СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 червня 2025 року м. Харків Справа № 922/509/24

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Тарасова І.В., суддя Білоусова Я.О. , суддя Крестьянінов О.О.

за участі секретаря судового засідання Андерс О.К.

за участю представників сторін:

позивача -Баранова Т.О., ордер серії АХ від 02.06.2025 № 1264318;

відповідача Смотрова О.І., ордер серії АХ від 11.03.2024 № 1177208;

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу (вх.№728Х/2) позивача -Приватної фірми Діоніс-95 на рішення Господарського суду Харківської області від 18.03.2025 у справі №922/509/24 (повний текст рішення складено та підписано 27.03.2025 суддею Кухар Н.М. у приміщенні Господарського суду Харківської області)

за позовом Приватної фірми "Діоніс-95", м. Харків,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні позивача - Державне підприємство "Український науково-технічний центр металургійної промисловості "Енергосталь, м.Харків,

до Фізичної особи - підприємця Баркової Наталії Володимирівни м. Харків,

про стягнення 3 833 775,61 грн,-

ВСТАНОВИВ:

Приватна фірма "Діоніс-95" 19.02.2024 звернулась до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до фізичної особи - підприємця Баркової Наталії Володимирівни, в якій просить суд стягнути з відповідача на свою користь:

- заборгованість з суборендної плати в сумі 697 684,53 грн, інфляційні витрати у сумі 218 375,26 грн, пеню у сумі 102 454,50 грн та 3% річних у сумі 41 913,56 грн;

- заборгованість з відшкодування вартості комунальних послуг в сумі 2 214 870,87 грн, інфляційні витрати у сумі 127 461,74 грн, пеню у сумі 376 897,28 грн та 3% річних у сумі 54 117,87 грн;

- розірвати договір № 1 суборенди державного майна від 18.06.2021, укладений між ФОП Барковою Н.В. та ПФ "Діоніс-95";

- зобов`язати ФОП Баркову Н.В. повернути орендоване майно - нежитлові приміщення № № 7, 9, 9а, 10, 11', 50, 51', III, IV на цокольному поверсі, загальною площею 188,2 кв.м, що розташовані за адресою: Харківська область, місто Харків, проспект Науки, будинок, 9 ПФ "Діоніс-95" за актом приймання-передачі.

Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням відповідачем своїх зобов`язань за договором суборенди від 18.06.2021 № 1 в частині повної та своєчасної сплати суборендної плати та комунальних платежів.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 23.04.2024 у справі №922/509/24 (суддя Погорелова О.В.) у задоволенні позову Приватної фірми "Діоніс-95" було відмовлено.

Суд першої інстанції дійшов висновку, що договір суборенди державного майна від 18.06.2021 припинив свою дію 31.12.2021 у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено, а фактичні обставини справи свідчать про те, що в цьому випадку немає правових підстав вважати спірний договір суборенди продовженим.

Відмовляючи в позові, місцевий суд виходив, зокрема з того, що сторонами не було дотримано передбаченого Законом України "Про оренду державного та комунального майна" порядку продовження строку дії договору суборенди на той самий термін і на тих самих умовах, які були визначені договором, без проведення аукціону.

При цьому суд відхилив твердження позивача, що договір суборенди державного майна не припинив свою дію, оскільки автоматично продовжився після 31.12.2021 відповідно до положень статті 764 Цивільного кодексу України та статті 284 Господарського кодексу України, зазначивши з посиланням на Рішення Конституційного Суду України від 18.06.2020 № 5-р (II)/2020 про необхідність застосування до спірних правовідносин спеціального закону (Закону України "Про оренду державного та комунального майна"), а не загального закону (стаття 764 ЦК України та частина четверта статті 284 ГК України).

Постановою Східного апеляційного господарського суду від 10.07.2024 рішення Господарського суду Харківської області від 23.04.2024 у справі № 922/509/24 скасовано; ухвалено нове рішення, яким позов задоволено повністю: присуджено до стягнення з фізичної особи - підприємця Баркової Наталії Володимирівни на користь Приватної фірми "Діоніс-95 " заборгованість з суборендної плати в сумі 697 684,53 грн, інфляційні втрати у сумі 218 375,26 грн, пеню у сумі 102 454,50 грн та 3% річних у сумі 41 913,56 грн; заборгованість з відшкодування комунальних послуг в сумі 2 214 870,87 грн, інфляційні втрати у сумі 127 461,74 грн, пеню у сумі 376 897,28 грн та 3% річних у сумі 54 117,87 грн; розірвано договір № 1 суборенди державного майна від 18.06.2021, укладений між фізичною особою - підприємцем Барковою Наталією Володимирівною та Приватною фірмою "Діоніс-95"; зобов`язано фізичну особу - підприємця Баркову Наталію Володимирівну повернути за актом приймання-передачі Приватній фірмі "Діоніс-95" орендоване майно - нежитлові приміщення № № 7, 9, 9а, 10, 11', 50, 51', III, IV на цокольному поверсі, загальною площею 188,2 кв.м, що розташовані за адресою: Харківська область, місто Харків, проспект Науки, будинок 9; присуджено до стягнення з фізичної особи - підприємця Баркової Наталії Володимирівни на користь Приватної фірми "Діоніс-95" 75595,48 грн судового збору за подання позовної заяви та 113393,22 грн судового збору за подання апеляційної скарги.

Ухвалюючи зазначене рішення, апеляційний суд дійшов висновку, що договір від 18.06.2021 не припинив свою дію 31.12.2021 у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено, а строк його дії у даному випадку був продовженим до 31.12.2024 відповідно до частини першої статті 764 ЦК України та частини четвертої статті 284 ГК України за відсутності заперечень відповідача проти продовження строку дії договору та відсутності підписаного між сторонами акта повернення нерухомого майна з користування.

Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 20.11.2024 постанову Східного апеляційного господарського суду від 10.07.2024 та рішення Господарського суду Харківської області від 23.04.2024 у справі № 922/509/24 скасовано, а справу передано на новий розгляд до Господарського суду Харківської області.

При ухваленні зазначеної постанови суд касаційної інстанції виходив з того, що положення статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" не регулюють питання щодо передачі майна в суборенду, а також порядок продовження договору суборенди державного та комунального майна, а із системного аналізу норм чинного законодавства вбачається, що єдиною умовою для передачі держаного та комунального майна в суборенду є письмова згода орендодавця і жодних інших вимог, у тому числі щодо проведення конкурсу (аукціону) та дотримання процедури продовження договору, передбаченої статтею 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", законодавство не вимагає, а тому, в силу вимог чинного законодавства сторони мають право укладати та продовжувати термін дії договору суборенди в межах строку дії договору оренди без проведення жодних конкурсів (аукціонів).

Разом з цим, з матеріалів справи вбачається, що згода на передачу спірного майна в суборенду отримана позивачем на підставі листа ДП "УкрНТЦ "Енергосталь" від 18.06.2021 № 1-22-455к.

У зв`язку із відсутністю норм спеціального закону у сфері оренди щодо продовження терміну дії договору суборенди державного та комунального майна, сторони мають керуються загальними нормами ЦК України та ГК України.

Водночас, з аналізу норм статей 761, 774 ЦК України випливає, що договір суборенди (піднайму) є похідним від договору оренди (найму) і може зберігати свою чинність виключно протягом строку дії договору оренди (найму) та у разі втрати чинності договору оренди, припиняються права наймача на орендоване майно, зокрема право передання його в суборенду, а тому договір суборенди припиняється одночасно з припиненням договору оренди, незалежно від підстав його припинення і дія договору суборенди поза межами договору оренди суперечить природі договору суборенди, тому, вирішуючи питання щодо продовження договору суборенди від 18.06.2021 та відповідно про наявність підстав для стягнення на підставі нього заборгованості з суборендної плати, суди мали, в першу чергу, встановити обставини щодо чинності договору оренди державного майна від 01.12.2001, оскільки саме на підставі цього договору оренди від 01.12.2001 між ПФ "Діоніс-95" (орендар) та ФОП Барковою Н. В. (суборендар) був укладений договір суборенди від 18.06.2021.

Разом з цим, статтею 793 ЦК України передбачено, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. І якщо його строк становить три роки і більше він підлягає нотаріальному посвідченню, крім договору, предметом якого є майно державної або комунальної власності, який підлягає нотаріальному посвідченню у разі, якщо він укладений на строк більше п`яти років, статтею 794 ЦК України встановлено, що право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону, крім випадку, передбаченого частиною другою статті 793 цього Кодексу, якщо договір, укладений за результатами електронного аукціону, предметом якого є майно державної або комунальної власності.

Натомість договір оренди від 01.12.2001 був укладений на один рік до 30.11.2002 та продовжений до 31.12.2028 додатковою угодою від 11.10.2019 № 14. Тобто строк дії даного договору оренди державного майна перевищує п`ять років, що відповідно до статей 793, 794 ЦК України вимагало від сторін додержання при його продовженні нотаріальної форми правочину та здійснення державної реєстрації права користування об`єктом оренди.

Водночас, зі змісту додаткової угоди від 11.10.2019 № 14 вбачається, що її укладено на виконання рішення Господарського суду Харківської області від 30.11.2007 у справі № 29/615-07, яким позовні вимоги ПФ "Діоніс-95" до ДП "УкрНТЦ "Енергосталь" задоволено повністю, а саме: вирішено внести зміни до договору оренди від 01.12.2001 № А-01, а саме: "Викласти пункт 1.1 договору у наступній редакції: 1.1. орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно: приміщення на цокольному поверсі №№ 5', 6', 7', 8', 6а', 9', 9а', 10', 11', 50', 51', 31', ІІІ', IV', 21 площею 214,3 кв. м, які розташовані за адресою: м. Харків, пр-т Леніна, 9 і знаходяться на балансі ДП "УкрНТЦ "Енергосталь". Вартість майна визначена згідно з експертною оцінкою станом на 01.12.2006 становить 1 091 253,65 грн. Майно передається в оренду з метою розміщення кафе, офісу, складу. Викласти пункт 10.1 в наступній редакції: 10.1 Цей договір діє з 01.12.2001 до 31.12.2028, для чого зобов`язано відповідача укласти відповідну додаткову угоду до договору оренди № А-01 від 01.12.2001". Рішення набрало законної сили 11.12.2007.

