ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"14" липня 2025 р. Справа№ 911/3305/24

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Андрієнка В.В.

суддів: Шапрана В.В.

Буравльова С.І.

секретар судового засідання - Король Д.А.

учасники справи:

від позивача : Михальченко В.М.;

від відповідача 1: Кадай Л.А.;

від відповідача 2: не з`явився;

від третьої особи: Шумський Ю.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Комунального підприємства "Готельно-гуртожитковий комплекс"

на рішення Господарського суду Київської області від 14.04.2025

у справі №911/3305/24 (суддя Конюх О.В.)

за позовом Фізичної особи - підприємця Михальченка Віктора Михайловича

до 1) Комунального підприємства "Готельно-гуртожитковий комплекс"

2) Фізичної особи - підприємця Ваховської Світлани Іванівни

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні позивача: Товариство з обмеженою відповідальністю "КІТ"

про визнання договору недійсним та зобов`язання оголосити аукціон

УСТАНОВИВ:

Фізична особа - підприємець Михальченко Віктор Михайлович звернувся до Господарського суду Київської області з позовом до Комунального підприємства "Готельно-гуртожитковий комплекс" у якому просив суд:

- визнати недійсним договір оренди від 01.02.2022 №2-22, укладений між КП "Готельно-гуртожитковий комплекс" та ФОП Ваховською Світланою Іванівною;

- зобов`язати КП "Готельно-гуртожитковий комплекс" оголосити аукціон на право оренди нежитлового приміщення, загальною площею 54 кв.м., розташованого за адресою: м. Вишневе, вул. Святошинська 46.

Позов обґрунтований тим, що позивач як потенційний орендар звертався до Вишневого міського голови стосовно зацікавленості в одержанні в оренду нежитлового вбудованого приміщення в будинку за адресою: Київська обл., Бучанський район, м. Вишневе, вул. Святошинська, 46.

Рішенням Господарського суду Київської області від 14.04.2025 у справі №911/3305/24 позов задоволено повністю.

Не погоджуючись з указаним рішенням, Комунальне підприємство "Готельно-гуртожитковий комплекс" 23.05.2025 через електронний кабінет подала апеляційну скаргу, у якій просить скасувати рішення Господарського суду Київської області від 14.04.2025 у справі № 911/3305/24 та ухвалити нове, яким у задоволенні позову відмовити в повному обсязі.

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що на думку апелянта, місцевим господарським судом необґрунтовано було задоволено позовні вимоги. Так, апелянт стверджує, що суд першої інстанції дійшов до помилкового висновку щодо задоволення позовних вимог у частині зобов`язання Комунального підприємства «Готельно-гуртожитковий комплекс» оголосити аукціон на право оренди нежитлового приміщення загальною площею 54 кв.м., розташованого за адресою: м. Вишневе, вул. Святошинська, 46. Також апелянт стверджує, що на момент звернення до суду жодні правовідносини за договором оренди від 01.02.2022 №2-22 між сторонами не існували, що виключає можливість пред`явлення позову про його виконання чи інші зобов`язання, які могли виникати з цього договору.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 28.05.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Комунального підприємства "Готельно-гуртожитковий комплекс" на рішення Господарського суду Київської області від 14.04.2025 у справі 911/3305/24, розгляд справи призначено на 25.06.2025.

Позивачем було подано клопотання про витребування доказів у якому він просив суд витребувати у Комунального підприємства "Готельно-гуртожитковий комплекс" копію договору оренди, укладеного Комунальним підприємством "Готельно-гуртожитковий комплекс" про оренду нежитлового приміщення за адресою: м. Вишневе, вул. Святошинська 42, в якому розташований магазин «Квіти».

Розглянувши вказане клопотання, колегія суддів відзначає наступне.

У відповідності до ч. 1 -3 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

Наведені положення передбачають наявність таких критеріїв для вирішення питання про прийняття судом апеляційної інстанції додаткових доказів, як: "винятковість випадку" та "причини, що об`єктивно не залежать від особи", і тягар доведення покладений на учасника справи, який звертається з відповідним клопотанням (заявою).

Єдиний винятковий випадок, коли можливим є прийняття судом, у тому числі апеляційної інстанції, доказів з порушеннями встановленого процесуальним законом порядку, - це наявність об`єктивних обставин, які унеможливлюють своєчасне вчинення такої процесуальної дії з причин, що не залежали від нього, тягар доведення яких покладений на учасника справи.

При цьому за імперативним приписом частини 4 статті 13 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних, зокрема, з невчиненням нею процесуальних дій.

Принцип рівності сторін у процесі у розумінні "справедливого балансу" між сторонами вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представити справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони.

Прийняття судом апеляційної інстанції додатково поданих доказів без урахування наведених вище критеріїв у вирішенні питання про прийняття судом апеляційної інстанції таких доказів матиме наслідком порушення приписів статті 269 Господарського процесуального кодексу України, а також принципу правової визначеності, ключовим елементом якого є однозначність та передбачуваність.

