ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 вересня 2025 року Справа № 902/1342/24

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуюча суддя Коломис В.В., суддя Розізнана І.В. , суддя Саврій В.А.

секретар судового засідання Романець Х.В.

за участю представників сторін:

позивача - Чугаєнко К.Є. (в режимі відеоконференції);

відповідача - Шкрабалюк Ю.В. (в режимі відеоконференції);

третьої особи - Северин С.Л. (в режимі відеоконференції);

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Івай Девелопмент Груп" на рішення Господарського суду Вінницької області від 06 травня 2025 року (повний текст складено 16.05.2025) у справі № 902/1342/24 (суддя Нешик О.С.)

за первісним позовом Головного управління Держгеокадастру у Вінницькій області

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Івай Девелопмент Груп"

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - Регіонального відділення Фонду державного майна України по Вінницькій та Хмельницькій областях, Державне підприємство "Вінницький науково-дослідний та проектний інститут землеустрою"

про визнання договору оренди продовженим

та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Івай Девелопмент Груп"

до Головного управління Держгеокадастру у Вінницькій області

про повернення приміщення

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду Вінницької області від 06.05.2025 у справі №902/1342/24 задоволено первісний позов Головного управління Держгеокадастру у Вінницькій області до Товариства з обмеженою відповідальністю "Івай девелопмент груп" про визнання продовженим договору оренди нерухомого майна та зобов`язання не чинити перешкоди у його використанні.

Визнано продовженим Договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності та перебуває на балансі і є державною власністю, №624-НМ від 27.12.2007, зі змінами згідно додаткового договору №1 від 03.10.2008, додаткового договору №2 від 31.12.2010, додаткового договору №3 від 28.11.2012, додаткового договору №4 від 21.05.2013, додаткового договору №5/145 від 20.12.2013, додаткового договору №6 від 24.05.2016, додаткового договору №7 від 02.02.2017, додаткового договору №8 від 08.04.2019, додаткового договору №9/481 від 19.12.2019 та додаткового договору №10 від 13.09.2021 на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану.

Присуджено до стягнення з ТОВ "Івай Девелопмент Груп" на користь ГУ Держгеокадастру у Вінницькій області 4542,00 грн відшкодування витрат по сплаті судового збору.

В задоволенні зустрічного позову ТОВ "Івай девелопмент груп" до ГУ Держгеокадастру у Вінницькій області про зобов`язання повернути об`єкт оренди шляхом виселення - відмовлено.

Не погоджуючись з прийнятим судом першої інстанції рішенням, ТОВ "Івай Девелопмент Груп" звернулося до Північно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення місцевого господарського суду та прийняти нове судове рішення, яким відмовити в частині задоволення первісного позову та задоволити зустрічний позов.

Обгрунтовуючи свої вимоги апелянт посилається на порушення Господарським судом Вінницької області норм матеріального та процесуального права, а також на неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи.

Позивач за первісним позовом у відзиві на апеляційну скаргу та третя ососба в письмових поясненнях вважають оскаржуване рішення місцевого господарського суду законним та обгрунтованим, а тому просять залишити його без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Безпосередньо в судовому засіданні представники сторін повністю підтримали вимоги та доводи, викладені в апеляційній скарзі та у відзиві та поясненнях на неї.

Колегія суддів, заслухавши пояснення представників сторін, розглянувши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права, вважає, що у задоволенні вимог апеляційної скарги слід відмовити, рішення місцевого господарського суду - залишити без змін.

