ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 вересня 2025 року

м. Київ

cправа № 916/757/24

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Волковицька Н. О. - головуючий, Міщенко І. С., Могил С. К.,

секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,

розглянувши касаційну скаргу заступника керівника Одеської обласної прокуратури

на рішення Господарського суду Одеської області від 17.12.2024 (суддя Петров В.С) та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 21.05.2025 (Савицький Я. Ф. - головуючий, судді Діброва Г. І., Колоколов С. І.) у справі

за позовом заступника керівника Одеської обласної прокуратури в інтересах держави

до 1) Саф`янівської сільської ради Ізмаїльського району Одеської області;

2) Колективного підприємства «Дунайсервіс»

про визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок, скасування рішень державних реєстраторів про державну реєстрацію змін і виправлень в розділ щодо доповнення складу нерухомого майна і про державну реєстрацію права власності та права оренди, зобов`язання знести самочинне будівництво та зобов`язання повернути земельну ділянку, скасування у Державному земельному кадастрі державної реєстрації земельної ділянки,

(у судове засідання з`явилися: прокурор Готка Ю. О., представник відповідача - Шахновський О. О.),

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст і підстави позовних вимог

1.1. Заступник керівника Одеської обласної прокуратури в інтересах держави (далі прокурор, позивач) звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Саф`янівської сільської ради Ізмаїльського району Одеської області (далі також відповідач-1, Саф`янівська сільрада, Сільська рада) та Колективного підприємства Дунайсервіс (далі - відповідач-2, КП «Дунайсервіс», Підприємство), в якому просив:

- скасувати рішення державного реєстратора Лиманської селищної ради Роздільнянського району Одеської області Карпенка Анатолія Анатолійовича від 27.12.2022 №65946570 про державну реєстрацію змін розділу, на підставі якого доповнено склад нерухомого майна, що знаходиться у власності КП «Дунайсервіс», наступними об`єктами нерухомого майна: нежитлова будівля літ. Б площею 44,9 кв. м, мостіння №І, гідротехнічна споруда №II, огорожа № 1-2, швартові тумби № 3-7, визначено загальну площу нерухомого майна у розмірі 168,3 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 220, номер відомостей про речове право 32456528);

- скасувати рішення державного реєстратора Лиманської селищної ради Роздільнянського району Одеської області Карпенка Анатолія Анатолійовича від 27.01.2023 № 66222473 про державну реєстрацію виправлення розділу, на підставі якого доповнено склад нерухомого майна, що знаходиться у власності КП «Дунайсервіс», нежитловою будівлею літ. В площею 59,5 кв. м, визначено загальну площу нерухомого майна у розмірі 227,8 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 220, номер відомостей про речове право 32456528);

- зобов`язати КП «Дунайсервіс» знести самочинно збудовані об`єкти нерухомого майна: нежитлову будівлю літ. Б площею 44,9 кв.м, нежитлову будівлю літ. В площею 59,5 кв. м, мостіння № І, гідротехнічну споруду № II, огорожі № 1-2, швартові тумби № 3-7, які знаходяться за адресою: Одеська область, Ізмаїльський район, Саф`янівська територіальна громада, комплекс будівель та споруд № 18, берегова смуга лівого берегу ріки Дунай на відмітці 85,6-85,85 км на території Старонекрасівської сільської ради Ізмаїльського району Одеської області;

- визнати недійсним договір оренди, укладений 29.09.2022 між Саф`янівською сільською радою Ізмаїльського району Одеської області та КП «Дунайсервіс», щодо земельної ділянки площею 0,63 га з кадастровим номером 0:01:002:0133 для розміщення та експлуатації будівель і споруд річкового транспорту, яка розташована за адресою: Одеська область, Ізмаїльський район, Саф`янівська територіальна громада, комплекс будівель та споруд № 18;

- скасувати рішення державного реєстратора Саф`янівської сільської ради Ізмаїльського району Одеської області Димитренко Ольги Юріївни від 10.10.2022 № 65086850 про державну реєстрацію права власності за Саф`янівською сільською радою Ізмаїльського району Одеської області (номер запису про інше речове право 48101167) та права оренди за КП «Дунайсервіс» (номер запису про інше речове право 48101408) на земельну ділянку площею 0,63 га з кадастровим номером :01:002:0133 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 080);

- визнати недійсним договір оренди, укладений 03.04.2023 між Саф`янівською сільською радою Ізмаїльського району Одеської області та КП «Дунайсервіс», щодо земельної ділянки площею 0,2919 га з кадастровим номером 0:01:002:0136 для розміщення та експлуатації будівель і споруд річкового транспорту, яка розташована за адресою: Одеська область, Ізмаїльський район, Саф`янівська територіальна громада, комплекс будівель та споруд № 18;

- скасувати рішення державного реєстратора Куяльницької сільської ради Подільського району Одеської області Сарафанюк Юлії Віталіївни від 11.04.2023 № 67162701 про державну реєстрацію права власності за Саф`янівською сільською радою Ізмаїльського району Одеської області (номер запису про інше речове право 49896345) та права оренди за КП «Дунайсервіс» (номер запису про інше речове право 49896495) на земельну ділянку площею 0,2919 га з кадастровим номером :01:002:0136 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 220);

- визнати недійсним договір оренди, укладений 03.04.2023 між Саф`янівською сільською радою Ізмаїльського району Одеської області та КП «Дунайсервіс», щодо земельної ділянки площею 0,375 га з кадастровим номером 0:01:002:0137 для розміщення та експлуатації будівель і споруд річкового транспорту, яка розташована за адресою: Одеська область, Ізмаїльський район, Саф`янівська територіальна громада, комплекс будівель та споруд № 18;

- скасувати рішення державного реєстратора Куяльницької сільської ради Подільського району Одеської області Сарафанюк Юлії Віталіївни від 11.04.2023 № 671663177 про державну реєстрацію права власності за Саф`янівською сільською радою Ізмаїльського району Одеської області (номер запису про інше речове право 49896734) та права оренди за КП «Дунайсервіс» (номер запису про інше речове право 49896892) на земельну ділянку площею 0,375 га з кадастровим номером :01:002:0137 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 220);

- визнати недійсним договір оренди, укладений 29.09.2023 між Саф`янівською сільською радою Ізмаїльського району Одеської області та КП «Дунайсервіс», щодо земельної ділянки площею 1,2969 га з кадастровим номером 0:01:002:0146 для розміщення та експлуатації будівель і споруд річкового транспорту, яка розташована за адресою: Одеська область, Ізмаїльський район, Саф`янівська територіальна громада, комплекс будівель та споруд № 18;

- скасувати рішення державного реєстратора Саф`янівської сільської ради Ізмаїльського району Одеської області Кравченко Наталі Семенівни від 03.10.2023 № 69573634 про державну реєстрацію права власності за Саф`янівською сільською радою Ізмаїльського району Одеської області (номер запису про інше речове право 51972967) та права оренди за КП «Дунайсервіс» (номер запису про інше речове право 51973125) на земельну ділянку площею 1,2969 га з кадастровим номером :01:002:0146 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 220);

