СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 червня 2025 року м. Харків Справа № 917/1869/23

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючий суддя Мартюхіна Н.О., суддя Крестьянінов О.О., суддя Лакіза В.В.,

за участю секретаря судового засідання: Борсук В.Б.,

за участю представників учасників справи:

від позивача (апелянта): Андрійко Є.Л., ордер серія АІ №1888550 від 29.05.2025;

від відповідача: Бибик В.В., Тітенко Н.В., довіреність від 20.05.2025;

розглянувши апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Хорол-Агро", м. Хорол Полтавської області (вх. № 895 П/2),

на рішення Господарського суду Полтавської області від 25.02.2025 (повний текст складено 28.03.2025) у справі № 917/1869/23 (суддя Погрібна С.В.),

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Хорол-Агро", м. Хорол Полтавської області,

до Хорольської міської ради Лубенського району Полтавської області, м. Хорол Полтавської області,

про визнання додаткової угоди укладеною,

ВСТАНОВИВ:

У жовтні 2023 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Хорол-Агро" (далі ТОВ "Хорол-Агро") звернулося до Господарського суду Полтавської області з позовом до Хорольської міської ради Лубенського району Полтавської області, в якому просило визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 15.05.2010, укладеного між Хорольською районною державною адміністрацією та ТОВ "Хорол-Агро", право оренди земельної ділянки за яким зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 16.09.2017, номер запису про інше речове право: 22418625, площею 34,1709 га, кадастровий номер :00:042:0014, яка знаходиться за межами населених пунктів на території колишньої Андріївської сільської ради Хорольського району Полтавської області (теперішньої Хорольської міської ради Лубенського району Полтавської області) на тих саме умовах, які були передбачені договором оренди землі від 15.05.2010 та додатковою угодою від 11.09.2017 у редакції додаткової угоди, наведеній згідно прохальної частини позовної заяви.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що ТОВ "Хорол-Агро" є орендарем земельної ділянки кадастровий номер :00:042:0014 площею 34,1709 га на підставі договору оренди землі від 15.05.2010, укладеного з Хорольською районною державною адміністрацією, строк дії якого додатковою угодою від 11.09.2017 було пролонговано до 05.08.2023. Маючи намір продовжувати користуватися орендованою земельною ділянкою, позивач завчасно вчинив всі необхідні дії, передбачені ст. 33 Закону України "Про оренду землі", звернувшись до відповідача (як до нового власника земельних ділянок та орендодавця) із листом від 30.06.2023 щодо поновлення дії договору оренди, до якого долучив відповідний проєкт додаткової угоди, підписаний та скріплений печаткою позивача. Після закінчення строку дії договору позивач продовжив користуватися земельною ділянкою, однак жодних повідомлень про заперечення у поновленні договору позивач від відповідача у встановлений законом строк (упродовж одного місяця після закінчення договору) не отримував та сплачував орендну плату за користування земельною ділянкою у встановленому розмірі, отже додаткова угода про поновлення договору оренди має бути визнана укладеною, а договір поновленим в силу положень ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Рішенням Господарського суду Полтавської області від 25.02.2025 у справі №917/1869/23 в позові відмовлено.

Відмовляючи у задоволення позовних вимог, господарський суд першої інстанції виходив з того, що позивачем не доведено наявність переважного права на поновлення договору оренди землі, з огляду на відсутність доказів належного виконання останнім взятих на себе зобов`язань. Зокрема, судом встановлено, що позивачем як орендарем було допущено систематичне порушення умов договору оренди землі в частині сплати орендної плати, що підтверджується, зокрема, інформацією ДПС України про наявність у ТОВ "Хорол-Агро" значного податкового боргу по орендній платі за 2022 рік. З урахуванням наведеного, суд дійшов висновку, що договір оренди землі від 15.05.2010 припинив свою дію 05.08.2023, тобто після закінчення строку, на який він був укладений.

