ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04.09.2025 року м. Дніпро Справа № 904/5075/24

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Чередка А.Є. (доповідач)

суддів: Іванова О.Г., Паруснікова Ю.Б.,

розглянувши у порядку письмового провадження апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Геліус ЛТД"

на рішення Господарського суду Дніпропетровської області (суддя Мілєва І.В.) від 22.01.2025р. у справі № 904/5075/24

за позовом Дніпровської міської ради, Дніпропетровська область, м. Дніпро

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Геліус ЛТД", Дніпропетровська область, м. Дніпро

про стягнення 141 059,00 грн., -

ВСТАНОВИВ:

Дніпровська міська рада звернулась до Господарського суду Дніпропетровської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "Геліус ЛТД" про стягнення 141 059,00 грн набутих без достатньої правової підстави, внаслідок несплаченої орендної плати за користування земельною ділянкою.

Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 22.01.2025р. у справі № 904/5075/24 позов задоволено в повному обсязі; стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Геліус ЛТД" на користь Дніпровської міської ради 141 059,00 грн. набутих без достатньої правової підстави, а також витрати по сплаті судового збору у розмірі 3028,00 грн.

Рішення мотивовано тими обставинами, що відповідач у спірний період часу користувався земельною ділянкою без достатньої правової підстави, тому відповідно до положень ст.ст. 1212-1214 Цивільного кодексу України повинен відшкодувати Дніпровській міській раді доходи у вигляді несплаченої орендної плати за період з 13.09.2022 до 25.01.2024, що становить 141 059,00 грн.

До Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою звернулося Товариство з обмеженою відповідальністю "Геліус ЛТД", в якій просить скасувати рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 22.01.2025р. у справі № 904/5075/24 та прийняти нове рішення, яким в задоволенні позовних вимог позивача відмовити у повному обсязі.

Апеляційна скарга мотивована тими обставинами, що позивач зволікав з укладенням договору оренди земельної ділянки, не зважаючи на звернення відповідача. Суд першої інстанції безпідставно посилався на вину відповідача в затримці укладення договору оренди.

Відповідач не погоджується з розрахунком безпідставно набутих коштів. Доходи, які реально міг би отримати позивач від відповідача за користування спірною земельною ділянкою, та які відповідно зберіг для себе відповідач, є дохід у вигляді орендної плати, розмір якої має бути визначений в договорі оренди, з урахуванням цільового призначення земельної ділянки. У разі укладення у період з 13.09.2022 по 25.01.2024 Договору оренди земельної ділянки з визначеним цільовим призначенням земельної ділянки, відповідач мав сплатити, а позивач міг отримати орендну плату у загальному розмірі 70 363, 29 грн.

Рішенням Дніпровської міської ради від 06.12.2017 № 13/27 "Про ставки земельного податку, розмір орендної плати за землю, пільги зі сплати земельного податку на території міста" (у редакції рішення міської ради № 8/30 від 21.02.2018) в Додатку № 1 встановлено річний розмір орендної плати за користування земельними ділянками, а саме: для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд переробної, машинобудівної та іншої промисловості (код 11.02.), який складає 2,3% від нормативної грошової оцінки. Зазначене рішення діяло до 01.01.2023 року.

13 липня 2022 року рішення міської ради № 3/24 були внесені зміни в рішення ДМР від 06.12.2017 року № 13/27 та викладено додаток № 1 в новій редакції в частині ставок земельного податку та розмірів орендної плати за землю. Ставка орендної плати починаючи з 01.01.2023 року склала 1,3% від нормативної грошової оцінки.

Однак, позивачем без належного обґрунтування надано розрахунок неодержаного доходу у вигляді орендної плати за користування спірною земельною ділянкою, з якого вбачається, що розмір річної орендної плати, використаний позивачем, складає 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за весь спірний період з 13.09.2022 по 25.01.2024.

Позивач проти задоволення апеляційної скарги заперечує та зазначає, що фактичне землекористування відповідача презюмується в силу статей 181 Цивільного кодексу України, 12 Земельного кодексу України, якими закріплюється загальний принцип цілісності об`єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований.

Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини 1 статті 1212 Цивільного кодексу України.

