ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"14" серпня 2025 р. Справа №921/514/24

Західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючої судді Орищин Г.В.

суддів Галушко Н.А.

Желіка М.Б.

секретар судового засідання Хом`як Х.А.

розглянув апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ЛЮБАВА-АГРО»

на рішення Господарського суду Тернопільської області від 10.03.2025 (повне рішення складено 02.04.2025, суддя Гевко В.Л.)

у справі № 921/514/24

за позовом Заступника керівника Тернопільської обласної прокуратури, м. Тернопіль в інтересах держави в особі

Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях, м. Івано-Франківськ

до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «ЛЮБАВА-АГРО», с. Ковалівка

про розірвання договору купівлі-продажу шляхом викупу об`єкта малої приватизації об`єкта незавершеного будівництва, скасування державної реєстрації права власності, зобов`язання повернути у державну власність об`єкт незавершеного будівництва,

за участю представників:

прокурор Рогожнікова Н.Б.

позивача Ткач Р.М. (в режимі відеоконференції )

від відповідача Молень Р.Б. (в режимі відеоконференції )

27.08.2024 Заступник керівника Тернопільської обласної прокуратури (далі прокурор) звернувся до Господарського суду Тернопільської області в інтересах держави в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях (далі Регіональне відділення/Фонд) з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЛЮБАВА-АГРО» (далі ТОВ «Любава-Агро») про розірвання договору купівлі-продажу шляхом викупу об`єкта малої приватизації об`єкта незавершеного будівництва, укладеного 01.11.2018; скасування державної реєстрації права власності; зобов`язання повернути у державну власність об`єкт незавершеного будівництва.

В обґрунтування позовних вимог прокурор покликається на порушення відповідачем взятих на себе за договором від 13.12.2018 зобов`язань щодо завершення будівництва об`єкта приватизації та введення його в експлуатацію з правом зміни первісного призначення протягом п`яти років з моменту переходу до нього права власності на об`єкт, що зафіксовано в акті за № 8 від 11.03.2024, який складений Регіональним відділенням за результатами проведеної перевірки.

Розглянувши позовні вимоги заступника прокурора, Господарський суд Тернопільської області 10.03.2025 ухвалив рішення, яким позов задоволив; розірвав договір купівлі-продажу шляхом викупу об`єкта малої приватизації об`єкта незавершеного будівництва 90 квартирного житлового будинку, що знаходиться за адресою: вул. Сонячна,26, м. Монастириська, Тернопільська область, укладений 01.11.2018 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Тернопільській області та Товариством з обмеженою відповідальністю «Любава-Агро»; скасував у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Любава-Агро» на незавершений будівництвом 90-квартирний житловий будинок загальною площею 4671,5 м2 за адресою: Тернопільська область, Монастириський район, м. Монастириська, вул. Сонячна, будинок 26 (запис про державну реєстрацію права від 13.12.2018, № 29479079), з одночасним припиненням права власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Любава-Агро» на нього; зобов`язав Товариство з обмеженою відповідальністю «Любава-Агро» повернути у державну власність в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях об`єкт незавершеного будівництва 90-квартирний житловий будинок за адресою: Тернопільська область, м. Монастириська, вул. Сонячна, будинок 26, шляхом підписання акту приймання передачі у відповідності до Порядку повернення у державну (комунальну) власність об`єктів приватизації в разі розірвання або визнання недійсним договорів купівлі-продажу таких об`єктів, затвердженого Наказом Фонду державного майна України від 18.10.2018 № 1331; за рахунок відповідача відшкодував Тернопільській обласній прокуратурі сплачений судовий збір.

Задовільняючи вказані позовні вимоги, місцевий господарський суд виходив з того, що станом на час розгляду спору відповідачем ТОВ «Любава-Агро» будівництво 90-квартирного житлового будинку за адресою: Тернопільська область, м. Монастириська, вул. Сонячна, 26, не завершено, в експлуатацію його не введено, що підтверджується як інформацією Державної інспекції архітектури та містобудування України, так і актом за № 8 від 11.03.2024, складеним за результатами поточної документарної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва - 90-квартирного житлового будинку, що підлягає продажу шляхом викупу від 01.11.2018 №3988, проведеної Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях. Суд встановив, що внаслідок невиконання покупцем обов`язку, передбаченого п. 5.2.1 договору, мета, з якою здійснювалася приватизація даного об`єкта, досягнута не була. Держава в особі органу приватизації значною мірою позбавилася того, на що розраховувала при його укладенні - усунути довгобуд, передати об`єкт нерухомості ефективному приватному власнику, який зможе завершити його будівництво та, тим самим, надасть можливість використовувати будівлю за цільовим призначенням. Своєчасне продовження покупцем будівництва об`єкта приватизації надало б змогу запобігти його подальшому руйнуванню та знищенню. Вказане свідчить про факт істотного порушення ТОВ «Любава-Агро» умов договору купівлі-продажу від 01.11.2018, оскільки за встановлений договором купівлі-продажу п`ятирічний термін (з 13.12.2018 по 13.12.2023) ТОВ «Любава-Агро» будівництво об`єкту малої приватизації об`єкту незавершеного будівництва - 90 квартирного житлового будинку, що знаходиться за адресою: вул. Сонячна,26, м. Монастириська, Тернопільська область, не завершило, в експлуатацію вказаний об`єкт не зданий, жодних підтверджуючих документів про виконані роботи товариством надано не було (укладеного договору підряду, акту про його виконання, сплати за це коштів та ін.), що вказує на те, що фактично товариство впродовж 5-ти років не понесло значних матеріальних витрат на придбаний об`єкт нерухомого майна для завершення його будівництва чи хоча б частково покращення його предметних (фізичних) чи вартісних характеристик, а тому ТОВ «Любава-Агро» дійсно допущено істотне порушення умов договору купівлі-продажу від 01.11.2018, в розумінні положень ч. 2 ст. 651 ЦК України, що є підставою для розірвання такого договору.

ТОВ «Любава-Агро» не погодилось з ухваленим рішенням місцевого господарського суду, оскільки вважає, що вказане рішення ґрунтується на висновках, що здійснені внаслідок нез`ясування судом обставин, що мають значення для справи, з урахуванням недоведених обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, а також ухвалене з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права, зокрема, положень пункту 3 частини 1 статті 131-1 Конституції України, статті 23 Закону України «Про прокуратуру», статей 15,16 ЦК України, статті 651 ЦК України, з огляду на таке:

