ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27.05.2025м. ДніпроСправа № 904/633/25
За позовом ОСОБА_1 , м.Дніпро

до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сталь 7", м. Дніпро

про визнання недійсним п.8 рішення загальних зборів

Суддя Крижний О.М.

Секретар судового засідання Кузьменко В.О.

Представники:

Від позивача: ОСОБА_1 ; Малега С.О., ордер серія АЕ № 1376349 від 09.04.2025, адвокат

Від відповідача: Патика А.В., ордер серія АЕ №1372405 від 26.03.2025, адвокат

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 звернувся до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сталь 7", у якому, з урахуванням уточнень, просить визнати недійсним п.8 рішення Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сталь 7", оформлене протоколом №2 загальних зборів від 12.11.2016 в частині "Уповноважити голову правління Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сталь 7" укласти договори оренди загального майна ОСББ з мешканцями будинку та суб`єктами підприємницької діяльності, які використовують для власних потреб площі загального користування житлового комплексу будинку АДРЕСА_1 ".

Позивач вважає, що оскаржуване рішення загальних зборів прийнято з порушенням норм чинного законодавства та положень статуту, який діяв на момент прийняття рішення. Позивач зазначає, що затвердження п.8 було порушено у частині підрахунку голосів. Так, позивач вказує, що є учасником Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сталь 7". Зазначає, що 27.01.2025 отримав від консьєржа договір оренди приміщення загального користування, з якого дізнався, що підставою для укладання договору оренди є протокол № 2 від 12.11.2016 загальних зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сталь 7", на яких було прийнято рішення про уповноваження голови правління укласти договори оренди загального майна ОСББ з мешканцями будинку та суб`єктами підприємницької діяльності, які використовують для власних потреб площі загального користування житлового комплексу будинку АДРЕСА_1 . Позивач вважає, що прийняття рішення у відповідній частині відбулося з порушенням Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" та Статуту, який діяв на час прийняття вищезазначеного рішення, що є підставою для визнання його недійсним у відповідній частині.

Відповідач проти позову заперечує, зазначає, що позивач не навів жодного пояснення, яким чином прийняті рішення його дискримінують та порушують конкретно його права. Також відповідач зазначає, що позивач був присутній на зборах та голосував зі спірного питання, а тому був обізнаний про прийняття оскаржуваного рішення, зазначає, що позов подано з пропуском строку позовної давності та просить застосувати строк позовної давності та відмовити в позові. Крім того, відповідач вважає, що фактично позивач оскаржує не рішення загальних зборів, а заперечує проти укладення договору оренди приміщення загального користування, яким користується роками без дозволу співвласників, при цьому не хоче сплачувати орендну плату за його користування. Відповідач наполягає на тому, що звертаючись до суду з даним позовом, позивач жодним чином не обґрунтував порушення його прав та законних інтересів (в чому вони проявились) та не зазначив, яким чином у разі задоволення позову буде відновлено його порушене право, відновлення якого не буде зачіпати прав інших співвласників.

Також відповідач просить поновити строк на подачу відзиву, мотивуючи тим що ознайомився з матеріалами справи лише 27.03.2025.

У відповіді на відзив позивач не погоджується із запереченнями відповідача. По-перше, позивач вважає, що відсутні підстави для поновлення строку на подання відзиву. По-друге, позивач зазначає, що при прийнятті рішення з 8 питання порядку денного обговорювалися питання виключно щодо 2 нежитлових приміщень №77 та 78. Жодного рішення, щодо укладення договорів оренди загального майна, зокрема міжповерховими кладовими з конкретними співвласниками будинку, визначення строку оренди та розміру орендної плати, використання коштів, отриманих від оренди на зборах не приймалось і взагалі питання не були включені до порядку денного. Позивач вказує, що як і інші співвласники користуються місцями загального користування задовго до створення ОСББ і неодноразово пропонували правлінню та голові правління провести загальні збори для обговорення питання та узгодження вартості та умов передачі у користування (оренди) загального майна. Позивач зазначає, що порушуються його права користування приміщенням спільної сумісної власності без укладення додаткових договорів та без сплати коштів. При цьому зауважує, що такі питання мають бути погоджені загальними зборами співвласників. Позивач вважає, що оскаржуваним пунктом рішення передбачено уповноважити голову правління укладати договори оренди щодо спільного майна, при цьому голова правління не має права розпоряджатися майном, що належить співвласниками на праві спільної сумісної власності без прямої згоди співвласників. Позивач наголошує на тому, що таких повноважень даним пунктом рішення голові правління не надано. До того ж стверджує, що оспорюваний пункт рішення прийняте з порушенням процедури.

