РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

05.08.2025Справа № 910/5814/25
Суддя Мудрий С.М., розглянувши справу

за позовом Київської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Автопоінт"

про зобов`язання вчинити дії та повернення майна

При секретарю судового засідання: Габорак О.М.

Представники учасників справи:

від позивача: Поліщук Мирослава Валентинівна - представник у порядку самопредставництва;

від відповідача: Калько Дмитро Олексійович - представник за довіреністю від 19.04.2024;

ВСТАНОВИВ:

У серпні 2025 року Київська міська рада (далі - Рада) звернулася до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Автопоінт" (далі - ТОВ "Автопоінт"), в якому просила суд:

1) усунути перешкоди власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Ради у володінні та розпорядженні земельною ділянкою кадастровий номер: :62:023:0005, яка розташована по вулиці Миропільській, 8-Б у Деснянському районі міста Києва, шляхом зобов`язання ТОВ "Автопоінт" знести об`єкти самочинного будівництва: нежитлові будівлі літ. "А", "Б", "В" загальною площею 467,8 кв.м (реєстраційний номер: 000), які розміщені на вказаній земельній ділянці;

2) повернути Раді вищезазначену земельну ділянку, привівши її у придатний для використання стан.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що нерухоме майно, яке знаходиться на земельній ділянці комунальної форми власності є самочинним будівництвом.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 13.05.2025 позов залишено без руху та встановлено строк для усунення її недоліків.

23.05.2025 через систему "Електронний суд" (зареєстровано судом 26.05.2025) Рада подала заяву про надання додаткового часу для усунення недоліків позовної заяви.

26.05.2025 через систему "Електронний суд" Рада подала заяву про усунення недоліків.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 02.06.2025 продовжено процесуальний строк для усунення недоліків до 26.05.2025, прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження. Підготовче засідання у справі призначено на 24.06.2025. Встановлено сторонам строки для подання заяв по суті справи.

20.06.2025 через систему "Електронний суд" (зареєстровано судом 19.06.2025) ТОВ "Автопоінт" подало відзив, в якому просило відмовити у задоволенні позову, з огляду на те, що воно є добросовісним набувачем спірного нерухомого майна;

- земельна ділянка, на якій розташований спірний об`єкт нерухомого майна, знаходиться у користуванні Товариства з обмеженою відповідальністю "ГБР" (далі - ТОВ "ГБР") на підставі укладеного між останнім та Радою договору оренди від 01.04.2024, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. та зареєстровано в реєстрі за №254. Тобто, при прийнятті рішення щодо передачі ТОВ "ГБР" земельної ділянки з кадастровим номером :62:023:0005, яка розташована на вул. Миропільській, 8-Б у Деснянському районі міста Києва, загальною площею 0.1690 га у Ради не виникло питання щодо законності розміщення на вказаній земельній ділянці нерухомого майна, нежитлових будівель літ. "А", "Б", "В" загальною площею 467,8 кв.м;

- Позивачем не доведено наявності його порушеного права, як власника земельної ділянки, не доведено наявності перешкод у володінні, користуванні та розпорядженні спірною земельною ділянкою, як і не доведено створення відповідних перешкод;

- з огляду на положення статей 375 та 376 ЦК України, вимога Ради про знесення самочинного будівництва є надмірною, враховуючи передання земельної ділянки комунальної форми власності в оренду на 15 років.

Протокольною ухвалою Господарського суду міста Києва від 24.06.2025 відкладено підготовче засідання у справі на 15.07.2025.

15.07.2025 через систему "Електронний суд" Рада подала письмові заперечення проти доводів та міркувань, викладених у відзиві, зазначивши, що:

- право власності або право користування земельною ділянкою, яка розташована на вул. Миропільській, будинок 8-Б у Деснянському районі міста Києва, не оформлене. Нежитлові будівлі літ. "А", "Б", "В" загальною площею 467,8 кв.м існують як об`єкти нерухомості незаконно, оскільки документи, що посвідчують право користування земельною ділянкою і надають право на виконання підготовчих та будівельних робіт за наведеною адресою не видавалися та не реєструвалися, в експлуатацію закінчені будівництвом об`єкти нерухомості не приймалися, проектна документація на проведення будівельних робіт не погоджувалась та до містобудівного кадастру не вносилася;

- оскільки відчуження об`єкта нерухомого майна на підставі договорів купівлі-продажу від 02.04.2024 здійснено особою, яка не набула права власності на таке майно, а набувач після оформлення таких договорів ініціював процедуру оформлення прав на земельну ділянку у позаконкурентний спосіб (протокол №6/71 від 03.04.2024), тобто спрямовані на незаконне заволодіння майном (у даному випадку заволодіння земельною ділянкою комунальної власності), тому такі договори згідно із частинами 1 та 2 статті 228 ЦК України є нікчемними.

