СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 серпня 2025 року м. Харків Справа № 922/5243/21

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Россолов В.В., суддя Істоміна О.А. , суддя Хачатрян В.С.

за участю секретаря судового засідання Бессонової О.В.

за участю прокурора, представника Харківської міської ради та Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, представника Нетікової Ольги Володимирівни

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Харківської обласної прокуратури (вх. №1426 Х) на рішення Господарського суду Харківської області від 29.05.2025 у справі №922/5243/21

за позовною заявою Керівника Шевченківської окружної прокуратури міста Харкова

до 1) Харківської міської ради, м. Харків ,

2) Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, м. Харків ,

3) Фізичної особи-підприємця Сорокіної (Олефір) Валерії Андріївни, м. Харків ,

4) Фізичної особи ОСОБА_1 , м. Харків

про скасування рішення, визнання недійсним договору, витребування майна,-

ВСТАНОВИВ:

Керівник Шевченківської окружної прокуратури міста Харкова звернувся до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до 1. Харківської міської ради, 2. Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради, 3. Фізичної особи-підприємця Сорокіної (Олефір) Валерії Андріївни, 4. Фізичної особи ОСОБА_1 , та з урахуванням заяви про зміну предмету позову просить суд:

- визнати незаконним та скасувати п. 51 додатку до рішення 7 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 06.07.2016 № 283/16;

- визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 07.04.2017 № 5469-В-С, укладений між УКМП ДЕКМ ХМР та ФОП Олефір Валерією Андріївною (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ), посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гавриловою С.А. і зареєстрований в реєстрі за № 665;

- витребувати у ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 ), на користь Харківської міської територіальної громади нежитлові приміщення 1-го поверху № 1-:-3, 5 загальною площею 37,5 кв.м., розташовані за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01).

Рішенням Господарського суду Харківської області від 29.05.2025 у справі №922/5243/21 в задоволенні позовних вимог відмовлено повністю.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що вимога про визнання незаконним та скасування п. 51 додатку до рішення 7 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 06.07.2016 № 283/16 та вимога про визнання недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 07.04.2017 № 5469-В-С, укладеного між УКМП ДЕКМ ХМР та ФОП Олефір Валерією Андріївною (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ), посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гавриловою С.А. і зареєстрований в реєстрі за № 665 є неефективним способом захисту прав Харківської міської територіальної громади з відновлення володіння, користування або розпорядження зазначеним майном.

Також суд відмовив у вимозі прокурора витребувати у ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 ), на користь Харківської міської територіальної громади нежитлові приміщення 1-го поверху № 1-:-3, 5 загальною площею 37,5 кв.м., розташовані за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01) у зв`язку з тим, що ОСОБА_1 є добросовісним набувачем, яка добросовісно покладалася на відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна та не знала і не могла знати про існування порушених прав територіальної громади Харківської області, а також допущені порушення під час приватизації, не повинна перевіряти історію придбання нерухомості.

Харківська обласна прокуратура з рішенням суду першої інстанції не погодилась, звернулась до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить його скасувати та прийняти нове рішення, яким задовольнити позов прокурора в частині позовних вимог щодо витребування у ОСОБА_1 на користь Харківської міської територіальної громади нежитлові приміщення. В іншій частині рішення залишити без змін.

В обґрунтуванні апеляційної скарги, скаржник зазначає, що:

- єдиною належною позовною вимогою є витребування спірного нерухомого майна на користь територіальної громади, а отже прокурор не вбачає підстав для оскарження інших заявлених до суду першої інстанції вимог;

- ОСОБА_1 здійснюючи правочин купівлі-продажу спірного майна, користуючись при цьому послугами нотаріуса, який має безпосередній доступ до Державного реєстру, його відомостей та документів, зокрема реєстраційних справ, а тому без жодних обмежень може досліджувати всі документи щодо спірного майна, могла б перевірити, що державну реєстрацію спірного майна проведено 28.04.2017 (власник ФОП Сорокіна(Олефір) В.А.), а вже 05.05.2017 перепродано ОСОБА_2 ;

- останній набувач не міг не звернути увагу, що спочатку вартість майна в договорі з Управлінням була 98 844,00 грн, за договором з ОСОБА_2 від 05.05.2017 вартість складала 50 880,00 грн, а вже ОСОБА_1 придбавала майно за 221 477,00 грн. На думку прокурора, за рік та 2 місяці вартість майна не могла так суттєво вирости, на що мав звернути увагу набувач;

- опрацювавши дані Державного реєстру останній набувач не міг не бачити, що аукціон продажу майна не проводився, оскільки як підставу набуття права ФОП Сорокіною (Олефір) В.А. зазначено виключно договір купівлі-продажу, а тому ОСОБА_1 не могла не розуміти, що у спірних нежитлових приміщеннях жодних поліпшень не проводилося, адже приміщення не має нещодавнього ремонту.

