ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВІННИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
___________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

06 червня 2025 р. Справа №902/223/25

Господарський суд Вінницької області у складі головуючої судді Нешик О.С., при секретарі судового засідання Шаравській Н.Л., розглянув у відкритому судовому засіданні матеріали справи

за позовом Приватного сільськогосподарського підприємства "Савинецьке", с.Савинці Гайсинського району Вінницької області

до Ободівської сільської ради, с.Ободівка Гайсинського району Вінницької області

про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі.

Представники сторін в судове засідання не з`явились.

ВСТАНОВИВ:

Процесуальні дії у справі, стислий виклад позицій сторін.

До Господарського суду Вінницької області звернулось Приватне сільськогосподарське підприємство "Савинецьке" з позовом до Ободівської сільської ради про внесення змін до Договору оренди землі від 14.12.2007 шляхом визнання додаткової угоди до вказаного правочину укладеною.

В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач посилається на те, що за Договором оренди землі від 14.12.2007 Приватне сільськогосподарське підприємство "Савинецьке" прийняло в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 149,4 га, кадастровий номер :01:002:0541, яка знаходиться за межами с. Верхівка.

Відповідно до пункту 8 Договору оренди, його укладено на 10 календарних років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Додатковою угодою №12 від 09.01.2018 було продовжено оренду вищезазначеної земельної ділянки до 20.12.2024, з правом пролонгації, орендною платою в грошовій формі в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

22.03.2024 листом за вих. № 237 за 272 дні до закінчення строку дії Договору оренди Приватне сільськогосподарське підприємство "Савинецьке" звернулося до Ободівської сільської ради з клопотанням продовжити дію Договору оренди землі та запропонувало проект додаткової угоди з відповідними умовами.

Протягом місяця з дня надходження згаданого листа з проектом додаткової угоди відповідач не заперечив щодо поновлення орендних правовідносин на новий строк.

На теперішній час Приватне сільськогосподарське підприємство "Савинецьке" продовжує володіти і користуватись земельною ділянкою, про яку йдеться мова у позові, сплачує орендну плату, що підтверджується платіжними документами.

06.09.2024 за вих. №490 Приватне сільськогосподарське підприємство "Савинецьке" направило до Ободівської сільської ради лист з проханням повідомити результат розгляду Ободівською сільською радою заяви від 22.03.2024 вих. №237 щодо продовження договору оренди.

Згідно наданої Ободівською сільською радою відповіді за вих. №04-06/1371 від 10.09.2024 по зверненню Приватного сільськогосподарського підприємства "Савинецьке" підготовлений проект рішення "Про продовження терміну дії договору оренди земельної ділянки за межами с.Верхівка кадастровий номер :01:002:0541 загальною площею 149,4857 га із ПСПГ "Савинецьке"" та відповідні аналітичні висновки до нього. Станом на цей час вказаний проект рішення не розглянутий на засіданні постійної комісії з питань земельних відносин, навколишнього середовища, екології та благоустрою Ободівської сільської ради, висновків та рекомендацій по вказаному проекту рішення комісією не складено, оскільки члени зазначеної постійної депутатської комісії з невідомих причин проведення засідання комісії ігнорують, внаслідок чого засідання вказаної комісії не проводяться вже протягом тривалого часу. Після розгляду та погодження зазначеною постійною комісією вищевказаний проект рішення буде винесений на розгляд засідання найближчої чергової сесії Ободівської сільської ради для прийняття рішення по суті.

Рішення сесії, яким би вирішилось клопотання Приватного сільськогосподарського підприємства "Савинецьке" щодо реалізації права оренди на земельну ділянку не прийнято, в місячний термін заперечень щодо продовження дії орендних правовідносин з боку орендодавця не надійшло.

Вказане стало підставою до звернення позивача з цим позовом до суду.

Ухвалою від 17.03.2025 суд відкрив провадження в справі №902/223/25, яку вирішено розглядати за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче судове засідання на 17.04.2025.

