ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 липня 2025 року

м. Київ

cправа № 916/5307/23

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Багай Н. О.,

секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,

за участю представників:

прокуратури - Зарудяної Н. О. (прокурор за посвідченням),

позивача - Лазарчук І. В. (у порядку самопредставництва),

відповідача - Олексіна В. В. (адвокат),

третьої особи-1 - не з`явилися,

третьої особи-2 - не з`явилися,

розглянув касаційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі

на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 16.04.2025 (судді: Богатир К. В. - головуючий, Поліщук Л. В., Таран С. В.) у справі

за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі

до Приватного акціонерного товариства "Херсонводпроект"

треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача:

1) Херсонської обласної державної адміністрації,

2) Херсонського національного технічного університету,

за участю прокурора Херсонської обласної прокуратури

про розірвання договору та зобов`язання вчинити певні дії.

Короткий зміст і підстави позовних вимог

1. У листопаді 2023 року Регіональне відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі звернулося до Господарського суду Одеської області з позовом до Приватного акціонерного товариства "Херсонводпроект" (далі - Товариство), в якому просило суд:

1) розірвати договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва "Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця", укладений між Регіональним відділенням Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі та Товариством, посвідчений приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу 23.08.2017 та зареєстрований в реєстрі за № 793;

2) зобов`язати Товариство повернути Регіональному відділенню Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі об`єкт незавершеного будівництва - незавершене будівництво, спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця, загальною площею 940 м2, розташований за адресою: місто Херсон, вулиця Миру, будинок б/н, за актом приймання-передачі.

2. На обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що відповідач вчинив істотне порушення умов договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва, у зв`язку з чим визнав наявними правові підстави для його розірвання та повернення об`єкта незавершеного будівництва.

Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій

3. Рішенням Господарського суду Одеської області від 23.10.2024 (суддя Волков Р. В.) позов задоволено.

Приймаючи зазначене рішення, суд першої інстанції виходив з того, що підписавши договір купівлі-продажу та сплативши відповідну суму за об`єкт приватизації, Товариство взяло на себе зобов`язання за зазначеним договором та погодилося їх виконувати, зобов`язалося, зокрема, до 23.08.2022 (протягом 5 років з дня підписання акта приймання-передачі) добудувати придбаний за договором об`єкт незавершеного будівництва - спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця. Однак внаслідок невиконання умов договору не досягнуто цілей приватизації спірного об`єкта, а саме держава в особі органу приватизації не отримала те, на що розраховувала - добудований об`єкт інфраструктури. Суд першої інстанції також зазначив, що враховуючи задоволення позовних вимог в частині розірвання договору, вимога про повернення об`єкта незавершеного будівництва за актом приймання-передачі також підлягає задоволенню.

4. Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 16.04.2025 рішення Господарського суду Одеської області від 23.10.2024 скасовано, прийнято нове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено.

Постанову суду апеляційної інстанції мотивовано тим, що, враховуючи не доведення позивачем істотного порушення договору з боку відповідача, позивачу не було завдано збитків таким порушенням, а саме порушенням умов договору викликано недобросовісними діями інших осіб, у тому числі і позивача, враховуючи принцип пропорційності та мирного володіння, апеляційний суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

5. У касаційній скарзі Регіональне відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі просить скасувати постанову Південно-Західного апеляційного господарського суду від 16.04.2025, залишити в силі рішення Господарського суду Одеської області від 23.10.2024.

Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

6. На обґрунтовування наявності підстави для касаційного оскарження згідно з положеннями пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) скаржник посилається на те, що апеляційний суд в оскаржуваному рішенні застосував норми права без врахування висновків, зроблених:

- Верховним Судом у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду у постанові від 07.02.2025 у справі № 910/5663/22 (910/7708/17) щодо того, чи підлягають застосуванню норми частини другої статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) в якості підстави для розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації (істотне порушення умов договору другою стороною) в сукупності з положеннями спеціального приватизаційного законодавства, а саме статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" та статті 26 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна";

- Верховним Судом у постановах від 04.10.2018 у справі № 911/2509/16, від 31.01.2018 у справі № 910/5716/17, від 28.03.2018 у справі № 910/5717/17 щодо істотного порушення умов договору.

Узагальнений виклад позиції інших учасників справи

7. Товариство подало 21.07.2025 до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу. Оскільки відзив подано з порушенням строку (на 26 днів), встановленого Верховним Судом, Товариство просить поновити строк для подання відзиву на касаційну скаргу. Обґрунтовуючи клопотання про поновлення строку на подання відзиву, Товариство посилається на те, що представник Товариства - адвокат Олексін В. В. отримав доступ до матеріалів касаційного провадження на початку липня 2025 року, що унеможливлювало подати відзив у встановлений ухвалою строк, а також на те, що з середини липня 2025 року були значні перебої у функціонуванні електронної системи "Електронний суд", тому відзив на касаційну скаргу представник Товариства надіслав за першої технічної можливості.

Верховний Суд, розглянувши зазначене клопотання, дійшов висновку про відсутність правових підстав для його задоволення, оскільки Товариство не навело обставин, які би свідчили про об`єктивну неможливість своєчасного подання відзиву (представник Товариства (адвокат Олексін В. В.) лише 25.06.2025 звернувся до Верховного Суду із заявою про вступ у справу як представника, хоча адвокат Олексін В. В. на підтвердження своїх повноважень надав ордер на надання правничої допомоги від 25.05.2024, у якому є посилання на договір про надання правничої допомоги від 29.12.2023, тобто мав можливість звернутися з відповідною заявою у межах встановленого строку), а також не подано жодних доказів на підтвердження поважності причин пропуску строку на подання відзиву на касаційну скаргу. За таких обставин Верховний Суд дійшов висновку про те, що відзив Товариства слід залишити без розгляду на підставі частини 2 статті 118 ГПК України.

8. Херсонський національний технічний університет (далі - ХНТУ) у відзиві на касаційну скаргу просить касаційну скаргу задовольнити повністю з мотивів, у ній наведених. Проте колегія суддів не вбачає підстав брати до уваги та враховувати доводи зазначеного відзиву з огляду на таке.

Відповідно до частини 2 статті 295 ГПК України відзив на касаційну скаргу має містити, зокрема, обґрунтування заперечень щодо змісту і вимог касаційної скарги.

