ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"09" вересня 2025 р. Справа№ 731/269/24

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Коробенка Г.П.

суддів: Сітайло Л.Г.

Тарасенко К.В.

за участю секретаря судового засідання Огірко А.О.

за участю представника(-ів): згідно з протоколом судового засідання від 09.09.2025

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1

на рішення Господарського суду Чернігівської області

від 04.06.2025 (повний текст складено та підписано 10.06.2025)

у справі №731/269/24 (суддя Романенко А.В.)

за позовом ОСОБА_1

до Варвинської селищної ради Прилуцького району Чернігівської області

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: Товариство з обмеженою відповідальністю "Батуринський гетьман МК"

про визнання недійсним та скасування рішення органу місцевого самоврядування, визнання поновленим договору оренди землі

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

ОСОБА_1 звернувся з позовом до Варвинської селищної ради Прилуцького району Чернігівської області, з проханням (з урахуванням уточненої прохальної частини позовної заяви):

- визнати недійсним та скасувати рішення Варвинської селищної ради Прилуцького району Чернігівської області від 20.04.2023 № 97 "Про відмову у поновленні договорів оренди землі", в частині відмови в поновленні договору оренди землі від 23.11.2016 на земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 9,1411 га;

- визнати поновленим договір оренди землі від 23.11.2016, укладений між Головним управлінням Держгеокадастру в Чернігівській області та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки площею 9,1411 га, за кадастровим номером :02:000:0564, поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди землі від 23.11.2016.

Позов обґрунтований протиправністю дій органу місцевого самоврядування в частині відмови в поновленні договору оренди землі від 23.11.2016 на новий строк та на тих самих умовах, з огляду на належне виконання позивачем договірних зобов`язань за цим правочином та наявністю в нього переважного права перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Історія справи, короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття

Рішенням Варвинського районного суду Чернігівської області від 09.12.2024 відмовлено в задоволенні позову ОСОБА_1 , що оскаржене до суду апеляційної інстанції.

За результатами апеляційного перегляду, Чернігівським апеляційним судом, винесена постанова від 05.03.2025, якою апеляційна скарга ОСОБА_1 задоволена частково; рішення Варвинського районного суду Чернігівської області від 09.12.2024 скасоване; провадження в справі закрите, на підставі частини 1 статті 255 Цивільного процесуального кодексу України, оскільки справа підлягає вирішенню за правилами господарського судочинства.

Ухвалою Чернігівського апеляційного суду від 14.03.2025, за клопотанням позивача, справа № 731/269/24 передана на розгляд Господарському суду Чернігівської області.

Рішенням Господарського суду Чернігівської області від 04.06.2025 у задоволенні позову відмовлено.

Приймаючи оскаржуване рішення, суд дійшов висновку про припинення переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк відповідно до частини 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка є спеціальною нормою права, що підлягає застосуванню до спірних правовідносин, з огляду на відсутність згоди орендодавця на поновлення договору оренди землі від 23.11.2016 б/н на тотожних умовах.

Суд також зазначив, що позивачем обрано неналежний спосіб захисту, оскільки додаткова угода до договору оренди землі, відповідно до п. 1 частини 1 статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів

Не погодившись із вказаним рішенням, ОСОБА_1 звернувся до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення від 04.06.2025 у справі №731/269/24 скасувати та прийняти нове, яким позовні вимоги задовольнити повністю.

Апеляційна скарга мотивована тим, що оскаржуване рішення є необгрунтованим, судом не встановлено всі обставини, як мають значення для справи. При цьому апелянт стверджує, що:

- орендодавець всупереч вимогам ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та п. 3.4 договору оренди землі від 23.11.2026, зловживаючи своїм правом порушив законне право орендаря на переважне право оренди земельної ділянки, яку він отримав за результатом земельних торгів;

- оскільки позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, останній може вважатись таким, що набув право "правомірного очікування", натомість орендодавець знехтував своїм обов?язком добросовісно провести переговори, не пропонуючи жодних умов орендарю. Така правова позиція наведена в постановах Великої Палати Верховного Суду у справах №313/350/16-ц, №159/5756/18, №903/1030/19, №594/376/17-ц щодо розгляду справ за позовами орендарів про поновлення договорів оренди земельних ділянок, Великої Палати Верховного Суду у справі №910/5179/20 і об?єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у справі №3190/34/17 щодо застосування принципу добросовісності при розгляді судами справ;

- у період терміну дії договору оренди землі від 23.11.2016 орендодавець ні разу не звертався до ОСОБА_1. із проханням щодо зміни орендної плати чи інших істотних умов договору.