У відзиві на позовну заяву (лист від 24.03.2025 №04-06/332), який надійшов до суду 24.03.2025 через систему "Електронний суд" за підписом сільського голови Костянтина Ременюка, позовні вимоги визнано, із зазначенням про те, що "Ободівська сільська рада не має підстав для заперечень щодо визнання позову ПСГП "Савинецьке" про визнання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки укладеною, також просимо підготовче засідання по справі № 902/223/25 призначене на 11:00 год 17 квітня 2025 року та всі послідуючі засідання по зазначеній справі проводити без участі представника Ободівської сільської ради" (а.с. 50, т.1).

Відповідно до ч.4 ст.191 ГПК України якщо визнання позову суперечить закону або порушує права інших осіб, суд постановляє ухвалу про відмову у прийнятті визнання позову і продовжує судовий розгляд.

Суд не приймає визнання позову, зроблене сільським головою К.Ременюком у відзиві на позов, оскільки питання регулювання земельних відносин відповідно до п.34 ч.1 ст.26 Закону України "Про місцеве самоврядування" вирішуються відповідними радами на їх пленарних засіданнях. Спірне питання про поновлення договору оренди не було предметом розгляду пленарного засідання Ободівської сільської ради, а тому сільський голова з урахуванням наданих йому Законом повноважень не може одноособово вказувати на необхідність поновлення договору оренди, оскільки прийняття судом рішення про задоволення позову на підставі визнання позовних вимог, зробленого головою ради, тягне за собою укладення додаткової угоди про продовження договору оренди.

У постановах Верховного Суду України від 11.11.2014 у справі №912/1552/13, від 20.11.2012 у справі №44/69, постановах Верховного Суду від 20.09.2022 у справі №916/1382/21, від 24.01.2019 у справі №904/869/18, від 10.01.2019 у справі №911/3998/16, від 11.12.2018 у справі №923/111/18, від 03.04.2018 у справі №904/8168/17, від 22.02.2018 у справі №922/1008/17, на підставі яких тривалий час формується судова практика, викладено такий висновок: виходячи з того, що діючим на момент виникнення спірних правовідносин законодавством не передбачено автоматичного поновлення договорів оренди землі, реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

З урахуванням зазначеного рішення про поновлення або непоновлення договору оренди є колегіальним, а не одноособовим рішенням. При цьому суд критично оцінює пояснення сільського голови про те, що проект рішення щодо поновлення договору оренди земельної ділянки не розглянуто через те, що не проводяться засідання постійної комісії з питань земельних відносин, навколишнього середовища, екології та благоустрою Ободівської сільської ради.

Окрім того суд не вправі покласти в основу свого рішення лише факт визнання позову сільським головою, не дослідивши при цьому обставини справи, тому 22.05.2025 судом постановлено ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначення справи до розгляду по суті на 06.06.2025.

На визначену судом дату, 06.06.2025, представники сторін не з`явились.

06.06.2025 через систему "Електронний суд" від представника позивача адвоката Конякіна М.С. надійшла заява від 06.06.2025 про проведення судового засідання за відсутності учасника справи. У вказаній заяві представник позивача просив розглянути справу без участі заявника та винести рішення за наявними в матеріалах справи доказами.

Відповідач правом участі в судовому засіданні також не скористався, хоча про дату, час та місце слухання справи був повідомлений належним чином, що підтверджується відтиском штемпелю вихідної кореспонденції суду про направлення ухвали від 22.05.2025 на адресу електронної пошти та до електронного кабінету в підсистемі ЄСІТС Ободівської сільської ради.

Фактичні обставини, які встановив суд, та зміст спірних правовідносин.

14.12.2007 між Тростянецькою районною державною адміністрацією Тростянецького району як орендодавцем та Приватним сільськогосподарським підприємством "Савинецьке" як орендарем укладено Договір оренди землі (а.с. 9-11, т.1).

Відповідно до п.п. 1, 2 Договору оренди землі, орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться за межами населеного пункту на території колишньої Верхівської сільської ради Тростянецького району, нині Ободівської сільської ради Гайсинського району, Вінницької області. Відповідно до пунктів 1 та 2 Договору оренди в оренду передається земельна ділянка загальною площею 149,4 га, кадастровий номер :01:002:0541, яка знаходиться за межами с.Верхівка, цільове призначення - 01.01 - для ведення сільськогосподарського виробництва.

