ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 серпня 2025 року

м. Київ

cправа № 906/878/24

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Волковицька Н. О. - головуючий, Міщенко І. С., Могил С. К.,

секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Звягельської міської ради

на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 14.05.2025 у справі

за позовом Звягельської міської ради

до Новоград-Волинської міської організації ветеранів,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Управління житлово-комунального господарства та екології Звягельської міської ради,

про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження своїм майном шляхом виселення.

У судовому засіданні взяли участь представники: позивача - Грабовська Н. М. та відповідача - Парфьонов В. О.

1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень

1.1. У серпні 2024 року Звягельська міська рада Житомирської області (далі - Міськрада та/або Позивач) звернулася до Господарського суду Житомирської області з позовом до Новоград-Волинської міської організації ветеранів (далі - Міська організація ветеранів та/або відповідач), за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Управління житлово-комунального господарства та екології Звягельської міської ради (далі - Управління та/або третя особа), в якому просила усунути перешкоди у здійсненні права користування і розпорядження майном шляхом виселення із нежитлового приміщення загальною площею 51,4 кв. м, розташованого за адресою: вул. Соборності, 13, м. Звягель, Житомирська область.

1.2. На обґрунтування своїх позовних вимог позивач посилався на те, що відповідачем не дотримано вимоги законодавства в частині звернення із заявою про продовження договору оренди нерухомого майна комунальної власності та не подано звіт про оцінку майна і рецензії на цей звіт, тому договір № 48 (2017) оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громади міста Новограда-Волинського від 16.11.2017, укладений між Управлінням, що є балансоутримовичем майна як орендодавцем, та Міською організацією ветеранів як орендарем (далі - договір оренди нерухомого майна від 16.11.2017), не був продовжений. Позивач вказував при цьому, що неодноразово повідомляв відповідача про необхідність звільнити орендоване приміщення у зв`язку із закінченням строку дії договору оренди нерухомого майна від 16.11.2017, однак відповідач вважає, що договір пролонговано, орендоване майно не повернув, у зв`язку з чим позивач з метою усунення перешкод у здійсненні користування та розпорядження своїм майном звернувся до господарського суду з даним позовом.

2. Фактичні обставини справи, встановлені судами

2.1. Як свідчать матеріали справи та установили суди попередніх інстанцій, відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна позивач є власником нежитлового приміщення загальною площею 51,4 кв. м, яке розташоване за адресою: вул. Соборності, 13, м. Звягель, Житомирська область.

16.11.2017 між Управлінням (балансоутримувач, орендодавець) та відповідачем укладено договір оренди нерухомого майна, відповідно до пункту 1.1 якого третя особа передала, а відповідач прийняв в строкове платне користування нерухоме майно комунальної власності - нежитлове приміщення загальною площею 51,4 кв. м, що розташоване за адресою: вул. Соборності, 13, м. Звягель та знаходиться на балансі третьої особи.

Відповідно до пункту 2.3 договору оренди нерухомого майна від 16.11.2017 у разі припинення дії цього договору майно повертається відповідачем балансоутримувачу аналогічно порядку, встановленому цим договором при передачі майна орендарю. Майно вважається поверненим орендодавцю (балансоутримувачу) з моменту підписання сторонами акта приймання-передачі.

За умовами, викладеними в пункті 3.5 договору оренди нерухомого майна від 16.11.2017, на випадок закінчення дії договору орендна плата сплачується відповідачем по день фактичного повернення приміщення або майна згідно з актом приймання-передачі.

Відповідно до пункту 5.12 договору оренди нерухомого майна від 16.11.2017 у разі припинення або розірвання договору відповідач зобов`язався повернути третій особі орендоване майно у належному стані, але не в гіршому, ніж на момент передачі його в оренду з урахуванням нормального фізичного зносу та відшкодувати збитки у разі погіршення стану або втрати орендованого майна з вини відповідача.

Згідно з пунктом 5.14 договору оренди нерухомого майна від 16.11.2017 відповідач зобов`язався в 15-денний термін після закінчення договору повернути третій особі орендоване майно за актом приймання-передачі, якщо немає згоди на продовження терміну дії договору на наступний період.

Відповідно до пункту 10.1 договору оренди нерухомого майна від 16.11.2017 цей договір укладено терміном на 2 роки 11 місяців, що діє з 1 листопада 2017 року по 1 жовтня 2020 року, і може бути продовженим на той самий термін і на тих же умовах, які були передбачені цим договором, за умови відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди після закінчення строку його чинності протягом одного місяця.

