ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"18" червня 2025 р. Справа № 911/2308/23 (911/2059/24)

Господарський суд Київської області у складі судді Лопатіна А.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні справи

за позовом ОСОБА_1 , Донецька область м. Слов`янськ

до ОСОБА_2 , Київська область, с. Горбовичі

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача 1) Керуючого реструктуризацією боргів ОСОБА_2

арбітражного керуючого Приходька Дмитра Володимировича

2) ОСОБА_3

3) ОСОБА_4

4) ОСОБА_5

5) ОСОБА_6

6) Обслуговуючого кооперативу "ЖИТЛОВО-БУДІВЕЛЬНИЙ КООПЕРАТИВ "НОВА ДАНІЯ 97/22"

про визнання письмового попереднього договору дійсним та визнання права власності на майнові права на квартиру

за участю секретаря судового засідання Єрьоміч О.А.

за участю представників згідно з протоколом судового засідання.

Обставини справи:

У провадженні господарського суду Київської області перебуває справа № 911/2308/ за заявою боржника ОСОБА_2 про неплатоспроможність.

Ухвалою господарського суду від 14.02.2024 р. відкрито провадження у справі про неплатоспроможність ОСОБА_2 , введено мораторій на задоволення вимог кредиторів, введено процедуру реструктуризації боргів боржника ОСОБА_2 , призначено керуючим реструктуризацією арбітражного керуючого Приходька Д.В.

02.08.2024 р. до суду надійшла позовна заява ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , в якій позивач просить суд:

- визнати дійсним письмовий попередній договір про укладення договору купівлі-продажу квартири від 08 вересня 2018 року між ОСОБА_2 (ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ) та ОСОБА_1 (ідентифікаційний номер НОМЕР_2 ) щодо купівлі квартири АДРЕСА_1 Софіївська Борщагівка, Бучанського району (попередня назва Києво-Святошинського району) Київської області, по вулиці Кошова під номером №97/22 (дев`яносто сім дріб двадцять два);

- визнати за ОСОБА_1 (ідентифікаційний номер НОМЕР_2 ) право власності на майнові права на квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 28,5 кв.м. в житловому будинку, збудованому на земельній ділянці площею 0,1009 га з кадастровим номером :03:006:0021, що знаходиться в АДРЕСА_3 (дев`яносто сім дріб двадцять два).

Ухвалою господарського суду від 12.08.2024 р. позовну заяву ОСОБА_1 про визнання письмового попереднього договору дійсним та визнання права власності на майнові права на квартиру залишено без руху.

14.08.2024 р. від позивача надійшли документи на підтвердження усунення недоліків в позовній заяві.

Ухвалою господарського суду від 15.08.2024 р. прийнято позовну заяву до розгляду, розгляд справи вирішено здійснювати за правилами загального позовного провадження в межах провадження у справі № 911/2308/23 про неплатоспроможність ОСОБА_2 , підготовче засідання призначено на 25.09.2024 р., задоволено клопотання позивача про залучення керуючого реструктуризацією арбітражного керуючого Приходька Д.В., ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОК "ЖБК "Нова Данія" до участі у справі, в якості третіх осіб, що не заявляють самостійних вимог на предмет спору.

Ухвалою господарського суду від 25.09.2024 р. розгляд справи у підготовчому засіданні суду відкладено на 06.11.2024 р.

28.10.2024 р. через систему "Електронний суд" від позивача надійшла заява про долучення документів до матеріалів справи.

Ухвалою господарського суду від 06.11.2024 р. продовжено строк підготовчого провадження, розгляд справи у підготовчому засіданні відкладено на 11.12.2024 р.

Ухвалою господарського суду від 11.12.2024 р. закрито підготовче провадження; призначено розгляд справи по суті в судовому засіданні на 21.05.2025 р.

21.05.2025 р. у судовому засіданні оголошено перерву до 18.06.2025 р., про що присутніми представниками сторін підписано відповідну розписку.

Про місце, дату та час наступного судового засідання третіх осіб було повідомлено ухвалою суду від 21.05.2025 р.

12.06.2025 р. до суду від позивача надійшла заява, що є письмовими поясненнями щодо позову.

18.06.2025 р. у судове засідання з`явився лише представник позивача, інші учасники у справі, належним чином повідомлені про місце, дату та час не з`явились, про причини неявки суд не повідомили.

Судом враховано, що під час розгляду цієї справи у судове засідання, що відбулось 21.05.2025 р. та в якому було оголошено перерву з`явився уповноважений представник відповідача, а відтак, відповідачу відомо про наявність у провадженні господарського суду даної справи, однак, за час її розгляду не було подано відзив на позов.

Крім того, судом враховано, що у судовому засіданні 21.05.2025 р. було оголошено перерву до 18.06.2025 р., отже, враховуючи присутність у такому судовому засіданні представника відповідача, останній був повідомлений про дату та час наступного судового засідання з розгляду цієї справи.

Судом враховано, що у своїх рішеннях Європейський суд неодноразово наголошував, що сторона, яка задіяна в ході судового розгляду, зобов`язана з розумним інтервалом часу сама цікавитись провадженням у її справі, добросовісно користуватися належними їй процесуальними правами та неухильно виконувати процесуальні обов`язки.

Суд також враховує правову позицію Європейського суду з прав людини, викладену у рішенні від 03.04.2008 у справі "Пономарьов проти України", згідно з якою сторони в розумні інтервали часу мають вживати заходів, щоб дізнатись про стан відомого їм судового провадження.

