ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09.09.2025 року м. Дніпро Справа № 908/1940/24

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Чередка А.Є. (доповідач)

суддів: Мороза В.Ф., Іванова О.Г.,

при секретарі судового засідання: Кишкань М.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Фізичної особи - підприємця Рахімі Вахід Рахман

на рішення Господарського суду Запорізької області (суддя Горохов І.С.) від 02.12.2024р. у справі № 908/1940/24

за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях, 49000, м. Дніпро, вул. Центральна, 6

до відповідача Фізичної особи - підприємця Рахімі Вахід Рахман, АДРЕСА_1

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні позивача - "Східна" філія Концерну "Військторгсервіс", 61034, м. Харків, вул. Переможців, 6-А

про стягнення неустойки та виселення, -

ВСТАНОВИВ:

Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях звернулось до Господарського суду Запорізької області з позовом до Фізичної особи-підприємця Рахімі Вахід Рахман про стягнення неустойки у сумі 609 159,88 грн, виселення у примусовому порядку фізичної особи - підприємця Рахімі Вахід Рахман з державного нерухомого майна - нежитлового приміщення площею з № 1 по № 14 включно, вбудовані в перший поверх двоповерхової будівлі магазину (Літ. А-2), загальною площею 255,60 кв.м., розташованого за адресою: м. Запоріжжя, вул. Військбуд, 69А, яке орендувалося ним за договором оренди нерухомого майна № 3662/д, що належить до державної власності та перебуває на балансі Харківської філії Концерну "Військторгсервіс" ("Східна" філія Концерну "Військторгсервіс") та передачу його по акту приймання-передачі балансоутримувачу - "Східній" філії Концерну "Військторгсервіс".

Позовні вимоги мотивовано тим, що відповідачем не виконано обов`язок з повернення орендованого майна, а тому позивачем здійснено нарахування неустойки, згідно з умовами договору, та направлено відповідачу вимогу повернути майно, яка не була виконана.

Рішенням Господарського суду Запорізької області від 02.12.2024р. у справі № 908/1940/24:

- позов задоволено повністю;

- стягнуто з Фізичної особи підприємця Рахімі Вахід Рахмана на користь Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях неустойку в сумі 609 159,88 грн;

- виселено у примусовому порядку Фізичну особу підприємця Рахімі Вахід Рахмана з державного нерухомого майна нежитлового приміщення з № 1 по № 14 включно, вбудовані в перший поверх двоповерхової будівлі магазину (Літ. А-2), загальною площею 255,60 кв.м., розташованого за адресою: м. Запоріжжя, вул. Військбуд, буд. 69 А, що належить державі та перебуває на балансі Харківської філії Концерну "Військторгсервіс" (Філія "Східна" Концерну "Військторгвервіс") та передати нежитлове приміщення за актом приймання-передавання балансоутримувачу - Філія "Східна" Концерну "Військторгвервіс";

- стягнуто з Фізичної особи підприємця Рахімі Вахід Рахмана на користь Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях витрати по сплаті судового збору в розмірі 9732,32 грн.

Рішення обґрунтовано тим, що враховуючи факт припинення дії договору оренди у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено, суд вважає, що правові підстави для користування відповідачем нерухомим майном, що було об`єктом оренди за договором оренди, відсутні, а тому вимога про виселення підлягає задоволенню. Вимоги про стягнення неустойки у зв`язку з неповерненням майна після закінчення строку дії договору оренди, нараховані у розмірі подвійної плати за найм речі за час прострочення, задоволені згідно ч. 2 ст. 785 ЦК України.

До Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою звернувся фізична особа - підприємець Рахімі Вахід Рахман, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Запорізької області від 02.12.2024р. у справі № 908/1940/24 повністю.

Апеляційна скарга мотивована тими обставинами, що звертаючись з заявою про продовження строку дії договору, відповідач керувався умовами самого договору. Саме через несвоєчасні відповіді позивача та третьої особи допущено порушення процедури продовження договору.

За доводами відповідача, внаслідок автоматичної пролонгації договору він правомірно користувався орендованим майном до 26.08.2021. Після вказаної дати вказане майно перебувало у користуванні ТОВ "Апельмон Прайм".

Оскільки вся документація щодо оренди приміщення перебувала у ТОВ "Апельмон Прайм", на звернення позивача, товариством було надано акт про повернення балансоутримувачу орендованого майна від 26.08.2021. Саме до вказаної дати відповідач здійснював оплату орендної плати за договором.

Крім цього, відповідач посилається на те, що його вина у неповерненні майна, необхідна для сплати неустойки відповідно до ч. 2 ст. 782 ЦК України, відсутня.

