ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14.05.2025 року м.Дніпро Справа № 904/949/24

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Мороза В.Ф. - доповідач,

суддів: Верхогляд Т.А., Чередка А.Є.

секретар судового засідання Жолудєв А.В.

розглянувши апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 05.06.2024 (суддя Фещенко Ю.В.)

у справі № 904/949/24

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта"

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм"

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача: Фізичної особи - підприємця Дуча Володимира Володимировича

про визнання факту порушення умов договору, стягнення витрат та штрафу

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" (далі - позивач) звернулося до Господарського суду Дніпропетровської області з позовною заявою, в якій просить суд:

1) визнати Товариство з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм" (далі - відповідач) таким, що порушило умови договору оренди № 01/07-21 від 01.07.2021;

2) стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" штраф у розмірі 25 000 грн. 00 коп.;

3) стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" вартість судової експертизи в розмірі 12 000 грн. 00 коп.;

4) стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" вартість витрат на складання кошторису у розмірі 3 500 грн. 00 коп.;

5) стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" вартість витрат на відновлення об`єкта оренди у розмірі 4 703 913 грн. 38 коп.

Також позивач просить суд стягнути з відповідача на свою користь витрати по сплаті судового збору у розмірі 59 355 грн. 36 коп.

Рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 05.06.2024 у справі № 904/949/24 у задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм" про визнання факту порушення умов договору, стягнення вартості витрат на відновлення об`єкту оренди у розмірі 4 703 913 грн. 38 коп., стягнення штрафу за договором оренди № 01/07-21 від 01.07.2021 у розмірі 25 000 грн.00 коп., стягнення витрат на проведення судової експертизи в сумі 12 000 грн. 00 коп. та витрат на складання кошторису в сумі 3 500 грн. 00 коп. - відмовлено у повному обсязі. Судові витрати покладено на позивача - Товариство з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта".

Не погодившись з вказаним рішенням Товариством з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" подано апеляційну скаргу, згідно якої просить скасувати рішення господарського суду Дніпропетровської області від 05.06.2024 у справі № 904/949/24 та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм", третя особа Фізична особа підприємець Дуч Володимир Володимирович, про стягнення вартості витрат на відновлення об`єктів оренди та суборенди у розмірі 4 703 913 грн. 38 коп., стягнення штрафу за договором оренди № 01/07-21 від 01.07.2021 у розмірі 25 000 грн.00 коп., стягнення витрат на проведення судової експертизи в сумі 12 000 грн. 00 коп. та витрат на складання кошторису в сумі 3 500 грн. 00 коп. та витрат зі сплати судового збору 59 355,36 грн. задовольнити в повному обсязі.

В обґрунтування поданої скарги апелянт зазначає, що суд першої інстанції, приймаючи оскаржуване рішення, дійшов висновків, що не відповідають обставинам справи, в результаті неправильного застосування норм матеріального права, неповно з`ясував обставини, що мають значення для справи.

Апеляційна скарга мотивована тим, що:

- судом першої інстанції при винесенні даного рішення не застосована жодна норма матеріального права;

- в п. 1 висновку Рішення суду зазначається що, «відповідно до умов пункту 1.1. Договору оренди № 01/07-21 від 01.07.2021 орендодавець передає, а орендар приймає у користування за плату на строк, передбачений договором нежитлове приміщення загальною площею 300,0 кв. м, отже посилання позивача на те, що відповідачу були передані в оренду 14 готельних номерів суперечать умовам договору та іншим наявним у матеріалах справи доказам». Дане твердження протирічить і нормам чинного законодавства України, і обставинам справи;

- в п. 2 висновку Рішення суду зазначається що, «посилання позивача на Поповерховий план 2-го поверху (план-схема) будівлі, розташованої за адресою: м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, будинок 12 (а.с.31 у томі 1), як на доказ передачі в оренди саме облаштованих 14-ти готельних номерів розцінюється судом критично, оскільки вказаний документ підтверджує не стан та оснащення переданого в оренду приміщення, а його розташування». Дане твердження не відповідає дійсним обставинам та матеріалам справи;

- в п. 3 висновку Рішення суду зазначається що, «на думку суду, у разі дійсного оснащення переданого в оренду нежитлового приміщення будь-яким обладнанням, це обов`язково підлягало б відображенню саме в складеному сторонами Акті приймання-передачі, оскільки згідно з умовами пункту 2.1. договору оренди саме в Акті приймання-передачі сторони зазначають площу, склад та технічні характеристики об`єкта оренди, його стан на момент передачі. Оскільки жодних відомостей про склад та технічні характеристики об`єкта оренди складений сторонами Акт не містить, суд приходить до висновку щодо відсутності будь-якого обладнання в переданому в оренду приміщенні». Дане твердження протирічить обставинам справи;

- в п. 4 висновку Рішення суду зазначається що, «не є належними доказами такого стану в умовах наявності складеного сторонами в момент приймання-передачі приміщення в оренду Акту приймання-передачі, більше того, вказані докази та відомості датовані іншим днем, ніж момент передачі приміщення в оренду. З цієї ж причини судом розцінюється критично Технічний паспорт на комплекс будівель готелю "Дружба", який датований 16.08.2016 (а.с.48-59 у томі 1). Дане твердження суду суперечить нормам чинного законодавства. Жодної підстави для визнання Технічного паспорту на комплекс будівель готелю «Дружба» неналежним доказом не існує;

- в п. 5 висновку Рішення суду зазначається що, «відповідно до умов пункту 3.1. договору орендодавець зобов`язується, зокрема, передати орендарю об`єкт оренди на умовах та у строк, встановлених договором. У разі, якщо крім об`єкта оренди орендодавець передає орендарю у користування устаткування (обладнання), то сторони договору укладають окремий договір щодо передання у користування устаткування (обладнання), предмет якого не входить до предмету договору (підпункт 3.1.1. договору). Доказів укладення будь-яких договорів щодо передачі відповідачу устаткування чи обладнання, про яке зазначає позивач (вхідні двері, двері до туалету та до коридору, кондиціонери, душові кабіни, унітази, умивальники, сушарки, змішувачі, батареї опалення, вимикачі, розетки тощо) матеріали справи не містять.» Дане твердження суду протирічить наданим Позивачем письмовим доказам та усним пояснення представника Позивача. В укладанні зазначеного Договору не було жодної змісту для обох сторін;

- в п. 6 висновку Рішення суду зазначається що, «враховуючи те, що ні під час демонтажу, ні під час переміщення демонтованого зі спірного нежитлового приміщення обладнання відповідач участі не приймав, більше того вказані діє здійснені саме ТОВ "Дружба Люкс" та ТОВ "Атріум Дельта", які були учасниками правовідносин з оренди спірного приміщення до моменту укладення договору оренди з відповідачем, суд приходить до висновку, що наявні в матеріалах справи Акт про демонтаж та Акт внутрішнього переміщення обладнання свідчать на користь того, що демонтаж зазначеного у них обладнання був здійснений без участі відповідача та приміщення йому було передано без речей та обладнання, зазначених в указаних Актах». Дане твердження суду протирічить і обставинам, і матеріалам справи. Висновки суду про отримання Відповідачем об`єкту оренди без обладнання неправильні;

