номер провадження справи 15/12/25
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08.09.2025 Справа № 908/493/25

м. Запоріжжя Запорізької області

Господарський суд Запорізької області у складі судді Горохова Ігоря Сергійовича, за участю секретаря судового засідання Бойко Н.А., розглянувши матеріали справи

за первісним позовом Комунального підприємства Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об`єднання № 7, 69032, м. Запоріжжя, пр. Металургів, буд. 11

до відповідача Фізичної особи - підприємця Слизовської Марини Юріївни, АДРЕСА_1

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, 69105, м. Запоріжжя, пр. Соборний, буд. 206

про зобов`язання вчинити дії

за зустрічним позовом Фізичної особи - підприємця Слизовської Марини Юріївни, АДРЕСА_1

до відповідачів:

1. Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, 69105, м. Запоріжжя, пр. Соборний, буд. 206

2. Комунального підприємства Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об`єднання № 7, 69032, м. Запоріжжя, пр. Металургів, буд. 11

про визнання договору недійсним

за участю представників сторін та учасників процесу:

від КП ВРЕЖО № 7: не з`явився;

від ФОП Слизовської М.Ю.: особисто, паспорт № НОМЕР_1 від 24.01.2020;

від Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради: Голосова Стефанія Ігорівна довіреність № 02/01/01-10 від 20.08.2025;

установив

27.02.2025 до Господарського суду Запорізької області надійшла позовна заява Комунального підприємства Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об`єднання № 7 до відповідача Фізичної особи-підприємця Слизовської Марини Юріївни про розірвання договору оренди від 26.05.2016 № 259/13 нежитлового приміщення, укладеногой між Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, Комунальним підприємством Виробниче ремонтно_експлуатаційне житлове об`єднання № 7 та Фізичною особою-підприємцем Слизовською Мариною Юріївною; звільнення нежитлового приміщення № 1 першого поверху (літ.А-5) загальною площею 73,5 м.кв., по вул. В`ячеслава Зайцева, 2 шляхом виселення Фізичної особи - підприємця Слизовської Марини Юріївни.

Крім того, позивачем заявлено розглядати справу за правилами спрощеного позовного провадження.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 27.03.2025, справу № 908/493/25 передано на розгляд судді Горохову І.С.

Ухвалою суду від 07.03.2025 позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі № 908/493/25. Присвоєно справі номер провадження 15/12/25. Ухвалено розгляд справи здійснювати за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) учасників справи.

У строк, встановлений судом для подання відзиву Слизовська Марина Юріївна звернулась до Господарського суду Запорізької області з зустрічною позовною заявою про визнання недійсним договору № 259/13 оренди нежитлового приміщення від 26.05.2016, укладений між Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, Міським комунальним підприємством Основаніє (наразі Комунальне підприємство Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об`єднання № 7) та Фізичною особою-підприємцем Четверик (наразі Слизовська) Мариною Юріївною.

Відповідно до протоколу передачі судової справи раніше визначеному складу суду, справу № 908/493/25 передано на розгляд судді Горохову І.С.

Ухвалою суду від 14.04.2025 зустрічну позовну заяву Фізичної особи - підприємця Слизовської Марини Юріївни до відповідачів Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради та Комунального підприємства Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об`єднання № 7 про визнання договору недійсним, залишено без руху.

24.04.2025 на адресу суду надійшла заява Фізичної особи - підприємця Слизовської Марини Юріївни про усунення недоліків позовної заяви.

Ухвалою суду від 02.05.2025 прийнято зустрічну позовну заяву Фізичної особи - підприємця Слизовської Марини Юріївни до відповідачів Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради та Комунального підприємства Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об`єднання № 7 про визнання договору недійсним до розгляду. Вимоги за зустрічним позовом об`єднано в одне провадження з первісним позовом у справі № 908/493/25. Розгляд зустрічної позовної заяви призначено разом із первісним позовом у підготовчому засіданні, яке призначено на 21.05.2025 об 11:30 год.

21.05.2025 від КП ВРЕЖО № 7 надійшло клопотання про відкладення підготовчого засідання. Також, надійшов відзив на зустрічну позовну заяву, в якому просить застосувати строки позовної давності та відмовити у задоволенні зустрічної позовної заяви.

21.05.2025 від ФОП Слизовської М.Ю. надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.

21.05.2025 від Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради надійшло клопотання про продовження строку для надання відзиву на зустрічну позовну заяву.

Ухвалою суду від 21.05.2025 продовжено строк підготовчого провадження строком на тридцять днів. Відкладено підготовче засідання на 09.06.2025 о/об 10:00 год.

