ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
У Х В А Л А

16.06.2025 м.Дніпро Справа № 904/8753/21

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Іванова О.Г. (доповідач),

суддів: Верхогляд Т.А., Паруснікова Ю.Б.,

розглянувши матеріали справи за апеляційною скаргою Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Житловий комплекс "П`ятий континент" на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 31.01.2024 (суддя Рудь І.А., повний текст підписаний 12.02.2024) у справі № 904/8753/21

за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Житловий комплекс "П`ятий континент"

до відповідача-1: Дніпровської міської ради

відповідача-2: Товариства з обмеженою відповідальністю "Білдгранд"

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області

про визнання протиправним та скасування рішення, скасування державної реєстрації земельних ділянок, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки

ВСТАНОВИВ:

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Житловий комплекс "П`ятий континент" звернулося до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до відповідача-1: Дніпровської міської ради та відповідача-2: Товариства з обмеженою відповідальністю "Білдгранд", в якому просить:

- визнати протиправним і скасувати рішення Дніпровської міської ради № 339/62 від 21.10.2020 "Про поділ земельної ділянки по просп. Героїв, 1А (Соборний район)" та скасувати державну реєстрацію земельної ділянки площею 0,1787 га з кадастровим номером :03:080:0201 і земельної ділянки площею 1,3203 га з кадастровим номером :03:080:0202;

- визнати недійсним договір оренди землі за кадастровим номером :03:080:0201 для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, укладений 23.11.2020 між Дніпровською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Білдгранд".

Позовна заява обґрунтовується обставинами прийняття рішення Дніпровської міськради від 21.10.2020 та укладення між відповідачами договору оренди від 23.11.2020 із порушенням норм земельного та цивільного законодавства та з порушенням права (законного інтересу) позивача, оскільки:

1) оспорюваним рішенням земельну ділянку площею 1,4990 га, кадастровий номер :03:080:0184 (далі первісна земельна ділянка) з порушенням статті 120 ЗК України та статті 56 Закону України "Про землеустрій" було поділено на нові (самостійні) об`єкти цивільного обороту та передано в користування третім особам ТОВ "Білдгранд" і Товариству з обмеженою відповідальністю "Віктрікс" (далі ТОВ "Віктрікс", забудовник, орендар), чим порушено право позивача на користування всією земельною ділянкою, на якій розташовано зданий в експлуатацію та прийнятий на баланс ОСББ "ЖК "П`ятий континент" багатоквартирний житловий будинок (І та ІІ пусковий комплекси), що належить членам Об`єднання на праві спільної сумісної власності. При цьому обставини оформлення права оренди ТОВ "Білдгранд" на спірну земельну ділянку та права оренди ТОВ "Віктрікс" на суміжну земельну ділянку площею 1,3203 га, кадастровий номер :03:080:0202 підтверджуються актом перевірки дотримання вимог земельного законодавства від 23.06.2021 № 726-ДК/772/АП/09/01-21, складеним Управлінням з контролю за використанням та охороною земель Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області;

2) ОСББ "ЖК "П`ятий континент" мало цивільний інтерес і "законні" сподівання на отримання в користування первісної земельної ділянки (площею 1,4990 га) під житловим комплексом "П`ятий континент", наданої раніше ТОВ "Віктрікс" під будівництво, проте Об`єднання позбавлене можливості реалізувати такий інтерес із причин оформлення речового права (права оренди) відповідача-2 на спірну земельну ділянку як частину первісної земельної ділянки, в зв`язку з чим порушено принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній житлових будинків житлового комплексу "П`ятий континент";

3) наразі позивачу в оформленні права постійного користування або права власності на земельну ділянку під житловим будинком, що перебуває на його утриманні, перешкоджає рішення Дніпровської міськради від 21.10.2020, без визнання якого незаконним позивач фактично позбавлений можливості захистити своє право та належним чином оформити передбачене статтею 42 ЗК України право постійного користування земельною ділянкою для обслуговування житлового комплексу, інтерес в оформленні якого (права) в ОСББ "ЖК "П`ятий континент" виник із моменту передачі забудовником побудованого житлового комплексу в управління (на баланс) Об`єднання згідно з актами приймання-передачі від 01.06.2020 і від 08.08.2020, які були складені ще до поділу первісної земельної ділянки;

4) на виконання положень рішення № 339/62 між Дніпровською міськрадою та ТОВ "Білдгранд" 23.11.2020 укладено договір оренди спірної земельної ділянки, зміст якого не відповідає вимогам статті 203 ЦК України, що є підставою для визнання такого договору недійсним з подальшим скасуванням його державної реєстрації.

Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 31.01.2024 у справі №904/8753/21 у задоволенні позову відмовлено повністю.

Не погодившись з вказаним рішенням, Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку "Житловий комплекс "П`ятий континент" подано апеляційну скаргу, згідно якої просить скасувати рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 31.01.2024 у справі №904/8753/21, прийняти нове, яким задовольнити позовні вимоги.

В обґрунтування вимог апеляційної скарги апелянт вказує на те, що оскаржуване рішення прийнято за неповного з`ясування обставин, що мають значення для справи, при неправильному застосуванні норм матеріального права та з порушенням норм процесуального права, за невідповідності висновків суду обставинам справи.

Апеляційна скарга мотивована тим, що:

- оскаржуваним рішенням Дніпровської міської ради, окрім іншого, вирішено передати всю територію (обидві земельні ділянки :03:080:0201 та :03:080:0202), на якій розташований житловий багатоквартирний будинок ОСББ "ЖК "П`ятий континент", в тому числі, але не виключно безпосередньо під будівлями житлового комплексу, в оренду на 41 рік. Передача в управління (на баланс) співвласників багатоквартирного будинку відбулася до поділу земельної ділянки та до розробки технічної документації щодо поділу земельної ділянки на якій розташовано житловий комплекс з кадастровим номером :03:080:0184. I пусковий комплекс житлового комплексу і ІІ пусковий комплекс вже були введені в експлуатацію, а також передані ОСББ, тому вбачається, що факт припинення користування у ТОВ Віктрікс настав ще до прийняття рішення про надання згоди на поділ і затвердження документації щодо поділу. Таким чином, передача строком на 41 рік земельної ділянки під багатоквартирним будинком не може не зачіпати права та інтереси ОСББ "ЖК "П`ятий континент";

- введення в експлуатацію багатоквартирного будинку, створення ОСББ, передання будинку ОСББ підтверджує факт припинення користування попереднім користувачем; Відсутність реєстрації прав ОСББ на земельну ділянку не позбавляє його відповідних прав щодо цієї ділянки, що виникли у зв`язку із набуттям власниками квартир багатоквартирного будинку; принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди також закріплений в наведених положеннях статті 42 ЗК України та статей 1, 4, 5 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку"; Багатоквартирні будинки та належні до них господарські будівлі, споруди і приміщення є нерозривно пов`язаними із земельними ділянками, на яких вони розміщені; ОСББ має право на захист свого інтересу та порушених прав передбачених ст. 42 ЗКУ та Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку"; Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" не визначає правил та необхідності проведення реєстраційних дій щодо переходу речових прав на земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна - житловий багатоквартирний будинок; реалізація права на об`єкт нерухомого майна - житловий багатоквартирний будинок, об`єкт нерухомого майна цьому будинку (квартиру) неможлива без одночасного використання відповідним суб`єктом права власності земельної ділянки;

- судом не враховано висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 16.02.2022 у справі № 910/1582/21, від 27.03.2019 у справі № 925/315/18, а також висновок Верховного Суду у постанові від 21.07.2020 у справі № 922/3461/17 про те, що багатоквартирні житлові будинки та належні до них господарські будівлі, споруди і приміщення є нерозривно пов`язаними із земельним ділянками, на яких вони розміщені;

