ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 вересня 2025 року Справа №906/460/25

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

Головуючий суддя Мельник О.В.

суддя Гудак А.В.

суддя Олексюк Г.Є.

секретар судового засідання Переходько К.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Допомога" на рішення Господарського суду Житомирської області від 24.07.2025 (суддя Тимошенко О.М., повне рішення складено 24.07.2025)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Допомога"

до 1) Департаменту економічного розвитку Бердичівської міської ради (Управління економічного розвитку Бердичівської міської ради)

2) Бердичівської міської ради

про зобов`язання вчинити дії, визнання договору укладеним

за участю представників:

позивача - Глухенького О.С.;

відповідача-1 - не з`явився;

відповідача-2 - Окунь О.М.

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду Житомирської області від 24.07.2025 у задоволенні позову відмовлено.

В обґрунтування свого рішення, суд першої інстанції, враховуючи обставини встановлені судами у справі №906/350/23 на підставі ч.4 ст.75 ГПК України, зазначив, що у позивача існує наявне право на викуп орендованих приміщень в процесі приватизації, яке вже виникло на законних підставах та підлягає реалізації шляхом укладення договору купівлі-продажу об`єкта соціально-культурного призначення, зазначеного в розділі 1 додатку до рішення Бердичівської міської ради №222 від 03.06.2021.

Разом з тим, господарський суд зауважив, що ціна, за якою продається майно, є істотною умовою договору, а тому має бути відображена в попередньому договорі, який має містити істотні умови майбутнього договору відповідно до ст.635 ЦК України.

Виходячи із запропонованого позивачем проекту попереднього договору, який він просить визнати укладеним, суд вказав, що витрати позивача на поліпшення орендованого майна на суму 2 894 954,00 грн, які були виконанні у 2022 році без погодження з орендодавцем відповідно до ст.18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", не можуть бути зараховані під час остаточного розрахунку за об`єкт приватизації.

Оскільки ціна договору купівлі продажу є його істотною умовою, а порядок розрахунків, які запропоновані позивачем у проекті договору не відповідають вимогам закону, господарський суд дійшов висновку, що відсутні підстави визнавати такий договір укладеним на запропонованих позивачем умовах.

Також суд першої інстанції зазначив, що вирішуючи даний спір суд не вправі змінити запропонований позивачем в проекті договору порядок розрахунків, оскільки такі зміни призведуть до погіршення стану позивача по відношенню до того, на який він розраховував, а саме у позивача виникне обов`язок сплатити за об`єкт приватизації майже на 4 млн грн більше тої суми, на яку він очікував.

Не погоджуючись з ухваленим рішенням, позивач звернувся з апеляційною скаргою до Північно-західного апеляційного господарського суду, в якій просить оскаржуване рішення скасувати та ухвалити нове, яким позовні вимоги задоволити.

Апелянт, зокрема, вказує на бездіяльність відповідачів щодо приватизації об`єкту оренди, яка встановлена у судових рішеннях у справах №906/1220/21, №906/350/23, що позбавляє позивача реалізації права на купівлю спірного приміщення, на ремонт якого витратив значні кошти.

Звертає увагу на дотриманні орендарем переддоговірної процедури, яка передує викупу, та неодноразовому зверненні ТОВ "Допомога" до відповідачів з проханням завершити підготовку до приватизації об`єкта соціального-культурного призначення, однак останні безпідставно ухиляються від виконання п.3 рішення Бердичівської міської ради №222 від 03.06.2021.

Скаржник вважає, що оскільки рішення Бердичівської міської ради від 03.06.2021 за №222 відповідачем не виконане, а тому вказане рішення не вичерпало свою дію. Відтак, виконання рішення має здійснюватися відповідно до чинної ч.3 ст. 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", згідно з якою у разі, якщо орган приватизації прийняв рішення про приватизацію об`єкта шляхом викупу, між органом приватизації та орендарем укладається попередній договір купівлі-продажу об`єкта приватизації.

