ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 вересня 2025 року

м. Київ

cправа № 925/1201/24

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Волковицька Н. О. - головуючий, Міщенко І. С., Случ О. В.

секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Відродження»

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 09.07.2025 у справі

за позовом Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Відродження»

до Іваньківської сільської ради

про визнання недійсним та скасування рішення, визнання укладеним договору.

У судовому засіданні взяли участь представники: позивача - Шкварко В. В., відповідача - Поліщук Л. М. та Поліщук А. І.

1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень

1.1. У вересні 2024 року Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Відродження» (далі - позивач та/або СТОВ «Відродження») звернулося до Господарського суду Черкаської області з позовом до Іваньківської сільської ради Уманського району Черкаської області (далі - відповідач та/або Сільрада), в якому просило:

- визнати недійсним та скасувати рішення Сільради від 05.09.2024 № 48-31/VІІІ «Про виставлення права оренди на земельні торги ділянки комунальної власності площею 2,6290 га, кадастровий номер - :02:001:0132» (далі - рішення від 05.09.2024 № 48-31/VІІІ);

- визнати укладеним договір оренди землі від 02.01.2007 на новий строк, що зареєстрований у Центрі ДЗК в Маньківському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 10.12.2007 за № 163, на земельну ділянку загальною площею 2,63 га на території Іваньківської сільської територіальної громади Уманського району Черкаської області, в редакції згідно з додатком 2 «Редакція договору оренди землі від 02.01.2007 укладення на новий строк» (у редакції заяви про уточнення від 19.11.2024).

1.2. Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач посилався на те, що спірне рішення від 05.09.2024 № 48-31/VІІІ порушує переважне право СТОВ «Відродження» на укладення договору оренди на новий строк.

1.3. Відповідач проти позову заперечував, посилаючись на те, що СТОВ «Відродження» втратило переважне право на укладення договору, оскільки звернулося після спливу 30 денного строку передбаченого пунктом 7 договору оренди, строк дії якого сплив 20.12.2023.

Крім цього, 13.11.2024 відбулися земельні торги по спірній земельній ділянці, в яких також приймало участь СТОВ «Відродження», чим на думку відповідача, визнало безпідставність своїх позовних вимог.

2. Фактичні обставини справи, встановлені судами

2.1. Як свідчать матеріали справи та установили суди попередніх інстанцій, 02.01.2007 гр. ОСОБА_1 (орендодавець) та СТОВ «Відродження» (орендар) уклали договір оренди землі терміном на 10 років, з переважним правом на поновлення на новий строк. Вказаний договір оренди зареєстрований у Центрі ДЗК у Маньківському районі Черкаської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 10.12.2007 за № 163.

На підставі свідоцтва про право на спадщину 07.07.2012 право власності на земельну ділянку перейшло до гр. ОСОБА_2 , що зареєстровано в реєстрі за номером 968.

24.03.2015 Маньківський районний суд Черкаської області ухвалив рішення, яким визнано право власності на земельну ділянку за територіальною громадою Крачківської сільської ради Маньківського району.

20.12.2016 між Крачківською сільською радою і позивачем було укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 02.01.2007.

Пунктом 7 цієї Додаткової угоди визначений термін оренди 7 років, тобто до 20.12.2023.

У подальшому, у зв`язку з адміністративно-територіальною реформою право власності на земельну ділянку перейшло до відповідача - Іваньківської сільської ради.

22.12.2022 позивач і відповідач уклали Додаткову угоду за № 2 про внесення змін до Договору оренди землі від 02.01.2007 у частині розміру саме орендної плати (пункт 8).

06.11.2023 позивач направив лист-повідомлення за вих.№ 110, разом з проектом додаткової угоди про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі на новий строк.

13.12.2023 відповідач надіслав позивачу відповідь (вих. № 1176/02-29) про необхідність додати проєкт договору оренди і звернутися повторно.

19.12.2023 позивачем разом з листом було направлено відповідачу проєкт договору оренди землі.

21.02.2024 на сесію Сільради було винесено питання щодо поновлення договору оренди землі на новий строк, де більшість депутатів утрималися від голосування, тобто позитивне рішення для орендаря Сільрадою не було прийнято.

05.09.2024 відповідачем було прийняте рішення № 48-31/VІІІ «Про виставлення права оренди на земельні торги ділянки комунальної власності площею 2,6290 га, кадастровий номер - :02:001:0132».

