ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"15" травня 2025 р. Справа№ 910/13187/24

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Ткаченка Б.О.

суддів: Гаврилюка О.М.

Суліма В.В.

за участю секретаря судового засідання Мовчан А.Б.

за участю представників учасників справи згідно з протоколом судового засідання від 15.05.2025:

розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали апеляційної скарги фізичної особи-підприємця Донченка Сергія Дмитровича

на рішення Господарського суду міста Києва від 17.12.2024

у справі №910/13187/24 (суддя - Капцова Т.П.)

за позовом Департаменту комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

до фізичної особи-підприємця Донченка Сергія Дмитровича

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача: Комунальне підприємство виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго"

про розірвання договору оренди та виселення,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст заявлених вимог

Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - позивач, Департамент) звернувся до Господарського суду міста Києва з позовною заявою до фізичної особи-підприємця Донченка Сергія Дмитровича (далі - відповідач, ФОП Донченко С.Д., скаржник), у якій просить суд:

- розірвати договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 01.04.2021 № 3347, укладений між Департаментом комунальної власності м.Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго» та фізичною особою-підприємцем Донченком Сергієм Дмитровичем;

- виселити фізичну особу-підприємця Донченка Сергія Дмитровича з нежитлових приміщень загальною площею 48,35 кв.м, що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Леоніда Бикова, буд. 4-А.

Позовні вимоги обґрунтовані порушенням відповідачем умов договору оренди, а саме самовільним зайняттям додаткового неорендованого приміщення та здійсненням непогоджених ремонтних робіт, результатом яких стало неправомірне перепланування об`єкта оренди.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Господарського суду міста Києва від 17.12.2024 позов задоволено повністю. Розірвано договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 01.04.2021 № 3347, укладений між Департаментом комунальної власності м.Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго" та фізичною особою-підприємцем Донченком Сергієм Дмитровичем. Виселено фізичну особу-підприємця Донченка Сергія Дмитровича з нежитлових приміщень загальною площею 48,35 кв.м, що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Леоніда Бикова, буд. 4-А. Стягнуто з фізичної особи-підприємця Донченка Сергія Дмитровича на користь Департаменту комунальної власності м.Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) витрати по сплаті судового збору в розмірі 6 056 грн 00 коп.

Постановляючи оскаржуване рішення, суд першої інстанції керувався тим, що дії відповідача щодо проведення ремонтних робіт без погодження їх в установленому порядку з балансоутримувачем майна є неправомірними, а тому судом першої інстанції встановлено обґрунтованість заявленого позову, відтак Договір підлягає розірванню на вимогу позивача, а відповідач - виселенню з орендованого приміщення.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів

Не погодившись з рішенням, фізична особа-підприємець Донченко Сергій Дмитрович звернувся до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою в якій просить суд скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 17.12.2024 у справі №910/13187/24 повністю і прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову Департаменту комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) до фізичної особи-підприємця Донченка Сергія Дмитровича про розірвання договору оренди та виселення відмовити.

Узагальнені доводи апеляційної скарги зводяться до того, що рішення ухвалено з порушенням ст. 236 ГПК України, судом першої інстанції здійснено формальний підхід до розгляду справи, ухвалено рішення на підставі не повно і не всебічно з`ясованих обставин, не дослідження в судовому засіданні обставин на які посилався скаржник, без врахування обставин, які акцентовані та аргументовані скаржником; не наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Також скаржник зазначає, що акт огляду від 06.06.2024 був підписаний «неофіційним представником (без довіреності) орендаря», що грубо порушує права відповідача - особа, що підписала зазначений акт не мала на це жодних повноважень, а тому акт не може визнаватися належним доказом у суді.

Узагальнені доводи відзиву на апеляційну скаргу

19.02.2025 через відділ документального забезпечення суду від третьої особи надійшов відзив на апеляційну скаргу, відпповідно до якого останній просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, оскаржуване рішення без змін.

