ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 вересня 2025 року

м. Київ

cправа № 906/1220/24

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В. - головуючого, Мачульського Г. М., Рогач Л. І.,

секретаря судового засідання - Кондратюк Л. Н.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Надра Інвест" на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 25.06.2025 (колегія суддів: Олексюк Г. Є., Гудак А. В., Петухов М. Г.) та рішення Господарського суду Житомирської області від 08.05.2025 (суддя Вельмакіна Т. М.) у справі

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Надра Інвест" до Хорошівської селищної ради про визнання протиправним та скасування рішення від 29.08.2024 № 1943, визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 11.06.2009,

за участі представника відповідача - Ващука Ю. С.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

1. Товариство з обмеженою відповідальністю "Надра Інвест" (далі - ТОВ "Надра Інвест") звернулося до Господарського суду Житомирської області із позовом до Хорошівської селищної ради Житомирського району Житомирської області (далі - Хорошівська селищна рада), у якому просить:

- визнати протиправним та скасувати рішення Хорошівської селищної ради від 29.08.2024 № 1943 в частині визначення ТОВ "Надра Інвест" 5-річного терміну оренди земельної ділянки та встановлення річної орендної плати в розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 295 769,51 грн на рік;

- визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 11.06.2009 у запропонованій позивачем редакції.

2. На обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що він як користувач земельної ділянки з метою використання свого переважного права щодо укладення договору оренди землі на новий строк відповідно до частин п`ятої, шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" звернувся до відповідача з листом-повідомленням, до якого долучив проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 11.06.2009. Однак відповідач проект додаткової угоди не розглянув, жодних заперечень щодо умов додаткової угоди не висловив, а фактично запропонував укласти новий договір оренди землі з умовами, які суперечать чинному законодавству.

3. Водночас позивач вказує, що рішення Хорошівської селищної ради від 29.08.2024 № 1943 в частині визначення позивачу 5-річного терміну оренди земельної ділянки та встановлення річної орендної плати в розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки є протиправним, оскільки земельна ділянка надається власникам спеціальних дозволів на строк дії спеціального дозволу на користування надрами (стаття 66 Земельного кодексу України (далі - ЗК України). Позивач є гірничодобувним підприємством та має право на визначення розміру орендної плати відповідно до пункту 284.4 статті 284 Податкового кодексу України (далі - ПК України). Відповідач порушує законні права позивача як орендаря земельної ділянки, оскільки останній може вважатись таким, що набув право "правомірного очікування".

Фактичні обставини справи, встановлені судами

4. Як встановлено судами попередніх інстанцій, згідно з випискою з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, основним видом економічної діяльності ТОВ "Надра Інвест" є добування декоративного та будівельного каменю, вапняку, гіпсу, крейди та глинистого сланцю.

5. ТОВ "Надра Інвест" має спеціальний дозвіл на користування надрами від 09.12.2004 № 3555, виданий Державною службою геології та надр України, на видобування корисних копалин - граніту Маславського родовища корисних копалин.

6. 11.06.2009 між Володарсько-Волинською районної державною адміністрацією (орендодавець) та ТОВ "Надра Інвест" (орендар) укладений договір оренди землі, згідно з пунктом 1 якого орендодавець передає, а орендар приймає на підставі розпорядження голови обласної державної адміністрації від 05.05.2009 № 138 в строкове платне користування земельну ділянку землі промисловості, яка знаходиться на території Суховільської сільської ради Володарсько-Волинського району (за межами населеного пункту на північний схід від с. Суховоля на відстані 0,5 км).

7. Відповідно до пунктів 2, 3 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,8034 га, у тому числі рілля - 2,8034 га. На земельній ділянці об`єкти нерухомого майна, які належать орендарю на праві приватної власності, а також інші об`єкти інфраструктури відсутні.

8. Договір укладено строком на час дії ліцензії до 09.12.2024. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

9. За умовами пунктів 9, 10, 11 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а саме, 57 285,16 грн на рік. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії. Орендна плата вноситься у такі строки: щомісячно у розмірі 1/12 частини орендної плати до 30 числа місяця слідуючого за звітним.

