ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"09" липня 2025 р. м. Київ Справа №911/765/25

За позовом Житлово-будівельного кооперативу «Маяк» (09107, Київська обл., м. Біла Церква, вул. Златопольська, 70-А)

до Білоцерківської міської ради Київської області (09117, Київська обл., м. Біла Церква, вул. Ярослава Мудрого, 15)

про визнання недійсним та скасування рішення, скасування реєстрації земельної ділянки

Суддя Третьякова О.О.

Секретар судового засідання Капля Є.В.

Представники сторін:

від позивача: Овчаренко Д.К.

від відповідача: Геращенко А.П.

Обставини справи:

У березні 2025 Житлово-будівельний кооператив «Маяк» (далі - позивач) звернувся до Господарського суду Київської області із позовною заявою до Білоцерківської міської ради Київської області (далі - відповідач) про:

- визнання недійсним та скасування рішення Білоцерківської міської ради від 26.05.2023 №3914-40-VIII «Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель частини території м.Біла Церква Київської області» в частинах, що стосуються земельних ділянок з кадастровими номерами :03:006:0157 та :03:006:0170;

- скасування реєстрації земельних ділянок з кадастровими номерами :03:006:0157 та :03:006:0170 в Державному земельному кадастрі та в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно шляхом припинення прав.

Позовні вимоги мотивовані тим, що оспорювані рішення відповідача щодо формування земельної ділянки з кадастровим номером :03:006:0157, площею 0,3727 га (на якій розташований багатоквартирний житловий будинок, споруджений житлово-будівельним кооперативом, разом із прибудинковою територією) та межуючої з нею земельної ділянки з кадастровим номером :03:006:0170, площею 0,0719 га, порушують права позивача як житлово-будівельного кооперативу та власників (співвласників) квартир та нежитлових приміщень будинку на прибудинкову територію цього багатоквартирного житлового будинку, який розташований за адресою м.Біла Церква, вул.Златопольська, 70-А.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 12.03.2025 позовна заява прийнята до розгляду та відкрито провадження у справі №911/765/25 за правилами загального позовного провадження, встановлено сторонам процесуальні строки для реалізації ними процесуальних прав на подання заяв по суті справи, підготовче засідання призначено на 10.04.2025.

31.03.2025 до Господарського суду Київської області від відповідача надійшов відзив на позовну заяву, у якому відповідач заперечив проти позову. Відповідач послався на те, що сам позивач не набув право власності чи право користування земельною ділянкою під багатоквартирним будинком, а формування спірних земельних ділянок з кадастровими номерами :03:006:0157 та :03:006:0170 відбулось з дотриманням законодавства та врахуванням прав третіх осіб, при цьому законодавством не передбачено процедури щодо обговорення та погодження з житлово-будівельним кооперативом проектної документації, якою було встановлено проїзд та пішохідні зони до житлових будинків в м.Біла Церква по вул.Златопольській, 70-А.

Підготовче засідання 10.04.2025 не відбулось у зв`язку із частковим знеструмленням приміщення Господарського суду Київської області, що унеможливило проведення судового засідання. Ухвалою суду від 10.04.2025 підготовче засідання у справі було перепризначено на 17.04.2025.

10.04.2025 та 17.04.2025 до Господарського суду Київської області від позивача надійшла відповідь на відзив відповідача. У відповіді на відзив позивач послався на те, що проектно-технічною документацією на будівництво багатоквартирного будинку площа земельної ділянки під будинком та прибудинковою територією була передбачена в розмірі 5000 кв.м. Однак площа сформованої відповідачем земельної ділянки з кадастровим номером :03:006:0170, площею 0,0719 га, під прибудинкову територію є меншою, при чому відповідач у відзиві не посилається на норми, які б дозволяли останньому зменшити площу, яка була визначена вказаною проектно-технічною документацією на будівництво багатоквартирного будинку.

У підготовче засідання 17.04.2025 та 08.05.2025 з`явились сторони, за наслідками з`ясування думок сторін про можливість призначення справи до судового розгляду по суті протокольною ухвалою закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 05.06.2025.

