ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 червня 2025 року

м. Київ

cправа № 921/143/24

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Дроботової Т. Б. - головуючого, Багай Н. О., Чумака Ю. Я.,

секретар судового засідання - Денисюк І. Г.,

за участю представників:

позивача - Ткач Р. М.,

відповідача - Свірського Т. В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у режимі відеоконференції касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "СТАНДАРТБУД Т"

на постанову Західного апеляційного господарського суду від 05.11.2024 (судді: Малех І. Б. - головуючий, Зварич О. В., Панова І. Ю.) у справі

за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях

до Товариства з обмеженою відповідальністю "СТАНДАРТБУД Т",

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача, - Регіональний офіс водних ресурсів у Тернопільській області,

про виселення з орендованого державного нерухомого майна,

В С Т А Н О В И В:

1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень

1.1. У березні 2024 року Регіональне відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях (далі - РВ ФДМУ) звернулося до Господарського суду Тернопільської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "СТАНДАРТБУД Т" (далі - ТОВ "СТАНДАРТБУД Т") про виселення відповідача з орендованого державного нерухомого майна, а саме частини площадки з залізобетонним покриттям № 14 площею 436,8 м2, інвентарний номер 101000032, реєстровий номер 05379205.40.ББФЕРЮ039, розташованої за адресою: вул. Текстильна, 30а, м. Тернопіль.

Позов обґрунтовано невиконанням відповідачем обов`язку з повернення орендованого державного майна після припинення договірних відносин за договором оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 29.01.2019 № 1367 (з урахуванням змін) (далі - договір оренди від 29.01.2019, спірний договір).

1.2. ТОВ "СТАНДАРТБУД Т" у відзиві на позов заперечувало проти його задоволення, вважало позов безпідставним та просило відмовити в його задоволенні, посилаючись, зокрема, на відсутність у наведеному випадку підстав для відмови йому у непродовженні спірного договору, пролонгацію в силу положень закону вказаного договору та правомірне користування відповідачем орендованим майном.

2. Короткий зміст судових рішень

2.1. Рішенням Господарського суду Тернопільської області від 26.06.2024 (суддя Боровець Я. Я.) в задоволенні позовних вимог відмовлено.

Місцевий господарський суд виходив із того, що підставою для відмови у продовженні спірного договору оренди може бути наявність обставин необхідності використання балансоутримувачем орендованого приміщення для власних потреб, натомість об`єкт оренди за спірним договором - частина площадки з залізобетонним покриття не є приміщенням у розумінні положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а отже, визначена орендодавцем і балансоутримувачем підстава для відмови у продовженні договору оренди від 29.01.2019 (використання приміщення для власних потреб) не є застосовною до цього договору та, відповідно, відсутні підстави для непродовження такого договору. При цьому суд першої інстанції послався на правові висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 12.04.2023 у справі № 917/565/22. За висновками місцевого господарського суду, спірний договір є таким, що продовжився на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців із дати припинення чи скасування воєнного стану автоматично, в силу прямої норми закону, що не потребує документального переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір, тому відповідач на законних підставах користується орендованим майном, підстав для його виселення з орендованого державного нерухомого майна немає.

2.2. Постановою Західного апеляційного господарського суду від 05.11.2024 (судді: Малех І. Б. - головуючий, Зварич О. В., Панова І. Ю.) рішення Господарського суду Тернопільської області від 26.06.2024 скасовано та прийнято нове рішення, яким позовні вимог задоволено. Виселено ТОВ "СТАНДАРТБУД Т" з орендованого державного нерухомого майна, а саме частини площадки з залізобетонним покриттям № 14 площею 436,8 м2, інвентарний номер 101000032, реєстровий номер 05379205.40.ББФЕРЮ039, розташованої за адресою: вул. Текстильна, 30а, м. Тернопіль. Здійснено розподіл судових витрат.

Суд апеляційної інстанції виходив із того, що рішення позивача про відмову у продовженні дії спірного договору оренди прийнято на тій підставі, що рішення про відмову у продовженні договору оренди може бути прийнято у випадках, передбачених статтею 7 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а саме, що підставами для відмови у включенні майна до одного з переліків або виключення майна із одного із переліків є обґрунтовані власні потреби уповноваженого органу управління та/або балансоутримувача, або потреби іншої бюджетної установи, що розміщена в будівлі, споруді, їх окремій частині (пункт 2 частини 1 статті 7 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"), на що вказує мотивувальна частина наказу РВ ФДМУ від 16.11.2023 № 276, а не на підставі того, що орендоване приміщення необхідне для власних потреб балансоутримувача, які обґрунтовані у письмовому зверненні балансоутримувача, поданому ним орендарю, як вважає відповідач. Звідси суд визнав помилковим висновок суду першої інстанції про те, що частиною 1 статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що рішення про відмову у продовженні договору оренди може бути прийнято лише у тому випадку, якщо орендоване приміщення необхідне для власних потреб балансоутримувача, які обґрунтовані у письмовому зверненні балансоутримувача, поданому ним орендарю, оскільки ця норма визначає більш ширше коло підстав для прийняття орендодавцем рішення про припинення договірних відносин. Тому хибною є позиція місцевого суду про те, що зі змісту зазначеної норми закону вбачається, що вона стосується саме орендованого приміщення. У зв`язку з цим суд апеляційної інстанції вважав недоцільним здійснення судом першої інстанції тлумачення визначення терміну "приміщення", оскільки орендодавець приймав рішення про припинення договірних відносин з відповідачем не з підстав того, що орендоване приміщення необхідне для використання балансоутримувачем для власних потреб, а з підстав необхідності використання майна для власних потреб.

