ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 серпня 2025 року м. Черкаси Справа № 925/240/25

Господарський суд Черкаської області у складі головуючого судді Спаських Н.М., із секретарем судового засідання Лисенко Р.М., за участі представників сторін:

від позивача: Мисан В.М. - адвокат за ордером;

від відповідача: Манзар Т.В. - адвокат за ордером;

від третіх осіб: від Черкаська міська рада: Птуха В.І.- за довіреністю; від Департаменту архітектури та містобудування ЧМР: Слинько М.Г. - за довіреністю; від АТ "Прозорро Продажі" - не з`явився;

розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Будмайлінг" (м. Черкаси) до товариства з обмеженою відповідальністю "Центр аукціонів "ЮА Ленд" (м. Черкаси) про зобов`язання вчинити дії

ВСТАНОВИВ:

Заявлено позов про зобов`язання товариства з обмеженою відповідальністю "Центр аукціонів "ЮА Ленд" (код 44497819) повернути товариству з обмеженою відповідальністю "Будмайлінг" (код 45143617) гарантійний внесок, попередньо сплачений по аукціону LSE001-UA-470 у розмірі 6 710 000,00 грн. Позивач для повернення коштів просить застосувати ст. 1212 ЦК України.

Справа вирішується за правилами загального позовного провадження. Всі учасники мають електронні кабінети, явка представників обов`язковою не визнавалася.

Суд задовольнив заяву позивача від 28.05.2025 про залучення співвідповідача та зміну предмета позову (а.с. 222-224 том 1).

За змістом цієї заяви позивач просить залучити в якості співвідповідача Департамент архітектури та містобудування Черкаської міської ради. Із суми боргу в розмірі 6 710 000,00 грн. просить зобов`язати повернути Департамент архітектури і містобудування кошти в розмірі 3 709 995,00 грн., а з товариства з обмеженою відповідальністю "Центр аукціонів "ЮА Ленд" в розмірі 3 000 005,00 грн. В якості правової підстави позову позивач просить застосувати ст. 1212 ЦК України.

До суду 07.04.2025 надійшов відзив на позов, яким ТОВ "Центр аукціонів "ЮА Ленд" просить повністю відмовити у позові щодо повернення коштів. Відповідач притримується позиції, що ухвала Придніпровського районного суду м. Черкаси про накладення арешту на майно (що продавалося на аукціоні) від 19.10.2023, не могла вплинути на проведення аукціону на етапі оплати за лот і позивач мав оплатити лот повністю. Гарантійний внесок позивач сплатив повністю і його було розподілено ТОВ "Центр аукціонів "ЮА Ленд" після завершення процедури торгів у повній відповідності із вимогами чинного законодавства.

Ухвалою від 21.04.2025 суд залучив до участі у справі в якості третіх осіб без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача:

Департамент архітектури та містобудування Черкаської міської ради

Черкаську міську раду та

Акціонерне товариство "Прозорро.Продажі" (м. Київ)

В засідання учасники справи в повному складі не з`являлися, явка обов`язковою не визнавалася.

За змістом поданої заяви від 28.05.2025 позивач не змінив загальний розмір спірної суми, не доводить, що спірне зобов`язання між двома відповідачами є солідарним в силу закону чи умов договору. Загальну суму грошового боргу позивач розділив між двома відповідачами, вказавши, яку частину коштів із кожного з них просить їх зобов`язати повернути позивачу з огляду на обставини справи. Правова підстава, якою обгрунтовано позов, є незмінною - ст. 1212 ГПК України.

Позивач вибір другого співвідповідача пояснив тим, що згідно наданих у справу доказів, частину спірних коштів в сумі 3709995,00 грн. первісний відповідач ТОВ "Центр аукціонів "ЮА Ленд" перерахував на рахунок ГУ ДКСУ в Черкаській області (а.с. 84) UA00023759 із призначенням платежу, що ці кошти перераховуються організатору торгів від оператора.

Організатором торгів є Департамент архітектури і містобудування Черкаської міської ради, про прямо вказано у протоколі про результати земельних торгів (а.с. 16 том 1), що учасниками справи не заперечується.

Цей же рахунок вказано у Договорі купівлі-продажу земельної ділянки за результатами проведення земельних торгів від 16.10.2023 (у п. 2.2), куди позивач мав перерахувати і решту вартості ділянки в сумі 56 290 105,00 грн.

За правилами чинного ГПК України відповідачем у господарському спорі є особа, до якої пред`явлено позов і за рахунок якої може бути виконано судове рішення.

Позивач обґрунтовує, що незважаючи на те, що продавцем земельної ділянки за нотаріально посвідченим договором від 16.10.2023 року (а.с. 18 том 1) є Черкаська міська рада, але у Черкаської міської ради рахунки відсутні, тому співвідповідачем визначено саме Департамент архітектури та містобудування ЧМР, в інтересах якого, як організатору торгів, було перераховано спірні кошти на бюджетний рахунок міської ради.

Згідно ч.7 ст.238 ГПК України суд, приймаючи рішення на користь кількох позивачів або проти кількох відповідачів, повинен зазначити, в якій частині рішення стосується кожного з них, або зазначити, що обов`язок чи право стягнення є солідарним.

Зміст позовних вимог за правилами чинного ГПК України формує виключно позивач.

З цієї підстави суд відхилив доводи і заперечення Департаменту та Черкаської міської ради, що заявлення частини вимог до залученого співвідповідача у справі є зміною підстави чи предмету позову. В даному випадку, із появою у спорі співвідповідача, визначення солідарного чи індивідуального їх обов`язку перед позивачем, є виконанням вимог ГПК України з боку позивача у справі.

В ході розгляду справи спір між сторонами не врегульовано.

Позивач просить позов задовольнити повністю з урахуванням заяви про залучення співвідповідача та зміну предмета позову (а.с. 222-224 том 1).

Відповідачі проти позову заперечили повністю, вважають, що спірні кошти в якості гарантійного внеску було сплачено позивачем правомірно, в подальшому ТОВ "Центр аукціонів "ЮА Ленд" їх правомірно розподілив на користь АТ "Прозоро Спродажі", в інтересах Департаменту архітектури та містобудування ЧМР на визначений тендерною документацією рахунок. А оскільки позивач в порушення вимог законодавства та тендерної документації не сплатив повну суму за земельну ділянку, придбану на аукціоні, то ніяка сума із гарантійного внеску не підлягає до повернення позивачу.

Черкаська міська рада притримується позиції відповідачів у спорі про відсутність підстав для задоволення позову.

Третя особа АТ "Прозоро Продажі" в засідання жодного разу не з`явився, позицію по суті спору не висловив.

У відповідності до ст. 13,74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Заслухавши доводи із заперечення всіх учасників справи, суд приходить до висновку, що позов підлягає лише до часткового задоволення стосовно Департаменту архітектури та містобудування Черкаської міської ради, виходячи з наступного:

Учасниками не заперечуються встановлені за наявними у справі доказами наступні обставини:

Згідно з Протоколом про результати земельних торгів №LSE001-UA-470 від 18.09.2023 (а.с. 16 том 1) переможцем земельних торгів по лоту "придбання права власності земельної ділянки комунальної форми власності в районі вул. Героїв Дніпра та Козацької площею 1,2405 га, кадастровий номер :01:013:0031 для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури" є позивач -- Товариство з обмеженою відповідальністю «БУДМАЙЛІНГ» (код 45143617).