Беручи до уваги пояснення відповідача, суд вважає за можливе поновити останньому строк на подання відзиву.

Також позивач заперечує проти заяви про застосування строку позовної давності. Вказує, що моментом коли позивач дізнався про порушення свого права є 27.01.2025 коли йому стало відомо про укладення договору оренди, що стосується приміщення, яким він фактично користується. Зауважує, що до цього у нього були обґрунтовані підстави вважати, що п. 8 рішення зборів не стосується цього приміщення (кладовки).

Відповідач подав заперечення на відповідь на відзив, у яких зазначає, що прийнято рішення про укладання договорів з тими, хто уже по факту самовільно захопив місця загального користування та використовує спільне майно співвласників без їх згоди. Зауважує, що рішення загальних зборів співвласників будинку про надання згоди позивачу та іншим співвласникам на використання місць загального користування, а саме місць де знаходяться сміттєпроводи ніхто не надавав. Вказує, що позивача ніхто не може змусити укласти договір, якщо він цього не бажає робити, а якщо позивач хоче запропонувати іншу суму за користування самовільно зайнятим ним приміщенням, то він може подати правлінню ОСББ свої пропозиції до договору, які розгляне правління і прийме відповідне рішення.

Позивачем подане клопотання про долучення до матеріалів справи нотаріально засвідченої заяви свідка ОСОБА_2 .

Відповідач просить відмовити у прийнятті доказу (заяви свідка), оскільки його подано з порушенням вимог ГПК України щодо подачі доказів.

З урахуванням пояснень позивача щодо строку його подання, вказаний доказ долучений до матеріалів справи та врахований при ухваленні рішення.

Відповідачем подані додаткові пояснення щодо правової природи спірного пункту рішення, у яких вважає, що загальними зборами було прийнято рішення лише і тільки про уповноваження голови правління на укладання договорів оренди з тими, хто уже по факту самовільно захопив місця загального користування та використовує спільне майно співвласників без їх згоди. Зауважує, що жодними загальними зборами не приймалося рішення про те, яке саме майно, визначене родовими ознаками, та яким чітко визначеним особам його передати. Вказує, що немає рішення за якою саме вартістю оренди спільне сумісне майно співвласників будинку передати в оренду. У разі, якби таке рішення приймалося б, то воно б дійсно потребувало на момент його прийняття 2/3 голосів співвласників будинку. Вважає, що оскільки загальними зборами Об`єднання не приймалося рішення про передачу в оренду, то спірний пункт 8 рішення загальних зборів для його прийняття потребував простої більшості голосів співвласників. Відповідач звертає увагу, що й сам позивач визнає, що самовільно користується в будинку місцями загального користування, встановивши двері, чим позбавив інших співвласників права користуватися цими місцями загального користування, яке є їх спільною сумісною власністю. При цьому, позивач після отримання оферти укласти договір оренди приміщення загального користування, яке він самовільно і безоплатно використовує, фактично здійснив її акцепт тим фактом, що продовжує ним користуватися, і при цьому, не скористався своїм правом надіслати протягом нормального необхідного часу ОСББ відмову в укладанні договору оренди та/або запропонувати свої пропозиції до договору. На думку відповідача, позивач скористався неналежним способом захисту своїх прав, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні позовних вимог.

Позивачем подані додаткові пояснення щодо правової природи протоколу №2 загальних зборів ОСББ "Сталь 7" від 12.11.2016, зокрема оскаржуваного п.8, у яких зазначає, що цей пункт є управлінським рішенням загальних зборів співвласників, яке надає виконавчому органу (голові правління) повноваження на вчинення дій в інтересах співвласників, а саме укладення договорів оренди щодо спільного майна. Вважає що таке рішення створює правову основу для голови правління укладати відповідні договори. На думку позивача надання повноважень укладати такі договори без погодження їх істотних умов - це частина процесу управління, що безпосередньо пов`язана з розпорядженням. А відсутність в оскаржуваному рішенні істотних умов таких договорів, при затвердженому порядку денному по п. 8 може бути ще однією підставою, для визнання оскаржуваного пункту недійсним. Й одночасно при цьому, таке формулювання оскаржуваного пункту не звільняє загальні збори від необхідності прийняття додаткового рішення про саму передачу майна в оренду із визначенням істотних умов. Позивач вважає, що правильно обрав спосіб захисту своїх порушених прав, а визнання оскаржуваного пункту рішення недійсним, дозволить у законний спосіб та у відповідності до діючого Статуту вирішити питання використання спільного майна співвласників та захистити права співвласників шляхом проведення загальних зборів.

