ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"29" травня 2025 р.м. Одеса Справа № 916/3191/24

Господарський суд Одеської області у складі судді Невінгловської Ю.М.

при секретарі судового засідання: Задорожному А.О.;

за участю представників:

від позивача: Бондар А.Г.;

від відповідача: не з`явився;

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу:

за позовом: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, Одеська область, місто Одеса, вулиця Артилерійська, будинок 1; );

до відповідача: Фізичної особи-підприємця Маматова Олександра Костянтиновича ( АДРЕСА_1 ; РНОКПП НОМЕР_1 );

про виселення та стягнення 24 711,42 грн,-

1. Суть спору.

18.07.2024 до Господарського суду Одеської області надійшла позовна заява (вх.№3257/24) Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до відповідача Фізичної особи-підприємця Маматова Олександра Костянтиновича, в якій позивач просить суд:

1.Виселити Фізичну особу-підприємця Маматова Олександра Костянтиновича з нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 33,4 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Бугаївська, 58-Г, на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради;

2.Стягнути з Фізичної особи-підприємця Маматова Олександра Костянтиновича на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради неустойку за прострочення повернення об?єкта оренди у розмірі 24711,42 грн.

В обґрунтування позовних вимог посилається на порушення відповідачем Договору оренди №888/17 від 11.09.2017 в частині повернення орендованого приміщення після закінчення строку дії договору, внаслідок чого відповідач підлягає виселенню із займаного приміщення, а також на підставі ч.2 ст.785 ЦК України з відповідача підлягає стягненню неустойка за прострочення виконання зобов`язань з повернення об`єкта оренди у розмірі подвійної орендної плати за кожен місяць прострочення.

2. Заяви, клопотання та інші процесуальні дії по справі.

Розглянувши матеріали вказаної позовної заяви, судом було встановлено, що вказана позовна заява подана без додержання вимог, викладених у ст. 162 Господарського процесуального кодексу України, в зв`язку з чим, ухвалою суду від 23.07.2024, відповідну позовну заяву було залишено без руху та встановлено позивачу строк для усунення вказаних недоліків.

Ухвалою суду від 30.07.2024 провадження у даній справі було відкрито, розгляд справи вирішено здійснювати за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на "12" вересня 2024 р. о 15:40.

У судовому засіданні 12.09.2024, за участі представника позивача, суд ухвалою у протокольній формі відклав розгляд справи на 07.10.2024 о 15:00.

У судовому засіданні 07.10.2024, за участі представника позивача, суд ухвалою у протокольній формі відклав розгляд справи на 24.10.2024 о 14:30.

23.10.2024 до суду від представника відповідача надійшла заява про ознайомлення з матеріалами справи в електронному вигляді (вх.№40474/24).

11.11.2024 до суду надійшов відзив на позовну заяву (вх.№40474/24).

У судовому засіданні 18.11.2024, за участі представника позивача, суд встановив строк для надання відповіді на відзив до 02.12.2024, для заперечень до 11.12.2024 ухвалою у протокольній формі відклав розгляд справи на 16.12.2024 о 12:30.

25.11.2024 до суду надійшла відповідь на відзив (вх.№42313/24).

12.12.2024 до суду надійшла заява про поновлення строку для надання заперечень (вх.44502/24).

16.12.2024 до суду надійшла заява про відкладення розгляду справи (вх.№44829/24).

Судове засідання 16.12.2024, не відбулось у зв`язку з анонімним повідомленням про мінування адміністративної будівлі Господарського суду Одеської області, про що секретарем судового засідання було створено відповідну довідку.

Ухвалою суду від 16.12.2024 розгляд справи призначено на "13" січня 2025 р. о 16:00.

У судовому засіданні 13.01.2025, за участі представників сторін, суд ухвалою у протокольній формі задовольнив клопотання представника відповідача та продовжив строк для надання заперечень на 10 днів та оголосив ухвалу у протокольній формі про відкладення розгляду справи на 23.01.2025 о 16:00.

20.01.2025 до суду надійшла заява про відкладення розгляду справи (вх.№1849/25).

20.01.2025 до суду надійшла заява про залучення документів (вх.№1851/25).

23.01.2025 до суду надійшло клопотання про витребування доказів (вх.№2494/25).

23.01.2025 до суду надійшли заперечення відповідача на відповідь на відзив (вх.№2509/25).

У судовому засіданні 23.01.2025, за участі представника відповідача, суд залишив на розгляді клопотання про витребування доказів та оголосив ухвалу у протокольній формі про закриття підготовчого провадження та призначення справи до розгляду по суті на 10.02.2025 о 15:30.

