ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 червня 2025 року

м. Київ

cправа № 910/9104/24

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Волковицька Н. О. - головуючий, Могил С. К., Случ О. В.,

секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,

розглянувши касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Шверін»

на рішення Господарського суду міста Києва від 23.10.2024 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 08.04.2025 у справі

за первісним позовом Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Шверін»,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Комунальне підприємство виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) по охороні, утриманню та експлуатації земель водного фонду м. Києва «Плесо»,

про виселення з орендованого майна

та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Шверін»

до 1) Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради,

2) Комунального підприємства виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) по охороні, утриманню та експлуатації земель водного фонду м. Києва «Плесо»,

про визнання недійсним одностороннього правочину, визнання недійсним рішення та визнання договору продовженим,

(у судове засідання з`явилися представники: позивача - Ястребова І. Г., третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Осіпчук Ю. В.),

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст і підстави позовних вимог

1.1. У липні 2024 року Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (далі - позивач, Департамент, орендодавець) звернувся у Господарський суд міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Шверін» (далі - ТОВ «Шверін», Товариство, орендар), у якому просило суд виселити відповідача з нежитлових приміщень загальною площею 480,00 кв.м. (1, 2 поверхи), що знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Труханівська, 2, літ. А.

Позовні вимоги мотивовані тим, що між Департаментом, Товариством та Комунальним підприємством виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) по охороні, утриманню та експлуатації земель водного фонду м. Києва «Плесо» (далі - третя особа, Підприємство, балансоутримувач) був укладений договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 30.10.2019 №3076 (далі - договір), за яким Товариству були передані в оренду нежитлові приміщення за адресою: м. Київ, вул. Труханівська, 2 лiт. А, загальною площею 480, 00 кв. м для розміщення суб`єкта господарювання, діяльність якого спрямована на організацію та проведення занять різними видами спорту зі строком оренди до 28.10.2022 року. Листом від 09.06.2022 балансоутримувач повідомив орендаря про непродовження договору у зв`язку з необхідністю використання об`єкта оренди для власних потреб, Департамент листом від 27.06.2022 також повідомив відповідача про те, що термін дії договору продовжуватись не буде і відповідачу необхідно буде звільнити орендовані приміщення, однак після закінчення строк дії договору 28.10.2022 відповідач приміщення не звільнив, займає їх безпідставно, тому підлягає виселенню із них.

1.2. ТОВ «Шверін» подало у Господарський суд міста Києва зустрічну позовну заяву до Департаменту і Підприємства, у якій просило суд:

- визнати недійсним односторонній правочин Підприємства щодо непродовження договору, викладений у листі від 09.06.2022 року №077/221-1087;

- визнати недійсним рішення Департаменту про непродовження договору, викладене у листі від 27.06.2022 № 062/05-13-2378;

- визнати договір продовженим на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану.

Зустрічні позовні вимоги мотивовані тим, що лист балансоутримувача від 09.06.2022 про непродовження договору, не відповідає вимогам Закону та може бути визнаний судом недійним, оскільки останнім не було надано належним чином обґрунтованих підстав використання орендованого приміщення для власних потреб, водночас рішення орендодавця про непродовження договору, оформлене листом від 27.06.2022 не відповідає вимогам постанови КМУ від 03.06.2020 №483, а договір має бути продовжений у відповідності постанови КМУ від 27.05.2022 №634 на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану.

2. Фактичні обставини справи, встановлені судами

2.1. Як установили суди попередніх інстанцій і свідчать матеріали справи, 30.10.2019 між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), як орендодавцем, Товариством з обмеженою відповідальністю «Шверін», як орендарем, та Комунальним підприємством виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) по охороні, утриманню та експлуатації земель водного фонду м. Києва «Плесо», як підприємством-балансоутримувачем, укладено договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду №3076, за умовами пункту 1.1 якого орендодавець на підставі протоколу засідання постійної комісії Київської міської ради з питань власності від « 03» жовтня 2019 року №37/172 передає, а орендар приймає в оренду нерухоме майно (нежитлові приміщення), що належать до комунальної власності територіальної громади міста Києва, (далі - об`єкт), які знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Труханівська, 2 літ. А для розміщення суб`єкта господарювання, діяльність якого спрямована на організацію та проведення занять різними видами спорту.

