ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"28" травня 2025 р. Справа№ 910/13201/24

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Коробенка Г.П.

суддів: Сибіги О.М.

Кравчука Г.А.

за участю секретаря судового засідання Огірко А.О.

за участю представника(-ів): згідно з протоколом судового засідання від 28.05.2025

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "НВМ Інвест"

на рішення Господарського суду міста Києва

від 11.02.2025 (повний текст складено та підписано 18.02.2025)

у справі №910/13201/24 (суддя Кирилюк Т.Ю.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "НВМ Інвест"

до Територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради

про визнання права власності

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

Товариство з обмеженою відповідальністю "НВМ Інвест" звернулось до Господарського суду міста Києва з позовною заявою до Територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради про визнання права власності на земельну ділянку з кадастровим номером :82:339:0015, площею 0,0350 га, розташовану у місті Києві по вулиці Князів Острозьких, 19/1.

Позовні вимоги обґрунтовані запереченням відповідачем факту виникнення у позивача права власності на землю внаслідок набуття права власності на об`єкт нерухомого майна, який розташовано на цій земельній ділянці.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття

Рішенням Господарського суду міста Києва від 11.02.2025 у задоволенні позову відмовлено повністю.

Приймаючи оскаржуване рішення суд виходив з того, що матеріалами справи доведено, що на час укладення договору купівлі-продажу будівлі земельна ділянка не мала кадастрового номера, тобто, була несформованою як об`єкт цивільних прав у розумінні статті 79-1 Земельного кодексу України (редакції на час укладення договору). Суд зазначив, що відсутність, у даному випадку кадастрового номера земельної ділянки на час відчуження будівлі унеможливлює застосування до даних правовідносин і правового регулювання статей 377 Цивільного кодексу України та 120 Земельного кодексу України (визначені позивачем правові підстави виникнення права власності), оскільки ці правові норми суттєвою умовою визначають саме наявність кадастрового номера земельної ділянки. Враховуючи відсутність в матеріалах справи доказів прийняття Київською міською радою рішення про передачу у власність позивачу спірної земельної ділянки, суд дійшов висновку про відсутність у позивача права власності на земельну ділянку з кадастровим номером :82:339:0015, що унеможливлює надання йому примусового судового захисту.

Також суд дійшов висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не відповідає належним та ефективним способам захисту, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні даного позову.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів

Не погодившись із вказаним рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю "НВМ Інвест" звернулося до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення від 11.02.2025 у справі №910/13201/24 скасувати та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

Апеляційна скарга мотивована тим, що оскаржуване рішення ухвалене місцевим судом з порушенням норм матеріального та процесуального права, з неповним з`ясуванням обставин, що мають значення для справи. При цьому скаржник стверджує, що:

- внаслідок відчуження територіальною громадою міста Києва будівлі, в силу вимог частини першої статті 377 Цивільного кодексу України, частини першою статті 120 Земельного кодексу України (в редакціях, що діяли станом на момент набуття у власність Будівлі), до ТОВ "НВМ Інвест" перейшло право власності і на земельну ділянку, на якій розміщена будівля;

- незалежно від присвоєння кадастрового номера земельні ділянки, право власності (користування) на які виникло до 2004 року, в силу прямої норми закону вважалися сформованими. Будівля, як і земельна ділянка під нею, існували та перебували станом на 2004 рік у комунальній власності Територіальної громади міста Києва, що визнається сторонами. Тому земельна ділянка під будівлею була об`єктом цивільних прав та вважалася сформованою незалежно від присвоєння їй кадастрового номеру;

- оскільки на земельній ділянці була розташована будівля, що була об`єктом права комунальної власності територіальної громади міста Києва та земельна ділянка розташована в межах міста Києва і не належала до земельних ділянок приватної чи державної власності, то земельна ділянка станом на дату набуття у власність будівлі була об`єктом права комунальної власності територіальної громади міста Києва. Тобто станом на момент набуття ТОВ "НВМ Інвест" у власність будівлі, власником і будівлі, і земельної ділянки, на якій розміщена будівля, був один і той самий суб`єкт - територіальна громада міста Києва, представницькі повноваження якої реалізує та виконує Київська міська рада;

- належним способом захисту, який дозволить ТОВ "НВМ Інвест" захистити своє право власності на земельну ділянку, усунути невизначеність у відносинах власності як з територіальною громадою міста Києва, так і з іншими особами (в межах абсолютних відносин) та зареєструвати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень право власності на земельну ділянку, є саме визнання права власності на земельну ділянку за ТОВ "НВМ Інвест".

