ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЖИТОМИРСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"24" липня 2025 р. м. Житомир Справа № 906/460/25

Господарський суд Житомирської області у складі:

судді Тимошенка О.М.

секретар судового засідання: Бура Д.А.

за участю представників сторін:

від позивача: Глухенький О.С., Слівінський А.О. (ордер серії АМ №1042474)

від відповідачів: Окунь О.М. (довіреність №02.2-16/35 від 07.01.25), Май М.Л.

розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Допомога"

до 1.Управління економічного розвитку Бердичівської міської ради ,

2. Бердичівської міської ради

про зобов`язання вчинити дії, про визнання договору укладеним .

Зміст позовних вимог та заперечень.

Позивач звернувся з позовом до суду, у якому просить:

- зобов`язати відповідачів прийняти виконані роботи та витрачені ТОВ "Допомога" кошти на ремонт об`єкту соціально-культурного призначення - приміщення бані з котельнею, загальною площею 1128,0кв.м, що знаходиться за адресою: Житомирська область, м.Бердичів, вул.Максима Залізняка, 18/3 в 2018р. в сумі 847 236.56 грн., а також в 2022р. на суму 2 894 954.00 грн., а всього - 3 742 190,56грн. із здійсненням їх індексації на суму 1 625 663грн.;

- визнати укладеним попередній договір купівлі-продажу об`єкта малої приватизації шляхом викупу об`єкту соціально-культурного призначення - приміщення бані з котельнею, загальною площею 1128,0кв.м, що знаходиться за адресою: Житомирська область, м.Бердичів, вул.Максима Залізняка, 18/3, укладеним між Товариством з обмеженою відповідальністю "Допомога" та Управлінням економічного розвитку Бердичівської міської ради Житомирської області з моменту набрання чинності рішенням суду на умовах примірного проекту такого договору, затвердженого у Додатку 2 до наказу ФДМ України від 27.09.2022р. №1107 в редакції запропонованій позивачем ТОВ "Допомога" у листі №7 від 28.02.2025р., адресованому Управлінню економічного розвитку Бердичівської міської ради Житомирської області.

Позивач позовні вимоги обгрунтовує тим, що він має право на приватизацію шляхом викупу вказаних приміщень, але відповідний орган приватизації ухиляється від проведення визначеної законом процедури продажу цих приміщень.

У відзиві на позовну заяву (а.с.222) Управління економічного розвитку Бердичівської міської ради позов не визнає. Заперечення грунтуються на тому, що дозволи на проведення невід`ємних поліпшень у період з 2018-2022 років не надавались; поліпшення на суму 847236,56 грн. не були виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладення договору оренди; на суму 2894954,00грн. виконані без згоди орендодавця, а тому не підлягають компенсації і є власністю Бердичівської міської територіальної громади.

У відзиві на позовну заяву (а.с.1 т.2) Бердичівська міська рада позов не визнає. Заперечення грунтуються на тому, що станом на 30.11.19 орендар здійснив поліпшення лише в розмірі 228518 грн, тому підстави для прийняття відповідачами невід`ємних поліпшень відсутні; рішення Бердичівської міської ради №222 від 03.06.2021 втратило чинність з прийняттям нового рішення №825 від 25.04.23.

Рух справи.

04.04.2025 до суду надійшла вказана позовна заява.

Ухвалою від 07.04.2025 суд відкрив провадження у справі та вирішив здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження .

22.04.2025 до суду надійшов відзив на позовну заяву від Управління економічного розвитку Бердичівської міської ради (а.с.222 т.1).

22.04.2025 до суду надійшов відзив на позовну заяву від Бердичівської міської ради (а.с.1 т.2).

Ухвалою від 23.04.25 позовну заяву залишено без руху, у зв`язку з допущеними недоліками в її оформленні та надано строк для їх усунення.

Ухвалою від 28.05.2025 суд закрив підготовче провадження та призначив справу до розгляду по суті.

У судовому засіданні 09.07.25 оголошено перерву до 14.07.25.

