ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 вересня 2025 року

м. Київ

cправа № 917/107/25

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Міщенка І. С. - головуючого, Берднік І. С., Зуєва В. А.,

за участю секретаря судового засідання - Кравченко О. В.,

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Новооржицької селищної ради Лубенського району Полтавської області

на постанову Східного апеляційного господарського суду від 03.07.2025 (Склярук О. І. - головуюча, судді: Гетьман Р. А., Россолов В. В.) у справі

за позовом Селянського фермерського господарства "КАМІЛА"

до Новооржицької селищної ради Лубенського району Полтавської області

про визнання договору укладеним та про скасування рішення.

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Фактичні обставини справи

1. 22.09.2009 Селянське фермерське господарство "КАМІЛА" (далі - СФГ "КАМІЛА") та Оржицька районна державна адміністрація уклали договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :00:007:1000, площею 44,8953 га, розташованої на території Черевківської сільської ради Оржицького району Полтавської області (далі - Договір оренди).

2. Додатковою угодою від 09.11.2018 про поновлення зазначеного договору оренди строк його дії продовжено на 7 років, починаючи з 01.01.2018 (пункт 8 додаткової угоди). Тобто, строк дії Договору оренди земельної ділянки сторонами визначено до 01.01.2025.

3. 04.10.2024 СФГ "КАМІЛА" на адресу Новооржицької селищної ради Лубенського району Полтавської області (далі - Селищна рада), яка у спірних правовідносинах є правонаступником Оржицької районної державної адміністрації, направило лист-повідомлення (вх. № 3212) про намір фермерського господарства скористатися переважним правом перед іншими особами на укладення Договору оренди землі на новий строк, в якому прохало укласти з ним договір оренди земельної ділянки загальною площею 44,8953 га (рілля) з кадастровим номером :00:007:1000, розташованої на території Черевківської сільської ради Оржицького району Полтавської області на умовах, визначених у проєкті договору оренди землі, що разом із копіями витягів з Державних реєстрів, був долучений до зазначеного листа-повідомлення у двох примірниках.

4. За наслідками розгляду вказаного листа Селищна рада прийняла рішення від 03.12.2024 № 93, яким відмовила СФГ "КАМІЛА" у поновлені Договору оренди землі на новий строк.

5. Відмову у поновленні Договору оренди мотивувала відповідними рекомендаціями постійної комісії з питань комунальної власності, інфраструктури, транспорту, житлово-комунального господарства, земельних відносин, будівництва, архітектури та просторового планування, збереження навколишнього природного середовища, освіти, культури, охорони здоров`я, фізичного виховання та соціальної політики та бажанням продажу права оренди на орендовану СФГ "КАМІЛА" земельну ділянку на земельних торгах у формі електронного аукціону.

6. У грудні 2024 року СФГ "КАМІЛА" отримало лист-повідомлення від Селищної ради про відмову в поновленні Договору оренди землі, в якому зазначено про згадане рішення Селищної ради від 03.12.2024 № 93 та мотиви його ухвалення.

Узагальнений зміст та обґрунтування позовних вимог

7. Посилаючись на описані обставини, СФГ "КАМІЛА" (далі також "Позивач") звернулося до Господарського суду Полтавської області з позов до Селищної ради (далі також "Відповідач"), в якому просило:

- визнати укладеним договір про поновлення Договору оренди між СФГ "КАМІЛА" і Селищною радою на тих самих умовах, які були передбачені цим договором та додатковою угодою від 09.11.2018 до нього в редакції, викладеній Позивачем;

- скасувати рішення Селищної ради від 03.12.2024 № 93 про не поновлення Договору оренди.

8. Обґрунтовуючи позовні вимоги, Позивач стверджував про порушення Відповідачем його переважного права, передбаченого статтею 33 Закону України "Про оренду землі" на укладення Договору оренди на новий строк.

Узагальнений зміст і обґрунтування рішень судів попередніх інстанцій

9. Розглянувши заявлений позов, Господарський суд Полтавської області рішенням від 06.03.2025 відмовив у його задоволенні.

