ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 травня 2025 року

м. Київ

cправа № 927/1218/23

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Зуєва В.А.,

за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Приватного підприємства «Грівас»

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 25.03.2025 (головуюча - Тищенко О. В., судді: Гончаров С. А., Сибіга О. М.) і рішення Господарського суду Чернігівської області від 05.11.2024 (суддя Кузьменко Т. О.) у справі

за позовом Приватного підприємства «Грівас»

до: (1) Ніжинської міської ради; (2) Фізичної особи-підприємця Котляревського Григорія Вікторовича

про визнання незаконним та скасування рішень, визнання недійсним договору оренди, зобов`язання вчинити певні дії

(за участю представника позивача - Жуков Д.О.)

Історія справи

Обставини справи, встановлені судами

1. 05.01.2016 між Ніжинською міською радою (далі - Рада, відповідач-1, орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем Котляревським Григорієм Вікторовичем (далі - ФОП Котляревський Г.В., відповідач-2, орендар) укладено договір оренди (далі - договір оренди від 05.01.2016) земельної ділянки площею 0,19 га з кадастровим номером :03:023:0088 з цільовим призначенням - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, за адресою: м. Ніжин, вул. Носівський шлях, 50-Г (далі - земельна ділянка).

2. У пункті 8 цього договору сторони досягли згоди щодо строку його дії до 06.04.2017 та що після його закінчення орендар має переважне право поновлення його на новий строк, у цьому випадку орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору, повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

3.10.03.2016 ФОП Котляревський Г.В. зареєстрував право оренди земельної ділянки.

4. 02.09.2016 ФОП Котляревський Г.В. та Приватне підприємство «Грівас» (далі - ПП «Грівас», позивач) за згодою орендодавця уклали договір суборенди земельної ділянки, на підставі якого ПП «Грівас» 06.09.2016 зареєструвало право суборенди.

5. 22.05.2017 Рада та ФОП Котляревський Г.В. уклали додаткову угоду про поновлення договору оренди від 05.01.2016 на новий строк до 06.04.2022.

6. Рада рішенням від 19.08.2021 № 56-12/2021 надала згоду ПП «Грівас» на будівництво будинку для охорони за адресою: м. Ніжин, вул. Носівський шлях, 50-Г на земельній ділянці.

7. 10.09.2021 ПП «Грівас» отримало містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва: «будівництво будинку для охорони на вул. Носівський шлях, 50-Г в м. Ніжині, Чернігівської області».

8. 16.02.2022 Котляревський Г.В. звернувся до Ради із заявою про продовження строку дії договору оренди від 05.01.2016, до якої долучив, зокрема проект договору оренди.

9. 27.03.2023 ПП «Грівас» звернулося до Ради із заявою про включення земельної ділянки в перелік вільних від забудови земельних ділянок, право оренди на яку підлягає продажу на конкурентних засадах.

10. 20.06.2023 Рада прийняла рішення № 86-31/2023 (далі - рішення № 86-31/2023), яким: відмовила у включенні земельної ділянки в перелік вільних від забудови земельних ділянок, право оренди яких підлягає продажу на конкурентних засадах (земельних торгах), продаж права оренди на яку пропонується на аукціоні відповідно до частини 2 статті 134 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) у зв`язку із поновленням договору оренди землі, враховуючи переважне право орендаря на укладання договору оренди на новий строк (пункт 1).

11. Іншим рішенням від 20.06.2023 № 101-31/2023 (далі - рішення № 101-31/2023) Рада: поновила ФОП Котляревському Г.В. договір оренди земельної ділянки строком до 06.04.2027 шляхом укладання договору оренди на новий строк (пункт 1); вказала, що на підставі частини 2 статті 126-1 ЗК України після закінчення строку, на який укладено договір оренди, цей договір не поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах (пункт 1.1); ФОП Котляревському Г.В. заключити договір оренди земельної ділянки (пункт 1.2); встановила орендну плату за земельну ділянку на рівні 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за один рік (пункт 1.3); ФОП Котляревському Г.В. зареєструвати договір оренди земельної ділянки (пункт 1.4); для проведення державної реєстрації права оренди відповідача-2 припинила договір оренди від 05.01.2016 (пункт 1.5).

12. 02.08.2023 між Радою та ФОП Котляревським Г.В. підписано угоду про припинення договору оренди від 05.01.2016, а 04.08.2023 сторони уклали договір оренди земельної ділянки зі строком дії до 06.04.2027. На підставі цього договору 24.08.2023 Котляревський Г.В. зареєстрував право оренди земельної ділянки.

