ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 серпня 2025 року

м. Київ

cправа № 904/949/24

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Мамалуй О. О. - головуючий, Кібенко О. Р., Кролевець О. А.,

за участю секретаря судового засідання - Федорової О.В.,

за участю представників:

позивача: не з`явилися,

відповідача: не з`явилися,

третьої особи: не з`явилися,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Атріум Дельта»

на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 14.05.2025

у складі колегії суддів: Мороз В.Ф. - головуючий, Верхогляд Т.А., Чередко А.Є.

та на рішення господарського суду Дніпропетровської області від 05.06.2024

суддя: Фещенко Ю.В.

у справі № 904/949/24

за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Атріум Дельта»

до товариства з обмеженою відповідальністю «Генезис Гейм»,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача - фізична особа - підприємець Дуч Володимир Володимирович,

про визнання факту порушення умов договору, стягнення витрат та штрафу,

ВСТАНОВИВ:

Історія справи

1. Товариство з обмеженою відповідальністю «Атріум Дельта» (далі - ТОВ «Атріум Дельта», позивач) звернулося до господарського суду Дніпропетровської області з позовною заявою, в якій просить суд:

1) визнати товариство з обмеженою відповідальністю «Генезис Гейм» (далі - ТОВ «Генезис Гейм», відповідач) таким, що порушило умови договору оренди № 01/07-21 від 01.07.2021;

2) стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Генезис Гейм» на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Атріум Дельта» штраф у розмірі 25 000,00 грн;

3) стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Генезис Гейм» на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Атріум Дельта» вартість судової експертизи в розмірі 12 000,00 грн;

4) стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Генезис Гейм» на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Атріум Дельта» вартість витрат на складання кошторису у розмірі 3 500,00 грн;

5) стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Генезис Гейм» на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Атріум Дельта» вартість витрат на відновлення об`єкта оренди у розмірі 4 703 913,38 грн.

2. Позовні вимоги мотивовані тим, що:

- відповідачем порушено умови договору оренди;

- відповідачем проведено реконструкцію орендованих приміщень без погодження, без отримання всіх дозвільних документів та подальшого належного оформлення;

- відповідач відмовляється приводити об`єкт оренди та суборенди до стану, в якому вони були йому передані;

- позивачу для приведення об`єкт оренди та суборенди до стану, в якому вони були відповідачеві передані, необхідно понести витрати в розмірі 4 703 913, 38 грн.

Короткий зміст рішення та постанови судів попередніх інстанцій

3. Рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 05.06.2024 у справі № 904/949/24, залишеним без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду від 14.05.2025, відмовлено позивачеві в задоволенні позову у повному обсязі.

4. Судові рішення мотивовані тим, що позивачем не доведено належними та допустимими доказами наявність підстав для визнання факту порушення умов договору, стягнення вартості витрат на відновлення об`єкту оренди у розмірі 4 703 913,38 грн та стягнення штрафу.

5. Суди попередніх інстанцій дійшли висновку про те, що:

- матеріалами справи підтверджується отримання згоди орендодавця на здійснення реконструкції спірного приміщення;

- позивачем не доведено, що на даний час спірне приміщення перебуває у погіршеному стані;

- демонтаж обладнання, яке знаходилося в приміщенні, що передавалося в оренду був здійснений без участі відповідача та приміщення останньому передано без речей та обладнання;

- сторонами у п. 2.4, 3.3.13 договору узгоджений порядок дій щодо повернення спірного приміщення під час припинення договору;

- відсутність у позивача права вимагати сплати відповідачем таких витрат та обов`язку відповідача приведення нежитлового приміщення до визначеного позивачем стану (до стану 14 -ти готельних номерів).

Короткий зміст вимог касаційної скарги та узагальнення її доводів

6. Товариство з обмеженою відповідальністю «Атріум Дельта» звернулося до суду з касаційною скаргою на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 14.05.2025 та на рішення господарського суду Дніпропетровської області від 05.06.2024 у справі № 904/949/24, в якій просить Суд скасувати судові рішення судів попередніх інстанцій та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги позивача задовольнити в повному обсязі.

7. Підставою касаційного оскарження позивач вказує п. 1 ч. 2 ст. 287 Господарського процесуального кодексу України.

8. Скаржник вказує на те, що місцевим господарським судом не в повному обсязі досліджено усі наявні докази та не були з`ясовані всі обставини, що мають значення для справи, зроблені невідповідні висновки, встановленим обставинам справи, що мають суттєве значення для вирішення справи, не застосовані норми матеріального права, що мають бути застосовані, що в свою чергу і призвело до винесення незаконного рішення, та стали підставою для його скасування.

9. Позивач зазначає, що Центральним апеляційним господарським судом при розгляді апеляційної скарги були неправильно застосовані норми матеріального права, що полягають у незастосуванні норм права, які у подібних відносинах були застосовані у висновках Верховного Суду України, у сфері найму (оренди), поліпшення орендованого майна чи проведення його змін, порушення умов договору оренди: ст. 773, 778, 785 Цивільного кодексу України; неправильного застосування норм матеріального права, що полягають у незастосуванні норм права, які у подібних відносинах були застосовані у висновках Верховного Суду України, і які повинні бути застосовані у будівельній сфері: Закон України «Про архітектурну діяльність», Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності, норми ДБН», ст. 386, 391, 1166 Цивільного кодексу України; порушені норми процесуального права: 79, 86 Господарського процесуального кодексу України.

10. Скаржник вказує на те, що апеляційний суд проігнорував усталені правові висновки Верховного Суду щодо кваліфікації поняття порушення умов договору найму та порядку зміни об`єкту оренди.

- Постанова Верховного Суду від 04.07.2023 у cправі № 910/5528/22 містить висновок про те, що орендар мав законні очікування на збереження його майна і у випадку закінчення строку оренди поверненні його у тому ж стані, або у стані, який ним був погоджений. Однак, внаслідок самовільного перепланування відповідачем спірного приміщення, орендар фактично не має змоги отримати очікуване при укладенні договору. Критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. Зазначений висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду, від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18, якою обґрунтована підстава касаційного оскарження.

- У постанові Верховний Суд від 02.12.2020 у справі № 910/5446/19 зробив висновок про те, що перепланування орендованого приміщення орендарем поза згодою орендодавця та доцільність проведення якого він обґрунтовано заперечує свідчить про порушення прав орендаря та є підставою для висновку про користування орендованим майном всупереч умовам договору оренди, що є істотним порушенням договору.

- Постанова Верховного Суду від 03.10.2023 у справі № 910/6018/22 містить висновок, що укладаючи договір найму, наймодавець має право розраховувати на те, що передана у найм річ буде використовуватися за призначенням і не буде змінена наймачем без згоди наймодавця з тим, щоб у разі припинення договору найму річ була повернута наймодавцеві у стані, в якому вона була одержана у найм, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі, як це передбачено ч. 1 ст. 785 Цивільного кодексу України. Проведення істотної зміни - перепланування орендованого приміщення орендарем поза згодою орендодавця та доцільність проведення якого він обґрунтовано заперечує свідчить про порушення прав орендаря та є підставою для висновку про користування орендованим майном всупереч умовам договору оренди, що є істотним порушенням договору.

11. Також позивач зазначає, що апеляційний суд проігнорував усталені правові висновки Верховного Суду щодо кваліфікації будівельних робіт як самочинного будівництва за відсутності дозвільних документів.

- Верховний суд у постановах від 29.04.2020 у справі № 742/1756/17 та від 15.05.2020 у справі № 813/1885/16 підтвердив, що реконструкція, яка змінює техніко-економічні показники об`єкта, без належних погоджень і дозволів є незаконною. Апеляційний суд не врахував зазначені висновки та не застосував відповідні положення ст. 376 Цивільного кодексу України, законів «Про архітектурну діяльність», «Про регулювання містобудівної діяльності», ДБН А.2.2-3:2014.

- У постанові Верховний Суд від 18.08.2021 у справі № 441/947/19 зробив висновок, що право на виконання будівельних робіт у замовника виникає лише після подання замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю.

- У постанові Верховний Суд від 25.03.2020 у справі № 464/7984/16-а зробив висновок, що виконання будівельних робіт з переобладнання та перепланування жилого приміщення приватного житлового фонду, які передбачають втручання в несучі конструкції житлового будинку, потребують отримання дозволу на їх виконання та подальшого введення в експлуатацію в порядку, встановленому законом. Даний висновок узгоджується з правовою позицією, що міститься, зокрема, у постанові Верховного Суду від 21.11.2019 у справі № 462/2845/16-а.

- Постановою Верховного Суду від 14.12.2023 у справі № 591/1849/20 визначено незаконність реконструкції приміщень без дозволу та зобов`язано повернути приміщення до первісного стану. У справі було встановлено реконструкцію нежитлового приміщення з суттєвим розширенням без дозвільних документів, втручанням у несучу стіну багатоквартирного будинку та прокладанням комунікацій - газу та димоходу. Верховний Суд визнав такі дії самочинним будівництвом, зобов`язавши повернути приміщення до попереднього стану.

- У постанові Верховного Суду від 24.11.2021 у справі № 906/495/20 зазначено, що будівництво без дозволу - самочинне, підлягає демонтажу. Верховний Суд чітко розмежував поняття «незавершене будівництво» та «самочинне будівництво». Якщо будівництво було без дозволів, то такі споруди - саме самочинні, і реєстрація таких прав є неправомірною.

