ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 вересня 2025 року

м. Київ

cправа № 914/1885/24

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Волковицька Н. О. - головуючий, Міщенко І. С., Могил С. К.,

секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,

розглянувши касаційну скаргу заступника керівника Львівської обласної прокуратури

на рішення Господарського суду Львівської області від 05.11.2024 (суддя Козак І. Б.) та постанову Західного апеляційного господарського суду від 14.05.2025 (Бойко С. М. - головуючий, судді Бонк Т. Б., Якімець Г. Г.) у справі

за позовом заступника керівника Львівської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Львівської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Ідилія Парк»

про визнання недійсним договору оренди землі, скасування державної реєстрації права оренди та зобов`язання повернути земельну ділянку,

(у судове засідання з`явилися: прокурор - Костюк О. В., представники: позивача - Коржевич У. Ф., відповідача - Фрідман О. О.),

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст і підстави позовних вимог

1.1. 29.07.2024 на адресу Господарського суду Львівської області надійшла позовна заява керівника Львівської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Львівської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «Ідилія Парк» (далі - ТОВ «Ідилія Парк») про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки площею 1,3058 га, кадастровий номер :01:001:0340, що укладений 11.01.2019 між Лисиничівською сільською радою Пустомитівського району Львівської області та ТОВ «Ідилія Парк», скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права оренди на земельну ділянку (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 236) за ТОВ «ІДИЛІЯ ПАРК», номер запису про інше речове право 29946408 від 16.01.2019; зобов`язання ТОВ «Ідилія Парк» повернути Львівській міській раді земельну ділянку кадастровий номер :01:001:0340, площею 1,3058 га, яка знаходиться в с. Лисиничі, Львівського району Львівської області.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що 11.09.2019 року за результатами торгів укладено договір оренди землі між Лисинічівською сільською радою Пустомитівського району Львівської області та товариством з обмеженою відповідальністю «Ідилія Парк». Всупереч вимог статті 136 Земельного кодексу України земельні торги у формі аукціону з продажу права оренди земельної ділянки кадастровий номер :01:001:0340 проведено за відсутності технічної документації з нормативної грошової оцінки зазначеної земельної ділянки. Отже, договір оренди земельної ділянки від 11.01.2019 підлягає визнанню недійсним, державна реєстрація прав скасуванню, а земельна ділянка поверненню.

2. Фактичні обставини справи, встановлені судами

2.1. Як установили суди попередніх інстанцій і свідчать матеріали справи, відповідно до розробленої у 2012 році ЛРФ ДП «Укрспецзем» технічної документації з нормативної грошової оцінки земель в межах с. Лисиничі середня (базова вартість) 1 кв. м села Лисиничі становила 62,09 грн.

Коефіцієнт індексації (Кі) нормативної грошової оцінки земель станом на 2018, 2019 роки становив 1,897. Отже, як зазначив прокурор, враховуючи коефіцієнт індексації (Кі), середня (базова вартість) 1 кв. м села Лисиничі у 2018, 2019 роках становила 117,80 грн. Коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), цільове призначення 02.03. - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку становить 1.

Отже враховуючи наведене, орієнтовна нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки, у випадку її проведення, могла б становити 1 538 232,40 грн (13058,00 х 117,80). Тобто стартовий розмір річної орендної плати міг би становити 76 911,62 грн (5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, як це встановлено рішенням Лисиничівської сільської ради № 33-871 від 09.11.2018).

Рішенням Лисиничівської сільської ради № 18-452 від 21.07.2017 «Про затвердження детального плану території в урочищі «Свинна-2» в селі Лисиничі Пустомитівського району Львівської області» затверджено детальний план території згаданого урочища.

Пунктом 2 рішення Лисиничівської сільської ради від 30.03.2018 № 26-656 «Про надання дозволу на складання проекту із землеустрою щодо відведення земельних ділянок в урочищі «Свинна-2» в селі Лисиничі Пустомитівського району Львівської області для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку для передачі в оренду шляхом проведення торгів у формі аукціону» надано дозвіл на складання проекту із землеустрою щодо відведення земельної ділянки орієнтовною площею 1,31 га для передачі в оренду шляхом проведення земельних торгів у формі аукціону для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку (код 02.03 згідно Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Держкомзему України № 548 від 23.07.2010) в селі Лисиничі Пустомитівського району Львівської області.

Замовником виконання робіт зі складання проекту землеустрою щодо відведення спірної земельної ділянки визначено виконавчий комітет Лисиничівської сільської ради.

На підставі вказаного рішення ПП «ГАБР-Л» виготовлено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку (КВЦПЗ 02.03) в с. Лисиничі Пустомитівського району Львівської області.