У подальшому, ухвалою Господарського суду Харківської області від 03.12.2019 у справі № 922/568/19 затверджено мирову угоду, укладену між ПФ "Діоніс-95" та ДП "УкрНТЦ "Енергосталь" 11.10.2019, у справі № 922/568/19.

Згідно з пунктом 2 затвердженої судом Мирової угоди у справі № 922/568/19 від 11.10.2019 сторони вносять зміни до пункту 10.1 розділу 10 договору оренди № А-01 від 01.12.2001 та визнають укладеним пункт 10.1 в наступній редакції: "10.1 Цей договір діє з 01.12.2001 до 31.12.2028". Ухвала суду набрала законної сили 03.12.2019.

Проте зазначені обставини, зокрема, щодо укладання додаткової угоди від 11.10.2019 № 14 до договору оренди від 01.12.2001 на виконання рішення суду від 30.11.2007, а також обставини наявності/відсутності державної реєстрації права оренди об`єктом нерухомого майна судами не досліджувались та не оцінювались.

Відповідно, як зазначив Верховний Суд, поза увагою судів залишились й питання щодо чинності договору оренди від 01.12.2001 в контексті того, що на час внесення змін до договору оренди від 01.12.2001 на підставі рішення суду у 2007 році стаття 794 ЦК України у відповідній редакції передбачала державну реєстрацію договорів найму будівлі або іншої капітальної споруди, укладених на строк не менше як три роки, в той час як станом на дату укладання додаткової угоди від 11.10.2019 стаття 794 ЦК України вже передбачала необхідність здійснення державної реєстрації речових прав права користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки.

Разом з цим, обставини щодо державної реєстрації договору оренди від 01.12.2001 або речових прав на нерухоме майно, які виникли на підставі цього договору, судами не встановлювались.

Оскільки договір суборенди не може бути укладений на підставі нечинного або нікчемного договору оренди, Верховний Суд зазначив, що судам першої і апеляційної інстанції під час нового розгляду справи необхідно надати оцінку обставинам щодо продовження дії договору оренди держаного майна від 01.12.2001 на підставі рішення суду, яке було виконано шляхом укладання мирової угоди.

Крім цього Верховний Суд з метою формування єдиної правозастосовчої практики шляхом висловлення висновків щодо застосування статей 612, 613 Цивільного кодексу України, якими врегульовано питання щодо прострочення боржника та кредитора в контексті визначення моменту виникнення обов`язку з оплати рахунку на комунальні послуги, зазначив, що аналіз змісту пунктів 3.9, 3.12 укладеного між сторонами договору суборенди свідчить, що сторони погодили, що оплата суборендарем витрат на комунальні послуги, якими він користується, здійснюється протягом 3-х банківських днів з моменту виставлення рахунків орендарем, отже, виставлений орендарем рахунок є єдиною підставою для проведення оплати за спожиті суборендарем комунальні послуги, оскільки до моменту його виставлення суборендар позбавлений можливості самостійно визначити вартість спожитих комунальних послуг та здійснити їх оплату. Проте, апеляційний суд при попередньому розгляді справи, обмежившись посиланням на наявність в матеріалах справи акту відшкодування витрат з утримання орендованих приміщень та надання комунальних послуг, укладеного між ПФ "Діоніс-95" і ДП "УкрНТЦ "Енергосталь", обставини щодо виставлення ПФ "Діоніс-95" відповідачу ФОП Барковій Н. В. відповідних рахунків на оплату комунальних послуг (електроенергія, водопостачання, водовідведення, опалення та інше) за період з 01.01.2022 по 31.01.2024 не встановив, а отже не встановив і початок періоду прострочення відповідача.

З огляду на наведене Верховний Суд зазначив про передчасність висновків апеляційного суду при попередньому розгляді справи щодо наявності підстав для задоволення позовних вимог про стягнення 3 % річних та інфляційних втрат від несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання з відшкодування витрат на комунальні послуги.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 18.03.2025 у справі №922/509/24 у позові відмовлено.

Рішення обґрунтовано відсутністю підстав для застосування до спірних правовідносин норм ст. 762 ЦК України щодо плати за користування майном або ч. 2 ст. 785 ЦК України щодо обов`язків наймача у разі припинення договору найму, зокрема з повернення орендованого майна за актом приймання-передачі, у зв`язку з тим, що позовні вимоги Приватної фірми "Діоніс-95" ґрунтуються на неналежному виконанні відповідачем недійсного договору суборенди державного майна від 18.06.2021 № 1, який, відповідно до положень статей 761, 774 ЦК України, є похідним від договору оренди (найму) цього самого майна від 01.12.2001 № А-01 і може зберігати свою чинність виключно протягом строку дії договору оренди (найму), в той час як вказаний Договір оренди було продовжено більш ніж на три роки без дотримання вимог чинного законодавства щодо його державної реєстрації, нотаріального посвідчення та державної реєстрації права оренди, внаслідок чого він припинив свою дію (був нечинним) станом на час укладення між ПФ "Діоніс-95" та ФОП Барковою Н.В. договору суборенди державного майна від 18.06.2021 № 1, а позивач - ПФ "Діоніс-95" не набув у встановленому законом порядку права оренди на спірне нерухоме майно та права орендаря за цим Договором.

В обґрунтування вказаного висновку суд зазначив, що з матеріалів справи вбачається, що Договір оренди від 01.12.2001 був укладений на один рік - до 30.11.2002 та на підставі рішення Господарського суду Харківської області від 30.11.2007 у справі № 29/615-07 відповідача було зобов`язано укласти відповідну додаткову угоду до Договору оренди від 01.12.2001 № А-01 про продовження строку його дії до 31.12.2028 (про що зазначено в резолютивній частині рішення) і на час внесення вказаних змін стаття 794 ЦК України, у відповідній редакції, передбачала державну реєстрацію договорів найму будівлі або іншої капітальної споруди, укладених на строк не менше як три роки, а в подальшому додатковою угодою від 11.10.2019 № 14 строк дії даного договору оренди державного майна був продовжений до 31.12.2028 на строк, який перевищує п`ять років, що відповідно до статей 793, 794 ЦК України вимагало від сторін додержання при його продовженні нотаріальної форми правочину та здійснення державної реєстрації права користування об`єктом оренди, у той час як матеріали справи не містять доказів ані державної реєстрації Договору оренди від 01.12.2001 № А-01, строк якого було продовжено більше ніж на три роки на підставі рішення суду у 2007 році, ані доказів його нотаріального посвідчення та державної реєстрації за ПФ "Діоніс-95" права оренди на об`єкт нерухомого майна після підписання додаткової угоди № 14 від 11.10.2019, що, у свою чергу, вказує на те, що цей Договір оренди припинив свою дію (був нечинним) станом на час укладення між ПФ "Діоніс-95" та ФОП Барковою Н.В. Договору суборенди державного майна № 1 від 18.06.2021.

Позивач - Приватна фірма "Діоніс-95" подала на зазначене рішення до Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права, невідповідність викладених в рішенні висновків суду обставинам справи, просить це рішення скасувати та ухвалити нове рішення, яким стягнути з відповідача на свою користь заборгованість з суборендної плати в сумі 697 684,53 грн, інфляційні витрати у сумі 218 375,26 грн, пеню у сумі 102 454,50 грн та 3% річних у сумі 41 913,56 грн; заборгованість з відшкодування комунальних послуг в сумі 2 214 870,87 грн, інфляційні витрати у сумі 127 461,74 грн, пеню у сумі 376 897,28 грн та 3% річних у сумі 54 117,87 грн; розірвати договір № 1 суборенди державного майна від 18.06.2021, укладений між ФОП Барковою Н.В. та ПФ "Діоніс-95"; зобов`язати ФОП Баркову Н.В. повернути орендоване майно - нежитлові приміщення № № 7, 9, 9а, 10, 11', 50, 51', III, IV на цокольному поверсі, загальною площею 188,2 кв.м, що розташовані за адресою: Харківська область, місто Харків, проспект Науки, будинок, 9, ПФ "Діоніс-95" за актом приймання-передачі; судові витрати покласти на відповідача.

В обгрунтування апеляційної скарги позивач зазначив, зокрема, про безпідставність висновку суду першої інстанції щодо недійсності з моменту укладення договору суборенди державного майна № 1 від 18.06.2021 через припинення (нечинність) на час його укладення договору оренди цього майна від 01.12.2001 № А-01 у зв`язку з недотриманням при продовженні його строку вимог законодавства щодо його державної реєстрації, нотаріального посвідчення та державної реєстрації права оренди, оскільки термін дії договору оренди № 01 від 01.12.2001 продовжено рішенням Господарського суду Харківської області від 30.11.2007 у справі № 29/615-07 та ухвалою Господарського суду Харківської області від 03.12.2019 у справі № 922/568/19, а тому в силу ч. 3 статті 653 Цивільного кодексу України, ч. 5 статті 189 Господарського кодексу України, ч. 2 статті 12 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» , в редакції, чинній на час звернення з позовом та ухвалення рішення судом про продовження строку дії договору у справі № № 29/615-07, даний договір не підлягав нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, а термін дії договору було продовжено датою набрання судового рішення законної сили, тобто 11.12.2007.

Крім цього скаржник зазначив, що факт користування відповідачем нерухомим майном підтверджується: відсутністю укладеного між сторонами акту приймання-передачі (повернення) нерухомого майна (пункт 2.3 Договору суборенди); відсутністю листів відповідача щодо прийняття позивачем нерухомого майна з суборенди; відповідач продовжував сплачувати суборендну плату за користування об`єктом суборенди після 31.12.2021 (платіжні доручення від 05.01.2022 та від 15.02.2022), чим підтверджував продовження користування нерухомим майном.

Згідно з витягом з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 31.03.2025 для розгляду справи сформовано склад суду: головуючий суддя-доповідач Тарасова І.В., суддя Білоусова Я.О., суддя Пуль О.А.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 14.04.2025 у справі №922/509/24 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою позивача -Приватної фірми Діоніс-95 на рішення Господарського суду Харківської області від 18.03.2025 у справі №922/509/24 та призначено її до розгляду в судове засідання з повідомленням сторін на 15.05.2025 о 12:30 годині у приміщенні Східного апеляційного господарського суду за адресою: 61058, місто Харків, проспект Незалежності, 13, 1-й поверх, в залі засідань № 104.

