СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 липня 2025 року м. Харків Справа № 922/4376/21

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Гребенюк Н.В., суддя Слободін М.М., суддя Шутенко І.А.,

за участю секретаря судового засідання Пляс Л.Ф.,

представників сторін:

за участю прокурора - прокурор відділу Харківської обласної прокуратури Горгуль Н.В., службове посвідчення (в залі суду),

від відповідача 1 - в порядку самопредставництва Руденко Д.Ю. (в залі суду),

від відповідача 2 - адвокат Задворний Ю.В. на підставі ордера (поза межами приміщення суду),

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу 1-го відповідача, Харківської міської ради, (вх.№1088Х) на рішення Господарського суду Харківської області від 09.04.2025 (повний текст судового рішення складений та підписаний 17.04.2025, суддя Байбак О.І.)

у справі № 922/4376/21

за позовом Керівника Новобаварської окружної прокуратури міста Харкова, м. Харків,

до 1) Харківської міської ради, м. Харків,

2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Харківський бізнес-центр "Южний", м. Київ,

про визнання незаконними та скасування рішень, визнання недійсним договору купівлі-продажу

ВСТАНОВИВ:

Керівник Новобаварської окружної прокуратури м. Харкова Харківської області звернувся до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до Харківської міської ради та Товариства з обмеженою відповідальністю Харківський бізнес-центр Южний, в якій просить суд:

1) визнати незаконним та скасувати рішення 37 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 19.08.2020 №2236/20 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд" у частині затвердження ТОВ "Харківський бізнес-центр "Южний" проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки комунальної власності площею 0, 1660га (кадастровий номер :02:013:0006) за рахунок земель житлової та громадської забудови для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ. "А-1", літ. "Б-1" (побутового обслуговування населення) по пров. Сімферопольському, 3 (Новобаварський район) (пункт 35 додатку 1 до цього рішення);

2) визнати незаконним та скасувати рішення 37 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 19.08.2020 №2240/20 "Про надання дозволу на проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок юридичним та фізичним особам" у частині надання дозволу ТОВ "Харківський бізнес-центр "Южний" на проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки комунальної власності із земель житлової та громадської забудови площею 0, 1660га по пров. Сімферопольському, 3 у Новобаварському районі м. Харкова, кадастровий номер :02:013:0006 для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ. А-1, літ. Б-1 (побутового обслуговування населення) (пункт 7 додатку до цього рішення);

3) визнати незаконним та скасувати рішення 4 сесії Харківської міської ради 8 скликання від 21.04.2021 №107/21 "Про продаж земельних ділянок юридичним та фізичним особам" у частині продажу ТОВ "Харківський бізнес-центр "Южний" земельної ділянки із земель комунальної власності з кадастровим номером :02:013:0006 по пров. Сімферопольському, 3 у Новобаварському районі м. Харкова, із земель житлової та громадської забудови, для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ. А-1, літ. Б-1 (побутового обслуговування населення), площею 0, 1660га з визначеною ціною продажу земельної ділянки в 1 486 000, 00грн (пункт 9 додатку до цього рішення);

4) визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки від 25.06.2021, укладений між Харківською міською радою та ТОВ "Харківський бізнес-центр "Южний", посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Качур А. В. (реєстровий № 696);

5) припинити право власності ТОВ "Харківський бізнес-центр "Южний" на об`єкт нерухомого майна (земельну ділянку з кадастровим номером :02:013:0006) з реєстраційним номером 101, зареєстроване на підставі вищевказаного договору купівлі-продажу від 25.06.2021 (номер запису про право власності: 43280386);

6) витребувати у ТОВ "Харківський бізнес-центр "Южний" на користь Харківської міської об`єднаної територіальної громади в особі Харківської міської ради земельну ділянку з кадастровим номером :02:013:0006, загальною площею 0, 1660га по пров. Сімферопольському, 3 у Новобаварському районі м. Харкова, отриману за договором купівлі-продажу від 25.06.2021, посвідченим приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Качур А.В. (реєстровий №696), та зобов`язати це товариство повернути (шляхом складання та підписання відповідного акта прийому-передачі) зазначену земельну ділянку Харківській міській об`єднаній територіальній громаді в особі Харківської міської ради.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що відчуження Харківською міською радою спірної земельної ділянки на користь ТОВ "Харківський бізнес-центр "Южний" відбулось з порушенням вимог законодавства, зокрема, частини 2 статті 134 Земельного кодексу України, та інтересів територіальної громади міста. Прокурор вказує, що таке відчуження спрямоване на продаж товариству земельної ділянки на поза конкурентних засадах, оскільки нежитлові будівлі, для експлуатації та обслуговування яких продано зазначену земельну ділянку, є самочинним будівництвом, при цьому площа проданої спірної земельної ділянки не відповідає площі, яку безпосередньо займають нежитлові будівлі літ. "А-1" та літ. "Б-1", та перевищує її більш ніж в 46 разів. Зазначене, на думку прокурора, також підтверджує необхідність дотримання проведення процедури земельних торгів у прядку, визначеному положеннями статей 134, 135 Земельного кодексу України.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 30.08.2023 позов задоволено частково. Визнано незаконним та скасовано рішення 4 сесії Харківської міської ради 8 скликання від 21.04.2021 №107/21 "Про продаж земельних ділянок юридичним та фізичним особам" у частині продажу ТОВ "Харківський бізнес-центр "Южний" земельної ділянки із земель комунальної власності з кадастровим номером :02:013:0006 по пров. Сімферопольському, 3 у Новобаварському районі м. Харкова, із земель житлової та громадської забудови, для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ. "А-1", літ. "Б-1" (побутового обслуговування населення), площею 0, 1660га з визначеною ціною продажу земельної ділянки в 1 486 000, 00грн (пункт 9 додатку до цього рішення). Визнано недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки від 25.06.2021, укладений між Харківською міською радою та ТОВ "Харківський бізнес-центр "Южний", посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Качур А.В. (реєстровий №696). Припинено право власності ТОВ "Харківський бізнес-центр "Южний" на об`єкт нерухомого майна (земельну ділянку з кадастровим номером :02:013:0006) з реєстраційним номером 101, зареєстроване на підставі вищевказаного договору купівлі-продажу від 25.06.2021 (номер запису про право власності: 43280386). Витребувано у ТОВ "Харківський бізнес-центр "Южний" на користь Харківської міської об`єднаної територіальної громади в особі Харківської міської ради земельну ділянку з кадастровим номером :02:013:0006, загальною площею 0, 1660га по пров. Сімферопольському, 3 у Новобаварському районі м. Харкова, отриману за договором купівлі-продажу від 25.06.2021, та зобов`язано товариство повернути (шляхом складання та підписання відповідного акта прийому-передачі) зазначену земельну ділянку Харківській міській об`єднаній територіальній громаді в особі Харківської міської ради. У решті позову відмовлено. Вирішено питання про стягнення судових витрат.

