РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

29.08.2025Справа № 910/18980/23 (910/4244/25)

За позовом ОСОБА_1 (ідентифікаційний номер: НОМЕР_1 )

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті ЛТД» (ідентифікаційний код: 39123430)

третя особа Арбітражний керуючий Загородній Олексій Михайлович

(ідентифікаційний номер: НОМЕР_2 )

про визнання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва

у межах справи № 910/18980/23

за заявою Головного управління ДПС у м. Києві, як відокремленого підрозділу ДПС (ідентифікаційний код: 44116011)

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті ЛТД» (ідентифікаційний код: 39123430)

про банкрутство

Суддя Омельченко Л.В.

Без виклику (повідомлення) учасників справи

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

У провадженні Господарського суду м. Києва перебуває справа № 910/18980/23 за заявою Головного управління ДПС у м. Києві, як відокремленого підрозділу ДПС (ідентифікаційний код: 44116011), про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті ЛТД» (ідентифікаційний код: 39123430).

03.04.2025 ОСОБА_1 (ідентифікаційний номер: НОМЕР_1 ) звернулася до Господарського суду м. Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті ЛТД» про визнання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва, в якому вона просить суд:

- визнати за ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , адреса реєстрації: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) майнові права на об`єкт незавершеного будівництва - однокімнатну квартиру за адресою: АДРЕСА_2 , кількість кімнат - 1, загальна площа - 42,73 м кв., поверх - 18, кадастровий номер земельної ділянки :66:248:0029.

Позов обґрунтовано тим, що ТОВ «Капітал Ріелті ЛТД» не виконано зобов`язань за Договором купівлі-продажу майнових прав № КР/7/470 від 07.12.2014 в частині введення будинку в експлуатацію та оформлення права власності на вказаний вище об`єкт нерухомості.

Ухвалою суду від 19.04.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 910/18980/23 (910/4244/25) за позовом ОСОБА_1 (ідентифікаційний номер: НОМЕР_1 ) до Товариства з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті ЛТД» (ідентифікаційний код: 39123430) про визнання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва у межах справи № 910/18980/23 про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті ЛТД» (ідентифікаційний код: 39123430); постановлено справу розглядати за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін; встановлено відповідачу строк - п`ятнадцять днів з дня вручення ухвали про відкриття провадження у справі для подання до суду відзиву на позовну заяву, оформленого відповідно до вимог статті 165 Господарського процесуального кодексу України, а також всіх доказів, що підтверджують заперечення проти позову; забезпечити надіслання (надання) позивачу копії відзиву та доданих до нього документів одночасно з надісланням (наданням) відзиву до суду; попереджено відповідача, що у разі ненадання відзиву у встановлений судом строк без поважних причин суд має право вирішити спір за наявними матеріалами справи відповідно до частини 2 статті 178 Господарського процесуального кодексу України. При цьому, якщо докази не можуть бути подані разом з відзивом з об`єктивних причин, відповідач повинен про це письмово повідомити суд та зазначити: доказ, який не може бути подано; причини, з яких доказ не може бути подано у зазначений строк; докази, які підтверджують, що особа здійснила всі залежні від неї дії, спрямовані на отримання вказаного доказу (частини 3, 4 статті 80 Господарського процесуального кодексу України); встановлено позивачу строк - протягом 5-ти днів з дня отримання відзиву на позов (якщо такий буде поданий) - для подання суду: відповіді на відзив на позов в порядку статті 166 Господарського процесуального кодексу України, а також доказів направлення відповіді на відзив відповідачу; встановлено відповідачу строк - протягом 5-ти днів з дня отримання відповіді на відзив для подачі до суду (якщо такі будуть): заперечень на відповідь на відзив та доказів направлення заперечень на відповідь на відзив позивачу; залучено до участі у справі у якості третю особу, які не заявляє самостійних вимог на предмет спору арбітражного керуючого Загороднього Олексія Михайловича (ідентифікаційний номер: НОМЕР_2 ); встановлено третій особі строк - протягом 15-ти днів з дня вручення ухвали про відкриття провадження у справі для подачі до суду з дотриманням приписів статей 165-168 Господарського процесуального кодексу України письмових пояснень щодо предмета спору, доказів направлення пояснень з доданими до них документами на адресу інших учасників справи; інші учасники справи мають право подати відповідь на письмові пояснення третьої особи (якщо така буде), яка має бути подана завчасно, до початку розгляду справи по суті; звернуто увагу сторін на положення статей 74, 80, 81 Господарського процесуального кодексу України щодо порядку подання доказів, наслідків неподання їх та доказів їх направлення іншим учасникам справи, а також щодо порядку витребування доказів; попереджено сторін, що відповідно до частини 2 статті 118 Господарського процесуального кодексу України заяви, скарги і документи, подані після закінчення процесуальних строків, залишаються без розгляду, крім випадків, передбачених цим Кодексом; звернуто увагу сторін на те, що копії письмових доказів, які подаються повинні бути оформлені у відповідності до вимог частини 4 статті 91 Господарського процесуального кодексу України та пункту 5.27 Уніфікованої системи організаційно-розпорядчої документації (Вимоги до оформлення документів ДСТУ 4163-2003); попереджено сторін, що при невиконанні процесуальних обов`язків, зокрема ухиленні від вчинення дій, покладених судом на сторону, до них можуть бути застосовані заходи процесуального примусу у вигляді штрафу відповідно до статті 135 Господарського процесуального кодексу України.

