ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"16" травня 2025 р. м. ХарківСправа № 922/296/25

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Шатернікова М.І.

при секретарі судового засідання Цірук О.М.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ІМПЕКСІНВЕСТ" (61001, м. Харків, вул. Військова, 37; ідент. код 31236774)

до Акціонерного товариства "Українська залізниця" (03680, м. Київ, вул. Єжи Ґедройця, 5; ідент. код 40075815) в особі філії "Центр будівельно-монтажних робіт та експлуатації будівель і споруд" акціонерного товариства "Українська залізниця" (03035, м. Київ, вул. Гетьмана Павла Скоропадського, 61)

про внесення змін до договору оренди

за участю представників:

позивача Романченко О.М. (зал № 104)

відповідача Штрихун І.В. (в режимі відеоконференції)

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "ІМПЕКСІНВЕСТ" звернулося до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до Акціонерного товариства "Українська залізниця" в особі філії "Центр будівельно-монтажних робіт та експлуатації будівель і споруд" акціонерного товариства "Українська залізниця", в якій просить: внести зміни до Договору оренди нерухомого майна № БМЕС-01/38ВУМ від 01.04.2020, а саме: скоротити площу орендованих приміщень до 321,06 кв.м., виключивши з орендованої площі частини критого механізованого складу № 9 нежитлової будівлі літ. «Н/1-1» - складські та підсобні приміщення №№ 6, 7, що розташовані в м. Харкові, вул. Плеханівська, 114, літ. Н/1-1 загальною площею 258,60 кв.м., а також встановити нові умови сплати орендної плати, пропорційні до скороченої площі, та застосувати зазначені зміни до даних правовідносин з 28.03.2023; зобов`язати Акціонерне товариство "Українська залізниця" в особі філії "Центр будівельно-монтажних робіт та експлуатації будівель і споруд" акціонерного товариства "Українська залізниця" укласти відповідну Додаткову угоду до Договору оренди нерухомого майна від 01.04.2020 № БМЕС-01/38ВУМ, що відображатиме зміну орендованої площі та встановити нові умови орендної плати з 28 березня 2023 року. Судові витрати позивач просить покласти на відповідача. Обґрунтовуючи свої вимоги позивач посилається на приписи ст. 652 ЦК України та зазначає, що з моменту укладення спірного договору значно змінились обставини, що мали суттєвий вплив на можливість належного виконання ТОВ "ІМПЕКСІНВЕСТ" своїх зобов`язань, які, у свою чергу, вплинули на економічну ситуацію, комерційну діяльність та ринок нерухомості в регіоні.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 04.02.2025 прийнято позовну заяву ТОВ "ІМПЕКСІНВЕСТ" до розгляду та відкрито провадження у справі № 922/296/25, розгляд якої призначено за правилами загального позовного провадження, розпочато підготовче провадження, призначено підготовче засідання на "06" березня 2025 р. о 10:00.

19.02.2025 відповідач подав відзив (вх. № 4551), в якому проти задоволення позовних вимог заперечував, посилаючись на те, що реалізовуючи своє право на продовження дії договору оренди, позивач своїм листом від 01.02.2023 вих.№ 06 гарантував оплату заборгованості за Договором оренди нерухомого майна № БМЕС-01/38ВУМ від 01.04.2020 та за Договором відшкодування витрат Балансоутримувача № БМЕСД-3-12/СУМ від 03.04.2020. При цьому, жодним доказом позивач не довів неможливість користуватися орендованими приміщеннями; стан орендованих приміщень не змінився з моменту укладення договору та позивач має повний доступ до цих приміщень; орендоване майно не пошкоджене і не зруйноване внаслідок ведення воєнних дій, що підтверджується Довідкою від 18.02.2025 № БМЕСД-3-10/486.

