ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"18" вересня 2025 р. Справа № 910/859/25

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Сибіги О.М.

суддів: Гончарова С.А.

Тищенко О.В.

секретар судового засідання: Михайленко С.О.

за участю представників сторін: згідно протоколу судового засідання від 18.09.2025

Розглянувши матеріали апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Адміністративно-складський комплекс "Кудрявський"

на рішення Господарського суду міста Києва від 13.05.2025

повний текст рішення складено 22.05.2025.

у справі № 910/859/25 (суддя Мандриченко О. В.)

за позовом Київської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Адміністративно-складський комплекс "Кудрявський"

про стягнення 6 022 775,53 грн, -

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст первісних позовних вимог

Київська міська рада (позивач) звернулась до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Адміністративно-складський комплекс "Кудрявський" (відповідача) про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі 6 022 775,53 грн.

Позовні вимоги мотивовано тим, що відповідач використовував земельну ділянку з кадастровим номером :91:152:0001, площею 1,5549 га за адресою: вул. Кудрявська, 16-а у Шевченківському районі м. Києва без правовстановлюючих документів на неї, у зв`язку із чим, позивачем заявлено до стягнення з відповідача 6 022 775,53 грн. безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за період з 12.03.2020 по 21.10.2021.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 29.01.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 910/859/25, ухвалено розгляд справи здійснювати за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 20.03.2025 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття

Рішенням Господарського суду міста Києва від 13.05.2025 у справі № 910/859/25 позов задоволено частково. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Адміністративно-складський комплекс "Кудрявський" на користь Київської міської ради 5 452 496,33 грн. безпідставно збережених коштів та 65 429,03 грн. судового збору. У задоволенні іншої частини позовних вимог відмовлено повністю.

В обґрунтування прийнятого рішення судом першої інстанції зазначено, що відповідач, як фактичний користувач земельної ділянки з кадастровим номером :91:152:0001, площею 1,5549 га за адресою: вул. Кудрявська, 16-а у Шевченківському районі м. Києва, без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, а тому відповідач зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини 1 статті 1212 Цивільного кодексу України. При цьому, суд першої інстанції дійшов висновку, що у період з 01.03.2020 по 31.03.2020 відповідач на законодавчому рівні був звільнений від обов`язку сплачувати орендну плату за земельну ділянку комунальної форми власності, тому позивачем неправомірно заявлено до стягнення безпідставно збережені кошти за період з 12.03.2020 по 31.03.2020. Також суд першої інстанції дійшов висновку, оскільки право користування спірною земельною ділянкою оформлено 21.10.2021, то неправомірним є включення до періоду розрахунку останній день спірного періоду 21.10.2021. За вказаних обставин, суд першої інстанції дійшов висновку про часткове задоволення позовних вимог у розмірі 5 452 496,33 грн.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів

Не погоджуючись з рішенням Господарського суду міста Києва від 13.05.2025 у справі № 910/859/25, 09.06.2025 Товариство з обмеженою відповідальністю "Адміністративно-складський комплекс "Кудрявський" звернулось до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 13.05.2025 у справі № 910/859/25 повністю та прийняти нове, яким в задоволенні позовних вимог відмовити.

Вимоги апеляційної скарги мотивовано тим, що оскаржуване рішення судом першої інстанції прийнято без з`ясування обставин, що мають значення для справи, з неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права, з невідповідністю висновків, викладених у рішенні, встановленим обставинам справи, що є підставою для його скасування. Узагальнені доводи апеляційної скарги зводяться до того, що (1) позивач не довів фактичне використання відповідачем земельної ділянки; (2) судом першої інстанції не застосовано до спірних правовідносин ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України; (3) судом першої інстанції неправильно застосовано положення додатку 11 до рішення КМР «Про бюджет міста Києва на 2020 рік» від 12.12.2019 № 456/8029 та додатку 11 до рішення КМР «Про бюджет міста Києва на 2021 рік» від 24.12.2020 № 24/24 щодо застосування ставки 5% при розрахунку безпідставно збережених коштів в розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою; (4) судом першої інстанції не надано оцінки довідці № Ю-33470/2018 від 13.02.2018; (5) судом першої інстанції не визначено розмір безпідставно збережених коштів в розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті

Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 09.06.2025 матеріали апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Адміністративно-складський комплекс "Кудрявський" у справі № 910/859/25 передано на розгляд колегії суддів Північного апеляційного господарського суду у складі: Головуючий суддя: Сибіга О.М., судді: Тищенко О.В., Гончаров С.А.