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 03.03.2025 відкрито провадження у справі, ухвалено розглядати справу за правилами загального позовного провадження.

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 16.04.2025 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.

У судовому засідання 27.05.2025 проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Під час розгляду справи судом досліджені письмові докази, що містяться в матеріалах справи.

Заслухавши пояснення учасників судового процесу, дослідивши матеріали справи, господарський суд, -

ВСТАНОВИВ:

Предметом доказування у даній справі є: встановлення обставин прийняття спірного рішення, наявність/відсутність кворуму на спірних загальних зборах, наявність/відсутність підстав для визнання недійсним спірного рішення, наявність/відсутність підстав для застосування строку позовної давності до спірних правовідносин.

Відповідно до даних з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сталь 7" зареєстроване в реєстрі 30.06.2016, запис №0077452.

Пунктом 1 Статуту Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сталь 7" (в редакції 2016 року) передбачено, що Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сталь 7" створене власниками багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 відповідно до Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку".

Згідно з витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 19.10.2009 позивач, ОСОБА_1 , є власником квартири АДРЕСА_2 на підставі договору купівлі-продажу ВМЕ№094596 від 19.05.2009.

30.10.2016 відбулися загальні збори Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сталь 7", рішення за якими оформлені протоколом №2 від 12.11.2016.

У протоколі зазначено, що:

- загальна кількість квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку 239, що складає 239 голосів або 100% від загальної кількості голосів співвласників;

- у загальних зборах Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сталь 7" взяли участь особисто та/або через представників співвласники, яким належать квартири та/або нежитлові приміщення багатоквартирного будинку загальною кількістю 66 квартир, з них прийняли участь у голосуванні 57 квартир, що складає 57 голосів або 23,85% від загальної кількості голосів співвласників;

- у письмовому опитуванні взяли участь особисто та/або через представників співвласники, яким належать квартири та/або нежитлові приміщення багатоквартирного будинку загальною кількістю 80 квартир, що складає 80 голосів або 33,47% від загальної кількості голосів співвласників.

Збори відбулися з наступним порядком денним:

1. Обрання голови та секретаря зборів.

2. Визнати правомочним рішення засідання про припинення повноважень голови правління ОСОБА_3 та обрання представника першого під`їзду Єремєєву Олену Олександрівну членом правління ОСББ "Сталь 7".

3. Прийняття на баланс, у спільне володіння та самостійне розпорядження житловий комплекс будинку АДРЕСА_1 .

4. Уповноваження правління ОСББ "Сталь 7" на розпорядження коштами в рамках діючих програм фінансування ОСББ.

5. Затвердження розміру матеріального заохочення голови правління ОСББ "Сталь 7" та бухгалтера.

6. Затвердження кошторису витрат ОСББ "Сталь 7" на період з 01.08.2016 по 31.12.2016.

7. Затвердження кошторису витрат ОСББ "Сталь 7" на період з 01.01.2017 по 31.03.2017.

8. Укладення договорів оренди загального майна ОСББ.

З першого питання вирішено обрати головою загальних зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сталь 7" ОСОБА_4 та секретарем зборів ОСОБА_5 .

З другого питання вирішено визнати правомочними рішення засідання правління ОСББ "Сталь 7" згідно протоколу №6 від 06.10.2016. Припинити повноваження члена правління ОСОБА_3 . Обрати членом правління ОСОБА_6 .

По третьому питанню вирішено правлінню ОСББ "Сталь 7"вжити негайних заходів щодо прийняття на баланс, у спільне володіння та самостійне розпорядження житловий комплекс будинку АДРЕСА_1 . Визнати правомочним договір на управління майном ОСББ "Сталь 7" укладений між КВ ЖРЕП Ленінського району та ОСББ "Сталь 7" за підписом ОСОБА_3 .

По четвертому питанню вирішено у разі надходження до ОСББ "Сталь 7" коштів з місцевого, регіонального, державного бюджетів чи міжнародних організацій в рамках діючих програм підтримки діяльності та розвитку об`єднань співвласників багатоквартирного будинку уповноважити правління ОСББ "Сталь 7" прийняти рішення щодо витрачання даних коштів на проведення капітального ремонту житлового комплексу будинку відповідно до цільового призначення виділених коштів.