Відповідач своїм правом надати відзив на позовну заяву не скористався, з будь-якими заявами до суду не звертався. Згідно з частиною 4 статті 240 Господарського процесуального кодексу України у разі розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи суд підписує рішення без його проголошення.

Розглянувши матеріали позовної заяви ОСОБА_1 , всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд

ВСТАНОВИВ:

Між позивачкою (за Договором - Покупець) та відповідачем (за Договором - Продавець) 07.12.2014 було укладено Договір № КР/7/470 купівлі-продажу майнових прав (Договір), предметом якого було придбання майнових прав на об`єкт нерухомості в житловому будинку з нежитловими приміщеннями за будівельною адресою: місто Київ, вул. Лохвицька, будинок 7, у Дніпровському районі міста Києва, кадастровий номер земельної ділянки :66:248:0025, рекомендована поштова адреса відповідно до листа Дніпровської районної в місті Києві державної адміністрації вих. № 2-11/26-28994 від 18.05.2012: бульвар Ярослава Гашека, будинок № 20; право на спорудження якого виникло у ТОВ «Капітал Ріелті ЛТД» на підставі договору № 20-03/2014, укладеного між ТОВ «Капітал Ріелті ЛТД» та ТОВ «Капітал Ріелті».

Відповідно до п. п. 2.1, 2.2 Договору відповідач (продавець) продає, а позивач (покупець) купує майнові права у зазначеному житловому будинку на об`єкт нерухомості з наступними характеристиками: квартира АДРЕСА_2 .

Відповідно до п. 2.6 плановий термін закінчення будівництва - 1 квартал 2015.

Відповідно до п. 2.7 плановий термін введення в експлуатацію - 2 квартал 2015.

Позивачкою повністю сплачено суму грошових коштів за договором. Загальна вартість майнових прав складає 393 116,00 грн (в т.ч. ПДВ) що підтверджується платіжним дорученням № 01 від 08.12.2014 та Довідкою від 09.12.2014 вих. № 810 про фінансування 100% майнових прав об`єкта нерухомості по Договору № КР/7/470 купівлі-продажу майнових прав від 07.12.2014, яка була надана відповідачем у відповідності до п. 3 Договору «Порядок передачі майнових прав». Зокрема, п. 3.1. визначено, що майнові права на Об`єкт нерухомості за цим Договором закріплюються за Покупцем у момент видачі Довідки про здійснення 100% оплати майнових прав, зазначеної у пункті 4.2. даного договору. Довідка підписується Продавцем не пізніше 3-х робочих днів з дати здійснення Покупцем 100% оплати вартості майнових прав, визначених у п. 4.2. цього договору.

Пунктом 3.2. визначено, що після отримання Продавцем на Об`єкт капітального будівництва сертифікату, що засвідчує відповідність закінченого будівництвом об`єкта проектній документації та підтверджує його готовність до експлуатації, Продавець надсилає Покупцю повідомлення із зазначенням дати (протягом 30 календарних днів з дня відправлення відповідного повідомлення), коли Покупець повинен з`явитись та фізично прийняти закінчений будівництвом Об`єкт нерухомості, підписавши Акт прийому-передачі Об`єкта нерухомості та договір на утримання та обслуговування Об`єкта нерухомості.