22.04.2025 від відповідача надійшов відзив на апеляційну скаргу ( вх. № 5004), згідно з яким він просить залишити її без задоволення, а оскаржуване рішення без змін.

Згідно з витягом з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 13.05.2025, у зв`язку з відпусткою судді Пуль О.А. для розгляду справи сформовано склад суду: головуючий суддя-доповідач Тарасова І.В., суддя Білоусова Я.О., суддя Крестьянінов О.О.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 14.04.2025 у справі №922/509/24 оголошено перерву в судовому засіданні перерву до 05.06.2025 р. о 15:00 год. у приміщенні Східного апеляційного господарського суду за адресою: 61058, м. Харків, проспект Незалежності, 13, 1-й поверх, зал засідань № 104

02.06.2025 від позивача надійшли додаткові письмові пояснення (вх. № 6942), в яких він навів свої доводи та міркування стосовно законності набуття права оренди на підставі договору оренди від 01.12.2001 № А-01 та продовження строку цього Договору за рішенням суду з урахуванням вимог законодавства щодо державної реєстрації договору та права оренди та нотаріальне посвідченння правочинів.

В судовому засіданні представник позивача підтримав апеляційну скаргу, а представник відповідача проти її доводів заперечив.

Відповідно до статті 269 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши матеріали справи, проаналізувавши доводи апеляційної скарги та відзиву на неї, заслухавши пояснення представників сторін, з`ясувавши обставини справи та перевіривши їх доказами в межах, встановлених статтею 269 ГПК України, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлення обставин справи та відповідність їх наданим доказам, дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, зважаючи на таке.

З матеріалів справи вбачається, що позивач є орендарем нежитлових приміщень № № 7, 9, 9а, 10,11', 50, 51, ІІІ, IV на цокольному поверсі загальною площею 188,2 кв. м, надалі іменовані "орендовані приміщення", що розташовані за адресою: Харківська область, місто Харків, проспект Науки, будинок на підставі договору оренди від 01.12.2001 № А-01, укладеного ним з третьою особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні позивача -ДП "УкрНТЦ "Енергосталь", орендодавцем . Термін дії цього договору до 31.12.2028.

18.06.2021 між ПФ "Діоніс-95"- орендарем та ФОП Барковою Н. В. - суборендарем був укладений договір, відповідно до пункту 1.1 якого орендар передає, а суборендар зобов`язується прийняти у тимчасове платне користування нежитлові приміщення № № 7, 9, 9а, 10,11', 50, 51, ІІІ, IV на цокольному поверсі загальною площею 188,2 кв. м, надалі іменовані "орендовані приміщення", що розташовані за адресою: Харківська область, місто Харків, проспект Науки, будинок 9. Майно знаходиться на балансі ДП "УкрНТЦ "Енергосталь".

18.06.2021 між сторонами був підписаний акт приймання-передачі орендованого приміщення.

Відповідно до пункту 3.2 Договору орендна плата за перший місяць оренди встановлюється на підставі Методики розрахунків і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786, зі змінами та становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку квітень 2021 року 31 712,77 грн та вказується у відповідному розрахунку, який є невід`ємною частиною даного договору. Нарахування ПДВ на суму плати за суборенду здійснюється в порядку, передбаченому чинним законодавством. Протягом 5 календарних днів з моменту підписання даного договору суборендар здійснює попередню оплату за перший та останній місяці користування орендованими приміщеннями на загальну суму 63 425,54 грн.

Щомісячна оплата за суборенду сплачується суборендарем орендарю не пізніше 5 числа поточного місяця як попередня оплата за поточний місяць (пункт 3.4 договору).

Відповідно до пункту 4.2 договору суборендар зобов`язаний своєчасно та у повному обсязі сплачувати оренду плату та компенсувати комунально-експлуатаційні послуги.

Відповідно до розділу 8 договору даний договір вступає в силу з моменту його підписання сторонами та діє до закінчення строків суборенди. Строк суборенди становить з 18 червня 2021 року по 31 грудня 2021 року. Суборендар за даним договором відмовляється від першочергового права на подовження його дії чи викупу приміщення. У разі невиконання суборендарем умов договору, договір вважається автоматично припиненим з дня, наступного за останнім днем, наданого суборендарю на виконання встановленого обов`язку.

Позивач направив на адресу відповідача претензію від 13.02.2024 № 13/02/24 з вимогою сплатити суму заборгованості із суборендної плати. Втім відповідачем вказана претензія залишена без відповіді та виконання.

Позивач посилається на те, що на порушення умов договору відповідач не сплачує суборендну плату з лютого 2022 року по теперішній час та станом на 31.01.2024 в останнього виникла заборгованість зі сплати суборендної плати у розмірі 697 684,53 грн., відповідне порушення надає йому право на розірвання договору за рішенням суду, що у свою чергу зумовлює у відповідача обов`язок з повернення орендованого майна за актом приймання-передачі.

Крім цього відповідно до пункту 3.9 Договору суборенди суборендар сплачує комунальні послуги на підставі виставлених орендарем рахунків.

Суборендар, крім платежів за оренду, повинен протягом 3-х банківських днів з моменту виставлення рахунків орендарем компенсувати витрати на комунальні послуги, якими він користується (електроенергія, водопостачання, водовідведення, опалення та інше) та витрати на комунальні послуги, які споживають відвідувачі в місцях загального користування (пункт 3.12 договору).

Відповідно до пункту 4.2. Договору суборенди суборендар зобов`язаний своєчасно та у повному обсязі сплачувати оренду плату та компенсувати комунально-експлуатаційні послуги.

Позивач посилається на те, що на порушення умов договору суборенди відповідач не компенсує спожиті комунальні послуги із січня 2022 року, а тому заборгованість з компенсування комунально-експлуатаційні послуг станом 31.01.2024 становить 2 214 870,87 грн.

Вказані вище обставини стали підставою для звернення позивача з відповідним позовом до суду, в якому останній просив стягнути з відповідача заборгованість зі сплати суборендної плати, з відшкодування комунальних послуг та нарахованих на них пені, інфляційних втрат та 3% річних, розірвати договір і повернути орендоване майно.

Надаючи у процесі апеляційного перегляду оцінку обставинам справи, колегія суддів не погоджується з висновком господарського суду першої інстанції про відмову в задоволенні позовних вимог про стягнення заборгованості з суборендної плати та нарахованих на неї пені, інфляційних втрат та 3% річних, розірвання договору суборенди державного майна від 18.06.2021 № 1 , укладеного між ФОП Барковою Н.В. та ПФ "Діоніс-95", та зобов`язання ФОП Баркової Н.В. повернути орендоване майно за актом приймання-передачі та погоджується з висновком суду про відмову в іншій частині позовних вимог про стягнення заборгованості з відшкодування вартості комунальних послуг та нарахованих на неї пені, інфляційних втрат та 3% річних, але з інших підстав ніж ті, на які послався суд.

При цьому колегія суддів зазначає наступні мотиви.

Відповідно до статті 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Частиною 1 статті 173 Господарського кодексу України передбачено, що господарським визнається зобов`язання, що виникає між суб`єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб`єкт (зобов`язана сторона, у тому числі боржник) зобов`язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб`єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб`єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.

Основними видами господарських зобов`язань є майново-господарські зобов`язання та організаційно-господарські зобов`язання.

Згідно зі статтею 175 Господарського кодексу України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов`язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов`язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.

Майнові зобов`язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Статтею 174 Господарського кодексу України серед підстав виникнення господарських зобов`язань передбачено господарські договори.

Згідно з ч. 2 ст.11 Цивільного кодексу України, підставою виникнення цивільних прав і обов`язків (зобов`язань) є, зокрема, договір.

Статтею 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Спірний Договір за своєї правовою природою є договором найму(оренди) майна.

Згідно із статтею 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до частини 1 статті 283 Господарського кодексу України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Частиною 6 статті 283 Господарського кодексу України передбачено, що до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно зі статтею 286 Господарського кодексу України, орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності.

Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.

Статтею 762 Цивільного кодексу України передбачено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Частиною 3 статті 760 Цивільного кодексу України передбачено, що особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом.

Відповідно до саттті 1 Закону України «Про оренду державного та коммунального майна» від 03.10.2019 № 157-ХI цей Закон регулює, зокрема, майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, що перебуває в державній та комунальній власності.

Спірні правовідносини щодо стягнення заборгованості з суборендної плати, компенсації комунальних послуг та розірвання договору виникли на підставі договору суборенди державного майна, сторонами якого є суборендар ФОП Баркова Н. В. та суборендодавець ПФ "Діоніс-95", а не на підставі договору оренди державного майна.

Позивачем заявлено до стягнення основна заборгованість з суборендної плати за період з 01.02.2022 по 31.01.2024.

Разом з цим, строк дії договору суборенди від 18.06.2021 № 1 згідно з пунктом 8.2 визначений з 18.06.2021 по 31.12.2021, але в позовній заяві позивач зазначив, що цей Договір неодноразово продовжувався на строк, на який був раніше укладений відповідно до положень статті 764 Цивільного кодексу України, якими передбачено, що в разі, коли наймач продовжує володіти та/або користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Як зазначено вище, спірне нерухоме майно знаходиться на балансі ДП "УкрНТЦ "Енергосталь" та передано позивачу у користування на підставі Договору оренди № А-01 від 01.12.2001, укладеного між ДП "УкрНТЦ "Енергосталь" (орендодавець) та ПФ "Діоніс-95" (орендар).

Оскільки це нерухоме майно віднесено до державної власності, на правовідносини між ДП "УкрНТЦ "Енергосталь" та ПФ "Діоніс-95", які виникли на підставі Договору оренди державного майна від 01.12.2001, поширюється дія Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Відповідно до ст. 22 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", орендар має право за письмовою згодою орендодавця з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, передати в суборенду державне та комунальне майно, за виключенням майна, отриманого таким орендарем без проведення аукціону (конкурсу), та якщо інше не передбачено договорами оренди, укладеними до моменту набрання чинності цим Законом. Строк надання майна в суборенду не може перевищувати строку дії договору оренди. До договору суборенди застосовуються положення договору оренди, встановлені цим Законом, крім випадків, визначених частиною шостою цієї статті.