- Верховний Суд у постанові від 30.05.2018 у справі № 686/6888/15-ц вказав на те, що реконструкція без зареєстрованої декларації - незаконна. Визначено, що реконструкція може виконуватися без документів лише за наявності проекту та зареєстрованої декларації про початок робіт, у іншому випадку - це самочинне будівництво, яке підлягає знесенню.

Позивач зазначає, що вказані постанови підтверджують необхідність дотримання дозвільної процедури при зміні функціонального призначення об`єкта.

12. Скаржник наголошує на тому, що відповідач порушив умови договору оренди, що повністю підтверджено матеріалами справи:

1. Не розробив Робочий проект перепланування, не отримав необхідні дозвільні документи на проведення перепланування, не вніс відповідні зміни до Технічного паспорту, та не виконав всі необхідні процедурні формальності, які законодавством України встановлені щодо вчинення відповідних дій. При цьому провів повністю реконструкцію об`єкту оренди.

2. Мав право змінювати стан об`єкта оренди лише за умови отримання попередньої письмової згоди орендодавця, проте зробив це без будь-яких погоджень.

3. Виконав на об`єкті оренди будівельні, монтажні, ремонтно-оздоблювальні, опоряджувальні роботи, перепланування, будь-які поліпшення об`єкта оренди, сховані та/або відкриті прокладення чи перекладення інженерних мереж без будь-яких попередніх письмових погоджень орендодавця. Хоча в договорі встановлена обов`язковість погодження таких робіт.

4. Не повернув орендовані приміщення у стан, в якому вони були йому передані в користування.

Доказів того, до відповідач звертався для проведення всіх цих видів робіт до позивача, або до державних органів та підприємств для вчинення всіх видів будівельних та ремонтних робіт в матеріалах справи не міститься та в судових засіданнях самим відповідачем визнано, що таких звернень не було. Так само і не було жодних дій зі сторони відповідача щодо приведення приміщення до первісного стану.

13. Крім того, позивач зазначає, що відповідач мав право виконувати будівельні роботи після:

1) направлення замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт центральному органу виконавчої влади, що реалізує державну політику з питань державного архітектурно-будівельного контролю, щодо об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта, які не потребують реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт або отримання дозволу на виконання будівельних робіт;

2) реєстрації органом державного архітектурно-будівельного контролю декларації про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів будівництва, що належать до I - III категорій складності;

3) видачі замовнику органом державного архітектурно-будівельного контролю дозволу на виконання будівельних робіт щодо об`єктів будівництва, що належать до IV і V категорій складності.

14. Позивач звертає увагу Суду, на той факт, що відповідачем були здійснені фактично будівельні роботи, які не зазначені в Технічному звіті. Відповідач надавав на погодження одні документі, а виконав зовсім інші роботи. Доказом цього є креслення до Технічного звіту та до Висновку експерта, якими повністю підтверджується зазначене.

15. Водночас позивач вказує на те, що позивачем здійснено погодження виключно Технічного звіту, а не реконструкції.

Узагальнений виклад позиції інших учасників справи

16. Відповідач у відзиві на касаційну скаргу просить Суд відмовити в задоволенні касаційної скарги.

17. Відповідач вказує на те, що доводи позивача викладені в касаційній скарзі не спростовують законних та обґрунтованих висновків суду першої та апеляційної інстанції та не можуть бути підставою для скасування рішення та постанови судів попередніх інстанцій. Позивач, посилаючись на порушення норм матеріального права при розгляді справи судами першої та апеляційної інстанції зводить все до переоцінки доказів.

18. У заявах про проведення засідання за відсутності учасника справи відповідач просив Суд розглянути справу без участі представників відповідача.

Щодо розгляду клопотання позивача про відкладення розгляду справи

19. 11 серпня 2025 року позивач звернувся з клопотанням про відкладення (перенесення) розгляду справи, в якому просить Суд відкласти розгляд справи на іншу дату через неможливість прибуття в судове засідання, у зв`язку із перебуванням у відпустці єдиного представника позивача - юрисконсульта Клюєвої О.В., та врахувати право позивача бути присутнім при наданні своїх пояснень щодо доводів касаційної скарги, при дослідженні письмових доказів та реалізувати надане процесуальне право на виступ у судових дебатах.

20. Розглянувши зазначене клопотання Верховний Суд відмовляє в його задоволенні з огляду на таке.

21. Відповідно до довідки про доставку документа в кабінет Електронного суду, за інформацією, отриманою в автоматизованої системи документообігу суду КП «ДСС», документ в електронному вигляді (ЄДРСР) ст. 294 ГПК України ухвала Верховного Суду про відкриття провадження від 17.07.2025 у справі № 904/949/24 (суддя Мамалуй О.О.) надіслано в Електронний кабінет одержувача: ТОВ «Атріум Дельта» 21.07.2025 о 12:48.

22. Ухвалою Верховного Суду від 17.07.2025 у справі № 904/949/24 доведено до відома учасників справи, що участь їх представників у судовому засіданні не є обов`язковою.

23. Відповідно до ч. 1 - 3 ст. 202 ГПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.

Суд відкладає розгляд справи в судовому засіданні в межах встановленого цим Кодексом строку з таких підстав:

1) неявка в судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про направлення йому ухвали з повідомленням про дату, час і місце судового засідання;

2) перша неявка в судове засідання учасника справи, якого повідомлено про дату, час і місце судового засідання, якщо він повідомив про причини неявки, які судом визнано поважними;

3) виникнення технічних проблем, що унеможливлюють участь особи у судовому засіданні в режимі відеоконференції, крім випадків, коли відповідно до цього Кодексу судове засідання може відбутися без участі такої особи;

4) необхідність витребування нових доказів, у випадку коли учасник справи обґрунтував неможливість заявлення відповідного клопотання в межах підготовчого провадження.

Якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі:

1) неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки;

2) повторної неявки в судове засідання учасника справи (його представника) незалежно від причин неявки;

3) неявки представника в судове засідання, якщо в судове засідання з`явилася особа, яку він представляє, або інший її представник;

4) неявки в судове засідання учасника справи, якщо з`явився його представник, крім випадків, коли суд визнав явку учасника справи обов`язковою.

24. Явка в судове засідання представника сторони - це право сторони і відповідно до положень ст. 202 ГПК України справа, за умови належного повідомлення сторони про дату, час і місце судового засідання, може розглядатися без її участі.

25. ТОВ «Атріум Дельта», обґрунтовуючи клопотання про відкладення розгляду справи, послалося на обставини перебування представника товариства - юрисконсульта Клюєвої О.В. у відпустці з 11.08.2025 по 04.09.2025, на підтвердження чого надано копію наказу від 07.08.2025 № 2-к.

26. Верховний Суд вважає, що наведені у клопотанні причини для відкладення розгляду справи не є поважними та носять суб`єктивний характер, оскільки позивач як учасник господарської справи наділений правом представляти свої інтереси у порядку самопредставництва, а також, будучи повідомленим про призначення касаційної скарги у цій справі до розгляду на 14.08.2025, мав об`єктивну можливість звернутися за наданням правової допомоги до будь-якого адвоката.

27. Щодо доводів про дослідження письмових доказів, Верховний Суд звертає увагу, що дослідження доказів та встановлення обставин справи не може мати місце на стадії касаційного перегляду судових рішень, оскільки виходить за межі повноважень суду касаційної інстанції в силу імперативних приписів ст. 300 ГПК України.

28. Відповідно до ч. 1 ст. 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

29. Згідно з ч. 1 ст. 301 ГПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження з урахуванням положень статті 300 цього Кодексу.

30. Оскільки в процедурі спрощеного провадження стадія судових дебатів відсутня доводи позивача щодо права на виступ в судових дебатах відхиляється Верховним Судом.

Фактичні обставини справи, встановлені судами першої та апеляційної інстанцій

31. 01 липня 2021 року між товариством з обмеженою відповідальністю «Атріум Дельта» (орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю «Генезис Гейм» (орендар) укладено договір оренди № 01/07-21 (договір), відповідно до умов п. 1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає у користування за плату на строк, передбачений договором нежитлове приміщення загальною площею 300,0 кв. м, що розташоване на другому поверсі в нежитловій будівлі готелю, яка знаходиться за адресою: Дніпропетровська область, місто Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, будинок № 12 (будівля), для розміщення залу ігрових автоматів. Розташування об`єкта оренди у будівлі вказано на витягу з Поверхового плану будівлі (план-схемі), який є невід`ємною частиною договору як додаток № 1 (п. 1.2 договору оренди).

32. Вказаний договір посвідчений приватним нотаріусом Криворізького районного нотаріального округу Дніпропетровської області Рукавіциним І.А, та зареєстрований в реєстрі за № 1236.

33. До договору оренди сторонами підписаний додаток № 1 - поповерховий план 2-го поверху (план-схема) будівлі, розташованої за адресою: м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, будинок 12.

34. У пунктах 4.1, 4.2 договору сторони визначили, що договір набирає чинності з моменту його підписання обома сторонами, скріпленими печатками сторін (у випадку їх наявності) та нотаріального посвідчення. Договір укладається строком на 5 років з нотаріальним його посвідченням. Строк оренди обчислюється з моменту передання орендодавцем об`єкта оренди орендарю у користування за актом приймання-передачі. Сторони мають право розірвати договір у випадках, передбачених чинним законодавством України або договором.