Позивач Протокол про результати земельних торгів підписав 19.09.2023 року.

Протоколом визначено, що при стартовій ціні лота 27 774 795,00 грн. ціна продажу за результатами торгів визначилася в розмірі 60 000 100,00 грн. без ПДВ.

Розмір гарантійного внеску склав 6 710 000,00 грн.

Організатором земельних торгів у Протоколі вказано : Департамент архітектури та містобудування Черкаської міської ради.

Оператором, через електронний майданчик якого подано найвищу цінову пропозицію, у Протоколі вказано ТОВ "Центр аукціонів "ЮА Ленд".

В цьому ж протоколі визначено Реквізити організатора для перерахування Оператором гарантійного внеску (за вирахування винагороди оператора) для внесення переможцем плати за придбаний лот :

Одержувач ГУК у Черкаській області м . Черкаси / 33010100

назва банку: Казначейство України

номер банківського рахунку : UA 0023759

Сума, яка підлягає перахуванню Організатору - Департаменту від Оператора - ТОВ "Центр аукціонів "ЮА Ленд" на цей рахунок складає 3 709 995,00 грн. (а.с. 17 том 1)

Винагорода оператора, через електронний майданчик якого подано заяву переможцем : 3 000 005,00 грн.

Також Протоколом про результати земельних торгів остаточно визначено, що сума, яка підлягає сплаті Переможцем торгів Організатору, становить 56 290 105,00 грн.

З п.2.2. нотаріально посвідченого Договору купівлі-продажу земельної ділянки від 16.10.2023 року (а.с. 18 том 1) вбачається, що для сплати цих коштів у сумі 56 290 105,00 грн. вказано ті самі банківські реквізити із рахунком НОМЕР_1 як для сплати коштів Організатору торгів, яким за Протоколом є Департамент архітектури та містобудування Черкаської міської ради.

З цих підстав зокрема, суд відхиляє заперечення другого відповідача Департаменту архітектури та містобудування Черкаської міської ради, що до спірних коштів Департамент не має ніякого відношення, бо цей рахунок формально Департаменту не належить. Він належить місцевому бюджету.

В протоколі визначено, що Переможець земельних торгів (Позивач) зобов`язується провести розрахунок відповідно до договору та чинного законодавства, а також підписати договір у строки, передбачені законодавством.

Між сторонами немає спору, що позивач дійсно перерахував гарантійний внесок в розмірі 6 710 000,00 грн. Оператору (ТОВ "Центр аукціонів "ЮА Ленд"), що підтверджується платіжною інструкцією № 27 від 13.09.2023 (а.с. 15 том 1).

Стосовно позовних вимог щодо відповідача ТОВ "Центр аукціонів "ЮА Ленд":

Позивач у відповідності до уточнених позовних вимог за заявою від 28.05.2025 (а.с. 222 том 1) просить суд зобов`язати ТОВ "Центр аукціонів "ЮА Ленд" повернути позивачу частину зі сплаченого гарантійного внеску у розмірі 3 000 005,00 грн.

Як вже вказав суд, дана сума згідно із Протоколом про результати земельних торгів №LSE001-UA-470 від 18.09.2023 (а.с. 16 том 1) є винагородою Оператора (ним є ТОВ "Центр аукціонів "ЮА Ленд"), через електронний майданчик якого подано заяву переможцем .

За доводами представника відповідача ТОВ "Центр аукціонів "ЮА Ленд", із цих коштів ним було перераховано на користь третьої особи АТ "Прозорро.Продажі" 909 312,69 грн. за платіжною інструкцією № 310 від 13.11.2023 року (а.с. 85 том 1) та на підставі Деталізації по аукціонам (а.с. 81 том 1) і рахунку на оплату № ЦБД2-000882 від 31.10.2023 (а.с. 83 том 1).

В призначенні платежу на сплату 909 312,69 грн. вказано що це плата за розвиток електронної торгової системи Прозорро Продажі.

Суд погоджується із доводами відповідача ТОВ "Центр аукціонів "ЮА Ленд" що сума в розмірі 3 000 005,00 грн. є належним чином та на підставі діючого законодавства отриманою винагородою даного Оператора у процедурі проведення земельних торгів, яка не підлягає до повернення позивачу, виходячи з наступного:

Статтею 135 Земельного Кодексу України передбачено процедури проведення земельних торгів, зокрема, для продажу земельних ділянок державної та комунальної форми власності.

Земельні торги проводяться у формі електронного аукціону в режимі реального часу в мережі Інтернет, за результатами проведення якого укладається договір купівлі-продажу, оренди, суборенди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з переможцем земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу ціну за придбання прав емфітевзису, суперфіцію, або найвищий розмір орендної (суборендної) плати, зафіксовані під час проведення земельних торгів (далі - цінова пропозиція). Для проведення земельних торгів організатор земельних торгів укладає з оператором електронного майданчика, підключеного до електронної торгової системи, договір про організацію та проведення земельних торгів (ч. 2 ст. 135 ЗК України).

Згідно ч. 7-10 цієї ж статті 135 ЗК України:

Реєстраційний внесок за лотом встановлюється у розмірі 0,1 мінімальної заробітної плати, визначеної законом про Державний бюджет України на 1 січня року, в якому оприлюднюється оголошення про проведення земельних торгів. Гарантійний внесок становить 30 відсотків стартової ціни продажу земельної ділянки чи прав емфітевзису, суперфіцію або 30 відсотків стартового розміру річної орендної (суборендної) плати, але не може бути більше 2500 прожиткового мінімуму, встановленого для працездатних осіб законом про Державний бюджет України на 1 січня року, в якому проводяться земельні торги.

Реєстраційний та гарантійний внески сплачуються особою, яка бажає взяти участь у земельних торгах, на відкриті у банку окремі рахунки оператора електронного майданчика, з якого така особа бажає взяти участь в земельних торгах.

Сплачені суми реєстраційних внесків поверненню не підлягають, крім випадку, встановленого частиною третьою статті 138 цього Кодексу.

Сплачені суми гарантійних внесків (крім випадків, встановлених абзацами другим - п`ятим цієї частини) повертаються оператором електронного майданчика всім учасникам земельних торгів, які не визнані переможцями, у строк, встановлений Кабінетом Міністрів України.

Гарантійні внески не повертаються та перераховуються оператором електронного майданчика на рахунки організатора земельних торгів, зазначені в оголошенні про проведення земельних торгів (за вирахуванням винагороди оператора електронного майданчика з гарантійного внеску переможця):

усім учасникам, якщо жоден з них не зробив кроку аукціону (торгів) на підвищення стартової ціни, крім випадку, встановленого абзацом третім частини п`ятої статті 138 цього Кодексу;

переможцю, якщо ним в установлений строк не підписано протокол про результати земельних торгів, договір за результатами проведення земельних торгів, відмовлено в нотаріальному посвідченні такого договору, не сплачено належної суми за придбаний лот та суми витрат на підготовку лота до продажу;

переможцю, якщо він не відповідає визначеним цим Кодексом вимогам до особи, яка може набувати земельну ділянку або права на неї, не подав документи або відомості, обов`язковість подання яких встановлена цим Кодексом, подав неправдиві відомості про себе.

Між сторонами справи немає спору, що земельні торги 18.09.2023 відбулися за правилами та процедурами, які встановлені вимогами чинного законодавства, позивач сплатив гарантій внесок у повному розмірі 6 710 000,00 грн. та був визнаний переможцем земельних торгів LSE001-UA-470. В подальшому позивач 19.09.2023 підписав протокол торгів та Договір купівлі-продажу земельної ділянки від 16.10.2023 року.