При цьому колегія суддів виходила з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, 27 грудня 2007 року між Регіональним відділенням ФДМ України по Вінницькій області, як орендодавцем, та Головним управлінням земельних ресурсів у Вінницькій області, як орендарем, укладено договір оренди №624-НМ нерухомого майна, що належить до державної власності та перебуває на балансі державного підприємства "Вінницький науково-дослідний та проектний інститут землеустрою" і є державною власністю (далі - договір оренди), відповідно до п.1.1. якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування нерухоме майно, а саме: нежитлові вбудовані приміщення: на 1-му поверсі - 26,3 кв.м, в т.ч.: частину коридору (7,0 кв.м) та частину вестибулю (19,3 кв.м); на 3-му поверсі - 382,5 кв.м, в т.ч.: кімнати №№ 3 - 8 (118,2 кв.м), частину кімнати №11 - (15,9), кімнату №12 (32,6 кв.м), кімнату №13 і №14 (46,7 кв.м), кімнату № 24 - №26 (75,2 кв.м), туалети - (28,0 кв.м), коридор (65,9 кв.м); на 5-му поверсі - 83,9 кв.м, в т.ч.: № 3 - № 4 (44,7 кв.м), частину коридору №2 (5,7 кв.м), частину актовового залу № 7 (33,5 кв.м); частину сходинкової клітини з 1 по 5 поверхи - 20,0 кв.м, (надалі - нерухоме майно), загальною площею 512,7 кв.м, що розташовані за адресою: 21027, м. Вінниця, вул. Келецька, 63, в п`ятиповерховому адміністративному корпусі з підвалом, частина якого перебуває на балансі Державного підприємства "Вінницький науково-дослідний та проектний інститут землеустрою" (далі - балансоутримувач) і є державною власністю, вартість яких визначена згідно з бухгалтерськими даними станом на 01.10.2007 і становить: відновна - 136911,00 грн, залишкова - 75930,00 грн.

Відповідно до п. 1.2. договору оренди, майно передано в оренду з метою розміщення в ньому Головного управління земельних ресурсів у Вінницькій області.

До договору сторонами вносилися зміни шляхом укладення додаткових правочинів, а саме: додаткового договору №1 від 03.10.2008, додаткового договору №2 від 31.12.2010, додаткового договору №3 від 28.11.2012, додаткового договору №4 від 21.05.2013, додаткового договору №5/145 від 20.12.2013, додаткового договору №6 від 24.05.2016, додаткового договору №7 від 02.02.2017, додаткового договору №8 від 08.04.2019, додаткового договору №9/481 від 19.12.2019 року та додаткового договору №10 від 13.09.2021.

За умовами договору оренди (зі змінами), Головне управління Держгеокадастру у Вінницькій області орендує ряд нежитлових вбудованих приміщень загальною площею 824,7 кв.м. та частини майданчику на даху площею 4,0 кв.м., що розташовані за адресою: 21027, м. Вінниця, вул. Келецька, 63.

Відповідно до пункту 2 Додаткового договору №9/481 від 19.12.2019 дію договору оренди продовжено до 19.11.2022.

07 лютого 2024 року між ДП "Вінницький науково-дослідний та проектний інститут землеустрою" та Головним управлінням Держгеокадастру у Вінницькій області укладено договір №15 про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна (зі змінами).

11 серпня 2022 року Головне управління Держгеокадастру у Вінницькій області звернулося до Регіонального відділення ФДМ України у Вінницькій та Хмельницькій областях із заявою про продовження строку дії договору №624-НМ від 27.12.2007 на той самий строк (а.с. 22-23, т. 1).

Листом Регіонального відділення ФДМ України по Вінницькій та Хмельницькій областях №11-3/3046 від 14.12.2022 ГУ Держгеокадастру у Вінницькій області поінформовано про те, що договір оренди №624-НМ від 27.12.2007 вважається продовженим автоматично, без укладення додаткового договору, на період дії воєнного стану та чотири місяці з дати припинення чи скасування зазначеного правового режиму. Регіональне відділення Фонду державного майна України по Вінницькій та Хмельницькій областях послалось на постанову Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483, якою затверджено Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, а також постанову Кабінету Міністрів України "Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану" від 27.05.2022 №634. Зазначено, що відповідно до пункту 5 постанови КМУ від 27.05.2022 №634 договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану (а.с. 24, т.1).