У відповідності до пункту 2.1 договору об`єктом оренди є: нежитлова будівля площею 480,0 кв. м. (1 та 2 поверх), згідно з викопіюванням з поповерхового плану, що складає невід`ємну частину цього договору.

За умовами пункту 2.4 договору орендар вступає у строкове платне користування об`єктом у термін, указаний у цьому договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору (у разі оренди нерухомого майна на строк не менше ніж три роки - не раніше дати державної реєстрації цього договору) та акта приймання-передачі об`єкта.

Передача об`єкта оренди не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на цей об`єкт. Власником об`єкта залишається територіальна громада міста Києва, а орендар користується ним протягом строку оренди (пункт 2.5 договору).

Підпунктом 4.2.20 пункту 4.2 договору визначено обов`язок орендаря після припинення дії цього договору протягом 3 календарних днів передати майно по акта приймання-передачі підприємству-балансоутримувачу. Акт приймання-передачі об`єкта підписується відповідним орендодавцем, орендарем та підприємством-балансоутримувачем. У разі невиконання цього пункту орендар сплачує неустойку у подвійному розмірі орендної плати.

За умовами пункту 7.5 договору у разі закінчення/припинення дії цього договору або при його розірванні орендар зобов`язаний за актом приймання-передачі повернути об`єкт підприємству-балансоутримувачу у стані, не гіршому, ніж в якому перебував об`єкт на момент передачі його в оренду, з урахуванням усіх здійснених орендарем поліпшень, які неможливо відокремити від об`єкта без запобігання йому шкоди, з урахуванням зносу за період строку дії договору оренди.

Пунктом 9.1 договору встановлено, що цей договір є укладеним з моменту підписання його сторонами і діє з « 30» жовтня 2019 року до « 28» жовтня 2022 року. У разі, якщо законом передбачене нотаріальне посвідчення і державна реєстрація, цей договір є укладеним з моменту державної реєстрації.

У пункті 9.4 договору наведені підстави припинення його дії, зокрема: у разі невиконання або системного неналежного виконання істотних умов договору; закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідно до пункту 9.7. договору для продовження дії договору на новий строк орендар звертається до орендодавця за три місяці до закінчення строку дії цього договору із заявою про продовження договору на новий строк. До заяви додається новий звіт з незалежної оцінки об`єкта, як передбачено пунктом 4.2.21 цього договору.

За актом приймання-передачі нерухомого майна від 30.10.2019 підприємство-балансоутримувач та орендодавець передали, а орендар прийняв у орендне користування згідно з договором оренди від 30.10.2019 нежитлову будівлю, що перебуває на балансі Підприємства загальною площею 480, 0 кв.м., розташованого за адресою: м. Київ, вул. Труханівська, 2 літ. А.

09.06.2022 балансоутримувач повідомив орендаря листом №077/221-1087 про непродовження договору оренди №3076 від 30.10.2019 в зв`язку з необхідністю використання об`єкта оренди для власних потреб, а саме з метою розширення сфери надання послуг для комфортного і безпечного відпочинку містян та гостей на пляжі «Центральний».

Вказаний лист отриманий Товариством 23.06.2022, про що свідчить рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення №500.

27.06.2022 Департамент направив орендарю лист №062/05-13-2378, яким повідомив про те, що термін дії договору продовжуватись не буде та Товариству необхідно буде звільнити орендовані приміщення і передати їх за актом приймання-передачі балансоутримувачу.

17.10.2022 Підприємство надіслало на адресу Товариства лист №077/221-2412 з вимогою про повернення орендованого по договору оренди №3076 майна. Також в даному листі балансоутримувачем було наголошено про необхідність орендарю повернути займане приміщення у 3-денний термін та передати його за актом приймання-передачі.

Крім цього, Підприємство звернулось до Товариства із заявою №077/221-2580 від 01.11.2022 про припинення договору оренди №3076 з вимогою про повернення орендованого майна.

Однак, як зазначає Департамент, не зважаючи на отримання Товариством листів від орендодавця і балансоутримувача про непродовження договору оренди на новий строк та про необхідність звільнення об`єкта оренди і повернення його балансоутримувачу за актом приймання-передачі, станом на дату подачі позовної заяви нежитлове приміщення за адресою м. Київ, вул. Труханівська, 2, літ. А, загальною площею 480,00 кв. м (1, 2 поверхи) не повернуте, знаходиться у володінні відповідача, та останній продовжує використовувати приміщення, порушуючи при цьому право власника майна володіти, користуватися, розпоряджатися своїм майном.