01.11.2017 відповідачем та третьою особою підписано акт передачі приміщення в оренду.

Додатковою угодою від 01.11.2019 № 1/79 (2019) сторони внесли зміни до договору оренди нерухомого майна від 16.11.2017, а саме у пункти 2.2, 2.5 розділу 2, пункти 3.4, 3.7, 3.8 розділу 3, розділ 5, пункти 7.3-7.6 розділу 7, пункти 8.3- 8.7 розділу 8, розділи 9- 11.

Позивач вказує, що балансоутримувач листом від 23.06.2020 № 618 попередив відповідача про необхідність за три місяці до закінчення строку дії договору оренди нерухомого майна від 16.11.2017 звернутися із заявою про продовження строку його дії та надати звіт про оцінку майна та рецензію на звіт.

20.08.2020 балансоутримувач надіслав відповідачу лист № 772, в якому повідомив, що у зв`язку з неподанням заяви відповідачем про продовження договору оренди нерухомого майна від 16.11.2017 за три місяці до закінчення його терміну, договір оренди припинить свою дію зі спливом строку дії.

На підтвердження надіслання вказаних листів позивач надав копії довідки від 06.11.2024 та журналу вихідної кореспонденції.

Разом з цим судами попередніх інстанцій установлено та підтверджується матеріалами справи, що листом від 28.08.2020 відповідач просив позивача надати дозвіл на продовження договору оренди нерухомого майна від 16.11.2017 на 2 роки 11 місяців. До вказаного листа додав копії витягу з ЄДРПОУ, довідки про реєстрацію відповідача, рішення про присвоєння ознаки неприбутковості та статут відповідача.

Листами від 06.05.2022, 06.09.2022 позивач вимагав у відповідача звільнити займане приміщення у м. Звягелі на вул. Соборності, 13.

Рішенням Новоград-Волинської міської ради від 26.10.2022 № 564 приміщення за адресою: м. Звягель, вул. Соборності, 13, внесено до Переліку першого типу та затверджено текст оголошення про проведення аукціонів з передачі в оренду вказаного майна.

Оскільки відповідач не повернув приміщення, то позивач звернулася до суду з позовом про зобов`язання відповідача усунути перешкоди у здійсненні права користування і розпорядження майном шляхом виселення із нежитлового приміщення загальною площею 54,1 кв. м, розташованого за адресою: вул. Соборності, 13, м. Звягель.

3. Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

3.1. Рішенням Господарського суду Житомирської області від 13.01.2025 у справі № 906/878/24 (суддя Сікорська Н. А.) позов задоволено; зобов`язано відповідача усунути перешкоди позивачу у здійсненні права користування і розпорядження майном шляхом звільнення нежитлового приміщення загальною площею 54,1 кв. м, розташованого за адресою: вул. Соборності, 13, м. Звягель.

3.2. Задовольняючи позовні вимоги, місцевий господарськи суд застосував положення Закону України від 03.10.2019 № 157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна" (далі - Закон № 157-ІХ) і пункту 143 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 (далі - Порядок № 483), та вказав, що матеріали справи не містять доказів щодо звернення орендаря (відповідача) до орендодавця (третьої особи) із заявою про продовження договору оренди нерухомого майна від 16.11.2017 за три місяці до закінчення строку його дії. За таких підстав місцевий господарський суд виснував, що такий договір є припиненим у зв`язку із закінченням 01.10.2020 строку його дії, а тому у відповідача відсутні правові підстави для користування належним позивачу майном.

3.3. Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 14.05.2025 (Василишин А. Р. - головуючий, судді: Бучинська Г. Б., Філіпова Т. Л.) рішення Господарського суду Житомирської області від 13.01.2025 у справі № 906/878/24 - скасоване; прийнято нове рішення, яким відмовлено в задоволенні позову; стягнуто з Управління на користь Міської організації ветеранів 4587,00 грн судових витрат зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги.

3.4. Постанова аргументована тим, що позивачем не було виконано вимоги абзацу 2 пункту 135 Порядку № 483, при цьому в силу особливого статусу відповідача, конклюдентних дій сторін та в розрізі умов договору оренди нерухомого майна від 16.11.2017 щодо продовження його дії вбачається, що вказаний договір був пролонгований до 01.09.2023. Відтак, встановивши факт пролонгації дії договору оренди нерухомого майна від 16.11.2017 та ураховуючи положення статті 5 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 № 634 "Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану" (далі - Постанова КМУ № 634), апеляційний господарський суд дійшов висновку про відсутність правих підстав для звільнення спірного нежитлового приміщення.

