ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЖИТОМИРСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"20" червня 2025 р. м. Житомир Справа № 906/841/24

Господарський суд Житомирської області у складі

судді Лозинської І. В.,

секретар судового засідання Шовтюк І. В.

за участю представників сторін:

- від позивача: Опанасюк С. П., ордер на надання правничої (правової) допомоги серії АМ №1045597 від 11.02.2023

- від відповідача 1): не прибув

- від відповідача 2): Фукс А. В., ордер на надання правничої допомоги серії АМ №1684864 від 20.08.2024

- від третьої особи: Ольшанська Л. І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Фірма Поліські зорі"

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача ОСОБА_1

до 1) Державного реєстратора Високівської сільської ради Житомирського району Житомирської області Богуша Олександра Васильовича

2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Фінтайм капітал"

про визнання протиправним та скасування рішення, витребування майна з чужого незаконного володіння

У засіданні суду оголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення господарського суду та повідомлено дату складення повного рішення відповідно до ст. 238 ГПК України.

07.08.2024 до Господарського суду Житомирської області надійшла заява ТОВ "Фірма Поліські зорі" про забезпечення позову до пред`явлення позову шляхом накладення арешту на нежиле приміщення (магазин) (літ. А) загальною площею 650,7 кв. м., що знаходиться за адресою: м. Житомир, вул. Івана Сльоти, 62, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000, № об`єкта за РПВН: 2110235 (а. с. 1 - 63 у т. 1), яку ухвалою від 08.08.2024 господарський суд задоволив, вжив відповідні заходи забезпечення позову (а. с. 65-67 у т. 1).

ТОВ "Фірма Поліські зорі" звернулось до Господарського суду Житомирської області з позовом про (а. с. 68 - 83 у т. 1):

- визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №74451686 від 06.08.2024, прийняте державним реєстратором Високівської сільської ради Богушем О. В. щодо державної реєстрації припинення обтяження №49532447;

- визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №74451866 від 06.08.2024, прийняте державним реєстратором Високівської сільської ради Богушем О. В. щодо державної реєстрації права власності за ТОВ "ФК "Фінтайм капітал" на нежиле приміщення (магазин), (літ. А) загальною пл. 650,7 кв. м, за адресою: м. Житомир, вул. Івана Сльоти, 62 (р/№ об`єкта нерухомого майна 000);

- витребування з незаконного володіння ТОВ "ФК "Фінтайм капітал" на користь ТОВ "Фірма Поліські зорі" зазначене нежиле приміщення.

В обґрунтування позовних вимог зазначено, що позивач є власником вказаного нежилого приміщення, однак відповідач 1) безпідставно здійснив реєстрацію припинення обтяження, накладеного на підставі ухвали господарського суду від 06.03.2023 у справі №296/10422/188, та зареєстрував право власності на спірне приміщення за відповідачем 2).

Ухвалою від 23.08.2024 господарський суд відкрив провадження у справі за правилами загального позовного провадження, призначив підготовче засідання (а. с. 112, 113 у т. 1).

09.09.2024 до суду від відповідача 2) надійшов відзив на позовну заяву (а.с. 1-224, т. 2).

13.09.2024 до суду від відповідача 1) надійшов відзив на позовну заяву(а.с.225-255, т.2).

20.09.2024 до суду від позивача надійшло клопотання про витребування у відповідача 1) відповідної реєстраційної справи (а. с. 6, 7 у т. 3).

Ухвалою від 21.10.2024 господарський суд продовжив підготовче провадження у справі; залучив ОСОБА_1 третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача; відклав підготовче засідання (а. с. 41, 42 у т. 3).

Ухвалою від 19.11.2024 господарський суд відклав підготовче засідання, задовольнив клопотання позивача про витребування у відповідача 1) в порядку ст. 81 ГПК України реєстраційної справи, про що постановив відповідну ухвалу (а. с. 95 - 97 у т. 3).

04.12.2024 до суду від третьої особи надійшло пояснення з приводу заявлених позовних вимог з додатками (а. с. 100 - 108 у т. 3).

10.12.2024 до суду від відповідача 2) надійшли додаткові пояснення з урахуванням пояснень третьої особи (а. с. 117 - 125 у т. 3).

13.12.2024 до суду від відповідача 1) надійшов супровідний лист від 12.12.2024 з копіями матеріалів реєстраційної справи (а. с. 1 - 238 у т. 4).

19.12.2024 до суду від позивача надійшло клопотання про витребування: у відповідача 1) - відповідної реєстраційної справи у паперовому та електронному вигляді; у Департаменту держреєстрації Житомирської міськради - електронні копії документів, виготовлені шляхом сканування, на підставі яких відповідач 1) прийняв оскаржувальні рішення (а.с. 244,245, т.4).

Ухвалою від 19.12.2024 господарський суд відклав підготовче засідання; у порядку ст. 81 ГПК України витребував у відповідача 1) належним чином засвідчені копії реєстраційної справи в паперовому та електронному вигляді стосовно рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №74451686 від 06.08.2024 та №74451866 від 06.08.2024, прийнятих щодо нежилого приміщення (магазин), (літ. А) заг. пл. 650,7 кв.м, у м. Житомирі по вул. І. Сльоти, 62 (реєстраційний об`єкта нерухомого майна 000) (а. с. 249, 250 у т. 4).

13.01.2025 до суду від відповідача 1) надійшло, серед іншого, пояснення щодо витребуваних судом документів з копією реєстраційної справи на 7 аркушах (а. с. 1 - 8 у т. 5).

13.01.2025 до суд від позивача надійшло клопотання про витребування в порядку ст. 81 ГПК України у Департаменту реєстрації Житомирської міської ради електронних копій документів, які виготовлені шляхом сканування, на підставі яких відповідач 1) прийняв оскаржувальні рішення з підстав, у ньому викладених (а. с. 9 - 13 у т. 5).

Ухвалами від 13.01.2025 господарський суд в порядку ст. 81 ГПК України витребував у Департаменту реєстрації Житомирської міської ради електронні копії документів, виготовлені шляхом сканування, на підставі яких відповідач 1) прийняв рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 06.08.2024 №74451686 та №74451866 щодо спірного нежилого приміщення; відклав підготовче засідання (а. с. 19 - 21 у т. 5).