Не погодившись із вищевказаним рішенням, позивач ТОВ "Хорол-Агро" звернувся до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Полтавської області від 25.02.2025 та ухвалити нове судове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.

Доводи апеляційної скарги обґрунтовані наступним:

- судом першої інстанції не було надано оцінки обставинам неналежного виконання відповідачем як орендодавцем вимог ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", а саме, факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, що, на відміну від ч.ч. 1 - 5 ст. 33 цього Закону (які безпідставно застосовано місцевим судом), за приписами ч. 6 цієї статті є окремою та самостійною підставою для поновлення договору оренди землі;

- оскільки зі спливом одного місяця після закінчення договору оренди, тобто 06.09.2023, орендодавець не висловив будь-яких заперечень проти поновлення договору оренди землі від 15.05.2023, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою та належним чином виконував умови договору оренди, тому такий договір має бути поновлений саме на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", а суд першої інстанції безпідставно вдався до дослідження інших підстав, передбачених ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону, що не охоплювалося предметом спірних правовідносин;

- у відповідача були відсутні правові підстави для прийняття рішення від 20.10.2023 про припинення (розірвання) договору оренди землі з огляду на відсутність завчасного повідомлення про відсутність наміру продовжувати договір оренди та доказів систематичної несплати орендної плати;

- позивач наголошує на відсутності заборгованості зі сплати орендної плати, на підтвердження чого до апеляційної скарги долучено докази, а саме: довідку Головного управління ДПС у Полтавській області №12004АП/16-31-13-09-02-Е від 07.08.2024, а також платіжні доручення про сплату орендної плати за період серпень грудень 2023 року, січень липень 2024 року.

Згідно витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 18.04.2025 для розгляду справи сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Мартюхіна Н.О., суддя Крестьянінов О.О., суддя Лакіза В.В.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 01.05.2025 (після усунення недоліків апеляційної скарги) поновлено ТОВ "Хорол-Агро" строк на апеляційне оскарження рішення Господарського суду Полтавської області від 25.02.2025 у справі № 917/1869/23; відкрито апеляційне провадження за вказаною апеляційною скаргою; встановлено учасникам справи строк для подання відзиву на апеляційну скаргу, заяв, клопотань та письмових пояснень з доказами їх надсилання іншим учасникам провадження; призначено розгляд апеляційної скарги у справі №917/1869/23 на 04.06.2025 о 10:30 год у приміщенні Східного апеляційного господарського суду за адресою: 61022, м. Харків, просп. Незалежності, 13, 1-й поверх, в залі засідань №105.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 20.05.2025 задоволено заяву Хорольської міської ради Лубенського району Полтавської області про участь у судовому засіданні у справі №917/1869/23 в режимі відеконференції із забезпеченням її проведення Хорольським районним судом Полтавської області.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 30.05.2025 задоволено заяву представника ТОВ "Хорол-Агро" про участь у судовому засіданні по справі №917/1869/23 у режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів.

До початку розгляду апеляційної скарги відповідач не скористався своїм правом на подання відзиву на апеляційну скаргу, що не перешкоджає перегляду оскаржуваного рішення відповідно до ч. 3 ст. 263 ГПК України.

У судовому засіданні апеляційної інстанції 04.06.2025 приймав участь в режимі відеоконференції представник позивача (апелянта), який підтримав доводи та вимоги апеляційної скарги, просив скасувати оскаржуване рішення суду першої інстанції та ухвалити нове судове рішення, яким позовні вимоги задовольнити повністю.

Уповноважені представники відповідача у судовому засіданні 04.06.2025 заперечували проти задоволення апеляційної скарги, просили залишити апеляційну скаргу без задоволення, а оскаржуване рішення суду першої інстанції без змін.

Відповідно до ч. 1 ст. 269 ГПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Частиною 2 наведеної статті передбачено, що суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Розглянувши матеріали господарської справи, доводи та вимоги апеляційної скарги, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, заслухавши пояснення присутніх у судовому засіданні представників, судова колегія Східного апеляційного господарського суду встановила наступне.

