СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 серпня 2025 року м. Харків Справа № 917/1953/24

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Склярук О.І., суддя Россолов В.В. , суддя Хачатрян В.С.,

при секретарі судового засідання, Погребняк А. М.,

за участю представників сторін,

позивача, Гузій С. М. ,

відповідача, Конюшенко М. А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу відповідача , за вх. №536 п/1 на рішення господарського суду Полтавської області від 05.02.25 (повний текст складено 17.02.25, суддя Сірош Д. М . ) у справі №917/1953/24

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Батьківщина", Полтавська обл., Полтавський р-н, село Климівка,

до Ланнівської сільської ради Полтавського району Полтавської області, селище Ланна, Карлівський район, Полтавська область,

про визнання додаткової угоди укладеною

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Батьківщина" звернулося до Господарського суду Полтавської області з позовом до Ланнівської сільської рада Полтавського району Полтавської області про визнання укладеною додаткової угоди до Договору оренди землі від 20.11.2012, укладеної Ланнівською сільською радою () попередній Орендодавець - Карлівська районна державна адміністрація) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Батьківщина» () у редакції, викладеній у прохальній частині позову.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач зазначив, що ним, як Орендарем, дотримано порядок, передбачений статтею 33 Закону України "Про оренду землі" для укладення договору оренди на новий строк. Ланнівська сільська рада протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди не направила позивачу лист-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, а позивач продовжує користуватися орендованою земельною ділянкою та виконувати інші умови договору, тому договір оренди землі вважається поновленим.

Рішенням Господарського суду Полтавської області від 05.02.25 у справі зокрема позов задоволено повністю.

Визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 20.11.2012, укладену Ланнівською сільською радою () попередній Орендодавець - Карлівська районна державна адміністрація) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Батьківщина» () у редакції, яка зазначена у рішенні. Зазначеною додатковою угодою було поновлено термін дії договору до 31.12.2031 р. Крім того, закріплено переважне право орендаря на поновлення строку дії договору на новий строк. Усі інші умови договору, зокрема і розмір річної орендної плати 7 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки - залишено без змін

Не погодившись з ухваленим судом першої інстанції рішенням , Ланнівська сільська рада, звернулася до Східного апеляційного господарського суду зі скаргою в якій просить рішення по справі скасувати та прийняти нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог. Вважає, що рішення по справі прийнято без урахування усіх обставин справи. Зокрема посилається, що позивачу було надано згоду на реалізацію переважного права на укладення (поновлення) договору оренди землі терміном до 01.01.2025.

Відповідно до нової редакції статті 33 Закону України «Про оренду землі», позивач до листа- повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк мав додати проєкт договору, а не проєкт додаткової угоди.

Крім того, сторони не досягли домовленості щодо строку дії нового договору та розміру орендної плати. Так, позивач вважає, що таким строком має бути сім років, а відповідач вважає, що таким строком має бути 5 місяців. Щодо розміру орендної плати, то позивач ігнорує вимогу відповідача про збільшення розміру орендної плати з 7 % до 8 % від нормативно грошової оцінки земельної ділянки. За таких обставин переважне право на укладення договору оренди землі припинилося. Суд першої інстанції зазначені обставини не прийняв до уваги та безпідставно задовольнив позов.

Для розгляду справи шляхом автоматизованого розподілу судової справи між суддями визначено колегію суддів: головуючий суддя Склярук О.І. суддя Гетьман Р.А. суддя Хачатрян В.С.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 12.03.2025 р. у справі відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою відповідача , за вх. №536 п/1 на рішення господарського суду Полтавської області від 05.02.25 у справі №917/1953/24, встановлено учасникам справи строк до 28.03.2025 включно для подання відзивів на апеляційну скаргу з доказами їх надсилання (доданих до них документів) іншим учасникам справи, витребувано матеріали оскарження по справі №917/1953/24 з Господарського суду Полтавської області.

18.03.2025 р. через систему «Електронний суд» від позивача по справі надійшов відзив на апеляційну скаргу в якому рішення по просять залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 15.04.2025 р. розгляд справи призначено на 28.04.2025 р.

У судове засідання, яке відбулося 28.04.2025 р. представники сторін не прибули.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 28.04.2025 р. розгляд справи відкладено на 22.05.2025 р.

Відповідно до приписів частини 1 статті 273 Господарського процесуального кодексу України, апеляційна скарга на рішення суду першої інстанції розглядається протягом шістдесяти днів з дня постановлення ухвали про відкриття апеляційного провадження у справі.

