ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"18" червня 2025 р. Справа№ 920/896/23

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Гончарова С.А.

суддів: Тарасенко К.В.

Тищенко О.В.

за участю секретаря судового засідання Кузьмінської О.Р.,

за участю представника (-ів) згідно протоколу судового засідання від 18.06.2023

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Сумської міської ради

на рішення Господарського суду Сумської області від 04.11.2024 (повний текст складено 14.11.2024)

у справі № 920/896/23(суддя -Вдовенко Д.В.)

за позовом Сумської міської ради

до відповідача 1 - Фізичної особи - підприємця Корніцького Владислава Олександровича

до відповідача 2 - Фізичної особи - підприємця Антонюк Наталії Анатоліївни

про розірвання договору оренди земельної ділянки,

ВСТАНОВИВ:

Сумська міська рада (надалі - позивач) звернувся до Господарського суду Сумської області з позовними вимогами до Фізичної особи - підприємця Корніцького Владислава Олександровича та Фізичної особи - підприємця Антонюк Наталії Анатоліївни про розірвання договору оренди земельної ділянки комунальної власності від 26.12.2005 року (земельна ділянка кадастровий номер :05:007:0110 площею 0,0100 га за адресою: АДРЕСА_1), укладений між Сумською міською радою та фізичною особою-підприємцем Корніцьким Владиславом Олександровичем, зареєстрований у Сумському міському реєстраційному відділенні Сумської регіональної філії державного підприємства "Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" 23.02.2006 року за №22.

Рішенням Господарського суду Сумської області від 04.11.2024 у задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись з вказаним рішенням, 04.12.2024 (згідно дати звернення до системи "Електронний суд") Сумська міська рада звернулась до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою на рішення Господарського суду Сумської області від 04.11.2024 у справі № 920/896/23, в якій просить рішення Господарського суду Сумської області від 04.11.2024 у справі №920/896/23 скасувати та прийняти нове рішення, яким розірвати Договір від 26 грудня 2005 року оренди земельної ділянки комунальної власності площею 0,0100 га, кадастровий номер: :05:007:0110, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (зареєстрований у Сумському міському реєстраційному відділенні Сумської регіональної філії державного підприємства "Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" 23 лютого 2006 року за № 22, право оренди земельної ділянки зареєстровано 05.06.2023, номер запису про інше речове право: 50867053, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 68298959 від 04.07.2023).

Підставою для скасування рішення суду скаржник зазначив, що частиною першою статті 25 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендар земельної ділянки має право за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження.

Апелянт вказує, що відповідачі порушують умови користування земельною ділянкою, визначені Договором.

Обґрунтовуючи апеляційну скаргу скаржник вказує, що Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні (постанова Касаційного господарського суду Верховного Суду від 27.02.2019 у справі № 913/661/17).

Скаржник зазначає, що ФОП Антонюк (Відповідач 2) розповсюджується норма Договору оренди земельної ділянки за якою заборонено будівництво в зоні обмеження до переносу газопроводу та електромережі. У межах охоронної зони труби газопостачання та каналізаційного люку забезпечувати умови їх експлуатації та запобігати ушкодженню (пункт 1.1. Договору).

Скаржник вказує, що Відповідач 2 набувши право оренди спірної земельної ділянки не припинала порушення умов договору та продовжує порушувати умови договору оренди земельної ділянки

Сумська міська рада зазначає, що висновок суду першої інстанції, що внаслідок невиконання Відповідачем 1 умов договору права Сумської міської ради не порушуються, Відповідач 2 з моменту набуття права оренди не здійснює будь-яких дій є необґрунтований.

Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 05.12.2024, апеляційну скаргу передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя Гончаров С.А., судді Тищенко О.В., Тарасенко К.В.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 05.12.2024 витребувано у Господарського суду Сумської області матеріали справи № 920/896/23 та відкладено вирішення питання щодо можливості відкриття, повернення, залишення без руху або відмови у відкритті апеляційного провадження за апеляційною скаргою Сумської міської ради на рішення Господарського суду Сумської області від 04.11.2024 у справі № 920/896/23 до надходження матеріалів справи з Господарського суду Сумської області.