Позивач наголошував на тому, що належним чином виконує свої обов`язки, передбачені договором оренди, дотримався вимог щодо повідомлення Сільради про намір скористатися переважним правом на продовження орендних правовідносин. Проте, Сільрада проігнорувала такий лист - повідомлення, не вчинила жодних дій щодо розгляду листа, натомість прийняла рішення про виставлення права оренди земельної ділянки на торги, тому такі дії відповідача свідчать про його недобросовісну поведінку, яка порушує право оренди, що витікає з реалізації переважного права на продовження орендних правовідносин СТОВ «Відродження».

3. Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

3.1. Рішенням Господарського суду Черкаської області від 12.02.2025 у справі № 925/1201/24 (суддя Довгань К. І.) позов задоволено повністю; визнано недійсним та скасовано рішення від 05.09.2024 № 48-31/VІІІ; визнано укладеним договір оренди землі від 02.01.2007 між Сільрадою () та СТОВ «Відродження» на новий строк, зареєстрований у Центрі ДЗК в Маньківському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 10.12.2007 за № 163, на земельну ділянку загальною площею 2,63 га на території Іваньківської сільської територіальної громади Уманського району Черкаської області, в редакції згідно з Додатком 2 «Редакція договору оренди землі від 02.01.2007 укладення на новий строк».

3.2. Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що:

- враховуючи факт належного виконання позивачем своїх зобов`язань за договором, в тому числі щодо сплати орендної плати, відповідачем доказів протилежного (неналежного виконання позивачем умов договору) не надано, дотримання позивачем строків і процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, не надіслання саме орендодавцем у встановлений законом строк відмови в поновленні договору на новий строк; продовження користування земельною ділянкою, суд на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі» дійшов висновку про наявність підстав для поновлення договору оренди землі на тих самих умовах та строк;

- прийняте 05.09.2024 відповідачем оскаржуване рішення № 48-31/VІІІ по суті незаконно припинило переважне право позивача на укладення договору оренди на новий строк, відповідно вимог чинного законодавства, що суперечить приписам земельного законодавства та є підставою для визнання недійсним та скасування цього рішення.

3.3. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 09.07.2025 (Тищенко О. В. - головуючий, судді: Гончаров С. А., Сибіга О. М.) рішення Господарського суду Черкаської області від 12.02.2025 у справі № 925/1201/24 - скасоване; ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено повністю.

3.4. Постанова аргументована тим, що матеріалами справи підтверджується, що позивачем не було дотримано порядку, обумовленого статтею 33 Закону України «Про оренду землі» щодо реалізації свого переважного права в контексті заявлених у позові вимог щодо визнання укладеним договору на новий строк у редакції додатку 2 «Редакція договору оренди землі від 02.01.2007 укладення на новий строк» (у редакції заяви про уточнення від 19.11.2024), у зв`язку з чим вимоги позивача в цій частині задоволенню не підлягають.

Оскільки позивачем не було дотримано порядку, обумовленого статтею 33 Закону України «Про оренду землі» щодо реалізації свого переважного права в контексті заявлених у позові вимог щодо визнання укладеним договору на новий строк в редакції додатку 2 «Редакція договору оренди землі від 02.01.2007 укладення на новий строк» (в редакції заяви про уточнення від 19.11.2024), вказаний проект угоди ним не надсилався відповідачу і не погоджувався, зокрема, і в частині істотних умов, і з урахуванням того, що 05.09.2024 відповідач прийняв рішення № 48-31/VIII, за наслідком якого 13.11.2024 відбулися земельні торги по спірній земельній ділянці, в яких приймав участь і відповідач, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що вимоги позивача в частині визнання недійсним вказаного рішення і його скасування задоволенню не підлягають, з огляду на недоведеність належними доказами порушення прав позивача таким рішенням, а також на недоведеність позивачем суперечності вказаного рішення вимогам закону.

4. Короткий зміст касаційної скарги і заперечення на неї

4.1. Не погоджуючись із постановою Північного апеляційного господарського суду від 09.07.2025 у справі № 925/1201/24, СТОВ «Відродження» звернулося до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить постанову скасувати, а справу направити на новий розгляд до Північного апеляційного господарського суду.

4.2. За змістом касаційної скарги її подано на підставі положень пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).

4.3. Так, на обґрунтування підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України, скаржник наголошує, що судом апеляційної інстанції неправильно застосовано висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 та не враховано висновків щодо презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин, викладених Верховним Судом у постановах від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16.

4.4. У тексті касаційної скарги скаржник також звертає увагу на те, що суд апеляційної інстанції порушив положення статей 79, 86 ГПК України, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи. Зокрема, суд апеляційної інстанції не дав оцінку податковій декларації з плати за землю в якій вказано перелік всіх земельних ділянок, що перебувають в користуванні позивача (у тому числі і спірна земельна ділянка) та поведінці Сільради, яка не дотрималася вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі», які на неї покладено.