У судовому засіданні 10.02.2025, за участі представників сторін, суд ухвалою без оформлення окремого процесуального документа задовольнив клопотання про витребування доказів а також оголосив перерву розгляду справи на 10.03.2025 о 16:00.

18.02.2025 до суду надійшла заява про залучення документів до матеріалів справи (вх.№5534/25).

03.03.2025 до суду надійшла заява про залучення документів до матеріалів справи (вх.№7038/25).

У судовому засіданні 10.03.2025, за участі представників сторін, суд без оформлення окремого документа оголосив про перерву в розгляді справи по суті до 07.04.2025 о 16:30.

У судовому засіданні 10.03.2025, за участі представників сторін, без оформлення окремого документа оголосив перерву в розгляді справи по суті до 28.04.2025 об 11:00.

09.04.2025 до суду надійшли пояснення позивача (вх.№11414/25).

28.04.2025 до суду від позивача надійшла заява про відкладення розгляджу справи (вх.№13459/25).

У судовому засіданні 28.04.2025, без участі представників сторін, суд без оформлення окремого документа постановив ухвалу про задоволення клопотання представника відповідача та оголосив перерву в розгляді справи по суті до 19.05.2025 о 15:30.

У судовому засіданні 19.05.2025 суд, без оформлення окремого документа оголосив перерву в розгляді справи по суті до 29.05.2025 о 12:45.

20.05.2025 до суду від представника відповідача надійшла заява про перенесення розгляду справи (вх.№15945/25).

29.05.2025 до суду від представника відповідача надійшла заява про відкладення розгляду справи у зв`язку з продовженням перебуванням на лікарняному (вх.№17158/25).

У судовому засіданні 03.06.2025, за участі представника позивача, за результатом розгляду даного клопотання відповідача суд без оформлення окремого процесуального документа оголосив ухвалу про відмову в задоволенні даного клопотання з підстав його необґрунтованості, а також проголосив скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення суду у справі та відклав складення повного рішення на строк до 09.06.2025.

03.06.2025 до суду від представника відповідача надійшло повідомлення про сплату судового збору та надання доступу до запису судового засідання (вх.№17587/25).

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 2 ГПК України, завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави. Суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням господарського судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.

Враховуючи ту обставину, що в умовах воєнного стану суди продовжують працювати в штатному режимі, з огляду на необхідність дотримання розумних строків розгляду справи з метою забезпечення доступу до правосуддя, гарантованого державою та ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, суд здійснив розгляд даної справи в межах розумного строку.

3. Аргументи учасників справи.

3.1. Аргументи Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

У якості обґрунтування своїх вимог, позивач зазначає, що Фізичній особі-підприємцю Маматову Олександру Костянтиновичу (далі Орендар) згідно з договором оренди від 11.09.2017 № 888/17 (далі - Договір). укладеним з Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (далі Орендодавець), надано у строкове платне користування нежитлове приміщення першого поверху, загальною площею 33,4 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Бугаївська, 58-Г.

Відповідно до п. 1.2. Договору, термін дії договору оренди визначено до 11.08.2020.

Позивач вказує, що зважаючи на те, що термін дії договору оренди від 11.09.2017 № 888/17 закінчувався 11.08.2020, відповідач відповідно до вимог ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» мав подати заяву про продовження договору оренди не пізніше ніж у строк до 11.05.2020. Разом з тим орендар лише 28.07.2020 надіслав до Департаменту заяву про продовження терміну Договору.

На думку позивача, орендарем не було дотримано вимог, а саме, не подано у встановлений термін відповідної заяви разом із документами, передбаченими пунктом 113 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, зокрема й ті, що підтверджують право на отримання в оренду державного та комунального майна без проведення аукціону.

За таких обставин позивач вважає, що оскільки, продовження договору оренди відбувається відповідно до норм Закону України «Про оренду державного та комунального майна» № 157-ІХ, яким в свою чергу встановлений відповідний порядок щодо продовження договірних відносин, термін дії договору закінчився 11.08.2020, тобто договір припинився у зв`язку з закінченням строку, на який його було укладено.

В свою чергу, як стверджує позивач, припинення договору оренди свідчить про відсутність у орендаря правових підстав для подальшого користування об`єктом оренди та про необхідність його виселення з орендованого приміщення.

Виходячи з викладеного, у зв`язку з невчасним виконанням відповідачем зобов`язання щодо повернення орендованого майна Департаменту самостійно за актом приймання-передачі, позивачем здійснено нарахування неустойки за прострочення повернення об`єкта оренди у розмірі подвійної орендної плати за кожен місяць прострочення, яка відповідно до розрахунку від 14.06.2024, з урахуванням часткової сплати, складає 24711,22 грн.