У листопаді 2022 року Підприємство звернулося у Господарський суд міста Києва з позовом до Товариства, в якому просило виселити відповідача з нежитлової будівлі загальною площею 480 м2 (1, 2 поверхи), яка знаходиться в м. Києві на вул. Труханівська, 2, літ. «А», та передати Підприємству цю нежитлову будівлю за актом приймання-передачі.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 29.03.2023 у справі №910/12670/22, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 17.04.2024, вказаний позов було задоволено.

Однак, постановою Верховного Суду від 18.06.2024 у справі №910/12670/22 було задоволено касаційну скаргу ТОВ «Шверін», скасовані вказані судові рішення та відмовлено у задоволенні позову Підприємства.

Постанова Верховного Суду мотивована тим, що Підприємство не є орендодавцем щодо нерухомого майна, а є балансоутримувачем, тому воно не може заявляти позовну вимогу про зобов`язання орендаря повернути орендоване майно. Згідно п.5.4 Положення про Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради, затвердженого рішенням Київської міської ради від 02.03.2023 №6023/6064, Департамент здійснює повноваження орендодавця об`єктів комунальної власності територіальної громади міста Києва в установленому законодавством та Київською міською радою порядку.

У зв`язку із викладеними обставинами, Департамент звернувся до суду з первісним позовом про виселення Товариства з орендованого приміщення, оскільки договір оренди є припиненим внаслідок закінчення строку, на який його було укладено, а Товариство ухиляється від повернення приміщення балансоутримувачу (Підприємству).

Товариство, заперечуючи проти задоволення первісних позовних вимог Департаменту, посилалось на відсутність обґрунтованих та доведених належними доказами підстав для відмови у продовженні договору оренди, передбачених статтею 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», при цьому посилання у листі балансоутримувача від 09.06.2022 №077/221-1087 на службову записку директора з виробничо-технічних питань КП «Плесо» від 06.06.2022 щодо необхідності проведення реконструкції зони відпочинку «Центральна», на думку Товариства, не є обґрунтованою підставою для розірвання договору оренди.

На підтвердження своїх заперечень відповідач посилався, зокрема, на наступні докази:

- пояснювальну запуску до проекту розпорядження виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - виконавчий орган Київради (КМДА)) «Про реконструкцію зони відпочинку «Центральна» в частині створення рекреаційного маршруту з благоустроєм прилеглої території на Трухановому острові в Дніпровському районі м. Києва, складену начальником Управління екології та природних ресурсів;

- службову записку від 06.06.2022 директора з виробничо-технічних питань Підприємства Генеральному директору щодо пропозиції повернути приміщення гардеробу у користування Підприємства та передбачити можливість його реконструкції для потреб жителів м. Києва та його гостей;

- рішення Господарського суду міста Києва від 22.10.2019 у справі №910/10720/19, яким Підприємству відмовлено у задоволенні позову до ТОВ «Інститут «Київдормістпроект» про стягнення пені за невиконання Договору на виконання проектних робіт №ТКДМП-1730/774 щодо реконструкції зони відпочинку «Центральна»;

- розпорядження виконавчого органу Київради (КМДА) від 22.12.2018 №2342 «Про реконструкцію зони відпочинку «Центральна» в частині створення рекреаційного маршруту з благоустроєм прилеглої території на Трухановому острові в Дніпровському районі м. Києва «;

- розпорядження виконавчого органу Київради (КМДА) від 11.06.2020 №829 «Про затвердження робочого проекту «Реконструкція зони відпочинку «Центральна» в частині створення рекреаційного маршруту з благоустроєм прилеглої території на Трухановому острові в Дніпровському районі м. Києва»;

- розпорядження виконавчого органу Київради (КМДА) від 26.11.2021 №2460 «Про перезатвердження робочого проекту «Реконструкція зони відпочинку «Центральна» в частині створення рекреаційного маршруту з благоустроєм прилеглої території на Трухановому острові в Дніпровському районі м. Києва (коригування)».

3. Короткий зміст судових рішень у справі

3.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 23.10.2024, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 08.04.2025, позовні вимоги за первісним позовом задоволено. У задоволенні зустрічного позову відмовлено.

Рішення судів аргументовані тим, що Підприємство, як балансоутримувач, направило, Департаменту, як орендодавцю та Товариству, як орендарю лист за вих. №077/221-1087 від 09.06.2022, в якому повідомило, що відповідно до статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», пункту 142 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 та листа роз`яснення Департаменту комунальної власності м. Києва від 03.06.2022 № 062/05-21-1929 про непродовження договору оренди №3076 від 30.10.2019.