3. Короткий зміст касаційної скарги і заперечень на неї

3.1. Не погоджуючись із ухваленою у справі постановою, ТОВ "СТАНДАРТБУД Т" подало до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просить скасувати постанову Західного апеляційного господарського суду від 05.11.2024 у цій справі, залишивши в силі рішення Господарського суду Тернопільської області від 26.06.2024. Також скаржник просив стягнути з позивача та/або третьої особи на користь відповідача судові витрати, зокрема витрати на професійну правничу допомогу, пов`язані із розглядом справи, докази сплати чи необхідності сплати яких будуть подані протягом п`яти днів після ухвалення судового рішення. Попередній (орієнтовний) розрахунок суми судових витрат у зв`язку із розглядом справи в суді касаційної інстанції (надання професійної правничої допомоги) становить 15 000,00 грн.

Підставою подання касаційної скарги скаржник визначає пункт 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, а саме суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду. Так, скаржник зазначає, що суд застосував статтю 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Верховного Суду від 12.04.2023 у справі № 917/565/22 (зокрема у пункті 62).

Зокрема, скаржник посилається на те, що підставою для відмови у продовженні договору оренди може бути необхідність використання балансоутримувачем для власних потреб саме орендованого приміщення, натомість предметом укладеного між позивачем та відповідачем договору є оренда частини площадки з залізобетонним покриттям, яка не є приміщенням в розумінні Закону України "Про оренду державного та комунального майна". Позиція відповідача у цій справі щодо того, що орендоване майно не є приміщенням в розумінні Закону України "Про оренду державного та комунального майна" повністю узгоджується з правовою позицією Верховного Суду, викладеною у пункті 62 постанови від 12.04.2023 у справі № 917/565/22, яка підлягає застосуванню у цій справі.

За доводами скаржника, норма, якою керувався суд апеляційної інстанції, не є застосовною у спірних правовідносинах, адже стаття 7 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначає підстави для відмови у включенні майна до Переліків або виключення майна з Переліків, а під Переліком згідно з пунктами 13- 15 частини 1 статті 1 цього ж Закону розуміється Перелік об`єктів, щодо яких прийнято рішення про передачу в оренду на аукціоні/без проведення аукціону.

3.2. Від Регіонального офісу водних ресурсів у Тернопільській області надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому третя особа просить залишити без змін постанову суду апеляційної інстанції як законну та обґрунтовану, а касаційну скаргу - без задоволення. Водночас третя особа просила здійснювати розгляд справи за відсутності її представників.

3.3. Від РВ ФДМУ надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому позивач просить залишити без змін постанову суду апеляційної інстанції з мотивів у ній викладених, а касаційну скаргу - без задоволення як необґрунтовану.

3.4. Від ТОВ "СТАНДАРТБУД Т" надійшла заява про відшкодування витрат на професійну правничу допомогу у сумі 26 000,00 грн.

3.5. Від РВ ФДМУ надійшла заява про зменшення суми стягнення витрат на професійну правничу допомогу.

3.6. Від ТОВ "СТАНДАРТБУД Т" надійшло клопотання про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду та про вихід за межі касаційної скарги і врахування висновку, викладеного у постанові Верховного Суду від 04.03.2025 у справі № 914/622/24.

4. Розгляд касаційної скарги та позиція Верховного Суду

4.1. Згідно з ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 04.02.2025 касаційне провадження у цій справі зупинялося до розгляду Верховним Судом у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду справи № 921/144/24 у подібних правовідносинах.

Відповідно до ухвали Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23.05.2025 поновлено касаційне провадження у цій справі із визначенням дати судового засідання 03.06.2025.

З метою повного, всебічного, об`єктивного розгляду справи, забезпечення єдності та сталості судової практики, Верховний Суд дійшов висновку про можливість розгляду цієї справи у розумний строк, тобто такий, що є необхідним для виконання процесуальних дій і вирішення справи з метою забезпечення належного судового захисту.