У відповіді на відзив, позивач зазначає, що відповідач повідомив позивача про намір продовжити договір оренди лише 28.07.2020, тобто не у встановлені нормами чинного законодавства строки. Крім того не було додано до відповідної заяви ні звіту про оцінку майна, ні рецензії на цей звіт.

Позивач вказує, що самим орендарем не дотримано встановленого законодавством порядку продовження строку дії договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором, що відповідно до положень статті 18 Закону № 157-ІХ унеможливлює продовження строку його дії на той самий термін і на тих самих умовах.

Таким чином, враховуючи викладене, позивач просить суд задовольнити позовні вимоги щодо стягнення з ФОП Маматова О.К. неустойки за несвоєчасне звільнення орендованого приміщення в розмірі 24 711,42 грн. та виселення з приміщення.

3.2. Аргументи Фізичної особи-підприємця Маматова Олександра Костянтиновича.

У якості заперечень позовних вимог, відповідач вказує, що правовідносини між сторонами виникли та продовжують існувати на підставі договору оренди від 11.09.2017 № 888/17, по день пред`явлення позову до відповідача.

Починаючи з 12.08.2020 по 11.08.2020 сторони Договору заяви про припинення або зміну його умов одна одній не надсилали, а отже Договір вважається продовженим на той же строк, тобто 2 роки 11 місяців, а саме з 12.08.2020 по 12.07.2023. Також починаючи з 13.07.2023 по 12.08.2023 сторони Договору заяви про припинення або зміну його умов одна одній не надсилали, а отже Договір вважається продовженим на той же строк, тобто 2 роки 11 місяців, а саме з 13.07.2023 по 13.06.2026.

Відповідач вказує, що орендодавець безпідставно здійснював нарахування неустойки та зараховував в її оплату сплачену орендарем орендну плату за орендоване приміщення.

Відповідач також зазначає, що недотримання Орендарем строків подання заяви про продовження договору оренди, встановлених ч.3 ст.18 Закону № 157-ІХ та пунктом 135 Порядку, не тягне за собою припинення договору оренди, а законодавець пов`язує таке припинення лише з повідомленням Орендодавцем Орендаря про припинення договору оренди на підставі закінчення строку та про необхідність звільнення орендованого приміщення

Також у своїх запереченнях на відповідь на відзив відповідач зазначає, що в діях ФОП Маматова О.К. відсутня вина у невиконанні зобов`язання щодо повернення орендованого приміщення за актом приймання-передачі, що звільняє його від сплати неустойки, передбаченої ч.2 ст.785 ЦК України та умовами Договору № 888/17.

Відтак, враховуючи викладене, відповідач просить відмовити Департаменту комунальної власності Одеської міської ради у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

4. Фактичні обставини справи встановлені судом.

Як вбачається з наявної в матеріалах справи копії витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №9412563 від 09.08.2017, державним реєстратором Юридичного департаменту Одеської міської ради Купрійчук Є.А. 04.08.2017, номер запису про право власності 21800640 здійснено державну реєстрацію права власності Територіальної громади м. Одеси в особі Одеської міської ради на нежитлову будівлю загальною площею 33,4 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Бугаївська, 58-Г (а.с. 134).

Відповідно до Положення про Департамент комунальної власності Одеської міської ради, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 17.03.2021 № 137-VIII, Департамент комунальної власності Одеської міської ради є виконавчим органом Одеської міської ради, у своїй діяльності керується Конституцією та законами України, актами Президента України та Кабінету Міністрів України, іншими нормативно-правовими актами, рішеннями Одеської міської ради, її виконавчого комітету, розпорядженнями міського голови та цим положенням. Департамент підзвітний та підконтрольний Одеській міській раді, підпорядкований міському голові та Виконавчому комітету Одеської міської ради. Департамент є уповноваженим органом, який виступає орендодавцем щодо єдиних майнових комплексів, нерухомого майна і споруд, майна, що не увійшло до статутного капіталу, перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Одеси, за виключенням майна, орендодавцем якого уповноважено виступати інший виконавчий орган Одеської міської ради (а.с. 29-30)

11.09.2017 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (далі - Орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем Маматовим Олександром Костянтиновичем (далі - Орендар) укладено Договір оренди від №888/17 (далі- Договір), за яким Орендарю надано у строкове платне користування нежитлове приміщення першого поверху, загальною площею 33,4 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Бугаївська, 58-Г (а.с.12-15).

Відповідно до п. 1.3. Договору, термін дії договору оренди визначено до 11.08.2020.

