ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 серпня 2025 року

м. Київ

cправа № 914/1887/24

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Зуєва В.А. (головуючого), Берднік І.С., Міщенка І.С.

секретаря судового засідання - Дерлі І.І.

за участю представників учасників:

офісу ГП - Шапка І.М.

позивача - Коржевич У.Ф.

відповідача - не з`явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу першого заступника керівника Львівської обласної прокуратури

на постанову Західного апеляційного господарського суду від 14.05.2025 (у складі колегії суддів: Якімець Г.Г. (головуючий), Бонк Т.Б., Галушко Н.А.)

та рішення Господарського суду Львівської області від 09.01.2025 (суддя Петрашко М.М.)

за позовом Львівської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ідилія Парк"

про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, скасування державної реєстрації права оренди та зобов`язання повернути земельну ділянку

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст та підстави позовних вимог

1.1. 27.07.2024 заступник керівника Львівської обласної прокуратури (далі - Прокурор, Скаржник) звернувся до Господарського суду Львівської області з позовом в інтересах держави в особі Львівської міської ради (далі також Позивач) до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ідилія Парк" (далі - ТОВ "Ідилія Парк, Відповідач) про:

- визнання недійсним договору оренди земельної ділянки №б/н від 11.01.2019, укладеного між Лисиничівською сільською радою Пустомитівського району Львівської області та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ідилія Парк" щодо земельної ділянки площею 1,7432 га, кадастровий номер :01:001:0341;

- скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права оренди на земельну ділянку кадастровий номер :01:001:0341 площею 1,7432 га (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 236) за Товариством з обмеженою відповідальністю "Ідилія Парк", номер запису про інше речове право 29935053 від 15.01.2019;

- зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю "Ідилія Парк" (ідентифікаційний код 42565525) повернути Львівській міській раді (ідентифікаційний код 04055896) земельну ділянку кадастровий номер :01:001:0341 площею 1,7432 га, яка знаходяться в село Лисиничі, Львівського району Львівської області.

1.2. Позов обґрунтовано порушенням умов отримання земельної ділянки в оренду, а саме відсутністю діючої технічної документації з нормативної грошової оцінки та без отримання витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

2.1. Рішенням Господарського суду Львівської області від 09.01.2025, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 14.05.2025, у задоволенні позову відмовлено.

2.2. Судові рішення мотивовані тим, що розроблення технічної документації на спірну земельну ділянку та проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки не належить до обов`язків Відповідача як орендаря, який, набувши право оренди на відкритих торгах, приєднався до умов договору, визначених державою, без можливості їх змінити.

Суди дійшли висновку, що обраний Прокурором спосіб виправлення допущеної державою помилки має наслідком повернення сторін до становища, яке існувало до укладення договору оренди (тобто ТОВ "Ідилія Парк", яке набуло право оренди на відкритих торгах за рівних з іншими учасниками умов, позбавляється не лише права користування спірною земельною ділянкою, але і позбавляється всіх своїх законних господарських інтересів, які полягають у завершенні розпочатої процедури будівництва багатоквартирних будинків).

Судами встановлено та не заперечується учасниками справи, що Відповідач сплачує орендну плату згідно умов договору, заборгованість з такої плати відсутня, а у разі визнання недійсним оспорюваного Прокурором договору сплачені кошти підприємству не повертаються в силу прямої вказівки частини шостої статті 21 Закону України "Про оренду землі".

З урахуванням викладеного суди виснували, що обраний Прокурором спосіб виправлення помилки спричиняє підприємству майнові збитки, пов`язані із сплаченою орендною платою та неможливістю використовувати земельну ділянку, а визначений Прокурором спосіб захисту прав та інтересів держави порушує справедливий баланс між інтересами територіальної громади міста Львова та правами ТОВ "Ідилія Парк". При цьому наявний суспільний інтерес може бути забезпечений шляхом проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки та внесення змін до договору оренди землі від 11.01.2019 із приведенням його умов у відповідність до норм чинного законодавства України, як за спільної згоди сторін, так і в судовому порядку.

Беручи до уваги наявність іншого, менш обтяжливого для добросовісного орендаря способу виправлення допущених державою порушень, ніж позбавлення його майнових прав, що обраний Прокурором, такий спосіб захисту прав та інтересів держави, як визнання недійсним договору від 11.01.2019, повернення земельної ділянки та скасування державної реєстрації права оренди суди визнали неналежним в силу того, що він покладає на Відповідача надмірний індивідуальний тягар та порушує принцип пропорційності, закріплений у частині першій статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року ("Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права").

2.2. Прокурор не погодився з такими судовими рішеннями та скористався правом на їх касаційне оскарження.

3. Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиція інших учасників справи

3.1. Касаційне провадження у справі відкрито 01.07.2025 на підставі пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України та призначено справу до розгляду у судовому засіданні 06.08.2025. У подальшому у розгляді справи було оголошено перерву до 27.08.2025 з урахуванням, зокрема, клопотання представника Відповідача, обґрунтованого його тимчасовою непрацездатністю.

3.2. 26.08.2025 через підсистему "Електронний суд" до Суду надійшло чергове клопотання представника ТОВ "Ідилія Парк" адвоката Борисовської Ю.Е. про відкладення розгляду справи, яке мотивоване її відпусткою.

3.3. Розглянувши зазначене клопотання колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для його задоволення з огляду на наступне.

Відповідно до частини першої статті 216 Господарського процесуального кодексу України суд відкладає розгляд справи у випадках, встановлених частиною другою статті 202 цього Кодексу.

За змістом частини другої статті 202 Господарського процесуального кодексу України суд відкладає розгляд справи в судовому засіданні в межах встановленого цим Кодексом строку з таких підстав: 1) неявка в судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про направлення йому ухвали з повідомленням про дату, час і місце судового засідання; 2) перша неявка в судове засідання учасника справи, якого повідомлено про дату, час і місце судового засідання, якщо він повідомив про причини неявки, які судом визнано поважними; 3) виникнення технічних проблем, що унеможливлюють участь особи у судовому засіданні в режимі відеоконференції, крім випадків, коли відповідно до цього Кодексу судове засідання може відбутися без участі такої особи; 4) необхідність витребування нових доказів, у випадку коли учасник справи обґрунтував неможливість заявлення відповідного клопотання в межах підготовчого провадження.

За змістом статті 56 Господарського процесуального кодексу України сторона може брати участь у судовому процесі особисто або через представника. Особиста участь особи у справі не позбавляє її права мати в цій справі представника. При цьому кількість представників, яким надається право представляти особу у судовому процесі, законодавчо не обмежена.

Крім того, відповідно до частини першої статті 202 Господарського процесуального кодексу України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час та місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті.

При цьому Суд звертає увагу на те, що хоча відповідно до наданого наказу про відпустку вона тривала з 11.08.2025, однак Суду відповідне клопотання було надано лише 26.08.2025 (за день до судового засідання). Зазначені обставини у своїй сукупності не свідчать про дотримання заявником стандартів, зазначених у статті 43 Господарського процесуального кодексу України.

З огляду на наведені вище приписи законодавства, а також враховуючи, що Відповідач був належним чином повідомлений про дату, час та місце судового засідання; позиція ТОВ "Ідилія парк" викладена у його відзиві на касаційну скаргу; Відповідач не був позбавлений можливості залучити іншого представника взяти участь у судовому засіданні 27.08.2025; відповідно до ухвали Верховного Суду від 01.07.2025 про відкриття провадження у справі № 914/1887/24 явка учасників справи в судове засідання не була визнана обов`язковою, колегія суддів приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення клопотання адвоката Борисовської Ю.Е. про відкладення розгляду справи на іншу дату.

3.4. У касаційній скарзі Прокурор просить Суд скасувати рішення Господарського суду Львівської області від 09.01.2025 і постанову Західного апеляційного господарського суду від 14.05.2025 у цій справі та прийняти нове рішення, яким позов задовольнити.

3.5. За доводами Прокурора, оскаржувані ним судові рішення ухвалені за неправильного застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, а саме без урахування висновків щодо їх застосування цих норм у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду:

- застосовано норми статей 16, 203, 215, 216, 627 Цивільного кодексу України, статей 136, 137 Земельного кодексу України, статті 13 Закону України "Про оцінку земель", статей 15, 21 Закону України "Про оренду землі", статті 236 Господарського процесуального кодексу України щодо ефективності захисту прав держави шляхом визнання недійсним договору оренди та скасування державної реєстрації права оренди без урахування висновків щодо застосування цих норм у постановах Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16, від 28.09.2022 у справі № 483/448/20, від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19, від 26.01.2021 у справі № 522/1528/15, від 08.02.2022 у справі № 209/3085/20, від 05.10.2022 у справі № 922/3166/20, від 01.03.2023 у справі № 522/22473/15, від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16 та від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15, у постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 26.05.2023 у справі №905/77/21, постановах Верховного Суду від 13.12.2023 у справі № 914/1258/22, від 12.09.2023 у справі № 914/1262/22 та від 14.02.2024 у справі № 914/1259/22;

- застосовано статтю 1 Першого протоколу до Конвенції щодо права особи на мирне володіння майном без урахування висновків щодо її застосування, викладених у постановах Верховного Суду від 15.05.2018 у справі № 372/2180/15, від 23.04.2019 у справі № 902/1090/16, від 06.07.2020 у справі № 914/2618/16, від 20.07.2020 у справі № 923/196/20, від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16-ц, від 22.06.2021 у справі №200/606/18, від 06.07.2022 у справі № 914/2618/16, від 21.09.2022 у справі № 908/976/19, від 28.09.2022 у справі № 483/448/20.

