cправа № 909/719/24
судді Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду Багай Н. О.
до постанови Верховного Суду від 01.07.2025 у справі № 909/719/24
за касаційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий сервіс"
на постанову Західного апеляційного господарського суду від 10.03.2025 (судді: Зварич О. В. - головуючий, Матущак О. І., Панова І. Ю.) у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий сервіс"
до Івано-Франківської міської ради,
за участю третьої особи-1, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача: Департаменту комунальних ресурсів та сільського господарства Івано-Франківської міської ради
за участю третьої особи-2, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача: Комунального підприємства "Муніципальні ринки" Івано-Франківської міської ради
про визнання продовженим на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану договору оренди нежитлових приміщень,
1. Короткий зміст позовних вимог
1.1. 30.07.2024 Товариство з обмеженою відповідальністю "Торговий сервіс" (далі - ТОВ "Торговий сервіс") звернулося до Господарського суду Івано-Франківської області з позовом до Івано-Франківської міської ради за участю третьої особи-1, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Департаменту комунальних ресурсів та сільського господарства Івано-Франківської міської ради (далі - Департамент комунальних ресурсів та сільського господарства) та за участю третьої особи-2, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Комунального підприємства "Муніципальні ринки" Івано-Франківської міської ради (далі - КП "Муніципальні ринки") про визнання продовженим на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану договору оренди нежитлових приміщень.
1.2. Позовні вимоги ТОВ "Торговий сервіс" мотивовані тим, що відповідач, на думку позивача, всупереч вимогам постанови Кабінету Міністрів України № 634 від 27.05.2022 "Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану" та з порушенням порядку, передбаченого чинним законодавством, що регулює відносини оренди державного та комунального майна, припинив дію спірного договору, строк якого завершувався 31.12.2022, тобто у період дії воєнного стану.
2. Короткий зміст судових рішень
2.1. Рішенням Господарського суду Івано-Франківської області від 03.12.2024 у справі № 909/719/24 задоволено позов ТОВ "Торговий сервіс".
Договір оренди нежитлових приміщень № ДО-3493 від 23.01.2012, укладений між Івано-Франківською міською радою як орендодавцем та ТОВ "Торговий сервіс" як орендарем визнано продовженим на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану.
2.2. Суд першої інстанції, задовольняючи позовні вимоги ТОВ "Торговий сервіс", дійшов висновку про відсутність доказів повідомлення, направленого балансоутримувачем за 30 днів до дати закінчення договору оренди орендодавцю та орендарю, про непродовження договору оренди з підстав, визначених статтею 19 Закону "Про оренду державного та комунального майна". З урахуванням наведеного суд виснував, що у спірних правовідносинах відсутні передумови для припинення договору оренди під час дії воєнного стану з підстав, визначених у пункті 5 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 № 634 "Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану", оскільки такий договір вважається продовженим на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану в силу імперативних приписів цієї постанови, без заяви орендаря та окремого рішення орендодавця.
2.3. Постановою Західного апеляційного господарського суду від 10.03.2025 у справі № 909/719/24 рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 03.12.2024 у справі № 909/719/24 скасовано; ухвалено нове рішення, яким відмовлено у задоволенні позову ТОВ "Торговий сервіс".
2.4. Апеляційний господарський суд, скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи у задоволенні позову ТОВ "Торговий сервіс", установив, що балансоутримувач - КП "Муніципальні ринки" листом, надісланим 29.11.2022 на адресу орендаря - ТОВ "Торговий сервіс" та орендодавця - Івано-Франківської міської ради, повідомив про непродовження договору оренди № ДО-3493 від 23.01.2012 з підстав, передбачених статтею 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а саме: у зв`язку з тим, що об`єкт оренди необхідний для власних потреб балансоутримувача з метою виконання статутних завдань підприємства. Апеляційний суд також установив, що рішенням Івано-Франківської міської ради від 02.12.2022 № 213-31 відмовлено у продовженні та припинено з 31.12.2022 договір оренди № ДО-3493 від 23.01.2012 нежитлових приміщень площею 14 167,72 м2, розташованих у цоколі та на першому поверсі будівлі критого ринку за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Дністровська, 5, укладений із ТОВ "Торговий сервіс", у зв`язку з необхідністю використання об`єкта оренди для власних потреб балансоутримувача - КП "Муніципальні ринки".