Згідно п. 2.2. Договору, за орендоване приміщення Орендар, зобов`язується сплачувати орендну плату, що становить за перший після підписання договору оренди місяць 602,34 грн. (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції) та є базовою ставкою орендної плати за місяць. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Податок на додану вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства.

За пунктом 2.3. Договору, до орендної плати не входить плата за комунальні послуги, вартість експлуатаційних витрат, плата за користування земельною ділянкою та інші послуги, які надаються спеціалізованими організаціями.

Згідно з пунктом 2.4. Договору, Орендар зобов`язаний вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.

Відповідно до п. 3.4 Договору, Орендодавець зобов`язується передати Орендарю в оренду нежиле приміщення згідно з п. 1.1 цього договору за актом приймання-передачі, який підписується обома сторонами.

Пунктом 4.1 Договору, сторони погодили, що вказані у п. 1.1 приміщення орендодавцем передаються Орендарю виключно для розміщення майстерні для надання побутових послуг населенню.

У пункті 4.7. Договору встановлено, що після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання, Орендар зобов`язаний у 15-денний термін передати Орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі їх в оренду, та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об`єкта оренди.

Відповідно до п. 4.10. Договору, у випадку припинення дії цього договору, у зв`язку із закінченням строку чи дострокового розірвання цього договору, Орендар сплачує неустойку у розмірі подвійної орендної плати з урахуванням щомісячного індексу по день підписання акту приймання-передачі приміщення.

За умовами п. 7.11 Договору, його дія припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; продажу об`єкта оренда за участю орендаря; загибелі об`єкта оренди; достроково за згодою сторін або рішенням господарського суду; банкрутства або ліквідації орендаря; інших випадках, передбачених чинним законодавством.

Відповідно до п. 7.17 Договору він набуває чинності з моменту підписання його сторонами.

11.09.2017 між сторонами укладено Акт приймання-передачі нежитлового приміщення, за яким Департамент комунальної власності Одеської міської ради передав а ФОП Маматов О.К. прийняв в оренду нежитлову будівлю загальною площею 33,4 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Бугаївська, 58-Г. Також даним актом встановлено, що приміщення потребує ремонту а також, що майна комунальної власності в приміщенні немає (а.с. 16).

Згідно розрахунку орендної плати до Договору оренди №888/17 від 11.09.2017, затвердженого сторонами, місячна орендна плата станом на 01.09.2017 становить 602,34 грн. (без ПДВ) (а.с.17).

28.07.2020 Маматов О.К. подав до Департаменту комунальної власності ОМР заяву в якій просив продовжити оренду нежитлового приміщення за Договором, що підтверджується відміткою про прийняття (а.с. 18).

Департамент комунальної власності ОМР направив ФОП Маматову О.К. повідомлення в якому зазначав, що подана ним заява була надана з порушенням чинного законодавства, у зв`язку з чим Департамент вимагає терміново здійснити фактичну передачу об`єкта комунальної власності нежитлового приміщення співробітникам Департаменту за актом приймання-передачі. Також Департамент зазначав, що у випадку неповернення приміщення, буде нараховуватися неустойка у розмірі подвійної орендної плати за весь час прострочення, а також Департамент буде вимушений звернутися до суду з метою примусового виселення та стягнення неустойки за прострочення повернення об`єкта оренди (а.с.19).

Як вбачається з матеріалів справи, позивачем здійснювалося повідомлення про необхідність повернення об`єкту оренди ФОП Маматову О.К. шляхом направлення листів за адресою 57508, В/ч НОМЕР_2 , м. Очаків, Миколаївська область, що підтверджується наявними в матеріалах справи копіями звіту про повернення коштів, виданих на відрядження №18 від 30.09.2020 (а.с.185) та реєстру відправлених листів за вересень 2020 №1. (а.с.186-187).

Також в матеріалах справи наявна копія претензії №2247 від 06.10.2023, Департаменту комунальної власності Одеської міської ради адресованої ФОП Маматову О.К. за якою позивач повідомляв відповідача про нарахування за прострочення виконання зобов`язань щодо повернення об`єкта оренди у розмірі подвійної орендної плати за кожен місяць прострочення що за період з 12.11.2020 по 30.09.2023 з урахуванням часткової сплати складає 26 937,70 грн. Також в даній претензії позивач просив здійснити сплату розміру неустойки та вказував, що у разі залишення зазначеної претензії без розгляду або без задоволення, Департаментом буде ініційовано питання стягнення у судовому порядку вказаного розміру неустойки (а.с.20-23).

Водночас доказів отримання даної претензії матеріали справи не містять.