Позивач проти задоволення апеляційної скарги заперечує та зазначає, що оскільки строк дії спірного Договору визначено його сторонами до 29.08.2020 включно, то до спірних орендних правовідносин підлягали застосуванню положення статей 18, 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-ІХ від 03.10.2019. Проте, строки та процедура передбачені цим законом відповідачем не були дотримані.

Щодо поданого акту повернення з оренди майна, то його форма не відповідає наказу Фонду державного майна України 22.12.2020 № 2049 "Про затвердження Інструкції щодо здійснення заходів, пов`язаних з припиненням договорів оренди та поверненням з оренди нерухомого / іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності", зокрема не містить підпису орендодавця (позивача).

З фактів підписання акту без відома орендодавця, припинення сплати неустойки за продовження користування державним майном, не повідомлення про зміну юридичної/ поштової адреси прослідковується наявність вини та бездіяльності позивача у оформленні повернення майна належним чином.

Відповідач подав відповідь на відзив, в якому зазначив, що за умовами договору майно повертається балансоутримувачі і вважається повернутим з моменту підписання сторонами Акту приймання-передавання.

Щодо невідповідності акту вищевказані Інструкції, то відповідач зазначає, що вона регулює обов`язки структурних підрозділів Фонду державного майна України та його регіональних відділень, встановлює лише примірну форму акту та не передбачала наявності підпису орендодавця в редакції станом на момент спірних правовідносин.

Третя особа у своїх поясненнях підтверджує факт повернення приміщення з орендного користування 26.08.2021. Зазначає, що орендодавець не звертався до балансоутримувача з метою отримання інформації щодо повернення приміщення з оренди протягом усього строку з моменту закінчення дії Договору.

В зв`язку з військовою агресією Російської Федерації проти України, на виконання розпорядження Концерну "Військторгсервіс" всі документи були переміщенні в іншу область з міркувань безпеки, тому надати раніше документи та пояснення не було можливим.

Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 06.01.2025 для розгляду справи визначено колегію суддів у складі: головуючого судді Чередка А.Є., суддів Мороза В.Ф., Паруснікова Ю.Б.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 28.02.2025р. відкрито апеляційне провадження за скаргою, розгляд апеляційної скарги призначено в судове засідання на 10.06.25р. о 9:30 год.

У зв`язку з перебуванням у відпустці судді Паруснікова Ю.Б. призначено проведення автоматичної зміни складу колегії суддів у судовій справі, за наслідками якої для розгляду справи визначено колегію суддів у складі: головуючого судді Чередка А.Є. (доповідач), суддів: Мороза В.Ф., Іванова О.Г.

У судовому засіданні 10.06.2025 оголошено перерву до 09.09.2025р. o 11:30 год.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції у межах доводів та вимог апеляційної скарги, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, судова колегія дійшла висновку про наявність підстав для часткового задоволення апеляційної скарги, з огляду на наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, 31.08.2017 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Запорізькій області (надалі - Регіональне відділення, позивач; орендодавець за договором) та Фізичною особою підприємцем Рахімі Вахід Рахман (надалі відповідач, орендар за договором) укладено договір № 3662/д оренди нерухомого майна, що належить до державної власності та перебуває на балансі Новомосковської філії Концерну "Військторгсервіс" (надалі договір оренди).

За умовами п. 1.1. договору оренди орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно - нежитлові приміщення з №1 по № 14 включно, вбудовані в перший поверх двоповерхової будівлі магазину (Літ. А-2), реєстровий № 33689922.25.ААААЕЕ561, загальною площею 255,60 кв.м., розташоване за адресою: м. Запоріжжя, вул. Військбуд, 69-А (надалі - майно). Орендоване майно перебуває на балансі Новомосковської філії Концерну "Військторгсервіс", ідентифікаційний .

Відповідно до умов п. 1.2. договору оренди майно передається в оренду з метою розміщення торговельного об`єкту з продажу непродовольчих товарів, алкогольних та тютюнових виробів (площею 50,00 кв.м.); розміщення торговельного об`єкта з продажу продовольчих товарів, крім товарів підакцизної групи (площею 205,60 кв.м.).

Пунктом 2.1 договору оренди передбачено, що орендар вступає в строкове платне користування майном одночасно з підписанням сторонами договору та акта приймання-передавання орендованого майна.

У п. 2.2. договору оренди визначено, що передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на це майно. Власником майна залишається держава, а орендар користується ним протягом строку оренди.

За умовами п. 2.4. договору оренди обов`язок щодо складання акту приймання-передавання покладається на орендодавця.

В розділі 3 договору оренди сторони погодили питання щодо сплати орендної плати за нерухоме майно.