3.6. Львівська міська рада надіслала до суду письмові пояснення у справі, які в цілому співпадають з доводами касаційної скарги Прокурора.

3.7. ТОВ "Ідилія Парк" у відзиві на касаційну скаргу просить Суд залишити її без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін. До відзива Відповідач додав докази звернення до Львівської міської ради 18.02.2025 та 09.04.2025 про приведення договорів оренди землі у відповідність до діючої нормативно-грошової оцінки.

4. Обставини, встановлені судами попередніх інстанцій

4.1. Рішенням Лисиничівської сільської ради № 18-452 від 21.07.2017 "Про затвердження детального плану території в урочищі "Свинна-2" в с. Лисиничі Пустомитівського району Львівської області" затверджено детальний план території згаданого урочища.

4.2. У подальшому рішенням цієї ж ради № 26-656 від 30.03.2018 "Про надання дозволу на складання проекту із землеустрою щодо відведення земельних ділянок в урочищі "Свинна-2" в селі Лисиничі Пустомитівського району Львівської області для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку для передачі в оренду шляхом проведення торгів у формі аукціону" надано дозвіл на складання проекту із землеустрою щодо відведення земельної ділянки орієнтовною площею 1,74 га для передачі в оренду шляхом проведення земельних торгів у формі аукціону для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку. Замовником виконання робіт зі складання проекту землеустрою щодо відведення вказаної земельної ділянки визначено виконавчий комітет Лисиничівської сільської ради.

4.3. На підставі вказаного рішення було виготовлено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку (КВЦПЗ 02.03.) в селі Лисиничі Пустомитівського району Львівської області.

4.4. Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку кадастровий номер :01:001:0341 остання зареєстрована 02.11.2018, категорія земель - землі житлової та громадської забудови, вид використання для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку.

4.5. Рішенням Лисиничівської сільської ради № 33-871 від 09.11.2018 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 1,7432 га (кадастровий номер :01:001:0341, код 02.03. згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель, затвердженою наказом Держкомзему України № 548 від 23.07.2010), яка розташована в селі Лисиничі (в межах населеного пункту) Лисиничівської сільської ради Пустомитівського району Львівської області (далі - спірна земельна ділянка) з метою продажу права оренди на неї на земельних торгах у формі аукціону для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку на землях житлової та громадської забудови.

Пунктами 3 та 4 вказаного рішення спірну земельну ділянку включено до переліку земельних ділянок для продажу права оренди на них на земельних торгах у формі аукціону. Пунктами 5 та 7 цього ж рішення сільської ради затверджено стартовий розмір річної орендної плати за земельну ділянку у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та встановлено значення кроку земельних торгів у формі аукціону у розмірі 0,5% від стартового розміру річної орендної плати за користування земельною ділянкою. Пунктом 6 вказаного рішення встановлено термін оренди 10 років.

Відповідно до пункту 8 зазначеного вище рішення провести торги необхідно в порядку, визначеному статтями 137-139 Земельного кодексу України.

4.6. 15.11.2018 Лисиничівською сільською радою зареєстровано право комунальної власності на земельну ділянку площею 1,7432 га кадастровий номер :01:001:0341 (номер запису про право власності 28985170).

4.7. Згідно з протоколом № 41 від 11.01.2019 земельних торгів у формі аукціону з продажу права оренди спірної земельної ділянки переможцем земельних торгів з продажу права оренди земельної ділянки визначено Товариство з обмеженою відповідальністю "Ідилія Парк".

4.8. За результатами земельних торгів 11.01.2019 між Лисиничівською сільською (орендодавець) та ТОВ "Ідилія Парк" (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки (далі - Договір оренди), за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку на землях житлової та громадської забудови, з кадастровим номером :01:001:0341, яка розташована за адресою: Львівська область, Пустомитівський район, Лисиничівська сільська рада, село Лисиничі (в межах населеного пункту) (пункт 1).

Згідно з пунктом 2 Договору оренди в оренду передається земельна ділянка кадастровий номер :01:001:0341, загальною площею 1,7432 га, у тому числі: інших угідь 1,7432 га.

