ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"24" травня 2025 р. Справа №926/1438/24

м. Львів

Західний апеляційний господарський суд у складі:

головуючого судді МАТУЩАКА О.І.

суддів: ЗВАРИЧ О.В.

СКРИПЧУК О.С.

За участю секретаря судового засідання ТЕЛИНЬКО Я.П

За участю представників позивача Базюк Ю.Р. (в порядку самопредставництва);

розглянувши апеляційну скаргу Чернівецької обласної ради (вх. ЗАГС №01-05/3390/24 від 25.11.2024)

на рішення Господарського суду Чернівецької області від 30.10.2024 ( повний текст рішення складено 04.11.2024, суддя Проскурняк О.Г.)

у справі № 926/1438/24

за позовом Чернівецької обласної ради, м. Чернівці

до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "Космос 2017", м. Чернівці

третя особа, яка не заявляє

самостійних вимог на предмет

спору на стороні позивача Обласне комунальне підприємство "Центр комунального майна", м. Черніві

про стягнення заборгованості за договором оренди нерухомого майна в сумі 14 170,38 грн, стягнення неустойки за прострочення повернення орендованого майна в сумі 611 107,01 грн та зобов`язання повернути об`єкт оренди шляхом виселення з нежитлового приміщення

В С Т А Н О В И В:

Суть спору.

До Господарського суду Чернівецької області звернулася Чернівецька обласна рада з позовом до ТОВ «Космос 2017» про стягнення з ТОВ «Космос 2017» на користь Чернівецької обласної ради 14 170, 38 грн заборгованості з орендної плати за договором оренди нерухомого майна № 6/18 від 31.07.2018 та 611 107, 01 грн неустойки за прострочення повернення орендованого майна, а також зобов`язати ТОВ «Космос 2017» звільнити та повернути об`єкт оренди шляхом виселення з нежитлового приміщення - приміщення першого поверху будівлі літ. А площею 174,0 кв.м. за адресою: вул. Федьковича, 52 в місті Чернівці.

Позовні вимоги обґрунтовані порушенням відповідачем умов договору оренди нежитлового приміщення в частині своєчасної сплати орендної плати, внаслідок чого утворилася заборгованість у розмірі 14 170,38 грн за період з 01.08.2018 по 01.07.2021.

Крім того, позивач стверджував, що після припинення дії договору 01.07.2021 орендар не повернув об`єкт оренди у порядку, передбаченому договором, що, на його думку, стало підставою для нарахування неустойки за користування майном після завершення строку дії договору в розмірі подвійної орендної плати на загальну суму 611 107,01 грн.

У зв`язку з цим позивач просив суд зобов`язати ТОВ «Космос 2017» звільнити та повернути орендоване приміщення шляхом виселення із вказаного нежитлового приміщення.

Господарський суд Чернівецької області рішенням від 30.10.2024 позов задовольнив частково. Стягнув з ТОВ "Космос 2017" на користь Чернівецької обласної ради 14 170, 38 грн заборгованості з орендної плати за договором оренди № 6/18 нерухомого майна від 31.07.2018, відмовив у задоволенні позову в частині неустойки за прострочення повернення орендованого майна у розмірі 611 107, 01 грн та в частині зобов`язання ТОВ "Космос 2017" звільнити та повернути об`єкт оренди шляхом виселення з нежитлового приміщення.

Рішення суду в частині стягнення 14 170,38 грн орендної плати за період з 01.08.2018 по 01.07.2021 мотивоване тим, що орендар не виконував свої зобов`язання за договором належним чином, порушив умови оплати, які були чітко визначені в договорі. Розмір і порядок внесення орендної плати були узгоджені сторонами й не виконані відповідачем, тому позов у цій частині задоволено.

Відмовляючи у задоволенні позову про стягнення неустойки за прострочення повернення майна, суд встановив, що договір оренди №6/18 не припинився 01.07.2021, оскільки відповідач своєчасно подав заяву про його продовження, що підтверджено штампом обласної ради. При цьому орендодавець не повідомив орендаря про відмову в продовженні договору, як того вимагають умови договору та законодавство. Відтак суд визнав, що договір був продовжений, і використання майна відповідачем у спірний період було правомірним. Таким чином, підстав для задоволення позову про стягнення неустойки не було.