- відповідач вважає, що прокурором не доведено обставин наявності підстав для представництва у цій справі, в розумінні положень ч. ч. 3-5 ст. 53 ГПК України та ч. ч. 3,4 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру». Так, апелянт зазначає, що заступник керівника Тернопільської обласної прокуратури не надав суду пояснень та жодних відомостей щодо попереднього повідомлення Регіонального відділення ФДМУ про порушення інтересів держави, щодо надання останньому розумного строку для відповідного реагування, щодо витребування від Регіонального відділення ФДМУ причин бездіяльності, щодо відповіді Регіональгого відділення ФДМУ із зазначенням причин бездіяльності. Натомість, зазначення у листі Регіонального відділення ФДМУ №10-114-00674 від 29.04.2024 посилання на відсутність судового збору як причину неподання позовної заяви ним є необґрунтованим та не означає, що Регіональне відділення ФДМУ було позбавлено можливості надсилати відповідачу вимоги щодо виконання умов договору у встановлений строк, пропозиції щодо розірвання договору тощо. Відтак, зважаючи на вказані обставини на переконання апелянта, наявні підстави для залишення без розгляду позовної заяви заступника керівника Тернопільської обласної прокуратури на підставі п. 2 ч. 1 ст. 226 ГПК України;

- апелянт категорично не погоджується з висновками суду про недосягнення мети приватизації та зазначає, що в матеріалах справи відсутні будь-які докази на підтвердження того, що метою приватизації спірного об`єкту було саме усунення довгобуду та можливість ефективного використання новоствореного об`єкта, а не лише зменшення частки державної або комунальної власності у структурі економіки України шляхом продажу та отримання грошових коштів. На переконання відповідача, який покликається на аналіз змісту приписів статей 2, 10, 11 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», завдання, мета та доцільність приватизації спірного об`єкта (як то з метою усунення довгобуду, отримання нового об`єкта чи тільки зменшення обсягу державної власності, чи будь-яка інша) повинна бути визначена у рішенні щодо включення його до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації. Втім, матеріали цієї справи не містять копії рішення про включення спірного об`єкта до переліку об`єктів малої приватизації із обґрунтуванням необхідності та мети приватизації такого об`єкта. Таким чином, відповідач вважає, що висновок суду першої інстанції про те, що метою укладення спірного договору є саме створення нового об`єкта нерухомості та усунення довгобуду, ґрунтується, виключно, на припущеннях, тоді як належні та достатні докази для встановлення цього факту відсутні у матеріалах справи та не досліджувались судом першої інстанції;

- істотним, в розумінні приписів ч. 2 ст. 651 ЦК України, є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Оскільки, з матеріалів справи не можливо встановити, на що держава в особі органу приватизації розраховувала при укладенні спірного договору, відтак висновок суду про те, що не отримавши цього, держава значною мірою позбавилася того, на що розраховувала під час укладення спірного договору, є хибним. Немає жодних підстав для такого висновку, відтак і відсутні підстави для застосування ст. 651 ЦК України та розірвання спірного договору за рішенням суду;

- з огляду на вказані обставини, відповідач вважає, що неможливо встановити та вважати доведеним факт завдання державі чи іншій стороні цього договору будь-яких збитків та будь-якої шкоди внаслідок невиконання відповідачем пункту 5.2.1. спірного договору. Разом з тим, апелянт наголошує на тому, що відповідно до акта № 8 від 11.03.2024 Регіональне відділення встановило факт невиконання ТОВ «Любава- Агро» вимог лише пункту п.5.2.1. договору - не завершено будівництво об`єкта приватизації та не введено його в експлуатацію. Зазначене свідчить про відсутність порушеного права держави, що може бути підставою для звернення до суду, а відсутність порушеного права позивача у цій справі є самостійною та достатньою підставою для відмови у задоволенні позову.

Підсумовуючи наведене, відповідач просить суд апеляційної інстанції скасувати оскаржуване рішення місцевого господарського суду та ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позовних вимог прокурора відмовити.

Тернопільська обласна прокуратура, скориставшись своїм правом, наданим ст. 263 ГПК України, подала відзив на апеляційну скаргу, в якому заперечила доводи відповідача, з покликанням на таке:

- уповноваженим суб`єктом владних повноважень, на який, в силу закону, покладено захист інтересів держави у правовідносинах пов`язаних із приватизацією державного майна, у цій справі є Регіональне відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях. З долучених до матеріалів позовної заяви письмових доказів вбачається, що РВ ФДМУ по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях проведено поточну документарну перевірку виконання ТОВ «Любава-Агро» умов договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації об`єкта незавершеного будівництва 90-квартирного житлового будинку від 01.11.2018, за результатами якої складено акт за № 8 від 11.03.2024. У вказаному акті зафіксовано факт невиконання товариством умов п. 5.2.1. договору в частині завершення будівництва та введення об`єкта приватизації в експлуатацію протягом 5 років з моменту переходу до нього права власності, тобто до 13.12.2023. Отже, Регіональному відділенню Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях було відомо про наявність порушень інтересів держави у сфері приватизації державного майна з часу завершення перевірки та складення відповідного акта перевірки. При цьому, достовірно знаючи про наявне порушення ТОВ «Любава-Агро» умов договору та встановлення пунктами 7.7, 11.3 вказаного договору можливості його розірвання у судовому порядку, Регіональне відділення не вжило заходів щодо звернення до суду із відповідним позовом;

- крім того, не відповідає дійсності твердження апелянта про те, що заступником керівника Тернопільської обласної прокуратури не було попередньо повідомлено РВ ФДМУ по Івано-Франківській Чернівецькій та Тернопільській областях про порушення інтересів держави внаслідок невиконання ТОВ «Любава-Агро» договірних зобов`язань та необхідність їх захисту, а також про те, що прокурором не надавався розумний строк Регіональному відділенню для самостійного реагування на таке порушення. Вказане спростовується долученою до позовної заяви перепискою між прокурором та Фондом, яка тривала понад 4 місяці, що стосувалася необхідності самостійного вжиття Регіональним відділенням заходів щодо розірвання у судовому порядку спірного договору. За таких обставин, прокурор вважає доводи апелянта щодо недотримання прокурором вимог ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» безпідставними;

- щодо обґрунтованості позовних вимог прокурор зазначає, що ні Законом України «Про приватизацію державного і комунального майна», ані жодним іншим законодавчим актом на органи приватизації при проведенні процедури приватизації об`єкта нерухомості не покладено обов`язку вказувати її мету та обґрунтовувати її необхідність. У своїй діяльності органи приватизації керуються ст. 2 вказаного Закону, якою передбачено, що основною метою приватизації є прискорення економічного зростання, залучення іноземних і внутрішніх інвестицій, зменшення частки державної або комунальної власності у структурі економіки України шляхом продажу об`єктів приватизації ефективному приватному власнику. Водночас покупець, приймаючи участь в аукціоні з придбання об`єкта малої приватизації, ознайомлюючись із його умовами, викладеними в інформаційному повідомленні, має можливість детально ознайомитись із характеристиками об`єкта купівлі-продажу та побачити, чого прагне досягнути держава в особі відповідного уповноваженого державного органу, виставивши його на аукціон;