Відповідно до п.8 Договору оренди землі, його укладено на 10 календарних років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Додатковою угодою №12 від 09.01.2018 до договору оренди землі від 14.12.2007 було продовжено оренду вищезазначеної земельної ділянки до 20.12.2024, з правом пролонгації, орендною платою в грошовій формі в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а.с.11-14, т.1).

Сторони дійшли згоди поновити договір оренди землі від 14.12.2007, укладений між Тростянецькою районною державною адміністрацією та приватним сільськогосподарським підприємством "Савинецьке", зареєстрований у Державному реєстрі земель віл 21.12.2007 р. за № 12.

Згідно пункту 1 Додаткової угоди, Орендодавець відповідно до наказу Головного управління Держгеокадастру у Вінницькій області від 29.12.2017 за №2-16877/15-17-СГ "Про поновлення договору оренди землі", надає (поновляє), а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення з кадастровим номером :01:002:0541, яка розташована на території Верхівської сільської ради (за межами населеного пункту) Тростянецького району Вінницької області.

Пунктом 5 Додаткової угоди передбачено, що нормативна і грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення договору становить 3447127,00 гривень.

Право оренди земельної ділянки за позивачем зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 09.02.2018, номер запису в державному реєстрі прав 39694923 (а.с. 19, т.1).

27.05.2021 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин".

Підпунктом 58 п. 4 розділу І вказаного Закону, внесено зміни до розділу X Перехідні положення ЗК України, зокрема, доповнено пунктом 24 такого змісту:

З дня набрання чинності цим пунктом землями комунальної власності територіальних громад вважаються всі землі державної власності, розташовані за межами населених пунктів у межах таких територіальних громад, крім земель:

а) що використовуються органами державної влади, державними підприємствами, установами, організаціями на праві постійного користування (у тому числі земельних ділянок, що перебувають у постійному користуванні державних лісогосподарських підприємств, та земель водного фонду, що перебувають у постійному користуванні державних водогосподарських підприємств, установ, організацій, Національної академії наук України, національних галузевих академій наук);

б) оборони;

в) природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення в межах об`єктів і територій природно-заповідного фонду загальнодержавного значення, лісогосподарського призначення;

г) зони відчуження та зони безумовного (обов`язкового) відселення території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;

ґ) під будівлями, спорудами, іншими об`єктами нерухомого майна державної власності;

д) під об`єктами інженерної інфраструктури загальнодержавних та міжгосподарських меліоративних систем державної власності;

е) визначених у наданих до набрання чинності цим пунктом дозволах на розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, наданих органами виконавчої влади з метою передачі земельних ділянок у постійне користування державним установам природно-заповідного фонду, державним лісогосподарським та водогосподарським підприємствам, установам та організаціям, якщо рішення зазначених органів не прийняті.

Земельні ділянки, що вважаються комунальною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст відповідно до цього пункту і право державної власності на які зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, переходять у комунальну власність з моменту державної реєстрації права комунальної власності на такі земельні ділянки.

Інші земельні ділянки та землі, не сформовані у земельні ділянки, переходять у комунальну власність з дня набрання чинності цим пунктом.

Перехід земельних ділянок із державної власності у комунальну власність згідно з вимогами цього пункту не є підставою для припинення права оренди та інших речових прав, похідних від права власності, на такі земельні ділянки. Внесення змін до договору оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту із зазначенням нового органу, що здійснює розпорядження такою земельною ділянкою, не вимагається і здійснюється лише за згодою сторін договору.

Підпунктом 20 п.4 розділу І вищевказаного Закону, внесено зміни до ст.83 ЗК України, зокрема частину другу цієї статті доповнено пунктом такого змісту: у комунальній власності перебувають землі та земельні ділянки за межами населених пунктів, що передані або перейшли у комунальну власність із земель державної власності відповідно до закону.

14.01.2021 відповідач в особі Ободівської сільської ради здійснив за собою державну реєстрацію права власності на зазначену земельну ділянку, номер відомостей про речове право 56188320 (а.с.18, т.1).

