ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 вересня 2025 року

м. Київ

cправа № 917/1946/24

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В. -головуючого, Мачульського Г. М., Рогач Л. І.,

секретаря судового засідання - Кондратюк Л. М.,

розглянувши касаційну скаргу Ланнівської сільської ради Полтавського району Полтавської області на постанову Східного апеляційного господарського суду від 08.07.2025 (колегія суддів: Слободін М. М., Гребенюк Н. В., Шутенко І. А.) у справі

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Батьківщина" до Ланнівської сільської ради Полтавського району Полтавської області про визнання додаткової угоди укладеною,

за участі представника позивача - Гузій С. М.

ВСТАНОВИВ:

1. Товариство з обмеженою відповідальністю "Батьківщина" (далі - ТОВ "Батьківщина"; позивач) звернулось до суду з позовом до Ланнівської сільради Полтавського району Полтавської області (далі - Ланнівська сільрада; відповідач) про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 20.11.2012 щодо земельної ділянки площею 3,2257 га, кадастровий номер :00:00:003:0290 (текст додаткової угоди згідно з прохальною частиною).

Короткий зміст позовних вимог

2. Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач зазначає, що він, як орендар дотримався порядку, передбаченого статтею 33 Закону України "Про оренду землі" для укладення договору оренди на новий строк. Ланнівська сільрада протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди не направила позивачу лист-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, а позивач продовжує користуватися орендованою земельною ділянкою та виконувати інші умови договору, тому договір оренди землі вважається поновленим.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

3. 20.11.2012 між Карлівською районною державною адміністрацією (орендодавець) (далі - Крлівська РДА) та ТОВ "Батьківщина" (орендар) укладено договір оренди землі, зареєстрований у відділі Держземагенства Карлівського району Полтавської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 17.12.2012 за № 02734.

4. Згідно з пунктом 2 договору оренди землі в оренду передається земельна ділянка загальною площею 3,2257 га, в тому числі: 3,2257 га ріллі (невитребувана земельна частка (пай)). Кадастровий номер: :00:003:0290. Термін дії договору оренди землі - 5 років.

5. 17.12.2012 відповідно до акта приймання-передачі земельна ділянка передана в оренду позивачу.

6. Розпорядженням Карлівської РДА від 03.04.2017 № 85 поновлено дію договору оренди землі строком на 7 років.

7. 14.07.2017 додатковою угодою до договору оренди землі внесені зміни до пунктів 2, 5, 8, 9, 15 (уточнено предмет договору, нормативну грошову оцінку, строк дії договору, розмір оренди, цільове призначення земельної ділянки).

8. Відповідно до пункту 8 договору оренди землі (договір діє до 14.07.2024 року), після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

9. Реєстрація права оренди земельної ділянки загальною площею - 3,2257 га, розташованої у Полтавській області, Карлівському районі, сільській раді Климівській, кадастровий номер :00:003:0290, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно здійснена 31.10.2017, про що свідчить інформація із витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 03.11.2017 № 102569413 (номер запису 23177051 (спеціальний розділ) від 31.10.2017), дата закінчення дії договору - 14.07.2024.

10. 19.07.2020 в результаті адміністративно-територіальної реформи та ліквідації Карлівського району, громада увійшла до складу новоутвореного Полтавського району Полтавської області. Рішенням сесії Ланнівської сільради від 20.11.2020 № 19 Климівська сільська рада () приєдналася до Ланнівської сільради.

11. 30.05.2023 ТОВ "Батьківщина" звернулося до Ланнівської сільради з листом-повідомленням № 05/23-1 про поновлення договору оренди землі від 20.11.2012 на земельну ділянку, кадастровий номер :00:003:0290, та просило за взаємною згодою затвердити додаткову угоду, проєкт якої додало.