10. Відповідно до пунктів 15, 16 договору земельна ділянка передається в оренду для розширення кар`єру промислової розробки та проммайданчика на Масловському родовищі гранітів. Цільове призначення земельної ділянки: землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

11. Згідно з актом приймання-передачі від 11.06.2009 орендодавець передав, а орендар прийняв в оренду строком до 09.12.2024 земельну ділянку загальною площею 2,8034 га, в тому числі рілля - 2,8034 га для розширення кар`єру промислової розробки та проммайданчика на Масловському родовищі гранітів на території Суховільської сільської ради за межами населеного пункту с. Суховоля на відстані 0,5 км на північний схід.

12. 17.11.2020 за ТОВ "Надра Інвест" здійснено державну реєстрацію права оренди земельної ділянки за договором оренди від 11.06.2009.

13. 30.04.2021 між Володарсько-Волинською районною державною адміністрацією (орендодавець) та ТОВ "Надра Інвест" (орендар) укладена додаткова угода № 1 до договору оренди землі від 11.06.2009, згідно з якою було внесено зміни до договору оренди землі від 11.06.2009 та викладено пункти 2, 9 у новій редакції: "2. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,8034 га (рілля), кадастровий номер :05:001:0109 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов`язані з користуванням надрами на території Хорошівської селищної ради Житомирського району." "9. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та у розмірі 25% податку, обчисленого відповідно до статей 274 і 277 ПК України на рік."

14. Строк дії спеціального дозволу на користування надрами ТОВ "Надра Інвест" продовжено на 20 (двадцять) років, про що зазначено у спеціальному дозволі на користування надрами від 09.12.2004 № 3555.

15. Орендована позивачем земельна ділянка перейшла у розпорядження Хорошівської селищної ради відповідно до пункту 24 Перехідних положень ЗК України.

16. 25.07.2024 позивач звернувся до Хорошівської селищної ради з листом-повідомленням № 13 про поновлення договору оренди землі на новий строк, до якого долучив інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, копію Спеціального дозволу на користування надрами, проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.

17. У долученому до вказаного листа-повідомлення проекті додаткової угоди про поновлення договору оренди землі позивач запропонував відповідачу внесення змін до договору оренди землі від 11.06.2009, виклавши пункт 8 договору оренди землі в новій редакції: "8. Договір укладено строком на час дії спеціального дозволу на користування надрами до 07.05.2044. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію."

18. Згідно з рішенням Хорошівської селищної ради від 29.08.2024 № 1943 "Про поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк з ТОВ "Надра Інвест" селищна рада, зокрема, вирішила:

1. Внести зміни до договору оренди землі від 11.06.2009 між Житомирською обласною державною адміністрацією з ТОВ "Надра Інвест" площею 2,8034 га, кадастровий номер :05:001:0109, цільове призначення - 11.01 - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов`язані з користуванням надрами, яка знаходиться на території Дашинського старостинського округу Житомирського району Житомирської області:

- замінити сторону договору орендодавця: Житомирську обласну державну адміністрацію на Хорошівську селищну раду та зареєструвати право комунальної власності;

- пункт 5 договору викласти в такій редакції:

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням щорічної індексації становить 2 957 695,07 грн.

2. Поновити ТОВ "Надра Інвест" договір оренди земельної ділянки площею 2,8034 га, кадастровий номер :05:001:0109, цільове призначення - 11.01 - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов`язані з користуванням надрами, яка знаходиться на території Дашинського старостинського округу Житомирського району Житомирської області, шляхом укладання нового договору терміном на 5 років з урахуванням щорічної індексації орендної плати згідно визначених коефіцієнтів.

3. Установити ТОВ "Надра Інвест" річну орендну плату в розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 295 769,51 грн.

19. На виконання вказаного рішення відповідач надав позивачу договір оренди земельної ділянки від 12.09.2024, який містить, зокрема, умови наведені у вказаному вище рішенні Хорошівської селищної ради, а саме: строк оренди - 5 років (пункт 7) та орендна плата у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки у сумі 295 769,51 грн (пункт 9), та акт приймання-передачі об`єкта оренди від 12.09.2024, підписаний зі сторони орендодавця - Хорошівської селищної ради.