При цьому на осіб, які беруть участь у справі, покладається обов`язок демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду і не допускати свідомих маніпуляцій та ухилень від отримання інформації про рух справи.

В силу вимог частини першої ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожен при вирішенні судом питання щодо його цивільних прав та обов`язків має право на судовий розгляд упродовж розумного строку.

Зважаючи на те, що неявка учасників у справі, належним чином повідомлених про місце, дату та час судового засідання не перешкоджає розгляду справи, крім цього, матеріалів справи достатньо для повного та всебічного розгляду цієї справи, суд вважає за можливе провести судове засідання за відсутності третіх осіб та відповідача або його представника.

Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, що мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, заслухавши пояснення присутнього представника позивача, суд

встановив:

08.09.2018 р. між ОСОБА_2 , в особі її представника ОСОБА_4 , який діяв на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Михальченко М.М. (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) укладено попередній договір про укладення договору купівлі-продажу квартири, відповідно до умов якого за цим договором у строк до тридцятого березня дві тисячі дев`ятнадцятого року продавець зобов`язується передати у власність покупця з укладенням договору купівлі-продажу (далі - основний договір), а покупець зобов`язується прийняти і оплатити квартиру АДРЕСА_4 Києво-Святошинського району Київської області, по вулиці Кошова, будинку під № 97/22 (дев`яносто сім дріб двадцять два), у порядку та на умовах, передбачених відповідно цим та основним договором (п. 1).

Під час розгляду справи судом встановлено, що копія довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Михальченко М.М., на підставі якої від продавця діяв ОСОБА_4 міститься в матеріалах справи № 911/2308/23 про неплатоспроможність ОСОБА_2 , у межах провадження в якій розглядається даний спір.

Відповідно до п. 2 зазначеного договору вказана земельна ділянка, на якій буде побудована вказана квартира належить продавцю на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки, посвідченого Михальченко М.М., приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області 07 березня 2017 року за реєстровим № 1063, право власності зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності 07 березня 2017 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 224.

Також сторони домовились про такі умови основного договору:

- продавець зобов`язується збудувати на земельній ділянці площею 0,1009 га, кадастровий номер якої - :03:006:0021, що знаходиться в АДРЕСА_3 (дев`яносто сім дріб двадцять два) житловий будинок до 30.03.2019 року, в якому буде розташовуватись вищевказана квартира;

- квартира АДРЕСА_5 у житловому будинку згідно плану забудови земельної ділянки знаходиться на першому поверсі і буде передана покупцю по основному договору в наступному вигляді:

на стінах буде виконана штукатурка, будуть виведені провода для підключення світильників, розеток і вимикачів, електричні схеми будуть зібрані у розподільчих коробках, буде встановлено лічильники холодної води та електрики (в поверховому щиті в коридорі), буде заведена електрика в квартиру і встановлено квартирний щиток. Будуть встановлені сталеві радіатори 21 типу, з розмірами згідно теплотехнічного розрахунку, буде встановлено запорну арматуру на вводах води і газу, встановлено лічильник газу і двоконтурний (турбінного типу) котел на опалення і гаряче водопостачання. Вхідні двері в квартиру сталеві.

- договір купівлі-продажу квартири має бути нотаріально посвідчений не пізніше тридцятого березня дві тисячі дев`ятнадцятого року;

- ціна продажу 364 800 (триста шістдесят чотири тисячі вісімсот) гривень 00 копійок, що на день укладення договору еквівалентно 12 932 (дванадцять тисяч дев`ятсот тридцять два) доларів США. Ціна за 1 кв.м квартири становить 12 800 (дванадцять тисяч вісімсот) гривень 00 копійок.

- у випадку зміни загальної площі квартири більше або менше ніж на 1 кв.м, сторони зобов`язуються сплатити різницю за ціною визначеною цим попереднім договором;

- підготовкою і збиранням документів на квартиру, що розташована за вищевказаною адресою, необхідних для укладення договору купівлі-продажу квартири займатиметься продавець;

- витрати, пов`язані з нотаріальним посвідченням основного договору сторони сплачують порівну.

Згідно з п. 4 вказаного договору при укладенні цього договору на підтвердження намірів сторін покупець передав, а продавець прийняв від покупця суму авансу в розмірі 255 360 (двісті п`ятдесят п`ять тисяч триста шістдесят) гривень 00 копійок, що еквівалентно 9 052 (дев`ять тисяч п`ятдесят два) долари США. Залишок суми у розмірі 109 440 (сто дев`ять тисяч чотириста сорок) гривень 00 копійок, що еквівалентно 3 880 (три тисячі вісімсот вісімдесят) доларів США покупець зобов`язується сплатити до 30.12.2018 року.

Сторони також домовились, що у випадку відмови (ухилення) продавця від продажу квартири у строк, передбачений цим договором, або наявної заборони на продаж майна продавцем, або визнання об`єкту будівництва незаконною забудовою, або наявність підстав для визнання забудови як об`єкту будівництва, побудованого з порушенням чинних норм, що не дає можливості ввести його в експлуатацію, продавець повинен повернути покупцю одержану від нього суму авансу в розмірі 255 360 (двісті п`ятдесят п`ять тисяч триста шістдесят) гривень 00 копійок, що еквівалентно 9 052(дев`ять тисяч п`ятдесят два) долари США протягом одного місяця (п. 5 договору).

