ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"08" серпня 2025 р.м. Одеса Справа № 916/420/25(916/393/25)
Господарський суд Одеської області у складі судді Грабован Л.І.,

за участі секретаря судового засідання Васильєвої К.О.,

дослідивши матеріали справи,

за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю БОТАНІК КОМПАНІ (04210, м. Київ, б. Дружби Народів, 27; ),

до відповідачів: 1). Товариства з обмеженою відповідальністю Юридична компанія "СЕНАТ" (65082, м. Одеса, Сабанєєв Міст, буд. 3; );

2). Товариства з обмеженою відповідальністю ОКС ІНВЕСТ (65026, Україна, Одеська обл., м. Одеса, ву. Ланжеронівська, будинок, 5; );

про визнання договору недійсним,

за зустрічним позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю Юридична компанія "СЕНАТ" (65082, м. Одеса, Сабанєєв Міст, буд. 3; );

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю БОТАНІК КОМПАНІ (04210, м. Київ, б. Дружби Народів, 27; ),

про усунення перешкод у користуванні нерухомим майном, шляхом виселення з безпідставно зайнятих приміщень,

у відкритому судовому засіданні за участю представників сторін та учасників (до перерви):

від Товариства з обмеженою відповідальністю БОТАНІК КОМПАНІ адвокат Танцюра Олена Анатоліївна;

від Товариства з обмеженою відповідальністю Юридична компанія "СЕНАТ" та Товариства з обмеженою відповідальністю ОКС ІНВЕСТ адвокат Лисевич Сергій Вікторович;

у відкритому судовому засіданні за участю представників сторін та учасників (після перерви):

від Товариства з обмеженою відповідальністю БОТАНІК КОМПАНІ адвокат Танцюра Олена Анатоліївна;

ВСТАНОВИВ:

Позивач Товариства з обмеженою відповідальністю БОТАНІК КОМПАНІ» звернувся до суду із позовом, який пред`явлено до відповідачів Юридична компанія «СЕНАТ» та Товариства з обмеженою відповідальністю «ОКС ІНВЕСТ» та просить визнати недійсним Договір оренди нежитлової будівлі від 13.11. 2024 р., укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю Юридична компанія «СЕНАТ» та Товариством з обмеженою відповідальністю «ОКС ІНВЕСТ» та посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Делі Н.Г. і зареєстрований в реєстрі за № 2329.

ТОВ ЮК «СЕНАТ» подано зустрічний позов від 25.02.2025р., в якому просить внаслідок того, що Договір оренди частини нежитлової будівлі № 1 від 08.06.21 року між Товариством з обмеженою відповідальністю Юридична компанія «СЕНАТ» та Товариством з обмеженою відповідальністю «БОТАНІК КОМПАНІ» не укладався, - усунути перешкоди у користуванні нерухомим майном власнику, Товариству з обмеженою відповідальністю Юридична компанія «СЕНАТ», шляхом виселення Товариства з обмеженою відповідальністю «БОТАНІК КОМПАНІ» з безпідставно зайнятих ними приміщень загальною площею 1549,7 кв.м в нежитловій будівлі торгово-офісного центру «МАРСЕЛЬ» за адресою: місто Одеса, вулиця Ніжинська, 79.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 07.02.2025 р. (суддя Бездоля Д.О.) прийнято позовну заяву до розгляду та відкрити провадження у справі №916/393/25. Справу вирішено розглядати за правилами загального позовного провадження з викликом учасників справи.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 03.03.2025 р. (суддя Бездоля Д.О.) зустрічну позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю Юридичної компанії СЕНАТ від 25.02.2025 р. залишено без руху та встановлено позивачу за зустрічним позовом строк для усунення недоліків позовної заяви три дні з дня вручення ухвали про залишення позовної заяви без руху, шляхом надання до суду доказів доплати судового збору в сумі 0,20 грн.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 04.03.2025 р. (суддя Бездоля Д.О.) постановлено передати матеріали справи №916/393/25 (разом із зустрічним позовом) на розгляд Господарського суду Одеської області, в провадженні якого перебуває справа №916/420/25 про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю Юридична компанія "СЕНАТ".

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 17.02.2025 р. суддею Грабован Л.І. відкрито провадження у справі №916/420/25 про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю Юридична компанія "СЕНАТ"; введено мораторій на задоволення вимог кредиторів; введено процедуру розпорядження майном боржника Товариства з обмеженою відповідальністю Юридична компанія "СЕНАТ" строком на 170 календарних днів до 06 серпня 2025 року; розпорядником майна боржника Товариства з обмеженою відповідальністю Юридична компанія "СЕНАТ" призначено арбітражного керуючого Дарієнка Віктора Дмитровича.

Протоколом передачі судової справи раніше визначеному складу суду від 07.03.2025 р. позовну заяву по справі №916/393/25 передано на розгляд судді Грабован Л.І. в межах справи №916/420/25 про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю Юридична компанія "СЕНАТ".

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 11.03.2025 р. суддею Грабован Л.І. прийнято до свого провадження в межах справи №916/420/25 про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю Юридична компанія "СЕНАТ" справу №916/393/25 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю БОТАНІК КОМПАНІ до відповідачів: 1). Товариства з обмеженою відповідальністю Юридична компанія "СЕНАТ"; 2). Товариства з обмеженою відповідальністю ОКС ІНВЕСТ про визнання договору недійсним, із присвоєнням справі №916/420/25(916/393/25); справу №916/420/25(916/393/25) вирішено розглядати за правилами Господарського процесуального кодексу України в порядку загального позовного провадження; прийнято до розгляду зустрічну позовну заяву (вх. №716/25 від 25.02.2025 р.) Товариства з обмеженою відповідальністю Юридична компанія "СЕНАТ" до Товариства з обмеженою відповідальністю БОТАНІК КОМПАНІ про усунення перешкоди в користуванні нерухомим майном шляхом виселення відповідача (за зустрічним позовом) з безпідставно зайнятих ними приміщень загальною площею 1549,7 кв.м в нежитловій будівлі торгово-офісного центру МАРСЕЛЬ за адресою: місто Одеса, вулиця Ніжинська, 79 до спільного розгляду з первісним позовом та об`єднати їх в одне провадження у справі №916/420/25(916/393/25), яка розглядається за правилами загального позовного провадження.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 12.05.2025 р. продовжено строк проведення підготовчого провадження у справі №916/420/25 (916/393/25) на 30 (тридцять) днів, а саме до "12" червня 2025 року.

Підготовче засідання у справі №916/420/25(916/393/25) відкладались/призначались до розгляду на 14.04.2025 р. (ухвала суду від 11.03.2025 р.); на 30.04.2025 р. (ухвала суду від 14.04.2025 р.); на 12.05.2025 р. (ухвала суду від 07.05.2025 р.); на 21.05.2025 р. (ухвала суду від 12.05.2025 р.); на 11.06.2025 р. (ухвала суду від 21.05.2025 р.).

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 11.06.2025 р. закрито підготовче провадження у справі №916/420/25(916/393/25). Справу №916/420/25(916/393/25) призначення до розгляду по суті.

