ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 вересня 2025 року

м. Київ

cправа № 906/1219/24

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Берднік І.С. - головуючого, Зуєва В.А., Міщенка І.С.,

секретар судового засідання - Корнієнко О.В.,

за участю представників:

Товариства з обмеженою відповідальністю «Надра Інвест» - Евіна А.К.,

Хорошівської селищної ради Житомирського району

Житомирської області - Ващук Ю.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Надра Інвест»

на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 15.07.2025 (у складі колегії суддів: Маціщук А.В. (головуючий), Василишин А.Р., Філіпова Т.Л.)

додаткову постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 01.08.2025 (у складі колегії суддів: Маціщук А.В. (головуючий), Василишин А.Р., Філіпова Т.Л.)

та рішення Господарського суду Житомирської області від 07.05.2025 (суддя Сікорська Н.А.)

у справі № 906/1219/24

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Надра Інвест»

до Хорошівської селищної ради Житомирського району Житомирської області

про визнання протиправним та скасування рішення в частині та визнання укладеною додаткової угоди,

ВСТАНОВИВ:

У листопаді 2024 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Надра Інвест» (далі - ТОВ «Надра Інвест») звернулося до суду з позовом до Хорошівської селищної ради Житомирського району Житомирської області (далі - Хорошівська селищна рада), у якому просило:

- визнати протиправним та скасувати рішення Хорошівської селищної ради від 29.08.2024 № 1944 у частині визначення ТОВ «Надра Інвест» 5 річного терміну оренди земельної ділянки та встановлення річної орендної плати в розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка становить 663 282,66 грн;

- визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 22.12.2005 площею 3,1510 га з кадастровим номером :05:001:0108 у редакції, наведеній в позовній заяві.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що позивач є гірничовидобувним підприємством, яке має спеціальний дозвіл на видобування та розробку Маславського родовища корисних копалин.

З метою надрокористування позивач використовує земельну ділянку, надану на підставі договору оренди землі від 22.12.2005, площею 3,1510 га, з терміном дії до 22.12.2024.

Листом-повідомленням від 25.07.2024 позивач звернувся до відповідача з клопотанням про поновлення договору оренди землі на новий строк та надав проект додаткової угоди до договору.

29.08.2024 Хорошівська селищна рада прийняла рішення № 1944 про поновлення договору оренди землі шляхом укладення нового договору терміном на п`ять років зі сплатою орендної плати в розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 663 282,66 грн в рік.

Позивач вважає, що відповідач не розглянув надісланий ним проект додаткової угоди, заперечень щодо умов додаткової угоди не висловив, натомість запропонував укласти договір оренди землі на своїх умовах, на що позивач не погоджується, оскільки запропоновані відповідачем умови нового договору суперечать чинному законодавству.

Рішенням Господарського суду Житомирської області від 07.05.2025, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 15.07.2025, у задоволенні позову відмовлено.

Додатковою постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 01.08.2025 заяву Хорошівської селищної ради про розподіл витрат на правничу допомогу у справі № 906/1219/24 задоволено частково. Стягнуто з ТОВ «Надра Інвест» на користь Хорошівської селищної ради 8 000,00 грн витрат на професійну правничу допомогу. Відмовлено у стягненні 7 000,00 грн витрат на професійну правничу допомогу.

Не погоджуючись із висновками судів першої та апеляційної інстанцій, у серпні 2025 року ТОВ «Надра Інвест» подало касаційну скаргу, у якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права, порушення норм процесуального права та наявність випадку, передбаченого пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК), просить скасувати постановлені у справі судові рішення та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити. Попередній (орієнтовний) розрахунок суми судових витрат, які скаржник очікує понести в зв`язку із розглядом касаційної скарги, становить 15 000,00 грн, докази щодо яких будуть надані в порядку частини 8 статті 129 ГПК протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду.

Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 14.08.2025 відкрито касаційне провадження у справі № 906/1219/24 за касаційною скаргою ТОВ «Надра Інвест» з підстави, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК, та призначено касаційну скаргу до розгляду у відкритому судовому засіданні на 10.09.2025.

