ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ІВАНО-ФРАНКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

29.08.2025 м. Івано-ФранківськСправа № 909/511/25

Господарський суд Івано-Франківської області у складі судді Неверовської Л. М., розглянувши у спрощеному позовному провадженні без повідомлення (виклику) сторін справу

за позовом: Фізичної особи-підприємця Олійник Олексія Миколайовича, АДРЕСА_1

до відповідача: Фізичної особи-підприємця Марченко Марії Миколаївни, АДРЕСА_2

про стягнення 436126,00 грн за порушення умов договору оренди нерухомого майна № 1 від 02.09.2024,

встановив: Фізична особа-підприємець Олійник Олексій Миколайович звернувся до Господарського суду Івано-Франківської області з позовом до фізичної особи-підприємця Марченко Марії Миколаївни про стягнення заборгованості в сумі про стягнення 436126 грн за порушення умов договору оренди нерухомого майна № 1 від 02.09.2024.

Позиція позивача.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідачем здійснено передачу майна для оренди без належних умов, тобто із скритими дефектами, а отже, з грубим порушенням договору оренди нерухомого майна №1 від 02.09.2024. Такими дефектами є відсутність водопостачання та відповідно належного водовідведення, що повністю перешкоджає нормальній роботі позивача та функціонуванню приміщення загалом. Зазначає, що сплачені нею орендні платежі за вересень, жовтень, листопад 2024 року, а також за липень 2027 року в загальному розмірі 248250 грн є безпідставно сплачені через неможливість фактичного використання даного приміщення згідно умов договору та не відновлення його працездатності (приміщення закрите та не проводиться господарська діяльність позивача).

Також згідно п. 10.4 даного договору вимагає від відповідача оплати штрафу в розмірі тримісячний розмір орендної плати, що становить 4500 доларів США (187875 грн).

Позиція відповідача.

Відповідач у відзиві на позов зазначає, що починаючи з 12 вересня 2024 року відсутнє водопостачання даного приміщення в повному обсязі не з його вини. З метою виявлення та встановлення ймовірних приводів та причин відсутності водопостачання, яке дійсно стало відсутнє у приміщенні, нею було залучено відповідного спеціаліста, який при обстеженні мереж водопостачання та водовідведення зазначив, що водопостачання по центральній магістралі проводиться та наявний активний ввід води в мережу яка йде в підвальне приміщення суміжного будинку № 2 по вул. Грушевського в м.Рогатин та проходить через підвал даного приміщення Ветеринарної аптеки, яка межує суміжною стіною з об`єктом оренди. Внутрішня магістраль водопостачання, яка зазначена вище та проходить через підвальне приміщення суміжного будинку № 2 по вул. Грушевського до ветеринарної аптеки, яка межує з орендованим приміщенням спільною стіною, є справною та активною, по ній здійснюється водопостачання, єдиною причиною відсутності водопостачання в орендованому приміщенні є ймовірне втручання в мережі та/або відключення водопостачання в мережі, яка йде через підвальне приміщення до Ветеринарної аптеки даного будинку, та належить на праві приватної власності громадянину Микитин Д.Д., доступ до якого відсутній. Звертає увагу на те, що нею були здійснено неодноразові звернення до власника приміщення Ветеринарної аптеки Микитина Д.Д. щодо повідомлення про причини відсутності водопостачання та ймовірної технічної не справності водовідведення а також надання доступу для їх усунення, але відповіді не надано.

Вважає, що виконала всі умови договору та передала приміщення в належному стані, на момент передачі були присутні всі комунікації, в тому числі водопостачання.

Обставини справи, дослідження доказів.

Розглянувши матеріали справи, всебічно та повно з`ясувавши обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши в сукупності всі докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, враховуючи вимоги чинного законодавства, суд встановив наступне.

Між фізичною особою-підприємцем Олійник Олексієм Миколайовичем як орендарем та фізичною особою-підприємцем Марченко Марією Миколаївною як орендодавцем укладено договір оренди нерухомого майна №1 від 02.09.2024, що розташована в місті Рогатин, вулиця Галицька, 75, загальною площею 139,4 м2.

У відповідності до умов цього договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове, платне користування на умовах оренди нежитлове приміщення, яке розміщене в будівлі, що розташована за адресою: Україна, Івано-Франківська область, Івано-Франківський район, м. Рогатин, вул. Галицька, 75, надалі "об`єкт оренди" (п. 1.1. договору).

Загальна площа об`єкта оренди становить 139,4 м. кв., а саме: приміщення №1, приміщення №2, приміщення №3, приміщення №4, приміщення (п. 1.2. договору).