09.06.2025 через систему Електронний суд від КП ВРЕЖО № 7 надійшло клопотання про відкладення розгляду справи, в якому заявник повідомляє, що станом на 09.06.2025 відзив на зустрічну позовну заяву від Департаменту не надходив, у зв`язку з чим просить відкласти судове засідання для можливості Департаменту підготувати відзив на зустрічний позов та надати до нього відповідні докази, на отримання яких з Бюро технічної інвентаризації потрібен час.

09.06.2025 від Департаменту надійшла заява про відкладення розгляду справи.

Ухвалою суду від 09.06.2025 підготовче засідання у справі було відкладено на 03.07.2025 о 10:00 год.

03.07.2025, до початку засідання, через підсистему Електронний суд від ФОП Слизовської М.Ю. суд отримав заяву про відкладення судового засідання.

Ухвалою суду від 03.07.2025 підготовче засідання у справі було відкладено на 24.07.2025 о 10:00 год.

24.07.2025, до початку засідання, через підсистему Електронний суд суд отримав:

- від Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради клопотання (сформоване у підсистемі 24.07.2025) про відкладення попереднього судового засідання, оскільки представник заявника перебуває у щорічній відпустці;

- від Фізичної особи - підприємця Слизовської М.Ю. клопотання про приєднання письмового доказу.

Ухвалою суду від 24.07.2025 підготовче засідання у справі відкладено на 04.08.2025 о 09:30 год.

04.08.2025 закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті на 25.08.2025. У засіданні оголошувалась перерва.

25.08.2025 від третьої особи надійшов відзив на зустрічну позовну заяву.

Технічна фіксація підготовчого засідання здійснювалась за допомогою підсистеми відеоконференцзв`язку vkz.court.gov.ua.

Судом перевірено повноваження представника відповідача. Відводів складу суду не заявлено.

Первісний позов обґрунтовано наступним: відповідачу за первісним позов було передано в оренду майно. Відповідач за первісним позовом систематично порушує фінансову дисципліну та не сплачує орендну плату з січня 2022 року до бюджету та з вересня 2022 року балансоутримувачу. Враховуючи порушення умов договору оренди просить позов задовольнити та повернути орендоване майно.

Третя особа щодо первісного позову підтримала позицію позивача та просить позов задовольнити.

Зустрічний позов заявлено з наступних підстав: стан об`єкта, який передбано в оренду був незадовільний та непридатним для його використання за цільовим призначенням, приміщення потребувало капітального ремонту. Тривалий час відбувалося оформлення технічного документації та створення у приміщенні технічних умов, з тим, щоб постачальні організації підключили приміщення до електро- та водопостачання. Після отримання відповіді на адвокатський запит у 2024 році, було встановлено, що в оренду було передано житлове приміщення, яке в подальшому перевли в нежитлове. Передача житлового приміщення в оренду, замість нежитлового порушує вимоги законодавства та є підставою для визнання договору оренди недійсним. Вимога про розірвання договору з підстав визначених статтею 651 ЦК України не може бути задоволена, як і похідна вимога про звільнення спірного нежитлового приміщення шляхом виселення з нього, оскільки повергнення приміщення відбувається у порядку здійснення двосторонньої реституції.

Комунальне підприємство «Виробниче ремотно-експлуатаційне житлове об`єднання № 7» (КП «ВРЕЖО № 7») щодо зустрічного позову заперечило з наступних підстав: заявленні позовної вимоги про визнання виконаного/частково виконаного договору недійсним без вимоги про застосування наслідків його недійсності не є ефективним способом захисту, адже не призводить до поновлення майнових прав позивача. Твердження орендаря про відєднання приміщення після укладення договору оренди від електро- та водопостачання не відповідає дійсності, доказів цього не надано, із зверненнями з цього приводу до орендодавця та балансоутримувача, чи інших органів, орнедар не звертався. Переведення приміщення з житлового до нежитлового було відомо і раніше, лише щодо не складання технічнї документації стало відомо у 2024 році.

Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради щодо зустрічного позову зазначило, що договір оренди є чинним. Строк договору оренди продовжувався, проводилася незалежна оцінка об`єкта оренди. Договір оренди мое бути визнано недійсним лише на майбутнє. Позовні вимоги не підлягають задоволенню у зв`язку із пропуском строку позовної давності.

Судом проголошено скорочене (вступну та резолютивну) частини рішення.

Розглянувши та дослідивши матеріали справи, суд щодо спору між сторонами зазначає наступне.

26.05.2016 між Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради (орендодавець), міське комунальне підприємство «Основаніє» (балансоутримувач) та Фізичною особо-підприємцем Четверик (Слизовська) Марина Юріївна (орендар) підприсано договір оренди нежитлового приміщення № 259/136.

