ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"10" липня 2025 р. Справа№ 910/18113/15

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Яценко О.В.

суддів: Кравчука Г.А.

Хрипуна О.О.

за участю секретаря судового засідання: Антонюк А.С.

за участю представників учасників справи згідно протоколу судового засідання від 10.07.2025

розглянувши у відкритому судовому засіданні

матеріали апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «ТОП ГЕЛІОС»

на рішення Господарського суду міста Києва від 13.03.2025 (повний текст складено і підписано 19.03.2025)

у справі № 910/18113/15 (головуючий суддя Привалов А.І., суддів: Васильченко Т.В., Мандичев Д.В.)

за позовом заступника прокурора Деснянської окружної прокуратури міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради

до: 1. Товариства з обмеженою відповідальністю «Преско-В»

2. Товариства з обмеженою відповідальністю «Авалон Комерц Груп»

3. Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у місті Києві

4. Департаменту державної реєстрації Міністерства юстиції України

5. Товариства з обмеженою відповідальністю «Аурум Інвест»

6. Товариства з обмеженою відповідальністю «ТОП ГЕЛІОС»

за участю:

третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача:

Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів:

Товариства з обмеженою відповідальністю «Інновест Партнери»

про визнання права власності, визнання недійсним договору, витребування майна, відновлення становища яке існувало до скасування рішення про державну реєстрацію

ВСТАНОВИВ:

В липні 2015 року заступник прокурора Деснянської окружної прокуратури міста Києва звернувся до Господарського суду міста Києва з позовною заявою в інтересах держави в особі Київської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «Преско-В» (далі відповідач 1), Товариства з обмеженою відповідальністю «Авалон Комерц Груп» (далі відповідач 2), Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у місті Києві (далі відповідач 3), Департаменту державної реєстрації Міністерства юстиції України (далі відповідач 4), у якому просив:

- визнати за територіальною громадою м. Києва в особі Київської міської ради право власності на нежитлову будівлю торгівельного призначення (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 0) по вул. Мілютенка, 7б (загальною площею 910,30 кв.м.) у м. Києві, вартістю 369 840,00 грн.;

- визнати за територіальною громадою м. Києва в особі Київської міської ради право власності на нежитлову будівлю торгівельного призначення (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 0) по вул. Лісківська, 9б/22 (загальною площею 264,70 кв. м.) у м. Києві, вартістю 108 810,00 грн.;

- визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлової будівлі від 29.12.2011, а саме нежитлової будівлі торгівельного призначення за адресою: м. Київ, вул. Мілютенка, 7б (загальною площею 910,30 кв.м.), вартістю 369 840,00 грн., укладений між ТОВ «Преско-В» та ТОВ «Авалон Комерц Груп», посвідчений 29.12.2011 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П. та зареєстрований в Реєстрі за № 8374;

- визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлової будівлі від 29.12.2011, а саме нежитлової будівлі торгівельного призначення за адресою: м. Київ, вул. Лісківська, 9б/22 (загальною площею 264,70 кв. м.), вартістю 108 810,00 грн., укладений між ТОВ «Преско-В» та ТОВ «Авалон Комерц Груп», посвідчений 29.12.2011 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П. та зареєстрований в Реєстрі за № 8370;

- витребувати від ТОВ «Авалон Комерц Груп» на користь територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради (01044, м. Київ вул. Хрещатик, 36, ) нежитлову будівлю торгівельного призначення (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 0) по вул. Мілютенка, 7б (загальною площею 910,30 кв.м.) у м. Києві, вартістю 369 840,00 грн.;

- витребувати від ТОВ «Авалон Комерц Груп» на користь територіальної громади м. Києва в особі Київської міської ради нежитлову будівлю торгівельного призначення (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 0) по вул. Лісківська, 9б/22 (загальною площею 264,70 кв. м.) у м. Києві, вартістю 108 810,00 грн.

- скасувати рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно Реєстраційної служби Головного управління юстиції у м. Києві Заіки Ірини Володимирівни від 20.03.2013 за індексним номером 1019642, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділів) щодо реєстрації за ТОВ «Авалон Комерц Груп» права власності на нежитлову будівлю торгівельного призначення (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 0) вул. Мілютенка, 7б (910,30 кв.м.) у м. Києві, вартістю 369 840,00 грн. (номер запису про право власності 400337 від 14.03.2013);

- скасувати рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно Реєстраційної служби Головного управління юстиції у м. Києві Малишева Максима Сергійовича від 21.03.2013 за індексним номером 1029750, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділів) щодо реєстрації за ТОВ «Авалон Комерц Груп» права власності на нежитлову будівлю торгівельного призначення (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 0) по вул. Лісківська,9б/22 (264,70 кв. м.) у м. Києві, вартістю 108 810,00 грн. (номер запису про право власності 404516 від 14.03.2013);

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що:

- відповідач 1 набув право власності на самочинно збудовані нежитлові будівлі у м. Києві за адресами: вул. Мілютенка, 7-б (загальна площа 910,30 кв. м.) та вул. Лісківська, 9-б/22 (загальною площею 264,70 кв. м.) на підставі судового рішення Гребінківського районного суду Полтавської області від 20.10.2008 та ухвали від 10.11.201 у цивільній справі № 2-366/08;

- між ТОВ «Преско-В» та ТОВ «Авалон Комерц Груп» 29.12.2011 було укладено договори купівлі-продажу вказаних об`єктів нерухомого майна;

- під час проведення перевірки прокуратурою Деснянського району м. Києва на підставі листа Гребінківського районного суду Полтавської області за вих. № 411/15-вих від 05.03.2015 було встановлено відсутність рішення Гребінківського районного суду Полтавської області від 20.10.2008 та ухвали від 10.11.2010 у цивільній справі № 2-366/08, якими визнано право власності за ТОВ «Преско-В» на спірні об`єкти нерухомого майна;

- також, прокуратурою встановлено, що земельні ділянки, на яких розташовані спірні об`єкти нерухомого майна, відповідачу 1 у власність або користування Київською міською радою не надавались.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 26.11.2015 зупинено провадження у справі № 910/18113/15 до вирішення адміністративної справи № 826/14016/15 за позовом заступника прокурора Деснянського району міста Києва до комунального підприємства «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна», третя особа у справі: ТОВ «Преско-В» про скасування рішень про реєстрацію права власності на нежитлові будівлі, а ухвалою Господарського суду міста Києва від 17.07.2024 провадження у справі №910/18113/15 поновлено.

З огляду на те, що спірні об`єкти нерухомого майна у липні 2024 року були зареєстровані за ТОВ «ТОП ГЕЛІОС» ухвалою Господарського суду міста Києва від 03.10.2024 до участі у справі в якості співвідповідача залучено ТОВ «ТОП ГЕЛІОС»

Також прокурором було подано заяву про зміну предмету позову, яку судом першої інстанції прийнято до розгляду, з урахуванням якої прокурор просить суд :

- визнати за територіальною громадою м. Києва в особі Київської міської ради право власності на нежитлову будівлю торгівельного призначення (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 0) по вул. Мілютенка, 7б (загальною площею 910,30 кв.м.) у м. Києві, вартістю 369 840,00 грн.;

- визнати за територіальною громадою м. Києва в особі Київської міської ради право власності на нежитлову будівлю торгівельного призначення (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 0) по вул. Лісківська, 9б/22 (загальною площею 264,70 кв. м.) у м. Києві, вартістю 108 810,00 грн.;

- визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлової будівлі від 29.12.2011, а саме нежитлової будівлі торгівельного призначення за адресою: м. Київ, вул. Мілютенка, 7б (загальною площею 910,30 кв.м.), вартістю 369 840,00 грн., укладений між ТОВ «Преско-В» та ТОВ «Авалон Комерц Груп», посвідчений 29.12.2011 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П. та зареєстрований в Реєстрі за № 8374;

- визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлової будівлі від 29.12.2011, а саме нежитлової будівлі торгівельного призначення за адресою: м. Київ, вул. Лісківська, 9б/22 (загальною площею 264,70 кв. м.), вартістю 108 810,00 грн., укладений між ТОВ «Преско-В» та ТОВ «Авалон Комерц Груп», посвідчений 29.12.2011 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П. та зареєстрований в Реєстрі за № 8370;

- скасувати рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно Реєстраційної служби Головного управління юстиції у м. Києві Заіки Ірини Володимирівни від 20.03.2013 за індексним номером 1019642, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділів) щодо реєстрації за ТОВ «Авалон Комерц Груп» права власності на нежитлову будівлю торгівельного призначення (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 0) вул. Мілютенка, 7б (910,30 кв.м.) у м. Києві, вартістю 369 840,00 грн. (номер запису про право власності 400337 від 14.03.2013);

- скасувати рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно Реєстраційної служби Головного управління юстиції у м. Києві Малишева Максима Сергійовича від 21.03.2013 за індексним номером 1029750, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділів) щодо реєстрації за ТОВ «Авалон Комерц Груп» права власності на нежитлову будівлю торгівельного призначення (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 0) по вул. Лісківська,9б/22 (264,70 кв. м.) у м. Києві, вартістю 108 810,00 грн. (номер запису про право власності 404516 від 14.03.2013);

- витребувати від ТОВ «ТОП ГЕЛІОС» на користь територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради (01044, м. Київ вул. Хрещатик, 36, ) нежитлову будівлю торгівельного призначення (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 0) по вул. Мілютенка, 7б (загальною площею 910,30 кв.м.) у м. Києві, вартістю 369 840,00 грн.;

- витребувати від ТОВ «ТОП ГЕЛІОС» на користь територіальної громади м. Києва в особі Київської міської ради нежитлову будівлю торгівельного призначення (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 0) по вул. Лісківська, 9б/22 (загальною площею 264,70 кв. м.) у м. Києві, вартістю 108 810,00 грн.

Відповідач 1 проти задоволення позову заперечив, пославшись на те, що:

- з 2004 року він користується спірними земельними ділянками, сплачує земельний податок, а тому є належним користувачем земельних ділянок;

- спірні об`єкти нерухомого майна не є об`єктами самочинного будівництва, оскільки рішення Гребінківського районного суду Полтавської області від 20.10.2008 та ухвала Гребінківського районного суду Полтавської області від 10.11.2010 у цивільній справі № 2-366/08 є чинними.

Крім того відповідач 1 заявив про застосування загального строку позовної давності до позовних вимог.

Відповідач 2 проти задоволення позову заперечив, пославшись на те, що:

- спірні об`єкти нерухомого майна не є об`єктами самочинного будівництва, оскільки рішення Гребінківського районного суду Полтавської області від 20.10.2008 та ухвала Гребінківського районного суду Полтавської області від 10.11.2010 у цивільній справі № 2-366/08 є чинними;

- відсутні підстави для представництва прокурора у даній справі.

Відповідач 6 проти задоволення позову заперечив, пославшись на те, що:

- він є власником нежитлової будівлі торговельного призначення (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 0) по вул. Мілютенка, 7Б (загальною площею 910,30 кв.м.) у м. Києві та нежитлової будівлі торговельного призначення (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 0) по вул. Лісківська, 9б/22 (загальною площею 264,70 кв.м.) у м. Києві;

- станом на час розгляду даної справи право власності відповідача 6 зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та відповідач 6 є єдиним власником вказаних нежитлових будівель, а відтак визнання за територіальною громадою міста Києва в особі Київської міської ради права власності на вказані нежитлові будівлі порушує права відповідача 6 на володіння своїм майном;

- у даній судовій справі територіальна громада міста Києва не була власником вказаних нежитлових будівель, будівництво їх не здійснювала, право власності територіальної громади міста Києва на вказані нежитлові будівлі ніколи не було зареєстровано, у позивача відсутні будь-які документи, що посвідчують право територіальної громади міста Києва на вказані об`єкти нерухомого майна, а тому позивач не має права на витребування вказаного нерухомого майна;

- визнання недійсним проміжного договору купівлі-продажу та скасування проміжної державної реєстрації є неефективним способом захисту у контексті цього спору, оскільки не відновить порушеного права позивача;

- судами вже був розглянутий спір щодо вказаних нежитлових будівель та прийняті судові рішення про задоволення позовів прокурора та повернення земельних ділянок Київській міській раді.

Також відповідач 6 заявив про застосування загального строку позовної давності до позовних вимог.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 13.03.2025 у справі № 910/18113/15 позовні вимоги задоволено частково:

- визнано за територіальною громадою м. Києва в особі Київської міської ради право власності на нежитлову будівлю торгівельного призначення (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 0) по вул. Мілютенка, 7б (загальною площею 910,30 кв.м.) у м. Києві, вартістю 369 840,00 грн.;

- визнано за територіальною громадою м. Києва в особі Київської міської ради право власності на нежитлову будівлю торгівельного призначення (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 0) по вул. Лісківська, 9б/22 (загальною площею 264,70 кв. м.) у м. Києві, вартістю 108 810,00 грн.;

- визнано недійсним договір купівлі-продажу нежитлової будівлі від 29.12.2011, а саме нежитлової будівлі торгівельного призначення за адресою: м. Київ, вул. Мілютенка, 7б (загальною площею 910,30 кв.м.), вартістю 369 840,00 грн., укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Преско-В» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Авалон Комерц Груп», посвідчений 29.12.2011 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П. та зареєстрований в Реєстрі за № 8374;

- визнано недійсним договір купівлі-продажу нежитлової будівлі від 29.12.2011, а саме нежитлової будівлі торгівельного призначення за адресою: м. Київ, вул. Лісківська, 9б/22 (загальною площею 264,70 кв. м.), вартістю 108 810,00 грн., укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Преско-В» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Авалон Комерц Груп», посвідчений 29.12.2011 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П. та зареєстрований в Реєстрі за № 8370;

- витребувано від Товариства з обмеженою відповідальністю «ТОП ГЕЛІОС» на користь територіальної громади м. Києва в особі Київської міської ради нежитлову будівлю торгівельного призначення (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 0) по вул. Мілютенка, 7б (загальною площею 910,30 кв.м.) у м. Києві, вартістю 369 840,00 грн.;

- витребувано від Товариства з обмеженою відповідальністю «ТОП ГЕЛІОС» на користь територіальної громади м. Києва в особі Київської міської ради нежитлову будівлю торгівельного призначення (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 0) по вул. Лісківська, 9б/22 (загальною площею 264,70 кв. м.) у м. Києві, вартістю 108 810,00 грн.;

- стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Преско-В», Товариства з обмеженою відповідальністю «Авалон Комерц Груп», Товариства з обмеженою відповідальністю «Аурум Інвест» та Товариства з обмеженою відповідальністю «ТОП ГЕЛІОС» в дохід Державного бюджету України судовий збір у розмірі 4 198,87 грн. з кожного;

- в іншій частині позову (щодо позовних вимог про скасування рішень державних реєстраторів - примітка суду) - відмовлено.