Рішенням Лисиничівської сільської ради Пустомитівського району Львівської області № 33 870 від 09.11.2018, затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 1,3058 га (кадастровий номер земельної ділянки :01:001:0340, код 02.03 згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель, затвердженою наказом Держкомзему України № 548 від 23.07.2010), яка розташована в селі Лисиничі (в межах населеного пункту) Лисиничівської сільської ради Пустомитівського району Львівської області з метою продажу права оренди на неї на земельних торгах у формі аукціону для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку на землях житлової та громадської забудови.

Пунктами 3 та 4 вищевказаного рішення, земельну ділянку площею 1,3058 га, кадастровий номер :01:001:0340, включено до переліку земельних ділянок для продажу права оренди на них на земельних торгах у формі аукціону.

Пунктами 5, 7 рішення Лисиничівської сільської ради Пустомитівського району Львівської області № 33 870 від 09.11.2018 затверджено стартовий розмір річної орендної плати за земельну ділянку у розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та встановлено значення кроку земельних торгів у формі аукціону у розмірі 0,5% від стартового розміру річної орендної плати за користування земельною ділянкою.

Згаданим рішенням вирішено торги провести в порядку визначеному статтями 137-139 Земельного кодексу України (п. 8 Рішення).

15.11.2018 Лисиничівською сільською радою Пустомитівського району Львівської області зареєстровано право комунальної власності на земельну ділянку, кадастровий номер :01:001:0340, площею 1,3058 га. Номер запису про право власності 28984273.

Відповідно до протоколу № 40 від 11.01.2019 земельних торгів у формі аукціону з продажу права оренди земельної ділянки кадастровий номер :01:001:0340, площею 1,3058 га, переможцем земельних торгів з продажу права оренди земельної ділянки визначено Товариство з обмеженою відповідальністю «ІДИЛІЯ ПАРК».

У вищезгаданому протоколі земельних торгів № 40 від 11.01.2019 зазначено стартовий розмір річної орендної плати 1439,62 грн.

З урахуванням п. 5 рішення Лисиничівської сільської ради Пустомитівського району Львівської області № 33 870 від 09.11.2018, оцінка земельної ділянки кадастровий номер :01:001:0340, площею 1,3058 га, використана при проведенні земельних торгів становить 28792,40 грн (1439,62 х 100 : 5).

За результатами земельних торгів, 11.01.2019 між Лисиничівською сільською радою Пустомитівського району Львівської області (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «ІДИЛІЯ ПАРК» укладено договір оренди земельної ділянки № б/н (далі Договір).

За умовами п. 1 Договору, Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку на землях житлової та громадської забудови, з кадастровим номером :01:001:0340, яка розташована за адресою: Львівська область, Пустомитівський район, Лисиничівська сільська рада, село Лисиничі (в межах населеного пункту).

Відповідно до п. 2 Договору, в оренду передається земельна ділянка кадастровий номер :01:001:0340, загальною площею 1,3058 га, у тому числі: ріллі, багаторічних насаджень, сіножатей, пасовищ - 0 га, інших угідь 1,3058 га.

У п. 5 Договору сторони обумовили, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення Договору становить 1439,62 грн.

За оренду земельної ділянки Орендар сплачує орендну плату у грошовій формі. Розмір річної орендної плати визначається за результатами земельних торгів (протокол № 40 від 11.01.2019) і становить 41500,42 гривень в рік та сплачується на поточний рахунок до місцевого бюджету Лисиничівської сільської ради Пустомитівського району Львівської області (п. 9 Договору).

Відповідно до п.14 розмір орендної плати переглядається щорічно.

Право оренди земельної ділянки зареєстровано 16.01.2019 за Товариством з обмеженою відповідальністю «ІДИЛІЯ ПАРК», номер запису про інше речове право 29946408.

11.01.2019 Актом приймання-передачі об`єкта оренди до Договору оренди земельної ділянки, Орендодавець згідно з Договором передав, а Орендар прийняв у фактичне володіння та користування об`єкт оренди, що визначений Договором: земельну ділянку площею 1,3058 га несільськогосподарського призначення для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку на землях житлової та громадської забудови з кадастровим номером :01:001:0340, яка розташована за адресою: Львівська область, Пустомитівський район, Лисиничівська сільська рада, село Лисиничі (в межах населеного пункту).