4.5. Сільрада у відзиві просить постанову суду апеляційної інстанції залишити без змін, а касаційну скаргу позивача - без задоволення.

5. Розгляд касаційної скарги і позиція Верховного Суду

5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

5.2. Як зазначалося вище, підставою касаційного оскарження визначено пункт 1 частини другої статті 287 ГПК України.

Так, у пункті 1 частини другої статті 287 ГПК України визначено, що підставою касаційного оскарження судових рішень визначено застосування судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні норми права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду.

Суд враховує, що судовими рішеннями в подібних правовідносинах є такі рішення, де подібними є (1) предмети спору, (2) підстави позову, (3) зміст позовних вимог та встановлені судом фактичні обставини, а також має місце (4) однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин (аналогічна позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 523/6003/14-ц, від 19.06.2018 у справі № 922/2383/16, від 20.06.2018 у справі № 755/7957/16-ц, від 26.06.2018 у справі № 2/1712/783/2011, від 26.06.2018 у справі № 727/1256/16-ц, від 04.07.2018 у справі № 522/2732/16-ц.

Зміст правовідносин з метою з`ясування їх подібності в різних судових рішеннях суду (судів) касаційної інстанції визначається обставинами кожної конкретної справи (див. постанови Верховного Суду від 27.03.2018 у справі № 910/17999/16 (пункт 32); від 25.04.2018 у справі № 925/3/17 (пункт 38); від 16.05.2018 року у справі № 910/24257/16 (пункт 40); від 05.06.2018 у справі № 243/10982/15-ц (пункт 22); від 31.10.2018 у справі № 372/1988/15-ц (пункт 24); від 05.12.2018 у справах № 522/2202/15-ц (пункт 22) і № 522/2110/15-ц (пункт 22); від 30.01.2019 у справі № 706/1272/14-ц (пункт 22)).

При цьому колегія суддів враховує позицію, викладену у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19 (провадження № 14-16цс20), відповідно до якої у кожному випадку порівняння правовідносин і їхнього оцінювання на предмет подібності слід насамперед визначити, які правовідносини є спірними. А тоді порівнювати права й обов`язки сторін саме цих відносин згідно з відповідним правовим регулюванням (змістовий критерій) і у разі необхідності, зумовленої цим регулюванням, - суб`єктний склад спірних правовідносин (види суб`єктів, які є сторонами спору) й об`єкти спорів. Тому з метою застосування відповідних приписів процесуального закону не будь-які обставини справ є важливими для визначення подібності правовідносин.

На предмет подібності слід оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об`єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність слід також визначати за суб`єктним і об`єктним критеріями відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб`єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, тобто однаковими.

Водночас колегія суддів зазначає, що слід виходити також з того, що підставою для касаційного оскарження є неврахування висновку Верховного Суду саме щодо застосування норми права, а не будь-якого висновку, зробленого судом касаційної інстанції в обґрунтування мотивувальної частини постанови. Саме лише зазначення у постанові Верховного Суду норми права також не є його правовим висновком про те, як саме повинна застосовуватися норма права у подібних правовідносинах.

Так, скаржник посилається на те, що судом апеляційної інстанції неправильно застосовано висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 та не враховано висновків щодо презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин, викладених Верховним Судом у постановах від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16.

За змістом частини другої статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон України «Про оренду землі».

16.01.2020 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (а відповідні положення пункту 8 цього Закону, з урахуванням його прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України «Про оренду землі», яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

Розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» доповнено абзацами 3 і 4 такого змісту:

«Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».

Стаття 58 Конституції України закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі.

Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.

За змістом статті 5 Цивільного кодексу України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зазначено, що частини п`ята та шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин.

За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону України «Про оренду землі», орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону України «Про оренду землі», розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Отже, статтею 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

Водночас Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» істотно змінено редакцію статті 33 Закону України «Про оренду землі», яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 Земельного кодексу України.

При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться у абзаці 4 Розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» базується саме на положеннях стаття 126-1 Земельного кодексу України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

Укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній до внесення змін Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Тому поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться у абзаці 4 Розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» та поняття «поновлення договору оренди», яке містилось у Законі України «Про оренду землі» у попередній редакції, є змістовно різними.

Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі». Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

Зазначені висновки викладено у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, на яку посилається скаржник у касаційній скарзі.

Як убачається з матеріалів справи, на час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк, звернення позивача з позовом до суду та ухвалення судових рішень у справі діяла нова редакція Закону України «Про оренду землі» із внесеними змінами, яку правомірно застосовано до спірних правовідносин судом апеляційної інстанції.

Відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі», після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Згідно з частиною дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

Суд зазначає, що стаття 33 Закону України «Про оренду землі» встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

Поряд із цим Суд звертає увагу, що редакція статті 33 Закону України «Про оренду землі», яка підлягає застосуванню спірних правовідносин, не передбачає можливості автоматичного поновлення договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах, як це було передбачено у попередній редакції частини шостої цієї норми.

Як убачається з матеріалів справи та установлено судом апеляційної інстанції, позивач у позові просив визнати укладеним на новий строк договір оренди землі від 02.01.2007, що зареєстрований у Центрі ДЗК в Маньківському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 10.12.2007 за № 163, на земельну ділянку загальною площею 2,63 га на території Іваньківської сільської територіальної громади Уманського району Черкаської області, у редакції згідно з Додатком 2 «Редакція договору оренди землі від 02.01.2007 укладення на новий строк». При цьому, зміст угоди в прохальній частині позову позивачем не наведено, а лише зазначається про необхідність укладення додаткової угоди в редакції відповідного додатку.

Дослідивши доданий до заяви про уточнення позовних вимог від 19.11.2024 Додаток 2 «Редакція договору оренди землі від 02.01.2007 укладення на новий строк», який покладено позивачем на обґрунтування своїх вимог з урахуванням статті 14 ГПК України, судом апеляційної інстанції встановлено, що у ньому викладено умову про наступне: «… укласти на тих самих умовах та на той самий строк, договір оренди землі загальною площею 2,6290 га, кадастровий номер :02:001:0132 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована за межами населеного пункту в адміністративних межах Іванківської сільської ради Уманського району Черкаської області, укладеного 02.01.2007 між ОСОБА_1 та СТОВ «Відродження» та який зареєстрований у відділі Держкомзему у Маньківському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 10.12.2007 за № 163».

Також судом апеляційної інстанції встановлено, що вказаний Додаток 2 «Редакція договору оренди землі від 02.01.2007 укладення на новий строк» не містить ні підпису, ні печатки позивача, який би підтверджував його волевиявлення, а також позивачем до матеріалів справи не подано належних та допустимих доказів у розумінні статей 76, 77 ГПК України надсилання саме вказаного проекту додаткової угоди відповідачу з листом-повідомленням, як це передбачено вимогами статті 33 Закону України «Про оренду землі», у строк не пізніше як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі.

У свою чергу, позивачем на підтвердження надсилання відповідачу листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк, до матеріалів справи подано лист-повідомлення від 06.11.2023 № 110, в якому зазначено про намір позивача скористатись своїм переважним правом на поновлення договору оренди та додано проект додаткової угоди, який містить підпис директора позивача, посвідчений печаткою, в якій міститься умова про те, що договір укладено до 20.12.2030 і після закінчення договору орендар має переважне право поновити його на новий строк, повідомивши не пізніше ніж за 30 днів до закінчення договору про намір продовжити його дію. Тобто, зміст надісланого позивачем відповідачу проєкту договору та його оформлення відрізняється від змісту Додатку 2 «Редакція договору оренди землі від 02.01.2007 укладення на новий строк» (у редакції заяви про уточнення позовних вимог від 19.11.2024), який покладено позивачем на обґрунтування своїх вимог з урахуванням статті 14 ГПК України.

Судом апеляційної інстанції також установлено, що 13.12.2023 відповідач надіслав позивачу відповідь (вих. № 1176/02-29) про необхідність додати проєкт договору оренди і звернутися повторно, а 19.12.2023 позивачем разом з листом було направлено відповідачу проєкт договору оренди землі, який містить підпис директора позивача, посвідчений печаткою, в якому викладено умови договору оренди, проте, як установлено судом апеляційної інстанції, зміст вказаного договору також відрізняється від змісту Додатку 2 «Редакція договору оренди землі від 02.01.2007 укладення на новий строк» (у редакції заяви про уточнення позовних вимог від 19.11.2024), який покладено позивачем в обґрунтування своїх вимог з урахуванням статті 14 ГПК України.