Постановою Східного апеляційного господарського суду від 10.10.2024 рішення Господарського суду Харківської області від 30.08.2023 скасовано в частині визнання незаконним та скасування рішення 4 сесії Харківської міської ради 8 скликання 21.04.2021 №107/21 "Про продаж земельних ділянок юридичним та фізичним особам" у частині продажу ТОВ "Харківський бізнес-центр "Южний" земельної ділянки із земель комунальної власності з кадастровим номером :02:013:0006 по пров. Сімферопольському, 3 у Новобаварському районі м. Харкова, із земель житлової та громадської забудови, для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ. "А-1", літ. "Б-1" (побутового обслуговування населення), площею 0, 1660га з визначеною ціною продажу земельної ділянки в 1 486 000, 00грн (пункт 9 додатку до цього рішення). У цій частині ухвалено нове рішення про відмову в задоволенні позову. У решті рішення суду першої інстанції про задоволення позовних вимог залишено без змін. Вирішено питання про стягнення судових витрат.

Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 15.01.2025 постанову Східного апеляційного господарського суду від 10.10.2024 та рішення Господарського суду Харківської області від 30.08.2023 у справі №922/4376/21 скасовано в частині задоволення позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки від 25.06.2021, припинення права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Харківський бізнес-центр "Южний" на об`єкт нерухомого майна, витребування майна та стягнення витрат зі сплати судового збору, а справу №922/4376/21 у цій частині передано на новий розгляд до суду першої інстанції. У решті постанову Східного апеляційного господарського суду від 10.10.2024 та рішення Господарського суду Харківської області від 30.08.2023 у справі № 922/4376/21 залишено без змін.

Верховним Судом зазначено, що як суд першої інстанції, задовольняючи частково позов, так і суд апеляційної інстанції, переглядаючи рішення місцевого суду в апеляційному порядку, визнавши недійсним оспорюваний у цій справі договір купівлі-продажу, правила реституції за частиною 1 статті 216 Цивільного кодексу України застосували тільки щодо однієї зі сторін правочину, а саме Харківської міської ради, не встановивши та не зазначивши в судових рішеннях будь-яких обставин, які б унеможливлювали двосторонню реституцію, та не врахували наведені положення законодавства, що регулює питання правових наслідків недійсності правочину.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 09.04.2025 позовні вимоги задоволено. Визнано недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки від 25.06.2021, укладений між Харківською міською радою та Товариством з обмеженою Харківський бізнес-центр "Южний, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального Качур А.В. (реєстровий №696). Припинено право власності Товариством з обмеженою відповідальністю Харківський бізнес-центр "Южний на об`єкт нерухомого майна (земельну ділянку з кадастровим номером :02:013:0006) з реєстраційним номером 101, зареєстроване на підставі вищевказаного договору купівлі-продажу від 25.06.2021 (номер запису про право власності: 43280386). Витребувано у Товариства з обмеженою відповідальністю Харківський бізнес-центр "Южний на користь Харківської міської об`єднаної територіальної громади в особі Харківської міської ради земельну ділянку з кадастровим номером :02:013:0006, загальною площею 0,1660 га по провулку Сімферопольському, 3 у Новобаварському районі м. Харкова, отриману за договором купівлі-продажу від 25.06.2021, посвідченому приватним нотаріусом ХМНО Качур А.В. (реєстровий №696), та зобов`язано Товариство з обмеженою відповідальністю Харківський бізнес-центр "Южний повернути (шляхом складання та підписання відповідного акту прийому-передачі) згадану земельну ділянку Харківській міській об`єднаній територіальній громаді в особі Харківської міської ради. Ухвалено повернути від Харківської міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю Харківський бізнес-центр "Южний 1 486 000, 00грн, сплачених на виконання умов договору купівлі-продажу земельної ділянки від 25.06.2021, укладеного між Харківською міською радою та Товариством з обмеженою Харківський бізнес-центр "Южний, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального Качур А.В. (реєстровий № 696).

Харківська міська рада, не погоджуючись із зазначеним судовим рішенням, звернулася до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 09.04.2025 у справі №922/4376/21 і ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити повністю.

Свої вимоги апелянт обґрунтовує тим, що судом першої інстанції не враховано, що спір у даній справі було ініційовано прокурором, а не сторонами оспорюваного правочину, відтак, вважає, що не можуть бути застосовані наслідки недійсності правочину.

Крім того, на думку апелянта, вимога про застосування наслідків недійсності правочину повинна бути пред`явлена одночасно з вимогою про визнання оспорюваного правочину недійсним. Застосування судами з власної ініціативи наслідків недійсності до оспорюваних правочинів, якщо таких вимог не заявлено, і вони не були предметом розгляду, в тому числі, якщо заявлено лише вимогу про односторонню реституцію і питання про двосторонню реституцію також не було предметом судового розгляду, суперечить частині 1 статті 14 Господарського процесуального кодексу України.

Апелянт посилається на те, що задовольняючи позовну вимогу прокурора про припинення права власності, суд першої інстанції не обґрунтував та не дослідив підстави для припинення права власності ТОВ "Харківський бізнес-центр "Южний". Апелянт вважає, що вимоги позивача про припинення права власності 2-го відповідача та зобов`язання повернути майно шляхом складання акта приймання-передачі не є ефективними способами захисту, що свідчить про відсутність підстав для задоволення позовних вимог в цій частині.

Апелянт, крім іншого, зазначає, що добросовісний набувач не може відповідати у зв`язку з порушеннями інших осіб, допущеними при вчинення правочинів з нерухомим майном. Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар.

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 08.05.2025 для розгляду справи №922/4376/21 визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя (суддя-доповідач) Гребенюк Н.В., судді Слободін М.М., Шутенко І.А.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 27.05.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Харківської міської ради на рішення Господарського суду Харківської області від 09.04.2025 у справі № 922/4376/21. Призначено справу до розгляду на "17" червня 2025 р. о 12:30 годині

02.06.2025 від 2-го відповідача надійшов відзив на апеляційну скаргу, зазначає, що події, пов`язані із збройною агресією рф проти України свідчать про те, що припинення права власності 2-го відповідача на спірну земельну ділянку не відповідає принципу правомірного і допустимого втручання, сумісного з гарантіями статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, а саме, не відповідає суспільним інтересам та не є пропорційним переслідуванням позивачем цілям.

