СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 вересня 2025 року м. Харків Справа № 922/1222/25

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Гребенюк Н.В., суддя Слободін М.М., суддя Шутенко І.А.,

за участю секретаря судового засідання Пляс Л.Ф.,

за участю представників:

від позивача Жилко С.Е., в порядку самопредставництва, витяг з ЄДР юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (в залі суду),

від відповідача адвокатка Ус М.В., на підставі ордера (в залі суду),

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Євроазіатська Пивна Група" (вх.№1948Х) на рішення Господарського суду Харківської області від 11.08.2025 (повне судове рішення складено 19.08.2025, суддя Ольшанченко В.І.) у справі №922/1222/25

за позовом Харківської міської ради, м. Харків,

до Приватного акціонерного товариства "Євроазіатська Пивна Група", м. Харків,

про стягнення 1 346 556, 04грн, розірвання договору, зобов`язання вчинити певні дії

ВСТАНОВИВ:

Харківська міська рада звернулась Господарського суду Харківської області з позовною заявою до Приватного акціонерного товариства "Євроазіатська Пивна Група", в якій просить суд:

- стягнути з Приватного акціонерного товариства "Євроазіатська Пивна Група" на користь Харківської міської ради 1 346 556, 04грн заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою по вул. Майка Йогансена, 7 у м. Харкові відповідно до договору оренди землі від 21.08.2002, зареєстрованого 23.08.2002 за №238/02, за період з 02.04.2017 по 28.02.2022;

- розірвати договір оренди землі від 21.08.2002, зареєстрований 23.08.2002 за №238/02, укладений між Харківською міською радою та Приватним акціонерним товариством "Євроазіатська Пивна Група" щодо земельної ділянки загальною площею 0, 3428га по вул. Майка Йогансена, 7 у м. Харкові;

- зобов`язати Приватне акціонерне товариство "Євроазіатська Пивна Група" повернути земельну ділянку загальною площею 0, 3428га по вул. Майка Йогансена, 7 у м. Харкові до земель запасу міста Харкова.

- стягнути з Приватного акціонерного товариства "Євроазіатська Пивна Група" на користь Харківської міської ради витрати зі сплати судового збору у сумі 26 254, 34грн.

Свої позовні вимоги Харківська міська рада обґрунтовує неналежним виконанням відповідачем своїх зобов`язань з оплати орендних платежів за період з 02.04.2017 по 28.02.2022 за договором оренди землі від 21.08.2002, зареєстрованого 23.08.2002 за №238/02, посилаючись на те, що розмір орендної плати за договором оренди землі від 21.08.2002, зареєстрованим 23.08.2002 за №238/02 є меншим, ніж розмір земельного податку за вищевказану земельну ділянку.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 11.08.2025 позов задоволено повністю. Стягнуто з Приватного акціонерного товариства "Євроазіатська Пивна Група" на користь Харківської міської ради заборгованість зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою по вул. Майка Йогансена, 7 у м. Харкові відповідно до договору оренди землі від 21.08.2002, зареєстрованого 23.08.2002 за №238/02, за період з 02.04.2017 по 28.02.2022 у сумі 1 346 556, 04грн. Розірвано договір оренди землі від 21.08.2002, укладений між Харківською міською радою та Приватним акціонерним товариством "Євроазіатська Пивна Група" щодо земельної ділянки загальною площею 0, 3428 га по вул. Майка Йогансена, 7 у м. Харкові та зареєстрований 23.08.2002 за №238/02. Зобов`язано Приватне акціонерне товариство "Євроазіатська Пивна Група" повернути земельну ділянку загальною площею 0, 3428 га по вул. Майка Йогансена, 7 у м. Харкові до земель запасу міста Харкова. Стягнуто з Приватного акціонерного товариства "Євроазіатська Пивна Група" на користь Харківської міської ради витрати зі сплати судового збору в сумі 26 254, 34грн.

Рішення місцевого господарського суду мотивовано тим, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, граничні розміри якої встановлені Податковим кодексом України. Виходячи із принципу пріоритетності норм Податкового кодексу України над нормами інших актів у разі їх суперечності, який закріплений у пункті 5.2 статті 5 Податкового кодексу України, до моменту внесення до такого договору відповідних змін розмір орендної плати в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлений підпунктом 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України. Доказів сплати відповідачем заборгованості за період з 01.01.2023 по 31.03.2024 суду не надано.