Судова колегія відзначає, що апелянтом, при зверненні до суду із відповідним клопотанням, не доведено суду апеляційної інстанції наявність об`єктивних обставин, які унеможливлювали своєчасне подання вказаного клопотання до суду першої інстанції. Колегія суддів наголошує на відсутності таких критеріїв як "винятковість випадку" та "причини, що об`єктивно не залежать від особи" для вирішення питання про прийняття судом апеляційної інстанції додаткових доказів.

З огляду на вищевикладене, судова колегія дійшла до висновку про відмову у задоволенні клопотання Фізичної особи - підприємця Михальченка Віктора Михайловича про витребування доказів.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 25.06.2025 оголошено перерву у судовому засіданні до 14.07.2025.

11.06.2025 позивачем було подано відзив на апеляційну скаргу у якому він просив суд відмовити у її задоволенні та залишити рішення без змін.

Також третьою особою було подано відзив на апеляційну скаргу у якому третя особа заперечувала проти вимог апеляційної скарги та просила залишити рішення місцевого господарського суду без змін.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 275 ГПК України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Статтею 276 ГПК України визначено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Судом встановлено, що відповідно до свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 26.03.2009 та витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 27.03.2009 №22305472 приміщення гуртожитку загальною площею 6656,2 кв. м за адресою Київська обл., м. Вишневе, вул. Святошинська, 46 перебувають у власності територіальної громади міста Вишневе в особі Вишневої міської ради.

Статутом КП "ГГК", затвердженого рішенням V сесії Вишневої міської ради VIII скликання №1-01/V8-18 від 08.04.2021, передбачено, що засновником КП "ГГК" є Вишнева міська рада. Функції управління від імені Власника здійснює його уповноважений орган - Виконавчий комітет Вишневої міської ради (п.1.3); майно підприємства перебуває у комунальній власності і закріплюється за ним на праві господарського відання.

Відповідно до частини 4 статті 75 Господарського процесуального кодексу України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Рішеннями у справах №911/3799/15 від 01.10.2015, №911/18/22 від 18.04.2023, №911/616/23 від 05.10.2023 встановлено, що КП "ГГК" є балансоутримувачем нежитлових приміщень гуртожитку в будинку 46 по вул. Святошинській у місті Вишневому. Вказане майно є власністю територіальної громади міста Вишневе в особі Вишневої міської ради та закріплене за КП "ГГК" на праві господарського відання.

01.02.2020 було введено в дію Закон України "Про оренду державного та комунального майна" (далі - Закон 157-ІХ), який регулює правові, економічні та організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна, що перебуває в державній та комунальній власності; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, що перебуває в державній та комунальній власності.

Вказаний закон запровадив процедуру передачі в оренду державного та комунального майна через електронну торгову систему (ЕТС).

Електронна торгова система (ЕТС) - дворівнева інформаційно-телекомунікаційна система, що включає центральну базу даних та електронні майданчики, які взаємодіють з центральною базою даних через інтерфейс програмування додатків такої центральної бази даних. ЕТС забезпечує можливість створення, розміщення, оприлюднення та обміну інформацією і документами в електронному вигляді, необхідними для проведення аукціону в електронній формі (ч.1 ст. 1 Закону 157-ІХ).

Відповідно до п. "г" ч.2 ст.4 Закону 157-ІХ суб`єктами орендних відносин - орендодавцями є балансоутримувачі щодо:

- нерухомого майна, загальна площа якого не перевищує 400 квадратних метрів на одного балансоутримувача, якщо менший розмір площі не встановлено рішенням представницького органу місцевого самоврядування - щодо об`єктів комунальної власності або галузевими особливостями оренди майна;

- нерухомого майна для організації та проведення науково-практичних, культурних, мистецьких, громадських, суспільних та політичних заходів - на строк, що не перевищує п`яти календарних днів протягом шести місяців, а також щодо майна, яке передається суб`єктам виборчого процесу для проведення публічних заходів (зборів, дебатів, дискусій) під час та на період виборчої кампанії;

- нерухомого майна для організації та проведення науково-практичних, культурних, мистецьких, громадських, суспільних та політичних заходів - на строк, що не перевищує 30 календарних днів протягом одного року щодо кожного орендаря, якщо балансоутримувачем є державне або комунальне підприємство, установа, організація, що здійснює діяльність з організування конгресів і торговельних виставок;

- іншого окремого індивідуально визначеного майна

Пунктом 6 Прикінцевих та перехідних положень Закону 157-ІХ встановлено, що орендодавці протягом 24 місяців з дня введення в дію цього Закону публікують в ЕТС договори оренди, чинні на дату введення в дію цього Закону, у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.

Приписами статті 6 Закону 157-ІХ встановлено, що ініціаторами оренди майна можуть бути потенційний орендар, балансоутримувач, уповноважений орган управління та/або орендодавець. Потенційний орендар, зацікавлений в одержанні в оренду нерухомого або індивідуально визначеного майна, звертається до орендодавця із заявою про включення цього майна до Переліку відповідного типу згідно з Порядком передачі майна в оренду. Орендодавець протягом трьох робочих днів з дати отримання відповідної заяви передає її балансоутримувачу такого майна. За результатами розгляду заяви (крім випадків, передбачених абзацом п`ятим частини другої статті 6 цього Закону) балансоутримувач протягом 10 робочих днів з дати отримання такої заяви приймає одне з таких рішень:

- рішення про намір передачі майна в оренду;

- рішення про відмову у включенні об`єкта до відповідного Переліку в разі наявності однієї з підстав, передбачених статтею 7 цього Закону.