19.12.2024 від Господарського суду Сумської області до Північного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи № 920/896/23.

Головуючий суддя Гончаров С.А. з 16.12.2024 по 20.12.2024 перебував у відрядженні, з 23.12.2024 по 31.12.2024, з 01.01.2025 по 03.01.2025 та з 06.01.2025 по 20.01.2025 перебував у відпустці.

Суддя Тарасенко К.В. з 20.01.2025 по 24.01.2025 перебувала у відпустці.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 27.01.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Сумської міської ради на рішення Господарського суду Сумської області від 04.11.2024 у справі № 920/896/23. Призначено до розгляду апеляційну скаргу Сумської міської ради на рішення Господарського суду Сумської області від 04.11.2024 у справі № 920/896/23 у судовому засіданні 25.02.2025.

24.02.2025 (згідно дати звернення до системи «Електронний суд») від Фізичної особи - підприємця Корніцького Владислава Олександровича надійшли додаткові пояснення по справі, які за своєю суттю є відзивом на апеляційну скаргу.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 27.01.2025 про відкриття апеляційного провадження роз`яснено сторонам по справі право подати до Північного апеляційного господарського суду відзив на апеляційну скаргу, будь-які заяви, клопотання, заперечення у письмовій формі протягом п`ятнадцяти днів з дня отримання ухвали про відкриття провадження у справі відповідно.

Фізичною особою - підприємцем Корніцьким Владиславом Олександровичем, згідно інформації наявній в системі «Електронний суд», отримано ухвалу про відкриття 28.01.2025.

Зважаючи на отримання 28.01.2025 відповідачем-2 вказаної ухвали, останнім днем для подання відзиву на апеляційну скаргу було 12.02.2025. В свою чергу, відзив (додаткові пояснення) відповідача-2 не містить клопотання про поновлення строку на подання відзиву, тому залишається без розгляду.

Також, колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що відповідно до ч. 2 ст. 119 Господарського процесуального кодексу України, встановлений судом процесуальний строк може бути продовжений судом за заявою учасника справи, поданою до закінчення цього строку, чи з ініціативи суду.

Проте, матеріали справи не містять заяви відповідача-2 про продовження процесуального строку на подання відзиву на апеляційну скаргу, поданої до закінчення цього строку.

Приписами ч. 2 ст. 207 Господарського процесуального кодексу України, суд залишає без розгляду заяви та клопотання, які без поважних причин не були заявлені в підготовчому провадженні або в інший строк, визначений судом.

Відповідно до ч. 2 ст. 118 Господарського процесуального кодексу України заяви, скарги і документи, подані після закінчення процесуальних строків, залишаються без розгляду, крім випадків, передбачених цим Кодексом.

Враховуючи викладене, колегія суддів залишає без розгляду відзив (додаткові пояснення) Фізичної особи - підприємця Корніцького Владислава Олександровича, у зв`язку з пропуском строку на його подання, встановленого ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 27.01.2025.

Судове засідання призначене до розгляду 25.02.2025 не відбулось, у зв`язку з перебуванням судді Тарасенко К.В. з 25.02.2025 по 26.02.3035 у відпустці.

Суддя Тищенко О.В. 27.02.2025 перебувала у відпустці.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 28.02.2025 призначено до розгляду у судовому засіданні справу №920/896/23 за апеляційною скаргою Сумської міської ради на рішення Господарського суду Сумської області від 04.11.2024 на 02.04.2025.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 31.03.2025 заяву представника Сумської міської ради Асланової Анни Вікторівни про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду задоволено. Розгляд апеляційної скарги Сумської міської ради на рішення Господарського суду Сумської області від 04.11.2024 у справі № 920/896/23 призначено в режимі відеоконференції на раніше визначену дату 02.04.2025.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 02.04.2025 відкладено розгляд апеляційної скарги Сумської міської ради на рішення Господарського суду Сумської області від 04.11.2024 у справі № 920/896/23 на 30.04.2025.