З п`ятого питання рішення не прийнято. Вирішили при визначення розміру матеріального заохочення голови правління ОСББ "Сталь 7" та бухгалтера ОСББ "Сталь 7" з 01.01.2017 не застосовувати розрахунок суми заохочення, що визначається як розмір мінімальної заробітної плати помножений на 2,2 для голови правління ОСББ "Сталь 7"та розмір мінімальної заробітної плати помножений на 1,5 для бухгалтера ОСББ "Сталь 7".

З шостого питання вирішили затвердити кошторис ОСББ "Сталь 7" на серпень/грудень 2016 року з дохідною частиною 99220,50 грн та витратною частиною 99230,00 грн. У разі невиконання витратної частини кошторису, залишок невикористаних коштів включити до дохідної частини кошторису на 2017 рік.

З сьомого питання вирішили тимчасового з 01.01.2017 і до проведення наступних загальних зборів співвласників, продовжити дію тарифу по сплаті внесків ОСББ "Сталь 7" на утримання будинку в розмірі 1,50 грн за 1 м2 загальної площі квартири чи нежитлового приміщення за один календарний місяць. Затвердити кошторис ОСББ "Сталь 7" на період січень-березень 2017 року з дохідною частиною 59532,30 грн та витратною частиною 59538,00 грн. У разі невиконання витратної частини кошторису, залишок невикористаних коштів включити до дохідної та витратної частин кошторису на наступні періоди 2017 року. До затвердження нового кошторису щомісячні витрати ОСББ з 01.01.2017 проводити у сумі, що не перевищує дохідну частину бюджету ОСББ "Сталь 7". Витрати щодо додаткових надходжень за програмами фінансування проводити згідно по питанню 4 порядку денного даних зборів.

З восьмого питання вирішили уповноважити голову правління ОСББ "Сталь 7" укласти договори оренди загального майна ОСББ з мешканцями будинку та суб`єктами підприємницької діяльності, які використовують для власних потреб площі загального користування житлового комплексу будинку АДРЕСА_1 .

Позивач зазначає, що 27.01.2025 отримав від консьєржа договір оренди приміщення загального користування, з якого дізнався, що підставою для укладення даного договору є протокол №2 від 12.11.2016 загальних зборів ОСББ "Сталь 7", на яких було прийняте рішення про уповноваження голови правління ОСББ "Сталь 7" укласти договори оренди загального майна ОСББ з мешканцями будинку та суб`єктами підприємницької діяльності, які використовують для власних потреб площі загального користування житлового комплексу будинку АДРЕСА_1 .

Позивач не погоджується з прийнятим рішенням по 8 питанню порядку денного загальних зборів, вважає що його прийнято без достатньої кількості голосів для вирішення даного питання. Крім того, позивач зазначає, що про порушення свого права дізнався лише 27.01.2025 коли отримав примірник договору оренди приміщення загального користування. Стверджує, що на загальних зборах 30.10.2016 не розглядалося питання щодо умов договору оренди та порядку сплати, переліку та розмір внесків і платежів договору оренди приміщень загального користування, що є виключною компетенцією загальних зборів. Таким чином, позивач вважає що не пропустив строк позовної давності для звернення з даним позовом.

Позивач просить визнати недійсним п.8 рішення Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сталь 7", оформлене протоколом №2 загальних зборів від 12.11.2016 в частині "Уповноважити голову правління Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сталь 7" укласти договори оренди загального майна ОСББ з мешканцями будинку та суб`єктами підприємницької діяльності, які використовують для власних потреб площі загального користування житлового комплексу будинку №7 по вул. Шодуарівська, м. Дніпра".

Вказане і стало причиною виникнення спору.

На підтвердження своїх доводів позивач надає наступні докази (копії):

- протокол №2 від 12.11.2016 загальних зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сталь 7";

- примірник договору оренди приміщення загального користування від 20.01.2025;

- Статут Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сталь 7" (редакція 2016 року);

- Статут Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сталь 7" (редакція 2020 року);

- витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (створений за допомогою ресурсу Опендатабот);

- звернення співвласників;

- витяг про реєстрацію права власності щодо нерухомого майна.