Враховуючи, що відповідач систематично не сплачував плату в повному обсязі, під час розгляду справи заперечував щодо визначення розміру орендної плати з урахуванням її мінімального розміру платежу, встановленого Податковим кодексом України, посилання позивача на відсутність впевненості у належному виконанні договору в майбутньому, суд першої інстанції прийшов до висновку про істотне порушення відповідачем умов договору, а, відтак, і про наявність підстав для задоволення позовних вимог про розірвання договору оренди землі від 21.08.2002, зареєстрованого 23.08.2002 за №238/02, укладеного Харківською міською радою та Приватним акціонерним товариством "Євроазіатська Пивна Група" щодо земельної ділянки загальною площею 0,3428 га вул. Майка Йогансена, 7 у м. Харкові та її повернення.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Євроазіатська Пивна Група", не погоджуючись з рішенням Господарського суду Харківської області від 11.08.2025, звернулося до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом першої інстанції при прийнятті судового рішення норм права, неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, а також невідповідність висновків суду обставинам справи, просить скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 11.08.2025 та ухвалити нове рішення, яким у позові відмовити повністю; стягнути з Харківської міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Євроазіатська Пивна Група" понесені судові витрати, пов`язані з розглядом справи в судах першої та апеляційної інстанцій, включаючи витрати на професійну правничу допомогу.

Свої вимоги апелянт обґрунтовує тим, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про обов`язок апелянта самостійно, в односторонньому порядку, перерахувати фіксовану орендну плату, встановлену договором, без укладання додаткової угоди або наявності відповідного судового рішення. Апелянт вважає, що місцевий господарський суд безпідставно відхилив доводи апелянта про преюдиційне значення постанови Харківського апеляційного господарського суду від 20.09.2017 у справі №922/4581/24, яка встановлювала ключові для цієї справи обставини щодо функціонального використання земельної ділянки. Також, на думку апелянта, суд формально та неправильно застосував критерій "істотності" порушення договору, без урахування висновків, викладених Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 20.11.2024 у справі №918/391/23.

Крім того, апелянт посилається на те, що суд застосував розрахунок орендної плати, запропонований позивачем, в основу якого покладено показники, обрання яких не доведено позивачем належними і допустимими доказами.

Апелянт вважає, що навіть якби існувала безспірна недоплата, обраний судом спосіб захисту розірвання договору є вкрай непропорційним заходом. На орендованій земельній ділянці розташовані капітальні будівлі та споруди, що належать апелянту на праві власності. Розірвання договору оренди під цими об`єктами та вимога повернути ділянку, що за умовами договору може включати знесення будівель, є прямим та непропорційним втручанням у право апелянта на мирне володіння своїм майном, що захищене статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Також, на думку апелянта, суд першої інстанції необґрунтовано відхилив заяву апелянта про застосування позовної давності до вимоги про розірвання договору.

Апелянт також вважає, що суд першої інстанції допустив порушення норм процесуального права, прийнявши подані позивачем з пропуском встановленого строку докази.

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 09.09.2025, для розгляду справи №922/1222/25 визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя (суддя-доповідач) Гребенюк Н.В., судді Слободін М.М., Шутенко І.А.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 11.09.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Євроазіатська Пивна Група" на рішення Господарського суду Харківської області від 11.08.2025 у справі №922/1222/25. Призначено справу до розгляду на "23" вересня 2025 р. о 14:30 годині.

22.09.2025 від позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу, зазначає, що Харківською міською радою самостійно не змінювався розмір орендної плати; підставами позову про стягнення заборгованості є сплата відповідачем орендних платежів у розмірі меншому, ніж встановлений законодавцем. Позивач посилається на те, що процедура проведення нормативної грошової оцінки земель населеного пункту включає всі землі, які розташовані на його території. Тому рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 №1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" та від 27.02.2019 №1474/19 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018" і затверджено технічні документації щодо нормативної грошової оцінки земель всього міста Харкова. У даному випадку, оскільки відомості про земельну ділянку загальною площею 0, 3428га по вул. Майка Йогансена у м. Харкові до Державного земельного кадастру не внесено (в тому числі, відсутній кадастровий номер земельної ділянки), то отримати витяг про розмір нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки не вбачається можливим.

