РІШЕННЯ

Іменем України

23 червня 2025 року м. Чернігівсправа № 927/784/22

Господарський суд Чернігівської області у складі судді Кузьменко Т.О. за участю секретаря судового засідання Заєць І.М., розглянувши у порядку загального позовного провадження справу

за позовом: Заступника керівника Чернігівської обласної прокуратури (), вул. Князя Чорного, 9, м. Чернігів, 14000;

в інтересах держави в особі

позивача: Чернігівської міської ради () вул. Магістрацька, 7, м. Чернігів, Чернігівська область, 14000;

до відповідача 1: Комунального підприємства Чернігівбудінвест Чернігівської міської ради (), пр. Миру, 263, м. Чернігів, 14007;

до відповідача 2: Товариства з обмеженою відповідальністю Денар-Люкс () вул. Стрілецька, 88, оф. 4, м. Чернігів, 14033;

до відповідача 3: Товариства з обмеженою відповідальністю Домен-Буд (), вул. Стрілецька, 88, оф. 4, м. Чернігів, 14033;

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Регіон Капітал» (), вул. Олега Міхнюка, буд. 1А, оф. 2, м. Чернігів, 14013.

про визнання недійсним договорів; зобов`язання привести земельну ділянку до стану, в якому вона була до надання її в фактичне користування; зобов`язання викупу земельної ділянки

за участю представників учасників справи:

від прокуратури: Кошова І.М.;

від позивача: не з`явився;

від відповідача 1: Тимошенко І.Л., представник;

від відповідача 2: Підгорний К.Є., адвокат;

від відповідача 3: Підгорний К.Є., адвокат;

від третьої особи: Підгорний К.Є., адвокат

Суть спору. Позиції учасників справи, їх заяви і клопотання та процесуальні дії суду щодо розгляду справи.

Заступник керівника Чернігівської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Чернігівської міської ради звернувся 28.09.2022 до Господарського суду Чернігівської області з позовом до Комунального підприємства «Чернігівбудінвест» Чернігівської міської ради, Товариства з обмеженою відповідальністю «Денар-Люкс» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Домен-Буд», в якому просив суд:

- визнати недійсним договір на співробітництво № 01-10/17 від 03.04.2017

- визнати недійсним договір № 01-16/17 від 29.05.2017

- зобов`язати ТОВ «Денар-Люкс» викупити у Чернігівської міської ради земельну ділянку площею 0,2770 га, кадастровий номер :02:050:0614 у м. Чернігові по вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36а, вартість якої складає 1 095 541,83 грн.

- зобов`язати ТОВ «Денар-Люкс» привести земельну ділянку площею 0,1202 га, кадастровий номер :02:050:0612 у м. Чернігові по вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36а до стану, в якому вона перебувала до надання її у фактичне користування

Позовні вимоги з посиланням на ст. 235 ЦК України обґрунтовані тим, що договір про співробітництво № 01-10/17 від 03.04.2017 та договір № 01-16/17 від 29.05.2017 є удаваними правочинами, до яких слід застосовувати положення законодавства про договір суперфіцію. За твердженням прокурора, на момент укладення оскаржуваних договорів, відповідачі 1 та 2 не мали наміру на встановлення правовідносин спільної діяльності. Початковою метою сторін було вчинення дій, спрямованих на оформлення відповідачем 1 спірної земельної ділянки на титулі постійного користування, для її фактичної передачі забудовнику - відповідачу 2. Прокурор ствердив, що відповідач 1, який є постійним користувачем спірної земельної ділянки, за відсутності в нього права розпоряджатися цією ділянкою, фактично передав її відповідачу 2, для забудови в комерційних цілях Товариства, діючи виключно в інтересах останнього. Відтак відповідачі 1 та 2, в обхід положень чинного земельного та цивільного законодавства, за відсутності волевиявлення власника земельної ділянки, без проведення земельних торгів, використали непередбачений законом спосіб набуття Товариством права забудови спірної земельної ділянки, тому вказані Договори мають бути визнані недійсними в судовому порядку.

З метою поновлення порушених інтересів держави та прав громади міста прокурор заявив похідну вимогу про зобов`язання відповідача 2 викупити в Чернігівської міської ради земельну ділянку площею 0,2770 га, кадастровий номер :02:050:0614, вартість якої складає 1095541,83грн. Ефективність обраного ним способу захисту шляхом пред`явлення вимоги про викуп Товариством з комунальної власності цієї земельної ділянки, враховуючи приписи частини 2 статті 417 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) прокурор обґрунтував тим, що на вказаній земельній ділянці за оскаржуваними Договорами побудований багатоквартирний житловий будинок, що вже введений в експлуатацію, кошторисна вартість якого значно перевищує вартість цієї земельної ділянки.

Одночасно прокурор заявив похідну вимогу про зобов`язання відповідача 2, як фактичного забудовника, привести земельну ділянку площею 0,1202 га, кадастровий номер :02:050:0612, до стану, в якому вона перебувала до надання її в фактичне користування, оскільки на ній розміщені нашарування ґрунту із котловану, утворені в процесі будівництва.

За доводами прокурора, незважаючи на те, що оспорювані Договори укладені сторонами 03.04.2017 та 29.05.2017, початок перебігу строків позовної давності слід відраховувати з 11.06.2021, тобто з дати повідомлення прокурором позивача про порушення прав територіальної громади, за результатами вивчення матеріалів досудового розслідування в кримінальному провадженні № 0000036 від 12.02.2020, за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого частиною 2 статті 364 Кримінального кодексу України (далі - КК України).

Рішенням Господарського суду Чернігівської області у справі №927/784/22 від 08.03.2023, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 27.04.2023 у цій справі, суд ухвалив у задоволенні позовних вимог Заступника керівника Чернігівської обласної прокуратури () в інтересах держави в особі Чернігівської міської ради () до Комунального підприємства «Чернігівбудінвест» Чернігівської міської ради (), Товариства з обмеженою відповідальністю «Денар-Люкс» () та Товариства з обмеженою відповідальністю «Домен-Буд» () про визнання недійсним договорів, зобов`язання привести земельну ділянку до стану, в якому вона була до надання її в фактичне користування, зобов`язання викупу земельної ділянки, відмовити.

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду постановою від 17.12.2023 у справі №927/784/22 постанову Північного апеляційного господарського суду від 22.11.2023 та рішення Господарського суду Чернігівської області від 08.03.2023 у справі № 927/784/22 скасував, справу № 927/784/22 постановив передати на новий розгляд до Господарського суду Чернігівської області.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 29.01.2025 справу № 927/784/23 передано на розгляд судді Кузьменко Т.О.

Ухвалою Господарського суду Чернігівської області від 03.02.2025 справу прийнято до провадження, розгляд справи постановлено здійснювати за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 04 березня 2025 року, встановлено сторонам строк з дня отримання цієї ухвали для надання суду документально та нормативно обґрунтованих письмових пояснень з урахуванням постанови Верховного Суду від 17.12.2024 у справі №927/784/22.

Ухвала суду від 03.02.2025 доставлена до електронних кабінетів сторін 03.02.2025 о 18:15, що підтверджується довідками про доставку електронного листа.

Отже, в розумінні ст. 242 ГПК України сторони належним чином повідомлені про розгляд справи в суді та обізнані про встановлені судом строки для надання суду документально та нормативно обґрунтованих письмових пояснень.

17.02.2025 через підсистему «Електронний суд» Чернігівською обласною прокуратурою подані пояснення, відповідно до яких прокурор вказує про удаваність оспорюваних правочинів, до яких слід застосовувати положення законодавства про договір суперфіцію, оскільки їх метою було набуття ТОВ «Денар-Люкс» права безстрокової забудови та права власності на новостворений багатоквартирний житловий будинок. Також прокурор зазначає, що сторони на момент укладення спірних договорів не дотрималися вимог чинного законодавства, зокрема, КП «Чернігівбудінвест» (постійний землекористувач) розпорядився земельною ділянкою поза волею власника Чернігівської міської ради (позивача), тому ця земельна ділянка вибула з комунальної власності на позаконкурсній основі. За твердженням прокурора, зважаючи на принцип єдності юридичної долі земельної ділянки і розташованої на ній будівлі, наслідком укладення та виконання спірних правочинів може бути відчуження земельної ділянки у спосіб, що не передбачений законом.

Пояснення прокурора з приводу зобов`язання відповідача 2 викупити в Чернігівської міської ради земельну ділянку площею 0,2770 га, кадастровий номер :02:050:0614, з посиланням на статтю 417 ЦК України аналогічні доводам, наведеним в позовній заяві.

18.02.2025 через підсистему «Електронний суд» надійшли пояснення представника ТОВ «Денар-Люкс» та ТОВ «Домен-Буд», в яких останній, з урахуванням раніше викладених заперечень в заявах по суті цієї справи, звертав увагу на преамбулу Договору про співробітництво від 03.04.2017 № 01-10/17, якою відповідачі 2 та 1 визначили, що ТОВ «Денар Люкс» виступає інвестором будівництва. Метою співробітництва сторін за Договором є будівництво багатоквартирних житлових будинків з об`єктами соціального призначення, що підпадає під визначення об`єктів інвестиційної діяльності. За умовами Договору ТОВ «Денар Люкс» має вкладати в будівництво цих об`єктів грошові кошти, що узгоджується з визначенням понять інвестор та інвестиції. Умовами Договору передбачене вчинення сторонами в сукупності практичних дій, спрямованих на вкладення коштів та будівництво за їх рахунок указаних об`єктів, що підпадає під визначення інвестиційної діяльності. Тобто за доводами відповідачів 2 та 3, оскаржуваний Договір за правовою природою є інвестиційним договором, укладення якого передбачене статтею 9 Закону України «Про інвестиційну діяльність». Водночас укладення цього інвестиційного Договору повністю відповідає меті створення відповідача 1.

Разом з тим представник відповідачів 2, 3 зазначив, що з метою будівництва багатоквартирного житлового будинку по вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36-а в м. Чернігові між ТОВ «Фінансова компанія «Регіон Капітал», як Управителем, та ТОВ «Денар-Люкс», як Забудовником, було укладено договір про організацію спорудження об`єкту будівництва від 03.06.2019 р. № 18, за умовами якого, оскільки інвестування та фінансування здійснювалось з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних осіб через фонд фінансування будівництва, власниками закріплених за кожним із них об`єктів інвестування стали біля 100 фізичних осіб - довірителі фонду фінансування будівництва, які інвестували кошти до фонду фінансування будівництва цих об`єктів, а не ТОВ «Денар-Люкс» та КП «Чернігівбудінвест» ЧМР. Також наголошував, що за рахунок відповідача 2 були відселені фізичні особи, які проживали в аварійній будівлі, що була розташована на спірній земельній ділянці, та що за ним не зареєстровано жодного об`єкту нерухомості, розміщеного на спірній земельній ділянці, через що вимоги щодо викупу цієї земельної ділянки вважає безпідставними. Управління багатоквартирним житловим будинком за адресою: м. Чернігів, вул. Гетьмана Полуботка, 36, здійснює Товариство з обмеженою відповідальністю «Стрілецька набережна» (далі - ТОВ «Стрілецька набережна»), що підтверджується договором про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 02.08.2021 № 02-08-2021, укладеним між цим Товариством (як Управителем) та співвласниками цього багатоквартирного житлового будинку.

Заперечуючи проти задоволення позовної вимоги про зобов`язання ТОВ «Денар-Люкс» привести земельну ділянку площею 0,1202 га кадастровий номер :02:050:0612 до стану, в якому вона перебувала до надання її у фактичне користування, представник відповідачів 2, 3 посилався на ту обставину, що вказана земельна ділянка перебуває у постійному користуванні КП «Чернігівбудінвест» та використовується у господарській діяльності цього підприємства.

Одночасно звертав увагу суду, що предметом договору від 29.05.2017 №01-16/17 є організація та будівництво відповідачем 3, на замовлення відповідача 1, за рахунок фінансування (інвестування) відповідача 2, багатоквартирних житлових будинків з об`єктами соціального призначення, відповідно до проектно-кошторисної документації. Тобто за правовою природою, це договір будівельного підряду, укладення якого передбачене статтею 875 ЦК України. Водночас усі дії, необхідні для будівництва багатоквартирного житлового будинку з об`єктами соціального призначення на спірній земельній ділянці були виконані постійним користувачем - відповідачем 1, який є замовником будівництва. Факт передачі відповідачем 1 спірної земельної ділянки в користування іншій особі (зокрема відповідачу 2), в тому числі під забудову, не відповідає дійсності ні фактично, ні юридично. Тобто норми законодавства, що врегульовують відносини суперфіцію не підлягають застосуванню до спірних правовідносин сторін, всупереч доводам прокурора.

Пояснення прийнято судом до розгляду та долучено до матеріалів справи.

19.02.2025 через підсистему «Електронний суд» надійшли пояснення КП «Чернігівбудінвест» Чернігівської міської ради, в яких останній, з урахуванням раніше викладених заперечень в заявах суті цієї справи, зазначив, що Підприємство створене з метою залучення інвестицій для будівництва житла, об`єктів соціально-культурної та комунальної сфери та одержання прибутку в інтересах власника - Чернігівської міської ради, та трудового колективу. Підприємство не здійснює інвестування в будівництво власних коштів, у зв`язку з чим не набуває права власності на новостворене нерухоме майно. Проте, в процесі здійснення будівельних робіт, отримує від інвестора прибуток у вигляді коштів на утримання служби замовника та виконання функцій технічного нагляду, відповідно до п. 5.8.13. ДСТУ Б Д.1.1-1:2013 «Правила визначення вартості будівництва», та інші доходи, передбачені умовами оскаржуваних Договорів. При цьому, укладення договорів, вибір партнерів, визначення зобов`язань, будь-яких інших умов господарських взаємовідносин, що не суперечать законодавству України, є виключною компетенцією суб`єктів інвестиційної діяльності, до яких належить відповідач 1. Договір про співробітництво № 01-10/17 від 03.04.2017, так само як і договір № 01-16/17 від 29.05.2017, були укладені саме в межах цієї діяльності. Наявність у договорі про співробітництво від 03.04.2017 р. № 01-10/17 та договорі від 29.05.2017 р. № 01-16/17 умов про належність ТОВ «Денар-Люкс» усіх майнових прав на об`єкт будівництва була потрібна для того, щоб у подальшому забезпечити можливість, укладаючи з ТОВ «Фінансова компанія «Регіон Капітал» договір про організацію спорудження об`єкту будівництва від 03.06.2019 р. № 18 надати ці права довірителям фонду фінансування будівництва та гарантувати отримання ними після завершення будівництва у власність закріплених за кожним із них об`єктів інвестування.

Підприємство вважає, що оскаржуваний договір про співробітництво підпадає під положення статті 6 ЦК України, за якою сторони мають право укладати договір, що не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає його загальним вимогам.

Разом з тим зазначив, що всі функції замовника будівництва, передбачені чинним законодавством та умовами договору № 01-16/17 від 29.05.2017, покладені на нього. Вказаний правочин за правовим змістом є договором будівельного підряду. Водночас, спростовуючи доводи прокурора, звертав увагу, що спірна земельна ділянка не була вільна для забудови, тому не могла бути реалізована Чернігівською міською радою на торгах у порядку частини 1 статті 134 ЗК України.

Пояснення прийнято судом до розгляду та долучено до матеріалів справи.

У підготовчому засіданні 04.03.2025 на підставі пункту 2 частини 2 статті 202 ГПК України суд постановив протокольну ухвалу про відкладення підготовчого засідання на 01.04.2025.

У підготовчому засіданні 01.04.2025 ухвалою суд залучив до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Регіон Капітал» () та на підставі ч. 3 ст. 177 ГПК України, пункту 2 частини 2 статті 183 ГПК України суд постановив продовжити підготовче провадження у справі на тридцять днів та відкласти підготовче засідання на 24.04.2025.

14.04.2025 через підсистему «Електронний суд» надійшли пояснення ТОВ «Регіон Капітал», в яких останній вказує, що товариство зареєстровано 20.12.2005 з єдиним виключним видом діяльності підприємства, внесеним до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб підприємців та громадських формувань, на час зведення вказаного у позовній заяві багатоквартирного житлового будинку «надання інших фінансових послуг (крім страхування та пенсійного забезпечення) н.в.і.у. (КВЕД 64.99)», що був виключним предметом (видом) діяльності підприємства до 01 березня 2024 року. ТОВ «ФК «Регіон Капітал» було фінансовою установою, яка діяла на підставі ліцензії на провадження професійної діяльності на ринках капіталу діяльності з управління майном для фінансування об`єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю від 01.07.2021, переоформленої відповідно до закону Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку.