Згідно з інформацією Львівської міської ради №2403вих-25379 від 07.04.2022 при проведенні розрахунків для укладення договору оренди земельної ділянки кадастровий номер :01:001:0340 брався до уваги лист відділу у Пустомитівському районі Головного управління Держгеокадастру Львівської області від 29.11.2018 № 18-13-0.29-1360/113-18, відповідно до якого середня нормативно-грошова оцінка ріллі у Львівській області станом на 01.10.2018 становила 22049,66 грн/га. Львівською міською радою також зазначено, що витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки у переданих їй матеріалах відсутній.

07.12.2021, на підставі ухвали Львівської міської ради № 1572 від 04.11.2021, розпорядження Кабінету Міністрів України № 718-р від 12.06.2020 «Про визначення адміністративних центрів та затвердження територій територіальних громад Львівської області», державним реєстратором здійснено державну реєстрацію права комунальної власності на земельну ділянку кадастровий номер :01:001:0340 за Львівською міською радою. Номер запису про право власності 45578520.

Наказом Відділу містобудування та архітектури Пустомитівської РДА Львівської області № 41муо-12/06 від 22.02.2021 затверджено ТОВ «Ідилія Парк» містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва «Нове будівництво комплексу багатоквартирних житлових будинків в с. Лисиничі».

12.05.2021 між ТОВ «Ідилія Парк» та ТОВ «Будівельний Альянс-2000» укладено договір на виконання проектних робіт щодо розробки концепції функціонально-структурного рішення, художнього образу і основних характеристик запланованого об`єкта будівництва.

03.06.2022 між ТОВ «Ідилія Парк» та ПрАТ «Львівобленерго» укладено договір № 150-0445/ВС про тимчасове приєднання до електричних мереж електроустановок нового будівництва комплексу багатоквартирних житлових будинків та отримано технічні умови такого приєднання.

Згідно з інформацією ГУ Держгеокадастру у Львівській області № 10-13-0.10-698/2-22 від 16.02.2022, наданою на запит обласної прокуратури, протягом 2019 року витяги з технічної документації на земельну ділянку кадастровий номер :01:001:0340 не видавалися.

Згідно з листом відділу у Пустомитівському районі Головного управління Держгеокадастру Львівської області від 27.11.2018 № 18-13-0.29-6952/172-18 нормативну грошову оцінку земельної ділянки кадастровий номер :01:001:0340 площею 1,3058 га на території Лисиничівської сільської ради станом на 01.11.2018 не проведено.

Вищезгадані листи відділу у Пустомитівському районі Головного управління Держгеокадастру Львівської області було долучено до документації про Лот (спірну земельну ділянку).

3. Короткий зміст судових рішень у справі

3.1. Рішенням господарського суду Львівської області від 05.11.2024 у справі № 914/1885/24, залишити без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 14.05.2025, в задоволенні позову відмовлено.

Судові рішення аргументовані тим, що зміна власника земельної ділянки та передача її з комунальної власності Лисиничівської сільської ради Пустомитівського району Львівської області в комунальну власність Львівської міської ради жодним чином не впливає на умови діючого договору оренди землі, на права та обов`язки Орендаря та не тягне за собою зміну умов договору оренди землі. З огляду на вищевикладене, саме Львівська міська рада є власником земельної ділянки та стороною договору оренди землі Орендодавцем.

Розроблення технічної документації на спірну земельну ділянку та проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки не належать до обов`язків ТОВ «ІДИЛІЯ ПАРК» як орендаря спірної земельної ділянки. Товариство, набувши право оренди на відкритих торгах, приєдналося до умов договору, визначених державою без можливості їх змінити.

Обраний прокурором спосіб виправлення допущеної державою(органом місцевого самоврядування) помилки має наслідком повернення сторін до становища, яке існувало до укладення договору оренди. Зокрема, ТОВ «Ідилія Парк» повертає державі в особі Львівської міської ради спірну земельну ділянку. При цьому, враховуючи відсутність технічної документації про її нормативну грошову оцінку, міська рада отримавши цю ділянку, без попереднього проведення вказаної оцінки, не зможе реалізувати свій інтерес щодо продажу на земельних торгах права оренди на неї та не отримуватиме орендної плати за її користування. Натомість, ТОВ «Ідилія Парк», яке набуло право оренди на відкритих торгах за рівних з іншими учасниками умов, позбавляється не лише права користування спірною земельною ділянкою, але і законних інтересів, які полягають у завершенні розпочатої процедури будівництва багатоквартирних будинків.

ТОВ «Ідилія Парк» сплачує орендну плату, згідно з умовами договору оренди; заборгованість з орендної плати за договором відсутня. При цьому, у разі визнання недійсним спірного договору такі кошти орендарю не повертаються з огляду на положення частини шостої статті 21 Закону України «Про оренду землі». Сторонами в договорі передбачено, що відповідно до п.14 розмір орендної плати переглядається щорічно, що б дало можливість виправити помилку органу місцевого самоврядування шляхом укладення додаткової угоди про зміну розміру орендної плати, беручи до уваги нормативно грошову оцінку земельної ділянки.

