ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04.09.2025 м. Дніпро Справа № 904/4535/24

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Паруснікова Ю.Б. (доповідач),

суддів Верхогляд Т.А., Іванова О.Г.,

секретар судового засідання Саланжій Т.Ю.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Центрального апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Керуюча компанія «Дом.Ком» на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 12.02.2025 (суддя Юзіков С.Г.; повне рішення складено 20.02.2025) у справі № 904/4535/24

за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Калантая 3», м. Кривий Ріг, Дніпропетровської області

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Керуюча компанія «Дом.Ком», м. Кривий Ріг, Дніпропетровської області

про зобов`язання вчинити певні дії,-

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог і рішення суду першої інстанції.

Об`єднання співвласників багатоквартирного буднику «Калантая 3» звернулося до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом про зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю «Керуюча компанія «Дом.Ком» передати технічну документацію на будинок та прибудинкову територію, що знаходиться по вул. Калантая, 3, у м. Кривому Розі, а саме: технічний паспорт на багатоквартирний будинок; паспорт об`єкта, складений за результатами обстеження прийнятих в експлуатацію об`єктів будівництва; енергетичний сертифікат і звіт про обстеження інженерних систем; проектну документацію зі схемами влаштування внутрішньобудинкових систем; документи, що підтверджують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; технічну документацію обладнання котелень; технічну документацію на ліфти; план земельної ділянки; акти приймання-передачі технічної документації на багатоквартирний будинок; паспорти, гарантійні документи, акти випробування, повірки й опломбування та інші технічні документи на системи, мережі, встановлені прилади, устаткування та обладнання у багатоквартирному будинку.

Позов мотивований розірванням договірних правовідносин з управління багатоквартирним будником, що зумовлює обов`язок відповідача з передачі новоствореному об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку технічної документації.

Господарський суд Дніпропетровської області рішенням від 12.02.2025 частково задовольнив позову у справі № 904/4535/24, зобовязавши Товариство з обмеженою відповідальністю «Керуюча компанія «Дом.Ком» передати Об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку «Калантая 3» технічну документацію на будинок та прибудинкову територію, що знаходиться по вул. Калантая, 3, у м. Кривому Розі, за виключенням технічної документації на ліфти.

Рішення місцевого господарського суду мотивоване імперативним обовязком управителя багатоквартирного будинку передати технічну документацію на нього новоствореному ОСББ з дня державної реєстрації останнього. Водночас розірвання в односторонньому порядку договору з управителем багатоквартирного будинку, обраного на підставі конкурсу органом місцевого самоврядування, законодавець не пов`язує з жодними додатковими умовами, окрім надіслання управителю повідомлення про таке дострокове розірвання в зв`язку, тому наявність заборгованості перед колишнім управителем не є перешкодою для передавання технічної документації на багатоквартирний будинок новоствореному об`єднанню співвласників.

2. Короткий зміст вимог та узагальнені доводи апеляційної скарги.

Товариство з обмеженою відповідальністю «Керуюча компанія «Дом.Ком» звернулося до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 12.02.2025 у справі № 904/4535/24 скасувати і ухвалити рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

Апеляційна скарга мотивована тим, що укладений між співвласниками багатоквартирного будинку № 3, по вул. Калантая, у м. Кривому Розі з відповідачем у справі договір обслуговування на момент розгляду спору в суді є чинним через наявність заборгованості споживачів з оплати цих послуг відповідачу, що виключає підстави для його розірвання, тому немає підстав для передавання новоствореному об`єднанню технічної документації на цей будинок.

3. Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи.

Об`єднання співвласників багатоквартирного буднику «Калантая 3» у відзиві заперечило проти доводів апеляційної скарги, просило залишити її без задоволення, а оскаржуване рішення місцевого господарського суду без зміні.

Доводи скаржника щодо продовження строку дії договору обслуговування багатоквартирного буднику позивач заперечив, оскільки у відповідності до положень пунктів 29, 30 договору він скористався правом відмови від договору, про що повідомив управителя за місяць до закінчення строку дії договору.

Позивач зазначив, що матеріали справи не містять доказів наявності у співвласників багатоквартирного буднику заборгованості перед відповідачем за послуги з обслуговування багатоквартирного буднику, між іншим, право споживачів цих послуг на дострокове розірвання договору управління не залежить від наявності заборгованості за раніше отримані послуги за таким договором, тому доводи апеляційної скарги в цій частині є безпідставними.

4. Рух справи в суді апеляційної інстанції.

Центральний апеляційний господарський суд ухвалою від 31.03.2025 відкрив апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Керуюча компанія «Дом.Ком» на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 12.02.2025 у справі № 904/4535/24.

У судовому засіданні 04.09.2025 колегія суддів оголосила вступну та резолютивну частини постанови.

5. Встановлені судом першої та апеляційної інстанції обставини справи.

