РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

04.08.2025Справа № 910/5865/25

Господарський суд міста Києва у складі судді Пукаса А.Ю., за участю секретаря судового засідання Салацької О.В., розглянувши в порядку загального позовного провадження матеріали справи

за позовом Київської міської ради (вул. Хрещатик, буд. 36, м. Київ, 01044; ідентифікаційний код 22883141)

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Ньюпорт Холдінг» (вул. Каховська, буд. 11А, м. Запоріжжя, 69096; ідентифікаційний код 39715902)

про стягнення 4 809 962, 82 грн,

Представники сторін:

від позивача: Буханистий Олександр

від відповідача: не з`явився

РОЗГЛЯД СПРАВИ СУДОМ

1. Стислий виклад позиції Позивача

До Господарського суду міста Києва звернулась Київська міська рада (далі за текстом - КМР, Позивач) з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Ньюпорт Холдінг» (далі за текстом - ТОВ «Ньюпорт Холдінг», Відповідач) про стягнення 4 809 962, 82 грн безпідставно збережених коштів в розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою площею 0, 3619 га на Столичному шосе, 33 у Голосіївському районі міста Києва за період з 27.03.2017 до 30.11.2022.

В обґрунтування заявлених позовних вимог, Позивач зазначає, що у період з 27.03.2017 до 30.11.2022 Відповідач фактично та безоплатно користувався земельною ділянкою без оформлення договору оренди з моменту набуття у власність нерухомого майна, розташованого на такій земельній ділянці.

Вказаними діями Відповідач спричинив безпідставне утримання коштів у вигляді орендної плати за спірний період, які згідно доводів Позивача підлягають стягненню на його користь на підставі статті 1212 Цивільного кодексу України.

2. Стислий виклад позиції Відповідача

Із поданого Відповідачем відзиву вбачається, що останній заперечує щодо задоволення позову з огляду на те, що ним вчинялися всі можливі дії задля укладення договору оренди.

При цьому, Відповідач звертає увагу суду, що ним здійснювалась оплата за користування земельною ділянкою за мінімальною ставкою, що визначена Податковим кодексом України у зв`язку з відсутністю укладеного та зареєстрованого договору оренди.

Відповідач звертає увагу суду на подання Позивачем позову з пропуском строків позовної давності та без урахування положень підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу ХХ Перехідних положень Податкового кодексу України.

3. Процесуальні дії у справі

Ухвалою Господарського суду міста Києва суду від 16.05.2025 прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі, підготовче засідання призначено на 16.06.2025.

16.06.2025 через загальний відділ діловодства до Господарського суду міста Києва надійшов відзив на позовну заяву.

Підготовче засідання 16.06.2025 відкладено на 02.07.2025.

20.06.2025 через загальний відділ діловодства до Господарського суду міста Києва надійшла відповідь на відзив на позовну заяву.

У підготовчому засіданні 02.07.2025 судом закрито підготовче провадження у справі, справу призначено до розгляду по суті на 04.08.2025.

У судовому засіданні 04.08.2025 судом поновлено процесуальний строк на подання відзиву на позовну заяву, долучено останній до матеріалів справи.

Представник Позивача у судовому засіданні 04.08.2025 надав пояснення по суті заявлених вимог, просив суд їх задовольнити.

Представник Відповідача у дане засідання не з`явився, належним чином повідомлений про місце, дату та час розгляду справи.

Заслухавши вступні слова представника Позивача сторін, дослідивши наявні в матеріалах справи докази, у судовому засіданні 04.08.2025 відповідно до статті 240 ГПК України судом проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНІ СУДОМ

Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-020 від 19.08.2020 державна реєстрація земельної ділянки площею 0,3619 га кадастровий номер :90:132:0004, код виду цільового призначення - 03.07 «для будівництва та обслуговування будівель торгівлі» на Столичному шосе, 33 у Голосіївському районі міста Києва проведена 28.04.2012 Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації на підставі проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок від 03.02.2012.

Земельна ділянка сформована та є об`єктом цивільних прав у розумінні статті 79-1 Земельного кодексу України з 28.04.2012.