У відповідності до ст.263 ГПК України Бердичівська міська рада подала відзив на апеляційну скаргу, у якому, зокрема, зазначає, що умовами договору, які погоджено сторонами, закріплено обов`язок орендаря погоджувати проведення капітального ремонту, реконструкції, добудови, надбудови об`єкта оренди з орендодавцем і проводити ці роботи лише зі згоди останнього.

Натомість, зауважує, що скаржник прагне у незаконний спосіб змусити орендодавця прийняти самовільно виконані роботи та витрачені ТОВ "Допомога" кошти на ремонт об`єкта соціально-культурного призначення - приміщення бані з котельнею, дозвіл на які відповідач-2 не надавав згідно рішення виконавчого комітету Бердичівської міської ради від 10.11.2017 №377 "Про надання дозволу на проведення капітального ремонту об`єкта оренди та погодження кошторисної документації".

Бердичівська міська рада просила рішення Господарського суду Житомирської області від 24.07.2025 залишити без змін, апеляційну скаргу ТОВ "Допомога" - без задоволення.

15.09.2025 року від відповідача-1 також надійшов відзив на апеляційну скаргу, згідно якого вказує, що укладання договору купівлі-продажу об`єкту з ТОВ "Допомога" неможливе без прийняття відповідного рішення власником майна. Натомість, рішення про приватизацію об`єкта комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, нежитлових приміщень бані з котельнею, шляхом викупу, не може бути прийнято Бердичівською міською радою, так як орендарем не виконано умови, передбачені ч.2 ст.18 Закону "Про приватизацію державного і комунального майна".

Із посиланням на п.5.11., 10.3. договору вважає, що не можуть бути зараховані при приватизації об`єкта поліпшення: на суму 847 236,56 грн, як такі, що не виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди; на суму 2 894 954,00 грн, як такі, що виконані без попередньої згоди орендодавця. Водночас, індексація на суму 1 625 663,00 грн не передбачена чинним законодавством України у сфері орендних відносин та приватизації.

Відповідач-1 просив оскаржуване рішення залишити без змін, а апеляційну скаргу позивача без задоволення.

У судове засідання, призначене на 23.09.2025 року, відповідач-1 не забезпечив явку уповноваженого представника, однак подав клопотання про розгляд апеляційної скарги за відсутності його представника.

Згідно з ч.12 ст.270 ГПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Враховуючи приписи ст.269, 273 ГПК України про межі та строки перегляду справ в апеляційній інстанції, приймаючи до уваги відповідне клопотання відповідача-1 та той факт, що явка сторін в судове засідання обов`язковою не визнавалася, колегія суддів визнала за можливе розглядати апеляційну скаргу за відсутності представника відповідача-1.

09.09.2024 року апелянт подав клопотання про долучення доказів у справі, а саме докази перейменування відповідача-1, нове положення щодо його компетенції та додаткові докази бездіяльності останнього.

У відзиві на апеляційну скаргу відповідач-2 вказав, що оскільки представник скаржника не обґрунтував неможливість подання тих чи інших доказів разом з поданням позовної заяви, то вказана справа повинна вирішуватися виключно на підставі тих доказів, що були подані разом із позовом.

Розглядаючи клопотання позивача про долучення доказів колегія суддів враховує, що статтею 269 ГПК України, якою встановлено межі перегляду справи в суді апеляційної інстанції, зокрема, в частині 3 вказаної статті передбачено, що докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

Відповідно до висновків викладених Верховним Судом у постановах від 06.02.2019 у справі №916/3130/17, від 26.02.2019 у справі №913/632/17 та від 18.06.2020 у справі №909/965/16, єдиним винятковим випадком, коли можливим є прийняття судом, у тому числі апеляційної інстанції, доказів з порушенням встановленого строку, це наявність об`єктивних обставин, які унеможливлюють своєчасне вчинення такої процесуальної дії з причин, що не залежали від нього, тягар доведення яких покладений на учасника справи.