Узагальнені доводи та заперечення сторін

19.05.2025 через підсистему "Електронний суд" від відповідача надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому останній заперечив доводи викладені в ній, просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення місцевого суду - без змін.

Узагальнені доводи відзиву відповідача зводяться до того, що:

- висновки Верховного Суду, на які посилається та просить застосувати ТОВ "НВМ Інвест" не відповідають критеріям подібності, а тому не є релевантними та не підлягають застосуванню, як такі, що зроблені за інших фактичних обставин;

- порядок продажу земельної ділянки комунальної власності врегульовано главою 20-21 Земельного кодексу України і можливо лише на підставі рішення органу місцевого самоврядування, яке в матеріалах справи відсутнє. Також матеріали справи не містять роз`яснення/відповіді на запит Товариства щодо предмету електронних торгів в частині чи буде набуто право власності на землю разом з об`єктом нерухомості. Вказане свідчить про те, що реєструючись приймати участь в електронному аукціоні Товариство усвідомлювало, що на електронному аукціоні буде реалізовано виключно нежитлову будівлю;

- щодо права власності територіальної громади міста Києва на земельну ділянку з обліковим кодом 82:339:0007, цієї обставини не заперечує жоден учасник справи та належно оцінив суд першої інстанції. Оскільки, відповідно до приписів ст. 83 Земельного кодексу України усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності є власністю територіальної громади.

21.05.2025 через підсистему "Електронний суд" від позивача надійшла відповідь на відзив на апеляційну скаргу, в якій останній заперечив доводи відповідача наведені у відзиві та підтримав свою позицію викладену в апеляційній скарзі.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги, заяв та клопотань

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 03.03.2025 апеляційну скаргу у справі №910/13201/24 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя Коробенко Г.П., судді: Тарасенко К.В., Кравчук Г.А.

04.03.2025 через підсистему "Електронний суд" від позивача надійшла заява про долучення до апеляційної скарги доказів сплати судового збору.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 10.03.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "НВМ Інвест" на рішення Господарського суду міста Києва від 11.02.2025 у справі №910/13201/24. Судове засідання призначено на 01.04.2025. Витребувано матеріали справи №910/13201/24 з Господарського суду міста Києва.

20.03.2025 матеріали справи №910/13201/24 надійшли до Північного апеляційного господарського суду та були передані головуючому судді.

01.04.2025 через підсистему "Електронний суд" від відповідача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи, яке задоволено судом. Розгляд справи відкладено на 24.04.2025.

Розпорядженням керівника апарату Північного апеляційного господарського суду від 23.04.2025, у зв`язку з перебуванням судді Тарасенко К.В. у відпустці, призначено повторний автоматизований розподіл справи №910/13201/24.

Згідно з витягом із протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями 23.04.2025, справу №910/13201/24 передано на розгляд колегії суддів у складі: Коробенко Г.П. (головуючий), судді: Сибіга О.М., Кравчук Г.А.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 24.04.2025 колегія суддів постановила здійснювати розгляд апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "НВМ Інвест" на рішення Господарського суду міста Києва від 11.02.2025 у справі №910/13201/24 спочатку колегією суддів у складі: Коробенка Г.П. (головуючий, доповідач), суддів: Сибіга О.М., Кравчука Г.А., яка визначена протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 23.04.2025. Розгляд апеляційної скарги призначено на 13.05.2025.

У судовому засіданні 13.05.2025 судом оголошено перерву до 28.05.2025.

У судовому засіданні 28.05.2025 суд оголосив вступну та резолютивну частини постанови.

Явка представників сторін

У судове засідання 28.05.2025 з`явились представники позивача та відповідача, які надали свої пояснення.

Представник позивача в судовому засіданні підтримав доводи апеляційної скарги, просив рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити повністю.

Представник відповідача в судовому засіданні заперечив проти доводів апеляційної скарги, просив рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції у даній справі та перевірені судом апеляційної інстанції

16 липня 2020 в Електронній торговій системі "Прозорро.Продажі" відбувся аукціон №UA-PS-2020-06-000061-3 з продажу об`єкта малої приватизації - нежитлової будівлі, літ А, загальною площею 654,7 кв.м, розташованої у місті Києві по вулиці Московська (після перейменування - Князів Острозьких), будинок 19/1 (Будівля).