30.04.2025 розгляд справи не відбувся, у зв`язку з перебуванням головуючого судді Гончарова С.А. з 16.04.2025 по 25.04.2025, з 28.04.2025 по 09.05.2025, з 12.05.2025 по 18.05.2025у відпустці. Суддя Тищенко О.В. з 16.04.2025 по 25.04.2025 та 28.04.2025 по 09.05.2025 перебувала у відпустці. Суддя Тарасенко К.В. 18.04.2025, 21.04.2025, 22.04.2025, 23.04.2025, 25.04.2025, з 28.04.2025 по 02.05.2025, з 05.05.2025 по 09.05.2025, з 12.05.2025 по 16.05.2025 та з 19.05.2025 по 23.05.2025 перебувала у відпустці.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 26.95.2025 призначено до розгляду у судовому засіданні справу № 920/896/23 за апеляційною скаргою Сумської міської ради на рішення Господарського суду Сумської області від 04.11.2024 на 18.06.2025.

27.05.2025 (згідно дати звернення до системи "Електронний суд") від представника Фізичної особи - підприємця Корніцького Владислава Олександровича адвоката Маківського Олексія Вікторовича до Північного апеляційного господарського суду надійшла заява про проведення засідання в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 28.05.2025 заяву представника Фізичної особи - підприємця Корніцького Владислава Олександровича адвоката Маківського Олексія Вікторовича про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду задоволено. Розгляд апеляційної скарги Сумської міської ради на рішення Господарського суду Сумської області від 04.11.2024 у справі № 920/896/23 призначено в режимі відеоконференції на раніше визначену дату 18.06.2025.

У судове засідання, що відбулось 18.06.2025 з`явились представники позивача та відповідача -1, надали свої пояснення щодо суті спору та просили задовольнити вимоги викладені в їх процесуальних документах. Відповідач-2 в судове засідання не з`явився, своїх представників не направив про час, дату та місце судового засідання повідомлені належним чином через систему «Електронний суд».

Розглянувши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, дослідивши докази, заслухавши пояснення представників сторін, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, Північний апеляційний господарський суд встановив наступне.

Як вірно встановлено судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи, 26.12.2005 між позивачем та першим відповідачем укладений договір оренди земельної ділянки за умовами якого першому відповідачу в оренду надається земельна ділянка за адресою АДРЕСА_1.

Кадастровий номер земельної ділянки - :05:007:0110; площа - 0,0100 га. Земельна ділянка вільна від забудови, має частково тверде покриття. Категорія земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови (прибудинкової території будинку № АДРЕСА_1).

Згідно з п. 2.1. договору земельна ділянка надається в оренду під розташування магазину.

Факт передачі земельної ділянки в оренду підтверджується відповідним актом.

Договір укладається терміном до 05.07.2015 (п. 2.2. договору).

Рішенням Господарського суду Сумської області від 29.08.2016 у справі № 920/695/16, яке набрало законної сили, було визнано укладеною додаткову угоду від 27.05.2016 № 1 між Сумською міською радою і ФОП Корніцьким В. О. до договору оренди земельної ділянки від 26.12.2005 про його поновлення та внесення змін.

Відповідно до п. 2.2. договору в редакції додаткової угоди договір укладається терміном до 05.07.2025.

Право оренди земельної ділянки першого відповідача зареєстроване в Державному реєстрі речових прав 05.06.2023, номер запису про інше речове право 50867053.

Згідно з п. 4.2. договору орендар зобов`язаний приступити до використання орендованої земельної ділянки в строки, встановлені договором; виконувати обов`язки землекористувача відповідно до вимог ст. 96 Земельного кодексу України; використовувати орендовану земельну ділянку відповідно до мети, визначеної у п. 2.1. цього договору, дотримуючись при цьому вимог чинного законодавства, державних та місцевих стандартів, норм і правил щодо раціонального використання та охорони землі, вимог екологічної безпеки при використанні землі.

Згідно з п. 4.1. договору орендодавець має право достроково припиняти право оренди у разі порушень умов використання земельної ділянки або інших умов.

Відповідно до п. 5.4. договору, на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами їх обов`язків передбачених Законом України "Про оренду землі" та цим договором.