Згідно з частинами 1, 3 статті 297 ГПК України учасники справи мають право приєднатися до касаційної скарги, поданої особою, на стороні якої вони виступали. До касаційної скарги мають право приєднатися також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, інтереси та (або) обов`язки. До заяви про приєднання до касаційної скарги додається документ про сплату судового збору та докази направлення заяви іншим учасникам справи.

Оскільки поданий ХНТУ відзив не містить обґрунтування заперечень щодо змісту і вимог касаційної скарги та за своєю процесуальною суттю є приєднанням до касаційної скарги третьої особи-2, однак, до відзиву не додано документів про сплату судового збору, а ГПК України не містить положень щодо надання строку на усунення недоліків стосовно приєднання до касаційної скарги, то поданий відзив залишається без розгляду (схожі за змістом висновки щодо застосування положень статей 295, 297 ГПК України викладено в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24.05.2023 у справі № 916/875/20, від 09.05.2023 у справі № 910/158/22, від 11.04.2023 у справі № 924/793/21, від 25.01.2023 у справі № 903/933/21, від 23.01.2024 у справі № 908/174/20, від 11.06.2024 у справі № 917/1710/23, від 24.09.2024 у справі № 910/21998/21 та інших).

9. Інші учасники справи не скористалися правом на подання відзиву на касаційну скаргу.

Розгляд справи Верховним Судом

10. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 12.06.2025 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Регіонального відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 16.04.2025 у справі № 916/5307/23 та призначено розгляд справи у судовому засіданні на 22.07.2025.

Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій

11. Наказом Фонду державного майна України від 13.04.2007 № 586 об`єкт незавершеного будівництва "Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця", розташований за адресою: м. Херсон, вул. Миру, разом із земельною ділянкою було включено в поіменний перелік об`єктів державної власності груп А, Д, Е та Ж, приватизацію яких планувалося здійснити в 2007 році.

12. Відповідно до акта обстеження будівельного майданчика і технічного стану об`єкта незавершеного будівництва "Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця", розташованого за адресою: м. Херсон, вул. Миру, від 06.11.2006: об`єкт розташований на території ХНТУ на відстані 500 м від автотраси Херсон-Каховка, на відстані приблизно 100 м розташовані гуртожитки. Інженерні мережі відсутні; об`єкт являє собою незавершену будівництвом будівлю прямокутної форми; фундамент складається з залізобетонних блоків та червоної цегли; всередині всієї споруди наявний рів, виконаний з червоної цегли; зовнішні та внутрішні стіни першого та другого поверхів побудовані з білої силікатної та частково червоної цегли і частково розібрані; перекриття першого поверху часткове, складається із залізобетонних плит перекриття; покрівля відсутня.

13. Відповідно до акта обстеження будівельного майданчика і технічного стану об`єкта незавершеного будівництва "Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця", розташованого за адресою: м. Херсон, вул. Миру, від 09.09.2015: об`єкт розташований на території ХНТУ на відстані 500 м від автотраси Херсон-Каховка, на відстані приблизно 100 м розташовані гуртожитки; на час огляду об`єкт зруйнований, інженерні мережі відсутні; на будівельному майданчику знаходяться залишки будівельних матеріалів, а саме: залізобетонні стовпчики та цегла.

14. Листом від 12.08.2016 № 01-04-02510 Регіональне відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі звернулося до Фонду державного майна України з проханням погодити продаж об`єкта незавершеного будівництва "Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця", розташованого за адресою: м. Херсон, вул. Миру, без земельної ділянки, з метою прискорення роботи з приватизації цього об`єкта. В листі зазначено, що об`єкт перебуває на балансі ХНТУ, земельна ділянка, на якій знаходиться об`єкт незавершеного будівництва, перебуває у постійному користуванні цього навчального закладу на підставі акта на право постійного користування землею від 18.06.1997 № 214, виданого виконавчим комітетом Херсонської міської ради. Регіональним відділенням проведено роботу із керівництвом університету на спільних нарадах, особистих прийомах, листуванням. В останній відповіді ХНТУ заявлено про відсутність підстав щодо надання згоди для вилучення земельної ділянки під зазначеним об`єктом. При цьому, листами Херсонської міської ради та ГУ ДГК у Херсонській області повідомлено про обов`язкове надання згоди землекористувача про вилучення земельної ділянки. Враховуючи зазначені обставини, з метою прискорення роботи з приватизації об`єкта незавершеного будівництва, Регіональне відділення просило погодити продаж зазначеного об`єкта на аукціоні без земельної ділянки, що надасть можливість наповнити Державний бюджет коштами від приватизації зазначеного об`єкта.

15. Листом від 12.09.2016 № 10-20-17252 Фонд державного майна України, врахувавши те, що відповідно до акта постійного користування землею від 18.06.1997 № 214 земельна ділянка під об`єктом незавершеного будівництва надана у постійне користування університету, та не може передаватись у приватну власність відповідно до статті 84 Земельного кодексу України, не заперечував проти здійснення приватизації об`єкта незавершеного будівництва "Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця", розташованого за адресою: м. Херсон, вул. Миру, без земельної ділянки.

16. Оголошення про продаж на аукціоні в електронній формі об`єкта незавершеного будівництва "Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця", розташованого за адресою: м. Херсон, вул. Миру, опубліковано у Відомостях Приватизації від 24.07.2017 № 57 (1077). В оголошенні зазначено, що аукціон в електронній формі буде проведено Українською універсальною біржею 14.08.2017 з 10.00 до 14.00. Кінцевий термін приймання заяв на участь в аукціоні - 10.08.2017 о 17.00.

17. Аукціон в електронній формі мав проводитися відповідно до Порядку проведення в електронній формі продажу об`єктів малої приватизації на аукціоні, у тому числі за методом зниження ціни, затвердженого наказом ФДМУ від 09.09.2015 №1325, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 25.09.2015 за № 1147/27592, про що також зазначалося в оголошенні.

