СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 серпня 2025 року м. Харків Справа № 922/458/25

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Слободін М.М., суддя Гребенюк Н.В. , суддя Шутенко І.А.

за участю секретаря судового засідання Бєлкіної О.М.

за участю представників сторін:

позивача Гусєва А.В.

відповідача Рижков І.П.

розглянувши апеляційну скаргу Харківської міської ради (вх.№ 1677Х/1) на рішення господарського суду Харківської області від 01.07.2025 у справі № 922/458/25 (повний текст якого складено та підписано 10.07.2025 суддею Шарко Л.В. у приміщенні господарського суду Харківської області)

за позовом Харківської міської ради, м. Харків

до Товариства з обмеженою відповідальністю "КПМ ХАРКІВ БУД", м. Харків

про закриття розділів Державного реєстру та реєстраційних справ та зобов`язання вчинити певні дії

ВСТАНОВИВ:

Харківська міська рада, звернулась до господарського суду Харківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "КПМ Харків Буд", в якому просило суд:

- закрити розділ Державного реєстру прав та реєстраційну справу на об`єкт нерухомого майна нежитлову будівлю літ. "А-1", загальною площею 20,8 кв.м по майдану Благовіщенському, 3 у м. Харкові (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, номер запису про право власності 31104066, підстава внесення запису: рішення державного реєстратора комунального підприємства "Постачальник послуг" Солоницівської селищної ради Харківської області Луценко П.Г. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) № 46390663 від 10.04.2019;

- закрити розділ Державного реєстру прав та реєстраційну справу на об`єкт нерухомого майна нежитлову будівлю літ. "Б-1", загальною площею 26,0 кв.м по майдану Благовіщенському, 3 у м. Харкові (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, номер запису про право власності 31095085, підстава внесення запису: рішення державного реєстратора комунального підприємства "Постачальник послуг" Солоницівської селищної ради Харківської області Луценко П.Г. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) № 46381243 від 09.04.2019;

- зобов`язати товариство з обмеженою відповідальністю "КПМ Харків Буд" () звільнити земельну ділянку, площею 0,3725 га, з кадастровим № :01:002:0011 за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, 3 від нежитлових будівель літ. "А-1", загальною площею 20,8 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101) та літ. "Б-1", загальною площею 26,0 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101).

Рішенням господарського суду Харківської області від 01.07.2025 у справі № 922/458/25 в задоволенні позовних вимог відмовлено повністю.

Стягнуто з Харківської міської ради (61003, Харківська обл., м. Харків, майдан Конституції, буд. 7, ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "КПМ ХАРКІВ БУД" (61072, Харківська обл., м. Харків, вулиця Яроша Отакара, буд, 22, офіс, 14, ) 29 515,97 грн - витрат на проведення експертизи.

В обґрунтування позову позивач посилався на те, що право власності на нежитлові будівлі літ. "А-1" та літ. "Б-1" по майдану Благовіщенському, 3 у м. Харкові зареєстровано з порушенням норм законодавства в сфері реєстрації речових прав на нерухоме майно та за відсутності жодних правовстановлюючих документів на вказані об`єкти та без набуття права власності або права користування земельною ділянкою на якій розташовані вказані об`єкти

Ухвалюючи оскаржуване рішення, місцевий господарський суд виходив з того, що:

- враховуючи акт, складений Інспекцією з контролю за використанням та охороною земель комунальної власності Департаменту земельних відносин Харківської міської ради, реєстрації декларації про готовність до експлуатації об`єктів, а саме нежитлових будівель літ. "А-1" та літ. "Б-1" розташованих за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, буд. 3, Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту з інспекційної роботи Харківської міської ради, рішення Харківської міської ради від 05.02.2025 №751/25 (пункт 41 додатку 1 до рішення) про надання відповідачу в оренду строком до 01.03.2030 земельної ділянки комунальної власності площею 0,3725 га (кадастровий номер :01:002:0011), а також відсутності будь-яких приписів з їх боку щодо усунення порушень вимог законодавства до відповідача, доказів притягнення першого власника до відповідальності за самовільне будівництво, суд зауважує, що позивачем не було надано суду належних та допустимих доказів, підтверджуючих обставину самочинного будівництва і з цих же підстав є безпідставними доводи позивача щодо недійсності правочинів після реєстрації речових прав на нежитлові будівлі літ. "А-1" та літ. "Б-1" по майдану Благовіщенському, 3 у м. Харкові Гришина Євгенія Матвіївна;

- на час укладання відповідачем з ТОВ "АСГАРДИС" договору купівлі-продажу від 27.01.2025 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно не було записів про діючи обтяження щодо спірних нежитлових будівель або про право власності на них за іншою особою, які б могли свідчити про наявніcть спору про право;

- добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а тому за відсутності у вказаному реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень;

- висновок експерта №6549/6550 спростовує твердження позивача про те, що інформація, яка вказана у розділі "Документ, що засвідчує право власності (користування) земельною ділянкою" не відповідає дійсності, зокрема, спростовується висновки позивача про те, що нежитлові будівлі реконструйовано зі збільшенням загальної площі об`єкта нерухомого майна, та зі зміною зовнішніх геометричних розмірів, а також спростовуються посилання позивача на внесення недостовірних відомостей до декларації;

- вимоги Харківської міської ради про закриття розділів Державного реєстру прав та реєстраційну справу на об`єкти нерухомого майна - нежитлові будівлі літ. "А-1" та літ. "Б-1" та зобов`язання ТОВ "КПМ Харків Буд" звільнити земельну ділянку - не відповідають належному способу захисту, оскільки належними вимогами, які може заявити особа власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно. Аналогічні правова позиція викладена у вищеназваній постанові Великої Палати Верховного Суду у постанові від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22;

Не погодившись з рішенням суду першої інстанції, Харківська міська рада звернулась до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення господарського суду Харківської області від 01.07.2025 по справі № 922/458/25 скасувати та ухвалити нове, яким позовні вимоги Харківської міської ради задовольнити в повному обсязі.

Апеляційну скаргу обґрунтовує тим, що:

- оскільки Харківська міська рада є власником земельної ділянки, на якій розміщено самочинно збудовані об`єкти, реєстрацію речових прав, на які проведено за Відповідачем всупереч законодавства України, порушуються права міської ради на вільне володіння, користування та розпорядження вказаною земельною ділянкою, що зумовило звернення Харківської міської ради з даним позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «КПМ Харків Буд» про закриття розділів Державного реєстру прав та реєстраційних справ та зобов`язання вчинити певні дії;

- товариство з обмеженою відповідальністю «КПМ Харків Буд» в порушення вимог законодавства внесло до Декларації недостовірні відомості та здійснило реконструкцію самочинно побудованої нежитлової будівлі літ. «А-1» зі збільшенням загальної площі без отримання відповідного дозволу;

- товариство з обмеженою відповідальністю «КПМ Харків Буд» в порушення вимог законодавства внесло до Декларації недостовірні відомості та здійснило реконструкцію самочинно побудованої нежитлової будівлі літ. «Б-1» зі збільшенням загальної площі без отримання відповідного дозволу;

- земельна ділянка, площею 0,3725 га, з кадастровим № :01:002:0011 за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, 3 прийнята до земель запасу міста на підставі акту приймання № 110/17 від 17.08.2017; Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна право користування земельною ділянкою з кадастровим № :01:002:0011 за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, 3 за жодними фізичними або юридичними особами не зареєстровано;

- право власності на нежитлові будівлі літ. «А-1» та літ. «Б-1» по майдану Благовіщенському, 3 у м. Харкові зареєстровано з порушенням норм законодавства в сфері реєстрації речових прав на нерухоме майно, за відсутності будь-яких правовстановлюючих документів на вказані об`єкти та без набуття права власності або права користування земельною ділянкою на якій розташовані вказані об`єкти, а також за відсутності документу, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію вказаних об`єктів;

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 25.07.2025 справу 922/458/25 передано на розгляд суду у складі колегії суддів: головуючий суддя Слободін М.М., суддя Гребенюк Н.В., суддя Шутенко І.А.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 29.07.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Харківської міської ради (вх.№ 1677Х/1) на рішення господарського суду Харківської області від 01.07.2025 у справі № 922/458/25 та призначено справу до розгляду на 26.08.2025 об 11:00 год.

Встановлено відповідачу строк для подання відзивів на апеляційну скаргу, заяв і клопотань по суті справи та з процесуальних питань - протягом 15 днів (з урахуванням вимог ст. 263 ГПК України) з дня вручення даної ухвали.