- в п. 7 висновку Рішення суду зазначається що, «проаналізувавши наявні в матеріалах справи докази, суд приходить до висновку, що відповідачем у відповідності до вказаних вище умов договору оренди, було отримано письмову згоду орендодавця на виконання реконструкції орендованого приміщення…», , «..Також суд наголошує на тому, що у даному випадку має значення не назва документа (Технічний висновок, Звіт, Робочий проєкт перепланування тощо), а його зміст, який у даному випадку містив дані щодо порядку та можливостей реконструкції спірного приміщення…» «…При цьому, факт виготовлення/невиготовлення відповідачем нової технічної документації на спірне приміщення після його реконструкції не має істотного значення під час розгляду даної справи судом…», «…суд не вбачає підстав для задоволення позовних вимог позивача, оскільки судом встановлено наявність такої згоди, отже вимоги позивача про визнання Товариства з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм" таким, що порушило умови договору оренди № 01/07-21 від 01.07.2021, а також про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" штрафу у розмірі 25 000 грн. 00 коп. на підставі пункту 6.5. договору визнаються судом необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню». Дані твердження суду порушують норми матеріального права в будівельній сфері та умови укладеного Договору;

- в п. 7 (повторно зазначено) висновку Рішення суду зазначається що, «по-перше, матеріалами справи підтверджується отримання згоди орендодавця на здійснення реконструкції спірного приміщення; по-друге, позивачем не доведено, що на даний час спірне приміщення перебуває у погіршеному стані; у даному випадку сторонами у пунктах 2.4. та 3.3.13 договору узгоджений порядок дій щодо повернення спірного приміщення під час припинення договору…» «…вимоги позивача …. є необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню, оскільки судом не встановлено наявність у позивача права вимагати сплати відповідачем таких витрат та обов`язку відповідача приведення нежитлового приміщення до визначеного позивачем стану (до стану 14-ти готельних номерів)». Дане твердження суду не відповідає обставинам справи;

Також зазначає, що відповідальність Відповідача за незаконну проведену реконструкцію та обов`язок приведення приміщень загальною площею 327,35 кв.м. до первісного стану є чинним.

Процесуальний хід розгляду справи відображений у відповідних ухвалах Центрального апеляційного господарського суду.

Хронологія надходження інших процесуальних документів до суду.

16.09.2024 до Центрального апеляційного господарського суду від відповідача надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому просить скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення без змін.

20.09.2024 до Центрального апеляційного господарського суду від позивача надійшла відповідь на відзив, в якій він підтримав доводи своєї апеляційної скарги та наголосив на необґрунтованості заперечень відповідача.

20.09.2024 до Центрального апеляційного господарського суду від третьої особи надійшли додаткові пояснення у справі, в яких він підтримав доводи та вимоги апеляційної скарги позивача.

12.05.2025 до Центрального апеляційного господарського суду від відповідача надійшла заява про проведення засідання за відсутності учасника справи, в якій просить провести судове засідання без участі представника позивача - головного юрисконсульта Карпенко Т.О., у зв`язку з неможливістю його явки.

13.05.2025 до Центрального апеляційного господарського суду від третьої особи надійшла заява про проведення засідання за відсутності учасника справи, в якій просить розглянути справу № 904/949/24 14.05.2025 року о 09.15 за його відсутності та відсутності представника за наявними в матеріалах справи документами та задовольнити вимоги апеляційної скарги ТОВ «Атріум Дельта».

В судове засідання 14.05.2025 з`явилися представник позивача (апелянта) та відповідача.

Зважаючи на заяву третьої особи про розгляд справи без його участі та надані ним пояснення на апеляційну скаргу, суд вбачає за можливе розглянути справу за його відсутності.

Судом апеляційної інстанції було здійснено всі необхідні дії, що сприяли в реалізації учасниками справи принципу змагальності та диспозитивності.

Представник позивача підтримав доводи, викладені в своїй апеляційній скарзі, просив суд скасувати оскаржуване рішення та прийняти нове, яким задовольнити позовні вимоги.

Представник відповідача заперечив проти задоволення апеляційної скарги, в тому числі з підстав, викладених у відзиві, наполягав на необхідності залишення рішення суду першої інстанції без змін.

Апеляційний господарський суд, заслухавши пояснення присутніх представників сторін, дослідивши наявні у справі докази, оцінивши повноту та об`єктивність встановлених обставин та висновки місцевого господарського суду, перевіривши правильність застосування норм матеріального та процесуального права, вважає, що апеляційну скаргу належить залишити без задоволення з наступних підстав.

Як встановлено судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи, 01.07.2021 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" (далі - орендодавець, позивач) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм" (далі - орендар, відповідач) укладено договір оренди № 01/07-21 (далі - договір оренди, а.с.23-31 у томі 1), відповідно до умов пункту 1.1. якого орендодавець передає, а орендар приймає у користування за плату на строк, передбачений договором нежитлове приміщення загальною площею 300,0 кв. м, що розташоване на другому поверсі в нежитловій будівлі готелю, яка знаходиться за адресою: Дніпропетровська область, місто Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, будинок під номером 12 (далі - будівля), для розміщення залу ігрових автоматів. Розташування об`єкта оренди у будівлі вказано на витягу з Поверхового плану будівлі (план-схемі), який є невід`ємною частиною договору як додаток № 1 (пункт 1.2. договору оренди).

Вказаний договір посвідчений приватним нотаріусом Криворізького районного нотаріального округу Дніпропетровської області Рукавіциним І.А, та зареєстрований в реєстрі за № 1236.

До договору оренди сторонами був підписаний додаток № 1 - Поповерховий план 2-го поверху (план-схема) будівлі, розташованої за адресою: м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, будинок 12 (а.с.31 у томі 1).

У пунктах 4.1., 4.2. договору оренди сторони визначили, що договір набирає чинності з моменту його підписання обома сторонами, скріпленими печатками сторін (у випадку їх наявності) та нотаріального посвідчення. Договір укладається строком на 5 років з нотаріальним його посвідченням. Строк оренди обчислюється з моменту передання орендодавцем об`єкта оренди орендарю у користування за Актом приймання-передачі. Сторони мають право розірвати договір у випадках, передбачених чинним законодавством України або договором.

Судом встановлено, що у вказаному договорі сторонами було досягнуто згоди щодо всіх істотних умов, встановлених законом для даного виду договорів, договір підписаний уповноваженими представниками сторін, їх підписи скріплені печатками підприємств, отже, з урахуванням презумпції правомірності правочину, такий договір є правомірним, укладеним та таким, що породжує у сторін права та обов`язки щодо його виконання.

Судом також встановлено, що між сторонами, внаслідок укладання договору оренди №01/07-21 від 01.07.2021, виникли правовідносини, які підпадають під правове регулювання Глави 58 Цивільного кодексу України, параграфу 5 Глави 30 Господарського кодексу України, та з огляду на встановлений статтею 204 Цивільного кодексу України принцип правомірності правочину, є належною підставою, у розумінні статті 11 Цивільного кодексу України, для виникнення у позивача та відповідача взаємних цивільних прав та обов`язків,

Отже, вказаний договір оренди є підставою для виникнення у його сторін господарських зобов`язань, а саме майново-господарських зобов`язань згідно зі статтями 173, 174, 175 Господарського кодексу України, статтями 11, 202, 509 Цивільного кодексу України, а відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За приписами частини 1 статті 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. Аналогічні положення містяться в статті 759 Цивільного кодексу України.

Предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ) (частина 1 статті 760 Цивільного кодексу України).

Згідно з пунктом 1.4. договору оренди об`єкт оренди може використовуватись для здійснення господарської діяльності, не забороненої чинним законодавством, а саме: об`єкт оренди використовується орендарем для розміщення залу гральних автоматів.

Відповідно до пункту 1.6. договору оренди вартість об`єкта оренди з урахуванням її індексації станом на дату укладання договору складає 493 521 грн. 00 коп. Індексація вартості об`єкта оренди здійснюється відповідно до чинного законодавства України.

У розділі 2 договору оренди сторонами були визначені умови щодо порядку передачі та повернення оренди, зокрема:

- орендодавець передає орендарю об`єкт оренди у користування у належному санітарно-технічному стані, що відповідає цільовому призначенню, вказаному у пункті 1.4 договору, не пізніше 01.07.2021, що оформлюється Актом приймання-передачі, який підписується обома сторонами та скріплюється печатками сторін (у випадку їх наявності) та стає невід`ємною частиною договору. В Акті приймання-передачі сторони зазначають площу, склад та технічні характеристики об`єкта оренди, його стан на момент передачі. Разом із актом приймання-передачі сторони підписують акт розмежування відповідальності сторін по інженерним мережам (пункт 2.1. договору);

- орендар зобов`язаний розпочати використання об`єкта оренди за цільовим призначенням, вказаним у пункті 1.4 договору (у тому числі, але не виключно вільний доступ для відвідувачів), не пізніше 01.09.2021. У випадку неможливості розпочати використання об`єкта оренди за цільовим призначенням в зазначений строк, орендна плата нараховується відповідно до пункту 5.2. та повинна бути сплаченою орендарем (пункт 2.2. договору);

- об`єкт оренди повертається орендодавцю орендарем у стані, в якому він був прийнятий орендарем у користування за договором, з урахуванням нормального зносу та невідокремлюваних поліпшень, зроблених орендарем за письмовою згодою орендодавця, в останній день строку договору, а у разі дострокового припинення договору - в день припинення договору. Повернення орендарем об`єкта оренди оформлюється Актом приймання-передачі (повернення), який підписується обома сторонами та скріплюється печатками сторін (у випадку їх наявності). В Акті приймання-передачі (повернення) сторони зазначають площу, склад та технічні характеристики об`єкта оренди, його стан на момент повернення (пункт 2.3. договору);

- на момент повернення об`єкт оренди має бути вільним від майна орендаря, в тому числі від відокремлюваних поліпшень (підпункт 2.3.1. пункту 2.3. договору);

- якщо орендар повертає орендодавцю об`єкт оренди у погіршеному стані, ніж обумовлений у пункті 2.3 договору, орендар зобов`язується, на вибір орендодавця, в узгоджений строк відшкодувати орендодавцю витрати на відновлення об`єкта оренди до стану, обумовленого у пункті 2.3 договору, згідно з кошторисом, наданим орендодавцем, або привести об`єкт оренди до стану, обумовленого у пункті 2.3. договору, за власний рахунок в узгоджений сторонами строк (підпункт 2.3.2. пункту 2.3. договору);

- у разі припинення договору поліпшення об`єкта оренди, зроблені орендарем за власний рахунок та за письмовою згодою орендодавця, які можна відокремити від об`єкта оренди без його пошкодження, є власністю орендаря та демонтуються ним власними силами та за власний рахунок (далі - відокремлювані поліпшення), при цьому сторони домовились, що поліпшення об`єкта оренди, зроблені орендарем за власний рахунок та за письмовою згодою орендодавця, що не можуть бути відокремлені від об`єкта оренди без його пошкодження (далі - невідокремлювані поліпшення), залишаються на об`єкті оренди та переходять у власність орендодавця без відшкодування орендодавцем вартості зроблених поліпшень, якщо сторонами письмово не буде погоджено інше (пункт 2.4. договору);

- обов`язок зі складання акта приймання-передачі покладається на сторону, яка передає об`єкт оренди іншій стороні договору (пункт 2.5. договору).

Відповідно до пункту 3.1. договору орендодавець зобов`язується, зокрема, передати орендарю об`єкт оренди на умовах та у строк, встановлених договором. У разі, якщо крім об`єкта оренди орендодавець передає орендарю у користування устаткування (обладнання), то сторони договору укладають окремий договір щодо передання у користування устаткування (обладнання), предмет якого не входить до предмету договору (підпункт 3.1.1. договору).

Як убачається з матеріалів справи, у відповідності до вказаних вище умов, 01.07.2021 позивачем та відповідачем був складений та підписаний Акт приймання-передачі до договору оренди № 01/07-21 від 01.07.2021, в якому сторони зафіксували таке:

1) відповідно до договору орендодавець передає, а орендар приймає у користування об`єкт оренди, а саме: нежитлові приміщення загальною площею 300,0 кв. м, (далі за текстом - об`єкт оренди), що розташовані на другому поверсі дев`ятиповерхової будівлі готелю "Дружба", яка знаходиться за адресою: м. Кривий Ріг, вул. Телевізійна, 12;

2) у момент передання орендар в присутності орендодавця перевірив стан об`єкта оренди та підтверджує, що об`єкт оренди передається орендодавцем орендарю у належному санітарно-технічному стані, який відповідає умовам договору, та придатний для його використання за цільовим призначенням, вказаним у договорі;

3) сторони не мають претензій одна до одної у зв`язку зі станом об`єкта оренди;

4) даний Акт є невід`ємною частиною договору (а.с.32 у томі 1).

З матеріалів справи також вбачається, що 01.07.2021 між Фізичною особою - підприємцем Дучем Володимиром Володимировичем (далі - орендар, третя особа) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм" (далі - суборендар, відповідач) укладено договір суборенди № 01/07-21/1-01 (далі - договір суборенди, а.с.109-113 у томі 2), відповідно до умов пункту 1.1. якого орендар передає, а суборендар, приймає у користування за плату на строк, передбачений договором нежитлове приміщення загальною площею 27,35 кв. м, що розташоване на другому поверсі в нежитловій будівлі готелю, яка знаходиться за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, будинок 12. (далі - будівля), для розміщення залу ігрових автоматів. Розташування об`єкта суборенди у будівлі вказано на витягу з Поповерхового плану будівлі (план-схемі), який с невід`ємною частиною договору як додаток № 1 (пункт 1.2. договору суборенди).

У пунктах 4.1., 4.2. договору суборенди сторони визначили, що договір набирає чинності з моменту його підписання обома сторонами та скріпленими печатками сторін (у випадку їх наявності). Договір укладається на 2 роки та 11 місяців строком дії до 31.05.2024. Строк суборенди обчислюється з моменту передання орендарем об`єкта суборенди суборендарю у користування за Актом приймання-передачі. Сторони мають право розірвати договір у випадках, передбачених чинним законодавством України або договором.

У пункті 8.3. договору суборенди сторони погодили, що договір може бути розірваний за згодою сторін шляхом укладення сторонами додаткової угоди про розірвання договору у порядку, передбаченому чинним законодавством України. При цьому у разі ініціювання стороною дострокового розірвання договору сторона - ініціатор повинна попередити іншу сторону про дострокове розірвання договору за 30 календарних днів до бажаної дати розірвання договору.

