РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

21.05.2025Справа № 910/15232/24

За позовомДепартаменту комунальної власності м.Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
доФізичної особи-підприємця Котюжинського Сергія Павловича
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивачаКомунальна організація (установа, заклад) Центр соціальної реабілітації осіб з інтелектуальними та психічними порушеннями (Центр соціальної реабілітації)
пророзірвання договору та виселення
Суддя Смирнова Ю.М.

Секретар судового засідання Негеля Ю.М.

Представники учасників справи:

від позивачаЯстребова І.Г.
від відповідачане з`явилися
від третьої особиОмельченко В.П.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Департамент комунальної власності м.Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Фізичної особи-підприємця Котюжинського Сергія Павловича, в якому просить суд:

- розірвати договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 18.04.2019 №2964, укладений між Департаментом комунальної власності м.Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) та Центром медико-соціальної та трудової реабілітації психічно хворих №2, правонаступником якого є Комунальна організація (установа, заклад) Центр соціальної реабілітації осіб з інтелектуальними та психічними порушеннями (Центр соціальної реабілітації);

- виселити Фізичну особу-підприємця Котюжинського Сергія Павловича з приміщень загальною площею 63,20 кв.м на першому поверсі, які знаходяться за адресою: м.Київ, вул.Миропільська, буд.8, літ.Г-1.

Позовні вимоги мотивовані тим, що на підставі договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 18.04.2019 №2964 відповідачу було передано у користування нежитлові приміщення загальною площею 63,20 кв.м на першому поверсі, які знаходяться за адресою: м.Київ, вул.Миропільська, буд.8, літ.Г-1. Однак відповідач, всупереч норм чинного законодавства України та умов цього договору, належним чином взяті на себе зобов`язання в частині страхування об`єкту оренди не виконав та порушив умови цього договору в частині належного користування нежитловими приміщеннями, виконавши ремонтно-будівельні роботи без отримання обов`язкової згоди орендодавця, що є підставою для розірвання зазначеного договору та виселення відповідача з орендованих приміщень.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 16.12.2024 відкрито провадження у справі №910/15232/24; справу вирішено розглядати за правилами загального позовного провадження; залучено до участі у справі Комунальну організацію (установа, заклад) Центр соціальної реабілітації осіб з інтелектуальними та психічними порушеннями (Центр соціальної реабілітації) третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача; підготовче засідання у справі призначено на 22.01.2025; встановлено строк для подання відзиву на позов - протягом 20 днів з дня вручення даної ухвали; встановлено строк для подання пояснень третьою особою щодо позову - протягом 20 днів з дня вручення даної ухвали.

У підготовчому засіданні 22.01.2025 оголошувалася перерва до 06.02.2025, про що третю особу повідомлено відповідною ухвалою суду.

27.01.2025 від відповідача надійшов відзив на позов, в якому відповідач проти позову заперечив, зазначивши, зокрема, про те, що він не проводив у орендованому приміщенні будь-яких будівельних робіт з переобладнання, перебудови чи реконструкції нежитлового приміщення, третя особа безпідставно підняла розмір орендної плати та перешкоджає відповідачу у провадженні його господарської діяльності не надаючи дозвіл на вивезення з нежитлового приміщення, яке відповідач орендував як склад, належного відповідачу товару.

03.02.2025 від відповідача надійшло клопотання про відкладення підготовчого засідання.

Також 03.02.2025 від відповідача надійшли докази повноважень представника відповідача.

04.02.2024 від третьої особи надійшли пояснення по справі.

05.02.2024 від позивача надійшла відповідь на відзив, в якій він проти тверджень відповідача, викладених ним у відзиві на позов, заперечив.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 06.02.2025 задоволено клопотання відповідача про відкладення підготовчого засідання; встановлено відповідачу строк для подання заперечень на відповідь на відзив - до 19.02.2025; відкладено підготовче засідання у справі на 05.03.2025.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 05.03.2025 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 24.04.2025.