З урахуванням наведеного апеляційний господарський суд констатував, що КП "Муніципальні ринки" та Івано-Франківська міська рада дотрималися порядку та умов припинення договору оренди державного та комунального майна, визначених статтею 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та пунктом 5 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 № 634 "Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану". Тому суд виснував, що договір оренди нежитлових приміщень № ДО-3493, укладений між Івано-Франківською міською радою та ТОВ "Торговий сервіс", припинив свою дію 31.12.2022.
Ураховуючи наведене, апеляційний господарський суд дійшов висновку про те, що у позивача відсутні правові підстави для продовження договору оренди, оскільки вказаний договір припинив свою дію 31.12.2022 відповідно до вимог та у порядку, передбаченому чинним законодавством.
3. Короткий зміст касаційної скарги та заперечень на неї
3.1. Не погодившись із постановою Західного апеляційного господарського суду від 10.03.2025 у справі № 909/719/24, ТОВ "Торговий сервіс" звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить постанову апеляційного господарського суду скасувати, а рішення суду першої інстанції - залишити в силі.
3.2. Обґрунтовуючи підстави касаційного оскарження, ТОВ "Торговий сервіс" зазначає, що оскаржувана постанова апеляційного господарського суду ухвалена з неправильним застосуванням норм матеріального права. ТОВ "Торговий сервіс", звертаючись із касаційною скаргою, посилається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
Із посиланням на висновки Верховного Суду ТОВ "Торговий сервіс" стверджує, що повідомлення балансоутримувача, який має намір використовувати предмет оренди для власних потреб, про рішення не продовжувати договір оренди № ДО-3493 від 23.01.2012 здійснено на адресу орендаря - ТОВ "Торговий сервіс" із порушенням 30-денного строку, встановленого пунктом 5 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 № 634, оскільки було отримане орендарем 06.12.2022. Вважає, що КП "Муніципальні ринки" станом на дату надсилання ТОВ "Торговий сервіс" повідомлення про непродовження договору оренди не мало статусу балансоутримувача щодо такого майна.
КП "Муніципальні ринки" також стверджує, що 22.11.2022 було зареєстровано право господарського відання на будівлю критого ринку за КП "Муніципальні ринки", що підтверджується витягом із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а наказом директора КП "Муніципальні ринки" від 29.11.2022 № 3 будівлю критого ринку введено в експлуатацію на праві господарського відання з постановкою на баланс підприємства. Тому вважає, що датою виникнення права господарського відання є 22.11.2022, а датою постановки на баланс об`єкта вважається саме дата наказу про введення в експлуатацію основних засобів, тобто 29.11.2022. Зазначає, що згідно з бухгалтерськими документами будівля критого ринку взята на баланс 29.11.2022.
КП "Муніципальні ринки" зазначає, що постанова Верховного Суду від 27.01.2021 у справі № 390/1960/18, на яку посилається скаржник, є нерелевантною до спірних правовідносин, адже стосується застосування норм Закону України "Про оренду землі", а не законодавства, яке регулює спірні правовідносини.
3.4. Івано-Франківська міська рада 19.05.2022 подала відзив на касаційну скаргу, в якому просить касаційну скаргу ТОВ "Торговий сервіс" залишити без задоволення, а постанову Західного апеляційного господарського суду від 10.03.2025 у справі № 909/719/24 - без змін.
Івано-Франківська міська рада вважає що постанова суду апеляційної інстанції прийнята з дотриманням норм матеріального та процесуального права та при дослідженні усіх фактичних обставин справи. Зазначає, що КП "Муніципальні ринки" як балансоутримувач будівлі ринку листом (вх.№ 3991/01-15/18 від 30.11.2022) повідомило орендодавця та орендаря про непродовження договору оренди з підстав, визначених статтею 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а саме: у зв`язку з тим, що об`єкт оренди необхідний для власних потреб балансоутримувача з метою виконання статутних завдань підприємства, зокрема організації торгівлі сільськогосподарською продукцією, продовольчими, непродовольчими товарами тощо, оскільки в підприємства відсутні інші приміщення, які можна використати під зазначені цілі. На думку Івано-Франківської міської ради, наявність відповідного повідомлення балансоутримувача та належних доказів його надсилання орендарю за наданими орендарем реквізитами відповідно до висновків, викладених у постанові Верховного суду України від 20.04.2016 у справі № 909/794/15 та постанові Великої Палати Верховного суду від 18.05.2020 у справі № 910/719/19, свідчить про вчинення балансоутримувачем та орендодавцем залежних від їх волі необхідних дій у спірних правовідносинах, а відтак - і про непродовження та припинення договірних відносин між сторонами відповідно до приписів чинного законодавства.