05.06.2025, 19.06.2025 та 09.07.2025 відбулись судові засідання з розгляду справи №911/765/25, у яких з`явились представники позивача (в режимі відеоконференції) та відповідача (в режимі відеоконференції), які надали пояснення по суті справи.

За результатами з`ясування обставин справи, перевірки їх доказами та проведення судових дебатів у судовому засіданні 09.07.2025 судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення у цій справі.

Розглянувши подані документи і матеріали, проаналізувавши позовні вимоги та заперечення проти них, усні та письмові пояснення сторін, з`ясувавши фактичні обставини справи, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення проти них, оцінивши наявні докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому їх дослідженні, суд

встановив:

Житлово-будівельний кооператив «Маяк» (тут і далі позивач, ЖБК «Маяк) як юридична особа зареєстрований 27.06.1995, що підтверджується випискою із Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців і громадських формувань від 22.07.2016.

Метою ЖБК «Маяк» відповідно до пункту 1.2 його Статуту є забезпечення житлом членів кооперативу і членів їх сімей шляхом будівництва п`ятиповерхового будинку на 90 квартир за власні кошти членів ЖБК та наступне обслуговування і ремонт житлового будинку, утримання прибудинкової території та управління цим будинком за рахунок внесків членів ЖБК та інших доходів, передбачених законодавством України.

Сторони спору не заперечують, що житловий багатоквартирний будинок з прибудинковою територією, управління та обслуговування якого здійснює ЖБК «Маяк», на момент розгляд судом цього спору є завершеним будівництвом та введеним в експлуатацію та фактично розташований за адресою: в м.Біла Церква, вул. Златопольська (колишнє найменування - Пушкінська), 70-а.

Вказана адреса місцезнаходження ЖБК «Маяк» підтверджується також пунктом 1.1.5 Статуту ЖБК «Маяк».

Також судом встановлено, що рішенням виконавчого комітету Білоцерківської міської Ради депутатів трудящих «Про наділення земельної ділянки житлово-будівельному кооперативу «Маяк» для будівництва 90 квартирного житлового будинку» від 30.06.1969 №289 наділено для будівництва 90 квартирного житлового будинку житлово-будівельному кооперативу «Маяк» земельну ділянку площею 5000 кв.м. по вул.Пушкінській, 70-а за рахунок домоволодінь №№70, 72, 72-а, 74, 76 по вул.Пушкінській та №№ 57/24, 57-а, 59 та 59-а по вул.Курсовій.

Також, рішенням Білоцерківської міської ради «Про надання дозволу на розробку технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право власності на земельні ділянки» від 18.02.2009 №986 Житлово-будівельному кооперативу «Маяк» було надано дозвіл на розробку технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право власності на земельну ділянку, під розміщення багатоповерхового будинку по вул.Златопольській (колишній Пушкінській), 70-а, за рахунок земель населеного пункту м.Біла Церква, без зміни цільового призначення.

Станом на момент вирішення судом спору у цій справі №911/765/25 Житлово-будівельний кооператив «Маяк» (позивач) не звертався до Білоцерківської міської ради (відповідача) із заявою про затвердження технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право власності чи право користування на земельну ділянку під багатоповерховим будинком по вул.Златопольській (колишній Пушкінській), 70-а.

З метою встановлення місця розташування об`єктів землеустрою, їхніх меж, розмірів, правового статусу, виявлення земель, що не використовуються, використовуються нераціонально або не за цільовим призначенням, виявлення і консервації деградованих сільськогосподарських угідь і забруднених земель, встановлення кількісних та якісних характеристик земель, необхідних для ведення державного земельного кадастру, здійснення державного контролю за використанням та охороною земель і прийняття на їх основі відповідних рішень органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування Білоцерківська міська рада прийняла рішення «Про проведення інвентаризації земель частини території м.Біла Церква Білоцерківського району Київської області від 25.02.2021 №375-10-VIII.

Як вбачається із листа виконавчого комітету Білоцерківської міської ради від 05.09.2024 №3211/01-09, на виконання вказаного рішення Білоцерківської міської ради від 25.02.2021 №375-10-VIII була проведена інвентаризація відповідних земель частини території м.Біла Церква, в т.ч. землі під багатоповерховим будинком по вул.Златопольській (колишній Пушкінській), 70-а, управління та обслуговування якого здійснює ЖБК «Маяк».

