ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 серпня 2025 року

м. Київ

cправа № 910/1085/24

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В. - головуючого, Мачульського Г. М., Рогач Л. І.,

секретаря судового засідання - Салівонського С. П.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу заступника керівника Київської міської прокуратури на постанову Північного апеляційного господарського суду від 23.04.2025 (колегія суддів: Іоннікова І. А., Тищенко А. І., Михальська Ю. Б.) та рішення Господарського суду міста Києва від 11.12.2024 (суддя Карабань Я. А.) у справі

за позовом керівника Подільської окружної прокуратури міста Києва в інтересах держави до відповідачів: 1) Київської міської ради, 2) Товариства з обмеженою відповідальністю "СВ-5", про визнання незаконним і скасування рішення, визнання недійсним договору та повернення земельної ділянки,

за участі:

прокурора - Шапки І. М.,

представника відповідача-1 - Перепелиціна К. М.,

представника відповідача-2 - Мартинюка О. О.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

1. Керівник Подільської окружної прокуратури міста Києва (далі - Прокурор) в інтересах держави звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради та Товариства з обмеженою відповідальністю "СВ-5" (далі - ТОВ "СВ-5") про:

- визнання незаконним та скасування рішення Київської міської ради від 18.05.2023 № 6398/6439 "Про передачу ТОВ "СВ-5" земельної ділянки в оренду для будівництва та обслуговування будівель торгівлі на АДРЕСА_1 у Подільському районі міста Києва";

- визнання недійсним договору оренди земельної ділянки площею 0,2064 га (кадастровий номер :91:198:0107) на АДРЕСА_1 у Подільському районі міста Києва, що укладений між відповідачами, та який 12.07.2023 посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т. М. і зареєстровано в реєстрі за № 526;

- зобов`язання ТОВ "СВ-5" повернути територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради земельну ділянку площею 0,2064 га з кадастровим номером :91:198:0107 на АДРЕСА_1 у Подільському районі міста Києва, у стані, придатному для її подальшого використання.

2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що оспорюване рішення ради прийнято, а також оспорюваний договір укладено з порушенням норм чинного законодавства та всупереч інтересам держави та територіальної громади, оскільки земельну ділянку передано без проведення земельних торгів та площею, що майже в 4 рази перевищує площу майна, яке на ній розташовано.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

3. 19.12.2022 за ТОВ "СВ-5" зареєстровано право власності на нежитлову будівлю (літ. Б), загальною площею 488 кв. м на АДРЕСА_1 у Подільському районі міста Києва (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000, номер відомостей про речове право - 48751843).

4. 18.05.2023 Київською міською радою прийнято рішення № 6398/6439 "Про передачу ТОВ "СВ-5" земельної ділянки в оренду для будівництва та обслуговування будівель торгівлі на АДРЕСА_1 у Подільському районі міста Києва", яким вирішено затвердити проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки ТОВ "СВ-5" для будівництва та обслуговування будівлі торгівлі (код виду цільового призначення - 03.07) на АДРЕСА_1 у Подільському районі міста Києва, а також вирішено передати ТОВ "СВ-5" за умови виконання пункту 3 цього рішення в оренду на 5 років земельну ділянку площею 0,2064 га (кадастровий номер :91:198:0107) для обслуговування будівлі торгівлі на АДРЕСА_1 у Подільському районі міста Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно.

5. На виконання вказаного рішення 12.07.2023 між Київською міською радою (орендодавцем) та ТОВ "СВ-5" (орендарем) було укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 18.05.2023 за № 6398/6439 передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим договором, для будівництва та обслуговування будівлі торгівлі.

6. Відповідно до пункту 2.1 зазначеного договору об`єктом оренди відповідно до відомостей Державного земельного кадастру, рішення Київської міської ради від 18.05.2023 за № 6398/6439 та цього договору є земельна ділянка з такими характеристиками: кадастровий номер :91:198:0107; місце розташування: АДРЕСА_1 у Подільському районі міста Києва; цільове призначення - 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (для будівництва та обслуговування будівель торгівлі); категорія земель - землі житлової та громадської забудови; розмір - 0,2064 га.

7. Договір укладено на 5 років (пункт 3.1 договору).

Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

8. 11.12.2024 Господарський суд міста Києва ухвалив рішення, залишене без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 23.04.2025, про відмову у задоволенні позову.

9. Приймаючи рішення, суд першої інстанції виходив з того, що Київська міська рада правомірно прийняла рішення про надання спірної земельної ділянки в оренду ТОВ "СВ-5" та на підставі вказаного рішення укладено договір оренди земельної ділянки від 12.07.2023, оскільки ТОВ "СВ-5" є власником нерухомого майна, що розташоване на спірній земельній ділянці з кадастровим номером :91:198:0107, право власності є чинним та не скасовано, не визнано у встановленому законом порядку незаконним.

Короткий зміст касаційної скарги

10. У касаційній скарзі Прокурор просить скасувати рішення судів попередніх інстанцій та ухвалити нове - про задоволення позову.

11. Підставою касаційного оскарження скаржник визначив пункти 1, 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), наполягаючи на ухваленні судами попередніх інстанцій оскаржуваних судових рішень без урахування висновків Верховного Суду, які викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 923/196/20, від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19, Верховного Суду від 01.04.2021 № 910/10500/19, від 04.10.2020 у справі № 910/5210/20, від 09.02.2018 у справі № 910/4528/15-г, від 09.04.2020 у справі № 910/2942/19, від 01.07.2020 у справі № 910/9028/19, від 07.12.2021 у справі № 910/23595/17, від 30.03.2021 у справі № 922/1323/20, від 31.03.2021 у справі № 922/1431/20 та від 11.08.2021 у справі № 922/443/20, від 27.11.2024 у справі № 911/2732/23, від 05.09.2018 у справі № 910/1356/13, від 14.03.2019 у справі № 915/182/17 щодо застосування статей 116, 124, 134, 135 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) при вирішенні спорів щодо надання земельних ділянок в оренду поза процедурою земельних торгів.

12. Обґрунтовуючи підстави касаційного оскарження, передбачені пунктом 4 частини другої статті 287 ГПК України, скаржник зауважує, що судами першої та апеляційної інстанцій не досліджено докази, які підтверджують нераціональне використання землі у зв`язку з наданням земельної ділянки ТОВ "СВ-5" надмірної площі.

Короткий зміст відзиву на касаційну скаргу

13. У відзиві на касаційну скаргу ТОВ "СВ-5" просить в її задоволенні відмовити, а оскаржувані судові рішення залишити без змін, наполягаючи на тому, що доводи Прокурора про те, що спірним рішенням Київської міської ради передано ТОВ "СВ-5" земельну ділянку для нового будівництва є лише припущенням, яке не підтверджено жодними належними, допустимими, достовірними доказами в розумінні статей 76- 78 ГПК України.

Позиція Верховного Суду

14. Відповідно до частини першої статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

15. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази (частина друга статті 300 ГПК України).

16. Відповідно до частини першої статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.

17. Згідно з частиною третьою статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу.

18. Частиною першою статті 123 ЗК України передбачено, що надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування. Рішення зазначених органів приймається на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у разі: надання земельної ділянки із зміною її цільового призначення; формування нової земельної ділянки (крім поділу та об`єднання).

19. Надання в користування земельної ділянки, зареєстрованої в Державному земельному кадастрі відповідно до Закону України "Про Державний земельний кадастр", право власності на яку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, без зміни її меж та цільового призначення здійснюється без складення документації із землеустрою.

20. Частиною другою статті 134 ЗК України передбачено, що не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі: розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

21. Отже, чинним земельним законодавством передбачено виключне право власника нерухомого майна на отримання в оренду земельної ділянки, на якій воно розташоване без проведення земельних торгів.

22. Таке положення законодавства спрямоване на забезпечення принципу цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований (слідування юридичної долі земельної ділянки долі нерухомості, що на ній розташована), закріплений у положеннях статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України.

23. Виходячи із системного аналізу положень частини другої статті 124 та абзацу 2 частини другої статті 134 ЗК України незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації вже існуючих об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці та належних на праві власності зазначеним особам для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання.

Аналогічна правова позиція, викладена в постановах Верховного Суду від 30.03.2021 у справі № 922/1323/20, від 01.04.2021 у справі № 910/10500/19.