Розгляд справи по суті призначався/відкладався на 23.06.2025 р. (ухвала суду від 11.06.2025 р.); на 14.07.2025 р. (ухвала від 23.06.2025 р.); на 23.07.2025 р. (ухвала суду від 14.07.2025 р.); на 01.08.2025 р. (ухвала суду від 23.07.2025 р.); на 06.08.2025 р. (ухвала суду від 01.08.2025 р.); на 08.08.2025 р. (протокольна ухвала суду від 06.08.2025 р.).

Про відкладення розгляду справи по суті ТОВ БОТАНІК КОМПАНІ; ТОВ Юридична компанія "СЕНАТ" та ТОВ ОКС ІНВЕСТ були повідомлені шляхом надсилання копії ухвали до електронного кабінету користувача підсистеми Електронний суд, про що свідчить наявна у матеріалах справи довідка про доставку електронного документу.

Відповідно до ч. 1 ст. 3 ГПК України судочинство в господарських судах здійснюється відповідно до Конституції України, цього Кодексу, Кодексу України з процедур банкрутства, Закону України "Про міжнародне приватне право", а також міжнародних договорів, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України.

Ч. 6 ст. 12 ГПК України передбачено, що господарські суди розглядають справи про банкрутство (неплатоспроможність) у порядку, передбаченому цим Кодексом для позовного провадження, з урахуванням особливостей, встановлених Кодексом України з процедур банкрутства.

Ч. 1 ст. 2 Кодексу України з процедур банкрутства передбачено, що Провадження у справах про банкрутство регулюється цим Кодексом, Господарським процесуальним кодексом України, іншими законами України. Застосування положень Господарського процесуального кодексу України та інших законодавчих актів України здійснюється з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ст. 114 Господарського процесуального кодексу, суд має встановлювати розумні строки для вчинення процесуальних дій. Строк є розумним, якщо він передбачає час, достатній, з урахуванням обставин справи, для вчинення процесуальної дії, та відповідає завданню господарського судочинства.

Ч. 4 ст. 11 ГПК України передбачено, що суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Згідно з приписами ст. 17 Закону України Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Відповідно до ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожній фізичній або юридичній особі гарантується право на розгляд судом упродовж розумного строку цивільної, кримінальної, адміністративної або господарської справи, а також справи про адміністративне правопорушення, в якій вона є стороною.

Європейський суд з прав людини щодо критеріїв оцінки розумності строку розгляду справи визначився, що строк розгляду має формувати суд, який розглядає справу. Саме суддя має визначати тривалість вирішення спору, спираючись на здійснену ним оцінку розумності строку розгляду в кожній конкретній справі, враховуючи її складність, поведінку учасників процесу, можливість надання доказів тощо.

Поняття розумного строку не має чіткого визначення, проте розумним слід уважати строк, який необхідний для вирішення справи відповідно до вимог матеріального та процесуального законів.

З огляду на зазначене, зокрема наявність клопотань учасників справи про відкладення розгляду справи по суті та з метою уникнення порушення прав та інтересів учасників справи, суд розглянув справу №916/420/25(916/393/25) поза межами встановленого ст. 195 Господарського процесуального кодексу України строку, у розумний строк згідно ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

П. 1 ч. 3 ст. 202 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши докази, вислухавши представників сторін, суд встановив:

24.01.2020 р. між ТОВ ЮК «СЕНАТ» (Орендодавець) та ТОВ «РЕНТ КОНТРОЛ» (Орендар) було укладено та посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Синицею Т.В. та зареєстровано в реєстрі за № 274 Договір оренди частини нежитлової будівлі, за умовами п. 1.1 якого Орендодавець передав, а Орендар прийняв у строкове платне користування частину нежитлової будівлі торгово-офісного центру «МАРСЕЛЬ» (далі - Об`єкт оренди) площею 2733,9 кв.м., яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Ніжинська, 79.

За умовами п. 2.1. вказаного Договору, останній набуває чинності з моменту його підписання та діє протягом 10 (десяти) років і закінчується о 23:59 год. останнього дня строку оренди. Строк оренди починається з моменту передачі Об`єкту оренди, що засвідчується підписанням Сторонами Акту приймання-передачі Об`єкта оренди.

Орендодавець передає Орендарю у користування Об`єкт Оренди, що оформляється Актом приймання - передачі Об`єкта Оренди, який складається в двох примірниках і підписується Сторонами (їх повноважними представниками), і підтверджує факт передачі Об`єкта Оренди (п. 3.1. вказаного Договору).

Відповідно до п. 12.1. вказаного Договору, даний Договір не може бути розірваний (припинений) в односторонньому порядку.

В подальшому до Договору оренди від 24.01.2020 його сторонами неодноразово вносились зміни, в тому числі, площі орендованого майна.

Так, щодо площі орендованого майна між ТОВ ЮК «СЕНАТ» та ТОВ «РЕНТ КОНТРОЛ» укладено до Договору оренди від 24.01.2020 Додаткові договори № 7 від 06.10.2020, № 8 від 24.11.2020 та № 10 від 07.06.2021.

06.10.2020 згідно умов Додаткового договори № 7 сторони Договору оренди від 24.01.2020 погодили зменшити площу орендованої нежитлової будівлі, у зв`язку з чим виклали пункт 1 розділу «Предмет договору» в наступній редакції: « 1.1. Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування частину нежитлової будівлі торгово-офісного центру «МАРСЕЛЬ» (далі Об`єкт Оренди), площею 2 335, 8 кв.м, яка розташована за адресою: місто Одеса, вулиця Ніжинська, 79 (сімдесят дев`ять)».

06.10.2020 згідно умов Додаткового договори № 7 сторони Договору оренди від 24.01.2020 погодили зменшити площу орендованої нежитлової будівлі, у зв`язку з чим виклали пункт 1 розділу «Предмет договору» в наступній редакції: « 1.1. Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування частину нежитлової будівлі торгово-офісного центру «МАРСЕЛЬ» (далі Об`єкт Оренди), площею 2 335, 8 кв.м, яка розташована за адресою: місто Одеса, вулиця Ніжинська, 79 (сімдесят дев`ять)».

На виконання умов Додаткового договору № 7 від 06.10.2020 сторонами Договору оренди від 24.01.2020 складено та підписано Акт приймання-передачі (повернення) від 06.10.2020, відповідно до якого ТОВ «РЕНТ КОНТРОЛ» як орендар передало (повернуло), а ТОВ Юридична компанія «СЕНАТ» як орендодавець прийняло об`єкт оренди, а саме: нежитлове приміщення загальною площею 398, 1 кв.м, що знаходиться на сьомому поверсі торгово-офісного центру з мансардою «МАРСЕЛЬ», за адресою: м. Одеса, вул. Ніжинська, 79.

Внаслідок укладення Додаткового договору № 7 від 06.10.2020 до Договору оренди від 24.01.2020 та підписання Акту приймання-передачі (повернення) від 06.10.2020 площа нежитлових приміщень у нежитловій будівлі торгово-офісного центру «МАРСЕЛЬ», орендованих ТОВ «РЕНТ КОНТРОЛ» у ТОВ Юридична компанія «СЕНАТ», зменшена з 2 733, 9 кв.м до 2 335, 8 кв.м (2 733, 9 - 398, 1 = 2 335, 8).

