ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 червня 2025 року м. Черкаси Справа № 925/1524/23

Господарський суд Черкаської області у складі головуючого судді Н.М.Спаських, із секретарем судового засідання Лисенко Р.М., за участі представників сторін:

від позивача: Петренко С.О. - самопредставництво;

від відповідача: не з`явився;

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом Смілянської міської ради (м. Сміла Черкаська область) до Товариства з обмеженою відповідальністю Енджел Кепітал (м. Харків) про визнання укладеною додаткової угоди про внесення змін до договору,

ВСТАНОВИВ:

09 листопада 2023 року Смілянська міська рада звернулась до суду з позовною заявою, в якій просить визнати укладеною Додаткову угоду про внесення змін до Договору оренди землі від 17.12.2018 із відповідачем, право оренди якої зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 21.12.2018 за № 29640315 в редакції, викладеній у позовній заяві.

Зміни стосувалися розміру нормативної грошової оцінки землі (п. 5 Договору); збільшення розміру ставки орендної плати з 3% на 12% річних від НГО (п. 9); укладення договору на новий строк (п. 8); нових реквізитів для сплати орендної плати (п. 11).

Рішенням Господарського суду Черкаської області від 05.09.2024 (а.с. 160-172, том 1) в позові відмовлено повністю.

Постановою Північного апеляційного господарського суду від 18.12.2024 ( а.с. 5-9, том 2) рішення Господарського суду Черкаської області від 05.09.2024 залишено без змін.

Рішення попередніх інстанцій в касаційному порядку не оскаржені лише в частині висновків судів щодо змін нормативної грошової оцінки до Договору.

Постановою Верховного суду від 19.03.2025 ( а.с. 53-56, том 2) постанову Північного апеляційного господарського суду від 18.12.2024 та рішення Господарського суду Черкаської області від 05.09.2024 у справі № 925/1524/23 скасовано в частині позовних вимог про визнання укладеною додаткової угоди про внесення змін до договору оренди землі від 17.12.2018 щодо зміни розміру (ставки) орендної плати з 3 % на 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а також у частині укладення договору на новий строк та реквізитів для сплати орендної плати.

Суд касаційної інстанції прийшов до висновку, що суди попередніх інстанцій не здійснили дослідження всіх доказів у справі в їх сукупності, а в частині доведеності позовних вимог за всіма вимогами (крім змін до НГО), суди не перевірили належним чином доводи сторони позивача. Також судові рішення в цій частині не містять обґрунтованих доводів про відмову в позові.

В цій частині (за виключенням вимог про зміни НГО земельної ділянки) справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.

Щодо відмови в позові про внесення змін до розміру НГО суди попередніх інстанцій прийшли до висновку, що з урахуванням положень чинного законодавства, зокрема, ЗУ "Про оцінку земель", п. 289.1 Податкового Кодексу України, для визначення розміру земельного податку та орендної плати застосовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації , визначеного відповідно до законодавства.

Уразі зміни НГО земельної ділянки державної чи комунальної форми власності, автоматично змінюється розмір орендної плати, як і права та обов`язки сторін відповідного договору в частині сплати орендної плати та її примусового стягнення за новим розміром.

Тому якщо орендодавець згідно закону автоматично має право стягувати орендну плату у збільшеному розмірі з урахуванням періодичних змін НГО конкретної земельної ділянки, то періодичне внесення змін до договору в частині визначення цього актуального розміру НГО, не є належним та ефективним способом захисту права. Таке право ефективно захищати відразу позовом про стягнення належної суми боргу по оренди з урахуванням всіх змін до НГО земельної ділянки.

Справу на повторному розгляді призначено до розгляду за правилами загального позовного провадження.

В засідання представник відповідача жодного разу не з`явився, при первісному розгляді справи проти позову заперечував і просив відмовити у його задоволенні.

Представник позивача просить позов задовольнити повністю за тими вимогами, які передано на повторний розгляд.