Відповідач проти позову заперечує, зазначає, що позивач не навів жодного пояснення, яким чином прийняті рішення його дискримінують та порушують конкретно його права. Також відповідач зазначає, що позивач був присутній на зборах та голосував зі спірного питання, а тому був обізнаний про прийняття оскаржуваного рішення, зазначає, що позов подано з пропуском строку позовної давності та просить застосувати строк позовної давності та відмовити в позові.

На підтвердження своїх заперечень відповідач подав наступні докази (копії):

- лист поіменного голосування учасників загальних зборів;

- реєстрація учасників загальних зборів.

Частиною 1 ст. 6 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" передбачено, що об`єднання може бути створено лише власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (багатоквартирних будинках). Установчі збори об`єднання у новозбудованих багатоквартирних будинках можуть бути проведені після державної реєстрації права власності на більше половини квартир та нежитлових приміщень у такому будинку.

Згідно з ч. 1, 2, 3 ст. 10 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" органами управління об`єднання є загальні збори співвласників, правління, ревізійна комісія об`єднання. Вищим органом управління об`єднання є загальні збори. Загальні збори скликаються і проводяться в порядку, передбаченому цим Законом для установчих зборів, правлінням об`єднання або ініціативною групою з не менш як трьох співвласників.

У відповідності з ч. 9 вказаної статті до виключної компетенції загальних зборів співвласників відноситься: затвердження статуту об`єднання, внесення змін до нього; обрання членів правління об`єднання; питання про використання спільного майна; затвердження кошторису, балансу об`єднання та річного звіту; попереднє (до їх укладення) погодження умов договорів, укладених на суму, що перевищує зазначену в статуті об`єднання, договорів, предметом яких є цінні папери, майнові права або спільне майно співвласників чи їх частина; визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників; прийняття рішення про реконструкцію та ремонт багатоквартирного будинку або про зведення господарських споруд; визначення розміру матеріального та іншого заохочення голови та членів правління; визначення обмежень на користування спільним майном; обрання та відкликання управителя, затвердження та зміна умов договору з управителем, прийняття рішення про передачу функцій з управління спільним майном багатоквартирного будинку повністю або частково асоціації; прийняття рішень про заснування інших юридичних осіб або участь у товариствах.

Для керівництва поточною діяльністю об`єднання обирається правління. Правління має право приймати рішення з питань діяльності об`єднання, визначених статутом. Правління є виконавчим органом об`єднання і підзвітне загальним зборам. Порядок обрання та відкликання членів правління, їх кількісний склад та строки обрання встановлюються загальними зборами. До компетенції правління відноситься: підготовка кошторису, балансу об`єднання та річного звіту; здійснення контролю за своєчасною сплатою співвласниками внесків і платежів та вжиття заходів щодо стягнення заборгованості згідно з законодавством; розпорядження коштами об`єднання відповідно до затвердженого загальними зборами об`єднання кошторису; укладення договорів про виконання робіт, надання послуг та здійснення контролю за їх виконанням; ведення діловодства, бухгалтерського обліку та звітності про діяльність об`єднання; скликання та організація проведення загальних зборів співвласників або зборів представників; призначення письмового опитування співвласників та утворення відповідної комісії для його проведення (ч.17-20 вказаної статті).

Згідно з п. 1 Статуту Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сталь 7" в редакції 2016 року органами управління об`єднання є загальні збори співвласників, правління, ревізійна комісія (ревізор) об`єднання.

Відповідно до п. 2 Статуту вищим органом управління об`єднання- є загальні збори. Загальні збори мають право приймати рішення з усіх питань діяльності об`єднання. Загальні збори скликаються не рідше одного разу на рік.

До виключної компетенції загальній зборів належить:

- затвердження статуту об`єднання, внесення змін до нього;

- обрання членів правління об`єднання;

- питання про використання спільного майна;

- затвердження кошторису, балансу об`єднання та річного звіту;

- попереднє (до їх укладення) погодження умов договорів, які укладаються на суму, що затверджується загальними зборами об`єднання згідно кошторису, а також договорів, предметом яких є цінні папери, майнові права або спільне майно співвласників чи їх частина;

- визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників; прийняття рішення про реконструкцію та капітальний ремонт будинку або про зведення господарських споруд;

- визначення розміру матеріального та іншого заохочення голови та членів, правління;

- визначення обмежень на користування спільним майном;