Відповідно до п. 1.1 договору, орендодавець, балансоутримувач на підставі наказу Департаменту комунальної власноті та приватизації Запорізької міської ради від 07.04.2016 № 87р передає, а орендар приймає в строкове платне користування комунальне майно нежитлове приміщення № 1 першого поверху (літ. А-5) загальною площею 73,36 кв.м. в будинку № 2 пов ул. Лермонтова, що перебуває на балансі міського комунального підприємства «Основаніє», вартість якого визначена у звіті про незалежну оцінку і становить за висновком про його вартість 190 907,00 грн станом на 31.03.2016.

Майно використовується орендарем на правах оренди під офіс, п. 1.2 договору.

26.05.2016 між сторонами за договором підписано акт прийому-передачі приміщення.

До матеріалів справи надано Технічний паспорт на нежитлове приміщення № 1 по вулиці Лермонтова № 2 із зазначенням дати виготовлення паспорту станом на 17.10.2016. У паспорті зазначено: Самочинно збудовані будинки (частини будинків) або переобладнані щміна призначення, 17.10.2016.

15.12.2016 орендар зверталася до балансоутримувача з приводу проведення капітального ремонту в орендованому приміщенні.

28.12.2016 КП «Наше місто» надало відповідіь № 3866/01-19 щодо погодження кошторисної документації.

06.01.2017 Департамент з управління житлово-комунальним господарством погодив проведення капітального ремонту листом № 34/01-39/01.

03.02.2017 орендар звернулася до Концерну «Міські теплові мережі» з приводу підготовки і надання технічних умов на реконструкцію системи опалення нежитлового приміщення № 1.

22.02.2017 орендар звернулася до КП «Наше місто» з проханням надати дозвіл на відключення системи опалення в нежитловому приміщенні для проведення капітального ремонту.

09.03.2017 Публічне акціонерне товариство «Запоріжжяобленерго» погодило орнедарю однолінійну схему розрахункового обліку електроустановки нежитлового приміщення № 1 першого поверху при погодженні певних умов, навдених у листі № 55/44-1489.

10.04.2017 КП «Наше місто» листом № 4112/01-09 погодило відключення системи опалення.

11.04.2017 орендарем зареєстровано Декларацію про початок виконання будівельних робіт № 510_0044_2017 щодо проведення капітального ремонту приміщення.

08.09.2017 підписано додаткову угоду до договору оренди, якою змінено балансоутримувача з Міського комунального підприємства «Основаніє» на Комунальне підприємство «Наше місто» Запорізької міської ради.

22.09.2017 складено новий технічний паспорт на нежитлове приміщення № 1 по вул. Лермонтова № 2.

27.10.2017 зареєстровано право власності на нежитлове приміщення, об`єкт житлової нерухомості: ні, загальна площа 73,5 кв.м., адреса: Запорізька область, м. Запоріжжя, вулиця Лермонтова будинок 2, приміщення 1, форма власності приватна, власник: територіальна громада м. Запоріжжя в особі Запорізької міської ради, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101.

01.10.2018 укладено додаткову угоду до договору оренди, якою змінено балансоутримувача на комунальне підприємство «Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове обєднання № 7».

01.10.2019 укладено додаткову угоду до договору оренди, якою змінено реквізити для оплати орендної плати.

28.10.2019 укладено додаткову угоду до договору оренди, якою внесено зміни до договору оренди на підставі технічного паспорту Товарситва з обмеженою відповідальністю «Запорізьке міжміське бюро технічної інвентаризації» від 17.10.2016, а саме: «… нежитлове приміщення № 1 першого поверху (літ. А-5) загальною площею 73,36 кв.м. …» на «… нежитлове приміщення № 1 першого поверху (літ. А-5) загальною площею 73,5 кв.м…». Продовжено строк дії договору оренди до 26.03.2022.

Додатковою угодою від 05.07.2021 у зв`язку із зміною прізвища орендаря, змінено в договорі оренди від 26.05.2016 № 259/13 нежитлвоого приміщення по вул. Лермонтова 2 назву орендаря з «… Четверик Марина Юріївна» на «… Слизовську Марину Юріївну».

01.05.2022 укладено додаткову угоду, якою змінено рекзвітити для перерахування орендної плати.

14.11.2023 Фізична особа-підприємець Слизовська Марина Юріївна звернулася до Департаменту управління активами Запорізької міської ради із заявою про дострокове розірвання договору оренди нежитлового приміщення (вх. № 6187 від 15.11.2023).

04.12.2023 Департамент управління активами у листі № 4013/01/01-07/6187 повідомив, що Департамент не є стороною по договору оренди. Указав про наявність заборгованості до місцевого бюджету 2813,45 грн, до КП «ВРЕЖО № 7» - 21 063,29 грн. Просив вжити заходи із погашення заборгованості.