06.03.2025 позивач подав відповідь на відзив (вх.№ 5848), в якій зазначив, що з моменту укладення Договору оренди нерухомого майна від 01.04.2020 № БМЕС-01/38ВУМ значно змінилися обставини, що мали суттєвий вплив на можливість належного виконання ТОВ "ІМПЕКСІНВЕСТ" своїх зобов`язань, а саме вчинення широкомасштабної воєнної агресії російської федерації проти України, оголошення воєнного стану в країні та постійні обстріли міста Харкова, у зв`язку з чим фінансове становище ТОВ "ІМПЕКСІНВЕСТ" значно погіршилося, чим викликало тимчасову відсутність потрібних грошових коштів, в тому числі для виконання умов Договору оренди. І відповідно, у зв`язку із настанням істотної зміни обставин, згідно зі ст. 652 Цивільного кодексу України, ТОВ «ІМПЕКСІНВЕСТ» має право ініціювати внесення змін до Договору оренди від 01.04.2020 № БМЕС-01/38-ВУМ в частині зменшення площі орендованих приміщень або зменшення орендної плати. Вищезазначене право було реалізовано позивачем шляхом направлення на адресу АТ «Українська залізниця» та його філії «Центр будівельно-монтажних робіт та експлуатації будівель і споруд» листа від 22.02.2023 за вих. № 08 про зміну істотних умов Договору оренди, в якому орендар просив в порядку п. 11.10 Договору переглянути умови діючого Договору та змінити його умови в частині орендованої площі, а саме: виключити з Договору складське та підсобне приміщення № 6, 7, загальною площею 258,60 кв.м та перерахувати орендну плату пропорційно до зайнятої площі. Цим же листом було ще раз повідомлено позивача про те, що з вересня 2022 року зазначені приміщення (загальною площею 258,60 кв.м) вільні від вантажів, споруд та майна Орендаря та можуть бути передані представнику Орендодавця у будь-який зручний час. Позивач наполягає, що ним вчинені належні дії направлені на ініціював зміни істотних умов Договору в установленому порядку, зокрема позивач неодноразово звертався з відповідними пропозиціями та запитами до відповідача, пропонуючи зміни, які могли б привести Договір у відповідність до нових обставин або умов, що виникли в період з березня 2023 року по серпень 2024 року, але відповідач проігнорував це та не вжив належних заходів для досягнення згоди.

У підготовчому засіданні 06.03.2025 у справі постановлено ухвалу, яку занесено до протоколу підготовчого засідання, про відкладення підготовчого засідання в порядку п. 3 ч. 2 ст. 183 ГПК України на 27 березня 2025 року об 11:00

24.03.2025 відповідач подав заперечення на відповідь на відзив (вх. № 7472), в яких відповідач наголошує, що лише власник має право визначати юридичну долю свого майна, у тому числі й щодо площі майна, яке надається в оренду, а право на внесення змін до договору виникає тільки за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом, та підсумовує, що оскільки відповідач (Орендодавець) не погодив пропозицію позивача про внесення змін у договір та чинним законодавством не встановлено прямих норм щодо обов`язку відповідача внесення змін у договір в частині зменшення орендованих площ за ініціативою орендаря, відповідач вважає позовні вимоги необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню.

Протокольною ухвалою Господарського суду Харківської області від 27.03.2025 було продовжено строк проведення підготовчого провадження до 06.05.2025; закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 10.04.2025 об 11:30.

У судовому засіданні 10.04.2025 р., керуючись приписами ч. 2 ст. 216 ГПК України, було постановлено протокольну ухвалу про оголошення перерви у судовому засіданні до 12:00 01.05.2025.

У судовому засіданні 01.05.2025 р., керуючись приписами ч. 2 ст. 216 ГПК України, було постановлено протокольну ухвалу про оголошення перерви у судовому засіданні до 13:00 15.05.2025.

У судовому засіданні 15.05.2025 р., керуючись приписами ч. 2 ст. 216 ГПК України, було постановлено протокольну ухвалу про оголошення перерви у судовому засіданні до 11:00 16.05.2025.

Представник позивача в судовому засіданні 16.05.2025 підтримав позов, просив його задовольнити в повному обсязі.

Представник відповідача у судовому засіданні та у наданих до матеріалів справи заявах по суті спору, вказує, що позовні вимоги позивачів є необґрунтованими та просить суд відмовити у задоволенні позову

Розглянувши матеріали справи, з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, всебічно та повно перевіривши матеріали справи та дослідивши надані учасниками судового процесу докази, суд встановив наступне.