У відповідності до ст. 13,74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

При повторному розгляді справи судом було встановлено наступне:

Сторонами не заперечується, що Смілянська міська рада (позивач і власник землі територіальної громади) звернулась до Господарського суду Черкаської області з позовом до ТОВ "Енджел Кепітал" (відповідач та орендар) про визнання укладеною додаткової угоди про внесення змін до договору оренди землі від 17.12.2018, в редакції з урахуванням заяви про зміну підстав позову від 22.02.2024 в частині зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки (1 079 276,81 грн.) та відповідно річного розміру орендної плати (129 513,22 грн. як 12% від НГО) -- а.с. 121 том 1).

З матеріалів справи вбачається, що між сторонами було укладено Договір оренди землі від 17.12.2018 (а.с. 20 том 1) на строк до 25.10.2028. В оренду відповідачу передано земельну ділянку по вул. Незалежності, 115 в м. Сміла з кадастровим номером :04:001:0023 площею 0,5571 га та з визначеною НГО в розмірі 1 009 181,15 грн. Відповідач має сплачувати 3% від цієї НГО в рік, що становить 30 275,43 грн.

Земельна ділянка має використовуватися для розміщення та експлуатації будівель та споруд автомобільного транспорту та дорожнього господарства (п. 1 Договору оренди).

За даними ДР речових прав також і на час вирішення спору за відповідачем зареєстровано приміщення АЗС по вул. Незалежності в м. Сміла.

Земельну ділянку було передано відповідачу з укладенням вказаного договору оренди землі за рішенням Смілянської міської ради від 25.10.2018 № 79-68/VII "Про передачу ТОВ "Енджел Кепітал" земельної ділянки під АЗС на вул. Незалежності, 115 в оренду".

Позивач 11.07.2019 прийняв рішення № 103-1/VІІ "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Сміла" (а.с. 26 том 1), яким було затверджено нову технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що на думку позивача, зокрема, є підставою для внесення змін до договору оренди землі з відповідачем.

Право комунальної власності на земельну ділянку та право оренди за відповідачем було зареєстровано у ДР речових прав 21.12.2018 (Інформація а.с. 24 том 1).

За доводами позивача, даний договір оренди також і на час вирішення спору є чинним та виконується сторонами.

Заперечення відповідача проти позову щодо того, що АЗС в даний час не експлуатується, не є підставою для звільнення відповідача від обов`язків за договором, зокрема, по сплаті орендної плати як за ділянку під АЗС. Суд виходить з того, що за умовами Договору обов`язки орендаря по сплаті орендної плати не залежать від результатів його діяльності і незважаючи на фактичне припинення діяльності, відповідач земельну ділянку не звільнив.

Як зазначив позивач, його рішенням від 26.07.2007 № 16-14/V було затверджено зміни до Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі у м. Сміла та затверджено таблицю коефіцієнтів для нарахування орендної плати за земельні ділянки для окремих видів користування.

Згідно п. 2.4 Положення розмір річної орендної плати за земельну ділянку розраховується в залежності від виду користування земельною ділянкою за формулою: О = ГОхК1, де: О - річна орендна плата; ГО - грошова оцінка земельної ділянки; К1 - коефіцієнт для нарахування орендної плати.

В подальшому, рішенням позивачем від 29.03.2018 № 63-31/VII було внесено зміни до рішення від 26.07.2007 № 16-14/V та затверджено коефіцієнти для нарахування орендної плати за земельні ділянки.

Отже при укладенні договору оренди землі від 17.12.2018 відповідно до чинного рішення Смілянської міської ради від 29.03.2018, для відповідача був застосований коефіцієнт для нарахування орендної плати у розмірі 3% нормативної грошової оцінки землі (мінімальна ставка орендної плати для земельних ділянок комунальної форми власності за правилами ПК України).

Сторонами не заперечено що подальшим рішенням позивача від 11.07.2019 № 103-1/VІІ "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Сміла" було затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Сміла та базову вартість 1 кв.м землі, що становила 193,47 грн./м2 .(а.с. 26 том 1).

Вказано також, що нормативна грошова оцінка земель міста Сміла введена в дію з 01.01.2020 та підлягає щорічній індексації відповідно до чинного законодавства.

В подальшому рішеннями позивача від 09.06.2021 № 16-3/VIIІ та від 26.10.2022 № 50-76/VIIІ були внесені зміни до рішення від 26.07.2007 № 16-14/V (а.с. 39,42 том 1) та викладено в новій редакції таблицю коефіцієнтів для нарахування орендної оплати за земельні ділянки для окремих видів користування (а.с. 39 том 1).