Вступ орендаря у володіння та користування об`єктом оренди настає одночасно з підписанням сторонами договору та акту приймання-передачі об`єкта оренди, який являється невід`ємною частиною договору (п. 2.1. договору).

В акті приймання-передачі вказується технічний стан об`єкта оренди на момент передачі його в оренду (п. 2.2. договору).

Обов`язок по складанню акту приймання-передачі або його повернення покладається на сторону, яка передає об`єкт оренди іншій стороні договору (п. 2.3. договору).

Розмір орендної плати за місяць орендного користування становить 1500 (Одна тисяча п`ятсот) дол. США. Оплата проводиться в гривнях по курсу продажі Приватбанку станом на 10 число поточного місяця (п. 3.1. договору).

Орендар після укладення договору оренди до 10 вересня 2024 року сплачує орендну плату за перших три місяці і за останній місяць оренди (п. 3.7. договору).

Крім орендної плати орендар сплачує орендодавцю компенсацію за надані комунальні послуги, а саме: газопостачання, електропостачання, водопостачання та водовідведення, інтернет на основі рахунку наданого орендодавцем орендарю (п. 3.8. договору).

Орендодавець зобов`язується: забезпечити орендареві можливість користування системами електропостачання, газопостачання, водовідведення і водопостачання та інтернету, які знаходяться на території орендодавця (п.4.1.4. договору).

Орендар має право: протягом строку використання об`єкта оренди отримувати оплатні комунальні послуги, що пов`язані з теплопостачанням, електропостачанням, водопостачанням, водовідводом як будівлі, так і об`єкта оренди (п.7.1.5. договору).

При невиконанні однією із сторін умов договору, друга сторона має право на дострокове розірвання цього договору. При цьому, сторона, яка не забезпечила умови виконання даного договору сплачує другій стороні по договору, штраф в розмірі фіксованої суми, яка становить сукупний тримісячний розмір орендної плати за даним договором. Ініціатор дострокового розірвання повідомляє про це другу сторону письмово (п. 10.4. договору).

02.09.2024 сторонами підписано акт приймання-передачі об`єкта оренди (додаток№1 до договору №1 оренди нерухомого майна від 02 вересня 2024 року), згідно якого орендодавець передав, а орендар прийняв в оренду (строкове, платне користування) на умовах оренди нерухоме майно. В акті зазначено, що сторони підтверджують, що технічний стан будівлі приміщення, що передається, відповідає характеристиці майна та його призначенню.

Також, в акті наведено характеристики майна, що передається, зокрема й інженерні комунікації, серед яких електропостачання, газопостачання, водопостачання, каналізація, опалення, пожежно-охоронна сигналізація, інтернет.

Позивачем проведено повну оплату за вересень, жовтень, листопад 2024 року, а також за липень 2027 року згідно вимог п. 3.7. договору, що підтверджується квитанціями: №1 від 02.09.2024 року на суму 62025,00 грн; №2 від 04.09.2024 року на суму 62250,00 грн; №3 від 06.09.2024 року на суму 61950,00 грн; №4 від 09.09.2024 року на суму 62025,00 грн.

Як вбачається з наведених сторонами доводів, починаючи з 12 вересня 2024 року в орендованому приміщенні відсутнє водопостачання в повному обсязі.

У матеріалах справи наявна додана позивачем відповідь на претензію ФОП Олійника Олексія Миколайовича від 15.02.2025, у якій відповідач повідомляє, що 12 вересня 2024 року при здійсненні господарської діяльності у приміщенні вул. Галицька, 75 м. Рогатин, дійсно виявлено, що відсутнє водопостачання в дане приміщення. Також в терміновому порядку прийнято міри щодо виявлення причин відсутності водопостачання. Повідомляю про те, що приводами та підставами припинення водопостачання в орендоване приміщення стало самовільне втручання в мережі водовідведення та водопостачання громадянином Микитином Д.Д., що мало місце в підвальному приміщенні Ветеринарної аптеки будинку № 2 по вул.Грушевського в місті Рогатин. По даному факту нею було ініційовано відкриття кримінального провадження Рогатинським відділенням поліції Івано-Франківського РУ ВП ГУНП в Івано-Франківській області. Досудове розслідування триває. Звертає увагу, що водопостачання до даного приміщення здійснює ДП Рогатин-Водоканал". Наголошує, що відсутність водопостачання не залежить від її волі тавона не може впливати на дану ситуацію самостійно. З метою належного функціонування приміщення, недопущення порушення права як орендодавця та орендаря просить продовжити дію договору; не розривати договір оренди нерухомого майна №1 від 02.09.2024 року.