Узагальнені доводи та заперечення відповідача

11.07.2025 через підсистему "Електронний суд" від відповідача надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому останній заперечив викладені в ній доводи та просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення місцевого суду - без змін.

У відзиві відповідач зазначає, що:

- стаття 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент укладення договору) встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру орендаря поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав і за наявності добросовісної поведінки орендаря. Зважаючи на встановлені обставини справи щодо прийняття рішення, відповідач на підставі належних на те законодавчо встановлених підстав прийняв спірне рішення;

- без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі" є неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме із цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 Земельного кодексу України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених у статті 33 Закону України "Про оренду землі", є "автоматичною" пролонгацією орендних правовідносин.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 24.06.2025 апеляційну скаргу у справі №731/269/24 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя Коробенко Г.П., судді: Кравчук Г.А., Тарасенко К.В.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 30.06.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Господарського суду Чернігівської області від 04.06.2025 у справі №731/269/24. Судове засідання призначено на 22.07.2025. Витребувано матеріали справи №731/269/24 з Господарського суду Чернігівської області.

16.07.2025 через підсистему "Електронний суд" від відповідача надійшла заява про розгляд справи без участі представника.

21.07.2025 через підсистему "Електронний суд" від позивача надійшла заява про участь у судовому засіланні в режимі відеоконференції.

22.07.2025 матеріали справи №731/269/24 надійшли до Північного апеляційного господарського суду та були передані головуючому судді.

Розпорядженням керівника апарату Північного апеляційного господарського суду від 22.07.2025, у зв`язку з перебуванням судді Тарасенко К.В. у відрядженні, призначено повторний автоматизований розподіл справи №731/269/24.

Згідно з витягом із протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 22.07.2025, справу №731/269/24 передано на розгляд колегії суддів у складі: Коробенко Г.П. (головуючий), судді: Сітайло Л.Г., Кравчук Г.А.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 22.07.2025 колегія суддів постановила здійснювати розгляд апеляційної скарги ОСОБА_1 на рішення Господарського суду Чернігівської області від 04.06.2025 у справі №731/269/24 спочатку колегією суддів у складі: Коробенка Г.П. (головуючий, доповідач), Сітайло Л.Г., Кравчук Г.А., яка визначена протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 22.07.2025. Розгляд апеляційної скарги призначено на 02.09.2025.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 06.08.2025 задоволено клопотання представника ОСОБА_1 про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів та програмного забезпечення "EasyCon" у справі №731/269/24.

Розпорядженням керівника апарату Північного апеляційного господарського суду від 02.09.2025, у зв`язку з перебуванням судді Кравчука Г.А. у відпустці, призначено повторний автоматизований розподіл справи №731/269/24.

Згідно з витягом із протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 02.09.2025, справу №731/269/24 передано на розгляд колегії суддів у складі: Коробенко Г.П. (головуючий), судді: Сітайло Л.Г., Тарасенко К.В.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 02.09.2025 колегія суддів постановила здійснювати розгляд апеляційної скарги ОСОБА_1 на рішення Господарського суду Чернігівської області від 04.06.2025 у справі №731/269/24 спочатку колегією суддів у складі: Коробенка Г.П. (головуючий, доповідач), Сітайло Л.Г., Тарасенко К.В., яка визначена протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 02.09.2025. Розгляд апеляційної скарги призначено на 09.09.2025.

Явка представників учасників судового процесу

У судове засідання 09.09.2025 представники учасників судового процесу не з`явились, про дату, час та місце розгляду справи були повідомлені шляхом доставки процесуальних документів до Електронного кабінету, що підтверджується довідками від 05.09.2025 та шляхом направлення поштової кореспонденції. До того ж відповідач просив розглядати справу без участі його представника.

