ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 вересня 2025 року

м. Київ

cправа № 910/3432/23

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Случ О. В. - головуючий, Волковицька Н. О., Могил С. К.,

за участю секретаря судового засідання - Прокопенко О. В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційні скарги 1) Київської міської ради і 2) заступника керівника Київської міської прокуратури

на рішення Господарського суду міста Києва від 01.06.2023 (суддя Стасюк С. В.)

і постанову Північного апеляційного господарського суду від 24.06.2025 (головуючий суддя Яценко О. В., судді Тищенко А. І., Мальченко А. О.)

у справі № 910/3432/23

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь"

до Київської міської ради,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - 1) Товариство з обмеженою відповідальністю "Голосіївські Вежі",

треті особи, які не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - 2) Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), 3) Департамент охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради,

треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору - 4) Міністерство освіти і науки України та 5) Національний університет біоресурсів і природокористування України,

про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки,

(у судовому засіданні взяли участь: прокурор - Підяш О. С., представник позивача - Бєлкін Л. М., представник відповідача - Перепелицін К. М., представник третьої особи-1 - Гринь М. О.)

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Короткий зміст позовних вимог

1. У березні 2023 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь" (далі - Позивач, ТОВ "МЖК "Оболонь") звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі - Відповідач, Рада) про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки № 79-6-00332, зареєстрованого 15.07.2005 (далі - договір оренди землі), у редакції, викладеній у прохальній частині позовної заяви.

2. Позовні вимоги обґрунтовані наявністю підстав для поновлення договору оренди землі на новий строк із посиланням на дотримання Позивачем вимог Закону України "Про оренду землі", належним виконанням ним як орендарем умов спірного договору, своєчасним зверненням до орендодавця про намір поновити договірні відносини на новий строк з проєктом відповідної додаткової угоди, відсутністю заперечень орендодавця проти поновлення спірного договору, користуванням позивачем земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, неукладенням додаткової угоди до договору оренди землі.

Короткий зміст судових рішень

3. Рішенням Господарського суду міста Києва від 01.06.2023 позов задоволено. Визнано укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі в редакції, викладеній в резолютивній частині рішення.

4. Аргументуючи судове рішення, суд першої інстанції виходив із того, що Позивач, який продовжив користуватися спірною земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди землі, за відсутності заперечень Відповідача проти поновлення, мав підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-ІХ), на тих самих умовах та на той самий строк. Враховуючи, що Позивач належно виконує свої обов`язки за договором, повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк, до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, продовжує користуватись земельною ділянкою, орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні договору, відтак, у Позивача виникли "правомірні очікування" та "законні сподівання" щодо продовження користування земельною ділянкою на праві оренди, які підлягають захисту відповідно до статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

5. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 22.02.2024 рішення Господарського суду міста Києва від 01.06.2023 у цій справі змінено, викладено його мотивувальну частину в редакції постанови суду апеляційної інстанції. В решті рішення залишено без змін.

6. Суд апеляційної інстанції, змінюючи мотиви рішення місцевого господарського суду, врахував правовий висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 у спорі щодо продовження договору оренди землі, та наголосив, що до спірних правовідносин підлягають застосуванню положення статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній із 16.07.2020), а також про наявність підстав для поновлення договору оренди землі на новий строк з урахуванням наведених положень законодавства.

7. Постановою Верховного Суду від 24.09.2024 скасовано постанову Північного апеляційного господарського суду від 22.02.2024, справу передано на новий розгляд до Північного апеляційного господарського суду.

8. Направляючи справу на новий розгляд Верховний Суд, зокрема, вказав, що:

- Прокурор у апеляційній скарзі (такі ж доводи він наводить і у касаційній скарзі) наголошував, зокрема, на неможливості поновлення спірного договору оренди землі на новий строк у редакції Позивача через наявність розміщеного на ній нерухомого майна (водонапірної башти загальною площею 66,7 кв.м), належного державі в особі Міністерства освіти і науки України, яке перебуває на праві господарського відання у Національного університету біоресурсів і природокористування України та є об`єктом культурної спадщини міста Києва згідно з наказом Департаменту охорони культурної спадщини від 13.02.2023 № 10, наявним у справі, вказаний об`єкт культурної спадщини розташований на спірній земельній ділянці ще з 1950-х років;