4.2. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та заперечення на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права, колегія суддів зазначає таке.

4.3. Як свідчать матеріали справи та установили попередні судові інстанції, 29.01.2019 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Тернопільській області (правонаступником якого є позивач) (орендодавець) і ТОВ "СТАНДАРТБУД Т" (орендар) укладено договір оренди № 1367 нерухомого майна, що належить до державної власності, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно - частину площадки з залізобетонним покриттям № 14, площею 436,8 м2, інвентарний номер 101000032, реєстровий номер 05379205.40.ББФЕРЮ039, розміщену за адресою: вул. Текстильна, 30 а, м. Тернопіль, що перебуває на балансі Регіонального офісу водних ресурсів у Тернопільській області (балансоутримувач), вартість якої визначена згідно з висновком про вартість майна станом на 30.112018 і становить за незалежною оцінкою 166 900,00 грн (без ПДВ).

Згідно з пунктом 1.2 цього договору майно передається в оренду з метою - для складування будматеріалів.

За змістом пунктів 5.1, 5.10, 5.14 вказаного договору орендар зобов`язався використовувати орендоване майно відповідно до його призначення (мети оренди) та цього договору. У разі припинення або розірвання договору, повернути балансоутримувачу, указаному орендодавцем, орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу. За два місяці до закінчення терміну дії договору проінформувати орендодавця про свій намір продовжити (припинити) дію договору.

Пунктом 10.1 договору сторони встановили, що його укладено строком на 2 (два) роки 11 (одинадцять) місяців, що діє з 29.01.2019 по 28.12.2021 включно.

У разі якщо уповноважений орган управління майном не попередив орендаря про намір використовувати майно для власних потреб за три місяці до закінчення строку цього договору, орендар, який належним чином виконував свої обов`язки за цим договором, має право продовжити його на новий строк відповідно до вимог цього договору. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення цього договору або зміну його умов після закінчення строку його дії протягом одного місяця цей договір уважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. Зазначені дії оформляються договором про внесення змін до цього договору, який є невід`ємною частиною цього договору (пункт 10.4 договору).

Відповідно до пункту 10.6 договору його чинність припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; загибелі орендованого майна; достроково за взаємною згодою сторін або за рішенням суду; банкрутства орендаря; ліквідації орендаря юридичної особи; використання орендарем майна всупереч договору або призначенню орендованого майна; передачі орендарем орендованого майна іншій особі; невиконання орендарем пунктів 3.9 і 5.2 договору; невиконання орендарем пункту 5.8 договору; орендодавець має право розірвати договір оренди в односторонньому порядку в разу несплати орендної плати протягом трьох місяців підряд.

У разі припинення або розірвання цього договору майно протягом 3 (трьох) робочих днів орендар повертає балансоутримувачу. Майно вважається поверненим балансоутримувачу з моменту підписання акта приймання-передавання. Обов`язок щодо складання акта приймання-передавання про повернення майна покладається на орендаря (пункти 10.10, 10.11 вказаного договору).

Орендоване майно - частина площадки з залізобетонним покриттям № 14, площею 436,8 м2, інвентарний номер 101000032, реєстровий номер 05379205.40.ББФЕРЮ039, що знаходиться за адресою: вул. Текстильна, 30а, м. Тернопіль та перебуває на балансі Регіонального офісу водних ресурсів у Тернопільській області (балансоутримувач) передано орендарю (відповідачу у справі) згідно з актом приймання-передавання нерухомого майна від 29.01.2019.

У зв`язку із: набранням 27.12.2019 чинності Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-ІХ від 03.10.2019, введеного в дію 01.02.2020; втратою чинності Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 2269-XII від 10.04.1992, яким сторони керувались при укладенні договору; прийняттям Кабінетом Міністрів України 03.06.2020 постанови № 483 "Деякі питання оренди державного та комунального майна", якою затверджено Порядок передачі в оренду державного та комунального майна (далі - Порядок) та постанови від 12.08.2020 № 820, якою затверджено примірний договір оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, на підставі заяви орендаря між орендодавцем, орендарем та балансоутримувачем укладено договір про внесення змін та доповнень № 1 до договору оренди від 29.01.2019 № 1367 нерухомого майна, що належить до державної власності шляхом викладення його в новій редакції.

Відповідно до пункту 12.1 (3) змінюваних умов договору оренди він діє до 28.01.2024 включно.

Згідно з пунктом 4.3 розділу ІІ незмінюваних умов договору оренди майно вважається повернутим з оренди з моменту підписання балансоутримувачем та орендарем акта повернення з оренди орендованого майна.

Продовження цього договору здійснюється з врахуванням вимог, встановлених статтею 18 Закону та Порядком. Орендар, який бажає продовжити цей договір на новий строк, повинен звернутись до орендодавця за три місяці до закінчення строку дії договору із заявою (пункт 12.4 розділу ІІ незмінюваних умов договору оренди).