При цьому, судом апеляційної інстанції враховано, що на сесію Сільради виносився не проєкт додаткової угоди, а договір оренди землі, який містив зміни в тому числі і істотні його умови, і на 43 сесії VIII скликання Сільради розглядалось питання саме про укладення договору оренди у новій редакції, однак «за» проголосувало 3 депутати, «проти» - 2 та 17 утримались, що підтверджується результатом поіменного голосування депутатів, і відповідно, проєкт договору у новій редакції не затверджений, а додаткова угода (додаток 2), яка була додана представником позивача у клопотанні про уточнення позовних вимог від 19.11.2024 Сільраді у встановленому законом порядку не надавалась та Сільрадою не розглядалася, зокрема і в частині погодження істотних умов, що як вірно зазначено судом апеляційної інстанції також в сукупності свідчить про недотримання позивачем порядку, обумовленого статтею 33 Закону України «Про оренду землі» щодо реалізації свого переважного права в контексті заявлених у позові вимог щодо визнання укладеним договору на новий строк у редакції Додатку 2 «Редакція договору оренди землі від 02.01.2007 укладення на новий строк» доданому до заяви про уточнення позовних вимог від 19.11.2024.

Доказів протилежного матеріали справи не містять.

У контексті наведеного колегія суддів також зауважує, що диспозитивність - один з базових принципів судочинства, керуючись яким, позивач самостійно вирішує, які позовні вимоги заявляти. Суд позбавлений можливості формулювати позовні вимоги замість позивача.

Зважаючи на викладене та керуючись принципом диспозитивності в господарському судочинстві, Верховний Суд вважає, що суд апеляційної інстанції дійшов правомірного висновку, що позивачем не було дотримано порядку, обумовленого статтею 33 Закону України «Про оренду землі» щодо реалізації свого переважного права в контексті заявлених у позові вимог щодо визнання укладеним договору на новий строків у редакції Додатку 2 «Редакція договору оренди землі від 02.01.2007 укладення на новий строк» (у редакції заяви про уточнення позовних вимог від 19.11.2024), у зв`язку з чим вимоги позивача в цій частині задоволенню не підлягають.

У свою чергу, як правильно зазначено судом апеляційної інстанції, оскільки позивачем не було дотримано порядку, обумовленого статтею 33 Закону України «Про оренду землі» щодо реалізації свого переважного права в контексті заявлених у позові вимог, вказаний проєкт угоди ним не надсилався відповідачу і ним не погоджувався, зокрема, і в частині істотних умов, і з урахуванням того, що 05.09.2024 відповідач прийняв рішення № 48-31/VIII, за наслідком якого 13.11.2024 відбулися земельні торги по даній земельній ділянці, в яких приймав участь і відповідач, вимоги позивача в частині визнання недійсним вказаного рішення і його скасування - задоволенню не підлягають, з огляду на недоведеність належними доказами порушення прав позивача таким рішенням, а також на недоведеність позивачем суперечності вказаного рішення вимогам закону.

Посилання скаржника на неврахування висновків щодо презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин, викладених Верховним Судом у постановах від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 колегією суддів відхиляються, оскільки законодавець, задекларувавши у тексті Цивільного кодексу України принцип добросовісності, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.

Суд зауважує, що у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 наголошено, що у межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 Цивільного кодексу України та статті 33 Закону України «Про оренду землі» орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.

Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.

Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.

Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов`язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.

Отже, за висновком Верховного Суду у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, добросовісність виконання сторонами договірних обов`язків і реалізація ними своїх прав є визначальним при оцінці правомірності позовних вимог.

Проте, у цій справі, як установлено судом апеляційної інстанції та убачається з матеріалів справи орендар не виконував обов`язку щодо направлення проєкту додаткової угоди, в редакції, яку просить укласти в судовому порядку.

Отже, зважаючи на викладене, зазначена скаржником підстава касаційного оскарження не отримала підтвердження під час касаційного провадження, що виключає скасування оскаржуваних рішення та постанови у справі та задоволення касаційної скарги.

Інші доводи касаційної скарги позивача (пункт 4.4 цієї постанови) підставою касаційного оскарження не обґрунтовані, підставою відкриття касаційного провадження не слугували, направлені на переоцінку встановлених у справі обставин, що виходить за межі касаційного розгляду, передбачені статтею 300 ГПК України, а тому судом касаційної інстанції і не розглядаються.

6. Висновки Верховного Суду

6.1. Відповідно до пункту 1 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій без змін, а скаргу без задоволення.

6.2. Згідно з положеннями статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

6.3. Взявши до уваги викладене, касаційну скаргу слід залишити без задоволення, а постанову суду апеляційної інстанції - без змін.

7. Розподіл судових витрат

7.1. З огляду на висновок Верховного Суду про залишення касаційної скарги без задоволення судові витрати, понесені у зв`язку з розглядом справи в суді касаційної інстанції, покладаються на скаржника.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Відродження» залишити без задоволення.

Постанову Північного апеляційного господарського суду від 09.07.2025 у справі № 925/1201/24 залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Н. О. Волковицька

Судді І. С. Міщенко

О. В. Случ