10. Суд першої інстанції виснував, що у спірних правовідносинах процедура поновлення Договору оренди регулюється приписами статті 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, яка діяла на час укладання цього договору. Водночас Позивач, всупереч вимог вказаного положення не надав додаткової угоди про поновлення договору, а також документів, які підтверджують належне виконання його умов, що в свою чергу, унеможливлює задоволення позовних вимог.

11. За наслідками перегляду справи в апеляційному порядку Східний апеляційний господарський суд ухвалив постанову від 03.07.2025, якою рішення місцевого господарського суду скасував та прийняв нове, яким позовні вимоги задовольнив.

12. Суд апеляційної інстанції не погодився з висновком місцевого суду щодо редакції статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка має застосовуватись у спірних правовідносинах, зазначивши, що при вирішенні спору у даній справі застосуванню підлягає норма статті 33 Закону України "Про оренду землі", в редакції Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" № 340-IX, тобто та редакція, яка була чинною на дату звернення Позивача до суду з відповідною вимогою.

13. В результаті, здійснивши аналіз чинної норми статті 33 Закону України "Про оренду землі", апеляційний суд виснував, що у спірних правовідносинах СФГ "КАМІЛА" вимог цієї норми, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу дотрималося, а тому останнє може вважатись таким, що набуло право "правомірного очікування" щодо поновлення Договору оренди. Натомість Селищна рада, як орендодавець, знехтувала своїм обов`язком добросовісно провести переговори з орендарем, не запропонувала йому жодних умов, а лише зазначила про своє бажання реалізувати право оренди на земельну ділянку шляхом проведення земельних торгів.

14. З огляду на наведене, апеляційний суд вирішив, що права Позивача у даному випадку порушені, а відтак наявні усі підстави для задоволення позовних вимог про визнання укладеною додаткової угоди до Договору оренди у редакції, яка запропонована СФГ "КАМІЛА".

Касаційна скарга

15. Не погодившись із постановою суду апеляційної інстанції, Селищна рада звернулася до Верховного Суду з касаційною скаргою, у якій просить її скасувати, а рішення господарського суду першої інстанції залишити в силі.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

Узагальнені доводи касаційної скарги

16. Касаційну скаргу подано з підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 3 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), в обґрунтування наявності яких зазначено про неправильне застосовування судом попередньої інстанції:

- приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі" та неврахування ним висновків Верховного Суду щодо правильного застосовування вказаної норми, викладених у постановах від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18, від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16, від 28.09.2020 у справі № 272/440/18, від 04.12.2019 у справі № 693/18, від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, від 14.09.2021 у справі № 914/1148/19;

- приписів статті 126-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) за відсутності висновку Верховного Суду щодо правильного застосування вказаної норми у подібних правовідносинах.

17. Доводячи своє твердження, скаржник узагальнено пояснює, що фактичні обставини цієї справи однозначно свідчать про те, що Селищна рада у передбачений Законом України "Про оренду землі" спосіб розглянула клопотання СФГ "КАМІЛА" про поновлення Договору оренди, однак дійшла висновку про відмову у такому поновленні. Умови Договору оренди не містять вимог, визначених у статті 126-1 Земельного кодексу України про безумовне право на поновлення цього договору, в той час як позиція орендодавця щодо відсутності волі на продовження з Позивачем орендних правовідносин є очевидною. Переважне право орендаря на поновлення договору оренди не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, розпоряджатися нею на власний розсуд, а тому рішення господарського суду апеляційної інстанції, яким безпідставно надано перевагу переважному праву орендаря на поновлення орендних правовідносин над правом власності Селищної ради є необґрунтованим та неправомірним.

Узагальнені доводи інших учасників справи

18. У відзиві на касаційну скаргу СФГ "КАМІЛА" заперечує проти її задоволення. Стверджує, що доводи, наведені скаржником є безпідставними, в той час як постанова суду попередньої інстанції винесена з неухильним дотриманням правових норм. З цих підстав просить касаційну скаргу залишити без задоволення, оскаржену постанову залишити без змін.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів попередніх інстанцій

19. Згідно із частинами першою - другою статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

20. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника Позивача (Артамонова С. О.), дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши матеріали справи щодо дотримання судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів Верховного Суду вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з таких міркувань.

