ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МИКОЛАЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
================================================================
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 серпня 2025 року Справа № 915/198/25

м.Миколаїв

Господарський суд Миколаївської області, у складі судді Семенчук Н.О.,

за участю секретаря судового засідання Мавродій Г.В.

за участю сторін:

від позивача (представник позивача) - Загороднюк А.Д.

від відповідача (представник відповідача) - Авраменко Т.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції в порядку загального позовного провадження справу

за позовом: Фізичної особи-підприємця Пащенко Зої Андріївни, АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1

представник позивача: Загороднюк Андрій Дмитрович

електронна пошта: ІНФОРМАЦІЯ_1

до відповідача: Миколаївської міської ради, вул. Адміральська, буд. 20, м. Миколаїв, 54027,

електронна пошта:

про: визнання додаткової угоди до Договору оренди землі, укладеною в редакції позивача.

Фізична особа-підприємець Пащенко Зоя Андріївна звернулася до Господарського суду Миколаївської області з позовною заявою б/н від 10.02.2025 (вх.№2043/25) в якій просить суд:

- визнати додаткову угоду до договору оренди землі №6382 від 10.03.2009 року, зареєстрованого Миколаївською регіональною філією ДП "Центр ДЗК", про що 10.03.2009 у Державному реєстрі земель вчинено запис за №38, а в книзі записів договорів оренди - запис за №6382, - укладеною в редакції, викладеної в прохальній частині позовної заяви.

Предметом даного позову виступає немайнова вимога позивача до відповідача про визнання додаткової угоди до Договору оренди землі, укладеною в запропонованій редакції.

Підставою - Договір оренди землі № 6382 від 10.03.2009, з додатками до нього; Інформаційна довідка № 330043945 від 24.04.2023 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна; заява від 12.12.2018 про видачу рішення про переоформлення земельної ділянки; заява від 23.07.2019 про видачу рішення про переоформлення земельної ділянки; заява № 30/1 від 30.05.2024, з проектом додаткової угоди; листи Головного управління ДПС у Миколаївській області № 880/П/14-29-04-18-11 від 29.10.2020, № 9893/6/14-29-13-03-04 від 07.04.2023; застосування норм статей 319, 321, 377, 792 Цивільного кодексу України, статті 120 Земельного кодексу України, статей 179, 187 Господарського кодексу України, статей 7, 30, 33 Закону України "Про оренду землі".

Ухвалою суду від 17.02.2025 (суддя - Смородінова О.Г) позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справ за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 11.03.2025.

Відповідач через систему «Електронний суд» подав відзив на позовну заяву (вх.№3232/25 від 04.03.2025) (арк.35-48) в якому проти позовних вимог заперечує та просить суд відмовити позивачу у задоволенні позову. Зазначає, що 10.03.2009 між Миколаївською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю «Штрассе» на підставі рішення Миколаївської міської ради від 18.09.2008 № 27/69 укладено договір оренди землі №6382. Згідно з п.п.1.1, 2.1, 5.1 Договору Миколаївська міська рада передала, а ТОВ «Штрассе» прийняло в оренду земельну ділянку для обслуговування автомийки з кафетерієм по вул.Морехідній, 2/7 /Заводський район/. В оренду передана земельна ділянка загальною площею 878 кв.м, у тому числі 182 кв.м під капітальною забудовою, 696 кв.м під проходами та проїздами, без права передачі її в суборенду (кадастровий № :05:005:0004). Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 28.10.2024 №401158454 ТОВ «Штрассе» було власником об`єкту нерухомого майна (нежитлова будівля автомийки з кафетерієм) за адресою м. Миколаїв, вул. Морехідна, 2/7 з 13.03.2008 до 20.12.2012. У подальшому зазначений об`єкт нерухомого майна був відчужений на користь товариства з обмеженою відповідальністю «ПІРУМА», а у подальшому за договором купівлі-продажу нежитлової будівлі від 28.11.2013 №1032, посвідченим приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Нікітіним Р.В. право власності на нежитлову будівлю автомийки з кафетерієм було набуто Пащенко Зоєю Андріївною. Вказує, що Пащенко З.А. з 28.11.2013 по теперішній час належить право власності на нерухоме майно за адресою м. Миколаїв, вул.Морехідна, 2/7, яке розташоване на земельній ділянці з кадастровим номером :05:005:0004, загальною площею 878 кв.м. Зазначає, що до нового власника нерухомого майна в силу ст.120 ЗК України, ст.377 ЦК України, ст. 7 Закону України «Про оренду землі» автоматично перейшло право оренди земельною ділянкою на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Договір оренди землі №6382 діяв до 10.03.2019. З посиланням на п.3.1 Договору оренди землі №6382 вказує, що для того щоб скористатися переважним правом на поновлення договору оренди позивач повинен був звернутися до відповідача до 10.12.2018. Проте, позивач звернувся до Миколаївської міської ради через Центр надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради із заявою (реєстр. №000763) про отримання рішення міської ради про переоформлення договору оренди лише 12.12.2018. Вказує, що всупереч вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі» заява була подана з порушенням терміну звернення та до заяви не було додано проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, у зв`язку з цим позивач втратив переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк внаслідок невиконання вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі». Також, відповідач зазначає, що відповідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 03.03.2025 №416053936, договір оренди землі серія та номер 6382, виданий 10.03.2009, видавник Миколаївська міська рада/ Товариство з обмеженою відповідальністю "Штрассе" діє до 10.03.2029. Зазначає, що оскільки станом на дату подання позову строк дії договору вже продовжено до 10.03.2029, то предмет спору у даній справі відсутній та наявні підстави для закриття провадження у справі.