01 квітня 2024 року Регіональне відділення Фонду державного майна України по Вінницькій та Хмельницькій областях, як орендодавець, повідомило ГУ Держгеокадастру у Вінницькій області про завершення приватизації об`єкта малої приватизації єдиного майнового комплексу державного підприємства "Вінницький науково-дослідний та проектний інститут землеустрою" за адресою: м. Вінниця, вул. Келецька, 63, до складу якого входить нерухоме майно згідно договору оренди 27.12.2007 №624-НМ, у складі якого - нежитлові вбудовані приміщення, загальною площею 824,7 кв.м, на 1-му (74,9 кв.м), 3-му (432,2 кв.м), 5-му (317,69 кв.м) поверхах та частина майданчика на даху, площею 4,0 кв.м. п`ятиповерхової адміністративної будівлі (літ. А), за адресою: вул. Келецька, 63, м. Вінниця, 21027, передані в оренду Головному управлінню Держгеокадастру у Вінницькій області, згідно договору оренди від 27.12.2007 №624-НМ; покупець - Товариство з обмеженою відповідальністю "Івай девелопмент груп". Відповідно до ч.8 статті 20 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 №157-ІХ пункту 10.5 умов договору оренди, пункту 13.3 договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації, договір оренди нерухомого майна - нежитлових вбудованих приміщень, загальною площею 824,7 кв.м, на 1-му (74,9 кв.м), 3-му (432,2 кв.м), 5-му (317,69 кв.м) поверхах та частини майданчика на даху, площею 4.0 кв.м, 5-поверхової адміністративної будівлі (літ. А), за адресою: 21027, м.Вінниця, вул. Келецька, 63, зберігає чинність для покупця.

29 березня 2024 року між ТОВ "Івай девелопмент груп" та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Вінницькій та Хмельницькій областях укладено договір купівлі-продажу єдиного майнового комплексу державного підприємства "Вінницький науково-дослідний та проектний інститут землеустрою", а також підписано акт приймання-передачі об`єкта малої приватизації.

Наказом начальника Регіонального відділення, Голови комісії з реорганізації від 01.04.2024 №276 затверджено результати продажу об`єкта малої приватизації та завершено приватизацію єдиного майнового комплексу державного підприємства "Вінницький науково-дослідний та проектний інститут землеустрою".

29 березня 2024 року приватним нотаріусом Вінницького міського нотаріального округу на підставі договору купівлі-продажу єдиного майнового комплексу державного підприємства "Вінницький науково-дослідний та проектний інститут землеустрою" було проведено перереєстрацію права власності з державної на приватну, про що зроблено запис про право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно №54352016.

10 вересня 2024 року ТОВ "Івай девелопмент груп" звернулося до ГУ Держгеокадастру у Вінницькій області з листом №10/09, в якому заявило про нікчемність договору оренди нерухомого майна №624-НМ від 27.12.2007 (з урахуванням внесених змін до нього) та вимагало повернути ТОВ "Івай девелопмент груп" приміщення, які перебувають у користуванні Головного управління Держгеокадастру у Вінницькій області без законних підстав в термін до 31 вересня 2024 року (а.с. 26-29, т.1).

На вищевказаний лист Головне управління Держгеокадастру у Вінницькій області надало відповідь (лист від 24.09.2024 №0-2-0.6-83953/2-24) ТОВ "Івай девелопмент груп", що договір оренди нерухомого майна №624-НМ від 27.12.2007 у відповідності до п. 5 постанови КМУ від 27.05.2022 №634 є продовженим на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місців з дати припинення чи скасування воєнного стану. Також повідомлено, що нежитлові вбудовані приміщення, які перебувають в користуванні Головного управління на підставі договору №624-НМ від 27.12.2007, будуть звільнені та повернуті ТОВ "Івай девелопмент груп" після закінчення строку дії зазначеного договору (а.а. 35-36, т.1).

