ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД РІВНЕНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"18" червня 2025 р. м. Рівне Справа № 918/1061/24(450/2886/24)

Господарський суд Рівненської області у складі судді Марач В.В., при секретарі судового засідання Мельник В.Я., розглянувши у загальному позовному провадженні матеріали справи

за позовом ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 , ІН НОМЕР_1 )

до відповідачів: ОСОБА_2 ( АДРЕСА_2 , ІН НОМЕР_2 ), ОСОБА_3 ( АДРЕСА_3 , ІН НОМЕР_3 )

про визнання удаваним попереднього договору, визнання укладеним договору купівлі-продажу майнових прав та визнання майнових прав на квартиру

та за зустрічним позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 про визнання недійсним попереднього договору купівлі-продажу квартири

В судовому засіданні приймали участь:

від позивача: адвокат Сало І.І.;

від відповідачів: від ОСОБА_3 - адвокат Луцюк О.І., від ОСОБА_2 - не з`явився.

ВСТАНОВИВ:

Ухвалою Пустомитівського районного суду Львівської області від 25 червня 2024 року за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання удаваним попереднього договору, визнання укладеним договору купівлі-продажу майнових прав та визнання майнових прав на квартиру відкрито провадження у справі та призначено підготовче судове засідання.

Ухвалою Пустомитівського районного суду Львівської області від 01 січня 2025 року постановлено передати цивільну справу №450/2886/24 (провадження №2/450/1606/24) за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання удаваним попереднього договору, визнання укладеним договору купівлі-продажу майнових прав та визнання майнових прав на квартиру та зустрічним позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 про визнання недійсним попереднього договору купівлі-продажу квартири до Господарського суду Рівненської області на розгляд у межах справи №918/1061/24 про неплатоспроможність ОСОБА_3 .

Протоколом передачі судової справи раніше визначеному складу суду справу №450/2886/24 передано судді Марач В.В. для розгляду у межах справи №918/1061/24 про неплатоспроможність ОСОБА_3 .

Ухвалою Господарського суду Рівненської області від 03.03.2025 року справу №450/2886/24 прийнято до свого провадження суддею Марач В.В. та вирішено здійснювати її розгляд у межах справи №918/1061/24 про неплатоспроможність ОСОБА_3 .

Позовні вимоги позивачка мотивує тим, що на підставі договору простого товариства від 13.10.2021, його сторони, ОСОБА_3 та ОСОБА_2 домовились спільно діяти у формі простого товариства з метою будівництва і прийняття в експлуатацію багатоквартирного житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями на земельній ділянці, площею 0,4167 га, за адресою: АДРЕСА_4 (кадастровий номер земельної ділянки :01:001:0129) та отримання в особисту приватну власність квартир, приміщень та доходу у вигляді грошових коштів, отриманих в результаті виконання спільних дій, передбачених договором.

Позивачка зазначає, що з метою виконання договору простого товариства та залучення грошових коштів у будівництво багатоквартирного житлового будинку, ОСОБА_2 розпоряджався майновими правами на квартири та укладав з фізичними особами попередні договори купівлі-продажу і подібні до них угоди.

Вказує, що 12.10.2023 вона уклала із ОСОБА_2 цивільно-правовий договір під назвою «Попередній договір про купівлю-продаж квартири», за умовами якого мала набути у власність квартиру АДРЕСА_5 . За набуття квартири у власність, позивачка була зобов`язана сплатити кошти в розмірі 1 450 083,39 грн., що в еквіваленті на дату укладення договору становило 39 722 доларів США, а ОСОБА_2 в строк до 30.12.2023 був зобов`язаний передати їй у власність квартиру.

Позивачка стверджує, що свої грошові зобов`язання за договором виконала та в повному обсязі оплатила вартість квартири. Водночас, ОСОБА_2 свої зобов`язання не виконав, квартиру у приватну власність їй не передав.

Мотивуючи свої вимоги позивачка також зазначає, що насправді ж між сторонами було укладено не попередній договір купівлі-продажу квартири, а договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру. На думку позивачки, оскільки багатоквартирний житловий будинок не був зданий в експлуатацію, а спірної квартири на дату укладення договору не існувало, випливає, що нею фактично набувались майнові права на квартиру, яка буде створена в майбутньому.

Позивачка наголошує, що будівництво багатоквартирного житлового будинку відбулося за її кошти та кошти інших фізичних осіб, які були залучені ОСОБА_2 за схожими договорами. Відтак вважає, що вона разом з іншими фізичними особами виступали інвесторами вищевказаного будівництва, а тому набула у власність майнові права на квартиру за рахунок інвестованих коштів.

За наведених доводів та обґрунтувань позивачка просила суд визнати удаваним попередній договір купівлі-продажу квартири, що укладений 12.10.2023 між нею та ОСОБА_2 , визнати, що 12.10.2023 між сторонами було укладено договір купівлі-продажу майнових прав та визнати за нею майнові права на квартиру АДРЕСА_5 .

06.08.2024 представником відповідача ОСОБА_3 адвокатом Микуш Д.М. подано відзив на позовну заяву, в якому просить відмовити в задоволенні позову.

Відповідач зазначає, що позовна заява ОСОБА_1 не містить вимог до ОСОБА_3 , він не є стороною спірного попереднього договору купівлі-продажу квартири, тому не може бути відповідачем у справі.

Також, у поданому відзиві відповідач зазначає, що ОСОБА_2 не мав права укладати попередній договір купівлі-продажу квартири та розпоряджатись майновими правами, оскільки на момент його укладення договір простого товариства припинив свою дію, усі майнові права на незавершене будівництво належать ОСОБА_3 , а ОСОБА_2 не був уповноважений на укладення таких договорів.

Додатково відповідач мотивує свої заперечення тим, що позивачка не надала належних та допустимих доказів на підтвердження удаваності правочину, а також на підтвердження тієї обставини, що між сторонами попереднього договору купівлі-продажу фактично виникли інші права та обов`язки аніж ті, які ним врегульовані.

Також вказує, що позивачем не вірно обрано спосіб захисту своїх прав, тому просив у задоволенні позовних вимог відмовити повністю.

09.08.2024 представник ОСОБА_3 адвокат Микуш Д.М. подав до суду зустрічну позовну заяву з вимогами до ОСОБА_2 та ОСОБА_1 про визнання недійсним попереднього договору про купівлю продажу квартири від 12.10.2023.

Обґрунтовуючи вимоги зустрічного позову зазначає, що договір простого товариства на дату укладення попереднього договору купівлі-продажу квартири був припинений в силу закінчення його строку. За наслідками припинення договору простого товариства усі без виключення права на об`єкт будівництва перейшли до ОСОБА_3 , а будь-які права, обов`язки та повноваження ОСОБА_2 з 12.10.2022 вважаються припиненими. За наведеного вважає, що ОСОБА_2 укладаючи попередній договір купівлі-продажу квартири не мав права розпорядження нею, що на його думку є безумовною підставою для визнання попереднього договору купівлі-продажу недійсним.

Відчуження майнових прав на квартири, що належать позивачу за зустрічним позовом, вважає порушенням його прав, що зумовлює необхідність їх захисту у спосіб визнання недійсним оспорюваного договору.

