СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 липня 2025 року м. Харків Справа № 922/2438/24 (922/4053/24)

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Тихий П.В., суддя Слободін М.М. , суддя Шутенко І.А.

за участю секретаря судового засідання Голозубової О.І.

та представників учасників справи:

позивача - Л.О. Бенденжук;

відповідача Д.В. Лебедєв;

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Харківської міської ради (вх.№1035Х/1-43) на рішення Господарського суду Харківської області від 27.03.2025 (суддя Лавренюк Т.А. повний текст складено 07.04.2025) у справі №922/2438/24(922/4053/24)

за позовом Харківської міської ради м. Харків,

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Харківський завод підйомно-транспортного устаткування" м. Харків,

про стягнення 18 122 139,08грн,

ВСТАНОВИВ:

Харківська міська рада звернулась до суду з позовною заявою, в якій просила суд стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Харківський завод підйомно-транспортного устаткування" 18 122 139,08 грн безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за використання земельної ділянки загальною площею 22,1641га за адресою: пр-т Ново-Баварський, 118 у м. Харкові з кадастровим номером :12:013:0033 за період з 01.01.2020 по 28.02.2022, а також покласти на відповідача судовий збір за подання позовної заяви.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 27.03.2025 у справі №922/2438/24(922/4053/24) в задоволенні позову відмовлено повністю.

В обґрунтування рішення господарський суд зазначив, що вимога позивача у випадку використання землекористувачем сформованої земельної ділянки комунальної власності, якій присвоєно окремий кадастровий номер, без оформлення договору оренди, про компенсацію йому вартості неотриманої орендної плати в порядку статті 1212 ЦК України є цілком правомірною, разом з тим, розрахунок безпідставно отриманих коштів у вигляді орендної плати, які позивач просить стягнути із відповідача за спірний період, зроблений позивачем із застосуванням коефіцієнту складних інженерно-геологічних умов із зазначенням 1, тоді як відповідно до додатку до Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові від 27.02.2008 № 41/08, позивач повинен був застосувати коефіцієнт К1 умов використання земельної ділянки: зона залягання ґрунтових вод на глибині менше 2 м при будівництві або реконструкції будівель і споруд при рівнях відповідальності: нормальний та підвищений - зі значенням 0,73, чого позивачем зроблено не було.

Харківська міська рада з рішенням господарського суду першої інстанції не погодилась, звернулась до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 27.03.2025 у справі №922/4053/24; ухвалити постанову, якою позовні вимоги Харківської міської ради до ТОВ "Харківський завод підйомно-транспортного устаткування" про стягнення 18 122 139,08 грн за використання земельної ділянки загальною площею 22,1641га за адресою: пр-т Ново-Баварський, 118 у м. Харкові з кадастровим номером :12:013:0033 за період з 01.01.2020 по 28.02.2022 задовольнити повністю; судові витрати покласти на відповідача.

В обґрунтування скарги заявник наводить такі доводи:

- коефіцієнт складних інженерно-геологічних умов К1 застосовується в зоні залягання ґрунтових вод на глибині менше 2 м при будівництві або реконструкції будівель і споруд, однак відповідач не надав доказів того, що ним здійснювалося будівництво або реконструкція на спірній земельній ділянці;

- наданий відповідачем експертний висновок з даного питання має рекомендаційний характер; вказаний коефіцієнт застосовується з ініціативи орендаря, отже, у Харківської міської ради був відсутній обов`язок застосовувати його з власної ініціативи;

- висновок експерта, наданий відповідачем, не свідчить про наявність підстав для застосування понижуючого коефіцієнта, із нього не вбачається, де саме було встановлено наявність ґрунтових вод, яким є розмір коефіцієнта, а також відповідач не довів, яким чином при наявності насипного ґрунту до 7,5 м геодезистом було встановлено наявність ґрунтових вод візуальним обстеженням;

- враховуючи, що господарський суд визнав висновок експерта належним доказом, він не був позбавлений можливості самостійно здійснити розрахунок із застосуванням понижуючого коефіцієнта, однак відмовив у позові повністю.

Відповідно до витягу з протоколу передачі судової справи раніше визначеному складу суду від 02.05.2025 системою автоматизованого розподілу судових справ між суддями для розгляду справи 922/2438/24(922/4053/24) визначено колегію суддів Східного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя (суддя-доповідач) Тихий П.В., суддя Плахов О.В., суддя Слободін М.М.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 07.05.2025 відкрито апеляційне провадження за вказаною апеляційною скаргою. Встановлено строк відповідачу для подання відзиву на апеляційну скаргу протягом 15 днів (з урахуванням вимог ст. 263 ГПК України) з дня вручення ухвали. Витребувано матеріали справи у суду першої інстанції. Призначено справу до розгляду на "04" червня 2025 р. об 11:00 годині у приміщенні Східного апеляційного господарського суду за адресою: 61058, місто Харків, проспект Незалежності, 13, 1-й поверх, в залі засідань №132. Повідомлено, що неявка представників учасників справи належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, а також відсутність відповідного клопотання, не перешкоджає розгляду справи.