18 грудня 2024 року ТОВ "Івай девелопмент груп" звернулося до ГУ Держгеокадастру у Вінницькій області з листом №18/12, в якому повідомило про припинення забезпечення зайнятих Головним управлінням приміщень комунальними послугами з 23.12.2024 у зв`язку з відсутністю правових підстав їх надання та договірних відносин між сторонами до моменту усунення відповідних причин.

Головне управління Держгеокадастру у Вінницькій області, в свою чергу, листом від 19.12.2024 №0-2-0.6-10703/2-24 повідомило ТОВ "Івай девелопмент груп", що договір №15 про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна згідно п. 6.4 останнього є чинним. Враховуючи викладене, у ТОВ "Івай девелопмент груп" наявний обов`язок стосовно надання орендарю комунальних послуг та експлуатаційних витрат за діючими тарифами та розцінками. Враховуючи чинність договору оренди нерухомого майна №624-НМ від 27.12.2007 Головне управління пропонує укласти договір про відшкодування витрат власника на утримання орендованого нерухомого майна на 2025 рік (а.с. 39-40, т.1).

Враховуючи викладене, посилаючись на вчинення ТОВ "Івай девелопмент груп" перешкод у користуванні ГУ Держгеокадастру у Вінницькій області орендованим майном та невизнання ТОВ "Івай девелопмент груп" чинності договору оренди "нерухомого майна, що належить до державної власності та перебуває на балансі Державного підприємства "Вінницький науково-дослідний та проектний інститут землеустрою" і є державною власністю" №624-НМ від 27.12.2007 (зі змінами), Головне управління Держгеокадастру у Вінницькій області звернулося до суду позовом про визнання продовженим вказаного договору оренди.

ТОВ "Івай девелопмент груп", в свою чергу, посилаючись на нікчемність договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності та перебуває на балансі і є державною власністю №624-НМ від 27.12.2007, звернувся до суду з зустрічним позовом про зобов`язання Головного управління Держгеокадастру у Вінницькій області повернути ТОВ "Івай девелопмент груп" об`єкт оренди, шляхом виселення з нежитлового приміщення площею 824,7 кв.м. та частини майданчика на даху площею 4 кв.м., що перебувало в оренді Головного управління Держгеокадастру у Вінницькій області на умовах договору оренди нерухомого майна №624-НМ від 27.12.2007.

Місцевий господарський суд, розглянувши подані позивачем документи і матеріали, з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, дослідивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи, проаналізувавши вимоги чинного законодавства, що регулюють спірні правовідносини, прийшов до висновку про наявність правових підстав для задоволення первісних позовних вимог та, відповідно, відсутність правових підстав для задоволення зустрічних позовних вимог.

Колегія суддів погоджується з таким висновком суду першої інстанції з огляду на таке.

Відповідно до ст. 14 ГПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.

Реалізовуючи передбачене ст. 55 Конституції України право на судовий захист, звертаючись до суду, особа вказує в позові власне суб`єктивне уявлення про порушене право чи охоронюваний інтерес та спосіб його захисту.

Статтею 4 ГПК України передбачено, що право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом. Юридичні особи та фізичні особи-підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Аналіз наведених норм дає змогу дійти висновку, що кожна особа має право на захист свого порушеного, невизнаного або оспорюваного права чи законного інтересу, який не суперечить загальним засадам чинного законодавства. Порушення, невизнання або оспорення суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом свого права із застосуванням відповідного способу захисту.

Згідно з ч. 1 ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Підставою виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини (п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України).

За вимогами ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ч. 1 ст. 628 ЦК України).

Договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (ч. 1 ст. 638 ЦК України).

Так, відповідно до ст. 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483 (далі - Порядок) визначає механізм передачі в оренду державного та комунального майна, включаючи особливості передачі його в оренду відповідно до положень Закону України Про оренду державного та комунального майна.