Технічна документація із землеустрою щодо інвентаризації земель була розроблена Товариством з обмеженою відповідальністю «Архізем Гео» на підставі договору від 27.04.2021. Витяг із технічної документації міститься в матеріалах справи.

В результаті проведення вказаної інвентаризації земель частини території м.Біла Церква було сформовано 815 земельних ділянок загальною площею 249,8969 га, в т.ч.:

- земельну ділянку з кадастровим номером :03:006:0157 площею 0,3727 га під багатоповерховим будинком по вул.Златопольській, 70-а, управління та обслуговування якого здійснює ЖБК «Маяк». Як вбачається із витягу від 13.08.2024 з Державного земельного кадастру про земельну ділянку з кадастровим номером :03:006:0157, цільовим призначення вказаної земельної ділянки є: 02.03 для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку;

- земельну ділянку з кадастровим номером :03:006:0170 площею 0,0719 га, яка є суміжною до земельної ділянки з кадастровим номером :03:006:0157. Як вбачається із технічної документації та публічної кадастрової карти України, цільовим призначення вказаної земельної ділянки є: 02.12 земельні ділянки загального користування, які використовуються як внутрішньоквартальні проїзди, пішохідні зони.

Рішенням Білоцерківської міської ради від 26.05.2023 №3914-40-VIII «Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель частини території м.Біла Церква Київської області» затверджено вказану технічну документацію із землеустрою щодо інвентаризації земель, у т.ч. щодо земельної ділянки з кадастровим номером :03:006:0157 та земельної ділянки з кадастровим номером :03:006:0170.

Вказане рішення Білоцерківської міської ради від 26.05.2023 №3914-40-VIII в окреслених вище частинах, що стосуються земельних ділянок з кадастровими номерами :03:006:0157 та :03:006:0170, є предметом цього спору.

Відповідно до інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна:

- 25.09.2023 право комунальної власності на земельну ділянку з кадастровим номером :03:006:0157 площею 0,3727 га зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 103, номер відомостей про речове право: 51937012, власник - Білоцерківська міська територіальна громада в особі Білоцерківської міської ради);

- 25.09.2023 право комунальної власності на земельну ділянку з кадастровим номером :03:006:0170 площею 0,0719 га зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 103, номер відомостей про речове право: 51937324, власник - Білоцерківська міська територіальна громада в особі Білоцерківської міської ради).

Звертаючись у березні 2025 до Господарського суду Київської області з цим позовом до відповідача у справі №911/765/25, позивач посилається на те, що оспорюване ним у цій справі рішення відповідача щодо формування земельної ділянки з кадастровим номером :03:006:0157, площею 0,3727 га, (на якій розташований багатоквартирний житловий будинок, споруджений житлово-будівельним кооперативом, разом із прибудинковою територією) та межуючої з нею земельної ділянки з кадастровим номером :03:006:0170, площею 0,0719 га, порушують права позивача як житлово-будівельного кооперативу та власників (співвласників) квартир та нежитлових приміщень на прибудинкову територію цього багатоквартирного житлового будинку.

Вирішуючи спір у цій справі та надаючи правову оцінку доводам позивача та відповідача, суд виходить з того, що згідно з ст. 13 Конституції України земля є об`єктом права власності Українського народу; від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування.

Відповідно до вимог ч.2 ст.19 Конституції України, органи державної влади та органи місцевого самоврядування їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією України.

Статтею 144 Конституції України передбачено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.

Систему та гарантії місцевого самоврядування в Україні, засади організації та діяльності, правового статусу і відповідальності органів та посадових осіб місцевого самоврядування визначено Законом України «Про місцеве самоврядування в Україні».

За змістом частини першої статті 6 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» первинним суб`єктом місцевого самоврядування, основним носієм його функцій і повноважень є територіальна громада села, селища, міста.

Відповідно до ч.1 ст. 10 Закону України «Про місцеве самоврядування» сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.