Хорошівська селищна рада у відзиві на касаційну скаргу зазначає про правильне застосування судами попередніх інстанцій при вирішенні спору норм матеріального та процесуального права, тому просить залишити касаційну скаргу без задоволення, в оскаржувані судові рішення - без змін. Також відповідач зазначив, що орієнтовний розмір понесених судових витрат на правничу допомогу у зв`язку з розглядом справи в суді касаційної інстанції становить 20 000,00 грн. Докази на підтвердження понесених витрат на правничу допомогу будуть надані суду з відповідним клопотанням у встановлений ГПК строк.

Не погоджуючись із висновками суду апеляційної інстанції, у серпні 2025 року ТОВ «Надра Інвест» подало касаційну скаргу на додаткову постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 01.08.2025, у якій, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права, порушення норм процесуального права та наявність випадку, передбаченого пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК, просить скасувати постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 01.08.2025 та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні заяви Хорошівської селищної ради відмовити.

Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 01.09.2025 відкрито касаційне провадження у справі № 906/1219/24 за касаційною скаргою ТОВ «Надра Інвест» на додаткову постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 01.08.2025 з підстави, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК, та призначено касаційну скаргу до розгляду у відкритому судовому засіданні на 17.09.2025.

У судовому засіданні 10.09.2025 оголошено перерву до 17.09.2025.

16.09.2025 ТОВ «Надра Інвест» через систему «Електронний суд» подало до Верховного Суду додаткові пояснення, які за своїм змістом є доповненнями до касаційної скарги, поданими за межами строку, встановленого процесуальним законодавством, тому відповідно до статті 118 ГПК залишаються без розгляду.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши наведені у касаційних скаргах доводи та заперечення відповідача, перевіривши матеріали справи, Верховний Суд дійшов таких висновків.

При вирішенні справи судами попередніх інстанцій установлено, що 09.12.2004 ТОВ «Надра Інвест» отримало спеціальний дозвіл на користування надрами на видобування та розробку граніту в Маславському родовищі, розміщеному за 0,5 км на північний схід від с. Суховоля, і згідно з наказом Державної служби геології та надр України від 07.05.2024 № 218 строк дії спеціального дозволу на користування надрами ТОВ «Надра Інвест» продовжено на 20 років.

22.12.2005 між Володарсько-Волинською районною державною адміністрацією (орендодавець; далі - Володарсько-Волинська РДА) та ТОВ «Надра Інвест» (орендар) укладено договір оренди землі, за умовами якого орендодавець на підставі розпорядження голови обласної державної адміністрації від 21.12.2005 № 420 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Суховільської сільської ради біля с. Суховоля (пункт 1); з цільовим призначенням - землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення, передається в оренду для промислової розробки Маславського родовища гранітів (пункти 15, 16).

В оренду передається земельна ділянка загальною площею 3,1510 га, у тому числі під відкритими розробками і кар`єрами - 3,1510 га. На земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна - підсобні приміщення та кар`єр (пункти 2, 3 договору).

Договір укладається на 19 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 8 договору).

Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 1 590,00 грн у рік за 1 га (пункт 9 договору).

22.12.2005 за актом приймання-передачі об`єкта оренди Володарсько-Волинська РДА передала, а ТОВ «Надра Інвест» прийняло в оренду строком на 19 років земельну ділянку загальною площею 3,1510 га, в тому числі під відкритими розробками і кар`єрами - 3,1510 га, для промислової розробки Маславського родовища гранітів.

Відповідно до рішення Господарського суду міста Києва від 23.03.2021 у справі № 910/19406/20 за позовом ТОВ «Надра Інвест» до Житомирської ОДА про визнання укладеною додаткової угоди про внесення змін до договору, визнано укладеною між сторонами додаткову угоду про внесення змін до договору оренди землі від 22.12.2005, за якою пункт 9 договору викладено в новій редакції: «Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі 0,75% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає: 1448776,09 грн х 1,433 (індекс інфляції 2015 року) х 1,06 (індекс інфляції 2016 року) х 0,75% = 16504,96 грн в рік виключно у грошовій формі. Обчислення розміру орендної плати здійснюється на підстав пункту 284.4 статті 284 Податкового кодексу України у розмірі 25 відсотків податку, обчисленого відповідно до пункту 274.1 статті 274, підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України». Це рішення суду набрало законної сили та є чинним.

Згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 13.11.2024 ТОВ «Надра Інвест» орендує земельну ділянку з кадастровим номером :05:001:0108 загальною площею 3,1510 га з цільовим призначенням - 11.01 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов`язані з користуванням надрами, з метою промислової розробки Маславського родовища гранітів.