Згідно протоколу про результати електронного аукціону №UA-PS-2020-06-000061-3, сформованого 16 липня 2020 року та затвердженого наказом Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 20 липня 2020 року №74/3-ПР, переможцем аукціону, який запропоновував найвищу ціну - 22 500 002,00 гривень було визнано ТОВ "НВМ Інвест" (початкова ціна складала 4 919 980,30 грн.). Ціна продажу Будівлі разом з податком на додану вартість склала 27 000 002,40 грн.

12 серпня 2020 року між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (як продавцем) та ТОВ "НВМ Інвест" (як покупцем) було укладено та нотаріально посвідчено договір №44/20 купівлі-продажу нежитлової будівлі (Договір), за яким Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) було продано ТОВ "НВМ Інвест" об`єкт малої приватизації - Будівлю за 27 000 002,40 грн.

На підставі Договору ТОВ "НВМ Інвест" набуло право власності на Будівлю і право власності на останню, після повної оплати, 11 вересня 2020 року було зареєстроване за ТОВ "НВМ Інвест" у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (реєстраційний номер запису про право власності 38155014).

Пунктом 1.4 сторони договору купівлі-продажу визначили, що відчужувана будівля розташована у межах земельної ділянки площею 0,0350 га, яка має обліковий код 82:339:0007.

Питання землекористування та землевідведення за умовою пункту 1.5 договору купівлі-продажу будівлі вирішується новим власником самостійно в установленому чинним законодавством порядку.

Земельній ділянці площею 0,0350 га, на якій розташована будівля, був присвоєний кадастровий номер :82:339:0015.

Позивач стверджує, що набув право власності на земельну ділянку, на якій розташована придбана ним будівля, виходячи з принципу єдності долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі. Правовою підставою набуття права власності позивач вважає правові норми статей 377 Цивільного кодексу України та 120 Земельного кодексу України.

Заперечуючи проти задоволення позову, відповідач посилається на відсутність у позивача права власності на земельну ділянку площею 0,0350 га, на якій розташована будівля.

Джерела права та мотиви, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови та оцінка аргументів сторін

У відповідності до вимог частин 1, 2, 4, 5 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Суд, беручи до уваги межі перегляду справи в апеляційній інстанції, дослідивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги та надані сторонами пояснення, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права при прийнятті оскаржуваного судового акту, дійшов висновку про те, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, з огляду на таке.

Щодо правомірності набуття позивачем права власності на спірну земельну ділянку.

За приписом пункту "б" частини першої статті 80 Земельного кодексу України одним з суб`єктів права власності на землю є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування - на землі комунальної власності.

За змістом частин першої, другої статті 83 Земельного кодексу України (в редакції, що діяла станом на 31 грудня 2003 року і на 1 січня 2013 року) землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є коммунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об`єкти комунальної власності.

Відповідно до пункту 12 Перехідних положень Земельного кодексу України до розмежування земель державної і комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів - відповідні органи виконавчої влади.

Згідно з абзацом першим пункту 2 розділу VII Прикінцеві та перехідні положення Закону України "Про державний земельний кадастр" земельні ділянки, право власності (користування) на які виникло до 2004 року, вважаються сформованими незалежно від присвоєння їм кадастрового номера.

У відповідності до пункту 3 розділу IІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності" від 6 вересня 2012 року № 5245-VI з дня набрання чинності цим Законом (з 01.01.2013) землями комунальної власності відповідних територіальних громад вважаються:

а) земельні ділянки: на яких розташовані будівлі, споруди, інші об`єкти нерухомого майна комунальної власності відповідної територіальної громади;

які перебувають у постійному користуванні органів місцевого самоврядування, комунальних підприємств, установ, організацій;

б) всі інші землі, розташовані в межах відповідних населених пунктів, крім земельних ділянок приватної власності та земельних ділянок, зазначених у підпунктах "а" і "б" пункту 4 цього розділу.

