РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

03.06.2025Справа № 910/1577/25

Господарський суд міста Києва у складі судді Пукшин Л.Г., за участі секретаря судового засідання Зайченко О.Г., розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали господарської справи

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "МАКРОМАКС" (01103, м. Київ, Залізничне шосе, 2а, ідентифікаційний код 40350141)

до Відкритого акціонерного товариства "Меридіан" ім. С.П.Корольова (03124, м. Київ, бульв. Вацлава Гавела, 8, ідентифікаційний код 14312973)

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача акціонерне товариство "Українська оборонна промисловість"

про внесення зміни до договору майнового найму та зобов`язання вчинити певні дії

за участі представників сторін:

від позивача: Линник В.В.

від відповідача: Марченко С.О.

від третьої особи: Костромін Д.Г.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

До Господарського суду міста Києва звернулось Товариство з обмеженою відповідальністю "МАКРОМАКС" (далі - позивач, наймач) з позовом до Відкритого акціонерного товариства "Меридіан" ім. С.П.Корольова (далі - відповідач, наймодавець) про внесення зміни до договору майнового найму №2023 від 26.03.2019 (далі - договір), а саме: встановити строк на час воєнного стану в Україні розмір найомної плати за приміщення всього по договору в місяць 405 357, 50 грн; встановити строк дії договору до 31.12.2029.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 26.03.2019 між сторонами укладено договір майнового найму №2023, за умовами якого, з урахуванням змін та доповнень, наймодавець передає, а наймач приймає в тимчасове платне користування частину нежитлового приміщення площею 9 675,0 метрів квадратних корпусу №17, що знаходиться за адресою: 03124, м. Київ, бульвар Вацлава Гавела, 8 та зобов`язується сплачувати наймодавцю найомну плату за користування вказаними приміщеннями. Позивач, у зв`язку з істотною зміною обставин, а саме військовою агресією Російської Федерації проти України, направив відповідачу лист №02-1/25 від 27.01.2025 з пропозиціями заключити додатковий договір щодо продовження строку дії договору найму та зменшити розмір найомної плати на 50% на час дії воєнного стану в Україні, а також відшкодувати вартість зроблених поліпшень майна (витрат) позивачем або зарахувати їх вартість в рахунок плати за найм. Однак, відповідач своїм листом вих. №12/79 від 31.01.2025 у внесенні змін до договору відмовив, що і стало підставою для звернення до суду з даним позовом.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 13.02.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 910/1577/25, постановлено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 12.03.2025.

25.02.2025 загальним відділом діловодства суду зареєстрований відзив на позовну заяву, відповідно до якого відповідач заперечує проти задоволення позовних вимог.

03.03.2025 через підсистему ЄСІТС "Електронний суд" позивачем подано відповідь на відзив.

06.03.2025 через підсистему ЄСІТС "Електронний суд" Акціонерне товариство "Українська оборонна промисловість" подало заяву про залучення до участі у справі № 910/1577/25 в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача.

У підготовчому засіданні 12.03.2025 судом задоволено заяву Акціонерного товариства "Українська оборонна промисловість", проголошено протокольну ухвалу про залучення до участі у справі № 910/1577/25 в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача Акціонерне товариство "Українська оборонна промисловість" та відкладено підготовче засідання на 02.04.2025.

25.03.2025 через підсистему ЄСІТС "Електронний суд" третьою особою подано письмові пояснення.

01.04.2024 через підсистему ЄСІТС "Електронний суд" позивачем подано заяву про зміну предмету позову, відповідно до якої останній просить суд ухвалити судове рішення, яким внести зміни до Договору майнового найму № 2023 від 26.03.2019 року та встановити строк дії Договору майнового найму № 2023 від 26.03.2019 року до 31 грудня 2031 року.

У підготовчому засіданні 02.04.2025 судом прийнято до розгляду заяву позивача про зміну предмета позову та відкладено підготовче засідання на 23.04.2025.

07.04.2025 через підсистему ЄСІТС "Електронний суд" третьою особою подано письмові пояснення з урахуванням заяви зміну предмету спору.

15.04.2025 через підсистему ЄСІТС "Електронний суд" відповідачем подано відзив на позовну заяву з урахуванням заяви зміну предмету спору.

21.04.2025 через підсистему ЄСІТС "Електронний суд" позивачем подано відповідь на відзив з урахуванням заяви зміну предмету спору.