У судовому засіданні з розгляду справи по суті оголошено перерву до 07.05.2025.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 07.05.2025, у зв`язку з оголошенням повітряної тривоги в день та час судового засідання, судове засідання з розгляду справи по суті призначено на 21.05.2025.

Представники позивача та третьої особи у судове засідання 21.05.2025 з`явилися, позов підтримали.

Відповідач представників у судове засідання 21.05.2025 не направив.

У судовому засіданні 21.05.2025 судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників позивача та третьої особи, Господарський суд міста Києва

ВСТАНОВИВ:

18.04.2019 між Фізичною особою-підприємцем Котюжинським Сергієм Павловичем (орендар), Департаментом комунальної власності м.Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (орендодавець) та Центром медико-соціальної та трудової реабілітації психічно хворих №2 (підприємство-балансоутримувач), правонаступником якого є Комунальна організація (установа, заклад) Центр соціальної реабілітації осіб з інтелектуальними та психічними порушеннями (Центр соціальної реабілітації) був укладений договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду №2964 (далі - договір), за умовами якого орендодавець на підстав протоколу засідання постійної комісії Київської міської ради з питань власності від 27.11.2018 №51/127 передає, а орендар приймає в оренду нерухоме майно (нежитлові приміщення), що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва, яке знаходиться за адресою: місто Київ, вул.Миропільська, буд.8, літ.Г-1, для розміщення складу (п.1.1).

Відповідно до п.п.2.1, 2.2 договору об`єктом оренди є нежитлові приміщення загальною площею 63,2 кв.м на першому поверсі, згідно з викопіюванням з поповерхового плану, що складає невід`ємну частину цього договору; вартість об`єкта оренди згідно із затвердженим висновком про вартість майна станом на 31.12.2018 року становить: за 1 кв.м - 77,01 грн без ПДВ, всього: 958955,00 грн.

За умовами п.2.4 договору орендар вступає у строкове платне користування об`єктом у термін, вказаний у цьому договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору (у разі оренди нерухомого майна та строк не менше ніж три роки - не раніше дати державної реєстрації цього договору) та акту приймання-передачі об`єкта.

За змістом п.п.3.1, 3.2 договору орендна плата визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати за майно територіальної громади міста Києва, яке передається в оренду, затвердженої рішенням Київської міської ради від 21.04.2015 №415/1280 (із змінами, внесеними рішенням Київської міської ради від 08.02.2018 №21/4085) та становить без ПДВ 77,01 грн за 1 кв.м орендованої площі, що в цілому складає за базовий місяць розрахунку березень 2019 року 4866,94 грн. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

Пунктами 4.2.2, 4.2.6 договору на орендаря покладено обов`язок використовувати об`єкт відповідно до його призначення та умов цього договору, а також протягом строку дії договору до передачі об`єкта підприємству-балансоутримувачу по акту приймання-передачі за свій рахунок проводити необхідний поточний ремонт об`єкта (фасаду будинку, покрівлі, орендованих приміщень, місць спільного користування, системи опалення, водопостачання та водовідведення), ця умова договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого об`єкта і не тягне за собою зобов`язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень.

Згідно з п.4.2.8 договору орендар зобов`язаний відповідно до вимог нормативно-правових актів з пожежної безпеки розробляти комплексні заходи щодо забезпечення пожежної безпеки об`єкта оренди. Забезпечувати додержання протипожежних вимог стандартів, норм, правил, а також виконання вимог приписів і постанов органів державного пожежного нагляду та вимог відповідних служб (підрозділів) підприємства-балансоутримувача. Утримувати у справному стані засоби протипожежного захисту і зв`язку, пожежну техніку, обладнання та інвентар, не допускати їх використання не за призначенням. Проводити розслідування випадків пожеж та подавати підприємству-балансоутримувачу відповідні документи розслідування. Не допускати самовільного перепланування об`єкта без розробленої та встановленим порядком погодженої підприємством-балансоутримувачем проектної документації.