18. За результатами процедури приватизації 23.08.2017 між Регіональним відділенням Фонду державного майна в Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі (продавець) та Товариством (покупець) укладено договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва державної форми власності - "Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця" під добудову, без земельної ділянки, за умовами якого:

- продавець зобов`язується передати у власність покупцю під добудову, без земельної ділянки об`єкт незавершеного будівництва державної форми власності, а саме незавершене будівництво, спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця, загальною площею 940 м2, розташований за адресою: м. Херсон, вул. Миру, буд. б/н (далі - об`єкт), а покупець зобов`язується прийняти об`єкт, сплатити ціну його продажу і виконати визначені в договорі умови. Об`єкт розташований на земельній ділянці площею 1,0699 га; кадастровий номер :29:004:0001; категорія земель: землі житлової та громадської забудови; форма власності: державна. Згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 22.08.2017 земельна ділянка перебуває у постійному користуванні ХНТУ на підставі державного акта серії І-ХС № 000186 ХІХ-1, виданого виконавчим комітетом Херсонської міської ради, 15.07.1997 (пункт 1.1);

- покупець зобов`язаний внести 41 496,00 грн у повному обсязі за придбаний об`єкт протягом календарних днів з моменту нотаріального посвідчення договору (пункт 2.1);

- передача об`єкта покупцю здійснюється продавцем у п`ятиденний строк після сплати покупцем в повному обсязі ціни продажу придбаного об`єкта. Передача об`єкта продавцем і прийняття його покупцем засвідчується сторонами. Актом приймання-передачі після сплати в повному обсязі ціни продажу об`єкта. Право власності на об`єкт виникає у покупця з моменту державної реєстрації цього договору (пункт 3.1-3.3);

- кожна сторона зобов`язується виконувати обов`язки, покладені на неї договором, сприяти іншій стороні у виконанні її обов`язків і має право вимагати від іншої сторони виконання належним чином її обов`язків (пункт 4.1);

- продавець має право вимагати, а покупець зобов`язаний надавати інформацію та документи, необхідні для перевірки стану виконання покупцем зобов`язань, визначених умовами договору, відповідно до чинного законодавства України (пункт 4.3);

- покупець зобов`язаний у встановлений договором строк сплатити ціну продажу об`єкта (пункт 5.1);

- в установлений цим договором строк прийняти об`єкт за актом приймання передачі (пункт 5.2);

- покупець зобов`язаний виконати умови продажу об`єкта, а саме (пункт 5.3):

5.3.1 розробити сучасну проєктно-кошторисну документацію добудови Об`єкту з урахуванням архітектурно-будівельних рішень існуючого проєкту;

5.3.2 зареєструвати право користування на земельну ділянку під Об`єктом в межах, узгоджених із землекористувачем, з урахуванням архітектурно-будівельних рішень існуючого проєкту ;

5.3.3 підготувати документи та здійснити відповідні дії щодо оформлення права забудовника на об`єкт;

5.3.4 протягом 5 років з дня підписання акта приймання-передачі об`єкта добудувати об`єкт, враховуючи основні об`ємно-планувальні рішення існуючого проєкту добудови;

5.3.5 після завершення добудови об`єкта, або його першого етапу, в разі наявності ввести його в експлуатацію, про що в місячний термін повідомити письмово продавця;

5.3.6 експлуатацію добудованого об`єкта здійснювати за власним визначенням покупця відповідно до санітарних, технічних, пожежних та екологічних норм;

5.3.7 покупець зобов`язаний сплатити послуги нотаріуса;

- на вимогу продавця покупець зобов`язаний надати останньому необхідні матеріали, відомості, документи щодо виконання умов цього договору (пункт 5.6);

- продавець зобов`язаний передати покупцю об`єкт за актом передачі у встановлений договором строк (пункт 6.1);

- продавець зобов`язаний здійснювати контроль за виконанням зобов`язань в межах цього договору відповідно до чинного законодавства стосовно завершення будівництва об`єкта (пункт 6.2);

- у разі невиконання або неналежного виконання покупцем зобов`язань за цим договором, продавець має право у встановленому законодавством порядку порушити питання про його розірвання, стягнення завданих збитків та повернення об`єкта за актом приймання-передачі у державну власність (пункт 7.5);

- умови договору мають однакову зобов`язальну силу для сторін і можуть бути змінені лише за взаємною згодою відповідно до чинного законодавства України (пункт 11.1);

- усі зміни та доповнення до цього договору оформлюються додатковими договорами, здійснюються у письмовій формі, підлягають нотаріальному посвідченню та у випадках, передбачених законом, державній реєстрації. Зміни, що вносяться до цього договору, здійснюються в порядку, що затверджується Фондом державного майна України, та не можуть передбачати зменшення відповідальності покупця за невиконання ним зобов`язань (пункт 11.2);

- у разі невиконання однією зі сторін умов цього договору, він може бути розірваний на вимогу іншої сторони за рішенням суду. При цьому об`єкт повертається в державну власність у порядку, встановленому чинним законодавством України (пункт 11.3).

19. Договір посвідчено приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Нестерович О. І. та зареєстровано в реєстрі за № 793.

20. Факт повної оплати вартості об`єкта приватизації підтверджується:

- платіжним дорученням від 03.08.2017 № 762 про сплату 4 149,60 грн;

- платіжним дорученням від 23.08.2017 № 781 про сплату 37 346,40 грн.

21. 23.08.2017 між Регіональним відділенням Фонду державного майна в Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі та Товариством складено та підписано акт приймання-передачі державного майна № 7, відповідно до якого продавець передає, а покупець приймає, під добудову, без земельної ділянки об`єкт незавершеного будівництва державної форми власності "Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця", розташований за адресою: м. Херсон, вул. Миру, б/н. В акті також зазначено, що станом на 23.08.2017 покупцем сплачено в повному обсязі ціну продажу об`єкта приватизації (платіжне доручення від 23.08.2017 № 781).

22. Листом від 17.02.2023 Фонд державного майна України зобов`язав Регіональне відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі забезпечити проведення позапланової перевірки стану виконання умов договору купівлі-продажу від 23.08.2017.

23. 21.02.2023 Регіональним відділенням Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі прийнято наказ № ВС-18 "Про проведення позапланової перевірки виконання умов договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва "Спальний корпус профілакторію готелем на 43 місця".

24. Листом від 22.02.2023 № 11-04-00217 позивач повідомляв відповідача про проведення перевірки, а також про необхідність виконати вимоги пункту 5.6 договору та надати копії підтверджуючих документів щодо виконання кожного з пунктів розділу 5 договору, докази направлення якого на адресу відповідача наявні у матеріалах справи.

