РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

18.06.2025Справа № 910/2007/25
Господарський суд міста Києва у складі судді Андреїшиної І.О., за участю секретаря судового засідання Березовської С.В., розглянувши матеріали господарської справи

За позовом Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (01001, вул. Хрещатик, буд. 10, м. Київ, ідентифікаційний код 19020407)

до Фізичної особи-підприємця Донченка Сергія Дмитровича ( АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 )

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог, щодо предмета спору на стороні позивача Комунальне підприємство виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго" (01001, м. Київ, площа Івана Франка, 5, ідентифікаційний код 40538421)

про розірвання договору оренди та виселення,

Представники учасників судового процесу:

Від позивача: Ястребова І.Г.

Від відповідача: Козій Д.О.

Від третьої особи: Антоненко Л.Л.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) звернувся до Господарського суду міста Києва із позовною заявою до Фізичної особи-підприємця Донченка Сергія Дмитровича, в якій просить:

- розірвати договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 04.06.2021 № 3380, укладений між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго" та Фізичною особою-підприємцем Донченком Сергієм Дмитровичем;

- виселити Фізичну особу-підприємця Донченко Сергія Дмитровича ( АДРЕСА_1 , ідентифікаційний код: НОМЕР_1 ) з нежитлових приміщень загальною площею 117,80 кв.м, що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Вірменська, буд. 5.

Розглянувши матеріали позовної заяви та надані документи, господарський суд визнав їх достатніми для прийняття позовної заяви до розгляду та відкриття провадження у справі.

Позивачем у позовній заяві заявлено клопотання про залучення до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог, щодо предмета спору на стороні позивача Комунальне підприємство виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго" (01001, м. Київ, площа Івана Франка, 5, ідентифікаційний код 40538421), оскільки рішення у даній справі може вплинути на права та обов`язки останнього.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 25.02.2025 відкрито провадження у справі № 910/2007/24, справу вирішено розглядати за правилами загального позовного провадження; залучено до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог, щодо предмета спору на стороні позивача Комунальне підприємство виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго", призначено підготовче засідання на 19.03.2025.

07.03.2025 через підсистему "Електронний суд" третьою особою подано письмові пояснення, які залучено до матеріалів справи.

Також 19.03.2025 на електронну адресу суду відповідачем подано клопотання про відкладення судового засідання та надання матеріалів справи для ознайомлення.

У засіданні суду 19.03.2025 представник позивача поставив вирішення клопотання відповідача на розсуд суду.

Розглянувши клопотання відповідача про відкладення судового засідання, суд протокольною ухвалою задовольнив дане клопотання.

Відповідач та третя особа участь своїх представників у засідання суду 19.03.2025 не забезпечили, про дату та час судового розгляду повідомлялися належним чином.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 19.03.2025 відкладено підготовче засідання на 16.04.2025.

У засіданні суду 16.04.2025 присутніми представниками позивача та третьої особи надано усні пояснення щодо можливості закриття підготовчого провадження та про призначення справи до розгляду по суті.

Відповідач участь свого представника у засідання суду 16.04.2025 не забезпечив, про дату та час судового розгляду повідомлявся належним чином.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 16.04.2025 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 07.05.2025.

07.05.2025 через підсистему "Електронний суд" відповідачем подано клопотання про відкладення розгляду справи для ознайомлення з матеріалами справи.

Судове засідання Господарського суду міста Києва у складі судді Андреїшиної І.О., призначене на 07.05.2025, знято з розгляду.

Ухвалою Господарського суду міста від 07.05.2025 судове засідання призначено на 21.05.2025.

У судовому засіданні 21.05.2025 судом на підставі ч. 2 ст. 216 ГПК України оголошено перерву на 18.06.2025.

Представник позивача у судовому засіданні 18.06.2025 підтримав заявлені позовні вимоги.

Відповідач у засіданні суду 18.06.2025 проти задоволення позовних вимог заперечив у повному обсязі.

18.06.2025 у судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд

ВСТАНОВИВ:

04 червня 2021 року між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - департамент, позивач), Фізичною особою-підприємцем Донченком Сергієм Дмитровичем (далі - орендар, відповідач) та Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) КП «Київтеплоенерго» (далі - КП «Київтеплоенерго», підприємство-балансоутримувач) було укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності № 3380 (далі - договір оренди), згідно з яким нерухоме майно (нежитлові приміщення) загальною площею 117,80 кв.м, що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Вірменська, буд. 5, передано в орендне користування строком на 5 років.