- проте належна оцінка вказаним доводам судом апеляційної інстанції надана не була та на порушення вимог процесуального законодавства не було досліджено правовий статус такого об`єкта, чи дійсно він розташований на орендованій Позивачем земельній ділянці, право на поновлення оренди якої є предметом розгляду у цій справі, чи не обмежуватимуться права власника такого об`єкта внаслідок продовження спірних орендних правовідносин, зважаючи, на принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній майна, а також на цільове призначення земельної ділянки, визначене у договорі - для будівництва житлового комплексу, та, відповідно, яким є правове регулювання відносин щодо земельної ділянки, на якій розташований об`єкт культурної спадщини, та її правовий режим. Без достеменного встановлення наведеного поновлення спірного договору оренди землі є передчасним.

9. Під час нового апеляційного розгляду справи постановою Північного апеляційного господарського суду від 24.06.2025 змінено мотивувальну частину рішення Господарського суду міста Києва від 01.06.2023, викладено її в редакції цієї постанови. В іншій частині рішення Господарського суду міста Києва від 01.06.2023 залишено без змін.

10. Апеляційний господарський суд вказав на наявність підстав для поновлення договору оренди землі на новий строк з урахуванням статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній із 16.07.2020).

11. Стосовно посилань Прокурора, а також вказівок Верховного Суду щодо необхідності дослідження обставин розташування на спірній земельній ділянці нерухомого майна (водонапірної башти загальною площею 66,7 кв.м), належного державі в особі Міністерства освіти і науки України, яке перебуває на праві господарського відання у Національного університету біоресурсів і природокористування України та є об`єктом культурної спадщини міста Києва згідно з наказом Департаменту охорони культурної спадщини від 13.02.2023 № 10, апеляційний господарський суд вказав, що: (1) межа території пам`ятки наразі визначається 20-ти метровим периметром навколо неї і саме в межах цієї території законодавством встановлено обмеження на використання земель; (2) встановлення меж території щойно виявленого об`єкта культурної спадщини - водонапірної башти не є підставою для вилучення з користування Позивача спірної земельної ділянки та, відповідно, не може свідчить про неможливість продовження користування ним такою земельною ділянкою; (3) статус об`єкта нерухомого майна, як щойно виявленого об`єкта культурної спадщини (до моменту занесення його до Державного реєстру нерухомих пам`яток України) накладає обмеження на вид будівництва на об`єкті та встановлює дозволені види робіт на ньому, а не встановлює обмеження у використанні всієї земельної ділянки на якій він розташований.

Касаційні скарги

12. Не погодившись із останньою постановою суду апеляційної інстанції та рішенням суду першої інстанції, Рада і Прокурор звернулися до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з касаційними скаргами, в яких просили судові рішення скасувати, ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

Узагальнені доводи касаційної скарги Ради

13. Позивач у касаційній скарзі посилається на те, що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував статтю 33 Закону України "Про оренду землі" без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 16.04.2025 у справі № 910/14933/22, від 15.05.2024 у справі № 909/694/23, від 06.02.2024 у справі № 926/2284/22, від 29.10.2024 у справі № 924/1200/23, від 05.06.2024 у справі № 910/5994/23.

14. Рада посилається на застосування статті 120 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) без урахування висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 15.05.2024 у справі № 909/694/23, від 16.04.2025 у справі № 910/14933/22, від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18,

15. Позивач також наполягає на неврахуванні висновків щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час укладення спірного договору), викладених у постановах Верховного Суду України від 11.11.2014 № 3-161гс14 (у справі № 912/1552/13), від 20.11.2012 у справі № 44/69 та від 20.05.2008 у справі №30/234, а також постановах Верховного Суду від 30.07.2024 у справі № 910/4928/23, від 09.04.2024 у справі № 910/4930/23, від 15.06.2022 у справі № 904/1671/21, від 09.11.2021 у справі № 910/4790/20, від 26.10.2021 у справі № 910/5710/19, від 24.01.2019 у справі № 904/869/18, від 26.03.2019 у справі № 910/1335/17, від 10.01.2019 у справі № 911/3998/16, від 11.12.2018 у справі № 923/111/18, від 06.12.2018 у справі № 925/1651/17, від 03.04.2018 у справі № 904/8168/17, від 22.02.2018 у справі № 922/1008/17.