Згідно з п. 3.1. договору оренди орендна плата визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розділу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786 (із змінами та доповненнями) і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку липень 2017 року 6652,63 грн (шість тисяч шістсот п`ятдесят дві гривні 63 коп.).

Відповідно до п. 3.3. договору оренди орендна плата за кожний наступний місяць розраховується орендарем самостійно і визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць. Оперативна інформація про індекси інфляції, розраховані Державною службою статистики України, розміщується на веб-сайті Фонду державного майна України.

Розділом 5 договору оренди сторонами визначено обов`язки орендаря за договором, серед яких, зокрема, обов`язок у разі припинення або розірвання договору повернути балансоутримувачу орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, та обов`язок відшкодувати балансоутримувачу збитки в разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) орендованого майна з вини орендаря (п. 5.9. договору).

За умовами пункту 10.1. договору оренди, договір укладено строком на 2 (два) роки 364 (триста шістдесят чотири) дні, він діє з 31.08.2017 по 29.08.2020 включно.

Пунктом 10.3. договору оренди передбачено, що зміни до умов цього договору або його розірвання допускається за взаємною згоди сторін. Зміни, що пропонується внести, розглядаються протягом одного місяця з дати їх подання до розгляду іншою стороною і оформлюються шляхом укладання відповідного договору про зміни.

Згідно з п. 10.4. договору оренди, у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення цього договору або зміну його умов після закінчення строку його чинності протягом одного місяця, договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. Зазначені дії оформлюються договором про зміни, який є невід`ємною частиною договору при обов`язковій наявності дозволу органу, уповноваженого управляти об`єктом оренди.

За умовами п. 10.5. договору оренди реорганізація орендодавця або перехід права власності на орендоване майно третім особам не є підставою для зміни або припинення чинності цього договору, і він зберігає свою чинність для нового власника майна (його правонаступників), за винятком випадку приватизації орендованого майна орендарем.

Відповідно до п. 10.10. договору оренди, у разі припинення або розірвання цього договору майно протягом трьох робочих днів з дати розірвання (припинення) повертається орендарем балансоутримувачу. Майно вважається поверненим балансоутримувачу з моменту підписання сторонами відповідно акту приймання-передавання. Обов`язок по складанню акту приймання-передавання про повернення майна покладається на орендаря. У разі, якщо орендар затримав повернення майна, він несе ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження майна.

Пунктом 10.11. договору оренди сторони передбачили, що якщо орендар не виконує обов`язку щодо повернення майна в термін, визначений в п. 10.10. договору, орендар сплачує орендодавцю неустойку у розмірі подвійної орендної плати за останній повний місяць оренди за весь час, що відраховується від дати припинення або розірвання договору до підписання акту приймання передавання, який підтверджує фактичне повернення орендованого майна.

У додатку № 1 до договору оренди сторонами наведено детальний розрахунок орендної плати.

На виконання умов договору оренди 31.08.2017 між орендодавцем та орендарем, за участі балансоутримувача було підписано акт приймання-передавання, за яким орендодавець за участі балансоутримувача передав, а орендар - прийняв в строкове платне користування державне нерухоме майно нежитлові приміщення з № 1 по № 14 включно, вбудовані в перший поверх двоповерхової будівлі магазину (Літ. А-2), реєстровий № 33689922.25.ААААЕЕ561, загальною площею 255,60 кв.м., розташоване за адресою: м. Запоріжжя, вул. Військбуд, 69-А.

12.12.2017 між орендодавцем та орендарем було укладено договору про зміни № 1 до договору оренди, яким було змінено балансоутримувача і внаслідок ліквідації Новомосковської філії Концерну "Військторгсервіс" балансоутримувачем орендованого майна за договором стала Харківська філія Концерну "Військторгсервіс".

14.11.2018 між орендодавцем та орендарем було укладено договір про зміни № 2 до договору оренди, яким були доповнені та змінені деякі пункти договору оренди (надалі договір про зміни № 2).

Так, за умовами п. 3.3. договору оренди в редакції договору про зміни № 2, орендна плата за кожний наступний місяць визначається орендарем самостійно шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції на наступний місяць. Оперативна інформація про індекси інфляції розміщується на офіційному веб-сайті центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику в сфері статистики.

Згідно з умовами п. 10.3. договору оренди в редакції договору про зміни № 2, зміни до умов цього договору або його розірвання допускаються за взаємної згоди сторін. Зміни , що пропонується внести , розглядаються протягом одного місяця з дати їх подання до розгляду іншою стороною. Усі зміни та доповнення до цього договору вносяться у тій самій формі, що й цей договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено законом.

