ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"18" липня 2025 р.м. Одеса Справа № 916/1020/25

За позовом: Василівської сільської ради Болградського району Одеської області (68752, Одеська обл., с. Василівка, вул. Миру, буд. 111, )

До відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «Аванта» (68702, Одеська обл., м. Болград, вул. Училищна, буд. 95, )

про розірвання договору оренди

Суддя Рога Н.В.

Секретар с/з Коротков С.О.

Представники сторін:

Від позивача: Полегенький В.С. - на підставі ордера серія ВН №1486841 від 13.03.2025р.;

Від відповідача: не з`явився.

Суть спору: Василівська сільська рада Болградського району Одеської області звернулась до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю (далі - ТОВ) «Аванта» про:

- розірвання Договору оренди землі № 36 від 08 грудня 2015 року укладеного між Головим управлінням Держгеокадастру в Одеській області та ТОВ «Аванта щодо земельної ділянки кадастровий номер 0:01:004:0306 площею 57,8509 га;

- розірвання Договору оренди землі № 215 від 27 вересня 2018 року укладеного між Головним управліннмя Держгеокадастру в Одеській області та ТОВ «Аванта» щодо земельної ділянки кадастровий номер :01:003:0625 площею 52,2953 га;

- розірвання Договору оренди землі від 27 грудня 2021 року укладеного між Василівською сільською радою Болградського району Одеської області та ТОВ «Аванта» щодо земельної ділянки (між пайові дороги) площею 3,11 га.

Ухвалою суду від 21.03.2025р. позовну заяву залишено без руху. 31 березня 2025р. на адресу суду від позивача надійшла заява про усунення недоліків.

Ухвалою суду від 04.04.2025р. прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі №916/1020/25, справу вирішено розглядати в порядку загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 01.05.2025р. Ухвалою суду від 01.05.2025р. відкладено підготовче засідання на 22.05.2025р. Ухвалою суду від 22.05.2025р. закрито підготовче засідання, призначено розгляд справи по суті у судовому засіданні на 08.07.2025р. Ухвалою суду від 08.07.2025р. оголошено переву у судовму засіданні до 18.07.2025р.

Представник позивача- Василівська сільська рада Болградського району Одеської області, позовні вимоги підтримує з підстав, викладених у позовній заяві.

Відповідач- ТОВ «Аванта», про місце, даті та час судових засідань був повідомлений шляхом направлення ухвал суду до електронного кабінету відповідача. Але, відзив на позовну заяву від відповідача до суду не надходив, представник відповідача в судові засідання не зявлявся, про поважність причин неявки суд не повідомив.

За таких обставин, відповідно до положень ч.9 ст.165 ГПК України, справа розглядається за наявними в ній матеріалами.

Суд вважає за необхідне також зауважити, що ч. 4 ст.11 ГПК України передбачено, що суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Закон України «Про судоустрій і статус суддів» встановлює, що правосуддя в Україні функціонує на засадах верховенства права відповідно до європейських стандартів та спрямоване на забезпечення права кожного на справедливий суд.

Відповідно до ст. 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують як джерело права при розгляді справ положення Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та протоколів до неї, а також практику Європейського суду з прав людини та Європейської комісії з прав людини.

Згідно пункту 1 статті 6 Конвенції кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом.

Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) неодноразово у своїх рішеннях указував на необхідність дотримання судами держав - учасниць Конвенції принципу розгляду справи судами впродовж розумного строку. Практика ЄСПЛ із цього питання є різноманітною й залежною від багатьох критеріїв, серед яких складність справи, поведінка заявника, судових та інших державних органів, важливість предмета розгляду та ступінь ризику терміну розгляду для заявника тощо (пункт 124 рішення у справі «Kudla v. Poland» заява №30210/96, пункт 30 рішення у справі «Vernillo v. France» заява №11889/85, пункт 45 рішення у справі «Frydlender v. France» заява №30979/96, пункт 43 рішення у справі «Wierciszewska v. Poland» заява №41431/98, пункт 23 рішення в справі «Capuano v. Italy» заява №9381/81 та ін.).

Зокрема, у пункті 45 рішення у справі Frydlender v. France (заява №30979/96) ЄСПЛ зробив висновок, згідно з яким «Договірні держави повинні організувати свої правові системи таким чином, щоб їх суди могли гарантувати кожному право на остаточне рішення протягом розумного строку при визначенні його цивільних прав та обов`язків.