Позивач вважає, що застосуванню підлягає саме частина 2 статті 651 Цивільного кодексу України, адже відповідачем сплачувалась орендна плата в розмірі, меншому ніж навіть розмір земельного податку. При цьому, така несплата, очевидно, завдає збитки місцевій громаді, адже остання недоотримує грошові кошти, на які вона має право. Хоча поняття "істотність" має оціночний характер, однак, у даному випадку недоотримання орендної плати місцевою громадою носить істотний характер, адже: 1) є наповнення місцевого бюджету задля виконання міських програм; 2) недоотримання грошових коштів місцевою громадою може мати наслідком зменшення/скорочення місцевих пільг для інших осіб.

Харківська міська рада посилається на те, що факти, встановлені у судовій справі №922/4581/14 не є преюдиційними у даній справі №922/1222/25, оскільки земельна ділянка загальною площею 0, 3428га по вул. Майка Йогансена у м. Харкові не є зареєстрованою в Державному земельному кадастрі, тому кадастровий номер :03:008:0005 не має до неї відношення.

На думку позивача, посилання відповідача на незастосування судом строків позовної давності здійснено без урахування підстав позову.

З огляду на викладене, просить у задоволенні апеляційної скарги відмовити, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 23.09.2025 оголошено перерву у судовому засіданні до "30" вересня 2025 р. о 09:30 годині.

У судовому засіданні Східного апеляційного господарського суду 30.09.2025 представник апелянта оголосила доводи апеляційної скарги, просить її задовольнити.

Представник позивача проти доводів апеляційної скарги заперечує, просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Харківської області від 11.08.2025 - без змін.

Враховуючи, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду скарги, сторони висловили доводи і вимоги щодо апеляційної скарги, судова колегія вважає можливим розглянути скаргу в даному судовому засіданні.

Дослідивши матеріали справи, викладені в апеляційній скарзі доводи апелянта та доводи позивача, викладені у відзиві на апеляційну скаргу, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлення обставин справи та відповідність їх наданим доказам, відповідно до статті 269 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з такого.

Як встановлено місцевим господарським судом, 23.08.2002 між Харківською міською радою (орендодавець) та ПрАТ "Євроазіатська Пивна Група" (орендар) був укладений договір оренди земельної ділянки, зареєстрований у виконавчому комітеті Харківської міської ради в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від за №238/02 (далі договір), за яким орендодавець на підставі рішення V сесії Харківської міської ради ХХІV скликання від 03.07.2002 надає, а орендар приймає в тимчасове платне користування на умовах оренди земельну ділянку за адресою: м. Харків, вул. Лермонтовська, 7, загальною площею 0, 3428га строком до 01.07.2027 для експлуатації та обслуговування будівель і споруд.

Відповідно до пункту 2.1 договору, плата за землю вноситься орендарем щомісячно у вигляді орендної плати у грошовій формі у розмірі 2 536, 72грн не пізніше п`ятнадцятого числа наступного місяця.

Згідно з пунктом 2.2 договору, орендна плата за землю збільшується при зміні розміру земельного податку відповідно до законів України, при цьому сторони укладають додаткову угоду, яка є невід`ємною частиною цього договору оренди.

Підпунктом "б" пункту 3.1.2 договору сторони погодили, що орендодавець має право припиняти дію договору в разі порушення орендарем Земельного кодексу України, інших нормативних актів відносно землі, а також умов цього договору на підставах і в порядку, передбачених законодавством.

Підпунктом "і" пункту 3.2.2 договору визначено, що орендар зобов`язаний по закінченню терміну оренди, припиненні чи розірванні договору звільнити в 10-денний строк земельну ділянку, привести її в належний стан та повернути її орендодавцю з оформленням акту передачі земельної ділянки.

У пункті 4.4 договору сторони узгодили, що договір може бути розірвано, зокрема, за несвоєчасну сплату орендної плати при простроченні її та пені більш ніж за 3 місяці. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання стороною обов`язків, передбачених цим договором та законодавством України, у разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке суттєво перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених земельним кодексом та іншими законами України.