У судовому засіданні 14.07.25 суд перейшов до стадії ухвалення судового рішення та відклав його проголошення до 24.07.25.

Встановлені судом обставини.

Рішеннями Господарського суду Житомирської області по справах №906/1220/21 та №906/350/23 у спорах між цими ж сторонами було встановлено таке:

17.10.2017 між Відділом комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради, правонаступником якого є Управління економічного розвитку Бердичівської міської ради Житомирської області (орендодавець/відповідач), та Товариством з обмеженою відповідальністю "Допомога" (орендар/позивач) було укладено договір оренди комунального майна (а.с.12-14), відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає, відповідно до рішення виконавчого комітету Бердичівської міської ради від 26.01.2017 №26, в строкове платне користування комунальне майно - нежитлові приміщення бані з котельнею, площею 1128,0кв.м. та інше окреме індивідуально визначене майно: моноблочний насос IrSaer 40-160 - 1 шт., насос -200/40 Lowara - 1 шт., касовий апарат "Міні-400ME" - 1 шт., шафи дерев`яні банні (подвійні) - 35 шт., лавки дерев`яні банні - 12 шт., тазики пластмасові - 80 шт., розміщене за адресою: 13300, Житомирська обл., м.Бердичів, вул.Максима Залізняка, №18/3, вартість якого визначена згідно зі звітами про незалежну оцінку з врахуванням актуалізації: нежитлових приміщень бані з котельнею станом на 18.05.2017р, становить 1 466 870,00грн без ПДВ.

03.10.2017 між орендодавцем та орендарем складено та підписано акт приймання-передачі нежитлового приміщення бані з котельнею, площею 1128,0кв.м. за адресою: м.Бердичів, вул.Максима Залізняка, 18/3, ринковою вартістю згідно зі звітом про незалежну оцінку - 1 466 870,00грн (без ПДВ) з врахуванням актуалізації цього звіту станом на 18.05.2017.

03.10.2017 між орендодавцем та орендарем складено та підписано акт приймання-передачі іншого окремого індивідуально визначеного майна: моноблочний Насос IrSaer 40-160 - 1 шт.; насос NSCE32-200/40 Lowara - 1 шт., касовий апарат "Міні-400ME" - 1 шт., шафи дерев`яні банні (подвійні) - 35 шт., лавки дерев`яні банні - 12 шт., тазики пластмасові - 80 шт. ринковою вартістю згідно зі звітом про незалежну оцінку - 59885,50 грн. (без ПДВ) з врахуванням актуалізації цього звіту станом на 20.06.2017 .

10.11.2017 рішенням Виконавчого комітету Бердичівської міської ради Житомирської області №377 "Про надання дозволу на проведення капітального ремонту об`єкта оренди та погодження кошторисної документації" надано дозвіл на проведення за власний рахунок капітального ремонту та погоджено кошторисну документацію ТОВ "Допомога" орендованих нежитлових приміщень бані з котельнею, площею 1128,0кв.м. за адресою: м.Бердичів, вул.Максима Залізняка, 18/3, на суму - 900 534,39грн без ПДВ згідно з кошторисною документацією (кошторисна вартість виконання ремонту є приблизною, у зв`язку з можливим ростом цін на будівельні матеріали та роботи), встановлено ремонт закінчити до 31.12.2018.

10.11.2017 між Відділом комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради та ТОВ "Допомога" укладено додаткову угоду, за умовами п.1.1 якої сторони передбачили, що орендар зобов`язується здійснити капітальний ремонт об`єкта оренди - нежитлових приміщень бані з котельнею, площею 1128,0кв.м., розташованих за адресою: м.Бердичів, вул.Максима Залізняка, 18/3, відповідно до рішення виконавчого комітету Бердичівської міської ради від 10.11.2017 №377 "Про надання дозволу на проведення капітального ремонту об`єкта оренди та погодження кошторисної документації" та проектно-кошторисної документації, розробленої фізичною особою Селівановим Володимиром Вікторовичем, за рахунок власних коштів у сумі 900 534,39грн без ПДВ в термін до 31.12.2018.