12. Рішенням Ланнівської сільради від 15.06.2023 № 132 було вирішено:

- поновити термін дії договору оренди землі площею 3,2257 га з кадастровим номером :00:003:0290, укладений 20.11.2012 між Карлівською РДА та ТОВ "Батьківщина" на строк до 01.01.2025 року;

- встановити, що після закінчення строку вищевказаного договору 01.01.2025 орендар ТОВ "Батьківщина" не має права поновлення договору на новий строк;

- змінити орендодавця з "Карлівської РДА" на "Ланнівську сільську раду в особі сільського голови Удовиченка К. О.";

- замінити у договорі слова "державної власності" на "комунальної власності";

- встановити річну орендну плату у розмірі 8% нормативної грошової оцінки;

- відмовити ТОВ "Батьківщина" у погодженні відступлення прав і обов`язків за договором оренди землі на користь ТОВ "Агро-край".

13. ТОВ "Батьківщина" повторно звернулося до Ланнівської сільради з листом-повідомленням від 27.05.2024 № 45 про поновлення договору оренди землі від 20.11.2012 на земельну ділянку, кадастровий номер :00:003:0290, та просило за взаємною згодою затвердити додаткову угоду, проєкт якої додало.

14. Рішенням Ланнівської сільради від 18.06.2024 № 13 "Про поновлення договору оренди землі", яке було направлено відповідачу рекомендованим листом з описом 21.06.2024 та оприлюднено на офіційному сайті Ланнівської сільради, було вирішено:

- поновити термін дії договору оренди землі площею 3,2257 га з кадастровим номером :00:003:0290 укладений 20.11.2012 між Карлівською РДА та ТОВ "Батьківщина" на строк до 01.01.2025 (що не суперечить попередньому рішенню сільської ради № 132);

- встановити розмір річної орендної плати у розмірі 8% нормативної грошової оцінки.

Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

15. Рішенням Господарського суду Полтавської області від 03.04.2025 у справі № 917/1946/24 в позові відмовлено.

16. Рішення суду першої інстанції обґрунтоване тим, що, починаючи із травня 2023 року, сторони не дійшли згоди щодо орендної плати та продовження строку дії договору оренди землі, що є істотними умовами договору; а також запропоновані позивачем умови додаткових угод не були погоджені відповідачем та сторони не дійшли спільної згоди щодо умов, на яких може бути продовжено дію договору оренди землі, тому переважне право позивача на поновлення договору оренди землі на новий строк є неможливим.

17. Суд також зазначив, що позивачу рішенням Ланнівської сільради від 15.06.2023 № 132 було продовжено строк дії договору оренди землі з 20.11.2012 до 01.01.2025, про що було також зазначено і в Рішенні Ланнівської сільської ради від 18.06.2024 № 13, тому ТОВ "Батьківщина" було обізнане про закінчення строку дії договору оренди землі з кадастровим номером :00:003:0290 саме 01.01.2025 року, разом з тим із відповідним листом-повідомленням та проєктом додаткової угоди до відповідача у 30-денний строк до закінчення дії договору, не звернулося. Таким чином, станом на момент звернення позивача до суду із відповідною позовною заявою, в останнього не було підстав вважати, що відповідач відмовив в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі від 20.11.2012, із якою він звернувся з листом-повідомленням № 45 від 27.05.2024. Разом з тим станом на 01.01.2025 договір оренди землі вважається припиненим.

18. Постановою Східного апеляційного господарського суду від 08.07.2025 рішення суду першої інстанції скасоване та ухвалено нове рішення, яким позовні вимоги задоволено частково. Визнано укладеним договір оренди землі між Ланнівською сільрадою (орендодавець) та ТОВ "Батьківщина" (орендар) на умовах, викладених у резолютивній частині постанови апеляційного господарського суду.

19. Суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що оскільки позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, то він набув право правомірного очікування, натомість відповідач, не заперечуючи про наявність у позивача такого права, на підставі помилкового трактування норм Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" та ігнорування вимог Закону України "Про оренду землі", фактично перешкоджав у його реалізації в повному обсязі, у зв`язку з чим право позивача підлягає захисту.