35. Згідно з п. 1.4 договору об`єкт оренди може використовуватись для здійснення господарської діяльності, не забороненої чинним законодавством, а саме: об`єкт оренди використовується орендарем для розміщення залу гральних автоматів.

36. Відповідно до п. 1.6 договору вартість об`єкта оренди з урахуванням її індексації станом на дату укладання договору складає 493 521,00 грн. Індексація вартості об`єкта оренди здійснюється відповідно до чинного законодавства України.

37. У розділі 2 договору оренди сторонами були визначені умови щодо порядку передачі та повернення оренди, зокрема:

- орендодавець передає орендарю об`єкт оренди у користування у належному санітарно-технічному стані, що відповідає цільовому призначенню, вказаному у п. 1.4 договору, не пізніше 01.07.2021, що оформлюється актом приймання-передачі, який підписується обома сторонами та скріплюється печатками сторін (у випадку їх наявності) та стає невід`ємною частиною договору. В акті приймання-передачі сторони зазначають площу, склад та технічні характеристики об`єкта оренди, його стан на момент передачі. Разом із актом приймання-передачі сторони підписують акт розмежування відповідальності сторін по інженерним мережам (п. 2.1 договору);

- орендар зобов`язаний розпочати використання об`єкта оренди за цільовим призначенням, вказаним у п. 1.4 договору (у тому числі, але не виключно вільний доступ для відвідувачів), не пізніше 01.09.2021. У випадку неможливості розпочати використання об`єкта оренди за цільовим призначенням в зазначений строк, орендна плата нараховується відповідно до п. 5.2 та повинна бути сплаченою орендарем (п. 2.2 договору);

- об`єкт оренди повертається орендодавцю орендарем у стані, в якому він був прийнятий орендарем у користування за договором, з урахуванням нормального зносу та невідокремлюваних поліпшень, зроблених орендарем за письмовою згодою орендодавця, в останній день строку договору, а у разі дострокового припинення договору - в день припинення договору. Повернення орендарем об`єкта оренди оформлюється актом приймання-передачі (повернення), який підписується обома сторонами та скріплюється печатками сторін (у випадку їх наявності). В акті приймання-передачі (повернення) сторони зазначають площу, склад та технічні характеристики об`єкта оренди, його стан на момент повернення (п. 2.3 договору);

- на момент повернення об`єкт оренди має бути вільним від майна орендаря, в тому числі від відокремлюваних поліпшень (пп. 2.3.1 п. 2.3. договору);

- якщо орендар повертає орендодавцю об`єкт оренди у погіршеному стані, ніж обумовлений у п. 2.3 договору, орендар зобов`язується, на вибір орендодавця, в узгоджений строк відшкодувати орендодавцю витрати на відновлення об`єкта оренди до стану, обумовленого у п. 2.3 договору, згідно з кошторисом, наданим орендодавцем, або привести об`єкт оренди до стану, обумовленого у п. 2.3 договору, за власний рахунок в узгоджений сторонами строк (пп. 2.3.2 п. 2.3 договору);

- у разі припинення договору поліпшення об`єкта оренди, зроблені орендарем за власний рахунок та за письмовою згодою орендодавця, які можна відокремити від об`єкта оренди без його пошкодження, є власністю орендаря та демонтуються ним власними силами та за власний рахунок (далі - відокремлювані поліпшення), при цьому сторони домовились, що поліпшення об`єкта оренди, зроблені орендарем за власний рахунок та за письмовою згодою орендодавця, що не можуть бути відокремлені від об`єкта оренди без його пошкодження (далі - невідокремлювані поліпшення), залишаються на об`єкті оренди та переходять у власність орендодавця без відшкодування орендодавцем вартості зроблених поліпшень, якщо сторонами письмово не буде погоджено інше (п. 2.4 договору);

- обов`язок зі складання акта приймання-передачі покладається на сторону, яка передає об`єкт оренди іншій стороні договору (п. 2.5 договору).

38. Відповідно до п. 3.1 договору орендодавець зобов`язується, зокрема, передати орендарю об`єкт оренди на умовах та у строк, встановлених договором. У разі, якщо крім об`єкта оренди орендодавець передає орендарю у користування устаткування (обладнання), то сторони договору укладають окремий договір щодо передання у користування устаткування (обладнання), предмет якого не входить до предмету договору (пп. 3.1.1 договору).

39. Згідно з п. 3.3 договору орендар зобов`язаний:

- при облаштуванні об`єкту оренди для використання його згідно з цільовим призначенням, визначеним в п. 1.4 договору, за власні кошти та від імені орендодавця, орендар зобов`язаний попередньо розробити Робочий проєкт перепланування, отримати необхідні дозвільні документи на проведення перепланування, внести відповідні зміни до Технічного паспорту, та виконати всі необхідні процедурні формальності, якщо законодавством України встановлена вимога щодо вчинення відповідних дій (пп. 3.3.2);

- отримати декларацію відповідності матеріально-технічної бази вимогам законодавства з питань пожежної безпеки на право використання об`єкта оренди і надати орендодавцю її копію, якщо законодавством України встановлена вимога щодо отримання такої декларації (пп. 3.3.3);

- в останній день строку договору, а у разі дострокового припинення договору - в день припинення договору повернути орендодавцю об`єкт оренди у стані, в якому він був прийнятий орендарем у користування за договором, з урахуванням нормального зносу та невідокремлюваних поліпшень, зроблених орендарем за письмовою згодою орендодавця (пп. 3.3.13);

- забезпечити збереження об`єкта оренди, інженерних мереж та устаткування (обладнання) об`єкта оренди. Не робити в об`єкті оренди без попередньої письмової згоди орендодавця будь-які будівельні, монтажні, ремонтно-оздоблювальні, опоряджувальні роботи, перепланування, будь-які поліпшення об`єкта оренди, сховані та/або відкриті прокладення чи перекладення інженерних мереж (пп. 3.3.14).

40. У розділі 6 договору оренди сторонами були визначені умови щодо відновлення та поліпшення об`єкта оренди, зокрема:

- відновлення об`єкта оренди здійснюється шляхом проведення ремонтів відповідно до договору (п. 6.1 договору);

- орендар має право змінювати стан об`єкта оренди лише за умови отримання попередньої письмової згоди орендодавця (п. 6.2 договору);

- виконання на об`єкті оренди будь-яких будівельних, монтажних, ремонтно-оздоблювальних, опоряджувальних робіт, перепланування, будь-які поліпшення об`єкта оренди, сховані та/або відкриті прокладення чи перекладення інженерних мереж протягом усього строку договору провадяться орендарем лише за попередньої письмової згоди орендодавця (п. 6.3 договору);

- сторони за взаємною згодою домовилися, що будь-яке поліпшення об`єкта оренди орендарем не є створенням нової речі і орендар у будь-якому випадку не стає співвласником поліпшеного об`єкта оренди незалежно від наявності згоди орендодавця на проведення таких поліпшень (п. 6.4 договору оренди);

- у випадку виявлення орендодавцем порушення орендарем пункту 6.3 договору, орендар зобов`язаний сплатити штрафні санкції у вигляді штрафу у розмірі в 25 000,00 грн за кожний випадок порушення, відшкодувати всі збитки (у тому числі упущену вигоду), завдані таким порушенням, та на вимогу орендодавця привести об`єкт оренди до первісного стану за власний рахунок у строк, встановлений орендодавцем в односторонньому порядку (п. 6.5 договору);

- орендар провадить за свій рахунок поточний ремонт об`єкта оренди виключно після отримання письмового дозволу орендодавця, якщо такий ремонт не пов`язаний зі зміною несучих конструкцій, перегородок, перекриттів будівлі, прокладенням чи перекладенням інженерних мереж тощо. Під поняттям «поточний ремонт» у договорі сторони розуміють систематичне та своєчасне виконання комплексу робіт та організаційно-технічних заходів щодо підтримання справності конструкцій об`єкта оренди і внутрішньооб`єктних інженерних мереж об`єкта оренди, а також підтримання його експлуатаційних показників, без зміни конструктивних елементів об`єкта оренди (п. 6.6 договору);

- орендодавець проводить за власний рахунок та за умови необхідності капітальний ремонт об`єкта оренди, інженерних мереж та місць загального користування будівлі виключно на умовах, визначених договором (п. 6.7 договору).

41. У пункті 8.3 договору сторони погодили, що договір може бути розірваний за згодою сторін шляхом укладення сторонами додаткової угоди про розірвання договору в порядку, передбаченому чинним законодавством України. При цьому у разі ініціювання стороною дострокового розірвання договору сторона - ініціатор повинна попередити іншу сторону про дострокове розірвання договору за 30 календарних днів до бажаної дати розірвання договору.

42. Відповідно до п. 9.1 договору за невиконання або неналежне виконання зобов`язань за цим договором сторони несуть відповідальність, передбачену чинним законодавством України та цим договором.

43. Судами попередніх інстанцій встановлено, що 01.07.2021 позивачем та відповідачем був складений та підписаний акт приймання-передачі до договору оренди № 01/07-21 від 01.07.2021, в якому сторони зафіксували таке:

1) відповідно до договору орендодавець передає, а орендар приймає у користування об`єкт оренди, а саме: нежитлові приміщення загальною площею 300,0 кв. м, що розташовані на другому поверсі дев`ятиповерхової будівлі готелю «Дружба», яка знаходиться за адресою: м. Кривий Ріг, вул. Телевізійна, 12;

2) у момент передання орендар в присутності орендодавця перевірив стан об`єкта оренди та підтверджує, що об`єкт оренди передається орендодавцем орендарю у належному санітарно-технічному стані, який відповідає умовам договору, та придатний для його використання за цільовим призначенням, вказаним у договорі;

3) сторони не мають претензій одна до одної у зв`язку зі станом об`єкта оренди;

4) даний акт є невід`ємною частиною договору.