З досліджених судом матеріалів справи вбачається, що у користуванні позивача - ТОВ "Хорол-Агро" на умовах оренди перебувала земельна ділянка площею 34,1709 га з кадастровим номером :00:042:0014, цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва відповідно до договору оренди землі від 15.05.2010, який зареєстровано у Хорольському районному відділі Полтавської регіональної філії Центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 05.08.2010 за № 89 (а.с. 57-59 т. 1).

У подальшому, наказом Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області від 08.09.2017 №9212-сг вказаний договір оренди землі поновлено терміном на 7 років з встановленням орендної плати у розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки шляхом укладення 11.09.2017 додаткової угоди, яка набрала чинності з моменту її підписання сторонами (а.с. 52-54 т. 1).

Пунктом 8 додаткової угоди передбачено, що керуючись ч. 3 ст. 631 ЦК України, сторони встановили, що договір укладено на 7 років, починаючи з 05.08.2015. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Право оренди земельної ділянки за вказаною додатковою угодою зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 16.09.2017, номер записів про інше речове право: 22418625. Вказана додаткова угода є невід`ємною частиною договору оренди землі від 15.05.2010.

З огляду на те, що договір оренди земельної ділянки мав закінчитися 05.08.2022, однак, відповідно до пп. 1 п. 27 розділу Х Перехідних положень Земельного кодексу України цей договір було поновлено на один рік (до 05.08.2023) без волевиявлення сторін і без внесення відомостей про поновлення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 30.06.2023 ТОВ "Хорол-Агро" користуючись своїм переважним правом орендаря на поновлення договору оренди землі звернулося до Хорольської міської ради із відповідним клопотанням щодо продовження договору оренди землі строком на 7 років та орендною платою у розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки землі (а.с. 69 т. 1).

До клопотання позивачем додано відповідний пакет документів (проект додаткової угоди до договору оренди землі у 2 примірниках, копію договору оренди землі від 15.05.2010, копію додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 15.05.2010 та внесення змін до нього від 11.09.2017, копію витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, витяг з ЄДРПОУ щодо ТОВ "Хорол-Агро", копію паспорта та ідентифікаційного номера ОСОБА_1 ).

Вищевказане питання було предметом розгляду сесії Хорольської міської ради Лубенського району Полтавської області. Однак, за результатами голосування на другому пленарному засіданні 45 сесії Хорольської міської ради від 16.08.2023 рішення не було прийнято (копія листа-повідомлення відповідача № 02-22/3776 від 24.08.2023, а.с. 56 т. 1).

Звертаючись до господарського суду першої інстанції з позовом у даній справі, позивач зазначає, що після закінчення строку дії договору оренди землі від 15.05.2010 ТОВ "Хорол-Агро" продовжує користуватися земельною ділянкою відповідно до цільового призначення, сплачує орендну плату та подає відповідну звітність до податкових органів.

Крім того, позивач наголошує, що упродовж одного місяця після закінчення строку дії договору оренди землі Хорольська міська рада Лубенського району Полтавської області не висловила своїх заперечень щодо користування орендарем земельною ділянкою, тим самим висловила "мовчазну згоду" на поновлення договору оренди землі на той самий строк і тих самих умовах, які були передбачені договором оренди землі, відповідно до ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції на дату укладення додаткової угоди про поновлення договору та внесення змін до них (11.09.2017)).

У подальшому, 06.09.2023 ТОВ "Хорол-Агро" направило на адресу Хорольської міської ради відповідну заяву із проектом додаткової угоди з проханням укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором (а.с. 10 т. 1). Однак, відповіді від відповідача не було отримано.