Суд також відмовив у частині виселення (повернення) майна, оскільки визнав, що договір оренди продовжено відповідно до положень договору та вимог законодавства, а також з огляду на дію постанови Кабінету Міністрів України №634, яка автоматично продовжує договори оренди у період воєнного стану. Позивач не довів, що договір було припинено чи що майно використовується без правової підстави. Тому об`єкт оренди підлягає поверненню лише після закінчення продовженого договору.

Узагальнення доводів особи, яка подала апеляційну скаргу та інших учасників справи.

Чернівецька обласна рада подала апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Чернівецької області від 30.10.2024 в частині відмови у задоволенні позову про стягнення з ТОВ "Космос 2017" на користь Чернівецької обласної ради неустойки за прострочення повернення орендованого майна у розмірі 611 107, 01 грн та в частині зобов`язання ТОВ "Космос 2017" звільнити та повернути об`єкт оренди шляхом виселення з нежитлового приміщення та прийняти нове рішення, яким позов задовольнити.

Апелянт вважає рішення суду незаконним і необґрунтованим, стверджуючи, що суд неправильно застосував норми матеріального права та не дослідив повно і об`єктивно обставини справи.

Так, скаржник заперечує висновок суду першої інстанції про те, що дія договору оренди була продовжена на 2 роки і 11 місяців до 01.06.2024. На думку апелянта, такого висновку суд дійшов застосувавши норми Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 № 2269-XII, які втратили чинність з 01.02.2020. Тому до правовідносин у цій справі підлягав застосуванню новий Закон України «Про оренду державного та комунального майна» № 157-ІХ, який містить інший порядок продовження договорів оренди.

Скаржник звертає увагу, що заява відповідача про продовження договору була подана 28.04.2021, тобто з порушенням тримісячного строку, встановленого ч. 3 ст. 18 вказаного Закону №157-ІХ. Крім того, заява була подана у простій письмовій формі, а не через електронну торгову систему (ЕТС), а також відповідач не надав разом із заявою ні звіту про оцінку, ні рецензії на нього, як того вимагає ч. 7 ст. 18 зазначеного закону.

Вважає, що суд не взяв до уваги факту того, що на момент подання заяви про продовження оренди у відповідача була заборгованість з орендної плати понад 100 тис. грн Водночас згідно з п. 135 Порядку № 483 (затвердженого постановою КМУ № 483 від 03.06.2020), орендар не має права подавати заяву про продовження договору до погашення заборгованості.

На думку апелянта, про припинення орендних відносин свідчить також і той факт, що відповідач не здійснював господарської діяльності у приміщенні ані під час дії договору, ані після 01.07.2021. Крім того, після 30.04.2021 відповідач не сплатив жодного платежу за договором і не вчинив інших юридично значимих дій. Вказане також залишилося поза увагою місцевого господарського суду.

Також суд не надав належної оцінки доказам щодо систематичного порушення відповідачем умов договору, ігнорування ним звернень орендодавця та балансоутримувача щодо невиконання договірних зобов`язань.

Окрім цього, суд першої інстанції, на думку апелянта, неправомірно застосував презумпцію автоматичної пролонгації договору, тоді як чинне законодавство чітко заперечує можливість автоматичного продовження договорів оренди державного або комунального майна, що також підтверджується і актуальними правовими висновками Верховного Суду.

У поданому відзиві ОКП «Центр комунального майна» повністю підтримує позицію апелянта Чернівецької обласної ради. Вважає рішення суду першої інстанції таким, що прийняте з порушенням норм матеріального та процесуального права, з підстав, викладених в апеляційній скарзі. Погоджується з усіма доводами, наведеними в апеляційній скарзі, та підтримує вимоги апелянта в повному обсязі. Самостійних аргументів або окремих додаткових заперечень проти рішення суду першої інстанції у відзиві не наведено.

Також просить розглядати справу без участі її представника.

11.02.2025 Чернівецька обласна рада сформувала в підсистемі «Електронний суд» клопотання, в якому просить долучити до матеріалів докази та документи.

Розглянувши подане клопотання, колегія суддів зазначає таке.

Відповідно до ст. 118 ГПК України право на вчинення процесуальних дій втрачається із закінченням встановленого законом або призначеного судом строку. Заяви, скарги і документи, подані після закінчення процесуальних строків, залишаються без розгляду, крім випадків, передбачених цим Кодексом.