Відповідно до п.4.2.9 договору орендар зобов`язаний забезпечувати безперешкодний доступ до об`єкта представників орендодавця, підприємства-балансоутримувача та структурного підрозділу виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), що здійснює управління майном, та надавати за першою вимогою всю необхідну інформацію щодо об`єкта для перевірки дотримання орендарем умов цього договору.

У п.4.2.15 договору визначено обов`язок орендаря протягом місяця після укладення цього договору застрахувати об`єкт не менше ніж на його вартість за висновком про вартість/актом оцінки на користь підприємства-балансоутримувача, який несе ризик випадкової загибелі чи пошкодження об`єкта, у порядку, визначеному законодавством, і надати орендодавцю та підприємству-балансоутримувачу копії страхового полісу/договору і платіжного доручення про сплату страхового внеску, постійно оновлювати договір страхування таким чином, щоб на увесь строк об`єкт був застрахований.

Відповідно до п.5.3.7 договору орендар за згодою орендодавця має право проводити заміну, реконструкцію, розширення, технічне переозброєння об`єкта, що зумовлює підвищення його вартості.

Згідно п.7.2 договору орендар не має права без письмової згоди орендодавця проводити переобладнання, перепланування, ремонт об`єкта, вести будівельні роботи на прибудинковій території.

Відповідно до п.7.3 договору згода на виконання таких робіт надається листом орендодавця, в якому зазначається про надання згоди, погодження проекту (якщо його наявність передбачена законодавством України), кошторису витрат та термін виконання робіт.

Пунктом 7.4 договору визначено, що будівельні роботи на об`єкті виконуються тільки на підставі проектно-кошторисної документації, розробленої та затвердженої в установленому законодавством України порядку, та при наявності дозвільних документів на виконання будівельних робіт, отриманих в установленому порядку.

За умовами п.9.1 договору він є укладеним з моменту підписання його сторонами і діє з 18.04.2019 до 16.04.2022.

Згідно з п.9.4 договору він припиняється, зокрема, у разі невиконання або систематичного неналежного виконання істотних умов договору.

На вимогу однієї зі сторін договір може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України (п.9.6 договору).

Згідно з підписаним сторонами договору актом приймання-передачі нерухомого майна від 15.05.2019 департамент передав, а відповідач прийняв в орендне користування об`єкт оренди.

Указом Президента України від 24.02.2022 №64/2022 "Про введення воєнного стану в Україні", який затверджений Законом України від 24.02.2022 №2102-IX, в Україні введено воєнний стан із 05 години 30 хвилин 24.02.2022 строком на 30 діб у зв`язку з військовою агресією Російської Федерації проти України. В подальшому дія воєнного стану неодноразово продовжувалася, а правовий режим воєнного стану наразі триває.

Пунктом 5 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 №634 "Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану" передбачено, що договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану, крім випадку, коли балансоутримувач з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди повідомив орендодавцю та орендарю про непродовження договору оренди з підстав, визначених статтею 19 Закону. Норма щодо продовження договору, встановлена цим пунктом, не застосовується до договорів, щодо яких рішення про їх продовження прийнято на аукціоні і аукціон оголошено до дати набрання чинності цією постановою. Для продовження договору оренди на строк, передбачений цим пунктом, заява орендаря та окреме рішення орендодавця не вимагаються.

На підставі викладеного спірний договір оренди вважається продовженим з 16 квітня 2022 року на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану.

