ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МИКОЛАЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
================================================================
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 вересня 2025 року Справа № 915/389/25

м. Миколаїв

Господарський суд Миколаївської області, у складі судді Семенчук Н.О.,

за участю секретаря судового засідання Мавродій Г.В.

за участі представників учасників справи:

від позивача (представник позивача) - не з`явився,

від відповідача (представник відповідача) - не з`явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження справу

за позовом: Миколаївської міської ради, вул. Адміральська, 20, м. Миколаїв, 54001,

електронна пошта:

до відповідача: Максимченко Ольги Валентинівни, АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1

представник відповідача: адвокат Малиновська Наталя Сергіївна

електронна пошта: ІНФОРМАЦІЯ_1

про: визнання відсутнім права оренди на земельну ділянку.

Миколаївська міська рада звернулась до Господарського суду Миколаївської області з позовною заявою №5252/02.02.01-22/02/012/25 від 03.03.2025 (вх.№4120/25 від 18.03.2025), в якій просить суд:

1. Визнати відсутнім право оренди на земельну ділянку площею 49 кв.м., кадастровий номер :06:024:0010 зареєстроване за Максимченко Ольгою Валентинівною, РНОКПП НОМЕР_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01).

2. Стягнути з Відповідача на користь Миколаївської міської ради через виконавчий комітет Миколаївської міської ради сплачений судовий збір у розмірі 3028,00 грн. (банк отримувача ДКСУ м. Київ, код в ЄДРПОУ отримувача 04056612, рахунок № UA0027733).

3. Про дату, час і місце розгляду справи повідомити Миколаївську міську раду.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає про укладання договору оренди землі від 06.02.2006 № 3959 між Миколаївською міською радою та ПП Максимченко О.В., відповідно до якого в оренду передавалась земельна ділянка загальною площею 59 кв.м. Договір оренди землі від 27.05.2014 № 10347 діяв до 25.10.2014. При цьому, згідно п. 1.2 Договору про зміни № 256-14 від 28.10.2014 до договору оренди землі, пункт 3.1 Договору оренди доповнено наступним: «Договір діє до 25.10.2017. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це Орендодавця за 6 (шість) місяців до спливу строку договору оренди землі. Підставою для продовження строку дії договору (поновлення договору) буде відповідне рішення Орендодавця». Позивач наголошує, що зі змісту Договору від 27.05.2014 № 10347 та договору про зміни від 28.10.2014 № 256-14 вбачається, що земельна ділянка була передана ФОП Максимченко О.В. до 25.10.2017. Після 25.10.2017 Договір від 27.05.2014 № 10347 продовжено не було, додаткові угоди не укладалися, відповідних рішень міською радою не приймалось.

Однак, позивач зазначає, що згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 20.02.2025 № 414361716 державним реєстратором Білик Наталією Степанівною 20.07.2021 о 13:56:06 здійснено державну реєстрацію змін іншого речового права (права оренди), зокрема, змінено строк дії Договору з 25.10.2017 на 25.10.2023. Додано відомості про продовження терміну дії договору оренди на підставі ст. 33 Закону України «Про оренду Землі», ст. 126-1 Земельного кодексу України. Крім того, внаслідок внесення зазначених змін до іншого речового права, в актуальній інформації про державну реєстрацію іншого речового права змінилися зміст та характеристика іншого речового права, а саме: «оренда земельної ділянки для подальшого обслуговування тимчасового розміщеного торгівельного кіоску поблизу житлового будинку №70 по вул. Електронній ріг вул. Космонавтів (Ленінський район). Дата укладання договору (після 2013р.)/ Дата державної реєстрації (до 2013р): 28.10.2014, Строк: 8 p., 11 міс, 27 дні. Дата закінчення дії 25.10.2032, з автоматичним продовженням дії договору, додаткові відомості: без права передачі в суборенду». Отже згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на теперішній час внаслідок автоматичного продовження договір діє до 25.10.2032.

Однак, на переконання позивача, вказані реєстраційні дії є протиправними, оскільки сторони за договором не вносили відповідні зміни до договору, судові рішення щодо таких змін не ухвалювались (будь-які договори про зміни чи судові рішення не є підставою для реєстрації змін в реєстрі, що підтверджує їх відсутність), самі лише приписи ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та ст. 126-1 Земельною кодексу України не є підставами для внесення таких змін. Позивач також зазначає, що дії державного реєстратора щодо здійснення реєстрації змін до іншого речового права (права оренди) на земельну ділянку площею 49 кв.м., кадастровий номер :06:024:0010 є такими, що суперечать приписам ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

За такого, позивач зазначає, що належним способом захисту прав орендодавця, який у цих спірних правовідносинах вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди.

Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 24.03.2025 позовну заяву було прийнято судом до розгляду та відкрито провадження у справі; постановлено справу розглядати за правилами загального позовного провадження; призначено підготовче засідання у справі на 14.04.2025 об 11:20; встановлено для сторін процесуальні строки для подання заяв по суті спору.

03.04.2025 до суду від адвоката Малиновської Наталі Сергіївни надійшла сформована в системі «Електронний суд» заява б/н від 03.04.2025 (вх. № 5110/25 від 03.04.2025) про вступ у справу як представника Максимченко Ольги Валентинівни.

08.04.2025 до суду від представника відповідача надійшов сформований в системі «Електронний суд» відзив на позовну заяву б/н від 08.04.2025 (вх. № 5381/25 від 08.04.2025), в якому заявник просить суд:

1. Зупинити провадження по справі №915/389/25 за позовом Миколаївської міської ради до Максимченко О.В. про визнання відсутнім права оренди на земельну ділянку до ухвалення остаточного рішення по справі №915/192/25 за позовом Миколаївської міської ради до Максимченко О.В. про повернення земельної ділянки, скасування державної реєстрації права власності та припинення права власності.

2. Відмовити в задоволенні позовних вимог Миколаївської міської ради до Максимченко О.В. про визнання відсутнім права оренди на земельну ділянку.

3. Вирішити питання щодо розподілу судових витрат.

Заперечення відповідача мотивовані тим, що строк дії договору був подовжений до 25.10.2023 року. Проте, після цієї дати відповідачка продовжувала використовувати земельну ділянку та сплачувати за неї орендну плату. І до цього часу жодних спірних питань з приводу орендних правовідносин між сторонами не виникало. ФОП Максимченко О.В., починаючи з 2006 року, своєчасно вносила платежі з орендної плати и своєчасно звітувала до ГУ ДПС у Миколаївській області. До того ж, відповідач зазначає, що на вищевказаній земельній ділянці розташовано нерухоме майно, на яке в ДРПП зареєстровано право власності за відповідачем по справі - магазин площею 27 кв.м., що розташований по вул. Електронна, 70/1 в м. Миколаєві

На переконання відповідача, враховуючи той факт, що останній продовжує користуватись спірною земельною ділянкою, використовує її за цільовим призначенням, не порушує умови договору оренди, сплачує орендну плату, а позивач протягом тривалого періоду не заперечує цієї обставини, та продовжує приймати орендну плату, вважаю, що договір оренди земельної ділянки продовжує свою дію, а позовна вимога про визнання відсутнім договору оренди не може бути задоволена.

Крім того, 08.04.2025 до суду від представника відповідача надійшла сформована в системі «Електронний суд» заява б/н від 08.04.2025 (вх. № 5382/25 від 08.04.2025) про відкладення підготовчого засідання на іншу дату.

Ухвалою суду від 14.04.2025, яку занесено до протоколу судового засідання, було продовжено строк проведення підготовчого провадження у даній справі та відкладено підготовче засідання на 22.05.2025 о 10:00.

Про час та місце судового засідання учасників справи повідомлено відповідною ухвалою.

22.05.2025 до суду від представника позивача надійшла заява б/н від 22.05.2025 (вх. № 7772/25 від 22.05.2025) про закриття підготовчого провадження та перехід до розгляду справи по суті.

Ухвалою суду від 22.05.2025, яку занесено до протоколу судового засідання, було відкладено підготовче засідання на 16.06.2025 о 11:30.

Про час та місце судового засідання учасників справи повідомлено відповідною ухвалою.

16.06.2025 до суду від представника відповідача надійшли сформовані в системі «Електронний суд» клопотання № 12/06-25 від 13.06.2025 (вх. № 8968/25 від 16.06.2025) та № 12/06-25 від 13.06.2025 (вх. № 8971/25 від 16.06.2025) про поновлення строку для подання доказів та їх приєднання до матеріалів справи.

Ухвалою суду від 16.06.2025, яку занесено до протоколу судового засідання, було оголошено перерву у підготовчому засіданні до 23.06.2025 о 14:30.

16.06.2025 до суду від представника позивача надійшла відповідь на відзив б/н від 16.06.2025 (вх. № 9008/25 від 16.06.2025), в якій міська рада вважає за необхідне викласти свої пояснення, міркування та заперечення на зазначені відповідачем обставини та наполягає на задоволенні позову в повному обсязі.