Третя особа з посиланням на норми Закону України «Про інвестиційну діяльність», Закону України «Про фінансово кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» наголошувала на тому, що спільна господарська діяльність ТОВ «ФК «Регіон Капітал», ТОВ «Денар-Люкс», КП «Чернігівбудінвест» та ТОВ «Домен-Буд» здійснювалась в межах інвестиційних правовідносин, спірна земельна ділянка з постійного користування КП «Чернігівбудінвест» не вибувала, а тому законодавство, яке врегульовує відносини суперфіцію застосовуватися не може.

Пояснення прийнято судом до розгляду та долучено до матеріалів справи.

23.04.2025 через підсистему «Електронний суд» надійшли додаткові пояснення КП «Чернігівбудінвест» Чернігівської міської ради, які за змістом ідентичні поясненням, поданим 19.02.2025. Суд долучив вказані пояснення до матеріалів справи.

Підготовче засідання, призначене на 24.04.2025, не відбулось у зв`язку з оголошенням повітряної тривоги на території України, зокрема, і в м. Чернігові.

Ухвалою суду від 24.04.2025 сторін повідомлено, що підготовче засідання у справі відбудеться 05.05.2025.

У підготовчому засіданні 05.05.2025 на підставі ч. 2 ст. 177, ч. 6 ст. 183 ГПК України суд постановив протокольну ухвалу про закриття підготовчого засідання та початок розгляду справи по суті.

На підставі ч. 2 ст. 216 ГПК України судом оголошено перерву до 28.05.2025.

У судовому засіданні 28.05.2025 на підставі ч. 2 ст. 216 ГПК України судом оголошено перерву до 11.06.2025.

У судовому засіданні 11.06.2025 на підставі ч. 2 ст. 216 ГПК України судом оголошено перерву до 19.06.2025

У судовому засіданні 19.06.2025 суд оголосив про перехід до стадії ухвалення рішення та на підставі ст. 219 ГПК України з урахуванням складності справи відклав ухвалення і проголошення рішення до 23.06.2025, про що учасників процесу повідомив під розпис.

У судовому засіданні 23.06.2025 проголошено скорочене рішення на підставі статей 233, 240 ГПК України.

Фактичні обставини справи, встановлені судом.

Комунальне підприємство «Чернігівбудінвест» Чернігівської міської ради (далі КП «Чернігівбудінвест», Підприємство) створене відповідно до чинного законодавства за рішенням міської ради від 12.11.2002 (5 сесія 24 скликання), зареєстроване виконавчим комітетом Чернігівської міської ради 14.01.2004.

Власником Підприємства є територіальна громада міста Чернігова в особі Чернігівської міської ради. Підприємство знаходиться в підпорядкуванні управління капітального будівництва міської ради та за способом утворення і формування статутного капіталу унітарне (пункти 1.1. та 1.3. Статуту КП «Чернігівбудінвест», затвердженого рішенням виконкому Чернігівської міської ради 16.06.2016 № 201).

Підприємство створене з метою залучення інвестицій для будівництва житла, об`єктів соціально-культурної та комунальної сфери та одержання на цій основі прибутку в інтересах Власника і трудового колективу (п. 2.1. Статуту Підприємства).

Підприємство користується землею і іншими природними ресурсами відповідно до мети своєї діяльності та чинного законодавства (п. 4.6. Статуту Підприємства).

03.04.2017 КП «Чернігівбудінвест» Чернігівської міської ради (відповідач 1) звернувся до Чернігівського міського голови листом № 01-09/193 з проханням надати дозвіл на розробку проєкту відведення земельної ділянки в постійне користування в м. Чернігові, по вул. Полуботка, 36 та 36а, орієнтовною площею 0,4000 га, для будівництва групи багатоквартирних житлових будинків з об`єктами соціального призначення (КВЦПЗ 02.03), з покладенням на нього затрат з відселення та знесення будинків.

Рішенням Чернігівської міської ради від 21.04.2017 № 19/VII-22 Комунальному підприємству «Чернігівбудінвест» надано дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, орієнтовною площею 0,4000 га, по вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36а, для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку (для будівництва групи багатоквартирних житлових будинків з об`єктами соціального призначення), з подальшою передачею земельної ділянки в постійне користування. При цьому, відповідач 1 зобов`язаний при заключенні інвестиційної угоди затрати з відселення та знесення будинків покласти на інвестора (пункт 1.9.).

Рішенням Чернігівської міської ради від 21.12.2017 року №26/VII-23 «Про надання згоди на знесення житлових будинків» (https://chernigiv-rada.gov.ua/rishennya-sesii/sid-14/scid-26/id-12836/) за наслідками розгляду звернення комунального підприємства «Деснянське» Чернігівської міської ради № 02-859/1 від 08 грудня 2017 року вирішено: 1. Надати дозвіл на знесення житлових будинків № 36 та АДРЕСА_1 , в яких квартири АДРЕСА_2 та квартири №№ 5-6, 8, 9, 10 відповідно, перебувають у власності територіальної громади м. Чернігова та обліковуються на балансі комунального підприємства «Деснянське» Чернігівської міської ради, як таких, що визнані аварійними, згідно з рішенням виконавчого комітету Чернігівської міської ради від 19 жовтня 2009 року за № 289 «Про затвердження актів технічного стану житлових будинків в Деснянському районі». 2. Комунальному підприємству «Деснянське» Чернігівської міської ради (Пригара В.В.) забезпечити знесення житлового одноповерхового будинку № 36 по вул. Гетьмана Полуботка в місті Чернігові площею 142м2 та житлового одноповерхового будинку № 36-А по вул. Гетьмана Полуботка в місті Чернігові площею 175,6 м2 за рахунок інвестора.

В публічному доступі, на сайті Чернігівської міської ради (https://chernigiv-rada.gov.ua/poekty-rishen-sesiy/sid-11/scid-26/id-10169/) також наявна пояснювальна записка до проекту рішення сесії Чернігівської міської ради «Про надання згоди на знесення житлових будинків», за змістом якої повідомляється: «На балансі комунального підприємства «Деснянське» Чернігівської міської ради обліковуються одноповерхові житлові будинки №№ 36 та 36-А по вул. Гетьмана Полуботка в місті Чернігові, 1916 року забудови. Зазначені житлові будинки рішенням виконавчого комітету Чернігівської міської ради від 19 жовтня 2009 року за № 289 визнані аварійними. Комісійними обстеженнями Деснянської районної в м. Чернігові ради від 20 грудня 2016 року та 21 лютого 2017 року встановлено, що мешканців вищезазначених будинків необхідно терміново відселити, будинки знести та впорядкувати територію. Будинок № 36 по вул. Гетьмана Полуботка в місті Чернігові має загальну площу 142 м2, житлова площа 76,7 м2 та складається з 4-ох квартир; всі мешканці будинку на даний час з будинку відселені за рахунок інвестора... Будинок № 36-А по вул. Гетьмана Полуботка в місті Чернігові має загальну площу 175,6 м2, житлова площа 115 м2 та складається з 6 квартир; всі мешканці будинку на даний час з будинку відселені за рахунок інвестора...».

Рішенням Чернігівської міської ради від 22.06.2018 № 32/VII-19 Комунальному підприємству «Чернігівбудінвест» затверджений проект відведення та надана земельна ділянка площею 0,3972 га, кадастровий номер :02:050:0525, в постійне користування, по вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36а, для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку (для будівництва групи багатоквартирних житлових будинків з об`єктами соціального призначення); встановлений розмір земельного податку на рівні 1,5 відсотка нормативної грошової оцінки (пункт 6).

За відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, витяг сформований за № 276378981, 03.07.2018 відповідач 1 зареєстрував речове право право постійного користування на земельну ділянку площею 0,3972 га, кадастровий номер :02:050:0525, по вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36а в м. Чернігові з цільовим призначенням: для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку. Підстава реєстраційної дії: рішення Чернігівської міської ради від 22.06.2018 № 32/VII-19; власник територіальна громада міста Чернігова в особі Чернігівської міської ради.

Відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки площею 0,3972 га, кадастровий номер :02:050:0525, по вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36а в м. Чернігові, наданого ГУ Держгеокадастру у Чернігівській області 24.09.2021 за № 778/364-21, нормативна грошова оцінка вказаної земельної ділянки становить 4620627,60 грн.

03.04.2017 між КП «Чернігівбудінвест», який виступає Замовником будівництва (відповідач 1) та ТОВ «Денар-Люкс», який виступає Інвестором будівництва (відповідач 2) укладений договір про співробітництво № 01-10/17 (далі Договір 1), предметом якого (п. 1.1.) є домовленість сторін здійснювати співробітництво в питаннях пов`язаних з будівництвом багатоквартирних житлових будинків з об`єктами соціального призначення по вул. Г. Полуботка, 36 та 36а в м. Чернігові.

Виходячи з погоджених умов (п. 2.1. Договору 1), КП «Чернігівбудінвест» взяло на себе зобов`язання:

- організувати розробку проєкту відводу земельної ділянки під будівництво об`єкту та забезпечити підготовку матеріалів на розгляд Чернігівської міської ради для затвердження проекту землеустрою та оформлення документів на право постійного користування земельною ділянкою для будівництва об`єкта (п. 2.1.1.);

- укласти спільно з ТОВ «Денар-Люкс» трьохсторонній Договір підряду на виготовлення проектно-кошторисної документації, її затвердження, узгодження та проходження експертизи з ліцензованою проектною організацією (п. 2.1.2.);

- за рахунок ТОВ «Денар-Люкс» виконати підготовчі та передпроєктні роботи пов`язані з будівництвом об`єкта (за окремою угодою) (п. 2.1.3.);

- проводити оплату земельного податку за земельну ділянку з дати отримання її в постійне користування на весь період будівництва згідно з затвердженими міською радою ставками земельного податку з послідуючим відшкодуванням витрат по його оплаті ТОВ «Денар-Люкс» (за додатковою угодою) (п. 2.1.4.);

- готувати та подавати на затвердження в відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю документацію, яка дозволяє початок виконання будівельних робіт на об`єкті та інформує про це інші органи згідно з діючим законодавством (п. 2.1.5.);

- укласти спільно з ТОВ «Денар-Люкс» трьохсторонній Договір підряду на будівництво об`єкту з ліцензованою будівельною організацією (п. 2.1.6.);

- здійснювати технічний нагляд за будівництвом об`єкту; вести облік незавершеного будівництвом об`єкту (п. 2.1.7.);

- організувати за рахунок ТОВ «Денар-Люкс» проведення авторського нагляду за об`єктом (за додатковою угодою) (п. 2.1.8.);

- проводити взаєморозрахунки з виконавцями робіт по об`єкту після перерахування ТОВ «Денар-Люкс» грошових коштів на рахунок КП «Чернігівбудінвест» (п. 2.1.9.);

- контролювати проведення пусконалагоджувальних робіт (п. 2.1.10.);

- спільно з ТОВ «Денар-Люкс» та будівельною організацією, вказаною в п. 2.1.6. цього Договору, готувати та подавати на затвердження в відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю документацію, необхідну для вводу об`єкту в експлуатацію та інформувати про це інші органи згідно з діючим законодавством України (п. 2.1.1.).

ТОВ «Денар-Люкс», у свою чергу, взяло на себе наступні зобов`язання (п. 2.2. Договору 1):

- організувати фінансування розробки проєкту відведення земельної ділянки під будівництва об`єкту (п. 2.2.1.);

- для забезпечення будівництва об`єкту, фінансувати витрати по звільненню будівельного майданчика від будинків, господарських споруд та комунікацій, а також брати на себе зобов`язання своїми силами та засобами і за власний рахунок або за рахунок інших юридичних та фізичних осіб здійснити відселення мешканців будинків, розміщених на земельній ділянці, зазначеній в п. 1.1. цього Договору (п. 2.2.2.);

- організувати фінансування проєктування об`єкту шляхом перерахування грошових коштів у порядку, визначеному окремим договором (п. 2.2.3.);

- сплачувати КП «Чернігівбудінвест» витрати по сплаті на утримання земельної ділянки (за додатковою угодою) (п. 2.2.4.);

- згідно з п. 2.1.6. організувати фінансування будівництва об`єкту згідно з трьохстороннім договором підряду на будівництво об`єкту з ліцензованою будівельною організацією та після розрахунку зі сторонами, стати його власником (п. 2.2.5.);

- протягом трьох місяців з дня введення об`єкту в експлуатацію забезпечити оформлення необхідної документації для передачі земельної ділянки під об`єктом будівництва балансоутримувачу збудованого об`єкту (п. 2.2.6.);

- сплати кошти на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста Чернігова Чернігівській міській раді (за окремим договором) (п. 2.2.7.);

- укласти угоду з «Північно-східним регіональним центром страхового фонду документації» про закладення технічної та проєктної документації до «Страхового фонду документації України» та сплатити згідно з рахунком вартість цих послуг (п. 2.2.8.).

Разом з тим сторони за Договором 1 в п. 2.3. погодили спільні зобов`язання:

- не розголошувати комерційну таємницю своїх партнерів, які діють в рамках цієї угоди, та попередньо узгоджувати з ними обсяг інформації, яка надається третім особам (п. 2.3.1.);

- пріоритетно забезпечувати інтереси сторін під час діяльності з третіми особами (п. 2.3.2.);

- обмінюватися наявною в їх розпорядженні інформацією з питань, що складають взаємний інтерес сторін (п. 2.3.3.);

- щомісяця (або у разі необхідності терміново) проводити спільні консультації з узгодженої тематики для обговорення питань, пов`язаних з виконанням предмету цього Договору (п. 2.3.4.).

Пунктами 3.1., 3.2. Договору 1 сторони узгодили, що у випадку порушення своїх зобов`язань за цим Договором Сторони несуть відповідальність, визначену цим Договором та чинним законодавством України. Порушенням зобов`язання є його невиконання або неналежне виконання, тобто виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання. За ухилення від виконання взятих на себе за даним Договором обов`язків, винна сторона має відшкодувати іншій стороні всі документально підтверджені витрати, які вона понесла в зв`язку з цим.

Відповідно до п. 4.1. Договору 1 цей Договір набуває чинності з моменту його підписання і діє до повного виконання Сторонами своїх зобов`язань за ним.

Договір припиняє свою дію, з-поміж іншого, за умови досягнення його мети (п. 4.8).

В разі якщо ТОВ «Денар-Люкс» протягом шести місяців з дня отримання земельної ділянки в користування або в оренду Комунальним підприємством «Чернігівбудінвест» не розпочала проектно-пошукові роботи, а також при зупиненні будівництва об`єкта більше ніж на один рік з вини ТОВ «Денар-Люкс», КП «Чернігівбудінвест» вправі розірвати цей Договір в односторонньому порядку.

29.05.2017 між КП «Чернігівбудінвест», який виступає Замовником будівництва (Сторона-1, відповідач 1), ТОВ «Денар-Люкс», який виступає Інвестором будівництва (Сторона-2, відповідач 2), та ТОВ «Домен-Буд», який виступає генпідрядною організацією (Сторона-3, відповідач 3), укладений договір № 01-16/17 (далі Договір 2), предметом якого (п. 2.1.) є організація і будівництво відповідачем 3, на замовлення відповідача 1, за рахунок фінансування (інвестування) відповідача 2, об`єкту будівництва багатоквартирного житлового будинку з об`єктами соціального призначення по вул. Генерала Полуботка, 36 та 36а в м. Чернігові на земельній ділянці, що знаходиться в постійному користуванні, його окремих пускових комплексів та черг, з інженерними мережами та благоустроєм земельної ділянки, відповідно до проєктно-кошторисної документації.

За вказаним Договором Сторони прийняли на себе обов`язки та розподіл функцій, які обумовлені в статті 3 цього Договору.

