ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"24" червня 2025 р. Справа№ 910/3432/23

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Яценко О.В.

суддів: Мальченко А.О.

Тищенко А.І.

за участю секретаря судового засідання: Антонюк А.С.

за участю представників учасників справи згідно протоколу судового засідання від 24.06.2025

розглянувши у відкритому судовому засіданні

апеляційну скаргу заступника керівника Київської міської прокуратури

на рішення Господарського суду міста Києва від 01.06.2023, повний текст якого складений 21.06.2023,

у справі №910/3432/23 (суддя Стасюк С.В.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Молодіжний житловий комплекс «Оболонь»

до Київської міської ради

третя особа 1, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача

Товариство з обмеженою відповідальністю «Голосіївські Вежі»

третя особа 2, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

третя особа 3, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору Міністерство освіти і науки України

третя особа 4, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору Національний університет біоресурсів і природокористування України

третя особа 5, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача Департамент охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради

про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки

ВСТАНОВИВ:

У березні 2023 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Молодіжний житловий комплекс «Оболонь» (далі ТОВ «МЖК «Оболонь», позивач) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки № 79-6-00332, зареєстрованого 15.07.2005, у редакції, викладеній у прохальній частині позовної заяви.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивачем було виконано всі вимоги Закону України «Про оренду землі» для поновлення договору оренди землі на новий строк, а саме:

- позивач повідомив орендодавця (відповідача) про намір поновити договірні відносини на новий строк більше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору та додав до вказаного повідомлення (вх. № 350521790 від 27.10.2022) проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі;

- позивач належним чином виконував свої обов`язки за договором оренди земельної ділянки № 79-6-00332 (здійснено будівництво та введено в експлуатацію частину проекту будівництва житлового комплексу (1-шу чергу будівництва), продовжуються роботи з реалізації решти проекту будівництва);

- позивач продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою;

- відповідач уподовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору.

При цьому позивач зазначив про те, що виходячи з положень чинного законодавства, а саме Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», поновлення спірного договору має відбуватись за правилами, встановленими Законом України «Про оренду землі» в редакції Закону № 161-ХІV, тобто в редакції, яка діяла станом на дату укладення такого договору.

Відповідач проти задоволення позову заперечив, пославшись на втрату позивачем переважного права на поновлення договору оренди землі у зв`язку з неналежним виконанням умов договору, зокрема передачею спірної земельної ділянки в суборенду без згоди орендодавця (відповідача) та незавершенням будівництва упродовж строку дії договору.

У відповіді на відзив позивач зазначив про те, що він, у строк та порядку встановленому ч. 1 ст. 8 Закону України «Про оренду землі», звернувся до орендодавця (Київської міської ради) про надання згоди на передачу спірної земельної ділянки в суборенду, проте останній в строк встановлений цією ж нормою закону (протягом одного місяця), заперечень не надав, а відтак орендована земельна ділянка або її частина могла бути передана в суборенду без згоди відповідача.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 01.06.2023 позов задоволено повністю. Визнано укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого 15.07.2005 за № 79-6-00332, в редакції, викладеній в резолютивній частині рішення.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що:

- позивач, який продовжив користуватись спірною земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди, за відсутності заперечень відповідача проти поновлення, мав підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», на тих самих умовах та на той самий строк;

- враховуючи, що позивач належно виконує свої обов`язки за договором, він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк, до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою, орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні договору, відтак, у позивача виникли «правомірні очікування» та «законні сподівання» щодо продовження користування земельною ділянкою на праві оренди, які підлягають захисту відповідно до статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Не погодившись з прийнятим рішенням у жовтні 2024 року, заступник керівника Київської міської прокуратури звернувся до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 01.06.2023 та прийняти нове, яким у задоволенні позову відмовити повністю.

Апеляційна скарга мотивована тим, що оскаржуване рішення прийняте місцевим судом з невідповідністю викладених у ньому висновків обставинам справи, з неправильним застосуванням норм матеріального та з порушенням норм процесуального права.

Апелянт зазначає про наступне:

- 15.07.2020 набрав чинності Закон України від 05.12.2019 №340-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» в частині змін до Закону України «Про оренду землі», якими ст. 33 означеного закону, що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладено у новій редакції;

- позивачем неналежно виконувались умови договору оренди земельної ділянки, що призвело до втрати позивачем переважного права на поновлення спірного договору. Таке порушення полягало в укладенні договору суборенди без надання згоди відповідача та у використанні земельної ділянки не за її цільовим призначенням;

- на спірній земельній ділянці знаходиться водонапірна башта, яка на праві власності належить Міністерству освіти і науки України, перебуває на праві господарського відання Національного університету біоресурсів і природокористування України та є об`єктом культурної спадщини міста Києва згідно наказу Департаменту охорони культурної спадщини від 13.02.2023 №10.

Постановою Північного апеляційного господарського суду від 22.02.2024 рішення Господарського суду міста Києва від 01.06.2023 у цій справі змінено, викладено його мотивувальну частину в редакції постанови суду апеляційної інстанції, в решті рішення залишено без змін.

Суд апеляційної інстанції, змінюючи мотиви рішення місцевого господарського суду:

- врахував правовий висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 у спорі щодо продовження договору оренди землі, та наголосив, що до спірних правовідносин підлягають застосуванню положення ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній із 16.07.2020;

- оскільки позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу (а саме вчасно звернувся до орендодавця з листом-повідмоленням про поновлення договору та проєктом додаткової угоди, після закінчення строку дії спірного договору позивач продовжує користуватися земельною ділянкою відповідно до умов договору, своєчасно та в повному обсязі сплачує орендні платежі), він може вважатись таким, що набув право «правомірного очікування», натомість орендодавець знехтував своїм обов`язком, зокрема, розглянути в строки визначені законом лист орендаря про поновлення договору оренди, не пропонуючи жодних умов орендарю (після закінчення строку дії договору оренди землі, у встановлений ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» місячний строк, Київська міська рада жодних заперечень проти поновлення договору не висловила, лист-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі позивачу не направляла);

- вказане свідчить про те, що наявні правові підстави для задоволення позовних вимог про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі у редакції позивача.

При цьому колегією суддів встановлено, що помилкове застосування судом першої інстанції положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, що діяла до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-ІХ) у наведеному випадку не призвело до неправильного вирішення спору в цій справі та до прийняття незаконного судового рішення, а відтак апеляційний господарський суд змінив мотивувальну частину рішення суду першої інстанції та залишив без змін резолютивну частину рішення.

Крім того, апеляційний господарський суд зазначив, що оскільки позивач звертався до орендодавця - Київської міської ради щодо надання згоди на передачу спірної земельної ділянки в суборенду та враховуючи відсутність протягом одного місяця заперечень відповідача, то, відповідно до положень ч. 1 ст. 8 Закону України «Про оренду землі», орендована земельна ділянка могла бути передана в суборенду.

Постановою Верховного Суду від 24.09.2024 у справі № 910/3432/23 касаційну скаргу заступника керівника Київської міської прокуратури задоволено частково, скасовано постанову Північного апеляційного господарського суду від 22.02.2024 у справі № 910/3432/2, справу передано на новий розгляд до Північного апеляційного господарського суду.

Направляючи справу на новий розгляд Верховний Суд вказав, що :

- прокурор у апеляційній скарзі (такі ж доводи він наводить і у касаційній скарзі) наголошував, зокрема, на неможливості поновлення спірного договору оренди землі на новий строк у редакції позивача через наявність розміщеного на ній нерухомого майна (водонапірної башти загальною площею 66,7 м2), належного державі в особі Міністерства освіти і науки України, яке перебуває на праві господарського відання у Національного університету біоресурсів і природокористування України та є об`єктом культурної спадщини міста Києва згідно з наказом Департаменту охорони культурної спадщини від 13.02.2023 № 10, наявним у справі, вказаний об`єкт культурної спадщини розташований на спірній земельній ділянці ще з 1950-х років;

- проте належна оцінка вказаним доводам судом апеляційної інстанції надана не була та на порушення вимог процесуального законодавства не було досліджено правовий статус такого об`єкта, чи дійсно він розташований на орендованій позивачем земельній ділянці, право на поновлення оренди якої є предметом розгляду у цій справі, чи не обмежуватимуться права власника такого об`єкта внаслідок продовження спірних орендних правовідносин, зважаючи, на принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній майна, а також на цільове призначення земельної ділянки, визначене у договорі - для будівництва житлового комплексу, та, відповідно, яким є правове регулювання відносин щодо земельної ділянки, на якій розташований об`єкт культурної спадщини, та її правовий режим. Без достеменного установлення наведеного поновлення спірного договору оренди землі є передчасним.

Відповідно до з витягу протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями Північного апеляційного господарського суду від 10.10.2024 справу № 910/3432/23 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя (суддя-доповідач) - Яковлєв М.Л., судді - Тищенко О.В., Станік С.Р.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 14.10.2024 вищезазначеною колегією суддів прийнято до свого провадження апеляційну скаргу заступника керівника Київської міської прокуратури на рішення Господарського суду міста Києва від 01.06.2023 у справі № 910/3432/23; розгляд апеляційної скарги заступника керівника Київської міської прокуратури на рішення Господарського суду міста Києва від 01.06.2023 у справі № 910/3432/23 призначено на 19.11.2024 об 11:30.

13.11.2024 до суду від позивача надійшли додаткові пояснення у справі (пояснення щодо постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 24.09.2024 у справі № 910/3432/23), в яких заявник зазначив про таке:

- визнання башти щойно виявленим об`єктом культурної спадщини знаходиться поза волею позивача, жодним чином не пов`язано з його діями чи бездіяльністю і не може тлумачитися як неналежне виконання умов договору оренди та, відповідно, не може бути підставою для відмови у поновленні договору оренди землі у розумінні положень Закону України «Про оренду землі»;

- законодавство як таке не забороняє передавати в оренду земельні ділянки, на яких розташовані пам`ятки культури;

- башта існувала з моменту первісної передачі спірної земельної в оренду позивачу і при усіх наступних пролонгаціях договору, а отримання нею у 2023 році статусу об`єкту культурної спадщини не змінює сутності орендних відносин;

- загальна площа башти - 66,7 кв. м, а загальна площа спірної земельної ділянки, яку вимагається передати в оренду - 0,5268 га (5 268 кв. м), тобто, під баштою знаходиться 1,26 % площі земельної ділянки;

- на даний час земля під баштою не відноситься до земель історико-культурного призначення, оскільки остання поки має статус щойно виявленого об`єкту культурної спадщини, який може так і не стати пам`яткою і таким чином втратити статус об`єкта культурної спадщини;

- згідно ст. 10 Закону України «Про оренду землі», передача в оренду земельної ділянки не є підставою для припинення або зміни обмежень (обтяжень) та інших прав третіх осіб на цю земельну ділянку, а відтак укладання договору оренди за наслідками розгляду даної справи не завадить власникам чи розпорядникам башти оформити права на земельну ділянку.