Приписи пп. 288.5.1. п. 288.5 ПК України визначають, що розмір орендної плати не може бути меншим ніж 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, також при розрахунку позивачем використовувалися приписи пункту 2.2. рішення Дніпровської міської ради №13/27 від 06.12.2017 року зі змінами.

Рішенням Дніпровської міської ради №13/27 від 06.12.2017 року, згідно додатку 1 передбачено регулювання орендних відносин у разі відсутності укладеного договору оренди, а саме: "2.2. За земельні ділянки, що використовуються юридичними і фізичними особами, в тому числі у разі переходу права власності на будівлі, споруди (їх частини), але право власності, право постійного користування або право оренди на які в установленому законодавством порядку не оформлено, -3%".

15.05.2025 від відповідача надійшли до суду пояснення. За його доводами, враховуючи положення ст. 1212 ЦК України, розмір відшкодування, яке має сплатити відповідач, має дорівнювати розміру неотриманої орендної плати, яка складає 1,3% від нормативної грошової оцінки за період з 01.01.2023 по 25.01.2024 та 2,3% від нормативної грошової оцінки з 13.09.2022 по 01.01.2023, а отже не може перевищувати ту суму доходу, який Дніпровська міська рада могла б отримати, якщо договір оренди був би укладений.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 10.03.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою у письмовому провадженні без виклику та повідомлення учасників справи.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, в межах доводів та вимог апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, судова колегія дійшла до висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги, виходячи з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено місцевим господарським судом, з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно 397242935 (а.с. 14-17) вбачається, що за Товариством з обмеженою відповідальністю "Геліус ЛТД" 13.09.2022 зареєстровано право власності на цілісний майновий комплекс, загальною площею 20177,6, розташований на просп. Богдана Хмельницького, буд. 160, м. Дніпро (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01).

Інспекцією з державного контролю за використанням та охороною земель Дніпровської міської ради здійснено обстеження земельної ділянки комунальної форми власності за адресою: вул. просп. Богдана Хмельницького, 160 (кадастровий номер :02:099:0013), за результатами якого складено акт обстеження земельної ділянки від 10.08.2023 (а.с. 24-25). Зазначеним актом встановлено, що на зазначеній земельній ділянці знаходяться нежитлові будівлі та споруди, земельна ділянка по периметру огороджена парканом. Доступ до земельної ділянки обмежений. Земельна ділянка сформована та має кадастровий номер :02:099:0013.

Відповідач вказав, що договір оренди спірної земельної ділянки було укладено між сторонами 15.08.2024.

Позивач зазначає, що у період з 13.09.2022 по 25.01.2024 між Дніпровською міською радою та ТОВ "Геліус ЛТД" не існувало договірних правовідносин щодо земельної ділянки з кадастровим номером :02:099:0013. А отже, відповідач у період з 13.09.2022 по 25.01.2024 користувався спірною земельною ділянкою без укладання договору оренди земельної ділянки, не сплачуючи при цьому плату у відповідному розмірі, що у свою чергу позбавило Дніпровську міську раду, як власника землі, права отримувати від цієї ділянки дохід у розмірі орендної плати, чим порушено майнові права позивача.

За розрахунком позивача за період з 13.09.2022 по 25.01.2024 відповідачем збережено у себе без достатньої правової підстави кошти у розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою площею 0,192 га з кадастровим номером :02:099:0013, яка знаходиться на просп. Богдана Хмельницького, буд. 160, м. Дніпро, в розмірі 141 059,00 грн.

Предметом позову у даній справі є вимога про стягнення з відповідача безпідставно збережених коштів орендної плати за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності з кадастровим номером :02:099:0013, на якій знаходяться належний відповідачу об`єкт нерухомого майна.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України "Про оренду землі", законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до Земельного кодексу України, земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею (ст. 2, 3).

Використання землі в Україні є платним; об`єктом плати за землю є земельна ділянка; плата за землю справляється відповідно до закону (ст. 206 Земельного кодексу України).

