cправа № 916/2243/23
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Зуєва В.А. (головуючого), Берднік І.С., Міщенка І.С.
секретаря судового засідання - Дерлі І.І.
за участю представників учасників:
офісу ГП - Валевач М.М.
відповідача - 1 - Явченко Д.В.
відповідача - 2 - Фатєєва Я.А.
відповідача - 3 - Гидирим О.А.
третьої особи - Буцан С.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу заступника керівника Одеської обласної прокуратури
на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 27.01.2025 (у складі колегії суддів: Принцевська Н.М. (головуючий), Діброва Г.І., Ярош А.І.)
на рішення Господарського суду Одеської області від 27.12.2023 (суддя Петренко Н.Д.)
на додаткові рішення Господарського суду Одеської області від 15.01.2024 і від 24.01.2024 (суддя Петренко Н.Д.)
та касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Рута Нова-К"
на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 27.01.2025 (у складі колегії суддів: Принцевська Н.М. (головуючий), Діброва Г.І., Ярош А.І.)
на додаткове рішення Господарського суду Одеської області від 24.01.2024 (суддя Петренко Н.Д.)
за позовом заступника керівника Малиновської окружної прокуратури міста Одеси
до: 1. Одеської міської ради,
2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Рута Нова-К",
3. Товариства з обмеженою відповідальністю "Рута Нова-К Плюс"
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради (правонаступник Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради)
про визнання незаконним та скасування рішень, визнання недійсними договорів оренди та повернення земельної ділянки,
26.05.2023 заступник керівника Малиновської окружної прокуратури міста Одеси (далі - Прокурор) звернувся до Господарського суду Одеської області з позовною заявою в інтересах держави до Одеської міської ради (далі - Одеська міськрада, Відповідач-1), Товариства з обмеженою відповідальністю "Рута Нова-К" (далі - ТОВ "Рута Нова-К", Відповідач-2) та Товариства з обмеженою відповідальністю "Рута Нова-К Плюс" (далі - ТОВ "Рута Нова-К Плюс", Відповідач-3) та просив суд:
1. Визнати незаконним рішення Одеської міськради від 10.09.2015 №7048-VI Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,2763 га, за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 131-А та надання її ТОВ "Рута Нова- К" в оренду для реконструкції, експлуатації та обслуговування автозаправної станції (за виключенням пункту 7).
В обґрунтування позовних вимог Прокурор посилався на те, що спірні рішення Одеської міськради від 10.09.2015 №7048-VI та від 12.12.2018 №4166-VІІ були прийняті з порушенням вимог частини другої статті 124, статей 134, 135 Земельного кодексу України, тому є незаконними та підлягають скасуванню. Як наслідок, договори оренди №75 від 25.02.2016 та №139 від 01.03.2019 мають бути визнані недійсними відповідно до статей 203, 215 Цивільного кодексу України, а спірна земельна ділянка повернута територіальній громаді міста Одеса
Рішенням Господарського суду Одеської області від 27.12.2023 у задоволенні позовних вимог Прокурора відмовлено в повному обсязі.

При цьому суди дійшли висновку, що позовні вимоги прокурора є необґрунтованими та недоведеними. Суди погодилися з доводами відповідачів, що у справі не доведено необхідності використання земельної ділянки у меншому розмірі та не наведено жодних порушень чинного законодавства при затвердженні проекту землеустрою спірної земельної ділянки, наявності недоліків або неточностей у розробленому проекті землеустрою, невідповідності такого проекту землеустрою вимогам законів та прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів.

Як наслідок, суди виснували про недоведеність належними та вірогідними доказами незаконності оскаржуваних Прокурором рішень Одеської міськради від 10.09.2015 №7048-VI та від 12.12.2018 №4166-VІІ, та, як наслідок, про відсутність підстав для задоволення похідних позовних вимог про визнання недійсними договорів оренди та про зобов`язання повернути спірну земельну ділянку.

