ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"28" травня 2025 р. Справа № 910/7856/24

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Сибіги О.М.

суддів: Гончарова С.А.

Кравчука Г.А.

секретар судового засідання: Михайленко С.О.

за участю представників сторін: згідно протоколу судового засідання від 28.05.2025

Розглянувши матеріали апеляційної скарги Київської міської ради

на рішення Господарського суду міста Києва від 21.10.2024

повний текст рішення складено та підписано 26.12.2024

у справі № 910/7856/24 (суддя Літвінова М.Є.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Альфа-нерухомість»

до Київської міської ради

про визнання укладеною додаткової угоди, -

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

Товариство з обмеженою відповідальністю "Альфа-нерухомість" (позивач) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом (з урахуванням заяви про зміну предмета позову) до Київської міської ради (відповідач) про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки від 21.03.2014.

Позовні вимоги мотивовано безпідставною відмовою Київської міської ради у поновленні договору оренди земельної ділянки на новий строк.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 01.07.2024 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 910/7856/24, ухвалено розгляд здійснювати за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 09.09.2024 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття

Рішенням Господарського суду міста Києва від 21.10.2024 у справі № 910/7856/24 позовні вимоги задоволено повністю. Визнано укладеною додаткову угоду про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки від 21.03.2014 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Альфа-нерухомість" та Київською міською радою.

В обґрунтування прийнятого рішення судом першої інстанції зазначено, що враховуючи дотримання Товариством з обмеженою відповідальністю "Альфа-нерухомість" визначеного ст. 33 Закону України "Про оренду землі" порядку реалізації права на укладення договору оренди на новий строк, наявність обставин, які свідчать про недобросовісну поведінку Київської міської ради, суд дійшов висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог Товариством з обмеженою відповідальністю "Альфа-нерухомість" про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки від 21.03.2014.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів

Не погодившись з рішенням Господарського суду міста Києва від 21.10.2024 у справі № 910/7856/24, 02.01.2025 Київська міська рада звернулась до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 21.10.2024 у справі № 910/7856/24 та ухвалити нове, яким у задоволенні позову відмовити.

Вимоги апеляційної скарги мотивовано тим, що при прийнятті оскаржуваного рішення судом першої інстанції неправильно застосовано норми матеріального права. Узагальнені доводи апеляційної скарги зводяться до того, що зміст надісланої Київській міській раді додаткової угоди не відповідав приписам абзацу 3 розділу ІХ «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» в редакції Закону України № 340-ХІ від 05.12.2019 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству».

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті

Протоколом автоматичного визначення складу колегії суддів від 07.01.2025 матеріали апеляційної скарги Київської міської ради по справі № 910/7856/24 передано на розгляд колегії суддів Північного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя: Сибіга О.М., судді: Ходаківська І.П., Демидова А.М.

13.01.2025 ухвалою Північного апеляційного господарського суду витребувано з Господарського суду міста Києва матеріали справи № 910/7856/24.

30.01.2025 до Північного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи № 910/7856/24.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 03.02.2025 відкрито апеляційне провадження у справі № 910/7856/24 за апеляційною скаргою Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 21.10.2024 та призначено розгляд справи на 05.03.2025.

20.02.2025 до Північного апеляційного господарського суду від представника Товариства з обмеженою відповідальністю "Альфа-нерухомість" надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому проти доводів апеляційної скарги заперечує та наводить власні на їх спростування, просить у задоволенні апеляційної скарги відмовити у повному обсязі.

Розпорядженням Керівника апарату Північного апеляційного господарського суду від 05.03.2025 у зв`язку з перебуванням судді Ходаківської І.П. та судді Демидової А.М., які входить до складу колегії суддів і не є головуючим суддею (суддею-доповідачем), у відпустці, призначено повторний автоматизований розподіл справи № 910/7856/24.

Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 05.03.2025 для розгляду справи № 910/7856/24 визначено колегію суддів Північного апеляційного господарського суду, у складі: головуючий суддя: Сибіга О.М., судді: Тищенко О.В., Гончаров С.А.