Відповідно до ч. 5 ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" оренда здійснюється на основі таких принципів: законності; відкритості та прозорості; рівності та змагальності; державного регулювання та контролю; врахування особливостей об`єктів державної та комунальної форм власності; захисту економічної конкуренції; створення сприятливих умов для залучення інвестицій; повного, своєчасного, достовірного інформування про об`єкти оренди та порядок передачі їх в оренду; забезпечення конкурентних умов оренди та інших видів договорів.

Частиною 1 ст. 15 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що право на отримання в оренду державного та комунального майна без проведення аукціону мають, зокрема, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, інші установи і організації, діяльність яких фінансується за рахунок державного або місцевих бюджетів.

Згідно ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими частиною першою статті 15 цього Закону.

Відповідно до ч. 3 ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди".

Частиною 4 ст. 18 Закону встановлено, що рішення про продовження договору оренди державного майна, передбаченого частиною другою цієї статті, і рішення про відмову у продовженні договору оренди державного майна приймаються орендодавцем.

Як встановлено судами обох інстанцій, ТОВ "Івай девелопмент груп" являється власником єдиного майнового комплексу Державного підприємства "Вінницький науково-дослідний та проектний інститут землеустрою" за адресою: м.Вінниця, вул. Келецька, 63, до складу якого входить нерухоме майно, яке орендує позивач за первісним позовом на підставі Договору оренди №624-НМ від 27.12.2007, а саме - нежитлові вбудовані приміщення, загальною площею 824,7 кв.м, на 1-му (74,9 кв.м), 3-му (432,2 кв.м), 5-му (317,69 кв.м) поверхах та частина майданчика на даху, площею 4,0 кв.м. п`ятиповерхової адміністративної будівлі (літ. А), за адресою: вул. Келецька, 63, м. Вінниця, 21027.

Разом з тим, в пункті 13.3 розділу 13 договору купівлі-продажу від 29.03.2024 №2563 "Особливі умови", прописано договори оренди приміщень, що входять до складу об`єкта приватизації, зокрема, нежитлові вбудовані приміщення загальною площею 824,7 кв.м., за адресою: Вінницька обл., м. Вінниця, вул. Келецька, буд. 63 від 27.12.2007 № 624-НМ з додатковими угодами, укладений між продавцем та ГУ Держгеокадастру у Вінницькій області.

Крім того, перед початком проведення аукціону з продажу об`єкта малої приватизації єдиного майнового комплексу державного підприємства "Вінницький науково-дослідний та проектний інститут землеустрою" Регіональне відділення Фонду державного майна України по Вінницькій та Хмельницькій областях на офіційному сайті "ПРОЗОРРО.ПРОДАЖІ" було опубліковано інформаційне повідомлення, в якому у розділі "Перелік майна, яке передано в оренду, станом на 30.09.2023 року" зазначено інформацію щодо договору оренди державного нерухомого майна №624-НМ від 27.12.2007 року з додатковими угодами, укладеного між Регіональним відділенням та ГУ Держгеокадастру у Вінницькій області з цільовим призначенням "розміщення бюджетної установи", площею 824,7 кв.м., діючий до 19.11.2022, продовжено на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану (а.с. 244-249, т. 1).

Листом від 20.02.2024 №1 ТОВ "Івай девелопмент груп", який адресований оператору електронного майданчика та Регіональному відділенню, повідомило про письмову згоду щодо взяття на себе зобов`язань, визначених умовами продажу об`єкту малої приватизації, а саме:

"підтверджує, що ознайомлене з порядком проведення електронних аукціонів для продажу об`єктів малої приватизації та мені відомо його умови, а також зобов`язання, які покладені на даний об`єкт малої приватизації. У разі участі в аукціоні та купівлі вищезазначеного об`єкту малої приватизації, зобов`язуємось виконувати всі зобов`язання та дотримуватися умов продажу об`єкту малої приватизації".

