СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 вересня 2025 року м. Харків Справа № 922/244/22

Східний апеляційний господарський суд у складі:

головуючий, суддя-доповідач судді секретар судового засідання за участю представників: Прокурор від Відповідача 1 від Відповідача 2 від Відповідача 3Попков Д.О. Стойка О.В., Істоміна О.А., Лутаєва К.В. Ногіна О.М. на підставі посвідчення №072833 від 01.03.2023; не з`явився; не з`явився; Юркова Т.С. на підставі довіреності від 16.01.2025, свідоцтво ДН №4947 від 27.12.2017;
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Заступника керівника Харківської обласної прокуратури
на рішення господарського суду Харківської області
ухвалене03.04.2025 (повний текст підписано 14.04.2025)
у справі №922/244/22 (суддя Шарко Л.В.)
за позовом Першого заступника керівника Київської окружної прокуратури міста Харкова, м. Харків
до Харківської міської ради, м. Харків, Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, м. Харків, Фізичної особи Горстки Оксани Віталіївни, м. Харків
про визнання недійсним договору, витребування майна

В С Т А Н О В И В:

І. Короткий зміст позовних вимог і рішення суду першої інстанції:

1. Перший заступник керівника Київської окружної прокуратури м. Харкова (далі Позивач, Прокурор) звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом до Харківської міської ради (далі Відповідач 1), Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради (далі - Управління комунального майна, Відповідач 2) та фізичної особи - підприємця Стаматіної П.Г. (далі - ФОП Стаматіна П. Г., Відповідач 3) з вимогами про:

- визнання незаконним та скасувати пункт 54 додатку до рішення 18 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 21.02.2018 № 1008/18;

- визнання недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 21.09.2018 № 5635-В-С, укладений між Управлінням комунального майна та фізичною особою - підприємцем Гільовою П. Г., посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гавриловою С. А. і зареєстрований у реєстрі за № 1409;

- зобов`язання ФОП Стаматіну П. Г. повернути Харківській міській територіальній громаді в особі Харківської міської ради нежитлові приміщення підвалу № ІІа, ІІб, ІІв, ІІг загальною площею 23,6 кв. м. у житловому будинку літ. "А-4", розташованому за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 88, шляхом складання акта приймання-передачі, а Харківську міську раду зобов`язати прийняти ці приміщення.

2. 10.11.2022 Господарський суд Харківської області ухвалив рішення, залишене без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 25.01.2023, про відмову у позові.

3. 23.10.2024 Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду ухвалив постанову, якою касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури задоволено частково:

- рішення Господарського суду Харківської області від 10.11.2022 та постанову Східного апеляційного господарського суду від 25.01.2023 у справі № 922/244/22 в частині відмови в задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 21.09.2018 № 5635-В-С та про повернення майна скасовано, справу в цій частині передано на новий розгляд до Господарського суду Харківської області;

- у частині відмови в задоволенні решти позовних вимог постанову Східного апеляційного господарського суду від 25.01.2023 та рішення Господарського суду Харківської області від 10.11.2022 у справі № 922/244/22 залишено без змін з мотивів, наведених у цій постанові.

4. Направляючи справу на новий розгляд Верховний Суд зазначив, що:

4.1. Обраний прокурором спосіб захисту щодо визнання недійсним та скасування пункту 54 додатку до рішення Харківської міської ради від 21.02.2018 № 1008/18 не є належним та ефективним способом захисту прав, що є підставою для відмови у задоволенні такої позовної вимоги.

Оскільки звернення до суду із застосуванням неналежного способу захисту є самостійною підставою для відмови в позові, тому суди попередніх інстанцій дійшли правильних по суті висновків про відмову в задоволенні позовних вимог про визнання незаконним та скасування пункту додатку до рішення, але з інших підстав, ніж ті, що наведені у цій постанові.

Отже, у задоволенні заявлених у цій справі позовних вимог про визнання незаконним та скасування пункту додатку до рішення слід відмовити з підстав обрання прокурором неналежного способу захисту, а тому в цій частині мотивувальну частину рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції слід змінити, виклавши їх в редакції цієї постанови, а в решті в частині цих позовних вимог залишити без змін.

4.2. Позовна вимога повинна відповідати безпосередній меті, якої прагне досягнути позивач звертаючись з позовом до суду, втілювати спосіб захисту порушеного права, застосування якого має за ціль попередити, усунути чи компенсувати наслідки порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного цивільного права та інтересу.

Отже, власник не позбавляється прав на нерухоме майно внаслідок самого лише факту укладення зобов`язального договору, зокрема договору купівлі-продажу цього майна чи виконання цього договору шляхом передачі майна; за принципом реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю власник позбавляється володіння лише внаслідок державної реєстрації права власності за порушником.

Тому для захисту прав особи, яка втратила володіння нерухомим майном, відновлення становища полягає саме у забезпеченні введення її у володіння майном, якого особа була незаконно позбавлена. У випадку нерухомого майна означене введення у володіння полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на таке майно.

4.3. Поряд з цим, матеріали справи не містять доказів, а судами не встановлено факт державної реєстрації права власності ФОП Стаматіної П. Г. на спірні нежитлові приміщення у Державному реєстрі речових прав відповідно до укладеного договору купівлі-продажу від 21.09.2018 № 5635-В-С.

Вказане свідчить про те, що суди попередніх інстанцій не встановили обставини, які є важливими у спірних правовідносинах, та можуть підтвердити факт вибуття спірних нежитлових приміщень з володіння територіальної громади міста Харкова, а також факт перебування цього майна у володінні відповідача-3 на час звернення з позовом та вирішення спору.

4.4. З приводу строку позовної давності, у постанові від 04.12.2018 по справі № 910/18560/16 Велика Палата Верховного Суду зробила висновок, за яким, позовна давність може застосовуватися виключно, якщо позовні вимоги судом визнано обґрунтованими та доведеними. Тобто, застосування положень про позовну давність та відмова в позові з цієї підстави здійснюється в разі, коли суд попередньо встановив наявність порушеного права, на захист якого подано позов, та обґрунтованість і доведеність позовних вимог (пункт 7.10).

Водночас, оскільки заявлена у справі вимога про визнання незаконним та скасування рішення Харківської міської ради від 21.02.2018 № 1008/18 не підлягає задоволенню у зв`язку з обранням прокурором неналежного способу захисту, ця обставина виключає необхідність застосування до таких вимог позовної давності.

Своєю чергою, встановлення обставини того, чи була здійснена державна реєстрація права власності на нерухоме майно за Відповідачем 3 має суттєве значення як для захисту порушеного права, так і для застосування позовної давності. Отже у разі, якщо за наслідками нового розгляду справи судами буде встановлено обґрунтованість позовних вимог про визнання договору недійсним та повернення майна, суди мають вирішити питання про застосування до таких вимог позовної давності.

5. Ухвалою Господарського суду Харківської області від 03.12.2024 справу призначено № 922/244/22 до розгляду у підготовчому засіданні.

Ухвалою суду Господарського суду Харківської області від 26.12.2024 задоволено клопотання прокурора про заміну неналежного відповідача на належного у даній справі: замінено неналежного відповідача - фізичну особу-підприємця Стаматіну Поліну Геннадіївну на належного відповідача - фізичну особу Горстка Оксану Віталіївну (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 , зареєстрована за адресою: АДРЕСА_1 , не має зареєстрованого Електронного кабінету в підсистемі Електронний суд ЄСІТС).

6. 17.01.2025 ухвалою Господарського суду Харківської області прийнято заяву прокурора про зміну предмету позову (вх.№101 від 03.01.2025 року, а.с.№156-159 том 3) та задоволено її. Постановлено розгляд справи здійснювати з урахуванням заяви про зміну предмету позову, згідно якої розглядуваними вимогами є:

- визнання недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 21.09.2018 № 5635-В-С, укладений між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради та Фізичною особою - підприємцем Гільовою Поліною Геннадіївною, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гавриловою С.А. і зареєстрований в реєстрі за № 1409;

- витребування у ОСОБА_1 (ідентифікаційний код НОМЕР_1 ) на користь Харківської міської територіальної громади в особі Харківської міської ради () нежитлові приміщення підвалу № IIа, IIб, IIв, IIг загальною площею 23,6 кв.м в житловому будинку літ. "А-4", розташованому за адресою: АДРЕСА_2 .