Беручи до уваги те, що подане клопотання разом із новими доказами подане поза межами встановленого судом строку і апелянт не заявляв клопотання про поновлення такого, суд апеляційної інстанції дійшов висновку залишення такого без розгляду.

Інших клопотань чи заяв, в порядку ст. 207 ГПК України, сторонами подано не було.

20.03.2025 в судовому засіданні взяв участь представник скаржника, який навів доводи по суті апеляційної скарги. Представники інших учасників у справі явку своїх уповноважених представників не забезпечили.

Фактичні обставини справи та оцінка суду.

Місцевим господарським судом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що 31.07.2018 між Чернівецькою обласною радою (надалі - орендодавець) та ТОВ «Космос 2017» укладено договір оренди № 6/18 нерухомого майна.

Згідно положень розділу 1 вказаного договору, орендодавець передає, а орендар приймає в оренду нерухоме майно (приміщення першого поверху будівлі літ. А) (надалі - майно), площею 174 кв.м., розміщене за адресою: вул. Федьковича, 52 в м. Чернівцях, що перебуває на балансі ОКП «Центр комунального майна», вартістю згідно звіту про оцінку 916 491 грн.

Договір укладено на строк 2 роки 11 місяців з 01.08.2018 до 01.07.2021. Майно передається в оренду для розміщення фірмового магазину вітчизняних промислових підприємств, окрім продажу товарів підакцизної групи.

Як вбачається із свідоцтва про право власності на будівлі в місті Чернівці від 15.02.2001, будівлі по вул. Федьковича, 52 належать територіальній громаді сіл, селищ, міст Чернівецької області в особі обласної ради на праві комунальної власності.

Пунктами 2.1., 2.2. укладеного договору, сторони погодили, що орендодавець та орендар вступають у орендні відносини з моменту підписання договору. Передача майна в оренду здійснюється в терміни, встановлені за згодою сторін, та оформляється актом прийому-передачі. Акт прийому-передачі підписується уповноваженими представниками сторін (від імені орендодавця уповноваженим представником є балансоутримувач - ОКП «Центр комунального майна»). Акт прийому-передачі є додатком до договору оренди.

Актом приймання-передачі нерухомого майна від 01.08.2018 підтверджується, що Чернівецька обласна рада в особі уповноваженого представника (балансоутримувача ОКП «Центр комунального майна») передало, а ТОВ «Космос 2017» прийняло нерухоме майно за адресою: вул. Ю. Федьковича, 52 в м. Чернівцях, а саме: приміщення першого поверху будівлі літ. А, площею 174 кв.м.

За твердженням позивача, договір припинив свою дію 01.07.2021, орендар не повернув об`єкт оренди у порядку, передбаченому договором, а також не сплатив заборгованість по орендній платі.

Вказане стало підставою для звернення до суду про стягнення неустойки за користування майном після завершення строку дії договору та зобов`язання орендаря звільнити та повернути орендоване приміщення шляхом виселення з нежитлового приміщення.

Відповідно до ч.1 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Враховуючи те, що предметом апеляційного оскарження є рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні позовних вимог, то суд апеляційної інстанції перевіряє дотримання судом першої інстанції норм процесуального та правильне застосування норм матеріального права лише у цій частині.

Відповідно до ст. 11 ЦК України, однією з підстав виникнення зобов`язань, є зокрема договори та інші правочини.

Згідно приписів ст. 626 Цивільного кодексу України (надалі - ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно із ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови, визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї з сторін має бути досягнуто згоди (ч. 1 ст. 638 ЦК України).

Так, між сторонами у справі склалися правовідносини щодо оренди комунального майна.

Правові, економічні та організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна, що перебуває в комунальній власності, а також майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, що перебуває в комунальній власності регулюються Законом України «Про оренду державного та комунального майна».

Договір оренди № 6/18 від 31.07.2018 укладено під час дії Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 № 2269-XII.

Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Приписами ст. 764 ЦК України визначено, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Статтею 785 ЦК України передбачено, що у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Подібні за змістом правові приписи містяться і в Законі України від 10.04.1992 № 2269-XII «Про оренду державного та комунального майна», чинного до 01.02.2020.

Водночас, з 01.02.2020 введено в дію Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 157-IX (надалі - Закон).

