ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"18" червня 2025 р. Справа № 911/2308/23 (369/10479/23)

за позовом ОСОБА_1 , м. Київ

до ОСОБА_2 , с. Софіївська Борщагівка

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Керуючого реструктуризацією боргів ОСОБА_2 арбітражного

керуючого Приходька Дмитра Володимировича

про визнання права власності на майнові права на квартиру

за участю секретаря судового засідання Єрьоміч О.А.

за участю представників згідно з протоколом судового засідання.

Обставини справи:

У провадженні господарського суду Київської області перебуває справа № 911/2308/23 за заявою боржника ОСОБА_2 про неплатоспроможність.

Ухвалою господарського суду від 14.02.2024 р. відкрито провадження у справі про неплатоспроможність ОСОБА_2 , введено мораторій на задоволення вимог кредиторів, введено процедуру реструктуризації боргів боржника ОСОБА_2 , призначено керуючим реструктуризацією арбітражного керуючого Приходька Д.В.

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 17.05.2024 р. справу направлено до господарського суду Київської області.

Матеріали справи № 369/10479/23 надійшли до господарського суду Київської області 04.07.2024 р. та, згідно протоколу передачі судової справи раніше визначеному складу суду від 04.07.2024 р., передані для розгляду судді Лопатіну А.В., в провадженні якого перебуває справа про неплатоспроможність ОСОБА_2 , справі присвоєно номер 911/2308/23 (369/10479/23).

Ухвалою господарського суду від 11.07.2024 р. прийнято до свого провадження справу № 911/2308/23 (369/10479/23) за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання права власності на майнові права на квартиру в межах провадження у справі № 911/2308/23 про неплатоспроможність ОСОБА_2 , розгляд справи вирішено здійснювати за правилами спрощеного позовного провадження, розгляд справи по суті призначено на 18.09.2024 р., залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача керуючого реструктуризацією арбітражного керуючого Приходька Дмитра Володимировича.

22.08.2024 р. через систему "Електронний суд" від представника позивача надійшло клопотання про долучення документів до матеріалів справи.

18.09.2024 р. у судовому засіданні оголошено перерву до 20.11.2024 р.

Ухвалою господарського суду від 20.11.2024 р. розгляд справи відкладено на 18.12.2024 р.

18.12.2024 р. у судовому засіданні оголошено перерву до 21.05.2025 р.

13.05.2025 р. через систему "Електронний суд" від представника позивача надійшло клопотання про розгляд справи без участі останнього.

Ухвалою господарського суду Київської області від 21.05.2025 р. розгляд справи по суті відкладено на 18.06.2025 р.

18.06.2025 р. у судове засідання з`явився лише представник позивача, інші учасники у справі, належним чином повідомлені про місце, дату та час не з`явились, про причини неявки суд не повідомили.

Судом враховано, що у своїх рішеннях Європейський суд неодноразово наголошував, що сторона, яка задіяна в ході судового розгляду, зобов`язана з розумним інтервалом часу сама цікавитись провадженням у її справі, добросовісно користуватися належними їй процесуальними правами та неухильно виконувати процесуальні обов`язки.

Суд також враховує правову позицію Європейського суду з прав людини, викладену у рішенні від 03.04.2008 у справі "Пономарьов проти України", згідно з якою сторони в розумні інтервали часу мають вживати заходів, щоб дізнатись про стан відомого їм судового провадження.

При цьому на осіб, які беруть участь у справі, покладається обов`язок демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду і не допускати свідомих маніпуляцій та ухилень від отримання інформації про рух справи.

В силу вимог частини першої ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожен при вирішенні судом питання щодо його цивільних прав та обов`язків має право на судовий розгляд упродовж розумного строку.

Зважаючи на те, що неявка учасників у справі, належним чином повідомлених про місце, дату та час судового засідання не перешкоджає розгляду справи, крім цього, матеріалів справи достатньо для повного та всебічного розгляду цієї справи, суд вважає за можливе провести судове засідання за відсутності третьої особи арбітражного керуючого Приходька Дмитра Володимировича та відповідача або його представника.

Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, що мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, заслухавши пояснення присутнього представника позивача, суд

встановив:

20.08.2019 р. між ОСОБА_2 , в особі її представника Корніяша Романа Володимировича, який діяв на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Михальченко М.М. (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) укладено попередній договір про укладення договору купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Києво-Святошинського нотаріального округу Київської області, зареєстровано в реєстрі за № 1705, відповідно до умов якого за цим договором у строк до тридцятого грудня дві тисячі дев`ятнадцятого року продавець зобов`язується передати у власність покупця з укладенням договору купівлі-продажу (далі - основний договір), а покупець зобов`язується прийняти і оплатити квартиру АДРЕСА_1 у збудованому на земельній ділянці площею 0,1009 га, кадастровий номер якої - :03:006:0021, що знаходиться в селі Софїівська Борщагівка, Києво-Святошинського району Київської області, по вулиці Кошова, під № 97/22 (дев`яносто сім дріб двадцять два) та підключеному до центральних комунікацій (водопостачання та водовідведення, газопостачання та електроенергії) у порядку та на умовах, передбачених відповідно цим та основним договором (п. 1).

Під час розгляду справи судом встановлено, що копія довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Михальченко М.М., на підставі якої від продавця діяв ОСОБА_3 міститься в матеріалах справи № 911/2308/23 про неплатоспроможність ОСОБА_2 , у межах провадження в якій розглядається даний спір.

Відповідно до п. 2 зазначеного договору вказана земельна ділянка, на якій буде побудована вказана квартира належить продавцю на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки, посвідченого Михальченко М.М., приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області 07 березня 2017 року за реєстровим № 1063, право власності зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності 07 березня 2017 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 224.

Також сторони домовились про такі умови основного договору:

- продавець зобов`язується збудувати на земельній ділянці площею 0,1009 га, кадастровий номер якої - :03:006:0021, що знаходиться в селі Софіївська Борщагівка, Києво-Святошинського району Київської області, по вулиці Кошова, під № 97/22 (дев`яносто сім дріб двадцять два) житловий будинок до 30.12.2019 року, в якому буде розташовуватись вищевказана квартира;

- квартира АДРЕСА_2 в житловому будинку згідно плану забудови земельної ділянки знаходиться на п`ятому поверсі і буде передана покупцю по основному договору в наступному вигляді:

на стінах буде виконана штукатурка, будуть виведені провода для підключення світильників, розеток і вимикачів, електричні схеми будуть зібрані в розподільчих коробках, буде встановлено лічильники холодної води та електрики, буде заведена електрика в квартиру. На підлозі буде виконана чистова стяжка. Будуть встановлені сталеві радіатори 21 типу, з розмірами згідно теплотехнічного розрахунку, буде встановлено запорну арматуру на вводах води і газу, встановлено лічильник газу і двоконтурний (турбінного типу) котел на опалення і гаряче водопостачання. Вхідні двері в квартиру сталеві.

- договір купівлі-продажу квартири має бути нотаріально посвідчений не пізніше тридцятого грудня дві тисячі дев`ятнадцятого року;

- ціна продажу 384 948 (триста вісімдесят чотири тисячі дев`ятсот сорок вісім) гривень 00 копійок, що на день укладення договору еквівалентно 15 300 (п`ятнадцять тисяч триста) доларів США. Ціна за 1 кв.м квартири становить 14 101 (чотирнадцять тисяч сто одна) гривня 00 копійок.

- у випадку зміни загальної площі квартири більше або менше ніж на 1 кв.м, сторони зобов`язуються сплатити різницю за ціною визначеною цим попереднім договором;

- підготовкою і збиранням документів на квартиру, що розташована за вищевказаною адресою, необхідних для укладення договору купівлі-продажу квартири займатиметься продавець;

- витрати, пов`язані з нотаріальним посвідченням основного договору сторони сплачують порівну.

