РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

10.06.2025Справа № 910/1608/25

Господарський суд міста Києва у складі судді Ягічевої Н.І., за участі секретаря судового засідання Петькун Д.О., розглянувши матеріали справи

за позовом Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (01001, вул. Хрещатик, буд. 10,м. Київ, )

до Товариства з обмеженою відповідальністю "ТАНДЖЕРІН" (02141, вул. Руденко Лариси, буд.6А, прим.58, офіс 1, м. Київ, )

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Комунальне підприємство "Житній ринок" (04071, м.Київ, вул. Верхній Вал, буд. 16, )

про розірвання договору оренди та виселення з нежитлових приміщень

Представники сторін: згідно протоколу судового засідання

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - позивач) звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "ТАНДЖЕРІН" (далі - відповідач) про розірвання договору оренди та виселення з нежитлових приміщень.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі-Орендодавець), Комунальним підприємством "Житній ринок" (далі-Балансоутримувач) та ТОВ "ТАНДЖЕРІН" (далі-Орендар) за результатами аукціону укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 24.05.2022 № 3572 (далі-Договір оренди). Згідно з актом приймання-передачі нерухомого майна від 24.05.2022 в орендне користування передано нерухоме майно (нежитлові приміщення) загальною площею 4160,50 кв. м, за адресою: м. Київ, вул. Верхній Вал, 16, літ. "А". Відповідно до п. 5.1 Незмінюваних умов Договору оренди, орендар зобов`язаний провести за власні кошти капітальний ремонт (реконструкцію) будівлі критого ринку (в тому числі даху, інженерних мереж, комунікацій, нежитлових приміщень, тощо), відповідно до рішення постійної комісії Київської міської ради з питань власності (протокол від 21.12.2021 № 41/43, пункт 17). Позивач стверджує, що відповідач не виконує умов договору. Листом від 01.08.2024 № 052/292-128 КП "Житній ринок" звернувся до Департаменту з проханням розірвати Договір оренди, у зв`язку із тим, що орендар взяті на себе зобов`язання за Договором оренди не виконує. Департамент листом від 16.08.2024 № 062/05-16-4222 звернувся до орендаря із пропозицією дострокового припинення спірного договору оренди. Орендар не прийняв пропозицію дострокового припинення Договору оренди, про що повідомив листом від 06.09.2024. Отже, вказані вище обставини і стали причиною звернення позивача до суду із позовом про розірвання Договору оренди та виселення орендаря з нежитлових приміщень загальною площею 4160,50 кв. м, за адресою: м. Київ, вул. Верхній Вал, 16, літ. "А".

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 12.02.2025 суддя Ягічева Н.І. відкрила провадження у справі та призначила підготовче засідання на 11.03.2025.

26.02.2025 в системі "Електронний суд" третьою особою сформовано пояснення по справі.

11.03.2025 в системі "Електронний суд" відповідачем сформовано додаткові пояснення у справі та клопотання про долучення доказів. В поданих поясненнях ТОВ «Танджерін» не визнає позовні вимоги, вказує на частину п`яту статті 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», якою передбачено, що користувач земельної ділянки - третя особа мав виконати ряд організаційно-правових дій, що передують безпосередньому виконанню будівельних робіт. Вказана норма закону передбачає, що проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок. Користувач земельної ділянки - КП «Житній ринок», який одночасно є балансоутримувачем будівлі жодних дій не вчиняв, які обов`язково передують виконанню підготовчих та будівельних робіт. Крім того, за договором оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності №3572 від 24.05.2022 року не визначено строків і вартості робіт як встановлено пунктом 54 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 3 червня 2020 р. №483. Відповідно до рішення Окружного адміністративного суду міста Києва від 04.05.2022 року у справі № 640/14163/21 (набрало законної сили 20.07.2022), за наслідком розгляду позову Головного управління Державної служби України з надзвичайних ситуацій у м. Києві до Комунального підприємства «Житній Ринок», застосовано заходи реагування у вигляді повного зупинення експлуатації приміщень, шляхом зобов`язання Комунального підприємства «Житній Ринок», відключити джерела електроживлення та накласти печатки на електрощити приміщення, розташованого за адресою: вул. Верхній Вал, 16 у Подільському районі м. Києва,- до повного усунення порушень, зазначених в акті перевірки.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 11.03.2025 відкладено розгляд справи на 01.04.2025.

Ухвалою від 01.04.2025 закрито підготовче провадження та призначено справу по суті на 29.04.2025.

В системі "Електронний суд" 28.04.2025 третьою особою сформовано клопотання про відкладення розгляду справи.

Ухвалою від 29.04.2025 відкладено розгляд справи на 20.05.2025.