З огляду на викладене, на думку прокурора, відповідач 4, набуваючи спірне майно у власність, проявивши розумну обачливість, мав змогу та повинен був дослідити історію вибуття майна у попереднього власника, встановивши законність набуття продавцем цього майна та відповідного його добросовісність.

04.08.2025 від представника ОСОБА_1 надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому остання просить апеляційну скаргу залити без задоволення, а рішення суду без змін.

Обґрунтовує відзив тим, що:

- Нетікова О.В. може бачити інформацію в Реєстрі лише про дату державної реєстрації майна в державному реєстрі, назву документа, що був поданий для реєстрації та відомості про державного реєстратора. Нічого більше фізична особа бачити в Реєстрі не може;

- Нетікова О.В. під час укладання договору діяла сумлінно, добросовісно, відкрито.

22.08.2025 від Харківської міської ради та Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради також надійшов відзив, в якому просять апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Детально рух у справі на стадії апеляційного перегляду відображено в процесуальних документах суду.

У судове засідання від 25.08.2025 з`явився прокурор, представник Харківської міської ради та Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, представник Нетікової Ольги Володимирівни. Інші представники сторін у судове засідання не з`явились, про дату, час та місце засідання повідомлені належним чином.

Проаналізувавши матеріали справи колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила такі обставини справи.

Спірне нерухоме майно належало на праві власності територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради відповідно до свідоцтва про право власності на нерухоме майно № 37859765 від 21.05.2015.

Державну реєстрацію права власності на нежитлове приміщення за територіальною громадою м. Харкова в особі Харківської міської ради проведено 29.04.2015 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: номер запису про право власності 9745464, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01: нежитлові приміщення 1-го поверху №1-:3, 5 у нежитловій будівлі літ. "А-1", м. Харків, пров. Балакірєва, 3-В, загальна площа - 37,5 кв.м.

Як вказує прокурор в позовній заяві, Новобаварською окружною прокуратурою м. Харкова здійснюється процесуальне керівництво у кримінальному провадженні здійснюється процесуальне керівництво по кримінальному провадженню, внесеному до Єдиного реєстру досудових розслідувань за №0000002 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч.2 ст.366 КК України. Відомості в ЄРДР внесені за фактами службового підроблення під час оцінки та продажу комунального майна Харківською міською радою.

В ході досудового розслідування, на підставі ухвали слідчого судді Жовтневого районного суду м. Харкова від 06.02.2019 в Управлінні комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради (далі - Управління комунального майна) було проведено вилучення ряду приватизаційних справ, в тому числі щодо приватизації нежитлових приміщень, розташованих за адресою: м. Харків, пров. Балакірєва, 3-В.

Вивченням зазначеної приватизаційної справи встановлено, що 06.06.2014 між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (надалі - орендодавець) та фізичною особою-підприємцем Олефір Валерією Андріївною (надалі - орендар) укладено договір оренди нежитлових приміщень № 4122.

На підставі вказаного договору у строкове платне користування орендарю передано нежитлові приміщення 1-го поверху № 1-:-3, 5 загальною площею 37,5 кв.м. (технічний паспорт від 12.02.2014, інвентаризаційна справа №84731) (далі - майно), розташовані за адресою: м. Харків, пров. Балакірєва, 3-В, літ. "А-1", що належали до комунальної власності територіальної громади м. Харкова, строком до 06.05.2017.

У пункті 3.1. вказаного договору оренди зазначено, що вартість об`єкту оренди складає 72600,00 грн без ПДВ.

Відповідно до умов договору оренди орендар зобов`язаний змінювати стан орендованого майна виключно за письмовою згодою орендодавця (п.4.7.); здійснювати ремонт та реконструкцію за письмовою згодою орендодавця на підставі документації, оформленої відповідно до чинного законодавства (п. 4.8.).

Актом прийому-передачі від 06.06.2014 майно, зазначене у договорі оренди, передано орендарю.

Орендар звернувся до Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради з листом про надання дозволу на приватизацію орендованого майна.

Рішенням 7 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 06.07.2016 №283/16 "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова", вирішено провести відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади міста Харкова шляхом викупу (згідно з додатком - переліком об`єктів, які підлягають приватизації (відчуженню) шляхом викупу).

