РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

10.09.2025Справа № 910/5274/25

За позовом: ДЕПАРТАМЕНТУ КОМУНАЛЬНОЇ ВЛАСНОСТІ М.КИЄВА ВИКОНАВЧОГО ОРГАНУ КИЇВСЬКОЇ МІСЬКОЇ РАДИ (КИЇВСЬКОЇ МІСЬКОЇ ДЕРЖАВНОЇ АДМІНІСТРАЦІЇ);

до: фізичної особи-підприємця ДОНЧЕНКО СЕРГІЯ ДМИТРОВИЧА;

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача: КОМУНАЛЬНЕ ПІДПРИЄМСТВО ВИКОНАВЧОГО ОРГАНУ КИЇВРАДИ (КИЇВСЬКОЇ МІСЬКОЇ ДЕРЖАВНОЇ АДМІНІСТРАЦІЇ) "КИЇВТЕПЛОЕНЕРГО";

про: розірвання договору та виселення.

Суддя Сергій Балац

Секретар судового засідання Молодід Д.С.

Представники:

позивача: Візор О.М.;

відповідача: Козій Д.О.;

третьої особи: Антоненко Л.Л.

С У Т Ь С П О Р У:

ДЕПАРТАМЕНТ КОМУНАЛЬНОЇ ВЛАСНОСТІ М.КИЄВА ВИКОНАВЧОГО ОРГАНУ КИЇВСЬКОЇ МІСЬКОЇ РАДИ (КИЇВСЬКОЇ МІСЬКОЇ ДЕРЖАВНОЇ АДМІНІСТРАЦІЇ) звернувся до господарського суду міста Києва із позовом до фізичної особи-підприємця ДОНЧЕНКО СЕРГІЯ ДМИТРОВИЧА про розірвання договору та виселення.

Позовні вимоги мотивовані тим, що відповідачем допущено істотне порушення умов укладеного між сторонами спору договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 22.12.2020 № 3300, що призвело до звернення позивача до господарського суду з вимогами про розірвання такого договору та виселення відповідача з орендованого приміщення.

В позові викладене клопотання про залучення до участі у справі КОМУНАЛЬНОГО ПІДПРИЄМСТВА ВИКОНАВЧОГО ОРГАНУ КИЇВРАДИ (КИЇВСЬКОЇ МІСЬКОЇ ДЕРЖАВНОЇ АДМІНІСТРАЦІЇ) "КИЇВТЕПЛОЕНЕРГО" в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача.

Ухвалою господарського суду м. Києва від 05.05.2025 № 910/5274/25 позовну заяву прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі № 910/5274/25 та вирішено розгляд справи здійснювати в порядку (за правилами) загального позовного провадження. Підготовче засідання призначено на 26.05.2025.

Вказаною ухвалою суд залучив до участі у справі КОМУНАЛЬНЕ ПІДПРИЄМСТВО ВИКОНАВЧОГО ОРГАНУ КИЇВРАДИ (КИЇВСЬКОЇ МІСЬКОЇ ДЕРЖАВНОЇ АДМІНІСТРАЦІЇ) "КИЇВТЕПЛОЕНЕРГО" в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача.

21.05.2025 до господарського суду м. Києва надійшли пояснення від комунального підприємства виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "КИЇВТЕПЛОЕНЕРГО".

Ухвалою-повідомленням від 20.05.2025 № 910/5274/25, у зв`язку з перебуванням судді у відпустці, сторони повідомлені про перенесення підготовчого засідання на 16.06.2025.

В підготовчому засіданні 16.06.2025 оголошено перерву до 25.06.2025.

В підготовчому засіданні 25.06.2025 суд на місці ухвалив: продовжити строк підготовчого провадження на 30 днів; встановити позивачу строк для подання до суду відповіді на відзив до 07.07.2025; встановити відповідачу строк для подання до суду заперечень на відповідь на відзив до 14.07.2025. Оголошено перерву в судовому засіданні до 14.07.2025.

27.06.2025 до господарського суду м. Києва надійшов відзив від відповідача.

07.07.2025 до господарського суду м. Києва надійшла відповідь на відзив подана позивачем.

08.07.2025 до господарського суду м. Києва надійшли пояснення на відзив від Комунального підприємства виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "КИЇВТЕПЛОЕНЕРГО".

В підготовчому засіданні 17.07.2025 суд на місці ухвалив: закрити підготовче провадження та призначити справу до судового розгляду по суті на 04.08.2025.