Така обставина, як відсутність обґрунтування, в чому полягає винятковість неподання зазначених доказів до суду першої інстанції, виключає можливість прийняття апеляційним господарським судом додаткових доказів у порядку ст.269 ГПК України (постанови Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 914/1725/19; від 15.12.2020 у справі №925/1052/19; від 21.04.2021 у справі № 906/1179/20).

Крім того, апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених в суді першої інстанції. При цьому суд апеляційної інстанції перевіряє законність рішення суду першої інстанції в межах тих обставин та подій, які мали місце під час розгляду справи судом першої інстанції.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.06.2018 у справі №756/1529/15-ц.

Як вбачається з поданого клопотання, документи, які апелянт просить долучити до матеріалів справи в підтвердження бездіяльності відповідача-1, існували на момент розгляду справи судом першої інстанції. Разом з тим, апелянтом не наведено жодного аргументу щодо наявності об`єктивних обставин, які унеможливлювали своєчасне вчинення такої процесуальної дії з причин, що не залежали від нього.

Допущення прийняття судом апеляційної інстанції додаткових доказів (нових) матиме наслідком порушення вищенаведених норм процесуального права, зокрема, ст.269 ГПК України, а також принципу правової визначеності, ключовим елементом якого є однозначність та передбачуваність правозастосування, а отже системність та послідовність у діяльності відповідних органів, насамперед судів (постанова Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду від 27.06.2022 у справі №906/707/18).

Сторони мають усвідомлювати, що інститути апеляційного та касаційного перегляду впроваджені для усунення можливих помилок судового розгляду справ у першій інстанції, а не для усунення помилок сторони, допущених нею під час розгляду справи судом першої інстанції, у формулюванні стороною своїх позовних вимог, аргументів та формуванні їх доказової бази.

Вказане відповідає і практиці ЄСПЛ, яка є джерелом права відповідно до Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини", зокрема, ЄСПЛ у своєму рішенні від 03.04.2008 року у справі "Пономарьов проти України" (Ponomaryov v. Ukraine, заява №3236/03, п.40) зазначив, що повноваження вищих судових органів стосовно перегляду мають реалізовуватись для виправлення судових помилок та недоліків судочинства, але не для здійснення нового судового розгляду.

Таким чином, враховуючи викладене, апеляційний суд дійшов висновку про неповажність причин пропуску строку подання нових доказів, а також не дотримання представником апелянта чітко встановленого процесуальним законодавством порядку подання нових доказів в суді апеляційної інстанції, а саме не обґрунтування ним наявності виняткового випадку неподання зазначених доказів до суду першої інстанції у встановлений строк, як і не доведення неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього, а отже не вчинення відповідної процесуальної дії, що, як наслідок, виключає вчинення судом апеляційної інстанції процесуальних дій щодо долучення та надання оцінки таким доказам на стадії апеляційного розгляду справи.

Водночас, інші докази, які апелянт просить долучити до матеріалів справи, приймаються апеляційним судом до уваги, оскільки стосуються перейменування сторони спору, а саме відповідача-1, а також його компетенції у спірних правовідносинах.

Відповідно до ч.1, 4 ст.269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції у межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Розглянувши апеляційну скаргу в межах вимог та доводів наведених в них, відзиви на апеляційну скаргу, вивчивши матеріали справи, наявні в ній докази, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення місцевим господарським судом, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції при винесенні оскаржуваного рішення норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Північно-західного апеляційного господарського суду дійшла наступного висновку.