З огляду на викладене, просить апеляційну скаргу задовольнити, скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 09.04.2025 у справі №922/4376/21 і ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити повністю.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 09.06.2025 задоволено заяву Товариства з обмеженою відповідальністю "Харківський бізнес-центр "Южний" про участь його представника в судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду. Постановлено судове засідання у справі №922/4376/21, призначене на "17" червня 2025 року о 12:30 годині та усі наступні судові засідання провести за участю Товариства з обмеженою відповідальністю "Харківський бізнес-центр "Южний" в особі його представника - адвоката Задворного Юрія Васильовича в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду, за допомогою програмного забезпечення з використанням власних технічних засобів заявника.

11.06.2025 від Харківської обласної прокуратури надійшов відзив на апеляційну скаргу, зазначає, що у даному випадку результат порушення прав та інтересів територіальної громади у вигляді незаконного вибуття з її володіння, користування і розпорядження спірної земельної ділянки є наслідком прийнятих Харківською міською радою оспорюваних рішень про продаж спірної земельної ділянки без проведення торгів та за відсутності для цього визначених законом підстав.

Прокурор посилається на те, що повернення територіальній громаді спірної земельної ділянки, яка є об`єктом права власності Українського народу, тому їй притаманний визначений законодавством особливо суворий режим використання, право власності на яку незаконно набуто 2-им відповідачем, має легітимну мету відновлення законного режиму використання земельної ділянки, а також щоб таке використання та розпорядження у майбутньому відбувалося згідно з вимогами законодавства.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 17.06.2025 оголошено перерву у судовому засіданні до "08" липня 2025 р. о 14:30год.

04.07.2025 від Харківської обласної прокуратури надійшли письмові пояснення з окремих питань, що виникли у судовому засіданні.

У судовому засіданні Східного апеляційного господарського суду 08.07.2025 представниця Харківської міської ради підтримала доводи апеляційної скарги, просить її задовольнити.

Прокурор проти доводів апеляційної скарги заперечує.

2-ий відповідач доводи апеляційної скарги підтримує.

Враховуючи, що прокурор та представники відповідачів висловили доводи і вимоги щодо апеляційної скарги, матеріалів справи достатньо для її розгляду, судова колегія вважає можливим здійснити розгляд скарги в даному судовому засіданні.

Дослідивши матеріали справи, викладені в апеляційній скарзі доводи апелянта, доводи прокурора, викладені у відзиві на апеляційну скаргу та письмових поясненнях, а також доводи 2-го відповідача, викладені у відзиві на апеляційну скаргу, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлення обставин справи та відповідність їх наданим доказам, відповідно до статті 269 Господарського процесуального кодексу України, якою передбачено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів і вимог апеляційної скарги, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з такого.

Як встановлено місцевим господарським судом, рішенням державного реєстратора Клопотова С.Д. №50521406 від 27.12.2019 проведено державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на нежитлову будівлю літ. "А-1", загальною площею 18кв.м по АДРЕСА_1 .

У подальшому між ОСОБА_1 та ТОВ "Харківський Бізнес-Центр "Южний" було укладено договір купівлі-продажу №503 від 19.02.2020 частки нежитлової будівлі літ. "А-1" загальною площею 18, 0кв.м по АДРЕСА_1 та договір купівлі-продажу №542 від 20.02.2020 частки нежитлової будівлі літ. "А-1" загальною площею 18, 0кв.м по АДРЕСА_1 .

Також рішенням державного реєстратора Клопотова С.Д. №50512204 від 27.12.2019 проведено державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на нежитлову будівлю літ. "Б-1", загальною площею 17, 9кв.м по АДРЕСА_1 .

У подальшому між ОСОБА_1 та ТОВ "Харківський Бізнес-Центр "Южний" було укладено договір купівлі-продажу №504 від 19.02.2020 частки нежитлової будівлі літ. "Б-1" загальною площею 17, 9кв.м по АДРЕСА_1 та договір купівлі-продажу №541 від 20.02.2020 частки нежитлової будівлі літ. "Б-1" загальною площею 17, 9кв.м по пров. Сімферопольському, 3 у м. Харкові.

На підставі вищевказаних договорів купівлі-продажу, укладених між ОСОБА_1 та ТОВ "Харківський Бізнес-Центр "Южний", приватним нотаріусом ХМНО Малаховою Г.І. проведено державну реєстрацію права власності за ТОВ "Харківський Бізнес-Центр "Южний" на нежитлову будівлю літ. "А-1" загальною площею 18кв.м та нежитлову будівлю літ. "Б-1" загальною площею 17, 9кв.м, які розташовані по пров. Сімферопольському, 3 у м. Харкові.

Пунктом 45 додатку 1 до рішення 35 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 22.04.2020 №2029/20 "Про надання юридичним та фізичним особам дозволу на розроблення документації із землеустрою для експлуатації та обслуговування будівель і споруд" надано ТОВ "Харківський Бізнес-Центр "Южний" дозвіл на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки комунальної власності площею, орієнтовно, 0, 1660га для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ. "А-1", літ."Б-1" (побутового обслуговування населення) по вул. Сімферопольському, 3.

Пунктом 35 додатку 1 до рішення 37 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 19.08.2020 №2236/20 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд" ТОВ "Харківський Бізнес-Центр "Южний" затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки комунальної власності площею 0, 1660га (кадастровий номер :02:013:0006) за рахунок земель житлової та громадської забудови для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ. "А-1", літ. "Б-1" (побутового обслуговування населення) по пров. Сімферопольському, 3 (Новобаварський район).

Пунктом 7 додатку до рішення 37 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 19.08.2020 №2240/20 "Про надання дозволу на проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок юридичним та фізичним особам" надано дозвіл ТОВ "Харківський Бізнес-Центр "Южний" на проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки комунальної власності із земель житлової та громадської забудови площею 0, 1660га по пров. Сімферопольському, 3 у Новобаварському районі м. Харкова, кадастровий номер :02:013:0006 для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ. "А-1", літ. "Б-1" (побутового обслуговування населення).

На виконання вказаного рішення між Харківською міською радою та ТОВ "Харківський Бізнес центр "Южний" укладено договір про внесення авансового внеску від 29.01.2021 №5/21, згідно з яким розмір авансового внеску складав 313 022, 13грн.

На виконання вказаного договору ТОВ "Харківський бізнес-центр "Южний" платіжним дорученням №1474 від 04.02.2021 було сплачено авансовий внесок в сумі 313 022, 13грн.

Відповідно до Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (кадастровий номер :02:013:0006) від 05.10.2020 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 10 434 071грн.