Відповідно до витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 02.06.2025, у зв`язку з відпусткою судді Плахова О.В., системою автоматизованого розподілу судових справ між суддями для розгляду справи №922/2438/24 (922/4053/24) визначено колегію суддів Східного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя (суддя-доповідач) Тихий П.В., суддя Слободін М.М., суддя Шутенко І.А.

02.06.2025 до Східного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи №922/2438/24 (922/4053/24).

У судовому засіданні 04.06.2025 було оголошено перерву до 09.07.2025, про що судом постановлено відповідну ухвалу.

У судовому засіданні 09.07.2025 представник позивача підтримав вимоги апеляційної скарги та просив її задовольнити.

Представник відповідача заперечував проти задоволення апеляційної скарги та просив залишити рішення суду першої інстанції без змін.

Згідно із ст.269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Судова колегія, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги, заслухавши в судовому засіданні уповноважених представників позивача та відповідача, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, дійшла висновку про таке.

Як встановлено місцевим господарським судом на підставі матеріалів справи, відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 15.07.2024 № 386792487 право власності на нежитлові будівлі за адресою: м. Харків, просп. Ново-Баварський, 118 зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю "Харківський завод підйомно-транспортного устаткування" (відповідач) на:

- нежитлову будівлю літ. "№ 9" загальною площею 13539,2 кв.м на підставі свідоцтва про право власності від 30.01.2002;

- нежитлові будівлі: літ. "И-1, И1-3" загальною площею 11413,4 кв.м, літ. "К/1-4" загальною площею 8748,9 кв.м на підставі свідоцтва про право власності від 01.09.2004;

- нежитлові будівлі: літ. "Н/2-1" загальною площею 53,2 кв.м, літ. "К/2-1" загальною площею 438,4 кв.м, літ. "Ж/2-1" загальною площею 96,9 кв.м, літ. "Г/2-1" загальною площею 301,1 кв.м, літ. "В/2-1" загальною площею 186,1 кв.м, літ. "И/2-1" загальною площею 1543,8 кв.м, літ. "Л/2-1" загальною площею 1143,7 кв.м, літ "О/2-1" загальною площею 26,0 кв.м на підставі висновку КП "Харківського міського бюро технічної інвентаризації" Харківської міської ради від 27.02.2019 № 1054787, свідоцтва про право власності від 18.08.2009, протоколу загальних зборів учасників товариства відповідача від 16.01.2019 № 84;

- нежитлову будівлю літ. "Б/2-1" загальною площею 441,2 кв.м на підставі свідоцтва про право власності від 18.08.2009; протоколу загальних зборів учасників товариства відповідача від 16.01.2019 № 84, висновку щодо технічної можливості поділу об`єкта нерухомого майна від 26.11.2018 №1046987;

- нежитлові будівлі: літ. "О/1-1" загальною площею 1738,2 кв.м, літ. "П/1-1" загальною площею 15,9 кв.м, літ. "Р/1-1" загальною площею 13,8 кв.м, літ. "С/1-1" загальною площею 129,7 кв.м, літ. "Т/1-1" загальною площею 154,3 кв.м, літ. "У/1-1" загальною площею 228,1 кв.м, літ. "Х-1" загальною площею 85,9 кв.м, літ. "Я-1" загальною площею 824,5 кв.м, зареєстроване з 22.01.2019 по теперішній час на підставі протоколу загальних зборів учасників товариства відповідача від 16.01.2019 № 84, висновку щодо технічної можливості поділу об`єкта нерухомого майна від 26.11.2018 № 1046987;

- нежитлову будівлю літ. "Я/2-1" загальною площею 106,2 кв.м зареєстроване з 18.12.2013 по теперішній час на підставі свідоцтва про право власності від 30.08.2010;

- нежитлові будівлі: літ. "П-2" загальною площею 2326,4 кв.м., літ. "Р-2" загальною площею 4605,2 кв.м, літ. "С-3" загальною площею 7655,2 кв.м, літ. "У-2" загальною площею 2095,1 кв.м зареєстроване з 18.12.2013 по теперішній час на підставі свідоцтва про право власності від 16.05.2007;

- нежитлові будівлі: літ. "Н-1", "Н-2" загальною площею 4194,1 кв.м, літ. "О-1" загальною площею 6470,7 кв.м, літ. "М-3" загальною площею 8597,7 кв.м зареєстроване з 18.12.2013 по теперішній час на підставі свідоцтва про право власності від 14.04.2005;