20.10.2023 Хорольська міська рада прийняла рішення №2251 "Про припинення права користування земельними ділянками ТОВ "Хорол-Агро"", яким припинено ТОВ "Хорол-Агро" право користування земельною ділянкою площею 34,1709 га, з кадастровим номером :00:042:0014) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (код КВЦПЗ 01.01), яка розташована на території Хорольської міської ради Лубенського району Полтавської області колишньої Андріївської сільської ради за межами населеного пункту у зв`язку з тим, що орендар неналежно виконував свої обов`язки за умовами договору, а також з намірами продажу права оренди на умовах аукціону (земельних торгах) з метою подальшого ефективного використання земельної ділянки та наповнення місцевого бюджету, 05.08.2023 було припинено дію договору оренди землі від 15.05.2010 (пункт 2 рішення).

Як вбачається з матеріалів справи, підставою для припинення користування спірною земельною ділянкою відповідач визначив неналежне виконання орендарем ТОВ "Хорол-Агро" умов договору оренди землі (несвоєчасне внесення орендарем орендної плати у строки, визначені договором) та припиненням дії договору у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено.

Судом встановлено, що п. 34 додаткової угоди від 11.09.2017, укладеної між ГУ Держгеокадастру у Полтавській області та ТОВ "Хорол-Агро", яка є невід`ємною частиною договору оренди землі від 15.05.2010, передбачає припинення договору оренди у разі невиконання орендарем пунктів 28 договору.

Також відповідно до п. 28 додаткової угоди, серед інших зобов`язань визначено право орендодавця вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Рішення Хорольської міської ради від 20.10.2023 № 2251 "Про припинення права користування земельними ділянками ТОВ "Хорол-Агро" є чинним.

За твердженням позивача, після закінчення терміну дії договору оренди землі ТОВ "Хорол-Агро" продовжує користуватися земельною ділянкою, належним чином виконує умови договору та сплачує орендну плату за користування землею. Позивач стверджує, що ним було повністю дотримано порядок, передбачений ст. 33 Закону України "Про оренду землі" для укладення договору оренди на новий строк, проте відповідач, не висунувши будь-яких обґрунтованих заперечень проти цього упродовж одного місяця після закінчення договору, безпідставно ухиляється від прийняття рішення стосовно поновлення договору оренди земельних ділянок на новий строк, що стало підставою для звернення з цим позовом до суду.

Як вже зазначалося, за результатами розгляду позовних вимог Господарським судом Полтавської області 25.02.2025 ухвалено оскаржуване рішення у справі №917/1869/23, яким у позові відмовлено повністю, з підстав, що вказувалися раніше.

Надаючи кваліфікацію спірних правовідносин, суд апеляційної погоджується з висновками суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення позову, виходячи з наступного.

Відповідно до ст. 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини і юридичні факти.

Предметом цього спору є вимога про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 15.05.2010 в редакції, наведеній у позовній заяві.

Статтею 792 ЦК України визначено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Досліджуючи питання щодо наявності або відсутності підстав для продовження (поновлення) позивачу спірних орендних відносин у відповідності до ст. 33 Закону України "Про оренду землі" на тих самих умовах та на той самий строк, суд апеляційної інстанції виходить з наступного.

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначаються Законом України "Про оренду землі".

Статтею 1 означеного Закону визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Частиною 1 ст. 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Колегія суддів враховує, що з 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8 цього Закону з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким ст. 33 Закону України "Про оренду землі", що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

При цьому частиною шостої вказаної статті було передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі"). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 ЗК України.

При цьому відповідно до абзацу 4 розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Згідно з ч. 2 ст. 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону України "Про оренду землі" базується саме на положеннях статті 126-1 ЗК України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі України "Про оренду землі" у попередній редакції, є змістовно різними.

Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі". Натомість, за загальним правилом дії законів у часі, застосуванню підлягає стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

Саме такий правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21.

Як встановлено судом у даній справі, позивач, реалізуючи своє переважне право на поновлення договору оренди землі на новий строк, звернувся із позовом, в якому просив, визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 15.05.2010 (з урахуванням додаткової угоди від 11.09.2017).