Відповідно вищевказаних рішень для розрахунку орендної плати Смілянською міською радою змінено коефіцієнт для окремих видів користування, зокрема на земельні ділянки для обслуговування АЗС, АТЗС, ГЗС та АГНКС. Тобто, для розрахунку орендної плати за користування земельною ділянкою площею 0,5571 га з кадастровим номером :04:001:0023 під розміщення АЗС, мав застосовуватися коефіцієнт у розмірі 12 % від актуальної нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а.с. 41, 44 том 1), як максимальна ставка за оренду землі за правилами ПК України.

Згідно ст. 5 ЗУ "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні (крім випадків спадкування спадкоємцями першої та другої черги за законом (як випадків спадкування ними за законом, так і випадків спадкування ними за заповітом) і за правом представлення, а також випадків спадкування власності, вартість якої оподатковується за нульовою ставкою) та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, плати за суборенду (у разі передачі в суборенду земельних ділянок державної власності, які орендуються акціонерним товариством, товариством з обмеженою відповідальністю, 100 відсотків акцій (часток) у статутному капіталі якого належать державі, що утворилося шляхом перетворення державного підприємства, у постійному користуванні якого перебували такі земельні ділянки), втрат лісогосподарського виробництва, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

За своїм економічним змістом нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами (ст. 1 цього ж Закону).

Згідно витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 08.03.2023 № НВ-23, автоматично сформованого за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру на підставі актуальних відомостей про земельні ділянки, внесених до Державного земельного кадастру, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :04:001:0023, яка знаходиться за адресою: м. Сміла, вул. Незалежності, 115 у 2023 році складала 1 026 530,20 грн. (а.с. 28 том 1).

Позивач вважав, що періодичні зміни розміру НГО орендованої земельної ділянки є підставою для внесення змін до умов Договору оренди землі між сторонами, зокрема, щоб у сторін була правова визначеність з даного питання.

У добровільному порядку відповідач не вніс зміни до Договору оренди землі, що і спричинило виникнення спору між сторонами.

Суд вважає, що позивач дотримався порядку внесення змін до господарського договору, за яким зацікавлена сторона має направити пропозицію іншій стороні з проектом додаткової угоди на розгляд. У випадку недосягнення згоди спір передається на вирішення суду (ст. 188 ГК України).

Так, для внесення зміни до договору щодо нового розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки та коефіцієнту (% ставки від НГО) для розрахунку орендної плати, 28.03.2023 управлінням архітектури, регулювання забудови та земельних відносин Смілянської міської ради було направлено відповідачу два примірники додаткової угоди про внесення змін до договору оренди землі від 17.12.2018, право оренди якої зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 21.12.2018 за № 296440315 (а.с. 45 том 1)

Зміни стосувалися, зокрема, нового розміру НГО та збільшення розміру орендної плати до 12% від НГО, яка становить 123 183,62 грн.

Позивач виходив із розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером :04:001:0023, яка знаходиться за адресою: м. Сміла, вул. Незалежності, 115 відповідно до витягу № НВ-023 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 08.03.2023 автоматично сформованого за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру -------- 1 026 530,20 грн. (а.с. 28 том 1).

Згідно ст. 20 ЗУ "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Заперечень проти достовірності витягів про зміну НГО орендованої земельної ділянки відповідач суду не подав.

Також позивачем від Черкаської обласної державної адміністрації було отримано лист Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру про індексацію нормативної грошової оцінки земель за 2023 рік.

Відповідно до витягу № НВ-024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 01.02.2024 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :04:001:0023, яка знаходиться за адресою: м. Сміла, вул. Незалежності, 115 змінилася і вже становить 1 079 276,81 грн.

Тому позивач подав, а суд при первісному вирішенні спору прийняв до розгляду зміни до позову в частині збільшення НГО до 1 079 276,81 грн. і збільшення щорічної орендної плати до 129 513,22 на рік.

За умовами первісної редакції п. 9 Договору оренди землі, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 3% нормативної грошової оцінки землі та на момент укладення договору становила 30 275,43 грн у рік (а.с. 20 том 1), що не відповідає актуальним змінам у цій сфері та спонукала позивача вносити зміни до Договору оренди землі із відповідачем.