44. З матеріалів справи також вбачається, що 01.07.2021 між фізичною особою - підприємцем Дучем Володимиром Володимировичем (орендар) та товариством з обмеженою відповідальністю «Генезис Гейм» (суборендар) укладено договір суборенди № 01/07-21/1-01 (договір суборенди), відповідно до умов п. 1.1 якого орендар передає, а суборендар, приймає у користування за плату на строк, передбачений договором нежитлове приміщення загальною площею 27,35 кв. м, що розташоване на другому поверсі в нежитловій будівлі готелю, яка знаходиться за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, будинок 12., для розміщення залу ігрових автоматів. Розташування об`єкта суборенди у будівлі вказано на витягу з поповерхового плану будівлі, який с невід`ємною частиною договору як додаток № 1 (п. 1.2 договору суборенди).

45. Згідно з п. 1.3 договору суборенди орендар користується об`єктом суборенди на підставі договору оренди № 01/07/21-01 від 01.07.2021, укладеного між Дучем Володимиром Володимировичем та ТОВ «Атріум Дельта».

46. Об`єкт суборенди може використовуватись для здійснення господарської діяльності, не забороненої чинним законодавством, а саме: об`єкт суборенди використовується суборендарем для розміщення залу гральних автоматів (п. 1.4 договору суборенди).

47. У розділі 2 договору суборенди сторонами були визначені умови щодо порядку передачі та повернення об`єкта суборенди, зокрема:

- орендар передає суборендарю об`єкт суборенди у користування у належному санітарно-технічному стані, що відповідає цільовому призначенню, вказаному у п. 1.4 договору, не пізніше 01.07.2021, що оформлюється актом приймання-передачі, який підписується обома сторонами та скріплюється печатками сторін (у випадку їх наявності) та стає невід`ємною частиною договору. В акті приймання-передачі сторони зазначають площу, склад та технічні характеристики об`єкта суборенди, його стан на момент передачі. Разом із актом приймання-передачі сторони підписують акт розмежування відповідальності сторін по інженерним мережам (п. 2.1 договору суборенди);

- суборендар зобов`язаний розпочати використання об`єкта суборенди за цільовим призначенням, вказаним у п. 1.4 договору (у тому числі, але не виключно вільний доступ для відвідувачів), не пізніше 01.09.2021. У випадку неможливості розпочати використання об`єкта суборенди за цільовим призначенням в зазначений строк, суборендна плата нараховується відповідно до п. 5.2 та повинна бути сплаченою суборендарем (п. 2.2 договору суборенди);

- об`єкт суборенди повертається орендарю суборендарем у стані, в якому він був прийнятий суборендарем у користування за договором, з урахуванням нормального зносу та невідокремлюваних поліпшень, зроблених суборендарем за письмовою згодою орендаря, в останній день строку договору, а у разі дострокового припинення договору - в день припинення договору. Повернення суборендарем об`єкта суборенди оформлюється Актом приймання-передачі (повернення), який підписується обома сторонами та скріплюється печатками сторін (у випадку їх наявності). В Акті приймання-передачі (повернення) сторони зазначають площу, склад та технічні характеристики об`єкта суборенди, його стан на момент повернення (п. 2.3. договору суборенди);

- якщо суборендар повертає орендарю об`єкт суборенди у погіршеному стані, ніж обумовлений у п. 2.3 договору, суборендар зобов`язується, на вибір орендаря, у трьохденний строк відшкодувати орендарю витрати на відновлення об`єкта суборенди до стану, обумовленого у п. 2.3 договору, згідно з кошторисом, наданим орендарем, або привести об`єкт суборенди до стану, обумовленого у п. 2.3 договору, за власний рахунок в узгоджений сторонами строк (п. 2.3.2 договору суборенди);

- у разі припинення договору поліпшення об`єкта суборенди, зроблені суборендарем за власний рахунок та за письмовою згодою орендаря, які можна відокремити від об`єкта суборенди без його пошкодження, є власністю суборендаря та демонтуються ним власними силами та за власний рахунок (далі - відокремлювані поліпшення), при цьому сторони домовились, що поліпшення об`єкта суборенди, зроблені суборендарем за власний рахунок та за письмовою згодою орендаря, що не можуть бути відокремлені від об`єкта суборенди без його пошкодження (балі - невідокремлювані поліпшення), залишаються на об`єкті суборенди та переходять у власність орендаря без відшкодування орендарем вартості зроблених поліпшень, якщо сторонами письмово не буде погоджено інше (п. 2.4. договору суборенди);

- обов`язок зі складання акта приймання-передачі покладається на сторону, яка передає об`єкт суборенди іншій стороні договору (п. 2.5. договору суборенди).

48. Як убачається з матеріалів справи, відповідно до вказаних вище умов, 01.07.2021 третьою особою та відповідачем був складений та підписаний акт приймання-передачі до договору суборенди № 01/07-21/1-01 від 01.07.2021, в якому сторони зафіксували таке:

1) відповідно до договору орендар передає, а суборендар приймає у користування об`єкт суборенди, а саме: частину нежилого приміщення загальною площею 27,35 кв. м), що розташоване на другому поверсі дев`ятиповерхової будівлі готелю «Дружба», яка знаходиться за адресою: м. Кривий Ріг, вул. Телевізійна, 12;

2) у момент передання суборендар в присутності орендаря перевірив стан об`єкта суборенди та підтверджує, що об`єкт суборенди передається орендарем суборендарю у належному санітарно-технічному стані, який відповідає умовам договору, та придатний для його використання за цільовим призначенням, вказаним у договорі;

3) сторони не мають претензій одна до одної щодо стану об`єкта суборенди.

49. Відповідно до п. 3.3. договору суборендар, зокрема, зобов`язаний:

- при облаштуванні об`єкту суборенди для використання його згідно з цільовим призначенням, визначеним в пункті 1.4. договору, за власні кошти та від імені власника, суборендар зобов`язаний попередньо розробити Робочий проект перепланування, отримати необхідні дозвільні документи на проведення перепланування, внести відповідні зміни до Технічного паспорту, та виконати всі необхідні процедурні формальності, якщо законодавством України встановлена вимога щодо вчинення відповідних дій (пп. 3.3.2);

- отримати декларацію відповідності матеріально-технічної бази вимогам законодавства з питань пожежної безпеки на право використання об`єкта суборенди і надати орендарю її копію, якщо законодавством України встановлена вимога щодо отримання такої декларації (пп. 3.3.3);

- забезпечити збереження об`єкта суборенди, інженерних мереж та устаткування (обладнання) об`єкта суборенди. Не робити в об`єкті суборенди без попередньої письмової згоди орендаря будь-які будівельні, монтажні, ремонтно-оздоблювальні, опоряджувальні роботи, перепланування, будь-які поліпшення об`єкта суборенди, сховані та/або відкриті прокладення чи перекладення інженерних мереж (пп. 3.3.14).

50. У розділі 6 договору суборенди сторонами визначені умови щодо відновлення та поліпшення об`єкта суборенди, зокрема:

- відновлення об`єкта суборенди здійснюється шляхом проведення ремонтів відповідно до договору (п. 6.1 договору суборенди);

- суборендар має право змінювати стан об`єкта суборенди лише за умови отримання попередньої письмової згоди орендаря (п. 6.2 договору суборенди);

- виконання на об`єкті суборенди будь-яких будівельних, монтажних, ремонтно-оздоблювальних, опоряджувальних робіт, перепланування, будь-які поліпшення об`єкта суборенди, сховані та/або відкриті прокладення чи перекладення інженерних мереж протягом усього строку договору провадяться суборендарем лише за попередньої письмової згоди орендаря (п. 6.3 договору суборенди);

- сторони за взаємною згодою домовилися, що будь-яке поліпшення об`єкта суборенди суборендарем не є створенням нової речі і суборендар у будь-якому випадку не стає співвласником поліпшеного об`єкта суборенди незалежно від наявності згоди орендаря на проведення таких поліпшень (п. 6.4 договору суборенди);

- у випадку виявлення орендарем порушення суборендарем п. 6.3 договору, суборендар зобов`язаний сплатити штрафні санкції у вигляді штрафу у розмірі 25 000,00 грн за кожний випадок порушення, відшкодувати всі збитки (у тому числі упущену вигоду), завдані таким порушенням, та на вимогу орендаря привести об`єкт суборенди до первісного стану за власний рахунок у строк, встановлений орендарем в односторонньому порядку (п. 6.5 договору суборенди);

- суборендар провадить за свій рахунок поточний ремонт об`єкта суборенди виключно після отримання письмового дозволу орендаря, якщо такий ремонт не пов`язаний зі зміною несучих конструкцій, перегородок, перекриттів будівлі, прокладенням чи перекладенням інженерних мереж тощо. Під поняттям «поточний ремонт» у договорі сторони розуміють систематичне та своєчасне виконання комплексу робіт та організаційно-технічних заходів щодо підтримання справності конструкцій об`єкта суборенди і внутрішньооб`єктних інженерних мереж об`єкта суборенди, а також підтримання його експлуатаційних показників, без зміни конструктивних елементів об`єкта суборенди (п. 6.6 договору суборенди);

- орендар проводить за власний рахунок та за умови необхідності капітальний ремонт об`єкта суборенди, інженерних мереж та місць загального користування будівлі виключно на умовах, визначених даним договором (п. 6.7 договору суборенди).