В постановах Верховного Суду від 05.03.2019 у справі № 910/6317/18, від 19.09.2023 у cправі № 902/639/22, від 21.06.2023 у cправі № 916/3920/21, від 24.05.2023 у cправі № 910/2151/22, від 08.06.2022 у cправі № 916/417/19 міститься правовий висновок про те, що: розташування земельної ділянки на території відповідного міста свідчить про те, що така земельна ділянка перебуває у комунальній власності територіальної громади міста в силу закону через її територіальне розташування в межах населеного пункту, а тому право власності на таку земельну ділянку та право розпорядження нею шляхом прийняття відповідного рішення належить органу місцевого самоврядування, який діє у відповідних правовідносинах від імені територіальної громади міста, - міській раді. Тобто, право власності територіальної громади виникає на відповідні землі комунальної власності в силу їх територіального розташування в межах населеного пункту.

В постанові Верховного Суду від 05.08.2022 у справі №922/2060/20 міститься правовий висновком про те, що за загальним правилом, правом власності на земельну ділянку, розташовану в межах відповідного населеного пункту, орган місцевого самоврядування наділений в силу закону, зокрема з уведенням 01.01.2002 у дію нового Земельного кодексу України. При цьому відсутність державної реєстрації речового права на земельну ділянку після 01.01.2013 не впливає на наявність права комунальної власності на відповідну земельну ділянку.

Земельні ділянки, право власності (користування) на які виникло до 2004 року, вважаються сформованими незалежно від присвоєння їм кадастрового номера.

Відповідна правова позиція наведена в постановах Верховного Суду від 31.05.2024 у справі №442/7919/19, від 03.11.2021 у справі №698/121/19, від 08.05.2024 у справі №703/2305/22, від 17.01.2024 у cправі №904/9070/21, від 13.03.2024 у справі №344/16992/19.

Судом встановлено, що будівля та земельна ділянка під нею, існували та перебували станом на 2004 рік у комунальній власності територіальної громади міста Києва, що свідчить про те, що земельна ділянка під будівлею була об`єктом цивільних прав та вважалася сформованою незалежно від присвоєння їй кадастрового номера.

Оскільки на земельній ділянці була розташована будівля, яка була об`єктом права комунальної власності територіальної громади міста Києва та земельна ділянка розташована в межах міста Києва і не належала до земельних ділянок приватної чи державної власності, то земельна ділянка станом на дату набуття у власність будівлі була об`єктом права комунальної власності територіальної громади міста Києва.

Тобто, станом на момент набуття позивачем у власність будівлі, власником такої будівлі і земельної ділянки, на якій вона розміщена, був один і той самий суб`єкт - територіальна громада міста Києва, що також не заперечується відповідачем.

Однак, суд першої інстанції при ухваленні оскаржуваного рішення, наведеного не врахував, дійшовши помилкового висновку про те, що відсутність кадастрового номера земельної ділянки на час відчуження будівлі свідчить про несформованість такої земельної ділянки як об`єкта цивільних прав, оскільки об`єктом права власності територіальної громади міста Києва земельна ділянка стала в силу закону до 2004 року.

Частиною першою статті 377 Цивільного кодексу України, частиною першою статті 120 Земельного кодексу України (в редакціях, що діяли станом на момент набуття у власність будівлі) було унормовано, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Тобто, наведеною нормою закону значення в контексті набуття прав на земельну ділянку внаслідок набуття права власності на нерухоме майно, принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, надається саме "земельній ділянці, на якій розміщене нерухоме майно".

У цьому аспекті беззаперечним та таким, що не оспорювався сторонами, є факт того, що спірним об`єктом у даній справі є виключно та земельна ділянка, на якій фізично розташована будівля. Площа цієї земельної ділянки була зазначена в договорі №44/20 купівлі-продажу нежитлової будівлі від 12.08.2020 (0,0350 га), якій внаслідок інвентаризації було присвоєно кадастровий номер, що підтверджується витягом з Державного земельного кадастру та технічною документацією щодо інвентаризації земель ТОВ "НВМ ІНВЕСТ", які наявні в матеріалах справи.

Так, згідно пункту 2 Порядку інвентаризації земель, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 5 червня 2019 року №476, інвентаризація земель проводиться з метою встановлення місця розташування об`єктів землеустрою, їх меж, розмірів, правового статусу, виявлення земель, що не використовуються, використовуються нераціонально або не за цільовим призначенням, виявлення і консервації деградованих сільськогосподарських угідь і забруднених земель, встановлення кількісних та якісних характеристик земель, необхідних для ведення Державного земельного кадастру, виявлення та виправлення помилок у відомостях Державного земельного кадастру, здійснення державного контролю за використанням та охороною земель і прийняття на їх основі відповідних рішень органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування.

