ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23.07.2025 року м. Дніпро Справа № 908/2875/24

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Кощеєва І.М. ( доповідач )

суддів: Дарміна М.О., Чус О.В.

секретар судового засідання: Скородумова Л.В.

представники сторін:

від позивача: не з`явився

від відповідача: Биков С.А

від третьої особи: не з`явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу

Товариства з обмеженою відповідальністю "ОФІС-ПЛЮС"

на рішення Господарського суду Запорізької області від 24.02.2025 р.

( суддя Мірошниченко М.В., м. Запоріжжя, повний текст рішення складено 06.03.2025 р.)

у справі

за позовом:

Комунального підприємства "ГРАДПРОЕКТ",

м. Запоріжжя

до відповідача:

Товариства з обмеженою відповідальністю "ОФІС-ПЛЮС",

м. Запоріжжя

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору,

на стороні позивача:

Департамент управління активами Запорізької міської ради,

м. Запоріжжя

про розірвання договору та звільнення об`єкту оренди

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог.

Комунальне підприємство "ГРАДПРОЕКТ" звернулось до Господарського суду Запорізької області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "ОФІС-ПЛЮС", в якому просить: 1) розірвати договір оренди нерухомого майна на вул. Ладозька, 32, що належить до комунальної власності та передавалось в оренду за результатами проведення аукціону від 20.06.2024 № 23/24, укладеного між Департаментом управління активами Запорізької міської ради (орендодавець), Комунальним підприємством "ГРАДПРОЕКТ" (балансоутримувач) та Товариством з обмеженою відповідальністю "ОФІС-ПЛЮС" (орендар); 2) звільнити будівлю літ. Б загальною площею 108,5 кв.м. за адресою: 69096, Запорізька область, м. Запоріжжя, вул. Ладозька, буд. 32, шляхом виселення Товариства з обмеженою відповідальністю "ОФІС-ПЛЮС" на користь Комунального підприємства "ГРАДПРОЕКТ".

В обґрунтування позовних вимог Позивач посилається на невиконання Відповідачем обов`язків за договором оренди від 20.06.2024 р. № 23/24 щодо укладання договорів з постачальниками комунальних послуг, забезпечення приміщення будівлі первинними засобами пожежогасіння. Позов заявлено на підставі ст. ст. 16, 391, 525, 526, 530, 610, 612, 615, 626, 627, 628, 629, 638, 651, 773, 785 ЦК України, ст. ст. 136, 291 ГК України, ст. ст. 24, 25, 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

2. Короткий зміст оскаржуваного судового рішення у справі.

Рішенням Господарського суду Запорізької області від 24.02.2025 р. у справі № 908/2875/24 позов задоволено. Розірвано договір оренди нерухомого майна на вул. Ладозька, 32, що належить до комунальної власності та передається в оренду за результатами проведення аукціону від 20.06.2024 р. № 23/24, укладений між Департаментом управління активами Запорізької міської ради ( Орендодавець ), Комунальним підприємством ГРАДПРОЕКТ ( Балансоутримувач ) та Товариством з обмеженою відповідальністю ОФІС-ПЛЮС ( Орендар ). Звільнено будівлю літ. Б, загальною площею 108,5 кв.м., за адресою: 69096, Запорізька обл., місто Запоріжжя, вулиця Ладозька, будинок 32, шляхом виселення Товариства з обмеженою відповідальністю ОФІС-ПЛЮС на користь Комунального підприємства ГРАДПРОЕКТ. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю ОФІС-ПЛЮС на користь Комунального підприємства ГРАДПРОЕКТ 4844,80 грн. витрат зі сплати судового збору.

3. Короткий зміст вимог апеляційної скарги.

Не погодившись з вказаним рішенням суду, Товариство з обмеженою відповідальністю "ОФІС-ПЛЮС", через систему "Електронний суд", звернулось до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою в якій просить скасувати рішення Господарського суду Запорізької області від 24.02.2025 р. у справі № 908/2875/24 та прийняти нове рішення, яким повністю відмовити у задоволенні позову.

4. Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу.

Обґрунтовуючи доводи апеляційної скарги, Скаржник не погоджується з висновком господарського суду про наявність підстав для розірвання спірного договору, оскільки чинне законодавство не надає Позивачу ( КП «Градпроект» ) права виступати Орендодавцем щодо спірного нерухомого майна та мати права Орендодавця, Балансоутримувач не вправі заявляти вимогу про розірвання договору оренди, повернення орендованого майна та здійснення контролю за виконанням Орендарем умов договорів оренди. Наведене узгоджується із правовою позицією, викладеною у Постанові Верховного Суду від 06.03.2024 р. у справі № 925/674/21 ( 925/1266/22 ) та Постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.01.2019 р. у справі № 910/12224/17. Постановою ОП КГС ВС від 06.09.2019 р. у справі № 910/7364/18 саме власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном (частина перша статті 317 Цивільного кодексу України), які він може реалізовувати на власний розсуд. Тобто лише власник має право на визначення юридичної долі свого майна, у тому числі й шляхом надання майна іншим особам, а також повернення (вилучення) цього майна від відповідних суб`єктів.

Водночас, на думку Скаржника, при розгляді справи судом першої інстанції неправильно застосовані норми матеріального права ( ст.759 ЦК України, ст. 283 ГК України, Закон України "Про оренду державного та комунального майна"), а також в порушення вимог ч. 5 ст. 13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» щодо застосування правових висновків Верховного суду, про який було заявлено Відповідачем, та не вказано підстави для їх відхилення та застосування до спірних відносин.

При цьому Скаржник зазначає, що посилання суду першої інстанції на п. 9.7 Договору оренду є безпідставним та необґрунтованим, оскільки усі сторони договору - Департамент управління активами Запорізької міської ради, ТОВ «Офіс-Плюс», КП «Градпроект», можуть бути позивачами та відповідачами, як окремі юридичні особи, при захисті своїх прав та інтересів. При цьому положення п. 9.7 Договору оренду не встановлює та не надає право КП «Градпроект» на представництво інтересів Департаменту управління активами Запорізької міської ради та подачу від його імені позовних заяв. Таке трактування договору суперечить приписам Закону України «Про оренду державного та комунального майна», а саме ст. 26 цього Закону, якою балансоутримувачу надається виключно право контролю за використанням орендованого майна.

Скаржник наголошує на тому, що перелік підстав дострокового припинення Договору оренди на вимогу Орендодавця встановлений п. 10.7.3. Договору оренди є вичерпним. Таким чином, неналежне виконання Відповідачем вимог пунктів 6.6.1, 6.6.2., 6.6.3 та п. 6.9. Договору оренди не є підставою для розірвання вказаного Договору оренди, а тому розірвання договору з цих підстав є неправомірним та суперечить п. 10.7.3. Договору оренди та положенням ст. 638 ЦК України.

На переконання Скаржника висновки суду першої інстанції про недотримання Відповідачем вимог нормативно-правових актів пожежної безпеки забезпечення додержання протипожежних вимог, стандартів, норм, правил, та утримання у справному стані засоби протипожежного захисту і зв`язку, пожежну техніку, обладнання та інвентарю є хибними та не відповідають дійсності та не є належними, допустимими та достатніми доказами для застосування їх в якості доказів при судовому розгляді.

5. Узагальнений виклад позиції інших учасників справи.

Від Комунального підприємства "ГРАДПРОЕКТ" надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому Товариство не погоджується з доводами апеляційної скарги, вважає її безпідставною і необґрунтованою.

Зокрема, Підприємство посилається на те, що Запорізька територіальна громада в особі Запорізької міської ради створила комунальне підприємство для здійснення господарської діяльності, яка полягає в ефективному володінні, користуванні та розпорядженні закріпленим за ним, на праві господарського відання, комунальним майном з метою отримання прибутку від оренди/користування даного майна, тобто, делегувала свої повноваження, на дану діяльність, утвореному підприємству. Окрім того, на підставі рішення Запорізької міської ради від 05.10.2023 р. № 9 КП «ГРАДПРОЕКТ» є балансоутримувачем, комунального майна - предмета договору. Відповідно до даного рішення, об`єкт комунальної власності передано у господарське відання підприємству з комерційною ціллю, що виходить з поняття господарського відання ст. 136 ГК України.