06.02.2025 до суду від Департаменту реєстрації Житомирської міськради надійшов лист від 06.02.2025, №49 із електронним носієм витребуваної судом інформації (а.с. 23,24 у т. 5).

25.02.2025 до суду надійшли такі документи:

- від позивача - заява від 24.02.2025 про зміну підстав позову шляхом їх доповнення новими обставинами, встановленими після ознайомлення із матеріалами реєстраційної справи щодо об`єкта нерухомого майна, що є предметом позову (а. с. 29 - 45 у т. 5);

- від третьої особи - пояснення з порівняльною таблицю відомостей, наданих Департаментом реєстрації Житомирської міської ради та відповідачем 1) (а. с. 47 - 51 у т. 5).

Ухвалою від 27.02.2025 господарський суд прийняв заяву позивача про зміну підстав позову до розгляду; відклав підготовче засідання; витребував у позивача 1) пояснення щодо підстав позову, викладених у заяві позивача від 24.02.2025 (а. с. 54, 55 у т. 5).

14.03.2025 до суду від відповідачів надійшли відповідні відзиви на позовну заяву з врахуванням заяви позивача про зміну підстав позову (а. с. 56 - 63; 64 - 72 у т. 5).

Ухвалою від 31.03.2025 господарський суд закрив підготовче провадження та призначив справу о судового розгляду по суті (а. с. 81 - 82 у т. 5).

02.06.2025 до суду від відповідача 2) надійшла заява про розподіл витрат на професійну правничу допомогу (а. с. 110 - 113 у т. 5)

У судових дебатах представники позивача та третьої особи позовні вимоги підтримали.

Представник відповідача 2) в судових дебатах проти позову заперечила.

Ухвалою від 03.06.2025 господарський суд відклав розгляд справи на 20.06.2025 о 09:30 у зв`язку з оголошеною повітряною тривогою (а. с. 117, 118 у т. 5).

Розглянувши матеріали справи, заслухавши представників учасників справи, з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для вирішення спору по суті, господарський суд

ВСТАНОВИВ:

1. Обставини, встановлені судом під час розгляду справи №296/10422/18:

- 24.10.2008 між АКБ "Правекс-Банк" та ОСОБА_1 (позичальник) укладено договір про відкриття кредитної лінії №575-005/08Ф (із змінами та доповненнями) (далі кредитний договір), відповідно до якого банк надав позичальнику кредит в іноземній валюті на загальну суму 650000,00 дол. США, з початковою сплатою річних - 17,99%, з кінцевим терміном повернення кредитних коштів 24.10.2013 (а. с. 91 - 95 у т. 1);

- 24.10.2008 з метою забезпечення виконання зобов`язань позичальника за кредитним договором між ТОВ "Фірма Поліські зорі" (позивач/іпотекодавець) та АКБ "Правекс-Банк" (іпотекодержатель) укладено договір іпотеки №575-005/08Ф, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Антиповою І.В. 24.10.2008 та зареєстрований в реєстрі за №6503 (далі договір іпотеки) (а. с. 21 - 24 у т. 2), за п. 1.1 якого ТОВ "Фірма Поліські зорі" передало в іпотеку банку належне йому на праві власності нерухоме майно: нежиле приміщення (магазин) (літ. А), загальною площею 650,70 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 (далі - предмет іпотеки);

- за пп. 2.1.6 п. 2.1 договору іпотеки, у випадку невиконання чи неналежного виконання позичальником основного зобов`язання, іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому розділом 3 даного договору, та задовольнити свої майнові вимоги за рахунок переданого в іпотеку нерухомого майна в повному обсязі;

- згідно з пп. 2.3.7 п. 2.3 договору іпотеки іпотекодавець зобов`язаний протягом 30-ти календарних днів задовольнити вимогу іпотекодержателя про усунення порушень або виконання порушеного основного зобов`язання та/або умов даного договору; перебіг 30-денного строку починається від наступного дня після календарної дати здачі до установи зв`язку відповідного листа з вимогою іпотекодержателя усунути порушення або виконати порушене основне зобов`язання та/або умови даного договору;

- при невиконанні або неналежному виконанні іпотекодавцем та/або позичальником основного зобов`язання та/або умов даного договору іпотекодержатель зобов`язаний надіслати іпотекодавцю та позичальнику письмову вимогу про усунення порушень або виконання порушеного основного зобов`язання та/або умов даного договору;

- за пп. 2.4.1 п. 2.4 договору іпотеки вимога має бути оформлена письмово у вигляді офіційного листа на адресу іпотекодавця та позичальника, підписаного уповноваженою особою іпотекодержателя, із зазначенням вимог, необхідних до виконання або усунення;

- за пп. 3.1.1, п. 3.1 договору іпотеки при порушенні позичальником умов основного зобов`язання щодо погашення заборгованості за кредитом, сплати процентів за користування грошовими коштами, відшкодування збитків, неустойки, штрафів, пені та іншого боргу, а також при порушенні іпотекодавцем умов даного договору та у випадках, установлених законом, у іпотекодержателя виникає право задоволення своїх вимог за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на нерухоме майно, передане в іпотеку;

- іпотекодержатель розпочинає звернення стягнення на предмет іпотеки протягом тридцяти календарних днів, якщо іпотекодавцем та/або позичальником не буде виконано вимогу про усунення порушень або виконання порушеного основного зобов`язання та/або умов даного договору, яка надсилається іпотекодавцю та позичальнику відповідно до пункту 2.4.1 даного договору (пп. 3.1.2 договору іпотеки);

- іпотекодержатель має право на свій розсуд: застосувати механізм позасудового врегулювання питання про звернення стягнення на предмет іпотеки, у порядку, визначеному у застереженні про задоволення вимог іпотекодержателя (п. 3.2 договору іпотеки), шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем або передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання; звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом вчинення виконавчого напису нотаріусом; звернути стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду (пп. 3.1.3 договору іпотеки);

- спосіб звернення стягнення на нерухоме майно зазначається іпотекодержателем у офіційному листі (вимозі), що надсилається іпотекодавцю та позичальнику відповідно до п. 2.4.1 даного договору (пп. 3.1.4 договору іпотеки);

- згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 24.10.2008, проведено державну реєстрацію іпотеки (номер запису про іпотеку 20648596 (спеціальний розділ), іпотекодавець: ТОВ "Фірма Польські зорі", боржник: ОСОБА_1 , іпотекодержатель: ТОВ "Фінансова компанія "Фінтайм Капітал" (а. с. 81 у т. 1);