- зобов`язати Колективне підприємство Дунайсервіс повернути Саф`янівській сільській територіальній громаді в особі Саф`янівської сільської ради Ізмаїльського району Одеської області земельну ділянку площею 1,2969 га з кадастровим номером :01:002:0146, яка має 23 поворотні точки з наступними координатами: №1-координати: X-5009067.923, Y-3253476.976; №2-координати: X-5009117.603, Y-3253425.21; №3-координати: X-5009156.534, Y-3253386.513; №4-координати: X-5009188.236, Y-3253354.808; №5-координати: X-5009198.192, Y-3253366.284; №6 - координати: X-5009247.15, Y-3253320.028; №7-координати: X-5009289.33, Y-3253357.341; №8-координати: X-5009257.438, Y-3253384.853; №9-координати: X-5009228.36, Y-3253401.057; №10-координати: X-5009200.672, Y-3253421.135; №11-координати: X-5009197.951, Y-3253423.567; №12-координати: X-5009181.486, Y-3253434.565; №13-координати: X-5009139.157, Y-3253468.38; №14-координати: X-5009132.253, Y-3253477.867; №15-координати: X-5009121.406, Y-3253503.673; №16 - координати: X-5009126.596, Y-3253510.353; №17-координати: X-5009124.255, Y-3253515.99; №18-координати: X-5009122.065, Y-3253521.467; №19-координати: X-5009116.368, Y-3253535.09; №20-координати: X-5009110.529, Y-3253523.716; №21-координати: X-5009102.476, Y-3253513.516; №22-координати: X-5009085.463, Y-3253491.968; №23-координати: X-5009082.527, Y-3253491.147;

- скасувати у Державному земельному кадастрі державну реєстрацію земельної ділянки площею 1,2969 га з кадастровим номером :01:002:0146 з одночасним закриттям Поземельної книги відносно цієї земельної ділянки.

В обґрунтування позовних вимог прокурор посилався на те, що КП «Дунайсервіс» маючи на праві приватної власності нежитлову будівлю у складі літ. «А» загальною площею 123,4 кв. м за адресою: Одеська область, Ізмаїльський район, Старонекрасівська сільська рада, берегова смуга лівого берегу ріки Дунай· на відмітці 85,6-85,85 кілометра на території Старонекрасівської сільської ради Ізмаїльського району Одеської області, двічі доповнив склад нерухомого майна будівництвом нових будівель - літ. «Б» площею 44,9 кв. м (рішення державного реєстратора від 27.12.2022) та літ. «В» площею 59,5 кв. м (рішення державного реєстратора від 27.01.2023), за відсутності документів, які надають право на виконання будівельних робіт та документів, які посвідчують прийняття закінченого будівництвом об`єкта до експлуатації, що свідчить про те, що такі об`єкти нерухомого майна є самочинним будівництвом.

Водночас, державним реєстратором, всупереч вимогам чинного законодавства, прийняв рішення: про державну реєстрацію права власності відповідача-2 на нерухомий об`єкт самочинного будівництва; зміну розділу шляхом доповнень складу нерухомого майна, що належить на праві власності КП Дунайсервіс, відповідними будівлями та спорудами, визначенням загальної плащі нерухомого майна (в бік збільшення).

У зв`язку із збільшенням складу об`єкта нерухомого майна Саф`янівською сільською радою здійснено додаткове відведення земельних ділянок в оренду КП «Дунайсервіс». Однак, прокурор зауважує, що оскільки КП «Дунайсервіс» здійснено самочинне будівництво будівель та споруд, то право оренди на земельну ділянку набуто неправомірно, при цьому земельні торги (аукціон) з продажу права оренди не проводились, містобудівна документація на місцевому рівні або мотивований висновок уповноваженого органу містобудування та архітектури Саф`янівської ради відсутні, а розміщення земельних ділянок суперечить Схемі планування Ізмаїльського району.

2. Фактичні обставини справи, встановлені судами

2.1. Як установили суди попередніх інстанцій і свідчать матеріали справи, рішенням Виконавчого комітету Ізмаїльської міської ради народних депутатів від 27.12.1988 року №558/1 «Про створення кооперативу «Дунайсервіс» по ремонту та обслуговуванню флоту при СДП» створено кооператив «Дунайсервіс» по ремонту та обслуговуванню флоту при СДП (мовою оригіналу: «Советское Дунайское параходство» - Радянське дунайське пароплавство), зареєстровано статут кооперативу.

В подальшому, рішенням Виконавчого комітету Ізмаїльської міської ради народних депутатів від 02.04.1992 року №711 «Про перереєстрацію колективного підприємства «Дунайсервіс» вирішено, зокрема, перереєструвати колективне підприємство «Дунайсервіс» на території м. Ізмаїл.

Копії статуту Виробничого кооперативу «Дунайсервіс» та статуту Колективного підприємства «Дунайсервіс» наявні у матеріалах справи (а.с. 184-199 т.1 та а.с. 202-217 т.1, відповідно).

Відповідно до статуту КП «Дунайсервіс» від 02.04.1992 підприємство відноситься до категорії малих підприємств і створене на основі реорганізації Виробничого кооперативу «Дунайсервіс» та є його правонаступником.

Отже, з 1988 року Кооператив «Дунайсервіс», правонаступником якого є КП «Дунайсервіс», здійснює господарську діяльність відповідно до статуту підприємства.

23.03.2000 КП «Дунайсервіс» звернулося до капітана порту Ізмаїл з листом за вих. №0323, в якому висловило прохання розглянути можливість закріплення необлаштованого місця стоянки баржі №1030, що використовується у виробничих цілях у відмітках 86,65-86,85 км Кілійського рукава ріки Дунай.

Вказане прохання було задоволено, про що свідчить відповідний припис капітана Ізмаїльського морського порту на вищезазначеному листі за вих. №0323 від 23.03.2000.

В подальшому, рішенням Старонекрасівської сільської ради від 14.12.2006 №70-V «Про надання згоди на вибір земельної ділянки на умовах оренди в районі 85,65 - 85,85 км ріки Дунай Колективному підприємству «Дунайсервіс» для облаштування під`їзного шляху» вирішено: 1) надати згоду на вибір земельної ділянки на умовах оренди в районі 85,65 - 85,85 км ріки Дунай Колективному підприємству «Дунайсервіс» для облаштування під`їзного шляху; 2) надати згоду на виділення земельної ділянки загальною площею 0,63 га прибережної зони на умовах оренди терміном на 49 років, з орендною платою п`ять грн. за один кв.м. в рік КП «Дунайсервіс» для облаштування під`їзного шляху; 3) зобов`язати КП «Дунайсервіс» замовити проект землеустрою відносно відведення земельної ділянки загальною площею 0,63 га прибережної зони для облаштування під`їзного шляху; 4) зобов`язати КП «Дунайсервіс» зареєструвати господарську діяльність в Ізмаїльській райдержадміністрації; 5) зобов`язати КП «Дунайсервіс» укласти договір оренди з Ізмаїльською райдержадміністрацією згідно діючого законодавства.

21.12.2006 КП «Дунайсервіс» звернулося до Старонекрасівської сільської ради із заявою за вих. №17/12, в якій Підприємством висловлено прохання надати згоду на будівництво в межах земельної ділянки загальною площею 0,63 га, розташованої в районі 85,6-86,85 км ріки Дунай, нежилого приміщення з метою надання жителям села, а також для громадських потреб, послуг з ремонту та технічного обслуговування водного транспорту.

У відповідь Листом №17 від 25.12.2006 Старонекрасівська сільська рада повідомила КП «Дунайсервіс» про те, що Сільська рада не заперечує проти будівництва нежилого примі в межах земельної ділянки загальною площею 0,63 га, яка розташована на 85,6-85,85 км ріки Дунай.

З метою здійснення господарської діяльності, КП «Дунайсервіс» було отримано в Ізмаїльському районному управлінні Головного управління МНС України в Одеській області дозвіл №40 від 25.10.2007 на початок роботи ремонтної бази.