3.5. Департамент комунальних ресурсів та сільського господарства 21.05.2025 подав до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу ТОВ "Торговий сервіс", в якому просить касаційну скаргу ТОВ "Торговий Сервіс" залишити без задоволення, а постанову Західного апеляційного господарського суду від 10.03.2025 у справі № 909/719/24 залишити без змін.
Департамент комунальних ресурсів та сільського господарства зазначає, що посилання ТОВ "Торговий Сервіс" на постанови Верховного Суду безпідставними і необґрунтованими, оскільки фактичні обставини у вказаних судових справах є іншими, а жодна із вказаних постанов Верховного Суду не містить висновків про застосування абзацу 1 пункту 5 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 № 634 "Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану".
Стверджує, що з урахуванням закінчення 31.12.2022 терміну дії договору оренди, необхідності використання приміщень для власних потреб балансоутримувача, дотримання строку та порядку повідомлення орендаря про намір використовувати зазначене майно для власних потреб, відсутні будь-які правові підстави для задоволення касаційної скарги ТОВ "Торговий Сервіс".
3.6. Крім того, 01.05.2025 КП "Муніципальні ринки" подало до Верховного Суду клопотання про закриття касаційного провадження за касаційною скаргою ТОВ "Торговий сервіс", в якому зазначає про те, що жодна із зазначених у касаційній скарзі ТОВ "Торговий сервіс" постанов Верховного Суду не містить висновків про застосування норм права, зокрема абзацу 1 пункту 5 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 № 634. Зазначає, що вказані постанови Верховного Суду прийняті у справах з абсолютно відмінними обставинами справи, іншою фактично-доказовою базою та правовими питаннями, які вирішували суди, тому просить закрити касаційне провадження за касаційною скаргою ТОВ "Торговий сервіс" на постанову Західного апеляційного господарського суду від 10.03.2025 у справі № 909/719/24
4. Обставини справи, встановлені судами
4.1. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що 23.01.2012 Івано-Франківська міська рада (орендодавець) та ТОВ "Торговий сервіс" уклали договір оренди нежитлових приміщень № ДО-3493.
4.2. Відповідно до пункту 1.1 цього договору орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлові приміщення площею 14 167,72 м2, розташовані в цоколі та на першому поверсі будівлі критого ринку за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Дністровська, 5.
4.3. Згідно з пунктом 1.3 договору приміщення передається в оренду для розміщення торговельних об`єктів з продажу продовольчих та непродовольчих товарів, у тому числі товарів підакцизної групи та забезпечення торгових місць.
4.4. Відповідно до пункту 2.1 договору право користування орендарем приміщеннями на умовах цього договору виникає після його державної реєстрації з дня підписання уповноваженими представниками орендодавця та орендаря акта приймання-передачі в оренду приміщень.
4.5. Згідно з пунктом 2.4 договору після припинення цього договору у порядку, визначеному умовами договору та чинним законодавством, у тому числі в разі його припинення у зв`язку з відмовою орендодавця від договору в порядку, передбаченому статтею 782 Цивільного кодексу України, або у випадку розірвання договору, включаючи розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин (стаття 652 Цивільного кодексу України), набрання законної сили рішення суду про визнання цього договору недійсним, неукладеним або про застосування наслідків нікчемної угоди, орендар повертає орендодавцеві приміщення у погоджений сторонами термін, але не пізніше як протягом 20-ти календарних днів із дня припинення чи розірвання. договору, в тому числі у разі недосягнення між сторонами цього договору згоди щодо строків повернення приміщень.
4.6. Передача приміщень від орендаря до орендодавця після припинення або розірвання цього договору здійснюється за актом приймання-передачі приміщень, що підписується повноважними представниками орендаря і орендодавця.
4.7. Пунктом 4.3.9 договору передбачено, що орендар зобов`язується у порядку та в терміни, передбачені пунктом 2.4 договору, повернути орендодавцеві приміщення у зв`язку з припиненням чи розірванням договору в стані не гіршому, ніж на момент передачі їх в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу.