16. Окрім того, Рада посилається на застосування судом апеляційної інстанції приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній із 16.07.2020) без урахування висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 16.04.2025 у справі № 910/14933/22.

Узагальнені доводи касаційної скарги Прокурора

17. Прокурор наполягає на застосуванні судами першої та апеляційної інстанцій норм права без урахування висновків щодо застосування норм права в подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц та № 159/5756/18, постановах Верховного Суду від 09.04.2024 у справі № 902/453/23 (п.п. 26-29), від 20.03.2024 у справі № 910/4561/22 (п. 6.27), від 21.02.2024 у справі № 910/1235/22 (п.п. 57, 58), від 06.02.2024 у справі № 914/768/23 (п. 5.32), від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 (п. 6.39), від 25.05.2023 та від 18.08.2021 у справі № 910/9782/20 від 20.09.2022 у справі № 916/1382/21, від 15.06.2022 у справі № 904/1671/21, від 18.01.2022 у справі № 915/982/20, від 03.11.2021 у справі № 910/7864/20, від 03.02.2021 у справі № 915/1003/20, від 14.06.2022 у справі № 910/5794/21, від 24.01.2019 у справі № 904/869/18, від 26.03.2019 у справі № 910/1335/17, від 10.01.2019 у справі № 911/3998/16, від 11.12.2018 у справі № 923/111/18, від 06.12.2018 у справі № 925/1651/17, від 03.04.2018 у справі № 904/8168/17, від 22.02.2018 у справі № 922/1008/17, від 15.05.2024 у справі № 909/694/23 щодо застосування положень ст. 33 Закону України "Про оренду землі", ст.ст. 377, 526, 610, 628, 629 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статті 120 ЗК України при вирішенні спорів про поновлення договорів оренди землі.

18. Окрім того, суд апеляційної інстанції не враховав висновки щодо застосування норм права в подібних правовідносинах, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21 (п.п. 144, 145) щодо положень ст. 37 Закону України "Про охорону культурної спадщини".

19. Прокурор також зазначає про застосування положень ст.ст. 13, 15, 16 ЦК України без урахування висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постанові від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20) та Верховного Суду в постанові від 27.05.2020 у справі № 442/2771/17.

20. Прокурор в касаційній скарзі також наголошує на тому, що судами першої та апеляційної інстанцій не досліджено наявні у справі докази, які підтверджують втрату орендарем переважного права на поновлення договору оренди у зв`язку з неналежним виконанням його умов, а також інших доказів, що свідчать про неможливість продовження орендних правовідносин, зокрема, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, а також наявності на спірній земельній ділянці нерухомого майна, належного на праві власності іншим особам. Посилається на неврахування правових висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 18.10.2023 у справі № 910/20745/20 та від 19.04.2021 у справі № 640/11650/20.

Відзиви

21. У відзиві на касаційну скаргу Ради Позивач погоджується з висновком суду першої інстанції щодо наявності підстав для задоволення позову, а також погоджується з мотивами суду апеляційної інстанції щодо такого задоволення та наявності підстав для поновлення договору оренди землі на новий строк. Протилежні доводи Ради вважає безпідставними, необґрунтованими. Розташування на спірній земельній ділянці об`єкта нерухомого майна - водонапірної башти, не вважає перешкодою для поновлення договору оренди землі, адже, за доводами Позивача, жодних прав власника чи розпорядника вежі спірне землекористування не порушує. Позивач також посилається на відсутність з його боку порушення умов договору оренди землі, в тому числі в частині добудови житлового комплексу на спірній земельній ділянці. Просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а постанову суду апеляційної інстанції - без змін.

22. Від Товариства з обмеженою відповідальністю "Голосіївські Вежі" (далі - Третя особа-1, ТОВ "Голосіївські Вежі") 13.08.2025 надійшов відзив на касаційну скаргу Ради, поданий з пропуском строку, встановленого ухвалою Верховного Суду від 28.07.2025 та без клопотання про продовження строку, в зв`язку з чим відповідний відзив на підставі приписів частини 2 статті 118 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) залишається без розгляду.