У підготовчому засіданні 23.04.2025 судом було проголошено протокольну ухвалу про задоволення клопотання позивача про відкладення підготовчого засідання та надання час останньому для подачі додаткових пояснень у строк до 07.05.2025 та керуючись принципом розумності строків у відповідності до ст. 6 Конвенції про захист прав людини відкладення підготовчого засідання на 14.05.2025.

06.05.2025 через підсистему ЄСІТС "Електронний суд" позивачем подано заяву про відмову від частини позовних вимог.

07.05.2025 через підсистему ЄСІТС "Електронний суд" позивачем подано додаткові пояснення з додатковими доказами.

13.05.2025 через підсистему ЄСІТС "Електронний суд" третьою особою подано заперечення на додаткові пояснення позивача.

13.05.2025 через підсистему ЄСІТС "Електронний суд" позивачем подано клопотання про долучення до матеріалів справи Висновку Одеської регіональної торгово-промислової палати України про істотну зміну обставин (hardship), вих. № 249 від 13.05.2025.

У підготовчому засіданні 14.05.2025 представник позивача підтримав заяву про відмову від частини позовних вимог щодо ухвалення судового рішення, яким внести зміни до Договору майнового найму № 2023 від 26.03.2019 року та встановити на час воєнного стану в Україні розмір найомної плати за приміщення всього по Договору майнового найму № 2023 від 26.03.2019 року в місяць 405 357,50 гривень з ПДВ.

За наслідками розгляду вказаної заяви судом була постановлена ухвала від 14.05.2025, якою прийнята відмова Товариства з обмеженою відповідальністю "МАКРОМАКС" від позову в частині позовної вимоги та вирішено закрити провадження у справі № 910/1577/25 у частині позовної вимоги про ухвалення судового рішення, яким внести зміни до Договору майнового найму № 2023 від 26.03.2019 року та встановити на час воєнного стану в Україні розмір найомної плати за приміщення всього по Договору майнового найму № 2023 від 26.03.2019 року в місяць 405 357,50 гривень з ПДВ.

Також за наслідками підготовчого засідання 14.05.2025 судом була постановлена протокольна ухвала про закриття підготовчого провадження та призначений розгляд справи по суті в судовому засіданні 03.06.2025.

У судовому засіданні 03.06.2025 позивач просив позовні вимоги задовольнити в повному обсязі, посилаючись на обставини та факти, викладені в позовній заяві, відповіді на відзив та письмових поясненнях.

Представник відповідача та третьої особи у судовому засіданні 03.06.2025 заперечували проти задоволення позову, надавши пояснення, аналогічні тим, що викладені у відзиві на позов та письмових поясненнях щодо позовних вимог.

У судовому засіданні 03.06.2025 оголошено вступну та резолютивну частину рішення відповідно до ст. 240 Господарського процесуального кодексу України.

Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників сторін, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив.

26.03.2019 між Відкритим акціонерним товариством «Меридіан» ім. С.П. Корольова, як наймодавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю «МАКРОМАКС», як наймачем, був укладений Договір № 2023 майнового найму (далі - договір). Вказаний договір був посвідчений нотаріально та зареєстрований в реєстрі за № 1790.

Згідно з пунктом 1.1 договору (з урахуванням додаткового договору № 05 від 24.03.2020) наймодавець передав, а наймач прийняв у тимчасове платне користування частину нежитлового приміщення загальною площею 9675 метрів квадратних корпусу №17 (реєстраційний номер 0), що знаходиться за адресою: 03124, м. Київ, бульвар Вацлава Гавела, 8.

Приміщення, що наймались, надавались наймачу для здійснення господарської діяльності, що не повинна бути пов`язана з роздрібною торгівлею товарами продовольчої групи (мережеві продовольчі магазини), як це було передбачено пунктом 2.1 договору.

Відповідно до пункту 3.1 договору приміщення, що наймались та майно повинні бути передані наймодавцем та прийняті наймачем по акту здачі-приймання приміщення протягом 6 календарних місяців з дати підписання сторонами та нотаріального посвідчення даного договору, що є підставою нарахування найомних платежів.

Передача приміщень і майна, що наймались, здійснювалась за актом здачі-приймання (додаток № 2 до договору), підписання якого свідчила про фактичну передачу такого майна в найм (пункт 3.2 договору).