20. Суд також встановив, що зі змісту позовної заяви та інших заяв позивача по суті спору, останній не погоджується лише зі строком продовження оренди, який, на його думку, має становити сім років, а не близько п`яти місяців, як наполягає відповідач, отже, саме ця умова є предметом спору. Водночас той факт, що в наданому позивачем відповідачу та суду проєкті додаткової угоди міститься формулювання про залишення інших умов договору без змін - не свідчить про заперечення позивачем щодо встановленого відповідачем розміру на рівні 8%, оскільки така обставина останнім в порядку статті 33 Закону України "Про оренду землі", а також судом першої інстанції в процесі розгляду справи - не була з`ясована. Отже, доводи відповідача та висновки суду першої інстанції про те, що сторони не дійшли згоди щодо розміру орендної плати в процесі спроби продовження оренди на новий строк - не підтверджується наявними в матеріалах справи доказами.

21. Крім того, досліджуючи обґрунтованість, належність та ефективність обраного позивачем способу захисту, суд апеляційної інстанції зазначив, що позивач, керуючись старою редакцію статті 33 Закону України "Про оренду землі" при реалізації свого легітимного очікування на продовження права оренди земельної ділянки, добросовісно помилявся саме внаслідок неоднозначності та нечіткості викладення наведеної норми Перехідних положень цього Закону щодо можливості трактування учасниками господарських відносин вищенаведеної норми, як такої, що вказує на використання правил поновлення договорів оренди, які діяли на момент їх укладення, і така неоднозначність була усунута викладенням правової позиції Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21. Така ж помилка була допущена судом першої інстанції.

22. Суд, врахувавши, що відповідна помилка не може бути виправлена позивачем в подальшому, оскільки законний час на вчинення відповідних формальних дій вже сплинув та направлення повного тексту договору не змінить та не усуне спору між сторонами щодо строку продовження оренди спірної земельної ділянки, за наведених обставин, вважає, що зазначена помилка має формальний характер та не може бути причиною відмови у захисті права позивача як добросовісного орендаря та звертається до висновку, наведеного в пункті 6.42 постанови Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, за змістом якого вказівка на проєкт правочину щодо продовження орендних правовідносин як на додаткову угоду чи на додатковий договір не впливає на суть наявного волевиявлення орендаря на продовження орендних правовідносин.

Короткий зміст касаційної скарги

23. Ланнівська сільрада звернулася до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить постанову суду апеляційної інстанції скасувати, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.

24. Ланнівська сільрада мотивує подання касаційної скарги на підставі пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) та вказує на прийняття оскаржуваного судового рішення без урахування висновків Верховного Суду щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі", у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 23.05.2023 у справі № 917/129/22, від 03.02.2021 у справі № 915/1003/20, від 23.05.2023 у справі № 917/129/22, від 04.11.2021 у справі № 922/1357/20.

Узагальнений виклад позицій інших учасників справи

25. У відзиві на касаційну скаргу позивач просить залишити її без задоволення, а оскаржувану постанову суду апеляційної інстанції залишити без змін з підстав, наведених у відзиві.

Позиція Верховного Суду

26. За частиною першою статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

27. За змістом частини другої статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

28. Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначені Законом України "Про оренду землі".

29. 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

30. Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).

31. Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

32. Стаття 58 Конституції України закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.

33. Відповідно за змістом статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

34. Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону України "Про оренду землі").

35. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зазначила, що частини п`ята та шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин.

36. За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону України "Про оренду землі", орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

37. Спеціальне правило, викладене у частині шостій статті 33 Закону України "Про оренду землі", розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

38. Отже, статтею 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

39. Водночас Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінено редакцію статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі"). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 ЗК України.

40. При цьому відповідно до абзацу 4 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

41. Поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" базується саме на положеннях статті 126-1 ЗК України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

42. Укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

43. Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі України "Про оренду землі" у попередній редакції, є змістовно різними.

Зазначені висновки викладено у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21.

44. Відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

45. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.

46. Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

47. Верховний Суд у справах № 910/5179/20, № 3190/34/17 акцентував на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.

48. У постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 наголошено, що у межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

49. Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 ЦК України, статті 33 Закону України "Про оренду землі" орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.

50. Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.

51. Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то необхідно виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.

52. Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов`язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев`ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.

53. Отже, за висновком Верховного Суду у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, добросовісність виконання сторонами договірних обов`язків і реалізація ними своїх прав є визначальним при оцінці правомірності позовних вимог.

54. У справі, що розглядається, суди встановили таке:

- 30.05.2023 ТОВ "Батьківщина" звернулося до Ланнівської сільради з Листом-повідомленням № 05/23-1 про поновлення договору оренди землі від 20.11.2012 на земельну ділянку, кадастровий номер :00:003:0290, та просило за взаємною згодою затвердити Додаткову угоду, проєкт якої додало;

- рішенням Ланнівської сільради від 15.06.2023 № 132 було вирішено: поновити термін дії договору оренди землі площею 3,2257 га з кадастровим номером :00:003:0290, укладений 20.11.2012 між Карлівською РДА та ТОВ "Батьківщина" на строк до 01.01.2025 року; встановлено, що після закінчення строку вищевказаного договору 01.01.2025 орендар - ТОВ "Батьківщина" не має права поновлення договору на новий строк; змінити орендодавця з "Карлівської РДА" на "Ланнівську сільську раду в особі сільського голови Удовиченка К.О."; замінити у договорі слова "державної власності" на "комунальної власності"; встановити річну орендну плату у розмірі 8% нормативної грошової оцінки; відмовити ТОВ "Батьківщина" у погодженні відступлення прав і обов`язків за Договором оренди землі на користь ТОВ "Агро-край";

- ТОВ "Батьківщина" повторно звернулося до Ланнівської сільради з листом-повідомленням від 27.05.2024 № 45 про поновлення договору оренди землі на земельну ділянку, кадастровий номер :00:003:0290, та просило за взаємною згодою затвердити додаткову угоду, проєкт якої додало;

- рішенням Ланнівської сільради від 18.06.2024 № 13 "Про поновлення договору оренди землі", яке було направлено відповідачу рекомендованим листом з описом 21.06.2024 та оприлюднено на офіційному сайті Ланнівської сільради вирішено: поновити термін дії договору оренди землі площею 3,2257 га з кадастровим номером :00:003:0290, укладений 20.11.2012 між Карлівською РДА та ТОВ "Батьківщина" на строк до 01.01.2025 (що не суперечить попередньому рішенню сільської ради № 132); встановити розмір річної орендної плати у розмірі 8% нормативної грошової оцінки.

55. Відповідно до пункту 10 договору оренди землі, обчислення розміру орендної плати здійснюється за земельні ділянки державної власності з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

56. Розмір орендної плати переглядається один раз на три роки або у разі: - зміни умов господарювання, передбачених договором; - зміни розмірів земельного податку, підвищення цін або зменшення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; - погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; - в інших випадках, передбачених законом (пункт 12 договору оренди землі).

57. Згідно з додатковою угодою від 14.07.2017 "Про поновлення договору оренди землі від 20.11.12" вбачається, що пунктом 2.3 передбачено викласти в такій редакції пункт 9 "9. Орендна плата вноситься орендарем за земельні ділянки у грошовій формі в розмірі 7 % від нормативної грошової оцінки землі в рік".

58. Із наведеного вбачається, що відповідач, двічі отримавши додаткову угоду, вказував у своїх рішеннях на збільшення орендної плати із 7% до 8%, однак позивач жодним чином не відреагував на запропоновані зміни умов договору.

59. Вказане свідчить про те, що орендодавець мав намір змінити істотні умови договору в частині, зокрема, збільшення розміру орендної плати, що є його законним правом.

60. Тобто позивач скористався правом на поновлення спірного договору оренди, а відповідний орган місцевого самоврядування прийняв рішення про поновлення договору на інших умовах, що свідчить про те, що сторони не погодили терміни такого строку та розмір орендної плати, які є істотними умовами договору, щодо яких має бути згода.