При розгляд спору сторін по суті суд першої інстанції встановив, що:

- судовими рішеннями у справі №910/14328/17 та у справі №910/13356/17, які не можуть бути поставлені під сумнів, а інші рішення, в тому числі й у даній справі, не можуть йому суперечити, встановлено, що спірні нежитлові будівлі є об`єктами самочинного будівництва, а тому з урахуванням положень ч. 2 ст. 376 ЦК України право власності у ТОВ «Преско-В» або інших осіб на нежитлову будівлю не виникло, у зв`язку з чим і не могло бути реалізовано в частині розпорядження майном, зокрема, відчужування третім особам.

- визнання права власності за Київською міською радо на об`єкти самочинного будівництва призведе до захисту порушеного права територіальної громади, оскільки нерухомість продовжує перебувати на земельній ділянці без визнаного законного власника, що надасть громаді можливість використовувати землю під самочинно збудованим об`єктом.

При цьому суд першої інстанції визнав доведеними прокурором підстави для визнання за територіальною громадою м. Києва в особі Київської міської ради права власності на спірні нежитлові будівлі та задовольнив позовні вимоги в цій частині.

Задовольняючи позовні вимоги про визнання недійсним договорів купівлі-продажу суд першої інстанції виходив з того, що:

- оскільки нежитлові будівлі збудовані на спірних земельних ділянках, що не були належним чином відведені відповідачу 1 для цієї мети, без дозвільних документів, які надають право виконувати будівельні роботи, без належно затвердженого проекту, без введення спірного об`єкту нерухомості в експлуатацію, з урахуванням положень ч.2 ст.376 ЦК України, право власності у відповідача 1 або інших осіб на нежитлові будівлі не виникло;

- за змістом положень ст. 658 ЦК України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення

- отже, оскільки відповідач 1 не міг набути право власності на спірний об`єкт нерухомості, відповідно не міг його передати третім особам;

- твердження відповідача 1, що він до моменту продажу спірного об`єкта нерухомого майна був належним користувачем земельної ділянки, оскільки сплачував земельний податок за таке землекористування та відкрито користувався такою земельною ділянкою, не спростовує висновків суду.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог про скасування рішень державних реєстраторів суд першої інстанції виходив з того, що такі вимоги не забезпечать належного захисту порушених прав, адже належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Задовольняючи позовні вимоги в частині суд першої інстанції виходив з того, що:

- під час розгляду даної справи судом установлено, що спірні нежитлові будівлі є об`єктами самочинного будівництва, а тому з урахуванням положень ч.2 ст. 376 ЦК України право власності у ТОВ «Преско-В» або інших осіб на вказані будівлі будівлю не виникло, у зв`язку з чим і не могло бути реалізовано в частині розпорядження майном, зокрема, відчужування третім особам;

- права власника земельної ділянки - територіальної громади міста Києва у випадку здійснення самочинного будівництва можуть бути поновлені шляхом визнання права власності на об`єкт самочинного будівництва (ч. 5 ст. 376 ЦК України);

- отже власником об`єктів самочинного будівництва є територіальна громада м. Києва в особі Київської міської ради;

- оскільки позивач довів своє право власності на спірне нерухоме майно, а відповідач 6 не є добросовісним його набувачем, то спірне майно підлягає витребуванню від відповідача 6 на підставі статті 387 ЦК України;

- обставин цієї справи витребування майна є законним та пропорційним заходом, є виправданим, переслідує легітимну мету та є необхідним у демократичному суспільстві, а тому не є таким, що порушує статтю 1 Першого протоколу до Конвенції прав людини і основоположних свобод (далі Конвенція).

Суд першої інстанції виснував, що при зверненні до суду з вказаним позовом не було пропущено загальний строк позовної давності, так як:

- Велика Палата Верховного Суду у постанові від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21, звертала увагу на те, що приписи про застосування позовної давності поширюються, зокрема, на позови про витребування майна з чужого незаконного володіння (віндикаційний позов). Натомість негаторний позов може бути пред`явлений позивачем упродовж усього часу, поки існує відповідне правопорушення. Такий підхід у судовій практиці є усталеним;

- у справі, що розглядається, заяву про застосування наслідків пропуску строку позовної давності подано відповідачами 1, 6. При цьому позовні вимоги до відповідача 1 полягають у визнанні недійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна від 29.12.2011, укладених між ТОВ «Преско-В» і ТОВ «Авалон Комерц Груп», а до відповідача 6 - у витребуванні майна з чужого незаконного володіння;

- при зверненні до суду з цим позовом прокурор зазначав, що про порушене право стало відомо в ході досудового розслідування кримінального провадження №0000066 після отримання листа Голови Гребінківського районного суду Полтавської області №411/15-вих від 05.03.2015;

- прокурор звернувся до суду з вказаним позовом 14.07.2015, що підтверджується календарним штампом канцелярії Господарського суду міста Києва;

- заперечення відповідача 1, що 18.01.2012 надходив запит прокуратури Деснянського району щодо об`єкту нерухомого майна за адресою: м. Київ, вул. Мілютенка, 7 розглянуті та відхилені заперечення, оскільки в матеріалах справи відсутні жодні та належні докази на підтвердження вказаних доводів відповідача 1.

Також суд першої інстанції дійшов висновку про те, що саме Київська міська рада є органом уповноваженим державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, а саме, вимагати усунення порушень прав територіальної громади на землі комунальної власності та, врахувавши, що використання відповідачами спірної земельної ділянки без прийняття радою відповідного рішення та без отримання правовстановлюючих документів на неї посягає на суспільні, економічні та соціальні інтереси держави, спрямовано на використання всупереч вимогам чинного законодавства земель комунальної власності та порушує права та охоронювані інтереси держави в особі позивача як органу уповноваженого розпоряджатися землями територіальної громади м. Києва, а укладені спірні договори купівлі-продажу спрямовані на незаконне заволодіння спірною земельною ділянкою комунальної власності, що також порушує права та охоронювані інтереси держави в особі Київської міської ради, дійшов висновку про належне представництво прокуратури.

Не погоджуючись з рішенням суду, Товариство з обмеженою відповідальністю «ТОП ГЕЛІОС» звернулось до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, у якій просить рішення Господарського суду міста Києва від 13.03.2025 у справі № 910/18113/15 скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

У апеляційній скарзі апелянт зазначив про те, що висновки, викладені у вказаного рішенні суду першої інстанції, не відповідають обставинами справи та про те, що суд першої інстанції неправильно застосував норми матеріального права.

У обґрунтування вимог апеляційної скарги апелянт послався на те, що:

- визнаючи за територіальною громадою міста Києва в особі Київської міської ради право власності на спірне майно як самочинне будівництво, суд першої інстанції залишив поза увагою те, що договір на підставі якого відповідачем 6 набуто право власності на спірне майно не оспорений та в установленому порядку не визнаний недійсним, та не врахував що вимогу про визнання права власності на спірне майно пред`явлено до неналежного відповідача, а задовольняючи вимоги про витребування майна суд не встановив правомірність таких вимог;

- задовольняючи відповідні вимоги, суд першої інстанції фактично задовольнив в одному провадженні віндикаційну вимогу (про витребування власником свого майна із чужого незаконного володіння) та негаторну (про визнання права власності), проте віндикаційні та негаторні вимоги є взаємовиключними і не можуть бути заявлені в одному позові;

- вимога позивача про визнання права власності на нежитлові будівлі не підлягала задоволенню, так як пред`явлена до неналежного відповідача. При цьому належним відповідачем за позовом власника землі є останній набувач такого об`єкта, який зареєстрував за собою право власності на самочинне будівництво;

- обставини, встановлені судовими рішеннями у справі №910/14328/17 та у справі №910/13356/17 не можуть створювати преюдицію при розгляді даної справи, так як відповідач 6 не був стороною у справі, то відповідно не є тією особою, щодо якої встановлено ці обставини та придбаваючи нерухоме майно у власність, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

- суд першої інстанції визнаючи відповідача 6 недобросовісним набувачем зробив помилкові висновки та не врахував постанову Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19 в якій зазначено про те, що за відсутності в реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень;

- можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно) (постанова Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2021 у справі N 925/1351/19), проте суд першої інстанції, задовольняючи позов про витребування, на вказане увагу не звернув та зробив помилкові висновки по суті вирішення спору;

- судом першої інстанції знівельовано норму права, що передбачає обов`язок позивача звертатися до компетентних органів із питанням узаконення самочинного будівництва та не з`ясовано чи було відмовлено компетентними органами у вирішенні зазначеного питання;

- суд першої інстанції не врахував, що на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб, проте у спірному випадку вказане порушує права апелянта на володіння своїм майном;

- суд першої інстанції не врахував також, що у 2015 році колишнім власником вказаних будівель ТОВ «Аурум Інвест» було проведено реконструкцію вказаних будівель, сплачено пайову участь до місцевого бюджету міста Києва та отримані необхідні для проведення реконструкції дозволи;

- виключно особа, яка була власником відповідного майна (титульним володільцем), може звернутися із позовом про його витребування із чужого незаконного володіння, проте у даній судовій справі територіальна громада міста Києва не була власником вказаних нежитлових будівель, будівництво їх не здійснювала, право власності територіальної громади міста Києва на вказані нежитлові будівлі ніколи не було зареєстровано, у позивача відсутні будь-які документи, що посвідчують право територіальної громади міста Києва на вказані об`єкти нерухомого майна;

- коли майно придбано за договором в особи, яка не мала права його відчужувати, то власник має право на підставі статті 388 ЦК України звернутися до суду з позовом про витребування майна у добросовісного набувача, а не з позовом про визнання договору про відчуження майна недійсним;

- право власності ТОВ «Преско-В» на вказані об`єкти було зареєстровано ще у 2011 році, а даний позов було подано прокуратурою лише у липні 2015 року, тобто із пропуском встановленого законом строку позовної давності;

- суд першої інстанції проігнорував заперечення відповідача 6 щодо вартості спірних будівель.

09.04.2025 до Північного апеляційного господарського суду надійшов другий примірник апеляційної скарги, аналогічний за змістом раніше поданій.

Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями Північного апеляційного господарського суду від 09.04.2025 апеляційна скарга у справі № 910/18113/15 передана на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя (суддя-доповідач) Яценко О.В., судді Тищенко О.В., Мальченко А.О.

З урахуванням того, що апеляційна скарга надійшла безпосередньо до Північного апеляційного господарського суду, суд апеляційної інстанції за відсутності матеріалів справи позбавлений можливості перевірити апеляційну скаргу на відповідність вимогам ГПК України та вирішити питання про відкриття чи відмову у відкритті апеляційного провадження, повернення без розгляду або залишення апеляційної скарги без руху, ухвалою Північного апеляційного господарського суд від 10.04.2025 витребувано матеріали справи № 910/18113/15 у Господарського суду міста Києва; відкладено вирішення питання щодо відкриття чи відмови у відкритті апеляційного провадження, повернення без розгляду або залишення без руху апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «ТОП ГЕЛІОС» на рішення Господарського суду міста Києва від 13.03.2025 у справі № 910/18113/15.

14.04.2025 матеріали справи № 910/18113/15 надійшли на адресу Північного апеляційного господарського суду.

Розпорядженням керівника апарату Північного апеляційного господарського суду від 15.04.2025 № 09.1-08/951/25 призначено повторний автоматизований розподіл справи № 910/18113/15 у зв`язку з перебуванням судді Тищенко О.В., яка не є головуючим суддею (суддею-доповідачем), у відрядженні з 12.04.2025 по 15.04.2025 включно.

Відповідно до витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 15.04.2025 справа № 910/18113/15 передана на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя (суддя-доповідач) Яценко О.В., судді Мальченко А.О., Скрипка І.М.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 17.04.2025 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ТОП ГЕЛІОС» на рішення Господарського суду міста Києва від 13.03.2025 у справі № 910/18113/15 залишено без руху на підставі ст. 174, ч. ч. 2, 3 ст. 260 Господарського процесуального кодексу України; надано скаржнику десять днів з моменту отримання ухвали для усунення недоліків апеляційної скарги - надання суду апеляційної інстанції клопотання про поновлення строку на апеляційне оскарження з обгрунтуванням причин поважності пропуску строку на апеляційне оскарження; надання доказів сплати судового збору в сумі 23 077,80 грн. у встановленому порядку.

28.04.2025 до суду від апелянта надійшла заява про усунення недоліків апеляційної скарги, в додатках до якої міститься квитанція № 7149-7513-5213-6910 від 27.04.2025 про сплату 23 080,00 грн., в призначенні платежу вказано: «судовий збір, за апел скаргою ТОВ «ТОП ГЕЛІОС» на рішення від 13.03.2025 по справі № 910/18113/15, Північний апеляційний господарський суд».

