РІШЕННЯ

Іменем України

23 липня 2025 року м. Чернігівсправа № 927/286/25
Господарський суд Чернігівської області, в складі судді Романенко А.В., за участю секретаря судового засідання Мігди Р.Ю., за правилами загального позовного провадження, в відкритому судовому засіданні розглянув справу

за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю Тас Агро Північ,

вул. Науменка, 42, с. Харкове, Прилуцький район, Чернігівська область, 17270;

до відповідача 1: Срібнянської селищної ради,

вул. Миру, 43А, селище Срібне, Прилуцький район, Чернігівська область, 17300;

до відповідача 2: Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю Батьківщина, вул. Незалежності, 51, с. Калюжинці, Прилуцький район, Чернігівська область, 17311;

предмет спору: про визнання незаконним та скасування рішення органу місцевого самоврядування; визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок; визнання укладеними додаткових угод до договорів оренди земельних ділянок

за участю повноважних представників сторін:

від позивача: Волторніст С.І. адвокат, ордер на надання правничої допомоги серії ВІ № 1301778, виданий 14.05.2025;

від відповідача 1: не прибув;

від відповідача 2: Підгорний К.Є. адвокат, ордер на надання правничої допомоги серії СВ № 1126664, виданий 13.05.2025.

У судовому засіданні 23.07.2025, Господарський суд Чернігівської області, на підставі частини 1 статті 240 Господарського процесуального кодексу України, оголосив вступну та резолютивну частини рішення.

26.03.2025, Товариством з обмеженою відповідальністю Тас Агро Північ (далі - ТОВ Тас Агро Північ) поданий позов до відповідачів 1 та 2 - Срібнянської селищної ради та Товариства з обмеженою відповідальністю Батьківщина (далі - ТОВ Батьківщина), з проханням:

- визнати незаконним та скасувати рішення Срібнянської селищної ради (37 сесія 8 скликання) в частині передачі в оренду ТОВ Батьківщина земельних ділянок за кадастровими номерами: :03:001:0840; :03:001:0841; :03:001:0846; :03:001:0849; :03:001:0852; :03:001:0853 (спірні);

- визнати недійсними договори оренди від 01.01.2025 б/н земельних ділянок за кадастровими номерами: :03:001:0840; :03:001:0841; :03:001:0846; :03:001:0849; :03:001:0852; :03:001:0853 (спірні), укладені між ТОВ Батьківщина та Срібнянською селищною радою;

- визнати укладеними додаткові угоди до договорів оренди земельних ділянок (спірних), з орендною платою у розмірі 20% від їх нормативної грошової оцінки, між ТОВ Тас Агро Північ та Срібнянською селищною радою (далі Рада) (в запропонованій позивачем редакції).

Ухвалою від 14.04.2025, після усунення недоліків, суд прийняв дану позовну заяву до розгляду; відкрив провадження в справі за правилами загального позовного провадження; підготовче засідання призначив на 14.05.2025; установив сторонам процесуальні строки для подачі до суду, в порядку статей 165 - 167, 178, 184 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), письмових заяв по суті спору.

При відкритті провадження в справі, суд, за клопотанням позивача, витребував у порядку статті 81, частини 4 статті 164 ГПК України, від Срібнянської селищної ради:

- належним чином завірені копії рішень про передачу в оренду ТОВ «Батьківщина» земельних ділянок за кадастровими номерами: :03:001:0840; :03:001:0841; :03:001:0846; :03:001:0849; :03:001:0852; :03:001:0853 (що оскаржуються в межах даного спору);

- належним чином засвідчені копії договорів оренди земельних ділянок, укладених з ТОВ «Батьківщина», на підставі рішення Срібнянської селищної ради (37 позачергової сесії 8 скликання), за наступними кадастровими номерами: :03:001:0840; :03:001:0841; :03:001:0846; :03:001:0849; :03:001:0852; :03:001:0853 (що оскаржуються в межах даного спору).

15.04.2025, позивач подав заяву про зміну підстав позову, мотивував позовні вимоги переважним правом орендаря перед іншими особами на укладення договорів оренди перелічених вище земельних ділянок (частина 1 статті 33 Закону України «Про оренду землі»), що порушене відповідачами 1 та 2 шляхом укладення оскаржуваних договорів оренди, предметом яких є зазначені ділянки. Заява ТОВ «Тас Агро Північ» про зміну підстав позову прийнята судом до розгляду, оскільки в силу частини 3 статті 46 ГПК України є процесуальним правом позивача, яке може бути реалізоване ним на стадії підготовчого провадження (протокол судового засідання від 14.05.2025).