Узагальнений зміст позовних вимог та підстав позову

13. ПП «Грівас» звернулося до суду з позовом до Ради та ФОП Котляревського Г.В. про:

- визнання незаконними та скасування пункту 1 рішення № 86-31/2023 (про відмову у включенні земельної ділянки в перелік вільних від забудови земельних ділянок, право оренди яких підлягає продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) та пункти 1, 1.1, 1.2, 1.3, 1.4, 1.5 рішення № 101-31/2023;

- визнання недійсним договору оренди від 04.08.2023, укладеного між Радою та ФОП Котляревським Г.В. та припинення права оренди останнього на земельну ділянку;

- зобов`язання Раду повторно розглянути заяву ПП «Грівас» від 27.03.2023 про включення земельної ділянки в перелік вільних від забудови земельних ділянок, право оренди на які підлягає продажу на конкурентних засадах (земельних торгах).

14. Позов мотивований тим, що відповідачі не дотрималися порядку поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк, а отже переважне право відповідача-2 на укладення договору оренди припинилося. У зв`язку з чим право оренди такої земельної ділянки, вільної від забудови, підлягає продажу на земельних торгах, а відмова Ради у включенні земельної ділянки у відповідний перелік порушує право позивача на участь у земельних торгах.

Узагальнений зміст та обґрунтування оскаржуваних рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції

15. Справа розглядалась судами неодноразово.

16. Господарський суд Чернігівської області рішенням від 13.12.2023 у позові відмовив.

17. Північний апеляційний господарський суд постановою від 18.04.2024 змінив рішення суду першої інстанції шляхом викладення його мотивувальної частини в редакції постанови. В іншій частині рішення суду першої інстанції залишив без змін.

18. Суд апеляційної інстанції зазначив, що поновлення договору оренди землі з ФОП Котляревським Г.В. виключає можливість внесення земельної ділянки в перелік земельних ділянок, право оренди яких підлягає продажу на земельних торгах. Позивач натомість не довів, що рішенням №101-31/2023 та договором оренди від 04.08.2023 порушуються його права, що є самостійною підставою для відмови в позові.

19. Верховний Суд постановою від 09.07.2024 скасував рішення судів попередніх інстанцій з направленням справи на новий розгляд до місцевого господарського суду.

20. За результатом нового розгляду Господарський суд Чернігівської області рішенням від 05.11.2024, яке залишив без змін Північний апеляційний господарський суд постановою від 25.03.2025, позов задовольнив частково. Визнав незаконним та скасував пункт 1.5 рішення № 101-31/2023. В іншій частині позову відмовив.

21. Відмовляючи в позові, суди обох інстанцій виходили з того, що право оренди земельної ділянки не підлягало продажу на земельних торгах в силу положень пункту 22 частини 2 статті 134 ЗК України (тут і надалі в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин), оскільки відповідач-2 реалізував переважне право на поновлення договору оренди на новий строк в порядку статті 33 Закону України «Про оренду землі» у спосіб укладення з Радою 04.08.2025 договору оренди земельної ділянки. Отже, спірні рішення Ради та договір оренди права позивача не порушують.

22. У частині задоволення позову суди дійшли висновку, що внаслідок прийняття пункту 1.5. рішення №101-31/2023 Рада внесла юридичну невизначеність як для позивача, так і для орендаря земельної ділянки - відповідача-2, оскільки прийняття органом місцевого самоврядування окремого рішення про припинення дії договору оренди землі з метою проведення державної реєстрації права оренди земельної ділянки нормами чинного законодавства не передбачено.

Касаційна скарга

23. Не погоджуючись із указаними судовими рішеннями, позивач звернувся з касаційною скаргою, в якій просить їх скасувати з підстави, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, ухвалити нове рішення про задоволення позову повністю.