17.06.2025 ухвалою Північного апеляційного господарського суду витребувано з Господарського суду міста Києва матеріали справи № 910/859/25.

23.06.2025 до Північного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи № 910/859/25.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 25.06.2025 відкрито апеляційне провадження у справі № 910/859/25 за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Адміністративно-складський комплекс "Кудрявський" на рішення Господарського суду міста Києва від 13.05.2025 та призначено справу до розгляду на 17.07.2025.

03.07.2025 до Північного апеляційного господарського суду від Київської міської ради надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому проти доводів апеляційної скарги заперечує та наводить власні на їх спростування, просить у задоволенні апеляційної скарги відмовити у повному обсязі. Узагальнені доводи відзиву на апеляційну скаргу зводяться до того, що відповідач як власник об`єкта нерухомого майна користувався спірною земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розміщено, за відсутності оформленого згідно до вимог чинного законодавства права користування цією земельною ділянкою та не сплачував орендну плату.

17.07.2025 судове засідання не відбулось у зв`язку з перебуванням судді Гончарова С.А. у відпустці.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 18.07.2025 розгляд справи призначено на 28.08.2025.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 28.08.2025 розгляд справи відкладено на 18.09.2025.

Розглянувши матеріали справи, апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Адміністративно-складський комплекс "Кудрявський" слід залишити без задоволення, а рішення Господарського суду міста Києва від 13.05.2025 у справі № 910/859/25 без змін, з наступних підстав.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції

Як вірно було встановлено Господарським судом міста Києва та перевірено судом апеляційної інстанції, з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 11.12.2024 № 407677226 вбачається, що Товариство з обмеженою відповідальністю "Адміністративно-складський комплекс "Кудрявський" є власником цілісного майнового комплексу "Адміністративно-складський комплекс "Кудрявський" загальною площею 10 941,5 кв.м, що розташований за адресою: м. Київ, вул. Кудрявська, 16А.

Державну реєстрацію права власності на нерухоме майно проведено на підставі договору купівлі-продажу від 07.02.2012 №104.

Вказане нерухоме майно розташоване на земельній ділянці з кадастровим номером :91:152:0001, площею 1,5549 га за адресою: м. Київ, вул. Кудрявська, 16А.

Відомості про земельну ділянку з кадастровим номером :91:152:0001 внесено до Державного земельного кадастру 29.09.2009.

З Витягу з Державного земельного кадастру від 17.07.2018 № НВ-018 вбачається, що цільове призначення земельної ділянки з кадастровим номером :91:152:0001 03.10 для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку).

Рішенням від 13.05.2021 № 1204/1245 Київської міської ради передано Товариству з обмеженою відповідальністю "Адміністративно-складський комплекс "Кудрявський" в оренду на 5 років земельну ділянку з кадастровим номером :91:152:0001, площею 1,5549 га для реконструкції, реставрації та експлуатації адміністративно-складського комплексу на вул. Кудрявській, 16-а у Шевченківському районі міста Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва.

На підставі цього рішення, 21.10.2021 між Київською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Адміністративно-складський комплекс "Кудрявський" (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, предметом якого є надання орендодавцем строком на 5 (п`ять) років в оренду орендарю (строкове платне користування) земельної ділянки з кадастровим номером :91:152:0001, площею 1,5549 га для реконструкції, реставрації та експлуатації адміністративно-складського комплексу на вул. Кудрявській, 16-а у Шевченківському районі міста Києва.

Відповідно до листа Головного управління ДПС у м. Києві від 26.12.2024 № 37272/5/26-15-04-15-05 Товариство з обмеженою відповідальністю "Адміністративно-складський комплекс "Кудрявський" протягом 2020 - 2021 років подавало податкові декларації по платі за землю (земельний податок та/або орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності) стосовно спірної земельної ділянки та сплачувало орендну плату за землю за 2020 - 2021 роки, а саме: за березень грудень 2020 року 6 017 044,01 грн., за січень жовтень 2021 року 3 974 938,70 грн., загальна сума сплаченої орендної плати становить 9 991 982,71 грн.