05.04.2024 надіслано адвокатський запит Левицької Ю.В. до Запорізької міської ради щоод надання документів на підтвердження переведення житлового приміщення за адресою: м. Запоріжжя, вул. Вячеслава Зайцева (колишня Лермонтова) буд. 2, прим. 1 до нежитлового фонду.

12.04.2024 надано відповідь на адвокатський запит та додано рішення Виконавчого комітету Запорізької міської ради від 28.08.2017 № 492/2 про переведення житлового приміщення № 1 по вул. Лермонтова 2 до нежитлового фонду.

17.07.2025 на адвокатський запит Ельміри Агаєвою, ПуАТ «Запоріжяжобленерго» повідомило, що за адресою вул. В. Зайцева буд. 2, пр. 1 м. Запоріжжя з громадянкою Слизовською М.Ю. відсутні прямі договірні відносини в чатсині розподілу електричної енергії.

Згідно із розрахунком заборгованості заборгованість з орендної плати за договором від 26.05.2016 № 259/13 станом на 01.02.2025 становить 43 044,70 грн.

Згідно із розрахунком заборгованості заборгованість з орендної плати за договором від 26.05.2016 № 259/13 станом на 01.02.2025 становить 2813,45 грн.

Щодо первісного позову.

Згідно з п. 5 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 № 634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану. Для продовження договору оренди на строк, передбачений цим пунктом, заява орендаря та окремо рішення орендодавця не вимагаються.

Метою укладення договору найму нерухомого майна, відповідно до якого наймодавець вступає в договірні відносини, є належне і своєчасне виконання умов договору оренди в частині використання предмету оренди та внесення орендарем орендної плати.

Додатковою угодою від 28.10.2019 строк дії договору продовжено на 2 роки 11 місяців до 26.03.2022.

Указом Президента України від 24.02.2022 № 64/2022 унаслідок військової агресії Російської Федерації проти України введено воєнний стан в Україні строком на 30 діб з 05 год 30 хв 24.02.2022, який неодноразово продовжувався та діє наразі.

Таким чином, спірний договір оренди на час вирішення спору в суді є діяючим.

Згідно з ч. 4 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності.

Згідно з ч. 1 ст. 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) ного виконання, то воно підлягав виконанню у цей строк (термін).

Згідно з п. 3.4. договору в редакції від 01.10.2019, орендна плата розраховується і перераховується орендарем самостійно наступним чином:

- 70% від розміру орендної плати (без нарахування ПДВ) перераховується до місцевого бюджету до 15 числа місяця, наступного за звітним;

- 30% від розміру орендної плати (з нарахуванням ПДВ) перераховується балансоутримувачу до 20 числа місяця, наступного за звітним.

Згідно з п. 3.4. договору в редакції від 01.05.2022 орендна плата розраховується та перераховується орендарем самостійно у розмірі 100% розміру орендної плати на рахунок бапаисоутримувача не пізніше останнього числа місяця, наступного за звітним.

Згідно з п. 5.2. договору орендар зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату з урахуванням її індексації незалежно від наслідків своєї господарської діяльності.

Згідно з ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналожнп виконання).

Відповідач систематично порушує умови договору та не сплачує орендну плату з січня 2022 року до бюджету та з вересня 2022 року балансоутримувачу.

Оскільки комунальне майно перебуває в користуванні орендаря, балансоутримува і та не отримує дохід від передачі відповідачу комунального майна в оренду, а також відсутня змога передавати комунальне майно потенційним орендарям в оплатші користування.

Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, але не виключно: припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо цевстановлено договором або законом, або розірвання договору.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках встановлених договором або законом.

Суттєве порушення наймачем договірної дисципліни очевидно є істотним порушенням та підставою для розірвання такого договору в судовому порядку.

Враховуючи, що орендна плата по договору відповідачем не сплачується, наявні ознаки систематичного порушення договору оренди відповідачем.

Згідно з п. 9.3., п. 11.4. договору балансоутримувач має право вимагати достроковою розірвання договору оренди у випадках порушення орендарем обов`язків за догвоором.

Відповідно до п. 2.4 договору у разі припинення або його дострокового розірвання, орендар повертає орендовано майно згідно акту приймання-передачі.

Відповідно до ч. 1 ст. 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» правовим наслідком припинення договору оренди є обов`язок орендаря протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.

Стаття 16 Цивільного кодексу України визначає способи захисту цивільних прав та інтересів. До таких способів віднесено, зокрема, примусове виконання обов`язку в натурі, присудження до виконання обов`язку в натурі. Отже, позовна вимога балансоутримувача про виселення орендаря як примусове виконання обов`язку в натурі відповідає приписам ст. 16 ЦК України.