У разі якщо відповідно до законодавства, статуту або положення балансоутримувача уповноважений орган управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, має надавати згоду на розпорядження майном балансоутримувача, балансоутримувач протягом 40 робочих днів з дати отримання заяви потенційного орендаря приймає одне з таких рішень:

- рішення про намір передачі майна в оренду, погоджене уповноваженим органом управління;

- рішення про відмову у включенні об`єкта до відповідного Переліку в разі наявності однієї з підстав, передбачених статтею 7 цього Закону.

Відсутність погодження або відмови у погодженні уповноваженого органу управління протягом 40 робочих днів з дати отримання заяви потенційного орендаря вважається погодженням уповноваженого органу управління рішення балансоутримувача про намір передачі майна в оренду.

Про прийняте рішення балансоутримувач повідомляє заявника та орендодавця протягом трьох робочих днів з дати його прийняття.

У разі включення об`єкта до відповідного Переліку за заявою іншої особи, яка подана раніше, балансоутримувач інформує заявника та орендодавця про таке включення.

Балансоутримувач може прийняти рішення про намір передачі майна в оренду за власною ініціативою, з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач.

Відсутність погодження або відмови у погодженні уповноваженого органу управління протягом 40 робочих днів з дати направлення звернення балансоутримувача про таке погодження вважається погодженням уповноваженого органу управління рішення балансоутримувача про намір передачі майна в оренду.

У разі якщо ініціатором оренди майна є орендодавець, такий орендодавець звертається до балансоутримувача майна із заявою про включення цього майна до Переліку відповідного типу відповідно до Порядку передачі майна в оренду.

Прийняття рішення балансоутримувачем про намір передачі майна в оренду та погодження такого рішення відбуваються у порядку, встановленому частиною другою цієї статті.

У разі якщо ініціатором оренди майна є уповноважений орган управління, то такий уповноважений орган управління надає балансоутримувачу рішення про доцільність передачі майна в оренду, яке є погодженням уповноваженого органу управління рішення балансоутримувача про намір передачі майна в оренду. Балансоутримувач протягом 10 робочих днів з дати отримання рішення про доцільність передачі майна в оренду приймає рішення про намір передачі майна в оренду.

Після прийняття балансоутримувачем рішення про намір передачі майна в оренду або отримання від уповноваженого органу управління рішення про доцільність передачі майна в оренду балансоутримувач здійснює такі дії:

вносить інформацію про потенційний об`єкт оренди до ЕТС в порядку, обсязі та строки, передбачені Порядком передачі майна в оренду, та включає об`єкт до одного з Переліків, якщо відповідно до цього Закону балансоутримувач може виступати орендодавцем відповідного майна і якщо включення об`єкта до Переліку відповідного типу не потребує прийняття рішення іншим органом;

надсилає інформацію про потенційний об`єкт оренди орендодавцю для її внесення до ЕТС в порядку, обсязі та строки, передбачені Порядком передачі майна в оренду, та звертається до орендодавця із клопотанням про включення потенційного об`єкта оренди до одного з Переліків згідно з Порядком передачі майна в оренду.

Орендодавець розглядає клопотання балансоутримувача, подане відповідно до частини четвертої цієї статті, та протягом 10 робочих днів з дати отримання клопотання приймає одне з таких рішень: рішення про включення об`єкта до Переліку відповідного типу; рішення про відмову у включенні об`єкта до Переліку відповідного типу з підстав, передбачених статтею 7 цього Закону.

У випадках, передбачених частиною шостою цієї статті, орендодавець звертається до уповноваженого органу, визначеного частиною шостою цієї статті, із клопотанням про включення об`єкта до Переліку, якщо включення об`єкта до Переліку відповідного типу потребує прийняття відповідного рішення, і передає його на розгляд такого органу. Такі дії не здійснюються орендодавцем у випадку, якщо особи орендодавця та уповноваженого органу, визначеного частиною шостою цієї статті, є однією особою.

Про прийняте рішення орендодавець повідомляє балансоутримувача та заявника протягом трьох робочих днів з дати прийняття рішення.

Рішення про включення до Переліку єдиних майнових комплексів приймається згідно з Порядком передачі майна в оренду. Рішення про включення до Переліку єдиних майнових комплексів комунальних підприємств приймається відповідним представницьким органом місцевого самоврядування.

Рішення про включення об`єктів комунальної власності до Переліку другого типу (крім випадків надання в оренду приміщень для розміщення громадських приймалень народних депутатів України і депутатів місцевих рад, комунальних закладів і установ, що фінансуються за рахунок місцевого бюджету, приміщень для організації та проведення науково-практичних, культурних, мистецьких, громадських, суспільних та політичних заходів на строк, що не перевищує п`яти календарних днів протягом шести місяців, а також щодо приміщень, які надаються суб`єктам виборчого процесу для проведення публічних заходів (зборів, дебатів, дискусій) під час та на період виборчої кампанії) приймається відповідним представницьким органом місцевого самоврядування.