7. Рішенням Господарського суду Харківської області від 03.04.2025 у справі №922/244/22 у позові Першого заступника керівника Київської окружної прокуратури м. Харкова до Харківської міської ради, Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради (далі - Управління комунального майна) та фізичної особи Горстки О.В. про:

- визнання недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 21.09.2018 № 5635-В-С, укладений між Управлінням комунального майна та фізичною особою - підприємцем Гільовою П. Г., посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гавриловою С. А. і зареєстрований у реєстрі за № 1409;

- витребування у ОСОБА_1 (ідентифікаційний код НОМЕР_1 ) на користь Харківської міської територіальної громади в особі Харківської міської ради () нежитлові приміщення підвалу № IIа, IIб, IIв, IIг загальною площею 23,6 кв.м в житловому будинку літ. "А-4", розташованому за адресою: АДРЕСА_2 , відмовлено повністю.

8. Означене рішення суду обґрунтоване тим, що оскільки договір є повністю чи частково виконаним, то визнання його недійсним без одночасного застосування наслідків недійсності правочину не призведе до поновлення майнових прав територіальної громади Харківської області, а тому у задоволенні позовної вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 21.09.2018 № 5635-В-С, слід відмовити з підстав обрання прокурором неефективного способу захисту.

Оскільки Прокурор прагне повернення спірного нерухомого майна у володіння територіальної громади, то єдиною належною (зокрема ефективною) позовною вимогою є вимога про витребування спірного нерухомого майна на користь територіальної громади. Схожі правові висновки викладені у постановах Верховного Суду від 05.06.2024 у справі №922/461/22, від 10.09.2024 у справі №922/459/22, від 24.09.2024 у справі №922/2555/21, від 09.10.2024 у справі № 922/3838/21.

8.1. Оскільки договір купівлі-продажу від 21.09.2018 № 5635-В-С, укладений на виконання рішення Харківської міської ради від 21.02.2018 № 1008/18, яке прийнято з порушенням спеціального законодавства щодо приватизації нежитлових приміщень, тому зміст цього договору є таким, що суперечить статтям 1, 29 Закону України "Про приватизацію державного майна", статтям 11, 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".

Обставини порушення органами місцевого самоврядування умов та порядку приватизації, а також наявність протиправної поведінки самого покупця, який за відсутності у нього законодавчо встановлених підстав для приватизації майна шляхом викупу звернувся до органів місцевого самоврядування з такою заявою, свідчать про недобросовісність дій орендаря.

8.2. Суд зазначав, що матеріали справи не містять жодних доказів на підтвердження того, що відповідач (фізична особа ОСОБА_1 ), як кінцевий набувач спірного майна, знав чи міг знати про порушення порядку реалізації майна або про набуття ним майна всупереч закону.

Враховуючи оплатний характер набуття Відповідачем (фізична особа ОСОБА_1 ) спірного нерухомого майна, відсутність можливості у ОСОБА_1 бути обізнаним (протилежного Прокурором не доведено) про вибуття майна з комунальної власності з порушенням процедури приватизації, а також відсутність станом на дату укладення між ФОП Стаматіною (Гільвою) П.Г. та ОСОБА_1 договору купівлі-продажу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень (на які (відомості) добросовісно покладався відповідач ОСОБА_1 ), господарський суд не вбачає ознак недобросовісності у діях кінцевого набувача спірного нерухомого майна фізичної особи ОСОБА_1 .

8.3. У розглядуваному випадку задоволення позовної вимоги про витребування у відповідача (фізична особа ОСОБА_1 ) спірного нерухомого майна не відповідатиме наведеному "принципу пропорційності", оскільки покладатиме надмірний індивідуальний тягар на фізичну особу, яка добросовісно набула право власності на об`єкти нерухомого майна.

Суд звертав увагу, якщо в подальшому будуть виявлені обставини, які свідчать про недобросовісність фізичної особи ОСОБА_1 під час придбання спірних нежитлових приміщень (наприклад, в межах кримінального провадження), які не були та не могли бути відомі позивачу, то це може бути підставою для перегляду судового рішення за нововиявленими обставинами за правилами статей 320-325 ГПК України.

8.4. Водночас, судом не прийнято твердження Прокурора, що відомості щодо наявності спору відносно майна, яке відповідач ОСОБА_1 мав намір придбати можливо було встановити у ЄДРСР та на сайті "Судова влада України", доступ до якого є загальним, оскільки, добросовісний набувач не повинен перевіряти історію придбання нерухомості та робити висновки щодо правомірності попередніх переходів майна, а може діяти, покладаючись на такі відомості, за відсутності обставин, які з точки зору розумного спостерігача можуть викликати сумнів у достовірності цих відомостей. Добросовісний набувач не може відповідати у зв`язку із порушеннями інших осіб, допущеними в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном. Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає такий статус всупереч приписам статті 388 ЦК України, а, відтак, втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар.

8.5. Оскільки судом відмовлено в задоволенні позову з підстав його необґрунтованості, питання про застосування позовної давності не вирішується, відтак і доводи учасників справи в цій частині не розглядаються.

ІІ. Короткий зміст вимог та узагальнених доводів апеляційної скарги:

9. Заступник керівника Харківської обласної прокуратури, частково не погодившись з ухваленим рішенням Господарського суду Харківської області від 03.04.2025 у справі №922/244/22, звернувся з апеляційної скаргою, якою просить скасувати вказане рішення та ухвалити нове про задоволення позову Прокурора в частині позовних вимог щодо витребування нежитлових приміщень підвалу № IIа, IIб, IIв, IIг загальною площею 23,6 кв.м в житловому будинку літ. «А-4», розташованому за адресою: АДРЕСА_2 , від недобросовісного набувача ОСОБА_1 на користь Харківської міської ради. В іншій частині рішення Господарського суду Харківської області від 03.04.2025 у справі № 922/244/22 залишити без змін.

Також Апелянт просить судові витрати за подання позову та апеляційної скарги відшкодувати на користь Харківської обласної прокуратури (, розрахунковий рахунок: UA0007171, банк отримувача: Держказначейська служба України; код класифікації видатків бюджету (КЕКВ): 2800; призначення платежу: Повернення судового збору) за рахунок відповідачів.

10. Підставами для задоволення апеляційних вимог Скаржник зазначає:

10.1 Судом залишено поза увагою, що ідпоВвідач ОСОБА_1 , набуваючи спірне майно у власність, проявивши виважену обачливість мала змогу та повинна була встановити наявність спору, а отже у неї повинні були виникнути сумніви щодо законності набуття продавцем цього майна та відповідно його добросовісність, адже при укладанні договору купівлі-продажу майна, в обов`язковому порядку повідомляється про наявність, у тому числі спорів щодо цього майна.

Відомості щодо наявності спору відносно майна, яке відповідач ОСОБА_1 мала намір придбати можливо було встановити у ЄДРСР та на сайті «Судова влада України», доступ до якого є загальним.

На момент придбання майна відповідачем ОСОБА_1 і Єдиний державний реєстр судових рішень, і офіційний сайт «Судова влада України» мали достовірні відомості щодо наявності спору про право.

З огляду на викладене, ОСОБА_1 мала пересвідчитись у законності набуття майна продавцем не лише з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а й інших реєстрів, відомості до яких є у загальному доступі.

10.2. За відомостями програми «Clarity Project» ОСОБА_1 є засновником та бенефіціаром Товариства з обмеженою відповідальністю «Редакція журналу «Охорона праці» (), яке зареєстровано 22.04.1994 ( 31 рік),що в свою чергу свідчить про високий рівень знань і навичок для найпростішого пошуку інформації щодо майна, яке остання планувала придбати, і як професійний учасник ринку (товариство з обмеженою відповідальністю) має володіти інформацією щодо історії відчуження майна.

Вищевказане свідчить, що угода про відчуження спірного майна була спрямована на ухилення від реального виконання рішення, як наслідок вище викладене також виключає добросовісність набуття спірного майна ОСОБА_1 .

10.3. Матеріалами справи підтверджено, що передане за договором оренди від 27.10.2017 спірне нерухоме майно, яке в подальшому відчужено в процесі його приватизації, належало на праві комунальної власності Харківській міській територіальній громаді в особі Харківської міської ради.

На час розгляду справи та винесення оскаржуваного судового рішення правоввласності на спірні нежитлові приміщення зареєстровані у Державному реєстрі нерухомого майна за ОСОБА_1 .