4. Короткий зміст касаційної скарги і заперечення на неї

4.1. Не погоджуючись із постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 14.05.2025 у справі № 906/878/24, Міськрада звернулася до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить: скасувати постанову повністю та залишити в силі рішення Господарського суду Житомирської області від 13.01.2025, а судові витрати покласти на відповідача.

4.2. За змістом касаційної скарги її подано на підставі положень пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).

4.3. Так, на обґрунтування підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України, скаржник зазначає, що Північно-західний апеляційний господарський суд у постанові від 14.05.2025 застосував норми права, а саме положення Закону № 157-ІХ та Положення № 483 без урахування висновків щодо їх застосування у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду, зокрема, суд апеляційної інстанції не врахував висновки, викладені у: Рішенні Конституційного Суду України від 10.12.2009 у справі № 1-46/2009, постановах Верховного Суду від 22.03.2023 у справі № 916/2469/21, від 28.02.2023 у справі № 910/13661/21, від 13.12.2022 у справі № 916/4073/21, від 12.04.2023 у справі № 917/565/22, якими сформовано правову позицію щодо порядку продовження договорів оренди державного та комунального майна у зв`язку з набранням чинності Законом № 157-ІХ.

Міськрада вказує, що, враховуючи те, що спірний договір оренди нерухомого майна від 16.11.2017 укладено сторонами на строк з 01.11.2017 по 01.10.2020, то до спірних правовідносин при вирішенні питання його продовження підлягають застосуванню норми саме Закону № 157-ІХ.

У контексті наведеного скаржник наголошує, що судом апеляційної інстанції взято до уваги лист відповідача від 28.08.2020 про надання дозволу на продовження договору оренди нерухомого майна від 16.11.2017 на 2 роки 11 місяців. При цьому не надано належної правової оцінки та допустимості цього доказу, адже судом не враховано, що відповідач звернувся із вказаним листом поза межами тримісячного строку (дія договору по 01.10.2020) та без надання необхідного переліку документів (частина восьма статті 18 Закону № 157-ІХ).

Суд також безпідставно дійшов висновку щодо пролонгації спірного договору оренди нерухомого майна від 16.11.2017 в силу особливого статусу відповідача та конклюдентних дій сторін, адже Закон № 157-ІХ не передбачає такої підстави для продовження дії договору оренди, як "мовчазна згода", натомість вимагає від орендаря вчинити юридично значимі дії, а саме, звернутись із заявою про продовження договору не пізніше, ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди та надати звіт про оцінку майна.

Вказане свідчить про припинення дії договору оренди нерухомого майна від 16.11.2017 у зв`язку із закінченням строку дії, на який його було укладено, а саме 01.10.2020.

5. Розгляд касаційних скарг і позиція Верховного Суду

5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

5.2. Згідно зі статтею 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається.

Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 310, частиною другою статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.

5.3. Правові, економічні та організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна, що перебуває в державній та комунальній власності, регулюються Законом України "Про оренду державного та комунального майна", положеннями Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та Господарського кодексу України (далі - ГК України) щодо найму (оренди).

Відповідно до частини першої статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Приписами статті 764 ЦК України визначено, що коли наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Статтею 785 ЦК України передбачено, що у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Подібні за змістом правові приписи містились і в Законі України від 10.04.1992 № 2269-XII "Про оренду державного та комунального майна", чинного до 01.02.2020.

Відповідно до пункту 10.1 договору оренди нерухомого майна від 16.11.2017 цей договір укладено терміном на 2 роки 11 місяців, що діє з 1 листопада 2017 року по 1 жовтня 2020 року, і може бути продовжений на той самий термін і на тих же умовах, які були передбачені цим договором, за умови відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди після закінчення строку його чинності протягом одного місяця.

Проте варто звернути увагу на те, що положення договору чи то дії сторін, учасників господарських правовідносин не можуть суперечити вимогам законодавства, яке має вищий пріоритет. Аналогічний правовий висновок викладено Верховним Судом у постанові від 18.07.2023 у справі № 914/1728/22, ухваленій у подібних правовідносинах.

У контексті вищенаведеного колегія суддів зауважує, що на час укладення між сторонами цієї справи договору оренди нерухомого майна від 16.11.2017 діяли положення Закону України від 10.04.1992 № 2269-XII "Про оренду державного та комунального майна" (далі - Закон № 2269-XII).