Згідно з п. 1.1. договору на використання земельної ділянки встановлені обмеження: заборонено будівництво в зоні обмеження до переносу газопроводу і електромережі. У межах охоронної зони труби газопостачання та каналізаційного люку забезпечувати умови їх експлуатації та запобігати ушкодженню.

Відповідно до містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 04.04.2012 2/11.01-32, виданих Управлінням архітектури та містобудування Сумської міської ради встановлені: п. 2.5. Планувальні обмеження: відповідно до Державних санітарних правил планування та забудови населених пунктів, заборонено будівництво в зоні обмеження до переносу газопроводу і електромережі, у межах охоронної зони труби газопостачання та каналізаційного люку забезпечити умови їх експлуатації та запобігти ушкодженню; п. 2.7. Охоронювані зони інженерних комунікацій: на земельній ділянці прокладені інженерні мережі: каналізаційна, газопровідна, кабель зв`язку, електромережа (одержати згоду з підприємствами, що обслуговують інженерні мережі щодо переносу інженерних мереж - газопровід, електромережа).

Пунктом 5.4. Договору визначено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами їх обов`язків передбачених Законом України «Про оренду землі» та цим договором.

10.07.2023 року Управлінням державного архітектурно- будівельного контролю Сумської міської ради зафіксовано, що ФОП Корніцьким В.О. проводяться підготовчі будівельні роботи всупереч вимогам містобудівного законодавства та, зокрема, з порушенням пунктів 2.5. та 2.7. містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 04.04.2012 №2/11.01-32.

Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Сумської міської ради надано ФОП Корніцькому В.О. припис від 11.07.2023 №1 про зупинення підготовчих та будівельних робіт.

Відповідно до припису про зупинення підготовчих та будівельних робіт від 11.07.2023 № 1, ФОП Корніцькому В.О. пред`явлено вимогу про зупинення будівельних робіт.

Позивач зазначав, що вказаний припис ФОП Корніцький В.О. не виконав, продовжує вчиняти дії щодо здійснення незаконної забудови.

За результатом огляду 25.07.2023 Управління державного архітектурно-будівельного контролю Сумської міської ради відмічає виконання підготовчих робіт, а саме: огородження території земельної ділянки, встановлення інформаційного стенду, що свідчить про невиконання ФОП Корніцьким В.О. припису від 11,07.2023р. № 1.

З метою припинення незаконних дій ФОП Корніцького В.О. виконавчим комітетом Сумської міської ради прийнято рішення від 25.06.2021 №347 «Про здійснення невідкладних заходів з організації благоустрою на території Сумської міської територіальної громади шляхом проведення демонтажу незаконно встановлених/розміщених об`єктів», згідно з яким здійснено демонтаж незаконно встановлених/розміщених об`єктів ФОП Корніцьким В.О.

Постановою Другого апеляційного адміністративного суду від 17.01.2023 залишено без змін рішення Сумського окружного адміністративного суду від 03.06.2025, яким в задоволенні адміністративного позову ФОП Корніцького В.О про визнання протиправним і скасування пункту 1 рішення Виконавчого комітету Сумської міської ради від 25.06.2021 р. № 347 відмовлено з підстав відсутності у ФОП Корніцького В.О. належних документів щодо здійснення забудови орендованої ним, земельної ділянки.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що першим відповідачем порушено істотні умови договору оренди земельної ділянки, зокрема початок здійснення незаконного будівництва у липні 2023 року на земельній ділянці з порушенням встановлених обмежень забудови земельної ділянки (без переносу газопроводу та електромережі), без отримання згоди Сумської міської ради відповідно до п. 4.2. договору, з порушенням термінів забудови земельної ділянки. Позивач зазначає, що такі істотні порушення договору порушують права Сумської міської територіальної громади, ставлять під загрозу життя та здоров`я мешканців багатоквартирного будинку на прибудинковій території якого ведеться будівництво першим відповідачем.

В свою чергу, 01.08.2023 перший відповідач зареєстрував право власності на об`єкт незавершеного будівництва (ступінь будівельної готовності 5%), розташований на земельній ділянці кадастровий номер :05:007:0110.