Рішення представницького органу місцевого самоврядування про включення об`єктів до Переліку другого типу, а також додаткові критерії включення до одного з Переліків, у випадку їх визначення, підлягають опублікуванню на офіційному вебсайті відповідного органу місцевого самоврядування не пізніше 10 календарних днів з дня їх прийняття та/або визначення. Переліки оприлюднюються в ЕТС та на офіційних вебсайтах орендодавців.

Пунктом 14 Постанови КМУ від 03.06.2020 №483 "Деякі питання оренди державного та комунального майна" (далі - Порядок) передбачено, що потенційний орендар, зацікавлений в отриманні майна в оренду, через електронну торгову систему звертається до орендодавця із заявою про включення такого майна до Переліку відповідного типу.

Відповідно до пункту 16 Порядку за відсутності в потенційного орендаря інформації про орендодавця майна, в оренді майна якого він заінтересований, такий орендар звертається із заявою про включення майна до Переліку відповідного типу до представницького органу місцевого самоврядування або визначеного ним органу, органу, уповноваженого Верховною Радою Автономної Республіки Крим, або Фонду державного майна, його регіонального відділення, представництва (інших визначених Фондом державного майна структурних підрозділів) за місцезнаходженням відповідного майна у порядку, передбаченому пунктами 14 та 15 цього Порядку.

15.11.2021 ФОП Михальченко В.М. звернувся до Вишневого міського голови із заявою №1511-01 (вхідних номер 7395 від 16.11.2021), в якій виявив зацікавленість в одержанні в оренду вбудованого приміщення загальною площею 35,9 кв.м. за адресою 08132, Київська обл., Бучанський район, м. Вишневе, вул. Святошинська, 46. Крім того, ФОП Михальченко В.М. просив включити це приміщення до переліку першого типу - переліку об`єктів, щодо яких прийнято рішення про передачу в оренду на аукціоні.

З аналогічного змісту заявою №1611-2 від 16.11.2021 ФОП Михальченко В.М. звернувся до директора КП "ГГК".

Також, ФОП Михальченко В.М. звертався до директора КП "ГГК" із заявою №1601-01 від 16.01.2023, в якій просить розмістити в ЕТС інформацію про об`єкти оренди КП "ГГК" (нежитлові приміщення в будинках за адресою м. Вишневе, вул. Святошинська, 42 та 46), а саме договори оренди та досвіткові угоди до них чинні на дату введення в дію Закону 157-ІХ, договори оренди та додаткові угоди до них укладені після введення в дію цього закону та переліки першого та другого типу на ці об`єкти.

У зв`язку з ненаданням відповіді на зазначені заяви, а також у зв`язку з невиконанням вимог Пунктом 6 Прикінцевих та перехідних положень Закону 157-ІХ ФОП Михальченко В.М. звернувся до КП "ГГК" з позовом про зобов`язання розмістити в ЕТС інформацію про об`єкти оренди КП "ГГК".

Рішенням Господарського суду Київської області від 05.10.2023 у справі №911/616/23 позовні вимоги ФОП Михальченка В.М. до КП "ГГК" про зобов`язання вчинити певні дії задоволено, зобов`язано КП "ГГК" розмістити в ЕТС інформацію про об`єкти оренди КП "ГГК", які розташовані в будинках за адресою м. Вишневе, вул. Святошинська, буд. 42 та 46, а саме договори оренди та додаткові угоди до них, чинні на дату введення в дію Закону 157-ІХ, договори оренди та додаткові угоди до них, укладені після введення в дію цього Закону, та Переліки першого та другого типу на об`єкти оренди КП "ГГК" (нежитлові вбудовані приміщення в будинках за адресою м. Вишневе, вул. Святошинська, буд. 42 та буд.46).

Вказане рішення набрало законної сили 07.12.2023 та є обов`язковим до виконання на всій території України

25.01.2024 відкрито виконавче провадження №73786490 з примусового виконання наказу №911/616/23 від 15.12.2023 про зобов`язання КП "ГГК" розмістити в ЕТС інформацію про об`єкти оренди КП "ГГК". Постановлено, що боржнику необхідно виконати рішення суду протягом 10 робочих днів.

Судом встановлено, що станом на дату розгляду справи №911/3305/24 місцевим господарським судом судове рішення у справі №911/616/23 є не виконаним. Тобто, відповідачем не було розміщено в ЕТС інформації про об`єкти оренди відповідача, а також договорів оренди та додаткових угод до них, чинних на дату введення в дію Закону 157-ІХ, договорів оренди та додаткових угод до них, укладених після введення в дію цього закону, та Переліки першого та другого типу на об`єкти оренди відповідача.

Пунктом 4 Прикінцевих та перехідних положень Закону 157-ІХ визначено, що усі об`єкти оренди, які станом на дату введення в дію цього Закону перебували у переліках цілісних майнових комплексів підприємств та їх структурних підрозділів і нерухомого майна, що може бути передане в оренду згідно із Законом України "Про оренду державного та комунального майна", вважаються такими, щодо яких прийнято рішення про включення їх до Переліку першого типу. Подальші дії щодо таких об`єктів оренди здійснюються відповідно до порядку, визначеного статтею 12 цього Закону, за наявності заяви потенційного орендаря або за ініціативою орендодавця.