Протокольною ухвалою Господарського суду міста Києва від 15.07.2025 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 05.08.2025.

У судовому засіданні 05.08.2025 представниця Ради підтримала позовні вимоги, просила суд позов задовольнити.

Представник ТОВ "Автопоінт" заперечив проти позовних вимог, просив суд відмовити у задоволенні позову.

У судовому засіданні 05.08.2025 на підставі статті 240 ГПК України проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення учасників справи, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді у судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд вважає позовні вимоги Ради необґрунтованими.

Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 29.04.2025 № 424582987, 01.04.2024 за територіальною громадою міста Києва в особі Ради було зареєстровано право комунальної власності на земельну ділянку з кадастровим номером: :62:023:0005, яка розташована за адресою: місто Київ, вулиця Миропільська, 8-Б.

Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 31.03.2025 №420441469 на вказаній земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна, які на праві приватної власності належать ТОВ "Автопоінт": нежитлові будівлі літ. "А", "Б", "В", загальною площею 467,8 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000).

Право власності на вказані об`єкти нерухомого майна Відповідач набув на підставі договору купівлі-продажу, який було укладено 02.04.2024 між ТОВ "Автопоінт" та ТОВ "ГБР", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. та зареєстровано в реєстрі за №257.

Означені об`єкти нерухомого майна були передані до статутного капіталу ТОВ "ГБР" Рейнлібом Григорієм Брисовичем згідно Акту оцінки та прийому -передачі від 20.06.2017.

27.06.2017 проведено державну реєстрацію права власності ТОВ "Автопоінт" на спірне нерухоме майно.

У свою чергу, 03.11.2016 згідно рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно Комунального підприємства з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення "Спецжитлофонд" Коровайко Оксани Сергіївни №32206406 було проведено державну реєстрацію права власності ОСОБА_1 на спірні нежитлові будівлі, на підставі поданих для проведення державної реєстрації прав документів, зокрема, технічного паспорту на громадський (виробничий) будинок №8-Б на вулиці Миропільській, виготовлений Товариством з обмеженою відповідальністю "Корунд Консалтінг".

Крім цього, рішенням Ради №7262/7303 від 02.11.2023:

- затверджено технічну документацію із землеустрою щодо інвентаризації земель комунальної власності ТОВ "ГБР" для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель на вул. Миропільській, 8-Б у Деснянському районі м. Києва (категорія земель - землі промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення, код виду цільового призначення - 12.11, справа № 354192574) (пункт 1);

- передано ТОВ "ГБР", за умови виконання пункту 3 цього рішення, в оренду 10 років земельну ділянку площею 0,1690 га (кадастровий номер :62:023:0005) для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель (код виду цільового призначення -12.11 для розміщення та експлуатації об`єктів дорожнього сервісу) на вул. Миропільській, 8-Б у Деснянському районі міста Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва, у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно, зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 27.06.2017, номер відомостей про речове право 21169982 (заява ДД від 11.02.2023 №50371-007283837- 031-03).

01.04.2024 між Радою (за текстом договору - Орендодавець) та ТОВ "ГБР" (за текстом договору - Орендар) було укладено договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. та зареєстровано в реєстрі за №254, відповідно до пункту 1.1. якого Орендодавець на підставі рішення Ради від 02.11.2023 №7262/7303 передає, а Орендар приймає в оренду (строкове платне користування) строком на 15 років земельну ділянку (об`єкт оренди) з такими характеристиками: кадастровий номер: :62:023:0005, місце розташування: вулиця Миропільська, 8-Б у Деснянському районі міста Києва, площа: 0,1690 га.