Позивач через систему «Електронний суд» подав відповідь на відзив (вх.№3576/25 від 07.03.2025) (арк.56-62) в якій зазначає, що відповідач у своєму відзиві безпідставно посилається на те, що позивач втратив переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк. З посиланням на ст.33 Закону України «Про оренду землі» зазначає, що позивач звернувся із заявою до відповідача в межах строків визначених вказаною статтею (не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди) щодо укладення договору оренди на новий строк. Відповідач як орендодавець заперечень стосовно користування Позивачем спірною земельною ділянкою та поновлення договору оренди землі останньому не надав. Наведені позивачем обставини справи щодо продовження користування останнім земельною ділянкою та виконання ним умов договору оренди після закінчення строку дії договору, в тому числі щодо сплати орендної плати, відповідачем не спростовано та не заперечено. Вказує, що відповідачем не надано доказів повернення орендних платежів міськрадою позивачу з посиланням на закінчення договірних відносин, а також не надано доказів будь-яких звернень орендодавця до позивача про звільнення та повернення спірної земельної ділянки. Вказує, що орендні правовідносини між сторонами спору в цій справі на підставі договору оренди землі від 10 березня 2009 року тривають після закінчення строку його дії внаслідок автоматичної пролонгації договору в силу закону незалежно від наявності додаткової угоди до нього. Наведені відповідачем позиції судів стосовно того, що «договір оренди є поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були ним передбачені, в силу положень закону», однак «процедура поновлення не завершена» внаслідок неукладення додаткової угоди є суперечливою та незрозумілою. Вказує, що наявність інформації з Державного реєстру речових прав щодо дії спірного договору оренди землі є офіційним визнанням і підтвердженням факту дотримання позивачкою вимог ЗУ «Про оренду землі».

У підготовчому засіданні 11.03.2025 судом оголошено перерву до 09.04.2025 о 10:00.

Відповідач через систему «Електронний суд» подав заперечення (на відповідь на відзив) (вх.№4939/25 від 01.04.2025) в яких просить суд відмовити у задоволенні позову (арк.66-76).

У зв`язку з відставкою головуючого судді Смородінової О.Г., розпорядженням керівника апарату Господарського суду Миколаївської області №31 від 07.04.2025 призначено повторний автоматизований розподіл судових справ, які перебувають у провадженні судді Смородінової О.Г., зокрема, судової справи № 915/198/25.

Згідно протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 07.04.2025 визначено головуючим у справі №915/198/25 суддю Семенчук Н.О.

Ухвалою суду від 15.04.2025 справу №915/198/25 прийнято до свого провадження суддею Семенчук Н.О. Ухвалено справу розглядати за правилами загального позовного провадження зі стадії підготовчого провадження, підготовче засідання призначено на 29.05.2025. Встановлено учасникам справи строк для подання заяв, клопотань, заперечень.

Ухвалою суду від 23.05.2025 повідомлено учасників справи, що у зв`язку з перебуванням судді Семенчук Н.О. у відрядженні, підготовче засідання у справі №915/198/25 призначене на 29.05.2025 не відбудеться. Вказано ухвалою продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів та повідомлено учасників справи, що підготовче засідання відбудеться 19.06.2025.