Зазначену ухвалу отримано всіма учасниками справи в електронні кабінети 29.01.2025 о 17:01 год.

Відповідно до пункту 5 частини 6 статті 242 ГПК України якщо судове рішення надіслано до електронного кабінету пізніше 17 години, судове рішення вважається врученим у робочий день, наступний за днем його відправлення, незалежно від надходження до суду повідомлення про його доставлення.

Отже ухвала Східного апеляційного господарського суду від 29.07.2025 вважається врученою учасникам справи, в тому числі і відповідачу 30.07.2025, і, відповідно, останнім днем для подання відзиву на апеляційну скаргу для відповідача було 14.08.2025 включно.

Відповідач 13.08.2025, тобто у встановлений судом строк, подав через систему Електронний суд відзив на апеляційну скаргу, в якому проти вимог та доводів апеляційної скарги заперечує, просить залишити її без задоволення, а рішення місцевого господарського суду залишити без змін.

Свої заперечення обґрунтовує тим, що :

- апеляційна скарга не містить заперечень апелянта проти доказів, використаних судом першої інстанції і до апеляційної скарги Харківською міською радою також не було долучено нових доказів, а також не зазначено про нові обставини, що підлягають встановленню;

- висновок експерта №6549/6550 спростовує твердження позивача про те, що інформація, яка вказана у розділі "Документ, що засвідчує право власності (користування) земельною ділянкою" не відповідає дійсності, зокрема, спростовується висновки позивача про те, що нежитлові будівлі реконструйовано зі збільшенням загальної площі об`єкта нерухомого майна, та зі зміною зовнішніх геометричних розмірів, а також спростовуються посилання позивача на внесення недостовірних відомостей до декларації;

- заявлені позивачем позовні вимоги не відповідають належному способу захисту, оскільки належними вимогами, які може заявити особа власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно;

- позивачем не доведено ані фактів самочинного будівництва з боку відповідача або інших осіб, ані ознак недобросовісності в діях відповідача, а навпаки, Харківська міська рада своїми діями підтверджує відсутність жодних спірних правовідносин між Харківською міською радою та попереднім власником нежитлових будівель літ. А-1 та літ. Б-1, а саме Товариством з обмеженою відповідальністю «АСГАРДИС», яке було власником спірних нежитлових будівель з 20.03.2020 року.

В судове засідання 26.08.2025 з`явився представник позивача, який підтримав апеляційну скаргу, та представник відповідача, який проти вимог та доводів апеляційної скарги заперечував з підстав, наведених у відзиві на апеляційну скаргу.

Відповідно до статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Перевіривши повноту встановлення господарським судом обставин справи та докази по справі на їх підтвердження, їх юридичну оцінку, а також доводи апеляційної скарги в межах вимог, передбачених статтею 269 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила наступне.

Як свідчать матеріали справи та було правильно встановлено місцевим господарським судом, рішенням Харківської міської ради від 03.10.2007 № 186/07 ТОВ "МІЖНАРОДНА ЮРИДИЧНА СЛУЖБА-1" надано в оренду земельну ділянку площею 0,3725 га за адресою: майдан Карла Маркса (нині майдан Благовіщенський), 3 для будівництва готельно-житлового-офісного центру з торгово-розважальним комплексом та вбудованим паркінгом до 01.12.2009.

На підставі вказаного рішення між Харківською міською радою та ТОВ "МІЖНАРОДНА ЮРИДИЧНА СЛУЖБА-1" укладено договір оренди землі від 27.08.2009, який було зареєстровано у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" в Державному реєстрі земель від 27.11.2009 за № 78.

Рішенням Харківської міської ради від 23.12.2009 №325/09 ТОВ "МІЖНАРОДНА ЮРИДИЧНА СЛУЖБА-1" продовжено строки будівництва готельно-житлового офісного центру з торгово-розважальним комплексом та вбудованим паркінгом за адресою: м. Харків, майдан Карла Маркса (нині майдан Благовіщенський), 3 строком до 31.12.2012 та надано в оренду земельну ділянку загальною площею 0,3725 га, в межах договору оренди землі від 27.11.2009 № 78 для будівництва готельно-житлового-офісного центру з торгово-розважальним комплексом та вбудованим паркінгом за адресою: м. Харків, майдан Карла Маркса (нині майдан Благовіщенський), 3 строком до 31.12.2012.

Додаткова угода до вищевказаного договору оренди землі від 27.08.2009 щодо продовження строків будівництва не укладалась.

Земельна ділянка, площею 0,3725 га, з кадастровим № :01:002:0011 за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, буд. 3, прийнята до земель запасу міста на підставі акту приймання № 110/17 від 17.08.2017.

Земельна ділянка за вищевказаною адресою перебуває у комунальній власності.

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна право користування земельною ділянкою з кадастровим № :01:002:0011 за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, 3 за жодними фізичними або юридичними особами не зареєстровано.

Як зазначає позивач, Департаментом земельних відносин Харківської міської ради вивченням відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна (далі - Реєстр) встановлено таке.

Рішенням державного реєстратора КП "Постачальник послуг" Солоницівської селищної ради Харківської області Луценка Павла Геннадійовича про державну реєстрацію зареєстровано право приватної власності за Гришиною Євгенією Матвіївною на нежитлову будівлю літ. "А-1", загальною площею 20,3 кв.м по майдану Благовіщенському, 3 у м. Харкові (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101).

Як підставу для державної реєстрації вказано документи: довідка № 1456, видана ФО-П "Циганков Є.В." 22.03.2019, технічний паспорт № 1456, виданий ФО-П "Циганков Є.В." 22.03.2019. Жодних документів, що підтверджують право власності Гришиної Євгенії Матвіївни на вищевказану нежитлову будівлю державному реєстратору не надано.

В подальшому, ОСОБА_1 здійснила відчуження вищевказаної нежитлової будівлі шляхом укладення акту приймання-передачі нерухомого майна № 405, 406 від 25.02.2020 на користь ТОВ "СУЛІАНА".

На підставі заначеного акту приймання-передачі державними реєстратором Департаменту реєстрації Харківської міської ради Вєлєвою Анастасією Олексіївною прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 51384651 від 28.02.2020 про державну реєстрацію права власності за ТОВ "СУЛІАНА" на нежитлову будівлю літ. "А-1", загальною площею 20,3 кв.м по майдану Благовіщенському, 3 у м. Харкові (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101).

Згодом ТОВ "СУЛІАНА" здійснило відчуження вказаної нежитлової будівлі на користь ОСОБА_2 шляхом укладення акту приймання-передачі № 577, 578 від 11.03.2020.

На підставі вказаного акту приймання-передачі державними реєстратором Департаменту реєстрації Харківської міської ради Гвоздович Аліною Ігорівною прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 51598601 від 13.03.2020 про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на вищевказану нежитлову будівлю.

Згодом ОСОБА_2 здійснила відчуження вказаної нежитлової будівлі на користь ТОВ "АСГАРДИС" шляхом укладення акту приймання-передачі № 499, 500 від 17.03.2020.

На підставі вказаного акту приймання-передачі державними реєстратором Департаменту реєстрації Харківської міської ради Прокопенко Олесею Олегівною прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 51715324 від 20.03.2020 про державну реєстрацію права власності за ТОВ "АСГАРДИС" на вищевказану нежитлову будівлю.

Згодом ТОВ "АСГАРДИС" здійснило відчуження вказаної нежитлової будівлі на користь ТОВ "КПМ Харків Буд" шляхом укладення договору купівлі-продажу від 27.01.2025 №26, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Ященко Я.Ю

На підставі вказаного договору приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Ященко Я.Ю. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 76822829 від 27.01.2025 про державну реєстрацію права власності за товариством з обмеженою відповідальністю "КПМ Харків Буд" на вищевказану нежитлову будівлю.

Отже, ТОВ "КПМ Харків Буд" стало власником нежитлової будівлі літ. "А-1" загальною площею 20,3 кв.м, що розташована за адресою: м. Харків, Благовіщенський майдан, 3.

Згодом ТОВ "КПМ Харків Буд" подало декларацію про готовність до експлуатації об`єкта № ХК04 від 03.02.2025 "Реконструкція нежитлової (офісної) будівлі літ. "А-1" за адресою: майдан Благовіщенський, 3, м. Харків".

У розділі "Документ, що засвідчує право власності (користування) земельною ділянкою заявником зазначено: "Відсутній документ на земельну ділянку. Підстава: Реконструкція або капітальний ремонт об`єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані".

Відповідно до інформації, яка міститься у зазначеній декларації, загальна площа вказаної будівлі складає 20,8 кв.м.