Втім 03.10.2019 було прийнято Закон № 157-ІХ. У розділі "Прикінцеві та перехідні положення" цього Закону передбачено, що він набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 01.02.2020 (за виключенням окремих зазначених норм). При цьому Закон № 2269-XII втрачає чинність з дня введення в дію Закону № 157-ІХ.

Закон № 157-ІХ опублікований в офіційному друкованому виданні "Голос України" 26.12.2019, набрав чинності 27.12.2019 і введений в дію з 01.02.2020, отже, з урахуванням частини першої статті 5 ЦК України з цієї дати підлягають застосуванню його норми (за винятком норм, наведених у розділі "Прикінцеві та перехідні положення").

Відповідно до пункту 2 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 157-ІХ договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом 5 частини другої статті 18 цього Закону, або 01.07.2020. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

Правовий аналіз наведених положень дає підстави для висновку, що порядок продовження договорів оренди державного та комунального майна, який діяв до 31.01.2020 та був передбачений Законом № 2269-ХІІ (втратив чинність 31.01.2020), може бути застосовано до процедури продовження тих договорів, строк дії яких закінчився до 01.07.2020 включно, а щодо інших договорів оренди державного та комунального майна (строк дії яких закінчився після 01.07.2020) в силу вимог абзацу 3 пункту 2 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 157-ІХ має застосовуватися порядок продовження, визначений Законом № 157-ІХ.

Аналогічні правові висновки викладено Верховним Судом у низці постанов, зокрема, у постановах 26.09.2023 у справі № 916/2237/22 та від 28.02.2023 у справі № 910/13661/21, на які постилається скаржник як на підставу касаційного оскарження, передбачену пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України.

Суд зазначає, що відповідно до частини другої статті 9 ЦК України та частини першої статті 2 Закону № 157-ІХ цей Закон є спеціальним щодо загальних положень статті 764 ЦК України та частини четвертої статті 284 ГК України. У зв`язку з цим положення пункту 2 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 157-ІХ мають пріоритетне застосування у спірних правовідносинах, що унеможливлює поширення на них загальних норм цивільного та господарського законодавства у частині, що регулює поновлення договорів оренди.

Правовий висновок щодо необхідності чіткого розмежування порядку та підстав продовження договорів оренди державного та комунального майна, передбачених нормами Закону № 2269-ХІІ (чинного до 31.01.2020) і Закону № 157-ІХ (введеного в дію з 01.02.2020), викладено в постановах Верховного Суду від 06.10.2021 у справі № 907/720/20, від 09.11.2021 у справі № 908/2637/20, від 05.07.2022 у справі № 909/479/21, від 19.07.2022 у справі № 924/852/21, від 13.12.2022 у справі № 916/4073/21, від 27.12.2022 у справі № 910/21725/21, постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 26.09.2024 у справі № 902/489/23.

Таким чином, враховуючи те, що строк дії спірного договору оренди нерухомого майна від 16.11.2017 визначено до 01.10.2020, тобто вже після 01.07.2020, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованих висновків, що до спірних орендних правовідносин слід застосовувати положення Закону № 157-ІХ.

Статтею 18 Закону № 157-ІХ визначений порядок продовження договору оренди, відповідно до частини першої якої продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті.

У частині другій статті 18 Закону № 157-ІХ визначено, що без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які: укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п`ять років або менше; укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими частиною першою статті 15 цього Закону; укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими частиною другою статті 15 цього Закону відповідно до вимог статті 15 цього Закону, крім випадків, передбачених абзацами одинадцятим та дванадцятим частини другої статті 15 цього Закону; укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством.

Відповідно до частини третьої цієї ж статті договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.

Аналогічні за змістом положення містяться в пунктах 135, 143 Порядку № 483.

Так, у пункті 135 Порядку № 483 визначено, зокрема, що орендар, що має право продовжити договір оренди без проведення аукціону, звертається до орендодавця із заявою про продовження договору оренди не пізніше, ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.

Якщо орендар не подав заяву про продовження договору оренди у зазначений строк, то орендодавець не пізніше, ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв`язку з тим, що орендар не подав відповідну заяву у визначений Законом строк, та про необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна.