Відповідач 1 - Срібнянська селищна рада, в належний строк, подала відзив на позову, яким проти задоволення вимог заперечила. Вважає, що позивач втратив переважне право на поновлення строку дії договорів оренди спірних земельних ділянок, оскільки своєчасно не звернувся до Ради, як орендодавця, з клопотанням про поновлення такого строку.

Рада зазначала, що позивач умисно ототожнює момент укладення договору оренди землі (момент досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов, момент підписання договору), з якого в його сторін виникають права та обов`язки в зобов`язальних правовідносинах, і момент виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов`язаний з моментом державної реєстрації такого права (частина 1 статті 19 Закону України «Про оренду землі», в редакції, чинній на станом на 27.10.2017). Якщо момент укладення договору оренди землі (виникнення в його сторін прав та обов`язків у зобов`язальних правовідносинах) і реєстрація на підставі цього правочину права оренди землі (виникнення в орендаря речового права) не збігаються в часі, то в проміжку між укладенням договору й набуттям орендарем земельної ділянки шляхом реєстрації відповідного речового права договір є діючим. Абзац 3 частини 1 статті 15 та частина 1 статті 19 Закону України «Про оренду землі» імперативно встановлюють, що дата укладення договору оренди землі є істотною умовою цього правочину й саме із цієї дати починається перебіг строку його дії. Сторони договору оренди землі не можуть урегулювати свої відносини в спосіб, який суперечить зазначеним імперативним нормам цього Закону (у редакції Закону № 340-IX), зокрема на власний розсуд установити інші правила визначення моменту початку перебігу строку дії цього правочину або не зазначати дати його укладення (підписання).

Відповідач 1клопотав вирішити спір за відсутності його представника в судових засіданнях.

Відповідач 2, СТОВ «Батьківщина», у належний строк, подало відзив на позов, яким проти задоволення позову заперечило, підтримало правову позицію Ради. Вважає, що позивач втратив переважне право на поновлення строку дії договорів оренди спірних земельних ділянок. Початок перебігу договірних відносин по договорам оренди невитребуваних земельних часток (паїв) у ТОВ «Тас Агро Північ» почав свій відлік з 27.10.2017, з моменту підписання договорів оренди, а не з моменту реєстрації позивачем речового права права оренди на спірні ділянки за вказаними правочинами. Тобто, позивач мав подати орендодавцю клопотання про поновлення договорів оренди на новий строк не пізніше 27.09.2024, натомість таких дій не вчинив. Також звертало увагу, що умови договорів оренди спірних ділянок, укладених 01.01.2025, між Радою та СТОВ «Батьківщина» економічно вигідніші для місцевого бюджету, оскільки передбачають перегляд (збільшення) орендної плати з 12% до 20% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

Відповідач 2 клопотав призначити в справі комплексну судову земельно технічну експертизу та експертизу з питань землеустрою, на вирішення якої поставити питання:

- який порядок та спосіб використання земельних ділянок невитребуваних земельних часток (паїв), у тому числі земельних ділянок (невитребуваних паїв), за наступними кадастровими номерами: :03:001:0840; :03:001:0841; :03:001:0846; :03:001:0849; :03:001:0852; :03:001:0853, якщо вони знаходяться на різних полях?

- який порядок та спосіб використання земельних ділянок невитребуваних земельних часток (паїв), якщо вони знаходяться єдиним масивом земель?

- чи дозволяється здійснювати об`єднання чи обмін земельних часток (паїв) на стадії їх оренди до моменту витребування такої земельної ділянки власником невитребуваної земельної частки (паю) і яким шляхом дана процедура може обмежувати права оренди чи користування предметом оренди?

- який строк набрання чинності договором оренди земельної ділянки невитребуваної земельної частки (паю)?

- істотні умови договору оренди землі погоджуються сторонами договору до моменту його підписання чи після підписання такого договору?

- чи відрізняється реєстрація права оренди від реєстрації договорів оренди невитребуваних земельних часток (паїв) в 2017 році та в 2025 роках?

Відповідно до частини 1 статті 99 ГПК України суд за клопотанням учасника справи або з власної ініціативи призначає експертизу в справі за сукупності таких умов:

1) для з`ясування обставин, що мають значення для справи, необхідні спеціальні знання в сфері іншій, ніж право, без яких установити відповідні обставини неможливо;

2) жодною стороною не наданий висновок експерта з цих самих питань або висновки експертів, надані сторонами, викликають обґрунтовані сумніви щодо їх правильності, або за клопотанням учасника справи, мотивованим неможливістю надати експертний висновок у строки, встановлені для подання доказів, з причин, визнаних судом поважними, зокрема через неможливість отримання необхідних для проведення експертизи матеріалів.