У вказаному листі зазначено, що після закінчення дії договору оренди нежитлова будівля (гардероб, інв. № 10310102) буде використовуватися безпосередньо балансоутримувачем з метою розширення сфери надання послуг для комфортного і безпечного відпочинку містян та гостей на пляжі «Центральний», острів Труханів. Зазначений лист отриманий Товариством 23.06.2022, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення.

Отже, повідомлення Підприємства містило посилання на конкретні цілі подальшого використання об`єкта оренди і вказане використання відповідає Статутному предмету діяльності Підприємства, яким, у тому числі, є надання послуг у сфері відпочинку та рекреації.

Відповідно до листа Департаменту від 27.06.2022 № 062/05-13-2378, адресованого Товариству та Підприємству, повідомлено, що договір оренди від 30.10.2019 №3076 продовжуватись не буде, у зв`язку з чим Товариству необхідно звільнити орендовані приміщення та передати їх за актом приймання-передачі підприємству-балансоутримувачу.

17.10.2022 Підприємство надіслало на адресу Товариства лист №077/221-2412 з вимогою про повернення орендованого по договору оренди №3076 майна, у якому також просив останнього підписати акти приймання-передачі нерухомого майна.

Таким чином, передбачені Законом України «Про оренду державного та комунального майна», з урахуванням особливостей у період воєнного стану, встановлених постановою Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 № 634, умови для непродовження дії договору оренди комунального майна в умовах воєнного стану були дотримані.

Суди відхилили твердження відповідача про відсутність доказів, які підтверджують обставини, наведені в листі №077/221-1087 від 09.06.2022, оскільки процедура непродовження договору оренди шляхом надсилання письмового звернення балансоутримувача не покладає на останнього додаткового обов`язку доводити наявність конкретно визначених ним та обґрунтованих підстав відмови у продовженні договору оренди.

Суд апеляційної інстанції зауважив, що посилання відповідача на те, що реалізація проєкту «Реконструкція зони відпочинку «Центральна» в частині створення рекреаційного маршруту з благоустроєм прилеглої території на Трухановому острові в Дніпровському районі м.Києва», затвердженого відповідними розпорядженнями виконавчого органу Київради (КМДА), не передбачає використання спірного об`єкту оренди відхилені, оскільки згідно з матеріалами справи, зокрема службової записки від 06.06.2022, Підприємство планує облаштувати у цьому об`єкті нерухомості додаткові приміщення для переодягання, душовими кабінами та камерами для зберігання особистих речей.

Отже, оскільки строк дії договору, на підставі якого орендар користується спірним майном закінчився, а доказів повернення майна у встановленому вказаним договором порядку матеріали справи не містять, позовна вимога Департаменту за первісним позовом про виселення відповідача є обґрунтованою, доведеною та підлягає задоволенню.

В частині зустрічного позову суди зазначили, що Товариством не доведено належними та допустимими доказами наявності підстав, з якими пов`язана недійсність одностороннього правочину Підприємства, оформленого листом №077/221-1087 від 09.06.2022. Крім того, не доведено невідповідності рішення Департаменту щодо непродовження договору оренди, викладене в листі від 27.06.2022 № 062/05-13-2378 вимогам частини дев`ятої статті 18, статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та положенням Постанови №634.

4. Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

4.1. ТОВ «Шверін» звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення судів попередніх інстанцій та відмовити у задоволенні первісного позову і задовольнити зустрічних позов.

Підставами касаційного оскарження є пункти 1, 3, 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).

4.2. Скаржник стверджує, що судами не враховано висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 16.11.2022 у справі №910/8467/21, від 18.07.2018 у справі №758/824/17, від 03.04.2019 у справі №909/68/18, від 17.08.2022 у справі №757/37126/18, від 23.01.2025 у справі № 910/18499/20 (910/18305/23), від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 щодо застосування статей 86, 177, 277 частини 5 статті 236 ГПК України.

Суди не врахували, що обставина, передбачена абзацом 2 частини першої статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» входить до предмету доказування у справі, і сторона, яка на таку обставину посилається, зобов`язана довести її належними і допустимими доказами. Як підставу для задоволення первісного позову зазначено лише лист повідомлення балансоутримувача про необхідність використання орендованого майна для власних потреб балансоутримувача. Однак наведені балансоутримувачем у листі відомості не підтверджується жодними доказами, а надані ТОВ «Шверін» докази взагалі спростовують наведені Департаментом та Підприємством обставини.