Як вказав позивач у позовній заяві, 21.11.2023 йому надійшов лист №051/047-210 від підприємства-балансоутримувача у якому повідомлено, що в ході перевірки об`єкта оренди за договором орендар всіляко перешкоджав в доступі до орендованих приміщень, чим порушив п.4.2.9 договору. Також, із вказаного листа підприємства-балансоутримувача орендодавцеві стало відомо, що 25.05.2023 в ході перевірки об`єкта оренди виявлено, що в орендованому приміщенні проведена реконструкція в порушення п.п.7.2, 7.3, 7.4 договору, встановлено нещільне перекриття з дерев`яних елементів, які повинні просочуватися спеціальним протипожежними рідинами, утворено другий поверх де зберігаються вогненебезпечні матеріали (фарба, картонні коробки та інші матеріали), на другий поверх споруджено металеві сходи без поручнів, тим самим незаконно створено другий поверх площею 63,2 кв.м, що підтверджується складеним підприємством-балансоутримувачем актом перевірки від 25.05.2023 та здійсненою фотофіксацію. До вказаного листа підприємством-балансоутримувачем долучено фотознімки, що підтверджують факт самовільного перепланування.

Після проведення перевірки нежитлового приміщення, яке передане в оренду під складське, комісія підприємства-балансоутримувача дійшла висновку, що зберігання перелічених матеріалів орендарем не відповідає нормам пожежної безпеки, що порушує технічні нормативи безпеки та загрожує перебуванню та переміщенню на території установи особам з інвалідністю, які проходять реабілітацію у Центрі.

За твердженнями позивача, звернень стосовно реконструкції або технічного переобладнання нежитлового приміщення від орендаря до орендодавця не надходило, а при проведеному огляді підприємством-балансоутримувачем орендованих приміщень було встановлено факти порушення орендарем положень п.п.7.2, 7.3, 7.4, 4.2.8 договору, що підтверджується актом перевірки приміщення згідно договору від 25.05.2023.

Департаментом комунальної власності м.Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) надіслано на адресу орендаря лист від 06.12.2023 №062/05-19-6563, в якому орендодавець вимагав терміново, протягом 20 робочих днів після отримання даного листа, усунути порушення та письмово повідомити підприємство-балансоутримувача та позивача про усунення порушень, а якщо протягом встановленого часу орендарем не буде усунене порушення, орендодавцем спільно з підприємством-балансоутримувачем буде ініційовано дострокове припинення договору оренди.

05.08.2024 позивач листом №062/05-19-4036 повідомив орендаря про проведення перевірки об`єкту оренди 08.08.2024 робочою групою з перевірки стану збереження та цільового використання нерухомого майна комунальної власності територіальної громади м.Києва, яка створена відповідно до наказу Департаменту комунальної власності м.Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) "Про проведення перевірки використання нерухомого майна територіальної громади м.Києва".

Робочою групою з перевірки стану збереження та цільового використання майна комунальної власності територіальної громади м.Києва, у складі заступника начальника управління формування та використання майна-начальника відділу використання майна Департаменту комунальної власності м.Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) Шалюти О.Ф., завідуючої господарсько обслуговуючим відділом Центру соціальної реабілітації Коржан Т.С., інженера з охорони праці Центру соціальної реабілітації Сахно Г.Ю., 08.08.2024 здійснено огляд орендованих приміщень та встановлено факт проведення ремонтних робіт без отримання дозвілу підприємства-балансоутримувача та орендодавця, що зафіксовано в акті огляду орендованих приміщень від 08.08.2024 та матеріалах фотофіксації.

Крім того, як стверджує позивач, доказом проведення орендарем ремонтно-будівельних робіт є заява представника відповідача - адвоката Карпан М.О., в який останній повідомляє, що вартість орендованого складського приміщення була збільшена за рахунок проведення ремонтно-будівельних робіт.

Також у зазначеному акті зафіксовано той факт, що орендарем не надано договір страхування майна, що є порушенням п.4.2.15 договору.

15.08.2024 позивачем надіслано на адресу відповідача лист №062/05-19-4216, в якому запропоновано орендарю припинити за взаємною згодою сторін дію договору, який отримано відповідачем 05.09.2024.