Згідно з п. 5.1. незмінюваних умов договору оренди орендар має право за згодою балансоутримувача проводити поточний та/або капітальний ремонт майна і виступати замовником на виготовлення проектно-кошторисної документації на проведення ремонту.

Відповідно до п. 6.2 розділу ІІ «Незмінювані умови договору» Договору оренди Орендар зобов`язаний забезпечувати збереження орендованого Майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати Майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване Майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки.

Відповідно до п. 6.4. незмінюваних умов договору оренди, орендар зобов`язаний забезпечити представникам орендодавця та балансоутримувача доступ на об`єкт оренди у робочі дні у робочий, час з метою здійснення контролю за його використанням та виконанням орендарем умов цього договору. Про необхідність отримання доступу до об`єкта оренди балансоутримувач або орендодавець повідомляє орендареві електронною поштою принаймні за один робочий день.

Згідно з п. 11.1 розділу ІІ незмінювані умови договору договору оренди за невиконання або неналежне виконання зобов`язань за цим договором Сторони несуть відповідальність згідно із законом та договором.

Відповідно до п. 11.3 розділу ІІ незмінювані умови договору договору оренди спори, які виникають за цим договором або в зв`язку з ним, не вирішені шляхом переговорів, вирішуються в судовому порядку.

Згідно з п. 12.6.7. розділу ІІ незмінювані умови договору договору оренди договір припиняється на вимогу будь-якої із сторін цього договору за рішенням суду з підстав, передбачених законодавством.

Відповідно до п. 12.7.4 незмінюваних умов договору оренди, договір може бути достроково припинений на вимогу орендодавця, якщо орендар перешкоджає співробітникам орендодавця та/або балансоутримувача здійснювати контроль за використанням майна, виконанням умов цього договору.

Позивач у позовній заяві зазначає, що з листа балансоутримувача відомо, що 06.09.2024 на електронну адресу (зазначена в п. 3.2.1 Змінюваних умов договору оренди) орендарю надіслано повідомлення про необхідність отримання 10.09.2024 безперешкодного доступу представникам балансоутримувача та орендодавця до об`єкта оренди з метою проведення його обстеження та забезпечення обов`язкової безпосередньої присутності орендаря або його представника при цьому. Також 09.09.2024 про необхідність прибуття на об`єкт оренди та надання безперешкодного доступу до нього, для проведення огляду, працівником КП «КИЇВТЕПЛОЕНЕРГО» у телефонному режимі було повідомлено безпосередньо орендаря.

Як зазначає позивач, 10.09.2024 на об`єкт оренди не прибув орендар - ФОП Донченко С.Д., натомість прибув неофіційний представник (без довіреності) орендаря - Міцинський В.В., який надав доступ до І поверху об`єкта оренди.

При огляді орендованих приміщень було встановлено факт проведення ремонтних робіт (з переплануванням) без отримання згоди балансоутримувача, тобто з порушенням норм п. 5.1 незмінюваних умов договору оренди, що підтверджується такими спостереженнями:

- фасадна частина об`єкта оренди пофарбована в різні кольори та оздоблена малюнками рослин;

- на фасаді орендованих приміщень розміщено декілька вивісок, а також встановлено три зовнішніх блока кондиціонерів; під стінами ззовні установлено два пошто мата «Нової пошти» та магазину «Епіцентр»;

- на двох входах до орендованих приміщень встановлено вхідні металопластикові двері;

- усі вікна в орендованих приміщеннях замінено на металопластикові;

- ззовні на фасаді об`єкта оренди з двох сторін змонтовано металеві навіси;

- зліва від входів до орендованих приміщень облаштована тераса зі сільцями та столами;

- на І поверсі об`єкта оренди більшу частину міжкімнатних перегородок зруйновано, внаслідок чого ліквідовано коридори, вмивальню, вбиральню, підсобне приміщення та суттєво збільшено корисну площу орендованих приміщень;

- на І поверсі об`єкта оренди замуровано два міжкімнатні проходи, внаслідок чого приміщення однієї групи розділені та мають окремі входи;

- на І поверсі, під сходовою кліткою, шляхом вимурування нових перегородок, утворено окреме приміщення для вбиральні та встановлено дерев`яні двері; у приміщеннях І поверху завершено ремонтні роботи та вивезено будівельне сміття. Доступ до трьох кімнат на II поверсі представникам орендодавця та балансоутримувача не був наданий, тому їх огляд неможливий, оскільки двері зачинені.