- у постанові Верховного Суду від 18.10.2022 по справі № 916/1261/16 (916/2158/21), у якій вирішувався спір у подібних до цієї справи правовідносин та було сформовано декілька важливих позицій стосовно застосування норм ст. 42, 120 Земельного кодексу України, 377 ЦК України, ЗУ "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", ЗУ "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (у спорі про права на земельну ділянку, на якій побудований багатоквартирний будинок (абзац 2 п. 7.1. Постанови)), а саме: Згідно з вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (абзац 3 п. 7.10 Постанови). Суд ураховує наведений висновок у спірних правовідносинах незважаючи на те, що положення статті 377 ЦК України та статті 120 ЗК України не поширюються на правовідносини у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна - житловий багатоквартирний будинок, об`єкт нерухомого майна в цьому будинку (квартиру), оскільки принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди також закріплений в наведених положеннях статті 42 ЗК України та статей 1, 4, 5 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", а тому зберігається у відповідних правовідносинах (абзац 1 п. 7.11 Постанови). Правильність такого підходу підтверджується тим, що реалізація права на об`єкт нерухомого майна - житловий багатоквартирний будинок, об`єкт нерухомого майна цьому будинку (квартиру) неможлива без одночасного використання відповідним суб`єктом права власності земельної ділянки, на якій побудований багатоквартирний будинок, а тому вирішення та оцінка правомірності відчуження земельної ділянки без урахування факту розташування на ній нерухомого майна - багатоквартирного будинку, та відповідних прав на цей об`єкт нерухомого майна суперечить наведеному принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди (абзац 2 п. 7.11 Постанови). Отже, нездійснення, зокрема, Позивачем державної реєстрації права на Земельну ділянку після отримання її на баланс у червні 2016 року, між тим не позбавляє його відповідних прав щодо цієї ділянки, що виникли у зв`язку із набуттям власниками квартир багатоквартирного будинку, в якому створено ОСББ Позивача, відповідних прав щодо Земельної ділянки (пункти 7.5-7.10). Суд також зауважує, що Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" не визначає правил та необхідності проведення реєстраційних дій щодо переходу речових прав на земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна - житловий багатоквартирний будинок та/або квартиру в такому будинку (п. 7.13 Постанови). А тому, оскільки держава не виконала свій обов`язок (передбачений частиною другою статті 42 ЗК України) запровадити внутрішню процедуру передачі земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, співвласникам цього будинку, що сприяло б юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси особи, то негативні наслідки вказаної бездіяльності мають покладатися саме на державу, а не на відповідних суб`єктів, зокрема Позивача, в провину якому не може ставитися відсутність затвердження Кабінетом Міністрів України порядку безоплатної передачі земельної ділянки у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку (абзац 3 п. 7.14 Постанови). ОСББ має право на захист свого інтересу та порушених прав передбачених ст. 42 ЗКУ та Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" (пункт 7.15 Постанови);

- Позивач не надавав згоди на розроблення відповідної документації з землеустрою, щодо поділу земельної ділянки, хоча наявність такої згоди є обов`язковою (п. е ч. 1 ст. 56 ЗУ Про землеустрій); межі земельної ділянки у документації з землеустрою, щодо поділу земельної ділянки позивачем не погоджувались (п. в, г, ґ ч. 1 ст. 56 ЗУ Про землеустрій та ст. 198 ЗКУ); розробка документації з землеустрою, щодо поділу земельної ділянки здійснювалось на замовлення особи права користування якої припинилися внаслідок передання та отримання ОСББ в управління (баланс) 1-3 секцій та 4-5 секцій житлового комплексу, які були введені в експлуатації (постанова ВС від 16.02.2022 у справі № 910/1582/21 та від 27.03.2019 у справі № 925/315/18); приватний інтерес ОСББ не було враховано, як це передбачено ч. 2 ст. 59 ЗУ Про землеустрій. При цьому, особі, яка була замовником документації з землеустрою, щодо поділу земельної ділянки було достеменно відомо про те що: ОСББ вже створено, житлові комплекси введено в експлуатацію, а ще й передані в ОСББ.

Також, скаржник посилається на нерозгляд судом його клопотання про витребування доказів у відповідача-1, внаслідок чого його позбавлено можливості довести обставини, на які він посилався; ненадання відповідачем-2 доказів на вимогу суду.

У зв`язку з чим, просить суд апеляційної інстанції у порядку підготовки справи до апеляційного розгляду:

- витребувати у відповідача-1 Дніпровської міської ради (49070, м. Дніпро, просп. Дмитра Яворницького, буд. 75) належним чином засвідчені копії всіх документів, що стали підставою для проходження процедури візування, розгляду та прийняття Рішення Дніпровської міської ради № 339/62 від 21.10.2020;