- 26.05.2017 між ПАТ КБ "Правекс-Банк" (продавець) та TOB "Фінансова компанія "Авістар" (покупець) укладено договір купівлі-продажу прав вимоги за кредитами, відповідно до якого TOB "ФК "Авістар" набуло право вимоги за кредитними договорами, зокрема, за договором про відкриття кредитної лінії №575-005/08Ф від 24.10.2008 та договором іпотеки №575-005/08Ф від 24.10.2008;

- 13.03.2018 між TOB "Фінансова компанія "Авістар" та TOB "Фінансова компанія "Фінтайм Капітал" укладено договір купівлі-продажу прав вимог №13032018/3 та договір відступлення прав вимоги за іпотечними договорами, відповідно до яких ТОВ "ФК "Авістар" (продавець, первісний іпотекодержатель) відступило TOB "ФК "Фінтайм Капітал" (покупець, новий іпотекодержатель) права вимоги за кредитними договорами №575-005/08Ф від 24.10.2008, №575-006/08Р від 24.10.2008 та договором іпотеки №575-005/08Ф від 24.10.2008 (а. с. 27 - 31, 36 у т. 2);

- за актом приймання-передачі прав вимоги від 13.03.2018, розмір боргу за кредитним договором №575-005/08Ф від 24.10.2008 складав 903999,36 дол. США, з яких 650000,00 дол. США - борг за тілом кредиту; 253999,36 дол. США - борг за відсотками (а. с. 100 на зв., т. 1);

- 26.06.2018 між TOB "ФК "Фінтайм Капітал" (первісний кредитор) та ОСОБА_2 (новий кредитор) укладено договір про відступлення права вимоги №2606/18, за яким ОСОБА_2 відступлено право грошової вимоги, що належить TOB "ФК "Фінтайм Капітал" на підставі договору купівлі-продажу №13032018/3 від 13.03.2018 за договором про відкриття кредитної лінії №575-005/08Ф від 24.10.2008 у розмірі 411267,02 дол. США, що за офіційним курсом НБУ станом на 26.06.2018 становить 10762857,91 грн та складається із боргу по основній сумі кредиту - 291738,00 дол. США (гривневий еквівалент станом на 26.06.2018 становить 7634783,46 грн) та боргу по процентах - 119529,02 дол. США (гривневий еквівалент станом на 26.06.2018 становить 3128074,45 грн) (а. с. 104. 105 у т. 2);

- відповідно до договору про відступлення права вимоги №2606/18 від 26.06.2018 фізичній особі - ОСОБА_2 відступлено частину права вимоги за кредитним договором №575-005/08Ф від 24.10.2008, у ТОВ "ФК "Фінтайм Капітал" залишилось право вимоги до позивача в сумі 74999,36 дол. США, з яких 55250,00 дол. США - заборгованість по основній сумі кредиту, 19749,36 дол. США - заборгованість за відсотками;

- згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (інформаційна довідка №131905787 від 24.07.2018), державним реєстратором Житомирської обласної філії комунального підприємства "Центр державної реєстрації" Житомирської області Яцютою А. В. 03.07.2018 на підставі договору відступлення прав вимоги за іпотечними договорами, серія та номер: б/н, виданий 13.03.2018 та дублікату договору іпотеки (з договорами про внесення змін та доповненнями), серія та номер 575-005/08Ф, виданий 24.10.2008, видавник ПАТ КБ "Правекс-Банк"/ТОВ "Фірма Поліські зорі", за ТОВ "ФК "Фінтайм Капітал" було зареєстровано право приватної власності на нежиле приміщення (магазин) (літ. А), загальною площею 650,7 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (номер запису про право власності 26878549);

- 26.07.2018 між ТОВ "ФК "Фінтайм Капітал" (продавець) та ТОВ "Фінансова взаємодопомога" (покупець) укладено договір купівлі-продажу нежилого приміщення (магазин) (літ. А), загальною площею 650,70 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Сторони домовились, що вартість предмета договору відчужуване нежитлове приміщення становить 1900000,00 грн без ПДВ (а. с. 32, 33 у т. 2);

- за даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (інформаційні довідки №132278024 від 26.07.2018, №203705150 від 11.03.2020), 26.07.2018 на підставі договору купівлі-продажу від 26.07.2018, серія та номер 604, видавник приватний нотаріус КМНО округу Гембарська С. І., зареєстровано право приватної власності на вказане нерухоме майно за ТОВ "Фінансова взаємодопомога" (номер запису про право власності 27220999);

- 01.07.2019 між TOB "ФК "Фінтайм Капітал" (первісний кредитор) та ОСОБА_2 (новий кредитор) укладено договір про розірвання договору про відступлення права вимоги №2606/18 від 26.06.2018 (а. с. 38 у т. 2);

- за актом прийому-передачі від 01.07.2019 ОСОБА_2 передав ТОВ "ФК "Фінтайм Капітал" права вимоги за кредитними договорами №575-005/08Ф від 24.10.2008 та №575-006/08Р від 24.10.2008 та 12.07.2019 надіслав ОСОБА_1 повідомлення про заміну кредитора від 01.07.2019 (а. с. 38 на зв., 39 у т. 2);

- за відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (інформаційні довідки №324923073, №324922624 від 06.03.2023), 23.11.2021 на підставі договору купівлі-продажу від 26.07.2018, серія та №604, видавник приватний нотаріус КМНО Гембарська С.І., зареєстровано право власності ТОВ "Фінансова взаємодопомога" на нежиле приміщення (магазин) (літ. А), загальною площею 650,7 кв. м, що знаходиться за адресою: м. Житомир, вул. Івана Сльоти, 62 (номер відомостей про речове право 45200543).

