УХВАЛА

15 липня 2025 року

м. Київ

cправа № 916/4050/23

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Могил С.К. - головуючий (доповідач), Краснов Є.В., Случ О.В.

за участю секретаря судового засідання Амірханяна Р. К.,

та представників:

позивача - Курлович О.О.(в режимі відеоконференції),

відповідача - Панчошака О.Д. (в режимі відеоконференції),

розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції касаційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.04.2025

та рішення Господарського суду Одеської області від 03.12.2024

у справі № 916/4050/23

за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ"

про визнання договору недійсним

В С Т А Н О В И В:

Департамент комунальної власності Одеської міської ради (далі - Департамент комунальної власності; позивач) звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ" (далі - ТОВ "БК "БУДСТРОЙ"; відповідач), в якому просив визнати недійсним укладений між сторонами договір оренди від 23.12.2019 № 001/57 (далі - договір оренди від 23.12.2019 № 001/57; оспорюваний договір).

Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач посилався на те, що між сторонами було укладено два договори оренди нежитлових будівель загальною площею 1675,9 кв. м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8-А, а саме: договори оренди від 20.04.2017 № 001/57 та від 23.12.2019 № 001/57. За твердженням позивача, договір оренди від 23.12.2019 № 001/57 необхідно визнати недійсним на підставі ч. ч. 1, 2 ст. 203 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), ч. 1 ст. 207 Господарського кодексу України (далі - ГК України), оскільки він суперечить ч. ч. 1, 4 ст. 9, ст. 13 Закону України від 10.04.1992 № 2269-XII "Про оренду державного та комунального майна" (у редакції, чинній на час укладення договору), Положенню про порядок проведення конкурсу на право укладання договору оренди будівель (споруд, приміщень), затвердженого розпорядженням Одеського міського голови від 11.12.1999 № 1310-01р. Позивач також зазначав про непідписання акта приймання-передачі нерухомого майна до оспорюваного договору та, що право користування об`єктом оренди на підставі цього договору у відповідача не виникло і жодних дій щодо відновлення технічних характеристик орендованого майна, яке перебуває у занедбаному стані, ТОВ "БК "БУДСТРОЙ" не здійснило.

Справа розглядалася господарськими судами неодноразово.

Останнім рішенням Господарського суду Одеської області від 03.12.2024 (суддя - Рога Н.В.), залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.04.2025 (головуючий суддя - А.І. Ярош, судді - Г.І. Діброва, Н.М. Принцевська), у задоволенні позову відмовлено.

Господарськими судами попередніх інстанцій установлено, що територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради на праві комунальної власності належить об`єкт нерухомого майна, розташований за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8-А та складається з будівель літ. "А", "Б", "В", "И", "Е", загальною площею 1675,9 кв. м, основною площею 796,1 кв. м, відображених у технічному паспорті від 15.10.2008, що підтверджується свідоцтвом про право власності на нежитлові будівлі серії САС №197750 від 24.10.2008, виданим виконавчим комітетом Одеської міської ради.

03.03.2009 Комунальним підприємством "Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості" за територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради проведено державну реєстрацію права комунальної власності нежитлової будівлі за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8-А (реєстраційний номер 26613571), про що свідчить витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 03.03.2009 № 22046814. Підставою виникнення права власності у вказаному витязі значиться вищенаведене свідоцтво про право власності серії САС № 197750 від 24.10.2008, видане виконавчим комітетом Одеської міської ради.

23.12.2019 між Департаментом комунальної власності (орендодавець) та ТОВ "БК "Будстрой" (орендар) було укладено договір оренди нежилих приміщень № 001/57, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дишлевою Т.В. та зареєстрований в реєстрі за № 720, за умовами якого орендодавець зобов`язувався передати, а орендар - прийняти у строкове платне користування нежитлові будівлі загальною площею 1675,9 кв. м, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8-А (об`єкт оренди). Нежитлові будівлі належать територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради на підставі свідоцтва про право власності серії САС № 197750 від 24.10.2008; державна реєстрація права власності проведена в Реєстрі прав власності на нерухоме майно, реєстраційний № 26613571. Характеристика об`єкта оренди наводиться у технічному паспорті, який виданий Комунальним підприємством "Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості" виконавчого комітету Одеської міської ради 15.10.2008. Ринкова вартість об`єкта оренди становить 8 120 580, 00 грн (без урахування податку на додану вартість). Звіт про незалежну оцінку вартості об`єкта оренди складений Приватним підприємством "Дельта Консалтінг" (сертифікат суб`єкта оціночної діяльності від 15.08.2018 № 636/18, виданий Фондом державного майна України).