Як стверджує позивач, інформація, яка вказана у розділі "Документ, що засвідчує право власності (користування) земельною ділянкою", не відповідає дійсності, оскільки нежитлову будівлю літ. "А-1" реконструйовано зі збільшенням загальної площі об`єкта нерухомого майна, а відповідно зі зміною зовнішніх геометричних розмірів, що вказує на внесення недостовірних відомостей до декларації.

Відповідно до інформації, яка міститься в технічному паспорті, виготовленому ПП "АРТ ЛАММА" 29 січня 2025 року, загальна площа нежитлової будівлі літ. "А-1" складає 20,8 кв.м.

Згодом до Реєстру приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Марюхніч Ж.Є. внесені зміни, а саме: "Нежитлова будівля літ. "А-1" загальною площею 20,3 кв.м" змінено на "Нежитлова будівля літ. "А-1" загальною площею 20,8 кв.м (індексний номер рішення 76994796, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101).

Станом на час подання даної позовної заяви нежитлова будівля літ. "А-1", загальною площею 20,8 кв.м по майдану Благовіщенському, 3 у м. Харкові (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101) на праві приватної власності належить ТОВ "КПМ Харків Буд".

Також рішенням державного реєстратора КП "Постачальник послуг" Солоницівської селищної ради Харківської області Луценком Павлом Геннадійовичем про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) № 46381243 від 09.04.2019 зареєстровано право приватної власності за Гришиною Євгенією Матвіївною на нежитлову будівлю літ. "Б-1", загальною площею 25,0 кв.м по майдану Благовіщенському, 3 у м. Харкові (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101).

Як підставу для державної реєстрації вказано такі документи: довідка № 1457, видана ФО-П "Циганков Є.В." 22.03.2019, технічний паспорт № 1457, виданий ФО-П "Циганков Є.В." 22.03.2019. Жодних документів, що підтверджують право власності Гришиної Євгенії Матвіївни на вищевказану нежитлову будівлю державному реєстратору не надано.

В подальшому, ОСОБА_1 здійснила відчуження вищевказаної нежитлової будівлі шляхом укладення акту приймання-передачі нерухомого майна № 405, 406 від 25.02.2020 на користь ТОВ "СУЛІАНА".

На підставі вказаного акту приймання-передачі державним реєстратором Департаменту реєстрації Харківської міської ради Венглюк Тетяною Василівною прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 51384943 від 28.02.2020 про державну реєстрацію права власності за ТОВ "СУЛІАНА" на нежитлову будівлю літ. "Б-1", загальною площею 25,0 кв.м по майдану Благовіщенському, 3 у м. Харкові (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101).

В подальшому ТОВ "СУЛІАНА" здійснило відчуження вказаної нежитлової будівлі на користь ОСОБА_2 , шляхом укладення акту приймання-передачі № 577, 578 від 11.03.2020.

На підставі вказаного акту приймання-передачі державним реєстратором Департаменту реєстрації Харківської міської ради Венглюк Тетяною Василівною прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 51595014 від 13.03.2020 про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на вищевказану нежитлову будівлю.

Згодом ОСОБА_2 здійснила відчуження вказаної нежитлової будівлі на користь ТОВ "АСГАРДИС" шляхом укладення акту приймання-передачі № 499, 500 від 17.03.2020.

На підставі вказаного акту приймання-передачі державним реєстратором Департаменту реєстрації Харківської міської ради Перебоєвою Тетяною Іванівною прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 51720750 від 20.03.2020 про державну реєстрацію права власності за ТОВ "АСГАРДИС" на вищевказану нежитлову будівлю.

В подальшому ТОВ "АСГАРДИС" здійснило відчуження вказаної нежитлової будівлі на користь ТОВ "КПМ Харків Буд" уклавши договір купівлі-продажу від 27.01.2025 №26 посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Ященко Я.Ю.

На підставі вказаного договору приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Ященко Я.Ю. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 76823418 від 27.01.2025 про державну реєстрацію права власності за ТОВ "КПМ Харків Буд" на вищевказану нежитлову будівлю.

Так, ТОВ "КПМ Харків Буд" стало власником нежитлової будівлі літ. "Б-1" загальною площею 25,0 кв.м, що розташована за адресою: м. Харків, Благовіщенський майдан, 3.

Згодом ТОВ "КПМ Харків Буд" подало декларацію про готовність до експлуатації об`єкта № ХК42 від 03.02.2025 "Реконструкція нежитлової (офісної) будівлі літ. "Б-1" за адресою: майдан Благовіщенський, 3, м. Харків".

У розділі "Документ, що засвідчує право власності (користування) земельною ділянкою заявником зазначено" "Відсутній документ на земельну ділянку. Підстава: Реконструкція або капітальний ремонт об`єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані".

Відповідно до інформації яка міститься у вказаній декларації, загальна площа вказаної будівлі складає 26 кв.м.

На думку позивача, заявником вказаної декларації є ТОВ "КПМ Харків Буд", інформація що вказана у розділі "Документ, що засвідчує право власності (користування) земельною ділянкою" не відповідає дійсності, адже нежитлову будівлю літ. "Б-1" реконструйовано зі збільшенням загальної площі об`єкта нерухомого майна, а відповідно зі зміною зовнішніх геометричних розмірів, що вказує на внесення недостовірних відомостей до декларації.

Відповідно до інформації яка міститься в технічному паспорті, виготовленому ПП "АРТ ЛАММА" 29 січня 2025 року, загальна площа нежитлової будівлі лат. "Б-1" складає 26 кв.м.

Згодом до Реєстру приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Марюхніч Ж.Є. внесені зміни, а саме: "Нежитлова будівля літ. "Б-1" загальною площею 25,0 кв.м" змінено на "Нежитлова будівля літ. "Б-1" загальною площею 26,0 кв.м (індексний номер рішення 76995144, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101).

Станом на час подання даної позовної заяви нежитлова будівля літ. "Б-1", загальною площею 26,0 кв.м по майдану Благовіщенському, 3 у м. Харкові (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101) на праві приватної власності належить ТОВ "КПМ Харків Буд".

Як зазначає позивач, право власності на нежитлові будівлі літ. "А-1" та літ. "Б-1" по майдану Благовіщенському, 3 у м. Харкові зареєстровано з порушенням норм законодавства в сфері реєстрації речових прав на нерухоме майно та за відсутності жодних правовстановлюючих документів на вказані об`єкти та без набуття права власності або права користування земельною ділянкою на якій розташовані вказані об`єкти.

Вказані обставини, на думку позивача, свідчать про порушення його прав та охоронюваних законом інтересів і є підставою для їх захисту у судовому порядку, у зв`язку з чим позивач звернувся до суду з цим позовом.

Здійснюючи апеляційний перегляд справи, колегія суддів виходить з такого.

Як свідчать матеріали справи, 31.01.2025 головним спеціалістом Інспекції з контролю за використанням та охороною земель комунальної власності Департаменту земельних відносин Харківської міської ради, Посліднім Максимом Олександровичем за заявами ТОВ "КПМ Харків БУД" від 29.01.2025 №б/н щодо проведення обстеження за адресою: майдан Благовіщенський, 3 (Холодногірський район) у зв`язку з наданням в оренду земельної ділянки, 31.01.2025 здійснено виїзд на місцевість та скаладено акт № 75/25 яким встановлено: відповідно до інформації з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку (кадастровий номер :01:002:0011) площа земельної ділянки становить 0,3725 га; земельна ділянка огороджена; на земельній ділянці знаходяться нежитлові будівлі літ. "А-1", літ. "Б-1", (відповідно до звітів про визначення стану будівельних конструкцій нежитлових будівель літ. "А-1" та літ. "Б-1" (розташованих за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, 3) виготовлених ТОВ "АКБ "ТРІУМФ" (експерт - Богуняк М.М. кваліфікаційний сертифікат від 25.01.2013 серія АЕ №001325) дійсно відносяться до капітальних будівель, які придатні для подальшого використання за призначенням). Право користування земельною ділянкою в установленому порядку не оформлено.

Відповідно до рішення Харківської міської ради від 05.02.2025 №751/25 (пункт 41 додатку 1 до рішення) ТОВ "КПМ Харків Буд" надано в оренду строком до 01.03.2030 земельну ділянку комунальної власності площею 0,3725 га (кадастровий номер :01:002:0011) за рахунок земель житлової та громадської забудови для будівництва готельно-житлового-офісного центру з торгово-розважальним комплексом та вбудованим паркінгом (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації), м-н Благовіщенський, 3 (Холодногірський район).