Згідно з п. 4 вказаного договору при укладенні цього договору на підтвердження намірів сторін покупець передав, а продавець прийняв від покупця суму авансу в розмірі 384 848 (триста вісімдесят чотири тисячі вісімсот сорок вісім) гривень 00 копійок, що на день укладення договору еквівалентно 15 294 (п`ятнадцять тисяч двісті дев`яносто чотири) долари США. Залишок суми у розмірі 100 (сто) гривень 00 копійок покупець зобов`язується сплатити під час підписання основного договору.

Сторони також домовились, що у випадку відмови (ухилення) продавця від продажу квартири у строк, передбачений цим договором, або наявної заборони на продаж майна продавцем, або визнання об`єкту будівництва незаконною забудовою, або наявність підстав для визнання забудови як об`єкту будівництва, побудованого з порушенням чинних норм, що не дає можливості ввести його в експлуатацію, продавець повинен повернути покупцю одержану від нього суму авансу в розмірі 384 848 (триста вісімдесят чотири тисячі вісімсот сорок вісім) гривень 00 копійок протягом одного місяця (п. 5 договору).

Позивач зазначає, що незважаючи на те, що за умовами попереднього договору покупець зобов`язався збудувати житловий будинок до тридцятого грудня дві тисячі дев`ятнадцятого року та укласти із позивачем основний договір, на сьогоднішній день будівництво об`єкта нерухомості не завершено (призупинено), об`єкт не введено в експлуатацію. Разом з тим, квартира АДРЕСА_2 , проінвестована позивачем розташована у першій секції багатоквартирного житлового будинку, яка вже майже збудована (встановлено вікна, засклені лоджії, пофарбований фасад 1 секції, частково проведено комунікації). Позивач вважає, що згідно змісту попереднього договору, сторони дійшли згоди щодо усіх істотних умов договору купівлі-продажу (вартість квартири, площа, внутрішнє оздоблення та комунікації тощо). При укладенні попереднього договору позивач платив відповідачу аванс, який в контексті правовідносин, що склались між сторонами є по своїй правовій природі оплатою за договорами купівлі-продажу.

Виходячи з наведеного, на думку позивача, між сторонами було укладено не попередній договір у відповідності до встановленої статтею 635 ЦК України правової конструкції, а договір купівлі-продажу відповідно до статті 655 ЦК України.

Також, позивач зазначає, що беручи до уваги те, що у погоджені сторонами строки відповідач не виконав взятих на себе зобов`язань (основний договір купівлі-продажу квартири між сторонами не підписано, квартира у власність позивача не передана, будівництво житлового будинку не закінчено), позивач змушений звертатися до суду за захистом своїх прав із позовною заявою про визнання майнових прав на квартиру.

Поряд з наведеним, позивач наголошує, що із змісту попереднього договору вбачається, що сторони дійшли згоди щодо істотних умов договору купівлі-продажу, а саме: узгодили істотні умови (характеристики) квартири, узгодили ціну продажу квартири, узгодили порядок та строк здійснення оплати за квартиру, узгодили плановий строк будівництва будинку - до 30.12.2019 року.

Також, у попередньому договорі встановлено зобов`язання позивача щодо внесення грошових коштів, які зараховуються на виконання зобов`язання щодо сплати загальної ціни купівлі-продажу квартири, тобто сторони узгодили між собою зобов`язання майнового характеру у вигляді сплати грошових коштів, які в контексті правовідносин, що склались між сторонами є по своїй правовій природі оплатою за договором купівлі-продажу.

За таких обставин, із посиланням на положення частини першої статті 655 ЦК України, позивач наголошує, що між позивачем та відповідачем було укладено не попередній договір в межах передбаченої статтею 635 ЦК України правової конструкції, а договір купівлі-продажу відповідно до статті 655 ЦК України. При цьому, враховуючи, що предметом договору, укладеного між позивачем та відповідачем є квартира АДРЕСА_2 , який незважаючи на плановий термін закінчення будівництва, встановлений у пункті 3 попереднього договору, станом на дату звернення до суду є незакінченим (тобто об`єкт будівництва є незавершеним, а відповідно майно квартира) станом на дату звернення до суду не існує), випливає, що між сторонами укладено договір купівлі-продажу майнових прав на майбутню квартиру в об`єкті незавершеного будівництва. Тобто, за правочином укладеним між позивачем та відповідачем, позивач отримав у власність не індивідуально визначену умовами попереднього договору нерухомість з усіма притаманними йому властивостями, а майнові права на ще не існуюче майно, яке може стати таким при сукупності всіх передбачених будівельною документацією обставин.