Згідно з інформаційною довідкою від 16.04.2025 № 422954325 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, на вказаній земельній ділянці розташоване нерухоме майно, що перебуває у приватній власності ТОВ «Ньюпорт Холдінг», а саме: комплекс будівель, громадський (виробничий будинок (приміщення) АЗС №23 з кафе-магазином та автомийкою, загальною площею 448.6 кв.м, що перебуває у приватній власності відповідача на підставі акт прийому - передачі, серія та номер: 1151,1152, виданий 27.03.2017, видавник: ТОВ «Антел-Стандар» (час державної реєстрації права: 27.03.2017).

Київська міська рада ухвалила рішення від 04.11.2021 № 3361/3402 «Про передачу ТОВ «Ньюпорт Холдінг» земельної ділянки в оренду для експлуатації та обслуговування АЗС з кафе-магазином та автомийкою на Столичному шосе, 33 у Голосіївському районі міста Києва».

Згідно з вказаним рішенням вирішено, ТОВ «Ньюпорт Холдінг», передати за умови виконання пункту 2 цього рішення, в оренду на 10 років земельну ділянку площею 0,3619 га (кадастровий номер :90:132:0004) для експлуатації та обслуговування АЗС з кафе-магазином та автомийкою (код виду цільового призначення - 03.07, для будівництва та обслуговування будівель торгівлі) на Столичному шосе, 33 у Голосіївському районі міста Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно (право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 27.03.2017, номер запису про право власності 19694642).

На підставі цього рішення між Київською міською радою та ТОВ «Ньюпорт Холдінг» укладено договір оренди земельної ділянки від 01.12.2022 № 2338.

Згідно з інформаційною довідкою від 25.02.2025 № 415005236 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, договір оренди земельної ділянки зареєстровано 01.12.2022 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, орендодавець за яким: Київська міська рада, орендар: ТОВ «Ньюпорт Холдінг».

Позивач зазначає, що відсутність документів, що посвідчують право користування земельною ділянкою у Відповідача в період з 27.03.2017 до 30.11.2022 не може бути визнане як її самовільне використання, однак, не надає права на її безоплатне використання в силу чого Відповідачем має сплачуватися орендна плата за користування земельною ділянкою.

Враховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі, положення глави 15 статей 120, 125 Земельного кодексу України, статті 1212 Цивільного кодексу України, те що Відповідач є фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташоване його майно, Позивачем нараховано орендну плату виходячи із вартості земельної ділянки за спірний період, що становить 4 809 962, 82 грн та які є предметом даного спору.

Судом встановлено, що відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-020 від 19.08.2020 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :90:132:0004 за 2020 рік становить 10 887 466,76 грн.

Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 28.09.2021 № 8620/86-21 вартість земельної ділянки з кадастровим номером :90:132:0004 за 2021 рік становить - 9 072 888,97 грн.

Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 06.07.2022 № 2439/86-22 вартість земельної ділянки з кадастровим номером :90:132:0004 за 2022 рік становить - 9 980 177,86 грн.

Відповідно до положень пункту 289.2 статті 289 Податкового кодексу України центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель (Кі), на який індексується нормативна грошова оцінка земель і земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), на 1 січня поточного року, що визначається за формулою: Кi = І:100, де І - індекс споживчих цін за попередній рік. У разі якщо індекс споживчих цін перевищує 115 відсотків, такий індекс застосовується із значенням 115.

Індекс споживчих цін встановлюється Державною службою статистики України, є загальнодоступним, розміщується на їх офіційному сайті.

Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель міститься на офіційному сайті Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру, адже саме цей орган уповноважений реалізовувати державну політику у сфері земельних відносин, (https://land.gov.ua/derzhgeokadastr-povidomlyaye-pro-indeksacziyunormatyvnoyi-groshovoyi-oczinky-zemel-za-2024-rik/), де зазначено, що коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель у розрізі років становить: за 2017 рік - 1,0; за 2018 рік - 1,0; за 2019 рік - 1,0; за 2020 рік - 1,0.

Таким чином, нормативна грошова оцінка земельної ділянки в розрізі років визначалась з врахуванням вищезазначених положень законодавства і за 2017, 2018, 2019 роки становить 10 887 466,76 грн (10 887 466,76 /1).

Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 28.09.2021 № 8620/86-21, земельна ділянка належить до земель з видом цільового призначення - 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.

