ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04.06.2025 м. Дніпро Справа № 908/6167/15 (908/3709/23)

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Паруснікова Ю.Б. (доповідач),

суддів Верхогляд Т.А., Іванова О.Г.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Центрального апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Константа» на рішення Господарського суду Запорізької області від 17.07.2024 (суддя Черкаський В.І; повне рішення складено 23.08.2024) у справі № 908/3709/23

за позовом позивча-1 ОСОБА_1 , м. Запоріжжя

позивача-2 ОСОБА_2 , м. Запоріжжя

позивача-3 ОСОБА_3 , м. Запоріжжя

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Константа», м. Запоріжжя

треті особи без самостійних вимог щодо предмету спору на стороні позивачів:

- ОСОБА_4 , м. Запоріжжя

- ОСОБА_5 , м. Запоріжжя

- ОСОБА_6 , м. Запоріжжя

- ОСОБА_7 , м. Запоріжжя

- ОСОБА_8 , м. Запоріжжя

- ОСОБА_9 , м. Запоріжжя

- ОСОБА_10 , м. Запоріжжя

- Обслуговуючий кооператив «Будівельно-житловий кооператив «Зірковий Запоріжжя», м. Запоріжжя

- ОСОБА_11 , м. Запоріжжя

- ОСОБА_12 , м. Запоріжжя

- ОСОБА_13 , м. Запоріжжя

треті особи без самостійних вимог на стороні відповідача:

- ОСОБА_14 , м. Запоріжжя

- ОСОБА_15 , м. Запоріжжя

про зобов`язання занести відомості про об`єкти незавершеного будівництва до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва,

розглянутої в межах справи № 908/6167/15

про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю «Константа», м. Запоріжжя,-

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог і рішення суду першої інстанції.

ОСОБА_1 , ОСОБА_2 і ОСОБА_3 звернулися до Господарського суду Запорізької області з позовом про зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю «Константа» зареєструвати відомості про об`єкт незавершеного будівництва до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.

Позов обґрунтований відмовою державного реєстратора здійснити державну реєстрацію належних позивачам майнових прав на майбутні об`єкти нерухомості, інвесторами будівництва яких вони стали, оскільки замовник будівництва, яким є Товариство з обмеженою відповідальністю «Константа», не зареєстрував в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва відомості про ці об`єкти, на підставі яких вчиняються дії щодо реєстрації відповідно до вимог Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».

Господарський суд Запорізької області рішенням від 17.07.2024 позов у справі № 908/6167/15 (908/3709/23) задовольнив, зобов`язавши Товариство з обмеженою відповідальністю «Константа» здійснити у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва державну реєстрацію відомостей про такі об`єкти незавершеного будівництва:

- багатоквартирний житловий будинок, що будується в житловому комплексі « ІНФОРМАЦІЯ_1 », розташований по АДРЕСА_1 , АДРЕСА_2 ;

- багатоквартирний житловий будинок, що будується в житловому комплексі « ІНФОРМАЦІЯ_2 », розташований по АДРЕСА_2 .

Місцевий господарський суд дійшов висновку, що саме Товариство з обмеженою відповідальністю «Константа», яке є замовником будівництва багатоквартирних будинків у житлових комплексах «Зірковий» і «Тихий» та має у своєму розпорядженні відомості про ці об`єкти незавершеного будівництва, зобов`язане вчинити дії щодо їх реєстрації до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, оскільки їх відсутність у реєстрі позбавляє позивачів, які є інвесторами цього будівництва, зареєструвати свої майнові права на майбутні об`єкти нерухомості, надані їм положеннями Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому»

2. Короткий зміст вимог та узагальнені доводи апеляційної скарги.

Товариство з обмеженою відповідальністю «Константа» звернулося до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просило скасувати рішення Господарського суду Запорізької області від 17.07.2024 у справі № 908/6167/23 (908/3636/23) і ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позову відмовити.

Скаржник зазначив, що позов мотивовано порушенням прав позивачів зареєструвати спеціальне майнове право на об`єкт незавершеного будівництвом нерухомого майна, передбачених Законом України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», водночас дія цього Закону не поширюється на майбутні об`єкти нерухомості в житлових комплексах « ІНФОРМАЦІЯ_1 » і «Тихий», оскільки право виконувати будівельні роботи цих об`єктів набуте Товариством з обмеженою відповідальністю «Константа» до набрання чинності зазначеним нормативно-правовим актом. Тобто, позивачі безпідставно посилаються на порушення прав, наданих Законом України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», оскільки дія цього Закону не поширюється на спірні правовідносини, що є самостійною підставою для відмови в позові.

