ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 серпня 2025 року Справа № 906/1246/24

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючий суддя Олексюк Г.Є., суддя Гудак А.В. , суддя Петухов М.Г.

секретар судового засідання Ткач Ю.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Алекс-М" на рішення Господарського суду Житомирської області від 21.04.2025 у справі № 906/1246/24 (суддя Машевська О.П., повний текст складено 01.05.2025)

за позовом Регіонального відділення Фонду Державного майна України по Рівненській та Житомирській областях

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Алекс-М"

про розірвання договору та повернення об`єкту незавершеного будівництва у державну власність

за участю представників сторін:

позивача - не з`явився;

відповідача - не з`явився;

ВСТАНОВИВ:

Регіональне відділення Фонду Державного майна України по Рівненській та Житомирській областях (далі - позивач, Регіональне відділення) звернулося до Господарського суду Житомирської області із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "АЛЕКС-М" (далі - відповідач, ТОВ "АЛЕКС-М"), в якому просить суд:

- розірвати договір купівлі - продажу об`єкта незавершеного будівництва - очисних споруд з бункерним пристроєм разом із земельною ділянкою, на якій він розташований за адресою: АДРЕСА_1 від 21.03.2018 № 869, укладеного між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Житомирській області, правонаступником якого є Регіональне відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях та ТОВ "Малинський ливарний завод", правонаступником прав та обов`язків якого є ТОВ "Алекс-М";

- ТОВ "Алекс-М" повернути очисні споруди з бункерним пристроєм разом із земельною ділянкою загальною площею - 0,1284 га, кадастровий номер земельної ділянки :01:006:0934 за адресою: АДРЕСА_1 у власність держави в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях шляхом підписання між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях та ТОВ "Алекс-М" акту приймання-передачі.

Позовні вимоги мотивовані невиконанням відповідачем взятих на себе зобов`язань щодо завершення будівництва об`єкта незавершеного будівництва та введення його в експлуатацію в термін до 25.04.2023, що вбачається із акту поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу ОНБ № 22 від 05.06.2024. Позивач звертає увагу на те, що на нього покладено обов`язок щодо реалізації державної політики у сфері приватизації, контроль за виконанням взятих на себе зобов`язань покупцем за договором купівлі-продажу та в разі, порушення останнім обов`язків та зобов`язано вживати заходів щодо повернення у державну власнiсть об`єктів приватизації з метою подальшого продажу нерухомого майна та наповнення Державного бюджету України, що під час воєнного стану є вкрай необхідним.

Рішенням Господарського суду Житомирської області від 21.04.2025 позов задоволено.

Розірвано договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва - очисних споруд з бункерним пристроєм разом із земельною ділянкою на якій він розташований за адресою: 11603, АДРЕСА_1 від 21.03.2018 №869, укладений між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Житомирській області правонаступником якого є Регіональне відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях та ТОВ "Малинський ливарний завод", правонаступником прав та обов`язків якого є ТОВ "Алекс-М".

Товариству з обмеженою відповідальністю "Алекс-М" повернути очисні споруди з бункерним пристроєм разом із земельною ділянкою загальною площею - 0,1284 га, кадастровий номер земельної ділянки :01:006:0934, цільове призначення - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, категорія земель - землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення за адресою: АДРЕСА_1 у власність держави, в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях шляхом підписання між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях та ТОВ "Алекс-М" акту приймання-передачі.

До Північно - західного апеляційного господарського суду надійшла апеляційна скарга ТОВ "Алекс-М" на рішення Господарського суду Житомирської області від 21.04.2025 у справі № 906/1246/24, в якій відповідач просить суд перенести термін введення об`єкта в експлуатацію на 2 роки з моменту скасування воєнного стану в Україні, або ж на інший термін, що узгоджений з Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях. Внести зміни до договору купівлі-продажу об`єкту незавершеного будівництва № 1280 від 24.06.2021 (п. 1.2), а саме: перенести термін введення об`єкта в експлуатацію на 2 роки з моменту скасування воєнного стану в Україні, або ж на інший термін, що узгоджений з Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях. Визнати об`єктивні перешкоди, що унеможливили виконання зобов`язань у погоджений строк такими, що є форс-мажорними.

Доводи апеляційної скарги зводяться до наступних аргументів:

- відповідач повідомляє суд, що до Господарського суду Житомирської області ним подано позовну заяву про внесення змін до договору, який є предметом спору у даній справі. Справу прийнято до розгляду. Позовні вимоги про внесення змін до договору прямо пов`язані з предметом судового спору, що розглядається у справі № 906/1246/24, у зв`язку з чим відповідач подає суду клопотання про відкладення розгляду справи та просить долучити його до матеріалів справи, посилаючись на норми ст. 3, ч. 1 ст. 251 ЦПК України;

- відповідач зазначає, що у даному випадку, вирішення справи про розірвання договору прямо залежить від результатів розгляду справи про внесення змін до цього ж договору, адже зміна умов договору може усунути підстави для його розірвання або суттєво вплинути на зміст вимог і правовідносини сторін. Розгляд справ про той самий договір в різних судах без очікування рішення по суті щодо внесення змін створює ризик суперечливих судових рішень, порушення принципів правової визначеності та справедливого судового розгляду;

- відповідач зазначає, що всі пункти спірного договору ним виконані, окрім одного, що є наслідком обставин, які від нього не залежать, на які він не міг вплинути та не міг знати в 2021; просить взяти до уваги той факт, що відповідач не є злісним не виконавцем договірних зобов`язань, натомість всі пункти ним виконано, об`єкт незавершеного будівництва знаходиться в задовільному стані, про що засвідчує позивач, регулярно здійснюючи перевірки його стану;

- відповідач витратив власні кошти на придбання об`єкта незавершеного будівництва, на його ремонт, утримання, в тому числі охорону, та сплату податків; відповідач є платником податку на землю та належно утримує об`єкт незавершеного будівництва. На момент купівлі-продажу цього об`єкту, згідно технічними документами, відсоток готовності даного об`єкту складав 35 %. Станом на дату написання цього відзиву 100 % готовності об`єкту. За час, протягом якого об`єкт незавершеного будівництва перейшов із державної власності до приватної його стан значно змінився в кращу сторону, про що свідчить той факт, що з 2018 до 2023 фондом не висувалось претензій щодо догляду та поводженням з об`єктом;