Оскільки підставою позовних вимог про стягнення неустойки за несвоєчасне повернення орендованого майна після припинення дії договору оренди, з урахуванням заперечень відповідача про припинення дії договору, то при вирішенні спору у цій справі першочерговим є вирішення питання: чи припинив договір оренди свою дію 01.07.2021 чи був продовжений на той самий строк і на тих самих умовах. Відповідно необхідно встановити, в якій редакції підлягає застосуванню Закон України «Про оренду державного та комунального майна» № 2269-XII від 10.04.1992 чи № 157-ІХ від 03.10.2019.

Досліджуючи питання припинення/продовження дії договору оренди № 6/18 нерухомого майна від 31.07.2018, суд зазначає таке.

Розділом IX договору оренди регламентується чинність, зміна та розірвання договору.

Згідно із п. 9.4. договору, договір припиняється (окрім іншого) у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Пунктом 9.7. договору унормовано, що правові наслідки припинення або розірвання договору оренди регламентуються Законом України «Про оренду державного та комунального майна».

Відповідно до п. 9.8. договору, в місячний термін до закінчення строку дії договору орендар зобов`язаний звернутись до орендаря щодо продовження договору оренди, або подати заяву про розірвання договору. У випадку, якщо орендар не вчинює вищезазначені дії протягом встановленого строку, договір оренди вважається розірваним в термін, визначений умовами договору.

Так, з урахуванням вимог пункту 9.8. договору, 28.04.2021 ТОВ «Космос 2017» звернулось до Чернівецької обласної ради із заявою про продовження терміну дії договору оренди нерухомого майна на той самий строк, а саме - 2 роки і 11 місяців.

Вказана заява одержана Чернівецькою обласною радою 28.04.2021, що підтверджується відтиском штампу на ній.

Пунктом 9.9. договору встановлено, що у разі прийняття орендодавцем рішення про не продовження договору, він письмово повідомляє про це орендаря не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору.

Суд першої інстанції встановив, що відсутні докази прийняття орендодавцем рішення про не продовження договору та відповідно докази його надсилання орендарю.

Разом з тим, 01.02.2020 набрала чинності нова редакція Закону України «Про оренду державного і комунального майна», ст. 18 якого регламентує порядок продовження договору оренди. Згідно із положеннями ч. 3 вказаної статті, договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.

Згідно з пунктом 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону України № 157-IX, договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абз. 5 ч. 2 ст. 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року.

Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом.

Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

Оскільки, за змістом договору оренди строк його дії закінчується 01.07.2021, тобто після настання дати (01.07.2020), визначеної абзацом другим пункту 2 Прикінцевих і перехідних положень Закону України № 157-ІХ, то у цій справі продовження договору оренди державного або комунального майна, укладеного до набрання чинності цим Законом, повинно відбуватися в порядку, визначеному Законом України №157- ІХ від 03.10.2019, тобто в новій редакції.

При цьому, колегія суддів вважає помилковими висновки суду першої інстанції про те, що оскільки встановленими правилами згідно нової редакції Закону погіршується становище орендаря, що за твердженням суду першої інстанції, з урахуванням пункту 9.1. договору, не допускається, то застосуванню підлягає редакція Закону № 2269-XII від 10.04.1992.

Як вказав суд першої інстанції, станом на день закінчення дії договору, Закон передбачає право орендаря звернутись до орендодавця із заявою про продовження дії договору не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку його дії. Водночас в договорі сторони погодили обов`язок орендаря звернутись до орендодавця із відповідною заявою у місячний строк.

Відповідно до положень п. 9.1. договору, сторони домовились, що умови договору зберігають силу протягом всього терміну дії цього договору, в тому числі у випадках, коли після його укладення законодавством встановлені правила, що погіршують становище орендаря, а в частині зобов`язань орендаря щодо орендної плати - до виконання зобов`язань.

Апеляційний господарський суд звертає увагу, що положення договору чи то дії сторін, учасників господарських правовідносин не можуть суперечити вимогам законодавства, яке має вищий пріоритет, аніж умови укладеного між сторонами договору.

З урахуванням наведеного, суд апеляційної інстанції доходить висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права до правовідносин у цій справі з огляду на застосування судом положень Закону № 2269-XII від 10.04.1992, тобто в попередній редакції.

Відповідно до ч.1 ст. 18 Закону №157-ІХ, продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених ч. 2 цієї статті.