Рішенням Харківської міської ради від 24.02.2025 №779/25 (пункт 3 додатку 3 до рішення) зупинено дію пункту 41 додатку 1 до рішення 35 сесії Харківської міської ради 8 скликання від 05.02.2025 №751/25 "Про затвердження документації із землеустрою та надання земельних ділянок" до набрання законної сили рішенням суду у справі №922/458/25 за позовом Харківської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "КПМ Харків Буд".

09.05.2025 ТОВ "КПМ Харків Буд" було укладено з Національним науковим центром "Інститут судових експертиз ім. Засл. проф. М.С. Бокаріуса" Міністерства юстиції України договір №6549/6550, предметом якого є надання послуги з проведення будівельно-технічної та земельно-технічної експертизи №6549/6550 у порядку та на умовах, передбачених цим договором.

На виконання договору №6549/6550 від 09.05.2025 судовим експертом Національного наукового центру "Інститут судових експертиз ім. Засл. проф. М.С. Бокаріуса" Міністерства юстиції України складено висновок експерта №6549/6550 за результатами проведення будівельно-технічної та земельно-технічної експертизи від 19.05.2025 для подання до Господарського суду Харківської області у справі №922/458/25.

Предметом дослідження судового експерта були нежитлова будівля літ. А-1, загальною площею 20,3 кв.м., та нежитлова будівля літ. Б-1, загальною площею 25,0 кв.м., розташовані за адресою: м. Харків, Благовіщенський майдан, будинок 3, які є предметом спору у справі №922/458/25.

На розгляд експерта були поставлені (в остаточній редакції) такі питання:

1) Чи змінились зовнішні геометричні розміри нежитлової будівлі А-1 в результаті проведення реконструкції цієї нежитлової будівлі на підставі Декларації про готовність до експлуатації об`єкта № ХК04 від 03.02.2025 "Реконструкція нежитлової (офісної) будівлі літ. "А-1" за адресою: майдан Благовіщенський, 3, м. Харків" ?

2) Чи змінились зовнішні геометричні розміри нежитлової будівлі Б-1 в результаті проведення реконструкції цієї нежитлової будівлі на підставі Декларації про готовність до експлуатації об`єкта № ХК42 від 03.02.2025 "Реконструкція нежитлової (офісної) будівлі літ. "Б-1" за адресою: майдан Благовіщенський, 3, м. Харків"?

3) Чи відповідає об`єкт нерухомості, а саме: нежитлова будівля А-1, яка розташована за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, 3, за своїми зовнішніми геометричними розмірами вказаним розмірам у декларації про готовність до експлуатації об`єкта №ХК04 від 03.02.2025 "Реконструкція нежитлової (офісної) будівлі літ. "А-1" за адресою: майдан Благовіщенський, 3, м. Харків"?

4) Чи відповідає об`єкт нерухомості, а саме: нежитлова будівля Б-1, яка розташована за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, 3, за своїми зовнішніми геометричними розмірами вказаним розмірам у декларації про готовність до експлуатації об`єкта №ХК42 від 03.02.2025 "Реконструкція нежитлової (офісної) будівлі літ. "Б-1" за адресою: майдан Благовіщенський, 3 м. Харків"?

5) Чи розташована нежитлова будівля А-1 (реєстраційний номер нерухомого майна 101) загальною площею 20,8 кв.м. повністю чи частково на земельній ділянці площею 0,3725 га, з кадастровим № :01:002:0011 за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, 3?

6) Чи розташована нежитлова будівля Б-1 (реєстраційний номер нерухомого майна 101) загальною площею 26,0 кв.м. повністю чи частково на земельній ділянці площею 0,3725 га, з кадастровим № :01:002:0011 за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, 3?

7) Чи є достатньою площа земельної ділянки для експлуатації нерухомого майна, на земельній ділянці комунальної власності Харківської міської територіальної громади за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, 3?

За результатами проведення будівельно-технічної та земельно-технічної експертизи судовим експертом зроблено такі висновки:

1. Зовнішні геометричні розміри нежитлової будівлі літ. "А-1" в результаті проведення реконструкції цієї нежитлової будівлі на підставі декларації про готовність до експлуатації об`єкта № ХК04 від 03.02.2025 "Реконструкція нежитлової (офісної) будівлі літ. "А-1" за адресою: майдан Благовіщенський, 3, м. Харків" не змінилися;

2. Зовнішні геометричні розміри нежитлової будівлі літ. "Б-1" в результаті проведення реконструкції цієї нежитлової будівлі на підставі декларації про готовність до експлуатації об`єкта № ХК42 від 03.02.2025 "Реконструкція нежитлової (офісної) будівлі літ. "Б-1" за адресою: майдан Благовіщенський, 3, м. Харків" не змінилися;

3. Об`єкт нерухомості, а саме: нежитлова будівля "А-1", яка розташована за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, 3, за своїми зовнішніми геометричними розмірами відповідає розмірам, що вказані у декларації про готовність до експлуатації об`єкта №ХК04 від 03.02.2025 "Реконструкція нежитлової (офісної) будівлі літ. "А-1" за адресою: майдан Благовіщенський, 3, м. Харків";

4. Об`єкт нерухомості, а саме: нежитлова будівля "Б-1", яка розташована за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, 3, за своїми зовнішніми геометричними розмірами відповідає розмірам, що вказані у декларації про готовність до експлуатації об`єкта №ХК42 від 03.02.2025 "Реконструкція нежитлової (офісної) будівлі літ. "Б-1" за адресою: майдан Благовіщенський, 3, м. Харків";

5. Нежитлова будівля літ. "А-1" (реєстраційний номер нерухомого майна 101) загальною площею 20,8 кв.м., повністю розташована на земельній ділянці площею 0,3725 га, з кадастровим №:01:002:0011 за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, 3;

6. Нежитлова будівля літ. "Б-1" (реєстраційний номер нерухомого майна 101) загальною площею 26,0 кв.м., повністю розташована на земельній ділянці площею 0,3725 га, з кадастровим №:01:002:0011 за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, 3;

7. Площі земельної ділянки достатньо для експлуатації нерухомого майна на земельній ділянці комунальної власності Харківської міської територіальної громади за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, 3.

Відповідно до статті 18-1 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" орган місцевого самоврядування може бути позивачем та відповідачем у судах загальної юрисдикції, зокрема, звертатися до суду, якщо це необхідно для реалізації його повноважень і забезпечення виконання функцій місцевого самоврядування.

Згідно з частиною 2 статті 152 Земельного кодексу України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Як вже зазначалося, позивач посилається на те, що нежитлові будівлі літ. "А-1" та літ. "Б-1" є об`єктами самочинного будівництва ще на час їх державної реєстрації на праві власності за Гришиною Євгенією Матвіївною 09.04.2019 та 10.04.2019 року.

Проте такі посилання колегія суддів вважає необґрунтованими, зважаючи на таке.

Основні правові, економічні, організаційні засади проведення державної реєстрації речових та інших прав, які підлягають реєстрації та їх обтяжень визначає Закон України "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень" № 1952. Тут і надалі за текстом положення Закону № 1952 наведені в редакції за станом на 10.04.2019 року.

Відповідно до ч.1 ст.3 Закону №1952 загальними засадами державної реєстрації прав є, зокрема, внесення відомостей до Державного реєстру прав виключно на підставах та в порядку, визначених цим Законом.

Статтею 18 Закону №1952 визначено порядок проведення державної реєстрації прав та їх обтяжень.

Так, державна реєстрація прав проводиться в такому порядку:

1) прийняття/отримання документів для державної реєстрації прав, формування та реєстрація заяви в базі даних заяв;

2) виготовлення електронних копій документів, поданих для державної реєстрації прав, шляхом сканування (у разі подання документів у паперовій формі) та їх розміщення у Державному реєстрі прав;

3) встановлення черговості розгляду заяв, зареєстрованих у базі даних заяв;

4) перевірка документів на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень;

5) прийняття рішення про державну реєстрацію прав (у разі відсутності підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав);

6) відкриття розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідних відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав;

7) формування витягу з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав для подальшого використання заявником;

8) видача/отримання документів за результатом розгляду заяви. Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Державні реєстратори зобов`язані надавати до відома заявників інформацію про перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав.