Додатковим рішенням Господарського суду Одеської області від 15.01.2024 задоволено заяву ТОВ "Рута Нова-К Плюс" від 28.12.2023 про ухвалення додаткового рішення у справі № 916/2243/23 та стягнуто з Одеської обласної прокуратури судові витрати, пов`язані із проведенням експертизи, у розмірі 50 000 грн.

Додатковим рішенням Господарського суду Одеської області від 24.01.2024 частково задоволено заяву ТОВ "Рута Нова-К" від 29.12.2023 про ухвалення додаткового рішення у справі № 916/2243/23, а саме про стягнення з Прокурора судових витрат на професійну правничу допомогу у розмірі 25 000 грн, та стягнуто з Одеської обласної прокуратури вказані витрати у розмірі 15 000 грн; в іншій частині відмовлено.

Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 27.01.2025 апеляційні скарги Прокурора та Відповідача-2 залишено без задоволення, а рішення Господарського суду Одеської області від 27.12.2023 та додаткові рішення цього суду від 15.01.2024 та від 24.01.2024 - без змін.

Прокурор та Відповідач-2 не погодилися з такими судовими рішеннями та скористалися правом їх касаційного оскарження.

Постановою Верховного суду від 18.06.2025 касаційні скарги Прокурора та ТОВ "Рута Нова-К" задоволено частково: постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 27.01.2025 та рішення Господарського суду Одеської області від 27.12.2023 скасовано в частині відмови у задоволенні позову заступника керівника Малиновської окружної прокуратури міста Одеси про визнання незаконним рішення Одеської міської ради від 10.09.2015 №7048-VI "Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,2763 га, за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 131-А, та надання її товариству з обмеженою відповідальністю "Рута Нова-К" в оренду для реконструкції, експлуатації та обслуговування автозаправної станції" та "Про визнання незаконним та скасування пункту 2 рішення Одеської міської ради 12.12.2018 №4166-VІІ "Про припинення договору оренди землі, укладеного між Одеською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю "Рута Нова-К", та надання товариству з обмеженою відповідальністю "Рута Нова-К Плюс" в оренду земельної ділянки площею 0,2763 га, за адресою: місто Одеса, вулиця Балківська, 131-А, в частині надання товариству з обмеженою відповідальністю "Рута Нова-К" Плюс в оренду цієї земельної ділянки (цільове призначення: В.03.15 - для будівництва та обслуговування будівель громадської забудови) до 25.02.2041 року".

У цій частині прийнято нове рішення, яким: визнано незаконним рішення Одеської міської ради від 10.09.2015 №7048-VI "Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,2763 га, за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 131-А, та надання її товариству з обмеженою відповідальністю "Рута Нова-К" в оренду для реконструкції, експлуатації та обслуговування автозаправної станції". Визнано незаконним та скасовано пункт 2 рішення Одеської міської ради 12.12.2018 №4166-VІІ "Про припинення договору оренди землі, укладеного між Одеською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю "Рута Нова-К", та надання товариству з обмеженою відповідальністю "Рута Нова-К Плюс" в оренду земельної ділянки площею 0,2763 га, за адресою: місто Одеса, вулиця Балківська, 131-А, в частині надання товариству з обмеженою відповідальністю "Рута Нова-К Плюс" в оренду земельної ділянки (кадастровий номер :17:002:0026), площею 0,2763 га (категорія земель-землі житлової та громадської забудови), за адресою: місто Одеса, вулиця Балківська, 131-А, для реконструкції, експлуатації та обслуговування автозаправної станції (цільове призначення: В.03.15 - для будівництва та обслуговування будівель громадської забудови) до 25.02.2041 року.

В іншій частині постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 27.01.2025 та рішення Господарського суду Одеської області від 27.12.2023 у справі № 916/2243/23, а саме щодо визнан6ня недійсними договорів оренди земельної ділянки та зобов`язання її повернути територіальній громаді, залишено без змін з урахуванням мотивів постанови Верховного Суду. Також вирішено питання перерозподілу судових витрат зі сплати судового збору.