- обрання та відкликання управителя, затвердження та зміна умов договору з управителем, прийняття рішення про передачу функцій з управління спільним майном будинку повністю, або частково асоціації об`єднань співвласників багатоквартирного будинку;

- прийняття рішень про заснування інших юридичних осіб або участь у товариствах;

- прийняття рішень про припинення об`єднання, виділення із нього інших юридичних осіб;

- прийняття рішень про залучення кредитних та позикових коштів від фінансових

установ, фізичних осіб та інших суб`єктів господарської діяльності;

- прийняття рішення про укладання договорів поруки від імені об`єднання розділу 3 Статуту органами управління об`єднання є загальні збори співвласників, правління, ревізійна комісія (ревізор) об`єднання (п. 3 Статуту).

Згідно з п. 4 Статуту загальні збори скликаються і проводяться правлінням об`єднання або ініціативною групою з не менш як трьох співвласників. Правління (ініціативна група) не менше ніж за 14 днів до дати проведення загальних зборів вручає кожному співвласнику під розписку або направляє рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику в буднику, письмове повідомлення про проведення загальних зборів. У повідомленні про проведення загальних зборів зазначається, з чиєї ініціативи скликаються збори, місце і час проведення, проект порядку денного. Час і місце проведення загальних зборів обираються зручними для більшості можливих учасників зборів.

Відповідно до п. 5 Статуту на загальних зборах співвласників кожну квартиру може представляти один із співвласників цієї квартири. Інтереси співвласника який особисто не бере участі в зборах, може представляти його представник, який, у такому разі має право голосувати від імені такого співвласника. Загальні збори веде голова зборів, який обирається більшістю голосів присутніх співвласників або їх представників.

При підрахунку голосів кількість голосів, що належить кожному співвласнику визначається виходячи з співвідношення: одна квартира один голос (п. 6 Статуту).

Згідно з п. 7 Статуту рішення на загальних зборах приймаються шляхом, відкритого поіменного голосування. Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували співвласники (їхні представники), які разом мають більше половини від загальної кількості голосів співвласників. Рішення про визнання переліку та розмірів внесків платежів співвласників, про порядок управління та користування спільним майном, про передачу у користування фізичним та юридичним особам спільного майна, а також про реконструкцію та капітальний ремонт будинку або зведення господарських споруд вважаються прийнятими, якщо за відповідне рішення проголосували співвласники (їхні представники), які разом мають не менш як дві третини від загальної кількості голосів співвласників. Рішення загальних зборів викладається письмово та засвідчується особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату його голосування ("за' або "так", "проти" або "ні" чи "утримався").

Якщо в результаті, проведення загальних зборів для прийняття рішення не набрало кількості голосів "за" або "так", "проти" або "ні"; встановленої пунктом 7 розділу ІІІ цього Статуту, ініціатором зборів (правління або ініціативною групою) проводиться письмове опитування серед співвласників, які не голосували на загальних зборах. Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення загальних зборів. Якщо протягом цього строку необхідну кількість голосів ''за" не набрано, відповідні рішення вважаються неприйнятими (п. 8 Статуту).

Згідно з п. 9 Статуту під час підрахунку голосів враховуються і голоси, подані співвласниками під час проведення загальних зборів, і голоси, подані під час письмового опитування.

Пунктом 10 Статуту передбачено, що рішення, загальних зборів, прийняте відповідно до цього Статуту, є обов`язковим для виконання всіма співвласниками.

Як зазначено судом вище, позивач не погоджується з рішенням загальних зборів, які відбулися 30.10.2016 з п. 8 порядку денного, яким вирішено: уповноважити голову правління ОСББ "Сталь 7" укласти договори оренди загального майна ОСББ з мешканцями будинку та суб`єктами підприємницької діяльності, які використовують для власних потреб площі загального користування житлового комплексу будинку №7 по вул. Шодуарівська, м. Дніпро.

Позивач стверджує, що його прийнято без достатньої кількості голосів, оскільки воно стосувалося розпорядження майном, і відповідно могло бути прийняте, якщо за нього проголосували б не менш як дві третини співвласників.

Суд доходить висновку, що оскаржуване рішення загальних зборів спрямоване на передачу у користування фізичним та юридичним особам спільного майна. Відсутність у рішення істотних умов договору оренди може мати наслідком оскарження дій голови правління, однак не змінює правову природу цього рішення. Отже рішення потрібно розглядати саме як рішення про передачу у користування фізичним та юридичним особам спільного майна.