4.8. Відповідно до пункту 6.1 договір вступає в дію з дня його державної реєстрації та діє до 31.12.2022.
4.9. Згідно з пунктом 6.5.4 договору цей договір оренди приміщень не підлягає продовженню, зокрема, у випадку необхідності використання приміщень для потреб територіальної громади міста.
4.10. Рішенням Івано-Франківської міської ради від 18.11.2022 № 194-30 закріплено за КП "Муніципальні ринки" на праві господарського відання з постановкою на баланс будівлю критого ринку загальною площею 14 167,7 м2, розташовану за адресою: вул. Дністровська, 5.
4.11. 22.11.2022 за КП "Муніципальні ринки" зареєстровано на праві господарського відання будівлю критого ринку за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Дністровська, 5, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 24.11.2022.
4.12. Наказом КП "Муніципальні ринки" від 29.11.2022 № 3 введено в експлуатацію з 29.11.2022 на праві господарського відання з постановкою на баланс будівлю критого ринку площею 14 167,7 м2.
4.13. Рішенням Івано-Франківської міської ради від 02.12.2022 № 213-31 відмовлено у продовженні та припинено з 31.12.2022 договір оренди від 23.01.2012 № ДО-3493 нежитлових приміщень площею 14 167,72 м2, розташованих у цоколі та на першому поверсі будівлі критого ринку за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Дністровська, 5, укладений із ТОВ "Торговий сервіс", у зв`язку з необхідністю використання об`єкта оренди для власних потреб балансоутримувача - КП "Муніципальні ринки".
4.14. Апеляційний господарський суд зазначив, що з матеріалів справи вбачається, що КП "Муніципальні ринки" та Івано-Франківська міська рада неодноразово надсилали на адресу ТОВ "Торговий сервіс" повідомлення про непродовження договору оренди від 23.01.2012 № ДО-3493.
Зокрема, КП "Муніципальні ринки" листом, надісланим 29.11.2022 на адресу орендаря - ТОВ "Торговий сервіс" та орендодавця - Івано-Франківської міської ради, повідомило про непродовження договору оренди від 23.01.2012 № ДО-3493 з підстав, передбачених статтею 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а саме: у зв`язку з тим, що об`єкт оренди необхідний для власних потреб балансоутримувача з метою виконання статутних завдань підприємства.
Івано-Франківська міська рада отримала вказаний лист 30.11.2022 (вх. № 3991/01-15/18 від 30.11.2022).
4.15. Спір у цій справі виник у зв`язку з наявністю чи відсутністю правових підстав для визнання продовженим на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану договору оренди нежитлових приміщень.
5. Зміст і мотиви постанови Верховного Суду
5.1. Постановою Верховного Суду від 01.07.2025 у справі № 909/719/24 касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий сервіс" задоволено частково; постанову Західного апеляційного господарського суду від 10.03.2025 у справі № 909/719/24 скасовано, справу передано на новий розгляд до Західного апеляційного господарського суду.
5.2. Постанова Верховного Суду від 01.07.2025 у справі № 909/719/24 мотивована тим, що суд апеляційної інстанції, обмежившись посиланням на надіслання балансоутримувачем повідомлення орендодавцеві та орендареві щодо непродовження договору у зв`язку із тим, що об`єкт оренди необхідний для власних потреб балансоутримувача з метою виконання статутних завдань підприємства, зокрема, організації торгівлі сільськогосподарською продукцією, продовольчими, непродовольчими товарами тощо, не з`ясував питання стосовно того, чи є таке обґрунтування балансоутримувача щодо використання нерухомого майна для власних потреб достатнім для його кваліфікації як виняток, передбачений пунктом 5 постанови Кабінету Міністрів України № 634, що дійсно виключає автоматичне продовження договору оренди, строк дії якого закінчується під час воєнного стану, з дійсним орендарем.
Верховний Суд також зазначив, що суд апеляційної інстанції не з`ясовував питання стосовно того, для яких саме власних потреб, з наведенням належного обґрунтування, спірне майно буде використовуватися балансоутримувачем (КП "Муніципальні ринки"); питання щодо наявності у балансоутримувача (КП "Муніципальні ринки") ресурсів для використання спірного майна саме для власних потреб, а не з метою зміни орендаря, у той час як діючий орендар (ТОВ "Торговий сервіс") відповідно до положень чинного законодавства, зокрема, приписів постанови Кабінету Міністрів України № 634 має правомірні очікування на продовження договору оренди; не досліджено судом також питання дотримання балансу інтересів сторін.