- витребувати у відповідача-2 Товариства з обмеженою відповідальністю БІЛДГРАНД (49107, м. Дніпро, Запорізьке шосе, буд. 11) належним чином засвідчені копії наступних документів: - копія технічної документації із землеустрою щодо поділу та об`єднання земельних ділянок (щодо поділу земельної ділянки площею 1,4990 га за кадастровим номером :03:080:0184) Товариство з обмеженою відповідальністю Віктрікс земельні ділянки по фактичному розміщенню комплексу і для будівництва і обслуговування багатоповерхового житлового будинку. м. Дніпро, Соборний район, просп. Героїв, 1А виготовленої Товариством з обмеженою відповідальністю Наукововиробнича фірма Геокад, 2020; - копія технічного паспорту на будинок квартирного типу (гуртожиток) вулиця пр-т Героїв, буд. № 1 А та вул. Набережна Перемоги, буд. 112 Д місто Дніпро, Соборний район, Дніпропетровська обл., виготовленого ФОП Якубук Андрій Володимирович, 21.04.2020 (замовник Товариства з обмеженою відповідальністю Віктрікс); - копія експертного звіту щодо розгляду проектної документації за проектом Нове будівництво житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями нежитлового призначення за адресою: просп. Героїв, 1-А та вул. Набережна Перемоги, 112 Д м. Дніпро. Коригування, затвердженого Директором ТОВ Науково-виробниче підприємство Міжрегіональна будівельна експертиза Демченко С.О. із Додатками на 7 арк.; - копія експертного звіту щодо розгляду проектної документації за проектом Нове будівництво житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями нежитлового призначення за адресою: просп. Героїв, 1-А та вул. Набережна Перемоги, 112 Д м. Дніпро, затвердженого Директором ДП Укрдержбудекспертиза 14.12.2017 із Додатками на 3 арк.; - копія технічного паспорту на будинок квартирного типу (гуртожиток) вулиця пр-т Героїв, буд. № 1 А та вул. Набережна Перемоги, буд. 112 Д, місто Дніпро, Соборний район, Дніпропетровська обл. виготовленого ФОП Якубук Андрій Володимирович, 04.09.2019 (замовник Товариства з обмеженою відповідальністю Віктрікс).

Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 12.12.2024 (колегія суддів Мороз В.Ф. (головуючий, доповідач), Дармін М.О., Чередко А.Є.) апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Житловий комплекс "П`ятий континент" на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 31.01.2024 у справі № 904/8753/21 залишено без задоволення; рішення Господарського Дніпропетровської області від 31.01.2024 у справі №904/8753/21 залишено без змін.

Рішення та постанова мотивовані посиланням на положення статей 42, 791, 92, 116, 120, 122, 123, 125, 126, 152, 155, 181 ЗК України, статей 16, 21, 203, 215, 382, 393 ЦК України, статей 1, 10 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", статей 1, 9, 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", статті 1 Закону України "Про землеустрій", статті 1 Закону України "Про судову експертизу", статей 26, 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", статей 1, 6, 9, 16 Закону України "Про Державний земельний кадастр", статей 14, 73, 75, 76, 79, 80, 86, 98, 269 Господарського процесуального кодексу України (далі ГПК України), застосовуючи які, суди дійшли висновку про необґрунтованість позовних вимог з огляду на те, що:

1) позивачем не доведено як порушення його права чи охоронюваного законом інтересу відповідачами на момент звернення до господарського суду, так і необхідності його відновлення в обраний позивачем спосіб захисту, зокрема, матеріали справи не містять доказів на підтвердження державної реєстрації за ОСББ "ЖК "П`ятий континент" речового права на спірну земельну ділянку, як і відсутні докази на підтвердження вчинення позивачем дії для проведення такої реєстрації;

2) на момент поділу первісної земельної ділянки ТОВ "Віктрікс" був добросовісним землекористувачем, оскільки ОСББ "ЖК "П`ятий континент" не прийняло на баланс ІІ пусковий комплекс, а забудовник звернувся до Міськради з клопотанням про поділ орендованої земельної ділянки з метою виділення частини земельної ділянки як прибудинкової території для обслуговування житлового комплексу (безпосередньо під будівлями житлового комплексу), а спірної земельної ділянки для обслуговування належного ТОВ "Білдгранд" нерухомого майна, розташованого на ній, яке не відноситься до житлового комплексу "П`ятий континент". При цьому сам факт завершення будівництва, створення Об`єднання та прийняття ним І пускового комплексу на баланс не є підставами для розірвання договору оренди первісної земельної ділянки;