Отже, у повній відповідності до норм чинного законодавства (тобто, за наявності належних правових підстав) першим відповідачем було отримано його винагороду в розмірі 3 000 005,00 грн., як Оператора, через електронний майданчик якого подано найвищу цінову пропозицію.

З цих підстав суд приходить до висновку, що позивач не довів передбачених чинним законодавством підстав для повернення йому з боку ТОВ "Центр аукціонів ЮА Ленд" 3 000 005,00 грн., які попередньо були сплачені ним в якості гарантійного внеску для участі у земельних торгах.

В цій частині позовних вимог до ТОВ "Центр аукціонів ЮА Ленд" позивачу слід відмовити.

Стосовно позовних вимог щодо відповідача Департаменту архітектури і містобудування Черкаської міської ради.

Даного відповідача позивач просить зобов`язати повернути кошти в сумі 3 709 995,00 грн. і такі вимоги підлягають до повного задоволення, виходячи з наступного:

Суд не погоджується із доводами представників обох відповідачів та третьої особи Черкаської міської ради, що вирішальним для відмови в позові є визначення позивачем природи спірних коштів саме як гарантійного внеску, який він вимагає повернути. При цьому ст. 135 ЗК України не передбачає законних підстав для повернення позивачу коштів гарантійного внеску у виниклій спірній ситуації.

Суд вважає, що предметом спору є кошти, а правильну їх природу як зобов`язання, має визначити суд, незважаючи на те, вірно чи не вірно цю правову природу коштів розуміє позивач та інші учасники справи.

Спірні кошти в сумі 3 709 995,00 грн. є частиною попередньо сплаченого позивачем гарантійного внеску від суми 6 710 000,00 грн. для участі у земельних торгах, що визнається всіма учасниками справи.

Згідно приписів ст. 135 ЗК України (ч. 9-10)

9. Сплачені суми реєстраційних внесків поверненню не підлягають, крім випадку, встановленого частиною третьою статті 138 цього Кодексу.

10. Сплачені суми гарантійних внесків (крім випадків, встановлених абзацами другим - п`ятим цієї частини) повертаються оператором електронного майданчика всім учасникам земельних торгів, які не визнані переможцями, у строк, встановлений Кабінетом Міністрів України.

Гарантійні внески не повертаються та перераховуються оператором електронного майданчика на рахунки організатора земельних торгів, зазначені в оголошенні про проведення земельних торгів (за вирахуванням винагороди оператора електронного майданчика з гарантійного внеску переможця):

- усім учасникам, якщо жоден з них не зробив кроку аукціону (торгів) на підвищення стартової ціни, крім випадку, встановленого абзацом третім частини п`ятої статті 138 цього Кодексу;

-переможцю, якщо ним в установлений строк не підписано протокол про результати земельних торгів, договір за результатами проведення земельних торгів, відмовлено в нотаріальному посвідченні такого договору, не сплачено належної суми за придбаний лот та суми витрат на підготовку лота до продажу;

-переможцю, якщо він не відповідає визначеним цим Кодексом вимогам до особи, яка може набувати земельну ділянку або права на неї, не подав документи або відомості, обов`язковість подання яких встановлена цим Кодексом, подав неправдиві відомості про себе.

Частиною 8 ст. 135 ЗК України прямо передбачено, що реєстраційний та гарантійний внески сплачуються особою, яка бажає взяти участь у земельних торгах, на відкриті у банку окремі рахунки оператора електронного майданчика, з якого така особа бажає взяти участь в земельних торгах.

Цим Оператором в даному випадку є ТОВ "Центр аукціонів ЮА Ленд" , на рахунок якого позивач і сплатив гарантійний внесок в розмірі 6 710 000,00 грн. платіжною інструкцією № 27 від 13.09.2023, яку додано до справи (а.с. 82 том 1).

Отже з моменту перерахування коштів гарантійного внеску на рахунок отримувача ТОВ "Центр аукціонів ЮА Ленд", саме ця особа надалі вчиняє всі визначені ст. 135 ЗК України розпорядчі дії стосовно подальшої долі цих коштів.

Тобто, ст. 135 ЗК України врегулює поведінку саме оператора електронного майданчика по розпорядженню цими коштами як гарантійним внеском, а не інших осіб, бо вони не мають права вчиняти будь-які дії з коштами, які надійшли на банківський рахунок цього Оператора.

Отже суд повністю погоджується із доводами відповідачів та третьої особи, що з урахуванням прямих норм ст. 135 ЗК України саме Оператор ТОВ "Центр аукціонів ЮА Ленд" не може повернути позивачу ніяку суму з його гарантійного внеску, бо гарантійний внесок повертається лише особам, які не визнанні переможцями торгів або з інших передбачених цією нормою підстав.

У спірному випадку ст. 135 ЗК України передбачає конкретний алгоритм дій для Оператора (ТОВ "Центр аукціонів ЮА Ленд") щодо спірної суми з гарантійного внеску позивача -- кошти мають бути перераховані ним виключно на визначені рахунки організатора земельних торгів, зазначені в оголошенні про проведення земельних торгів (за вирахуванням винагороди оператора електронного майданчика з гарантійного внеску переможця).

Саме таку дію у повній відповідності до положень ст. 135 ЗК України і виконав перший відповідач, Оператор ТОВ "Центр аукціонів ЮА Ленд", перерахувавши Організатору кошти в сумі 3 709 995,00 грн. платіжною інструкцією № 250 від 28.09.2023 (а.с. 84 том 1).

Суд вважає, що на цій події відносини позивача та ТОВ "Центр аукціонів ЮА Ленд" у повній відповідності до положень чинного законодавства були завершеними.

Однак це не виключає виникнення в подальшому підстав для повернення цих коштів другим відповідачем Департаментом архітектури та містобудування ЧМР на користь позивача. При цьому суд виходить з наступного:

Позивач, як переможець земельних торгів, 19 вересня 2023 року підписав Протокол про результати земельних торгів №LSE001-UA-470 від 18.09.2023 року.

Рішенням Господарського суду Черкаської області від 26.06.2024 у справі № 925/304/24, яке набрало законної сили, позивачу було відмовлено у визнанні недійсними та скасуванні результатів проведення вказаних земельних торгів (а.с. 41 том 1).

Кошти в сумі 3 709 995,00 грн. платіжною інструкцією № 250 від 28.09.2023 (а.с. 84 том 1) Оператор ТОВ "Центр аукціонів ЮА Ленд" на вказаний у Протоколі рахунок перерахував Організатору торгів, яким у Протоколі визначено саме Департамент архітектури та містобудування Черкаської міської ради (а.с. 84 том 1).

У призначенні платежу до цього перерахування вказано, що ці кошти сплачуються Організатору торгів від Оператора згідно протоколу земельних торгів №LSE001-UA-470 від 18.09.2023 року за ТОВ "Будмайлінг" від ЕТС без ПДВ.

В подальшому, 16 жовтня 2023 року між Черкаською міською радою та позивачем було укладено нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу земельної ділянки, як із переможцем земельних торгів №LSE001-UA-470 від 18.09.2023 року, про що прямо вказано у розділі 1 Договору.