- на даний час саме позивач і третя особа 1 мають намір реанімувати башту як об`єкт, який має туристично-рекреаційний потенціал, у межах проекту будівництва житлового комплексу розробити та погодити відповідний проект її пристосування до цієї мети, для чого реально співпрацюють з відповідними особами.

18.11.2025 до суду від третьої особи 1 надійшли додаткові пояснення за наслідками розгляду справи Верховним Судом, в яких третя особа навела доводи аналогічні за змістом доводам позивача, а також зауважила на тому, що:

- зміна цільового призначення земельних ділянок, якими розпоряджаються органи державної влади та органи місцевого самоврядування здійснюється з рішеннями відповідного органу;

- законодавство не забороняє господарську діяльність на земельних ділянках на яких розміщені пам`ятки культури, натомість передбачені заходи, спрямовані на захист об`єктів культурної спадщини;

- позивач та третя особа 1 відповідально ставляться до необхідності збереження та захисту культурної спадщини та після внесення башти до переліку об`єктів культурної спадщини міста Києва вчиняють дії щодо коригування проектної документації.

18.011.2025 до суду від Київської міської прокуратури надійшли пояснення з урахуванням постанови Верховного Суду від 24.09.2024 у справі № 910/3432/23, в яких заявник зазначив про таке:

водонапірна башта загальною площею 66,7 кв.м, яка розташована на спірній земельній ділянці, є об`єктом культурної спадщини місцевого значення в силу вимог закону;

- виходячи з принципу використання земельних ділянок за цільовим призначенням (ст. 96 ЗК України), на землях історико-культурного призначення забороняється діяльність, яка суперечить їх цільовому призначенню;

- вказане свідчить про те, що поновлення спірного договору оренди для будівництво житлового комплексу на земельній ділянці площею 0,5268 га по вул. Генерала Родимцева у Голосіївському районі м. Києва є неможливим, оскільки занесення розташованої на земельній ділянці водонапірної башти загальною площею 66,7 кв.м до Переліку об`єктів культурної спадщини міста Києва, згідно наказу Департаменту охорони культурної спадщини від 13.02.2023 № 10, наділяє вказану земельну ділянку встановленими законодавством обмеженнями щодо діяльності, яка шкідливо впливає або може вплинути на додержання режиму використання земель історико-культурного призначення;

- поновлення договору оренди земні неможливо і силу того, що позивач неналежним чином виконував прийняті на себе за таких договором зобов`язання, зокрема не здійснив забудову земельної ділянки;

- до спірних правовідносин має застосовуватись редакція ст. 33 Закону України «Про оренду землі», яка була чинною станом як на момент звернення 27.10.2022 з листом-повідомленням, так і на час закінчення строку дії спірного договору - 28.01.2023. При цьому за змістом вказаної редакції закону реалізація переважного права на укладення договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності на новий строк пов`язується з наявністю відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування;

- при цьому, згідно із ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в суді може бути оскаржено лише відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі на новий строк, проте матеріали справи не містять доказів оскарження ТОВ «МЖК «Оболонь» до суду зволікання Київської міської ради в укладенні нового договору оренди землі. Вказане свідчить про те, що позовні вимоги про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі у редакції позивача є неналежним способом захисту порушеного права, який призведе до втручання суду в дискреційні повноваження органу місцевого самоврядування, оскільки за відсутності відповідного рішення Київської міської ради (згоди чи відмови) поновлення спірного договору оренди землі не може відбутися;

- на земельній ділянці також розташовано нерухоме майно інших осіб, у зв`язку з чим спірний договір оренди земельної ділянки не може бути поновлений в редакції позивача без порушення прав власників нерухомості на землю, передбачених ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України.

18.11.2024 до суду від третьої особи 2 надійшло клопотання, в якому заявник просить проводити розгляд апеляційної скарги заступника керівника Київської міської прокуратури на рішення Господарського суду міста Києва від 01.06.2023 у справі № 910/3432/23 без участі представника заявника з урахуванням наявних в матеріалах справи документів та в межах апеляційної скарги

Станом на 19.11.2024 суддя Станік С.Р. перебував у відпустці, у зв`язку з чим розгляд справи не відбувся, внаслідок чого ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 20.11.2024 розгляд апеляційної скарги заступника керівника Київської міської прокуратури на рішення Господарського суду міста Києва від 01.06.2023 у справі № 910/3432/23 призначено на 03.12.2024 об 11:30.

02.12.2024 до суду від позивача надішли письмові пояснення (спростування аргументів, наведених у поясненнях прокурора від 18.11.2024), в яких заявник зауважив на тому, що:

- башта може не набути статусу пам`ятки, а земельна ділянка під нею - статус земель історико-культурного призначення, проте на даний час вказаного ще не відбулось;

- правовий режим земельної ділянки, навіть з урахуванням власних пояснень прокурора, не свідчить про неможливість поновлення орендних правовідносин між позивачем та відповідачем;

- в межах спірної земельної ділянки не встановлені зони охорони пам`яток із забороною певних видів діяльності, при цьому забороні може підлягати не будь-яка діяльність, а діяльність, яка шкідливо впливає або може вплинути на додержання режиму використання таких земель;

- роботи на щойно виявлених об`єктах культурної спадщини здійснюються за наявності письмового дозволу відповідного органу охорони культурної спадщини на підставі погодженої з ним науково-проектної документації, а відтак позивачу після поновлення орендних правовідносин з відповідачем щоб почати будівництво на земельній ділянці потрібно вчинити певний перелік дій, проте вказане не свідчить про неможливість поновлення дії спірного договору;

- правові позиції щодо можливості поновлення договору оренди земельної ділянки лише шляхом прийняття відповідного рішення Київською міською радою, висловлені у постановах Верховного Суду у справах № 902/453/23, № 916/1382/21, № 904/1671/21, № 904/869/18, № 910/1335/17, № 911/3998/16, № 923/111/18, № 925/1651/17, № 904/8168/17 та № 922/1008/17, на які посилався прокурор, є помилковими, або вони сформульовані за інакших обставин (справи не є подібними до справи № 910/3432/23);

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 03.12.2024 залучено до участі в справі в якості третьої особи 5, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача Департамент охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради; розгляд апеляційної скарги заступника керівника Київської міської прокуратури на рішення Господарського суду міста Києва від 01.06.2023 у справі № 910/3432/23 відкладено на 28.01.2025 о 10:00.

19.02.2024 до суду від третьої особи 4 надішли письмові пояснення до яких додана копія пояснень від 22.02.2024, в яких заявник зазначив про таке:

- земельна ділянка, право оренди якої є предметом розгляду у даній справі № 910/3432/23, входила до складу земельної ділянки, що була відведена Університету у постійне користування відповідно до Рішення Київської міської ради від 27.12.2001 року № 179/1613 «Про оформлення права користування земельними ділянками»;

- на підставі листа попереднього керівництва університету від 29.09.2003 №1560 припинено право користування частиною земельної ділянки, відведеної відповідно до пункту 11 рішення Київської міської ради від 27.12.2001 № 179/1613 «Про оформлення права користування земельними ділянками», право користування якою посвідчено Державним актом на право постійного користування землею від 04.02.2003 № I-КВ №007413, площею 0,53 га та зараховано її до земель запасу житлової та громадської забудови міста;

- відповідно до пункту 17 рішення Київської міської ради від 27.05.2004 № 281/1491 вказану земельну ділянку передано в оренду позивачу;

- на вказаній земельній ділянці за адресою: м. Київ, вул. Родимцева Генерала, 11а, розташований об`єкт нерухомого майна: водонапірна башта літера «А», загальною площею 66,7 кв.м., власником якої є Міністерство освіти і науки України, і яка закріплена на праві господарського відання за Університетом (наказ МОН від 29.05.2020 № 719);

- водонапірна башта введена в експлуатацію в 1955 році як типова технічна водогосподарська споруда, призначена для створення та підтримання тиску води системі водопостачання прилеглих будинків та гуртожитку. Використання башти припинено у 1978 році у зв`язку з введенням окремої водонасосної станції;

- науково-технічним звітом за результатами оцінки технічного стану водонапірної башти по вул. Генерала Родимцева, 11-а в м. Києві, затвердженим 18.08.2022, технічний стан окремих конструкційних елементів класифікується як непридатний для експлуатації або аварійний. Загальний технічний стан водонапірної башти на момент обстеження визначений як стан ІІІ - непридатний для експлуатації;

- з огляду на вказане Університет звертався до Міністерства освіти і науки України з листом від 23.09.2022 № 0967 щодо погодження списання вищезгаданої водонапірної башти, але погодження не отримав;

- після початку будівельних робіт на земельній ділянці громадськість ініціювала питання про надання водонапірній башті статуту об`єкта культурної спадщини. Необхідно зазначити, що до цього питання її культурної цінності не виникало. Департаментом охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради без всяких консультацій і повідомлення університету видано наказ від 13.02.2023 №10 про занесення водонапірної башти до Переліку об`єктів культурної спадщини столиці;

- Університет звернувся із заявою до Київського науково-методичного центру по охороні, реставрації та використанню пам`яток історії, культури і заповідних територій для виконання проекту охоронного договору на зазначений вище об`єкт культурної спадщини, надавши необхідну документацію;

- Університет як державний заклад освіти, який фінансується з державного бюджету не має коштів на проведення реставраційних робіт і з метою недопущення руйнування водонапірної башти звертався до Міністерства освіти і науки України (лист від 22.11.2023 №1910) проханням виділити із загального фонду 3500 тис. грн. капітальних видатків за КЕКВ 3143 «Реставрація пам`яток культури, історії та архітектури». Станом на дату подання цих пояснень кошти так і не були виділені;

- після включення водонапірної башти до переліку об`єктів культурної спадщини, позивач та третя особа 1 звертались до Університету зі спільним листом від 09.05.2023 (вх. №1255 від 10.05.2023) з пропозицією співпраці у збереженні та відновленні будівлі водонапірної башти, пошуку оптимальних шляхів її використання у рамках проекту будівництва житлового комплексу та висловлювали готовність участі у фінансуванні відповідних витрат, і намір щодо довгострокової оренди башти. Остаточне рішення по даному питанні не приймалось у зв`язку з невизначеністю подальшої долі земельної ділянки.

Розпорядженням керівника апарату Північного апеляційного господарського суду від 12.02.2025 № 09.1-07/68/25 призначено повторний автоматизований розподіл справи № 910/3432/23 у зв`язку з тимчасовою непрацездатнісю головуючого судді (судді-доповідача) Яковлєва М.Л. з 22.01.2025.

Відповідно до витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 12.02.2025 справа № 910/3432/23 передана на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя (судді-доповідача) Яценко О.В., судді Гончаров С.А., Тищенко А.І.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 17.02.2025 апеляційну скаргу заступника керівника Київської міської прокуратури на рішення Господарського суду міста Києва від 01.06.2023 у справі № 910/3432/23 прийнято до свого провадження новоствореною колегією суддів, розгляд апеляційної скарги призначено на 18.03.2025 о 10 год. 30 хв..