В судових засіданнях 04.08.2025 та 11.08.2025 оголошувалися перерви до 11.08.2025 та до 01.09.2025 відповідно.

В судовому засіданні 01.09.2025 суд оголосив про перехід до стадії ухвалення судового рішення та відклав його проголошення на 10.09.2025.

В судовому засіданні 10.09.2025 суд проголосив вступну та резолютивну частини рішення.

СТИСЛИЙ ВИКЛАД ПОЗИЦІЇ ПОЗИВАЧА.

Позивач, обґрунтовуючи свої позовні вимоги, вказує, що відповідачем було здійснено неправомірні ремонтні роботи за відсутності погодження балансоутримувача та/чи орендодавця, які за своєю суттю є переплануванням орендованого приміщення. Такі обставини, на думку позивача, свідчать про істотне порушення відповідачем умов договору, а тому відповідно до ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України наявні правові підстави для розірвання договору за рішенням суду та як наслідок, виселення відповідача з орендованого приміщення.

СТИСЛИЙ ВИКЛАД ПОЗИЦІЇ ВІДПОВІДАЧА.

Відповідач стверджує, що акт огляду був підписаний неофіційним представником (без довіреності) орендаря, а тому не може визнаватися належним доказом в суді. Відсутні всі елементи, необхідні для застосування ст. 651 ЦК України, а обставини на які посилається позивач, свідчать про поліпшення орендарем майна, переданого йому в оренду, без згоди орендодавця.

СТИСЛИЙ ВИКЛАД ПОЗИЦІЇ ТРЕТЬОЇ ОСОБИ.

Комунальне підприємство виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "КИЇВТЕПЛОЕНЕРГО" заперечуючи проти відзиву зазначає, що умови п. 5.1 незмінюваних умов Договору визначають необхідною наявність проектно-кошторисної документації на проведення ремонту та наявність рішення орендодавця (позивача) про надання згоди здійснювати невід`ємні поліпшення майна. Натомість, матеріали справи не містять доказів, що відповідач отримав від третьої особи, позивача дозвіл/згоду на проведення ремонтних робіт об`єкта оренди та виготовляв проектно-кошторисну документацію. Та підтримав позовні вимоги позивача.

Заслухавши уповноважених представників сторін по суті спору та дослідивши наявні докази у матеріалах даної справи, господарський суд міста Києва,

В С Т А Н О В И В:

Між позивачем, як орендодавцем, відповідачем, як орендарем та третьою особою, як балансоутримувачем укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 22.12.2020 № 3300 (далі Договір), відповідно до предмету якого орендодавець і балансоутримувач передають, а орендар приймає у строкове платне користування майно, зазначене у пункті 4 Умов, вартість якого становить суму, визначену у пункті 6 Умов (п.1.1. незмінюваних умов Договору).

Договір складається з двох розділів, а саме: розділ І. Змінювані умови договору (далі - Умови) та розділ ІІ. Незмінювані умови Договору.

Підпунктом 4.1. пункту 4 Умов договору визначено наступний об`єкт оренди: нежитлові приміщення загальною площею 25,00 кв. м, що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Ревуцького, буд. 44-Г ТП та обліковуються на балансі КП «КИЇВТЕПЛОЕНЕРГО» (далі майно).

Орендар вступає у строкове платне користування майном у день підписання акта приймання-передачі майна. Акт приймання-передачі майна підписується між орендарем і балансоутримувачем одночасно з підписанням цього договору (п.2.1. незмінюваних умов Договору).

Передача майна в оренду здійснюється за його страховою вартістю, визначеною у п. 6.2. Умов (п. 2.2. незмінюваних умов Договору).

Страхова вартість становить суму в розмірі 535.200,00 грн. без ПДВ (пп. 6.2.1 п. 6.2 Умов Договору).

Орендна плата становить суму, визначену у підпункті 8.1 пункту 8 Умов (п. 3.1. незмінюваних умов Договору).

Місячна орендна плата, визначена за результатами проведення аукціону (24.11.2020, UA-PS-2020-11-03-000004-3) становить 5.352,00 грн. без ПДВ (пп. 8.1 п. 8 Умов Договору).

Строк договору, згідно пп. 11.1 п. 11. Умов Договору, становить 5 років.

У разі припинення договору орендар зобов`язаний, зокрема, звільнити протягом трьох робочих днів орендоване майно від належних орендарю речей і повернути його відповідно до акта повернення з оренди орендованого майна в тому стані, в якому майно перебувало на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, а якщо орендарем були виконані невід`ємні поліпшення або проведено капітальний ремонт, - то разом із такими поліпшеннями/капітальним ремонтом (п. 4.1. незмінюваних умов Договору).