Підприємство також вказує на те, що договір оренди нежитлового приміщення від 20.06.2024 р. № 23/24 укладено Департаментом управління активами Запорізької міської ради ( Орендодавець ), який є органом управління комунальним майном та створений Запорізькою міською радою, комунальним підприємством «ГРАДПРОЕКТ» ( Балансоутримувач ) та товариством з обмеженою відповідальністю «ОФІС-ПЛЮС» ( Орендар ). Комунальне підприємство є підпорядкованим Департаменту - управителю майном - орендодавцю, а також власнику майна - Запорізькій міській раді та направляє проекти усіх своїх позовних заяв йому на погодження. Здійснюючи вказані дії Балансоутримувач - комунальне підприємство отримує згоду на розірвання договору від управителя та власника майна.

Крім того, КП "ГРАДПРОЕКТ" зазначає про те, що саме не укладання договорів з постачальниками комунальних послуг є істотним порушенням умов договору, так як полягає у забезпеченні об`єкта оренди водо та електропостачанням. На час подання даної позовної заяви, Відповідач не надав засвідчені належним чином копії договорів з постачальниками комунальних послуг та не повідомив про можливі терміни їх укладання або про ускладнення щодо їх укладання.

Третя особа не скористалася своїм правом згідно ч. 1 ст. 263 ГПК України та не надала суду відзиву на апеляційну скаргу, що згідно ч. 3 ст. 263 ГПК України не перешкоджає перегляду оскаржуваного рішення суду першої інстанції.

6. Рух справи в суді апеляційної інстанції.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 24.03.2025 р. для розгляду справи визначена колегія суддів у складі: головуючого судді Кощеєв І.М. ( доповідач ), судді Дармін М.О., Чус О.В.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 26.03.2025 р. витребувано у Господарського суду Запорізької області матеріали справи/копії матеріалів справи № 908/2875/24.

Матеріали справи № 908/2875/24 надійшли до Центрального апеляційного господарського суду.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 16.04.2025 р. відкрито апеляційне провадження у справі та призначено апеляційну скаргу до розгляду в судове засідання на 23.07.2025 р..

Позивач та Третя особа не скористалися своїм правом участі в судовому засіданні та не забезпечили явку уповноважених представників, хоча про час та місце судового засідання були повідомлені належним чином.

Беручи до уваги, що неявка вказаних учасників провадження у справі, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи, матеріали справи є достатніми для розгляду апеляційної скарги, апеляційний господарський суд дійшов висновку про розгляд справи за відсутності представників Позивача та Третьої особи.

В судовому засіданні 23.07.2025 р. була оголошена вступна та резолютивна частини постанови Центрального апеляційного господарського суду.

7. Встановлені судом обставини справи.

20.06.2024 р. між Департаментом управління активами Запорізької міської ради ( Орендодавець ), Комунальним підприємством «ГРАДПРОЕКТ» ( Балансоутримувач ) та Товариством з обмеженою відповідальністю «ОФІС-ПЛЮС» ( Орендар ) укладено договір оренди нерухомого майна на вул. Ладозька, 32, що належить до комунальної власності та передається в оренду за результатами проведення аукціону № 23/24 ( далі договір ), відповідно до п. 1.1 якого Орендодавець і Балансоутримувач шляхом проведення аукціону, на підставі протоколу про результати електронного аукціону, сформованого 23.05.2024 р. за № LLE001-UA-236, передають, а Орендар приймає в строкове платне користування комунальне майно - будівлю літ. Б, загальною площею 108,5 кв.м., за адресою: 69096, Запорізька обл., місто Запоріжжя, вулиця Ладозька, будинок 32 ( далі майно ), яке перебуває в господарському віданні Комунального підприємства «ГРАДПРОЕКТ».