Пунктом 9 додатку до рішення 4 сесії Харківської міської ради 8 скликання від 21.04.2021 №107/21 "Про продаж земельних ділянок юридичним та фізичним особам" вирішено продати ТОВ "Харківський Бізнес-Центр "Южний" земельну ділянку із земель комунальної власності з кадастровим номером :02:013:0006 по пров. Сімферопольському, 3 у Новобаварському районі м. Харкова, із земель житлової та громадської забудови, для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ. "А-1", літ. "Б-1" (побутового обслуговування населення), площею 0, 1660га. Ціною продажу земельної ділянки визначено 1 486 000, 00грн.

На підставі вказаного рішення між Харківською міською радою та ТОВ "Харківський Бізнес-Центр "Южний" було укладено договір купівлі-продажу вищевказаної земельної ділянки від 25.06.2021, посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Качур А.В. та зареєстрований за №696, відповідно до пунктів 1.2, 2.1 якого земельна ділянка, площею 0, 1660га продана для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ. "А-1", літ. "Б-1" (побутового обслуговування населення) за ціною 1 486 000грн.

На виконання вищевказаного договору Товариством з обмеженою відповідальністю "Харківський бізнес-центр "Южний" платіжним дорученням №1993 від 20.07.2021 було сплачено грошові кошти, у розмірі 1 172 977, 87грн.

Сплата грошових коштів також підтверджується довідкою про рух коштів по бюджету Харківської міської територіальної громади за період з 24.07.2020 по 07.02.2025 за кодом класифікації бюджету 33010100 "Кошти від продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення, що перебувають у державній або комунальній власності та земельних ділянок, які знаходяться на території Автономної Республіки Крим" в частині перерахування коштів Товариством з обмеженою відповідальністю "Харківський бізнес-центр "Южний" ().

Приватним нотаріусом ХМНО Качур А.В. 29.07.2021 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно проведено державну реєстрацію права власності за ТОВ "Харківський Бізнес-Центр "Южний" на земельну ділянку з кадастровим номером :02:013:0006 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, номер запису про право власності 43280386).

Зі змісту витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 12.05.2021 вбачається, що цільовим призначенням земельної ділянки з кадастровим номером :02:013:0006 є 03.13 "Для будівництва та обслуговування будівель закладів побутового обслуговування".

ТОВ "Харківський Бізнес-Центр "Южний" було подано заяву, в якій останнє просило припинити право власності ТОВ "Харківський Бізнес-Центр "Южний" на нежитлові будівлі літ. "А-1" загальною площею 18, 0кв.м та літ. "Б-1" загальною площею 17, 9кв.м по пров. Сімферопольському, 3 у м. Харкові у зв`язку зі знищенням об`єктів нерухомого майна, яка посвідчена приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Караєвою С.Е. та зареєстрована в реєстрі 11.08.2021 за №695.

Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, 17.08.2021 було внесено запис про знищення об`єктів нерухомого майна: нежитлової будівлі літ. "А-1" загальною площею 18, 0кв.м та нежитлової будівлі літ. "Б-1" загальною площею 17, 9кв.м по пров. Сімферопольському, 3 у м. Харкові, на підставі заяви за №695 від 11.08.2021.

Разом з тим, після укладання між Харківською міською радою та ТОВ "Харківський Бізнес-Центр "Южний" вказаного вище договору купівлі-продажу земельної ділянки від 25.06.2021, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Качур А.В. та зареєстрований за №696, Харківська міська рада звернулась до Жовтневого районного суду м. Харкова з позовом до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю "Харківський Бізнес-Центр "Южний", треті особи - Приватні нотаріуси Харківського міського нотаріального округу Клопотов С.Д., ОСОБА_2 про скасування рішення державного реєстратора Клопотова С.Д. №50521406 від 27.12.2019 про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на нежитлову будівлю літ. "А-1", загальною площею 18кв.м по АДРЕСА_1 та припинення права приватної власності; скасування рішення державного реєстратора Клопотова С.Д. №50512204 від 27.12.2019 про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на нежитлову будівлю літ. "Б-1", загальною площею 17, 9кв.м по АДРЕСА_1 та припинення права приватної власності; визнання недійсними та скасування договорів купівлі-продажу №503 від 19.02.2020, №542 від 20.02.2020 по частки нежитлової будівлі літ. "А-1" площею 18кв.м по АДРЕСА_1 , укладених між ОСОБА_1 і ТОВ "Харківський Бізнес-Центр "Южний"; договорів купівлі-продажу №504 від 19.02.2020, №541 від 20.02.2020 по частки нежитлової будівлі літ. "Б-1" площею 17, 9кв.м по АДРЕСА_1 , укладених між ОСОБА_1 і ТОВ "Харківський Бізнес-Центр "Южний".

Рішенням Жовтневого районного суду м. Харкова від 22.03.2023 у справі №639/2869/21, яке набрало законної сили, позовні вимоги Харківської міської ради до ОСОБА_1 , ТОВ "Харківський Бізнес-Центр "Южний", треті особи: приватні нотаріуси ХМНО Клопотов С.Д. та Малахова Г.І. задоволено частково. Скасовано рішення державного реєстратора Клопотова С.Д. №50521406 від 29.12.2019 про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на нежитлову будівлю літ. "А-1" загальною площею 18кв.м (номер запису про право власності: 34918615, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101). Скасоване рішення державного реєстратора Клопотова С.Д. №50512204 від 27.12.2019 про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на нежитлову будівлю літ. "Б-1" загальною площею 17, 9кв.м (№ запису про право власності 34910307, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101). В іншій частині позовних вимог Харківської міської ради відмовлено.

Вивченням окружною прокуратурою питання наявності підстав для представництва інтересів держави в суді у сфері земельних правовідносин, встановлені порушення вимог законодавства під час затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки без проведення земельних торгів, надання дозволу на проведення експертної грошової оцінки такої ділянки та її продаж ТОВ "Харківський Бізнес-Центр "Южний", оскільки такі дії суперечать вимогами частини 1 статті 134 Земельного кодексу України та є відчуженням земельної ділянки комунальної власності з кадастровим номером :02:013:0006 по пров. Сімферопольському, 3 у Новобаварському районі м. Харкова у позаконкурентний спосіб.

Зокрема, як зазначає прокурор, на момент звернення із заявами ОСОБА_1 про державну реєстрацію права власності на об`єкти нерухомого майна з реєстраційними номерами 101 та 101 вказані об`єкти - нежитлові будівлі "А-1" загальною площею 18кв.м та літ. "Б-1" загальною площею 17, 9кв.м по провулку Сімферопольському, 3 у м. Харкові не мали правового статусу нежитлових будівель, оскільки у реєстрі дозвільних документів, який розміщений на сайті https://dabi.gov.ua відсутня будь-яка інформація про документи, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт та засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів. Прокурор наголошує, що вказані об`єкти нерухомого майна є самочинно збудованими, що підтверджується рішенням Жовтневого районного суду м. Харкова від 22.03.2023 у справі № 639/2869/21, яке набрало законної сили.

Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам, суд апеляційної інстанції виходить з такого.

Відповідно до статті 19 Конституції України, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Статтею 131-1 Конституції України встановлено, що в Україні діє прокуратура, яка здійснює: підтримання публічного обвинувачення в суді; організацію і процесуальне керівництво досудовим розслідуванням, вирішення відповідно до закону інших питань під час кримінального провадження, нагляд за негласними та іншими слідчими і розшуковими діями органів правопорядку; представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.

Згідно з частиною 3 статті 53 Господарського процесуального кодексу України, у визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами.

Частиною 4 вказаної статті встановлено, що прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.

Відповідно до частин 1, 3 статті 23 Закону України "Про прокуратуру", представництво прокурором інтересів громадянина або держави в суді полягає у здійсненні процесуальних та інших дій, спрямованих на захист інтересів громадянина або держави, у випадках та порядку, встановлених законом.

Прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу. Наявність таких обставин обґрунтовується прокурором у порядку, передбаченому частиною четвертою цієї статті.

Наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді. Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суду виключно після підтвердження судом підстав для представництва. Прокурор зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це громадянина та його законного представника або відповідного суб`єкта владних повноважень. У разі підтвердження судом наявності підстав для представництва прокурор користується процесуальними повноваженнями відповідної сторони процесу. Наявність підстав для представництва може бути оскаржена громадянином чи її законним представником або суб`єктом владних повноважень (абзаци 1-3 частини 4 статті 23 Закону України "Про прокуратуру").

Таким чином, відповідно до частини третьої статті 23 Закону України "Про прокуратуру" прокурор може представляти інтереси держави в суді лише у двох випадках: 1) якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює компетентний орган; 2) у разі відсутності такого органу.

У постанові Верховного Суду від 25.08.2020 у справі №915/162/19 зазначено, що прокурор може представляти інтереси держави в суді тільки у виключних випадках, які прямо передбачені законом. Перший "виключний випадок" передбачає наявність органу, який може здійснювати захист інтересів держави самостійно, а другий - відсутність такого органу. Однак підстави представництва інтересів держави прокуратурою у цих двох випадках істотно відрізняються.

У першому випадку прокурор набуває право на представництво, якщо відповідний суб`єкт владних повноважень не здійснює захисту або здійснює неналежно.

"Нездійснення захисту" має прояв в пасивній поведінці уповноваженого суб`єкта владних повноважень - він обізнаний про порушення інтересів держави, має відповідні повноваження для їх захисту, але всупереч цим інтересам за захистом до суду не звертається.

"Здійснення захисту неналежним чином" має прояв в активній поведінці (сукупності дій та рішень), спрямованій на захист інтересів держави, але яка є неналежною.

При цьому, встановлена Законом України "Про прокуратуру" умова про необхідність звернення прокурора до компетентного органу перед пред`явленням позову, спрямована на те, аби прокурор надав органу можливість відреагувати на стверджуване порушення інтересів держави (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020 у справі №912/2385/18). За позовною заявою, поданою прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача.

Тобто, визначений частиною четвертою статті 23 Закону України "Про прокуратуру" обов`язок прокурора перед зверненням з позовом звернутись спершу до компетентного органу стосується звернення до органу, який надалі набуде статусу позивача. У цій статті не йдеться про досудове врегулювання спору і, відповідно, вона не покладає на прокурора обов`язок вживати заходів з такого врегулювання шляхом досудового звернення до суб`єкта, якого прокурор вважає порушником інтересів держави і до якого як до відповідача буде звернений позов.

Іншими словами, прокурор зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це відповідного суб`єкта лише тоді, коли той має повноваження здійснювати захист законних інтересів держави у спірних правовідносинах, але не здійснює чи неналежно їх здійснює. У разі відкриття провадження за позовною заявою, поданою прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача. У разі відсутності такого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до суду прокурор зазначає про це в позовній заяві і в такому разі набуває статусу позивача (постанови Великої Палати Верховного Суду від 13.02.2019 у справі №826/13768/16, від 15.01.2020 у справі №698/119/18, пункти 26, 27; від 11.02.2020 у справі №922/614/19, пункти 57, 58; від 28.09.2022 у справі №483/448/20, пункт 7.18; від 08.11.2023 у справі № 607/15052/16-ц, пункт 8.18).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 11.06.2024 у справі №925/1133/18 дійшла таких висновків:

1) прокурор звертається до суду в інтересах держави в особі органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, якщо: орган є учасником спірних відносин і сам не порушує інтересів держави, але інший учасник порушує (або учасники порушують) такі інтереси; орган не є учасником спірних відносин, але наділений повноваженнями (компетенцією) здійснювати захист інтересів держави, якщо учасники спірних відносин порушують інтереси держави;

2) прокурор звертається до суду в інтересах держави як самостійний позивач, якщо: - відсутній орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах; - орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, є учасником спірних відносин і сам порушує інтереси держави.

Звертаючись до суду у цій справі прокурор вказав, що є позивачем, бо саме орган місцевого самоврядування - один зі співвідповідачів не дотримався вимог законодавства стосовно передання земельної ділянки у власність.

Цим прокурор обґрунтовував відсутність органу, уповноваженого державою здійснювати функції захисту її інтересів саме у спірних правовідносинах.

З огляду на викладене, судова колегія доходить висновку, що прокурором обґрунтовані та доведені підстави представництва інтересів держави в суді.

Щодо суті спору судова колегія зазначає таке.

Відповідно до положень статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України, до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Зазначені норми закріплюють загальний принцип цілісності об`єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований. За цими нормами визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.

Згідно з частиною 1 статті 122 Земельного кодексу України, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

Відповідно до частин 1, 2 статті 134 Земельного кодексу України (в редакції, що діяла на момент виникнення спірних правовідносин), земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об`єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

Не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них, зокрема у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

З системного аналізу вищенаведених норм вбачається, що особа, яка придбала нерухоме майно, відповідно до частини 2 статті 134 Земельного кодексу України має право на придбання на позаконкурентних засадах (без проведення земельних торгів) прав саме на земельну ділянку (її частину), право на яку мав попередній власник нерухомості і яке перейшло до цього нового власника нерухомості в силу статей 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України в редакціях, які діяли на час придбання нерухомого майна, саме з метою, пов`язаною із розташуванням відповідної нерухомості.