20. Позивач надіслав відповідачу лист-відповідь від 01.10.2024 № 20 про згоду укласти договір на інших умовах, до якого долучив протокол узгодження розбіжностей від 01.10.2024 за проектом договору оренди земельної ділянки від 12.09.2024, у якому орендарем запропоновано такі редакції пунктів договору:

- пункт 7: "Договір укладено терміном на 20 (двадцять) років, але не довше строку дії наданого орендареві спеціального дозволу на користування надрами реєстраційний номер 3555 від 07.04.2024";

- пункт 9: "Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 25% податку, обчисленого відповідно до статті 274 ПК України та рішень Хорошівської селищної ради про встановлення (затвердження) розміру земельного податку на відповідний рік".

21. Водночас судами встановлено, що ТОВ "Надра Інвест" звернулося до Господарського суду Житомирської області із позовом до Хорошівської селищної ради про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки площею 2,8034 га з кадастровим номером :05:001:0109 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов`язані з користуванням надрами в редакції, наведеній в прохальній частині позовної заяви.

22. Рішенням Господарського суду Житомирської області від 11.03.2025 у справі № 906/1071/24 в задоволенні позову відмовлено. Дане рішення суду на час апеляційного перегляду справи № 906/1220/24 не набрало законної сили, оскільки оскаржено до Північно-західного апеляційного господарського суду.

23. Відмовляючи в задоволенні позову у справі № 906/1071/24, суд першої інстанції дійшов висновку, що в даному випадку орендар, посилаючись в позові на статтю 33 Закону України "Про оренду землі", просив суд визнати укладеним договір оренди земельної ділянки площею 2,8034 га з кадастровим номером :05:001:0109 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов`язані з користуванням надрами на інших умовах (змінено строк дії договору оренди та розмір орендної плати). Проте сторони не дійшли згоди щодо зміни наведених вище умов. Враховуючи зазначені вище обставини, суд дійшов висновку, що позовні вимоги з наведених підстав задоволенню не підлягають.

Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

24. 08.05.2025 Господарський суд Рівненської області ухвалив рішення, залишене без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 25.06.2025, про відмову у позові.

25. Відмовляючи в задоволенні позову, суди попередніх інстанцій, враховуючи недосягнення сторонами згоди щодо істотних умов договору (розміру орендної плати та строку дії договору), а також наявності спору, що вирішується у справі № 906/1071/24, дійшли висновків про припинення переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк на підставі частини четвертої статті 33 Закону України "Про оренду землі", що стало підставою для відмови в позові про укладення додаткової угоди до договору оренди землі від 11.06.2009.

26. Щодо вимоги позивача про скасування рішення Хорошівської селищної ради від 29.08.2024 № 1943, то суди дійшли висновків про обрання позивачем неналежного способу захисту, оскільки така вимога позивача сама по собі не спрямована на захист його прав, а тому відмовили у її задоволенні.

27. При цьому суди вказали на те, що подальші дії сторін (вчинені за наслідками прийняття спірного рішення ради) спрямовані на укладання нового договору оренди землі на загальних підставах, що є окремим предметом судового розгляду у господарській справі № 906/1071/24 між тими ж сторонами, а тому спірне рішення Хорошівської селищної ради в частині строку оренди та розміру орендної плати підлягає оцінці саме в контексті укладення нового договору оренди між сторонами, після припинення переважного права позивача.

Короткий зміст касаційної скарги

28. ТОВ "Надра Інвест" звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати оскаржувані судові рішення та ухвалити нове - про задоволення позову.