Обставини порушення органами місцевого самоврядування умов та порядку приватизації, а також наявність протиправної поведінки самого покупця ОСОБА_2 , яка за відсутності у неї законодавчо встановлених підстав для приватизації майна шляхом викупу звернулась до органів місцевого самоврядування з такою заявою, а також відповідача ОСОБА_1 , яка придбала майно, щодо якого на час укладенні договору купівлі-продажу був наявний спір щодо законності його відчуження, свідчать про недобросовісність їх дій.

10.4. Припущення, що ОСОБА_1 є добросовісним набувачем не відповідає дійсності, а також не виключає можливості витребування у неї цього майна на підставі п. 3 ч. 1 ст. 388 ЦК України.

Спірне майно вибуло не з волі власника, Харківської міської територіальної громади, подальше укладення договорів купівлі-продажу з ФОП Стаматіною П.Г. від 21.09.2018 № 5635-В-С, ОСОБА_1 від 25.10.2024 суперечать інтересам громади як законного власника. Подальші дії з відчуження спірного нерухомого майна, за умови відсутності належних документів дійсності набуття права власності на спірні нежитлові приміщення, не можуть мати юридичних наслідків у формі набуття права власності зазначеними особами.

10.5. Існує усталене правило тлумачення юридичних текстів «casus omissus pro omisso habendus est», що означає, що «пропущений випадок має вважатися таким, що пропущений навмисно». Те, що не охоплено законом, - законом не охоплено. Тобто ступінь свободи інтерпретації закону має мати певні межі. Той, хто застосовує закон, не може додавати до тексту те, чого там немає, або те, що недвозначно мається на увазі.

Будь-яке домислення судом за законодавця (тобто видавання певної думки, тези, яку насправді законодавець на увазі не мав) не може бути втілене в судовий прецедент і бути джерелом судової практики, оскільки підміна судом законодавця посягає на поділ влади.

Під час правотлумачення необхідно чітко дотримуватися балансу між істинним змістом норми та її текстуальним викладенням, у жодному разі не допускаючи при цьому свавільної добудови норми через «судову правотворчість».

10.6. У випадку неналежного управління комунальним майном, розпорядження ним не за призначенням, відчуження його всупереч закону чи інтересам громади, право громади може бути захищене судом, у тому числі шляхом витребування такого майна власником (територіальною громадою) із застосуванням приписів статей 387 та 388 Цивільного кодексу України. Подібний висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.11.2023 у справі № 607/15052/16-ц.

Водночас, судом першої інстанції не враховано вищевикладені висновки та не надано правової оцінки доводам прокурора щодо вибуття спірного майна поза волею власника майна Харківської міської територіальної громади, як наслідок зроблено передчасний висновок про відмову у задоволенні позовної вимоги про витребування спірного майна у останнього набувача.

Своєю чергою, продаж майна на неконкурентних засадах порушує такі основоположні принципи приватизації, як рівність прав участі громадян України у процесі приватизації, створення сприятливих умов для залучення інвестицій, забезпечення конкурентності продажу, передбачених ст. 2 Закону України «Про приватизацію державного майна».

Таким чином, з огляду на приписи ст.ст. 387 і 388 ЦК України висновки суду першої інстанції щодо неможливості витребування спірного майна у останнього набувача Горстки О.В. передчасні та не обґрунтовані. І хоча Прокурор не оскаржує договір у зв`язку із неефективністю, однак зазначає, що судом не надано оцінки порушенню процедури приватизації спірного майна шляхом викупу, на підставі якого укладено договір купівлі-продажу спірного майна.

10.7. ФОП Стаматіна П.Г. заяву про надання дозволу на здійснення поліпшень орендованого майна не подавала, дозвіл на проведення невід`ємних поліпшення не отримувала та жодних поліпшень орендованого майна за період перебування об`єкту нерухомого майна в оренді не здійснювала.

У матеріалах приватизаційної справи, зокрема, у звіті про оцінку майна, договорі оренди, договорі купівлі-продажу, заявах ФОП Стаматіної П.Г. з проханням надати дозвіл на приватизацію, будь-які відомості про такі поліпшення відсутні.

Таким чином, Харківська міська рада незаконно обрала спосіб приватизації оспорюваного майна шляхом викупу орендарем.

10.8. Суд першої інстанції не надав оцінку незаконності рішення органу місцевого самоврядування, а також недійсності укладеного договору купівлі-продажу на виконання такого спірного рішення.

Водночас, встановлення судом обставин незаконності рішення про приватизацію майна шляхом викупу та укладання на підставі цього рішення договору купівлі-продажу є достатніми підставами для задоволення віндикаційного позову (п.54 постанови Верховного Суду від 09.10.2024 у справі № 922/3838/21).

За таких обставин, оскільки договір купівлі-продажу від 21.09.2018 № 5635-В-С укладено на виконання рішення 18 сесії Харківської міської ради 7 скликання «Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова» від 21.02.2018 № 1008/14, яке прийнято з порушенням спеціального законодавства щодо приватизації нежитлових приміщень, тому зміст цього договору є таким, що суперечить статтям 1, 29 Закону України «Про приватизацію державного майна», статтям 11, 18-2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)».

10.9. Обставини порушення органами місцевого самоврядування умов та порядку приватизації, а також наявність протиправної поведінки ФОП Стаматіної П.Г., зловживання правом ОСОБА_1 , яке полягає в усвідомленні нею набуття права ФОП Стаматіною П.Г. на спірне майно без проведення аукціону, оскільки у відкритих реєстрах, зокрема, Судова влада України, Єдиний державний реєстр судових рішень містилися документи щодо наявності спору про право на це майно, розумінні, що під час не вирішення судового спору щодо долі спірного майна нею придбається таке майно, свідчать про недобросовісність їх дій, отже, останній набувач спірного майна ОСОБА_1 не може вважатися добросовісним набувачем майна.

ІІІ. Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи:

11. Фізичною особою ОСОБА_1 , м. Харків в межах визначеного апеляційним судом строку, надано відзив на апеляційну скаргу, за змістом якого останній проти її задоволення заперечує, наголошуючи на законності і обґрунтованості оскаржуваного рішення суду та зазначаючи, що:

11.1. Враховуючи факт державної реєстрації права власності ФОП Стаматіної П. Г. на спірні нежитлові приміщення у Державному реєстрі речових прав відповідно до укладеного договору купівлі-продажу від 21.09.2018 № 5635-В-С, відсутність арештів на вищевказане майно, 25.10.2024 ОСОБА_1 укладаючи договір купівлі- продажу з ОСОБА_2 добросовісно набуває право власності на спірне майно.

11.2. З огляду на оплатний характер набуття ОСОБА_1 спірного нерухомого майна, а також відсутність станом на дату укладення ними договорів купівлі-продажу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень, на які (відомості) добросовісно покладалась ОСОБА_1 , не вбачається ознак недобросовісності у діях кінцевих набувачів спірного нерухомого майна.

Посилання прокурора на необхідність перевірки у відкритих даних Єдиного державного реєстру судових рішень та сайту «Судова влада України» наявність судового спору щодо нерухомого майна - є безпідставним, оскільки жодною нормою діючого законодавства не передбачена така перевірка.

Перевірка Єдиного державного реєстру судових рішень та сайту «Судова влада України» наявність судового спору щодо нерухомого майна не є обставиною, як б свідчила про недобросовісність відповідача ОСОБА_1 .

11.3. Добросовісний набувач не може відповідати у зв`язку із можливим порушеннями інших осіб, допущеними в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном. Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає такий статус всупереч приписам статті 388 ЦК України, а, відтак, втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар.

11.4. В спірних правовідносинах Харківська міська рада та Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради діяли як органи публічної влади і повинні були ухвалювати свої рішення в межах чинних на той час законів. Вони мали виключні повноваження щодо встановлення умов приватизації та ухвалення необхідних для її проведення актів, не погоджуючи своїх дій та рішень з покупцями.

Покупці не мали і не могли мати можливості перевіряти правильність актів Харківської міської ради та Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради щодо приватизації ними майна.

Самі по собі можливо допущені органами публічної влади порушення при визначенні умов та порядку приватизації не можуть бути безумовною підставою для визнання приватизаційних договорів недійсними, повернення приватизованого майна державі в порушення права власності покупця, якщо вони не допущені внаслідок винної, протиправної поведінки самого покупця.