Позивачем, як ним наголошено, як інвестором, були вчинені всі дії, спрямовані на виникнення правових передумов, необхідних і достатніх для набуття майнових прав на об`єкт будівництва.

Таким чином, оскільки квартира АДРЕСА_3 знаходиться в селі Софіївська Борщагівка, Києво-Святошинського району Київської області, по вулиці Кошова, під АДРЕСА_4 оплачена позивачем, знаходиться в об`єкті новоствореного нерухомого майна (житлового будинку), після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію стане окремим майном, тобто, до прийняття об`єкта в експлуатацію - позивачу належать майнові права на неї, в тому числі, право на оформлення у власність вказаної квартири після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію житлового будинку, в якому знаходиться квартира.

Виходячи з наведених вище обставин, позивачем заявлено позовну вимогу про визнання за ОСОБА_1 права власності на майнові права (у тому числі право на отримання у натурі та оформлення у власність після завершення будівництва) на квартиру АДРЕСА_5 .

Відповідачем у свою чергу подано відзив на позов, в якому вона вказує на те, що відповідно до п. 5 попереднього договору сторони передбачили наслідки невиконання умов попереднього договору, а саме: повернення всієї суми авансового платежу. Крім цього, відповідач наголошує, що згідно з частиною третьою статті 635 передбачено, що зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення, а відповідно до п. 15 вказаного договору сторони зазначили, що зі змістом ст. 525, 635 ЦК України вони ознайомлені і проект попереднього договору відповідає волевиявленню сторін і ними схвалений та нез`ясованих питань у них немає. З посиланням у тому числі на наведене, відповідач заявляє, що позов не визнає, у зв`язку з його незаконністю та необґрунтованістю.

У ст. 86 ГПК України вказано, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Оцінюючи подані докази та наведені обґрунтування за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд дійшов висновку, що наведені позовні вимоги підлягають задоволенню частково, з огляду на таке:

Відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до положень статті 202 ЦК України правочином є дія, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Як вбачається з наведеного, позивач наполягає на тому, що зазначений договір, укладений між сторонами 20.08.2019 р. є не попереднім договором про укладення договору купівлі-продажу квартири, а є саме договором купівлі-продажу.

Положеннями частини першої статті 635 ЦК України (у редакції чинній на дату укладення попереднього договору) передбачено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Аналіз вказаної норми права свідчить про те, що відсутні будь-які обмеження щодо виду або предмета договору, який можуть зобов`язатися укласти сторони у майбутньому на підставі попереднього договору, тому така домовленість може бути досягнута сторонами щодо будь-яких договорів: про відчуження нерухомого чи рухомого майна, об`єкта незавершеного будівництва, майбутніх об`єктів нерухомості, надання послуг, виконання робіт, надання майна в оренду тощо.

Сутність попереднього договору полягає у виконанні таких функцій:

спонукання до укладення в майбутньому основного договору шляхом встановлення відповідного обов`язку;

фіксація умов основного договору.

Отже, попередній договір створює для сторін одне основне зобов`язання: укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах.

Одним із завдань попереднього договору є те, що він повинен забезпечити відносини між сторонами до укладення основного договору, гарантувати реальну можливість через певний час набути відповідні права на тих самих умовах, які існували в момент укладення попереднього договору, навіть у тому разі, коли одна із сторін втратить інтерес до цих правовідносин.

Аналогічного правового висновку дотримується Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові від 22.01.2025 р. N 753/7776/22 (N 61-9678св23).