За висновком суду, запропоновані СТОВ «Батьківщина» питання не охоплюються ані судовою земельно-технічною експертизою, ані експертизою з питань землеустрою, мають виключно правовий характер, у той час як більшість питань взагалі не входить у предмет доказування в даній справі, предметом якої є вимога про визнання укладеними додаткових угод до договорів оренди земельних ділянок з підстав порушення переважного права орендаря. З урахуванням наведеного, суд, керуючись частиною 1 статті 99 ГПК України, відмовив у задоволенні клопотання СТОВ «Батьківщина» про призначення судової експертизи в справі (протокол судового засідання 14.05.2025).

Ухвалою від 14.05.2025 суд повторно витребував у відповідача 1, Срібнянської селищної ради, належним чином засвідчені копії рішення Ради про передачу в оренду СТОВ Батьківщина спірних земельних ділянок (за наведеним переліком) та в відповідачів 1 та 2, Срібнянської селищної ради та СТОВ «Батьківщина», належним чином засвідчених копій договорів оренди спірних земельних ділянок, укладених між ними.

Суд установив відповідачам строк для подачі запитуваних документів, по 26.05.2025.

Запитувані документи надані сторонами, залучені судом до матеріалів справи.

27.05.2025, від відповідача 2, СТОВ «Батьківщина», надійшло клопотання про закриття провадження в справі, на підставі п. 2 частини 1 статті 231 ГПК України, за відсутністю предмета спору, оскільки позивач не заперечує, що звернувся до Ради, як орендодавця, з клопотанням поновити строк договорів оренди спірних земельних ділянок 03.10.2024, тобто поза межами строку, визначеного статтею 33 Закону України «Про оренду землі». Наведене свідчить про відсутність порушеного права позивача, на захист якого поданий позов.

Суд відхилив клопотання відповідача 2 про закриття провадження в справі за п.2 частини 1 статті 231 ГПК України, позаяк, наявність / відсутність порушеного права, на захист якого поданий позов, підлягає встановленню судом на стадії вирішення спору по суті. Не доведення позивачем наявності порушеного права, на захист якого останній звернувся до суду, є підставою для ухвалення судового рішення про відмову в задоволенні позову (протокол судового засідання 28.05.2025).

За результатами підготовчого засідання, 28.05.2025, суд постановив продовжити строк підготовчого провадження на 30 календарних днів, на підставі частини 3 статті 177 ГПК України; закрив підготовче провадження, призначив розгляд справи по суті на 09.07.2025, про що відповідач 1 повідомлений засобами електронного зв`язку, в підсистемі Електронний суд, у порядку статей 120, 121 ГПК України.

09.07.2025, у судове засідання прибули повноважні представники позивача та відповідача 2; відповідач 1 до суду не прибув, натомість, повторно клопотав вирішити спір за відсутності його представника в судових засіданнях, з урахуванням правової позиції, наведеної в відзиві на позов, що долучений до матеріалів справи.

За відсутності заперечень інших учасників спору, суд задовольнив клопотання відповідача 1 про вирішення спору за відсутності його представника, за наявними матеріалами справи, позаяк, участь у судовому розгляді спору є процесуальним правом сторони, крім випадків визнання судом явки учасника справи обов`язковою.

09.07.2025, суд розпочав розгляд справи по суті, заслухав повноважних представників позивача та відповідача 2.

Представник позивача позов підтримав з підстав, наведених у позовній заяві.

Представник відповідача 2 проти задоволення позову заперечив посилаючись на обставини, наведені ним у відзиві на позов.

Суд відклав розгляд справи по суті на 23.07.2025, про що відповідач 1 повідомлений засобами електронного зв`язку, в підсистемі Електронний суд, у порядку статей 120, 121 ГПК України.

23.07.2025, у судове засідання прибули повноважні представники позивача та відповідача 2; суд продовжив розгляд справи по суті, розглянув подані документи і матеріали, з`ясував фактичні обставини справи, дослідив докази, які мають юридичне значення для вирішення спору, та

ВСТАНОВИВ:

27.10.2017, між Срібнянською районною державною адміністрацією Чернігівської області (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Обрій» LTD (орендар) укладені договори оренди земельних ділянок, за умовами яких (пункти 1.1., 2.1.) орендодавець, на підставі розпорядження Срібнянської РДА від 20.10.2017 № 331 надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельні ділянки (невитребувані частки (паї)) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва за наступними кадастровими номерами: :03:001:0840, площею 3,8661 га (рілля); :03:001:0841, площею 3,7152 га (рілля); :03:001:0846, площею 4,1336 га (рілля); :03:001:0849, площею 3,8475 га (рілля); :03:001:0852, площею 3,8440 га (рілля); :03:001:0853, площею 3,8423 га (рілля) (спірні), розташовані на території Харитонівської сільської ради Срібнянського району Чернігівської області.

