ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 червня 2025 року Справа № 918/1177/23

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Філіпова Т.Л., суддя Бучинська Г.Б. , суддя Василишин А.Р.

секретар судового засідання Новак С.Я.

за участю представників сторін:

позивача: Ткачук Л.М., Жуковський О.В.

відповідача: Надорожняк О.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Ткачук Людмили Миколаївни на рішення Господарського суду Рівненської області від 04.03.2025 р. у справі №918/1177/23, ухвалене суддею Марач В.В., повний текст рішення складено 11.03.2025р.

за позовом Фізичної особи-підприємця Ткачук Людмили Миколаївни

до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях

про визнання попереднього договору купівлі-продажу укладеним

В листопаді 2023 року фізична особа-підприємець Ткачук Людмила Миколаївна (далі - ФОП Ткачук Л.М., позивач) звернулася до Господарського суду Рівненської області із позовною заявою до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях, в якій просить визнати укладеним між фізичною особою-підприємцем Ткачук Людмилою Миколаївною та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях попередній договір купівлі-продажу об`єкта малої приватизації нежитлової будівлі "Баня за зоною", загальною площею 161,9 кв.м. за адресою: Рівненська область, Рівненський район, село Городище, вулиця Рівненська, будинок 80, шляхом викупу в такій редакції:

ПОПЕРЕДНІЙ ДОГОВІР

купівлі-продажу об`єкта малої приватизації нежитлової будівлі "Баня за зоною", загальною площею 161,9 кв.м., за адресою: Рівненська обл., Рівненський р-н, с. Городище, вул. Рівненська, 80, шляхом викупу

Рівне червня дві тисячі двадцять третього року ___________________________________________________________________________________

Ми, що нижче підписалися, Регіональне відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях, місцезнаходження: 33001, Рівненська область, м. Рівне, вул. Петра Могили буд. 24, код платника податків за , запис про державну реєстрацію якого внесено до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань 16 квітня 2019 року в особі начальника Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях Бережного Кирила Михайловича, який діє на підставі Положення про Регіональне відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях, затвердженого наказом Фонду державного майна України №402 від 22 квітня 2019 року, наказу Фонду державного майна України від 15 квітня 2019 року №99-р (далі - Продавець) з однієї сторони, та Фізична особа-підприємець Ткачук Людмила Миколаївна, що мешкає за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер облікової карти платника податків НОМЕР_1 , з другої сторони, (далі - Покупець),

Далі за текстом разом іменуються - Сторони, а кожен окремо також - Сторона, попередньо ознайомлені з вимогами цивільного законодавства України щодо недійсності правочинів, володіючи достатнім обсягом цивільної дієздатності, перебуваючи при здоровому розумі, ясній пам`яті та діючи на підставі вільного волевиявлення, на підставі наказів Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях від 17.09.2021 року №978 "Про прийняття рішення про приватизацію окремого майна - нежитлова будівля "Баня за зоною", загальною площею 167,4 кв.м., за адресою:Рівненська обл., Рівненський р-н, с.Городище, вул. Рівненська, 80", від 24.05.2023 року № 267 "Про укладання Попереднього договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації нежитлової будівлі "Баня за зоною", загальною площею 161,9 кв.м., за адресою: Рівненська обл., Рівненський р-н, с. Городище, вул. Рівненська, 80", уклали цей Попередній договір купівлі-продажу об`єкта малої приватизації нежитлової будівлі "Баня за зоною", загальною площею 161,9 кв.м., за адресою: Рівненська обл., Рівненський р-н, с.Городище, вул. Рівненська, 80 (далі - Попередній договір) про таке.

1. Предмет Попереднього договору

Покупець зобов`язується сплатити ціну продажу об`єкта малої приватизації нежитлової будівлі "Баня за зоною", загальною площею 161,9 кв.м., який розташований за адресою: Рівненська обл., Рівненський р-н, с. Городище, вул. Рівненська, 80, (далі - Об`єкт приватизації), укласти Договір купівлі-продажу Об`єкта приватизації з Продавцем на визначених цим Попереднім договором умовах та здійснити його нотаріальне посвідчення, а Продавець зобов`язується укласти Договір купівлі-продажу Об`єкта приватизації з Покупцем на умовах, встановлених цим Попереднім договором.

Об`єкт приватизації є державною власністю, що підтверджується _____________________

Об`єкт приватизації на момент укладення цього Попереднього договору знаходиться в оренді у Покупця на підставі Договору оренди від 24.02.2010 року № 793- 2010.

2. Ціна та порядок розрахунків

2.1. Ринкова вартість Об`єкта приватизації (з урахуванням виконаних невід`ємних поліпшень) становить 556 400,00 (п`ятсот п`ятдесят шість тисяч чотириста) гривень без ПДВ, у тому числі:

вартість невід`ємних поліпшень (частка орендаря) становить - 549 084,00 (п`ятсот сорок дев`ять тисяч вісімдесят чотири) гривень;

вартість частки державної власності становить 7 316,00 (сім тисяч триста шістнадцять) гривень;

вартість частки державної власності, що викуповується, становить: 8 779,20 (вісім тисяч сімсот сімдесят дев`ять тисяч гривень 20 коп., в тому числі ПДВ 1 463,20 (одна тисяча чотириста шістдесят три гривень 20 коп.).

Покупець зобов`язаний сплатити за Об`єкт приватизації 8 779,20 (вісім тисяч сімсот сімдесят дев`ять тисяч гривень 20 коп., в тому числі ПДВ 1 463,20 (одна тисяча чотириста шістдесят три гривень 20 коп.), у повному обсязі протягом 20 робочих днів з дня укладення цього Попереднього договору на рахунок Продавця:

Одержувач: Регіональне відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях.

Рахунок № UА1141358

Банк одержувача: Державна казначейська служба України, м. Київ, МФО 820172,

Код за

Призначення платежу: (обов`язково вказати за що).

3. Обов`язки та права Сторін

3.1 Кожна Сторона зобов`язується виконувати обов`язки, покладені на неї цим Попереднім договором, не перешкоджати іншій Стороні у виконанні її обов`язків і має право вимагати від іншої Сторони виконання належним чином її обов`язків, передбачених умовами Попереднього договору.

3.2. Сторона, яка порушила взяті відповідно до цього Попереднього договору зобов`язання, повинна усунути ці порушення. Порушенням зобов`язання за цим Попереднім договором є його невиконання або неналежне виконання умов, визначених цим Попереднім договором.

4. Обов`язки Покупця

4.1. Покупець зобов`язаний в строк та порядку, встановлені цим Попереднім договором, сплатити ціну продажу Об`єкта приватизації.

4.2. Покупець зобов`язаний забезпечити виготовлення технічної документації на нерухоме майно (у випадку його відсутності), у строк, що не перевищує 25 робочих днів з дня укладення цього Попереднього договору.

4.3. Покупець зобов`язаний передати Продавцю за актом приймання-передачі, який підписується Сторонами та скріплюється їх печатками (за наявності), технічну документацію на об`єкти нерухомого майна, у строк, що не перевищує 25 робочих днів з дня укладення цього Попереднього договору.

4.4. Покупець зобов`язаний протягом 30 робочих днів з дня укладення Попереднього договору укласти Договір купівлі-продажу Об`єкта приватизації з Продавцем та здійснити його нотаріальне посвідчення. До Договору купівлі-продажу Об`єкта приватизації мають бути включені такі умови:

4.4.1. Покупець зобов`язаний прийняти Об`єкт приватизації за актом приймання-передачі в установлений Договором строк.

4.4.2. Відчуження Об`єкта приватизації (його частини) до повного виконання умов Договору, можливо виключно за згодою Продавця в порядку, встановленому Фондом державного майна України.

4.4.3. Зобов`язання, визначені у цьому Договорі, зберігають свою дію для осіб, які придбавають Об`єкт приватизації у разі його подальшого відчуження протягом строку дії таких зобов`язань.

4.4.4. У разі подальшого відчуження Об`єкта приватизації до нового власника переходять зобов`язання, передбачені Договором і не виконані на дату такого відчуження.

4.4.5. У разі подальшого відчуження приватизованого об`єкта новий власник у двотижневий строк з дня переходу до нього права власності на такий об`єкт зобов`язаний подати Продавцю копії документів, що підтверджують перехід до нього права власності.

4.4.6. Новий власник, а також кредитор фінансування купівлі Об`єкта приватизації повинні відповідати вимогам до покупців об`єктів приватизації, встановленим статтею 8 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна".

4.4.7. Передача Об`єкта приватизації (його частини) в заставу або внесення такого об`єкта нерухомого майна) до статутного капіталу господарського товариства в період дії умов цього Договору здійснюється за згодою Продавця в установленому Фондом державного майна України порядку.

4.4.8. Інші умови Договору купівлі-продажу, в тому числі щодо набуття права власності, передачі об`єкта приватизації, відповідальності Покупця, які визначаються згідно з примірним договором купівлі-продажу відповідного об`єкта приватизації, затвердженим Фондом державного майна України.

5. Обов`язки Продавця

5.1. Продавець зобов`язаний після виконання Покупцем усіх умов, визначених цим Попереднім договором, протягом 30 робочих днів з дня укладення цього Попереднього договору укласти з Покупцем Договір купівлі-продажу Об`єкта приватизації на умовах, визначених відповідно до підпунктів 4.4.1-4.4.8 пункту 4.4 Попереднього договору.

6. Відповідальність Покупця

6.1. У разі невиконання пунктів 4.1 - 4.3 Попереднього договору, у разі виявлення невідповідності Покупця вимогам статті 8 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна", неподання Покупцем документів або відомостей, обов`язкове подання яких передбачено цим Законом, подання Покупцем неправдивих відомостей про себе, Продавець відмовляє Покупцю в укладенні Договору купівлі-продажу Об`єкта приватизації.