21. За змістом частини другої статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

22. Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон України "Про оренду землі".

23. 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8 з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", що регулювала спірні правовідносини, викладена у новій редакції.

24. Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 ЗК України.

Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

25. Стаття 58 Конституції України закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.

26. Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.

27. Відповідно за змістом статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

28. Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону України "Про оренду землі").

29. ЗК України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом України "Про оренду землі" врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

30. Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Частина шоста статті 33 цього Закону встановлювала, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

За приписами частини восьмої цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

31. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зазначено таке:

"38. Частини п`ята та шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

38.1. За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону про оренду землі, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

38.2. Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону про оренду землі, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення".

Пункти 41 та 43 цієї ж постанови містять висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій- восьмій, одинадцятій статті 33 Закону України "Про оренду землі" додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

32. Тож статтею 33 Закону України "Про оренду землі" у відповідній редакції було визначено загальну єдину процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

33. Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" № 340-IX істотно змінив редакцію статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер має назву "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк" та стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі" в попередній редакції). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) у відповідності до статті 322 Закону України "Про оренду землі" у новій редакції тепер регулюється статтею 126-1 ЗК України.

34. При цьому відповідно до абзацу 4 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

35. Згідно із частиною другою статті 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

36. Також відповідно до частини першої статті 126-1 ЗК України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

37. Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 ЗК України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).

38. З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" базується на положеннях статті 126-1 ЗК України, що унормовує саме механізм поновлення договору без укладення правочину щодо поновлення. Норма пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах. Що ж стосується поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, то таке поновлення здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення, тобто шляхом укладення правочину.

39. Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

40. Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі", та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі України "Про оренду землі" у попередній редакції, є змістовно різними.

41. Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять. Саме такий правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21.

42. Як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 126-1 ЗК України. Тобто поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 ЗК України, за загальним правилом заборонено. Тому й приписи абзаців 3 та 4 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" в цьому випадку застосуванню не підлягають.

43. Наведеним спростовуються твердження Селищної ради про те, що висновок Верховного Суду щодо застосовування положень статті 126-1 ЗК України у подібних правовідносинах відсутній, а відтак доводи касаційної скарги у цій частині суд касаційної інстанції відхиляє. Підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 3 частини другої статті 287 ГПК України свого підтвердження в межах здійснення касаційного провадження у даній справі не знаходить.

44. Як слідує із встановлених обставин цієї справи, на час виникнення спірних правовідносин з укладення Договору оренди землі на новий строк, звернення СФГ "КАМІЛА" з позовом до суду та ухвалення судових рішень у справі діяла нова редакція Закону України "Про оренду землі" із внесеними змінами, а тому правильним у даному випадку є висновок саме апеляційного господарського суду про те, що застосуванню до спірних правовідносин підлягають положення Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній після внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX.

45. Так, за частинами першою - п`ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з позовом у цій справі, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проєкт договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 ЗК України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (частина дев`ята цієї ж статті).

46. Суди попередніх інстанцій встановили, що укладений між сторонами Договір оренди земельної ділянки діяв до 01.01.2025.

47. 04.10.2024 СФГ "КАМІЛА" направило Селищній раді лист-повідомлення про намір скористатися переважним правом на укладення Договору оренди на новий строк, додавши до нього необхідні підтвердні документи.

48. Проте, за наслідками розгляду вказаного листа Селищна рада прийняла рішення від 03.12.2024 № 93, яким відмовила СФГ "КАМІЛА" у поновлені Договору оренди землі на новий строк.

49. Відмову у поновленні Договору оренди мотивувала відповідними рекомендаціями постійної комісії з питань комунальної власності, інфраструктури, транспорту, житлово-комунального господарства, земельних відносин, будівництва, архітектури та просторового планування, збереження навколишнього природного середовища, освіти, культури, охорони здоров`я, фізичного виховання та соціальної політики та бажанням продажу права оренди на орендовану СФГ "КАМІЛА" земельну ділянку на земельних торгах у формі електронного аукціону.