За договором купівлі-продажу будівлі, об`єкта незавершеного будівництва від 29.09.2023, укладеного між відповідачами, відповідний об`єкт був проданий другому відповідачу.

29.09.2023, на підставі договору купівлі-продажу від 29.09.2023, другий відповідач зареєстрував в Державному реєстрі речових прав за собою право власності на об`єкт незавершеного будівництва (ступінь будівельної готовності 5%), розташований на земельній ділянці кадастровий номер :05:007:0110.

Також 29.09.2023 у Державному реєстрі речових прав внесені зміни про орендаря земельної ділянки за договором від 26.12.2005: орендар - Антонюк Наталія Анатоліївна. Відомості про орендаря Корніцького Владислава Олександровича видалено.

Таким чином, позивач зазначає, що ФОП Антонюк Н.А. набувши право оренди спірної земельної ділянки не припинила порушення умов договору та продовжує порушувати умови договору оренди земельної ділянки.

Суд першої інстанції відмовляючи у задоволенні позовних вимог вмотивовував це тим, що пункт 4.2. договору передбачає право орендаря за згодою орендодавця, визначеної в окремій угоді сторін, зводити тимчасові (на термін оренди) виробничі та інші будівлі та споруди згідно з проектом, затвердженим та погодженим у встановленому порядку, закладати насадження без зміни цільового призначення земельної ділянки.

Тобто, за висновком суду першої інстанції, вимога на отримання згоди визначеної в окремій угоді сторін, не стосується будівництва магазину для чого земельна ділянка була передана в оренду, що прямо визначено у п. 2.1. договору.

Суд першої інстанції вказував, що докази дотримання при цьому першим відповідачем вимог п. 1.1. договору, містобудівних умов та обмежень щодо заборони будівництва до переносу газопроводу та електромережі в матеріалах справи відсутні, першим відповідачем такі докази не подані.

Також, судом першої інстанції зазначено, що 01.08.2023 перший відповідач зареєстрував право власності на об`єкт незавершеного будівництва (ступінь будівельної готовності 5%), розташований на земельній ділянці кадастровий номер :05:007:0110. За договором купівлі-продажу будівлі, об`єкта незавершеного будівництва від 29.09.2023, укладеного між відповідачами, відповідний об`єкт був проданий другому відповідачу. 29.09.2023, на підставі договору купівлі-продажу від 29.09.2023, другий відповідач зареєстрував в Державному реєстрі речових прав за собою право власності на об`єкт незавершеного будівництва (ступінь будівельної готовності 5%), розташований на земельній ділянці кадастровий номер :05:007:0110.

Суд першої інстанції дійшов висновку, що оскарження/оспорювання набуття першим відповідачем права власності, реєстрації першим відповідачем права власності на об`єкт незавершеного будівництва, відчуження такого об`єкту на користь другого відповідача за договором купівлі-продажу не є предметом спору у справі. Предметом спору у справі є вимога про розірвання договору оренди, у зв`язку з істотним порушенням орендарем обов`язків за договором.

З огляду на вказані обставини, суд першої інстанції встановив, що з 29.09.2023 перший відповідач не є орендарем земельної ділянки, право оренди першого відповідача за договором припинилося.

Таким чином, суд першої інстанції відмовляючи у задоволенні позовних вимог вмотивовував це тим, що оскільки право оренди першого відповідача щодо земельної ділянки припинене, перший відповідач не є стороною договору, позивач не подав доказів порушення другим відповідачем умов договору оренди з моменту набуття права оренди, суд відмовляє у задоволення позову про розірвання договору оренди земельної ділянки комунальної власності від 26 грудня 2005 року (земельна ділянка кадастровий номер :05:007:0110 площею 0,0100 га за адресою: АДРЕСА_1.

Проте, колегія суддів дослідивши матеріали даної справи, вважає правові висновки суду першої інстанції помилковими та такими, що не відповідають обставинам справи, з огляду на наступне.

Частиною 1 статті 25 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендар земельної ділянки має право за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження.