Скаржник вважає, що ні положення Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», ні будь-які інші нормативно-правові акти не встановлюють для Товариства з обмеженою відповідальністю «Константа» обов`язку вчиняти дії щодо реєстрації до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва відомостей про майбутні об`єкти нерухомості, спеціальне майнове право на які мають намір зареєструвати позивачі у даній справі.

На думку скаржника, вчинення дій із внесення відомостей про майбутні об`єкти нерухомого майна до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва є господарською діяльністю, водночас після ухвалення господарським судом постанови про визнання відповідача у справі банкрутом, останній не може провадити господарську діяльність.

3. Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи.

ОСОБА_8 , ОСОБА_11 , ОСОБА_3 у відзиві заперечили проти доводів апеляційної скарги, просили залишити її без задоволення, а оскаржене рішення місцевого господарського суду без змін.

Треті особи, заперечили доводи скаржника, що дія Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в «майбутньому», поширюється лише на ті об`єкти, право виконання будівельних робіт стосовно яких набуте після набрання чинності цим Законом, оскільки абзац 4 пункту 2 статті 21 встановлює, що за рішенням замовника будівництва дія цього Закону може бути поширена на об`єкти будівництва, право виконання будівельних робіт щодо яких набуто до набрання чинності цим Законом. Своєю чергою, саме Товариство з обмеженою відповідальністю «Константа», яке є замовником будівництва, має відомості про спірні об`єкти незакінченого будівництвом нерухомого майна, тому зобов`язано здійснити реєстрацію відомостей про ці об`єкти до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, без чого неможливе здійснення інвесторами будівництва прав, встановлених Законом, щодо реєстрації спеціальних майнових прав.

Треті особи зауважили, що відповідач не виконав своїх зобов`язань щодо введення в експлуатацію спірних об`єктів нерухомого майна і передачі ї власність інвесторам цього будівництва. Своєю чергою, через багаторічну процедуру банкрутства замовника будівництва, останній не має змоги закінчити будівництво цих об`єктів, що порушує майнові права інвесторів, захистити які останні намагалися у численних судових спорах із різним предметом та підставами позовів, тому обраний у даній справі спосіб захисту, на думку третіх осіб, майже єдиним виходом для завершення процесу ліквідаційної процедури відповідача, який наддасть можливість інвесторам отримати квартири, у разі закінчення будівництва спірних об`єктів будь-яким наступним забудовником або зусиллями міської ради.

Виконавчий комітет Запорізької міської ради у відзиві заперечив доводи апеляційної скарги, зазначивши, що саме бездіяльність відповідача щодо внесення необхідних відомостей про об`єкти незавершеного будівництвом нерухомого майна, порушує права інвесторів набути майнові права на ці об`єкти.

ОСОБА_14 у відзиві підтримала доводи апеляційної скарги, просила її задовольнити, а оскаржуване рішення місцевого господарського суду скасувати та ухвалити нове, яким в задоволенні позову відмовити.

4. Рух справи в суді апеляційної інстанції.

Центральний апеляційний господарський суду ухвалою від 05.11.2024 відкрив апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Константа» на рішення Господарського суду Запорізької області від 17.07.2024 у справі № 908/6167/15 (908/3709/23).

У судовому засіданні 04.06.2025 колегія суддів оголосила вступну та резолютивну частини постанови.

5. Встановлені судом першої та апеляційної інстанції обставини справи.

Згідно з умовами договору від 13.11.2006 Запорізька міська рада передала Товариству з обмеженою відповідальністю «Константа» в строкове платне користування земельну ділянку для розташування багатоповерхового житлового комплексу площею 0,6392 га, що знаходиться у межах АДРЕСА_2 і має кадастровий номер :04:032:0237.

Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю м. Запоріжжя 13.10.2006 Товариству з обмеженою відповідальністю «Константа» надано дозвіл № НОМЕР_1 на виконання будівельних робіт багатоповерхового житлового комплексу у межах вул. Бородінській-пров. Зоряний. Дозвіл перереєстровано 31.10.2007 і продовжено строк дії до 30.03.2009.

Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Запорізькій області 18.10.2012 Товариству з обмеженою відповідальністю «Константа» надано дозвіл № ЗП 7 на будівництво житлового комплексу у межах АДРЕСА_2 .

Дозвіл № ЗП 7 від 18.10.2012 визнано недійсним рішенням Окружного адміністративного суду міста Києва від 29.05.2019 у справі № 826/1432/18, яке набрало законної сили.