51. Судом встановлено, що доказів повернення переданого за актами приймання-передачі майна від 01.07.2021 (нежитлових приміщень площею 300 кв.м та 27,35 кв.м) матеріали справи не містять.

52. Суди попередніх інстанцій встановили, що:

- ТОВ «Генезис Гейм» звернулося до ТОВ «Атріум Дельта» з листом № 29/07-14 від 29.07.2021, в якому посилаючись на п. 6.3 договору просило погодити Технічний звіт (шифр об`єкту: 10/21-ТВ), який виконало ТОВ «Смарт Інжиніринг» «Про стан конструкцій та можливості реконструкції приміщень другого поверху готелю «Дружба» за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Телевізійна, 12». Додатки: 1) Технічний звіт, наданий ТОВ «Смарт Інжиніринг» «Про стан будівельних конструкцій та можливості реконструкції приміщень другого поверху готелю «Дружба» за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Телевізійна, 12. Шифр об`єкту: 10/21-ТВ».

- У відповідь ТОВ «Атріум Дельта» листом № 02/08/1-2021 від 02.08.2021 повідомило ТОВ «Генезис Гейм» про те, що ТОВ «Атріум Дельта» погоджує ТОВ «Генезис Гейм» Технічний звіт, наданий ТОВ «Смарт Інжиніринг» «Про стан будівельних конструкцій та можливості реконструкції приміщень другого поверху готелю «Дружба» за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Телевізійна, 12» за умови: 1) при виконання робіт дотримання в повному обсязі чинного законодавства України в будівельній сфері; 2) зобов`язання після проведення всіх робіт укласти договір з відповідною організацією на проведення поточної технічної інвентаризації та виготовити новий Технічний паспорт будівлі готелю.

- листом № 02/08/1-21 від 03.08.2021 ФОП Дуч В.В. погодив ТОВ «Генезис Гейм» Технічний звіт, наданий ТОВ «Смарт Інжиніринг» «Про стан будівельних конструкцій та можливості реконструкції приміщень другого поверху готелю «Дружба» за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Телевізійна, 12» за умови: 1) при виконанні робіт дотримання в повному обсязі чинного законодавства України в будівельній сфері; 2) зобов`язання після проведення всіх робіт укласти договір з відповідною організацією на проведення поточної технічної інвентаризації та виготовити новий Технічний паспорт будівлі готелю.

53. У матеріалах справи наявний Технічний висновок ТОВ «Смарт Інжиніринг» «Про стан будівельних конструкцій та можливості реконструкції приміщень другого поверху готелю «Дружба» за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Телевізійна, 12», відповідно до якого:

- звіт розроблено для визначення можливості реконструкції приміщень другого поверху готелю «Дружба» за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, 12;

- мета роботи: встановити технічний стан і можливість подальшої надійної експлуатації будівельних конструкцій обстежуваних приміщень другого поверху при їх переобладнанні; отримати кількісну оцінку фактичних показників якості конструкцій; згідно з фактичним планом приміщень визначити склад робіт, необхідних для забезпечення подальшої надійної експлуатації будівельних конструкцій будівлі при переобладнанні приміщень під магазин непродовольчих товарів;

- висновок з оцінки технічного стану будівельних конструкцій: на основі результатів візуального та інструментального обстежень будівельних конструкцій приміщень другого поверху готелю «Дружба» за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, 12, встановлено, що ушкодження і деформації, які впливають на несучу здатність конструкцій, відсутні. Всі будівельні конструкції приміщень знаходяться в задовільному стані. Технічний стан будівельних приміщень відповідає 2 категорії;

- конструктивні та об`ємно-планувальні пропозиції (рекомендації) з реконструкції приміщень: 1) виконати шість окремих проємів у поперечних стінах, шириною - 2,6 м; 2,0 м по осях "3", "4", "5", "6", попередньо підсиливши їх за підрахунком прокатними металевими профілями (див. креслення 10/21-ТВ);

54. Згідно з Технічним висновком: 1) на момент обстеження технічний стан будівельних конструкцій приміщень другого поверху готелю «Дружба» за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, 12, дозволяє провести реконструкцію та безпечну експлуатацію після виконаного технічного переобладнання; 2) несуча спроможність будівельних конструкцій забезпечена; 3) виконати роботи у відповідності до вимог пунктів 1.5, 2.8, 2.50, 2.53, 2.55 ДБН В.2.2-15-2019 «Житлові будинки. Основні положення» та ДБН В.3.2-2-2009 «Житлові будинки. Реконструкція та капітальний ремонт». ДБН В 2.2.-9-2018 «Громадські будинки та споруди».

55. ТОВ «Генезис Гейм» (замовник) укладено договір підряду № 6 від 02.08.2021 з ТОВ «Сапсан-КР» (підрядник), за умовами п. 1.1 якого підрядник зобов`язується за завданням замовника, відповідно до проєкту ТОВ «Смарт Інжиніринг» (шифр 10/21-ТВ) виняток пункт 12 проекту, виконати роботи з улаштування прорізів з металевою обоймою ОБ-І в кількості 5 штук на другому поверсі нежитлового приміщення за адресою м. Кривий Ріг, вул. Телевізійна, 12 в порядку та на умовах, визначених договором.

56. Між сторонами договору підряду складено та підписано акт попереднього огляду нежитлового приміщення від 02.07.2021, в якому зафіксували відсутність: дверей, як кімнатних так і в санвузлі; світильників, розеток, вимикачів; унітазів, умивальників, сушарок, змішувачів, душових кабін; системи вентиляції та кондиціонування, присутність трас від систем кондиціонування; водопровідна система гарячої та холодної води, система водовідведення - демонтована до основних міжповерхових систем та запірної арматури; система опалення - демонтовані прилади опалення та труби до запірної арматури міжповерхового стояка; наявність на підлозі: номери готелю - ковролін різного забарвлення; коридор - ковролін; підлога сан. вузлів - керамічна плитка різного кольору; система аварійного оповіщення, пожежної безпеки та відео-нагляду (за виключенням ліфтового холу) - відключена та демонтована.

57. У подальшому роботи за договором підряду № 6 від 02.08.2021 були ТОВ «Сапсан-КР» виконані та передані відповідачу за актом надання послуг № 47 за серпень 2021 року.

58. Як зазначає позивач, та що не заперечується відповідачем, після укладення договорів оренди та суборенди в орендованому приміщенні було проведено реконструкцію, після чого з вересня 2021 року нежитлові приміщення почали використовуватись відповідачем за цільовим призначенням, визначеним в пункті 1.4 договорів оренди та суборенди, - для розміщення зали гральних автоматів.

59. ТОВ «Генезис Гейм» звернулось до ТОВ «Атріум Дельта» з листом № 16/10-195 від 16.10.2023, в якому посилаючись на форс-мажорні обставини (воєнний стан), просило 01.11.2023 розірвати договір оренди № 01/07-21 від 01.07.2021.

60. У відповідь на вказаний лист ТОВ «Атріум Дельта» листом № 1710/23-01 від 17.10.2023, ТОВ «Атріум Дельта» погодило розірвання договору оренди № 01/07-2021 від 01.07.2021 з 17.11.2023 за умови приведення об`єкту оренди у стан, в якому він був прийнятий в користування 01.07.2021.

61. Крім того, ТОВ «Атріум Дельта» звернулось до ТОВ «Генезис Гейм» з листом №20/10-2023 від 20.10.2023, в якому просимо надати новий Технічний паспорт, виготовлений після проведення реконструкції.

62. Також ТОВ «Атріум Дельта» звернулось до ТОВ «Генезис Гейм» з листом № 30/10-2023 від 30.10.2023, в якому вказало на те, що не погоджує розірвання договору оренди від 01.07.2021 з 17.11.2023 до приведення об`єкту оренди до стану, в якому він був переданий ТОВ «Генезіс Гейм», або сплати відшкодування витрат на відновлення об`єкту оренди.

63. ТОВ «Генезис Гейм» листом № 01/11-203 від 01.11.2023, просило повідомити ТОВ «Атріум Дельта» розмір витрат на відновлення об`єкта оренди та надати відповідний кошторис.

64. У відповідь на вказаний лист ТОВ «Атріум Дельта» надіслало до ТОВ «Генезис Гейм» лист № 02-11/01 від 02.11.2023, в якому зазначило, що ТОВ «Атріум-Дельта» готове розглянути питання підписання акта приймання-передачі (повернення) приміщення, яке перебувало в користуванні у ТОВ «Генезис Гейм», за договором оренди № 01/07-2021 від 01.07.2021 виключно при виконанні ТОВ «Генезис Гейм» наступних вимог: 1) сплати на користь ФОП Дуча В.В. - 5 700 000,00 грн в якості компенсації вартості відновлювальних робіт до приведення об`єкту оренди до стану, в якому воно було передане в користування 01.07.2021; 2) вивезення з об`єкту оренди виключно відокремлюваних об`єктів без нанесення шкоди приміщенню: меблів, комп`ютерної техніки, грального обладнання (перелік виключний); 3) виготовлення нового Технічного паспорту готелю «Дружба», з урахуванням проведеної реконструкції, та повної відповідності загальній площі будівлі в техпаспорті площі, зазначеній в правовстановлюючих документах.