У ГПК України своєчасність розгляду справи означає дотримання встановлених процесуальним законом строків або дотримання «розумного строку», під яким розуміється встановлений судом строк, який передбачає час, достатній, з урахуванням обставин справи, для вчинення процесуальної дії, та відповідає завданню господарського судочинства.

Таким чином, у процесуальному законодавстві поняття «розумний строк» та «своєчасний розгляд» застосовуються у тотожному значенні, зокрема, у розумінні найкоротшого із строків, протягом якого можливо розглянути справу, повно та всебічно дослідити подані сторонами докази, прийняти законне та обґрунтоване рішення. Поняття «розумний строк» вживається не лише у відношенні до дій, що здійснюються судом (розгляд справи, врегулювання спору за участю судді), але й також для учасників справи.

При цьому, вимогу стосовно розумності строку розгляду справи не можна ототожнити з вимогою швидкості розгляду справи, адже поспішний розгляд справи призведе до його поверховості, що не відповідатиме меті запровадження поняття «розумний строк».

Враховуючи викладене вище, суд вважає, що у даному випадку справу було розглянуто у розумні строки.

Позивач у справі - Василівська сільська рада Болградського району Одеської області, зазначила, що 08.12.2015 р. між Головним управлінням Держгеокадастру в Одеській області та ТОВ «Аванта» було уклалено Договір оренди землі № 36, відповідно до п. 2.1. якого в оренду передається земельна ділянка із земель сільськогосподарського призначення державної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, загальною площею 57,8509 га, у тому числі: 57,8509 га ріллі.

Згідно п. 4.1. Договору орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі на рахунок Жовтневої сільської ради в УДКСУ у Болградському районі Одеської області у розмірі 15,35 (п`ятнадцять цілих тридцять п`ять сотих) % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на 01.01.2015р., а саме: 235 525 грн за 1 (один) рік, що зазначено у протоколі проведення земельних торгів за лотом № 536 від 08.12.2015р. № 1/536 та складає 19 627 грн. 08 коп. за один місяць.

Як зазначає позивач, у 2016 році село Жовтневе було перейменовано у село Каракурт.

Крім того, 27.09.2018 р. між Головним управлінням Держгеокадастру в Одеській області та ТОВ «Аванта» був укладнений Договір оренди землі № 215, відповідно до п. 2.1. якого в оренду передається земельна ділянка із земель сільськогосподарського призначення державної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 52,2953 га, у тому числі: 52,2953 га ріллі, що розташована на території Одеської області, Болградського району, Каракуртської сільської ради (за межами населеного пункту).

Відповідно до п. 4.1. орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі на рахунок в УДКСУ Каракуртської сільської ради, Болградського району, Одеської області у розмірі 48,77 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на 01.01.2018р., а саме: 600 230 грн за 1 (один) рік, що зазначено у протоколі проведення земельних торгів за лотом № 1819 від 27.09.2018 р. № 1/1819 та складає 50 019 грн 17 коп. за один місяць.

Позивач зазначив, що відповідно до Постанови Верховної Ради на базі визначення громад Розпорядженням Кабінету Міністрів України № 720-р від 12.06.2020 р. «Про визначення адміністративних центрів та затвердження територій територіальних громад Одеської області» у складі Василівської, Каракуртської, Баннівської, Голицької та Калчівської сільських рад було утворено Василівську сільську раду Болградського району Одеської області.

Позивач зазначає, що Василівська сільська рада Болградського району Одеської області є власником земельної ділянки площею 57,8509 га, кадастровий номер:14 та земельної ділянки площею 52,2953 га, кадастровий номер 214, що підтверджується Витягами з Державного реєстру речових прав №413762626 та № 413766501 відповідно.

Відповідно до ч. 6 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, яка передається в оренду для закладання та/або вирощування багаторічних насаджень (плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду), не може містити положень про зміну його умов або припинення договору у зв`язку з переходом права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізацією юридичної особи.

Таким чином, на теперішній час Василівська сільська рада Болградського району Одеської області є власником зазначених вище земельних ділянок та орендодавцем по Договорам оренди №36 та №215.

Також, як зазначив позивач, 27.12.2021 р. між Василівською сільською радою Болградського району Одеської області та ТОВ «Аванта» було укладено Договір оренди землі, відповідно до п. 2 якого в оренду передається земельна ділянка (земельні ділянки загальною площею 3,11 га (між пайові дороги).