Орендар має право, зокрема, за згодою балансоутримувача проводити поточний та/або капітальний ремонт майна і виступати замовником на виготовлення проектно-кошторисної документації на проведення ремонту та здійснювати невід`ємні поліпшення майна за наявності рішення орендодавця про надання згоди, прийнятого відповідно до Закону (Закон України про оренду державного та комунального майна» (далі - Закон)) та Порядку (Порядок передачі в оренду державного і комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 року № 483 (далі - Порядок)) (п.5.1. незмінюваних умов Договору).

Порядок отримання орендарем згоди балансоутримувача і орендодавця на проведення відповідних видів робіт, передбачених пунктом 5.1 цього договору, порядок отримання орендарем згоди орендодавця на зарахування витрат на проведення цих робіт в рахунок орендної плати і умови, на яких здійснюється таке зарахування, а також сума витрат, які можуть бути зараховані, визначаються Порядком (п. 5.2. незмінюваних умов Договору).

Орендар зобов`язаний використовувати орендоване майно відповідно до призначення, визначеного у пункті 7 Умов (п. 6.1. незмінюваних умов Договору).

Орендар зобов`язаний забезпечити представникам орендодавця та балансоутримувача доступ на об`єкт оренди у робочі дні у робочий час (а у разі отримання скарг на порушення правил тиші або провадження орендарем діяльності у неробочий час, яка завдає шкоди або незручностей власникам суміжних приміщень, - то у будь-який інший час) з метою здійснення контролю за його використанням та виконанням орендарем умов цього договору. Про необхідність отримання доступу до об`єкта оренди балансоутримувач або орендодавець повідомляє орендареві електронною поштою принаймні за один робочий день, крім випадків, коли доступ до об`єкта оренди необхідно отримати з метою запобігання нанесенню шкоди об`єкту оренди чи власності третіх осіб через виникнення загрози його пошкодження внаслідок аварійних ситуацій або внаслідок настання надзвичайних ситуацій, техногенного та природного характеру, а також у разі отримання скарг на порушення правил тиші або провадження орендарем діяльності у неробочий час, яка завдає шкоди або незручностей власникам суміжних приміщень. У разі виникнення таких ситуацій орендар зобов`язаний вживати невідкладних заходів для ліквідації їх наслідків (п. 6.4. незмінюваних умов Договору).

Підпунктом 7.1. пункту 7 Умов договору визначено, що майно може бути використане за цільовим призначенням на розсуд орендаря, за винятком таких цільових призначень:

- заклади харчування, кафе, бари, ресторани, які здійснюють продаж товарів підакцизної групи. Торговельні об`єкти, які здійснюють продаж товарів підакцизної групи;

- нічні клуби. Ресторани з нічним режимом роботи (після 22 год.). Сауни, лазні. Організація концертів та іншої видовищно-розважальної діяльності. Готелі, хостели, мотелі, кемпінги, літні будиночки. Комп`ютерні клуби та Інтернет-кафе;

- збір і сортування вторинної сировини.

Відповідно до п. 12.6.1 незмінюваних умов Договору, Договір припиняється з підстав, передбачених частиною першою статті 24 Закону, та зокрема, на вимогу будь-якої із сторін цього договору за рішенням суду з підстав, передбачених законодавством (пп.12.6.7 п. 12.6 незмінюваних умов Договору).

За правилами статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ч. 1 ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Статтею 526 ЦК України визначено, що зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Положеннями статті 610 ЦК України передбачено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Укладений між сторонами правочин за своїм змістом та правовою природою є договором найму (оренди), який підпадає під правове регулювання глави 58 Цивільного кодексу України та Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Частиною 1 та 3 статті 759 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Особливості найму (оренди) державного і комунального майна встановлюються Законом України "Про оренду державного та комунального майна".

22.12.2020, між орендарем і балансоутримувачем підписано акт приймання-передачі нерухомого майна.

04.06.2024 на електронну адресу (визначена в п. 3.2.1 Умов Договору) відповідачу надіслано повідомлення про необхідність 06.06.2024 забезпечення безперешкодного доступу представникам балансоутримувача та орендодавця до об`єкта оренди за адресою: м. Київ, вул. Ревуцького, буд. 44-Г, з метою проведення його обстеження та забезпечення обов`язкової безпосередньої присутності орендаря або його представника.