Як вбачається з матеріалів справи, 17.10.2017 між Відділом комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради, правонаступником якого є Управління економічного розвитку Бердичівської міської ради Житомирської області (орендодавець), та Товариством з обмеженою відповідальністю "Допомога" (орендар) укладено договір оренди комунального майна, відповідно до умов п.1.1. якого орендодавець передає, а орендар приймає, відповідно до рішення виконавчого комітету Бердичівської міської ради від 26.01.2017 №26, в строкове платне користування комунальне майно - нежитлові приміщення бані з котельнею, площею 1128,0 кв.м. та інше окреме індивідуально визначене майно: моноблочний насос IrSaer 40-160 - 1 шт., насос -200/40 Lowara - 1 шт., касовий апарат "Міні-400ME" - 1 шт., шафи дерев`яні банні (подвійні) - 35 шт., лавки дерев`яні банні - 12 шт., тазики пластмасові - 80 шт., розміщене за адресою: 13300, Житомирська обл., м.Бердичів, вул.Максима Залізняка, №18/3, вартість якого визначена згідно зі звітами про незалежну оцінку з врахуванням актуалізації: нежитлових приміщень бані з котельнею станом на 18.05.2017, становить 1 466 870,00грн без ПДВ.

03.10.2017 між сторонами підписано акти приймання-передачі нежитлового приміщення бані з котельнею, площею 1128,0 кв.м. за адресою: м.Бердичів, вул.Максима Залізняка, 18/3 та іншого окремого індивідуально визначеного майна: моноблочний Насос IrSaer 40-160 - 1 шт.; насос NSCE32-200/40 Lowara - 1 шт., касовий апарат "Міні-400ME" - 1 шт., шафи дерев`яні банні (подвійні) - 35 шт., лавки дерев`яні банні - 12 шт., тазики пластмасові - 80 шт.

10.11.2017 рішенням Виконавчого комітету Бердичівської міської ради Житомирської області №377 "Про надання дозволу на проведення капітального ремонту об`єкта оренди та погодження кошторисної документації" надано дозвіл на проведення за власний рахунок капітального ремонту та погоджено кошторисну документацію ТОВ "Допомога" орендованих нежитлових приміщень бані з котельнею на суму - 900534,39грн без ПДВ згідно з кошторисною документацією (кошторисна вартість виконання ремонту є приблизною, у зв`язку з можливим ростом цін на будівельні матеріали та роботи), встановлено ремонт закінчити до 31.12.2018.

10.11.2017 між Відділом комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради та ТОВ "Допомога" укладено додаткову угоду, за умовами п.1.1 якої сторони передбачили, що орендар зобов`язується здійснити капітальний ремонт об`єкта оренди - нежитлових приміщень бані з котельнею, відповідно до рішення виконавчого комітету Бердичівської міської ради від 10.11.2017 №377 та проектно-кошторисної документації, за рахунок власних коштів у сумі 900 534,39грн без ПДВ в термін до 31.12.2018.

01.12.2017 між Відділом комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Допомога" укладено договір про внесення змін до договору оренди комунального майна, зокрема, викладено в новій редакції п.1.1 розділу 1 "Предмет договору", та відповідно складено акт риймання-передачі іншого окремого індивідуально визначеного майна; моноблочний насос НасосIrSaer 40-160 - 1 шт.; касовий апарат "Міні-400ME" - 1 шт., шафи дерев`яні банні (подвійні) - 35 шт., лавки дерев`яні банні - 12 шт., тазики пластмасові - 80 шт. ринковою вартістю згідно зі звітом про незалежну оцінку - 49660,00грн (без ПДВ) з врахуванням актуалізації цього звіту станом на 20.06.2017 (а.с.15).

Рішенням Бердичівської міської ради Житомирської області №222 від 03.06.2021 "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2021 році" затверджено перелік об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2021 році; вирішено вважати виконання орендарем, зазначеним у розділі 1 додатку до цього рішення умов договору та здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, згідно з договором оренди комунального майна від 03.10.2017 №4351, достатніми та такими, що надають право на приватизацію об`єкта оренди шляхом викупу.

Додатком до рішення міської ради від 03.06.2021 №222 є Перелік об`єктів комунальної власності територіальної громади м.Бердичева, що підлягають приватизації в 2021 році, до якого включено об`єкти соціально-культурного призначення - приміщення бані з котельнею, загальною площею 1128,0 кв.м., що знаходиться за адресою: Житомирська область, м.Бердичів, вул.Максима Залізняка, 18/3; орендар ТОВ "Допомога".