При розгляді справи судами встановлено наступні обставини.

Рішенням Одеської міськради від 13.11.2002 № 715-XXIV затверджено проект відведення та надано в оренду ВАТ "Одеснафтопродукт" земельні ділянки загальною площею 0,3250 га у м. Одеса по вул. Балківська ріг вул. Середньої для реконструкції, експлуатації та обслуговування автозаправної станції, з яких: земельну ділянку площею 0,2116 га у довгострокову оренду терміном на 25 років, земельну ділянку площею 0,1134 га у короткострокову оренду терміном на 1 рік.

Рішенням Виконавчого комітету Одеської міської ради від 25.02.2010 № 108 внесено зміни до рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради від 31.10.2002 № 374 "Про надання дозволу ВАТ "Одеснафтопродукт" на реконструкцію АЗС та про умови надання земельних ділянок загальною площею 0,3250 га, за адресою: м. Одеса, вул. Балківська ріг вул. Середньої" у частині назви суб`єкта господарювання та викладено у наступній редакції: замість ВАТ "Одеснафтопродукт" надано дозвіл ДП "Роснафтотранс-Україна" на реконструкцію АЗС за вказаною адресою.

У подальшому рішенням Одеської міськради від 09.10.2013 № 4179-VI внесено зміни та доповнення до рішення Одеської міськради від 13.11.2002 № 715-XXIV та вирішено: замість ВАТ "Одеснафтопродукт" читати ТОВ "Рута Нова-К" та передати ТОВ "Рута Нова-К" за рахунок земель міста, не наданих у власність або постійне користування, земельні ділянки загальною площею 0,3250 га за адресою: м. Одеса, вул. Балківська ріг вул. Середньої при умові виконання проектних рішень, а саме: земельну ділянку площею 0,2116 га у довгострокову оренду терміном на 25 років, для реконструкції, експлуатації та обслуговування автозаправної станції; земельну ділянку площею 0,1134 га у короткострокову оренду терміном на 1 рік - на період реконструкції об`єкта та благоустрою прилеглої території.

Проте договір оренди земельної ділянки загальною площею 3250 кв. м за вищезазначеною адресою між ВАТ "Одеснафтопродукт" та Одеською міською радою укладено не було.

17.12.2014 до Одеської міськради надійшло клопотання ТОВ "Рута Нова-К" про отримання у користування земельної ділянки для реконструкції, експлуатації та обслуговування автозаправної станції орієнтовною площею 0,3250 га за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 131-А. У листі ТОВ "Рута Нова-К". При цьому товариство повідомило, що на зазначеній земельній ділянці розташоване його нерухоме майно.

Відповідно до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за ТОВ "Рута Нова-К" зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 131- А, а саме будівля АЗС загальною площею 12,3 кв.м.

Рішенням Одеської міськради від 24.12.2014 № 6130-VI надано дозвіл ТОВ "Рута Нова-К" на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду орієнтовною площею 0,3250 га за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 131-А для реконструкції, експлуатації та обслуговування автозаправної станції.

Проект землеустрою щодо відведення вказаної земельної ділянки в оренду розроблений ТОВ "Геоконсалтинг". Відповідно до пояснювальної записки до проекту, запроектована до відведення земельна ділянка, відповідно до статті 19 Земельного кодексу України, за проектом віднесена до категорії земель землі житлової та громадської забудови. Відповідно до класифікації видів цільового призначення земель - код 03.15 для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови.

Зазначений проект землеустрою погоджено висновком Головного управління Держземагентства у Одеській області від 12.08.2015.

Державну реєстрацію земельної ділянки здійснено 18.08.2015.