За таких обставин, вимога позивача про звільнення нежитлового приміщення шляхо -і виселення в контексті зазначених норм відповідає способу судового захисту, передбаченого ст. 16 Цивільного кодексу України, що полягає у спонуканні відповідача до виконання зобов`язання з повернення орендованого майна (аналогічний висновок Верховного Суду викладений у постанові від 19.06.2018 у справі № 914/296/17).

Відповідач за первісним позов посилається на передачу їй в оренду приміщення, яке неможливо було використовувати зважаючи на його стан, та відсутність підключення до електро- та водопостачання.

З цього приводу необхідно зазначити, що Акт прийому-передачі приміщення від 26.05.2016 підпсано між сторонами договору оренди без будь-яких зауважень щодо стану самого приміщення та відсутності будь-якого підключення до комунальних послуг.

Відповідно до п. 5.13 договору оренди, орендар зобов`язаний укласти відповідні договори з постачальниками комунальних послуг, або з балансоутримувачем договір про надання послуг з утримання будинку і прибудинкової території та своєчасно вносити платню за ці послуги.

Технічна документація (Технічний паспорт) на приміщення надана сторонами до матеріалів справи та вона датована 17.10.2016 та 22.09.2017.

ПуАТ «Запоріжжяобленерго» було погоджено однолінійну схему та підключення розрахункового засобу з урахуванням потреб оредаря при проведенні капітального ремонту. Орендодавцем та Балансоутримувачем погоджувалося проведеня капітального ремонту в приміщенні.

Відповідно до статті 73 ГПК України доказами у справі є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Згідно з частинами першою, третьою статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Обов`язок із доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи.

Відповідно до статті 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Загалом будь-яких докуазів невикористання або неможливості використання, повернення орендарем орендованого приміщення не надано. Доказів своєчасної та повної сплати орендної плати відповідачем за первісним позовом також не надано.

З урахуванням наведених обставин, наданих доказів, норм законодавства, суд вважає первісний позов таким, що підлягає задоволенню повністю.

Заперечення відповідача з приводу обставин викладених позивачем за первісним позовом, суд вважає безпідставними.

Щодо зустрічного позову.

Загальні підстави і наслідки недійсності правочинів (господарських договорів) встановлені статтями 215, 216 Цивільного кодексу України, статтями 207, 208 Господарського кодексу України

Як передбачено частиною 1 статті 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до частин 1-5 статті 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

З урахуванням викладеного, недійсність правочину зумовлюється наявністю дефектів його елементів: дефекти (незаконність) змісту правочину; дефекти (недотримання) форми; дефекти суб`єктного складу; дефекти волі - невідповідність волі та волевиявлення.

Відповідно до частини 2 статті 215 ЦК України, недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Разом з тим, приписами частини 3 наведеної статті встановлено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до частини 1 статті 216 ЦК України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом.

Отже, вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов"язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

Вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину.

Відповідно до статті 204 ЦК України, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто, таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обовчязки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі судового рішення.

Отже, встановлення судом наявності або відсутності зазначених позивачем за зустрічним позовом обставин, з якими закон пов`язує визнання господарським судом правочину (його частини) недійсним, належить до предмету доказування у даній справі.

За приписами статті 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, які визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

З огляду на положення частини 3 статті 283 ГК України (чинний на час укладення спірного договору), об`єктом оренди може бути, зокрема, нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення).

Відповідно до ч. 1 ст. 284 ГК України (на час підписання спірного договору) істотними умовами договору оренди є: об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

ФОП Четверик (Слизовська) М.Ю. зазначає, що їй був переданий у користування інший об`єкт оренди (предмет договору), ніж той, що був передбачений пунктом 1.1 договору, а саме замість нежитлового приміщення № 1 першого поверху (літ. А-5) площею 73,36 кв.м. в будинку № 2 по вулиці Лєрмонтова (наразі вул. Вячеслава Зайцева) у місті Запоріжжі орендарю в оренду була передано житлове приміщення (житлова квартира). За таких підстав, з вини відповідачів допущено порушення суттєвої умови укладеного Договору, що свідчить про його недійсність.

Приміщення передавалося з цільовим призначення під офіс.

З приводу передачі житлового або нежитлового приміщення необхідно зазначити настпуне.

Відповідно до ст. 760 Цивільного кодексу України, предметом договору найму (оренди) може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).

Законом можуть бути встановлені види майна, що не можуть бути предметом договору найму.

Відповідно до ст. 179 Цивільного кодексу України, річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.