27.05.2021 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин», яким Перехідні положення Земельного кодексу України (далі - ЗК) доповнено пунктом 24, і з дня набрання чинності цим пунктом земельна ділянка з кадастровим номером :05:001:0108 вважається землею комунальної власності, розпорядження якою здійснює Хорошівська селищна рада.

25.07.2024 ТОВ «Надра Інвест» звернувся до Хорошівської селищної ради з листом № 14, в якому просило поновити договір оренди землі на новий строк, до якого, у тому числі було додано проект додаткової угоди про внесення змін до договору оренди землі.

Згідно з наданим проектом додаткової угоди позивач пропонував внести зміни до договору оренди землі та викласти пункт 8 у новій редакції: « 8. Договір укладено строком на час дії спеціального дозволу на користування надрами до 07.05.2044 р. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію».

Хорошівська селищна рада отримала зазначений лист 25.07.2024, що підтверджується розпискою на такому листі, і 26.08.2024 листом № 929 повідомила ТОВ «Надра Інвест», що питання поновлення договору оренди буде винесено на розгляд земельної комісії та сесії ради. Доказів надіслання та одержання такого листа ТОВ «Надра Інвест» матеріали справи не містять.

Рішенням Хорошівської селищної ради від 29.08.2024 № 1944:

- затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки ТОВ «Надра Інвест» на земельну ділянку площею 3,1510 га, кадастровий номер :05:001:0108, цільове призначення - 11.01 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов`язані з користуванням надрами, яка знаходиться на території Дашинського старостинського округу Житомирського району Житомирської області;

- затверджено нормативну грошову оцінку земельної ділянки ТОВ «Надра Інвест» на земельну ділянку площею 3,1510 га, кадастровий номер :05:001:0108, цільове призначення - 11.01 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов`язані з користуванням надрами, яка знаходиться на території Дашинського старостинського округу Житомирського району Житомирської області, в сумі 6 632 826,64 грн;

- внесено зміни до договору оренди землі від 11.06.2009, який укладений між Житомирською обласною державною адміністрацією та ТОВ «Надра Інвест», площею 3,1510 га, кадастровий номер :05:001:0108, цільове призначення - 11.01 - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов`язані з користуванням надрами, яка знаходиться на території Дашинського старостинського округу Житомирського району Житомирської області, а саме замінено сторону договору орендодавця з Житомирської обласної державної адміністрації на Хорошівську селищну раду, вирішено зареєструвати право комунальної власності та пункт 5 договору викласти в такій редакції: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахування щорічної індексації становить 6 632 826 грн 64 коп.»;

- поновлено ТОВ «Надра Інвест» договір оренди земельної ділянки площею 3,1510 га, кадастровий номер :05:001:0108, цільове призначення - 11.01 - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов`язані з користуванням надрами, яка знаходиться на території Дашинського старостинського округу Житомирського району Житомирської області, шляхом укладання нового договору терміном на 5 років з урахуванням щорічної індексації орендної плати згідно з визначеними коефіцієнтіами;

- установлено ТОВ «Надра Інвест» річну орендну плату в розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 663 282,66 грн;

- ТОВ «Надра Інвест» укласти з Хорошівською селищною радою в особі селищного голови Володимира Столярчука договір оренди на земельну ділянку площею 3,1510 га, кадастровий номер :05:001:0108, цільове призначення - 11.01 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов`язані з користуванням надрами, яка знаходиться на території Дашинського старостинського округу Житомирського району Житомирської області;

- ТОВ «Надра Інвест» зареєструвати договір відповідно до норм чинного законодавства.

ТОВ «Надра Інвест» направило Хорошівський селищній раді лист від 01.10.2024 № 21, у якому позивач як орендар виклав свої заперечення проти запропонованої орендодавцем редакції пунктів 7, 9 договору в частині строку оренди та орендної плати та надав протокол розбіжностей.

Хорошівська селищна рада отримала цей лист 01.10.2024, що підтверджується розпискою на такому листі, та залишила його без реагування.