01.12.2017 між Відділом комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Допомога" сторонами було укладено договір про внесення змін до договору оренди комунального майна, за умовами пункту 1 якого, пункт 1.1 розділу 1 "Предмет договору" викладено в новій редакції:

1.1 Орендодавець передає, а орендар приймає, відповідно до рішень виконавчого комітету Бердичівської міської ради від 26.01.2017 №26 та від 28.11.2017 №402 в строкове платне користування нерухоме майно - нежитлові приміщення бані з котельнею, площею 1128,0кв.м. та інше окреме індивідуально визначене майно - насос NSCE32-200/40 Lowara - 1 шт. (далі - об`єкт), розміщений за адресою: 13300, Житомирська обл., м.Бердичів, вул.Максима Залізняка, 18/3, вартість якого визначена згідно зі звітом про незалежну оцінку з врахуванням актуалізації:

- нежитлових приміщень бані з котельнею станом на 18.05.2017, становить 1466870,00грн (без ПДВ);

- іншого окремого індивідуально визначеного майна станом на 20.06.2017 становить 10225,00грн (без ПДВ).

01.12.2017 між орендарем та орендодавцем склали Акт приймання-передачі іншого окремого індивідуально визначеного майна: моноблочний насос НасосIrSaer 40-160 - 1 шт.; касовий апарат "Міні-400ME" - 1 шт., шафи дерев`яні банні (подвійні) - 35 шт., лавки дерев`яні банні - 12 шт., тазики пластмасові - 80 шт. ринковою вартістю згідно зі звітом про незалежну оцінку - 49660,00грн (без ПДВ) з врахуванням актуалізації цього звіту станом на 20.06.2017 (а.с.15).

Рішенням Бердичівської міської ради Житомирської області №222 від 03.06.2021 "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2021 році" затверджено перелік об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2021 році, згідно з додатком. Пунктом 2 вказаного рішення міська рада вирішила вважати виконання орендарем, зазначеним у розділі 1 додатку до цього рішення умов договору та здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, згідно з договором оренди комунального майна від 03.10.2017 №4351, достатніми та такими, що надають право на приватизацію об`єкта оренди шляхом викупу.

Додатком до рішення міської ради від 03.06.2021 №222 є Перелік об`єктів комунальної власності територіальної громади м.Бердичева, що підлягають приватизації в 2021 році, до якого включено об`єкти соціально-культурного призначення - приміщення бані з котельнею, загальною площею 1128,0кв.м., що знаходиться за адресою: Житомирська область, м.Бердичів, вул.Максима Залізняка, 18/3; орендар ТОВ "Допомога".

Товариство з обмеженою відповідальністю "Допомога" неодноразово зверталося до Бердичівської міської ради та просило надати можливість приватизувати шляхом викупу орендований об`єкт КП "Міська лазня", що знаходиться за адресою: м.Бердичів, вул.Максима Залізняка, 18/3.

Попри те, що Бердичівська міська рада Житомирської області у п.2 рішення №222 від 03.06.2021 визнала ТОВ "Допомога" таким, що виконало умови договору оренди комунального майна та здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна достатніми та такими, що надають право на приватизацію об`єкта оренди шляхом викупу, через наявність умови п.5.34. цього договору, орган місцевого самоврядування відмовлявся завершити процедуру приватизації об`єкта оренди.

Рішенням Господарського суду Житомирської області від 27.06.2022 у справі №906/1220/21, яке набрало законної сили 22.07.2022, позов до Управління економічного розвитку Бердичівської міської ради задоволено частково: визнано недійсним пункт 5.34 розділу 5 договору оренди комунального майна; в іншій частині позову відмовлено (а.с.64 т.1).

Рішенням Господарського суду Житомирської області у справі №906/1220/21 встановлено факт виконання орендарем ТОВ "Допомога" умов договору та здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, згідно з договором оренди комунального майна від 03.10.2017 №4351, що є достатнім та таким, що надають право на приватизацію об`єкта оренди шляхом викупу.