Ставка орендної плати за користування земельною ділянкою Позивачем визначено таким чином:

за період з 27.03.2017 по 31.12.2017 відповідно до додатка 10 рішення Київської міської ради «Про бюджет міста Києва на 2017 рік» від 26.09.2017 № 161/3168;

за період з 01.01.2018 по 31.12.2018 відповідно до додатка 10 до рішення Київської міської ради від 21.12.2017 № 1043/4050 «Про бюджет міста Києва на 2019 рік»;

за період з 01.01.2019 по 31.12.2019 відповідно до додатка 11 до рішення Київської міської ради від 13.12.2018 «Про бюджет міста Києва на 2019 рік» № 416/6467;

за період з 01.01.2020 по 31.12.2020 відповідно до додатка 11 до рішення Київської міської ради «Про бюджет міста Києва на 2020 рік» від 12.12.2019 № 456/8029;

за період з 01.01.2021 по 31.12.2021 відповідно до Додатка 11 до рішення Київської міської ради «Про бюджет міста Києва на 2021 рік» від 24.12.2020 № 24/24;

за період з 01.01.2022 по 30.11.2022 відповідно до Додатка 11 до рішення Київської міської ради «Про бюджет міста Києва на 2022 рік» від 09.12.2021 № 3704/3745.

У вказаних додатках до рішення Київської міської ради визначені розміри орендної плати за земельні ділянки комунальної власності територіальної громади міста Києва (у відсотках від нормативної грошової оцінки) і до земель з видом цільового призначення - 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (для експлуатації та обслуговування АЗС) застосовується ставка орендної плати за 2017, 2018, 2019 роки - 8%, за 2020, 2021, 2022 роки - 12%.

Відповідно до розрахунку Київської міської ради загальна сума відшкодування розраховується таким чином:

1) 27.03.2017 по 31.12.2017 10 887 466, 76*8%/365*280 = 668 162,34 грн

2) 01.01.2018 по 31.12.2018 10 887 466, 76*8%/365*365 = 870 997,34 грн

3) 01.01.2019 по 31.12.2019 10 887 466, 76*8%/365*365 = 870 997,34 грн

4) з 01.01.2020 по 31.12.2020 10 887 466, 76*12%/366*366 днів =1 306 496,01 грн;

5) з 01.01.2021 по 31.12.2021 9 072 888, 96*12%/365*365 днів = 1 088 746,68 грн;

6) з 01.01.2022 по 30.11.2022 9 980 177,86*12%/365*334 днів = 1 095 905,56 грн;

а разом: 668 162,34 + 870 997,34 + 870 997,34 + 1 306 496,01 + 1 088 746,68 + 1 095 905,56 = 5 901 305, 27 грн.

Також Позивачем враховано, що за даними Головного управління ДПС у місті Києві згідно листа від 23.04.2025 № 12430/5/26-15-04-15-0 Відповідач подавав податкові декларації по платі за землю стосовно спірної земельної ділянки та за 2020-2022 роки сплачував земельний податок на землю в такому розмірі: за 2020 рік - 167 612,30 грн; за 2021 рік - 461 865,00 грн; за 2022 рік - 461 865, 15 грн, що в загальному становить 1 091 342,45 грн.

В силу зазначеного, Позивач вказує, що з Відповідача доцільно буде стягнути безпідставно збережені ним кошти за період з 27.03.2017 по 30.11.2022 з урахуванням суми сплаченого відповідачем земельного податку за земельну ділянку, а саме кошти у сумі 4 809 962,82 грн: 5 901 305,27 грн - 1 091 342,45 грн = 4 809 962, 82 грн.

Заперечуючи щодо задоволення позову Відповідач посилається на те, що ним сумлінно вчинялися всі необхідні дії для належного оформлення права користування земельною ділянкою, а без укладених договорів оренди землі, відсутні правові підстави сплачувати орендну плату за земельну ділянку.

Посилаючись на положення підпункту 288.5.1 Податкового кодексу України Відповідач зазначає, що ним за 2020 - 2022 роки за користування земельними ділянками сплачено суму грошових коштів, яка відповідає рівню мінімальної ставки орендної плати та свідчить про безпідставність заявлених вимог.