7. Зміни умов Попереднього договору та його припинення

7.1. Зміни до Попереднього договору можуть бути внесені за взаємною згодою Сторін, що оформлюється договором про внесення змін до Попереднього договору, який потребує нотаріального посвідчення.

7.2. Цей Попередній договір припиняє свою дію з моменту укладення Договору купівлі-продажу Об`єкта приватизації Сторонами, у випадку, встановленому пунктом 6.1 Попереднього договору, або якщо Договір купівлі-продажу не укладений протягом строку, встановленого Попереднім договором.

8. Підстави звільнення від відповідальності

8.1. Сторони звільняються від відповідальності за невиконання чи неналежне виконання зобов`язань за цим Попереднім договором в разі виникнення форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), які не існували під час укладання цього Попереднього договору та виникли поза волею Сторін, які об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами цього Попереднього договору, та які прямо передбачені Законом України "Про торгово-промислові палати в Україні".

8.2. Сторона, що не може виконувати зобов`язання за цим Попереднім договором унаслідок дії обставин непереборної сили, повинна протягом 5 (п`яти) робочих днів з моменту, коли їй стало відомо про їх виникнення, повідомити про це іншу Сторону у письмовій формі.

Сторона повідомляє іншу Сторону про закінчення форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили) протягом 2 днів з дня, коли їй стало відомо про їх закінчення.

За умови виконання умов, зазначених у цьому пункті, перебіг терміну (строку) виконання зобов`язань продовжується на строк дії форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

8.3. Доказом виникнення та закінчення обставин непереборної сили та строку їх дії є відповідні документи, які видаються Торгово-промисловою палатою України або уповноваженими нею регіональними торгово-промисловими палатами.

9. Розв`язання спорів

9.1. Усі спори, що виникають при виконанні зобов`язань за цим Попереднім договором, вирішуються шляхом переговорів між Сторонами.

10. Антикорупційне застереження

10.1. Сторони визначають та підтверджують, що вони впроваджують політику повної нетерпимості до неправомірної вигоди, корупції, неправомірних виплат за сприяння або спрощення формальностей у зв`язку з виконанням цього Договору, неправомірних виплат за забезпечення більш швидкого вирішення тих чи інших питань. Сторони керуються у своїй діяльності законодавством, спрямованим на запобігання та уникнення ситуацій, предметом яких є неправомірна вигода і корупція зокрема.

10.2. Сторони гарантують, що їм самим, їхнім працівникам та уповноваженим представникам заборонено пропонувати, давати або обіцяти надати будь-яку неправомірну вигоду (грошові кошти, цінні подарунки тощо) будь-яким особам (включаючи серед іншого, службовим особам, уповноваженим особам юридичних осіб, державним службовцям), а також вимагати отримання, приймати або погоджуватись прийняти від будь-якої особи, прямо чи опосередковано, будь-яку неправомірну вигоду (грошві кошти, цінні подарунки тощо).

11. Прикінцеві положення

11.1. Витрати, пов`язані з виготовленням документів для нотаріального посвідчення Договору купівлі-продажу Об`єкта приватизації, укладенням цього Попереднього договору, його нотаріальним посвідченням покладаються на Покупця.

11.2. Цей Договір набуває чинності з дати його підписання Сторонами та нотаріального посвідчення.

11.3. Цей Договір складений при повному розумінні Сторонами його умов та термінології українською мовою у трьох автентичних примірниках, які мають однакову юридичну силу. Один примірник цього Договору зберігається у Продавця, один примірник - у Покупця, один примірник - в органі нотаріату, який посвідчив цей Попередній договір.

12. Місцезнаходження (місце проживання)

ПРОДАВЕЦЬ: ПОКУПЕЦЬ:

Регіональне відділення Фонду державного Фізична особа-підприємець

Майна України по Рівненській та Ткачук Людмила Миколаївна

Житомирській областях вул. Буковинська, 18, кв. 36,

АДРЕСА_2

Код реєстраційний номер облікової

ІПН платника ПДВ 64 карти платника податків

НОМЕР_1

Начальник Регіонального відділення

________________________________ ФОП _____________________

Кирило Бережний Людмила Ткачук

Ухвалою суду від 11 грудня 2023 року позовну заяву фізичної особи-підприємця Ткачук Людмили Миколаївни від 20.11.2023 року прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі, розгляд справи вирішено здійснювати за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на 15 січня 2024 року.

12 січня 2024 року на адресу Господарського суду Рівненської області надійшла зустрічна позовна заява Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях до фізичної особи-підприємця Ткачук Людмили Миколаївни, в якій позивач за зустрічним позовом просить визнати укладеним між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях та фізичною особою-підприємцем Ткачук Людмилою Миколаївною попередній договір купівлі-продажу об`єкта малої приватизації нежитлової будівлі "Баня за зоною", загальною площею 167,4 кв.м., який розташований за адресою: Рівненська область, Рівненський район, село Городище, вулиця Рівненська, будинок 80, шляхом викупу в редакції Фонду державного майна.

Ухвалою суду від 23 січня 2024 року зустрічну позовну заяву Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях (далі - відповідач за первісним позовом (позивач за зустрічним позовом)) до фізичної особи-підприємця Ткачук Людмили Миколаївни (далі - позивач за первісним позовом (відповідач за зустрічним позовом)) про визнання попереднього договору купівлі-продажу укладеним прийнято до спільного розгляду з первісним позовом у справі №918/1177/23. Одночасно вказаною ухвалою об`єднано вимоги за зустрічним позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях в одне провадження з первісним позовом у справі №918/1177/23.

Рішенням Господарського суду Рівненської області від 11.03.2024 року первісний позов фізичної особи-підприємця Ткачук Людмили Миколаївни задоволено. Визнано укладеним між фізичною особою-підприємцем Ткачук Людмилою Миколаївною та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях попередній договір купівлі-продажу об`єкта малої приватизації нежитлової будівлі "Баня за зоною", загальною площею 161,9 кв.м. за адресою: Рівненська область, Рівненський район, село Городище, вулиця Рівненська, будинок 80, шляхом викупу у запропонованій редакції. Стягнуто з Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях на користь Фізичної особи-підприємця Ткачук Людмили Миколаївни витрати по сплаті судового збору в розмірі 2684 (дві тисячі шістсот вісімдесят чотири) грн 00 коп. У задоволенні зустрічного позову Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях відмовлено.

Додатковим рішенням Господарського суду Рівненської області від 25.03.2024 року заяву представника фізичної особи-підприємця Ткачук Людмили Миколаївни від 15.03.2024 року про відшкодування судових витрат у справі №918/1177/23 - задоволено. Стягнуто з Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях на користь фізичної особи-підприємця Ткачук Людмили Миколаївни витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 45 000 (сорок п`ять тисяч) грн 00 коп..

Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 30.07.2024 року апеляційні скарги Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях на рішення Господарського суду Рівненської області від 11.03.24 та на додаткове рішення Господарського суду Рівненської області від 25.03.24 у справі № 918/1177/23 залишено без задоволення. Рішення Господарського суду Рівненської області від 11.03.24 та додаткове рішення Господарського суду Рівненської області від 25.03.24 у справі №918/1177/23 залишено без змін.

Додатковою постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 13.08.2024 року заяву представника Фізичної особи-підприємця Ткачук Людмили Миколаївни про відшкодування судових витрат у зв`язку із переглядом справи №918/1177/23 в суді апеляційної інстанції задоволено частково. Стягнуто з Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях на користь Фізичної особи-підприємця Ткачук Людмили Миколаївни 10 000,00 грн витрат на професійну правничу допомогу в суді апеляційної інстанції. В решті заяви відмовлено.

Постановою Верховного Суду від 27.11.2024 року касаційну скаргу Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях задоволено частково. Рішення Господарського суду Рівненської області від 11.03.2024, додаткове рішення Господарського суду Рівненської області від 25.03.2024, постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 30.07.2024 та додаткову постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 13.08.2024 у справі №918/1177/23 скасовано, а справу №918/1177/23 передано на новий розгляд до Господарського суду Рівненської області.

При новому розгляді справи ухвалою суду від 21.01.2025 року зустрічний позов Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях до Фізичної особи-підприємця Ткачук Людмили Миколаївни про визнання попереднього договору купівлі-продажу укладеним за Заявою РВ ФДМУ залишено без розгляду.

Відтак у цій справі розглядається позов лише Фізичної особи-підприємця Ткачук Людмили Миколаївни до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях про визнання укладеним між фізичною особою-підприємцем Ткачук Людмилою Миколаївною та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях попереднього договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації нежитлової будівлі "Баня за зоною", загальною площею 161,9 кв.м. за адресою: Рівненська область, Рівненський район, село Городище, вулиця Рівненська, будинок 80, шляхом викупу в запропонованій позивачем редакції.

Рішенням Господарського суду Рівненської області від 04.03.2025 р. відмовлено Фізичній особі-підприємцю Ткачук Людмилі Миколаївні у задоволенні позову.

Не погоджуючись із вказаним рішенням суду першої інстанції, Фізична особа-підприємець Ткачук Людмила Миколаївна звернулась до Північно-західного апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, в якій просить прийняти апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємець Ткачук Людмили Миколаївни на рішення Господарського суду Рівненської області від 04.03.2025 у справі №918/1177/23 до розгляду та відкрити апеляційне провадження. Рішення Господарського суду Рівненської області від 04.03.2025 у справі №918/1177/23 скасувати повністю та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги фізичної особи-підприємець Ткачук Людмила Миколаївна до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях про визнання укладеним між фізичною особою-підприємцем Ткачук Людмилою Миколаївною та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях попереднього договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації нежитлової будівлі "Баня за зоною", загальною площею 161,9 кв.м. за адресою: Рівненська область, Рівненський район, село Городище, вулиця Рівненська, будинок 80, шляхом викупу в редакції позивачки задоволити.