24. Разом з цим, у касаційній скарзі Прокурор звертає увагу на те, що судами першої та апеляційної інстанцій не взято до уваги, що вказані норми права прямо пов`язують надання земельної ділянки на позаконкурентних засадах саме з розташуванням на цій земельній ділянці певної будівлі чи споруди, що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, проте не передбачають такого виключення для земельних ділянок під нове будівництво.

25. Так, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19, на яку посилається скаржник, зроблено висновки про те, що отримання в оренду земельної ділянки в розмірах, що значно перевищують площу належної відповідачу будівлі, для нового будівництва передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями статей 134, 135 ЗК України.

26. При цьому, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19 також виснувала про необхідність застосування частини другої статті 134 ЗК України в сукупності та поєднанні з положеннями статей 120 ЗК України, 377 ЦК України, зазначивши про те, що за відсутності в попереднього власника належним чином оформлених прав користування земельною ділянкою, на якій розміщено нерухоме майно, положення статей 120 ЗК України, 377 ЦК України в частині переходу прав на земельну ділянку до нового власника в тому ж обсязі застосуванню не підлягають.

27. Верховний Суд у постановах від 05.09.2018 у справі № 910/1356/13, від 14.03.2019 у справі № 915/182/17, від 09.04.2020 у справі № 910/2942/19, від 31.03.2021 у справі № 922/1431/20, від 11.08.2021 у справі № 922/443/20, від 09.02.2018 у справі № 910/4528/15-г, на які також посилається скаржник, зазначив, що земельні ділянки надавалися суб`єктам господарювання не для обслуговування розташованих на ній об`єктів нерухомого майна, а саме для будівництва нового об`єкта, зокрема, для будівництва закладу громадського харчування, офісно-торгівельної будівлі, комплексу багатофункціонального призначення (готелів, офісних будівель та торгівельних приміщень з підземним паркінгом), торговельно-сервісного комплексу (з реконструкцією існуючих будівель), житлового комплексу відповідно, тобто з порушенням конкурентної процедури (земельних торгів), передбаченої положеннями статей 124, 134, 135 ЗК України.

28. Зокрема, за обставинами справи № 910/4528/15-г земельну ділянку було передано для будівництва, обслуговування та експлуатації житлового будинку. У тій справі Верховний Суд дійшов висновку про те, що відповідачі незаконно об`єднали в одне ціле ділянку як для будівництва, так і для експлуатації та обслуговування, оскільки отримання права оренди на них мало відбуватись в різному порядку.

29. У справі, що переглядається, судами установлено, що 19.12.2022 на підставі договору купівлі-продажу, укладеного між відповідачем-2 та ОСОБА_1 , за ТОВ "СВ-5" зареєстровано право власності на нежитлову будівлю (літ. Б), загальною площею 488 кв. м на АДРЕСА_1 у Подільському районі міста Києва

30. ТОВ "СВ-5" як власником будівлі було виготовлено (замовлено) технічний паспорт на зазначений об`єкт нерухомого майна від 21.12.2022, згідно з яким нежитлова будівля літ "Б" по АДРЕСА_1 у Подільському районі міста Києва має такі технічні показники: загальна площа приміщень 488 кв. м, площа забудови 526,1, кількість поверхів 1.

31. При цьому згідно з пунктом 5 пояснювальної записки від 15.03.2023 № ПЗН-52401 (до проекту рішення Київської міської ради) земельна ділянка забудована нежитловою будівлею (літ. Б) (загальна площа будівлі 488 кв. м), (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000). Вказана будівля перебуває в приватній власності ТОВ "СВ-50" на підставі договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 19.12.2022 № 953 (номер запису про право власності 48751843).

32. На підставі наведеного суди попередніх інстанцій дійшли висновків про те, що на підставі рішення Київської міської ради від 18.05.2023 № 6398/6439 та договору оренди від 18.05.2023 ТОВ "СВ-5" надано в оренду земельну ділянку площею 0,2064 га у зв`язку з набуттям ним права власності на нерухоме майна, тобто з метою обслуговування та експлуатації виключно існуючих об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці та належних на праві власності зазначеним особам для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання.