В подальшому, 17.04.2021 р. між ОСОБА_2 , в особі її представника ОСОБА_5 , який діяв на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Дудкіною Н.В. (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) укладено договір про внесення змін та доповнень до попереднього договору про укладення договору купівлі-продажу квартири, відповідно до умов якого внесено зміни до пунктів 1, 3 попереднього договору щодо строку виконання продавцем своїх зобов`язань, а саме: замість 30.03.2019 року, сторонами визначено строк виконання продавцем свого обов`язку щодо будівництва та передання у власність покупця квартири АДРЕСА_4 Святошинського району Київської області, по вулиці Кошова, під № 97/22 (дев`яносто сім дріб двадцять два), - до 30.12.2021 р.

Крім того, умовами наведеного договору про внесення змін та доповнень до попереднього договору сторони також підтвердили, що покупцем здійснено другий платіж на користь продавця в рахунок оплати купівлі квартири в сумі 3 300 (три тисячі триста) доларів США.

Згідно з п. 3 договору про внесення змін та доповнень до попереднього договору залишок суми у розмірі 580 (п`ятсот вісімдесят) доларів США покупець зобов`язується сплатити під час підписання основного договору.

Під час розгляду справи судом враховано, що належної якості копія довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Дудкіною Н.В., на підставі якої від продавця діяв ОСОБА_5 міститься в матеріалах справи № 911/2308/23 про неплатоспроможність ОСОБА_2 , у межах провадження в якій розглядається даний спір.

Разом з тим, матеріали справи місять копію розписки про отримання грошових коштів, відповідно до змісту якої ОСОБА_6 , діючи на підставі довіреності від імені ОСОБА_2 прийняв доплату будівництва квартири за адресою: в АДРЕСА_3 від ОСОБА_1 в сумі 580 (п`ятсот вісімдесят) доларів США.

Належним чином завірену копію довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Михальченко М.М., на підставі якої від продавця діяв ОСОБА_6 під час отримання коштів від ОСОБА_1 долучено до позову.

Як вбачається з матеріалів справи, позивач звертався до відповідача з претензією, в якій крім іншого просив здійснити заходи з метою нотаріального посвідчення попереднього договору про укладення договору купівлі-продажу квартири, укладеного 08.09.2018 р. між ОСОБА_2 , в особі її представника ОСОБА_4 , який діяв на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Михальченко М.М. (продавець) та ОСОБА_1 (покупець), однак така претензія залишена відповідачем без відповіді, докази, які б спростовували дані обставини відсутні.

Позивач в обґрунтування позову зазначає, що між ним та представником відповідача було досягнуто усіх істотних умов договору купівлі-продажу квартири. Відповідно до частини другої ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. Так, позивач наполягає на тому, що від нотаріального посвідчення попереднього договору ухилився продавець, а не покупець, оскільки останній 08.09.2018 р. прибувши потягом до Києва із міста Слов`янська Краматорського району Донецької області, був обмежений у часі, тому приїздив на 1 (один) день, щоб підписати попередній договір та сплатити кошти на будівництво квартири АДРЕСА_6 . Однак, згідно тверджень позивача, прибувши до офісу продажу квартир, його було повідомлено ОСОБА_4 , що всі нотаріуси зайняті та не має можливості посвідчити нотаріально попередній договір та запропоновано укласти попередній договір у простій письмовій формі. Позивач наголошує, що він неодноразово телефонував та звертався до офісу з продажу квартир, щоб дізнатись про дату коли можна приїхати та посвідчити договір у нотаріуса, крім цього, ним було 15.11.2021 р. надіслано ОСОБА_2 претензію з проханням завірити (посвідчити) нотаріально, укладений між сторонами попередній договір (сторінка 2 претензії від 15.11.2021 р., що додано до позову), однак відповіді на претензію від ОСОБА_2 отримано не було.

Окрім наведеного, позивач наголошує, що на дату укладення попереднього договору частина перша ст. 205 ЦК України передбачала 2 (дві) форми договору: усна та письмова (електронна). А статтею 209 ЦК України нотаріальне посвідчення договору у випадках, встановлених законом або за домовленістю сторін. Законом України "Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому" № 2518-IX від 15.08.2022 року (діє з 10.10.2022 року), частину першу статті 635 ЦК України було доповнено абзацом п`ятим такого змісту: "Попередній договір щодо купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню". Таким чином, нова норма щодо обов`язкового посвідчення попереднього договору щодо купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості почала діяти з 10.10.2022 р., коли покупцем була вже сплачена повна вартість майбутньої квартири.

Також, позивач у позовній заяві наголошує, що навмисне ухилення продавця від нотаріального посвідчення попереднього договору виражається у тому, що відповідач не надала письмових відповідей на звернення про нотаріальне посвідчення попереднього та основного договорів. Представники відповідача знали про дату приїзду позивача з метою укладення попереднього договору та сплати коштів за квартиру, однак у погоджений сторонами день повідомили, що всі нотаріуси зайняті, знаючи про те, що позивач не має можливості перебувати у селі Софіївська Борщагівка більше одного дня та має оплачені квитки у зворотному напрямку на той же день, а відтак, знаючи, що позивач проживає у Донецькій області, де на той час вже здійснювалися воєнні дії, представники відповідача скористалися його тяжким становищем.