65. Листом № 10/11-212 від 10.11.2023 ТОВ «Генезис Гейм» запропонував ТОВ «Атріум Дельта» надати дозвіл (згоду) на проведення необхідних дій, замовлення необхідної документації та виготовлення Технічного паспорту приміщення. Крім того, повідомив, що ТОВ «Генезис Гейм» готове самостійно замовити необхідну документацію та здійснити супровід процесу отримання документів, за умови отримання від ТОВ «Атріум Дельта» довіреності на посадову особу нашого підприємства на вчинення відповідних дій. Зі своєї сторони підтверджуємо, що фінансування витрат, пов`язаних з виготовленням технічного паспорту ТОВ «Генезис Гейм» бере на себе.

66. Судами встановлено, що листування аналогічного змісту щодо об`єкта суборенди відбулось також між третьою особою та відповідачем.

67. У матеріалах справи наявний Висновок судового експерта з питань будівельно-технічного дослідження № 03-24, проведеного на замовлення ТОВ «Атріум Дельта», щодо дослідження об`єкту - приміщень, розташованих на другому поверсі готелю «Дружба» за адресою: м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, 12, в якому зазначено, що експертом виявлена зміна цільового призначення частини приміщень (житлові приміщення відсутні на момент дослідження). Виконані прорізи в несучих стінах вздовж цифрових осей (по вісям 3, 4, 5, 6. у додатку № 1 фактичний план, позначені червоним кольором). Експертом виявлена перебудова прийнятого в експлуатацію існуючого об`єкта, що призвело до зміни його геометричних розмірів та функціонального призначення, внаслідок чого відбулася зміна основних техніко-економічних показників (загальна площа, цільове призначення приміщень, потужність тощо). Таким чином, будівельні роботи, виконані у приміщеннях другого поверху готелю «Дружба» за адресою: м. Кривий Ріг, Довгинцівський район, вул. Телевізійна, буд. 12, відносяться до реконструкції об`єкту. У зв`язку з тим, що було втручання у несучі конструкції існуючої будівлі, зміна цільового призначення приміщень та зміна планувальної схеми поверху, для виконання будівельних робіт з реконструкції приміщень, розташованих на другому поверсі готелю «Дружба» за адресою: м. Кривий Ріг, Довгинцівський район, вул. Телевізійна, буд. 12 необхідно отримувати дозвільні документи на їх виконання.

68. Судами встановлено, що між ТОВ «Атріум Дельта» (замовник) та ФОП Барон Тетяною Олександрівною (виконавець) укладено договір на надання послуг № 10/02-2024 від 10.02.2024, за умовами пункту 1.1 якого виконавець зобов`язується надати послуги зі складання кошторису для проведення будівельних, ремонтних та відновлювальних робіт приміщень на другому поверсі Готельного комплексу «Дружба» за адресою: 50074, м. Кривий Ріг, вул. Телевізійна, 12, а замовник - прийняти і оплатити послуги.

69. У матеріалах справи наявний Зведений кошторисний розрахунок вартості об`єкта оренди (Капітальний ремонт. Готель «Дружба» (2 поверх) вулиця Телевізійна, будинок 12 (А-9), відповідно до якого вартість робіт складає 4 703 913,38 грн.

Позиція Верховного Суду

70. За змістом ст. ст. 15, 16 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

71. Аналогічні положення містяться і у ч. 2 ст. 20 Господарського кодексу України (далі - ГК України).

72. За приписами ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

73. Частиною 1 ст. 626 ЦК України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

74. Статтею 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

75. Предметом позову у цій справі є стягнення з ТОВ «Генезис Гейм» на користь ТОВ «Атріум Дельта» штрафу у розмірі 25 000,00 грн; вартості судової експертизи в розмірі 12 000,00 грн; вартості витрат на складання кошторису у розмірі 3 500,00 грн; вартості витрат на відновлення об`єкта оренди у розмірі 4 703 913,38 грн та визнання ТОВ «Генезис Гейм» таким, що порушило умови договору оренди.

76. Підставою позову є порушення та невиконання ТОВ «Генезис Гейм» умов договору оренди (проведення відповідачем реконструкції без погодження орендодавця, без отримання дозвільних документів та подальшого належного оформлення).

77. Суд першої інстанції, з позицією якого погодився апеляційний господарський суд, оцінивши наявні в матеріалах справи докази, дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог позивача.

78. За приписами ст. 73 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) доказами у справі є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

79. Згідно з ч.ч. 1, 3 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

80. Обов`язок із доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи.

81. Важливим елементом змагальності процесу є стандарти доказування - спеціальні правила, якими суд має керуватися при вирішення справи. Ці правила дозволяють оцінити, наскільки вдало сторони виконали вимоги щодо тягаря доказування і наскільки вони змогли переконати суд у своїй позиції, що робить оцінку доказів більш алгоритмізованою та обґрунтованою.

82. Стандарт доказування «вірогідності доказів», на відміну від «достатності доказів», підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надає позивач та відповідач. Тобто, з введенням в дію нового стандарту доказування необхідним є не надати достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надати їх саме ту кількість, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу.

83. Відповідно до ст. 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

84. Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються скоріше були (мали місце), аніж не були.

85. Слід зауважити, що Верховний Суд неодноразово звертався загалом до категорії стандарту доказування та відзначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний. Аналогічний стандарт доказування застосовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 18.03.2020 у справі №129/1033/13-ц.

86. Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.

87. Згідно з ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у володіння та користування майно для здійснення господарської діяльності.

88. Статтею 773 ЦК України встановлено, що наймач зобов`язаний володіти та/або користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.

Якщо наймач володіє та/або користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

89. Згідно зі ст. 778 ЦК України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення.

Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за найм речі.

Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

90. Частиною 1 ст. 785 ЦК України передбачено, що у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

91. Суд звертає увагу на те, що укладаючи договір найму, наймодавець має право розраховувати на те, що передана у найм річ буде використовуватися за призначенням і не буде змінена наймачем без згоди наймодавця з тим, щоб у разі припинення договору найму річ була повернута наймодавцеві у стані, в якому вона була одержана у найм, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі, як це передбачено ч. 1 ст. 785 ЦК України.

92. Як зазначалося вище, відповідно до п. 3.3 договору:

- при облаштуванні об`єкту оренди для використання його згідно з цільовим призначенням, визначеним в п. 1.4 договору, за власні кошти та від імені орендодавця, орендар зобов`язаний попередньо розробити Робочий проєкт перепланування, отримати необхідні дозвільні документи на проведення перепланування, внести відповідні зміни до Технічного паспорту, та виконати всі необхідні процедурні формальності, якщо законодавством України встановлена вимога щодо вчинення відповідних дій (пп. 3.3.2);

- забезпечити збереження об`єкта оренди, інженерних мереж та устаткування (обладнання) об`єкта оренди. Не робити в об`єкті оренди без попередньої письмової згоди орендодавця будь-які будівельні, монтажні, ремонтно-оздоблювальні, опоряджувальні роботи, перепланування, будь-які поліпшення об`єкта оренди, сховані та/або відкриті прокладення чи перекладення інженерних мереж (пп. 3.3.14).

93. Пунктами 6.2, 6.3 договору передбачено, що орендар має право змінювати стан об`єкта оренди лише за умови отримання попередньої письмової згоди орендодавця; виконання на об`єкті оренди будь-яких будівельних, монтажних, ремонтно-оздоблювальних, опоряджувальних робіт, перепланування, будь-які поліпшення об`єкта оренди, сховані та/або відкриті прокладення чи перекладення інженерних мереж протягом усього строку договору провадяться орендарем лише за попередньої письмової згоди орендодавця.

94. Тобто сторони в договорі погодили, що орендар має право змінювати стан об`єкта оренди лише за умови отримання попередньої письмової згоди орендодавця.

95. Як зазначалося вище, орендодавець передає, а орендар приймає у користування за плату на строк, передбачений договором нежитлове приміщення загальною площею 300,0 кв. м, що розташоване на другому поверсі в нежитловій будівлі готелю, яка знаходиться за адресою: Дніпропетровська область, місто Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, будинок № 12 (будівля), для розміщення залу ігрових автоматів (1.1 договору). Згідно з п. 1.4 договору об`єкт оренди може використовуватись для здійснення господарської діяльності, не забороненої чинним законодавством, а саме: об`єкт оренди використовується орендарем для розміщення залу гральних автоматів.

96. Тобто сторонами в договорі погоджено використання об`єкта оренди згідно з умовами п. 1.1, 1.4 договору для розміщення в ньому залу ігрових автоматів.

97. Таким чином, позивач, підписуючи договір оренди та передаючи за актом приміщення в оренду, усвідомлював про використання об`єкта оренди орендарем для розміщення залу гральних автоматів.

98. Суди попередніх інстанцій встановили, що з метою визначення можливості здійснення переобладнання орендованого приміщення ТОВ «Генезис Гейм» звернулось до ТОВ «СМАРТ ІНЖИНІРИГ», яке зробило технічний звіт «Про стан будівельних конструкцій та можливості реконструкції приміщень другого поверху готелю «Дружба» за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Телевізійна, 12» з відповідними кресленнями.