Порядок передачі державного та комунального майна в суборенду також визначений у постанові Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 "Про деякі питання оренди державного та комунального майна" (далі - постанова КМУ від 03.06.2020 № 483), відповідно до пунктів 169, 170 якої орендар має право за письмовою згодою орендодавця передати в суборенду орендоване ним майно. Письмова згода на передачу майна в суборенду надається орендодавцем одночасно із розміщенням оголошення про передачу майна в оренду. Орендодавець у такій письмовій згоді зазначає, що вона надається переможцю електронного аукціону з передачі майна в оренду. Наявність згоди на суборенду обов`язково зазначається в оголошенні про передачу майна в оренду та договорі оренди. Орендар, який отримав майно в оренду на такому аукціоні, вважається таким, що отримав письмову згоду орендодавця на суборенду.

Водночас, положення статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", які встановлюють порядок продовження договору оренди, не регулюють питання щодо передачі майна в суборенду, а також порядок продовження договору суборенди державного та комунального майна.

Отже, єдиною умовою для передачі державного та комунального майна в суборенду є письмова згода орендодавця. Жодних інших вимог, у тому числі щодо проведення конкурсу (аукціону) та дотримання процедури продовження договору, передбаченої статтею 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", законодавство не вимагає.

Відтак, в силу вимог чинного законодавства, сторони мають право укладати та продовжувати термін дії договору суборенди в межах строку дії договору оренди без проведення жодних конкурсів (аукціонів).

З матеріалів справи вбачається, що позивач не є орендодавцем державного майна у розумінні Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

В свою чергу, згода на передачу спірного майна в суборенду отримана позивачем на підставі листа ДП "УкрНТЦ "Енергосталь" від 18.06.2021 № 1-22-455к.

Таким чином, у зв`язку із відсутністю норм спеціального закону у сфері оренди щодо продовження терміну дії договору суборенди державного та комунального майна, сторони мають керуватися загальними нормами ЦК України та ГК України, про що зазначив суд касаційної інстанції в постанові від 20.11.2024 при попередньому розгляді даної справи, спростувавши посилання відповідача та суду першої інстанції щодо відсутності підстав для застосування до спірних правовідносин із продовження договору суборенди загальної норми статті 764 ЦК України та необхідність застосування положень статей 18, 19, 24, 25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" як спеціального закону.

Статтею 764 Цивільного кодексу України унормовано, якщо наймач продовжує володіти та/або користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Колегія суддів враховує правові висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 21.03.2024 у справі № 910/6947/22 , де вказано, зокрема, на те, що залишаючи без змін рішення судів попередніх інстанцій у наведеній справі, Верховний Суд погодився із висновками про наявність у відповідача обов`язку сплатити борг з орендної плати (за встановлених обставин відсутності заперечень відповідача проти продовження строку дії договору оренди та не існування підписаного між сторонами акта, що свідчить про повернення орендованого майна орендодавцю, а також за наявності доказів на підтвердження здійснення відповідачем орендних платежів), і вказав, що ч. 1 ст. 763 ЦК України унормовано загальне правило, за яким договір найму укладається на строк, встановлений договором. Виняток з наведеного правила передбачено ч. 1 ст. 764 ЦК України, відповідно до якої в разі, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором. Аналогічні за змістом положення містить ч. 4 ст. 284 ГК України, відповідно до якої строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Наведена норма визначає можливість продовження договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах. При цьому для такого автоматичного продовження договору оренди передбачена особливість - відсутність заяви (повідомлення) однієї зі сторін про припинення чи зміну умов договору протягом місяця після закінчення терміну його дії. Окрім того, звернувшись до правових висновків Верховного Суду у постанові від 20.09.2023 у справі № 904/2275/22, Верховний Суд у наведеній тотожній справі також зазначив, що: суть поновлення договору оренди у розумінні наведених норм полягає у тому, що орендар продовжує користуватися орендованим майном після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує протягом одного місяця після закінчення строку договору в його поновленні; відсутність такого заперечення може мати прояв у мовчазній згоді і в такому випадку орендар у силу закону може розраховувати, що договір оренди вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором; правове регулювання процедури припинення орендних правовідносин, наведене у ст. 764 ЦК України, спрямоване на досягнення справедливого балансу між правом орендодавця як власника майна володіти, користуватися та розпоряджатися майном на власний розсуд і правом орендаря очікувати на стабільність та незмінність його майнового становища; заява орендодавця про припинення договору оренди після закінчення строку договору є одностороннім правочином, який відображає волевиявлення орендодавця у спірних правовідносинах, що не потребує узгодження з орендарем в силу прямої норми закону, і є підставою для припинення відповідних зобов`язальних правовідносин. Повідомлення орендодавцем орендаря про припинення договору є юридично значимою дією, яка засвідчує наявність такого волевиявлення та забезпечує своєчасну обізнаність з ним іншої сторони, є передумовою для настання обумовлених таким одностороннім правочином наслідків також для іншої особи за правилами абз. 3 ч. 3 ст. 202 ЦК України; настання наслідків у вигляді припинення чи продовження договору є пов`язаним з дотриманням сторонами орендних правовідносин добросовісної та послідовної поведінки, обумовленої змістом укладеного договору, положеннями господарського законодавства, а також усталеними звичаями ділового обороту та документообігу.

У правових висновках, викладених у постанові Верховного Суду від 12.04.2023 у справі №917/565/22, між іншим, зазначено на те, що за змістом положень статті 1, частини другої статті 9, частини другої статті 759, частини третьої статті 760 Цивільного кодексу України, та частини другої статті 4, частини шостої статті 283 Господарського кодексу України, Цивільним кодексом України встановлені загальні положення про найм (оренду), а особливості регулювання майнових правовідносини, які виникають між суб`єктами господарювання і пов`язані з укладенням, виконанням та припиненням договорів оренди, передбачені Господарським кодексом України. Отже, якщо останній не містить таких особливостей, то застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України; при цьому співвідношення між нормами Цивільного кодексу України і законів, які регулюють особливості найму (оренди) окремих видів майна, полягає в тому, що норми цих законів тією чи іншою мірою встановлюють правовий механізм реалізації відповідної норми Цивільного кодексу України або передбачають додаткові умови її реалізації, або виключають застосування норм Цивільного кодексу України, якщо це прямо передбачено ними чи випливає з їхнього змісту (Рішення Конституційного Суду України від 10.12.2009 у справі № 1-46/2009).

Пунктом 2.3 договору суборенди від 18.06.2021 № 1 визначено, що суборендар повертає Орендарю Орендовані приміщення в день закінчення строку оренди (закінчення строку дії договору або строкового припинення даного договору). Передача орендованих приміщень оформлюється Актом приймання-передачі або Актом повернення, який складається у двох примірниках та підписується Сторонами (їх уповноваженими представниками).

Втім, матеріали справи не містять відповідного Акту приймання-передачі або Акту повернення орендованих приміщень, який повинен був укладатись між сторонами, що стверджує той факт, що майно позивачу не поверталося.

Разом з тим, факт користування відповідачем нерухомим майном підтверджується: відсутністю укладеного між сторонами Акту приймання передачі або Акту повернення нерухомого майна (п. 2.3 договору суборенди); відсутністю листів відповідача щодо прийняття позивачем нерухомого майна з суборенди; відповідач продовжував сплачувати суборендну плату за користування об`єктом суборенди після 31.12.2021 (платіжні доручення від 05.01.2022 та від 15.02.2022), чим фактично підтверджував продовження користування нерухомим майном, а отже і терміну дії договору.

Отже, вказані обставини, у відповідності до вищенаведених норм, є підтвердженням того факту, що договір суборенди державного майна від 18.06.2021 №1 не припинив свою дію 31.12.2021 у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено, а строк його дії у даному випадку був продовженим до 31.12.2024.

Разом з цим, як наголошено у постанові Верховного Суду від 20.11.2024, ухваленій при попередньому розгляді даної справи, з аналізу норм статей 761, 774 ЦК України випливає, що договір суборенди (піднайму) є похідним від договору оренди (найму) і може зберігати свою чинність виключно протягом строку дії договору оренди (найму) та у разі втрати чинності договору оренди, припиняються права наймача на орендоване майно, зокрема право передання його в суборенду, а тому договір суборенди припиняється одночасно з припиненням договору оренди, незалежно від підстав його припинення і дія договору суборенди поза межами договору оренди суперечить природі договору суборенди, тому, вирішуючи питання щодо продовження договору суборенди від 18.06.2021 та відповідно про наявність підстав для стягнення на підставі нього заборгованості з суборендної плати, суди мали, в першу чергу, встановити обставини щодо чинності договору оренди державного майна від 01.12.2001, оскільки саме на підставі цього договору оренди від 01.12.2001 між ПФ "Діоніс-95" (орендар) та ФОП Барковою Н. В. (суборендар) був укладений договір суборенди від 18.06.2021.

При цьому суд касаційної інстанції наголосив на необхідності дослідження та оцінки обставин щодо укладання додаткової угоди від 11.10.2019 № 14 до договору оренди від 01.12.2001 на виконання рішення Господарського суду Харківської області від 30.11.2007 у справі № 29/615-07, а також обставини наявності/відсутності державної реєстрації права оренди об`єкта нерухомого майна, й відповідно питання щодо чинності договору оренди від 01.12.2001 в контексті того, що на час внесення змін до договору оренди від 01.12.2001 на підставі рішення суду у 2007 році стаття 794 ЦК України у відповідній редакції передбачала державну реєстрацію договорів найму будівлі або іншої капітальної споруди, укладених на строк не менше як три роки, в той час як станом на дату укладання додаткової угоди від 11.10.2019 стаття 794 ЦК України вже передбачала необхідність здійснення державної реєстрації речових прав права користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки. Разом з цим Верховний Суд наголосив, що статтею 793 ЦК України в редакції, яка була чинна станом на час внесення змін у договір на підставі рішення суду у 2007 році та на дату укладення додаткової угоди від 11.10.2019, було передбачено, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі і якщо його строк становить три роки і більше - він підлягає нотаріальному посвідченню, а тому слід дослідити обставини щодо продовження Договору оренди в контексті зазначених вимог закону.

Щодо дослідження зазначених обставин чинності договору оренди від 01.12.2001, колегія суддів зазначає наступне.

