РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"16" липня 2025 р.м. ХарківСправа № 922/897/25

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Ольшанченка В.І.

при секретарі судового засідання Красовському В.С.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Харківської міської ради (61003, м. Харків, м-н Конституції, 7)
до Товариства з обмеженою відповідальністю фірми "Рівлад, ЛТД" (61146, м. Харків, вул. Валентинівська, 21)
про стягнення 93718,92 грн, розірвання договору, зобов`язання вчинити певні дії,
за участю представників:

позивача гол. юр. Бенденжука Л.О.;

відповідача адв. Павлова В.І.;

ВСТАНОВИВ:

Харківська міська рада (позивач) надала Господарському суду Харківської області позовну заяву, в якій просить суд:

- стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю фірми Рівлад, ЛТД (вул. Валентинівська, 21, м. Харків, 61146, ) на користь Харківської міської ради (м-н Конституції, 7, м. Харків, 61003, , платіжні реквізити: отримувач - ГУК Харків обл/МТГ Харків, код отримувача (ЄДРПОУ) - 37874947, рахунок (IBAN) UA0020649, банк отримувача - Казначейство України (ЕАП), код класифікації доходів бюджету - 18010600) 93718,92 грн заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові відповідно до договору оренди землі від 18.04.2012, зареєстрованого 10.05.2012 за №00625, за період з 01.01.2020 по 28.02.2022;

- розірвати договір оренди землі від 18.04.2012, зареєстрований 10.05.2012 за №00625, щодо земельної ділянки загальною площею 0,0471 га по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові (кадастровий номер :10:001:0166).

- зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю фірму Рівлад, ЛТД повернути земельну ділянку загальною площею 0,0471 га по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові (кадастровий номер :10:001:0166) до земель запасу міста Харкова.

- стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю фірми Рівлад, ЛТД (вул. Валентинівська, 21, м. Харків, 61146, ) на користь Харківської міської ради (м-н Конституції, 7, м. Харків, 61003, , платіжні реквізити: отримувач - Харківська міська рада, код отримувача (ЄДРПОУ) -04059243, рахунок (IBAN) UA0032986, банк - Державна казначейська служба України м. Київ, МФО - 820172) витрати зі сплати судового збору у сумі 9084,00 грн.

Свої позовні вимоги обґрунтовує неналежним виконанням відповідачем своїх зобов`язань з оплати орендної плати за період з 01.01.2020 по 28.02.2022 за договором оренди землі від 18.04.2012, зареєстрованого 10.05.2012 за №00625.

Ухвалою від 24.03.2025 суд відкрив провадження у справі за правилами загального позовного провадження, призначив підготовче засідання на 14 квітня 2025 року о 14:00 год, у яке викликав представників сторін.

09.04.2025 відповідач надав відзив на позов, в якому просить суд: закрити провадження у справі в частині стягнення заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові відповідно до договору оренди землі від 18.04.2012 в розмірі 93718,92 грн у зв`язку із відсутністю предмету спору, а у задоволенні позову Харківської міської ради до ТОВ фірми Рівлад, ЛТД в частині вимог про розірвання договору оренди землі від 18.04.2012, зареєстрованого 10.05.2012 за №00625, щодо земельної ділянки загальною площею 0,0471 га по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові (кадастровий номер :10:001:0166); зобов`язання ТОВ фірми "Рівлад, ЛТД" повернути земельну ділянку загальною площею 0,0471 га по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові (кадастровий номер :10:001:0166) до земель запасу міста Харкова - відмовити.

Обґрунтовуючи відзив на позовну заяву відповідач посилається на п/п В п. 13 договору та зазначає, що з моменту укладення договору оренди землі й по теперішній час жодних додаткових угод, змін чи доповнень до договору щодо розміру орендної плати не здійснювалося. Жодних пропозицій щодо зміни розміру орендної плати внаслідок зміни нормативної грошової оцінки від позивача не надходило, відтак сторони не скористалися своїм правом на зміну умов договору щодо розміру орендної плати. Водночас, автоматична зміна розміру орендної плати або зміна в односторонньому порядку договором не передбачена. Вважає безпідставними доводи про автоматичність зміни розміру орендної плати, оскільки правовідносини позивача із відповідачем є договірними, а не контролюючими. Позивачем не наведено доводів та доказів на підтвердження існування у відповідача згідно з умовами договору обов`язку самостійно змінювати розмір орендної плати.