З наведених пунктів договору статті 3, яка йменується «Порядок передачі майнових прав», не йдеться взагалі про передачу як таку, лише про закріплення майнових прав довідкою, проте, пунктом 5.4.3. визначено: Покупець зобов`язується прийняти від Продавця майнові права в порядку та на умовах, передбачених даним Договором та отримати Довідку про оплату 100% майнових прав. Враховуючи пункт 5.4.3. слідує, що за Договором у Покупця виникає обов`язок прийняти майнові права, однак механізму отримання за вказаним у пункті 5.4.3. Акту приймання передачі майнових прав не визначено. Пунктом 11.7 Договору зазначено, що у випадках, не передбачених цим Договором, сторони керуються чинним законодавством України.

На підтвердження позовних вимог позивачем до позовної заяви додано:

- копію Договору № КР/7/470 купівлі-продажу майнових прав від 07.12.2014;

- копію платіжного доручення №1 від 08.12.2014;

- копію довідки від 09.12.2014 вих. № 810 про фінансування 100% майнових прав об`єкта нерухомості по Договору № КР/7/470 купівлі-продажу майнових прав від 07.12.2014;

- копію паспорту ОСОБА_1 .

Відповідно до ст. 328 Цивільного кодексу України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, з правочинів, тобто дій особи, спрямованих на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Правовідносини, які склалися між сторонами, регулюються Законом України від 18 вересня 1991 року № 1560-XII «Про інвестиційну діяльність».

Відповідно до ст. 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» всі суб`єкти інвестиційної діяльності незалежно від форм власності та господарювання мають рівні права щодо здійснення інвестиційної діяльності, якщо інше не передбачено законодавчими актами України.

Розміщення інвестицій у будь-яких об`єктах, крім тих, інвестування в які заборонено або обмежено цим Законом, іншими актами законодавства України, визнається невід`ємним правом інвестора і охороняється законом.

Інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торгівельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України.

Згідно із ст. 190 Цивільного кодексу України, майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки .

Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

За змістом ч. 2, 3 ст. 331 Цивільного кодексу України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Відповідно до ч. 3 ст.16 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що разом із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень у паперовій формі подаються оригінали документів, необхідних для державної реєстрації прав та їх обтяжень, копії, засвідчені в установленому порядку.

Моментом виникнення майнових прав у їх носія вважається загально прийнятий момент набуття права власності, визначений статтею 328 Цивільного кодексу України на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

У Постанові № 6-98цс13 від 02 жовтня 2013 року Верховний Суд України висловив правову позицію про те, що виконання грошових зобов`язань за інвестиційною угодою, а саме повна сплата вартості об`єкта інвестування (стовідсоткова передоплата), свідчить про вчинення дій, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт.

Статтею ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначено, що майновими правами визнаються будь-які права пов`язані з майном, відмінні від права власності у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (право на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо).

Судом встановлено, що позивачка в повному обсязі проінвестувала будівництво зазначеної вище квартири, в зв`язку з чим відповідно до ст. 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність», має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій відповідно до законодавчих актів України, оскільки об`єкти та результати інвестицій є власністю інвестора.

Тобто, позивачка виконала свої зобов`язання за договором, сплатила внески у визначеній у договорі сумі, у зв`язку із чим за умовами договору набула майнових прав щодо об`єкта нерухомості, зокрема права на отримання в подальшому у власність зазначеної квартири.

Згідно ч. 1 ст. 530 Цивільного кодексу України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Згідно п. 2.7 Договору плановий термін уведення будинку в експлуатацію - 2 квартал 2015.

Судом встановлено, що будівництво об`єкту не завершене, будинок не введений в експлуатацію, що підтверджується відповіддю Виконавчого органу Київської міської ради (Київської державної адміністрації) Департаменту земельних ресурсів № 0570202/3-1086 від 30.01.2023.

Крім того, вказана відповідь містить інформацію про уточнення кадастрового номеру земельної ділянки.