В судовому засіданні 20.05.2025 оголошено перерву до 10.06.2025.

В судовому засіданні 10.06.2025 представник позивача та третьої особи підтримали позовні вимоги, представник відповідача заперечив проти задоволення позовних вимог.

У судовому засіданні 10.06.2025 було закінчено розгляд справи по суті та оголошено вступну та резолютивну частини рішення суду.

Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд

ВСТАНОВИВ:

Між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації, (Орендодавець, позивач), Комунальним підприємством «Житній ринок» (Балансоутримувач, третя особа) та ТОВ «ТАНДЖЕРІН» (Орендар, відповідач) за результатами аукціону укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 24.05.2022 № 3572 (далі - Договір оренди).

Згідно з актом приймання-передачі нерухомого майна від 24.05.2022 в орендне користування передано нерухоме майно (нежитлові приміщення) загальною площею 4160,50 кв. м, за адресою: м. Київ, вул. Верхній Вал, 16, літ. «А», які потребують капітального ремонту.

Пунктом 11.1 Змінюваних умов Договору оренди встановлено строк дії договору, а саме: 15 років з дати набрання чинності цим договором.

Відповідно до п. 5.1 Незмінюваних умов Договору оренди, орендар зобов`язаний провести за власні кошти капітальний ремонт (реконструкцію) будівлі критого ринку (в тому числі даху, інженерних мереж, комунікацій, нежитлових приміщень, тощо), відповідно до рішення постійної комісії Київської міської ради з питань власності (протокол від 21.12.2021 № 41/43, пункт 17).

Відповідно до пункту 17 протоколу від 21.12.2021 № 41/43 рішення комісії постійної комісії Київської міської ради з питань власності на орендаря було покладено обов`язок проведення за власні кошти капітального ремонту (реконструкції) будівлі критого ринку, а саме: вжиття заходів енергоефективності з гідроізоляції покрівлі, поточного обслуговування системи фасадного скління (372 полотен скла розміром 3мх3м, в тому числі: 29 розбито та закрито фанерою, 23 заклеєно старими рекламними плівками), відновлення інженерних мереж і комунікацій тощо - нежитлових приміщень на 1 та 2 поверхах, антресолях 2 поверху (антресолі 2 шт.) та у підвалі), благоустрою прилеглої території з урахуванням організації додаткових місць паркування транспорту, в тому числі електромобілів; - нежитлових приміщень на 1 та 2 поверхах, антресолі 2 поверху та у підвалі.

Додаткові умови передачі об`єкта в оренду та технічний стан приміщень були відображені в оголошенні про передачу спірного нерухомого майна в оренду на аукціоні, яке було розміщене в електронній торговій системі PROZZORO.ПРОДАЖІ. Ідентифікатор аукціону: LLE001-UA-20220117- 41726.

Листом від 01.08.2024 № 052/292-128 КП «Житній ринок» звернувся до Департаменту з проханням розірвати Договір оренди, у зв`язку із тим, що орендар взяті на себе зобов`язання за Договором оренди не виконує, з моменту підписання Договору оренди капітальний ремонт (реконструкція) будівлі Житнього ринку не була розпочата, в той час як дах будівлі, інженерні комунікації, система водопостачання, пожежний водогін, гідранти потребують термінового капітального ремонту оскільки поточний (частковий) їх ремонт не дає відповідних результатів, а подальша їх експлуатація загрожує виникненню аварійної ситуації на території критого ринку.

Також, Комунальне підприємство «Житній ринок» зверталось до орендаря з питанням щодо необхідності виконання вимог пункту 5.1 Незмінюваних умов Договору оренди з проведення капітального ремонту (реконструкції) будівлі Житнього ринку, що підтверджується листом від 16.10.2024 № 052/292-161.

У зв`язку із тим, що будівля Житнього ринку потребує негайного капітального ремонту, а орендар взяті на себе зобов`язання з проведення капітального ремонту не виконує, фактично не використовує орендовані приміщення та не сплачує орендну плату на підставі рішення Господарського суду міста Києва від 19.10.2023 у справі № 910/9054/23, яке залишене без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 31.01.2024, Департамент листом від 16.08.2024 № 062/05-16- 4222 звернувся до орендаря із пропозицією дострокового припинення спірного договору оренди та надіслав три примірники проекти договору про припинення договору оренди та три примірники акта приймання передачі нерухомого майна.

Орендар не прийняв пропозицію дострокового припинення Договору оренди, про що повідомив листом від 06.09.2024.

Вказані обставини стали підставою для звернення позивача до суду з даним позовом.

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та, враховуючи те, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд зазначає наступне.

