ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МИКОЛАЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
================================================================
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 червня 2025 року Справа № 915/552/25

м.Миколаїв

Господарський суд Миколаївської області у складі головуючого судді Мавродієвої М.В.,

за участю:

секретаря судового засідання: Савки К.Д.,

представників сторін: не з`явилися,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за спільним позовом: 1) фізичної особи-підприємця Пеліпас Олексія Олександровича,

2) фізичної особи-підприємця Бергман Ірини Олександрівни,

до відповідача: Миколаївської міської ради,

про: визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, укладеною в редакції запропонованій позивачами,-

в с т а н о в и в:

Фізична особа-підприємець Пеліпас Олексій Олександрович та фізична особа-підприємець Бергман Ірина Олександрівна через систему Електронний суд звернулись до Господарського суду Миколаївської області із спільним позовом до Миколаївської міської ради, в якому просять визнати додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 09.02.2010, який зареєстровано у Миколаївський регіональній філії ДП Центр ДЗК 17.02.2010 за №39 та у Миколаївській міській раді 17.02.2010 за №7357, укладеною в редакції запропонованій позивачами.

В обґрунтування вимог позивачі вказують на наступне:

- між відповідачем, як орендодавцем, та позивачами, як орендарями, укладено договір оренди землі від 09.02.2010, який 17.02.2010 зареєстровано у Миколаївський регіональній філії ДП «Центр ДЗК» та Миколаївській міській раді, строком дії на 5 років з дати державної реєстрації, тобто до 17.02.2010, земельної ділянки загальною площею 3548 кв.м, для будівництва та обслуговування масиву багатоповерхової житлової забудови по вул.Архітектора Старова, 2/7 (Центральний);

- в подальшому договір оренди землі неодноразово поновлювався (продовжувався), та востаннє додатковою угодою №28/У-20 від 06.04.2020 вказаний договір поновлено на 5 (п`ять) років до 17.02.2025;

- виконуючи належним чином обов`язки орендарів і вимоги умов укладеного договору оренди землі, позивачі 17.07.2024, тобто у встановлений договором оренди строк, звернулися до відповідача з заявою про поновлення такого договору, до якої додали проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі на той же строк та на тих же умовах;

- відповіді щодо результатів розгляду звернення позивачів про поновлення договору оренди землі не отримано, рішення відповідача про поновлення або відмову у поновлені договору оренди не прийнято, додаткова угода уповноваженою особою не підписана;

- позивачі продовжують користуватися орендованою земельною ділянкою та виконувати умови договору оренди землі, у тому числі щодо орендної плати.

Позивачі вважають, що оскільки вони в установлений договором та законом строк повідомили відповідача про намір поновити договір оренди землі, продовжують користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору, належно виконували та виконують умови договору, а відповідач не повідомив протягом місяця після закінчення строку договору про заперечення у поновленні договору, то такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Ухвалою суду від 11.04.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі. Справу ухвалено розглядати за правилами загального позовного провадження. Підготовче засідання у справі призначено на 15.05.2025.

Відповідач у відзиві від 28.04.2025 заперечує проти задоволення позову посилаючись на те, що вирішення та врегулювання земельних відносин є виключними повноваженнями міської ради. Наразі міська рада здійснює відповідні дії щодо розгляду заяви про поновлення договору оренди земельної ділянки, управлінням земельних відносин департаменту архітектури та містобудування міськради підготовлено проект рішення про продовження позивачам строку оренди спірної земельної ділянки, у зв`язку з чим задоволення заявлених позовних вимог є передчасним та буде наслідком порушених прав Миколаївської міської ради на врегулювання даних питань, передбачених статтею 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні».

Ухвалою суду від 15.05.2025 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 13.06.2025.

Сторони явку повноважних представників у судове засідання не забезпечили, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином.

Судом також враховано, що явка представників сторін в судове засідання не визнавалась судом обов`язковою.

Враховуючи викладене суд дійшов висновку про достатність у матеріалах справи документальних доказів для вирішення спору по суті за відсутності представників сторін.

У судовому засіданні 13.06.2025 суд перейшов до стадії ухвалення судового рішення.

У судовому засіданні 13.06.2025 судом підписано вступну та резолютивну частини рішення без його проголошення.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши та оцінивши усі подані учасниками справи докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, судом встановлено наступне.