Відповідна правова позиція щодо системного тлумачення норми частини 2 статті 134 Земельного кодексу України в комплексі з положеннями статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України викладена в постановах Верховного Суду, зокрема від 14.02.2018 у справі №592/6097/15-ц; від 09.02.2018 у справі №910/4528/15-г; від 22.03.2018 у справі №910/13129/7; від 14.03.2019 у справі №915/182/17; від 06.11.2019 у справі №910/23595/17.

Крім цього, частина 2 статті 134 Земельного кодексу України прямо пов`язує надання земельної ділянки на позаконкурентних засадах саме з розташуванням на цій ділянці певної будівлі чи споруди.

Відповідна правова позиція викладена в постанові Верховного суду України від 14.03.2019 у справі №915/182/17.

Разом з тим, як вірно встановлено місцевим господарським судом, рішенням Жовтневого районного суду м. Харкова від 22.03.2023 у справі №639/2869/21, яке набрало законної сили, позовні вимоги Харківської міської ради до ОСОБА_1 , ТОВ "Харківський Бізнес-Центр "Южний", треті особи приватні нотаріуси ХМНО Клопотов С.Д. та Малахова Г.І. задоволено частково. Скасовано рішення державного реєстратора Клопотова С.Д. №50521406 від 29.12.2019 про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на нежитлову будівлю літ. "А-1" загальною площею 18кв.м (номер запису про право власності: 34918615, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101). Скасоване рішення державного реєстратора Клопотова С.Д. №50512204 від 27.12.2019 про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на нежитлову будівлю літ. "Б-1" загальною площею 17, 9кв.м (№ запису про право власності: 34910307, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101). В іншій частині позовних вимог Харківської міської ради відмовлено.

Задовольняючи частково позовні вимоги, Жовтневий районний суд м. Харкова вказав на встановлені судом обставини здійснення самочинного будівництва відповідних нежитлових будівель без відповідних документів та дозволів на земельній ділянці, що належить Харківській міській раді і не була виділена ОСОБА_1 , чим порушені права Харківської міської ради, як власника земельної ділянки. При придбанні цих нежитлових будівель по частині, ТОВ "Харківський Бізнес-Центр "Южний" був обізнаний про відсутність правовстановлюючих документів на самочинне будівництво, оскільки у договорах купівлі-продажу у пункті 2 зазначено, що майно належить продавцю згідно інформації Державного реєстру речових прав, без найменування правовстановлюючих документів. При цьому, у договорі зазначено, що земельна ділянка, на якій розташовано майно, не приватизована, інших прав щодо земельної ділянки у третіх осіб немає.

Відмовляючи в частині вимог про визнання недійними та скасування договорів купівлі-продажу від 19.02.2020, посвідчених приватним нотаріусом ХМНО Малаховою Г.І. і зареєстрованих у реєстрі за №542, 503, Жовтневий районний суд м. Харкова, з посиланням на відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо проведеної реєстрації знищення об`єктів, дійшов висновку про припинення права власності на нежитлові будівлі на підставі статті 346 Цивільного кодексу України, у зв`язку з їх знищенням.

Судова колегія зазначає, що згідно з частиною 1 статті 328 Цивільного кодексу України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Стаття 210 Цивільного кодексу України встановлює, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Згідно зі статтею 182 Цивільного кодексу України, право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

За змістом статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації.

Аналогічний висновок викладений Верховним Судом України у постанові від 06.07.2022 у справі №372/3737/19.

З огляду на викладене, обґрунтованим є висновок суду першої інстанції, що реєстрація права власності за ТОВ "Харківський Бізнес-Центр "Южний" на об`єкти самочинного будівництва на підставі договорів купівлі-продажу, не означає виникнення права власності на ці об`єкти, а тому у ТОВ "Харківський Бізнес-Центр "Южний" були відсутні підстави на набуття земельної ділянки під цим будівництвом у власність чи користування в неконкурентний спосіб на підставі частини 2 статті 134 Земельного кодексу України. В силу положень частини 1 статті 134 та частин 1, 2 статті 135 Земельного кодексу України, земельна ділянка державної чи комунальної власності або права на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) в цьому випадку підлягала виключно продажу на земельних торгах.

Разом з тим, колегія суддів апеляційного господарського суду зазначає, що на позаконкурентних засадах ТОВ "Харківський Бізнес-Центр "Южний" мав право отримати таку ділянку в користування саме з метою, пов`язаною із розташуванням відповідних належних йому на праві власності об`єктів нерухомого майна.

Загальна площа нежитлових будівель літ. "А-1" та літ. "Б-1" по пров. Сімферопольському, 3 у м. Харкові складала 35, 9кв.м, в той час як площа земельної ділянки, яка була виділена для продажу ТОВ "Харківський бізнес-центр "Южний" склала 0, 1660га, тобто більше в 46 разів.

Таким чином, вбачається явна невідповідність площі отриманої другим відповідачем у власність спірної земельної ділянки, меті, яка може бути пов`язана з розташуванням на ній належних другому відповідачу на праві власності будівель, й відповідно площі земельної ділянки, яка могла перейти до нього за договорами купівлі-продажу нежитлових будівель.

Розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування житлового будинку, будівлі або споруди, визначається з урахуванням чинних нормативних документів у галузі будівництва, санітарних норм та правил, зокрема Державних будівельних норм "Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень ДБН 360-92**", Державних будівельних норм "Житлові будинки. Основні положення ДБН В.2.2-15-2005".

Розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування розміщеного на ній майна, не є безмежним, оскільки в будь-якому випадку обумовлюється наявною у власника необхідністю використовувати майно за цільовим призначенням

Така правова позиція викладена, зокрема у постанові Верховного Суду від 20.07.2022 у справі №910/5201/19.

До того ж, земельна ділянка була виділена із земель житлової та громадської забудови для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ."А-1", літ."Б-1" (побутового обслуговування населення), які вже за два тижні після державної реєстрації права власності за ТОВ "Харківський Бізнес-Центр "Южний" на земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно були знищені, що підтверджується заявою ТОВ Харківський Бізнес-Центр Южний від 11.08.2021 №695.

Зі змісту ж витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 12.05.2021 вбачається, що цільовим призначенням земельної ділянки з кадастровим номером :02:013:0006 є: Для будівництва та обслуговування будівель закладів побутового обслуговування.

Відтак, обґрунтованим є висновок суду першої інстанції, що наведені обставини ставлять під сумнів отримання ТОВ "Харківський Бізнес-Центр "Южний" земельної ділянки саме для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ."А-1", літ."Б-1" по пров. Сімферопольському, 3 у м. Харкові.