Пунктом 3.3 договору сторони передбачили, що у зв`язку з необхідністю проведення ремонту, сторони погодили, протягом 2 (двох) робочих днів з дати підписання сторонами та нотаріального посвідчення даного договору, що наймодавець передасть, а наймач прийме приміщення для проведення опоряджувальних робіт і така передача приміщення буде підтверджуватися «Актом приймання-передачі приміщення для проведення опоряджувальних робіт». В разі підписання Акту та прийняття приміщення для проведення опоряджувальних робіт, у наймодавця відсутнє право вимоги по сплаті найомних платежів, а у наймача обов`язок по сплаті таких платежів. Наймач не звільняється від сплати за комунальні послуги (постачання електроенергії, опалення, водопостачання, прибирання території та інші комунальні платежі) на весь період найму та проведення опоряджувальних робіт (додаток № 1).

Згідно з пунктом 4.1 договору термін дії договору починається з моменту його нотаріального посвідчення та державної реєстрації права найму і діє по 31 грудня 2024 року.

26.03.2019 сторонами був складений та підписаний Акт здачі-приймання приміщень для проведення опоряджувальних (ремонтних) робіт на підставі пункту 3.3 Договору майнового найму № 2023 від 26.03.2019. У вказаному Акті зазначено, що приміщення прийняті у технічному стані, який зазначено в окремому додатку до Акту на 5 аркушах, а саме: 1. Вхідна група (центральний вхід) та навколишня територія потребують облаштування та забезпечення проходу зі сторони бульвару В.Гавела.

2. Приміщення (стіни, стеля, підлога) потребують ремонту та оздоблення.

3. Вікна потребують заміни на металопластикові енергозберігаючі вікна.

4. Сходові марші та площадки потребують оздоблювальних та ремонтних робіт.

5. Старе електрообладнання потребує демонтажу та встановлення нового (лічильники, автомати, кабельні лінії та щити).

6. Приміщення потребують облаштування санвузлів та прокладання мереж водопостачання та каналізації.

7. Система опалення не забезпечує відповідних температурних режимів, внутрішньо-будинкова система опалення потребує ремонту.

8. Дах в окремих місцях потребує поточного ремонту.

9. Вентиляційна система потребує демонтажу та облаштування місць демонтажу.

За Актом здачі-приймання від 25.09.2019 відповідач передав, а позивач прийняв приміщення у найм площею 7 407 м2, Актами здачі-приймання від 01.02.2021 1860 м2 та 408 м2. Сторонами до суду не були представлені належні копії вказаних актів, проте жодною зі сторін вказані обставини не заперечуються та в силу приписів частини 1 статті 75 Господарського процесуального кодексу України вважаються доведеними.

У подальшому до договору сторонами були укладені та нотаріально посвідчені додаткова угода № 1 від 29.01.2020, додатковий договір № 2 від 27.05.2020, додатковий договір № 3 від 31.07.2020, додатковий договір № 04 від 03.12.2020, додатковий договір № 05 від 24.03.2021 та договір про внесення змін до Договору майнового найму № 2023 від 26.03.2019 від 17.07.2023. Додаткових змін зазнали умови визначення, порядку сплати та розмір найомних платежів, а додатковим договором № 05 від 24.03.2021 сторонами був погоджений термін дії договору по 31 грудня 2026 року.

27.01.2025 ТОВ «МАКРОМАКС» звернулось до відповідача із листом № 02-01/25, в якому пропонував заключити додатковий договір щодо продовження строку дії договору майнового найму до 31 грудня 2029 року, зменшити розмір найомної плати на 50 % на час дії воєнного стану в Україні та відшкодувати вартість зроблених поліпшень майна (витрат) або зарахувати їх вартість в рахунок плати за найм.

У відповідь на вказаний лист ВАТ «Меридіан» ім. С.П.Корольова скерувало лист № 12/79 від 31.01.2025, в якому запропонувало повернутись до розгляду питання продовження строку найму в четвертому кварталі 2026 року, відхилило пропозицію щодо зменшення найомних платежів через недоведеність впливу негативних обставин на позивача та зауважило про можливість вилучення наймачем поліпшень, які можуть бути відокремлені.

Наведені обставини стали підставою звернення ТОВ «МАКРОМАКС» до суду із позовом про внесення змін до договору шляхом встановлення строку дії договору до 31.12.2031 на підставі частини 2 та 4 статті 652 Цивільного кодексу України.