23. Від Позивача також надійшов відзив на касаційну скаргу Прокурора, в якому ТОВ "МЖК "Оболонь", окрім наведених вище доводів, наголошує також на тому, що висновки суду апеляційної інстанції щодо наявності підстав для поновлення договору оренди землі відповідають правовим висновкам Верховного Суду, викладеним у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21. Позивач вказує, що у випадку вирішення справи інакше, ніж у наведеній постанові Верховного Суду, справа підлягає передачі на розгляд об`єднаної палати. Позивач також погоджується з висновком суду апеляційної інстанції щодо відсутності встановлених обмежень використання всієї спірної земельної ділянки та відсутності підстав для вилучення земельної ділянки з використання. Просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а постанову суду апеляційної інстанції - без змін.

24. ТОВ "Голосіївські Вежі" у відзиві на касаційну скаргу Прокурора погоджується з висновками суду апеляційної інстанції щодо наявності підстав для поновлення договору оренди землі, з урахуванням у тому числі актуальної судової практики, зокрема, постанови Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21. Третя особа-1 також наголошує на тому, що наявність на спірній земельній ділянці об`єкта нерухомого майна - водонапірної башти жодним чином не впливає на правовідносини користування Позивачем спірною земельною ділянкою, оскільки земельна ділянка під вказаним об`єктом нерухомого майна не сформована і право власності на цей об`єкт нерухомості протягом дії договору оренди землі не переходило до нового власника. Крім того, Третя особа-1 наголошує на відсутності зміни цільового призначення спірної земельної ділянки, відсутності обмежень у використанні землі тощо. Просить касаційну скаргу Прокурора залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.

Інші заяви та клопотання

25. 04.09.2025 від Позивача надійшли пояснення, в яких він просить долучити до матеріалів справи нові докази. Розглянувши відповідні пояснення, колегія суддів наголошує на тому, що відповідно до ч.2 ст. 300 ГПК України у суду касаційної інстанції відсутні повноваження приймати до розгляду нові докази, а тому вказані пояснення залишаються без розгляду.

26. 09.09.2025 від Прокурора надійшло клопотання в порядку п.5 ч. 1 ст. 227 ГПК України про зупинення провадження у справі до набрання законної сили рішенням у справі № 910/8103/25.

Обставини справи, встановлені судами

27. Рішенням Ради від 27.05.2004 №281/1491 "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею" передано Закритому акціонерному товариству "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь" (нова назва ТОВ "МЖК "Оболонь"), за умови виконання пункту 17.1. цього рішення, в короткострокову оренду на 3 роки земельну ділянку площею 0,5268 га для будівництва житлового комплексу на вул. Генерала Родимцева в Голосіївському районі м. Києва за рахунок земель запасу житлової та громадської забудови.

28. На виконання вказаного рішення між Радою (орендодавцем) і ТОВ "МЖК "Оболонь" (орендарем) укладено договір оренди земельної ділянки від 07.07.2005, який зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 15.07.2005 за №79-6-00332 (далі - Договір), відповідно до умов якого орендодавець за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку за адресою вул. Генерала Родимцева в Голосіївському районі м. Києва, площею 0,5268 га для будівництва житлового комплексу, кадастровий номер :79:301:0013.

29. Відповідно до пункту 3.1. Договору його укладено на три роки.

30. Згідно з пунктом 11.7. Договору після закінчення строку дії договору, орендар за умови належного виконання своїх обов`язків має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору, у зв`язку з чим повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір продовжити дію договору. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

31. На виконання умов Договору орендодавець передав, а орендар прийняв в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (кадастровий номер :79:301:0013) площею 0,5268 га за адресою: вул. Генерала Родимцева в Голосіївському районі м. Києва за актом приймання-передачі від 15.07.2005.

32. Рішенням Господарського суду міста Києва від 15.09.2008 у справі №28/277 поновлено на три роки Договір, вважаючи укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 15.07.2005 №79-6-00332 (про поновлення) в редакції, яка підписана ТОВ "МЖК "Оболонь".