Також у пункті 2.4. вказаного договору вказано, що на земельній ділянці розміщені нежитлові будівлі літ. "А", "Б", "В", площею 467,8 кв.м, які згідно з відомостями державного реєстру речових прав на нерухоме майно перебувають у власності Орендаря (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000, номер запису про право власності: від 27.06.2017 за №21169982).

У зв`язку з переходом права власності на спірне нерухоме майно від ТОВ "ГБР" на користь ТОВ "Автопоінт" на підставі договору купівлі-продажу від 02.04.2024, до останнього також перейшло право користування земельною ділянкою, на якій розміщені вказані об`єкти нерухомого майна, що також підтверджується Інформаційною довідкою з Єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 29.04.2025.

Водночас, вважаючи, що нежитлові будівлі літ. "А", "Б", "В", загальною площею 467,8 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000) є самочинним будівництвом, Рада звернулася з позовом про знесення вищезазначених об`єктів нерухомого майна та повернення земельної ділянки, на якій такі об`єкти нерухомості розташовані.

Відповідно до частини 1 статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

У статті 4 ГПК України передбачено, що право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом. Юридичні особи та фізичні особи-підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин і забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб`єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

Під захистом легітимного інтересу розуміється відновлення можливості досягнення прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом.

Спосіб захисту може бути визначено як концентрований вираз змісту (суті) міри державного примусу, за допомогою якого відбувається досягнення бажаного для особи, право чи інтерес якої порушені, правового результату.

Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі №925/1265/16 зазначено, що під способами захисту суб`єктивних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи правоохоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на правопорушника.

При цьому, Велика Палата Верховного Суду у постановах від 29.05.2019 у справі №310/11024/15-ц, від 01.04.2020 у справі №610/1030/18 визначила, що спосіб захисту цивільного права чи інтересу - це дії, які спрямовані на попередження порушення або на відновлення порушеного, невизнаного, оспорюваного цивільного права чи інтересу. Спосіб захисту цивільного права чи інтересу має бути доступним та ефективним.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16 та від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц.

Застосування будь-якого способу захисту цивільного права та інтересу має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим. Це означає, що: застосування судом способу захисту, обраного позивачем, повинно реально відновлювати його наявне суб`єктивне право, яке порушене, оспорюється або не визнається; обраний спосіб захисту повинен відповідати характеру правопорушення; застосування обраного способу захисту має відповідати цілям судочинства; застосування обраного способу захисту не повинно суперечити принципам верховенства права та процесуальної економії, зокрема не повинно спонукати позивача знову звертатися за захистом до суду (постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (пункт 6.13), від 26.01.2021 у справі № 522/1528/15-ц (пункт 82), від 08.02.2022 у справі № 209/3085/20 (пункт 24).

Отже, обрання позивачем певного засобу правового захисту, у тому числі і досудового врегулювання спору, є правом, а не обов`язком особи, яка добровільно, виходячи з власних інтересів, його використовує.

Відповідно до частини 1 статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (частини 1 та 2 статті 319 ЦК України).

Згідно із частиною 1 статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина 1 статті 373 ЦК України). Елементом особливої правової охорони землі є норма частини другої статті 14 Конституції про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (частина 2 статті 373 ЦК України).

Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина 4 статті 373 ЦК України).

Відповідно до частини 1 статті 375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.

Згідно із частиною 1 статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Отже, правовий режим самочинного будівництва врегульовано статтею 376 ЦК України. Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв`язку із здійсненням самочинного будівництва.

Стаття 376 ЦК України розміщена у главі 27 "Право власності на землю (земельну ділянку)", тобто правовий режим самочинного будівництва пов`язаний з питаннями права власності на землю.

З огляду на викладене, самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.

Права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі №916/1174/22.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності. Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини 2 статті 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті (пункти 6.31-6.33 постанови від 07.04.2020 у справі №916/2791/13; пункти 53-56 постанови від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц; пункт 46 постанови від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).

У той же час, згідно з частиною 3 статті 376 ЦК України право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина 4 статті 376 ЦК України).

При цьому знесення самочинного будівництва водночас є й ефективним способом захисту, так і крайньою мірою, що можливе лише за умови вжиття всіх передбачених законодавством України заходів щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності.