У свою чергу, у пункті 143 Порядку № 483 визначено, що орендар, що має намір продовжити договір оренди, що підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, звертається до орендодавця із заявою про продовження договору оренди не пізніше, ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди. Якщо орендар не подав заяву про продовження договору оренди у зазначений строк, то орендодавець не пізніше, ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв`язку з тим, що орендар не подав відповідну заяву у визначений Законом строк, та повідомляє про необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна.

Заява подається шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі.

Згідно з пунктом 144 Порядку № 483 після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець протягом десяти робочих днів з дати отримання такої заяви приймає одне з рішень, передбачених частиною дев`ятою статті 18 Закону № 157-ІХ.

У контексті наведених положень Порядку № 483 колегія суддів звертає увагу на те, що Верховний Суд у постанові від 29.01.2025 у справі № 904/5468/23 виснував, що системний аналіз положень статті 18 Закону № 157-ІХ свідчить про те, що договір оренди, який підлягає продовженню в порядку аукціону, може бути продовжений на той самий строк, на який він був укладений, за умови подання позивачем відповідної заяви відповідачеві не пізніше, ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди. Лише після отримання такої заяви у встановлений законом строк орендодавець був зобов`язаний ухвалити одне з рішень, передбачених частиною дев`ятою статті 18 Закону № 157-ІХ та Порядком № 483. Водночас подання заяви про продовження договору оренди разом із документами, передбаченими частинами четвертою та восьмою статті 18 цього Закону (зокрема, звіту про оцінку майна та рецензії на цей звіт), застосовується у випадках, коли проведення аукціону не передбачене.

Разом із тим Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 26.09.2024 у справі № 902/489/23 надав правову оцінку застосуванню Закону № 157-ІХ та Порядку № 483 передачі майна в оренду в контексті обставин отримання/неотримання орендарем у встановлені законодавством строки відповіді щодо продовження договору оренди.

У відповідній постанові від 26.09.2024 у справі № 902/489/23 судова палата дійшла висновку, що невиконання орендодавцем передбаченого пунктом 135 Порядку № 483 обов`язку у встановлений строк повідомити орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню, хоча й може свідчити про недобросовісність орендодавця та бути підставою для визнання його бездіяльності протиправною, проте не може слугувати підставою для автоматичної пролонгації договору оренди державного чи комунального майна на новий строк, оскільки можливість такої пролонгації не передбачена Законом № 157-ІХ.

Таким чином, судова палата визначила, що у справах щодо продовження орендних правовідносин, за умови встановлення невиконання орендарем процедури продовження договору відповідно до положень Закону № 157-ІХ та Порядку № 483, обставина дотримання орендодавцем передбаченого пунктом 135 Порядку № 483 обов`язку повідомити орендаря про припинення договору не є визначальною для оцінки правомірності вимог про продовження орендних відносин.

Проте наведеного суд апеляційної інстанцій не врахував та помилково вважав пролонгованим спірний договір оренди нерухомого майна від 16.11.2017 із посиланням на ненаправлення орендодавцем у встановлені пунктом 135 Порядку № 483 строки повідомлення про припинення орендних правовідносин.

За частиною першою статті 24 Закону № 157-ІХ договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його укладено. У разі припинення договору оренди орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди (частина перша статті 25 цього Закону).

Верховний Суд неодноразово звертав увагу на те, що Закон № 157-ІХ не передбачає такої підстави для продовження дії договору оренди, як "мовчазна згода", натомість вимагає від орендаря вчинити юридично значимі дії, а саме звернутись із заявою про продовження договору не пізніше, ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди та надати звіт про оцінку майна.

Орендар має завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування майном шляхом надсилання орендодавцю відповідної заяви.

З іншої сторони, орієнтуючись на наявність чи відсутність своєчасного повідомлення про такий намір, орендодавець отримує можливість належно спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди, зокрема продовжити договір оренди за результатами проведення аукціону, що відповідає спрямованості законодавчих змін на забезпечення конкурентних засад передачі в оренду та максимальної ефективності використання комунального майна.

Покладення на орендаря обов`язку з надсилання заяви про продовження договору оренди відповідно до абзацу 4 частини сьомої статті 18 Закону № 157-ІХ (разом зі звітом про оцінку майна та рецензію на цей звіт) до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них.

Вказаний висновок викладений у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 22.03.2023 у справі № 916/2469/21, від 18.07.2023 у справі № 914/1728/22, від 05.09.2023 у справі № 914/2233/22.