- прокурор наголошує, що до матеріалів справи долучено інформаційне повідомлення Регіонального відділення ФДМУ по Тернопільській області, яке було розміщено в електронній системі публічних закупівель Prozorro, про проведення аукціону з продажу об`єкта малої приватизації об`єкта незавершеного будівництва - 90-квартирного житлового будинку за адресою: вул. Сонячна,26, м. Монастириська, Тернопільська область. Вказане інформаційне повідомлення містило умови продажу об`єкта приватизації, з фактично лише єдиною умовою про необхідність завершення будівництва об`єкта приватизації та введення його в експлуатацію з правом зміни первісного призначення протягом 5 років з моменту переходу до покупця права власності на об`єкт приватизації. Водночас, зобов`язання щодо необхідності завершення будівництва об`єкта приватизації та введення його в експлуатацію з правом зміни первісного призначення протягом 5 років з моменту переходу до покупця права власності на об`єкт приватизації було також відображено і в договорі купівлі-продажу. Приймаючи умови продажу об`єкта незавершеного будівництва та укладаючи договір купівлі-продажу від 01.11.2018, ТОВ «Любава-Агро» усвідомлювало та визнавало факт необхідності завершення будівництва та введення в експлуатацію впродовж 5 років об`єкта продажу. Отож, п. 5.2.1 договору спрямований саме на настання наслідків у вигляді зобов`язання покупця здійснити його будівництво у найкоротші терміни;

- матеріалами справи підтверджено, що відповідачем взяті на себе зобов`язання у встановлені строки не виконано. Таким чином в ході розгляду справи встановлено, що внаслідок невиконання покупцем обов`язку, передбаченого п. 5.2.1 договору, мета, з якою здійснювалася приватизація даного об`єкта, в повному обсязі досягнута не була. Таким чином, держава в особі органу приватизації значною мірою позбавилася того на що розраховувала при його укладенні - усунути довгобуд, передати об`єкт нерухомості ефективному приватному власнику, який зможе завершити його будівництво та, тим самим, надасть можливість використовувати будівлю за цільовим призначенням. Своєчасне продовження покупцем будівництва об`єкта приватизації надало б змогу запобігти його подальшому руйнуванню та знищенню;

- у справі відсутні докази, які б підтверджували дотримання ТОВ «Любава-Агро» порядку повідомлення РВ ФДМУ по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях про настання обставин, які утруднюють чи унеможливлюють виконання ним зобов`язання, передбаченого п. 5.2.1. спірного договору. Поряд з цим, в ході розгляду справи було з`ясовано, що впродовж 2020-2021 років ТОВ «Любава-Агро» не надіслало жодного листа до Регіонального відділення, в якому б повідомляло про виникнення труднощів у товариства при виконанні вимог п.5.2.1 спірного договору у зв`язку з введенням обмежувальних карантинних заходів на території області. Аналогічно впродовж 2022 року відповідачем не надсилалося листів про такі труднощі, у зв`язку із широкомасштабною збройною агресією російської федерації проти України;

- таким чином, встановивши, що порушення ТОВ «Любава-Агро» спірного договору входить до переліку виключних умов, визначених ч.ч. 3, 9 ст. 26 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» та п 11.3 приватизаційної угоди (спірного договору), а також з`ясувавши, що таке порушення є істотним в розумінні ст. 651 ЦК України, дійшов обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для розірвання договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації від 01.11.2018. Відтак, прокурор не вбачає підстав для задоволення вимог апеляційної скарги та скасування оскаржуваного рішення місцевого господарського суду.

Регіональне відділення також подало відзив на апеляційну скаргу відповідача, який за змістом аналогічний доводам прокурора, в якому вважало за доцільне звернути увагу суду на таке:

- за наявності органу, до компетенції якого віднесені повноваження здійснювати захист інтересів держави саме у спірних правовідносинах, прокурору достатньо дотриматися порядку, передбаченого статтею 23 Закону України «Про прокуратуру», і якщо цей компетентний орган протягом розумного строку після отримання повідомлення самостійно не звернувся до суду з позовом в інтересах держави, то це є достатнім аргументом для підтвердження судом підстав для представництва. Якщо прокурору відомі причини такого не звернення, він повинен зазначити їх в обґрунтуванні підстав для представництва, яке міститься в позові. Але якщо з відповіді зазначеного органу на звернення прокурора такі причини з`ясувати неможливо, чи такої відповіді взагалі не отримано, то це не є підставою вважати звернення прокурора необґрунтованим. У зв`язку з невиконанням відповідачем у визначені строки умови договору купівлі-продажу від 01.11.2018 №3988, щодо завершення будівництва об`єкта незавершеного будівництва, листами від 29.04.2024 №10-114-00674, від 14.05.2024 №10-114-00752, Регіональне відділення просило Тернопільську обласну прокуратуру розглянути можливість представництва інтересів держави в суді щодо розірвання договору купівлі-продажу від 01.11.2018 №3988, повернення об`єкта приватизації в державну власність та скасування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права приватної власності ТОВ «Любава-Агро» на об`єкт незавершеного будівництва 90-то квартирний житловий будинок, загальною площею 4671,5 м2 (будівельна готовність будівлі (літера «А») 38%, що знаходиться за адресою: Тернопільська обл, Монастириський р., м. Монастириська, вулиця Сонячна, будинок 26, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 242. Свої звернення орган приватизації обґрунтовував відсутністю коштів на сплату судового збору. Обставини обмеженого фінансування коштів для сплати судового збору та те, що орган приватизації самостійно не звертався з позовом до апелянта про розірвання спірного правочину та повернення об`єкта приватизації у державну власність є свідченням дотримання прокурором вимог статті 23 Закону України «Про прокуратуру», а відтак представництво прокуратурою інтересів держави в особі Регіонального відділення у даній справі є обґрунтованим та заснованим на законних підставах;

- щодо суті спору, то позивач наголошує, що договором не передбачена можливість продавця надсилати покупцю вимогу про усунення виявлених порушень, після закінчення терміну виконання умови встановленої договором. Натомість спірним правочином передбачене право продавця ініціювати розірвання правочину за судовим рішенням без дотримання процедури досудового врегулювання спору. Тому, висновки Господарського суду Тернопільської області про те, що оскільки умовами спірного договору №3988 не передбачено позасудове розірвання договору з ініціативи однієї із сторін, за загальним правилом необхідною умовою розірвання договору за наслідками звернення учасника договору до суду та ухвалення відповідного рішення є встановлення факту невиконання учасником своїх зобов`язань за спірним договором, тобто істотного порушення умов договору є цілком правильними. Таким чином, твердження апелянта про те, що Регіональне відділення до ініціювання питання розірвання договірних відносин мало вимагати від товариства усунути порушення, а також направляти покупцю угоду про розірвання є помилковими;

- крім цього, позивач зазначає, що положення статей 26, 27 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» визначають, що всі умови продажу які затверджені органами приватизації та в подальшому включені як зобов`язання покупців у приватизаційні угоди є істотними, а тому їх порушення покупцями кваліфікується як істотне порушення умов договорів купівлі-продажу.

З огляду на вказані обставини, позивач вважає, що місцевий господарський суд дійшов до обґрунтованого висновку, що позовні вимоги в частині розірвання договору купівлі-продажу шляхом викупу об`єкта малої приватизації об`єкта незавершеного будівництва, скасування державної реєстрації права власності, зобов`язання товариства повернути у державну власність об`єкт незавершеного будівництва, є підставними, документально підтвердженими та такими, що підлягають задоволенню.