Позивач зазначає, що у період з 12.03.2020 по 21.10.2021 Товариство з обмеженою відповідальністю "Адміністративно-складський комплекс "Кудрявський" безоплатно використовувало земельну ділянку з кадастровим номером :91:152:0001, площею 1,5549 га по вулиці Кудрявській, 16А у місті Києві без правовстановлюючих документів на неї, що призвело до недоотримання коштів за оренду цієї земельної ділянки.

Відповідно до Витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :91:152:0001 становить 198 757 106,24 грн.

За розрахунком позивача сума безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за період з період з 12.03.2020 по 21.10.2021 становить 16 014 758,24 грн.

При цьому, враховуючи сплату орендної оплати у розмірі 9 991 982,71 грн., позивачем заявлено про стягнення безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати в сумі 6 022 775,53 грн.

Наведене стало підставою для звернення Київської міської ради до суду з позовом про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Адміністративно-складський комплекс "Кудрявський" 6 022 775,53 грн. безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером :91:152:0001 відповідно до статті 1212 Цивільного кодексу України.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови

Відповідно до вимог ч.ч. 1, 2, 4, 5 ст. 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Зі змісту апеляційної скарги вбачається, що рішення суду першої інстанції відповідачем оскаржується лише в частині задоволених позовних вимог, а відтак, враховуючи, що рішення про відмову у стягненні з відповідача безпідставно збережених коштів за період з 12.03.2020 по 31.03.2020 скаржником не оскаржується, згідно з ч. 1 ст. 269 Господарського процесуального кодексу України, в цій частині рішення суду першої інстанції в апеляційному порядку не переглядається.

При цьому слід відзначити, що позивачем не було подано апеляційної скарги, а у відзиві на апеляційну скаргу він просить рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Вказане свідчить про відсутність у суду апеляційної інстанції підстав для перегляду рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні позовних вимог про стягнення з відповідача безпідставно збережених коштів за період з 12.03.2020 по 31.03.2020, а відтак рішення суду першої інстанції в частині відмови у позові в цій частині колегією суддів не переглядається.

За умовами частини другої статті 152 Земельного кодексу України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, відшкодування завданих збитків.

Верховний Суд, розглядаючи спори у подібних правовідносинах, у своїх постановах неодноразово звертав увагу на те, що предметом регулювання глави 83 Цивільного кодексу України є відносини, що виникають у зв`язку із безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.

Відповідно до частин першої та другої статті 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цього Кодексу застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.

Правові підстави користування земельною ділянкою комунальної власності за змістом глави 15 Земельного кодексу України реалізується через право постійного користування або право оренди.

Частиною першою статті 93 і статтею 125 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.

Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт "в" частини першої статті 96 Земельного кодексу України).

Принцип платного використання землі також передбачено статтею 206 Земельного кодексу України, за змістом якої використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

При цьому законодавець розмежовує поняття "земельний податок" та "орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності" залежно від правових підстав передання прав землекористування такими ділянками.

Водночас згідно зі статтями 122 - 124 Земельного кодексу України міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Особи, які отримують земельну ділянку комунальної власності в користування за договором оренди (договором купівлі-продажу права оренди), зобов`язані сплачувати за неї орендну плату - платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди, як це передбачено частиною першою статті 21 Закону України "Про оренду землі".

Водночас Земельний кодекс України регламентує перехід прав на земельну ділянку, пов`язаний з переходом права на будинок, будівлю або споруду. Так, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача (частина друга статті 120 Земельного кодексу України).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давного Риму (лат. superficies solo cedit - збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.

Звідси власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна. Аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом у постанові від 15.12.2021 у справі № 924/856/20

Таким чином, положення глави 15, статей 120, 125 Земельного кодексу України, статті 1212 Цивільного кодексу України дають підстави вважати, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа яка придбала такий об`єкт стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об`єкт нерухомого майна розташований, а відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформлення прав на цю ділянку (без укладення договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними.