До відзиву на позов відповідач додав копію платіжної інструкції №1395 від 25.03.2025 про доплату орендної плати за землю за період з 01.01.2020 по 28.02.2022 кад.№:10:001:0166 по договору №0625 на суму 93718,92 грн.

Протокольною ухвалою від 14.04.2025 суд прийняв відзив на позов до розгляду та відклав підготовче засідання на 30.04.2025 о 14:00 год.

15.04.2025 позивач надав відповідь на відзив, в якій заперечує проти доводів відповідача та просить задовольнити позов повністю, посилаючись на те, що задоволення позовної вимоги про визнання укладеною спірної додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності, які пов`язані тільки зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки, не приведе до захисту прав чи інтересів позивача, оскільки судове рішення про визнання укладеною спірної додаткової угоди не матиме наслідком стягнення з відповідача орендної плати відповідно до зміненого розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Отже, зазначена позовна вимога не відповідає критеріям належного та ефективного способу захисту прав. Нормативне регулювання визначення розміру орендної плати за оренду земельних ділянок державної або комунальної власності відбувається за імперативно встановленою формулою множення нормативної грошової оцінки на коефіцієнт, який погоджується сторонами в договорі, але у законодавчо встановлених межах. Розмір нормативної грошової оцінки згідно з наведеними вище законодавчими нормами встановлюється відповідним органом місцевого самоврядування.

З приводу розірвання договору оренди посилається, що сам факт систематичного порушення договору оренди землі щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи сплачена заборгованість після звернення позивача з позовом про розірвання договору. Подібні правові висновки викладено в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 22 жовтня 2019 року у справі №923/826/18, від 23 березня 2021 року у справі №922/2754/19, від 20 грудня 2022 року у справі №914/1688/21, а також у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16 квітня 2024 року у справі №924/617/22 та від 30 квітня 2024 року у справі №903/775/23. Також звертає увагу суду, що у відповідача наявна заборгованість зі сплати орендної плати за період з 01.01.2023 по 31.03.2024 у сумі 71287,95 грн, яку Харківська міська рада не стягує.

21.04.2025 відповідач надав заперечення на відповідь на відзив, в яких не погоджується з позицією позивача та зазначає, що відповідно до п. 36 договору зміна його умов здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку. Отже, відповідач та позивач у разі наявності підстав для зміни умов договору (зміни нормативно-грошової оцінки) мали право вчинити такі зміни, оформлюючи їх саме у письмовій формі. Укладаючи договір оренди землі від 18.04.2012 підпунктом в) пункту 13 сторони у справі передбачили, що розмір орендної плати переглядається у разі зміни нормативно-грошової оцінки. Проте, з моменту укладення договору оренди землі й по теперішній час жодних додаткових угод, змін чи доповнень до договору щодо розміру орендної плати не здійснювалося. ТОВ фірма "Рівлад, ЛТД" вважає безпідставним посилання позивача на правову позицію викладену у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі №914/2848/22, оскільки в цій справі розглядалися вимоги саме визнання укладеною за рішенням суду додаткової угоди щодо зміни розміру орендної плати у зв`язку із зміною нормативно-грошової оцінки землі. Також умови відповідного договору, на відміну від умов договору у цій справі, не передбачали певного порядку дій сторін у разі зміни нормативно-грошової оцінки землі. Тобто позовні вимоги та обставини справи №914/2848/22 не є тотожними вимогам та умовам договору в цій справі, відтак згадане судове рішення не є релевантним.

Протокольною ухвалою від 30.04.2025 суд прийняв до розгляду відповідь на відзив та заперечення на відповідь на відзив на позов та відклав підготовче засідання на 19.05.2025 о 15:00 год.

19.05.2025 відповідач надав клопотання про відкладення (перенесення) розгляду справи (підготовчого засідання) та продовження строку проведення підготовчого провадження.

Протокольною ухвалою від 19.05.2025 суд задовольнив клопотання відповідача про відкладення (перенесення) розгляду справи (підготовчого засідання) та продовження строку проведення підготовчого провадження, продовжив строк проведення підготовчого провадження на 30 днів та відклав підготовче засідання на 02.06.2025 о 14:30 год.

02.06.2025 відповідач надав клопотання про долучення до матеріалів справи документів згідно додатку та про відкладення підготовчого засідання.

Протокольною ухвалою від 02.06.2025 суд залишив без розгляду клопотання відповідача в частині долучення до матеріалів справи документів згідно додатку, відхилив клопотання відповідача в частині відкладення підготовчого засідання та відклав підготовче засідання на 16.06.2025 о 14:30 год.