Процесуальний хід розгляду апеляційної скарги відображено у відповідних ухвалах Західного апеляційного господарського суду; за клопотаннями представників позивача та відповідача, розгляд справи призначено в режимі відеоконференції.

В дане судове засідання на зв`язок із судом вийшли представники позивача та відповідача, в приміщення суду прибула прокурор. Сторони, що прибули в судове засідання висловили свої доводи, міркування та заперечення, які відображені у їх процесуальних документах.

Розглянувши матеріали справи та дослідивши наявні в ній докази, судова колегія встановила таке:

За результатами проведеного 01.11.2018 на підставі наказу РВ ФДМУ по Тернопільській області за № 00638 від 31.10.2018 (https://prozorro.sale/auction/UA-PS-2018-09-04-000016-2/) електронного аукціону UA-PS-2018-09-04-000016-2, між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Тернопільській області (правонаступником майна, прав та обов`язків якого є РВ ФДМУ по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях) (продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Любава Агро» (покупець) було укладено договір купівлі-продажу шляхом викупу об`єкта малої приватизації - об`єкта незавершеного будівництва 90-квартирного житлового будинку, що знаходиться за адресою: вул. Сонячна, 26, м. Монастириська, Тернопільська область, ціна якого за договором становила 481200 гривень. Договір від 01.11.2018 нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Тернопільського нотаріального округу Березій З.А. та зареєстрований в реєстрі за №3988.

Як вбачається з інформаційного повідомлення, розміщеного Регіональним відділенням ФДМУ по Тернопільській області в електронній системі публічних закупівель Prozorro (https://prozorro.sale/planning/UA-LR-SSP-2018-07-31-000068-1/), об`єктом приватизації є незавершений будівництвом 90-квартирний житловий будинок за адресою: вул. Сонячна, 26, м. Монастириська, Тернопільська область окремо стоячий п`ятиповерховий житловий будинок загальною площею 4671,5 м2. Об`єкт розташований в межах населеного пункту в зоні житлової забудови в периферійній частині міста. Будівля розбита на 2 секції : один блок на 30 квартир та другий - на 60 квартир. Комунікації відсутні, під всією будівлею влаштовано підвальні приміщення. Об`єкт розташовано на земельній ділянці кадастровий номер :03:001:0895 площею 0,5 га, цільове призначення - для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, власником якої є Монастириська районна державна адміністрація, правокористувач Регіональне відділення ФДМУ по Тернопільській області.

В інформаційному повідомленні наведено перелік умов продажу об`єкта, однією з яких зазначено необхідність завершення будівництва та введення об`єкта приватизації в експлуатацію з правом зміни первісного призначення протягом п`яти років з моменту переходу до покупця права власності на об`єкт приватизації.

Пункт 1.1. договору покладає на продавця обов`язок передати у власність покупця об`єкт малої приватизації об`єкт незавершеного будівництва - 90-квартирний житловий будинок, що знаходиться за адресою : вул. Сонячна, 26, м. Монастириська, Тернопільська область, 48301, а на покупця прийняти об`єкт приватизації, сплатити ціну його продажу і виконати визначені в договорі умови. Передача об`єкта приватизації продавцем і прийняття його покупцем, згідно з п. 3.2. договору, засвідчується актом передачі, який підписується сторонами та скріплюється печатками. За умовами п. 3.2 договору, право власності на об`єкт приватизації переходить до покупця після сплати в повному обсязі ціни продажу об`єкта разом з неустойкою (у разі її нарахування) та у відповідності до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (п.3.3. договору).

04.12.2018 об`єкт приватизації був переданий органом приватизації покупцю за актом приймання-передачі.

З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру права власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, вбачається, що 13.12.2018 внесено запис про реєстрацію права власності ТОВ «Любава-Агро» на придбаний об`єкт незавершеного будівництва - 90-квартирний житловий будинок будівельною готовністю 38% за адресою : вул. Сонячна, 26, м. Монастириська, Тернопільська область.

Відповідно до п. 4.1. договору кожна сторона зобов`язується виконувати обов`язки, покладені на неї договором, сприяти іншій стороні у виконанні її обов`язків і має право вимагати від іншої сторони виконання належним чином її обов`язків.

Пункт 5.2.1. покладає на покупця обов`язок завершити будівництво об`єкта приватизації та ввести його в експлуатацію з правом зміни первісного призначення протягом п`яти років з моменту переходу до нього права власності на об`єкт приватизації.

Водночас, п. 6.1.2 договору, покладає на продавця зобов`язання з контролю за виконанням умов та зобов`язань договору.

Управління забезпечення реалізації повноважень у Тернопільській області, неодноразово (протягом двох років) зверталося до ТОВ «Любава Агро» із проханням прибути до Управління для отримання документації. Проектно-кошторисна документація на об`єкт незавершеного будівництва - 90-квартирний житловий будинок, що знаходиться за адресою : вул. Сонячна, 26, м. Монастириська, Тернопільська область, передана ТОВ «Любава Агро» за актом приймання-передачі 04.02.2021.

Разом з тим, як підтверджується матеріалами справи, покупець, всупереч розділу 6 договору, протягом 2019-2021 років на вимогу Регіонального відділення не надав жодної інформації щодо виконання пункту 5.2.1. умов договору, а листом від 15.11.2022 №б/н проінформував продавця про те, що добудову об`єкта приватизації планувалося розпочати в поточному році, проте через війну, яку розпочала Росія, ніякі роботи не проводилися.

З огляду на завершення 13.12.2023 терміну контролю договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації 90 квартирного житлового будинку, зважаючи на відсутність інформації щодо виконання покупцем будівельних робіт на об`єкті приватизації, Регіональне відділення, виконуючи покладені п. 6.1.2 договору зобов`язання, провело в І кварталі 2024 поточну документарну перевірку щодо виконання умов договору, за результатами якої склало акт за № 8 від 11.03.2024.

В акті поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу від 01.11.2018 органом приватизації встановлено невиконання покупцем вимог пункту 5.2.1. договору, оскільки станом на 11.03.2024 будівництво об`єкта приватизації не завершено та в експлуатацію його не введено. Зокрема, в пункті 4 акта йдеться про те, що станом на 11.03.2024 ТОВ «Любава-Агро» не виконана умова щодо завершення будівництва та введення об`єкта в експлуатацію з правом зміни первісного призначення протягом п`яти років з моменту переходу до нього права власності на об`єкт приватизації, тобто до 13.12.2023.

З листа Державної інспекції архітектури та містобудування України (далі ДІАМ) від 16.01.2024 за №350/04/13-24, яким надано відповідь на запит Регіонального відділення від 09.01.2024 за №11-115-00032, вбачається, що шляхом перевірки відомостей, які містяться в Реєстрі будівельної діяльності, за параметрами пошуку: «адреса об`єкта - Тернопільська область, м. Монастириська, вул. Сонячна, 26, кадастровий номер - :03:001:0895», «об`єкт будівництва 90-квартирний житловий будинок» інформації та документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, та документів, що засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, змін до них, їх скасування чи анулювання, станом на дату надання відповіді, не виявлено.