Викладене, в свою чергу, свідчить про те, що ТОВ "Івай девелопмент груп", уклавши 29.03.2024 з Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Вінницькій та Хмельницькій областях договір купівлі-продажу єдиного майнового комплексу державного підприємства "Вінницький науково-дослідний та проектний інститут землеустрою" було обізнано про те, що частина придбаних приміщень обтяжена орендою.

Пункт 10.5. Розділу 10 договору оренди встановлює, що реорганізація орендодавця або перехід права власності на орендоване майно третім особам не є підставою для зміни або припинення чинності цього договору, і він зберігає свою чинність для нового власника орендованого майна (його правонаступників).

01.04.2024 листом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Вінницькій та Хмельницькій областях повідомлено Головне управління, що договір оренди №624-НМ від 27.12.2007 року (зі змінами) зберігає свою чинність для покупця майнового комплексу.

Отже, набуття відповідачем права власності на єдиний майновий комплекс ДП "Вінницький науково-дослідний та проектний інститут землеустрою" не припиняє договірних правовідносин, що виникли на підставі договору оренди №624-НМ від 27.12.2007 (зі змінами).

Колегією суддів встановлено, що до договору оренди нерухомого майна №624-НМ від 27.12.2007, що був укладений між регіональним відділенням ФДМ України по Вінницькій області та Головним управлінням земельних ресурсів, в період з часу його укладення до 2019 року вносились зміни та доповнення, у тому числі про продовження терміну його дії.

Так, відповідно до п. 10.1 договору оренди, останній укладено строком на 2 роки 364 дні, що діє з 27 грудня 2007 року по 25 грудня 2010 року включно.

Відповідно до пункту 2 Додаткового договору №9/481 від 19.12.2019, сторони домовилися у пункті 10.1 договору друге речення викласти у такій редакції: "Дію договору оренди продовжено до 19.11.2022 року включно".

Отже, дію договору оренди продовжено по 19 листопада 2022 року.

Разом з тим, Указом Президента України від 24.02.2022 №64/2022 "Про введення воєнного стану в Україні" у зв`язку з військовою агресією Російської Федерації проти України з 24.02.2022 в Україні введено воєнний стан строком на 30 діб, який на даний час є продовженим.

Строк закінчення договору оренди №624-НМ припав на період воєнного стану, введеного Указом Президента України від 24.02.2022 №64/2022 "Про введення воєнного стану в Україні".

Законом України від 01.04.2022 №2181-ІХ внесено зміни до Розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 157-ІХ та доповнено пунктом 61, яким передбачено, що під час дії воєнного стану Кабінет Міністрів України може встановити інші правила передачі в оренду державного та комунального майна, ніж ті, що передбачені цим Законом, зокрема щодо: продовження договору оренди, шляхом запровадження можливості автоматичного продовження договорів оренди, строк дії яких закінчується під час дії воєнного стану, на строк до припинення чи скасування та на чотири місяці після припинення чи скасування воєнного стану.

Відповідно до пункту 5 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 №634 "Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану", договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану, крім випадку, коли балансоутримувач з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди повідомив орендодавцю та орендарю про не продовження договору оренди з підстав, визначених статтею 19 Закону. Для продовження договору оренди на строк, передбачений цим пунктом, заява орендаря та окреме рішення орендодавця не вимагаються.

В постанові Касаційного господарського суду Верховного Суду від 21.02.2024 по справі №916/309/23 суд дійшов наступних висновків: "правовий аналіз наведених нормативних приписів вказаної Постанови №634 дає підстави для висновку, що автоматичне продовження договорів оренди державного та комунального майна, строк дії яких закінчується під час дії воєнного стану, починається з 24.02.2022, за умови, зокрема, що строк дії відповідних договорів завершується у період воєнного стану.