Також позивач посилається на те, що згідно з пунктом 2 договору про внесення змін та доповнень до попереднього договору купівлі-продажу квартири, посвідченого 08.09.2018 р., продавець зобов`язався збудувати житловий будинок до 30.12.2021 року, в якому буде розташована квартира АДРЕСА_7 . Однак, будинок збудований, але не введений в експлуатацію. Відсутність факту здачі будинку в експлуатацію не є перешкодою для визнання права власності на майнові права оплаченого позивачем об`єкта будівництва квартири АДРЕСА_2 , оскільки як передбачено статтею 876 ЦК України власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено законом або договором. ОСОБА_2 отримала всі кошти на будівництво квартири АДРЕСА_2 , а тому, на переконання позивача, має передати йому всі майнові права на вказану квартиру. Спірна квартира після завершення будівництва секції № 1 стала окремим майном і до прийняття його в експлуатацію спірні майнові права на квартиру мають належати згідно тверджень позивача саме йому, бо побудована вона за його власні кошти. На підтвердження наведених обставин, крім іншого, позивачем надано копію договору купівлі-продажу квартири від 04.01.2019 р., згідно якого позивач продав квартиру у АДРЕСА_8 .

З огляду на наведене, позивачем заявлено позов, в якому він просить суд:

1. Визнати дійсним письмовий попередній договір про укладення договору купівлі-продажу квартири від 08 вересня 2018 року, укладеного між ОСОБА_2 (ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ) та ОСОБА_1 (ідентифікаційний номер НОМЕР_2 ) щодо купівлі квартири АДРЕСА_1 Софіївська Борщагівка, Бучанського району (попередня назва Києво-Святошинського району) Київської області, по вулиці Кошова під номером № 97/22 (дев`яносто сім дріб двадцять два).

2. Визнати за ОСОБА_1 (ідентифікаційний номер НОМЕР_2 ) право власності на майнові права на квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 28,5 кв.м. у житловому будинку, збудованому на земельній ділянці площею 0,1009 га з кадастровим номером :03:006:0021, що знаходиться в АДРЕСА_3 (дев`яносто сім дріб двадцять два).

Окрім наведеного, у поясненнях поданих до суду 12.06.2025 р. позивач наголошує, що майнові права на об`єкт будівництва за вказаною адресою зареєстровані за відповідачем, водночас вартість побудованої квартири АДРЕСА_2 , загальною площею 28,5 кв.м. у житловому будинку, збудованому на земельній ділянці площею 0,1009 га з кадастровим номером :03:006:0021, що знаходиться в АДРЕСА_3 , як об`єкту інвестування повністю сплачена ОСОБА_1 за письмовим попереднім договором про укладення договору купівлі-продажу квартири від 08.09.2018 р., укладеним з ОСОБА_2 (відповідач), отже, на переконання позивача, буде справедливим визнання права власності на майнові права на квартиру АДРЕСА_5 за ОСОБА_1 , з підстав викладених у позовній заяві.

Відповідач у судове засідання свого представника не направив, відзиву на позов не надіслав, належних та допустимих доказів, які б спростовували викладені позивачем у позові обставини суду не надав.

У ст. 86 ГПК України вказано, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Оцінюючи подані докази та наведені обґрунтування за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд дійшов висновку, що наведені позовні вимоги підлягають задоволенню частково, з огляду на таке:

Відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до положень статті 202 ЦК України правочином є дія, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Як вбачається з наведеного, позивач просить суд визнати дійсним письмовий попередній договір про укладення договору купівлі-продажу квартири від 08.09.2018 р., укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 щодо купівлі квартири АДРЕСА_2 , загальною площею 28,5 кв.м. у житловому будинку, збудованому на земельній ділянці площею 0,1009 га з кадастровим номером :03:006:0021, що знаходиться в АДРЕСА_3 .

Позивач посилається на те, що у справі № 911/2308/23 про неплатоспроможність ОСОБА_2 остання та розпорядник майна боржника заявили заперечення щодо кредиторських вимог ОСОБА_1 , які ґрунтуються на тому, що підписуючи договір з позивачем від імені відповідача гр. ОСОБА_5 діяв з перевищенням повноважень, крім цього, грошові кошти, які, як стверджує позивач, ним було сплачено вказаній особі в рахунок оплати квартири, також не передав відповідачу. Також, відповідач наголошує, що наведений попередній договір не було посвідчено нотаріально, а відтак, на його переконання, такий договір є нікчемним.

Проаналізувавши наведене, суд вважає за необхідне зазначити:

Відповідно до положень частини першої статті 635 ЦК України (у редакції, чинній на дату укладення між сторонами спору попереднього договору) попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Згідно з частиною першою статті 205 ЦК України (у зазначеній редакції) правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.

Статтею 207 ЦК України (у зазначеній редакції) визначено, що правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо воля сторін виражена за допомогою телетайпного, електронного або іншого технічного засобу зв`язку.

Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами). Правочин, який вчиняє юридична особа, підписується особами, уповноваженими на це її установчими документами, довіреністю, законом або іншими актами цивільного законодавства.

Частиною першою статті 209 ЦК України (у зазначеній редакції) передбачено, що правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Таким чином, на дату укладення попереднього договору положеннями чинного законодавства було передбачено дві форми договору, а саме: усна і письмова (електронна). Одночасно, нотаріальне посвідчення передбачене лише у випадках, встановлених законом або за домовленістю сторін.

Слід зазначити, що на підставі Закону України "Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому", який діє з 10.10.2022 р. частину першу статті 635 ЦК України доповнено п`ятим абзацом наступного змісту: "Попередній договір щодо купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню".