12. Харківською міською радою в межах визначеного апеляційним судом строку, надано відзив на апеляційну скаргу, за змістом якого остання проти її задоволення заперечує, наголошуючи на законності і обґрунтованості оскаржуваного рішення суду та зазначаючи, що:

12.1. За загальним правилом добросовісний набувач набуває право власності на нерухоме майно, яке за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати. Це правило застосовується і в разі, якщо нерухоме майно було відчужене власником, який не має права його відчужувати, оскільки на нерухоме майно накладений арешт. Виходячи із загальних засад справедливості, добросовісності та розумності (пункт 6 статті 3 ЦК України) добросовісний набувач набуває право власності або інше речове право на нерухоме майно вільним від прав інших осіб та обтяжень, про які набувач не знав і не мав знати. Подібні висновки щодо набуття прав на нерухоме майно сформульовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 26.06.2019 у справі № 669/927/16-ц, від 23.10.2019 у справі № 922/3537/17, від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18, від 15.06.2021 у справі № 922/2416/17, від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19, від 06.07.2022 року у справі № 914/2618/16.

При цьому, добросовісний набувач не повинен перевіряти історію придбання нерухомості та робити висновки щодо правомірності попередніх переходів майна, а може діяти, покладаючись на відомості, наявні в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, за відсутності обставин, які з точки зору розумного спостерігача можуть викликати сумнів у достовірності цих відомостей.

12.2. Матеріали справи не містять належних доказів на підтвердження того, що ОСОБА_1 , як кінцевий набувач спірного майна, знала чи могли знати про порушення порядку реалізації майна або про набуття нею майна всупереч закону.

12.3. Враховуючи оплатний характер набуття ОСОБА_1 спірного нерухомого майна, не обізнаність ОСОБА_1 , станом на момент здійснення угоди про відчуження спірного майна (протилежного прокурором не наведено) про вибуття майна з комунальної власності з порушенням процедури приватизації, а також відсутність станом на дату укладення між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 договору купівлі-продажу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень (на які (відомості) добросовісно покладалася ОСОБА_1 ) відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень, не вбачається ознак недобросовісності у діях кінцевого набувача спірного нерухомого майна ОСОБА_1 .

12.4. Добросовісний набувач не повинен перевіряти історію придбання нерухомості та робити висновки щодо правомірності попередніх переходів майна, а може діяти, покладаючись на такі відомості. Добросовісний набувач не може відповідати у зв`язку із порушеннями інших осіб, допущеними в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном. Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає такий статус всупереч приписам статті 388 ЦК України, а відтак, втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар.

13. Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, м. Харків, в межах визначеного апеляційним судом строку, надано відзив на апеляційну скаргу, за змістом якого останній проти її задоволення заперечує, наголошуючи на законності і обґрунтованості оскаржуваного рішення суду. Зміст обґрунтування вказаного відзиву тотожний викладеній вище позиції Харківської міської ради.

IV. Щодо процедури нового апеляційного провадження (при новому розгляді):

14. У відповідності до вимог ст.32 та ч.1 ст.260 Господарського процесуального кодексу України за протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 30.04.2025 головуючим (суддею-доповідачем) з розгляду апеляційної скарги визначено суддю Попкова Д.О., тоді як іншими членами судової колегії є Стойка О.В., Істоміна О.А.

15. Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 05.05.2025 відкрито апеляційне провадження у справі №922/244/22 за апеляційною скаргою Заступника керівника Харківської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Харківської області від 03.04.2025 (повний текст підписано 14.04.2025) та запропоновано учасникам справи в строк до 20.05.2025 (включно) надати до суду заяви, клопотання та заперечення (у разі наявності), з доказами надсилання їх копії та доданих до них документів іншим учасникам справи в порядку ч.4 ст.262 Господарського процесуального кодексу України, а також висловити свою позицію відносно доцільності/недоцільності зупинення розгляду цієї справи до звершення розгляду Верховним судом справи №922/3727/19 та публікації повного тексту відповідної постанови.

16. Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 27.05.2025 апеляційне провадження у справі №922/244/22 до закінчення перегляду судовою палатою для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду справи №922/3727/19 та оприлюднення повного тексту судового рішення; запропоновано сторонам у справі повідомити Східний апеляційний господарський суд про закінчення перегляду судовою палатою для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду справи №922/3727/19, з наданням копії відповідного судового акту.

17. Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 29.07.2025 запропоновано до 15.08.2025 надати до суду апеляційної інстанції пояснення відносно усунення підстав для зупинення та відсутності інших перешкод для поновлення провадження у справі.

18. 14.08.2025 на адресу Східного апеляційного господарського суду від Фізичної особи Горстки Оксани Віталіївни надійшли на вимогу суду письмові пояснення, за змістом яких останній просить апеляційну скаргу Заступника керівника Харківської обласної прокуратури залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Харківської області від 03.04.2025 по справі № 922/244/22 без змін.

19. 15.08.2025 на вимогу суду від Харківської міської ради також надійшли додаткові пояснення, в яких остання зазначила, що існують підстави для поновлення провадження у справі № 922/244/22 та призначення справи до розгляду.

20. Ухвалою Східного апеляційного господарського суду поновлено апеляційне провадження у справі №922/244/22 за апеляційною скаргою Заступника керівника Харківської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Харківської області від 03.04.2025 (повний текст підписано 14.04.2025), призначено розгляд апеляційної скарги Заступника керівника Харківської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Харківської області від 03.04.2025 (повний текст підписано 14.04.2025) у справі №922/244/22 на "08" вересня 2025 р. о 09:45 та запропоновано учасниками справи до 01.09.2025 надати до Східного апеляційного господарського суду свої письмові пояснення по суті предмету апеляційного перегляду з урахуванням правової позицій викладеної у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності господарського суду від 29.05.2025 у справі №922/3727/19.

21. 01.09.2025 від Харківської міської ради надійшли письмові пояснення, за змістом яких зазначено:

- ОСОБА_1 оплатно придбала спірні нежитлові приміщення (за 309 600,04 грн), договір купівлі-продажу від 25.10.2024 вчинено через шість років після набуття цих приміщень ФОП Гільовою П.Г., тобто ОСОБА_1 не знала та не могла знати про існування порушених прав територіальної громади м. Харкова, а також про допущені порушення під час приватизації;

- матеріали справи не містять доказів пов`язаності ФОП ОСОБА_3 та ОСОБА_1 у їхніх діях щодо приватизації та відчуження майна з порушенням інтересів територіальної громади.

- відповідно до абз. 2 ч. 2 ст. 30 Закону № 2269-ІІІ строк позовної давності для звернення з позовом про відмову в затвердженні протоколу аукціону, визнання недійсними результатів приватизації об`єкта малої приватизації або договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації становить три місяці.

Отже, у даному випадку останнім днем тримісячного строку позовної давності було 21.12.2018. В той же час позовна заява прокуратури подана до суду першої інстанції у січні 2022 року, тобто із суттєвим пропуском строку позовної давності (більше ніж 3 роки).

Прокурор не довів наявності об`єктивних поважних причин пропуску строку звернення до суду за захистом прав та інтересів.

22. 02.09.2025 (документ сформований 01.09.2025) від Фізичної особи ОСОБА_1 , м. Харків надійшли пояснення, за змістом яких остання зазначає, що особливого значення набуває господарська діяльність Горстки Оксани Віталіївни в умовах воєнного стану, що діє на території України. Її підприємницька діяльність не лише відповідає її особистим інтересам, але й суттєво сприяє захисту суспільних інтересів: створює робочі місця, забезпечує надходження податків до державного бюджету та підтримує економічну стійкість міста Харкова в умовах збройного конфлікту. Зокрема, вона володіє рестораном у житловому будинку за адресою АДРЕСА_2 , а придбане підвальне приміщення (підвал № ІІа, ІІб, ІІв, ІІг, 23,6 кв.м) обладнала для господарської діяльності, розмістивши там піч для приготування піци, столи та інше необхідне обладнання, що є невід`ємною частиною функціонування її бізнесу.

Задоволення позову матиме не лише негативні наслідки для ФОП Горстки О.В., але й завдасть шкоди місцевій громаді. Зокрема, зникнуть робочі місця, що погіршить соціально-економічний стан мешканців; зменшаться податкові надходження, що обмежить можливості місцевої влади фінансувати соціальні програми; а спірне приміщення простоюватиме, створюючи ризик занепаду інфраструктури та подальшого погіршення економічного стану району.