Умови договорів оренди перелічених земельних ділянок тотожні.

Цільове призначення земельних ділянок: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (п. 5.2.).

Середня нормативна грошова оцінка 1 (одного) га земельної ділянки ріллі на дату укладення договорів оренди земельних ділянок становить: 32640,75 грн (п. 2.4.).

Щорічна орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та визначається в розмірі 10% від нормативної грошової оцінки, проіндексованої згідно з вимогами чинного законодавства. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими КМУ формами, що заповнюються під час укладення або зміни умов договору оренди чи продовження його дії. Орендна плата вноситься орендарем щомісячно рівними частинами в строк до 30 числа місяця наступного за звітним у гривнях, шляхом безготівкового банківського переказу грошових коштів на рахунок Харитонівської сільської ради (пункти 4.1. - 4.3).

Орендар має переважне право на поновлення (продовження) договорів оренди земельних ділянок на новий строк (п. 8.4.).

Договори укладені строком на сім років до моменту отримання власниками земельних ділянок правовстановлюючих документів на право власності. Цей строк визначається сторонами з урахуванням вимог статті 19 Закону України «Про оренду землі». Після закінчення строку дії договорів оренди земельних ділянок орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар, не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі, зобов`язаний повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Дія договорів припиняється в разі закінчення строку, на який їх укладено (п. 11.2.).

Договори оренди земельних ділянок набирають чинності з моменту їх підписання та державної реєстрації (п. 13.1.).

На виконання умов зазначених договорів, 27.10.2017, між Срібнянською РДА Чернігівської області та ТОВ Агрофірма «Обрій»LTD підписані акти приймання-передачі об`єктів оренди, згідно з якими ТОВ «Обрій» LТD прийняло в строкове платне користування (оренду) строком на сім років для ведення товарного сільськогосподарського виробництва наступні земельні ділянки за кадастровими номерами: :03:001:0840; :03:001:0841; :03:001:0846; :03:001:0849; :03:001:0852; :03:001:0853.

Право оренди ТОВ «Обрій» LTD на спірні земельні ділянки зареєстроване 20.11.2017, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на підставі договорів оренди земельних ділянок від 27.10.2017, укладених між ТОВ Агрофірма «Обрій» LTD та Срібнянською РДА Чернігівської області, строком на сім років з правом пролонгації (записи про речове право №№ 23539446, 23537802, 23536143, 23535092, 23527611, 23534444).

Орендар, ТОВ Агрофірма «Обрій» LTD (), 15.07.2019, змінив найменування на Товариство з обмеженою відповідальністю «Тас Агро Північ» (позивач у справі) згідно з відомостями внесеними до ЄДРПОУ.

Відповідно до Указу Президента України № 449/2020 «Про деякі заходи щодо прискорення реформ у сфері земельних відносин», статей 12, 83 Земельного кодексу України (далі ЗК України), з державної в комунальну власність територіальних громад передані земельні ділянки сільськогосподарського призначення, що розташовані за межами населених пунктів. Таким чином, наразі власником та розпорядником спірних земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що розташовані в межах Харитонівського старостинського округу, є Срібнянська селищна рада (відповідач 1 у справі) (що визнається учасниками спору).

За матеріалами справи, 03.10.2024, ТОВ «Тас Агро Північ» звернулось до Срібнянської селищної ради з заявами №№ 2674, 2675, 2676, 2678, 2679, 2680 про передачу спірних земельних ділянок в користування на умовах оренди. Повідомило про намір скористатись переважним правом на поновлення строку дії договорів оренди перелічених вище земельних ділянок. Запропонувало нові умови Договорів, зокрема, в частині розміру орендної плати в бік її збільшення до 12% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок та іншого (більш тривалого) строку оренди - 14 років. До заяв орендар додав проекти додаткових угод, умови яких також передбачали зміну сторін Договору, а саме орендодавця, в зв`язку зі зміною розпорядника земельних ділянок, на Срібнянську селищну раду та орендаря, в зв`язку з його перейменуванням, на ТОВ «Тас Агро Північ».

Перелічені заяви з проектами додаткових угод отримані Радою 03.10.2024, про що свідчить штемпель з номерами вхідної кореспонденції Ради.