Судом з пояснень всіх учасників справи встановлено, що в період від дати сплати позивачем гарантійного внеску, проведення земельних торгів, сплати Оператором (ТОВ "Центр аукціонів ЮА Ленд") на визначений Протоколом торгів рахунок Організатору торгів (Департамент архітектури та містобудування Черкаської міської ради) коштів в сумі 3 709 995,00 грн., між учасниками справи спору не виникало.

За укладеним Договором від 16.10.2023 Позивач мав намір розрахуватися повністю за придбану на земельних торгах ділянку.

Суд не погоджується із доводами відповідачів та третьої особи, що суд при оцінці фактичних обставин справи та правової природи спірних коштів в сумі 3 709 995,00 грн. взагалі не повинен брати до уваги укладений між Черкаською міською радою та позивачем нотаріально посвідчений Договір від 16.10.2023 року.

Згідно ч. 2 ст. 631 ЦК України договір набирає чинності з моменту його укладення, якщо інше не визначено законом або договором.

Зідно ч. 3,4 ст. 639 ЦК України якщо сторони домовились укласти у письмовій формі договір, щодо якого законом не встановлена письмова форма, такий договір є укладеним з моменту його підписання сторонами.

Якщо сторони домовилися про нотаріальне посвідчення договору, щодо якого законом не вимагається нотаріальне посвідчення, такий договір є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення.

Нотаріально посвідченим Договором від 16.10.2023 інших умов не визначено, тому він набрав чинності з моменту його укладення, тобто підписання його обома сторонами і нотаріального посвідчення.

Враховуючи це, з моменту підписання Договору і набрання ним чинності, між сторонами Договору виникли взаємні зобов`язання (які підлягають виконанню) та які неможливо проігнорувати за обставинами виниклого спору.

Суд вважає, що з урахуванням призначення платежу при перерахуванні спірних коштів Оператором (ТОВ "Центр аукціонів ЮА Ленд") на визначений Протоколом торгів рахунок Організатору торгів (Департамент архітектури та містобудування Черкаської міської ради) із вказівкою, що це сплата коштів "за ТОВ "Будмайлінг" від ЕТС без ПДВ" та умов вказаного Договору купівлі-продажу, ці кошти змінили свою правову природу із гарантійного внеску на частину оплати вартості придбання земельної ділянки.

При цьому суд виходить з наступного:

Суд вже вказав, що до моменту сплати цих коштів в сумі 3 709 995,00 грн. на визначений Протоколом рахунок Організатора торгів, вони мали правову природу гарантійного внеску, визначеного процедурами проведення земельних торгів.

Ст. 135 ЗК України не передбачає ніякого іншого алгоритму поведінки з цими коштами для Оператора (ТОВ "Центр аукціонів ЮА Ленд") -- бо Оператор не може повернути ці кошти позивачу (не настали для цього визначені даною нормою підстави), не може залишити їх собі в якості винагороди чи з інших підстав і повинен виключно перерахувати ці кошти на користь Організатора торгів (Департамент архітектури та містобудування Черкаської міської ради) на визначений у Протоколі рахунок.

Саме таке перерахування і було здійснено 28.09.2023 з боку ТОВ "Центр аукціонів ЮА Ленд" у повній відповідності до вимог чинного законодавства із призначенням платежу "сума організатора аукціону від оператора згідно Протоколу земельних торгів №LSE001-UA-470 від 18.09.2023 за ТОВ "Будмайлінг" від ЕТС" (а.с. 84 том 1).

Таке перерахування було здійснено ще до часу укладення нотаріально посвідченого Договору від 16.10.2023 і арешту земельної ділянки, що відбулося 19.10.2023 року

Після зафіксованої Протоколом від 18.09.2023 перемоги Позивача у земельних торгах, між ним та Черкаською міською радою (продавець) 16 жовтня 2023 року було укладено нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу земельної ділянки за результатами проведення земельних торгів (а.с. 18 том 1).

За умовами цього договору продавець на підставі рішення Черкаської міської ради від 23.05.2023 №41- 116, протоколу про результати земельних торгів №LSE001-UA-470, при умові сплати у повному обсязі покупцем (переможцем земельних торгів) ціни земельної ділянки згідно з розділом 2 цього договору, продає і зобов`язується передати у власність покупця земельну ділянку за адресою вул. Героїв Дніпра та вул. Козацької, площею 1,2405 га, кадастровий номер :01:013:0031, а покупець купує і зобов`язується прийняти вказану земельну ділянку у власність, сплативши за неї ціну відповідно до умов рішення Черкаської міської ради від 23.05.2023 № 41-116, цього договору та чинного законодавства України (пункт 1.1 договору).

Пунктом 2.1 Договору передбачено, що ціна продажу земельної ділянки становить 61 000 100,00 грн.

Договором визначено, що Розрахунок за придбану земельну ділянку у повному обсязі проводиться протягом 5 робочих днів з дня підписання цього договору шляхом перерахування коштів, передбачених пунктом 2.1 цього договору, у розмірі зменшеному на суму сплаченого гарантійного внеску, який становив 6 710 000,00 грн. (за вирахуванням винагороди оператора електронного майданчика, через який учасник став переможцем електронних торгів у сумі 3 000 005,00 грн, у розмірі 56 290 105,00 грн на спеціальний рахунок продавця (пункт 2.2 договору).

Отже 61 000 100,00 грн. складається з 56 290 105,00 залишок до сплати + 3 709 995,00 (6 710 000 гарантійний внесок - 3 000 005,00 винагороди Оператора).

Як вказано вище і підтверджено доказами (а.с. 84 том 1) кошти в сумі 3 709 995,00 грн. із призначенням, що вони сплачуються Оператором (ТОВ "Центр аукціонів ЮА Ленд") "за ТОВ "Будмайлінг" від ЕТС" були перераховані на користь Організатора торгів (Департамент архітектури та містобудування Черкаської міської ради) саме 28.09.2023.

Отже на момент укладення нотаріально посвідченого Договору купівлі-продажу земельної ділянки від 16.10.2023, при формуванні істотних умов Договору з приводу розрахунку за придбану земельну ділянку, сторонами цього Договору було враховано, що в ціну продажу 61 000 100,00 грн. входять вже отримані Організатором від Оператора "за ТОВ "Будмайлінг" кошти в сумі 3 709 995,00 грн.

Слід також звернути увагу, що 3 709 995,00 грн. Оператор (ТОВ "Центр аукціонів ЮА Ленд") перерахував на той же банківський рахунок на користь Організатора торгів (Департамент архітектури та містобудування Черкаської міської ради), на який позивач має доплатити решту суми за земельну ділянку згідно п. 2.2. Договору -- № UA0023759 ГУК у Черкаській області.

Саме тому ці кошти змінили свою правову природу із гарантійного внеску на часткову оплату вартості за придбану земельну ділянку.

Отже з моменту укладення нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу земельної ділянки від 16.10.2023 з його частковим виконанням в частині оплати придбання ділянки, між позивачем, Черкаською міською радою та Департаментом архітектури та містобудування Черкаської міської ради виникли відносини, які можуть бути врегульовані із застосуванням ст. 1212 ЦК України.

Відносини по застосуванню ст. 135 ЗК України повністю завершилися між всіма учасниками справи відразу після перерахування 28.09.2023 ТОВ "Центр аукціонів ЮА Ленд" коштів в сумі 3 709 995,00 грн. із призначенням платежу "сума організатора аукціону від оператора згідно Протоколу земельних торгів №LSE001-UA-470 від 18.09.2023 за ТОВ "Будмайлінг" від ЕТС" (а.с. 84 том 1).