Відповідно до п. 9 Договору орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 7 717 грн 03 коп.

В обгрунтування позову Василівська сільська рада зазначила, що як вбачається з листа Головного управління ДПС в Одеській області № 24071/5/15 32-13-06-05 від 20.11.2024р., станом на 01.11.2024 р. у ТОВ «Аванта» наявна заборгованість перед Василівською сільською радою Болградського району Одеської області з орендної плати з юридичних осіб у розмірі 1 847 232 грн 96 коп.

Так, у 2022 році ТОВ «Аванта» сплатило орендну плату у розмірі 680 516 грн, а розмір заборгованості становив 162 956 грн.

У 2023 році ТОВ «Аванта» було сплачено лише 75 877 грн, а розмір заборгованості становив 759 878 грн.

У 2024 році ТОВ «Аванта» було сплачено лише 2 327 грн, що спричинило заборгованість у розмірі 925 559 грн.

Позивач зазначає, що 27.12.2024 р. ТОВ «Аванта» було направлено Претензію № 1, відповідно до якої відповідача було повідомлено про наявність заборгованості перед Василівською сільською радою Болградського району Одеської області у загальній сумі 5 824 453,16 грн, яка складалася з заборгованості по орендній платі у розмірі 1 847 232 грн 96 коп., заборгованості по сплаті податків у розмірі 463 740 грн 41 коп., пені у розмірі 1 280 948 грн 55 коп., штраф у у розмірі 1 831 302 грн, 3% річних у розмірі 104 778 грн 31 коп., інфляційних втрат у розмірі 296 450 грн 93 коп., яка була залишена без відповіді та задоволення.

Також, позивач зазначив, що згідно листа Головного управління ДПС в Одеській області від 10.02.2025 р. № 2551/5/15-32-13-06-05 станом на 05.02.2025р. по ТОВ «Aванта » обліковуються податковий борг з орендної плати з юридичних осіб у сумі 2 085 639 грн 62 коп., дата виникнення боргу - 30.12.2022р..

Таким чином, систематичне невиконання відповідачем своїх зобов`язань за договорами оренди, включаючи несплату орендної плати, порушує права позивача, адже позбавляє позивача очікуваного доходу від переданих в оренду земельних ділянок, на які орендодавець розраховував при укладенні Договорів оренди, а також призводить до значних втрат місцевого бюджету.

Позивач зауважив, що п. 12.3. Договору оренди землі № 36 передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, несплати, несвоєчасної або неповної сплати орендарем орендної плати.

Пунктом 11.3. Договору оренди землі № 215 передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків передбачених договором, у тому числі вимог пунктів 5.5, 8.4.5, 8.4.13, а так внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, несплати, несвоєчасної або неповної сплати орендарем орендної плати.

Пунктом 38 Договору оренди землі від 27 грудня 2021 року передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду унаслідок невиконання другою стороною обов`язків передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження, орендованої земельної ділянки, а також з інших підстав передбачених законом.

Враховуючи невиконання відповідачем своїх зобовязань щодо спрлати орендної плати у визначеному Договорами розмірі та у визначені строки, позивач вважає, що наявні підстави для розірвання Договору оренди землі № 215, Договору оренди землі № 36 та Договору оренди землі від 27 грудня 2021 року.

У якості нормативного обгрунтування позову позивач посилається на положення ч.1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі», згідно якої на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Крім того, позивач зазначив, що відповідно до ч.ч.1 та 2 ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Також, позивач зауважив, що відповідно до ст.141 Земельного кодексу України однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Окрім цього, як зазначив позивач, Верховний Суд в постановах від 02.05.2018р. у справі № 925/549/17, від 20.06.2019р. у справі № 383/708/16-ц дійшов висновку, що сам факт систематичного порушення умов договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість.

За таких обставин, виходячи з викладеного, позивач просить суд про розірвання Договору оренди землі № 36 від 08 грудня 2015 року укладеного між Головим управлінням Держгеокадастру в Одеській області та ТОВ «Аванта щодо земельної ділянки кадастровий номер 0:01:004:0306 площею 57,8509 га; розірвання Договору оренди землі № 215 від 27 вересня 2018 року укладеного між Головним управліннмя Держгеокадастру в Одеській області та ТОВ «Аванта» щодо земельної ділянки кадастровий номер :01:003:0625 площею 52,2953 га; розірвання Договору оренди землі від 27 грудня 2021 року укладеного між Василівською сільською радою Болградського району Одеської області та ТОВ «Аванта» щодо земельної ділянки (між пайові дороги) площею 3,11 га.