Відповідно до частини 1 Закону №1952 Державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі:

1) укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката;

2) свідоцтва про право власності на частку у спільному майні подружжя у разі смерті одного з подружжя, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката;

3) свідоцтва про право на спадщину, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката;

4) виданого нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікатів;

5) свідоцтва про право власності, виданого органом приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді, чи його дубліката;

6) свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого до 1 січня 2013 року органом місцевого самоврядування або місцевою державною адміністрацією, чи його дубліката;

7) рішення про закріплення нерухомого майна на праві оперативного управління чи господарського відання, прийнятого власником нерухомого майна чи особою, уповноваженою управляти таким майном;

8) державного акта на право приватної власності на землю, державного акта на право власності на землю, державного акта на право власності на земельну ділянку або державного акта на право постійного користування землею, виданих до 1 січня 2013 року;

9) рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно;

10) ухвали суду про затвердження (визнання) мирової угоди; 11) заповіту, яким установлено сервітут на нерухоме майно;

12) рішення уповноваженого законом органу державної влади про повернення об`єкта нерухомого майна релігійній організації;

13) рішення власника майна, уповноваженого ним органу про передачу об`єкта нерухомого майна з державної у комунальну власність чи з комунальної у державну власність або з приватної у державну чи комунальну власність;

14) інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

Статтею 24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" встановлено, що у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо заявлене речове право, обтяження не підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону; подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом, або не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження (пункти 1, 3, 4 частини першою зазначеної статті).

Постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127 затверджено Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (надалі - Порядок №1127).

Відповідно до п.п. 40-41 Порядоку №1127 державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених статтею 27 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень та цим Порядком. Для державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна подаються: 1) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; 2) технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна; 3) документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси; 4) письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність); 5) договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності). Документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів. У такому разі державний реєстратор відповідно до наданих заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, обов`язково перевіряє наявність реєстрації такого документа в Єдиному реєстрі документів, відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями, що містяться в цьому Реєстрі. Документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, не вимагається у разі, коли державна реєстрація права власності проводиться на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок, збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі прав. У такому разі заявник в поданій заяві обов`язково зазначає відомості про кадастровий номер відповідної земельної ділянки.

Згідно з пунктом 67 Порядку для державної реєстрації права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, право власності на яке визнається на підставі рішення суду, подаються необхідні для відповідної реєстрації документи, передбачені пунктом 41 цього Порядку.

Як було правильно встановлено місцевим господарським судом, рішенням державного реєстратора КП "Постачальник послуг" Солоницівської селищної ради Харківської області Луценка Павла Геннадійовича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) № 46390663 від 10.04.2019 зареєстровано право приватної власності за Гришиною Євгенією Матвіївною на нежитлову будівлю літ. "А-1", загальною площею 20,3 кв.м по майдану Благовіщенському, 3 у м. Харкові (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101).

Рішенням державного реєстратора КП "Постачальник послуг" Солоницівської селищної ради Харківської області Луценком Павлом Геннадійовичем про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) № 46381243 від 09.04.2019 зареєстровано право приватної власності за Гришиною Євгенією Матвіївною на нежитлову будівлю літ. "Б-1", загальною площею 25,0 кв.м по майдану Благовіщенському, 3 у м. Харкові (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101).

Згодом на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Ященко Я.Ю. 27.01.2025 та зареєстрованого в реєстрі за реєстр. №26, Товариство з обмеженою відповідальністю "КПМ Харків Буд" набуло право власності на: нежитлову будівлю літ. А-1, загальною площею 20,3 кв.м.; нежитлову будівлю літ. Б-1, загальною площею 25,0 кв.м., розташовані за адресою: м. Харків, Благовіщенський майдан, будинок 3.

ТОВ "КПМ Харків Буд" протягом січня 2025 року було здійснено реконструкцію нежитлових будівель літ. А-1 та літ. Б-1.

31.01.2025 головним спеціалістом Інспекції з контролю за використанням та охороною земель комунальної власності Департаменту земельних відносин Харківської міської ради, Посліднім Максимом Олександровичем за заявами ТОВ "КПМ Харків БУД" від 29.01.2025 № б/н щодо проведення обстеження за адресою: майдан Благовіщенський, 3 (Холодногірський район) у зв`язку з наданням в оренду земельної ділянки, 31.01.2025 здійснено виїзд на місцевість та скаладено акт № 75/25 яким встановлено: відповідно до інформації з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку (кадастровий номер :01:002:0011) площа земельної ділянки становить 0,3725 га; земельна ділянка огороджена; на земельній ділянці знаходяться нежитлові будівлі літ. "А-1", літ. "Б-1", (відповідно до звітів про визначення стану будівельних конструкцій нежитлових будівель літ. "А-1" та літ. "Б-1" (розташованих за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, 3) виготовлених ТОВ "АКБ "ТРІУМФ" (експерт - Богуняк М.М. кваліфікаційний сертифікат від 25.01.2013 серія АЕ№001325) дійсно відносяться до капітальних будівель, які придатні для подальшого використання за призначенням). Право користування земельною ділянкою в установленому порядку не оформлено.

03.02.2025 головним спеціалістом сектору дозвільних процедур Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту з інспекційної роботи Харківської міської ради зареєстровано декларації про готовність до експлуатації об`єктів, а саме нежитлових будівель літ. "А-1" та літ. "Б-1" (розташованих за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, 3).

Відповідно до рішення Харківської міської ради від 05.02.2025 №751/25 (пункт 41 додатку 1 до рішення) ТОВ "КПМ Харків Буд" надано в оренду строком до 01.03.2030 земельну ділянку комунальної власності площею 0,3725 га (кадастровий номер :01:002:0011) за рахунок земель житлової та громадської забудови для будівництва готельно-житлового-офісного центру з торгово-розважальним комплексом та вбудованим паркінгом (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації), м-н Благовіщенський, 3 (Холодногірський район).

Рішенням Харківської міської ради від 24.02.2025 №779/25 (пункт 3 додатку 3 до рішення) зупинено дію пункту 41 додатку 1 до рішення 35 сесії Харківської міської ради 8 скликання від 05.02.2025 №751/25 "Про затвердження документації із землеустрою та надання земельних ділянок" до набрання законної сили рішенням суду у справі №922/458/25 за позовом Харківської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "КПМ Харків Буд".

Частина 1 ст. 38 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", встановлює, що у разі виявлення факту самочинного будівництва об`єкта, перебудова якого з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм є неможливою, посадова особа органу державного архітектурно-будівельного контролю видає особі, яка здійснила (здійснює) таке будівництво, припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм і правил з визначенням строку для добровільного виконання припису. У разі якщо особа в установлений строк добровільно не виконала вимоги, встановлені у приписі, орган державного архітектурно-будівельного контролю подає позов до адміністративного суду про знесення самочинно збудованого об`єкта та компенсацію витрат, пов`язаних з таким знесенням.

В частині 1 ст. 41 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" зазначено, що державний архітектурно-будівельний контроль - це сукупність заходів, спрямованих на дотримання замовниками, проектувальниками, підрядниками та експертними організаціями вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм і правил під час виконання підготовчих та будівельних робіт. Державний архітектурно-будівельний контроль замовників будівництва, які є фізичними особами, здійснюється відповідно до Закону України "Про основні засади державного нагляду (контролю) у сфері господарської діяльності" з урахуванням особливостей правового статусу таких осіб. Порядок здійснення архітектурно-будівельного контролю визначається Кабінетом Міністрів України. Державний архітектурно-будівельний контроль здійснюється на об`єктах будівництва у порядку проведення планових та позапланових перевірок за територіальним принципом. Підставою для проведення позапланової перевірки є виявлення факту самочинного будівництва об`єкта (пункт 3).

Постановою Кабінету Міністрів України від 23.05.2011 №553 затверджено Порядок здійснення державного архітектурно-будівельного контролю (надалі - Порядок №553).

Відповідно до Порядку №553 за результатами державного архітектурно-будівельного контролю посадовою особою органу державного архітектурно-будівельного контролю складається акт перевірки відповідно до вимог, установлених цим Порядком (пункт 16). У разі виявлення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил, крім акта перевірки, складається протокол, видається припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил або припис про зупинення підготовчих та/або будівельних робіт (далі - припис). У приписі обов`язково встановлюється строк для усунення виявлених порушень згідно з додатком (пункт 17).

Зважаючи на наведене, юридичний факт самочинного будівництва об`єкта має бути підтверджений наступними документами:

-акт планової або позапланової перевірки, складений посадовою особою органу державного архітектурно-будівельного контролю;

- протокол про адміністративне правопорушення;

- припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил або припис про зупинення підготовчих та/або будівельних робіт.

Отже, орган державного архітектурно-будівельного контролю у разі виявлення факту самочинного будівництва об`єкта, перебудова якого з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм є неможливою, уповноважений видати припис про усунення порушень, у тому числі шляхом знесення самочинно збудованого об`єкта.