Обґрунтовуючи заявлені позовні вимоги, позивач зазначає, що недотримання істотних умов договору тягне за собою наслідки у вигляді припинення договірних відносин. Оскільки перепланування спроектовано та здійснено відповідачем без згоди підприємства-балансоутримувача/орендодавця та за відсутності належним чином погодженої проектно-кошторисної документації, є висока ймовірність виникнення дефектів у конструкціях будівлі, викликаних відповідними ремонтними роботами, що в свою чергу, створює загрозу пошкодження об`єкта оренди. Отже, орендар вчинив порушення умови договору в частині належного користування нежитловими площами, наданими в оренду. Крім того, внаслідок самовільного виконання ремонтних робіт у орендованому приміщенні, корисна площа об`єкта оренди фактично суттєво зросла та не відповідає розміру орендованих площ, зазначеному в п.2.1 договору, акті приймання-передачі нерухомого майна та викопіюванні з поверхового плану.

Також, як зауважив позивач, порушення орендарем обов`язку щодо укладення договору страхування є істотним порушенням умов договору та самостійною і достатньою підставою для розірвання договору оренди відповідно до Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

У свою чергу відповідач не визнає обґрунтованість заявлених позивачем позовних вимог.

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, суд вважає, що вимоги позивача підлягають задоволенню, з наступних підстав.

Договір, укладений між сторонами, є договором оренди комунального майна, а відтак між сторонами виникли правовідносини, які підпадають під правове регулювання §5 глави 30 Господарського кодексу України, глави 58 Цивільного кодексу України, Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Вказаний договір є підставою для виникнення у його сторін господарських зобов`язань, а саме майново-господарських зобов`язань згідно ст.ст.173, 174, 175 Господарського кодексу України, ст.ст.11, 202, 509, 629 Цивільного кодексу України є обов`язковим для виконання сторонами.

За договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у володіння та користування майно для здійснення господарської діяльності (ч.1 ст.283 Господарського кодексу України).

До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом (ч.6 ст.283 Господарського кодексу України).

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк (ч.1 ст.759 Цивільного кодексу України).

Особливості найму (оренди) державного і комунального майна встановлюються Законом України "Про оренду державного та комунального майна" (ч.3 ст.759 Цивільного кодексу України).

Суб`єктами орендних відносин є: орендар; орендодавець; балансоутримувач уповноважений орган управління; представницький орган місцевого самоврядування або визначені ним органи такого представницького органу; Кабінет Міністрів України або орган державної влади, визначений Кабінетом Міністрів України (ч.1 ст. Закону України "Про оренду державного та комунального майна").

Оренда - речове право на майно, відповідно до якого орендодавець передає або зобов`язується передати орендарю майно у користування за плату на певний строк. Орендар - фізична або юридична особа, яка на підставі договору оренди бере майно у користування за плату на певний строк. Орендодавець - юридична особа, яка на підставі договору оренди передає майно у користування за плату на певний строк. Уповноважений орган управління - орган, до сфери управління якого належить балансоутримувач (п.п.10-12, 19 ч.1 ст.1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна").

Як вбачається з матеріалів справи, 18.04.2019 між Фізичною особою-підприємцем Котюжинським Сергієм Павловичем як орендарем, Департаментом комунальної власності м.Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) як орендодавцем та Центром медико-соціальної та трудової реабілітації психічно хворих №2 (підприємство-балансоутримувач), правонаступником якого є Комунальна організація (установа, заклад) Центр соціальної реабілітації осіб з інтелектуальними та психічними порушеннями (Центр соціальної реабілітації) укладений договір, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в оренду нерухоме майно (нежитлові приміщення), що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва, яке знаходиться за адресою: місто Київ, вул.Миропільська, буд.8, літ.Г-1, для розміщення складу.

Наймодавець зобов`язаний передати наймачеві майно негайно або у строк, встановлений договором найму (ст.765 Цивільного кодексу України).

Як вбачається з матеріалів справи, 15.05.2019 орендодавець та балансоутримувач передали відповідачу, а відповідач прийняв об`єкт оренди за договором, що підтверджується підписаним між сторонами цього правочину актом приймання-передачі нерухомого майна.