Протокольною ухвалою від 16.06.2025 суд закрив підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті на 30.06.2025 о 14:30 год, у яке викликав учасників справи.

У судовому засіданні 30.06.2025 судом оголошувалася перерва до 14.07.2025 о 14:00 год.

14.07.2025 позивач надав додаткові пояснення, до яких додав копії рішень ХМР №1908/19 від 18.12.2019 та №1474/19 від27.02.2019.

У судовому засіданні 14.07.2025 суд оголосив перерву до 16.07.2025 об 11:30 год.

16.07.2025 позивач надав додаткові пояснення.

Ухвалою від 16.07.2025 суд закрив провадження у справі в частині стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю фірми "Рівлад, ЛТД" на користь Харківської міської ради заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові відповідно до договору оренди землі від 18.04.2012, зареєстрованого 10.05.2012 за №00625, за період з 01.01.2020 по 28.02.2022 у сумі 93718,92 грн у зв`язку з відсутністю предмету спору та стягнув з Товариства з обмеженою відповідальністю фірми "Рівлад, ЛТД" (вул. Валентинівська, 21, м. Харків, 61146. Код ) на користь Харківської міської ради (м-н Конституції, 7, м. Харків, 61003. Код ) витрати зі сплати судового збору у сумі 3028,00 грн, а в решті продовжив розгляд справи.

В судовому засіданні 16.07.2025 представник позивача підтримує позовні вимоги в повному обсязі, а представник відповідача заперечує проти позовних вимог в повному обсязі.

Дослідивши матеріали справи та вислухавши пояснення представників сторін, суд встановив наступне.

18.04.2012 Харківською міською радою (орендодавець) та ТОВ фірмою "Рівлад, ЛТД" (орендар) був укладений договір оренди землі (надалі договір), за яким орендодавець на підставі рішення 49 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.10.2010 №304/10 «Про надання юридичним та фізичним особам у користування земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і спору» надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення землі транспорту, яка знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Блюхера (вул. Валентинівська), 21 з кадастровим №:10:001:0166 загальною площею 0,0471 га, під забудовою 0,0321 га, інших угідь 0,0150 га.

Згідно з п. 9 договору розмір орендної плати за земельну ділянку на рік становить 4,8% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки.

У пункті 5 договору сторони погодили, що при змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Орендар самостійно здійснює обчислення орендної плати за землю з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки, визначеної законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами (п. 10 договору).

Відповідно до п. 21 договору оренди землі після припинення дії договору орендар за актом приймання-передачі повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду за актом приймання-передачі.

Згідно з ч. 1 ст. 3 Земельного кодексу України (далі ЗК України) земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

За змістом ч. 9 ст. 93 ЗК України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Відповідно до ст. 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно з ч. 1, 2 ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

У відповідності до ч. 6 ст. 13 Закону України «Про судоустрій та статус суддів» висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, враховуються іншими судами при застосуванні таких норм права.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі №914/2848/22 зазначено наступне: «Велика Палата Верховного Суду зауважує, що для визначення розміру орендної плати за землі державної та комунальної власності базою для обрахунку є нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Відповідно до частини п`ятої статті 5 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Положеннями п. 289.1 ст. 289 Податкового кодексу України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства. Отже, нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема договором між органом місцевого самоврядування і орендарем.

Водночас обов`язковість врахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом (абзац другий частини першої статті 13 Закону України «Про оцінку земель»).

Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Зазначене відповідає положенням частини другої статті 632 ЦК України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Велика Палата Верховного Суду висновує, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки.

Велика Палата Верховного Суду висновує, що з моменту початку застосування відповідно до п. 271.2 ст. 271 Податкового кодексу України зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. У таких правовідносинах відсутній обов`язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки».

Рішенням 25 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 27.02.2019 №1474/19 затверджено Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018, що застосовується з 01.01.2020 (https://doc.city.kharkiv.ua/uk/profile/document/view/id/676250).

Рішенням Харківського окружного адміністративного суду від 25.02.2025 у справі №520/35638/24, залишеним без змін постановою Другого апеляційного адміністративного суду від 02.06.2025, в задоволені адміністративного позову Товариства з обмеженою відповідальністю фірми "Рівлад, ЛТД" до Харківської міської ради про визнання протиправним та нечинним з моменту прийняття рішення 25 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 27.02.2019 №1474 «Про затвердження Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018» відмовлено.