За змістом пункту 12.6 розділу ІІ незмінюваних умов договору оренди договір припиняється з підстав, передбачених частиною 1 статті 24 Закону, і при цьому якщо підставою припинення договору є закінчення строку на який його укладено (абзац 2 частини 1 статті 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"), то договір вважається припиненим з дати закінчення строку на який його було укладено, на підставі рішення орендодавця про відмову у продовженні цього договору, прийнятого з підстав, передбачених статтею 19 Закону, в межах строків, визначених частиною 5 статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Попередні судові інстанції також установили, що у листі від 17.10.2023 № 21 відповідач повідомив позивача та третю особу про свій намір продовжувати користуватись орендованим майном після закінчення строку дії договору та зазначив, що не направлятиме заяву про продовження договору у відповідності до положень частини 3 статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", пославшись на пункт 5 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2023 № 634 "Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану".

У свою чергу, балансоутримувач у листі від 24.10.2023 № 1115 повідомив позивача та відповідача про те, що заперечує щодо продовження договору оренди, оскільки орендоване нерухоме майно буде використовуватися ним для власних потреб.

У листі від 13.11.2023 № 1193 балансоутримувач додатково поінформував позивача та відповідача про визначення його критично важливим для функціонування економіки та забезпечення життєдіяльності населення в особливий період згідно з наказом Міністерства захисту довкілля та природних ресурсів України від 21.07.2023 № 521, та про те, що орендоване майно потрібне балансоутримувачеві для власних потреб, а саме - розміщення рухомого майна, яке перебуває на його балансі.

РВ ФДМУ (орендодавець), керуючись статтями 18, 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", Порядком передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 634 та постановою Кабінету Міністрів України від 27.05.2023 № 634 "Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану", враховуючи листи балансоутримувача від 24.10.2023 № 1115, від 13.11.2023 № 1193 щодо необхідності використання орендованого майна для власних потреб, 16.11.2023 прийняв наказ № 276, яким вирішив припинити дію договору оренди державного нерухомого майна від 29.01.2019 № 1367 у зв`язку із закінченням строку його дії 28.01.2024.

Про прийняте рішення щодо припинення договору оренди № 1367 у зв`язку із закінченням строку його дії та необхідність повернення майна після закінчення строку дії договору позивач повідомив орендаря та балансоутримувача у листі від 17.11.2023 № 11-112-01777.

У листі від 22.01.2024 № 1 відповідач, посилаючись на положення пункту 5 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2023 № 634 "Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану" повідомив орендодавця та балансоутримувача про те, що продовжуватиме користуватись орендованим майном після 28.01.2024, оскільки предметом оренди є площадка з залізобетонним покриттям, яка не є приміщенням у розумінні Закону України "Про оренду державного та комунального майна" і визначених частиною 1 статті 19 вказаного Закону підстав для відмови у продовженні договору оренди немає.

01.02.2024 балансоутримувач звернувся до позивача з листом № 128, відповідно до якого просив вжити заходів щодо повернення йому майна. При цьому повідомив, що 26.01.2024 він звертався до відповідача з листом № 108 про повернення майна до якого долучав акт повернення з оренди нерухомого майна, однак відповідач від підписання акта та передачі (повернення) нерухомого майна у встановленому законом порядку відмовився.

4.4. Предметом позову у цій справі є вимоги РВ ФДМУ про виселення ТОВ "СТАНДАРТБУД Т" з орендованого державного нерухомого майна - частини площадки з залізобетонним покриттям № 14 площею 436,8 м2, інвентарний номер 101000032, реєстровий номер 05379205.40.ББФЕРЮ039, розташованої за адресою: вул. Текстильна, 30а, м. Тернопіль.

4.5. Місцевий господарський суд, відмовляючи у позові, виходив із того, що, зважаючи на ДСТУ Б В.1.1.-36:2016, постанову Кабінету Міністрів України від 28.10.2004 № 1442 "Про затвердження національного стандарту № 2 "Оцінка нерухомого майна" (Національний стандарт № 2, пункт 2), приміщення - це частина внутрішнього об`єму будівлі, обмежена відповідними конструкціями (елементами) - стінами (у тому числі з вікнами і дверима), перегородкою, стелею, підлогою, однак об`єкт оренди за договором - частина площадки із залізобетонним покриттям, зазначеним характеристикам не відповідає, тому такий об`єкт не є "приміщенням" в силу закону, і така позиція наведена також у постанові Верховного Суду від 12.04.2023 у справі № 917/565/22. Отже, визначена орендодавцем і балансоутримувачем підстава для відмови у продовженні договору оренди (використання приміщення для власних потреб) не є застосовною до спірного договору оренди, а, відповідно, й підстав для непродовження зазначеного правочину (як передбачено пунктом 5 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2023 № 634 "Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану") не було.