За результатом перевірки майна 06.06.2024 між представниками балансоутримувача, а саме: начальником відділу майнових питань управління майнових відносин департаменту операційної діяльності Корнієнко Антон Миколайович та інженером І категорії відділу майнових питань управління майнових відносин департаменту операційної діяльності Гуравською Тетяною Іванівною; представником орендодавця, а саме: головного спеціаліста відділу моніторингу та реєстрації речових прав Гнатієнко Мариною Юріївною та між неофіційним представником (без довіреності) ФОП Донченко С.Д. (орендаря) Міщинським Валерієм Валерійовичем складено акт огляду орендованих приміщень.

Відповідно до зазначеного акту огляду орендованих приміщень від 06.06.2024 встановлено: «факт проведення ремонтних робіт без отримання згоди балансоутримувача, тобто з порушенням норм п. 5.1 незмінюваних умов Договору оренди, що підтверджується такими спостереженнями:

- фасадна частина об`єкта оренди пофарбована в світло-сірий колір з елементами графіті різних кольорів;

- дверний проріз центрального входу до об`єкта оренди розширено, а також там встановлено вхідні металопластикові двері;

- віконний проріз з лівого боку від центрального входу до об`єкта оренди збільшено до рівня підлоги, а також там встановлено металопластикове вікно;

- всі міжкімнатні перегородки зруйновано, внаслідок чого ліквідовано тамбур, коридор, умивальник, туалет, підсобне приміщення та суттєво збільшено корисну площу орендованих приміщень;

- замуровано прохід до приміщень центрального теплового пункту, що розташований навпроти центрального входу до об`єкта оренди та, шляхом встановлення гіпсокартонних перегородок, утворено додаткове приміщення вбиральні;

- перед центральним входом до об`єкта оренди споруджено ганок з двома сходинками та пандусом, а над входом змонтовано мобільний тканинний навіс;

- в усьому об`єкті оренди завершено штукатурні та облицювальні роботи;

- будівельне сміття утворене після руйнації перегородок, вивезено з орендованих приміщень. В об`єкті оренди здійснює свою діяльність кафе, яке не проводить продаж товарів підакцизної групи.»

Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "КИЇВТЕПЛОЕНЕРГО" направлено на адресу відповідача припис від 10.06.2024 №1/28/23.1.2/3318, що підтверджується наявним в матеріалах справи рекомендованим листом від 11.06.2024, номер поштового відправлення: 370, відповідно до якого балансоутримувач повідомив відповідача про термінове, у строк, що не перевищує 30 календарних днів з дати отримання орендарем цього письмового припису, усунення виявлених порушень умов Договору оренди шляхом відновлення початкової конфігурації конструкцій (в тому числі несучих) орендованих приміщень, що існувала на дату укладення Договору оренди.

02.08.2024 на електронну адресу (визначена в п. 3.2.1 Умов Договору) відповідачу надіслано повідомлення про необхідність 06.08.2024 забезпечення безперешкодного доступу представникам балансоутримувача та орендодавця до об`єкта оренди за адресою: м. Київ, вул. Ревуцького, буд. 44-Г, з метою проведення його обстеження та забезпечення обов`язкової безпосередньої присутності орендаря або його представника.

05.08.2024 відповідачем направлено балансоутримувачу клопотання від 29.07.2024, згідно якого ФОП Донченко С.Д. зазначив, що ні договором, ні законодавством не передбачено момент отримання згоди до початку, під час проведення або після завершення ремонтних робіт, та просив КП «КИЇВТЕПЛОЕНЕРГО» надати згоду на проведення ремонту об`єкту оренди, а також відповідачем направлена заява від 30.07.2024 на припис від 10.06.2024 № 1/28/23.1.2/3318, згідно якої відповідач повідомив, що проводить роботи по усуненню виявлених порушень та просив продовжити строк на їх усунення.

За результатом перевірки майна 06.08.2024 між представниками балансоутримувача, а саме: начальником відділу майнових питань управління майнових відносин департаменту операційної діяльності Корнієнком Антоном Миколайовичем та інженером І категорії відділу майнових питань управління майнових відносин департаменту операційної діяльності Гуравською Тетяною Іванівною; представником орендодавця, а саме: головним спеціалістом відділу використання майна Горобей Інною Володимирівною та неофіційним представником (без довіреності) ФОП Донченко С.Д. (орендаря) Міщинським Валерієм Валерійовичем складено акт огляду орендованих приміщень, відповідно до якого повторно встановлено порушення норм п. 5.1 незмінюваних умов Договору оренди, що підтверджується спільними спостереженнями сторін, аналогічними тим, що вже були відображені в акті огляду від 06.06.2024.