Узагальнені доводи відзиву зводяться до того, що, сторони у Договорі погодили, що Орендар не має права проводити переобладнання, перепланування, ремонт Об`єкта оренди без згоди Орендодавця, а відповідні роботи можуть проводитися тільки за погодженою з Балансоутримувачем проектно-кошторисною документацією. Разом із тим, відповідачем було здійснено самовільне зайняття додаткового приміщення, яке не передавалося в орендне користування за Договором, збільшення орендованих площ внаслідок знесення більшої частини перегородок, самовільне перепланування орендованого приміщення без отримання необхідного погодження з Балансоутримувачем/Третьою особою, Орендодавцем/Позивачем та без виготовленої і погодженої належним чином проектно-кошторисної документації, що є порушенням умов Договору оренди та вимог чинного законодавства.

24.02.2025 через відділ документального забезпечення суду від відповідача надійшов відзив на апеляційну скаргу, відпповідно до якого останній просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, оскаржуване рішення без змін.

Узагальнені доводи відзиву зводяться до того, що твердження апелянта будуються на припущеннях, є хибними та не спростовують висновків суду першої інстанції.

17.04.2025 через відділ документального забезпечення суду від відповідача надійшли письмові пояснення, які залишені колегією суддів без розгляду як такі, що подані з пропуском процесуального строку, встановленого ухвалою суду апеляційної інстанції від 11.02.2025.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті

Згідно з витягом з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 09.01.2025 сформовано колегію у складі: головуючий суддя - Ткаченко Б.О., судді: Буравльов С.І., Андрієнко В.В.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 14.01.2025 витребувано у Господарського суду міста Києва матеріали справи №910/13187/24. Відкладено вирішення питань, пов`язаних з рухом апеляційної скарги, до надходження матеріалів справи, які надійшли до суду 16.01.2025.

24.01.2025 суддею Андрієнко В.В. заявлено самовідвід від розгляду справи №910/13187/24 з метою недопущення сумнівів в неупередженості, які можуть виникнути, у зв`язку з тим, що у провадженні Голосіївського районного суду міста Києва перебуває цивільна справа, позивачем в якій є моя близька людина, відповідачем: Комунальне підприємство виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго", а мене залучено в якості третьою особою в даній справі.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 27.01.2025 заяву про самовідвід судді Андрієнко В.В., у розгляді апеляційної скарги фізичної особи-підприємця Донченка Сергія Дмитровича на рішення Господарського суду міста Києва від 17.12.2024 у справі №910/13187/24 - задоволено. Справу №910/13187/24 передано для здійснення повторного автоматизованого розподілу та визначення іншого складу суддів відповідно до ст. 32 Господарського процесуального кодексу України.

Згідно розпорядження керівника апарату Північного апеляційного господарського суду від 28.01.2025, протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями сформовано колегію у складі: головуючий суддя - Ткаченко Б.О., судді: Буравльов С.І., Гаврилюк О.М.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 28.01.2025 апеляційну скаргу фізичної особи-підприємця Донченка Сергія Дмитровича на рішення Господарського суду міста Києва від 17.12.2024 у справі №910/13187/24 залишено без руху, роз`яснено право на усунення недоліків апеляційної скарги.

10.02.2025 на адресу Північного апеляційного господарського суду від фізичної особи-підприємця Донченка Сергія Дмитровича надійшла заява про усунення недоліків із доказами сплати судового збору, до якої долучено квитанцію про сплату судового збору, з якої вбачається, що апелянтом сплачено судовий збір у визначеному судом розмірі, також надано до суду докази надсилання копії апеляційної скарги з додатками Департаменту комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) та Комунальному підприємству виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго".

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 11.02.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою фізичної особи-підприємця Донченка Сергія Дмитровича на рішення Господарського суду міста Києва від 17.12.2024 у справі №910/13187/24. Призначено до розгляду апеляційну скаргу фізичної особи-підприємця Донченка Сергія Дмитровича на рішення Господарського суду міста Києва від 17.12.2024 у справі №910/13187/24 у судове засідання на 20.03.2025.

19.03.2025 до Північного апеляційного господарського суду надійшло клопотання від відповідача про відкладення розгляду справи.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 20.03.2025 відкладено розгляд справі №910/13187/24 на 10.04.2025.