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 18.03.2025 розгляд апеляційної скарги відкладено на 08.04.2025 о 12 год. 30 хв.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 08.04.2025 розгляд апеляційної скарги відкладено на 17.04.2025 о 09 год. 30 хв.

Розпорядженням керівника апарату Північного апеляційного господарського суду від 15.04.2025 № 09.1-08/954/25 призначено повторний автоматизований розподіл справи № 910/3432/23 у зв`язку з перебуванням судді Гончарова С.А., який не є головуючим суддею (суддею-доповідачем), у відпустці з 16.04.2025 по 25.04.2025 включно.

Відповідно до витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 15.04.2025 справа № 910/3432/23 передана на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя (суддя-доповідач) Яценко О.В., судді Мальченко А.О., Тищенко А.І.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 16.04.2025 апеляційну скаргу заступника керівника Київської міської прокуратури на рішення Господарського суду міста Києва від 01.06.2023 у справі № 910/3432/23 прийнято до свого провадження новоствореною колегією суддів, учасників справи повідомлено, що розгляд апеляційної скарги відбудеться у раніше визначені дату та час.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 17.04.2025 розгляд апеляційної скарги відкладено на 22.05.2025 о 09 год. 30 хв.

22.04.2024 до суду від третьої особи 5 надійшли додаткові пояснення у справі, в яких зазначено про таке:

- земельна ділянка :79:301:0013 щодо якої виник спір, розташована поза межами території пам`яток культурної спадщини місцевого значення, історико-культурного заповідника місцевого значення, їх зон охорони, проте на території зазначеної земельної ділянки розташована водонапірна башта на вул. Горіхуватський шлях, 11а, яка наказом Департаменту охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 13.02.2023 № 10 занесена до Переліку об`єктів культурної спадщини м. Києва;

- наказом Департаменту охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 13.02.2023 № 10 зобов`язано уповноважений орган власника в особі Національного Університету біоресурсів та природокористування України у місячний строк з дати занесення об`єкта культурної спадщини до Переліку об`єктів культурної спадщини м. Києва укласти охоронний договір на щойно виявлений об`єкт культурної спадщини, проте на сьогоднішній день такий охоронний договір не укладено;

- виходячи з норм статті 37 Закону України «Про охорону культурної спадщини», та ДБН А.2.2-14-2016 «Склад та зміст науково-проектної документації на реставрацію пам`яток архітектури та містобудування» на пам`ятках та об`єктах культурної спадщини передбачений лише такий вид будівництва, як реставрація, а нормами статті 1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» визначено, що будівництво - це нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт об`єкта будівництва. Вказане свідчить про те, що реставрація є одним з видів будівництва;

- щойновиявлений об`єкт культурної спадщини водонапірна башта не занесено до Державного реєстру нерухомих пам`яток України;

- при цьому статус об`єкта нерухомого майна, як щойно виявлено об`єкту культурної спадщини (до моменту занесення його до Державного реєстру нерухомих пам`яток України) накладає обмеження на вид будівництва на об`єкті та встановлює дозволені види робіт на ньому, а не встановлює обмеження у використанні всієї земельної ділянки на якій він розташований, оскільки статті 14-1 та 32 Закону України «Про охорону культурної спадщини» визначає обмеження у використанні земель на території охоронній зоні саме пам`ятки.

21.05.2025 до суду від третьої особи 3 надійшли додаткові пояснення, в яких третя особа 3 апеляційну скаргу підтримала, зауваживши на тому, що вона не погоджувало передачу в комунальну власність та/або вилучення нерухомого майна, яке призначено для забезпечення потреб закладу освіти та що право користування (право господарського відання) на майно, що є об`єктом 3 культурної спадщини міста Києва згідно наказу Департаменту охорони культурної спадщини від 13.02.2023 № 10, належить Національному університету біоресурсів і природокористування України. Разом з тим, це право є похідним від права власності.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 22.05.2025 розгляд апеляційної скарги відкладено на 24.06.2025 о 09 год. 30 хв.

16.06.2025 до суду від позивача надійшли письмові спростування аргументів, наведених у поясненнях Міністерства освіти і науки України від 21.05.2025, в яких заявник зауважив на тому, що:

- нерухоме майно, про яке йде мова - будівля водонапірної башти, у комунальну власність не передавалось, а спір у цій справі безпосередньо не стосується права власності на нерухоме майно;

- водонапірна башта знаходилась на спірній земельній ділянці протягом всього часу її оренди позивачем, жодних претензій чи заперечень у власника майна до орендаря земельної ділянки не виникало. При цьому позивач не порушував та не порушує право власності Міносвіти на водонапірну башту;

- Міносвіти не наведено жодних пояснень та не викладено жодних доводів, яким чином визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки призведе до порушення будь-яких прав власника;

- набуття водонапірною баштою статусу щойно виявленого об`єкта культурної спадщини м. Києва покладає на власника (користувача) майна певні зобов`язання: не тільки укласти охоронний договір (який на даний час не укладено), а й зокрема і щодо збереження цього об`єкта у належному стані;

- після включення водонапірної башти до переліку щойно виявлених об`єктів культурної спадщини, позивач та третя особа 1 звертались до користувача майна з пропозицією співпраці у збереженні та відновленні водонапірної башти, пошуку оптимальних шляхів її використання у рамках проекту будівництва житлового комплексу та висловлювали готовність участі у фінансуванні відповідних витрат, і намір щодо довгострокової оренди башти.

Колегією суддів встановлено, що як при первісному апеляційному розгляді апеляційної скарги заступника керівника Київської міської прокуратури, так і при цьому, учасниками судового процесу до матеріалів справи були додані додаткові докази.

Відповідно до ч. 1 ст. 43 ГПК України учасники судового процесу та їх представники повинні добросовісно користуватися процесуальними правами; зловживання процесуальними правами не допускається.

За змістом частин 4, 8 ст. 80 ГПК України, яка визначає загальний порядок подання доказів, якщо доказ не може бути поданий у встановлений законом строк з об`єктивних причин, учасник справи повинен про це письмово повідомити суд та зазначити: доказ, який не може бути подано; причини, з яких доказ не може бути подано у зазначений строк; докази, які підтверджують, що особа здійснила всі залежні від неї дії, спрямовані на отримання вказаного доказу; докази, не подані у встановлений законом або судом строк, до розгляду судом не приймаються, крім випадку, коли особа, яка їх подає, обґрунтувала неможливість їх подання у вказаний строк з причин, що не залежали від неї.

Згідно з ч. 1 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього (ч. 3 ст. 269 ГПК України).

У постанові Верховного Суду від 08.02.2022 у справі №910/17343/20, судом касаційної інстанції, серед іншого, зазначено про наступне:

- системний аналіз ст.ст. 80, 269 ГПК України свідчить про те, що докази, якими позивач обґрунтовує свої вимоги, повинні існувати на момент звернення до суду з відповідним позовом, і саме на позивача покладено обов`язок подання таких доказів одночасно з позовною заявою. Єдиний винятковий випадок, коли можливим є прийняття судом (у тому числі апеляційної інстанції) доказів з порушенням встановленого строку, це наявність об`єктивних обставин, які унеможливлюють своєчасне вчинення такої процесуальної дії (наприклад, якщо стороні не було відомо про існування доказів), тягар доведення яких також покладений на учасника справи (схожий висновок викладено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 06.02.2019 у справі № 916/3130/17, від 26.02.2019 у справі № 913/632/17, від 18.06.2020 у справі № 909/965/16);

- так, у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27.05.2020 у справі № 916/2187/18 викладено висновок про те, що, подаючи відповідні докази, відповідач звертав увагу суду апеляційної інстанції на те, що документи, які ним подані, датовані вереснем та груднем 2019 року, отже, вони не існували станом на дату винесення рішення судом першої інстанції, а також на дату прийняття ухвали апеляційним судом від 22.04.2019. Відтак, відповідно до ч.ч. 3, 8 ст. 80 та ч. 3 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції повинен був належним чином дослідити, чи міг відповідач подати такі докази до суду першої інстанції та чи не є це винятковим випадком, згідно з яким апеляційний господарський суд повинен був оцінити такі документи;

- враховуючи висновок щодо застосування норми ч. 3 ст. 269 ГПК України, викладений у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27.05.2020 у справі № 916/2187/18, колегія суддів не може не погодитися з твердженням скаржника про те, що суд апеляційної інстанції протокольною ухвалою від 11.11.2021 безпідставно відхилив клопотання позивача про прийняття до розгляду та дослідження нових доказів, долучених до апеляційної скарги на рішення Господарського суду міста Києва від 24.06.2021 у цій справі, зокрема, протоколу огляду місця події від 12.07.2021, складеного старшим дізнавачем відділу дізнання Печерського УП ГУПН в м. Києві Трохимець А. О. в рамках кримінального провадження від 02.12.2020 № 0001148, та доданих до зазначеного протоколу відеозаписів, які (докази) в розумінні ст. 391 ГПК України можуть підтверджувати триваючий характер правопорушення та з об`єктивних причин не могли бути надані позивачем до місцевого господарського суду з огляду на ухвалення ним рішення від 24.06.2021, тобто до проведення зазначеної процесуальної дії;

- натомість Верховний Суд зауважує, що всупереч вимогам ч. 3 ст. 269 ГПК України апеляційний суд вибірково прийняв до уваги доказ (лист Печерського УП ГУНП у м. Києві від 08.10.2021 № 867-173/125/52-2021, в якому зазначено про закриття 01.10.2021 кримінального провадження від 02.12.2020 № 0001148), наданий відповідачем безпосередньо до апеляційного суду.

У вирішенні питань щодо прийняття додаткових доказів суд апеляційної інстанції повинен повно і всебічно з`ясовувати причини їх неподання з урахуванням конкретних обставин справи і об`єктивно оцінити поважність цих причин. У разі прийняття додаткових доказів у постанові апеляційної інстанції мають зазначатися підстави такого прийняття.

Наведені положення передбачають наявність таких критеріїв для вирішення питання про прийняття судом апеляційної інстанції додаткових доказів, як «винятковість випадку» та «причини, що об`єктивно не залежать від особи» і тягар доведення покладений на учасника справи, який звертається з відповідним клопотанням (заявою) (такий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 13.04.2021 у справі №909/722/14).

Відповідно до статті 129 Конституції України суддя, здійснюючи правосуддя, є незалежним та керується верховенством права. Основними засадами судочинства, зокрема є: змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості. Законом можуть бути визначені також інші засади судочинства.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 2 ГПК України завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави. Суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням господарського судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.

Відповідно до ч. 3 ст. 2 ГПК України частини 3 статті 2 ГПК України основними засадами (принципами) господарського судочинства є, зокрема: верховенство права; змагальність сторін; пропорційність; розумність строків розгляду справи судом; неприпустимість зловживання процесуальними правами тощо.

Статтею 13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Суд, зберігаючи об`єктивність і неупередженість: сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом.

