ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"10" липня 2025 р. Справа№ 925/1657/24

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Мальченко А.О.

суддів: Тищенко А.І.

Михальської Ю.Б.

при секретарі судового засідання Линник А.М.,

розглянувши матеріали апеляційної скарги Уманської міської ради

на рішення Господарського суду Черкаської області від 24.04.2025

у справі № 925/1657/24 (суддя А.І. Гладун)

за позовом Уманської міської ради

до Приватного підприємства «Січ»

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору: Головне управління Державної податкової служби у Черкаській області

про стягнення 45618,45 грн та про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі,

за відсутності представників учасників справи, які в судове засідання не з`явились, -

ВСТАНОВИВ:

У грудні 2024 року Уманська міська рада (далі також - Рада) звернулась до Господарського суду Черкаської області з позовом до Приватного підприємства «Січ» (далі також - Підприємство) про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою за період з 29.03.2021 до 31.12.2023 у розмірі 45618,45 грн та про визнання додаткової угоди до договору оренди землі укладеною.

Рішенням Господарського суду Черкаської області від 24.04.2025 у справі №925/1657/24 у задоволенні позовних вимог відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано нормами статей 3, 6, 11, 15, 525, 526, 530, 610, 627, 628, 629, 632, 638, 641, 648, 651, 652, 792, 1212 Цивільного кодексу України (далі також - ЦК України), статей 174, 179, 180, 181, 187 Господарського кодексу України (далі також - ГК України), статей 3, 93, 96, 125, 152 Земельного кодексу України (далі також - ЗК України), статей 2, 15, 21, 24, 25 Закону України «Про оренду землі», статей 13, 18 Закону України «Про оцінку земель», статей 14, 285, 286, 288, 289 Податкового кодексу України (далі також - ПК України) та встановленою судом відсутністю у пропозиції Ради щодо укладення додаткової угоди до договору оренди землі, - істотних умов договору, зокрема, розміру орендної плати, відсутності доказів надсилання та отримання Підприємством проекту додаткової угоди до договору оренди землі. Судом зауважено, що у доданому до позовної заяви проекті додаткової угоди до договору оренди землі Рада визначила, що орендна плата за земельну ділянку площею 0,0500 га сплачується за ставкою 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік і на дату підписання додаткової угоди становить 20052,18 грн. Орендна плата за 2024 рік становить 20052,18 грн, а надалі орендна плата буде сплачуватися згідно абзацу 2 пункту 9 даного договору. Суд першої інстанції виснував, що у такий спосіб, звертаючись до суду з позовом до Підприємства, Рада має намір змінити розмір орендної плати за користування земельною ділянкою у 2024 році, тобто за період, що минув, і за який орендну плату уже сплачено.

Відмовляючи у задоволенні вимог про стягнення грошових коштів, суд першої інстанції зауважив, що договірний характер правовідносин між сторонами виключає можливість застосування норм статті 1212 Цивільного кодексу України, яка регулює недоговірні зобов`язання, що виникають у зв`язку з набуттям чи збереження майна без достатньої правової підстави. Судом також наголошено, що за відсутності юридичного факту укладення сторонами додаткової угоди про внесення змін до договору оренди чи визнання такої додаткової угоди укладеною на підставі рішення суду у Ради відсутні підстави для застосування при обрахунку розміру орендної плати ставки орендної плати, що не передбачена сторонами у договорі.

Не погоджуючись із вищезазначеним рішенням, Уманська міська рада звернулася до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати оскаржуване рішення та постановити нове, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.

Обґрунтовуючи вимоги за апеляційною скаргою, Рада вказує на неправильне застосування судом норм матеріального та процесуального права, а саме, статей 13, 15, 18, 23 Закону України «Про оцінку земель», за змістом яких зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для внесення змін до договору оренди, незалежно від домовленостей сторін, викладених у договорі.

Крім цього, судом неправильно застосовано ст. 651 ЦК України, з огляду на погодження сторонами у пунктах 31, 40-12 Договору оренди можливість внесення змін до договору у випадку зміни розміру орендної плати, зміни нормативної грошової оцінки земель, ставок орендної плати саме на підставі відповідного рішення Ради.