Окрім цього, скаржник 28.04.2025 подав заяву про усунення недоліків апеляційної скарги, в додатках до якої міститься квитанція № 7149-7513-5213-6910 від 27.04.2025 про сплату 23 080,00 грн., в призначенні платежу вказано: «судовий збір, за апел скаргою ТОВ «ТОП ГЕЛІОС» на рішення від 13.03.2025 по справі № 910/18113/15, Північний апеляційний господарський суд», докази направлення учасникам справи вказаної заяви та клопотання скаржника про поновлення строку на апеляційне оскарження.

Також, 28.042024 скаржником подано клопотання про поновлення строку на апеляційне оскарження рішення Господарського суду міста Києва від 13.03.2025 у справі № 910/18113/15.

Відповідно до протоколу передачі судової справи раніше визначеному складу суду від 28.04.2025 клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю «ТОП ГЕЛІОС» про поновлення строку на апеляційне оскарження рішення Господарського суду міста Києва від 13.03.2025 у справі № 910/18113/15 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя (суддя-доповідач) Яценко О.В., судді Мальченко А.О., Скрипка І.М.

Розпорядженням керівника апарату Північного апеляційного господарського суду від 05.05.2025 № 09.1-08/1107/25 призначено повторний автоматизований розподіл справи № 910/18113/15 у зв`язку з перебуванням судді Мальченко А.О., яка входить до складу колегії суддів і не є суддею-доповідачем, у відпустці з 05.05.2025 по 18.05.2025, у зв`язку з перебуванням судді Скрипки І.М., яка входить до складу колегії суддів і не є суддею-доповідачем, у відпустці з 05.05.2025 по 18.05.2025 включно

Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями Північного апеляційного господарського суду від 05.05.2025 справа № 910/18113/15 передана на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя (суддя-доповідач) Яценко О.В., судді Хрипун О.О., Кравчук Г.А.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 06.05.2025 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ТОП ГЕЛІОС» на рішення Господарського суду міста Києва від 13.03.2025 у справі № 910/18113/15 прийнято до свого провадження визначеною колегією суддів (головуючий суддя (суддя-доповідач) Яценко О.В., судді Хрипун О.О., Кравчук Г.А.), задоволено клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю «ТОП ГЕЛІОС» про поновлення строку на апеляційне оскарження рішення Господарського суду міста Києва від 13.03.2025 у справі № 910/18113/15 та поновлено апелянту вказаний строк, зупинено дію рішення Господарського суду міста Києва від 13.03.2025 у справі № 910/18113/15 до закінчення апеляційного розгляду, відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «ТОП ГЕЛІОС» на рішення Господарського суду міста Києва від 13.03.2025 у справі № 910/18113/15, постановлено розгляд справи здійснювати у судовому засіданні з повідомленням учасників справи, справу № 910/18113/15 призначено до розгляду на 19.06.2025 о 10:30 год.

12.05.2025 до суду від Деснянської окружної прокуратури міста Києва надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому заявник проти задоволення апеляційної скарги заперечив, пославшись на те, що:

- незаконність реєстрації права власності за ТОВ «Преско-В» на підставі неіснуючого судового рішення, на самочинне збудоване нерухоме майно на комунальних земельних ділянках, а також недійсність договорів купівлі-продажу нерухомого майна від 25.07.2015 встановлено судами, вказані обставини не підлягають доказуванню відповідно до вимог ч. 4 ст. 75 ГПК України, так як вказані обставини, встановлені постановою Північного апеляційного господарського суду від 20.02.2019 у справі № 910/14328/17 та рішенням Господарського суду міста Києва від 15.07.2021 у справі № 910/13356/17;

- суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що договори купівлі-продажу, укладені 29.12.2011 між ТОВ «Преско-В» та ТОВ «Авалон Комерц Груп», є такими, що суперечать положенням чинного законодавства, оскільки продавцем майна виступала особа без наявності права власності на таке майно, а тому укладені договори підлягають визнанню недійсними на підставі ст. 215, ч. 1 ст. 203 ЦК України як такі, що суперечать ЦК України та іншим актам цивільного законодавства;

- ТОВ «ТОП ГЕЛІОС» не вчинив дій щодо з`ясування підстав неодноразової державної реєстрації майна за іншими особами, а це майно є самочинно збудованим на земельних ділянках, які не були відведені для цієї мети, що свідчить про недобросовісність набуття спірного майна, а відтак, оскільки апелянт не є добросовісним набувачем спірного майна, що самочинно збудоване на комунальних земельних ділянках, суд першої інстанції обґрунтовано визнав безпідставним посилання відповідача 6 на порушення статті 1 Першого Протоколу до Конвенції та щодо непропорційного втручання у право на мирне володіння своїм майном;

- оскільки ТОВ «Аурум Інвест» самостійно не звільнило земельні ділянки по вул. Мілютенка, 7б у м. Києві (обліковий код 62:033:0062) та по вул. Ліскіській, 9б/22 у м. Києві від будівель за власний рахунок шляхом їх знесення (демонтажу), знесення вказаного нерухомого майна за рахунок стягувача - Київської міської ради в умовах воєнного стану є додатковим тягарем на місцевий бюджет, а тому в даному випадку найбільш дієвим та ефективним способом захисту порушених прав територіальної громади є визнання за нею права власності на самочинно збудоване на землях комунальної власності нерухоме майно;

- враховуючи те, що право власності на спірні нежитлові будівлі на даний час незаконно переєстровано за ТОВ «ТОП ГЕЛІОС», тому спірне нерухоме майно, що розташоване на комунальних земельних ділянках підлягає витребуванню від ТОВ «ТОП ГЕЛІОС» на підставі ст. 387 ЦК України на користь територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради;

- в даному випадку витребування майна є законним та пропорційним заходом, є виправданим, переслідує легітимну мету та є необхідним у демократичному суспільстві, а тому не є таким, що порушує статтю 1 Першого протоколу до Конвенції;

- ані прокуратура, ані Київська міська рада не були сторонами правочинів, на підставі яких відбулось незаконне вибуття та подальший перехід права власності до третіх осіб, а також реєстраційних дій щодо внесення записів про право власності щодо них, строк на звернення до суду не пропущено;

- доказів того, що вартість спірного майна є занижено апелянтом не надано.

У зв`язку з перебуванням судді Кравчука Г.А., який входить до складу колегії суддів і не є суддею-доповідачем, у період з 09.06.2025 по 22.06.2025 у відпустці, ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 23.06.2025 розгляд апеляційної скарги призначено на 10.07.2025 о 10:10 год.

08.07.2025 до суду від ТОВ «ТОП ГЕЛІОС» надійшло клопотання про зупинення апеляційного провадження, в якому заявник просить зупинити апеляційне провадження у справі №910/18113/15 до закінчення перегляду в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справи №908/2388/21.

Щодо вказаного клопотання колегія суддів зазначає про таке.

За приписами п. 7 ч. 1 ст. 228 ГПК України, суд може за заявою учасника справи, а також з власної ініціативи зупинити провадження у справі у випадках перегляду судового рішення у подібних правовідносинах (в іншій справі) у касаційному порядку палатою, об`єднаною палатою, Великою Палатою Верховного Суду.

У обґрунтування вказаного клопотання заявник послався на те, що правовідносини у даній справі №910/18113/15 та у справі №908/2388/21, що зараз перебуває на розгляді Великої Палати Верховного Суду, є схожими, оскільки предметом розгляду у вказаних справах, серед іншого, є вимоги про скасування рішень державного реєстратора, визнання недійсними договорів, усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, і такі вимоги заявлені до останнього набувача такого об`єкта, а не його забудовника, що свідчить про те, що оскаржуване у цій справі судове рішення, та судові рішення у справі, яка передана на розгляд Великої Палати Верховного Суду, ухвалені у подібних правовідносинах.

Колегією суддів встановлено, що ухвалою Верховного Суду від 27.11.2024 на розгляд Великої Палати Верховного Суду передано справу № 908/2388/21 за позовом заступника керівника Дніпровської окружної прокуратури міста Запоріжжя в інтересах держави в особі органу, який уповноважений від імені держави здійснювати відповідні функції у спірних відносинах, Запорізької міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «Люкс Комфі», Товариства з обмеженою відповідальністю «Арт 2005», Приватного підприємства «Терра Віта V» про скасування рішень державного реєстратора, визнання недійсними договорів, усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою.

Передаючи справу № 908/2388/21 на розгляд Великої Палати Верховного Суду, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду вважала за необхідне відступити від висновків, викладених у постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 02.06.2021 у справі № 509/11/17, від 30.09.2022 у справі № 201/2471/20, від 15.03.2023 у справі № 205/213/22, від 05.04.2023 у справі № 199/6251/18, від 31.05.2023 у справі № 201/4483/20, про те, що належним відповідачем за позовом власника землі про знесення об`єкта самочинного будівництва є останній набувач такого об`єкта, а не його забудовник.

Крім того, передаючи справу № 908/2388/21 на розгляд Великої Палати Верховного Суду, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, зазначила, що у спірних правовідносинах спосіб захисту прав позивача стосовно останнього набувача нерухомого майна за своїм змістом має кореспондувати конкретному правопорушенню, яке вчиняє саме останній набувач цього майна, - усунення перешкод у користуванні належним позивачу майном, зокрема, шляхом заявлення вимоги про повернення земельної ділянки, привівши її у придатний до використання стан (звільнення земельної ділянки від фізичного перебування на ній, звільнення земельної ділянки від належного такому відповідачу майна).

Отже, правовідносини у даній справі та у справі № 908/2388/21 не є схожими, оскільки предметом розгляду у справі № 908/2388/21, серед іншого, є вимоги про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою, а саме повернення такої земельної ділянки територіальній громаді з приведенням у придатний до використання стан шляхом знесення об`єкту самочинного будівництва, а предметом розгляду у цій справі є вимоги про визнання за територіальною громадою права власності на нежитлові будівлі. В свою чергу справу № 908/2388/21 на розгляд Великої Палати Верховного Суду передано саме з огляду на необхідність відступу від висновків, викладених у постановах Касаційного цивільного суду щодо розгляду позовних вимог про знесення об`єкта самочинного будівництва, тобто тих вимог, які не є предметом розгляду у цій справі № 910/18113/15.

Вказане свідчать про відсутність підстав для задоволення клопотання ТОВ «ТОП ГЕЛІОС» про зупинення апеляційного провадження, з огляду на що у задоволенні вказаного клопотання колегією суддів відмовляється.

Відповідачі 1- 5 та третя особа відповідачів представників в судове засідання не направили.

Враховуючи належне повідомлення всіх учасників про час і місце судового розгляду апеляційної скарги, а також те, що явка представників учасників в судове засідання не визнана обов`язковою, колегія суддів дійшла висновку про розгляд апеляційної скарги у відсутність відповідачів 1- 5 та третьої особи відповідачів, за наявними матеріалами апеляційного провадження.

Під час розгляду справи представник відповідача 6 апеляційну скаргу підтримав у повному обсязі та просив її задовольнити, прокурор, представники позивача та третьої особи позивача проти задоволення апеляційної скарги заперечили, просив залишити її без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

Згідно із ст.269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги, відзиву інших письмових пояснень, заслухавши пояснення представників учасників судового процесу, дослідивши матеріали справи, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного судового рішення, дійшла до висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення суду першої інстанції не підлягає зміні чи скасуванню, з наступних підстав.

07.07.2011 державним реєстратором Комунального підприємства «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна» прийнято рішення про державну реєстрацію за Товариством з обмеженою відповідальністю «Преско-В» права власності на нежитлову будівлю торгівельного призначення площею 910,30 кв.м. по вул. Мілютенка, 7-Б у Деснянському районі м. Києва, на підставі рішення Гребінківського районного суду Полтавської області від 20.10.2008 та ухвали Гребінківського районного суду Полтавської області від 10.11.2010 у цивільній справі № 2-366/08 за позовом ТОВ «Преско-В» до ОСОБА_1 про розірвання договорів оренди та визнання права власності на майно.

10.12.2011 зареєстровано право власності на нежитлову будівлю торгівельного призначення загальною площею 264,70 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Преско-В» на підставі рішення Гребінківського районного суду Полтавської області від 20.10.2008 та ухвали Гребінківського районного суду Полтавської області від 10.11.2010 у цивільній справі № 2-366/08 за позовом ТОВ «Преско-В» до ОСОБА_1 про розірвання договорів оренди та визнання права власності на майно, що підтверджується витягом з реєстру права власності на нерухоме майно, листом Київського міського бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна №2570 (И-2015) від 27.02.2015.

29.12.2011 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Преско-В» (продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Авалон Комерц Груп» (покупець) було укладено договір купівлі-продажу нежитлової будівлі, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П. за реєстровим №8374, відповідно до умов якого продавець передав, а покупець прийняв у власність належну продавцю на праві власності нежитлову будівлю торгівельного призначення, що розташована за адресою: м. Київ, вул. Мілютенка, буд. 7Б, загальною площею 910,30 кв.м., яка розташована на спірній земельній ділянці. Нежитлова будівля належить продавцю на підставі рішення Гребінківського районного суду Полтавської області від 20.10.2008 та ухвали того ж суду від 10.11.2010 у цивільній справі № 2-366/08.

29.12.2011 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Преско-В» (продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Авалон Комерц Груп» (покупець) укладено договір купівлі-продажу, за умовами якого нежитлову будівлю торгівельного призначення площею 264,70 кв.м., розташовану на земельній ділянці площею 506,76 кв.м., кадастровий номер :62:077:0108, за адресою: м. Київ, вул. Лісківська, 9-б/22, що належить ТОВ «Преско-В» на підставі рішення Гребінківського районного суду Полтавської області від 20.10.2008 та ухвали цього ж суду від 10.11.2010, було відчужено на користь ТОВ «Авалон Комерц Груп» за ціною 108 810,00 грн.