Так, КП «Чернігівбудінвест» відповідно до п. 3.1. Договору 2 зобов`язується:

- надати підтверджуючу документацію на право постійного користування земельною ділянкою ТОВ «Денар-Люкс» (п. 3.1.1.);

- отримати містобудівні умови та обмеження (п. 3.1.2.);

- забезпечити збір вихідних даних для проєктування, розроблення та узгодження з відповідними службами проєктної документації на відповідність з містобудівними та технічними умовами (п. 3.1.3.);

- організувати розробку проєктно-кошторисної документації (за окремою угодою) (п. 3.1.4.);

- організувати проведення експертизи (при необхідності, за окремою угодою) та затвердження проєктно-кошторисної документації (п. 3.1.5.);

- отримати в Управлінні державного архітектурно-будівельного контролю у Чернігівській області, за необхідності - в інших уповноважених державою контролюючих органах, необхідні дозвільні документи на початок будівництва у відповідності до чинного законодавством України та надати їх копії Стороні-2 та Стороні-3 (п. 3.1.6.);

- здійснити оформлення заяви на ордер для проведення земляних робіт з влаштування котловану під будівництво об`єкта та будівництва інженерних мереж і благоустрою, який отримується ТОВ «Домен-Буд» у випадках, передбачених законом (п. 3.1.7.);

- надати висновок про детальне ґрунтове обстеження земельної ділянки за рахунок ТОВ «Денар-Люкс» (при необхідності) (п. 3.1.8.);

- надати ТОВ «Домен-Буд» будівельний майданчик (фронт робіт) і всю необхідну дозвільну та іншу супроводжувальну документацію (п. 3.1.9.);

- укласти трьохсторонній договір на ведення проєктною організацією авторського нагляду за будівництвом, за рахунок ТОВ «Денар-Люкс» (п. 3.1.10.);

- здійснити технічний нагляд за будівництвом об`єкта, контролювати оформлення ТОВ «Домен-Буд» відповідної виконавчої документації, регламентованої діючим законодавством України з питань капітального будівництва, протягом всього періоду будівництва та введення об`єкта в експлуатацію (п. 3.1.11.);

- спільно з іншими сторонами Договору ввести об`єкт в експлуатацію (п. 3.1.12.);

- спільно з ТОВ «Денар-Люкс» отримати в Управлінні державної архітектурно-будівельної інспекції у Чернігівській області, за необхідності - в інших уповноважених державою контролюючих органах, документи, що засвідчують готовність об`єкта до експлуатації в відповідності до чинного законодавства України (п. 3.1.13.);

- забезпечити супроводження будівництва об`єкта (в т.ч. контрольну геодезичну зйомку мереж, благоустрою, тощо) і по закінченні будівництва надати ТОВ «Денар-Люкс», або іншим особам за письмовим поданням ТОВ «Денар-Люкс», необхідні документи для подальшого оформлення прав власності на відповідні частини об`єкта (п. 3.1.14.);

- здійснювати технічний нагляд за відповідністю якості і кількості виконаних робіт проєкту, кошторису, будівельним нормам і правилам, та матеріалів, конструкцій, виробів - державним стандартам і технічним умовам. При виявленні відхилень КП «Чернігівбудінвест» видає ТОВ «Домен-Буд» розпорядження про їх усунення, а при серйозних порушеннях приймає рішення про призупинення виконання цих видів робіт. (п. 3.1.15.).

ТОВ «Денар-Люкс» відповідно до п. 3.2. Договору 2 зобов`язалось:

- профінансувати будівництво об`єкту в повному обсязі (п. 3.2.1.);

- сплатити КП «Чернігівбудінвест» вартість витрат за виконання ним зобов`язань, визначених п. 3.1. цього Договору, в порядку та в обсягах, передбачених цим Договором, за погодженими сторонами договірними цінами згідно з виставленими рахунками від третіх організацій (п. 3.2.3.);

- сплатити за окремою угодою послуги проєктувальної організації за здійснення функцій авторського нагляду (п. 3.2.4.);

- у разі необхідності сприяти ТОВ «Домен-Буд» у постачанні матеріалів та обладнання для комплектації будівництва об`єкту, що відповідають проєктній документації та мають сертифікати якості (п. 3.2.5.);

- по закінченню будівництва об`єкта разом з ТОВ «Чернігівбудінвест» забезпечити введення його в експлуатацію (п. 3.2.6.);

- у тримісячний термін, після введення об`єкту в експлуатацію спільно з КП «Чернігівбудінвест» забезпечити та профінансувати переоформлення земельної ділянки на себе або іншу юридичну особу (експлуатуючу організацію) (п. 3.2.7.);

- у разі невиконання вимог п.п. 3.2.6., 3.2.7. ТОВ «Денар-Люкс» зобов`язана відшкодувати КП «Чернігівбудінвест» всі фактичні витрати, пов`язані з утриманням земельної ділянки до переоформлення її на себе або визначену ТОВ «Денар-Люкс» іншу юридичну особу (експлуатуючу організацію) (п. 3.2.8.);

- укласти договори та сплатити відсоток відрахування на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури м. Чернігова Чернігівській міській раді до введення об`єкту в експлуатацію (п. 3.2.9.);

- оплатити погоджені рахунки пов`язані з отриманням (у випадках передбачених законом) ордерів на проведення земляних та будівельних робіт і благоустрою (п. 3.2.10.).

ТОВ «Домен-Буд» відповідно до п. 3.3. Договору 2 зобов`язалось:

- прийняти на себе всі обов`язки та права генеральної підрядної організації згідно з чинним законодавством (п. 3.3.1.);

- у випадках, передбачених законом, отримати ордер для проведення земляних робіт з влаштування котловану під будівництво об`єкта та будівництва інженерних мереж і благоустрою, заяву на оформлення якого здійснює КП «Чернігівбудінвест» (п. 3.3.3.)

- оформляти відповідну виконавчу документацію, відповідно до функцій генпідрядника, регламентовану діючим законодавством України, з питань капітального будівництва протягом всього періоду будівництва та введення об`єкта в експлуатацію, визначати відповідальних осіб за її ведення, забезпечити можливість ознайомлення з нею представниками інших сторін (п. 3.3.4.);

- виконати роботи по зняттю та складуванню у визначених місцях родючого шару ґрунту з наступним використанням його для організації благоустрою прилеглої території, якщо інше не буде визначено проектно-кошторисною документацією (п. 3.3.5.)

- виконати технічні умови в частині будівництва та забезпечити прокладку інженерних мереж до об`єкта, а передачу експлуатуючим організаціям здійснить ТОВ «Денар-Люкс» (п. 3.3.6.);

- виконати всі роботи по будівництву об`єкта відповідно до проєктно-кошторисної документації, будівельних норм і правил і здати роботи ТОВ «Денар-Люкс» та КП «Чернігівбудінвест» (п. 3.3.7.);

- від початку виконання робіт і здачі робіт ТОВ «Денар-Люкс» та КП «Чернігівбудінвест» по акту забезпечити належну охорону обладнання, матеріалів, а також іншого майна, необхідного для будівництва об`єкта, яке знаходиться на території будівельного майданчика, нести ризик випадкової загибелі ввіреного в охорону майна. Сплачувати витрати за використані енергоносії з початку будівництва до введення об`єкта в експлуатацію (п. 3.3.8.);

- під час проведення робіт виконувати систематичне, а після завершення робіт остаточне прибирання будівельного майданчика від відходів будівництва та будівельного сміття (п. 3.3.9.);

- при виявленні відхилень від проектно-кошторисної документації, а також при виконанні робіт із порушенням вимог будівельних норм і правил власними силами за власний рахунок, без збільшення вартості будівництва та в якомога короткий термін виправити ці роботи (п. 3.3.11.);

- забезпечувати уповноваженим представникам ТОВ «Денар-Люкс» та КП «Чернігівбудінвест» можливість вільного доступу у будь-який час на будівельний майданчик і здійснення конртолю за ходом виконання робіт, а також надавати їм усю необхідну технічну документацію та інформацію про хід будівництва (п. 3.3.12., п. 3.3.14.);

- після завершення монтажу обладнання і систем об`єкта здійснити їх випробування, про що заздалегідь повідомити ТОВ «Денар-Люкс». При позитивних результатах випробувань складається протокол, яким підтверджується відповідність показників роботи обладнання і систем проектним вимогам, вимогам ДБН України та умовам цього Договору (п. 3.3.13.);

- своєчасно інформувати Сторони про всі обставини, які можуть ускладнити або поставити під загрозу виконання договору (п. 3.3.15.);

- залучати та координувати діяльність субпідрядників на будівельному майданчику (п. 3.3.17.);

- не вносити змін до проекту без відома проектної організації, а також ТОВ «Денар-Люкс» та КП «Чернігівбудінвест» (п. 3.3.18.);

- щомісячно до 25 числа звітного місяця пред`являти сторонам Договору акти приймання виконаних робіт (форма КБ-2в) та довідку про вартість виконаних підрядних робіт (та витрат) (форма КБ-3) або по укрупненим показникам (структурі) (п. 3.3.19.);

- після виконання робіт передати об`єкт за актом ТОВ «Денар-Люкс», а КП «Чернігівбудінвест» - технічну документацію по об`єкту (п. 3.3.20., п. 3.3.24.);

- протягом сорока п`яти днів з моменту введення об`єкту в експлуатацію звільнити майданчик від техніки, невикористаних матеріалів, сміття та знести тимчасові споруди (п. 3.3.21.);

- протягом гарантійних термінів, обумовлених архітектурно-технічним паспортом об`єкта архітектури, усувати виявлені в виконаних будівельних роботах та конструкціях дефекти та недоліки (п. 3.3.22.).

Статтею 4 Договору 2 врегульована ціна Договору, за змістом якої орієнтовна вартість об`єкта становить 39580,0 тис. грн в т.ч. ПДВ; ціна є динамічною та уточнюється актами фактично виконаних робіт у випадках, передбачених підпунктами 4.2.1.-4.2.6. цього Договору; уточнення динамічної ціни (остаточне визначення ціни Договору) затверджується Сторонами Додатковою угодою до цього Договору, що є невід`ємною його частиною.

Статтею 5 Договору 2 обумовлені терміни будівництва об`єкта, за змістом пунктів 5.1., 5.2. якої початком будівництва визначено ІІ квартал 2018 року, закінчення будівництва та здача об`єкта в експлуатацію запланована на ІV квартал 2019 року.

До початку виконання робіт ТОВ «Домен-Буд» ТОВ «Денар-Люкс» зобов`язано передати першому по акту затверджену КП «Чернігівбудінвест» проектно-кошторисну документацію як мінімум на етап, а КП «Чернігівбудінвест» - передати будівельний майданчик, зареєстровану у відповідному органі з питань архітектурно-будівельного контролю декларацію про початок виконання будівельних робіт, точки підключення інженерних мереж та оформлену заявку на проведення земляних робіт; ТОВ «Домен-Буд» та КП «Чернігівбудінвест» зобов`язані скласти акт готовності об`єкта до початку будівництва (п. 5.3.).

Перенесення строків будівництва за умовами п. 5.4.3. Договору 2 можливе за взаємним погодженням всіх трьох Сторін цього Договору.

Статтею 6 Договору 2 Сторони визначили порядок фінансування робіт та розрахунків, відповідно до умов якої ТОВ «Денар-Люкс» забезпечує фінансування будівництва об`єкта, а також витрат, понесених КП «Чернігівбудінвест» при виконанні своїх функцій за цим Договором (п. 6.1., п. 6.2.).

За змістом п. 6.3. Договору 2 ТОВ «Денар-Люкс» для виконання функцій технічного нагляду та утримання служби КП «Чернігівбудінвест» перераховує останньому щомісяця 2,5% від суми виконаних будівельно-монтажних робіт за звітний період на підставі відповідної довідки про вартість виконаних робіт (форма КБ-3), Акту виконаних робіт та рахунку КП «Чернігівбудінвест» до 15 числа місяця, наступного за звітним.

ТОВ «Денар-Люкс» здійснює щомісячні проміжні платежі за виконані роботи з урахуванням та на підставі довідки (типова форма № КБ-3) та Акту (типова форма № КБ-2в), підписаних уповноваженими представниками сторін. Акти приймання готує ТОВ «Домен-Буд», погоджує з ТОВ «Денар-Люкс» та передає для підписання уповноваженому представнику КП «Чернігівбудінвест», який протягом п`яти днів перевіряє та підписує їх в частині фактично виконаних обсягів робіт. ТОВ «Денар-Люкс» має право перераховувати ТОВ «Домен-Буд» авансові платежі в розмірах та сумах, узгоджених Сторонами в усному або письмовому порядку (п. 6.4., п. 6.6.).

Статтею 7 Проектна документація, внесення змін до неї і зміни обсягів робіт у ході будівництва Договору 2 сторони з-поміж іншого узгодили, що ТОВ «Денар-Люкс» має право вносити проектній організації пропозиції щодо змін і доповнень в проектну документацію, склад і обсяги робіт, за погодженням з КП «Чернігівбудінвест». ТОВ «Домен-Буд» зобов`язана враховувати ці зміни, якщо вони офіційно передані не менше ніж за 20 днів до початку виконання відповідних робіт. Рішення ТОВ «Денар-Люкс» щодо зміни і доповнення робіт приймаються ТОВ «Домен-Буд» до виконання при умові внесення їх в проектну документацію в установленому порядку та вирішення питань фінансування додаткових робіт з відповідним уточненням строків будівництва. ТОВ «Домен-Буд» вносить зміни й доповнення в проектну документацію, які не погіршують проектні рішення та якість робіт, погодивши їх Сторонами та автором проекту. ТОВ «Домен-Буд» розробляє організаційно-технологічну документацію для виконання робіт (пункти 7.2.-7.5. Договору 2).

Статтею 8 Договору 2 Сторони узгодили умови про будівельний майданчик, положення якої кореспондують підпунктам 3.1.9., 3.3.8., та 3.3.21 Договору 2.

Відповідно до статті 9 Матеріально технічне забезпечення Договору 2 замовлення, постачання, приймання, розвантаження, складування, охорона та подача на будівельний майданчик матеріалів, конструкцій, виробів здійснюється силами ТОВ «Домен-Буд», яке контролює якість, відповідність проекту, кількість і комплектність постачання цих ресурсів та на якому лежить ризик їх випадкової втрати і пошкодження до моменту здачі об`єкту в експлуатацію (п. 9.1.). ТОВ «Домен-Буд» зобов`язане здійснювати постачання на будівництво об`єкта лише тих матеріалів, конструкцій, обладнання, якісні характеристики яких відповідають будівельним нормам і стандартам, та вести журнал вхідного контролю якості надходження матеріалів конструкцій та виробів (п. 9.2.). ТОВ «Денар-Люкс» має право надавати ТОВ «Домен-Буд» будівельні матеріали, інші матеріальні активи, що необхідні для будівництва об`єкта. Вартість наданих таким чином будівельних матеріалів та інших матеріальних активів враховується в порядку, передбаченому законодавством щодо будівництва з матеріалів замовника, і враховується при розрахунках за виконані роботи шляхом зменшення суми до оплати на суму цих матеріалів (активів) (п. 9.3.).

Сторони несуть відповідальність за невиконання або неналежне виконання умов даного Договору, у тому числі за його одностороннє безпідставне розірвання відповідно до чинного законодавства України (п. 10.1. Договору 2).

Гарантійні строки експлуатації об`єкта Сторони погодили в п. 13.1. Договору 2, відповідно до якого термін гарантії нормальної експлуатації об`єкта та належних до нього інженерних систем, обладнання, матеріалів і робіт встановлюється та обчислюється відповідно до ДБН та чинного законодавства України за виключенням випадків навмисного пошкодження його зі сторони інших осіб.

Відповідно до пунктів 15.1., 15.5. Договору 2 Сторони для виконання умов даного Договору мають право залучати треті особи на умовах відповідних договорів, не знімаючи при цьому з себе відповідальності за ці роботи; сторони не вправі за відсутності згоди інших Сторін передавати свої права та обов`язки за даним Договором іншим особам.

Договір діє до повного виконання Сторонами своїх зобов`язань (п. 15.2. Договору 2).

03.06.2019 між ТОВ «Фінансова компанія «Регіон Капітал», який виступає Управителем (третя сторона), та ТОВ «Денар-Люкс», який виступає Забудовником (відповідач 2), укладений договір № 18 (далі Договір 3) про організацію спорудження об`єкту будівництва, предметом якого (п. 1.1.) є:

- організація будівництва ТОВ «Денар-Люкс» на замовлення ТОВ «ФК «Регіон Капітал» об`єкта: багатоквартирного житлового будинку з автономним джерелом теплопостачання в кожній квартирі, з вбудовано-прибудованими приміщеннями для розміщення об`єктів соціально-побутового призначення з автономним джерелом теплопостачання та приміщеннями для розміщення неопалювального паркінгу по вул. Генерала Полуботка, 36 та 36а в м. Чернігові на земельній ділянці, що знаходиться в постійному користуванні, з виділенням пускових комплексів: перший пусковий комплекс будівництво багатоквартирного житлового будинку з автономним джерелом теплопостачання в кожній квартирі,

- своєчасне введення його в експлуатацію та передача Об`єктів інвестування у власність Довірителям Фонду фінансування будівництва у встановлені в цьому Договорі строки та на yмoвax, передбачених Правилами ФФБ.

Предметом Договору 3 також обумовлено, що Управитель зобов`язується за винагороду, яка сплачується Забудовником, здійснити перерахування коштів на фінансування спорудження Об`єкту будівництва.

Відповідно до п. 1.3. Договору 3 ТОВ «Денар-Люкс» зобов`язується виконати роботи по будівництву об`єкту, визначеному в п. 1.1. цього Договору на свій ризик, власними i залученими силами, у відповідності з вимогами цього Договору, замовленням ТОВ «ФК «Регіон Капітал» та проектною документацією, затвердженою відповідно до вимог чинного законодавства.