4.6. У свою чергу, скасовуючи судове рішення про відмову у позові та задовольняючи позовні вимоги, апеляційний господарський суд, виходив із того, що рішення позивача про відмову у продовженні дії спірного договору оренди прийнято на тій підставі, що рішення про відмову у продовженні договору оренди може бути прийнято у випадках, передбачених статтею 7 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", зокрема, підставами для відмови у включенні майна до одного з переліків або виключення майна із одного із переліків є обґрунтовані власні потреби уповноваженого органу управління та/або балансоутримувача, або потреби іншої бюджетної установи, що розміщена в будівлі, споруді, їх окремій частині (пункт 2 частини 1 статті 7 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"), на що вказує мотивувальна частина наказу РВ ФДМУ, а не на підставі того, що орендоване приміщення необхідне для власних потреб балансоутримувача, які обґрунтовані у письмовому зверненні балансоутримувача, поданому ним орендарю, як вважає відповідач. За висновками суду апеляційної інстанції, положення частини 1 статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначають більш ширше коло підстав для прийняття орендодавцем рішення про припинення договірних відносин, тому є помилковим висновок суду першої інстанції про те, що вказаною нормою передбачено, що рішення про відмову у продовженні договору оренди може бути прийнято лише у тому випадку, якщо орендоване приміщення необхідне для власних потреб балансоутримувача, які обґрунтовані у письмовому зверненні балансоутримувача, поданому ним орендарю. Звідси хибною є позиція місцевого господарського суду про те, що зі змісту зазначеної норми закону вбачається, що вона стосується саме орендованого приміщення. У зв`язку з цим, як зазначив апеляційний господарський суд, місцевим господарським судом недоцільно проаналізовано визначення терміну "приміщення", оскільки орендодавець приймав рішення про припинення договірних відносин з відповідачем не з підстав того, що орендоване приміщення необхідне для використання балансоутримувачем для власних потреб, а з підстав необхідності використання майна для власних потреб.

4.7. Статтею 759 Цивільного кодексу України визначено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди). Особливості найму (оренди) державного і комунального майна встановлюються Законом України "Про оренду державного та комунального майна".

Частиною 1 статті 763 Цивільного кодексу України унормовано, що договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Відповідно до частини 1 статті 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Спеціальним Законом, який регулює правові, економічні та організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим, а також передачею права на експлуатацію такого майна, а також майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим, є Закон України "Про оренду державного та комунального майна".

Відповідно до частин 1, 2 статті 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його укладено; укладення з орендарем договору концесії такого майна; приватизації об`єкта оренди орендарем (за участю орендаря); припинення юридичної особи - орендаря або юридичної особи - орендодавця (за відсутності правонаступника); смерті фізичної особи - орендаря; визнання орендаря банкрутом; знищення об`єкта оренди або значне пошкодження об`єкта оренди. Договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.

Згідно із частиною 1 статті 25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі припинення договору оренди орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.

У зв`язку із запровадженням воєнного стану в Україні Законом України від 01.04.2022 № 2181-IX "Про внесення змін до Закону України "Про оренду державного та комунального майна" внесено зміни до розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про оренду державного та комунального майна", який доповнено пунктом 61. За змістом пункту 61 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" цього Закону під час дії воєнного стану Кабінет Міністрів України може встановити інші правила передачі в оренду державного та комунального майна, ніж ті, що передбачені цим Законом, зокрема щодо продовження договору оренди, шляхом запровадження можливості автоматичного продовження договорів оренди, строк дії яких закінчується під час дії воєнного стану, на строк до припинення чи скасування та на чотири місяці після припинення чи скасування воєнного стану.

На виконання цього Закону України від 01.04.2022 № 2181-IX Кабінетом Міністрів України прийнято 27.05.2022 постанову № 634 "Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану", яка набрала законної сили 01.06.2022.

Відповідно до пункту 5 зазначеної постанови Кабінету Міністрів України договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану, крім випадку, коли балансоутримувач з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди повідомив орендодавцю та орендарю про непродовження договору оренди з підстав, визначених статтею 19 Закону. Норма щодо продовження договору, встановлена цим пунктом, не застосовується до договорів, щодо яких рішення про їх продовження прийнято на аукціоні і аукціон оголошено до дати набрання чинності цією постановою. Для продовження договору оренди на строк, передбачений цим пунктом, заява орендаря та окреме рішення орендодавця не вимагаються.