25.07.2015 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Авалон Комерц Груп» (продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Аурум Інвест» (покупець) укладено договір № 821 купівлі-продажу нерухомого майна за адресою: м. Київ, вул. Мілютенка, буд. 7Б, загальною площею 910,30 кв.м., за змістом якого продавець продав, а покупець купив нежитлову будівлю, яке розташоване на спірній земельній ділянці, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 04.09.2015.

25.07.2015 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Войнарською І.А. прийнято рішення про державну реєстрацію права власності за Товариством з обмеженою відповідальністю «Аурум Інвест» на нежитлову будівлю торгівельного призначення загальною площею 264,70 кв.м. за адресою: м. Київ, вул. Лісківська, 9Б/22, підстава виникнення права власності: договір купівлі-продажу нерухомого майна №823 від 25.07.2015, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майн від 17.09.2015.

Відповідно до листа Голови Гребінківського районного суду Полтавської області від 05.03.2015 №411/15-Вих. справа № 2-366/08 розглядалась Гребінківським районним судом Полтавської області за позовом ОСОБА_2 до Рудківської сільської ради та ОСОБА_3 , за участю третьої особи - нотаріуса Державної нотаріальної контори, про визнання права власності в порядку спадкування на житловий будинок, земельну ділянку та грошові вклади (рішення від 09.09.2008).

Київською місцевою прокуратурою № 3 внесено відомості до Єдиного реєстру досудових розслідувань та розпочато кримінальне провадження від 28.04.2015 № 0000066 за ч. 4 ст. 358 КК України за фактом використання завідомо підробленого документу.

З огляду на вказані обставини в липні 2015 року заступник прокурора Деснянської окружної прокуратури міста Києва звернувся до Господарського суду міста Києва з цим позовом в інтересах держави в особі Київської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «Преско-В», Товариства з обмеженою відповідальністю «Авалон Комерц Груп», Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у місті Києві та Департаменту державної реєстрації Міністерства юстиції України.

Водночас під час розгляду справи виникли наступні обставини.

Згідно з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, приватним нотаріусом КМНО Гороховою Н.І. 09.07.2024 прийнято рішення про реєстрацію за ТОВ «ТОП ГЕЛІОС» права власності: на нежитлову будівлю торгівельного призначення (літ. А) загальною площею 264,7 кв.м. по вул. Лісківська, 9б/22 (індексний номер: 74035487).

05.07.2024 приватним нотаріусом КМНО Гороховою Н.І. прийнято рішення про реєстрацію за ТОВ «ТОП ГЕЛІОС» права власності на нежитлову будівлю торгівельного призначення (літ. А) загальною площею 910,3 кв.м. по вул. Мілютенка, 7-б (індексний номер: 73986179).

З огляду на вказані обставини прокурором було подано заяву про зміну предмету позову, яку судом першої інстанції прийнято до розгляду, з урахуванням якої прокурор просить суд :

- визнати за територіальною громадою м. Києва в особі Київської міської ради право власності на нежитлову будівлю торгівельного призначення (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 0) по вул. Мілютенка, 7б (загальною площею 910,30 кв.м.) у м. Києві, вартістю 369 840,00 грн.;

- визнати за територіальною громадою м. Києва в особі Київської міської ради право власності на нежитлову будівлю торгівельного призначення (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 0) по вул. Лісківська, 9б/22 (загальною площею 264,70 кв. м.) у м. Києві, вартістю 108 810,00 грн.;

- визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлової будівлі від 29.12.2011, а саме нежитлової будівлі торгівельного призначення за адресою: м. Київ, вул. Мілютенка, 7б (загальною площею 910,30 кв.м.), вартістю 369 840,00 грн., укладений між ТОВ «Преско-В» та ТОВ «Авалон Комерц Груп», посвідчений 29.12.2011 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П. та зареєстрований в Реєстрі за № 8374;

- визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлової будівлі від 29.12.2011, а саме нежитлової будівлі торгівельного призначення за адресою: м. Київ, вул. Лісківська, 9б/22 (загальною площею 264,70 кв. м.), вартістю 108 810,00 грн., укладений між ТОВ «Преско-В» та ТОВ «Авалон Комерц Груп», посвідчений 29.12.2011 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П. та зареєстрований в Реєстрі за № 8370;

- скасувати рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно Реєстраційної служби Головного управління юстиції у м. Києві Заіки Ірини Володимирівни від 20.03.2013 за індексним номером 1019642, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділів) щодо реєстрації за ТОВ «Авалон Комерц Груп» права власності на нежитлову будівлю торгівельного призначення (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 0) вул. Мілютенка, 7б (910,30 кв.м.) у м. Києві, вартістю 369 840,00 грн. (номер запису про право власності 400337 від 14.03.2013);

- скасувати рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно Реєстраційної служби Головного управління юстиції у м. Києві Малишева Максима Сергійовича від 21.03.2013 за індексним номером 1029750, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділів) щодо реєстрації за ТОВ «Авалон Комерц Груп» права власності на нежитлову будівлю торгівельного призначення (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 0) по вул. Лісківська,9б/22 (264,70 кв. м.) у м. Києві, вартістю 108 810,00 грн. (номер запису про право власності 404516 від 14.03.2013);

- витребувати від ТОВ «ТОП ГЕЛІОС» на користь територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради (01044, м. Київ вул. Хрещатик, 36, ) нежитлову будівлю торгівельного призначення (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 0) по вул. Мілютенка, 7б (загальною площею 910,30 кв.м.) у м. Києві, вартістю 369 840,00 грн.;

- витребувати від ТОВ «ТОП ГЕЛІОС» на користь територіальної громади м. Києва в особі Київської міської ради нежитлову будівлю торгівельного призначення (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 0) по вул. Лісківська, 9б/22 (загальною площею 264,70 кв. м.) у м. Києві, вартістю 108 810,00 грн.

Правові позиції сторін детально наведені вище.

Суд першої інстанції позовні вимоги задовольнив частково, що колегія суддів вважає вірним, з огляду на таке.

Щодо наявності у заступника прокурора Деснянської окружної прокуратури міста Києва законних повноважень звертатися з цим позовом до суду в інтересах держави та визначення позивачем Київської міської ради, колегія суддів зазначає про таке.

Згідно ст. 131-1 Конституції України в Україні діє прокуратура, яка здійснює, зокрема, представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.

Відповідно до приписів ст. 23 Закону України «Про прокуратуру»:

- представництво прокурором інтересів громадянина або держави в суді полягає у здійсненні процесуальних та інших дій, спрямованих на захист інтересів громадянина або держави, у випадках та порядку, встановлених законом (ч. 1);

- прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу. Наявність таких обставин обґрунтовується прокурором у порядку, передбаченому частиною четвертою цієї статті (ч. 3).

Згідно з ч. 4 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва. Прокурор зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це громадянина та його законного представника або відповідного суб`єкта владних повноважень. У разі підтвердження судом наявності підстав для представництва прокурор користується процесуальними повноваженнями відповідної сторони процесу. Наявність підстав для представництва може бути оскаржена громадянином чи її законним представником або суб`єктом владних повноважень.

При зверненні із вказаним позовом в інтересах держави в особі Київської міської ради, прокурор посилався на незаконне позбавлення територіальної громади міста Києва права власності на земельну ділянку комунальної форми власності на якій здійснено реєстрацію права власності на спірні об`єкти нерухомого майна.

Так, відповідно до статті 140 Конституції України місцеве самоврядування є правом територіальної громади - жителів села чи добровільного об`єднання у сільську громаду жителів кількох сіл, селища та міста - самостійно вирішувати питання місцевого значення в межах Конституції і законів України.

Особливості здійснення місцевого самоврядування в містах Києві та Севастополі визначаються окремими законами України.

Місцеве самоврядування здійснюється територіальною громадою в порядку, встановленому законом, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради та їх виконавчі органи.

Органами місцевого самоврядування, що представляють спільні інтереси територіальних громад сіл, селищ та міст, є районні та обласні ради.

Згідно з ч. 1 ст. 142 Конституції України матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, земля, природні ресурси, що є у власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах, а також об`єкти їхньої спільної власності, що перебувають в управлінні районних і обласних рад.

За ч. 1 ст. 143 Конституції України територіальні громади села, селища, міста безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування управляють майном, що є в комунальній власності.

Відповідно до статті 6 Закону України «Про столицю України - місто-герой Київ» місцеве самоврядування у місті Києві здійснюється територіальною громадою міста як безпосередньо, так і через Київську міську раду, районні в місті ради (у разі їх утворення) та їх виконавчі органи.

Згідно з ч. 1 ст. 9 Закону України «Про столицю України - місто-герой Київ» у місті Києві діють представницькі органи місцевого самоврядування - Київська міська рада, районні в місті ради (у разі їх утворення), які є юридичними особами.

Частиною 1 ст. 18 Закону України «Про столицю України - місто-герой Київ» передбачено, що матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування у місті Києві є рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, земля, природні ресурси, що є у власності громади міста або знаходяться в її управлінні.

За ч. 1 ст. 1 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» територіальна громада - жителі, об`єднані постійним проживанням у межах села, селища, міста, що є самостійними адміністративно-територіальними одиницями, або добровільне об`єднання жителів кількох сіл, що мають єдиний адміністративний центр.

Право комунальної власності - право територіальної громади володіти, доцільно, економно, ефективно користуватися і розпоряджатися на свій розсуд і в своїх інтересах майном, що належить їй, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» місцеве самоврядування в Україні - це гарантоване державою право та реальна здатність територіальної громади - жителів села чи добровільного об`єднання у сільську громаду жителів кількох сіл, селища, міста - самостійно або під відповідальність органів та посадових осіб місцевого самоврядування вирішувати питання місцевого значення в межах Конституції і законів України.

За змістом статті 4 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» місцеве самоврядування в Україні здійснюється на принципах, зокрема, законності, поєднання місцевих і державних інтересів, державної підтримки та гарантії місцевого самоврядування.

Згідно зі ст.16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, земля, природні ресурси, що є у комунальній власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах. Від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.

Відповідно до ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно. Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності. Право комунальної власності територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правами власності інших суб`єктів. Об`єкти права комунальної власності не можуть бути вилучені у територіальних громад і передані іншим суб`єктам права власності без згоди безпосередньо територіальної громади або відповідного рішення ради чи уповноваженого нею органу, за винятком випадків, передбачених законом.

Відповідно до ч. 2 ст. 152 ЗК України, власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою і відшкодування завданих збитків.

З урахуванням наведеного, Київська міська рада є належним органом, уповноваженим державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, а саме, вимагати усунення порушень прав територіальної громади на землі комунальної власності, а відтак прокурор правильно визначив позивача у цій справі.

Аналіз ч. 3 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» дає підстави стверджувати, що прокурор може представляти інтереси держави в суді лише у двох випадках:

- якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження;

- у разі відсутності такого органу.

Перший «виключний випадок» передбачає наявність органу, який може здійснювати захист інтересів держави самостійно, а другий - відсутність такого органу. Однак підстави представництва інтересів держави прокуратурою у цих двох випадках істотно відрізняються.

У першому випадку прокурор набуває право на представництво, якщо відповідний суб`єкт владних повноважень не здійснює захисту або здійснює захист неналежно.

«Нездійснення захисту» виявляється в усвідомленій пасивній поведінці уповноваженого суб`єкта владних повноважень - він усвідомлює порушення інтересів держави, має відповідні повноваження для їх захисту, але всупереч цим інтересам за захистом до суду не звертається.

«Здійснення захисту неналежним чином» виявляється в активній поведінці (сукупності дій та рішень), спрямованій на захист інтересів держави, але яка є неналежною.

«Неналежність» захисту може бути оцінена з огляду на встановлений порядок захисту інтересів держави, який, серед іншого, включає досудове з`ясування обставин порушення інтересів держави, обрання способу їх захисту та ефективне здійснення процесуальних прав позивача.

Вказана правова позиція викладена в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 17.10.2018 у справі № 910/119/19.

Отже, прокурор може представляти інтереси держави в суді у виключних випадках, які прямо передбачені законом. Розширене тлумачення випадків (підстав) для представництва прокурором інтересів держави у суді не відповідає принципу змагальності, який є однією з засад правосуддя (п. 3 ч. 2 ст.129 Конституції України).

За приписами ст. 53 ГПК України:

- у визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами (ч. 3);

- прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах. Невиконання цих вимог має наслідком застосування положень, передбачених статтею 174 цього Кодексу (ч. 4).

Згідно з ч. 1 ст. 29 ГПК України (в редакції на момент звернення прокурора до суду з вказаним позовом), прокурор бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, порушену за позовом інших осіб, на будь-якій стадії її розгляду для представництва інтересів громадянина або держави. З метою вступу у справу прокурор може подати апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд рішення Верховним Судом України, про перегляд рішення за нововиявленими обставинами або повідомити суд і взяти участь у розгляді справи, порушеної за позовом інших осіб.

З огляду на викладене, виходячи з положень процесуального законодавства, які діяли на момент звернення до суду з цим позовом, а також враховуючи, що використання відповідачами спірної земельної ділянки без прийняття радою відповідного рішення та без отримання правовстановлюючих документів на неї посягає на суспільні, економічні та соціальні інтереси держави, спрямовано на використання всупереч вимогам чинного законодавства земель комунальної власності та порушує права та охоронювані інтереси держави в особі позивача як органу уповноваженого розпоряджатися землями територіальної громади м. Києва, а укладені спірні договори купівлі-продажу спрямовані на незаконне заволодіння спірною земельною ділянкою комунальної власності, що також порушує права та охоронювані інтереси держави в особі Київської міської ради, суд першої інстанції дійшов вірного висновку про належне представництво прокуратури.