24.11.2020 згідно умов Додаткового договори № 8 сторони Договору оренди від 24.01.2020 погодили зменшити площу орендованої нежитлової будівлі та викласти п. 1. розділу «Предмет договору» в наступній редакції: «1.1. Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування частину нежитлової будівлі торгово-офісного центру «МАРСЕЛЬ» (далі Об`єкт Оренди), площею 1 948 кв.м, яка розташована за адресою: місто Одеса, вулиця Ніжинська, 79 (сімдесят дев`ять)».

На виконання умов Додаткового договору № 8 від 24.11.2020 ТОВ «РЕНТ КОНТРОЛ» передало (повернуло), а ТОВ Юридична компанія «СЕНАТ» прийняло об`єкт оренди, а саме: нежитлове приміщення загальною площею 387, 8 кв.м, що знаходиться на восьмому поверсі торгово-офісного центру з мансардою «МАРСЕЛЬ», за адресою: м. Одеса, вул. Ніжинська, 79, що підтверджується Актом приймання-передачі (повернення) від 24.11.2020.

Внаслідок укладення Додаткового договору № 8 від 24.11.2020 до Договору оренди від 24.01.2020 та підписання Акту приймання-передачі (повернення) від 24.11.2020 площу орендованих ТОВ «РЕНТ КОНТРОЛ» приміщень у нежитловій будівлі торгово-офісного центру «МАРСЕЛЬ» зменшено з 2 335, 8 кв.м до 1 948 кв.м (2 335, 8 - 387, 8 = 1 948).

07.06.2021 згідно Додаткового договору № 10 до Договору оренди від 24.01.2020 його сторони погодили зменшити площу орендованої нежитлової будівлі та викласти п. 1 розділу «Предмет договору» Договору від 24.01.2020 в наступній редакції: « 1.1 Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування частину нежитлової будівлі торгово-офісного центру «МАРСЕЛЬ» (далі Об`єкт Оренди), площею 1 549, 7 кв.м., яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Ніжинська, 79 (сімдесят дев`ять)».

На виконання Додаткового договору № 10 від 07.06.2021 до Договору оренди від 24.01.2020 ТОВ «РЕНТ КОНТРОЛ» як орендар передало (повернуло), а ТОВ Юридична компанія «СЕНАТ» як орендодавець прийняло нежитлове приміщення загальною площею 398, 3 кв.м, яке знаходиться на шостому поверсі торгово-офісного центру з мансардою «МАРСЕЛЬ», за адресою: м. Одеса, вул. Ніжинська, 79, на підтвердження чого сторонами Договору оренди складено та підписано Акт приймання-передачі (повернення) від 07.06.2021.

Внаслідок укладення Додаткового договору № 10 від 07.06.2021 до Договору оренди від 24.01.2020 та підписання Акту приймання-передачі (повернення) від 07.06.2021 площу орендованих ТОВ «РЕНТ КОНТРОЛ» нежитлових приміщень у нежитловій будівлі торгово-офісного центру «МАРСЕЛЬ» зменшено з 1 948 кв.м до 1 549, 7 кв.м (1 948 - 398, 3 = 1 549, 7).

08.06.2021 р. між ТОВ БОТАНІК КОМПАНІ, як орендарем, та ТОВ Юридична компанія "СЕНАТ", як власником та орендодавцем, укладено договір оренди частини нежитлової будівлі №1, за умовами якого позивач прийняв у строкове платне користування частину нежитлової будівлі торгово-офісного центру «МАРСЕЛЬ» загальною площею 1549,7 кв.м, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Ніжинська, 79, а саме приміщення такою площею: 116,1 кв.м - частина підвалу; 273,8 кв.м - частина 1-го поверху; 384,1 - частина 2-го поверху; 55,7 кв.м частина 3-го поверху; 57,5 кв.м частина 4-го поверху; 459,1 кв.м - 5-й поверх; 57,5 кв.м - частина 6-го поверху; 57,5 кв.м - частина 7-го поверху; 57,2 кв.м - частина 8-го поверху; 31,2 кв.м - частина технічного поверху.

До складу об`єкта оренди входять наступні приміщення:116,1 кв.м - частина підвалу Будівлі; 273,8 кв.м - частина 1-го поверху Будівлі; 384,1 кв.м. - частина 2-го поверху Будівлі; 55,7 кв.м частина 3-го поверху Будівлі; 57,5 кв.м частина 4-го поверху Будівлі; 459,1 кв.м - 5-й поверх Будівлі; 57,5 кв.м - частина 6-го поверху Будівлі; 57,5 кв.м - частина 7-го поверху Будівлі; 57,2 кв.м - частина 8-го поверху Будівлі; 31,2 кв.м - частина технічного поверху Будівлі.

Згідно п. 1.2. Договору оренди частини нежитлової будівлі №1 від 08.06.2021 р. право оренди на Об`єкт Оренди виникає у ТОВ «БОТАНІК КОМПАНІ» з наступного календарного дня після дострокового припинення з будь-яких причин дії Договору оренди частини нежитлової будівлі від 24.01.2020 між ТОВ Юридична компанія «СЕНАТ» та ТОВ «РЕНТ КОНТРОЛ», що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Синицею Т.В., зареєстрований в реєстрі за №274 (відкладальна обставина).

Відповідно до п. 2.1. Договору оренди частини нежитлової будівлі №1 від 08.06.2021 р. цей Договір набуває чинності з наступного календарного дня після дострокового припинення з будь-яких причин дії Договору оренди частини нежитлової будівлі від 24.01.2020 між Орендодавцем та ТОВ «РЕНТ КОНТРОЛ», що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Синицею Т.В. та зареєстрований в реєстрі за № 274 (відкладальна обставина), та діє протягом 2 (двох) років і 11 (одинадцять) місяців і закінчується о 23:59 год. останнього дня строку оренди. Строк оренди починається з дня вступу Орендарем у фактичне володіння та користування Об`єктом оренди в порядку, визначеному цим Договором.

П. 3.1. Договору оренди частини нежитлової будівлі №1 від 08.06.2021 р. передбачено, що передача Об`єкта Оренди за цим Договором може оформлюватися Актом приймання-передачі, але складання такого Акту є необов`язковим. Сторони також погодили, що Акт приймання-передачі Об`єкта Оренди може бути складений безпосередньо між ТОВ «БОТАНІК КОМПАНІ» та ТОВ «РЕНТ КОНТРОЛ» без участі Орендодавця, яким буде засвідчуватися як факт повернення Об`єкта Оренди з оренди після дострокового припинення Договору оренди частини нежитлової будівлі від 24.01.2020, так і факт передачі Об`єкта Оренди у строкове платне володіння та користування Орендарю в порядку та на умовах, визначених цим Договором. В такому разі вважається, що ТОВ «РЕНТ КОНТРОЛ» діє з волі та за дорученням Орендодавця.

На підписання/погодження умов договору оренди частини нежитлової будівлі №1 від 08.06.2021 р., директор ТОВ Юридична компанія "СЕНАТ" Поліщук В.М. уповноважив Омельчука Ігоря Аркадійовича, якому надано право на підпис вказаного правочину згідно довіреності, виданої приватним нотаріусом Київського нотаріального округу Горбуновою Л.В. від 08.01.2020 р., зареєстрованої в реєстрі за №17.