Такий припис є обов`язковою передумовою для можливості контролюючого органу на звернення до суду на підставі частини 1 статті 38 вказаного Закону у зв`язку з його невиконанням.

Зазначена правова позиція відповідає правовій позиції, викладеній Верховним Судом у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у постанові від 07.04.2021 у справі № 807/62/16.

Крім того, статте. 53-1 Кодексу України про адміністративні правопорушення передбачено адміністративну відповідальність за самовільне зайняття земельної ділянки.

Стаття 197-1 Кримінального кодексу України передбачає кримінальну відповідальність за самовільне будівництво будівель або споруд на самовільно зайнятій земельній ділянці.

У рішенні від 16.04.2009 № 7-рп/2009 Конституційний Суд України зазначив, що у Конституції України закріплено принцип, за яким права і свободи людини та їх гарантії визначають зміст і спрямованість діяльності держави, яка відповідає перед людиною за свою діяльність (стаття 3).

Суд також виходить з того, що суб`єкти владних повноважень не можуть скасовувати свої попередні рішення, вносити до них зміни, якщо відповідно до приписів цих рішень виникли правовідносини, пов`язані з реалізацією певних суб`єктивних прав та охоронюваних законом інтересів, і суб`єкти цих правовідносин заперечують проти їх зміни чи припинення. Це є "гарантією стабільності суспільних відносин" між суб`єктом владних повноважень і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього рішення, що узгоджується з правовою позицією, викладеною в абзаці 2 пункту 5 мотивувальної частини Рішення Конституційного Суду України від 13.05.1997 № 1-зп.

Ненормативні правові акти суб`єкта владних повноважень, враховуючи також і наявність делегованих повноважень, є актами одноразового застосування, вичерпують свою дію фактом їхнього виконання, тому вони не можуть бути скасовані чи змінені таким суб`єктом після їх виконання.

Отже, беручі до уваги акт, складений Інспекцією з контролю за використанням та охороною земель комунальної власності Департаменту земельних відносин Харківської міської ради, реєстрації декларації про готовність до експлуатації об`єктів, а саме нежитлових будівель літ. "А-1" та літ. "Б-1" розташованих за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, буд. 3, Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту з інспекційної роботи Харківської міської ради, рішення Харківської міської ради від 05.02.2025 №751/25 (пункт 41 додатку 1 до рішення) про надання відповідачу в оренду строком до 01.03.2030 земельної ділянки комунальної власності площею 0,3725 га (кадастровий номер :01:002:0011), а також зважаючи на факт відсутності жодних приписів з їх боку щодо усунення порушень вимог законодавства до відповідача, доказів притягнення першого власника до відповідальності за самовільне будівництво, колегія суддів погоджується із висновком місцевого господарського суду про те, що позивачем не було надано суду належних та допустимих доказів, підтверджуючих обставину самочинного будівництва.

Наведені вище обставини також свідчать і про безпідставність посилання позивача на недійсність правочинів, вчинених після реєстрації речових прав на нежитлові будівлі літ. "А-1" та літ. "Б-1" по майдану Благовіщенському, 3 у м. Харкові Гришина Євгенія Матвіївна.

Крім того, як правильно встановив місцевий господарський суд, у 2024 році Господарським судом Харківської області розглядалася справа №922/2260/24 за позовом Харківської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "АСГАРДИС" про скасування рішень державного реєстратора та зобов`язання вчинити певні дії.

В процесі розгляду вищевказаної справи за заявою Харківської міської ради про залишення позову без розгляду ухвалою господарського суду Харківської області від 26.08.2024 у справі №922/2260/24 було залишено позов Харківської міської ради без розгляду на підставі п.5 ч.1 ст. 226 ГПК України.

Крім того, ухвалою господарського суду Харківської області від 13.12.2024 у справі №922/2260/24, яка набрала законної сили і не була оскаржена Харківською міською радою, скасовано заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Господарського суду Харківської області від 04.07.2024 року у справі №922/2260/24.

Отже, як правильно зазначив суд першої інстанції, внаслідок свідомих дій самого позивача, на час укладання відповідачем з ТОВ "АСГАРДИС" договору купівлі-продажу від 27.01.2025 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно не було записів про діючи обтяження щодо спірних нежитлових будівель або про право власності на них за іншою особою, які б могли свідчити про наявніcть спору про право.

Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому, за відсутності у вказаному реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень.

Така правова позиція наведена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.10.2019 у справі № 922/3537/17, від 01.04.2020 у справі №610/1030/18, від 15.06.2021 у справі №922/2416/17, від 02.11.2021 у справі №925/1351/19.

Отже є безпідставними посилання позивача на пункт 10 Постанови Пленуму № 9, в якому судам роз`яснено, що якщо судом буде встановлено, що набувач знав чи міг знати про наявність перешкод до вчинення правочину, в тому числі й те, що продавець не мав права відчужувати майно, це може свідчити про недобросовісність набувача.

Щодо проведеної реконструкції спірних нежитлових приміщень слід зазначити про таке.

Правові та організаційні основи містобудівної діяльності встановлені Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності" від 17.02.2011 № 3038-VI (далі - Закон № 3038-VI), який спрямований на забезпечення сталого розвитку територій з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів.

Відповідно до статті 29 даного Закону фізична або юридична особа, яка має намір щодо забудови земельної ділянки, що перебуває у власності або користуванні такої особи, повинна одержати містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва.

Містобудівні умови та обмеження надаються відповідними уповноваженими органами містобудування та архітектури на підставі містобудівної документації на місцевому рівні на безоплатній основі за заявою замовника (із зазначенням кадастрового номера земельної ділянки), до якої додаються:

1) копія документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або копія договору суперфіцію - у разі, якщо речове право на земельну ділянку не зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

2) копія документа, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці - у разі, якщо право власності на об`єкт нерухомого майна не зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, або згода його власника, засвідчена в установленому законодавством порядку (у разі здійснення реконструкції або реставрації);

3) викопіювання з топографо-геодезичного плану М 1:2000.

Частина 3 вказаної статті містить застереження про те, що є перелік об`єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються, який (перелік) визначає центральний орган виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері будівництва, архітектури, містобудування.

Згідно з частиною 4 статті 34 Закону № 3038-VI реконструкція, реставрація або капітальний ремонт об`єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їхніх фундаментів у плані, реконструкція або капітальний ремонт автомобільних доріг, залізничних колій, ліній електропередачі, зв`язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій у межах земель їх розміщення, а також комплексна реконструкція кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду і нове будівництво об`єктів інженерно-транспортної інфраструктури відповідно до містобудівної документації на замовлення органів державної влади чи органів місцевого самоврядування на відповідних землях державної чи комунальної власності можуть здійснюватися за відсутності документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою.

Зі змісту абзацу 1 частини 4 статті 34 Закону № 3038-VI випливає, що такі підстави для звільнення від обов`язку надавати копію документа про право на земельну ділянку, як (1) реконструкція, реставрація або капітальний ремонт об`єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їхніх фундаментів у плані та (2) реконструкція або капітальний ремонт автомобільних доріг, залізничних колій, ліній електропередачі, зв`язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій у межах земель їх розміщення, стосуються будь-яких замовників будівництва, які планують виконання одного з видів будівельних робіт, наведених вище, на земельній ділянці, що належить до відповідної категорії земель.

Разом з цим, такі підстави для звільнення від обов`язку надавати копію документа про право на земельну ділянку, як (3) комплексна реконструкція кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду і (4) нове будівництво об`єктів інженерно-транспортної інфраструктури відповідно до містобудівної документації, стосується лише замовників - органів державної влади чи органів місцевого самоврядування на відповідних землях державної чи комунальної власності.

З аналізу положень частини четвертої статті 34 Закону № 3038-VI випливає, що право на виконання будівельних робіт без документа, який засвідчує право на земельну ділянку, виникає за наявності чотирьох самостійних підстав:

1) реконструкція, реставрація або капітальний ремонт об`єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їхніх фундаментів у плані;

2) реконструкція або капітальний ремонт автомобільних доріг, залізничних колій, ліній електропередачі, зв`язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій у межах земель їх розміщення;

3) комплексна реконструкція кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду відповідно до містобудівної документації на замовлення органів державної влади чи органів місцевого самоврядування на відповідних землях державної чи комунальної власності;

4) нове будівництво об`єктів інженерно-транспортної інфраструктури відповідно до містобудівної документації на замовлення органів державної влади чи органів місцевого самоврядування на відповідних землях державної чи комунальної власності.