Згідно з п. 1.2 договору від 23.12.2019 № 001/57 передача в оренду об`єкта, зазначеного у п. 1.1 цього договору, здійснюється на підставі Цивільного та Господарського кодексів України, Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

У п. 1.3 договору від 23.12.2019 № 001/57 сторони досягли згоди, що його укладено до 01.01.2045.

Орендна плата визначається на підставі ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунальної майна", рішення Одеської міської ради від 30.01.2019 № 4214-VII "Про затвердження Методики розрахунку орендної плати за майно комунальної власності територіальної громади м. Одеси". За орендоване приміщення орендар зобов`язується сплачувати орендну плату, що становить за перший, після підписання договору оренди, місяць 86 213,49 грн (без урахування податку на додану вартість) та є базовою ставкою орендної плати за місяць. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Податок на додану вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства. До орендної плати не входить плата за комунальні послуги, вартість експлуатаційних витрат, плата користування земельною ділянкою та інші послуги, які надаються спеціалізованими організаціями. Орендар зобов`язаний вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця незалежно від результатів його господарської діяльності. Розмір орендної плати змінюється у випадках зміни методики її розрахунку, цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України та рішеннями міської ради, що набрали чинності, в порядку, передбаченому чинним законодавством (п. п. 2.1-2.5 договору від 23.12.2019 № 001/57).

Відповідно до п. 3.4 договору від 23.12.2019 № 001/57 орендодавець зобов`язується передати орендарю в оренду нежитлові будівлі згідно з п. 1.1 цього договору за актом приймання-передачі, який підписується обома сторонами.

Пунктом 4.1 договору від 23.12.2019 № 001/57 встановлено, що вказані у п. 1.1 цього договору приміщення орендодавцем передаються орендарю виключно для розміщення приватного дошкільного навчального закладу.

За умовами п. 4.2 договору від 23.12.2019 № 001/57 орендар зобов`язаний своєчасно вносити орендну плату.

Відповідно до п. 4.7 договору від 23.12.2019 № 001/57 після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання орендар зобов`язаний у 15-денний термін передати орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об`єкта оренди.

Дія договору оренди припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; продажу об`єкта оренда за участю орендаря; загибелі об`єкта оренди; достроково за згодою сторін або за рішенням господарського суду; банкрутства або ліквідації орендаря; в інших випадках, передбачених чинним законодавством (п. 7.11 договору від 23.12.2019 № 001/57).

Згідно з п. 7.13 договору від 23.12.2019 № 001/57 вступ орендаря у користування приміщеннями настає одночасно з підписанням акта приймання-передачі вказаних приміщень.

У п. 7.17 договору від 23.12.2019 № 001/57 узгоджено, що він набуває чинності з моменту підписання його сторонами.

Розділом 8 договору від 23.12.2019 № 001/57 сторони передбачили додатки до цього договору, а саме: розрахунок орендної плати (п. 8.1 договору) та акт приймання-передачі (п. 8.2 договору).

Предметом спору у цій справі є визнання недійсним договору оренди від 23.12.2019 № 001/57.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний господарський суд, виходили з недобросовісності дій позивача та, що наявний між сторонами договір є фактично не укладеним у розумінні ст. 13 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", ч. 2 ст. 640 ЦК України. Апеляційний господарський суд також зазначив про те, що посилання позивача на порушення при укладенні договору вимог ч. ч. 1, 4 ст. 9, ст. 13 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" не підлягають оцінці та не мають юридичного значення у цьому випадку, оскільки не можуть впливати на правову кваліфікацію правовідносин, які фактично не виникли.