Відповідно до п. 10.4. договору оренди, в редакції договору про зміни № 2, у разі, якщо уповноважений орган управління майно не попередив орендаря про намір використовувати майно для власних потреб за три місяці до закінчення строку цього договору, орендар, який належним чином виконував свої обов`язки за цим договором, має право продовжити його на новий строк, відповідно до вимог цього договору. У разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення договору або зміну його умов після закінчення строку його дії протягом одного місця, цей договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які бели передбачені цим договором. Зазначені дії оформлюються договором про внесення змін до цього договору , який є невід`ємною частиною цього договору, при обов`язковій наявності дозволу органу, уповноваженого управляти об`єктом оренди.

17.01.2019 Фондом державного майна України прийнято наказ № 39 "Про реорганізацію регіональних відділень Фонду державного майна України" та наказано утворити Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях, як юридичну особу публічного права, що розташоване у м. Дніпро, реорганізувавши шляхом злиття Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області, Регіональне відділення Фонду державного майна України по Запорізькій області, Регіональне відділення Фонду державного майна України по Кіровоградській області.

Відповідно до наказу Фонду державного майна України від 17.01.2019 № 39, Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях є правонаступником майна, прав та обов`язків Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області.

Згідно з наказом Фонду державного майна України від 22.03.2019 № 290 Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях розпочало свою роботу з 22.03.2019.

18.02.2020 Філія "Східна" Концерну "Військторгсервіс" Міністерства оборони України листом № 99/20-2 повідомило фізичній особі підприємцю Рахімі В.Р. та Регіональному відділенню Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях, що існує необхідність у використанні майна для власних потреб, а саме майна яке було передано в оренду на підставі договору № 3662/д від 31.08.2017.

06.07.2020 відповідач надіслав позивачу лист від 01.07.2020 з пропозицією продовження строку дії договору оренди, який закінчувався 29.08.2020, на визначений умовами договору строк на 2 роки та 364 дні.

Листом від 18.08.2020 відповідач повторно звернувся до позивача з пропозицією щодо продовження строку дії договору оренди.

На звернення відповідача від 18.08.2020 позивачем була надана відповідь № 13/1-30-03376 від 21.08.2020 з повідомленням про те, що за умовами п. 8 ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар зобов`язаний разом із заявою надати орендодавцю звіт про оцінку майна та рецензію на цей звіт і підготувати документи, передбачені п. 113 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483. Звернуто увагу відповідача на те, що будь-яке рішення, передбачене статтею 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" приймається з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача, погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, на підставі довідки балансоутримувача про виконання умов договору. Вказано, що Регіональне управління звернулось до балансоутримувача щодо надання довідки про виконання умов договору і рішення щодо продовження договору оренди буде прийнято після надходження зазначених вище документів до Регіонального управління.

Супровідним листом від 28.08.2020 відповідачем були надані позивачу запитувані останнім звіт про вартість орендованого майна , висновок про вартість майна та рецензія на звіт про незалежну оцінку.

Позивач листом № 13/1-30-04013 від 25.09.2020 повідомив відповідача про припинення дії договору оренди. Посилаючись на ч. 4 ст. 18, ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 № 157-ІХ, пункти 141, 142 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483, у зв`язку із необхідністю майна для власних потреб балансоутримувача, на підставі листа Головного управління майна та ресурсів від 07.09.2020 № 503/10/6880 про недоцільність продовження дії договору оренди, було прийнято рішення відмовити в продовженні договору оренди. До листа позивачем було додано три примірники акту приймання-передавання до договору оренди на повернення орендованого майна.

30.09.2020 відповідач направив позивачу лист від 29.09.2020, в якому зауважив про те, що за умовами п. 10.1. договору оренди термін його дії встановлено з 31.08.2017 по 29.08.2020 включно. Відповідач листом від 01.07.2020 повідомив позивача про бажання продовжити строк дії договору оренди, та надав звіт про вартість майна станом на 31.07.2020 та рецензію на звіт про незалежну оцінку.

На лист відповідача від 29.09.2020 позивачем надано відповідь вих. № 13/1-30-04204 від 07.10.2020, в якій зазначалось про закінчення терміну дії договору оренди 29.08.2020, про необхідність орендованого майна для потреб балансоутримувача і прийняття Міністерством оборони України рішення про недоцільність продовження договору оренди, про повідомлення листом від 25.09.2020 № 13/1-30-04013 про припинення терміну дії договору оренди, про необхідність на підставі п. п. 5.10., 10.10. договору оренди повернути орендоване майно і підписати акти приймання-передавання щодо повернення майна. Також звернуто увагу відповідача на положення п. 10.11. договору оренди, яким передбачена сплата орендарем неустойки у розмірі подвійної орендної плати за останній повний місяць оренди за весь час, що відраховується від дати припинення або розірвання договору до підписання акта приймання-передавання, який підтверджує фактичне повернення орендованого майна.