17.06.2025 до суду від представника позивача надійшли сформовані в системі «Електронний суд» заперечення б/н від 16.06.2025 (вх. № 9021/25 від 17.06.2025) на клопотання відповідача стосовно зупинення провадження.

23.06.2025 до суду від представника відповідача надійшло сформоване в системі «Електронний суд» клопотання № 21/06-25 від 21.06.2025 (вх. № 9324/25 від 21.06.2025) про приєднання до матеріалів справи позовної заяви по справа №915/192/25, а також договору № 03/04 про надання правової допомоги від 03.04.2025 та ордеру на надання правничої (правової) допомоги від 03.04.2025.

У зв`язку з оголошенням у місті Миколаєві та області повітряної тривоги, та, відповідно необхідності перебування працівників та відвідувачів суду в укритті, підготовче засідання у справі № 915/389/25 призначене на 23.06.2025, не відбулось.

Ухвалою від 23.06.2025 суд постановив розглянути справу № 915/389/25 поза межами строку, встановленого ч. 3 ст. 177 ГПК України, у розумний строк. Повідомити учасників справи № 915/389/25 про те, що підготовче засідання відбудеться 22.07.2025 о 12:30.

У зв`язку з перебуванням судді Семенчук Н.О. у відпустці, підготовче засідання у справі № 915/389/25 призначене на 22.07.2025 о 12:30 не відбулося.

Ухвалою від 24.07.2025 суд постановив повідомити учасників справи № 915/389/25 про те, що підготовче засідання відбудеться 06.08.2025 о 10:30.

Ухвалою суду від 06.08.2025 було відмовлено в задоволенні клопотання Максимченко Ольги Валентинівни, викладеного у відзиві на позовну заяву б/н від 08.04.2025 (вх. № 5381/25 від 08.04.2025), про зупинення провадження у справі №915/389/25 до ухвалення остаточного рішення по справі №915/192/25; задоволено клопотання Максимченко Ольги Валентинівни № 12/06-25 від 13.06.2025 (вх. № 8968/25 від 16.06.2025) та № 12/06-25 від 13.06.2025 (вх. № 8971/25 від 16.06.2025) про поновлення строку для подання доказів та їх приєднання до матеріалів справи; долучено до матеріалів справи докази, надані Максимченко Ольгою Валентинівною до клопотань № 12/06-25 від 13.06.2025 (вх. № 8968/25 від 16.06.2025) та № 12/06-25 від 13.06.2025 (вх. № 8971/25 від 16.06.2025).

Крім того вказаною ухвалою було закрито підготовче провадження у справі № 915/389/25 та призначено її до судового розгляду по суті на 02.09.2025 о 10:00.

02.09.2025 до суду від учасників справи надійшла така кореспонденція:

- заява представника Миколаївської міської ради б/н від 02.09.2025 (вх. № 12542/25 від 02.09.2025), в якій позивач зазначає, що Миколаївська міська рада повністю підтримує позовні вимоги у справі № 915/389/25 та просить розглядати судове засідання, призначене на 02.09.2025 о 10:00;

- клопотання представника Максимченко Ольги Валентинівни № 01/09-25 від 01.09.205 (вх. № 12515/25 від 02.09.2025) про відкладення розгляду справи, мотивоване відсутністю представника у місті Миколаєві з поважних причин.

В судове засідання 02.09.2025 учасники справи своїх представників не направили, про час та місце проведення засідання були повідомлені належним чином, шляхом надіслання в особисті кабінети сторін в системі «Електронний суд» ухвали від 06.08.2025. Ухвалу доставлено до електронних кабінетів одержувачів 06.08.2025 о 21:15, що підтверджується наявними в матеріалах справи відповідними довідками.

Крім того, судом було розглянуто клопотання представника відповідача про відкладення розгляду справи, та зауважено, що згідно з приписами ч.1 та п. 1 ч. 3 ст.202 ГПК України, неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час та місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті. Якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника, зокрема, у разі неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки.

Суд заважує, що неможливість явки представника відповідача в судове засідання обґрунтовується із посиланням на відсутність останнього у місті Миколаєві з поважних причин. При цьому жодних доказів на підтвердження поважності причин відсутності представника заявником суду не надано.

Також, суд наголошує, що неможливість явки представника і неможливість розгляду справи без участі представника підлягає доведенню учасником судового процесу на загальних підставах, проте, відповідачем суду таких доказів не надано.

Відповідно до правової позиції Верховного Суду, викладеної у постанові від 12.03.2019 по справі № 910/12842/17, відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.