Об`єкти державної та комунальної власності передаються в оренду за результатами проведення аукціону виключно в ЕТС, у тому числі аукціону, предметом якого є право на продовження договору оренди об`єкта згідно із статтею 18 цього Закону (ч.1 ст. 13 Закону 157-ІХ).

Вищезазначені норми закону передбачають обов`язковість вчинення певних дій, перед передачею будь-якого об`єкта в оренду, зокрема відповідно до ч.1 статті 5 Закону 157-ІХ етапність передачі в оренду державного та комунального майна передбачає: прийняття рішення щодо наміру передачі майна в оренду; внесення інформації про потенційний об`єкт оренди до ЕТС; прийняття рішення про включення потенційного об`єкта оренди до одного із Переліків; опублікування інформації про потенційний об`єкт оренди, щодо якого прийнято рішення про включення до одного з Переліків, в ЕТС; розміщення в ЕТС оголошення про передачу майна в оренду; проведення аукціону на право оренди майна або передача об`єкта в оренду без проведення аукціону, укладення та публікація в ЕТС договору оренди.

01.02.2022 між КП "ГГК" (орендодавець) та ФОП Ваховською С.І. (орендар) був укладений договір оренди №2-22 нежитлового приміщення, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування (в оренду) на умовах, визначених договором, приміщення на першому поверсі будинку №46 за адресою м. Вишневе, вул. Святошинська, площею 55,4 кв.м, відповідно до Договору про надання послуг з управлення гуртожитком від 30.11.2018 та враховуючи ч.5 п.4 ст.8 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" за рішенням співвласників управитель будинку надав в оренду спільне майно гуртожитку, за цільовим призначенням - торгівельний об`єкт, крім товарів підакцизної групи (п.1.1).

Об`єктом оренди є приміщення загальною площею 55,4 кв.м, яке розміщено на першому поверсі у будинку №46 по вул. Святошинській у м. Вишневе, що перебуває в управлінні КП "ГГК" (п.2.1).Строк дії Договору встановлюється з 01.02.2022 до 31.01.2023 (п.11.1).

Вказане приміщення передано ФОП Ваховській С.І. на підставі акту приймання-передачі орендованого майна, що є додатком №1 до Договору.

Відповідно до ч.1 ст. 15 Закону 157-ІХ право на отримання в оренду державного та комунального майна без проведення аукціону мають органи державної влади та органи місцевого самоврядування, інші установи і організації, діяльність яких фінансується за рахунок державного або місцевих бюджетів; релігійні організації для забезпечення проведення релігійних обрядів та церемоній; Пенсійний фонд України та його органи; дипломатичні представництва, консульські установи іноземних держав, представництва міжнародних міжурядових організацій в Україні для виконання функцій дипломатичного представництва, консульських і статутних функцій міжнародних міжурядових організацій; орендарі земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - щодо оренди гідротехнічних споруд, які можуть бути передані в оренду.

Вказане приміщення в силу положень пункту 4 Прикінцевих та перехідних положень Закону 157-ІХ відноситься до Переліку першого типу, не є приміщенням, передача в оренду якого здійснюється без проведення аукціону відповідно до ч.2 статті 15 Закону 157-ІХ, орендар ФОП Ваховська С.І. не надежить до переліку орендарів, які мають право на отримання комунального майна в оренду без проведення аукціону.

Таким чином, у зв`язку із порушенням процедури передачі спірного об`єкта в оренду, ФОП Михальченко В.М. просить суд визнати недійсним укладений між КП "ГГК" та ФОП Ваховською С.І. договір оренди нежитлового приміщення №2-22 від 01.02.2022.

Відповідно до частини 1 статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (частина друга статті 215 ЦК України). Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частина третя статті 215 ЦК України).

Отже правом оспорювати правочин законодавець наділяє не лише сторону (сторони) правочину, але й інших, третіх осіб, які не є сторонами правочину, визначаючи статус цих осіб як "заінтересовані особи".

У пункті 53 постанови Верховного Суду у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 19.02.2021 у справі № 904/2979/20 міститься висновок, що вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним (ч. 3 ст. 215 ЦК України), спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки, від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.

Відповідно до ч. 5 статті 2 Закону 157-ІХ оренда здійснюється на основі таких принципів: законності; відкритості та прозорості; рівності та змагальності; державного регулювання та контролю; врахування особливостей об`єктів державної та комунальної форм власності; захисту економічної конкуренції; створення сприятливих умов для залучення інвестицій; повного, своєчасного, достовірного інформування про об`єкти оренди та порядок передачі їх в оренду; забезпечення конкурентних умов оренди та інших видів договорів.

Суд зазначає, що уклавши оспорюваний правочин, відповідачі не дотрималися порядку передачі об`єкта в оренду, а також порушили законодавчі принципи оренди, зокрема відкритості та прозорості, рівності та змагальності, повного, своєчасного, достовірного інформування про об`єкти оренди та порядок передачі їх в оренду; забезпечення конкурентних умов оренди та інших видів договорів, що порушує права ФОП Михальченка В.М. як потенційного орендаря, які підлягають судовому захисту.