У вищезазначеному рішенні судом встановлено, що на офіційному веб-сайті міської ради (https://www.city.kharkov.ua/) 05.09.2019 було оприлюднено рішення Харківської міської ради від 27.02.2019 №1474/19 та офіційно оприлюднене в місцевих засобах масової інформації - газеті «Харьковские известия» від 07.03.2019 №14/1 (14).

В оголошенні, текст якого розміщено на сайті Харківської міської ради, для платників земельного податку на території м. Харкова у розділі «Оголошення», розміщена інформація з Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018, опис меж економіко-планувальних зон м. Харкова; значення зональних коефіцієнтів Км2 в межах економіко-планувальних зон. Зазначено, що відповідно до Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018 базова вартість одного квадратного метра земель міста Харкова станом на 01.01.2018 становить 639,78 гривень і підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Рішенням 32 сесії 7 скликання Харківської міської ради від 18.12.2019 №1908/19 затверджено Порядок впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018. Пунктом 2 рішення встановлено, що плата за землю на підставі даних Технічної документації нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018 вводиться в дію з 01.01.2020.

Проект рішення Харківської міської ради «Про Порядок впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018» було опубліковано у газеті «Харьквовские известия» від 16.12.2019 №117 та розміщено в Єдиному міському реєстрі актів (https://doc.city.kharkiv.ua/uk/profile/document/view/id/683327).

Згідно з витягом з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок нормативно грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим №:10:001:0166 станом на 02.02.2022 становить 3611629,00 грн.

За таких обставин, з моменту затвердження нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки, відповідач мав сплачувати орендну плату в новому розмірі. Внесення будь-яких змін до договору оренди не потребується.

У пункті 51 постанови Верховного Суду від 29.05.2020 у справі №922/2843/19 зазначено, що чинне земельне законодавство, в тому числі стаття 20 Закону України «Про оцінку земель», не містить обґрунтування обов`язковості надання витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки за кожен календарний рік упродовж спірного періоду, а лише зазначає про необхідність фіксування нормативної грошової оцінки окремої земельної ділянки у відповідному витязі; витяги про нормативну грошову оцінку земельної ділянки формуються за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру на підставі актуальних відомостей про земельні ділянки, внесених до Державного земельного кадастру, а формування витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки здійснюється автоматично в режимі "реального часу", тобто на час звернення заявників, у зв`язку з чим програмним забезпеченням і чинним законодавством не передбачено формування вказаних витягів на певну дату, яка вже минула.

Головне управління ДПС у Харківській області у листі №2513/5/20-40-04-07-12 від 06.02.2025 вказало, що ТОВ фірмою "Рівлад, ЛТД" задекларовано та сплачено за 11 місяців 2020 року 103556,15 грн, за 2021 рік 112970,34 грн, за січень - лютий 2022 року 20711,23 грн, за 2023 рік 142907,48 грн, за січень - березень 2024 року 37548,94 грн

Перевіривши наданий позивачем розрахунок, суд зазначає, що він здійснений арифметично вірно.

Таким чином, позивачем доведена систематична сплата орендної плати не у повному обсязі за користування земельною ділянкою по вул. Валентинівській, 18-Г у м. Харкові відповідно до договору оренди землі від 18.04.2012 за період з 01.01.2020 по 28.02.2022 у сумі 93718,92 грн.

Також позивачем доведено систематична не сплата орендної плати у повному обсязі за період з 01.01.2023 по 31.12.2023, внаслідок чого виникла заборгованість у сумі 56454,52 грн та за період з 01.01.2024 по 30.03.2024 заборгованість становить 14833,43 грн.

Як зазначалося вище, ухвалою від 16.07.2025 Господарським судом Харківської області закрито провадження у справі в частині стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю фірми "Рівлад, ЛТД" на користь Харківської міської ради заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові відповідно до договору оренди землі від 18.04.2012, зареєстрованого 10.05.2012 за №00625, за період з 01.01.2020 по 28.02.2022 у сумі 93718,92 грн у зв`язку з відсутністю предмету спору.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог, суд виходить з наступного.

Частиною 1 статті 193 ГК України визначено, що до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема у вигляді розірвання договору.

Згідно зі ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Статтею 15 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Відповідно до ст. 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати.

Згідно зі ст. 25 Закону України «Про оренду землі» орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку.