В силу пункту 5 Договору оренди нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення договору становить 1921,85 грн.

За оренду земельної ділянки орендар сплачує орендну плату у грошовій формі у національній валюті України. Розмір річної орендної плати визначається за результатами земельних торгів (протокол №41 від 11.01.2019) і становить 52009,17 грн в рік та сплачується на поточний рахунок до місцевого бюджету Лисиничівської сільської ради Пустомитівського району Львівської області (пункт 9 Договору оренди).

Згідно з пунктом 8 Договору його укладено на 10 років з дня державної реєстрації права оренди земельної ділянки.

4.9. Відповідно до акту приймання-передачі об`єкта оренди від 11.01.2019 до Договору оренди орендодавець передав, а орендар прийняв у фактичне володіння та користування об`єкт оренди, що визначений договором, а саме спірну земельну ділянку.

4.10. Право оренди земельної ділянки зареєстровано за ТОВ "Ідилія Парк" 15.01.2019, номер запису про інше речове право 29935053.

4.11. Судами попередніх інстанцій встановлено, що 07.12.2021 на підставі ухвали Львівської міської ради № 1572 від 04.11.2021, розпорядження Кабінету Міністрів України № 718-р від 12.06.2020 "Про визначення адміністративних центрів та затвердження територій територіальних громад Львівської області" державним реєстратором здійснено державну реєстрацію права комунальної власності на спірну земельну ділянку за Львівською міською радою.

4.12. У червні 2022 року Прокурор вже звертався до Господарського суду Львівської області з позовом в інтересах держави до Львівської міської ради, ТОВ "Ідилія Парк", ПП "Фірма "Сомгіз" про визнання недійсними результатів земельних торгів у формі аукціону з продажу права оренди спірної земельної ділянки, визнання недійсним Договору оренди та скасування державної реєстрації іншого речового права оренди спірної земельної ділянки.

4.13. За результатами розгляду вказаного позову рішенням Господарського суду Львівської області від 18.10.2023 у справі № 914/1259/22, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 30.10.2023 та Постановою Верховного Суду від 14.02.2024, у задоволенні позовних вимог Прокурора відмовлено. При цьому суди зазначили, що у цьому випадку задоволення позовних вимог про визнання недійсним договору, який виконано, та скасування державної реєстрації без одночасного заявлення позовної вимоги про застосування наслідків недійсного правочину (повернення земельної ділянки її власнику) не призведе до ефективного захисту прав держави.

4.14. У подальшому 27.07.2024 заступник керівника Львівської обласної прокуратури звернувся до Господарського суду Львівської області з цим позовом в інтересах держави в особі Львівської міської ради до ТОВ "Ідилія Парк" про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 11.01.2019, скасування державної реєстрації права оренди на земельну ділянку та зобов`язання повернути її Львівській міській раді.

4.15. Як зазначили суди попередніх інстанцій, в обґрунтування позовних вимог Прокурор зазначив, що всупереч вимог статті 136 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на момент виникнення правовідносин) земельні торги у формі аукціону з продажу права оренди спірної земельної ділянки проведено за відсутності технічної документації з нормативної грошової оцінки зазначеної земельної ділянки, з огляду на що, на його думку, Договір оренди підлягає визнанню недійсним, державна реєстрація прав - скасуванню, а земельна ділянка - поверненню власнику (Львівській міській раді).

4.16. Згідно з наявною у справі інформацією Головного управління Держгеокадастру у Львівській області впродовж 2019 року витяги з технічної документації на спірну земельну ділянку не видавалися; до 06.10.2015 вказана земельна ділянка знаходилась за межами населених пунктів на території Лисиничівської сільської ради. Рішенням Пустомитівської районної ради від 06.10.2015 № 507 змінено межі населеного пункту с. Лисиничі та спірну земельну ділянку було включено в межі села Лисиничі.

4.17. Як встановили суди на підставі інформації Департаменту містобудування Львівської міської ради, при проведенні розрахунків для укладення договору оренди спірної земельної ділянки брався до уваги лист відділу у Пустомитівському районі Головного управління Держгеокадастру Львівської області від 29.11.2018, відповідно до якого середня нормативно-грошова оцінка ріллі по Львівській області станом на 01.10.2018 становить 22049,66 грн/га.

4.18. З огляду на викладене Прокурор звернувся до суду задля поновлення порушених інтересів держави.