Не погоджуючись із ухваленими у справі рішеннями, Департамент комунальної власності звернувся до Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить їх скасувати та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити.

Скаржник мотивує подання касаційної скарги на підставі п. 1 ч. 2 ст. 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), а саме тим, що судами попередніх інстанцій не враховано висновку Верховного Суду, викладеного у постановах від 03.10.2018 у справі № 910/972/18, від 26.11.2024 у справі № 916/360/22, від 19.06.2018 у справі № 914/296/17.

У касаційній скарзі скаржник також посилається на те, що укладання оспорюваного договору відбулось без відповідного документа (підстави) - наказу, розпорядження тощо, без проведення процедури щодо оголошення про намір передати майно в оренду в офіційних друкованих засобах масової інформації та на веб-сайтах, тобто всупереч ч. ч. 1, 4 ст. 9, ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-XII, Положенню про порядок проведення конкурсу на право укладання договору оренди будівель (споруд, приміщень), затвердженого розпорядженням Одеського міського голови від 11.12.1999 № 1310-01. Зазначає, що рішенням Господарського суду Одеської області від 02.11.2023 у справі № 916/1194/23 задоволено позовні вимоги Департаменту комунальної власності до відповідача про розірвання договору оренди, виселення та стягнення і на виконання якого (рішення) проведено виконавчі дії щодо виселення ТОВ "БК "БУДСТРОЙ" з вищевказаного приміщення.

Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 28.05.2025 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Департаменту комунальної власності з підстави, передбаченої п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України та надано строк для подання відзиву на касаційну скаргу до 17.06.2025.

У відзиві відповідач просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін, оскільки вони ухвалені відповідно до ст. 236 ГПК України.

У зв`язку із відпусткою судді Волковицької Н.О., за розпорядженням заступника керівника апарату - керівника секретаріату Касаційного господарського суду від 14.07.2025 № 32.2-01/1502, призначено повторний автоматизований розподіл справи № 916/4050/23. Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 14.07.2025 касаційну скаргу Департаменту комунальної власності на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.04.2025 та рішення Господарського суду Одеської області від 03.12.2024 у справі № 916/4050/23 передано для розгляду колегії суддів у складі: Могил С.К. - головуючий (доповідач), Краснов Є.В., Случ О. В.

Заслухавши суддю-доповідача, представників сторін, перевіривши наявність зазначеної у касаційній скарзі підстави касаційного оскарження судового рішення (п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України), дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла висновку про наявність підстав для закриття касаційного провадження на підставі п. 5 ч. 1 ст. 296 ГПК України з огляду на таке.

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину визначено ст. 203 ЦК України. Так, за ч. 1 цієї статті, зокрема зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Здійснюючи аналіз ст. ст. 16, 203, 215 ЦК України, Верховний Суд неодноразово зазначав, що для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією зі сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Таке розуміння визнання правочину недійсним як способу захисту, є усталеним у судовій практиці (див., зокрема постанову Верховного Суду України від 25.12.2013 у справі № 6-78цс13, постанови Верховного Суду від 28.11.2019 у справі № 910/8357/18, від 17.06.2020 у справі № 910/12712/19).

Велика Палата Верховного Суду у п. 118 постанови від 27.11.2024 у справі № 204/8017/17 дійшла висновку про те, що неукладений правочин не може бути визнаний недійсним чи вважатися нікчемним (недійсним у силу вимог закону), оскільки недійсність правочину як приватноправова категорія покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів, щодо яких було виражено волевиявлення сторін правочину, або ж їх відновлювати. Велика Палата Верховного Суду у п. 6.38 постанови від 26.10.2022 у справі № 227/3760/19-ц - що у разі якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше).

Право касаційного оскарження регулюється ст. 287 ГПК України.

Відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у п. п. 1, 4 ч. 1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно в таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.