Вимога про знесення спорудженого на спірній земельній ділянці об`єкта нерухомості спрямована на усунення власнику перешкод у фактичному користуванні та розпорядженні цим майном є різновидом негаторного позову та відповідає способу захисту, передбаченому статтею 391 ЦК України та пунктом "б" частини 3 статті 152 ЗК України. Її задоволення залежить, зокрема, від того, чи поверне суд у володіння власника спірну земельну ділянку, а також від дотримання критеріїв правомірного втручання держави у права на повагу до житла (пункт 2 статті 8 Конвенції) та на мирне володіння майном (стаття 1 Першого протоколу до Конвенції).

Негаторний позов - це вимога власника, який є володільцем майна (відновив володіння майном), до будь-якої особи про усунення перешкод (шляхом повернення майна, виселення, демонтажу самочинного будівництва тощо), які ця особа створює у користуванні чи розпорядженні відповідним майном. Позивач за негаторним позовом вправі вимагати усунути існуючі перешкоди чи зобов`язати відповідача утриматися від вчинення дій, які можуть призвести до виникнення таких перешкод. Означений спосіб захисту спрямований на усунення порушень прав власника, які не пов`язані з позбавленням його володіння майном. Така правова позиція викладена у постанові Великої палати Верховного Суду від 18.01.2023 у справі №488/2807/17.

Негаторний позов подається у випадках, коли власник або титульний володілець (в тому числі орендар) має своє майно у володінні, але дії інших осіб перешкоджають йому вільно його використовувати або розпоряджатися ним. Характерною ознакою негаторного позову є його спрямованість на захист права від порушень, не пов`язаних з позбавленням володіння майном, а саме у разі протиправного вчинення іншою особою перешкод власнику в реалізації ним повноважень розпорядження та користування належним йому майном. Однією з умов подання такого позову є триваючий характер правопорушення і наявність його в момент подання позову (постанова Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27.10.2020 у справі №911/3454/17).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 02.11.2022 у справі №922/3166/20 зауважила, що негаторний позов розглядається у вітчизняній цивілістиці як класичний речовий спосіб захисту права власності (речовий позов, actio in rem). З цих причин він може бути пред`явлений лише для захисту абсолютного суб`єктивного цивільного права в абсолютному речовому правовідношенні, коли власник-позивач та правопорушник-відповідач не перебувають між собою у договірних чи в інших зобов`язальних правовідносинах, або ж такі правовідносини між ними не стосуються вчиненого порушення права власності. Речове право захищається за допомогою негаторного позову, якщо вчинене особою порушення такого права в принципі було можливим для будь-якої особи з кола зобов`язаних за відповідним абсолютним цивільним правовідношенням (тобто фактично - з необмеженого кола осіб) і не створює саме по собі зобов`язального правовідношення.

Вказане відображається в правових висновках Великої Палати Верховного Суду. У постанові від 18.12.2019 у справі №522/1029/18, зокрема, встановлено, що позов власника майна про усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (негаторний позов) відповідає способу захисту, визначеному у пункті 3 частини другої статті 16 ЦК України, - припинення дії, яка порушує право. Цей спосіб захисту пов`язаний зі вчиненням іншою особою незаконних дій, спрямованих на порушення права, належного особі. Однієї з умов застосування негаторного позову є відсутність між сторонами спору договірних відносин.

Натомість, якщо вчинене особою порушення було можливе лише як вчинене певною особою через її статус у договірному чи іншому зобов`язальному правовідношенні з власником, то негаторний позов не може бути заявлено, а право власника має захищатися за допомогою зобов`язально-правових способів.

Отже, зміст негаторного позову становлять вимоги власника (титульного володільця) про усунення порушень, не пов`язаних з позбавленням володіння, при цьому, між позивачем та відповідачем відсутній будь-який договір або недоговірне зобов`язання.

З огляду на вищезазначене випливає, що позов про знесення самочинного будівництва не може бути звернений власником земельної ділянки до її користувача, адже в такій ситуації вимога про знесення буде мати іншу природу, обумовлену характером та змістом договірних (здебільшого) правовідносин вказаних осіб.