У подальшому, за результатами розгляду проекту землеустрою, рішенням Одеської міськради від 10.09.2015 № 7048-VI затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,2763 га за адресою: м. Одеса, вул. Балкінська, 131-А та надано її в оренду ТОВ "Рута Нова-К" терміном на 25 років для реконструкції, експлуатації та обслуговування автозаправної станції. Пунктом 5.3 рішення товариство зобов`язано зареєструвати право оренди. Пунктом 7 рішення скасовано рішення Одеської міської ради від 13.11.2002 № 715-ХХІV та від 09.10.2013 № 4179-VІ (вказаний пункт Прокурором не оспорювався та предметом судового розгляду не був).

25.02.2016 між Одеською міськрадою та ТОВ "Рута Нова-К" укладено договір оренди землі, відповідно до якого означену земельну ділянку передано в строкове, платне володіння, користування терміном на 25 років для реконструкції, експлуатації та обслуговування автозаправної станції.

Відповідні відомості про право оренди внесено до Державного рестру речових прав на нерухоме майно 25.02.2016 (рішення про державну реєстрацію прав № 28456245 від 25.02.2016).

28.11.2018 між ТОВ "Рута Нова-К" та ТОВ "Рута Нова-К Плюс" укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме будівлі АЗС загальною площею 12,3 кв.м у м. Одеса по вул. Балківській, 131-А.

ТОВ "Рута Нова-К Плюс" звернулося до Одеської міськради з клопотанням від 29.11.2018 про надання відповідної земельної ділянки в оренду.

Рішенням Одеської міськради від 12.12.2018 № 4166-VII припинено Договір оренди землі, укладений з ТОВ "Рута Нова-К", та надано вищезазначену земельну ділянку в оренду ТОВ "Рута Нова-К Плюс" до 25.02.2041 для реконструкції, експлуатації та обслуговування автозаправної станції (цільове призначення В.03.15 для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови).

01.03.2019 між Одеською міською радою та ТОВ "Рута Нова-К Плюс" укладено Договір оренди землі.

У пункті 2.2. Договору зазначено, що на земельній ділянці розташовано об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 01, що належить на праві власності ТОВ "Рута Нова-К Плюс".

Відомості про право оренди земельної ділянки ТОВ "Рута Нова-К Плюс" внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 01.03.2019 (рішення про державну реєстрацію прав № 45768054 від 01.03.2019).

З наданого суду висновку судового експерта від 23.06.2023 за результатами проведення будівельно-технічної та земельно-технічної експертизи вбачається:

- станом на момент формування земельної ділянки з кадастровим номером :17:002:0026 площею 0,2763 га, а саме з 22.01.2015 по 18.08.2015 в її межах розташовувалась будівля АЗС загальною площею приміщень 12,3 кв. м, про що також зазначена в технічному паспорті КП Бюро технічної інвентаризації Одеської міської ради станом на 11.12.2014. Згідно вказаного технічного паспорта вказана будівля зазначена як будівля АЗС № 27, що за експлікацією приміщень складається із операторської та коридору, а тому за визначеннями операторська та автозаправна станція (АЗС) дана будівля призначена для надання послуг в складі автозаправної станції для заправляння автомобілів, мотоциклів та інших самохідних машин пальним, маслами, спеціальними рідинами та повітрям. Інших будівель в межах зазначеної земельної ділянки на момент її формування виходячи із обсягу наданих на дослідження матеріалів та проведених досліджень не виявлено;

- вважати, що для обслуговування будівлі необхідна територія виключно під плямою забудови - некоректно та суперечить вимогам нормативних документів. На розмір площі земельної ділянки, яка необхідна для влаштування АЗС, впливають зокрема наступні показники: тип (традиційна, блочна тощо); потужність обслуговування; кількість функціональних зон, а саме перелік будівель і споруд, які передбачені у складі АЗС (об`єкти обслуговування клієнтів, пункти технічного обслуговування, стоянкові місця тощо); вимоги нормативних документів, зокрема в частині протипожежних відстаней, санітарно-побутових, організацій руху тощо; особливості розташування земель загального користування, відповідно із яких передбачається влаштування заїздів та виїздів на територію АЗС, тощо;