Водночас, з листів від 26.10.2023 за №8 та від 21.11.2023 за №55 вбачається, що покупець звертався до продавця із проханням розглянути пропозицію щодо внесення змін до договору купівлі-продажу від 01.11.2018 №3988 в частині продовження термінів введення в експлуатацію об`єкта незавершеного будівництва 90-квартирного житлового будинку з правом зміни первісного призначення ще на п`ять років. Однак, у зв`язку з тим, що подані покупцем пакети документів не відповідали вимогам подачі документів, які передбачені Порядком внесення змін до договорів купівлі-продажу державного (комунального) майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 18.10.2018 за №1328 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 27.11.2018р. за №1341/32793, орган приватизації листами від 03.11.2023 за №11-023-01501 (лист Регіонального відділення) та від 11.12.2023 №11-115-01874 (лист Управління) запропонував покупцю доопрацювати окремі документи та надати їх повторно для прийняття остаточного рішення.

Листами від 23.01.2024 за №55 та від 06.02.2024 за №5 покупець втретє надав пакет документів щодо внесення змін до договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва 90-квартирного житлового будинку, що підлягає продажу шляхом викупу від 01.11.2018 в частині продовження термінів введення в експлуатацію об`єкта незавершеного будівництва. За результатами опрацювання таких (листів), Фонд не погодив внесення змін до вказаного договору купівлі-продажу, повідомивши, що матеріали, надані Регіональним відділенням в процесі розгляду питання про внесення змін до договору купівлі-продажу не відповідають вимогам наказу Фонду від 18.10.2018 за №1328 «Про затвердження Порядку внесення змін до договорів купівлі-продажу державного (комунального) майна». Разом з тим, Фонд також наголосив, що протягом 2019-2021 років покупець не надавав на вимогу продавця жодної інформації щодо виконання пункту 5.2.1. договору щодо завершення будівництвом об`єкта приватизації (підтверджується копіями листів покупця від 18.09.2019 за№35, від 01.12.2020 №б/н, та від 21.07.2021 №б/н) та протягом 2018-2021 років покупець не інформував продавця про неможливість виконання зобов`язань за договором, не посилався на форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили), які передбачені розділом 9 договору купівлі-продажу від 01.11.2018 №3988.

Як вбачається з матеріалів справи, перед закінченням строку виконання вимог п.5.2.1. договору, ТОВ «Любава-Агро» листом від 21.11.2023 за №55 надало продавцю звіт про стан виконання умов договору купівлі-продажу від 01.11.2018, в якому вказало, що у 2019 році товариством придбано панелі перекриття у кількості 22 шт. та проведено роботи по монтажу панелей та укладення перемичок на п`ятому поверсі будинку (без зазначення їх кількості).

Однак, як покликається Фонд, перелічені покупцем будівельні роботи, які, як він вказав, проводились з метою завершення будівництвом об`єкта приватизації проведення монтажу панелей на п`ятому поверсі 90-квартирного житлового будинку та укладення перемичок на п`ятому поверсі 90-квартирного житлового будинку, документально не підтверджені.

Разом з тим, з матеріалів справи вбачається, що 20.10.2023, на підставі звернення ТОВ «Любава Агро» від 10.10.2023 №5, Монастириською міською радою було прийнято рішення за №4259 «Про надання згоди на внесення змін до договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації об`єкта незавершеного будівництва - 90-квартирного житлового будинку, що підлягає продажу шляхом викупу від 01 листопада 2018 року №3988 в частині продовження строків будівництва», яким надано згоду на внесення змін до договору в частині продовження строків будівництва об`єкта малої приватизації строком на 5 років шляхом укладення додаткової угоди.

Покликаючись на те, що ТОВ «Любава-Агро» не уклало жодних договорів з третіми особами (інвесторами) та не отримало коштів на будівництво квартир чи нежитлових приміщень в придбаному в об`єкті нерухомості на вул. Сонячна,26, м. Монастириська Тернопільської області, Фонд державного майна України листом від 12.02.2024 за №01-115-00246 відмовив відповідачу у погодженні внесення змін до договору купівлі-продажу №3988 від 01.11.2018.

Отож, невиконання відповідачем пункту 5.2.1. договору щодо завершення відповідачем будівництва об`єкта приватизації в та введення його в експлуатацію з правом зміни первісного призначення протягом п`яти років з моменту переходу до покупця права власності на аб`єкт, стало підставою для звернення заступника керівника Тернопільської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях до суду з позовними вимогами про розірвання договору купівлі-продажу шляхом викупу об`єкта малої приватизації об`єкта незавершеного будівництва, скасування державної реєстрації права власності, зобов`язання повернути у державну власність об`єкт незавершеного будівництва.

Заслухавши пояснення прокурора та представників сторін, розглянувши матеріали справи та дослідивши наявні у справі докази, судова колегія не вбачає підстав для задоволення вимог апеляційної скарги, з огляду на таке:

Щодо представництва прокурором інтересів держави в цій справі, судова колегія вважає за необхідне зазначити:

Відповідно до абзацу першого та другого частини третьої статті 23 Закону України «Про прокуратуру» прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу. Наявність таких обставин обґрунтовується прокурором у порядку, передбаченому частиною четвертою цієї статті, крім випадку, визначеного абзацом четвертим цієї частини.

Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва.

Прокурор зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це громадянина та його законного представника або відповідного суб`єкта владних повноважень.

Відповідно до ч.3-5 ст.53 ГПК України у визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами.

Прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах. Невиконання цих вимог має наслідком застосування положень, передбачених статтею 174 цього Кодексу.

У разі відкриття провадження за позовною заявою, поданою прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача.

Відповідно до рішення Конституційного Суду України від 8 квітня 1999 року у справі № 1-1/99 державні інтереси закріплюються як нормами Конституції України, так і нормами інших правових актів. Інтереси держави відрізняються від інтересів інших учасників суспільних відносин. В основі перших завжди є потреба у здійсненні загальнодержавних (політичних, економічних, соціальних та інших) дій, програм, спрямованих на захист суверенітету, територіальної цілісності, державного кордону, гарантування державної, економічної, інформаційної, екологічної безпеки, охорону землі як національного багатства, захист прав усіх суб`єктів права власності та господарювання тощо.

В кожному конкретному випадку прокурор чи його заступник самостійно визначає, з посиланням на законодавство, підстави подання позову, вказує в чому саме відбулося чи може відбутися порушення матеріальних інтересів держави, обґрунтовує необхідність їх захисту та зазначає орган уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах. Однією із підстав для представництва є бездіяльність компетентного органу.

Бездіяльність компетентного органу означає, що він знав або повинен був знати про порушення інтересів держави, але не звертався до суду з відповідним позовом у розумний строк.

Звертаючись до відповідного компетентного органу до подання позову в порядку, передбаченому статтею 23 Закону України «Про прокуратуру», прокурор фактично надає йому можливість відреагувати на стверджуване порушення інтересів держави, зокрема, шляхом призначення перевірки фактів порушення законодавства, виявлених прокурором, вчинення дій для виправлення ситуації, а саме подання позову або аргументованого повідомлення прокурора про відсутність такого порушення.