16.08.2024 до суду надійшов відзив на позовну заяву від представника відповідача ОСОБА_2 адвоката Асташкіна А.В.

Свої доводи мотивує тим, що ОСОБА_2 не зміг виконати умови договору простого товариства та завершити будівництво багатоквартирного будинку у термін до 12.10.2022 внаслідок дії обставин непереборної сили, які від нього не залежали. Крім того зазначає, що завершення будівництва до вказаної дати було неможливим, оскільки нормативна тривалість будівництва такого об`єкта є більшою, аніж було встановлено в договорі простого товариства.

Відповідач також стверджує, що після припинення договору простого товариства й до кінця грудня 2023 року за згодою ОСОБА_3 продовжував виконання договору простого товариства та будівництво багатоквартирного житлового будинку, а тому вважає, що сторони своїми конклюдентними діями, вчиненими після 12.10.2022, підтвердили продовження дії договору простого товариства. На думку відповідача, такі обставини додатково підтверджуються укладеним між ним та ОСОБА_3 договором новації боргу від 01.10.2023, а також фотоматеріалами, на яких зафіксовано хронологію виконання будівельних робіт. У зв`язку з викладеним зазначає, що у період з жовтня 2021 року по грудень 2023 року ОСОБА_2 мав право та повноваження на укладення з фізичними особами договорів щодо розпорядження правами на квартири та приміщення у багатоквартирному житловому будинку, а також мав право на залучення грошових коштів від третіх осіб.

Додатково відповідач вказує, що отримані за укладеним з позивачкою договором грошові кошти були використані ним саме для будівництва багатоквартирного будинку, що є предметом договору простого товариства.

23.08.2024 представником ОСОБА_3 адвокатом Микуш Д.М. подано до суду письмові пояснення щодо відзиву ОСОБА_2 . На думку відповідача, ОСОБА_2 не доведено причинно-наслідкового зв`язку між обставинами непереборної сили та неможливістю виконання умов договору простого товариства. Також зазначається, що договором новації від 01.10.2023 сторонами були внесені зміни лише до договорів позики від 30.09.2021 та від 05.04.2022., водночас будь-яких змін до договору простого товариства від 13.10.2021 здійснено не було. Жодних додаткових угод, у формі встановленій законом не укладалось.

Протокольною ухвалою Пустомитівського районного суду Львівської області від 04.11.2024 прийнято до розгляду зустрічну позовну заяву ОСОБА_3 , подану його представником ОСОБА_4 про визнання недійсним попереднього договору про купівлю продаж квартири від 12.10.2023.

20.10.2024 від представника відповідача ОСОБА_2 адвоката Асташкіна А.В. надійшов відзив на зустрічний позов, в якому останній не погоджується із заявленими вимогами, вважає їх безпідставними, необґрунтованими та просить у їх задоволенні відмовити.

Свою позицію мотивує тим, що виконати умови договору простого товариства у встановлені ним строки не мав змоги, з огляду на військову агресію російської федерації проти України. При цьому зазначає, що після закінчення строку договору продовжував виконувати будівельні роботи, і ОСОБА_3 не висловлював жодних заперечень з цього приводу. Таку поведінку, ОСОБА_2 сприймав як погодження відповідача на продовження між сторонами правовідносин за договором про спільну діяльність.

Додатково зазначає, що наявність у ОСОБА_2 повноважень на укладення попередніх договорів купівлі-продажу квартир, серед іншого, підтверджується ухвалою слідчого судді Галицького районного суду від 28.08.2024 року у справі №461/6230/24 постановленою за результатами розгляду скарги ОСОБА_2 про скасування повідомлення про підозру у вчиненні кримінального правопорушення, передбаченого ч.5 ст. 190 КК України. Зазначає, що вказаною ухвалою спростовуються доводи ОСОБА_3 про те, що починаючи з 13.10.2022 року та по даний час він самостійно та виключно за особисті кошти здійснював та продовжує здійснювати будівництво багатоквартирного будинку.

З наведених підстав ОСОБА_2 просив у задоволенні зустрічного позову відмовити повністю.

18.11.2024 до суду від представника ОСОБА_1 надійшов відзив на зустрічну позовну заяву, в якому остання просить відмовити у його задоволенні повністю. Свої доводи мотивує тим, що ОСОБА_2 мав право на укладення з позивачкою договору відчуження майнових прав на квартиру, попри те, що договір простого товариства не був виконаний. Позивач доводить, що договір простого товариства не припинив своєї дії, оскільки закінчення його строку не припиняє взятих на себе сторонами зобов`язань.

Відзив на зустрічну позовну заяву мотивований також тим, що пункти 5.2., 7.2. договору простого товариства є нікчемними, оскільки позбавляють учасника простого товариства права на частину прибутку, досягнення якого було предметом договору.

Доводи позивача за зустрічним позовом, що сторони договору про спільну діяльність не є суб`єктами солідарної відповідальності і не несуть її перед третіми особами позивач вважає помилковими та такими, що суперечить вимогам статті 1138 ЦК України.

Твердження ОСОБА_3 , що останній надавав грошові кошти ОСОБА_2 в позику, з метою виконання умов договору простого товариства вважає необґрунтованими, оскільки наведені правовідносини з позики є відмінними від правовідносин, що виникли на підставі договору простого товариства.

Позивач також вважає, що матеріалами справи спростовуються твердження ОСОБА_3 , що укладений договір купівлі-продажу майнових прав порушує його права, оскільки укладаючи договір простого товариства з ОСОБА_2 останній уповноважив його на будівництво багатоквартирного житлового будинку, при цьому, самостійно жодних коштів в будівництво не вносив. З наведених підстав позивачка просила відмовити у задоволенні зустрічного позову повністю.

Ухвалою суду від 27.05.2025 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті. Розгляд справи по суті призначено на "18" червня 2025 року.

В судове засідання 18.06.2025 року не з`явився представник відповідача ОСОБА_2 , про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, зокрема в електронний кабінет представника. Представник ОСОБА_2 адвокат Асташкін А.В. на зв`язок в режимі відеоконференції не вийшов, причин не можливості участі у судовому засіданні в режимі ВКЗ суду не надав.

Суд зазначає, що відповідно до частини 5 статті 197 ГПК України ризики технічної неможливості участі у відеоконференції поза межами приміщення суду, переривання зв`язку тощо несе учасник справи, його представник, який подав відповідну заяву, крім випадку коли суд після призначення судового засідання чи під час такого засідання втратив технічну можливість забезпечити проведення відеоконференції.

Частиною першою статті 202 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.

В той же час відповідно до підпункту першого частини третьої, вказаної статті, якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки.

Відтак, з огляду на вищевказані норми закону, суд вважає за можливе розглянути справу за відсутності представника відповідача ОСОБА_2 ..

Під час розгляду справи по суті представник позивача за первісним позовом підтримала позовні вимоги з підстав наведених у позовній заяві та інших заявах по суті справи, натомість проти зустрічного позову заперечила з підстав наведених у відзиві на зустрічний позов.