Крім того, у поданому відзиві Відповідач зазначає, що посилання Позивача на продовження строку позовної давності відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)» продовжує лише право на звернення до суду, а не строк, за який можна нараховувати суму орендної плати, а відповідно до підпункту 69.14. пункту 69 підрозділу 10 розділу ХХ Перехідних положень ПК України Відповідач звільняється від сплати оренди за період з 1.01.2022 до 31.12.2022 оскільки земельна ділянка у 2022 році перебувала в зоні активних бойовий дій.

У поданій відповіді на відзив Київська міська рада вважає, що до спірних правовідносин зі стягнення з Відповідача безпідставно збережених коштів за фактичне користування Земельною ділянкою взагалі не можуть бути застосовані зазначені норми Податкового кодексу України. При цьому сторона Позивача посилається на судову практику викладену у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27.04.2021 у справі № 922/2378/20.

На переконання Позивача, ним правомірно включено до розрахунку період з 01.03.2022 по 30.11.2022, а позов подано з дотримання строку позовної давності та з урахування його продовження.

ДЖЕРЕЛА ПРАВА ТА МОТИВИ, З ЯКИХ ВИХОДИТЬ СУД

Відповідно до статей 1 та 3 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Об`єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.

Частиною 2 статті 4 Закону України «Про оренду землі» орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом.

Відповідно до пункту 1 частини 2 статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема є, договори та інші правочини.

Статтею 6 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Частиною 2 статті 16 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.

Відповідно до пункту 1 та 2 частини 1 статті 123 Земельного кодексу України надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування.

Рішення зазначених органів приймається на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у разі: надання земельної ділянки із зміною її цільового призначення; формування нової земельної ділянки (крім поділу та об`єднання).

Надання у користування земельної ділянки, зареєстрованої в Державному земельному кадастрі відповідно до Закону України «Про Державний земельний кадастр», право власності на яку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, без зміни її меж та цільового призначення здійснюється без складення документації із землеустрою.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (частина 1 статті 124 Земельного кодексу України).

Як встановлено судом вище, нерухоме майно Відповідача з 27.03.2017 перебуває на земельній ділянці площею 0,3619 га (кадастровий номер :90:132:0004), яка належить на праві власності Позивачу.

Доказів укладання між Позивач та Відповідачем договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер :90:132:0004) до 01.12.2022, тобто на спірний період матеріали справи не містять.

Крім того, право оренди за Відповідачем зареєстровано 01.12.2022 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Згідно зі статтею 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Частинами 1 та 2 статті 93 Земельного кодексу України встановлено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

Відповідно до пункту в) частини 1 статті 96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Статтею 125 Земельного кодексу України закріплено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Згідно зі статтею 17 Закону України «Про оренду землі» об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

В той же час відповідно до частини 1, 2 та статті 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Враховуючи приписи частини другої статті 120 ЗК України, не є правопорушенням відсутність у власника будинку, будівлі, споруди зареєстрованого права оренди на земельну ділянку, яка має іншого власника і на якій ці будинок, будівля, споруда розташовані. В цьому випадку відсутність документів, що посвідчують право користування земельною ділянкою не може бути визнане як її самовільне використання, однак не надає права на її безоплатне використання.

Аналогічну правову позицію наведено у постанові Верховного Суду від 10.02.2020 у справі № 922/981/18.

За сукупністю зазначеного, враховуючи встановлені судом обставини, суд дійшов висновку, що Відповідач як фактичний користувач земельною ділянкою зобов`язаний здійснювати орендну плату в силу володіння об`єктом нерухомого майна, зокрема і за спірний період, який передував укладенню договору оренди.

Відповідно до частини 2 статі 152 Земельного кодексу України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. При цьому згідно з пунктом "д" частини 1 статті 156 Земельного кодексу України власникам землі відшкодовуються збитки, заподіяні внаслідок неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки.

За змістом вказаних положень Цивільного та Земельного кодексів України відшкодування шкоди (збитків) є заходом відповідальності, зокрема, за завдану шкоду майну чи за порушення прав власника земельної ділянки.