У судовому засіданні 10.04.2025 оголошено перерву на 17.04.2025.

У судовому засіданні 17.04.2025 оголошено перерву до 01.05.2025.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 01.05.2025 відкладено розгляд справи №910/13187/24 на 15.05.2025.

12.05.2025 згідно з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями, у зв`язку з перебуванням судді Буравльова С.І., який входить до складу колегії суддів і не є суддею-доповідачем, у відпустці, для розгляду апеляційної скарги фізичної особи-підприємця Донченка Сергія Дмитровича на рішення Господарського суду міста Києва від 17.12.2024 у справі №910/13187/24 сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя - Ткаченко Б.О., судді: Гаврилюк О.М., Сулім В.В.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 13.05.2025 прийнято справу №910/13187/24 за апеляційною скаргою фізичної особи-підприємця Донченка Сергія Дмитровича на рішення Господарського суду міста Києва від 17.12.2024 до свого провадження колегією суддів у складі: головуючий суддя - Ткаченко Б.О., судді: Гаврилюк О.М., Сулім В.В.

Позиції учасників справи, явка представників сторін у судове засідання та розгляд клопотання

Представники учасників апеляційного провадження з`явилися у судове засідання 15.05.2025 та надали свої пояснення по суті апеляційної скарги.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції

Як вірно встановлено судом першої інстанції та перевірено колегією суддів, 01.04.2021 між Департаментом комунальної власності м.Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - орендодавець), фізичною особою-підприємцем Донченком Сергієм Дмитровичем (далі - орендар) та Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго» (балансоутримувач) було укладено договір оренди № 3347 нерухомого майна, що належить до комунальної власності (далі - Договір), згідно з п. 1.1 Незмінюваних умов якого орендодавець і балансоутримувач передають, а орендар приймає у строкове платне користування майно - нежитлові приміщення загальною площею 48,35 кв.м, що розташовані за адресою: м.Київ, бульв.Леоніда Бикова, буд.4-А.

Відповідно до пункту 2.1 Незмінюваних умов Договору орендар вступає у строкове платне користування майном у день підписання акта приймання-передачі майна. Акт приймання-передачі підписується між орендарем і балансоутримувачем одночасно з підписанням цього Договору.

Пунктом 5.1 Незмінюваних умов Договору передбачено, що орендар має право, зокрема, за згодою балансоутримувача проводити поточний та/або капітальний ремонт майна і виступати замовником на виготовлення проектно-кошторисної документації на проведення ремонту, здійснювати невід`ємні поліпшення майна за наявності рішення орендодавця про надання згоди, прийнятого відповідно до закону та Порядку передачі в оренду державного і комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 (далі - Порядок).

Згідно з п. 5.2 Незмінюваних умов Договору порядок отримання орендарем згоди балансоутримувача і орендодавця на проведення відповідних видів робіт, передбачених пунктом 5.1 цього Договору, порядок отримання орендарем згоди орендодавця на зарахування витрат на проведення цих робіт в рахунок орендної плати і умови, на яких здійснюється таке зарахування, а також сума витрат, які можуть бути зараховані, визначаються Порядком.

Пунктом 6.2 Незмінюваних умов Договору встановлено, що орендар зобов`язаний забезпечувати збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент його передачі в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки.

Відповідно до п. 6.4 Незмінюваних умов Договору орендар зобов`язаний забезпечити представникам орендодавця та балансоутримувача доступ на об`єкт оренди у робочі дні у робочий час (а у разі отримання скарг на порушення правил тиші або провадження орендарем діяльності у неробочий час, яка завдає шкоди або незручностей власникам суміжних приміщень - то у будь-який інший час) з метою здійснення контролю за його використанням та виконанням орендарем умов цього Договору. Про необхідність отримання доступу до об`єкта оренди балансоутримувач або орендодавець повідомляє орендареві електронною поштою принаймні за один робочий день, крім випадків, коли доступ до об`єкта оренди необхідно отримати з метою запобігання нанесенню шкоди об`єкту оренди чи власності третіх осіб через виникнення загрози його пошкодження внаслідок аварійних ситуацій або внаслідок настання надзвичайних ситуацій, техногенного та природного характеру, а також у разі отримання скарг на порушення правил тиші або провадження орендарем діяльності у неробочий час, яка завдає шкоди або незручностей власникам суміжних приміщень. У разі виникнення таких ситуацій орендар зобов`язаний вживати невідкладних заходів для ліквідації їх наслідків.