Власник земельної ділянки може заявити вимогу про знесення об`єкта самочинного будівництва лише за умови, якщо він не втратив володіння відповідною земельною ділянкою адже негаторний позов як такий може бути заявлений власником виключно за умови, що власник зберігає володіння річчю.

Також із цих причин власник земельної ділянки не може заявити вимогу про знесення об`єкта самочинного будівництва як негаторний позов до користувача такої ділянки, зокрема - до орендаря. Так, відповідно до частини 1 статті 759 ЦК за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Цьому положенню цілком відповідають приписи Закону України "Про оренду землі", а саме: - оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (стаття 1); договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13).

Отже, орендодавець земельної ділянки, передавши її орендарю на підставі відповідного договору оренди, в силу самого факту передачі позбавляється володіння цією земельною ділянкою. Через це такий орендодавець взагалі не має права заявляти негаторний позов до будь-якої особи протягом усього періоду перебування орендованої земельної ділянки у володінні орендаря.

Як було раніше встановлено судом, 01.04.2024 між Радою (за текстом договору - Орендодавець) та ТОВ "ГБР" (за текстом договору - Орендар) було укладено договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. та зареєстровано в реєстрі за №254, відповідно до пункту 1.1. якого Орендодавець на підставі рішення Ради від 02.11.2023 №7262/7303 передає, а Орендар приймає в оренду (строкове платне користування) строком на 15 років земельну ділянку (об`єкт оренди) з такими характеристиками: кадастровий номер: :62:023:0005, місце розташування: вулиця Миропільська, 8-Б у Деснянському районі міста Києва, площа: 0,1690 га.

Також у пункті 2.4. вказаного договору вказано, що на земельній ділянці розміщені нежитлові будівлі літ. "А", "Б", "В", площею 467,8 кв.м, які згідно з відомостями державного реєстру речових прав на нерухоме майно перебувають у власності Орендаря (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000, номер запису про право власності: від 27.06.2017 за №21169982).

Надалі, 02.04.2024 між ТОВ "Автопоінт" та ТОВ "ГБР" було укладено договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. та зареєстровано в реєстрі за №257, за яким Відповідач набув у власність спірне нерухоме майно.

Чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства.

Виходячи зі сталої практики Верховного Суду щодо положення статей 20, 120, 123, 124, 134 ЗК України, якщо раніше у законному користуванні продавця (попереднього власника) нерухомого майна (будівель, споруд) вже перебувала земельна ділянка певною площею, то до набувача вказаного нерухомого майна переходить право користування земельною ділянкою такої ж площі, як у попереднього землекористувача (частина 2 статті 120 ЗК України) та на тому ж самому юридичному титулі.

Таким чином, до ТОВ "Автопоінт" перейшло право користування земельною ділянкою кадастровий номер: :62:023:0005, місце розташування: вулиця Миропільська, 8-Б у Деснянському районі міста Києва, площа: 0,1690 га, на тих самих умовах, якій були в ТОВ "ГБР", про що також свідчать відомості з Єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Оскільки ТОВ "Автопоінт" є користувачем вказаної земельної ділянки, негаторний позов Ради про знесення нерухомого майна, яке розташоване на такій земельній ділянці, та повернення її Раді, є необґрунтованим.

В обґрунтування свого позову, Рада також вказала, що договір купівлі-продажу нерухомого майна від 02.04.2024, укладений між ТОВ "ГБР" та ТОВ "Автопоінт", та договір оренди земельної ділянки від 01.04.2024 є нікчемними в силу приписів статті 228 ЦК України, оскільки спрямовані на незаконне заволодіння майном (у даному випадку заволодіння земельною ділянкою комунальної власності). Однак суд не погоджується з такими доводами Ради, з огляду на таке.

За частинами 1, 2 статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними у статті 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу земельної ділянки. Передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, установлених частинами другою та третьою статті 134 цього Кодексу.

Так, відповідно до абзацу першого частини другої статті 134 ЗК України не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі: розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Таке положення законодавства спрямоване на забезпечення принципу цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований (слідування юридичної долі земельної ділянки долі нерухомості, що на ній розташована), закріплений у положеннях статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України (редакціях, чинних на момент набуття у власність Відповідачем-2 нерухомого майна, розташованого на спірній земельній ділянці).