Автоматизованою системою документообігу суду визначено колегію суддів для розгляду справи № 918/1177/23 у складі: головуючий суддя Філіпова Т.Л., суддя Василишин А.Р., суддя Маціщук А.В.

Оскільки апеляційна скарга надійшла без матеріалів справи, суд апеляційної інстанції витребував їх у Господарського суду Рівненької області листом №918/1177/23/1895/25 від 04.04.2025 року.

10.04.2025 матеріали справи №918/1177/23 надійшли на адресу Північно-західного апеляційного господарського суду.

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 15.04.2025р. апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Ткачук Людмили Миколаївни на рішення Господарського суду Рівненської області від 04.03.2025 р. у справі №918/1177/23 - залишено без руху. Запропоновано Фізичній особі-підприємцю Ткачук Людмилі Миколаївні протягом 10 днів з дня вручення ухвали про залишення апеляційної скарги без руху подати належні докази сплати судового збору в розмірі 3 220,80 грн. та на виконання вимог статті 258 ГПК України подати відомості щодо наявності або відсутності електронного кабінету у Фізичної особи-підприємця Ткачук Людмили Миколаївни.

24.04.2025р. в системі "Електронний суд" була сформована, а 25.04.2025 зареєстрована заява від представника Фізичної особи-підприємця Ткачук Людмили Миколаївни про усунення недоліків апеляційної скарги, до якої додано квитанцію №4023 2881 2722 7431 від 21.04.25 про сплату судового збору та відповідь №9250980 про відсутність зареєстрованого Електронного кабінету ЄСІТС у Фізичної особи Ткачук Людмили Миколаївни.

Ухвалами Північно-західного апеляційного господарського суду від 30.04.2025 р. відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Фізичної особи-підприємця Ткачук Людмили Миколаївни на рішення Господарського суду Рівненської області від 04.03.2025 р. у справі №918/1177/23, розгляд апеляційної скарги призначено на 22.05.2025 р. о 10:00 год.

16.05.2025 р. через систему «Електронний суд» до суду апеляційної інстанції надійшов відзив на апеляційну скаргу від Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях, в якому відповідач просить у задоволенні апеляційної скарги відмовити.

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 22.05.2025 р. розгляд апеляційної скарги відкладено на "12" червня 2025 р. о 10:00 год. у приміщенні Північно-західного апеляційного господарського суду за адресою: 33601, м. Рівне, вул. Яворницького, 59 у залі судових засідань № 2.

09.06.2025 р. до суду надійшли пояснення по справі від Фізичної особи-підприємця Ткачук Людмили Миколаївни.

Також, 09.06.2025 р. від Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях надійшли до суду апеляційної інстанції додаткові пояснення у справі №918/1177/23.

Відповідно до відомостей табелю КП "Діловодство спеціалізованого суду" суддя - член колегії Маціщук А.В. перебуває у відпустці у період з 11 червня 2025 року по 27 червня 2025 року включно.

Враховуючи, що апеляційне провадження за апеляційною скаргою Фізичної особи-підприємця Ткачук Людмили Миколаївни на рішення Господарського суду Рівненської області від 04.03.2025 р. у справі №918/1177/23 відкрито 30 квітня 2025 року, останнім днем строку розгляду даної апеляційної скарги є 30 червня 2025 року, враховуючи вихідні дні.

Відповідно до статті 32 Господарського процесуального кодексу України, статті 155 Закону України "Про судоустрій і статус суддів", Положення про автоматизовану систему документообігу суду та п. 8.6 Засад використання автоматизованої системи документообігу суду у Північно-західному апеляційному господарському суді, розпорядженням керівника апарату суду №01-05/228 від 11.06.2025 р. призначено заміну суддів-членів колегії у судовій справі №918/1177/23.

Відповідно до витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями визначено колегію суддів для розгляду справи №918/1177/23 у складі: головуючий суддя Філіпова Т.Л., суддя Бучинська Г.Б., суддя Василишин А.Р..

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 11.06.2025 р. прийнято апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Ткачук Людмили Миколаївни на рішення Господарського суду Рівненської області від 04.03.2025 р. у справі №918/1177/23 до провадження колегією суддів Північно-західного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя Філіпова Т.Л., суддя Бучинська Г.Б., суддя Василишин А.Р.

У судовому засіданні суду апеляційної інстанції 12.06.2025 р. позивач та представник позивача підтримали доводи апеляційної скарги, вважають що рішення прийняте з порушенням норм матеріального та процесуального права, тому просять задоволити вимоги апеляційної скарги та скасувати рішення Господарського суду Рівненської області від 04.03.2025 р. та ухвалити нове рішення, який задоволити позовні вимоги позивача у повному обсязі.

Представник відповідача заперечив проти доводів апеляційної скарги, вважає що рішення прийняте з дотриманням норм матеріального та процесуального права, тому просить залишити апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Ткачук Людмили Миколаївни, без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

Розглянувши доводи апеляційної скарги, вивчивши матеріали справи, наявні в ній докази, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, Північно-західний апеляційний господарський суд

ВСТАНОВИВ:

1.Зміст рішення суду першої інстанції

Суд першої інстанції у рішенні дійшов висновку, що позивачка не довела належними та допустимими доказами, що умови попереднього договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації нежитлової будівлі "Баня за зоною", за адресою: Рівненська область, Рівненський район, село Городище, вулиця Рівненська, будинок 80, шляхом викупу в редакції РВ ФДМУ по Рівненській та Житомирській областях, в частині визначення ціни (ринкової вартості, вартості невід`ємних поліпшень) є необґрунтованими та незаконними, а попередній договір має бути укладений в редакції позивача, тому місцевий суд дійшов висновку, що позовні вимоги задоволенню не підлягають.

2.Узагальнені доводи апеляційної скарги та заперечення інших учасників справи

Фізична особа-підприємець Ткачук Людмила Миколаївна в апеляційній скарзі стверджує, що рішення підлягає скасуванню, оскільки винесене з порушенням чинного законодавства України; без врахування фактичних обставин справи, зокрема зобов`язань в даних правовідносинах органу приватизації, встановлених законодавством; з застосуванням норм законодавства, що не підлягають застосуванню до даного об`єкта малої приватизації.

Зокрема, апелянт вказує, що попередній договір не був підписаний позивачкою, оскільки наданий органом приватизації попередній договір купівлі-продажу об`єкта малої приватизації викладений на умовах з порушенням законодавства України, що порушило її законні права та інтереси і унеможливлює набутий нею на законних підставах викуп спірного об`єкта малої приватизації, про що вказано в позовній заяві, відзивах на зустрічну позовну заяву, на апеляційну та касаційні скарги та було вірно встановлено в винесеному Рішенні від 11.03.2024 та в Постанові від 30.07.2024 по даній справі. Тобто, суть позову не полягає у визначенні ціни викупу, а в поновленні позивачки в її законних правах та інтересах. Підставою звернення до суду є порушення прав та законних інтересів позивачки внаслідок невиконання та неналежного виконання органом приватизації законодавства України при реалізації приватизації майна, що спричинило порушення законних прав та негативні наслідки для позивачки.

Апелянт звертає свою увагу, що Наказом Фонду державного майна України №1454 від 18.08.2021 встановлено, що орендований позивачкою об`єкт підлягав приватизації у 2021 році. Порушеними правами позивачки, згідно встановленого законодавством терміну «приватизація» є не реалізація переходу права власності, що здійснюється укладенням договору купівлі-продажу майна та підписанням акту приймання-передачі об`єкта приватизації на об`єкт малої приватизації, що підлягав приватизації у 2021 році, а тому фактично за результатами оцінки щодо його вартості у 2021 році.

Водночас, погіршення становища позивачки, що підтверджується результатами оцінки, порушує законно набуте право викупу.

Після прийняття рішення та опублікування інформації щодо прийняття рішення про приватизацію об`єкта, що відбулося 17.09.2021 року, орган приватизації мав обов`язок вчинити наступні, встановлені законодавством дії по реалізації приватизації, а саме: здійснити проведення інвентаризації та оцінки майна відповідно до законодавства з урахуванням встановленого Наказом №1454 від 18.08.2021, зокрема, що об`єкт підлягає приватизації у 2021 році.

Проте, після прийняття рішення та опублікування інформації, за наявності усіх підстав здійснити наступний етап приватизації спірного майна, органом приватизації було вчинено протиправні дії, неналежне виконання норм законодавства України та штучне затягування процесу приватизації спірного майна, що призвело до порушення прав позивачки.

Позивач зазначає, що протизаконність дій органу приватизації розглядається у рамках порушення органом приватизації встановлених законодавством норм, що призвело до порушення законно набутого права викупу орендованого позивачкою об`єкта малої приватизації, який підлягав приватизації у 2021 році та очевидне погіршення її ситуації як орендаря. Неправомірність дій в частині видачі наказів, порушення та неналежність виконання законодавства України визначеним органом приватизації, як і невідповідність звіту про оцінку, виконаного ТОВ «Інвестиційна група «Захід» встановленим нормами законодавства, відповідно до обраного стороною позивачки способу захисту порушеного права, не входять в предмет доказування, оскільки нема необхідності скасовувати накази, що по своєму змісту суперечать наказу Фонду, що наділений більшою юридичною силою.