26.11.2024, Срібнянською селищною радою (позачергова 37 сесія 8 скликання):

- розглянуті та відхилені клопотання ТОВ «Тас Агро Північ» «Про передачу земельних ділянок нерозподілених (невитребуваних) земельних часток (паїв) у користування на умовах оренди за кадастровими номерами: :03:001:0840; :03:001:0841; :03:001:0846; :03:001:0849; :03:001:0852; :03:001:0853, розташовані на території Харитонівського старостинського округу Срібнянської селищної ради, терміном 14 років з орендною платою 12% від нормативної грошової оцінки землі;

- розглянуті та задоволені клопотання СТОВ «Батьківщина» «Про передачу земельних ділянок нерозподілених (невитребуваних) земельних часток (паїв) у користування на умовах оренди за кадастровими номерами: :03:001:0840; :03:001:0841; :03:001:0846; :03:001:0849; :03:001:0852; :03:001:0853, розташовані на території Харитонівського старостинського округу Срібнянської селищної ради, терміном 7 років з орендною платою 20% від нормативної грошової оцінки землі.

Срібнянською селищною радою прийняте рішення «Про передачу в оренду земельних ділянок нерозподілених (невитребуваних) земельних часток (паїв)» від 26.11.2024 (що оскаржується в межах даної справи), за яким надано в оренду СТОВ «Батьківщина» спірні земельні ділянки (невитребувані) земельні частки (паї), терміном на сім років, з розміром орендної плати 20% від нормативної грошової оцінки землі.

01.01.2025, між Срібнянською селищною радою (орендодавець) та СТОВ «Батьківщина» (орендар) укладені договори оренди землі (оскаржуються в межах даної справи), за умовами яких на підставі рішення Срібнянської селищної ради від 26.11.2024 (37 сесії 8 скликання), Радою надані, а Товариством отримані в строкове платне користування земельні ділянки (невитребувані частки (паї)) сільськогосподарського призначення за кадастровими номерами: :03:001:0840, площею 3,8661 га (рілля); :03:001:0841, площею 3,7152 га (рілля); :03:001:0846, площею 4,1336 га (рілля); :03:001:0849, площею 3,8475 га (рілля); :03:001:0852, площею 3,8440 га (рілля); :03:001:0853, площею 3,8423 га (рілля) (спірні), розташовані на території Харитонівської сільської ради Срібнянського району Чернігівської області.

Умови договорів оренди перелічених земельних ділянок тотожні.

Орендна плата за користування земельними ділянками встановлюється за погодженням сторін у розмірі 20% від нормативної грошової оцінки відповідної земельної ділянки (п. 4.1.)

Договори оренди земельних ділянок укладені строком на сім років (до моменту отримання їх власниками правовстановлюючих документів на право власності на земельні ділянки (п. 3.1.).

Речове право, право оренди СТОВ «Батьківщина» на спірні земельні ділянки, зареєстроване в Державному реєстрі речових прав 06.02.2025, на підставі договорів оренди земельних ділянок від 01.01.2025, укладених між Срібнянською селищною радою та СТОВ «Батьківщина», строком на сім років (записи про речове право №№ 58464361, 58468357, 58467214, 58461396, 58463804, 58461799.

Наведені обставини сторонами не заперечуються.

Мотивуючи звернення до суду з позовом, позивач зазначає про порушення відповідачами його переважного права на поновлення договорів оренди спірних земельних ділянок на новий строк (частини 1 - 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Щодо переважного права орендаря перед іншими особами на поновлення договору оренди землі після закінчення терміну його дії.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства (частини 1, 2 статті 15 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).

За змістом частини 2 статті 4, частини 1 статті 5 ГПК України, юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушення.

Здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси в спосіб, визначений законом або договором.

За змістом наведених приписів способи захисту цивільного права чи інтересу - це закріплені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, інтересів і вплив на правопорушника (п. 5.5. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16).

Іншими словами, це дії, спрямовані на запобігання порушенню або на відновлення порушеного, невизнаного, оспорюваного цивільного права чи інтересу. Такі способи мають бути доступними й ефективними (п. 14. постанови Великої Палати Верховного Суду від 29.05.2019 у справі № 310/11024/15-ц).

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Це право чи інтерес суд має захистити в спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненими цими діяннями наслідками. Вимога захисту цивільного права чи інтересу має забезпечити їх поновлення, а в разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі отримання відповідного відшкодування.

Верховний Суд у своїх постановах неодноразово виснував, що майнові відносини, які виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору, тому, окрім спеціальних актів земельного законодавства - ЗК України та Закону про оренду землі, регулюються загальними нормами цивільного законодавства щодо договору найму.