Щодо спору сторін по суті, колегія суддів зазначає про таке.

Стаття 6 Конвенції передбачає, що кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру або встановить обґрунтованість будь-якого висунутого проти нього кримінального обвинувачення.

Відповідно до ст. 4 ГПК України право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом. Юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Статтею 15 ЦК України встановлено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

У відповідності до норми 16 ЦК України, способами захисту цивільних прав та інтересів судом, зокрема, є визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов`язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Згідно з ч. 2 ст. 20 ГК України, кожний суб`єкт господарювання та споживач має право на захист своїх прав і законних інтересів. Права та законні інтереси зазначених суб`єктів захищаються шляхом: визнання наявності або відсутності прав; визнання повністю або частково недійсними актів органів державної влади та органів місцевого самоврядування, актів інших суб`єктів, що суперечать законодавству, ущемляють права та законні інтереси суб`єкта господарювання або споживачів; визнання недійсними господарських угод з підстав, передбачених законом; відновлення становища, яке існувало до порушення прав та законних інтересів суб`єктів господарювання; припинення дій, що порушують право або створюють загрозу його порушення; присудження до виконання обов`язку в натурі; відшкодування збитків; застосування штрафних санкцій; застосування оперативно-господарських санкцій; застосування адміністративно-господарських санкцій; установлення, зміни і припинення господарських правовідносин; іншими способами, передбаченими законом.

Відповідно до статті 328 ЦК України (в редакції, чинній до 28.11.2019), право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Постановою Північного апеляційного господарського суду від 20.02.2019 у справі №910/14328/17, залишеною без змін постановою Верховного Суду від 06.11.2019, визнано недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 25.07.2015, а саме: нежитлової будівлі торгівельного призначення (літ. А) площею 910,30 кв.м. по вул. Мілютенка, 7-б у Деснянському районі м. Києва, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Авалон Комерц Груп» та ТОВ «Аурум Інвест», посвідченого 25.07.2015 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Войнарскою I.A. та зареєстрований в реєстрі за № 821; зобов`язано Товариство з обмеженою відповідальністю «Аурум Інвест» повернути Київській міській раді земельну ділянку площею 767 кв.м по Мілютенка,7-б у Деснянському районі м. Києва, привівши земельну ділянку у придатний для використання стан шляхом знесення будівель і споруд, зобов`язано ТОВ «Аурум Інвест» повернути Київській міській раді спірну земельну ділянку, привівши її у придатний для використання стан шляхом знесення будівель і споруд.

У вказаних судових рішеннях встановлено, що:

- на підставі даних з Єдиного державного реєстру судових рішень та інформації у листі Голови Гребінківського районного суду Полтавської області від 05.03.2015 №411/15-Вих. встановлено факт відсутності рішення Гребінківського районного суду Полтавської області від 20.10.2008 та ухвали того ж суду від 10.11.2010 у цивільній справі № 2-366/08 про розірвання договорів оренди та визнання права власності на майно, а наявні в матеріалах справи фотокопії з копії рішення Гребінківського районного суду Полтавської області від 20.10.2008 та ухвали того ж суду від 10.11.2010 у цивільній справі № 2-366/08 без наявності їх оригіналів або засвідчених копій не спростовують встановлених судом апеляційної інстанції обставин;

- відсутні належні та допустимі докази прийняття Київською міською радою рішення про передачу ТОВ «Преско-В» або іншим особам, які у подальшому ставали власниками нежитлової будівлі, у користування спірної земельної ділянки та державної реєстрації речового права на неї;

- відповідно до листа Департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції у місті Києва від 20.05.2015 документи, які надають право на виконання підготовчих та будівельних робіт у Деснянському районі м. Києві за адресою вул. Мілютенка, 7-Б не видавались та не реєструвались, в експлуатацію закінчені будівництвом об`єкти не приймались;

- відповідно до інформації, наданої Департаментом містобудування та архітектури Київської міської державної адміністрації в листі від 15.05.2015, за адресою м. Київ, вул. Мілютенка, 7-Б проектна документація на проведення будівельних робіт не погоджувалась та до містобудівного кадастру не вносилась;

- посилання скаржника на те, що спірну нежитлову будівлю не можна вважати об`єктом самочинного будівництва, оскільки державна реєстрація права власності на неї за ТОВ «Преско-В» була здійснена із дотриманням вимог законодавства, не приймаються судом касаційної інстанції з огляду на те, що державна реєстрація це не підстава набуття права власності, а засвідчення державою вже набутого особою права власності, і не можна ототожнювати факт набуття права власності з фактом його державної реєстрації;

- оскільки нежитлова будівля збудована на спірній земельній ділянці, що не була належним чином відведена ТОВ «Преско-В» для цієї мети, а також без дозвільних документів, які надають право виконувати будівельні роботи, без належно затвердженого проекту, без введення спірного об`єкту нерухомості в експлуатацію, з урахуванням положень ч.2 ст. 376 ЦК України право власності у ТОВ «Преско-В» або інших осіб на нежитлову будівлю не виникло, у зв`язку з чим і не могло бути реалізовано в частині розпорядження майном, зокрема, відчужування третім особам.

Крім того, рішенням Господарського суду міста Києва від 15.07.2021 у справі №910/13356/17, залишеним без змін постановами Північного апеляційного господарського суду від 05.07.2022 та Верховного Суду від 29.11.2022, позов заступника керівника Київської місцевої прокуратури № 3 в інтересах держави в особі Київської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «Преско-В», Товариства з обмеженою відповідальністю «Авалон Комерц Груп» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Аурум Інвест» про визнання недійсними договорів купівлі-продажу та зобов`язання вчинити дії, задоволено. Визнано недійсним договір купівлі-продажу від 25.07.2015, укладений між ТОВ «Авалон Комерц Груп» і ТОВ «Аурум Інвест», посвідчений 25.07.2015 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Войнарською I. A. та зареєстрований у реєстрі за № 823; зобов`язано ТОВ «Аурум Інвест» повернути Київській міській раді земельну ділянку площею 507 УВ.М. на вул. Лісківській, 9б/22 у Деснянському районі м. Києва, привівши її у придатний для використання стан шляхом знесення будівель і споруд.

Під час розгляду справи №910/13356/17 судами установлено, що:

- за умов відсутності у ТОВ «Преско-В» права власності на нежитлову будівлю ані це товариство, ані інші особи, яким це право власності було передано, не могли розпоряджатися спірним майном, зокрема шляхом продажу третім особам (аналогічну правову позицію викладено у постановах Верховного Суду від 10.05.2018 у справі № 910/15993/16 та від 06.11.2019 у справі №910/14328/17 у спорах, що виникли з подібних правовідносин за участю тих самих сторін);

- Київська міська рада не приймала рішень про передачу ТОВ «Преско-В» або іншим особам земельної ділянки, кадастровий номер :62:077:0108, розташованої на вул. Лісківській, 9-б/22 у Деснянському районі м. Києва; документи, що посвідчують право користування земельними ділянками і надають право на виконання підготовчих та будівельних робіт за вказаною адресою не видавалися та не реєструвалися; в експлуатацію закінчені будівництвом об`єкти не приймалися, проектна документація на проведення будівельних робіт не погоджувалася та до містобудівного кадастру не вносилася;

- відсутність у матеріалах справи доказів належного оформлення за ТОВ «Преско-В» речового права на спірну земельну ділянку, доказів отримання ним відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту свідчить про те, що спірна нежитлова будівля є об`єктом самочинного будівництва;

- ТОВ «Аурум Інвест» користується спірною земельною ділянкою без оформлення правовстановлюючих документів для експлуатації самочинно збудованого нерухомого майна, чим порушує права територіальної громади міста Києва, а тому саме вказане товариство має виступати відповідачем за позовною вимогою про повернення земельної ділянки з приведенням її у придатний для використання стан шляхом знесення будівель і споруд.

За приписами ч. 2 ст. 13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» судові рішення, що набрали законної сили, є обов`язковими до виконання всіма органами державної влади, органами місцевого самоврядування, їх посадовими та службовими особами, фізичними і юридичними особами та їх об`єднаннями на всій території України. Обов`язковість урахування (преюдиційність) судових рішень для інших судів визначається законом.

Законодавчі вимоги щодо застосування преюдиції у господарському процесі передбачені ч. 4 ст.75 ГПК України, згідно якої обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Преюдиціальність - обов`язковість фактів, установлених судовим рішенням, що набуло законної сили, в одній справі для суду при розгляді інших справ. Преюдиціально встановлені факти не підлягають доказуванню, адже їх істину вже встановлено у рішенні чи вироку, і немає необхідності встановлювати їх знову, тобто піддавати сумніву істинність і стабільність судового акта, який вступив в законну силу. Суть преюдиції полягає в неприпустимості повторного розгляду судом одного й того ж питання між тими ж сторонами. Не потребують доказування преюдиціальні обставини, тобто встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, - при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини. При цьому не має значення, в якому саме процесуальному статусі виступали відповідні особи у таких інших справах - позивачів, відповідачів, третіх осіб тощо.

З урахуванням правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у п.32 постанови Великої Палати Верховного Суду від 03.07.2018 у справі № 917/1345/17 (провадження № 12-144гс18), преюдиціальне значення у справі надається обставинам, встановленим судовими рішеннями, а не правовій оцінці таких обставин, здійсненій іншим судом. Преюдицію утворюють виключно ті обставини, які безпосередньо досліджувались і встановлювались судом, що знайшло своє відображення у мотивувальній частині судового рішення. Преюдиціальні факти відрізняються від оцінки іншим судом обставин справи.

Преамбулою та статтею 6 параграфу 1 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, а також рішеннями Європейського суду з прав людини від 25.07.2002 у справі за заявою № 48553/99 «Совтрансавто-Холдінг» проти України» та від 28.10.1999 у справі за заявою № 28342/95 «Брумареску проти Румунії» встановлено, що існує усталена судова практика конвенційних органів щодо визначення основним елементом верховенства права принципу правової певності, який передбачає серед іншого і те, що у будь-якому спорі рішення суду, яке вступило в законну силу, не може бути поставлено під сумнів.

Принцип юридичної визначеності вимагає поваги до принципу res judicata, тобто поваги до остаточного рішення суду. Згідно з цим принципом жодна сторона не має права вимагати перегляду остаточного та обов`язкового до виконання рішення суду лише з однією метою - домогтися повторного розгляду та винесення нового рішення у справі. Повноваження судів вищого рівня з перегляду мають здійснюватися для виправлення судових помилок і недоліків, а не задля нового розгляду справи. Таку контрольну функцію не слід розглядати як замасковане оскарження, і сама лише ймовірність існування двох думок стосовно предмета спору не може бути підставою для нового розгляду справи. Відхід від цього принципу можливий лише тоді, коли цього вимагають відповідні вагомі й непереборні обставини (рішення Європейського суду з прав людини у справах «Христов проти України», №24465/04, від 19.02.2009, «Пономарьов проти України», №3236/03, від 03.04.2008).

Згідно з ч. 2 ст. 3 ГПК України, якщо міжнародним договором України встановлено інші правила судочинства, ніж ті, що передбачені цим Кодексом, іншими законами України, застосовуються правила міжнародного договору.

Статтею 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» встановлено, що суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело права

Таким чином, вищезгадані судові рішення Європейського суду з прав людини та сама Конвенція про захист прав людини та основоположних свобод є пріоритетним джерелом права для національного суду, тому судові рішення у справі №910/14328/17 та у справі №910/13356/17 не може бути поставлене під сумнів, а інші рішення, в тому числі й у даній справі, не можуть йому суперечити, а тому факт того, що нежитлова будівля торгівельного призначення (літ. А) площею 910,30 кв.м. по вул. Мілютенка, 7-б у Деснянському районі м. Києва та нежитлова будівля торгівельного призначення загальною площею 264,70 кв.м. за адресою: м. Київ, вул. Лісківська, будинок 9Б/22 є об`єктами самочинного будівництва, а відтак, з урахуванням положень ч.2 ст. 376 ЦК України право власності у ТОВ «Преско-В» або інших осіб на нежитлову будівлю не виникло, у зв`язку з чим і не могло бути реалізовано в частині розпорядження майном, зокрема, відчужування третім особам, підтверджено постановою Північного апеляційного господарського суду від 20.02.2019 у справі №910/14328/17 та рішенням Господарського суду міста Києва від 15.07.2021 по справі №910/13356/17, які набрали законної сили, є преюдиційними і не потребують доведення в цій справі.

Колегія суддів окремо зауважує на тому, що посилання відповідача 6 на те, що обставини, встановлені судовими рішеннями у справі №910/14328/17 та у справі №910/13356/17 не можуть створювати преюдицію при розгляді даної справи, так як відповідач 6 не був стороною у справі, то відповідно не є тією особою, щодо якої встановлено ці обставини фактично зводяться до намагання перегляду висновків судів, що приймали судові рішення по справі у справі №910/14328/17 та у справі №910/13356/17, що суперечить принципу правової певності, який передбачає серед іншого і те, що у будь-якому спорі рішення суду, яке вступило в законну силу, не може бути поставлено під сумнів.

При цьому відповідачем 6 на надано жодних доказів на спростування обставини, які викладені у вказаних судових рішеннях.

Щодо позовних вимог про визнання за територіальною громадою м. Києва в особі Київської міської ради право власності на нежитлову будівлю торгівельного призначення (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 0) по вул. Мілютенка, 7б (загальною площею 910,30 кв.м.) у м. Києві, вартістю 369 840,00 грн.; визнати за територіальною громадою м. Києва в особі Київської міської ради право власності на нежитлову будівлю торгівельного призначення (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 0) по вул. Лісківська, 9б/22 (загальною площею 264,70 кв. м.) у м. Києві, вартістю 108 810,00 грн, соід зазначити наступне.