Суди не врахували наведених правових висновків Верховного Суду щодо застосування до статті 3 ЦК України, що виявилось у не дослідженні поведінки сторін договору на предмет відповідності принципам справедливості, добросовісності та розумності.

Щодо підстави оскарження, передбаченої пунктом 3 частини другої статті 287 ГПК України, скаржник зазначає, що відсутній висновок щодо застосування абзацу 2 частини першої статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» у контексті наявності обґрунтування власних потреб у використанні об`єкта оренди: чи достатньо лише формального волевиявлення балансоутримувача чи є обов`язок доводити необхідність використання орендованого майна для власних потреб балансоутримувача.

На думку заявника, балансоутримувач зобов`язаний надати таке обґрунтування, яке можна перевірити доказами. Тобто, воно не має носити формальний, декларативний характер, в інакшому випадку неможливо забезпечити дотримання законних прав та інтересів орендарів.

Щодо підстави оскарження, передбаченої пунктом 4 частини другої статті 287 ГПК України, скаржник зазначає, що суди не дослідили копію службової записки директора КП «ПЛЕСО» від 06.06.2022, копію розпорядження КМДА від 22.12.2018 № 2342, копію пояснювальної записки, копію розпорядження КМДА від 11.06.2020 № 829, копію розпорядження КМДА від 26.11.2021 № 2460, копію рішення Господарського суду м. Києва від 22.10.2019, копію експертної оцінки щодо розгляду кошторисної частини проектної документації («Поточний ремонт нежитлового приміщення за адресою м. Київ вул. Труханівська 2 літ «А»), копі. кошторисної документації (на поліпшення об`єкту оренди), копію протоколу постійної комісії Київської міської ради з питань власності від 13.10.2020 про погодження проведення орендарем поліпшень, копію листа ГУ НП у м. Києві від 02.11.2021 щодо рейдерського захоплення, копію листа ГУ НП у м. Києві від 27.11.2020, копію акта від 21.05.2021, копію листа виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) від 14.01.2021 № 015-8, копію листа ГУ НП у м. Києві від 06.01.2022.

Зазначені докази мають значення для правильного вирішення справи, адже спростовують твердження позивача за первісним позовом про обґрунтування необхідності використання орендованого майна балансоутримувачем для власних потреб.

Проведення реконструкції зони відпочинку «Центральна» в частині створення рекреаційного маршруту з благоустроєм, яка була розпочата ще 22.12.2018 (із прийняттям розпорядження), і проводилася протягом строку дії договору, жодним чином не охоплює реконструкцію об`єкта оренди, про що йдеться у службовій записці директора з виробничо- технічних питань КП «Плесо» від 06.06.2022.

4.3. У відзиві на касаційну скаргу Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради вказує на безпідставність доводів скаржника та просить залишити без змін оскаржені судові рішення.

4.4. 23.05.2025 від представниці скаржника надійшло клопотання про відкладення розгляду справи, оскільки вона з 9 по 24 червня 2025 року перебуває у щорічній основній відпустці.

Колегія суддів, розглянувши подане клопотання, дійшла висновку про відмову у його задоволенні з огляду на те, що скаржник був належним чином повідомлений про дату, час і місце судового розгляду. Суд врахував у сукупності також те, що відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною передумовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників учасників справи, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні, явка представників учасників справи у судове засідання не була визнана обов`язковою, позиція скаржника викладена письмово у касаційній скарзі.

5. Позиція Верховного Суду

5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на таке.

5.2. Відповідно до статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

5.3. Предмет спору у цій справі стосується припинення договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 30.10.2019 № 3076.

Статтею 759 Цивільного кодексу України визначено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди). Особливості найму (оренди) державного і комунального майна встановлюються Законом України «Про оренду державного та комунального майна».

Частиною першою статті 763 Цивільного кодексу України унормовано, що договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Відповідно до частини першої статті 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Спеціальним Законом, який регулює правові, економічні та організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим, а також передачею права на експлуатацію такого майна, а також майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим, є Закон України «Про оренду державного та комунального майна».