Ухвалою суду від 19.06.2025, яку занесено до протоколу судового засідання, у відповідності до ст.177, 182, 185 ГПК України закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 10.07.2025.

У зв`язку з перебуванням судді Семенчук Н.О. у відпустці, судове засідання у справі №915/198/25 призначене на 10.07.2025 об 11:00 не відбулося.

Ухвалою суду від 24.07.2025, повідомлено учасників справи, що судове засідання у справі №915/198/25 відбудеться 12.08.2025. Ухвалено розглянути справу №915/198/25 поза межами строку, встановленого ст.195 ГПК України, у розумний строк.

Позивач через систему «Електронний суд» подав письмові пояснення (вх.№11368/25 від 05.08.2025), які судом не прийняті до розгляду, оскільки суд не визначав позивачу строк для подання додаткових пояснень щодо окремих питань, які виникли при розгляді справи (ухвала суду, від 12.08.2025, яку занесено до протоколу судового засідання).

У судовому засіданні 12.08.2025 оголошено перерву до 21.08.2025.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав та просив суд їх задовольнити.

Представник відповідача в судовому засіданні проти позовних вимог заперечив та просив суд відмовити у задоволенні позову.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача та представника відповідача, дослідивши та оцінивши усі подані у справу докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд встановив наступне.

10 березня 2009 року між Миколаївською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "ШТРАССЕ" (орендар) укладено Договір оренди землі №6382 (далі - Договір) (арк.78), у відповідності до п.1.1 якого Миколаївська міська рада на підставі рішення від 18.09.08 за №27/69 передає, а Товариство з обмеженою відповідальністю "ШТРАССЕ" приймає в оренду земельну ділянку для обслуговування автомийки з кафетерієм по вул.Морехідна, 2/7 (Заводський район).

Згідно п.2.1 Договору, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 878 кв.м., у тому числі 182 кв.м. під капітальною забудовою, 696 кв.м. під проходами та проїздами, без права передачі її в суборенду.

У відповідності до п.2.2-2.3 Договору, на земельній ділянці знаходяться споруди та будівлі, які належать ТОВ «Штрассе». Земельна ділянка передається в оренду без будівель, споруд та інших об`єктів.

Відповідно до п.3.1 Договору, договір діє протягом 10 (десяти) років з дати його державної реєстрації. Після закінчення строку Договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії Договору письмово звернутися до орендодавця з клопотанням про продовження строку оренди.

У відповідності до п.4.1 Договору, за оренду земельної ділянки орендар сплачує орендну плату у грошовій формі.

Згідно п. 4.2 Договору оренди, річна орендна плата за земельну ділянку (878 кв.м.) встановлюється у розмірі 3 відсотків від її нормативної грошової оцінки де: нормативно грошова оцінка земельної ділянки (878 кв.м.) (з урахуванням коефіцієнту щорічної індексації 1,152) на час укладання цього договору становить: 643 275,90 грн. Виходячи з цього розміру річної орендної плати за цим договором на момент його укладення складає: 19 298,28 грн.

Відповідно до п.4.3 Договору, розмір нормативної грошової оцінки не є сталим і змінюється у зв`язку з проведенням її щорічної індексації та внесенням змін на підставі вимог діючого законодавства й інших нормативних документів. Розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки змінюватиметься без внесення змін та доповнень до цього договору.

Пунктом п.5.1 та п.5.2 Договору визначено, земельна ділянка передається в оренду для обслуговування авто мийки з кафетерієм. Цільове призначення земельної ділянки (1.11.6 УКЦВЗ) - землі іншої комерційної діяльності.

Згідно п.6.1 Договору, передача земельної ділянки в оренду здійснюється без розроблення проекту її відведення, за актом приймання-передачі об`єкта оренди в день державної реєстрації цього Договору.

Відповідно до п.п. "г" п.9.3 Договору, орендар земельної ділянки має право після закінчення строку, на який було укладено цей Договір при умові належного виконання обов`язків відповідно до умов цього Договору, орендар має за інших рівних умов переважне право на поновлення Договору за тим самим цільовим використанням земельної ділянки, за яким вона надавалася.

У відповідності до п.п. "і" п. 9.4 Договору, орендар зобов`язаний не менше ніж за три місяці до закінчення строку договору оренди, звернутися до міської ради з клопотанням про продовження строку оренди, або повідомити про подальший намір її використання, при цьому орендна плата за щемлю вноситься по день фактичного використання земельної ділянки або до укладення нового договору оренди землі.

