ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"17" вересня 2025 р. Справа № 924/753/25

м. Хмельницький

Господарський суд Хмельницької області у складі судді Заверухи С.В., з участю секретаря судового засідання Тлустої У.О., в залі судового засідання № 206 розглянувши справу

за позовом фізичної особи-підприємця Мирончука Івана Степановича, місто Нетішин Шепетівського району Хмельницької області

до об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Волинь-Нетішин", місто Нетішин Шепетівського району Хмельницької області

про стягнення 803000 грн.

Представники:

позивача: Сахно О.В. ;

відповідача: Фляшовський В.А.

У судовому засіданні 17.09.2025р. відповідно до ст. 240 ГПК України проголошено вступну та резолютивну частини рішення у справі.

Процесуальні дії по справі.

30.07.2025р. ухвалою Господарського суду Хмельницької області прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання.

19.08.2025р. постановлено ухвалу суду про закриття підготовчого провадження та призначення справи до судового розгляду по суті.

Виклад позицій учасників судового процесу, заяви, клопотання.

На адресу Господарського суду Хмельницької області надійшла позовна заява фізичної особи-підприємця Мирончука Івана Степановича до об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Волинь-Нетішин" про стягнення 803000 грн., витрачених на збільшення ринкової вартості орендованого приміщення в будинку № 21-а по проспекту Незалежності у м. Нетішин у Шепетівському районі Хмельницької області.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач зазначає, зокрема, що оскільки предметом договору оренди нежитлового приміщення № 01/18 від 01.12.2018 р. була оренда нежитлового приміщення площею 126 м.кв, яке знаходиться на цокольному поверсі між першим та другим під`їздами житлового будинку № 21-а по проспекту Незалежності у м. Нетішин з використанням його під хостел, а передане в оренду напівпідвальне приміщення потребувало приведення його з загально-технічного стану підвалу до стану, придатного для орендного користування, після надання ОСББ «Волинь-Нетішин» дозволу на виконання в орендованому приміщенні за рахунок позивача ремонтних робіт від 24.12.2018 р., між позивачем та фізичною особою-підприємцем Панчуком Василем Васильовичем було укладено договір про виконання робіт № 01.02.2019 від 02.02.2019 року. Відповідно до переліку виконаних фізичною особою-підприємцем Панчуком Василем Васильовичем та прийнятих робіт за Актами приймання передачі виконаних робіт, фізичною особою-підприємцем Панчуком Василем Васильовичем було виконано роботи, найменування та обсяг робіт яких зазначений в актах приймання передачі виконаних робіт, загальна вартість виконаних робіт становить 490700,00 грн.

Також позивач вказав, що у грудні місяці 2022 року він був повідомлений ОСББ «Волинь-Нетішин» про їх намір припинити дію договору оренди № 01/18 від 01.12.2018 р. з 01.01.2023 р. Не бажаючи втрачати приміщення, яке нарешті почало приносити гідний дохід та не отримавши відшкодування від ОСББ «Волинь-Нетішин» витрачених коштів на повний ремонт вказаного приміщення, якій неможливо відокремити від самого приміщення без заподіяння шкоди приміщенню, позивач погодився укласти новий договір оренди на нових умовах за новою вартістю: було укладено новий договір оренди цього ж приміщення № 03/23 від 02.01.2023 р. на строк до 31.12.2023 р. Згідно з актом приймання-передачі об`єкта оренди від 02.01.2023 р., фактично було передане у орендне користування це ж приміщення, але з уже раніше зробленими поліпшеннями, які частково відображені в самому акті приймання-передачі. Оскільки новий договір оренди п. 4.2.13 виключав право на подальше використання орендовано приміщення для розміщення в ньому хостелу та приймаючи до уваги збільшення вартості орендної плати втричі, 20.02.2023 р. позивач звернувся до ОСББ «Волинь-Нетішин» з пропозицією розірвати договір оренди № 03/23 від 02.01.2023 р., через неможливість здійснення позитивної підприємницької діяльності.