З матеріалів справи вбачається, що на час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк та звернення позивача з позовом до суду, діяла нова редакція Закону.

З огляду на викладене колегія суддів вважає помилковим позивача про необхідність застосовування до спірних правовідносин приписів ст. 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент укладання спірного договору оренди землі (тобто станом на 15.05.2010 та внесення змін до нього 11.09.2017), оскільки до спірних правовідносин належить застосовувати приписи ст. 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення із вимогою про визнання укладеною додаткової угоди.

Колегія суддів зазначає, що відповідно до приписів ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент звернення позивача із вимогою про визнання укладеною додаткової угоди) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (ч. 1 статті).

З аналізу ст. 33 Закону України "Про оренду землі" вбачається, що дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин та на укладення договору оренди землі на новий строк. Маючи такий намір, орендар зобов`язаний до закінчення строку дії договору оренди землі (у строки, визначені ч. 2 ст. 33 вказаного Закону) повідомити про це орендодавця та надіслати проект договору. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини.

При цьому обов`язковою умовою для реалізації передбаченого ст. 33 Закону України "Про оренду землі" переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк, у тому числі в судовому порядку, є належне виконання орендарем умов договору оренди землі, тобто добросовісність орендаря.

Дослідженими судом матеріалами справи підтверджується, що строк дії договору оренди землі від 15.05.2010 з урахування додаткової угоди від 11.09.2017 (пп. 1 п. 27 розділу Х Перехідних положень ЗК України) сплив 05.08.2023.

Судом також встановлено, що позивач, реалізуючи своє переважне право на поновлення договору оренди землі, звернувся до відповідача з листом 30.06.2023 щодо поновлення договору оренди та додав до вказаного листа проєкт додаткової угоди у строк, передбачений ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та умовами договору.

Разом з цим, судом першої інстанції встановлено, що позивач є орендарем, яким неналежно виконував свої обв`язки відповідно до умов договору в частині повної та своєчасної сплати орендної плати, що підтверджується інформацією Головного управління ДПС у Полтавській області, за якою прослідковується наявність у ТОВ "Хорол-Агро" значного податкового боргу по орендній платі за 2022 рік, а отже підтверджується систематична несплата орендарем платежів (а.с. 193 т. 1).

Несвоєчасна сплата орендної плати також підтверджується листами Хорольської міської ради міської ради, які систематично направлялись на адресу позивача упродовж 2022 2023 років із нагадуванням про необхідність сплати орендної плати за землю у строки та розмірах, визначених умовами договору (а.с. 196 - 204 т. 1). З наведених підстав, а саме, порушення орендарем умов договору оренди в частині своєчасного внесення орендної плати, орендодавець і скористався своїм правом на припинення договору.

За встановлених обставин, суд першої інстанції дійшов висновку, що позивачем не доведено наявність переважного права на поновлення договору оренди землі з огляду на відсутність доказів належного виконання взятих на себе зобов`язань.

Проаналізувавши наявні в матеріалах справи докази, апеляційним господарським судом встановлено, що ТОВ "Хорол-Агро" у 2022 році дійсно не сплачувало орендну плату і за орендарем рахувався податковий борг станом на 07.11.2022 у загальній сумі 679911,34грн, що підтверджується листом Головного управління ДПС у Полтавській області від 10.11.2022 №12288/5/16-31-13-09-06 (а.с. 193 т.1).

Крім того, матеріалами справи підтверджується, що станом на 01.12.2022 за позивачем рахувався податковий борг в сумі 604263,11грн, який виник за період з 01.04.2022 по 01.12.2022, що підтверджується листом Головного управління ДПС у Полтавській області від 20.07.2023 №12208/5/16-31-13-09-02 (а.с. 195 т. 1).