- станом на дату проведення дослідження в межах земельної ділянки з кадастровим номером :17:002:0026 площею 0,2763 га розташовується фундамент раніше існуючої будівлі АЗС за адресою: м. Одеса, Малиновський район, вул. Балківська, 131-А. Існуючий технічний стан фундаменту можливо віднести до третьої категорії не придатний до нормальної експлуатації, існуючі пошкодження свідчать про непридатність до нормальної експлуатації конструкції в тому числі для влаштування приміщень, які існували раніше. Необхідно виконати ремонтно-будівельні роботи з підсилення або заміни окремих конструкцій для можливості подальшого використання;

- відповідно вимог нормативних документів та позитивного експертного звіту від 28.04.2021 № 7-041-21-ЕП/ТО реалізація проекту Будівництво автозаправної станції з автогазозаправним пунктом за адресою: м. Одеса, Малиновський район, вул. Балківська, 131-а в межах земельної ділянки з кадастровим номером :17:002:0026 є можливою.

Зазначені висновки експерта, а також недоведеність Прокурором підстав для відмови власнику нерухомості в отриманні у користування (оренду) земельної ділянки під такою нерухомістю стали підставою для відмови у позові Прокурора.

Відповідно до статті 19 Конституції України та статті 24 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

За приписами статей 12, 122 Земельного кодексу України, статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції міських рад належить вирішення питань про надання у користування земельних ділянок із земель комунальної власності відповідних територіальних громад.

Згідно зі статтею 80 Земельного кодексу України суб`єктами права на землі комунальної власності є, зокрема, територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.

З урахуванням викладеного у правовідносинах, що є предметом розгляду у цій справі № 916/2243/23 повноваження щодо вирішення питання про надання у користування спірної земельної ділянки належать до компетенції Одеської міської ради.

Відповідно до частини першої статті 20 Земельного кодексу України (в редакції, яка була чинна на час ухвалення оскаржуваних рішень) віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень.

Зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою щодо їх відведення.

Частиною другою статті 20 Земельного кодексу України унормовано, що зміна цільового призначення земельних ділянок державної або комунальної власності провадиться Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок та передачу цих ділянок у власність або надання у користування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу.

У свою чергу частина п`ята цієї ж статті регламентує, що види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

Як вбачається з матеріалів справи та не заперечувалося відповідачами, на спірній земельній ділянці розташована автозаправна станція. Так за змістом договору оренди від 25.02.2016 Одеська міськрада на підставі свого рішення від 10.09.2015 № 7048-VI надала, а Відповідач-2 прийняв у строкове платне володіння та користування земельну ділянку площею 0,2763 га, що знаходиться у місті Одесі по вулиці Балківській, 131-А. Зазначена земельна ділянка сформована із земель комунальної власності територіальної громади міста Одеси.

Згідно з пунктами 5.1 та 5.2 договору оренди земельна ділянка передається в оренду для реконструкції, експлуатації та обслуговування автозаправної станції. Категорія земель за цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови, вид цільового призначення В.03.15 (для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови).

При цьому автозаправна станція належить до об`єктів дорожнього сервісу, як зазначено у переліку таких об`єктів, наведених у статті 1 Закону України "Про автомобільні дороги", а саме: спеціально облаштовані місця для зупинки маршрутних транспортних засобів, майданчики для стоянки транспортних засобів, майданчики відпочинку, видові майданчики, автозаправні станції, пункти технічного обслуговування, мотелі, готелі, кемпінги, торговельні пункти (у тому числі малі архітектурні форми), автозаправні комплекси, складські комплекси, пункти медичної та технічно-евакуаційної допомоги, пункти миття транспортних засобів, пункти приймання їжі та питної води, автопавільйони, а також інші об`єкти, на яких здійснюється обслуговування учасників дорожнього руху та які розміщуються на землях дорожнього господарства або потребують їх використання для заїзду та виїзду на автомобільну дорогу.