23. 02.09.2025 (документ сформований 01.09.2025) від Харківської обласної прокуратури також надійшли письмові пояснення, в яких останній зазначав:

- у справі № 922/244/22, що переглядається в апеляційному порядку, спірні правовідносини, що є предметом її розгляду, не є релевантними до тих, що були предметом розгляду у справі № 922/3727/19;

- відповідно до звіту про незалежну оцінку нерухомого майна, який затверджений Управлінням комунального майна 03.03.2018, вартість спірного майна станом на 28.02.2018 складає 74 409,00 грн, а разом з ПДВ 89 290,80 гривень. Вивченням зазначеного звіту встановлено, що будь-які відомості про те, що проводились ремонтні роботи у вказаних нежитлових приміщеннях, в тому числі невід`ємні поліпшення, відсутні;

- загально відомим фактом є те, що об`єкт нерухомості - «Жилий будинок», розташований за адресою: АДРЕСА_2 є пам`яткою містобудування та архітектури місцевого значення, охоронний № 7493-Ха, занесена до Державного реєстру нерухомих пам`яток України постановою Міністерства культури та інформаційної політики України, та прийнята на облік рішенням Харківського обласного виконавчого комітету від 30.04.1980 за № 334.

З огляду на викладене, проведення будь - яких робіт на пам`ятці, у т.ч. ремонту, капітального ремонту, без дозволу органу охорони культурної спадщини, а також без проведення необхідних науково-дослідних робіт є незаконним. Водночас оскільки за дозволом на проведення поліпшень відповідач не звертався, то і жодних дозволів не надавалося, проектна документація не розроблялася.

Охоронний договір не укладався, дозвіл на відчуження майна не отримувався.

При цьому, судом першої інстанції залишено поза увагою, що відповідач Горстка О.В., набуваючи спірне майно у власність, проявивши виважену обачливість мала змогу та повинна була встановити наявність спору, а отже у неї повинні були виникнути сумніви щодо законності набуття продавцем цього майна та відповідно його добросовісність, адже при укладанні договору купівлі-продажу майна, в обов`язковому порядку повідомляється про наявність, у тому числі спорів щодо цього майна.

24. 03.09.2025 від Харківської міської ради надійшло клопотання про відкладення розгляду справи, обґрунтовуючи таку необхідність перебуванням у щорічній відпустці.

25. 03.09.2025 від Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, м. Харків надійшло клопотання про відкладення розгляду справи, обґрунтовуючи таку необхідність перебуванням у щорічній відпустці.

26. Враховуючи викладене в п.п.14, 15 цієї постанови, та відсутність визначених ст.ст.38, 39 Господарського процесуального кодексу України підстав для відводу/самовідводу члені судової колегії, сформована судова колегія Східного апеляційного господарського суду у складі Попков Д.О. (головуючий, суддя-доповідач), Стойка О.В. та Істоміна О.А. відповідає вимогам «суду, створеним відповідно до закону» у розумінні п.1 ст.6 ратифікованої Україною Конвенції про захист прав і основоположних свобод людини 1950р.

27. Фіксація судового засідання апеляційної інстанції здійснювалась у протоколі судового засідання та за допомогою аудіозаписувального технічного засобу у відповідності до вимог ст.ст.222, 223 Господарського процесуального кодексу України з урахуванням п.17.7. його Перехідних положень в порядку розгляду апеляційної скарги, встановленому ст.270 цього Кодексу.

28. У судовому засіданні 08.09.2025 головуючий суддя доповів про надходження від Відповідача 1 та 2 клопотань про відкладення розгляду справи.

Прокурор проти вказаного клопотання заперечував та зазначав про відсутність підстав для відкладення розгляду справи. Підтримав доводи та вимоги апеляційної скарги з підстав, що у ній наведені та надав додаткові пояснення на запитання суду.

Уповноважений представник Відповідача 3 у судове засідання також з`явився, щодо клопотання про відкладення розгляду справи не заперечувала. Проти задоволення апеляційної скарги заперечувала з підстав, наведених у відзиві на апеляційну скаргу та додаткових усних поясненнях.

Відносно заявленого Відповідачами клопотань про відкладення розгляду справи, судова колегія, з огляду на відсутність підстав, необхідних для відкладення розгляду справи у розумінні ст.ст.202, 216 Господарського процесуального кодексу України, відмовила у задоволенні таких клопотань, оскільки процесуальна позиція Відповідачів 1, 2 доведена до відома суду безпосередньо зі змісту відзиву на апеляційну скаргу та письмових пояснень, явка їх представників обов`язковою не визнавалась, а щорічна відпустка певного співробітника не є обставиною, яка унеможливлює забезпечення представництво інтересів юридичної особи іншим представником.

29. Згідно із вимогами ст.269 Господарського процесуального кодексу України справа переглядається за наявними в ній доказами, і суд апеляційної інстанції перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, якщо під час розгляду не буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

V. Встановлені судом першої інстанції та неоспорені обставини, а також обставини, встановлені судом апеляційної інстанції, і визначені відповідно до них правовідносини:

30. Як встановлено місцевим судом та вбачається з наявних матеріалів справи, спірне нерухоме майно належало на праві власності територіальній громаді м. Харкова відповідно до рішення органу місцевого самоврядування, ХІІ сесія ХХІ скликання від 28.09.1992 Харківської міської ради народних депутатів.

31. Державну реєстрацію права власності на нежитлове приміщення за територіальною громадою м. Харкова в особі Харківської міської ради проведено 20.07.2017 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: номер запису про право власності 28355852, номер відомостей про речове право 21530245, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101.

32. Новобаварською окружною прокуратурою м. Харкова здійснюється процесуальне керівництво у кримінальному провадженні, внесеному до Єдиного реєстру досудових розслідувань за №0000002 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч.2 ст.366 КК України. Відомості в ЄРДР внесені за фактами службового підроблення під час оцінки та продажу комунального майна Харківською міською радою.

У ході досудового розслідування, на підставі ухвали слідчого судді Жовтневого районного суду м. Харкова від 06.02.2019 (справа №639/687/19) в Управлінні комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради (далі - Управління комунального майна) було проведено вилучення ряду приватизаційних справ, в тому числі щодо приватизації нежитлових приміщень, розташованих за адресою: м. Харків, вулиця Чернишевська, 88. Зазначена справа вилучена в повному обсязі, прошита та пронумерована (а.с.38-41 т.1).

33. На підставі договору оренди №2040 від 27.10.2017 (а.с.26-29 т.1), укладеного між Управлінням комунального майна та Фізичною особою - підприємцем Гільовою Поліною Геннадіївною, у останньої в оренді перебували нежитлові приміщення підвалу № ІІа, ІІб, ІІв, ІІг загальною площею 23,6 кв.м. в житловому будинку літ. "А-4", розташованому за адресою: АДРЕСА_2 .

33.1. Згідно з п. 4.7. договору, орендар зобов`язаний змінювати стан орендованого майна виключно за письмовою згодою орендодавця.

33.2. Відповідно до п. 5.2.-5.3. договору, орендар має право: здійснювати ремонт, реконструкцію орендованого майна у встановленому порядку за наявності письмової згоди орендодавця, за письмовою згодою орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, провадити невід`ємні поліпшення, які необхідні для здійснення господарської діяльності.

34. Сторонами 27.10.2017 складено Акт приймання-передачі спірних приміщень, відповідно до якого ФОП Гільова П.Г. прийняла в орендне користування вищевказані нежитлові приміщення.

35. 25.01.2018 ФОП Гільова П.Г. звернулась до Управління комунального майна з листом (вх. № 955 від 25.01.2018), у якому просить дозволити приватизацію вказаних приміщень (а.с.32 т.1).

36. Харківською міською радою прийнято відповідне рішення, яким дозволено приватизувати вказаний об`єкт нерухомого майна шляхом викупу (п. 54 додатку до рішення 18 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 21.02.2018 № 1008/18, а.с.30 т.1).

37. На виконання вказаного рішення до Управління комунального майна ФОП Гільовою П.Г. подано заяву про приватизацію від 21.02.2018 № 3543 (а.с.31 т.1).

38. 27.02.2018 ФОП Гільова П.Г. звернулась до Управління комунального майна з листом (вх. № 3216 від 27.02.2018), у якому просить оцінку для приватизації вказаного майна доручити суб`єкту оціночної діяльності фізичній особі-підприємцю Прокоп`євій І.Б.

39. На виконання вказаного листа Управління комунального майна звертається до суб`єкта оціночної діяльності Прокоп`євої І.Б. (лист від 28.02.2018 № 2571) з пропозицією провести оцінку вказаних нежитлових приміщень на підставі договору з ФОП Гільовою П.Г.

40. ФОП Прокоп`євою І.Б. складено звіт про незалежну оцінку нерухомого майна, затверджений Управлінням комунального майна 03.03.2018, відповідно до якого вартість вказаного майна станом на 28.02.2018 складає 74409,00 грн., а разом з ПДВ - 89290,80 грн. (а.с.108 т.1).