ТОВ «Надра Інвест» звернулося до суду з позовом до Хорошівської селищної ради, у якому просило визнати протиправним та скасувати рішення Хорошівської селищної ради від 29.08.2024 № 1944 у частині визначення ТОВ «Надра Інвест» 5 річного терміну оренди земельної ділянки та встановлення річної орендної плати в розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка становить 663 282,66 грн, а також визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 22.12.2005 площею 3,1510 га з кадастровим номером :05:001:0108 у редакції, наведеній в позовній заяві, оскільки, за доводами позивача, він має право на укладення договору оренди спірної земельної ділянки на новий строк у порядку статті 33 Закону України «Про оренду землі», проте рада не розглянула надісланий ним проект додаткової угоди, не висловила заперечень щодо умов додаткової угоди, проте запропонувала укласти договір оренди землі на своїх умовах, на що позивач не погоджується, оскільки запропоновані відповідачем умови нового договору суперечать чинному законодавству.

Суд першої інстанції, з яким погодився і суд апеляційної інстанції, у задоволенні позову відмовив і мотивував таке рішення тим, що рішення Хорошівської сільської ради від 29.08.2024 № 1944 у частині строку оренди та розміру орендної плати є вираженням волі орендодавця щодо визначеного останнім змісту договірних відносин сторін і свідчить про недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору та, як наслідок, про припинення переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк. З урахуванням установлених у цій справі обставин наявності між сторонами розбіжностей щодо істотних умов договору та припинення переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог.

Суд апеляційної інстанції додатково зазначив, що Хорошівська сільська рада розглянула лист ТОВ «Надра Інвест» від 25.07.2024 № 14 та проект додаткової угоди про внесення змін до договору оренди від 22.12.2005 на черговій сесії 29.08.2024 (тобто через один місяць та чотири дні після звернення позивача з листом), тоді як попередньо 27.08.2024 розглянула на засіданні постійної комісії Хорошівської селищної ради з питань охорони навколишнього природного середовища та регулювання земельних відносин. За висновками суду, розгляд листа позивача в такі строки об`єктивно не є зволіканням та пов`язаний з організаційними обставинами скликання сесії, оскільки, як передбачено у частині 1 статті 124 ЗК, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.

За встановлених судом обставин, у частині вимоги про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, яка не потребує вжиття додаткових способів захисту у випадку її обґрунтованості, позовна вимога про визнання протиправним та скасування рішення відповідача від 29.08.2024 № 1944 у частині строку оренди та розміру орендної плати, сама по собі не спрямована на захист прав позивача, а тому вимога про скасування такого рішення відповідача є неналежним способом захисту, що є самостійною підставою для відмови в позові.

Суд апеляційної інстанції зауважив, що відсутність згоди щодо істотних умов договору не позбавляє позивача права в загальному порядку, визначеному ЗК та Кодексом України про надра, звернутися до Хорошівської селищної ради з метою отримання в користування земельної ділянки з кадастровим номером :05:001:0108.

Крім того, суд апеляційної інстанції, вирішуючи заяву Хорошівської селищної ради про розподіл витрат на правничу допомогу у справі № 906/1219/24, задовольнив таку заяву частково та, керуючись принципами реальності та пропорційності витрат на професійну правову допомогу адвоката, застосувавши критерій розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних вищенаведених обставин справи, дійшов висновку, що заявлений відповідачем до відшкодування розмір витрат на правничу допомогу в сумі 15 000,00 грн є неспівмірним, тому суд вважав належною до відшкодування суму 8 000,00 грн як компенсацію вартості виконаної роботи за представництво адвоката в суді апеляційної інстанції. Решта суми залишається за Хорошівською селищною радою.

У поданій касаційній скарзі на судові рішення по суті спору в обґрунтування підстав касаційного оскарження судових рішень ТОВ «Надра Інвест» послалося на те, зокрема, що суди попередніх інстанцій неправильно застосували положення статті 33 Закону України «Про оренду землі» та не врахували висновки Верховного Суду щодо застосування цієї норми права при вирішенні спорів у подібних правовідносинах, викладених у постановах від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16-ц щодо застосування принципів добросовісності та розумності на переддоговірній стадії, що означає, що сторони повинні діяти правомірно, зокрема, поводитися добросовісно, розумно враховувати інтереси одна одної, утримуватися від недобросовісних дій чи бездіяльності; від 02.04.2025 у справі № 925/604/24 щодо застосування нової редакції статті 33 Закону України «Про оренду землі», яка на відміну від попередньої редакції надає орендарю переважне право перед іншими особами на укладення нового договору оренди землі, а не поновлення попереднього (аналогічні висновки наведено в постановах Верховного Суду від 25.01.2022 у справі № 143/591/20, від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21); від 05.06.2024 у справі № 910/5994/23 стосовно того, що відсутність рішення ради про укладення договору (або навіть рішення ради про відмову в його укладенні) саме по собі не може бути підставою для відмови в позові про визнання договору укладеним; від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, від 17.07.2024 у справі № 911/1284/23, від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21 стосовно алгоритму дій орендаря та орендодавця за наявності наміру продовжити договір оренди землі та певних правових запобіжників для захисту орендаря як більш уразливої сторони в цих правовідносинах від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