Представники відповідача за первісним та позивача за зустрічним позовом ОСОБА_3 заперечили проти задоволення первісного позову з підстав наведених у відзиві на первісний позов та інших заявах по суті справи. Позовні вимоги за зустрічним позовом підтримали з підстав наведених у зустрічній позовній заяві.

Розглянувши документи і матеріали, які подані учасниками судового процесу, заслухавши пояснення представників сторін, з`ясувавши обставини на які учасники справи посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, безпосередньо дослідивши докази у справі, суд встановив наступне.

Приєднаними до справи доказами підтверджується, що 12.10.2023 між ОСОБА_2 та Розмус Вірою Франківною укладено попередній договір про купівлю-продаж квартири (далі по тексту попередній договір).

Відповідно до умов п. 1 цього договору, сторони зобов`язалися у строк до 30.12.2023 укласти договір купівлі-продажу (основний договір) квартири АДРЕСА_5 .

В пункті 2 попереднього договору, сторони домовились, що істотними умовами основного договору купівлі-продажу будуть наступні:

- продаж зазначеної квартири буде вчинено за ціною 1 450 083,39 грн., що є еквівалентною 39 722 доларам США;

- ОСОБА_2 зобов`язується передати вищевказану квартиру ОСОБА_1 до 30.12.2023.

- витрати, пов`язані з оформленням основного договору купівлі-продажу, сплачуватиме ОСОБА_1 .

В попередньому договорі зазначено, що інших істотних умов майбутнього договору купівлі-продажу сторони не мають.

Пунктом 3 попереднього договору його сторони засвідчили, що в якості забезпечення виконання зобов`язань за цим договором ОСОБА_1 передала, а ОСОБА_2 прийняв в рахунок майбутніх платежів грошову суму у розмірі 1 450 083,39 грн., що є еквівалентною 39 722 доларам США за курсом валют станом на 12.10.2023 року до моменту укладення даного договору.

Судом також встановлено та не заперечується сторонами спору, що основний договір купівлі-продажу квартири, в погоджений у попередньому договорі строк, сторонами укладений не був.

Водночас позивачка вважає, що укладений нею попередній договір купівлі-продажу квартири від 12.10.2023 є удаваним правочином, оскільки його сторонами фактично було укладено договір купівлі-продажу майнових прав на спірну квартиру, тому просила вирішити спір виходячи з правового регулювання договору щодо розпорядження майновими правами.

Даючи оцінку спірним правовідносинам та доводам сторін, суд виходить із наступного.

Відповідно до статті 6 Цивільного кодексу України (далі по тексту ЦК України, ЦКУ) сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до положень статті 202 ЦК України правочином є дія, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Відповідно до статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Частиною 2 статті 182 ГК України визначено, що попередній договір повинен містити умови, що дозволяють визначити предмет, а також інші істотні умови основного договору. До укладення попередніх договорів не застосовується загальний порядок укладення господарських договорів.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства (ч. 1 ст. 635 ЦК України).

Так, основним договором, який сторони обумовили укласти в майбутньому на підставі попереднього договору, є договір купівлі-продажу квартири, за яку позивачка ОСОБА_1 зобов`язалась сплатити грошову суму в гривнях у розмірі 1 450 083,39 грн., що є еквівалентною 39 722 доларам США (далі - купівельна ціна).

За договором купівлі - продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (стаття 655 ЦК України).

Частиною 2 статті 656 ЦК України передбачено, що предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому.

За загальним правилом, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (ч. 1 ст. 638 ЦК України).

Як встановлено судом з пункту 3 попереднього договору, в якості забезпечення виконання зобов`язань за цим договором ОСОБА_1 передала, а ОСОБА_2 прийняв в рахунок майбутніх платежів грошову суму у розмірі 1 450 083,39 грн., що є еквівалентною 39 722 доларам США

Проте, як вбачається з матеріалів справи, між позивачем та відповідачем не було укладено основний договір у визначені строки.

Так, відповідно до ч. 2 ст.635 ЦК України сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. (ч.3 ст.635 ЦК України).

Пунктом 8 попереднього договору передбачено, що сторона, яка необгрунтовано ухиляється від укладення договору купівлі-продажу повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням.

Судом встановлено, що ОСОБА_2 порушив умови попереднього договору купівлі-продажу та у строк до 30.12.2023 не уклав основний договір купівлі-продажу квартири, а також доказів відшкодування збитків позивачу, завданих таким невиконанням договору, матеріали справи не містять.

Стосовно доводів позивачки за первісним позовом, що між нею та ОСОБА_2 було укладено удаваний попередній договір купівлі-продажу квартири, а насправді між ними укладався попередній договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру, суд зазначає наступне.

Відповідно до статті 235 ЦК України удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили.

Тлумачення статті 235 ЦК України свідчить, що удаваним є правочин, що вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Тобто сторони з учиненням удаваного правочину навмисно виражають не ту внутрішню волю, що насправді має місце. Сторони вчиняють два правочини: один удаваний, що покликаний «маскувати» волю осіб; другий - прихований, від якого вони очікують правових наслідків.

За удаваним правочином сторони умисно оформляють один правочин, але між ними насправді встановлюються інші правовідносини. На відміну від фіктивного правочину, за удаваним правочином права та обов`язки сторін виникають, але не ті, що випливають зі змісту правочину. Установивши під час розгляду справи, що правочин вчинено для приховання іншого правочину, суд на підставі статті 235 ЦК України має визнати, що сторони вчинили саме цей правочин, та вирішити спір із застосуванням норм, що регулюють цей правочин. Якщо правочин, який насправді вчинено, суперечить закону, суд ухвалює рішення про встановлення його нікчемним або про визнання його недійсним.

Аналогічний правовий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 522/14890/16-ц (провадження №14-498цс18).

Згідно зі статтею 13, частиною першої статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Частиною першою, другою статті 86 ГПК України визначено, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

За загальним правилом тягар доказування удаваності правочину покладається на позивача.

Заявляючи вимогу про визнання правочину удаваним, позивач має довести: факт укладення правочину, що, на його думку, є удаваним; спрямованість волі сторін в удаваному правочині на встановлення інших цивільно-правових відносин, ніж тих, що передбачені насправді вчиненим правочином, тобто відсутність у сторін іншої мети, ніж намір приховати насправді вчинений правочин; настання між сторонами інших прав та обов`язків, ніж тих, що передбачені удаваним правочином.

Оскільки воля сторін в удаваному правочині спрямована на встановлення інших цивільно-правових відносин, ніж ті, які передбачені правочином, а відповідно до частини першої статті 202, частини третьої статті 203 ЦК України головним елементом договору (правочину) є вільне волевиявлення та його відповідність внутрішній волі сторін, які спрямовані на настання певних наслідків, то основним юридичним фактом, який підлягає встановленню судом, є дійсна спрямованість волі сторін при укладенні договору та з`ясування питання про те, чи не укладено цей договір з метою приховання іншого договору та якого саме.

За таких обставин, для визнання угоди удаваною позивачу необхідно надати відповідні докази, а суду встановити, що обидві сторони договору діяли свідомо для досягнення якоїсь особистої користі, їх дії були направлені на досягнення інших правових наслідків і приховують іншу волю учасників.