Положеннями ст. 25 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» визначено, що сільські, селищні, міські ради правомочні розглядати і вирішувати питання, віднесені Конституцією України, цим та іншими законами до їх відання. Статтею 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» встановлено, що рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Рішення ради приймаються на її пленарному засіданні після обговорення більшістю депутатів від загального складу ради. Відповідно до п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються питання регулювання земельних відносин.

За змістом ч.ч. 1, 2 ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності, зокрема на рухоме і нерухоме майно, житловий фонд, нежитлові приміщення, рухомі та нерухомі об`єкти, визначені відповідно до закону як об`єкти права комунальної власності. Підставою для набуття права комунальної власності є передача майна територіальним громадам безоплатно державою, іншими суб`єктами права власності, а також майнових прав, створення, придбання майна органами місцевого самоврядування у порядку, встановленому законом.

Згідно з частиною 5 ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

Право комунальної власності територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правами власності інших суб`єктів. Об`єкти права комунальної власності не можуть бути вилучені у територіальних громад і передані іншим суб`єктам права власності без згоди безпосередньо територіальної громади або відповідного рішення ради чи уповноваженого нею органу, за винятком випадків, передбачених законом (ч. 8 ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

Положеннями ст. 41 Конституції України гарантовано кожному право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Громадяни для задоволення своїх потреб можуть користуватися об`єктами права державної та комунальної власності відповідно до закону. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку (ч. 10 ст. 59-2 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

Суб`єктами права власності на землю є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, на землі комунальної власності (п. «б» ч. 1 ст. 80 Земельного кодексу України).

Частинами 1, 2, 5 ст. 116 Земельного кодексу України передбачено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

Земельні ділянки, які перебувають у власності чи користуванні громадян або юридичних осіб, передаються у власність чи користування за рішенням органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування лише після припинення права власності чи користування ними в порядку, визначеному законом.

Згідно з частиною 1 ст. 122 Земельного кодексу України сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

Відповідно до частини 1 ст. 21 Цивільного кодексу України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Аналіз наведених положень дає підстави для висновку, що в разі звернення з вимогами про визнання незаконним та скасування, зокрема, правового акта індивідуальної дії, виданого органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, встановленню та доведенню підлягають як обставини того, що оскаржуваний акт суперечить актам цивільного законодавства (не відповідає законові), так і обставини, що цей акт порушує цивільні права або інтереси особи, яка звернулась із відповідними позовними вимогами, або кого вона представляє, а метою захисту є відповідні наслідки у вигляді відновлення порушеного права чи охоронюваного інтересу. Подібна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 14.06.2022 в справі №903/1173/15, від 09.11.2021 в справі №906/1388/20, від 26.08.2021 в справі №924/949/20, від 23.10.2018 в справі №903/857/18, від 20.08.2019 в справі №911/714/18, від 13.10.2020 в справі №911/1413/19.

Отже, підставами для визнання недійсним (незаконним) акта (рішення) є невідповідність його вимогам законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт, і водночас порушення у зв`язку з його прийняттям прав та охоронюваних законом інтересів позивача у справі.

За наведеного випливає, що визначальним у цьому спорі є встановлення наявності речових прав на земельну ділянку під будинком та прибудинковою територією у позивача та її розмір, що і може свідчити про наявність порушених прав та охоронюваних законом інтересів позивача у зв`язку з прийняттям Білоцерківською міською радою оскаржуваних рішень.

Відповідно до частини 1 ст. 316 Цивільного кодексу України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Згідно зі ст. 382 Цивільного кодексу України квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання. Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

За приписами частини 1 ст.385 Цивільного кодексу України власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків).

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія; прибудинкова територія - це територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Згідно зі ст. 4 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.

Частиною 1 ст. 9 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачено, що управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об`єднань співвласників багатоквартирного будинку).

Відповідно до ст. 42 Земельного кодексу України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.

Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.

Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.

У разі знищення (руйнування) багатоквартирного будинку майнові права на земельну ділянку, на якій розташовано такий будинок, а також належні до нього будівлі, споруди та прибудинкова територія, зберігаються за співвласниками багатоквартирного будинку.