Відповідач вказані акти приймання-передавання щодо повернення орендованого майна не підписав, орендоване за договором оренди майно у зв`язку із припиненням терміну дії договору не повернув.

У зв`язку із неповерненням орендованого майна, позивач нарахував відповідачу неустойку, згідно з умовами договору, яка складала 565 275,79 грн з 01.09.2020 по 19.01.2024, та надіслав відповідачу претензію №13/1-34-00375 від 09.02.2024 з вимогою про звільнення та повернення орендованого за договором майна, а також стягнення неустойки за несвоєчасне повернення майна.

Несплата відповідачем нарахованої неустойки за неповернення орендованого майна в сумі 609 159,88 грн за період з 01.09.2020 по 22.03.2024, та необхідність виселення відповідача з вищевказаного державного нерухомого майна стали підставою для звернення з даним позовом до господарського суду.

Правові, економічні та організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна, що перебуває в державній та комунальній власності, регулюються Законом України "Про оренду державного та комунального майна", положеннями Цивільного кодексу України.

Відповідно до частини першої статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Приписами статті 764 ЦК України визначено, що коли наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Статтею 785 ЦК України передбачено, що у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Подібні за змістом правові приписи містились і в Законі України від 10.04.1992 № 2269-XII "Про оренду державного та комунального майна", чинному до 01.02.2020.

Як вказано вище, договір оренди укладено строком по 29.08.2020 включно, також умовами договору визначено порядок його продовження.

Однак, положення договору чи то дії сторін, учасників господарських правовідносин не можуть суперечити вимогам законодавства, яке має вищий пріоритет. Аналогічний правовий висновок викладено Верховним Судом у постанові від 18.07.2023 у справі № 914/1728/22, ухваленій у подібних правовідносинах.

У контексті вищенаведеного колегія суддів зауважує, що на час укладення між сторонами цієї справи спірного договору оренди нерухомого майна діяли положення Закону України від 10.04.1992 № 2269-XII "Про оренду державного та комунального майна".

Втім, 03.10.2019 було прийнято Закон № 157-ІХ. У розділі "Прикінцеві та перехідні положення" цього Закону передбачено, що він набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 01.02.2020 (за виключенням окремих зазначених норм). При цьому Закон № 2269-XII втрачає чинність з дня введення в дію Закону № 157-ІХ.

Відповідно до пункту 2 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 157-ІХ договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом 5 частини другої статті 18 цього Закону, або 01.07.2020. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

Правовий аналіз наведених положень дає підстави для висновку, що порядок продовження договорів оренди державного та комунального майна, який діяв до 31.01.2020 та був передбачений Законом № 2269-ХІІ (втратив чинність 31.01.2020), може бути застосовано до процедури продовження тих договорів, строк дії яких закінчився до 01.07.2020 включно, а щодо інших договорів оренди державного та комунального майна (строк дії яких закінчився після 01.07.2020) в силу вимог абзацу 3 пункту 2 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 157-ІХ має застосовуватися порядок продовження, визначений Законом № 157-ІХ.

Суд зазначає, що відповідно до частини другої статті 9 ЦК України та частини першої статті 2 Закону № 157-ІХ цей Закон є спеціальним щодо загальних положень статті 764 ЦК України. У зв`язку з цим положення пункту 2 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 157-ІХ мають пріоритетне застосування у спірних правовідносинах, що унеможливлює поширення на них загальних норм цивільного та господарського законодавства у частині, що регулює поновлення договорів оренди.

Правовий висновок щодо необхідності чіткого розмежування порядку та підстав продовження договорів оренди державного та комунального майна, передбачених нормами Закону № 2269-ХІІ (чинного до 31.01.2020) і Закону № 157-ІХ (введеного в дію з 01.02.2020), викладено в постановах Верховного Суду від 06.10.2021 у справі № 907/720/20, від 09.11.2021 у справі № 908/2637/20, від 05.07.2022 у справі № 909/479/21, від 19.07.2022 у справі № 924/852/21, від 13.12.2022 у справі № 916/4073/21, від 27.12.2022 у справі № 910/21725/21, постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 26.09.2024 у справі № 902/489/23.

Таким чином, враховуючи те, що строк дії спірного договору оренди нерухомого майна визначено до 29.08.2020, тобто вже після 01.07.2020, суд попередньої інстанції дійшов обґрунтованих висновків, що до спірних орендних правовідносин слід застосовувати положення Закону № 157-ІХ.