Відповідно до підпункту 2.2 пункту 2 Рішення Київської міської ради від 23.07.2020 № 50/9129 «Про деякі питання оренди комунального майна територіальної громади міста Києва», пункту 4 Положення про Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), затвердженого рішенням Київської міської ради від 02.03.2023 № 6023/6064 Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) уповноважений виступати орендодавцем комунального майна територіальної громади міста Києва.

Укладений між сторонами договір за своєю правовою природою є договором оренди комунального майна, а відтак між сторонами виникли правовідносини, які підпадають під правове регулювання §5 Глави 30 Господарського кодексу України, Глави 58 Цивільного кодексу України, Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Вказаний договір є підставою для виникнення у його сторін господарських зобов`язань, а саме майново-господарських зобов`язань згідно статей 173, 174, 175 Господарського кодексу України, статей 11, 202, 509, 629 Цивільного кодексу України є обов`язковим для виконання сторонами.

За договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у володіння та користування майно для здійснення господарської діяльності (ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України).

До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом (ч. 6 ст. 283 Господарського кодексу України).

Частиною 1 статті 759 Цивільного кодексу України унормовано, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.

Особливості найму (оренди) державного і комунального майна встановлюються Законом України «Про оренду державного та комунального майна» (ч. 3 ст. 759 Цивільного кодексу України).

Одностороння відмова від договору оренди не допускається (частина 1 стаття 291 Господарського кодексу України).

Припинення зобов`язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом (ч. 1 ст. 598 Цивільного кодексу України).

Відповідно до ч. 3 ст. 291 Господарського кодексу України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором (ч. 1 ст. 188 Господарського кодексу України). Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України).

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина 2 стаття 651 Цивільного кодексу України).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 12.02.2019 року у справі № 914/2649/17 зазначила наступне: «Частинами другою та третьою статті 188 ГК України встановлений порядок проведення сторонами договору переговорів щодо добровільної зміни чи розірвання договору. Частиною четвертою цієї статті визначено, заінтересована сторона може звернутися до суду, якщо виник спір. Те, що сторона спору не скористалася процедурою його позасудового врегулювання, не позбавляє її права реалізувати своє суб`єктивне право на зміну чи припинення договору та вирішити існуючий конфлікт у суді в силу прямої вказівки, що міститься у частині другій статті 651 ЦК України. Підставами для виникнення юридичного спору про внесення змін у договір чи про його розірвання, який підлягає вирішенню судом є обставини, наведені у частині другій статті 651 ЦК України, і ці обставини виникають в силу прямо наведених у цій нормі фактів та подій, що зумовлюють правову невизначеність у суб`єктивних правах чи інтересах. Такі підстави та умови виникнення юридичного спору у правовідносинах є однаковими незалежно від їх суб`єктного складу (за участі фізичних чи юридичних осіб) та змісту правовідносин (цивільні чи господарські). Право особи на звернення до суду для внесення змін у договір (чи його розірвання) у передбаченому законом випадку відповідає статті 16 ЦК України, способам, передбаченим нею (зміна чи припинення правовідношення) та не може ставитися в залежність від поінформованості про позицію іншої сторони чи волевиявлення іншої сторони».

Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода (ч. 2 ст. 180 Господарського кодексу України).

Відповідно до ч. 1 ст. 638 Цивільного кодексу України істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до частини 2 статті 776 Цивільного кодексу України, капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.

Як вже зазначалося вище відповідно до пункту 5.1 Незмінюваних умов Договору оренди обов`язок проведення капітального ремонту (реконструкції) будівлі критого ринку покладено на орендаря.

Згідно зі ст. 193 ГК України суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Відповідно до частини 1 статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Всі умови договору - істотні, звичайні та випадкові - з моменту його укладення стають однаково обов`язковими для виконання сторонами. В цьому полягає сенс цивільно-правового договору, як правової форми узгодження волі сторін, спрямованої на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов' язків.

Так, згідно з пунктом 4 частини 1 статті 783 ЦК України, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов`язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Судом встановлено, орендар протягом тривалого часу порушує умови Договору оренди, не виконує взяті на себе зобов`язання з проведення капітального ремонту.

Згідно з пунктом 10.1 Незмінюваних умов Договору оренди за невиконання або неналежне виконання зобов`язань за цим договором сторони несуть відповідальність згідно із законом та договором.

Відповідно до пункту 10.3 Незмінюваних умов Договору оренди спори, які виникають за цим договором або в зв`язку з ним, не вирішені шляхом переговорів, вирішуються в судовому порядку.