19.05.2008 КП «Дунайсервіс» звернулося до Ізмаїльської райдержадміністрації із клопотанням за вих. № 519 про надання згоди на розробку проекту відведення земельної ділянки площею 0,63 га на території Старонекрасівської сільської ради в районі 85,6-85,85 км ріки Дунай для облаштування під`їзного шляху та прокладки лінії електропередач до Підприємства.

Листом від 26.05.2008 вих. №01/01-26-1218/1800 Ізмаїльська райдержадміністрація запропонувала КП «Дунайсервіс» звернутися до Ізмаїльської райдержадміністрації щодо надання Підприємству права на оренду земельної ділянки після визначення та затвердження Порядку проведення аукціону та набуття права оренди земельної ділянки на конкурентних засадах.

12.09.2018 ФОП Пайтян Л.Є., на замовлення КП «Дунайсервіс», виготовлено технічний паспорт, відповідно до якого нежитлова будівля літ. «А» має загальну площу 123,4 кв.м, є двоповерховою, у складі першого поверху: 1 - склад площею 53,2 кв.м, 2 - їдальня площею 17 кв.м, 3 - склад площею 8,4 кв.м, 4 - підсобне приміщення площею 14,2 кв.м, 5 - підсобне приміщення площею 3,7 кв.м, 6 - роздягальня площею 10,9 кв.м (усього по першому поверху 107,4 кв.м); у складі другого поверху: 7 - кабінет площею 8,4 кв.м, 8 - приміщення персоналу площею 7,6 кв.м.

24.11.2008 Листом ІНФОРМАЦІЯ_1 №711/8351 КП «Дунайсервіс» надано згоду на обладнання дороги та воріт.

Рішенням Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 26.04.2019 у справі №500/8791/18 визнано право власності КП «Дунайсервіс» на нежитлову двоповерхову будівлю загальною площею 123,4 кв.м. на земельній ділянці загальною площею 0,63 гектари берегової смуги лівого берегу ріки Дунай на відмітці 85,6 - 85,85 кілометрі на території Старонекрасівської сільської ради Ізмаїльського району Одеської області.

На підставі вищевказаного рішення Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 26.04.2019 у справі №500/8791/18, яке є чинним, КП «Дунайсервіс» 18.07.2019 року набуло право власності на нежитлову будівлю у складі нежитлової будівлі літ. «А» загальною площею 123,4 кв.м., за адресою: Одеська область, Ізмаїльський район, Старонекрасівська сільська рада, додаткові відомості адреси: берегова смуга лівого берегу ріки Дунай на відмітці 85,6-85,85 кілометра на території Старонекрасівської сільської ради Ізмаїльського району Одеської області (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 220, номер відомостей про речове право 32456528). Державна реєстрація права власності проведена державним реєстратором КП «Будинок юстиції» Макаркіним А.К.; документи, подані для державної реєстрації: рішення Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 26.04.2019 у справі №500/8791/18; технічний паспорт, виготовлений 12.09.2018 ФОП Пайтян Л.Є. (інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна №359117130 від 19.12.2023).

Будівництво нежитлової будівлі літ. «А», загальною площею 123,4 кв.м, розташованої за адресою: Одеська область, Ізмаїльський район, Старонекрасівська сільська рада, а також державна реєстрація права власності на вказану нежитлову будівлю за ПП «Дунайсервіс» наразі не є предметом розгляду даної справи, оскільки обласною прокуратурою не оспорюється, про що зазначено у позові, відповіді на відзив та підтримано прокурором під час розгляду справи.

Рішенням Саф`янівської сільської ради Ізмаїльського району Одеської області від 22.09.2022 №3590-VІІІ «Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення КП «Дунайсервіс» земельної ділянки в оренду терміном на 49 (сорок дев`ять) років для розміщення та експлуатації будівель і споруд річкового транспорту, розташованої за адресою: Одеська область, Ізмаїльський район, Саф`янівська територіальна громада, «Комплекс будівель та споруд № 18» вирішено, зокрема:

1) затвердити проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду терміном на 49 (сорок дев`ять) років КП «Дунайсервіс» для розміщення та експлуатації будівель і споруд річкового транспорту, загальною площею 0,6300 га, розташованої за адресою: Одеська область, Ізмаїльський район, Саф`янівська територіальна громада, «Комплекс будівель та споруд № 18», кадастровий номер :01:002:0133;

2) надати КП «Дунайсервіс» в оренду терміном на 49 (сорок дев`ять) років земельну ділянку, кадастровий номер :01:002:0133, площею 0,6300 га, із земель промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення комунальної власності для розміщення та експлуатації будівель і споруд річкового транспорту, розташованої за адресою: Одеська область, Ізмаїльський район, Саф`янівська територіальна громада, «Комплекс будівель та споруд №18».

29.09.2022 року між Саф`янівською сільською радою (орендодавець) та КП «Дунайсервіс» (орендар) укладено договір оренди землі №72, відповідно до п.п. 1.1, 2.1 якого орендодавець на підставі рішення Саф`янівської сільської ради №3590-VIII від 22.09.2022 року надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку із земель промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення комунальної власності для розміщення та експлуатації будівель і споруд річкового транспорту, кадастровий номер :01:002:0133, розташовану за адресою: Одеська область, Ізмаїльський район, Саф`янівська територіальна громада, «Комплекс будівель та споруд №18». В оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,6300 та, у тому числі: 0,6300 га - землі під будівлями та спорудами транспорту.

Як вбачається з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна №359117130 від 19.12.2023, право власності Саф`янівської сільської ради (номер запису про інше речове право 48101167) та право оренди КП «Дунайсервіс» (номер запису про інше речове право 48101408) на земельну ділянку площею 0,63 га з кадастровим номером :01:002:0133 зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відповідно до рішення державного реєстратора Саф`янівської сільської ради Ізмаїльського району Одеської області Димитренко Ольги Юріївни від 05.10.2022 №48101408 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 080).

Рішенням державного реєстратора Саф`янівської сільської ради Ізмаїльського району Одеської області Димитренко О.Ю. від 10.11.2022 № 65419740 проведено державну реєстрацію змін розділу, а саме змінено адресу нерухомого майна на: Одеська область, Ізмаїльський район, Саф`янівська т/г, комплекс будівель та споруд №18, будинок б/н, додаткові відомості адреси: берегова смуга лівого берегу ріки Дунай на відмітці 85,6-85,85 кілометра на території Старонекрасівсьвої сільської ради Ізмаїльського району Одеської області, комплекс будівель та споруд № 46 (комплекс будівель та споруд №18).

Рішенням державного реєстратора Лиманської селищної ради Роздільнянського району Одеської області Карпенка Анатолія Анатолійовича від 27.12.2022 №65946570 проведено державну реєстрацію змін розділу, а саме доповнено склад нерухомого майна нежитловою будівлею літ. «Б» площею 44,9 кв.м., мостіння №І, гідротехнічна споруда №П, огорожа № 1-2, швартові тумби № 3-7, визначено загальну площу нерухомого майна у розмірі 168,3 кв.м. Державна реєстрація змін розділу проведена на підставі технічного паспорту, виготовленого 27.12.2022 ТОВ «Проф БТІ» та довідки ТОВ «Проф БТІ» від 22.12.2022 №000599.