- згідно акту поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу ОНБ № 8 від 29.03.2023 встановлено, що умова щодо завершення будівництва об`єкта та введення його в експлуатацію в термін до 25.04.2023 з можливою зміною його первісного призначення виконується. Згідно звіту від 23.03.2023 будівництво об`єкта завершено та розпочато процедуру введення в експлуатацію. Інформація щодо зміни первісного призначення не надано. Відповідач виконує умови договірних зобов`язань, він не занедбав придбаний об`єкт, натомість фондом підтверджено, що розпочато процедуру введення в експлуатацію;

- відповідач посилається на п. 5.1 договору купівлі-продажу та вимоги чинного законодавства України, відповідно до яких сторони звільняються від відповідальності за невиконання чи неналежне виконання зобов`язань у разі виникнення форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), які об`єктивно унеможливлюють виконання умов договору. Так, з лютого 2022 на всій території України введено воєнний стан у зв`язку зі збройною агресією російської федерації проти України. Бойові дії, мобілізація працівників, загроза ракетних обстрілів та загальна нестабільність становища у регіоні, де розташований об`єкт, унеможливили своєчасне завершення будівництва та введення об`єкта в експлуатацію. Ці обставини порушили стабільну діяльність підприємства; призвели до призову на військову службу значної частини працівників; фактично унеможливили здійснення будівельних робіт; обмежили доступ до будівельних матеріалів, проєктної документації та технічних ресурсів;

- якщо відповідач виконує всі функції власника об`єкта незавершеного будівництва, несе всі витрати, ризики, втрати, збитки і т.д., якщо до цього часу у фонду був доступ до об`єкту та не було претензій до власника - і єдиною умовою, яку не виконало товариство (відсутність запису в Реєстрі будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва), то відповідач просить суд розглянути можливість перенесення терміну виконання даного пункту. Зауважує, що відповідач не ухиляється від виконання взятих на себе зобов`язань, навпаки робить всі заходи, щоб завершити виконання всіх пунктів договірних зобов`язань. Даний об`єкт незвершеного будівництва є для нього важливим, за цей час в його будівництво вкладено чимало коштів, тому зрозуміло що товариство прагне зберегти право власності за собою.

Автоматизованою системою документообігу суду визначено колегію суддів для розгляду справи № 906/1246/24 у складі: головуючий суддя Маціщук А.В., суддя Бучинська Г.Б., суддя Василишин А.Р.

Розпорядженням керівника апарату суду від 20.06.2025, з метою недопущення порушення процесуальних строків та відповідно до статті 32 Господарського процесуального кодексу України, Положення про автоматизовану систему документообігу суду, п. 8.5 Засад використання автоматизованої системи документообігу Північно-західного апеляційного господарського суду, призначено повторний автоматизований розподіл судової справи №906/1246/24.

Автоматизованою системою документообігу суду визначено колегію суддів для розгляду справи № 906/1246/24 у складі: головуючий суддя Олексюк Г.Є., суддя Бучинська Г.Б., суддя Василишин А.Р.

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 24.06.2025 відкрито провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Алекс-М" на рішення Господарського суду Житомирської області від 21.04.2025 у справі № 906/1246/24 та призначено її до розгляду на 27.08.2025 о 14:30 год.

Розпорядженням керівника апарату суду від 26.08.2025, з метою недопущення порушення процесуальних строків та відповідно до статті 32 Господарського процесуального кодексу України, Положення про автоматизовану систему документообігу суду, п. 8.5 Засад використання автоматизованої системи документообігу Північно-західного апеляційного господарського суду, призначено заміну суддів - учасників справи.

Автоматизованою системою документообігу суду визначено колегію суддів для розгляду справи № 906/1246/24 у складі: головуючий суддя Олексюк Г.Є., суддя Гудак А.В., суддя Петухов М.Г.

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 26.08.2025 апеляційну скаргу прийнято до провадження у новому складі суду.

Регіональне відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях надіслало до суду відзив на апеляційну скаргу, в якому просить залишити її без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін. Позивач зазначає наступне:

- згідно акту поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу ОНБ № 8 від 29.03.2023 встановлено, що умова щодо завершення будівництва об`єкта та введення його в експлуатацію в термін до 25.04.2023 з можливою зміною його первісного призначення виконується. Згідно звіту від 23.03.2023 будівництво об`єкта завершено та розпочато процедуру введення в експлуатацію. Інформацію щодо зміни первісного призначення не надано. Враховуючи те, що протягом року з моменту останньої перевірки правонаступником не надано жодного документа, що підтверджує виконання взятих на себе зобов`язань щодо завершення будівництва об`єкта незавершеного будівництва та введення його в експлуатацію в термін до 25.04.2023, Регіональним відділенням був прийнятий наказ № 182 від 17.04.2024 про проведення перевірки виконання умов договору купівлі - продажу. Згідно акту поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу ОНБ № 22 від 05.06.2024 встановлено, що умова щодо завершення будівництва об`єкта та введення його в експлуатацію в термін до 25.04.2023 з можливою зміною первісного призначення не виконана;

- враховуючи те, що термін виконання зобов`язань по договору минув ще 25.04.2023, покупець не реагував на претензії, позивач звернувся з позовом до суду про розірвання договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва та повернення ОНБ у державну власність;

- в апеляційній скарзі покупець поверхнево зазначив про підстави неможливості введення об`єкта в експлуатацію (форс - мажорні обставини, воєнний стан). Проте на підтвердження своїх тверджень жодного документу не надав;

- щодо твердження, що покупець звернувся з позовом до суду про внесення змін до договору купівлі - продажу, то ухвалою Господарського суду Житомирської області від 11.06.2025 по справі № 906/660/25 позовну заяву ТОВ "Алекс-М" повернуто заявникові.