Водночас, статтею 655 ЦК України (у зазначеній редакції) визначено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Частинами першою та другою статті 656 ЦК України передбачено, що предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Дослідивши наявні докази, надавши їм оцінку, суд дійшов висновку, що позивачем не доведено, що воля сторін наведеного договору була спрямована на встановлення інших цивільно-правових відносин ніж ті, що передбачені попереднім договором та настання між сторонами інших прав та обов`язків, ніж ті, що передбачені таким правочином.

Попередній договір про укладення договору купівлі-продажу квартири від 20.08.2019 р., згідно його змісту відповідає поняттю попереднього договору і не є самим договором купівлі-продажу майна, а лише передбачає укладення такого договору у майбутньому у відповідні строки, визначені сторонами.

Крім того, інвестиційний договір основний правовий документ, що регулює взаємовідносини між суб`єктами інвестиційної діяльності. Він є правовою формою взаємовідносин між інвестором та іншими учасниками інвестиційної діяльності. Договір має відповідати сутності інвестування, тобто закріплювати факт вкладання коштів або інших матеріальних чи інтелектуальних цінностей в об`єкт інвестування; визначати мету та основні права та обов`язки сторін.

Судом враховано, що сторони мають право укласти договір, у якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору (частина друга ст. 628 ЦК).

За своєю суттю укладений між позивачем і відповідачем договір є змішаним, оскільки в ньому містяться елементи різних договорів, що не заборонено законом. Так, згідно змісту оспорюваного правочину багатоповерховий будинок, в якому продавець зобов`язується в майбутньому продати покупцю квартиру недобудований та не введений в експлуатацію, а відтак, сплачений покупцем, на виконання такого договору аванс у розмірі 384 848,00 грн., що підтверджується умовами договору, можна розцінювати як інвестування будівництва.

За змістом положень статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Одним зі способів захисту особистих немайнових або майнових прав та інтересів, з якими особа має право звернутися до суду, є визнання права.

Відповідно до статті 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема сукупність речей, а також майнові права та обов`язки, при цьому майнові права визнаються речовими правами.

Згідно з частиною другою статті 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, споруди, тощо) виникає з моменту завершення будівництва. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

За положеннями пункту 2 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 461 від 13 квітня 2011 року, прийняття в експлуатацію об`єктів, що належать до І-ІІІ категорії складності, та об`єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією України та її територіальними органами поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Згідно статті 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За правилом статті 527 ЦК України, боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Згідно статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

В ході аналізу наведених обставин цієї справи, судом враховано, що відповідно до частини четвертої статті 236 ГПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Так, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 лютого 2019 року в справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18) зазначено, що:

"захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства. Судами встановлено, що ОСОБА_4 виконав свої зобов`язання сторони за договором №0326/322-405 пайової участі у будівництві в повному обсязі, сплатив пайові внески та додаткові внески у визначених договорами сумах, у зв`язку з чим, за умовами договору, набув майнових прав щодо "долі пайщика", зокрема, права на отримання в подальшому спірної квартири та двох місць для паркування. Отже, висновки судів про те, що до завершення будівництва об`єкту нерухомості, а саме 4-кімнатної квартири АДРЕСА_1 (1 черга будівництва, 4- секційний будинок), а також місця паркінгу у другій черзі будівництва блок "В" комплексу по АДРЕСА_1 на другому поверсі і введення їх в експлуатацію, позивачу, як інвестору, належать майнові права на цей об`єкт, є правильними.

Встановивши під час розгляду справи, що відповідачем не виконувалися належним чином взяті на себе зобов`язання, а також, враховуючи, що будинок АДРЕСА_1 на той час не було введено в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, дійшов обґрунтованого висновку про визнання за позивачем майнових прав на вищевказані спірні об`єкти".

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19) зазначено, що:

"захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Встановивши під час розгляду справи, що позивачка повністю сплатила вартість пайового внеску за нерухоме майно, а також ту обставину, що введення об`єкта будівництва в експлуатацію не відбулось у встановлені договором строки, ТОВ "Фірма "Консоль ЛТД" припинило діяльність, що ставить під сумнів можливість виконання ним своїх зобов`язань за договором, суди першої та апеляційної інстанцій дійшли правильного висновку про визнання майнових прав за позивачкою на об`єкт інвестування".