Перші дві підстави не залежать від категорії замовника (його приналежності до органів державної влади або місцевого самоврядування) та від форми власності земельної ділянки, а обумовлюються характеристиками самого об`єкта будівництва (це має бути вже існуючий об`єкт, розміщений на землях відповідної категорії) та видами будівельних робіт (реконструкція, реставрація або капітальний ремонт, тобто не нове будівництво). Натомість інші дві підстави (пп. 3,4) обумовлені передовсім видом замовника, яким може бути лише орган державної влади або орган місцевого самоврядування, та формою власності земельної ділянки, на якій розміщується об`єкт будівництва (державна або комунальна власність).

Про це свідчить те, що у формі повідомлення про початок виконання будівельних робіт, затвердженій додатком 2-1 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету міністрів України від 13.04.2011 № 466, у разі відсутності документа, який посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, замовнику пропонується обрати із списку одну із трьох підстав звільнення від обов`язку подавати відповідний документ, а саме:

1) реконструкція або капітальний ремонт об`єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані;

2) реконструкція або капітальний ремонт автомобільних доріг, залізничних колій, ліній електропередачі, зв`язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій у межах земель їх розміщення;

3) нове будівництво об`єктів інженерно-транспортної інфраструктури на замовлення органів державної влади чи органів місцевого самоврядування на землях державної чи комунальної власності.

Отже, як правильно зазначив місцевий господарський суд, законодавець виокремив чотири самостійні правові підстави, які дають право замовнику будівництва проводити будівельні роботи без надання копії документа про право на землю: перші дві підстави не залежать від категорії замовника (його приналежності до органів державної влади або місцевого самоврядування) та від належності земельної ділянки до земель державної або комунальної власності, а обумовлюються характеристиками самого об`єкта будівництва та видами будівельних робіт; натомість інші дві підстави також обумовлені видом замовника - орган державної влади або місцевого самоврядування та формою власності земельної ділянки, на якій розміщується об`єкт будівництва, - державна або комунальна власність.

Зазначена правова позиція відповідає правовій позиції, викладеній Верховним Судом у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у постанові від 05.09.2024 у справі № 600/7509/21-а.

Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 06.11.2017 № 289 затверджено Перелік об`єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються, до пункту 25 якого включено реконструкцію житлових та нежитлових приміщень без зміни їх зовнішньої конфігурації та функціонального призначення, розміщення в існуючих житлових будинках, адміністративно-побутових та громадських будівлях вбудованих приміщень громадського призначення.

Частина 1 ст. 39 Закону "Про регулювання містобудівної діяльності" встановлює, що форма декларації про готовність об`єкта до експлуатації, порядок її подання і реєстрації визначаються Кабінетом Міністрів України.

Постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 №461 затверджено Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів (надалі - Порядок №461).

Додатком 1 до Порядку є затверджена форма декларації про готовність до експлуатації об`єкта з незначними наслідками (СС1). В зазначеній формі декларації в розділі "Відомості про земельні ділянки" міститься примітка, що відомості стосовно документа, що посвідчує право на земельну ділянку не зазначається, як у разі відсутності документа, який посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, так і в разі реконструкції або капітального ремонту об`єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані.

Відповідно до ч.10 ст.39 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" замовник відповідно до закону несе відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у поданій ним декларації про готовність об`єкта до експлуатації, та за експлуатацію об`єкта без зареєстрованої декларації або сертифіката.

Як зазначалось вище, відповідно до висновку експерта №6549/6550 за результатами проведення будівельно-технічної та земельно-технічної експертизи від 19.05.2025 для подання до Господарського суду Харківської області у справі №922/458/25 зовнішні геометричні розміри нежитлової будівлі літ. "А-1" в результаті проведення реконструкції цієї нежитлової будівлі на підставі декларації про готовність до експлуатації об`єкта № ХК04 від 03.02.2025 "Реконструкція нежитлової (офісної) будівлі літ. "А-1" за адресою: майдан Благовіщенський, 3, м. Харків" - не змінилися; зовнішні геометричні розміри нежитлової будівлі літ. "Б-1" в результаті проведення реконструкції цієї нежитлової будівлі на підставі декларації про готовність до експлуатації об`єкта № ХК42 від 03.02.2025 "Реконструкція нежитлової (офісної) будівлі літ. "Б-1" за адресою: майдан Благовіщенський, 3, м. Харків" не змінилися; об`єкт нерухомості, а саме: нежитлова будівля "А-1", яка розташована за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, 3, за своїми зовнішніми геометричними розмірами відповідає розмірам, що вказані у декларації про готовність до експлуатації об`єкта №ХК04 від 03.02.2025 "Реконструкція нежитлової (офісної) будівлі літ. "А-1" за адресою: майдан Благовіщенський, 3, м. Харків"; об`єкт нерухомості, а саме: нежитлова будівля "Б-1", яка розташована за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, 3, за своїми зовнішніми геометричними розмірами відповідає розмірам, що вказані у декларації про готовність до експлуатації об`єкта №ХК42 від 03.02.2025 "Реконструкція нежитлової (офісної) будівлі літ. "Б-1" за адресою: майдан Благовіщенський, 3, м. Харків"; нежитлова будівля літ. "А-1" (реєстраційний номер нерухомого майна 101) загальною площею 20,8 кв.м., повністю розташована на земельній ділянці площею 0,3725 га, з кадастровим №:01:002:0011 за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, 3; нежитлова будівля літ."Б-1" (реєстраційний номер нерухомого майна 101) загальною площею 26,0 кв.м., повністю розташована на земельній ділянці площею 0,3725 га, з кадастровим №:01:002:0011 за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, 3; площі земельної ділянки достатньо для експлуатації нерухомого майна на земельній ділянці комунальної власності Харківської міської територіальної громади за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, 3.

Отже, як правильно зазначив місцевий господарський суд, вищенаведений висновок експерта №6549/6550 спростовує твердження позивача про те, що інформація, яка вказана у розділі "Документ, що засвідчує право власності (користування) земельною ділянкою" не відповідає дійсності. Зокрема, спростовується висновки позивача про те, що нежитлові будівлі реконструйовано зі збільшенням загальної площі об`єкта нерухомого майна, та зі зміною зовнішніх геометричних розмірів, а також спростовуються посилання позивача на внесення недостовірних відомостей до декларації.

Отже експертним висновком спростовано твердження позивача про те, що ТОВ "КПМ Харків Буд" в порушення вимог законодавства внесло до декларації недостовірні відомості та здійснило реконструкцію самочинно побудованих нежитлових будівель зі збільшенням загальної площі без отримання відповідного дозволу.

Відповідно до висновків постанови Великої Палати Верховного Суду у постанові від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, на яку посилався позивач в позовній заяві, можливі способи захисту прав особи власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені ст. 376 ЦК України. Якщо позивач прагне захистити свої права, порушені внаслідок самочинного будівництва, він має право звернутися до суду з позовною вимогою, сформульованою відповідно до положень частин 4 або 5 ст. 376 ЦК України.

Тобто, позивач у даній справі може подати позов про визнання права власності на спірний об`єкт нерухомості (ч. 5 ст. 376 ЦК України) або про знесення спірного об`єкта нерухомості (ч. 4 ст. 376 ЦК України).

Частинами третьою - п`ятою статті 376 ЦК України, відповідно, встановлено такі положення.

Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

Зі змісту позовної заяви вбачається, що Харківською міською радою у даній справі три позовні вимоги, а саме:

- закрити розділ Державного реєстру прав та реєстраційну справу на об`єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю літ. "А-1", загальною площею 20,8 кв.м. по майдану Благовіщенському, 3 у м. Харкові (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, номер запису про право власності 31104066, підстава внесення запису: рішення державного реєстратора комунального підприємства "Постачальник послуг" Солоницівської селищної ради Харківської області Луценко П.Г. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) №46390663 від 10.04.2019;

- закрити розділ Державного реєстру прав та реєстраційну справу на об`єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю літ. "Б-1", загальною площею 26,0 кв.м. по майдану Благовіщенському, 3 у м. Харкові (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, номер запису про право власності 31095085, підстава внесення запису: рішення державного реєстратора комунального підприємства "Постачальник послуг" Солоницівської селищної ради Харківської області Луценко П.Г. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) №46381243 від 09.04.2019;

- зобов`язати ТОВ "КПМ Харків Буд" звільнити земельну ділянку, площею 0,3725 га, з кадастровим №:01:002:0011 за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, 3, від нежитлових будівель літ. "А-1", загальною площею 20,8 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101) та літ. "Б-1", загальною площею 26,0 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101).