Позивач надіслав до суду клопотання про розгляд справи без участі його представника.

Представник ТОВ "Алекс-М" надіслало до суду клопотання про ознайомлення із матеріалами справи та відкладення розгляду справи у зв`язку із тим, що представник Неділько І.І. набув повноважень щодо представництва інтересів відповідача лише 15.08.2025, тому просить суд надати йому час для вивчення матеріалів справи.

Також у клопотанні про відкладення розгляду справи вказано, що працюючи над даною справою апелянт знайшов ряд порушень, що були допущені судом першої інстанції. Так, звертає увагу суду апеляційної інстанції на те, що суд першої інстанції не врахував, що у справі фонд держмайна висуває свої вимоги до ТОВ "Алекс-М", але у своїй вимозі просить розірвати договір з ТОВ "Малинський ливарний завод", причому останній не був учасником справи; суд першої інстанції не врахував, що мова йде про договір 2018, а позовні вимоги надійшли в 2025; суд не врахував, що платив за об`єкти ТОВ "Малинський ливарний завод", а не ТОВ "Алекс-М".

Розглянувши в судовому засіданні 27.08.2025 клопотання представника ТОВ "Алекс-М" про відкладення розгляду справи, колегія суддів зазначає, що відповідно до ч. 1 ст. 216 ГПК України суд відкладає розгляд справи у випадках, встановлених ч. 2 ст. 202 цього Кодексу.

Статтею 202 ГПК України встановлено наслідки неявки в судове засідання учасників справи.

Згідно ст. 202 ГПК України, неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених, зокрема п.2 ч. 2 цієї статті, а саме: перша неявка в судове засідання учасника справи, якого повідомлено про дату, час і місце судового засідання, якщо він повідомив про причини неявки, які судом визнано поважними.

Відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною передумовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників сторін учасників справи, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні (ст. 202 ГПК України).

Відповідно до вимог ст. 6 Конвенції про захист прав людини та основних свобод справи про цивільні права та обов`язки осіб, а також справи про кримінальне обвинувачення мають бути розглянуті у суді впродовж розумного строку. Ця вимога спрямована на швидкий захист судом порушених прав особи, оскільки будь-яке зволікання може негативно відобразитися на правах, які підлягають захисту. А відсутність своєчасного судового захисту може призводити до ситуацій, коли наступні дії суду вже не матимуть значення для особи та її прав.

За правилами ч. 1 ст. 273 ГПК України, апеляційна скарга на рішення суду першої інстанції розглядається протягом шістдесяти днів з дня постановлення ухвали про відкриття апеляційного провадження у справі.

Так, ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 24.06.2025 відкрито провадження за апеляційною скаргою ТОВ "Алекс-М" на рішення Господарського суду Житомирської області від 21.04.2025 у справі № 906/1246/24 та призначено її до розгляду на 27.08.2025 о 14:30 год.

Дана ухвала суду направлялася відповідачу до електронного кабінету та отримана останнім 26.06.2025 о 00:30 год., тобто скаржник був належним чином повідомлений про дату та час розгляду справи.

Враховуючи те, що в матеріалах справи містяться докази належного повідомлення відповідача про дату та час розгляду справи, останній мав достатньо часу та міг завчасно скористатися правом на укладення договору про надання правової допомоги у даній справі із новим представником. Також із клопотання відповідача слідує, що договір про надання правової допомоги укладено між відповідачем та представником Неділько І.І. 15.08.2025, тому представник мав достатньо час (до судового засідання) для ознайомлення із матеріалами справи та для подання до суду всіх необхідних доказів та пояснень для спростування доводів позивача.

Разом з тим, відповідно до п. 4 резолютивної частини ухвали Північно-західного апеляційного господарського суду від 24.06.2025 про відкриття провадження у справі та призначення справи до розгляду явка сторін не визнавалась судом обов`язковою.

Також ухвалою суду від 26.08.2025 було задоволено клопотання представника відповідача Неділько В.І. про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції. Однак представник своїм право не скористався. Суд зв`язувався із представником відповідача для приєднання його до участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції, однак останній був відсутній в мережі.

Апеляційний господарський суд приймає до уваги те, що інші представники відповідача (в тому числі представник Неділько І.І.) не були позбавлені права взяти участь у судовому засіданні, зокрема і в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів.

Отже, встановивши дані обставини, враховуючи те, що відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, а також беручи до уваги відсутність будь - яких інших обґрунтованих доводів необхідності відкладення розгляду справи, колегія суддів дійшла висновку відмовити в задоволенні клопотання представника відповідача про відкладення розгляду справи.

В судове засідання 27.08.2025 учасники справи не з`явилися, про день, час та місце судового розгляду повідомлялися належним чином.

Враховуючи те, що судом вчинено всі необхідні дії для належного повідомлення всіх учасників справи про день, час та місце розгляду справи, явка представників учасників судового процесу в судове засідання не визнана обов`язковою, колегія суддів вважає за можливе розглянути апеляційну скаргу в даному судовому засіданні за наявними матеріалами.

Відповідно до ч. 1 ст. 269 ГПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній та додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Колегія суддів апеляційного господарського суду, беручи до уваги межі перегляду справи в суді апеляційної інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм процесуального права при прийнятті оскаржуваного судового рішення, зазначає наступне.

Як встановлено апеляційним судом, 21.03.2018 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Житомирськiй областi та Товариством з обмеженою відповідальністю "Малинський ливарний завод" було укладено договір купiвлi - продажу № 869 об`єкта незавершеного будівництва - очисних споруд з бункерним пристроєм разом із земельною дiлянкою (далі - договір купiвлi - продажу № 869).

Згідно п. 1.1. договору купiвлi - продажу № 869, продавець зобов`язується передати у власнiсть покупцю об`єкт незавершеного будівництва - очисні споруди з бункерним пристроєм разом із земельною дiлянкою загальною площею - 0,1284 га, кадастровий номер земельної ділянки - :01:006:0934, цільове призначення - для розміщення та експлуатації основних, підсобних i допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловостi, категорія земель - землі промисловостi, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення за адресою: АДРЕСА_1 , а покупець зобов`язується прийняти Об`єкт приватизації, сплатити ціну його продажу i виконати визначені в договорі умови.