25.06.2024 комісією у складі уповноважених осіб Департаменту комунальної власності Одеської міської ради здійснено обстеження нежитлової одноповерхової будівлі що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Бугаївська, 58-Г, та зокрема встановлено, що вказане приміщення відчинено та використається орендарем під розміщення майстерні побутових послуг населенню, заборгованість з орендної плати відсутня, приміщення не застраховане (а.с. 24-27).

Також в матеріалах справи наявні копії квитанцій оплат здійснених ФОП Маматовим О.К. на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради в період з 2020 по 2024 роки (а.с. 145-169 на звороті).

Згідно наявного в матеріалах справи розрахунку неустойки, заборгованість ФОП Маматова О.К. зі сплати неустойки за неповернення об`єкта оренди за Договором оренди комунального майна №888/17 від 11.09.2017, за період з 12.11.2020 по 30.06.2024 становить розмір 24 711,42 грн.

5. Позиція суду щодо встановлених обставин справи.

Відповідно до частин першої, другої статті 11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Згідно з приписами статті 509 Цивільного кодексу України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку; зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу, у тому числі і з договорів.

Частиною першою статті 173 Господарського кодексу України, встановлено, що господарським визнається зобов`язання, що виникає між суб`єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених Господарським кодексом України, в силу якого один суб`єкт (зобов`язана сторона, у тому числі боржник) зобов`язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб`єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб`єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.

Господарські зобов`язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать (стаття 174 Господарського кодексу України).

В силу частин першої, четвертої статті 179 Господарського кодексу України майново-господарські зобов`язання, які виникають між суб`єктами господарювання або між суб`єктами господарювання і негосподарюючими суб`єктами - юридичними особами на підставі господарських договорів, є господарсько-договірними зобов`язаннями. При укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору, зокрема, на основі вільного волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству.

Частиною сьомою статті 179 Господарського кодексу України унормовано, що господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

За умовами частини першої статті 627 Цивільного кодексу України, відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 Цивільного кодексу України).

Як було встановлено судом, 11.09.2017 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та ФОП Маматовим Олександром Костянтиновичем укладено Договір оренди №888/17 (далі- Договір), за яким Орендарю надано у строкове платне користування нежитлове приміщення першого поверху, загальною площею 33,4 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Бугаївська, 58-Г (а.с.12-15).

На підставі зазначеного Договору оренди між сторонами виникли правовідносини оренди та господарські зобов`язання відповідно до статей 173, 174 Господарського кодексу України (статті 11, 202, 509 Цивільного кодексу України).

Так, згідно з частиною першою статті 283 Господарського кодексу України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

В силу частини шостої статті 283 Господарського кодексу України, до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Частиною першою статті 759 Цивільного кодексу України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

За умовами частини першої статті 193 Господарського кодексу України та статті 526 Цивільного кодексу України, зобов`язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов закону, інших правових актів, договору, а за відсутністю таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

В силу статті 530 Цивільного кодексу України зобов`язання повинні виконуватись в установлений законом або договором строк.

Відповідно до статті 631 Цивільного кодексу України, строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення. Сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення. Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору.

Частиною першою статті 763 Цивільного кодексу України передбачено, що договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Згідно з частиною другою статті 291 Господарського кодексу України договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Враховуючи те, що спірні правовідносини стосуються оренди комунального майна, то до них підлягають застосуванню положення Закону України «Про оренду державного та комунального майна», який регулює правові, економічні та організаційні відносини, пов`язані з передачею майна державної та комунальної власності в оренду та відносини між орендарем та орендодавцем.

Так, суд зазначає, що станом на момент укладення Договору оренди №888/17 від 11.09.2017 діяв Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 за №2269-XII, що втратив чинність 01.02.2020 у зв`язку з введенням в дію Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 №157-IX (далі - Закон № 157-IX).

Договір оренди (найму) укладається на строк, встановлений договором.

Водночас, як було встановлено судом, дія укладеного між сторонами Договору оренди закінчилася 10.08.2020.

Між тим, судом було встановлено звернення ФОП Маматова О.К. до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради 28.07.2020 із заявою про продовження строку Договору оренди (а.с. 18), стосовно чого суд зазначає наступне.

03.10.2019 було прийнято Закон України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX, у розділі «Прикінцеві та перехідні положення» якого передбачено, що він набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 1 лютого 2020 року (за виключенням окремих зазначених норм).

При цьому пунктом 5 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України №157-IX визнано таким, що втратив чинність, Закон України «Про оренду державного та комунального майна» (Відомості Верховної Ради України, 1992, № 30, ст. 416 із наступними змінами) з дня введення в дію цього Закону.