10.03.2025 ухвалою Північного апеляційного господарського суду новоутвореною колегією суддів прийнято до провадження справу № 910/7856/24 за апеляційною скаргою Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 21.10.2024 та призначено розгляд справи на 17.04.2025.

17.04.2025 судове засідання не відбулось у зв`язку з перебуванням суддів Тищенко О.В. та Гончарова С.А. у відпустці.

Розпорядженням Керівника апарату Північного апеляційного господарського суду від 21.04.2025 № 09.1-08/1013/25 у зв`язку з перебуванням у відпустці судді Тищенко О.В. та судді Гончарова С.А., призначено повторний автоматизований розподіл судової справи № 910/7856/24.

Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 21.04.2025 для розгляду справи № 910/7856/24 визначено колегію суддів Північного апеляційного господарського суду, у складі: головуючий суддя: Сибіга О.М., судді: Іоннікова І.А., Кравчук Г.А.

28.04.2025 ухвалою Північного апеляційного господарського суду новоутвореною колегією суддів прийнято до провадження справу № 910/7856/24 за апеляційною скаргою Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 21.10.2024 та призначено розгляд справи на 28.05.2025.

Розпорядженням Керівника апарату Північного апеляційного господарського суду від 28.05.2025 № 09.1-08/1326/25 у зв`язку з перебуванням судді Іоннікової І.А. у відпустці, призначено повторний автоматизований розподіл судової справи № 910/7856/24.

Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 28.05.2025 для розгляду справи № 910/7856/24 визначено колегію суддів Північного апеляційного господарського суду, у складі: головуючий суддя: Сибіга О.М., судді: Кравчук Г.А., Гончаров С.А.

28.05.2025 ухвалою Північного апеляційного господарського суду новоутвореною колегією суддів прийнято до провадження справу № 910/7856/24 за апеляційною скаргою Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 21.10.2024 та призначено розгляд справи на 28.05.2025.

Розглянувши матеріали справи, апеляційну скаргу Київської міської ради слід залишити без задоволення, а рішення Господарського суду міста Києва від 21.10.2024 у справі № 910/7856/24 без змін з наступних підстав.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції

Як вірно було встановлено Господарським судом міста Києва та перевірено судом апеляційної інстанції, 21.03.2014 між Київською міською радою (надалі - відповідач, орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альфа-Нерухомість» (надалі - позивач, орендар) укладено договір оренди земельної ділянки (надалі - договір), відповідно до п. 1.1. якого орендодавець за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (об`єкт оренди).

Згідно з п. 2.1. договору об`єктом оренди є земельна ділянка для експлуатації, обслуговування та реконструкції нежитлової будівлі офісу площею 0,0889 га з кадастровим номером :85:312:0019, яка розташована за адресою: вул. Фрунзе, 33 (літера «А») в Подільському районі м. Києва.

Договір укладено на п`ять років (п. 3.1. договору).

За умовами п. 8.3. договору після закінчення строку, на який було укладено цей договір, за належного виконання обов`язків відповідно до умов цього договору орендар має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.

В п. 11.3. договору він припиняється, зокрема, в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Пунктом 11.7. договору земельної ділянки визначено, що після закінчення строку дії договору він поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах.

Відповідно до пп. 11.7.1. п. 11.7. ст. 11 договору (в редакції заяви про зміну представ позову) після закінчення строку, на який було укладено договір, орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору на новий строк. У такому разі орендар зобов`язаний повідомити про це орендодавця не пізніше, ніж за 1 (один) місяць до закінчення строку дії договору. До листа-повідомлення про укладення договору оренди на новий строк орендар додати проект договору. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 08.07.2020 у справі № 910/2605/20, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 22.04.2021 та постановою Верховного Суду від 17.11.2021 визнано укладеною додаткову угоду та поновлено договір оренди земельної ділянки від 21.03.2014 на такий самий строк, а саме на 5 (п`ять) років - до 21.03.2024.