Велика Палата Верховного Суду у п. 60 постанови від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц зазначила про те, що зміст правовідносин з метою з`ясування їх подібності в різних рішеннях суду (судів) касаційної інстанції визначається обставинами кожної конкретної справи.

Разом з тим, вказаною підставою для касаційного оскарження - п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України є неврахування висновку Верховного Суду саме щодо застосування норми права, а не будь-якого висновку, зробленого судом касаційної інстанції в обґрунтування мотивувальної частини постанови. Саме лише зазначення у постанові Верховного Суду норми права також не є його правовим висновком про те, як саме повинна застосовуватися норма права у подібних правовідносинах. Цитування скаржником окремих висновків, наведених у постановах Верховного Суду, не є належним правовим обґрунтуванням підстави касаційного оскарження судових рішень, передбаченої п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України (див., зокрема ухвалу Верховного Суду від 08.10.2024 у справі № 274/1477/20). Не можна посилатися на неврахування висновку Верховного Суду як на підставу для касаційного оскарження, якщо відмінність у судових рішеннях зумовлена не неправильним (різним) застосуванням норми, а неоднаковими фактичними обставинами справ, які мають юридичне значення (див., зокрема підхід в частині оцінювання спірних правовідносин на предмет подібності, який застосовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 13.07.2022 у справі № 199/8324/19).

Верховний Суд звертає увагу на те, що касаційне провадження у справах залежить виключно від доводів та вимог касаційної скарги, які наведені скаржником і стали підставою для відкриття касаційного провадження. Самим скаржником у касаційній скарзі з огляду на принцип диспозитивності визначаються підстава, вимоги та межі касаційного оскарження, а тому тягар доказування наявності підстав для касаційного оскарження, передбачених, зокрема п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України, покладається на скаржника.

Здійснивши аналіз оскаржуваних рішень і постанов Верховного Суду, на які посилається скаржник у касаційній скарзі на обґрунтування п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України, Верховний Суд зазначає таке.

Так, у справі № 910/972/18 предметом спору є визнання недійсним договору поруки, укладеного між ПАТ "Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк" як кредитором та ПАТ "Азот" як поручителем. Верховний Суд у цій справі залишив без змін рішення судів попередніх інстанцій про відмову у позові з огляду на обставини, якій у ній встановлено.

У справі № 916/360/22 Верховний Суд закрив касаційне провадження за касаційною скаргою Громадської організації "Центр всебічного, фізичного та психологічного розвитку інвалідів та дітей-інвалідів "А-Б-В-Г-Дейка" на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 10.07.2024 та рішення Господарського суду Одеської області від 16.11.2023, відкрите з підстави, передбаченої у п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України. Зазначив, що правовідносин у наведених скаржником справах не є подібними справі, яка переглядається. При цьому касаційну скаргу Громадської організації "Центр всебічного, фізичного та психологічного розвитку інвалідів та дітей-інвалідів "А-Б-В-Г-Дейка" (з підстави п. 3 ч. 2 ст. 287 ГПК України) залишив без задоволення. Суд зазначив, що скаржником не наведено норми права, щодо якої, як він вважає, відсутній висновок Верховного Суду, а посилання скаржника у касаційній скарзі на загальні норми Конституції України, Цивільного кодексу України, ГПК України та положення Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод не свідчить про те, що ці норми регулюють спірні правовідносини; у наведеному випадку скаржник не обґрунтував необхідності формування єдиної правозастосовчої практики щодо застосування таких норм для правильного вирішення спору у подібних правовідносинах, натомість його аргументи фактично ґрунтуються на власних запереченнях висновків судів, покладених в основу судових рішень та стосуються виключно незгоди з встановленими судами обставинами справи. Верховний Суд також вказав на те, що з огляду на визначені у ст. 300 ГПК України межі розгляду справи судом касаційної інстанції переоцінка доказів та встановлення по новому обставин справи не належить до повноважень Верховного Суду, а отже, відповідні доводи не є належним обґрунтуванням необхідності формування Верховним Судом висновку щодо питання застосування норм права у подібних правовідносинах.