У якості нормативного обгрунтування позову позивач посилається на положення Закону України «Про оренду землі», та зокрема, зазначає, що відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» обдією з істотних умов договору оренди землі є умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду.

Положеннями ст. 24 Закону України «Про оренду землі » передбачено, що орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання норм і правил.

Також, ст. 25 Закону України «Про оренду землі», зокрема, передбачено, що орендар земельної ділянки зобов`язаний: приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди.

За змістом п.п. а, ґ ст. 96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов`язані, зокрема, забезпечувати використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приводити її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки; підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі.

Позивач також зазначив, що ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Пунктом ґ ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України передбачено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є: використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Відповідно до п. а ст. 143 Земельного кодексу України примусове припинення прав на земельну ділянку здійснюється у судовому порядку у разі використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Крім цього, позивач зазначив, що згідно ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

При цьому, як зазначає позивач, оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - «значної міри» позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь- якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

Також, позивач посилається на правову позицію Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладену у постанові від 08.03.2023 р. по справі № 925/14/22, у якій суд за результатами правозастосування ст.ст. 2, 13, 24, 25, 31 та 32 Закону України «Про оренду землі» та ст.ст. 93, 96 та п. ґ ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України, ст. 651 Цивільного кодексу України дійшов висновків про те, що орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режимувикористання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати (стаття 24 Закону України "Про оренду землі" у відповідній редакції). Отже, орендар зобов`язаний, зокрема, виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико- культурного призначення…

Розглянув матеріали справи, заслухав пояснення представника позивача, судом встановлено, що 08.12.2015р. між Головним управлінням Держгеокадастру в Одеській області (Орендодавець) та ТОВ «Аванта» (Орендар) був укладений Договір оренди землі №36, відповідно до п.1.1 якого Орендодавець, на підставі протоколу проведення земельних торгів за лотом №536 від 08.12.2015р. №1/536 надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільскогосподарського призначення державної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташовану за адресою: Одеська область, болградський р-н, Жовтнева сільська рада (за межами населеного пункту).

В оренду передається земельна ділянка із земель сільскогосподарського призначення державної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, загальною площею 57,8509 га, у тому числі 57,8509 га ріллі (п.2.1 Договору №36).

Кадастровий номер земельної ділянки ::01:004:0306 (п.2.2.Договору №36).

Строк дії Договору №36 21 рік (п.3.1 Договору).

У 2016 році село Жовтневе було перейменовано у село Каракурт.

Згідно Витягу з Державного реєстру речових прав від 18.02.2025р. №413762626 земельна ділянка кадастровий номер :01:004:0306 є комунальною власністю територіальної громади в особі Василівської сільської ради Болградського району Одеської області.

Також, 27 вересня 2018р. між Головним управлінням Держгеокадастру в Одеській області (Орендодавець) та ТОВ «Аванта» (Орендар) був укладений Договір оренди землі №215, відповідно до п.1.1 якого Орендодавець, на підставі протколу проведення земельних торгів за лотом №1819 від 27.09.2018р. №1/1819 надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільскогосподарського призначення державної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташовану на території Одеської області, Болградського району, Каракуртської сільської ради ( за межами населеного пункту), кадастровий номер земельної ділянки :01:003:0625.

Відповідно до п.2.1 Договору №215 в оренду передається земельна ділянка із земель сільскогосподарського призначення державної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 52,2953 га, у тому числі 52,2953 га ріллі, що розташована на території Одеської області, Болградського району, Каракуртської сільської ради ( за межами населеного пункту).

Строк дії Договору №215 сім років (п.3.1 Договору).

Згідно Постанови Верховної Ради на базі визначення громад Розпорядженням Кабінету Міністрів України № 720-р від 12 червня 2020 року «Про визначення адміністративних центрів та затвердження територій територіальних громад Одеської області» у складі Василівської, Каракуртської, Баннівської, Голицької та Калчівської сільських рад було утворено Василівську сільську раду Болградського району Одеської області.

Згідно Витягу з Державного реєстру речових прав від 18.02.2025р. №413766501 земельна ділянка кадастровий номер :01:003:0625 є комунальною власністю територіальної громади в особі Василівської сільської ради Болградського району Одеської області.