Враховуючи, що 03.10.2022 закінчувався строк дії договору оренди комунального майна від 03.10.2017, позивач через електронну систему Prozorro звернувся до Бердичівської міської ради із заявою від 02.09.2022 RGLR001-UA-568 щодо продовження строку дії договору.

Виконавчим комітетом Бердичівської міської ради прийнято рішення №244 від 14.09.2022 Про продовження договору оренди майна комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади без проведення аукціону на підставі, зокрема, абз. 2 ч.2 ст.18 Закону України Про оренду державного та комунального майна та заяви ТОВ Допомога від 02.09.2022 щодо продовження договору оренди , яким вирішено продовжити договір оренди майна комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що продовжується вперше, терміном на 5 років з дати його закінчення, без проведення аукціону.

16.01.2023 позивач звернувся до Бердичівської міської ради із заявою №1, у якій, посилаючись на п.3 рішення Бердичівської міської ради №222 від 03.06.2021 Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2021 році, просив завершити підготовку до приватизації способом викупу об`єкта соціально-культурного призначення: приміщення бані з котельнею, загальною площею 1128,0кв.м., що знаходиться за адресою: Житомирська область, м.Бердичів, вул. Максила Залізняка, 18/3 шляхом:

- визначення вартості об`єкта приватизації за рахунок коштів місцевого бюджету Бердичівської міської ради на підставі ч.2 ст.18 Закону України Про приватизацію державного та комунального майна у строк 30 календарних днів з дати отримання цієї заяви;

- надіслання на юридичну адресу ТОВ Допомога підписаного від імені Бердичівської міської ради міським головою проекту попереднього договору купівлі-продажу об`єкта соціально-культурного призначення приміщення бані з котельнею, загальною площею 1128,0кв.м., що знаходиться за адресою: Житомирська область, м.Бердичів, вул.Максима Залізняка, 18/3 шляхом його викупу із ціною викупу, визначеною за результатами незалежної оцінки у 15 денний строк з дня затвердження ціни викупу (а.с.96-98).

У відповідь на заяву Бердичівська міська рада листом від 20.02.2023 за №02.2-13/303 проінформувала ТОВ Допомога, що питання приватизації орендованого приміщення буде вирішуватись в межах та законний спосіб, у відповідності до вимог Закону України Про приватизацію державного і комунального майна, зокрема шляхом розгляду на постійних комісіях та сесії Бердичівської міської ради відповідних проектів рішень. Крім того, у даному листі Бердичівська міська рада зазначила, що відповідно до п.5.12 договору оренди комунального майна, здійснення орендарем за рахунок власних коштів невід`ємних поліпшень орендованого майна, які неможливо відокремити від об`єкта без завдання йому шкоди, за згодою орендодавця та вартість якого складає не менше 25% вартості майна, не є обов`язком орендодавця на надання орендарю права на викуп.

Позивач звернувся до Бердичівської міської ради з листом №72 від 13.12.2022, у якому просив затвердити (погодити) проведені за власний рахунок невід`ємні поліпшення нежитлових приміщень бані з котельнею, площею 1128кв.м. в період 2018-2022 років на загальну суму 2625732,00грн (3150882,00грн з ПДВ). Однак відповідач або уповноважений нею орган не ухвалили рішення про затвердження ТОВ Допомога суми компенсації вартості невід`ємних поліпшень об`єкта оренди проведених позивачем за власний рахунок в період 2018-2022 років.

Вищевикладені обставини встановлені судовими рішенням і мають значення для даної справи.

Відповідно до ст.75 ч.4 ГПК України, обставини, встановлені рішенням суду в господарській справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

У справі №906/350/23 суд у рішенні прийшов до висновку, що з моменту прийняття Бердичівською міською радою рішення №222 "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2021 році", розпочалася процедура приватизації орендованого позивачем майна. Відтак, у позивача існує наявне право на викуп орендованих приміщень в процесі приватизації, яке вже виникло на законних підставах та підлягає реалізації шляхом укладення договору купівлі-продажу об`єкта соціально-культурного призначення, зазначеного в розділі 1 додатку до рішення Бердичівської міської ради №222 від 03.06.2021.