Також зміст цієї касаційної скарги свідчить про те, що, за доводами скаржника, суди попередніх інстанцій при вирішенні спору не застосували положення Закону України «Про адміністративну процедуру», щодо застосування якого при вирішенні спору у подібних правовідносинах відсутній висновок Верховного Суду.

У поданій касаційній скарзі на додаткову постанову суду апеляційної інстанції ТОВ «Надра Інвест» в обґрунтування підстави касаційного оскарження судового рішення послалося на те, зокрема, що суд апеляційної інстанції при вирішенні питання розподілу судових витрат на професійну правничу допомогу неправильно застосував положення частин 5-7, 9 статті 129 ГПК та не врахував, що оскільки спір виник внаслідок неправильних дій відповідача, суд має право покласти на нього судові витрати повністю незалежно від результатів вирішення спору.

Відповідно до частин 1, 2 статті 300 ГПК, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

Верховний Суд, переглянувши судові рішення у межах доводів і вимог касаційної скарги, виходить із такого.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК, Цивільним кодексом України (далі - ЦК), Законом України «Про оренду землі», законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (частина 1 статті 2 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до статті 792 ЦК за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (стаття 1 Закону України «Про оренду землі»).

Порядок поновлення договору оренди землі на новий строк у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами регламентовано частинами першою-п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі у редакції, чинній на момент закінчення строку дії договору оренди та на момент звернення з позовом у цій справі).

У статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (частина 1).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі (частина 2).

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору (частина 3).

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 4).

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 ЗК. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5).

Так, стаття 33 Закону України «Про оренду землі» встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

При цьому імперативна норма частини 4 статті 33 зазначеного Закону (у редакції на момент звернення із вимогою про визнання укладеною додаткової угоди) передбачає, що при укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін; у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Таким чином, саме орган місцевого самоврядування уповноважений визначати істотні умови такої оренди, а за відсутності такого рішення істотні умови не можуть бути визначені судом або орендарем одноособово в позовній заяві (подібні висновки наведено у постанові Верховного Суду від 09.04.2024 у справі № 902/453/23).

Разом із тим у постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.

Відповідно до статті 3 ЦК принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.

Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

У постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 (на яку послався скаржник в обґрунтування підстав касаційного оскарження судових рішень) наголошено, що у межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 ЦК та статті 33 Закону України «Про оренду землі» орган державної влади чи місцевого самоврядування як власник зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.

Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.

Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.

Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов`язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.

Отже, добросовісність виконання сторонами договірних обов`язків і реалізація ними своїх прав є визначальним при оцінці правомірності позовних вимог.

Суд зауважує, що предмет регулювання статті 33 Закону України «Про оренду землі» не може бути звужений винятково до реалізації орендарем свого переважного права, оскільки за змістом цього Закону юридичним фактом, в силу якого договір укладається на новий строк (поновлюється), є досягнення згоди між сторонами щодо усіх істотних умов договору оренди землі.

У справі, що розглядається, суди першої та апеляційної інстанцій установили, що орендодавець мав на меті намір змінити істотні умови договору в частині збільшення розміру орендної плати та зменшення строку дії договору, що є його законним правом, а орендар з такими умовами не погодився.

За змістом частини 4 статті 33 Закону України «Про оренду землі» умови, на яких договір може бути укладений, у будь-якому випадку узгоджуються сторонами. Якщо відсутня згода будь-якої сторони (в тому числі орендодавця) щодо істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами (подібні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 09.04.2024 у справі № 902/453/23).