Цим перерахуванням Оператором було повністю завершено розподіл коштів, попередньо отриманих від позивача в якості гарантійного внеску в сумі 6 710 000,00 грн.

З приводу виконання умов Договору купівлі-продажу земельної ділянки від 16.10.2023 року судом встановлено наступне:

За правилами ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є, договори та інші правочини.

Згідно положень ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Згідно умов п. 2.2. Договору розрахунок за придбану ділянку в сумі 56 290 105,00 грн. позивач має провести у повному обсязі протягом 5ти робочих днів з дня підписання цього договору.

Термін 5 робочих днів для позивача закінчується 20 жовтня включно (п`ятниця). Хоча у листі Департаменту від 24.10.2023 № 8771 (а.с. 26 том 1) у третьому абзаці період повної сплати коштів за лот для позивача встановлено з 16.10.2023 18:00 по 23.10.2023 21:00.

За доводами позивача, Ухвалою Придніпровського районного суду м. Черкаси від 19.10.2023 було задоволено клопотання Прокурора відділу Черкаської обласної прокуратури по кримінальному провадженню №0000394, внесеного до ЄР досудових розслідувань 18.10.2023 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч.2 ст.364 КК України про накладення арешту на земельну ділянку кадастровий номер :01:013:0031, площею 1,2405 га, для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку в об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.

В ході досудового розслідування встановлено, що з аналізу електронного майданчика Prozoro отримано інформацію щодо можливого зловживання службовим становищем посадовими особами Черкаської міської ради, які в інтересах третіх осіб, під час продажу земельної ділянки, яка перебувала в комунальній власності, розташованої в районі вул. Героїв Дніпра та вул. Козацької в м. Черкаси, кадастровий номер :01:013:0031, площею 1,2405 га, (для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку в об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури) провели земельні торги, переможцем яких визнано ТОВ «БУДМАЙЛІНГ».

Земельна ділянка знаходиться в межах прибережної захисної смуги річки Дніпро та відноситься до земель водного фонду, землі якої, відповідно до Водного кодексу України, не можуть перебувати в приватній власності юридичних осіб та здійснення на них будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку заборонено.

Крім того встановлено, що частина земельної ділянки знаходиться на підтопленій території з підвищеним рівнем ґрунтових вод.

Згідно з інформацією з Державного земельного кадастру, зазначено, що на земельну ділянку з кадастровим номером :01:013:0031 встановлені обмеження у її використанні, оскільки вона знаходиться у водоохоронній зоні відповідно до вимог Водного кодексу України із безстроковим терміном дії вказаного обмеження.

Однак, незважаючи на безспірне існування обмежень, які стосуються зазначеної земельної ділянки, посадові особи Черкаської міської ради, зловживаючи своїм службовим становищем, керуючись резолюцією міського голови, службовою запискою від 21.01.2022 №365 та дорученням №93-Д від 18.05.2021, надають дозвіл Департаменту архітектури та містобудування Черкаської міської ради на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в районі вул. Героїв Дніпра та вул. Козацької в м. Черкаси.

У подальшому, в порушення вимог Водного та Земельного кодексів України, щодо заборони передачі земельних ділянок вказаної категорії у приватну власність юридичним особам, службовими особами Черкаської міської ради 23.05.2023 приймається рішення №41-116 «Про продаж на земельних торгах права власності на земельну ділянку, площею 1,2405 га, в районі вул. Героїв Дніпра та вул. Козацької в м. Черкаси та затверджуються умов проведення земельних торгів», з чого вбачається порушення інтересів держави.

Після чого, на електронному майданчику Prozoro розміщується лот про продаж земельної ділянки, яка перебуває в комунальній власності, розташованої в районі вул. Героїв Дніпра та вул. Козацької в м. Черкаси, площею 1,2405 га, кадастровий номер :01:013:0031 за цільовим призначенням для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку в об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури, із зазначенням про те, що вказана земельна ділянка розміщена на території земель під громадською забудовою.

За результатами проведених торгів його переможцем визнано ТОВ «БУДМАЙЛІНГ».

Прокурор обґрунтував, що є нагальна необхідність у накладенні арешту на земельну ділянку, розташовану в районі вул. Героїв Дніпра та вул. Козацької в м. Черкаси, кадастровий номер :01:013:0031, площею 1,2405 га, із забороною будь-яким фізичним та юридичним особам, нотаріусам, підприємствам, організаціям, установам, будь-якої форми власності, органам місцевого самоврядування, державним реєстраторам здійснювати будь-які дії щодо реєстрації (перереєстрації) права власності, права оренди, в тому числі заборони вчиняти дії пов`язані з поділом, розподілом, виділом, об`єднанням вказаної земельної ділянки, яка перебуває у власності Черкаської міської ради.

Не застосування заходів забезпечення кримінального провадження може призвести до неправомірного вибуття земельної ділянки, що утруднить її повернення у власність територіальної громади.

Накладення арешту на земельну ділянку забезпечить неможливість незаконного позбавлення власника земельної ділянки його права власності та захистить інтереси держави в особі Черкаської міської ради як законного користувача земельною ділянкою.

Придніпровський районний суд погодився, що без застосування заходів забезпечення кримінального провадження у виді накладення арешту на земельну ділянку із забороною здійснення перереєстрації права власності не вдасться запобігти втраті майна на яке спрямовано кримінальне правопорушення та втраті речових доказів у кримінальному провадженні.

Суд також врахував факт вчинення службовими особами Черкаської міської ради та ТОВ «БУДМАЙЛІНГ» кримінального правопорушення, яке спрямовано на заволодіння правом власності на земельну ділянку, відчуження якої заборонено чинними законодавством України, для унеможливлення позбавлення територіальної громади власності на земельну ділянку необхідно запобігти можливому подальшому переоформленню права власності, користування та володіння на користь третіх осіб, які можуть стати добросовісними набувачами, у зв`язку з чим необхідно накласти арешт на земельну ділянку.

Ухвалою від 19.10.2023 (а.с. 21 том 1) Придніпровський районний суд наклав арешт на земельну ділянку кадастровий номер :01:013:0031, площею 1,2405 га, розташовану в районі вул. Героїв Дніпра та вул. Козацької в м. Черкаси, власником якої є Черкаська міська рада, встановивши заборону розпоряджатися вказаною земельною ділянкою та будь-яким фізичним та юридичним особам, нотаріусам, підприємствам, організаціям, установам, будь-якої форми власності, органам місцевого самоврядування, державним реєстраторам здійснювати будь-які дії щодо реєстрації (перереєстрації) права власності, права оренди, в тому числі заборони вчиняти дії пов`язані з поділом, розподілом, виділом, об`єднанням вказаної земельної ділянки.

Також визначено, що дана ухвала підлягає до негайного виконання, та може бути оскаржена в апеляційному порядку до Черкаського апеляційного суду протягом 5 днів з дня її проголошення.

При прийнятті цієї ухвали Придніпровський районний суд керувався положеннями ст.170 КПК України, що арештом майна є тимчасове, до скасування у встановленому цим Кодексом порядку, позбавлення за ухвалою слідчого судді або суду права на відчуження, розпорядження та/або користування майном, щодо якого існує сукупність підстав чи розумних підозр вважати, що воно є доказом кримінального правопорушення, підлягає спеціальній конфіскації у підозрюваного, обвинуваченого, засудженого, третіх осіб, конфіскації у юридичної особи, для забезпечення цивільного позову, стягнення з юридичної особи отриманої неправомірної вигоди, можливої конфіскації майна. Арешт майна скасовується у встановленому цим Кодексом порядку.

