ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 жовтня 2025 року

м. Київ

cправа № 904/3193/24

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Зуєва В.А,

за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Дніпровської міської ради

на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 15.07.2025 (головуючий - Кощеєв І. М., судді: Чус О. В., Дармін М. О.) і рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 11.12.2024 (суддя Крижний О. М.) у справі

за позовом: (1) Товариства з обмеженою відповідальністю «Наддніпровські сади»; (2) Товариства з обмеженою відповідальністю «Голден Таун Плюс»

до Дніпровської міської ради

за участі третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: (1) Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради; (2) Дніпропетровської обласної прокуратури; (3) Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області,

про визнання протиправним та скасування рішення, визнання укладеними додаткових угод

(за участю представників: позивачів - Алєксєєнко Р.Ю., відповідача - Риженко М.С.)

Історія справи

Обставини справи, встановлені судами

1. 14.05.2019 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Наддніпровські сади» (далі - ТОВ «Наддніпровські сади»), Товариством з обмеженою відповідальністю «Голден Таун Плюс» (далі - ТОВ «Голден Таун Плюс») (далі разом - орендарі, позивачі) та Дніпровською міською радою (далі - Рада, відповідач, орендодавець) укладені договори оренди № 271 та № 270 (далі - договори оренди 270 та 271), за якими в спільну оренду передана земельна ділянка площею 1,7190 га по фактичному розміщенню об`єкта незавершеного будівництва - житлового комплексу «Західна стіна» по вул. В.Вернадського, 35 Н, з цільовим призначенням - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово - розважальної та ринкової інфраструктури, з кадастровим номером :03:328:0233 (далі - земельна ділянка 0233).

2. За пунктами 8.1 договорів оренди 270 та 271 ці договори укладені на 5 років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію відповідно до вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі».

3. З метою використання переважного права на поновлення договорів оренди 270 та 271, орендарі листом від 06.03.2024 повідомили Раду про намір поновлення договорів оренди на новий строк, додавши до листа-повідомлення, зокрема проєкти відповідних додаткових угод до договорів оренди.

4. За результатами розгляду зазначеного листа-повідомлення Департамент по роботі з активами Ради листом від 03.04.2024 повідомив орендарів про заперечення щодо поновлення договорів оренди з підстави виявлення за результатом обстеження земельної ділянки обставини змін конфігурації та лінійних промірів меж земельної ділянки 0233, які не відповідають межам цієї земельної ділянки, які існували на момент укладення договорів оренди 270 та 271.

5. 19.06.2024 Рада прийняла рішення № 169/52 (далі - Рішення № 169/52) про відмову ТОВ «Наддніпровські сади», ТОВ «Голден Таун Плюс» у поновленні договорів оренди 270 та 271 у зв`язку з невідповідністю конфігурації, промірів та меж земельної ділянки 0233 тим, що були визначені під час передачі земельної ділянки в оренду.

Узагальнений зміст позовних вимог та підстав позову

6. ТОВ «Наддніпровські сади», ТОВ «Голден Таун Плюс» звернулися до суду з позовом до Ради про: (1) визнання протиправним та скасування Рішення № 169/52; (2) визнання укладеними додаткових угод до договорів оренди 270 та 271 на той самий строк на тих самих умовах у викладеній в прохальній частині позову редакції.

7. Позивачі стверджують про порушення відповідачем їх переважного права, передбаченого статтею 33 Закону України «Про оренду землі», на укладення договорів оренди 270 та 271 на новий строк.

Узагальнений зміст та обґрунтування оскаржуваних рішення суду першої інстанції постанови суду апеляційної інстанції

8. Господарський суд Дніпропетровської області рішенням від 11.12.2024, яке залишив без змін Центральний апеляційний господарський суд постановою від 15.07.2025, позов задовольнив частково. Визнав укладеними додаткові угоди до договорів оренди 270 та 271 у редакції позивачів. У задоволенні іншої частини позову відмовив.

9. У частині задоволення позову суди обох інстанцій зазначили, що у спірних правовідносинах процедура поновлення договорів оренди регулюється приписами статті 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, яка діяла на час укладання цих договорів. Суди виснували, що орендарі дотримались вимог вказаної законодавчої норми, які регламентують їх поведінку, необхідну для отримання рішення орендодавця про поновлення договорів оренди, а тому можуть вважатись такими, що набули право «правомірного очікування» щодо поновлення договорів оренди. Натомість Рада знехтувала своїм обов`язком добросовісно провести переговори з орендарями, тоді як обставину зміни меж та конфігурації земельної ділянки 0233, яка стала формальною підставою для відмови у поновленні договорів оренди, відповідач документально не підтвердив.