Обраний прокурором спосіб виправлення помилки спричиняє підприємству майнові збитки, пов`язані із сплаченою орендною платою та неможливістю використовувати земельну ділянку до 2029 року.

Також, суди послалися на практику Європейського суду з прав людини та зазначили, що принцип «належного урядування» покладає обов`язок на орган діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб, запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси.

У цьому випадку втручання ґрунтувалося на національному законі та переслідувало легітимну мету, однак відповідний захід не є пропорційним легітимній меті втручання у право власності. Справедливий баланс не буде дотриманий, якщо особа - добросовісний набувач внаслідок втручання в її право власності понесе індивідуальний і надмірний тягар.

Наказом Відділу містобудування та архітектури Пустомитівської РДА Львівської області № 41муо-12/06 від 22.02.2021 затверджено ТОВ «Ідилія Парк» містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва «Нове будівництво комплексу багатоквартирних житлових будинків в с. Лисиничі». 12.05.2021 між ТОВ «Ідилія Парк» та ТОВ «Будівельний Альянс-2000» укладено договір на виконання проектних робіт щодо розробки концепції функціонально-структурного рішення, художнього образу і основних характеристик запланованого об`єкта будівництва. 03.06.2022 між ТОВ «Ідилія Парк» та ПрАТ «Львівобленерго» укладено договір № 150-0445/ВС про тимчасове приєднання до електричних мереж електроустановок нового будівництва комплексу багатоквартирних житлових будинків та отримано технічні умови такого приєднання. Тобто відповідачем було вчинено ряд дій, які вимагали від нього часу та фінансових витрат.

При цьому, при зверненні з позовом не передбачено жодної компенсації відповідачу. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.

4. Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

4.1. Заступник керівника Львівської обласної прокуратури звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати судові рішення і задовольнити позовні вимоги.

Підставою касаційного оскарження є пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).

4.2. Скаржник стверджує, що судами не враховано висновки, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16-ц, від 28.09.2022 у справі № 483/448/20, від 04.07.2023 у справі № 233/4365/18, Верховного Суду України від 01.05.2015 у справі № 3-195гс15, Вищого господарського суду України від 23.09.2014 у справі № 5011-34/10316-2012, від 15.04.2012 у справі № 16/558, від 24.12.2009 року у справі № 16/96, постановах Верховного Суду від 19.02.2015 у справах № 916/1736/14, від 19.02.2015 у справі № 916/2772/14, від 11.05.2016 у справі № 6-824цс16, від 20.02.2018 у справі №923/1394/16, від 20.03.2018 у справі № 914/544/17, від 10.10.2018 у справі № 663/2055/16-ц, від 18.06.2020 у справі № 236/2120/17, від 30.06.2020 у справі № 665/2508/16-ц, від 03.12.2020 у справі № 236/2122/17, від 30.06.2021 у справі № 917/1134/19 щодо застосування статей 16, 203, 215, 216, 627 ЦК України, ст. ст. 136, 137 ЗК України, ст. 13 Закону України «Про оцінку земель», ст. ст. 15, 21 Закону України «Про оренду землі», у контексті визнання недійсним договору оренди землі.

Крім того, судами застосовано статтю 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод щодо права особи на мирне володіння майном, без врахування висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 15.05.2018 у справі № 372/2180/15-ц, постанові Верховного Суду від 23.04.2019 у справі № 902/1090/16, від 06.07.2020 у справі № 914/2618/16, від 20.07.2020 у справі № 923/196/20, від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16-ц, від 22.06.2021 у справі №200/606/18, від 06.07.2022 у справі № 914/2618/16, від 21.09.2022 у справі № 908/976/19, від 28.09.2022 у справі № 483/448/20.

Земельні торги у формі аукціону з продажу права оренди спірної земельної ділянки проведено за відсутності технічної документації з нормативної грошової оцінки зазначеної земельної ділянки. Проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки вже після укладення договору оренди не призведе до правильного визначення кінцевого розміру орендної плати, оскільки такий може бути встановлено лише шляхом проведення торгів.

Замість витягу з нормативної грошової оцінки до документів на лот було долучено лист відділу у Пустомитівському районі Головного управління Держгеокадастру Львівської області від 27.11.2018 № 18-13-0.29-6952/172-18, у якому чітко вказано, що нормативну грошову оцінку земельної ділянки станом на 01.11.2018 не проведено. Вказане спростовує твердження про те, що ТОВ «Ідилія Парк» не було обізнане про відсутність серед документації на Лот витягу про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, а також свідчить про недобросовісність підприємства під час земельних торгів та при укладенні оскаржуваного договору.