В матеріалах справи наявна копія листа Приватного сільськогосподарського підприємства "Савинецьке" №237 від 22.03.2024 до сільського голови Ременюка К.В. про продовження Договору оренди землі від 14.12.2007 щодо земельної ділянки загальною площею 149,4 га, кадастровий номер :01:002:0541, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться в урочищі села Верхівка (а.с. 17, т.1).

Як стверджує позивач, до листа від 22.03.2024 за № 237 ним додано проект додаткової угоди про таке:

"1.1 Внести зміни до договору оренди землі від 14.12.2007 між Тростянецькою райдержадміністрацією та приватним с/г підприємством «САВИНЕЦЬКЕ» зареєстрованому Вінницькою регіональною філією державного підприємства «Центр Державного земельного кадастру» у Державному реєстрі від 21 грудня 2007 року за №12 на земельну ділянку кадастровий номер :01:002:0541, площею 149,4857 га, яка знаходиться в урочищі с.Верхівка.

1.2 Пункт 8 викласти в новій редакції;

Продовжити строк дії договору оренди землі від 14 грудня 2007 року на 7 (сім) років з дати його закінчення. Дата закінчення строку дії Договору оренди 14 грудня 2024 року.

2. Всі інші умови, викладені в договорі оренди землі від 14.12..2007 року, залишаються без змін.

3. Дана додаткова угода є невід`ємною частиною договору оренди землі від 14 грудня 2007 року".

Згідно заяви Приватного сільськогосподарського підприємства "Савинецьке" №490 від 06.09.2024 на ім`я сільського голови Ременюка К.В. (а.с.15, т.1) позивач просив надати інформацію про те, чи розглянуте Ободівською сільською радою його клопотання за вих. №237 від 22.03.2024 щодо продовження договору оренди землі від 14.12.2007 на земельну ділянку площею 149.4857 га, кадастровий номер :01:002:0541, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території села Верхівка Гайсинського району Вінницької області (а.с. 15, т.1).

У відповідь листом від 10.09.2025 за №04-06/1371 Ободівська сільська рада в особі сільського голови повідомила позивача про те, що підготовлений проект рішення "Про продовження терміну дії договору оренди земельної ділянки ПСГП "Савинецьке" для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 149,4857 га за межами села Верхівка".

В листі значиться про те, що станом на цей час вказаний проект рішення не розглянутий на засіданні постійної комісії з питань земельних відносин, навколишнього середовища, екології та благоустрою Ободівської сільської ради, висновків та рекомендацій по вказаному проекту рішення комісією не складено, оскільки члени зазначеної постійної депутатської комісії з невідомих причин проведення засідання комісії ігнорують, внаслідок чого засідання вказаної комісії не проводяться вже протягом тривалого часу. Після розгляду та погодження зазначеною постійною комісією вищевказаний проект рішення буде винесений на розгляд засідання найближчої чергової сесії Ободівської сільської ради для прийняття рішення по суті (а.с.16, т.1).

Також як стверджується у відзиві на позов, "25.03.2024р. вх. №823 ПСГП "Савинецьке" звернулося до Ободівської сільської ради з клопотанням продовжити дію Договору оренди землі від 14.12.2007р. та запропонувало проект додаткової угоди з відповідними умовами та надавши разом із клопотанням всі необхідні копії документів, які передбачені до положень статті 33 Закону України ''Про оренду землі".

На підставі вищевказаного, відділом земельних ресурсів, житлово-комунального господарства, комунальної власності, архітектури, будівництва та благоустрою Ободівської сільської ради підготовлений проект рішення "Про продовження терміну дії договору оренди земельної ділянки ПСГП "Савинецьке" для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 149,4857 га за межами с.Верхівка" та відповідні аналітичні висновки до нього.

Відповідно до п.34 ч.І ст.26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції сільських рад на пленарних засіданнях ради віднесено вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин.