Позивачем також зазначено, що оскільки вартість орендованого мною приміщення підвищилася за рахунок капітального ремонту, але відповідач не бажав відшкодовувати понесені витрати за цей ремонт, 08 серпня 2024 року звернувся до незалежної експертної оціночної компанії ТОВ «ЕОК «Дрібнич, Новосьол та Партнери» з проханням визначити ринкову вартість ремонтних робіт, виконаних в нежитловому орендованому приміщенні, загальною площею 126,00 кв.м, що розміщене між першим та другим під`їздом житлового будинку, що знаходиться за адресою: м. Нетішин, вул. Незалежності, буд. № 21а. Наслідком здійснення оцінки став висновок оціночної компанії, що вартість ремонтних робіт, виконаних орендарем в нежитловому приміщенні, загальною площею 126,00 кв.м, що знаходиться за адресою: м. Нетішин, вул. Незалежності, буд. № 21-а станом на 08 серпня 2024 року становить 803000 грн. Отже, ринкова вартість вказаного приміщення станом на 08 серпня 2024 року підвищилася на 803000 грн., вказав позивач.

Враховуючи наведене, посилаючись на окремі положення ЦК України, договору оренди № № 01/18 від 01.12.2018 р., позивач просить суд позов задовольнити.

Відповідач у відзиві на позов проти позову заперечує та просить відмовити в його задоволенні, вказуючи, зокрема, що позивач не надав доказів обізнаності відповідача з детальною інформацією про заплановані роботи, їх обсяг, вартість, строки виконання та можливі правові наслідки, а також не надав доказів, які підтверджують офіційне вираження згоди відповідача на відповідні поліпшення; значна частина робіт, вказаних в актах приймання-передачі виконаних робіт, свідчить про виконання поточного ремонту, що є обов`язком наймача відповідно до ч. 1 ст. 776 Цивільного кодексу України.

Як вважає відповідач, позивач не підтвердив факт надання йому згоди (дозволу) на проведення поліпшень орендованого майна, при цьому, відповідач заперечує факт надання позивачу згоди (дозволу) на проведення поліпшень орендованого майна.

Крім того, вказує відповідач, посилаючись на окремі положення ЦК України, договору оренди № № 01/18 від 01.12.2018 р., позивач не надав жодного доказу понесення ним витрат на проведення поліпшень орендованого майна на виконання договору про виконання робіт №01.02.2019 від 02.02.2019 року, укладеного між позивачем та фізичною особою-підприємцем Панчуком В.В. Позивач також не надав доказів припинення дії договору або його розірвання за ініціативою відповідача.

Виходячи з вищенаведеного, відповідач просить суд відмовити у позові.

Представники сторін в судовому засіданні підтримали свої позиції, викладені в заявах по суті справи.

Перелік обставин, які є предметом доказування; доказів, якими сторони підтверджують або спростовують наявність даних обставин.

01 грудня 2018 року між об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку "Волинь-Нетішин" (орендодавцем) та фізичною особою-підприємцем Мирончуком Іваном Степановичем (орендарем) укладено договір оренди нежитлового приміщення № 01/18.

Відповідно до пунктів 1.1., 1.2. договору предметом договору є нежитлове приміщення площею 126 м кв., що знаходиться на цокольному поверсі між першим та другим під`їздами у багатоквартирному житловому будинку № 21а, що на проспекті Незалежності м. Нетішин Шепетівського району Хмельницької області, що надається орендодавцем на підставі протоколу № 4 від 21 червня 2018 року загальних зборів ОСББ «Волинь-Нетішин» у користування орендарю для облаштування хостелу.

Пунктом 4.1.2. договору оренди передбачено право позивача вносити з дозволу відповідача зміни до об`єкта оренди, здійснювати його перепланування та поліпшення.

Згідно з п. 8.1 вказаного вище договору він діє з 01.12.2018 р. по 31.12.2023 р. Відповідно до п. 8.5 договору у разі припинення дії або розірвання договору за ініціативою орендодавця, здійснені орендарем за рахунок власних коштів поліпшення об`єкта оренди, які можна відокремити від об`єкта оренди, не завдаючи йому шкоди, визнаються власністю орендаря, а невідокремлювані поліпшення власністю орендодавця з обов`язковим відшкодуванням орендарю витрат на підвищення вартості об`єкта оренди орендодавцем.

02 січня 2018 року між об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку "Волинь-Нетішин" (орендодавцем) та фізичною особою-підприємцем Мирончуком Іваном Степановичем (орендарем) укладено договір оренди нежитлового приміщення № 03/23.