Завданням арешту майна є запобігання можливості його приховування, пошкодження, псування, знищення, перетворення, відчуження.

Арешт майна допускається з метою забезпечення:

1) збереження речових доказів;

2) спеціальної конфіскації;

3) конфіскації майна як виду покарання або заходу кримінально-правового характеру щодо юридичної особи;

4) відшкодування шкоди, завданої внаслідок кримінального правопорушення (цивільний позов), чи стягнення з юридичної особи отриманої неправомірної вигоди.

Відповідно до ч.10 ст.170 КПК України, арешт може бути накладений у встановленому цим Кодексом порядку на рухоме чи нерухоме майно, гроші у будь-якій валюті готівкою або у безготівковій формі, в тому числі кошти та цінності, що знаходяться на банківських рахунках чи на зберіганні у банках або інших фінансових установах, видаткові операції, цінні папери, майнові, корпоративні права, віртуальні активи, щодо яких ухвалою чи рішенням слідчого судді, суду визначено необхідність арешту майна.

Позивач, взнавши про ухвалу Придніпровського районного суду м. Черкаси від 19.10.2023 року сплату залишку коштів за земельну ділянку не провів, а 20.10.2023 звернувся до Черкаської міської ради із заявою щодо виконання Договору (а.с. 25 том 1) проінформувавши про досудове розслідування та накладення арешту на земельну ділянку.

Позивач повідомив Черкаську міську раду, що всі розрахунки по Договору будуть проведені після закриття кримінального провадження та зняття арешту із земельної ділянки і скасування заборон на вчинення будь-яких дій.

24.10.2023 Департаментом архітектури та містобудування Черкаської міської ради було складено Акт про несплату коштів позивачем за придбаний лот та суми витрат за підготовку лота до продажу за результатами проведення земельних торгів № LSE001-UA-470.

В листі немає інформації про накладення арешту на продану земельну ділянку із забороною вчинення щодо неї всіх дій та про вжиті Продавцем заходи щодо скасування арешту.

Листом не визначені правові наслідки щодо подальшого виконання сторонами Договору від 16.10.2023 купівлі-продажу земельної ділянки при накладеному арешті на ділянку.

Судом встановлено, що ухвала від 19.10.2023 слідчого судді Придніпровського районного суду у справі № 711/7567/23 не була оскаржена зацікавленими особами та не була скасована.

Позивач 13.11.2023 звернувся до Придніпровського районного суду м. Черкаси за роз`ясненням ухвали слідчого судді від 19.10.2023 у справі № 711/7567/23 (а.с. 28 том 1).

Ухвалою від 15.11.2023 Придніпровський районний суд заяву представника ТОВ «БУДМАЙЛІНГ» про роз`яснення ухвали слідчого судді Придніпровського районного суду м. Черкаси від 19.10.2023 по справі №711/7567/23 про накладення арешту на майно - задовольнив.

Суд роз`яснив, що ухвалою слідчого судді Придніпровського районного суду м.Черкаси від 19.10.2023 по справі №711/7567/23 накладено арешт на земельну ділянку кадастровий номер :01:013:0031, площею 1,2405 га, розташовану в районі вул. Героїв Дніпра та вул. Козацької в м. Черкаси, власником якої є Черкаська міська рада, встановивши заборону розпоряджатися вказаною земельною ділянкою та будь-яким фізичним та юридичним особам, нотаріусам, підприємствам, організаціям, установам, будь-якої форми власності, органам місцевого самоврядування, державним реєстраторам здійснювати будь-які дії щодо реєстрації (перереєстрації) права власності, права оренди, в тому числі заборони вчиняти дії пов`язані з поділом, розподілом, виділом, об`єднанням вказаної земельної ділянки, тобто вчиняти будь-які дії, спрямовані на зміну її стану та правового статусу, зокрема набуття права власності (реєстрації / перереєстрації права власності) на вказану земельну ділянку, в тому числі і сплачувати грошові кошти за укладеним договором купівлі-продажу, оскільки це дії спрямованні на набуття права власності та зміну власника земельної ділянки на яку накладено арешт.

Дана ухвала від 15.11.2023, за якою Придніпровський районний суд з урахуванням змісту ст. 170 КПК України роз`яснив зміст накладення арешту на земельну ділянку в частині вчинення щодо неї дій по розпорядженню ділянкою та сплаті коштів за неї, також не скасована.

У Господарського суду Черкаської області немає правових підстав стверджувати про неправомірність здійсненого Придніпровським районним судом роз`яснення власної ухвали у межах кримінального провадження та критикувати доводи суду з даного питання як необгрунтовані та упереджені.

Згідно ст. 13 ЗУ "Про судоустрій і статус суддів" -- судові рішення, що набрали законної сили, є обов`язковими до виконання всіма органами державної влади, органами місцевого самоврядування, їх посадовими та службовими особами, фізичними і юридичними особами та їх об`єднаннями на всій території України. Невиконання судових рішень має наслідком юридичну відповідальність, установлену законом.

З урахуванням викладеного суд відхиляє доводи відповідачів та третьої особи, що арешт за ухвалю слідчого судді від 19.11.2023 тлумачиться суддею занадто широко, а сам по собі арешт на ділянку не позбавляв ТОВ "Будмайлінг" обов`язку повністю розрахуватися за її придбання шляхом перерахування коштів на визначений договором рахунок.

Обмеження по ухвалі слідчого судді Придніпровського районного суду м.Черкаси від 19.10.2023 по справі №711/7567/23, якою накладено арешт на земельну ділянку кадастровий номер :01:013:0031, стосуються всіх дотичних до спірної ситуації осіб, особливо тих, які згадані в ухвалі як власник землі (Черкаська міська рада, Департамент архітектури та містобудування) і переможець торгів ТОВ "Будмайлінг".

Суд вже зазначив, що у відповідності до ч. 3 ст. 509 ЦК України зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

За умовами Договору купівлі-продажу ділянки від 16.10.2023 позивачу має бути передана вільна від обтяжень, арештів, та прав третіх осіб земельна ділянка й іншого з умов Договору не вбачається.

Так, пункт 6.1. Договору передбачає, що Продавець гарантує, що земельна ділянка вільна від будь-яких майнових прав і претензій третіх осіб, не перебуває під арештом, заставою і судових справ щодо неї немає.

За умовами розділу 3 Договору перехід права власності на земельну ділянку відбувається в момент державної реєстрації цього права у ДР речових прав після сплати покупцем повної вартості за земельну ділянку.

Однак Ухвалою від 19.10.2023 Придніпровський районний суд наклав арешт на земельну ділянку кадастровий номер :01:013:0031, площею 1,2405 га, розташовану в районі вул. Героїв Дніпра та вул. Козацької в м. Черкаси, власником якої є Черкаська міська рада, встановивши заборону розпоряджатися вказаною земельною ділянкою та будь-яким фізичним та юридичним особам, нотаріусам, підприємствам, організаціям, установам, будь-якої форми власності, органам місцевого самоврядування, державним реєстраторам здійснювати будь-які дії щодо реєстрації (перереєстрації) права власності, права оренди, в тому числі заборони вчиняти дії пов`язані з поділом, розподілом, виділом, об`єднанням вказаної земельної ділянки.