Отже, положення законодавства щодо обов`язкового посвідчення попереднього договору щодо купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості почало діяти з 10.10.2022 р., тобто після укладення між сторонами спору попереднього договору, внесення до нього змін та сплати позивачем повної суми вартості квартири, з метою придбання якої було укладено зазначений договір.

Окрім наведеного, суд врахував, що позивач, як свідчать надані ним докази, звертався до відповідача з претензією, в якій, крім іншого, просив вчинити дії з метою нотаріального посвідчення попереднього договору, однак, відповідач ухилився від вчинення відповідних дій, як під час укладення попереднього договору, так і в подальшому, не відреагував на претензію позивача.

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).

Презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення породжує, змінює або припиняє цивільні права та обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована. Таким чином, до спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню. Спростування презумпції правомірності правочину відбувається тоді: коли недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність); якщо він визнаний судом недійсним, тобто існує рішення суду, яке набрало законної сили (тобто оспорюваний правочин визнаний судом недійсним) (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 28 липня 2021 року в справі N 759/24061/19 (провадження N 61-8593св21)).

У ЦК України закріплений підхід, при якому оспорюваність правочину конструюється як загальне правило. Навпаки, нікчемність правочину має місце тільки у разі, коли існує пряма вказівка закону про кваліфікацію того або іншого правочину як нікчемного (див, зокрема, постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі N 567/3/22 (провадження N 61-5252сво23)).

Оспорюваний правочин визнається недійсним судом, якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (частина третя статті 215 ЦК України). Правочин, недійсність якого не встановлена законом (оспорюваний правочин), породжує правові наслідки (набуття, зміну або припинення прав та обов`язків), на які він був направлений до моменту визнання його недійсним на підставі рішення суду. Оспорювання правочину відбувається тільки за ініціативою його сторони або іншої заінтересованої особи шляхом пред`явлення вимог про визнання правочину недійсним (позов про оспорювання правочину, ресцисорний позов) (див, зокрема, постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі N 567/3/22 (провадження N 61-5252сво23)).

Для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Як наявність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним, так і порушення суб`єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду, має встановлюватися саме на момент вчинення оспорюваного правочину (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 17 червня 2021 року в справі N 761/12692/17 (провадження N 61-37390свп18)).

Водночас, судом встановлено, що у цій справі відповідачем не подано відзив на позов, не заявлено заперечень, жодними доказами не спростовано тверджень позивача, наведених у позові.

Крім того, судом, за результатами дослідження наявних у матеріалах справи доказів та аналізу законодавства, чинного на дату укладення 08.09.2018 р. між сторонами попереднього договору про укладення договору купівлі-продажу квартири, не встановлено нікчемності такого правочину, тобто недійсності такого правочину в силу закону. Також відсутні докази визнання у судовому порядку, станом на дату розгляду цієї справи, вказаного договору недійсним, оскарження його шляхом подання до суду відповідного позову.

Відповідно до статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

У статті 4 ГПК України передбачено, що право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом. Юридичні особи та фізичні особи-підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин і забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб`єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

За приписами частин першої, другої статті 5 ГПК України, здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

З наведених норм права вбачається, що держава забезпечує захист порушених або оспорюваних прав суб`єктів господарювання. Такі права захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права позивача. Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту, суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Способи захисту цивільного права чи інтересу - це закріплені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, інтересів і вплив на правопорушника (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 р. у справі № 925/1265/16 (пункт 5.5). Тобто це дії, спрямовані на запобігання порушенню або на відновлення порушеного, невизнаного, оспорюваного цивільного права чи інтересу. Такі способи мають бути доступними й ефективними (постанови Великої Палати Верховного Суду від 29.05.2019 у справі № 310/11024/15-ц (пункт 14) та від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18 (пункт 40).

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 р. у справі № 338/180/17, від 11.09.2018 р. у справі № 905/1926/16, від 30.01.2019 р. у справі № 569/17272/15-ц, від 04.06.2019 р. у справі № 916/3156/17.

Оцінюючи належність обраного позивачем способу захисту та обґрунтовуючи відповідний висновок щодо нього, суди мають враховувати його ефективність. Це означає, що вимога про захист цивільного права має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, а також забезпечувати поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування.

Установлені законом матеріально-правові способи захисту цивільного права чи інтересу підлягають застосуванню з дотриманням положень статей 55, 124 Конституції України та статті 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція), відповідно до яких кожна особа має право на ефективний засіб правового захисту. У пункті 145 рішення від 15.11.1996 у справі "Чахал проти Об`єднаного Королівства" (Chahal v. The United Kingdom), заява № 22414/93, Європейський суд з прав людини виснував, що зазначена норма Конвенції гарантує на національному рівні ефективні правові засоби для здійснення прав і свобод, що передбачаються Конвенцією, незалежно від того, яким чином вони виражені у правовій системі тієї чи іншої країни. Отже, ефективний засіб правового захисту в розумінні статті 13 Конвенції повинен забезпечити поновлення саме порушеного права особи, яка звернулася за судовим захистом. Натомість застосування судом неефективного способу захисту створює лише видимість захисту права особи, в той час як насправді таке право залишається незахищеним, що не відповідає статті 13 Конвенції.