На І поверсі об`єкта оренди здійснювали свою господарську діяльність кав`ярня, яка не провадила продаж товарів підакцизної групи, та продуктовий магазин.

На підставі виявлених фактів зроблено відповідні фотоматеріали, а також представниками КП «Київтеплоенерго», Департаменту та неофіційним представником орендаря складено Акт огляду орендованих приміщень від 10.09.2024.

Таким чином, позивач зазначає, що було встановлено факт порушення орендарем норм пунктів 5.1 та 6.4 незмінюваних умов договору оренди.

КП «Київтеплоенерго» складено та надіслано (рекомендованою кореспонденцією з повідомленням) на офіційну поштову адресу ФОП Донченка С.Д. письмовий припис щодо усунення порушення умов договору оренди нерухомого майна комунальної власності від 12.09.2024 № 1/28/23.1.2/5201, згідно з яким орендарю потрібно було терміново, у строк, що не перевищує 30 календарних днів з дати отримання орендарем зазначеного письмового припису, усунути виявлені порушення умов договору оренди шляхом відновлення початкової конфігурації конструкцій (зокрема несучих) орендованих приміщень, що існувала на дату укладення договору оренди, а після цього, на виконання п. 6.4 незмінюваних умов договору оренди, забезпечити представникам орендодавця та балансоутримувача повний та безперешкодний доступ до всього об`єкта оренди. Також 01.10.2024 сканкопії Акта огляду орендованих приміщень від 10.09.2024 та наведеного письмового припису додатково надіслано на електронну адресу орендаря.

19.11.2024 на електронну адресу орендаря, як зазначено в листі балансоутримувача, було надіслано повідомлення про необхідність отримання 21.11.2024 безперешкодного доступу представникам балансоутримувача та орендодавця до об`єкта оренди з метою проведення його обстеження та забезпечення обов`язкової безпосередньої присутності орендаря або його представника при цьому (копія тексту електронного повідомлення додається).

Цього ж дня (19.11.2024) ФОП Донченком С.Д. засобами електронної пошти (із своєї електронної пошти ІНФОРМАЦІЯ_1 ) повідомлено КП «Київтеплоенерго» про відсутність у нього та його представника можливості бути особисто присутніми 21.11.2024 на зазначеній перевірці. На прохання орендаря, викладеному в його електронному листі, балансоутримувачем було прийнято рішення перенести обстеження об`єкта оренди на 28.11.2024.

26.11.2024 працівником КП «Київтеплоенерго» у телефонному режимі було повідомлено безпосередньо орендаря та надіслано на його електронну адресу повідомлення про необхідність отримання 28.11.2024 безперешкодного доступу представникам балансоутримувача та орендодавця до об`єкта оренди з метою проведення його обстеження та забезпечення обов`язкової безпосередньої присутності орендаря або його представника при цьому.

28.11.2024 на об`єкт оренди прибув неофіційний представник орендаря (без довіреності) - Міцинський В.В., який надав доступ до І поверху об`єкта оренди.

При огляді орендованих приміщень повторно встановлено факт проведення ремонтних робіт (з переплануванням) без отримання згоди балансоутримувача, тобто з порушенням норм п. 5.1 незмінюваних умов договору оренди. Доступ до трьох кімнат на ІІ поверх представником орендаря не був наданий, огляд не можливий, оскільки двері зачинені.

Отже, позивач стверджує, що виявлені факти свідчать про невиконання орендарем вимог письмового припису щодо усунення порушення умов договору оренди нерухомого майна комунальної власності від 12.09.2024 № 1/28/23.1.2/5201. На підставі встановлених фактів зроблено відповідні фотоматеріали, а також представниками КП «Київтеплоенерго» та Департаменту складено Акт огляду орендованих приміщень від 28.11.2024.

Як зазначає позивач у позовній заяві, внаслідок самовільного зайняття орендарем неорендованих площ та неправомірного виконання ремонтних робіт (по суті - перепланування) у нежитлових приміщеннях, що були надані в орендне користування, корисна площа об`єкта оренди фактично суттєво зросла та не відповідає розміру орендованих площ, зазначеному в п. 4.1. змінюваних умов договору оренди, Акті приймання-передачі нерухомого майна та викопіюванні з поверхового плану (невід`ємні частини договору оренди).

Позивач вважає, що виконання зобов`язань сторонами є істотною умовою договору оренди нерухомого майна, а тому її недотримання тягне за собою наслідки у вигляді припинення договірних відносин.