Пунктом 1.4 договору визначено що майно передається в оренду для використання за будь-яким призначенням.

Договір укладено строком на 10 ( десять ) років та діє з 20.06.2024 р. по 20.06.2034 р. включно.

Договір посвідчено приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Кияницею Надією Володимирівною та зареєстровано в реєстрі за № 645.

Пунктом 3.1 договору передбачено, що до складу орендної плати не входять витрати на утримання орендованого майна (комунальних послуг, послуг з управління об`єктом нерухомості, витрат на утримання прибудинкової території та місць загального користування, вартість послуг по ремонт) і технічному обслуговуванню інженерного обладнання та внутрішньо будинкових мереж, ремонту будівлі, у т. ч.: покрівлі, фасаду, вивіз сміття тощо), а також компенсація витрат балансоутримувача за користування земельною ділянкою. Орендар несе ці витрати на основі окремих договорів, укладених із балансоутримувачем, об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку, управителями будинку тощо, або напряму із постачальниками комунальних послуг в порядку, визначеному пунктом 6.9 цього договору.

Розділом 6 договору оренди передбачені обов`язки Орендаря з метою належного виконання умов договору, які полягають у наступному: використовувати орендоване майно відповідно до цільового призначення, визначеного у пункті 1.4 договору та утримувати його в належному технічному та санітарному стані; забезпечувати збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, утримувати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки; відповідно до вимог нормативно-правових актів пожежної безпеки розробляти комплексні заходи щодо забезпечення пожежної безпеки об`єкта оренди; забезпечувати додержання протипожежних вимог, стандартів, норм, правил, а також виконання вимог приписів і постанов органів державного пожежного нагляду та вимог відповідних служб (підрозділів) Балансоутримувача; утримувати у справному стані засоби протипожежного захисту і зв`язку, пожежну техніку, обладнання та інвентар, не допускати їх використання не за призначенням, проводити внутрішні розслідування випадків пожеж та подавати балансоутримувачу відповідні документи з розслідування; Орендар несе відповідальність за дотримання правил експлуатації інженерних мереж, пожежної безпеки і санітарії в приміщеннях згідно із законодавством; забезпечити представникам Орендодавця та Балансоутримувача безперешкодний доступ на об`єкт оренди з метою контролю за його використанням та виконанням орендарем умов цього договору, а також з метою запобігання нанесенню шкоди об`єкту оренди чи власності третіх осіб через виникнення загрози його пошкодження внаслідок аварійних ситуацій або внаслідок настання надзвичайних ситуацій, пов`язаних з природною стихією: ураган, землетрус, великий снігопад, ожеледиця тощо.

Окрім того, пунктом 6.9 договору передбачено, що в місячний термін Орендарю необхідно укласти відповідні договори з постачальниками комунальних послуг, з суб`єктом (балансоутримувач будинку, об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, управитель будинку тощо) договір про надання послуг та (або) сплату членських внесків на утримання будинку і споруд та прибудинкової території, або з балансоутримувачем договір на відшкодування комунальних послуг та земельного податку (у разі оформлення земельної ділянки) та своєчасно вносити платню (внески, платежі тощо) за ці послуги у встановленому законодавством порядку, про що повідомити Орендодавця, надавши у 10-ти денний термін засвідчені належним чином копії відповідних договорів.

За твердженням Позивача - на час подання даної позовної заяви Відповідач не надав позивачу засвідчені належним чином копії договорів з постачальниками комунальних послуг та не повідомив про можливі терміни їх укладання. Приміщення будівлі не були забезпечені первинними засобами пожежогасіння відповідно до Правил пожежної безпеки України, затверджених наказом Міністерства внутрішніх справ від 30.12.2014 р. № 1417 ( п. 3.6 та 3.9 розділу 5, п. 1.6, п. 1.18 розділу 4, п. 2.1 розділу 3 ), що може привести до втрати або пошкодження майна.