Пунктом 13 цього договору визначено, що розмір орендної плати переглядається не менше одного разу на рік, і зокрема у разі зміни розмірів орендної плати за рішенням міської ради, зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки комунальної власності.

З матеріалів справи вбачається, що відповідач лист позивача від 28.03.2023 № 79/02-28 із пропозицією укласти спірну додаткову угоду (а.с. 47 том 1) до договору оренди землі від 17.12.2018 не отримав. Це підтверджується довідкою поштового зв`язку із вказаною причиною "за закінченням терміну зберігання" та актом позивача про відкриття поштового конверту від 10.05.2023 (а.с. 49-50 том 1).

Однак кореспонденцію було напалено відповідачу за належною адресою його реєстрації в м. Харків і вручення кореспонденції знаходиться поза волею та впливом позивача. Тому обставина неотримання відповідачем кореспонденції із проектом спірної додаткової угоди не позбавляє позивача можливості в судовому порядку вирішити спірне питання внесення змін до Договору оренди землі між сторонами.

За змістом чинного законодавства користування землею є платним, плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати.

За змістом ст. 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Згідно із ч. 2 ст. 23 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

Частиною третьою статті 22 Закону України "Про оренду землі" визначено, що розрахунки з орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, здійснюються виключно у грошовій формі.

За змістом ч. 4 ст. 23 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності, передані в оренду на земельних торгах, не може бути зменшена за згодою сторін протягом строку дії договору оренди, а також у разі його поновлення.

Порядок затвердження технічної документації з оцінки земель визначений ст. 23 Закону України "Про оцінку земель". Частинами першою, третьою та четвертою цієї статті передбачено, що технічна документація з бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Протягом місяця з дня надходження технічної документації з бонітування ґрунтів, нормативної грошової оцінки відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру. Рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до п. 271.2 ст. 271 Податкового кодексу України.

Пунктом 271.2 статті 271 Податкового кодексу України встановлено, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.

Положеннями п. 289.1 ст. 289 Податкового кодексу України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

Отже, нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема договором між органом місцевого самоврядування і орендарем.

Водночас обов`язковість врахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом (абз. 2 ч. 1 ст. 13 Закону України "Про оцінку земель").

Таким чином, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Зазначене відповідає положенням ч. 2 ст. 632 Цивільного кодексу України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

З моменту початку застосування відповідно до п. 271.2 ст. 271 Податкового кодексу України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки.

Орендодавець у випадку зміни розміру орендної плати у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної чи комунальної власності вправі вимагати від орендаря сплати орендної плати у зміненому розмірі, в тому числі і шляхом звернення до суду з позовом про стягнення спірної суми.

Таким чином, належному способу захисту орендодавця у такому випадку відповідає позовна вимога про стягнення орендної плати, не сплаченої орендарем. Водночас несплачена орендна плата підлягає стягненню за весь період прострочення з моменту початку застосування відповідно до п. 271.2 ст. 271 Податкового кодексу України рішення ради щодо зміни розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності.

Суд враховує позицію Великої Палати Верховного Суду, яка викладена у постанові від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22 і якою було конкретизовано висновок щодо застосування у сукупності статей 5, 13 Закону України "Про оцінку земель", статті 21 Закону України "Про оренду землі", пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України, викладений у постанові від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19, про те, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати без необхідності внесення змін до договору оренди.

Так, Велика Палата Верховного Суду виснувала, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. У таких правовідносинах відсутній обов`язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.

Виходячи з цього, позиція Великої Палати Верховного Суду щодо автоматичної зміни прав та обов`язків сторін стосується виключно випадків зміни нормативно грошової оцінки та не розповсюджується на випадки зміни коефіцієнтів для нарахування орендної плати.

Наведене узгоджується з постановою від 16.04.2018 у справі № 910/7905/17 колегії суддів судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду.

Отже для позивача немає потреби домагатися внесення змін до договору оренди землі щоразу після змін НГО орендованої земельної ділянки. Цей показник автоматично має враховуватися орендарем при сплаті орендної плати.

В частині внесення змін до Договору оренди землі за п. 5 спірної Додаткової угоди в межах даної справи позивачу відмовлено в позові при первісному вирішенні спору і дане питання не винесено для повторного розгляду після скасування рішень попередніх інстанцій у даній справі постановою ВС від 19 березня 2025 року.