Пункт 4.2. Договору, відповідно до норми частини першої статті 25 Закону України «Про оренду землі», передбачає право орендаря за згодою Орендодавця, визначеною в окремій угоді сторін, проводити поліпшення земельної ділянки, зводити тимчасові (на термін оренди), виробничі та інші будівлі та споруди згідно з проектом, затвердженим та погодженим у встановленому порядку, закладати насадження без зміни цільового призначення. Сумська міська рада такої згоди не давала.

Як вже зазначалось, 10.07.2023 року Управлінням державного архітектурно- будівельного контролю Сумської міської ради зафіксовано, що ФОП Корніцьким В.О. проводяться підготовчі будівельні роботи всупереч вимогам містобудівного законодавства та, зокрема, з порушенням пунктів 2.5. та 2.7. містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 04.04.2012 №2/11.01-32.

Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Сумської міської ради надано ФОП Корніцькому В.О. припис від 11.07.2023 №1 про зупинення підготовчих та будівельних робіт.

Відповідно до припису про зупинення підготовчих та будівельних робіт від 11.07.2023 № 1, ФОП Корніцькому В.О. пред`явлено вимогу про зупинення будівельних робіт.

Позивач зазначав, що вказаний припис ФОП Корніцький В.О. не виконав, продовжує вчиняти дії щодо здійснення незаконної забудови.

За результатом огляду 25.07.2023 Управління державного архітектурно-будівельного контролю Сумської міської ради відмічає виконання підготовчих робіт, а саме: огородження території земельної ділянки, встановлення інформаційного стенду, що свідчить про невиконання ФОП Корніцьким В.О. припису від 11,07.2023р. № 1.

З метою припинення незаконних дій ФОП Корніцького В.О. виконавчим комітетом Сумської міської ради прийнято рішення від 25.06.2021 №347 «Про здійснення невідкладних заходів з організації благоустрою на території Сумської міської територіальної громади шляхом проведення демонтажу незаконно встановлених/розміщених об`єктів», згідно з яким здійснено демонтаж незаконно встановлених/розміщених об`єктів ФОП Корніцьким В.О.

Постановою Другого апеляційного адміністративного суду від 17.01.2023 залишено без змін рішення Сумського окружного адміністративного суду від 03.06.2025, яким в задоволенні адміністративного позову ФОП Корніцького В.О про визнання протиправним і скасування пункту 1 рішення Виконавчого комітету Сумської міської ради від 25.06.2021 р. № 347 відмовлено з підстав відсутності у ФОП Корніцького В.О. належних документів щодо здійснення забудови орендованої ним, земельної ділянки.

04.08.2023 відповідач-1 зареєстрував право власності на об`єкт незавершеного будівництва (ступінь готовності 5%) за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер земельної ділянки: :05:007:0110 (рішення про державну реєстрацію прав від 04.08.2023, індексний номер: 68744394).

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 29.09.2023 ФОП Корніцьким В.О. об`єкт незавершеного будівництва продано Відповідачу 2 на підставі договору купівлі-продажу.

Статтею 377 Цивільного кодексу України визначено, що до особи, яка набула право власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, або частку у праві спільної власності на такий об`єкт, одночасно переходить право власності (частка у праві спільної власності) або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об`єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, у порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України. Істотною умовою договору, який передбачає перехід права власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, який розміщений на земельній ділянці і перебуває у власності відчужувача, є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача (попереднього власника) відповідного об`єкта до набувача такого об`єкта.

Відповідно до частини 4 статті 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні на праві оренди, емфітевзису, суперфіцію у відчужувача (попереднього власника), до набувача одночасно переходить відповідно право оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, крім випадків, визначених частиною шостою цієї статті. Волевиявлення орендодавця (власника) земельної ділянки, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об`єкта та внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагається.

Крім того, частиною 3 статті 7 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта на праві оренди, до набувача такого об`єкта одночасно переходить право оренди земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) зазначеного об`єкта, розміщеного на земельній ділянці, крім випадків, визначених частиною четвертою цією статті, а також з урахуванням вимог частини шістнадцятої статті 120 Земельного кодексу України. Волевиявлення орендодавця, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об`єкта та внесення змін до договору оренди із зазначенням нового орендаря земельної ділянки не вимагаються.