У справі, що розглядається, за встановлених обставин укладення договору оренди землі від 22.12.2005 на 19 років, позивач, реалізовуючи своє переважне право, звернувся до відповідача з листом та додав проект додаткової угоди, в якій самостійно без погодження з орендодавцем визначив строк продовження договору оренди в бік збільшення (на 20 років), а також за встановлених обставин не досягнення між сторонами домовленості щодо істотних умов договору (розміру орендної плати та строку договору), суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку, що переважне право позивача як орендаря на укладання договору оренди землі припинилося, а відтак відсутні і правові підстави для задоволення вимоги про укладення договору оренди землі від 22.12.2005, щодо земельної ділянки площею 3,1510 га з кадастровим номером :05:001:0108, на новий строк.

Крім того, Велика Палата Верховного Суду також неодноразово зазначала, що рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування за умови його невідповідності закону не тягне тих юридичних наслідків, на які воно спрямоване (постанови від 21.08.2019 у справі № 911/3681/17 (пункт 39), від 15.10.2019 у справі № 911/3749/17 (пункт 6.27), від 22.01.2020 у справі № 910/1809/18 (пункт 35), від 01.02.2020 у справі № 922/614/19 (пункт 52), від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц (пункт 109)). Тому під час розгляду справи, в якій на вирішення спору може вплинути оцінка рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування як законного або протиправного (наприклад, у спорі за віндикаційним позовом), не допускається відмова у позові з тих мотивів, що рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування не визнане судом недійсним, або що таке рішення не оскаржене, відповідна позовна вимога не пред`явлена. Під час розгляду такого спору слід виходити з принципу jura novit curia - «суд знає закони» (постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2019 у справі № 917/1739/17 (пункт 84), від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14-ц (пункт 101) та інші). Тому суд незалежно від того, оскаржене відповідне рішення чи ні, має самостійно дати правову оцінку рішенню органу державної влади чи місцевого самоврядування та викласти її у мотивувальній частині судового рішення.

У справі, що розглядається, суди попередніх інстанцій установили, що позовна вимога про визнання протиправним та скасування рішення Хорошівської селищної ради від 29.08.2024 № 1944 у частині строку оренди та розміру орендної плати сама по собі не спрямована на захист прав позивача, тому дійшли обґрунтованого висновку, що скасування такого рішення є неналежним способом захисту, що є самостійною підставою для відмови в позові.

Надаючи оцінку доводам касаційної скарги щодо підстави касаційного оскарження судових рішень, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК, суд касаційної інстанції зазначає, що наведені вище висновки судів попередніх інстанцій, які покладено в основу судових рішень про відмову в задоволенні позову у справі, що розглядається, не суперечать висновкам, наведеним у постановах Верховного Суду, на які здійснено посилання скаржником в обґрунтування підстави касаційного оскарження судових рішень, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК.

З урахуванням встановлених фактичних обставин у справі, що розглядається, зазначені скаржником доводи про неправильне застосування судами попередніх інстанцій наведених норм права з огляду на підстави оскарження є необґрунтованими, отже, підстава касаційного оскарження судових рішень, передбачена пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК, не знайшла свого підтвердження під час розгляду справи.

Водночас суд касаційної інстанції вважає за необхідне зауважити, що за змістом абз. 2 частини 4 статті 66 ЗК земельні ділянки усіх форм власності та категорій надаються у користування власникам спеціальних дозволів на геологічне вивчення, у тому числі дослідно-промислову розробку, корисних копалин з подальшим видобуванням корисних копалин (промислову розробку родовищ) загальнодержавного та місцевого значення та (або) на видобування корисних копалин загальнодержавного та місцевого значення шляхом встановлення земельних сервітутів згідно з межами ділянок надр та строками дії відповідних спеціальних дозволів на користування надрами, а також за межами таких ділянок надр для будівництва та розміщення споруд/об`єктів, пов`язаних із зазначеним видом діяльності (з автоматичним продовженням строку дії земельного сервітуту в разі продовження строку дії відповідного спеціального дозволу на користування надрами). Встановлення земельних сервітутів для зазначених цілей здійснюється без зміни цільового призначення таких земельних ділянок, крім земель природно-заповідного фонду, оздоровчого призначення, рекреаційного призначення, історико-культурного призначення.

Отже, як правильно зазначив суд апеляційної інстанції у справі, що розглядається, позивач як особа, яка має спеціальний дозвіл на користування надрами, не позбавлений права в порядку, визначеному ЗК та Кодексом України про надра, звернутися до Хорошівської селищної ради з метою отримання в користування земельної ділянки з кадастровим номером :05:001:0108.