01.12.2023 ТОВ "Альфа-нерухомість" звернулося до Київської міської ради з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки (вх. № 514605699 від 04.12.2023), до якого, зокрема, було долучено проект додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 21.03.2014.

У відповідь на вказаний лист, 27.02.2024 Департаментом земельних ресурсів виконавчого комітету Київської міської ради надано відповідь та повідомлено ТОВ "Альфа-нерухомість" про необхідність внесення змін до коду виду цільового призначення земельної ділянки, на якій знаходиться будівля магазину підприємства, для експлуатації та обслуговування такого типу об`єкта нерухомого майна, а також зазначено, що площа та матеріали технічної інвентаризації об`єкта нерухомого майна (від 13.06.2007) різняться від відображених на кадастровому плані земельної ділянки, який є невід`ємною частиною договору оренди, який товариство має намір поновити.

18.03.2024 ТОВ "Альфа-нерухомість" звернулося до Департаменту земельних ресурсів виконавчого комітету Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) зі зверненням № 2 (вх. № 057/3072 від 21.03.2024) про розгляд листа-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки.

22.04.2024 ТОВ "Альфа-нерухомість" звернулося до Київської міської ради з листом № 4 (вх. № 08/15304 від 22.04.2024), в якому запропонувало укласти та підписати додаткову угоду № 2 про поновлення договору оренди земельної ділянки від 21.03.2014.

22.05.2024 Департамент земельних ресурсів виконавчого комітету Київської міської ради листом від 22.04.2024 повідомив ТОВ "Альфа-нерухомість" про не усунення зауважень щодо об`єкту нерухомого майна, зазначених у листах від 27.02.2024 № 05716-2619 та від 26.07.2023 № 05708-9903, тому підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки відсутні.

На підтвердження факту належного виконання зобов`язань за договором оренди в частині сплати орендної плати позивачем було надано суду довідку ГУ ДПС у м. Києві про відсутність заборгованості з платежів.

Вказані обставини стали підставою для звернення позивача до суду з позовом про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки від 21.03.2014.

Відповідач проти позовних вимог заперечив, посилаючись на те, що наданий ТОВ "Альфа-нерухомість" проект додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки всупереч приписам абзацу 3 Розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» не містить умови, передбаченої статтею 33 Закону України «Про оренду землі» та статтею 126-1 3емельного кодексу України.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови

Відповідно до вимог ч.ч. 1, 2, 4, 5 ст. 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Стаття 15 Цивільного кодексу України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Під порушенням слід розуміти такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке, порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.

Вказаний вище підхід є загальним і може застосовуватись при розгляді будь-яких категорій спорів, оскільки не доведеність порушення прав, за захистом яких було пред`явлено позов у будь-якому випадку є підставою для відмови у його задоволенні.

Таким чином, у розумінні закону, суб`єктивне право на захист - це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.

Захист, відновлення порушеного або оспорюваного права чи охоронюваного законом інтересу відбувається, в тому числі, шляхом звернення з позовом до суду (ч. 1 ст. 16 Цивільного кодексу України).

Наведена позиція ґрунтується на тому, що під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин та забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб`єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

Позивачем є особа, яка подала позов про захист порушеного чи оспорюваного права або охоронюваного законом інтересу. Водночас позивач самостійно визначає і обґрунтовує в позовній заяві у чому саме полягає порушення його прав та інтересів, а суд перевіряє ці доводи, і в залежності від встановленого вирішує питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту, при цьому застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення.

Чинне законодавство визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язано із позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.

Отже, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

Вирішуючи спір, суд повинен надати об`єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на момент звернення до господарського суду, а також визначити, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством, та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права.

Крім того, суди мають виходити із того, що обраний позивачем спосіб захист цивільних прав має бути не тільки ефективним, а й відповідати правовій природі тих правовідносин, що виникли між сторонами, та має бути спрямований на захист порушеного права.