Рішенням Господарського суду Житомирської області від 26.09.2023 у справі №296/10422/18, залишеним без змін постановами Північно-західного апеляційного господарського суду від 12.02.2024 та Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 15.05.2024, позов задоволено: визнано протиправним та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №41883596 від 03.07.2018, прийняте державним реєстратором Житомирської обласної філії комунального підприємства "Центр державної реєстрації" Житомирської області Яцютою А. В. щодо державної реєстрації права власності за ТОВ "Фінансова компанія "Фінтайм Капітал" на нежиле приміщення (магазин), (літ. А), загальною площею 650,7 кв. м, що знаходиться за адресою: м. Житомир, вул. Івана Сльоти, 62 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000, номер об`єкта в РПВН: 2110235); витребувано з незаконного володіння ТОВ "Фінансова взаємодопомога" на користь ТОВ "Фірма Поліські зорі" вищезазначене нежиле приміщення (магазин) (а. с. 40 - 85 у т. 2).

2. Фактичні обставини справи, що розглядається, та зміст спірних правовідносин.

Ухвалою від 06.03.2023 господарський суд у справі №296/10422/18 задовольнив заяву ТОВ "Фірма Поліські зорі" про забезпечення позову від 04.03.2023, наклав арешт на нежиле приміщення (магазин) (літ. А) загальною пл. 650,7 кв. м, за адресою: м. Житомир, вул. І. Сльоти, 62, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000, номер об`єкта за РПВН: 2110235.

Ухвалою від 12.07.2024 господарський суд у справі №296/10422/18 скасував заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою господарського суду від 06.03.2023 у зазначеній справі.

Відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (інформаційна довідка №390289540 від 09.08.2024) (а. с. 80 - 82 у т. 1):

- державним реєстратором Виконавчого комітету Житомирської міської ради Житомирської області Русецьким І. В. 01.04.2024 на підставі власного рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 03.04.2024, індексний номер: 72401568, а також договору купівлі-продажу, серія та номер: 3-6943, виданого 24.09.1996; дублікату договору купівлі-продажу, виданого 08.06.2021; свідоцтва про прав власності, серія та номер:000211, виданого 28.11.1996; рішення Господарського суду Житомирської області у справі №296/10422/18, зареєстровано право приватної власності на нежиле приміщення, що є предметом договору іпотеки, за ТОВ "Фірма Поліські зорі";

- державним реєстратором Високівської сільської ради Житомирського району Житомирської області Богушем О. В. 06.08.2024 на підставі власного рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за індексним номером 74451686 припинено обтяження №49532447 від 13.03.2023, накладеного на підставі ухвали Господарського суду Житомирської області від 06.03.2023 у справі №296/10422/18;

- державним реєстратором Високівської сільської ради Житомирського району Житомирської області Богушем О. В. 05.08.2024 на підставі власного рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 06.08.2024, індексний №74451866, та договору іпотеки, серія та номер: 575-005/08Ф, виданого 24.10.2008, видавник АТ "Правекс Банк"/ТОВ "Фірма Поліські зорі"; договору відступлення прав вимоги за іпотечними договорами, серія та номер: 374, виданий 13.03.2018, зареєстровано право власності на нежиле приміщення, що є предметом договору іпотеки, за ТОВ "Фінансова компанія "Фінтайм Капітал".

Позовні вимоги мотивовано таким:

- державний реєстратор Богуш О. В. 06.08.2024 прийняв рішення №74451686 про припинення обтяження №49532447 від 13.03.2023 у вигляді арешту на предмет іпотеки, накладеного ухвалою Господарського суду Житомирської області від 06.03.2023 у справі № 296/10422/18, у той час, коли ТОВ "Фірма Поліські зорі" оскаржувало до суду апеляційної інстанції ухвалу господарського суду від 12.07.2024 у справі №296/10422/18, якою скасовано заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Господарського суду Житомирської області від 06.03.2023 у зазначеній справі, що є порушенням положень ч. 9 ст. 140 ГПК України;

- рішення державного реєстратора Богуша О. В. від 06.08.2024, індексний номер 74451866, є похідним від рішення державного реєстратора №74451686 від 06.08.2024 про припинення обтяжень, а тому не могло бути вчинене з підстав збереження чинності арешту, накладеного ухвалою господарського суду від 06.03.2023 у справі №296/10422/18;

- при прийняті рішення №74451866 від 06.08.2024 відповідач 1) не дотримав вимоги, передбаченої пп. 2 п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджених постановою Кабінету Міністрів України №1127 від 25.12.2015 (далі - Порядок №1127), щодо перевірки за допомогою офіційного вебсайту оператора поштового зв`язку за штриховим кодовим ідентифікатором поштового відправлення факт його вручення адресату, відмови адресата від одержання чи повернення відправнику у зв`язку з відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, а, отже, не долучив скановану копію відомостей за результатами такої перевірки до заяви;

- ТОВ "Фінансова компанія "Фінтайм Капітал" не було проведено та не було подано державному реєстратору, погоджену з ТОВ "Фірма Поліські зорі", експертну оцінку ринкової вартості іпотечного приміщення, як ціни набуття права власності на нього.

Також у заяві про зміну підстав позову від 24.02.2024 (а. с. 29 - 45 у т. 5), позивач виклав такі обгрунтування:

- заяви про державну реєстрацію прав від 05.08.2024 та 06.08.2024, на підставі яких прийнятті оскаржувані рішення державного реєстратора, підписала представник Фукс А.В., однак у матеріалах реєстраційної справи щодо нежитлового приміщення, що є предметом договору іпотеки, відсутні довіреності (їх копії) на представництво інтересів ТОВ "Фінансова компанія "Фінтайм Капітал";

- довідка про оціночну діяльність об`єкта нерухомості №201-08164603 від 30.07.2024, згенерована за допомогою електронного сервісу за посиланням https://evaluation.spfu.gov.ua/ та додана до заяви про державну реєстрацію прав, на підставі якої прийняте оскаржуване рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності за ТОВ "ФК "Фінтайм Капітал", не є документом, що виготовляється/формується суб`єктом оціночної діяльності, відповідно до вимог Порядку №1127, оскільки формування цієї довідки не передбачає виконання жодних процедур з оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності та не враховує фактичний стан об`єкта нерухомості;

- при ознайомленні з документами реєстраційної справи щодо вищевказаного об`єкта нерухомого майна виявлені факти вчинення державним реєстратором операцій з електронними копіями документів вже після самих реєстраційних дій, а саме зміна та додавання електронних образів сканованих копій документів, дата створення яких не відповідає даті вчинення реєстраційних дій, серед іншого, за твердженнями позивача на момент прийняття оскаржуваного рішення №74451866 від 06.08.2024 державному реєстратору не були подані листи-вимоги, надіслані відповідачем 2) ТОВ "Фірма Поліські зорі" та боржникові, №24/03-1 від 11.03.2024, 04/04-1 від 04.04.2024, 04/04-2 від 04.04.2024.