- нежитлові приміщення №№ 1-8 в літ. "А-1" загальною площею 73,0 кв.м зареєстроване з 25.12.2013 по теперішній час на підставі договору купівліпродажу від 20.03.2006 № 1111;

- нежитлові будівлі: літ. "В/1-1" загальною площею 4191,0 кв.м, літ. "Г/1-1" загальною площею 1731,4 кв.м, літ. "Е/1-1" загальною площею 72,9 кв.м зареєстроване з 23.01.2019 по теперішній час на підставі свідоцтва про право власності від 17.07.2008, висновку щодо технічної можливості поділу об`єкта нерухомого майна від 26.11.2018 № 1046987, протоколу загальних зборів учасників товариства відповідача від 16.01.2019 № 84;

- нежитлову будівлю літ. "Ж/1-1" загальною площею 180,4 кв.м зареєстроване з 23.01.2019 по теперішній час на підставі свідоцтва про право власності від 17.07.2008, висновку щодо технічної можливості поділу об`єкта нерухомого майна від 26.11.2018 № 1046987, протоколу загальних зборів учасників товариства відповідача від 16.01.2019 № 84.

Вищевказані нежитлові будівлі розташовані на земельній ділянці комунальної власності з кадастровим номером :12:013:0033, право користування якою відповідачем не оформлено.

Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 18.09.2024 № HB-024 площа земельної ділянки по просп. Ново-Баварському, 118 у м. Харкові з кадастровим номером :12:013:0033 складає 22,1641га, сформована земельна ділянка - 24.05.2019. Вищевказана земельна ділянка належить до земель промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення. Вид цільового призначення земельної ділянки: для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, включаючи об`єкти оброблення відходів, зокрема із енергогенеруючим блоком.

Харківська міська рада, посилаючись на вищевказані обставини, а також на акт обстеження вказаної земельної ділянки від 21.08.2024, складений за результатами її обстеження, здійсненого Інспекцією з контролю за використанням та охороною земель комунальної власності Департаменту земельних відносин Харківської міської ради, у листопаді 2024 року звернулася до господарського суду з позовом у даній справі.

Позивачем на підставі Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 26.01.2024 № НВ-024 здійснено розрахунок безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за використання відповідачем земельної ділянки з кадастровим номером :12:013:0033, площею 22,1641га по просп. Ново-Баварському, 118, у м. Харкові без правовстановлюючих документів, відповідно до якого загальна сума безпідставно збережених коштів за використання земельної ділянки за період з 01.01.2020 по 28.02.2022 (з урахуванням сплачених відповідачем коштів за 11 місяців 2020 року та за 2021 рік) складає 18 122 139,08 грн, які є предметом позову у справі.

При цьому під час здійснення розрахунку позивачем застосовано коефіцієнт складних інженерно-геологічних умов із значенням 1.

Під час розгляду справи в суді першої інстанції відповідач посилався на те, що відповідно до Експертного висновку щодо наявності складних інженерно-геологічних умов земельної ділянки наданої в оренду ТОВ "Харківський завод підйомно-транспортного устаткування" за адресою: Харківська область, м. Харків, Новобаварський район, пр. Ново-Баварський (Ілліча), 118, кадастровий номер :12:013:0033 (загальна площа 22,1641 га) № 24 від 11.12.2024, наданого Державним підприємством Український державний головний науково-дослідний і виробничий інститут інженерно-технічних та екологічних вишукувань, за сукупністю факторів потенційної затоплюваності високими водами в періоди максимальної водності, постійного підтоплення в звичайних умовах: наявності потужного шару насипних ґрунтів (до 7,5 м), які не можуть бути використані (без попередньої підготовки відповідно до результатів польових і лабораторних випробувань) у якості природних основ фундаментів проектованих будівель і споруд: сучасні інженерно-геологічні та гідрогеологічні умови ділянки визначені як складні; відповідно до "Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі у м. Харкові" (затв. 19 сесією Харківської міськради 5 скликання від 27.02.2008 № 41/08 (зі змінами та доповненнями, внесеними згідно з рішеннями 11 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 22.02.2017 № 567/17) рекомендується застосувати понижуючий коефіцієнт К1 на складність інженерно-геологічних умов за "наявністю ґрунтових вод на глибині до 2,0 м"; при розрахунку орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером :12:013:0033 (загальна площа 22,1641га), розташованого по пр. Ново-Баварському (Ілліча), 118 у Новобаварському районі м. Харкова, слід застосувати коефіцієнт К1 як вказано вище.

За результатами розгляду позову міської ради суд першої інстанції оскаржуваним рішенням відмовив у його задоволенні з наведених вище підстав.

При перегляді рішення місцевого господарського суду із врахуванням меж апеляційного перегляду згідно положень ст. 269 ГПК України, колегія суддів апеляційного господарського суду виходить з такого.