Частиною 1 ст. 3 Земельного кодексу України визначено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Відповідно до ч. 9 ст. 93 Земельного кодексу України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

За приписами ст.1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

За ст. 6 зазначеного Закону орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Частиною 6 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Отже, між Василівською сільською радою Болградського району Одеської області та ТОВ «Аванта» існують праовідносини щодо оренди земельних ділянок, що виникли на підставі Договорів оренди землі №36 та №215.

Згідно ч. 1 ст. 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію: передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо, або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Частиною 2 зазначеної статті встановлено, що зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Як вбачається з положень ст. 174 Господарського кодексу України, однією з підстав виникнення господарського зобов`язання є укладання господарського договору та іншої угоди, що передбачені законом, а також угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.

Використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону (ст. 206 Земельного кодексу України).

За змістом ст. 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (частини 1-3 ст. 21 цього Закону).

Крім того, згідно з п.п. 14.1.136 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності - обов`язковий платіж, що його орендар вносить орендодавцю за користування земельною ділянкою.

Згідно п. 4.1. Договору оренди №36 орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі на рахунок Жовтневої сільської ради в УДКСУ у Болградському районі Одеської області у розмірі 15,3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на 01.01.2015р., а саме: 235 525 грн за 1 (один) рік, що зазначено у протоколі проведення земельних торгів за лотом № 536 від 08.12.2015р. № 1/536 та складає 19 627 грн. 08 коп. за один місяць.

Орендна плата, визначена п.4.1 цього Договору, без внесення змін до договору, індексується станом на 1 січня наступного року, виходячи з споживчих цін за повний минулий календарний рік на коефіцієнт індексації Кі, що визначається за формулою, визначеною ст.289 Податкового кодексу України ( п.4.3 Договору).

Орендна плата вноситься орендарем не пізніше 28 числа кожного місяця, наступного за звітним, у розмірі, встановленому п.4.1 договору, за кожен місяць ( п.4.4 Договору).

Відповідно до пункту 4.1. Договору №215 орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі на рахунок в УДКСУ Каракуртської сільської ради, Болградського району, Одеської області у розмірі 48,77 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на 01.01.2018р., а саме: 600 230 грн. за 1 (один) рік, що зазначено у протоколі проведення земельних торгів за лотом № 1819 від 27 вересня 2018 року № 1/1819 та складає 50 019 грн 17 коп. за один місяць.

Орендна плата вноситься орендарем не пізніше 28 числа кожного місяця, наступного за звітним, у розмірі, встановленому п.4.1 договору, за кожен місяць (п.4.3 Договору №215).

Річна орендна плата протягом дії договору без внесення до нього змін визначається із діючої нормативної грошової оцінки, яка кумулятивно індексується станом на 1 січня поточного року на коефіцієнт індексації Кі. У разі набіття чинності нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка є обєктом цього договору, сторони вносять відповідні зміни до цього договору (п.4.4 Договору №215).

Таким чином, у ТОВ «Аванта», як орендаря земельних ділянок з кадастровим номером :01:003:0625 та :01:004:0306, виникли зобовязання щодо сплати орендної плати у встановному Договорами розмірі та у встановлені строки. Але, як вбачається з матеріалів справи, свої зобовязання щодо сплати орендної плати ТОВ «Аванта» не виконує, у звязку із чим за Орендарем утворилася заборгованість зі сплати орендної плати, що підтверджується Листом Головного управління ДПС в Одеській області № 24071/5/15 32-13-06-05 від 20.11.2024р., згідно яеого станом на 01.11.2024 року у ТОВ «Аванта» наявна заборгованість перед Василівською сільською радою Болградського району Одеської області з орендної плати з юридичних осіб у розмірі 1 847 232 грн 96 коп.

У силу ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ч. 1 ст. 193 Господарського кодексу України суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. При цьому, до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом України.

Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 Цивільного кодексу України ).

Частиною 1 ст. 530 Цивільного кодексу України визначено, що, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

За приписами ст. 96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Згідно із ст. 24 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати.

Відповідно до ст. 25 Закону України "Про оренду землі" орендар зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт.

Відповідно до ст. 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Крім того, ч. 1 ст. 96 Земельного кодексу України передбачено, що землекористувачі зобов`язані: забезпечувати використання землі за цільовим призначенням; додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля; своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату; не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі; своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом; дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов`язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон; зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем.