Зі змісту вказаної довідки ТОВ «Проф БТІ» від 22.12.2022 № 000599 вбачається наступне. За даними поточної інвентаризації від 22.12.2022 встановлено, що об`єкт нерухомого майна в цілому складається з: нежитлової будівлі літ. «А» загальною площею 123,4 кв.м, нежитлової будівлі літ. «Б» загальною площею 44,9 кв.м, разом загальною площею 168,3 кв.м, І мостіння, II гідротехнічна споруда - причал, №1-2 огорожа, № 3-7 швартові тумби. Додатково повідомлено, що згідно довідки про балансову вартість № 25 від 20.12.2022, виданої КП «Дунайсервіс», у складі основних засобів вказаного підприємства додатково обліковується літ. «Б» нежитлова будівля (рік побудови до 05.08.1992), І мостіння, №1-2 огорожа, II гідротехнічна споруда - причал та її невід`ємні складові № 3-7 швартові тумби - тимчасові споруди.

Разом з тим із довідки про балансову вартість від 20.12.2022 №25 вбачається, що до складу основних засобів «Дунайсервіс» станом на 20.12.2022 відноситься нежитлова будівля, що розташована за адресою: Одеська область, Ізмаїльський район, Саф`янівська територіальна громада, «Комплекс будівель та споруд № 18», будинок б/н, а саме:

- літ. «А» нежитлова будівля загальною площею 123,4 кв.м;

- літ. «Б» нежитлова будівля загальною площею 44,9 кв.м;

- І мостіння;

- II гідротехнічна споруда - причальна стіна;

- № 1 та № 2 огорожа;

- № 3, № 4, № 5, № 6, № 7 швартові тумби.

Залишкова (балансова) вартість вказаного вище об`єкту, що враховується у складі основних засобів КП «Дунайсервіс» складає 588373,27 грн.

В подальшому, Рішенням державного реєстратора Лиманської селищної ряди Роздільнянського району Одеської області Карпенка А.А. від 27.01.2023 №66222473 проведено державну реєстрацію виправлення розділу, а саме доповнено склад нерухомого майна нежитловою будівлею літ. «В» площею 59,5 кв.м, визначено загальну площу нерухомого майна у розмірі 227,8 кв.м. Державна реєстрація змін розділу проведена на підставі технічного паспорту, виготовленого 27.01.2023 ТОВ «Проф БТІ», довідки ТОВ «Проф БТІ» від 27.01.2023 №000644 та довідки КП «Дунайсервіс» від 23.01.2023 №03.

Зі змісту довідки ТОВ «Проф БТІ» від 27.01.2023 № 000644 вбачається, що на замовлення КП «Дунайсервіс» 28.12.2022 було видано технічний паспорт на нежитлову будівлю за адресою: Одеська область, Ізмаїльський район, Саф`янівська територіальна громада, комплекс будівель та споруд № 18, будинок б/н, який видано на підставі наданих замовником документів на об`єкт нерухомого майна, у тому числі рішення Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 26.04.2019 (справа № 500/8791/18) та довідки про балансову вартість від 20.12.2022 за № 25, проте, як зазначає замовник, у вищезгаданій довідці про балансову вартість від 20.12.2022 за №25 було допущено технічну помилку щодо складових частин об`єкту нерухомого майна, про що надано відповідну пояснювальну записку та нову довідку про балансову вартість від 23.01.2023 за №04. З урахуванням вказаного, з метою усунення недоліків надається виправлений технічний паспорт.

Так, відповідно до листа від 23.01.2023 №03, виданої КП «Дунайсервіс» для пред`явлення за місцем вимоги, останнім 20.12.2022 було видано довідку про балансову вартість за №25, однак під час опису складових частин об`єкту нерухомого майна, який знаходиться за адресою: Одеська область, Ізмаїльський район, Саф`янівська територіальна громада, «Комплекс будівель та споруд №18», будинок б/н та є власністю КП «Дунайсервіс», помилково не було зазначено нежитлову будівлю літ. «В» загальною площею 59,5 кв.м, яка є його невід`ємною частиною та на час видачі довідки від 20.12.2022 № 25 відносилась до складу основних засобів підприємства. За таких обставин слід вірною вважати довідку про балансову вартість № 04 від 23.01.2023.

Як вбачається із довідки КП «Дунайсервіс» про балансову вартість від 23.01.2023 № 04, до складу основних засобів КП «Дунайсервіс» станом на 20.12.2022 відноситься нежитлова будівля, що розташована на земельній ділянці площею 12973 кв.м та знаходиться за адресою: Одеська область, Ізмаїльський район, Саф`янівська територіальна громада, «Комплекс будівель та споруд № 18», будинок б/н, а саме:

- літ. «А» нежитлова будівля загальною площею 123,4 кв.м;

- літ. «Б» нежитлова будівля загальною площею 44,9 кв.м;

- літ. «В» нежитлова будівля загальною площею 59,5 кв.м;

- І мостіння;

- гідротехнічна споруда - причальна стіна;

- № 1 та № 2 огорожа;

- № 3, № 4, № 5, № 6, № 7 швартові тумби.

Залишкова (балансова вартість вказаного вище об`єкту, що враховується у складі основних засобів КП «Дунайсервіс» складає 588373,27 грн.

У зв`язку зі збільшенням складу об`єкта нерухомого майна Саф`янівською сільською радою здійснено додаткове відведення земельних ділянок в оренду КП «Дунайсервіс».

Так, Рішенням Саф`янівської сільської ради від 22.02.2023 №3928-VIII «Про надання дозволу КП «Дунайсервіс» на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду терміном на 49 (сорок дев`ять) років для розміщення та експлуатації будівель і споруд річного транспорту, розташованої за адресою: Одеська область, Ізмаїльський район, Саф`янівська територіальна громада, «Комплекс будівель та споруд №18, буд. б/н» вирішено, зокрема:

1) надати дозвіл КП «Дунайсервіс» на розробку проекту землеустрою щодо відведення в оренду строком на 49 (сорок дев`ять) років земельної ділянки, орієнтовною площею 0,2919 га, для розміщення та експлуатації будівель і споруд річного транспорту, розташованої за адресою: Одеська область, Ізмаїльський район, Саф`янівська територіальна громада, Комплекс будівель та споруд №18, буд. б/н із земель промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення Саф`янівської сільської ради;

2) зобов`язати КП «Дунайсервіс» замовити виготовлення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду строком на 49 (сорок дев`ять) років та подати його на затвердження Саф`янівській сільській раді у встановленому законодавством порядку.

Рішеннями Саф`янівської сільської ради від 29.03.2023 №4005-VІІІ №4006-VІІІ «Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення КП «Дунайсервіс» земельної ділянки в оренду терміном на 49 (сорок дев`ять) років для розміщення та експлуатації будівель і споруд річкового транспорту, розташованої за адресою: Одеська область, Ізмаїльський район, Саф`янівська територіальна громада, «Комплекс будівель та споруд №18, буд. б/н» вирішено, зокрема:

1) затвердити проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду терміном на 49 (сорок дев`ять) років КП «Дунайсервіс» для розміщення та експлуатації будівель і споруд річкового транспорту, загальною площею 0,2919 га та 0,3750 га, розташованих за адресою: Одеська область, Ізмаїльський район, Саф`янівська територіальна громада, «Комплекс будівель та споруд № 18, буд. б/н», кадастровий номер :01:002:0136, кадастровий номер :01:002:0137;

2) надати КП «Дунайсервіс» в оренду терміном на 49 (сорок дев`ять) років земельні ділянки, кадастровий номер :01:002:0136, площею 0,2919 га і кадастровий номер :01:002:0137, площею 0,3750 га, із земель промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення комунальної власності для розміщення та експлуатації будівель і споруд річкового транспорту, розташованої за адресою: Одеська область, Ізмаїльський район, Саф`янівська територіальна громада, «Комплекс будівель та споруд № 18, буд. б/н».