99. Згідно з технічним звітом: технічний стан будівельних конструкцій приміщень другого поверху готелю «Дружба» дозволяє провести реконструкцію та безпечну експлуатацію після виконаного технічного переобладнання, несуча спроможність будівельних конструкцій забезпечена, виконати роботи відповідно до креслень №10/21-ТВ та відповідно до вимог п. 1.5, 2.8, 2.50, 2.53, 2.55 ДБН В.2.2-15-2019 «Житлові будинки. Основні положення», ДБН В.3.2-2-2009 «Житлові будинки. Реконструкція та капітальний ремонт», ДБН В.2.2-9-2018 «Громадські будинки та споруди». До технічного висновку додані креслення з розмірами та поетапним виконанням робіт.

100. Як встановлено судами попередніх інстанцій ТОВ «Атріум Дельта» листом № 02/08/1-2021 від 02.08.2021 повідомило ТОВ «Генезис Гейм» про те, що ТОВ «Атріум Дельта» погоджує ТОВ «Генезис Гейм» технічний звіт, наданий ТОВ «Смарт Інжиніринг» «Про стан будівельних конструкцій та можливості реконструкції приміщень другого поверху готелю «Дружба» за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Телевізійна, 12» за умови: 1) при виконання робіт дотримання в повному обсязі чинного законодавства України в будівельній сфері; 2) зобов`язання після проведення всіх робіт укласти договір з відповідною організацією на проведення поточної технічної інвентаризації та виготовити новий Технічний паспорт будівлі готелю.

101. Як встановлено судами попередніх інстанцій після проведення будівельних робіт, відповідач використовував орендоване приміщення за цільовим призначенням - розміщення залу ігрових автоматів.

102. Відповідно до пп. 9.13.3 договору оренди орендодавець має право обмежити доступ орендаря до об`єкта оренди, зокрема, якщо орендар на об`єкті оренди без попередньої письмової згоди орендодавця виконує будівельні, монтажні, ремонтно-оздоблювальні, опоряджувальні роботи, перепланування, будь-які поліпшення об`єкта оренди, прокладення перекладення інженерних мереж.

103. Суди попередніх інстанцій встановили про відсутність будь-яких звернень, претензій, застосування штрафів, обмеження доступу до об`єкта оренди тощо (на які позивач мав право, з огляду на вказані вище умови договору) протягом більше, ніж два роки; ні в момент проведення будівельних робіт по реконструкції, ні після їх завершення, ні в процесі експлуатації спірного приміщення відповідачем, позивач претензій щодо порушення відповідачем умов договору не висував. Про обмеження доступу до об`єкта оренди позивач повідомив відповідача лише у листопаді 2023 року після того, як відповідач звернувся до позивача з листом щодо розірвання договору оренди.

104. З огляду на зазначене, суди попередніх інстанцій дійшли правомірного висновку про досягнення згоди між сторонами договору щодо проведення будівельних робіт та про наявність згоди орендодавця (позивача) на проведення реконструкції.

105. Щодо зобов`язання орендаря після проведення всіх робіт укласти договір з відповідною організацією на проведення поточної технічної інвентаризації та виготовити новий Технічний паспорт будівлі готелю слід зазначити, що для вчинення дій з оформлення вказаної документації першочерговим є вчинення дій з боку позивача (щодо надання повноважень відповідачу), судами встановлено, що відповідач звертався до позивача з листами, в яких зазначав про необхідність надання довіреності представнику відповідача, ТОВ «Генезис Гейм» зобов`язалося за власні кошти здійснити введення в експлуатацію орендованого приміщення та бере на себе витрати пов`язані з виготовленням необхідних документів (лист від 10.11.2023, а.с.223 у томі 1; лист від 12.01.2024, а.с.98 у томі 2; лист від 06.05.2024, а.с.97 у томі 2).

106. Крім того, умовами договору не визначено строків на вчинення вказаних дій відповідачем, позивачем не доведено факту втрати відповідачем можливості отримання нового Технічного паспорту будівлі готелю.

107. Як зазначалося вище:

- об`єкт оренди повертається орендодавцю орендарем у стані, в якому він був прийнятий орендарем у користування за договором, з урахуванням нормального зносу та невідокремлюваних поліпшень, зроблених орендарем за письмовою згодою орендодавця, в останній день строку договору, а у разі дострокового припинення договору - в день припинення договору. Повернення орендарем об`єкта оренди оформлюється актом приймання-передачі (повернення), який підписується обома сторонами та скріплюється печатками сторін (у випадку їх наявності). В акті приймання-передачі (повернення) сторони зазначають площу, склад та технічні характеристики об`єкта оренди, його стан на момент повернення (п. 2.3 договору);

- якщо орендар повертає орендодавцю об`єкт оренди у погіршеному стані, ніж обумовлений у п. 2.3 договору, орендар зобов`язується, на вибір орендодавця, в узгоджений строк відшкодувати орендодавцю витрати на відновлення об`єкта оренди до стану, обумовленого у п. 2.3 договору, згідно з кошторисом, наданим орендодавцем, або привести об`єкт оренди до стану, обумовленого у п. 2.3 договору, за власний рахунок в узгоджений сторонами строк (пп. 2.3.2 договору);

- у разі припинення договору поліпшення об`єкта оренди, зроблені орендарем за власний рахунок та за письмовою згодою орендодавця, які можна відокремити від об`єкта оренди без його пошкодження, є власністю орендаря та демонтуються ним власними силами та за власний рахунок (далі - відокремлювані поліпшення), при цьому сторони домовились, що поліпшення об`єкта оренди, зроблені орендарем за власний рахунок та за письмовою згодою орендодавця, що не можуть бути відокремлені від об`єкта оренди без його пошкодження (далі - невідокремлювані поліпшення), залишаються на об`єкті оренди та переходять у власність орендодавця без відшкодування орендодавцем вартості зроблених поліпшень, якщо сторонами письмово не буде погоджено інше (п. 2.4 договору).

108. Судами попередніх інстанцій встановлено, що позивачем не доведено, що на даний час спірне приміщення перебуває у погіршеному стані.

109. Крім того, позивачем у позові визначено вартість витрат на відновлення об`єкта оренди, виходячи з площі 327,5 кв.м.

110. Проте, за договором оренди, укладеним між позивачем та відповідачем, орендарю (відповідачу) було передано в оренду нежитлове приміщення загальною площею 300,0 кв.м.

Нежитлове приміщення загальною площею 27,35 кв.м. передано відповідачеві (суборендарю) відповідно до договору суборенди № 01/06-24/1-01 від 01.06.2024, укладеного між відповідачем та третьою особою (Дуч В.В.).

111. Верховний Суд бере до уваги, що відповідно до п. 2.3.2 договору оренди № 01/07-21 від 01.07.2021, укладеного між ТОВ «Атріум Дельта» (орендодавець) та ФОП Дуч В.В. (орендар), якщо орендар повертає орендодавцю об`єкт оренди у погіршеному стані, ніж обумовлений у п. 2.3 договору, орендар зобов`язується, на вибір орендодавця, у триденний строк відшкодувати орендодавцю витрати на відновлення об`єкта оренди до стану, обумовленого у п. 2.3 цього договору, згідно з кошторисом, наданим орендодавцем, або привести об`єкт оренди до стану, обумовленого у п. 2.3 цього договору, за власний рахунок у дводенний строк.

112. Крім того, позивачем визначено вартість витрат на відновлення об`єкта оренди з урахуванням, зокрема: монтажу розеток, вимикачів, світильників, змішувачів, душових кабін, вентиляторів, дверей тощо, тобто обладнання (устаткування).

113. Разом з тим, як встановлено судами попередніх інстанцій ні договір, ні акт приймання-передачі від 01.07.2021 не містить відомостей про склад та технічні характеристики об`єкта оренди.

114. Відповідно до пп. 3.1.1 п. 3.1 договору орендодавець зобов`язується, зокрема, передати орендарю об`єкт оренди на умовах та у строк, встановлених договором. У разі, якщо крім об`єкта оренди орендодавець передає орендарю у користування устаткування (обладнання), то сторони договору укладають окремий договір щодо передання у користування устаткування (обладнання), предмет якого не входить до предмету договору.

115. У матеріалах справи відсутній такий договір, позивач не доводить укладання такого договору.

116. Крім того, суди попередніх інстанцій встановили, що демонтаж обладнання був здійснений ТОВ «Дружба Люкс» та ТОВ «Атріум Дельта», які були учасниками правовідносин з оренди спірного приміщення до моменту укладення договору оренди позивача з відповідачем.

117. З огляду на зазначене, суди попередній інстанцій застосувавши стандарти доказування, дійшли правомірного висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог позивача.

118. Скаржник у касаційній скарзі підставою касаційного оскарження вказує п. 1ч. 2 ст. 287 ГПК України.

119. Позивач зазначає, що апеляційний господарський суд проігнорував усталені правові висновки Верховного Суду щодо кваліфікації поняття порушення умов договору найму та порядку зміни об`єкту оренди та щодо кваліфікації будівельних робіт як самочинного будівництва за відсутності дозвільних документів.