3) надана позивачем копія акта приймання-передачі житлового комплексу в управління (II пусковий комплекс) від 08.08.2020 не є належним доказом щодо передачі на баланс ОСББ "ЖК "П`ятий континент" з балансу ТОВ "Віктрікс", позаяк усі будівлі житлового комплексу "П`ятий континент" є цілісним майновим комплексом та обліковувалися разом із І пусковим комплексом на балансі Приватного будівельно-монтажного підприємства "СтроїтельП" (далі ПБМП "СтроїтельП"), тобто ІІ пусковий комплекс мав передаватися з балансу ПБМП "СтроїтельП", а не з балансу забудовника. Крім того, позивач не надав до суду як доказів щодо вступу співвласників ІІ пускового комплексу як нових учасників до ОСББ "ЖК "П`ятий континент", так і доказів проведення 08.08.2020 загальних зборів ОСББ "ЖК "П`ятий континент" і прийняття ними рішення про прийняття ІІ пускового комплексу на баланс Об`єднання (схожий висновок викладено в постанові Верховного Суду від 11.01.2023 у справі № 924/88/22);

4) оскільки підписанню акта приймання-передачі від 08.08.2020 не передувало прийняття загальними зборами ОСББ "ЖК "П`ятий континент" рішення про вступ до Об`єднання нових учасників і прийняття житлового будинку (ІІ пусковий комплекс) на баланс ОСББ "ЖК "П`ятий континент", а передано його з балансу забудовника, то об`єкт (цілісний майновий комплекс), побудований на первісній земельній ділянці ТОВ "Віктрікс" як орендарем, у цілому не було передано позивачу в управління та не перебуває на його балансі;

5) ураховуючи викладений в постановах Верховного Суду від 27.03.2019 у справі № 925/315/18, від 04.03.2020 у справі № 910/7294/19, від 16.02.2022 у справі № 910/1582/21 правовий висновок (в контексті того, що сам факт завершення будівництва не свідчить про факт припинення користування орендарем наданою для будівництва земельною ділянкою, а факт припинення користування земельною ділянкою може бути підтверджений, зокрема, доказами передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс об`єднання співвласників багатоквартирного будинку чи іншої експлуатуючої організації), позивачем не надано як доказів фактичного припинення користування ТОВ "Віктрікс" орендованою земельною ділянкою, так і доказів передачі збудованого об`єкта іншому власнику, тобто не встановлено обставин передачі цілісного майнового комплексу на баланс ОСББ "ЖК "П`ятий континент";

6) матеріали справи не містять технічної документації щодо відведення земельної ділянки по фактичному розміщенню багатоквартирного житлового будинку, що перебуває в управлінні (на балансі) ОСББ "ЖК "П`ятий континент", що дозволяло би встановити розміри та конфігурацію земельної ділянки, на отримання якої може претендувати позивач;

7) нежитлова будівля, яка наразі належить ТОВ "Білдгранд", не є допоміжним приміщенням багатоквартирного будинку, не передавалася у власність співвласникам ОСББ "ЖК "П`ятий континент" і раніше належала ТОВ "Віктрікс" на праві приватної власності, тому поділ первісної земельної ділянки не порушує права позивача на земельну ділянку, оскільки територія під будівлею, що належить Товариству, не є прибудинковою територією. Адже позивачем не доведено того, що спірна земельна ділянка, яка перебуває в оренді Товариства, є прибудинковою територією, зокрема, позивачем не надано належних і допустимих доказів, які би визначали межі прибудинкової території та факт розташування належного позивачу майна на спірній земельній ділянці, яка перебуває в користуванні відповідача-2;

8) при поділі первісної земельної ділянки (площею 1,4990 га) дотримано принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній житлового комплексу "П`ятий континент" (за адресою: вул. Набережна Перемоги, 112-Д), а також нерухомого майна, розташованого за адресою: проспект Героїв, 1-А, оскільки кожен із цих об`єктів нерухомого майна нерозривно пов`язаний з тією частиною земельної ділянки, на якій він розміщений;

9) фактично співвласники житлового будинку в особі ОСББ "ЖК "П`ятий континент" користуються земельною ділянкою під будинком та мають право на отримання у власність чи в постійне користування земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний житловий будинок та його прибудинкова територія, тобто на частину первісної земельної ділянки;