Орендар державного або комунального майна має право за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна. Балансоутримувач розглядає клопотання орендаря і протягом 10 робочих днів може прийняти одне з таких рішень з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач: (1) рішення про надання згоди на здійснення ремонту за рахунок орендаря; (2) рішення про відмову у наданні згоди на здійснення ремонту (ч.1 ст.21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна").

Орендар має право за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна. Для отримання такої згоди орендар звертається до балансоутримувача із клопотанням, у якому обґрунтовує необхідність проведення такого ремонту. До клопотання додаються: опис ремонтних робіт; орієнтовний строк їх проведення (п.153 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України №483 від 03.06.2020).

Сторони в п.п.5.3.7, 7.2, 7.3, 7.4 договору узгодили, що орендар за згодою орендодавця має право проводити заміну, реконструкцію, розширення, технічне переозброєння об`єкта, що зумовлює підвищення його вартості, орендар не має права без письмової згоди орендодавця проводити переобладнання, перепланування, ремонт об`єкта, вести будівельні роботи на прибудинковій території, згода на виконання таких робіт надається листом орендодавця, в якому зазначається про надання згоди, погодження проекту (якщо його наявність передбачена законодавством України), кошторису витрат та термін виконання робіт, будівельні роботи на об`єкті виконуються тільки на підставі проектно-кошторисної документації, розробленої та затвердженої в установленому законодавством України порядку, та при наявності дозвільних документів на виконання будівельних робіт, отриманих в установленому порядку.

Контроль за виконанням умов договорів оренди нерухомого та рухомого майна покладається на орендодавців майна. Контроль за використанням нерухомого та рухомого майна покладається на балансоутримувачів (частина 2, 3 ст.26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна").

Між сторонами в п.4.2.9 договору погоджено, що орендар зобов`язаний забезпечувати безперешкодний доступ до об`єкта представників орендодавця, підприємства-балансоутримувача та структурного підрозділу виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), що здійснює управління майном, та надавати за першою вимогою всю необхідну інформацію щодо об`єкта для перевірки дотримання орендарем умов цього договору.

Як підтверджено матеріалами справи та не спростовано відповідачем, за результатами огляду об`єкта оренди, комісією за участю представників орендодавця та підприємства-балансоутримувача виявлено порушення відповідачем умов п.п.5.3.7, 7.2, 7.3, 7.4 договору, а саме проведення відповідачем ремонтних робіт (з переплануванням) орендованого майна без згоди орендодавця, факт порушення зафіксовано в акті огляду орендованих приміщень 08.08.2024 та здійснено фотофіксацію порушень, копії яких наявні в матеріалах справи.

Крім того у вказаному акті зафіксовано відсутність договору страхування майна, що є порушенням п.4.2.15 договору.

З огляду на зазначені обставини, орендодавець, після попередження відповідача про необхідність усунення порушень договору (про які повідомило підприємство-балансоутримувач) листом від 06.12.2023 №062/05-19-6563, засобами поштового зв`язку на адресу місцезнаходження відповідача надіслав лист від 15.08.2024 №062/05-19-4216 з пропозицією про припинення за взаємною згодою дії договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 18.04.2019 №2964.

Суд зазначає, що наймач зобов`язаний володіти та/або користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця (ч.ч.1, 3 ст.773 Цивільного кодексу України).

Пунктом 4.2.4 договору встановлено, що орендар, зокрема, зобов`язаний забезпечувати належне збереження орендованого майна.

Згідно п.п.3.12, 4.2.20 договору майно вважається повернутим з оренди з моменту підписання акту приймання-передачі об`єкта оренди з оренди орендодавцем, підприємством-балансоутримувачем та орендарем.

Натомість, матеріали справи не містять та відповідачем не подані докази, що останній на виконання листів орендодавця усунув виявлені недоліки, а в подальшому, на вимогу позивача, підписав акт приймання-передачі об`єкту та повернув об`єкт оренди балансоутримувачу.