Шкода, завдана майну юридичної особи, відшкодовується в повному обсязі особою, яка її завдала (частина 1 статті 1166 Цивільного кодексу України). Підставою для відшкодування є наявність таких елементів складу цивільного правопорушення, як: шкода; протиправна поведінка її заподіювача; причинний зв`язок між шкодою та протиправною поведінкою заподіювача; вина. За відсутності хоча б одного із цих елементів цивільно-правова відповідальність не настає. Особа, яка завдала шкоду, звільняється від обов`язку її відшкодовувати, якщо доведе, що шкоди заподіяно не з її вини (частина 2 статті 1166 Цивільного кодексу України).

Натомість предметом регулювання глави 83 Цивільного кодексу України є відносини, що виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.

Відповідно до частин 1, 2 статті 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно набуте, згодом відпала. Положення глави 83 Цивільного кодексу України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала. У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин унеможливлює застосування до них судом положень глави 83 Цивільного кодексу України.

За змістом положень глав 82 і 83 Цивільного кодексу України для деліктних зобов`язань, які виникають із заподіяння шкоди майну, характерним є, зокрема, зменшення майна потерпілого, а для кондикційних - приріст майна в набувача без достатніх правових підстав. Вина заподіювача шкоди є обов`язковим елементом настання відповідальності в деліктних зобов`язаннях. Натомість для кондикційних зобов`язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої. Таким чином, обов`язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов`язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберігав), або вартість цього майна.

Верховний Суд неодноразово викладав правову позицію, згідно з якою для вирішення спору щодо стягнення з власника об`єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів на підставі положень статей 1212- 1214 ЦК України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об`єкт розташований, необхідно, насамперед, з`ясувати: 1) фактичного користувача земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цих ділянок зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування ділянками у відповідний період, або наявність правової підстави для використання земельної ділянки у такого фактичного користувача; 2) площу земельної ділянки; 3) суму, яку мав би отримати власник земельної ділянки за звичайних умов, яка безпосередньо залежить від вартості цієї ділянки (її нормативно-грошової оцінки); 4) період користування земельною ділянкою комунальної власності без належної правової підстави. Отже, встановлення саме таких обставин входить до предмета доказування у межах вирішення спору у цій справі, що і було зроблено судами попередніх інстанцій.

Дана правова позиція викладена у постанові Верховного Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20.

Частиною 1 статті 93 та статтею 125 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права. Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт "в" частини 1 статті 96 цього Кодексу).

Таким чином, за змістом вказаних положень виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права. Проте з огляду на приписи частини 2 статті 120 Земельного кодексу України не вважається правопорушенням відсутність у власника будинку, будівлі, споруди зареєстрованого права оренди на земельну ділянку, яка має іншого власника і на якій розташоване це нерухоме майно.

До моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними.

Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки відповідно до частини першої статті 1212 ЦК України.

Вказана правова позиція викладена у постанові Касаційного господарського суду Верховного Суду від 02.06.2020 у справі № 922/2417/19, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц та від 20.09.2018 у справі № 925/230/17, а також у постанові Верховного Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20.

Відтак, з огляду на викладене вище, враховуючи зазначену практику Верховного Суду, суд погоджується з доводами Позивача та зазначає, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є недопустимим, що відповідно свідчить про наявність у Позивача підстав для стягнення коштів у вигляді орендної плати за земельну ділянку на підставі частини 1 статті 1212 ЦК України, які Відповідач фактично безпідставно утримує.

Що стосується розміру коштів, які підлягають стягненню та періоду, за який такі кошти стягуються, суд зазначає наступне.

Пунктом 271.1 статті 271 Податкового кодексу України визначено, що базою оподаткування плати за землю є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом XII Податкового кодексу України, а у разі якщо нормативну грошову оцінку не проведено - площа земельних ділянок.

Відповідно до пунктів 289.1, 289.2 статті 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення за станом на 1 січня поточного року, що визначається за певною формулою.

Таким чином, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки - підставою для перегляду розміру орендної плати, який у будь-якому разі не може бути меншим, ніж установлено положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України (аналогічний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 05.08.2022 у справі № 922/206/20).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23.05.2018 у справі №629/4628/16-ц дійшла висновку, що обов`язковими для визначення орендної плати є відомості у витягах з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, про що також наголошено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17 (пункт 71).