Безпідставними є висновки суду першої інстанції про неможливість застосування ст. 1212 ЦК України до спірних правовідносин сторін. Наголошує, що матеріалами справи підтверджуються обставини ухилення Підприємства від укладення додаткової угоди, внаслідок чого майно Підприємства збільшилось, а майно ради відповідно зменшилось внаслідок сплати орендної плати за ставкою, встановленою у договорі, а не у рішенні Ради від 29.03.2021 №75-11/8.

Відповідно до Витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 21.05.2025 апеляційну скаргу Уманської міської ради передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючого судді Мальченко А.О., суддів Тищенко А.І., Михальської Ю.Б.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 26.05.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Уманської міської ради на рішення Господарського суду Черкаської області від 24.04.2025 у справі № 925/1657/24 та призначено розгляд справи на 19.06.2025. Учасникам апеляційного провадження встановлено строк для подання відзивів на апеляційну скаргу до 13.06.2025. Ухвалою суду також витребувано з Господарського суду Черкаської області матеріали справи № 925/1657/24.

12.06.2025 через підсистему «Електронний суд» до Північного апеляційного господарського суду від представника Уманської міської ради Коміссарової Олександри Андріїівни надійшла заява про участь її у судовому засіданні в режимі відеоконференції.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 12.06.2025 вищевказану заяву представника позивача задоволено.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 12.06.2025 розгляд апеляційної скарги у даній справі відкладено у зв`язку з неявкою у судове засідання відповідача та третьої особи, та призначено розгляд скарги на 10.07.2025.

Сторони та третя особа своїх уповноважених представників у судове засідання, призначене на 10.07.2025, не направили, про день, місце та час розгляду справи були повідомлені належним чином.

Колегія суддів, порадившись, ухвалила здійснювати апеляційний розгляд справи без участі уповноважених осіб сторін та третьої особи, враховуючи, що їх участь у судовому засіданні судом апеляційної інстанції обов`язковою не визнавалася, і нез`явлення їх представників у судове засідання не є перешкодою для розгляду апеляційної скарги по суті.

До того ж, відповідно до частини 12 статті 270 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає її розгляду.

За приписами ч. 1, п. 2 ч. 2 ст. 202 ГПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею. Суд відкладає розгляд справи в судовому засіданні в межах встановленого цим Кодексом строку у разі першої неявки в судове засідання учасника справи, якого повідомлено про дату, час і місце судового засідання, якщо він повідомив про причини неявки, які судом визнано поважними.

10.07.2025 у судовому засіданні колегією суддів було оголошено вступну та резолютивну частини постанови господарського суду апеляційної інстанції.

Відповідно до вимог ч.ч. 1, 4 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Обговоривши доводи апеляційної скарги Уманської міської ради на рішення Господарського суду Черкаської області від 24.04.20255, дослідивши наявні у справі докази, проаналізувавши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, судова колегія апеляційного господарського суду вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню.

Як встановлено судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи, 23.09.2016 Уманська міська рада прийняла рішення №3.59-17/7, яким продовжила термін користування земельною ділянкою шляхом укладення договору оренди землі з ПП «СІЧ» для обслуговування офісного приміщення площею 500 кв. м за адресою: вул. Дерев`янка, 2-Д, кадастровий номер :03:003:0058, за рахунок земель комунальної власності Уманської міської ради, які перебували в їхньому користуванні та віднесені до категорії земель житлової та громадської забудови, строком на 10 років.

15.11.2016 Уманська міська рада (орендодавець) та Приватне підприємство «СІЧ» (орендар) уклали договір оренди землі (далі також - Договір), згідно пункту 1.1 якого орендодавець на підставі рішення Уманської міської ради від 23.09.2016 №3.59-17/7 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для обслуговування офісного приміщення площею 500 кв. м за адресою: вул. Дерев`янка, 2-Д, кадастровий номер :03:003:0058, за рахунок земель комунальної власності Уманської міської ради, які перебували в їхньому користуванні.