Листом від 08.08.2024 № 1/28/23.1.2/4584 балансоутримувач звернувся до орендодавця про ініціювання процедури розірвання Договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності №3300 та виселення орендаря з об`єкта оренди у зв`язку із здійсненням ФОП Донченком С.Д. непогоджених ремонтних робіт, результатом яких стало неправомірне перепланування об`єкта оренди за адресою: м. Київ, вул. Ревуцького, буд. 44-Г ТП.

Листом від 29.08.2024 за № 1/28/23.1.2/4951 балансоутримувачем направлено відповідь на заяву від 30.07.2024 та клопотання від 29.07.2024 відповідача (рекомендований лист від 29.08.2024, номер поштового відправлення: 840), згідно якого зазначено, що 04.06.2021, 29.07.2021, 06.06.2024 та 06.08.2024, проводилися огляди орендованих приміщень, за результатами яких постійно встановлювалося факт проведення ремонтних робіт без згоди балансоутримувача, тобто з порушенням норм п. 5.1 незмінюваних умов Договору оренди, що зафіксовано фотоматеріалами та відповідними актами огляду орендованих приміщень. Проте результати оглядів свідчили про ігнорування орендарем поставлених вимог балансоутримувача та невиконання зазначених приписів. Орендарем не надавалася на розгляд балансоутримувача проектна документація, що відображала б весь обсяг перепланування орендованих приміщень, а капітальний ремонт проведено самовільно, без погодження КП «КИЇВТЕПЛОЕНЕРГО», що є черговим фактом порушення п. 5.1. незмінюваних умов Договору оренди.

З огляду на істотне порушення відповідачем умов Договору в частині належного користування нежитловими площами, наданими в орендне користування, позивач звернувся до господарського суду з вимогами про розірвання такого договору та виселення відповідача з орендованого приміщення.

Виходячи з викладених вище обставин та наявних у матеріалах даної справи доказів, суд дійшов висновку, що позов підлягає задоволенню повністю з урахуванням наступного.

Згідно з імперативним приписом ч.ч. 1,3 ст. 773 ЦК України наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

Відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар державного або комунального майна має право за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна. Балансоутримувач розглядає клопотання орендаря і протягом 10 робочих днів може прийняти одне з таких рішень з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач: рішення про надання згоди на здійснення ремонту за рахунок орендаря; рішення про відмову у наданні згоди на здійснення ремонту.

Виконані відповідачем роботи щодо орендованого майна, а саме: розширення дверного прорізу центрального входу, розширення віконного прорізу біля центрального входу, ліквідація міжкімнатних перегородок (крім несучих конструкцій), мурування проходу до приміщень центрального теплового пункту шляхом встановлення гіпсокартонних перегородок, підпадають під поняття капітального ремонту, згідно з пунктами 2.2.16, 2.4.2 та 2.8.4 Примірного переліку послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та послуг з ремонту приміщень, будинків, споруд, затвердженого наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 10.08.2024 № 150 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 21.08.2004 за № 1046/9645.

Відповідно до ст. 9 Закону України «Про архітектурну діяльність» від 20.05.1999 № 687-XIV, будівництво, зокрема капітальний ремонт, об`єкта архітектури здійснюється відповідно до затвердженої проектної документації, норм і правил у порядку, визначеному Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Згідно із ст. 31 Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 № 3038-VI проектна документація на будівництво об`єктів розробляється у порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері містобудування, з урахуванням вимог містобудівної документації та вихідних даних і дотриманням вимог законодавства, будівельних норм і правил та затверджується замовником.

Пунктом 153 Порядку передачі майна в оренду передбачено, що орендар має право за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна.

Для отримання такої згоди орендар звертається до балансоутримувача із клопотанням, у якому обґрунтовує необхідність проведення такого ремонту. До клопотання додаються: опис ремонтних робіт; орієнтовний строк їх проведення.

Балансоутримувач розглядає клопотання орендаря та протягом десяти робочих днів приймає одне з рішень, передбачених частиною першою статті 21 Закону.

Відповідач звертався із клопотанням до балансоутримувача про отримання згоди на виконання ремонтних робіт вже після виявлення балансоутримувачем та орендодавцем здійсненого орендарем капітального ремонту, яке здійснено в порушення норм п. 5.1 незмінюваних умов Договору.