Тобто, інвентаризація має своєю метою уточнення та підтвердження даних щодо земельних ділянок. І саме за результатами проведеної технічної інвентаризації було підтверджено конфігурацію та площу земельної ділянки, яка обліковувалася за кодом 82:339:0007, площею 0,0350 га, яка й була внесена на підставі технічної документації щодо інвентаризації земель ТОВ "НВМ Інвест" до Державного земельного кадастру та якій було присвоєно кадастровий номер :82:339:0015, площа земельної ділянки - 0,0350 га.

До того ж, у договорі купівлі-проваджу нежитлової будівлі від 12.08.2020 зазначена площа земельної ділянки, на якій розташована будівля, - 0,0350 га, що є додатковим підтвердженням того, що земельна ділянка, якій було присвоєно кадастровий номер :82:339:0015, з тим же числовим значенням - 0,0350 га і земельна ділянка, яка обліковувалася за кодом 82:339:0007 з аналогічним числовим значенням - фізично та фактично є однією й тією ж земельною ділянкою - земельною ділянкою, на якій розташована будівля.

Окрім того, у відповідності до висновку експерта за результатами проведення земельно- технічної експертизи від 14.11.2024 № 377/10-2024 земельна ділянка з обліковим кодом 82:339:0007, площею 0,0350 га та земельна ділянка з кадастровим номером :82:339:0015, площею 0,0350 га, є однією й тією ж земельною ділянкою, на якій розташована нежитлова будівля, літ А, загальною площею 654,7 кв.м, за адресою: місто Київ, вулиця Князів Острозьких (колишня назва - Московська), будинок 19/1, яка належить ТОВ "НВМ Інвест".

Таким чином, як до присвоєння земельній ділянці кадастрового номера, так і після такого присвоєння, фактично та фізично будівля була розташована на земельній ділянці, власником яких була одна й та сама особа, а тому внаслідок переходу права власності на будівлю перейшло і право власності на земельну ділянку, як "земельну ділянку, на якій розміщене нерухоме майно".

В постанові від 16 червня 2020 року у справі №689/26/17 Велика Палата Верховного Суду підтримала правовий висновок Верховного Суду України щодо застосування статті 120 Земельного кодексу України, висловлений у постановах від 11.02.2015 у справі № 6-2цс15, від 12.10.2016 у справі № 6-2225цс16, від 13.04.2016 у справі № 6- 253цс16 та інших, визначивши, що у випадку переходу у встановленому законом порядку права власності на об`єкт нерухомості, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у власності особи, яка відчужила зазначений об`єкт нерухомості, у набувача останнього право власності на відповідну земельну ділянку виникає одночасно з виникненням права власності на такий об`єкт, розміщений на цій ділянці. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на розміщену на ній нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об`єкта права власності. Тобто за загальним правилом, закріпленим у частині першій статті 120 ЗК України, особи, які набули права власності на будівлю чи споруду, стають власниками земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику.

Чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, зміст якого розкривається у положеннях статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України, особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття. Отже, відповідно до зазначених правових норм власники споруди мають право на користування земельною ділянкою, на якій вона розташована.

Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.

Подібні висновки щодо застосування статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України наведено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі №200/606/18.

Колегія суддів зауважує, що відповідна практика Верховного Суду і правозастосування статті 377 Цивільного кодексу України, статті 120 Земельного кодексу України щодо того, що у випадку переходу права на нерухоме майно (будівлю), переходить і право на земельну ділянку, на якій розташоване таке нерухоме майно, є сталою та послідовною.

Щодо тверджень суду першої інстанції про те, що на час набуття земельною ділянкою з кадастровим номером :82:339:0015 правового статусу об`єкта цивільних прав (січень 2022 року), законодавцем також змінено і правове регулювання статті 120 Земельного кодексу України та внесено пряме виключення при застосуванні цієї норми для земель державної та комунальної власності, то колегія суддів зауважує на помилковості такого твердження, як з підстави невідповідності змісту вказаної норми права твердженню, зазначеному судом, так і з підстави необхідності застосування положень законодавства, що були чинними станом на дату виникнення спірних правовідносин (дата придбання будівлі), а не після.