З матеріалів справи вбачається, що рішенням Господарського суду Харківської області від 30.11.2007 у справі № 29/615-07, позовні вимоги ПФ "Діоніс-95" до ДП "УкрНТЦ "Енергосталь" задоволено повністю. Вирішено внести зміни до Договору оренди від 01.12.2001 № А-01, а саме: "Викласти пункт 1.1 договору у наступній редакції: 1.1. орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно: приміщення на цокольному поверсі №№ 5', 6', 7', 8', 6а', 9', 9а', 10', 11', 50', 51', 31', ІІІ', IV', 21 площею 214,3 кв.м, які розташовані за адресою: м.Харків, пр-т Леніна, 9, і знаходяться на балансі ДП "УкрНТЦ "Енергосталь". Вартість майна визначена згідно з експертною оцінкою станом на 01.12.2006 становить 1 091 253,65 грн. Майно передається в оренду з метою розміщення кафе, офісу, складу. Викласти пункт 10.1 в наступній редакції: 10.1 Цей договір діє з 01.12.2001 до 31.12.2028, для чого зобов`язано відповідача укласти відповідну додаткову угоду до договору оренди № А-01 від 01.12.2001". Рішення набрало законної сили 11.12.2007.

26.02.2019 Приватна фірма "Діоніс-95" звернулася до Господарського суду Харківської області з позовом до Державного підприємства "Український науково-технічний центр металургійної промисловості "Енергосталь", в якому, з урахуванням заяви про зміну предмету позову, просила суд внести зміни до договору оренди № А-01 від 01.12.2001 року, шляхом визнання укладеною додаткової угоди № 10 від 31.01.2019 в редакції, запропонованій позивачем.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 11.03.2019 за вказаною позовною заявою відкрито провадження у справі № 922/568/19, а ухвалою господарського суду від 01.04.2019 у справі № 922/568/19 прийнято до розгляду заяву представника позивача про зміну предмету позову (вх. № 7635 від 27.03.2019) та продовжено розгляд справи з її урахуванням.

Під час розгляду справи судом, між ДП "УкрНТЦ "Енергосталь" та ПФ "Діоніс-95" була укладена додаткова угода від 11.10.2019 № 14 до договору оренди від 01.12.2001 № А-01, якою сторони вирішили внести зміни до пункту 10.1. розділу 10 вказаного Договору оренди, виклавши його в наступній редакції: 10.1. Цей договір діє з 01.12.2001 до 31.12.2028. У вступній частині вказаної додаткової угоди прямо зазначено, що її укладено на виконання рішення Господарського суду Харківської області від 30.11.2007 у справі № 29/615-07.

02.12.2019 ПФ "Діоніс-95" та ДП "УкрНТЦ "Енергосталь" до Господарського суду Харківської області в рамках справи № 922/568/19 було подано заяву (вх. № 29155) про затвердження підписаної між ними 11.10.2019 мирової угоди до договору оренди від 01.12.2001 № А-01, яка за умовами щодо продовження строку дії договору є аналогічною змісту підписаній між зазначеними особами додатковій угоді № 14 з тією самою датою - від 11.10.2019 .

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 03.12.2019 у справі № 922/568/19 затверджено вказану мирову угоду, укладену між ПФ "Діоніс-95", м. Харків, та ДП "УкрНТЦ "Енергосталь", м. Харків, 11.10.2019 у справі № 922/568/19.

Згідно з пунктом 2 затвердженої судом Мирової угоди у справі № 922/568/19 від 11.10.2019 сторони вносять зміни до пункту 10.1 розділу 10 договору оренди № А-01 від 01.12.2001 та визнають укладеним пункт 10.1 в наступній редакції: "10.1 Цей договір діє з 01.12.2001 до 31.12.2028". Ухвала суду набрала законної сили 03.12.2019.

З наведеного вбачається, що підписана між ДП "УкрНТЦ "Енергосталь" та ПФ "Діоніс-95" на виконання рішення Господарського суду Харківської області від 30.11.2007 у справі № 29/615-07 додаткова угода від 11.10.2019 № 14 до договору оренди від 01.12.2001 № А-01, якою сторони продовжили строк дії договору з 01.12.2001 до 31.12.2028, укладена під час знаходження у провадженні Господарського суду Харківської області справи № 922/568/19 між тими самими сторонами про той самий предмет. У день укладання додаткової угоди - 11.10.2019 сторони підписали мирову угоду аналогічного змісту, якою продовжили строк дії договору оренди від 01.12.2001 № А-01 з 01.12.2001 до 31.12.2028, яку подали на затвердження суду і яка затверджена ухвалою суду від 03.12.2019.

Отже, додаткова угода від 11.10.2019 № 14 до договору оренди від 01.12.2001 № А-01 буда укладена сторонами з метою врегулювання існуючого судового спору і її офіційне визнання та підтвердження державою відбулося шляхом затвердження її умов у вигляді мирової угоди ухвалою Господарського суду Харківської області від 03.12.2019 у справі № 922/568/19.

Відповідно до статті 793 Цивільного кодексу України, в редакції Закону № 501-V від 20.12.2006, який діяв під час внесення змін до Договору оренди від 01.12.2001, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій форм, а Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три і більше років підлягає нотаріальному посвідченню.

Статтею 794 Цивільного кодексу України, в редакції в редакції Закону № 501-V від 20.12.2006 було передбачено, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх частини), укладений на строк не менше ніж на три роки, підлягає державній реєстрації

Натомість цією ж статтею 794 ЦК України в редакції Закону № 1878-VI від 11.02.2010 було передбачено, що право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Отже, на час внесення змін до договору оренди від 01.12.2001 на підставі рішення суду у 2007 році стаття 794 ЦК України у відповідній редакції передбачала державну реєстрацію договорів найму будівлі або іншої капітальної споруди, укладених на строк не менше як три роки, в той час як станом на дату укладання додаткової угоди від 11.10.2019 та затвердження мирової угоди про внесення змін до договору ухвалою суду від 03.12.2019 , стаття 794 ЦК України вже передбачала необхідність здійснення державної реєстрації речових прав права користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки.

Разом з тим, як на час внесення змін до договору оренди від 01.12.2001 на підставі рішення суду у 2007 році, так і станом на дату укладання додаткової угоди від 11.10.2019 та затвердження мирової угоди про внесення змін до договору ухвалою суду від 03.12.2019, стаття 793 Цивільного кодексу України передбачала необхідність нотаріального посвідченння договорів найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три і більше років.

Разом з цим , колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до ч. 5 статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права і обов`язки можуть виникати з рішення суду.

Відповідно до положень п. 7 ст. 179 Господарського кодексу України, господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

Проте ч. 2 ст. 649 ЦК України, ч. 1 ст. 187 ГК України врегульовано, що розбіжності,

які виникли між сторонами при укладенні договору можуть бути вирішені судом у випадках, встановлених за домовленістю сторін або законом.

Відповідно до ч. 2 статті 187 Господарського кодексу України, день набрання чинності рішенням суду, яким вирішено питання щодо переддоговірного спору , вважається днем укладення відповідного господарського договору, якщо рішенням не визначено інше.

Відповідно до ч. 3 статті 653 Цивільного кодексу Ураїни , у разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Відповідно до ч.2 ст.12 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 2269-ХІ, який діяв на час ухвалення та набрання чинності рішення Господарського суду Харківської області від 30.11.2007 у справі № 29/615-07 та ухвали Господарського суду Харківської області від 03.12.2019 у справі № 922/568/19 про затвердження мирової угоди, було передбачено, що у разі передачі спору на розгляд суду договір оренди вважається укладеним з моменту набрання чинності рішенням суду про укладення договору оренди і на умовах, зазначених у ньому.

За змістом наведених імперативних норм, які діяли у наведені періоди спірних правовідносин, зміни до договору оренди державного майна, внесені на підставі рішення суду у відповідному переддоговірному спорі, вважаються такими, що набувають чинності виключно з моменту набрання чинності таким рішенням суду, на умовах, зазначених у такому рішенні,тобто лише за прямою вказівкою закону, за відсутності будь-яких додаткових умов, у тому числі державної реєстрації договору, права оренди чи його нотаріального посвідчення.

Резолютивна частина рішення Господарського суду Харківської області від 30.11.2007 у справі № 29/615-07, яке вступило в законну силу 11.12.2007, сформульована наступним чином: «Внести зміни до Договору оренди від 01.12.2001 № А-01, а саме: "Викласти пункт 1.1 договору у наступній редакції: 1.1. орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно: приміщення на цокольному поверсі №№ 5', 6', 7', 8', 6а', 9', 9а', 10', 11', 50', 51', 31', ІІІ', IV', 21 площею 214,3 кв.м, які розташовані за адресою: м.Харків, пр-т Леніна, 9 і знаходяться на балансі ДП "УкрНТЦ "Енергосталь". Вартість майна визначена згідно з експертною оцінкою станом на 01.12.2006 становить 1 091 253,65 грн. Майно передається в оренду з метою розміщення кафе, офісу, складу. Викласти пункт 10.1 в наступній редакції: 10.1 Цей договір діє з 01.12.2001 до 31.12.2028, для чого зобов`язано відповідача укласти відповідну додаткову угоду до договору оренди № А-01 від 01.12.2001".

Таким чином формулювання реолютивної частини вказаного рішення суду передбачає внесення змін до умов Договору оренди шляхом викладення умов його пункту 1.1. щодо продовження строку дії із зобов`язанням сторін укласти відповідну додаткову угоду, і при цьому таке формулювання не містить застережень щодо набрання чинності відповідними змінами з моменту укладення додаткової угоди, у зв`язку з чим відповідні зміни за вищенаведеними імперативними нормами набрали чинності з моменту набрання чинності таким рішенням суду - з 11.12.2007.

Разом з цим ухвалою Господарського суду Харківської області від 03.12.2019 у справі № 922/568/19 врегульовано розбіжності між сторонами договору оренди від 01.12.2001 № А-01 у частині продовження строку дії договору, шляхом затвердження укладеної між ними мирової угоди від 11.10.2019, якою внесено зміни до пункту 10.1 розділу 10 договору в наступній редакції: "10.1 Цей договір діє з 01.12.2001 до 31.12.2028". Відповідні зміни в силу вищенаведених імперативних норм набрали чинності з моменту набрання чинності вказаною ухвалою суду - 03.12.2019.