У відзиві на позовну заяву від 06.09.2024 (а. с. 1-224 у т. 2) ТОВ "Фінансова компанія "Фінтайм Капітал" заперечує щодо до доводів позивача, посилаючись на таке:

- у судових рішеннях у справі №29610422/18 судами встановлено наявність у відповідача 2) права вимоги за кредитним договором, що забезпечене іпотечним договором;

- заходи забезпечення позову у справі №296/10422/18, накладені ухвалою господарського суду від 06.03.2023, вже не діяли на момент реєстрації права власності на предмет іпотеки (06.08.2024) за ТОВ "ФК "Фінтайм Капітал"; їх дія закінчилась 12.05.2024, внаслідок набрання сили рішенням господарського суду від 26.09.2023 у справі № 296/10422/18, постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 12.02.2024 і закінченням перебігу 90-денного строку, передбаченого ч.7 ст.145 ГПК України;

- за твердженнями відповідача 2), ухвала про скасування заходів забезпечення позову від 12.07.2024 була формальною дією суду для надання її реєстратору та фіксації факту проходження зазначених 90 днів з моменту набрання рішенням законної сили, а також відсутності факту відкриття виконавчого провадження до проходження вказаного строку, адже заходи забезпечення скасовані не на підставі клопотання, відповідно до положень ч. 9 ст. 140 ГПК України, а на підставі положень ч. 7, 8 ст. 145 ГПК України;

- положеннями ч. 9 ст. 140 ГПК України визначено, що оскарження ухвали про скасування забезпечення позову зупиняє її дію тільки у випадку скасування заходів забезпечення позову за відповідним клопотанням;

- ТОВ "Фінансова компанія "Фінтайм Капітал" та державним реєстратором у повній мірі дотримані вимоги ст. 37 Закону України "Про іпотеку" та п. 61 Порядку №1127 під час надання відповідних документів та вчинення оскаржуваних реєстраційний дій.

У відзиві на уточнений позов в частині підстав позову від 14.03.2025 відповідач 2) зазначає, що довідки про оцінку предмету іпотеки від 04.04.2024 і 30.07.2024 є документами про оцінку вартості майна та застосовуються всіма органами влади (а. с. 64-72 у т. 5).

У відзиві на позов від 12.09.2024 державний реєстратор Богуш О. В. заперечує щодо задоволення позовних вимог та зазначає, що здійснення оскаржуваних реєстраційних дій відбулося згідно з чинним законодавством України на дати їх вчинення (а. с. 225-255 у т. 2).

У відзиві на позовну заяву, з урахуванням заяви позивача про зміну підстав позову, від 14.03.2025 відповідач 1) зазначив, що ним було здійснено перевірку повноважень представника ТОВ "ФК "Фінтайм капітал" під час подання відповідних заяв про державну реєстрацію прав від 05.08.2024 та 06.08.2024, однак сканування довіреностей не здійснювалось у зв`язку із відсутністю відповідної вимоги у законодавстві; що позивач не висловив жодної незгоди із вартістю предмету іпотеки, що визначена у довідці про оціночну діяльність об`єкта нерухомості №201-08164603 від 30.07.2024, а також послався на правовий висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений у постанові від 13.03.2024 у справі №201/15228/17, за яким відсутність оцінки предмета іпотеки не може бути єдиною підставою для відмови у вчинені реєстраційної дії та скасування рішення про державну реєстрацію; щодо внесення змін до реєстраційної справи зазначає, що Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі Закон №1952-IV) та Порядок №1127 не встановлюють строки внесення копій сканованих документів до реєстраційної справи в електронній формі; у процесі завантаження копій сканованих документів стався технічний збій програмного забезпечення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, внаслідок чого зазначені копії були завантажені після виявлення державним реєстратором їх відсутності; зі сканованих копій, долучених до реєстраційної справи в електронній формі, вбачається, що перевірка трекінгів поштових відправлень вимог відбувалася в момент здійснення реєстраційної дії (06.08.2024); посилається також на норми ст. 37 Закону №1952-IV, відповідно до яких рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єкта державної реєстрації прав, а також дії, пов`язані з автоматичною державною реєстрацією прав, можуть бути оскаржені до Міністерства юстиції України, його територіальних органів або до суду, що не можуть бути підставою для визнання прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання рішення державного реєстратора допущені ним формальні (несуттєві) помилки, які не впливають на об`єктивність, достовірність та повноту відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження; що факти, на які посилається позивач, не є підставою для визнання протиправним та скасування рішень, оскільки сама по собі державна реєстрація не є окремою підставою набуття особою права власності, а є офіційним засвідченням державою набуття особою права власності (а. с. 56 - 63 у т. 5).

У поясненнях від 03.12.2024 ОСОБА_1 не визнає кредитором ТОВ "ФК "Фінтайм капітал" за договором про відкриття кредитної лінії №575-005/08Ф від 24.10.2008, що укладений між нею та АКБ "Правекс-Банк", у тому числі з тих підстав, що ухвалою від 22.03.2021 у справі №906/110/16 за первісним позовом ТОВ "ФК "Авістар" до ТОВ "Фірма "Поліські зорі" про стягнення 1490327,33 доларів США та за зустрічним позовом ТОВ "Фірма "Поліські зорі" до ПАТ КБ "Правекс-банк" про визнання недійним договору поруки №575-005/08Ф від 24.10.2008, господарський суд відмовив у задоволенні заяви про заміну ТОВ "ФК "Авістар" його правонаступником - ТОВ "ФК "Фінтайм капітал" (а.с.100-108 у т.3).

3. Щодо позовної вимоги про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №74451686 від 06.08.2024, прийняте державним реєстратором Високівської сільської ради Богушем О. В. щодо державної реєстрації припинення обтяження №49532447.

Позивач доводить, що вказане рішення прийнято у той час, коли ТОВ "Фірма Поліські зорі" оскаржувало до суду апеляційної інстанції ухвалу господарського суду від 12.07.2024 у справі №296/10422/18, якою скасовано заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою господарського суду від 06.03.2023 у зазначеній справі, що є порушенням положень ч. 9 ст. 140 ГПК України.