До таких висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 11 грудня 2024 року у справі № 522/22397/18 (провадження № 61-15761св23).

Обґрунтовуючи удаваність оспорюваного попереднього договору купівлі-продажу квартири, позивачка посилається на те, що насправді сторони приховали укладення договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру. Мотивуючи такі доводи позивачка стверджує, що попередній договір купівлі-продажу квартири був укладений сторонами фактично з метою фінансування ОСОБА_2 будівництва, тому на її думку, відносини сторін мають регулюватися правилами щодо правочину, який вони насправді вчинили, а саме за правилами, що повинні застосовуватись до договору інвестування в будівництво житла (купівлі-продажу майнових прав).

На думку позивачки, на удаваність правочину також вказує те, що на дату укладення попереднього договору багатоквартирний житловий будинок не був зданий в експлуатацію, а спірної квартири не існувало, тому вважає, що нею фактично набувались майнові права на квартиру, яка буде створена в майбутньому.

Ще однією ознакою, на яку посилається позивачка як на удаваність правочину є те, що будівництво багатоквартирного житлового будинку відбулося за її кошти та кошти інших фізичних осіб, які були залучені ОСОБА_2 за схожими договорами. Відтак вважає, що вона разом з іншими фізичними особами виступали інвесторами вищевказаного будівництва, а тому набули у власність майнові права на квартири за рахунок інвестованих коштів.

В той же час суд зазначає, що відповідно до ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Попередній договір щодо купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню.

Тобто, попередній договір в силу своєї правової природи не є правочином, який породжує взаємні права та обов`язки сторін, спрямовані на реальне настання тих чи інших умов договору, він створює для сторін одне основне зобов`язання: укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах.

Так, відповідно до умов попереднього договору, у ньому міститься текст основного договору, предметом якого є лише один об`єкт цивільних прав, а саме пункт 1 тексту попереднього договору передбачає, що сторони зобов`язуються у строк до 30.12.2023 укласти договір купівлі-продажу (основний договір) квартири АДРЕСА_5 .

Як вбачається з матеріалів справи, сторонами були вчинені дії, які свідчать про реальне виконання попереднього договору купівлі-продажу квартири:

- укладення попереднього договору купівлі-продажу квартири;

- наявність у попередньому договорі тексту (істотних умов) основного договору купівлі-продажу квартири;

- запевнення сторін в тексті попереднього договору, що вони ознайомлені з вимогами цивільного законодавства щодо недійсності правочинів, перебувають при здоровому розумі, ясній пам`яті та діючи добровільно, розуміючи значення своїх дій та правові наслідки укладеного договору, керувались ст. 635 ЦК України;

- оплата в повному обсязі грошових коштів за попереднім договором ОСОБА_2 ;

- визнання ОСОБА_2 факту отримання коштів, а також підтвердження того, що вказана сума буде зарахована як оплата за основним договором купівлі-продажу квартири.

Суд, проаналізувавши умови попереднього договору, дійшов висновку, що у ньому досягнуто згоди щодо всіх істотних його умов, як договору купівлі-продажу квартири, таким чином, судом встановлено, що між сторонами був укладений саме попередній договір купівлі-продажу квартири.

Водночас, згідно зі ст. 9 Закону України «Про інвестиційну діяльність» основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб`єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода). Укладення договорів, вибір партнерів, визначення зобов`язань, будь-яких інших умов господарських взаємовідносин, що не суперечать законодавству України, є виключною компетенцією суб`єктів інвестиційної діяльності.

Інвестиційним договором є угода між особою, яка має право на об`єкт будівництва (замовник будівництва, інвестиційний фонд тощо), та інвестором з метою участі інвестора у будівництві шляхом залучення коштів та отримання в майбутньому у власність об`єкт.

Отже, істотною умовою інвестиційного договору є предмет договору - інвестиції.

Суд враховує, що за своєю правовою природою та конструкцією, інвестиційний договір дуже схожий на попередній договір купівлі-продажу, який передбачений нормами ЦК України. Законодавчого визначення форми інвестиційного договору немає, а тому потрібно дотримуватись основних правил Цивільного кодексу України щодо укладення договорів. Отже, інвестиційний договір укладається в простій письмовій формі та не підлягає обов`язковому нотаріальному посвідченню.

На відміну від інвестиційного договору, в силу статей ст. 635, 657 ЦК України попередній договір купівлі-продажу квартири укладається у письмовій формі та підлягає обов`язковому нотаріальному посвідченню. Без дотримання вказаних вимог, попередній договір є нікчемним.

Подібні висновки містяться в постанові Верховного Суду від 14.02.2024 у справі №727/11573/22.

За змістом попереднього договору про купівлю-продаж квартири від 12.10.2023, його предметом є квартира АДРЕСА_5 .

Вказаний договір посвідчений Цікало О.А., приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу та зареєстрований в реєстрі за №972.

Таким чином, попередній договір укладений у формі, встановленій для основного договору купівлі-продажу, що свідчить про спрямованість волі сторін вказаного договору на укладення в майбутньому саме основного договору купівлі-продажу.

Суд уже зазначав, що відповідно до ч. 1 ст. 235 ЦК України, удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили.

Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили (ч. 2 ст. 235 ЦК України).

Отже, за удаваним правочином у сторін виникають права та обов`язки інші, ніж передбачено в такому договорі.

Аналогічна правова позиція міститься в постанові Верховного Суду від 29.09.2023 року у справі № 520/11999/17.

Разом з тим, судом встановлено, що 12.10.2023 між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено саме попередній договір купівлі-продажу квартири.

При цьому, з огляду на норми ст. 635 ЦК України та ст. 182 ГК України, укладення попереднього договору породжує зобов`язання сторін лише щодо укладення в майбутньому основного договору на визначених попереднім договором умовах, а відтак, не породжує для сторін зобов`язань, які передбачаються умовами основного договору, який сторони мають намір укласти.

До умов попереднього договору не можуть застосовуватись правові наслідки, як до основного договору і, наслідком виконання такого попереднього договору є вчинення (укладення) відповідного основного договору, а не виконання останнього.

Аналогічна правова позиція міститься в постанові Верховного Суду від 20.04.2016 у справі № 911/2037/15.

Таким чином, попередній договір створює для сторін одне основне зобов`язання: укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах.

Аналогічна правова позиція міститься в постанові Верховного Суду від 10.10.2018 року у справі № 367/4829/16-ц.

Тобто, за попереднім договором від 12.10.2023 у позивача за первісним позовом та відповідача ОСОБА_2 за зустрічним позовом не могло виникнути жодних інших прав та обов`язків, окрім, як укласти основний договір.

Більше того, судом встановлено, що у попередньому договорі сторонами узгоджені істотні умови основного договору, який вони мали укласти на підставі попереднього договору.

Суд також зазначає, що удаваний правочин, на відміну від прихованого, сторонами не виконується. Відповідні права і обов`язки сторонами не реалізуються. Сторони правочину виконують тільки ті обов`язки та реалізують ті права, що випливають із прихованого правочину. З вчиненням удаваного правочину сторони навмисно виражають не ту внутрішню волю, що насправді має місце.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 14.01.2020 року у справі № 904/4009/18, від 13.08.2019 у справі №925/1090/18.