Із аналізу цільового призначення земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, та норм ст. 42 Земельного кодексу України вбачається, що в разі приватизації громадянами квартир у такому будинку земельна ділянка як така, що входить до житлового комплексу, може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування лише об`єднанню співвласників будинку, створеному відповідно до Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» у порядку, передбаченому постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 №1521 «Про реалізацію Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку». У такому разі земельна ділянка належить співвласникам жилого будинку на праві спільної сумісної власності, яка разом із загальним майном і допоміжними приміщеннями є майном співвласників, які визначають порядок його використання. Тобто ст. 42 Земельного кодексу України не передбачає можливості передачі у власність чи користування окремим співвласникам багатоквартирних будинків земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний жилий будинок, або її частини (постанова Верховного Суду від 18.03.2019 в справі № 263/68/17 та від 25.05.2022 в справі №344/12943/15).

Також у постанові Верховного Суду від 27.01.2023 у справі № 621/2300/16 щодо застосування ст. 42 Земельного кодексу України зазначено, що земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об`єднанню власників. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками. Верховний Суд наголосив, що розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі проектів розподілу території кварталу, мікрорайону та відповідної землевпорядної документації. Прибудинкова територія багатоквартирного житлового будинку є особливим об`єктом права власності на землю чи користування нею, оскільки призначена для розміщення й обслуговування житлового будинку і належних до нього будівель та споруд та має задовольняти інтереси всіх мешканців цього будинку.

Відповідно до п.п. «д» п. 2 ст. 92 Земельного кодексу України право постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають співвласники багатоквартирного будинку для обслуговування такого будинку та забезпечення задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників) та наймачів (орендарів) квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Зазначені положення є відтворенням принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди, за змістом якого, особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття, висновки щодо застосування якого викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 03.04.2019 у справі №921/158/18.

У постанові Верховного Суду від 05.11.2020 в справі № 766/8919/18 зазначено, що сам собою факт, що земельну ділянку не передано у власність чи в користування співвласникам багатоквартирного будинку у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України, не змінює правового статусу цієї земельної ділянки як прибудинкової території та не дає право використовувати її без згоди співвласників будинку.

Зважаючи на вищенаведене, слід зробити висновок про те, що багатоквартирні будинки є нерозривно пов`язаними із земельними ділянками, на яких вони розташовані, а особа, яка законно набула у власність будинок чи споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими об`єктами після їх набуття, відповідає положенням законодавства та безпосередньо узгоджується із наведеними вище правовими позиціями Верховного Суду.

Водночас, відповідно до обставин цієї справи, ОСББ багатоквартирного житлового будинку, який розташований за адресою м.Біла Церква, вул.Златопольська, 70-А, не створено, а діє житлово-будівельний кооператив - ЖБК «Маяк» (позивач).

Права житлово-будівельного (житлового) кооперативу та їх членів на квартиру в будинку кооперативу врегульовані статтею 384 Цивільного кодексу України, відповідно до якої усі власники (співвласники) квартир та нежитлових приміщень у будинку, спорудженому або придбаному житлово-будівельним (житловим) кооперативом, є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна такого будинку. Спільним майном будинку кооперативу є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку кооперативу, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників будинку кооперативу та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований будинок кооперативу та його прибудинкова територія, з моменту державної реєстрації таких прав відповідно до закону. Член житлово-будівельного (житлового) кооперативу має право володіння і користування, а за згодою кооперативу - і розпоряджання квартирою, яку він займає в будинку кооперативу, якщо він не викупив її. У разі викупу квартири член житлово-будівельного (житлового) кооперативу стає її власником. Управління спільним майном будинку кооперативу здійснюється його співвласниками (незалежно від членства в кооперативі) відповідно до закону.

Також відповідно до ст.5 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» житлово-будівельні кооперативи можуть бути реорганізовані в об`єднання. Реорганізація відбувається за рішенням загальних зборів. Відповідно до статуту (положення) кооперативу збори можуть прийняти рішення про реорганізацію кооперативу в об`єднання. З моменту прийняття цього рішення зазначені збори вважаються установчими зборами об`єднання і далі проводяться відповідно до вимог цього Закону.