Щодо посилань апелянта КП "ГГК" на лист від 29.03.2022 №10а (вручений орендарю Ваховській С.І. під розпис 29.03.2022) та тверджень про те, що оспорюваний договір був розірваний, а майно повернуто орендодавцю за актом приймання-передачі орендованого майна, що є додатком №3 до Договору, у зв`язку з чим відсутній предмет спору у справі, колегія суддів відзначає наступне.

Пунктом 11.7 оспорюваного договору встановлено, що у разі припинення дії або розірвання договору, орендодавець письмово повідомляє орендаря про дату передачі орендарем об`єкта оренди, яке оформлюється актом приймання-передачі.

Тобто вказаний пункт передбачає порядок повернення об`єкта оренди, а не підстави, порядок та форму, у яких здійснюється зміна або дострокове розірвання договору.

Відповідно до ч.1 статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Статтею 654 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Оспорюваний договір оренди №2-22 від 01.02.2022 укладений в простій письмовій формі, і не містить особливих умов щодо підстав, порядку та форми його дострокового розірвання, відтак, у цій частині відносини сторін мають регулюватися чинним законодавством.

Частинами 1 та 2 ст. 24 Закону 157-ІХ передбачено, що договір оренди припиняється у разі:

- закінчення строку, на який його укладено;

- укладення з орендарем договору концесії такого майна;

- приватизації об`єкта оренди орендарем (за участю орендаря);

- припинення юридичної особи - орендаря або юридичної особи - орендодавця (за відсутності правонаступника);

- смерті фізичної особи - орендаря;

- визнання орендаря банкрутом;

- знищення об`єкта оренди або значне пошкодження об`єкта оренди.

Договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.

За змістом правовідносин відповідачів має місце саме дострокове припинення договору за згодою сторін.

Отже, згода сторін на припинення договору мала бути досягнута у простій письмовій формі, як і договір, який розривається, а волевиявлення сторін на таке розірвання повинно було виявитись у спосіб підписання відповідної додаткової угоди.

Лист КП "ГГК" від 29.03.2022 №10а, про розірвання договору оренди у зв`язку із виробничою необхідністю не є укладенням в належній формі додаткової угоди про дострокове розірвання договору оренди.

Оспорюваний договір не був припинений у зв`язку із закінченням його строку дії (31.01.2023) ні станом на дату листа 29.03.2022, ні станом на дату розгляду справи, оскільки відповідно до пункту 5 Постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 №634 "Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану" договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану, крім випадку, коли балансоутримувач з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди повідомив орендодавцю та орендарю про непродовження договору оренди з підстав, визначених статтею 19 Закону. Норма щодо продовження договору, встановлена цим пунктом, не застосовується до договорів, щодо яких рішення про їх продовження прийнято на аукціоні і аукціон оголошено до дати набрання чинності цією постановою. Для продовження договору оренди на строк, передбачений цим пунктом, заява орендаря та окреме рішення орендодавця не вимагаються.

Також судом береться до уваги те, що відповідно до висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі №905/1227/17 та постанові Об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 03.12.2021 у справі №906/1061/20, оскільки предметом спору у справі є недійсність договору і такий договір визнається недійсним з моменту вчинення, укладення сторонами додаткової угоди про припинення такого договору та повернення майна не може розцінюватися як підстава для припинення провадження у справі у зв`язку з відсутністю предмета спору. Розірвання сторонами договору, виконаного повністю або частково, не позбавляє сторони права на звернення до суду з позовом про визнання такого договору недійсним. Так само не перешкоджає поданню відповідного позову закінчення строку (терміну) дії оспорюваного правочину до моменту подання позову.

З огляду на вищевикладене, колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду про те, що оспорюваний договір оренди укладений всупереч положенням Закону 157-ІХ (без внесення інформації про потенційний об`єкт оренди, без проведення аукціону, без включення об`єкта оренди до одного з Переліків, без розміщення в ЕТС оголошення про передачу майна в оренду, без публікації в ЕТС договору оренди; такий, що порушує основні принципи оренди), отже вимога ФОП Михальченка В.М. до сторін договору про визнання договору оренди №2-22 від 01.02.2022 нежитлового приміщення недійсним є обґрунтованою та підлягає задоволенню.

Щодо вимоги про зобов`язання оголосити аукціон, суд зазначає таке.

Конституційний Суд України у Рішенні від 30.01.2003 № 3-рп/2003 (справа про розгляд судом окремих постанов слідчого і прокурора) зазначив, що правосуддя за своєю суттю визнається таким лише за умови, що воно відповідає вимогам справедливості і забезпечує ефективне поновлення в правах.

Судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту. Такі висновки сформульовані в пункті 63 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18 (провадження № 12-204гс19), пункті 50 постанови Великої Палати Верховного Суду від 02.02.2021 у справі № 925/642/19 (провадження № 12-52гс20).