Варто зазначити, що у випадку укладення удаваного правочину сторони мали залишити такий правочин без виконання, при цьому виконуючи інший реальний правочин.

Однак, як встановлено судом, сторони реально виконували попередній договір купівлі-продажу квартири. Зокрема, за вказаним договором позивачкою за первісним позовом сплачено відповідачу за зустрічним позовом ОСОБА_2 повну суму платежу за основним договором.

При цьому суд звертає увагу, що попередній договір не містить жодних посилань на договір простого товариства від 13.10.2021 та здійснення сторонами інвестиційної діяльності за вказаним правочином.

Зі змісту попереднього договору вбачається, що окрім номеру квартири, площі, ціни продажу, строку укладення основного договору та розподілу витрат по укладенню основного договору, сторони не визначали будь-яких інших істотних умов, які повинні бути відображені в інвестиційному договорі (зокрема порядку та обов`язкових умов набуття прав на об`єкт інвестування, умов які гарантуватимуть одержання інвестором прав на об`єкт інвестування, порядок передачі та оформлення права власності на об`єкт інвестування, технічні характеристики будівництва, графік виконання робіт, план-схему квартири, кількість кімнат, матеріали, з яких будується квартира тощо). Чинне законодавство не визначає єдиного чіткого переліку істотних умов властивих усім інвестиційним договорам, проте такі умови є базовими для інвестиційного договору в будівництві.

Крім того, за умовами п. 4 попереднього договору, для укладення договору купівлі-продажу квартири ОСОБА_2 зобов`язався отримати витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно або будь-який інший документ, який підтверджує право власності, тобто оформити на себе право власності.

При цьому законодавством встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб, а інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Тобто інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Такі висновки узгоджуються з правовою позицією, викладеною у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц, від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17, у постанові Верховного Суду від 14 червня 2022 року у справі № 923/447/15.

Суд зазначає, що матеріали справи не містять доказів, які б підтверджували волевиявлення сторін попереднього договору на встановлення між ними інших цивільно-правових відносин ніж ті, що передбачені попереднім договором купівлі-продажу квартири, а також на бажання сторін приховати інший правочин, а саме інвестиційний договір.

Також, матеріали справи не містять доказів на підставі яких суд зміг би дійти обґрунтованого висновку про удаваність оспорюваного попереднього договору, зокрема доказів виконання вимог ст. 8 Закону України «Про інвестиційну діяльність» в частині подання фінансовим органам декларації про обсяги і джерела здійснюваних інвестицій, позивачка також не надала.

Позивач також не надала суду переконливих доказів необхідності укладення попереднього договору в нотаріальній формі для здійснення інвестицій в будівництво, оскільки законом визначено просту форму такого договору. Також, судом не встановлено доцільності приховання договору купівлі-продажу майнових прав (наприклад, уникнення сплати обов`язкових платежів, що встановлені для інвестиційного договору, тощо).

Дослідивши наявні докази, надавши їм оцінку, суд приходить до висновку, що позивачкою не доведено, що воля її та ОСОБА_2 була спрямована на встановлення інших цивільно-правових відносин ніж тих, що передбачені попереднім договором купівлі-продажу, та настання між сторонами інших прав та обов`язків, ніж тих, що передбачені оспорюваним правочином.

Оцінюючи доводи позивачки щодо укладення з ОСОБА_2 інвестиційного договору, судом також досліджено положення договору простого товариства від 13.10.2021 року на предмет наявності у ОСОБА_2 прав на об`єкт будівництва по АДРЕСА_4 .

Так судом встановлено, що 13.10.2021 року між ОСОБА_3 (надалі Сторона 1) та Січкарем Володимиром Михайловичем (надалі Сторона 2) укладено договір простого товариства (договір про спільну діяльність), посвідчений Віблим Л.З., приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу та зареєстрований в реєстрі за №1128.

Відповідно до п.1.1. договору простого товариства, сторони зобов`язалися шляхом об`єднання своїх вкладів і зусиль спільно діяти у формі простого товариства без створення юридичної особи з метою будівництва і прийняття в експлуатацію багатоквартирного житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями на земельній ділянці, площею 0,4167 за адресою: Львівська область, Львівський район, село Зубра, 18А (кадастровий номер земельної ділянки :01:001:0120) (надалі Будинок), в порядку, передбаченому чинним законодавством та отримання в особисту приватну власність квартир, приміщень та доходу у вигляді грошових коштів, отриманих в результаті виконання спільних дій, передбачених цим Договором.

Згідно положень пунктів 2.2., 2.2.1. договору простого товариства, для досягнення мети, передбаченої п.1.1. цього договору, Сторона-1 вносить, як вклад в спільну діяльність право користування земельною ділянкою, площею 0,04167 за адресою: с. Зубра Пустомитівського району Львівської області, (кадастровий номер земельної ділянки :01:001:0120).

Згідно положень пунктів 2.3.1., 2.3.2. договору простого товариства, для досягнення мети, передбаченої п.1.1. цього договору, Сторона-2 вносить, як вклад в спільну діяльність грошові кошти, необхідні для будівництва будинку та здачі його в експлуатацію; професійні знання та вміння у галузі будівництва.

Пунктом 2.4. договору простого товариства передбачено, що визначення розміру частки права спільної часткової власності сторін на майно, грошові кошти, отримані в результаті спільної діяльності та розподіл отриманого в результаті спільної діяльності майна (квартир, нежитлових приміщень, грошових коштів) здійснюється сторонами відповідно до Додатку №1 цього договору.

В день укладення договору простого товариства між сторонами був укладений Додаток №1 до договору, відповідно умов якого, до моменту прийняття будинку в експлуатацію та реєстрації права власності на квартири та нежитлові приміщення все створене в результаті спільної діяльності майно (будинок загалом, квартири та нежитлові приміщення) розподіляється між учасниками у такому співвідношенні:

Стороні 1 належить частка у розмірі 90% Будинку, квартир та нежитлових приміщень у ньому

Стороні 2 належить частка у розмірі 10% Будинку, квартир та нежитлових приміщень у ньому.

Разом з тим, в п. 5.1. договору простого товариства визначено, що перебіг строку дії цього договору починається з моменту його підписання всіма учасниками і діє до досягнення мети, передбаченої п. 1.1 цього Договору, але в будь якому випадку до 12 жовтня 2022 року.

Вказана умова щодо припинення дії договору відповідає п. 5 ч. 1 ст. 1141 ЦК України згідно з яким договір простого товариства припиняється у разі спливу строку договору простого товариства.

Норма п.5 ч.1 ст.1141 ЦК України щодо припинення строку договору простого товариства у разі спливу строку договору простого товариства є імперативною і не передбачає будь-якого автоматичного продовження такого строку чи будь-яких виключень щодо такого припинення.

Сторонами не надано та матеріали справи не містять доказів на підтвердження внесення ними змін до договору простого товариства, зокрема щодо продовження строку дії вказаного договору, відтак суд приходить до висновку, що строк договору простого товариства від 13.10.2021 припинився з 12.10.2022 року.