Пунктом 51 вказаного переліку передбачено, що приватизації (відчуженню) шляхом викупу орендарем - ФОП Олефір В.А. підлягають: нежитлові приміщення 1-го поверху № 1-:-3, 5 у нежитловій будівлі за адресою: м. Харків, пров. Балакірєва, 3-В, літ. "А-1", загальною площею 37,5 кв.м.

Орендарем 28.07.2016 до Управління комунального майна подано заяву № 3371 про приватизацію орендованого майна.

На підставі заяви орендаря від 31.08.2016 Управлінням комунального майна 31.08.2016 направлено лист № 14067 ФОП Бєлих Б.М., як суб`єкту оціночної діяльності, з пропозицією провести оцінку майна, з метою визначення вартості об`єкта для приватизації шляхом викупу.

СОД ФОП Бєлих Б.М. 31.08.2016 складено звіт про оцінку, відповідно до якого вартість зазначеного майна склала 82370,00 грн. Будь-які відомості про те, що проводились ремонтні роботи у вказаних нежитлових приміщеннях, у тому числі невід`ємні поліпшення, відсутні.

07.04.2017 між Управлінням комунального майна та ФОП Олефір В.А. укладено договір купівлі-продажу № 5469-В-С, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Гавриловою С.А. і зареєстрований в реєстрі за №665, на підставі якого шляхом викупу за 98844,00 з ПДВ, у власність ФОП Олефір В.А. перейшло все майно, яке було орендовано на підставі договору №4122 від 06.06.2016, а саме: нежитлові приміщення 1-го поверху №1-:-3,5, загальною площею 37,5 кв.м. розташовані за адресою: АДРЕСА_1 . Акт прийому-передачі складений 20.04.2017.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності - реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01, нежитлові приміщення 1-го поверху №1-:-3,5 у нежитловій будівлі, загальною площею 37,5 кв.м., адреса: АДРЕСА_1 , дата державної реєстрації 28.04.2017, власник Олефір В.А.

У подальшому, на підставі договору купівлі-продажу від 05.05.2017 № 867 право власності на нежитлові приміщення 1-го поверху №1-:-3, 5, загальною площею 37,5 кв.м. розташовані за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01), перейшло від Олефір В.А. до Аровіної Олени Миколаївни.

Відповідно до п.3 договору ринкова вартість нежитлових приміщень згідно звіту про оцінку майна № МР06-170504-001, виданого ТОВ ІКФ "Реноме", дата оцінки 04.05.2017, становить 50878,62 грн.

Відповідно до заяви від 05.05.2017 Олефір В.А. підтвердила факт повного розрахунку та одержання грошей в сумі 50880,00 грн від ОСОБА_2 .

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності - реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01, нежитлові приміщення 1-го поверху №1-:-3,5 у нежитловій будівлі, загальною площею 37,5 кв.м., адреса: АДРЕСА_1 , дата державної реєстрації 05.05.2017, номер запису про право власності 20277011, власник ОСОБА_2 .

Згодом, між ОСОБА_2 (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) було укладено договір купівлі-продажу №3507 від 22.08.2018, відповідно до якого продавець передає у власність, а покупець приймає у власність нежитлові приміщення 1-го поверху №1-:-3,5 у нежитловій будівлі літ. "А-1" за адресою АДРЕСА_2 .

Відповідно до п. 3 договору продаж вищевказаної нерухомості вчиняється за суму 221477,00 грн, що станом на 22.08.2018 складає еквівалент 8200 доларів США, які продавець отримав від покупця.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності - реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01, нежитлові приміщення 1-го поверху №1-:-3,5 у нежитловій будівлі, загальною площею 37,5 кв.м., адреса: АДРЕСА_1 , дата державної реєстрації 22.08.2018, номер запису про право власності 27611113, власник ОСОБА_1 .

Звертаючись з даним позовом до суду прокурор вказує на те, що Харківська міська рада незаконно обрала спосіб приватизації оспорюваного майна шляхом викупу орендарем, тому, на думку прокурора, відповідне рішення міської ради є незаконним та підлягає скасуванню, договір купівлі-продажу, укладений між ФОП Олефір В.А. та Управлінням комунального майна, суперечить вимогам законодавства та має бути визнаний судом недійсним, у зв`язку з чим вищевказані нежитлові приміщення підлягають витребуванню у Нетікової О.В. на користь територіальної громади міста Харкова.

Надаючи правову оцінку обставинам справи та викладеним доводам сторін, колегія суддів виходить з наступного.