При цьому, позивач зазначає, що з метою проведення поліпшень та покращень у прийнятому в найм приміщенні для ефективного використання було спроектовано, профінансовано та здійснено проект реновації промислової нерухомості - повністю відремонтовано та переобладнано основну частину виробничого корпусу №17 ВАТ «Меридіан» ім. С.П. Корольов в новий сучасний офісний бізнес-центр «Xspace», http://bcxspace.com.ua/. Вказані ремонти, опоряджувальні роботи та інші поліпшення та покращення були проведені ТОВ «МАКРОМАКС» відповідно до пунктів 3.3., 3.4. Договору майнового найму № 2023 від 26.03.2019. За час оренди з 26.03.2019 ТОВ «МАКРОМАКС» було проінвестовано в ремонт, інженерні комунікації та облаштування будівлі та приміщень значна сума грошових коштів. Крім того ТОВ «МАКРОМАКС» поніс значні додаткові витрати на ремонт та технічну експлуатацію всієї будівлі корпусу №17, в тому числі покрівлі, горища, фасадів, систем тепло, водопостачання та водовідведення, ліфтів, систем пожежної безпеки, місць загального користування та прибудинкової території, що взагалі не було передбачено діючими Договором майнового найму № 2023 від 26.03.2019. Позивач безперервно та належно виконує свої обов`язки за вказаним договором, своєчасно сплачує найомну плату та вартість спожитих енергоносіїв.

Як на підставу зміни істотних обставин позивач посилався на швидке поширення на території України COVID-19 на початку 2020 року, а надалі в 2022 році повномасштабної військової агресії зі сторони Російської Федерації, що мало наслідком неможливість повноцінного використання приміщень позивачем. У результаті, середня заповненість орендарями приміщень бізнес-центру «Xspace» за останній час склала орієнтовно 50-55%, ставки орендної плати в середньому знизилися на 35-40%.

Заперечуючи проти заявленого позову, ВАТ «Меридіан» ім. С.П. Корольова стверджує про передчасність вимоги та зауважує, що не вважає питання встановлення нового строку дії договору спірним.

АТ "Українська оборонна промисловість" не визнає позовних вимог з підстав недоведеності, на його думку, зміни істотних обставин, які вплинули на правовідносини сторін, що виникли зі спірного договору.

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "МАКРОМАКС" підлягають задоволенню з наступних підстав.

Згідно зі статтею 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема є договори та інші правочини; інші юридичні факти. Цивільні права та обов`язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного законодавства. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов`язки можуть виникати з рішення суду.

Частиною 1 статті 173 Господарського кодексу України також передбачено, що господарським визнається зобов`язання, що виникає між суб`єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених Господарським кодексом України, в силу якого один суб`єкт (зобов`язана сторона, у тому числі боржник) зобов`язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб`єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб`єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.

За приписами статті 174 Господарського кодексу України господарські зобов`язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.

Відповідно до статей 626, 638 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 Цивільного кодексу України). Зміст договору згідно частини 1 статті 628 Цивільного кодексу України становлять (пункти), визначенні на розсуд сторін і погоджені ними та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Судом встановлено, що внаслідок укладання Договору № 2023 майнового найму від 26.03.2019 між сторонами виникли правовідносини, що регулюються Главою 58 Найм (Оренда) Розділу ІІІ Цивільного кодексу України.

Статтею 188 Господарського кодексу України врегульовано порядок зміни розірвання господарських договорів, за яким сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням час поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду (частини 2-4 статті 188 Господарського кодексу України). Аналогічна правова позиція міститься в постанові Великої Палати Верховного Суду 12.02.2019 у справі № 914/2649/17.

У разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона (частини 1 та 2 статті 652 Цивільного кодексу України).

Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом (частина 4 статті 652 Цивільного кодексу України).

Як вказано судом вище, позивач, як на підставу зміни істотних обставин, посилався на карантинні обмеження на території України у зв`язку із поширенням COVID-19 у 2020 році та повномасштабне вторгнення Російської Федерації на територію України в 2022 році.

Справді, на стабільність договірних відносин можуть вплинути непередбачувані обставини, що виникають після укладення договору, істотно порушують баланс інтересів сторін і суттєво знижують для кожної з них очікуваний результат договору. Право змінити чи розірвати договір у разі істотної зміни обставин, які були визначальними на час його укладення, направлене на захист сторін договору від настання ще більш несприятливих наслідків, пов`язаних із подальшим його виконанням за існування обставин, що відповідають характеристикам, визначеним у статті 652 Цивільного кодексу України. Аналогічна правова позиція міститься в постанові Великої Палати Верховного Суду від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21).