Підстави для відмови у продовженні договору оренди визначені статтею 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Так, відповідно до частини 1 статті 19 цього Закону рішення про відмову у продовженні договору оренди може бути прийнято: у випадках, передбачених статтею 7 цього Закону; якщо орендоване приміщення необхідне для власних потреб балансоутримувача, які обґрунтовані у письмовому зверненні балансоутримувача, поданому ним орендарю; якщо орендар, який бажає продовжити договір оренди майна в порядку, встановленому частиною 2 статті 18 цього Закону, не надав звіт про оцінку об`єкта оренди у визначений цим Законом строк; якщо орендар порушував умови договору оренди та не усунув порушення, виявлені балансоутримувачем або орендодавцем у строк, визначений у приписі балансоутримувача та/або орендодавця; якщо орендар допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців; якщо орендар станом на дату довідки балансоутримувача, передбаченої частиною 6 статті 18 цього Закону, має заборгованість зі сплати орендної плати або не здійснив страхування об`єкта оренди, чи має заборгованість зі сплати страхових платежів.

4.8. Як уже зазначалося, згідно з ухвалою Верховного Суду від 04.02.2025 касаційне провадження у цій справі зупинялося до розгляду Верховним Судом у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду справи № 921/144/24.

У межах вказаної справи Верховний Суд досліджував, зокрема, питання чи обмежує законодавець балансоутримувача у разі необхідності використання ним орендованого майна для власних потреб виключно таким об`єктом оренди як приміщення, як частини внутрішнього об`єму будівлі, обмеженої з усіх сторін захисними конструкціями - стінами або перегородками (у тому числі, з вікнами і дверима) та перекриттям і підлогою, з можливістю входу і виходу, чи така потреба, як підстава для відмови у продовженні договору оренди стосується і випадків потреби у використанні іншого майна.

4.9. Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 17.04.2025 у справі № 921/144/24 зазначив, серед іншого, таке.

"7.29. Враховуючи правову природу спірних правовідносин, з метою розумного та справедливого (пункт шостий статті 3 Цивільного кодексу України) тлумачення абзацу 2 частини першої статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", задля дотримання балансу прав учасників договірних відносин з оренди державного та комунального майна, Палата вважає, що поняття "приміщення", про яке йдеться в абзаці 2 частини першої статті 19 цього Закону, слід сприймати та тлумачити не тільки як окрему (одну) частину внутрішнього об`єму будівлі, обмеженою будівельними елементами, з можливістю входу і виходу (вузькоспеціальне значення), але й для інших об`єктів оренди, визначених у частині першій статті 3 цього Закону. Тобто, "приміщення", про яке йдеться в абзаці 2 частини першої статті 19 Закону, має кваліфікуватися (сприйматися) як об`єкт оренди, визначений у частині першій статті 3 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" - нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення, а також їх окремі частини), інше окреме індивідуально визначене майно, та який, відповідно до зазначеної норми права, є об`єктом оренди за договором оренди державного чи комунального майна, укладеного між сторонами у відповідних правовідносинах.

7.30. Зважаючи на наведене, Палата відступає від висновку, викладеного у постанові Верховного Суду від 12.04.2023 у справі № 917/565/22 щодо того, що, оскільки спірний об`єкт оренди за договором оренди - асфальтобетонне замощення не є приміщенням в силу положень закону, а тому не підпадає під дію абзацу 2 частини першої статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

7.31. Палата також відхиляє доводи касаційної скарги щодо наявності у скаржника підстав очікувати застосування та тлумачення судами абзацу 2 частини першої статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", наведеного у єдиній постанові Верховного Суду від 12.04.2023 у справі № 917/565/22, як такої, що створила певну сталу та послідовну прецедентну практику. Можливість іншого тлумачення відповідної норми з дотриманням передбаченої процесуальним законом процедури за відсутності численної судової практики саме по собі не може вважатися несподіваним для відповідача за наявності відповідного правового обґрунтування.

7.32. З огляду на наведене, відсутні підстави вважати, що вказаний висновок щодо застосування абзацу 2 частини першої статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", викладений у постанові Верховного Суду від 12.04.2023 у справі № 917/565/22, на якому будуються доводи касаційної скарги відповідача, можна вважати сталою практикою щодо тлумачення наведеної норми права у подібних до цієї справи (№ 921/144/24) правовідносинах".

4.10. Водночас за змістом частин 1, 2 статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

Відповідно до частини 4 статті 300 Господарського процесуального кодексу України суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини 1 статті 310, частиною 2 статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.

4.11. Здійснюючи касаційний перегляд оскарженої постанови суду апеляційної інстанції у цій справі, в якій подано касаційну скаргу, Верховний Суд з огляду на положення частини 4 статті 300 Господарського процесуального кодексу України вважає за необхідне вийти за межі касаційної скарги та врахувати висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 04.03.2025 у справі № 914/622/24, ухваленій вже після подання касаційної скарги у цій справі (у спорі, пов`язаному з орендою комунального майна, зокрема щодо непродовження договору оренди з підстав, визначених статтею 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна").

У цій постанові Верховний Суд звернув увагу, зокрема, на таке.