Товариство з обмеженою відповідальністю "Допомога" неодноразово зверталося до Бердичівської міської ради та просило надати можливість приватизувати шляхом викупу орендований об`єкт КП "Міська лазня", що знаходиться за адресою: м.Бердичів, вул.Максима Залізняка, 18/3.

Попри те, що Бердичівська міська рада Житомирської області у п.2 рішення №222 від 03.06.2021 визнала ТОВ "Допомога" таким, що виконало умови договору оренди комунального майна та здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна достатніми та такими, що надають право на приватизацію об`єкта оренди шляхом викупу, через наявність умови п.5.34. цього договору, орган місцевого самоврядування відмовлявся завершити процедуру приватизації об`єкта оренди.

Рішенням Господарського суду Житомирської області від 27.06.2022 у справі №906/1220/21, яке набрало законної сили 22.07.2022, позов до Управління економічного розвитку Бердичівської міської ради задоволено частково: визнано недійсним пункт 5.34 розділу 5 договору оренди комунального майна; в іншій частині позову відмовлено.

Господарським судом встановлено факт виконання орендарем ТОВ "Допомога" умов договору та здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, згідно з договором оренди комунального майна від 03.10.2017 №4351, що є достатнім та таким, що надають право на приватизацію об`єкта оренди шляхом викупу.

Водночас, враховуючи, що 03.10.2022 закінчувався строк дії договору оренди комунального майна від 03.10.2017, позивач через електронну систему Prozorro звернувся до Бердичівської міської ради із заявою від 02.09.2022 щодо продовження строку дії договору.

Виконавчим комітетом Бердичівської міської ради прийнято рішення №244 від 14.09.2022 "Про продовження договору оренди майна комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади без проведення аукціону", яким вирішено продовжити договір оренди майна комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що продовжується вперше, терміном на 5 років з дати його закінчення, без проведення аукціону.

16.01.2023 позивач звернувся до Бердичівської міської ради із заявою №1, у якій, посилаючись на п.3 рішення Бердичівської міської ради №222 від 03.06.2021 "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2021 році", просив завершити підготовку до приватизації способом викупу об`єкта соціально-культурного призначення: приміщення бані з котельнею шляхом визначення вартості об`єкта приватизації та надіслання підписаного попереднього договору купівлі-продажу вказаного об`єкта.

Листом від 20.02.2023 Бердичівська міська рада повідомила ТОВ "Допомога", що питання приватизації орендованого приміщення буде вирішуватись в межах та законний спосіб, у відповідності до вимог Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", зокрема шляхом розгляду на постійних комісіях та сесії Бердичівської міської ради відповідних проектів рішень. Крім того, зазначила, що відповідно до п.5.12 договору оренди комунального майна, здійснення орендарем за рахунок власних коштів невід`ємних поліпшень орендованого майна, які неможливо відокремити від об`єкта без завдання йому шкоди, за згодою орендодавця та вартість якого складає не менше 25% вартості майна, не є обов`язком орендодавця на надання орендарю права на викуп.

Листом №72 від 13.12.2022 позивач звернувся до відповідача-2, у якому просив затвердити (погодити) проведені за власний рахунок невід`ємні поліпшення нежитлових приміщень бані з котельнею, площею 1128 кв.м. в період 2018-2022 років на загальну суму 2625732,00 грн (3150882,00грн з ПДВ).

Однак, відповідач або уповноважений нею орган, не ухвалили рішення про затвердження ТОВ "Допомога" суми компенсації вартості невід`ємних поліпшень об`єкта оренди проведених позивачем за власний рахунок в період 2018-2022 років.

Вищевикладені обставини встановлені судовими рішеннями у справах №906/1220/21 і №906/350/23, а тому в силу ч.4 ст.75 ГПК України не доказуються при розгляді даної справи.