За змістом касаційної скарги ТОВ «Надра Інвест» підставою оскарження судових рішень у справі, що розглядається, є також приписи пункту 3 частини 2 статті 287 ГПК, згідно з якими підставами касаційного оскарження судових рішень є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у випадку, якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.

Проте Верховний Суд вважає необґрунтованою наведену скаржником підставу касаційного оскарження судового рішення, передбачену пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК.

Як свідчить зміст зазначеної норми, вона спрямована на формування єдиної правозастосовчої практики шляхом висловлення Верховним Судом висновків щодо питань застосування тих чи інших норм права, які регулюють певну категорію правовідносин та підлягають застосуванню господарськими судами під час вирішення спору.

Отже, у разі подання касаційної скарги на підставі пункту 3 частини 2 статті 287 ГПК скаржник повинен чітко вказати, яку саме норму права суди попередніх інстанцій застосували неправильно, а також обґрунтувати необхідність застосування такої правової норми для вирішення спору, у чому полягає помилка судів при застосуванні відповідної норми права, та як, на думку скаржника, відповідна норма повинна застосовуватися.

На обґрунтування цієї підстави касаційного оскарження судових рішень скаржник посилається на відсутність висновку Верховного Суду з питань застосування Закону України «Про адміністративну процедуру» у контексті реалізації органом місцевого самоврядування, який виступає суб`єктом владних повноважень та виконує управлінські функції щодо розпорядження землями комунальної власності, владних повноважень під час прийняття рішення щодо укладення договору оренди земельної ділянки.

Натомість Закон України «Про адміністративну процедуру» регулює відносини органів виконавчої влади, органів влади Автономної Республіки Крим, органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб, інших суб`єктів, які відповідно до закону уповноважені здійснювати функції публічної адміністрації, з фізичними та юридичними особами щодо розгляду і вирішення адміністративних справ шляхом прийняття та виконання адміністративних актів.

Як установлено судами попередніх інстанцій, спірні правовідносини сторін у справі, що розглядається, пов`язані з орендою землі, у тому числі в частині укладання додаткової угоди до договору оренди землі, і регулюються положеннями Закону України «Про оренду землі», який є спеціальним нормативно-правовим актом.

Надаючи оцінку доводам касаційної скарги ТОВ «Надра Інвест» щодо підстави касаційного оскарження судових рішень, передбаченої у пункті 3 частини 2 статті 287 ГПК, суд касаційної інстанції вважає за необхідне зауважити, що касаційна скарга загалом не містить відповідних доводів щодо необхідності формування висновку щодо застосування наведених скаржником норм права у подібних правовідносинах, не містить обґрунтування того, як ці норми мають бути застосовані при вирішенні спорів у подібних правовідносинах, а лише зводиться до незгоди з прийнятими судовими рішеннями та до намагання надання іншої оцінки доказам, на підставі яких суди попередніх інстанцій установили фактичні обставини справи, що стали підставою для відмови в задоволенні позову, переоцінка яких виходить за межі повноважень суду касаційної інстанції, визначених статтею 300 ГПК.

Отже, зважаючи на викладене, підстав для формування правового висновку щодо застосування вказаних скаржником норм права у контексті спірних правовідносин немає.

За таких обставин підстава касаційного оскарження судових рішень, передбачена пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК, не знайшла свого підтвердження під час розгляду справи.

Щодо доводів касаційної скарги ТОВ «Надра Інвест» на додаткову постанову суду апеляційної інстанції щодо вирішення питання розподілу судових витрат на професійну правничу допомогу.

Як свідчить зміст зазначеної касаційної скарги, доводи скаржника зводяться до того, що спір у справі виник внаслідок неправомірних дій відповідача, тому судові витрати мають бути покладені саме на Хорошівську селищну раду.

Загальне правило розподілу судових витрат передбачено в частині 4 статті 129 ГПК, відповідно до якої судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: у разі задоволення позову - на відповідача; у разі відмови в позові - на позивача; у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Проте в частинах 5-7 і 9 статті 129 ГПК визначено критерії, керуючись якими суд (за клопотанням сторони або з власної ініціативи) може відступити від цього загального правила при вирішенні питання про розподіл витрат на правову допомогу.