Відповідачем додано до матеріалів справи договір про надання послуг з водопостачання та водовідведення від 12.09.2018 укладений між ДП Рогатин-Водоканал та фізичною особою-підприємцем Марченко Марією Миколаївною та Технічні умови на відведення водопостачання водовідведення до будинку по вул. Галицька, 75, м. Рогатин.

Норми права та мотиви, якими суд керувався при ухваленні рішення. Висновок суду.

Відповідно до частини 1 статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Згідно з частиною 1 статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Згідно ч.1 ст.759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно ч. 1 ст. 286 ГК України (що був чинним на час існування між сторонами правовідносин) за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у володіння та користування майно для здійснення господарської діяльності.

Згідно ст.ст. 525, 526 Цивільного кодексу України зобов`язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов договору та Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а при відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається.

Приписами ст. 610 ЦК України визначено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно ч. 1, 2 ст. 286 ГК України (що був чинним на час існування між сторонами правовідносин) орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об`єкта оренди.

Позивачем заявлено позовні вимоги про стягнення 248250 грн як безпідставно сплачених через неможливість фактичного використання приміщення згідно умов договору та не відновлення його працездатності (приміщення закрите та не проводиться господарська діяльність позивача), а також штрафу нарахованого на підставі п. 10.4 договору.

Як встановлено судом, на виконання умов договору нерухоме майно №1 від 02.09.2024, відповідач передав, а позивач прийняв в оренду на умовах оренди, про що сторонами підписано акт приймання-передачі об`єкта оренди від 02.09.2024.

Позивачем сплачено орендну плату згідно вимог п. 3.7. договору, в розмірі 249000 грн за перших три місяці і за останній місяць оренди.

При цьому, в акті зазначено, що сторони підтверджують, що технічний стан будівлі приміщення, що передається, відповідає характеристиці майна та його призначенню. В даному акті наведено характеристики майна, що передається, зокрема й інженерні комунікації, серед яких вказано водопостачання та каналізація.

Таким чином, вказане свідчить про те, що станом на момент передачі в оренду об`єкта оренди, в останньому було наявне водопостачання та водовідведення.

Як вказують сторони, з 12.09.2024 в орендованому приміщенні відсутнє водопостачання в повному обсязі.

Однак, у матеріалах справи відсутні будь-які докази на підставі яких можливим є встановлення судом тривалості перебування у володінні та користуванні позивача об`єкта оренди за відсутності/наявності водопостачання.

Так, позивачем надано суду відповідь на претензію ФОП Олійник Олексій Миколайович від 15.02.2025, однак, не надано претензію з якою позивач звернувся до відповідача.

З відповіді на претензію ФОП Олійник Олексій Миколайович від 15.02.2025, вбачається, що відповідач просить продовжити дію договору, не розривати договір оренди нерухомого майна №1 від 02.09.2024.

Контекст даної відповіді свідчить про те, що позивач звернувся до відповідача про розірвання договору оренди нерухомого майна №1 від 02.09.2024. Однак, у суду відсутні докази, з яких можливо встановити коли саме позивач звернувся з вимогою про розірвання вказаного договору, тому у суду відсутня можливість встановити з якої дати даний договір припинено.

Враховуючи вказане, у суду відсутні докази, які свідчили б про тривалість користування орендованим приміщенням за наявного чи відсутнього водопостачання.

Щодо посилання позивача на порушення договору відповідачем, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору з посиланням на ч. 2 ст. 651 ЦК України, суд зазначає про те, що ст. 651 ЦК України визначає підстави для зміни або розірвання договору, що не є предметом даного спору.

При цьому, згідно ч. 2 ст. 286 ГК України (що був чинним на час існування між сторонами правовідносин) розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об`єкта оренди.

За наведеного, суд дійшов до висновку про те, що позивачем не надано належних та достатніх доказів для підтвердження наявності підстав для стягнення з відповідача орендної плати в розмірі 249000 грн, а також належно необґрунтовано правові підстави позову.

Щодо стягнення штрафу згідно п. 10.4 даного договору, суд зазначає про те, що враховуючи неможливість встановити судом обставини щодо тривалості відсутності водопостачання, використання чи не використання об`єкту оренди протягом 4-х місяців за якій позивачем здійснено оплату орендної плати, у суду відсутні правові підстави для висновку про обґрунтованість позовних вимог в цій частині.

Реалізуючи передбачене ст. 55 Конституції України, ст. 4 ГПК України право на судовий захист особа, звертаючись до суду, вказує в позові власне суб`єктивне уявлення про її порушене право чи охоронюваний інтерес та його спосіб захисту.