13.11.2024 р. між ТОВ Юридична компанія "СЕНАТ", як орендодавцем, та ТОВ ОКС ІНВЕСТ, як орендарем було укладено договір оренди нежитлової будівлі, відповідно до пункту 1.1. якого відповідач-1 передає, а відповдіач-2 приймає у строкове платне користування нежитлову будівлю торгово-офісного центру «МАРСЕЛЬ» площею 3670,7 кв.м., яка розташована під № 79 по вул. Ніжинська в м. Одесі, за плату та на умовах, встановлених цим Договором.

Право власності на Об`єкт оренди належить Орендодавцю на підставі Свідоцтва про право власності, виданого Виконавчим комітетом Одеської міської ради 18 жовтня 2010 року, серія САЕ № 072357, дублікат якого видано 06 березня 2024 року. Державну реєстрацію права власності на Об`єкт оренди в Державному реєстрі речових прав на 'нерухоме майно проведено 05 лютого 2015 року Сегеченко І.М., приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу, номер відомостей про речове право - 8628292, що підтверджується інформацією в інформаційній довідці з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на. нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 403649534 від 13 листопада 2024 року, що сформована Делі Н.П,- приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу. Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна -01 (п. 1.2. Договору).

П.п. 1.5.-1.6. укладеного правочину визначено, що Орендодавець стверджує, що на момент укладення цього Договору Об`єкт оренди боргом за комунально-житлові послуги не обтяження, знаходиться у стані, який є повністю придатним для використання за призначенням, вказаному в п. 1.4. Договору, прихованих недоліків або самочинного переобладнання, добудов, самочинного перепланування та реконструкції не має. Треті особи не мають права на Об`єкт оренди. На момент укладення цього Договору .будь-яких недоліків Об`єкта оренди, які перешкоджали б його використанню за призначенням, не виявлено. Орендар повідомляє, що не має будь-яких претензій до Орендодавця з приводу якісних технічних характеристик Об`єкта оренди.

П. 2.1. Договору визначено, що передання Об`єкта оренди оформлюється Актом приймання-передачі. В момент підписання Акту приймання-передачі Орендодавець передає Об`єкт оренди, після чого Орендар має безперешкодний доступ до Об`єкта оренди.

Цей Договір вступає в дію з дня його підписання, а саме з 13.11.2024 р. та діє протягом 3 (трьох) років) (п. 3.1. Договору).

Відповідно до п. 12.2. Орендодавець та Орендар гарантують і підтверджують, що вони мають всі права та повноваження укласти цей Договір Оренди; кожна із Сторін належним чином отримала всі відповідні схвалення і дозволи, як корпоративні так і офіційні. Беручи до уваги те, що при укладенні та виконанні цього Договору Сторонам стають відомі персональні дані фізичних осіб, які є вповноваженими представниками юридичних осіб, з метою дотримання положень Закону України «Про захист персональних даних» Сторони підписуючи цей Договір: підтверджують, що дали згоду на збір, обробку,' використання та включення їх ПД до бази персональних даних Сторін цього Договору; - підтверджують, що проінформовані про свої права (ст. 8 Закону України «Про захист персональних даних»)і про мету збору ПД.

28.01.2025 р. між Сторонами укладено додаткову угоду №1 про внесення змін до договору від 13.11.2024 р.

В редакції додаткової угоди № 1 від 28.01.25 р. розділ « 1. Предмет договору» Договору від 13.11.24 було доповнено пунктами 1.7 - 1.11 наступного змісту:

« 1.7. Передача Об`єкту оренди в строкове платне користування Орендарю за цим Договором означає виникнення у Орендаря прав користування всіма без виключення місцями загального користування в Об`єкті оренди (сходові клітки, ліфтові холи та шахти, загальні коридори, вестибюлі, холи, зали, тамбури, підвали, дах, туалети, інші допоміжні та технічні приміщення тощо), та всіма без виключення внутрішніми та зовнішніми об`єктами інженерно-технічного призначення: системами, засобами, мережами, пристроями, комунікаціями та мережами Об`єкта оренди, а саме: електричними, газовими, водопостачання та водовідведення, ліфтами та іншими підйомниками, кондиціювання повітря, вентиляції та опалення, протипожежного та охоронного призначення, відеоконтролю, інтернету, телефонії тощо.

Все перелічене в цьому пункті є об`єктами права користування Орендаря.

1.8. Право користування Орендаря не розповсюджується на площі приміщень Об`єкту оренди (за виключенням місць загального користування), які на час укладення цього Договору перебувають в поточній оренді у третіх осіб на підставі укладених договорів з Орендодавцем.

1.9. В разі укладання Орендодавцем договору оренди щодо приміщень Об`єкта оренди з третьою особою після укладання цього Договору, на передану за таким договором площу (за виключенням місць загального користування) право користування Орендаря припиняється (об`єкт оренди за таким договором (крім місць загального користування) перестає бути об`єктом користування Орендаря).

1.10. Площі приміщень Об`єкта оренди, які не знаходяться в оренді третіх осіб на час укладання цього Договору, є об`єктами права користування Орендаря та можуть бути предметами договорів суборенди.

Після вивільнення площ Об`єкта оренди з оренди (повернення їх Орендодавцю) за договорами з третіми особами, на такі площі автоматично розповсюджується право користування Орендаря (вони становяться об`єктами права користування Орендаря), якщо інше не передбачено домовленістю Орендаря та Орендодавця.

1.11. Головним обов`язком Орендаря за цим Договором є користування Об`єктом оренди згідно до п.1.4 цього Договору, як єдиним нежитловим інженерно-технічним комплексом з функціями торгово-офісного центру, з одночасним утриманням його в такому стані, який забезпечує належну, комфортну та безпечну експлуатацію всіх його приміщень та комунікацій.».

Позивач ТОВ «БОТАНІК КОМПАНІ» у позові від 04.02.2025 р. посилається на те, що Відповідач-1 передав в оренду Відповідачу-2 нерухоме майно, частина якого вже перебувала в оренді Позивача, недійсною є істотна умова Договору оренди нежитлової будівлі від 13.11.2024, а саме передача в оренду нежитлової будівлі торгово-офісного центру «МАРСЕЛЬ», площею 3670,7 кв.м., яка розташована за адресою: місто Одеса, вулиця Ніжинська, 79, адже частина цієї будівлі площею 1549,7 кв.м. не могла бути передана у подвійну оренду (повторно).

Вказує, що Договір оренди нежитлової будівлі від 13.11.2024 порушує права Позивача, який є єдиним законним орендарем частини нежитлової будівлі торгово-офісного центру «МАРСЕЛЬ», площею 1549,7 кв.м., яка розташована за адресою: місто Одеса, вулиця Ніжинська, 79, у зв`язку з чим вказаний Договір підлягає визнанню недійсним на підставі частини першої статті 203 та частини першої статті 215 ЦК України.

В момент укладення та державної реєстрації права оренди з новим орендарем, був чинним договір, раніше укладений з Позивачем щодо частини того ж самого нерухомого майна, строк дії якого не закінчився, і той факт, що цей договір в установленому договором чи законом порядку не є розірваним або визнаним недійсними судом, укладення ТОВ ЮК «СЕНАТ» нового договору оренди з ТОВ «ОКС ІНВЕСТ» під час дії договору оренди з іншим орендарем суперечить законодавству та порушує права та інтереси первинного орендаря ТОВ «БОТАНІК КОМПАНІ».