Відповідно до умов договору сторони погодили, що в оренду передається одна земельна ділянка (кадастровий номер :03:003:0058) площею 500 кв. м (п.2); на земельній ділянці знаходиться об`єкт нерухомого майна (п. 3); нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 500 кв. м, на дату підписання сторонами договору, згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку становить 388120,00 грн (з урахуванням коефіцієнту індексації у 2016 році 1,79). При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної фіскальної служби за місцем знаходження земельної ділянки (п. 5); договір укладено терміном на 10 років до 23.09.2026 (п. 8); орендна плата за земельну ділянку площею 500 кв.м сплачується за ставкою 3,2% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік і на дату підписання договору становить 12419,84 грн (п. 9); обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки, визначеної законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами. Орендна плата щорічно індексується у відповідності з чинним законодавством України. Орендар зобов`язаний щорічно самостійно станом на 1 січня поточного року проводить перерахунок річної орендної плати з врахуванням індексації нормативної грошової оцінки земель згідно з чинним законодавством (п.10); платник самостійно обчислює суму орендної плати за землю щороку, станом на 1 січня і до 20 лютого поточного року подає відповідному органу фіскальної служби податкову декларацію на поточний рік за формою, встановленою центральним фіскальним органом, з розбивкою річної суми рівними частинами за місяцями (п. 12); розмір орендної плати переглядається у разі: 1) зміни умов господарювання, передбачених договором; 2) зміни граничних розмірів земельного податку, зміни розмірів орендної плати, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; 3) зміни нормативної грошової оцінки; 4) внаслідок інфляції щорічно; 5) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; 6) в інших випадках, передбачених законом (п. 15); орендодавець має право вимагати від орендаря в односторонньому порядку вносити зміни до даного договору при зміні розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, ставок земельного податку та ставок орендної плати протягом місяця з моменту набрання чинності прийнятого рішення Уманської міської ради та/або вступу в дію відповідного нормативно-правового акту (п. 6 п. 31); зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін (п. 40); у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку (п. 41); у випадку зміни нормативної грошової оцінки землі, розміру ставок (ставки) земельного податку, орендної плати, орендар протягом місяця з моменту набрання чинності такого рішення Уманської міської ради та/або вступу в дію відповідного нормативно-правового акту, зобов`язаний самостійно здійснити перерахунок орендної плати, а також здійснити дії для подачі податкової декларації по платі за землю та подати її відповідного органу державної фіскальної служби (п. 42); цей договір набирає чинності після його підписання сторонами, право користування земельною ділянкою з часу державної реєстрації права користування земельною ділянкою (п. 53).

24.11.2016 здійснено державну реєстрацію права оренди ПП «Січ» за №17709698 на земельну ділянку кадастровий номер :03:003:0058, площею 500 кв. м, з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, за адресою: Черкаська обл., м. Умань, вул. Дерев`янка, земельна ділянка 2-Д, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 108, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 30.11.2016 №74348869.

29.03.2021 Уманська міська рада прийняла рішення №75-11/8, яким встановила розмір ставок орендної плати за земельні ділянки, які перебувають у комунальній власності Уманської міської територіальної громади згідно з додатком.

У додатку до рішення від 29.03.2021 №75-11/8 міська рада встановила розмір ставок орендної плати за земельні ділянки, зокрема у пункті 3 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі та у підпункті 9 якого для розміщення брокерських, маклерських, букмекерських, рекламних контор, агентств нерухомості, офіси - 7 % орендної плати.

01.11.2022 та 28.04.2023 позивач надіслав відповідачу листи від 31.10.2022 №2606/01/01-35 та від 28.04.2023 №672/01/01-35, у яких повідомив про рішення Уманської міської ради від 29.03.2021 №45-11/8 та необхідність укладення додаткової угоди до договору оренди землі про зміну розміру орендної плати.

15.07.2024 позивач надіслав відповідачу листа від 05.07.2024 №4171/01/01-35, у якому повідомив, що під час проведення аудиту Управлінням Західного офісу Держаудитслужби в Тернопільській області у зв`язку з невиконанням договірних відносин відповідачем, виявлено заборгованість відповідача зі сплати орендної плати станом на 25.06.2024 у розмірі 45618,45 грн, яку позивач просив сплатити у строк до 31.07.2024. Вказаний лист відповідачу не був вручений та повернутий на адресу позивача у зв`язку з відсутністю адресата за вказаною адресою.

Предметом позову у справі, що переглядається, є вимоги Ради про внесення змін до умов Договору, а саме, до п. 5, яким визначено нову нормативно грошову оцінку земельної ділянки та п. 9, яким змінено ставку орендної плати, а також вимоги про стягнення грошових коштів у розмірі 45618,45 грн, а саме за 2021 рік 6381,68 грн, за 2022 рік 15647,16 грн, за 2023 рік 23609,61 грн, нарахованих як недоотримані доходи місцевого бюджету у зв`язку з неприведенням договору оренди землі в частині розміру орендної плати у відповідність до діючих ставок орендної плати.