Таким чином, враховуючи тривалість знаходження справи у проваджені суду, строки розгляду справи по суті, у сукупності з наведеними вище процесуальними нормами та обставинами справи, суд зазначає, що оскільки явка учасників справи не визнавалася судом обов`язковою, а участь у засіданні суду є правом, а не обов`язком сторони, а відсутність представників сторін (та, зокрема, відповідача) у даному засіданні не перешкоджає розгляду справи по суті, то суд дійшов висновку про відмову у задоволенні клопотання відповідача про відкладення розгляду справи.

Враховуючи положення ст. 13 ГПК України якими в господарському судочинстві реалізовано конституційний принцип змагальності судового процесу, суд вважає, що господарським судом, в межах наданих йому повноважень, створені належні умови для надання сторонами доказів та заперечень та здійснені всі необхідні дії для забезпечення сторонами реалізації своїх процесуальних прав, а тому вважає за можливе розглядати справу по суті.

В судовому засіданні 02.09.2025 за результатами розгляду справи судом підписано вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши та оцінивши усі подані у справу докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд встановив таке.

Рішенням Миколаївської міської ради від 18.11.2005 № 37/44 було вирішено передати приватному підприємцю Максимченко Ользі Валентинівні в оренду строком на 5 років земельну ділянку площею 49 кв. м, зарахувавши її до земель комерційного використання, для встановлення та подальшого обслуговування торгового кіоску поблизу будинку № 70 по вул. Електронній ріг вул. Космонавтів.

06.02.2006 між Миколаївською міською радою, як Орендодавцем, та Приватним підприємцем Максимченко Ольгою Валентинівною, як Орендарем, був укладений Договір оренди землі, зареєстрований в Миколаївській міській раді 06.03.2006 за № 3959 (далі - Договір № 3959), відповідно до предмету якого Миколаївська міська рада на підставі рішення від 18.11.2005 за № 37/44 надає, а ПП Максимченко Ольга Валентинівна приймає в оренду земельну ділянку для встановлення та тимчасового обслуговування торговельного кіоску поблизу будинку № 70 по вул. Електронній ріг вул. Космонавтів /Ленінський район/.

У відповідності до п.2.1 Договору, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 49 кв.м., у тому числі 10 кв.м. під торговим кіоском, 39 кв.м. під проходами та проїздами, без права передачі її в суборенду.

Відповідно до п. 3.1 договір діє протягом 5 років з дати його державної реєстрації. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

16.01.2009 між Миколаївською міською радою та Приватним підприємцем Максимченко Ольгою Валентинівною було укладено Договір про зміни до договору оренди землі, який зареєстрований в Миколаївській міській раді 06.03.2006 за № 3959, яким викладено в новій редакції умови Договору оренди землі щодо орендної плати.

У подальшому, за інформацією Управління земельних ресурсів Миколаївської міської ради (службова записка від 19.12.2023 № 50280/11.02-03/23-2), рішенням Миколаївської міської ради від 25.04.2014 № 39/58 гр. Максимченко О.В. було надано в оренду земельну ділянку (кадастровий номер :06:024:0010) площею 49 кв.м (за функціональним призначенням - землі комерційного використання) для обслуговування тимчасово розміщеного торговельного кіоску поблизу житлового будинку АДРЕСА_2 , без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно.

27.05.2014 між Миколаївською міською радою, як Орендодавцем, та Фізичною особою-підприємцем Максимченко Ольгою Валентинівною, як Орендарем, був укладений Договір оренди землі № 10347 (далі - Договір № 10347), відповідно до предмету якого Миколаївська міська рада на підставі рішення від 25.04.2014 № 39/58 продовжує ФОП Максимченко Ользі Валентинівні оренду земельної ділянки для обслуговування тимчасово розміщеного торгівельного кіоску поблизу житлового будинку № 70 по вул. Електронній ріг вул. Космонавтів, без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно /Ленінський район/.

У відповідності до п.2.1 Договору, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 49 кв.м. (за функціональним призначенням - землі комерційного використання), без права передачі її в суборенду (кадастровий № :06:024:0010).

Відповідно до п. 3.1 договір діє до 25.10.2014. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це Орендодавця за три місяці до спливу строку договору оренди землі. Підставою для укладення договору на новий строк буде відповідне рішення Орендодавця.

До Договору № 10347 сторонами підписано акт приймання-передачі земельної ділянки від 27.05.2014.