Таким чином, наведені стороною позивача обставини в сукупності з нормами чинного законодавства свідчать про порушення, невиконання та неналежне виконання органом приватизації встановлених норм законодавства України чим порушено, зокрема, право викупу/переходу права власності спірного об`єкта малої приватизації, що підлягав приватизації у 2021 році, за результатами його оцінки у 2021 році.

Право викупу/переходу права власності спірного об`єкта малої приватизації, що підлягав приватизації у 2021 році, за результатами його оцінки у 2021 році до ФОП Ткачук Л.М. не відбулося через порушення органом приватизації вимог приватизаційного законодавства.

Також, скаржник в скарзі наголошує на тому, що усі здійснені поліпшення спірного майна були зроблені виключно за кошти позивачки, включаючи виготовлення технічної, правовстановлювальної документації та різних експертиз, тому основною складовою ринкової вартості об`єкта малої приватизації є здійснені за рахунок власних коштів позивачки невід`ємні поліпшення майна, що своєю чергою є нероздільною частиною спірного об`єкта малої приватизації.

Внаслідок порушення законодавства в частині невиконання встановлених норм законодавства, що є прямим обов`язком органу приватизації, відбулося погіршення становища орендаря, на що вказують результати оцінок, що були здійснені у 2021 та 2022 роках, достовірність яких підтверджено рецензентами органу приватизації.

Враховуючи такі обставини, як стан спірного майна на час взяття його в оренду, відновлення та поліпшення спірного об`єкта малої приватизації, яке здійснювалося виключно за кошти позивачки, а також вищенаведені результати звітів, сторона позивачки вказує на значне погіршення становища позивачки, що виражено у грошовому еквіваленті. Беручи до уваги наданий органом приватизації на укладення попередній договір купівлі-продажу, фактично позивачці потрібно викупити здійснені нею поліпшення об`єкта малої приватизації.

Розглядаючи справу 04.03.2025 року, суд першої інстанції посилався на закон, який втратив чинність 18.01.2018 року, фактично ще до початку внесення даного майна у відповідний перелік об`єктів, що підлягають приватизації.

Норма статті 22 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», що взята що уваги при розгляді справи першою інстанцією, застосовується до об`єктів великої приватизації, визначення стартової ціни аукціонною комісією чи для визначення вартості майна, що вноситься до статутного капіталу товариства і жодним чином не підлягає застосуванню до даного спірного об`єкта малої приватизації.

Вказане в рішенні від 04.03.2025, щодо оцінки невід`ємних поліпшень, що у відповідності до положень Методики входить в один із підготовчих етапів, який передує незалежній оцінці майна, що підлягає приватизації, суперечить встановленому приватизаційним законодавством, зокрема, зазначеній судом Методиці.

Відповідно до чинної (на час спірних відносин та розгляду справи) редакції Методики, в підготовчий етап до оцінки майна, як передбачено п.6 Методики, відноситься проведення інвентаризації майна (у разі необхідності), аудиту (у разі необхідності), відбору суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання (у разі проведення незалежної оцінки), збору вихідних даних, необхідних для проведення незалежної (стандартизованої) оцінки майна.

Суд дійшов хибного висновку, оскільки оцінка невід`ємних поліпшень жодним чином не відноситься до підготовчого етапу до оцінки майна; водночас, згідно ч.2 ст.18 Закону про приватизацію, оцінка невід`ємних поліпшень є вимогою для одержання орендарем права викупу. Водночас, після отримання права викупу, законодавством не передбачено здійснення оцінки невід`ємних поліпшень, а лише здійснення оцінки майна для цілей приватизації.

Висновок суду щодо ринкової вартості невід`ємних поліпшень орендованої будівлі станом на 19.07.2021 року що склала 366 700,00 грн (без ПДВ), зокрема, не містить посилання, що саме ця сума має бути зарахована у попередньому договорі купівлі-продажу об`єкта малої приватизації.

Окрім того, сторона позивачки надала суду першої інстанції обґрунтовані доводи, що сума у розмірі 366 700,00 грн. (без ПДВ), це розрахована оцінювачем у відповідності до ч.2 ст.18 Закону про приватизацію сума вартості здійснених орендарем невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, що має становити не менш як 25% від ринкової вартості майна об`єкта оцінки (що здійснювалася для цілей укладення договору оренди) та що мають бути здійснені у межах трирічного строку від дати укладання договору оренди.

У відповідності до ч.2 ст.18 Закону про приватизацію, здійснення позивачкою невід`ємних поліпшень на суму лише 13 950 грн, зокрема, надало право викупу для позивачки, що і було також вказано оцінювачем у Звіті Торгово-промислової палати.

Таким чином, у Звіті Торгово-промислової палати детально роз`яснено, що це сума відноситься лише до отримання права викупу, а також беручи до уваги вищевказане, чому сума 366 700 грн значно відрізняється від встановленої у судовому порядку загальної вартості невід`ємних поліпшень у розмірі 568 105,28 грн та ідентифікованої оцінювачем як здійснених за час оренди невід`ємних поліпшень у розмірі 549 084,95 грн.

Оскільки сума у розмірі 366 700 грн. визначалася на отримання права викупу, при наявності права викупу, з урахуванням діючих норм законодавства, зокрема, абзацу 5 ч.3 ст.18 Закону про приватизацію, п.2.1 Порядку оцінки, відповідно до яких, для орендаря при остаточному розрахунку за об`єкт оренди слід зараховувати вартість невід`ємних поліпшень, що здійснені протягом договору оренди, зарахування позивачці при остаточному розрахунку, у даному випадку вищевказаної суми як вартість здійснених невід`ємних поліпшень, суперечить чинному законодавству.

На висновок суду, що звіт незалежної оцінки невід`ємних поліпшень не є звітом про незалежну оцінку майна для цілей приватизації, сторона позивачки зазначає наступне. Сторона позивачки не посилається на звіт про оцінку невід`ємних поліпшень, виконаною Торгово-промисловою палатою, як на підставу позову; сторона позивачки прагне укласти відповідний договір купівлі-продажу за ціною вартості об`єкта у 2021 році, що була визначена за результатами оцінки 2021 року, оскільки спірний орендований позивачкою об`єкт підлягав приватизації у 2021 році, що відповідатиме, зокрема, Наказу ФДМУ №1454 від 18.08.2021 та ч.2 ст.18 Закону про приватизацію.

У свою чергу, визначення вартості викупу орендованого позивачкою майна за результатами оцінки, здійсненої станом на 2022 рік, порушує приватизаційне законодавство, зокрема, суперечить Наказу ФДМУ №1454 від 18.08.2021, згідно якого, об`єкт підлягав приватизації у 2021 році.

Оскільки таке порушення законодавства органом приватизації створило негативні наслідки для позивачки-орендаря, яка набула законного права викупу, що на даний момент унеможливлює скористатися їй своїм правом викупу, тому лише забезпечення даного позову відновить позивачку в її законних правах та інтересах і позбавить від можливих недобросовісних дій з боку відповідача.

Заперечуючи доводи апеляційної скарги, Регіональне відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях у відзиві зазначає, що на даний час ОСОБА_1 уникає укладення Попереднього договору купівлі продажу, що має своїм наслідком безпідставне затягування процесу приватизації та унеможливлює виконання органом приватизації передбачених законом завдань.

Ткачук Л.М. на виконання ст. 18 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна» подала Регіональному відділенню Звіт Рівненської торгово-промислової палати, у якому визначено ринкова вартість здійснених невід`ємних поліпшень у розмірі 366 700 грн., в подальшому Регіональне відділення на виконання тієї ж статті відібрало на конкурсній основі незалежного суб`єкта оціночної діяльності, який за результатами проведеної роботи у Звіті ТОВ «Інвестиційна група «Захід» визначив ринкову вартість об`єкта для приватизації способом викупу орендарем, що склала 1 222 020 грн. у тому числі 366 700 грн. вартість поліпшень орендаря. В свою чергу з твердження у позовній заяві зводяться до незгоди Ткачук Л.М., з Звітом про оцінку, який виконаний ТОВ «Інвестиційна група «ЗАХІД», так як на думку Ткачук Л.М. , Регіональне відділення має використати Звіт Рівненської торгово-промислової палати станом на 2021. Однак Регіональне відділення не може погодитись із такою позицією Позивача з огляду на наступне.

Метою Звіту Рівненської торгово-промислової палати від 18.09.2021 є визначення ринкової вартості об`єкта невід`ємних поліпшень. У даному звіті визначалась ринкова вартість саме здійснених Ткачук Л.М. невід`ємних поліпшень, яка склала 366 700 грн. без ПДВ. Окремо варто зауважити, що Звіт РТПП виконано на замовлення ОСОБА_1 .

Окрім того у п.3.5 Звіту Рівненської торгово-промислової палати зазначено, що звіт про оцінку достовірний лише в повному обсязі і лише для зазначеної в ньому мети, приймаючи до уваги всі приведені обмеження і припущення. Окремі частини цього Звіту не можуть трактуватися окремо, а тільки в зв`язку із повним його текстом.

Метою Звіту ТОВ «Інвестиційна група «ЗАХІД» є визначення ринкової вартості об`єкта для приватизації способом викупу орендарем (із врахуванням невід`ємних поліпшень, які внесенні орендарем). У даному звіті визначено вартість об`єкта оцінки нерухомого майна з поліпшеннями, що становить 1 222 020 грн. без ПДВ, в т.ч. вартість державної частки 855 320 грн., вартість частки орендаря 366 700 грн.