Об`єкт приватизації є державною власністю, на пiдставi витягу №114541255 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності на незавершене будівництво очисних споруд з бункерним пристроєм, виданого державним реєстратором Козіївської сільської ради Коростишiвського району Житомирської області, Пашинською Дариною Валентинівною 19.02.2018 року, номер запису про право власності 24909647, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 109; на пiдставi витягу № 114539748 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності на земельну ділянку, виданого державним реєстратором Козіївської сільської ради Коростишівського району Житомирської областi, Пашинською Дариною Валентинівною 19.02.2018, року, номер запису про право власності - 24909445, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 109.

Незавершене будівництво очисних споруд з бункерним пристроєм включає в себе майно згідно з актом обстеження будівельного майданчика і технічного стану об`єкта незавершеного будівництва від 30.11.2017 року та технічного паспорта, виготовленого Товариством з обмеженою відповідальністю "Земюрконсалтинг".

Сторони у п.3.3. договору купiвлi - продажу № 869 погодили, що право власностi на об`єкт приватизації переходить до покупця пiсля державної реєстрації в установленому законом порядку переходу права власностi на придбаний об`єкт приватизації, яка здійснюється пiсля сплати в повному обсязі ціни продажу об`єкта приватизації.

У п. 4.1. договору купiвлi - продажу № 869 передбачено, що кожна сторона зобов`язується виконувати обов`язки, покладені на неї договором, сприяти іншій стороні у виконанні її обов`язкiв та має право вимагати від іншої сторони виконання належним чином її обов`язкiв.

Згідно пункту 5.3.1. договору купiвлi - продажу № 869, покупець зобов`язується виконувати умови продажу об`єкта, а саме: завершити будівництво об`єкта та ввести його в експлуатацію протягом п`яти років з моменту підписання акта приймання - передачi із можливою зміною його первісного призначення.

Пунктом 7.5. договору купiвлi - продажу № 869 передбачено, що у разі невиконання покупцем зобов`язань за договором продавець має право у встановленому законодавством порядку порушити питання про його розірвання, стягнення завданих збитків та повернення об`єкта приватизації за актом приймання - передачi у державну власнiсть.

Сторони погодили у п. 11.2. договору купiвлi - продажу № 869, що yci зміни та доповнення до договору оформлюються додатковими договорами, здійснюються в письмовій формі, підлягають нотаріальному посвідченню. Зміни, що вносяться до договору здійснюються в порядку, що затверджується Фондом державного майна України, та не можуть передбачати зменшення відповідальності Покупця за невиконання ним зобов`язань.

У разі невиконання однією зі сторін умов договору вiн може бути розірваний на вимогу іншої сторони за рішенням суду. При цьому об`єкт приватизації повертається в державну власнiсть у порядку, встановленому чинним законодавством України (п. 11.3. договору).

Договiр набирав чинності з моменту його укладання. Договiр вважається укладеним з моменту його нотарiального посвідчення відповідно до пунктів 13.2., 13.3. договору купiвлi - продажу № 869.

Сторони у п. 13.4. зазначають, що цей договiр складений при повному розумінні сторонами його умов та термiнологiї українською мовою в чотирьох автентичних примірниках, які мають однакову юридичну силу. Два примірника цього договору зберігаються у справах Тимошенко Н.С., приватного нотарiуса Малинського районного нотарiального округу Житомирської областi, інші видаються сторонам (п. 13.5.) (а. с. 9-11).

25.04.2018 між сторонами був підписаний акт приймання - передачi об`єкта державної власностi групи Д - незавершеного будівництва очисних споруд з бункерним пристроєм разом із земельною дiлянкою за адресою: АДРЕСА_1 (а.с. 12).

27.07.2018 між ТОВ "Малинський ливарний завод" та ТОВ "АЛЕКС-СТ" було укладено договір купiвлi- продажу № 3177 об`єкта незавершеного будівництва - очисних споруд з бункерним пристроєм разом із земельною дiлянкою, на якій він розташований АДРЕСА_2.

Регіональним відділенням було погоджено договiр купiвлi - продажу об`єкта незавершеного будiвництва - очисних споруд з бункерним пристроєм разом із земельною дiлянкою, на якiй вiн розташований АДРЕСА_2 укладеного між ТОВ "Малинський ливарний завод" та ТОВ "АЛЕКС - СТ" вiд 27.07.2018, зареєстрованого в реєстрі за № 3177 (далі - договiр № 3177), що є невід`ємною частиною основного договору купiвлi - продажу № 869.

Відповідно до п. 1 договору № 3177, продавець зобов`язується передати у власнiсть покупцю об`єкт незавершеного будiвництва - очиснi споруди з бункерним пристроєм разом із земельною дiлянкою, на якiй вiн розташований, площею 0,1284 га, кадастровий номер земельної ділянки - :01:006:0934, цільове призначення - для розміщення та експлуатації основних, підсобних i допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловостi, категорія земель - землі промисловостi, транспорту, зв`язку, енергетики за адресою: АДРЕСА_1, а Покупець зобов`язується прийняти об`єкт незавершеного будiвництва - очиснi споруди з бункерним пристроєм разом із земельною дiлянкою, на якiй вiн розташований, сплатити ціну його продажу i виконати визначені в Договорі умови.

Відсоток готовності вище вказаного незавершеного будiвництва - очиснi споруди з бункерним пристроєм становить 35%.

Відповідно до п. 7.1.1. договору № 3177, покупець зобов`язаний виконувати умови продажу об`єкта, а саме: завершити будiвництво об`єкта та ввести його в експлуатацiю протягом п`яти років з моменту підписання акта приймання-передачі, до 25.04.2023, із можливою змiною його первiсного призначення.