Виконання ТОВ «Денар-Люкс» зобов`язань по цьому договору забезпечується наступним чином: 1) встановленням іпотеки шляхом укладанням нотаріально посвідченого іпотечного договору, за яким предметом іпотеки є майнові права на Об`єкт будівництва; 2) укладенням ТОВ «Денар-Люкс» з ТОВ «ФК «Регіон Капітал» договору уступки майнових прав на нерухомість, яка є об`єктом будівництва з відкладальними умовами; 3) укладанням Забудовником з Управителем договору доручення з відкладальними умовами, за яким Управителю у разі порушення Забудовником умов цього Договору доручається виконувати функції Забудовника, у тому числі шляхом передоручення цих функцій й іншим особам (п. 1.5. Договору 3).

В рамках цього Договору ТОВ «ФК «Регіон Капітал» з-поміж іншого взяв на себе зобов`язання:

- раз на місяць підтверджувати Забудовнику обсяг замовлення на будівництво шляхом надання даних про Об`єкти інвестування, майнові права на які передані Довірителям фонду на умовах Правил фонду фінансування будівництва (п. 2.1.2.);

- здійснювати фінансування спорудження Об`єкту будівництва за рахунок коштів ФФБ, в межах отриманих коштів, за винятком оперативного резерву, який складає 5% від розмipy залучених коштів. Залишок коштів оперативного резерву після введення об`єкту будівництва в експлуатацію перераховується Забудовнику та є його власністю (п. 2.1.3.);

- після введення Об`єкту будівництва в експлуатацію та отримання від Забудовника даних шодо фактичної загальної площі об`єктів інвестування, - надавати Забудовнику остаточно підтверджений обсяг замовлення на будівництво та передавати йому перелік довірителів, які мають право отримати у власність закріплені за ними Об`єкти інвестування та здійснити остаточні розрахунки з Забудовником (п. 2.1.5.).

ТОВ «Денар-Люкс» за Договором 3 з-поміж іншого взяв на себе зобов`язання:

- на наступний день після підписання цього Договору надати Управителю наступну інформацію: 1) схеми (графічне зображення) будівельних планів Об`єктів інвестування із зазначенням площі всіх приміщень кожного Об`єкту інвестування і поверхів, на яких Об`єкти розміщені; …7) документи, що підтверджують право забудовника на користування земельною ділянкою або право забудовника на виконання функцій замовника будівництва для спорудження на земельній ділянці об`єкта будівництва… (п. 2.2.1.);

- передавати перелік Об`єктів інвестування в Об`єкті будівництва, який є попереднім обсягом замовлення на будівництво, та майнові права на ці Об`єкти інвестування для подальшої передачі Довірителям управління майном на умовах Правил фінансування будівництва (п. 2.2.12.);

- забезпечувати цільове використання отриманих від Управителя коштів (п. 2.2.17.);

- за власний рахунок оформлювати право власності Довірителів на Об`єкти інвестування (п. 2.2.24.);

- надавати Довірителям необхідні документи для самостійного оформлення права власності на нежитлові приміщення (п. 2.2.25.);

- не пізніше 120 днів з дня введення Об`єкту в експлуатацію передати цей об`єкт об`єднанню співвласників або власнику або експлуатуючій організації разом з необхідною технічною документацією (п. 2.2.26.);

- нести витрати по утриманню та ризик випадкового пошкодження або знищення Об`єкту будівництва до передачі його об`єднанню співвласників, власнику або експлуатуючій організації (п. 2.1.27.);

- сплачувати Управителю винагороду за перерахування коштів на фінансування Об`єкту будівництва у розмірі, строки та у порядку, визначених цим Договором (п. 2.2.28.).

Порядок передання майнових прав та права власності на Об`єкти інвестування врегульований розділом 3 Договору 3, відповідно до умов якого:

п. 3.1. Майнові права на Об`єкт будівництва виникають у Забудовника з моменту отримання у встановленому порядку права на використання земельної ділянки для спорудження Об`єкту будівництва.

п. 3.2. Після укладення цього Договору за кожним Об`єктом будівництва Забудовник передає Управителю перелік об`єктів інвестування (фінансування будівництва яких буде здійснюватись за рахунок коштів ФФБ) в Об`єкті будівництва, який є попереднім обсягом замовлення на будівництво, та майнові права на ці Об`єкти інвестування для подальшої передачі Довірителям.

п. 3.3. При укладенні договору про участь у ФФБ Довіритель обирає конкретний Об`єкт інвестування з переліку незакріплених за іншими Довірителями Об`єктів інвестування, що є у пропозиції Управителя.

п. 3.4. Після внесення Довірителем коштів у відповідному обсязі до ФФБ Управитель вилучає цей об`єкт з переліку Об`єктів інвестування, що є у пропозиції Управителя, та закріплює за Довірителем обраний ним об`єкт, що є підтвердженням замовлення на спорудження цього об`єкта.

п. 3.5. Після внесення Довірителем коштів до ФФБ Управитель видає Довірителю свідоцтво про участь у ФФБ (документ, що підтверджує участь Довірителя у ФФБ).

п. 3.6. Довірителям, які повністю профінансували закріплені за ними Об`єкти інвестування, Управителем передаються майнові права на ці об`єкти інвестування за договором про уступку майнових прав.

п. 3.9. Довірителі здійснюють остаточні розрахунки з Управителем у відповідності з даними щодо фактичної площі об`єктів інвестування.

п. 3.10. Управитель передає Забудовнику перелік Довірителів (остаточно підтверджений обсяг замовлення), які мають право отримати у власність закріплені за ними Об`єкти інвестування.

п. 3.11. Забудовник здійснює оформлення права власності на Об`єкти інвестування (житло) та надає Довірителям документи для оформлення права власності на нежитлові приміщення.

За змістом п. 4.1. Договору 3 фінансування будівництва здійснюється Управителем в розмірі та у відповідності з отриманим від Забудовника обсягом замовлення в межах отриманих в управління коштів. Всі кошти, які надходять від Довірителів до Управителя за винятком оперативного резерву перераховуються Забудовнику. Після введення Об`єкта будівництва в експлуатацію залишок коштів оперативного резерву перераховується Забудовнику.

За перерахування коштів на фінансування будівництва Забудовник сплачує Управителю 0,5 (нуль цілих п`ять десятих) % від загального розміру перерахованих Управителем коштів на фінансування будівництва (п. 4.2.1. Договору 3).

Відповідно до пунктів 6.1, 6.3. Договору у разі виявлення Управителем ризику порушень умов Договору, Управитель має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання цього Договору і повернення Замовником усіх спрямованих на будівництво коштів, та перерахування Замовником на рахунок ФФБ коштів, необхідних для розрахунків з Довірителями відповідно до умов статей 18, 20 Закону України № 978-IV від 19.06.2003 року зі змінами та доповненнями, що виходять із ФФБ у зв`язку із розірванням Договору, а також здійснювати інші заходи щодо виконання Забудовником своїх зобов`язань за цим Договором.

У випадках, визначених в п. 6.1., 6.2 цього Договору, Забудовник зобов`язаний на вимогу Управителя протягом дев`яноста днів повернути грошові кошти на рахунок ФФБ або уступити майнові права на Об`єкт будівництва Управителю з додержанням вимог ст. 10 Закону України № 978-IV від 19.06.2003 року зі змінами та доповненнями.

Договір набирає сили з моменту його підписання Сторонами при умові виконання вимог п. 1.5. цього Договору і діє до повного виконання зобов`язань за цим Договором (п. 9.5.).

Наказом управління архітектури та містобудування Чернігівської міської ради від 19 липня 2018 року № 129-М затверджено містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва від 19 липня 2018 року № 02-01/110 та видано Комунальному підприємству «Чернігівбудінвест» на нове будівництво по вул. Г.Полуботка 36 та 36А м. Чернігів.

18.10.2018 внесено зміни в назву об`єкту на підставі п. 2.5. рішення виконавчого комітету Чернігівської міської ради від 18.10.2018 № 518 «Про порядок затвердження та надання містобудівних умов і обмежень забудови земельних ділянок».

Комунальним підприємством «АТП-2528» Чернігівської міської ради 26 грудня 2018 року листом № 43 надано технічні умови щодо проектування зливових вод.

22 грудня 2018 року Комунальним підприємством «Чернігівводоканал» Чернігівської міської ради надано технічні умови № 04-073/4841 по вул. Г.Полуботка 36 та 36А, що проектується, до централізованих систем водопостачання і каналізації міста Чернігова.

29.12.2018 Регіональною газовою компанією «Чернігівгаз» надано технічні умови приєднання № Сr02.1-Туп-382-1218 до газорозподільної системи.

23.01.2019 Комунальним підприємством «Міськсвітло» Чернігівської міської ради надано технічні умови на проектування електромереж зовнішнього освітлення по вул. Г.Полуботка 36 та 36А.

05.02.2019 Комунальним енергогенеруючим підрозділом «Чернігівська теплоелектроцентраль» ТОВ фірми «ТехНова» видано технічні умови на перекладку ділянки теплової мережі по вул. Г.Полуботка, 36 та 36А.

23.08.2019 ПАТ «Чернігівобленерго» надано технічні умови приєднання, яке не є стандартним до електричних мереж електроустановок № 391.1-18 (зі змінами відповідно до листа Замовника від 20.08.2019 № 5892/01-12).

Сертифікатами ЧГ № 35 та ЧГ № 39, виданими Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Чернігівської міської ради 26.03.2021 та 12.10.2021, засвідчена відповідність закінченого будівництвом об`єкта: «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з автономним джерелом теплопостачання в кожній квартирі, з вбудовано-прибудованими приміщеннями для розміщення об`єктів соціально-побутового призначення з автономним джерелом теплопостачання та приміщеннями для розміщення неопалювального паркінгу по вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36а в м. Чернігові, на земельній ділянці, яка знаходиться в постійному користуванні, з виділенням пускових комплексів: перший пусковий комплекс - будівництво багатоквартирного житлового будинку з автономним джерелом теплопостачання в кожній квартирі; другий пусковий комплекс будівництво вбудовано-прибудованих приміщень для розміщення об`єктів соціально-побутового призначення з автономним джерелом теплопостачання; третій пусковий комплекс будівництво приміщень для розміщення неопалювального паркінгу. Об`єкт будівництва введений в експлуатацію.

Відповідно до акту приймання-передачі № 1 об`єктів інвестування (попередній обсяг замовлення на будівництво) на виконання Договору про організацію спорудження будівництва № 18 від 03.06.2019 ТОВ «Денар-Люкс» передало ТОВ «ФК «Регіон Капітал» об`єкти інвестування в об`єкті будівництва «будівництво багатоквартирного житлового будинку... по вул. Г.Полуботка, 36 та 36а в м. Чернігові…» та майнові права на ці об`єкти інвестування для подальшої їх передачі установниками ФФБ на умовах Правил ФФБ.

Акт підписаний директорами товариств та скріплений печатками.

В матеріалах справи наявні витяги з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності стосовно об`єкту житлової нерухомості в м. Чернігові по вулиці Полуботка Гетьмана, будинок 36, кв. 45 (індексний номер витягу 254483622), кв. 50 (індексний номер витягу 271464724), кв. 52 (індексний номер витягу 267932061), кв. 60 (індексний номер витягу 268044874), кв. 61 (індексний номер витягу 268534415), кв. 80 (індексний номер витягу ), кв. 81 (індексний номер витягу 265369192), кв. 87 (індексний номер витягу 256059902), кв. 94 (індексний номер витягу 254301132), кв. 95 (індексний номер витягу 256850287), кв. 96 (індексний номер витягу 286754777), кв. 98 (індексний номер витягу 258309927), кв. 60 (індексний номер витягу 268044874).

ТОВ «Стрілецька набережна» є управителем багатоквартирного буднику, за адресою: вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36а в місті Чернігові, на підставі договору від 02.08.2021 № 02/08-2021, укладеного між Товариством та співвласниками цього будинку.

Рішенням Чернігівської міської ради від 25.11.2021 № 13/VIIІ-24 КП «Чернігівбудінвест» наданий дозвіл на розроблення технічної документації з землеустрою щодо поділу земельної ділянки площею 0,3972 га, кадастровий номер :02:050:0525, по вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36а в м. Чернігові (п. 4.2.).

За інформацією з Державного земельного кадастру вчинений поділ земельної ділянки площею 0,3972 га, кадастровий номер :02:050:0525, по вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36а в м. Чернігові, за результатами якого 21.12.2021 до ДЗК внесені відомості про дві новоутворені земельні ділянки: площею 0,2770 га, кадастровий номер :02:050:0614 та площею 0,1202 га, кадастровий номер :02:050:0612; цільове призначення: 02.10. для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (спірні).

Рішенням Чернігівської міської ради № 23/VIIІ-11 від 27.10.2022 на підставі клопотань, заяв юридичних та фізичних осіб (пункти 20, 21, 21.1., 21.2. та 32.):

- припинене право постійного користування земельною ділянкою площею 0,3972 га, кадастровий номер :02:050:0525, по вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36а в м. Чернігові за згодою КП «Чернігівбудінвест»;

- затверджена технічна документація із землеустрою щодо поділу земельної ділянки площею 0,3972 га, кадастровий номер :02:050:0525, по вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36а в м. Чернігові;

- КП «Чернігівбудінвест» передана в постійне користування земельна ділянка площею 0,1202 га, кадастровий номер :02:050:0612, по вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36а в м. Чернігові, для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури; встановлена ставка земельного податку на рівні 1,5 відсотка нормативної грошової оцінки;

- враховуючи акт приймання-передачі багатоквартирного будинку від 02.08.2021, рішення виконкому Чернігівської міської ради від 01.04.2021 № 177 «Про погодження присвоєння адрес об`єктам будівництва та об`єктам нерухомого майна», наказ управління архітектури та містобудування Чернігівської міськради від 01.04.2021 № 100-А «Про присвоєння адреси об`єкту нерухомого майна», ТОВ «Стрілецька набережна» передана в оренду земельна ділянка площею 0,2770 га, кадастровий номер :02:050:0614, по вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36а в м. Чернігові, строком до 27.10.2024, для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури; встановлений розмір орендної плати на рівні 0,25 відсотків нормативної грошової оцінки;

- встановлено умови поновлення договорів оренди, які укладені на виконання цього рішення.

За відомостями внесеними до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, витяги сформовані за номерами 319175138 та 320090347:

- КП «Чернігівбудінвест» 27.12.2022 зареєстроване речове право право постійного користування на земельну ділянку площею 0,1202 га, кадастровий номер :02:050:0612; підстава реєстраційної дії: рішення Чернігівської міської ради від 27.10.2022 № 23/VIII-11; власник: Чернігівська міська рада.

- ТОВ «Стрілецька набережна» 26.12.2022 зареєстроване речове право право оренди на земельну ділянку площею 0,2770 га, кадастровий номер :02:050:0614; підстава реєстраційної дії: договір оренди земельної ділянки від 28.11.2022; орендодавець (власник): Чернігівська міська рада.

Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав (номер інформаційної довідки 312754901) з параметрами пошуку «права власності, інші речові права, іпотеки обтяження» за ТОВ «Денар-Люкс» () актуальної інформації щодо прав на нерухоме майно по вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36а в м. Чернігові не зареєстровано.

Мотивуючи поданий позов, прокурор стверджує, що договори № 01-10/17 від 03.04.2017 та № 01-16/17 від 29.05.2017 є удаваними правочинами, і в сукупності їх умов є договором суперфіцію, за яким відповідач 2 - ТОВ Денар-Люкс є землекористувачем - суперфіціарієм. Одночасно сторонами на момент укладення перелічених договорів не дотримані вимоги чинного законодавства, зокрема відповідач 1 (постійний землекористувач) розпорядився спірною земельною ділянкою поза волею власника Чернігівської міської ради (позивача), як наслідок, ця земельна ділянка вибула з комунальної власності на позаконкурсній основі.

Підстави представництва прокурором інтересів держави.

Відповідно до статті 131-1 Конституції України, в Україні діє прокуратура, яка здійснює представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.

Згідно з частиною 3 статті 4 ГПК України до господарського суду у справах, віднесених законом до його юрисдикції, мають право звертатися також особи, яким законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб.

Частиною 3 статі 53 ГПК України встановлено, що у визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами.

Відповідно до частини 4 статті 53 ГПК України прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах. Невиконання цих вимог має наслідком застосування положень, передбачених статтею 174 цього Кодексу.