Між відповідачем, як орендодавцем, та позивачами, як орендарями, на підставі рішення Миколаївської міськради від 18.12.2009 №42/58, було укладено договір оренди землі від 09.02.2010 (далі - Договір), який зареєстровано у Миколаївський регіональній філії ДП «Центр ДЗК» 17.02.2010 за №39 та у Миколаївській міській раді 17.02.2010 за №7357, строком дії 5 років з дати державної реєстрації, об`єкт оренди - земельна ділянка загальною площею 3548 кв.м, для будівництва та обслуговування масиву багатоповерхової житлової забудови по вул.Архітектора Старова, 2/7 (Центральний район) (п.п.1.1, 2.1, 3.1 Договору оренди).

В подальшому такий договір оренди землі неодноразово поновлювався (продовжувався).

Договором про зміни №244-15 від 08.10.2015 продовжено спірний договір оренди землі з 17.02.2015 до 17.02.2020.

Додатковою угодою №28/У-20 від 06.04.2020 спірний договір оренди землі поновлено на 5 (п`ять) років до 17.02.2025.

Відповідно до п.3.1 Договору, в редакції договору про зміни №244-15 від 08.10.2015, орендарі, які мають намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язані письмово повідомити про це орендодавця за шість місяців до спливу строку цього договору. Підставою для укладення договору на новий строк буде відповідне рішення орендодавця.

17.07.2024 позивачі звернулися до Департаменту з надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради з заявою про поновлення спірного договору оренди землі, додавши до такої заяви проект додаткової угоди про поновлення такого договору оренди на той самий строк та на тих самих умовах.

В матеріалах справи знаходиться копія такого проекту додаткової угоди.

Позивачі вказують, а відповідач не заперечує та не спростовує, що до цього часу відповіді щодо результатів розгляду їх звернення від 17.07.2024 про поновлення спірного договору оренди землі ними не отримано, рішення відповідача про поновлення або відмову у поновлені договору оренди не прийнято, додаткова угода уповноваженою особою не підписана, а вони продовжують користуватися орендованою земельною ділянкою та виконувати інші умови договору оренди землі.

В матеріалах справи знаходяться копії платіжних інструкцій за 2023, 2024 роки, які підтверджують внесення позивачами орендних платежів по спірному договору оренди землі.

Позивачі, стверджують, що оскільки вони, як орендарі, в установлений договором про оренду землі строк повідомили відповідача, як орендодавця, про намір поновити договір оренди землі та направили проект додаткової угоди, продовжують користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору, належно виконують та виконували умови договору, а відповідач протягом місяця після закінчення строку такого договору не повідомив про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Позивачі вважають, що відповідач порушує їх право, як орендарів, на отримання підписаного Миколаївською міською радою договору про поновлення спірного договору оренди землі та укладання додаткової угоди до такого договору на той самий строк і на тих самих умовах.

У зв`язку з цим позивачі звернулися до суду із відповідним позовом за захистом свого порушеного права.

На підставі повно і всебічно з`ясованих обставин справи, на які сторони посилались як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам сторін, суд дійшов наступних висновків.

Предметом позову в цій справі є вимоги позивачів до міської ради про визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки укладеною.

Відповідно до положень ст.792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон України "Про оренду землі".

Статтею 1 Закону України "Про оренду землі" визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Частиною 1 ст.2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Суд враховує, що 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8 цього Закону з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким ст.33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені ст.33 цього Закону та ст.126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені ст.126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами за правилами, чинними на момент їх укладення".

Суд зазначає, що Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" законодавець фактично розмежував два механізми, які раніше були закладені в попередній редакції ст.33 Закону України "Про оренду землі", а саме: реалізації переважного права на укладення нового договору оренди землі (який відповідно до чинних приписів Закону України "Про оренду землі" врегульовано ст.33) та реалізації права на поновлення договору оренди землі (який регулюється приписами ст.32-2 Закону України "Про оренду землі" та ст.126-1 ЗК України).

Суд враховує, що положення ч.ч.1-5 ст.33 Закону України "Про оренду землі" як до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", так і після залишилися подібними.

При цьому назву ст.33 Закону України "Про оренду землі" було змінено з "Поновлення договору оренди землі" на "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк", а з тексту фактично вилучено частини шосту-восьму, які використовувались як механізм реалізації права орендаря на автоматичну пролонгацію за умови відсутності заперечень орендодавця.