Виходячи із системного аналізу положень частини 2 статті 124 і абзацу 2 частини 2 статті 134 Земельного кодексу України, незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації виключно існуючих об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці та належних на праві власності зазначеним особам для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання. Таке правове регулювання з боку законодавця є виправданим і логічним та створює передумови одночасно як для усунення випадків покладення на власників таких об`єктів надмірного тягаря, пов`язаного з необхідністю оформлення права землекористування, так і для недопущення ухилення учасників земельних правовідносин від дотримання положень законодавства щодо отримання земельних ділянок на конкурентних засадах та/або їх отримання з метою використання, що відрізняється від цільового використання об`єктів нерухомості, та/або у розмірі, який необґрунтовано значно перевищує площу таких об`єктів.

Така правова позиція викладена, зокрема у постановах Верховного Суду від 30.03.2021 у справі № 922/1323/20, від 01.04.2021 у справі №910/10500/19, від 04.10.2023 у справі №916/2319/22.

Відтак, судова колегія доходить висновку, що Харківською міською радою було порушено вимоги чинного законодавства, а саме частини 1 статті 134 Земельного кодексу України, які передбачають передачу у власність земель комунальної власності, на підставі проведених земельних торгів, які Харківською міською радою проведені не були.

Відповідності до положень статті 215 Цивільного кодексу України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 Цивільного кодексу України. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

Статтею 203 ЦК України визначено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, а саме: зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

Враховуючи, що договір купівлі-продажу земельної ділянки від 25.06.2021 укладено сторонами в порушення приписів частини 2 статті 134 Земельного кодексу України, тобто спрямований на незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності, зазначений договір підлягає визнання недійсним, а право власності ТОВ "Харківський Бізнес-Центр "Южний" на об`єкт нерухомого майна (земельну ділянку з кадастровим номером :02:013:0006) з реєстраційним номером 101, зареєстроване на підставі вищевказаного договору купівлі-продажу від 25.06.2021 (номер запису про право власності: 43280386) підлягає визнанню припиненим як похідна вимога.

Судова колегія відхиляє доводи апелянта, що задовольняючи позовну вимогу прокурора про припинення права власності, суд першої інстанції не обґрунтував та не дослідив підстави для припинення права власності ТОВ "Харківський бізнес-центр "Южний", оскільки у даному випадку вимога прокурора про припинення права власності є похідною вимогою від вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу спірної земельної ділянки.

Крім того, у зв`язку з визнанням судом недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки від 25.06.2021 та припиненням права власності ТОВ "Харківський Бізнес-Центр "Южний" на об`єкт нерухомого майна (земельну ділянку з кадастровим номером :02:013:0006), також підлягають задоволенню позовні вимоги прокурора про витребування у ТОВ "Харківський Бізнес-Центр "Южний" на користь Харківської міської об`єднаної територіальної громади в особі Харківської міської ради земельної ділянки з кадастровим номером :02:013:0006, загальною площею 0,1660 га по провулку Сімферопольському, 3 у Новобаварському районі м. Харкова.

Безпідставними є доводи Харківської міської ради, що вимоги позивача про припинення права власності 2-го відповідача та зобов`язання повернути майно шляхом складання акта приймання-передачі не є ефективними способами захисту, що свідчить про відсутність підстав для задоволення позовних вимог в цій частині.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (подібні за змістом висновки викладено у постановах від 05.06.2018 у справі №338/180/17, від 11.09.2018 у справі №905/1926/16, від 30.01.2019 у справі №569/17272/15-ц, від 11.09.2019 у справі №487/10132/14-ц, від 16.06.2020 у справі №145/2047/16-ц).

У спірних правовідносинах прокурор звернувся з позовом, вимоги якого в цілому забезпечують ефективний спосіб захисту порушеного права територіальної громади.

Поряд з цим, судова колегія зазначає, що за змістом абзацу першого частини першої статті 216 Цивільного кодексу України, недійсний правочин не створює для сторін тих прав та обов`язків, які зумовлені його вчиненням, а породжує лише передбачені законом наслідки, пов`язані з його недійсністю. Одним із таких наслідків є реституція. Вона спрямована на відновлення status quo у фактичному та правовому становищі сторін, яке існувало до вчинення недійсного правочину, шляхом нівелювання юридичного значення будь-яких дій, які сторони вчинили на виконання цього правочину. Тому кожна сторона зобов`язана повернути іншій у натурі все, що вона одержала на виконання недійсного правочину (абзац другий частини першої статті 216 Цивільного кодексу України).

За недійсності правочину взаємне повернення сторонами одержаного за ним (двостороння реституція) є юридичним обов`язком, що виникає із закону та юридичного факту недійсності правочину. Таке поновлення сторін у попередньому становищі може застосовуватися тоді, коли майно, передане за відповідним правочином, залишається у його сторони. У разі неможливості здійснити реституцію у натурі, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, сторони зобов`язані відшкодувати вартість того, що одержали, за цінами, які існують на момент відшкодування (абзац другий частини першої статті 216 Цивільного кодексу України).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 18.09.2024 у справі №918/1043/21 зазначила, що для узгодження викладених раніше висновків з механізмом двосторонньої реституції в цілому необхідно виходити з буквального тлумачення змісту статті 216 Цивільного кодексу України, яке дає підстави для висновку про те, що, якщо законом не встановлені особливі умови застосування правових наслідків недійсності правочину або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів, позивач, який заявляє вимогу про повернення йому в натурі переданого за недійсним правочином або відшкодування вартості переданого, заявляє реституційну вимогу, яку суд за існування для того підстав задовольняє, застосовуючи двосторонню реституцію. У цьому випадку відповідач є стягувачем у частині рішення про повернення йому переданого ним за недійсним правочином майна або відшкодування вартості.

Відтак, безпідставними є доводи апелянта про відмову в задоволенні позову, зокрема з тих підстав, що ні прокурором, ні сторонами договору не заявлялося вимог про повернення грошових коштів, сплачених на виконання умов договору купівлі-продажу.

Застосування судом двосторонньої реституції є не виходом за межі позовних вимог, як про це зазначає апелянт, а юридичним обов`язком, що виникає із закону та юридичного факту недійсності правочину.

Такий правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.09.2024 у справі №918/1043/21.

Доводи апелянта, що судом першої інстанції не враховано, що спір у даній справі було ініційовано прокурором, а не сторонами оспорюваного правочину, відтак, не можуть бути застосовані наслідки недійсності правочину, не мають під собою юридичного підґрунтя, оскільки закон не ставить у залежність застосування наслідків недійсності правочину від суб`єктного складу учасників спору.