Невжиття компетентним органом жодних заходів протягом розумного строку після того, як цьому органу стало відомо або повинно було стати відомо про можливе порушення інтересів держави, має кваліфікуватися як бездіяльність відповідного органу.

Компетентним органом для звернення до суду з позовом у цій справі є Регіональне відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях, оскільки вказаний орган є продавцем спірного майна за договором купівлі-продажу.

З долучених до матеріалів позовної заяви письмових доказів вбачається, що між прокуратурою та Фондом майна мала місце тривала переписка щодо порушення ТОВ «Любава-Агро» умов договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації об`єкта незавершеного будівництва 90-квартирного житлового будинку, що підлягає продажу шляхом викупу від 01.11.2018 за № 3988 в частині своєчасності виконання покупцем умов вказаного договору. Зважаючи на зафіксовані порушення товариством договірних зобов`язань, Тернопільська обласна прокуратура письмово повідомила Регіональне відділення ФДМУ по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях про вжиття заходів представницького характеру шляхом пред`явлення позову в інтересах держави до Господарського суду Тернопільської області про розірвання договору купівлі-продажу № 3988 від 01.11.2018. В свою чергу Регіональне відділення жодних зауважень, заперечень щодо цього, чи інформації про самостійне звернення з позовними вимогами прокурору не надало. Ба більше, листами від 29.04.2024 №10-114-00674, від 14.05.2024 №10-114-00752, Регіональне відділення, покликаючись на відсутність коштів на сплату судового збору, просило Тернопільську обласну прокуратуру розглянути можливість представництва інтересів держави в суді щодо розірвання договору купівлі-продажу від 01.11.2018 №3988, повернення об`єкта приватизації в державну власність та скасування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права приватної власності ТОВ «Любава-Агро» на об`єкт незавершеного будівництва 90-то квартирний житловий будинок, загальною площею 4671,5 м2 (будівельна готовність будівлі (літера «А») 38%, що знаходиться за адресою: Тернопільська обл, Монастириський р., м. Монастириська, вулиця Сонячна, будинок 26, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 242. Отже, вказане свідчить про нездійснення органом місцевого самоврядування захисту інтересів держави у встановленому законодавством порядку, що є підставою для застосування прокурором представницьких повноважень, на підставі ст. 23 Закону України «Про прокуратуру», в інтересах держави в особі вказаного органу в особі органу приватизації в якості позивача. За вказаних обставин доводи апелянта щодо необґрунтованості та безпідставності звернення прокурора до суду в інтересах позивача в даному судовому процесі відхиляються судовою колегією.

Щодо суті позовних вимог, судова колегія зазначає таке:

За умовами ст.11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Статтями 15,16 ЦК України встановлено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання; кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до статей 525, 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до закону, інших правових актів, умов договору та вимог цього Кодексу, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

За умовами статті 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Зобов`язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.

Якщо строк (термін) виконання боржником обов`язку не встановлений або визначений моментом пред`явлення вимоги, кредитор має право вимагати його виконання у будь-який час. Боржник повинен виконати такий обов`язок у семиденний строк від дня пред`явлення вимоги, якщо обов`язок негайного виконання не випливає із договору або актів цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 599 ЦК України зобов`язання припиняється виконанням, проведеним належним чином. Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (ст. 610 ЦК України).

Згідно з ст. 612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

За змістом статей 626, 628 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦК України).

Відповідно до ч. 2,3 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Як вбачається з матеріалів справи зміст правовідносин в цьому спорі стосується договору купівлі-продажу майна, що є об`єктом малої приватизації, відтак застосуванню до спірних правовідносин підлягає Закон України «Про приватизацію державного і комунального майна».

Відповідно до ч. 9 ст. 26 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано, у тому числі за рішенням суду, в разі невиконання іншою стороною зобов`язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки, або визнано недійсним за рішенням суду.

В разі розірвання в судовому порядку договору купівлі-продажу у зв`язку з невиконанням покупцем договірних зобов`язань приватизований об`єкт підлягає поверненню в державну (комунальну) власність (ч. 10 ст. 26 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна»).

Частинами 1-3 статті 27 вказаного Закону визначено, що контроль за виконанням умов договору купівлі-продажу, укладеного з переможцем аукціону, та викупу об`єктів приватизації здійснює орган приватизації. Порядок здійснення контролю за виконанням зобов`язань, визначених у договорі купівлі-продажу, затверджує Фонд державного майна України. Строк виконання зобов`язань, визначених у договорі купівлі-продажу, крім мобілізаційних завдань, не повинен перевищувати п`яти років, за винятком тих, для яких Фондом державного майна України за поданням аукціонної комісії може бути встановлено інший строк виконання зобов`язань.

Отож, як вбачається з матеріалів справи та не заперечується сторонами, за результатами проведеного електронного аукціону 01.11.2018 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Тернопільській області (правонаступником майна, прав та обов`язків якого є Регіональне відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Любава Агро» було укладено договір купівлі-продажу шляхом викупу об`єкта малої приватизації об`єкта незавершеного будівництва 90-квартирного житлового будинку, що знаходиться за адресою: вул. Сонячна, 26, м. Монастириська, Тернопільська область, ціна якого за договором становила 481200 грн; об`єкт приватизації переданий органом приватизації покупцю за актом приймання-передачі 04.12.2018.

За умовами укладеного між сторонами договору, покупець, у відповідності до п. 5.2.1., зобов`язався завершити будівництво об`єкта приватизації та ввести його в експлуатацію з правом зміни первісного призначення протягом п`яти років з моменту переходу до нього права власності на об`єкт приватизації.

На підставі вказаного договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 13.12.2018 внесено запис про право приватної власності ТОВ «Любава-Агро» на придбаний об`єкт незавершеного будівництва - 90-квартирний житловий будинок, що знаходиться за адресою: вул. Сонячна, 26, м. Монастириська, Тернопільська область. Таким чином, з моменту реєстрації права власності на придбаний на аукціоні об`єкт нерухомості у ТОВ «Любава-Агро» вникло ряд обов`язків, в тому числі й обов`язок щодо виконання пункту 5.2.1. договору завершення будівництва об`єкта приватизації та введення його в експлуатацію з правом зміни первісного призначення протягом п`яти років з моменту переходу до нього права власності на об`єкт приватизації, тобто до 13.12.2023.

Процедура організації та здійснення державними органами приватизації контролю за виконанням власниками об`єктів приватизації умов договорів купівлі-продажу цих об`єктів приватизації визначена Порядком контролю за виконанням умов договорів купівлі-продажу об`єктів приватизації державними органами приватизації, затвердженим наказом Фонду Державного майна України № 1327 від 18.10.2018 (далі Порядок № 1327).