За змістом статті 11 ЦК України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Цивільні права та обов`язки можуть виникати, зокрема, з договорів та інших правочинів.

Згідно з частиною 1 статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. У частині 1 статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до положень частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

За змістом частини 1 статті 93 ЗК України, статті 1 Закону України «Про оренду землі», право оренди земельної ділянки - це строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності, засноване на договорі.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Зміст прав та обов`язків, що виникають в орендодавця та орендаря земельної ділянки, порядок їх реалізації та виконання врегульовуються договором оренди землі. Зокрема, на підставі договору в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.

Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (частина 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі»).

За частиною 1 статті 14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі укладається в письмовій формі, а статтею 17 цього Закону передбачено, що об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлене законом.

За змістом статті 19 Закону України «Про оренду землі», строк дії договору оренди землі як істотна умова договору визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.

Закінчення строку дії договору оренди землі спричиняє усталені та законодавчо визначені наслідки, зокрема припиняються права та обов`язки, що випливають із договору, за винятком тих, які продовжують існувати після закінчення договірних відносин. Власник земельної ділянки вправі користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою після закінчення договору оренди за правилами статті 317 ЦК України, укладати договори оренди з іншими орендарями на власний розсуд.

Випадки та умови, коли права і обов`язки сторін за договором оренди продовжують існувати після закінчення узгодженого строку дії цього договору незалежно від волевиявлення власника, обмежуючи останнього в його правомочностях щодо здійснення права власності, обумовлюються договором або законом.

Законодавець передбачає різні способи продовження строку дії договору оренди на новий строк, які можуть полягати в визначенні для сторони договору необхідності вдатися до активних дій для отримання бажаного результату або, навпаки, у вказівці для досягнення бажаного результату утриматися від певних дій.

Відповідно до частин 1 - 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на момент укладення сторонами договорів оренду землі від 27.10.2017 б/н) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), повідомивши про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк орендодавця до спливу строку договору оренди землі в строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Відповідно до частини 1 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передумовами виникнення переважного права на поновлення є:

- закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі;

- належне виконання договору орендарем;

- наявність інших осіб, які виявили намір укласти договір оренди цієї ж земельної ділянки.

До листа - повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

За змістом частини 4 статті 33 цього Закону умови, на яких договір може бути поновлений, у будь-якому випадку узгоджуються сторонами. Якщо відсутня згода будь-якої сторони (в тому числі орендодавця) щодо орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися в право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами.

Водночас предмет регулювання наведених норм не може бути звужений винятково до реалізації орендарем свого переважного права, оскільки юридичним фактом, у силу якого договір укладається на новий строк (поновлюється), є досягнення згоди між сторонами щодо усіх істотних умов договору оренди землі.

Аналіз змісту цієї статті дає підстави стверджувати, що вона містить два законодавчих механізми такого поновлення: а) укладення договору оренди землі на новий строк з орендарем, який має переважне право перед іншими особами (частини 2 - 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі»); б) поновлення (продовження) існуючого договору оренди землі на той самий строк і на тих же умовах, які були передбачені договором, у загальному порядку; при цьому таке поновлення не передбачає наявності інших осіб, які виявили намір орендувати відповідну земельну ділянку (після закінчення строку дії існуючого договору), тобто в ситуації, коли переважне право орендаря не виникає (частина 6 статті 33 цього Закону).

Позов мотивований порушенням переважного права орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк, тобто, в контексті дотримання сторонами порядку, визначеного частинами 1 - 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Сторони в п. 3.2. Договорів оренди земельних ділянок від 27.10.2017 встановили, що після закінчення строку дії Договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі зобов`язаний повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

За пунктами 3.1., 13.1 Договорів оренди земельних ділянок від 27.10.2017 (що мають тотожні умови), Договір укладений на сім років до моменту отримання власниками земельних ділянок правовстановлюючих документів на право власності, що визначається з урахуванням вимог статті 19 Закону України «Про оренду землі». Договір набуває чинності з моменту його підписання та державної реєстрації.

З урахуванням змісту наведених норм право особи звернутись з клопотанням про поновлення договору оренди землі містить чіткі часові вимоги, недотримання яких позбавляють орендаря переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк.

З 01.01.2013 набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11.02.2010 № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» (далі - Закон № 1878-VI), якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання на державну реєстрацію правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» (далі Закон № 161-XIV) були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі.