В межах розгляду справи позивач подав (а суд прийняв) заяву про зміну позовних вимог в частині збільшення розміру НГО та річного розміру орендної плати для внесення змін до п. 5 та 9 Договору.

Але суд вже обґрунтував, що нова НГО має застосовуватися обома сторонами договору автоматично, без внесення змін до договору, а тому збільшення річної орендної плати за п. 9 Додаткової угоди, яка із нової актуальної НГО земельної ділянки (1 079 276,81 грн.) становить на час вирішення спору 129 513,22 грн. - є правомірним, оскільки забезпечує визначеність сторін у даному питанні.

В процедурі подальшого виконання договору, після чергових змін розміру НГО земельної ділянки, відповідач зобов`язаний буде автоматично враховувати новий розмір НГО та з нього обраховувати розмір орендної плати згідно тієї ставки, яка відповідатиме умовам Договору між сторонами.

В частині зміни п. 9 Договору про те, що оренда плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, суд встановив наступне:

Відповідач заперечив право позивача на безальтернативне внесення змін до договору в частині ставки орендної плати з огляду лише на прийняття чергового рішення Смілянською міською радою про збільшення тарифів по платі за землю різним категоріям користувачів.

Однак суд звертає увагу, що у даному конкретному спорі слід враховувати істотні умови договору оренди землі між сторонами.

Так, згідно первісної редакції п. 9 Договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 3% від НГО.

Згідно п. 13 Договору розмір орендної плати переглядається не менше одного разу на рік у разі, зокрема, у разі зміни розмірів орендної плати за рішенням міської ради.

У постанові від 09 жовтня 2019 року у справі N 645/1972/16-ц Верховний Суд вказав, що з огляду на положення норм матеріального права, які регулюють спірні правовідносини, рішення міської ради, яким змінено нормативну грошову оцінку земель міста та затверджено нові ставки орендної плати, яке є чинним й у встановленому законом порядку незаконним не визнано, є обов`язковим для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об`єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

У пункті 3 частини першої статті 3 ЦК України закріплено, що загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору.

Також у статті 627 ЦК України закріплено принцип свободи договору та визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною першою статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

У силу статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно зі статтею 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

Відповідно до статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За статтею 648 ЦК України зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов`язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту. Особливості укладення договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування встановлюються актами цивільного законодавства.

Платником орендної плати є орендар земельної ділянки, об`єктом оподаткування - земельна ділянка, надана в оренду (пункт 288.2 статті 288 ПК України).

У пункті 288.4 статті 288 ПК України вказано, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Згідно з положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки. Для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, - у розмірі не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області.

У підпункті 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 ПК України передбачено, що річна сума орендної плати не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Лише у випадку, передбаченому підпунктом 288.5.3. пункту 288.5 статті 288 ПК України орендна плата може перевищувати граничний розмір орендної плати, встановлений у підпункті 288.5.2, - у разі визначення орендаря на конкурентних засадах.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19 та постанові Верховного Суду від 31.05.2023 у справі № 925/406/22, міститься правовий висновок про те, що рішення селищної ради можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, лише якщо сторони договору оренди безпосередньо в самому договорі передбачили таку підставу для зміни розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору.

На противагу цьому висновку, що рішення органів місцевого самоврядування щодо перегляду розміру орендної плати не мають обов`язкового характеру за відсутності в договорах оренди землі погодженої сторонами підстави для такого перегляду, висловлено і в постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 16.04.2018 у справі № 910/7905/17, від 21.11.2018 у справі № 911/3627/17, від 27.11.2018 у справі № 910/21685/17, від 19.02.2019 у справі № 910/21590/17, від 13.06.2019 у справі № 910/11764/17, від 20.11.2019 у справі № 916/2769/18, від 16.01.2020 у справі № 904/1912/19, від 04.02.2020 у справі № 922/378/19.