Крім того, відповідно до п. 7.1. Незмінюваних умов Договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 24.05.2022 № 3572, Орендар зобов`язаний:

- протягом 10 календарних днів з дня укладення цього договору застрахувати Майно на суму його страхової вартості, визначеної у пункті 6.2. Умов, на користь Балансоутримувача згідно з Порядком, зокрема від пожежі, затоплення, протиправних дій третіх осіб, стихійного лиха, та протягом 10 календарних днів з дня укладення договору страхування надати Балансоутримувачу та Орендодавцю завіренні належним чином копії договору страхування і документів, які підтверджують плату страхового платежу (страхових платежів);

- поновлювати щороку договір страхування так, щоб протягом строку дії цього договору Майно було застрахованим, та надавати Балансоутримувачу та Орендодавцю копії завірених належним чином договору страхування і документів, які підтверджують сплату страхового платежу. Якщо договір страхування укладений на строк, що є іншим, ніж один рік, такий договір повинен бути поновлений після закінчення строку, на який він укладено. Оплата послуг страховика здійснюється за рахунок Орендаря (страхувальника).

02.10.2023 року Орендарем укладено договір страхування орендованого майна № 01.10/01.11-0000009/DUA строк дії якого закінчився 03.10.2024 року.

В матеріалах справи не міститься чинного договору страхування, що в свою чергу підтверджує порушення умов договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 24.05.2022 № 3572.

Встановивши, що відповідач не виконує взяті на себе зобов`язання з проведення капітального ремонту, суд дійшов висновку, що вимоги позивача про розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності та виселення відповідача зі спірного приміщення є обґрунтовані.

Статтею 74 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог та заперечень.

Відповідно до ст. 76, 77 Господарського процесуального кодексу України, належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Водночас, судом не приймається до уваги посилання відповідача на ч.5 ст.26 ЗУ «Про регулювання мітобудівної діяльності», оскільки приписи вказаної статті стосуються забудови територій.

Суд також відхиляє твердження відповідача про позбавлення останнього права користування орендованими приміщеннями, з посиланням на рішення Окружного адміністративного суду міста Києва від 04.05.2022 року у справі № 640/14163/21 (набрало законної сили 20.07.2022), за наслідком розгляду позову Головного управління Державної служби України з надзвичайних ситуацій у м. Києві до Комунального підприємства «Житній Ринок», яким застосовано заходи реагування у вигляді повного зупинення експлуатації приміщень, шляхом зобов`язання Комунального підприємства «Житній Ринок», відключити джерела електроживлення та накласти печатки на електрощити приміщення, розташованого за адресою: вул. Верхній Вал, 16 у Подільському районі м. Києва, до повного усунення порушень, зазначених в акті перевірки.

Доказів ініцюювання відповідачем розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 24.05.2022 № 3572, матеріали справи не містять, напроти, орендар не прийняв пропозицію дострокового припинення Договору оренди, про що повідомив листом від 06.09.2024.

В свою чергу, судом встановлено істотне порушення умов договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 24.05.2022 № 3572 з боку відповідача.

Відповідно до ст. 86 Господарського процесуального кодексу України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

У ч. 3 ст. 2 Господарського процесуального кодексу України однією з основних засад (принципів) господарського судочинства визначено принцип змагальності сторін, сутність якого розкрита у статті 13 цього Кодексу.

Відповідно до ч. 3 ст. 13 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Отже, з урахуванням стандарту вірогідності доказів та принципу змагальності у господарському процесі, суд дійшов висновку про обґрунтованість заявлених позовних вимог та як наслідок їх задоволення у повному обсязі.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору покладаються на відповідача.

Керуючись статтями 74, 76-80, 86, 129, 236-242, 252 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва,

ВИРІШИВ:

1. Позовні вимоги задовольнити повністю.

2. Розірвати Договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 24.05.2022 № 3572, укладений між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), Комунальним підприємством «Житній ринок» та Товариством з обмеженою відповідальністю «ТАНДЖЕРІН».

3. Виселити Товариство з обмеженою відповідальністю «ТАНДЖЕРІН» з нежитлових приміщень загальною площею 4160,50 кв. м, які розташовані за адресою: м. Київ, вул. Верхній Вал, 16, літ. «А».

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "ТАНДЖЕРІН" (02141, вул. Руденко Лариси, буд.6А, прим.58, офіс 1, м. Київ, ) на користь Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (01001, вул. Хрещатик, буд. 10,м. Київ, ) судовий збір у розмірі 6056 (шість тисяч п`ятдесят шість) грн 00 коп.

5. Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене у строки та порядку, встановленому розділом ІV ГПК України.

Повний текст рішення складено та підписано 17.06.2025.

Суддя Наталія ЯГІЧЕВА