Враховуючи вищевикладене, виходячи із приписів статті 4 Господарського процесуального кодексу України, статей 15, 16 Цивільного кодексу України, можливість задоволення позовних вимог перебуває у залежності від наявності (доведеності) наступної сукупності умов: наявність у позивача певного суб`єктивного права або інтересу, порушення такого суб`єктивного права (інтересу) з боку відповідача та належність (адекватність встановленому порушенню) обраного способу судового захисту. Відсутність (недоведеність) будь-якого з означених елементів унеможливлює задоволення позовних вимог.

Предметом спору у даній справі є вимоги позивача про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки від 21.03.2014.

Відповідно до ч. 1 ст. 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (ст. 1, 2 Закону України "Про оренду землі").

Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду.

Законом України "Про оренду землі" врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній до 16.07.2020) мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина 1 цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина 2 статті 33 зазначеного Закону). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина 3 статті 33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 4 статті 33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Частина 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлювала, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

За приписами частини 8 цієї статті Закону України "Про оренду землі" додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а згідно з положеннями частини 11 вказаної статті відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" від 05.12.2019 № 340-ІХ (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень - із 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції, та стосується лише переважного права орендаря (частини 1 - 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі"). Поновлення ж договору (частина 6 попередньої редакції статті 33 Закону України "Про оренду землі") тепер регулюється статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнено абзацами 3 і 4 наступного змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Згідно з частиною 2 статті 126-1 Земельного кодексу України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Також відповідно до частини 1 статті 126-1 Земельного кодексу України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 Земельного кодексу України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).

Отже, зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" базується саме на положеннях статті 126-1 Земельного кодексу України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

Натомість, укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Таким чином, до спірних правовідносин у цій справі підлягають застосуванню положення статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній з 16.07.2020).

За змістом частин першої - п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на момент звернення з листом-повідомленням) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Верховний Суд у постанові від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21 виснував, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" у контексті дій сторін договору виглядає, зокрема, наступним чином: якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах.

У постанові Верховного Суду від 15.10.2024 у справі № 916/4208/23 викладено правовий висновок, що виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі").

І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

При цьому, вирішуючи спір у даній справі, колегією суддів також враховано правову позицію Великої Палати Верховного Суду, згідно з якою передбачені у ч.ч. 1-5 і 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" підстави для поновлення договору оренди землі не є такими, що не пов`язані між собою (постанова від 31.08.2021 у справі № 903/1030/21).

Отже, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Згідно з ч. 8 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (ч. 9 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).

Єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у ч.ч. 3, 5-8, 11 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

При цьому, у постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.

Зокрема, Верховний Суд зауважував, що відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.

Отже, законодавець, задекларувавши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 Цивільного кодексу України та статті 33 Закону України "Про оренду землі" землі орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.

Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, не розглянув протягом місяця лист-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря (постанова Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21).

Як встановлено судом, строк дії договору оренди земельної ділянки до 21.03.2024.

Матеріалами справи підтверджується, що відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі" ТОВ "Альфа-нерухомість" повідомило Київську міську раду про свій намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк шляхом направлення Київській міській раді, як орендодавцю, листа-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки (вх. № 514605699 від 04.12.2023). До цього листа-повідомлення було долучено, зокрема, проект додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 21.03.2014.

Листом від 27.02.2024 № 05716-2619 Департамент земельних ресурсів виконавчого комітету Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) повідомив ТОВ "Альфа-нерухомість" про необхідність внесення змін до коду виду цільового призначення земельної ділянки та зазначено, що площа та матеріали технічної інвентаризації об`єкта нерухомого майна (від 13.06.2007) різняться від відображених на кадастровому плані земельної ділянки, який є невід`ємною частиною договору оренди, який товариство має намір поновити.