У рішенні від 08.04.1999 № 3-рп/99 Конституційний Суд України, з`ясовуючи значення поняття "інтереси держави", висловив позицію про те, що інтереси держави відрізняються від інтересів інших учасників суспільних відносин. В основі перших завжди є потреба у здійсненні загальнодержавних (політичних, економічних, соціальних та інших) дій, програм, спрямованих на захист суверенітету, територіальної цілісності, державного кордону України, гарантування її державної, економічної, інформаційної, екологічної безпеки, охорону землі як національного багатства, захист прав усіх суб`єктів права власності та господарювання тощо.

Інтереси держави можуть збігатися повністю, частково або не збігатися зовсім з інтересами державних органів, державних підприємств та організацій чи з інтересами господарських товариств з часткою державної власності у статутному фонді. Проте держава може вбачати свої інтереси не тільки в їх діяльності, але й в діяльності приватних підприємств, товариств.

Оскільки "інтереси держави" є оціночним поняттям, прокурор чи його заступник у кожному конкретному випадку самостійно визначає з посиланням на законодавство, на підставі якого подається позов, в чому саме відбулося чи може відбутися порушення матеріальних або інших інтересів держави, обґрунтовує у позовній заяві необхідність їх захисту та зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах.

Таким чином, "інтереси держави" охоплюють широке і водночас чітко не визначене коло законних інтересів, які не піддаються точній класифікації, а тому їх наявність повинна бути предметом самостійної оцінки суду у кожному конкретному випадку звернення прокурора з позовом. Надмірна формалізація "інтересів держави", особливо у сфері публічних правовідносин, може призвести до необґрунтованого обмеження повноважень прокурора на захист суспільно значущих інтересів там, де це дійсно потрібно.

Законом України "Про прокуратуру" визначені правові засади організації і діяльності прокуратури України, статус прокурорів, порядок здійснення прокурорського самоврядування, а також систему прокуратури України. Зокрема, за змістом статті 1 зазначеного Закону прокуратура України становить єдину систему, яка в порядку, передбаченому цим Законом, здійснює встановлені Конституцією України функції з метою захисту прав і свобод людини, загальних інтересів суспільства та держави.

Стаття 23 Закону України "Про прокуратуру" містить, зокрема, такі норми:

1. Представництво прокурором інтересів громадянина або держави в суді полягає у здійсненні процесуальних та інших дій, спрямованих на захист інтересів громадянина або держави, у випадках та порядку, встановлених законом.

3. Прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

Наявність таких обставин обґрунтовується прокурором у порядку, передбаченому частиною четвертою цієї статті.

Не допускається здійснення прокурором представництва в суді інтересів держави в особі державних компаній, а також у правовідносинах, пов`язаних із виборчим процесом, проведенням референдумів, діяльністю Верховної Ради України, Президента України, створенням та діяльністю засобів масової інформації, а також політичних партій, релігійних організацій, організацій, що здійснюють професійне самоврядування, та інших громадських об`єднань. Представництво в суді інтересів держави в особі Кабінету Міністрів України та Національного банку України може здійснюватися прокурором Генеральної прокуратури України або регіональної прокуратури виключно за письмовою вказівкою чи наказом Генерального прокурора або його першого заступника чи заступника відповідно до компетенції.

4. Наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді.

Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва.

Прокурор зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це громадянина та його законного представника або відповідного суб`єкта владних повноважень. У разі підтвердження судом наявності підстав для представництва прокурор користується процесуальними повноваженнями відповідної сторони процесу. Наявність підстав для представництва може бути оскаржена громадянином чи її законним представником або суб`єктом владних повноважень.

У даній справі прокурор подав позов в особі Чернігівської міської ради, в зв`язку з невиконанням останньою обов`язків щодо захисту інтересів громади міста в суді.

За частиною 1 статті 10 Закону України «Про місцеве самоврядування» сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.

Згідно з частинами 3 та 5 статті 16 Закону України «Про місцеве самоврядування» матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, земля, природні ресурси, що є в комунальній власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах, а також об`єкти їхньої спільної власності, що перебувають в управлінні районних і обласних рад. Від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.

Частина 1 статті 122 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) визначає, що сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки в власність або в користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

З інформації Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що власником земельної ділянки площею 0,3972 га, кадастровий номер :02:050:0525, по вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36а, була територіальна громада в особі Чернігівської міської ради. Земельні ділянки, за кадастровими номерами :02:050:0612 та :02:050:0614, утворені в результаті поділу попередньої, також є власністю територіальної громади міста, про що свідчать витяги з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (наявні в матеріалах справи).

Оскільки позов поданий з метою захисту речових прав на нерухоме майно (перераховані вище земельні ділянки), прокурор вірно визначив позивача в особі Чернігівської міської ради.

Правовідносини, пов`язані з використанням державного та комунального майна, становлять суспільний, публічний інтерес.

Враховуючи, що предметом позову є оскарження правочину щодо забудови земельної ділянки комунальної форми власності, яка, за доводами прокурора, передана в користування юридичній особі приватного права поза волею власника, на позаконкурсній основі, втручання прокурора в правовідносини цих суб`єктів господарювання, шляхом скерування відповідного позову, за висновком суду, є обґрунтованим.

Прокурор листами від 11.06.2021 та від 13.07.2021 звертався до Чернігівської міської ради з повідомленням про виявлене порушення за фактом укладення КП «Чернігівбудінвест» ЧМР та ТОВ «Денар-Люкс» оскаржуваного правочину, за умовами якого Комунальне підприємство протиправно розпорядилось земельною ділянкою належною міській раді, діючи виключно в інтересах юридичної особи приватного права.

Натомість, Чернігівська міська рада у відповідь на звернення прокурора листом від 30.06.2021 повідомила про відсутність порушень прав та інтересів територіальної громади та підстав для їх захисту в судовому порядку.

За поясненням ЧМР, будівництво багатоквартирних житлових будинків за адресою: вул. Г. Полуботка, 36 та 36а в м. Чернігові, здійснювалось на підставі укладеного між КП «Чернігівбудінвест» ЧМР, ТОВ «Денар-Люкс» та ТОВ «Домен-Буд» договору № 01-16/17 від 29.05.2017 та дозволу на виконання будівельних робіт від 18.04.2019 № ЧГ08, на земельній ділянці площею 0,3972 га, кадастровий номер :02:050:0525, що перебувала на титулі постійного користування в КП «Чернігівбудінвест» ЧМР та використовувалась ним як замовником будівництва.

Отже, уповноваженим органом у спірних правовідносинах є орган місцевого самоврядування Чернігівська міська рада, яка будучи обізнаною про факт порушення земельного законодавства, заходи цивільно-правового характеру щодо скасування державної реєстрації прав та припинення права приватної власності на нерухоме майно не вживає.

Відтак, в даному випадку прокурор правильно визначив у позові Чернігівську міську раду як орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.

При цьому суд зазначає, що при вирішенні питання про необхідність звернення до суду з позовом компетентний орган може діяти в умовах конфлікту інтересів - коли порушення інтересів держави, про яке стверджує прокурор, може бути пов`язане з раніше вчиненими протиправними діями цього органу чи бездіяльністю. Для врахування цих обставин стаття 55 ГПК передбачає такі правила:

- якщо особа, яка має процесуальну дієздатність і в інтересах якої подана заява, не підтримує заявлених позовних вимог, суд залишає заяву без розгляду, крім позову прокурора в інтересах держави;

- відмова компетентного органу від поданого прокурором в інтересах держави позову (заяви), подання ним заяви про залишення позову без розгляду не позбавляє прокурора права підтримувати позов (заяву) і вимагати розгляду справи по суті.

У перелічених у цій статті випадках йдеться про активні дії компетентного органу, який як учасник процесу та сторона спору (позивач) не підтримує позовних вимог або подає заяву про залишення позову без розгляду чи про відмову від позову. Якщо ж позов подано прокурором в інтересах держави в особі компетентного органу, і такий орган не здійснює процесуальних дій як позивач, його представник не з`являється у судові засідання, а суд уже після відкриття провадження у справі встановлює, що прокурор не підтвердив підстави для представництва, то, як і зазначено у пункті 54 цієї постанови, позовну заяву прокурора необхідно вважати такою, що підписана особою, яка не має права її підписувати. І в таких справах виникають підстави для застосування положень пункту 2 частини першої статті 226 ГПК України (залишення позову без розгляду).

З урахуванням викладеного суд зазначає, що суд не повинен залишати позов прокурора без розгляду у випадках, встановлених ч.ч. 4. 5 ст. 55 ГПК, але це не нівелює обов`язку прокурора попередньо до звернення до суду дотримуватися вимог ст. 23 Закону «Про прокуратуру» щодо повідомлення відповідного органу, яке повинно передувати зверненню до суду.

Прокурор, з дотриманням вимог частини 4 статті 23 Закону України «Про прокуратуру», листом від 12.09.2022 №15/3/1-1016-21 повідомив позивача про звернення до суду з цим позовом.

Таким чином, суд дійшов висновку про виключність наведених обставин і дотримання прокурором установленого чинним законодавством порядку здійснення представництва інтересів держави в суді.

Нормативно-правове обґрунтування, оцінка доказів та висновки суду.

Згідно з частиною 1 статті 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

За змістом п. 1 ч. 1 ст. 11 Цивільного кодексу України та ст. 174 Господарського кодексу України договір є підставою для виникнення цивільних прав і обов`язків (господарських зобов`язань).

Відповідно до частини 1 статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до частин 1-3 ст. 6 ЦК України сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (ч. 1 ст. 638 ЦК України).

Можливість сторін на власний розсуд визначати умови договору, які і становлять його зміст, є уособленням принципу свободи договору (стаття 6 ЦК України).

Отже сторони не позбавлені права укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). Такі елементи мають відповідати положенням актів законодавства, якими врегульовано правовідносини, на встановлення (зміну або припинення) яких спрямована воля сторін договору, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зміненого договору (частина 2 статті 628 ЦК України).

За висновком Судової палати Верховного Суду, викладеного в постанові від 18.05.2023 у справі № 910/7975/21, але не виключно, до відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору. Законодавець не виокремлює у змішаному договорі "основні" ("домінантні") та другорядні елементи, тому до змішаних договорів не може застосовуватися критерій істотності або пріоритетності окремих його елементів (прав та обов`язків) над іншими.

Змішаний договір є юридико-технічним інструментом інтеграції, завдяки якому можна уникнути дроблення регулювання договірних відносин їх учасниками, коли необхідно досягти відповідної мети. Втім, не завжди можливо об`єднати ("змішати") в одному договорі умови, які належать до різних інститутів договірного права. У будь-якому змішаному договорі можуть бути зафіксовані такі умови, які доповнюють, уточнюють одна одну, але у жодному разі не є взаємовиключними, так само як і юридичні цілі договорів, що об`єднуються (правовий результат, на який спрямована воля сторін) не можуть бути суперечливими.

За наведеним правилом тип договору визначається за специфікою матеріальних відносин, що опосередковуються договором, або колом юридичних умов, об`єктивно необхідних для утворення певного договірного зобов`язання.

Якщо укладений договір опосередковує різнорідні відносини (два або більше їх різновидів) та об`єднує умови, об`єктивно необхідні для формування єдиного зобов`язання за рахунок різних типів зобов`язань, такий договір є змішаним.

Якщо із змісту конкретного договору (незалежно від того, як він поіменований сторонами) вбачається, що він містить ознаки договору про спільну діяльність, на відносини сторін поширюються загальні норми Цивільного кодексу України про спільну діяльність та інших актів законодавства, якими встановлено спеціальні норми про спільну діяльність, розраховані на певне коло суб`єктів господарювання. Отже, суттєвою для змішаного договору є також єдність мети, що досягається шляхом врегулювання різних правовідносин.

З огляду на встановлені фактичні обставини у цій справі, суд дійшов висновку про взаємопов`язаність не лише спірних Договорів 1 та 2, але й Договору 3, оскільки їх укладення фактично було спрямовано на будівництво багатоквартирного житлового будинку з об`єктами соціального призначення по вул. Г. Полуботка, 36 та АДРЕСА_3 та передачу квартир в новозбудованому будинку громадянам, за рахунок яких зведено такий будинок. Відтак умови вказаних правочинів підлягають комплексній правовій оцінці.

Оцінюючи умови укладених правочинів, права та обов`язки сторін, відповідність волі сторін та укладених договорів фактичним правовідносинам, суд виходить з наступного.

Статтею 1130 ЦК України визначено поняття договору про спільну діяльність. Так, за договором про спільну діяльність сторони (учасники) зобов`язуються спільно діяти без створення юридичної особи для досягнення певної мети, що не суперечить законові. Спільна діяльність може здійснюватися на основі об`єднання вкладів учасників (просте товариство) або без об`єднання вкладів учасників.

Відповідно до положень статті 1131 цього Кодексу умови договору про спільну діяльність, у тому числі координація спільних дій учасників або ведення їхніх спільних справ, правовий статус виділеного для спільної діяльності майна, покриття витрат та збитків учасників, їх участь у результатах спільних дій та інші умови, визначаються за домовленістю сторін, якщо інше не встановлено законом про окремі види спільної діяльності.

За змістом окремих норм параграфу 2 глави 77 Цивільного кодексу України за договором простого товариства сторони (учасники) беруть зобов`язання об`єднати свої вклади та спільно діяти з метою одержання прибутку або досягнення іншої мети (ст. 1132 ЦК України). Вкладом учасника вважається все те, що він вносить у спільну діяльність (спільне майно), в тому числі грошові кошти, інше майно, професійні та інші знання, навички та вміння, а також ділова репутація та ділові зв`язки (ч. 1 ст. 1133 ЦК України). Під час ведення спільних справ кожний учасник має право діяти від імені всіх учасників, якщо договором простого товариства не встановлено, що ведення справ здійснюється окремими учасниками або спільно всіма учасниками договору простого товариства. У разі спільного ведення справ для вчинення кожного правочину потрібна згода всіх учасників (ч. 1 ст. 1135 ЦКУкраїни). Порядок відшкодування витрат і збитків, пов`язаних із спільною діяльністю учасників, визначається за домовленістю між ними. У разі відсутності такої домовленості кожний учасник несе витрати та збитки пропорційно вартості його вкладу у спільне майно (ст. 1137 ЦК України). Прибуток, одержаний учасниками договору простого товариства в результаті їх спільної діяльності, розподіляється пропорційно вартості вкладів учасників у спільне майно, якщо інше не встановлено договором простого товариства або іншою домовленістю учасників (ст. 1139 ЦК України).

Отже, зі змісту вказаних законодавчих приписів вбачається, що за своєю суттю спільна діяльність на основі договору є договірною формою об`єднання осіб для досягнення спільної мети.

Метою спільної діяльності може бути як господарська (інвестування, виконання робіт, надання послуг, будівництво об`єктів промисловості, торгівлі, житла, тощо), так і негосподарська (вирішення питань, що стосуються спільних інтересів територіальних громад, тощо) мета, за умови, що вона не суперечить закону.

Для досягнення мети спільної діяльності її учасники вправі виділити для цього певне майно (об`єднати вклади) або обмежитися особистою трудовою участю, тощо.

Питання правової природи договору про спільну діяльність у розумінні статей 1130-1134 Цивільного кодексу України, а також його відмежування від інших договірних конструкцій, зокрема договорів інвестиційної діяльності та підряду, було висвітлено Верховним Судом у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду в постанові від 18.05.2023 у справі № 910/7975/21, де Судова палата дійшла таких висновків:

«Договір про спільну діяльність за визначенням завжди охоплює ознаку інвестиції в широкому сенсі. Об`єднання вкладів означає формування майнового субстрату простого товариства на момент його виникнення, без якого (об`єднання) ведення спільної діяльності відповідно до цілей договору та його предмета неможливе. Іншими словами, фактичне об`єднання учасниками вкладів повинно слугувати матеріальною основою їх спільної діяльності та забезпечувати досягнення її мети.

Залежно від цілей, визначених учасниками спільної діяльності, така діяльність може здійснюватися на основі об`єднання вкладів учасників або без об`єднання їх вкладів.

Спільна діяльність, що здійснюється на основі об`єднання вкладів учасників, визначається як просте товариство (частина друга статті 1130 Цивільного кодексу України), що не має цивільної (господарської) правосуб`єктності (без створення юридичної особи).

Об`єднання вкладів означає формування майнової бази простого товариства на момент його виникнення, без якого (об`єднання) ведення спільної діяльності відповідно до цілей договору та його предмета неможливе. Іншими словами, фактичне об`єднання учасниками вкладів повинно слугувати матеріальною основою їх спільної діяльності та забезпечувати досягнення її мети.

Мета договору простого товариства повинна бути спільною, законною та мати господарський характер, якщо учасниками договору є суб`єкти господарської (підприємницької) діяльності.