Суд зазначає, що позов - це вимога позивача до відповідача, спрямована через суд, про захист порушеного або оспорюваного суб`єктивного права та охоронюваного законом інтересу, яке здійснюється у визначеній законом процесуальній формі. Основними елементами, що визначають сутність будь-якого позову (індивідуалізуючи ознаки позову) є предмет позову та підстава позову.

Позивач, звертаючись до суду з позовом, самостійно визначає у позовній заяві, яке його право чи охоронюваний законом інтерес порушено особою, до якої пред`явлено позов, та зазначає, які саме дії необхідно вчинити суду для відновлення порушеного права. У свою чергу, суд має перевірити доводи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, у тому числі щодо матеріально-правового інтересу у спірних відносинах.

Предметом позову є матеріально-правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить постановити судове рішення. Вона безпосередньо пов`язана із спірними правовідносинами та суб`єктивним правом і обов`язком відповідача.

Підставу позову складають обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги. Такі обставини складають юридичні факти, які тягнуть за собою певні правові наслідки. Фактична підстава позову - це юридичні факти, на яких ґрунтуються позовні вимоги позивача до відповідача. Правова підстава позову - це посилання в позовній заяві на закони та інші нормативно-правові акти, на яких ґрунтується позовна вимога позивача.

Оцінка предмету заявленого позову, а відтак наявності підстав для захисту порушеного права заявника, про яке ним зазначається в позовній заяві здійснюється судом, на розгляд якого передано спір, крізь призму оцінки спірних правовідносин та обставин (юридичних фактів), якими обґрунтовані заявлені вимоги (аналогічні висновки викладено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 19.09.2019 у справі № 924/831/17, від 28.11.2019 у справі № 910/8357/18).

Встановивши наявність у особи, яка звернулася з позовом, суб`єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, на захист яких подано позов, суд з`ясовує наявність чи відсутність факту порушення або оспорювання і відповідно ухвалює рішення про захист порушеного права або відмовляє позивачу у захисті, встановивши безпідставність та необґрунтованість заявлених вимог.

Особа, права якої порушено, може скористатись не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права, який має відповідати тим фактичним обставинам, які склалися, виходячи із тих відносин, які відповідають відповідним нормам права.

Застосування будь-якого способу захисту цивільного права та інтересу має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим.

Спосіб захисту права є ефективним тоді, коли він забезпечуватиме поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантуватиме можливість отримати відповідну компенсацію. Тобто цей захист має бути повним і забезпечувати у такий спосіб досягнення мети правосуддя та процесуальну економію (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі №910/3009/18 (пункт 63)).

Велика Палата Верховного Суду у своїх постановах неодноразово зазначала, що перелік способів захисту, визначений у частині 2 статті 16 Цивільного кодексу України, не є вичерпним. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (абзац 12 частини 2 вказаної статті).

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, визначений позивачем, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (постанови Верховного Суду від 05.06.2018 у справі №338/180/17 (п. 57), від 11.09.2018 у справі №905/1926/16 (п. 40), від 30.01.2019 у справі №569/17272/15-ц, від 11.09.2019 у справі №487/10132/14-ц (п. 89), від 16.06.2020 у справі №145/2047/16-ц (п. 7.23), від 15.09.2020 у справі №469/1044/17).

Наведені позивачем обставини та обґрунтування позовних вимог свідчать про те, що позивачем обрано неналежний спосіб захисту його порушених прав.

Так, за умови відсутності користування об`єктом оренди та припиненням договору оренди порушені права позивача підлягали б захисту шляхом пред`явлення позову про стягнення внесеної попередньої орендної плати або стягнення наявних у позивача збитків, завданих відсутністю водопостачання. У разі ж істотного погіршення стану об`єкта оренди (за умови володіння та користування ним), позивач має право вимагати зменшення розміру орендної плати.

Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові.

За наведених обставин, суд дійшов до висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову.

Статтею 13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Відповідно до ст. ст. 76-79 ГПК України, належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування. Достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи. Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

За приписами ч. 1 ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Судові витрати.

Склад та порядок розподілу судових витрат визначено Главою 8 Розділу I ГПК України.

Згідно з ч. 1 ст. 123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Відповідно до п.2 ч.1 ст.129 ГПК України, враховуючи те, що у задоволенні позову відмовлено, судовий збір слід залишити за позивачем.

Керуючись ст.ст. 74, 76-80, 86, 129, 233, 236, 237, 238, 240,241 Господарського процесуального кодексу України, суд

УХВАЛИВ:

у задоволенні позову фізичної особи-підприємця Олійник Олексія Миколайовича до фізичної особи-підприємця Марченко Марії Миколаївни про стягнення 436126 грн - відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Західного апеляційного господарського суду шляхом подання апеляційної скарги протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено 29.08.2025.

Суддя Неверовська Л. М.