Розглядаючи спір, суд першої інстанції не знайшов підстав для задоволення як позовних вимог про визнання додаткової угоди укладеною, так і для стягнення недоотриманих доходів місцевого бюджету у розмірі 45618,45 грн.

Колегія суддів, переглядаючи справу в апеляційному порядку, з такими висновками суду першої інстанції погоджується лише частково.

Так, статтею 509 ЦК України визначено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Зобов`язання виникають з підстав, встановлених ст. 11 ЦК України, зокрема договорів та інших правочинів.

Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Як встановлено судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи, між сторонами укладено договір оренди землі.

Відповідно до ст. 792 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

У ст. 13 Закону України «Про оренду землі» зазначається, що договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За ч.1 ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частиною 2 ст. 651 ЦК України встановлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Відповідно до ч. 3 ст. 651 ЦК України, у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Частина 1 ст. 30 Закону України «Про оренду землі» передбачає, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі, спір вирішується в судовому порядку.

Пунктами 40-41 Договору сторони погодили, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку (п. 41).

При цьому, за умовою п. 15 Договору, розмір орендної плати переглядається у разі: 1) зміни умов господарювання, передбачених договором; 2) зміни граничних розмірів земельного податку, зміни розмірів орендної плати, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; 3) зміни нормативної грошової оцінки; 4) внаслідок інфляції щорічно; 5) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; 6) в інших випадках, передбачених законом.

Досліджуючи питання наявності правових підстав для внесення змін до договору від 15.11.2016, зокрема в частині нормативної грошової оцінки землі, колегія суддів виходить з того, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Відповідно до п. 289.1 ст. 289 ПК України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

За змістом ст. 1 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Згідно зі ст. 13, ч. 1 ст. 15 та ст. 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності за рішенням органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років.

Згідно з ч. 1 ст. 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.

У ст. 144 Конституції України передбачено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.

У проекті додаткової угоди, доданої до позову, вміщено п. 5 такого змісту:

«Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 0,0500 га згідно витягу №НВ-024 від 18.11.2024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок становить 286459,68 грн. При змінах в нормативній грошовій оцінки земель за рішенням міської ради орендар за свій рахунок отримує витяг із технічної документації із грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки».

Водночас, позовна заява не містить нормативного обґрунтування необхідності внесення змін до встановленої у договорі нормативної грошової оцінки. Також, до позову не додано витягу №НВ-024 від 18.11.2024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, на який є посилання у додатковій угоді, а також, відсутнє рішення Ради про затвердження нової нормативно-грошової оцінки міста.

Вже в апеляційній скарзі позивач вказує, що рішенням Уманської міської ради від 07.12.2022 №20-44/8 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Умань» було затверджено нову нормативну оцінку земель міста Умань. Водночас, до матеріалів справи не додано копію такого рішення.

Як правильно зауважив суд першої інстанції, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Разом із тим, у ч. 2 ст. 20 Закону України «Про оцінку земель» передбачено, що дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин (ч. 3 ст. 23 зазначеного Закону).

Відповідно до статті 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами як письмові, речові та електронні докази.

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи (частини 1, 3 статті 74 цього Кодексу).

Згідно зі статтею 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Оскільки матеріали справи не містять належних доказів (а саме витягу з технічної документації на землю), що на час розгляду спору нормативна грошова оцінка земельної ділянки, що є предметом договору складає 286459,68 грн, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відсутність правових підстав для внесення змін до договору у цій частині.

Досліджуючи питання правомірності внесення змін до договору оренди землі від 15.11.2016 в частині визначення ставки орендної плати у розмірі 7 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, колегія суддів виходить з того, що згідно з пунктом 288.5 статті 288 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території; не може перевищувати 12% нормативної грошової оцінки.

Як встановлено судом та підтверджується матеріалами справи, пунктом 9 договору сторони погодили, що орендна плата за земельну ділянку площею 500 кв.м сплачується за ставкою 3,2% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік і на дату підписання договору становить 12419,84 грн.