"5.37. Колегія суддів зазначає, що форма такого повідомлення балансоутримувача про відмову в продовженні договору оренди не визначена законодавством. Водночас за змістом наведених норм, таке повідомлення (звернення) балансоутримувача у розумінні пункту 5 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 № 634 повинно містити обґрунтування необхідності використання об`єкта оренди саме для власних потреб балансоутримувача з посиланням на конкретно визначені цілі такого використання, які повинні відповідати законодавству, а також статуту чи положенню балансоутримувача. При цьому в розумінні наведених норм власними потребами балансоутримувача можуть бути потреби у використанні об`єкта оренди з урахуванням його функціонального призначення для забезпечення здійснення статутної діяльності балансоутримувача.

Колегія суддів вважає, що повідомлення балансоутримувача, в якому не зазначено про необхідність використання об`єкта оренди для власних потреб балансоутримувача та не наведено обґрунтування необхідності такого використання, не відповідає вимогам абзацу 2 частини 1 статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", оскільки орендар як більш уразлива сторона в таких правовідносинах має право вимагати дотримання щодо нього загальних засад цивільного законодавства, зокрема, справедливості, добросовісності та розумності."

4.12. Згідно з положеннями частини 4 статті 236 Господарського процесуального кодексу України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

4.13. Як уже зазначалося, за результатами перегляду справи в апеляційному порядку суд апеляційної інстанції скасував рішення суду першої інстанції про відмову у позові та задовольнив позовні вимоги. При цьому апеляційний господарський суд дійшов висновку про те, що орендодавець прийняв рішення (наказ РВ ФДМУ від 16.11.2023 № 276) про припинення договірних відносин з орендарем не з підстави, що орендоване приміщення необхідне для використання балансоутримувачем для власних потреб, а з підстав необхідності використання майна для власних потреб.

Зважаючи на викладене, колегія суддів суду касаційної інстанції вважає такі висновки помилковими, оскільки підставою для прийняття вказаного рішення (наказу РВ ФДМУ від 16.11.2023 № 276) про припинення договору оренди є листи балансоутримувача від 24.10.2023 № 1115 і від 13.11.2023 № 1193 щодо необхідності використання орендованого майна для власних потреб, про що прямо зазначено у наказі від 16.11.2023 № 276 та встановлено судом апеляційної інстанції. Звідси, апеляційний господарський суд помилково послався на те, що підставою для прийняття такого рішення є пункт 2 частини 1 статті 7 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (підставами для відмови у включенні майна до одного з переліків або виключення майна із одного із переліків є обґрунтовані власні потреби уповноваженого органу управління та/або балансоутримувача, або потреби іншої бюджетної установи, що розміщена в будівлі, споруді, їх окремій частині), оскільки судом не встановлено, що листи балансоутримувача від 24.10.2023 № 1115, від 13.11.2023 № 1193 містять саме таке наведене обґрунтування підстав для припинення договору оренди. Навпаки, як було встановлено, у вказаних листах балансоутримувач посилався саме на необхідність використання орендованого майна для власних потреб (абзац 2 частини 1 статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна").

Разом із тим, у контексті наведеного, колегія суддів визнає обґрунтованими посилання скаржника на те, що положення пункту 2 частини 1 статті 7 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" не є застосовними у спірних правовідносинах, адже стаття 7 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначає підстави для відмови у включенні майна до Переліків або виключення майна з Переліків, а під Переліком, згідно пунктів 13- 15 частини 1 статті 1 цього ж Закону, розуміється Перелік об`єктів щодо яких прийнято рішення про передачу в оренду на аукціоні/без проведення аукціону, водночас ні судом першої інстанції, ні апеляційним господарським судом не встановлено наявність у матеріалах справи документів на підтвердження вказаних обставин.

4.14. Поза тим, колегія суддів вважає передчасним висновок суду апеляційної інстанції про наявність підстав для задоволення позову та виселення ТОВ "СТАНДАРТБУД Т" із орендованого державного нерухомого майна, оскільки він зроблений без належного дослідження наявних у справі доказів та встановлення обставин, що мають істотне значення для правильного вирішення цього спору. Зокрема, апеляційний господарський суд достеменно не встановив чи містило повідомлення балансоутримувача про відмову у продовженні спірного договору оренди достатнє обґрунтування необхідності використання об`єкта оренди саме для власних потреб балансоутримувача з посиланням на конкретно визначені цілі такого використання, які повинні відповідати законодавству, а також статуту чи положенню балансоутримувача. При цьому, як було акцентовано в постанові Верховного Суду від 04.03.2025 у справі № 914/622/24, в розумінні наведених норм власними потребами балансоутримувача можуть бути потреби у використанні об`єкта оренди з урахуванням його функціонального призначення для забезпечення здійснення статутної діяльності балансоутримувача.