Із наведених норм законодавства випливає, що сам ЖБК «Маяк» (позивач) не є об`єднанням співвласників будинку (ОСББ), створеним відповідно до Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», а отже позивач відповідно до ч.2 ст.42 Земельного кодексу України не є суб`єктом права власності чи права користування земельною ділянкою, на якій розташований багатоквартирний будинок та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у цьому багатоквартирного будинку.

Відтак, спірне рішення Білоцерківської міської ради від 26.05.2023 №3914-40-VIII «Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель частини території м.Біла Церква Київської області» в частинах, що стосуються земельних ділянок з кадастровими номерами :03:006:0157 та :03:006:0170, не зачіпає прав позивача на прибудинкову територію багатоквартирного житлового будинку, який розташований за адресою м.Біла Церква, вул.Златопольська, 70-А.

Крім того, згідно з матеріалами справи земельна ділянка, яка є прибудинковою територією багатоквартирного будинку, не оформлена у власність або користування співвласників багатоквартирного будинку у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Відтак, з моменту набуття мешканцями будинку права власності на квартири та за умови створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) у співвласників цього будинку виникне право на оформлення речового права на земельну ділянку. Таке право поширюватиметься на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, необхідні для його обслуговування та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів/орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень у будинку.

Отже, співвласники багатоквартирного будинку, утворивши ОСББ, матимуть право оформити правовідносини щодо користування земельною ділянкою, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що забезпечують його функціонування та відповідають потребам мешканців.

При цьому статтею 123 Земельного кодексу України визначено, що надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування.

Відповідно до частини 2 ст. 123 Земельного кодексу України особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності за проектом землеустрою щодо її відведення, звертається з клопотанням про надання дозволу на його розробку до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, які відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, передають у власність або користування такі земельні ділянки. У клопотанні зазначаються орієнтовний розмір земельної ділянки та її цільове призначення.

Одночасно частиною 4 ст.42 Земельного кодексу України визначено, що розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.

Відтак, оформлення співвласниками багатоквартирного будинку права на землю відбувається шляхом виготовлення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, тобто має місце формування нової земельної ділянки під нерухомістю, що не суперечить наведеним вище положенням земельного законодавства щодо формування земельних ділянок. Аналогічний висновок міститься в пункті 5.26 постанови Верховного Суду від 05.03.2025 у справі № 926/927/24.

Щодо встановлення розміру земельної ділянки, право на користування якою має перейти до співвласників багатоквартирного будинку, суд зазначає про відсутність доказів на підтвердження дотримання позивачем чи співвласниками багатоквартирного будинку процедури оформлення права постійного користування земельною ділянкою, на якій розташований багатоповерховий будинок, визначення розміру земельної ділянки на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників.

Зокрема, відповідно до ст.39 Земельного кодексу України використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм. Також, відповідно до пункту «а» частини 4 ст.83 Земельного кодексу України до земель комунальної власності, які не можуть передаватись у приватну власність, належать землі загального користування населених пунктів (майдани, вулиці, проїзди, шляхи тощо).

Суд не погоджується з позицією позивача про виникнення у позивача права на земельну ділянку, на якій розташований будинок та прибудинкова територія, площею саме 5000 кв.м. на підставі рішення виконавчого комітету Білоцерківської міської Ради депутатів трудящих «Про наділення земельної ділянки житлово-будівельному кооперативу «Маяк» для будівництва 90 квартирного житлового будинку» від 30.06.1969 №289.

Суд зазначає, що право співвласників багатоквартирного житлового будинку на оформлення правовідносин щодо користування земельною ділянкою виникає не на підставі рішення виконавчого комітету Білоцерківської міської Ради депутатів трудящих від 30.06.1969 №289, а як наслідок набуття мешканцями будинку права власності на квартири після введення в експлуатацію багатоквартирного житлового будинку та створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку.

Також, рішення виконавчого комітету Білоцерківської міської Ради депутатів трудящих від 30.06.1969 №289 не є документом, що посвідчує право власності чи право користування позивача на земельну ділянку.

Водночас, правом на звернення до суду з позовом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання її прав, свобод чи законних інтересів та, відповідно, таке цивільне право або інтерес може бути захищено судом у спосіб, який, зокрема, не суперечить чинному законодавству, договору та має бути ефективним.