Відповідно до пункту 1.1. договору предметом договору є нежитлове приміщення № 109 загальною площею 126 м2, що знаходиться на цокольному поверсі між першим та другим під`їздами у багатоквартирному житловому будинку № 21а, що на проспекті Незалежності м. Нетішин Шепетівського району Хмельницької області (далі об`єкт оренди), що надається орендодавцем у платне користування орендарю для здійснення ним підприємницької діяльності та перебуває у спільній власності співвласників багатоквартирного житлового будинку № 21а, що на проспекті Незалежності, м. Нетішин Шепетівського району, Хмельницької області на підставі Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Згідно з п. 8.1 вказаного вище договору він діє з 31.12.2023 р. Відповідно до п. 8.5 договору у разі припинення дії або розірвання договору за ініціативою орендодавця, здійснені орендарем за рахунок власних коштів поліпшення об`єкта оренди, які можна відокремити від об`єкта оренди, не завдаючи йому шкоди, визнаються власністю орендаря, а невідокремлювані поліпшення власністю орендодавця з обов`язковим відшкодуванням орендарю витрат на підвищення вартості об`єкта оренди орендодавцем.

Як зазначено у складеному ТОВ «ЕОК «Дрібнич, Новосьол та Партнери» висновку про вартість майна (за наслідками проведеної 08.08.2024р. оцінки), вартість ремонтних робіт, виконаних орендарем в нежитловому приміщенні, загальною площею 126,00 кв.м, що знаходиться за адресою: м. Нетішин, вул. Незалежності, буд. № 21-а, станом на 08 серпня 2024 року становить 803000 грн.

Крім того, у матеріалах справи наявні копії: рішення тридцять сьомої сесії Нетішинської міської ради VII скликання від 21.12.2017 року № 37/2078, акту приймання-передачі від 02.01.2023р., заяви Волкова А.М. від 17.04.2025р., договорів від 08.08.2024р., від 02.02.2019р., актів приймання-передачі виконаних робіт за лютий-грудень 2019р. тощо.

Норми права, застосовані судом, оцінка доказів, аргументів, наведених учасниками справи, та висновки щодо порушення, не визнання або оспорення прав чи інтересів, за захистом яких мало місце звернення до суду.

Частиною другою статті 11 Цивільного кодексу України встановлено, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є договори та інші правочини.

Відповідно до частини першої статті 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Частиною 1 статті 628 Цивільного кодексу України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Статтею 759 Цивільного кодексу України визначено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно статті 776 Цивільного кодексу України, капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк. Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: 1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; 2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Відповідно до статті 778 Цивільного кодексу України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Згідно із висновками, викладеними у постанові Верховного Суду від 01.07.2025 року у справі № 918/1007/21(918/979/24), законом закріплено право наймача на проведення поліпшень майна, яке є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Поліпшення майна означає проведення в ньому таких змін, завдяки яким суттєво збільшується вартість майна, його корисність, порівняно зі станом, в якому воно було до передачі його наймачу, без зміни функціонального призначення речі.

Відповідно, якщо наймодавець дає згоду на проведення таких поліпшень, він зобов`язується прийняти назад в зміненому стані річ, яка має більш високу вартість, і відшкодувати наймачеві понесені ним витрати на невіддільне поліпшення.

Як встановлено судом, позивач просить суд задовольнити позов про стягнення 803000 грн., витрачених на збільшення ринкової вартості орендованого приміщення в будинку № 21-а по проспекту Незалежності у м. Нетішин у Шепетівському районі Хмельницької області, вказуючи, що як зазначено у складеному ТОВ «ЕОК «Дрібнич, Новосьол та Партнери» висновку про вартість майна (за наслідками проведеної 08.08.2024р. оцінки), вартість ремонтних робіт, виконаних орендарем в нежитловому приміщенні, загальною площею 126,00 кв.м, що знаходиться за адресою: м. Нетішин, вул. Незалежності, буд. № 21-а, станом на 08 серпня 2024 року становить 803000 грн.

Судом також з`ясовано, що у заяві свідка ОСОБА_1 від 17.04.2025р., копію якої надано суду, міститься посилання на рішення правління об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Волинь-Нетішин» від 24.12.2018 року, на якому, згідно із заявою свідка, було прийнято рішення про надання позивачу дозволу на виконання ремонтних робіт.

Однак, судом відзначається, що відповідно до статті 88 Господарського процесуального кодексу України показання свідка викладаються ним письмово у заяві свідка. У заяві свідка зазначаються ім`я (прізвище, ім`я та по батькові), місце проживання (перебування) та місце роботи свідка, поштовий індекс, реєстраційний номер облікової картки платника податків свідка за його наявності або номер і серія паспорта, номери засобів зв`язку та адреси електронної пошти (за наявності), обставини, про які відомо свідку, джерела обізнаності свідка щодо цих обставин, а також підтвердження свідка про обізнаність із змістом закону щодо кримінальної відповідальності за надання неправдивих показань та про готовність з`явитися до суду за його викликом для підтвердження своїх свідчень. Підпис свідка на заяві посвідчується нотаріусом.