Згідно п.12.1 Договору, всі зміни та/або доповнення до цього договору здійснюються у письмовій формі за взаємною згодою сторін, шляхом внесення змін у вигляді договору про зміни, що буде невід`ємною частиною цього договору. Згодою або запереченням орендодавця на зміни та/або доповнення до цього договору, є його рішення, прийняте в установленому законодавством порядку.

Відповідно п.12.6 Договору, після закінчення строку, на який було укладено цей Договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії Договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення Договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Пунктом 14.1 Договору оренди визначено, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Договір оренди містить підписи сторін.

Договір зареєстровано у Миколаївській регіональній філії ДП "Центр ДЗК", про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 10.03.2009 за №38.

Договір зареєстровано в книзі записів договір оренди землі 10.03.2009 за №6382.

На виконання умов договору оренди, між Миколаївською міською радою та ТОВ «Штрассе» складено та підписано акт приймання-передачі земельної ділянки від 10.03.2009.

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 24.04.2023 № 330043945, яка була надано позивачем до позовної заяви, ТОВ «Штрассе» було власником об`єкту нерухомого майна (нежитлова будівля автомийки з кафетерієм) за адресою м. Миколаїв, вул.Морехідна, 2/7 з 13.03.2008 до 20.12.2012.

Також, як вбачається з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 24.04.2023 № 330043945, зазначений об`єкт нерухомого майна був відчужений на користь товариства з обмеженою відповідальністю «ПІРУМА», право власності виникло на підставі свідоцтва про право власності від 20.12.2012 серія та номер САЕ № 857211, видане виконавчим комітетом Миколаївської міської ради.

У відповідності до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 24.04.2023 № 330043945, право власності на нежитлову будівлю автомийки з кафетерієм було набуто Пащенко Зоєю Андріївною згідно договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 28.11.2013 №1032, посвідченим приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Нікітіним Р.В. (арк.12-13).

Так, Пащенко З.А. з 28.11.2013 належить право власності на нерухоме майно: нежитлова будівля автомийки з кафетерієм Літ. А-1, загальною площею 167,6 кв.м. за адресою м.Миколаїв, вул.Морехідна, 2/7.

Відповідно до ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" (у редакції чинній на час набуття відповідачем права власності на об`єкт нерухомого майна на наведеній земельній ділянці) до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Згідно з ч.1, 2 ст.120 Земельного кодексу України (в редакції чинній на час набуття відповідачем права власності на об`єкт нерухомого майна на наведеній земельній ділянці), у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

У ч. 1 ст. 377 ЦК України визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Аналіз наведених норм дає підстави для висновку, що з моменту набуття права власності на нерухоме майно особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває права оренди земельної ділянки, на якій розміщено це майно, у зв`язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднім власником земельною ділянкою, на якій це майно розміщено. Тобто, особа, яка набула права власності на нерухоме майно, фактично стає Орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщено, у тому ж обсязі та на умовах, як і в попереднього власника.

При цьому, договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно.

Відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, не є підставою для розірвання договору оренди із попереднім власником чи внесення змін до нього, оскільки такий договір припиняється щодо останнього в силу закону, однак діє на тих самих умовах стосовно особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно, розташоване на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене і, відповідно, у нового власника виникають права та обов`язки попереднього власника нерухомого майна, зокрема з користування земельною ділянкою.

Відтак, відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, не припиняє договору оренди в цілому, а має місце автоматична заміна сторони у такому зобов`язанні на підставі ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі".

Аналогічна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 07.11.2018 у справі №910/20774/17, від 27.02.2019 у справі №913/661/17, від 04.07.2019 у справі №911/2244/18

Отже, позивачка з 28.11.2013 фактично стала стороною Договору оренди землі №6382 від 10.03.2009.

12.12.2018 позивачка через Відділ центру надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради звернулась до відповідача із заявою (реєстраційний номер №000763) про отримання рішення міської ради про переоформлення земельної ділянки для обслуговування автомийки з кафетерієм на 10 років за адресою: м.Миколаїв, вул.Морехідна, 2/7 (арк.14).

Позивачка вказує, що не отримавши відповідного рішення відповідача чи додаткової угоди до договору, після закінчення строку дії договору, 23.07.2019 через Відділ центру надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради звернулась до відповідача із заявою (реєстраційний номер №000530) про отримання рішення міської ради про переоформлення земельної ділянки для обслуговування автомийки з кафетерієм на 10 років за адресою: м.Миколаїв, вул.Морехідна, 2/7 (арк.15).