Строк Договору, відповідно до п. 11 Змінюваних умов Договору, становить 5 років з дати набрання чинності цим Договором. Договір набирає чинності в день його підписання сторонами (п. 12.1 Незмінюваних умов Договору).

01.04.2021 за актом приймання-передачі нерухомого майна, що є додатком № 1 до Договору, балансоутримувач передав, а орендар прийняв в орендне користування нежитлові приміщення загальною площею 48,35 кв.м, що розташовані за адресою: м.Київ, бульв.Леоніда Бикова, буд.4-А.

На підставі п. 6.4 Незмінюваних умов Договору балансоутримувач 04.06.2024 надіслав на електронну пошту орендаря, яка зазначена у підп. 3.2.1 п. 3.2 Змінюваних умов Договору, електронний лист, в якому просив останнього забезпечити 06.06.2024 доступ до об`єкта оренди та безпосередню присутність орендаря або представника орендаря.

За результатами огляду об`єкта оренди було складено акт огляду орендованих приміщень від 06.06.2024, підписаний представниками балансоутримувача, орендодавця та неофіційним представником (без довіреності) орендаря, відповідно до якого виявлено порушення орендарем умов пункту 5.1 Незмінюваних умов Договору, а саме перевищення орендарем орендованих площ внаслідок самовільного зайняття додаткового приміщення площею 5,7 кв.м, розташованого з лівого боку від центрального входу до об`єкта оренди, що мало окремий вхід і не передавалося в орендне користування за Договором. У наведеному приміщенні повністю знесено міжкімнатну перегородку, внаслідок чого воно було об`єднано з орендованими площами, що суперечить п. 4.1 Змінюваних умов Договору. Також встановлено факт проведення ремонтних робіт (з переплануванням) без отримання згоди балансоутримувача, тобто з порушенням норм п. 5.1 Незмінюваних умов Договору, що підтверджується такими спостереженнями:

- фасадна частина об`єкта оренди пофарбована в світло-сірий колір;

- дверний проріз зліва від центрального входу до об`єкта оренди розширено, а також там встановлено металопластикові двері;

- два вікна зліва від центрального входу до об`єкта оренди замінено на металопластикові;

- два вікна з лівого боку в торці будівлі від центрального входу до об`єкта оренди розмуровано, натомість середній віконний проріз замуровано. Розмуровані вікна замінені на металопластикові;

- всі міжкімнатні перегородки (окрім однієї несучої стіни) зруйновано, внаслідок чого ліквідовано низку приміщень та суттєво збільшено корисну площу об`єкта оренди;

- один дверний проріз замуровано, внаслідок чого приміщення однієї групи розділено на дві частини з окремими входами;

- в усьому об`єкті оренди завершено штукатурні та облицювальні роботи;

- будівельне сміття, утворене після руйнації перегородок, вивезено з орендованих приміщень.

У зв`язку з виявленими порушеннями, балансоутримувачем було складено та надіслано орендареві рекомендованим листом із повідомленням про вручення, припис № 1/28/23.1.2/3317 від 10.06.2024 щодо усунення порушення умов договору оренди нерухомого майна комунальної власності, в якому балансоутримувач вимагав упродовж 30 календарних днів з дати отримання зазначеного припису усунути виявлені порушення шляхом звільнення самовільно зайнятих не орендованих площ та відновлення початкової конфігурації конструкцій (в тому числі несучих) орендованих приміщень, що існувала на дату укладення Договору.

02.08.2024 балансоутримувач надіслав на електронну пошту орендаря, електронний лист, в якому просив останнього забезпечити 06.08.2024 доступ до об`єкта оренди та безпосередню присутність орендаря або представника орендаря.