Відповідно до ч. 5 ст. 11 ЦК України, цивільні права і обов`язки можуть виникати з рішення суду лише у випадках, встановлених актами цивільного законодавства. Можливість виникнення права власності за рішенням суду ЦК України передбачає лише у статтях 335 (набуття права власності на безхазяйну річ) і 376 (самочинне будівництво).

У всіх інших випадках право власності набувається з інших не заборонених законом підстав, зокрема із правочинів (зокрема, постанова Верховного Суду від 02.05.2018 у справі №914/904/17).

У силу спеціального застереження, наведеного в ч. 2 ст. 376 ЦК України, особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (ч. 4 ст. 376 ЦК України). Також за рішенням суду на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб (ч. 5 ст. 376 ЦК України).

Відповідно до статті 41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.

За статтею 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

При цьому в ч. 6 ст. 376 ЦК України закріплено право особи, яка здійснила самочинне будівництво, на відшкодування витрат на будівництво, якщо право власності на нерухоме майно визнано за власником (користувачем) земельної ділянки, на якій воно розміщене.

Під час вирішення спорів щодо визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка здійснила будівництво, Верховний Суд у своїх постановах неодноразово вказував, що суд не повинен заміняти органи, які зобов`язані видавати дозволи на будівництво й узгоджувати забудови; визнання права власності на самочинне будівництво в судовому порядку має залишатися винятковим способом захисту права. Тому судам необхідно з`ясовувати, чи звертався позивач до компетентних органів із питанням узаконення самочинного будівництва, чи було відмовлено компетентними органами у вирішенні зазначеного питання (постанова від 10.06.2021 у справі № 640/10719/17).

Однак, такий підхід не може бути застосований до правовідносин із визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за власником земельної ділянки (ч. 5 ст. 376 ЦК України), оскільки вони мають свої особливості.

Так, за загальним правилом, будівництво об`єктів нерухомості та набуття на них речових прав здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: отримання вихідних даних; розроблення проектної документації та її затвердження; виконання підготовчих та будівельних робіт; прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; реєстрація права власності на об`єкт містобудування.

Вказаний порядок підлягає застосуванню у випадку введення в експлуатацію з подальшою реєстрацією права власності на майно за особою, яка здійснила таке будівництво.

Проте, дотримання зазначеного порядку власником земельної ділянки, на якій третьою особою здійснено самочинне будівництво, є неможливим з огляду на відсутність фізичного доступу до приміщень та отримання технічних характеристик об`єкта.

При цьому, незважаючи на те, що особа, яка здійснила самочинне будівництво не є власником чи користувачем земельної ділянки, вона залишається власником будівельних матеріалів, з яких такий об`єкт збудований, що виключає можливість вчинення іншими особами будь-яких дій щодо такого об`єкта.

Слід зауважити, що галузеві нормативно-правові акти передбачають можливість прийняття в експлуатацію самочинно збудованих об`єктів, на які визнано право власності за рішенням суду.

Так, відповідно до ч. 16 ст. 26-3 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», присвоєння адреси самочинно збудованим об`єктам, на які визнано право власності за рішенням суду, та об`єктам, визначеним п. 9 розд. V «Прикінцеві положення» цього Закону, здійснюється відповідно до ч. ч. 4, 5, 7-10 ст. 26-5 цього Закону після прийняття в експлуатацію таких об`єктів.

Згідно з п. 10 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 461 (далі Порядок № 461), у випадку визнання права власності на самочинно збудований об`єкт за рішенням суду він прийметься в експлуатацію згідно з цим Порядком за умови можливості його надійної та безпечної експлуатації за результатами проведення технічного обстеження такого об`єкта.

Замовник (його уповноважена особа) заповнює і подає до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю один примірник декларації щодо самочинно збудованого об`єкта, на який визнано право власності за рішенням суду, за формою, наведеною у додатку 5 до цього Порядку (п. 17 Порядку № 461).

Як вбачається з додатка 5 до Порядку № 461 «Декларація про готовність до експлуатації самочинно збудованого об`єкта, на яке визнано право власності за рішенням суду», у вказаній декларації зазначаються відомості про рішення суду (його дата, номер судової справи, дата набрання судовим рішенням законної сили, найменування суду тощо).

З огляду на нормативне регулювання порядку прийняття в експлуатацію об`єктів самочинного будівництва, вирішення спору про право власності на такий об`єкт та ухвалення судом рішення про визнання права власності на нього за власником земельної ділянки передує процедурі прийняття в експлуатацію об`єктів самочинного будівництва.

При цьому, розглядаючи подібні спори, суд не замінює органи, які здійснюють державний архітектурно-будівельний контроль на об`єктах будівництва, з`ясовуючи технічні характеристики майна, а лише вирішує спір про право власності на самочинно збудоване майно, у той час як після ухвалення відповідного рішення об`єкт самочинного будівництва підлягає прийняттю в експлуатацію у встановленому законодавством порядку.

Згідно з п. 2 Інструкції № 127 технічна інвентаризація - комплекс робіт з обмірювання об`єкта нерухомого майна з визначенням його складу, фактичної площі та об`єму, технічного стану та/або з визначенням змін зазначених характеристик за певний період часу (у разі наявності попередньої інвентаризаційної справи) із виготовленням необхідних документів (матеріалів технічної інвентаризації, технічного паспорта) та обов`язковим внесенням відомостей про об`єкт нерухомого майна до Реєстру об`єктів нерухомого майна (після створення цього Реєстру).

Також, згідно із вказаним пунктом замовник технічної інвентаризації власник об`єкта нерухомого майна (у тому числі земельної ділянки), об`єкта незавершеного будівництва; замовник будівництва, особа, яка має право на спадщину (за запитом нотаріуса); особа, яка мас інші речові права на об`єкт нерухомого майна, у тому числі на земельну ділянку, на якій розташовано такий об`єкт; орган, уповноважений управляти майном (у тому числі житлово-будівельні, дачні та гаражні кооперативи, садові товариства).

Тобто замовником технічної інвентаризації нерухомості може бути виключно особа, яка здійснила будівництво відповідного об`єкта або яка має інші речові права на таке майно.

Отже, власник земельної ділянки, на якій третьою особою здійснено самочинне будівництво, позбавлений можливості провести відповідну технічну інвентаризацію з огляду на нормативне регулювання цієї процедури.

Таким чином, проведення власником земельної ділянки технічної інвентаризації об`єкта самочинного будівництва до звернення до суду з позовом про визнання права власності на це майно є неможливим.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 39-3 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», технічна інвентаризація об`єкта нерухомого майна - це комплекс робіт з метою визначення складу, фактичної площі, об`єму, технічного стану та/або визначення змін зазначених характеристик за певний період часу із виготовленням відповідних документів (матеріалів технічної інвентаризації, технічного паспорта) з використанням Реєстру будівельної діяльності.

Згідно з п. 2 Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України 24.05.2001 № 127 (далі - Інструкція № 127), технічний паспорт - документ, що складається на основі матеріалів технічної інвентаризації об`єкта нерухомого майна, містить основні відомості про нього (місцезнаходження (адреса), склад, технічні характеристики, план та опис об`єкта, ім`я/найменування власника/замовника, відомості щодо права власності на об`єкт нерухомого майна, відомості щодо суб`єкта господарювання, який виготовив технічний паспорт тощо) та видається замовнику. Технічний паспорт має бути прошнурований, пронумерований та скріплений підписом керівника суб`єкта господарювання, який проводив інвентаризацію, а також підписом виконавця робіт і контролера із зазначенням серії та номера кваліфікаційного сертифіката на право виконання робіт з технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна.

Пункт 6 Інструкції № 127 визначає, що технічну інвентаризацію проводять у таких випадках: перед прийняттям в експлуатацію завершених будівництвом об`єктів, у тому числі після проведення реконструкції, капітального ремонту, технічного переоснащення, реставрації, щодо яких отримано право на виконання будівельних робіт; перед проведенням державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, щодо якого отримано право на виконання будівельних робіт; перед проведенням державно реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна, що утворився - результаті поділу, об`єднання об`єкта нерухомого майна або виділення частки Об`єкта нерухомого майна, крім випадків, коли в результаті такого поділу. об`єднання або виділення частки шляхом реконструкції завершений будівництвом об`єкт приймався в експлуатацію; перед прийняттям в експлуатацію завершених будівництвом об`єктів, зазначених у п. 9 розділу V «Прикінцеві положення» Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». В інших випадках технічна інвентаризація проводиться за бажанням замовника.

В матеріалах справи наявні реєстраційні справи №34085781 нежитлової будівлі торгівельного призначення по вул. Лісківській, буд.9Б/22 від 11.07.2011, №34085557 нежитлової будівлі торгівельного призначення по вул. Мілютенка, буд.7б від 11.07.2011 Київського міського бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна

Крім того, в матеріалах справи наявні декларації про початок виконання будівельних робіт «Реконструкція приміщень нежитлової будівлі торгівельного призначення (літ.А) по вул. Мілютенка, 7-Б у Деснянському районі м. Києва» від 23.09.2015, про готовність до експлуатації об`єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності по вул. Мілютенка, 7-Б у Деснянському районі м. Києва загальною площею 910,3 кв.м. від 30.12.2015, про готовність до експлуатації об`єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності по вул. Лісківській,9-Б/22 у Деснянському районі м. Києва загальною площею 264,7 кв.м. від 30.12.2015, про початок виконання будівельних робіт «Реконструкція приміщень нежитлової будівлі торгівельного призначення (літ.А) по вул. Лісківській,9-Б/22 у Деснянському районі м. Києва» від 23.09.2015.

За таких обставин суд першої інстанції дійшов вірного висновку про те, що матеріали справи не містять доказів, з яких вбачалося, що площі спірного майна є іншими, або які б суперечили вказаним у деклараціях про готовність до експлуатації об`єктів, зареєстрованих у Департаменті ДАБІ у м. Києві, а також враховуючи те, що учасники справи не ставили під сумнів достовірність інформації щодо площі та характеристик спірного майна, відсутні підстави стверджувати, що об`єкти самочинного будівництва мають інші визначення їх складу та фактичної площі (об`єму), як зазначено у вказаних деклараціях.

Слід зазначити і про те, що вимоги чинного законодавства, зокрема ст. 376 ЦК України, не містять такого застереження, що право власності на самочинне будівництво може бути визнано судом за власником земельної ділянки виключно у випадку можливості надійної та безпечної експлуатації такого майна.

Отже, які вірно встановлено судом першої інстанції, у даній справі для задоволення вимоги про визнання права власності на самочинне будівництво за власником земельної ділянки відсутня необхідність у встановленні обставин можливості безпечної експлуатації такої будівлі з огляду на нормативно закріплену процедуру прийняття в експлуатацію самочинно збудованих об`єктів, на які визнано право власності за рішенням суду (Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 461).

При цьому, слід зауважити на тому, що права власника земельної ділянки у випадку здійснення самочинного будівництва можуть бути поновлені шляхом визнання права власності на об`єкт самочинного будівництва (ч. 5 ст. 376 ЦК України) або шляхом знесення такого майна (ч. 4 ст. 376 ЦК України), що є крайньою мірою, яка передбачена законом, і є можливою лише тоді, коли використано всі передбачені законодавством України заходи щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності.

У розумінні частині 1 статті 376 ЦК України самочинним будівництвом є не тільки новостворений об`єкт, а і об`єкт нерухомості, який виник в результаті реконструкції, капітального ремонту, перебудови, надбудови уже існуючого об`єкта, здійснених без одержаного дозволу місцевих органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування, розробленої та затвердженої в установленому порядку проектної документації, дозволу на виконання будівельних робіт, наданого органами архітектурно-будівельного контролю, оскільки в результаті таких дій об`єкт втрачає тотожність з тим, на який власником (власниками) отримано право власності.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Отже, законодавець визначив, що до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має.

Таким чином, системний аналіз наведених положень законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.

За змістом наведеної норми, державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає.

Подібний висновок викладений в постановах Великої Палати Верховного Суду від 12.03.2019 у справі № 911/3594/17, від 05.06.2019 у справі № 392/1829/17, у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27.02.2018 у справі № 925/1121/17, від 17.04.2019 у справі № 916/675/15, від 29.08.2019 у справі № 910/10984/18, від 11.06.2020 у справі № 910/10006/19, а також у постанові Об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24.01.2020 у справі № 910/10987/18.

Право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (стаття 331 ЦК України).

Стаття 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачає, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Із офіційним визнанням державою права власності пов`язується можливість матеріального об`єкта (майна) перебувати в цивільному обороті та судового захисту права власності на нього.

При цьому, формулювання положень ст. 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею.

Тож реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів ч. 2 ст. 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 по справі № 916/2791/13.

Щодо доводів Товариства з обмеженою відповідальністю «ТОП ГЕЛІОС» в частині того, що воно є добросовісним набувачем права власності на вказаний об`єкт нерухомого майна, слід зазначити про таке.

Як вірно встановлено судом першої інстанції, реєстрація права власності на самочинне будівництво в силу приписів ч. 2 ст. 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті, а відтак самочинно збудоване нерухоме майно не є об`єктом права власності та на нього не поширюється дія статті 1 Протоколу 1 Конвенції.

Оскільки знесення об`єкта самочинного будівництва є крайньою мірою за наявності в законодавстві механізму визнання права власності на такий об`єкт за власником ділянки, то саме визнання права власності є належним та ефективним способом захисту прав громади у спірних правовідносинах.