Статті 16 Цивільного кодексу України передбачає такий спосіб захисту права, як припинення дії, яка порушує право та примусове виконання обов`язку в натурі.

Як встановлено рішенням у справі №911/616/23 від 05.10.2023 КП "ГГК" мав обов`язок внести інформацію про об`єкти оренди та договори оренди КП "ГГК" до Електронної торгової системи.

Відповідно до ч.1-2 ст.6 Закону 157-ІХ ініціатором оренди майна може бути потенційний орендар.

Подання позову ФОП Михальченком В.М. має на меті перш за все можливість отримання спірного приміщення в оренду відповідно до встановленого Законом порядку для здійснення законної підприємницької діяльності.

Матеріали справи підтверджується, що позивач звертався до балансоутримувача із відповідними заявами, зокрема №1611-2 від 16.11.2021 та №1601-01 від 16.01.2023, однак будь-яких рішень за результатами вказаних заяв балансоутримувачем прийнято не було.

Укладення КП "ГГК" договору оренди нежитлового приміщення №2-22 від 01.02.2022 із ФОП Ваховською С.І., фактично свідчить про прийняте рішення про намір передачі майна в оренду відповідно до ст. 6 Закону 157-ІХ та прийняте рішення про передачу такого майна в оренду.

Разом із тим, реалізація можливості отримати спірне приміщення в оренду відповідно до встановленого Законом порядку передбачена лише у спосіб участі в оголошеному орендодавцем аукціоні.

Відповідно до положень ст. 12-13 Закону 157-ІХ орендодавець оприлюднює в ЕТС оголошення про передачу майна в оренду на аукціоні в таких випадках та у такі строки:

протягом 20 робочих днів з дати включення об`єкта оренди до Переліку першого типу, якщо включення такого об`єкта до Переліку відбулося за заявою потенційного орендаря згідно з частиною другою статті 6 цього Закону;

протягом 20 робочих днів з дати подання потенційним орендарем заяви на оренду майна згідно з частиною першою статті 11 цього Закону;

у будь-який час після включення об`єкта оренди до Переліку першого типу, якщо включення такого об`єкта до Переліку відбулося за власною ініціативою (ініціативою балансоутримувача, уповноваженого органу управління або орендодавця) і щодо якого відсутня заява на оренду майна, передбачена частиною першою статті 11 цього Закону.

Вимоги до змісту оголошення, порядку та строків його оприлюднення встановлюються Порядком передачі майна в оренду.

Представницький орган місцевого самоврядування може встановити вимогу про погодження з ним або визначеними ним органами змісту оголошення про передачу комунального майна в оренду на аукціоні, у тому числі інформації про додаткові умови оренди певних видів майна, до моменту його розміщення в ЕТС у випадках, визначених таким представницьким органом. У такому разі орендодавець розміщує в ЕТС оголошення про передачу майна в оренду протягом 10 робочих днів з моменту отримання відповідного погодження.

Об`єкти державної та комунальної власності передаються в оренду за результатами проведення аукціону виключно в ЕТС, у тому числі аукціону, предметом якого є право на продовження договору оренди об`єкта згідно із статтею 18 цього Закону.

Відповідно до п.62 Порядку електронний аукціон є процедурою визначення переможця електронного аукціону, в ході якої учасники мають можливість поетапного збільшення своїх цінових пропозицій протягом трьох раундів, що проводяться за однаковими правилами, визначеними цим Порядком. Оголосити електронний аукціон має право виключно орендодавець шляхом оприлюднення відповідного оголошення в електронній торговій системі. Для оголошення електронного аукціону орендодавець обирає об`єкт оренди з Переліку першого типу.

Відповідно до наведених вище норм розгляд заяви потенційного орендаря та прийняття рішень у встановлений строк є не правом, а обов`язком орендодавця

Колегія суддів вважає необґрунтованим твердження апелянта про те, що він не є належним орендодавцем нежитлових приміщень за адресою м. Вишневе, вул. Святошинська, буд. 46, які суперечать частині 2 ст. 4 Закону 157-ІХ.

Як встановлено рішеннями у справах №911/3799/15 від 01.10.2015, №911/18/22 від 18.04.2023, №911/616/23 від 05.10.2023, КП "ГГК" є балансоутримувачем нежитлових приміщень гуртожитку в будинку 46 по вул. Святошинській у місті Вишневому. Вказане майно є власністю територіальної громади міста Вишневе в особі Вишневої міської ради та закріплене за КП "ГГК" на праві господарського відання.

Відповідно до положень статті 136 ГК України право господарського відання є речовим правом суб`єкта підприємництва, який володіє, користується і розпоряджається майном, закріпленим за ним власником (уповноваженим ним органом), з обмеженням правомочності розпорядження щодо окремих видів майна за згодою власника у випадках, передбачених цим Кодексом та іншими законами.

Власник майна, закріпленого на праві господарського відання за суб`єктом підприємництва, здійснює контроль за використанням та збереженням належного йому майна безпосередньо або через уповноважений ним орган, не втручаючись в оперативно-господарську діяльність підприємства.