Подана позивачем заява свідка ОСОБА_1 від 17.04.2025р. вказаним вимогам закону не відповідає, оскільки вона подана в копії (а не в оригіналі); у заяві відсутнє підтвердження свідка про обізнаність із змістом закону щодо кримінальної відповідальності за надання неправдивих показань та про готовність з`явитися до суду за його викликом для підтвердження своїх свідчень.

Крім того, відповідно до статті 3 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» діяльність об`єднань і асоціацій регулюється цим Законом, Цивільним, Житловим та Земельним кодексами України, іншими нормативно-правовими актами та статутом об`єднання, асоціації.

Згідно із ст. 7 вказаного Закону Статут об`єднання складається відповідно до типового статуту, який затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства. У статуті має бути визначено статутні органи об`єднання, їхні повноваження та порядок формування.

Відповідно до пункту 12 розділу ІІІ Статуту відповідача виконавчим органом об`єднання є правління, яке обирається і підзвітне загальним зборам об`єднання. Правління здійснює керівництво поточною діяльністю об`єднання та має право приймати рішення з питань діяльності об`єднання, визначених цим Статутом.

Згідно із пунктом 15 розділу ІІІ Статуту відповідача рішення правління викладаються у протоколі засідання правління із зазначенням кожним з членів правління результату свого голосування («за» або «проти»), засвідченого власноручним підписом.

Таким чином, рішення правління відповідача відповідно до законодавства та Статуту відповідача підлягають відображенню у відповідних документах протоколах із зазначенням кожним з членів правління результату свого голосування.

Однак, позивачем суду не надано належним чином оформленого рішення відповідача, яким би засвідчувалося волевиявлення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Волинь-Нетішин», спрямованого на надання дозволу орендареві на зміни об`єкту оренди (здійснення його перепланування та поліпшення).

Крім того, позивачем не спростовано твердження відповідача про те, що позивач не надав доказів обізнаності відповідача з детальною інформацією про заплановані роботи, їх обсяг, вартість, строки виконання та можливі правові наслідки, а також не надав доказів, які підтверджують офіційне вираження згоди відповідача на відповідні поліпшення

Також позивачем не спростовано посилання відповідача на те, що значна частина робіт, вказаних в актах приймання-передачі виконаних робіт свідчить про виконання поточного ремонту, що є обов`язком наймача відповідно до ч. 1 ст. 776 Цивільного кодексу України.

З огляду на вказане, судом констатується, що позивач не підтвердив факт надання йому згоди (дозволу) на проведення поліпшень орендованого майна, при цьому, відповідач заперечує факт надання позивачу згоди (дозволу) на проведення поліпшень орендованого майна.

Частинами 1, 2 ст. 74 ГПК України унормовано, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. У разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події, суд може зобов`язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою.

Відповідно до ст. 76 ГПК України, належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

За змістом ст. 86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

З огляду на вищенаведене, беручи до уваги вищевказані положення закону, враховуючи встановлені судом факти, предмет та підстави позову, судом констатується, що оскільки згідно із висновками, викладеними у постанові Верховного Суду від 01.07.2025 року у справі № 918/1007/21(918/979/24), законом закріплено право наймача на проведення поліпшень майна, яке є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця (наявність такої згоди позивачем не доведено), незалежно від змісту інших доводів учасників процесу, у позові слід відмовити з огляду на його безпідставність. При цьому судом враховано, що позивач не надав жодного доказу понесення ним витрат на проведення поліпшень орендованого майна на виконання договору про виконання робіт № 01.02.2019 від 02.02.2019 року, укладеного між позивачем та фізичною особою- підприємцем Панчуком В.В.

При прийнятті рішення взято до уваги, що Європейський суд з прав людини неодноразово наголошував, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення (справа "Руїс Торіха проти Іспанії").

У зв`язку з відмовою у позові понесені позивачем судові витрати поклаються на позивача.

Керуючись статтями 2, 20, 24, 73, 74, 129, 232, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

У позові відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів до Північно-західного апеляційного господарського суду. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст судового рішення складено 17.09.2025 року.

Суддя С.В. Заверуха

Віддрук.: 1 прим.

1 - до справи

Надіслати позивачу та відповідачу до електронного кабінету Електронного суду.