У зв`язку з вищезазначеним, балансоутримувач листом №1/28/23.1.2/6805 від 04.12.2024 звернувся до Департаменту з проханням ініціювати процедуру розірвання спірного договору оренди та виселення орендаря з об`єкта оренди у зв`язку зі здійсненням ФОП Донченком С.Д. непогодженних ремонтних робіт, результатом яких стало неправомірне перепланування об`єкта оренди за адресою: м. Київ, вул. Вірменська, буд. 5, а також перешкоджанням співробітникам орендодавця та балансоутримувача у здійсненні повного контролю за використанням орендованого майна і виконанням умов наведеного Договору оренди та порушенням меж частини земельної ділянки під об`єктом оренди, якою може користуватися орендар для своєї господарської діяльності.

З огляду на порушення відповідачем положень п. 4.1 змінюваних умов та п. 5.1, 6.4. незмінюваних умов договору, а також невиконання вимог припису щодо усунення порушення умов договору оренди нерухомого майна комунальної власності № 04.06.2021 № 3380, позивач звернувся до суду з цим позовом, у якому просить розірвати договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 04.06.2021 № 3380, укладений між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго" та Фізичною особою-підприємцем Донченком Сергієм Дмитровичем та виселити Фізичну особу-підприємця Донченко Сергія Дмитровича з нежитлових приміщень загальною площею 117,80 кв.м, що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Вірменська, буд. 5.

Оцінивши подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд дійшов наступних висновків.

Згідно з пунктом 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини.

Відповідно до частини 1 статті 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Частина 1 статті 626 Цивільного кодексу України визначає, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

У відповідності до положень статей 6, 627 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно з частиною 1 статті 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Укладений між сторонам Договір, з огляду на встановлений статтею 204 Цивільного кодексу України принцип правомірності правочину, є належною підставою, у розумінні статті 11 Цивільного кодексу України, для виникнення у позивача та відповідача взаємних цивільних прав та обов`язків, та за своєю правовою природою є договором оренди, який підпадає під правове регулювання глави 58 Цивільного кодексу України, параграфу 5 глави 30 Господарського кодексу України, а також Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Відповідно до частин 1, 6 статті 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно зі статтею 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Факт користування відповідачем орендованим майном - нежитловими приміщеннями загальною площею 4117,80 кв.м, що розташовані за адресою: м.Київ, вул. Вірменська, буд 5, підтверджується наявним у матеріалах справи актом приймання-передачі нерухомого майна від 04.06.2021.

За приписами статті 773 Цивільного кодексу України наймач зобов`язаний володіти та/або користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач володіє та/або користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

Відповідно до частини 1 статті 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар державного або комунального майна має право за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна. Балансоутримувач розглядає клопотання орендаря і протягом 10 робочих днів може прийняти одне з таких рішень з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач: рішення про надання згоди на здійснення ремонту за рахунок орендаря; рішення про відмову у наданні згоди на здійснення ремонту.

Пунктом 153 Порядку передачі майна в оренду, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 передбачено, що орендар має право за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна. Для отримання такої згоди орендар звертається до балансоутримувача із клопотанням, у якому обґрунтовує необхідність проведення такого ремонту. До клопотання додаються: опис ремонтних робіт; орієнтовний строк їх проведення. Балансоутримувач розглядає клопотання орендаря та протягом десяти робочих днів приймає одне з рішень, передбачених частиною першою статті 21 Закону.

З матеріалів справи вбачається, що під час здійснення контролю за використанням орендарем орендованого майна та виконанням ним умов договору, представниками балансоутримувача та орендодавця було встановлено, що орендарем за відсутності дозволу балансоутримувача в орендованому приміщенні виконано ремонтні роботи з реконструкції та перепланування нежитлового приміщення.