З урахуванням викладеного, за висновком Верховного Суду, для правильного вирішення спору у справі, що розглядається, необхідним є встановлення обставин щодо доведення та обґрунтування балансоутримувачем використання майна саме для власних потреб, а не з метою передачі такого майна у подальшому в оренду, а отже, - достатність підстав для застосування пункту 5 постанови Кабінету Міністрів України № 634, яким виключається автоматичне продовження договору оренди, строк дії якого закінчується під час воєнного стану з дійсним орендарем. Тому Верховний Суд визнав аргументи скаржника про ненадання судом апеляційної інстанції оцінки всім доводам сторін такими, що підтвердилися.
Ураховуючи викладене, Верховний Суд дійшов висновку, що з огляду на необхідність встановлення всіх обставин справи в їх сукупності для правильного вирішення спору, виходячи з предмета та підстав позову, касаційну скаргу слід задовольнити частково, постанову суду апеляційної інстанції - скасувати, а справу - передати на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
6. Зміст і мотиви окремої думки
6.1. З ухваленою постановою Верховного Суду від 01.07.2025 у справі № 909/719/24 не погоджуюся з огляду на таке.
6.2. Предметом позову в цій справі є вимоги ТОВ "Торговий сервіс" про визнання продовженим на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану договору оренди нежитлових приміщень.
6.3. Позовні вимоги ТОВ "Торговий сервіс» обґрунтовані тим, що відповідач, на думку позивача, всупереч вимогам постанови Кабінету Міністрів України № 634 від 27.05.2022 "Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану" та з порушенням порядку, передбаченого чинним законодавством, що регулює відносини оренди державного та комунального майна, припинив дію спірного договору, строк якого завершувався 31.12.2022, тобто у період дії воєнного стану.
6.4. Спірні правовідносини у цій справі врегульовані Законом України "Про оренду державного та комунального майна" та постановою Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 № 634 "Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану".
6.5. Закон України "Про оренду державного та комунального майна" є спеціальним Законом, який регулює правові, економічні та організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим, а також передачею права на експлуатацію такого майна, а також майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим.
6.6. Відповідно до частин 1, 2 статті 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його укладено; укладення з орендарем договору концесії такого майна; приватизації об`єкта оренди орендарем (за участю орендаря); припинення юридичної особи - орендаря або юридичної особи - орендодавця (за відсутності правонаступника); смерті фізичної особи - орендаря; визнання орендаря банкрутом; знищення об`єкта оренди або значного пошкодження об`єкта оренди.
Договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.
6.7. Згідно із частиною 1 статті 25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі припинення договору оренди орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.
6.8 Водночас Указом Президента України від 24.02.2022 № 64/2022 "Про введення воєнного стану в Україні" у зв`язку з військовою агресією російської федерації проти України з 24.02.2022 в Україні введено воєнний стан строком на 30 діб, строк якого в подальшому був неодноразово продовжено та який тривав на момент виникнення спірних правовідносин і на момент розгляду цієї справи.
6.9. У зв`язку із запровадженням воєнного стану в Україні Законом України від 01.04.2022 № 2181-IX "Про внесення змін до Закону України "Про оренду державного та комунального майна" внесено зміни до розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про оренду державного та комунального майна", який доповнено пунктом 6-1. За змістом пункту 6-1 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" в редакції цього Закону під час дії воєнного стану Кабінет Міністрів України може встановити інші правила передачі в оренду державного та комунального майна, ніж ті, що передбачені цим Законом, зокрема щодо продовження договору оренди, шляхом запровадження можливості автоматичного продовження договорів оренди, строк дії яких закінчується під час дії воєнного стану, на строк до припинення чи скасування та на чотири місяці після припинення чи скасування воєнного стану.
6.10. На виконання зазначеного Закону України від 01.04.2022 № 2181-IX Кабінетом Міністрів України прийнято постанову від 27.05.2022 № 634 "Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану", яка набрала чинності 01.06.2022.