Відповідно до положень ст.33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на момент звернення з позовом у цій справі) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із ст.122 ЗК України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

Таким чином, нова редакція ст.33 Закону України "Про оренду землі", положення якої підлягають застосуванню до спірних правовідносин у цій справі, на відміну від попередньої редакції, надає орендарю переважене право перед іншими особами на укладення нового договору, а не поновлення попереднього. Сторони договору оренди можуть погодити істотні умови і укласти новий договір оренди на тих самих або нових погоджених сторонами умовах, але в будь-якому випадку якщо мова йде про укладення договору оренди щодо земель державної або комунальної власності, укладення нового договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі ст.122 ЗК України.

Також нова редакція ст.33 вже не містить положення про можливість поновлення договору на тих самих умовах на той самий строк, яке раніше було зазначено в частині шостій цієї статті та фактично встановлювало механізм "мовчазної згоди", який після розмежування процедур переважного права та поновлення договору оренди врегульоване законодавцем окремо в ст.126-1 ЗК України.

Водночас у постанові судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23.11.2023 у справі №906/1314/21, викладено наступні висновки щодо врегулювання подібних спірних правовідносин.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (ч.1 цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (ч.2 ст.33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч.3 ст.33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч.4 ст.33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч.5 ст.33 зазначеного Закону).

Частина 6 ст.33 Закону України "Про оренду землі" встановлювала, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

За приписами ч.8 цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті регламентували, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

Частини 5 та 6 ст.33 Закону України "Про оренду землі" встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

- за загальним правилом, викладеним у ч.5 ст.33 Закону України "Про оренду землі", орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди розглядає їх, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

- спеціальне правило, викладене у ч.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі", розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору неможливе, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин (саме шляхом укладення додаткової угоди) підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

Тож ст.33 Закону України "Про оренду землі" було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

Такі висновки Великої Палати Верховного Суду викладено у п.п.38, 41, 43 постанови від 31.08.2021 у справі №903/1030/19.

Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію ст.33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер стосується лише переважного права орендаря (ч.ч.1-5). Поновлення ж договору (ч.6 попередньої редакції ст.33) регулюється статтею 126-1 ЗК України.

При цьому відповідно до абз.4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Згідно ч.2 ст.126-1 Земельного кодексу України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Таке поновлення договору не потребує вчинення сторонами письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Також відповідно до ч.1 ст.126-1 ЗК України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже ст.126-1 ЗК України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі, натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до Державного реєстру про виключення відомостей про поновлення.

З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абз.4 розділу Перехідних положень Закону України "Про оренду землі" базується саме на положеннях ст.126-1 ЗК України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах.

Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених ч.1 ст.126-1 ЗК України.

Тобто поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності за процедурою, зазначеною в ст.126-1 ЗК України, за загальним правилом заборонено.

Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене ч.1 ст.33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 №340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абз.4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у попередній редакції Закону, є змістовно різними.

Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря у судовому порядку не є застосовними положення абз.4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає ст.33 Закону про оренду в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

Як вбачається з матеріалів справи, на час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк, звернення позивача з позовом до суду діяла нова редакція Закону України "Про оренду землі".

За ч.ч.1-5 ст.33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з позовом у цій справі, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Під час розгляду даної справи судом встановлено, що востаннє додатковою угодою №28/У-20 від 06.04.2020 спірний договір оренди землі поновлено на 5 (п`ять) років до 17.02.2025.

Також судом встановлено, що відповідно до п.3.1 спірного договору оренди землі, в редакції договору про зміни №244-15 від 08.10.2015, орендарі, які мають намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язані письмово повідомити про це орендодавця за шість місяців до спливу строку цього договору. Підставою для укладення договору на новий строк буде відповідне рішення орендодавця.

Судом встановлено, що маючи намір на поновлення спірного договору оренди землі на той самий строк (на п`ять років) і на тих самих умовах позивачі 17.07.2024 звернулись до відповідача з відповідною заявою та долучили до неї проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.

За такого, суд вбачає, що позивачі, як орендарі, звернулись до відповідача, як орендодавця, із спільною заявою про намір поновити договір оренди землі та проектом відповідної додаткової угоди у встановлений п.3.1 спірного договору оренди землі строк.

Позивачі вказують, а відповідач не заперечує та не спростовує, що до цього часу відповіді щодо результатів розгляду їх звернення від 17.07.2024 про поновлення спірного договору оренди землі ними не отримано, рішення відповідача про поновлення або відмову у поновлені договору оренди не прийнято, додаткова угода уповноваженою особою не підписана, а вони продовжують користуватися орендованою земельною ділянкою та виконувати інші умови договору оренди землі.