Що ж до положень пункту 1.5 договору купівлі продажу нежитлової будівлі №44/20, яким передбачено, що питання землекористування та землевідведення вирішується новим власником самостійно в установленому чинним законодавством України порядку, колегія суддів зауважує, що ним не передбачено набуття у власність земельної ділянки, адже право на земельну ділянку, розташовану під відчуженим будинком, на підставі статті 377 Цивільного кодексу України та статті 120 Земельного кодексу України переходить до нового власника незалежно від того, чи сторони у договорі обумовили про такий перехід.

Відповідна правова позиція наведена в постанові Верховного Суду від 09.11.2022 у справі №635/5822/18.

В контексті викладених обставин, колегія суддів також вважає помилковим висновок місцевого господарського суду про те, що у позивача не виникло право власності на земельну ділянку, на якій розташована будівля, оскільки відсутнє рішення Київської міської ради про передання земельної ділянки у власність позивачу, адже перехід права на земельну ділянку до нового набувача нерухомого майна відбувається в силу прямого припису закону, незалежно від волі органу, який уповноважений розпоряджатися земельною ділянкою (аналогічна правова позиція наведена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі №910/18560/16).

За наведених обставин, оскільки спірна земельна ділянка в силу прямої норми закону вважалася сформованою та до моменту відчуження розміщеної на ній будівлі була об`єктом права комунальної власності, враховуючи те, що власником і будівлі, і земельної ділянки був один і той самий суб`єкт - територіальна громада міста Києва, то внаслідок відчуження будівлі позивачу, автоматично, у відповідності до частини першої статті 377 Цивільного кодексу України, частини першої статті 120 Земельного кодексу України, до позивача перейшло право власності на земельну ділянку, на якій розташована будівля.

Стосовно висновку суду першої інстанції про неналежність та неефективність обраного позивачем способу захисту шляхом визнання за ним права власності на земельну ділянку, колегія суддів зазначає таке.

Статтею 41 Конституції України та статтею 319 Цивільного кодексу України передбачено, що право власності є непорушним і право розпоряджатися майном належить лише власникові майна.

За змістом статей 15 і 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до частини другої статті 16 цього Кодексу способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути визнання права, визнання правочину недійсним, припинення дії, яка порушує право, відновлення становища, яке існувало до порушення, примусове виконання обов`язку в натурі, зміна правовідношення, припинення правовідношення, відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди, відшкодування моральної (немайнової) шкоди, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки викладені, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року в справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року в справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року в справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 04 червня 2019 року в справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18).

Застосування конкретного способу захисту цивільного права або інтересу залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Подібні правові висновки викладені, зокрема, в постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 01 жовтня 2019 року у справі № 910/3907/18.

Застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача без необхідності повторного звернення до суду (принцип процесуальної економії) (постанова Великої Палати Верховного Суду від 06 квітня 2021 року у справі № 910/10011/19, провадження № 12-84гс20).

Судом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що позивач, з метою оформлення права власності на спірну земельну ділянку звертався до державного реєстратора із відповідною заявою про реєстрацію права власності на неї, у задоволенні якої рішенням державного реєстратора № 72508078 від 9 квітня 2024 року позивачу було відмовлено.

Також, листом від 22 листопада 2022 року № 22/11-22 позивач звертався до Київської міської ради з метою правової визначеності та реєстрації за ТОВ "НВМ Інвест" права власності на спірну земельну ділянку і просив письмово підтвердити або заперечити обставину набуття ТОВ "НВМ Інвест" права власності на земельну ділянку у зв`язку з набуттям у власність будівлі. Проте, Київська міська рада в особі Департаменту земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) листом від 22 грудня 2022 року № 0570202/1-15276 не визнала право власності ТОВ "НВМ Інвест" на земельну ділянку у зв`язку з набуттям у власність будівлі, натомість повідомила про можливість набуття земельної ділянки в оренду в порядку, визначеному законодавством.

Обставину наявності у позивача права власності на спірну земельну ділянку у зв`язку з набуттям у власність розміщеної на ній будівлі, Київська міська рада також заперечувала під час розгляду даної справи, вважаючи таку земельну ділянку об`єктом права комунальної власності Територіальної громади міста Києва.

Тобто, право власності ТОВ "НВМ Інвест" на спірну земельну ділянку, не визнається Київською міською радою.