Зі змісту звіту вбачається, що будь-які відомості про те, що проводились ремонтні роботи у вказаних нежитлових приміщеннях, в тому числі невід`ємні поліпшення, відсутні.

41. 21.09.2018 між ФОП Гільовою П.Г. та Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради укладено договір купівлі-продажу № 5635-В-С, відповідно до якого Відповідач 3 приватизувала вказані нежитлові приміщення шляхом викупу за 74409,00 грн. без ПДВ (разом з ПДВ - 89290,80 грн., а.с.35-37 т.1).

42. 26.09.2018 складено Акт прийому-передачі № 5635-В-С, який засвідчив факт передачі за вищевказаним договором купівлі-продажу нежитлових приміщень підвалу № Па, ІІб, ІІв, ІІг загальною площею 23,6 кв.м. в житловому будинку літ. "А-4", розташованому за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 88, та факт сплати коштів у повному обсязі за цим договором.

43. При цьому, у договорі купівлі-продажу зазначено, що його укладено на підставі Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017г2022 рр., затвердженої рішенням 13 сесії Харківської міської ради 7 скликання № 691/17 від 21.06.2017 та на підставі рішення 18 сесії Харківської міської ради 7 скликання № 1008/18 від 21.02.2018 "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова".

44. Згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно нежитлові приміщення підвалу № Па, ІІб, ІІв, ІІг загальною площею 23,6 кв.м. в житловому будинку літ. "А-4", розташованому за адресою: АДРЕСА_2 зареєстровані 10.10.2018 на праві власності за Гільовою Поліною Геннадіївною, номер відомостей про речове право: 28355852 на підставі документів, поданих для державної реєстрації: договір № 5635-В-С купівлі-продажу нежитлових приміщень, серія та номер: 1409, виданий 21.09.2018, видавник: Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Гаврилова С. А.; Акт прийому-передачі, серія та номер: 5635-В-С, виданий 26.09.2018, видавник: Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради та фізична особа-підприємець Гільова Поліна Геннадіївна (а.с.42 т.1).

45. 25.10.2024 був укладений договір купівлі-продажу між Стаматіною Поліною Геннадіївною (прізвище до зміни - Гільова), надалі продавець, від імені якої діє Стаматін В.В., на підставі довіреності, посвідченої 03 квітня 2024 року Ємцем І.О., приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу за реєстровим №1945, та з другої сторони - Горстка Оксаною Віталіївною, надалі покупець, від імені якої діє Дяченко Олексій Сергійович, на підставі довіреності, посвідченої 25 жовтня 2024 року Хомутовським В.С., приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу за реєстровим №2332, відповідно до п.11. якого, продавець, в особі представника передає, а покупець, в особі представника приймає у власність нежитлові приміщення підвалу № Па, ІІб, ІІв, ІІг загальною площею 23,6 кв.м. в житловому будинку літ. "А-4", що розташовані за адресою: АДРЕСА_2 , і зобов`язується сплатити за них обговорену грошову суму.

Відповідно до п.1.2. договору вищевказані нежитлові приміщення належать на праві власності продавцю на підставі договору №5635-В-С купівлі-продажу нежитлових приміщень, посвідчений 21 вересня 2018 року Гавриловою С.А., приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу за реєстровим №1409, право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 10.10.2018 року, номер відомостей про речове право: 28355852, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101.

45.1. Відповідно до п.2.1. договору продаж здійснено за 309600,04 грн, які представник продавця отримав для ОСОБА_2 від представника покупця повністю, ще до підписання цього договору, та своїм підписом під цим договором підтверджує проведення зі сторони покупця повного розрахунку за продане майно та відсутність до нього претензій майнового характеру.

45.2. За змістом п.2.2. договору згідно Довідки про оціночну вартість об`єкта нерухомості, сформованої 25 жовтня 2024 року, унікальний реєстраційний номер 201-08646838, оціночна вартість вищевказаних нежитлових приміщень становить 309600,04 (триста дев`ять тисяч шістсот) гривень 04 копійки.

Цей договір посвідчено, приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Ємцем І.О.

46. За відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно нежитлові приміщення підвалу № Па, ІІб, ІІв, ІІг загальною площею 23,6 кв.м. в житловому будинку літ. "А-4", розташованому за адресою: АДРЕСА_2 зареєстровані 25.10.2024 на праві власності за ОСОБА_1 , номер відомостей про речове право: 57286633 на підставі документів, поданих для державної реєстрації: договір купівлі-продажу, серія та номер: 7099, виданий 25.10.2024, видавник: Ємець І.О., приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу, ціна нерухомого майна, встановлена у договорі: 309600,04 грн.

47. Заперечуючи проти позову Відповідач 3 (фізична особа ОСОБА_1 ) (вх. № 1167, а.с.173-185 т.3) зазначала, що ОСОБА_1 (код НОМЕР_1 ) є власником нежитлових приміщень № ІІа, ІІб, ІІв, ІІг загальною площею 23,6 кв.м. в житловому будинку літ. "А-4", розташованому за адресою: АДРЕСА_2 та добросовісним набувачем вищевказаного майна. Дані приміщення були придбані відповідачем для ведення господарської діяльності. ОСОБА_1 є фізичною особою підприємцем, що підтверджується випискою з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань. ОСОБА_2 (прізвище до зміни ОСОБА_4 ) набула право власності на нежитлові приміщення № ІІа, ІІб, ІІв, ІІг загальною площею 23,6 кв.м. в житловому будинку літ. "А-4", розташованому за адресою: АДРЕСА_2 , на підставі договору № 5635-В-С купівлі продажу нежитлових приміщень, серія та номер:1409, виданий 21.09.2018. Час державної реєстрації 10.10.2018 16:17:205 номер запису про право власності 28355852. (Рішення про Державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 43476822 від 12.10.2018) (витяг додається). Відповідач вважає, що враховуючи факт державної реєстрації права власності ФОП Стаматіної П. Г. на спірні нежитлові приміщення у Державному реєстрі речових прав відповідно до укладеного договору купівлі-продажу від 21.09.2018 № 5635-В-С, відсутність арештів на вищевказане майно,-25.10.2024 ОСОБА_1 укладаючи договір купівлі-продажу з ОСОБА_2 добросовісно набуває право власності на спірне майно.

Також Відповідач 3 зазначала, що Прокурор звернувся до господарського суду Харківської області з позовною заявою з пропуском строків позовної давності лише в січні 2022 року, оскільки прокурор знав та повинен був дізнатися про те, що з 04.01.2017 року в провадженні СВ Новобаварського ВП ГУНП в Харківській області знаходиться кримінальне провадження №0000002 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч. 3 ст. 365-2 КК України.

48. 03.02.2025 (вх. № 2951,ас.с52-65 т.3) до суду від Відповідача 1 (ХМР) надійшов відзив на позовну заяву щодо зміни предмету позову, де Відповідач 1 вважає, що позов не підлягає задоволенню. Свої заперечення відповідач обґрунтовує тим, що у постановах від 05.06.2024 у справі № 922/461/22 та від 07.08.2024 у справі № 924/1018/22 Верховний Суд надав оцінку позовній вимозі прокурора щодо витребування майна та застосування норм ст.ст. 3, 387, 388 Цивільного кодексу України, ч.1 ст. 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та ст. 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського Суду з прав людини". 1. У постанові від 05.06.2024 у справі № 922/461/22, в якій обставини справи абсолютно ідентичні обставинам справи № 922/1076/22, Верховний Суд зазначив наступне:

"37. Отже, саме задоволення вимоги про витребування майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, призводить до ефективного захисту прав власника саме цього майна (постанова Великої Палати Верховного Суду від 20.06.2023 у справі № 633/408/18).

38. Разом з тим, саме застосування інституту віндикації зумовлює необхідність з`ясування судами також ознак добросовісності/недобросовісності у діях кінцевого набувача майна для забезпечення дотримання критерію пропорційності при втручанні у його майнові права."

Так, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19 виснувала, що для розкриття критерію пропорційності велике значення має визначення судами добросовісності/недобросовісності набувача майна. Добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України). На необхідність оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна неодноразово звертала увагу Велика Палата Верховного Суду (постанови від 26.06.2019 у справі № 669/927/16-ц, від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18).