Рішенням Уманської міської ради від 29.03.2021 №75-11/8 «Про встановлення ставок орендної плати» встановлено нові розміри ставок орендної плати за земельні ділянки, які перебувають у комунальній власності Уманської міської територіальної громади. Зокрема, для розміщення брокерських, маклерських, букмекерських, рекламних контор, агентств нерухомості, офісів встановлено - 7%.

У п. 15 договору оренди від 15.11.2016, сторони погодили, що розмір орендної плати переглядається у разі: 1) зміни умов господарювання, передбачених договором; 2) зміни граничних розмірів земельного податку, зміни розмірів орендної плати, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; 3) зміни нормативної грошової оцінки; 4) внаслідок інфляції щорічно; 5) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; 6) в інших випадках, передбачених законом.

Велика палата Верховного Суду у постанові від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19 зауважила, що рішення органу місцевого самоврядування не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині зміни розміру (ставки) орендної плати, оскільки орган місцевого самоврядування не наділений повноваженнями встановлювати граничні (мінімальний та максимальний) розміри орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, бо такі ставки встановлюються, з урахуванням правової природи орендної плати як загальнодержавного податку, у Податковому кодексі України.

Одночасно, рішення міської ради може бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди безпосередньо в самому договорі передбачили таку підставу для зміни розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору.

Про те, що рішення органів місцевого самоврядування щодо перегляду розміру орендної плати не мають обов`язкового характеру за відсутності в договорах оренди землі погодженої сторонами підстави для такого перегляду, висловлено і в постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 16 квітня 2018 року у справі №910/7905/17, від 21 листопада 2018 року у справі №911/3627/17, від 27 листопада 2018 року у справі №910/21685/17, від 19 лютого 2019 року у справі №910/21590/17, від 13 червня 2019 року у справі №910/11764/17, від 20 листопада 2019 року у справі №916/2769/18, від 16 січня 2020 року у справі №904/1912/19, від 04 лютого 2020 року у справі №922/378/19.

Переглядаючи спір в апеляційному порядку, колегія суддів виходить з того, що відповідно до умов укладеного між сторонами договору, розмір орендної плати переглядається у разі, зокрема, зміни граничних розмірів земельного податку, зміни розмірів орендної плати, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.

Крім цього, відповідно до підпункту 6 пункту 31 орендодавець має право вимагати від орендаря в односторонньому порядку вносити зміни до даного договору при зміні розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, ставок земельного податку та ставок орендної плати протягом місяця з моменту набрання чинності прийнятого рішення Уманської міської ради та/або вступу в дію відповідного нормативно-правового акту.

Отже, оскільки умовами Договору (п. 15) сторони погодили можливість перегляду розміру орендної плати у зв`язку зі зміною такого розміру, у тому числі на підставі рішення Уманської міської ради (пп. 6 п. 31 Договору), колегія суддів приходить до висновку, що затвердження Радою нових ставок орендної плати рішенням від 29.03.2021 №75-11/8 «Про встановлення ставок орендної плати» є достатньою правовою підставою для приведення умов укладеного між сторонами Договору в частині розміру ставки орендної плати, у відповідність до вимог цього рішення Ради.

У додатковій угоді п. 9 Договору викладено в такій редакції:

«Орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок UA023755, отримувач: Уманське ГУК/тг м. Умань/18010600, код отримувача (ЄДРПОУ): 37930566, банк отримувача: Казначейства України (ЕАП). Код класифікації доходів бюджету: 18010600. Найменування коду класифікації доходів бюджету: орендна плата з юридичних осіб. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Орендна плата за земельну ділянку площею 0,0500 га сплачується за ставкою 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік і на дату підписання додаткової угоди становить 20052,18 грн.

Орендна плата за 2024 рік становить 20052,18 грн, а надалі орендна плата буде сплачуватися згідно абзацу 2 пункту 9 даного договору».

Колегія суддів погоджується із висновками суду першої інстанції, що у такому формулюванні додаткова угода вплине на правовідносини сторін, які виникли до укладення додаткової угоди на підставі рішення суду, оскільки додаткова угода, яку просить визнати укладеною Рада, буде вважатися укладеною з моменту набрання рішенням законної сили (ч. 2 ст. 187 ГК України) у даному випадку, з огляду на відмову в позові судом першої інстанції, з моменту набрання чинності постановою (тобто з 19.06.2025).

При цьому підстав вважати, що додаткова угода повинна врегулювати правовідносини, які існували у минулому, також немає (ч. 3 ст. 631 ЦК України). Позов, з огляду на предмет та підстави позовних вимог, - спрямований виключно на врегулювання правовідносин у майбутньому.