33. Угодою від 28.10.2008, що зареєстрована Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 28.10.2008 за № 79-6-00668, Договір оренди поновлено на три роки.

34. Таким чином, строк дії Договору оренди було узгоджено сторонами до 28.10.2011.

35. У подальшому рішенням Господарського суду міста Києва від 24.03.2014 №5011-75/12367-2012 визнано поновленим на три роки Договір, визнано укладеною додаткову угоду (про поновлення) до договору оренди в редакції, яка підписана ТОВ "МЖК "Оболонь".

36. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 28.01.2020 у справі № 910/13031/19 Договір продовжено на три роки до 28.01.2023. Визнано укладеною угоду до договору оренди земельної ділянки від 15.07.2005, зареєстрованого за № 79-6-00332, в редакції, яка підписана ТОВ "МЖК "Оболонь".

37. Право оренди земельної ділянки зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що посвідчується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, індексний номер витягу 208318240 від 06.05.2020, реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 00.

38. Оскільки Договір продовжено до 28.01.2023 та у зв`язку з необхідністю поновлення дії договору оренди на новий строк, 27.10.2022 Позивач, на підставі п. 11.7 Договору оренди та відповідно до ст. 33 Закону України "Про оренду землі" звернувся до Ради з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки за адресою: м. Київ, вул. Генерала Родимцева у Голосіївському районі м. Києва, площею 0,5268 га, цільове призначення - для будівництва житлового комплексу, кадастровий номер: :79:301:0013.

39. У листі Позивач підтвердив повне виконання умов договору, відсутність заборгованості з орендної плати за земельну ділянку та надав згоду, у разі необхідності, на приведення розміру орендної плати у відповідності до вимог чинного законодавства.

40. Разом із вказаним листом - повідомленням Позивач, серед іншого, надав проєкт додаткової угоди про поновлення Договору, підписаний та скріплений печаткою орендаря.

41. Однак, за твердження Позивача, останній станом на дату звернення з позовом до місцевого господарського суду у даній справі жодної мотивованої відповіді від Ради у встановлені законом строки щодо поновлення договору оренди не отримав та після спливу строку дії договору оренди орендар продовжив користуватись земельною ділянкою, сплачуючи за її використання орендну плату, що дає підстави Позивачу поновити договір відповідно до ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

42. Звертаючись до суду з цим позовом позивач просить визнати укладеною додаткову угоду до Договору у редакції, викладеній у прохальній частині позовної заяви.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Оцінка аргументів скаржників і висновків судів попередніх інстанцій

43. Згідно з частинами 1 - 2 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

44. Як уже було наголошено вище, предметом цього позову є вимоги Позивача (орендаря) про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі про поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, у редакції, наведеній у позові.

45. Направляючи справу на новий апеляційний розгляд, Верховний Суд у постанові від 24.09.2024 у цій справі вказав, зокрема, на ненадання судом апеляційної інстанції оцінки доводам Прокурора про неможливість поновлення спірного договору оренди землі на новий строк у редакції Позивача (1) через наявність розміщеного на ній з 1950-х років нерухомого майна (водонапірної башти загальною площею 66,7 кв.м), належного державі в особі Міністерства освіти і науки України, яке перебуває на праві господарського відання у Національного університету біоресурсів і природокористування України та є об`єктом культурної спадщини міста Києва згідно з наказом Департаменту охорони культурної спадщини від 13.02.2023 № 10, а також (2) з огляду на цільове призначення земельної ділянки, визначене у договорі - для будівництва житлового комплексу, та, відповідно, правового регулювання відносин щодо спірної земельної ділянки.

46. Під час нового апеляційного розгляду справи, апеляційний суд дослідив, що на території земельної ділянки :79:301:0013, щодо якої виник спір розташована водонапірна башта на вул. Горіхуватський шлях, 11а, яка наказом Департаменту охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) № 10 від 13.02.2023 занесена до Переліку об`єктів культурної спадщини м. Києва.

47. Вказане нерухоме майно (водонапірна башта загальною площею 66,7 кв.м), належить державі в особі Міністерства освіти і науки України, яке перебуває на праві господарського відання у Національного університету біоресурсів і природокористування України та є об`єктом культурної спадщини міста Києва згідно з наказом Департаменту охорони культурної спадщини від 13.02.2023 № 10.