Оскільки явка представників учасників судового процесу в судове засідання не була визнана обов`язковою, зважаючи на наявні в матеріалах справи докази належного повідомлення позивача, відповідача та третьої особи про місце, дату і час судового розгляду, враховуючи те, що судочинство здійснюється, серед іншого, на засадах рівності та змагальності сторін і учасники судового провадження на власний розсуд користуються процесуальними правами, зокрема, правом на участь у судовому засіданні, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про можливість розгляду апеляційної скарги ОСОБА_1 за відсутності представників позивача, відповідача та третьої особи.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції у даній справі та перевірені судом апеляційної інстанції

23.11.2016, між Головним управлінням Держгеокадастру у Чернігівській області (організатор земельних торгів, орендодавець) та ОСОБА_1 (переможець земельних торгів, орендар) укладений договір оренди землі, за умовами якого (пункти 1.1., 2.1. - 2.3., 5.1.) орендодавець надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення державної власності площею 9,1411 га (у тому числі пасовища - 9,1411 га) за кадастровим номером :02:000:0564, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована за межами населеного пункту на території Макіївської сільської ради Варвинського району Чернігівської області.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 36813,98 грн (п. 2.5.).

Орендна плата справляється в грошовій формі та за результатами земельних торгів складає 3004,00 грн або 8,16% від нормативної грошової оцінки цієї ділянки (пункти 4.1. - 4.2.2.).

Строк дії договору 7 (сім) років (по 22.11.2023) (п. 3.1.).

Право оренди виникає в орендаря з моменту його державної реєстрації (п. 3.2.).

Після закінчення строку дії Договору орендар, за умови належного виконання обов`язків, відповідно до умов цього Договору та вимог чинного законодавства України, має переважне право на його поновлення на новий строк. У цьому разі орендар зобов`язаний письмово (листом - повідомленням) повідомити орендодавця про намір продовжити його дію не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії Договору. При поновленні Договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов Договору, переважне право орендаря на укладення Договору оренди землі на новий строк припиняється (пункти 3.3., 3.4.).

Факт продовження дії Договору засвідчується рішенням орендодавця (п. 3.5.).

Сторонами в двосторонньому порядку складений акт приймання-передачі об`єкта оренди, яким засвідчений факт передачі в строкове оплатне користування ОСОБА_1. земельної ділянки площею 9,1411 га за кадастровим номером :02:000:0564, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться за межами населеного пункту на території Макіївської сільської ради Варвинського району Чернігівської області.

08.12.2016, державним реєстратором Варвинської районної державної адміністрації Козловою О.А., зареєстроване право оренди вказаної земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, строком на 7 років; підстава вчинення реєстраційних дій: договір оренди землі від 23.11.2016 б/н (номер запису про речове право: 18000152).

04.12.2020, ГУ Держгеокадастру у Чернігівській області, прийнятий наказ № 11-ОТГ "Про передачу земельних ділянок державної власності у комунальну власність", за яким Варвинській селищній раді Варвинського району Чернігівської області в комунальну власність Варвинської ТГ передані земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності загальною площею 3722,8007 га, розташовані за межами населених пунктів на території Варвинської ТГ Варвинського району Чернігівської області, до складу яких увійшла земельна ділянка площею 9,1411 га за кадастровим номером :02:000:0564 (спірна).

Згідно з постановою Верховної Ради України від 26.07.2020 № 3650 "Про утворення та ліквідацію районів" ліквідований Варвинський район, до складу Прилуцького району (з адміністративним центром у місті Прилуки) включені території Варвинської селищної громади; Варвинська селищна рада Прилуцького району Чернігівської області є правонаступником Варвинської селищної ради Варвинського району Чернігівської області та відповідно розпорядником земель комунальної власності, які містяться на території Варвинської ТГ (належним відповідачем у справі, далі - Рада).

За умовами п. 12.6. Договору оренди землі, перехід права власності на орендовану земельну ділянку не є підставою для зміни умов або розірвання Договору оренди.

18.11.2021, Радою (18 сесія 8 скликання), прийняте рішення № 512 "Про внесення змін до договору оренди землі", яким вирішено: внести зміни до договору оренди землі, укладеного між ГУ Держгеокадастру у Чернігівській області та ОСОБА_1 08.12.2016, на земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 9,1411 га за кадастровим номером :02:000:0564, що розташована на території Антонівського старостинського округу Варвинської селищної ради Прилуцького району Чернігівської області в частині: заміни сторони Договору оренди; продовження терміну дії Договору до 08.12.2027; збільшення розміру орендної плати за користування земельною ділянкою до 12% від нормативної грошової оцінки, шляхом укладення додаткової угоди про внесення змін до вказаного Договору.

Проте, 09.12.2021, Радою (19 сесія 8 скликання), прийняте рішення № 550, яким скасоване попереднє рішення від 18.11.2021 № 512.