Позивачка зазначає, що відповіді щодо результатів розгляду звернення від 12.12.2018 та від 23.07.2019 не отримувала, рішення про поновлення або відмову у поновленні договору оренди відповідач не прийняв, додаткову угода відповідач не підписав. Вказує, що продовжує користуватися орендованою земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди землі від 10.03.2009 №6382, та сплачує орендну плату.

У подальшому, після закінчення строку дії договору оренди позивачка звернулась до Миколаївської міської ради із заявою №30/1 від 30.05.2024 в якій просила укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі №6382, до якої додала проект додаткової угоди про продовження договору оренди.

Відповіді на звернення щодо поновлення договору оренди землі позивачка не отримала, що стало підставою для звернення з даним позовом до суду.

За положеннями ч.ч.1, 2 ст.11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

У відповідності до ч.4 ст.124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Відповідно до ст.626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частиною 1 ст.627 ЦК України, визначено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст.627 ЦК України).

Згідно ч.1 ст.628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

За приписами ст.792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначаються Законом України "Про оренду землі".

Відповідно до положень ст.1 Закону України "Про оренду землі", оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Частиною 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до ст.13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 31 Закону України "Про оренду землі" визначено, зокрема, що дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8 з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону про оренду землі, що регулювала спірні правовідносини, викладена у новій редакції.

Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнено абзацами третім і четвертим такого змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Стаття 58 Конституції України закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі.

Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.

За змістом статті 5 Цивільного кодексу України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Отже, поновлення спірного договору оренди землі має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення, а саме відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час укладення спірного договору).

Враховуючи, що спірний Договір оренди землі було укладено між сторонами у 2009 році, тобто до набрання 16.01.2020 чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", тому до спірних правовідносин підлягають застосуванню приписи статті 33 Закону України "Про оренду землі" до зміни її редакції згідно із Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству".

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначались статтею 33 Закону України "Про оренду землі" до зміни її редакції згідно із Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", яка фактично об`єднувала два випадки пролонгації договору оренди землі.

Згідно з частинами першою - третьою статті 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Відповідно до частин четвертої та п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч.1 ст.33 Закону України "Про оренду землі", була можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Так, для застосування ч.1 ст.33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно ч.ч.2-5 вказаного закону необхідно встановити такі юридичні факти: 1) орендар належно виконує свої обов`язки за договором; 2) орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; 3) до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; 4) орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

У відповідності до ч.8, 9 ст.33 Закону України "Про оренду землі", додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Так, ст.33 Закону України «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі", використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою - п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Отже, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк).

Необхідно також зазначити, що таке звернення повинно бути вчинене у строк, встановлений самим договором оренди, проте не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди.

Така конструкція цієї статті передбачає, що у випадку відсутності домовленості між сторонами договору щодо такого строку та незакріплення останнього в договорі, цей строк визначено нормативно - не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Таким чином, перевагу має договірний строк, визначений та встановлений сторонами в договорі оренди землі, оскільки відповідно до ст.629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 03.02.2021 року у справі №915/1003/20.

Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі").

У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Тобто виникненню у орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення Договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі"). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах №313/350/16-ц та №159/5756/18, про відсутність вагомих підстав для відступу від якого Велика Палата Верховного Суду зазначила у пункті 29 постанови від 31.08.2021 у справі №903/1030/19.

При цьому, Велика Палата Верховного Суду в пункті 35 постанови від 31.08.2021 у справі N 903/1030/19 зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

Таким чином, базуючись на зазначених вище позиціях Верховного Суду та узагальнюючи їх, можна зробити висновок, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, що застосовується до спірних правовідносин) в контексті дій сторін договору виглядає наступним чином:

- якщо орендар у строки встановлені договором або, за відсутності інших строків встановлених договором, у строки встановлені законом не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проект договору, то суди повинні відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону;

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився з запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в рамках своїх повноважень, а отже суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним;

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі або відмовив з порушенням місячного терміну, однак при цьому протягом одного місяця після закінчення строку договору надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним, оскільки таке право орендодавця прямо передбачено частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі";

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах.

При цьому якщо орендодавець відмовляється укласти чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість якої визначена у частині восьмій статті 33 "Про оренду землі", то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною такої угоди з викладенням її змісту у резолютивній частині судового рішення.