Так, у частині 9 статті 129 ГПК передбачено, що у випадку зловживання стороною чи її представником процесуальними правами або якщо спір виник внаслідок неправильних дій сторони, суд має право покласти на таку сторону судові витрати повністю або частково незалежно від результатів вирішення спору.

Висновок щодо застування наведеної норми викладено, зокрема в постанові Великої Палати Верховного Суду від 07.07.2021 у справі № 910/12876/19, відповідно до якого процесуальним законом не визначено поняття неправильних дій сторони. При цьому висновок суду про необхідність покладення судових витрат на сторону, внаслідок неправильних дій якої виник спір, повинен бути належним чином обґрунтованим.

Наведена норма виступає процесуальною санкцією, яка застосовується господарським судом незалежно від того, чи заявлялося відповідне клопотання заінтересованою стороною (такі висновки наведено, зокрема, в постановах Верховного Суду від 08.04.2021 у справі № 905/716/20, від 15.09.2022 у справі № 910/10159/21).

Суд має застосовувати зазначені положення процесуального закону за наявності одночасно у сукупності таких умов: 1) вирішення судом спору по суті; 2) встановлення судом одного із таких випадків: зловживання стороною чи її представником процесуальними правами або коли спір виник внаслідок неправильних дій сторони. Зміст вказаної норми також свідчить про те, що останньою встановлено дискреційне повноваження суду, тобто його право, а не обов`язок здійснити розподіл судових витрат у вищезазначений спосіб. При цьому висновок суду про необхідність покладення судових витрат на сторону, внаслідок неправильних дій якої виник спір, повинен бути належним чином обґрунтованим (подібні правові висновки викладено в постановах Верховного Суду від 12.07.2022 у справі № 910/18790/19, від 31.05.2022 у справі № 927/515/21, від 25.11.2021 у справі № 904/5929/19 та додаткових постановах Верховного Суду від 12.07.2022 у справі № 910/18790/19, від 04.03.2021 у справі № 916/376/19).

У справі, що розглядається, суди першої та апеляційної інстанцій не встановили будь-яких обставин, які свідчать про неправильність дій відповідача у спірних правовідносинах, внаслідок яких виник спір, тому доводи касаційної скарги щодо необхідності покладення судових витрат на відповідача є безпідставними.

При цьому необхідно зазначити, що суд апеляційної інстанції, вирішуючи питання розподілу судових витрат на професійну правничу допомогу, з огляду на реальність та пропорційність витрат на професійну правову допомогу адвоката, застосувавши критерій розумності їхнього розміру, зважаючи на конкретні обставини справи та подані докази, дійшов висновку, що заявлений відповідачем до відшкодування розмір витрат на правничу допомогу в сумі 15 000,00 грн є неспівмірним, тому обґрунтовано вважав належною до відшкодування суму 8 000,00 грн як компенсацію вартості виконаної роботи за представництво адвоката в суді апеляційної інстанції.

Доводи, наведені в касаційних скаргах, що стосуються процесу доказування, оцінки доказів судом, фактично спрямовані на спонукання Суду до необхідності переоцінки поданих сторонами доказів і встановлення нових обставин справи, проте відповідно до норм статті 300 ГПК зазначене виходить за межі повноважень суду касаційної інстанції.

Інші доводи касаційних скарг не обґрунтовані підставами касаційного оскарження, визначеними частиною 2 статті 287 ГПК, не спростовують наведених висновків та не впливають на них. Наведене в сукупності виключає можливість задоволення касаційних скарг.

Згідно з пунктом 1 частини 1 статті 308 ГПК суд касаційної інстанції, за результатами розгляду касаційної скарги, має право залишити судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій без змін, а скаргу без задоволення.

Статтею 309 ГПК передбачено, що суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

Ураховуючи те, що доводи касаційних скарг про порушення судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваних судових рішень не знайшли свого підтвердження, суд касаційної інстанції дійшов висновку про залишення касаційних скарг без задоволення, а постанов суду апеляційної інстанції та рішення суду першої інстанції - без змін.

Судовий збір за подання касаційних скарг в порядку статті 129 ГПК покладається на скаржника.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Надра Інвест» залишити без задоволення.

2. Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 15.07.2025, додаткову постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 01.08.2025 та рішення Господарського суду Житомирської області від 07.05.2025 у справі № 906/1219/24 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя І.С. Берднік

Судді: В.А. Зуєв

І.С. Міщенко