25. Регіональним відділенням Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі проведено поточну перевірку (документарну) виконання умов договору купівлі-продажу від 23.08.2017, про що складено акт від 03.05.2023 № 1.

26. Актом встановлено, що станом на 03.05.2023 умови пункту 5.3.2 договору не виконано, а також не подано документів відповідно до пунктів 5.3.1, 5.3.3, 5.3.4, 5.3.5, 5.3.6, 5.6 договору.

27. Листом від 12.06.2023 № 11-09-00529 позивач повідомив відповідача про результати здійсненої поточної перевірки, складання акта перевірки від 03.05.2023 № 1, надав пропозицію про розірвання договору купівлі-продажу від 23.08.2017 та просив повернути об`єкт шляхом підписання акта прийому-передачі протягом 20 днів з моменту отримання даного листа.

28. Листом від 14.09.2023 № 11 відповідач, посилаючись на відмову Херсонської облдержадміністрації у наданні дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, а також на обставини введення в Україні карантину, а згодом і воєнного стану, які вважає форс-мажорними обставинами, просив продовжити строк виконання зобов`язань щодо добудови об`єкта незавершеного будівництва та встановити його тривалістю у 3 роки з моменту скасування воєнного стану.

29. 22.09.2023 позивач надіслав на електронну пошту відповідача (, зазначена на всіх бланках листування Товариства) лист від 22.09.2023 № 11-04-00925 про прийняття рішення щодо початку претензійно-позовної роботи із розірвання договору.

30. Зі змісту Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 06.09.2017 № 96419260 вбачається, що на підставі договору № 793 приватним нотаріусом прийнято рішення від 23.08.2017 № 36770016 про державну реєстрацію права власності за Товариством на об`єкт нерухомого майна "Незавершене будівництво, спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця", загальною площею 940 м2, розташований за адресою: Херсонська обл., м. Херсон, вулиця Миру, будинок б/н (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101). У розділі "Актуальна інформація про об`єкт нерухомого майна" щодо цього об`єкта зазначена земельна ділянка, кадастровий номер :29:004:0001.

31. Відповідач разом із відзивом на позовну заяву надав копію висновку земельно-технічної експертизи від 10.12.2020 № 66/20, у якому експерт зазначив таке: площа земельної ділянки, яка необхідна для добудови та належного утримання "Спального корпусу профілакторію з готелем на 43 місця", розташованого за адресою: м. Херсон, вул. Миру, б/н та належить Товариству може складати 2295 м2; при порівнянні даних візуально-інструментального обстеження з даним, що містяться в загальнодоступних джерелах інформації, а саме в публічній кадастровій карті України, експертом встановлено, що досліджувана земельна ділянка є частиною іншої земельної ділянки, кадастровий номер :01:001:1768; експерт припустив, що під час укладання договору купівлі- продажу об`єкта незавершеного будівництва державної форми власності "Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця" під добудову, без земельної ділянки, укладеним 23.08.2017, допущено технічну помилку в частині опису земельної ділянки; площа земельної ділянки, яка необхідна для обслуговування нежитлової будівлі при такій конфігурації з урахуванням всіх особливостей земельної ділянки та місцерозташування будівель і споруд на ній, може складати 2295,0 м2, у т. ч.: площа забудови - 525,0 м2; площа покриттів, що проектується 1310,0 м2; площа озеленення - 460,0 м2.

32. З наданої до суду копії витягу з Державного земельного кадастру від 11.11.2020 № НВ-020 суд встановив, що земельна ділянка, кадастровий номер :01:001:1768:

- розташована за адресою: Херсонська область, м. Херсон, шосе Бериславське шосе, 24;

- її цільовим призначенням є: 03.02 Для будівництва та обслуговування будівель закладів освіти;

- категорія земель: Землі житлової та громадської забудови під спорудами університету;

- форма власності державна (в особі Херсонської обласної державної адміністрації);

- площа земельної ділянки 23,1802 га.

Зазначено земельна ділянка на праві постійного користування перебуває у ХНТУ.

33. На підставі висновку судового експерта від 10.12.2022 № 66/20 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено зміни до інформації щодо об`єкта та у відомостях про земельну ділянку значиться кадастровий номер :01:001:1768.

34. Отже, придбаний відповідачем об`єкт фактично знаходиться на земельній ділянці, кадастровий номер :01:001:1768, в той час як в договорі зазначено інший кадастровий номер земельної ділянки - :29:004:0001.

35. Починаючи з 2019 року відповідач неодноразово звертався до Херсонської облдержадміністрації з клопотаннями про надання дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду.

36. У клопотанні від 25.10.2019 за вих. № 55 відповідач просив Херсонську облдержадміністрацію надати йому дозвіл на розробку проєкту землеустрою щодо передачі в оренду земельної ділянки орієнтовною площею 5000 м2, що розташована за адресою: м. Херсон, Бериславське шосе, 24, для добудови та належного утримання спального корпусу профілакторію з готелем на 43 місця.

37. Клопотанням від 11.05.2020 за вих. № 14 відповідач просив Херсонську облдержадміністрацію надати йому дозвіл на розробку проєкту землеустрою щодо передачі в оренду земельної ділянки орієнтовною площею 4600 м2, що розташована за адресою: м. Херсон, Бериславське шосе, 24, для добудови об`єкта незавершеного будівництва "Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця", розташованого за адресою: м. Херсон, вул. Миру, б/н.

38. У відповідь на повторне клопотання відповідача (від 11.05.2020 № 14) Херсонська облдержадміністрація листом від 10.06.2020 № 8418/0-20/39/328-5468 повідомила, що відповідачу необхідно надати до обласної адміністрації погодження Міністерства освіти і науки України, нотаріально засвідчену згоду Херсонського національного технічного університету та містобудівну документацію (детальний план території) (Т. 1, а.с. 221-222).

39. У наступному клопотанні від 08.11.2021 за вих. № 41 відповідач просив Херсонську облдержадміністрацію надати йому дозвіл на розробку проєкту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки орієнтовним розміром 940 м2, що розташована за адресою: м. Херсон, Бериславське шосе, 24, для добудови та належного утримання спального корпусу профілакторію з готелем на 43 місця.

40. У відповідь на зазначене клопотання Херсонська облдержадміністрація листом від 25.11.2021 № 14283/0-21/01-01-39/328-14296 повідомила відповідача, що з метою отримання ним дозволу необхідно привести у відповідність договір купівлі-продажу в частині фактичного місця розташування земельної ділянки (адреса та кадастровий номер). При цьому облдержадміністрація роз`яснила, що право внесення пропозицій щодо змін умов договору мають орган приватизації та власник.