У випадку якщо орендодавець, заперечуючи проти позову про визнання укладеним договору по частині шостій статті 33 Закону України "Про оренду землі", посилається на неналежне виконання орендарем своїх обов`язків, то саме на нього покладається доведення таких обставин, а вони підлягають встановленню судами, та, за умови їх підтвердження це є підставою для відмови у задоволенні позову.

Відповідна правова позиція висловлена в Постанові Верховного Суду у справі №926/2720/21 від 21 вересня 2022 року.

Зазначене повністю відповідає правовій позиції, сформульованій у пункті 42 постанови Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі №903/1030/19, де зазначено, що як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону №161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (див. постанови від 10.04.2018 у справі №594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справах №313/350/16-ц та №159/5756/18).

Позивач стверджує, що має право на поновлення договору оренди землі на підставі ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі».

Так, відповідно до п.3.1 Договору оренди землі, договір діє протягом 10 років з дати його державної реєстрації.

Договір зареєстровано у Миколаївській регіональній філії ДП "Центр ДЗК", про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 10.03.2009 за №38.

Отже, дія договору оренди землі була встановлена до 10.03.2019 року.

Умовами Договору оренди землі встановлена наявність переважного права орендаря на поновлення його на новий строк за умови його письмового звернення до орендодавця не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору, тобто не пізніше 10.12.2018 року.

Проте, як вбачається з матеріалів справи, позивач повідомив відповідача про свій намір поновити договір оренди землі, звернувшись із заявою лише 12.12.2018 та не надавши до неї проекту додаткової угоди.

З огляду на викладене, суд зазначає, що позивач звернувся до відповідача з заявою про намір поновити договір оренди землі з пропуском строку встановленого п.3.1 Договору (не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору) та не додавши до неї проекту додаткової угоди.

Відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно положень статті 526 Цивільного кодексу України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Частиною 1 статті 651 Цивільного кодексу України визначено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній на момент укладення спірного договору, щодо визначення строку повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, вказує, що сторонами у договорі має бути встановлений строк для повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатись переважним правом на поновлення договору оренди.

Із наведених положень законодавства вбачається, що коли одна із сторін за умовами договору взяла на себе певні зобов`язання, то інша сторона вправі очікувати, що такі обов`язки будуть виконані у встановлені строки. У разі ж коли така сторона порушила умови договору, зобов`язання вважається не виконаним.

Є сталою правова позиція щодо застосування положень ст. 33 "Про оренду землі", яка полягає у тому, що передбачені у частинах 1-5 і 6 ст. 33 вказаного Закону підстави для поновлення договору оренди землі пов`язані між собою і для поновлення договору за "мовчазної згоди" орендодавця на підставі ч. 6 зазначеної статті необхідним є дотримання процедури, передбаченої частинами 1-5 цієї статті.

Відповідно до встановлених обставин справи, позивач звернувся до відповідача з заявою про намір поновити договір оренди землі з пропуском строку встановленого п.3.1 Договору та не додавши до неї проекту додаткової угоди, що унеможливлює, з урахуванням наведених вище правових висновків та умов договору, задоволення позову про поновлення договору оренди землі на підставі частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки орендарем було порушено процедуру повідомлення про намір скористатись переважним правом на поновлення договору оренди.

Ураховуючи наведене, у задоволенні позовних вимог слід відмовити.

Проте, за обставин наявності в особи права власності на об`єкт нерухомості на земельній ділянці відсутність підстав для поновлення договору оренди землі за частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», не може бути перешкодою для реалізації такою особою права користування земельною ділянкою, необхідною для обслуговування її об`єкта, а також для оформлення відповідних договірних відносин щодо цієї ділянки.

Суд зазначає, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент (рішення у справі "Серявін та інші проти України", пункт 58).

Судом були досліджені всі документи, які надані сторонами по справі, аргументи сторін та надана їм правова оцінка. Решта доводів та заперечень сторін судом до уваги не береться, оскільки не спростовують наведених вище висновків.

У відповідності до вимог статті 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст. 2, 7, 11, 13, 73, 74, 76-79, 86, 91, 123, 129, 195, 196, 210, 220, 232, 233, 237, 238, 240, 241 ГПК України, суд

В И Р І Ш И В:

1. У задоволенні позову відмовити.

Рішення суду, у відповідності до ст.241 Господарського процесуального кодексу України, набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення господарського суду може бути оскаржене в порядку та строки, передбачені ст.ст. 253, 254, 256-259 ГПК України

Повне рішення складено 01.09.2025.

Суддя Н.О. Семенчук