Відповідно до частин першої та другої статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 ЦК України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Частиною 1 ст. 93 і ст. 125 ЗК України передбачено, що право оренди земельної ділянки це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.

Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (п. "в" ч. 1 ст.96 ЗК України).

Принцип платного використання землі також передбачено ст. 206 ЗК України, за змістом якої використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Згідно зі статтями 122 - 124 ЗК України, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

З урахуванням зазначених норм чинного законодавства, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що у випадку використання землекористувачем сформованої земельної ділянки комунальної власності, якій присвоєно окремий кадастровий номер, без оформлення договору оренди, міська рада має право на звернення з позовом про компенсацію вартості неотриманої орендної плати в порядку статті 1212 ЦК України.

Водночас, як уже зазначалося, господарський суд не погодився із наведеним позивачем розрахунком орендної плати, на застосуванні якого наполягає Харківська міська рада в апеляційній скарзі.

Надаючи оцінку відповідному розрахунку, колегія суддів зазначає наступне.

Вищевказаний розрахунок виконано на підставі Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м.Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради № 41/08 від 27.02.2008 (надалі - Положення № 41/08).

Пунктом 2.4. Положення № 41/08 (в редакції до 31.12.2021) встановлено, що річна орендна плата (О) за земельну ділянку розраховується за формулою:

О=Ц*Б*К1*К2

де:

Ц - нормативна грошова оцінка земельної ділянки, грн.;

Б - єдина для м. Харкова базова ставка орендної плати (частка одиниці);

К1 - коефіцієнт, який враховує наявність складних інженерно-геологічних умов земельної ділянки, визначається згідно з додатком до цього Положення;

К2 - коефіцієнт, який враховує розмір земельної ділянки, визначається згідно з додатком до цього Положення.

Застосування коефіцієнтів складних інженерно-геологічних умов (К1) та обмеженого використання (К2) здійснюється за ініціативою орендаря на підставі наданих ним документів, які свідчать про наявність обставин, що дають право на використання вказаних коефіцієнтів (експертні висновки територіальної організації в галузі інженерних вишукувань для будівництва, спеціалізованих установ та організацій, довідки державних та інших уповноважених органів, висновки (довідки) підприємств, установ та організацій, які експлуатують об`єкти, навколо (уздовж) яких встановлені охоронні зони, тощо).

Аналогічні приписи щодо застосування коефіцієнтів складних інженерно-геологічних умов містить п. 2.4 Положення "Про порядок визначення розміру орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові", затвердженого рішенням Харківської міської ради від 27.02.2008 № 41/08, в редакції з 01.01.2022.

Пунктом 4.1. Положення № 41/08 встановлено особливості визначення орендної плати для окремих категорій орендарів, зокрема, землі, для яких встановлено особливий режим розрахунку орендної плати є землі промисловості, до яких застосовується ставка річної орендної плати (відсоток від нормативно грошової оцінки) в розмірі 4%.

Додатком до Положення № 41/08 "Коефіцієнти умов використання земельної ділянки" (в редакції до 31.12.2021) встановлено, що у випадку перевищення 50кв.м площі земельної ділянки, застосовується у даному коефіцієнті значення 1.

Аналогічний розмір коефіцієнту, який ураховує розмір земельної ділянки, визначено п.2.4 Положення "Про порядок визначення розміру орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові", затвердженого рішенням Харківської міської ради від 27.02.2008 № 41/08, в редакції з 01.01.2022.

У даному випадку позивачем у розрахунках застосоване базове значення 1.

Разом з цим, відповідачем в ході розгляду справи надано експертний висновок ДП "УкрНДІІНТВ" від 11.12.2024 № 24 щодо наявності складних інженерно-геологічних умов земельної ділянки, наданої в оренду відповідачу за адресою: Харківська область, м.Харків, Новобаварський район, пр. Ново-Баварський (Ілліча), 118, кадастровий номер :12:013:0033 (загальна площа 22,1641 га).

У вказаному висновку експерт зазначив, що за сукупністю факторів потенційної затоплюваності високими водами в періоди максимальної водності, постійного підтоплення в звичайних умовах: наявності потужного шару насипних ґрунтів (до 7,5 м), які не можуть бути використані (без попередньої підготовки відповідно до результатів польових і лабораторних випробувань) у якості природних основ фундаментів проектованих будівель і споруд:

- сучасні інженерно-геологічні та гідрогеологічні умови ділянки визначені як складні;

- відповідно до "Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі у м. Харкові" (затв. 19 сесією Харківської міськради 5 скликання від 27.02.2008 № 41/08 (зі змінами та доповненнями, внесеними згідно з рішеннями 11 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 22.02.2017 № 567/17) рекомендується застосувати понижуючий коефіцієнт К1 на складність інженерно-геологічних умов за "наявністю ґрунтових вод на глибині до 2,0 м".