У разі невиконання однією зі сторін умов договору він може бути розірваний на вимогу іншої сторони за рішенням суду. При цьому об`єкт приватизації повертається в державну власність у порядку, встановленому чинним законодавством України (п. 9.3. договору № 3177) (а.с. 13-14).

24.06.2021 між ТОВ "АЛЕКС-СТ" (як власник) та ТОВ "АЛЕКС-М" (як правонаступник) було укладено договір № 1280 про перехід від власника до господарського товариства, до статутного капіталу якого передається об`єкт приватизації, невиконаних зобов`язань за договором купівлі-продажу незавершеного будівництва від 27.07.2018 № 3177.

Регіональним відділенням було погоджено договiр № 1280 вiд 24.06.2021 року (далі - договiр № 1280) про перехiд вiд власника до господарського товариства, до статутного капiталу якого передається об`єкт приватизації, невиконаних зобов`язань за договором купівлі продажу незавершеного будiвництва вiд 27.07.2018 року № 3177, де сторони погодили перехiд вiд власника - ТОВ "АЛЕКС-СТ" до правонаступника - ТОВ "АЛЕКС-М" невиконаних зобов`язань за договором купівлі - продажу незавершеного будiвництва, посвідченим приватним нотарiусом Житомирського мiського нотарiального округу Товянським С.Я. 27.07.2018 за реєстровим № 3177, вiдповiдно до якого власник набув всі права та обов`язки за договором купівлі - продажу об`єкта незавершеного будiвництва - очисні споруди з бункерним пристроєм разом із земельною ділянкою загальною площею - 0,1284 га, кадастровий номер земельної ділянки - :01:006:0934, посвідченого нотаріусом Житомирського мiського нотарiального округу Товянським С.Я. 27.07.2018 року за реєстровим № 3177.

Згідно п. 1.2 договору № 1280 (розділ 1 "Обов`язки правонаступника покупця об`єкта приватизації") правонаступник взяв на себе обов`язки власника, що передбачені умовами договору № 3177, а саме: завершити будiвництво об`єкта незавершеного будiвництва та ввести його в експлуатацiю в термін до 25.04.2023 з можливою змiною його первiсного призначення.

Пунктом 3.1 договору № 1280 передбачено, що у разі повного або часткового невиконання правонаступником зобов`язань, визначених у розділі 1 цього договору, Регіональне відділення має право у встановленому законодавством порядку порушити питання про його розiрвання та розірвання договору № 3177, стягнення завданих збитків та повернення об`єкта приватизації за актом приймання - передачі у державну власність.

У разі невиконання правонаступником умов цього договору, він може бути розірваний на вимогу регіонального відділення за рішенням суду. При цьому об`єкт приватизації повертається в державну власність у порядку, встановленому чинним законодавством України (п. 6.3 договору № 1280) (а. с. 15-16).

29.03.2023 Регіональним відділенням Фонду Державного майна України по Рівненській та Житомирській областях було складено акт № 8 поточної перевірки виконання умов договору купівлі - продажу об`єкта незавершеного будівництва очисних споруд з бункерним пристроєм разом із земельною ділянкою від 21.03.2018 № 869 з урахуванням договору купівлі - продажу від 27.07.2018 № 3177 та договору від 24.06.2021 № 1280, АДРЕСА_1. В акті встановлено, що умова щодо завершення будівництва об`єкта та введення його в експлуатацiю в термін до 25.04.2023 з можливою зміною його первiсного призначення виконується. Згiдно звіту правонаступника вiд 23.03.2023 будівництво об`єкта завершено та розпочато процедуру введення в експлуатацiю. Iнформацію щодо зміни первiсного призначення не надано (а. с. 17-19).

Згідно акту поточної перевiрки виконання умов договору купівлі - продажу ОНБ № 22 вiд 05.06.2024, встановлено, що умова щодо завершення будiвництва об`єкта та введення його в експлуатацiю в термін до 25.04.2023 з можливою зміною первісного призначення не виконана (а. с. 20-21).

Регiональне вiддiлення направило на адресу правонаступника претензію від 22.07.2024 №11-04-879 з вимогою надати докази завершення будiвництва об`єкта та введення його в експлуатацію (а. с. 22-23). Вiдповiдь на претензiю, на адресу Регіонального вiддiлення, не надходила.

20.09.2024 Регiональне вiддiлення направило повторну претензiю № 1104-1155 з вимогами про розірвання договору купівлі - продажу та повернення об`єкта незавершеного будiвництва у державну власнiсть (а. с. 24-25). Вiдповiдь на претензiю не надходила.

Предметом позову у даній справі є вимоги позивача до відповідача про розірвання договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва - очисних споруд з бункерним пристроєм разом із земельною ділянкою на якій він розташований за адресою: АДРЕСА_1 від 21.03.2018 № 869 та зобов`язання відповідача повернути предмет продажу шляхом підписання між сторонами акту приймання-передачі.

Спір у справі виник щодо наявності/відсутності підстав для розірвання договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва в процесі приватизації відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна", а також зобов`язання повернути майно.

Надаючи правову оцінку обставинам у справі, колегія суддів зазначає, що відповідно до ст. 345 ЦК України фізична або юридична особа може набути право власності на державне майно у разі його приватизації.

Право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару (ст. 658 ЦК України). Це є логічним продовженням загального припису ч. 1 ст. 317 ЦК України про те, що власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Правові, економічні та організаційні основи приватизації державного і комунального майна та майна, що належить Автономній Республіці Крим, регулює Закон України "Про приватизацію державного і комунального майна".

Основною метою приватизації є прискорення економічного зростання, залучення іноземних і внутрішніх інвестицій, зменшення частки державної або комунальної власності у структурі економіки України шляхом продажу об`єктів приватизації ефективному приватному власнику (ч. 1 ст. 2 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна").

Серед принципів приватизації законодавець визначив такі: законність; відкритість та прозорість; рівність та змагальність; державне регулювання та контроль; продаж об`єктів приватизації з урахуванням особливостей таких об`єктів; захист економічної конкуренції; створення сприятливих умов для залучення інвестицій; повне, своєчасне та достовірне інформування про об`єкти приватизації та порядок їх приватизації; забезпечення конкурентних умов приватизації (ч. 2 ст. 2 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна").