У випадку здійснення оцінки земельної ділянки, наявності технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки та отримання витягу про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, як це передбачено вимогами Земельного кодексу України, стартовий розмір річної орендної плати міг би бути істотно (майже у 200 раз) більшим ніж той, який було визначено кінцевим за результатами проведених земельних торгів.

Не може вважатися добросовісною особа, яка набула майно на прилюдних торгах, якщо вона знала чи могла знати про порушення порядку реалізації майна або знала чи могла знати про набуття нею майна всупереч закону.

4.3. У додаткових поясненнях Львівська міська рада зазначає, що відповідачу було відомо про відсутність нормативно грошової оцінки спірної земельної ділянки та про необхідність її проведення задля продажу на торгах. Зазначене є підставою для визнання недійсним спірного договору оренди.

У відзиві на касаційну скаргу відповідач вказує на безпідставність доводів скаржника та просить залишити без змін оскаржені судові рішення.

4.4. У додаткових поясненнях відповідач вказує, що суди не дослідили низку доказів, а тому наявні підстави для скасування оскаржених рішень і направлення справи на новий розгляд.

5. Позиція Верховного Суду

5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.

5.2. Відповідно до статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

5.3. Згідно з частиною першою статті 16 цього ж кодексу кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Положення частини другої статті 16 Цивільного кодексу України та статті 20 чинного на момент існування спірних правовідносин Господарського кодексу України передбачають такий спосіб захисту порушеного права, як визнання недійсним правочину (господарської угоди).

За вимогами статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до частин першої та третьої статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об`єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією України (стаття 13 Конституції України).

Статтею 14 Основного закону визначено, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

Згідно зі статтею 12 Земельного кодексу України розпорядження землями територіальних громад відноситься до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст.

Частиною першою статті 122 Земельного кодексу України встановлено, що сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

За загальним правилом, встановленим частиною першою статті 134 Земельного кодексу України земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

У відповідності до пункту «г» частини першої статті 136 Земельного кодексу України підготовка лотів до проведення земельних торгів включає отримання витягу про нормативну грошову оцінку земельної ділянки відповідно до Закону України «Про оцінку земель» у разі продажу на земельних торгах права оренди на неї.

Частина четверта цієї ж статті визначає, що проведення земельних торгів щодо земельних ділянок або прав на них здійснюється за рішенням організатора земельних торгів, у якому зазначаються: перелік земельних ділянок або прав на них (із зазначенням кадастрових номерів, площі та їх цільового призначення), які виставляються на земельні торги окремими лотами; стартова ціна лота; строк, інші умови користування земельною ділянкою у разі набуття права користування нею на земельних торгах, обмеження у використанні земельної ділянки; відомості про особу, уповноважену організатором земельних торгів на укладення (підписання) договору купівлі-продажу, оренди, суборенди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки, яка або право на яку виставляється на земельні торги; проект договору купівлі-продажу, оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки.

Відповідно до частин першої та другої статті 137 Земельного кодексу України організатор земельних торгів через особистий кабінет публікує в електронній торговій системі оголошення про проведення земельних торгів, до якого додаються документи та матеріали на лот (документація), що підтверджують виконання вимог, визначених частиною третьою статті 135 і частиною першою статті 136 цього Кодексу. Документація щодо кожного лота розміщується організатором земельних торгів в електронній торговій системі як окремий електронний документ, підписаний організатором або його представником та складений за формою, встановленою Кабінетом Міністрів України.

Згідно зі статтею 1 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, вартості земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель (статті 5 Закону України «Про оцінку земель»).

Статтею 13 цього ж закону передбачено випадки, в яких нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться обов`язково, зокрема, для визначення розміру земельного податку, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

В силу вимог статті 18 ЗУ «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років.

Відповідно до статті 23 цього ж закону витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

5.4. За наявними у справі доказами суди встановили, що протягом 2019 року витяги з технічної документації на земельну ділянку кадастровий номер :01:001:0340 не видавалися.

При проведенні розрахунків для укладення договору оренди земельної ділянки кадастровий номер :01:001:0340 брався до уваги лист відділу у Пустомитівському районі Головного управління Держгеокадастру Львівської області від 29.11.2018 № 18-13-0.29-1360/113-18, відповідно до якого середня нормативно-грошова оцінка ріллі у Львівській області станом на 01.10.2018 становила 22049,66 грн/га. Згідно з листом відділу у Пустомитівському районі Головного управління Держгеокадастру Львівської області від 27.11.2018 № 18-13-0.29-6952/172-18 нормативну грошову оцінку земельної ділянки кадастровий номер :01:001:0340 площею 1,3058 га на території Лисиничівської сільської ради станом на 01.11.2018 не проведено.