5. Позиція Верховного Суду

5.1. Заслухавши суддю-доповідача, присутніх у судовому засіданні Прокурора та представника Позивача, дослідивши наведені у касаційній скарзі та відзиві на неї доводи, перевіривши правильність застосування господарськими судами норм матеріального і дотримання норм процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

5.2. Відповідно до частини першої статті 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

5.3. Згідно з частиною першою статті 16 цього ж кодексу кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Положення частини другої статті 16 Цивільного кодексу України та статті 20 чинного на момент існування спірних правовідносин Господарського кодексу України передбачають такий спосіб захисту порушеного права, як визнання недійсним правочину (господарської угоди).

5.4. За вимогами статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

5.5. Відповідно до частин першої та третьої статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

5.6. Земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об`єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією України (стаття 13 Конституції України).

Статтею 14 Основного закону визначено, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

5.7. Згідно зі статтею 12 Земельного кодексу України розпорядження землями територіальних громад відноситься до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст.

Частиною першою статті 122 Земельного кодексу України встановлено, що сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

За загальним правилом, встановленим частиною першою статті 134 Земельного кодексу України земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

У відповідності до пункту "г" частини першої статті 136 Земельного кодексу України підготовка лотів до проведення земельних торгів включає отримання витягу про нормативну грошову оцінку земельної ділянки відповідно до Закону України "Про оцінку земель" у разі продажу на земельних торгах права оренди на неї.

Частина четверта цієї ж статті визначає, що проведення земельних торгів щодо земельних ділянок або прав на них здійснюється за рішенням організатора земельних торгів, у якому зазначаються: перелік земельних ділянок або прав на них (із зазначенням кадастрових номерів, площі та їх цільового призначення), які виставляються на земельні торги окремими лотами; стартова ціна лота; строк, інші умови користування земельною ділянкою у разі набуття права користування нею на земельних торгах, обмеження у використанні земельної ділянки; відомості про особу, уповноважену організатором земельних торгів на укладення (підписання) договору купівлі-продажу, оренди, суборенди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки, яка або право на яку виставляється на земельні торги; проект договору купівлі-продажу, оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки.

5.8. Відповідно до частин першої та другої статті 137 Земельного кодексу України організатор земельних торгів через особистий кабінет публікує в електронній торговій системі оголошення про проведення земельних торгів, до якого додаються документи та матеріали на лот (документація), що підтверджують виконання вимог, визначених частиною третьою статті 135 і частиною першою статті 136 цього Кодексу. Документація щодо кожного лота розміщується організатором земельних торгів в електронній торговій системі як окремий електронний документ, підписаний організатором або його представником та складений за формою, встановленою Кабінетом Міністрів України.

5.9. Згідно зі статтею 1 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, вартості земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель (статті 5 Закону України "Про оцінку земель").

Статтею 13 цього ж закону передбачено випадки, в яких нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться обов`язково, зокрема, для визначення розміру земельного податку, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

В силу вимог статті 18 ЗУ "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років.

Відповідно до статті 23 цього ж закону витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

5.10. За наявними у справі доказами суди встановили, що упродовж 2018-2019 років витяги з технічної документації на спірну земельну ділянку не видавалися. При проведенні розрахунків для укладення договору оренди спірної земельної ділянки брався до уваги лист відділу у Пустомитівському районі Головного управління Держгеокадастру Львівської області від 29.11.2018, згідно з яким середня нормативно-грошова оцінка ріллі по Львівській області станом на 01.10.2018 становить 22049,66 грн/га. Нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки станом на 01.11.2018 не проведена.

5.11. Водночас у протоколі земельних торгів № 41 від 11.01.2019 зазначено, що стартовий розмір річної орендної плати становить 1921,85 грн, а відповідно до пункту 5 Договору оренди нормативна грошова оцінка на дату його укладення становить 1921,85 грн. Оцінка спірної земельної, застосована при проведенні земельних торгів, становить 38437,00 грн (1921,85х100:5).

5.12. За доводами Прокурора орієнтовна нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки, у випадку її проведення, могла б становити 2 053 489,60 грн (17432,00 х 117,80).

Як наслідок, стартовий розмір річної орендної плати міг би становити 102 674,48 грн (5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, як це встановлено рішенням Лисиничівської сільської ради № 33-871 від 09.11.2018).

5.13. Проте суди попередніх інстанцій наведеного не врахували та послалися виключно на те, що розроблення технічної документації на спірну земельну ділянку та проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки не належать до обов`язків Відповідача як орендаря спірної земельної ділянки, а останній, набувши право оренди на відкритих торгах, приєднався до умов договору, визначених державою без можливості їх зміни.