При розрахунку орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером № :12:013:0033 (загальна площа 22,1641га), розташованого по пр. Ново-Баварському (Ілліча), 118 у Новобаварському районі м. Харкова, доцільно застосувати коефіцієнт К1, як вказано вище.

Таким чином, відповідно до додатку до Положення № 41/08, позивач повинен був застосувати коефіцієнт умов використання земельної ділянки: зона залягання ґрунтових вод на глибині менше 2 м при будівництві або реконструкції будівель і споруд при рівнях відповідальності: нормальний та підвищений коефіцієнту К1 значення 0,73, чого позивачем зроблено не було.

Позивач у суді першої та апеляційної інстанції заперечував проти застосування коефіцієнту К1 - 0,73 при розрахунку розміру безпідставно збережених коштів за використання земельної ділянки, посилаючись на те, що відповідачем не надано будь-яких доказів того, що ним здійснювалось будівництво чи реконструкція на спірній земельній ділянці.

Проте, на думку колегії суддів, суд першої інстанції, правомірно пославшись на принцип правової визначеності, надав належну правову оцінку вказаним запереченням. А саме, як встановлено місцевим господарським судом та не спростовано апелянтом, безпосередньо в самому Додатку "Коефіцієнти умов використання земельної ділянки" до Положення № 41/08 (у редакції до 31.12.2021) коефіцієнт К1 залежно від показника та зони дії має різні значення, водночас цей показник коефіцієнта К1 "Зона залягання ґрунтових вод на глибині менше 2 м при будівництві або реконструкції будівель і споруд при рівнях відповідальності" не містить будь-якої вказівки щодо його застосування саме і виключно на період будівництва або реконструкції. При цьому, у вказаному показнику в таблиці зоною дії коефіцієнту К1 визначено частку земельної ділянки в межах зони, а не межі ділянки будівництва або реконструкції.

У Додатку "Коефіцієнти умов використання земельної ділянки" (таблиці) до Положення № 41/08 в редакції, яка почала діяти з 01.01.2022, коефіцієнт К1 має такі ж самі показники, однак частково було змінено назву вказаного вище показника на нову "Зона залягання ґрунтових вод на глибині менше 2 м при рівнях відповідальності".

Тобто, в редакції Додатку "Коефіцієнти умов використання земельної ділянки", яка почала діяти з 01.01.2022, було виключено застосування понижуючого коефіцієнту при будівництві та реконструкції, чим також підтверджується, що застосування коефіцієнту К1 з даним показником не залежить від будівництва або реконструкції на такій земельній ділянці.

У свою чергу, інший показник коефіцієнту К1 - "Залягання ґрунтів із специфічними властивостями в зоні активної взаємодії для будівель і споруд при рівнях відповідальності" (значення 0,76, 0,90 в залежності від рівнів відповідальності) як в редакції до 01.01.2022, так і після застосовується виключно у межах ділянки нового будівництва або реконструкції.

Окрім того, понижуючий коефіцієнт К1=0,73 на складність інженерно-геологічних умов у зв`язку з наявністю ґрунтових вод на глибині до 2,0м є, по суті, пільгою від органу місцевого самоврядування, яка може розповсюджуватися на юридичних та фізичних осіб як на етапі будівництва або реконструкції через додаткове ускладнення проведення відповідних робіт, так само після введення об`єктів в експлуатацію, оскільки такі ж самі ускладнення (негативні наслідки) пов`язані також з експлуатацією та обслуговуванням вже побудованих об`єктів нерухомості.

За таких обставин, колегія суддів вважає обґрунтованим висновок місцевого господарського суду про те, що в будь-якому випадку сама по собі наявність ґрунтових вод на глибині до 2,0м, що має місце на спірній земельній ділянці, відповідно до Додатку "Коефіцієнти умов використання земельної ділянки" (таблиці) до Положення № 41/08, є безпосередньою підставою для застосування відповідного понижуючого коефіцієнту К1=0,73 на складність інженерно-геологічних умов.

Апелянт стверджує, що відповідач не довів, яким чином при наявності насипного ґрунту до 7,5 м геодезистом було встановлено наявність ґрунтових вод, проте, колегія суддів зазначає, що позивач не надав до матеріалів справи доказів протилежного (зокрема, експертних висновків, технічних звітів із яких би вбачалося, що ґрунтові води на спірній земельній ділянці відсутні), а лише ставив під сумнів наданий відповідачем доказ, висловлюючи припущення, зокрема, про неможливість встановити рівень ґрунтових вод на спірній земельній ділянці.