Статтею 18 Закону № 157-ІХ визначений порядок продовження договору оренди, відповідно до частини першої якої продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті.

У частині другій статті 18 Закону № 157-ІХ визначено, що без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які: укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п`ять років або менше; укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими частиною першою статті 15 цього Закону; укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими частиною другою статті 15 цього Закону відповідно до вимог статті 15 цього Закону, крім випадків, передбачених абзацами одинадцятим та дванадцятим частини другої статті 15 цього Закону; укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством.

Відповідно до частини третьої цієї ж статті договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.

Аналогічні за змістом положення містяться в пунктах 135, 143 Порядку № 483.

Так, у пункті 135 Порядку № 483 визначено, зокрема, що орендар, що має право продовжити договір оренди без проведення аукціону, звертається до орендодавця із заявою про продовження договору оренди не пізніше, ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.

Якщо орендар не подав заяву про продовження договору оренди у зазначений строк, то орендодавець не пізніше, ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв`язку з тим, що орендар не подав відповідну заяву у визначений Законом строк, та про необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна.

У свою чергу, у пункті 143 Порядку № 483 визначено, що орендар, що має намір продовжити договір оренди, що підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, звертається до орендодавця із заявою про продовження договору оренди не пізніше, ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди. Якщо орендар не подав заяву про продовження договору оренди у зазначений строк, то орендодавець не пізніше, ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв`язку з тим, що орендар не подав відповідну заяву у визначений Законом строк, та повідомляє про необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна.

Заява подається шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі.

Згідно з пунктом 144 Порядку № 483 після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець протягом десяти робочих днів з дати отримання такої заяви приймає одне з рішень, передбачених частиною дев`ятою статті 18 Закону № 157-ІХ.

У контексті наведених положень Порядку № 483 колегія суддів звертає увагу на те, що Верховний Суд у постанові від 29.01.2025 у справі № 904/5468/23 виснував, що системний аналіз положень статті 18 Закону № 157-ІХ свідчить про те, що договір оренди, який підлягає продовженню в порядку аукціону, може бути продовжений на той самий строк, на який він був укладений, за умови подання позивачем відповідної заяви відповідачеві не пізніше, ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди. Лише після отримання такої заяви у встановлений законом строк орендодавець був зобов`язаний ухвалити одне з рішень, передбачених частиною дев`ятою статті 18 Закону № 157-ІХ та Порядком № 483. Водночас подання заяви про продовження договору оренди разом із документами, передбаченими частинами четвертою та восьмою статті 18 цього Закону (зокрема, звіту про оцінку майна та рецензії на цей звіт), застосовується у випадках, коли проведення аукціону не передбачене.

Разом із тим Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 26.09.2024 у справі № 902/489/23 надав правову оцінку застосуванню Закону № 157-ІХ та Порядку № 483 передачі майна в оренду в контексті обставин отримання/неотримання орендарем у встановлені законодавством строки відповіді щодо продовження договору оренди.

У відповідній постанові від 26.09.2024 у справі № 902/489/23 судова палата дійшла висновку, що невиконання орендодавцем передбаченого пунктом 135 Порядку № 483 обов`язку у встановлений строк повідомити орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню, хоча й може свідчити про недобросовісність орендодавця та бути підставою для визнання його бездіяльності протиправною, проте не може слугувати підставою для автоматичної пролонгації договору оренди державного чи комунального майна на новий строк, оскільки можливість такої пролонгації не передбачена Законом № 157-ІХ.

Таким чином, судова палата визначила, що у справах щодо продовження орендних правовідносин, за умови встановлення невиконання орендарем процедури продовження договору відповідно до положень Закону № 157-ІХ та Порядку № 483, обставина дотримання орендодавцем передбаченого пунктом 135 Порядку № 483 обов`язку повідомити орендаря про припинення договору не є визначальною для оцінки правомірності вимог про продовження орендних відносин.

Оскільки термін дії договору закінчився 29.08.2020, то відповідач мав скористатися своїм правом щодо продовження терміну дії договору у строк до 29.05.2020.

Докази звернення відповідача до позивача з питань продовження терміну дії договору оренду у визначений законодавством строк суду не надано.

Верховний Суд неодноразово звертав увагу на те, що Закон № 157-ІХ не передбачає такої підстави для продовження дії договору оренди, як "мовчазна згода", натомість вимагає від орендаря вчинити юридично значимі дії, а саме звернутись із заявою про продовження договору не пізніше, ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди та надати звіт про оцінку майна.