5.14. Зазначене судами затвердження для ТОВ "Ідилія Парк" містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта будівництва "Нове будівництво комплексу багатоквартирних житлових будинків в с. Лисиничі" не спростовує наведених доводів Прокурора. Так само не може вважатися підставою для відмови у позові укладення відповідачем договору на виконання проектних робіт щодо розробки концепції функціонально-структурного рішення, художнього образу і основних характеристик запланованого об`єкта будівництва, договору про тимчасове приєднання до електричних мереж, отримання технічних умов такого приєднання тощо.

5.15. Як виснував Верховний Суд у постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 26.05.2023 у справі №905/77/21, вимоги особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним, спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.

5.16. Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що придбання майна на публічних торгах не є запорукою добросовісності набувача. Тому питання про добросовісність чи недобросовісність покупця, який набув майно на торгах, слід оцінювати у кожному конкретному випадку окремо (постанова від 04.07.2023 у справі № 233/4365/18). Окрім цього, звернення особи до органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з метою отримання земельної ділянки в оренду зумовлене інтересом особи в отриманні цієї земельної ділянки за відсутності для цього визначених законом перешкод. Наявність таких перешкод унеможливлює реалізацію відповідного інтересу. Пропозиція нерозумних умов договору, тобто таких, які завідомо є неприйнятними через існування законодавчих заборон і обмежень, а також прийняття іншою стороною таких умов може підтверджувати недобросовісність поведінки обох сторін договору (постанови Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16-ц, від 28.09.2022 у справі № 483/448/20).

5.17. Відтак, ТОВ "Ідилія Парк" під час участі у земельних торгах, а також під час укладення договору оренди знало про відсутність технічної документації з нормативної грошової оцінки на земельну ділянку або повинно було та могло, проявивши принаймні розумну обачність і ознайомившись з документацією про Лот, знати про це.

5.18. В такий спосіб Суд висновує, що наявними у справі матеріалами встановлено наявність юридичних підстав, з якими закон в силу вимог статей 16, 203, 215 Цивільного кодексу України пов`язує недійсність правочину, що є підставою для визнання недійсним Договору оренди та зобов`язання ТОВ "Ідилія Парк" повернути спірну земельну ділянку. Зокрема, проведення земельних торгів щодо продажу права оренди на земельні ділянки комунальної власності без здійснення нормативної грошової оцінки цих ділянок суперечить вимогам статті 136 Земельного кодексу України, статті 13 Закону України "Про оцінку земель", статтям 15, 21 Закону України "Про оренду землі".

5.19. Колегія суддів звертає увагу, що Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.07.2023 у справі № 912/2797/21 не відступила від висновку Верховного Суду України, викладеного у постанові від 11.05.2016 у справі № 6-824цс16, стосовно відсутності нормативної грошової оцінки земельної ділянки як спеціальної підстави недійсності договору оренди землі за земельним законодавством.

5.20. В такий спосіб втручання шляхом постановлення судового рішення про недійсність правочину та зобов`язання Відповідача повернути земельну ділянку буде відповідати критерію законності. Відповідні норми законодавства доступні, чіткі та передбачувані у питаннях застосування та наслідків їх дії. Втручання держави в право особи на мирне володіння своїм майном (в тому числі внаслідок постановлення судового рішення) є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення "суспільного інтересу", при визначенні якого ЄСПЛ надає державам право користуватися "значною свободою (полем) розсуду" як щодо вибору засобів примусового виконання, так і щодо встановлення виправданості наслідків виконання в загальних інтересах з метою досягнення мети відповідного закону (Chassagnou and Others v. France, заява №25088/94 та 2 інші, п. 75, ЄСПЛ 1999-III). Це поняття має широке значення, оскільки втручання держави в право на мирне володіння майном може бути виправдане за наявності об`єктивної необхідності у формі публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності (рішення від 23.11.2000 у справі "Колишній король Греції та інші проти Греції").

5.21. У цій справі № 914/1887/24 "суспільний інтерес" полягає у необхідності правильного застосування законодавства при передачі та отриманні в оренду земель. Так, ЄСПЛ визнає, що саме по собі правильне застосування законодавства, безперечно, становить "суспільний інтерес" (рішення від 02.11.2004 у справі "Тригубенко проти України"). Окрім цього, "суспільний інтерес" полягає у забезпеченні економічних інтересів держави, зокрема можливості відчужити спірну ділянку у власність чи користування після проведення її нормативної грошової оцінки, а відтак і забезпечити належне наповнення відповідного бюджету.

5.22. З огляду на наявні у справі розрахунки Прокурора про те, що стартовий розмір річної орендної плати за користування спірною земельною ділянкою міг би бути істотно (майже у 200 раз) більшим ніж той, який було визначено кінцевим за результатами проведених земельних торгів, Верховний Суд зазначає, що постановлення судового рішення про недійсність Договору оренди та зобов`язання Відповідача повернути земельну ділянку буде виправданим з точки зору задоволення "суспільного інтересу".