41. Листом від 17.11.2021 за вих. № 44 відповідач просив Херсонську облдержадміністрацію надати лист-підтвердження в довільній формі, що об`єкт незавершеного будівництва розташований на земельній ділянці, кадастровий номер :01:001:1768. Своє прохання обґрунтував тим, що такий лист необхідно надати реєстратору для усунення помилки з подальшим внесенням достовірних даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

42. У відповідь на цей лист Херсонська облдержадміністрація надала відповідь (від 06.12.2021 № 14726/0-21/01-01-39/328-14776), що Управлінням містобудування та архітектури Херсонської облдержадміністрації повідомлено, що об`єкт відповідача розташований на земельній ділянці державної власності площею 23,1802 га, кадастровий номер :01:001:1768.

43. В подальшому, клопотанням від 02.12.2021 за вих. № 51 відповідач просив Херсонську облдержадміністрацію надати йому дозвіл на розробку проєкту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки орієнтовним розміром 940 м2 із земель в межах кадастрового номера :01:001:1768 за адресою: м. Херсон, Бериславське шосе, 24, для добудови та належного утримання спального корпусу профілакторію з готелем на 43 місця.

До зазначеного клопотання позивач додав:

- копію договору від 23.08.2017 № 793 купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва "Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця" під добудову без земельної ділянки;

- копію витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;

- копію витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку;

- схему розташування об`єкта на земельній ділянці;

- викопіювання з топографо-геодезичного плану м. Херсона М1:2000.

44. Розглянувши зазначене клопотання, 17.12.2021 Херсонською облдержадміністрацією прийнято розпорядження № 919 "Про відмову у наданні дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки", яким, відповідно до частини 3 статті 123 Земельного кодексу України. керуючись статтею 6, пунктом 7 частини 1 статті 13, пунктом 2 статті 21, пунктом 1 частини 1 статті 39, частиною 1 статті 41 Закону України "Про місцеві державні адміністрації" відмовлено Товариству () у наданні дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки державної власності (землі житлової та громадської забудови) площею 0,094 га, що розташована на земельній ділянці, кадастровий номер :01:001:1768, за адресою: Бериславське шосе, 24, м. Херсон, під добудову спального корпусу профілакторію з готелем на 43 місця із земель, які перебувають у постійному користуванні ХДТУ (державний акт на право постійного користування землею 1-XC XIX-1 № 000186, зареєстрований в Книзі записів державних актів на право постійного користування землею 15.07.1997 за № 295) у зв`язку з невідповідністю місця розташування земельної ділянки генеральному плану м. Херсона, іншій містобудівній документації.

45. 20.09.2023 відповідач звернувся до Херсонської облдержадміністрації із клопотанням № 12, в якому просив надати йому дозвіл на розробку проєкту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки орієнтовним розміром 941 м2, розташованої за адресою: м. Херсон, Бериславське шосе, 24, для добудови та належного утримання спального корпусу профілакторію з готелем на 43 місця, який належить Товариству.

46. У відповідь на зазначене клопотання Херсонською облдержадміністрацією складено листа від 04.10.2023 № 01-01-39-8441/0/2316, в якому зазначено, що розпорядженням голови Херсонської облдержадміністрації від 17.12.2021 № 919 "Про відмову у наданні дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки" Товариству відмовлено у наданні дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення в оренду зазначеної земельної ділянки у зв`язку з невідповідністю її місця розташування генеральному плану міста Херсона, іншій містобудівній документації. У листі також було зазначено, що зважаючи на те, що наведене розпорядження є чинним та не скасоване у порядку, встановленому діючим законодавством, правові підстави для видання розпорядження з питань, про які йдеться у клопотанні Товариства від 20.09.2023 № 12, відсутні.

47. Листом від 08.09.2017 № 26 Товариство звернулось до ХНТУ з проханням виділити окрему земельну ділянку площею 0,7695 га з метою реалізації ним проєкту добудови об`єкта незавершеного будівництва - "Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця".

48. У відповідь на цей лист ХНТУ своїм листом від 29.09.2017 № 13-51/288 повідомив, що при детальному розгляді пропозиції щодо добудови на території університету зазначеного об`єкта та іншої інфраструктури, питання не може бути задоволеним.

49. Листом від 09.10.2017 № 30 Товариство звернулось до ХНТУ з проханням надати нотаріально посвідчене звернення ХНТУ до Херсонської міської ради про вилучення земельної ділянки площею 0,4672 га, використання якої передбачено існуючим проектом забудівлі "Спального корпусу профілакторію з готелем на 43 місця".

50. У відповідь на цей лист ХНТУ своїм листом від 19.10.2017 № 13-21/314 повідомив, що з метою детального вивчення обґрунтованості звернення пропонується додатково надати технічний паспорт на об`єкт незавершеного будівництва та сучасний проект добудови існуючого об`єкта незавершеного будівництва.

51. Листом від 17.11.2017 № 35 Товариство звернулося до ХНТУ з проханням надати нотаріально посвідчене звернення ХНТУ до Херсонської міської ради про вилучення з його користування земельної ділянки площею 0,4669 га для добудови "Спального корпусу профілакторію з готелем на 43 місця". До цього листа були додано копії Технічного паспорту та передпроєктної пропозиції.

52. У відповідь на цей лист ХНТУ своїм листом від 07.12.2017 № 13-21/379 просив надати правові підстави для відмови університету від права користування земельною ділянкою площею 4 296,91 м2, крім 372 м2 під придбаним об`єктом, зважаючи на те, що ХНТУ є державною установою, а земля надана йому у користування для здійснення його статутних цілей та є власністю територіальної громади м. Херсон.

53. Листом від 08.02.2018 № 6 Товариство звернулось до ХНТУ з проханням надати погодження на облаштування огорожі за периметром об`єкта будівництва, організації фізичної охорони, використання заїзду з вулиці Миру та переміщення спеціального транспорту.

54. У відповідь на цей лист ХНТУ своїм листом №13-21/74 від 26.02.2018 повідомив, що не надає свого погодження на зазначені у листі від 08.02.20218 № 6 дії та просить утриматися від дій, що містять в собі ознаки самоправства і можуть нанести шкоду інтересам держави та територіальної громади м. Херсона.