Верховний Суд зазначає, що кожна категорія земель має узагальнене цільове призначення, що визначає специфіку її особливого правового режиму. При цьому земельні ділянки однієї категорії можуть використовуватися за різними видами цільового призначення.

Земельний кодекс України передбачає зміну цільового призначення землі органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про передачу цих земель у власність або надання у користування, вилучення (викуп) земель і затверджують проект землеустрою, водночас чітко врегульовує порядок та підстави такої зміни.

Поняття "використання земельної ділянки не за цільовим призначенням" стосується тих випадків, коли на земельній ділянці з певним цільовим призначенням проводиться діяльність, яка виходить за межі цільового призначення та передбачає фактичне використання такої ділянки.

З матеріалів справи вбачається, що спірна земельна ділянка, на якій розміщена автозаправна станція, має цільове призначення не земель автомобільного транспорту, а земель житлової та громадської забудови, що не відповідає вимогам законодавства та порушує інтереси держави з огляду на таке.

Відповідно до статті 38 Земельного кодексу України до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об`єктів загального користування. Класифікатор видів цільового призначення земельних ділянок відносить таку земельну ділянку за цільовим призначенням до земель житлової та громадської забудови з призначенням для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, вичерпного переліку яких чинне законодавство не містить.

Проте за будь-яких обставин земельна ділянка, яка за цільовим призначенням відноситься до земель житлової та громадської забудови, не може використовуватися для експлуатації автозаправної станції.

Так згідно зі статтею 67 Земельного кодексу України до земель транспорту належать землі, надані підприємствам, установам та організаціям залізничного, автомобільного транспорту і дорожнього господарства, морського, річкового, авіаційного, трубопровідного транспорту та міського електротранспорту для виконання покладених на них завдань щодо експлуатації, ремонту і розвитку об`єктів транспорту.

Верховний Суд погодився з доводами Прокурора про те, що будівництво та експлуатація автозаправних станцій та автомобільних газозаправних пунктів можливо лише на землях транспорту, та зазначив наступне.

Відповідно до статті 1 Закону України "Про землеустрій" цільове призначення земельної ділянки - використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.

Склад та цільове призначення земель України визначено главою 4 розділу II Земельного кодексу України, згідно з вимогами якої всі землі за основним цільовим призначенням поділяються на відповідні категорії, встановлення та зміна яких здійснюється у визначеному законом порядку, і недотримання цього порядку тягне відповідні наслідки.

При цьому стаття 71 вказаного кодексу до земель автомобільного транспорту відносить землі під спорудами та устаткуванням енергетичного, гаражного і паливороздавального господарства, автовокзалами, автостанціями, лінійними виробничими спорудами, службово-технічними будівлями, станціями технічного обслуговування, автозаправними станціями, автотранспортними, транспортно-експедиційними підприємствами, авторемонтними заводами, базами, вантажними дворами, майданчиками контейнерними та для перечеплення, службовими та культурно-побутовими будівлями й іншими об`єктами, що забезпечують роботу автомобільного транспорту.

Аналіз наведених правових норм дає підстави для висновку, що розміщення автозаправних станцій здійснюється на землях з цільовим призначення землі автомобільного транспорту.

Таких висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 08.05.2018 у справі №521/4789/17, від 04.02.2020 у справі №915/47/17, від 07.09.2022 у справі №620/6024/20, від 17.04.2025 у справі № 904/186/23.

З огляду на це Верховний Суд погодився з доводами касаційної скарги Прокурора, що належна Відповідачу-3 автозаправна станція у законний спосіб не може бути розміщена на земельній ділянці з будь-яким іншим цільовим призначенням, ніж землі автомобільного транспорту, зокрема і з визначеним оспорюваним рішенням Одеської міськради В.03.15 Для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови та, як наслідок, визнав незаконними оспорювані Прокурором рішення Одеської міської ради.