Однак встановлені фактичні обставини у цій справі свідчать про те, що орендар не дотримався передбаченого законодавством порядку продовження строку дії договору оренди нерухомого майна на той самий термін і на тих самих умовах, визначених договором, а саме: не подав у встановлені строки відповідної заяви про продовження договору встановленого зразка у визначеній законодавством формі та не додав передбачених документів. При цьому відповідач не заперечив, що заяву про продовження договору оренди нерухомого майна за три місяці до закінчення строку його дії він не подавав, вважаючи, що договір мав бути продовжений в порядку, визначеному договором.

У зв`язку із викладеним правильним є висновок місцевого господарського суду стосовно того, що спірний договір припинив чинність 29.08.2020 у зв`язку із закінченням строку, на який він був укладений.

За частиною першою статті 24 Закону № 157-ІХ договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його укладено. У разі припинення договору оренди орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди (частина перша статті 25 цього Закону).

Умовами п. п. 5.10., 10.10. договору оренди передбачений обов`язок відповідача повернути орендоване приміщення балансоутримувачу протягом трьох робочих днів з дати припинення договору оренди. Майно вважається повернутим балансоутримувачу з моменту підписання сторонами відповідного акту приймання-передавання. Обов`язок по складанню акта приймання-передавання про повернення майна покладається на орендаря.

Листом вих. № 13/1-30-04204 від 07.10.2020 позивач звернувся до відповідача стосовно необхідності повернення орендованого майна у зв`язку із припиненням дії договору оренди, підписання направлених листом 25.09.2020 актів приймання-передавання та надання їх позивачу. Позивач звернув увагу відповідача на положення п.10.11. договору оренди щодо сплати неустойки у розмірі подвійної орендної плати за останній повний місяць оренди за весь час, що відраховується від дати припинення або розірвання договору оренди до підписання акту приймання-передавання, який підтверджує фактичне повернення орендованого майна.

Такі акти не були підписані та відповідач не заперечує факту користування майном до 26.08.2021.

На стадії апеляційного перегляду відповідачем були подані докази повернення спірного майна балансоутримувачу, а саме акт повернення з оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 26.08.2021, а також листування ТОВ "Апельмон Прайм" з приводу спірного нерухомого майна.

Згідно з ч.ч. 1-3 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

Відповідач зазначає, що у зв`язку з війною вся архівна документація зберігається в архівному сховищі групи компаній ТОВ "АПЕЛЬМОН", засновником якої є відповідач. У зв`язку з чим, відповідач листом від 01.11.2024 року №38 звернувся до ТОВ "АПЕЛЬМОН ПРАЙМ" задля висвітлення ситуації, яка склалась при переукладанні договору по орендованому об`єкту. Враховуючи великий обсяг документів та давність проведеного правочину, в результаті пошуку здійсненого ТОВ "АПЕЛЬМОН ПРАЙМ" у архівах групи компаній "Апельмон" після винесення рішення у справі було знайдено листування з Філією "Східна" Концерн "Військторгсервіс" та підписаний Акт повернення з оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 26.08.2021. ТОВ "АПЕЛЬМОН ПРАЙМ" листом від 04.12.2024 року №412 повідомило про знайдене листування та Акт приймання передачі від 26.08.2021.

Третя особа (балансоутримувач) також у суді апеляційної інстанції підтверджувала наявність вказаного акту повернення майна. Зазначала, що в зв`язку з військовою агресією Російської Федерації проти України, на виконання розпорядження Концерну "Військторгсервіс" всі документи були переміщенні в іншу область з міркувань безпеки, тому надати раніше документи та пояснення не являлось можливим.

Враховуючи визначальне значення вказаного акту для правильного розгляду справи, а також доводи наведені відповідачем в обґрунтування причин несвоєчасного подання доказів у справі, колегія суддів вбачає підстави визнати поважними підстави неподання вказаних доказів під час розгляду справи у суді першої інстанції та прийняти їх.

Так, орендарем ФОП Рахімі В.Р. та Балансоутримувачем Філією "Східна" Концерну "Військторгсервіс" було підписано акт повернення з оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 26.08.2021 року. Таке повернення орендованого майна балансоутримувачу узгоджується з умовами договору.

Колегія суддів погоджується з доводами позивача, що вказаний акт має містити і підпис орендодавця у відповідності примірної форми акту, затвердженої Інструкцією щодо здійснення заходів, пов`язаних з припиненням договорів оренди та поверненням з оренди нерухомого / іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, затвердженої наказом Фонду державного майна України від 22 грудня 2020 року № 2049, в редакції чинній станом на дату підписання акту.

Однак, недотримання вказаної примірної форми акту не заперечує самого факту повернення майна відповідачем балансоутримувачу та припинення його користування відповідачем у дату зафіксовану у акті.