Відповідно до статті 392 Цивільного кодексу України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

У постанові Верховного Суду від 26 грудня 2019 року у справі №364/515/19 зазначено, що оскільки позивач є власником житлового будинку з надвірними будівлями та спорудами, на підставі договору дарування, то згідно вищевикладених правових норм набув право власності на земельну ділянку, на якій розташоване належне йому домоволодіння. Вирішуючи питання щодо належного способу захисту суд касаційної інстанції дійшов висновку про те, що належним способом захисту є визнання права власності, якщо попередній власник земельної ділянки не визнає право власності нового власника на набуту земельну ділянку при набутті у власність нерухомого майна, що розташоване на такій земельній ділянці.

Такий самий підхід щодо того, що визнання права власності на земельну ділянку попереднім власником у випадку набуття новим власником права власності на нерухоме майно, розташоване на такій земельній ділянці, є належним та ефективним способом захисту, міститься й у постанові Верховного Суду від 09.05.2024 у справі №760/21748/19.

В контексті належності та ефективності такого способу захисту, як визнання права власності на спірну земельну ділянку слід врахувати положення пункту 9 частини першої статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", яким передбачено, що однією з підстав державної реєстрації права власності та інших речових прав є судове рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості.

Тобто, судове рішення про визнання права власності на нерухоме майно є судовим рішенням щодо набуття права власності, яке є підставою державної реєстрації права власності.

Таким чином, висновок місцевого господарського суду стосовно неналежності та неефективності обраного позивачем способу захисту, є помилковим та таким, що суперечить нормам чинного законодавства.

В контексті викладеного, колегія суддів зауважує, що позивачем заявлено вимогу про визнання права, а не про встановлення факту, який має юридичне значення, як помилково зазначив суд першої інстанції, що слугувало висновку суду про неналежність та неефективність обраного позивачем способу захисту.

Враховуючи вищенаведене, з урахуванням встановлених обставин справи, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "НВМ Інвест" про визнання права власності на земельну ділянку з кадастровим номером :82:339:0015, площею 0,0350 га, розташовану у місті Києві по вулиці Князів Острозьких, 19/1 підлягають задоволенню.

Відповідно до статей 73, 74, 77 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржників та їх відображення у судовому рішенні, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції враховує висновки Європейського суду з прав людини у справі "Проніна проти України" (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006), в якому зазначено, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

У даній справі сторонам було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин згідно з нормами матеріального та процесуального права.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

Відповідно до частини першої статті 277 Господарського процесуального кодексу України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

За результатами перегляду даної справи, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю "НВМ Інвест" підлягає задоволенню. Рішення Господарського суду міста Києва від 11.02.2025 слід скасувати. Прийняти нове судове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.

Судові витрати по сплаті судового збору за подання позовної заяви та судові витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги розподіляються у відповідності до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України.

Витрати позивача на проведення земельно-технічної експертизи у розмірі 24 000,00 грн, що підтверджується платіжною інструкцією від 09.10.2024 №112, у зв`язку із задоволенням позову підлягають стягненню з відповідача на користь позивача.

Керуючись ст.ст. 129, 267-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "НВМ Інвест" задовольнити.

Рішення Господарського суду міста Києва від 11.02.2025 скасувати.

Позов задовольнити.

Визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю "НВМ Інвест" право власності на земельну ділянку з кадастровим номером :82:339:0015, площею 0,0350 га, яка розташована за адресою: місто Київ, Печерський район, вулиця Князів Острозьких, 19/1, категорія земель: землі житлової та громадської забудови; цільове призначення: для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку).

Стягнути з Територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "НВМ Інвест" витрати по сплаті судового збору в розмірі 16 948 (шістнадцять тисяч дев`ятсот сорок вісім) грн 40 коп. за розгляд справи в суді першої інстанції та судові витрати на проведення судової експертизи в розмірі 24 000 (двадцять чотири тисячі) грн 00 коп.

Стягнути з Територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "НВМ Інвест" судовий збір за подання апеляційної скарги в розмірі 25 422 (двадцять п`ять тисяч чотириста двадцять дві) грн 60 коп.

Матеріали справи №910/13201/24 повернути Господарському суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст. ст. 286-291 Господарського процесуального кодексу України.

У зв`язку з перебуванням головуючого судді Коробенка Г.П. у відпустці з 03.06.2025 по 09.06.2025 та перебуванням судді Кравчука Г.А. у відпустці з 09.06.2025 по 22.06.2025, повний текст постанови складено та підписано 23.06.2025

Головуючий суддя Г.П. Коробенко

Судді О.М. Сибіга

Г.А. Кравчук