За таких обставин, а також оскільки відповідно до п. 5 Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки, що є предметом договору складає 388120,00 грн, розмір орендної плати, з урахуванням ставки орендної плати, встановленої на рівні 7% складає 27168,4 грн.

Відтак, колегія суддів приходить до висновку про наявність фактичних та правових підстав для викладення п. 9 додаткової угоди у такій редакції:

«Орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок UA023755, отримувач: Уманське ГУК/тг м. Умань/18010600, код отримувача (ЄДРПОУ): 37930566, банк отримувача: Казначейства України (ЕАП). Код класифікації доходів бюджету: 18010600. Найменування коду класифікації доходів бюджету: орендна плата з юридичних осіб. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Орендна плата за земельну ділянку площею 0,0500 га сплачується за ставкою 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік і на дату укладення додаткової угоди становить 27168,4 грн.

Орендна плата сплачується відповідно до абзацу 2 пункту 9 договору».

Враховуючи викладене, висновки суду першої інстанції про відсутність правових підстав для укладення додаткової угоди та внесення змін до п.9 Договору не відповідають фактичним обставинам справи та суперечать правовій позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеній у постанові від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19.

Крім цього, безпідставними є висновки суду першої інстанції про те, що відсутність доказів надсилання та отримання відповідачем проекту додаткової угоди до договору оренди землі є окремою підставою для відмови у задоволенні позовних вимог у цій частині.

Так, матеріалами справи підтверджується, що 01.11.2022 та 28.04.2023 Рада надіслала Підприємству листи від 31.10.2022 №2606/01/01-35 та від 28.04.2023 №672/01/01-35, у яких повідомила про рішення Уманської міської ради від 29.03.2021 №45-11/8 та необхідність укладення додаткової угоди до договору оренди землі про зміну розміру орендної плати. Підприємство жодним чином на ці листи не відреагувало.

Згодом, 15.07.2024 Рада надіслала Підприємству листа від 05.07.2024 №4171/01/01-35, який було повернуто на адресу Ради у зв`язку з відсутністю адресата за вказаною адресою.

Колегія суддів також зауважує, що Підприємство, попри надсилання копій процесуальних судових рішень на юридичну адресу та повідомлення про розгляд справи на офіційному сайті суду, також не виявило бажання взяти участь у судовому розгляді.

Очевидним є те, що факт надсилання/ ненадсилання проекту додаткової угоди не впливає на висновок суду про наявність порушеного права позивача, обумовленого умовами укладеного між сторонами Договору, а саме, права на перегляд розміру орендної плати земельної ділянки комунальної власності у зв`язку із затвердженням нових ставок орендної плати у встановленому законом порядку.

Досліджуючи наявність правових підстав для стягнення грошових коштів у розмірі 45618,45 грн, нарахованих як недоотримані доходи місцевого бюджету у зв`язку з неприведенням договору оренди землі в частині розміру орендної плати у відповідність до діючих ставок орендної плати, колегія суддів виходить з того, що згідно із ч.1 ст. 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.

Положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події (ч. 2 ст. 1212 ЦК України).

Відносини щодо повернення безпідставно збережених грошових коштів є кондикційними, в яких вина не має значення, важливим є лише факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої. Зобов`язання з повернення безпідставно набутого або збереженого майна виникають за наявності трьох умов: а) набуття або збереження майна; б) набуття або збереження за рахунок іншої особи; в) відсутність правової підстави для набуття або збереження майна. Такий висновок про застосування норм права наведений у постанові Великої Палати Верховного Суду 14.12.2021 у справі №643/21744/19.

Відсутність правової підстави це такий перехід майна від однієї особи до іншої, який або не ґрунтується на прямій вказівці закону, або суперечить меті правовiдносин і їх юридичному змісту. Відсутність правової підстави означає, що набувач збагатився за рахунок потерпілого поза підставою, передбаченою законом, іншими правовими актами чи правочином. Аналогічні правові висновки Великої Палати Верховного Суду викладену постановах від 13 лютого 2019 року у справі №320/5877/17, від 23 травня2018 року у справі №629/4628/16-ц, від 20 листопада 2018 року у справі №922/3412/17.