Згідно з пунктом 1.3. договору суборенди орендар користується об`єктом суборенди на підставі договору оренди № 01/07/21-01 від 01.07.2021, укладеного між орендарем та ТОВ "Атріум Дельта" (далі - власник).

Об`єкт суборенди може використовуватись для здійснення господарської діяльності, не забороненої чинним законодавством, а саме: об`єкт суборенди використовується суборендарем для розміщення залу гральних автоматів (пункт 1.4. договору суборенди).

Відповідно до пункту 1.5. договору суборенди цільове призначення об`єкта суборенди протягом строку договору не змінюється, якщо сторонами письмово не погоджено інше.

Вартість об`єкта суборенди з урахуванням її індексації станом на дату укладання договору складає 44 992 грн. 67 коп. (пункт 1.6. договору суборенди).

У розділі 2 договору суборенди сторонами були визначені умови щодо порядку передачі та повернення об`єкта суборенди, зокрема:

- орендар передає суборендарю об`єкт суборенди у користування у належному санітарно-технічному стані, що відповідає цільовому призначенню, вказаному у пункті 1.4 договору, не пізніше 01.07.2021, що оформлюється Актом приймання-передачі, який підписується обома сторонами та скріплюється печатками сторін (у випадку їх наявності) та стає невід`ємною частиною договору. В Акті приймання-передачі сторони зазначають площу, склад та технічні характеристики об`єкта суборенди, його стан на момент передачі. Разом із актом приймання-передачі сторони підписують акт розмежування відповідальності сторін по інженерним мережам (пункт 2.1. договору суборенди);

- суборендар зобов`язаний розпочати використання об`єкта суборенди за цільовим призначенням, вказаним у пункті 1.4 договору (у тому числі, але не виключно вільний доступ для відвідувачів), не пізніше 01.09.2021. У випадку неможливості розпочати використання об`єкта суборенди за цільовим призначенням в зазначений строк, суборендна плата нараховується відповідно до пункту 5.2. та повинна бути сплаченою суборендарем (пункт 2.2. договору суборенди);

- об`єкт суборенди повертається орендарю суборендарем у стані, в якому він був прийнятий суборендарем у користування за договором, з урахуванням нормального зносу та невідокремлюваних поліпшень, зроблених суборендарем за письмовою згодою орендаря, в останній день строку договору, а у разі дострокового припинення договору - в день припинення договору. Повернення суборендарем об`єкта суборенди оформлюється Актом приймання-передачі (повернення), який підписується обома сторонами та скріплюється печатками сторін (у випадку їх наявності). В Акті приймання-передачі (повернення) сторони зазначають площу, склад та технічні характеристики об`єкта суборенди, його стан на момент повернення (пункт 2.3. договору суборенди);

- якщо суборендар повертає орендарю об`єкт суборенди у погіршеному стані, ніж обумовлений у пункті 2.3 договору, суборендар зобов`язується, на вибір орендаря, у трьохденний строк відшкодувати орендарю витрати на відновлення об`єкта суборенди до стану, обумовленого у пункті 2.3 договору, згідно з кошторисом, наданим орендарем, або привести об`єкт суборенди до стану, обумовленого у пункті 2.3 договору, за власний рахунок в узгоджений сторонами строк (пункт 2.3.2. договору суборенди);

- у разі припинення договору поліпшення об`єкта суборенди, зроблені суборендарем за власний рахунок та за письмовою згодою орендаря, які можна відокремити від об`єкта суборенди без його пошкодження, є власністю суборендаря та демонтуються ним власними силами та за власний рахунок (далі - відокремлювані поліпшення), при цьому сторони домовились, що поліпшення об`єкта суборенди, зроблені суборендарем за власний рахунок та за письмовою згодою орендаря, що не можуть бути відокремлені від об`єкта суборенди без його пошкодження (балі - невідокремлювані поліпшення), залишаються на об`єкті суборенди та переходять у власність орендаря без відшкодування орендарем вартості зроблених поліпшень, якщо сторонами письмово не буде погоджено інше (пункт 2.4. договору суборенди);

- обов`язок зі складання акта приймання-передачі покладається на сторону, яка передає об`єкт суборенди іншій стороні договору (пункт 2.5. договору суборенди).

Згідно з пунктом 3.1. договору орендар зобов`язується, зокрема, передати суборендарю об`єкт суборенди на умовах та у строк, встановлених договором. У разі, якщо крім об`єкта суборенди орендар передає суборендарю у користування устаткування (обладнання), то сторони договору укладають окремий договір щодо передання у користування (обладнання), предмет якого не входить до предмету договору (підпункт 3.1.1. пункту 3.1. договору суборенди).

Як убачається з матеріалів справи, у відповідності до вказаних вище умов, 01.07.2021 третьою особою та відповідачем був складений та підписаний Акт приймання-передачі до договору суборенди № 01/07-21/1-01 від 01.07.2021, в якому сторони зафіксували таке:

1) відповідно до договору орендар передає, а суборендар приймає у користування об`єкт суборенди, а саме: частину нежилого приміщення загальною площею 27,35 кв. м (далі - об`єкт суборенди), що розташоване на другому поверсі дев`ятиповерхової будівлі готелю "Дружба", яка знаходиться за адресою: м. Кривий Ріг, вул. Телевізійна, 12;

2) у момент передання суборендар в присутності орендаря перевірив стан об`єкта суборенди та підтверджує, що об`єкт суборенди передається орендарем суборендарю у належному санітарно-технічному стані, який відповідає умовам договору, та придатний для його використання за цільовим призначенням, вказаним у договорі;

3) сторони не мають претензій одна до одної щодо стану об`єкта суборенди (а.с.114 у томі 2).

Відповідно до пункту 3.3. договору суборендар, зокрема, зобов`язаний:

- при облаштуванні об`єкту суборенди для використання його згідно з цільовим призначенням, визначеним в пункті 1.4. договору, за власні кошти та від імені власника, суборендар зобов`язаний попередньо розробити Робочий проект перепланування, отримати необхідні дозвільні документи на проведення перепланування, внести відповідні зміни до Технічного паспорту, та виконати всі необхідні процедурні формальності, якщо законодавством України встановлена вимога щодо вчинення відповідних дій (підпункт 3.3.2. договору суборенди);

- отримати декларацію відповідності матеріально-технічної бази вимогам законодавства з питань пожежної безпеки на право використання об`єкта суборенди і надати орендарю її копію, якщо законодавством України встановлена вимога щодо отримання такої декларації (підпункт 3.3.3. договору суборенди);

- забезпечити збереження об`єкта суборенди, інженерних мереж та устаткування (обладнання) об`єкта суборенди. Не робити в об`єкті суборенди без попередньої письмової згоди орендаря будь-які будівельні, монтажні, ремонтно-оздоблювальні, опоряджувальні роботи, перепланування, будь-які поліпшення об`єкта суборенди, сховані та/або відкриті прокладення чи перекладення інженерних мереж (підпункт 3.3.14 пункту 3.3. договору суборенди).