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 жовтня 2019 року у справі № 761/5156/13-ц (провадження № 14-425цс19) вказано, що:

"під майновим правом слід розуміти "право очікування", що є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно у майбутньому. Тобто, майнове право - це обмежене речове право, за яким його власник наділений певними, але не всіма, правами щодо майна (див. постанову Верховного Суду України від 30 березня 2016 року у справі № 6-265цс16).

Оскільки відповідач не виконав належним чином зобов`язань за договором, не визнає майнових прав позивачки на спірне нерухоме майно, хоч вона і сплатила пайові внески у повному обсязі, тобто вчинила дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимагати переходу майнових прав на об`єкт, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, обґрунтовано вважав, що є підстави для визнання за позивачкою майнових прав на квартиру".

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 11 вересня 2019 року в справі № 1522/16455/12 (провадження № 14-370цс19) зазначено, що

"установивши під час розгляду справи, що відповідач - ТОВ фірма "Консоль ЛТД" не виконало належним чином узятих за договором зобов`язань, хоч позивачі і сплатили пайові внески в повному обсязі, тобто вчинили дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, обґрунтовано вважав, що є підстави для визнання за позивачами майнових прав на спірні квартири.".

Аналогічні висновки по суті вирішеного спору зробила Велика Палата Верховного Суду у постановах від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), від 03 квітня 2019 року у справі № 761/9951/15-ц (провадження № 14-614цс18), від 29 травня 2019 року у справі № 761/20844/13-ц (провадження № 14-146цс19) та від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 08 вересня 2020 року у справі № 916/667/18 (провадження № 12-145гс19) вказано, що:

"відповідно до частини третьої статті 631 ЦК України сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення. Таким чином, положення договору про те, що сторона договору отримала належні їй платежі до підписання договору, свідчить про те, що сторони домовилися вважати сплату коштів, здійснену раніше за відсутності правових підстав, виконанням укладеного договору стороною, яка за цим договором мала сплатити гроші.

Велика Палата Верховного Суду звертає увагу, що включення в договір купівлі-продажу положення про одержання однією стороною від іншої грошових коштів, у тому числі до підписання договору, є звичайною діловою практикою, зокрема при укладенні договорів з фізичними особами, і така практика не суперечила закону в правовідносинах, щодо яких виник спір. Тому Велика Палата Верховного Суду не вбачає підстав для відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів першої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 308/13400/14-ц від 21 березня 2018 року, та у справі № 361/558/15-ц від 17 квітня 2019 року".

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) зазначено, що:

"13 травня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в межах справи № 760/17864/16-ц (провадження № 61-699св17) підтвердив раніше сформовану позицію, викладену в постановах від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19) та від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), яка полягає у тому, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

Інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України).

Отже саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти.".

Як вже зазначалось, між позивачем (покупець) та відповідачем (продавець) укладено попередній договір про укладення договору купівлі-продажу квартири від 20.08.2019 р., відповідно до умов якого за цим договором у строк до тридцятого грудня дві тисячі дев`ятнадцятого року продавець зобов`язується передати у власність покупця з укладенням договору купівлі-продажу (далі - основний договір), а покупець зобов`язується прийняти і оплатити квартиру № 123 (сто двадцять три) загальною площею 27,3 кв.м., секція 1 (один) у збудованому на земельній ділянці площею 0,1009 га, кадастровий номер якої - :03:006:0021, що знаходиться в селі Софїівська Борщагівка, Києво-Святошинського району Київської області, по вулиці Кошова, під № 97/22 (дев`яносто сім дріб двадцять два) та підключеному до центральних комунікацій (водопостачання та водовідведення, газопостачання та електроенергії) у порядку та на умовах, передбачених відповідно цим та основним договором (п. 1).

Як судом встановлено вище, за своєю суттю укладений між позивачем і відповідачем договір є змішаним, оскільки у ньому містяться елементи різних договорів, що не заборонено законом. Так, згідно змісту наведеного правочину багатоповерховий будинок, в якому продавець зобов`язується продати покупцю квартиру недобудований та не введений в експлуатацію, тобто на стадії будівництва, а відтак, сплачений покупцем аванс у сумі 384 848,00 грн., на виконання такого договору, можна розцінювати як інвестування будівництва.