Згідно п.9.4 договору він припиняється, зокрема, у разі невиконання або систематичного неналежного виконання істотних умов договору.

На вимогу однієї зі сторін договір може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України (п.9.6 договору).

Одностороння відмова від договору оренди не допускається (ч.1 ст.291 Господарського кодексу України).

Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст.525 Цивільного кодексу України).

Припинення зобов`язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом (ч.1 ст.598 Цивільного кодексу України).

У разі порушення зобов`язання однією стороною друга сторона має право частково або в повному обсязі відмовитися від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом (ч.1 ст.615 Цивільного кодексу України).

Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому ст.188 цього Кодексу (ч.3 ст.291 Господарського кодексу України).

Якщо наймач володіє та/або користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків (ч.2 ст.773 Цивільного кодексу України).

Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач володіє та/або користується річчю всупереч договору або призначенню речі (п.1 ч.1 ст.783 Цивільного кодексу України).

Зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором (ч.1 ст.188 Господарського кодексу України). Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (ч.1 ст.651 Цивільного кодексу України).

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (ч.2 ст.651 Цивільного кодексу України).

Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода (ч.2 ст.180 Господарського кодексу України).

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (ч.1 ст.638 Цивільного кодексу України).

Так, судом встановлено, що у відповідності до перелічених вище положень договору відповідач для здійснення поточного та/або капітального ремонту майна повинен отримати згоду орендодавця.

Крім того, необхідність отримати згоду балансоутримувача майна для здійснення ремонтних робіт встановлена приписами чинного законодавства, зокрема, ч.1 ст.21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та п.153 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна.

Проте, матеріали справи не містять доказів, що відповідач отримав від орендодавця (та балансоутримувача) дозвіл/згоду на проведення ремонтних робіт об`єкта оренди, натомість, матеріали справи містять докази порушення саме відповідачем п.п.5.3.7, 7.2, 7.3, 7.4 договору, а саме проведення відповідачем ремонтних робіт (з переплануванням) орендованого майна без згоди орендодавця/підприємства-балансоутримувача.

Верховний суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в п.п.8.15 та 8.16 постанови від 02.12.2020 у справі №910/5446/19 наголосив, що укладаючи договір найму, наймодавець має право розраховувати на те, що передана у найм річ буде використовуватись за призначенням і не буде змінена наймачем без згоди наймодавця з тим, щоб у разі припинення договору найму річ була повернута наймодавцеві у стані, в якому вона була одержана у найм, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі, як це передбачено ч.1 ст.785 Цивільного кодексу України. Отже, проведення істотної зміни - перепланування орендованого приміщення орендарем поза згодою орендодавця та доцільність проведення якого він обґрунтовано заперечує свідчить про порушення прав орендодавця та є підставою для висновку про користування орендованим майном всупереч умов договору, що є істотним порушенням договору.

Також відповідачем було порушено п.4.2.15 договору, згідно якого орендар зобов`язаний постійно поновлювати договір страхування таким чином, щоб на увесь строк об`єкт був застрахований.

За твердженнями позивача, які відповідачем не спростовані, останній наданий відповідачем договір страхування був дійсний до 31.05.2020, після строку дії вказаного договору, відповідачем не було укладено нового договору страхування.

Відповідно до ч.6 ст.20 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар зобов`язаний застрахувати орендоване нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно на користь балансоутримувача, а єдиний майновий комплекс - на користь орендодавця згідно з Порядком передачі майна в оренду.

Згідно п.175 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна орендар зобов`язаний постійно поновлювати договір страхування так, щоб протягом строку дії договору оренди майно було застрахованим.

Пунктом 178 цього ж Порядку передбачено, що орендодавці контролюють своєчасність укладення договорів страхування орендованого майна та у разі порушення орендарем обов`язку щодо укладення договору страхування повідомляють орендаря про розірвання договору оренди.