Наслідки порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель визначені, зокрема, статтею 21 Земельного кодексу України, згідно якої такі порушення є підставою для: а) визнання недійсними рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування про надання (передачу) земельних ділянок громадянам та юридичним особам; б) визнання недійсними угод щодо земельних ділянок.

Крім того, відповідно до частини першої статті 21 Цивільного кодексу України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси. При цьому скасування акта індивідуальної дії означає, що такий акт не породжує жодних правових наслідків від моменту його прийняття.

З огляду на те, що вказаними нормами прямо передбачено право суду визнати незаконним та скасувати рішення органу місцевого самоврядування, якщо воно суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси, Суд задовольнив позов Прокурора у цій частині.

Таким чином Верховний Суд зробив висновок про те, що рішення міської ради (у частині зміни цільового призначення земельної ділянки) не вичерпало своєї дії шляхом виконання (укладенням відповідного договору тощо), а наразі є чинним та породжує відповідні правові наслідки.

Верховний Суд залишив без змін рішення судів попередніх інстанцій про відмову у визнання недійсними договорів оренди спірної земельної ділянки, проте зазначив наступне.

Недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини (стаття 217 Цивільного кодексу України).

Тлумачення вказаної норми свідчить, що під змістом правочину (договору) розуміється сукупність умов. Тобто у статті 217 Цивільного кодексу України встановлено правові наслідки недійсності окремих частин правочину. Окремою частиною правочину в контексті зазначеної норми є окрема частина змісту правочину (договору), тобто його умова. При цьому, недійсність окремої частини договору не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо буде встановлено, що договір був би укладений сторонами і без включення до нього умов, які визнаються недійсними або є нікчемними. Водночас слід враховувати, що при задоволенні позову про оспорювання окремих умов договору потрібно з`ясовувати, що договір був би укладений сторонами і без включення до нього умов, які визнаються недійсними.

Відповідно до положень статті 15 Закону України "Про оренду землі" (у редакції станом на час укладення оспорюваних договорів оренди землі) істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

В такий спосіб за відсутності такої істотної умови договору оренди землі як орендна плата із зазначенням її розміру, такий договір оренди землі, враховуючи вказані положення Цивільного кодексу України та Закону України "Про оренду землі", не міг бути вчиненим без включення до нього такої частини.

Судова палата для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду під час розгляду справи № 904/186/23 виснувала, що належною та ефективною позовною вимогою, а також такою, у разі задоволення якої досягається мета звернення прокурора з позовом у даному випадку є саме визнання недійсним та скасування рішення міської ради, яке через його скасування не породжує жодних правових наслідків від моменту його прийняття, що саме по собі вимагатиме від сторін оформлення змін до нього в частині орендної плати, оскільки окремо визнати відповідний пункт договору в частині визначення орендної плати неможливо (з урахуванням положень статті 217 Цивільного кодексу України), а визнання недійсним договору оренди земельної ділянки в цілому у даному випадку не є об`єктивно виправданим та обґрунтованим способом захисту, а також спричиняє порушення/обмеження законних прав та інтересів відповідачів, тобто не є адекватним способом захистом за наявних у цій справі обставин.

Що ж до недоотримання міським бюджетом орендної плати через оспорюване рішення міської ради, у зв`язку з яким фактично безпідставно значно зменшено ставку орендної плати (зі ставки орендної плати за використання земель транспорту на ставку за землі житлової та громадської забудови), то Велика Палата Верховного Суду звертала увагу (зокрема, пункт 154 постанови від 01.03.2023 у справі № 522/22473/15), що якщо на виконання спірного правочину товариством сплачені кошти або передане інше майно, то задоволення позовної вимоги про визнання оспорюваного правочину недійсним не приводить до ефективного захисту права, бо таке задоволення саме по собі не є підставою для повернення коштів або іншого майна. У таких випадках позовна вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним може бути ефективним способом захисту, лише якщо вона поєднується з позовною вимогою про стягнення коштів на користь товариства або про витребування майна з володіння відповідача на підставі, зокрема, частини першої статті 216, статті 387, частин першої та третьої статті 1212 Цивільного кодексу України.