24.02.2022 Указом Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» №64/2022 введено в Україні воєнний стан із 05 години 30 хвилин 24.02.2022 строком на 30 діб. В подальшому строк дії воєнного стану було продовжено.

Відповідно до наказу Східного апеляційного господарського суду від 25.03.2022 №03 «Про встановлення особливого режиму роботи суду в умовах воєнного стану» встановлено особливий режим роботи Східного апеляційного господарського суду в умовах воєнного стану з 01.04.2022 та запроваджено відповідні організаційні заходи, зокрема:

- тимчасово зупинено розгляд справ у відкритих судових засіданнях за участю учасників судового процесу до усунення обставин, які в умовах воєнної агресії проти України зумовлюють загрозу життю, здоров`ю та безпеці відвідувачів і працівників суду;

- запроваджено з 01.04.2022 роботу Східного апеляційного господарського суду у віддаленому режимі. Режим роботи суду може бути змінений з урахуванням об`єктивних обставин загострення збройної агресії (у тому числі ведення бойових дій) на адміністративно-територіальній одиниці місця розташування суду;

- рекомендовано учасникам судових справ утриматись від відвідування суду, свої процесуальні права та обов`язки, передбачені Господарським процесуальним кодексом України, реалізовувати з використанням офіційної електронної пошти суду: ;

- забезпечено приймання та опрацювання вхідної кореспонденції, що надходить до суду засобами електронного зв`язку. У разі відсутності об`єктивної можливості дотримання приписів процесуального законодавства та Положення про автоматизовану систему документообігу суду, відповідні дії здійснювати після усунення обставин, що зумовили таку неможливість.

Відповідно до ст.26 Закону України «Про правовий режим воєнного стану» скорочення чи прискорення будь-яких форм судочинства в умовах воєнного стану забороняється.

При цьому, згідно Рекомендацій прийнятих Радою суддів України щодо роботи судів в умовах воєнного стану, при визначенні умов роботи суду у воєнний час, рекомендовано керуватися реальною поточною обстановкою, що склалася в регіоні. У випадку загрози життю, здоров`ю та безпеці відвідувачів суду, працівників апарату суду, суддів оперативно приймати рішення про тимчасове зупинення здійснення судочинства певним судом до усунення обставин, які зумовили припинення розгляду справ.

На підставі вищевикладеного, у зв`язку із введенням в Україні воєнного стану, враховуючи поточну обстановку, що склалася в місті Харкові, суд був вимушений вийти за межі строку встановленого у статті 273 Господарського процесуального кодексу України.

У судовому засіданні, яке відбулося 22.05.2025 р. приймали участь представники позивача та відповідача, які підтримали свої вимоги та заперечення.

У судовому засіданні оголошувалася перерва до 26.06.2025 р.

Під час розгляду справи судом апеляційної інстанції було встановлено наявність аналогічних справи між тими ж сторонами. За наслідками розгляду цих справ було прийнято протилежні рішення як судом першої інстанції так і судом апеляційної інстанції.

Крім того, у Верховному Суді перебувала на розгляді справа №917/1954/24.

У судовому засіданні, яке відбулося 26.06.2025 р. за згодою сторін, розгляд справи №917/1953/24 було відкладено до прийняття Верховним Судом постанови по справі №917/1954/24 та оголошено перерву до 28.07.2025 р. ( ухвала Східного апеляційного господарського суду від 22.06.2025 р)

У судовому засіданні, яке відбулося 28.07.2026 р. оголошено перерву до 21.08.2025 р. у зв`язку з відсутністю у Єдиному державному реєстрі судових рішень повного тексту Постанови Верховного Суду від 22.07.2025 р. у справі № 917/1954/24.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 28.07.2025 р. у судовому засіданні оголошувалася перерва до 21.08.2025 р.

Станом на 21.08.2025 р. у Єдиному державному реєстрі судових рішень наявний повний текст Постанови Верховного Суду від 22.07.2025 р. у справі № 917/1954/24, згідно якого убачається, що касаційну скаргу ТОВ «Батьківщина» було залишено без задоволення. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 23.04.2025 р. у справі №917/1954/24, якою було скасовано рішення суду першої інстанції та відмовлено у задоволенні позовних вимог, залишено без змін.

У зв`язку з перебування у відпустці судді Гетьмана Р.А., який входив до складу колегії суддів, на підставі розпорядження керівника апарату суду було здійснено повторний автоматизований розподіл судової справи між суддями за наслідками якого визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя Склярук О.І., суддя Россолов В.В., суддя Хачатрян В.С.