Аргументи учасників справи

Узагальнені доводи касаційної скарги

24. Суди попередніх інстанцій неправильно застосували статті 32, 33 Закону України «Про оренду землі», частину 1 статті 651 Цивільного кодексу України, пункт «а» частини 1 статті 141, частину 1 статті 134, статтю 126-1 ЗК України, без урахування висновків Верховного Суду в постановах від 03.04.2024 у справі № 910/14933/22, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, від 05.07.2023 у справі № 904/8884/21, від 06.03.2024 у справі № 902/1207/22, від 13.02.2024 у справі № 910/743/23, від 06.02.2024 року у справі № 926/2284/22, відповідно до яких поновлення договору оренди землі на новий строк відбувається шляхом укладення між сторонами додаткової угоди, а не у спосіб укладення нового договору оренди, тоді як поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 ЗК України, за загальним правилом заборонено. За доводами скаржника прийняття Радою рішення про розірвання попереднього договору оренди та укладення між відповідачами нового договору оренди створює нові правовідносини оренди землі та порушує порядок поновлення договорів оренди. Укладення нового договору оренди земельної ділянки за рішенням органу місцевого самоврядування є можливим виключно за результатами земельних торгів, а не в процедурі поновлення на новий строк раніше укладеного договору оренди.

Позиція Ради у відзиві на касаційну скаргу

25. Погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про дотримання відповідачами процедури поновлення договору оренди та про те, що позивач не довів порушення його прав з боку відповідачів. Просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.

26. 20.05.2025 від Ради надійшло клопотання про відкладення розгляду справи, у задоволенні якого Верховний Суд відмовив, що відображено в протоколі судового засідання 28.05.2025.

Позиція Верховного Суду

Оцінка аргументів учасників справи та висновків судів попередніх інстанцій

27. Звертаючись з позовом, ПП «Грівас» стверджував про порушення Радою його права на участь у конкурсі з придбання права оренди земельної ділянки. Таке порушення, на його думку, відбулося у зв`язку з тим, що відповідачі не дотрималися встановленого статтею 33 Закону України «Про оренду землі» порядку поновлення договору оренди, а отже переважне право відповідача-2 на поновлення договору оренди припинилось і право оренди земельної ділянки могло бути набуте виключно на конкурентних засадах (на земельних торгах).

28. Цей же аргумент позивач повторює і в касаційній скарзі, вбачаючи порушення відповідачами процедури поновлення договору оренди в тому, що зі сплином більше року з дати закінчення строку дії договору оренди від 05.01.2016 між відповідачами виникли нові правовідносини оренди земельної ділянки за новим договором оренди від 04.08.2023, який у такому випадку є таким, що укладений в обхід процедури земельних торгів.

29. Відхиляючи такі аргументи позивача, суди попередніх інстанцій зазначили, що відповідач-2 дотримався процедури поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк, своєчасно звернувшись до Ради з відповідною заявою та проектом договору оренди, а Рада проти такого поновлення не заперечила. Хоча рішення Ради щодо поновлення договору оренди прийняте з порушенням строку, встановленого статтею 33 Закону України «Про оренду землі», проте воно спрямоване на завершення процедури поновлення договору оренди ФОП Котляревському Г.В., як добросовісному орендарю.

30. Верховний Суд погоджується з такими висновками судів попередніх інстанцій, відхиляє доводи касаційної скарги та зазначає таке.

31. Частиною 1 статті 2 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

32. 16.01.2020 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (а відповідні положення пункту 8 цього Закону з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України «Про оренду землі», що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

33. Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» законодавець фактично розмежував два механізми, які раніше були закладені в попередній редакції статті 33 Закону України «Про оренду землі», а саме: реалізації переважного права на укладення нового договору оренди землі (який відповідно до чинних приписів Закону України «Про оренду землі» врегульовано статтею 33) та реалізації права на поновлення договору оренди землі (який регулюється субсидіарно приписами статті 32-2 Закону України «Про оренду землі» та статті 126-1 ЗК України). Положення частин першої-п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» як до внесення змін Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», так і після цього залишилися схожими.

34. При цьому назву статті 33 Закону України «Про оренду землі» було змінено з «Поновлення договору оренди землі» на «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк», а з тексту фактично вилучено частини 6- 8, які використовувались як механізм реалізації права орендаря на автоматичну пролонгацію за умови відсутності заперечень орендодавця, та опис процедури поновлення.

35. Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності в постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 виклав правовий висновок про те, що зміст поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться в абзаці 4 розділу IX Перехідних положень Закону України «Про оренду землі», базується саме на положеннях статті 126-1 ЗК України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

36. Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке було передбачене частиною 1 статті 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній до внесення змін Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

37. Тому поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться у абзаці 4 розділу IX Перехідні положення Закону України «Про оренду землі» та поняття «поновлення договору оренди», яке містилось у Законі України «Про оренду землі» у попередній редакції, є змістовно різними.