З наведеного вбачається, що Регіональним відділенням дотримано норм приватизаційного законодавства і не порушено право на викуп ОСОБА_1 об`єкту приватизації. При цьому незгода Ткачук Л.М. стосується розміру ринкової вартості майно, який визначено у Звіті незалежного оцінювача ТОВ «Інвестиційна група «ЗАХІД» та прорецензований Фондом державного майна України.

Регіональне відділення окремо звертає увагу суду на неможливість застосування ринкової вартості орендованого майна станом на 2021 рік, так як оцінка вартості невід`ємних поліпшень виготовлена лише 18.09.2021 (звіт РТПТ), який в подальшому 24.01.2022 було підтверджено Рецензією.

З наведеного вбачається, що на виконання ст. 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» Ткачук Л.М. надала Звіт РТПТ від 18.09.2021, Рецензія від 24.01.2022, вказані обставини вже унеможливлюють проведення приватизації у 2021 році.

Відтак, Ткачук Л.М. зловживає правом на приватизацію шляхом викупу орендарем, так як ні апелянт ні відповідач не мали технічної можливості здійснити приватизацію майна у 2021 році, в свою чергу позовна заява стосувалась виключно зменшення розміру вартості приватизації у спосіб, який не передбачений законом.

3.Обставини справи, встановлені апеляційним судом.

Між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Рівненській області та Фізичною особою-підприємцем Васкевич Мариною Миколаївною 24.02.2010 укладено Договір оренди державного майна № 793-2010 строком на 30 років (далі - Договір оренди).

Відповідно до Акта прийому-передачі нерухомого майна від 24.02.2010 Орендодавець передав, а Орендар прийняв у строкове платне користування об`єкт оренди - державне окреме індивідуально визначене нерухоме майно - нежитлова будівля "Баня за зоною", площею 167,4 кв.м., що розташоване по вулиці Рівненській, будинок 80 у селі Городище Рівненського району Рівненської області (далі - майно), яке перебуває на балансі Городищенської виправної колонії № 96 Управління департаменту України з питань виконання покарань у Рівненській області (далі - балансоутримувач).

Комісією балансоутримувача 25.02.2010 складено Акт технічного стану майна, що передається в оренду, затверджений в.о. начальника Городищенської виправної колонії № 96, в якому окрім опису майна наявна фотофіксація стану будівлі та приміщень об`єкта при передачі його в оренду.

Відповідно до Технічного паспорту на майно від 21.12.2012 №3-118-618, Звіту обстеження та перевірки використання державного майна і виконання умов договору оренди орендодавцем від 07.05.2019, Довідки від 03.06.2019 №3009, виданої Рівненським бюро технічної інвентаризації, загальна площа майна становить 161,9 кв.м.

На виконання рішення Господарського суду Рівненської області від 13.02.2018 у справі №918/845/17 укладено Договір про внесення змін від 25.04.2018 до Договору оренди державного майна від 24.02.2010 №793-2010 (далі - Договір про внесення змін) в частині заміни орендаря.

Рішенням Господарського суду Рівненської області від 28.09.2020, залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 08.02.2021, постановою Верховного Суду від 07.07.2021, у справі №910/6319/19 позов ФОП Ткачук Л.М. до Фонду державного майна України про зобов`язання вчинити дії задоволено. Зобов`язано Фонд державного майна України включити нежитлову будівлю "Баня за зоною", загальною площею 167,4 кв.м., що розташована по вул. Рівненська, буд. 80 у с.Городище Рівненського району Рівненської області, яка перебуває на балансі Державної установи "Городищенська виправна колонія №96" Міністерства юстиції України до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації шляхом викупу та затвердити цей перелік.

При розгляді справи № 910/6319/19 встановлені наступні обставини та факти:

- вартість витрат на доведення до задовільного стану становила 69 960 грн; вартість майна визначена згідно зі звітом про оцінку - 55 800 грн.;

- 25 відсотків від ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди, що надає право на приватизацію шляхом викупу, становить 13 950 грн. Відповідно до Технічного експертного висновку будівельної експертизи та Висновків аудиторської фірми, позивачем було здійснено невід`ємних поліпшень орендованого майна на суму 568 105,28 грн.;

- відповідно до висновку будівельної експертизи від 17.05.2018 з обстеження будівлі встановлено: ремонтно-будівельні роботи виконані відповідно до представлених документів, дійсно носять характер невід`ємних поліпшень та виконані відповідно до вимог державних будівельних норм, стандартів і правил;

- відповідно до звітів незалежного аудитора Аудиторської фірми "Нива-Аудит" від 10.09.2015 та 08.06.2018 позивачем за рахунок власних коштів було профінансовано витрати на загальну суму 568 105, 28 грн;

- доказами у справі підтверджується виконання позивачем невід`ємних поліпшень в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна, здійсненні і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб`єктом оціночної діяльності, що свідчить про належне виконання позивачем умов, визначених пунктом 3 частини другої статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна".

Наказом Фонду державного майна України від 18.08.2021 №1454 "Про внесення змін до наказу Фонду державного майна України від 06.01.2021 № 5 "Про затвердження переліків об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації в 2021 році (із змінами)", спірний об`єкт було включено до Переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації в 2021 році, про що Фондом державного майна України особисто повідомлено ФОП Ткачук Л.М. (лист від 09.09.2021 № 10-19-21075).

Регіональне відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях 25.08.2021 листом № 18-03-2864 повідомило ФОП Ткачук Л.М. про те, що органом приватизації, якого уповноважено здійснювати заходи з приватизації визначено Регіональне відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях. Також органом приватизації надано вказівку надати перелік документів необхідних для виконання рішення Господарського суду Рівненської області від 28.09.2020 у справі №910/6319/19 в частині прийняття рішення про викуп. Зокрема, зобов`язано ФОП Ткачук Л.М. надати звіт про оцінку невід`ємних поліпшень для його рецензування органом приватизації.

Органом приватизації 17.09.2021 видано наказ № 978 про прийняття рішення про приватизацію шляхом викупу спірного майна відповідно до вимог статті 18 Закону України "Про оренду державного і комунального майна".

ФОП Ткачук Л.М. 17.09.2021 надано лист до органу приватизації з зазначенням дат подання підтверджувальних документів про здійснені поліпшення орендованого майна - об`єкта приватизації, зокрема, завірені належним чином копії: договору оренди, Свідоцтва про право власності та Технічний паспорт, письмової згоди орендодавця на здійснення орендарем поліпшень, погоджену орендодавцем проектно-кошторисну документацію на проведення поліпшень, підписані замовником і підрядниками акти виконаних будівельних робіт, копії документів про оплату робіт і матеріалів, аудиторські висновки та довідку про суму витрат щодо підтвердження фінансування здійснених поліпшень, примірник будівельної експертизи ПП "Рівне-інжиніринг" від 17.05.2018.

Окрім вищевказаних документів для органу приватизації на виконання вимоги, вказаної в листі від 25.08.2021 № 18-03-2864, ФОП Ткачук Л.М. також надала незалежну експертну оцінку невід`ємних поліпшень, яка була виконана за її замовленням "Рівненською торгово-промисловою палатою".

Відповідно до розрахунків звіту:

- 549 084,95 грн (без ПДВ) - фактична сума вартості невід`ємних поліпшень (виконаних робіт), здійснених ФОП Ткачук Л.М.;

- 556 400,00 грн (без ПДВ) - ринкова вартість нежитлової будівлі з урахуванням поліпшень, що ідентифіковані позитивно, загальною площею 161,9 м.кв, визначена станом на 17.09.2021;

- 189 700,00 грн (без ПДВ) - ринкова вартість нежитлової будівлі, без урахування поліпшень, загальною площею 161,9 м.кв, визначена станом на 17.09.2021;

- 556 400-189 700 = 366 700,00 грн (без ПДВ) - сума приросту ринкової вартості нежитлової будівлі, обумовлена проведеним орендарем (ФОП Ткачук Л.М.) невід`ємних поліпшень.

Звіт про оцінку невід`ємних поліпшень від 17.09.2021 прийнятий органом приватизації, достовірність даних оцінки була підтверджена Рецензією від 13.10.2021 № 18-21-0306 та Рецензією від 24.01.2022 № 18-22-0015, де у Висновках рецензентом органу приватизації, зокрема, зазначено, що:

"- вид вартості обґрунтовано відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна;

- зібраної інформації достатньо для проведення оцінки;

- звіт класифікується за ознакою абзацу третього пункту 67 Національного стандарту № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 № 1440, як такий, що у цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки.".

ФОП Ткачук Л.М. 29.12.2021 звернулась до органу приватизації з проханням визначення суб`єкта оціночної діяльності, обраного на конкурсних засадах, для здійснення незалежної експертної оцінки майна для цілей приватизації.

Органом приватизації 02.02.2022 опубліковано у "Відомості приватизації" оголошення щодо конкурсу з відбору суб`єктів оціночної діяльності для проведення незалежної оцінки майна для цілей приватизації.

У відповіді на адвокатський запит стороні ФОП Ткачук Л.М. стало відомо про таке:

- 17.02.2022 органом приватизації оголошений конкурс з відбору суб`єкта оціночної діяльності для оцінки майна, переможцем якого було обрано Товариство з обмеженою відповідальністю "Інвестиційна група "ЗАХІД";- 09.03.2022 між Фондом та ТОВ "Інвестиційна група "ЗАХІД" укладено договір про надання послуг з оцінки майна;

- 16.05.2022 до органу приватизації надійшов звіт про оцінку майна, який 19.05.2022 був направлений до Фонду державного майна України на рецензування.