У справі 906/350/23 позивач просив зобов`язати Бердичівську міську раду завершити підготовку до приватизації способом викупу об`єкта соціально-культурного призначення: приміщення бані з котельнею, загальною площею 1128,0кв.м., що знаходиться за адресою: Житомирська область, м.Бердичів, вул.Максима Залізняка, 18/3 на виконання пункту 3 рішення Бердичівської міської ради №222 від 03.06.2021 "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2021 році" шляхом прийняття на першій сесії після набрання рішенням суду законної сили відповідних рішень.

Суд відмовив у задоволені позову у зв`язку з неналежним способом захисту. Суд зокрема вказав у рішенні: якщо позивач вважає, що він має право на приватизацію шляхом викупу, але відповідний орган приватизації ухиляється від проведення визначеної законом процедури, то належним способом захисту прав позивача є звернення з позовом про спонукання до укладення договору купівлі-продажу/визнання договору укладеним.

Верховний суд переглядаючи судові рішення у вказаній справі у постанові від 07.08.2024 зазначив таке: Вимогу позивача про зобов`язання укласти договір у певній редакції у випадках, які допускають вирішення таких спорів судом, слід тлумачити як вимогу про визнання укладеним такого договору в судовому порядку у запропонованій позивачем редакції, що відповідає способам захисту, визначеним пунктом 6 частини 2 статті 16 ЦК України. За наслідками розгляду такої вимоги у резолютивній частині свого рішення суд, керуючись частиною 9 статті 238 ГПК України, має зробити висновки про визнання укладеним договору у запропонованій позивачем редакції, виклавши текст редакції договору, яка за висновками суду відповідає вимогам законодавства та визнається судом укладеною, чи висновки про відмову у визнанні укладеним договору у запропонованій позивачем редакції.

З огляду на такий висновок Верховного суду позивач направив 28.02.2025 до обох відповідачів проект попереднього договору купівлі продажу об`єкта малої приватизації шляхом викупу. (а.с.172 - 176)

У направленому відповідачам проекті попереднього договору позивач серед інших умов цього договору зазначив таке:

- продавцем є Управління економічного розвитку Бердичівської міської ради;

- ринкова вартість об`єктів приватизації станом на 01.02.2025 становить 5788583,00 грн;

- вартість невід`ємних поліпшень становить 3742190,56 грн.;

- сума індексації невід`ємних поліпшень становить 1625663,00 грн;

- покупець зобов`язаний сплатити за об`єкт приватизації 504875,33 грн

Позивач у позові у справі, що розглядається, просить визнати укладеним попередній договір у такій редакції.

Позивачем надано до суду разом з позовною заявою висновок експерта № 1922/11-2024 від 12.11.2024 року(а.с.171 т.), у якому експерт зробив серед інших, такі висновки : Дійсна (ринкова) вартість нежитлового приміщення площею 1 128,0 кв.м за адресою: Житомирська обл., м. Бердичів, вул. Максима Залізняка, 18/3 станом на дату проведення експертизи з урахуванням проведених ремонтно-будівельних робіт становить: 5 788 583 (п`ять мільйонів сімсот вісімдесят вісім тисяч п`ятсот вісімдесят три) гривень 00 копійок без урахування ПДВ; Згідно з звітною документацією за лютий-травень 2022 року (форми КБ-2В), на об`єкт "Капітальний ремонт частини нежитлових приміщень лазні з котельнею по вул. Максима Залізняка, 18/3 в м. Бердичеві" було витрачено 2 894 954,00 грн,

Вищевказаний договір оренди від 03.10.2017 містить серед інших умов, такі умови: Нерухоме майно приміщення бані з котелнею належить територіальній громаді міста в особі Бердичівської міської ради (пункт 1.4); Орендар зобов`язується щороку проводити за власний рахунок поточний ремонт, утримувати об`єкт у належному естетичному стані (пункт 5.10); Оредар зобов`язується капітальний ремонт проводити лише за згодою орендодавця відповідно до вимог укладеного на проведення таких робіт договору (пункт 5.11); Орендар має право з дозволу орендодавця проводити капітальний ремонт орендованого об`єкта (пункт 6.3); Поліпшення здійснені орендарем за власний рахунок без погодження з орендодавцем які не можуть бути відокремлені без пошкодження об`єкта, переходять у власність орендодавця безоплатно (пункт 10.3).