В свою чергу додаткова угода від 11.10.2019 № 14 до договору оренди від 01.12.2001 № А-01, укладена сторонами з метою врегулювання існуючого судового спору, набула офіційного визнання та підтвердження державою шляхом затвердження її умов у вигляді мирової угоди ухвалою Господарського суду Харківської області від 03.12.2019 у справі № 922/568/19.

Отже, Договір оренди від 01.12.2001 № А-01 є укладеним, на його підставі у його сторін виникли права та обов`язки і він продовжує діяти до 31.12.2028, у зв`язку з чим колегія суддів не погоджується з висновком суду першої інстанції щодо того, що на момент укладення договору суборенди державного майна від 18.06.2021№ 1, який є похідним від договору оренди (найму) цього самого майна від 01.12.2001 № А-01 і може зберігати свою чинність виключно протягом строку дії договору оренди (найму), вказаний Договір оренди припинив свою дію (був нечинним) через те, що його було продовжено без дотримання вимог чинного законодавства щодо державної реєстрації правочину, його нотаріального посвідчення та державної реєстрації права оренди, яке виникло на його підставі.

Отже, договір суборенди державного майна від 18.06.2021 № 1 є чинним, не припинив свою дію 31.12.2021 року у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено, а строк його дії у даному випадку був продовженим до 31.12.2024.

Статтею 193 Господарського кодексу України передбачено, що суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно з положеннями статей 525, 526 Цивільного кодексу України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від виконання зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до статті 530 Цивільного кодексу України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Оскільки відповідач не виконав встановлених пунктами 3.2., 3.4., 4.2. договору суборенди державного майна від 18.06.2021 № 1 обов`язків зі сплати суборендної плати орендарю не пізніше 5 числа поточного місяця за період з лютого 2022 року по січень 2024 року у розмірі 697 684,53 грн позовні вимог про стягнення цієї суми основного боргу є обгрунтованими та підлягають задоволенню.

Статтею 611 Цивільного кодексу України встановлено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, сплата неустойки.

За частиною першою статті 216 Господарського кодексу України учасники господарських відносин несуть господарсько-правову відповідальність за правопорушення у сфері господарювання шляхом застосування до правопорушників господарських санкцій на підставах і в порядку, передбачених цим Кодексом, іншими законами та договором.

Господарськими санкціями визнаються заходи впливу на правопорушника у сфері господарювання, в результаті застосування яких для нього настають несприятливі економічні та/або правові наслідки. У сфері господарювання застосовуються такі види господарських санкцій: відшкодування збитків; штрафні санкції; оперативно-господарські санкції (частини перша та друга статті 217 ГК України).

За частиною першою статті 230 Господарського кодексу України штрафними санкціями визнаються господарські санкції у вигляді грошової суми (неустойка, штраф, пеня), яку учасник господарських відносин зобов`язаний сплатити у разі порушення ним правил здійснення господарської діяльності, невиконання або неналежного виконання господарського зобов`язання.

Виконання господарських зобов`язань забезпечується заходами захисту прав та відповідальності учасників господарських відносин, передбаченими ГК та іншими законами. За погодженням сторін можуть застосовуватися передбачені законом або такі, що йому не суперечать, види забезпечення виконання зобов`язань, які звичайно застосовуються у господарському (діловому) обігу. До відносин щодо забезпечення виконання зобов`язань учасників господарських відносин застосовуються відповідні положення ЦК (частина перша статті 199 ГК ),

Видами забезпечення виконання зобов`язання за змістом положень частини першої статті 546 ЦК є неустойка, порука, гарантія, застава, притримання, завдаток, а частиною другою цієї норми визначено, що договором або законом можуть бути встановлені інші види забезпечення виконання зобов`язання.

Згідно статті 549 Цивільного кодексу України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.

Згідно з частиною 2 статті 343 Господарського кодексу України платник грошових коштів сплачує на користь одержувача цих коштів за прострочку платежу пеню в розмірі, що встановлюється за згодою сторін, але не може перевищувати подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня.

Частиною 6 статті 232 Господарського кодексу України передбачено, що нарахування штрафних санкцій за прострочення виконання зобов`язання, якщо інше не встановлено законом або договором, припиняється через шість місяців від дня, коли зобов`язання мало бути виконане.

Відповідно до статей 1, 3 Закону України Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов`язань платники грошових коштів сплачують на користь одержувачів цих коштів за прострочку платежу пеню, в розмірі, що встановлюється за згодою сторін та не може перевищувати подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня.

Пунктом 12.2. договору суборенди державного майна від 18.06.2021 № 1 передбачено, що в разі, коли суборендар допустив несвоєчасну сплату суборендної плати, а також несвоєчасно перерахував суми компенсацій за комунальні послуги, він зобов`язується сплатити орендарю пеню в розмірі подвійної облікової ставки НБУ від суми простроченого платежу за кожен день простроченння.

Позивачем у відповідності до зазначених норм та пункту 12.2. Договору суборенди нараховано до стягнення пеню на прострочене грошове зобов`язання зі сплати основного боргу з суборендної плати за період прострочення з 01.02.2022 по 30.07.2022 в сумі 102454,50 грн

Частиною 2 статті 625 Цивільного кодексу України встановлено, що боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Позивачем у відповідності до вказаної норми на прострочене грошове зобов`язання зі сплати основного боргу з суборендної плати нараховано до стягнення інфляційні втрати у сумі 218 375,26 грн за період прострочення з лютого 2022 року по грудень 2023 року, 3% річних у сумі 41913,56 грн за період з 01.02.2022 по 31.01.2024, які підлягають стягненню з відповідача.

Щодо позовних вимог про розірвання договору суборенди державного майна від 18.06.2021 № 1, укладеного між ФОП Барковою Н.В. та ПФ "Діоніс-95", колегія суддів зазначає наступне.

Статтею 610 Цивільного кодексу України передбачено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Пунктом 1 частини першої статті 611 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Підстави для зміни або розірвання договору визначені статтею 651 Цивільного кодексу України і за загальним правилом, викладеним в частині першій цієї статті, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Про зміну або розірвання договору в порядку частини 1 статті 651 Цивільного кодексу України сторони вправі домовитися в будь-який час на свій розсуд (крім випадків, обумовлених законодавчо).

Разом із тим законодавством передбачено випадки, коли розгляд питання про внесення змін до договору чи про його розірвання передається на вирішення суду за ініціативою однієї із сторін.

Так, за частиною 2 статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Підставами для виникнення юридичного спору про внесення змін у договір чи про його розірвання, який підлягає вирішенню судом, є обставини, наведені у частині 2 статті 651 Цивільного кодексу України, і ці обставини виникають в силу прямо наведених у зазначеній нормі фактів та подій, що зумовлюють правову невизначеність у суб`єктивних правах чи інтересах. За імперативними приписами як статті 651 Цивільного кодексу України, так і статті 188 Господарського кодексу України, якою визначено, зокрема порядок розірвання господарських договорів, зміна (розірвання) договору можлива лише за згодою сторін або у виняткових випадках за рішенням суду у зв`язку з істотним порушенням стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, установлених частиною 2 статті 651 Цивільного кодексу України.

Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні з`ясувати не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у виді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Тобто, йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - «значної міри» позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотність порушення визначається виключно за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 Цивільного кодексу України.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Вказана правова позиція узгоджується з правовою позицією викладеною в постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18, постанові Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 10.10.2019 у справі № 293/1011/16, постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 19.06.2018 у справі № 910/21148/17 та від 15.05.2019 № 913/422/18.

Як зазначено вище, відповідачем допущено порушення умов Договору суборенди в частині сплати орендної плати за період з 1 лютого 2022 року по 31 січня 2024 року, тобто за дворічний період, внаслідок чого у нього утворилась заборгованість за цей тривалий період у значному розмірі який складає 697684,53 грн, і саме ця обставина заявлена в якості підстави для розірвання спірного Договору суборенди в судовому порядку на вимогу позивача.

На час укладення спірного Договору суборенди орендар розраховував на отримання у встановлені Договором строки щомісячну суборендну плату в певних розмірах, що є основною метою договору суборенди для орендаря та його правом, і при цьому останній за укладеним з орендодавцем Договором оренди має обов`язок зі сплати орендної плати, а тому неотримання ним внаслідок систематичної несплати відповідачем суборендної плати протягом тривалого дворічного періоду у значному розмірі у встановлені Договором строки очевидно вже свідчить про те, що позивач значною мірою позбавився того, на що він розраховував при укладенні Договору суборенди.

За сталою практикою Верховного Суду, сам факт систематичного порушення договору вже є вичерпною та достатньою підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість чи ні (постанова Верховного Суду від 02.05.2018 у справі № 925 /549/17 ).

При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (Постанова Верховного Суду від 06.03.2019 у справі № 183/262/17).

Крім цього, відповідно до ч. 1 ст. 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Наведеною нормою ЦК України передбачено спеціальний спосіб розірвання договору шляхом вчинення наймодавцем односторонньої відмови від нього, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Визначена статтею 782 цього Кодексу можливість розірвати договір найму шляхом відмови від договору в позасудовому порядку є правом, а не обов`язком наймодавця.

Право наймодавця на відмову від договору найму, передбачене частиною першою статті 782 ЦК України, не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду із вимогою розірвати договір у разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо вбачається істотне порушення умов договору.

У розумінні наведених положень істотне порушення наймачем такої умови договору найму майна як своєчасне внесення орендної плати, є достатньою підставою для дострокового розірвання договору найму та повернення наймодавцеві речі із найму.

Разом з цим, пунктом 11.1 договору визначено, що позивач має право виступити з ініціативою щодо розірвання договору зокрема у разі не сплати або несвоєчасної сплати орендної плати більше 10 календарних днів.

З огляду на наведені норми та наявність істотного порушення відповідачем умов договору суборенди державного майна від 18.06.2021 № 1, колегія суддів дійшла висновку про те, що позовні вимоги про розірвання договору суборенди державного майна від 18.06.2021 № 1, укладеного між ФОП Барковою Н.В. та ПФ "Діоніс-95" є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Щодо позовних вимог про зобов`язання ФОП Баркову Н.В. повернути орендоване майно - нежитлові приміщення № № 7, 9, 9а, 10, 11', 50, 51', III, IV на цокольному поверсі, загальною площею 188,2 кв.м, що розташовані за адресою: Харківська область, місто Харків, проспект Науки, будинок, 9, ПФ "Діоніс-95" за актом приймання-передачі, колегія суддів також дійшла висновку про їх задоволення, з огляду на наступне.