Згідно з ст. 12 Земельного кодексу України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить: а) розпорядження землями територіальних громад; б) передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу; в) надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

Статтею 116 Земельного кодексу України визначено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону. Набуття права власності громадянами та юридичними особами на земельні ділянки, на яких розташовані об`єкти, які підлягають приватизації, відбувається в порядку, визначеному частиною першою статті 128 цього Кодексу.

Як вбачається зі ст. 120 Земельного кодексу України виникнення права власності на об`єкт нерухомості не є підставою для автоматичного виникнення права власності чи укладення (продовження, поновлення) договору оренди земельної ділянки.

Водночас, ст. 125 Земельного кодексу України визначено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту реєстрації цих прав.

У ст. 79-1 Земельного кодексу України передбачено, що формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.

Відповідно до ст. 80 Земельного кодексу України суб`єктами права на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.

Аналіз наведених норм матеріального права дають підстави для висновку, що з моменту виникнення права власності на нерухоме майно у власника виникає обов`язок оформити та зареєструвати речове право на відповідну земельну ділянку, розташовану під цією нерухомістю.

Дніпровська міська рада відповідно до вимог пунктів 3, 7 Прикінцевих та перехідних положень Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності" та ч. 1 ст. 122 Земельного кодексу України є органом, який від імені територіальної громади здійснює права власника щодо спірної земельної ділянки.

У цій справі, як зазначено вище, відповідачам належить на праві власності нерухоме майно, розташоване на спірній земельній ділянці.

Правові підстави користування земельною ділянкою комунальної власності за змістом глави 15 Земельного кодексу України реалізується через право постійного користування або право оренди.

Частиною 1 ст. 93 і ст. 125 Земельного кодексу України визначено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.

Згідно зі ст.ст. 122-124 Земельного кодексу України міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

У даному випадку, матеріали справи свідчать про те, що відповідач звертався до позивача щодо передачі в оренду спірної земельної ділянки, однак договір оренди було укладено лише 15.08.2024 року.

Разом з тим, положення глави 15, ст. 120, 125 Земельного кодексу України дають підстави стверджувати, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований відповідний об`єкт, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа яка придбала такий об`єкт стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об`єкт нерухомого майна розташований.

Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у справі № 922/2060/20 постанова від 05 серпня 2022 року, дійшов висновку, що із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, а тому саме із цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано. При цьому, до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, такі кошти є безпідставно збереженими.

З огляду на викладене, з дня набуття права власності на об`єкти нерухомого майна відповідач став фактичним користувачем земельної ділянки з кадастровим номером :02:099:0013, на якій розташоване його майно, а отже у нього виник обов`язок належно оформити правовідносини щодо користування земельною ділянкою, а також обов`язок сплачувати за користування земельною ділянкою, на якій це майно розташовано.

Для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок (ст. 5 Закону України "Про оцінку земель", п. 286.2 ст. 286, пп. 288.5.1 п. 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України).

Згідно зі ст. 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

Згідно з розрахунками нормативної грошової оцінки земельної ділянки її розмір за 2022 рік складає 3 065 251, 20 грн., за 2023 рік складає 3 525 038, 88 грн., за 2024 рік складає 3 706 167, 36 грн.

Розрахунок безпідставно збережених коштів здійснено шляхом множення нормативної грошової оцінки за відповідний рік на 3% та на кількість днів користування.

Відповідно до підпункту 14.1.147 пункту 14.1. статті 1 Податкового кодексу України плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Верховна Рада Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування встановлюють ставки плати за землю та пільги щодо земельного податку, що сплачується на відповідній території (п. 284.1 ст. 284 Податкового кодексу України).

За положеннями пункту 288.5. Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: -не може бути меншою за розмір земельного податку:

для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки;

для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, - у розмірі не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області;

- не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Рішенням Дніпровської міської ради №13/27 від 06.12.2017 року "Про ставки земельного податку, розмір орендної плати за землю, пільги зі сплати земельного податку на території міста" визначено розміри ставок земельного податку та розміри орендної плати на території міста зі змінами, внесеними подальшими рішеннями міської ради.