Статутом КП "ГГК" передбачено, що для виконання основного завдання з утримання та обслуговування житлового фонду гуртожитків, переданих Вишневою міською радою, підприємство здійснює функції, зокрема надання в оренду нежитлових приміщень, які знаходять на балансі підприємства та організації своєчасного збору орендної плати; укладення договорів оренди нежитлових приміщень.

Норми Закону 157-ІХ передбачають, що балансоутримувач може прийняти рішення про намір передачі майна в оренду за власною ініціативою, з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач.

При цьому, відсутність погодження або відмови у погодженні уповноваженого органу управління протягом 40 робочих днів з дати направлення звернення балансоутримувача про таке погодження вважається погодженням уповноваженого органу управління рішення балансоутримувача про намір передачі майна в оренду.

КП "ГГК" є належним орендодавцем нежитлових приміщень, та особою, уповноваженою вчинити дії щодо внесення відповідних відомостей про спірний об`єкт оренди до ЄТС та оголосити аукціон, однак із дотриманням процедури погодження із власником. При цьому КП "ГГК" допускає протиправну бездіяльність щодо виконання вимог Закону 157-ІХ, а також щодо виконання рішення від 15.12.2023 у справі №911/616/23, що призводить до зниження ефективності використання комунального нерухомого майна та порушує права позивача як потенційного орендаря, який неодноразово звертався до балансоутримувача з відповідними заявами.

Посилання КП "ГГК" на те, що відповідно до листа Вишневої міської ради від 10.03.2022 №3/02-597 нежитлові приміщення в будівлях за адресою: м. Вишневе, вул. Святошинська, 46, передбачені для використання з метою розташування центру надання гуманітарної допомоги населенню, а тому не підлягають передачі в оренду в порядку аукціону на підставі статті 7 Закону 157-ІХ, повторюють аргументи відповідача у справі №911/616/23, і вже були судом розглянуті та аргументовано відхилені.

З огляду на намір КП "ГГК" використовувати нежитлове приміщення площею 55,4 кв.м за адресою м. Вишневе вул. Святошинська, 46 в оренду, а також з огляду на довготривале невиконання вимог Закону 157-ІХ, рішення Господарського суду Київської області у справі №911/616/23 від 05.10.2023, ігнорування заяв ФОП Михальченка В.М. колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду про задоволення вимоги про зобов`язання оголосити аукціон на право оренди нежитлового приміщення загальною площею 54 кв.м, розташованого за адресою м. Вишневе, вул. Святошинська, 46.

Статтею 74 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтуються на всебічному та повному і об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

У викладі підстав для прийняття рішення суду необхідно дати відповідь на доречні аргументи та доводи сторін, здатні вплинути на вирішення спору; виклад підстав для прийняття рішення не повинен неодмінно бути довгим, оскільки необхідно знайти належний баланс між стислістю та правильним розумінням ухваленого рішення; обов`язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент заявника на підтримку кожної підстави; обсяг цього обов`язку суду може змінюватися залежно від характеру рішення. Згідно з практикою Європейського суду з прав людини очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 28.05.2020 у справі № 909/636/16.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд першої інстанції спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18.07.2006 у справі «Проніна проти України», в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.

У рішенні Європейського суду з прав людини «Серявін та інші проти України» вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія A, N303-A, п. 29).

Отже, з огляду на вищевикладене та встановлені фактичні обставини справи, суд надав вичерпну відповідь на всі питання, що входять до предмета доказування у даній справі та виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.

При цьому, слід зазначити, що іншим доводам апелянта оцінка судом не надається, адже, вони не спростовують встановлених судом обставин, та не впливають на результат прийнятого рішення.

Враховуючи вищевикладене, апеляційний господарський суд погоджується із висновками місцевого суду як законними, обґрунтованими обставинами й матеріалами справи, детальний аналіз яких, як і нормативне обґрунтування прийнятого судового рішення наведено місцевим судом, підстав для скасування його не знаходить. Доводи апелянта по суті його скарги в межах заявлених вимог, як безпідставні й необґрунтовані не заслуговують на увагу, оскільки не підтверджуються жодними доказами по справі й не спростовують викладених в судовому рішенні висновків.

Оцінюючи вищенаведені обставини, колегія приходить до висновку, що рішення Господарського суду Київської області від 14.04.2025 у справі №911/3305/24 обґрунтоване, відповідає обставинам справи і чинному законодавству, а отже, підстав для його скасування не вбачається, у зв`язку з чим апеляційна скарга не підлягає задоволенню.

Згідно зі статтею 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на заявника.

Враховуючи вищевикладене та керуючись статтями 129, 269, 270, 273, пунктом 1 частини 1 статті 275, статтями 276, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -

УХВАЛИВ:

1. Апеляційну скаргу Комунального підприємства "Готельно-гуртожитковий комплекс" на рішення Господарського суду Київської області від 14.04.2025 у справі №911/3305/24 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Київської області від 14.04.2025 у справі №911/3305/24 залишити без змін.

3. Витрати по сплаті судового збору покласти на Комунальне підприємство "Готельно-гуртожитковий комплекс".

4. Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст. ст. 287-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено та підписано 24.07.2025

Головуючий суддя В.В. Андрієнко

Судді В.В. Шапран

С.І. Буравльов