У пункті 85 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 у справі №688/2908/16-ц сформовано правовий висновок про те, що оскільки договір оренди землі укладений без дотримання конкурентних засад, спрямований на незаконне заволодіння земельною ділянкою державної власності, то він відповідно до частин першої, другої статті 228 ЦК України є нікчемним.

Як було раніше встановлено судом, на земельній ділянці комунальної форми власності з кадастровим номером: :62:023:0005, яка розташована за адресою: місто Київ, вулиця Миропільська, 8-Б, знаходяться об`єкти нерухомого майна, які на праві приватної власності належать ТОВ "Автопоінт": нежитлові будівлі літ. "А", "Б", "В", загальною площею 467,8 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000).

Право власності на вказані об`єкти нерухомого майна Відповідач набув на підставі договору купівлі-продажу, який було укладено 02.04.2024 між ТОВ "Автопоінт" та ТОВ "ГБР", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. та зареєстровано в реєстрі за №257.

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 у справі №2-383/2010 (провадження №14-308цс18) зроблено висновок, що стаття 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили. У разі неспростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а обов`язки, що виникли внаслідок укладення договору, підлягають виконанню.

Відповідно до частини 1 статті 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною 3 статті 215 ЦК України передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю (частина 1 статті 216 ЦК України).

Згідно з приписами частин 1-3, 5 та 6 статті 203 ЦК України (у редакції, чинній на момент укладення спірного договору) зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Нікчемність правочину має місце тільки у разі, коли існує пряма вказівка закону про кваліфікацію того або іншого правочину як нікчемного. Нікчемність правочину конструюється за допомогою "текстуальної" недійсності, оскільки вона існує тільки у разі прямої вказівки закону. Така пряма вказівка може втілюватися, зокрема, в термінах "нікчемний", "є недійсним". Нікчемний договір є недійсним разом з усіма його умовами та не створює для сторін зобов`язань, що в ньому закріплені.

Верховний Суд, зокрема, у постанові від 26.03.2025 у справі №729/559/21 зазначив, що нікчемний правочин (ч. 2 ст. 215 ЦК України) є недійсним вже в момент свого вчинення (ab initio - "з початку"), і незалежно від волі будь-якої особи, автоматично (ipso iure - "по закону", "у силу закону"). Нікчемність правочину має абсолютний ефект, оскільки діє щодо всіх.

Нікчемний правочин не створює юридичних наслідків, тобто не зумовлює переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав ні для кого. Саме тому посилатися на нікчемність правочину може будь-хто. Суд, якщо виявить нікчемність правочину, має її враховувати за власною ініціативою в силу свого положення (ex officio - "на підставі своєї посади"), навіть якщо жодна із заінтересованих осіб цього не вимагає (аналогічний висновок містять постанови, зокрема, від 08.02.2023 у справі №359/12165/14-ц, від 31.05.2023 у справі №635/5911/18). При цьому наслідки нікчемності правочину наступають для сторін також у силу вимог закону і суд може їх застосувати з власної ініціативи, що врегульовано частиною 5 статті 216 ЦК України.

Суд має повноваження з власної ініціативи робити висновок про нікчемність договору навіть, якщо жодна із заінтересованих осіб на це не покликається та не вимагає, і такий підхід застосований Верховним Судом у справах №524/5152/15-ц (постанова 09.12.2019) та №616/137/16-ц (постанова від 15.03.2018), в якій суд касаційної інстанції, серед іншого, зазначив: "Верховним Судом з`ясовано, що судами першої та апеляційної інстанцій не надано належної правової оцінки тому факту, що зазначений договір, про розірвання якого позивач повідомив відповідача, є юридично нікчемним в цілому в силу порушення імперативних вимог щодо його обов`язкового нотаріального посвідчення, хоча судом першої інстанції вірно визначено, що зазначений договір є змішаним договором, який поєднує в собі, в тому числі ознаки договору найму транспортного засобу".

Відповідно до частин 1, 2 статті 228 ЦК України правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.

Виділяючи правочин, що порушує публічний порядок, як окремий вид нікчемних правочинів, Цивільний кодекс України виходить зі змісту самої протиправної дії та небезпеки її для інтересів держави і суспільства загалом, а також значимості порушених інтересів внаслідок вчинення такого правочину.