Для розташування комплексу житлових будинків по вул. Грязнова, 3-б, у м. Запоріжжя на підставі договору від 21.03.2006 Запорізькою міською радою надано Товариству з обмеженою відповідальністю «Константа» земельну ділянку загальною площею 1,3699 га з кадастровим номером :01:008:0122. Договір оренди земельної ділянки укладено на десять років.

Товариством з обмеженою відповідальністю «Константа» 21.07.2006 отримано дозвіл № 467 на виконання будівництва нового багатоповерхового комплексу по вул. Грязнова, 3-б, у м. Запоріжжя. Строк дії дозволу до 31.12.2007.

Ухвалою Господарського суду Запорізької області від 29.05.2012 у справі № 19/157/10-25/195/10-12/5009/7270/11 про банкрутство ТОВ «Константа» затверджено мирову угоду між боржником та кредиторами. Встановлено виконання ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 зобов`язань з оплати вартості майнових прав на майбутній об`єкт нерухомого майна (квартири в багатоквартирному будинку). Провадження у справі припинено.

Ухвалою Господарського суду Запорізької області від 27.01.2016 порушено провадження у справі № 908/6167/15 про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю «Константа».

Постановою господарського суду Запорізької області від 02.05.2018 у справі № 908/6167/15 визнано Товариство з обмеженою відповідальністю «Константа» банкрутом, відкрито ліквідаційну процедуру, ліквідатором банкрута призначено арбітражного керуючого Комарову Анжеліку В`ячеславівну.

Рішенням Окружного адміністративного суду міста Києва від 29.05.2019 у справі № 826/1432/18 встановлено, що дозвіл на виконання будівельних робіт № НОМЕР_2 від 30.07.2012 переоформлено 18.10.2012 і видано дозвіл № ЗП 87.

Зазначені обставини встановлені рішеннями господарського суду у справах № 908/6167/15 (908/1348/20) і № 908/6167/15 (908/1258/20), ухваленими між тими ж сторонами, що і у справі № 908/6167/15 (908/3709/23).

Державний реєстратор прав на нерухоме майно Демченко Захар Миколайович 19.07.2023 ухвалив рішення № 68503860, яким відмовив у задоволенні заяви № 56187067 від 13.07.2023 про державну реєстрацію за Олійник Оленою Єгорівною прав та їх обтяжень щодо виникнення спеціального майнового права на майбутній об`єкт нерухомості, що розташований по вул. Фортечній (Грязнова), 3-б/11 у м. Запоріжжі. Відмова мотивована відсутністю в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва відомостей щодо майбутнього об`єкту нерухомості.

6. Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду першої інстанції.

Об`єктом апеляційного оскарження є рішення місцевого господарського суду яким відмовлено у задоволенні позову інвесторів будівництва про зобов`язання замовника забудовника внести відомості щодо майбутнього об`єкту нерухомості до Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва відомостей щодо майбутнього об`єкту нерухомості.

Предметом апеляційного оскарження є встановлення наявності/відсутності підстав для примусу замовника будівництва внести до Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва відомості щодо майбутніх об`єктів нерухомості, право на виконання будівельних робіт щодо яких набуте після набрання чинності Законом України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».

Апеляційний господарський суд зазначає, що з метою створення правових механізмів для захисту прав інвесторів будівництва, прийнято Закон України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».

Згідно з частинами першою-третьою статті 4 Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» об`єктами спеціального майнового права є:

1) неподільні об`єкти незавершеного будівництва;

2) подільні об`єкти незавершеного будівництва;

3) майбутні об`єкти нерухомості.

На спеціальне майнове право поширюються гарантії щодо захисту права власності (у тому числі усунення перешкод у здійсненні спеціального майнового права; визнання спеціального майнового права у разі його невизнання, порушення, оспорювання; визнання права власності після прийняття в експлуатацію об`єкта).

Власник спеціального майнового права має право звертатися до суду щодо захисту свого права, у тому числі з вимогою щодо:

1) закінчення будівництва об`єкта (у тому числі об`єкта, складовою якого є майбутній об`єкт нерухомості) та прийняття його в експлуатацію. Не допускається прийняття судами рішень про добудову об`єкта, щодо якого відсутнє право на виконання будівельних робіт внаслідок його скасування чи припинення його дії, до відновлення такого права. У такому разі власник спеціального майнового права має право обрати інший спосіб захисту порушеного права;

2) визнання права власності на об`єкт, щодо якого зареєстровано спеціальне майнове право, після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта.

3. Спеціальне майнове право виникає з моменту його державної реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Державна реєстрація спеціального майнового права здійснюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» після отримання права на виконання будівельних робіт.