55. 23.02.2018 ХНТУ направило на адресу Товариства та Регіонального відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі претензію № 13-21/70, в якій зазначив, що договір купівлі-продажу від 23.08.2017 укладений та посвідчений з порушення норм діючого законодавства. Адже в тексті договору під проданим об`єктом незавершеного будівництва зазначено кадастровий номер земельної ділянки, що не відповідає дійсності, оскільки під проданим об`єктом розташована інша земельна ділянка з іншим кадастровим номером, що свідчить на умисне внесення в текст договору відомостей, що не відповідають дійсності. З огляду на такі обставини, ХНТУ пропонувало розірвати договір купівлі-продажу від 23.08.2017, як такий, що не відповідає вимогам закону.

56. Листом від 31.08.2018 № 29 Товариство звернулось до ХНТУ з проханням надати нотаріально посвідчене звернення ХНТУ до Херсонської міської ради про вилучення з його користування земельної ділянки площею 4 672 м2 для добудови "Спального корпусу профілакторію з готелем на 43 місця".

57. Листом від 11.05.2020 № 12 Товариство звернулось до ХНТУ з проханням надати нотаріально засвідчену згоду на вилучення земельної ділянки, що знаходиться в межах земельної ділянки, кадастровий номер :01:001:1768, та розташована за адресою: Херсонська обл., м. Херсон, Бериславське шосе, 24, для отримання дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо передачі в оренду земельної ділянки орієнтованою площею 4 600 м2, для добудови об`єкта незавершеного будівництва "Спального корпусу профілакторію з готелем на 43 місця", розташованого за адресою: м. Херсон, вул. Миру.

58. Листом від 15.10.2020 № 25 Товариство звернулося до ХНТУ з проханням погодити схему поділу земельної ділянки, кадастровий номер::01:001:1768.

59. Листом від 18.11.2020 № 33 Товариство звернулося до ХНТУ з проханням погодити проєкт договору про співробітництво, схему розподілу земельної ділянки та узгодити зручну дату підписання договору про співробітництво та меморандум про співпрацю.

60. У відповідь на цей лист ХНТУ своїм листом від 25.11.2020 № 13-0105/412 повідомив, що ХНТУ як державний заклад вищої освіти розташований на землях державної форми власності, не може взяти участь у співпраці з реалізації зазначеного договору з причин можливих чисельних порушень вимог цивільного та земельного законодавства України, вимог та рекомендацій Міністерства освіти і науки України, в частині неухильного збереження земельних ділянок, які перебувають у користуванні закладів вищої освіти України, статутних положень ХНТУ.

61. Листом від 10.12.2020 № 36 Товариство звернулось до Регіонального відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі з пропозицією про внесення змін до пунктів 1.1, 5.3.1, 5.3.2, 5.3.4 договору купівлі-продажу від 23.08.2017.

62. У відповідь на цей лист Регіональне відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі листом від 22.12.2020 № 11-04-03462 попросило надати такі документи: технічко-економічне обґрунтування внесення змін до договору купівлі-продажу, звіт про стан виконання договірних умов на день подання пропозиції про внесення змін до договору купівлі-продажу та рішення органу місцевого самоврядування про згоду на продовження строків будівництва.

63. Листом від 12.01.2021 № 4 Товариство надало Регіональному відділенню Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі витребувані ним документи.

64. У відповідь на цей лист Регіональне відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі листом від 26.01.2021 № 11-09-00231 зазначило, що відповідач не надав рішення органу місцевого самоврядування про згоду на продовження строків будівництва.

65. Листом від 15.02.2021 № 6 Товариство звернулося до Регіонального відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі з пропозицією про внесення змін до пунктів 1.1., 5.3.1, 5.3.2 договору купівлі-продажу від 23.08.2017. Крім того, в цьому листі відповідач зазначив, що у зв`язку з відсутністю згоди органу місцевого самоврядування на продовження строків будівництва, він відкликає пропозицію про внесення змін до пункту 5.3.4 договору.

66. У відповідь на цей лист Регіональне відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі листом від 03.03.2021 № 11-09-00686 зазначило, що відповідач додав лише один примірник проєкту додаткового договору, на якому відсутній підпис уповноваженого представника Товариства, що унеможливлює розгляд пропозиції про внесення змін до договору.

67. Листом від 29.03.2021 № 14 Товариство надало Регіональному відділенню Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі два примірники проєкту додаткового договору про внесення змін до договору купівлі-продажу.

68. Листом від 12.05.2021 № 11-09-01444 Регіональне відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі повідомило Товариству, що вважає недоцільним внесення змін та доповнень до договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва.

69. Листом від 26.11.2021 № 49 Товариство звернулося до Регіонального відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі з пропозицією про внесення змін до пунктів 1.1, 5.3.2 договору купівлі-продажу від 23.08.2017.

70. Листом від 17.12.2021 № 11-04-03783 Регіональне відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі направило на адресу Товариства протокол розбіжностей до додаткового договору про внесення змін та доповнень до договору купівлі-продажу від 23.08.2017.

71. У жовтні 2023 року Товариство звернулось до Одеського окружного адміністративного суду з позовом до Херсонської облдержадміністрації, в якому просило суд:

1) визнати протиправним та скасувати розпорядження від 17.12.2021 № 919 голови Херсонської облдержадміністрації про відмову Товариству у наданні дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки;

2) зобов`язати Херсонському облдержадміністрацію надати Товариству дозвіл на розробку проєкту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки орієнтовним розміром 941 м2, розташованої за адресою: м. Херсон, Бериславське шосе, 24, для добудови та належного утримання "Спального корпусу профілакторію з готелем на 43 місця", який належить Товариству.