38. Відповідно до приписів статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент звернення ФОП Котляревського Г.В. до Ради і на момент закінчення строку дії договору оренди від 05.01.2016) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 ЗК України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді шляхом реалізації стороною права на звернення до суду для укладення нового договору

39. Таким чином, нова редакція статті 33 Закону України «Про оренду землі», яка підлягає застосуванню до спірних правовідносин, на відміну від попередньої редакції цієї статті, надає орендарю переважне право перед іншими особами на укладення нового договору, а не поновлення попереднього. Сторони договору оренди можуть погодити істотні умови і укласти новий договір оренди на тих самих або нових погоджених сторонами умовах, при цьому укладення нового договору у відповідності до цієї статті здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі статтею 122 ЗК України.

40. Отже, порівняльний аналіз змісту статті 33 Закону «Про оренду» вказує на те, що ця стаття передбачала в колишній редакції переважне право на поновлення договору (шляхом укладення додаткової угоди), а в чинній - переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк.

41. Для поновлення договору оренди орендар до закінчення строку оренди мав завчасно (у даному випадку - у строк, встановлений договором) звернутися до орендодавця з офертою, тобто з проектом відповідного договору, а орендодавець мав розглянути цей проект і або погодитися з ним, або відхилити, або за необхідності провести з орендарем переговори щодо нового строку оренди або зміни умов.

42. У цій справі суди з`ясували, що відповідачі дотримались встановленого статтею 33 Закону України «Про оренду землі» порядку поновлення договору оренди, оскільки: (1) ФОП Котляревський Г.В. у встановленому порядку звернувся до Ради із заявою про укладення договору оренди на новий строк та з проектом відповідного договору; (2) за результатом розгляду такої заяви Рада прийняла спірне рішення № 101-31/2023, яким поновила ФОП Котляревському Г.В. договір оренди земельної ділянки строком до 06.04.2027 шляхом укладання договору оренди на новий строк; відповідний договір оренди був укладений між сторонами 04.08.2023.

43. За наведеного законними та обґрунтованими є висновки судів попередніх інстанцій про те, що на підставі пункту 22 частини 2 статті 134 ЗК України право оренди земельної ділянки не підлягало продажу на земельних торгах у зв`язку з укладенням договору оренди земельної ділянки на новий строк з використанням переважного права орендаря - ФОП Котляревського Г.В., а отже право ПП «Грівас» на участь у земельних торгах порушено не було.

44. Верховний Суд також зазначає, що за встановлених у цій справі обставин, які свідчать про наявність волевиявлення обох сторін на поновлення договору оренди земельної ділянки в порядку статті 33 Закону України «Про оренду землі» сама по собі обставина недотримання Радою місячного строку для розгляду своєчасного звернення ФОП Котляревського Г.В. не має вирішального значення та не має наслідком припинення переважного права відповідача-2 на поновлення договору оренди.

45. Відтак Верховний Суд відхиляє доводи касаційної скарги позивача як такі, що ґрунтуються на помилковому тлумаченні ним наведених вище положень земельного законодавства, що врегульовують процедуру поновлення договору оренди на новий строк. При цьому скаржник у підтвердження своєї позиції щодо неможливості укладення між відповідачами нового договору оренди посилається на нерелевантні правові висновки Верховного Суду, які стосуються застосування положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній до 16.07.2020, яка до спірних правовідносин застосуванню не підлягає.

46. З огляду на наведене, зазначена позивачем підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, не отримала підтвердження після відкриття касаційного провадження.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

47. За змістом пункту 1 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

48. Відповідно до частини 1 статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

49. Враховуючи межі перегляду справи в касаційній інстанції, передбачені статтею 300 ГПК України, колегія суддів вважає, що викладені у касаційній скарзі доводи не отримали підтвердження під час касаційного провадження, не спростовують висновків судів попередніх інстанцій по суті спору, в зв`язку з чим немає підстав для задоволення касаційної скарги та скасування оскаржуваних судових рішень з підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України.

Розподіл судових витрат

50. Судовий збір за подання касаційної скарги в порядку статті 129 ГПК України покладається на скаржника.

Керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Приватного підприємства «Грівас» залишити без задоволення.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 25.03.2025 і рішення Господарського суду Чернігівської області від 05.11.2024 у справі № 927/1218/23 залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Міщенко І.С.

Судді Берднік І.С.

Зуєв В.А.