28.10.2014 між Миколаївською міською радою та Фізичною особою-підприємцем Максимченко Ольгою Валентинівною був підписаний Договір про зміни № 256-14 до договору оренди землі, який зареєстровано в книзі записів договорів оренди землі Миколаївської міської ради 27.05.2014 за № 10347, відповідно до умов якого сторони погодили, зокрема, таке:

- пункт 1.1 договору доповнити наступним: «Миколаївська міська рада на підставі рішення від 16.09.2014 № 43/38 продовжує ФОП Максимченко Ользі Валентинівні оренду земельної ділянки (кадастровий № :06:024:0010) для подальшого обслуговування тимчасово розміщеного торгівельного кіоску поблизу житлового будинку № 70 по вул. Електронній ріг вул. Космонавтів /Ленінський район/»;

- пункт 3.1 договору доповнити наступним: «Договір діє до 25.10.2017. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це Орендодавця за 6 (шість) місяців до спливу строку договору оренди землі. Підставою для продовження строку дії договору (поновлення договору) буде відповідне рішення Орендодавця».

За даними позивача, після 25.10.2017 Договір від 27.05.2014 № 10347 продовжено не було, додаткові угоди не укладалися, відповідних рішень міською радою не приймалося.

При цьому, з матеріалів справи також вбачається, що Фізична особа-підприємець Максимченко Ольга Валентинівна зверталася до Миколаївської міської ради щодо продовження строку оренди земельної ділянки з кадастровим номером :06:024:0010.

На засіданні Постійної комісії міської ради з питань містобудування, архітектури і будівництва, регулювання земельних відносин та екології (витяг з протоколу № 56 від 28.08.2017) було прийнято рішення рекомендувати продовжити строк оренди земельної ділянки на 3 роки, за умови наявності позитивного висновку управління містобудування та архітектури Миколаївської міської ради та земельного управління Миколаївської міської ради.

У квітні 2020 року ФОП Максимченко О.В. зверталася до Миколаївського міського голови із заявою від 24.04.2020 про продовження строку оренди земельної ділянки (кадастровий номер :06:024:0010), що була надана фізичній особі-підприємцю Максимченко Ользі Валентинівні для обслуговування торговельного кіоску поблизу житлового будинку № 70 по вул. Електронній ріг вул. Космонавтів згідно договору оренди землі за № 10347 від 27.05.2014 - на той самий строк та на тих самих умовах.

Листом Виконавчого комітету Миколаївської міської ради № 2408/02.02.01.40/14/21 від 13.04.2021 Максимченко О.В. повідомлено про те, що висновком від 15.07.2020 № 23127/12.01-24/20-2 департамент архітектури та містобудування Миколаївської міської ради не погодив поновлення договору оренди земельної ділянки площею 49 кв.м. для подальшого обслуговування торгового кіоску поблизу житлового будинку № 70 по вул. Електронній ріг вул. Космонавтів.

Крім того, відповідачем надано до матеріалів справи звернення ФОП Максимченко О.В. від 20.04.2021 до депутата Миколаївської міської ради Чайки В.В. щодо допомоги у вирішенні питання про продовження оренди землі, а також заяву Фізичної особи-підприємця Максимченко Ольги Валентинівни 23.04.2021 до Миколаївського міського голови з проханням направити для повторного розгляду до Департаменту архітектури та містобудування заяви ФОП Максимченко про поновлення договору оренди землі.

Водночас, матеріали справи не містять відомостей щодо реагування Миколаївської міської ради на вищевказані заяви, зокрема шляхом укладання між позивачем та відповідачем договорів про продовження строку дії Договору оренди землі № 10347 від 27.05.2014, або відмови позивачем відповідачу у вчиненні відповідної дії.

Разом із тим, згідно Інформаційної довідки № 414361716 від 20.02.2025 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, вбачається, що земельна ділянка, кадастровий номер :06:024:0010, площею 0,0049 га, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01 є комунальною власністю територіальної громади Миколаївської міської ради. При цьому, державним реєстратором Білик Н.С. 20.07.2021 здійснено державну реєстрацію змін іншого речового права (права оренди), а саме:

- запис: «оренда земельної ділянки для подальшого обслуговування тимчасово розміщеного торговельного кіоску поблизу житлового будинку №70 по вул. Електронній ріг вул. Космонавтів (Ленінський район), Строк дії: 25.10.2017, додаткові відомості: без права передачі в суборенду» змінено на «оренда земельної ділянки для подальшого обслуговування тимчасово розміщеного торговельного кіоску поблизу житлового будинку №70 по вул. Електронній ріг вул. Космонавтів (Ленінськийрайон), Дата укладання договору (після 2013р.) / Дата державної реєстрації (до 2013р.): 28.10.2014, Строк: 8р., 11міс., 27дн., Дата закінчення дії: 25.10.2023, з автоматичним продовженням дії договору, додаткові відомості: без права передачі в суборенду»;

- додано запис: «Термін дії договору оренди продовжено на підставі ст. 33 Закону України «Про оренду землі», ст. 126-1 Земельного Кодексу України» в розділ Додаткові відомості про інші речові права.