72. Рішенням від 17.07.2024 у справі № 420/28472/23 у задоволенні позову було відмовлено, оскільки, зважаючи на обсяг доданих до клопотання документів, у Херсонської облдержадміністрації були обґрунтовані підстави стверджувати, що у поданих документах наявні невідповідності щодо кадастрового номеру земельної ділянки, на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва, який придбано позивачем за договором від 23.08.2017 купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва державної форми власності - "Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця". Оскільки разом із клопотанням про надання дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки, кадастровий номер :01:001:1768, Товариство не надало документи, які підтверджують наявність у нього законодавчо визначеного права на отримання у користування земельної ділянки саме з цим кадастровим номером, Одеський окружний адміністративний суд вважав, що Херсонська облдержадміністрація правомірно прийняла розпорядження від 17.12.2021 № 919 про відмову Товариству у наданні дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки. Одеський окружний адміністративний суд, відмовляючи у задоволенні позову, дійшов висновку, що розбіжності між кадастровим номером земельної ділянки, на якій за договором розміщено об`єкт незавершеного будівництва "Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця" і кадастровим номером земельної ділянки, щодо якої позивач бажає отримати відповідний дозвіл, без усунення їх шляхом внесення змін у договір від 23.08.2017 купівлі-продажу, фактично робить неможливим реалізувати таке право Товариством.

Позиція Верховного Суду

73. Згідно з положеннями частини 1 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

74. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу слід задовольнити, з огляду на таке.

75. Спір у справі виник щодо наявності / відсутності підстав для розірвання договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва, укладеного між позивачем та відповідачем, відповідно до положень частини 2 статті 651 ЦК України у зв`язку з його істотним порушенням покупцем, а також зобов`язання відповідача повернути позивачу об`єкт незавершеного будівництва.

76. Заполоняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що частиною 5 статті 656 ЦК України регламентовано, що особливості договору купівлі-продажу окремих видів майна можуть встановлюватися законом.

Відповідно до пункту 4 рішення Конституційного Суду України від 01.07.98 справа № 9-рп "угоди приватизації" є особливими договорами купівлі-продажу державного майна, на які поширюються відповідні норми цивільного законодавства про угоди, якщо інше не випливає із законодавства про приватизацію. Нормами зобов`язального права регулюється питання невиконання або часткового невиконання умов договору купівлі-продажу державного майна.

Відповідно до частини 8 статті 23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (чинної на час виникнення спірних правовідносин) органи приватизації здійснюють контроль за виконанням покупцем умов договору купівлі-продажу, а в разі їх невиконання застосовують санкції, передбачені чинним законодавством, та можуть у встановленому порядку порушувати питання про розірвання договору.

За змістом статті 19 Закону України "Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва" (чинної на час виникнення спірних правовідносин) обов`язковими умовами приватизації об`єктів незавершеного будівництва, крім продажу під розбирання, є:

- встановлення строку завершення будівництва об`єкта незавершеного будівництва;

- забезпечення вимог екологічної безпеки, охорони навколишнього природного середовища під час добудови та подальшого введення в експлуатацію об`єкта приватизації. У разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обґрунтувань строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір.

У разі невиконання умов, зазначених у цій статті, договір купівлі-продажу підлягає розірванню в установленому законодавством порядку. При цьому покупець, з яким розірвано договір купівлі-продажу, повертає об`єкт приватизації в державну власність за актом приймання-передачі, а також відшкодовує державі збитки, завдані невиконанням умов договору.

Таким чином, як правильно встановив суд першої інстанції, редакцією Закону України "Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва", яка діяла на час укладення спірного договору, було передбачено, що у разі невиконання умов договору, зокрема, щодо завершення будівництва об`єкта незавершеного будівництва у визначені договором строки, договір купівлі-продажу підлягає розірванню в установленому законодавством порядку, а об`єкт приватизації - поверненню в державну власність за актом приймання-передачі.

Аналогічні положення містить чинний Закон України "Про приватизацію державного і комунального майна". Відповідно до положень пункту 2 частини 3 статті 26 цього Закону виключними умовами для розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством, є невиконання умов продажу об`єкта і зобов`язань покупця, визначених договором купівлі-продажу, в установлений таким договором строк. Згідно з частинами 9, 10, 11 статті 26 цього ж Закону на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано, у тому числі за рішенням суду, в разі невиконання іншою стороною зобов`язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки або визнано недійсним за рішенням суду. У разі розірвання в судовому порядку договору купівлі-продажу у зв`язку з невиконанням покупцем договірних зобов`язань приватизований об`єкт підлягає поверненню в державну (комунальну) власність. Порядок повернення в державну (комунальну) власність об`єктів приватизації в разі розірвання або визнання недійсними договорів купівлі-продажу таких об`єктів затверджується Фондом державного майна України.

Враховуючи встановлені судом фактичні обставини стосовно невиконання відповідачем зобов`язань щодо закінчення будівництва, а також інших зобов`язань, передбачених пункт 5.3 договору, відсутність доказів на спростування зазначених обставин, а також законодавче визначення можливості розірвання договору за такою підставою, суд першої інстанції задовольнив позовні вимоги.

77. Відмовляючи у задоволені позову, суд апеляційної інстанції виходи з того, що проведення приватизації без земельної ділянки проводилося саме з метою якнайшвидшого наповнення державного бюджету коштами, така мета була досягнута, оскільки відповідач належним чином виконав свої обов`язки з оплати придбаного майна. В порушення вимог пункту 4.1 договору, позивач не те, що не сприяв відповідачу у виконанні договору, а навпаки перешкоджав належному виконанню такого договору (спочатку не вірно зазначивши кадастровий номер у договорі купівлі-продажу, а в подальшому відмовляючи у внесенні змін до договору з метою виправлення допущених помилок). Враховуючи не доведення позивачем істотного порушення договору з боку відповідача та наявності збитків, завданих таким порушенням, а саме порушенням умов договору викликано недобросовісними діями інших осіб, у тому числі і позивача, враховуючи принцип пропорційності та мирного володіння, апеляційний суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог.

Щодо підстав касаційного оскарження, передбачених пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України

78. Верховний Суд у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду у спорі щодо наявності/відсутності підстав для розірвання договору купівлі-продажу у постанові від 07.02.2025 у справі № 910/5663/22 (910/7708/17), на яку посилається скаржник у касаційній скарзі, виклав такий правовий висновок:

"8.40. Разом з тим частина третя статті 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", як і частина друга статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин та звернення до суду з цим позовом), містить спеціальну норму, яка визначає виключні умови для розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством.

8.41. Проте на відміну від положень частини другої статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин та звернення до суду з цим позовом), вказана норма частини третьої статті 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" не містить імперативного припису про обов`язковість розірвання договору купівлі-продажу у разі невиконання стороною виключних умов, а, навпаки, відсилає до загальним норм ЦК України, зазначаючи про те що за наявності виключних умов для розірвання договору, договір розривається в передбаченому законодавством порядку, що не виключає можливості застосування приписів статті 651 ЦК України.