Згідно із ст. 15 ГПК України суд визначає в межах, встановлених цим Кодексом, порядок здійснення провадження у справі відповідно до принципу пропорційності, враховуючи: завдання господарського судочинства; забезпечення розумного балансу між приватними й публічними інтересами; особливості предмета спору; ціну позову; складність справи; значення розгляду справи для сторін, час, необхідний для вчинення тих чи інших дій, розмір судових витрат, пов`язаних із відповідними процесуальними діями, тощо.

Відповідно до ст. 236 ГПК України судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Виходячи з аналізу вищенаведених норм процесуального законодавства, суд при розгляді справи керується принципом верховенства права, зобов`язаний забезпечувати дотримання принципу змагальності сторін та свободи в наданні ними суду своїх доказів, доведенні перед судом їх переконливості, сприяти учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом задля прийняття законного та обґрунтованого судового рішення, яке буде відповідати завданням господарського судочинства.

У рішенні від 03.01.2018 «Віктор Назаренко проти України» (Заява №18656/13) ЄСПЛ наголосив, що принцип змагальності та принцип рівності сторін, які тісно пов`язані між собою, є основоположними компонентами концепції «справедливого судового розгляду» у розумінні п. 1 ст. 6 Конвенції. Вони вимагають «справедливого балансу» між сторонами: кожній стороні має бути надана розумна можливість представити свою справу за таких умов, що не ставлять її чи його у явно гірше становище порівняно з протилежною стороною. Під загрозою стоїть впевненість сторін у функціонуванні правосуддя, яке ґрунтується, зокрема, на усвідомленні того, що вони матимуть змогу висловити свої думки щодо кожного документа в матеріалах справи (див. рішення у справі «Беер проти Австрії» (Beer v. Austria), заява №30428/96, пункти 17, 18, від 06 лютого 2001 року)

Суд апеляційної інстанції наголошує на тому, що не повинно бути занадто формального ставлення до передбачених законом вимог, оскільки доступ до правосуддя повинен бути не лише фактичним, але і реальним (Рішення Суду у справі Жоффр де ля Прадель проти Франції від 16.12.1992).

У пункті 7 розділу II рішення у справі «Мінак та інші проти України» ЄСПЛ указав, що принцип рівності сторін вимагає надання кожній стороні розумної можливості представляти свою справу за таких умов, які не ставлять її у явно гірше становище порівняно з протилежною стороною (рішення від 27.10.1993 у справах «Авотіньш проти Латвії», заява №17502/07, пункт 119 та «Домбо Бехеєр Б. В. проти Нідерландів», пункт 33). Кожній стороні має бути забезпечена можливість ознайомитись із зауваженнями або доказами, наданими іншою стороною, у тому числі з апеляційною скаргою іншої сторони, та надати власні зауваження з цього приводу. Під загрозою стоїть впевненість сторін у функціонуванні правосуддя, яке ґрунтується, зокрема, на усвідомленні того, що вони мали змогу висловити свою позицію щодо кожного документа в матеріалах справи (пункти 17 - 18 рішення від 06.02.2021 у справі «Беер проти Австрії», заява №30428/96).

Враховуючи правовий висновок щодо застосування норми ч. 3 ст. 269 ГПК України, викладений у постанові Верховного Суду від 27.05.2020 у справі №916/2187/18, а також те, що частина з наданих доказів стосується питань на необхідності дослідження яких вказано Верховним Судом, колегія суддів вирішила прийняти до розгляду всі подані учасниками судового процесу до суду апеляційної інстанції докази, оскільки такі докази можуть підтвердити або спростувати правові позиції сторін та, відповідно, встановити наявність або відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги.

Станом на 24.06.2025 до Північного апеляційного господарського суду відзивів на апеляційну скаргу, інших клопотань від учасників справи не надходило.

Треті особи 2, 3 та 4 представників в судове засідання не направили.

Враховуючи належне повідомлення всіх учасників про час і місце судового розгляду апеляційної скарги, а також те, що явка представників учасників в судове засідання не визнана обов`язковою, колегія суддів дійшла висновку про розгляд апеляційної скарги у відсутність представників третіх осіб 2, 3 та 4, за наявними матеріалами апеляційного провадження.

Під час розгляду справи учасники судового процесу правові позиції, викладені в заявах по суті спору, підтримали.

Згідно із ст.269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги, відзивів інших письмових пояснень, заслухавши пояснення представника учасників судового процесу, дослідивши матеріали справи, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного судового рішення, дійшла до висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, проте оскаржуване рішення суду першої інстанції підлягає зміні, з наступних підстав.

Рішенням Київської міської ради від 27.05.2004 №281/1491 «Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею» передано Закритому акціонерному товариству «Молодіжний житловий комплекс «Оболонь» (нова назва Товариство з обмеженою відповідальністю «Молодіжний житловий комплекс «Оболонь»), за умови виконання пункту 17.1. цього рішення, в короткострокову оренду на 3 роки земельну ділянку площею 0,5268 га для будівництва житлового комплексу на вул. Генерала Родимцева в Голосіївському районі м. Києва за рахунок земель запасу житлової та громадської забудови.

На виконання вказаного рішення між Київської міською радою (орендодавцем) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Молодіжний житловий комплекс «Оболонь» (орендарем) був укладений договір оренди земельної ділянки від 07.07.2005, який зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 15.07.2005 за №79-6-00332 (далі, Договір), відповідно до умов якого орендодавець за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку за адресою вул. Генерала Родимцева в Голосіївському районі м. Києва, площею 0,5268 га для будівництва житлового комплексу, кадастровий номер :79:301:0013.

Відповідно до пункту 3.1. Договору його укладено на три роки.

Згідно пункту 11.7. Договору після закінчення строку дії договору, орендар за умови належного виконання своїх обов`язків має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору, у зв`язку з чим повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір продовжити дію договору. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

На виконання умов Договору орендодавець передав, а орендар прийняв в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (кадастровий номер :79:301:0013) площею 0,5268 га за адресою: вул. Генерала Родимцева в Голосіївському районі м. Києва за актом приймання-передачі від 15.07.2005.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 15.09.2008 у справі №28/277 поновлено на три роки Договір, вважаючи укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 15.07.2005 №79-6-00332 (про поновлення) в редакції, яка підписана ТОВ «Молодіжний житловий комплекс «Оболонь».

Угодою від 28.10.2008, що зареєстрована Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 28.10.2008 за № 79-6-00668, Договір оренди поновлено на три роки.

Таким чином, строк дії Договору оренди було узгоджено сторонами до 28.10.2011.

У подальшому рішенням Господарського суду міста Києва від 24.03.2014 №5011-75/12367-2012 визнано поновленим на три роки Договір, визнано укладеною додаткову угоду (про поновлення) до договору оренди в редакції, яка підписана ТОВ «Молодіжний житловий комплекс «Оболонь».

Постановою Північного апеляційного господарського суду від 28.01.2020 по справі № 910/13031/19 Договір був продовжений на три роки до 28.01.2023. Визнано укладеною угоду до договору оренди земельної ділянки від 15.07.2005, зареєстрованого за № 79-6-00332, в редакції, яка підписана ТОВ «Молодіжний житловий комплекс «Оболонь».

Право оренди земельної ділянки зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що посвідчується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, індексний номер витягу 208318240 від 06.05.2020, реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 00.

Оскільки Договір продовжено до 28.01.2023 та у зв`язку з необхідністю поновлення дії договору оренди на новий строк, 27.10.2022 позивач, на підставі п. 11.7 Договору оренди та відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі» звернувся до Київської міської ради з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки за адресою: м. Київ, вул. Генерала Родимцева у Голосіївському районі м. Києва, площею 0,5268 га, цільове призначення - для будівництва житлового комплексу, кадастровий номер: :79:301:0013.

У листі позивач підтвердив повне виконання умов договору, відсутність заборгованості з орендної плати за земельну ділянку та надав згоду, у разі необхідності, на приведення розміру орендної плати у відповідності до вимог чинного законодавства.

Разом із вказаним листом - повідомленням позивач, серед іншого, надав проект додаткової угоди про поновлення Договору, підписаний та скріплений печаткою орендаря.

Однак, за твердження позивача, останній станом на дату звернення з позовом до місцевого господарського суду у даній справі жодної мотивованої відповіді від Київської міської ради у встановлені законом строки щодо поновлення договору оренди не отримав та після спливу строку дії договору оренди орендар продовжив користуватись земельною ділянкою, сплачуючи за її використання орендну плату, що дає підстави позивачу поновити договір відповідно до ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Звертаючись до суду з цим позовом позивач просить визнати укладеною додаткову угоду до Договору у редакції, викладеній у прохальній частині позовної заяви.

Правові позиції сторін детального викладені вище.

Суд першої інстанції позовні вимоги задовольнив, що колегія суддів вважає вірним, з огляду на таке.

За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон про оренду землі.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону України «Про оренду землі»).

Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом України «Про оренду землі» врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Так, згідно статті 58 Конституції України закріплено один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.

Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.

За змістом ст. 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву «Поновлення договору оренди землі» та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (ч. 2 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч. 3 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч. 4 ст. 33 частина Закону України «Про оренду землі»).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).

Частина 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (яку застосував суд першої інстанції) встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

За приписами частини восьмої цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

16.01.2020 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України «Про оренду землі», що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції, та стосується лише переважного права орендаря (частини 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі»). Поновлення ж договору (ч. 6 попередньої редакції статті 33 Закону України «Про оренду землі») тепер регулюється статтею 126-1 ЗК.

При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України «Про оренду землі» правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Покладені в основу апеляційної скарги твердження прокурора зводяться до необхідності застосування до спірних правовідносин положення статті 33 Закону України «Про оренду землі», до яких на підставі Закону України від 05.12.2019 №340-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» було внесено зміни, в частині того, що поновлення договорів оренди землі, в даному випадку, здійснюється на умовах, визначених договором, за правилами/, чинними на момент його укладення.

З огляду на вищенаведене, колегія суддів зазначає наступне.

Розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:

«Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.»

Згідно з ч. 2 ст. 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Також відповідно до ч. 1 ст. 126-1 ЗК України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 ЗК України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).

Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених ч. 1 ст. 126-1 ЗК України. Тобто, поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 ЗК України, за загальним правилом заборонено.

З наведеного вбачається, що зміст поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться у абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону України «Про оренду землі» базується саме на положеннях стаття 126-1 ЗК України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Тому поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться у абзаці 4 Розділу Перехідні положення Закону України «Про оренду землі» та поняття «поновлення договору оренди», яке містилось у Закону України «Про оренду землі» у попередній редакції, є змістовно різними.

Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України «Про оренду землі». Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

Такого правового висновку Верховний Суд дійшов у постанові від 23.11.2023 у справі №906/1314/21, з огляду на який апеляційний суд вважає, що до спірних правовідносин у даній справі підлягають застосуванню положення статті 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою (06.03.2023).