При цьому вкладом учасника відповідно до положень статті 1133 Цивільного кодексу України вважається все те, що він вносить у спільну діяльність (спільне майно), в тому числі грошові кошти, інше майно, професійні та інші знання, навички та вміння, а також ділова репутація та ділові зв`язки.

Із цією ознакою пов`язане і запровадження спеціального режиму, який законодавець встановлює для внесеного учасниками майна та отриманого в результаті спільної діяльності результату: внесене учасниками майно, яким вони володіли на праві власності, а також вироблена у результаті спільної діяльності продукція та одержані від такої діяльності плоди і доходи є спільною частковою власністю учасників, якщо інше не встановлено договором простого товариства або законом.

Особливістю договору простого товариства є те, що колективне утворення, яке засновується укладенням договору (просте товариство), не є юридичною особою, але становить певну корпоративну структуру.

Беручи до уваги сутність простого товариства як неправосуб`єктного утворення, що ґрунтується на фідуціарних і рівноправних засадах задля досягнення учасниками загальної цілі шляхом об`єднання спільних зусиль та майна, а також засад розумності, добросовісності та справедливості, учасник, який не вносить вклад у спільну діяльність та/або не бере участі у спільній діяльності, не має права отримувати прибуток від її здійснення.

У нормах Цивільного кодексу України про спільну діяльність термін "спільна мета" не вжито, проте єдність цілей, на які спрямовані спільні дії учасників, випливає із легального визначення простого товариства. Саме єдність мети вирізняє цю договірну конструкцію з-поміж інших видів договорів, поіменованих у Цивільному кодексі України. Якщо в інших договорах зміст прав та обов`язків кожної зі сторін є різним (наприклад, покупця та продавця), права та обов`язки кожного з учасників спільної діяльності переважно збігаються із правами та обов`язками інших учасників. Єдність інтересів учасників дає змогу протиставити договір простого товариства іншим договорам, для яких досягнення результату - отримання майна, виконання робіт чи надання послуг є метою лише для одного із контрагентів. При визначенні прав та обов`язків учасників договору про спільну діяльність не застосовується модель стандартного зобов`язання із формулою "право вимоги - борг". Права та обов`язки учасників спільної діяльності не є зустрічними.

На відміну від договору інвестиції, укладення якого насамперед спрямовано на впорядкування відносин, пов`язаних із залученням інвестицій, та метою якого є отримання інвестором (окремим контрагентом) доходу або майнової вигоди від вкладення інвестиції, договір про спільну діяльність укладається задля досягнення визначеної сторонами мети діяльності, шляхом об`єднання вкладів (інвестицій) та зусиль учасників. При цьому правовими наслідками договору про спільну діяльність є досягнення результату - отримання майна, виконання робіт чи надання послуг для кожного із контрагентів. Саме єдність мети вирізняє цю договірну конструкцію з-поміж інших видів договорів, зокрема, договорів інвестиції та/або підряду.»

Поряд з цим слід зазначити, що правова природа договору не залежить від його назви, а визначається з огляду на зміст, тому оцінюючи відповідність волі сторін та укладеного договору фактичним правовідносинам, слід виходити з його умов, прав та обов`язків сторін для визначення спрямованості як їхніх дій, так і певних правових наслідків.

Проаналізувавши умови укладеного 03.04.2017 між КП «Чернігівбудінвест» (який поіменовиний Замовником будівництва) та ТОВ «Денар-Люкс» (який поіменований Інвестором будівництва) договору про співробітництво № 01-10/17 (Договір 1), суд дійшов висновку, що вказаний договір за своєю правовою природою є договором про спільну діяльність, адже, укладаючи його, сторони взяли на себе зобов`язання діяти спільно для досягнення певної мети (будівництво багатоквартирного будинку по вул. Г. Полуботка, 36 та 36а в м. Чернігові), для чого кожна з сторін внесла певні вклади (КП «Чернігівбудінвест» внесло свою частку у вигляді земельної ділянки, яку передало під забудову (передача будівельного майданчика), професійні та інші знання, навички та вміння, пов`язані з організацією та документальним супроводом будівництва багатоквартирного будинку, а ТОВ «Денар-Люкс» внесло свою частку у вигляді фінансування витрат по звільненню будівельного майданчика від будинків, господарських споруд та комунікацій та здійснення відселення мешканців аварійних будинків, розміщених на спірній земельній ділянці; фінансування благоустрою території, розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста Чернігова Чернігівській міській раді (за окремим договором), а також профінансувало будівництво багатоквартирного будинку за рахунок вкладів фізичних осіб, які інвестували це будівництво.

Досягши спільної мети, обумовленої предметом Договору 1 (будівництво багатоквартирного будинку по вул. Г. Полуботка, 36 та 36а в м. Чернігові), КП «Чернігівбудінвест» досягло мети свого створення (п. 2.1. Статуту) та отримало грошові кошти від здійснення технічного нагляду за будівництвом будинку (п. 2.1.7. Договору 1, п. 3.1.11., п. 3.1.15. Договору 2) у розмірі 2,5% від суми виконаних будівельно-монтажних робіт (п. 6.3. Договору 2). Так, відповідно до розрахунку з покупцями та замовниками (дог. №01-16/17 від 29.05.2017) надходження грошових коштів від виконання функцій технічного нагляду склали 1785784,24 грн.

Водночас в ході реалізації спільного будівельного проєкту Чернігівська міська рада вирішила нагальне питання з відселення мешканців аварійних будинків 1916 року зведення, що охоплюється інтересами територіальної громади м. Чернігів.

В свою чергу ТОВ «Денар-Люкс» за умовами Договору 3 в межах реалізації проекту будівництва отримує прибуток за рахунок оперативного резерву коштів ФФБ, в межах отриманих коштів, який складає 5% від розмipy залучених коштів, у вигляді залишку коштів оперативного резерву після введення об`єкту будівництва в експлуатацію (п. 2.1.3. Договору 3).

Таким чином правова природа укладеного Договору 1 відповідає саме критеріям договору про спільну діяльність, визначеним статтями 1130, 1131 Цивільного кодексу України, та не містить ознак інвестиційного договору, як стверджує відповідач 2, оскільки не передбачає фінансування будівництва об`єкта товариством як інвестором, що свідчило б про односторонній вклад. Натомість зміст цього договору свідчить про рівноправну участь сторін у спільній діяльності, а не про вкладення коштів з метою отримання прибутку чи майнової вигоди однією зі сторін. Укладання Договору 1 спрямоване на спільну реалізацію будівельного проєкту шляхом об`єднання ресурсів сторін, спільного управління та розподілу отриманого результату, що є визначальними характеристиками договору про спільну діяльність.

В контексті наведеного висновку судом враховано, що положення Договору 1 передбачають спільну діяльність без формального об`єднання вкладів сторін, але із координацією їхніх зусиль для реалізації спільного проєкту. Зокрема, у договорі визначено загальні засади фінансування будівництва об`єкта та проведення підготовчих і передпроектних робіт (у ньому передбачено: перелік напрямів витрат, які фінансує ТОВ «Денар-Люкс» (пункти 2.2.1.-2.2.5.), обов`язок КП «Чернігівбудінвест» отримати у встановленому порядку проектну документацію та дозволи для проведення підготовчих робіт у будівництві, здійснити певний комплекс заходів що супроводу будівництва багатоквартирного будинку (пункти 2.1.1., 2.1.3., 2.1.5., 2.1.7., 2.1.8., 2.1.10.), можливість залучення третіх осіб для будівництва багатоквартирного будинку (пункти 2.1.2., 2.1.6)., а також використання власних і залучених ресурсів для повного завершення будівництва. Суд також врахував, що координація спільних дій сторін також передбачена положеннями договору, які зобов`язували учасників проводити щомісяця (або у разі необхідності терміново) спільні консультації з узгодженої тематики для обговорення питань, пов`язаних з виконанням предмету цього Договору (п. 2.3.4.). Щодо покриття витрат КП «Чернігівбудінвест», суд бере до уваги зміст пунктів договору, яким передбачено зобов`язання ТОВ «Денар-Люкс» фінансувати витрати, пов`язані з реалізацією проєкту (пункти 2.2.1., 2.2.3., 2.2.5.), включно з оплатою за користування земельною ділянкою (п. 2.2.4.); щодо покриття витрат ТОВ «Денар-Люкс» - можливість залучення фінансових ресурсів від інших осіб (п.2.2.3. Договору 1 у сукупності з п. 2.1.3 Договору 3); щодо покриття збитків домовленість сторін за ухилення від виконання взятих на себе за даним Договором обов`язків відшкодувати винною стороною іншій стороні всі документально підтверджені витрати, які вона понесла (п. 3.2.).

При цьому суд не погоджується з доводами прокурора про те, що ТОВ «Денар-Люкс» в буквальному розумінні стало власником об`єкта будівництва, як то зазначено в п. 2.2.5. Договору 1, виходячи зі змісту взаємопов`язаних Договорів 1, 2, 3 (пункти 2.2.6. Договору 1, 3.3.6 Договору 2, 2.2.12., 2.2.24., 2.2.25., 3.10., 3.11. Договору 3) та наявних в матеріалах справи доказів (акту приймання-передачі № 1 об`єктів інвестування (попередній обсяг замовлення на будівництво), витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності стосовно об`єкту житлової нерухомості в м. Чернігові по вулиці Г.Полуботка, буд. 36, Інформації з Державного реєстру речових прав (номер інформаційної довідки 312754901)), у зв`язку з чим відхиляє їх.

Надаючи правову кваліфікацію Договору № 01-16/17 від 29.05.2017, укладеного між КП «Чернігівбудінвест», який поіменований Замовником будівництва, ТОВ «Денар-Люкс», який поіменований Інвестором будівництва, та ТОВ «Домен-Буд», який поіменований генпідрядною організацією (Договір 2), суд виходить з наступного.

Відповідно до частини 1 статті 875 ЦК України за договором будівельного підряду підрядник зобов`язується збудувати і здати у встановлений строк об`єкт або виконати інші будівельні роботи відповідно до проєктно-кошторисної документації, а замовник зобов`язується надати підрядникові будівельний майданчик (фронт робіт), передати затверджену проєктно-кошторисну документацію, якщо цей обов`язок не покладається на підрядника, прийняти об`єкт або закінчені будівельні роботи та оплатити їх.

За змістом ст. 838 ЦК України підрядник має право, якщо інше не встановлено договором, залучити до виконання роботи інших осіб (субпідрядників), залишаючись відповідальним перед замовником за результат їхньої роботи. У цьому разі підрядник виступає перед замовником як генеральний підрядник, а перед субпідрядником - як замовник. Генеральний підрядник відповідає перед субпідрядником за невиконання або неналежне виконання замовником своїх обов`язків за договором підряду, а перед замовником - за порушення субпідрядником свого обов`язку.

Матеріально-технічне забезпечення будівництва покладається на підрядника, якщо інше не встановлено договором будівельного підряду. Договором на замовника може бути покладений обов`язок сприяти підрядникові у забезпеченні будівництва водопостачанням, електроенергією тощо, а також у наданні інших послуг (ч. 1 ст. 879 ЦК України).

Відповідно до статті 841 ЦК України підрядник зобов`язаний вживати усіх заходів щодо збереження майна, переданого йому замовником, та відповідає за втрату або пошкодження цього майна.

У договорі підряду визначається ціна роботи або способи її визначення. Ціна у договорі підряду може бути визначена у кошторисі. Якщо робота виконується відповідно до кошторису, складеного підрядником, кошторис набирає чинності та стає частиною договору підряду з моменту підтвердження його замовником (ч. 1 ст. 843, ч. 1 ст. 844 ЦК України).

Строки виконання роботи або її окремих етапів встановлюються у договорі підряду (ч. 1 ст. 846 ЦК України).

Статтею 847 ЦК України визначено обставини, про які підрядник зобов`язаний попередити замовника, зокрема, 1) про недоброякісність або непридатність матеріалу, одержаного від замовника; 2) про те, що додержання вказівок замовника загрожує якості або придатності результату роботи; 3) про наявність інших обставин, що не залежать від підрядника, які загрожують якості або придатності результату роботи.

Власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено законом або договором (ст. 876 ЦК України).

Відповідно до частини 1 статті 883 ЦК України підрядник відповідає за недоліки збудованого об`єкта, за прострочення передання його замовникові та за інші порушення договору (за недосягнення проектної потужності, інших запроектованих показників тощо), якщо не доведе, що ці порушення сталися не з його вини.

За приписами частин 1, 2 ст. 884 ЦК України підрядник гарантує досягнення об`єктом будівництва визначених у проектно-кошторисній документації показників і можливість експлуатації об`єкта відповідно до договору протягом гарантійного строку, якщо інше не встановлено договором будівельного підряду. Гарантійний строк становить десять років від дня прийняття об`єкта замовником, якщо більший гарантійний строк не встановлений договором або законом. Підрядник відповідає за дефекти, виявлені у межах гарантійного строку, якщо він не доведе, що вони сталися внаслідок: природного зносу об`єкта або його частин; неправильної його експлуатації або неправильності інструкцій щодо його експлуатації, розроблених самим замовником або залученими ним іншими особами; неналежного ремонту об`єкта, який здійснено самим замовником або залученими ним третіми особами.

Сукупність положень статей 1, 29, 34, 35, 36, 37 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" спрощенно демонструють процес підготовки, організації, підстави для початку та здійснення будівельних робот з будівництва, зокрема, такого об`єкта як житловий будинок, яким є Об`єкт, вказують на те, що підготовка, організація початку та здійснення будівництва Об`єкту складний, многоетапний, послідовний, узгоджувальний та взаємопов`язаний в собі процес отримання дозвільної, погоджувальної документації, який в свою чергу, опосередковує процес укладення відповідним суб`єктом (замовником, забудовником) відповідних угод.

Аналізуючи підрядні правовідносини, Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду в постанові від 18.05.2023 у справі № 910/7975/21 зазначив таке.

«Зобов`язання з будівельного підряду є взаємними. У розумінні ст. 875 ЦК України договір будівельного підряду є різновидом підряду, до істотних умов якого належать умови про: предмет, ціну та строк. Основним предметом договору будівельного підряду є результат будівельних робіт - завершений будівництвом об`єкт або закінчені будівельні роботи відповідно до проєктно-кошторисної документації на замовлення замовника, а не процес виконання робіт чи діяльність підрядника, спрямована на створення об`єкта та його здачу.

Що стосується ціни, то проаналізувавши положення параграфа 1 глави 61 ЦК України «Загальні положення про підряд», можна дійти висновку, що спосіб встановлення ціни (зазначення її безпосередньо у договорі, встановлення способу визначення ціни) залишається на розсуд сторін. Водночас згідно з частиною 1 статті 877 цього Кодексу у будь-якому разі обов`язковою є наявність двох документів: проєктної документації та кошторису, що визначає ціну робіт.

Норма, закріплена в статті 876 ЦК України, відповідно до якої власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором, є диспозитивною та надає сторонам договору право самостійно врегулювати свої відносини. У розвиток цього принципу законодавець у статті 880 ЦК України застосував аналогічний підхід: віднесення ризику випадкового знищення або випадкового пошкодження об`єкта будівництва на замовника або підрядника до його прийняття замовником встановлюється відповідно до вимог закону, крім випадків, коли це сталося внаслідок обставин, що залежали від замовника.

Строк договору будівельного підряду у параграфі 3 глави 61 ЦК України «Будівельний підряд», що регламентує саме цей вид договору, не визначено, а отже відповідно до статті 846 цього Кодексу строки виконання роботи або її окремих етапів встановлюються у договорі підряду.

При цьому варто звернути увагу, що жодна із наведених норм законодавства, які регулюють правовідносини будівельного підряду, не передбачає заборони на відступ від неї. Більше того, частина із цих норм мають диспозитивний характер, як то оплата робіт після прийняття замовником збудованого об`єкта (частина 4 статті 879 ЦК України), матеріально-технічне забезпечення будівництва (частина 1 статті 879 цього Кодексу), ризик випадкового знищення майна (стаття 880 ЦК України), передання та затвердження проєктно-кошторисної документації, власник об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт, які можуть встановлюватися у договорі за домовленістю сторін (стаття 876 цього Кодексу).

Таким чином, аби з`ясувати, чи відповідає зміст договору вимогам, які зазвичай характеризують правовідносини будівельного підряду, необхідно надати оцінку тим умовам, які сторони визначили на свій розсуд з метою отримання бажаного для них результату.»

Проаналізувавши зміст Договору 2, суд встановив, що останній в переважній своїй частині містить елементи договору будівельного підряду.