03.04.2023 між Саф`янівською сільською радою (орендодавець) та КП «Дунайсервіс» (орендар) укладено аналогічні договори оренди землі №93, 92, відповідно до п.п. 1.1, 2.1 яких орендодавець на підставі рішення Саф`янівської сільської ради №4006-VIII від 29.03.2023 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку із земель промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення комунальної власності для розміщення та експлуатації будівель і споруд річкового транспорту, кадастровий номер :01:002:0136, розташовану за адресою: Одеська область, Ізмаїльський район, Саф`янівська територіальна громада, «Комплекс будівель та споруд №18, бу. б/н». В оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,2919 та, у тому числі: 0,2919 га - землі під будівлями та спорудами транспорту та площею 0,3750 га, у тому числі: 0,3750 га - землі під будівлями та спорудами транспорту.

Право власності Саф`янівської сільської ради (номери записів про інше речове право 49896495, 49896734) та право оренди КП «Дунайсервіс» (номери записів про інше речове право 49896495, 49896892) на земельні ділянки площею 0,2919 га з кадастровим номером :01:002:0136 і площею0,3750 га з кадастровим номером :01:002:0137зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відповідно до рішень державного реєстратора Куяльницької сільської ради Подільського району Одеської області Сарафанюк Юлії Віталіївни від 11.04.2023 №67162701 та № 67163177 (реєстраційні номери об`єктів нерухомого майна 220 та 220).

В подальшому, Саф`янівська сільська рада рішенням від 28.09.2023 № 4664-VІІІ «Про затвердження КП «Дунайсервіс» технічної документації із землеустрою щодо об`єднання земельних ділянок із кадастровими номерами :01:002:0133, :01:002:0137, :01:002:0136, для розміщення та експлуатації будівель і споруд річкового транспорту, розташованої за адресою: Одеська область, Ізмаїльський район, Саф`янівська територіальна громада, «Комплекс будівель та споруд № 18, буд. б/н» вирішила, зокрема:

1) затвердити КП «Дунайсервіс» технічну документацію із землеустрою щодо об`єднання земельних ділянок з кадастровими номерами '01:002:0133 площею 0,6300 га; :01:002:0137 площею 0,3750 га: :01.002:0136 площею 0,2919 га в одну земельну ділянку з кадастровим номером :01:002:0146 площею 1,2969 га для розміщення та експлуатації будівель і споруд річкового транспорту, розташовану за адресою: Одеська область, Ізмаїльський район, Саф`янівська територіальна громада, Комплекс будівель та споруд № 18, буд. б/н;

2) розірвати достроково договір оренди землі №72 від 29.09.2022 року, кадастровий номер :111:002:0133 (право оренди зареєстровано у Державному реєстрі речових прав 05.10.2022 р., номер запису про інше речове право 48101408), укладений із Колективним підприємством «Дунайсервіс», плошею 0,6300 га, для розміщення та експлуатації будівель і споруд річкового транспорту, розташовану за адресою: Одеська область, Ізмаїльський район, Саф`янівська територіальна громада, Комплекс будівель та споруд № 18, буд. б/н;

3) розірвати достроково договір оренди землі №92 від 03.04.2023, кадастровий номер :01:002:0137 (право оренди зареєстровано у Державному реєстрі речових прав 07.04.2023 р., номер запису про інше речове право 49896892), укладений із Колективним підприємством «Дунайсервіс», площею 0,37511 га, для розміщення та експлуатації будівель і споруд річкового транспорту, розташовану за адресою: Одеська область, Ізмаїльський район, Саф`янівська територіальна громада, Комплекс будівель та споруд № 18, буд. б/н;

4) розірвати достроково договір оренди землі №93 від 03.04.2023, кадастровий номер :01:002:0136 (право оренди зареєстровано у Державному реєстрі речових прав 07.04.2023 р., номер запису про інше речове право 49896495), укладений із Колективним підприємством «Дунайсервіс», площею 0,2919 га, для розміщення та експлуатації будівель і споруд річковою транспорту, розташовану за адресою: Одеська область, Ізмаїльський район, Саф`янівська територіальна громада, Комплекс будівель та споруд № 18, буд, б/н;

5) припинити за Колективним підприємством «Дунайсервіс» право користування земельними ділянками з кадастровими номерами :01:002:0133, площею 0,63 га; :01:002:0137, площею 0,3750 га; :01:002:0136, площею 0,2919 га, розташовані за адресою: Одеська область, Ізмаїльський район, Саф`янівська територіальна громада, Комплекс будівель та споруд № 18, буд. б/н;

6) зобов`язати Колективне підприємство «Дунайсервіс» здійснити державну реєстрацію припинення права оренди земельних ділянок відповідно до вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»;

7) право оренди земельних ділянок вважається припиненим з моменту державної реєстрації припинення іншого речового права;

8) передати Колективному підприємству «Дунайсервіс» в оренду терміном на 49 (сорок дев`ять) років земельну ділянку, кадастровий номер :01:002:11146, площею 1,2969 га із земель промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення комунальної власності для розміщення та експлуатації будівель і споруд річкового транспорту, розташованої за адресою: Одеська область, Ізмаїльський район, Саф`янівська територіальна громада, Комплекс будівель та споруд № 18, буд. б/н.

28.09.2023 між Саф`янівською сільською радою (орендодавець) та КП «Дунайсервіс» (орендар) були укладені угоди про розірвання договорів оренди №72 від 29.09.2022, №92 від 03.04.2023 та №93 від 03.04.2023.

29.09.2023 року між Саф`янівською сільською радою (орендодавець) та КП «Дунайсервіс» (орендар) укладено договір оренди землі № 211, відповідно до п.п. 1.1, 2.1 якого орендодавець на підставі рішення Саф`янівської сільської ради № 4664-VIII від 28.09.2023 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку із земель промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення комунальної власності для розміщення та експлуатації будівель і споруд річкового транспорту, кадастровий номер :01:002:0146, розташовану за адресою: Одеська область, Ізмаїльський район, Саф`янівська територіальна громада, «Комплекс будівель та споруд №18, буд. б/н». В оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,2969 га, у тому числі: 1,2969 га - землі під будівлями та спорудами транспорту.

Відповідно до Поземельної книги на земельну ділянку з кадастровим номером :01:002:0146 вказана земельна ділянка має 23 поворотні точки з наступними координатами: №1 - координати: X-5009067.923, Y-3253476.976; №2 - координати: X-5009117.603, Y-3253425.21; №3 - координати: X-5009156.534, Y-3253386.513; №4 - координати: X-5009188.236, Y-3253354.808; №5 - координати: X-5009198.192, Y-3253366.284; №6 - координати: X-5009247.15, Y-3253320.028; №7 - координати: X-5009289.33, Y-3253357.341; №8 - координати: X-5009257.438, Y-3253384.853; №9 - координати: X-5009228.36, Y-3253401.057; №10 - координати: X-5009200.672, Y-3253421.135; №11 - координати: X-5009197.951, Y-3253423.567; №12 - координати: X-5009181.486, Y- 3253434.565; №13 - координати: X-5009139.157, Y-3253468.38; №14 - координати: X-5009132.253, Y-3253477.867; №15 - координати: X-5009121.406, Y-3253503.673; №16 - координати: X-5009126.596, Y-3253510.353; №17 - координати: X-5009124.255, Y-3253515.99; №18 - координати: X-5009122.065, Y-3253521.467; №19 - координати: X-5009116.368, Y- 3253535.09; №20 - координати: X-5009110.529, Y-3253523.716; №21 - координати: X - 5009102.476, Y-3253513.516; №22 - координати: X-5009085.463, Y-3253491.968; №23 - координати: X-5009082.527, Y-3253491.147.