01 квітня 2020 року між акціонерним товариством "Українська залізниця" в особі філії "Центр будівельно-монтажних робіт на експлуатації будівель і споруд" акціонерного товариства "Українська залізниця" (відповідач, орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю "Імпексінвест" (позивач, орендар) був укладений Договір оренди нерухомого майна № БМЕС-01/38-ВУМ, відповідно до пункту 1.1 якого орендарю за Актом приймання-передачі майна передано в строкове платне користування нерухоме майно загальною площею 585,60 кв.м, а саме: частину критого механізованого складу № 9 нежитлової будівлі літ. Н/1-1 складські та підсобні приміщення № 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, що розташований в місті Харкові та знаходиться за адресою: вул. Плеханівська, № 114, літ. Н/1-1, загальною площею 668,40 кв.м.

Факт передачі Орендарю у строкове платне користування нерухомого майна підтверджується Актом приймання-передачі майна від 02.04.2020.

Згідно з п.п. 3.1., 3.2. Договору розмір орендної плати визначається за результатами електронних торгів (аукціону), який відбувся у березні 2020 року і становить за перший базовий місяць березень 2020 року користування за 1 кв.м. майна 50,91 грн, крім того ПДВ 10,18 грн, а всього разом з ПДВ 61,09 грн.

Загальний розмір орендної плати за перший базовий місяць березень 2020 року користування Майном становить 29 810 грн, крім того ПДВ 5952 грн, а всього разом з ПДВ 35 772 грн.

Відповідно до п. 11.1 Договору він набирає чинності з дати його підписання уповноваженим представниками Сторін та скріплення їх підписів відбитками печаток Сторін (за наявності) і діє до 27 березня 2023 року та в будь-якому разі до повного виконання Сторонам своїх зобов`язань.

Пунктом 11.10 передбачено, що у разі відсутності заяви однієї із Сторін про припинення цього Договору або зміну його умов не менше ніж за один місяць до закінчення строку дії Договору, Договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим Договором, про що Сторони укладають додаткову угоду до Договору.

Доказів припинення договору оренди або досягнення згоди між учасниками правовідносин щодо зміни умов договору до матеріалів справи не надано. А відтак, вказаний договір, в порядку пункту 11.10 договору вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах.

Позивач зазначає про наявність підстав для внесення змін до укладеного між сторонами спору Договору в частині в частині зменшення площі орендованих приміщень та відповідно зменшення орендної плати, приймаючи до уваги істотну зміну обставин, якими сторони керувались при укладенні Договору, а саме розгортання широкомасштабної воєнної агресії російської федерації проти України, оголошення воєнного стану в Україні; постійні обстріли міста Харкова. Такі обставини, за твердженнями позивача, знаходяться поза його контролем, за які він не відповідає та які істотно зменшують можливість користуватися майном та належним чином виконувати зобов`язання за Договором оренди від 01.04.2020 № БМЕС-01/38-ВУМ, укладеним з АТ "УКРЗАЛІЗНИЦЯ" в особі філії "ЦЕНТР БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНИХ РОБІТ ТА ЕКСПЛУАТАЦІЇ БУДІВЕЛЬ І СПОРУД" АТ "УКРЗАЛІЗНИЦЯ".

Позивач неодноразово протягом двох років звертався до відповідача з питанням внести зміни до Договору оренди нерухомого майна від 01.04.2020 № БМЕС-01/38ВУМ, зокрема, щодо скорочення площі орендованих приміщень та зменшення орендної плати, однак всі пропозиції позивача за його твердженнями були проігноровані або відхилені без належного обґрунтування з боку відповідача.

Так, ТОВ "ІМПЕКСІНВЕСТ" на адресу АТ "УКРЗАЛІЗНИЦЯ" та його філії "ЦЕНТР БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНИХ РОБІТ ТА ЕКСПЛУАТАЦІЇ БУДІВЕЛЬ І СПОРУД" направлено лист від 22.02.2023 за вих № 08 про зміну істотних умов Договору оренди, в якому орендар просив в порядку п. 11.10 Договору переглянути умови діючого договору та змінити його умови в частині орендованої площі, а саме: виключити з договору складське та підсобне приміщення № 6, 7, загальною площею 258,60 кв.м та перерахувати орендну плату пропорційно до зайнятої площі. При цьому, повідомлено, що з вересня 2022 року зазначені приміщення вільні від вантажів, споруд та майна орендаря та можуть бути передані представнику орендодавця у будь-який зручний час.