Як вбачається із матеріалів справи, прокурор до суду першої інстанції звертався з такими вимогами:

- визнати незаконним та скасувати п. 51 додатку до рішення 7 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 06.07.2016 № 283/16;

- визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 07.04.2017 № 5469-В-С, укладений між УКМП ДЕКМ ХМР та ФОП Олефір Валерією Андріївною (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ), посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гавриловою С.А. і зареєстрований в реєстрі за № 665;

- витребувати у ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 ), на користь Харківської міської територіальної громади нежитлові приміщення 1-го поверху № 1-:-3, 5 загальною площею 37,5 кв.м., розташовані за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01).

Натомість, оскаржуючи рішення суду першої інстанції, прокурор звернувся до апеляційного суду з вимогою скасувати рішення в частині відмови у витребуванні у ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 ), на користь Харківської міської територіальної громади нежитлові приміщення 1-го поверху № 1-:-3, 5 загальною площею 37,5 кв.м., розташовані за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01).

З огляду на викладене, предметом апеляційного розгляду у даній справі є рішення суду першої інстанції в частині витребування у ОСОБА_1 , на користь Харківської міської територіальної громади нежитлові приміщення 1-го поверху № 1-:-3, 5 загальною площею 37,5 кв.м., розташовані за адресою: АДРЕСА_1 . При цьому вказане судове рішення в частині відмови у задоволенні вимог 1, 2 не оскаржуються, а відтак судом не переглядаються під час апеляційного розгляду даної справи.

Як вбачається із матеріалів справи і як слушно зазначив місцевий суд, викуп орендованого майна ФОП Олефір В.А. здійснено з порушенням вимог чинного законодавства, а саме пункту 1 частини 1 статті 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", зміст договору купівлі-продажу №5469-В-С від 07.04.2017 суперечить Цивільному кодексу України, іншим актам цивільного законодавства.

При цьому, покупець, який за відсутності в нього законодавчо встановлених підстав для приватизації майна шляхом викупу у зв`язку з нездійсненням ним поліпшень майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, звернувся до органів місцевого самоврядування із заявою про приватизацію орендованого майна шляхом викупу, є недобросовісним. Наведене узгоджується з позицією об`єднаною палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у постанові від 22.01.2021 у справі № 922/623/20 (у подібних правовідносинах).

Разом з тим, на час звернення прокурора з даним позовом, спірне нерухоме майно на підставі договору купівлі-продажу №867 від 05.05.2017 було передано ОСОБА_2 та, в подальшому, за договором купівлі-продажу №3507 від 22.08.2018 від ОСОБА_2 - Нетіковій О.В.

Оскільки позовні вимоги прокурора спрямовані на захист права власності територіальної громади на нерухоме майно, речове право на яке на час звернення з позовом та вирішення спору зареєстровано за ОСОБА_1 , то позовна вимога прокурора про витребування майна є віндикаційним позовом, що, в свою чергу, є належним та ефективним способом захисту прав.

Схожі правові висновки викладені у постановах Верховного Суду від 05.06.2024 у справі №922/461/22, від 10.09.2024 у справі №922/459/22, від 24.09.2024 у справі №922/2555/21, від 09.10.2024 у справі № 922/3838/21.

Суд першої інстанції у своєму рішенні вказав, що не вбачає підстав для задоволення вимоги про витребування майна, адже матеріали справи не містять жодних доказів на підтвердження того, що ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , як кінцевий набувач спірного майна, знали чи могли знати про порушення порядку реалізації майна або про набуття ними майна всупереч закону. Також суд вказав, що на момент набуття права власності не було судових рішень, що визнавали незаконність первісного відчуження спірних нежитлових приміщень, отже ОСОБА_2 та ОСОБА_1 на момент набуття майна не були обізнані про будь-які претензії або правові обмеження щодо спірного майна, що свідчить про добросовісність набуття майна за відплатним договором купівлі-продажу, відповідно до статті 388 Цивільного кодексу України.

Колегія суддів погоджується із таким висновком місцевого суду з огляду на таке.

Разом з тим, відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Примусове відчуження об`єктів права приватної власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості. Примусове відчуження таких об`єктів з наступним повним відшкодуванням їх вартості допускається лише в умовах воєнного чи надзвичайного стану.

Частиною першою статті 321 ЦК України, яка кореспондується із статтею 41 Конституції України, унормовано, що право власності є непорушним, ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

За змістом статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Відповідно до статті 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

За змістом статті 388 ЦК України, зокрема якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. Майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках.

У спорах про витребування майна суд має встановити обставини незаконного вибуття майна у власника на підставі наданих сторонами належних, допустимих і достатніх доказів (постанова Верховного Суду від 15.02.2022 у справі № 911/3034/15 (911/3692/20). Тобто можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно) (постанова Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19).