10) оспорюваним рішенням первісну земельну ділянку було поділено з метою відведення прибудинкової території для обслуговування житлового комплексу та по фактичному розміщенню нерухомого майна, власником якого є відповідач-2. Зважаючи на те, що відповідач-2 з 05.10.2020 став власником нерухомого майна, розташованого на спірній земельній ділянці, то до нього перейшло право користування (оренди) вказаної земельної ділянки, в зв`язку з чим рішення Дніпровської міськради від 21.10.2020 прийнято в межах повноважень відповідача-1 та з дотриманням встановленої процедури на засадах розумності, добросовісності та пропорційності. Адже забудовник на момент поділу первісної земельної ділянки був її добросовісним землекористувачем, якому вона раніше надавалася з метою будівництва, а при поділі її функціональне використання змінилося на обслуговування житлового будинку та по фактичному місцезнаходженню нерухомого майна;

11) не оформивши належним чином право користування земельною ділянкою, обраний позивачем спосіб захисту шляхом скасування рішення Дніпровської міськради від 21.10.2020, яке вичерпало свою дію після його реалізації, та скасування державної реєстрації спірної земельної ділянки та земельної ділянки площею 1,3203 га, кадастровий номер :03:080:0202, а також визнання недійсним укладеного між відповідачами договору оренди від 23.11.2020 не відновить права ОСББ "ЖК "П`ятий континент" та не призведе до їх належного захисту;

12) оскільки судом не встановлено обставин для визнання протиправним і скасування рішення № 339/62, що є основною позовною вимогою, то похідні позовні вимоги про скасування державної реєстрації двох новоутворених у результаті поділу земельних ділянок і про визнання недійсним договору оренди від 23.11.2020 також не підлягають задоволенню.

Водночас, відхиляючи доводи позивача про автоматичний перехід права користування за договором оренди земельної ділянки, на якій розміщений житловий багатоквартирний будинок, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що визначалися укладеним між Дніпровською міськрадою (орендодавець) і ТОВ "Віктрікс" (орендар) договором оренди землі від 23.04.2012, апеляційний суд виходив із того, що такі доводи суперечать змісту статті 120 ЗК України (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин), якою передбачалося, що до особи, яка набула право власності на квартиру в багатоквартирному будинку, право користування на земельну ділянку автоматично не переходить, оскільки законодавчо встановлено іншу процедуру відведення земельної ділянки для задоволення потреб мешканців багатоквартирних житлових будинків.

Постановою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 20.05.2025 касаційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Житловий комплекс "П`ятий континент" задоволено частково; постанову Центрального апеляційного господарського суду від 12.12.2024 у справі № 904/8753/21 скасовано. Справу № 904/8753/21 передано на новий розгляд до Центрального апеляційного господарського суду.

При цьому суд касаційної інстанції:

- погодився з висновком апеляційного суду про те, що позивач не довів фактичного припинення користування ТОВ "Віктрікс" орендованою земельною ділянкою внаслідок передачі іншому власнику збудованого об`єкта в цілому, тобто не було встановлено обставин передачі цілісного майнового комплексу на баланс ОСББ "ЖК "П`ятий континент" повністю;

- судом апеляційної інстанції достовірно встановлено та скаржником не заперечуються ті обставини, що нежитлова будівля, яка наразі належить ТОВ "Білдгранд", не є допоміжним приміщенням багатоквартирного будинку, раніше належала ТОВ "Віктрікс" на праві приватної власності та не передавалася у власність співвласникам ОСББ "ЖК "П`ятий континент", у зв`язку з чим не виключається наявність підстав вважати, що оформлений оспорюваним рішенням поділ первісної земельної ділянки не порушує прав позивача на спірну земельну ділянку, позаяк уся територія під будівлею, що належить Товариству, не є прибудинковою територією.

Таким чином, при поділі первісної земельної ділянки (площею 1,4990 га) дотримано принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній житлового комплексу "П`ятий континент" (за адресою: вул. Набережна Перемоги, 112-Д), а також нерухомого майна, розташованого за адресою: проспект Героїв, 1-А, оскільки кожен із цих об`єктів нерухомого майна нерозривно пов`язаний із тією частиною земельної ділянки, на якій він розміщений;

- колегія суддів погодилась з висновком апеляційного суду в тій частині, що фактично співвласники житлового будинку в особі ОСББ "ЖК "П`ятий континент" користуються земельною ділянкою під будинком та мають майновий інтерес в отриманні у власність чи в постійне користування земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний житловий будинок та його прибудинкова територія, тобто на більшу частину первісної земельної ділянки, але не на всю її площу (1,4990 га), до якої раніше входила орендована Товариством спірна земельна ділянка (площею 0,1787 га), на якій, в свою чергу, розташована належна відповідачу-2 на праві власності нежитлова будівля.