Частина 2 вказаної статті передбачає, що без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, зокрема, які укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п`ять років або менше.

Враховуючи те, що договіроренди №6/18 від 31.07.2018 укладено вперше зі строком оренди менше п`яти років, то його продовження його можливе без проведення аукціону.

Як було зазначено вище, ч. 3 вказаної статті визначає, що договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.

При цьому, орендар, який звертається із заявою про продовження договору оренди відповідно до абз. 4 ч. 7 цієї статті, зобов`язаний разом із такою заявою надати орендодавцю звіт про оцінку майна та рецензію на цей звіт.

Рішення про продовження договору оренди комунального майна, передбаченого ч. 2 цієї статті, та рішення про відмову у продовженні договору оренди комунального майна приймаються орендодавцем або представницьким органом місцевого самоврядування чи визначеними ним органами у випадках, встановлених рішенням представницького органу місцевого самоврядування.

Граничний строк прийняття рішень, передбачених ч. 4 цієї статті, за умови їх прийняття орендодавцем, становить 30 календарних днів з дати отримання заяви і документів від орендаря. Граничний строк прийняття рішень, передбачених ч. 4 цієї статті, за умови їх прийняття або погодження представницьким органом самоврядування чи визначеними ним органами, становить 60 календарних днів з дати отримання заяви і документів від орендаря (ч.4, 5 ст. 18 Закону №157-ІХ).

Окрім того, відповідно до ч. 2 ст. 5 Закону №157-ІХ порядок передачі в оренду державного та комунального майна, включаючи особливості передачі його в оренду визначається Кабінетом Міністрів України за поданням центрального органу виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері реалізації майна (майнових прав, інших активів) або прав на нього на конкурентних засадах у формі аукціонів, у тому числі електронних аукціонів, та здійснює контроль за її реалізацією.

Постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 «Деякі питання оренди державного та комунального майна», яка набрала чинності 17.06.2020, затверджено Порядок передачі в оренду державного та комунального майна (надалі - Порядок передачі майна в оренду / порядок), який визначає механізм передачі в оренду державного та комунального майна, включаючи особливості передачі його в оренду відповідно до положень Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Зокрема, цим Порядком передбачено й процедуру продовження договорів оренди як за результатами проведення аукціону, так і без його проведення у передбачених Законом випадках (пункти 134 - 152).

Так, за приписами п. 143 цього Порядку орендар, що має намір продовжити договір оренди, що підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, звертається до орендодавця із заявою про продовження договору оренди не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди. Якщо орендар не подав заяву про продовження договору оренди у зазначений строк, то орендодавець не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв`язку з тим, що орендар не подав відповідну заяву у визначений Законом строк, та повідомляє про необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна. Заява подається шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі.

Абзацом 1 підп. 1 п. 1 Прикінцевих та перехідних положень Закону № 157-ІХ визначено, що положення статей 5, 6, 11, 14, ч.8 ст. 15, ч. 6 ст. 16 цього Закону (в частині роботи ЕТС), які стосуються внесення (включення) та опублікування інформації в ЕТС, подання заяв, у тому числі заяв на оренду, в ЕТС, опублікування в ЕТС Переліків, договорів оренди, укладених без проведення аукціону, змін і доповнень до договорів оренди, вводяться в дію з 01.10. 2020.

Абзацом 3 підп. 1 п. 1 Прикінцевих та перехідних положень Закону № 157-ІХ передбачено, що подання заяв, у тому числі заяв на оренду, передбачених ст. 6, 11, 14 цього Закону, здійснюється в паперовій або в електронній формі (без використання ЕТС) до моменту введення в дію положень, передбачених цим підпунктом пункту 1 Прикінцевих та перехідних положень.

Відтак, до 01.10.2020 подання заяви про продовження договору оренди могло відбуватись у паперовій формі або в електронній формі на сайті орендодавця без використання ЕТС.

Водночас після 01.10.2020 подання заяви про продовження договору оренди могло відбуватися лише із використанням ЕТС. Законодавча вимога про подання заяви на продовження договору оренди державного і комунального майна разом з необхідними документами шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі (ЕТС) з 01.10.2020 є імперативною та не містить альтернативних способів подання відповідної заяви. Аналогічний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 26.09.2024 у справі №902/489/23.