48. Рада і Прокурор у касаційних скаргах вважають наявність нерухомого майна - водонапірної башти державної форми власності на спірній земельній ділянці перешкодою для поновлення договору оренди на новий строк.

49. Так, у постанові Верховного Суду від 15.05.2024 у справі № 909/694/23, на яку посилаються обидва скаржника, викладено, зокрема, такі висновки:

"42. Верховний Суд зазначає, що стаття 33 Закону про оренду землі (як у попередній, так і у чинній редакції) встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

43. У той же час наявність саме сукупності встановлених статтею 33 Закону про оренду землі юридичних фактів надає орендарю переважне право на продовження орендних правовідносин, а у разі порушення такого права орендодавцем - на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги орендаря.

44. Разом з тим у справі, що розглядається, суди встановили, що на земельній ділянці 0,4139 га розташовано нерухоме майно (приміщення нафтолавки площею 34,3 кв. м), власником якого є не позивач, а інша особа - ОСОБА_1 .

45. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давного Риму (лат. superficies solo cedit - збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані.

46. Отже, розташування на частині земельної ділянки 0,4139 га нерухомого майна третьої особи означає, що така особа в силу принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди є фактичним користувачем відповідної частини земельної ділянки під нерухомістю та згідно з положеннями статті 120 ЗК України має право на оформлення речових прав на землю під належним їй нерухомим майном. Зазначене виключає можливість поновлення на новий строк Договору оренди між позивачем та відповідачем із застосуванням механізму, передбаченого статтею 33 Закону про оренду землі.

47. У зв`язку з чим обставини дотримання сторонами спору процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди взагалі не підлягають дослідженню у межах даної справи з огляду на принципову неможливість застосування до спірних правовідносин приписів статті 33 Закону про оренду землі".

50. Аналогічний підхід застосовано також у постанові Верховного Суду від 16.04.2025 у справі № 910/14933/22, на яку посилається Рада у касаційній скарзі, де, зокрема, зазначено: "56. Колегія суддів звертає увагу, що знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі у цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином, і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Такі висновки сформульовані у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18 (пункт 84).

57. Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (див. постанови від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16 (пункт 8.5), від 03.04.2019 у справі № 921/158/18 (пункт 51), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункти 37-38)). Згідно з вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц (пункт 42))".

51. З урахуванням викладеного вище, а також ураховуючи встановлені судом апеляційної інстанції обставини щодо розташування на частині спірної земельної ділянки нерухомого майна - водонапірної башти власником якої Позивач не є, слушними є доводи Ради і Прокурора щодо неможливості у такому разі укладення договору оренди землі на новий строк із застосуванням механізму, передбаченого статтею 33 Закону України "Про оренду землі".

52. Посилання Позивача і Третьої особи-1 у відзивах на касаційні скарги на ті обставини, що водонапірна башта розташована на спірній земельній ділянці з 1950-х років і її власник не змінювався, земельна ділянка під цим нерухомим майном у встановленому законом порядку не сформована, а права на неї не оформлені, що на думку Позивача і Третьої особи-1 виключає можливість застосування до спірних правовідносин положень статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, колегією суддів відхиляються, оскільки вирішальним у даному випадку є наявність нерухомого майна іншого власника, розташованого на спірній земельній ділянці, що як зазначено вище є безстроковим обмеженням власника земельної ділянки у праві розпоряджатися нею.

53. За таких обставин висновки судів про наявність підстав для поновлення договору оренди землі на новий строк ухвалені із невірним застосуванням положень статті 33 Закону України "Про оренду землі", статті 120 ЗК України, а доводи касаційних скарг Ради і Прокурора в цій частині знайшли своє підтвердження, що є підставою для скасування оскаржуваних судових рішень із прийняттям нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.

54. Таким чином, як уже було наголошено вище, розташування на частині спірної земельної ділянки об`єкта нерухомого майна, власником якого Позивач не є, унеможливлює укладення договору оренди землі на новий строк із використанням механізму статті 33 Закону України "Про оренду землі", а тому формальне дотримання чи недотримання сторонами процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди взагалі не підлягають дослідженню у межах даної справи.