У протоколі земельних торгів від 11.01.2019 № 40 зазначено стартовий розмір річної орендної плати 1439,62 грн, а відповідно до пункту 5 Договору оренди нормативна грошова оцінка на дату його укладення становить 1439,62 грн. Оцінка спірної земельної ділянки, застосована при проведенні земельних торгів, становить 28792,40 грн. (1439,62 х 100 : 5).

За доводами Прокурора орієнтовна нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки, у випадку її проведення, могла б становити 1 538 232,40 грн (13058,00 х 117,80).

Як наслідок, стартовий розмір річної орендної плати міг би становити 76 911,62 грн (5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, як це встановлено рішенням Лисиничівської сільської ради № 33-871 від 09.11.2018).

Проте, суди попередніх інстанцій наведеного не врахували та послалися виключно на те, що розроблення технічної документації на спірну земельну ділянку та проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки не належать до обов`язків Відповідача як орендаря спірної земельної ділянки, а останній, набувши право оренди на відкритих торгах, приєднався до умов договору, визначених державою без можливості їх зміни.

Зазначене судами затвердження для ТОВ «Ідилія Парк» містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта будівництва «Нове будівництво комплексу багатоквартирних житлових будинків в с. Лисиничі» не спростовує наведених доводів Прокурора. Так само не може вважатися підставою для відмови у позові укладення відповідачем договору на виконання проектних робіт щодо розробки концепції функціонально-структурного рішення, художнього образу і основних характеристик запланованого об`єкта будівництва, договору про тимчасове приєднання до електричних мереж, отримання технічних умов такого приєднання тощо.

Як виснував Верховний Суд у постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 26.05.2023 у справі № 905/77/21, вимоги особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним, спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що придбання майна на публічних торгах не є запорукою добросовісності набувача. Тому питання про добросовісність чи недобросовісність покупця, який набув майно на торгах, слід оцінювати у кожному конкретному випадку окремо (постанова від 04.07.2023 у справі № 233/4365/18). Окрім цього, звернення особи до органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з метою отримання земельної ділянки в оренду зумовлене інтересом особи в отриманні цієї земельної ділянки за відсутності для цього визначених законом перешкод. Наявність таких перешкод унеможливлює реалізацію відповідного інтересу. Пропозиція нерозумних умов договору, тобто таких, які завідомо є неприйнятними через існування законодавчих заборон і обмежень, а також прийняття іншою стороною таких умов може підтверджувати недобросовісність поведінки обох сторін договору (постанови Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16-ц, від 28.09.2022 у справі № 483/448/20).

Отже, ТОВ «Ідилія Парк» під час участі у земельних торгах, а також під час укладення договору оренди виходячи, зокрема, з приписів статей 136, 137 ЗК України, які є однозначними, доступними та зрозумілими, знало про відсутність технічної документації з нормативної грошової оцінки на земельну ділянку або повинно було та могло, проявивши принаймні розумну обачність і ознайомившись з документацією про Лот, знати про це.

В такий спосіб Суд висновує, що наявними у справі матеріалами встановлено наявність юридичних підстав, з якими закон в силу вимог статей 16, 203, 215 Цивільного кодексу України пов`язує недійсність правочину, що є підставою для визнання недійсним Договору оренди та зобов`язання ТОВ «Ідилія Парк» повернути спірну земельну ділянку. Зокрема, проведення земельних торгів щодо продажу права оренди на земельні ділянки комунальної власності без здійснення нормативної грошової оцінки цих ділянок суперечить вимогам статті 136 Земельного кодексу України, статті 13 Закону України «Про оцінку земель», статтям 15, 21 Закону України «Про оренду землі».

Колегія суддів звертає увагу, що Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.07.2023 у справі № 912/2797/21 не відступила від висновку Верховного Суду України, викладеного у постанові від 11.05.2016 у справі № 6-824цс16, стосовно відсутності нормативної грошової оцінки земельної ділянки як спеціальної підстави недійсності договору оренди землі за земельним законодавством.