Таким чином, даний закон спрямований на суттєве удосконалення, спрощення і скорочення процедур приватизації для досягнення високих темпів приватизації, прозорості та відкритості приватизаційного процесу, залучення широкого кола інвесторів до придбання державної власності. Наслідком проведеної приватизації має бути фінансове оздоровлення підприємств і збереження виробництва у сферах, які є пріоритетними для національної економіки (постанова ВПВС від 07.12.2022 у справі № 908/1525/16).

Приватизація об`єкта вважається завершеною з моменту його продажу та переходу до покупця права власності або завершення розміщення всіх акцій, передбачених до продажу планом розміщення акцій, і оформлюється наказом відповідного органу приватизації (ч. 2 ст. 10 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна").

З моменту переходу права власності на об`єкт приватизації покупець, який придбав об`єкт приватизації, зобов`язаний виконувати всі умови договору купівлі-продажу об`єкта приватизації ( абз. 14 ст. 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна").

Контроль за виконанням умов договору купівлі-продажу, укладеного з переможцем аукціону, та викупу об`єктів приватизації здійснює орган приватизації (ч. 1 ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна").

Порядок здійснення контролю за виконанням зобов`язань, визначених у договорі купівлі-продажу, затверджує Фонд державного майна України (ч. 2 ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна").

Такий Порядок затверджено наказом Фонду державного майна України від 18.10.2018 №1327 ( далі - Порядок № 1327).

Згідно п. п. 2, 6 розділу І Порядку № 1327 контроль за виконанням умов договорів купівлі-продажу об`єктів приватизації здійснюється шляхом проведення органами приватизації безпосередньо на об`єктах приватизації перевірок виконання власниками цих об`єктів зобов`язань, визначених у договорах купівлі-продажу. Контроль за виконанням умов договору здійснює орган приватизації, який уклав такий договір.

У п. 8 розділу І Порядку № 1327 передбачено, що орган приватизації має забезпечити проведення протягом року контролю за виконанням умов усіх договорів, які перебувають у нього на контролі, за винятком договорів, за якими здійснюється претензійно-позовна робота щодо їх розірвання (або визнання недійсними) та повернення проданих за ними об`єктів у державну (комунальну) власність.

Згідно з п. 2. розділу ІІ Порядку № 1327 проведення перевірки виконання умов договору купівлі-продажу здійснюється виключно на підставі рішення органу приватизації, в якому зазначаються договір купівлі-продажу, об`єкт приватизації, власник об`єкта приватизації, прізвища, імена, по батькові, посади уповноважених представників органу приватизації, період, за який проводиться перевірка.

За умовами п.п. 4,6 розділу ІІ Порядку № 1327 у процесі проведення контролю за виконанням умов договору використовуються документи, які можуть підтверджувати стан їх виконання. Повноту поданих документів для підтвердження стану виконання умов договору визначає представник органу приватизації, що здійснює контроль за виконанням умов договору купівлі-продажу. Таке визначення має бути обґрунтованим та базуватися на законних підставах.

За результатами перевірки складається акт поточної або підсумкової перевірки виконання умов договору купівлі-продажу, оформлюючи який, представник органу приватизації повинен забезпечити відображення підтвердних документів, на підставі яких було зроблено висновок про фактичний стан виконання договірних умов, щодо кожного пункту договору купівлі-продажу окремо Якщо об`єктом приватизації за договором є об`єкт незавершеного будівництва, Акт складається у двох примірниках за формою, наведеною в додатку 3 до цього Порядку. Один примірник Акта залишається в органі приватизації, інший у власника об`єкта приватизації. Перевірку виконання умов договорів купівлі-продажу об`єктів незавершеного будівництва здійснює орган приватизації на об`єкті приватизації, при цьому виїзний контроль має здійснюватися не рідше одного разу на два роки (п. п. 7,8,16 розділу ІІ Порядку № 1327).

У п. 2 розділу ІІІ Порядку № 1327 передбачено, що у разі не вирішення спору в межах досудового врегулювання орган приватизації звертається до суду для застосування санкцій, передбачених законом та договором, зокрема щодо розірвання договору або визнання його недійсним та повернення об`єкта у державну (комунальну) власність.

Як встановлено апеляційним судом, 21.03.2018 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Житомирськiй областi та ТОВ "Малинський ливарний завод" було укладено договір купiвлi - продажу № 869 об`єкта незавершеного будівництва - очисних споруд з бункерним пристроєм разом із земельною дiлянкою.

За умовами п. 1.1. даного договору, продавець зобов`язується передати у власнiсть покупцю об`єкт незавершеного будівництва - очисні споруди з бункерним пристроєм разом із земельною дiлянкою загальною площею - 0,1284 га, кадастровий номер земельної ділянки - :01:006:0934, цільове призначення - для розміщення та експлуатації основних, підсобних i допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловостi, категорія земель - землі промисловостi, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення за адресою: АДРЕСА_1, а покупець зобов`язується прийняти об`єкт приватизації, сплатити ціну його продажу i виконати визначені в договорі умови.

При цьому у п. 4.1. договору передбачено, що кожна сторона зобов`язується виконувати обов`язки, покладені на неї договором, сприяти іншій стороні у виконанні її обов`язкiв та має право вимагати від іншої сторони виконання належним чином її обов`язкiв.

В той же час, п. 5.3.1. договору визначено, що покупець зобов`язується виконувати умови продажу об`єкта, а саме: завершити будівництво об`єкта та ввести його в експлуатацію протягом п`яти років з моменту підписання акта приймання - передачi із можливою зміною його первісного призначення (акт підписано сторонами 25.04.2018).

Разом з тим, п. 7.5. договору передбачено, що у разі невиконання покупцем зобов`язань за договором продавець має право у встановленому законодавством порядку порушити питання про його розірвання, стягнення завданих збитків та повернення об`єкта приватизації за актом приймання - передачi у державну власнiсть.