6.11. Відповідно до пункту 5 вказаної постанови Кабінету Міністрів України договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану, крім випадку, коли балансоутримувач з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди повідомив орендодавцю та орендарю про непродовження договору оренди з підстав, визначених статтею 19 Закону. Норма щодо продовження договору, встановлена цим пунктом, не застосовується до договорів, щодо яких рішення про їх продовження прийнято на аукціоні і аукціон оголошено до дати набрання чинності цією постановою. Для продовження договору оренди на строк, передбачений цим пунктом, заява орендаря та окреме рішення орендодавця не вимагаються.
6.12. Отже, пункт 5 зазначеної постанови Кабінету Міністрів України визначає умови автоматичного продовження договорів оренди державного та комунального майна, строк дії яких закінчується під час дії воєнного стану.
6.13. При цьому підстави для відмови у продовженні договору оренди визначені статтею 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна". Так, відповідно до частини 1 статті 19 цього Закону рішення про відмову у продовженні договору оренди може бути прийнято, зокрема, якщо орендоване приміщення необхідне для власних потреб балансоутримувача, які обґрунтовані у письмовому зверненні балансоутримувача, поданому ним орендарю.
6.14. Згідно з пунктом 114 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483, рішення про відмову в передачі в оренду відповідного об`єкта оренди може бути прийняте орендодавцем у випадку, зокрема наявності обґрунтованих власних потреб уповноваженого органу управління та/або балансоутримувача, або потреб іншої бюджетної установи, що розміщена в будівлі, споруді, їх окремій частині.
6.15. Отже, відповідно до абзацу 2 частини 1 статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у межах розумної та добросовісної поведінки орендодавець, може відмовити орендарю у продовженні договору оренди, повідомивши орендаря у строк за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди про наявність обґрунтованих власних потреб у використанні об`єкта оренди.
6.16. Застосовуючи наведені законодавчі положення, Господарський суд Івано-Франківської області рішенням від 03.12.2024 у справі № 909/719/24 задовольнив позов ТОВ "Торговий сервіс"; договір оренди нежитлових приміщень № ДО-3493 від 23.01.2012, укладений між Івано-Франківською міською радою як орендодавцем та ТОВ "Торговий сервіс" як орендарем визнав продовженим на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану.
6.17. Постановою Західного апеляційного господарського суду від 10.03.2025 у справі № 909/719/24 рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 03.12.2024 у справі № 909/719/24 скасовано; ухвалено нове рішення, яким відмовлено у задоволенні позову ТОВ "Торговий сервіс".
6.18. ТОВ "Торговий сервіс", не погоджуючись із постановою апеляційного господарського суду, звернулося з касаційною скаргою на цю постанову. Звертаючись із касаційною скаргою, позивач посилається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
6.20. Щодо посилань скаржника на неврахування апеляційним господарським судом висновків Верховного Суду, вважаю, що вони не можуть слугувати підставою для скасування оскаржуваної постанови з огляду на таке:
- постанова Верховного Суду від 27.01.2021 у справі № 390/1960/18 ухвалена за позовом про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки. Висновок, на який посилається скаржник, сформульовано Верховним Судом щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" та не може бути застосований до спірних правовідносин у цій справі;
- постанова Верховного Суду від 03.09.2024 у справі № 916/3096/23 ухвалена за позовом про визнання договору оренди майна продовженим. Водночас скаржник не наводить висновку щодо застосування норм права, викладеного у цій постанові Верховного Суду, а наводить лише встановлені судами обставини справи щодо моменту виникнення права оперативного управління майном;
- постанова Верховного Суду від 17.04.2024 у справі № 916/2381/22 ухвалена за позовом орендаря до балансоутримувача майна про усунення перешкод у користуванні майном. Висновок, на який посилається скаржник, стосується прав балансоутримувача щодо майна, зокрема, виконання ним функцій з утримання та обслуговування державного майна, тому не може бути застосований до спірних правовідносин;
Водночас постанова Верховного Суду від 12.04.2023 у справі № 917/565/22 ухвалена за позовом про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди асфальтобетонного замощення. У зазначеній постанові наведено особливості пролонгації договорів, термін дії яких завершується у період воєнного стану. Проте висновки Верховного Суду у справі № 917/565/22 обґрунтовані тим, що абзац 2 частини 1 статті 19 Закону "Про оренду державного та комунального майна" не поширюється на об`єкт оренди, яким є асфальтобетонне замощення, тому Верховний Суд зазначив, що встановлені обставини свідчать про відсутність спірного матеріального правовідношення, за захистом якого звернувся позивач, що є підставою для відмови у позові.