Додаткова угода про внесення змін до договору оренди землі від 23.11.2016 б/н сторонами не укладалась. Термін дії цього Договору, виходячи з умов погоджених сторонами, закінчує свій перебіг 22.11.2023, що є підставою для припинення договірних відносин сторін (частина 1 статті 31 Закону України "Про оренду землі").

21.03.2023, позивач, маючи намір скористатися переважним правом на продовження строку дії договору оренду землі від 23.11.2016 б/н, звернувся до Ради з листом-повідомленням, до якого додав проект Договору оренди землі, умови якого ідентичні попередньому.

Рада (39 сесія 8 скликання), розглянувши запропонований позивачем проект, прийняла рішення від 20.04.2023 № 97 "Про відмову в поновленні договорів оренди", яким (п.1.) відмовила ОСОБА_1 у поновленні договору оренди спірної земельної ділянки (що оскаржується в межах даної справи). Радою вирішено: після закінчення терміну дії цього Договору вжити заходи щодо припинення в Реєстрі речових прав права оренди даної земельної ділянки; виставити на електронні земельні торги для передачі в користування на умовах оренди спірну ділянку, про що позивач повідомлений листом від 24.04.2023 № 07-13/52 (отриманий ним 26.04.2023).

19.10.2023, Радою (46 сесія 8 скликання), прийняте рішення № 256, яким вирішено припинити дію договору оренди землі від 23.11.2016 б/н, укладеного між ГУ Держгеокадастру у Чернігівській області та ОСОБА_1 , на земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 9,1411 га за кадастровим номером :02:000:0564, для ведення сільськогосподарського виробництва, розташовану на території Антонівського старостинського округу Варвинської селищної ради Прилуцького району Чернігівської області, в зв`язку з закінченням строку, на який його укладено, про що позивач був повідомлений листом від 23.10.2023 № 02-25/2568.

Указане рішення Ради мало на меті припинення договірних відносин після закінчення строку дії Договору, та було ухвалене завчасно.

25.01.2024, Рада прийняла рішення № 19 "Про проведення електронних торгів у формі аукціону", на підставі якого право оренди спірної земельної ділянки виставлене на аукціон (LRE001-UA-678), за результатами якого переможцем стало Товариство з обмеженою відповідальністю "Батуринський гетьман МК" (третя особа в справі), з яким укладений договір оренди спірної земельної ділянки, за ціною 54 000,00 грн (на 49 років).

Позивач, звертаючись з даним позовом до суду, мотивує заявлені вимоги, порушенням Радою його переважного права перед іншими особами на поновлення договору оренди землі від 23.11.2016 б/н на новий строк, на тих самих умовах.

Заперечуючи проти задоволення позову, відповідач посилається на те, що 21.03.2023 отримав від попереднього орендаря спірної земельної ділянки пропозицію поновити дію договору оренди на той самий строк та на тих самих умовах. Розглянувши запропонований ОСОБА_1 проект договору оренди спірної земельної ділянки, Рада прийняла рішення від 20.04.2023 № 97 (що оскаржується), згідно з яким відмовила заявнику в поновленні договору оренди землі від 23.11.2016, у зв`язку з наміром більш ефективно розпорядитись спірною земельною ділянкою шляхом проведення земельних торгів з передачі її в оренду за іншою ціною та збільшення надходжень до бюджету територіальної громади. Тобто, сторонами не було досягнуто домовленості відносно істотних умов договору оренди спірної земельної ділянки (його ціни) після закінчення строку його дії.

Просив врахувати висновки Великої Палати Верховного Суду в постанові від 25.01.2022 у справі № 143/591/20 (пункти 8.25. - 8.27.), яка звертала увагу, що за змістом частини 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі", умови, на яких договір може бути поновлений, у будь-якому випадку узгоджуються сторонами. Якщо відсутня згода будь-якої сторони (в тому числі орендодавця) щодо орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися в право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами. Водночас предмет регулювання статті 33 Закону України "Про оренду землі" не може бути звужений винятково до реалізації орендарем свого переважного права, оскільки за змістом цього закону юридичним фактом, у силу якого договір укладається на новий строк (поновлюється), є досягнення згоди між сторонами щодо усіх істотних умов договору оренди землі.