Як вбачається зі змісту ч.2 ст.180 Господарського кодексу України та ч.1 ст.638 Цивільного кодексу України, істотною умовою господарського договору, зокрема, є умови щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода, та оскільки відповідач не досяг та не отримав згоди від орендодавця/балансоутримувача на здійснення ремонтних робіт, не застрахував об`єкт оренди, на переконання суду зазначені обставини зі сторони відповідача є істотними порушеннями умов договору.

Відтак, враховуючи вищевказані норми законодавства, а також встановлений судом факт неналежного виконання відповідачем умов договору щодо отримання дозволу для здійснення ремонтних робіт об`єкта оренди та страхування об`єкту оренди, позовні вимоги про розірвання договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 18.04.2019 №2964, укладеного між Департаментом комунальної власності м.Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) та Центром медико-соціальної та трудової реабілітації психічно хворих №2, правонаступником якого є Комунальна організація (установа, заклад) Центр соціальної реабілітації осіб з інтелектуальними та психічними порушеннями (Центр соціальної реабілітації) є правомірними, обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Суд звертає увагу, що ч.3 ст.653 Цивільного кодексу України та ч.5 ст.188 Господарського кодексу України встановлено, що якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Щодо позовних вимог про виселення Фізичної особи-підприємця Котюжинського Сергія Павловича з приміщень загальною площею 63,20 кв.м на першому поверсі, які знаходяться за адресою: м.Київ, вул.Миропільська, буд.8, літ.Г-1, то суд зазначає, що ця вимога також є обґрунтованою та не є передчасною.

Статтею 16 Цивільного кодексу України, положення якої кореспондуються з положеннями ст.20 Господарського кодексу України, встановлено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Названими нормами матеріального права визначено способи захисту прав та інтересів, і цей перелік не є вичерпним.

При цьому, суд враховує, що Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права або інтересу залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Оцінюючи належність обраного позивачем способу захисту та обґрунтовуючи відповідний висновок, судам необхідно виходити з його ефективності. Це означає, що вимога на захист цивільного права має відповідати змісту порушеного права та характеру правопорушення, забезпечити поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування.

Право чи інтерес мають бути захищені судом у належний спосіб, який є ефективним, тому суд повинен відмовляти у задоволенні позовної вимоги, яка не відповідає ефективному способу захисту права чи інтересу.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (ст.86 Господарського процесуального кодексу України).

З урахуванням наведеного, суд вважає, що обраний позивачем спосіб захисту у вигляді виселення відповідача із орендованого приміщення (як наслідок розірвання договору в судовому порядку) в даному випадку є ефективним способом захисту порушених прав позивача як орендодавця спірного майна.

Підсумовуючи все вищезазначене, суд задовольняє позовні вимоги позивача в повному обсязі.

У відповідності до вимог ст.129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору покладаються на відповідача з урахуванням коефіцієнту 0,8.

Керуючись ст.ст.74, 129, 238-241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Розірвати договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 18.04.2019 №2964, укладений між Департаментом комунальної власності м.Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) та Центром медико-соціальної та трудової реабілітації психічно хворих №2, правонаступником якого є Комунальна організація (установа, заклад) Центр соціальної реабілітації осіб з інтелектуальними та психічними порушеннями (Центр соціальної реабілітації);

3. Виселити Фізичну особу-підприємця Котюжинського Сергія Павловича з приміщень загальною площею 63,20 кв.м на першому поверсі, які знаходяться за адресою: м.Київ, вул.Миропільська, буд.8, літ.Г-1.

4. Стягнути з Фізичної особи-підприємця Котюжинського Сергія Павловича ( АДРЕСА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ) на користь Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (01001, м.Київ, вул.Хрещатик, 10, ідентифікаційний код 19020407) судовий збір у розмірі 4844 (чотири тисячі вісімсот сорок чотири) грн 80 коп.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. Рішення, відповідно до ст.ст.256, 257 Господарського процесуального кодексу України, може бути оскаржено до Північного апеляційного господарського суду шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до суду апеляційної інстанції протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено 16.06.2025

Суддя Ю.М. Смирнова