Так, судом встановлено, що при огляді орендованих приміщень було встановлено факт проведення ремонтних робіт (з переплануванням) без отримання згоди балансоутримувача, тобто з порушенням норм п. 5.1 незмінюваних умов договору оренди, що підтверджується такими спостереженнями:

- фасадна частина об`єкта оренди пофарбована в різні кольори та оздоблена малюнками рослин;

- на фасаді орендованих приміщень розміщено декілька вивісок, а також встановлено три зовнішніх блока кондиціонерів; під стінами ззовні установлено два поштомата

«Нової пошти» та магазину «Епіцентр»;

- на двох входах до орендованих приміщень встановлено вхідні металопластикові двері;

- усі вікна в орендованих приміщеннях замінено на металопластикові;

- ззовні на фасаді об`єкта оренди з двох сторін змонтовано металеві навіси;

- зліва від входів до орендованих приміщень облаштована тераса зі сільцями та столами;

- на І поверсі об`єкта оренди більшу частину міжкімнатних перегородок зруйновано, внаслідок чого ліквідовано коридори, вмивальню, вбиральню, підсобне приміщення та суттєво збільшено корисну площу орендованих приміщень;

- на І поверсі об`єкта оренди замуровано два міжкімнатні проходи, внаслідок чого приміщення однієї групи розділені та мають окремі входи;

- на І поверсі, під сходовою кліткою, шляхом вимурування нових перегородок, утворено окреме приміщення для вбиральні та встановлено дерев`яні двері; у приміщеннях І поверху завершено ремонтні роботи та вивезено будівельне сміття. Доступ до трьох кімнат на II поверсі представникам орендодавця та балансоутримувача не був наданий, тому їх огляд неможливий, оскільки двері зачинені.

На І поверсі об`єкта оренди здійснювали свою господарську діяльність кав`ярня, яка не провадила продаж товарів підакцизної групи, та продуктовий магазин.

Дані обставини підтверджуються копією акта огляду від 10.09.2024 з фотоматеріалами, наявними в матеріалах справи.

Отже, встановлено факт порушення орендарем норм пунктів 5.1 та 6.4 незмінюваних умов договору оренди.

Разом з тим, доказів, як виготовлення проектно-кошторисної документації, так і погодження в установленому порядку виконання робіт з балансоутримувачем, відповідачем надано не було.

Більше того, у судовому засіданні представник відповідача не зміг надати обґрунтованого пояснення з приводу того, чому 28.11.2024 на об`єкт оренди прибув неофіційний представник орендаря (без довіреності) - Міцинський В.В., який надав доступ до І поверху об`єкта оренди та мав ключі від нього.

За таких обставин, дії відповідача щодо проведення ремонтних робіт без погодження їх в установленому порядку з балансоутримувачем майна є неправомірними.

Суд враховує правову позицію Верховного Суду, викладену у постановах від 02.12.2020 у справі № 910/5446/19 та від 03.10.2023 у справі № 910/6018/22, згідно з якою, укладаючи договір найму, наймодавець має право розраховувати на те, що передана у найм річ буде використовуватися за призначенням і не буде змінена наймачем без згоди наймодавця з тим, щоб у разі припинення договору найму річ була повернута наймодавцеві у стані, в якому вона була одержана у найм, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі, як це передбачено частиною 1 статті 785 Цивільного кодексу України. Проведення істотної зміни - перепланування орендованого приміщення орендарем поза згодою орендодавця та доцільність проведення якого він обґрунтовано заперечує свідчить про порушення прав орендаря та є підставою для висновку про користування орендованим майном всупереч умовам договору оренди, що є істотним порушенням договору.

Згідно з частиною 2 статті 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.

Статтею 651 Цивільного кодексу України визначено загальні підстави зміни та розірвання договорів. Так, частиною 2 цієї статті передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Разом з тим, статтею 783 Цивільного кодексу України як спеціальною нормою стосовно договорів найму визначено підстави розірвання договору оренди на вимогу наймодавця, серед яких, зокрема, користування наймачем річчю всупереч договору або призначенню речі.

За приписом частини 1 статті 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Згідно з частиною 1 статті 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» у разі припинення договору оренди орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.

Отже, як зазначеними положеннями чинного законодавства України, так і умовами договору (п. 4.1 незмінюваних умов договору) передбачені правові наслідки припинення договору оренди та необхідність повернення орендованого майна.

З вищевикладених висновків Верховного Суду вбачається, що визначення перепланування орендованого приміщення орендарем поза згодою орендодавця істотним порушенням умов договору оренди комунального майна.

Укладаючи договір, позивач і третя особа розраховували на належне виконання відповідачем своїх зобов`язань за договором.

Відповідно до постанови КГС ВС від 04.07.2023 у справі № 910/5528/22: «Відповідачу неодноразово надавалася можливість усунути такі порушення, однак ним зазначеного здійснено не було, конструкції орендованих приміщень не були відновлені, як і не отримано погодження щодо перепланування спірного приміщення. За змістом статті 773 ЦК України наймач зобов`язаний володіти та/або користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач володіє та/або користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

З наведеного слідує, що надаючи в оренду майно з обмеженням права його перебудови та переобладнання, що достеменно встановлено судами, орендодавець під час укладення договору очікував, що орендар не буде здійснювати перепланування без отримання його згоди, тобто, що нерухоме майно залишатиметься у тому ж стані, у якому передано в оренду.