Підпунктом 2 пункту 38 договору сторони погодили, що дія договору припиняється шляхом його розірвання, зокрема, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної Палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі №183/262/17 зроблено висновок, що у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Водночас, судом враховується висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі №918/391/23 де зазначено, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі. При цьому, у разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України - у разі істотності порушення договору іншою стороною.

Під час розгляду справи представник позивача зазначив, що однією з підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки є істотне порушення умов договору орендарем, у зв`язку з чим у якості правових підстав позову просив врахувати вимоги ч. 2 ст. 651 ЦК України. При цьому, факт погашення орендарем заборгованості з орендної плати за період з 01.01.2020 по 28.02.2022 не має правового значення для вирішення позову про розірвання договору оренди.

Суд враховує, що подальше погашення невчасно сплаченої орендної плати не спростовує факт несплати орендарем орендної плати та не впливає на можливість пред`явлення і задоволення судом позову про розірвання договору.

Отже, той факт, що на момент розгляду справи орендар погасив заборгованість за період з 2020 - 2022 роки, не впливає на право орендодавця вимагати розірвання договору як на підставі частини другої статті 651 ЦК України (у разі часткової несплати (недоплати) орендної плати та істотності такого порушення).

У контексті частини другої статті 651 ЦК України систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента і те, що кредитор не може бути впевнений у належному виконанні договору в майбутньому, і такий висновок не спростовується подальшим погашенням заборгованості.

При цьому, незважаючи на той факт, що відповідач погасив заборгованість за період з 01.01.2020 по 28.02.2022 та просив закрити провадження у справі в частині стягнення заборгованості, під час судового розгляду справи останній наполягав, що відсутні підстави для здійснення сплати орендної плати у розмірі 4,8% від оновленої нормативної грошової оцінки.

Вищезазначена суперечлива поведінка відповідача підтверджує посилання представника позивача щодо ненадійності контрагента та невпевненості у належному виконанні відповідачем договору в майбутньому.

Укладаючи договір оренди землі від 18.04.2012, Харківська міська рада врахувала, що нормативна грошова оцінка землі змінюється не рідше ніж один раз на 5 - 7 років, як це унормовано вимогами ст. 18 Закону України «Про оцінку земель». Саме тому у п. 5 спірного договору оренди землі сторони погодили, що при змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки.

Проведення нової нормативної грошової оцінки пов`язано з забезпеченням ефективного та раціонального використання земель комунальної власності, збільшення надходжень від орендної плати до місцевого бюджету.

Більш того, при впровадженні Харківська міська рада розраховувала, на отримання орендної плати у розмірі 4,8% від оновленої нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Недоплата протягом 2020 - 2024 років орендної плати на 28,32%, тобто майже 1/3 розміру орендної плати, Харківська міська рада вважає, що вона значною мірою була позбавлена того, на що розраховувала при укладенні договору.

Доказів сплати заборгованості за період з 01.01.2023 по 31.03.2024 суду надано не було.

Несплата та недоплата орендної плати, на яку розраховувала міська рада, очевидно, завдає збитки місцевій громаді, адже остання недоотримує грошові кошти, на які вона має право. Хоча поняття «істотність» має оціночний характер, однак в цьому випадку суд вважає, що недоотримання орендної плати місцевою громадою носить істотний характер, адже: 1) є наповнення місцевого бюджету задля виконання міський програм; 2) недоотримання грошових коштів місцевою громадою може мати наслідком зменшення/скорочення місцевих пільг для інших осіб.

Суд враховує, що істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

За таких обставин та враховуючи, що відповідач систематично не сплачував орендну плату в повному обсязі, під час розгляду справи заперечував щодо визначення розміру орендної плати з урахуванням нової нормативної грошової оцінки, посилання позивача на ненадійність контрагента, суд прийшов до висновку про істотне порушення відповідачем умов договору, а відтак і про наявність підстав для задоволення позовних вимог про розірвання договору оренди землі від 18.04.2013 щодо земельної ділянки загальною площею 0,0471 га по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові (кадастровий номер :10:001:0166) та про зобов`язання ТОВ фірми "Рівлад, ЛТД" повернути земельну ділянку загальною площею 0,0471 га по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові (кадастровий номер :10:001:0166) до земель запасу міста Харкова.

Відповідно до ч. 2 ст. 614 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання.

Згідно з ч. 3, 4 ст. 13 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи не вчиненням нею процесуальних дій.