Разом з цим, статтею 15 Цивільного кодексу України встановлено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Як правило, суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (див., зокрема, пункт 5.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16, пункт 88 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (див., зокрема, пункт 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, пункт 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).

У певних випадках спосіб захисту імперативно "прив`язаний" до певного складу правопорушення. У таких випадках можна стверджувати, що спосіб захисту визначений законом (встановлений законом), тобто термін встановлений законом означає не просто те, що він названий в законі (наприклад, є в переліку статті 16 ЦК України, статті 20 Господарського кодексу України), а те, що спосіб захисту за його змістом кореспондує конкретному правопорушенню. У цих випадках положення частини першої статті 5 ГПК України (аналогічне - у частині першій статті 5 ЦПК України) вимагає, щоб суд застосував саме такий спосіб захисту.

Отже, колегія суддів погоджується із висновком місцевого господарського суду про те, що вимоги Харківської міської ради про закриття розділів Державного реєстру прав та реєстраційну справу на об`єкти нерухомого майна - нежитлові будівлі літ. "А-1" та літ. "Б-1" та зобов`язання ТОВ "КПМ Харків Буд" звільнити земельну ділянку - не відповідають належному способу захисту, оскільки належними вимогами, які може заявити особа, яка є власником земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Зазначений висновок узгоджується із правовою позицією, наведеною у постанові Великої Палати Верховного Суду у постанові від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22.

Окрім цього, колегія суддів вважає за необхідне зазначити про таке.

В обґрунтування нікчемності проведених реєстраційних дій та доведення статусу спірних об`єктів як самочинного будівництва, позивач посилається на правові позиції ВС, кожна з яких датована до листопаду 2023 року.

Ці позиції на даний час є нерелевантними в силу кардинальної зміни відносин адміністративного регулювання, в тому числі адміністративних процедур реєстрації прав.

Так, відповідно до частини 1 статті 1 Закону України «Про адміністративну процедуру», який набрав чинності 15.12.2023, цей Закон регулює відносини органів виконавчої влади, органів влади Автономної Республіки Крим, органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб, інших суб`єктів, які відповідно до закону уповноважені здійснювати функції публічної адміністрації, з фізичними та юридичними особами щодо розгляду і вирішення адміністративних справ шляхом прийняття та виконання адміністративних актів.

У статті 2 даного закону наведені дефініції щодо таких термінів:

- адміністративний орган - орган виконавчої влади, орган влади Автономної Республіки Крим, орган місцевого самоврядування, їх посадова особа, інший суб`єкт, який відповідно до закону уповноважений здійснювати функції публічної адміністрації;

- адміністративний акт - рішення або юридично значуща дія індивідуального характеру, прийняте (вчинена) адміністративним органом для вирішення конкретної справи та спрямоване (спрямована) на набуття, зміну, припинення чи реалізацію прав та/або обов`язків окремої особи (осіб);

- адміністративна процедура - визначений законом порядок розгляду та вирішення справи;

- функції публічної адміністрації - надання адміністративних послуг, здійснення інспекційної (контрольної, наглядової) діяльності, вирішення інших справ за заявою особи або за власною ініціативою адміністративного органу.

Цим законом встановлена нова преюдиція, якої не існувало на час формування наведених позивачем правових позицій ВС, а саме презумпція легітимності адміністративного акту.

Зокрема, відповідно до статті 74 Закону України «Про адміністративну процедуру» адміністративний акт діє від часу набрання ним чинності до часу втрати ним чинності. Адміністративний акт втрачає чинність внаслідок:

1) його виконання;

2) закінчення строку його дії;

3) відкликання правомірного адміністративного акта адміністративним органом, що його прийняв (статті 86-88 цього Закону);

4) визнання недійсним протиправного адміністративного акта адміністративним органом, що його прийняв (статті 86, 87, 89 цього Закону);

5) його скасування в порядку адміністративного оскарження або судом;

6) з інших причин, визначених законом.

2. Виконаний адміністративний акт не може бути відкликаний, визнаний недійсним або скасований у тій його частині, в якій його виконання призвело до настання незворотних правових наслідків. Такий адміністративний акт може бути визнаний протиправним у порядку, встановленому законом.

Також, відповідно до статті 75 даного Закону прийнятий адміністративним органом адміністративний акт є нікчемним, якщо він містить очевидні значні недоліки, зокрема:

1) в адміністративному акті, прийнятому в письмовій формі, відсутні відомості про адміністративний орган, який його прийняв;

2) відповідно до законодавства адміністративний акт може бути прийнятий лише у стандартизованій формі, але цю вимогу не дотримано;

3) адміністративний акт прийнято адміністративним органом, який не має на це відповідних повноважень;

4) виконання адміністративного акта вимагає вчинення злочину;

5) виконання адміністративного акта є об`єктивно неможливим.

2. Нікчемний адміністративний акт не набирає чинності.

3. Нікчемність частини адміністративного акта спричиняє нікчемність усього акта, якщо без нікчемної частини відповідний адміністративний акт не був би прийнятий.

Адміністративний орган у будь-який час може своїм рішенням визнати нікчемність прийнятого ним адміністративного акта. Особа, яка має на це законний інтерес, може вимагати визнання адміністративного акта нікчемним від адміністративного органу, що його прийняв, чи звернутися з відповідним позовом до суду.

Отже, адміністративний акт є чинним, доки така чинність ним не втрачена у зв`язку із наявністю обставин, вказаних у пунктах 1-6 статті 74 Закону України «Про адміністративну процедуру» або не встановлено його нікчемність з підстав, наведених у статті 75 цього Закону.

Позивачем не наведено жодних доводів із наданням відповідних доказів на підтвердження юридичного факту втрати чинності оспорюваними у даній справі адміністративними актами (якими в даному випадку є реєстраційні дії щодо внесення інформації про об`єкти нерухомого майна нежитлову будівлю літ. "А-1", загальною площею 20,8 кв.м та літ. . "Б-1", загальною площею 26,0 кв.м до розділ Державного реєстру прав та в реєстраційну справу), зокрема, визнання їх недійсними органом, що їх видав, або їх скасування в судовому порядку.

Не доведено позивачем також і наявності жодних обставин, які б свідчили про нікчемність зазначених адміністративних актів.

Враховуючи положення вищенаведених норм і обставини справи, реєстраційні дії щодо внесення інформації про об`єкти нерухомого майна нежитлову будівлю літ. "А-1", загальною площею 20,8 кв.м та літ. . "Б-1", загальною площею 26,0 кв.м до розділ Державного реєстру прав та в реєстраційну справу, які за своєю суттю є адміністративними актами відповідного адміністративного органу (реєстратора), спрямованими на набуття ТОВ "КПМ Харків Буд" права власності на вказані об`єкти, є легітимними і чинними на час вирішення даного спору.

Зазначене свідчить про безпідставність доводів позивача про те, що право власності на нежитлові будівлі літ. "А-1" та літ. "Б-1" по майдану Благовіщенському, 3 у м. Харкові зареєстровано з порушенням норм законодавства в сфері реєстрації речових прав на нерухоме майно та за відсутності жодних правовстановлюючих документів на вказані об`єкти та без набуття права власності або права користування земельною ділянкою на якій розташовані вказані об`єкти.

Отже колегія суддів погоджується із висновком місцевого господарського суду про відсутність достатніх правових підстав для задоволення позову.

При цьому, доводи апеляційної скарги не спростовують висновків місцевого господарського суду та по суті є дублюванням доводів позивача, які наведені ним у позовній заяві.

Враховуючи викладене, місцевий господарський суд, ухвалюючи оскаржуване рішення, повністю дослідив обставини, які мають значення для справи, правильно застосував норми матеріального та процесуального права, доводи апеляційної скарги не спростовують висновків місцевого господарського суду, у зв`язку з чим підстави для скасування чи зміни вказаного рішення відсутні.

З огляду на те, що апеляційна скарга залишається без задоволення, відповідно до статті 129 ГПК України судовий збір за її подання покладається на скаржника.

Керуючись статтями 129, 270, 275, 276, 281 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Харківської міської ради (вх.№ 1677Х/1) на рішення господарського суду Харківської області від 01.07.2025 у справі № 922/458/25 залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Харківської області від 01.07.2025 у справі № 922/458/25 залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення.

Порядок і строки її оскарження визначені у статтях 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.

Повна постанова складена 05.09.2025.

Головуючий суддя М.М. Слободін

Суддя Н.В. Гребенюк

Суддя І.А. Шутенко