Відповідачі ТОВ «СЕНАТ» та ТОВ «ОКС ІНВЕСТ» у відзиві на позов від 25.02.2025 р. не визнають позовні вимоги, посилаючись на наступні обставини.

По-перше, те, що Договір № 1 від 08.06.2021 р. в дійсності не укладався, його було штучно сформовано наприкінці 2024 року Позивачем та іншими особами, які разом пов`язані з ТОВ «РЕНТ КОНТРОЛ», та ці дії було направлено на продовження фактичного контролю поза волею Відповідача-1 над приміщеннями торгово-офісного центру «МАРСЕЛЬ» після розірвання договору оренди з ТОВ «Рент Контрол». Відповідач-1 одночасно з цим відзивом звертається з зустрічною позовною заявою в цій справі в порядку ст.180 ГПК України. По-друге, Відповідачі зауважують, що висновки Верховного Суду у постанові від 01.04.20 р. в справі № 659/326/19 та Великої Палати Верховного Суду у постанові від 29.09.20 р. в справі № 378/596/16-ц, на які посилається Позивач, зроблено щодо правовідносин, які виникли з подвійної оренди земельних ділянок, - і такі правовідносини не є подібними тим, що склались в цій справі. Поза увагою Позивача залишилось те, що згідно Договору від 13.11.24 у користування орендаря було передано не певні площі конкретно визначених нежитлових приміщень торгово-офісного центру «МАРСЕЛЬ», як у випадку з Договором № 1, а нежитлова будівля площею 3670,7 кв.м, як цілісний об`єкт. При цьому, маючі намір щодо укладання правочину, направленого на утримання та обслуговування зазначеної нежитлової будівлі, як єдиного нежитлового інженернотехнічного комплексу з функціями торгово-офісного центру, Відповідачі після остаточного узгодження всіх істотних умов 28 січня 2025 року уклали додаткову угоду № 1 про внесення змін до договору від 13.11.24 та здійснили прийом-передачу будівлі за відповідним актом.

Посилаючись на п.п. 1.7 - 1.11 Договору від 13.11.24 в редакції додаткової угоди № 1 від 28.01.25 р. вказує, що площі приміщень торгово-офісного центру «МАРСЕЛЬ», якими безпідставно та неправомірно користується Позивач, не увійшли до об`єктів права користування Відповідача-2.

Відповідачі вказують, що укладений ними правочин, що викладено у Договорі від 13.11.24 в редакції додаткової угоди № 1 від 28.01.25, по змісту є змішаним договором, який не суперечить Цивільному кодексу України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Відповідач-1 повідомив Відповідача-2 про всі існуючи на час укладання Договору від 13.11.24 права третіх осіб щодо користування приміщеннями торгово-офісного центру «МАРСЕЛЬ» з передачею копій відповідних договорів оренди. Вважає, що Позивач не довів доказами, що його права та законні інтереси безпосередньо порушені Договором від 13.11.24, і в результаті визнання його недійсним майнові права Позивача буде захищено та відновлено. Відповідачі звертають увагу суду на завідому безпідставність звернення Позивача з позовом в цій справі, оскільки всі доводи про порушення його прав та законних інтересів ґрунтуються на його припущеннях. Повідомляє, що на час подання цього відзиву Позивач продовжує безпідставно, але безперешкодно користуватись нежитловими приміщеннями торгово-офісного центру «МАРСЕЛЬ» в обсягу заявлених ним площа.

У відповіді на відзив від 03.03.2025р. позивач зазначає, що передана згідно Договору від 13.11.2024 у користування Відповідача-2 нежитлова будівля площею 3670,7 кв.м, як цілісний об`єкт, включає в себе нежитлові приміщення площею 1549,7 кв.м., які вже перебували в оренді у Позивача. Тобто, 13.11.2024 ТОВ ЮК «СЕНАТ» передав в оренду ТОВ «ОКС ІНВЕСТ» нежитлову будівлю торгово-офісного центру «МАРСЕЛЬ», площею 3670,7 кв.м., частина якої вже знаходилась на той момент в оренді ТОВ «БОТАНІК КОМПАНІ», а саме площею 1549,7 кв.м., на підставі з договору з цим же ТОВ ЮК «СЕНАТ». З огляду на зазначене, укладення Договору оренди нежитлової будівлі від 13.11.2024 між ТОВ ЮК «СЕНАТ» та ТОВ «ОКС ІНВЕСТ» на об`єкт, право оренди на частину якого за ТОВ «БОТАНІК КОМПАНІ» не припинено, є незаконним, оскільки одне й те саме нерухоме майно не може одночасно бути об`єктом оренди за двома окремими договорами оренди, укладеними з різними орендарями

Позивач не заперечує проти вказаної Додаткової угоди № 1, проте звертає увагу суду, що станом на дату укладення Договору оренди нежитлової будівлі від 13.11.2024 вказаної додаткової угоди не існувало, а тому суд не вправі брати її до уваги, оскільки суд при розгляді спору про визнання правочину недійсним, повинен виходити лише з тих обставин, які існували станом на дату укладення оспорюваного правочину.

Вважає, що укладення Відповідачами 28.01.2025 Додаткової угоди № 1 свідчить про намір Відповідачів ввести суд в оману щодо дійсних обставин укладення цієї додаткової угоди та її правових наслідків.

Так, якщо б Відповідачі дійсно мали намір не включати нежитлові приміщення, які перебувають в оренді у Позивача, до об`єкту оренди Відповідача-2 за оспорюваним договором оренди, останні уклали б додаткову угоду про зменшення площі нежитлової будівлі торгово-офісного центру «МАРСЕЛЬ», переданої Відповідачем-1 в оренду Відповідачу-2, на площу приміщень цієї будівлі, які знаходяться в оренді у Позивача, тобто на 1 549, 7 кв.м.

Крім того, умовами Додаткової угоди № 1 передбачено, що пункт 1.8. Договору викладено у наступній редакції: Право користування Орендаря не розповсюджується на площі приміщень Об`єкту оренди (за виключенням місць загального користування), які на час укладення цього Договору перебувають в поточній оренді у третіх осіб на підставі укладених договорів з Орендодавцем.

Проте, чинним законодавством України передбачено, що право оренди включає в себе не тільки право користування, а й право володіння. Так, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у володіння та користування майно для здійснення господарської діяльності (частина перша статті 283 ГК України). Відповідно до частини першої статті 283 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Таким чином, укладена Відповідачами додаткова угода № 1 від 28.01.2025 не усуває порушення прав та законних інтересів Позивача, оскільки за ТОВ «ОКС ІНВЕСТ» продовжує зберігатися право володіння нежитловими приміщення торгово-офісного центру.

Вказує, що відповідачами не спростовано доводи ТОВ «БОТАНІК КОМПАНІ» про порушення договором оренди нежитлової будівлі від 13.11.2024, укладеним між ТОВ ЮК «СЕНАТ» та ТОВ «ОКС ІНВЕСТ» прав та законних інтересів Позивача, які можуть бути захищені та відновлені виключно шляхом визнання судом недійсним оспорюваного договору.