Підставою позову у даній справі стала відмова державного реєстратора про реєстрацію спеціального майнового права одного з інвесторів будівництва на майбутній об`єкт нерухомого майна, замовником якого є відповідач.

Під час розгляду справ № 908/6167/15 (908/1348/20) і № 908/6167/15 (908/1258/20) встановлено, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Константа» є замовником будівництва багатоквартирних житлових будинків, розташованих по вул. Бородінській-пров. Зоряний житловий комплекс «Зірковий», і по вул. Фортечній (Грязнова), 3-б, у м. Запоріжжі житловий комплекс «Тихий».

Відповідно до частини першої статті 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.

Згідно з висновками щодо тлумачення змісту статті 58 Конституції України, викладеними у рішеннях Конституційного Суду України № 1-зп від 13.05.1997, № 1-рп/99 від 09.02.1999, № 3-рп/2001 від 05.04.2001, № 6-рп/2012 від 13.03.2012, закони та інші нормативно-правові акти поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності; дію нормативно-правового акта в часі треба розуміти так, що вона починається з моменту набрання цим актом чинності і припиняється із втратою ним чинності, тобто до події, факту застосовується той закон або інший нормативно-правовий акт, під час дії якого вони настали або мали місце.

Таким чином, за загальним правилом норма права діє стосовно фактів і відносин, які виникли після набрання чинності цією нормою. Тобто до події, факту застосовується закон (інший нормативно-правовий акт), під час дії якого вони настали або мали місце.

Частина друга статті 21 Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» встановлює, що дія цього Закону поширюється на об`єкти незавершеного будівництва та майбутні об`єкти нерухомості, які є складовими частинами об`єкта незавершеного будівництва, право на виконання будівельних робіт щодо яких набуте після набрання чинності цим Законом, з урахуванням особливостей, визначених цією частиною.

Відповідно до абзацу четвертого вказаної норми права, за рішенням замовника будівництва дія цього Закону може бути поширена на об`єкти будівництва та їх складові частини, які після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта стануть самостійними об`єктами нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо), право на виконання будівельних робіт щодо яких набуто до набрання чинності цим Законом, у порядку (у тому числі в частині передачі таких об`єктів в іпотеку) та з урахуванням особливостей, визначених Кабінетом Міністрів України.

Закон України від 15 серпня 2022 року № 2518-IX «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» набрав чинності 10.10.2022, водночас дозвіл на виконання будівельних робіт житлових комплексів «Тихий» і «Зірковий» Товариство з обмеженою відповідальністю «Константа» набуло до набрання чинності вказаним Законом.

Таким чином, право на виконання будівельних робіт, інвесторами будівництва яких також є позивачі у справі, набуте відповідачем до набрання чинності Законом № 2518-IX, тому його положення не застосовуються до правовідносин щодо об`єктів незавершеного будівництва «Тихий» і «Зірковий». Крім того, положення цього Закону не містять обов`язку замовника будівництва, який набув право виконання будівельних робіт до набрання ним чинності, вносити відомості про майбутній об`єкт нерухомого майна до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.

Доводи позивачів щодо порушення прав інвесторів на отримання своєї нерухомості, необхідності формування судової практики щодо захисту інтересів таких осіб, а також тривалий розгляд справи про банкрутство замовника забудовника, не є підставою для здійснення відповідачем у примусовому порядку за рішенням суду вчиняти дії не передбачені законодавством, оскільки згідно з Конституцією України, ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством. Це означає, що жодна особа не може бути змушена до дії, якщо це не вимагається законом, і водночас має право не робити те, що законом не передбачено.

7. Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.

Враховуючи вищевикладене, апеляційний господарський суд доходить висновку, що наявні передбачені статтею 277 Господарського процесуального кодексу України підстави для скасування рішення місцевого господарського суду та ухвалення нового.

За таких обставин апеляційна скарга підлягає задоволенню.

Керуючись статтями 269, 275, 277, 281-283 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Константа» на рішення Господарського суду Запорізької області від 17.07.2024 у справі № 908/6167/15 (908/3709/23) задовольнити.

Рішення Господарського суду Запорізької області від 17.07.2024 у справі № 908/6167/15 (908/3709/23) скасувати.

Відмовити в задоволенні позову у справі № 908/6167/15 (908/3709/23).

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Право касаційного оскарження, строк на касаційне оскарження та порядок подання касаційної скарги передбачено статтями 286-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повне судове рішення складено 25.06.2025

Головуючий суддя Ю ПАРУСНІКОВ

Суддя Т. ВЕРХОГЛЯД

Суддя О. ІВАНОВ