29. Підставою касаційного оскарження скаржник визначив пункти 1, 3 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), наполягаючи на ухваленні судами попередніх інстанцій оскаржуваних судових рішень без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду, а саме:

- у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16-ц щодо застосування принципів добросовісності та розумності на переддоговірній стадії, що означає, що сторони повинні діяти правомірно, зокрема, поводитися добросовісно, розумно враховувати інтереси одна одної, утримуватися від недобросовісних дій чи бездіяльності;

- у постанові Верховного Суду від 02.04.2025 у справі № 925/604/24 щодо застосування нової редакції статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка на відміну від попередньої редакції надає орендарю переважне право перед іншими особами на укладення нового договору оренди землі, а не поновлення попереднього;

- у постанові Верховного Суду від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21, відповідно до якого якщо орендодавець відмовляється укласти чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість якої визначена у частині восьмій статті 33 Закону України "Про оренду землі", то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною такої угоди з викладенням її змісту у резолютивній частині судового рішення.

30. Скаржник також посилається на відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, а саме, про застосування Закону України "Про адміністративну процедуру" під час прийняття рішення чи здійснення підготовчих дій органом місцевого самоврядування щодо укладення договору оренди земельної ділянки.

Короткий зміст відзиву на касаційну скаргу

31. У відзиві на касаційну скаргу Хорошівська селищна рада просить залишити її без задоволення, а оскаржувані судові рішення без змін, наполягаючи на тому, що сторони не досягли домовленості щодо істотних умов нового договору оренди землі щодо розміру орендної плати та строку дії договору, а тому переважне право ТОВ "Надра Інвест" на укладання договору оренди припинилось та не підлягає судовому захисту.

Позиція Верховного Суду

32. Відповідно до частини першої статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

33. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази (частина друга статті 300 ГПК України).

Щодо позовної вимоги про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі у запропонованій позивачем редакції

34. Відповідно до статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

35. Згідно зі статтею 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

36. Порядок поновлення договору оренди землі на новий строк у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами регламентовано частинами першою-п`ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент закінчення строку дії договору оренди та на момент звернення з позовом у цій справі).

37. Так, відповідно до частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

38. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі (частина друга).

39. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору (частина третя).

40. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта).

41. Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 ЗК України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята).

42. Суд зазначає, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

43. При цьому імперативна норма частини четвертої статті 33 Закону України "Про оренду землі" (на момент звернення із вимогою про визнання укладеною додаткової угоди) передбачає, що при укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін; у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

44. Таким чином, саме орган місцевого самоврядування уповноважений визначати істотні умови такої оренди, а за відсутності такого рішення істотні умови не можуть бути визначені судом або орендарем одноособово в позовній заяві. Подібні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 09.04.2024 у справі № 902/453/23.

45. Відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

46. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.

47. Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

48. У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.

49. Суд зауважує, що у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 наголошено, що у межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

50. Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 ЦК України та статті 33 Закону України "Про оренду землі" орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.

51. Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.

52. Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.

53. Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов`язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев`ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.

54. Отже, за висновком Верховного Суду у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, добросовісність виконання сторонами договірних обов`язків і реалізація ними своїх прав є визначальним при оцінці правомірності позовних вимог.

55. Судами попередніх інстанцій встановлено, що:

56. 25.07.2024 орендар звернувся до Хорошівської селищної ради з листом № 13, в якому просив поновити договір оренди землі на новий строк та додав проект додаткової угоди.

57. 29.08.2024 рішенням Хорошівської селищної ради № 1943 вирішено поновити договір оренди земельної ділянки шляхом укладання нового договору на змінених умовах.

58. 25.07.2024 орендар звернувся до Хорошівської селищної ради з листом № 13, в якому просив поновити договір оренди землі на новий строк та додав проект додаткової угоди.

59. 29.08.2024 рішенням Хорошівської селищної ради № 1943 вирішено поновити договір оренди земельної ділянки шляхом укладання нового договору на змінених умовах в порівнянні із тими, які були передбачені договором від 11.06.2009 та додатковою угодою до нього № 1 від 30.04.2021, а також запропоновані позивачем у проекті додаткової угоди, а саме: зі строком оренди терміном на п`ять років та річною орендною платою в розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

60. 01.10.2024 листом № 20 орендар повідомив, що не погоджується із запропонованою орендодавцем редакцією пунктів 7, 9 договору в частині строку оренди та орендної плати та надав протокол узгодження розбіжностей від 01.10.2024, де ТОВ "Надра Інвест" запропоновано власні редакції спірних пунктів договору оренди земельної ділянки.