Крім того, листами від 25.08.2022 за вих № 19 та від 14.12.2022 за вих № 040, від 20.02.2023 за вих № 07, позивач повідомляв про те, що комерційна діяльність підприємства суттєво скорочена, оскільки надходження імпортних товарів на територію України на даний час неможливе через заблоковані порти та залізничні путі, а також через те, що місто Харків постійно знаходиться у зоні бойових дій, що також заважає вести комерційну діяльність з іншими містами України, у зв`язку із чим просило розглянути питання щодо скорочення площі орендованих складських приміщень до 324 кв.м та зменшення орендної плати до 20%.

Листом від 27.03.2023 за вих. № 15, позивач посилаючись на ту обставину, що на даний час ведеться робота щодо подальшого продовження Договору оренди нерухомого майна від 01.04.2020 № БМЕС-01/38ВУМ на новий термін, а також враховуючи блокування морських портів України, відсутність оформлення імпорту та можливості здійснення перевезень залізницею зі східного напрямку, що у свою чергу, суттєво вплинуло на діяльність підприємства, просив провести аукціон на нову площу складу з ринковою вартістю, актуальною для даного часу та для діючих умов.

Також, ТОВ "ІМПЕКСІНВЕСТ" неодноразово зверталося до АТ "УКРЗАЛІЗНИЦЯ" та його філії "ЦЕНТР БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНИХ РОБІТ ТА ЕКСПЛУАТАЦІЇ БУДІВЕЛЬ І СПОРУД" щодо звільнення позивача від сплати орендної плати за період з березня по травень 2022 року та зменшення у подальшому вартості орендної плати, що підтверджується листами від 25.08.2022 за вих № 18, від 14.12.2022 за вих № 039, від 01.02.2023 за вих № 05, від 27.03.2023 за вих № 16, 18, від 28.12.2023 за вих № 062.

Одночасно із листами від 27.03.2023 за вих. № 15, 16 позивачем на адресу відповідача направлено Акт прийому-передачі про повернення Орендарем Орендодавцю частини приміщень загальною площею 262,6 кв.м, за підписом директора ТОВ "ІМПЕКСІНВЕСТ" Скопіної О.М. та копію Додаткової угоди № 5 до Договору оренди нерухомого майна від 01.04.2020 № БМЕС-01/38-ВУМ, в якій було запропоновано узгодити рішення щодо скорочення площі орендованих приміщень: частини критого механізованого складу № 9 нежитлової будівлі літ. «Н/1-1» - складські та підсобні приміщення № 8, 9, 10, 11, 12, що розташовані в м. Харкові та знаходяться за адресою: вул. Плеханівська, 114, літ. Н/1-1. Нова узгоджена площа об`єкта оренди має становити 321,06 кв.м, що є обґрунтованим з огляду на нові обставини та реальні потреби орендаря.

Звернення орендаря були залишені без належної відповіді та відповідного схвалення з боку орендодавця.

Таким чином, враховуючи неможливість врегулювання спору мирним шляхом та внесення змін до Договору в результаті переговорів між сторонами, позивач звернувся до господарського суду з вимогою про внесення змін до Договору у судовому порядку відповідно до положень ст. 651 ЦК України.

Оцінюючи подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню з наступних підстав.

Згідно з пунктом 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини.

Відповідно до частини 1 статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Дослідивши зміст укладеного договору, суд дійшов до висновку, що даний правочин за своєю правовою природою є договором найму (оренди).

Згідно з ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Приписами частини 2 статті 652 Цивільного кодексу України встановлено, що якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Так позивач - ТОВ "ІМПЕКСІНВЕСТ" 22.02.2023 звернувся до АТ "УКРЗАЛІЗНИЦЯ" та його філії "ЦЕНТР БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНИХ РОБІТ ТА ЕКСПЛУАТАЦІЇ БУДІВЕЛЬ І СПОРУД" шляхом направлення листа за вих. № 08 про зміну істотних умов Договору оренди, в якому просило в порядку п. 11.10 Договору переглянути умови діючого Договору та змінити його умови в частині орендованої площі, а саме: виключити з Договору складське та підсобне приміщення №№ 6, 7, загальною площею 258,60 кв.м та перерахувати орендну плату пропорційно до зайнятої площі. В якому також було повідомлено, що з вересня 2022 року зазначені приміщення вільні від вантажів, споруд та майна Орендаря та можуть бути передані представнику Орендодавця у будь-який зручний час.