29.08.2002 за актом прийому-передачі земельної ділянки орендодавець передав орендарю визначену договором земельну ділянки для використання за цільовим призначенням.

Рішенням 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 №1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" затверджено опис меж економіко-планувальних зон міста Харкова. Земельна ділянка загальною площею 0, 3428га по вул. Майка Йогансена, 7 у м. Харкові відноситься до економіко-планувальної зони 6625 - вул. Пушкінська, пров. Студентський, вул. Студентська, вул. Лермонтовська, вул. Чайковська.

Відповідно до зазначеної технічної документації коефіцієнт Км2 для даної економіко-планувальної зони складає 2, 91.

Вказана економіко-планувальна зона застосовувалася для визначення нормативної грошової оцінки земельних ділянок з 01.01.2014 по 31.12.2019.

Пунктом 1.1 додатку 2 до рішення 11 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 22.02.2017 №542/17 "Про місцеві податки і збори у місті Харкові" встановлено на території міста Харкова на 2017 рік та наступні роки ставку земельного податку за земельні ділянки, відносно яких відсутня довідка (витяг) про розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка становить 1 відсоток від добутку базової вартості одного квадратного метра земель міста Харкова, помноженої на коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо) (Кф), та на зональний коефіцієнт, який характеризує містобудівну цінність території в межах населеного пункту (економіко-планувальної зони) (Км2), за 1 квадратний метр бази оподаткування.

У разі розташування земельної ділянки у межах двох та більше економіко-планувальних зон застосовується максимальний розмір коефіцієнта Км2, встановлений для таких економіко-планувальних зон.

Вказана редакція рішення Харківської міської ради "Про місцеві податки і збори у місті Харкові" діяла до 31.12.2018.

З 01.01.2019 набрала чинності нова редакція пункту 1.1 додатку 2 до рішення 11 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 22.02.2017 №542/17 "Про місцеві податки і збори у місті Харкові" (в редакції рішення 23 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 28.11.2018 №1284/18), якою встановлено на території міста Харкова ставку земельного податку за земельні ділянки, відносно яких відсутня довідка (витяг) про розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки, у розмірі 3 відсотків від добутку базової вартості одного квадратного метра земель міста Харкова, помножена на коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо) (Кф), та на зональний коефіцієнт, який характеризує містобудівну цінність території в межах населеного пункту (економіко-планувальної зони) (Км2), за 1 квадратний метр бази оподаткування.

У разі розташування земельної ділянки у межах двох та більше економіко-планувальних зон застосовується максимальний розмір коефіцієнта Км2, встановлений для таких економіко-планувальних зон.

Ця ставка земельного податку застосовується з 01.01.2019 по теперішній час.

Рішенням 25 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 27.02.2019 №1474/19 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018" затверджено опис меж економіко-планувальних зон міста Харкова.

На веб-сайті Харківської міської ради за посиланням https://www.city.kharkiv.ua/uk/document/ogoloshennya-58342.html міститься публікація Опису меж економіко-планувальних зон м. Харкова, а також Значення зональних коефіцієнтів Км2 в межах економіко-планувальних зон Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018.

Земельна ділянка загальною площею 0, 3428 га по вул. Майка Йогансена, 7 у м. Харкові відноситься до економіко-планувальної зони 6623 - вул. Пушкінська, пров. Студентський, вул. Студентська, вул. Лєрмонтовська, вул. Чайковська.

Згідно зазначеної технічної документації коефіцієнт Км2 для цієї економіко-планувальної зони складає 3, 36.

Вказана економіко-планувальна зона застосовується для визначення нормативної грошової оцінки земельних ділянок з 01.01.2020.

Відповідно до листа Головного управління Державної податкової служби у Харківській області від 19.04.2023 №5975/5/20-40-04-02-12 ПрАТ "Євроазіатська Пивна Група" за земельну ділянку площею 0, 3428га по вул. Лермонтовській, 7 у м. Харкові сплачено: за 2017 рік 30 440, 64грн, за 2018 рік 30 440, 64грн, за 2019 рік 30 440, 64грн, за 2020 рік 30 440, 64грн, за 2021 рік 30 440, 64грн, за 2022 рік 30 440, 6грн.