120. У контексті доводів касаційної скарги щодо неврахування висновків Верховного Суду, Верховний Суд враховує, що:

- предметом позову у справі № 910/5528/22 є розірвання договору та усунення перешкод у користуванні майном. Верховний Суд, залишаючи без змін судові рішення судів попередніх інстанцій про задоволення позову вказав на те, що орендар мав законні очікування на збереження його майна і у випадку закінчення строку оренди поверненні його у тому ж стані, або у стані, який ним був погоджений. Однак, внаслідок самовільного перепланування відповідачем спірного приміщення (без згоди орендодавця, а також без погодження з КП «Київтеплоенерго») орендодавець фактично не має змоги отримати очікуване при укладенні договору, тому наявні підстави відповідно до ст. 651 ЦК України для розірвання договору;

- предметом позову у справі № 910/5446/19 є розірвання договору оренди та виселення. Верховний Суд залишаючи судові рішення судів попередніх інстанцій про задоволення позову без змін вказав на те, що проведення істотної зміни - перепланування орендованого приміщення орендарем поза згодою орендодавця та доцільність проведення якого він обґрунтовано заперечує свідчить про порушення прав орендаря та є підставою для висновку про користування орендованим майном всупереч умовам договору оренди, що є істотним порушенням договору;

- предметом позову у справі № 910/6018/22 є розірвання договору та виселення. Верховний Суд, залишаючи без змін постанову суду апеляційної інстанції про задоволення позовних вимог вказав, що відповідач здійснив проведення ремонтних робіт за відсутності погодження з балансоутримувачем (п. 5.1 договору) та згоди орендодавця та встановивши відсутність доказів того, що в даному випадку відбулося поліпшення орендованого приміщення, зокрема покращення його експлуатаційних характеристик, суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку про розірвання договору оренди майна, що належить до комунальної власності, на вимогу орендодавця та виселення відповідача з цього приміщення;

- предметом позову у справі № 742/1756/17 є скасування постанови про адміністративне правопорушення. Верховний Суд, залишаючи без змін судові рішення судів попередніх інстанцій про задоволення позову вказав на те, що суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про необґрунтованість доводів відповідача про необхідність віднесення спірного будівництва до «реконструкції», оскільки матеріали справи, акт перевірки не містять жодних фактичних відомостей про те, що зазначені геометричні зміни змінюють основні техніко-економічні показники, забезпечують удосконалення виробництва, підвищення його техніко-економічного рівня та якості продукції, що виготовляється, поліпшення умов експлуатації та якості послуг;

- предметом позову у справі № 813/1885/16 є визнання протиправною та скасування постанови про визнання позивача винним у вчиненні правопорушення, передбаченого абзацом третім пункту 4 частини другої статті 2 Закону України «Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності» та накладення на позивача штрафу, Верховний Суд, залишаючи без змін судові рішення судів попередніх інстанцій про відмову в позові вказав на те, що державний архітектурно-будівельний контроль здійснюється у формі планових і позапланових перевірок, за його результатами посадовою особою органу державного архітектурно-будівельного контролю складається акт перевірки, а у разі виявлення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, крім акта перевірки, складається протокол разом з приписом про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності. Перевірка проводиться у присутності суб`єкта містобудівної діяльності або його представника. Суд погодився з висновками судів попередніх інстанцій, що проведені на об`єктів роботи є реконструкцією у розумінні пункту 3.21 ДБН А.2.2-3-2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво», а тому обов`язковою передумовою для виконання таких робіт є реєстрація декларації про початок виконання будівельних робіт;

- предметом позову у справі № 441/947/19 є визнання протиправними та скасування постанови та припису. Верховний Суд, залишаючи без змін постанову суду апеляційної інстанції вказав на те, що суд апеляційної інстанції, врахувавши висновки судів у справі № 441/943/19, встановив, що в цій справі також спростовано висновки з приводу того, що керівником Городоцької районної спілки споживчих товариств на об`єкті будівництва «Реконструкція нежитлової будівлі проведено роботи із реконструкції нежитлової будівлі шляхом влаштування входу в несучій стіні, що не відповідає технічному паспорту виданому Городоцьким районним бюро технічної інвентаризації 19.03.2014 інвентарний номер 98, без належно затвердженої проектної документації;

- предметом позову у справі № 464/7984/16-а є скасування припису про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил від 21 вересня 2016 року. Верховний Суд вважає правильним висновок суду першої інстанції про те, що будівельні роботи з реконструкції житлового будинку передбачають втручання в несучі конструкції, позивачу необхідно отримати дозвіл на виконання даних будівельних робіт, тому Інспекція ДАБК у м. Львові під час винесення припису про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил від 21 вересня 2016 року діяла у межах наданих повноважень та у порядку, визначеному законом;

- предметом позову у справі № 591/1849/20 є про скасування рішення про державну реєстрацію права власності та зобов`язання знести об`єкт самочинного будівництва. Верховний Суд у постанові від 14.12.2023 вказав, що забудова (реконструкція нежитлового приміщення зі збільшенням його площі) на земельній ділянці прибудинкової території багатоквартирного будинку ОСББ «Герасима Кондратьєва 127/2», з прибудовою до несучої стіни багатоквартирного будинку, яка є конструктивним елементом будинку та спільною сумісною власністю всіх співвласників будинку без їх згоди, є самочинним будівництвом. Тому державна реєстрація такої забудови проведена без законних підстав. Оскільки позивач заперечує проти знаходження на земельній ділянці, що перебуває у нього на праві постійного користування, самочинно збудованого нерухомого майна, тому відновлення порушених прав позивача можливе лише його знесенням;

- предметом позову у справі № 906/495/20 є скасування записів про реєстрацію прав, визнання незаконним і скасування рішення, звільнення земельної ділянки шляхом знесення самочинного будівництва. Верховний Суд у постанові від 24.11.2021 вказав на те, що такого способу захисту порушених речових прав як скасування запису про проведену державну реєстрацію права законом не передбачено, у зв`язку з чим обраний прокурором спосіб захисту не може призвести до настання реальних наслідків поновлення порушених прав держави в особі уповноважених органів. Щодо позовних вимог, заявлених прокурором в інтересах держави в особі Управління ДАБК Житомирської міської ради, про зобов`язання ПП «ЦПД «Горос» звільнити земельну ділянку шляхом знесення самочинного будівництва, суд апеляційної інстанції правомірно виходив з того, що в силу положень підпункту 1 пункту «б» частини 1 статті 31 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», статей 6, 41 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», статей 10, 13 Закону України «Про архітектурну діяльність», Позивач-2 є суб`єктом владних повноважень, який здійснює делеговані повноваження у сфері державного архітектурно-будівельного контролю та у спірних правовідносинах діє не з метою захисту своїх приватних прав та інтересів, а з метою захисту прав та інтересів громади або невизначеного кола осіб від можливих порушень їхніх прав та з метою запобігти можливим суспільно значимим несприятливим наслідкам порушення відповідних архітектурних, містобудівних, пожежних, санітарних або інших норм і правил, а тому спори, які виникають за участю суб`єкта владних повноважень з метою реалізації у спірних відносинах наданих йому законодавством владних управлінських функцій, є публічно-правовими та підлягає вирішенню у порядку адміністративного судочинства. Нормативно регламентованим є право власника на забудову земельної ділянки, яке здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням (частина 3 статті 375 Цивільного кодексу України);

- предметом позову у справі № 686/6888/15-ц є виділ в натурі часток житлового будинку (домоволодіння), що є у спільній частковій власності, та визначення порядку користування земельною ділянкою. Верховний Суд у постанові від 30.05.2018 вказав на те, що розроблення перед початком будівельних робіт проектної документації і реєстрація відповідною Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю декларації про початок виконання будівельних робіт виключає можливість застосування до спірних правовідносин положень статті 376 ЦК України щодо правових наслідків самочинного будівництва, на які в обґрунтування підстав відмови у позові посилалися суди першої та апеляційної інстанцій. Порядок проведення робіт з поділу, виділу та розрахунку часток житлових будинків, будівель, споруд, іншого нерухомого майна при підготовці проектних документів щодо можливості проведення цих робіт визначається Інструкцією щодо проведення поділу, виділу та розрахунку часток об`єктів нерухомого майна, затвердженою наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України № 55 від 18 червня 2007 року.

121. З огляду на зазначене, Суд констатує, що у цій справі та у справах, на які посилається скаржник, суди зробили відповідні висновки у зв`язку з наявністю різних обставин справ, що формують зміст правовідносин, та їх різної оцінки судами у кожному конкретному випадку, тому відсутні підстави вважати, що висновки місцевого та апеляційного господарських судів у справі, що розглядається Судом, зроблені без урахування висновків.

122. Верховний Суд зазначає, що наведені у касаційній скарзі доводи фактично зводяться до незгоди з висновками судів попередніх інстанцій, та спрямовані на доведення необхідності переоцінки доказів та встановленні інших обставин, у тому контексті, який, на думку скаржника, свідчить про наявність підстав для задоволення позову позивача.

123. З огляду на зазначене, підстава касаційного оскарження - п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України не підтвердилася.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

124. Відповідно до ч. 1, 2 ст. 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

125. Пунктом 1 ч. 1 ст. 308 ГПК України передбачено, що суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

126. Згідно з ч. 1 ст. 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

127. За таких обставин, перевіривши застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права на підставі встановлених фактичних обставин справи та в межах наведених у касаційній скарзі доводів, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, Верховний Суд дійшов висновку про відсутність підстав для скасування судових рішень судів попередніх інстанцій, касаційна скарга - залишається без задоволення.

Розподіл судових витрат

128. З огляду на те, що касаційна скарга задоволенню не підлягає, згідно зі ст. 129 Господарського процесуального кодексу України витрати зі сплати судового збору покладаються на скаржника.

Керуючись ст.ст. 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Атріум Дельта» залишити без задоволення.

2. Постанову Центрального апеляційного господарського суду від 14.05.2025 та рішення господарського суду Дніпропетровської області від 05.06.2024 у справі № 904/949/24 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя О. О. Мамалуй

Судді О. Р. Кібенко

О. А. Кролевець