Спосіб захисту права є ефективним тоді, коли він забезпечуватиме поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення - гарантуватиме можливість отримати відповідну компенсацію. Тобто цей захист має бути повним і забезпечувати у такий спосіб досягнення мети правосуддя та процесуальну економію (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 р. у справі № 910/3009/18 (пункт 63), від 08.02.2022 р. у справі № 209/3085/20 (пункт 24), від 21.09.2022 р. у справі № 908/976/190 (пункти 5.6, 5.9)). Інакше кажучи, не є ефективним той спосіб захисту, який у разі задоволення відповідного позову не відновлює повністю порушене, оспорюване право, а відповідне судове рішення створює передумови для іншого судового процесу, в якому буде відбуватися захист права позивача, чи таке рішення об`єктивно неможливо буде виконати.

Ефективність позовної вимоги має оцінюватися, виходячи з обставин справи, та залежно від того, чи призведе задоволення такої вимоги до дійсного захисту інтересу позивача без необхідності повторного звернення до суду (принцип процесуальної економії). Таким чином, під ефективним засобом (способом) слід розуміти такий, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект. Тому ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам.

Обрання позивачем неналежного та неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові (див., зокрема, постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 р. у справі № 916/1415/19 (пункт 6.21), від 02.02.2021 р. у справі № 925/642/19 (пункт 54), від 06.04.2021 р. у справі № 910/10011/19 (пункт 99), від 22.06.2021 р. у справі № 200/606/18 (пункт 76), від 02.11.2021 р. у справі № 925/1351/19 (пункт 6.56), від 23.11.2021 р. у справі № 359/3373/16-ц (пункт 155)).

Наведеного висновку дотримується Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в постанові від 18.12.2024 р. у справі № 910/14137/22.

Проаналізувавши наведене, суд встановив, що позов позивача у частині визнання дійсним договору не є ефективним способом захисту права, так як не призведе до дійсного захисту інтересів позивача, не забезпечить поновлення порушених його прав без необхідності заявлення додатково позовної вимоги, а відтак, зазначена позовна вимога не підлягає задоволенню.

Що стосується позову в частині визнання за позивачем майнових прав на квартиру № 105 (сто п`ять) загальною площею 28,5 кв.м., секція 1 (один) у збудованому на земельній ділянці площею 0,1009 га, кадастровий номер якої - :03:006:0021, що знаходиться в селі Софїівська Борщагівка, Києво-Святошинського району Київської області, по вулиці Кошова, будинку під № 97/22, заявлена позовна вимога є ефективною і документально підтвердженою, а відтак підлягає задоволенню, з огляду на таке:

Положеннями частини першої статті 635 ЦК України (у редакції чинній на дату укладення попереднього договору) передбачено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Аналіз вказаної норми права свідчить про те, що відсутні будь-які обмеження щодо виду або предмета договору, який можуть зобов`язатися укласти сторони у майбутньому на підставі попереднього договору, тому така домовленість може бути досягнута сторонами щодо будь-яких договорів: про відчуження нерухомого чи рухомого майна, об`єкта незавершеного будівництва, майбутніх об`єктів нерухомості, надання послуг, виконання робіт, надання майна в оренду тощо.

Сутність попереднього договору полягає у виконанні таких функцій:

спонукання до укладення в майбутньому основного договору шляхом встановлення відповідного обов`язку;

фіксація умов основного договору.

Отже, попередній договір створює для сторін одне основне зобов`язання: укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах.

Одним із завдань попереднього договору є те, що він повинен забезпечити відносини між сторонами до укладення основного договору, гарантувати реальну можливість через певний час набути відповідні права на тих самих умовах, які існували в момент укладення попереднього договору, навіть у тому разі, коли одна із сторін втратить інтерес до цих правовідносин.

Аналогічного правового висновку дотримується Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові від 22.01.2025 р. N 753/7776/22 (N 61-9678св23).

Інвестиційний договір основний правовий документ, що регулює взаємовідносини між суб`єктами інвестиційної діяльності. Він є правовою формою взаємовідносин між інвестором та іншими учасниками інвестиційної діяльності. Договір має відповідати сутності інвестування, тобто закріплювати факт вкладання коштів або інших матеріальних чи інтелектуальних цінностей в об`єкт інвестування; визначати мету та основні права та обов`язки сторін.

Судом враховано, що сторони мають право укласти договір, у якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору (частина друга ст. 628 ЦК).

За своєю суттю укладений між позивачем і відповідачем договір є змішаним, оскільки у ньому містяться елементи різних договорів, що не заборонено законом. Так, згідно змісту оспорюваного правочину багатоповерховий будинок, в якому продавець зобов`язується у майбутньому продати покупцю квартиру недобудований та не введений в експлуатацію, а відтак, сплачені покупцем, на виконання такого договору, кошти у розмірі ціни продажу квартири, а саме: 12 932,00 доларів США, що підтверджується наданими доказами, можна розцінювати як інвестування будівництва.

За змістом положень статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Одним зі способів захисту особистих немайнових або майнових прав та інтересів, з якими особа має право звернутися до суду, є визнання права.

Відповідно до статті 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема сукупність речей, а також майнові права та обов`язки, при цьому майнові права визнаються речовими правами.