ФОП Ткачук Л.М. 31.01.2023, 09.05.2023 та 18.05.2023 зверталася до органу приватизації з пропозицією погодження умов попереднього договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації у відповідності до статті 179 ГК України, статей 18, 26 та 27 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" та Наказів Фонду державного майна України.

Листом від 27.02.2023 № 18-03-0666 орган приватизації надав відповідь, з тексту якого вбачаються лише покликання на статті Закону України "Про приватизацію державного майна і комунального майна" та наказ Фонду державного майна України від 27.02.2004 № 377.

ФОП Ткачук Л.М. звернулася до Фонду державного майна України про надання інформації щодо термінів рецензування звіту про оцінку майна для цілей приватизації та про наявність/відсутність рецензії на звіт про оцінку.

Листом від 01.05.2023 № 10-58-10732 Фонд державного майна України про надання інформації щодо рецензії на звіт про оцінку повідомив ФОП Ткачук Л.М., що строк рецензування повинен не перевищувати 30 календарних днів з дня надходження звіту про оцінку майна до структурного підрозділу, який забезпечує його рецензування, а також про наступне:

1. Регіональне відділення 19.05.2022 надіслало до Фонду державного майна України на рецензування Звіт про оцінку станом на 31.12.2021.

2. Фонд державного майна України 04.07.2022 надав рецензію від № 99-22-0059 20.06.2022.

3. Регіональне відділення 03.08.2022 надіслало до Фонду державного майна України на рецензування доопрацьований Звіт про оцінку.

4. Фонд державного майна України 13.09.2022 надав рецензію від 02.09.2022 № 99-22-0102.

5. Регіональне відділення 03.01.2023 надіслало до Фонду державного майна України на рецензування Звіт про оцінку станом на 31.10.2022.

6. Фонд державного майна України 30.01.2023 надав рецензію від 25.01.2023 № 99-23-0055.

7. Регіональне відділення 21.03.2023 надіслало до Фонду державного майна України на рецензування доопрацьований Звіт про оцінку.

8. Фонд державного майна України 21.04.2023 надав рецензію від 18.04.2023 № 99-23-0346.

Супровідним листом від 24.05.2023 № 18-03-1653 орган приватизації надіслав ФОП Ткачук Л.М. для підписання Попередній договір купівлі-продажу об`єкта малої приватизації від червня місяця дві тисячі двадцять третього року.

ФОП Ткачук Л.М. супровідним листом направила на адресу Фонду протокол розбіжностей до Попереднього договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації нежитлової будівлі "Баня за зоною".

Фонд листом від 26.06.2023 повідомило ФОП Ткачук Л.М. про відсутність підстав для внесення запропонованих ФОП Ткачук Л.М. змін до Попереднього договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації нежитлової будівлі "Баня за зоною" та вказало на обов`язковість укладення попереднього договору.

4. Правові норми, які застосовуються апеляційним судом до спірних правовідносин.

Згідно зі ст. 509 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).

Відповідно до частини 1 статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Частиною 1 ст.649 ЦК України встановлено, що розбіжності, що виникли між сторонами при укладенні договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування та в інших випадках, встановлених законом, вирішуються судом.

Відповідно до ст. 174 ГК України, однією з підстав виникнення господарського зобов`язання є господарський договір та інші угоди, передбачені законом, а також угоди не передбачені законом, але які йому не суперечать.

Згідно з ч. 1 ст. 187 ГК України, спори, що виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов`язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом. Інші переддоговірні спори можуть бути предметом розгляду суду у разі якщо це передбачено угодою сторін або якщо сторони зобов`язані укласти певний господарський договір на підставі укладеного між ними попереднього договору.

Майново-господарські зобов`язання, які виникають між суб`єктами господарювання або між суб`єктами господарювання і негосподарюючими суб`єктами - юридичними особами на підставі господарських договорів, є господарсько-договірними зобов`язаннями.

Господарські договори укладаються за правилами, встановленими ЦК України, з урахуванням особливостей, передбачених ГК України, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів (частини перша та сьома статті 179 ГК України).

Правові, економічні та організаційні основи приватизації державного і комунального майна та майна врегульовані, зокрема, Законом України "Про приватизацію державного і комунального майна".

Стаття 10 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" (у редакції станом на момент прийняття рішення про приватизацію спірного майна органом приватизації) визначає порядок приватизації державного і комунального майна, який передбачає: формування та затвердження переліків об`єктів, що підлягають приватизації; опублікування переліку об`єктів, що підлягають приватизації, в офіційних друкованих виданнях державних органів приватизації, на офіційному веб-сайті Фонду державного майна України, на офіційних сайтах місцевих рад та в електронній торговій системі; прийняття рішення про приватизацію; прийняття місцевою радою рішення про приватизацію об`єкта комунальної власності; опублікування інформації про прийняття рішення про приватизацію об`єкта та у випадках, передбачених цим Законом, інформації про вивчення попиту для визначення стартової ціни; проведення інвентаризації та оцінки відповідно до законодавства; проведення у випадках, передбачених законом, аудиту, екологічного аудиту об`єкта приватизації; перетворення державного або комунального підприємства в господарське товариство у процесі приватизації у випадках, передбачених цим Законом; затвердження плану розміщення акцій акціонерних товариств, створених у процесі приватизації, у випадках, передбачених цим Законом, та його виконання; затвердження у випадках, передбачених цим Законом, умов продажу об`єктів приватизації, розроблених аукціонною комісією; опублікування інформації про умови продажу, в тому числі стартову ціну об`єкта приватизації; проведення аукціону, укладення договору купівлі-продажу; укладення договору купівлі-продажу в разі приватизації об`єкта шляхом викупу; опублікування інформації про результати приватизації; прийняття рішення про завершення приватизації.

Статтею 18 цього Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" передбачені особливості приватизації об`єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду. Зокрема, приватизація об`єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду, здійснюється шляхом продажу на аукціоні або шляхом викупу, якщо виконуються умови, передбачені частиною другою цієї статті.

Частиною другою статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" передбачено, що орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна з таких умов: орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна; орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу; невід`ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди; здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб`єктом оціночної діяльності; орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати; договір оренди є чинним на момент приватизації. Надання згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень здійснюється в порядку, визначеному Фондом державного майна України або представницьким органом місцевого самоврядування.

Відповідно до частини третьої статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" (у редакції станом на момент прийняття рішення органом приватизації про укладення попереднього договору купівлі-продажу), відповідно до якої у разі якщо орган приватизації прийняв рішення про приватизацію об`єкта шляхом викупу, між органом приватизації та орендарем укладається попередній договір купівлі-продажу об`єкта приватизації. Договір купівлі-продажу такого об`єкта приватизації укладається не пізніше ніж протягом 30 робочих днів з дня укладення попереднього договору.

5. Правова позиція апеляційного суду стосовно обставин справи і доводів апеляційної скарги.

Проаналізувавши доводи апеляційної скарги, перевіривши правильність юридичної оцінки встановлених фактичних обставин справи, колегія суддів вважає за необхідне зазначити наступне.

Як вбачається із матеріалів справи, підставою для звернення до суду у цій справі є спір щодо укладення попереднього договору купівлі-продажу нежитлової будівлі "Баня за зоною", площею 161,9 кв.м., згідно технічної документації на майно, дата реєстрації 07.06.2021року, що розташована по вулиці Рівненській, будинок 80 у селі Городище Рівненського району Рівненської області, який полягає у невиконанні органом приватизації, Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях, обов`язків, покладених на них законодавчими актами, зокрема, Законом України "Про Фонд державного майна України", Законом України "Про приватизацію державного і комунального тайна", чим на думку позивача порушено право ФОП Ткачук Л.М. на викуп об`єкта оренди.

Правові, економічні та організаційні основи приватизації державного і комунального майна та майна врегульовані, зокрема, Законом України "Про приватизацію державного і комунального майна".

Як встановлює ст.1 зазначеного Закону, викуп - спосіб продажу об`єкта приватизації одному покупцю.

Статтею 18 цього Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" передбачені особливості приватизації об`єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду. Зокрема, приватизація об`єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду, здійснюється шляхом продажу на аукціоні або шляхом викупу, якщо виконуються умови, передбачені частиною другою цієї статті.

Апеляційний суд наголошує на тому, що чинне законодавство на момент початку процедури приватизації орендованого майна, передбачало дві альтернативні можливості приватизації способом викупу орендованого комунального майна: внаслідок здійснення за погодженням з орендодавцем поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, у розмірі не менш як 25% ринкової вартості майна; та/або шляхом реалізації переважного права орендаря, який належним чином виконує свої обов`язки згідно договору оренди, на викуп об`єкта оренди на підставі статті 777 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).

Відтак орендар, який виконав, умови передбачені частиною другою статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", має право на приватизацію об`єкта шляхом викупу.

За обставин даної справи вбачається, що рішенням Господарського суду Рівненської області від 28.09.2020 у справі №910/6319/19 позов ФОП Ткачук Л.М. до Фонду державного майна України про зобов`язання вчинити дії задоволено та відповідно зобов`язано Фонд державного майна України включити спірну нежитлову будівлю до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації шляхом викупу.

Тобто вказаним рішенням визнано за позивачем право на приватизацію спірного майна шляхом викупу саме в результаті реалізації переважного права орендаря, який належним чином виконав умови частини другої статті 18 вищевказаного Закону. Відповідне судове рішення набрало законної сили та згідно з вимогами чинного законодавства підлягає обов`язковому виконанню на території України.

Згідно з частиною третьою статті 11 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" переліки об`єктів малої приватизації державної власності, що підлягають приватизації, затверджуються Фондом державного майна України.