Згідно ст. 785 ЦК України, у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

За змістом ч. 2 ст. 795 ЦК України, повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.

Пунктом 2.3 договору суборенди від 18.06.2021 № 1 визначено, що суборендар повертає орендарю орендовані приміщення в день закінчення строку оренди (закінчення строку дії договору або дострокового припинення даного договору). Передача орендованих приміщень оформлюється Актом приймання-передачі або Актом повернення, який складається у двох примірниках та підписується Сторонами (їх уповноваженими представниками).

З огляду на наведені норми, які встановлюють обов`язок орендаря (суборендаря) з негайного повернення об`єкту оренди в разі припинення договору з оформленням такої передачі актом приймання-передачі, дострокове розірвання спірного договору суборенди державного майна №1 від 21.06.2021, а також те, що орендоване відповідачем майно позивачу не поверталося, що в сукупності підтверджується відсутністю у матеріалах справи Акту приймання-передачі або Акту повернення орендованих приміщень; листів відповідача щодо прийняття позивачем нерухомого майна з суборенди; продовження сплати суборендної плату за користування об`єктом суборенди після 31.12.2021 року (платіжні доручення від 05.01.2022 року та від 15.02.2022, позовні вимоги про зобов`язання виконати такий обов`язок є обґрунтованими та підлягають задоволенню, а посилання відповідача у відзиві на позов (т. 1 а.с. 142 абз 3) щодо того, що він не володіє та не використовує орендоване приміщення з 01.01.2022 є безпідставними.

Щодо позовних вимог про стягнення заборгованості з відшкодування вартості комунальних послуг в сумі 2 214 870,87 грн та нарахованих на неї інфляційних витрат у сумі 127 461,74 грн, пені у сумі 376 897,28 грн та 3% річних у сумі 54 117,87 грн, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відмову в їх задоволенні, але з інших підстав, ніж ті, на які суд послався в обґрунтування такого висновку,тобто не з підстав нікчемності Договору суборенди.

Відповідно до пункту 3.9 Договору суборенди суборендар сплачує комунальні послуги на підставі виставлених орендарем рахунків.

Згідно з пунктом 3.12 Договору суборенди суборендар, крім платежів за оренду, повинен протягом 3-х банківських днів з моменту виставлення рахунків орендарем компенсувати витрати на комунальні послуги, якими він користується (електроенергія, водопостачання, водовідведення, опалення та інше) та витрати на комунальні послуги, які споживають відвідувачі в місцях загального користування. (пункт 3.12 договору).

Відповідно до пункту 4.2. Договору суборенди суборендар зобов`язаний своєчасно та у повному обсязі сплачувати оренду плату та компенсувати комунально-експлуатаційні послуги.

Позивач стверджує, що на порушення умов договору відповідач не компенсує спожиті комунальні послуги із січня 2022 року, заборгованість з компенсування комунально-експлуатаційні послуг станом 31.01.2024 становить 2 214 870,87 грн.

У свою чергу, відповідач стверджує, що будь-яких належним чином оформлених рахунків на оплату комунальних платежів за період з 01.01.2022 по 31.01.2024 орендодавець суборендарю не виставляв, у зв`язку з чим відповідач вважає, що прострочення оплати з його боку не має.

Частиною першою статті 530 Цивільного кодексу України визначено, що якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Частинами 1, 2 статті 538 Цивільного кодексу України передбачено, що виконання свого обов`язку однією із сторін, яке відповідно до договору обумовлене виконанням другою стороною свого обов`язку, є зустрічним виконанням зобов`язання. При зустрічному виконанні зобов`язання сторони повинні виконувати свої обов`язки одночасно, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства, не випливає із суті зобов`язання або звичаїв ділового обороту.

За змістом цієї статті зустрічність виконання зобов`язання полягає у виконанні однією стороною взаємного обов`язку, тобто такого обов`язку, виконання якого відповідно до умов договору обумовлене виконанням свого обов`язку другою стороною. При цьому визначеність договором обумовленості зустрічного виконання може випливати зі змісту договору в цілому, із закону чи із суті зобов`язання. Разом з цим одночасність зустрічного виконання означає не одномоментність, а послідовність виконання у максимально стислий розумний строк після здійснення (початку здійснення) іншою стороною виконання, яким зустрічне виконання зумовлене.

Таким чином зустрічне виконання слід розуміти як виконання наступне, таке, що слідує за здійсненням іншою стороною передуючого виконання,тобто за виконанням іншою стороною обов`язку, виконанням якого обумовлене зустрічне виконання.

Відповідно до частини першої статті 612 Цивільного кодексу України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Частиною четвертою цієї статті передбачено, що прострочення боржника не настає, якщо зобов`язання не може бути виконане внаслідок прострочення кредитора.

Частиною другою статті 613 Цивільного кодексу України передбачено, що якщо кредитор не вчинив дії, до вчинення яких боржник не міг виконати свій обов`язок, виконання зобов`язання може бути відстрочене на час прострочення кредитора.

Таким чином, виконання зобов`язання боржником може бути відстрочене на час прострочення кредитора, якщо останній не вчинив дій, необхідних для виконання. Тобто в такому випадку боржник не буде вважатися таким, що прострочив, та не буде нести за це відповідальність до моменту вчинення кредитором передбачених договором необхідних дій.

Як було зазначено вище, Верховний Суд при попередньому розгляді даної справи в постанові від 20.11.2024, з урахуванням наведених норм статей 612,613 Цивільного кодексу України, якими врегульовано питання щодо прострочення боржника та кредитора, зазначив, що аналіз змісту пунктів 3.9, 3.12 укладеного між сторонами договору суборенди свідчить, що сторони погодили, що оплата суборендарем витрат на комунальні послуги, якими він користується, здійснюється протягом 3-х банківських днів з моменту виставлення рахунків орендарем, а отже, виставлений орендарем рахунок є єдиною підставою для проведення оплати за спожиті суборендарем комунальні послуги. До моменту його виставлення суборендар позбавлений можливості самостійно визначити вартість спожитих комунальних послуг та здійснити їх оплату. Проте апеляційний суд при попередньому розгляді справи, обмежившись посиланням на наявність в матеріалах справи акти відшкодування витрат з утримання орендованих приміщень та надання комунальних послуг, укладених між ПФ "Діоніс-95" і ДП "УкрНТЦ "Енергосталь", обставини щодо виставлення ПФ "Діоніс-95" відповідачу ФОП Барковій Н.В. відповідних рахунків на оплату комунальних послуг (електроенергія, водопостачання, водовідведення, опалення та інше) за період з 01.01.2022 по 31.01.2024 не встановив, а отже і не встановив початок періоду прострочення відповідача.

З урахуванням наведених вказівок Верховного Суду колегія суддів, здійснивши аналіз наявних у матеріалах справи доказів, встановила відсутність у матеріалах справи складених відповідачем у відповідності до умов договору суборенди державного майна від 18.06.2021 № 1 рахунків на компенсацію вартості спожитих суборендарем комунальних послуг щодо орендованих спірних приміщень та направлення їх відповідачу Барковій Н.В., що з урахуванням наведених норм свідчить про ненастання в останнього строку виконання відповідного обов`язку, в той час як з наявних у матеріалах доказів, які надані позивачем на підтвердження вказаних витрат, не вбачається відомостей щодо обсягу спожитих відповідачем комунальних послуг щодо орендованих приміщень.

Так, до позовної заяви позивачем додано щомісячні акти приймання-передачі теплової енергії за період з грудня 2022 року по квітень 2023 року, складені між Комунальним підприємством «Харківські теплові мережі», як теплопостачальною організацією, та позивачем - Приватною фірмою Діоніс-95», які підписані представниками підприємств із скріпленням їх підписів печатками підприємств щодо відпуску теплопостачальною організацією споживачу певних обсягів теплової енергії(т. 1 а.с. 29-33).

При цьому в цих Актах підставою їх складення зазначено договір від 09.12.2022 № 20039 про закупівлю товару(теплова енергія в гарячій воді) за державні кошти, який у матеріалах справи відсутній, та з цих Актів не вбачається відомостей, що зазначені в них обсяги теплової енергії стосуються певних приміщень, в тому числі спірних приміщень.

Разом з цим, у наданих позивачем Актах відшкодування витрат з утримання орендованих приміщень та надання комунальних послуг: від 31.03.2023 № ПОЗ/23-1(за березень 2023 року), від 09.03.2023 № ПО»/22-1 (7 актів з однаковим номером та датою за період з лютого по серпень 2022 року), від 10.03.2023 № ПО9/22-1 (за вересень 2022 року), від 30.04.2023 № ПО4/23-1 (за квітень 2023 року), від 31.01.2022 № ПО1-1(за січень 2022 року), від 10.03.2023 № П10/22-1(за жовтень 2022 року), від 10.03.2023 № П11/22-1(за листопад 2022 року), від 10.03.2023 № П12/22-1( за грудень 2022 року), від 13.03.2023 № ПО1/23-1(за січень 2023 ), від 14.03.2023 № ПО2/23-1(за лютий 2023 року), від 31.03.2023 № ПО№/23-1(за березень 2023 року), від 31.05.2023 № ПО5/23-1(за травень 2023 року), від 30.06.2023 № ПО6/23-1(за червень 2023 року), від 31.08.2023 № ПО8/23-1 (за серпень 2023 року), від 30.09.2023 року № ПО9/23-1 (за вересень 2023 року), від 31.10.2023 № П10/23-1 (за жовтень 2023 року), від 09.10.2023 № П10/23-1(за жовтень 2023 року, від 30.11.2023 № П11/23-1 (за листопад 2023 року), від 31.12.2023 № П12/23-1 (за грудень 2023 року), від 31.01.2024 № ПО1/24-1(за січень 2024 року) та рахунках від 14.03.2023 № ПО2/22-1(донарахування відшкодування витрат з утримання приміщень за березень, без зазначення року), від 31.03.2023 № ПО2/22-1 (донарахування відшкодування витрат з утримання приміщень за березень 2023 року за період з березня 2023 року) зазначено, що вони складені між ПФ "Діоніс-95", як орендарем і ДП "УкрНТЦ "Енергосталь", як балансоутримувачем за договором від 03.12.2019 № 45, який у матеріалах справи відсутній. (т. 1 а.с. 34-45,95-110).