Згідно з частиною другою статті 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, споруди, тощо) виникає з моменту завершення будівництва. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

За положеннями пункту 2 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 461 від 13 квітня 2011 року, прийняття в експлуатацію об`єктів, що належать до І-ІІІ категорії складності, та об`єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією України та її територіальними органами поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Згідно статті 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За правилом статті 527 ЦК України, боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Згідно статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

У ході аналізу наведених обставин цієї справи, судом враховано, що відповідно до частини четвертої статті 236 ГПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Так, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 лютого 2019 року в справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18) зазначено, що:

"захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства. Судами встановлено, що ОСОБА_4 виконав свої зобов`язання сторони за договором №0326/322-405 пайової участі у будівництві в повному обсязі, сплатив пайові внески та додаткові внески у визначених договорами сумах, у зв`язку з чим, за умовами договору, набув майнових прав щодо "долі пайщика", зокрема, права на отримання в подальшому спірної квартири та двох місць для паркування. Отже, висновки судів про те, що до завершення будівництва об`єкту нерухомості, а саме 4-кімнатної квартири АДРЕСА_1 (1 черга будівництва, 4- секційний будинок), а також місця паркінгу у другій черзі будівництва блок "В" комплексу по АДРЕСА_1 на другому поверсі і введення їх в експлуатацію, позивачу, як інвестору, належать майнові права на цей об`єкт, є правильними.

Встановивши під час розгляду справи, що відповідачем не виконувалися належним чином взяті на себе зобов`язання, а також, враховуючи, що будинок АДРЕСА_1 на той час не було введено в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, дійшов обґрунтованого висновку про визнання за позивачем майнових прав на вищевказані спірні об`єкти".

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19) зазначено, що:

"захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Встановивши під час розгляду справи, що позивачка повністю сплатила вартість пайового внеску за нерухоме майно, а також ту обставину, що введення об`єкта будівництва в експлуатацію не відбулось у встановлені договором строки, ТОВ "Фірма "Консоль ЛТД" припинило діяльність, що ставить під сумнів можливість виконання ним своїх зобов`язань за договором, суди першої та апеляційної інстанцій дійшли правильного висновку про визнання майнових прав за позивачкою на об`єкт інвестування".

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 жовтня 2019 року у справі № 761/5156/13-ц (провадження № 14-425цс19) вказано, що:

"під майновим правом слід розуміти "право очікування", що є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно у майбутньому. Тобто, майнове право - це обмежене речове право, за яким його власник наділений певними, але не всіма, правами щодо майна (див. постанову Верховного Суду України від 30 березня 2016 року у справі № 6-265цс16).

Оскільки відповідач не виконав належним чином зобов`язань за договором, не визнає майнових прав позивачки на спірне нерухоме майно, хоч вона і сплатила пайові внески у повному обсязі, тобто вчинила дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимагати переходу майнових прав на об`єкт, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, обґрунтовано вважав, що є підстави для визнання за позивачкою майнових прав на квартиру".

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 11 вересня 2019 року в справі № 1522/16455/12 (провадження № 14-370цс19) зазначено, що

"установивши під час розгляду справи, що відповідач - ТОВ фірма "Консоль ЛТД" не виконало належним чином узятих за договором зобов`язань, хоч позивачі і сплатили пайові внески в повному обсязі, тобто вчинили дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, обґрунтовано вважав, що є підстави для визнання за позивачами майнових прав на спірні квартири.".

Аналогічні висновки по суті вирішеного спору зробила Велика Палата Верховного Суду у постановах від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), від 03 квітня 2019 року у справі № 761/9951/15-ц (провадження № 14-614цс18), від 29 травня 2019 року у справі № 761/20844/13-ц (провадження № 14-146цс19) та від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 08 вересня 2020 року у справі № 916/667/18 (провадження № 12-145гс19) вказано, що:

"відповідно до частини третьої статті 631 ЦК України сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення. Таким чином, положення договору про те, що сторона договору отримала належні їй платежі до підписання договору, свідчить про те, що сторони домовилися вважати сплату коштів, здійснену раніше за відсутності правових підстав, виконанням укладеного договору стороною, яка за цим договором мала сплатити гроші.

Велика Палата Верховного Суду звертає увагу, що включення в договір купівлі-продажу положення про одержання однією стороною від іншої грошових коштів, у тому числі до підписання договору, є звичайною діловою практикою, зокрема при укладенні договорів з фізичними особами, і така практика не суперечила закону в правовідносинах, щодо яких виник спір. Тому Велика Палата Верховного Суду не вбачає підстав для відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів першої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 308/13400/14-ц від 21 березня 2018 року, та у справі № 361/558/15-ц від 17 квітня 2019 року".

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) зазначено, що:

"13 травня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в межах справи № 760/17864/16-ц (провадження № 61-699св17) підтвердив раніше сформовану позицію, викладену в постановах від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19) та від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), яка полягає у тому, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

Інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України).

Отже саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти.".

Як вже зазначалось, між позивачем (покупець) та відповідачем (продавець) укладено попередній договір про укладення договору купівлі-продажу квартири від 08.09.2018 р., відповідно до умов якого, з урахуванням змін, за цим договором у строк до 30.12.2021 р. продавець зобов`язується передати у власність покупця з укладенням договору купівлі-продажу (далі - основний договір), а покупець зобов`язується прийняти і оплатити квартиру № 105 (сто п`ять) загальною площею 28,5 кв.м., секція 1 (один) у збудованому на земельній ділянці площею 0,1009 га, кадастровий номер якої - :03:006:0021, що знаходиться в селі Софїівська Борщагівка, Києво-Святошинського району Київської області, по вулиці Кошова, будинку під № 97/22 (дев`яносто сім дріб двадцять два), у порядку та на умовах, передбачених відповідно цим та основним договором (п. 1 попереднього договору)

Як судом встановлено вище, за своєю суттю укладений між позивачем і відповідачем договір є змішаним, оскільки у ньому містяться елементи різних договорів, що не заборонено законом. Так, згідно змісту наведеного правочину багатоповерховий будинок, в якому продавець зобов`язується продати покупцю квартиру недобудований та не введений в експлуатацію, тобто на стадії будівництва, а відтак, сплачені покупцем, на виконання такого договору, кошти у розмірі ціни продажу квартири, а саме: 12 932,00 доларів США можна розцінювати як інвестування будівництва.