У свою чергу, Хорольська міська рада неодноразово зверталася до ТОВ "Хорол-Агро" щодо необхідності сплати орендної плати в розмірі та строки визначеними в договорі оренди земельної ділянки, про що свідчать наявні у справі листи: від 27.05.2022 №1808, від 23.06.2022 №06-22/2135, від 19.08.2022 №06-22/3017, від 06.09.2022 №06-22/3443, від 27.09.2022 №06-22/3795 (а.с. 196 - 204 т. 1).

За змістом п. 34 додаткової угоди від 11.09.2017, укладеної між ГУ Держгеокадастру у Полтавській області та ТОВ "Хорол-Агро" до договору оренди землі від 15.05.2010 передбачено підставу припинення договору оренди, а саме: у разі невиконання орендарем п. 28 договору, за яким орендар зобов`язався своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату.

Отже, з урахуванням вищенаведеного, апеляційним господарським судом встановлено, що в даному випадку орендарем було порушено умови договору оренди земельної ділянки та не сплачувалася своєчасно і в повному обсязі орендна плата у продовж 9 місяців 2022 року.

При цьому колегія суддів відхиляє доводи апеляційної скарги позивача про те, що ним належним чином виконувалися умови договору оренди від 15.05.2010, у тому числі своєчасно та в повному обсязі сплачувалася орендна плата, а надані відповідачем докази не спростовують таких обставин (на думку позивача, з довідок ГУ ДПС у Полтавській області неможливо встановити за яким договором оренди наявна заборгованість), враховуючи таке.

Суд апеляційної інстанції виходить з того, що з урахуванням принципу змагальності господарського судочинства, саме позивач як особа, що наполягає на наявності в нього переважного права на укладення нового договору оренди (поновлення договору) має підтвердити доказами та довести суду факт належного виконання ним умов договору, у тому числі в частині сплати орендної плати та за яким конкретно визначеним договором оренди землі та земельною ділянкою.

Натомість, долучені позивачем до матеріалів справи платіжні доручення свідчать про сплату ТОВ "Хорол-Агро" орендної плати за договором лише за період січень грудень 2023 року, січень лютий 2024 року, однак жодним чином не доводять належного виконання ТОВ "Хорол-Агро" своїх зобов`язань з повної та своєчасної сплати орендної плати за період з квітня по грудень 2022 року (про що міститься інформація в листах ГУ ДПС та орендодавця).

Що стосується доводів позивача про те, що з наданих відповідачем довідок Головного управління ДПС у Полтавській області неможливо встановити за яким саме договором оренди (за якою земельною ділянкою) наявний податковий борг, то колегія суддів зазначає, що керуючись такою позицію позивача із наданих платіжних доручень ТОВ "Хорол-Агро" за 2023 2024 рік також неможливо встановити за яким саме договором сплачувалася орендна плата за цей період, оскільки в призначенні платежу зазначено лише період оплати (місяці та рік). Тобто, за цією логікою, позивачем також не підтверджено оплату орендної плати за 2023 - 2024 роки.

Відносно наданих позивачем довідок Головного управління ДПС у Полтавській області (а.с. 156-157 т.2), з яких вбачається відсутність у позивача податного боргу станом на серпень та жовтень 2023 року, то колегія суддів враховує висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 23.06.2022 у справі № 193/805/20, відповідно до яких: належними доказами сплати коштів за оренду є не тільки довідка, видана податковою інспекцією, про наявність сплати коштів із земельного податку та оренди землі, а й видатковий касовий ордер, виписаний орендарем та підписаний орендодавцем; видаткова накладна, підписана сторонами (оскільки саме вказані документи є платіжними і з них можливо встановити періоди нарахування), яких позивачем не було надано в підтвердження перерахування орендної плати на користь відповідача у період з квітня по грудень 2022 року.