За приписами частини 2 статті 20 та частини 3 статті 23 Закону України «Про оцінку земель» дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки - це роздруковані за допомогою програмного забезпечення актуальні дані про земельну ділянку, які є у Державному земельному кадастрі та технічній документації з нормативної грошової оцінки земель станом на певну дату. Витяг з нормативної грошової оцінки земельної ділянки може бути доказом проведення такої оцінки та визначати дані про таку оцінку як на момент його видачі, так за попередній період за умови, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки була сталою та не зазнала змін у цей період.

Згідно правової позиції, викладеної у постанові Верховного Суду від 27.07.2023 у справі № 918/779/22 витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки є належним та допустимим доказом, що підтверджує дані про нормативну грошову оцінку (вартість земельної ділянки), а інформація (дані), визначена у цьому витязі, є обов`язковою під час проведення розрахунку (визначення) орендної плати, суми, яку мав отримати власник земельної ділянки за звичайних умов.

З урахуванням зазначеного та задля стягнення коштів, які Позивач як власник земельної ділянки мав би отримати як орендну плату у спірних правовідносинах, суду слід встановити нормативну грошову оцінку земельної ділянки та ставку орендної плати, що підлягає застосуванню.

З матеріалів справи вбачається, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки підтверджується витягами з Державного земельного кадастру та здійсненими розрахунками Позивача із врахуванням індексації.

Також суд зазначає, що земельне законодавство, й зокрема стаття 20 Закону України «Про оцінку земель», не містить обґрунтування обов`язковості надання витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки за кожен календарний рік упродовж спірного періоду, а лише зазначає про необхідність фіксування нормативної грошової оцінки окремої земельної ділянки у відповідному витязі. При цьому, витяги про нормативну грошову оцінку земельної ділянки формуються за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру на підставі актуальних відомостей про земельні ділянки, внесених до Державного земельного кадастру, а формування витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки здійснюється автоматично в режимі "реального часу", тобто на час звернення заявників, у зв`язку з чим програмним забезпеченням і чинним законодавством не передбачено формування вказаних витягів на певну дату, яка вже минула.

Подібні правові позиції викладені у постановах Верховного Суду від 29.05.2020 у справі №922/2843/19, від 07.07.2020 у справі №922/3208/19.

Судом перевірено здійснені Позивачем нарахування коштів, які безпідставно утримуються Відповідачем та встановлено, що останні є обґрунтованими та арифметично вірними.

При цьому суд зазначає, що докази сплати Відповідачем орендної плати по мінімальній ставці відсутні, натомість судом враховано, що Позивачем здійснено відрахування сум сплаченого Відповідачем земельного податку в розмірі 1 091 342, 45 грн.

Водночас, враховуючи заперечення Відповідача суд зазначає наступне.

Постановою Кабінету Міністрів України "Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2" від 11.03.2020 №211 установлено з 12.03.2020 до 22.05.2020 на всій території України карантин. Зазначеною постановою, зокрема, передбачена заборона до 11.05.2020 роботу суб`єктів господарювання, яка передбачає приймання відвідувачів, зокрема закладів громадського харчування (ресторанів, кафе тощо), торговельно-розважальних центрів, інших закладів розважальної діяльності, фітнес-центрів, закладів культури, торговельного і побутового обслуговування населення (з урахуванням винятків).

Постановою КМУ від 27.06.2023 № 651 «Про відміну на всій території України карантину, встановленого з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» з 24 години 00 хвилин 30.06.2023 відмінено на всій території України карантин, встановлений з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2.

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)» вирішено внести зміни до Податкового кодексу, а саме пункт 524 підрозділу 10 Розділу XX «Перехідні положення» викладено наступним чином: «Не нараховується та не сплачується за період з 1.03 по 31.03.2020 плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних або юридичних осіб, та використовуються ними в господарській діяльності».

При цьому платники плати за землю (крім фізичних осіб), які відповідно до пункту 286.2 статті 286 цього Кодексу подали податкову декларацію, мають право подати уточнюючу податкову декларацію, в якій відобразити зміни податкового зобов`язання із сплати плати за землю за податковий період березень 2020 року.