Відтак судова палата зазначила, що у даному випадку належним способом захисту буде звернення до суду (в тому числі прокурором з визначенням в якості органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах) з позовом до орендаря з вимогою про сплату недоплаченої (недоотриманої) суми орендної плати в розмірі, визначеному відповідно до належної ставки орендної плати.

Зважаючи на викладене колегія суддів зазначає про необхідність розглянути питання щодо вжиття Одеською міською радою як представницьким органом власника земельної ділянки (територіальної громади) заходів щодо стягнення землекористувачем до міського бюджету орендної плати у належному розмірі, а також приведення договору оренди земельної ділянки у відповідність до вимог законодавства, зазначених у постанові Верховного Суду та цій окремій ухвалі.

Аналіз вищевказаних норм законів свідчить про наявність порушень у діях Одеської міської ради щодо надання в оренду земельних ділянок та зміни (визначення) їх цільового призначення, яке може мати системний характер.

З огляду на це Одеській міській раді також необхідно вжити заходів щодо перевірки дотримання законодавства при наданні земельних ділянок для розміщення автозаправних станцій в межах відповідної територіальної громади та, у випадку виявлення порушень, вжити заходів щодо їх усунення шляхом прийняття відповідних рішень, а також приведення договорів оренди у цій частині у відповідність до вимог чинного законодавства.

В такий спосіб Верховний Суд прийшов до висновку про постановлення окремої ухвали задля усунення виявлених недоліків та порушень з метою запобігання їм у майбутньому.

Відповідно до статті 246 Господарського процесуального кодексу України суд, виявивши при вирішенні спору порушення законодавства або недоліки в діяльності юридичної особи, державних чи інших органів, інших осіб, постановляє окрему ухвалу, незалежно від того, чи є вони учасниками судового процесу. В окремій ухвалі суд має зазначити закон чи інший нормативно-правовий акт (у тому числі його статтю, пункт тощо), вимоги яких порушено, і в чому саме полягає порушення. Окрема ухвала Верховного Суду оскарженню не підлягає.

Окрема ухвала надсилається відповідним юридичним та фізичним особам, державним та іншим органам, посадовим особам, які за своїми повноваженнями повинні усунути виявлені судом недоліки чи порушення чи запобігти їх повторенню.

З метою забезпечення виконання вказівок, що містяться в окремій ухвалі, суд встановлює у ній строк для надання відповіді залежно від змісту вказівок та терміну, необхідного для їх виконання.

Колегія суддів бере до уваги значний обсяг заходів, необхідних для усунення виявлених при розгляді цієї справи недоліків, зокрема потенційної необхідності підготовки питання для його розгляду на сесії Одеської міської ради і проведення такої сесії, та визначає строк для виконання окремої ухвали тривалістю у три місяці.

Керуючись статтями 234, 235, 246 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

УХВАЛИВ:

1. За результатом розгляду касаційної скарги заступника керівника Одеської обласної прокуратури на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 27.01.2025 та рішення Господарського суду Одеської області від 27.12.2023 у справі № 916/2243/23 направити Одеській міській раді окрему ухвалу для усунення виявлених у цій справі порушень та вжиття заходів щодо недопущення їх у майбутньому.

2. Про результати розгляду окремої ухвали повідомити Верховний Суд у тримісячний строк з дня її отримання.

Окрема ухвала є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий В. Зуєв

Судді І. Берднік

І. Міщенко