Так, за ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент звернення з позовом у даній справі (06.03.2023):

- після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк;

- орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку;

- до листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору;

- при укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється;

- орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 ЗК України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення;

- відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

Як встановлено вище, з метою використання свого переважного права на поновлення дії Договору на новий строк позивач відповідно до ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» звернувся до Київської міської ради з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки за адресою: м. Київ, вул. Генерала Родимцева у Голосіївському районі м. Києва, площею 0,5268 га, цільове призначення - для будівництва житлового комплексу, кадастровий номер: :79:301:0013.

У листі позивач підтвердив повне виконання умов Договору, відсутність заборгованості з орендної плати за земельну ділянку та надав згоду, у разі необхідності, на приведення розміру орендної плати у відповідності до вимог чинного законодавства.

До листа-повідомлення надав, зокрема, проект додаткової угоди про поновлення Договору.

Слід зазначити, що стаття 33 Закону України «Про оренду землі» (як у попередній, так і у чинній редакції) встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.

Суд зауважував, що відповідно до ст. 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом ч. 3 ст. 509 цього Кодексу.

Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом ст. 3 ЦК України та ст.. 33 Закону України «Про оренду землі» землі орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.

Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.

Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, не розглянув протягом місяця лист-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря (аналогічний правовий висновок викладений в постанові Верховного Суду від 23.11.2023 у справі №906/1314/21).

Колегія суддів також зауважує на наступному.

Відповідно до ч. 2 ст.ст. 2, 172 ЦК України учасниками цивільних відносин є, зокрема, територіальні громади, які набувають і здійснюють цивільні права та обов`язки через органи місцевого самоврядування у межах їхньої компетенції, встановленої законом.

Кожен суб`єкт цивільного права повинен виконувати свої обов`язки, якщо вони випливають з закону або звичаю (ст. 7 ЦК України). Для цього воля такого суб`єкта має формуватися таким чином, щоб його дії були правомірними. Якщо ж суб`єкт цивільного права не виконує свій обов`язок добровільно, хоча має юридичну та фактичну можливість його виконати, то це свідчить про дефект його волі.

Зокрема, якщо суб`єкт цивільного права зобов`язаний укласти договір, але протиправно не робить цього, то це свідчить про дефект волі такого суб`єкта. Спонукання до укладення договору такого суб`єкта не може полягати у зобов`язанні його або його представника чи органу чи посадової особи судом укласти договір, прийняти рішення про його укладення тощо, бо обов`язок вчинити такі дії вже виник із закону. Якщо такий обов`язок не виконується, то додаткове покладення цього ж самого обов`язку судом, з одного боку, є неможливим, а з іншого - є неефективним, бо дефект волі стане на заваді виконанню такого обов`язку навіть у разі ухвалення судового рішення про це. До того ж судове рішення про зобов`язання ради вчинити певні дії не має механізму реалізації, оскільки рішення ради приймаються на сесіях колегіально.

Натомість спонукання суб`єкта цивільного права до укладення договору опосередковується позовною вимогою про визнання договору укладеним. Така позовна вимога опосередковує спосіб захисту, передбачений ст. 16 ЦК України (зміна правовідношення). У разі задоволення такої позовної вимоги цивільні права та обов`язки за договором набуваються, змінюються або припиняються внаслідок заміни волі та волевиявлення відповідача судовим рішенням, яке тим самим виправляє дефект волі відповідача. Отже, в разі задоволення позовної вимоги про визнання договору оренди (додаткової угоди до договору оренди) укладеним, як відсутність рішення відповідної ради щодо укладення договору, так і непідписання його сільським, селищним, міським головою не має правового значення.

Отже, відсутність рішення ради про укладення договору (або навіть рішення ради про відмову в його укладенні) саме по собі не може бути підставою для відмови в позові про визнання договору укладеним.

Такі висновки викладено Верховним судом у постанові від 05.06.2024 у справі № 910/5994/23 та, у свою чергу, відповідають висновкам, сформульованим у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21.

У цих справах Верховний Суд дійшов висновку, що сільська рада безпідставно прийняла рішення про відмову в поновленні договору оренди, проект додаткової угоди не розглянула, жодних заперечень щодо умов додаткової угоди не висловила, а тому суди дійшли правильного висновку про задоволення вимоги про визнання договору оренди землі укладеним. При розгляді справ № 910/5994/23 та № 906/1314/21 Верховний Суд також зазначив, що орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист.

Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря. Іншим прикладом нехтування обов`язком добросовісно провести переговори є відсутність будь-якої реакції орендодавця на звернення орендаря (пункт 6.38 постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21).

Як відмова від укладення договору з надуманих мотивів, так і безпідставне ухилення від переговорів щодо його укладення становить необґрунтоване припинення переговорів, що є порушенням обов`язку добросовісно вести переговори (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16-ц (пункт 37)). У подібних випадках суд може задовольнити вимогу орендаря про визнання укладеним договору на новий строк (додаткової угоди до договору).

Водночас необхідною умовою вирішення спору є встановлення правомірності і добросовісності поведінки орендаря, дотримання ним порядку реалізації свого права в межах орендних правовідносин сторін та відповідність приписам законодавства проекту договору.

Це означає, що для поновлення договору оренди орендар до закінчення строку оренди мав завчасно, у розумний строк (якщо такий строк не був встановлений договором) звернутися до орендодавця з офертою, тобто з проектом відповідного договору, а орендодавець мав розглянути цей проект і або погодитися з ним, або відхилити, або за необхідності провести з орендарем переговори щодо нового строку оренди або зміни умов.

Колегією суддів встановлено, що позивач у визначений Договором та Законом України «Про оренду землі» строк звернувся до відповідач з відповідною пропозицією, проте, відповідач, у встановлений ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» місячний строк жодних заперечень проти поновлення договору не висловив, лист-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі позивачу не направив.

При цьому посилання на те, що на розгляді Київської міської ради перебуває проект рішення від 03.02.2023 про відмову ТОВ «МЖК «Оболонь» у поновленні договору оренди землі від 15.07.2005, яке обґрунтоване тим, що земельна ділянка межує з територією Національного природного парку «Голосіївський» та знаходиться у безпосередній близькості біля парку-пам`ятки садово-паркового мистецтва загальнодержавного значення «Голосіївський парк ім. М.Т. Рильського», у зв`язку з чим заплановане будівництво житлового комплексу може призвести до негативного впливу та змін екосистеми і становити загрозу дотримання екологічної рівноваги Києва, колегією суддів до уваги не приймаються, так як проект рішення не є не є належним доказом на підтвердження наявності заперечень орендодавця (Київської міської ради) про відмову у поновленні спірного договору, оскільки не є кінцевим рішенням Київської міської ради (орендодавця) з цього питання.

При цьому слід зазначити і про те, що, як встановлено вище, навіть рішення ради про відмову в укладенні договору саме по собі не може бути підставою для відмови в позові про визнання договору укладеним.

Разом з тим, як вбачається з матеріалів справи, після закінчення строку дії Договору позивач продовжує користуватися земельною ділянкою відповідно до умов договору, своєчасно та в повному обсязі сплачує орендні платежі.

Щодо тверджень відповідача про неналежне виконання позивачем Договору, що полягає в передачі земельної ділянки в суборенду без надання згоди Київської міської ради, колегія суддів зазначає наступне.

У відповідності до ч. 1ст. 8 Закону України «Про оренду землі» орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця (крім випадків, визначених законом). Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду.

Матеріалами справи підтверджено, що позивач, на виконання вищезазначених приписів закону про оренду, звернувся до відповідача з листом №103 від 13.07.2021 щодо надання згоди на передачу в суборенду спірної земельної ділянки.

У відповідь на лист позивача Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради направив лист №05716-18827 від 30.07.2021, в якому повідомив позивача, що забезпечить підготовку відповідного проєкту рішення Київської міської ради щодо надання згоди на передачу в суборенду земельної ділянки (кадастровий номер :79:301:0013) для подальшого його розгляду Київською міською радою.

В подальшому, позивач повторно звернувся до відповідача з листом від 18.08.2021 №139 з проханням надати інформацію чи приймалося рішення Київською міською радою про надання дозволу чи відмови щодо передачі в суборенду земельної ділянки (кадастровий номер :79:301:0013).

Листом №05716-24173 від 02.09.2021, Департамент земельних ресурсів надав позивачу відповідь, що наразі рішення Київською міською радою про надання дозволу чи відмову на передачу в суборенду означеної земельної ділянки не приймалось.

Посилання відповідача на не завершення позивачем будівництва упродовж строку дії договору колегія суддів визнає необґрунтованими, оскільки, по-перше, таких заперечень він позивачу у визначений Законом України «Про оренду землі» строк не надав, а по-друге пандемія та введення військового стану безумовно вплинули на строки виконання позивачем обов`язків з будівництва.

Як встановлено вище, постановою Верховного Суду від 24.09.2024 у справі № 910/3432/23 касаційну скаргу заступника керівника Київської міської прокуратури задоволено частково, скасовано постанову Північного апеляційного господарського суду від 22.02.2024 у справі № 910/3432/2, справу передано на новий розгляд до Північного апеляційного господарського суду.

Направляючи справу на новий розгляд Верховний Суд вказав, що :

- прокурор у апеляційній скарзі (такі ж доводи він наводить і у касаційній скарзі) наголошував, зокрема, на неможливості поновлення спірного договору оренди землі на новий строк у редакції позивача через наявність розміщеного на ній нерухомого майна (водонапірної башти загальною площею 66,7 м2), належного державі в особі Міністерства освіти і науки України, яке перебуває на праві господарського відання у Національного університету біоресурсів і природокористування України та є об`єктом культурної спадщини міста Києва згідно з наказом Департаменту охорони культурної спадщини від 13.02.2023 № 10, наявним у справі, вказаний об`єкт культурної спадщини розташований на спірній земельній ділянці ще з 1950-х років;

- проте належна оцінка вказаним доводам судом апеляційної інстанції надана не була та на порушення вимог процесуального законодавства не було досліджено правовий статус такого об`єкта, чи дійсно він розташований на орендованій позивачем земельній ділянці, право на поновлення оренди якої є предметом розгляду у цій справі, чи не обмежуватимуться права власника такого об`єкта внаслідок продовження спірних орендних правовідносин, зважаючи, на принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній майна, а також на цільове призначення земельної ділянки, визначене у договорі - для будівництва житлового комплексу, та, відповідно, яким є правове регулювання відносин щодо земельної ділянки, на якій розташований об`єкт культурної спадщини, та її правовий режим. Без достеменного установлення наведеного поновлення спірного договору оренди землі є передчасним.

Частиною 1 ст. 316 ГПК України встановлено, що вказівки, що містяться у постанові суду касаційної інстанції, є обов`язковими для суду першої та апеляційної інстанцій під час нового розгляду справи.

Щодо вказаних вказівок суду касаційної інстанції слід зазначити таке.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 03.12.2024 залучено до участі в справі в якості третьої особи 5, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача Департамент охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради.

При дослідженні матеріалів справи колегією суддів встановлено наступне.