У розділі 6 договору суборенди сторонами були визначені умови щодо відновлення та поліпшення об`єкта суборенди, зокрема:

- відновлення об`єкта суборенди здійснюється шляхом проведення ремонтів відповідно до договору (пункт 6.1. договору суборенди);

- суборендар має право змінювати стан об`єкта суборенди лише за умови отримання попередньої письмової згоди орендаря (пункт 6.2. договору суборенди);

- виконання на об`єкті суборенди будь-яких будівельних, монтажних, ремонтно-оздоблювальних, опоряджувальних робіт, перепланування, будь-які поліпшення об`єкта суборенди, сховані та/або відкриті прокладення чи перекладення інженерних мереж протягом усього строку договору провадяться суборендарем лише за попередньої письмової згоди орендаря (пункт 6.3. договору суборенди);

- сторони за взаємною згодою домовилися, що будь-яке поліпшення об`єкта суборенди суборендарем не є створенням нової речі і суборендар у будь-якому випадку не стає співвласником поліпшеного об`єкта суборенди незалежно від наявності згоди орендаря на проведення таких поліпшень (пункт 6.4. договору суборенди);

- у випадку виявлення орендарем порушення суборендарем пункту 6.3 договору, суборендар зобов`язаний сплатити штрафні санкції у вигляді штрафу у розмірі 25 000 грн. 00 коп. за кожний випадок порушення, відшкодувати всі збитки (у тому числі упущену вигоду), завдані таким порушенням, та на вимогу орендаря привести об`єкт суборенди до первісного стану за власний рахунок у строк, встановлений орендарем в односторонньому порядку (пункт 6.5. договору суборенди);

- суборендар провадить за свій рахунок поточний ремонт об`єкта суборенди виключно після отримання письмового дозволу орендаря, якщо такий ремонт не пов`язаний зі зміною несучих конструкцій, перегородок, перекриттів будівлі, прокладенням чи перекладенням інженерних мереж тощо. Під поняттям "поточний ремонт" у договорі сторони розуміють систематичне та своєчасне виконання комплексу робіт та організаційно-технічних заходів щодо підтримання справності конструкцій об`єкта суборенди і внутрішньооб?єктних інженерних мереж об`єкта суборенди, а також підтримання його експлуатаційних показників, без зміни конструктивних елементів об`єкта суборенди (пункт 6.6. договору суборенди);

- орендар проводить за власний рахунок та за умови необхідності капітальний ремонт об`єкта суборенди, інженерних мереж та місць загального користування будівлі виключно на умовах, визначених даним договором (пункт 6.7. договору суборенди).

Судом встановлено, що доказів повернення переданого за Актами приймання-передачі майна від 01.07.2021 (нежитлових приміщень площею 300 кв.м та 27,35 кв.м) матеріали справи не містять.

Згідно з пунктом 3.3. договору оренди орендар, зокрема, зобов`язаний:

- при облаштуванні об`єкту оренди для використання його згідно з цільовим призначенням, визначеним в пункті 1.4. договору, за власні кошти та від імені орендодавця, орендар зобов`язаний попередньо розробити Робочий проект перепланування, отримати необхідні дозвільні документи на проведення перепланування, внести відповідні зміни до Технічного паспорту, та виконати всі необхідні процедурні формальності, якщо законодавством України встановлена вимога щодо вчинення відповідних дій (пункт 3.3.2. договору оренди);

- отримати декларацію відповідності матеріально-технічної бази вимогам законодавства з питань пожежної безпеки на право використання об`єкта оренди і надати орендодавцю її копію, якщо законодавством України встановлена вимога щодо отримання такої декларації (пункт 3.3.3. договору оренди);

- в останній день строку договору, а у разі дострокового припинення договору - в день припинення договору повернути орендодавцю об`єкт оренди у стані, в якому він був прийнятий орендарем у користування за договором, з урахуванням нормального зносу та невідокремлюваних поліпшень, зроблених орендарем за письмовою згодою орендодавця (пункт 3.3.13. договору оренди);

- забезпечити збереження об`єкта оренди, інженерних мереж та устаткування (обладнання) об`єкта оренди. Не робити в об`єкті оренди без попередньої письмової згоди орендодавця будь-які будівельні, монтажні, ремонтно-оздоблювальні, опоряджувальні роботи, перепланування, будь-які поліпшення об`єкта оренди, сховані та/або відкриті прокладення чи перекладення інженерних мереж (пункт 3.3.14. договору оренди).

У розділі 6 договору оренди сторонами були визначені умови щодо відновлення та поліпшення об`єкта оренди, зокрема:

- відновлення об`єкта оренди здійснюється шляхом проведення ремонтів відповідно до договору (пункт 6.1. договору оренди);

- орендар має право змінювати стан об`єкта оренди лише за умови отримання попередньої письмової згоди орендодавця (пункт 6.2. договору оренди);

- виконання на об`єкті оренди будь-яких будівельних, монтажних, ремонтно-оздоблювальних, опоряджувальних робіт, перепланування, будь-які поліпшення об`єкта оренди, сховані та/або відкриті прокладення чи перекладення інженерних мереж протягом усього строку договору провадяться орендарем лише за попередньої письмової згоди орендодавця (пункт 6.3. договору оренди);

- сторони за взаємною згодою домовилися, що будь-яке поліпшення об`єкта оренди орендарем не є створенням нової речі і орендар у будь-якому випадку не стає співвласником поліпшеного об`єкта оренди незалежно від наявності згоди орендодавця на проведення таких поліпшень (пункт 6.4. договору оренди);

- у випадку виявлення орендодавцем порушення орендарем пункту 6.3. договору, орендар зобов`язаний сплатити штрафні санкції у вигляді штрафу у розмірі в 5 000 грн. 00 коп. за кожний випадок порушення, відшкодувати всі збитки (у тому числі упущену вигоду), завдані таким порушенням, та на вимогу орендодавця привести об`єкт оренди до первісного стану за власний рахунок у строк, встановлений орендодавцем в односторонньому порядку (пункт 6.5. договору оренди);

- орендар провадить за свій рахунок поточний ремонт об`єкта оренди виключно після отримання письмового дозволу орендодавця, якщо такий ремонт не пов`язаний зі зміною несучих конструкцій, перегородок, перекриттів будівлі, прокладенням чи перекладенням інженерних мереж тощо. Під поняттям "поточний ремонт" у договорі сторони розуміють систематичне та своєчасне виконання комплексу робіт та організаційно-технічних заходів щодо підтримання справності конструкцій об`єкта оренди і внутрішньооб?єктних інженерних мереж об`єкта оренди, а також підтримання його експлуатаційних показників, без зміни конструктивних елементів об`єкта оренди (пункт 6.6. договору оренди);

- орендодавець проводить за власний рахунок та за умови необхідності капітальний ремонт об`єкта оренди, інженерних мереж та місць загального користування будівлі виключно на умовах, визначених договором (пункт 6.7. договору оренди).

Як убачається з матеріалів справи, ТОВ "Генезис Гейм" звернулося до ТОВ "Атріум Дельта" листом вих. № 29/07-14 від 29.07.2021, в якому зазначив таке: "Відповідно до пункту 6.3. договору виконання на об`єкті оренди будь-яких будівельних, монтажних, ремонтно-оздоблювальних, опоряджувальних робіт, перепланування, будь-які поліпшення об`єкта оренди, сховані та/або відкриті прокладення чи перекладення інженерних мереж протягом усього строку договору провадяться орендарем лише за попередньої письмової згоди орендодавця. Враховуючи це - наше підприємство просить погодити Технічний звіт (шифр об`єкту: 10/21-ТВ), який виконало ТОВ "Смарт Інжиніринг", про стан конструкцій та можливості реконструкції приміщень другого поверху готелю "Дружба" за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Телевізійна, 12. Додатки : 1) технічний звіт, наданий ТОВ "Смарт Інжиніринг", про стан будівельних конструкцій та можливості реконструкції приміщень другого поверху готелю "Дружба" за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Телевізійна, 12. Шифр об`єкту: 10/21-ТВ" (а.с.72 в томі 1).