Разом з тим, в п. 5.2. договору простого товариства сторони визначили, що у випадку не досягнення мети передбаченої п.1.1 цього договору в строк передбачений п. 5.1. цього договору, незавершений об`єкт будівництва вважається власністю Сторони 1, а Сторона 2 гарантує, що не претендуватиме на нього.

Відповідно до п. 7.2. договору простого товариства сторони дійшли згоди, що незалежно від причин розірвання цього договору всі права та обов`язки на незавершений об`єкт будівництва переходять до Сторони 1 ( ОСОБА_3 ).

Відповідно до статей 6, 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Свобода договору означає можливість сторін вільно визначати зміст договору, який вони укладають і формувати його конкретні умови.

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Оскільки на час розгляду справи відсутнє судове рішення про визнання недійсним договору простого товариства, чи окремих його положень, такий правочин є правомірним та створює юридично значимі наслідки для сторін.

На підставі викладеного суд відхиляє посилання позивачки на ту обставину, що попередній договір від 12.10.2023 року був укладений ОСОБА_2 як уповноваженим учасником на ведення спільних справ за договором простого товариства, оскільки повноваження уповноваженої особи були припинені з 12.10.2022 року одночасно з припиненням договору простого товариства.

Суд погоджується, з доводами позивача, що закон не передбачає такої підстави, як закінчення строку дії договору, для припинення зобов`язання, яке лишилося невиконаним, та не свідчить про неможливість виконання підрядником робіт та їх прийняття замовником (постанова Великої Палати Верховного Суду від 26 червня 2018 року у справі № 910/9072/17 (провадження № 12-125гс18)). Право замовника відмовитись від договору, передбачене статтею 849 ЦК України, виникає лише щодо тих договорів, які на момент такої відмови були чинними (постанова об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від16 вересня 2022 року у справі № 913/703/20).

Припинення зобов`язання слід відрізняти від закінчення строку дії договору. Закінчення строку дії договору означає, що між його сторонами у майбутньому не будуть виникати взаємні права та обов`язки, що випливали із цього договору. Але ті зобов`язання, які вже існують на момент закінчення строку дії договору, будуть існувати і після його закінчення доти, доки вони не будуть припинені на підставах, встановлених договором або законом (пункт 68 постанови колегії суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10 лютого 2021 року у справі № 908/288/20).

Водночас судом встановлено, що на момент укладення попереднього договору строк дії договору простого товариства закінчився. Закінчення строку дії такого договору означає, що між його сторонами у майбутньому не будуть виникати взаємні права та обов`язки, що випливали із цього договору.

При цьому суд відзначає, що сторони договору про спільну діяльність в чіткій формі узгодили наслідки закінчення строку дії такого договору, зокрема незавершений об`єкт будівництва вважається власністю Сторони 1, а Сторона 2 гарантує, що не претендуватиме на нього.

Вказана норма договору не є умовою про позбавлення або відмову учасника від права на частину прибутку, так як відповідно до статті 1139 ЦК України розподілу підлягає прибуток, одержаний учасниками договору простого товариства в результаті їх спільної діяльності, в той же час вказана норма договору встановлює порядок дій учасників договору у разі не досягнення спільної мети договору, що виключає одержання прибутку.

Наслідком закінчення строку дії договору про спільну діяльність є припинення на майбутнє взаємних прав та обов`язків сторін, в тому числі повноважень, які мали сторони за його умовами.

З огляду на викладене суд приходить до висновку, що ОСОБА_2 не маючи майнових прав на об`єкт будівництва по АДРЕСА_4 , не будучи уповноваженою особою, не міг після 12 жовтня 2022 року укладати інвестиційні договори, в тому числі спірний договір у даній справі.

Крім того, слід відмітити, що умови договору простого товариства не передбачали такої мети спільної діяльності як продаж збудованих та прийнятих в експлуатацію квартир в об`єкті будівництва по АДРЕСА_4 .

Основною метою договору простого товариства, відповідно до п.1, було будівництво багатоквартирного житлового будинку за адресою АДРЕСА_4 в порядку передбаченому законодавством та отримання в особисту приватну власність квартир, приміщень.

Умова договору простого товариства про мету отримання доходу у вигляді грошових коштів, отриманих в результаті виконання спільних дій, передбачених цим договором, не надавала право ОСОБА_2 продавати квартири чи укладати попередні договори про такий продаж, так як такі дії виключали досягнення основної мети договору - отримання в особисту приватну власність учасників договору квартир, приміщень.

Суд відхиляє доводи позивачки та відповідача ОСОБА_2 щодо продовження строку дії договору простого товариства після 12.10.2022 року шляхом укладення договорів новації боргу.

З даного приводу судом встановлено, що 01.10.2023 між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 в простій письмовій формі був укладений договір новації, згідно з яким сторони визначили, що зобов`язання, яке виникає між сторонами за умовами цього договору припиняє зобов`язання за договорами позики від 30.09.2021 року та від 05.04.2022 року.

Згідно п.4 договору новації підписанням вказаного договору ОСОБА_2 підтвердив отримання в борг додатково 600000 доларів США.

Згідно п. 8 договору новації сторони погодили, що після підписання цього договору новації сторони планують на протязі 20 календарних днів внести зміни до нотаріально посвідченого договору простого товариства від 13.10.2021 року зареєстрованого в реєстрі приватного нотаріуса Львівського міського нотаріального округу Львівської області Віблого Л.З. шляхом визначення умов, щодо його пролонгації та встановлення розміру частки учасників договору.

Відповідно до ст. 654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

В цьому контексті суд звертає увагу, що договір простого товариства від 13.10.2021 року укладений в письмовій формі та посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Віблим Л.З., реєстраційний номер 1128.

Згідно п. 8.3. договору простого товариства умови даного договору мають однакову зобов`язальну дію для учасників і можуть бути змінені ними за взаємною згодою з обов`язковим складанням окремого договору, додатку чи додаткового договору до цього договору, які підлягають нотаріальному посвідченню.

Будь-яких нотаріально посвідчених окремих договорів, додатків чи додаткових угод до договору, в тому числі на виконання п.8 договору новації, якими б вносились зміни до договору простого товариства від 13.10.2021 року, матеріали справи не містять.

Таким чином, договір новації від 01.10.2023 року стосується лише правовідносин сторін цього договору, які виникли між ними з договорів позики та не створює жодних юридичних наслідків для сторін за договором простого товариства від 13.10.2021 року.

Щодо посилань відповідача ОСОБА_2 на існування обставин непереборної сили, які перешкоджали йому завершити будівництво у термін до 12.10.2022 року, суд зазначає, що за приписами ч.1 ст. 617 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили.

За загальним правилом форс-мажорні обставини мають вплив лише на зобов`язання сторін договору і за визначених умов можуть звільняти їх від відповідальності за не виконання договірних зобов`язань.

Продовження строку дії договору внаслідок форс-мажору чи інших обставин є можливим лише якщо сторони це прямо вказали в умовах договору, або уклали додаткову угоду про це за взаємною згодою сторін вже після виникнення таких обставин.