Згідно з п. 7 розділу II Порядку здійснення контролю за виконанням умов договорів купівлі-продажу об`єктів приватизації органами приватизації, затвердженого Наказ Фонду державного майна України 18 жовтня 2018 року № 1327 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 27 листопада 2018 року за № 1349/32801, за результатами перевірки Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях складено акт №8 від 11.03.2024 поточної перевірки виконання умов договору від 01.11.2018 №3988 купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва 90-квартирного житлового будинку, що підлягає продажу шляхом викупу, яким серед іншого, встановлено факт невиконання покупцем вимог пункту 5.2.1. договору.

Пунктом 4 вказаного акта встановлено, що станом на 11.03.2024 ТОВ «Любава-Агро» не виконана умова щодо завершення будівництва та введення об`єкта в експлуатацію з правом зміни первісного призначення протягом п`яти років з моменту переходу до нього права власності на об`єкт приватизації, тобто до 13.12.2023.

Разом з тим, як вбачається із листа від 16.01.2024 за №350/04/13-24 Державної інспекції архітектури та містобудування України, яким надано відповідь на запит Регіонального відділення від 09.01.2024 №11-115-00032, шляхом перевірки відомостей, які містяться в Реєстрі будівельної діяльності, за параметрами пошуку: «адреса об`єкта - Тернопільська область, м. Монастириська, вул. Сонячна, 26, кадастровий номер - :03:001:0895», «об`єкт будівництва 90-квартирний житловий будинок», інформації та документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, та документів, що засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, змін до них, їх скасування чи анулювання, станом на дату надання відповіді, не виявлено.

Відповідно до статті 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття «значної міри» позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотність порушення визначається виключно за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона, що відповідає правовій позиції, наведеній у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18.

У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, що не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Розірвання договору від 01.11.2018 №3988 передбачено пунктом 11.3., за умовами якого у разі невиконання однією зі сторін умов договору він може бути розірваний на вимогу іншої сторони за рішенням суду. Істотність завданої державі шкоди внаслідок невиконання ТОВ «Любава-Агро» вимог п.5.2.1. договору від 01.11.2018 не передбачено договором.

Відповідно до статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання.

Як слідує з матеріалів справи, станом на час розгляду спору ТОВ «Любава-Агро» будівництво 90-квартирного житлового будинку за адресою : Тернопільська область, м. Монастириська, вул. Сонячна, 26, не завершено, в експлуатацію його не введено, що, зокрема, підтверджується як інформацією Державної інспекції архітектури та містобудування України за вих.№3137/05/18-24 від 12.06.2024, наданою на запит Тернопільської обласної прокуратури від 13.05.2024, так й актом за №8 від 11.03.2024, який складений за результатами поточної документарної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва - 90-квартирного житлового будинку, що підлягає продажу шляхом викупу від 01.11.2018 №3988, проведеної Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях, та яким зафіксовано факт невиконання покупцем вимог пункту 5.2.1. договору.

Водночас, в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва також відсутні інформація та дозвільна документація про виконання за замовленням ТОВ «Любава-Агро» будівельних робіт на земельній ділянці з кадастровим номером :03:001:0895 площею 0,5 га, на якій розміщено придбаний товариством об`єкт нерухомості, а також про введення його в експлуатацію, що підтверджується витягами з реєстраційними номерами LI01:5073-5831-3349-2992 та LI01:5070-6962-6954-6892 від 15.08.2024, сформованими в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва на запит Тернопільської обласної прокуратури. Разом з тим, варто зауважити, що саме дозвільні документи на будівництво є законною підставою для реалізації будівельної діяльності на об`єкті.

Отож, недотримання товариством вимог в частині розробки проектної документації з завершення будівництва об`єкта приватизації та отримання відповідних дозвільних документів на нього, свідчать про відсутність законних підстав для ведення будівельних робіт на придбаному об`єкті. Разом з тим, перелічені покупцем будівельні роботи, які, як він зазначає, проводились ним з метою завершення будівництвом об`єкта приватизації проведення монтажу панелей перекриття у кількості 22 шт. на п`ятому поверсі 90-квартирного житлового будинку та укладення перемичок на п`ятому поверсі 90-квартирного житлового будинку, документально не підтверджені.

Відповідно до п.7.7. договору у разі невиконання покупцем зобов`язань за договором, продавець має право у встановленому законодавством порядку порушити питання про його розірвання, стягнення завданих збитків та повернення об`єкта приватизації за актом приймання-передавання у державну власність.

В пункті 11.3. договору сторони погодили, що в разі невиконання однією зі сторін умов договору він може бути розірваний на вимогу іншої сторони за рішенням суду. При цьому об`єкт приватизації повертається в державну власність у порядку, встановленому чинним законодавством України.

ТОВ «Любава-Агро» ні в суді першої інстанції, ані в суді апеляційної інстанції не надало жодних доказів, які б свідчили про виконання ним умов п. 5.2.1 спірного договору та вказували на проведення робіт із завершення будівництвом об`єкта приватизації, що є предметом договору № 3988 від 01.11.2018.

За вказаних обставин, судова колегія погоджується з висновком місцевого господарського суду про те, що ТОВ «Любава-Агро» допустило порушення умов договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації, внаслідок чого позовні вимоги прокурора про розірвання договору купівлі-продажу шляхом викупу об`єкта малої приватизації об`єкта незавершеного будівництва, скасування державної реєстрації права власності, зобов`язання повернути у державну власність об`єкт незавершеного будівництва є обґрунтованими та правомірно задоволені місцевим господарським судом.

Щодо доводів апелянта, що стосуються мети приватизації, яка на його переконання має бути визначена в рішенні щодо включення такого майна до переліку об`єктів малої приватизації, то суд зазначає, що ні Законом України «Про приватизацію державного і комунального майна», ані жодним іншим законодавчим актом на органи приватизації при проведенні процедури приватизації об`єкта нерухомості не покладено обов`язку вказувати її мету та обґрунтовувати її необхідність. У своїй діяльності органи приватизації керуються ст. 2 вказаного Закону, якою передбачено, що основною метою приватизації є прискорення економічного зростання, залучення іноземних і внутрішніх інвестицій, зменшення частки державної або комунальної власності у структурі економіки України шляхом продажу об`єктів приватизації ефективному приватному власнику. Водночас покупець, приймаючи участь в аукціоні з придбання об`єкта малої приватизації, ознайомлюючись із його умовами, викладеними в інформаційному повідомленні, має можливість детально ознайомитись із характеристиками об`єкта купівлі-продажу та побачити, чого прагне досягнути держава в особі відповідного уповноваженого державного органу, виставивши його на аукціон. Разом з тим, в інформаційному повідомленні, розміщеному Регіональним відділенням ФДМУ по Тернопільській області в електронній системі публічних закупівель Prozorro, про проведення аукціону з продажу об`єкта малої приватизації об`єкта незавершеного будівництва - 90-квартирного житлового будинку за адресою: вул. Сонячна,26, м. Монастириська, Тернопільська область були вказані умови продажу об`єкта приватизації, а, фактично, лише єдиною умовою продажу була необхідність завершення будівництва об`єкта приватизації та введення його в експлуатацію з правом зміни первісного призначення протягом 5 років з моменту переходу до покупця права власності на об`єкт приватизації. Водночас, зобов`язання щодо необхідності завершення будівництва об`єкта приватизації та введення його в експлуатацію з правом зміни первісного призначення протягом 5 років з моменту переходу до покупця права власності на об`єкт приватизації було також відображено і в договорі купівлі-продажу (п. 5.2.1.). Відтак, приймаючи умови продажу об`єкта незавершеного будівництва та укладаючи договір купівлі-продажу від 01.11.2018, ТОВ «Любава-Агро» усвідомлювало факт необхідності завершення будівництва та введення в експлуатацію об`єкта продажу впродовж 5 років.