Так, з метою контролю виконання умов договору оренди об`єкту права комунальної власності територіальної громади міста Запоріжжя комісією, склад якої затверджено наказом КП «ГРАДПРОЕКТ» від 18.07.2024 р. №14-од, в присутності директора ТОВ «ОФІС-ПЛЮС» Бикова Сергія Анатолійовича, проведено перевірку дотримання умов вищевказаного договору. Перевіркою встановлено, що Орендар не виконує умови розділу 6 договору, а саме: не укладено договори з постачальниками комунальних послуг та не повідомлено про строки їх укладання; не забезпечено додержання протипожежних вимог, стандартів, норм, правил, які передбачені Правилами пожежної безпеки України, затверджених наказом Міністерства внутрішніх справ від 30.12.2014 № 1417 - порушено п. 3.6 та п. 3.9 розділу 5, п. 1.6, п. 1.18 розділу 4, п. 2.1 розділу 3 вказаних правил. В кімнаті приміщення використовуються світильник з лампою та зберігаються горючі матеріали різних ступенів займання.

За результатами перевірки складено акт від 07.08.2024 р., який підписано усіма членами комісії та директором ТОВ «ОФІС-ПЛЮС» Биковим С.А. із зауваженнями, що приміщення було передано в оренду в незадовільному стані без підключення до будь-яких комунальних послуг (вода, світло), тому приміщення не використовується. Всі поліпшення будуть виконані після підключення до світла, а також передбачені кошторисом на ремонтні роботи.

12.08.2024 р. складено додаток до акту, в якому комісією визначено термін для усунення виявлених порушень строком до 23.08.2024 р..

Як зазначає Позивач - у встановлений комісією строк Орендарем виявлені порушення не усунуто та умови договору не виконані.

Листом від 02.09.2024 р. № 1021 КП «ГРАДПРОЕКТ» повідомило ТОВ «ОФІС-ПЛЮС» про дострокове розірвання договору та направило на адресу Відповідача пропозицію про розірвання договору оренди. Для розгляду даної пропозиції було встановлено строк до 10.09.2024 р.. У встановлений строк ТОВ «ОФІС-ПЛЮС» не надав відповіді на пропозицію позивача.

На підставі вказаних обставин Позивач звернувся до господарського суду з позовом у даній справі про розірвання договору оренди та звільнення орендованої будівлі шляхом виселення Відповідача, посилаючись на невиконання Орендарем обов`язків за договором оренди від 20.06.2024 р. № 23/24 щодо укладання договорів з постачальниками комунальних послуг, забезпечення приміщення будівлі первинними засобами пожежогасіння.

За наслідками розгляду позову господарським судом прийнято оскаржуване рішення у даній справі.

Судове рішення про задоволення позовних вимог мотивоване тим, що Відповідач допустив істотне порушення умов договору оренди, внаслідок чого сторона договору ( Балансоутримувач ) значною мірою був позбавлений того, на що розраховував при укладенні договору, а саме: утримання орендованого майна в належному технічному та санітарному стані, забезпечення пожежної безпеки об`єкта оренди. Надані Відповідачем докази часткового усунення виявлених порушень свідчать про те, що вказані порушення були усунуті Відповідачем вже після звернення позивача до суду з позовом у даній справі, що не усуває факту наявності істотного порушення Відповідачем умов договору на момент звернення Позивача до суду з позовом. Доводи Відповідача про те, що Позивач не має право на звернення з даним позовом, були відхилені судом, з посиланням на п. 9.7 договору, а також те, що Позивач є стороною договору - Балансоутримувачем, отже має право виступати пПзивачем у суді.

8. Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду першої інстанції

Відповідно до ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги (ч. 1). Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї (ч. 2). Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього (ч. 3). Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (ч. 4).

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представника Відповідача, дослідивши доводи, наведені в апеляційній скарзі, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, апеляційний господарський суд дійшов висновку, що в апеляційну скаргу слід задовольнити, а рішення господарського суду скасувати, виходячи з наступного.