Матеріалами справи підтверджується, що відповідач подав заяву про продовження договору оренди менш ніж за 3 місяці до закінчення дії договору, а також зробив це без використання ЕТС. При цьому, до такої заяви не долучив звіт про оцінку майна та рецензію на цей звіт. Отже, відповідач не дотримався визначеного чинним законодавством порядку звернення із заявою про продовження договору оренди.

При цьому, суд критично оцінює доводи відповідача про відсутність рішення позивача про припинення договору оренди з огляду на що такий договір продовжив свою дію з урахуванням принципу «мовчазної згоди».

Так, п. 135 Порядку №483 передбачено, що у разі, якщо орендар не подав заяву про продовження договору оренди у зазначений строк, то орендодавець не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв`язку з тим, що орендар не подав відповідну заяву у визначений Законом строк, та про необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна.

Разом з тим, невиконання орендодавцем передбаченого п. 135 Порядку № 483 обов`язку у встановлений строк повідомити орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню, хоча й може свідчити про недобросовісність орендодавця та бути підставою для визнання його бездіяльності протиправною, проте не може слугувати підставою для автоматичної пролонгації договору оренди державного чи комунального майна на новий строк, оскільки можливість такої пролонгації не передбачена Законом № 157-ІХ. Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 16.09.2024 у справі № 902/489/23.

Окрім цього, суд апеляційної інстанції зазначає, що абз. 3 п. 135 зазначеного Порядку обмежує право осіб, які можуть звернутися із заявою про продовження договору оренди. Зокрема, не може звертатися із заявою про продовження договору оренду чинний орендар, який має заборгованість із сплати орендної плати - до моменту погашення ним такої заборгованості.

Так, згідно з виписками органу Державного казначейства України, транзакції зі сплати платежів за договором здійснені відповідачем 29 та 30 квітня 2021 року. Докази того, що відповідач після 30.04.2021 здійснював сплату орендних платежів в матеріалах справи відсутні.

Підсумовуючи зазначене вище, колегія суддів висновує, що спірний договір оренди припинив свою дію 01.07.2021, а отже, з 02.07.2021 відповідач використовував спірний об?єкт нерухомого майна без достатньої правової підстави.

Водночас ч. 1 ст. 785 ЦК України визначає, що у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Відповідно до пункту 2.4. договору, у разі припинення договору оренди чи дострокового його розірвання орендар зобов`язаний у 10-ти денний термін повернути орендодавцеві об`єкт оренди, про що складають акт прийому-передачі.

Як зазначив позивач у позовній заяві та апеляційній скарзі, а також встановив суд апеляційної інстанції вище по тексту постанови, договір оренди нерухомого майна припинив свою дію 01.07.2021. Всупереч зазначеному об`єкт оренди в установлений договором спосіб орендарем не повернутий.

Відмовляючи у задоволенні позову у цій частині, суд першої інстанції виходив із того, що спірний договір продовжив свою дію, а тому відповідач правомірно міг використовувати орендоване майно до 01.06.2024.

При цьому, суд взяв до уваги положення п. 5 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 № 634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану», відповідно до положень якого договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану, крім випадку, коли балансоутримувач з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди повідомив орендодавцю та орендарю про непродовження договору оренди з підстав, визначених ст.19 Закону. Норма щодо продовження договору, встановлена цим пунктом, не застосовується до договорів, щодо яких рішення про їх продовження прийнято на аукціоні і аукціон оголошено до дати набрання чинності цією постановою. Для продовження договору оренди на строк, передбачений цим пунктом, заява орендаря та окреме рішення орендодавця не вимагаються.

З огляду на це, місцевий господарський суд вказав, що спірний договір оренди вважається продовженим на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану.

Зазначені висновки суду першої інстанції колегія суддів вважає безпідставними, оскільки суд апеляційної інстанції встановив, що спірний договір припинив свою дію 01.07.2021. Відтак положення постанови КМУ від 27.05.2022 № 634 до спірних правовідносин не застосовуються.

Звідси цілком обґрунтованим є їх висновок про те, що укладений між сторонами договір оренди припинився 09.08.2020 у зв`язку зі спливом строку, на який він був укладений (з урахуванням минулих пролонгацій) і подальше користування орендарем нежитловим приміщенням вже мало позадоговірний характер.

Згідно із ч. 2 ст. 795 ЦК України повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору.