Відповідачем не надано належних та допустимих доказів на спростування наведених вище висновків, як і не надано належних доказів на підтвердження здійснення повної оплати.

Доказів сплати заборгованості за період з 01.01.2023 по 30.03.2024 відповідач не надав.

Посилання відповідача на те, що права позивача не були порушені та про їх порушення позивач не заявляв, оскільки про існування заборгованості викликаною недоплатою орендної плати позивач не повідомляв, є безпідставними, оскільки повідомлення орендаря про наявність заборгованості не передбачено законодавством для стягнення заборгованості з орендної плати.

Суд також відхиляє посилання ТОВ фірми "Рівлад, ЛТД" щодо необхідності укладання додаткової угоди до договору оренди внаслідок зміни нормативної грошової оцінки, оскільки пунктом 13 договору оренди землі від 18.04.2012 сторони передбачили, що у разі зміни нормативної грошової оцінки переглядається РОЗМІР орендної плати, а не СУМА орендної плати, як помилково вважає відповідач. Пунктом 9 договору сторони погодили, що РОЗМІР орендної плати за земельну ділянку на рік становить 4,8% від нормативної грошової оцінки. Матеріали справи не містять доказів щодо зміни розміру (4,8%) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Факт публікації рішень Харківської міської ради 25 сесії ХМР 7 скликання від 27.02.2019 №1474/19 «Про затвердження Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018» та 32 сесії 7 скликання Харківської міської ради від 18.12.2019 №1908/19 «Про затвердження Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018» в офіційних джерелах масової інформації свідчить про доведеність їх до відома відповідача.

Наявність спору між сторонами в адміністративній справі №520/35638/24 свідчить про обізнаність відповідача про зміну позивачем нормативної грошової оцінки землі з 01.01.2020, а відтак і про необхідність її застосування для визначення суми орендної плати.

За таких обставин, суд вважає решту позовних вимог обґрунтованими, доведеними та такими, що підлягають задоволенню.

Суд наголошує, що Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі «Серявін та інші проти України» зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод (далі - Конвенція) зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення. У справі «Трофимчук проти України» ЄСПЛ також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не можна розуміти як вимогу детально відповідати на кожен довід. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

Згідно з п. 41 висновку №11 (2008) Консультативної ради європейських суддів до Комітету Міністрів Ради Європи щодо якості судових рішень, обов`язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент захисту на підтримку кожної підстави захисту. Обсяг цього обов`язку може змінюватися залежно від характеру рішення.

Наведене дає підстави для висновку, що доводи сторін у кожній справі мають оцінюватись судами на предмет їх відповідності критеріям конкретності, доречності та важливості у рамках відповідних правовідносин з метою належного обґрунтування позиції суду. Деякі аргументи не можуть бути підставою для надання детальної відповіді на такі доводи.

Усі інші аргументи сторін вивчені судом, однак є такими, що не потребують детального аналізу у судовому рішенні, оскільки вищенаведених висновків суду не спростовують.

Відповідно до п. 2 ч. 4 ст. 129 ГПК України інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі відмови в позові - на позивача.

Керуючись ст. 193 ГК України, ст. 611, 614, 651 ЦК України, ст. 3, 93 ЗК України, ст. 2, 15, 21, 24, 25 Закону України «Про оренду землі», ст. 13, 20 Закону України «Про оцінку земель», ст. 13, 73, 74, 76 - 80, 86, 123, 129, 237, 238 ГПК України,

ВИРІШИВ:

Решту позову задовольнити повністю.

Розірвати договір оренди землі від 18.04.2012, укладений між Харківською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю фірмою "Рівлад, ЛТД" і зареєстрований 10.05.2012 за №00625, щодо земельної ділянки загальною площею 0,0471 га по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові (кадастровий номер :10:001:0166).

Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю фірму "Рівлад, ЛТД" повернути земельну ділянку загальною площею 0,0471 га по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові (кадастровий номер :10:001:0166) до земель запасу міста Харкова.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю фірми "Рівлад, ЛТД" (вул. Валентинівська, 21, м. Харків, 61146. Код ) на користь Харківської міської ради (м-н Конституції, 7, м. Харків, 61003. Код ) витрати зі сплати судового збору у сумі 6056,00 грн.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржено до Східного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Повне рішення складено "24" липня 2025 р.

Суддя В.І. Ольшанченко

Веб-адреса сторінки на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет, за якою учасники справи можуть отримати інформацію по справі - http://reyestr.court.gov.ua.