Внаслідок внесення зазначених змін до іншого речового права, в актуальній інформації про державну реєстрацію іншого речового права змінилися зміст та характеристика іншого речового права, а саме: «оренда земельної ділянки для подальшого обслуговування тимчасового розміщеного торгівельного кіоску поблизу житлового будинку №70 по вул. Електронній ріг вул. Космонавтів (Ленінський район), Дата укладання договору (після 2013р.)/ Дата державної реєстрації (до 2013р): 28.10.2014, Строк: 8 р., 11 міс., 27 дн., Дата закінчення дії 25.10.2032, з автоматичним продовженням дії договору, додаткові відомості: без права передачі в суборенду».

На переконання Миколаївської міської ради, зазначені реєстраційні дії є протиправними, оскільки сторони за договором не вносили зміни до договору, судові рішення щодо таких змін не ухвалювались.

Крім того, вказані реєстраційні дії порушують права власника земельної ділянки - територіальної громади м. Миколаєва в особі Миколаївської міської ради на вільне володіння, користування та розпорядження на власний розсуд такою земельною ділянкою, у зв`язку з чим позивач звернувся до суду з даним позовом.

З урахуванням наведеного, суд зазначає, що приписи ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній станом на 20.07.2021) передбачали, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі смерті орендодавця перебіг строків, визначених частинами другою і п`ятою цієї статті, зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку.

Якщо орендодавець не пізніше ніж у 30-денний строк до закінчення строку дії договору з орендарем, який є інвестором із значними інвестиціями, з яким укладено спеціальний інвестиційний договір відповідно до Закону України "Про державну підтримку інвестиційних проектів із значними інвестиціями", не повідомив відповідним листом-повідомленням про непродовження дії договору та за умови, що орендар має намір продовжити користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк на умовах, передбачених договором оренди землі, крім розміру орендної плати. Зміна розміру орендної плати оформлюється додатковим договором (угодою) до договору оренди землі.

З дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальної громади, перебіг зазначених строків продовжується з урахуванням строку, що минув до їх зупинення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

У разі зміни меж або цільового призначення земельної ділянки вимоги цієї статті не застосовуються.

Згідно зі ст. 126-1 ЗК України (в редакції, чинній станом на 20.07.2021) врегульовано процедуру поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови

Згідно вказаної статті ЗК України, договором оренди землі, договором про встановлення земельного сервітуту, договорами про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови може встановлюватися умова щодо поновлення таких договорів.

Умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.

У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.

З вищевикладеного вбачається, що ст. 33 Закону України «Про оренду землі» регулює укладення договору оренди землі на новий строк виключно на підставі заяви орендаря та рішення орендодавця про укладення договору на новий строк, не передбачає права автоматичного пролонгації дії договору чи права продовження дії орендарем в односторонньому порядку.

Ст. 126-1 ЗК України передбачає право на поновлення договору оренди землі виключно за умови, якщо таке право па поновлення передбачено умовами самого договору оренди землі.

В Договорі оренди землі № 10347 від 27.05.2014 сторони не передбачали право на поновлення договору у порядку ст. 126-1 ЗК України, натомість в п. 3.1 договору зазначено, що підставою для продовження строку дії договору (поновлення договору) буде відповідне рішення Орендодавця.

При цьому, ч. 2 ст. 126-1 ЗК України імперативно забороняє встановлювати таку умову щодо договорів оренди землі комунальної власності, крім випадків, якщо на ділянці розташовані будівлі або споруди користувача земельною ділянкою.

На земельній ділянці станом на 20.07.2021 не знаходились будівлі та споруди, що перебували у власності Максимченко Ольги Валентинівни, а розмішувалась виключно тимчасова споруда, умовами ж Договору № 10347 від 27.05.2014 було передбачено заборону на оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно (п. 1.1 Договору).

Суд зауважує, що відомості про державну реєстрацію права власності Максимченко О.В. на нежитлове приміщення, розмішене на земельній ділянці з кадастровим номером :06:024:0010 внесено до Реєстру 02.12.2021.