На підставі пропозиції Ради національної безпеки і оборони України, відповідно до пункту 20 частини 1 статті 106 Конституції України, Закону України "Про правовий режим воєнного стану" було введено воєнний стан з 05 години 30 хвилин 24.02.2022 строком на 30 діб, дія якого неодноразово продовжена Указами Президента та діє станом на день вирішення даного спору по суті.

Позивач зазначає, що введення воєнного стану в Україні, постійні ракетні обстріли всієї країни, у тому числі і міста Харкова зокрема, і часті обстріли поблизу залізничної станції Харків Сортувальний, евакуація співробітників, тривалі перерви в роботі транспорту, позапланові аварійні відключення електроенергії через пошкодження об`єктів енергетичної інфраструктури, повітряні тривоги, припинення роботи українських морських портів, відсутність можливості отримання залізничних вантажів зі східного напрямку, заборона здійснення грошових переказів, стали причиною втрати значної частини постачальників та спричинення підприємству суттєвих фінансових втрат, що, в свою чергу, суттєво вплинуло на можливість ТОВ "ІМПЕКСІНВЕСТ" здійснювати господарську діяльність та використовувати орендовані приміщення.

Таким чином, внаслідок запровадження в Україні воєнного стану склалася ситуація, за якою істотно змінились обставини, якими сторони керувалися при укладенні договору, у зв`язку з чим ТОВ "ІМПЕКСІНВЕСТ", як орендарем, у березні 2023 року було ініційовано переговори з АТ "УКРЗАЛІЗНИЦЯ" та його філією "ЦЕНТР БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНИХ РОБІТ ЕКСПЛУАТАЦІЇ БУДІВЕЛЬ І СПОРУД" з метою внесення змін до умов Договору оренди нерухомого майна від 01.04.2020 № БМЕС-01/38ВУМ, зокрема, щодо скорочення площі орендованих приміщень та зменшення орендної плати, оскільки зміни в ринкових умовах, викликані воєнними діями, зробили існуючі умови Договору оренди нерухомого майна від 01.04.2020 № БМЕС-01/38ВУМ економічно невигідними та непропорційними для ТОВ "ІМПЕКСІНВЕСТ".

Торгово-промислова палата України оприлюднила лист № 2024/02.0-7.1 від 28.02.2022, яким на підставі ст.ст. 14, 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» від 02.12.1997 № 671/97-ВР, Статуту ТПП України, засвідчила форс мажорні обставини (обставини непереборної сили): військову агресію російської федерації проти України.

Позивач вказує, що з метою підтвердженням того, що обставини, якими сторони договору керувались при його укладанні, змінились, ним було подано до Харківської Торгово-промислової палати заяву від 10.11.2024 № 045 щодо аналізу наявності істотної зміни обставин та заяву про засвідчення форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили) для суб`єктів господарювання/фізичних осіб за договірними зобов`язаннями від 26.11.2024 № 049.

З відповіді Харківської Торгово-промислової палати від 26.11.2024 за вих. № 563/63_01-6 вбачається, що згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, затвердженим Наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України 22.12.2022 № 309, зі змінами:

- у період з 24.02.2022 по 15.09.2022 Харківська міська територіальна громада Харківського району Харківської області перебувала на території України, де велися активні бойові дії;

- у період з 15.09.2022 по теперішній час Харківська міська територіальна громада Харківського району Харківської області перебуває на території України, на ведуться (велися) бойові дії (території можливих бойових дій).

Відповідно до Сертифікату Харківської Торгово-промислової палати про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) № 6300/25-0071 від 08.01.2025, період дії форс-мажорних обставин: з 24.02.2022 по 31.05.2022.

Згідно із висновком (HARDSHIP) Харківської Торгово-промислової палати про істотну зміну обставин від 17.01.2025 № 14/63.01-6, яка зменшує можливість користуватися майном та впливає на виконання зобов`язань за Договором оренди нерухомого майна від 01.04.2020 № БМЕС-01/38-ВУМ, зміна обставин за вказаним Договором для ТОВ "ІМПЕКСІНВЕСТ" є істотною, і відповідно, зміна умов Договору оренди, у зв`язку з істотною зміною обставин, є необхідною.