Про заборону вчинення реєстраційних дій прямо вказано в ухвалі.

Отже, якби всупереч ухвалі Придніпровського районного суду позивач вчасно та повністю сплатив всі кошти за придбану земельну ділянку, він би не отримав перереєстрації на себе прав власності на придбану земельну ділянку в ДР речових прав, бо це прямо заборонено ухвалою Придніпровського районного суду від 19.10.2023 про арешт.

На запитання суду, яким чином в подальшому мав би діяти позивач, від відповідачів та третьої особи було висловлено думку, що це проблема самого позивача, який самотужки мав би скасовувати арешт на земельну ділянку і невідомо скільки ці процедури б тривали.

Така позиція продавця земельної ділянки не має нічого спільного із добросовісністю та розумністю зобов`язання між сторонами, яке виникло на підставі Договору купівлі-продажу від 16.10.2023.

Отже суд вважає, що при наявності ухвали Придніпровського районного суду від 19.10.2023 про арешт, позивач правомірно утримався від проведення повного розрахунку за придбану земельну ділянку.

Ухвала про арешт земельної ділянки від 19.10.2023 із урахуванням її роз`яснення щодо охоплення нею заборони проводити розрахунок за земельну ділянку, безумовно накладає на позивача відповідні заборони щодо сплати коштів за Договором від 16.10.2023.

Це є об`єктивними перешкодами у виконанні договірного зобов`язання з боку позивача.

При цьому згідно п. 4.3. та 6.1 Договору від 16.10.2023 скасування накладеного арешту на земельну ділянку є прямим обов`язком Продавця, Черкаської міської ради, яка гарантувала продаж ділянки, вільної від арештів та обтяжень з боку третіх осіб і негайне усунення всіх порушень виконання Договору.

Арешт на земельну ділянку було скасовано лише 26 червня 2025 року за ухвалою слідчого судді Придніпровського районного суду м. Черкаси у справі № 711/5465/25 (а.с. 113 том 2), оскільки кримінальне провадження, в межах якого було накладено арешт, закрито у зв`язку з відсутністю складу кримінального правопорушення.

Після складення Департаментом архітектури та містобудування Акта від 24.10.2023 про несплату коштів за придбаний лот (а.с. 26 том 1), між сторонами Договору купівлі-продажу від 16.10.2023 не було укладено жодних додаткових угод до цього Договору з приводу його припинення чи зміни його умов.

Черкаська міська рада не повідомляла ТОВ "Будмайлінг" про подальше очікування коштів за земельну ділянку і намір передати її у власність позивача на умовах Договору від 16.10.2023.

При цьому кошти в сумі 3 709 995,00 грн. продовжують утримуватися в місцевому бюджеті.

Представники Черкаської міської ради та Департаменту архітектури та містобудування ЧМР на запитання суду не можуть пояснити із посиланням на норми чинного законодавства, яка ж подальша правова доля цього договору, якщо 5-денний строк на його виконання скінчився через накладення арешту на ділянку і сторони не вжили ніяких дій щодо врегулювання своїх подальших відносин.

Представник Департаменту пояснив, що станом на даний час спірна земельна ділянка швидше за все буде передана на повторний продаж і для цього немає ніяких перешкод.

Сторонами Договору не надано ніяких доводів та доказів із посиланням на положення чинного законодавства, що за результатами скасування арешту на земельну ділянку у червні 2025 року Договір все ще підлягає до подальшого виконання і наміру у сторін Договору завершити його виконання суд не вбачає.

Згідно п. 4.8, 5.1. Договору, у разі невиконання Покупцем своїх зобов`язань, Продавець має право вимагати виконання Покупцем своїх обов`язків належним чином, відшкодування збитків, або ставити питання про розірвання договору.

Жодної з цих дій Черкаська міська рада, як Продавець не вчинила, сторони фактично опинилися в ситуації правової невизначеності щодо подальшої долі свого договору.

При цьому Договір від 16.10.2023 не містить істотної умови, що зобов`язання сторін тривають аж до повного їх виконання, тобто незалежно від закінчення встановленого Договором строку виконання зобов`язання по оплаті за об`єкт.

У відповідності до положень ст. 631 ЦК України, строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.

Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору.

Ст. 16 ЦК України встановлює, що способами захисту цивільних прав та інтересів можуть, зокрема, бути:

припинення дії, яка порушує право;

примусове виконання обов`язку в натурі;

зміна правовідношення;

припинення правовідношення;

Таких спорів між сторонами Договору від 16.10.2023 року ініційовано не було.

Згідно п. 2.2. Договору для позивача було встановлено строк для повної сплати залишку вартості земельної ділянки тривалістю у 5 робочих днів з дня підписання договору. В період цього строку було накладено арешт із забороною проводити розрахунки за придбану позивачем земельну ділянку і під час дії цього арешту 5денний строк завершився.

Немає норми чинного законодавства, яка б встановлювала, що накладення арешту зупиняє чи перериває строк для проведення розрахунків за майно по Договору.

Навпаки, обов`язкова відсутність арешту на земельну ділянку є істотною умовою для продажу ділянки за умовами Договору від 16.10.2023 згідно п. 6.1. Договору.

З сукупності цих фактів щодо накладення арешту на ділянку, умов Договору та поведінки сторін цього Договору, суд приходить до висновку, що після спливу 5денного строку на проведення розрахунку (а це зобов`язання позивачу було заборонено виконувати Ухвалою Придніпровського районного суду від 19.11.2023 про арешт) між сторонами припинилися всі зобов`язання, які були визначені Договором від 16.10.2023 (по оплаті та по передачі у власність земельної ділянки).

Обидві сторони не мають наміру продовжити виконання Договору і протилежного суду не було заявлено.

Щодо дій позивача по несплаті залишку коштів за земельну ділянку при наявності обставини арешту на неї із забороною проводити розрахунки та реєструвати перехід права власності, суд вважає такі дії позивача правомірними в світлі ст. 19 ЦК України.

Даною нормою передбачено, що особа має право на самозахист свого цивільного права та права іншої особи від порушень і протиправних посягань.

Самозахистом є застосування особою засобів протидії, які не заборонені законом та не суперечать моральним засадам суспільства.

Способи самозахисту мають відповідати змісту права, що порушене, характеру дій, якими воно порушене, а також наслідкам, що спричинені цим порушенням.

Способи самозахисту можуть обиратися самою особою чи встановлюватися договором або актами цивільного законодавства.

Суд вважає, що неусунення Продавцем порушення прав покупця у спосіб скасування арешту на придбане майно в порушення п. 4.3. та 6.1. Договору, очевидна неможливість перереєстрації права власності на земельну ділянку навіть при повній сплаті її вартості Покупцем через перебування ділянки під арештом, надає право Покупцю утриматися від повної оплати вартості покупки.

В протилежному випадку Покупець позбавляється коштів і не набуває права власності на ділянку, що безумовно порушує його права та умови Договору від 16.10.2023.

Як вже обґрунтував суд, спірні кошти в сумі 3 709 995,00 грн. після їх перерахування Оператором (ТОВ "Центр аукціонів Юа Ленд") Організатору (Департамент) та подальшого укладення Договору купівлі-продажу від 16.10.2023 (з урахуванням, що ці кошти вже перераховані з призначенням платежу "за ТОВ "Будмайлінг" ) змінили свою правову природу із гарантійного внеску на часткову оплату вартості земельної ділянки.