Щодо насипного ґрунту, то, відповідно до вказаного висновку, наявність потужного шару насипних ґрунтів (до 7,5 м), які не можуть бути використані (без попередньої підготовки відповідно до результатів польових і лабораторних випробувань) у якості природних основ фундаментів проектованих будівель і споруд є додатковим фактором, який зумовив те, що сучасні інженерно-геологічні та гідрогеологічні умови ділянки визначені як складні.

Заявник скарги не погоджується з висновком місцевого господарського суду про те, що фактично позивач не заперечує наявності ґрунтових вод на спірній земельній ділянці. Проте ним не було спростовано відповідних обставин, які наведено відповідачем із посиланням на доказ експертний висновок.

Тому, правомірно пославшись на стандарт «вірогідності доказів» (ст.78, 79 ГПК України), суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що позивачем у встановленому процесуальним законом порядку не було спростовано наявності на спірній земельній ділянці складних інженерно-геологічних умов, що є підставою для застосування відповідного понижуючого коефіцієнту.

Крім того, в апеляційній скарзі заявник стверджує, що суд першої інстанції не був позбавлений можливості самостійно здійснити розрахунок із застосуванням понижуючого коефіцієнта.

В цій частині колегія суддів звертає увагу сторін спору на обставину неможливості арифметичного визначення розміру зобов`язання судом, і взагалі будь-ким, окрім позивача, що, власне, і є основою висновку про неможливість задоволення позовних вимог.

Як зазначає сам апелянт, у даному випадку підлягають врахуванню такі обставини як частка земельної ділянки, де знаходяться (можливо) ґрунтові води та рівень відповідальності будівель і споруд, що є обов`язковою умовою для застосування відповідного коефіцієнту.

Тобто, відповідно до затвердженого самим позивачем акту Положення № 41/08, понижуючий коефіцієнт застосовується до частини земельної ділянки, на який встановлено заводнення. В той же час застосована позивачем формула обрахування розміру зобов`язання по ст. 1212 ЦК України включає в якості складової площу усієї земельної ділянки. Очевидно, що суд не може самостійно застосувати понижуючий коефіцієнт до усієї площі земельної ділянки, оскільки повноваження зменшення розміру зобов`язання належить кредитору, а не суду.

Також колегія суддів не може перекласти відповідальність за неможливість визначення точного розміру зобов`язання на відповідача, на чому наполягає позивач, зазначаючи, що відповідно до п. 2.4 Положення № 41/08, понижуючий коефіцієнт застосовується за ініціативою орендаря. Колегія суддів підкреслює, що у спірних правовідносинах немає орендаря, позов поданий в силу кондикційного зобов`язання, тому відповідно до загальних правил доказування саме на позивача покладається обов`язок доведення вірності застосованого коефіцієнту, надання вірного розрахунку розміру зобов`язання; забезпечення можливості арифметичної перевірки цього розрахунку судом.

Доведений у судовому засіданні факт заводнення свідчить про те, що позивачем при поданні позову не були враховані усі суттєві для спору обставини, і ризики не встановлення цих обставин несе саме він.

Ненадання позивачем даних щодо факу заводнення, розміру заводненої ділянки і порядку застосування принижуючого коефіцієнту до формули, в який складовою є повний розмір земельної ділянки, унеможливлює точне визначення розміру зобов`язання судом.

Колегія суддів вважає неможливим задоволення такої позовної вимоги про стягнення коштів, яка не має здатності до арифметичної (математичної) перевірки.

Свій висновок колегія суддів ґрунтує на приписах п.6 ч.1 ст. 3 ЦК України (принцип розумності цивільного законодавства) і міркуваннях здорового глузду.

Зокрема, очевидним є факт, що розрахунок, наданий позивачем, є неправильним у частині обрання розміру коефіцієнту К1. Незважаючи на те, що похибка змінює арифметичний підсумок не кардинально, колегія суддів приймає до уваги факт неможливості самостійного обрахування розміру зобов`язання, факт неможливості точно обрахування суми, і зазначає, що зміст закону і принцип розумності не дозволяє суду стягувати приблизно розраховані суми.

Аналогічного підходу дотримується і Верховний Суд.

Так, Верховний Суд неодноразово викладав правову позицію, згідно з якою для вирішення спору щодо стягнення з власника об`єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів на підставі положень статей 1212 - 1214 ЦК України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об`єкт розташований, необхідно насамперед з`ясувати: 1) фактичного користувача земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цих ділянок зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування ділянками у відповідний період, або наявність правової підстави для використання земельної ділянки у такого фактичного користувача; 2) площу земельної ділянки; 3) суму, яку мав би отримати власник земельної ділянки за звичайних умов, яка безпосередньо залежить від вартості цієї ділянки (її нормативно-грошової оцінки); 4) період користування земельною ділянкою комунальної власності без належної правової підстави (аналогічні висновки викладено Верховним Судом у постанові від 08.10.2024 у справі № 916/2498/22).