Відповідно до абз. 3 ч. 2 ст. 26 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» з моменту переходу права власності на об`єкт приватизації покупець, який придбав об`єкт приватизації, зобов`язаний виконувати всі умови договору купівлі-продажу об`єкта приватизації.

Виключними умовами для розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством, є, зокрема, невиконання умов продажу об`єкта і зобов`язань покупця, визначених договором купівлі-продажу, в установлений таким договором строк (ч. 3 ст. 26 вказаного Закону).

У відповідності до частини 9 загаданого Закону на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано, у тому числі за рішенням суду, в разі невиконання іншою стороною зобов`язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки, або визнано недійсним за рішенням суду.

Отже, зміст положень статті 26 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» визначає, що всі умови продажу, які затверджені органами приватизації, та включені як зобов`язання покупців до договорів купівлі-продажу є істотними, а тому їх порушення покупцями кваліфікується як істотне порушення умов договорів купівлі-продажу.

Як встановлено матеріалами справи та не спростовано відповідачем, останній взяті на себе зобов`язання за договором купівлі-продажу об`єкта приватизації у встановлені строки не виконав, будівництво об`єкта приватизації не здійснив, як і не надав судам належних доказів, які б підтверджували вчинення ним відповідних дій, спрямованих саме на завершення будівництвом спірного об`єкта та виконання умов договору. Таким чином, в ході розгляду справи встановлено, що внаслідок невиконання покупцем обов`язку, передбаченого п. 5.2.1 договору, мета, з якою здійснювалася приватизація даного об`єкта (завершення будівництвом об`єкта приватизації), в повному обсязі досягнута не була. Відтак, держава в особі органу приватизації, значною мірою позбавилася того на що розраховувала при його укладенні - усунути довгобуд, передати об`єкт нерухомості ефективному приватному власнику, який зможе завершити його будівництво та, тим самим, надасть можливість використовувати будівлю за цільовим призначенням. Своєчасне продовження покупцем будівництва об`єкта приватизації надало б змогу запобігти його подальшому руйнуванню та знищенню. Отож, перелічені обставини та доводи підтверджують факт істотного порушення ТОВ «Любава-Агро» умов договору купівлі-продажу від 01.11.2018, які в розумінні ч. 2 ст. 651 ЦК України є підставою для розірвання спірного договору купівлі-продажу, та спростовують доводи апелянта про відсутність таких.

За умовами ч. 10 ст. 26 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» у разі розірвання в судовому порядку договору купівлі-продажу у зв`язку з невиконанням покупцем договірних зобов`язань приватизований об`єкт підлягає поверненню в державну (комунальну) власність.

Відповідно до статті 334 Цивільного кодексу України право на нерухоме майно, яке підлягає державній реєстрації, виникає із дня такої реєстрації.

Оскільки державна реєстрація речових прав на нерухоме майно є офіційним визнанням і підтвердженням державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, відповідний запис формально наділяє відповідача певними юридичними правами щодо земельної ділянки і одночасно створює перешкоди для реалізації своїх прав законному власнику - державі (стаття 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності необхідним є передусім встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності (постанова об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24.01.2020 у справі № 910/10987/18).

Згідно з ч. 11 статті 26 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» порядок повернення в державну (комунальну) власність об`єктів приватизації в разі розірвання або визнання недійсними договорів купівлі-продажу таких об`єктів затверджується Фондом державного майна України.

Процедура повернення у державну власність приватизованих об`єктів здійснюється відповідно до Порядку повернення у державну (комунальну) власність об`єктів приватизації у разі розірвання або визнання недійсними договорів купівлі-продажу таких об`єктів, затвердженого наказом Фонду державного майна від 18.10.2018 №1331 та зареєстрованого в Міністерстві Юстиції України 27.11.2018 за №1338/32790. Передача об`єкта приватизації, що повертається у державну (комунальну) власність оформлюється актом приймання-передачі, за формою, наведеною у додатку до цього Порядку.

Зі змісту статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» вбачається, що в разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.

Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Правовим наслідком розірвання договору, у відповідності до положень цивільного законодавства, є припинення зобов`язань сторін, при цьому у сторін відсутнє право вимагати повернення виконаного ними за зобов`язаннями до моменту розірвання договору, і при істотному порушенні договору однією із сторін, друга сторона може лише вимагати відшкодування завданих їх збитків у зв`язку з розірванням договору. Саме по собі розірвання договору не має наслідку автоматичної втрати права власності покупця на об`єкт нерухомості, який був предметом договору купівлі-продажу.

Відтак, для забезпечення належного захисту державних інтересів обґрунтованим є скасування державної реєстрації права власності за ТОВ «Любава-Агро» на незавершений будівництвом 90-квартириний житловий будинок загальною площею 4671,5 м2, будівельною готовністю 38% за адресою: Тернопільська область, Монастириський район, вул. Сонячна, будинок 26, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 242 та повернення вказаного об`єкта приватизації у державну власність в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях шляхом підписання акта приймання передачі відповідно до Порядку повернення у державну (комунальну) власність об`єктів приватизації в разі розірвання або визнання недійсним договорів купівлі-продажу таких об`єктів, затвердженого Наказом Фонду державного майна України від 18.10.2018 № 1331.

За змістом ст. 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

З врахуванням викладеного вище в сукупності, колегія суддів дійшла висновку про те, що оскаржуване рішення ухвалено відповідно до норм чинного законодавства та встановлених обставин справи.

Арґументи, наведені в апеляційній скарзі, не спростовують обґрунтованих та правомірних висновків суду першої інстанції, не доводять порушення або неправильного застосування судом під час розгляду справи норм матеріального та процесуального права, а тому не можуть бути підставою для зміни чи скасування ухваленого у цій справі рішення.

Судові витрати, у відповідності до ст. 129 ГПК України, покладаються на скаржника.

Керуючись ст. 129, 269, 273, 275, 276, 282, 284 ГПК України, Західний апеляційний господарський суд

У Х В А Л И В :

В задоволенні вимог апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «ЛЮБАВА-АГРО» відмовити.

Рішення Господарського суду Тернопільської області від 10.03.2025 у справі № 921/514/24 залишити без змін.

Судові витрати покласти на скаржника.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня її проголошення.

Справу повернути в Господарський суд Тернопільської області.

повна постанова складена 21.08.2025

Головуюча суддя Г.В. Орищин

суддя Н.А. Галушко

суддя М.Б. Желік