Відповідно до ч. 9 ст. 140 ГПК України оскарження ухвали про скасування забезпечення позову зупиняє виконання цієї ухвали.

За даними комп`ютерної програми "Діловодство спеціалізованого суду" повний текст ухвали Господарського суду Житомирської області про скасування заходів забезпечення від 12.07.2024 у справі №296/10422/18 складено 17.07.2024, натомість апеляційна скарга на вказану ухвалу зареєстрована Північно-західним апеляційним господарським судом 18.07.2024, тому виконання ухвали Господарського суду Житомирської області від 12.07.2024 було зупинено саме з 18.07.2024 в силу припису ч. 9 ст. 140 ГПК України.

У той же час, незважаючи на зупинення виконання зазначеної ухвали господарського суду, 06.08.2024 державний реєстратор Високівської сільської ради Богуш О. В. за рішенням про державну реєстрацію з індексним номером 74451686 припинив обтяження №49532447 від 13.03.2023, накладене на підставі ухвали Господарського суду Житомирської області від 06.03.2023 у справі №296/10422/18, тобто всупереч ч. 9 ст. 140 ГПК України.

Доводи відповідача 2) про те, заходи забезпечення позову у справі №296/10422/18, накладені ухвалою господарського суду від 06.03.2023, вже не діяли на момент реєстрації права власності на предмет іпотеки (06.08.2024) за ТОВ "ФК "Фінтайм Капітал", оскільки їх дія закінчилась 12.05.2024, внаслідок набрання сили рішенням Господарського суду Житомирської області від 26.09.2023 та закінченням перебігу 90-денного строку, передбаченого ч. 7 ст. 145 ГПК України, суд не бере до уваги з тих підстав, що відповідач 2) подав до суду відповідне клопотання, яке, у свою чергу, було розглянуто судом шляхом постановлення ухвали. Тому для суду, у даному випадку, не мають значення підстави скасування заходів забезпечення: чи за клопотанням учасника справи, чи внаслідок збігу дев`яноста днів з дня набрання вказаним рішенням законної сили, натомість наявність ухвали про скасування заходів забезпечення як судового рішення передбачає право на її оскарження, яке, у свою чергу, передбачало зупинення її виконання.

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку, що задоволення вказаної позовної вимоги у повному обсязі.

Одночасно суд зазначає, що державний реєстратор не є належним відповідачем у спорах про визнання незаконними та скасування реєстраційних дій, вчинених щодо третьої особи, а ним є особа, щодо якої були здійснені ці дії (записи) (правовий висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.07.2023 по справі №910/15792/20).

4. Щодо позовних вимог про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №74451866 від 06.08.2024, прийняте державним реєстратором Високівської сільської ради Богушем О. В. щодо державної реєстрації права власності за ТОВ "ФК "Фінтайм капітал" на нежиле приміщення та витребування з незаконного володіння зазначеного нежилого приміщення.

Відповідно до ч. 1 ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності (ч. 1 ст. 546 ЦК України).

Статтею 572 ЦК України передбачено, що в силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов`язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави).

Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (ч. 1 ст. 575 ЦК України).

Згідно з ст. 1 Закону України "Про іпотеку" (тут і далі у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном (неподільним об`єктом незавершеного будівництва, майбутнім об`єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом.

У разі порушення боржником основного зобов`язання відповідно до іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно зареєстровані після державної реєстрації іпотеки. Якщо пріоритет окремого права чи вимоги на передане в іпотеку нерухоме майно виникає відповідно до закону, таке право чи вимога має пріоритет над вимогою іпотекодержателя лише у разі його/її виникнення та реєстрації до моменту державної реєстрації іпотеки.

Пріоритет права іпотекодержателя на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки відносно зареєстрованих у встановленому законом порядку прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації іпотеки. Зареєстровані права та вимоги на нерухоме майно підлягають задоволенню згідно з їх пріоритетом - у черговості їх державної реєстрації (ч. 6, 7 ст. 3 Закону України "Про іпотеку").

Відповідно до ч. 1, 4 ст. 33 Закону України "Про іпотеку" у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Згідно із ч. 1, 2, 3, 7 ст. 36 Закону України "Про іпотеку" сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому ст. 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст. 38 цього Закону.

Завершенням позасудового врегулювання є державна реєстрація прав власності на всі предмети іпотеки, що виступають забезпеченням за основним зобов`язанням, зокрема, за іпотекодержателем (якщо звернено стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття його у власність іпотекодержателем).

За ч. 1, 2 ст. 37 Закону України "Про іпотеку" іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі.

Таке застереження прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Як встановлено господарським судом у справі №296/10422/18, ТОВ "Фірма Поліські зорі" виступило майновими поручителями перед банком за виконання зобов`язань ОСОБА_1 за кредитним договором, передавши в іпотеку за іпотечним договором нерухоме майно - нежиле приміщення (магазин) (літ. А), загальною площею 650,70 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

За умовами іпотечного договору, сторони домовились, що при порушенні позичальником умов основного зобов`язання щодо погашення заборгованості за кредитом, сплати процентів за користування грошовими коштами, відшкодування збитків, неустойки, штрафів, пені та іншої заборгованості, а також при порушенні іпотекодавцем умов даного договору та у випадках, установлених законом, у іпотекодержателя виникає право задоволення своїх вимог за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на нерухоме майно, передане в іпотеку (пп. 3.1.1 іпотечного договору).

Іпотекодержатель має право на свій розсуд: застосувати механізм позасудового врегулювання питання про звернення стягнення на предмет іпотеки, у порядку, визначеному у застереженні про задоволення вимог іпотекодержателя (п. 3.2 іпотечного договору), шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем або передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання; звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом вчинення виконавчого напису нотаріусом; звернути стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду (пп. 3.1.3 іпотечного договору).

Внаслідок невиконання позичальником кредитних зобов`язань відповідач 2) звернув стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.

06.08.2024 державним реєстратором за ТОВ "ФК "Фінтайм капітал" зареєстровано право власності на предмет іпотеки після зняття накладених на нього обтяжень

Разом з тим, наявність зареєстрованого обтяження речових прав на нерухоме майно є підставою для відмови у державній реєстрації права (п. 6 ч. 1 ст. 24 Закону №1952-IV).