8.42. Отже, наявність передбачених частиною третьою статті 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" виключних умов для розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації не завжди є підставою для його автоматичного розірвання, а потребує додаткового встановлення істотності такого порушення".

79. Регіональне відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі та Товариство уклали договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва. Приватизація об`єктів незавершеного будівництва має свої особливості, відмінні від загальних правил приватизації, та має дві основні цілі - отримати грошові кошти та добудова і подальше введення в експлуатацію об`єкта приватизації.

80. Суди обох інстанцій встановили, що відповідач не виконав передбачені підпунктом 5.3.1, 5.3.2, 5.3.3, 5.3.4, 5.3.5, 5.3.6 умови договору, а також на вимогу позивача не надав відповідних документів щодо виконання умов договору, чим порушив також пункт 5.6 договору.

Зокрема, підписавши договір купівлі-продажу та сплативши відповідну суму за об`єкт приватизації, Товариство взяло на себе зобов`язання за зазначеним договором та погодилося їх виконувати, зобов`язалося, зокрема, до 23.08.2022 (протягом 5 років з дня підписання акта приймання-передачі) добудувати придбаний за договором об`єкт незавершеного будівництва - спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця.

81. У постанові Верховного Суду від 04.10.2018 у справі № 911/2509/16 (спір про розірвання договору купівлі-продажу), на яку міститься посилання скаржника у касаційній скарзі, наведено висновок про те, що підставою для розірвання договору купівлі-продажу державного майна (об`єкта приватизації) у судовому порядку може бути доведений належними і допустимими доказами факт невиконання стороною зобов`язань за договором (пункт 38). При цьому, перевіряючи правильність застосування господарськими судами норм матеріального права, Верховний Суд погодився із висновками судів першої та апеляційної інстанції про те, що відповідач не завершив будівництво об`єкта нерухомості у визначені наведеним договором з урахуванням внесених змін та графіком строки, не підготував та не здійснив відповідних дій щодо переоформлення права на добудову об`єкта, не добудував та не ввів об`єкт в експлуатацію, тобто допустив істотне порушення умов договору (пункт 23). Враховуючи невиконання відповідачем п.п. 1.2 - 1.6, 2, 3.3- 3.6, 5.4, 11.1, 11.2 договору від 12.10.2004 № 1010 з урахуванням внесених змін, позивачем не було отримано очікуваного результату при укладенні договору - добудови та введення відповідачем в експлуатацію у визначений договором строк об`єкта незавершеного будівництва, що є істотним порушення відповідачем умов договору купівлі-продажу державного майна на аукціоні (пункт 35).

82. У постанові Верховного Суду від 31.01.2018 у справі № 910/5716/17 (спір про розірвання договору купівлі-продажу) зазначено:

"Враховуючи невиконання відповідачем п.п. 5.1.4, 5.1.5, 5.1.6 договору № 3-НБ-ЗД від 08.01.2003, позивачем не було отримано очікуваного результату при укладенні договору - добудови та введення відповідачем в експлуатацію у визначений договором строк об`єкта незавершеного будівництва, що є істотним порушення відповідачем умов договору купівлі-продажу державного майна на аукціоні".

Аналогічного висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 28.03.2018 у справі № 910/5717/17 (спір про розірвання договору купівлі-продажу):

"Перевіряючи правильність застосування господарськими судами норм матеріального права Верховний Суд погоджується із висновками судів першої та апеляційної інстанції про те, що Відповідач не завершив будівництво об`єкта нерухомості у визначені договором № 5-НБ-ЗД від 08.01.2003 строки, не підготував та не здійснив відповідних дій щодо переоформлення права на добудову об`єкта. Зокрема, не добудував та не ввів об`єкт в експлуатацію до 31.12.2013, не забезпечив виконання вимог екологічної безпеки, охорони навколишнього природного середовища під час добудови та подальшого введення в експлуатацію об`єкта, не повідомив про неможливість завершення будівництва об`єкта в установлені терміни, тобто допустив істотне порушення умов договору".

83. З огляду на викладене колегія суддів вважає помилковим висновок суду апеляційної інстанції про не доведення позивачем істотного порушення договору з боку відповідача.

84. Враховуючи встановлені судом фактичні обставини стосовно невиконання відповідачем зобов`язань щодо закінчення будівництва, а також інших зобов`язань, передбачених пункт 5.3 договору, відсутність доказів на спростування зазначених обставин, Верховний Суд погоджується з висновком суд першої інстанції про те, що внаслідок невиконання умов договору не досягнуто цілей приватизації спірного об`єкта, а саме держава в особі органу приватизації не отримала те, на що розраховувала - добудований об`єкт інфраструктури, що є істотним порушення відповідачем умов договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва "Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця".

85. Таким чином, колегія суддів вважає правильним висновок суду першої інстанції про те, що невиконання відповідачем обов`язків, передбачених підпунктами 5.3.1, 5.3.2, 5.3.3, 5.3.4, 5.3.5, 5.3.6 пункту 5.3, пункту 5.6 договору, є достатньою підставою для розірвання спірного договору.

86. З урахуванням мотивів викладених в цій постанові доводи касаційної скарги підтвердилися, отже, наявні підстави для скасування оскаржуваної постанови та залишення в силі рішення суду першої інстанції.

Висновки за результатами розгляду касаційних скарг

87. Відповідно до частин 1, 2, 4, 5 статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

88. Відповідно до пункту 4 частини першої статті 308 ГПК України, суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право, зокрема, скасувати постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишити в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині.

89. Згідно з положеннями статті 312 ГПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

90. З урахуванням меж перегляду справи в касаційній інстанції колегія суддів вважає, що доводи, викладені у касаційній скарзі знайшли своє підтвердження, а тому касаційну скаргу позивача слід задовольнити, скасувати постанову суду апеляційної інстанції та залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 312, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі задовольнити.

Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 16.04.2025 у справі № 916/5307/23 скасувати, рішення Господарського суду Одеської області від 23.10.2024 у справі № 916/5307/23 залишити в силі.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Ю. Я. Чумак

Судді Т. Б. Дроботова

Н. О. Багай