За загальним правилом, встановленим ч.2 ст.651 Цивільного кодексу України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до ст. 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Крім того, суд зазначає, що Верховний Суд у постановах від 28.12.2022р. у справі №577/140/20, 14.06.2022р. у справі №923/614/21, від 03.08.2022р. у справі №914/374/21, від 23.11.2022р. у справі №130/1039/20, від 01.02.2023р. у справі №904/2600/18 зазначав, що систематичне порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є самостійною та достатньою підставою для його розірвання, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, навіть якщо орендар сплатить всю суму заборгованості, не має правового значення для вирішення позовних вимог про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки.

Систематичною вважається несплата орендної плати у двох та більше випадках у встановлений строк протягом певного періоду поспіль, який визначено договором (постанови Верховного Суду від 06.03.2019р. у справі № 183/262/17, від 27.11.2018р. у справі № 912/1385/17).

За таких обставин, суд вважає обгрунтованими та такими, що підлягають задоволенню вимоги позивача про розірвання Договору оренди землі № 36 від 08.12.2015 р., укладеного між Головим управлінням Держгеокадастру в Одеській області та ТОВ «Аванта щодо земельної ділянки кадастровий номер 0:01:004:0306 площею 57,8509 га, а також розірвання Договору оренди землі № 215 від 27.09.2018 р., укладеного між Головним управліннмя Держгеокадастру в Одеській області та ТОВ «Аванта» щодо земельної ділянки кадастровий номер :01:003:0625 площею 52,2953 га.

Що стосується Договору оренди землі, укладеного 27 грудня 2021р. між Василівською сільською радою (Орендодавець) та ТОВ «Аванта» (Орендар), відповідно до п.1 якого Орендодавець надає, а Орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку (земельні ділянки) із земель колективної власності з кадастровим номером -немає, яка розтиашована за адресою: Одеська обл., Болградський р-н, с.Каракурт за межами населеного пункту, суд зазначає наступне.

Відповідно до ст.3 Закону України «Про оренду землі» об`єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.

За приписами ст.4 зазначеного Закону орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом.

Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі ( ст.6 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно ч.1 ст.116 Земельного кодексу України (тут і надалі в редакції, що була чинною станом на 27.12.2021р.) громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

Відповідно до ст.16 Закону України «Про оренду землі» кладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами земельних торгів.

За приписами ч.ч.1-3 ст.124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених ч.ч.2,3 ст. 134 цього Кодексу. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами другою, третьою ст. 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу.

Але, а ні з тексту Договору оренди землі від 27.12.2021р., а ні з матеріалів справи не вбачається, що зазначений договір було укладено за наслідками проведення аукціону (земльних торгів).

Відповідно до постанови Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020р. у справі №688/2908/16-ц « за ст. 14 Конституції України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

Відповідно до пунктів «б», «ґ» ст. 5 Земельного кодексу України земельне законодавство базується на принципах, зокрема, забезпечення рівності права власності на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави; забезпечення гарантій прав на землю.

Земля є унікальним обмеженим природним ресурсом. Земля є базисним ресурсом, на якому будується добробут суспільства.

Отже, розподіл землі є особливо чутливим до принципів справедливості, розумності і добросовісності (п.6 ч.1 ст. 3 Цивільного кодексу України).

Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду у постанові від 21.11 2018 р. у справі № 577/5321/17 вже звертав увагу, що правомірність є конститутивною ознакою правочину як юридичного факту. Велика Палата Верховного Суду погодилася з таким висновком.

Крім того, Велика Палата зазначила, що відповідно до ч.ч.1, 2 ст. 228 Цивільного кодексу України правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.

За таких обставин, суд дійшов висновку про те, що оскільки Договір оренди землі від 27.12.2021р., укладений між Василівською сільською радою та ТОВ «Аванта» без дотримання конкурентних засад, спрямований на незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності, то він відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 228 Цивільного кодексу України є нікчемним.

Суд також вважає за необхідне звернути увагу на те, що доказів державної реєстрації Договору оренди землі від 27.12.2021р. позивачем до матеріалів справи не надано.