У відповідь на вказаний лист ТОВ "Атріум Дельта" надіслало до ТОВ "Генезис Гейм" лист вих. № 02/08/1-2021 від 02.08.2021, в якому зазначив таке: "Товариство з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" погоджує ТОВ "Генезис Гейм" Технічний звіт, наданий ТОВ "Смарт Інжиніринг", про стан будівельних конструкцій та можливості реконструкції приміщень другого поверху готелю "Дружба" за адресою: Дніпропетровська область, м.Кривий Ріг, вул. Телевізійна, 12 за умови: 1) при виконання робіт дотримання в повному обсязі чинного законодавства України в будівельній сфері; 2) зобов`язання після проведення всіх робіт укласти договір з відповідною організацією на проведення поточної технічної інвентаризації та виготовити новий Технічний паспорт будівлі готелю" (а.с. 72 на звороті в томі 1).

Крім того, Фізична особа - підприємець Дуч Володимир Володимирович надіслав до ТОВ "Генезис Гейм" лист вих. № 02/08/1-21 від 03.08.2021, в якому зазначив наступне: "Я, Фізична особа - підприємець Дуч Володимир Володимирович, погоджую ТОВ "Генезис Гейм" Технічний звіт, наданий ТОВ "Смарт Інжиніринг", про стан будівельних конструкцій та можливості реконструкції приміщень другого поверху готелю "Дружба" за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Телевізійна, 12 за умови: 1) при виконанні робіт дотримання в повному обсязі чинного законодавства України в будівельній сфері; 2) зобов`язання після проведення всіх робіт укласти договір з відповідною організацією на проведення поточної технічної інвентаризації та виготовити новий Технічний паспорт будівлі готелю (а.с. 82 в томі 1).

Так, у матеріалах справи наявний Технічний висновок ТОВ "Смарт Інжиніринг" про стан будівельних конструкцій та можливості реконструкцій та можливості реконструкції приміщень другого поверху готелю "Дружба" за адресою: Дніпропетровська область, м.Кривий Ріг, вул. Телевізійна, 12, відповідно до змісту якого:

- Звіт розроблено для визначення можливості реконструкції приміщень другого поверху готелю "Дружба" за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, 12;

- Мета роботи: - встановити технічний стан і можливість подальшої надійної експлуатації будівельних конструкцій обстежуваних приміщень другого поверху при їх переобладнанні; - отримати кількісну оцінку фактичних показників якості конструкцій; - згідно з фактичним планом приміщень визначити склад робіт, необхідних для забезпечення подальшої надійної експлуатації будівельних конструкцій будівлі при реконструкції;

- на основі результатів візуального та інструментального обстежень будівельних конструкцій приміщень другого поверху готелю "Дружба" за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, 12, встановлено, що ушкодження і деформації, які впливають на несучу здатність конструкцій, відсутні. Всі будівельні конструкції приміщень знаходяться в задовільному стані. Технічний стан будівельних приміщень відповідає 2 категорії;

- конструктивні та об`ємно-планувальні пропозиції (рекомендації) з реконструкції приміщень: 1) виконати шість окремих проємів у поперечних стінах, шириною - 2,6 м; 2,0 м по осях "3", "4", "5", "6", попередньо підсиливши їх за підрахунком прокатними металевими профілями (див. креслення 10/21-ТВ);

- Висновки:

1) на момент обстеження технічний стан будівельних конструкцій приміщень другого поверху готелю "Дружба" за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, 12, дозволяє провести реконструкцію та безпечну експлуатацію після виконаного технічного переобладнання;

2) несуча спроможність будівельних конструкцій забезпечена;

3) виконати роботи у відповідності до вимог пунктів 1.5, 2.8, 2.50, 2.53, 2.55 ДБН В.2.2-15-2019 "Житлові будинки. Основні положення" та ДБН В.3.2-2-2009 "Житлові будинки. Реконструкція та капітальний ремонт". ДБН В 2.2.-9-2018 "Громадські будинки та споруди" (а.с.90-94, 243-251 у томі 1).

В процесі розгляду справи відповідач зазначав, що з метою приведення орендованого приміщення до стану, необхідного для його цільового використання, визначеного пунктом 1.4. договору оренди, Товариством з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм" (далі - замовник) було укладено договір підряду № 6 від 02.08.2021 з Товариством з обмеженою відповідальністю "Сапсан-КР" (далі - підрядник), за умовами пункту 1.1. якого підрядник зобов`язується за завданням замовника, відповідно до проекту ТОВ "Смарт Інжиніринг" (шифр 10/21-ТВ) виняток пункт 12 проекту, виконати роботи з улаштування прорізів з металевою обоймою ОБ-І в кількості 5 штук на другому поверсі нежитлового приміщення за адресою м. Кривий Ріг, вул. Телевізійна, 12 в порядку та на умовах, визначених договором.

Задля належного виконання вказаного договору підряду його сторонами було складено та підписано Акт попереднього огляду нежитлового приміщення від 02.07.2021, в якому сторони договору підряду зафіксували наступне: "У зв`язку з необхідністю проведення ремонтних робіт та реконструкції нежитлового приміщення, що розташоване на другому поверсі в нежитловій будівлі готелю, яка знаходиться за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, будинок 12, ми: комісія в складі Шевченка Дмитра Олександровича - директора ТОВ "Генезис Гейм", Анатолія Михайловича Міхеєва - головного інженера ТОВ "Сапсан-КР", ОСОБА_1 - начальника дільниці ТОВ "Сапсан-КР", провели попередній огляд об`єкта для оцінювання технічного стану інженерних комунікацій, систем кондиціонування, вентиляції, водопровідної системи гарячої та холодної води, систем освітлення та електропостачання, системи пожежної сигналізації та первинного оповіщення, а також для дефектовки будівельних робіт та складання кошторисної документації. При проведені 02.07.2021 попереднього огляду нежитлового приміщення, що розташоване на другому поверсі в нежитловій будівлі готелю "Дружба", яка знаходиться за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, будинок 12, було виявлено наступний стан об`єкту:

1) стан стелі: коридор - система підвісних стель "Армстронг", сан. вузли - пластикові панелі по металевому каркасу; кімнати - прошпакльована стеля, пофарбована в білий колір, бокові короба з гіпсокартону під вентиляцію;

2) стан стін, перегородок: оздоблення стін кімнат в більшості - шпалери; оздоблення сан. вузлів - плитка, різного кольору; оздоблення стін коридору - фарбування; перегородки санвузлів та між суміжними номерами складаються з гіпсокартону та фібролітових плит, поштукатурених цементно-вапняними розчинами;

3) дверні прорізи - відсутність дверей, як кімнатних так і в санвузли;

4) світильники, розетки, вимикачі - відсутні;

5) система вентиляції та кондиціонування - демонтована разом зі зовнішніми блоками кондиціонерів. Присутність трас від систем кондиціонування;

6) водопровідна система гарячої та холодної води, система водовідведення - демонтована до основних міжповерхових систем та запірної арматури;

7) унітази, умивальники, сушарки, змішувачі, душові кабіни - відсутні (демонтовані) по всіх сан. вузлах номерів;

8) система опалення - демонтовані прилади опалення та труби до запірної арматури між. поверхового стояка;

9) підлога: номери готелю - ковролін різного забарвлення; коридор - ковролін; підлога сан. вузлів - керамічна плитка різного кольору;

10) система аварійного оповіщення, пожежної безпеки та відео-нагляду (за виключенням ліфтового холу) - відключена та демонтована (а.с.257 у томі 1).