Висновки суду та норми права.

Стаття 10 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" визначає порядок приватизації державного і комунального майна, який передбачає: формування та затвердження переліків об`єктів, що підлягають приватизації; опублікування переліку об`єктів, що підлягають приватизації, в офіційних друкованих виданнях державних органів приватизації, на офіційному веб-сайті Фонду державного майна України, на офіційних сайтах місцевих рад та в електронній торговій системі; прийняття рішення про приватизацію; прийняття місцевою радою рішення про приватизацію об`єкта комунальної власності; опублікування інформації про прийняття рішення про приватизацію об`єкта та у випадках, передбачених цим Законом, інформації про вивчення попиту для визначення стартової ціни: проведення інвентаризації та оцінки відповідно до законодавства; проведення у випадках, передбачених законом, аудиту, екологічного аудиту об`єкта приватизації; перетворення державного або комунального підприємства в господарське товариство у процесі приватизації у випадках, передбачених цим Законом; затвердження плану розміщення акцій акціонерних товариств, створених у процесі приватизації, у випадках, передбачених цим Законом, га його виконання; затвердження у випадках, передбачених цим Законом, умов продажу об`єктів приватизації, розроблених аукціонною комісією; опублікування інформації про умови продажу, в тому числі стартову ціну об`єкта приватизації; проведення аукціону, укладення договору купівлі-продажу; укладення договору купівлі-продажу в разі приватизації об`єкта шляхом викупу; опублікування інформації про результати приватизації; прийняття рішення про завершення приватизації.

Статтею 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" передбачені особливості приватизації об`єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду. Зокрема, орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна з умов, передбачених частиною другої цієї статті.

Частиною 2 ст.18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" передбачено, що орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна з таких умов: орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна; орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу; невід`ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди: здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб`єктом оціночної діяльності; орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати; договір оренди є чинним на момент приватизації. Надання згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень здійснюється в порядку, визначеному Фондом державного майна України або представницьким органом місцевого самоврядування.

Орендар, який виконав умови, передбачені частиною другою цієї статті, має право на приватизацію об`єкта шляхом викупу.

Викупу передує переддоговірна процедура, яка полягає в такому: прийняття рішення про приватизацію об`єкта, опублікування інформації про прийняття рішення про приватизацію об`єкта (частина перша статті 10 Закону); прийняття органом приватизації рішення про приватизацію об`єкта шляхом викупу на підставі рішення місцевої ради (частина 3 статті 18 Закону); проведення інвентаризації та оцінки відповідно до законодавства укладення договору купівлі-продажу в разі приватизації об`єкта шляхом викупу (частина перша статті 10 Закону).

На необхідності дотримання переддоговірної процедури фактично акцентує увагу ч.З статті 18 Закону, відповідно до якої у разі якщо орган приватизації прийняв рішення про приватизацію об`єкта шляхом викупу, між органом приватизації та орендарем укладається попередній договір купівлі-продажу об`єкта приватизації. Договір купівлі-продажу такого об`єкта приватизації укладається не пізніше ніж протягом 30 робочих днів з дня укладення попереднього договору.

З моменту прийняття Бердичівською міською радою рішення №222 "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2021 році", розпочалася процедура приватизації орендованого позивачем майна. Відтак, у позивача існує наявне право на викуп орендованих приміщень в процесі приватизації, яке вже виникло на законних підставах та підлягає реалізації шляхом укладення договору купівлі-продажу об`єкта соціально-культурного призначення, зазначеного в розділі 1 додатку до рішення Бердичівської міської ради №222 від 03.06.2021.