Відповідно до ч. 1 ст. 181 Цивільного кодексу України, до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Між сторонами погоджено передачу в оренду об`єкт нерухомого майна із певними характеристиками, які наведено вище, відмінністю є лише статус об`єкту житловий чи нежитловий.

Звіт від 31.03.2016 про незалежну оцінку ринкової вартсоті майна нежитового приміщення першого поверху (літ А-5) загальною площею 73,36 кв.м., що розташовано за адресою: 69035, м. Запоріжжя, вул. Лермонтова 2, складався саме щодо нежитлового приміщення.

Технічний паспорт станом на 17.10.2016 було складено саме не нежитлове приміщення № 1 по вул. Лермонтова 2 поверх 1 літ. А-5 із позначкою зміна призначення, переобладнання 73,5 кв.м.

Технічний паспорт станом на 17.10.2017, також складено на нежитлове приміщення № 1 по вул. Лермонтова буд. 2, площею 73.5 кв.м.

27.10.2017 проведено державну реєстрація нежитлового приміщення за Територіальною громадою м. Запоріжжя в особі Запорізької міської ради на праві власності.

Звіт про оцінку нежитлового приміщення № 1 першого поверху (літера А-5) від 23.08.2019 проводився щодо нерухомого майна.

Після проведення державної реєстрації приміщення в статусі нерухомого майна 27.10.2017, між сторонами за догвоором оренди неодноразово укладалися додаткові угоди, а саме: від 01.10.2018; від 01.10.2019; від 28.10.2019 продовжено строк дії договору до 26.03.2022; від 05.07.2021.

Фізична сооба підприємець Слизовська М.Ю. погоджувала проведення капітального ремонту з орендарем, балансоутримувачем, погодження однолінійної схеми електроенергії та відключення теплопостачання та на усі запити було адано позитивну відповідь.

Будь-якого документального підтвердження неможливості використання орендованого приміщення лише внаслідок того, що було передано в оренду житлове приміщення, замість нежитлового, яке під час дії договору оренди змінило статус на нежитлове відповідачем не надано.

Щодо визначення орендної плати за договором, то між сторонами погоджено орендної лпати у п. 3.1 договору та для цього проведено оцінку вартості нерухомого майна двічі, останній раз під час продовження строку дії договору за погодження між сторонами.

Відповідачка за зустрічним позовом посилається на недійсність договору оренди лише з мотивів неможливості використання житлової квартири під офіс для ведення господарської діяльності та те, що договір оренди не був спрямований на реальне настання основних правових наслідків, що обумовлені ним, зокрема, права користування орендарем спірним приміщенням в своїй господарській діяльності та права позивача за первісним позовом на отримання плати за таке користування.

Разом з тим, з наадних до матеріалів справи не вбачається неможливість використання Фізичною особою-підприємцем Слизовська М.Ю. приміщенням в своїй господарській діяльності.

11.04.2017 Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції Запорізької області за замовленням Четверик (Слизовська) Марина Юріївна зареєстровано Декларацію про початок виконання бдівельних робіт капітальний ремонт нежитвоого приміщення під офіс, адреса м. Запоріжжя, вул. Лермонтова буд. 2 прим. 1 (А-5), доказів завершення капітального ремонту не надано.

Починаючи з 17.10.2017 по сьогодні в користуванні відповідачки за первісним позвомо перебуває саме нежитлове приміщення, у т.ч. і під час проведення капітального ремонту.

З огляду на викладене, зміст оскаржуваного договору оренди не суперечить приписам частини 1 та частини 5 статті 203 ЦК України, що відповідно до статті 215 ЦК України не є підставою для визнання його недійсним.

Як вказано Великою Палатою Верховного Суду в постановах від 27.11.2018 року у справі № 905/1227/17 і від 13.07.2022 року у справі № 363/1834/17, вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський сул повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин. Законодавець встановлює, що наявність підстав для визнання правочину недійсним має визначатися судом на момент його вчинення. Для такого визнання з огляду на приписи статті 5 ЦК України суд має застосувати акт цивільного законодавства, чинний на момент укладення договору. При цьому розірвання сторонами договору, виконаного повністю або частково, не позбавляє сторони права на звернення до суду з позовом про визнання такого договору недійсним.

Крім того, позивачка за зустрічним позовом ФОП Слизовська М.Ю. також посикається на положення статті 230 ЦК України як на додаткову правову підставу для визнання договору оренди від 26.05.2016 року № 259/13 нежитлового приміщення недійсним.

За змістом статті 230 ЦК України якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина 1 статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним. Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування. Сторона, яка застосувала обман, зобов`язана відшкодувати другій стороні збитки у подвійному розмірі та моральну шкоду, що завдані у зв`язку з вчиненням цього правочину.

Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов`язків сторін, таких властивостей і якостей майна, які значно знижують його цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом (частина 1 статті 229 ЦК України).

Як зазначено в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 28.03.2018 року у справі № 912/1462/16 за змістом наведених норм закону правочин може бути визнаний таким, що вчинений під впливом обману, у випадку навмисного цілеспрямованого введення іншої сторони в оману стосовно фактів, які впливають на укладення правочину. Ознакою обману є умисел. Установлення у недобросовісної сторони умислу ввести в оману другу сторону, щоб спонукати її до укладення правочину, є обов`язковою умовою кваліфікації недійсності правочину за статтею 230 ЦК України. Наявність умислу в діях особи, істотність значення обставин, щодо яких особу введено в оману, і сам факт обману повинна довести особа, яка діяла під впливом обману.

У пункті 20 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» роз`яснено, що правочин визнається вчиненим під впливом обману у випадку навмисного введення іншої сторони в оману щодо обставин, які впливають на вчинення правочину. На відміну від помилки, ознакою обману є умисел у діях однієї зі сторін правочину.

Правочин, вчинений під впливом обману, належить до правочинів з вадами волі, оскільки у сторони, яка діяла під впливом обману, внутрішня воля сформувалася невірно, під впливом хибних відомостей про обставини правочину, спричинених діями інших осіб.

Встановлення у недобросовісної сторони наявності умислу ввести в оману другу сторону, щоб спонукати її до укладення правочину, є неодмінною умовою кваліфікації недійсності правочину. Стороні, яка діяла під впливом обману, необхідно довести існування обставин, які не відповідають дійсності, але які є істотними для вчиненого нею правочину, а також те, що наявність цих обставин не відповідає її волі перебувати у відносинах, породжених правочином, і те, що невідповідність обставин дійсності викликана умисними діями другої сторони правочину.

Відповідно до ст. 79 ГПК україни, наявність обставин, на яку сторона послається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування.

Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

З наведених вище документів в діях ані орендодавця, ані балансоутримувача не вбачається наявності умислу ввести в оману ФОП Слизовська М.Ю. щодо речі, яка передавалсь в оренду та введення в оману щодо обставин, які мають істотне значення. Помилка щодо речі, яка передана в оренду не призвела до неможливості використання приміщення за цільовим призначенням з вини відповідачів за зустрічним позовом.

Відповідно до ч. 1 ст. 216 Цивільного кодексу України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крмі тих, що повізані з його недійсністю. У разі недійсності праночину кожна із сторін зобов`язано повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочипу, а її разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержано полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують па момент відшкодування. Якщо у зв`язку із вчиненням недійсного правочлтіу другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню вишюю стороною.

Недійсність договору оренди має свої особливості. За заганим правилом, недійсність договору тяне за собою необхідність повернення сторін договору в їх первинний (переддоговірний) стан. Однак «можливість використання майна» фізично повернути не можна. Вона споживається одночасно з її наданням. Тому договір оренди може бути визнаний недійсним лише на майбутнє.

Крім того, визнаня правочину недійсним не з метою домогтися відновлення власного порушеного права порушеного права (та/або інтересу) у спосіб реституції, що застосовується між сторонами такого правочину, а з метою створити підстави для подальшого звернення з іншим позовом або преюдиційну обставину чи доказ для іншого судового провадження суперечать завданням господарського (цивільного) судочинства, наведеним у ч. 1 статті 2 ГПК України (ч. 1 ст. 2 ЦПК України). Близька за змістом позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 21.09.2022 у справі № 908/976/19.

У разі, якщо на виконання оспорюваного правочину особою сплачено кошти або передано інше майно, то задоволення позовної вимоги про визнання оспорюваного правочину недійсним не призводить до ефективного захисту права, бо таке задоволення саме по собі не є підставою для повернення коштів або іншого майна. У таких випадках позовна вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним може бути ефективним способом захисту, лише якщо вона поєднується з позовного вимогою про стягнення коштів на користь товариства або про витребування майна з володіння відповідача (зокрема, иа підставі ч. 1 ст. 216, ст. 387, ч. 1, 3 ст. 1212 ЦК України).

Визнання недійсним спірного правочину не призведе до відновлення порушених прав ФОП Слизовська М.Ю., оскільки кошти сплачені за користування приміщенням не можуть бути повернуті, а сама підприємець зобов`язана буде повернуто приміщення орендодавцю внаслідок визнаня договору оренди недійсним.

Щодо застосування наслідків відмови в позові внаслідок проспуску строку позовної давності.