Тлумачення ст. 1212 ЦК України свідчить, що для її застосування необхідно встановити наступні обставини, які у сукупності є підставою для виникнення такого зобов`язання: факт набуття особою майна або його збереження за рахунок іншої особи; відсутність для цього підстав.

Стаття 1212 ЦК України застосовується лише в тих випадках, коли безпідставне збагачення однієї особи за рахунок іншої не може бути усунуто за допомогою інших, спеціальних способів захисту. Такий висновок наведено у постанові Верховного Суду від 29 липня 2019 року у справі № 756/3966/17.

Як встановлено судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи, між Радою та Підприємством виникли договірні орендні правовідносини на підставі договору оренди землі від 15.11.2016.

Розмір та порядок сплати орендної плати також визначається цим договором.

Отже, оскільки правовідносини сторін врегульовані умовами договору, відповідно, відсутні правові підстави стверджувати, що між сторонами одночасно виникли і кондикційні зобов`язання у зв`язку із несвоєчасним приведенням умов чинного договору в частині зміни ставки орендної плати. Кондикційні зобов`язання виникають тоді, коли має місце збереження майна без відповідної правової підстави. У справі, що переглядається, такі обставини відсутні, оскільки Підприємство користується земельною ділянкою на підставі договору оренди.

Саме цим договором встановлено відповідний розмір орендної плати. До моменту внесення відповідних змін до договору, Підприємство зобов`язане вносити орендну плату на умовах, встановлених договором. У договорі сторони передбачили можливість внесення змін до договору внаслідок зміни розміру орендної плати (зміни ставок орендної плати). Разом з цим, договором також не передбачено відповідальність Підприємства за ухилення (зволікання) в укладенні додаткової угоди. Чинним законодавством також такої відповідальності не встановлено.

Отже, правові підстави для стягнення з Підприємства грошових коштів у розмірі 45618,45 грн, нарахованих як недоотримані доходи місцевого бюджету у зв`язку з неприведенням договору оренди землі в частині розміру орендної плати у відповідність до діючих ставок орендної плати, - відсутні. Висновки суду першої інстанції у цій частині є мотивованими. Натомість, доводи апеляційної скарги цих висновків не спростовують.

Відповідно до п.2 частини 1 статті 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.

Підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення, у відповідності до п.п. 3-4 ч.1 ст. 277 ГПК України, є невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Враховуючи усі фактичні обставини справи, встановлені місцевим господарським судом та судом апеляційної інстанції, а також доводи апеляційної скарги, колегія суддів Північного апеляційного господарського суду дійшла висновку, що висновки суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення позовних вимог Ради про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою за період з 29.03.2021 до 31.12.2023 у розмірі 45618,45 грн є вмотивованими. Однак, висновки суду про відсутність підстав для визнання угоди укладеною, - не підтвердились під час апеляційного перегляду спору.

За таких обставин, колегія суддів дійшла висновку, що оскаржуване рішення Господарського суду Черкаської області від 24.04.2025 підлягає скасуванню в частині позовних вимог про визнання додаткової угоди укладеною, з прийняттям у справі у цій частині нового рішення про задоволення позовних вимог.

Відповідно, апеляційна скарга Ради підлягає частковому задоволенню.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доказів і доводів сторін та їх відображення у судовому рішенні, суд спирається на висновки, яких дійшов Європейський суд з прав людини у рішенні від 18.07.2006 у справі «Проніна проти України», в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення.

За змістом п. 41 висновку № 11 (2008) Консультативної ради європейських суддів до уваги Комітету Міністрів Ради Європи щодо якості судових рішень та висновків Європейського суду з прав людини, викладених у рішеннях у справах «Трофимчук проти України», «Серявін та інші проти України», очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах. З тим, щоб дотриматися принципу справедливого суду, обґрунтування рішення повинно засвідчити, що суддя справді дослідив усі основні питання, винесені на його розгляд.

Згідно зі ст. 129 ГПК України витрати зі сплати судового збору за подання позовної заяви та апеляційної скарги покладаються на Приватне підприємство «Січ» пропорційно задоволеним вимогам.

Керуючись ст. ст. 253-254, 269, 275-284 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Уманської міської ради на рішення Господарського суду Черкаської області від 24.04.2025 у справі № 925/1657/24 - задовольнити частково.