У той же час, після закінчення договору оренди землі позивачі продовжили користування наданою їх земельною ділянкою, належно виконували та виконують умови договору, в тому числі й щодо сплати орендних платежів, що підтверджується наявними в матеріалах справи платіжними інструкціями, а відповідач листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі позивачам, як орендарям, не направляв.

Крім того, судом прийнято до уваги, що пунктом 2.2 Договору встановлено, що на земельній ділянці знаходиться об`єкт незавершеного будівництва багатоповерхової житлової забудови, що належить орендарям (позивачам у даній справі).

Відповідач вказані обставини не заперечив та не спростував.

Суд зазначає, що ст.33 Закону про оренду землі (як у попередній, так і у чинній редакції) встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

У постановах Верховного Суду від 15.05.2019 у справі №912/1984/17, від 15.05.2019 у справі №912/3810/16, від 20.05.2020 у справі №905/650/19 акцентовано увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.

Суд зауважив, що відповідно до ст.3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.

Отже, законодавець, задекларувавши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом ст.3 ЦК України та ст.33 Закону України "Про оренду землі" він зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.

Такий обов`язок орендодавця кореспондується з правом орендаря, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, на законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, тобто право укласти договір оренди на новий строк.

Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори, то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права добросовісного орендаря.

Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов`язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист з обставин, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене ч.9 ст.33 Закону України "Про оренду землі" право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.

Також, суд зазначає, що відповідно до ст.17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Перша та найважливіша вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод полягає в тому, що будь-яке втручання публічних органів у мирне володіння майном повинно бути законним, а держави мають право здійснювати контроль за використанням майна шляхом введення "законів".

Суд враховує, що згідно з усталеною прецедентною практикою Європейського Суду з прав людини основу принципу правової визначеності утворює ідея передбачуваності (очікуваності) суб`єктом відносин визначених правових наслідків (правового результату) своєї поведінки, яка відповідає існуючим в суспільстві нормативним приписам.

У рішенні Європейського суду з прав людини від 24.06.2003 у справі Стретч проти Об`єднаного Королівства Великобританії та Північної Ірландії встановлено, що особа (орендар) мала принаймні законне сподівання на реалізацію передбаченого договором права на продовження договору оренди і в цілях ст.1 Першого протоколу таке сподівання можна вважати додатковою частиною майнових прав, наданих їй муніципалітетом за орендним договором, та зазначено, що наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила.

До того ж, у рішенні Європейського суду з прав людини по справі Пайн Велі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії суд постановив, що ст.1 Першого протоколу Конвенції можна застосувати до захисту правомірних очікувань щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. Правомірні очікування виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним та розраховувати на певний стан речей. З наведеного слідує висновок про те, що по-перше, особа, якій відповідним рішенням надано право користування земельною ділянкою, набуває право власності на майно у вигляді правомірних очікувань щодо набуття у майбутньому права володіння майном (право оренди) ще до укладення відповідного договору оренди на виконання даного рішення, по-друге, після укладення відповідного договору оренди у особи виникає право мирно володіти майном, яким є майнові права (право оренди) протягом певного строку. При цьому, право власності на майно у вигляді як правомірних очікувань, так і майнового права (права оренди), є об`єктом правового захисту згідно зі ст.1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України.

Враховуючи, що позивачі, за відсутності будь-яких заперечень зі сторони відповідача, продовжили користуватись земельною ділянкою після закінчення строку дії договору та вчинили дії, спрямовані на поновлення договору оренди землі, то у них виникли "правомірні очікування" щодо продовження користування земельною ділянкою на праві оренди, які підлягають захисту відповідно до статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод з огляду на вищевикладені обставини.

Оскільки позивачі дотримались вимог законодавства, які регламентують їх поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, вони можуть вважатись такими, що набули право "правомірного очікування", натомість міська рада знехтувала своїм обов`язком добросовісно провести переговори, не пропонуючи жодних умов орендарям, суд приходить до висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог.

Такий висновок відповідає правовим позиціям Великої Палати Верховного Суду у справах №313/350/16-ц, №159/5756/18, №903/1030/19, №594/376/17-ц щодо розгляду справ за позовами орендарів про поновлення договорів оренди земельних ділянок та у справі №910/5179/20 щодо застосування принципу добросовісності при розгляді судами справ.

Відповідно до ч.1 ст.74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно зі ст.76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до ст.77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.

Згідно зі ст.78 ГПК України достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.

Статтею 86 ГПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів). Частинами 1, 2, 3 ст.13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Принцип рівності сторін у процесі вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представляти справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони (п.87 Рішення Європейського суду з прав людини у справі "Салов проти України" від 06.09.2005).

У Рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Надточий проти України" від 15.05.2008 зазначено, що принцип рівності сторін передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість представляти свою сторону в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище в порівнянні з опонентом.

Змагальність означає таку побудову судового процесу, яка дозволяє всім особам - учасникам певної справи відстоювати свої права та законні інтереси, свою позицію у справі.

Принцип змагальності є процесуальною гарантією всебічного, повного та об`єктивного з`ясування судом обставин справи, ухвалення законного, обґрунтованого і справедливого рішення у справі.

Відповідно до частини 1 статті 14 ГПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Оцінивши належність, допустимість і достовірність кожного наданого сторонами доказу, а також достатність і взаємний їх зв`язок у сукупності, суд дійшов висновку, що позов підлягає задоволенню в повному обсязі.

Вимоги щодо відшкодування судових витрат, понесених позивачами на оплату судового збору, останніми не заявлялись, а тому суд не вирішує питання про їх розподіл між сторонами.

Керуючись ст.ст.73, 74, 76-79, 91, 129, 210, 220, 232, 233, 238, 240, 241 ГПК України, суд,-

В И Р І Ш И В:

1. Позов задовольнити.

2. Визнати додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 09.02.2010, який зареєстровано у Миколаївський регіональній філії ДП «Центр ДЗК» 17.02.2010 за №39 та у Миколаївській міській раді 17.02.2010 за №7357, - укладеною в такій редакції:

«ДОДАТКОВА УГОДА

про поновлення договору оренди землі від 09.02.2010 №7357,

зареєстрований у Миколаївський регіональній філії ДП «Центр ДЗК»

17.02.2010 за №39

м.Миколаїв «__» ________ 20__ р.

Миколаївська міська рада, ідентифікаційний код юридичної особи 26565573, що надалі іменується Орендодавець, в особі міського голови Сєнкевича Олександра Федоровича, який діє на підставі Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» з однієї сторони, та фізична особа-підприємець Пеліпас Олексій Олександрович, ідентифікаційний номер НОМЕР_1 , фізична особа-підприємець Бергман Ірина Олександрівна, ідентифікаційний номер НОМЕР_2 , що надалі іменується Орендарі, з другої сторони, (далі разом іменуються Сторони, а кожна окремо Сторона), відповідно до ст.33 Закону України «Про оренду землі», п.3.1 Договору оренди землі від 09.02.2010, зареєстрованого у Миколаївській міській раді 17.02.2010 за №7357 (далі Договір оренди), уклали цю Додаткову угоду (далі Додаткова угода) про нижченаведене:

1) Поновити термін дії Договору оренди на 5 (п`ять) років (до 17 лютого 2030 року).

2) Всі умови вищевказаного Договору оренди, не змінені цією Додатковою угодою, залишаються чинними у тій редакції, в якій вони викладені Сторонами раніше, і Сторони підтверджують їх обов`язковість для себе.

3) Ця Додаткова угода складена українською мовою у двох оригінальних примірниках по одному для кожної Сторони, кожний з яких має однакову юридичну силу.

4) Ця Додаткова угода набирає чинності з моменту її підписання Сторонами та її скріплення печатками Сторін.

Реквізити та підписи сторін:

Орендодавець:

Миколаївська міська рада

ідентифікаційний код: 26565573;

місцезнаходження: 54001, м.Миколаїв, вул.Адміральська, буд.20;

тел.:(0512)37-22-59

Міський голова О.Ф.Сєнкевич

Орендарі:

фізична особа-підприємець Пеліпас Олексій Олександрович

ідентифікаційний номер: НОМЕР_1 ;

місцезнаходження: АДРЕСА_1 ;

тел.: НОМЕР_3

О.О.Пеліпас

фізична особа-підприємець Бергман Ірина Олександрівна

ідентифікаційний номер: НОМЕР_2 ;

місцезнаходження: АДРЕСА_2 ;

тел.: НОМЕР_3

ОСОБА_1 ».

Рішення суду, у відповідності до ст.241 ГПК України, набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Згідно ч.1 ст.254 ГПК України, учасники справи, особи, які не брали участь у справі, якщо господарський суд вирішив питання про їх права та обов`язки, мають право подати апеляційну скаргу на рішення суду першої інстанції.

Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.256 ГПК України, апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Згідно ст.257 ГПК України, апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

Повний текст рішення складено 25.06.2025.

Суддя М.В.Мавродієва