Тому у Черкаської міської ради та Департаменту архітектури та містобудування немає ніяких підстав і далі керуватися положеннями ст. 135 ЗК України. Ця норма повністю виконана ТОВ "Центр аукціонів Юа Ленд", саме який у відповідності до цієї норми і не повернув спірні кошти позивачу, а правомірно перерахував їх Організатору торгів.

Тобто, частину вартості за придбання земельної ділянки Продавець за Договором від 16.10.2023 отримав, але в подальшому виникла ситуація, що за земельну ділянку заборонено проводити повний розрахунок і передавати її покупцю у власність через перереєстрацію прав у ДР, оскільки сторони Договору були стримані у продовженні його виконання арештом на земельну ділянку.

Однак це не є ситуацією, за яку при виконанні договірного зобов`язання жодна із сторін не відповідає. За цієї обставини зобов`язання сторонами могло бути зміненим, тим більше що позивач запевняв Продавця у намірі провести розрахунок після скасування арешту (лист від 20.10.2023 а.с. 25 том 1).

Слід при цьому вказати, що гарантуючи в п. 6.1. Договору від 16.10.2023 що земельна ділянка продається без обтяження її арештами, перебуваючи фігурантом досудового розслідування, внесеного 18.10.2023 до ДР досудових розслідувань № 000394 і про арешт земельної ділянки за ухвалою Придніпровського районного суду від 15.11.2023, в порушення п. 4.3. Договору від 16.10.2023 Черкаська міська рада, як продавець, ніяким чином не намагалася усунути ці порушення, переклавши всі ризики та негативні наслідки на Покупця і утримувала при цьому частково сплачені за земельну ділянку грошові кошти.

Правової підстави утримувати в себе спірні кошти в розмірі 3 709 995,00 грн. при накладенні арешту на майно та повному припиненні виконання обома сторонами зобов`язань за Договором від 16.10.2023 з боку Черкаської міської ради та Департаменту суду не пояснено.

Суд вже обґрунтував, що цією нормою не може бути ст. 135 ЗК України, вона повністю стосовно цих грошових коштів була попередньо виконана з боку ТОВ "Центр аукціонів ЮА Ленд".

І наявність цієї норми не виключає можливість правового регулювання подальших відносин сторін Договору від 16.10.2023 стосовно цих коштів іншими нормами чинного законодавства.

Згідно положень ст. 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.

Положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Отже суд вважає, що накладення арешту на придбану позивачем спірну земельну ділянку в межах визначених Договором строків виконання зобов`язання по оплаті, що унеможливило її оплату та реєстрацію в ДР речових прав за позивачем переходу права власності; незабезпечення Продавцем продажу вільного від арештів майна; небажання сторін врегулювати свої відносини щодо подальшого виконання Договору; незастосування Продавцем визначеного законом механізму або вимагання повної оплати коштів за договором або його розірвання, свідчить про фактичне припинення так і невиконаного сторонами в його повному обсязі Договору від 16.10.2023.

Отже це є доказом того, що підстава (чинне зобов`язання, за якою Продавець попередньо правомірно набув кошти в сумі 3 709 995,00 грн.), є такою що відпала і це дає підстави позивачу вимагати повернення на свою користь вказаних коштів на підставі ст. 1212 ЦК України.

Ст. 1213 ЦК використовує правову конструкцію, що набувач зобов`язаний повернути потерпілому безпідставно набуте майно в натурі.

Тобто дане зобов`язання для боржника випливає із закону.

Саме з таким формулюванням позивач і просить задовольнити позов щодо обох відповідачів у справі. Змін до позову в цій частині суду не подано.

Суд вважає, що визначений позивачем відповідач Департамент архітектури та містобудування Черкаської міської ради є належним, виходячи з наступного:

Саме Департамент у Протоколі про результати земельних торгів від 18.09.2023 визначений Організатором земельних торгів і спірні кошти в сумі 3 709 995,00 грн. ТОВ "Центр аукціонів ЮА Ленд" перерахував на користь Організатора, на визначений рахунок № UA0023759 ГУК у Черкаській області.

За правилами чинного ГПК України відповідачем є особа, до якої заявлено позов та за рахунок якої може бути виконано визначене судом зобов`язання.

Доводи і докази про те, що цей рахунок безпосередньо не належить Департаменту, а належить місцевому бюджету, для визнання Департаменту архітектури та містобудування належним відповідачем у даному конкретному виниклому спорі, не є перешкодою.

Всім учасникам справи відомо, що Черкаська міська рада взагалі не має власних рахунків, хоча вона і визначена у Договорі від 16.10.2023 як Продавець і власник земельної ділянки.

Департаменту архітектури та містобудування ЧМР з боку УДКС у м. Черкаси Черкаської області листом від 28.05.2025 (а.с. 29 том 2) було надано відповідь, що кошти від продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення, що перебувають у державній та комунальній власності, контроль за справлянням надходжень до бюджету міської територіальної громади у 2025 році покладено на Департамент архітектури та містобудування Черкаської міської ради.

З урахуванням обставин спору орган держказначейства вказав, що в частині стягнення 3 709 995,00 грн. боржником буде виступати місцевий бюджет.

В порядку п1) ч. 6 ст. 238 ГПК України суд вважає за необхідне вказати в рішенні, що повернути спірні кошти в сумі 3 709 995,00 грн. Департамент має за рахунок коштів, які були перераховані на рахунок UA0023759 одержувач ГУДКСУ у Черкаській області, код 37930566, Казначейство України, по аукціону LSE001-UA-470 від 18.09.2023.

З підстав викладеного суд погоджується із доведеністю правої підстави позову лише стосовно другого відповідача у справі - Департаменту архітектури та містобудування Черкаської міської ради, щодо якого позов підлягає до повного задоволення.

В частині вимог про стягнення коштів до ТОВ "Центр аукціонів ЮА Ленд" у позові слід відмовити повністю.

На підставі ст. 129 ГПК України пропорційно частковому задоволенню позовних вимог, з Департаменту архітектури та містобудування Черкаської міської ради (18001, м. Черкаси, вул. Б. Вишневецького, 36, ідентифікаційний код 38715770) на користь позивача слід стягнути 55 649,92 грн. на відшкодування сплаченого судового збору.

Керуючи ст. 238, 240 ГПК України, -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити частково.

Зобов`язати Департамент архітектури та містобудування Черкаської міської ради (18001, м. Черкаси, вул. Б. Вишневецького, 36, ідентифікаційний код 38715770) повернути Товариству з обмеженою відповідальністю «БУДМАЙЛІНГ» (вул. Татинецька, 15, м. Черкаси, 18030, ідентифікаційний код

45143617) -- 3 709 995,00 грн. за рахунок коштів, які були перераховані на рахунок UA0023759 одержувач ГУДКСУ у Черкаській області, код 37930566, Казначейство України, по аукціону LSE001-UA-470 від 18.09.2023.

В решті вимог у позові відмовити.

Стягнути з Департаменту архітектури та містобудування Черкаської міської ради (18001, м. Черкаси, вул. Б. Вишневецького, 36, ідентифікаційний код 38715770) -- 55 649,92 грн. на відшкодування сплаченого судового збору.

Накази видати.

Рішення набирає законної сили в порядку, передбаченому ст. 241 ГПК України.

Рішення може бути оскаржено до Північного апеляційного господарського суду протягом 20 днів.

Повне судове рішення складено 29 серпня 2025 року

Суддя Н.М. Спаських