Господарський суд першої інстанції у справі №906/1220/21 дійшов висновку, що з моменту прийняття Бердичівською міською радою рішення №222 "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2021 році", розпочалася процедура приватизації орендованого позивачем майна. Відтак, у позивача існує наявне право на викуп орендованих приміщень в процесі приватизації, яке вже виникло на законних підставах та підлягає реалізації шляхом укладення договору купівлі-продажу об`єкта соціально-культурного призначення, зазначеного в розділі 1 додатку до рішення Бердичівської міської ради №222 від 03.06.2021.

Водночас, Верховний Суд переглядаючи судові рішення у вказаній справі у постанові від 07.08.2024, зазначив, що вимогу позивача про зобов`язання укласти договір у певній редакції у випадках, які допускають вирішення таких спорів судом, слід тлумачити як вимогу про визнання укладеним такого договору в судовому порядку у запропонованій позивачем редакції, що відповідає способам захисту, визначеним п.6 ч.2 ст.16 ЦК України. За наслідками розгляду такої вимоги у резолютивній частині свого рішення суд, керуючись ч.9 ст.238 ГПК України, має зробити висновки про визнання укладеним договору у запропонованій позивачем редакції, виклавши текст редакції договору, яка за висновками суду відповідає вимогам законодавства та визнається судом укладеною, чи висновки про відмову у визнанні укладеним договору у запропонованій позивачем редакції.

З огляду на вказаний висновок Верховного Суду позивач направив 28.02.2025 до обох відповідачів проект попереднього договору-купівлі продажу об`єкта малої приватизації шляхом викупу (т.1, а.с.172-176).

Позивач, вказуючи про наявність у нього права на викуп орендованих приміщень в процесі приватизації, однак не підписання відповідачами попереднього договору купівлі- продажу, звернувся з даним позовом до суду.

Правові, економічні та організаційні основи приватизації державного і комунального майна та майна врегульовані, зокрема, Законом України "Про приватизацію державного і комунального майна" (далі Закон).

Приватизація державного або комунального майна - платне відчуження майна, що перебуває у державній або комунальній власності, на користь фізичних та юридичних осіб, які відповідно до цього Закону можуть бути покупцями. Викуп - спосіб продажу об`єкта приватизації одному покупцю (п.9, 22 ч.1 ст.1 Закону).

Стаття 10 Закону визначає порядок приватизації державного і комунального майна, який передбачає: формування та затвердження переліків об`єктів, що підлягають приватизації; опублікування переліку об`єктів, що підлягають приватизації, в офіційних друкованих виданнях державних органів приватизації, на офіційному веб-сайті Фонду державного майна України, на офіційних сайтах місцевих рад та в електронній торговій системі; прийняття рішення про приватизацію; прийняття місцевою радою рішення про приватизацію об`єкта комунальної власності; опублікування інформації про прийняття рішення про приватизацію об`єкта та у випадках, передбачених цим Законом, інформації про вивчення попиту для визначення стартової ціни: проведення інвентаризації та оцінки відповідно до законодавства; проведення у випадках, передбачених законом, аудиту, екологічного аудиту об`єкта приватизації; перетворення державного або комунального підприємства в господарське товариство у процесі приватизації у випадках, передбачених цим Законом; затвердження плану розміщення акцій акціонерних товариств, створених у процесі приватизації, у випадках, передбачених цим Законом, га його виконання; затвердження у випадках, передбачених цим Законом, умов продажу об`єктів приватизації, розроблених аукціонною комісією; опублікування інформації про умови продажу, в тому числі стартову ціну об`єкта приватизації; проведення аукціону, укладення договору купівлі-продажу; укладення договору купівлі-продажу в разі приватизації об`єкта шляхом викупу; опублікування інформації про результати приватизації; прийняття рішення про завершення приватизації.