На території земельної ділянки :79:301:0013 щодо якої виник спір розташована водонапірна башта на вул. Горіхуватський шлях, 11а, яка наказом Департаменту охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) № 10 від 13.02.2023 занесена до Переліку об`єктів культурної спадщини м. Києва.

При цьому сама земельна ділянка розташована поза межами території пам`яток культурної спадщини місцевого значення, історико-культурного заповідника місцевого значення, їх зон охорони, що підтверджено поясненнями Департаменту охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради.

Правові, організаційні, соціальні та економічні відносини у сфері охорони культурної спадщини з метою її збереження, використання об`єктів культурної спадщини у суспільному житті, захисту традиційного характеру середовища в інтересах нинішнього і майбутніх поколінь регулює Закон України «Про охорону культурної спадщини».

Вимогами статті 1 Закону України «Про охорону культурної спадщини» визначено, що:

- культурна спадщина - сукупність успадкованих людством від попередніх поколінь об`єктів культурної спадщини;

- об`єкт культурної спадщини - визначне місце, споруда (витвір), комплекс (ансамбль), їхні частини, пов`язані з ними рухомі предмети, а також території чи водні об`єкти (об`єкти підводної культурної та археологічної спадщини), інші природні, природно-антропогенні або створені людиною об`єкти незалежно від стану збереженості, що донесли до нашого часу цінність з археологічного, естетичного, етнологічного, історичного, архітектурного, мистецького, наукового чи художнього погляду і зберегли свою автентичність;

- щойно виявлений об`єкт культурної спадщини - об`єкт культурної спадщини, який занесено до Переліку об`єктів культурної спадщини відповідно до цього Закону;

- пам`ятка культурної спадщини - об`єкт культурної спадщини, який занесено до Державного реєстру нерухомих пам`яток України, або об`єкт культурної спадщини, який взято на державний облік відповідно до законодавства, що діяло до набрання чинності цим Законом, до вирішення питання про включення (невключення) об`єкта культурної спадщини до Державного реєстру нерухомих пам`яток України;

- охорона культурної спадщини - система правових, організаційних, фінансових, матеріально-технічних, містобудівних, інформаційних та інших заходів з обліку (виявлення, наукове вивчення, класифікація, державна реєстрація), запобігання руйнуванню або заподіянню шкоди, забезпечення захисту, збереження, утримання, відповідного використання, консервації, реставрації, ремонту, реабілітації, пристосування та музеєфікації об`єктів культурної спадщини.

Частиною 1 ст. 13 Закону України «Про охорону культурної спадщини» об`єкти культурної спадщини незалежно від форм власності відповідно до їхньої археологічної, естетичної, етнологічної, історичної, мистецької, наукової чи художньої цінності підлягають реєстрації шляхом занесення до Державного реєстру нерухомих пам`яток України (далі - Реєстр) за категоріями національного та місцевого значення пам`ятки. Порядок визначення категорій пам`яток встановлюється Кабінетом Міністрів України.

Частинами 1, 2 ст. 14 Закону України «Про охорону культурної спадщини» передбачено, що:

- занесення об`єкта культурної спадщини до Реєстру та внесення змін до нього (вилучення з Реєстру, зміна категорії пам`ятки) провадяться відповідно до категорії пам`ятки: а) пам`ятки національного значення - постановою Кабінету Міністрів України за поданням центрального органу виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері охорони культурної спадщини, протягом одного року з дня одержання подання; б) пам`ятки місцевого значення - рішенням центрального органу виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері охорони культурної спадщини, за поданням відповідних органів охорони культурної спадщини або за поданням Українського товариства охорони пам`яток історії та культури, інших громадських організацій, до статутних завдань яких належать питання охорони культурної спадщини, протягом одного місяця з дня одержання подання;

- об`єкт культурної спадщини до вирішення питання про його реєстрацію як пам`ятки вноситься до Переліку об`єктів культурної спадщини і набуває правового статусу щойно виявленого об`єкта культурної спадщини, про що відповідний орган охорони культурної спадщини в письмовій формі повідомляє власника цього об`єкта або уповноважений ним орган (особу). Переліки об`єктів культурної спадщини затверджуються рішеннями відповідних органів охорони культурної спадщини. Порядок обліку об`єктів культурної спадщини визначає центральний орган виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері охорони культурної спадщини.

Єдину систему обліку об`єктів культурної спадщини незалежно від їх видів та типів визначає Порядок обліку об`єктів культурної спадщини, затверджений наказом Міністерства культури України 11.03.2013 № 158 (у редакції наказу Міністерства культури України від 27.06.2019 № 501) (редакція, що діяла на час видання занесення башти до Переліку об`єктів культурної спадщини) (далі Порядок).

Відповідно до пункту 3 розділу І Порядку система обліку об`єктів культурної спадщини включає комплекс заходів із взяття на облік об`єкта культурної спадщини, оформлення облікової документації, занесення чи незанесення об`єкта культурної спадщини до Реєстру, ведення Реєстру, інвентаризації об`єктів культурної спадщини, включення до Реєстру об`єкта культурної спадщини, який взято на державний облік відповідно до законодавства, що діяло до набрання чинності Законом України «Про охорону культурної спадщини», формування облікових справ та внесення змін до Реєстру (зміна категорії пам`ятки та вилучення пам`ятки з Реєстру).

Відповідно до пункту 4 розділу І Порядку, ініціаторами розгляду питань занесення об`єкта культурної спадщини до Реєстру, внесення змін до відомостей Реєстру, передбачених абзацами другим - п`ятим пункту 1 розділу V Порядку, та внесення змін до Реєстру (далі - Ініціатор) є:

- уповноважений орган - за категорією пам`ятки національного значення;

- уповноважений орган, Українське товариство охорони пам`яток історії та культури, інші громадські організації, до статутних завдань яких належать питання охорони культурної спадщини - за категорією пам`ятки місцевого значення.

Відповідно до пункту 5 розділу 1 Порядку суб`єктами прийняття рішення про занесення об`єкта культурної спадщини до Реєстру, внесення змін до відомостей Реєстру, передбачених абзацами другим-п`ятим пункту 1 розділу V Порядку, внесення змін до Реєстру відповідно до категорії пам`яток є:

- Кабінет Міністрів України - щодо пам`яток національного значення;

- Мінкультури - щодо пам`яток місцевого значення.

Взяття на облік об`єкта культурної спадщини врегульовано розділом ІІ Порядку, яким, серед іншого, встановлено, що:

- об`єкт набуває статусу щойно виявленого об`єкта культурної спадщини з дня його внесення до Переліку (п. 7);

- про набуття правового статусу щойно виявленого об`єкта уповноважений орган у десятиденний строк з дня прийняття рішення про занесення об`єкта культурної спадщини до Переліку надсилає власнику цього об`єкта або уповноваженому(ній) ним органу (особі) відповідне повідомлення рекомендованим листом з описом вкладення та повідомленням про вручення (п. 8);

- власник об`єкта культурної спадщини або уповноважений(а) ним орган (особа) зобов`язаний вжити заходів щодо укладення охоронного договору у місячний строк з дня отримання повідомлення уповноваженого органу (п. 9);

- уповноважений орган зобов`язаний забезпечити складання облікової документації на щойно виявлений об`єкт культурної спадщини у строк, що не перевищує трьох років з дати занесення об`єкта культурної спадщини до Переліку (п. 10).

Постановою Кабінету Міністрів України від 28.12.2001 № 1768 затверджено Порядок укладення охоронних договорів на пам`ятки культурної спадщини, щойно виявлені об`єкти культурної спадщини чи їх частини, яким , серед іншого встановлено, що:

- дія цього Порядку поширюється на укладення, зміну та припинення охоронного договору між власником (користувачем) пам`ятки, щойно виявленого об`єкта культурної спадщини чи її (його) частини або уповноваженим ним органом (особою) незалежно від форми власності на зазначені об`єкти та відповідним органом охорони культурної спадщини (п. 2);

- охоронні договори укладаються на пам`ятки культурної спадщини національного, місцевого значення, а також на щойно виявлені об`єкти культурної спадщини чи їх частини з урахуванням особливостей, передбачених цим Порядком (п. 7);

- в охоронному договорі, складеному за формою згідно з додатком 1, зазначаються вимоги щодо режиму використання пам`ятки чи її частини, види і строки виконання робіт з консервації, реставрації, реабілітації, музеєфікації, ремонту, пристосування пам`яток, інших пам`яткоохоронних заходів, необхідність яких визначається відповідним органом охорони культурної спадщини (п. 8);

- власник (користувач) пам`ятки, щойно виявленого об`єкта культурної спадщини чи її (його) частини або уповноважений ним орган (особа) зобов`язаний не пізніше ніж через один місяць з моменту отримання пам`ятки, щойно виявленого об`єкта культурної спадщини чи її (його) частини у власність (користування) укласти охоронний договір з відповідним органом охорони культурної спадщини (п.12);

- після внесення об`єкта культурної спадщини до Державного реєстру нерухомих пам`яток України або набуття ним правового статусу щойно виявленого об`єкта культурної спадщини відповідний орган охорони культурної спадщини в письмовій формі повідомляє власнику (користувачу) цього об`єкта або уповноваженому ним органу (особі). У такому разі власник (користувач) пам`ятки, щойно виявленого об`єкта культурної спадщини чи її (його) частини або уповноважений ним орган (особа) зобов`язаний укласти охоронний договір з відповідним органом охорони культурної спадщини не пізніше ніж через один місяць з моменту отримання такого повідомлення (п. 13);

- охоронний договір укладається власником (користувачем) пам`ятки, щойно виявленого об`єкта культурної спадщини чи її (його) частини або уповноваженим ним органом (особою) з таким органом охорони культурної спадщини відповідної адміністративно-територіальної одиниці:

з органом виконавчої влади Автономної Республіки Крим, органом охорони культурної спадщини обласної, Київської та Севастопольської міської держадміністрації (військової адміністрації);

з районною держадміністрацією (військовою адміністрацією), виконавчим органом сільської, селищної, міської ради (за наявності повноважень, делегованих органом охорони культурної спадщини вищого рівня відповідно до закону) (п. 14);

- у разі коли пам`ятка, щойно виявлений об`єкт культурної спадщини чи її (його) частина перебувають у державній власності та передані до сфери управління райдержадміністрації (військової адміністрації) або належать до комунальної власності відповідної територіальної громади, охоронний договір укладається з органом виконавчої влади Автономної Республіки Крим, органом охорони культурної спадщини обласної, Київської та Севастопольської міської держадміністрації (військової адміністрації) (п. 15).

Отже, після набуття об`єктом культурної спадщини правового статусу щойно виявленого об`єкта культурної спадщини (тобто внесення такого об`єкту до Переліку об`єктів культурної спадщини) власник (користувач) такого об`єкту зобов`язаний не пізніше ніж через один місяць з моменту отримання пам`ятки, щойно виявленого об`єкта культурної спадщини укласти охоронний договір з відповідним органом охорони культурної спадщини. При цьому у такому договорі мають бути зазначені вимоги щодо режиму використання пам`ятки чи її частини, види і строки виконання робіт з консервації, реставрації, реабілітації, музеєфікації, ремонту, пристосування пам`яток, інших пам`яткоохоронних заходів, необхідність яких визначається відповідним органом охорони культурної спадщини.