При цьому спірне рішення Білоцерківської міської ради від 26.05.2023 №3914-40-VIII «Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель частини території м.Біла Церква Київської області» в частинах, що стосуються земельних ділянок з кадастровими номерами :03:006:0157 та :03:006:0170, не зачіпає прав позивача на прибудинкову територію багатоквартирного житлового будинку, оскільки сам позивач не є суб`єктом цього права, та не позбавляє співвласників багатоквартирного житлового будинку можливості створення ОСББ та оформлення правовідносин щодо користування земельною ділянкою, яка розташована під будинком та прибудинковою територією.

Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (постанова Верховного Суду від 08.11.2023 у справі №761/42030/21).

Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові (постанови Верховного Суду від 15.03.2023 у справі №753/8671/21, від 18.09.2023 у справі №582/18/21).

У Рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Надточий проти України" від 15.05.2008 зазначено, що принцип рівності сторін передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість представляти свою сторону в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище в порівнянні з опонентом. Завданням національних судів є забезпечення належного вивчення документів, аргументів і доказів, представлених сторонами ("Ван де Гурк проти Нідерландів)". Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті ("Гірвісаарі проти Фінляндії").

У справі «Салов проти України» (заява № 65518/01; від 06.09.2005; пункт 89) Європейський суд з прав людини наголосив на тому, що згідно статті 6 Конвенції рішення судів достатнім чином містять мотиви, на яких вони базуються для того, щоб засвідчити, що сторони були заслухані, та для того, щоб забезпечити нагляд громадськості за здійсненням правосуддя (рішення у справі «Hirvisaari v. Finland», заява № 49684/99; від 27.09.2001, пункт 30). Разом з тим, у рішенні звертається увага, що статтю 6 параграф 1 не можна розуміти як таку, що вимагає пояснень детальної відповіді на кожний аргумент сторін.

Отже, суд дійшов висновку про відмову в позові, оскільки спірне рішення відповідача не порушує право або охоронюваний законом інтерес позивача, який не є суб`єктом права на прибудинкову територію багатоквартирного житлового будинку, та обраний позивачем спосіб захисту у вигляді скасування рішення Білоцерківської міської ради від 26.05.2023 №3914-40-VIII в частинах, що стосуються земельних ділянок з кадастровими номерами :03:006:0157 та :03:006:0170, та скасування реєстрації вказаних земельних ділянок не призведе до захисту (поновлення) вказаного права на прибудинкову територію багатоквартирного житлового будинку.

У зв`язку з відмовою в позові сплачений позивачем судовий збір за подання позову відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України залишається за позивачем і не підлягає відшкодуванню за рахунок протилежної сторони.

Керуючись ст. 2, 7, 8, 11, 13, 14, 18, 20, 73-80, 129, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

вирішив:

1. Відмовити в задоволенні позовних вимог Житлово-будівельного кооперативу «Маяк» (09107, Київська обл., м. Біла Церква, вул. Златопольська, 70-А, ) до Білоцерківської міської ради Київської області (09117, Київська обл., м. Біла Церква, вул. Ярослава Мудрого, 15, ) про:

- визнання недійсним та скасування рішення Білоцерківської міської ради від 26.05.2023 №3914-40-VIII «Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель частини території м.Біла Церква Київської області» в частинах, що стосуються земельної ділянки з кадастровим номером :03:006:0157 площею 0,3727 га та земельної ділянки з кадастровим номером :03:006:0170 площею 0,0719 га;

- скасування реєстрації земельної ділянки з кадастровим номером :03:006:0157 площею 0,3727 га в Державному земельному кадастрі та в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 103, номер запису 51937012, шляхом припинення права;

- скасування реєстрації земельної ділянки з кадастровим номером :03:006:0170 площею 0,0719 га в Державному земельному кадастрі та в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 103 номер запису 51937324, шляхом припинення права.

2. Судові витрати по сплати судового збору в сумі 9084,00 грн залишити на позивачеві.

Рішення Господарського суду Київської області набирає законної сили у строк та порядку, які передбачені ст.241 Господарського процесуального кодексу України, та може бути оскаржено до Північного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено та підписано 26.08.2025.

Суддя О.О. Третьякова