Таким чином, суд погоджується з доводами позивача про те, що умова щодо поновлення договору відповідно до ст. 126-1 ЗК України не може встановлюватись до Договору № 10347 від 27.05.2014, оскільки це суперечить приписам ч. 2 ст.126-1 ЗК України.

З урахуванням наведеного, суд зауважує, що згідно з ч. 2 ст. 19 Конституції України, ч. 3 ст. 24 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

В силу ст.ст.3, 169, 172 ЦК України органи місцевого самоврядування є органами, через які територіальні громади набувають і здійснюють цивільні права та обов`язки як учасники цивільних відносин.

Стаття 327 ЦК України визначає, що у комунальній власності є майно, у тому числі грошові кошти, яке належить територіальній громаді. Управління майном, що є у комунальній власності, здійснюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування.

Конституція України (статті 13, 14) визначає, що земля, водні ресурси є об`єктом права власності Українського народу, від імені якого права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією. Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

За змістом ст. 80 ЗК України суб`єктами права власності на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.

Так, згідно ч. 1 ст. 10 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.

Відповідно до п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються питання регулювання земельних відносин.

У відповідності до ч.ч. 1, 2 ст. 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.

Згідно з ч. 1, 2 ст. 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

З огляду на викладене та положення ст.ст. 83, 122 ЗК України, ст.ст. 1, 2, 6, 10 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» земля як основне національне багатство, що перебуває під особливою охороною держави, водні ресурси є об`єктами права власності Українського народу, а органи державної влади та органи місцевого самоврядування здійснюють права власника від імені народу, в тому числі й тоді, коли приймають рішення щодо розпорядження землями державної чи комунальної власності.

З наведеного вбачається, що Миколаївська міська рада є органом місцевого самоврядування, що представляє інтереси територіальної громади м. Миколаєва, у т.ч. при реалізації останньою права власності на землі комунальної власності.

Стаття 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачає, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

За статтею 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення.

Законодавець визначив, що до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має.

Таким чином, системний аналіз наведених положень законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.

Крім того, державна реєстрація не є способом набуття права власності, а лише становить засіб підтвердження фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, що узгоджується з правовою позицією Верховного Суду, викладеною у постановах від 27.06.2018 у справі № 921/403/17-г/6, від 08.08.2019 у справі № 909/472/18, від 29.04.2020у справі № 911/1455/19.

За такого, слушними є доводи позивача про те, що зміст Договору оренди землі № 10347 від 27.05.2014 не дає змоги встановити набуття відповідачем речового права (продовження права оренди) на належну позивачу земельну ділянку в силу відсутності такого набуття (відповідної умови у Договорі), що відповідно до вимог ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для відмови в державній реєстрації прав.

Проте попри викладені вище обставини державним реєстратором Білик Н.С. здійснено державну реєстрацію оскаржуваних змін, а не відмовлено у такій реєстрації відповідно до приписів ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Отже, Миколаївською міською радою після 2017 року не приймалося у встановлений законом спосіб рішення про продовження ФОП Максимченко Ользі Валентинівні оренди земельної ділянки (кадастровий № :06:024:0010) для подальшого обслуговування тимчасово розміщеного торгівельного кіоску поблизу житлового будинку № 70 по вул. Електронній ріг вул. Космонавтів, тому державна реєстрація права оренди за відповідачем є протиправною.

Крім того, право оренди земельної ділянки на підставі Договору оренди землі № 10347 від 27.05.2014 вже припинилося в зв`язку з закінченням строку дії договору ще до внесення відповідних змін до відомостей про інше речове право (право оренди).

З урахуванням наведеного судом відхиляються доводи відповідача про продовження користування земельною ділянкою, використання її за цільовим призначенням та відсутність заборгованості зі сплати орендної плати.

Згідно з п. 1 ч. 2 ст. 16 Цивільного кодексу України способом захисту цивільних прав та інтересів може бути визнання права.