Як вірно встановлено судом першої інстанції, визнання права власності за Київською міською радо на об`єкти самочинного будівництва призведе до захисту порушеного права територіальної громади, оскільки нерухомість продовжує перебувати на земельній ділянці без визнаного законного власника, що надасть громаді можливість використовувати землю під самочинно збудованим об`єктом.

При цьому, як зазначено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, за обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного ст. 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна. Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Слід врахувати і те, що, як вірно зауважено прокурором, оскільки ТОВ «Аурум Інвест» самостійно не звільнило земельні ділянки по вул. Мілютенка, 7б у м. Києві (обліковий код 62:033:0062) та по вул. Ліскіській, 9б/22 у м. Києві від будівель за власний рахунок шляхом їх знесення (демонтажу), знесення вказаного нерухомого майна за рахунок стягувача - Київської міської ради в умовах воєнного стану є додатковим тягарем на місцевий бюджет, а тому в даному випадку найбільш дієвим та ефективним способом захисту порушених прав територіальної громади є визнання за нею права власності на самочинно збудоване на землях комунальної власності нерухоме майно.

З огляду на вказане суд першої інстанції дійшов вірного висновку про наявність підстав для визнання за територіальною громадою м. Києва в особі Київської міської ради права власності на нежитлову будівлю торгівельного призначення (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 0) по вул. Мілютенка, 7б (загальною площею 910,30 кв.м.) у м. Києві, та визнання за територіальною громадою м. Києва в особі Київської міської ради права власності на нежитлову будівлю торгівельного призначення (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 0) по вул. Лісківська, 9б/22 (загальною площею 264,70 кв. м.) у м. Києві. Рішення суду першої інстанції в частині задоволення вказаних позовних вимог залишається без змін.

Щодо позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 29.12.2011, а саме нежитлової будівлі торгівельного призначення за адресою: м. Київ, вул. Мілютенка, 7б (загальною площею 910,30 кв.м.), вартістю 369 840,00 грн., укладений між ТОВ «Преско-В» та ТОВ «Авалон Комерц Груп», посвідченого 29.12.2011 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П. та зареєстрований в Реєстрі за № 8374 та договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 29.12.2011, а саме нежитлової будівлі торгівельного призначення за адресою: м. Київ, вул. Лісківська, 9б/22 (загальною площею 264,70 кв. м.), вартістю 108 810 грн., укладений між ТОВ «Преско-В» та ТОВ «Авалон Комерц Груп», посвідченого 29.12.2011 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П. та зареєстрований в Реєстрі за № 8370, слід зазначити про таке.

Стаття 215 ЦК України встановлює, що:

- підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу (ч. 1);

- недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним (ч. 2);

- якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (ч. 3).

Відповідно до частин 1-3, 5, 6 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

З урахуванням викладеного, недійсність правочину зумовлюється наявністю дефектів його елементів: дефекти (незаконність) змісту правочину; дефекти (недотримання) форми; дефекти суб`єктного складу; дефекти волі - невідповідність волі та волевиявлення.

Вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин (зазначена правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 по справі №905/1227/17).

Як встановлено вище, за умовами оспорюваних правочинів Товариство з обмеженою відповідальністю «Преско-В» (продавець) передало Товариству з обмеженою відповідальністю «Авалон Комерц Груп» (покупець) спірні нежитлові будівлі, які належали продавцю на підставі рішення Гребінківського районного суду Полтавської області від 20.10.2008 та ухвали цього ж суду від 10.11.2010.

Водночас прокуратурою Деснянського району міста Києва внесено відомості до Єдиного реєстру досудових розслідувань та розпочато кримінальне провадження від 28.04.2015 № 0000066 за ч. 4 ст. 358 КК України за фактом використання завідомо підробленого документу.

Відповідно до ст. 116 ЗК України, громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.

Отже, єдиною підставою для громадян та юридичних осіб набуття права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності, є рішення органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим кодексом.

Пунктом а ч. 1 ст. 9 та п. 12 Перехідних положень ЗК України (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) встановлено, що до повноважень Ради у галузі земельних відносин на її території належить, зокрема, розпорядження землями територіальної громади міста; до розмежування земель державної та комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради.

Разом з цим, як вбачається з матеріалів справи, останні не містять, а відповідачем 1, у свою чергу, не було надано суду належних та допустимих доказів прийняття Київською міською радою рішення про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю «Преско-В» або іншим особам, які у подальшому ставали власниками нежитлової будівлі торгівельного призначення, що розташована за адресою: м. Київ, вул. Мілютенка, буд. 7Б, загальною площею 910,30 кв.м., та нежитлової будівлі торгівельного призначення площею 264,70 кв.м., розташовану на земельній ділянці площею 506,76 кв.м., у користування спірними земельними ділянками та державної реєстрації речового права на них.

За змістом ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил (ч.1). Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього (ч.2). Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно (ч.3).

Відсутність дозвільних документів на будівництво у відповідача 1 також підтверджена матеріалами справи.

Таким чином, як вірно встановлено судом першої інстанції, оскільки нежитлові будівлі збудовані на спірних земельних ділянках, що не були належним чином відведені відповідачу 1 для цієї мети, без дозвільних документів, які надають право виконувати будівельні роботи, без належно затвердженого проекту, без введення спірного об`єкту нерухомості в експлуатацію, з урахуванням положень ч.2 ст.376 ЦК України право власності у відповідача 1 або інших осіб на нежитлові будівлі не виникло.

Слід окремо зауважити і на тому, що такі саме висновки викладені у судових рішеннях у справі №910/14328/17 та у справі №910/13356/17, які набрали законної сили, є преюдиційними і не потребують доведення в цій справі.

Відповідно до ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Згідно з ч. 3 ст. 656 ЦК України предметом договору купівлі-продажу може бути право вимоги, якщо вимога не має особистого характеру. До договору купівлі-продажу права вимоги застосовуються положення про відступлення права вимоги, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 510 ЦК України сторонами у зобов`язанні є боржник і кредитор.

За змістом положень ст. 658 ЦК України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.

Отже, виходячи з положень чинного законодавства право продажу товару (відступлення права вимоги) належить його власнику, проте, оскільки відповідач 1 не міг набути право власності на спірний об`єкт нерухомості, він відповідно не міг його передати третім особам.

При цьому твердження відповідача 1 про те, що він до моменту продажу спірного об`єкта нерухомого майна був належним користувачем земельної ділянки, оскільки сплачував земельний податок за таке землекористування та відкрито користувався такою земельною ділянкою, вказаних вище висновків на спростовує.

За таких обставин колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що договори купівлі-продажу, які укладені 29.12.2011 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Преско-В» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Авалон Комерц Груп», є такими, що суперечать положенням чинного законодавства, оскільки продавцем майна виступала особа без наявності права власності на таке майно, а тому укладені договори підлягають визнанню недійсними на підставі ст. 215, ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України як такі, що суперечать ЦК України та іншим актам цивільного законодавства. Рішення суду першої інстанції в частині задоволенні позовних вимог про визнання таких договорів недійсними залишається без змін.

Що стосується вимог прокуратури в частині скасування рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно Реєстраційної служби Головного управління юстиції у м. Києві Заіки Ірини Володимирівни від 20.03.2013 за індексним номером 1019642, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділів) щодо реєстрації за ТОВ «Авалон Комерц Груп» права власності на нежитлову будівлю торгівельного призначення (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 0) вул. Мілютенка, 7б (910,30 кв.м.) у м. Києві, вартістю 369 840,00 грн. (номер запису про право власності 400337 від 14.03.2013) та скасування рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно Реєстраційної служби Головного управління юстиції у м. Києві Малишева Максима Сергійовича від 21.03.2013 за індексним номером 1029750, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділів) щодо реєстрації за ТОВ «Авалон Комерц Груп» права власності на нежитлову будівлю торгівельного призначення (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 0) по вул. Лісківська,9б/22 (264,70 кв. м.) у м. Києві, вартістю 108 810,00 грн. (номер запису про право власності 404516 від 14.03.2013), слід зазначити про таке.

Згідно з вимогами ст. 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Згідно зі ст.ст. 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.06.2018 у справі № 338/180/17 зазначила, що «застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18 вказано, що «ефективний спосіб захисту прав повинен забезпечити поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування, тобто такий захист повинен бути повним та забезпечувати таким чином мету здійснення правосуддя та принцип процесуальної економії (забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту)».

Відповідно до ч. 2 п. «б» ч. 3 ст. 152 ЗК України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, крім іншого, шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.

У постанові Верховного Суду від 19.03.2024 у справі №915/1439/21, зазначено, що нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 ЦК України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені ст. 376 ЦК України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.

За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Аналогічну правову позицію викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22.

Стаття 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачає, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Із офіційним визнанням державою права власності пов`язується можливість матеріального об`єкта (майна) перебувати в цивільному обороті та судового захисту права власності на нього.

Отже, законодавець визначив, що до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має.

Аналогічний правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 21.01.2021 у справі № 910/27779/14.

Системний аналіз наведених положень законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності. При цьому формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею.

Тож реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів ч. 2 ст. 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини 4 цієї статті.

Аналогічний правовий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі №916/2791/13.

Отже, у відносинах, які є предметом даного спору, ефективним способом захисту прав позивача як власника земельної ділянки є виключно позов про усунення перешкод в користуванні нею шляхом знесення самочинно збудованого об`єкту нерухомості або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно

Тобто, як вірно встановлено судом першої інстанції, в даному випадку скасування державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомості, не може бути визнаними ефективними способами захисту та не забезпечує усунення порушень, спричинених незаконним будівництвом.

За таких обставин у задоволенні позовних вимог про скасування рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно Реєстраційної служби Головного управління юстиції у м. Києві Заіки Ірини Володимирівни від 20.03.2013 за індексним номером 1019642, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділів) щодо реєстрації за ТОВ «Авалон Комерц Груп» права власності на нежитлову будівлю торгівельного призначення (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 0) вул. Мілютенка, 7б (910,30 кв.м.) у м. Києві, вартістю 369 840,00 грн. (номер запису про право власності 400337 від 14.03.2013) та скасування рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно Реєстраційної служби Головного управління юстиції у м. Києві Малишева Максима Сергійовича від 21.03.2013 за індексним номером 1029750, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділів) щодо реєстрації за ТОВ «Авалон Комерц Груп» права власності на нежитлову будівлю торгівельного призначення (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 0) по вул. Лісківська,9б/22 (264,70 кв. м.) у м. Києві, вартістю 108 810,00 грн. (номер запису про право власності 404516 від 14.03.2013) судом першої інстанції цілком вірно відмовлено. Рішення суду першої інстанції в цій частині залишається без змін.

Щодо позовних вимог про витребування від ТОВ «ТОП ГЕЛІОС» на користь територіальної громади м. Києва в особі Київської міської ради нежитлової будівлі торгівельного призначення (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 0) по вул. Мілютенка, 7б (загальною площею 910,30 кв.м.) у м. Києві, вартістю 369 840,00 грн. та витребування від ТОВ «ТОП ГЕЛІОС» на користь територіальної громади м. Києва в особі Київської міської ради нежитлової будівлі торгівельного призначення (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 0) по вул. Лісківська, 9б/22 (загальною площею 264,70 кв. м.) у м. Києві, вартістю 108 810,00 грн., слід зазначити таке.

Держава забезпечує рівний захист усіх суб`єктів права власності застосуванням передбачених законодавством заходів. Регулювання, наведене в Главі 29 ЦК, передбачає, зокрема, такі способи захисту права власності, як витребування майна із чужого незаконного володіння (віндикаційний позов) й усунення перешкод у реалізації власником права користування та розпорядження його майном (негаторний позов).

Власник має право витребувати майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК), незалежно від того, чи заволоділа ця особа незаконно спірним майном сама, чи придбала його у особи, яка не мала права відчужувати це майно.

Стаття 388 ЦК України містить сукупність підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Так, відповідно до частини першої вказаної норми, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Предметом позову про витребування майна є вимога власника, який не є володільцем цього майна, до особи, яка заволоділа останнім, про повернення його з чужого незаконного володіння.

Метою позову про витребування майна є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном, означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно. Рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння є таким рішенням і передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Отже, задоволення вимоги про витребування майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, приводить до ефективного захисту прав власника саме цього майна.

Таким чином, у разі державної реєстрації права власності за новим володільцем (відповідачем) власник, який вважає свої права порушеними, має право пред`явити позов про витребування відповідного майна.

Водночас можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, від його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно) (такі висновки наведено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19).

Разом із тим, до кола обставин, що підлягають доказуванню за віндикаційним позовом, належить, зокрема, встановлення судом факту виникнення (набуття) позивачем права власності на спірне майно, чи є особа власником індивідуально-визначеного майна, яке вона просить витребувати. Обов`язок доказування таких обставин покладається на позивача, водночас відповідач має право спростувати такі обставини.

Таким чином, з огляду на положення процесуального закону (зокрема статті 236, 237, 267, 270, 282, 301, 315 ГПК), суд зобов`язаний з`ясувати характер спірних правовідносин (предмет і підстави позову), чи існує у позивача право або законний інтерес; якщо так, то чи має місце його порушення, невизнання або оспорювання відповідачем; якщо так, то чи підлягає право або законний інтерес захисту і чи буде такий захист ефективний за допомогою того способу, який визначено відповідно до викладеної в позові вимоги.

Право власності на майно, яке було передано за угодами щодо його відчуження поза волею власника, не набувається, у тому числі й добросовісним набувачем, оскільки це майно може бути у нього витребуване. Право власності дійсного власника в такому випадку презюмується і не припиняється із втратою ним цього майна (постанова Верховного Суду від 15.04.2020 у справі № 373/1810/16-ц).

Отже, при вибутті майна поза волею власника добросовісність набувача не перешкоджає витребуванню майна.