Право власності Саф`янівської сільської ради (номер запису про інше речове право 51972967) та право оренди КП «Дунайсервіс» (номер запису про інше речове право 51973125) на земельну ділянку площею 1,2969 га з кадастровим номером :01:002:0146 зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відповідно до рішення державного реєстратора Саф`янівської сільської ради Ізмаїльського району Одеської області Кравченко Наталі Семенівни від 03.10.2023 №69573634 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 220).

3. Короткий зміст судових рішень у справі

3.1. Рішенням Господарського суду Одеської області від 17.12.2024 у справі №916/757/24, Південно-західного апеляційного господарського суду від 21.05.2025 у задоволенні позову відмовлено повністю.

Судові рішення аргументовані тим, що КП «Дунайсервіс» здійснено будівництво нежитлових будівель літ. «Б», «В», мостіння № І, гідротехнічної споруди № II, огорожі № 1-2, швартових тумб № 3-7 за відсутності документів, які надають право на виконання будівельних робіт та документів, які посвідчують прийняття закінченого будівництвом об`єкта до експлуатації, а відтак, вказані нежитлові будівлі є об`єктами самочинного будівництва.

Водночас, враховуючи, що право власності на об`єкти нерухомого майна, що розташовані на земельних ділянках з кадастровими номерами 6:01:002:0133, 6:01:002:0136, 6:01:002:0137 (кадастровий номер після об`єднання земельних ділянок: :01:002:0146) підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 321308036 (наявний в матеріалах справи), згідно з яким об`єкт нерухомого майна складається з відповідних складових частин, суди погодилися з твердженнями Сільської ради, що земельні ділянки з кадастровими номерами 6:01:002:0136 та :01:002:0137 були передані орендодавцем у законний спосіб, а саме застосування щодо процедури надання земельної ділянки в оренду виняткового застереження, передбаченого абз. 2 ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України за наявності у сільської ради офіційних відомостей щодо права власності КП «Дунайсервіс» на об`єкти нерухомого майна, розташовані на вказаних земельних ділянках, що, як наслідок, виключає застосування суб`єктом права комунальної власності на землю конкурентних засад (земельних торгів) при продажу права на оренду спірних земельних ділянок.

Прийняття рішень Саф`янівською сільською радою щодо надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок в користування КП «Дунайсервіс» та подальшого затвердження таких проектів є похідними саме від державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та направлені на здійснення юридичних дій щодо належного користування земельними ділянками, на яких розташоване таке майно, у спосіб, визначений Державою, а також отримання територіальною громадою орендної плати за користування земельними ділянками.

Прокурором не спростовано правомірності встановлення площі земельної ділянки, необхідної для обслуговування (експлуатації) об`єктів нерухомого майна, саме у розмірі 1,2969 га. Сам по собі факт перевищення площі відведеної земельної ділянки над площею, займаною об`єктами нерухомості та необхідною для їх обслуговування, не може бути самостійною підставою для визнання такої передачі землі незаконною та задоволення відповідного позову.

Твердження прокурора про те, що КП «Дунайсервіс» мало право звернутися до Саф`янівської сільської ради з метою отримання без проведення земельних торгів земельної ділянки виключно для обслуговування та експлуатації належному йому на праві власності об`єкта нерухомого майна - нежитлової будівлі, розташованої на такій земельній ділянці, а не для розміщення та експлуатації будівель і споруд річкового транспорту, також не відповідають нормам законодавства, адже жодним нормативним документом не передбачено окремого виду такого цільового призначення як «обслуговування розташованого на земельній ділянці нерухомого майна».

Саф`янівською сільською радою правомірно затверджено проекти землеустрою та відведено земельні ділянки з кадастровими номерами 6:01:002:0133, 6:01:002:0136, 6:01:002:0137 (кадастровий номер після об`єднання земельних ділянок: :01:002:0146) у користування КП «Дунайсервіс» на підставі абз. 2 ч. 2 статті 134 Земельного кодексу України.

Саф`янівська сільська рада як власник земельної ділянки не заперечує як стосовно використання КП «Дунайсервіс» земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:0146 (до об`єднання земельні ділянки з кадастровими номерами 6:01:002:0133, 6:01:002:0136, 6:01:002:0137), так і стосовно розміщених КП «Дунайсервіс» на такій земельній ділянці об`єктів нерухомості, а навпаки зазначає про те, що за інформацією, наданою Фінансовим управлінням Саф`янівської сільської ради, КП «Дунайсервіс» належним чином виконує умови договору оренди земельної ділянки та своєчасно сплачує оренду плату за землю.

Знесення самочинного будівництва є крайньою мірою і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством України заходи щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності. Проте, матеріали справи не містять доказів вчинення Одеською обласною прокуратурою дій, спрямованих на врегулювання спірного питання іншим, ніж зверненням до суду з позовом про знесення об`єктів нерухомості шляхом пропозиції КП «Дунайсервіс» здійснити перебудову будівлі та відмови КП «Дунайсервіс» вчинити такі дії; матеріалів відповідних перевірок та виданих приписів.

Враховуючи вказане, та отримання відповідачем-2 правовстановлюючих документів на збудоване майно та здійснення останнім державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна, відсутність заперечень зі сторони власника землі Саф`янівської сільської ради стосовно використання підприємством станом на дату прийняття рішення об`єднаної земельної ділянки, а також стосовно розміщених на такій земельній ділянці об`єктів нерухомості, вимоги прокурора про знесення самовільно побудованої споруди свідчать про те, що прокурор вимагає втручання в право власності КП «Дунайсервіс», яке є непропорційним та порушує статтю 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Прокурором не доведено мети втручання в право на мирне володіння майном з об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, а також не зазначено, яким чином знесення спірних об`єктів нерухомого майна відновить права власника землі Саф`янівської сільської ради, яка в свою чергу не заперечує проти користування КП «Дунайсервіс» спірною об`єднаною земельною ділянкою та нежитловими будівлями, розташованими на ній.

Позовні вимоги прокурора про скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію змін розділу, на підставі яких доповнено склад нерухомого майна, обґрунтовані порушенням КП «Дунайсервіс» правил забудови, контроль за якими відповідно до діючого законодавства здійснюють органи державного архітектурно-будівельного контролю. Таким чином, прокурор, фактично заявляючи дві перші вимоги, звертається в інтересах органів державного архітектурно-будівельного контролю, натомість в позовній заві зазначає, що органом, в інтересах якого він звертається, є Саф`янівська сільська рада Ізмаїльського району Одеської області, яка такими повноваженнями не наділена. Відтак, вказані вимоги заступника керівника Одеської обласної прокуратури задоволенню не підлягають, оскільки Саф`янівська сільська рада не може відповідати за законність чи незаконність дій державних реєстраторів, не будучи наділеною відповідними повноваженнями.

4. Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

4.1. Заступник керівника Одеської обласної прокуратури звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати судові рішення і задовольнити позовні вимоги.

Підставою касаційного оскарження є пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).

4.2. Скаржник стверджує, що судами не враховано висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 05.06.2024 у справі № 904/4339/21, від 04.09.2024 у справі № 916/8317/23, від 24.01.2020 у справі № 910/10987/18, від 07.12.2021 у справі № 910/1671/20, від 12.11.2019 у справі № 922/1266/19, від 08.08.2019 у справі № 909/472/18, від 11.11.2020 у справі № 910/7141/13, від 24.06.2020 у справі № 320/5880/18; постановах Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20, від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 щодо застосування статті 376 ЦК України.