Предметом апеляційного перегляду є судове рішення, ухвалене за наслідком вирішення спору за позовом про розірвання договору оренди нерухомого майна за ініціативою Балансоутримувача та виселення Орендаря з орендованих приміщень.

Ухвалюючи судове рішення, господарський суд першої інстанції, дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову про розірвання договору оренди нежитлового приміщення та звільнення нежитлового приміщення шляхом виселення Орендаря. Позивач є Балансотуримувачем зазначеного нерухомого майна, та має право звернення до суду із таким позовом.

Однак колегія суддів вважає, що рішення суду у справі ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права і порушенням норм процесуального права, з огляду на таке.

Ст. 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Під порушенням слід розуміти такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке, порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.

Таким чином, у розумінні положень закону суб`єктивне право на захист - це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.

Захист, відновлення порушеного або оспорюваного права чи охоронюваного законом інтересу відбувається, в тому числі, шляхом звернення з позовом до суду ( частина 1 ст. 16 ЦК України ).

У ст. 45 ГПК України передбачено, що сторонами в судовому процесі - позивачами і відповідачами - можуть бути особи, зазначені у статті 4 цього Кодексу.

Позивачами є особи, які подали позов або в інтересах яких подано позов про захист порушеного, невизнаного чи оспорюваного права або охоронюваного законом інтересу.

Отже, Позивачем у господарській справі є особа, яка вважає, що у спірних правовідносинах її право або охоронюваний законом інтерес порушується, оспорюється чи не визнається.

Спір у справі виник із договору оренди нежитлових приміщень, заявлено вимоги про розірвання цього договору.

Відповідно до ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) Наймодавець передає або зобов`язується передати Наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

На відносини, пов`язані з передачею в оренду майна, що перебуває у комунальній власності, поширюється також дія Закону України "Про оренду державного та комунального майна", який має на меті забезпечити підвищення ефективності використання державного та комунального майна шляхом передачі його в оренду фізичним та юридичним особам.

Згідно зі ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (у редакції, чинній на час укладення спірного договору) орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Загальні підстави для зміни або розірвання договору визначено у ст. 651 ЦК України, за змістом якої зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

За змістом частин 2-4 ст. 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. Сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов`язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з частиною 3 ст. 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених ЦК України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

За змістом ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

У розумінні наведених положень законодавства правом на звернення до суду із вимогою про зміну або розірвання договору оренди наділена лише одна з його сторін.

Як зазначалося раніше, між Департаментом управління активами Запорізької міської ради ( Орендодавець ), Комунальним підприємством «ГРАДПРОЕКТ» ( Балансоутримувач ) та Товариством з обмеженою відповідальністю «ОФІС-ПЛЮС» ( Орендар ) укладено договір оренди нерухомого майна на вул. Ладозька, 32, що належить до комунальної власності та передається в оренду за результатами проведення аукціону № 23/24 від 20.06.2024 р., відповідно до п. 1.1 якого Орендодавець і Балансоутримувач шляхом проведення аукціону, на підставі протоколу про результати електронного аукціону, сформованого 23.05.2024 р. за № LLE001-UA-236, передають, а Орендар приймає в строкове платне користування комунальне майно - будівлю літ. Б, загальною площею 108,5 кв.м., за адресою: 69096, Запорізька обл., місто Запоріжжя, вулиця Ладозька, будинок 32 ( далі майно ), яке перебуває в господарському віданні Комунального підприємства «ГРАДПРОЕКТ».

Таким чином власником спірного комунального майна, є Запорізька міська рада.

Згідно з частиною 1 ст. 761 ЦК України право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права.

Об`єднана палата Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у постанові від 06.03.2019 р. у справі № 910/7364/18 акцентувала, що саме власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном ( частина 1 ст. 317 ЦК України), які він може реалізовувати на власний розсуд. Тобто лише власник має право на визначення юридичної долі свого майна, у тому числі й шляхом надання майна іншим особам, а також повернення (вилучення) цього майна від відповідних суб`єктів ( аналогічну правову позицію викладено у пункті 64 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.01.2019 р. у справі № 910/12224/17 ).