6.21. Разом з тим суд апеляційної інстанції у справі № 909/719/24 встановив, що КП "Муніципальні ринки" та Івано-Франківська міська рада дотрималися порядку та умов припинення договору оренди державного та комунального майна, визначених статтею 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та пунктом 5 постанови Кабінету Міністрів України № 634 від 27.05.2022 "Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану", тому договір оренди нежитлових приміщень № ДО-3493 припинив свою дію 31.12.2022
6.23. При цьому тлумачення обов`язку балансоутримувача щодо повідомлення про непродовження договору оренди, застосоване апеляційним господарським судом в оскаржуваній постанові, відповідає правовій позиції Верховного Суду, наведеній у постанові Верховного Суду від 12.04.2023 у справі N 917/565/22, відповідно до якої повідомлення балансоутримувача повинно бути саме направлене за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди орендодавцю та орендарю.
6.24. Доводи скаржника щодо відсутності станом на 29.11.2022 статусу балансоутримувача у КП "Муніципальні ринки" спростовуються встановленими судами обставинами справи, відповідно до яких 22.11.2022 за КП "Муніципальні ринки" зареєстровано на праві господарського відання будівлю критого ринку за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Дністровська, 5, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 24.11.2022, а наказом КП "Муніципальні ринки" від 29.11.2022 № 3 введено в експлуатацію з 29.11.2022 на праві господарського відання з постановкою на баланс будівлю критого ринку, площею 14 167,7 м2.
6.25. Наведене свідчить про те, що оскаржувана постанова Західного апеляційного господарського суду від 10.03.2025 у справі № 909/719/24 не суперечить висновкам, на які посилається скаржник, а доводи ТОВ "Торговий сервіс", викладені в касаційній скарзі, є необґрунтованими.
6.26. Щодо змісту листа балансоутримувача, то в постанові Верховного Суду від 04.03.2024 у справі № 914/622/24 сформульовано висновок про те, що форма повідомлення балансоутримувача про відмову в продовженні договору оренди не визначена законодавством. Водночас за змістом наведених норм, таке повідомлення (звернення) балансоутримувача у розумінні пункту 5 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 № 634 повинно містити обґрунтування необхідності використання об`єкта оренди саме для власних потреб балансоутримувача з посиланням на конкретно визначені цілі такого використання, які повинні відповідати законодавству, а також статуту чи положенню балансоутримувача. При цьому в розумінні наведених норм власними потребами балансоутримувача можуть бути потреби у використанні об`єкта оренди з урахуванням його функціонального призначення для забезпечення здійснення статутної діяльності балансоутримувача.
При цьому повідомлення балансоутримувача, в якому не зазначено про необхідність використання об`єкта оренди для власних потреб балансоутримувача та не наведено обґрунтування необхідності такого використання, не відповідає вимогам абзацу 2 частини 1 статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", оскільки орендар як більш уразлива сторона в таких правовідносинах має право вимагати дотримання щодо нього загальних засад цивільного законодавства, зокрема, справедливості, добросовісності та розумності.
6.27. У постанові Верховного Суду від 17.06.2024 у справі № 910/9104/24 наведено висновки про те, що орендодавець, відповідно до приписів частини 1 пункту 114 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483, має право прийняти рішення про відмову у продовженні договору оренди за умови належного обґрунтування необхідності спірного приміщення для власних потреб. Для застосування вказаних приписів необхідно як своєчасно повідомити орендаря про зазначені обставини, так і навести мету такого використання, яка узгоджується із законодавством, статутом чи положенням, яке регулює спірні правовідносини, діяльність орендодавця (балансоутримувача).
Вказані норми не визначають обсягу мотивування такої відмови і як саме має підтверджуватися наявність необхідності такого приміщення для власних потреб. Водночас орендодавець (балансоутримувач), у межах розумної та добросовісної поведінки, має вжити заходів для виконання вимог статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" і навести обґрунтування відмови у продовженні договору, яке не повинно мати ознак явної безпідставності.