Відповідно до частин першої, другої статті 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договір оренди припиняється у разі:

закінчення строку, на який його укладено;

укладення з орендарем договору концесії такого майна;

приватизації об`єкта оренди орендарем (за участю орендаря);

припинення юридичної особи - орендаря або юридичної особи - орендодавця (за відсутності правонаступника);

смерті фізичної особи - орендаря;

визнання орендаря банкрутом;

знищення об`єкта оренди або значне пошкодження об`єкта оренди.

Договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.

Згідно із частиною першою статті 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» у разі припинення договору оренди орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.

Отже, у разі припинення договору оренди в орендаря виникає обов`язок повернути орендоване майно протягом трьох робочих днів з дати припинення договору.

Водночас указом Президента України від 24.02.2022 № 64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні» у зв`язку з військовою агресією російської федерації проти України з 24.02.2022 в Україні введено воєнний стан строком на 30 діб, строк якого в подальшому був неодноразово продовжено та який тривав на момент виникнення спірних правовідносин та на момент розгляду цієї справи.

У зв`язку із запровадженням воєнного стану в Україні Законом України від 01.04.2022 № 2181-IX «Про внесення змін до Закону України «Про оренду державного та комунального майна» внесено зміни до розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про оренду державного та комунального майна», який доповнено пунктом 61. За змістом пункту 61 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» цього Закону під час дії воєнного стану Кабінет Міністрів України може встановити інші правила передачі в оренду державного та комунального майна, ніж ті, що передбачені цим Законом, зокрема щодо продовження договору оренди, шляхом запровадження можливості автоматичного продовження договорів оренди, строк дії яких закінчується під час дії воєнного стану, на строк до припинення чи скасування та на чотири місяці після припинення чи скасування воєнного стану.

На виконання цього Закону України від 01.04.2022 № 2181-IX Кабінетом Міністрів України прийнято 27.05.2022 постанову № 634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану», яка набрала законної сили 01.06.2022.

Відповідно до пункту 5 зазначеної постанови Кабінету Міністрів України договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану, крім випадку, коли балансоутримувач з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди повідомив орендодавцю та орендарю про непродовження договору оренди з підстав, визначених статтею 19 Закону. Норма щодо продовження договору, встановлена цим пунктом, не застосовується до договорів, щодо яких рішення про їх продовження прийнято на аукціоні і аукціон оголошено до дати набрання чинності цією постановою. Для продовження договору оренди на строк, передбачений цим пунктом, заява орендаря та окреме рішення орендодавця не вимагаються.

Отже, пункт 5 зазначеної постанови Кабінету Міністрів України визначає умови автоматичного продовження договорів оренди державного та комунального майна, строк дії яких закінчується під час дії воєнного стану.

Підстави для відмови у продовженні договору оренди визначені статтею 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Так, відповідно до частини першої статті 19 цього Закону рішення про відмову у продовженні договору оренди може бути прийнято, зокрема, якщо орендоване приміщення необхідне для власних потреб балансоутримувача, які обґрунтовані у письмовому зверненні балансоутримувача, поданому ним орендарю.

Відповідно до пункту 114 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483, рішення про відмову в передачі в оренду відповідного об`єкта оренди може бути прийняте орендодавцем у випадку, зокрема, наявності обґрунтованих власних потреб уповноваженого органу управління та/або балансоутримувача, або потреб іншої бюджетної установи, що розміщена в будівлі, споруді, їх окремій частині.

Отже, відповідно до абзацу 2 частини першої статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» у межах розумної та добросовісної поведінки орендодавець, може відмовити орендарю в продовженні договору оренди, повідомивши орендаря у строк за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди про наявність обґрунтованих власних потреб у використанні об`єкта оренди.

Форма такого повідомлення про відмову в продовженні договору оренди не визначена законодавством. Водночас за змістом наведених норм, таке повідомлення (звернення) у розумінні пункту 5 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 № 634 повинно містити обґрунтування необхідності використання об`єкта оренди саме для власних потреб з посиланням на конкретно визначені цілі такого використання, які повинні відповідати законодавству, а також статуту чи положенню. При цьому в розумінні наведених норм власними потребами можуть бути потреби у використанні об`єкта оренди з урахуванням його функціонального призначення для забезпечення здійснення статутної діяльності.

Повідомлення, в якому не зазначено про необхідність використання об`єкта оренди для власних потреб та не наведено обґрунтування необхідності такого використання, не відповідає вимогам абзацу 2 частини 1 статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», оскільки орендар як більш уразлива сторона в таких правовідносинах має право вимагати дотримання щодо нього загальних засад цивільного законодавства, зокрема, справедливості, добросовісності та розумності.