Верховний Суд зауважив, що на момент прийняття рішення Дніпровської міськради від 21.10.2020 та на час укладення договору оренди від 23.11.2020 ОСББ "ЖК "П`ятий континент" у встановленому порядку не зверталося до Міськради з метою оформлення як права користування первісною земельною ділянкою, так і права користування спірною земельною ділянкою, яка наразі є об`єктом оренди за оспорюваним договором.

Наведені обставини встановлено судовими рішеннями в справі № 904/2018/21 (за участю Дніпровської міськради та ОСББ "ЖК "П`ятий континент"), зокрема констатовано недоведеність направлення Об`єднанням чи отримання Міськрадою клопотання від 21.12.2020 № 22/20 про надання дозволу на розробку технічної документації щодо оформлення первісної земельної ділянки (кадастровий номер :03:080:0184) в постійне користування по фактичному розміщенню житлового будинку, що знаходиться на балансі позивача і зазначені обставини скаржник належним чином не спростував. Натомість, його доводи про зворотне зводяться передусім до намагання надати перевагу певному доказу акту приймання-передачі житлового комплексу в управління (II пусковий комплекс) від 08.08.2020, який відхилено апеляційним судом як неналежний доказ.

Верховний Суд також погодився з висновком апеляційного суду в частині відхилення доводів позивача про нібито автоматичний перехід до ОСББ "ЖК "П`ятий континент" права користування за договором оренди земельної ділянки, на якій розміщений житловий багатоквартирний будинок, на тих самих умовах і в тому ж самому обсязі, що визначалися укладеним між Дніпровською міськрадою (орендодавець) і ТОВ "Віктрікс" (орендар) договором оренди землі від 23.04.2012, оскільки такі доводи суперечать змісту положень статті 120 ЗК України (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин), якою передбачалося, що до особи, яка набула право власності на квартиру в багатоквартирному будинку, право користування на земельну ділянку автоматично не переходить, оскільки законодавчо (статтями 42, 92 ЗК України) встановлено іншу процедуру відведення земельної ділянки для задоволення потреб мешканців багатоквартирних житлових будинків.

В той же час, Верховний Суд зауважив, що:

- на порушення вимог статей 86, 269, 282 ГПК України, пославшись на недоведеність порушення прав позивача на користування прибудинковою територією з причин невизначеності її розмірів і конфігурації у відповідній технічній документації, суд апеляційної інстанції помилково залишив поза увагою та не надав оцінки затвердженій рішенням Дніпровської міськради від 21.10.2020 та витребуваній ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 17.10.2024 технічній землевпорядній документації, зокрема в частині можливого розташування межі поділу первісної земельної ділянки по в`їзду до паркінгу ОСББ "ЖК "П`ятий континент" та вимощення навколо житлового комплексу "П`ятий континент", що безперечно матиме істотне значення для правильного вирішення справи, якщо судом з`ясується, що спірна земельна ділянка, орендована Товариством, є наразі єдиним можливим під`їздом до вказаного житлового комплексу, який перебуває в управлінні позивача. Адже відповідні доводи скаржника апеляційний суд належним чином не відхилив.

При цьому зі змісту пункту 24 договору оренди від 23.11.2020 убачається відсутність встановлення обмежень (обтяжень) чи прав третіх осіб на спірну земельну ділянку, що може не узгоджуватися як із наведеною вище та недослідженою апеляційним судом технічною землевпорядною документацією, на підставі якої оспорюваний договір укладався, так і з експертним висновком № 2078-23, зі змісту 16 сторінки якого вбачається дослідження експертами переліку обтяжень прав на первісну земельну ділянку, обмежень на її використання та наявні земельні сервітути від 25.09.2020 площею 0,1787 га (дорівнює площі спірної земельної ділянки) як складової частини зазначеної технічної документації;

- експертний висновок № 2078-23, наданий відповідачем-2, викликає обґрунтовані сумніви щодо його правильності, оскільки вміщені в ньому відомості насправді не відповідають як загальній площі первісної земельної ділянки (1,4990 га), так і реквізитам спірної земельної ділянки (площею 0,1787 га, кадастровий номер :03:080:0201), що може свідчити про те, що зазначена земельна ділянка, орендована Товариством, не була об`єктом експертного дослідження, що, як наслідок, не виключає наявність достатніх підстав для призначення експертизи з власної ініціативи суду, передбачених частиною 1 статті 99 ГПК України.