Із матеріалів справи слідує, що в подальшому між ТОВ "Малинський ливарний завод" та ТОВ "АЛЕКС - СТ" укладено договiр вiд 27.07.2018 № 3177 купiвлi - продажу об`єкта незавершеного будiвництва - очисних споруд з бункерним пристроєм разом із земельною ділянкою, на якiй вiн розташований, площею 0,1284 га, кадастровий номер земельної ділянки - :01:006:0934, у АДРЕСА_2, який, із урахуванням вимог п. п. 1, 8 розділу ІІ Порядку надання органами приватизації згоди на подальше відчуження, передачу в заставу або внесення до статутного капіталу господарського товариства об`єктів приватизації, обтяжених зобов`язаннями їх власників перед державою, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 18.10.2018 № 1330, був погоджений позивачем.

Даний договір купівлі-продажу вiд 27.07.2018 № 3177 є невід`ємною частиною основного договору купiвлi - продажу від 21.03.2018 № 869. При цьому у договорі визначено, що відсоток готовності вище вказаного незавершеного будiвництва - очиснi споруди з бункерним пристроєм становить 35 %.

При цьому покупець (ТОВ "АЛЕКС - СТ") взяв на себе зобов`язання завершити будiвництво об`єкта та ввести його в експлуатацiю протягом п`яти років з моменту підписання акта приймання-передачі, до 25.04.2023, із можливою змiною його первiсного призначення (п. 7.1.1. договору).

Також із матеріалів справи слідує, що 24.06.2021 між ТОВ "АЛЕКС-СТ" (як власник) та ТОВ "АЛЕКС-М" (як правонаступник) було укладено договір № 1280 про перехід від власника до господарського товариства, до статутного капіталу якого передається об`єкт приватизації, невиконаних зобов`язань за договором купівлі-продажу незавершеного будівництва від 27.07.2018 № 3177.

Із урахуванням вимог п. п. 1, 8 розділу ІІІ Порядку надання органами приватизації згоди на подальше відчуження, передачу в заставу або внесення до статутного капіталу господарського товариства об`єктів приватизації, обтяжених зобов`язаннями їх власників перед державою, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 18.10.2018 № 1330, даний договір був погоджений позивачем.

В той же час, згідно з п. 1.2 договору № 1280 (розділ 1 "Обов`язки правонаступника покупця об`єкта приватизації") правонаступник (відповідач) взяв на себе обов`язки власника, що передбачені умовами договору № 3177, а саме: завершити будiвництво об`єкта незавершеного будiвництва та ввести його в експлуатацiю в термін до 25.04.2023 із можливою змiною його первiсного призначення.

Невиконання умов договору правонаступником, останній може бути розірваний на вимогу позивача за рішенням суду. При цьому об`єкт приватизації повертається в державну власність у порядку, встановленому чинним законодавством України (п. 6.3 договору).

Колегія суддів звертає увагу на те, що ч. 11 ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" передбачено, що орган приватизації зобов`язаний вимагати від нового власника виконання зобов`язань, визначених договором купівлі-продажу об`єкта приватизації, а в разі їх невиконання застосовувати до нього санкції згідно із законом і захищати права держави або територіальної громади іншим чином, у тому числі звертатися до суду з позовом про розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації або визнання його недійсним.

Виключними умовами для розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством, є, зокрема, невиконання умов продажу об`єкта і зобов`язань покупця, визначених договором купівлі-продажу, в установлений таким договором строк ( п.2 ч.3 ст. 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна").

Матеріалами справи підтверджується, що умова щодо завершення будiвництва об`єкта за адресою: АДРЕСА_1 та введення його в експлуатацiю в термін до 25.04.2023, відповідачем не виконана. Дані обставини підтверджуються актом поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу ОНБ №22 від 05.06.2024, яки є чинним та відповідачем не оскаржувався у встановленому порядку.

При цьому відповідач не заперечує встановлені в акті перевірки обставини та не надав докази про виконання умов договору в частині завершення будiвництва об`єкта та введення його в експлуатацiю в термін до 25.04.2023 з можливою зміною первісного призначення.

Колегія суддів зазначає, що згідно зі ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов`язання внаслідок розірвання договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 651 ЦК України розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом (частина друга цієї ж статті).

Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору. У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.

Головна ідея, на якій ґрунтується правило частини другої статті 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.

Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору.

Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов`язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення.

Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов`язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.

Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення.

Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов`язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору (постанова ВПВС від 05.02.2025 у справі № 925/457/23).

Враховуючи, що договір є регулятором відносин переходу з державної у приватну власність об`єкта приватизації з метою зменшення частки державної або комунальної власності у структурі економіки України шляхом його продажу ефективному приватному власнику, на ці відносини поширюються правила статті 3 ЦК України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 ЦК України. Відповідно істотність за абзацом другим частини другої статті 651 ЦК України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин (постанова ВПВС від 05.02.2025 у справі № 925/457/23).

Однією із основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України), а отже, і дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними. Тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства.

У разі недодержання особою при здійсненні своїх прав вимог, які встановлені частинами другою - п`ятою цієї статті, суд може зобов`язати її припинити зловживання своїми правами, а також застосувати інші наслідки, встановлені законом (стаття 13 ЦК України).

Об`єднаною палатою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду прийнято постанову від 07.02.2025 у справі № 910/5663/22 (910/7708/17), у якій об`єднана палата не знайшла підстав для відступу від висновку щодо застосування частини другої статті 651 ЦК України у подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленій постанові Верховного Суду від 17.03.2020 у справі № 911/1102/19, за відсутності колізії між нормами частин другої, п`ятої статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна", частин третьої, дев`ятої статті 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" та статті 651 ЦК України.