Змістовно подібний висновок наведений у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 04.03.2025 у справі № 914/622/24.

5.4. Щодо підстав оскарження, передбачених пунктами 1 та 3 частини другої статті 287 ГПК України

Згідно з пунктом 6 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу.

Законодавець, задекларувавши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. Аналогічний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 21.02.2024 у справі № 906/1324/21, від 07.02.2024 у справі № 906/1311/21, а також від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16, на які посилається скаржник.

Верховний Суд у постанові від 16.11.2022 у справі №910/8467/21, на яку посилається скаржник, де предметом позову є продовження договору оренди, зазначив, що обов`язком суду при розгляді справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об`єктивності з`ясування обставин справи та оцінки доказів. Всебічність та повнота розгляду передбачає з`ясування всіх юридично значущих обставин та наданих доказів з усіма притаманними їм властивостями, якостями та ознаками, їх зв`язками, відносинами і залежностями. Таке з`ясування запобігає однобічності та забезпечує, як наслідок, постановлення законного й обґрунтованого рішення.

У цьому контексті скаржник також посилається на постанови Верховного Суду від 18.07.2018 у справі №758/824/17, від 03.04.2019 у справі №909/68/18, від 17.08.2022 у справі №757/37126/18 щодо обов`язковості для суду повного та всебічно дослідження обставин справи, доказів та аргументів сторін, що мають значення для правильного вирішення справи.

У справі № 910/9104/24, яка переглядається, суди встановили, що між сторонами було укладено договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 30.10.2019 №3076.

Водночас, Підприємство, як балансоутримувач, направило, Департаменту, як орендодавцю та Товариству, як орендарю лист за вих. № 077/221-1087 від 09.06.2022, в якому повідомило, що відповідно до статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», пункту 142 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 та листа роз`яснення Департаменту комунальної власності м. Києва від 03.06.2022 № 062/05-21-1929 про непродовження договору оренди №3076 від 30.10.2019. У вказаному листі зазначено, що після закінчення дії договору оренди нежитлова будівля (гардероб, інв. № 10310102) буде використовуватися безпосередньо балансоутримувачем з метою розширення сфери надання послуг для комфортного і безпечного відпочинку містян та гостей на пляжі «Центральний», острів Труханів.

Суд апеляційної інстанції відхилив посилання відповідача на те, що реалізація проєкту «Реконструкція зони відпочинку «Центральна» в частині створення рекреаційного маршруту з благоустроєм прилеглої території на Трухановому острові в Дніпровському районі м. Києва», затвердженого відповідними розпорядженнями виконавчого органу Київради (КМДА), не передбачає використання спірного об`єкту оренди відхилені, оскільки згідно з матеріалами справи, зокрема службової записки від 06.06.2022, Підприємство планує облаштувати у цьому об`єкті нерухомості додаткові приміщення для переодягання, душовими кабінами та камерами для зберігання особистих речей.

Верховний Суд зауважує, що орендодавець, відповідно до приписів частини першої статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та пункту 114 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 має право прийняти рішення про відмову у продовженні договору оренди за умови належного обґрунтування необхідності спірного приміщення для власних потреб. Для застосування вказаних приписів необхідно як своєчасно повідомити орендаря про зазначені обставини, так і навести мету такого використання, яка узгоджується із законодавством, статутом чи положенням, яке регулює спірні правовідносини, діяльність орендодавця (балансоутримувача).

Вказані норми не визначають обсягу мотивування такої відмови і як саме має підтверджуватися наявність необхідності такого приміщення для власних потреб. Водночас колегія суддів зауважує, що орендодавець (балансоутримувач), у межах розумної та добросовісної поведінки, має вжити заходів для виконання вимог статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» і навести обґрунтування відмови у продовженні договору, яке не повинно мати ознак явної безпідставності.

У протилежному випадку, без належного обґрунтування відмови у продовженні договору, знехтувавши обов`язком добросовісно та розумно керуватися положеннями статті 19 зазначеного Закону, орендодавець фактично зловживатиме своїм правом, порушуючи законні права орендаря.

Крім того, під час дослідження правомірності прийняття рішення про відмову у продовженні договору, важливо враховувати баланс інтересів сторін, оскільки орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки, зацікавлений у продовженні орендних правовідносин, а орендодавець навпаки може вбачати необхідність у іншому використанні приміщення, а саме для власних потреб (потреб балансоутримувача).