Водночас внесення щойно виявленого об`єкта культурної спадщини до Переліку об`єктів культурної спадщини не має обов`язком наслідком набуття в подальшому таким об`єктом статусу об`єкта культурної спадщини.

З матеріалів справи слідує, що водонапірна башта є власністю держави в особі Міністерства освіти та науки України та закріплена на праві господарського відання за третьою особою 4.

Третьою особою 5 у письмових поясненнях зазначено, що:

- наказом Департаменту охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 13.02.2023 № 10 зобов`язано уповноважений орган власника в особі Національного Університету біоресурсів та природокористування України у місячний строк з дати занесення об`єкта культурної спадщини до Переліку об`єктів культурної спадщини м. Києва укласти охоронний договір на щойно виявлений об`єкт культурної спадщини;

- на сьогоднішній день, охоронний договір на щойно виявлений об`єкт культурної спадщини між органом охорони - Департаментом охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) та уповноваженим органом власника - Національним Університетом біоресурсів та природокористування України не укладено.

В свою чергу третьою особою 4 (тобто особою, яка має укласти охоронний договір - примітка суду) у письмових поясненнях вказано про таке:

- водонапірна башта введена в експлуатацію в 1955 році як типова технічна водогосподарська споруда, призначена для створення та підтримання тиску води системі водопостачання прилеглих будинків та гуртожитку. Використання башти припинено у 1978 році у зв`язку з введенням окремої водонасосної станції;

- науково-технічним звітом за результатами оцінки технічного стану водонапірної башти по вул. Генерала Родимцева, 11-а в м. Києві, затвердженим 18.08.2022, технічний стан окремих конструкційних елементів класифікується як непридатний для експлуатації або аварійний. Загальний технічний стан водонапірної башти на момент обстеження визначений як стан ІІІ - непридатний для експлуатації;

- з огляду на вказане Університет звертався до Міністерства освіти і науки України з листом від 23.09.2022 № 0967 щодо погодження списання вищезгаданої водонапірної башти, але погодження не отримав;

- після початку будівельних робіт на земельній ділянці громадськість ініціювала питання про надання водонапірній башті статуту об`єкта культурної спадщини. Необхідно зазначити, що до цього питання її культурної цінності не виникало. Департаментом охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради без всяких консультацій і повідомлення університету видано наказ від 13.02.2023 №10 про занесення водонапірної башти до Переліку об`єктів культурної спадщини столиці;

- Університет звернувся із заявою до Київського науково-методичного центру по охороні, реставрації та використанню пам`яток історії, культури і заповідних територій для виконання проекту охоронного договору на зазначений вище об`єкт культурної спадщини, надавши необхідну документацію;

- Університет як державний заклад освіти, який фінансується з державного бюджету не має коштів на проведення реставраційних робіт і з метою недопущення руйнування водонапірної башти звертався до Міністерства освіти і науки України (лист від 22.11.2023 №1910) проханням виділити із загального фонду 3500 тис. грн. капітальних видатків за КЕКВ 3143 «Реставрація пам`яток культури, історії та архітектури». Станом на дату подання цих пояснень кошти так і не були виділені;

- після включення водонапірної башти до переліку об`єктів культурної спадщини, позивач та третя особа 1 звертались до Університету зі спільним листом від 09.05.2023 (вх. від 10.05.2023 №1255) з пропозицією співпраці у збереженні та відновленні будівлі водонапірної башти, пошуку оптимальних шляхів її використання у рамках проекту будівництва житлового комплексу та висловлювали готовність участі у фінансуванні відповідних витрат, і намір щодо довгострокової оренди башти. Остаточне рішення по даному питанні не приймалось у зв`язку з невизначеністю подальшої долі земельної ділянки.

Колегія суддів зазначає про те, що позивач, у розумінні положень чинного законодавства не є тією особою, яка має обов`язок на укладення охоронного договору щодо спірної водонапірної башти.

Водночас слід зауважити на наступному.

Статтею 54-1 ЗК України встановлено, що:

- з метою охорони культурної спадщини на використання земель у межах території пам`ятки культурної спадщини, історико-культурного заповідника, історико-культурної заповідної території, охоронюваної археологічної території, музею просто неба, меморіального музею-садиби, зон охорони, буферної зони, історичного ареалу населеного місця, території об`єкта культурної всесвітньої спадщини встановлюються обмеження відповідно до Закону України «Про охорону культурної спадщини» (ч. 1);

- обмеження у використанні земель у межах території пам`ятки культурної спадщини, історико-культурного заповідника, історико-культурної заповідної території, охоронюваної археологічної території, музею просто неба, меморіального музею-садиби, зон охорони, історичного ареалу населеного місця, буферної зони, території об`єкта культурної всесвітньої спадщини поширюються на усі розташовані в межах цих територій та об`єктів землі незалежно від їх цільового призначення. Межі території, на яку поширюються такі обмеження, визначаються відповідно до Закону України «Про охорону культурної спадщини» і зазначаються в документації із землеустрою, містобудівній документації, науково-проектній документації у сфері охорони культурної спадщини. Відомості про зазначені обмеження у використанні земель вносяться до Державного земельного кадастру (ч. 2);

- режим використання земель у межах території пам`ятки культурної спадщини, історико-культурного заповідника, історико-культурної заповідної території, охоронюваної археологічної території, музею просто неба, меморіального музею-садиби, зон охорони, історичного ареалу населеного місця, буферної зони, території об`єкта культурної всесвітньої спадщини визначається науково-проектною документацією у сфері охорони культурної спадщини, а до затвердження такої документації - Законом України «Про охорону культурної спадщини».

В свою чергу ст. 14-1 Закону України «Про охорону культурної спадщини» передбачено, що:

- територія пам`ятки - це територія, історично і топографічно пов`язана з розпланувально-просторовою еволюцією пам`ятки, для якої визначається спеціальний охоронний режим її використання з метою збереження цілісності пам`ятки.

Межі та режими використання території пам`ятки визначаються науково-проектною документацією, що складається за результатами проведених досліджень.

Рішення про затвердження науково-проектної документації з визначення меж і режимів використання території пам`ятки приймається:

центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері охорони культурної спадщини, - щодо територій пам`яток національного значення;

органом охорони культурної спадщини Автономної Республіки Крим, обласними, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями - щодо територій пам`яток місцевого значення.

Порядок визначення меж та режимів використання території пам`ятки та затвердження науково-проектної документації встановлюється Кабінетом Міністрів України (ч. 1);

- режим використання території пам`ятки встановлює обмеження діяльності у використанні відповідної території (земель). Будь-яка діяльність у межах території пам`ятки має здійснюватися з дотриманням режиму використання пам`ятки, у тому числі всіх обмежень у використанні земель, зокрема у сфері забудови (ч. 2);

- до затвердження науково-проектної (науково-дослідної) документації з визначення меж та режимів використання території пам`ятки відповідно до частини першої цієї статті межа території пам`ятки встановлюється:… 2) для пам`яток архітектури - 20 метрів навколо периметра забудови (ч. 2).

При цьому, п. 5.14 Порядку встановлено, що після занесення об`єкта культурної спадщини до Реєстру і набуття ним статусу пам`ятки, виконавчий орган сільської, селищної, міської ради, на території якої розташована пам`ятка, власник пам`ятки чи уповноважені ним органи (особи) забезпечують розроблення технічної документації із землеустрою щодо визначення меж території пам`ятки, що є складовою облікової документації на пам`ятку і вноситься після її затвердження до складу облікової справи.

Статтею 6 Закону України «Про охорону культурної спадщини» встановлено, що до повноважень органу виконавчої влади Автономної Республіки Крим, органів охорони культурної спадщини обласних, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій відповідно до їхньої компетенції належить, серед іншого, затвердження науково-проектної документації з визначення меж і режимів використання пам`ятки місцевого значення та її зон охорони, технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж режимоутворюючих об`єктів культурної спадщини (у разі встановлення такою документацією меж території пам`ятки місцевого значення та її зон охорони).

Колегія суддів зазначає про те, що, з огляду на положення чинного законодавства:

- на використання земель у межах території пам`ятки культурної спадщини встановлюються обмеження, які поширюються на усі розташовані в межах цих територій та об`єктів землі незалежно від їх цільового призначення;

- вказані обмеження зазначаються в документації із землеустрою, містобудівній документації, науково-проектній документації у сфері охорони культурної спадщини розроблення якої віднесено до повноважень органу виконавчої влади Автономної Республіки Крим, органів охорони культурної спадщини обласних, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій та яка розробляється після занесення об`єкта культурної спадщини до Реєстру і набуття ним статусу пам`ятки;

- при цьому до затвердження науково-проектної (науково-дослідної) документації з визначення меж та режимів використання території межа території пам`ятки для пам`яток архітектури встановлюється - 20 метрів навколо периметра забудови.

Матеріалами справи підтверджено, що на даний час спірну водонапірну башту до Реєстру не внесено, науково-проекту документацію щодо спірної водонапірної башти не розроблено, а відтак при визначені меж території цієї пам`ятки слід керуватися положеннями ч. 2 ст. 14-1 Закону України «Про охорону культурної спадщини», згідно з якими межа території пам`ятки становить 20 метрів навколо периметра забудови і саме в межах цієї території законодавством встановлюються обмеження на використання земель, обмежень щодо використання іншою частини спірної земельної ділянки наявність на ній водонапірної башти не встановлює.

При цьому колегія суддів зазначає про те, що стаття 34 Закону України «Про охорону культурної спадщини» встановлює, що:

- землі, на яких розташовані пам`ятки, історико-культурні заповідники, історико-культурні заповідні території, охоронювані археологічні території, належать до земель історико-культурного призначення, включаються до державних земельних кадастрів, планів землекористування, проектів землеустрою, іншої проектно-планувальної та містобудівної документації;

- встановлення зон охорони пам`яток та затвердження меж історичних ареалів населених місць не може бути підставою для примусового вилучення з володіння (користування) земельних ділянок у юридичних та фізичних осіб за умов дотримання землевласниками та землекористувачами правил використання земель історико-культурного призначення;

- зміна цільового призначення земельної ділянки, зміна функціонального призначення території, на яких розташовані пам`ятки, історико-культурні заповідники, історико-культурні заповідні території, охоронювані археологічні території, не є підставою для припинення обмежень у використанні земель, встановлених у зв`язку з наявністю таких об`єктів.

Отже, виходячи з положень ст. 34 Закону України «Про охорону культурної спадщини» встановлення меж території щойно виявленого об`єкта культурної спадщини - водонапірної башти не є підставою для вилучення з користування позивача спірної земельної ділянки та, відповідно, не може свідчить про неможливість продовження користування ним такою земельною ділянкою.

З вказаного приводу слід зауважити на тому, що порушення позивачем правил використання земель історико-культурного призначення може бути підставою для розірвання Договору, проте на даний час матеріали справи доказів вказаних порушень не містять.