Тобто, внаслідок вказаної вище збройної агресії для позивача мали і мають місце непереборні перешкоди при виконанні зобов`язання за Договором.

Положеннями частин 1, 2, 3, 4 статті 188 Господарського кодексу України визначено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Позивачем ініційоване звернення до відповідача з пропозицією приведення Договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились шляхом внесення змін в частині розміру орендованої площі шляхом скорочення орендованої площі до 321,06 кв.м, виключивши з орендованої площі частини критого механізованого складу № 9 нежитлової будівлі літ. «Н/1-1» складські та підсобні приміщення №№ 6, 7, що розташовані в м. Харкові, вул. Плеханівська, 114, літ. Н/1-1 загальною площею 258,60 кв.м., а також встановити нові умови сплати орендної плати, пропорційні до скороченої площі.

В свою чергу відповідач наполягає на відсутності підстав для внесення змін до Договору та наголошує, що відсутність підписаного обома сторонами Договору оренди нерухомого майна № БМЕС-01/38-ВУМ від 01.04.2020 акту приймання-передачі з оренди нерухомого майна та додаткової угоди про внесення змін в цей Договір щодо орендованої площі, свідчить про те, що площа орендованого майна за вказаним договором оренди складає 585,60 кв.м. А рішення про внесення змін до Договору відповідачем не прийнято.

Істотна зміна обставин додатково підтверджується Харківською торгово-промисловою палатою (Сертифікат Харківської Торгово-промислової палати про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) № 6300/25-0071 від 08.01.2025; висновок про істотну зміну обставин (hardship) за нормами ст. 652 Цивільного кодексу України від 17.01.2025 № 14/63.01-6), в якому, зокрема, зазначено, що для Товариства з обмеженою відповідальністю "ІМПЕКСІНВЕСТ" відбулась істотна зміна обставин, яка знаходиться поза його та яка істотно зменшує можливість користуватися майном і належним чином виконувати зобов`язання за договором оренди від 01.04.2020 № БМЕС-01/38-ВУМ.одночасно у висновку наголошено, що зменшення можливості користуватися орендованим майном та неможливість підприємством виконання належним чином зобов`язань за договором оренди в умовах воєнного стану на території України, ведення воєнних (бойових) дій на території Харківської області, інтенсивних обстрілів прифронтового міста Харкова, виходить за межі звичайного комерційного ризику. А виконання договору на існуючих умовах накладає на ТОВ "ІМПЕКСІНВЕСТ" надмірне обтяження матеріального характеру, яке суперечить розумності, справедливості та добросовісності.

З викладеного вбачається, що початок військової агресії росії проти України та введення воєнного стану в Україні позбавило позивача того, на що він розраховував при укладенні спірного договору. Подальше виконання спірного договору на первісних умовах порушило б співвідношення майнових інтересів сторін.

Господарський суд зазначає, що під час укладання договору сторони не могли передбачити військове вторгнення росії в Україну та в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане. Військова агресія росії проти України зумовлена причинами, які позивач не міг усунути після її виникнення при всій турботливості та обачності. В даному випадку із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе позивач.

Підсумовуючи викладені вище обставини, зважаючи на факт зміни істотної обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, враховуючи наявність одночасно чотирьох умов, визначених ч. 2 ст. 652 Цивільного кодексу України, суд дійшов висновку про те, що позовні вимоги підлягають задоволенню в частині наявності підстав для внесення змін до умов договору оренди шляхом зменшення розміру орендованих приміщень та пропорційного зменшення розміру орендної плати, оскільки сукупність встановлених вище обставин, безумовно свідчать про істотність зміни обставин, якими сторони даного спору керувались при укладенні Договору, що за висновками суду є достатньою підставою для застосування до укладеного між сторонами спору Договору приписів статті 652 Цивільного кодексу України у вигляді внесення відповідних змін.

Також судом додатково враховується, що запропоновані позивачем зміни до Договору не призведуть до порушення балансу економічних інтересів сторін, оскільки, наслідки зміни істотних обставин не повинні покладатися лише на одну сторону Договору.