Враховуючи опублікування тексту Закону України № 157-IX в офіційному друкованому виданні «Голос України» 26.12.2019, останній набрав чинності 27.12.2019 і введений в дію з 01.02.2020, отже, з цієї дати підлягають застосуванню його норми (за винятком норм, наведених у розділі «Прикінцеві та перехідні положення»).

При цьому за загальним правилом, якщо прийнятим нормативним актом порівняно з попереднім змінюється правове регулювання відносин в тій чи іншій сфері, то нові норми застосовуються з дати набрання ними чинності, якщо інше не визначено в самому нормативному акті (частина перша статті 5 Цивільного кодексу України).

Приймаючи до уваги загальні принципи дії нормативно-правових актів в часі, а також факт погодження сторонами в пункті 7.1 Договору оренди застосування чинного законодавства України, з 1 липня 2020 року договір оренди має продовжуватися в порядку, визначеному Законом України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-ІX.

Отже, враховуючи вищезазначені обставини та те, що відповідач відноситься до суб`єктів, які мають право на отримання в оренду державного та комунального майна без проведення аукціону передбачених у ст. 15 Закону№ 157-ІХ, а договір пролонгується вперше, - наступна пролонгація повинна здійснюватися відповідно до ч. 2 ст. 18 Закону № 157-ІХ.

Також суд зазначає, що постановою Кабінету Міністрів України №483 від 03 червня 2020 року, що набрала чинності 17 червня 2020 року, був затверджений Порядок передачі в оренду державного та комунального майна (надалі - Порядок), який містить механізм продовження договорів оренди за результатами (шляхом) проведення аукціону або без проведення аукціону в випадках, що передбачені Законом України «Про оренду державного і комунального майна».

Пунктом 134 Порядку встановлено, що продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону або без проведення аукціону в передбачених Законом випадках.

Пункт 135 Порядку передбачає, що орендар, що має право продовжити договір оренди без проведення аукціону, звертається до орендодавця із заявою про продовження договору оренди не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.

Так, у матеріалах справи відсутні докази вжиття орендарем заходів для продовження строку дії договору оренди у порядку, встановленому нормами чинного законодавства.

Отже, відповідачем не дотримано вимог положення ч.ч. 2, 3 ст. 18 Закону № 157-ІХ від 03.10.2019, а саме відповідач не звернувся до Департаменту з відповідною заявою про продовження договору оренди, в строк не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.

З огляду на вищевикладене, оскільки продовження договору оренди повинно було відбуватися відповідно до норм Закону України «Про оренду державного та комунального майна» № 157-ІХ, водночас такого продовження здійснено не було, господарський суд доходить висновку що термін дії Договору оренди №888/17 від 11.09.2017 закінчився 10.08.2020 у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено, та в подальшому продовжений сторонами не був.

Таким чином, у зв`язку з закінченням 10.08.2020 строку дії зазначеного Договору, відповідач повинен був звільнити об`єкт оренди та повернути його позивачу за актом у належному стані.

Матеріали справи доказів повернення відповідачем об`єкта оренди Департаменту комунальної власності Одеської міської ради не містять, у зв`язку з чим, суд доходить висновку про необхідність виселення Фізичної особи-підприємця Маматова Олександра Костянтиновича з нежитлової будівлі загальною площею 33,4 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Бугаївська, 58-Г.

Частиною 2 статті 785 ЦК України передбачено, що якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Відповідно до ч. 1 ст. 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-ІХ, у разі припинення договору оренди орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.

Відповідно до ч. 2 ст. 795 ЦК України, повернення наймачем предмета договору найму оформлюється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору.

Отже, з огляду на встановлене судом порушення відповідачем умови щодо повернення орендованого майна, суд вважає обґрунтованими вимоги позивача, щодо необхідності стягнення із відповідача неустойки за прострочення виконання зобов`язань з повернення об`єкта оренди.

Водночас, здійснивши перевірку здійсненого позивачем розрахунку неустойки за період з 12.11.2020 по 30.06.2024 розмір якої становить 106 184,56 грн., суд вважає його неправильним враховуючи наступне:

Так, позивачем неустойка за прострочення повернення об`єкта оренди нарахована з ПДВ, що на думку суду є неправомірним.

Відповідно до п. 188.1 ст. 188 ПК України, база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг визначається виходячи з їх договірної вартості з урахуванням загальнодержавних податків та зборів (крім акцизного податку на реалізацію суб`єктами господарювання роздрібної торгівлі підакцизних товарів, збору на обов`язкове державне пенсійне страхування, що справляється з вартості послуг стільникового рухомого зв`язку, податку на додану вартість та акцизного податку на спирт етиловий, що використовується виробниками суб`єктами господарювання для виробництва лікарських засобів, у тому числі компонентів крові і вироблених з них препаратів (крім лікарських засобів у вигляді бальзамів та еліксирів).