За даними Міського земельного кадастру земельна ділянка площею 5,4709 га (кадастровий номер :66:248:0025) на АДРЕСА_4 згідно з рішенням Київської міської ради від 14.07.2005 № 729/3304 передавалась в оренду ТОВ «Еверест плюс» для будівництва комплексу житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземними автостоянками (договір оренди земельної ділянки від 11.04.2006 № 66-6-00341.

Шляхом поділу вищезазначеної земельної ділянки (кадастровий номер :66:248:0025) сформовано чотири земельні ділянки.

Відповідно до відповіді на публічний запит від Департаменту земельних ресурсів 0570202/3-1086 від 30.01.2023, згідно з даними Міського земельного кадастру земельна ділянка площею 3,3675 га для будівництва комплексу житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземними автостоянками на АДРЕСА_4 має кадастровий номер :66:248:0029.

Відтак, суд дійшов висновку, що до завершення будівництва об`єкта нерухомості, а саме будівництва однокімнатної квартири АДРЕСА_2 ) та введення будинку в експлуатацію позивачу як інвестору належать майнові права на цей об`єкт.

Така позиція суду є аналогічною до правового висновку, якого дійшла Велика Палата Верховного Суду в постанові від 09 жовтня 2019 року, справа № 761/28769/13-ц.

Враховуючи те, що відповідач не виконав належним чином узятих на себе зобов`язань - будинок по АДРЕСА_5 ) не введено в експлуатацію, з урахуванням повної сплати пайових внесків, суд прийшов до висновку, що права позивача порушені, оскільки відповідач свої зобов`язання щодо передачі об`єктів інвестування в експлуатацію для здійснення реєстрації прав власності за позивачем на об`єкти інвестування, не виконує.

Відповідач в односторонньому порядку відмовився від виконання зазначених зобов`язань, що свідчить про порушення майнових прав позивачки на вищевказаний об`єкт, які вона очікувала отримати у 2 кварталі 2015 року.

Оцінивши подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на повному, всебічному і об`єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, суд дійшов висновку, що права позивача підлягають захисту шляхом визнання майнового права за позивачкою ОСОБА_1 (ідентифікаційний номер: НОМЕР_1 ) на об`єкт незавершеного будівництва, а саме: однокімнатну квартиру АДРЕСА_2 ), кадастровий номер земельної ділянки :66:248:0029.

Щодо судового збору суд зазначає наступне.

Відповідно до п. п. 1 ч. 2 ст. 4 Закону України «Про судовий збір» за подання до господарського суду позовної заяви майнового характеру розмір ставки судового збору складає 1,5 відсотка ціни позову, але не менше 1-го розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб і не більше 350-ти розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб).

Відповідно до ч. 3 ст. 22 Закону України «Про захист прав споживачів» споживачі звільняються від сплати судового збору за позовами, пов`язаними з порушенням їх прав.

Враховуючи висновки суду про задоволення позовних вимог ОСОБА_1 (ідентифікаційний номер: НОМЕР_1 ), керуючись нормами ч. 2 ст. 129 Господарського процесуального кодексу України та виходячи з ціни позову 393 116,00 грн судові витрати у розмірі 5 896,74 грн покладаються на відповідача.

Керуючись Кодексом України з процедур банкрутства, ст. ст. 190, 328, 331, 530 Цивільного кодексу України, Законом України "Про інвестиційну діяльність", ст. ст. 3, 12, 73, 76 216, 232, 235 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов ОСОБА_1 (ідентифікаційний номер: НОМЕР_1 ) до Товариства з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті ЛТД» (ідентифікаційний код: 39123430) про визнання майнового права на об`єкт незавершеного будівництва однокімнатну квартиру АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки :66:248:0029 - задовольнити.

2. Визнати за ОСОБА_1 (ідентифікаційний номер: НОМЕР_1 ) майнове право на об`єкт незавершеного будівництва, а саме однокімнатну квартиру АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки :66:248:0029.

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті ЛТД» (ідентифікаційний код: 39123430) в дохід бюджету судовий збір в сумі 5 896,74 грн.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається учасниками справи протягом двадцяти днів з дня його проголошення до або через відповідні суди. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного тексту судового рішення.

Повне рішення складено 29.08.2025.

Суддя Л.В. Омельченко