Поряд з наведеним, судом встановлено, що продавцем, у порушення умов попереднього договору про укладення договору купівлі-продажу квартири, у встановлений таким договором строк до 30.12.2019 р., не було добудовано житловий будинок, в якому мала розташовуватись квартира, що є предметом продажу за попереднім договором та за яку покупцем сплачено аванс, не введено об`єкт будівництва в експлуатацію та, відповідно, не передано покупцю квартиру.

Одночасно, судом враховано, що відповідно до п. 3 попереднього договору підготовкою і збиранням документів на квартиру, що розташована за вказаною адресою, необхідних для укладення договору купівлі-продажу квартири займається продавець. Таким чином, саме на продавця (відповідач) умовами попереднього договору покладено обов`язок організації та підготовки до укладення основного договору, що ним виконано не було.

Суд звертає увагу, що однією з основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України) і дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними, відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Приватноправовий інструментарій (як в договірних, так і в позадоговірних відносинах) має використовуватись особами добросовісно, не зловживаючи правом. Зокрема, такий інструментарій не може використовуватись особою на шкоду іншим учасникам правовідносин.

Тобто цивільний оборот ґрунтується на презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних відносин, які вправі розраховувати саме на таку поведінку інших учасників, яка відповідатиме зазначеним критеріям і уявленням про честь та совість.

Частиною третьою статті 13 ЦК України визначено, що не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

Формулювання "зловживання правом" необхідно розуміти як суперечність, оскільки якщо особа користується власним правом, то його дія дозволена, а якщо вона не дозволена, то саме тому відбувається вихід за межі свого права та дію без права. Сутність зловживання правом полягає у вчиненні уповноваженою особою дій, які складають зміст відповідного суб`єктивного цивільного права, недобросовісно, у тому числі всупереч меті такого права.

Судом встановлено, що саме недобросовісна поведінка відповідача призвела до не укладення у встановлений попереднім договором строк договору купівлі-продажу квартири, тобто основного договору. Також судом враховано, що позивач залишок суми ціни продажу квартири у розмірі 100,00 грн. мав сплатити, згідно умов попереднього договору, під час підписання основного договору, а відтак саме поведінка відповідача призвела до не здійснення позивачем повної оплати квартири, що він мав намір придбати за основним договором.

Одночасно, суд також враховує, що для повної оплати вартості квартири, що позивач має намір отримати у власність ним не було сплачено кошти у сумі саме 100,00 грн.

Відповідно до частини першої статті 2 ГПК України завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.

Справедливість - одна з основних засад права, є вирішальною у визначенні його як регулятора суспільних відносин, одним із загальнолюдських вимірів права. Зазвичай справедливість розглядають як властивість права, виражену, зокрема, в рівному юридичному масштабі поведінки й у пропорційності юридичної відповідальності вчиненому правопорушенню (пункт 4.1 Рішення Конституційного Суду України від 02.11.2004 № 15-рп/2004).

ЄСПЛ у своїх рішеннях неодноразово наголошував, що, застосовуючи процесуальні норми, національні суди повинні уникати як надмірного формалізму, який може вплинути на справедливість провадження, так і надмірної гнучкості, яка призведе до анулювання вимог процесуального законодавства (рішення у справі "Волчлі проти Франції" (Walchli v. France), заява № 35787/03, пункт 29, від 26.07.2007). Суворе трактування національним законодавством процесуального правила (надмірний формалізм) можуть позбавити заявників права звертатись до суду (рішення ЄСПЛ у справі "Перес де Рада Каваніллес проти Іспанії" від 28.10.1998).

Велика Палата Верховного Суду в своїй постанові від 13.09.2023 р. у справі № 204/2321/22 наголосила, що основною складовою права на суд є право доступу в тому розумінні, що особі має бути забезпечено можливість звернутися до суду для вирішення певного питання, і держава, у свою чергу, не повинна чинити правових чи практичних перешкод для здійснення цього права. Застосовуючи процесуальні норми, національні суди повинні уникати як надмірного формалізму, який може вплинути на справедливість провадження, так і надмірної гнучкості, яка призведе до анулювання вимог процесуального законодавства.