Також, суд звертає увагу на те, що згідно п.2 Договору від 27.12.2021р. в оренду передається (передаються) земельна ділянка (земельні ділянки) загальною площею 3,11 га (між пайові дороги) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

При цьому, Договір не містить інформації щодо кадастрового номеру зазначеної земельної ділянки, так само як не надано до матеріалів справи доказів права комунальної власності територіальної громади в особі Василівської сільської ради.

Слід зауважити, що кадастровий номер - це унікальний ідентифікатор земельної ділянки в Державному земельному кадастрі України. Він присвоюється кожній ділянці під час її реєстрації, зберігається протягом усього часу існування. Кадастровий номер є обов`язковим для здійснення будь-яких операцій із земельною ділянкою.

Відповідно до ст.16 Закону України «Про державний земельний кадастр» та п.26 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 р. №1051, кадастровий номер земельної ділянки є її ідентифікатором у Державному земельному кадастрі.

За п. 29 зазначеного Порядку кадастровий номер земельної ділянки є індивідуальна, що не повторюється на всій території України, послідовність цифр та знаків, яка присвоюється земельній ділянці під час її державної реєстрації і зберігається за нею протягом усього часу існування.

Формування земельної ділянки здійснюється шляхом визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номеру, яки присвоюється під час державної реєстрації земельної ділянки.

Відповідно до ч.1 ст. 79-1 Земельного кодексу України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Відповідно до частини другої цієї ж статті формування земельних ділянок здійснюється, зокрема, у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності.

Крім того, відповідно до ст.15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки).

Враховуючи зазначене, з урахуванням того, що Договір оренди землі від 27.12.2021р., укладений між Василівською сільською радою та ТОВ «Аванта», є нікчемним, то позовна вимога про розірвання цього Договору не є належним способом захисту права чи інтересу позивача.

За таких обставин, суд дійшов висновку про часткове задоволення позовних вимог Василівської сільської ради Болградського району Одеської області.

Згідно ч.3 ст. 13 ГПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

У відповідності до ч.1 ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи (ч.ч. 1, 3 ст. 74 цього Кодексу).

За приписами ст.79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі «Серявін та інші проти України» зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

У справі «Трофимчук проти України» (№ 4241/03, §54, ЄСПЛ, 28 жовтня 2010 року) Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.

Згідно зі статтею 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Судові витрати по сплаті судового збору покласти на відповідача згідно ст. ст. 123, 129 ГПК України.

На підставі зазначеного, керуючись ст.ст. 123, 129, 232, 238, 240, 241 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позовну заяву Василівської сільської ради Болградського району Одеської області до Товариства з обмеженою відповідальністю «Аванта» про розірвання Договору оренди землі № 36 від 08 грудня 2015 року, укладеного між Головим управлінням Держгеокадастру в Одеській області та Товариством з обмеженою відповідальністю «Аванта щодо земельної ділянки кадастровий номер 0:01:004:0306 площею 57,8509 га; розірвання Договору оренди землі № 215 від 27 вересня 2018 року укладеного між Головним управліннмя Держгеокадастру в Одеській області та Товариством з обмеженою відповідальністю «Аванта» щодо земельної ділянки кадастровий номер :01:003:0625 площею 52,2953 га; розірвання Договору оренди землі від 27 грудня 2021 року, укладеного між Василівською сільською радою Болградського району Одеської області та Товариством з обмеженою відповідальністю «Аванта» щодо земельної ділянки (між пайові дороги) площею 3,11 га - задовольнити частково.

2. Розірвати Договір оренди землі № 36 від 08 грудня 2015 року, укладений між Головим управлінням Держгеокадастру в Одеській області та Товариством з обмеженою відповідальністю «Аванта щодо земельної ділянки кадастровий номер 0:01:004:0306 площею 57,8509 га.

3. Розірвати Договір оренди землі № 215 від 27 вересня 2018 року, укладений між Головним управліннмя Держгеокадастру в Одеській області та Товариством з обмеженою відповідальністю «Аванта» щодо земельної ділянки кадастровий номер :01:003:0625 площею 52,2953 га.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Аванта» (68702, Одеська обл., м. Болград, вул. Училищна, буд. 95, ) на користь Василівської сільської ради Болградського району Одеської області (68752, Одеська обл., с. Василівка, вул. Миру, буд. 111, ) витрати по сплаті судового збору у розмірі 4 844 грн 80 коп.

5. У задоволенні решти позову відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом 20 днів з дня його проголошення (підписання).

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Повне рішення складено 18 липня 2025 р.

Суддя Н.В. Рога