33. Однак, колегія суддів вважає такі висновки судів попередніх інстанцій передчасними з огляду на те, що спірним рішенням від 18.05.2023 № 6398/6439 Київська міська рада надала ТОВ "СВ-5" в оренду земельну ділянку площею 0,2064 га як для обслуговування будівель торгівлі, так і для будівництва.

34. У договорі оренди від 18.05.2023 також зазначено, що ТОВ "СВ-5" надано в оренду земельну ділянку для будівництва та обслуговування будівлі торгівлі.

35. Слід зазначити, що у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 21.01.2025 у справі № 922/908/22 зауважено, що площа земельної ділянки повинна відповідати площі, яку безпосередньо займають відповідні об`єкти нерухомого майна, а також може бути дещо більше такої площі, у разі необхідності обслуговування цих об`єктів, при цьому така площа повинна бути обґрунтованою у відповідній технічній документації із землеустрою. Розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування розміщеного на ній майна, не є безмежним, оскільки у будь-якому випадку обумовлюється наявною у власника необхідністю використовувати майно за цільовим призначенням. (постанова Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19).

36. У постанові від 23.01.2025 у справі № 922/1121/21 Верховний Суд вказав, що розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування розміщеного на ній майна, не є безмежним, оскільки у будь-якому випадку обумовлюється наявною у власника необхідністю використовувати майно за цільовим призначенням. Відтак, обов`язковим у такому випадку є з`ясування дійсного розміру земельної ділянки, яка має бути відведена власнику майна.

37. В контексті наведеного колегія суддів зазначає, що у справі, що переглядається, суди попередніх інстанцій не встановлювали та не з`ясовували обставин того, земельна ділянка якого розміру могла бути передана в оренду ТОВ "СВ-5" з урахуванням наведених у пункті 35 цієї постанови висновків Верховного Суду щодо обґрунтування її площі у відповідній технічній документації із землеустрою. У суді касаційної інстанції з цього приводу представник Київської міської ради зазначав, що до складу переданої в оренду земельної ділянки входить та її частина, яка в силу об`єктивних обставин не може бути самостійним предметом оренди.

38. Крім того, обставини надання ОСОБА_1 (попередньому власнику нерухомого майна) у встановленому порядку спірної земельної ділянки для зведення такої господарської споруди, як і оформлення за ним права власності або права користування спірною земельною ділянкою площею 0,2064 га, судами не встановлювались та не досліджувались.

39. Водночас Верховних Суд зазначає, що достовірне з`ясування фактичних обставин, що мають значення для вирішення спору виходить за межі повноважень касаційної інстанції, передбачених статтею 300 ГПК України, а тому оскаржувані судові рішення підлягають скасуванню, з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

40. Під час нового розгляду справи, господарському суду необхідно врахувати викладене у цій постанові, вжити всі передбачені законом заходи для всебічного, повного і об`єктивного встановлення обставин справи, і в залежності від встановленого та у відповідності з вимогами чинного законодавства вирішити спір з належним обґрунтуванням мотивів та підстав такого вирішення у судовому рішенні.

41. У зв`язку із скасуванням оскаржуваних у справі судових рішень через неповноту судового дослідження, колегія суддів не аналізує та не надає оцінки іншим підставам касаційного оскарження, визначеним скаржником у касаційній скарзі.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

42. Відповідно до пункту 2 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.

43. Пунктом 1 частини третьої статті 310 цього ж Кодексу передбачено, що підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1- 3 частини другої статті 287 цього Кодексу.

44. За таких обставин касаційна інстанція вважає за необхідне касаційну скаргу задовольнити частково, оскаржувані судові рішення скасувати, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

Судові витрати

45. Відповідно до приписів частини четвертої статті 129 ГПК України судові витрати у справі підлягають розподілу під час вирішення спору по суті, а оскільки за результатами розгляду касаційної скарги спір у даній справі не вирішено, розподіл судових витрат за результатами розгляду касаційної скарги є передчасним.

Керуючись статтями 300, 308, 310, 314- 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу заступника керівника Київської міської прокуратури задовольнити частково.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 23.04.2025 та рішення Господарського суду міста Києва від 11.12.2024 скасувати, cправу № 910/1085/24 направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та не підлягає оскарженню

Суддя Є. В. Краснов

Суддя Г. М. Мачульський

Суддя Л. І. Рогач