У такий спосіб втручання шляхом постановлення судового рішення про недійсність правочину та зобов`язання Відповідача повернути земельну ділянку буде відповідати критерію законності. Відповідні норми законодавства доступні, чіткі та передбачувані у питаннях застосування та наслідків їх дії. Втручання держави в право особи на мирне володіння своїм майном (в тому числі внаслідок постановлення судового рішення) є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення «суспільного інтересу», при визначенні якого ЄСПЛ надає державам право користуватися «значною свободою (полем) розсуду» як щодо вибору засобів примусового виконання, так і щодо встановлення виправданості наслідків виконання в загальних інтересах з метою досягнення мети відповідного закону (Chassagnou and Others v. France, заява №25088/94 та 2 інші, п. 75, ЄСПЛ 1999-III). Це поняття має широке значення, оскільки втручання держави в право на мирне володіння майном може бути виправдане за наявності об`єктивної необхідності у формі публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності (рішення від 23.11.2000 у справі «Колишній король Греції та інші проти Греції»).

У цій справі № 914/1887/24 «суспільний інтерес» полягає у необхідності правильного застосування законодавства при передачі та отриманні в оренду земель. Так, ЄСПЛ визнає, що саме по собі правильне застосування законодавства, безперечно, становить «суспільний інтерес» (рішення від 02.11.2004 у справі «Тригубенко проти України»). Окрім цього, «суспільний інтерес» полягає у забезпеченні економічних інтересів держави, зокрема можливості відчужити спірну ділянку у власність чи користування після проведення її нормативної грошової оцінки, а відтак і забезпечити належне наповнення відповідного бюджету.

З огляду на наявні у справі розрахунки Прокурора про те, що стартовий розмір річної орендної плати за користування спірною земельною ділянкою міг би бути істотно більшим ніж той, який було визначено кінцевим за результатами проведених земельних торгів, Верховний Суд зазначає, що постановлення судового рішення про недійсність Договору оренди та зобов`язання Відповідача повернути земельну ділянку буде виправданим з точки зору задоволення «суспільного інтересу».

Колегія суддів додатково вказує, що добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України). Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що відсутність договірних відносин між сторонами до моменту укладення договору не означає, що на переддоговірній стадії сторони не несуть жодних обов`язків. Обидві сторони правочину, починаючи зі стадії, яка передує його вчиненню, мають поводитися правомірно, зокрема, добросовісно, розумно враховувати інтереси одна одної, утримуватися від недобросовісних дій чи бездіяльності. Прояви таких обов`язків та недобросовісної чи нерозумної поведінки є численними і не можуть бути визначені у вичерпний спосіб (постанови від 06.07.2020 у справі № 914/2618/16, від 20.07.2020 у справі № 923/196/20, від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16-ц, 21.09.2022 у справі № 908/976/19, від 28.09.2022 у справі № 483/448/20).

Зокрема, не може вважатися добросовісною особа, яка набула майно на прилюдних торгах, якщо вона знала чи могла знати про порушення порядку реалізації майна або знала чи могла знати про набуття нею майна всупереч закону (постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 200/606/18, 06.07.2022 у справі № 914/2618/16, від 21.09.2022 у справі № 908/976/19).

Як вбачається з матеріалів справи, ТОВ «Ідилія Парк» під час участі у земельних торгах, а також при укладенні Договору оренди знало, що нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки не проведена, технічна документація з нормативної грошової оцінки на земельну ділянку відсутня, або повинно було та могло, проявивши принаймні розумну обачність і ознайомившись з документацією на Лот, знати про це, а відтак вказані обставини не свідчать про добросовісність підприємства при отриманні права оренди на земельну ділянку.

Отримання майна в оренду, у тому числі за результатами торгів, та подальше укладення договору оренди, передбачає наявність волевиявлення як у організатора, так і у переможця (орендаря майна). Отже, ТОВ «Ідилія Парк», беручи участь у відповідному аукціоні, знало, яке майно буде реалізовуватись на ньому та повинно було враховувати вимоги законодавства, в тому числі щодо необхідності проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки та, в подальшому, її зазначення у договорі оренди землі.

Подібні висновки викладені у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27.08.2025 у справі № 914/1885/24, ухваленій після подання касаційної скарги і яку колегія суддів враховує на підставі частини четвертої статті 300 ГПК України.

Зважаючи на викладене, Верховний Суд вважає обґрунтованими доводи касаційної скарги Прокурора в частині підстав касаційного оскарження, передбачених пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України, та приходить до висновку про скасування рішень судів попередніх інстанцій у цій частині.

У свою чергу, доводи відзиву на касаційну скаргу змістовно підтримують мотиви судів попередніх інстанцій і не спростовують зазначених вище висновків, і не можуть бути підставою для залишення без змін оскаржених судових рішень.