Такий правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17, у постановах Верховного Суду від 14.01.2019 у справі № 912/1188/17, від 21.01.2019 у справі № 902/794/17, від 04.02.2019 у справі № 922/3409/17, від 12.03.2019 у справі № 916/2948/17, від 09.04.2019 у справі № 922/652/18, від 21.05.2019 у справі № 924/552/18, а також у постановах Верховного Суду України від 30.11.2016 у справі № 922/1008/15, від 07.12.2016 у справі № 922/1009/15, від 12.04.2017 у справах № 22/207/15 та № 922/5468/14 та у постанові Верховного Суду від 17.03.2020 у справі № 922/2413/19.

Отже, фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини першої статті 1212 Цивільного кодексу України.

Такий самий правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц та від 20.09.2018 у справі № 925/230/17 та у постановах Верховного Суду у подібних правовідносинах, зокрема, у постанові від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20 Верховний Суд зазначив, що із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, а тому саме із цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано. При цьому до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, такі кошти є безпідставно збереженими.

Верховний Суд неодноразово викладав правову позицію, згідно з якою для вирішення спору щодо стягнення з власника об`єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів на підставі положень статей 1212 - 1214 Цивільного кодексу України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об`єкт розташований, необхідно, насамперед, з`ясувати: 1) фактичного користувача земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цих ділянок зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування ділянками у відповідний період, або наявність правової підстави для використання земельної ділянки у такого фактичного користувача; 2) площу земельної ділянки; 3) суму, яку мав би отримати власник земельної ділянки за звичайних умов, яка безпосередньо залежить від вартості цієї ділянки (її нормативно-грошової оцінки); 4) період користування земельною ділянкою комунальної власності без належної правової підстави.

Як встановлено судом, Товариство з обмеженою відповідальністю "Адміністративно-складський комплекс "Кудрявський" є власником цілісного майнового комплексу "Адміністративно-складський комплекс "Кудрявський" загальною площею 10 941,5 кв.м, що розташований за адресою: м. Київ, вул. Кудрявська, 16А, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 11.12.2024 № 407677226.

Державну реєстрацію права власності на нерухоме майно проведено на підставі договору купівлі-продажу від 07.02.2012 №104.

Як вбачається з матеріалів справи, належне відповідачу на праві власності нерухоме майно розташоване на земельній ділянці з кадастровим номером :91:152:0001, площею 1,5549 га за адресою: м. Київ, вул. Кудрявська, 16А.

29.09.2009 до Державного земельного кадастру внесено відомості про земельну ділянку з кадастровим номером :91:152:0001.

Цільове призначення земельної ділянки з кадастровим номером :91:152:0001 - 03.10 для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку).

13.05.2021 Київською міською радою прийнято рішення № 1204/1245 про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Адміністративно-складський комплекс "Кудрявський" в оренду на 5 років земельної ділянки з кадастровим номером :91:152:0001, площею 1,5549 га для реконструкції, реставрації та експлуатації адміністративно-складського комплексу на вул. Кудрявській, 16-а у Шевченківському районі міста Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва.

В подальшому, 21.10.2021 між позивачем, як орендодавцем, та відповідачем, як орендарем, укладено договір оренди земельної ділянки, предметом якого є надання орендодавцем строком на 5 (п`ять) років в оренду орендарю (строкове платне користування) земельної ділянки з кадастровим номером :91:152:0001, площею 1,5549 га для реконструкції, реставрації та експлуатації адміністративно-складського комплексу на вул. Кудрявській, 16-а у Шевченківському районі міста Києва.

Згідно інформації, викладеної у листі Головного управління ДПС у м. Києві від 26.12.2024 № 37272/5/26-15-04-15-05, Товариство з обмеженою відповідальністю "Адміністративно-складський комплекс "Кудрявський" протягом 2020 - 2021 років подавало податкові декларації по платі за землю стосовно спірної земельної ділянки та сплатило орендну плату за землю за 2020 - 2021 роки, а саме: за березень грудень 2020 року 6 017 044,01 грн., за січень жовтень 2021 року 3 974 938,70 грн., загальна сума сплаченої орендної плати становить 9 991 982,71 грн.