У судовому засіданні, яке відбулося 21.08.2025 р приймали участь представники сторін.

Представник відповідача просив задовольнити апеляційну скаргу.

Представник позивача просив у задоволенні апеляційної скарги відмовити.

Відповідно до приписів статті 269 Господарського процесуального кодексу України, Суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

У суді апеляційної інстанції справи переглядаються за правилами розгляду справ у порядку спрощеного позовного провадження з урахуванням особливостей, передбачених у цій главі. ( ч.1 ст.270 ГПК України)

Заслухавши доповідь головуючого по справі ( суддю доповідача), дослідивши обставини справи, апеляційну скаргу, відзив на апеляційну скаргу, заслухавши представників сторін. які приймали участь у судовому засіданні, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, судова колегія зазначає наступне.

Судом першої інстанції встановлено такі обставини справи.

20.11.2012 Карлівська районна державна адміністрація (Орендодавець) та Товариство з обмеженою відповідальністю «Батьківщина» (Орендар) уклали Договір оренди землі, зареєстрований у відділі Держземагенстві Карлівського району Полтавської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 17.12.2012 за № 02736.

Згідно з пунктом 2 Договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 3,2254 га, в тому числі: 3,2254 га ріллі (невитребувана земельна частка (пай)), кадастровий номер: :00:003:0298.

Термін дії договору - 5 років.

17.12.2012 відповідно до Акту приймання-передачі земельна ділянка передана в оренду позивачу.

Розпорядженням Карлівської районної державної адміністрації № 78 від 03.04.2017 поновлено дію Договору оренди строком на 7 років.

14.07.2017 додатковою угодою до Договору оренди від 20.11.2012 внесені зміни до пунктів 2, 5, 8, 9, 15 (уточнено предмет договору, НГО, строк дії Договору, розмір оренди, цільове призначення земельної ділянки). Зокрема встановлено, що договір діє до 14.07.2024; після закінчення строку Договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк.

Отже, відповідно до пункту 8 чинного Договору, Договір діє до 14.07.2024, після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Реєстрація права оренди земельної ділянки, загальною площею 3,2254 га, розташованої у Полтавській області, Карлівський район, с/рада Климівська, кадастровий номер :00:003:0298 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно здійснена 31.10.2017, про що свідчить інформація із Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 03.11.2017 № 102494975 (номер запису 23165323 (спеціальний розділ) від 31.10.2017)), дата закінчення дії договору 14.07.2024.

Згідно з пунктом 21 Перехідних положень Земельного кодексу України, статей 19, 22, 23, 50 Закону України «Про землеустрій», пп. а пункту 13 частини 1 Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні», пункту 34 статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» земельна ділянка з кадастровим номером :00:003:0298 загальною площею 3,2254 га перейшла у розпорядження Ланнівської сільської ради.

Ланнівська територіальна громада утворена 27.04.2017 шляхом об`єднання Ланнівської та Нижньоланнівської сільських рад Карлівського району відповідно до Закону України "Про добровільне об`єднання територіальних громад".

07.08.2019 внаслідок добровільного приєднання до громади приєдналася Верхньоланнівська сільська рада.

19.07.2020, в результаті адміністративно - територіальної реформи та ліквідації Карлівського району, громада увійшла до складу новоутвореного Полтавського району Полтавської області.

Рішенням сесії Ланнівської сільської ради № 19 від 20.11.2020 Климівська сільська рада () приєдналася до Ланнівської сільської ради.

27.05.2024 у визначеному законом, договором порядку та строки, товариство з обмеженою відповідальністю «Батьківщина» звернулося до Ланнівської сільської ради з листом-повідомленням (вих. № 47) про поновлення договору оренди землі.

Зазначений лист-повідомлення (вих. № 47 від 27.05.2024), отриманий Ланнівською сільською радою 31.05.2024, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення відправлення (штрих кодовий ідентифікатор 403).

ТОВ «Батьківщина» засобами поштового зв`язку від Ланнівської сільської ради отримано повідомлення вих. № 02-29/595 від 03.06.2024 про прийняття 15.06.2023 рішення про поновлення Договору оренди землі площею 3,2254 га з ТОВ «Батьківщина».

Відповідно до рішення № 127 від 15.06.2023 ТОВ «Батьківщина» поновлено термін дії Договору оренди на строк до 01.01.2025 та встановлено, що після закінчення цього строку ТОВ «Батьківщина» не має права поновлення Договору на новий строк.