Поряд з наведеним, судом встановлено, що продавцем, у порушення умов попереднього договору про укладення договору купівлі-продажу квартири, у встановлений таким договором строк до 30.12.2021 р., не було добудовано житловий будинок, в якому мала розташовуватись квартира, що є предметом продажу за попереднім договором та за яку покупцем сплачено повну її вартість, визначену сторонами у договорі, не введено об`єкт будівництва в експлуатацію та, відповідно, не передано покупцю квартиру.

Одночасно, судом враховано, що відповідно до п. 3 попереднього договору підготовкою і збиранням документів на квартиру, що розташована за вказаною адресою, необхідних для укладення договору купівлі-продажу квартири займається продавець. Таким чином, саме на продавця (відповідач) умовами попереднього договору покладено обов`язок організації та підготовки до укладення основного договору, що ним виконано не було.

Суд звертає увагу, що однією з основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України) і дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними, відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Приватноправовий інструментарій (як в договірних, так і в позадоговірних відносинах) має використовуватись особами добросовісно, не зловживаючи правом. Зокрема, такий інструментарій не може використовуватись особою на шкоду іншим учасникам правовідносин.

Тобто цивільний оборот ґрунтується на презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних відносин, які вправі розраховувати саме на таку поведінку інших учасників, яка відповідатиме зазначеним критеріям і уявленням про честь та совість.

Частиною третьою статті 13 ЦК України визначено, що не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

Формулювання "зловживання правом" необхідно розуміти як суперечність, оскільки якщо особа користується власним правом, то його дія дозволена, а якщо вона не дозволена, то саме тому відбувається вихід за межі свого права та дію без права. Сутність зловживання правом полягає у вчиненні уповноваженою особою дій, які складають зміст відповідного суб`єктивного цивільного права, недобросовісно, у тому числі всупереч меті такого права.

Судом встановлено, що саме недобросовісна поведінка відповідача призвела до не укладення у встановлений попереднім договором строк договору купівлі-продажу квартири, тобто основного договору.

За таких обставин, враховуючи, що позивачем було належним чином виконано умови попереднього договору про укладення договору купівлі-продажу квартири від 08.09.2018 р., здійснено сплату ціни продажу квартири у повному обсязі, з урахуванням того, що введення об`єкта будівництва в експлуатацію не відбулось у встановлені договором строки, а відповідач звернулась до суду з заявою про відкриття провадження у справі про її неплатоспроможність і наразі триває процедура реструктуризації боргів останньої, що ставить під сумнів можливість виконання нею своїх зобов`язань за договором, суд дійшов висновку про можливість визнання майнових прав за позивачем на об`єкт інвестування, а саме, квартиру АДРЕСА_6 .

Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" у рішенні від 18.07.2006 р. та у справі "Трофимчук проти України" у рішенні від 28.10.2010 р. зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент сторін. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.

З урахуванням усіх фактичних обставин справи, встановлених судом, інші доводи сторін, не заслуговують на увагу, оскільки не впливають на правильне вирішення даного спору.

Приписами статей 73, 74 ГПК України визначено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Відповідно до статей 76-79 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.

Достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.

Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

За результатами повного та всебічного дослідження поданих доказів, які мають значення для правильного вирішення даного спору і стосуються предмету доказування, суд дійшов висновку, що наведений позов є обґрунтованим і підлягає задоволенню у частині визнання за позивачем права власності на майнові права на квартиру АДРЕСА_6 . В іншій частині суд відмовляє у задоволенні позову.

Витрати зі сплати судового збору за позовну вимогу, яку задоволено судом, відповідно до вимог ст. 129 ГПК України, покладаються судом на відповідача.

Керуючись ст. 129, 237-238, 240 ГПК України, суд

вирішив:

1. Позов задовольнити частково.

2. Визнати за ОСОБА_1 ( АДРЕСА_9 ; ідентифікаційний номер НОМЕР_2 ) право власності на майнові права на квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 28,5 кв.м. в житловому будинку, збудованому на земельній ділянці площею 0,1009 га з кадастровим номером :03:006:0021, що знаходиться в селі Софіївська Борщагівка, Бучанського району Київської області по вулиці Кошова під номером 97/22 (дев`яносто сім дріб двадцять два).

3. Стягнути з ОСОБА_2 ( АДРЕСА_10 ; ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ; дата народження ІНФОРМАЦІЯ_1 ) на користь ОСОБА_1 ( АДРЕСА_9 ; ідентифікаційний номер НОМЕР_2 ) 6 384 (шість тисяч триста вісімдесят чотири) гривні 11 копійок судового збору.

4. В іншій частині в задоволенні позову відмовити.

5. Видати наказ.

Згідно ст. 241 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга відповідно до ст. 256 Господарського процесуального кодексу України на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Дата підписання повного тексту рішення 24.09.2025 р.

Суддя А.В. Лопатін