Як зазначає позивач, через систематичну сплату відповідачем орендної плати не у повному обсязі виникла заборгованість: за період з 02.04.2017 по 31.12.2017 у сумі 31 514, 61грн, з 01.01.2018 по 31.12.2018 у сумі 42 175, 71грн, з 01.01.2019 по 31.12.2019 у сумі 187 408, 41грн, з 01.01.2020 по 31.12.2020 у сумі 476 180, 64грн, з 01.01.2021 по 31.12.2021 у сумі 522 237, 15грн, з 01.01.2022 по 28.02.2022 у сумі 87 039, 52грн.

31.03.2025 головним спеціалістом сектору інспекційної роботи Інспекції з контролю за використанням та охороною земель комунальної власності Департаменту земельних відносин Харківської міської ради Денисюк О.В. у порядку частини 2 статті 83 Земельного кодексу України проведено комплекс перевірочних заходів щодо земельної ділянки по вул. Майка Йогансена, 7 у м. Харкові.

За результатами проведеного обстеження встановлено, що на земельній ділянці площею 0, 3428га за адресою: м. Харків, вул. Майка Йогансена, 7 розташовані нежитлові будівлі: літ. "В-2", літ. "Б-3", право власності на які на цей час зареєстроване за ПрАТ "Євроазіатська Пивна Група".

Земельна ділянка огороджена, за зовнішніми ознаками використовується для експлуатації та обслуговування закладу громадського харчування (ресторан "Старгород").

Судом першої інстанції встановлено, що відомості про земельну ділянку загальною площею 0, 3428га вул. Майка Йогансена, 7 у м. Харкові до Державного земельного кадастру не внесено (в тому числі, відсутній кадастровий номер земельної ділянки).

Апеляційним господарським судом встановлено, що у 2017 році постановою Харківського апеляційного господарського суду від 20.09.2017 у справі №922/4581/14 було відмовлено Харківській міській раді у задоволенні позовної вимоги про внесення змін до договору оренди землі від 23.08.2002 року № 238/02 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі. Харківська міська рада вважала, що за умовами додаткової угоди, зокрема, розмір орендної плати за земельну ділянку загальною площею 0, 3428га вул. Майка Йогансена, 7 у м. Харкові згідно з розрахунком №1007/14 від 29.11.2013 на рік має становити 5, 6 % від її нормативної грошової оцінки і має складати 577 307,30 грн, або в місяць 48 108, 94грн.

Відповідно до витягу №70 (від 4.11.2013 року № 3938/08) Управління Держземагенства у м. Харкові Харківській області з технічної документації про нормативно-грошову оцінку земельної ділянки: кадастровий номер :03:008:0005; цільове призначення для обслуговування та експлуатації будівель та споруд; функціональне використання землі комерційного використання; площа земельної ділянки, гектарів 3428.

Судом у справі №922/4581/14 було призначено судову експертизу.

Згідно наявного в матеріалах справи №922/4581/14 висновку експерта №5108/17-41, за результатами проведення судової земельно-технічної експертизи від 07.08.2017 року вбачається, що при формуванні Витягу від 04.11.2013 №70 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки кадастровий номер :03:008:0005, площею 0, 3428га, яка розташована по вул. Лермонтовська, 7 в м. Харкові, значення коефіцієнту Кф, який характеризує функціональне використання земельних ділянок, визначено не вірно. У даному випадку наявне змішане використання вказаної земельної ділянки, і для частини цієї ділянки, на якій розташовано ресторан, значення коефіцієнту Кф має становити 2, 5, а для іншої частини, на якій проводиться виробнича діяльність, значення коефіцієнту Кф має становити 1, 2. При цьому, в межах проведення експертизи визначити площі частин земельної ділянки для яких мають бути застосовані різні значення коефіцієнту Кф, не вбачається можливим, оскільки, згідно пункту 3.5. Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого наказом Держкомзему України, Мінагрополітики України, Мінбудархітектури України, УААН від 27.01.2006 № 18/15/21/11 (втратив чинність 17.02.2017), підставою для виділення частин земельної ділянки різного функціонального використання є виключно затверджені дані інвентаризації земельної ділянки та землеустрою, які відсутні в матеріалах судової справи.