Відповідач, заперечуючи зазначений позивачем стан переданого йому орендованого приміщення, станом на момент укладення договору (01.07.2021), долучив до матеріалів справи Заяву свідка - ОСОБА_2 , в якій останній надав наступні пояснення: "Я працюю на посаді головного інженера товариства з обмеженою відповідальністю "Сапсан-КР" з 2016 року. На початку липня 2021 року до ТОВ "Сапсан-КР" звернувся директор Товариства з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм" Шевченко Дмитро Олександрович, який повідомив про необхідність проведення ремонтних робіт в нежитловому приміщенні, яке розташоване на другому поверсі будівлі готелю "Дружба", яка знаходиться за адресою: м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, будинок 12. Він надав технічний звіт та креслення, зроблені ТОВ "Смарт Інжиніринг", з яких вбачалось, який результат ремонтних робіт вищезазначеного приміщення повинен бути. Для складання кошторису будівельних робіт 02.07.2021 я та Резніченко Володимир Анісімович - начальник дільниці ТОВ "Сапсан-КР", а також директор ТОВ "Генезис Гейм" Шевченко Дмитро Олександрович провели огляд приміщення, в якому планувалось робити ремонтні роботи та цього ж дня склали Акт попереднього огляду нежитлового приміщення. З огляду на приміщення, в якому планувались ремонтні роботи, можна сказати, що в ньому раніше були розташовані окремі кімнати з санвузлами: коридор, по обидва боки якого знаходились кімнати. Такий висновок можливо було зробити за наявності конструкцій стінових перегородок різної товщини та наявністю різного покриття на стінах, підлогах та стелі. Так, покриття стін в кімнатах - шпалери, в санвузлах - керамічна плитка, покриття полів в кімнатах - ковролін, в санвузлах - керамічна плитна. У всіх приміщеннях були відсутні двері. Також, у всьому приміщенні були відсутні вимикачі, розетки та світильники. Не було встановленого жодного санітарно-технічного обладнання, як-то мийки, унітази, сушарки, душові кабіни, змішувачі. Були відсутні всі водопровідні труби, та відсутнє обладнання з кондиціонування, вбачались "траси" від систем кондиціювання повітря. Можливо сказати, що приміщення мало вигляд такого, що вже готувалось до ремонту. В подальшому між ТОВ "Сапсан-КР" та ТОВ "Генезис Гейм" було укладено договір підряду та ТОВ "Сапсан-КР" здійснило будівельні роботи - виконало прорізи у стінах, як то було передбачено проектом зробленим ТОВ "Смарт Інжиніринг" (а.с.33 у томі 2).

У подальшому роботи за договором підряду № 6 від 02.08.2021 були Товариством з обмеженою відповідальністю "Сапсан-КР" виконані та передані відповідачу за Актом надання послуг № 47 за серпень 2021 року (а.с.258 у томі 1).

Як зазначає позивач, та що не заперечується відповідачем, після укладення договорів оренди та суборенди в орендованому приміщенні було проведено реконструкцію, після чого з вересня 2021 року нежитлові приміщення почали використовуватись відповідачем за цільовим призначенням, визначеним в пункті 1.4. договорів оренди та суборенди, - для розміщення зали гральних автоматів.

У пункті 8.3. договору оренди сторони погодили, що договір може бути розірваний за згодою сторін шляхом укладення сторонами додаткової угоди про розірвання договору в порядку, передбаченому чинним законодавством України. При цьому у разі ініціювання стороною дострокового розірвання договору сторона - ініціатор повинна попередити іншу сторону про дострокове розірвання договору за 30 календарних днів до бажаної дати розірвання договору.

Як убачається з матеріалів справи, ТОВ "Генезис Гейм" звернулось до ТОВ "Атріум Дельта" з листом вих. № 16/10-195 від 16.10.2023, в якому зазначило таке: "Товариство з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм", у зв`язку з продовженням дії форс-мажорних обставин (воєнного стану) не має можливості здійснювати господарську діяльність, а саме: розміщувати та забезпечувати діяльність залу гральних автоматів в об`єкті оренди. Згідно з пунктом 10.4 договору оренди № 01/07-21 від 01.07.2021, якщо форс-мажор діє протягом 1-го місяця і не виявляє ознак припинення, договір може бути розірваний орендодавцем або орендарем шляхом направлення письмового повідомлення про це іншій стороні. На підставі вищевикладеного, просимо 01.11.2023 розірвати договір оренди № 01/07-21 від 01.07.2021, посвідчений приватним нотаріусом Криворізького районного нотаріального округу Дніпропетровської області Рукавіциним І.А, та зареєстрований в реєстрі за № 1236. Відповідно до пункту 5.5.1. вказаного договору оренди, сплачену нами суму гарантійного платежу зарахувати в рахунок плати за оренду за останній місяць строку оренди, а саме за жовтень 2023 року" (а.с.73 в томі 1).

У відповідь на вказаний лист ТОВ "Атріум Дельта" надіслало до ТОВ "Генезис Гейм" лист вих. № 1710/23-01 від 17.10.2023, в якому зазначило таке: "У Вашому листі, Ви посилаєтесь на існування форс-мажору, як на підставу дострокового розірвання договору, проте Вами не надано жодної інформації про перешкоди з боку орендодавця, які завдаються Вам для продовження використання нежитлового приміщення. Йде мова виключно про відсутність попиту на предмет вашої господарської діяльності, на який орендодавець не має жодного впливу. Ви з 24.02.2022 продовжуєте користуватися об`єктом оренди. Окрім того, на Ваші неодноразові прохання, Вам надавалися пільги та було знижено орендну плату. Місто Кривий Ріг, не увійшло по переліку територій, де ведуться активні бойові дії, а тому жодних пільг для всього бізнесу міста чинним законодавством та місцевою владою не передбачено. Тож, посилання на існування форс-мажору, як підставу для розірвання договору оренди, не є зовсім доречною. Умовами договору чітко передбачений порядок його дострокового розірвання. Відповідно до пункту 8.3. договору договір може бути розірваний за згодою сторін шляхом укладення сторонами додаткової угоди про розірвання договору в порядку, передбаченому чинним законодавством України. При цьому у разі ініціювання стороною дострокового розірвання договору сторона - ініціатор повинна попередити іншу сторону про дострокове розірвання договору за 30 календарних днів до бажаної дати розірвання договору. Акт повернення приміщення може бути підписаний орендодавцем виключно після приведення нежитлового приміщення до стану, в якому воно було передане орендарю в користування. З урахуванням вищезазначеного, ТОВ "Атріум Дельта" погоджує розірвання договору оренди № 01/07-2021 від 01.07.2021 з 17.11.2023 за умови приведення об`єкту оренди у стан, в якому він був прийнятий в користування 01.07.2021" (а.с. 74 в томі 1).