Добросовісним набувачем є особа, яка не знала і не могла знати про те, що майно придбане в особи, яка не мала права його відчужувати. Недобросовісний набувач навпаки на момент здійснення угоди про відчуження спірного майна знав або міг знати, що річ відчужується особою, якій вона не належить і яка на її відчуження не має права. Від недобросовісного набувача майно може бути витребувано в будь-якому випадку.

Таким чином, у спорі між особою, яка вважає себе власником спірного майна, та особою, яка вважає себе законним володільцем (користувачем) спірного майна, сторонами спору є особи, які претендують на спірне майно, а суду для правильного вирішення спору слід з`ясувати та перевірити передусім правові підстави, відповідно до яких виникло та існує речове право на майно (постанова Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі №910/73/17).

Для приватного права, з урахуванням принципу розумності, є неприйнятним використання правомірних приватноправових засобів (зокрема, зміна цільового призначення, поділ об`єктів нерухомості) з метою створення видимості добросовісного набуття права власності для унеможливлення застосування віндикаційного позову. Застосування приватноправових конструкцій з метою створення видимості добросовісного набуття права власності для унеможливлення застосування віндикаційного позову по своїй суті є недобросовісним та свідчить про зловживання учасниками цивільного обороту (див. постанову Верховного Суду від 30.11.2022 у справі № 522/14900/19).

Під час розгляду даної справи встановлено, що спірні нежитлові будівлі є об`єктами самочинного будівництва, а тому з урахуванням положень ч.2 ст. 376 ЦК України право власності у ТОВ «Преско-В» або інших осіб на нежитлову будівлю не виникло, у зв`язку з чим і не могло бути реалізовано в частині розпорядження майном, зокрема, відчужування третім особам.

При цьому, права власника земельної ділянки - територіальної громади міста Києва у випадку здійснення самочинного будівництва можуть бути поновлені шляхом визнання права власності на об`єкт самочинного будівництва (ч. 5 ст. 376 ЦК України). А тому під час розгляду даної справи суд першої інстанції цілком вірно встановив, що власником спірних об`єктів самочинного будівництва є територіальна громада м. Києва в особі Київської міської ради.

При цьому, оскільки позивач довів своє право власності на спірне нерухоме майно, а відповідач 6 не є добросовісним його набувачем, то спірне майно підлягає витребуванню від відповідача 6 на підставі статті 387 ЦК України.

Водночас колегія суддів вважає за необхідне зазначити про таке.

Володілець визнається добросовісним, якщо здобуваючи річ, він не знав і не повинен був знати про те, що відчужувач речі не має права на її відчуження. У випадку, якщо володілець речі знав чи повинен був знати, що здобуває річ в особи, яка не мала права на її відчуження, він вважається недобросовісним. Для визнання набувача недобросовісним необхідно встановити намір чи грубу необережність, що встановлюється, виходячи із презумпції добросовісності набувача.

Колегія суддів зауважує на тому, що на момент реєстрації за Товариством з обмеженою відповідальністю «ТОП ГЕЛІОС» (2024 рік) справа власності на спірне нерухове майно, в Єдиному державному реєстрі судових рішень вже були наявні остаточні судові рішення у справі №910/14328/17 та у справі №910/13356/17, а також відомості про розгляд цієї справи № 910/18113/15, а відтак відповідач 6 повинен був знати, що здобуває річ в особи, яка не мала права на її відчуження.

Відповідно до статті 1 Першого Протоколу до Конвенції, кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів.

Критеріями сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого Протоколу до Конвенції є те, чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі, чи переслідувало легітимну мету, що випливає зі змісту вказаної статті, а також чи є відповідний захід пропорційним легітимній меті втручання у право.

Принцип «належного урядування» не встановлює абсолютної заборони на витребування із приватної власності майна на користь держави, якщо майно вибуло із власності держави у незаконний спосіб, а передбачає критерії, які необхідно з`ясовувати та враховувати при вирішенні цього питання для того, щоб оцінити правомірність і допустимість втручання держави у право на мирне володіння майном. Дотримання принципу "належного урядування" оцінюється одночасно з додержанням принципу «пропорційності», при тому, що немає точного, вичерпного переліку обставин і фактів, установлення яких беззаперечно свідчитиме про додержання чи порушення «справедливої рівноваги між інтересами суспільства та необхідністю додержання фундаментальних прав окремої людини». Цей критерій є оціночним і стосується суб`єктивної складової кожної конкретної справи, а тому має бути з`ясований у кожній конкретній справі на підставі безпосередньо встановлених обставин і фактів.

Будь-які приписи, зокрема і приписи Конвенції, слід застосовувати з урахуванням обставин кожної конкретної справи, оцінюючи поведінку обох сторін спору, а не лише органів державної влади та місцевого самоврядування (постанова Великої Палати Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 488/5027/14-ц, постанова Верховного Суду від 14.06.2023 у справі № 761/17557/15-ц).

Зважаючи, що, як встановлено вище, відповідач 6 є недобросовісним набувачем спірного майна, оскільки він не вчинив дій щодо з`ясування підстав неодноразової державної реєстрації майна за іншими особами, а це майно є самочинно збудованим на земельних ділянках, які не були відведені для цієї мети, суд першої інстанції цілком вірно виснував про наявність підстав для витребування його на користь територіальної громади в особі міської ради.

Тому у цьому конкретному випадку за обставин цієї справи витребування майна є законним та пропорційним заходом, є виправданим, переслідує легітимну мету та є необхідним у демократичному суспільстві, а тому не є таким, що порушує статтю 1 Першого протоколу до Конвенції.

Відповідно безпідставними є посилання відповідача 6 на порушення статті 1 Першого Протоколу до Конвенції.

За таких обставин суд першої інстанції цілком вірно задовольнив позовні вимоги прокурора в частині витребування від ТОВ «ТОП ГЕЛІОС» на користь територіальної громади м. Києва в особі Київської міської ради нежитлової будівлі торгівельного призначення (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 0) по вул. Мілютенка, 7б (загальною площею 910,30 кв.м.) у м. Києві та витребування від ТОВ «ТОП ГЕЛІОС» на користь територіальної громади м. Києва в особі Київської міської ради нежитлової будівлі торгівельного призначення (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 0) по вул. Лісківська, 9б/22 (загальною площею 264,70 кв. м.) у м. Києві. Рішення суду першої інстанції в цій частині залишаються без змін.

Що стосується заяв відповідачів 1 та 6 про застосування загального строку позовної давності до вимог Заступника прокурора Деснянської окружної прокуратури міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради, слід зазначити наступне.

Відповідно до ст. 256 ЦК України, позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Згідно зі ст. 257 ЦК України, загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові (ч. 4 ст. 267 ЦК України).

За приписами ч. 3 ст. 267 ЦК України позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення.

Відповідно до ч. 1 ст. 261, ч. 2 ст. 264 ЦК України, перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

У спорі з декількома належними відповідачами, в яких немає солідарного обов`язку (до яких не звернута солідарна вимога), один з них може заявити суду про застосування позовної давності тільки щодо тих вимог, які звернуті до нього, а не до інших відповідачів. Останні не позбавлені, зокрема, прав визнати ті вимоги, які позивач ставить до них, чи теж заявити про застосування до цих вимог позовної давності. Для застосування позовної давності за заявою сторони у спорі суд має дослідити питання її перебігу окремо за кожною звернутою до цієї сторони позовною вимогою, і залежно від установленого дійти висновку про те, чи спливла позовна давність до відповідних вимог (наведену правову позицію викладено у постановах ВП ВС від 14.11.2018 у справі №183/1617/16, від 28.11.2018 у справі №504/2864/13-ц, від 29.05.2019 у справі №367/2022/15-ц, від 16.06.2020 у справі №145/2047/16-ц).

У свою чергу, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21, звертала увагу на те, що приписи про застосування позовної давності поширюються, зокрема, на позови про витребування майна з чужого незаконного володіння (віндикаційний позов). Натомість негаторний позов може бути пред`явлений позивачем упродовж усього часу, поки існує відповідне правопорушення. Такий підхід у судовій практиці є усталеним.

У справі, що розглядається, заяву про застосування наслідків пропуску строку позовної давності подано відповідачами 1 та 6. При цьому позовні вимоги до відповідача 1 полягають у визнанні недійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна від 29.12.2011, укладених між ТОВ «Преско-В» і ТОВ «Авалон Комерц Груп», а до відповідача 6 - у витребуванні майн з чужого незаконного володіння.

При зверненні до суду з вказаним позовом прокурор зазначав, що про порушене право стало відомо в ході досудового розслідування кримінального провадження №0000066 після отримання листа Голови Гребінківського районного суду Полтавської області №411/15-вих від 05.03.2015.

При цьому, прокурор звернувся до суду з вказаним позовом 14.07.2015, що підтверджується календарним штампом канцелярії Господарського суду міста Києва.

Судом першої інстанції розглянуті та відхилені заперечення відповідача 1, що 18.01.2012 надходив запит прокуратури Деснянського району щодо об`єкту нерухомого майна за адресою: м. Київ, вул. Мілютенка, 7б, оскільки в матеріалах справи відсутні жодні та належні докази на підтвердження вказаних доводів відповідача.

За таких підстав, суд першої інстанції цілком вірно встановив, що при зверненні до суду з вказаним позовом заступником прокурора Деснянської окружної прокуратури міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради не було пропущено загальний строк позовної давності.

При вирішенні спору сторін по суті, колегія суддів враховує і наступне.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2024 у справі № 495/1059/18 викладені наступні правові висновки:

« 8.42 Відповідно до принципу диспозитивності цивільного судочинства, закріпленого у статті 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

8.43. Диспозитивність - це один з базових принципів судочинства, керуючись яким, позивач самостійно вирішує, які позовні вимоги заявляти. Суд позбавлений можливості формулювати позовні вимоги замість позивача.

8.44. Разом із цим надміру формалізований підхід до заявлених позовних вимог суперечить завданню цивільного судочинства, яким відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

8.45. Якщо позивач заявляє вимогу, яка за належної інтерпретації може ефективно захистити його порушене право, суди не повинні відмовляти у її задоволенні виключно з формальних міркувань, оскільки це призведе до необхідності повторного звернення позивача до суду за захистом його прав (які за наведених умов могли бути ефективно захищені), що не відповідатиме принципам верховенства права та процесуальної економії (див. mutatis mutandis висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені в пунктах 117-118 постанови від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20)).

8.46. У кожній справі за змістом обґрунтувань позовних вимог, наданих позивачем пояснень тощо суд має встановити, якого саме результату хоче досягнути позивач унаслідок вирішення спору. Суд розглядає справи у межах заявлених вимог (частина перша статті 13 ЦПК України), але, зберігаючи об`єктивність і неупередженість, сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом (пункт 4 частини п`ятої статті 12 ЦПК України). Виконання такого обов`язку пов`язане, зокрема, з тим, що суд має надавати позовним вимогам належну інтерпретацію, а не тлумачити їх лише буквально (див., наприклад, постанови Великої Палати Верховного Суду від 30.06.2021 у справі № 9901/172/20 (пункти 1, 80, 81, 83), від 01.07.2021 у справі № 9901/381/20 (пункти 1, 43-47), від 26.10.2021 у справі № 766/20797/18 (пункти 6, 20-26, 101, 102), від 01.02.2022 у справі № 750/3192/14 (пункти 4, 26, 47), від 22.09.2022 у справі № 462/5368/16-ц (пункти 4, 36), від 20.06.2023 у справі № 633/408/18 (підпункт 11.12) та від 04.07.2023 у справі № 233/4365/18 (пункт 31)).».

Колегія суддів вважає, що за обставин, які склалися, заявлені прокурором у цій справі та задоволені судом першої інстанції позовні вимоги можуть ефективно захистити порушене право позивача.

Щодо інших аргументів сторін колегія суддів зазначає, що вони були досліджені та не наводяться у судовому рішенні, позаяк не покладаються в його основу, тоді як Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа Серявін проти України, § 58, рішення від 10.02.2010). Названий Суд зазначив, що, хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України).

Дослідивши матеріали наявні у справі, апеляційний суд робить висновок, що суд першої інстанції дав належну оцінку доказам по справі та виніс законне обґрунтоване рішення, яке відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам і матеріалам справи.

Доводи апеляційної скарги не спростовують висновку місцевого господарського суду з огляду на вищевикладене.

Виходячи з вищевикладеного, колегія суддів вважає, що скаржник не довів обґрунтованість своєї апеляційної скарги, докази на підтвердження своїх вимог суду не надав, апеляційний суд погоджується із рішенням Господарського суду міста Києва від 13.03.2025 у справі № 910/18113/15, отже підстав для його скасування або зміни в межах доводів та вимог апеляційної скарги не вбачається.

Враховуючи вищевикладене та вимоги апеляційної скарги, апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю «ТОП ГЕЛІОС» задоволенню не підлягає.

Відповідно до приписів ст. 129 ГПК України судові витрати по сплаті судового збору за звернення з цією апеляційною скаргою покладаються на апелянта.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 129, 252, 263, 267-271, 273, 275, 276, 281-285, 287 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ТОП ГЕЛІОС» на рішення Господарського суду міста Києва від 13.03.2025 у справі № 910/18113/15 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 13.03.2025 у справі № 910/18113/15 залишити без змін.

3. Поновити дію рішення Господарського суду міста Києва від 13.03.2025 у справі № 910/18113/15.

4. Судові витрати за розгляд апеляційної скарги покласти на скаржника.

Матеріали даної справи повернути до місцевого господарського суду.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст.ст. 286-291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст судового рішення складено 10.07.2025.

Головуючий суддя О.В. Яценко

Судді Г.А. Кравчук

О.О. Хрипун