Таким чином, у зв`язку зі змінами в законодавстві з 01.01.2013 договір не міг бути зареєстрований, натомість, закон передбачав проведення державної реєстрації права оренди, зокрема, на підставі укладеного в установленому порядку договору оренди землі (частини 1, 6 статті 6 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на час підписання договорів).

Концепція розмежування дати укладення договору оренди землі і дати набрання ним чинності властива законодавству, яке діяло до 01.01.2013. Однак після описаних вище законодавчих змін слід розмежовувати момент укладення договору оренди землі (це момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та підписання для договорів з 01.01.2013), з якого в його сторін виникають права і обов`язки в зобов`язальних правовідносинах, і момент виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов`язаний з моментом державної реєстрації такого права.

Якщо момент укладення договору оренди землі (виникнення в його сторін прав і обов`язків у зобов`язальних правовідносинах) і реєстрація на підставі цього правочину права оренди землі (виникнення в орендаря речового права) не збігаються в часі, то в проміжку між укладенням договору і набуттям орендарем земельної ділянки шляхом реєстрації відповідного речового права договір діє, а в сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов`язального характеру зобов`язально-правовими способами. З моменту ж реєстрації речового права оренди орендар може захищати це право від третіх осіб речово-правовими способами захисту, зокрема вимагати усунення сторонньою особою перешкод у користуванні орендованою земельною ділянкою (постанови КГС ВС від 03.04.2020 у справі № 912/3294/18 та від 15.11.2022 у справі № 914/917/21).

Наведене узгоджується також із висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними в постанові від 18.04.2023 у справі № 357/8277/19, про те, що з 01.01.2013 державній реєстрації підлягає не сам договір оренди землі, а право оренди земельної ділянки. Такий договір є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання в простій письмовій формі, якщо інше не узгоджене сторонами, тобто за умови дотримання ними вимог статей 638, 759 і 792 ЦК України та статті 15 Закону 161-ХIV. З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає обов`язок передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право користування земельною ділянкою.

Свобода договору як одна із загальних засад цивільного законодавства (п. 3 частини 1 статті 3 ЦК України) є межею законодавчого втручання в приватні відносини сторін. Водночас сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд, крім випадків, коли такий відступ неможливий у силу прямої вказівки акту законодавства, а також якщо ці відносини регулюють імперативні норми.

Тому сторони договору не можуть врегулювати свої відносини (визначити взаємні права та обов`язки) у спосіб, який суперечить існуючому публічному порядку, порушує положення Конституції України, не відповідає передбаченим статтею 3 ЦК України загальним засадам цивільного законодавства, що обмежують свободу договору, зокрема справедливості, добросовісності, розумності (п. 6 частини першої вказаної статті). Домовленість сторін договору про врегулювання своїх відносин усупереч існуючим у законодавстві обмеженням не спричиняє встановлення відповідного права та/або обов`язку, як і його зміни та припинення. Схожі висновки Велика Палата Верховного Суду зробила у підпунктах 7.7. - 7.10. постанови від 01.06.2021 у справі № 910/12876/19 та пунктах 22 - 25 постанови від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17.

Умови договору, щодо яких має бути досягнута згода, не повинні суперечити законодавчо визначеним умовам, за яких такий договір може бути укладений (стаття 6 ЦК України). У протилежному випадку правочин (його окремі умови), що не відповідає закону, не створює правових наслідків, на які він спрямовувався, оскільки застосування імперативної норми закону не може залежати від волі приватних осіб. Наведене відповідає висновкам Великої Палати Верховного Суду в підпункті 8.41 постанови від 11.01.2022 у справі № 910/10784/16, підпункті 7.2.6 постанови від 08.08.2021 у справі № 906/1336/19, п. 181 постанови від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21.

Закон України «Про оренду землі», зокрема абзац 3 частини 1 статті 15 та частина 1 статті 19, імперативно встановлює, що дата укладення договору оренди землі є істотною умовою цього правочину й саме з цієї дати починається строк його дії, а не з моменту реєстрації права оренди в Державному реєстрі речових прав, як помилково вважає позивач.

Водночас, у п. 13.1. Договорів оренди земельних ділянок від 27.10.2017 зазначено про набрання чинності договорами з моменту їх підписання сторонами та державної реєстрації, проте починаючи з 01.01.2013 згідно з внесеними змінами в чинне законодавство, обов`язковим є реєстрація речового права (оренди), а не самого правочину.

Отже, перебіг строку дії Договорів оренди землі, укладених між Срібнянською РДА та ТОВ Агрофірма «Обрій» LTD (змінене найменування на ТОВ «Тас Агро Північ») починають свій облік з 27.10.2017 та закінчилися зі спливом семи річного терміну - 27.10.2024, відтак, орендар мав заявити орендодавцю про намір скористатись переважним правом поновити строк дії оренди за місяць до закінчення таких договорів, а саме до 27.09.2024, проте, зазначених дій не вчинив.