Тобто, до предмету доказування в даній справі входить встановлення обставин щодо розміру суми, яку мав би отримати власник земельної ділянки за звичайних умов, яка безпосередньо залежить від вартості цієї ділянки (її нормативно-грошової оцінки).

Як було встановлено вище, при розрахунку розміру річної орендної плати (О) за земельну ділянку за формулою О=Ц*Б*К1*К2 використовується множник Ц - нормативна грошова оцінка земельної ділянки, грн.

За змістом позовних вимог, Харківська міська рада просить стягнути з ТОВ "Харківський завод підйомно-транспортного устаткування" 18 122 139,08 грн безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за використання земельної ділянки загальною площею 22,1641га за адресою: пр-т Ново-Баварський, 118 у м. Харкові з кадастровим номером :12:013:0033 за період з 01.01.2020 по 28.02.2022.

Водночас, нормативну грошову оцінку земельної ділянки в розмірі 431130380,66 грн позивачем визначено на підставі Витягу з технічної документації № НВ-024 від 26.01.2024, тобто фактично відповідний множник Ц визначено ретроспективно, за період, який закінчився майже за два роки до отримання вказаного Витягу.

За правовим висновком, викладеним у п. 7.19, 7.25, 7.28 постанови Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20, постанові судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20, п. 38, 46, 51, 58 постанови Верховного Суду від 09.02.2022 у справі № 910/8770/19, п. 5.7, 5.10 постанови Верховного Суду від 14.09.2022 у справі № 904/4933/15, постанові Верховного Суду від 01.03.2023 у справі № 751/1543/19, витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки - це роздруковані за допомогою програмного забезпечення актуальні дані про земельну ділянку, які є у Державному земельному кадастрі та технічній документації з нормативної грошової оцінки земель станом на певну дату. Витяг з нормативної грошової оцінки земельної ділянки може бути доказом проведення такої оцінки та визначати дані про таку оцінку як на момент його видачі, так за попередній період за умови, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки була сталою та не зазнала змін у цей період.

Надаючи оцінку обставинам справи з урахуванням правової позиції Верховного Суду, а також нормативно-правових актів, що знаходяться у відкритому доступі, колегія судів зазначає наступне.

Технічна документація з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018 була затверджена Рішенням 25 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 27.02.2019 № 1474/19 і застосовується з 01.01.2020 (п. 2 Рішення від 27.02.2019 № 1474/19).

Пунктом 4 Постанови Кабінету Міністрів України від 03.11.2021 №1147 «Про затвердження Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок» у відповідності з приписами якої розроблено і затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018, встановлено, що затверджена з урахуванням вимог пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України до набрання чинності Методикою, затвердженою згідно з пунктом 1 цієї постанови, технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, технічна документація із загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення (на відповідній території) є чинною до початку застосування рішення відповідного органу місцевого самоврядування про затвердження нової технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

Отже, до затвердження нової технічної документації всі значення вартості (нормативної грошової оцінки) земельних ділянок, встановлені до набрання чинності новою Методикою, тобто з використанням даних цієї технічної документації (базова вартість одного квадратного метра земель міста Харкова; опис меж економіко-планувальних зон міста Харкова з відповідними значеннями коефіцієнтів функціонального використання земельної ділянки; зонального коефіцієнта, що характеризує містобудівну цінність території в межах населеного пункту тощо) залишаються чинними. Зазначене правило, стосується, зокрема, витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, виготовлених в період від 01.01.2020 до 10.11.2021 (дата набрання чинності затвердженою Постановою КМУ від 03.11.2021 №1147 Методикою визначення нормативної грошової оцінки земельних ділянок) на підставі комплексу технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018, затвердженої Рішенням 25 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 27.02.2019 № 1474/19 відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року №213.

Тобто витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, виготовлені у встановленому порядку в період від 01.01.2020 до 10.11.2021, дійсно можуть використовуватися для визначення поточної вартості земельної ділянки до початку застосування рішення органу місцевого самоврядування про затвердження нової технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

Пунктами 289.1 та 289.2 статті 289 «Індексація нормативної грошової оцінки земель» Податкового кодексу України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати (тобто розміру фінансових зобов`язань, похідних від конкретного виду землекористування) використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок (визначається один раз на 5-7 років) з урахуванням коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель (Кі), визначеного відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, на який індексується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. У випадку потреби визначити розмір нормативної грошової оцінки земель в більш пізньому, ніж в наступному після формування витягу, календарному році, коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель (Кі) застосовується кумулятивно - залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель, зазначеної в технічній документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

Як вбачається зі змісту Постанови Кабінету Міністрів України від 03.11.2021 №1147 «Про затвердження Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок», з 03.11.2021 і на майбутнє істотно змінилась методика розрахунку нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