Колегія суддів зазначає, що у справі № 910/9104/24, суди попередніх інстанцій встановили, що відмова у продовженні спірного договору є обґрунтованою, відповідне повідомлення містило посилання на конкретні цілі подальшого використання об`єкта оренди і вказане використання відповідає Статутному предмету діяльності Підприємства, яким, у тому числі, є надання послуг у сфері відпочинку та рекреації.

Верховний Суд вважає, що зі встановлених обставин не вбачається ознак недотримання принципів добросовісності та розумності під час прийняття рішення про відмову у продовженні договору. Мотиви такої відмови надають можливість встановити для яких потреб балансоутримувач має намір використовувати приміщення. Очевидної безпідставності відповідне повідомлення також не містить. Таким чином, доводи скаржника у контексті підстав оскарження, визначених пунктами 1 та 3 частини другої статті 287 ГПК України, не знайшли підтвердження і не спростовують мотивів з яких суди першої і апеляційної інстанцій вважали припиненим спірний договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 30.10.2019 № 3076.

За таких обставин, колегія суддів вважає, що суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку щодо задоволення первісного позову і відмовили у задоволенні зустрічних вимог.

5.5. Оскільки в межах підстав оскарження, передбачених пунктами 1 та 3 частини другої статті 287 ГПК України, доводи скаржника щодо неправильного застосування судами норм матеріального права і порушення процесуальних норм не знайшли підтвердження, а встановлені обставини вказують на врахування і оцінку ключових умов у контексті статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», Верховний Суд не вважає обґрунтованими відповідні доводи. За вказаних обставин, оскільки умовою застосування пункту 1 частини третьої статті 310 ГПК України у контексті підстави оскарження, передбаченої пунктом 4 частини другої статті 287 ГПК України, є висновок про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 287 цього Кодексу, колегія суддів не бере до уваги посилання скаржника у межах цієї підстави, які стосуються порушення судами попередніх інстанцій норм процесуального права та не дослідження судами зібраних у справі доказів.

Водночас, Суд звертає увагу на те, що касаційна інстанція не вправі здійснювати переоцінку обставин, з яких виходили суди при вирішенні справи, а її повноваження обмежуються виключно перевіркою дотримання судами норм матеріального та процесуального права на підставі встановлених фактичних обставин справи та виключно в межах доводів касаційної скарги (аналогічний висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.12.2019 у справі № 925/698/16).

Встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Якщо порушень порядку надання та отримання доказів у суді першої інстанції апеляційний суд не встановив, а оцінка доказів зроблена як судом першої, так і судом апеляційної інстанції, то суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів (висновок Великої Палати Верховного Суду у постанові від 16.01.2019 у справі № 373/2054/16-ц, Верховного Суду у складі об`єднаної палати Касаційного господарського суду у постанові від 17.09.2020 у справі № 908/1795/19).

Суд зауважує, що, переглядаючи справу в касаційному порядку, Верховний Суд, який відповідно до частини третьої статті 125 Конституції України є найвищим судовим органом, виконує функцію «суду права», а не «факту», отже, відповідно до статті 300 ГПК України перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених судами попередніх інстанцій фактичних обставин справи.

5.6. Зважаючи на викладене, оскільки доводи скаржника щодо неправильного застосування судами норм матеріального права і порушення норм процесуального права не знайшли підтвердження, колегія суддів не убачає підстав для скасування рішення Господарського суду міста Києва від 23.10.2024 та постанови Північного апеляційного господарського суду від 08.04.2025 у справі № 910/9104/24.

6. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги та норми права, якими керувався суд

6.1. За змістом пункту 1 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

6.2. Відповідно до частини першої статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

6.3. Ураховуючи викладене, зважаючи на зазначені положення законодавства, оскаржені у справі рішення необхідно залишити без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.

7. Розподіл судових витрат

7.1. Оскільки суд відмовляє у задоволенні касаційної скарги та залишає без змін оскаржувані рішення, то відповідно до статті 129 ГПК України витрати зі сплати судового збору необхідно покласти на скаржника.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 ГПК України, Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Шверін» залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду міста Києва від 23.10.2024 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 08.04.2025 у справі № 910/9104/24 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий Н. О. Волковицька

Судді С. К. Могил

О. В. Случ