5.23. Колегія суддів додатково вказує, що добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України). Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що відсутність договірних відносин між сторонами до моменту укладення договору не означає, що на переддоговірній стадії сторони не несуть жодних обов`язків. Обидві сторони правочину, починаючи зі стадії, яка передує його вчиненню, мають поводитися правомірно, зокрема, добросовісно, розумно враховувати інтереси одна одної, утримуватися від недобросовісних дій чи бездіяльності. Прояви таких обов`язків та недобросовісної чи нерозумної поведінки є численними і не можуть бути визначені у вичерпний спосіб (постанови від 06.07.2020 у справі № 914/2618/16, від 20.07.2020 у справі № 923/196/20, від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16-ц, 21.09.2022 у справі № 908/976/19, від 28.09.2022 у справі № 483/448/20).

Зокрема, не може вважатися добросовісною особа, яка набула майно на прилюдних торгах, якщо вона знала чи могла знати про порушення порядку реалізації майна або знала чи могла знати про набуття нею майна всупереч закону (постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 200/606/18, 06.07.2022 у справі № 914/2618/16, від 21.09.2022 у справі № 908/976/19).

5.24. Як вбачається з матеріалів справи, ТОВ "Ідилія Парк" під час участі у земельних торгах, а також при укладенні Договору оренди знало, що нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки не проведена, технічна документація з нормативної грошової оцінки на земельну ділянку відсутня, або повинно було та могло, проявивши принаймні розумну обачність і ознайомившись з документацією на Лот, знати про це, а відтак вказані обставини не свідчать про добросовісність підприємства при отриманні права оренди на земельну ділянку.

5.25. Отримання майна в оренду, у тому числі за результатами торгів, та подальше укладення договору оренди, передбачає наявність волевиявлення як у організатора, так і у переможця (орендаря майна). Отже, ТОВ "Ідилія Парк", беручи участь у відповідному аукціоні, знало, яке майно буде реалізовуватись на ньому та повинно було враховувати вимоги законодавства, в тому числі щодо необхідності проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки та, в подальшому, її зазначення у договорі оренди землі.

5.26. Суд додатково зазначає, що подібні правові висновки вже формувалися ним у постанові від 14.02.2024 за результатами розгляду справи № 914/1259/22, а відмовлено у задоволенні позову Прокурора було виключно з підстав обрання неефективного способу захисту (без одночасного заявлення позовної вимоги про повернення земельної ділянки її власнику). Наведене враховано Прокурором при пред`явленні позову у цій справі № 914/1887/24.

5.27. В такий спосіб Верховний Суд вважає обґрунтованими доводи касаційної скарги Прокурора в частині підстав касаційного оскарження, передбачених пунктом 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, та приходить до висновку про скасування рішень судів попередніх інстанцій у цій частині.

5.28. Водночас позовна вимога про скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права оренди на спірну земельну ділянку за ТОВ "Ідилія Парк" не підлягає задоволенню внаслідок обрання Прокурором неефективного способу захисту порушених прав, оскільки таке скасування не призведе до їх поновлення.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18 виснувала, що спосіб захисту права є ефективним тоді, коли він забезпечуватиме поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантуватиме можливість отримати відповідну компенсацію. Тобто цей захист має бути повним і забезпечувати у такий спосіб досягнення мети правосуддя та процесуальну економію. Спосіб захисту права або інтересу повинен бути таким, щоб у позивача не виникала необхідність повторного звернення до суду (див. також постанову Великої Палати Верховного Суду від 26.01.2021 у справі № 522/1528/15). При цьому Велика Палата Верховного Суду у постанові від 08.02.2022 у справі № 209/3085/20 зазначила, що судове рішення не повинне породжувати стан невизначеності у відносинах позивача з відповідачем і вимагати від них подальшого вчинення узгоджених дій для вичерпання конфлікту.

Обрання ж позивачем неналежного та неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові. Про це виснувано у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19, від 02.02.2021 у справі № 925/642/19, від 06.04.2021 у справі № 910/10011/19 , від 22.06.2021 у справі № 200/606/18, від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19, від 25.01.2022 у справі № 143/591/20, від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16.

Обрання способу захисту - це прерогатива позивача. Водночас свобода в обрані способу захисту передбачає й несення позивачем ризику відмови в задоволенні позовних вимог у зв`язку із неналежністю чи неефективністю заявленого захисту.