При цьому ч. 5 ст. 12 ЦК України встановлює загальну презумпцію добросовісності, а саме, якщо законом встановлені правові наслідки недобросовісного або нерозумного здійснення особою свого права, вважається, що поведінка особи є добросовісною та розумною, якщо інше не встановлено судом. Матеріали справи № 922/244/22 не містять жодних доказів на підтвердження того, що відповідач ОСОБА_1 , як кінцевий набувач спірного майна, знала чи могла знати про порушення порядку реалізації майна або про набуття нею майна всупереч закону. Враховуючи оплатний характер набуття відповідачем ОСОБА_1 спірного нерухомого майна, а також відсутність станом на дату укладення ними договорів купівлі-продажу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень, на які (відомості) добросовісно покладалась відповідач ОСОБА_1 , не вбачається ознак недобросовісності у діях кінцевих набувачів спірного нерухомого майна. Отже, у задоволенні вимоги про витребування спірного нерухомого майна слід відмовити з підстав її необґрунтованості.

49. 03.02.2025 (вх. № 2962, а.с.38-51 т.3) до суду від відповідача 2 (УКМП ДЕКМ ХМР) надійшов відзив на позовну заяву щодо зміни предмету позову, які є аналогічним до відзиву на позовну заяву Відповідача 1 (ХМР), в якій відповідач також просить суд відмовити у задоволенні вимоги про витребування спірного нерухомого майна з підстав її необґрунтованості.

50. 20.02.2025 (вх. № 4630, а.с.103-111 т.3) до суду від Відповідача 3 (фізична особа ОСОБА_1 ) надійшла заява про застосування строків позовної давності.

51. Спірні правовідносини були розглянуті місцевим судом в контексті приписів Цивільного (далі - ЦК) та Господарського кодексів України, а також положень законодавства, що регулювало питання приватизації комунального майна.

VІ. Оцінка апеляційного суду:

52. Суть апеляційного перегляду фактично зводиться до ревізії висновку місцевого суду про добросовісність Відповідача 3 (поточного набувача спірного майна), з якими не погоджується Прокурор - Апелянт, що кореспондується із сформульованою на новому розгляді справи після заміни як неналежного відповідача ОСОБА_5 на ОСОБА_1 за віндикаційною вимогою.

52.1. Колегія суддів стосовно зауваження Прокурора в апеляційній скарзі про те, що він, зважаючи на усталену судову практику відносно ефективного судового захисту у подібних правовідносинах, не оскаржує переглядуване рішення суду першої інстанції в частині відмови у позовній вимозі про визнання незаконним та скасування п.54 додатку до рішення 18 сесії ХМР 7 скликання від 21.02.2018 №1008/18, зазначає, що відповідна позовна вимога і не розглядалась і не вирішувалася оскаржуваним рішенням. Питання щодо означеної позовної вимоги (відмову у її задоволення з мотивів неефективності) було остаточно вирішено постановою КГС ВС від 23.10.2024 у цій справі (п.п.32-38).

52.2. З приводу відмовленої у задоволені позовної вимоги Прокурора про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 21.09.2018 №5635 В-С з мотивів неефективності судового захисту, висновок про що та переглядуване рішення у відповідній частині Апелянтом також не ставиться під сумнів, колегія відмічає, що залучена як належний відповідач ОСОБА_1 (без збереження в порядку ст.48 ГПК за змістом ухвали Господарського суду Харківської області від 26.12.2024 згідно клопотання Прокурора за Стаматіною П.Г. жодного процесуального статусу у межах цієї справи) як не сторона за вказаним договорам купівлі-продажу і не учасниця спірних приватизаційних відносин на момент його укладання взагалі не може бути відповідачем за вимогою про визнання такого договору недійсним.

52.3. У межах апеляційного провадження не ставиться під сумнів дотримання Прокурором передбаченої ст.23 Закону України «Про прокуратуру» та ст.53 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК) процедури ініціації позову, а зважаючи на правову оцінку означеному аспекту, сформульованому у п.п.18-27 постанови КГС ВС від 23.10.2024 у цій справі, це питання у межах апеляційного перегляду додатково не досліджується та не розглядається.

53. Аналіз ст.388 ЦК дає підстави для висновку про узалежнення законодавцем висновку про добросовісність набуття майна певною особою від одночасної наявності двох складників: відсутність у продавця права на відчуження майна (1) та необізнаність про це і не можливість обізнаності набувача (2).

53.1. Наразі, ані з матеріалів справи, ані за змістом процесуальної позиції Прокурора не вбачається доказів і стверджень саме про обізнаність ОСОБА_1 Прокурор вважає, що проявивши розумну обачність, набувач «мала змогу та повинна була встановити наявність спору, а отже у неї повинні були виникнути сумніви щодо законності набуття продавцем цього майна та відповідно його добросовісність…».

53.2. Колегія апеляційного суду, звертаючись до слушних заперечень Прокурора про правило тлумачення «casus omissus pro omisso hsbendus est», насамперед звертає увагу, що конструкція ч.1 ст.388 ЦК не містить формулювання «повинен», оцінюючи обізнаність набувача, так само, як і згадувані Апелянтом приписи Закону України «Про публічні електронні реєстри» не встановлюють для набувача майна за відплатним договором обов`язку з перевірки історії придбання нерухомості, зокрема, шляхом дослідження і надання суб`єктивної правової оцінки відомостям Єдиного державного реєстру судових рішень, що узгоджується із усталеною практикою ВС, згадуваною, у тому числі, за змістом оскаржуваного рішення.

53.3. Діюче законодавство, у світлі концепції «книжкового володіння» та офіційного визнання державою прав на нерухоме майно, зазначених у Державному реєстрі речових прав (ст.2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень) не передбачає для цілей застосування ст.388 ЦК переваги/пріоритету відомостей Єдиного державного реєстру судових рішень:

- припущення про колізність/суперечливість відомостей про права продавця на відчуження майна за змістом різних реєстрів, з якого, фактично, за логікою Прокурора мав виходити поточний Відповідач 3, суперечить принципу добросовісності у розумності (п.6 ст.3 ЦК), адже таке припущення несумісне із основними принципами діяльності у сфері публічних електронних реєстрів, встановленими п.п.2,7,8 ч.3 ст.3 Закону України «Про публічні електронні реєстри»;

- за змістом визначень ст.6 Закону України «Про публічні електронні реєстри» саме Державний реєстр речових прав на нерухоме майно є базовим реєстром, інформація якого призначена для багаторазового використання в інших реєстрах (зокрема і Єдиному державному реєстрі судових рішень) та під час надання публічних послуг;

- згідно ч.3 ст.46-1 Закону України «Про нотаріат» саме Державний реєстр речових прав на нерухоме майно визначений як обов`язковий для використання нотаріусом під час вчинення нотаріальних дій з нерухомим майном (набуття прав ОСОБА_1 відносно спірного майна опосередковано саме нотаріально посвідченим договором а.с.134-136 т.3).

53.4. Апеляційний суд також звертає увагу Прокурора, що для визначення добросовісності набувача за змістом ст.388 ЦК значення має не можливість дізнатися про «існування спору щодо об`єкту відчуження», а про «відсутність прав на таке відчуження» у продавця:

- наразі, права ОСОБА_6 як Продавця на момент укладання договору купівлі-продажу 25.10.2024 з ОСОБА_1 як Покупцем, ґрунтувалися на договорі купівлі-продажу №5635 В-С від 21.09.2018, презумпція правомірності якого у розумінні ст.ст. 204 і 215 ЦК чинним судовим рішенням спростована не була, а відповідне право власності Продавця з 10.10.2018 було зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

- у відповідності до ст. ст. 316,317,319 ЦК власник управнений розпоряджатися своєю власністю, у тому числі, шляхом вчинення правочину з його відчуження, що у світлі неспростованої на момент придбання ОСОБА_1 визначеної ст.328 ЦК презумпції правомірності підстав набуття ОСОБА_6 прав щодо спірного майна, остання цілком виправдано сприймалася набувачем управненого на відчуження у розумінні ст.658 цього Кодексу;

- Прокурором під час первісного розгляду не ініціювалося і судами не запроваджувалися забезпечувальні заходи щодо спірного майна, які б через відображення у Державному реєстрі прав на нерухоме майно могли б обмежити право ОСОБА_6 на відчуження, тоді як зміст викладених у п.3.1. договору купівлі-продажу від 25.10.2024 запевнень Продавця, зокрема, і про відсутність спору відносно об`єкту продажу (хоча ці запевнення і не відповідали дійсності) згідно ст.650-1 ЦК зумовлювали легітимні підстави вважати для ОСОБА_1 управненим продавцем ОСОБА_2 ;