Неправильне зазначення у акті дати припинення Договору оренди - 26.08.2021 року також не впливає на оцінку самого факту повернення майна.

Враховуючи доведений факт повернення відповідачем майна 26.08.2021 року, вимоги позивача про виселення відповідача та підписання акту про повернення майна не підлягають задоволенню.

Виходячи з викладеного, колегія суддів також вважає за необхідне змінити період нарахування неустойки, нарахованої у відповідності до ч. 2 ст. 785 ЦК України.

Згідно з положеннями ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за найм речі за час прострочення.

Згідно з частиною другою статті 795 Цивільного кодексу України повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору.

Позивач нараховував відповідачу неустойку за період з 01.09.2020 по 22.03.2024 в сумі 692 741,75 грн. Враховуючи проведення відповідачем оплати за договором оренди після закінчення терміну його дії, сплачена відповідачем сума 83 581,87 грн була зарахована позивачем в рахунок погашення неустойки, залишок склав 609 159,88 грн.

Проте, нарахування такої неустойки слід обмежити датою повернення майна - 26.08.2021 року, врахувавши суми оплат орендної плати, здійсненої відповідачем після закінчення строку дії договору. Відповідно, розмір неустойки за період з 01.09.2020 по 26.08.2021 складає 109 194,68 грн. (192 776,55 грн (нарахована плата) 83 581,87 грн (здійснені оплати)).

Вину відповідача у неповерненні спірного майна у період з 01.09.2020 по 26.08.2021 суд вважає доведеною. Обов`язок з оформлення акту повернення майна за умовами договору був покладений на відповідача, однак він його не виконав. Також відповідач не підписав акти повернення майна, запропоновані йому позивачем. Факт користування майном саме до вказаного періоду додатково підтверджують і здійснені ФОП Рахімі В.Р. платежі орендної плати.

За викладеного, суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про наявність підстав для задоволення позову у повному обсязі в частині стягнення неустойки та виселення з приміщення.

Суд не надає оцінку листуванню поданому відповідачем між ТОВ "АПЕЛЬМОН ПРАЙМ" та балансоутримувачем, а також подальших орендних правовідносин між цими особами. Такі правовідносини та правильність їх оформлення знаходяться поза межами підстав даного позову.

Відповідно до частини 1 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (частина 4 статті 269 Господарського процесуального кодексу України).

Відповідно до статті 277 Господарського процесуального кодексу України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є:т1) нез`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Отже, апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, а оскаржуване рішення скасуванню в частині стягнення неустойки у сумі 499 965,20 грн, нарахованої за період після 26.08.2021, а також виселення в примусовому порядку відповідача з нежитлового приміщення та його передачі за актом приймання-передавання балансоутримувачу, з прийняттям у цій частині нового рішення про відмову у задоволенні вимог. Рішення суду в частині задоволення вимог щодо стягнення неустойки у сумі 109 194,68 грн. слід залишити без змін.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України витрати з оплати судового збору за подання позову слід розподілити пропорційно до задоволених вимог за позовом; виходячи з результату розгляду апеляційної скарги, витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги слід розподілити пропорційно задоволеним вимогам за скаргою.

Керуючись ст.ст. 123, 129, 269, 270, 275-284, 287 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Фізичної особи - підприємця Рахімі Вахід Рахман на рішення Господарського суду Запорізької області від 02.12.2024р. у справі № 908/1940/24 задовольнити частково.

Рішення Господарського суду Запорізької області від 02.12.2024р. у справі № 908/1940/24 скасувати в частині стягнення неустойки у сумі 499 965,20 грн, виселення в примусовому порядку відповідача з нежитлового приміщення та його передачі за актом приймання-передавання балансоутримувачу.

Прийняти у цій частині нове рішення про відмову у задоволені цих позовних вимог з новим розподілом судових витрат.

Викласти резолютивну частину рішення у наступній редакції:

"Позов задовольнити частково.

Стягнути з Фізичної особи підприємця Рахімі Вахіда Рахмана на користь Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях неустойку в сумі 109 194,68 грн. та судовий збір за подання позову у сумі 1 310,34 грн."

Стягнути Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях на користь Фізичної особи підприємця Рахімі Вахіда Рахмана судовий збір за подання апеляційної скарги у сумі 11 421,77 грн.

Видачу наказу, з урахуванням необхідних реквізитів, доручити Господарському суду Запорізької області.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повна постанова складена та підписана 17.09.2025 року.

Головуючий суддя А.Є. Чередко

Суддя В.Ф. Мороз

Суддя О.Г. Іванов