Як зазначив Верховний суд у вищезгаданій справі №906/350/23, належним способом захисту прав позивача є позов про визнання договору укладеним.

При цьому позивач має надати до суду проект договору, який він просить визнати укладеним. Суд має перевірити запропонований позивачем проект на предмет його відповідності вимогам закону.

Відповідно до ст. 638 ЦК України - Договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ст 635 ЦК України - Попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Отже попередній договір має містити істотні умови майбутнього договору.

Відповідно до ст. 655 ЦК України - За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Отже ціна, за якою продається майно, є істотною умовою договору. Таким чином ціна, за якою продається майно, має бути відображена в попередньому договорі.

Відповідно до частини 3 статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" - Якщо покупцем об`єкта приватизації стає орендар, вартість невід`ємних поліпшень зараховується йому під час остаточного розрахунку за об`єкт приватизації.

Зі змісту частини 2 статті 18 вказаного закону випливає, що невід`ємні поліпшення, які дають право орендарю на приватизацію шляхом викупу, є такі поліпшення, які здійснені за письмовою згодою орендодавця.

Як встановлено судом, позивач отримав згоду орендодавця на такі поліпшення на суму 900534,39грн без ПДВ за умови закінчення таких робіт до 31.12.2018. Фактична вартість поліпшень, які здійснені позивачем до 31.12.2018 становить 847236,56 грн. Отже тільки ця сума може бути зарахована під час остаточного розрахунку за об`єкт приватизації.

Натомість позивач в проекті попереднього договору, який він просить визнати укладеним, включив у суму, яка має бути зарахована, вартість робіт, які виконані у 2022 році (2 894 954,00 грн.) без погодження з орендодавцем. Як зазначено вище, відповідно до пункту 10.3 договору оренди, - Поліпшення здійснені орендарем за власний рахунок без погодження з орендодавцем, які не можуть бути відокремлені без пошкодження об`єкта, переходять у власність орендодавця безоплатно.

Таким чином, як виходячи з вимог закону, так і з умов договору, витрати позивача на поліпшення орендованого майна на суму 2 894 954,00 грн. не можуть бути зараховані під час остаточного розрахунку за об`єкт приватизації.

Виходячи із запропонованого позивачем проекту попереднього договору, позивач вважає, що при остаточному розрахунку за об`єкт приватизації мають бути зараховані витрати позивача, які він поніс у 2018 році в розмірі 847236,56 грн, у 2022 році в розмірі 2894954,00 грн., розмір індексації 1625663,00 грн., всього 5367853,56 грн.

Оскільки ціна договору купівлі продажу є його істотною умовою, оскільки порядок розрахунків, які запропоновані позивачем у проекті договору протирічить вимогам закону, відсутні підстави визнавати такий договір укладеним на запропонованих позивачем умовах.

Вирішуючи даний спір суд не вправі змінити запропонований позивачем в проекті договору порядок розрахунків, оскільки такі зміни призведуть до погіршення стану позивача по відношенню до того, на який він розраховував, а саме у позивача виникне обов`язок сплатити за об`єкт приватизації майже на 4 млн грн. більше тої суми на яку він очікував.

Крім того, відповідно до частини 3 статті 18 вказаного Закону стороною попереднього договору, який позивач просить визнати укладеним, є орган приватизації. Позивач у запропонованому проекті продавцем вказав Управління економічного розвитку Бердичівської міської ради. Разом з тим до суду не подано доказів того, що Управління є органом приватизації. А отже не подано доказів повноважень сторони договору, який позивач просить визнати укладеним.

Враховуючи викладене суд відмовляє у задоволенні позову.

Керуючись статтями 129, 236, 237, 238 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

УХВАЛИВ:

Відмовити у задоволені позову.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено: 24.07.25

Суддя Тимошенко О. М.

Віддрукувати:

1- в справу

- сторонам до ЕК