- наразі, як вже зазначалося, Прокурором не надано доказів того, що ОСОБА_1 була обізнана про вимоги щодо майна, та діяла «у змові» зі ОСОБА_7 задля уникнення повернення цього майна до територіальної громади м.Харкова, що як слушно вказав місцевий суд з посиланням на релевантну позицію ВС у постанові від 07.08.2024 у справі №924/1018/22, не позбавляє за наявністю відповідних підстав ініціювати перегляд рішення за нововиявленими обставинами, однак принцип індивідуального характеру юридичної відповідальності (ч.2 ст.61 Конституції України) унеможливлює «автоматичність» розповсюдження на контрагента негативних наслідків дій, що вчинялися іншим контрагентом;

- принципово наголосити, що навіть за умов здійснення ОСОБА_1 моніторингу відомості державного реєстру судових рішень на момент набуття нею спірного майна, остання могла б лише встановити недостовірність запевнення Продавця щодо відсутності спору відносно такого майна, адже рішення судов першої та апеляційної інстанції за результатами первісного розгляду справи, хоча і встановлювали факт порушення процедури приватизації спірного майна, проте відмовляли у задоволенні позовних вимог Прокурора з мотивів застосування позовної давності, що у світлі усталеного підходу ЄСПЛ із застосування п.1 ст.6 ЄКПЛ та позиції ВП ВС у постанові від 13.12.2019 у справі №826/13768/16 унеможливлювало подальше переслідування порушника та встановлювало правову визначеність щодо спірного майна як такого, що залишається у власності первісного набувача ( ОСОБА_2 ), а отже обізнаність ОСОБА_1 про це не спростовувало б її добросовісність у розумінні ст.388 ЦК;

- і хоча представник ОСОБА_2 ( ОСОБА_8 ) брав участь у судовому засіданні КГС ВС 23.10.2024 (за результатами такого засідання справу в частині позовних вимог про недійсність договору та повернення майна було скеровано на новий розгляд, що не може ототожнюватися із встановленням відсутності у ОСОБА_2 права на відчуження майна станом на 25.10.2024 з точки зору потенційного покупця), повний текст відповідної постанови касаційної інстанції за змістом відомостей ЄДРСР для загального доступу опубліковано тільки 20.11.20024 (вже після придбання майна ОСОБА_1 ).

54. У світлі викладених у п.53 цієї постанови міркувань, колегія апеляційного суду погоджується із висновком місцевого суду про те, що позбавлення ОСОБА_1 набутого відплатно права власності на спірне майно з підстав допущених порушень процедури приватизації як самими органами місцевого самоврядування, так і первісним набувачем, до яких за наявними доказами ОСОБА_1 не має відношення, не відповідало б ані принципу «належного урядування», ані вимогам пропорційності права власності згідно усталеної практики ЄПСЛ застосування ст.1 Першого протоколу ЄКПЛ.

Своєю чергою, висловдений Прокурором у перебігу апеляційного провадження аргумент відносно статусу архітектурного статусу будівлі, у якій розміщені спірні приміщення, не може братися до увага та оцінюватися судом, оскільки його не висувалось у якості підстави позову, а їх зміна на стадії апеляційного перегляду не допустима (ч.5 ст.269 ГПК)

55. Посилання Скаржника на викладені приклади судової практики не спростовують висновків про необґрунтованість апеляційних вимог з огляду на добросовісність ОСОБА_1 у розглядуваних відносинах:

55.1. Питання вчинення фраудаторних правочинів з метою завдання шкоди кредитору шляхом зменшення майнових актів боржника не має відношення до розглядуваних правовідносин:

- Прокурор чи відповідний орган місцевого самоврядування не є кредитором за грошовими вимогами ані до ОСОБА_2 , ані до ОСОБА_1 ;

- конструкція фраундаторного правочину передбачає правомірну наявність у боржника відповідного активу, тоді як Прокурор виходить з того, що спірне майно було відчужене і набуте неправомірно, а у світлі остаточної/актуальної віндикаціїної вимоги таке майно взагалі з власності територіальної громади вибути не могло посилання на висновки судів, які стосувалися оцінки законності договорів, спрямованих на перешкоджання виконання наявного чинного рішення суперечить власній процесуальній позиції Прокурора.

55.2. Наразі, місцевим судом не заперечувалась принципова застосовність у розглядуваному речовому матеріально-правовому зв`язку між Позивачем та Відповідачем 3 (останній набувач) саме віндикаційного способу захисту, проте задоволення такої вимоги можливо лише щодо недобросовісного набувача з огляду на відплатність придбання майна ОСОБА_1 , що узгоджується із приписами діючої з 09.04.2025 редакції ст.ст.388,390 ЦК (непропорційність безоплатного позбавлення права добросовісного набувача п.54 цієї постанови).

Отже, у розглядуваному випадку мова не йде про «свавільну добудову норми права через судову правотворчість», а про врахування положень міжнародного договору (ст.1 Першого протоколу ЄКПЛ), який згідно ст.19 Закону України «Про міжнародні договори України» мають перевагу у правозастосуванні перед приписами національного законодавства (ст.388 ЦК).

55.3. Твердження Прокурора про ненадання місцевим судом оцінки незаконності рішення органу місцевого самоврядування та недійсності укладеного договору (тією мірою, якою така оцінка сумісна із ефективністю способу судового захисту) не відповідають змісту мотивувальної частини переглядуваного рішення абз.8-10 стор. 17 абз.1-2 стор.18 рішення містять вказівку місцевого суду та висновок про незаконність такого рішення договору та протиправність поведінки як органу місцевого самоврядування, так і первісного набувача, що не впливає і не визначає автоматично остаточного набувача як недобросовісного (про що зазначалося колегією суддів вище).

55.4. Посилання Прокурора у суді першої інстанції в обґрунтування власної тези про недобросовісність набувача ОСОБА_1 (при цьому, намагання спростувати добросовісність останньої суперечить процесуальній позиції Прокурора в тій частині, що обставина добросовісності не перешкоджає витребуванню майна, зважаючи на вибуття майна поза волею власника) на обов`язок досліджувати інформацію ЄДРСР у світлі правової позиції, сформульованої у п.11.8 постанови ВП ВС від 08.11.2023 у справі №607/15052/16-ц, не може бути враховане при вирішенні спору у справі №922/244/22 через нетотожність фактичних обставин.

- безпосередньо у п.11.4-11.6 згадуваної постанови ВП ВС вказується про те, що на момент оцінюваного відчуження мало місце чинне судове рішення про визнання недійсним договору купівлі-продажу спірного майна первісним набувачем та застосування реституційних наслідків (чого не відбулося до моменту набуття майна ОСОБА_1 );

- рішення органу місцевого самоврядування про затвердження переліку майна, яке підлягало приватизації, було ухвалено під час дії ухвали адміністративного суду, якою зупинено рішення про передачу відповідного майна в оренду подальшому набувачеві, і до моменту подальшого відчуження спірного майна останньому набувачеві рішенням апеляційного адміністративного суду було визнано протиправним та скасоване рішення органу місцевого самоврядування про приватизацію майна шляхом викупу (п.п. 11.1-11.4 постанови ВП ВС від 08.11.2023 у справі №607/15052/16-ц) - подібних обставин також не мало місця на момент придбання ОСОБА_1 спірного майна.

56. Зважаючи на викладене, апеляційний суд залишає без задоволення апеляційну скаргу Прокурора, а переглядуване рішення без змін.

Такий результат апеляційного перегляду зумовлює віднесення на рахунок Прокуратури витрат зі сплати судового збору, сплаченого під час первісного розгляду справи (за позовом, апеляційною і касаційною скаргою), так і за подання розглядуваної апеляційної скарги.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст.74, 76, 78, 129, 269, 270, 273, 275-277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд, -

П О С Т А Н О В И В:

1. Апеляційну скаргу Заступника керівника Харківської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Харківської області від 03.04.2025 (повний текст підписано 14.04.2025) у справі №922/244/22 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Харківської області від 03.04.2025 (повний текст підписано 14.04.2025) у справі №922/244/22 залишити без змін.

3. Витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги віднести на рахунок Харківської обласної прокуратури, м.Харків.

4. Постанова набирає сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складання повного тексту, з урахуванням порядку подання касаційної скарги, передбаченого п.17.5.Перехідних положень Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено та підписано 11.09.2025.

Головуючий суддя Д.О. Попков

Суддя О.В. Стойка

Суддя О.А. Істоміна