Позивач стверджує, що відповідач як власник цілісного майнового комплексу у період з 12.03.2020 по 21.10.2021 користувався земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташовано, за відсутності оформленого згідно з вимогами чинного законодавства права користування нею, відтак ТОВ "Адміністративно-складський комплекс "Кудрявський" є фактичним користувачем спірної земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок позивача - власника земельної ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, тому зобов`язаний повернути ці кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини першої статті 1212 Цивільного кодексу України.

Як зазначалося судом, відомості про земельну ділянку з кадастровим номером :91:152:0001, площею 1,5549 га за адресою: м. Київ, вул. Кудрявська, 16А внесено до Державного земельного кадастру.

Отже, вказана земельна ділянка є сформованою у розумінні положень Земельного кодексу України.

Відповідно до п. 284.1 статті 284 Податкового кодексу України органи місцевого самоврядування встановлюють ставки плати за землю, що сплачується на відповідній території.

Основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності є нормативна грошова оцінка земель, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки - підставою для перегляду розміру орендної плати, який у будь-якому разі не може бути меншим, ніж установлено положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України.

Відповідно до пунктів 289.1. статті 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Отже, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який у будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями підпункту 288.5.1. пункту 288.5. статті 288 Податкового кодексу України.

При цьому статтею 12 Закону України «Про оцінку земель» регламентовано, що нормативно-правові акти з проведення оцінки земель затверджуються Кабінетом Міністрів України. Для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності нормативна грошова оцінка земель проводиться обов`язково (стаття 13 цього Закону); нормативно-грошова оцінка земельних ділянок у межах населених пунктів проводиться не рідше ніж один раз на 5 - 7 років (стаття 18 Закону України «Про оцінку земель»).

Відповідно до статті 20 Закону України «Про оцінку земель» за результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Згідно з положеннями частини третьої статті 23 цього Закону (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Таким чином, результатом нормативної грошової оцінки конкретної земельної ділянки є технічна документація на неї, а надання витягу з технічної документації є послугою компетентного органу (Держгеокадастру та його територіальних органів), який веде відповідний облік згідно з Порядком ведення Державного земельного кадастру, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051.

Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки - це роздруковані за допомогою програмного забезпечення актуальні дані про земельну ділянку, які є у Державному земельному кадастрі та технічній документації з нормативної грошової оцінки земель станом на певну дату. Витяг з нормативної грошової оцінки земельної ділянки може бути доказом проведення такої оцінки та визначати дані про таку оцінку як на момент його видачі, так за попередній період за умови, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки була сталою та не зазнала змін у цей період.

Отже, технічна документація на конкретну земельну ділянку, яка виготовляється на замовлення землекористувача (власника), відповідно до статті 20 Закону України «Про оцінку земель», є джерелом інформації про нормативну грошову оцінку певної земельної ділянки.

При цьому, власник (землекористувач) може використати технічну документацію на обґрунтування нормативної грошової оцінки, надавши суду її оригінал або належно засвідчену копію. Відтак технічна документація, виготовлена на конкретну земельну ділянку уповноваженим органом, може бути належним доказом на обґрунтування нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка набула статусу об`єкта цивільних прав.

У постанові від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц Велика Палата Верховного Суду виснувала, що обов`язковими для визначення орендної плати є відомості у витягах з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, про що також наголошено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13.02.2019 року в справі № 320/5877/17 (пункт 71).

Правова позиція, що належним доказом розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки може бути витяг, довідка або технічна документація з нормативної грошової оцінки, викладена Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20.

Обґрунтованість розрахунку заявлених до стягнення безпідставно збережених коштів підтверджується наявним у матеріалах справи Витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, відповідно до якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :91:152:0001 становить 198 757 106,24 грн.

Крім того, відповідно до п. 289.2 ст. 289 Податкового кодексу України центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель (Кі), на який індексується нормативна грошова оцінка земель і земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), на 1 січня поточного року, що визначається за формулою: Кi = І:100, де І - індекс споживчих цін за попередній рік.

Індекс споживчих цін встановлюється Державною службою статистики України.

Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель міститься на офіційному сайті Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру (https://land.gov.ua/derzhgeokadastr-povidomlyaye-pro-indeksacziyunormatyvnoyi-groshovoyi-oczinky-zemel-za-2023-rik/), де вказано: значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за 2023 рік становить 1,051. Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель у розрізі років становить: 2019, 2020 роки 1,0; 2021 рік 1,0 (для сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги) та 1,1 (для земель несільськогосподарського призначення).

Враховуючи вищевикладене, нормативна грошова оцінка земельної ділянки за 2020 - 2021 роки визначалась з врахуванням вищезазначених положень законодавства та становила 198 757 106,24 грн.

Як вбачається з матеріалів справи, державну реєстрацію права оренди на земельну ділянку з кадастровим номером :91:152:0001 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно проведено 21.10.2021.

З доданого до позовної заяви розрахунку орендної плати за користування відповідачем земельною ділянкою з кадастровим номером :91:152:0001 вбачається, що про здійсненні його розрахунку позивач застосував ставку орендної плати 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки згідно з додатками 11 до рішення Київської міської ради "Про бюджет міста Києва на 2020 рік" від 12.12.2019 № 456/8029 та рішення Київської міської ради "Про бюджет міста Києва на 2021 рік" від 24.12.2020 № 24/24 (зі змінами).

При цьому, доводи відповідача про неможливість застосування до спірних правовідносин положень Закону України "Про охорону культурної спадщини" колегією суддів оцінюються критично, оскільки названим законом врегульовано правовий режим об`єкту нерухомого майна, що знаходиться на земельній ділянці, а не самої земельної ділянки.

В силу вимог ч. 1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Колегія суддів наголошує, що надання відомостей з Державного земельного кадастру у формі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки віднесено до Переліку адміністративних послуг органів виконавчої влади, які надаються через центри надання адміністративних послуг, затвердженого розпорядженням Кабінету Міністрів України від 16.05.2014 № 523-р «Деякі питання надання адміністративних послуг через центри надання адміністративних послуг».

Тому, у разі незгоди відповідача із застосованою при розрахунку нормативної грошовою оцінки земельної ділянки з кадастровим номером :91:152:0001 у розмірі 198 757 106,24 грн. згідно довідки від 25.04.2019, він не був позбавлений права надати Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку спірної земельної ділянки у разі, якщо такий розмір, на його думку, не відповідає дійсності.

Таким чином, при здійсненні розрахунку суми безпідставно збережених коштів позивачем правомірно застосовано ставку орендної плати 5% та нормативну грошову оцінку земельної ділянки у відповідний період у розмірі 198 757 106,24 грн.

В частині доводів відповідача щодо користування ним меншою площею земельної ділянки у розмірі 0,68718 га, а не всією площею земельної ділянки 1,5549 га, колегія суддів враховує висновок Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду, сформований у постанові від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20 про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати, що твердження скаржника про користування меншою площею земельної ділянки, а саме лише тією, на якій розташована нежитлова будівля літ. "А-4", колегія суддів вважає недоречними, оскільки, по-перше, спір стосується користування вже сформованою земельною ділянкою, по-друге, як правильно встановили суди попередніх інстанцій, позивач не надав доказів на підтвердження формування за адресою земельної ділянки меншої чи більшої площі для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі. Отже, розмір земельної ділянки, якою користується відповідач, доведений, обґрунтований і підтверджений достатніми доказами, про що правомірно зазначили суди попередніх інстанцій.

Отже, положення ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України до спірних правовідносин застосуванню не підлягають.

Колегія суддів, перевіривши здійснений судом першої інстанції розрахунок безпідставно збережених коштів за користування земельною ділянкою з кадастровим номером :91:152:0001, площею 1,5549 га по вулиці Кудрявській, 16А у місті Києві без правовстановлюючих документів за період з 01.04.2020 по 20.10.2021, погоджується з висновком суду першої інстанції, що стягненню з відповідача на користь позивача підлягають безпідставно збережені кошти у розмірі 5 452 496,33 грн.