У відповідності до ч.1, 2, 3 ст.18 вказаного Закону, приватизація об`єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду, здійснюється шляхом продажу на аукціоні або шляхом викупу, якщо виконуються умови, передбачені частиною другою цієї статті.

Орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна з таких умов: орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна; орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу; невід`ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди; здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб`єктом оціночної діяльності; орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати; договір оренди є чинним на момент приватизації.

Надання згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень здійснюється в порядку, визначеному Фондом державного майна України або представницьким органом місцевого самоврядування.

Орендар, який виконав умови, передбачені частиною другою цієї статті, має право на приватизацію об`єкта шляхом викупу.

Аналізуючи зміст статті 10 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", колегія суддів зазначає, що викупу орендарем об`єкта малої приватизації передує переддоговірна процедура, яка полягає в такому:

1) прийняття рішення про приватизацію об`єкта, опублікування інформації про прийняття рішення про приватизацію об`єкта;

2) проведення інвентаризації та оцінки майна відповідно до законодавства;

3) укладення договору купівлі-продажу в разі приватизації об`єкта шляхом викупу (частина перша).

На необхідності дотримання переддоговірної процедури також акцентує увагу ч.3 ст.18 Закону, відповідно до якої у разі якщо орган приватизації прийняв рішення про приватизацію об`єкта шляхом викупу, між органом приватизації та орендарем укладається попередній договір купівлі-продажу об`єкта приватизації. Договір купівлі-продажу такого об`єкта приватизації укладається не пізніше ніж протягом 30 робочих днів з дня укладення попереднього договору.

Як вбачається з матеріалів справи, рішенням Бердичівської міської ради Житомирської області №222 від 03.06.2021 "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2021 році" затверджено перелік об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2021 році.

Окрім того, пунктом 2 вказаного рішення вирішено вважати виконання орендарем, зазначеним у розділі 1 додатку до цього рішення умов договору та здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, згідно з договором оренди комунального майна від 03.10.2017 №4351, достатніми та такими, що надають право на приватизацію об`єкта оренди шляхом викупу.

Згідно висновків Господарського суду Житомирської області, викладених в рішеннях від 27.06.2022 у справі №906/1220/21 та від 08.01.2024 у справі №906/350/23, з моменту прийняття рішення №222 від 03.06.2021, розпочалася процедура приватизації орендованого позивачем майна. Відтак, у позивача існує наявне право на викуп орендованих приміщень в процесі приватизації, яке вже виникло на законних підставах та підлягає реалізації шляхом укладення договору купівлі-продажу об`єкта соціально-культурного призначення, зазначеного в розділі 1 додатку до рішення Бердичівської міської ради №222 від 03.06.2021.

Разом з тим, колегія суддів враховує, що обставини, встановлені в рішеннях від 27.06.2022 у справі №906/1220/21 та від 08.01.2024 у справі №906/350/23, стосувались виключно наявності/відсутності права позивача на викуп об`єкта малої приватизації у відповідності до вимог ч.2 ст.18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна". Натомість, спірні правовідносини в межах даної справи виникли на стадії укладення договору купівлі-продажу об`єкта соціально-культурного призначення, а відтак у предмет доказування входять інші обставини, що спростовує відповідні доводи апеляційної скарги.

Оцінюючи наявність правових підстав для укладення попереднього договору купівлі-продажу, апеляційний суд вважає за необхідне вказати наступне.

Відповідно до ч.1 ст.635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Правовий аналіз вказаної статті дає можливість дійти висновку, що попередній договір повинен містити умови, які визначають предмет та інші істотні умови майбутнього основного договору, тобто сторони повинні погодити всі ключові моменти майбутнього договору ще під час укладення попереднього договору.

За приписами ч.1 ст.628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Статтею 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

У відповідності до ст.655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Таким чином, істотною умовою договору купівлі-продажу є, ціна, за якою продається майно (товар), а відтак з урахуванням ст.635 ЦК України, така умова має бути обов`язково відображена у попередньому договорі.