При цьому категорія публічного порядку застосовується не до будь-яких правовідносин у державі, а лише щодо суттєвих основ правопорядку.

З огляду на зазначене, публічний порядок - це публічно-правові відносини, які мають імперативний характер і визначають основи суспільного ладу держави.

Отже, положеннями статті 228 ЦК України визначено перелік правочинів, які є нікчемними як такі, що порушують публічний порядок.

Такими є правочини, що посягають на суспільні, економічні та соціальні основи держави, зокрема правочини, спрямовані на використання всупереч закону комунальної, державної або приватної власності; правочини, спрямовані на незаконне відчуження або незаконне володіння, користування, розпорядження об`єктами права власності українського народу - землею як основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави, її надрами, іншими природними ресурсами (стаття 14 Конституції України); правочини щодо відчуження викраденого майна; правочини, що порушують правовий режим вилучених з обігу або обмежених в обігу об`єктів цивільного права тощо.

Усі інші правочини, спрямовані на порушення інших об`єктів права, передбачені іншими нормами публічного права, не вважаються такими, що порушують публічний порядок.

При кваліфікації правочину за статтею 228 ЦК України потрібно враховувати вину, яка виражається в намірі порушити публічний порядок сторонами правочину або однією зі сторін. Доказом вини може бути вирок суду, постановлений у кримінальній справі, щодо знищення, пошкодження майна чи незаконного заволодіння ним тощо.

Зазначене узгоджується з правовою позицією, викладеною в постановах Верховного Суду України від 13.04.2016 у справі №6-1528цс15, Верховного Суду від 10.03.2020 у справі 910/24075/16, 02.07.2020 у справі №910/4932/19.

З урахуванням вищевикладеного, суд дійшов висновку про те, що договір купівлі-продажу нерухомого майна від 02.04.2024, укладений між ТОВ "ГБР" та ТОВ "Автопоінт", не є таким, що порушує публічний порядок, оскільки стосується нерухомого майна приватної форми власності та укладений між двома особами приватного права.

Інших посилань на положення законодавства, якими прямо встановлено нікчемність вказаного договору купівлі-продажу Радою не вказано і судом не встановлено.

Отже, суд вважає помилковим доводи ради про те, що договір купівлі-продажу нерухомого майна, від 02.04.2024, укладений між ТОВ "ГБР" та ТОВ "Автопоінт" є нікчемним.

Виходячи з правомірності договору купівлі-продажу нерухомого майна від 02.04.2024, внаслідок чого Відповідач набув у власність спірне нерухоме майно, яке розтасоване на земельній ділянці з кадастровим номером :62:023:0005, ТОВ "Автопоінт" мало право на отримання у користування на умовах оренди вказаної земельної ділянки у позаконкурентний спосіб.

Отже, судом відхиляються доводи Ради про нікчемність договору оренди земельної ділянки від 01.04.2024, який було укладено між Радою та ТОВ "ГБР", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. та зареєстровано в реєстрі за №254.

Крім цього, суд зауважує, що однією із основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України) і дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними, тобто, відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Принцип добросовісності - це загальноправовий принцип, який передбачає необхідність сумлінної та чесної поведінки суб`єктів при виконанні своїх юридичних обов`язків і здійсненні своїх суб`єктивних прав.

У суб`єктивному значенні добросовісність розглядається як усвідомлення суб`єктом власної сумлінності та чесності при здійсненні ним прав і виконанні обов`язків.

Добросовісність при реалізації прав і повноважень включає в себе неприпустимість зловживання правом, яка, виходячи із конституційних положень, означає, що здійснення прав та свобод людини не повинно порушувати права та свободи інших осіб.

Зазначений принцип лежить в основі доктрини "venire contra factum proprium" (заборони суперечливої поведінки), яка базується ще на римській максимі - "non concedit venire contra factum proprium" (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці).

Згаданий принцип римського права "venire contra factum proprium" є вираженням "equitable estoppel" - однієї з найважливіших доктрин загального права. В системі загального права ця доктрина ґрунтується на "principles of fraud" та є спрямованою на недопущення ситуації, в якій одна сторона може займати іншу позицію в судовому розгляді справи, що відрізняється від її більш ранньої поведінки або заяв, якщо це ставить протилежну сторону у невигідне становище. Доктрина виступає своєрідним механізмом гарантування захисту очікувань іншої сторони правовідносин і забезпечення балансу відносин між сторонами.