ТОВ «СЕНАТ» подано зустрічний позов від 25.02.2025р., в якому просить внаслідок того, що Договір оренди частини нежитлової будівлі № 1 від 08.06.21 року між Товариством з обмеженою відповідальністю Юридична компанія «СЕНАТ» та Товариством з обмеженою відповідальністю «БОТАНІК КОМПАНІ» не укладався, усунути перешкоди у користуванні нерухомим майном власнику, Товариству з обмеженою відповідальністю Юридична компанія «СЕНАТ, шляхом виселення Товариства з обмеженою відповідальністю «БОТАНІК КОМПАНІ» з безпідставно зайнятих ними приміщень загальною площею 1549,7 кв.м в нежитловій будівлі торгово-офісного центру «МАРСЕЛЬ» за адресою: місто Одеса, вулиця Ніжинська, 79.

Обгрунтовує вимоги наступним. Договір вважається не укладеним, оскільки від імені Позивача його підписав представник Омельчук І.А., діючи на підставі довіреності, яка посвідчена приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 08 січня 2020 року за реєстраційним № 17.

Дію зазначеної довіреності було припинено 11 червня 2021 року, що доводиться витягом з Єдиного реєстру довіреностей.

Позивач впевнений в тому, що Спірний договір в дійсності було складено та підписано підписантами після 12 серпня 2024 року, що було прямо пов`язано з наслідками розгляду справи № 916/3599/23, в якій постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 12 серпня 2024 р. було розірвано Договір № 274. Складання Спірного договору було направлено на продовження поза волею Позивача контролю з боку групи певних осіб над приміщеннями ТОЦ «МАРСЕЛЬ», які звільнились через розірвання Договору № 274, і Відповідач є технічним виконавцем цього наміру.

Позивач наголошує про те, що станом на 08 червня 2021 року ним використовувалась інша печатка ніж та, відбиток якої проставлений на Спірному договорі. На Спірному же договорі проставлено відбиток печатки, яка залишилась у колишнього директора Позивача ОСОБА_1 , який 30 січня 2020 року припинив повноваження директора Позивача, проте печатку не повернув. Саме Поліщук В.М. під час перебування на посаді директора Позивача видавав довіреність на підписанта Спірного договору ОСОБА_2 .

Посилається на позиції Верховного суду, вказує, що у випадку заперечення самого факту укладення правочину, як і його виконання, такий факт може бути спростований не шляхом подання окремого позову про недійсність правочину, а під час вирішення спору про захист права, яке позивач вважає порушеним, шляхом викладення відповідного висновку про неукладеність спірних договорів у мотивувальній частині судового рішення.

ТОВ «БОТАНІК КОМПАНІ» у відзиві на зустрічну позовну заяву від 27.03.2025 р. за зустрічним позовом вказує, що дію довіреності від 08.01.2020 за реєстр. № 17, на підставі якої Омельчук І.А. як представник ТОВ ЮК «СЕНАТ» уклав Договір оренди частини нежитлової будівлі № 1 від 08.06.2021, припинено 11.06.2021. Договір оренди між ТОВ ЮК «СЕНАТ» як Орендодавцем та ТОВ «БОТАНІК КОМПАНІ» укладений 08.06.2021, тобто в межах строку дії довіреності. До того ж, хоча це не має значення з огляду на вказане вище, за змістом частин 2, 3 статті 249 Цивільного кодекс України особа, яка скасувала довіреність, повинна негайно повідомити про це представника, а також відомих їй третіх осіб, для представництва перед якими була видана довіреність. Права та обов`язки щодо третіх осіб, що виникли внаслідок вчинення правочину представником до того, як він довідався або міг довідатися про скасування довіреності, зберігають чинність для особи, яка видала довіреність, та її правонаступників. Тобто, виходячи із змісту норм та приписів статті 249 Цивільного кодекс України, саме по собі скасування довіреності довірителем без доведення відповідної обставини до відома повіреного не є достатньою правовою підставою для припинення представництва за такою довіреністю. У цьому зв`язку ТОВ «БОТАНІК КОМПАНІ» звертає увагу суду на те, що в матеріалах справи відсутні будь-які належні та допустимі докази того, що повірений Омельчук І.А. був повідомлений з боку ТОВ ЮК «СЕНАТ» про факт скасування останнім довіреності від 08.01.2020, реєстр. № 17.

Посилається на приписи статті 204 Цивільного кодексу України, якою встановлена презумпція правомірності правочину, у відповідності до якої правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

ТОВ «СЕНАТ» подане із зустрічною заявою клопотання від 25.02.2025р. про витребування доказів та призначення судово-технічної експертизи давності виконання документів щодо оригіналу договору оренди від 08.06.2021 р. та додаткової угоди.

ТОВ «БОТАНІК КОМПАНІ» надані заперечення на вказане клопотання від 19.05.2025р., в яких вказує, що оригінал договору від 08.06.2021р. та додаткової угоди є у ТОВ «СЕНАТ»; щодо витребування інших відомостей та доказів , вказує, що предмет зустрічного позову - усунення перешкод у користуванні приміщенням, а не договори суборенди, підстави для призначення судової експертизи передбачені ст. 99 ГПК України відсутні та просить відмовити у задоволенні клопотання.

Суд протокольною ухвалою відмовив у задоволенні вказаного клопотання, про що свідчить протокол судового засідання від 11.06.2025р., з наступних підстав.

Стосовно витребування оригіналу договору від 08.06.2021 р. з додатковою угодою, в порушення ч.4 ч. 2 ст. 81 ГПК України ТОВ ЮК «СЕНАТ» не надано доказів вжиття заходів для отримання доказів самостійно, та (або) причини неможливості самостійного отримання цього доказу.

Щодо витребування у ТОВ «БОТАНІК КОМПАНІ» відомостей про наявність укладених триваючих станом на тепер договорів суборенди щодо приміщень загальною площею 1549,7 кв.м (або їх частин), відповідно до переліку, викладеному у п.1.1 Спірного договору, які знаходяться в торгово-офісному центрі «МАРСЕЛЬ» за адресою: місто Одеса, вулиця Ніжинська, 79, та копії відповідних договорів суборенди, суд зазначає, що предметом первісного позову є вимога про визнання недійсним Договору оренди нежитлової будівлі від 13.11.2024 р., укладеного між ТОВ ЮК «СЕНАТ» та ТОВ «ОКС ІНВЕСТ» Предметом зустрічного позову є вимога про усунення перешкод у користуванні нерухомим майном власнику, ТОВ ЮК «СЕНАТ», шляхом виселення ТОВ «БОТАНІК КОМПАНІ» з безпідставно зайнятих ними приміщень загальною площею 1549,7 кв.м в нежитловій будівлі торгово-офісного центру «МАРСЕЛЬ» за адресою: місто Одеса, вулиця Ніжинська, 79. Таким чином, предметом вказаної справи не є договори суборенди щодо приміщень загальною площею 1549,7 кв.м.

Згідно ч. 1 ст. 14 ГПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом. В порушення п. 2 ч. 2 ст. 81 ГПК України, ТОВ ЮК «СЕНАТ» у клопотанні не зазначило, які обставини можуть підтвердити ці докази, або аргументи, які вони можуть спростувати.