10. З огляду на наведене суди вирішили, що права позивачів у даному випадку порушені, а відтак наявні підстави для задоволення позовних вимог про визнання укладеними додаткових угод до договорів оренди у редакції, яка запропонована позивачами.

Касаційна скарга

11. Не погоджуючись із постановою суду апеляційної інстанції та рішенням суду першої інстанції, Рада звернулася з касаційною скаргою, в якій просить їх скасувати в частині задоволення позову з підстави, передбаченої пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України, ухвалити в цій частині нове рішення про відмову в позові.

Аргументи учасників справи

Узагальнені доводи касаційної скарги

12. Відсутній висновок Верховного Суду щодо застосування саме у спірних правовідносинах:

- статті 33 Закону України «Про оренду землі», відповідно до якої переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не застосовуються у разі, зокрема, зміни меж земельної ділянки і ця норма не ставить у залежність зазначений факт від того, за зверненням кого саме відбулися такі зміни. Більше того, стаття 33 Закону України «Про оренду землі» у жодному разі не зобов`язує власника земельної ділянки в обов`язковому порядку поновити дію договору оренди, а виключно надає таке право та визначає, які дії щодо цього необхідно вчинити, а також чітко вказує, що орендодавець укладає договір оренди (поновлює дію такого договору) з орендарем виключно в разі відсутності заперечень щодо цього. Натомість у даному випадку мало місце волевиявлення орендодавця, який відмовив орендарям у поновленні договорів оренди, у зв`язку з чим переважне право останніх на укладення договорів оренди на новий строк припинилось;

- статті 134 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), відповідно до якої земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіций, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

Позиція позивачів відзиві на касаційну скаргу

13. Доводи касаційної скарги безпідставними, оскільки наведене відповідачем обґрунтування не пов`язане з визначеною скаржником підставою касаційного оскарження, а посилання Ради на відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування норм права у подібних правовідносинах є суто декларативними, необґрунтованими. Натомість висновки судів попередніх інстанцій про не доведення позивачем протиправності дій відповідача є законними та обґрунтованими. У зв`язку з чим касаційна скарга задоволенню не підлягає.

Позиція Верховного Суду

14. Відповідно до частини 1 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

15. За змістом частини другої статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

16. Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон України «Про оренду землі».

17. 16.01.2020 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (а відповідні положення пункту 8 з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020, далі - Закон № 340-IX ), яким стаття 33 Закону України «Про оренду землі», що регулювала спірні правовідносини, викладена у новій редакції.

18. Розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:

«Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 ЗК України.

Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».

19. Стаття 58 Конституції України закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.

20. Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.

21. Відповідно за змістом статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

22. Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону України «Про оренду землі»).

23. ЗК України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом України «Про оренду землі» врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

24. Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній до 16.07.2020 (далі - Закон про оренду землі), мала назву «Поновлення договору оренди землі» та передбачала, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята названої статті).

Частина 6 статті 33 цього Закону встановлювала, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

За приписами частини восьмої цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

25. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 наведені наступні висновки про те, що частини п`ята та шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

- за загальним правилом, викладеним у частині 5 статті 33 Закону про оренду землі, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

- спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону про оренду землі, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення".

26. Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій- восьмій, одинадцятій статті 33 Закону про оренду землі додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

27. Тож статтею 33 Закону про оренду землі було визначено загальну єдину процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

28. Закон № 340-IX істотно змінив редакцію статті 33 Закону України «Про оренду землі», яка тепер має назву «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк» та стосується лише переважного права орендаря (частини 1-5 статті 33 Закону про оренду землі). Поновлення ж договору (частина 6 попередньої редакції статті 33) у відповідності до статті 32-2 Закону України «Про оренду землі» у новій редакції тепер регулюється статтею 126-1 ЗК України.

29. При цьому відповідно до абзацу 4 розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом340-IX, а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

30. Згідно із частиною 2 статті 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

31. Також відповідно до частини 1 статті 126-1 ЗК України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

32. Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 ЗК України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).

33. З наведеного вбачається, що зміст поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться в абзаці 4 розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» базується на положеннях статті 126-1 ЗК України, що унормовує саме механізм поновлення договору без укладення правочину щодо поновлення. Норма пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах. Що ж стосується поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, то таке поновлення здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення, тобто шляхом укладення правочину.

34. Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною 1 статті 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній до внесення змін Законом № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

35. Тому поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться в абзаці 4 розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі», та поняття «поновлення договору оренди», яке містилось у Законі України «Про оренду землі» у попередній редакції, є змістовно різними.

36. Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі». Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 цього Закону в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять. Такий правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21.

37. Як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 126-1 ЗК України. Тобто поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 ЗК України, за загальним правилом заборонено. Тому й приписи абзаців 3 та 4 розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» в цьому випадку застосуванню не підлягають.