2. Рішення Господарського суду Черкаської області від 24.04.2025 у справі №925/1657/24 скасувати в частині відмови в задоволенні позовних вимог про визнання додаткової угоди укладеною. У цій частині ухвалити нове рішення.

Визнати укладеною додаткову угоду у такій редакції:

«ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі,

укладеного 15 листопада 2016 року

(державна реєстрація від 24 листопада 2016 року № 17709698)

Уманська міська рада (ідентифікаційний код юридичної особи 26535796) місцезнаходження якої: пл. Соборності, 1, м. Умань, Черкаської області, в особі міського голови Плетньової Ірини Григорівни, яка діє на підставі Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», іменованому в подальшому «Орендодавець», з одного боку, та ПРИВАТНЕ ПІДПРИЄМСТВО «СІЧ» (ідентифікаційний код юридичної особи 24410777), дата державної реєстрації 01.10.1996 року, номер запису в ЄДР 1 000157 про реєстрацію юридичної особи, що знаходиться за адресою: вул. Дерев`янка, 2, м. Умань, Черкаська обл., 20310, від імені якого діє директор Щиров Ігор Сергійович, іменований в подальшому «Орендар», з другого боку, уклали цю додаткову угоду до договору оренди землі, укладеного 15 листопада 2016 року (державна реєстрація від 24 листопада 2016 року № 17709698) про нижченаведене:

1. На підставі рішення Уманської міської ради від 29.03.2021 року № 75-11/8 (у зв`язку із змінами розміру ставок орендної плати на земельні ділянки) викласти пункт 9 договору в такій редакції, а саме:

«Орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок UA023755, отримувач: Уманське ГУК/тг м. Умань/18010600, код отримувача (ЄДРПОУ): 37930566, банк отримувача: Казначейства України (ЕАП). Код класифікації доходів бюджету: 18010600. Найменування коду класифікації доходів бюджету: орендна плата з юридичних осіб. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Орендна плата за земельну ділянку площею 0,0500 га сплачується за ставкою 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік і на дату укладення додаткової угоди становить 27168,4 грн.

Орендна плата сплачується відповідно до абзацу 2 пункту 9 договору».

2. Всі інші умови договору незмінені та непорушені цією угодою, залишаються чинними.

3. Ця додаткова угода є невід`ємною частиною договору оренди землі, укладеного 15 листопада 2016 року (державна реєстрація від 24 листопада 2016 року № 17709698) та набирає чинності з дати набрання рішенням суду законної сили.

4. Цю додаткову угоду укладено у двох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в Орендодавця, другий - в Орендаря.

РЕКВІЗИТИ СТОРІН

Орендодавець

Уманська міська рада

Місцезнаходження

юридичної особи:

20300, Черкаська обл.,

м. Умань,

пл. Соборності, 1

Орендар

Назва юридичної особи: ПП «Січ»

Розрахунковий рахунок: НОМЕР_1

Банківська установа: ПАТ КБ «Приватбанк»

МФО:354347

Місцезнаходження юридичної особи: 20310, Черкаська обл., м. Умань, вул. Дерев`янка, 2-Д

Діє особа: директор - Щиров Ігор Сергійович

Проживає за адресою: АДРЕСА_1

ПІДПИСИ СТОРІН

Орендодавець

Ірина ПЛЕТНЬОВА

МП (за наявності печатки)

Орендар

Ігор ЩИРОВ

МП (за наявності печатки)».

У решті рішення суду - залишити без змін.

3. Стягнути з Приватного підприємства «Січ» (ідентифікаційний код юридичної особи 24410777, місцезнаходження: 20310, Черкаська обл., м. Умань, вул. Дерев`янка, 2-Д) на користь Уманської міської ради (ідентифікаційний код юридичної особи 26535796, місцезнаходження: 20300, Черкаська обл., м. Умань, пл. Соборності, 1) 3028 (три тисячі двадцять вісім) гривень 00 (нуль) копійок судового збору за подання позову та 4542 (чотири тисячі п`ятсот сорок дві гривні) 00 (нуль) копійок судового збору за подання апеляційної скарги.

4. Матеріали справи №925/1657/24 повернути до Господарського суду Черкаської області.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду в порядку та в строки, передбачені ст.ст. 287 - 289 ГПК України.

Повний текст постанови складено 15.07.2025.

Головуючий суддя А.О. Мальченко

Судді А.І. Тищенко

Ю.Б. Михальська