Зміст наведених норм права свідчить про автоматичне продовження договорів оренди, строк дії яких закінчується під час дії воєнного стану. При цьому для продовження договору оренди на строк до припинення чи скасування воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану, окреме рішення орендодавця не вимагається, про що прямо зазначено у пункті 5 Постанови №634. Винятки з цього правила прямо передбачено пунктом 5 Постанови №634 (балансоутримувач з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди повідомив орендодавцю та орендарю про непродовження договору оренди з підстав, визначених статтею 19 Закону), але їх наявність в межах цього спору суди попередніх інстанцій не встановили та відповідач-1 на ці обставини не посилався.

Отже, зважаючи на наявність прямої нормативної вказівки, про яку йдеться у пункті 61 Закону №157-ІХ та пунктах 5, 16 Постанови №634, за відсутності передумови для припинення договору оренди під час дії воєнного стану з підстав, визначених у пункті 5 вказаної Постанови №634, договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану є продовженими автоматично, починаючи з 24.02.2022 на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану, а тому не вважаються такими, що припинили свою дію у строк, визначений абзацом 4 пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону №157-ІХ".

Подібні правові позиції викладені в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 06.10.2021 у справі №907/720/20, від 09.11.2021 у справі №908/2637/20, від 05.07.2022 у справі №909/479/21, від 19.07.2022 у справі №924/852/21, від 13.12.2022 у справі №916/4073/21, від 27.12.2022 у справі №910/21725/21 та від 28.02.2023 у справі №910/13661/21.

З урахуванням приписів пункту 5 постанови Кабінет Міністрів України від 27.05.2022 №634 "Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану", колегія суддів погоджується з судом першої інстанції, що строк дії договору оренди №624-НМ від 27.12.2007 (зі змінами), є продовженим на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану

З огляду на викладене, місцевий господарський суд дійшов правильного висновку про наявність підстав для задоволення первісного позову в повному обсязі.

При цьому, посилання скаржника на зміни в законодавчих та підзаконних актах, що відбулись уже після розгляду вказаної справи є безпідставними, незаконними та необгрунтованими.

Стаття 58 Конституції України прямо передбачає, що закони та інші нормативноправові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.

Також безпідставними є посилання скаржника на відсутність підстав для продовження дії договору оренди з огляду на те, що ГУ Держгеокадастру у Вінницькій області припинило використання спірного майна, оскільки первісний позов був поданий саме з метою подальшого використання орендованих приміщень, після надсилання відповідачем по справі на адресу Головного управління листа №18/12 від 18.12.2024, в якому вказано що, зі зміною власника майна та переходом нерухомості з державної у приватну власність було припинено повноваження ДП "Вінницький науково-дослідний та проектний інститут землеустрою", як балансоутримувача приміщення по вул. Келецькій, 63, а також здійснюються заходи щодо переоформлення на ТОВ "Івай девелопмент груп" договірних відносин з обслуговуючими організаціями, які забезпечують надання послуг водопостачання та водовідведення, теплопостачання та електропостачання. У вказаному листі №18/12 відповідачем також повідомлено, що за відсутності належним чином укладеного договору оренди приміщення між власником приміщення та Головним управлінням Держгеокадастру у Вінницькій області відсутні правові підстави для продовження забезпечення комунальними послугами орендованих Головним управлінням приміщень згідно договору №624-НМ від 27.12.2007 року (зі змінами).

Щодо зустрічного позову, то колегія суддів зазначає наступне.

Як вбачається, ТОВ "Івай девелопмент груп" звертаючись до суду з зустрічним позовом обгрунтовує свої позовні вимоги тим, що виходячи з умов договору оренди, відлік строку оренди частини приміщення по вул. Келецькій, 63 розпочався 27 грудня 2007 року та закінчився 19 листопада 2022 року, що склав 14 років 10 місяців та 23 дні. Враховуючи, що скоригований Додатковими договорами пункт 10.1. договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності та перебуває на балансі і є державною власністю, №624-НМ від 27.12.2007 визначає його термін дії таким, що перевищує максимально дозволений 5-річний термін, такий договір (у редакції додаткових договорів) на переконання позивача згідно ч. 3 ст. 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" повинен бути нотаріально посвідченим.