Таким чином, з урахуванням п. 7 Статуту за відповідне рішення мали проголосувати співвласники (їхні представники), які разом мають не менш як дві третини від загальної кількості голосів співвласників.

Оскільки загальна кількість квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку 239, відповідно дві третини становить 159 квартир, а відповідно і голосів або 67%.

Протоколом №2 від 12.11.2016 підтверджується, що з восьмого питання порядку денного голосували "за" співвласники 122 квартир або 51,05% від загальної кількості голосів, "проти" співвласники 12 квартир або 5,02%, "утримались" співвласники 3 квартир або 1,26%.

З викладеного слідує, що спірне рішення було прийняте без достатньої кількості голосів співвласників багатоквартирного будинку.

Відтак, спірне рішення прийнято за відсутності достатніх голосів, передбачених п. 8 Статуту.

За змістом частини третьої статті 267 Цивільного кодексу України позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення.

Позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу (стаття 256 Цивільного кодексу України).

Відповідно до ч. 4 ст. 267 Цивільного кодексу України сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.

Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки (стаття 257 Цивільного кодексу України).

Перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила (частина перша статті 261 Цивільного кодексу України).

Відповідно до Постанови Верховного Суду КГС від 17.10.2024 у справі №914/2441/15(914/2778/21) (пункт Постанови 129) суд застосовує позовну давність лише тоді, коли є підстави для задоволення позовних вимог, звернутих позивачем до того відповідача у спорі, який заявляє про застосування позовної давності. Тобто, перш ніж застосувати позовну давність, суд має з`ясувати та зазначити у судовому рішенні, чи було порушене право, за захистом якого позивач звернувся до суду. Якщо це право порушене не було, суд відмовляє у позові через необґрунтованість останнього. І тільки якщо встановить, що право позивача дійсно порушене, але позовна давність за відповідними вимогами спливла, про що заявила інша сторона у спорі, суд відмовляє у позові через сплив позовної давності за відсутності визнаних судом поважними причин її пропуску, про які повідомив позивач (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 травня 2018 року у справі № 369/6892/15-ц і від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (пункт 73).

Відповідач подав заяву про застосування строку позовної давності, у якій зазначає про пропуск позивачем трирічного строку позовної давності для звернення з даним позовом. Відповідач вказує, що позивач був присутній на загальних зборах 30.10.2016, на яких було прийняте спірне рішення, а також голосував щодо спірного рішення, що підтверджує сам позивач у позові, а також підтверджується листом поіменного голосування.

Отже, позивач був обізнаний про прийняття спірного рішення 30.10.2016. Відповідно трирічний строк для звернення з даним позовом сплив 30.10.2019. Проте позивач звернувся до суду з позовом про визнання недійсним даного рішення лише 17.02.2025.

Посилання позивача на те, що останній дізнався про порушення його права лише 27.01.2025 коли отримав примірник договору від консьєржа не приймається судом, оскільки позивач сам у позові підтвердив, що був присутній на загальних зборах і голосував "проти" зі спірного питання, що додатково підтверджується листом поіменного голосування. Тобто, позивач ще на загальних зборах розумів зміст прийнятого рішення та не погоджувався з ним. Проте за його оскарженням звернувся до суду більш чим через 8 років після його прийняття.

Таким чином, суд вважає що позивач без поважних причин пропустив строк позовної давності для звернення з вказаним позовом.

Згідно зі ст.ст. 74, 77 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання (ст. 79 Господарського процесуального кодексу України).

З урахуванням викладеного суд приходить до висновку про застосування до позовних вимог строку позовної давності, що є підставою для відмови в задоволенні позову.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу витрати зі сплати судового збору покладаються позивача.

Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" зауважив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення. З урахуванням розглядуваних відносин, інші аргументи сторін по справі стосуються викладених та проаналізованих у рішенні обставин та доводів сторін, не змінюють сутність правовідносин та їх оцінку, надану судом, і, відповідно, не потребують окремої оцінки.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу витрати зі сплати судового збору покладаються позивача.

Керуючись ст.ст. 2, 46, 73, 74, 76, 77-79, 86, 91, 129, 233, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -

В И Р І Ш И В:

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сталь 7" про визнання недійсним п.8 рішення загальних зборів відмовити.

Судові витрати понесені ОСОБА_1 покласти на ОСОБА_1 .

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Центрального апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено 03.06.2025

Суддя О.М. Крижний