За загальним правилом у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися, укладаючи договір, його можна змінити чи розірвати за згодою сторін. Можливість такої зміни або розірвання може бути обмежена, коли інше передбачає договір або випливає із суті зобов`язання (абзац перший частини першої статті 651 Цивільного кодексу України).

Припис абзацу 2 частини 1 статті 652 Цивільного кодексу України встановлює критерій, за яким для зміни чи розірвання договору на підставі цієї статті обставини, якими, укладаючи його, керувалися сторони, мають змінитися настільки, що, якби останні могли це передбачити, то б узагалі не уклали договір чи уклали б його на інших умовах. За відсутності істотної зміни обставин, зокрема за незначної їх зміни або за виникнення труднощів у виконанні договору, які сторони могли розумно передбачити, на підставі статті 652 Цивільного кодексу України договір не можна змінити ні за згодою сторін, ні за рішенням суду.

Істотна зміна обставин, якими сторони керувалися, укладаючи договір, має бути не наслідком поведінки сторін, а бути зовнішньою щодо юридичного зв`язку між ними. Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин за рішенням суду, виходячи з принципу свободи договору (пункт 3 частини першої статті 3, частина перша статті 627 Цивільного кодексу України), є винятковим заходом. Для застосування судом відповідного повноваження потрібна як сукупність чотирьох умов, визначених у частині другій статті 652 ЦК України, так і встановлення того, що розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом (частина четверта цієї статті), тобто що таке розірвання буде необґрунтованим згідно з принципом «найменших негативних наслідків» для сторін договору (близькі за змістом висновки викладені у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 12.09.2019 у справі № 910/17469/18 (пункти 41 - 42), від 19.11.2019 у справі № 910/9859/18 (пункти 37, 41 - 44), від 25.02.2020 у справі № 922/2279/19 (пункти 8.8 - 8.12), від 19.07.2022 у справі № 910/14155/21 (пункт 8)).

Суд зауважує, що факт поширення гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-Cov-19 є загальновідомим та в силу приписів статті 75 Господарського процесуального кодексу України не потребує доведення. Натомість щодо протидії негативним наслідкам та запобіганню поширення гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2 були прийняті та застосовані наступні акти:

- Всесвітня організація охорони здоров`я (ВОЗ) оголосила спалах епідемії, пов`язаної з SARS-CoV-2, надзвичайною ситуацією в галузі охорони здоров`я міжнародного значення - Novel Coronavirus(2019-nCoV) Situation Report - 11. World Health Organisation (31.01.2020);

- Рішення (ЄС) 2020/701 Європейського Парламенту та Ради від 25.05.2020 про надання макрофінансової допомоги партнерам із розширення та сусідства в контексті пандемії COVID-19;

- Постанова Кабінету Міністрів України від 11.03.2020 № 211 «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» (із змінами та доповненнями);

- Постанова Кабінету Міністрів України від 20.05.2020 № 392 «Про встановлення карантину з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARSCoV-2»;

- Постанова Кабінету Міністрів України від 22.07.2020 № 641 «Про встановлення карантину та запровадження посилених протиепідемічних заходів на території із значним поширенням гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2»;

- Постанова Кабінету Міністрів України від 09.12.2020 № 1236 «Про встановлення карантину та запровадження обмежувальних протиепідемічних заходів з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2»;

- Рішення Державної комісії з питань техногенно-екологічної безпеки та надзвичайних ситуацій від 10.03.2020;

- Порядок формування та використання сертифіката, що підтверджує вакцинацію від гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2, негативний результат тестування або одужання особи від зазначеної хвороби, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 29.06.2021 № 677 «Деякі питання формування та використання сертифіката, що підтверджує вакцинацію від гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2, негативний результат тестування або одужання особи від зазначеної хвороби».

На переконання суду вказані документи додатково підтверджують неможливість прогнозування настання таких наслідків їх невідворотність.

З представлених суду документів вбачається, що частина суборендарів позивача саме з підстав настання негативних наслідків, через карантинні обмеження обумовленні поширенням коронавірусу SARS-CoV-2, припинили правовідносини шляхом розірвання договорів.