Позивач вважає, зазначене рішення протиправним та незаконним та звернувся до суду з відповідним позовом.

Як зазначалося вище, рішенням по справі позовні вимоги було задоволено повністю.

Проте судова колегія не може погодитися з висновком суду першої інстанції про наявність підстав для задоволення позовних вимог з огляду на нижче викладене.

Предметом позову в цій справі є вимоги позивача до відповідача про визнання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки - укладеною.

Відповідно до статті 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначаються Законом України "Про оренду землі".

Статтею 1 означеного Закону визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Частиною першою статті 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8 цього Закону, з урахуванням його прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким ст. 33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнено абзацами 3 і 4 такого змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені ст. 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Стаття 58 Конституції України закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі.

Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.

За змістом ст. 5 Цивільного кодексу України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі ст. 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зазначено, що ч.ч. 5 та 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин.

За загальним правилом, викладеним у ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у ч. 6 Закону України "Про оренду землі", розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Отже, ст. 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

Водночас Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінено редакцію ст. 33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер стосується лише переважного права орендаря (ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі"). Поновлення ж договору (ч. 6 попередньої редакції ст. 33) тепер регулюється ст. 126-1 Земельного кодексу України.

При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" правила, визначені ст. 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" базується саме на положеннях ст. 126-1 Земельного кодексу України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

Укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі України "Про оренду землі" у попередній редакції, є змістовно різними.

Зазначені висновки викладено у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21.

Відповідно до ст. 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом ч. 3 ст. 509 цього Кодексу.

Отже, законодавець, задекларувавши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

У постановах Верховного Суду у справах №910/5179/20 та № 3190/34/17 суд касаційної інстанції акцентував на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.

У постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 наголошено, що у межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом ст. 3 Цивільного кодексу України та ст. 33 Закону України "Про оренду землі" орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.

Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.

Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.

Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов`язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев`ятою статті 33 Закону про оренду землі право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.

Отже, за висновком Верховного Суду у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, добросовісність виконання сторонами договірних обов`язків і реалізація ними своїх прав є визначальним при оцінці правомірності позовних вимог.

Аналізуючи наявність підстав для продовження договірних правовідносин між сторонами, судова колегія зазначає таке.

Як встановлено судом апеляційної інстанції, 30.05.2023 ТОВ «Батьківщина» звернулося до Ланнівської сільської ради з листом-повідомленням №05/23-3 про поновлення договору оренди землі від 20.11.2012 на земельну ділянку кадастровий номер :00:003:0298 та просило за взаємною згодою затвердити додаткову угоду, проєкт якої додало.

Рішенням Ланнівської сільської ради №127 від 15.06.2023 вирішено: поновити термін дії договору оренди землі площею 3,2254 га з кадастровим номером :00:003:0298, укладений 20.11.2012 між Карлівською РДА та ТОВ «Батьківщина» на строк до 01.01.2025. Цим же рішенням встановлено, що після закінчення строку вищевказаного договору 01.01.2025 орендар - ТОВ «Батьківщина» не має права поновлення договору на новий строк. Крім того було змінено орендодавця з «Карлівської РДА» на «Ланнівську сільську раду в особі сільського голови Удовиченка К.О» та замінено у договорі слова «державної власності» на «комунальної власності». Цим же рішенням встановлено річну орендну плату у розмірі 8% нормативної грошової оцінки та відмовлено ТОВ «Батьківщина» у погодженні відступлення прав і обов`язків за Договором оренди землі на користь ТОВ «Агро-край».

ТОВ «Батьківщина» повторно звернулося до Ланнівської сільської ради з листом-повідомленням №47 від 27.05.2024 про поновлення договору оренди землі від 20.11.2012 на земельну ділянку кадастровий номер :00:003:0298 та просило за взаємною згодою затвердити додаткову угоду, проект якої додало.

Рішенням Ланнівської сільської ради №8 від 18.06.2024 «Про поновлення договору оренди землі» вирішено: поновити термін дії договору оренди землі площею 3,2256 га з кадастровим номером :00:003:0298 укладений 20.11.2012 між Карлівською РДА та ТОВ «Батьківщина» на строк до 01.01.2025 (що не суперечить попередньому рішенню сільської ради №133); встановити розмір річної орендної плати у розмірі 8% нормативної грошової оцінки.

Рішення було направлено відповідачу рекомендованим листом з описом 21.06.2024 та оприлюднено на офіційному сайті Ланнівської сільської ради.