За результатами повторного огляду об`єкта оренди було складено акт огляду орендованих приміщень від 06.08.2024, підписаний представниками балансоутримувача, орендодавця та неофіційним представником (без довіреності) орендаря, відповідно до якого виявлені при первинному огляді порушення не усунуті.

Зважаючи на викладене, балансоутримувач направив орендодавцеві лист № 1/28/23.1.2/4586 від 08.08.2024 про ініціювання процедури розірвання договору та виселення орендаря.

З огляду на порушення відповідачем положень п. 4.1 Змінюваних умов та п. 5.1 Незмінюваних умов Договору, а також невиконання вимог припису щодо усунення порушення умов договору оренди нерухомого майна комунальної власності № 1/28/23.1.2/3317 від 10.06.2024, позивач звернувся до суду з цим позовом, у якому просить розірвати Договір та виселити відповідача з нежитлових приміщень загальною площею 48,35 кв.м, що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Леоніда Бикова, буд. 4-А.

Межі, мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови

Згідно з пунктом 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини.

Відповідно до частини 1 статті 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Частина 1 статті 626 Цивільного кодексу України визначає, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

У відповідності до положень статей 6, 627 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно з частиною 1 статті 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Укладений між сторонам Договір, з огляду на встановлений статтею 204 Цивільного кодексу України принцип правомірності правочину, є належною підставою, у розумінні статті 11 Цивільного кодексу України, для виникнення у позивача та відповідача взаємних цивільних прав та обов`язків, та за своєю правовою природою є договором оренди, який підпадає під правове регулювання глави 58 Цивільного кодексу України, параграфу 5 глави 30 Господарського кодексу України, а також Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Відповідно до частин 1, 6 статті 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно зі статтею 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Факт користування відповідачем орендованим майном - нежитловими приміщеннями загальною площею 48,35 кв.м, що розташовані за адресою: м.Київ, бульв.Леоніда Бикова, буд.4-А, підтверджується наявним у матеріалах справи актом приймання-передачі нерухомого майна від 01.04.2021 та не заперечується учасниками апеляційного провадження.

За приписами статті 773 Цивільного кодексу України наймач зобов`язаний володіти та/або користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач володіє та/або користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

Відповідно до частини 1 статті 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар державного або комунального майна має право за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна. Балансоутримувач розглядає клопотання орендаря і протягом 10 робочих днів може прийняти одне з таких рішень з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач: рішення про надання згоди на здійснення ремонту за рахунок орендаря; рішення про відмову у наданні згоди на здійснення ремонту.

Пунктом 153 Порядку передачі майна в оренду, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 передбачено, що орендар має право за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна. Для отримання такої згоди орендар звертається до балансоутримувача із клопотанням, у якому обґрунтовує необхідність проведення такого ремонту. До клопотання додаються: опис ремонтних робіт; орієнтовний строк їх проведення. Балансоутримувач розглядає клопотання орендаря та протягом десяти робочих днів приймає одне з рішень, передбачених частиною першою статті 21 Закону.

З матеріалів справи вбачається, що під час здійснення контролю за використанням орендарем орендованого майна та виконанням ним умов Договору, представниками балансоутримувача та орендодавця було встановлено, що орендарем за відсутності дозволу балансоутримувача в орендованому приміщенні виконано ремонтні роботи з реконструкції та перепланування нежитлового приміщення.

Так, в акті огляду орендованих приміщень від 06.06.2024, підписаному представниками балансоутримувача, орендодавця та неофіційним представником (без довіреності) орендаря, зафіксовано порушення орендарем умов пункту 5.1 Незмінюваних умов Договору, а саме перевищення орендарем орендованих площ внаслідок самовільного зайняття додаткового приміщення площею 5,7 кв.м, розташованого з лівого боку від центрального входу до об`єкта оренди, що мало окремий вхід і не передавалося в орендне користування за Договором. У наведеному приміщенні повністю знесено міжкімнатну перегородку, внаслідок чого воно було об`єднано з орендованими площами, що суперечить п. 4.1 Змінюваних умов Договору. Також встановлено факт проведення ремонтних робіт (з переплануванням) без отримання згоди балансоутримувача, тобто з порушенням норм п. 5.1 Незмінюваних умов Договору, що підтверджується такими спостереженнями:

- фасадна частина об`єкта оренди пофарбована в світло-сірий колір;

- дверний проріз зліва від центрального входу до об`єкта оренди розширено, а також там встановлено металопластикові двері;

- два вікна зліва від центрального входу до об`єкта оренди замінено на металопластикові;

- два вікна з лівого боку в торці будівлі від центрального входу до об`єкта оренди розмуровано, натомість середній віконний проріз замуровано. Розмуровані вікна замінені на металопластикові;

- всі міжкімнатні перегородки (окрім однієї несучої стіни) зруйновано, внаслідок чого ліквідовано низку приміщень та суттєво збільшено корисну площу об`єкта оренди;

- один дверний проріз замуровано, внаслідок чого приміщення однієї групи розділено на дві частини з окремими входами;

- в усьому об`єкті оренди завершено штукатурні та облицювальні роботи;

- будівельне сміття, утворене після руйнації перегородок, вивезено з орендованих приміщень.

Аналогічні порушення встановлені й під час повторного огляду об`єкта оренди, про що було складено акт огляду орендованих приміщень від 06.08.2024.

Разом з тим, як доречно вказано судом першої інстанції, що доказів, як виготовлення проектно-кошторисної документації, так і погодження в установленому порядку виконання робіт з балансоутримувачем, відповідачем надано не було.

За таких обставин, дії відповідача щодо проведення ремонтних робіт без погодження їх в установленому порядку з балансоутримувачем майна є неправомірними.

При цьому колегією суддів враховано правову позицію Верховного Суду, викладену у постановах від 02.12.2020 у справі № 910/5446/19 та від 03.10.2023 у справі № 910/6018/22, згідно з якою, укладаючи договір найму, наймодавець має право розраховувати на те, що передана у найм річ буде використовуватися за призначенням і не буде змінена наймачем без згоди наймодавця з тим, щоб у разі припинення договору найму річ була повернута наймодавцеві у стані, в якому вона була одержана у найм, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі, як це передбачено частиною 1 статті 785 Цивільного кодексу України. Проведення істотної зміни - перепланування орендованого приміщення орендарем поза згодою орендодавця та доцільність проведення якого він обґрунтовано заперечує свідчить про порушення прав орендаря та є підставою для висновку про користування орендованим майном всупереч умовам договору оренди, що є істотним порушенням договору.

Згідно з частиною 2 статті 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.

Статтею 651 Цивільного кодексу України визначено загальні підстави зміни та розірвання договорів. Так, частиною 2 цієї статті передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Разом з тим, статтею 783 Цивільного кодексу України як спеціальною нормою стосовно договорів найму визначено підстави розірвання договору оренди на вимогу наймодавця, серед яких, зокрема, користування наймачем річчю всупереч договору або призначенню речі.

За приписом частини 1 статті 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Згідно з частиною 1 статті 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» у разі припинення договору оренди орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.

Отже, як зазначеними положеннями чинного законодавства України, так і умовами Договору (п. 4.1 Незмінюваних умов Договору) передбачені правові наслідки припинення договору оренди та необхідність повернення орендованого майна.

З огляду на вищевикладене, дослідивши всі обставини справи, перевіривши їх наявними доказами, судом встановлено обґрунтованість заявленого позову, відтак Договір підлягає розірванню на вимогу позивача, а відповідач - виселенню з орендованого приміщення.

Укладаючи Договір, Позивач і Третя особа розраховували на належне виконання Відповідачем своїх зобов`язань за Договором. При цьому збільшення орендованої площі внаслідок перепланування без погодженої проектної документації та письмової згоди Позивача на таке перепланування тягне за собою збільшення розміру орендної плати, що є істотною умовою Договору.