Враховуючи положення п. 2.4. договору, колегія суддів зазначає, що відповідач повинен був передати позивачу об`єкт оренди за вказаним договором в строк до 11.07.2021 (включно).

Водночас відповідний акт, яким відповідач передав позивачу приміщення після закінчення строку дії договору, в матеріалах справи відсутній.

Отже, позовні вимоги про звільнення та повернення об`єкта оренди, шляхом виселення з нежитлового приміщення є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Так, правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму ЦК України (ч. 4 ст. 291 ГК України).

В силу вимог ч. 2 ст. 785 ЦК України, якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

У постановах Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 924/599/19, від 31.10.2019 у справі № 905/2018/18, від 30.10.2019 у справі № 924/80/19 викладено правовий висновок про те, що неустойка, право на стягнення якої передбачено вищевказаною нормою, є самостійною майновою відповідальністю у сфері орендних правовідносин і визначається законодавцем як подвійна плата за користування річчю за час прострочення. Вказана неустойка не може бути ототожнена з неустойкою (штрафом, пенею), передбаченою п. 1 ч. 2 ст. 258 ЦК України, оскільки, на відміну від приписів ст. 549 ЦК України, її обчислення не здійснюється у відсотках від суми невиконання або неналежного виконання зобов`язання (штраф), а також у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання (пеня).

Законодавство у сфері орендних правовідносин пов`язує припинення обов`язків орендаря з фактом поверненням об`єкту договору оренди, тобто з моментом підписання акту приймання-передачі. У разі невиконання обов`язку, передбаченого ч. 1 ст. 785 ЦК України, закон визначає можливість стягнення неустойки за весь час прострочення виконання зобов`язання щодо повернення об`єкта оренди.

Таким чином, право на стягнення неустойки, встановленої ч. 2 ст. 785 ЦК України, пов`язується з простроченням орендарем виконання зобов`язання з повернення орендованого майна за актом приймання-передачі.

З урахуванням встановлених вище обставин, апеляційний господарський суд висновує, що у позивача виникло право вимагати від відповідача сплати неустойки у розмірі подвійної орендної плати за користування об`єктом оренди за період за період з липня 2021 року по квітень 2024 року.

Апеляційний господарський суд враховує, що позивач не виконав вимоги абз. 2 п. 135 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна № 483, згідно з яким, якщо орендар не подав заяву про продовження договору оренди у зазначений строк, то орендодавець не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв`язку з тим, що орендар не подав відповідну заяву у визначений Законом строк, та про необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна.

Водночас суд апеляційної інстанцій бере до уваги, що як Закон № 157-ІХ, так і умови укладеного між сторонами договору оренди обов`язок з передачі приміщення за актом покладають саме на орендаря, а тому лише не направлення орендодавцем відповідного повідомлення не може бути єдиною та безумовною підставою для звільнення відповідача, як орендаря, від сплати неустойки, передбаченої ч. 2 ст. 785 ЦК України. Особливий статус згаданої неустойки обумовлений саме тим, що зобов`язання наймача (орендаря) з повернення об`єкта оренди виникає після закінчення дії договору оренди, і наймодавець (орендодавець) в цьому випадку позбавлений можливості застосовувати щодо недобросовісного наймача інші засоби стимулювання до виконання, окрім використання права на стягнення неустойки в розмірі подвійної плати за користування орендованим майном.

Водночас, як про обов`язок повернути об`єкт оренди після припинення дії договору оренди, так і про сплату неустойки в розмірі подвійної орендної плати, відповідач був належний чином обізнаний, оскільки це прямо передбачено договором оренди, а також унормовано приписами чинного законодавства.

Згідно із частинами 1, 2 ст. 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання.

Для застосування наслідків, передбачених ч. 2 ст. 785 ЦК України, необхідна наявність вини (умислу або необережності) в особи, яка порушила зобов`язання, відповідно до вимог ст. 614 цього Кодексу. При цьому, для застосування відповідальності, передбаченої наведеною нормою, важливим є встановлення наявності в орендаря можливості передати майно, що було предметом оренди, та умисного невиконання ним цього обов`язку. Аналогічний правовий висновок щодо застосування вказаної норми права викладений у постанові Верховного Суду від 30.08.2019 у справі № 910/13695/18.