Крім того, відповідач зазначив, що позивачем обраний неналежний спосіб захисту порушеного права, що є самостійною підставою для відмови в задоволенні цього позову, оскільки вимога про визнання договору оренди землі поновленим, за своїм змістом є встановленням юридичного факту та не забезпечує захист переважного права орендаря на поновлення строку дії договору оренди. В силу імперативних приписів закону поновлення договору оренди земельної ділянки здійснюється шляхом укладення відповідної додаткової угоду, що є підставою для вчинення відповідного запису в Реєстрі речових прав, вимога про спонукання до укладення якої позивачем не заявлена.

Джерела права та мотиви, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови

У відповідності до вимог частин 1, 2, 4, 5 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Суд, беручи до уваги межі перегляду справи в апеляційній інстанції, дослідивши матеріали справи та доводи апеляційної скарги, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права при прийнятті оскаржуваного судового акту, дійшов висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а рішення суду першої інстанції - зміні чи скасуванню, виходячи з такого.

За змістом статті 11 ЦК України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Цивільні права та обов`язки можуть виникати, зокрема, з договорів та інших правочинів.

Згідно з частиною 1 статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. У частині 1 статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до положень частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України "Про оренду землі".

За змістом частини 1 статті 93 ЗК України, статті 1 Закону України "Про оренду землі", право оренди земельної ділянки - це строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності, засноване на договорі.

Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Зміст прав та обов`язків, що виникають в орендодавця та орендаря земельної ділянки, порядок їх реалізації та виконання врегульовуються договором оренди землі. Зокрема, на підставі договору в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.

Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (частина 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі").

За частиною 1 статті 14 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі укладається в письмовій формі, а статтею 17 цього Закону передбачено, що об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлене законом.

За змістом статті 19 Закону України "Про оренду землі", строк дії договору оренди землі як істотна умова договору визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.

Закінчення строку дії договору оренди землі спричиняє усталені та законодавчо визначені наслідки, зокрема припиняються права та обов`язки, що випливають із договору, за винятком тих, які продовжують існувати після закінчення договірних відносин. Власник земельної ділянки вправі користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою після закінчення договору оренди за правилами статті 317 ЦК України, укладати договори оренди з іншими орендарями на власний розсуд.

Випадки та умови, коли права і обов`язки сторін за договором оренди продовжують існувати після закінчення узгодженого строку дії цього договору незалежно від волевиявлення власника, обмежуючи останнього в його правомочностях щодо здійснення права власності, обумовлюються договором або законом.

Законодавець передбачає різні способи продовження строку дії договору оренди на новий строк, які можуть полягати в визначенні для сторони договору необхідності вдатися до активних дій для отримання бажаного результату або, навпаки, у вказівці для досягнення бажаного результату утриматися від певних дій.

Як вище встановлено судом, сторони, в пунктах 3.3., 3.4. договору оренди землі встановили, що після закінчення строку дії договору орендар, за умови належного виконання обов`язків, відповідно до умов цього договору та вимог чинного законодавства України, має переважне право на його поновлення на новий строк. У цьому разі орендар зобов`язаний письмово (листом-повідомленням) повідомити орендодавця про намір продовжити його дію не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк припиняється.

Відповідно до частин 1 - 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції чинній на момент укладення сторонами договору оренду землі від 23.11.2016 б/н) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), повідомивши про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк орендодавця до спливу строку договору оренди землі в строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Відповідно до частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передумовами виникнення переважного права на поновлення є:

- закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі;

- належне виконання договору орендарем;

- наявність інших осіб, які виявили намір укласти договір оренди цієї ж земельної ділянки.

За змістом частини 4 статті 33 цього Закону умови, на яких договір може бути поновлений, у будь-якому випадку узгоджуються сторонами. Якщо відсутня згода будь-якої сторони (в тому числі орендодавця) щодо орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися в право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності згоди зі зміненими умовами.

Водночас предмет регулювання наведених норм не може бути звужений винятково до реалізації орендарем свого переважного права, оскільки юридичним фактом, у силу якого договір укладається на новий строк (поновлюється), є досягнення згоди між сторонами щодо усіх істотних умов договору оренди землі.

Аналіз змісту цієї статті дає підстави стверджувати, що вона містить два законодавчих механізми такого поновлення: а) укладення договору оренди землі на новий строк з орендарем, який має переважне право перед іншими особами (частини 2 - 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі"); б) поновлення (продовження) існуючого договору оренди землі на той самий строк і на тих же умовах, які були передбачені договором, у загальному порядку; при цьому таке поновлення не передбачає наявності інших осіб, які виявили намір орендувати відповідну земельну ділянку (після закінчення строку дії існуючого договору), тобто в ситуації, коли переважне право орендаря не виникає (частина 6 статті 33 цього Закону).