Відповідно до постанови КГС ВС від 04.07.2023 у справі № 910/5528/22: «Відповідачу неодноразово надавалася можливість усунути такі порушення, однак ним зазначеного здійснено не було, конструкції орендованих приміщень не були відновлені, як і не отримано погодження щодо перепланування спірного приміщення. За змістом статті 773 ЦК України наймач зобов`язаний володіти та/або користуватисяб річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач володіє та/або користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

Згідно з частиною першою статті 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

З наведеного слідує, що надаючи в оренду майно з обмеженням права його перебудови та переобладнання, що достеменно встановлено судами, орендодавець під час укладення договору очікував, що орендар не буде здійснювати перепланування без отримання його згоди, тобто, що нерухоме майно залишатиметься у тому ж стані, у якому передано в оренду.

Отже, орендар мав законні очікування на збереження його майна і у випадку закінчення строку оренди поверненні його у тому ж стані, або у стані, який ним був погоджений. Однак, внаслідок самовільного перепланування відповідачем спірного приміщення, орендар фактично не має змоги отримати очікуване при укладенні договору.

Наводячи доводи щодо порядку складення актів огляду орендованих приміщень, скаржник не спростовує обставин, встановлених судами саме щодо фактичного знесення конструкцій в орендованому ним приміщенні. У свою чергу, твердження відповідача щодо не встановлення судами попередніх інстанцій кількості знесених перегородок та розміру на який збільшилася площа об`єкта оренди не спростовують факту істотного порушення умов договору, як і завдання шкоди яка виражена у переплануванні нерухомого майна без згоди орендодавця.»

З вищевикладених висновків Верховного Суду вбачається, що визначення перепланування орендованого приміщення орендарем поза згодою орендодавця істотним порушенням умов договору оренди комунального майна.

Підсумовуючи вищевикладене в сукупності, колегія суддів цілком погоджується із висновком суду першої інстанції про наявність правових підстав для повного задоволення позовних вимог.

Інші доводи, наведені скаржником в апеляційній скарзі, колегією суддів до уваги не приймаються з огляду на те, що вони є необґрунтованими та такими, що спростовуються вищевикладеним та матеріалами справи, а також не впливають на вірне вирішення судом першої інстанції даного спору. Також, відсутні підстави для скасування чи зміни оскаржуваних рішень в розумінні ст. 277 ГПК України з викладених у апеляційній скарзі обставин.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

У відповідності до вимог ч. ч. 1, 2, 5 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. В суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Згідно частини 1 статті 77 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Згідно статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. (ст. 76 Господарського процесуального кодексу України).

Статтею 79 Господарського процесуального кодексу України визначено, що наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Ч. 1 статті 276 Господарського процесуального кодексу України визначено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

З огляду на викладене, Північний апеляційний господарський суд визнає, що доводи скаржника викладені в апеляційній скаргзі, не спростовують висновків господарського суду першої інстанції, викладених в оскаржуваному рішенні, оскаржуване рішення ухвалено з повним і достовірним встановленням всіх фактичних обставин, а також з дотриманням норм процесуального та матеріального права, у зв`язку з чим, суд апеляційної інстанції не вбачає підстав для зміни або скасування оскаржуваного рішення Господарського суду міста Києва від 17.12.2024 у справі №910/13187/24, за наведених скаржником доводів та в межах апеляційної скарги.

Розподіл судових витрат

Судовий збір розподіляється відповідно до вимог статті 129 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись ст.ст. 129, 240, 269, 270, 273, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,

УХВАЛИВ:

1. Апеляційну скаргу фізичної особи-підприємця Донченка Сергія Дмитровича на рішення Господарського суду міста Києва від 17.12.2024 у справі №910/13187/24- залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 17.12.2024 у справі №910/13187/24 - залишити без змін.

3. Судовий збір за подачу апеляційної скарги залишити за фізичною особою-підприємцем Донченком Сергієм Дмитровичем.

4. Матеріали справи №910/13187/24 повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в порядку та строки, визначені статтями 287 та 288 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст складено та підписано 09.06.2025. (після виходу головуючого судді Ткаченка Б.О. з лікарняного)

Головуючий суддя Б.О. Ткаченко

Судді О.М. Гаврилюк

В.В. Сулім