У цій частині суд апеляційної інстанції з`ясував, що в матеріалах справи відсутні та відповідачем не подані будь-які докази, які б підтверджували, що він вживав хоча б якихось заходів щодо виконання свого зобов`язання повернути об`єкт оренди позивачу після закінчення строку дії договору оренди. Обґрунтованих причин неможливості виконати свій обов`язок щодо повернення об`єкта оренди відповідач суду апеляційної інстанції не вказав.

Оскільки відповідач своєчасно не повернув об?єкт оренди, не надав жодного доказу на підтвердження відсутності його вини у вказаному, то суд вважає за необхідне застосувати до орендаря наслідки, передбачені положеннями ч. 2 ст. 785 ЦК України, а тому позовна вимога про стягнення 611 107,01 грн неустойки є правомірною та підлягає задоволенню.

Відповідно ст. ст. 13, 76, 77, 86 ГПК України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Відповідно до п.п. 2, 3 ч.1 ст. 277 ГПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: нез`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

При цьому, неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.

З урахуванням наведеного вище, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про обґрунтованість вимог апеляційної скарги, а тому вона підлягає задоволенню. Відтак колегія суддів дійшла висновку про скасування рішення суду першої інстанції в оскаржуваній частині та прийняття у цій частині нового рішення про задоволення позовних вимог.

Судові витрати.

Згідно із ч. 1, 3 ст. 123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать зокрема, витрати на професійну правничу допомогу.

Відповідно до п. 2 ч. 1, ч. 4 ст. 129 ГПК України, у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: у разі задоволення позову - на відповідача; у разі відмови в позові - на позивача; у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

З урахуванням наведеного вище, апеляційний господарський суд дійшов висновку про покладення судового збору за розгляд справи в судах першої та апеляційної інстанції на відповідача.

При цьому, з огляду на оскарження апелянтом судового рішення в частині стягнення неустойки за прострочення повернення орендованого майна та в частині зобов`язання звільнити та повернути об`єкт оренди шляхом виселення з нежитлового приміщення, з урахуванням подання апеляційної скарги в електронній формі через підсистему "Електронний суд", та відповідно застосування понижуючого коефіцієнту, за подання апеляційної скарги скаржнику належало сплати 14 633, 53 грн.

Як вбачається з матеріалів справи, при зверненні до суду апеляційної інстанції скаржник сплатив судовий збір у сумі 17 849, 18 грн, тобто у розмірі більшому, ніж передбачено.

Керуючись ст. ст. 74, 129, 269, 270, 275, 277, 281- 284 ГПК України,

Західний апеляційний господарський суд, -

УХВАЛИВ:

1. Апеляційну скаргу Чернівецької обласної ради задовольнити.

2. Рішення Господарського суду Чернівецької області від 30.10.2024 у справі №926/1438/24 в оскаржуваній частині скасувати.

Прийняти в цій частині нове рішення, яким позовні вимоги про стягнення неустойки за прострочення повернення орендованого майна та в частині зобов`язання звільнити та повернути об`єкт оренди шляхом виселення з нежитлового приміщення задовольнити.

3. Зобов`язати ТОВ "Космос 2017" звільнити та повернути об`єкт оренди шляхом виселення з нежитлового приміщення - приміщення першого поверху будівлі літ. А площею 174,0 кв.м. за адресою: вул. Федьковича, 52 в місті Чернівці.

4. Стягнути із Товариства з обмеженою відповідальністю "Космос 2017" (58008, м. Чернівці, вул. Руська, 1-А, офіс 306; ) на користь Чернівецької обласної ради (58000, м. Чернівці, вул. Михайла Грушевського, 1; ) 611 107,01 грн неустойки.

5. Стягнути із Товариства з обмеженою відповідальністю "Космос 2017" (58008, м. Чернівці, вул. Руська, 1-А, офіс 306; ) на користь Чернівецької обласної ради (58000, м. Чернівці, вул. Михайла Грушевського, 1; ) судовий збір у розмірі 12 194, 61 грн за розгляд справи в суді першої інстанції та 14 633, 53 грн за розгляд справи в апеляційному господарському суді.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня її проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, що оскаржується, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Касаційна скарга подається безпосередньо до Верховного Суду.

Справу повернути до Господарського суду Чернівецької області.

Головуючий суддя О.І. МАТУЩАК

Судді О.В. ЗВАРИЧ

О.С. СКРИПЧУК