Зокрема, сторони Договору 2 досягли згоди щодо істотних умов, а саме: визначили 1) предмет цього договору, як організація і будівництво відповідачем 3, на замовлення відповідача 1, за рахунок фінансування (інвестування) відповідача 2, об`єкту будівництва багатоквартирного житлового будинку з об`єктами соціального призначення по вул. Генерала Полуботка, 36 та 36а в м. Чернігові (п. 2.1.); 2) ціну договору, погодивши, що орієнтовна вартість об`єкта становить 39580,0 тис. грн в т.ч. ПДВ; ціна є динамічною та уточнюється актами фактично виконаних робіт (п. 4.1.); та 3) строк будівництва, обумовивши початок будівництва на ІІ квартал 2018 року, закінчення будівництва та здача об`єкта в експлуатацію заплановано на ІV квартал 2019 року, що узгоджується з приписами статей 875, 843, 846 ЦК України.

Разом з тим, сторони погодили і неістотні умови Договору 2, зокрема, обов`язки сторін, порядок фінансування робіт та розрахунків, проектну документацію, внесення змін до неї і обсягів робіт у ході будівництва, будівельний майданчик, матеріально-технічне забезпечення, гарантійні строки експлуатації об`єкта тощо, що також узгоджується з нормами про договір будівельного підряду.

Виходячи з погоджених сторонами умов Договору 2, ТОВ «Домен-Буд» виступає генпідрядником в розумінні визначення договору будівельного підряду, про що свідчить обумовлений предметом Договору 2 обов`язок побудувати об`єкт будівництва та право на оплату виконаних робіт (п. 3.1.1., 3.3.19., 6.4.), а також взяті на підставі Договору 2 інші обов`язки, такі як: виконати технічні умови в частині будівництва та забезпечити прокладку інженерних мереж до об`єкта (п. 3.3.6.), виконати всі роботи по будівництву об`єкта відповідно до проєктно-кошторисної документації, будівельних норм і правил і здати роботи ТОВ «Денар-Люкс» та КП «Чернігівбудінвест» (п. 3.3.7.), від початку виконання робіт і здачі робіт ТОВ «Денар-Люкс» та КП «Чернігівбудінвест» по акту забезпечити належну охорону обладнання, матеріалів, а також іншого майна, необхідного для будівництва об`єкта, яке знаходиться на території будівельного майданчика, нести ризик випадкової загибелі ввіреного в охорону майна. Сплачувати витрати за використані енергоносії з початку будівництва до введення об`єкта в експлуатацію (п. 3.3.8.), своєчасно інформувати Сторони про всі обставини, які можуть ускладнити або поставити під загрозу виконання договору (п. 3.3.15.), залучати та координувати діяльність субпідрядників на будівельному майданчику (п. 3.3.17.), щомісячно до 25 числа звітного місяця пред`являти сторонам Договору акти приймання виконаних робіт (форма КБ-2в) та довідку про вартість виконаних підрядних робіт (та витрат) (форма КБ-3) або по укрупненим показникам (структурі) (п. 3.3.19.), протягом гарантійних термінів, обумовлених архітектурно-технічним паспортом об`єкта архітектури, усувати виявлені у виконаних будівельних роботах та конструкціях дефекти та недоліки (п. 3.3.22.) тощо.

Водночас правомочностями замовника за умовами Договору 2 наділені як КП «Чернігівбудінвест», так і ТОВ «Денар-Люкс», що зумовлено взятими цими сторонами на себе обов`язками та порядком виконання будівельних робіт за Договором 2.

Так, КП «Чернігівбудінвест» з-поміж інших обов`язків, характерних для замовника, зобов`язався: надати підтверджуючу документацію на право постійного користування земельною ділянкою ТОВ «Денар-Люкс» (п. 3.1.1.); отримати містобудівні умови та обмеження (п. 3.1.2.); забезпечити збір вихідних даних для проєктування, розроблення та узгодження з відповідними службами проєктної документації на відповідність з містобудівними та технічними умовами (п. 3.1.3.); організувати розробку проєктно-кошторисної документації (за окремою угодою) (п. 3.1.4.); організувати проведення експертизи (при необхідності, за окремою угодою) та затвердження проєктно-кошторисної документації (п. 3.1.5.); отримати в Управлінні державного архітектурно-будівельного контролю у Чернігівській області, за необхідності - в інших уповноважених державою контролюючих органах, необхідні дозвільні документи на початок будівництва у відповідності до чинного законодавством України та надати їх копії Стороні-2 та Стороні-3 (п. 3.1.6.); здійснити оформлення заяви на ордер для проведення земляних робіт з влаштування котловану під будівництво об`єкта та будівництва інженерних мереж і благоустрою, який отримується ТОВ «Домен-Буд» у випадках, передбачених законом (п. 3.1.7.); надати висновок про детальне ґрунтове обстеження земельної ділянки (при необхідності) (п. 3.1.8.); надати ТОВ «Домен-Буд» будівельний майданчик (фронт робіт) і всю необхідну дозвільну та іншу супроводжувальну документацію (п. 3.1.9.); укласти трьохсторонній договір на ведення проєктною організацією авторського нагляду за будівництвом (п. 3.1.10.); спільно з іншими сторонами Договору ввести об`єкт в експлуатацію (п. 3.1.12.); спільно з ТОВ «Денар-Люкс» отримати в Управлінні державної архітектурно-будівельної інспекції у Чернігівській області, за необхідності - в інших уповноважених державою контролюючих органах, документи, що засвідчують готовність об`єкта до експлуатації в відповідності до чинного законодавства України (п. 3.1.13.); здійснювати технічний нагляд за відповідністю якості і кількості виконаних робіт проєкту, кошторису, будівельним нормам і правилам, та матеріалів, конструкцій, виробів - державним стандартам і технічним умовам. При виявленні відхилень КП «Чернігівбудінвест» видає ТОВ «Домен-Буд» розпорядження про їх усунення, а при серйозних порушеннях приймає рішення про призупинення виконання цих видів робіт. (п. 3.1.15.).

В свою чергу ТОВ «Денар-Люкс» з-поміж обов`язків, характерних для замовника, зобов`язався: профінансувати будівництво об`єкту в повному обсязі (п. 3.2.1.); сплатити за окремою угодою послуги проєктувальної організації за здійснення функцій авторського нагляду (п. 3.2.4.); у разі необхідності сприяти ТОВ «Домен-Буд» у постачанні матеріалів та обладнання для комплектації будівництва об`єкту, що відповідають проєктній документації та мають сертифікати якості (п. 3.2.5.); по закінченню будівництва об`єкта разом з ТОВ «Чернігівбудінвест» забезпечити введення його в експлуатацію (п. 3.2.6.); оплатити погоджені рахунки пов`язані з отриманням (у випадках передбачених законом) ордерів на проведення земляних та будівельних робіт і благоустрою (п. 3.2.10.); укласти угоду з «Північно-східним регіональним центром страхового фонду документації» про закладення технічної та проєктної документації до «Страхового фонду документації України» та сплатити згідно з рахунком вартість таких послуг (п. 3.2.11.).

Передача ТОВ «Денар-Люкс» підряднику затвердженої КП «Чернігівбудінвест» проектно-кошторисної документації також свідчить про реалізацію ними правомочностей замовників (п. 7.1. Договору 2).

Проаналізувавши умови вище зазначених договорів у сукупності з умовами Договору 3, суд дійшов висновку, що в широкому розумінні замовниками будівництва виступали громадяни, за рахунок вкладів яких здійснювалось будівництво багатоквартирного житлового будинку з об`єктами соціального призначення по вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36а в м. Чернігові, у вузькому сенсі цю функцію за Договором 2 було фактично розподілено, між КП «Чернігівбудінвест» та ТОВ «Денар-Люкс», а подекуди спільно здійснено (про що свідчать положення пунктів 3.1.12., 3.2.6., 3.3.2., 3.3.7., 3.3.14., 5.4.3., 6.2., 7.1.) в доповнення правовідносин, що склалися між відповідачем 1 та відповідачем 2 в межах реалізації будівельного проєкту за Договором 1.

При цьому положення чинного законодавства не містять імперативної заборони щодо розподілу правомочностей замовника між кількома особами.

Отже Договір 2 містить елементи (умови) договору підряду (хоч і не поіменований таким договором) відповідно до Цивільного кодексу України, а також елементи (умови) договору про спільну діяльність, які доповнюють і конкретизують участь кожного з учасників спільної діяльності за Договором 1, покриття витрат тощо.

Відтак вказаний правочин є змішаним.

При цьому, як уже зазначалося, сторони не позбавлені права укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів. Такі елементи мають відповідати положенням актів законодавства, якими врегульовано правовідносини, на встановлення (зміну або припинення) яких спрямована воля сторін договору, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зміненого договору (частина 2 статті 628 ЦК України).

З огляду на наведені висновки, суд відхиляє доводи прокурора про одноосібну правомочність ТОВ «Денар-Люкс» як замовника будівництва.

Відповідно до ст. 204 Цивільного кодексу України, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Під час вирішення даної справи суд виходить з того, що угода може бути визнана недійсною лише з підстав і з наслідками, передбаченими законом.

У частині 1 статті 215 ЦК України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, встановлених частинами 1- 3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу, згідно з якою, зокрема: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Отже, наведеними правовими положеннями визначені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, та загальні підстави недійсності правочину, за яких цей правочин може бути визнаний недійсним, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність (оспорюваний правочин) (частина 3 статті 215 Цивільного кодексу України).

При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину враховуються загальні положення статей 3, 15, 16 Цивільного кодексу України. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав для визнання недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене та в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулося. Подібний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 20.02.2024 у справі № 903/1037/22, від 19.03.2024 у справі № 910/4293/22, від 31.10.2023 у справі № 908/722/20, від 29.08.2023 у справі № 909/635/22, від 27.06.2023 у справі № 916/97/21.

Крім того, вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків та, у разі задоволення позовних вимог, зазначити в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин. Таку правову позицію викладено, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі № 905/1227/17, та подібні висновки містяться у постановах Верховного Суду від 18.05.2023 у справі № 906/743/21, від 03.08.2023 у справі № 909/654/19, від 19.10.2022 у справі № 912/278/21.

Таким чином, для визнання недійсним у судовому порядку правочину необхідно встановити, що правочин не відповідає вимогам закону або ж його сторонами (стороною) при укладенні було порушено господарську компетенцію. Подібний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 20.02.2024 у справі № 903/1037/22, від 19.03.2024 у справі № 910/4293/22.

Відповідно до статті 152 Земельного кодексу України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом, зокрема, визнання угоди недійсною. Пунктом 2 частини 2 статті 16 Цивільного кодексу України до способів захисту цивільних прав та інтересів також віднесено визнання правочину недійсним.

У справі, що розглядається позовні вимоги Прокурора обґрунтовані тим, що спірний договір про співробітництво від 03.04.2017 № 01-10/17 та договір від 01-16/17 від 29.05.2017 є удаваними, оскільки ці правочини вчинено з метою приховання іншого правочину - договору суперфіцію, за яким КП "Чернігівбудінвест", не маючи право розпоряджатися земельною ділянкою комунальної власності, фактично передало земельну ділянку ТОВ "Денар-Люкс" для забудови в комерційних цілях товариства.

Згідно з частиною 1 статті 235 ЦК України удаваний правочин - це правочин, вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який вони насправді вчинили.

У такій ситуації існують два правочини: один - удаваний, а інший - той, який сторони дійсно мали на увазі. Таким чином, удаваний правочин своєю формою приховує реальний правочин. За удаваним правочином сторони умисно оформляють один правочин, але між ними насправді встановлюються інші правовідносини. За удаваним правочином права та обов`язки сторін виникають, але не ті, що випливають зі змісту правочину.

Специфіка удаваного правочину полягає в тому, що він, існуючи в парі з іншим правочином, який ним прикривається, є завжди таким, що не відповідає положенням Цивільного кодексу України, тобто є удаваним. Другий же правочин (прихований) може бути як дійсним, так і недійсним, залежно від того, наскільки він відповідає вимогам чинності правочинів, що містяться у статті 203 Цивільного кодексу України (аналогічний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 22.01.2020 у справі № 925/1199/18).

Правова конструкція статті 235 ЦК України передбачає, що сторона, звертаючись до суду із відповідним позовом, має довести: для приховання якого саме правочину вчинено спірний правочин; спрямованість волі сторін в удаваному правочині на встановлення інших цивільно-правових відносин, ніж тих, що передбачені насправді вчиненим правочином; настання між сторонами інших прав та обов`язків, ніж тих, що передбачені удаваним правочином.

Відповідно приписів ст. 413 ЦК України власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору або заповіту (частина 1). Право користування земельною ділянкою, наданою для забудови, може відчужуватися або передаватися землекористувачем у порядку спадкування, крім випадків, передбачених частиною третьою цієї статті (частина 2). Право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для забудови не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам (крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди, що розміщені на такій земельній ділянці), внесено до статутного фонду, передано у заставу (частина 3). Право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути встановлено на визначений або на невизначений строк (частина 4).

Статтею 414 ЦК України визначені права та обов`язки власника земельної ділянки, наданої для забудови, до яких з-поміж інших законодавець визначив право на одержання плати за користування нею (якщо на земельній ділянці збудовані промислові об`єкти, договором може бути передбачено право власника земельної ділянки на одержання частки від доходу землекористувача); право володіти, користуватися нею в обсязі, встановленому договором із землекористувачем. При цьому перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою.

Статтею 415 ЦК України визначені права та обов`язки землекористувача, зокрема, право користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором; право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови.

Відповідно до ч. 3 вказаної норми особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник будівлі (споруди).

За змістом частин 4-5 ст. 415 ЦК України землекористувач зобов`язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови, а також інші платежі, встановлені законом; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.

Здійснивши аналіз Договорів 1, 2, господарський суд дійшов висновку, що вказані договори не містять умов договору суперфіцію, оскільки не містять умов, відповідно до яких КП «Чернігівбудінвест» передало ТОВ «Денар-Люкс» земельну ділянку для забудови. Матеріалами справи також не підтверджено фактичної передачі відповідачу 2 земельної ділянки з кадастровим номером :02:050:0525 для забудови, як не підтверджено того, що воля сторін згідно укладених правочинів була спрямована на встановлення інших цивільно-правових відносин, ніж тих, що передбачені насправді вчиненими правочинами, чи на настання інших наслідків, ніж тих, що настали і відображені в реєстрі речових прав.

Інших правовстановлюючих документів, що посвідчують право користування відповідача 2 земельною ділянкою по вулиці Г.Полуботка, 36 та 36а в м. Чернігові також надано в матеріали справи не було. Отже прокурором не підтверджено обставин ні фактичного володіння, ні оформлення ТОВ «Денар-Люкс» відповідної земельної ділянки за останнім на будь-якому правовому титулі.

Разом з тим матеріалами справи підтверджено, що ТОВ «Денар-Люкс» не набуло прав власності, у тому числі часткової, на новозбудований багатоповерховий будинок по вул. Г. Полуботка, 36 та 36а в м. Чернігові, а відтак і будь-яких прав на земельну ділянку на підставі ст. 415 ЦК України.

При цьому суд не погоджується з доводами прокурора, як підставою удаваності оспорюваних правочинів, щодо спрямованості волі набуття за умовами Договору 2 ТОВ «Денар-Люкс» виключних майнових прав на новозбудований багатоповерховий будинок по вул. Г. Полуботка, 36 та 36а в м. Чернігові та права власності на цей об`єкт будівництва, з огляду на дійсні наслідки укладеного правочину, які узгоджуються з подальшою поведінкою сторін та змістом правовідносин за умовами Договору 3, та необхідність врахування вказаних умов договору з метою реалізації умов Договору 3, за яким, як встановлено судом, зокрема, але не виключно, у його розділі 3 визначено порядок передачі майнових прав та права власності на об`єкт будівництва, за змістом якого ТОВ «Регіон Капітал» передає ТОВ «Денар-Люкс» перелік Довірителів (остаточно підтверджений обсяг замовлення), які мають право отримати у власність закріплені за ними Об`єкти інвестування; ТОВ «Денар-Люкс» за власний рахунок оформлює право власності Довірителів на Об`єкти інвестування (житло) та надає Довірителям документи для оформлення права власності на нежитлові приміщення. Реалізація погоджених договірних умов підтверджена матеріалами справи, зокрема, витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності стосовно об`єкту житлової нерухомості в м. Чернігові по вулиці Г.Полуботка, буд. 36, Інформацією з Державного реєстру речових прав (номер інформаційної довідки 312754901)), що спростовує припущення прокурора щодо дійсної волі ТОВ «Денар-Люкс».

Позовних вимог про недійсність окремих умов (пунктів) оспорюваних правочинів прокурором не заявлено.