Судова колегія не погоджується з висновком суду першої інстанції, що постанова Харківського апеляційного господарського суду від 20.09.2017 у справі №922/4581/14 не має преюдиційного значення для розгляду справи №922/1222/25, оскільки очевидно, що у вказаних справах мова йде про одну й ту саму земельну ділянку: загальною площею 0, 3428га вул. Майка Йогансена, 7 у м. Харкові.

У вказаній постанові суд досліджував питання коефіцієнту функціонального використання щодо земельної ділянки, яка є предметом договору оренди земельної ділянки від 21.08.2002, і саме розірвання цього договору є предметом позову у справі №922/1222/25.

В акті обстеження від 31.03.2025, на який позивач посилається як на доказ у справі №922/1222/25, йдеться про земельну ділянку площею 0, 3428га за адресою: м. Харків, вул. Лермонтовська, 7, яка становить предмет договору оренди земельної ділянки від 21.08.2002; у справі №922/4581/14 так само йдеться про спірну земельну ділянку.

Обставини відсутності присвоєного кадастрового номера спірної земельної ділянки на даний час зазначеного не спростовують.

Сторони не посилаються на наявність між ними орендних відносин з приводу іншої земельної ділянки.

Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам, суд апеляційної інстанції виходить з такого.

Згідно зі статтею 792 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до статті 2 Закону України "Про оренду землі", відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно зі статтею 762 Цивільного кодексу України, за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Плата за найм (оренду) майна може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за найм (оренду) майна встановлюється договором найму. Плата за найм (оренду) майна вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Відповідно до частин 1, 2 статті 21 Закону України "Про оренду землі", орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Підпунктом 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України визначено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки; для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, - у розмірі не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області; не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Таким чином, в разі оренди державної чи комунальної ділянки розмір орендної плати регулюються імперативними нормами Податкового кодексу України.

Положеннями пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

Отже, нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема договором між органом місцевого самоврядування і орендарем.

Водночас обов`язковість врахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом (абзац другий частини першої статті 13 Закону України "Про оцінку земель"). Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Зазначене відповідає положенням частини другої статті 632 Цивільного кодексу України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Норми пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України встановлюють мінімальні та максимальні межі розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності у відсотках до нормативної грошової оцінки.

У спірних правовідносинах нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки не проведена, отже, річна сума платежу: не може перевищувати 5 відсотків нормативної грошової оцінки.

Відповідно до положень статті 277 Податкового кодексу України, якою передбачено ставки земельного податку за земельні ділянки, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), нормативну грошову оцінку яких не проведено, ставка податку за земельні ділянки, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), розташовані за межами населених пунктів або в межах населених пунктів, встановлюється у розмірі не більше 5 відсотків від нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків від нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, а для лісових земель - не більше 0,1 відсотка від нормативної грошової оцінки площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області.

Згідно з наказом Мінагрополітики №262 від 23.05.2017 та постановою КМУ №1147 від 03.11.2021, базова нормативна грошова оцінка 1 га ріллі по Харківській області для спірного періоду (2017-2022) становила 32 237, 00грн.

У договорі сторони чітко визначили розмір орендної плати. Позивач не посилається на обставини наявності у відповідача заборгованості з орендної плати у розмірі відповідно до положень договору, або що встановлений розмір орендної плати не відповідає вимогам статей 277, 288 Податкового кодексу України.

Пунктом 2.2. договору оренди визначено, що орендна плата за землю збільшується при зміні розміру земельного податку відповідно до Законів України, при цьому сторони укладають додаткову угоду, яка є невід`ємною частиною цього договору оренди.

Між сторонами у справі не укладено додаткової угоди щодо зміни розміру орендної плати.

Здійснюючи розрахунок заборгованості з орендної плати, позивач у позовній заяві посилається на те, що він не має змоги отримати витяг про розмір нормативної грошової оцінки, оскільки відсутні відомості про земельну ділянку в Державному земельному кадастрі.