Варто зауважити, у постановах від 16.06.2020 у справі №145/2047/16 та від 25.05.2021 у справі №461/9578/15-ц (провадження №14-175 цс 20) Велика Палата Верховного Суду зазначала, що в праві України доктрина venire contra factum proprium (заборона суперечливої поведінки) проявляється, зокрема, у кваліфікації певних поведінкових актів (так званих конклюдентних дій) особи, та базується ще на римській максимі - "non concedit venire contra factum proprium" (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці), в основі якої - принцип добросовісності.

Поведінка є такою, що суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, якщо вона не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона правовідносин розумно покладалася на ці заяви чи попередню поведінку.

Сутність застосування цієї доктрини не ставиться в залежність відповідних заяв чи поведінці сторони в межах судового провадження чи поза межами судового провадження, адже висновок Великої палати Верховного Суду містить абсолютний характер.

У цій справі, у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно, Рада прийняла рішення №7262/7303 від 02.11.2023, яким у позаконкурентний спосіб передала ТОВ "ГБР" в оренду земельну ділянку площею 0,1690 га (кадастровий номер :62:023:0005), та надалі 01.04.2024 уклала відповідний договір оренди.

Позивач як власник земельної ділянки комунальної форми власності був обізнаний про знаходження на вказаній земельній ділянці об`єкту нерухомого майна, зареєстрованого на праві власності за ТОВ "ГБР", та відповідно мав можливість з`ясувати те, як та яким чином було збудовано таке майно.

Тобто, для прийняття вказаного рішення Позивач мав достатньо часу для перевірки та встановлення правового режиму спірного майна.

Приймаючи рішення та укладаючи зазначений договір оренди, Рада не висловлювала заперечень стосовно того, що майно, належне на праві власності ТОВ "ГБР", є самочинно збудованим майном, тобто позивачем не доведено порушення його права на розпорядження вказаною земельною ділянкою, позаяк саме позивачем було реалізовано своє право на розпорядження земельною ділянкою для передачі її вказаній особі з певною метою.

Позивач, маючи повноваження на розпорядження земельною ділянкою, вчинив дії щодо її розпорядження, зокрема, шляхом прийняття рішення про передачу її в оренду та укладання відповідного договору оренди з певною метою (для обслуговування нежитлової будівлі).

Однак через певний час (більше року), Рада дійшла висновку, що нерухоме майно, яке знаходиться на переданій в оренді земельній ділянці є самочинним будівництвом та звернулося з даним позовом до суду, що суперечить її попередній поведінці.

Отже, очевидним є недобросовісність поведінки Ради, що є порушенням принципу добросовісності, та нівелює обґрунтованість її доводів.

Статтею 129 Конституції України встановлено, що основними засадами судочинства є змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.

Згідно з частинами 1-3 статті 13 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Відповідно до частини 1 статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів (частина 1 статті 86 ГПК України).

Отже, позов Ради не підлягає задоволенню.

При цьому, враховуючи положення частини 1 статті 9 Конституції України та беручи до уваги ратифікацію Законом України від 17.07.1997 №475/97-ВР Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і Першого протоколу та протоколів №2,4,7,11 до Конвенції та прийняття Закону України від 23.02.2006 №3477-IV (3477-15) "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини", суди також повинні застосовувати Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод (Рим, 04.11.1950) та рішення Європейського суду з прав людини як джерело права.

Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" у рішенні від 18.07.2006 та у справі "Трофимчук проти України" у рішенні від 28.10.2010 зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент сторін. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.

З урахуванням усіх фактичних обставин справи, встановлених судом, інші доводи сторін не беруться до уваги, оскільки не впливають на вирішення спору у даній справі.

Судовий збір згідно статті 129 ГПК України покладається на Позивача.

Керуючись статтями 129, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

В позові відмовити повністю.

Відповідно до частин 1, 2 статті 241 ГПК України, рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне судове рішення складено 11.08.2025.

СуддяСергій МУДРИЙ