Як встановлено судом, наказом Фонду державного майна України від 18.08.2021 №1454 "Про внесення змін до наказу Фонду державного майна України від 06.01.2021 №5 "Про затвердження переліків об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації в 2021 році (із змінами)", спірний об`єкт включено до Переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації в 2021 році, про що Фондом державного майна України особисто повідомлено ФОП Ткачук Л.М. (лист від 09.09.2021 №10-19-21075).

Аналізуючи зміст статті 10 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", колегія суддів відзначає, що викупу орендарем об`єкта малої приватизації передує переддоговірна процедура, яка полягає в такому:

1) прийняття рішення про приватизацію об`єкта, опублікування інформації про прийняття рішення про приватизацію об`єкта;

2) проведення інвентаризації та оцінки майна відповідно до законодавства;

3) укладення договору купівлі-продажу в разі приватизації об`єкта шляхом викупу (частина перша).

Необхідність дотримання переддоговірної процедури також встановлює частина третя статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" (у редакції станом на момент прийняття рішення органом приватизації про укладення попереднього договору купівлі-продажу), відповідно до якої у разі якщо орган приватизації прийняв рішення про приватизацію об`єкта шляхом викупу, між органом приватизації та орендарем укладається попередній договір купівлі-продажу об`єкта приватизації. Договір купівлі-продажу такого об`єкта приватизації укладається не пізніше ніж протягом 30 робочих днів з дня укладення попереднього договору.

Колегія суддів відзначає, що положення статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" за своєю правовою природою містять як норми матеріального, так і норми процесуального права.

До норм матеріального права належать, зокрема норми, які визначають коло осіб, які можуть приватизувати об`єкти державної та комунальної власності, підстави та умови такої приватизації. Тоді як до процесуальних норм належать норми, які визначають порядок здійснення приватизації.

Порядок дій Фонду державного майна як органу приватизації, в тому числі вжиття заходів, спрямованих на оцінку майна та встановлення його ціни, порядку підписання/укладення договорів купівлі-продажу (попередніх договорів) такого майна є процесуальною, процедурною нормою.

Відповідно, до таких правовідносин мають застосовуватись редакція статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", що була чинною станом на момент вчинення Фондом відповідних дій.

З моменту прийняття рішення про приватизацію об`єктів, які перебувають у комунальній власності, органами приватизації здійснюється підготовка до їх приватизації відповідно до статті 8 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин/вчинення Фондом відповідних дій), що полягає, зокрема, у встановлені ціни продажу об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, проведеної відповідно до Методики оцінки майна, затвердженої Кабінетом Міністрів України; а також вчиненні інших дій, необхідних для підготовки об`єктів малої приватизації до продажу.

Враховуючи вище наведене, колегія суддів відзначає, що після прийняття рішення Фондом державного майна України про приватизацію спірного об`єкта (що не заперечується сторонами), орган приватизації у відповідності до вимог чинного законодавства мав встановити ціну продажу об`єкта, який приватизується, що у розумінні статті 638 ЦК України є істотною умовою договору.

Так, порядок проведення незалежної оцінки майна, що підлягає приватизації шляхом викупу, а також порядок визначення ціни продажу такого об`єкта приватизації (вартості майна) визначені Методикою оцінки майна, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 №1891 (далі Методика).

Відповідно до пункту 2 Методики незалежна оцінка - визначення суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання на підставі договору про проведення оцінки певного виду вартості майна, крім оціночної, відповідно до національних стандартів оцінки та інших нормативно-правових актів з методичного регулювання незалежної оцінки.

Пунктом 57 Методики передбачено, що вартість орендованого нерухомого майна (майна, що надавалося у концесію), що підлягає приватизації шляхом викупу, визначається шляхом проведення незалежної оцінки.

Методика передбачає, що оцінці майна передує підготовчий етап, який, зокрема, включає в себе:

- проведення інвентаризації майна (у разі необхідності),

- аудиту (у разі необхідності),

- відбору суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання (у разі проведення незалежної оцінки),

- збору вихідних даних, необхідних для проведення незалежної (стандартизованої) оцінки майна.

Тобто у випадках приватизації шляхом викупу об`єктів малої приватизації державної форми власності органи приватизації, з метою проведення незалежної оцінки майна, забезпечують відбір суб`єктів оціночної діяльності - суб`єктів господарювання, відбір яких здійснюється на конкурсних засадах у порядку, що встановлюється Фондом державного майна (пункт 12 Методики).

У разі приватизації об`єкта державний орган приватизації затверджує результати оцінки державного майна (пункт 18 Методики), що здійснюється шляхом видання наказу про затвердження акта оцінки або висновку про вартість майна органом приватизації (іншим суб`єктом управління об`єктами державної власності або органом місцевого самоврядування), додатками до якого є акт оцінки або висновок про вартість, що затверджується, і рецензія на акт оцінки або звіт про оцінку майна (пункт 17 Методики).

Як встановлено судом першої інстанції, Рівненською торгово-промисловою палатою здійснено незалежну експертну оцінку невід`ємних поліпшень спірного майна станом на 17.09.2021, за результатом чого складено Звіт про оцінку від 25.08.2021.

Вказаний Звіт про оцінку невід`ємних поліпшень затверджений органом приватизації відповідно до наданих Рецензій від 13.10.2021 та від 24.01.2022.

У подальшому, органом приватизації 17.02.2022 оголошений конкурс з відбору суб`єкта оціночної діяльності для оцінки майна, переможцем якого обрано Товариство з обмеженою відповідальністю "Інвестиційна група "ЗАХІД". Між Фондом та ТОВ "Інвестиційна група "ЗАХІД" укладено договір про надання послуг з оцінки майна від 09.03.2022.

ТОВ "Інвестиційна група "ЗАХІД" здійснило незалежну оцінку спірного об`єкта приватизації та відповідно склало Звіт про оцінку майна станом на 31.10.2022.

Даний Звіт після отримання органом приватизації (16.05.2022) був направлений до Фонду державного майна України на рецензування. У свою чергу, Фонд державного майна України неодноразово направляв Звіт про оцінку майна на доопрацювання, і тільки після усунення усіх недоліків - надав відповідну рецензію.

Супровідним листом від 24.05.2023 № 18-03-1653 орган приватизації надіслав ФОП Ткачук Л.М. для підписання Попередній договір купівлі-продажу об`єкта малої приватизації у відповідності до вимог частини третьої статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна".

Попередній договір не був підписаний позивачем з підстав непогодження з ціною об`єкта приватизації та визначеною Фондом вартістю невід`ємних поліпшень, здійснених позивачем.

Звертаючись до суду апеляційної інстанції з апеляційною скаргою, позивач звертає увагу суду, що наданий органом приватизації Попередній договір купівлі-продажу об`єкта малої приватизації, містить умови, які на думку апелянта, порушують приватизаційне законодавство України та права позивача, оскільки унеможливлюють викуп позивачкою орендованого об`єкта малої приватизації. Позивачка також стверджує, що викуп орендованого позивачкою об`єкта мав бути реалізованим органом приватизації у 2021 році відповідно до Наказу ФДМУ №1454 від 18.08.2021р. і що право викупу позивачкою об`єкта малої приватизації з переходом права власності на це майно за ціною ринкової вартості майна станом на 2021 рік не відбулося через порушення органом приватизації вимог приватизаційного законодавства.

Скаржник вважає, що внаслідок порушення законодавства в частині невиконання встановленої норми законодавства, що є прямим обов`язком органу приватизації, відбулося погіршення становища орендаря, на що вказують дані здійснених Звітів незалежної оцінки, що були здійснені у 2021 та 2022 роках, результати яких підтверджені рецензуванням органу приватизації, так як за результатами оцінки станом на 2021 рік - визначена ринкова вартість об`єкта приватизації становила 556 400 грн. (без ПДВ), тоді як станом на 2022 рік - ринкова вартість майна вже встановлена у розмірі 1 222 020,00 грн. (без ПДВ).

Однак, колегія суддів критично оцінює наведені доводи, оскільки виходить з відповідних положень статей 10, 18, 22 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" та Методики визначення ціни продажу об`єкта, що підлягає приватизації (малої приватизації) шляхом викупу, якими визначається приватизаційна процедура і яка складається з наступних етапів:

1) збір вихідних даних, необхідних для проведення незалежної (стандартизованої) оцінки майна, зокрема, правовстановлюючих документів, технічної документації; доказів, що підтверджують вартість невід`ємних поліпшень майна, що підлягає приватизації (які, у свою чергу, мають бути затвердженні/рецензовані органом приватизації) тощо;

2) оголошення конкурсу з відбору суб`єкта оціночної діяльності для оцінки майна;

3) укладення договору про надання послуг з оцінки майна за результатом проведення конкурсу;

4) здійснення незалежної оцінки об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу;

5) затвердження вартості об`єкта приватизації Фондом державного майна України шляхом видачі рецензії на Звіт про оцінку такого об`єкта;

6) видання Фондом державного майна України наказу про затвердження висновку про вартість майна (акта оцінки), що підлягає приватизації шляхом викупу;

7) видання Фондом державного майна України наказу (розпорядження) органу приватизації на укладення попереднього договору купівлі-продажу майна, що підлягає приватизації шляхом викупу.

Предметом незалежного експертного дослідження Рівненської торгово-промислової палати була оцінка саме невід`ємних поліпшень майна станом на 17.09.2021, що у відповідності до положень Методики входить в один із підготовчих етапів, який передує незалежній оцінці майна, що підлягає приватизації.