Суд вважає, що у п. 13 Договору оренди землі від 17.12.2018 сторони чітко визначилися у своїй домовленості, що зміна розміру орендної плати за рішенням міської ради є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Доказів визнання недійсними наданих у справу рішень Смілянської міської ради стосовно зміни коефіцієнтів розмірів орендної плати за землю, зокрема, і від 09.06.2021 № 16-з/УІІІ (а.с. 39 том 1) суду не подано. Рішення міської ради є обов`язковими для виконання всіма суб`єктами, яких вони стосуються.

У додатку до даного рішення сказано, що для обслуговування АЗС встановлюється коефіцієнти для нарахування плати за землю 12% від НГО (а.с. 41 том 1).

З цих підстав позивач правомірно вимагає внесення змін до п. 9 Договору оренди землі між сторонами про встановлення орендної плати у розмірі 12% від НГО, яка за актуальним розміром НГО на час вирішення спору становить 129 513,22 грн.

В частині викладення нової редакції п. 8 Договору судом встановлено наступне:

У первісній редакції даного пункту Договору, зокрема, йдеться про укладення договору на 10 років до 25.10.2028. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 120 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Натомість, з урахуванням змін до ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" позивач має намір внести зміни до Договору, оскільки закріплені в ньому процедури поновлення договору на новий строк вже не відповідають законодавству.

Так, за умовами нині чинної редакції ст. 33 ЗУ "Про оренду землі", яка присвячена питанням переважного право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, визначено наступне:

Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

Запропонована позивачем редакція змін до п. 8 Договору відповідає змінам до чинного законодавства, яким слід надавати перевагу у порівнянні із положеннями договору з тих же питань, тому позивач вправі вимагати внесення змін до п. 8 Договору. Такі зміни також сприятимуть правовій визначеності сторін у їх подальшій поведінці по завершенню строку дії договору оренди землі.

Внесення змін до Договору оренди землі у п. 11 щодо нових реквізитів для сплати орендної плати суд з боку позивача також вважає правомірним. Такі умови договору на час його укладення були істотними. Тому при зміні реквізитів рахунків, одержувача платежів, кодів платежів та ін. реквізитів, позивач вправі ставити питання про внесення змін до договору та актуалізації його умов.

Це також сприятиме визначеності сторін у питанні належної та своєчасної сплати орендних платежів.

Згідно п. 3 проекту Додаткової угоди позивач пропонує закріпити умову, що умови цієї додаткової угоди застосовуються з 01.01.2023 року.

За правилами ч. 3 ст. 631 ЦК України сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення.

За цим принципом позивач хоче поширити умови додаткової угоди на відносини сторін "назад" з 01.01.2023 року.

Однак, на думку суду, така умова може бути застосована лише за добровільною згодою сторін, оскільки не існує законодавчого обов`язку орендаря земельної ділянки без змін до договору сплачувати орендну плату за підвищеною ставкою відразу після прийняття відповідного рішення Смілянською міською радою. Також законом не визначено умов, за яких орендар зобов`язаний погодитися на поширення змінених умов по договору назад, у минуле.

Судовий примус у такому випадку застосований бути не може.

В цій частині позов до задоволення не підлягає.

В частині п. 4 проекту Додаткової угоди про те, що ... додаткова угода набирає чинності з моменту її підписання сторонами, суд вважає, що дана умова має бути виключена, бо Додаткова угода укладається за рішенням суду, а не за наслідками добровільного її підписання сторонами.

В частині п. 2 Додаткової угоди про те, що інші умови договору слід залишити без змін, суд не вбачає порушення прав сторін, бо це не веде до зміни їх відносин. Тому дана умова підлягає визнання її укладеною.

Умова про те, що угода укладена у двох примірниках для позивача та відповідача (орендар та орендодавець) не суперечить фактичним обставинам - рішення суду у даній справі отримають обидві сторони, тому і текст додаткової угоди вони матимуть обоє у рівноцінних екземплярах.

Суд вважає, що позивачем застосовано належний та ефективний спосіб захисту порушеного права, а визнана укладеною спірна додаткова угода підлягає реєстрації у ДР речових прав, що є підставою для зміни правовідносин сторін.

Велика Палата Верховного Суду сталою судовою практикою з даного питання неодноразово наголошувала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (такий правовий висновок викладений у п. 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, у п. 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).

Додаткова угода набере чинності з моменту набрання законної сили судовим рішенням у даній справі, що відповідає ст. 653 ЦК України.