Також не враховано висновки щодо застосування частини першої статті 116, частини другої статті 124, абзацу 3 частини другої статті 134 ЗК України, частини другої статті 16 Закону України «Про оренду землі», якими передбачено конкурентний спосіб набуття у користування земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, а також висновків щодо їх застосування, викладених у постановах Верховного Суду від 11.08.2021 у справі № 922/443/20, від 24.01.2024 у справі № 916/1022/23, від 21.03.2023 у справі № 922/3613/21, від 04.10.2023 у справі № 916/2319/22, від 30.03.2021 у справі № 922/1323/20, від 01.04.2021 у справі № 910/10500/19, від 24.01.2024 у справі № 916/1022/23, від 21.03.2023 у справі № 922/3613/21, від 04.10.2023 у справі № 916/2319/22, від 18.01.2023 у справі № 580/1300/22.

Не враховано висновки Верховного Суду, викладені у постановах від 20.03.2019 у справі № 639/6261/13-ц, від 07.08.2019 у справі № 523/11508/18, від 21.08.2019 у справі № 520/9253/17 та від 10.12.2019 у справі № 910/28188/14 щодо застосування статей 15, 16 ЦК України, статті 18 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» щодо права органів місцевого самоврядування виступати позивачем, зокрема, у спорах про знесення самочинного будівництва та скасування рішень державних реєстраторів.

Скаржник вважає, що оскільки сільська рада, як власник земельної ділянки, не надавала згоди на визнання права власності КП «Дунайсервіс» на самочинно збудовані об`єкти нерухомого майна, то задоволення позовних вимог щодо зобов`язання останнього знести такі об`єкти також узгоджується із приписами частини четвертої статті 376 ЦК України.

КП «Дунайсервіс» не набуто право власності на об`єкти самочинного будівництва, а державна реєстрація у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на такі об`єкти нерухомого майна не є підставою для виникнення права власності. У такому разі, положення абз. 2 ч. 2 ст. 134 ЗК України не могли бути застосовані при розпорядженні Саф`янівською сільською радою земельними ділянками.

Будівництво об`єктів нерухомого майна та державна реєстрація права власності на них здійснювалось КП «Дунайсервіс» виключно з однією метою - отримання у користування земельних ділянок у позаконкурентний спосіб.

Не надано оцінки питанню законності проведеної державної реєстрації права власності на самочинно збудовані нежитлові будинки літ. «Б» та літ. «В», яка здійснювалась виключно на підставі технічних паспортів та довідок ТОВ «Проф БТІ», які не є підставою для визнання права власності. Більш того, вказані технічні паспорти містять недостовірні відомості з приводу будівництва таких будівель у 1992 році.

Поза увагою залишились доводи прокурора, що спірні земельні ділянки могли бути передані у користування КП «Дунайсервіс» з метою обслуговування та експлуатації виключно існуючих об`єктів нерухомого майна.

Станом на час прийняття Саф`янівською сільською радою рішення від 22.09.2022 № 3590-VIII щодо відведення земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:0133 в оренду КП «Дунайсервіс», останнє на спірній земельній ділянці мало у власності нерухоме майно - нежитлову будівлю у складі нежитлової будівлі літ. «А» загальною площею 123,4 кв.м. Будь-яких будівель і споруд річкового транспорту КП «Дунайсервіс» у власності не мало. Натомість спірну земельну ділянку надано КП «Дунайсервіс» не для обслуговування розташованого на ній об`єкта нерухомого майна, а для розміщення та експлуатації будівель і споруд річкового транспорту.

Позов з вимогами про знесення самочинного будівництва, скасування рішень державних реєстраторів обумовлено не реалізацією передбачених законодавством України компетенції суб`єкта владних повноважень щодо здійснення державного контролю за дотриманням законодавства у сфері містобудівної діяльності, а захистом права комунальної власності на землю, що свідчить про приватно-правовий характер спірних правовідносин.

Надаючи оцінку правомірності втручання держави у право на мирне володіння майном, слід врахувати, що поведінка КП «Дунайсервіс» щодо спорудження об`єктів нерухомості за відсутності земельної ділянки, відведеної для цієї мети, не була добросовісною і у нього не було законних підстав вважати, що реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку підміняє цей порядок та здатна легітимізувати об`єкт, самочинно збудований на земельній ділянці, що належить Саф`янівській територіальній громаді.

4.3. У відзиві на касаційну скаргу КП «Дунайсервіс» вказує на безпідставність доводів скаржника та просить залишити без змін оскаржені судові рішення.

5. Позиція Верховного Суду

5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.

5.2. Відповідно до статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

5.3. У справі № 916/757/24 прокурор звернувся із позовом, основною підставою якого є здійснення відповідачем самочинного будівництва і як наслідок отримання останнім в оренду земельних ділянок під відповідним майном.

Спірним питанням у межах справи яка переглядається, є, зокрема, наявність підстав для визнання вказаного майна самочинним та правомірності передання Сільською радою земельних ділянок в оренду з огляду на наявність державної реєстрації прав за відповідачем на відповідне нерухоме майно.

5.4. Відповідно до частини першої статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (частини перша та друга статті 319 ЦК України).

Згідно із частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина перша статті 373 ЦК України). Елементом особливої правової охорони землі є норма частини другої статті 14 Конституції про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (частина друга статті 373 ЦК України).

Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.

Згідно із частиною першою статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Отже, правовий режим самочинного будівництва врегульовано статтею 376 ЦК України. Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв`язку із здійсненням самочинного будівництва.

Стаття 376 ЦК України розміщена у главі 27 «Право власності на землю (земельну ділянку)», тобто правовий режим самочинного будівництва пов`язаний з питаннями права власності на землю.

Знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18).

Самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.

Разом із цим сам по собі факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду, не слід розглядати як окреме відносно факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки.

Здійснення самочинного будівництва порушує права власника земельної ділянки, у тому числі у разі відсутності державної реєстрації права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за відповідною особою. Факт самочинного будівництва змушує власника земельної ділянки діяти з урахуванням того, що на відповідній земельній ділянці наявні певні об`єкти нерухомості - що обмежує можливості як користування, так і розпорядження земельною ділянкою.

Отже, самочинно побудоване нерухоме майно, право власності на яке не зареєстроване за жодною особою, все одно обмежує власника відповідної земельної ділянки в користуванні та розпорядженні такою земельною ділянкою.

Права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження.

Частинами третьою - п`ятою статті 376 ЦК України, відповідно, встановлено таке:

Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (див. постанови від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16 (пункт 8.5), від 03.04.2019 у справі № 921/158/18 (пункт 51), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункти 37-38), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 34)).

Згідно з вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц (пункт 42), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 34)).

Крім того, не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на об`єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 (пункти 92-94), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 35)).

Визнання права власності в порядку частини третьої або п`ятої статті 376 ЦК України призводить до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна - або особі, яка здійснила самочинне будівництво, надається земельна ділянка у встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно як обов`язкова умова для визнання права власності на таке майно (частина третя статті 376 ЦК України); або право власності на самочинно збудоване нерухоме майно визнається за особою - власником земельної ділянки (частина п`ята статті 376 ЦК України).

Отже, застосування положень частини третьої або п`ятої статті 376 ЦК України призводить до вирішення спору між особою - власником земельної ділянки та особою, що здійснила самочинне будівництво, і, зокрема, захищає права власника земельної ділянки.

Відповідно до частини другої статті 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

При цьому формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті (пункти 6.31-6.33 постанови від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13; пункти 53-56 постанови від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц; пункт 46 постанови від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).