При цьому Акти від 31.03.2023 № ПОЗ/23-1(за березень 2023 року) від 09.03.2023 № ПО»/22-1(7 актів з однаковим номером та датою за період з лютого по серпень 2022 року), від 10.03.2023 № ПО9/22-1 (за вересень 2022 року), від 30.04.2023 № ПО4/23-1 (за квітень 2023 року) містять підпис із скріпленням печаткою лише з боку ДП "УкрНТЦ "Енергосталь" та не підписані ПФ "Діоніс-95" .

З вищенаведених Актів та Рахунків не вбачається відомостей, що зазначені в них обсяги послуг з електропостачання, опалення, водопостачання, каналізації, експлуатаційних витрат стосуються певних приміщень,орендованих за певним договором, у тому числі спірних приміщень та у матеріалах справи відсутні докази щодо надсилання відповідних документів відповідачеві.

У додаткових поясненнях від 02.06.2025 (вх. № 6942) позивач із посиланням на викладені у низці постанов Верховного Суду висновки щодо правової природи рахунків у правовідносинах з поставки товару зазначив, що невиставлення рахунків не впливає на строк виконання грошового зобов`язання, оскільки за змістом статті 692 Цивільного кодексу України умова договору щодо здійснення оплати товару після виставлення постачальником рахунку не змінює строку виконання грошового зобов`язання, яке обчислюється з дня отримання товару і за своєю правовою природою рахунок на оплату товару не є первинним документом, а є документом, який містить тільки платіжні реквізити, на які потрібно перераховувати грошові кошти за поставлений товар, а тому носить лише інформаційний характер, а тому його ненадання не є відкладальною умовою у розумінні приписів статті 212 Цивільного кодексу України та не є простроченням кредитора в розумінні статті 613 Цивільного кодексу України, у зв`язку з чим не звільняє відповідача від обов`язку оплатити товар.

Колегія суддів вважає такі доводи безпідставними, з огляду на наступне.

Відповідно до частини 4 статті 236 Господарського процесуального кодексу України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Під рішеннями в подібних правовідносинах слід розуміти не тільки такі рішення, де схожі предмет спору, підстави позову, зміст позовних вимог та встановлені фактичні обставини, а також рішення, правовідносини в яких мають однакове матеріально-правове регулювання. Такий правовий висновок викладено у пункті 60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц, від 12.10.21 у справі № 233/2021/19.

У цих постановах Велика Палата Верховного Суду наголосила, що для цілей застосування приписів процесуального закону, в яких вжитий термін подібні правовідносини, зокрема пункту 1 частини другої статті 389 (пункту 1 частини другої статті 287 ГПК України; пункту 1 частини четвертої статті 328 КАС України) та пункту 5 частини першої статті 396 ЦПК України (пункту 5 частини першої статті 296 ГПК України; пункту 5 частини першої статті 339 КАС України) таку подібність слід оцінювати за змістовим, суб`єктним та об`єктним критеріями.

З-поміж цих критеріїв змістовий (оцінювання спірних правовідносин за характером урегульованих нормами права та договорами прав і обов`язків учасників) є основним, а два інші - додатковими.

Суб`єктний і об`єктний критерії матимуть значення у випадках, якщо для застосування норми права, яка поширюється на спірні правовідносини, необхідним є специфічний суб`єктний склад саме цих правовідносин (як-от участь банку або іншої фінансової установи у кредитних правовідносинах, що слідує зі змісту частини першої статті 1054 ЦК України) та/чи їх специфічний об`єкт (об`єктом правовідносин за кредитним договором є кошти).

Подібність спірних правовідносин, виявлена одночасно за трьома критеріями, означатиме тотожність цих відносин (однакового виду суб`єкти, однаковий вид об`єкта й однакові права та обов`язки щодо нього). Але процесуальний закон не вимагає встановлювати тотожність.

Тому у кожному випадку порівняння правовідносин для їхнього оцінювання на предмет подібності слід насамперед визначити, які правовідносини є спірними. А тоді порівнювати права й обов`язки сторін саме цих відносин згідно з відповідним правовим регулюванням (змістовий критерій) і у разі необхідності, зумовленої цим регулюванням, - суб`єктний склад спірних правовідносин (види суб`єктів, які є сторонами спору) й об`єкти спорів.

Колегія суддів зазначає, що висновки Верховного Суду, на які послався позивач у додаткових письмових поясненнях є нерелевантними до правовідносин, з яких виник спір у даній справі, оскільки вони стосуються правовідносин поставки, в яких через фіксування вартості та обсягів поставленого товару в умовах договору або оформлених на його виконання первинних документах (видаткових накладних) виставлені постачальником рахунки носять лише інформаційний характер щодо реквізитів оплати покупцем поставленого товару, й відповідно, їх ненадання постачальником не є відкладальною умовою у розумінні приписів статті 212 Цивільного кодексу України та не є простроченням кредитора в розумінні статті 613 Цивільного кодексу України, в той час як у спірних орендних правовідносинах обсяги та вартість комунальних послуг, витрати на оплату яких суборендар має відшкодувати орендарю заздалегідь не визначені в договорі між сторанами і формуються за первинними даними, отриманими орендодавцем від виконавців відповідних послуг (даними засобів обліку, первинних документів виконавців), у зв`язку з чим, як наголосив Верховний Суд при попередньому розгляді даної справи, рахунок є єдиною підставою для проведення оплати за спожиті суборендарем комунальні послуги, оскільки до моменту його виставлення суборендар позбавлений можливості самостійно визначити вартість спожитих комунальних послуг та здійснити їх оплату, а тому його невиставлення, відповідно до норм статей 612,613 ЦК України, утворює прострочення кредитора, яке зумовлює відсутність прострочення боржника у виконанні зустрічного обов`язку з відшкодування відповідних витрат.

При цьому вказаний висновок Верховний Суд зробив з метою формування єдиної правозастосовчої практики, у зв`язку з відсутністю висновку Верховного Суду щодо застосування статей 612, 613 ЦК України в контексті визначення моменту виникнення обов`язку з оплати рахунку на комунальні послуги в орендних правовідносинах.

Отже, у зв`язку з невиставленням позивачем відповідачу рахунків на оплату вартості комунальних послуг щодо орендованих приміщень у відповідача не настав обов`язок з їх оплати, з чого вбачається необґрунтованість позовних вимог в частині стягнення заборгованості з відшкодування вартості комунальних послуг в сумі 2 214 870,87 грн та нарахованих на неї інфляційних втрат у сумі 127 461,74 грн, пені у сумі 376 897,28 грн та 3% річних у сумі 54 117,87 грн.

Разом з тим, позивач не позбавлений можливості після виконання умов Договору суборенди щодо направлення відповідачу рахунків на сплату вартості комунальних послуг щодо орендованих приміщень звернутися до відповідача з вимогою про відшкодуванння відповідних витрат.

З огляду на наведене, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про часткове задоволення апеляційної скарги, скасування оскаржуваного рішення із ухваленням нового рішення про задоволення позовних вимог в частині стягнення заборгованості з суборендної плати в сумі 697 684,53 грн. та нарахованих на неї інфляційних втрат у сумі 218 375,26 грн., пені у сумі 102 454,50 грн. та 3% річних у сумі 41 913,56 грн, розірвання договору суборенди державного майна від 18.06.2021 № 1 та зобов`язання відповідача повернути орендоване майно за актом приймання-передачі та відмову в іншій частині позову про стягнення заборгованості з відшкодування вартості комунальних послуг в сумі 2 214 870,87 грн та нарахованих на неї інфляційних витрат у сумі 127 461,74 грн, пені у сумі 376 897,28 грн та 3% річних у сумі 54 117,87 грн

Відповідно до положень статті 129 Господарського процесуального кодексу України витрати зі сплати судовго збору за подання позовної заяви, подання апеляційних скарг при попередньому та новому розгляді справи, а також подання касаційної скарги при попередньому розгляді справи покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст.129, ст.43, ч. 2 ст. 275, пунктом 4 частини 1 ст.277, ст.282-284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд

УХВАЛИВ:

Апеляційну скаргу позивача - Приватної фірми Діоніс-95 задовольнити частково.

Рішення Господарського суду Харківської області від 18.03.2025 у справі №922/509/24 скасувати.

Ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити частково.

Стягнути з фізичної особи-підприємця Баркової Наталії Володимирівни ( АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Приватної фірми "Діоніс-95" (61166, м. Харків, пр. Науки, 9, ) заборгованість з суборендної плати в сумі 697 684,53 грн., інфляційні втрати у сумі 218 375,26 грн., пеню у сумі 102 454,50 грн. та 3% річних у сумі 41 913,56 грн.

Розірвати договір суборенди державного майна від 18.06.2021 № 1, укладений між Фізичною особою-підприємцем Барковою Наталією Володимирівною та Приватною фірмою "Діоніс-95".

Зобов`язати фізичну особу-підприємця Баркову Наталію Володимирівну повернути за актом приймання-передачі Приватній фірмі "Діоніс-95"орендоване майно - нежитлові приміщення № № 7, 9, 9а, 10, 11', 50, 51', III, IV на цокольному поверсі, загальною площею 188,2 кв.м., що розташовані за адресою: Харківська область, місто Харків, проспект Науки, будинок 9.

В іншій частині позову відмовити.

Стягнути з фізичної особи-підприємця Баркової Наталії Володимирівни ( АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Приватної фірми "Діоніс-95" (61166, м. Харків, пр. Науки, 9, ) 21962,42 грн судового збору за подання позовної заяви, 52709,80 грн судового збору за подання апеляційних скарг при попередньому та новому розгляді справи.

Стягнути з Приватної фірми "Діоніс-95" (61166, м. Харків, пр. Науки, 9, ) на користь фізичної особи-підприємця Баркової Наталії Володимирівни ( АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) 66560,34 грн витрат зі сплати судового збору за подання касаційної скарги при попередньому розгляді справи.

Дана постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок і строки оскарження до Верховного Суду передбачені статтями 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 12.06.2025.

Головуючий суддя І.В. Тарасова

Суддя Я.О. Білоусова

Суддя О.О. Крестьянінов