Згідно п. 2.2. додатку 1 Рішення Дніпровської міської ради №13/27 від 06.12.2017 року, в редакції рішення Дніпровської міської ради №8/30 від 21.02.2018, за земельні ділянки, що використовуються юридичними і фізичними особами, в тому числі у разі переходу права власності на будівлі, споруди (їх частини), але право власності на які або право оренди яких в установленому законодавством порядку не оформлено, категорія "інші" ставка земельного податку становить у відсотках від їх нормативної грошової оцінки -3%"

Щодо решти ставок визначених Рішенням Дніпровської міської ради №13/27 від 06.12.2017, в редакції рішень ради №8/30 від 21.02.2018 та № 3/24 від 13.07.2022, то ці ставки земельного податку та розміру орендної плати за землю застосовуються тільки для укладених договорів оренди земельної ділянки. Тоді як в даних правовідносинах діючого договору оренди між сторонами на період спірних правовідносин не існувало.

Отже, апелянт не довів, що розрахунок суми коштів, які зберіг у себе землекористувач земельної ділянки за рахунок власника земельної ділянки внаслідок користування землею без достатньої правової підстави, виконано позивачем не вірно.

Одночасно, приписами Глави 83 ЦК України визначені загальні підстави для виникнення зобов`язання у зв`язку з набуттям, збереженням майна без достатньої правової підстави.

Відповідно до ст. 1212 цієї глави ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.

Предметом регулювання інституту безпідставного отримання чи збереження майна є відносини, які виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна i які не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.

За висновками Великої Палати Верховного Суду від 23 травня 2018 року у справі № 629/4628/16-ц (провадження № 14-77цс18) та від 20 вересня 2018 у справі № 925/230/17 (провадження № 12-188гс18), фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини першої статті 1212 ЦК України.

Відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів (коштів) за безпідставне користування земельною ділянкою є за своїм змістом кондикційними, для яких доведення вини особи не має значення, а важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої (статті 1212-1214 ЦК України).

Неповернення Дніпровській міській раді безпідставно збереженої орендної плати за користування земельною ділянкою порушує інтереси територіальної громади м. Запоріжжя в особі Дніпровської міської ради у частині позбавлення можливості ефективного використання права комунальної власності та неотримання місцевим бюджетом відповідного доходу.

Таким чином, з урахуванням положень наведених норм та вищезазначених фактичних обставин справи, враховуючи, що з моменту набуття права власності на майно, являючись фактичним користувачем земельної ділянки, кадастровий номер: :07:040:0021, відповідач користувався цією ділянкою без передбаченого чинним законодавством договору оренди, не сплачував плату за користування нею, що є порушенням права власника землі Дніпровської міської ради щодо отримання такої плати, місцевим господарським судом зроблено правильний висновок про наявність підстав для стягнення з відповідача недоотриманих доходів в сумі 141 059,00 грн. за користування земельною ділянкою без достатньої правової підстави, у порядку ст. 1212 Цивільного кодексу України.

Суд не погоджується з доводами відповідача, що лише з винних дій позивача договір оренди не було своєчасно укладено. Так, набувши 13.09.2022 у власність нерухоме майно відповідач вперше звернувся до позивача з питання передачі земельної ділянки лише 15.06.2023.

При цьому, посилаючись на неправомірну бездіяльність позивача з приводу укладення договору оренди, відповідач не скористався своїм правом на оскарження такої бездіяльності та зобов`язання ради у судовому порядку укласти відповідний договір оренди.

З огляду на усе вищевикладене, судова колегія апеляційного суду вважає доводи апеляційної скарги необґрунтованими, а оскаржуване рішення таким, що відповідає фактичним обставинам справи та нормам чинного законодавства, тому підстави, передбачені ст. 277 ГПК України, для задоволення апеляційної скарги та скасування оскаржуваного рішення відсутні.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на скаржника.

Керуючись статтями 129, 269, 275, 276, 281-283 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Геліус ЛТД" на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 22.01.2025р. у справі № 904/5075/24 - залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 22.01.2025р. у справі № 904/5075/24 - залишити без змін.

Витрати з оплати судового збору, понесені у суді апеляційної інстанції, віднести на апелянта.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, порядок і строки оскарження визначені ст.ст. 286-289 ГПК України.

Головуючий суддя А.Є. Чередко

Суддя О.Г. Іванов

Суддя Ю.Б. Парусніков