До складу договірної (контрактної) вартості включаються будь-які суми коштів, вартість матеріальних і нематеріальних активів, що передаються платнику податків безпосередньо покупцем або через будь-яку третю особу у зв`язку з компенсацією вартості товарів/послуг. До складу договірної (контрактної) вартості не включаються суми неустойки (штрафів та/або пені), три проценти річних від простроченої суми та інфляційні витрати, відшкодування шкоди, у тому числі відшкодування упущеної вигоди за рішеннями міжнародних комерційних та інвестиційних арбітражів або іноземних судів, що отримані платником податку внаслідок невиконання або неналежного виконання договірних зобов`язань.

Отже, Податковим кодексом України, як спеціальним нормативним актом, що визначає будь-які питання щодо оподаткування, елементи податку, підстави для надання податкових пільг та порядок їх застосування, не передбачено включення до бази оподаткування податком на додану вартість будь-яких заходів юридичної відповідальності за порушення господарських зобов`язань юридичною особою, а навпаки, прямо зазначено про те, що до складу договірної (контрактної) вартості не включаються суми неустойки (штрафів та/або пені). При цьому, для цілей оподаткування законодавцем не передбачено виключень щодо спеціальної неустойки, передбаченої ч. 2 ст. 785 ЦК України.

У справі №916/1319/19 Верховний Суд у складі об`єднаної палати Касаційного господарського суду, залишаючи без змін оскаржувані у справі судові рішення, дійшов висновків про те, що Податковим кодексом України, як спеціальним нормативним актом, що визначає будь-які питання щодо оподаткування, елементи податку, підстави для надання податкових пільг та порядок їх застосування, не передбачено включення до бази оподаткування податком на додану вартість будь-яких заходів юридичної відповідальності за порушення господарських зобов`язань юридичною особою, а навпаки, прямо зазначено про те, що до складу договірної (контрактної) вартості не включаються суми неустойки (штрафів та/або пені). При цьому для цілей оподаткування законодавцем не передбачено виключень щодо спеціальної неустойки, передбаченої частиною другою статті 785 Цивільного кодексу України.

При цьому Верховний Суд, розглядаючи справу №916/1319/19, зазначив, що, виходячи з аналізу частини другої статті 785 Цивільного кодексу України, неустойка у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення її повернення, враховуючи природу її виникнення, не генерує додану вартість, оскільки не є товаром або послугою, її виникнення не пов`язане з впливом дій виробника/надавача послуг, розмір такої неустойки не залежить від вартості використаних продавцем/надавачем послуг сировини, інших товарів та додаткових послуг. Неустойка, нарахована на підставі частини другої статті 785 Цивільного кодексу України, є спеціальною санкцією за порушення законодавства, вона не може бути об`єктом оподаткування податком на додану вартість із-за своєї правової природи як міри відповідальності. Тому Об`єднана палата Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла висновку, що при розрахунку розміру неустойки згідно з частиною другою статті 785 Цивільного кодексу України за неповернення майна з оренди після припинення дії договору найму до її складу не включається податок на додану вартість, який мав би сплачуватися орендарем орендодавцю у випадку правомірного користування майном.

Враховуючи вищевикладене, суд констатує, що при розрахунку розміру неустойки згідно з ч.2 ст.785 ЦК України за неповернення майна з оренди після припинення дії договору найму позивачем було безпідставно включено до її складу податок на додану вартість, який мав би сплачуватися орендарем орендодавцю у випадку правомірного користування майном та повинна була становити розмір 88 487,16 грн. за заявлений позивачем період з 12.11.2020 по 30.06.2024. Вказаний розмір визначено судом з наданого позивачем розрахунку, а саме виходячи з подвійного розміру орендної плати за наведений період.

Водночас суд зазначає, що неустойка, передбачена частиною другою статті 785 Цивільного кодексу України, може бути зменшена судом за правилами частини третьої статті 551 Цивільного кодексу України.

Суд вважає, що Департаментом комунальної власності Одеської міської ради, як орендодавцем за Договором, не дотримано принципу "належного урядування", згідно з яким на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси. (див. рішення Європейського суду з прав людини у справі "Рисовський проти України" (заява № 29979/04).

Принцип "належного урядування", як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість. Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам. З іншого боку, потреба виправити минулу "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.

Так, суд зазначає, що позивачем не було дотримано принципу належного урядування, а саме не було вжито заходи щодо своєчасного повернення об`єкту оренди після закінчення строку дії Договору оренди.