Згідно п. 4 ст. 47 Закону України "Про місцеве самоврядування" та п.1 ст. 22 Регламенту Ободівської сільської ради 8 скликання (затвердженого рішенням 2 позачергової сесії Ободівської сільської ради 8 скликання № 11-2/2020) включення питання до проекту порядку денного та його винесенню на розгляд пленарного засідання Ради передує попередній розгляд цього проекту в постійних комісіях Ради, до сфери повноважень яких належать ці питання. Питання, які не були попередньо розглянуті відповідними постійними комісіями Ради, до порядку денного не включаються та не розглядаються на сесії.

Станом на даний час вказаний проект рішення не розглянутий на засіданні постійної комісії з питань земельних відносин, навколишнього середовища, екології та благоустрою Ободівської сільської ради, висновків та рекомендацій по вказаному проекту рішення комісією не складено, оскільки члени зазначеної постійної депутатської комісії звернення сільського голови Ременюка К.В. щодо необхідності проведення засідання комісії ігнорують, в наслідок чого засідання комісії не проводяться вже протягом тривалого часу. Після розгляду та погодження зазначеною постійною комісією вищевказаний проект рішення буде винесений на розгляд засідання найближчої чергової сесії Ободівської сільської ради для прийняття рішення по суті.

Орендар ПСГП "Савинецьке" дотрималося процедури поновлення договору оренди на новий строк, завчасно (більш як за 1 місяць до закінчення договору) повідомивши Ободівську сільську раду про намір продовжити орендні правовідносини на земельну ділянку з кадастровим номером :01:002:0541 і звернулося до ради з проектом додаткової угоди, де викладені умови продовження договору оренди від 14.12.2007р. № б/н. Також вищевказана земельна ділянка використовується орендарем ПСГП "Савинецьке" за цільовим призначенням та орендна плата за неї сплачується вчасно та в повному обсязі".

Норми права, які застосував суд, оцінка доказів та висновки щодо порушення, невизнання або оспорення прав чи інтересів, за захистом яких мало місце звернення до суду.

Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.4 ГПК України право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом. Юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Частиною 4 ст.124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із ч.1 ст.626 Цивільного Кодексу України (далі - ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст.627 ЦК України).

Причиною виникнення спору між сторонами у справі стало питання наявності чи відсутності підстав для поновлення договору оренди землі.

Відповідно до вимог ч.2 ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України та Законом України "Про оренду землі".

05.12.2019 Верховною Радою України прийнято Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", який набрав чинності 16 січня 2020 року.

Таким Законом суттєво змінено підхід до продовження орендних відносин. Він чітко розмежував зміст понять "поновлення договору оренди землі" та "переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк", доповнивши Земельний кодекс України статтею 126-1 "Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови", Закон України "Про оренду землі" - статтею 32-2 "Поновлення договорів оренди землі", яка відсилає до статті 126-1 Земельного кодексу України, та виклавши статтю 33 Закону України "Про оренду землі" у новій редакції з назвою "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк" (тобто приписи цієї статті незастосовні до поновлення договорів оренди землі). У частині зазначених змін і доповнень Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" набрав чинності 16 липня 2020 року.

Проте суд зазначає, що вказаним Законом у Законі України "Про оренду землі" розділ IX "Перехідні положення" доповнено абзацом четвертим такого місту: "Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Враховуючи, що спірний Договір оренди землі було укладено між сторонами у 2007 році та зміни до нього востаннє було внесено додатковою угодою №12 у 2018 році, тобто до набрання 16.01.2020 чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", суд вважає, що до спірних правовідносин підлягають застосуванню приписи статті 33 Закону України "Про оренду землі" до зміни її редакції згідно із Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству".

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначались статтею 33 Закону України "Про оренду землі" до зміни її редакції згідно із Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", яка фактично об`єднувала два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до ч.ч.1-5 ст.33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина 1).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку (частина 2).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина 3).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 4).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5).

Частинами 8 та 9 ст.33 Закону України "Про оренду землі" було передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч.1 ст.33 Закону України "Про оренду землі", була можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування ч.1 ст.33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно ч.ч.2-5 цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: 1) орендар належно виконує свої обов`язки за договором; 2) орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; 3) до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; 4) орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31.08.2021 у справі №903/1030/19 зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону №161-XIV).