Аналогічного висновку дійшов Верховний Суд в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 31.08.2022 року у справі № 910/15264/21.

Разом з тим, договір простого товариства від 13.10.2021 року не містить умов про автоматичне продовження строку дії договору внаслідок настання форс-мажорних обставин.

Крім того слід відмітити, що ОСОБА_2 не надав суду доказів того, що він повідомляв іншого учасника договору простого товариства ( ОСОБА_3 ) про обставини непереборної сили, які не дозволяють йому закінчити будівництво у строк встановлений договором, як не надав доказів і того, що він звертався до ОСОБА_3 з пропозицією про продовження строків будівництва.

Також суд зазначає, що ОСОБА_2 не довів належними та допустимими доказами і причинно-наслідкового зв`язку між форс-мажорними обставинами та неможливістю закінчення будівництва.

Окрім цього, невиконання умов договору про спільну діяльність не є підставою для автоматичного продовження строку його дії, в тому числі і повноважень ОСОБА_2 .

Суд звертає увагу також на те, що сторонами не надано до матеріалів справи доказів вчинення ОСОБА_2 будь-яких дій по виконанню умов договору простого товариства після закінчення терміну його дії (конклюдентних дій).

Надані відповідачем ОСОБА_2 фотоматеріали на підтвердження організації ним будівельних робіт після 12.10.2022 року суд визнає неналежним доказом, оскільки їх зміст жодним чином не підтверджує обставин виконання ОСОБА_2 договору простого товариства та здійснення саме ним організації будівництва. При цьому судом встановлено, що у зв`язку із закінченням строку дії договору простого товариства, між його сторонами у майбутньому не виникли взаємні права та обов`язки, що випливали із цього договору.

Положеннями ст. 205 ЦК України визначено, що правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.

Правочин, для якого законом не встановлена обов`язкова письмова форма, вважається вчиненим, якщо поведінка сторін засвідчує їхню волю до настання відповідних правових наслідків.

Отже, конклюдентними діями може підтверджуватися лише укладення договору в усній формі.

Положення ч.1 ст. 1131 ЦК України визначають, що договір про спільну діяльність укладається у письмовій формі. Зазначена норма є імперативною.

Оскільки за вимогами ч.1 ст. 1131 ЦК України договір простого товариства укладається у письмовій формі, зазначена норма виключає можливість укладення такого договору чи внесення змін до нього шляхом вчинення конклюдентних дій.

Позивач за первісним позовом посилаючись на ст. 1139 ЦК України вказувала на нікчемність пунктів 5.2., 7.2. Договору простого товариства, однак суд відхиляє вказані доводи з огляду на наступне.

Згідно положень ст. 1139 ЦК України прибуток, одержаний учасниками договору простого товариства в результаті їх спільної діяльності, розподіляється пропорційно вартості вкладів учасників у спільне майно, якщо інше не встановлено договором простого товариства або іншою домовленістю учасників.

Умова про позбавлення або відмову учасника від права на частину прибутку є нікчемною.

Таким чином, положення вказаної статті вказують на нікчемність умов, про позбавлення або відмову учасника від права саме на прибуток, одержаний учасниками договору простого товариства в результаті їх спільної діяльності.

Згідно змісту ст. 1132 ЦК України за договором простого товариства сторони (учасники) беруть зобов`язання об`єднати свої вклади та спільно діяти з метою одержання прибутку або досягнення іншої мети.

В даному випадку згідно змісту п.1.1. Договору простого товариства сторони договору зобов`язалися об`єднати свої вклади та спільно діяти з метою будівництва і прийнятті в експлуатацію багатоквартирного житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщення в порядку, передбаченому законодавством та отримання в особисту приватну власність квартир, приміщень та доходу у вигляді грошових коштів, отриманих в результаті виконання спільних дій, передбачених цим Договором.

Щодо тверджень позивачки, що отримані ОСОБА_2 кошти за попереднім договором були використані для будівництва багатоквартирного будинку суд зазначає, що будь-яких доказів на підтвердження зазначеної обставини суду не надано. З урахуванням наведеного, суд вважає недоведеними обставини, що сплачені позивачкою кошти на виконання попереднього договору укладеного з ОСОБА_2 були використані в будівництво багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_4 (кадастровий номер земельної ділянки :01:001:0120).

Більше того, п. 3.5.3. договору простого товариства визначено, що ОСОБА_2 зобов`язався за власні кошти провести всі види проектно-вишукувальних, геологічних, геодезичних, підготовчих, будівельних, монтажних, пусконалагоджувальних робіт та інших робіт, пов`язаних з будівництвом Об`єктів будівництва, здійснення авторського та технічного нагляду за будівництвом об`єктів будівництва, забезпечення будівництва Об`єктів будівництва необхідними будівельними та опоряджувальними матеріалами, обладнанням, устаткуванням і технікою тощо.

Аналіз договору простого товариства в цілому дозволяє суду зробити висновок про те, що вказаним договором сторони не передбачали умов про залучення ОСОБА_2 від будь-яких інших осіб інвестицій у будівництво багатоквартирного житлового будинку для досягнення мети спільної діяльності.

Отже підсумовуючи вище викладене, суд приходить до висновку, що позивачкою не доведено виникнення у сторін за попереднім договором інших цивільно-правових відносин, окрім тих, які ним передбачені, як і не доведено, що у сторін настали інші права та обов`язки, аніж ті, що передбачені попереднім договором.

У даній справі зміст попереднього договору про купівлю-продаж квартири від 13.03.2023 та тлумачення його змісту (зокрема, з урахуванням однакового для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів) дозволяють зробити висновок про те, що між сторонами укладено попередній договір про наміри укладення в майбутньому саме договору купівлі-продажу квартири.

За вказаних обставин суд приходить до висновку про відсутність правових підстав для визнання попереднього договору удаваним та визнання укладеним договору купівлі-продажу майнових прав, а тому в задоволенні даних позовних вимог слід відмовити за безпідставністю.

Щодо вимоги про визнання майнових прав на квартиру суд зазначає наступне.

Статтею 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Згідно з положеннями статті 392 ЦК України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує її право власності.

Можливість виникнення права власності за рішенням суду Цивільним кодексом України передбачено лише в статтях 335 та 376 ЦК України. У всіх інших випадках право власності набувається з інших не заборонених законом підстав, зокрема із правочинів (частина перша ст. 328 ЦК України).

Стаття 392 ЦК України, в якій йдеться про визнання права власності, не породжує, а підтверджує наявне у позивача право власності, набуте раніше на законних підставах, якщо це право не визнається іншою собою, а також у разі втрати позивачем документа, який посвідчує його право власності.

Відповідно до ч. 1 та ч.2. ст. 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов`язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.

За змістом ч.2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Майном, як особливим об`єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами (ст. 190 ЦК України).

Майновими визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.

Майнове право, яке можна визначити як право очікування, є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, необхідними й достатніми для засвідчення правомочності його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Відповідно до п. 5 ст. 7 та ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права).

Згідно з п. 6 ст. 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

Статтею 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном.