Однак, відповідно до положень п. 7 ч. 4 ст. 24 цього Закону відмова в державній реєстрації прав з підстави, зазначеної у п. 6 частини першої цієї статті, не застосовується у разі державної реєстрації права власності на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості іпотекодержателем - фінансовою установою в порядку, передбаченому ст. 33-38 Закону України "Про іпотеку", за умови що інші обтяження (крім заборони відчуження, накладеної відповідно до Закону України "Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об`єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією РФ проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією РФ проти України") на передане в іпотеку майно зареєстровано після державної реєстрації іпотеки.

Таким чином, обтяження предмета іпотеки, зареєстровані після державної реєстрації іпотеки за банком або іншою фінансовою установою, не є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки іпотекодержателем та для державної реєстрації за ним (зокрема і за новим кредитором, який набув прав іпотекодержателя від банку чи іншої фінансової установи) права власності на цей об`єкт (такий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.06.2021 у справі №346/1305/19).

Враховуючи те, що державна реєстрація іпотеки, відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру іпотек №390289540 від 09.08.2024 (а. с. 80 - 82 у т. 1), відбулась 24.10.2008, тобто раніше державної реєстрації обтяжень (13.03.2023), накладених ухвалою Господарського суду Житомирської області від 06.03.2023 у справі №296/10422/18, реєстрація права власності на предмет іпотеки за ТОВ "ФК "Фінтайм Капітал" могла відбутись без попереднього припинення вищезазначених обтяжень.

Тому суд не бере до уваги аргумент позивача, що рішення державного реєстратора Богуша О. В. від 06.08.2024, індексний номер 74451866, є похідним від рішення державного реєстратора №74451686 від 06.08.2024 про припинення обтяжень, а тому не могло бути вчинене з підстав збереження чинності арешту, накладеного ухвалою Господарського суду Житомирської області від 06.03.2023 у справі №296/10422/18.

Частиною 2 статті 18 Закону №1952-IV визначено, що Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Так, згідно з п. 61 Порядку №1127 (тут і далі - в редакції, чинній на момент реєстрації права власності майна за іпотекодержателем) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) оригінал або засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;2) оригінал або засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або оригінал або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або оригінал або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, комунікаційної або інформаційно-комунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, або інші документи, передбачені договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, що підтверджують факт належного виконання іпотекодержателем вимог законодавства щодо направлення вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами, або інші документи, передбачені договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, що підтверджують факт належного виконання іпотекодержателем вимог законодавства щодо направлення вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту); 3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше 10 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації; 4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Також положеннями ч. 3 ст. 37 Закону України "Про іпотеку" визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

У матеріалах справи є копія довідки про оціночну діяльність об`єкта нерухомості №201-08164603 від 30.07.2024, згенерована за допомогою електронного сервісу за посиланням https://evaluation.spfu.gov.ua/, яка була додана відповідачем 2) до заяви про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки (а. с. 198 у т. 2).

Позивач зазначає, що вказана довідка не є документом, що виготовляється/формується суб`єктом оціночної діяльності, відповідно до вимог Порядку №1127, оскільки формування цієї довідки не передбачає виконання жодних процедур з оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності та не враховує фактичний стан об`єкта нерухомості.

Суд погоджується із викладеним доводом, оскільки, відповідно до ст. 3 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", оцінка майна, майнових прав - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону (далі - нормативно-правові акти з оцінки майна), і є результатом практичної діяльності суб`єкта оціночної діяльності.

Відповідно до ст. 9 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" методичне регулювання оцінки майна здійснюється у відповідних нормативно-правових актах з оцінки майна: положеннях (національних стандартах) оцінки майна, що затверджуються Кабінетом Міністрів України, методиках та інших нормативно-правових актах, які розробляються з урахуванням вимог положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України, зокрема Національний стандарт №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затверджений постановою Кабінету Міністрів України №1440 від 10.09.2003 (далі - Стандарт).

Згідно з п. 35, 36, 38 Стандарту оцінка майна проводиться із застосуванням методичних підходів, методів оцінки, які є складовими частинами методичних підходів або є результатом комбінування кількох методичних підходів, а також оціночних процедур. Оцінювач застосовує, як правило, кілька методичних підходів, що найбільш повно відповідають визначеним меті оцінки, виду вартості за наявності достовірних інформаційних джерел для її проведення. Для проведення оцінки майна застосовуються такі основні методичні підходи: витратний (майновий - для оцінки об`єктів у формі цілісного майнового комплексу та у формі фінансових інтересів); дохідний; порівняльний.

Пунктом 50 Стандарту передбачено, що проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється, зокрема, ознайомлення з об`єктом оцінки.

Перевіривши відомості довідки про оціночну діяльність об`єкта нерухомості №201-08164603 від 30.07.2024, суд встановив, що оцінка предмета іпотеки здійснена на відповідному сайті ФДМ України, тобто без виходу на місце і без огляду самого об`єкта оцінки, шляхом надання відповідних відомостей ТОВ "ФК "Фінтайм капітал".

За викладених обставин, суд дійшов висновку, що вказана довідка не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, тому не є належним доказом на підтвердження реальної вартості предмета іпотеки. Аналогічний висновок є у постанові Верховного Суду від 27.04.2023 у справі №345/3027/18.

Також позивач доводить, що у момент прийняття оскаржуваного рішення №74451866 від 06.08.2024 державному реєстратору не були подані листи-вимоги, надіслані відповідачем 2) ТОВ "Фірма Поліські зорі" та боржникові, №24/03-1 та №24/03-2 від 11.03.2024, №04/04-1 та №04/04-2 від 04.04.2024, оскільки дата створення та додавання копій цих документів у реєстраційну справу в електронній формі не відповідає даті вчинення реєстраційних дій.

У відзиві на позовну заяву, з урахуванням заяви позивача про зміну підстав позову, від 14.03.2025 ОСОБА_3 зазначив, що у процесі завантаження копій сканованих документів стався технічний збій програмного забезпечення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, внаслідок чого зазначені копії були завантажені після виявлення державним реєстратором їх відсутності. Також повідомив суд, зі сканованих копій, долучених до реєстраційної справи в електронній формі, вбачається, що перевірка трекінгів поштових відправлень вимог відбувалася в момент здійснення реєстраційної дії (06.08.2024).