Тобто відповідно до приписів частин третьої та п`ятої статті 376 ЦК України як особа, що здійснила самочинне будівництво, так і власник земельної ділянки, на якій здійснили самочинне будівництво, можуть набути самочинно збудоване майно у власність. Однак для цього їм необхідно дотримуватись чіткого алгоритму дій, передбаченого в зазначеній статті.

Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 ЦК України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 ЦК України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.

Вказаний правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, на яку посилається скаржник в межах підстави касаційного оскарження.

5.4. Суди попередніх інстанцій відмовляючи у задоволенні позову, в першу чергу зазначали, що КП «Дунайсервіс» здійснено будівництво нежитлових будівель літ. «Б», «В», мостіння № І, гідротехнічної споруди № II, огорожі № 1-2, швартових тумб № 3-7 за відсутності документів, які надають право на виконання будівельних робіт та документів, які посвідчують прийняття закінченого будівництвом об`єкта до експлуатації.

Втім, попри вказане, суди вважали, що спірні земельні ділянки були передані орендодавцем у законний спосіб, за наявності у сільської ради офіційних відомостей щодо права власності КП «Дунайсервіс» на об`єкти нерухомого майна, розташовані на вказаних земельних ділянках, що, як наслідок, виключає застосування суб`єктом права комунальної власності на землю конкурентних засад (земельних торгів) при продажу права на оренду спірних земельних ділянок.

З оскаржених рішень судів слідує, що саме наявність державної реєстрації прав власності на нерухоме майно було визнано судами як підтвердження правомірності виділення відповідних земельних ділянок.

Однак, колегія суддів зауважує, що відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Сама по собі державна реєстрація не є окремою підставою набуття особою права власності, а є офіційним засвідченням державою набуття особою права власності (див., зокрема, пункт 123 постанови Великої Палати Верховного Суду від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20)).

Державна реєстрація права власності не породжує права власності, в силу державної реєстрації право власності не виникає, вона визначає лише момент, з якого право власності виникає, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.

Факт набуття права власності має передувати державній реєстрації, оскільки юридичний зміст державної реєстрації полягає у визнанні і підтвердженні державою цього факту.

Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті.

Оскільки положення статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за особою - власником земельної ділянки у будь-який інший спосіб, окрім визначеного цією статтею (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за власником земельної ділянки), також не змінює правовий режим самочинного будівництва. За вказаних обставин особа - власник земельної ділянки не набуває право власності на самочинно побудоване нерухоме майно.

Вказаний висновок також викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, якою обґрунтована скарга.

Як зазначалося вище, у статті 376 ЦК України визначено способи набуття права власності на самочинне будівництво, однак відмовляючи у задоволенні позову суди не досліджували чи наявні підстави для висновку про дотримання відповідачем вказаного порядку. Попри посилання на те, що Саф`янівська сільська рада як власник земельної ділянки не заперечує як стосовно використання КП «Дунайсервіс» земельної ділянки, так і стосовно розміщених КП «Дунайсервіс» на такій земельній ділянці об`єктів нерухомості, суди не надали правову оцінку таким доводам.

Водночас, як вказувалося, прокурор у даній справі стверджував про те, що у спірних правовідносинах мала місце безпідставна передача земельних ділянок в оренду з порушенням законодавчо встановленої процедури, без проведення земельних торгів, під самочинно збудовані об`єкти нерухомого майна, що, на його думку, спричинило порушення права територіальної громади на дотримання законного порядку володіння, користування і розпорядження землями комунальної власності, належної державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, а також вимог містобудівного законодавства. При цьому Прокурор фактично прагне усунути, на його переконання, допущені Сільською радою порушення земельного законодавства через знесення самочинно збудованого нерухомого майна, не пропонуючи інших способів приведення спірних правовідносин у відповідність до закону. Так, Прокурор не заявляє жодних вимог про приведення спірних правовідносин у правове поле іншим чином, окрім знесення нерухомого майна та визнання недійсними договорів оренди, у тому числі і тих, правомірне перебування на яких майна відповідача не оспорюється.

Колегія суддів зауважує, що першочергове дослідження і встановлення вказаних обставин є важливим для розгляду справи і впливає на можливість задоволення інших позовних вимог, зокрема, щодо недійсності договорів оренди та визначення площі земельних ділянок на яких знаходиться, у тому числі правомірно, майно відповідача.

5.5. Щодо доводів судів про те, що позовні вимоги прокурора про скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію змін розділу, на підставі яких доповнено склад нерухомого майна, фактично заявлені в інтересах органів державного архітектурно-будівельного контролю, колегія суддів зазначає таке.

Судовим рішенням про знесення спірного об`єкта нерухомості суд вирішує подальшу юридичну долю самочинно побудованого майна (спірного об`єкта нерухомості).

Якщо право власності на об`єкт самочинного будівництва зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі - Державний реєстр прав), у разі задоволення позовної вимоги про знесення об`єкта самочинного будівництва суд у мотивувальній частині рішення повинен надати належну оцінку законності такої державної реєстрації.

Якщо суд дійде висновку про незаконність державної реєстрації права власності на об`єкт самочинного будівництва, таке судове рішення є підставою для закриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи з огляду на положення пункту 5 частини першої статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (розділ Державного реєстру прав та реєстраційна справа закриваються в разі набрання законної сили судовим рішенням, яким скасовується рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ).

За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

Верховний Суд зауважує, що оскільки вказані вимоги фактично стосуються саме доповнення складу нерухомого майна, яке прокурор вважає самочинним будівництвом, то в межах зазначеного спору і має здійснюватися оцінка правомірності здійснення такої реєстрації з огляду на наявність підстав для її проведення із викладенням відповідних мотивів у рішенні суду.

Оскільки суди не встановили усіх обставин справи, не дослідили докази, які є важливими у спірних правовідносинах, не врахували практику Верховного Суду, колегія суддів, з огляду на повноваження, передбачені статтею 300 ГПК України не може самостійно встановлювати відповідні обставини.

Загальними вимогами процесуального права, закріпленими у статтях 73, 74, 76, 77, 86, 236- 238, 282 ГПК України, визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів), з наданням оцінки всім аргументам учасників справи. Для повного і всебічного розгляду справи важливим є встановлення та аналіз сукупного зв`язку зазначених вище обставин, а їх відсутність не дає змогу розглянути спір у відповідності до вимог законодавства та встановити наявність підстав для задоволення чи відмови у задоволенні позовних вимог.

У свою чергу, доводи відзиву на касаційну скаргу не спростовують обставин недослідження судами зазначених обставин і не можуть бути підставою для залишення без змін оскаржених рішень.

5.5. У зв`язку із викладеним, оскільки доводи скаржника частково підтвердилися, касаційну скаргу необхідно задовольнити частково, судові рішення скасувати і передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

6. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

6.1. Відповідно до частин першої, другої, п`ятої статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

6.2. Згідно із пунктом 2 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд.

6.3. Зважаючи на викладене, касаційну скаргу необхідно задовольнити частково, судові рішення скасувати, справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

7. Розподіл судових витрат

7.1. З огляду на задоволення частково касаційної скарги та направлення справи на новий розгляд судові витрати, понесені скаржником у зв`язку з розглядом справи у суді касаційної інстанції, підлягають розподілу за результатами вирішення спору.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу заступника керівника Одеської обласної прокуратури задовольнити частково.

Рішення Господарського суду Одеської області від 17.12.2024 та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 21.05.2025 у справі № 916/757/24 скасувати, справу передати на новий розгляд до Господарського суду Одеської області.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий Н. О. Волковицька

Судді І. С. Міщенко

С. К. Могил