Щодо призначення судово-технічної експертизи давності виконання (створення) документів щодо оригіналів договору оренди частини нежитлової будівлі № 1 від 08.06.2021 року та додаткової угоди суд вказує, що ТОВ ЮК «СЕНАТ» не доведено підстав призначення судово-технічної експертизи давності виконання договори та додаткової угоди №1 від 08.06.2021 р., не обґрунтовано дійсну потребу у спеціальних знаннях для встановлення фактичних даних, що входять до предмета доказування, не надано належних доказів, які б свідчили про недостовірність, суперечливість доказів по справі.

Згідно з ч.1 ст. 99 ГПК України, суд за клопотанням учасника справи або з власної ініціативи призначає експертизу у справі за сукупності таких умов: 1) для з`ясування обставин, що мають значення для справи, необхідні спеціальні знання у сфері іншій, ніж право, без яких встановити відповідні обставини неможливо; 2) жодною стороною не наданий висновок експерта з цих самих питань або висновки експертів, надані сторонами, викликають обґрунтовані сумніви щодо їх правильності, або за клопотанням учасника справи, мотивованим неможливістю надати експертний висновок у строки, встановлені для подання доказів, з причин, визнаних судом поважними, зокрема через неможливість отримання необхідних для проведення експертизи матеріалів.

Положення частини 2 статті 16 ЦК України та статті 20 ГК України передбачають такий спосіб захисту порушеного права, як визнання недійсним правочину (господарської угоди).

Статтею 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до частин 1, 3 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1- 3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

У розумінні наведених положень законодавства оспорювати правочин у суді може одна із сторін правочину або інша заінтересована особа. За відсутності визначення поняття "заінтересована особа" такою особою є кожен, хто має конкретний майновий інтерес в оспорюваному договорі.

Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним, спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.

Особа, яка звертається до суду з позовом про визнання недійсним договору (чи його окремих положень), повинна довести конкретні факти порушення її майнових прав та інтересів, а саме: має довести, що її права та законні інтереси як заінтересованої особи безпосередньо порушені оспорюваним договором і в результаті визнання його (чи його окремих положень) недійсним майнові права заінтересованої особи буде захищено та відновлено.

Реалізуючи право на судовий захист і звертаючись до суду з позовом про визнання недійсним правочину, стороною якого не є, позивач зобов`язаний довести (підтвердити) в установленому законом порядку, яким чином оспорюваний ним договір порушує (зачіпає) його права та законні інтереси, а суд, у свою чергу, - перевірити доводи та докази, якими позивач обґрунтовує такі свої вимоги, і в залежності від встановленого вирішити питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту позивача. Відсутність порушеного або оспорюваного права позивача є підставою для ухвалення рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин.

Вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин. (Постанова ОП КГС ід 16 лютого 2024 року у справі № 917/1173/22).

Аналіз змісту Договору оренди від 13.11.24 свідчить, що у користування орендаря було передано не певні площі конкретно визначених нежитлових приміщень торгово-офісного центру «МАРСЕЛЬ», а нежитлова будівля площею 3670,7 кв.м, як цілісний об`єкт.

При цьому, маючі намір щодо укладання правочину, направленого на утримання та обслуговування зазначеної нежитлової будівлі, як єдиного нежитлового інженернотехнічного комплексу з функціями торгово-офісного центру, Відповідачі після остаточного узгодження всіх істотних умов 28 січня 2025 року уклали додаткову угоду № 1 про внесення змін до договору від 13.11.24 та здійснили прийом-передачу будівлі за відповідним актом.

В редакції додаткової угоди № 1 від 28.01.25 р. розділ « 1. Предмет договору» Договору від 13.11.24 було доповнено пунктами 1.7 - 1.11 наступного змісту: « 1.7. Передача Об`єкту оренди в строкове платне користування Орендарю за цим Договором означає виникнення у Орендаря прав користування всіма без виключення місцями загального користування в Об`єкті оренди (сходові клітки, ліфтові холи та шахти, загальні коридори, вестибюлі, холи, зали, тамбури, підвали, дах, туалети, інші допоміжні та технічні приміщення тощо), та всіма без виключення внутрішніми та зовнішніми об`єктами інженерно-технічного призначення: системами, засобами, мережами, пристроями, комунікаціями та мережами Об`єкта оренди, а саме: електричними, газовими, водопостачання та водовідведення, ліфтами та іншими підйомниками, кондиціювання повітря, вентиляції та опалення, протипожежного та охоронного призначення, відеоконтролю, інтернету, телефонії тощо.

Все перелічене в цьому пункті є об`єктами права користування Орендаря. 1.8. Право користування Орендаря не розповсюджується на площі приміщень Об`єкту оренди (за виключенням місць загального користування), які на час укладення цього Договору перебувають в поточній оренді у третіх осіб на підставі укладених договорів з Орендодавцем. 1.9. В разі укладання Орендодавцем договору оренди щодо приміщень Об`єкта оренди з третьою особою після укладання цього Договору, на передану за таким договором площу (за виключенням місць загального користування) право користування Орендаря припиняється (об`єкт оренди за таким договором (крім місць загального користування) перестає бути об`єктом користування Орендаря). 1.10. Площі приміщень Об`єкта оренди, які не знаходяться в оренді третіх осіб на час укладання цього Договору, є об`єктами права користування Орендаря та можуть бути предметами договорів суборенди. Після вивільнення площ Об`єкта оренди з оренди (повернення їх Орендодавцю) за договорами з третіми особами, на такі площі автоматично розповсюджується право користування Орендаря (вони становяться об`єктами права користування Орендаря), якщо інше не передбачено домовленістю Орендаря та Орендодавця. 1.11. Головним обов`язком Орендаря за цим Договором є користування Об`єктом оренди згідно до п.1.4 цього Договору, як єдиним нежитловим інженерно-технічним комплексом з функціями торгово-офісного центру, з одночасним утриманням його в такому стані, який забезпечує належну, комфортну та безпечну експлуатацію всіх його приміщень та комунікацій.».

За Договором № 1 між ТОВ «СЕНАТ» та «ТОВ «БОТАНІК КОМПАНІ» передано частину нежитлової будівлі торгово-офісного центру площею 1549,2. Таким чином площі приміщень торгово-офісного центру «МАРСЕЛЬ», користується Позивач, не увійшли до об`єктів права користування Відповідача-2 на підставі Договору від 13.11.2024.

Позивач продовжує користуватись нежитловими приміщеннями торгово-офісного центру «МАРСЕЛЬ» в обсягу визначених у договорі площ, що підтверджено сторонами у судовому засіданні.

За змістом Договір № 1 від 08.06.2021 р. та Договір від 13.11.2024 р. не стосуються одного й того ж майна, причому суттєво відрізняються своїми предметами та складом зобов`язань сторін таким чином, що не призводять до порушень прав та законних інтересів їх сторін та інших заінтересованих осіб.

Таким чином Позивач не довів належними доказами, що його права та законні інтереси безпосередньо порушені Договором від 13.11.24, і в результаті визнання його недійсним майнові права Позивача буде захищено та відновлено.

Реалізуючи право на судовий захист і звертаючись до суду з позовом про визнання недійсним правочину, стороною якого не є, позивач зобов`язаний довести (підтвердити) в установленому законом порядку, яким чином оспорюваний ним договір порушує (зачіпає) його права та законні інтереси, а суд, у свою чергу, - перевірити доводи та докази, якими позивач обґрунтовує такі свої вимоги, і в залежності від встановленого вирішити питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту позивача. Відсутність порушеного або оспорюваного права позивача є підставою для ухвалення рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин. (Постанова Верховного Суду від 16.10.20 р. в справі № 910/12787/17).