5.5. Водночас позовна вимога про скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права оренди на спірну земельну ділянку за ТОВ «Ідилія Парк» не підлягає задоволенню внаслідок обрання Прокурором неефективного способу захисту порушених прав, оскільки таке скасування не призведе до їх поновлення.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18 виснувала, що спосіб захисту права є ефективним тоді, коли він забезпечуватиме поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантуватиме можливість отримати відповідну компенсацію. Тобто цей захист має бути повним і забезпечувати у такий спосіб досягнення мети правосуддя та процесуальну економію. Спосіб захисту права або інтересу повинен бути таким, щоб у позивача не виникала необхідність повторного звернення до суду (див. також постанову Великої Палати Верховного Суду від 26.01.2021 у справі № 522/1528/15). При цьому Велика Палата Верховного Суду у постанові від 08.02.2022 у справі № 209/3085/20 зазначила, що судове рішення не повинне породжувати стан невизначеності у відносинах позивача з відповідачем і вимагати від них подальшого вчинення узгоджених дій для вичерпання конфлікту.

Обрання ж позивачем неналежного та неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові. Про це виснувано у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19, від 02.02.2021 у справі № 925/642/19, від 06.04.2021 у справі № 910/10011/19 , від 22.06.2021 у справі № 200/606/18, від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19, від 25.01.2022 у справі № 143/591/20, від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16.

Обрання способу захисту - це прерогатива позивача. Водночас свобода в обрані способу захисту передбачає й несення позивачем ризику відмови в задоволенні позовних вимог у зв`язку із неналежністю чи неефективністю заявленого захисту.

У такий спосіб оскаржувані рішення судів попередніх інстанцій про скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права оренди на спірну земельну ділянку підлягають залишенню в силі, проте з інших мотивів - внаслідок обрання Прокурором неефективного способу захисту.

6. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги та норми права, якими керувався суд

6.1. Відповідно до пункту 3 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішенні у відповідній частині або змінити рішення у відповідній частині, не передаючи справу на новий розгляд.

6.2. Згідно зі статтею 311 ГПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.

6.3. За таких обставин колегія суддів вважає, що касаційна скарга Прокурора підлягає частковому задоволенню, а оскаржувані ним судові рішення - скасуванню у вказаних вище частинах з ухваленням нового рішення.

7. Розподіл судових витрат

7.1. Правила розподілу судових витрат визначені в статті 129 ГПК України. Так відповідно до пункту 2 частини першої цієї статті судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

7.2. За приписами частини чотирнадцятої статті 129 ГПК України якщо суд касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

7.3. Як вбачається з матеріалів справи, Прокурором при зверненні до суду з позовом було сплачено судовий збір у сумі 7267,20 грн з розрахунку за три позовні вимоги немайнового характеру. За подання апеляційної скарги Прокурор сплатив 10900,80 грн, за подання касаційної скарги - 14534,40.

7.4. Отже, сплачений Прокурором судовий збір за подання позовної заяви, апеляційної та касаційної скарг у цій справі підлягає розподілу між сторонами, а саме на відповідача покладаються витрати за розгляд двох позовних вимог немайнового характеру - 4844,80 грн, 7267,20 грн та 9689,60 грн відповідно.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу заступника керівника Львівської обласної прокуратури задовольнити частково.

Рішення Господарського суду Львівської області від 05.11.2024 та постанову Західного апеляційного господарського суду від 14.05.2025 у справі № 914/1885/24 скасувати в частині відмови у задоволенні позовних вимог заступника керівника Львівської обласної прокуратури про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки №б/н від 11.01.2019 та зобов`язання ТОВ «Ідилія Парк» повернути Львівській міській раді земельну ділянку.

Ухвалити в цій частині нове рішення, яким:

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 11.01.2019 №б/н, укладений між Лисиничівською сільською радою Пустомитівського району Львівської області та Товариством з обмеженою відповідальністю «Ідилія Парк» щодо земельної ділянки площею 1,3058 га, кадастровий номер :01:001:0340.

Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Ідилія Парк» повернути Львівській міській раді земельну ділянку, кадастровий номер :01:001:0340, площею 1,3058 га, яка знаходиться в с. Лисиничі, Львівського району Львівської області.

В іншій частині рішення Господарського суду Львівської області від 05.11.2024 та постанову Західного апеляційного господарського суду від 14.05.2025 у справі № 914/1885/24 залишити без змін з урахуванням мотивів цієї постанови.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Ідилія Парк» на користь Львівської обласної прокуратури 4844,80 грн за подання позовної заяви, 7267,20 грн за подання апеляційної скарги та 9689,60 грн за подання касаційної скарги.

Доручити Господарському суду Львівської області видати відповідні накази.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий Н. О. Волковицька

Судді І. С. Міщенко

С. К. Могил