З аналізу викладених положень податкового законодавства вбачається, що вони передбачають не лише звільнення від нарахування та сплати за період з 1.03 по 31.03.2020 орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, а й визначають механізм врегулювання правовідносин, пов`язаних з таким звільненням шляхом подання уточнень до податкової декларації.

Близька за змістом правова позиція викладена у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 15.09.2021 у справі №911/3394/20, від 16.09.2021 у справі №922/3734/20 та від 13.10.2021 у справі №910/12687/20.

Отже, у період з 01.03.2020 по 31.03.2020 Відповідач на законодавчій основі звільнений від обов`язку сплачувати орендну плату за земельну ділянку комунальної форми власності, а у Позивача відповідно відсутнє право (правомірне очікування) на отримання таких коштів в розмірі 108 874, 67 грн.

Указом Президента України від 24.02.2022 № 64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні», затвердженого Законом України «Про затвердження Указу Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24.02.2022 № 2102-ІХ на території України запроваджено воєнний стан з 24.02.2022, який неодноразово продовжувався та діє станом на дату вирішення даного спору.

Відповідно до положення пп. 69.14 п. 69 підрозділу 10 «Інші перехідні положення» розділу ХХ «Перехідні положення» Податкового кодексу України за період з 1.01.2022 до 31.12.2022 не нараховується та не сплачується плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки (земельні частки (паї), що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих російською федерацією територіях України, та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних осіб, та за період з 1.03.2022 до 31.12.2022 - в частині земельних ділянок, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців.

Починаючи з 1.01.2023, за земельні ділянки (земельні частки (паї), що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих Російською Федерацією територіях України, які включені до Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) не нараховується та не сплачується за період з першого числа місяця, в якому було визначено щодо відповідних територій дату початку активних бойових дій або тимчасової окупації, до останнього числа місяця, в якому було завершено активні бойові дії або тимчасова окупація на відповідній території.

Дати початку та завершення активних бойових дій або тимчасової окупації визначаються відповідно до даних Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією.

Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, визначається у встановленому Кабінетом Міністрів України порядку.

Згідно Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28.02.2025 № 376 в період з 24.02.2022 по 30.04.2022 місто Київ (місцезнаходження земельної ділянки) включено до переліку територій активних бойових дій.

Із граматичного тлумачення пп. 69.14 п. 69 підрозділу 10 «Інші перехідні положення» розділу ХХ «Перехідні положення» Податкового кодексу України вбачається, що період пільги визначається з 1.03.2022 до 31.12.2022 та не ставиться в залежність від періоду дії активних бойових дій, а обумовлена фактом проведенням на території активних бойових дій або тимчасової окупації.

Здійснюючи систематичне тлумачення, суд вважає необхідно порівняти формулювання аналогічної пільги 2022 року із пільгою 2023 року, яка закріплена в наступному абзаці цього пункту.

Так, згідно абзацу 2 пункту 69.14 Підрозділу 10 «Інші перехідні положення. Податкового кодексу України починаючи з 1.01.2023, за земельні ділянки (земельні частки (паї), що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих Російською Федерацією територіях України, які включені до Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) не нараховується та не сплачується за період з першого числа місяця, в якому було визначено щодо відповідних територій дату початку активних бойових дій або тимчасової окупації, до останнього числа місяця, в якому було завершено активні бойові дії або тимчасова окупація на відповідній території.

Відтак, законодавець у 2023 році, запроваджуючи аналогічну пільгу, використав інакше формулювання норми, чітко вказавши обмеження періоду дії пільги. Така пільга у 2023 році обмежена періодом календарного місяця, в якому на території відбувалися активні бойові дії або територія була тимчасово окупована.

Використані судом методи тлумачення норми закону усувають сумнів у тому, що норма закону спрямована на звільнення наймачів (юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців) земельних ділянок державної та комунальної власності від сплати плати за землю за період з 1.03.2022 по 31.12.2022.

Таким чином, за вказаний період Відповідач не повинен був платити плату за користування земельною ділянкою безвідносно до укладення ним договору оренди чи без нього, тому територіальна громада міста Києва не могла набути майно (кошти) в якості орендної плати за користування спірною земельною ділянкою за період з 01.03.2022 по 31.12.2022 на суму 913 254, 63 грн.