Суд враховує, що Верховний Суд у складі колегії суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду у Постанові від 16.08.2024 по справі №910/14706/22 відступив від висновку колегій суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладеного у постановах від 29.03.2018 у справі № 914/730/17, від 30.10.2019 у справі № 924/80/19, та сформував правову позицію про те, що санкція, передбачена частиною 2 статті 785 Цивільного кодексу України, є різновидом неустойки (штрафної санкції), яка є законною неустойкою і застосовується у разі, якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі.

Отже така неустойка, передбачена частиною 2 статті 785 Цивільного кодексу України, може бути зменшена судом за правилами частини 3 статті 551 Цивільного кодексу України.

У зв`язку з викладеним суд зазначає, що індивідуальний характер підстав, якими у конкретних правовідносинах обумовлюється зменшення судом розміру неустойки (що підлягає стягненню за порушення зобов`язання), а також дискреційний характер визначення судом розміру, до якого суд її зменшує, зумовлюють висновок про відсутність універсального максимального і мінімального розміру неустойки, на який її може бути зменшено, що водночас вимагає, щоб цей розмір відповідав принципам верховенства права".

Тобто, суд у кожній конкретній справі що стосується стягнення неустойки, враховує індивідуальні фактори, що мають місце в тій чи іншій ситуації та можуть бути підставою для зменшення неустойки.

При цьому суд вважає, що орендодавцем не дотримано принципу "належного урядування", згідно з яким на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси. (див. рішення Європейського суду з прав людини у справі "Рисовський проти України" (заява № 29979/04).

Беручи до уваги надмірний проміжок часу за яким відповідач не повертав об`єкт оренди, а позивач не вживав заходів щодо найскорішого повернення об`єкту оренди, розмір неустойки з урахуванням принципів справедливості, добросовісності, розумності, а також те, що позивачем доказів, що свідчили б про погіршення фінансового стану чи завдання останньому збитків в результаті дій саме відповідача, не надано, суд дійшов висновку, що заявлена до стягнення неустойка у розмірі подвійної плати за час прострочення виконання зобов`язання з повернення орендованого майна, яка була розрахована судом виходячи з наданого позивачем розрахунок повинна бути зменшена на 50% до суми 44 243,58 грн.

Господарський суд вважає, що стягнення неустойки у розмірі 44 243,58 грн. в даному випадку є адекватною мірою відповідальності за неналежне виконання відповідачем свого обов`язку з повернення орендованого майна, проявом балансу між інтересами кредитора і боржника, узгоджується з нормами закону, які регулюють можливість такого зменшення, та є засобом недопущення використання неустойки ані як інструменту позивача для отримання безпідставних доходів, ані як способу відповідача уникнути відповідальності.

Між тим, судом також враховується, що впродовж всього періоду після закінчення строку дії Договору оренди та неповернення відповідачем об`єкту з оренди, ФОП Маматов О.К. здійснює сплату грошових коштів на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради. Так за період з 12.11.2020 по 30.06.2024 відповідачем сплачено в загальному розмірі 81 473,14 грн.

Враховуючи викладене, суд доходить висновку про відсутність підстав для стягнення з відповідача на користь позивача неустойки в заявленому позивачем розмірі за визначений ним період.

Відповідно до ч. 1 ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

За приписами ч. 1, 3 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Статтею 76 ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до ч. 1 ст. 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Беручи до уваги наведене, господарський суд дійшов висновку про часткову обґрунтованість і правомірність позовних вимог Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, а відтак суд зазначає, що такі вимоги підлягають задоволенню лише частково.

Відповідно до ст. 129 ГПК України, у зв`язку із частковим задоволенням позову витрати зі сплати судового збору покладаються на відповідача пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 129, 232, 233, 236-238, 240, 241, 331 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

1.Позов задовольнити частково.

2.Виселити Фізичну особу-підприємця Маматова Олександра Костянтиновича ( АДРЕСА_1 ; РНОКПП НОМЕР_1 ) з нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 33,4 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Бугаївська, 58-Г, на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, буд. 1; ).

3.Стягнути з Фізичної особи-підприємця Маматова Олександра Костянтиновича ( АДРЕСА_1 ; РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, буд. 1; ; р/р № НОМЕР_3 ) витрати зі сплати судового збору в розмірі 3028/три тисячі двадцять вісім/грн 00 коп.

4.В решті позову відмовити.

Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 241 ГПК України та підлягає оскарженню до Південно-західного апеляційного господарського суду в порядку ст.256 ГПК України.

Повне рішення складено 09 червня 2025 р.

Суддя Ю.М. Невінгловська