5.29. В такий спосіб оскаржувані рішення судів попередніх інстанцій про скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права оренди на спірну земельну ділянку підлягають залишенню в силі, проте з інших мотивів - внаслідок обрання Прокурором неефективного способу захисту.

6. Висновки Верховного Суду

6.1. Загальними вимогами процесуального права визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні позову. Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне й обґрунтоване рішення у справі неможливо.

6.2. Так відповідно до частин першої-п`ятої статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

6.3. Згідно з частинами першою, другою статті 300 Господарського процесуального кодексу України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

6.4. За змістом пункту 1 частини першої статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

6.5. Частина перша статті 309 Господарського процесуального кодексу України надає суду касаційної інстанції право залишити касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

6.6. Відповідно до пункту 3 частини першої статті 308 Господарського процесуального кодекс України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішенні у відповідній частині або змінити рішення у відповідній частині, не передаючи справу на новий розгляд.

6.7. Суд касаційної інстанції може зробити правові висновки, у тому числі оціночні, на підставі вже встановлених судами попередніх інстанцій обставин справи та, за відсутності необхідності встановлення додаткових обставин, які можуть істотно вплинути на правильність вирішення спору, з метою дотримання принципів стабільності, остаточності судових рішень і розумних строків судового провадження, використати свої повноваження, передбачені пунктом 3 частини першої статті 308 Господарського процесуального кодекс України, і прийняти своє рішення або змінити рішення. До таких висновків дійшла судова палата для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у постанові від 12.09.2024 у справі № 916/1719/22.

6.8. Згідно зі статтею 311 Господарського процесуального кодекс України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.

6.9. За таких обставин колегія суддів вважає, що касаційна скарга Прокурора підлягає частковому задоволенню, а оскаржувані ним судові рішення - скасуванню у вказаних вище частинах з ухваленням нового рішення.

7. Розподіл судових витрат

7.1. Правила розподілу судових витрат визначені в статті 129 Господарського процесуального кодексу України. Так відповідно до пункту 2 частини першої цієї статті судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

7.2. За приписами частини чотирнадцятої статті 129 Господарського процесуального кодексу України якщо суд касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

7.3. Як вбачається з матеріалів справи, Прокурором при зверненні до суду з позовом було сплачено судовий збір у сумі 7267,20 грн з розрахунку за три позовні вимоги немайнового характеру.

За подання апеляційної скарги Прокурор сплатив 10900,80 грн, за подання касаційної скарги - 14534,40.

7.4. В такий спосіб сплачений Прокурором судовий збір за подання позовної заяви, апеляційної та касаційної скарг у цій справі підлягає розподілу між сторонами у наступний спосіб:

- на Відповідача покладаються витрати за розгляд двох позовних вимог немайнового характеру, а саме 4844,80 грн, 7267,20 грн та 9689,60 грн відповідно;

- за Прокурором залишається сплачений ним судовий збір за пред`явлення однієї позовної вимоги немайнового характеру (про скасування державної реєстрації права оренди).

Керуючись статтями 129, 240, 300, 301, 308, 309, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу першого заступника керівника Львівської обласної прокуратури задовольнити частково.

2. Постанову Західного апеляційного господарського суду від 14.05.2025 та рішення Господарського суду Львівської області від 09.01.2025 у справі № 914/1887/24 скасувати в частині відмови у задоволенні позовних вимог заступника керівника Львівської обласної прокуратури про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки №б/н від 11.01.2019 та зобов`язання ТОВ "Ідилія Парк" повернути Львівській міській раді земельну ділянку.

3. Прийняти у цій частині нове рішення, яким:

3.1. Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки №б/н від 11.01.2019, укладений між Лисиничівською сільською радою Пустомитівського району Львівської області та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ідилія Парк" щодо земельної ділянки площею 1,7432 га, кадастровий номер :01:001:0341.

3.2. Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Ідилія Парк" повернути Львівській міській раді земельну ділянку кадастровий номер :01:001:0341 площею 1,7432 га, яка знаходяться в с. Лисиничі Львівського району Львівської області.

4. В іншій частині постанову Західного апеляційного господарського суду від 14.05.2025 та рішення Господарського суду Львівської області від 09.01.2025 у справі № 914/1887/24 залишити без змін з урахуванням мотивів цієї постанови.

5. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Ідилія Парк" на користь Прокуратури Львівської області 4844,80 грн за подання позовної заяви, 7267,20 грн за подання апеляційної скарги та 9689,60 грн за подання касаційної скарги.

6. Доручити Господарському суду Львівської області видати відповідні накази.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий В. Зуєв

Судді І. Берднік

І. Міщенко