Враховуючи викладене, суд відмовляє у задоволенні позову ТОВ «БОТАНІК КОМПАНІ» до ТОВ «СЕНАТ» про визнання недійсним договору оренди нежитлової будівлі від 13.11.2024р. між ТОВ «СЕНАТ» та ТОВ «ОКС ІНВЕСТ» .

Стосовно зустрічного позову, суд зазначає, що позивачем не доведено, що договір оренди №1 від 06.08.2021 р. не укладався, оскільки дію довіреності від 08.01.2020 за реєстр. № 17, на підставі якої Омельчук І.А. як представник ТОВ ЮК «СЕНАТ» підписано Договір оренди частини нежитлової будівлі № 1 від 08.06.2021, припинено 11.06.2021.Однак, Договір оренди між ТОВ ЮК «СЕНАТ» як Орендодавцем та ТОВ «БОТАНІК КОМПАНІ» укладений 08.06.2021, тобто в межах строку дії довіреності.

За змістом частин 2, 3 статті 249 Цивільного кодекс України особа, яка скасувала довіреність, повинна негайно повідомити про це представника, а також відомих їй третіх осіб, для представництва перед якими була видана довіреність.

Права та обов`язки щодо осіб, що виникли внаслідок вчинення правочину представником до того, як він довідався або міг довідатися про скасування довіреності, зберігають чинність для особи, яка видала довіреність, та її правонаступників. Тобто, виходячи із змісту норм та приписів статті 249 Цивільного кодекс України, саме по собі скасування довіреності довірителем без доведення відповідної обставини до відома повіреного не є достатньою правовою підставою для припинення представництва за такою довіреністю.

У матеріалах справи відсутні будь-які належні та допустимі докази того, що повірений Омельчук І.А. був повідомлений з боку ТОВ ЮК «СЕНАТ» про факт скасування останнім довіреності від 08.01.2020, реєстр. № 17.

В матеріалах справи містяться докази виконання договору оренди №1 від 06.08.2021 р. передачі об`єкта оренди орендарю.

Відповідно до приписів статті 204 Цивільного кодексу України встановлена презумпція правомірності правочину, у відповідності до якої правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Велика Палата Верховного Суду в постанові від 14.11.2018 у справі № 2-1383/2010 виснувала про те, що стаття 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили. У разі неспростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснювати обов`язки, що виникли внаслідок укладення договору, підлягають виконанню.

ТОВ ЮК «СЕНАТ» у зустрічній позовній заяві вказує, що станом на 08 червня 2021 року ним використовувалась інша печатка ніж та, відбиток якої проставлений на Договорі оренди частини нежитлової будівлі № 1 від 08.06.2021. В той же час, заявник звертає увагу, що відповідний відбиток печатки, який проставлений на вказаному Договорі, відповідає тому відбитку, який проставлений на Договорі оренди частини нежитлової будівлі від 24.01.2020 між ТОВ ЮК «СЕНАТ» та ТОВ «РЕНТ КОНТРОЛ», реєстр. № 274, а також на Додаткових угодах до цього Договору оренди, які мають різні дати укладання.

ТОВ ЮК «СЕНАТ» не надає доказів звернення до правоохоронних органів з приводу можливого привласнення ОСОБА_1 печатки товариства. Окрім того, варто зазначити, що згідно статті 58-1 ГК України суб`єкт господарювання має право використовувати у своїй діяльності печатки у множені, що означає, що ТОВ ЮК «СЕНАТ» не позбавлено було можливості використовувати у своїй діяльності декілька печаток.

Отже, ТОВ «СЕНАТ» не доведено наявності підстав неукладеності договору оренди №1 від 08.06.2021р.

Підсумовуючи викладене, суд вважає за необхідне відмовити у задоволенні зустрічного позову ТОВ «СЕНАТ» до «ТОВ «БОТАНІК КОМПАНІ».

Суд зазначає, як неодноразово вказував ЄСПЛ, право на вмотивованість судового рішення сягає своїм корінням більш загального принципу, втіленого в Конвенції, який захищає особу від сваволі; рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справі "Руїз Торія проти Іспанії"). Лише той факт, що суд окремо та детально не відповів на кожний аргумент, представлений сторонами, не є свідченням несправедливості процесу (див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справі "Шевельов проти України").

Судові витрати

Ст. 123 ГПК України передбачено, що судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. Розмір судового збору, порядок його сплати, повернення і звільнення від сплати встановлюються законом. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати: 1) на професійну правничу допомогу; 2) пов`язані із залученням свідків, спеціалістів, перекладачів, експертів та проведенням експертизи; 3) пов`язані з витребуванням доказів, проведенням огляду доказів за їх місцезнаходженням, забезпеченням доказів; 4) пов`язані з вчиненням інших процесуальних дій, необхідних для розгляду справи або підготовки до її розгляду.

Згідно ч. 4 ст. 129 ГПК України інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Таким чином, судові витрати покладаються на позивача.

Керуючись ст. ст. 129, 232, 233, 236-239, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, ст. 7 Кодексу України з процедур банкрутства, суд

В И Р І Ш И В:

1. Відмовити у задоволені позову Товариства з обмеженою відповідальністю БОТАНІК КОМПАНІ до відповідачів: Товариства з обмеженою відповідальністю Юридична компанія "СЕНАТ" та Товариства з обмеженою відповідальністю ОКС ІНВЕСТ про визнання недійсним Договір оренди нежитлової будівлі від 13.11.2024 р., укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю Юридична компанія "СЕНАТ" та Товариством з обмеженою відповідальністю ОКС ІНВЕСТ, який посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Делі Н.Г. і зареєстрований в реєстрі за №2329.

2. Витрати по сплаті судового збору за позовом покласти на Товариства з обмеженою відповідальністю БОТАНІК КОМПАНІ

3. Відмовити повністю у задоволенні зустрічних позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю Юридична компанія "СЕНАТ" до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю БОТАНІК КОМПАНІ про усунення перешкод у користуванні нерухомим майном власнику, Товариству з обмеженою відповідальністю Юридична компанія "СЕНАТ", шляхом виселення Товариства з обмеженою відповідальністю БОТАНІК КОМПАНІ з безпідставно зайнятих ними приміщень загальною площею 1549,7 кв.м в нежитловій будівлі торгово-офісного центру "МАРСЕЛЬ" за адресою: місто Одеса, вулиця Ніжинська, 79.

4. Витрати по сплаті судового збору за зустрічним позовом покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю Юридична компанія "СЕНАТ".

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не буде подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення господарського суду може бути оскаржене в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду шляхом подачі апеляційної скарги у порядку ст. 256 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст рішення складено 14 серпня 2025 р.

Копію рішення надіслати до електронного кабінету користувача підсистеми "Електронний суд": ТОВ БОТАНІК КОМПАНІ; ТОВ Юридична компанія "СЕНАТ"; ТОВ ОКС ІНВЕСТ.

Суддя Л.І. Грабован