Оскільки, як уже зазначалося чинне законодавство не надає Позивачеві права виступати Орендодавцем щодо спірного нерухомого майна та мати права Орендодавця, Позивач як Балансоутримувач не вправі заявляти вимогу про розірвання договору оренди майна ( аналогічну правову позицію викладено у пункті 6.21 постанови Верховного Суду від 25.09.2019 р. у справі № 910/12461/18 ).

Ст. 3 ЦК України визначено свободу договору, при цьому лише у Наймодавця ( Орендодавця ) є право розірвати договір оренди.

Таку ж правову позицію стосовно прав Орендодавця і Балансоутримувача відповідно до договору оренди комунального майна викладено у постановах Верховного Суду України від 07.06.2017 р. у справі № 910/9480/16 та від 07.06.2017 р. у справі № 910/9482/16.

Враховуючи викладене, зокрема те, що Балансоутримувач не має права замість власника ( Орендодавця ) вимагати розірвання договору оренди, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову.

При цьому перебуваня орендованого нерухомого майна у господарському віданні Комунального підприємства «ГРАДПРОЕКТ» ( як зазначено в спірній угоді ), не дає безумовного права Позивачу виступати Орендодавцем за спірним договором оренди, не може бути взято до уваги, оскільки, "право господарського віддання" не є тотожним поняттю - права власності, оскільки перше є правовою формою реалізації права державної і комунальної власності спеціально створеними суб`єктами різних організаційно-правових форм, які у встановленому порядку набувають статусу юридичної особи. При цьому власником майна залишається держава або відповідна територіальна громада ( аналогічну правову позицію викладено у постанові Верховного Суду від 25.09.2019 р. у справі № 910/12461/18 ).

Як уже зазначалося та установлено судом, спірна угода є тристороннім договором про передачу майна територіальної громади міста Запоріжжя в оренду, за умовами якого Орендодавцем є Департамент управління активами Запорізької міської ради, Орендарем - Товариство з обмеженою відповідальністю «ОФІС-ПЛЮС».

Колегія суддів зазначає, що саме власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном (частина 1 ст. 317 ЦК України), які він може реалізовувати на власний розсуд. Тобто лише власник має право визначати юридичну долю свого майна, у тому числі й шляхом надання майна іншим особам, а також повернення ( вилучення ) цього майна від відповідних суб`єктів. Наведене узгоджується із правовою позицією, викладеною у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.01.2019 р. у справі № 910/12224/17.

Оскільки чинне законодавство не надає Комунальному підприємству «ГРАДПРОЕКТ» права виступати Орендодавцем щодо спірного нерухомого майна та мати права Орендодавця, Балансоутримувач не вправі заявляти вимогу про зобов`язання Орендаря повернути орендоване майно.

Ст. 3 ЦК України визначено свободу договору, однак положення договору, який укладено між Орендодавцем, Балансоутримувачем і Орендарем, не можуть суперечити закону, зокрема тому, що лише у Наймодавця ( Орендодавця ) є право звертатися до суду з позовом про повернення об`єкта оренди.

Наявність у спірному договорі п. 9.7 договору за змістом якого спори, які виникають за цим договором або в зв`язку з ним, не вирішені шляхом переговорів, вирішуються в судовому порядку, будь-яка сторона за цим договором може бути Позивачем та Відповідачем в суді - не впливає на те, що саме Орендодавець має право звертатися до суду з позовом про розірвання договору оренди та повернення орендованого майна.