Крім того, суд зауважує, що Указом Президента України «Про введення воєнного стану в Україні" № 64/2022 від 24.02.2022, затвердженого Законом України від 24.02.2022 № 2102-IX, на підставі пропозиції Ради національної безпеки і оборони України, відповідно до пункту 20 частини першої статті 106 Конституції України, Закону України «Про правовий режим воєнного стану» в Україні введено воєнний стан. Численними Указами Президента України воєнний стан продовжено, в тому числі, і по теперішній час. Вказані обставини є загальновідомими та не потребують додаткового доведення.

З представлених суду документів вбачається, що сам факт військових дій на території України та пов`язані із цим наслідки призвели до припинення орендних правовідносин позивача з частиною орендарів та до багаторазового перегляду орендної плати в бік зменшення.

При цьому, суд вважає за необхідне зауважити, що належність виконання договірних обов`язків ТОВ «МАКРОМАКС» перед відповідачем не була предметом дослідження у межах даної справи, проте з боку відповідача суду не було повідомлено обставин неналежного виконання спірного договору.

На переконання суду позивач, приймаючи в найм приміщення терміном до 2024 року, а у подальшому до 2026 року, виконуючи опоряджувальні (ремонтні) роботи, об`єктивно не міг усвідомлювати можливість введення карантинних обмежень та, більш того, введення воєнного стану на території України. Вже з огляду навіть на вказане зміна умов договору за рішенням суду відповідно до статті 652 Цивільного кодексу України є належним способом захисту інтересу позивача, як наймача.

Суд критично оцінює заперечення третьої особи щодо позову та зауважує, що частиною 1 статті 15 Цивільного кодексу України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до частини 1 статті 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Частиною другою статті 4 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Відповідно до рішення Конституційного Суду України № 18-рп/2004 від 01.12.2004 під охоронюваними законом інтересами необхідно розуміти прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом, зумовлений загальним змістом об`єктивного і прямо не опосередкований у суб`єктивному праві простий легітимний дозвіл, що є самостійним об`єктом судового захисту та інших засобів правової охорони з метою задоволення індивідуальних і колективних потреб, які не суперечать Конституції і законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загальноправовим засадам. Отже, охоронюваний законом інтерес є самостійним об`єктом судового захисту та інших засобів правової охорони.

Аналіз наведених норм дає підстави для висновку, що підставою для звернення до суду є наявність порушеного права (охоронюваного законом інтересу), і таке звернення здійснюється особою, котрій це право належить, і саме з метою його захисту. Відсутність обставин, які б підтверджували наявність порушення права особи, за захистом якого вона звернулася, чи охоронюваного законом інтересу, є підставою для відмови у задоволенні такого позову. Аналогічних висновків дійшов Верховний Суд України у постанові від 21.10.2015 у справі №3-649гс15.

Особа, яка звертається до суду з позовом, самостійно визначає у позовній заяві, яке її право чи охоронюваний законом інтерес порушено іншою особою та зазначає, які саме дії необхідні для відновлення порушеного права, в свою чергу, суд має перевірити доводи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, у тому числі, щодо матеріально-правового інтересу у спірних відносинах, і, у разі встановлення порушеного права, з`ясувати чи буде воно відновлено у заявлений спосіб. Якщо в результаті розгляду справи виявиться, що порушення відсутнє чи обраний позивачем спосіб захисту не відповідає характеру порушеного права чи інтересу, суд має відмовити у позові.

Заінтересованість особи у вирішенні спору повинна мати правовий характер, який виявляється в тому, що рішення суду повинно мати правові наслідки для позивача (постанова Верховного Суду від 20.02.2019 у справі №522/3665/17).

Заінтересованість повинна мати об`єктивну основу. Юридична заінтересованість не випливає з факту звернення до суду, а повинна передувати йому. Тому для відкриття провадження у справі недостатньо лише твердження позивача, наведеного у позовній заяві, про порушення права, свободи або законного інтересу.

Ознаки, притаманні законному інтересу, визначені у рішенні Конституційного Суду України від 01.12.2004 у справі № 1-10/2004. Поняття "охоронюваний законом інтерес" означає правовий феномен, який: а) виходить за межі змісту суб`єктивного права; б) є самостійним об`єктом судового захисту та інших засобів правової охорони; в) має на меті задоволення усвідомлених індивідуальних і колективних потреб; г) не може суперечити Конституції і законам України, суспільним інтересам, загальновизнаним принципам права; д) означає прагнення (не юридичну можливість) до користування у межах правового регулювання конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом; є) розглядається як простий легітимний дозвіл, тобто такий, що не заборонений законом.