Отже, орендар мав законні очікування на збереження його майна і у випадку закінчення строку оренди поверненні його у тому ж стані, або у стані, який ним був погоджений. Однак, внаслідок самовільного перепланування відповідачем спірного приміщення, орендар фактично не має змоги отримати очікуване при укладенні договору.

Аналогічна правова позиція викладена в постані Північного апеляційного господарського суду від 15.05.2025 у справі №910/13187/24.

Наведене дає підстави для висновку про обґрунтованість вимог позивача про розірвання договору та, як наслідок, виселення відповідача з орендованого приміщення.

Відповідно до частин 3, 4 статті 13 ГПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Приписами статей 76, 77 ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Частинами 1, 2 статті 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Відповідачем належними доказами обставин, на які посилається позивач в обґрунтування своїх позовних вимог, не спростовано.

З огляду на вищевикладене, дослідивши всі обставини справи, перевіривши їх наявними доказами, судом встановлено обґрунтованість заявленого позову, відтак договір підлягає розірванню на вимогу позивача, а відповідач - виселенню з орендованого приміщення.

Згідно з приписами статей 78-79 ГПК України достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

За таких обставин, враховуючи подані учасниками справи докази, які оцінені судом у порядку статті 86 Господарського процесуального кодексу України, позов підлягає частковому задоволенню.

Будь-які подані учасниками процесу докази (в тому числі, зокрема, й стосовно інформації у мережі Інтернет) підлягають оцінці судом на предмет належності і допустимості. Вирішуючи питання щодо доказів, господарські суди повинні враховувати інститут допустимості засобів доказування, згідно з яким обставини справи, що відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування. Що ж до належності доказів, то нею є спроможність відповідних фактичних даних містити інформацію стосовно обставин, які входять до предмета доказування з даної справи.

Надаючи оцінку доводам учасників судового процесу судом враховано, що обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи (ч.5 ст.236 Господарського процесуального кодексу України).

Згідно усталеної практики Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п.1 ст.6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення від 09.12.1994р. Європейського суду з прав людини у справі «Руїс Торіха проти Іспанії»). Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд першої інстанції спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18.07.2006р. у справі «Проніна проти України», в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що п.1 ст.6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст.6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

У рішенні Європейського суду з прав людини «Серявін та інші проти України» (SERYAVINOTHERS v. UKRAINE) вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія A, N 303-A, п. 29). Хоча національний суд має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі та прийняття доказів на підтвердження позицій сторін, орган влади зобов`язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (див. рішення у справі «Суомінен проти Фінляндії» (Suominen v. Finland), N 37801/97, п. 36, від 1 липня 2003 року). Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією. Лише за умови винесення обґрунтованого рішення може забезпечуватись публічний контроль здійснення правосуддя (див. рішення у справі «Гірвісаарі проти Фінляндії» (Hirvisaari v. Finland), №49684/99, п. 30, від 27 вересня 2001 року).

Аналогічна правова позиція викладена у постанові від 13.03.2018 Верховного Суду по справі № 910/13407/17.

Витрати позивача по сплаті судового збору відповідно до статті 129 ГПК України, покладаються на відповідача.

Керуючись статтями 129, 233, 236, 237, 240 та 241 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Розірвати договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 04.06.2021 № 3380, укладений між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго» та Фізичною особою-підприємцем Донченком Сергієм Дмитровичем.

3. Виселити Фізичну особу-підприємця Донченка Сергія Дмитровича ( АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 ) з нежитлових приміщень загальною площею 117,80 кв.м, що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Вірменська, буд. 5.

4. Стягнути з Фізичної особи-підприємця Донченка Сергія Дмитровича ( АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Департаменту комунальної власності м.Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (01001, вул. Хрещатик, буд. 10, м. Київ, ідентифікаційний код 19020407) витрати по сплаті судового збору в розмірі 6 056 (шість тисяч п`ятдесят шість) грн 00 коп.

5. Після набрання рішенням законної сили видати наказ.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене у строки та порядку, встановленому розділом ІV ГПК України.

Повний текст рішення складено 25.06.2025

Суддя І.О. Андреїшина