61. У контексті правової позиції, сформульованої Верховним Судом у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, вказане виключає можливість задоволення позовних вимог.

62. Умови договору оренди землі можуть бути змінені лише за згодою сторін, а у разі недосягнення такої домовленості щодо істотних умов переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється; недосягнення сторонами домовленостей щодо істотних умов договору при їх зміні виключає можливість поновлення договору оренди землі.

Аналогічні висновки, у подібних правовідносинах, викладено у постановах Верховного Суду від 05.08.2025 у справі № 917/1814/24 та від 22.07.2025 у справі № 917/195/24.

63. Здійснивши аналіз оскаржуваної постанови, колегія суддів вважає, що апеляційний господарський суд дійшов помилкового висновку про задоволення частково позову. Такі висновки апеляційного господарського суду зроблено з неправильним розумінням вищенаведених висновків Верховного Суду, всупереч норм матеріального права, статті 86 ГПК України.

64. Суд апеляційної інстанції, переглядаючи справу, виходив з безпідставності висновку суду першої інстанції про непогодження сторонами істотних умов договору, зокрема орендної плати з огляду на те, що у жодній заяві по суті спору позивач не підтверджував незгоду з її підвищенням на один відсоток (з 7% до 8%). При цьому, апеляційний господарський суд не врахував змісту самої позовної заяви та долученого до неї проєкту додаткової угоди, в якому, як встановив суд першої інстанції, зазначено про те, що інші умови договору оренди (крім терміну дії договору) залишаються незмінними і сторони підтверджують щодо них свої зобов`язання. Крім того, посилаючись на норми Закону України "Про оренду землі", апеляційний господарський суд не врахував і того, що згідно зі статтею 15 Закону України "Про оренду землі" однією з істотних умов договору оренди землі є його строк, щодо якого сторонами також не було досягнуто згоди. Верховний Суд зазначає, що суд не може підміняти собою волю сторін у цих правовідносинах (за встановлених обставин) та самостійно формувати істотні умови договору, оскільки це суперечить статті 638 ЦК України та принципу свободи договору.

65. Натомість, суд першої інстанції, надавши оцінку наявним у матеріалах справи документам відповідно до вимог статті 86 ГПК України, встановивши недосягнення сторонами згоди щодо істотних умов договору, підставно відмовив у задоволенні цього позову. Такі висновки суду першої інстанції узгоджуються із висновком Верховного Суду, зокрема викладеним у постанові від 22.07.2025 у справі № 917/1954/24, ухваленої у подібних правовідносинах, яка враховується при перегляді цієї справи з огляду на частину четверту статті 300 ГПК України.

66. Отже, здійснивши аналіз оскаржуваної постанови та постанов Верховного Суду, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, колегія суддів дійшла висновку про те, що наведена скаржником підстава, визначена пунктом першим частини другої статті 287 ГПК України, підтвердилася.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

67. За частиною першою статті 312 ГПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

68. З огляду на зазначене колегія суддів дійшла висновку, що постанова суду апеляційної інстанції, яка не відповідає вимогам статті 236 ГПК України, підлягає скасуванню, а рішення суду першої інстанції залишенню в силі. Касаційна скарга відповідача підлягає задоволенню.

Судові витрати

69. Оскільки касаційна скарга відповідача підлягає задоволенню, тому відповідно до статті 129 ГПК України судові витрати зі сплати судового збору за подання відповідача касаційної скарги покладаються на позивача.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 312, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В:

1. Касаційну скаргу Ланнівської сільської ради задовольнити.

2. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 08.07.2025 у справі № 917/1946/24 скасувати, а рішення Господарського суду Полтавської області від 03.04.2025 у справі № 917/1946/24 - залишити в силі.

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Батьківщина" () на користь Ланнівської сільської ради () 4 844,80 грн витрат по сплаті судового збору за подання касаційної скарги.

4. Видачу наказу на виконання цієї постанови доручити Господарському суду Полтавської області.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Суддя Є. В. Краснов

Суддя Г. М. Мачульський

Суддя Л. І. Рогач