Згідно положень ч.1, 3 ст. 653 ЦК України у разі зміни договору зобов`язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо. У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни.

Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Отже суд приходить до висновку, що позивач довів правові підстави позову, однак позов підлягає лише до часткового задоволення з викладених судом мотивів.

На підставі ч. 9 ст. 129 ГПК України, оскільки спір виник через неправильні дії відповідача, з нього на користь Виконавчого комітету Смілянської міської ради слід стягнути 2 684,00 грн. на відшкодування сплаченого судового збору повністю.

Керуючись ст. 238, 240 ГПК України, -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Визнати укладеною Додаткову угоду про внесення змін до Договору оренди землі від 17.12.2018 в такій редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА

про внесення змін до договору оренди землі від 17.12.2018 (право оренди зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно

від 21.12.2018 за № 29640315)

м. Сміла, Черкаської обл.

Орендодавець: Смілянська міська рада (), в особі міського голови Ананка Сергія Васильовича, що діє на підставі Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», з однієї сторони, та

Орендар: Товариство з обмеженою відповідальністю «ЕНДЖЕЛ КЕПІТАЛ» () в особі директора Турецької Юлії Миколаївни, що діє на підставі Статуту, з іншої сторони, далі разом «Сторони», на виконання п. 13 договору оренди землі від 17.12.2018 на земельну ділянку площею 0,5571 га, кадастровий номер :04:001:0023 по вул. Незалежності, 115 м. Сміла під АЗС, право оренди якої зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 21.12.2018 за № 29640315, враховуючи рішення Смілянської міської ради від 11.07.2019 № 103-1/УП "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Сміла", та рішення Смілянської міської ради від 26.10.2022 № 50-76/УШ «Про внесення змін до рішення міської ради від 26.07.2007 №16-14/У «Про внесення змін до Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі у м. Сміла» уклали додаткову угоду про нижченаведене:

Внести зміни до договору оренди землі виклавши у новій редакції наступні пункти:

8. Договір укладено строком на 10 років до 25.10.2028 року згідно з рішенням LХХІХ сесії Смілянської міської ради від 25.10.2018 № 79-68/УП, без права подальшого поновлення договору, з можливістю укладання договору оренди на новий строк.

Орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору та бажає скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, відповідно до умов передбачених статтею 33 Закону України «Про оренду землі», зобов`язаний повідомити про це орендодавця, не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору.

До листа-повідомлення про укладання договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

9. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 12 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки і становить 129 513,22 грн. в рік.

11. Орендна плата вноситься: щомісячно не пізніше 30 числа наступного місяця за звітним, у розмірі 1/12 частини річної орендної плати на р/р UA0023753 в ГУК у Черк.обл./тг м. Сміла, МФО 899998, код платежів 18010600, , банк одержувача: Казначейство України (ЕАП)».

Інші умови договору залишити без змін.

Ця Додаткова угода є невід`ємною частиною Договору оренди землі, укладеного 17.12.2018 року.

Ця угода укладена у двох примірниках, що мають однакову юридичну силу, одна з яких знаходиться в орендодавця, друга - в орендаря.

Реквізити сторін

ОРЕНДОДАВЕЦЬ ОРЕНДАР

Смілянська міська рада Товариство з обмеженою

відповідальністю

"Енджел Кепітал"

код 25874705 код 40774112

20701, м. Сміла, Черкаської обл. 61037, м. Харків,

вул. Плеханівська, 126/1

вул. Незалежності, 37

______________Сергій Ананко _______________ Юлія Турецька

3. За вимогами щодо решти пунктів Додаткової угоди у позові відмовити.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Енджел Кепітал" (код 40774112, адреса: 61037, м. Харків, вул. Плеханівська, 126/1) на користь Виконавчого комітету Смілянської міської ради (код 04061553, адреса 20701, м. Сміла, Черкаської області, вул. Незалежності, 37) -- 2 684,00 грн. на відшкодування сплаченого судового збору.

Наказ видати.

Рішення набирає законної сили в порядку, передбаченому ст. 241 ГПК України.

Рішення може бути оскаржено до Північного апеляційного господарського суду протягом 20 днів.

Повне судове рішення складено 30 червня 2025 року

Суддя Н.М. Спаських