13 травня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в межах справи № 760/17864/16-ц (провадження № 61-699св17) підтвердив раніше сформовану позицію, викладену в постановах від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19) та від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), яка полягає в тому, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

Проте, як було встановлено судом, між сторонами не було укладено договору купівлі-продажу майнових прав. Наслідком невиконання сторонами умов попереднього договору про купівлю продаж квартири, який містить зобов`язання сторін у строк до 30.09.2023 року укласти основний договір купівлі-продажу не є захист прав його сторони у спосіб визнання майнових прав.

Згідно ч. 2, 3 ст. 635 ЦК України, сторона, яка необгрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Отже, належним способом захисту сторони попереднього договору є стягнення збитків зі сторони, яка відмовилась від укладення основного договору.

З огляду на зазначене, суд приходить до висновку, що позовні вимоги ОСОБА_1 є необґрунтованими, не грунтуються ні на договорі, ні на законі, а відтак задоволенню не підлягають.

Надаючи правову оцінку зустрічному позову суд зазначає наступне.

ОСОБА_3 просить визнати недійсним попередній договір купівлі-продажу, який зареєстрований у реєстрі за №972 на квартиру АДРЕСА_5 , укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 12.10.2023 року.

Обґрунтовуючи свої вимоги зустрічного позову зазначає, що договір простого товариства був припинений станом на дату укладення попереднього договору. За наслідками припинення договору простого товариства всі права на об`єкт будівництва перейшли до ОСОБА_3 , відтак вважає, що ОСОБА_2 уклав попередній договір за відсутності повноважень, що є підставою для визнання попереднього договору купівлі-продажу недійсним.

Відповідно до статті 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання правочину недійсним.

Відповідно до ст. 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Відповідно до ч.1 ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

За приписами статті 321 Цивільного кодексу України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Відповідно до ч.1 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Згідно ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Для визнання оспорюваного договору недійсним позивач має довести за допомогою належних засобів доказування, що договір суперечить вимогам чинного законодавства щодо його форми, змісту, правоздатності і волевиявленню сторін, що на момент укладення договору свідомо існує об`єктивна неможливість настання правового результату, а також, що внаслідок його укладення порушені права позивача.

За змістом статті 215 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненим правочином.

У розумінні приписів наведених норм оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, на час розгляду справи судом не має права власності чи речового права на предмет правочину та/або не претендує на те, щоб майно в натурі було передано їй у володіння. Вимоги заінтересованої особи про визнання правочину недійсним спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.

При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину враховуються загальні приписи статей 3, 15, 16 ЦК України. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене та в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулося.

У цій справі ОСОБА_3 оспорює попередній договір від 12.10.2023 як заінтересована особа в розумінні частини 3 статті 215 ЦК України, не будучи стороною цього договору, з тих мотивів, що є власником предмету договору.

Згідно наявної в матеріалах справи інформаційної довідки з державного реєстру речових прав на нерухоме майно судом встановлено, що земельна ділянка з кадастровим номером :01:001:0120 належить на праві власності ОСОБА_3 . Право власності зареєстроване 30.09.2021.

В ході розгляду справи було встановлено, що на момент укладення попереднього договору, всі права на об`єкт будівництва належали ОСОБА_3 .

Таким чином, між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 був укладений попередній договір щодо майна, власником якого є ОСОБА_3 , чим порушено його майнові інтереси.

За змістом статті 658 ЦК України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.

Отже, якщо продавець продав товар, який належить іншій особі на праві власності, не маючи права його відчужувати, то покупець не набуває право власності на товар, крім випадків, коли власник не має права вимагати його повернення.

Судом встановлено, що сторонами попереднього договору купівлі-продажу квартири, основний договір укладено не було.

В такому разі саме визнання недійсним попереднього договору купівлі-продажу квартири забезпечить відновлення майнових прав власника на це майно, адже немає необхідності застосування у цьому випадку двосторонньої реституції за наслідками визнання його недійсним.

За таких обставин суд приходить до висновку про наявність підстав для визнання договору недійсним як такого, що укладений з порушенням статей 316-321, 658 Цивільного кодексу України, оскільки лише власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном, і лише він має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, в тому числі укладати попередні договори купівлі-продажу.

В рішенні ЄСПЛ "Кузнєцов та інші проти Росії" від 11.01.2007 р., аналізуючи право особи на справедливий розгляд її справи відповідно до статті 6 Конвенції, зазначено, що обов`язок національних судів щодо викладу мотивів своїх рішень полягає не тільки у зазначенні підстав, на яких такі рішення ґрунтуються, але й у демонстрації справедливого та однакового підходу до заслуховування сторін.

Європейський суд з прав людини у рішенні в справі "Серявін та інші проти України" вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України).

У відповідності до пункту 4 частини 2 статті 129 Конституції України основними засадами судочинства є змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведеності перед судом їх переконливості.

Згідно із ч. 2-3 ст. 13 ГПК України учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Поняття і види доказів викладені у статті 73 ГПК України, згідно якої доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Згідно з частиною 1 статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

За змістом статті 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ч. 1 ст. 77 ГПК України).

Згідно зі статтею 78 ГПК України достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.

Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання (ст.79 ГПК України).

Статтею 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

З огляду на вищезазначене, та те, що позивач за зустрічним позовом довів належними та допустимими доказами факт недійсності оспорюваного правочину, відсутність підстав для визнання такого правочину удаваним, а позивач за первісним позовом встановлених обставин не спростував, суд доходить висновку, що первісний позов задоволенню не підлягає, а зустрічний позов слід задоволити.

На підставі статті 129 Господарського процесуального кодексу України, з огляду на те, що у задоволенні первісного позову відмовлено, судовий збір за розгляд первісного позову у суді першої інстанції покладається на Позивача.

В той же час суд зазначає, що на підставі ч. 9 ст.129 ГПК України, судовий збір за розгляд зустрічного позову покладається на відповідачів за цим позовом, так як спір виник внаслідок неправильних дій останніх, що, в свою чергу, призвело до пред`явлення відповідачем зустрічного позову.

Керуючись статтями 129, 232, 233, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, суд

УХВАЛИВ:

1. Відмовити ОСОБА_1 у задоволенні позову.

2. Судові витрати за первісним позовом покласти на позивача - ОСОБА_1 .

3. Зустрічний позов ОСОБА_3 задоволити.

4. Визнати недійсним попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Цікало О.А., зареєстрований у реєстрі за №972, на квартиру АДРЕСА_5 , укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 12 жовтня 2023 року..

5. Стягнути з ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 , ІН НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_3 ( АДРЕСА_3 , ІН НОМЕР_3 ) 606 грн. 60 коп. судового збору.

6. Стягнути з ОСОБА_2 ( АДРЕСА_2 , ІН НОМЕР_2 ), на користь ОСОБА_3 ( АДРЕСА_3 , ІН НОМЕР_3 ) 605 грн. 60 коп. судового збору.

7. Накази видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення суду може бути оскаржено до Північно-західного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено та підписано 23.06.2025 року.

Веб-адреса сторінки на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет, за якою учасники справи можуть отримати інформацію по справі, що розглядається: http://rv.arbitr.gov.ua.

Суддя Марач В.В.