Так, за підрахунками суду обґрунтованою сумою, яка підлягає стягненню з Відповідача та на яку у Позивача виникло право на отримання в силу положень статті 1212 ЦК України є сума 3 787 833,52 грн.

Аналогічна правова позиція сформована у постанові ПАГС від 16.01.2025 у справі № 910/7998/24.

Також варто зауважити, що ухвалою Верховного Суду від 06.02.2025 відмовлено у відкритті касаційного провадження у зазначеній справі.

Посилання Позивача на судову практику, зокрема, на постанову Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27.04.2021 у справі № 922/2378/20 в даному випадку не є доречним оскільки вказана постанова не містить тлумачення та порядку застосування норм Податкового кодексу України, які застосовані судом при вирішення даного спору (пункт 524 та пункту 69.14 підрозділу 10 Розділу XX «Перехідні положення»).

Крім того, у справі № 922/2378/20 вирішувалося питання правомірності заявлення вимог про стягнення орендної плати як такої без укладення договору оренди та визначення статусу таких платежів, що в даному випадку не є спірним питанням.

В силу зазначеного, висновки суду касаційної інстанції у справі № 922/2378/20 стосувалися більше правової природи земельного податку та суб`єкту його справляння із врахуванням відсутності зареєстрованого права користування земельною ділянкою, що є дещо відмінним від предмету спору у справі № 910/5865/25, враховуючи фактичні обставини справи.

При цьому, висновки суду здійснені в пункту 42 постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27.04.2021 у справі № 922/2378/20 жодним чином не суперечать та не йдуть в розріз із висновкам суду в межах справи № 910/5865/25, оскільки податкове законодавство не застосується в даному випадку до Відповідача, а навпаки застосовується до особи власника земельної ділянки Позивача, як до суб`єкта податкового зобов`язання з метою підтвердження відсутності у останнього обов`язку плати за землю в частині спірних періодів (березень 2020 та березень -грудень 2022), а відтак і неможливості вимоги коштів в цій частині з Відповідача.

Що стосується позовної давності, суд зазначає, що Законом України від 30.03.2020 № 540-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)» розділ «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України доповнено пунктом 12 згідно з яким: «Під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину.

Дія карантину, встановленого Постановою КМУ № 211 від 11.03.2020 неодноразово продовжувалась до 30.06.2023.

Згідно пункту 19 Прикінцевих та Перехідних положень ЦК України (в редакції Закону № 3450-IX від 08.11.2023) у період дії воєнного стану в Україні перебіг позовної давності, визначений цим Кодексом, зупиняється на строк дії такого стану.

Відтак, вимог про стягнення коштів за період з 23.07.2017 по 30.11.2022 заявлено Позивачем в межах строків позовної давності.

ВИСНОВКИ СУДУ ЗА РЕЗУЛЬТАТАМИ РОЗГЛЯДУ СПРАВИ

Підсумовуючи викладене вище, суд дійшов висновку, що Позивачем доведено обов`язок Відповідача сплатити власнику земельної ділянки кошти орендної плати за період бездоговірного користування та без зареєстрованого права оренди в силу чого заявлений позов підлягає частковому задоволенню.

Витрати по сплаті судового збору відповідно до статті 129 ГПК України покладаються на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Kеруючись статтею 74, статтями 76-79, статтею 86, 123, 129, статтями 236-238, статтями 240 та 241 ГПК України, Господарський суд міста Києва

ВИРІШИВ:

1. Позов Київської міської ради - задовольнити частково.

2. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Ньюпорт Холдінг» (вул. Каховська, буд. 11А, м. Запоріжжя, 69096; ідентифікаційний код 39715902) на користь Київської міської ради (вул. Хрещатик, буд. 36, м. Київ, 01044; ідентифікаційний код 22883141) безпідставно збережені кошти - 3 787 833 (три мільйони сімсот вісімдесят сім тисяч вісімсот тридцять три) грн 52 коп. та судовий збір - 45 454 (сорок п`ять тисяч чотириста п`ятдесят чотири) грн.

3. У задоволенні іншої частини позову - відмовити.

4. Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Північного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення підписано: 05.08.2025

Суддя Антон ПУКАС