Згідно з абз.5 ч.3 ст.18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", якщо покупцем об`єкта приватизації стає орендар, вартість невід`ємних поліпшень зараховується йому під час остаточного розрахунку за об`єкт приватизації.

Водночас, положення ч.2 ст.18 встановлюють, що передумовою приватизації об`єкту оренди шляхом викупу, зокрема, є умова щодо отримання письмової згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень орендарем.

Як вбачається з матеріалів справи, рішенням виконавчого комітету Бердичівської міської ради від 10.11.2017 №377 "Про надання дозволу на проведення капітального ремонту об`єкта оренди та погодження кошторисної документації" ТОВ "Допомога" надано дозвіл на проведення за власний рахунок капітального ремонту орендованих нежитлових приміщень бані з котельнею, загальною площею 1128,0 кв. м, за адресою: м.Бердичів, вул. Максима Залізняка, 18/3 на суму 900 534,39 грн без ПДВ згідно з кошторисною документацією, ремонт закінчити до 31.12.2018 року.

Судами встановлено, що фактична вартість поліпшень, які здійснені позивачем до 31.12.2018 становить 847236,56 грн, що підтверджується висновком експерта №1015/10-2020 за результатами проведення будівельно-технічного дослідження (т.1, а.с.40-58).

Натомість, позивач в проекті попереднього договору, який він просить визнати укладеним, включив у суму, яка має бути зарахована, вартість невід`ємних поліпшень в сумі 3742190,56 грн (поліпшення, які були здійснені в 2018 та 2022) та суму індексації невід`ємних поліпшень станом на 01.02.2025 в розмірі 1625663,00 грн.

Будь-яких доказів у розумінні ст.76, 77 ГПК України в підтвердження надання згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень орендарем у 2022 році в порядку ч.2 ст.18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" позивачем суду не надано.

Пунктом 10.3. договору оренди сторони погодили, що поліпшення здійснені орендарем за власний рахунок без погодження з орендодавцем, які не можуть бути відокремлені без пошкодження об`єкта, переходять у власність орендодавця безоплатно.

Окрім того, апеляційний суд зауважує, що сума індексації невід`ємних поліпшень, яку позивач включив в умови попереднього договору купівлі-продажу, не передбачена чинним законодавством України у сфері орендних відносин та приватизації та не погоджена сторонами в договорі оренди комунального майна.

З огляду на викладене, враховуючи не відповідність розрахунків позивача, які викладені в проекті договору, положенням ч.2 ст.18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" та як наслідок відсутність узгодження між сторонами ціни викупу об`єкта приватизації, як істотної умови договору, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог та визнання договору укладеним на запропонованих позивачем умовах.

У силу приписів ч.1 ст.276 ГПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Отже, зазначені в апеляційних скаргах доводи не знайшли свого підтвердження під час перегляду оскаржуваного рішення судом апеляційної інстанції, апелянти не подали жодних належних та допустимих доказів на підтвердження власних доводів, які могли б бути прийняті та досліджені судом апеляційної інстанції в розумінні ст.73, 76-79, 86 ГПК України.

Враховуючи викладене, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про залишення рішення Господарського суду Житомирської області від 24.07.2025 без змін, з огляду на що апеляційна скарга ТОВ "Допомога" задоволенню не підлягає.

Оскільки відсутні підстави для скасування рішення суду першої інстанції, судовий збір за подачу апеляційної скарги покладається на скаржника згідно ст.129 ГПК України.

Керуючись ст. 269, 270, 273, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північно-західний апеляційний господарський суд

УХВАЛИВ:

Рішення Господарського суду Житомирської області від 24.07.2025 у справі №906/460/25 залишити без змін, апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Допомога" - без задоволення.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст.286-291 Господарського процесуального кодексу України.

Повна постанова складена "01" жовтня 2025 р.

Головуючий суддя Мельник О.В.

Суддя Гудак А.В.

Суддя Олексюк Г.Є.