Посилаючись на відсутність нотаріального посвідчення правочину, позивач стверджує про нікчемність основного договору оренди №624-НМ від 27.12.2007, з огляду на що вимагає виселення орендаря із орендованих ним приміщень.

Відповідно до ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним (ч.ч. 1, 2 ст. 203 ЦК України).

Згідно ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Так, відповідно до статті 793 Цивільного кодексу України (в редакції чинній на момент укладення договру оренди), договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше ніж на три роки, підлягає державній реєстрації (ст. 794 ЦК України).

Як вбачається, договір оренди №624-НМ сторони спочатку уклали строком на 2 роки 364 дні, а тому нотаріальне посвідчення такого правочину в момент його вчинення з огляду на положення статті 793 ЦК України не вимагалося, а договір відповідав вимогам чинного на той час законодавства.

У постанові Верховного Суду від 26.06.2019 у справі №923/759/18 наведено правову позицію, відповідно до якої, якщо із закінченням строку договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) його дію було продовжено і наведене призвело до збільшення загального строку користування орендованим майном, який складає понад три роки, це не може бути підставою для визнання такого договору нікчемним у зв`язку з відсутністю його нотаріального посвідчення та державної реєстрації, якщо на момент укладення такого договору він відповідно до частини другої статті 215 ЦК України відповідав вимогам частини другої статті 793 та статті 794 ЦК України.

У разі якщо внаслідок внесення змін до договору така його істотна умова як строк його дії сторонами визначено більше, ніж три роки (а саме, якщо додатковою угодою відповідним чином змінюється пункт договору, який передбачав менш ніж трирічний строк), то, за загальним правилом, передбаченим статтею 654 ЦК України, відповідна додаткова угода чи договір у редакції такої угоди підлягають нотаріальному посвідченню, якщо інше не встановлено договором. Таким чином, у випадку неодноразової пролонгації договору оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) на підставі статті 764 ЦК України чи частини другої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (строк дії якого менший трьох років) немає підстав для його нотаріального посвідчення та державної реєстрації.

Судом в ході розгляду справи не встановлено жодних обставин, які б вказували на невідповідність вимогам Закону договору оренди №624-НМ від 27.12.2007 як на момент його укладення, так і в подальшій його дії.

З огляду на встановлену судами обох інстанцій чинність договору оренди №624-НМ від 27.12.2007, вимоги ТОВ "Івай девелопмент груп" щодо зобов`язання орендаря повернути об`єкт оренди шляхом виселення є безпідставними, необгрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню.

Відповідно до ч. 1 ст. 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. Натомість, скаржником не подано судовій колегії належних та достатніх доказів, які стали б підставою для скасування рішення місцевого господарського суду. Посилання скаржника, викладені в апеляційній скарзі, колегія суддів вважає безпідставними, документально необґрунтованими, такими, що належним чином досліджені судом першої інстанції при розгляді спору.

Враховуючи все вищевикладене в сукупності, колегія суддів Північно-західного апеляційного господарського суду вважає, що рішення Господарського суду Вінницької області ґрунтується на матеріалах і обставинах справи, відповідає нормам матеріального та процесуального права, а тому відсутні правові підстави для його скасування.

Керуючись ст.ст. 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Івай Девелопмент Груп" залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Вінницької області від 06 травня 2025 року у справі №902/1342/24 залишити без змін.

3. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до суду касаційної інстанції у строк та в порядку, встановленому статтями 287-289 ГПК України.

Повний текст постанови складений "05" вересня 2025 р.

Головуюча суддя Коломис В.В.

Суддя Розізнана І.В.

Суддя Саврій В.А.