Крім того, Верховний Суд наголосив на передчасному врахуванні апеляційним судом викладеного в експертному висновку № 2078-23 підсумкового висновку про те, що поділ первісної земельної ділянки (кадастровий номер :03:080:0184) не заважає ОСББ ЖК "П`ятий континент" користуватися прибудинковою територією, оскільки такий висновок суперечить вимогам частини 2 статті 98 ГПК України, зокрема, висновок експерта в цій частині є питанням права, а не питанням факту.

Зважаючи на те, що порушення норм процесуального права допустив саме суд апеляційної інстанції, колегія суддів дійшла висновку про необхідність часткового задоволення касаційної скарги шляхом скасування оскаржуваної постанови та передачі справи на новий розгляд до Центрального апеляційного господарського суду.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 06.06.2025 для розгляду справи №904/8753/21 визначено колегію суддів у складі: головуючого судді Іванова О.Г. (доповідач), суддів: Верхогляд Т.А., Парусніков Ю.Б.

На підставі викладеного, апеляційна скарга Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Житловий комплекс "П`ятий континент" на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 31.01.2024 у цій справі підлягає прийняттю до свого провадження зазначеною колегією суддів.

Керуючись ст. ст.32, 197, 234, 235, 268 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

У Х В А Л И В:

1. Прийняти справу №904/8753/21 до свого провадження.

2. Розгляд справи у судовому засіданні призначити на 23.10.2025 на 16:00 год. Судове засідання відбудеться у приміщенні Центрального апеляційного господарського суду за адресою: м. Дніпро, пр. Дмитра Яворницького, 65, зал засідань №415-а.

А у разі надходження відповідних заяв чи клопотань відповідне судове засідання (і всі наступні) будуть проведені у режимі відеоконференції у приміщенні іншого суду або поза межами приміщення суду з використанням технічних засобів учасників провадження у справі та програмного забезпечення "EasyCon".

Суд звертає увагу, що достатнім для проведення судового засідання в режимі відеоконференції є направлення відповідного клопотання з даними представника і доказів його повноважень. У зазначених випадках ухвала, як процесуальний документ по справі, щодо кожного окремого представника не постановляється, оскільки питання щодо відеоконференцій по справі вже вирішено даною ухвалою.

3. Учасникам процесу надати письмові пояснення на апеляційну скаргу, з урахуванням зазначеного у постанові Верховного Суду.

4. З урахуванням запровадження воєнного стану в Україні:

- повідомити учасників справи про можливість участі в судовому засіданні в режимі відеоконференції, у тому числі поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів та про можливість подати процесуальні документи (заяви, клопотання, відзиви тощо), вчинити інші процесуальні дії в електронній формі через особистий кабінет в системі "Електронний суд";

- учасникам провадження у справі, які бажають прийняти участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів, необхідно надати суду електронну адресу, яка буде використана для реєстрації в системі відеоконференцзв`язку, а також документи, що посвідчують особу, що прийматиме участь в судовому засіданні, та підтверджують її повноваження; номер телефону для зв`язку з судом; відмітку про наявність або відсутність електронного підпису;

- учасникам провадження у справі, які бажають прийняти участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду у іншому приміщенні суду, необхідно надати суду перелік судів, до яких має змогу дістатись заявник.

Визнати явку учасників процесу не обов`язковою.

5. Копію ухвали надіслати учасникам процесу засобами електронного зв`язку (в електронні кабінети ЄСІКС).

Ухвала набирає законної сили з моменту її підписання суддями та оскарженню не підлягає.

Інформацію по справі учасники справи можуть отримати на сторінці Центрального апеляційного господарського суду на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет за веб-адресою https://court.gov.ua/fair/sud4876/ або переглянути процесуальні документи по справі на сайті Єдиного державного реєстру судових рішень за посиланням http://www.reyestr.court.gov.ua/

Головуючий суддя О.Г. Іванов

Суддя Т.А. Верхогляд

Суддя Ю.Б. Парусніков