З огляду на наведене, суд дійшов до висновку, що у даному випадку відмова у задоволенні позову, у зв`язку з не здійсненням сплати залишку вартості квартири, що позивач має намір отримати у власність, у сумі 100,00 грн., як наслідок, буде саме застосуванням надмірного формалізму, що безпосередньо вплине на справедливість вирішення цього спору, а такі дії не можуть бути допущені судом.

За таких обставин, враховуючи, що позивачем було належним чином виконано умови попереднього договору про укладення договору купівлі-продажу квартири від 20.08.2019 р. щодо сплати авансу в сумі 384 848,00 грн., решту суми вартості квартири, яку він має намір придбати, у розмірі 100,00 грн. ним не було сплачено лише з-за недобросовісної поведінки відповідача, з урахуванням того, що введення об`єкта будівництва в експлуатацію не відбулось у встановлені договором строки, а відповідач звернулась до суду з заявою про відкриття провадження у справі про її неплатоспроможність і наразі триває процедура реструктуризації боргів останньої, що ставить під сумнів можливість виконання нею своїх зобов`язань за договором, суд дійшов висновку про можливість визнання майнових прав за позивачем на об`єкт інвестування, а саме, квартиру АДРЕСА_5 .

Водночас, відносно вимоги позивача про визнання права власності на майнові права із зазначенням: "у тому числі право на отримання в натурі та оформлення у власність після завершення будівництва", суд не вбачає правових підстав та необхідності у задоволенні зазначеної вимоги позивача, тобто з одночасним роз`ясненням у рішенні прав, що набув позивач та порядку реалізації таких прав.

Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" у рішенні від 18.07.2006 р. та у справі "Трофимчук проти України" у рішенні від 28.10.2010 р. зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент сторін. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.

З урахуванням усіх фактичних обставин справи, встановлених судом, інші доводи сторін, не заслуговують на увагу, оскільки не впливають на правильне вирішення даного спору.

Приписами статей 73, 74 ГПК України визначено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Відповідно до статей 76-79 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.

Достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.

Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

За результатами повного та всебічного дослідження поданих доказів, які мають значення для правильного вирішення даного спору і стосуються предмету доказування, суд дійшов висновку, що наведений позов є обґрунтованим і підлягає задоволенню у частині визнання за позивачем права власності на майнові права на квартиру АДРЕСА_5 . В іншій частині суд відмовляє у задоволенні позову.

Витрати зі сплати судового збору за позовну вимогу, яку задоволено судом, відповідно до вимог ст. 129 ГПК України, покладаються судом на відповідача.

Керуючись ст. 129, 237-238, 240 ГПК України, суд

вирішив:

1. Позов задовольнити частково.

2. Визнати за ОСОБА_1 ( АДРЕСА_6 ; ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ) право власності на майнові права на квартиру АДРЕСА_5 .

3. Стягнути з ОСОБА_2 ( АДРЕСА_7 ; ідентифікаційний номер НОМЕР_2 ; дата народження ІНФОРМАЦІЯ_1 ) на користь ОСОБА_1 ( АДРЕСА_6 ; ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ) 3 849 (три тисячі вісімсот сорок дев`ять) гривень 49 копійок судового збору.

4. Стягнути з ОСОБА_2 ( АДРЕСА_7 ; ідентифікаційний номер НОМЕР_2 ; дата народження ІНФОРМАЦІЯ_1 ) в дохід Державного бюджету України 1 924 (одну тисячу дев`ятсот двадцять чотири) гривні 73 копійок судового збору.

5. В іншій частині в задоволенні позову відмовити.

6. Видати накази.

Згідно ст. 241 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга відповідно до ст. 256 Господарського процесуального кодексу України на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Дата підписання повного тексту рішення 01.08.2025 р.

Суддя А.В. Лопатін