Суд критично оцінює твердження сторін про те, що Приватне сільськогосподарське підприємство "Савинецьке" дотрималося процедури поновлення договору оренди на новий строк, звернувшись із проектом додаткової угоди.

Відповідно до ДСТУ 4163:2020 "Уніфікована система організаційно-розпорядчої документації. Вимоги до оформлення документів" встановлено правила оформлення документів, в тому числі й додатків до них. Додатки оформляються відповідно до вимог ДСТУ 4163:2020, мають відмітку про наявність, нумеруються та наводяться в тексті головного документа.

В тексті головного документа - листа Приватного сільськогосподарського підприємства "Савинецьке" №237 від 22.03.2024 до сільського голови Ременюка К.В. про продовження Договору оренди землі від 14.12.2007 не наводиться ніякої інформації про прикладання до нього проекту додаткової угоди.

Судом встановлено, що в листі позивача від 22.03.2024 за №237 про продовження договору оренди землі не міститься ніякої інформації про включення додатку до нього - проекту додаткової угоди, а на наявній в матеріалах справи копїї проекту додаткової угоди, яка начебто була додана до листа, відсутня відмітка про його прийняття Ободівською сільською радою.

У пункті 38 постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 зазначено таке: "Частини п`ята та шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону про оренду землі, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону про оренду землі, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення."

Пункти 41 та 43 цієї ж постанови містять висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій-восьмій, одинадцятій статті 33 Закону про оренду землі додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

Тож статтею 33 Закону про оренду землі було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону про оренду землі, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону про оренду землі). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 ЗК.

При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Пунктом 8 Додаткової угоди №12 до Договору оренди землі від 14.12.2007, укладеної 09.01.2018 передбачено, що після закінчення дії договору оренди орендар має право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Дата закінчення договору 20.12.2024.

Отже, виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди.

Оскільки з наданих сторонами до справи письмових доказів факт надсилання позивачем на адресу Ободівської сільської ради проекту додаткової угоди не підтверджується, суд приходить до висновку про недотримання процедури для продовження строку дії договору оренди землі.

Окрім того, суд звертає увагу на ту обставину, що додатковою угодою, за укладенням якої позивач звернувся до суду з даним позовом, не актуалізовано розмір орендної плати. Так, відповідно до пункту 9 Додаткової угоди № 12 від 09.01.2018, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становила 413655,24 грн. Відповідно ж до Витягу № НВ-025 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, нормативно-грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:0541 станом на момент вирішення спору складає 5323418,86 грн.

В ході розгляду справи судом також встановлювався такий юридичний факт як належне виконання орендарем свої обов`язків за договором. Однак позивач не надав суду доказів належного виконання обов`язків за Договором оренди землі від 14.12.2007 в частині повного та своєчасного внесення орендної плати.

За відсутності у справі достеменних доказів надіслання позивачем проекту додаткової угоди відповідачу, доказів належного виконання позивачем умов Договору оренди землі від 14.12.2007, суд дійшов висновку про наявність підстав для відмови у задоволенні позову.

Надаючи оцінку обставині неприйняття Ободівською сільською радою рішення щодо поновлення / відмови в поновленні Договору оренди землі від 14.12.2007 та поясненням сільського голови Ременюка К.В. на те, що члени постійної комісії з питань земельних відносин, охорони навколишнього середовища, екології та благоустрою "ігнорують засідання ради", суд враховує таке.

Так, за загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону №161-XIV, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

З огляду на висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду від 05.06.2024 у справі №910/5994/23, від 09.04.2024 у справі №910/4930/23, від 06.08.2024 у справі №912/300/23: "...способом волевиявлення ради, яка здійснює право власності від імені відповідної територіальної громади щодо регулювання земельних відносин, є прийняття сесією відповідного рішення."

Проте, за змістом ч.4 ст.46 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" сесії сільської ради скликаються відповідним сільським головою. Аналогічні положення закріплені у ст.17 Регламенту Ободівської сільської ради 8 скликання, затвердженого рішенням 2 позачергової сесії Ободівської сільської ради 8 скликання №11-2/2020 від 14.12.2020 та розміщеного на офіційному вебсайті відповідача (obodivska-gromada.gov.ua).