38. Як слідує із встановлених обставин цієї справи, на час виникнення спірних правовідносин з укладення договорів оренди землі на новий строк, звернення ТОВ «Наддніпровські сади» та ТОВ «Голден Таун Плюс» з позовом до суду та ухвалення судових рішень діяла нова редакція Закону України «Про оренду землі» із внесеними змінами, а тому помилковими є висновки судів попередніх інстанцій про те, що застосуванню до спірних правовідносин підлягають положення Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній до внесення змін Законом № 340-IX.

39. Разом з тим, застосування судами попередніх інстанцій до спірних правовідносин не чинної редакції Закону України «Про оренду землі» у даному випадку не призвело до прийняття незаконних судових рішень з огляду на таке.

40. Так, за частинами 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції Закону № 340-IX після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проєкт договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 ЗК України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (частина дев`ята цієї ж статті).

41. Суди попередніх інстанцій встановили, що укладені між сторонами договори оренди земельної ділянки 0233 діяли до 14.05.2024.

42. 06.03.2024 орендарі направили Раді лист-повідомлення про намір скористатися переважним правом на укладення договорів оренди на новий строк, додавши до нього необхідні підтвердні документи.

43. Проте за наслідками розгляду вказаного листа Рада прийняла Рішення №169/52, яким відмовила ТОВ «Наддніпровські сади» та ТОВ «Голден Таун Плюс» у поновлені договорів оренди 270 та 271 на новий строк. Мотивувала відмову невідповідністю конфігурації, помірів та меж земельної ділянки 0233 тим, що були визначені під час передачі земельної ділянки в оренду.

44. Так, у постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.

45. Верховний Суд зауважував, що оскільки відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

46. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.

47. Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

48. Аналіз зазначених вище норм дає підстави для висновку, що стаття 33 Закону України «Про оренду землі» визначає алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та певні правові запобіжники для захисту орендаря як більш уразливої сторони в цих правовідносинах від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

49. Відповідно до правового висновку, викладеного у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, якою керувалися суди попередніх інстанцій, у межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

50. Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 ЦК України та статті 33 Закону України «Про оренду землі» орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.

51. Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.

52. Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.

53. Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов`язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною 9 статті 33 Закону України «Про оренду землі» право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.

54. Суди встановили, наведена Радою підстава відмови орендарям в укладенні договорів оренди на новий строк була суто формальною, за відсутності документального підтвердження зміни меж та конфігурації земельної ділянки 0233 у встановленому чинним законодавством порядку під час дії договорів оренди.

55. Отже, дії Ради очевидно не узгоджуються з зазначеним вище висновком Верховного Суду щодо меж розумної та добросовісної поведінки органу місцевого самоврядування, як представника власника земельної ділянки у спірних правовідносинах.

56. Оскільки позивачі дотрималися вимог законодавства, які регламентують їх поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а орендодавець знехтував своїм обов`язком добросовісно провести переговори та явно необґрунтовано відмовив орендарям у поновленні договорів оренди, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог про визнання укладеними додаткових угод до договорів оренди у редакції, викладеній у резолютивній частині судового рішення.

57. З огляду на наведені вище усталені правові висновки Верховного Суду у правовідносинах з поновлення договорів оренди землі в порядку статті 33 Закону України «Про оренду землі» та встановлені судами фактичні обставини цієї справи Верховний Суд відхиляє, як помилковий, істотний аргумент касаційної скарги про те, що наявність волевиявлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди само по собі виключає можливість судового захисту переважного права орендарів на поновлення договорів оренди, укладених до набрання чинності Законом № 340-IX.

58. Інші аргументи касаційної скарги Верховний Суд не розглядає як такі, що не мають правового значення для вирішення цього спору.

59. У зв`язку з чим Верховний Суд не вбачає підстав для формування окремого правового висновку з питань, порушених скаржником в касаційній скарзі. Відтак підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України, не отримала свого підтвердження.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

60. Відповідно до пункту 1 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення. Суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань (стаття 309 ГПК України).

61. Звертаючись із касаційною скаргою, відповідач в межах доводів і вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, не спростував висновків судів попередніх інстанцій по суті спору та не довів неправильного застосування ними норм матеріального права як необхідної передумови для скасування оскаржуваних судових рішень.

62. За таких обставин касаційну скаргу слід залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.

Розподіл судових витрат

63. Оскільки Суд відмовляє у задоволенні касаційної скарги, відповідно до статті 129 ГПК України судові витрати необхідно покласти на скаржника.

Керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Дніпровської міської ради залишити без задоволення.

2. Постанову Центрального апеляційного господарського суду від 15.07.2025 і рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 11.12.2024 у справі № 904/3193/24 залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Міщенко І.С.

Судді Берднік І.С.

Зуєв В.А.