Таким чином, вирішуючи спір по суті заявлених позовних вимог в частині стягнення безпідставно збережених коштів за період з 01.04.2020 по 20.10.2021 у розмірі 5 452 496,33 грн., суд першої інстанції повно та всебічно дослідив обставини справи, дав їм належну правову оцінку, дійшов правильних висновків щодо прав та обов`язків сторін, які ґрунтуються на належних та допустимих доказах.

За таких обставин, висновок суду першої інстанції про наявність підстав для стягнення з відповідача безпідставно збережених грошових коштів за період з 01.04.2020 по 20.10.2021 у розмірі 5 452 496,33 грн. є законним та обґрунтованим.

Надавши відповідну правову оцінку зібраним у справі доказам, як кожному окремо так і в їх сукупності, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про доведеність позовних вимог та часткове задоволення позову.

Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

За таких обставин недостатніми є доводи скаржника про неповне дослідження судом першої інстанції зібраних у справі доказів, саме тільки посилання скаржника на те, що суд не в повному обсязі дослідив докази та не з`ясував дійсні обставини справи, без належного обґрунтування не можуть ставити під сумнів оскаржуване судове рішення. Натомість зміст апеляційної скарги переконливо свідчить про те, що доводи скаржника зводяться здебільшого до посилань на необхідність переоцінки наявних у справі доказів.

На переконання колегії суддів, зміст оскаржуваного рішення суду першої інстанції свідчить про дослідження наявних у справі доказів та встановлення судом обставин, що входять до предмету доказування у цій справі, а доводи скаржника фактично зводяться до незгоди з обставинами, що були встановлені судом при вирішенні спору, до незгоди з оцінкою доказів у справі, а також до незгоди з висновками суду, які покладені в основу оскаржуваного судового рішення у цій справі.

Незгода скаржника з рішенням суду першої інстанції або з правовою оцінкою та правовими висновками, які містяться в рішенні, не свідчать про його незаконність.

За таких обставин, перевіривши застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права на підставі встановлених судом фактичних обставин справи та в межах наведених у апеляційній скарзі доводів, які стали підставою для відкриття апеляційного провадження, колегія суддів дійшла висновку про необґрунтованість апеляційної скарги та про відсутність підстав для скасування рішення суду першої інстанції.

За таких обставин, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню.

Згідно з частиною 4 статті 11 Господарського процесуального кодексу України суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча, пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною, залежно від характеру рішення.

В пункті 53 рішення Європейського суду з прав людини у справі "Федорченко та Лозенко проти України" від 20.09.2012 зазначено, що при оцінці доказів суд керується критерієм доведення "поза розумним сумнівом". Тобто, аргументи сторони мають бути достатньо вагомими, чіткими та узгодженими.

При винесені даної постанови судом апеляційної інстанції були надані вичерпні відповіді на доводи скаржника, з посиланням на норми права, які підлягають застосуванню до спірних правовідносин.

Щодо інших аргументів сторін колегія суддів зазначає, що вони були досліджені та не наводяться у судовому рішенні, позаяк не покладаються в його основу, тоді як Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа Серявін проти України, § 58, рішення від 10.02.2010). Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України).

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

Однією з засад здійснення господарського судочинства у відповідності до статті 2 Господарського процесуального кодексу України є рівність усіх учасників судового процесу перед законом і судом.

Відповідно до ст. 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

У відповідності з пунктом 3 частини 2 статті 129 Конституції України та частини 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Частиною 1 статті 86 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 275 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Отже, в задоволенні апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Адміністративно-складський комплекс "Кудрявський" слід відмовити, а рішення Господарського суду міста Києва від 13.05.2025 у справі № 910/859/25 залишити без змін.

Керуючись статтями 129, 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Адміністративно-складський комплекс "Кудрявський" на рішення Господарського суду міста Києва від 13.05.2025 у справі № 910/859/25 - залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 13.05.2025 у справі № 910/859/25 - залишити без змін.

3. Судовий збір за розгляд апеляційної скарги розподіляється відповідно до ст.ст. 129 та 282 Господарського процесуального кодексу України.

4. Матеріали справи № 910/859/25 повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена відповідно до ст. 287-291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено та підписано 18.09.2025.

Головуючий суддя О.М. Сибіга

Судді С.А. Гончаров

О.В. Тищенко