4.15. Зважаючи на наведені правові позиції та положення законодавства, колегія суддів вважає, що доводи касаційної скарги знайшли своє підтвердження частково.

4.16. Поза тим, колегія суддів не вбачає підстав для передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду.

Відповідно до частини 5 статті 302 Господарського процесуального кодексу України суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії або палати, має право передати справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, якщо дійде висновку, що справа містить виключну правову проблему і така передача необхідна для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики.

Лише за наявності умов, визначених наведеним положенням, справа підлягає передачі на розгляд Великої Палати Верховного Суду.

Згідно з усталеною практикою Великої Палати Верховного Суду виключна правова проблема має оцінюватися з урахуванням кількісного та якісного вимірів. Кількісний ілюструє той факт, ще вона наявна не в одній конкретній справі, а у невизначеній кількості спорів, які або вже існують, або можуть виникнути з урахуванням правового питання, щодо якого постає проблема невизначеності. З погляду якісного критерію про виключність правової проблеми свідчать такі обставини, як відсутність сталої судової практики в питаннях, що визначаються, як виключна правова проблема; невизначеність на нормативному рівні правових питань, які можуть кваліфікуватися як виключна правова проблема; необхідність застосування аналогії закону чи права; вирішення правової проблеми необхідне для забезпечення принципу пропорційності, тобто належного балансу між інтересами сторін у справі. Метою вирішення виключної правової проблеми є формування єдиної правозастосовчої практики та забезпечення розвитку права.

Пунктом 1 частини другої статті 45 Закону "Про судоустрій і статус суддів" передбачено, що Велика Палата Верховного Суду у визначених законом випадках здійснює перегляд судових рішень у касаційному порядку з метою забезпечення однакового застосування судами норм права.

Отже, справа з наведеної підстави може бути передана на розгляд Великої Палати Верховного Суду за наявності двох ознак: 1) справа містить виключну правову проблему; 2) вирішення такої виключної правової проблеми Великою Палатою Верховного Суду необхідне для забезпечення розвитку права та формування судами єдиної правозастосовчої практики.

Виходячи з наведених критеріїв, для передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду для вирішення виключної правової проблеми, має бути обґрунтовано її наявність за кількісним та якісним вимірами, наприклад, наведено інші справи різних юрисдикцій у яких мала місце зазначена правова проблема, наявність різної судової практики її вирішення тощо.

Проте відповідач не навів наявності неоднакової та суперечливої судової практики з поставленого питання та, відповідно, наявності виключних правових проблем у невизначеній кількості спорів щодо наведеного питання; його клопотання не містить аргументованого обґрунтування наявності глибоких розходжень у судовій практиці щодо застосування однієї і тієї ж норми права, у тому числі наявності правових висновків суду касаційної інстанції, які прямо суперечать один одному у справах з подібними правовідносинами; не викладено правової проблеми, яка би потребувала узгодження висновків Верховного Суду, зроблених за результатами розгляду справ судами різних юрисдикцій; відсутні також посилання на справи, у яких виникає проблема. Отже, заявлене скаржником клопотання не містить належного обґрунтування виключної правової проблеми за кількісним та якісним критерієм, які би надавали можливість подолати бар`єр означених показників, а обставини, наведені у клопотанні, не дають підґрунтя вважати, що існують підстави для передачі цієї справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду.

5. Висновки Верховного Суду

5.1. За змістом статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Постанова суду апеляційної інстанції не відповідає вказаним вимогам законодавства.

5.2. Оскільки на порушення вимог закону, судом апеляційної інстанції не в повній мірі з`ясовані обставини справи, що мають значення для правильного її вирішення справи, не надано належної оцінки доводам сторін і наявним у справі доказам, то висновок суду апеляційної інстанції про наявність підстав для задоволення позову визнається передчасним.

5.3. Допущені судом апеляційної інстанції порушення не можуть бути усунуті Верховним Судом в силу меж розгляду справи в суді касаційної інстанції (стаття 300 Господарського процесуального кодексу України).

5.4. Згідно з пунктом 2 частини 1 статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема, за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.

5.5. Під час нового розгляду справи суду апеляційної інстанції слід установити й дослідити фактичні обставини справи, які мають значення для її правильного вирішення, а також надати їм належну правову оцінку з урахуванням викладеного в цій постанові та на підставі норм матеріального права, що регулюють спірні правовідносини.

6. Розподіл судових витрат

6.1. Оскільки справа передається на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, розподіл судових витрат не здійснюється.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 316, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "СТАНДАРТБУД Т" задовольнити частково.

Постанову Західного апеляційного господарського суду від 05.11.2024 у справі № 921/143/24 скасувати, а справу передати на новий розгляд до Західного апеляційного господарського суду.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя Т. Б. Дроботова

Судді Н. О. Багай

Ю. Я. Чумак