6.28. З урахуванням змісту законодавчих приписів та правових позицій Верховного Суду можна зробити висновок про те, що зміст повідомлення балансоутримувача повинен відповідати таким вимогам:
1) у ньому повинна міститися інформація про непродовження договору оренди після закінчення строку дії договору;
2) у такому повідомленні повинні наводитися причини такого непродовження дії договору;
3) такі причини повинні бути пов`язані з необхідністю використання об`єкта оренди саме балансоутримувачем для власних потреб;
4) власні потреби балансоутримувача, для яких має в майбутньому використовуватися об`єкт оренди, повинні відповідати установчим документам балансоутримувача (Статуту, Положенню тощо) та функціональному призначенню орендованого майна;
5) у повідомленні повинно міститися обґрунтування (тобто наводитися причини) необхідності використання об`єкта оренди для потреб балансоутримувача.
6.29. Як зазначили у відзивах на касаційну скаргу Івано-Франківська міська рада та КП "Муніципальні ринки", балансоутримувач (КП "Муніципальні ринки") листом повідомив орендодавця та орендаря про непродовження договору оренди з підстав, визначених статтею 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а саме: у зв`язку з тим, що об`єкт оренди необхідний для власних потреб балансоутримувача з метою виконання статутних завдань підприємства, зокрема організації торгівлі сільськогосподарською продукцією, продовольчими, непродовольчими товарами тощо, оскільки в підприємства відсутні інші приміщення, які можна використати під зазначені цілі.
6.30. Зміст листа балансоутримувача підтверджується встановленими судами обставинами справи. Зокрема, оцінюючи лист балансоутримувача, направлений орендареві та орендодавцю, апеляційний господарський суд справедливо зазначив, що балансоутримувач - КП "Муніципальні ринки" листом, надісланим 29.11.2022 на адресу орендаря - ТОВ "Торговий сервіс" та орендодавця - Івано-Франківської міської ради, повідомив про непродовження договору оренди від 23.01.2012 № ДО-3493 з підстав, передбачених статтею 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а саме: у зв`язку з тим, що об`єкт оренди необхідний для власних потреб балансоутримувача з метою виконання статутних завдань підприємства.
6.31. Наведені обставини свідчать про те, що лист балансоутримувача - КП "Муніципальні ринки" повністю відповідає вимогам, передбаченим статтею 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та пунктом 5 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 № 634 "Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану".
6.32. Разом із тим вважаю, що при оцінці балансу між інтересами балансоутримувача та орендаря слід враховувати вимоги статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та пункту 5 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 № 634 "Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану". Зміст зазначених законодавчих приписів свідчить про те, що законодавцем встановлено пріоритет у забезпеченні власних потреб балансоутримувача (порівняно з орендарем) у користуванні державним чи комунальним майном. Тому в разі, якщо існує потреба у використанні орендованих приміщень для таких потреб балансоутримувача, та за умов дотримання встановленої законодавством процедури, договір оренди не може бути автоматично поновлений з орендарем у період воєнного стану.
6.33. Крім того, правомірні очікування орендаря на подальше використання орендованого приміщення обмежуються, по-перше, строком дії договору оренди, закінчення якого було очікуваним для обох сторін, а, по-друге, змістом частини 1 статті 19 Закону "Про оренду державного та комунального майна", якою передбачені підстави для відмови у продовженні договору оренди державного чи комунального майна.
6.34. Водночас саме по собі припущення про те, що балансоутримувач (повноваження якого щодо передачі в оренду обмежені законодавством) чи орендодавець може передати в подальшому таке майно в оренду іншій особі та не буде його використовувати для власних потреб, не може слугувати підставою для визнання відмови у продовженні договору необґрунтованою чи безпідставною, оскільки оцінка дій сторін повинна ґрунтуватися на презумпції добросовісності, що закріплена у частині 5 статті 12 Цивільного кодексу України ("поведінка особи є добросовісною та розумною, якщо інше не встановлено судом").
6.35. З урахуванням наведеного вважаю, що апеляційний господарський суд правильно застосував норми матеріального права та встановив усі фактичні обставини, необхідні для вирішення спору, тому суд касаційної інстанції мав залишити касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий сервіс" без задоволення, а постанову Західного апеляційного господарського суду від 10.03.2025 у справі № 909/719/24 - без змін.
Окрему думку складено відповідно до частини 3 статті 34 Господарського процесуального кодексу України.
Суддя Н. О. Багай