Колегія суддів враховує, долучені позивачем до апеляційної скарги нові докази, а саме: довідка Головного управління ДПС у Полтавській області №12004АП/16-31-13-09-02-Е від 07.08.2024 про відсутність у позивача податкового боргу, а також платіжні доручення про сплату орендної плати за період серпень грудень 2023 року, січень липень 2024 року, не подавались ТОВ "Хорол-Агро" до суду першої інстанції (частина платіжних доручень містится у справі) і заявник належним чином не обґрунтував причин неможливості їх подання до місцевого суду, що виключає можливість надання апеляційним судом оцінки таким доказам в силу вимог ч. 3 ст. 269 ГПК України.

Крім того, суд апеляційної інстанції зазначає, що надані позивачем довідки Головного управління ДПС у Полтавській області про відсутність податкового боргу у 2023 та 2024 році самі по собі (без платіжних документів) не свідчать про відсутність такого боргу саме у 2022 році та не спростовують встановлених судом обставин неналежного виконання позивачем договору оренди землі в частині своєчасного внесення орендної плату у період квітень грудень 2022 року.

Судовою колегією враховується, що матеріали справи не містять жодних доказів здійснення ТОВ "Хорол-Агро" оплати орендної плати за договором за період квітень грудень 2022 року, про що також неодноразово зазначалося відповідачем у письмових претензіях, а інші докази сплати орендної плати на користь орендодавця упродовж 2023 - 2024 років не впливають на обставини неналежного виконання орендарем своїх зобов`язань у 2022 році, зокрема, на несвоєчасне внесення орендних платежів.

Відповідно до ст. 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом ч. 3 ст. 509 цього Кодексу.

Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

Аналіз зазначених вище норм дає підстави для висновку, що ст. 33 Закону України "Про оренду землі" визначає алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та певні правові запобіжники для захисту орендаря як більш уразливої сторони в цих правовідносинах від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

Щодо прав орендаря на продовження орендних правовідносин, судовий захист законодавчо передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов`язки за договором.

Отже, у вирішенні питання щодо продовження користування земельною ділянкою слід виходити з того, що користування має бути належним з точки зору положень ст. 3 ЦК України, а не будь-яким.

Колегія суддів відхиляє твердження позивача про належне виконання ним як орендарем умов договору оренди землі, тобто добросовісність орендаря, що підтверджується встановленими у цій справі обставинами щодо наявності станом на 01.12.2022 заборгованості у позивача зі сплати орендної плати за договором оренди землі від 15.05.2010 у загальному розмірі 604263,11грн за період з 01.04.2022 по 01.12.2022.

Суд апеляційної інстанції враховує, що в ході розгляду справи судом першої інстанції позивач належним чином не спростовував наявності значної заборгованості за 2022 рік, доказів оплату боргу у встановленому договором розмірі та строки не надав, а посилався лише на свій скрутний матеріальний стан, а також те, що надані відповідачем довідки ГУ ДПС не відображають конкретних земельних ділянок, за користуванням якими існує борг.

У свою чергу, позивачем не було надано суду жодних належних та допустимих у розумінні приписів ст. 76 77 ГПК України доказів на підтвердження повної та своєчасної сплати орендної плати за період квітень грудень 2022 року за укладеним між сторонами договором, як і не спростовано заперечення відповідача про наявність значного боргу за користування спірною земельною ділянкою.

Апеляційний господарський суд при розгляді цієї справи також враховує правову позицію, викладену у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі №918/391/23, в частині того, що сам лише факт порушення договорів оренди землі у виді повної несплати орендної плати є підставою для розірвання таких договорів, незважаючи на те, чи надалі була повністю сплачена зазначена заборгованість.

Тобто, за обставин цієї справи, незалежно від того, чи було погашено орендарем заборгованість у повному обсязі (наприклад у 2023 2024 роках, чого також не підтверджено), сам лише факт систематичної несплати орендної плати у 2022 році є достатньою підставою для розірвання договору оренди.

При цьому, сам лише факт того, що орендодавець не скористався своїм правом на розірвання договору у 2022 році у зв`язку із порушенням орендарем умов договору, не свідчить про те, що останній належним чином виконував умови такого правочину (навіть з урахуванням повної сплати боргу у 2023 - 2024 роках).