Законний інтерес, який підлягає судовому захисту, має такі ознаки: (а) має правовий характер, тобто перебуває у сфері правового регулювання; (б) пов`язанний з конкретним матеріальним або нематеріальним благом; (в) є визначеним. Благо, на яке спрямоване прагнення, не може бути абстрактним або загальним. У позовній заяві особа повинна зазначити, який саме її інтерес порушено та в чому він полягає; (г) є персоналізованим (суб`єктивним). Тобто належить конкретній особі - позивачу (на це вказує слово "її"). Аналогічна правова позиція міститься в постанові Верховного суду в справі № 522/3665/17, та в справі № 810/1110/18.

З наведеного слідує, що ТОВ «МАКРОМАКС» звернувся до суду за захистом свого законного інтересу, як наймач, який полягає в користуванні приміщення у строк більший ніж до 2026 року. Такий інтерес позивача повністю відповідає ознакам законного інтересу.

При цьому, суд відхиляє доводи відповідача, покладені в основу заперечень проти позову та зазначає, що у межах даного спору недоречним є посилання на приписи статті 777 Цивільного кодексу України.

Так, відповідно до частини 1 статті 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Виходячи зі змісту вказаної норми, якими врегульовано порядок та підстави набуття переважного права, поняття такого права орендаря означає надання йому переваги орендодавцем у разі наявності пропозицій інших господарюючих суб`єктів, що містять умови, рівні з умовами особи, яка наділена переважним правом. Аналогічний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 29.05.2018 у справі № 923/854/17.

Натомість відповідачем до суду не було представлено наявності інших пропозицій оренди спірного приміщення, що унеможливлює регламентування спірних правовідносин приписами статті 777 Цивільного кодексу України. Більш того, на питання суду під час засідання, ВАТ «Меридіан» ім. С.П.Корольова надав відповідь про відсутність орендних правовідносин у нього щодо спірного приміщення до 2019 року, з чого слідує логічний висновок, що лише позивач з 2019 року та по теперішній час є єдиною особою, яка має намір використовувати приміщення в найм.

Разом з тим, добросовісність (пункт 6 статті 3 Цивільного кодексу України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), базується ще на римській максимі- «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.

Очевидно, що відповідач, посилаючись на передчасність у 2025 році вимоги про продовження терміну дії договору до 2031 року, припускається суперечливої поведінки, оскільки додатковий договір № 05 від 24.03.2021, яким термін дії договору був пролонгований по 31.12.2026, був укладений сторонами за 45 місяців до кінцевого терміну дії спірного договору.

Згідно з частинами 1, 3 статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Обов`язок із доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи.

Важливим елементом змагальності процесу є стандарти доказування - спеціальні правила, якими суд має керуватися при вирішення справи. Ці правила дозволяють оцінити, наскільки вдало сторони виконали вимоги щодо тягаря доказування і наскільки вони змогли переконати суд у своїй позиції, що робить оцінку доказів більш алгоритмізованою та обґрунтованою.

На сьогодні у праві існують такі основні стандарти доказування: "баланс імовірностей" (balance of probabilities) або "перевага доказів" (preponderance of the evidence); "наявність чітких та переконливих доказів" (clear and convincing evidence); "поза розумним сумнівом" (beyond reasonable doubt).

Стандарт доказування "вірогідності доказів", на відміну від "достатності доказів", підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надає позивач та відповідач. Тобто, з введенням в дію нового стандарту доказування необхідним є не надати достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надати їх саме ту кількість, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу.

Відповідно до статті 79 Господарського процесуального кодексу України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються скоріше були (мали місце), аніж не були.

Принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний. Аналогічні правові висновки містяться в постанові Верховного Суду від 02.10.2018 у справі № 910/18036/17, від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18, від 18.11.2019 у справі № 902/761/18, від 04.12.2019 у справі № 917/2101/17. Аналогічний стандарт доказування застосовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19).