Тобто, при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні (постанова Касаційного господарського суду Верховного Суду від 27.02.2019 у справі № 913/661/17).

Аналогічні правові позиції викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25.02.2020 року у справі № 922/510/19, у постанові КГС ВС від 07.10.2020 у справі № 912/1581/19.

Отже, законом встановлено перехід прав користування земельною ділянкою при переході права власності на розташовану на ній будівлю, споруду або об`єкт незавершеного будівництва від землекористувача до нового власника майна.

Верховний Суд неодноразово висловлював позицію про те, що особа, яка набула права власності на нерухоме майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно. Зміна орендаря відбувається в силу прямої вказівки закону. Зобов`язання зі сплати орендної плати автоматично виникає в нового власника об`єкта нерухомості з моменту набуття ним права власності на такий об`єкт. У разі відчуження частини об`єкта нерухомості, що розташований на орендованій земельній ділянці: відбувається заміна орендаря за договором оренди земельної ділянки з попереднього на нового власника об`єкта нерухомості щодо відповідної частини земельної ділянки; так само до нового власника об`єкта нерухомості переходить обов`язок сплачувати орендну плату за землю у відповідній пропорційній частині.

У зв`язку з цим, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право оренди на земельну ділянку комунальної власності площею 0,0100 га, кадастровий номер: :05:007:0110, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 перейшло до нового власника об`єкта незавершеного будівництва - відповідача-2 (номер запису про інше речове право: 50867053).

Таким чином, визначення у справі складу сторін має відповідати реальному складу учасників спору, що склалися у спірних правовідносинах - а це насамперед сторони правочину. Оскаржуваний договір було укладено Сумською міською радою з ФОП Корніцьким В.О., який порушив умов договору, що стало причиною звернення Сумської міської ради до суду з вимогою про розірвання Договору оренди земельної ділянки.

У зв`язку з діями ФОП Корніцького В.О. до ФОП Антонюк Н.А. у зв`язку з переходом до неї права власності на об`єкт незавершеного будівництва (ступінь готовності 5%) на цій земельній ділянці, перейшло і право оренди земельної ділянки, кадастровий номер: :05:007:0110 (наразі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно орендарем зазначено Відповідача 2).

За висновком суду апеляційної інстанції на ФОП Антонюк (відповідач-2) розповсюджується норма договору оренди земельної ділянки за якою заборонено будівництво в зоні обмеження до переносу газопроводу та електромережі. У межах охоронної зони труби газопостачання та каналізаційного люку забезпечувати умови їх експлуатації та запобігати ушкодженню (пункт 1.1. Договору).

Скаржник, як у позовній заяві так і у апеляційній скарзі зазначає, про те, що відповідач-2 набувши право оренди спірної земельної ділянки продовжує порушення умов договору оренди земельної ділянки.

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що доказів порушення відповідачем-2 умов договору оренди з моменту набуття нею права оренди немає та не відповідає фактичним обставинам справи, а тому доводи апелянта у вказаній частині відхиляються судом апеляційної інстанції як необґрунтовані.

В свою чергу, як вже зазначалось судом апеляційної інстанції, вказані порушення здійсненні відповідачем-1 та не усунуті відповідачем-2 після набуття права власності на об`єкт незавершеного будівництва, доказів протилежного матеріали справи не містять.

Згідно із ст. 16 Цивільного кодексу України (надалі - ЦК України) кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.

Частиною першою ст. 628 ЦК України встановлено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно зі статтею 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Як визначено в статті 792 ЦК України та статтями 1, 13 Закону України «Про оренду землі», за договором оренди земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Відповідно, договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно із статтями 124, 125, 126 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

Право оренди землі оформлюється договором, який реєструється відповідно до закону. Згідно із статтею 526 ЦК України зобов`язання повинно виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного кодексу, інших актів цивільного законодавства.

Відповідно до частини 2 статті 598 ЦК України, передбачено, що зобов`язання припиняються частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом. Згідно частиною 2 статті 598 ЦК України припинення зобов`язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом.