Таким чином, неправомірність набуття права власності, якщо це не випливає із закону, підлягає доказуванню, а набуття права власності може залежати від законності та добросовісності такого набуття.

Добросовісним набувачем є особа, яка не знала і не могла знати про те, що майно придбане в особи, яка не мала права його відчужувати. Недобросовісний набувач навпаки на момент здійснення угоди про відчуження спірного майна знав або міг знати, що річ відчужується особою, якій вона не належить і яка на її відчуження не має права. Від недобросовісного набувача майно може бути витребувано в будь-якому випадку.

Відповідно до статті 330 ЦК України якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.

За загальним правилом добросовісний набувач набуває право власності на нерухоме майно, яке за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати. Це правило застосовується і в разі, якщо нерухоме майно було відчужене власником, який не має права його відчужувати, оскільки на нерухоме майно накладений арешт. Виходячи із загальних засад справедливості, добросовісності та розумності (пункт 6 статті 3 Цивільного кодексу України) добросовісний набувач набуває право власності або інше речове право на нерухоме майно вільним від прав інших осіб та обтяжень, про які набувач не знав і не мав знати. Подібні висновки щодо набуття прав на нерухоме майно сформульовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 26.06.2019 у справі № 669/927/16-ц, від 23.10.2019 у справі № 922/3537/17, від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18, від 15.06.2021 у справі №922/2416/17, від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19, від 06.07.2022 у справі № 914/2618/16.

Вирішуючи питання про можливість витребування спірного майна, зокрема про наявність або відсутність підстав для застосування статті 388 Цивільного кодексу України, слід перевіряти, оцінювати добросовісність поведінки насамперед зареєстрованого володільця нерухомого майна (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 26.04.2019 у справі № 669/927/16-ц, від 23.10.2019 у справі № 922/3537/17, від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18). Добросовісною не може вважатися особа, яка знала чи могла знати про порушення порядку реалізації майна або знала чи могла знати про набуття нею майна всупереч закону (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 200/606/18, від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц, від 06.07.2022 у справі № 914/2618/16, від 21.09.2022 у справі № 908/976/19).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19 дійшла висновку також про те, що якщо спірне майно є об`єктом нерухомості, то для визначення добросовісності його набувача крім приписів ст.388 ЦК України слід застосовувати спеціальну норму п. 1 ч.1 ст. 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", відповідно до якої державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Отже, добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Тому, за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. Такі висновки сформульовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.10.2019 у справі № 922/3537/17 (провадження № 12-127гс19, пункти 37, 38), від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18 (провадження № 14-436цс19, пункти 46.1, 46.2), від 15.06.2021 у справі № 922/2416/17 (провадження № 12-44гс20, пункти 7.15, 7.16).

При цьому, добросовісний набувач не повинен перевіряти історію придбання нерухомості та робити висновки щодо правомірності попередніх переходів майна, а може діяти, покладаючись на відомості, наявні в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, за відсутності обставин, які з точки зору розумного спостерігача можуть викликати сумнів у достовірності цих відомостей. Схожі висновки містить постанова Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2021 у справі №925/1351/19.

Добросовісний набувач не може відповідати у зв`язку із порушеннями інших осіб, допущеними в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном. Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає такий статус всупереч приписам статті 388 ЦК України, а, відтак, втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар. Схожий висновок, який суд вважає за необхідне врахувати викладено в постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 09.12.2024 у справі № 754/446/22. Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного суду від 11.03.2025 у справі № 922/647/22.

Щодо застосування положень статей 387, 388 ЦК України Велика Палата Верховного Суду в постанові від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19 виснувала про важливе значення належної перевірки обставин, які свідчать про добросовісність або недобросовісність набувача як для застосування положень статей 387, 388 ЦК України, так і для визначення критерію пропорційності втручання у право набувача майна як такого, що може вважатися відповідним нормам справедливого судового розгляду згідно зі статтею 6 Конвенції.

Отже, судові рішення, постановлені за відсутності перевірки добросовісності набувача, що суттєво для застосування як положень статей 387, 388 ЦК України, так і положень статті 1 Першого протоколу до Конвенції, не можуть вважатися такими, що відповідають вимозі законності втручання у право мирного володіння майном.

Як стверджує прокурор у позовній заяві та апеляційній скарзі, розпорядження майном органом місцевого самоврядування не у спосіб та поза межами повноважень, передбачених законом, не може оцінюватися як вираження волі територіальної громади, тому відчужене таким чином майно підлягає поверненню на підставі статті 388 ЦК України.