Водночас, суд вважає безпідставною вимогу позивача про внесення змін до Договору оренди землі з 28.03.2023 (наступного дня після закінчення строку строк дії Договору оренди нерухомого майна від 01.04.2020 № БМЕС-01/38ВУМ), оскільки визначення дати укладання спірної додаткової угоди суперечить вимогам ч. 5 ст. 188 ГК України, відповідно до норм якої, якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

З огляду на викладене, позовні вимоги ТОВ "ІМПЕКСІНВЕСТ" підлягають частковому задоволенню.

Приписами частини 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Частина доводів відповідача, викладених в поданому до суду відзиві на позов відхилені, оскільки: як встановлено вище, позивачем доведено наявність безумовних обставин, які слугували б підставою внесення змін до Договору; при підписанні Договору позивач жодним чином не міг усвідомити настання встановлених вище обставин; істотна зміна обставин підтверджена висновком Харківської торгово-промислової палати (висновок про істотну зміну обставин (hardship).

Решта заперечень відповідача викладених в поданому до суду відзиві судом відхилені з огляду на вказаний вище висновок суду.

Також суд зазначає, що у рішеннях ЄСПЛ склалась стала практика, відповідно до якої рішення національних судів мають бути обґрунтованими, зрозумілими для учасників справ та чітко структурованими; у судових рішеннях має бути проведена правова оцінка доводів сторін, однак, це не означає, що суди мають давати оцінку кожному аргументу та детальну відповідь на нього. Тобто вмотивованість рішення залежить від особливостей кожної справи, судової інстанції, яка постановляє рішення, та інших обставин, що характеризують індивідуальні особливості справи.

Таким чином, суд прийняв до уваги лише доводи сторін у суттєвих аспектах справи.

Відповідно до ст. 123, 129 Господарського процесуального кодексу України, судові витрати суд покладає на відповідача.

Враховуючи викладене та керуючись ст. 6, 8, 19, 124, 129 Конституції України, ст. 29, 42, 73, 74, 76, 77, 78, 79, 86, 123, 129, 233, 236, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов Товариства з обмеженою відповідальністю "ІМПЕКСІНВЕСТ" задовольнити частково.

2. Внести зміни до Договору оренди нерухомого майна № БМЕС-01/38ВУМ від 01.04.2020, а саме, скоротити площу орендованих приміщень до 321,06 кв.м., виключивши з орендованої площі частини критого механізованого складу № 9 нежитлової будівлі літ. «Н/1-1» складські та підсобні приміщення №№ 6, 7, що розташовані в м. Харкові, вул. Плеханівська, 114, літ. Н/1-1 загальною площею 258,60 кв.м., а також встановити нові умови сплати орендної плати, пропорційні до скороченої площі.

3. Зобов`язати Акціонерного товариства "Українська залізниця" (03680, м. Київ, вул. Єжи Ґедройця, 5; ідент. код 40075815) в особі філії "Центр будівельно-монтажних робіт та експлуатації будівель і споруд" акціонерного товариства "Українська залізниця" (03035, м. Київ, вул. Гетьмана Павла Скоропадського, 61) укласти з Товариством з обмеженою відповідальністю "ІМПЕКСІНВЕСТ" (61001, м. Харків, вул. Військова, 37; ідент. код 31236774) відповідну Додаткову угоду до Договору оренди нерухомого майна від 01.04.2020 № БМЕС-01/38ВУМ, що відображатиме зміну орендованої площі та розмір орендної плати.

4. Стягнути з Акціонерного товариства "Українська залізниця" (03680, м. Київ, вул. Єжи Ґедройця, 5; ідент. код 40075815) в особі філії "Центр будівельно-монтажних робіт та експлуатації будівель і споруд" акціонерного товариства "Українська залізниця" (03035, м. Київ, вул. Гетьмана Павла Скоропадського, 61) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "ІМПЕКСІНВЕСТ" (61001, м. Харків, вул. Військова, 37; ідент. код 31236774) 4844,80 грн судового збору сплаченого при подачі позову.

5. Видати наказ після набранням рішення законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду (ст. 241 ГПК України).

Відповідно до ст. 256, 257 Господарського процесуального кодексу України, рішення може бути оскаржене безпосередньо до Східного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складання повного рішення.

Повне рішення складено "26" травня 2025 р.

Суддя М.І. Шатерніков