Відповідно до даного Звіту встановлена ринкова вартість невід`ємних поліпшень орендованої будівлі станом на 17.09.2021, що склала 366 700, 00 грн (без ПДВ). Даний Звіт наданий позивачем органу приватизації та рецензований Фондом державного майна України. Відтак можна дійти висновку, що сторонами не заперечується ані зміст Звіту, ані його висновки щодо ринкової вартості невід`ємних поліпшень спірного майна станом на 17.09.2021.

Колегія суддів наголошує, що даний Звіт незалежної оцінки невід`ємних поліпшень майна (виготовлений на замовлення ФОП Ткачук Л.М.) у розрізі положень статті 18, 22 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" та пунктів 12, 57 Методики не є Звітом про незалежну оцінку спірного об`єкта приватизації, на що також було наголошено і в постанові Верховного Суду від 27.11.2024 р. в даній справі.

У свою чергу, предметом незалежного експертного дослідження ТОВ "Інвестиційна група "ЗАХІД" (здійсненого суб`єктом оціночної діяльності на підставі договору про проведення оцінки вартості майна, укладеного між Фондом державного майна України та товариством (на конкурсній основі)) була саме оцінка спірного об`єкта приватизації станом на 31.10.2022.

Відповідно до Звіту про оцінку майна, виготовленого ТОВ "Інвестиційна група "ЗАХІД", та затвердженого наказом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях від 17.05.2023 року № 253, ринкова вартість об`єкта приватизації, з урахуванням виконаних невід`ємних поліпшень, становить 1 222 020,00 грн..

Вказаний Звіт про оцінку майна, виготовлений ТОВ "Інвестиційна група "ЗАХІД", відповідає вимогам статей 18, 22 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" та пунктів 2, 6, 12, 17, 18, 57 Методики.

Вмотивованих обґрунтувань невідповідності вказаного Звіту про оцінку майна вимогам законів України скаржником в апеляційній скарзі не наведено.

Таким чином, позивач помилково визначає ціну спірного об`єкта за Звітом незалежної оцінки невід`ємних поліпшень майна, що за своєю правовою природою не є Звітом про незалежну оцінку майна, яке підлягає приватизації, та у силу закону не може підміняти його.

З огляду на вищенаведене колегія суддів зазначає, що дії Фонду державного майна України, а також регіонального відділення Фонду вчиненні на виконання вимог законодавства щодо продажу спірного об`єкта малої приватизації, зокрема, оголошення конкурсів, підписання договорів, видання рецензій, наказів/змін до наказів, розпоряджень, тощо, є чинними, ніким не оскаржувались (матеріали справи протилежного не містять), а відтак підлягають виконанню сторонами.

В той же час суд апеляційної інстанції приходить до висновку, що і порядок визначення ціни продажу об`єкта, що підлягає приватизації (малої приватизації) шляхом його викупу здійснено відповідачем у відповідності до вищенаведеного нормативно-правового регулювання.

При цьому колегія суддів наголошує, що обставини, встановлені у рішенні Господарського суду Рівненської області від 28.09.2020 у справі №910/6319/19, стосувались виключно наявності/відсутності права позивача на викуп об`єкта малої приватизації у відповідності до вимог частини другої статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна". При цьому у предмет доказування у даній справі входили обставини понесених позивачем витрат на невід`ємне поліпшення нерухомого майна, а саме чи перевищували такі 25% ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна станом на момент ухвалення відповідного рішення, що надало позивачу право на приватизацію майна шляхом викупу. Висновки суду у цій справі , зокрема щодо вартості невід`ємних поліпшень, не спростовують необхідності визначення вартості об`єкта викупу відповідно до процедури , встановленої згаданими вище Законом та Методикою.

Відповідно до статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

З огляду на наведені вище положення законодавства визначення ціни викупу об`єкта приватизації встановлюється за результатом незалежної оцінки, здійсненої у відповідності до вимог Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", Методики тощо.

Будь-який інший підхід до визначення вартості викупу об`єкта приватизації нівелює необхідність проведення оцінки майна з метою визначення її вартості під час проведення процедури приватизації (аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 25.07.2023 у справі №914/21/20).

Відтак, визначена позивачем у проекті попереднього договору ціна продажу об`єкта приватизації не відповідає приписам чинного законодавства та наведеним вище висновкам суду.

У постанові КГС ВС від 18.11.2021 №908/3233/20 касаційний суд відзначав, що спори, що виникають при укладенні господарських договорів, поділяються на: спори про спонукання до укладення договору, якщо одна із сторін ухиляється від укладення договору; спори по умовах договору у випадку, коли сторони не врегулювали розбіжності щодо умов договору і передали спір на розгляд господарського суду.

Ці категорії охоплюються поняттям переддоговірних спорів, оскільки спори виникають з приводу встановлення договірних відносин або з приводу окремих умов господарського договору. Спонукання до укладення договору можливе тоді, коли хоча б одна із сторін є зобов`язаною укласти договір через пряму вказівку закону; на підставі обов`язкового для виконання акту планування (в тому числі державного замовлення), який видано компетентним органом.

У Постанові ОП КГС ВС від 04 лютого 2022 року у справі №909/1135/19 Верховний Суд зазначав, що необхідною умовою для укладення договору за рішенням суду є наявність відповідної вказівки закону про обов`язковість укладення певного договору, а застосуванню до таких спорів підлягає законодавство, яке є чинним на момент виникнення переддоговірного спору та його вирішення в судовому порядку.

З огляду на наведене, апеляційний суд вважає правильним висновок господарського суду , що позивач не навів достатніх переконливих доводів, що попередній договір купівлі продажу, укладення якого передбачено нормами законодавства про приватизацію, яка здійснюється шляхом викупу об`єкта оренди, повинен бути укладений саме у редакції, запропонованій позивачем.

Водночас, колегія суддів вважає, що скаржник не довів належними та допустимими доказами, що умови попереднього договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації нежитлової будівлі "Баня за зоною", за адресою: Рівненська область, Рівненський район, село Городище, вулиця Рівненська, будинок 80, шляхом викупу в редакції РВ ФДМУ по Рівненській та Житомирській областях, в частині визначення ціни об`єкта викупу не відповідають законодавству про приватизацію, відтак суд першої інстанції обґрунтовано відмовив у задоволенні позову.

Посилання скаржника, викладені в апеляційній скарзі, не спростовують висновків господарського суду, не можуть бути підставою для скасування прийнятого у справі судового рішення Господарського суду Рівненської області від 04.03.2025 р.

Відтак, судова колегія вважає, що місцевий господарський суд з достатньою повнотою дослідив усі обставини справи, надав належну оцінку представленим доказам, висновки суду не суперечать матеріалам справи, обставини, які мають значення по справі, судом установлені вірно. Порушень норм матеріального та процесуального права не установлено.

У Висновку №11 (2008) Консультативної ради європейських суддів до уваги Комітету Міністрів Ради Європи щодо якості судових рішень, серед іншого (пункти 32-41), звертається увага на те, що усі судові рішення повинні бути зрозумілими, викладеними чіткою і простою мовою і це є необхідною передумовою розуміння рішення сторонами та громадськістю; для цього потрібно логічно структурувати рішення і викласти його в чіткому стилі, доступному для кожного; судові рішення повинні, у принципі, бути обґрунтованим; у викладі підстав для прийняття рішення необхідно дати відповідь на аргументи сторін та доречні доводи, здатні вплинути на вирішення спору; виклад підстав для прийняття рішення не повинен неодмінно бути довгим, оскільки необхідно знайти належний баланс між стислістю та правильним розумінням ухваленого рішення; обов`язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент заявника на підтримку кожної підстави захисту; обсяг цього обов`язку суду може змінюватися залежно від характеру рішення.

Отже, судом першої інстанції за результатами розгляду справи було прийнято законне, обґрунтоване та вмотивоване рішення, а скаржником в апеляційній скарзі вищенаведені висновки суду першої інстанції не спростовано.

6. Висновки за результатами апеляційного розгляду.

Таким чином, у апеляційній скарзі Фізичної особи-підприємця Ткачук Людмили Миколаївни не наведено достатніх та переконливих доводів, на підставі яких колегія суддів могла б прийти до висновку про помилковість рішення суду першої інстанції.

Виходячи з положень статті 11 ГПК України, апеляційний суд виходить з того, що як зазначено у рішенні Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід сторін.

Відтак, застосовуючи наведену практику європейського суду, апеляційний суд вважає що, враховуючи зміст статті 269 ГПК України, надав оцінку основним доводам апеляційної скарги, а також не встановив у рішенні суду першої інстанції неправильного застосування норм матеріального права в сукупності з відсутніми порушеннями норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, а тому прийшов до висновку про відсутність таких доводів, які б були оцінені як переконливі і достатні для скасування рішення суду.

Відтак колегія суддів за наслідком апеляційного перегляду приходить до висновку, що доводами апеляційної скарги висновків господарського суду не спростовано, підстав скасування чи зміни рішення, передбачених ст.277-279 Господарського процесуального кодексу України не встановлено, а тому апеляційну скаргу залишає без задоволення, рішення господарського суду залишає без змін.

Судові витрати зі сплати судового збору за розгляд апеляційної скарги покладаються на апелянта згідно ст.129 ГПК.

Керуючись ст.ст.269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Ткачук Людмили Миколаївни на рішення Господарського суду Рівненської області від 04.03.2025 р. у справі №918/1177/23 - залишити без задоволення, рішення Господарського суду Рівненської області - залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції в порядку ст.284 Господарського процесуального кодексу України набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у строк та в порядку встановленому статтями 287-289 ГПК України.

Справу №918/1177/23 повернути Господарському суду Рівненської області.

Повний текст постанови складений "23" червня 2025 р.

Головуючий суддя Філіпова Т.Л.

Суддя Бучинська Г.Б.

Суддя Василишин А.Р.