Так, відповідно до пункту 3 частини першої статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Для застосування пункту 3 частини першої статті 388 ЦК України ключовими аспектами є відсутність волі власника на відчуження майна, добросовісність набувача, а також оплатність при відчуженні спірного майна.

Отже, для застосування положень пункту 3 частини першої статті 388 ЦК України є визначальним питання добросовісності/недобросовісності набувача, оплатність чи неоплатність набуття добросовісним набувачем такого майна, а також обставини, за яких спірне майно вибуло з володіння первісного власника (за волею чи без волі власника, наприклад, чи в порядку продажу майна у виконавчому провадженні при виконанні судового рішення чи за інших умов), а тому такі обставини підлягають обов`язковому з`ясуванню та перевірці судом для правильного вирішення ним спору.

У позовній заяві прокурор посилається на те, що в ході досудового розслідування у кримінальному провадженні він дізнався про факти порушення вимог закону під час приватизації спірного майна.

Разом із тим, у розглядуваній справі прокурор не наводить обставин, які б свідчили про недобросовісність поведінки ОСОБА_1 , як набувача спірного нерухомого майна, не надає відповідних доказів на підтвердження таких обставин.

Прокурор лише зазначає, що:

- ОСОБА_1 здійснюючи правочин купівлі-продажу спірного майна, користуючись при цьому послугами нотаріуса, який має безпосередній доступ до Державного реєстру, його відомостей та документів, зокрема реєстраційних справ, а тому без жодних обмежень може досліджувати всі документи щодо спірного майна, могла б перевірити, що державну реєстрацію спірного майна проведено 28.04.2017 (власник ФОП Сорокіна(Олефір) В.А.), а вже 05.05.2017 перепродано ОСОБА_2 ;

- ОСОБА_1 мала звернути увагу, що спочатку вартість майна в договорі з Управлінням була 98 844,00 грн, за договором з ОСОБА_2 від 05.05.2017 вартість складала 50 880,00 грн, а вже ОСОБА_1 придбавала майно за 221 477,00 грн. На думку прокурора, за рік та 2 місяці вартість майна не могла так суттєво вирости, на що мав звернути увагу набувач;

- опрацювавши дані Державного реєстру ОСОБА_1 не могла не бачити, що аукціон продажу майна не проводився, оскільки як підставу набуття права ФОП Сорокіною (Олефір) В.А. зазначено виключно договір купівлі-продажу, а тому ОСОБА_1 не могла не розуміти, що у спірних нежитлових приміщеннях жодних поліпшень не проводилося, адже приміщення не має нещодавнього ремонту.

Разом з тим, ОСОБА_1 стверджує, що покладалась на легітимність добросовісних дій Управління комунального майна та приватизації, як представника публічної влади та відповідних нотаріусів, які посвідчували договори купівлі-продажу спірного майна.

З приводу означеного колегія суддів зазначає таке.

Факт користування послугами нотаріуса під час укладення договору купівлі-продажу сам по собі не свідчить про обізнаність набувача щодо попередніх обставин вибуття майна з комунальної власності. Наявність відомостей у Державному реєстрі речових прав, які відображають безперервний ланцюг правовстановлюючих документів, не є підставою ставити під сумнів легальність цих прав, тим більше покладати на особу, яка не має спеціальної юридичної підготовки чи процесуального статусу контролюючого суб`єкта, обов`язок оцінювати правильність дій органу місцевого самоврядування чи нотаріуса.

Що стосується посилання прокурора на зміну вартості майна в договорах між різними особами, то така обставина також не є переконливим доказом недобросовісності. Цивільне законодавство України не містить обов`язку сторін дотримуватись однакової ціни об`єкта в різних правочинах, тим більше коли між правочинами проходить суттєвий проміжок часу. Зростання ринкової вартості майна є звичним явищем в умовах ринку, зокрема внаслідок попиту, зміни призначення, покращення інфраструктурного оточення або суб`єктивної оцінки майна сторонами договору. При цьому, прокурор не надав жодного експертного висновку або довідки, яка б підтверджувала, що ринкова вартість об`єкта не могла досягти такої ціни на момент укладення договору з ОСОБА_1 .