Об`єднана палата у постанові від 07.02.2025 у справі № 910/5663/22 (910/7708/17), серед іншого, виснувала про те, що:

- частина дев`ята статті 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" має загальний і диспозитивний характер та не містить імперативних вказівок щодо обов`язкового розірвання чи визнання недійсним приватизаційного договору у разі невиконання будь-якого зобов`язання за ним однією із сторін, а тому не вступає у конкуренцію як норма спеціального закону з нормою статті 651 ЦК України, як загального закону;

- частина третя статті 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" не містить імперативного припису про обов`язковість розірвання договору купівлі-продажу у разі невиконання стороною виключних умов, а, навпаки, відсилає до загальним норм ЦК України, зазначаючи про те що за наявності виключних умов для розірвання договору, договір розривається в передбаченому законодавством порядку, що не виключає можливості застосування приписів статті 651 ЦК України;

- наявність передбачених частиною третьою статті 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" виключних умов для розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації не завжди є підставою для його автоматичного розірвання, а потребує додаткового встановлення істотності такого порушення у судовому порядку.

З огляду на невиконанням відповідачем взятих на себе зобов`язань щодо завершення будівництва об`єкта незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_1 та введення його в експлуатацію в термін до 25.04.2023, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що порушення відповідачем приватизаційного договору входять до переліку виключних умов, визначених ч. 3 ст. 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", та до переліку виключних умов для розірвання договору, визначених у самому приватизаційному договорі, а також встановив, що такі порушення є істотними в розумінні ст. 651 ЦК України, а тому наявні правові підстави для його розірвання за рішенням суду.

Також суд апеляційної інстанції зазначає, що у разі розірвання в судовому порядку договору купівлі-продажу у зв`язку з невиконанням покупцем договірних зобов`язань приватизований об`єкт підлягає поверненню в державну (комунальну) власність (ч. 10 ст. 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна").

Порядок повернення в державну (комунальну) власність об`єктів приватизації в разі розірвання або визнання недійсними договорів купівлі-продажу таких об`єктів затверджується Фондом державного майна України (ч. 11 ст. 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна").

У п. 1 розділу ІV Порядку № 1327 передбачено, що зняття договору купівлі-продажу з контролю здійснюється за рішенням органу приватизації у разі набрання законної сили рішенням суду про розірвання договору (або визнання його недійсним).

Із урахуванням викладеного. колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що позовні вимоги про зобов`язання відповідача повернути очисні споруди з бункерним пристроєм разом із земельною ділянкою загальною площею - 0,1284 га, кадастровий номер земельної ділянки :01:006:0934 за адресою: АДРЕСА_1 у власність держави в особі позивача, шляхом підписання між сторонами акту приймання-передачі, також підлягають задоволенню.

Колегія суддів зазначає, що в апеляційній скарзі відповідач зазначає про підстави неможливості введення об`єкта в експлуатацію посилаючись на форс - мажорні обставини та воєнний стан.

Водночас форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості виконання зобов`язання, повинна довести наявність таких обставин не тільки самих по собі, але й те, що ці обставини були форс-мажорними саме для цього конкретного випадку виконання господарського зобов`язання. Відповідач таких доказів суду не надав.

Також введення воєнного стану на території України не означає, що учасник правовідносин не може здійснювати господарську діяльність та набувати кошти у випадку, якщо ним не доведено протилежного. Більше того, держава на сьогодні заохочує розвиток підприємницької діяльності з метою позитивного впливу на економіку країни (зменшення податків, митних платежів тощо). У випадку якщо учасник справи не надав доказів того, що суб`єкт господарювання зупинив роботу у зв`язку з воєнним станом, що всі працівники (чи їх частина), керівник підприємства, інші посадові особи мобілізовані та перебувають у складі Збройних Сил України, тимчасово не виконують професійних обов`язків у зв`язку з воєнними діями, все або частина складу рухомого майна підприємства задіяні під час тих чи інших заходів, що б перешкоджало суб`єкту господарювання здійснювати підприємницьку діяльність під час введеного воєнного стану, твердження про порушення зобов`язання через вплив форс-мажорної обставини є необґрунтованим.

Із урахуванням викладеного, колегія суддів не приймає до уваги посилання відповідача у даній справі про підстави неможливості введення об`єкта в експлуатацію посилаючись на форс - мажорні обставини та воєнний стан.

Також колегія суддів зазначає,що вимоги апеляційної скарги про перенесення терміну введення об"єкта в експлуатацію фактично є позовними вимогами, з якими відповідач у даному провадженні не звертався і які не розглядались судом 1 інстанції .

Щодо доводів відповідача про те, що він звернувся із позовом до суду про внесення змін до договору купівлі - продажу від 24.06.2021 № 1280, то колегія суддів зазначає, що ухвалою Господарського суду Житомирської області від 11.06.2025 у справі № 906/660/25 дану позовну заяву ТОВ "Алекс-М" повернуто заявникові.

Доводи скаржника, викладені ним в апеляційній скарзі, колегія суддів апеляційного господарського суду вважає такими, що не можуть бути підставою для скасування прийнятого у справі рішення суду, оскільки вони не спростовують висновків суду першої інстанції.

Також судом звертається увага на те, що у рішенні Європейського суду з прав людини (справа Трофимчук проти України № 4241/03 від 28.10.2010) зазначено, що хоча п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід сторін.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Статтею 276 ГПК України унормовано, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

За таких обставин, Північно-західний апеляційний господарський суд дійшов висновку, що рішення Господарського суду Житомирської області від 21.04.2025 у справі № 906/1246/24 необхідно залишити без змін, а апеляційну скаргу ТОВ "Алекс-М" - без задоволення.

Витрати зі сплати судового збору за розгляд апеляційної скарги покладаються на апелянта згідно ст. 129 ГПК України.

Керуючись ст. ст. 129, 269, 270, 273, 275, 276, 281-284 ГПК України, суд

УХВАЛИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Алекс-М" на рішення Господарського суду Житомирської області від 21.04.2025 у справі № 906/1246/24 - залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

2. Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня складання повного судового рішення до Верховного Суду, відповідно до ст. ст. 287-291 ГПК України.

3. Справу повернути до Господарського суду Житомирської області.

Повний текст постанови складений 01 вересня 2025

Головуючий суддя Олексюк Г.Є.

Суддя Гудак А.В.

Суддя Петухов М.Г.