Колегія суддів враховує, у даній справи зазначений факт (несплата позивачем орендної плати у період квітень грудень 2022 року) свідчить про відсутність переважного права орендаря перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин та на укладення договору оренди землі на новий строк.

Подібні за змістом висновки щодо питання застосування ст. 33 Закону України "Про оренду землі", а саме щодо втрати орендарем переважного права на поновлення договору оренди у зв`язку із неналежним його виконанням, викладені Верховним Судом, зокрема, у постановах від 23.11.2023 у справі №906/1314/21 та від 29.08.2024 у справі № 910/10380/20, від 14.01.2025 у справі №912/2104/23, які також враховується колегією суддів при розгляді цієї справи.

Доводи скаржника про те, що наявність обставин неналежного виконання орендодавцем вимог ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", а саме відсутність упродовж одного місяця після закінчення договору заперечень проти поновлення договору оренди, є окремою та самостійною підставою для поновлення договору, колегія суддів відхиляє, оскільки положення ст. 33 цього Закону першочергово пов`язують наявність в орендаря переважного права на поновлення договору саме з обставинами належного виконання орендарем обов`язків за договором. Натомість, встановлені судом обставини у цій справі свідчать про неналежне виконання орендарем обов`язків за спірним договором оренди землі відповідно до вимог ст. 33 Закону України "Про оренду землі", тоді як законодавчо передбачено, що право на продовження орендних правовідносин має тільки той орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі.

За таких обставин, колегія суддів погоджується з обґрунтованими висновками господарського суду першої інстанції про те, що позивачем не доведено наявність переважного права на поновлення договору оренди землі з огляду на відсутність доказів належного виконання взятих на себе зобов`язань. Тож, договір оренди землі від 15.05.2010 припинив свою дію 05.08.2023, тобто після закінчення строку, на який було укладено цей договір.

Оцінивши докази у справі в їх сукупності, враховуючи наведені норми законодавства, чинного на час спірних правовідносин сторін, та актуальні правові позиції Верховного Суду, апеляційний господарський суд погоджується із висновком місцевого господарського суду відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог.

Доводи апелянта по суті його скарги в межах заявлених вимог свого підтвердження не знайшли, оскільки не спростовують висновків суду першої інстанції та не можуть бути підставами для скасування рішення господарського суду першої інстанції.

Таким чином, оскільки доводи заявника апеляційної скарги про порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права під час прийняття рішення у даній справі не знайшли свого підтвердження, колегія суддів не вбачає підстав для зміни чи скасування законного та обґрунтованого судового акту.

Враховуючи встановлені у справі обставини та норми чинного законодавства, які підлягають застосуванню у спірних правовідносинах, колегія суддів апеляційної інстанції дійшла висновку, що судом першої інстанції в повному обсязі досліджені обставини, що мають значення для справи, а викладені в оскаржуваному судовому рішенні висновки відповідають фактичним обставинам справи, у зв`язку з чим апеляційна скарга ТОВ "Хорол-Агро" задоволенню не підлягає, а рішення Господарського суду Полтавської області від 25.02.2025 у справі №917/1869/23 підлягає залишенню без змін.

З огляду на те, що апеляційна скарга залишається без задоволення, відповідно до ст. 129 ГПК України судовий збір за її подання покладається судом на скаржника.

Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 275, 276, 281 - 284 ГПК України, Східний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Хорол-Агро" на рішення Господарського суду Полтавської області від 25.02.2025 у справі №917/1869/23 залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Полтавської області від 25.02.2025 у справі №917/1869/23 залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення; порядок і строки оскарження постанови передбачені ст.ст. 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.

Повну постанову складено 16.06.2025.

Головуючий суддя Н.О. Мартюхіна

Суддя О.О. Крестьянінов

Суддя В.В. Лакіза