Як зазначено вище, звертаючись до суду у цій справі прокурор вказав, що є позивачем, бо саме орган місцевого самоврядування - один зі співвідповідачів не дотримався вимог законодавства стосовно передання земельної ділянки у власність.

Цим прокурор правомірно обґрунтовував відсутність позивача - органу, уповноваженого державою здійснювати функції захисту її інтересів у спірних правовідносинах.

Як встановлено судом першої інстанції, за умовами оспорюваного договору купівлі-продажу від 25.06.2021 ціна продажу земельної ділянки становить 1 486 000 ,00грн (пункт 2.1 договору).

На виконання вказаного договору ТОВ "Харківський бізнес-центр "Южний" платіжним дорученням №1474 від 04.02.2021 було сплачено авансовий внесок в сумі 313 022, 13грн, а також платіжним дорученням №1993 від 20.07.2021 було сплачено грошові кошти, у розмірі 1 172 977, 87грн.

У зв`язку з визнанням судом недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки від 25.06.2021, сплачені на виконання умов наведеного договору грошові кошти в сумі 1 486 000, 00грн підлягають поверненню Харківською міською радою на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Харківський бізнес-центр "Южний".

Разом з тим, судова колегія відхиляє доводи 2-го відповідача щодо отримання ним у власність земельної ділянки по принципу добросовісності.

За змістом рішення Європейського суду з прав людини у справі Рисовський проти України суд підкреслює особливу важливість принципу належного урядування. Він передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб. Зокрема, на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси.

Принцип належного урядування, як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість. Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам. З іншого боку, потреба виправити минулу помилку не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.

Однак, у спірних правовідносинах, наміри Харківської міської ради та ТОВ "Харківський Бізнес-Центр "Южний" були спрямовані саме на продаж земельної ділянки на позаконкурентних засадах. У якості формальної підстави для цього використано вищевказану незаконну державну реєстрацію об`єктів нерухомості, щодо яких менше ніж через два місяці після укладання договору було внесено запис про їх знищення.

Разом з тим, власник має право витребувати своє майно в усіх випадках від особи, яка заволоділа ним незаконно, без відповідної правової підстави. У даному ж випадку позбавлення ТОВ "Харківський Бізнес-Центр "Южний" спірної земельної ділянки не порушуватиме принципу пропорційності втручання у право власності, оскільки купівлю-продаж земельної ділянки здійснено з порушенням вимог чинного законодавства.

При цьому, укладаючи відповідний договір купівлі-продажу від 25.06.2021 та звертаючись 29.07.2021 із заявою про державну реєстрацію права власності на спірну земельну ділянку, ТОВ "Харківський Бізнес-Центр "Южний", як сторона цього правочину, мало би проявити розумну обачливість і дослідити наявність підстав для продажу спірної земельної ділянки без проведення земельних торгів.

Відтак, 2-ий відповідач міг усвідомлювати, що його дії є протиправним, оскільки суперечать частині 2 статті 134 Земельного кодексу України.

Порушення 1-им відповідачем умов та порядку передачі у власність земельної ділянки позбавило інших зацікавлених фізичних та юридичних осіб можливості отримати земельну ділянку у користування на відкритому конкурсі, створило для них і 2-го відповідача несправедливі умови конкуренції на ринку користування земельними ділянками комунальної власності. При цьому, 2-ий відповідач, відповідно, отримав непередбачені законом привілеї отримати у власність земельну ділянку неконкурентним способом.

Тобто, у даній справі встановлено обставини порушення органом місцевого самоврядування умов та порядку надання земельної ділянки комунальної власності у власність, а також наявність протиправної поведінки самого 2-го відповідача, який за відсутності у нього законодавчо встановлених підстав для отримання у власність спірної земельної ділянки на позаконкурентних засадах, вчинив відповідні дії для набуття права власності на спірну земельну ділянку у незаконний спосіб.

З урахуванням установлених обставин та з огляду на положення законодавства, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про задоволення позовної вимоги в частині повернення спірної земельної ділянки Харківській міській раді.

Повернення територіальній громаді спірної земельної ділянки має легітимну мету відновлення законного режиму використання земельної ділянки, а також щоб таке використання та розпорядження у майбутньому відбувалося згідно з вимогами законодавства.

Безпідставними є посилання 2-го відповідача про покладення на нього як добросовісного набувача надмірний тягаря.

У спірних правовідносинах, по-перше, 2-ий відповідач не може розцінюватись як добросовісний набувач спірної земельної ділянки, і по-друге, сплачені на виконання умов наведеного договору грошові кошти в сумі 1 486 000, 00грн підлягають поверненню Харківською міською радою на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Харківський бізнес-центр "Южний", відтак, на 2-го відповідача не покладено надмірного тягаря.

Судова колегія відхиляє доводи 2-го відповідача, що події, пов`язані із збройною агресією рф проти України свідчать про те, що припинення права власності 2-го відповідача на спірну земельну ділянку не відповідає принципу правомірного і допустимого втручання, сумісного з гарантіями статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, а саме, не відповідає суспільним інтересам та не є пропорційним переслідуванням позивачем цілям.

Доводи 2-го відповідача стосуються пошкодження його нерухомого майна (нежитлової будівлі) внаслідок збройної агресії рф проти України, однак, жодним чином не впливають на неправомірність набуття 2-им відповідачем спірної земельної ділянки у власність у позаконкурентний спосіб.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення в оскаржуваному рішення, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції ґрунтується на висновках, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006). Зокрема, ЄСПЛ у своєму рішенні зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

У даній справі учасникам справи було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.

З огляду на викладене, враховуючи, що місцевий господарський суд забезпечив дотримання вимог чинного законодавства щодо всебічного, повного та об`єктивного дослідження усіх фактичних обставин, що мають значення для справи, та дав належну правову оцінку наявним у матеріалах справи доказам, а доводи апелянта не є підставою для скасування рішення суду, ухваленого з дотриманням норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу Харківської міської ради слід залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Харківської області від 09.04.2025 у справі № 922/4376/21 залишити без змін.

Відповідно до положень статті 129 Господарського процесуального кодексу України, судові витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на апелянта.

Керуючись статтями 129, 256, 269-270, 273, п. 1 ч. 1 ст. 275, ст. 276, ст.ст. 282-284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд

УХВАЛИВ:

Апеляційну скаргу Харківської міської ради залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Харківської області від 09.04.2025 у справі № 922/4376/21 залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення. Порядок і строки оскарження постанови передбачені статтями 286-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 18.07.2025.

Головуючий суддя Н.В. Гребенюк

Суддя М.М. Слободін

Суддя І.А. Шутенко