Наведене свідчить, що ТОВ «Тас Агро Північ» втратило переважне право на поновлення договорів оренди спірних земельних ділянок на новий строк.

У рішенні №7-рп/2009 від 16.04.2009 Конституційний Суд України дійшов висновку про те, що органи місцевого самоврядування, здійснюючи владу і самостійно вирішуючи питання місцевого значення, віднесені законом до їх компетенції, та приймаючи рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території, зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та в спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

За частиною 1 статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Суд установив, що в матеріалах справи відсутні належні докази на підтвердження погодження сторонами істотних умов договорів оренди землі при укладенні їх на новий строк, зокрема, в частині розміру орендної плати та строку оренди.

Незважаючи на те, що беззаперечним є право орендаря оскаржити рішення органу місцевого самоврядування про відмову поновити договір оренди землі, наслідком оскарження такого рішення та визнання його недійсним (скасування) не може бути підміна волевиявлення власника на укладення нового договору оренди землі на умовах, визначених орендарем.

Виходячи із системного аналізу положень частин 1 - 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на 27.10.2017), суд приходить до висновку, що в разі досягнення між орендарем та орендодавцем домовленості щодо істотних умов нового договору оренди землі, але подальшої відмови або зволікання орендодавця з укладенням такого договору, орендар може звернутися з позовом про визнання укладеним договору оренди в редакції з істотними умовами, визначеними сторонами в межах процедури їх погодження.

Також орендар може оскаржити незаконне рішення орендодавця про відмову укласти договір оренди землі, якщо до цього сторонами були фактично погоджені істотні умови такого договору.

Так само орендар може оскаржити незаконне рішення орендодавця про відмову укласти новий договір оренди в разі порушення переважного права орендаря, який запропонував рівні умови з іншими особами, які висловили намір укласти договір оренди спірної земельної ділянки.

Виходячи з установлених обставин справи, суд дійшов висновку, що позивач втратив переважне право на поновлення договорів оренди земельних ділянок на новий строк, оскільки в порушення вимог частини 1 статті 33 Закону України «Про оренду землі» своєчасно, за місяць до закінчення строку дії договорів оренди, не повідомив орендодавця про намір скористатись таким правом. Також, суд зауважує, що сторонами, в силу частини 4 статті 33 указаного Закону, не погоджені істотні умови Договору оренди, в разі його пролонгації, в частині розміру орендної плати та строку оренди, що визначені позивачем в проектах додаткових угод до договорів оренди земельних ділянок (отриманих Радою 03.10.2024), що також є підставою для припинення переважного права оренди.

Стаття 86 цього Кодексу містить положення про те, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь установленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів в їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам у цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься в справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

З урахуванням встановлених обставин, за висновком суду, позов задоволенню не підлягає.

Щодо розподілу судових витрат.

При ухваленні рішення в справі, суд у тому числі вирішує питання щодо розподілу судових витрат між сторонами, до яких зокрема належить судовий збір та витрати на професійну правничу допомогу.

За частинами 1, 4 статті 129 ГПК України судовий збір покладається в спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються в разі відмови в позові, на позивача.

Враховуючи, що позов не підлягає задоволенню, судовий збір, сплачений позивачем до Державного бюджету України, не підлягає відшкодуванню за рахунок іншої сторони.

Керуючись статтями 13, 14, 42, 46, 47, 73 - 80, 86, 126, 129, 178, 184, 202, 233, 236 - 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

УХВАЛИВ:

Відмовити в задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю Тас Агро Північ () до відповідачів 1 та 2 - Срібнянської селищної ради () та Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю Батьківщина () про визнання незаконним та скасування рішення органу місцевого самоврядування; визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок; визнання укладеними додаткових угод до договорів оренди земельних ділянок.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційна скарга не була подана.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо воно не скасоване, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови в відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду, відповідно до статті 256 Господарського процесуального кодексу України, подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні були оголошені лише вступна та резолютивна частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Апеляційна скарга подається до Північного апеляційного господарського суду в порядку визначеному статтею 257 Господарського процесуального кодексу України.

Повне судове рішення складене та підписане 01.08.2025.

Веб-адреса сторінки на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет, за якою учасники справи можуть отримати інформацію по справі, що розглядається - http://cn.arbitr.gov.ua/sud5028/.

Суддя Романенко А.В.