Як відзначено в ст.13 Регламенту Ободівської сільської ради 8 скликання, затвердженого рішенням 2 позачергової сесії Ободівської сільської ради 8 скликання №11-2/2020 від 14.12.2020, постійні комісії ради є її органами, що утворюються для попереднього розгляду та підготовки питань, які належать до її відання, а також здійснення контрольних повноважень щодо виконання рішень ради, діяльності виконавчих органів ради у сфері компетенції комісії.

Згідно з положеннями ст.22 Регламенту Ободівської сільської ради 8 скликання, затвердженого рішенням 2 позачергової сесії Ободівської сільської ради 8 скликання №11-2/2020 від 14.12.2020, включенню питання до проекту порядку денного та його винесенню розгляд пленарного засідання ради передує попередній розгляд цього проекту в постійних комісіях ради, до сфери повноважень яких належать ці питання (якщо рішення не процедурне). Питання, які не були попередньо розглянуті відповідними постійними комісіями ради, до порядку денного не включаються та не розглядаються на сесії.

Водночас з інформації, отриманої з відкритих джерел (офіційний вебсайт відповідача (obodivska-gromada.gov.ua), слідує, що з моменту направлення заяви позивача №237 від 22.03.2024 Ободівською сільською радою приймались рішення з питань, віднесених до сфери повноважень комісії з питань земельних відносин, охорони навколишнього середовища, екології та благоустрою, зокрема 30.09.2024 на 54 сесії та 03.12.2024 на 57 сесії Ободівської сільської ради 8 скликання.

Таким чином твердження сільського голови Ременюка К.В. щодо ігнорування депутатами засідань постійної комісії з питань земельних відносин, охорони навколишнього середовища, екології та благоустрою як підстави відсутності рішення ради судом сприймаються критично.

Проте як було встановлено судом: в листі позивача від 22.03.2024 за №237 про продовження договору оренди землі не міститься ніякої інформації про включення додатку до нього - проекту додаткової угоди, а на наявній в матеріалах справи копїї проекту додаткової угоди, яка начебто була додана до листа, відсутня відмітка про його прийняття Ободівською сільською радою.

Суд враховує, що згідно з ч.8 ст.33 Закону України "Про оренду землі" відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

Водночас в матеріалах справи відсутні докази оскарження стверджуваного сторонами зволікання Ободівської сільської ради в прийнятті рішення.

За сукупно встановлених обставин суд оцінює визнання позову сільським головою Ременюком К.В. як таке, що порушує права та інтереси Ободівської сільської ради.

Щодо судових витрат.

Згідно ч.1 ст.123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Відповідно до положень ч.2 ст.129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи те, що судом у позові відмовлено повністю, то витрати зі сплати судового збору в розмірі 3028 грн 00 коп. покладаються на позивача.

Керуючись ст. 7, 8, 10, 11, 13, 14, 15, 18, 42, 45, 46, 73, 74, 76, 77, 78, 79, 80, 86, 91, 123, 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 241, 242, 326, 327 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

1. У позові Приватного сільськогосподарського підприємства "Савинецьке" до Ободівської сільської ради про внесення змін до договору оренди землі від 14.12.2007 шляхом визнання додаткової угоди укладеною відмовити повністю.

2. Витрати зі сплати судового збору у розмірі 3028 грн 00 коп. покласти на позивача.

3. Відповідно до ст.241 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

4. Згідно з ст.256 ГПК України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено 16 червня 2025 р.

Суддя Нешик О.С.

кількість прим. рішення:

1 - до справи;

2, 3 - представнику ПСП "Савинецьке" адвокату Конякіну М.С. - в електронній формі до електронного кабінету в підсистемі ЄСІТС та на адресу електронної пошти ( ІНФОРМАЦІЯ_1 );

4, 5 - Ободівській сільській раді - в електронній формі до електронного кабінету в підсистемі ЄСІТС та на адресу електронної пошти ()