55. У цій частині Суд також звертається до власних висновків, викладених у постанові від 05.07.2022 у справі № 910/1209/21.

56. Вказаним, відповідно, спростовуються доводи касаційних скарг, а також відзивів на них, в частині неправильного застосування судами приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі" як в попередній, так і в чинній редакції. Окрім того, доводи учасників справи щодо редакції Закону України "Про оренду землі", яка підлягає застосуванню до процедури поновлення договору /укладення договору на новий строк, укладеного між Радою і Позивачем, були предметом ретельного аналізу та оцінки під час попереднього касаційного розгляду справи, а тому колегія суддів не вбачає за необхідне здійснювати повторний аналіз та оцінку відповідних доводів.

57. З огляду на викладене в абзаці вище цієї постанови, Суд також відхиляє клопотання ТОВ "МЖК "Оболонь" про передачу цієї справи на розгляд об`єднаної палати з питання застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі".

58. Наведеним вище у цій постанові також відхиляється клопотання Прокурора про зупинення провадження у справі до набрання законної сили рішенням у справі № 910/8103/25, оскільки об`єктивної неможливості розгляду цієї справи № 910/3432/23 до розгляду справи № 910/8103/25 не вбачається.

59. З викладених міркувань суд касаційної інстанції висновує, що у даному касаційному провадженні Рада і Прокурор належним чином довели неправильність здійсненого судами попередніх інстанцій (без урахування висновків Верховного Суду) застосування правових норм, що в результаті призвело до прийняття судами неправомірних, неправильних рішень. Тобто підстава касаційного оскарження судового рішення, яка визначена у пункті 1 частини 2 статті 287 ГПК України в ході касаційного перегляду підтвердилася.

60. Оскільки у спірних правовідносинах укладення договору оренди землі на новий строк із використанням механізму статті 33 Закону України "Про оренду землі" є неможливим, що є самостійною і достатньою підставою для відмови в позові, інші доводи касаційних скарг Ради і Прокурора суд касаційної інстанції не розглядає, адже значення для результату вирішення спору вони вже не мають.

61. В свою чергу доводи відзивів Позивача і Третьої особи-1 в означеній вище частині суд касаційної інстанції вважає необґрунтованими; такими, що ґрунтуються на власному тлумаченні положень законодавства; такими, що не спростовують викладеного вище. В решті (пункт 60 цієї постанови) доводи відзивів також відхиляються.

Висновки за результатами розгляду касаційних скарг

62. Відповідно до пункту 3 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.

63. Суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права (частина 1 статті 311 ГПК України).

64. Оскільки під час здійснення касаційного провадження у цій справі з`ясовано, що оскаржувані постанова і рішення прийняті з неправильним застосовуванням норм матеріального права, без урахування висновків Верховного Суду, що призвело до неправильного вирішення спору, колегія суддів Верховного Суду, керуючись наведеними приписами ГПК України, дійшла висновку про задоволення касаційних скарг, скасування рішень судів попередніх інстанцій з прийняттям нового рішення про відмову ТОВ "МЖК "Оболонь" у задоволенні позову.

Розподіл судових витрат

65. Внаслідок задоволення касаційних скарг судові витрати підлягають розподілу за правилами статей 129, 315 ГПК України.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 311, 314, 315, 317 ГПК України, Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційні скарги Київської міської ради і заступника керівника Київської міської прокуратури задовольнити.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 24.06.2025 і рішення Господарського суду міста Києва від 01.06.2023 у справі № 910/3432/23 скасувати.

3. Ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь" () на користь Київської міської ради () 4 294 (чотири тисячі двісті дев`яносто чотири) грн 40 коп. судового збору за подання касаційної скарги.

5. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь" () на користь Київської міської прокуратури (, банк ДКСУ м. Київ, код банку 820172, IBAN UA0011062, код класифікації видатків бюджету - 2800) 5 368 (п`ять тисяч триста шістдесят вісім) грн 00 коп. судового збору за подання касаційної скарги.

6. Доручити Господарському суду міста Києва видати відповідні накази.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий О. В. Случ

Судді Н. О. Волковицька

С. К. Могил