Відповідно до ст. 256 Цивільного кодексу України, позовна давність це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Загальна позвона давність встановлюється тривалістю у три роки, статті 257 Цивільного кодексу України.

Відповідно до ч. 1 ст. 261 Цивільного кодексу України, перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого парва або про особу, яка його порушила.

У зустрічному позові позивач зазначив, що лише у 2024 році позивач випадково дізнався, що при переведенні спірного приміщення з жилого до нежилого технічна документація не складалася. Зазначене самим позивачем доводить, що про переведення предмету оренди з житлового до нежитлоіїого було відомо раніше, і дише про не складання технічної документації стало відомо лише у 2024 році.

Тому запит адвоката Левицької Ю.С. від 05.04.2024 та відповідь орендодавця на нього пе може підтвердити час, з якого позивачко дізналася про порушення її прав.

Порівняльний аналіз змісту термінів «довідався» та «міг довідатися», що міститься у ст. 261 ЦК України дає підстави для висновку про презумпцію можливості та обов`язку особи знати про етап своїх майттових прав, а тому доведення факту, через який позивач не знав про порушення свого права і саме з цієї причини не звернувся за його захисту до суду, недостатньо. Позивач також повинен довести тойфакт, що він не міг дізнатися про порушення свого майнового права, що також впливає із загального правила про обов`язковість доведення стороною спору тих обставин, на які нона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. Обов`язок відповідача ж лише в доведенні, що інформацію про порушення можна було отримати раніше.

Зазначена правова позиція напрацьована усталеною практикою Верховного Суду, зокрема в постановах № 911/3210/17 від 15.05.2018, № 911/2534/17 від 08.05.2018.

Відповідно до статті 267 Цивільного кодексу України, позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення.

Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.

Перш ніж застосувати позовну давність, суд має з`ясувати та зазначити у судовому рішенні, чи було порушене право, за захистом якого позивач звернувся до суду. Якщо це право порушене не було, суд відмовляє у позові через необґрунтованість останнього. І тільки якщо буде встановлено, що право позивача дійсно порушене, але позовна давність за відповідними вимогами спливла, про що заявила інша сторона у спорі, суд відмовляє у позові через сплив позовної давності у разі відсутності визнаних судом поважними причин її пропуску, про які повідомив позивач.

Такий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 травня 2018 року у справі № 369/6892/15-ц, провадження № 14-96цс18.

Враховуючи вище наведене щодо зустрічного позову та висновку суду про відсутність порушеного права позивачки за зустрічним позовом, суд не вбачає підстав для відмову у позові через сплив строку позовної давності.

З урахуванням обставин справи, наданих доказів, норм законодавства, суд не вбачає підстав для задоволення зустрічного позову.

Первісний позов задовольняється повністю, у задоволенні зустрічного поову суд відмовляє.

Витрати із сплати судового збору за первісним позовом покладаються на відповідача, витрати із сплати судового збору за зустрічним позовом покладаються на позивача.

Керуючись ст. ст. 129, 233, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

вирішив

Первісний позов задовольнити повністю.

Розірвати договір оренди від 26.05.216 № 259/13 нежитлового приміщення, укладений між Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, Комунальним підприємством «Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове обєднання № 7», Фізичною особою підприємцем Слизовською Мариною Юріївною.

Звільнити нежитлове приміщення № 1 першого поверху (літ. А-5) площею 73,5 кв.м. по вул. В`ячеслава Зайцева буд. 2, м. Запоріжжя шляхом виселення Фізичної особи-підприємця Слизовської Марини Юріївни ( АДРЕСА_2 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 , р.н. ІНФОРМАЦІЯ_1 ) на користь Комунального підприємства «Виробниче ремонтно-експлуатиаційне житлове обєднання № 7» (проспект Металургів буд. 11, м. Запоріжжя, Запорізька область, 69035, Україна, ідентифікаційний код юридичної особи 05478717). Видати наказ.

Стягнути з Фізичної особи-підприємця Слизовської Марини Юріївни ( АДРЕСА_2 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 , р.н. ІНФОРМАЦІЯ_1 ) на користь Комунального підприємства «Виробниче ремонтно-експлуатиаційне житлове обєднання № 7» (проспект Металургів буд. 11, м. Запоріжжя, Запорізька область, 69035, Україна, ідентифікаційний код юридичної особи 05478717) судовий збір у розмірі 4844,80 грн (чотири тисячі вісімсот сорок чотири гривні 80 коп.). Видати наказ.

У задоволені зустрічного позов відмовити повністю.

Витрати із сплати судового збору покласти на позивача за зустрічним позовом.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено 15.09.2025.

Суддя І. С. Горохов