Відповідно до висновків Великої Палати Верховного Суду, сформульованих у постанові від 18.04.2023 у справі №357/8277/19 щодо володіння орендарем нерухомим майном: тимчасове володіння нерухомими речами може бути підтверджене, зокрема, фактом державної реєстрації такого права на це майно у встановленому порядку, тобто суб`єкт, за яким зареєстроване право тимчасового володіння, визнається тимчасовим фактичним володільцем нерухомого майна; судове рішення про задоволення позовних вимог про витребування земельної ділянки із чужого незаконного володіння є підставою для внесення відповідних змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Отже, специфіка книжкового володіння полягає, серед іншого, в тому, що нерухомістю можуть володіти одночасно кілька осіб, але щодо різних речових прав. Зокрема, якщо зареєстровані право власності і право оренди нерухомого майна, то і особа, зареєстрована як власник, і особа, зареєстрована як орендар, визнаються фактичними володільцями нерухомої речі щодо права власності і права оренди відповідно (див. правовий висновок у постанові Верховного Суду від 02.08.2023 у справі № 911/665/22, у постанові Верховного Суду від 20.09.2023 у справі № 910/3453/22, у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 17.04.2024 у справі №640/14353/19 (п. 6.14), у постанові Верховного Суду у справі № 920/14/23 від 24.07.2024 (п. 50)).

Тобто, реєстрація за Фізичною особою-підприємцем Максимченко Ольгою Валентинівною речового права - права оренди земельної ділянки свідчить про заволодіння відповідачем земельною ділянкою щодо права оренди, але в той же час не позбавляє територіальну громаду (в особі Миколаївської міської ради) володіння цією ж ділянкою щодо права власності.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29.11.2023 у справі № 513/879/19 міститься правова позиція про те, що належним способом захисту прав власника, який у спірних правовідносинах вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди. Відповідно до п. 9 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» судове рішення про задоволення такої вимоги є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про припинення права оренди відповідача.

З огляду на заявлені підстави позову та суть спірних правовідносин цієї справи, суд враховує наведений висновок Великої Палати Верховного Суду та у зв`язку з цим приходить до висновку, що позивачем обрано належний спосіб захисту - про визнання відсутнім у Фізичної особи-підприємця Максимченко Ольги Валентинівни права оренди спірної земельної ділянки.

При цьому, враховуючи той факт, що Миколаївська міська рада є власником спірної земельної ділянки, що підтверджується відомостями з Єдиного державного реєстру речових прав, відсутня необхідність для пред`явлення позову про витребування земельної ділянки із чужого незаконного володіння, оскільки Миколаївська міська рада як особа, що зареєстрована як власник визнається фактичним володільцем нерухомої речі щодо права власності.

Вказане узгоджується з правовою позицією Верховного Суду, викладеною у постанові від 24.07.2024 у справі № 920/14/23.

При цьому, аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд може спиратись на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18 липня 2006 року у справі «Проніна проти України», в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.

Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст. 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

У рішенні Європейського суду з прав людини «Серявін та інші проти України» вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі Руїс Торіха проти Іспанії від 09.12.1994).

З огляду на вищевикладене, суд вважає, що ним надано вичерпну відповідь на всі питання, що входять до предмету доказування у даній справі та виникають при кваліфікації спірних відносин як матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.

Судом були досліджені всі документи, які надані сторонами по справі, аргументи сторін та надана їм правова оцінка. Решта доводів та заперечень сторін судом до уваги не береться, оскільки не спростовують наведених вище висновків.

При ухваленні рішення в справі, суд у тому числі вирішує питання щодо розподілу судових витрат між сторонами.

Так, за правилами п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

З урахуванням наведеного, судовий збір у даній справі підлягає покладенню на відповідача.

Керуючись ст. ст. 2, 7, 11, 13, 73, 74, 76-79, 86, 123, 129, 210, 220, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -

В И Р І Ш И В:

1. Позовні вимоги задовольнити.

2. Визнати відсутнім право оренди на земельну ділянку площею 49 кв. м., кадастровий номер :06:024:0010 зареєстроване за Максимченко Ольгою Валентинівною ( ІНФОРМАЦІЯ_2 ; АДРЕСА_3 ; РНОКПП НОМЕР_1 ) (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01).

3. Стягнути з Максимченко Ольги Валентинівни ( ІНФОРМАЦІЯ_2 ; АДРЕСА_3 ; РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Миколаївської міської ради (Україна, 54027, Миколаївська обл., місто Миколаїв, вулиця Адміральська, будинок 20; ) через Виконавчий комітет Миколаївської міської ради (Україна, 54001, Миколаївська обл., місто Миколаїв, вулиця Адміральська, будинок 20; ; банк отримувача ДКСУ м. Київ, код ЄРДПОУ отримувача 04056612, рахунок № UA0027733) 3 028,00 грн судового збору.

Рішення суду, у відповідності до ст.241 Господарського процесуального кодексу України, набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення господарського суду може бути оскаржене в порядку та строки, передбачені ст.ст. 253, 254, 256-259 ГПК України.

Повне рішення складено 15.09.2025.

Суддя Н.О. Семенчук