Поряд з цим, судова колегія зазначає, що відповідно до статті 20 Закону України "Про оцінку земель", дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Харківська міська рада, яка є власником спірної земельної ділянки, не позбавлена права та можливості здійснити дії щодо формування земельної ділянки, а саме, внести відомості про неї до Державного земельного кадастру. При цьому, судова колегія зазначає, що можливість визначення розміру орендної плати залежить від наявності витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку, зважаючи, що об`єктом оцінки є земельні ділянки із визначено площею, межами, місцем розташування, зареєстровані у Державному земельному кадастрів.

Проте, у матеріалах справи відсутній витяг з технічної документації нормативної грошової оцінки земель щодо земельної ділянки загальною площею 0, 3428га вул. Майка Йогансена, 7 у м. Харкові.

Натомість Харківською міською радою розрахунки заборгованості з орендної плати здійснені шляхом арифметичного помноження базової вартості 1 кв.м земель міста Харкова, з урахуванням коефіцієнтів, визначених рішеннями Харківської міської ради.

Однак, визначення Харківською міською радою нормативної грошової оцінки земель міста Харкова не є нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки у розумінні Податкового кодексу України, що помилково залишено поза увагою суду першої інстанції.

До того ж, як зазначено вище, у справі №922/4581/14 згідно висновку експерта №5108/17-41 встановлено, що за результатами проведення судової земельно-технічної експертизи від 07.08.2017 року вбачається, що до земельної ділянки площею 0, 3428га, яка розташована по вул. Лермонтовська, 7 в м. Харкові, значення коефіцієнту Кф, який характеризує функціональне використання земельних ділянок, визначено не вірно. У даному випадку наявне змішане використання вказаної земельної ділянки, і для частини цієї ділянки, на якій розташовано ресторан, значення коефіцієнту Кф має становити 2,5, а для іншої частини, на якій проводиться виробнича діяльність, значення коефіцієнту Кф має становити 1,2. При цьому, в межах проведення експертизи визначити площі частин земельної ділянки для яких мають бути застосовані різні значення коефіцієнту Кф, не вбачається можливим.

Із розрахунку позивача вбачається, що останній зазначеного не врахував, і лише шляхом арифметичного множення базової вартості 1 кв.м земель міста Харкова і встановлених у рішеннях коефіцієнтів самостійно здійснив нарахування заборгованості.

Однак, за наявності чітко визначеного у договорі розміру орендної плати, відсутності укладених між сторонами у справі додаткових угод щодо зміни розміру орендної плати, можливості у позивача як власника спірної земельної ділянки внести відомості щодо неї до Державного земельного кадастру і здійснити нормативну грошову оцінку земельної ділянки з метою визначення іншого розміру орендної плати, а також, що здійснені позивачем нарахування не відповідають положенням Податкового кодексу України, вчинений позивачем розрахунок заборгованості по орендній платі вбачається суду апеляційної інстанції недоведеним та необґрунтованим.

Отже, позивачем не доведено підстав, наявності та розміру заборгованості відповідача з орендної плати, що виключає можливість задоволення позовних вимог про стягнення з відповідача на користь позивача 1 346 556, 04грн заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою по вул. Майка Йогансена, 7 у м. Харкові відповідно до договору оренди землі від 21.08.2002, зареєстрованого 23.08.2002 за №238/02, за період з 02.04.2017 по 28.02.2022.

А місцевий господарський суд помилково застосував розрахунок орендної плати, запропонований позивачем, в основу якого покладено показники, обрання яких не доведено позивачем належними і допустимими доказами.

Як наслідок, не підлягають задоволенню і позовні вимоги про розірвання договору, оскільки позивач в якості підстав розірвання договору і повернення земельної ділянки посилався на наявність заборгованості у відповідача з орендної плати.

Разом з цим, суд апеляційної інстанції вважає доречним зазначити, що відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У спірних правовідносинах відповідач як орендар протягом тривалого часу сплачував орендну плату у розмірі, визначеному договором (позивач зазначене не спростовує), при цьому, позивач не довів, що він значною мірою позбавився того, на що розраховував.

Позивач не надав доказів, що він звертався до орендаря з вимогою погасити існуючу, на його думку, заборгованість. Натомість звернувся з позовом про одночасне стягнення заборгованості і розірвання договору, не надавши орендарю навіть можливості здійснити оплату заборгованості, яка виникла за твердженням позивача.