За результатом розгляду листа від 27.02.2024 № 05716-2619, ТОВ "Альфа-нерухомість" 18.03.2024 звернулося до Департаменту земельних ресурсів виконавчого комітету Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) зі зверненням № 2 (вх. № 057/3072 від 21.03.2024) про розгляд листа-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки.

В подальшому, 22.04.2024 ТОВ "Альфа-нерухомість" звернулося до Київської міської ради з листом № 4 (вх. № 08/15304 від 22.04.2024), в якому запропонувало укласти та підписати додаткову угоду № 2 про поновлення договору оренди земельної ділянки від 21.03.2014.

Однак, 22.05.2024 Департамент земельних ресурсів виконавчого комітету Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) листом від 22.04.2024 повідомив ТОВ "Альфа-нерухомість" про не усунення зауважень щодо об`єкту нерухомого майна, зазначених у листах від 27.02.2024 № 05716-2619 та від 26.07.2023 № 05708-9903, у зв`язку з чим підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки відсутні.

При розгляді даної справи в суді апеляційної інстанції колегією суддів встановлено, що зі змісту листів Департаменту земельних ресурсів виконавчого комітету Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) вбачається, що одним із доводів, які унеможливлювали продовження договору оренди земельної ділянки, це зміна коду виду цільового призначення земельної ділянки, яка була надана ТОВ "Альфа-нерухомість" для експлуатації, обслуговування та реконструкції нежитлової будівлі офісу.

Між тим, Київською міською радою відповіді на лист-повідомлення ТОВ "Альфа-нерухомість" про поновлення договору оренди земельної ділянки у визначений ст. 33 Закону України "Про оренду землі" строк надано не було, повідомлень про відмову проти її укладення висловлено також не було.

Поряд з цим, станом на дату звернення ТОВ "Альфа-нерухомість" до Київської міської ради з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки жодних претензій щодо порядку використання орендованої земельної ділянки відповідачем не висловлювалося, вимог щодо повернення земельної ділянки не заявлено, доказів зміни цільового використання орендованої земельної ділянки не надано.

При цьому, будь-яких інших умов, застережень чи заборон щодо поновлення договору оренди земельної ділянки Київською міською радою надано не було.

За наведених обставин підставним є висновок, що за відсутності заперечень проти поновлення договору оренди земельної ділянки Київська міська рада висловила свою згоду на поновлення договору, втім додаткову угоду з позивачем не уклала.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів дійшла висновку, що у спірних правовідносинах Київською міською радою було допущено порушення принципів добросовісності, справедливості та розумності, оскільки дії відповідача фактично були направлені на неможливість дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є ТОВ "Альфа-нерухомість".

Натомість, позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а, отже, позивача слід вважати таким, що набув право "правомірного очікування".

Водночас, колегія суддів вважає за необхідне звернути увагу на наявність у матеріалах справи листів Департамент земельних ресурсів виконавчого комітету Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 27.02.2024 № 05716-2619 та від 26.07.2023 № 05708-9903, в яких зазначено про необхідність внесення змін до коду виду цільового призначення земельної ділянки та зазначено, що площа та матеріали технічної інвентаризації об`єкта нерухомого майна (від 13.06.2007) різняться від відображених на кадастровому плані земельної ділянки, який є невід`ємною частиною договору оренди для подальшого розгляду питання про продовження строку договору оренди земельної ділянки.

В даному випадку, колегія суддів зауважує, що орендодавцем в спірних правовідносинах за договором оренди земельної ділянки від 21.03.2014 виступає Київська міська рада, до якої безпосередньо орендарем (ТОВ "Альфа-нерухомість") було надіслано лист-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки від 21.03.2014.

В свою чергу, Київською міською радою не було надано заперечень у місячний термін щодо поновлення договору оренди земельної ділянки від 21.03.2014, як того вимагає ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Принагідно зазначити, що наявність листування між Департаментом земельних ресурсів виконавчого комітету Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) та Київською міською радою не є тотожним наданню заперечень орендодавцем проти поновлення договору оренди земельної ділянки. Разом з цим, орендодавцем не надано у місячний термін після закінчення строку договору оренди земельної ділянки від 21.03.2014, своїх заперечень, викладених письмово, із зазначенням про відсутність згоди на продовження орендних відносин.