Товариство з обмеженою відповідальністю «Керуюча компанія «Дом.Ком» (управитель) 15.08.2018 уклало типовий договір № 63/2018, відповідно до якого зобов`язалося надавати співвласникам послугу з управління багатоквартирним будинком, розташованим по вул. Калантая, 3, у м. Кривому Розі, а співвласники зобов`язалися оплачувати управителю послугу з управління згідно з вимогами законодавства та умовами цього договору.

Цей договір набирає чинності з 15.08.2018 та укладається на 1 рік. Якщо за місяць до закінчення строку дії договору жодна із сторін не повідомить письмово іншій стороні про відмову від цього договору, він вважається продовженим на один рік (пункти 30, 31 договору).

Згідно з протоколом установчих зборів співвласників багатоквартирного будинку, який розташований по вул. Калантая, 3, у м. Кривому Розі від 25.06.2023, співвласниками багатоквартирного будинку прийнято рішення про створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку та надання йому назви Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Калантая 3».

Відповідно до наявної в матеріалах справи виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Калантая 3» зареєстроване 03.08.2023.

Протоколом № 3 загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку, розташованого по вул. Калантая, 3, у м. Кривому Розі від 07.04.2024 прийнято рішення щодо припинення дії договору № 63/2018, укладеного 15.08.2018 з Товариством з обмеженою відповідальністю «Керуюча компанія «Дом.Ком».

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Калантая 3» 22.04.2024 листом повідомило Товариство з обмеженою відповідальністю «Керуюча компанія «Дом.Ком» про створення ОСББ та припинення дії договору № 63/2018 від 15.08.2018 з 01.07.2024 та відповідно до абз. 4 та 5 пункту 5 Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» просило провести остаточне нарахування плати за послуги відповідно до фактичних нарахувань та обсягів наданих послуг та шляхом складання акту приймання-передачі здійснити передачу ключів від технічних приміщень; документів, в яких містяться схеми інженерних мереж, у тому числі інформація щодо загальнобудинкових засобів виміру електропостачання; копій актів димовентканалів (актів ДВК).

Товариство з обмеженою відповідальністю «Керуюча компанія «Дом.Ком» повідомило Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Калантая 3» про відсутність підстав для виконання вимог, викладених у листі від 22.04.2024, посилаючись на те, що відповідно до пункту 31 договору 63/2018 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, якщо протягом строку дії цього договору співвласники приймають рішення про зміну форми управління будинком або про обрання іншого управителя, цей договір достроково припиняється через два місяці з дати отримання управителем повідомлення від співвласників (уповноваженої ними особи) про таке рішення. За умови проведення співвласниками повного та остаточного розрахунку з управителем на дату такого припинення. Дебіторська заборгованість співвласників будинку № 3, по вул. Калантая складає 62058,86 грн, остаточного розрахунку з управителем не виконано. Таким чином, немає підстав для дострокового припинення договірних відносин станом на 22.05.2024 та здійснення остаточного нарахування за послуги відповідно до фактичних нарахувань та обсягів наданих послуг.

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Калантая 3» листом від 28.06.2024 вимагало припинити дію договору, укладеного співвласниками з Товариством з обмеженою відповідальністю «Керуюча компанія «Дом.Ком», припинити надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що розташований по вул. Калантая, 3, у м. Кривому Розі, здійснити остаточне нарахування плати за послуги відповідно до фактичних нарахувань та обсягів наданих послуг.

Товариство з обмеженою відповідальністю «Керуюча компанія «Дом.Ком» листом від 31.07.2024 за вих. № 676 повідомив, що дебіторська заборгованість співвласників будинку № 3, по вул. Калантая складає 64418,09 грн, остаточного розрахунку з управителем не виконано, тому немає підстав для дострокового припинення договірних відносин станом на 29.07.2024.

Доказів передавання Товариством з обмеженою відповідальністю «Керуюча компанія «Дом.Ком» технічної документації на будинок № 3, по вул. Калантая, у м. Кривому Розі Об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку «Калантая 3», матеріали справи не містять.

6. Оцінка доводів учасників справи і висновків суду першої інстанції.

Об`єктом апеляційного оскарження є рішення місцевого господарського суду, яким витребувано в управителя багатоквартирного будинку технічну документацію, що стосується такого будинку новоствореному ОСББ.

Предметом апеляційного оскарження є встановлення наявності підстав для зобов`язання колишнього управителя багатоквартирного буднику передати документацію на цей будинок новоствореному ОСББ.

Відповідно до частин першої, другої статті 368 Цивільного кодексу України спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю. Суб`єктами права спільної сумісної власності можуть бути фізичні особи, юридичні особи, а також держава, територіальні громади, якщо інше не встановлено законом.

Згідно з частиною другою статті 382 Цивільного кодексу України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.

Статтею 385 Цивільного кодексу України встановлено, що власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків). Таке об`єднання є юридичною особою, що створюється та діє відповідно до закону та статуту.

Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, регулювання правових, організаційних та економічних відносини, пов`язаних з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласниками багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління врегульовані Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Відповідно до частин патіо, шостої статті 5 цього Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» замовник будівництва або попередній власник будинку зобов`язаний передати паспорт об`єкта будівництва та один примірник технічної документації на будинок згідно з переліком, визначеним центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства, співвласникам в особі їх об`єднання або особі, уповноваженій співвласниками у передбаченому цим Законом порядку. У разі якщо об`єднання співвласників багатоквартирного будинку не створено та уповноважену особу не визначено, паспорт об`єкта будівництва та примірник технічної документації на будинок передаються управителю, якщо його обрано відповідно до закону. У разі зміни форми управління багатоквартирним будинком особа, яка здійснювала управління, повинна передати наявну в неї технічну та іншу передбачену законодавством документацію на будинок особі, визначеній співвласниками такого будинку. У разі зміни управителя попередній управитель повинен передати наявну в нього технічну та іншу передбачену законодавством документацію на будинок новому управителю.

Згідно з частиною першою статті 9 зазначеного Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об`єднань співвласників багатоквартирного будинку).

Частиною першою статті 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачено, що співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків.

Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об`єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов`язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку визначені Законом України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку».

Відповідно до статті 1 «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» об`єднання співвласників багатоквартирного будинку юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.

Частиною чотирнадцятою статті 6 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» визначено, що державна реєстрація об`єднання (асоціації) проводиться у порядку, встановленому законом для державної реєстрації юридичних осіб. Об`єднання (асоціація) вважається утвореним з дня його державної реєстрації.

Згідно з частинами вісімнадцятою, дев`ятнадцятою статті 6 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення об`єднання, у тримісячний строк з дня державної реєстрації об`єднання забезпечує передачу йому примірника технічної та іншої передбаченої законодавством документації на будинок, а також документа, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнято в експлуатацію, технічного паспорта і планів інженерних мереж. У разі відсутності документації на багатоквартирний будинок колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення об`єднання, протягом півроку з дня державної реєстрації об`єднання відновлює її за власний рахунок.

Встановленими обставинами справи підтверджується, що на підставі типового договору № 63/2018 від 15.08.2018 управління багатоквартирним будинком, що розташований по вул. Калантая, 3, у м. Кривому Розі здійснювало Товариство з обмеженою відповідальністю «Керуюча компанія «Дом.Ком».

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Калантая 3» зареєстроване в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань 03.08.2023. Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Калантая 3» створене співвласниками з метою утримання та управління багатоквартирним будинком № 3, по вул. Калантая, 3, у м. Кривому Розі, з метою управління співвласників.

Заявами від 22.04.2024, 28.06.2024 Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Калантая 3» повідомляло Товариство з обмеженою відповідальністю «Керуюча компанія «Дом.Ком» про відмову від попередньої форми управління та просило передати йому відповідну технічну документацію на багатоквартирний будинок, а також про дострокове розірвання договору № 63/2018.

Відмова передати технічну документацію на будинком відповідач мотивував тим, що договір № 63/2018 є чинним через неможливість його розірвання в односторонньому порядку у зв`язку з наявною заборгованістю співвласників за послуги управління будинком.

Апеляційний господарський суд зауважує, що передбачений положеннями частини вісімнадцятої статті 6 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» обов`язок попереднього балансоутримувача будинку з передачі документації на будинок об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку виникає з дня державної реєстрації об`єднання та не залежить від чинності договору з колишнім управителем, чи наявності заборгованості співвласників будинку перед колишнім управителем за послуги управління спільним майном.

Своєю чергою, обов`язок попереднього балансоутримувача будинку (управителя) з передачі документації на будинок ОСББ жодним чином не впливають обставини чинності договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, а тому такі дії з передачі документації попередній балансоутримувач повинен вчинити у зв`язку з державною реєстрацією об`єднання, а не у зв`язку з розірванням договору, так як саме з цим фактом пов`язана передача технічної документації на підставі частини вісімнадцятої 18 статті 6 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку»

Аналогічні висновки викладені Верховним Судом у постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 05.07.2019 у справі № 910/6167/18.

У зв`язку з наведеним, апеляційний господарський суд відхиляє доводи скаржника щодо відсутності підстав для передавання новоствореному ОСББ технічної документації на будинок через наявність заборгованості за чинним договором з обслуговування будинку.

7. Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.

Відповідно до статті 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

За таких обставин апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а рішення місцевого господарського суду зміні або скасуванню.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на скаржника.

Керуючись статтями 129, 269, 275, 276, 281-283 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Керуюча компанія «Дом.Ком» на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 12.02.2025 у справі № 904/4535/24 залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 12.02.2025 у справі № 904/4535/24 залишити без змін.

Витрати зі сплати судового збору за розгляд апеляційної скарги покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю «Керуюча компанія «Дом.Ком».

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Право касаційного оскарження, строк на касаційне оскарження та порядок подання касаційної скарги передбачено статтями 286-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 02.10.2025

Головуючий суддя Ю. ПАРУСНІКОВ

Суддя Т. ВЕРХОГЛЯД

Суддя О. ІВАНОВ