Доказів виготовлення проектно-кошторисної документації та погодження в установленому порядку виконання робіт балансоутримувачем матеріали справи не містять.

За таких обставин, дії відповідача щодо проведення ремонтних робіт без погодження їх в установленому порядку є неправомірними.

Згідно з ч. 2 ст. 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.

Статтею 651 ЦК України визначено загальні підстави зміни та розірвання договорів. Так, частиною другою цієї статті передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Положеннями частини 2 статті 773 ЦК України визначено, що якщо наймач володіє та/або користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право, зокрема, вимагати розірвання договору.

Статтею 783 ЦК України як спеціальною нормою стосовно договорів найму визначено підстави розірвання договору оренди на вимогу наймодавця, серед яких, зокрема, користування наймачем річчю всупереч договору або призначенню речі.

Відповідно до правового висновку Верховного Суду, викладеного в постанові від 02.12.2020 у справі № 910/5446/19, укладаючи договір найму, наймодавець має право розраховувати на те, що передана у найм річ буде використовуватись за призначенням і не буде змінена наймачем без згоди наймодавця з тим, щоб у разі припинення договору найму річ була повернута наймодавцеві у стані, в якому вона була одержана у найм, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі, як це передбачено частиною першою статті 785 ЦК України.

Подібні висновки містяться і в постанові Верховного Суду від 03.10.2023 у справі № 910/6018/22.

Отже, проведення істотної зміни - перепланування орендованого приміщення орендарем поза згодою орендодавця та доцільність проведення якого він обґрунтовано заперечує свідчить про порушення прав орендаря та є підставою для висновку про користування орендованим майном всупереч умовам договору оренди, що є істотним порушенням договору.

Згідно зі ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Враховуючи викладене, суд дійшов висновку про наявність передбачених законом підстав для розірвання договору оренди майна, що належить до комунальної власності, на вимогу позивача-орендодавця та, як наслідок, виселення відповідача з орендованого приміщення.

Приписами частини 1 статті 74 ГПК України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Заперечення відповідача викладені в поданих до суду заявах судом відхилені з огляду на наступне:

- доводи відповідача про те, що відбулися поліпшення орендованого майна, не спростовують, а навпаки підтверджують проведення робіт відповідачем без згоди балансоутримувача чи орендодавця, що є суттєвим порушенням умов договору оренди.

- безпосередньо умовами п. 6.4. Договору орендодавцю та балансоутримувачу надано право проводити необхідний огляд та перевірку дотримання орендарем умов Договору;

- підписи на актах огляду неуповноваженою особою відповідача, яка надала доступ до огляду приміщення, не спростовує встановлених та викладених в актах огляду за результатами спостережень порушень, з урахуванням інших доказів у справі (приписи, листи тощо). Крім того, відповідачем не спростовані ці відомості належними та достатніми доказами, а тому такі заперечення є суто формальними.

Враховуючи приписи пункту 2 частини 1 статті 129 Господарського процесуального кодексу України, суд покладає витрати по сплаті судового збору на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 74, 76, 77, 78, 79, 86, 123, 129, 233, 236, 238, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд міста Києва,

В И Р І Ш И В :

1. Позов задовольнити повністю.

2. Розірвати договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 22.12.2020 № 3300, укладений між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго» та Фізичною особою-підприємцем Донченком Сергієм Дмитровичем.

3. Виселити Фізичну особу-підприємця Донченко Сергія Дмитровича ( АДРЕСА_1 , ідентифікаційний код: НОМЕР_1 ) з нежитлових приміщень загальною площею 25,00 кв.м, що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Ревуцького, буд. 44-Г ТП.

4. Стягнути з Фізичної особи-підприємця Донченко Сергія Дмитровича ( АДРЕСА_1 , ідентифікаційний код: НОМЕР_1 ) на користь Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (Україна, 01001, місто Київ, ВУЛИЦЯ ХРЕЩАТИК, будинок 10, ідентифікаційний код: 19020407) витрати зі сплати судового збору в сумі 6.056 (шість тисяч п`ятдесят шість) грн. 00 коп.

5. Після набрання рішенням законної сили видати накази.

Рішення господарського суду набирає законної сили та може бути оскаржено в порядку та строки встановлені ст.ст. 241, 256, 257 Господарського процесуального кодексу України

Повний текст буде складено 18 вересня 2025 року.

Cуддя Сергій Балац