Необґрунтованим є також посилання прокурора на відсутність інформації про проведення аукціону. Навіть якщо з реєстру вбачається, що ФОП Сорокіна (Олефір) В.А. отримала майно за договором купівлі-продажу без згадки про аукціон, це не є доказом незаконності самого правочину чи підставою для сумніву в його легальності для наступного набувача. Закон не покладає на добросовісного набувача обов`язку ретельно досліджувати процедуру приватизації майна первісним власником, тим більше вдаватися до перевірки її відповідності нормативним актам чи актам органу місцевого самоврядування, які на момент укладення договору не були скасовані чи визнані незаконними в судовому порядку.

Щодо тверджень про відсутність ремонту чи поліпшень, то вони не мають юридичного значення в контексті добросовісності набуття майна. ОСОБА_1 укладала правочин із посиланням на поточний стан майна, вартість якого погодила зі стороною-продавцем і не мала порівнювати стан нежитлових приміщень попереднім відчужувачем.

Окремо апеляційний суд зауважує, що Нетікова Ольга Володимирівна не мала можливості перевіряти правильність актів Харківської міської ради щодо надання дозволу на приватизацію ФОП Сорокіній (Олефір) Валерії Андріївні, належного тепер ОСОБА_1 на праві власності спірного нерухомого майна.

При цьому, наявні в матеріалах справи документи та встановлені судом обставини справи, свідчать про наявність волі в діях Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради на передачу спірного нерухомого майна відповідачу-3, що унеможливлює витребування такого майна від добросовісного набувача.

Добросовісний набувач не може відповідати у зв`язку із порушеннями інших осіб, допущеними в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном. Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає такий статус всупереч приписам статті 388 ЦК України, а відтак, втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар. До таких висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 18.03.2020 у справі №199/7375/16, від 20.05.2020 у справі №199/8047/16, від 02.11.2021 у справі №925/1351/19, від 11.04.2023 у справі №923/1137/21, від 11.03.2025 у справі № 922/647/22, Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 09.12.2024 у справі № 754/446/22.

Таким чином, зважаючи, що на момент набуття права власності не було судових рішень, що визнавали незаконність первісного відчуження спірних нежитлових приміщень, суд вважає, що ОСОБА_1 на момент набуття майна не була обізнана про будь-які претензії або правові обмеження щодо спірного майна, що свідчить про добросовісність набуття майна за відплатним договором купівлі-продажу, відповідно до статті 388 Цивільного кодексу України.

З огляду на викладене, враховуючи оплатний характер набуття ОСОБА_1 спірного нерухомого майна, необізнаність її станом на момент здійснення угоди про відчуження спірного майна попереднім власником та відсутність можливості у відповідача-4 бути обізнаним (протилежного прокурором не доведено) про вибуття майна з комунальної власності з порушенням процедури приватизації, а також відсутність у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно будь-яких записів про обтяження, судових спорів чи інших прав третіх осіб, які могли б викликати сумнів у правомірності набуття права власності, колегія суддів доходить висновку, що дії ОСОБА_1 як набувача спірного майна є добросовісними, здійсненими з дотриманням вимог закону та в межах наданих їй повноважень.

Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте, попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів (стаття 1 Першого протоколу до Конвенції).

Згідно зі ст.17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод (далі Конвенція) та практику Європейського суду з прав людини (далі ЄСПЛ) як джерело права.

Частиною 1 статті 1 Протоколу до Конвенції передбачено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений свого майна інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом або загальними принципами міжнародного права.

У практиці ЄСПЛ (рішення у справах "Спорронґ і Льоннрот проти Швеції", "Джеймс та інші проти Сполученого Королівства"напрацьовано три критерії, які слід оцінювати стосовно сумісності заходу втручання у право особи на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу, а саме: чи є втручання законним; чи має воно на меті "суспільний", "публічний" інтерес; чи є такий захід (втручання у право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям.

Втручання має бути законним, відповідати суспільним інтересам та бути пропорційним переслідуваним цілям одночасно. Якщо хоча б одного критерію із перелічених не було додержано, то ЄСПЛ констатує порушення державою ст.1 Першого протоколу до Конвенції.

Втручання держави у право власності особи є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення "суспільного", "публічного" інтересу, при визначенні якого ЄСПЛ надає державам право користуватися "значною свободою (полем) розсуду". Втручання держави у право на мирне володіння майном може бути виправдано за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності.

Принцип пропорційності передбачає, що втручання в право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно з національним законодавством і в інтересах суспільства, буде розглядатися як порушення ст.1 Першого протоколу, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. "Справедлива рівновага" передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, якою необхідно досягти, та засобами, які застосовуються. Необхідного балансу не буде дотримано, якщо особа несе "індивідуальний і надмірний тягар".