Отже, із систематичного аналізу положень наведеного законодавства слідує, що спірний договір оренди нерухомого майна від 16.11.2017 міг бути продовжений на той самий строк, на який він був укладений, за умови подання відповідачем відповідної заяви позивачеві не пізніше, ніж за три місяці до закінчення строку дії цього договору.

Лише після отримання такої заяви у встановлений законом строк, тобто активної позиції орендаря, який продемонстрував свої наміри продовжити користування майном, орендодавець був зобов`язаний вчинити певні дії, передбачені Законом № 157-ІХ та Порядком № 483.

Однак встановлені судами фактичні обставини у цій справі свідчать про те, що орендар не дотримався передбаченого законодавством порядку продовження строку дії договору оренди нерухомого майна від 16.11.2017 на той самий термін і на тих самих умовах, визначених договором, а саме: не подав у встановлені строки відповідної заяви про продовження договору встановленого зразка у визначеній законодавством формі та не додав передбачених документів. При цьому відповідач не заперечив, що заяву про продовження договору оренди нерухомого майна від 16.11.2017 за три місяці до закінчення строку його дії він не подавав, вважаючи, що договір мав бути продовжений в порядку, визначеному пунктом 10.1 цього договору.

У зв`язку із викладеним правильним є висновок місцевого господарського суду стосовно того, що спірний договір припинив чинність у зв`язку із закінченням строку, на який він був укладений.

Отже, місцевий господарський суд, дослідивши зібрані в справі докази в їх сукупності, зважаючи на недотримання відповідачем порядку продовження договору оренди державного майна, передбаченого Законом № 157-ІХ, та зумовленого цим припинення з 01.10.2020 спірного договору оренди нерухомого майна від 16.11.2017, дійшов правильного висновку про обґрунтованість позовних вимог орендодавця про виселення відповідача із займаних приміщень, якими відповідач наразі користується без достатніх правових підстав.

Водночас колегія суддів наголошує на безпідставності посилань суду апеляційної інстанції на те, що недотримання орендодавцем передбаченого пунктом 135 Порядку № 483 обов`язку повідомити орендаря про припинення договору, зміст позовної заяви, поданої у справі № 906/1650/23, конклюдентні дії сторін, а також особливий статус відповідача, свідчить про продовження спірного договору оренди нерухомого майна від 16.11.2017, оскільки, як вже вказувалося, Закон № 157-ІХ є спеціальним та пріоритетним у відносинах, пов`язаних із передачею в оренду державного та комунального майна та не передбачає такої підстави для продовження дії договору оренди, як "мовчазна згода".

Отже, наведена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена у пункті 1 частини другої статті 287 ГПК України, отримала підтвердження під час касаційного провадження у цій справі.

Застосування судом апеляційної інстанції положень статті 5 Постанови КМУ № 634 до спірних правовідносин, колегія суддів визнає безпідставними, оскільки Постанова КМУ № 634 набрала чинності 01.06.2022 і не містить положень про зворотну дію, тому вона не поширюється на договори оренди, строк яких закінчився до її ухвалення та набрання чинності.

6. Висновки Верховного Суду

6.1. Відповідно до пункту 4 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишити в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині.

6.2. Суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону (стаття 312 ГПК України).

6.3. З огляду на викладене колегія суддів вважає наведені у касаційній скарзі доводи обґрунтованими, що є підставою для скасування оскарженої постанови апеляційного господарського суду із залишенням у силі рішення місцевого господарського суду з урахуванням мотивів, викладених у цій постанові.

7. Розподіл судових витрат

7.1. Оскільки Верховний Суд дійшов висновку про задоволення касаційної скарги позивача, то судові витрати зі сплати судового збору за подання касаційної скарги (6056,00 грн) покладаються на відповідача.

Керуючись статтями 129, 300, 301, 308, 312, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Звягельської міської ради задовольнити.

Постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 14.05.2025 у справі № 906/878/24 скасувати.

Рішення Господарського суду Житомирської області від 13.01.2025 у справі № 906/878/24 залишити в силі.

Стягнути з Новоград-Волинської міської організації ветеранів (11708, Житомирська область, м. Звягель, вул. Соборності, 13, корпус 1, ) на користь Звягельської міської ради (11708, Житомирська область, м. Звягель, вул. Шевченка, 16, ) 6056,00 грн (шість тисяч п`ятдесят шість гривень 00 копійок) судового збору за подання касаційної скарги.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Н. О. Волковицька

Судді І. С. Міщенко

С. К. Могил