Відповідно до п. 10 договору оренди землі від 20.11.2012, обчислення розміру орендної плати здійснюється за земельні ділянки державної власності з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, затвердженими КМУ формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

Пункт 12 даного договору передбачає, що розмір орендної плати переглядається один раз на три роки або у разі:- зміни умов господарювання, передбачених договором; - зміни розмірів земельного податку, підвищення цін або зменшення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації , визначених законодавством; - погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; - в інших випадках, передбачених законом.

Відповідно до додаткової угоди від 14.07.2017 «Про поновлення договору оренди землі від 20.11.12 року» вбачається, що пунктом 2.3. передбачено викласти в такій редакції п.9 « 9. Орендна плата вноситься орендарем за земельні ділянки у грошовій формі в розмірі 7% від нормативної грошової оцінки землі в рік». Цією ж додатковою угодою встановлено новий строк дії договору, а саме до 14.07.2024 р.

Як убачається з матеріалів справи, відповідач двічі отримавши від позивача проект додаткової угоди вказував у своїх рішеннях про збільшення орендної плати із 7% до 8%, Однак, позивач жодним чином не відреагував на запропоновані зміни умов договору.

Вказане свідчить про те, що орендодавець мав на меті намір змінити істотні умови договору в частині, зокрема, збільшення розміру орендної плати, що є його законним правом, а також строк дії договору.

Тобто позивач скористався правом на поновлення спірного договору оренди, а відповідний орган місцевого самоврядування прийняв рішення про поновлення договору на інших умовах, що вказує на те, що сторони не погодили терміни такого строку та розмір орендної плати, які є істотними умовами договору, щодо яких має бути згода.

У контексті правової позиції, сформульованої Верховним Судом у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, вказане виключає можливість задоволення позовних вимог.

Умови договору оренди землі можуть бути змінені лише за згодою сторін, а у разі недосягнення такої домовленості щодо істотних умов переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється; недосягнення сторонами домовленостей щодо істотних умов договору при їх зміні виключає можливість поновлення договору оренди землі.

З огляду на викладене, судова колегія приходить до висновку про відмову у задоволенні позову з підстав недосягнення сторонами домовленості щодо розміру орендної плати та строку дії договору.

Відповідно до приписів частини 4 статті 236 Господарського процесуального кодексу України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

В даному випадку, судова колегія враховує правові висновки, які викладено Верховним Судом у постанові від 22.07.2025 р. у справі № 917/1954/24 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Батьківщина» до Ланнівської сільської ради Полтавського району Полтавської області про визнання додаткової угоди укладеною.

Зазначені справи є ідентичними та відрізняються лише договорами оренди землі, які позивач має на меті продовжити.

Відповідно до приписів статті 275 Господарського процесуального кодексу України, Суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право, зокрема, залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення; скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.

Стаття 277 Господарського процесуального кодексу України встановлює підстави для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення. Так, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: нез`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

В даному випадку суд першої інстанції при прийнятті рішення по справі не врахував усі обставини справи, які мають значення для вирішення спору, у зв`язку з чим рішення по справі підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог, а апеляційна скарга задоволенню.

Судові витрати покладаються на позивача по справі.

Керуючись ст.ст. 269. 270, 275, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1.Апеляційну скаргу Ланнівської сільської ради Полтавського району Полтавської області, селище Ланна, Карлівський район, Полтавська область, на рішення господарського суду Полтавської області від 05.02.2025 у справі № 917/1953/24 задовольнити.

2.Рішення господарського суду Полтавської області від 05.02.2025 у справі №917/1953/24 скасувати.

Прийняти нове рішення у справі .

У задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю "Батьківщина", Полтавська обл., Полтавський р-н, село Климівка, до Ланнівської сільської ради Полтавського району Полтавської області, селище Ланна, Карлівський район, Полтавська область, про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 20.11.2012 р. відмовити.

3.Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Батьківщина" (Полтавська обл., Полтавський р-н, село Климівка, ) на користь Ланнівської сільської ради Полтавського району Полтавської області (вул. Миру, буд. 9, селище Ланна, Карлівський район, Полтавська область, 39541, ) 3633,60 грн судового збору за апеляційний розгляд .

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок і строки оскарження передбачено ст. 286 -289 Господарського процесуального кодексу України.

Повна постанова складена 25.08.2025.

Головуючий суддя О.І. Склярук

Суддя В.В. Россолов

Суддя В.С. Хачатрян