Після набрання чинності Постановою Кабінету Міністрів України від 03.11.2021 №1147 і, відповідно втрати чинності Методикою нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року №213, встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок здійснюється особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій» (стаття 18 Закону України «Про оцінку земель») за методиками, затвердженими Кабінетом Міністрів України (частина 3 статті 38 Закону України «Про землеустрій») з використанням засобів програмно-апаратного комплексу, що реалізує алгоритм розрахунку, передбачений чинною на дату оцінки методикою, тобто, з 10.11.2021 - саме за Методикою нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженою Постановою Кабінету Міністрів України від 03.11.2021 №1147.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі №905/1680/20 йдеться саме про нормативно-грошову оцінку конкретної земельної ділянки, а не про нормативну грошову оцінку земель населених пунктів, які визначаються в межах принципово відмінних алгоритмів (перша згідно Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 03.11.2021 року № 1147, а друга згідно Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213) і мають принципово різне змістовне наповнення безвідносно до пролонгованості показників Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018, затвердженої згаданим Рішенням 25 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 27.02.2019 №1474/19.

Тобто протягом позовного періоду послідовно діяло дві різні Методики нормативної грошової оцінки: в період від початку позовного періоду і до 10 листопада 2021 року включно діяла Методика нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213; в період від 03 листопада 2021 року (набрала чинності 10.11.2021) і до завершення позовного періоду діяла Методика нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 03.11.2021 року № 1147.

Проте позивач надав до матеріалів справи відомості про нормативну грошову оцінку земельної ділянки станом на 26.01.2024 без жодного обґрунтування правомірності її застосування до спірного періоду з 01.01.2020 по 28.02.2022.

Тому, на думку колегії суддів, з урахуванням вищенаведених змін у нормативно-правових актах, якими врегульовано проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок, відповідне унеможливило дотримання умови незмінності (сталості) нормативної грошової оцінки земельної ділянки протягом всього позовного періоду з 01.01.2020 по 28.02.2022.

Відтак, в силу норм чинного законодавства та правової позиції щодо його застосування, наведеної у постанови Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20, колегія суддів зазначає, що позивачем не доведено наявності такої необхідної умови для врахування наданого ним Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 26.01.2024 № НВ-024 як незмінність нормативно-грошової оцінки земельної ділянки у відповідний період.

Підсумовуючи викладене, колегія суддів зазначає, що за змістом оскаржуваного рішення, підставою для відмови в позові стала недоведеність розрахунку спірної суми, зокрема, не обґрунтування позивачем підстав для застосування саме коеффіцієнту 1 - зважаючи на наведені відповідачем заперечення. Під час апеляційного провадження колегія суддів встановила, що позивач не підтвердив належними й допустимими доказами також і інші складові розрахунку суми стягнення, зокрема - розмір нормативної грошової оцінки, яку було застосовано ретроспективно, без доведення факту її незмінності протягом спірного періоду.

Відповідно до ст.13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Обов`язок із доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи.

Оскільки тягар доказування в даному випадку покладено на позивача, який не довів обґрунтованість розміру кожного із складників формули розрахунку, твердження апелянта про те, що місцевий господарський суд не був позбавлений можливості самостійно обчислити суму, що підлягає стягненню, колегія суддів вважає безпідставними.

За таких обставин, колегія суддів погоджується з висновками місцевого господарського суду про те, що позивачем не доведено належними, допустимими, достовірними доказами факт правомірності здійснення розрахунку стягуваної суми безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за період з 01.01.2020 по 28.02.2022 у сумі 18 122 139,08 грн, що є підставою для відмови в задоволенні позову в повному обсязі.

Таким чином, доводи апеляційної скарги не знайшли своє підтвердження при перегляді оскаржуваного судового рішення та не є підставою для його скасування.

З огляду на викладене, враховуючи, що місцевий господарський суд забезпечив дотримання вимог чинного законодавства щодо всебічного, повного та об`єктивного дослідження усіх фактичних обставин справи та дав належну правову оцінку наявним у матеріалах справи доказам, а також те, що доводи апелянта не є підставою для скасування рішення суду, ухваленого з дотриманням норм процесуального права, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, а рішення суду першої інстанції слід залишити без змін.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України, судові витрати за подання апеляційної скарги покладаються на апелянта.

Керуючись ст. 129, 269, 270, п. 1 ст. 275, ст. 276, ст. 282 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Харківської міської ради залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Харківської області від 27.03.2025 у справі №922/2438/24(922/4053/24) залишити без змін.

Дана постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду в порядку, передбаченому статтями 286-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 14.07.2025.

Головуючий суддя П.В. Тихий

Суддя М.М. Слободін

Суддя І.А. Шутенко