Поряд з цим, суд першої інстанції вірно встановив, що в матеріалах справи відсутні належні докази на підтвердження погодження сторонами істотних умов договору оренди землі при укладенні його на новий строк, адже Рада завчасно повідомила орендаря, розглянувши запропонований останнім проект, про відсутність згоди на продовження строку дії договору оренди землі на тих самих умовах, на той самий строк та про намір виставити спірну ділянку на електронні торги для передачі в оренду на відмінних умовах (зокрема, в частині ціни), що цілком відповідатиме конкурентній, змагальній процедурі реалізації права оренди.

Незважаючи на те, що беззаперечним є право орендаря оскаржити рішення органу місцевого самоврядування про відмову поновити договір оренди землі, наслідком оскарження такого рішення та визнання його недійсним (скасування) не може бути підміна волевиявлення власника на укладення нового договору оренди землі на умовах, визначених орендарем.

Виходячи із системного аналізу положень частин 1 - 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції чинній на 23.11.2016), суд першої інстанції вірно зазначив, що в разі досягнення між орендарем та орендодавцем домовленості щодо істотних умов нового договору оренди землі, але подальшої відмови або зволікання орендодавця з укладенням такого договору, орендар може звернутися з позовом про визнання укладеним договору оренди в редакції з істотними умовами, визначеними сторонами в межах процедури їх погодження.

Також орендар може оскаржити незаконне рішення орендодавця про відмову укласти договір оренди землі, якщо до цього сторонами були фактично погоджені істотні умови такого договору.

Так само орендар може оскаржити незаконне рішення орендодавця про відмову укласти новий договір оренди в разі порушення переважного права орендаря, який запропонував рівні умови з визначеним орендодавцем переможцем земельних торгів.

За наведеного вище, колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду щодо правомірності дій Варвинської селищної ради Прилуцького району Чернігівської області, як орендодавця, оскільки право оренди на спірну земельну ділянку було реалізоване на електронних торгах, що відбулися 28.08.2024, з кінцевою сумою плати за придбаний лот - 54 000 грн, яка значно перевищує розмір оренди запропонованої позивачем - 3 004 грн (протокол: LRE001-UA-678; аукціон №296641, відомості за яким оприлюднені на сайті Prozorro).

Судом також враховано позицію Верховного Суду наведену в постанові від 28.09.2020 у справі №272/440/18, в якій зазначено, що орендодавець не повинен якимось чином обґрунтовувати свою відмову від продовження орендних відносин, а переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

Таким чином, враховуючи відсутність згоди орендодавця на поновлення договору оренди землі від 23.11.2016 б/н на тотожних умовах, суд першої інстанції дійшов обгрунтованого висновку про припинення переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк відповідно до частини 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка є спеціальною нормою права, що підлягає застосуванню до спірних правовідносин.

Доводи апелянта, наведені в апеляційній скарзі про порушення орендодавцем законного права орендаря на переважне право оренди земельної ділянки, колегія суддів відхиляє як безпідставні та такі, що спростовуються встановленими судом обставинами та представленими суду доказами.

Стосовно висновку суду першої інстанції про неналежність обраного позивачем способу захисту шляхом визнання поновленим договору оренди землі, колегія суддів зазначає таке.

Відповідно до висновку про застосування норм права наведеного у постановах Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020 у справі №908/299/18, від 29.09.2020 у справі №378/596/16-ц якщо орендодавець відмовляється чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість укладення якої передбачена частиною восьмою статті 33 Закону України "Про оренду землі", то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди з викладенням її змісту.

За змістом заявлених позовних вимог та умов договору оренди землі колегія суддів дійшла висновку, якими узгоджена необхідність звернення орендаря до орендодавця у разі, якщо орендар бажає реалізувати переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, позивач доказує правомірність застосування ним положень частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у виниклих правовідносинах.

Таким чином, договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Тобто, за будь-яких обставин, в обов`язковому порядку продовження чи поновлення договору оренди землі відбувається за укладенням сторонами додаткової угоди.

Як вбачається з прохальної частини позовної заяви позивач просить визнати поновленим договір оренди землі від 23.11.2016, укладений між Головним управлінням Держгеокадастру в Чернігівській області та ОСОБА_1. щодо земельної ділянки площею 9,1411 га, за кадастровим номером :02:000:0564, поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди землі від 23.11.2016.