Такий підхід узгоджується з судовою практикою Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ), юрисдикція якого поширюється на всі питання тлумачення і застосування Конвенції (пункт 1 статті 32 Конвенції). Так, зокрема, у рішенні 23.08.2016 у справі "Дж. К. та Інші проти Швеції" ("J.K. AND OTHERS v. SWEDEN") ЄСПЛ наголошує, що "у країнах загального права у кримінальних справах діє стандарт доказування "поза розумним сумнівом ("beyond reasonable doubt"). Натомість, у цивільних справах закон не вимагає такого високого стандарту; скоріше цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням "балансу вірогідностей". Суд повинен вирішити, чи являється вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри".

Схожий стандарт під час оцінки доказів застосовано у рішенні ЄСПЛ від 15.11.2007 у справі "Бендерський проти України" ("BENDERSKIY v. Ukraine"), в якому суд оцінюючи фактичні обставини справи звертаючись до балансу вірогідностей вирішуючи спір виходив з того, що факти встановлені у експертному висновку, є більш вірогідним за інші докази.

Відповідно до частини четвертої статті 11 Господарського процесуального кодексу України, статті 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику зазначеного Суду як джерело права.

Системно проаналізувавши наведене, суд дійшов висновку про те, що позивачем належними та допустимими доказами доведена наявність законного інтересу, факт зміни істотних умов, які не залежали від жодної сторони та сторони не могли їх передбачити. Враховуючи, що ТОВ «МАКРОМАКС» просив суд пролонгувати договір на такий самий термін, як його було укладено - 5 років, на переконання суду такі вимоги є обґрунтованими та законними.

Водночас, суд вважає за необхідне звернути увагу позивача на те, що «істотна зміна обставин» є виключно правовою категорією, яка не може бути ідентифікована, тобто підтверджена чи спростована, Висновком Торгово-Промислової палати України. З огляду на вказане суд вказує на відсутність потреби додаткового дослідження представленого до матеріалів справи Висновку № 249 від 13.05.2025 Одеської регіональної Торгово-Промислової палати.

Судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим (частина 1 статті 236 ГПК України).

Разом з тим, суд відзначає, що у викладі підстав для прийняття рішення суду необхідно дати відповідь на доречні аргументи та доводи сторін, здатні вплинути на вирішення спору; виклад підстав для прийняття рішення не повинен неодмінно бути довгим, оскільки необхідно знайти належний баланс між стислістю та правильним розумінням ухваленого рішення; обов`язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент заявника на підтримку кожної підстави; обсяг цього обов`язку суду може змінюватися залежно від характеру рішення.

Згідно з практикою Європейського суду з прав людини очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах. Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 28.05.2020 у справі № 909/636/16.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд першої інстанції спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18.07.2006 у справі "Проніна проти України", в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.

У рішенні Європейського суду з прав людини "Серявін та інші проти України" вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункті 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" (Ruiz Torija v. Spain) від 09.12.1994, серія A, N 303-A, п. 29). Аналогічна правова позиція викладена у постанові від 13.03.2018 Верховного Суду по справі № 910/13407/17.

З огляду на вищевикладене та встановлені фактичні обставини справи, суд надав вичерпну відповідь на всі питання, що входять до предмета доказування у даній справі та виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.

При цьому, суд зазначає, що іншим доводам сторін оцінка судом не надається, адже, вони не спростовують встановлених судом обставин, та не впливають на результат прийнятого рішення.

Згідно із статтею 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Враховуючи наведене, з`ясувавши повно і всебічно обставини, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, надавши оцінку всім аргументам учасників справи, суд дійшов висновку, що позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "МАКРОМАКС" підлягають задоволенню.

За приписами статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати зі справи слід покласти на ВАТ «Меридіан» ім. С.П. Корольова.

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Внести зміни до Договору майнового найму № 2023 від 26.03.2019 року, укладеного між Відкритим акціонерним товариством "Меридіан" ім. С.П.Корольова та Товариством з обмеженою відповідальністю "МАКРОМАКС", та встановити строк дії Договору майнового найму № 2023 від 26.03.2019 року до 31 грудня 2031 року.

3. Стягнути з Відкритого акціонерного товариства "Меридіан" ім. С.П.Корольова (03124, м. Київ, бульв. Вацлава Гавела, 8, ідентифікаційний код 14312973) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "МАКРОМАКС" (01103, м. Київ, Залізничне шосе, 2а, ідентифікаційний код 40350141) витрати зі сплати судового збору у 3 028 грн 00 коп.

4. Після набрання рішенням законної сили видати наказ.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення складено 12.06.2025

Суддя Л. Г. Пукшин