У такому випадку судова колегія погоджується з доводами апелянта, що розірвання договору є непропорційним заходом. Тим паче, що на орендованій земельній ділянці розташовані капітальні будівлі та споруди, що належать відповідачу на праві власності, відтак, останній в силу закону має право на користування земельною ділянкою під ними.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі №918/391/23 викладено такий правовий висновок, який враховується судом апеляційної інстанції при розгляді спірних правовідносин: під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Щодо поняття "несплата", то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати. Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття "несплата" та "недоплата" не є тотожними. Протилежне розуміння, а саме, якщо вважати підставою розірвання договору оренди землі зокрема й сплату орендної плати не в повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), навряд чи буде справедливим та розумним, оскільки під дію норми права підпадатимуть і незначні (неістотні) порушення. За таких обставин суди будуть змушені розривати договори оренди землі всупереч принципу збереження договору. Цей підхід надасть можливість орендодавцю вимагати розірвання договору оренди землі в тому разі, коли несплата орендної плати є частковою та зумовлена, зокрема, виникненням спору між сторонами з приводу порядку нарахування та розміру орендних платежів. Таке тлумачення норм права порушуватиме баланс інтересів сторін у договірних відносинах, надавши власнику землі більше переваг у порівнянні з її орендарем. Потрібно враховувати, що правова природа відносин оренди землі, яка зазвичай передбачає тривале використання такого об`єкта цивільних прав і сталість таких відносин, відповідає інтересам цивільного обігу загалом. Ба більше, використання земельної ділянки завжди пов`язане з неодмінними витратами орендаря на її утримання відповідно до цільового призначення цієї ділянки. Якщо дотримуватися згаданого протилежного підходу, то договір буде під постійною загрозою його розірвання, що порушить принцип сталості відносин з використання землі, що своєю чергою стимулюватиме орендаря ставитися до орендованої земельної ділянки у споживацький спосіб, не дбати про неї, не вкладати кошти у покращення чи належне утримання такого особливого виду майна, тобто призведе до того, що орендар не буде обирати таку поведінку, яка більшою мірою відповідала б ознакам доброго господаря стосовно орендованої ним землі.

Оскільки суд апеляційної інстанції дійшов висновку про недоведеність і безпідставність позовних вимог, клопотання відповідача про застосування позовної давності не розглядається судом.

З огляду на викладене, враховуючи, що місцевий господарський суд не забезпечив дотримання вимог чинного законодавства щодо всебічного, повного та об`єктивного дослідження усіх фактичних обставин, що мають значення для справи, та не надав належну правову оцінку наявним у матеріалах справи доказам, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Євроазіатська Пивна Група" слід задовольнити, рішення Господарського суду Харківської області від 11.08.2025 у справі №922/1222/25 - скасувати і ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову Харківської міської ради до Приватного акціонерного товариства "Євроазіатська Пивна Група" про стягнення 1 346 556, 04грн, розірвання договору, зобов`язання вчинити певні дії відмовити повністю.

Відповідно до частини 1 статті 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати позивача зі сплати судового збору за подання позовної заяви покладаються на позивача; витрати апелянта зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на позивача.

Керуючись статтями 129, 256, 269-270, 273, п. 2 ч. 1 ст. 275, п. 1 ч. 1 ст. 277, ст.ст. 282-284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд

УХВАЛИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Євроазіатська Пивна Група" задовольнити.

Рішення Господарського суду Харківської області від 11.08.2025 у справі №922/1222/25 скасувати і ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову Харківської міської ради до Приватного акціонерного товариства "Євроазіатська Пивна Група" про стягнення 1 346 556, 04грн, розірвання договору, зобов`язання вчинити певні дії відмовити повністю.

Стягнути з Харківської міської ради (61003, м. Харків, м-н Конституції, 7, ) на користь Приватного акціонерного товариства "Євроазіатська Пивна Група" (61024, м. Харків, вул. Майка Йогансена, 7, ) витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги у розмірі 31 505, 21грн.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення. Порядок і строки оскарження постанови передбачені статтями 286-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повна постанова складена 02.10.2025.

Головуючий суддя Н.В. Гребенюк

Суддя М.М. Слободін

Суддя І.А. Шутенко