Водночас, земельна ділянка з кадастровим номером :02:050:0525 площею 0,3972 га, по вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36а весь період дії договорів знаходилась у постійному користуванні КП «Чернігівбудінвест» Чернігівської міської ради, яка останньому надана чинним рішенням Чернігівської міської ради від 22.06.2018 № 32/VII-19 в постійне користування для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку (для будівництва групи багатоквартирних житлових будинків з об`єктами соціального призначення), інформація, про що містилась в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та використовувалась виключно комунальним підприємством, як замовником будівництва.

При цьому, суд враховує, що земельна ділянка площею 0,3972 га, кадастровий номер :02:050:0525, за вказаною адресою не була вільною для забудови, що виключає можливість реалізації приписів ст. 314 Земельного кодексу України.

За змістом частин першої та другої статті 83 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності.

Частиною першою статті 122 ЗК України встановлено, що сільські, селищні, міські ради надають земельні ділянки у постійне користування юридичним особам із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

Право постійного користування регламентується насамперед статтею 92 ЗК України, частиною першою якої передбачено, що право постійного користування земельною ділянкою - це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку.

Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» право постійного користування земельною ділянкою є речовим правом.

Права постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають підприємства, установи та організації, що належать до державної та комунальної власності та громадські організації інвалідів України, їх підприємства (об`єднання), установи та організації (ч. 2 ст. 92 ЗК України у редакції на час укладення спірного договору).

Згідно із частиною 1 статті 95 ЗК України землекористувачі, якщо інше не передбачено законом або договором, мають право: а) самостійно господарювати на землі; б) власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур, на вироблену продукцію; в) використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, ліси, водні об`єкти, а також інші корисні властивості землі; г) на відшкодування збитків у випадках, передбачених законом; ґ) споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди.

З наведених приписів законодавства вбачається, що КП «Чернігівбудінвест» як постійний користувач земельної ділянки, наданої рішенням Чернігівської міської ради від 22.06.2018 № 32/VII-19 для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку (для будівництва групи багатоквартирних житлових будинків з об`єктами соціального призначення), наділений правомочностями володіння та користування такою земельною ділянкою, а також правом спорудження на ній жилих будинків, виробничих та інших будівель і споруд.

Статтями 142, 149 ЗК України регулюється припинення права постійного користування земельною ділянкою у разі добровільної відмови землекористувача та вилучення земельної ділянки, що перебуває в постійному користуванні.

Водночас нормами ЗК України не регламентовані відносини щодо набуття права власності на майно, збудоване на земельній ділянці, яка належить особі на праві постійного користування.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 висловила позицію, що до відносин щодо права постійного користування землею, наданою для забудови, за аналогією закону слід застосовувати норми глави 34 «Право користування чужою земельною ділянкою для забудови» ЦК України.

Так, відповідно до частини другої статті 415 ЦК України землекористувач має право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови.

Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за землею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (пункт 8.5 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04 грудня 2018 року у справі № 910/18560/16 (провадження № 12-143гс18)).

Тому не допускається набуття права власності на об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або іншого речового права на земельну ділянку, яке передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на такій земельній ділянці.

Отже, виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності набуває той, хто має речове право на землю. Оскільки суб`єктом права постійного користування земельною ділянкою є КП «Чернігівбудінвест», тобто саме йому надане, зокрема і власником, право будівництва на цій ділянці, то лише підприємство і набуває права власності на збудовані на такій земельній ділянці об`єкти.

Відповідно до зазначених норм права сторони за умовами договорів 1 та 2 передбачили, що КП «Чернігівбудінвест» є замовником об`єкту будівництва. Крім того, окремими функціями замовника, як встановлено судом, наділено і ТОВ «Денар-Люкс».

Відповідно до статті 876 ЦК України власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором.

В договорі сторони передбачили, що ТОВ «Денар-Люкс» є власником об`єкта будівництва після введення його в експлуатацію, а до введення об`єкта в експлуатацію наділений всіма майновими правами на об`єкт (пункт 1.2. Договору 2).

Спірний об`єкт нерухомості був прийнятій в експлуатацію, як встановлено судом.

Разом з тим, незважаючи на відсутність укладеної між сторонами окремої угоди щодо відчуження об`єкта будівництва, КП «Чернігівбудінвест» як потенційний власник об`єкта будівництва розпорядився результатом будівництва при укладенні Договору 2, що не суперечить диспозитивним положенням статті 876 ЦК України, яка надає сторонам договору право самостійно врегулювати свої відносини щодо результату виконаних робіт, розпорядившись своїми правами на власний розсуд.

Як вже суд зазначав, докази передачі відповідачу 2 земельної ділянки з кадастровим номером :02:050:0525 для забудови чи з іншою метою в матеріалах справи відсутні.

Доказів використання земельної ділянки не за призначенням матеріали справи не містять.

Умова договору про передання КП «Чернігівбудінвест» земельної ділянки під будівельний майданчик на період будівництва ТОВ «Домен-Буд» також не свідчить про виникнення в останнього права на земельну ділянку, а означає обов`язок КП «Чернігівбудінвест» надати ТОВ «Домен-Буд» фактичну можливість здійснювати будівництво на земельній ділянці, яка належить комунальному підприємству на праві постійного користування. Виконання такого обов`язку суд розглядає як частину внеску КП «Чернігівбудінвест» у реалізації будівельного проєкту в межах спільної діяльності, без якого досягнення спільної мети (будівництво багатоквартирного житлового будинку) не може бути здійснено.

При цьому укладення спірних правочинів не призвело до зміни власника земельної ділянки в особі Чернігівської міської ради чи порушення його прав, хоча і спричинило зміну землекористувача з КП «Чернігівбудінвест» на ТОВ «Стрілецька набережна», про що власник земельної ділянки в силу приписів вищенаведених норм Земельного кодексу, зокрема і ст. 42 ЗК України, надав згоду на майбутню таку зміну, приймаючи рішення від 22.06.2018 № 32/VII-19, яким передавав земельну ділянку з кадастровим номером :02:050:0525 для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку (для будівництва групи багатоквартирних житлових будинків з об`єктами соціального призначення). Водночас зміна землекористувача відбулась за рішенням Чернігівської міськради № 23/VIIІ-11 від 27.10.2022, як власника земельної ділянки, після припинення права попереднього постійного користувача (КП «Чернігівбудінвест») за заявою останнього, що узгоджується з приписами статей 141, 142 ЗК України.

З огляду на викладене, проаналізувавши умови оспорюваних договорів, виходячи з дійсної волі сторін (будівництво багатоквартирного будинку), змісту їх прав та обов`язків, які спрямовані на настання наслідків, обумовлених саме волею сторін, та наслідків укладених правочинів, суд не вбачає невідповідності вимогам закону, зокрема встановленим частинами 1- 3, 5 та 6 статті 203 ЦК України, оспорюваних правочинів.

При цьому доказів порушення сторонами оспорюваних договорів їх господарської компетенції при укладенні цих правочинів матеріали справи не містять.

Враховуючи наведені висновки суду, зокрема, й щодо правової природи оспорюваних договорів, на переконання суду прокурором не доведено, що останні містять елементи суперфіцію, як реального правочину.

Оскільки до спірних договорів не застосовуються положення договорів суперфіцію, то відсутні підстави для з`ясування обставин щодо відповідності оспорюваних Договорів як договорів суперфіцію нормам чинного законодавства.

Виходячи з викладеного, позов в частині визнання недійсними договору на співробітництво № 01-10/17 від 03.04.2017 та договору № 01-16/17 від 29.05.2017 задоволенню не підлягає.

В контексті зробленого висновку судом враховано усталену практику Верховного Суду в частині належного та ефективного способу захисту при визнанні правочинів недійсними, зокрема, що відображена в постанові від 19 вересня 2023 року у справі № 910/19668/21, в якій узагальнено висновки щодо застосування норм права під час розгляду справ про визнання недійсними договорів та обрання при цьому ефективного способу захисту, де Верховний Суд з-поміж іншого зазначив, що позовна вимога про визнання виконаного/частково виконаного правочину недійсним може бути ефективним способом захисту цивільних прав лише в разі, якщо вона поєднується з позовною вимогою про застосування наслідків недійсності правочину, зокрема, про стягнення коштів на користь позивача, витребування майна з володіння відповідача (зокрема, на підставі ч. 1 ст. 216, ст. 387, ч. 1, 3 ст. 1212 ЦК України). У разі, якщо на виконання оспорюваного правочину товариством сплачено кошти або передано інше майно, то задоволення позовної вимоги про визнання оспорюваного правочину недійсним не призводить до ефективного захисту права, бо таке задоволення саме по собі не є підставою для повернення коштів або іншого майна.

Щодо вимоги прокурора про зобов`язання ТОВ «Денар-Люкс» викупити у Чернігівської міської ради земельну ділянку площею 0,2770 га, кадастровий номер :02:050:0614 у м. Чернігові по вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36а, вартість якої складає 1 095 541,83 грн, суд зазначає таке.

Вказана позовна вимога обґрунтована прокурором як ефективний спосіб захисту порушеного права територіальної громади у вигляді наслідків припинення права користування земельною ділянкою, на якій була споруджена будівля (споруда), з огляду на те, що визначені ч. 2 ст. 417 ЦК України наслідки припинення права користування не можуть бути застосованими в цій справі.

Відповідно до ст. 417 ЦК України у разі припинення права користування земельною ділянкою, на якій була споруджена будівля (споруда), власник земельної ділянки та власник цієї будівлі (споруди) визначають правові наслідки такого припинення. У разі недосягнення домовленості між ними власник земельної ділянки має право вимагати від власника будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона була до надання її у користування. Якщо знесення будівлі (споруди), що розміщена на земельній ділянці, заборонено законом (житлові будинки, пам`ятки культурної спадщини тощо) або є недоцільним у зв`язку з явним перевищенням вартості будівлі (споруди) порівняно з вартістю земельної ділянки, суд може з урахуванням підстав припинення права користування земельною ділянкою постановити рішення про викуп власником будівлі (споруди) земельної ділянки, на якій вона розміщена, або про викуп власником земельної ділянки будівлі (споруди), або визначити умови користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк.

Під час розгляду справи прокурором не доведено, що спірна земельна ділянка знаходиться або знаходилась у користуванні ТОВ «Денар-Люкс».

Крім того, спірна земельна ділянка з кадастровим номером :02:050:0614, яка в розумінні положень ст. 79-1 ЗК України є сформованою, виділялася першочергово для будівництва житлового будинку; внаслідок набуття мешканцями будинку права власності на квартири після введення в експлуатацію 108-квартирного житлового будинку та створення ОСББ ТОВ «Стрілецька набережна» у співвласників багатоквартирного житлового будинку виникло право на оформлення правовідносин щодо користування цією земельною ділянкою на підставі положень п. 6 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», ст. 382 ЦК України та статей 42, 92 ЗК України, які регулюють питання володіння та користування земельною ділянкою, що обслуговує багатоквартирний житловий будинок.

Відтак, зобов`язання викупити спірну земельну ділянку ТОВ «Денар-Люкс» призведе до порушення прав та інтересів інших землекористувачів (співвласників багатоквартирного житлового будинку), порушить баланс інтересів територіальної громади та співвласників багатоквартирного житлового будинку мешканців територіальної громади м. Чернігів, правом представляти інтереси якої відповідно до закону наділяється відповідна рада, а також створить передумови для подальшого їх звернення з позовами за захистом порушених прав.

Разом з тим відновлення прав територіальної громади у спосіб, що не передбачений законом, всупереч інтересам мешканців цієї громади суперечитиме принципам місцевого самоврядування, добросовісності та розсудливості.

З огляду на викладене позовна вимога прокурора про зобов`язання ТОВ «Денар-Люкс» викупити у Чернігівської міської ради земельну ділянку площею 0,2770 га, кадастровий номер :02:050:0614 у м. Чернігові по вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36а, вартість якої складає 1 095 541,83 грн, задоволенню не підлягає.

Щодо вимоги прокурора про зобов`язання ТОВ «Денар-Люкс» привести земельну ділянку площею 0,1202 га, кадастровий номер :02:050:0612 у м. Чернігові по вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36а до стану, в якому вона перебувала до надання її у фактичне користування суд зазначає наступне.

Відповідно до ст. 417 ЦК України у разі припинення права користування земельною ділянкою, на якій була споруджена будівля (споруда), власник земельної ділянки та власник цієї будівлі (споруди) визначають правові наслідки такого припинення. У разі недосягнення домовленості між ними власник земельної ділянки має право вимагати від власника будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона була до надання її у користування.

Застосування вказаної норми є наслідком припинення права користування на підставі ст. 416 ЦК України.

Вказана норма передбачає виключний перелік підстав для припинення права користування земельною ділянкою: 1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; 2) спливу строку права користування; 3) відмови землекористувача від права користування; 4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд. Право користування земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.

Під час розгляду справи Прокурором не доведено, що ТОВ «Денар-Люкс» був землекористувачем спірної земельної ділянки.

Суд звертає увагу, що землекористувачем спірної земельної ділянки був і залишається КП «Чернігівбудінвест», а за умовами оспорюваного Договору 2 саме на ТОВ «Домен-Буд» покладено обов`язок під час проведення робіт виконувати систематичне, а після завершення робіт остаточне прибирання будівельного майданчика від відходів будівництва та будівельного сміття (п. 3.3.9.) та протягом сорока п`яти днів з моменту введення об`єкту в експлуатацію звільнити майданчик від техніки, невикористаних матеріалів, сміття та знести тимчасові споруди (п. 3.3.21.).

Разом з тим прокурором не доведено наявність жодної з вищевказаних підстав припинення права користування земельною ділянкою, а відтак підстави для задоволення позову в цій частині відсутні.

Суд враховує, що при наданні письмових пояснень з урахуванням постанови Верховного Суду від 17.12.2024 у справі №927/784/22 на виконання вимог ухвали суду від 03.02.2025 доводів щодо заявленої позовної вимоги прокурором не наведено, актуальності інформації не підтверджено.

Відповідно до статті 129 Конституції України та статті 2 Господарського процесуального кодексу України одними з основних засад судочинства є рівність та змагальність сторін, свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.

Зміст принципу змагальності господарського судочинства наведений у статтях 13 та 74 Господарського процесуального кодексу України, відповідно до норм яких судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Змагальність означає таку побудову судового процесу, яка дозволяє всім особам - учасникам певної справи відстоювати свої права та законні інтереси, свою позицію у справі.

Принцип змагальності є процесуальною гарантією всебічного, повного та об`єктивного з`ясування судом обставин справи, ухвалення законного, обґрунтованого і справедливого рішення у справі.

Принцип рівності сторін у процесі вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представляти справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони (п. 87 рішення Європейського суду з прав людини у справі Салов проти України від 06.09.2005). У Рішенні Європейського суду з прав людини у справі Надточий проти України від 15.05.2008 зазначено, що принцип рівності сторін передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість представляти свою сторону в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище в порівнянні з опонентом.

Обов`язок доказування та подання доказів відповідно до статті 74 ГПК України розподіляється між сторонами, виходячи з того, хто посилається на певні юридичні факти, які обґрунтовують його вимоги та заперечення.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (ч. 1 ст. 73 ГПК України).

Поряд з цим судом було вжито усіх заходів для забезпечення реалізації сторонами своїх процесуальних прав, зокрема, кожній стороні була надана розумна можливість представити справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони, в т.ч. надати пояснення, обґрунтувати перед судом переконливість поданих доказів та позицій по справі, скористатись іншими процесуальними правами.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності (ст. 86 ГПК України).

При аналізі доводів сторін суд враховує позицію Європейського суду з прав людини, який у рішенні "Трофимчук проти України" зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не слід розуміти як вимогу детально відповідати на кожен довід (рішення від 28.10.2010, заява № 4241/03).

Оцінивши подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин в їх сукупності, суд дійшов висновку, що заявлені прокурором вимоги задоволенню не підлягають.

Розподіл судових витрат.

При ухваленні рішення суд вирішує питання, зокрема, про розподіл між сторонами судових витрат (п. 5 частини 1 статті 237 ГПК України).

Статтею 129 ГПК України передбачено, що судовий збір покладається: у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

З огляду на те, що суд відмовив у задоволенні позовних вимог у повному обсязі, судові витрати по сплаті судового збору в сумі 23876,13 грн покладаються на прокурора.

Керуючись статтями 129, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

УХВАЛИВ:

1. У задоволенні позову відмовити.

2. Судові витрати по сплаті судового збору покласти на прокурора.

Відповідно до статті 241 Господарського процесуального кодексу України рішення Господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду згідно зі статтями 256, 257 Господарського процесуального кодексу України подається безпосередньо до Північного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

З повним текстом рішення можна ознайомитись у Єдиному державному реєстрі судових рішень за веб-адресою:http://reyestr.court.gov.ua/.

Повне рішення складено 24.06.2025

Суддя Т.О.Кузьменко