За приписами статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Статтею 32 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець, зокрема, має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання норм і правил; своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт.

Статтею 25 Закону України «Про оренду землі», зокрема, визначено, що орендар земельної ділянки має право: самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження.

Орендар земельної ділянки зобов`язаний: приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди; виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі.

Використання земельної ділянки всупереч умов Договору, порушення термінів забудови земельної ділянки, порушення встановленої в Договорі заборони будівництва в зоні обмеження до переносу газопроводу та електромережі, початок будівництва на земельній ділянці комунальної власності об`єкта нерухомого майна без внесення відповідних змін до Договору є істотним порушенням умов Договору.

Таким чином, при укладенні Договору були визначені умови використання земельної ділянки, як порушені відповідачем-1, після набуття права власності на об`єкт незавершеного будівництва відповідачем-2, до якого перейшли права та обов`язки за договором оренди, порушення здійсненні відповідачем-1 не усунуті відповідачем-2.

Вказане є підставою для скасування рішення суду першої інстанції на підставі ч. 2 ст. 277, п. 2, 4 ч. 1 ст. 277, ч. 2 ст. 277 ГПК України через неправильне застосування норм матеріального права, зокрема, положень ч. 3 ст. 7, ст. 24, ч. 1 ст. 25, ст. 32 Закону України «Про оренду землі», ч. 4 ст. 120 Земельного кодексу України,

Інші доводи, на які посилалися сторони під час розгляду даної справи, залишені судом без задоволення та не прийняті до уваги, як необґрунтовані та такі, що не спростовують висновків суду щодо задоволення позову.

Відповідно до частини 1 статті 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з частиною 1 статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Статтею 76 ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до частини 1 статті 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (ст. 86 Господарського процесуального кодексу України).

Судом враховується, що Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" у рішенні від 18.07.2006 та у справі "Трофимчук проти України" у рішенні від 28.10.2010 зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи. У даній справі апеляційний суд дійшов висновку, що скаржникові було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.

Відповідно до ч. 1 ст. 277 ГПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є:

1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи;

2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими;

3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи;

4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Враховуючи викладене, колегія суддів дійшла висновку, що рішення першої інстанції слід скасувати, а позовні вимоги Сумської міської ради, за встановлених судом апеляційної інстанції обставин, задовольнити.

Колегія суддів вважає, що при прийнятті рішення судом першої інстанції мале місце невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, тому рішення Господарського суду Сумської області від 04.11.2024 у справі № 920/896/23 підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення, яким позов Сумської міської ради до Фізичної особи - підприємця Корніцького Владислава Олександровича та Фізичної особи - підприємця Антонюк Наталії Анатоліївни про розірвання договору оренди земельної ділянки комунальної власності від 26.12.2005 року підлягає задоволенню.

При цьому, судова колегія приходить до висновку про те, що апеляційна скарга Сумської міської ради на рішення Господарського суду Сумської області від 04.11.2024 у справі №920/896/23 є частково обґрунтованою та такою, що підлягає частковому задоволенню.

Керуючись ст. ст. 2, 129, 269, 270, п. 2 ч. 1 ст. 275, ст. 277, 281, 282 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Сумської міської ради на рішення Господарського суду Сумської області від 04.11.2024 у справі №920/896/23 задовольнити частково.

2. Рішення Господарського суду Сумської області від 04.11.2024 у справі №920/896/23 скасувати та прийняти нове рішення, яким позов задовольнити.

Розірвати Договір від 26 грудня 2005 року оренди земельної ділянки комунальної власності площею 0,0100 га, кадастровий номер: :05:007:0110, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (зареєстрований у Сумському міському реєстраційному відділенні Сумської регіональної філії державного підприємства «Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» 23 лютого 2006 року за № 22, право оренди земельної ділянки зареєстровано 05.06.2023, номер запису про інше речове право: 50867053, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 68298959 від 04.07.2023).

3. Повернути до Господарського суду Сумської області матеріали справи №920/896/23.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку, передбаченому ст. 286 - 291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст складено 04.09.2025

Головуючий суддя С.А. Гончаров

Судді К.В. Тарасенко

О.В. Тищенко