61. Тобто вказане свідчить про те, що орендодавець мав на меті намір змінити істотні умови договору в частині збільшення розміру орендної плати та зменшення строку дії договору, що є його законним правом, а орендар не погодився з цим.

62. Суд зауважує, що предмет регулювання статті 33 Закону України "Про оренду землі" не може бути звужений винятково до реалізації орендарем свого переважного права, оскільки за змістом цього закону юридичним фактом, в силу якого договір укладається на новий строк (поновлюється), є досягнення згоди між сторонами щодо усіх істотних умов договору оренди землі.

63. Верховний Суд зазначає, що за змістом частини четвертої статті 33 Закону України "Про оренду землі" умови, на яких договір може бути укладений, у будь-якому випадку узгоджуються сторонами. Якщо відсутня згода будь-якої сторони (в тому числі орендодавця) щодо істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами. Подібні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 09.04.2024 у справі № 902/453/23.

64. Враховуючи те, що договір оренди землі від 11.06.2009 укладався на 15 років, а позивач, реалізовуючи своє переважне право, звернувся до відповідача з листом та додав проект додаткової угоди, в якій самостійно без погодження з орендодавцем визначив строк продовження договору оренди в бік збільшення (на 20 років), і при цьому суди встановили, що досягнення між позивачем та відповідачем домовленості щодо нового строку договору оренди землі не було, колегія суддів погоджується з висновком судів попередніх інстанцій про те, що переважне право ТОВ "Надра Інвест" на укладання договору оренди припинилось.

65. Враховуючи вище викладене, суди дійшли обґрунтованого висновку про те, що позовна вимога про укладення додаткової угоди до договору оренди землі від 11.06.2009 задоволенню не підлягає з огляду на припинення переважного права позивача на укладення договору оренди землі на новий строк.

Щодо позовної вимоги про визнання незаконним та скасування рішення ради

66. Предметом судового розгляду у цій справі є також вимоги позивача про визнання протиправним та скасування рішення від 29.08.2024 № 1943 в частині визначення позивачу терміну оренди земельної ділянки та встановлення річної орендної плати.

67. Велика Палата Верховного Суду також неодноразово зазначала, що рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування за умови його невідповідності закону не тягне тих юридичних наслідків, на які воно спрямоване (постанови від 21.08.2019 у справі № 911/3681/17 (пункт 39), від 15.10.2019 у справі № 911/3749/17 (пункт 6.27), від 22.01.2020 у справі № 910/1809/18 (пункт 35), від 01.02.2020 у справі № 922/614/19 (пункт 52), від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц (пункт 109)). Тому під час розгляду справи, в якій на вирішення спору може вплинути оцінка рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування як законного або протиправного (наприклад, у спорі за віндикаційним позовом), не допускається відмова у позові з тих мотивів, що рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування не визнане судом недійсним, або що таке рішення не оскаржене, відповідна позовна вимога не пред`явлена. Під час розгляду такого спору слід виходити з принципу jura novit curia - "суд знає закони" (постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2019 у справі № 917/1739/17 (пункт 84), від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14-ц (пункт 101) та інші). Тому суд незалежно від того, оскаржене відповідне рішення чи ні, має самостійно дати правову оцінку рішенню органу державної влади чи місцевого самоврядування та викласти її у мотивувальній частині судового рішення.

68. З урахуванням наведеного касаційний суд погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про те, що позовна вимога про визнання протиправним та скасування рішення Хорошівської селищної ради від 29.08.2024 № 1943 в частині строку оренди та розміру орендної плати сама по собі не спрямована на захист прав позивача, а тому скасування спірного рішення відповідача є неналежним способом захисту, що є самостійною підставою для відмови в позові.

Щодо підстави оскарження, передбаченої пунктом 3 частини другої статті 287 ГПК України

69. Судові рішення у цій справі оскаржуються ТОВ "Надра Інвест" також з підстави, передбаченої пунктом 3 частини другої статті 287 ГПК України.