Оскільки чинне законодавство не надає Балансоутримувачу права виступати Орендодавцем щодо орендованого нерухомого майна та мати права Орендодавця, відповідно, Балансоутримувач не вправі заявляти вимогу про розірвання договору оренди нерухомого майна та звільненння орендованого майна на його користь. Отже, Балансоутримувач не має права замість власника ( Орендодавця ) вимагати розірвання договору оренди та виселення Орендаря. Наведене відповідає правовій позиції, викладеній у постанові Верховного Суду у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 06.09.2019 р. у справі № 910/7364/18 та постанові Верховного Суду від 01.10.2019 р. у справі № 910/4446/19. Також відповідну правову позицію стосовно прав Орендодавця і Балансоутримувача згідно з договором оренди комунального майна викладено у постановах Верховного Суду України від 07.06.2017 р. у справі № 910/9480/16, від 07.06.2017 р. у справі № 910/9482/16.

Суд попередньої інстанції зазначеного не врахував, відповідно, неправильно застосував положення законодавства, яке регулює спірні правовідносини, до встановлених ними ж обставин справи, а отже висновок господарського суду про наявність правових підстав для задоволення позову є помилковим і суперечить наведеному, у зв`язку з чим апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення суду підлягає скасуванню із прийняттям нового рішення про відмову у задоволені позову.

9. Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги

У справі "Руїз Торіха проти Іспанії", ЄСПЛ вказав, що відповідно до практики, яка відображає принцип належного здійснення правосуддя, судові рішення мають в достатній мірі висвітлювати мотиви, на яких вони базуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Межі такого обов`язку можуть різнитися залежно від природи рішення та мають оцінюватися у світлі обставин кожної справи.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів Скаржника та їх відображення у судовому рішенні, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції ґрунтується на висновках, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" ( Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006 р. ).

Зокрема, ЄСПЛ у своєму рішенні зазначив, що п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

З огляду на приписи ст. 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини від 23.02.2006 р." Конвенція застосовується судами України як частина національного законодавства, а практика ЄСПЛ, через рішення якого відбувається практичне застосування Конвенції, застосовується судами як джерело права.

Відповідно до ст. 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Рішення господарського суду зазначеним вимогам не відповідає.

На підставі викладеного, колегія суддів Центрального апеляційного господарського суду вважає, що місцевим господарським судом допущено невірне застосування норм матеріального права та порушені норми процесуального права, що призвело до ухвалення помилкового рішення, яке відповідно до ст. 277 ГПК України підлягає скасуванню та ухваленню нове рішення про відмову у задоволені позову.

Враховуючи наведене та з урахуванням меж розгляду апеляційної скарги в порядку ст. 269 ГПК України, апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення місцевого господарського суду у даній справі має бути скасоване, в позові відмовлено.

10. Судові витрати.

У зв`язку із задоволенням апеляційної скарги, згідно вимог ст. 129 ГПК України, витрати по сплаті судового збору за її подання і розгляд покладаються на Позивача.

На підставі вищевикладеного, керуючись статтями 269, 270, 273, 275 - 285, 287 ГПК України, Центральний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ОФІС-ПЛЮС" - задовольнити.

Рішення Господарського суду Запорізької області від 24.02.2025 р. у справі №908/2875/24 - скасувати.

Прийняти нове рішення.

В позові відмовити.

Стягнути з Комунального підприємства ГРАДПРОЕКТ на користь Товариства з обмеженою відповідальністю ОФІС-ПЛЮС суму 7 267,20 грн. витрат зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги, про що видати наказ.

Видачу наказу, з урахуванням необхідних реквізитів, доручити Господарському суду Запорізької області.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Право касаційного оскарження, строк на касаційне оскарження та порядок подання касаційної скарги передбачено ст. ст. 286-289 ГПК України.

Поряд з цим Суд зазначає, що дана постанова прийнята колегією суддів 23.07.2025р. зі складанням і підписанням вступної та резолютивної частини. Повний текст виготовлено 28.07.2025р., у строк, передбачений ст. 233 Господарського процесуального кодексу України. Водночас, у зв`язку із перебуванням судді Чус О.В. у відпустці з 28.07.2025р. до 01.08.2025р., повний текст постанови підписується 04.08.2025р., після її повернення з відпустки.

Головуючий суддя І.М. Кощеєв

Суддя М.О. Дармін

Суддя О.В. Чус