При цьому колегія суддів враховує і надані третьою особою 5 письмові пояснення, в яких, серед іншого, зазначено про те, що:

- статтею 37 Закону України «Про охорону культурної спадщини» встановлено, що роботи на щойно виявлених об`єктах культурної спадщини здійснюються за наявності письмового дозволу відповідного органу охорони культурної спадщини на підставі погодженої з ним науково-проектної документації;

- виходячи з норм статті 37 Закону України «Про охорону культурної спадщини», та ДБН А.2.2-14-2016 «Склад та зміст науково-проектної документації на реставрацію пам`яток архітектури та містобудування» на пам`ятках та об`єктах культурної спадщини передбачений лише такий вид будівництва, як реставрація, який в свою чергу складається з таких видів робіт і заходів: консервація, реставрація, реабілітація, музеєфікація, ремонт (реставраційний), пристосування пам`яток, а також на невідкладні консерваційні та протиаварійні роботи;

- таким чином, на щойновиявлених об`єктах культурної спадщини дозволяються роботи лише за видом будівництва - реставрація;

- нормами статті 1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» визначено, що будівництво - це нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт об`єкта будівництва. Отже, реставрація є одним з видів будівництва;

- нормами Закону України «Про охорону культурної спадщини» передбачені обмеження у використанні земель на яких розташовані пам`ятки;

- абз. 6 ст. 1 Закону України «Про охорону культурної спадщини» пам`ятка це - пам`ятка культурної спадщини (далі - пам`ятка) - об`єкт культурної спадщини, який занесено до Державного реєстру нерухомих пам`яток України, або об`єкт культурної спадщини, який взято на державний облік відповідно до законодавства, що діяло до набрання чинності цим Законом, до вирішення питання про включення (невключення) об`єкта культурної спадщини до Державного реєстру нерухомих пам`яток України;

- щойновиявлений об`єкт культурної спадщини водонапірна башта не занесено до Державного реєстру нерухомих пам`яток України;

- тобто, статус об`єкта нерухомого майна, як щойно виявлено об`єкту культурної спадщини (до моменту занесення його до Державного реєстру нерухомих пам`яток України) накладає обмеження на вид будівництва на об`єкті та встановлює дозволені види робіт на ньому, а не встановлює обмеження у використанні всієї земельної ділянки на якій він розташований, оскільки статті 14-1 та 32 Закону України «Про охорону культурної спадщини» визначає обмеження у використанні земель на території охоронній зоні саме пам`ятки.

Колегія суддів зазначає про те, що вказаним спростовуються твердження прокурора про неможливості поновлення Договору через наявність розміщеного на спірні земельній ділянці нерухомого майна (водонапірної башти загальною площею 66,7 м2), належного державі в особі Міністерства освіти і науки України, яке перебуває на праві господарського відання у Національного університету біоресурсів і природокористування України та є об`єктом культурної спадщини міста Києва згідно з наказом Департаменту охорони культурної спадщини від 13.02.2023 № 10.

Слід зазначити і про те, що позивач та третя особа 1 у письмових поясненнях зазначили про те, що ними після продовження Договору будуть вчиняти дії з метою коригування будівництва з урахуванням наявності на земельній ділянці щойно виявлено об`єкту культурної спадщини. Вчинення таких дій зокрема підтверджується наданими вказаними особами доказами, а також поясненнями, які були надані третьою особою 4, у яких остання зазначила, що після включення водонапірної башти до переліку об`єктів культурної спадщини, позивач та третя особа 1 звертались до неї зі спільним листом від 09.05.2023 (вх. від 10.05.2023 №1255) з пропозицією співпраці у збереженні та відновленні будівлі водонапірної башти, пошуку оптимальних шляхів її використання у рамках проекту будівництва житлового комплексу та висловлювали готовність участі у фінансуванні відповідних витрат, і намір щодо довгострокової оренди башти.

Також колегія суддів зауважує і на тому, що, як зазначено третьою особою 4 у поясненнях, башта перебуває у незадовільному стані, у третьої особи 4 відсутня фінансова можливість для проведення реставраційних робіт, незважаючи на звернення щодо отримання коштів для проведення таких робіт, кошти виділені не були. Вказаним фактично підтверджується можливість руйнування щойно виявлено об`єкту культурної спадщини у випадку незалучення для виконання робіт з реставрації коштів від третіх осіб, зокрема і від позивача та третьої особи 1.

Отже, оскільки позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, останній може вважатись таким, що набув право «правомірного очікування», натомість орендодавець знехтував своїм обов`язком, зокрема, розглянути в строки визначені законом лист орендаря про поновлення договору оренди, не пропонуючи жодних умов орендарю, господарський суд апеляційної інстанції дійшов висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог про визнання укладеною додаткової угоди до Договору у редакції позивача.

Водночас колегія суддів вважає помилковим посилання позивача, викладені у позовній заяві, на необхідність застосування п. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», яка на момент подачі позову була виключена, на підставі Закону України від 05.12.2019 №340-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», однак вказане не є перепоною при вирішенні даної справи.

Правові підстави позову - це зазначена в позовній заяві нормативно-правова кваліфікація обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги. Незгода суду з наведеним у позовній заяві правовим обґрунтуванням щодо спірних правовідносин не є підставою для відмови у позові.

При цьому, якщо сторона або інший учасник судового процесу на обґрунтування своїх вимог або заперечень послався не на ті норми права, що фактично регулюють спірні правовідносини, суд самостійно здійснює правильну правову кваліфікацію останніх та застосовує для прийняття рішення ті норми матеріального і процесуального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини

Аналогічну правову позицію викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 25.06.2019 у справі № 924/1473/15 (провадження № 12-15гс19) та від 04.12.2019 у справі № 917/1739/17 (провадження № 12-161гс19).

Зазначення позивачем конкретної правової норми на обґрунтування позову не є визначальним при вирішенні судом питання про те, яким законом необхідно керуватися при вирішенні спору.

Аналогічну правову позицію викладено у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 23.10.2019 у справі № 761/6144/15-ц (провадження № 61-18064св18) та постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2019 у справі № 917/1739/17 (провадження № 12-161гс19) .

Так, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 04.12.2019 у справі № 917/1739/17 наголосила, що саме на суд покладено обов`язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін, виходячи із фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яку правову норму необхідно застосувати для вирішення спору. Самостійне застосування судом для прийняття рішення саме тих норм матеріального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини, не призводить до зміни предмета позову та/або обраного позивачем способу захисту.

У процесуальному законодавстві діє принцип «jura novit curia» («суд знає закони»), який полягає в тому, що: 1) суд знає право; 2) суд самостійно здійснює пошук правових норм щодо спору безвідносно до посилання сторін; 3) суд самостійно застосовує право до фактичних обставин спору (da mihi factum, dabo tibi jus). Активна роль суду в цивільному процесі проявляється, зокрема, у самостійній кваліфікації судом правової природи відносин між позивачем та відповідачем, виборі і застосуванні до спірних правовідносин відповідних норм права, повного і всебічного з`ясування обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Таким чином, при вирішенні спору суд в межах своїх процесуальних функціональних повноважень та в межах позовних вимог встановлює зміст (правову природу, права та обов`язки ін.) правовідносин сторін, які випливають із встановлених обставин, та визначає правову норму, яка підлягає застосуванню до цих правовідносин. Законодавець указує саме на «норму права», що є значно конкретизованим, аніж закон. Більше того, з огляду на положення ГПК України така функціональність суду носить імперативний характер. Підсумок такої процесуальної діяльності суду знаходять своє відображення в судовому рішенні, зокрема у його мотивувальній й резолютивній частинах.

Отже, обов`язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін виходячи з фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору, покладено саме на суд, що є складовою класичного принципу jura novit curia.

Зважаючи на вищенаведені положення законодавства, враховуючи обставини встановлені судом першої інстанції, та беручи до уваги те, що помилкове застосування позивачем та судом першої інстанції положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції до набрання 16.01.2020 чинності Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» в частині змін до Закону України «Про оренду землі») у наведеному випадку не призвело до неправильного вирішення спору в даній справі та до прийняття незаконного судового рішення, а також з огляду на те, що доводи апеляційної скарги заступника керівника Київської міської прокуратури не отримали підтвердження, апеляційний господарський суд вбачає за необхідне змінити мотивувальну частину рішення суду першої інстанції, виклавши її в редакції цієї постанови.

Відповідно до п. 5 ч. 4 ст. 238 ГПК України у мотивувальній частині рішення зазначається, зокрема, мотивована оцінка кожного аргументу, наведеного учасниками справи, щодо наявності чи відсутності підстав для задоволення позову, крім випадку, якщо аргумент очевидно не відноситься до предмета спору, є явно необґрунтованим або неприйнятним з огляду на законодавство чи усталену судову практику.

Щодо інших аргументів сторін колегія суддів зазначає, що вони були досліджені та не наводяться у судовому рішенні, позаяк не покладаються в його основу, тоді як Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа Серявін проти України, § 58, рішення від 10.02.2010). Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України).

За змістом ч. 1 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Частиною 1 статті 277 ГПК України встановлено, що підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є:

1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи;

2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими;

3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи;

4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню (ч. 2 ст. 277 ГПК України).

Колегія суддів вважає, що при прийнятті оспореного рішення судом першої інстанції мало місце неправильне застосування норм матеріального права, тому рішення Господарського суду міста Києва від 01.06.2023 у справі №910/3432/23 підлягає зміні з викладенням його мотивувальної частини в редакції цієї постанови.

Враховуючи вимоги, які викладені в апеляційній скарзі та зміну цією постановою лише мотивувальної частини рішення суду першої інстанції і залишення без змін його резолютивної частини, якою позов задоволено, апеляційна скарга заступника керівника Київської міської прокуратури задоволенню не підлягає, а витрати зі її подачу відповідно до приписів ст. 129 ГПК України покладаються на апелянта.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 129, 252, 263, 269, 270, 273, 275, 276, 281-285 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу заступника керівника Київської міської прокуратури на рішення Господарського суду міста Києва від 01.06.2023 у справі №910/3432/23 залишити без задоволення.

2. Змінити мотивувальну частину рішення Господарського суду міста Києва від 01.06.2023 у справі №910/3432/23, виклавши її в редакції цієї постанови. В іншій частині рішення Господарського суду міста Києва від 01.06.2023 у справі №910/3432/23 залишити без змін.

3. Судові витрати зі сплати судового збору за подачу апеляційної скарги покласти на апелянта.

4. Поновити дію рішення Господарського суду міста Києва від 01.06.2023 у справі №910/3432/23 в частині, яка не була змінна цією постановою.

5. Судові витрати за розгляд апеляційної скарги покласти на скаржника.

Матеріали даної справи повернути до місцевого господарського суду.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст.ст. 286-291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст судового рішення складено 24.06.2025.

Головуючий суддя О.В. Яценко

Судді А.О. Мальченко

А.І. Тищенко