Вимоги про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення строку дії договору оренди землі не заявлено.

Згідно із частиною першою статті 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення.

Під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин та забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною. Спосіб захисту може бути визначено як концентрований вираз змісту (суті) міри державного примусу, за допомогою якого відбувається досягнення бажаного для особи, право чи інтерес якої порушені, правового результату.

Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

Оцінюючи належність обраного позивачем способу захисту та обґрунтовуючи відповідний висновок, судам слід виходити із його ефективності, і це означає, що вимога на захист цивільного права має відповідати змісту порушеного права та характеру правопорушення, забезпечити поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування.

Таким чином, під ефективним засобом (способом) слід розуміти такий, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект. Тому ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам.

Поновлення договору оренди землі в судовому порядку, у передбачений статтею 33 Закону України "Про оренду землі" спосіб, вимагає укладення додаткової угоди між сторонами як єдиної підстави для продовження орендних прав і обов`язків.

Належним і ефективним способом захисту порушеного права у цьому випадку є позов про визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту, оскільки сама по собі вимога про визнання договору оренди землі поновленим за своєю суттю є встановленням факту, який має юридичне значення, і не може забезпечити захист порушеного права позивача в силу імперативного припису закону про обов`язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди, що, власне, і може бути предметом розгляду в суді (аналогічний правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду 21.09.2022 у справі №925/632/19, від 25.04.2019 у справі №908/913/18 та від 09.06.2020 у справі №912/1860/19).

Таким чином, оцінивши подані докази, враховуючи що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень, місцевий господарський суд дійшов обґрунтованого висновку, що позовні вимоги не підлягають задоволенню.

Колегія суддів зазначає щодо нерелевантності до даних правовідносин правових висновків Великої Палати Верховного Суду у справах №313/350/16-ц, №159/5756/18, №903/1030/19, №594/376/17-ц щодо розгляду справ за позовами орендарів про поновлення договорів оренди земельних ділянок, Великої Палати Верховного Суду у справі №910/5179/20 і об?єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у справі №3190/34/17 щодо застосування принципу добросовісності при розгляді судами справ, оскільки, викладені в цих постановах висновки, стосуються правовідносин та обставин, які відрізняються від тих, що є предметом розгляду в даній справі.

У свою чергу, викладені в апеляційній скарзі аргументи не можуть бути підставами для скасування рішення місцевого господарського суду, оскільки вони грунтуються виключно на власному тлумаченні скаржником спірних правовідносин та норм чинного законодавства, зводяться до переоцінки доказів, яким суд першої інстанції надав належну оцінку, та не спростовують правомірних висновків суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення позову, що в сукупності виключає можливість задоволення апеляційної скарги ОСОБА_1 .

Відповідно до ст.ст. 73, 74, 77 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у судовому рішенні, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції враховує висновки Європейського суду з прав людини у справі "Проніна проти України" (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006), в якому зазначено, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

У даній справі сторонам було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин згідно з нормами матеріального та процесуального права.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

Відповідно до частини першої статті 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення - без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

За результатами перегляду даної справи колегія суддів дійшла висновку про те, що місцевим господарським судом було повно, всебічно та об`єктивно з`ясовано обставини, які мають значення для справи, а також вірно застосовано норми матеріального і процесуального права, у зв`язку з чим правові підстави для зміни чи скасування оскаржуваного у даній справі рішення від 04.06.2025 відсутні.

Оскільки доводи, викладені в апеляційній скарзі, не спростовують висновків місцевого господарського суду, скарга задоволенню не підлягає.

Колегія суддів погоджується із здійсненим судом першої інстанції розподілом судових витрат, а витрати по сплаті судового збору за подачу апеляційної скарги відповідно до статті 129 ГПК України покладаються судом на апелянта.

Керуючись ст.ст. 129, 267-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Чернігівської області від 04.06.2025 у справі №731/269/24 залишити без змін.

Витрати по сплаті судового збору за подачу апеляційної скарги покласти на ОСОБА_1 .

Матеріали справи №731/269/24 повернути Господарському суду Чернігівської області.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст. ст. 286-291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено та підписано 15.09.2025

Головуючий суддя Г.П. Коробенко

Судді Л.Г. Сітайло

К.В. Тарасенко