Суд вважає, що позивачем не надано суду належних доказів, які б вказували на відсутність у державного реєстратора на момент вчинення оскаржуваної реєстраційної дії копій листів-вимоги, надісланих відповідачем 2) ТОВ "Фірма Поліські зорі" та боржникові.

Разом з тим суд звертає увагу сторін на положення абз. 5 пп. 2 п. 61 Порядку № 1127, за яким вимога, зазначена у підп. 1 цього пункту, незалежно від обраного іпотекодержателем способу її направлення, передбаченого цим підпунктом, повинна бути надіслана не раніше шести місяців до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації.

Оскільки вимоги про усунення порушення виконання зобов`язань з повернення боргу за договором про відкриття кредитної лінії №24/03-1 та №24/03-2 від 11.03.2024, №04/04-1 та №04/04-2 від 04.04.2024 були надіслані ОСОБА_1 та ТОВ "Фірма Польські зорі" 11.03.2024 та 04.04.2024 (не отримані адресатами у зв`язку з поверненням поштової кореспонденції за закінченням терміну зберігання) (а. с. 163-172, 175-178, 190-191 у т. 2), при цьому заява про державну реєстрацію прав №62319878 була подана представником відповідача 2) 05.08.2024 (а. с. 3 у т. 4), тобто раніше шести місяців після надсилання боржникам першої вимоги про усунення порушення виконання зобов`язань з повернення боргу, що не узгоджується з вимогами абз. 5 пп. 2 п. 61 Порядку №1127.

За п. 3 ч. 1 ст. 24 Закону №1952-IV однією із підставою для відмови в державній реєстрації прав є невідповідність поданих документів вимогам, встановленим цим Законом.

Таким чином, рішення державного реєстратора №74451866 від 06.08.2024, за висновками суду, вчинене без достатніх правових підстав і з порушенням ведення державного реєстру, містить недостовірні відомості і породжує недостовірні правові наслідки, тому не може вважатись законним.

Серед способів захисту речових прав цивільне законодавство виокремлює, зокрема витребування майна з чужого незаконного володіння (ст. 387, 388 ЦК України).

Відповідно до ст. 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

За усталеною практикою Великої Палати Верховного Суду якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту є віндикаційний позов, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права.

Отже, ефективність віндикаційного позову забезпечується саме наявністю державної реєстрації права власності за відповідачем, оскільки за відсутності такої реєстрації судове рішення про задоволення віндикаційного позову не є підставою для державної реєстрації права власності за позивачем. Тому позовна вимога про скасування державної реєстрації права власності відповідача суперечить позовній вимозі про витребування нерухомого майна. Виходячи з цього в задоволенні позовних вимог про скасування державної реєстрації права власності слід відмовити.

Велика Палата Верховного Суду також звертала увагу на те, що відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" право власності підлягає державній реєстрації.

Задоволення позовної вимоги про скасування державної реєстрації права власності суперечить зазначеній імперативній вимозі закону, оскільки виконання судового рішення призведе до прогалини в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно в частині належності права власності на спірне майно. Отже, замість скасування неналежного запису про державну реєстрацію до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно має бути внесений належний запис про державну реєстрацію права власності позивача. Такий запис вноситься на підставі судового рішення про задоволення віндикаційного позову.

Такі висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 07.11.2018 у справі №488/5027/14-ц, від 09.11.2021 у справі №466/8649/16-ц та постановах Верховного Суду від 25.10.2022 у справі №910/6567/20, від 22.11.2022 у справі №911/2609/21, від 29.08.2024 у справі №924/996/23.

З огляду на викладене, суд задовольняє тільки позовну вимогу про витребування майна з незаконного володіння ТОВ "ФК "Фінтайм Капітал" на користь ТОВ "Фірма Поліські зорі".

5. Відповідно до ч. 1 ст. 123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Розподіл судових витрат врегульовано ст. 129 ГПК України, за п. 2 ч. 1 якої судовий збір у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Зважаючи на часткове задоволення позову, судовий збір покладається на відповідача у розмірі 25222,40 грн, сплачених за позовні вимоги, задоволені судом.

Керуючись ст. 123, 129, 233, 236 - 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №74451686 від 06.08.2024, прийняте державним реєстратором Високівської сільської ради Житомирського району Житомирської області Богушем Олександром Васильовичем щодо державної реєстрації припинення обтяження №49532447 від 13.03.2023, накладеного на підставі ухвали Господарського суду Житомирської області від 06.03.2023 у справі №296/10422/18.

3. Витребувати з незаконного володіння Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Фінтайм Капітал" (01133, м. Київ, вул. Євгена Коновальця, буд. 36, 4 поверх ЛІТ.Д, нежиле приміщення 45 Г, 1 групи прим; ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Фірма Поліські зорі" (10024, м. Житомир, вул. Івана Сльоти, буд. 62; ) нежиле приміщення (магазин) (літ. А), загальною площею 650,7 кв. м, що знаходиться за адресою: м. Житомир, вул. Івана Сльоти, 62 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000).

4. Відмовити у задоволенні позовної вимоги про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №74451866 від 06.08.2024, прийняте державним реєстратором Високівської сільської ради Житомирського району Житомирської області Богушем Олександром Васильовичем щодо державної реєстрації права власності за Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Фінтайм Капітал" (01133, м. Київ, вул. Євгена Коновальця, буд. 36, 4 поверх ЛІТ.Д, нежиле приміщення 45 Г, 1 групи прим; ) на нежиле приміщення (магазин) (літ. А), загальною площею 650,7 кв. м, що знаходиться за адресою: м. Житомир, вул. Івана Сльоти, 62 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000).

5. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Фінтайм Капітал" (01133, м. Київ, вул. Євгена Коновальця, буд. 36, 4 поверх ЛІТ.Д, нежиле приміщення 45 Г, 1 групи прим; ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Фірма Поліські зорі" (10024, Житомирська область, м. Житомир, вул. Івана Сльоти, буд. 62; ) 25222,40 грн судового збору.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено: 27.06.25

Суддя Лозинська І.В.

Віддрукувати:

1 - в справу

2 - позивачу (Електронний суд)

3 - ТОВ "Фінансова компанія "Фінтайм капітал" (Електронний суд)

4 - державному реєстратору Богушу О. В. (Електронний суд)

5 - Ольшанській Л. І. (Електронний суд)