Одним із елементів дотримання принципу "пропорційності" при втручанні в право особи на мирне володіння майном є надання їй справедливої та обґрунтованої компенсації. Водночас, апеляційний господарський суд звертає увагу, що питання про компенсацію прокурором не порушується.

Судова колегія також зауважує, що добросовісний набувач не може відповідати у зв`язку із порушеннями інших осіб, допущеними в рамках процедур при вчиненні правочинів з нерухомим майном. Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає такий статус всупереч приписам ст.388 ЦК України, а, відтак, втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар. Подібна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 05.06.2024 у справі №922/461/22.

У рішеннях у справах "Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки", "Ґаші проти Хорватії", "Трґо проти Хорватії" ЄСПЛ дійшов висновку, що потреба виправити минулу "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.

Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків (рішення ЄСПЛ у справі "Лелас проти Хорватії").

Принцип належного урядування, як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти помилки, навіть ті, причиною яких є їхня недбалість, проте, потреба виправити минулу помилку не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, у даному випадку, ОСОБА_3 .

Колегія суддів апеляційної інстанції зазначає, що виникненню права власності ОСОБА_1 на об`єкт нерухомого майна, виходячи з національної системи регулювання підстав та порядку набуття такого права, слугувала та передувала активна участь у такому процесі органів влади, зокрема Харківської міської ради, а тому відповідальність за вказані процедури не може покладатися на відповідача-4, який розраховував на їх належність та легітимність.

У розглядуваному випадку задоволення позовної вимоги про витребування у ОСОБА_1 спірного нерухомого майна не відповідатиме наведеному принципу пропорційності, оскільки покладатиме надмірний індивідуальний тягар на фізичну особу, яка добросовісно набула право власності на об`єкти нерухомого майна.

Враховуючи наведене, позовна вимога прокурора про витребування у ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 ), на користь Харківської міської територіальної громади нежитлові приміщення 1-го поверху № 1-:-3, 5 загальною площею 37,5 кв.м., розташовані за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01) підлягає залишенню без задоволення.

Виходячи з вимог статті 261 ЦК України позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи. Тобто, перш ніж застосувати позовну давність, суд має з`ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. Якщо таке право чи інтерес не порушені, суд відмовляє в позові з підстави його необґрунтованості. І лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла і про це зроблено заяву іншою стороною у справі, суд відмовляє в позові у зв`язку зі спливом позовної давності за відсутності поважних причин її пропущення, наведених позивачем.

Приймаючи до уваги відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог в даній справі, застосування строку позовної давності не розглядається.

Колегія суддів також зазначає, що у випадку виявлення обставин, які свідчать про недобросовісність ОСОБА_2 та ОСОБА_1 під час придбання спірних нежитлових приміщень (наприклад, в межах кримінального провадження), які не були та не могли бути відомі позивачу, то це може бути підставою для перегляду судового рішення за нововиявленими обставинами за правилами статей 320-325 ГПК України. Наведене узгоджується з позицією Верховного Суду у постанові від 07.08.2024 у справі № 924/1018/22.

Отже, з урахуванням викладеного, а саме: оплатного характеру набуття ОСОБА_1 права власності на спірне нерухоме майно; відсутності доказів з боку прокурора, які б свідчили про її обізнаність чи очевидність для неї порушень процедури приватизації попередніми набувачами; відсутності на момент укладення договору купівлі продажу будь яких обтяжень або застережень у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, які могли б викликати обґрунтовані сумніви у правомірності набуття майна - колегія суддів апеляційної інстанції вважає обґрунтованими висновки суду першої інстанції щодо добросовісності набуття ОСОБА_1 права власності на спірне майно та, відповідно, відсутності підстав для його витребування за правилами статті 388 Цивільного кодексу України.

У зв`язку з цим колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги Харківської обласної прокуратури. Доводи апелянта не спростовують наведені висновки суду першої інстанції, у зв`язку з чим апеляційна скарга Харківської обласної прокуратури не підлягає задоволенню з підстав викладених вище, а рішення Господарського суду Харківської області від 29.05.2025 у справі №922/5243/21 має бути залишене без змін.

Враховуючи відмову у задоволенні апеляційної скарги, судові витрати відповідно до статті 129 ГПК України покладаються на прокурора.

Керуючись статтями 269, п.1 ч.1 ст. 275, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Харківської обласної прокуратури залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Харківської області від 29.05.2025 у справі №922/5243/21 залишити без змін.

Постанова суду набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок та строки касаційного оскарження передбачено ст.286-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повна постанова складена 04.09.2025.

Головуючий суддя В.В. Россолов

Суддя О.А. Істоміна

Суддя В.С. Хачатрян