70. Відповідно до приписів пункту 3 частини другої статті 287 ГПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку, якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.

71. Отже, по-перше, слід з`ясувати відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, а по-друге, наявність/відсутність подібності правовідносин та наявність/відсутність неправильного застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

72. У разі подання касаційної скарги на підставі пункту 3 частини другої статті 287 ГПК України скаржник повинен чітко вказати, яку саме норму матеріального чи процесуального права суди попередніх інстанцій застосували неправильно, а також обґрунтувати необхідність застосування такої правової норми для вирішення спору, у чому полягає помилка судів при застосуванні відповідної норми права, та як, на думку скаржника, відповідна норма повинна застосовуватися (такий правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 25.02.2021 у справі № 910/800/19).

73. На обґрунтування підстави касаційного оскарження скаржник посилається на відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування Закону України "Про адміністративну процедуру" в контексті реалізації органом місцевого самоврядування, який виступає суб`єктом владних повноважень та виконує управлінські функції щодо розпорядження землями комунальної власності, владних повноважень під час прийняття рішення щодо укладення договору оренди земельної ділянки.

74. Слід зазначити, що спірні правовідносини сторін, пов`язані з орендою землі, у тому числі в частині укладання додаткової угоди до договору оренди землі, регулюються положеннями Закону України "Про оренду землі", який є спеціальним нормативно-правовим актом.

75. Натомість Закон України "Про адміністративну процедуру" регулює відносини органів виконавчої влади, органів влади Автономної Республіки Крим, органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб, інших суб`єктів, які відповідно до закону уповноважені здійснювати функції публічної адміністрації, з фізичними та юридичними особами щодо розгляду і вирішення адміністративних справ шляхом прийняття та виконання адміністративних актів.

76. Відповідно до статті 2 вказаного Закону дія цього Закону не поширюється на відносини, що виникають під час: 1) розгляду звернень осіб, що містять пропозиції, рекомендації щодо формування державної політики, вирішення питань місцевого значення, а також щодо врегулювання суспільних відносин; 2) конституційного провадження, кримінального провадження, судового провадження, виконавчого провадження (крім виконання адміністративних актів), оперативно-розшукової діяльності, розвідувальної діяльності, контррозвідувальної діяльності, вчинення нотаріальних дій, виконання покарань, застосування законодавства про національну безпеку і оборону, громадянство, надання притулку в Україні, захист економічної конкуренції; 3) державної служби, дипломатичної та військової служби, служби в органах місцевого самоврядування, служби в поліції, а також іншої публічної служби; 4) реалізації конституційного права громадян брати участь у всеукраїнському та місцевих референдумах, обирати і бути обраними до органів державної влади та органів місцевого самоврядування; 5) оскарження процедур публічних закупівель; 6) нагородження державними нагородами та відзнаками; 7) здійснення помилування; 8) здійснення оцінки впливу на довкілля.

77. З наведеного вбачається, що Закон України "Про адміністративну процедуру" не підлягає застосуванню до спірних правовідносин сторін у даній справі, що свідчить про те, підстав для формування правового висновку щодо застосування вказаних скаржником норм права у контексті спірних правовідносин немає.

78. Таким чином, підстава касаційного оскарження, обґрунтована з посиланням на пункт 3 частини другої статті 287 ГПК України, не знайшла свого підтвердження.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

79. Відповідно до пункту 1 частини першої статті 308 цього ж Кодексу суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішенні судів першої та апеляційної інстанцій без змін, а скаргу без задоволення.

80. Згідно з вимогами статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

Судові витрати

81. Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, судові витрати покладаються на скаржника (стаття 129 ГПК України).

Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Надра Інвест" залишити без задоволення, а постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 25.06.2025 та рішення Господарського суду Житомирської області від 08.05.2025 у справі № 906/1220/24 - без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та не підлягає оскарженню

Суддя Є. В. Краснов

Суддя Г. М. Мачульський

Суддя Л. І. Рогач