З поміж іншого, Київською міською радою в установлений законом місячний строк також не заявлялось вимоги щодо повернення земельної ділянки, яка є об`єктом оренди, що свідчить про відсутність заперечень орендодавця на поновлення спірного договору оренди земельної ділянки.

Враховуючи вищевикладене, в даному випадку саме дії орендодавця - Київської міської ради є недобросовісними, оскільки саме відповідачем порушено передбачені ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" строки розгляду звернення позивача.

Верховний Суд у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 10.09.2018 у справі № 920/739/17 виснував, що у разі встановлення обставин дотримання орендарем процедури і строків звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі та невиконання орендодавцем установленого ч. 5 ст. ст. 33 Закону України "Про оренду землі" обов`язку у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення, поведінку орендодавця не можна визнати добросовісною.

За таких обставин, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про обґрунтованість та доведеність позовних вимог про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки від 21.03.2014.

Встановивши обставини даної справи та надавши відповідну правову оцінку зібраним у справі доказам, виходячи з системного аналізу положень чинного законодавства України та матеріалів справи, колегія суддів дійшла висновку, що скаржником не надано до суду належних і допустимих доказів на підтвердження тих обставин, на які він посилається в апеляційній скарзі.

На переконання колегії суддів апеляційного господарського суду, вирішуючи спір по суті заявлених позовних вимог, суд першої інстанції повно та всебічно дослідив обставини справи, дав їм належну правову оцінку, дійшов правильних висновків щодо прав та обов`язків сторін, які ґрунтуються на належних та допустимих доказах.

Колегія суддів апеляційного суду вважає посилання скаржника, викладені ним в апеляційній скарзі такими, що не можуть бути підставою для скасування прийнятого у справі рішення, наведені доводи скаржника не спростовують висновків суду першої інстанції та зводяться до переоцінки доказів та встановлених судом обставин.

Згідно з частиною 4 статті 11 Господарського процесуального кодексу України суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча, пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною, залежно від характеру рішення.

В пункті 53 рішення Європейського суду з прав людини у справі "Федорченко та Лозенко проти України" від 20.09.2012 зазначено, що при оцінці доказів суд керується критерієм доведення "поза розумним сумнівом". Тобто, аргументи сторони мають бути достатньо вагомими, чіткими та узгодженими.

При винесені даної постанови судом апеляційної інстанції були надані вичерпні відповіді на доводи скаржника, з посиланням на норми права, які підлягають застосуванню до спірних правовідносин.

Щодо інших аргументів сторін колегія суддів зазначає, що вони були досліджені та не наводяться у судовому рішенні, позаяк не покладаються в його основу, тоді як Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа Серявін проти України, § 58, рішення від 10.02.2010). Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України).

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

Однією з засад здійснення господарського судочинства у відповідності до статті 2 Господарського процесуального кодексу України є рівність усіх учасників судового процесу перед законом і судом.

Відповідно до ст. 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

У відповідності з пунктом 3 частини 2 статті 129 Конституції України та частини 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Частиною 1 статті 86 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 275 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Отже, в задоволенні апеляційної скарги Київської міської ради слід відмовити, а рішення Господарського суду міста Києва від 21.10.2024 залишити без змін.

Керуючись статтями 129, 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 21.10.2024 у справі №910/7856/24 - залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 21.10.2024 у справі №910/7856/24 - залишити без змін.

3. Судовий збір за розгляд апеляційної скарги розподіляється відповідно до ст.ст. 129 та 282 Господарського процесуального кодексу України.

4. Матеріали справи №910/7856/24 повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена відповідно до ст. 287-291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено та підписано 06.06.2025.

Головуючий суддя О.М. Сибіга

Судді С.А. Гончаров

Г.А. Кравчук