50. У грудні 2024 року СФГ "КАМІЛА" отримало лист-повідомлення від Селищної ради про відмову в поновленні Договору оренди землі, в якому зазначено про згадане рішення Селищної ради від 03.12.2024 № 93 та мотиви його ухвалення.

51. Таким чином, відсутність волі орендодавця на укладення Договору оренди з орендарем на новий строк у даному випадку очевидна і при цьому, виражена така ще до закінчення строку дії вказаного договору.

52. За наведеного, підставними є доводи касаційної скарги про те, що сторони даного спору не досягли згоди щодо укладення Договору оренди на новий строк в порядку, передбаченому статтею 33 Закону України "Про оренду землі", що означає припинення переважного права орендаря на укладення договору оренди відповідно до частини третьої вказаної статті.

53. Так, у постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції дійсно акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.

Верховний Суд зауважував, що оскільки відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.

Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

54. Апеляційний господарський суд правильно вказав, що аналіз зазначених вище норм дає підстави для висновку, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" визначає алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та певні правові запобіжники для захисту орендаря як більш уразливої сторони в цих правовідносинах від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

55. Але водночас суд апеляційної інстанції у цій частині не врахував, що відповідно до правового висновку, викладеного у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 - у межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

56. Як вже неодноразово вказано вище, відмовляючи орендареві в укладенні Договору оренди на новий строк, Селищна рада повідомила його про те, що бажає продати право оренди на земельну ділянку на земельних торгах у формі електронного аукціону.

57. Зазначені дії Селищної ради цілком узгоджуються з наведеним висновком Верховного Суду щодо меж розумної поведінки органу місцевого самоврядування, як представника власника цієї земельної ділянки у спірних земельних правовідносинах, а відтак висновок апеляційного господарського суду про недобросовісну поведінку орендодавця у відносинах з СФГ "КАМІЛА" є необґрунтованим, а за цим і його рішення про задоволення позовних вимог у цій справі є неправомірним.

58. За таких обставин, заявлена у касаційній скарзі підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України своє підтвердження в межах здійснення касаційного провадження у цій справі знаходить. Скаржником доведено Верховному Суду обставини скасування судом апеляційної інстанції правильного по суті рішення місцевого суду. Водночас мотиви рішення господарського суду першої інстанції, які базувалися на нечинній редакції статті 33 Закону України "Про оренду землі" є помилковими та потребують зміни.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

59. Суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишити в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині (пункт 4 частини першої статті 308 ГПК України).

60. Суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону (стаття 312 ГПК України).

61. З огляду на вказані положення та висновки, зроблені касаційним судом під час касаційного провадження у даній справі, колегія суддів Верховного Суду дійшла висновку про часткове задоволення касаційної скарги, скасування оскарженої постанови суду апеляційної інстанції, про зміну мотивувальної частині рішення місцевого господарського суду та про залишення цього рішення в іншій частині в силі.

Судові витрати

62. В порядку статті 129 ГПК України судовий збір за подання касаційної скарги у розмірі 9 689, 60 грн покладається на Відповідача.

Керуючись статтями 129, 300, 301, 306, 308, 312, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Новооржицької селищної ради Лубенського району Полтавської області задовольнити частково.

2. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 03.07.2025 у справі № 917/107/25 скасувати.

3. Рішення Господарського суду Полтавської області від 06.03.2025 у справі № 917/107/25 змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови, а в іншій частині зазначене рішення залишити в силі.

4. Стягнути з Селянського фермерського господарства "КАМІЛА" (37461, с. Рудка, Гребінківський район, Полтавська область; ) на користь Новооржицької селищної ради Лубенського району Полтавської області (37714, смт Новооржицьке, Лубенський район, Полтавська область, вулиця Центральна, 4; ) 9 689, 60 грн судового збору, сплаченого за подання касаційної скарги.

5. Доручити Господарському суду Полтавської області видати відповідний наказ

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Міщенко І. С.

Судді Берднік І. С.

Зуєв В. А.