У справі № 914/296/17 - предметом спору є витребування з чужого незаконного володіння нежитлового приміщення № 13 загальною площею 116,3 кв. м на першому поверсі в будівлі "Б-2", що знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Городоцька, 128, шляхом виселення. Позовна заява обґрунтована тим, що спірне приміщення в складі нежитлової будівлі літера "Б-2" загальною площею 1186,5 кв. м є власністю ТОВ "Інтертрансгруп" на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу нерухомого майна від 18.08.2010, зареєстрованого в реєстрі за № 1393, та нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу земельної ділянки від 18.08.2010, зареєстрованою в реєстрі за № 1395, але це приміщення використовується ПАТ "Українська залізниця" без будь-яких правових підстав, а саме без укладеного договору оренди, і відповідач не погоджується добровільно звільнити займане нежитлове приміщення з посиланням на те, що останнє належить ПАТ "Українська залізниця" на підставі технічних умов, проекту будівництва ТЗБ та акта встановлення і узгодження меж землекористування в натурі.

На відміну від наведених вище скаржником справ, у справі, яка переглядається, суди попередніх інстанцій, встановивши, що оспорюваний договір є неукладеним, позивачем відповідно до вимог ст. 74 ГПК України не доведено обставин використання відповідачем майна за оспорюваним договором (відсутній акта приймання-передачі об`єкта оренди), сплати відповідачем орендодавцю коштів за таке використання майна за оспорюваним договором, дійшли висновку про відсутність підстав для визнання неукладеного договору недійсним на підставі ст. 203 ЦК України. Встановили, що дії позивача у спірних правовідносинах є недобросовісними з огляду на норму п. 6 ст. 3 ЦК України.

Верховний Суду, проаналізувавши висновки, викладені у наведених скаржником постановах Верховного Суду, зазначає, що правовідносини у наведених скаржником справах та у справі, в якій подано касаційну скаргу, не можуть вважатися у цьому випадку подібними. Так, вказані скаржником постанови було прийнято судом касаційної інстанції з огляду на іншу фактично-доказову базу, за інших обставин, встановлених у справах, і за інших поданих сторонами й оцінених судами доказів, у залежності від яких (обставин і доказів) прийнято відповідні судові рішення. Крім того, у справі № 914/296/17 суб`єктний склад, предмет, підстави позову, нормативно-правове регулювання не є подібними як у справі № 916/4050/23.

З огляду на зазначене, підстава касаційного оскарження, передбачена у п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України, не знайшла підтвердження.

Законодавець у п. 5 ч. 1 ст. 296 ГПК України закріпив норму, відповідно до якої суд касаційної інстанції закриває касаційне провадження, якщо після відкриття касаційного провадження на підставі п. 1 ч. 2 ст. 287 цього Кодексу судом встановлено, що висновок щодо застосування норми права, який викладений у постанові Верховного Суду та на який посилався скаржник у касаційній скарзі, стосується правовідносин, які не є подібними.

Оскільки наведена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена у п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України, не отримала підтвердження після відкриття касаційного провадження, колегія суддів відповідно до п. 5 ч. 1 ст. 296 цього Кодексу дійшла висновку про необхідність закриття касаційного провадження за касаційною скаргою Департаменту комунальної власності на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.04.2025 та рішення Господарського суду Одеської області від 03.12.2024 у справі № 916/4050/23.

Інші доводи касаційної скарги підставами касаційного оскарження не обґрунтовані і, відповідно, Верховним Судом не розглядаються (див. постанову Верховного Суду від 29.05.2024 у справі № 910/2491/23).

Судовий збір за подання касаційної скарги покладається на скаржника (узгоджується із ухвалою Верховного Суду від 11.04.2023 у справі № 918/279/22).

Керуючись ст. ст. 234, 235, 287, 296 ГПК України, Суд, -

У Х В А Л И В:

Касаційне провадження за касаційною скаргою Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.04.2025 та рішення Господарського суду Одеської області від 03.12.2024 у справі № 916/4050/23 закрити.

Ухвала набирає законної сили з моменту її оголошення, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя Могил С. К.

Судді: Краснов Є.В.

Случ О.В.