Крім того, ТОВ "Атріум Дельта" звернулось до ТОВ "Генезис Гейм" з листом вих. №20/10-2023 від 20.10.2023, в якому зазначило таке: "На Ваш лист № 29/07-14 від 29.07.2021 щодо погодження Технічного звіту: наданого ТОВ "Смарт Інжиніринг", про стан будівельних конструкцій та можливості реконструкції приміщень другого поверху готелю "Дружба", шифр об`єкту: 10/21-ТВ, Вам листом № 02/08-21 від 02.08.2021 (отримано директором 04.08.2021) було погоджено ТОВ "Генезис Гейм" Технічний звіт, наданий ТОВ "Смарт Інжиніринг", про стан будівельних конструкцій та можливості реконструкції приміщень другого поверху готелю "Дружба" за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Телевізійна, 12 за умови: 1) при виконання робіт дотримання в повному обсязі чинного законодавства України в будівельній сфері; 2) зобов`язання після проведення всіх робіт укласти договір з відповідною організацією на проведення поточної технічної інвентаризації та виготовити новий Технічний паспорт будівлі готелю. На підставі зазначеного, на підтвердження наданого погодження, просимо надати новий Технічний паспорт, виготовленого після проведення реконструкції" (а.с. 75 в томі 1).

Також ТОВ "Атріум Дельта" звернулось до ТОВ "Генезис Гейм" з листом вих. № 30/10-2023 від 30.10.2023, в якому зазначило таке: "На листи № 05/10-22 від 05.10.2021 та № 07/10-24 від 07.10.2021 щодо розміщення рекламної продукції на території готелю "Дружба", ТОВ "Атріум Дельта" листом № 11/10/2021 від 11.10.2021 повідомило, що не має заперечень проти розміщення рекламної продукції на території готелю "Дружба", за умови виконання наступних вимог: - підключення світлових реклам має проводитися після погодження схеми підключення з головним інженером Стуленем М.О. та виключно в його присутності (або уповноваженого представника); - для обліку спожитої електроенергії світові реклами мають бути підключені до лічильника ТОВ "Генезис Гейм", а в разі відсутності технічної можливості такого підключення, до окремого лічильника електроенергії; - протягом дії договору оренди/суборенди ТОВ "Генезис Гейм" самостійно та за власний рахунок має забезпечувати здійснення заходів щодо підтримання рекламної продукції в належному стані; - після закінчення терміну договору оренди/суборенди на момент повернення об`єкту оренди/суборенди, вся рекламна продукція має бути демонтована, а місця кріплення приведені до належного стану. Отже, для приведення об`єкту оренди до стану, отриманого за Актом від 01.07.2021, ТОВ "Генезіс Гейм" необхідно виконати ще досить великий обсяг робіт. Таким чином, з урахуванням вищезазначеного, ТОВ "Атріум Дельта" не погоджує розірвання договору оренди № 01/07-2021 від 01.07.2021 з 17.11.2023 до приведення об`єкту оренди до стану, в якому воно було передану ТОВ "Генезис Гейм", або сплати відшкодування витрат на відновлення об`єкту оренди" (а.с. 76 в томі 1).

У відповідь на вказаний лист ТОВ "Генезис Гейм" надіслало до ТОВ "Атріум Дельта" лист вих. № 01/11-203 від 01.11.2023, в якому зазначило наступне: "31.10.2023 на електронну адресу товариства надійшов лист вих. № 30/10-2023 від 30.10.2023, в якому Ви погоджуєте розірвання договору, за умови приведення об`єкту оренди до стану, в якому воно було передано ТОВ "Генезис Гейм" або сплати відшкодування витрат на відновлення об`єкту оренди. Просимо повідомити розмір витрат на відновлення об`єкта оренди та надати відповідний кошторис" (а.с. 77 в томі 1).

У відповідь на вказаний лист ТОВ "Атріум Дельта" надіслало до ТОВ "Генезис Гейм" лист вих. № 02-11/01 від 02.11.2023, в якому зазначило таке: "ТОВ "Атріум-Дельта" готове розглянути питання підписання Акту приймання-передачі (повернення) приміщення, яке перебувало в користуванні у ТОВ "Генезис Гейм", за договором оренди № 01/07-2021 від 01.07.2021 виключно при виконанні ТОВ "Генезис Гейм" наступних вимог: 1) сплати на користь ФОП Дуча В.В. - 5 700 000 грн. 00 коп. в якості компенсації вартості відновлювальних робіт до приведення об`єкту оренди до стану, в якому воно було передане в користування 01.07.2021; 2) вивезення з об`єкту оренди виключно відокремлюваних об`єктів без нанесення шкоди приміщенню: меблів, комп`ютерної техніки, грального обладнання (перелік виключний); 3) виготовлення нового Технічного паспорту готелю "Дружба", з урахуванням проведеної реконструкції, та повної відповідності загальній площі будівлі в техпаспорті площі, зазначеній в правовстановлюючих документах" (а.с. 77 на звороті в томі 1).

У відповідь на вказаний лист ТОВ "Генезис Гейм" надіслало до ТОВ "Атріум Дельта" лист вих. № 10/11-212 від 10.11.2023, в якому зазначив таке: "З метою приведення технічної документації у актуальний стан, пропонуємо Вам надати дозвіл (згоду) на проведення необхідних дій, замовлення необхідної документації та виготовлення Технічного паспорту приміщення. Крім того, повідомляємо, що ТОВ "Генезис Гейм" готове самостійно замовити необхідну документацію та здійснити супровід процесу отримання документів, за умови отримання від ТОВ "Атріум Дельта" довіреності на посадову особу нашого підприємства на вчинення відповідних дій. Зі своєї сторони підтверджуємо, що фінансування витрат, пов`язаних з виготовленням технічного паспорту ТОВ "Генезис Гейм" бере на себе (а.с. 80 в томі 1).

З матеріалів справи вбачається, що листування аналогічного змісту щодо об`єкта суборенди відбулось також між третьою особою та відповідачем (а.с.190-203 у томі 1).

Як зазначає позивач, у зв`язку з недосягненням згоди між позивачем та відповідачем щодо необхідності та порядку приведення відповідачем орендованого приміщення до стану, в якому воно підлягає поверненню за договорами оренди та суборенди, між Товариством з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" (замовник) та Фізичною особою - підприємцем Бихно Мариною Володимирівною (виконавець) було укладено договір на виконання судової будівельно-технічної експертизи № 03-24 від 15.01.2024 (а.с.45-46 у томі 1), за умовами пункту 1.1. якого виконавець зобов`язується виконати (далі - Висновок) Проведення судового будівельно-технічного дослідження приміщень другого поверху готелю "Дружба" за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, будинок 12, з подальшим складанням "Висновку експерта № 03-24" відповідно до діючого законодавства України, а саме: Закону України "Про судову експертизу" від 25.02.1994 № 4038-12; "Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень", затвердженої Наказом Міністерства юстиції України від 08.10.1998 № 53/5; та інші, а замовник - прийняти тa оплатити виконанні роботи. Висновок необхідний для подання до суду.

У пункті 10.1. вказаного договору сторони визначили, що договір набирає чинності з моменту його підписання і діє до 20.02.2024, але у будь-якому випадку до повного виконання сторонами передбачених ним зобов`язань.

Відповідно до пункту 2.1. договору № 03-24 від 15.01.2024 загальна вартість робіт за договором становить 12 000 грн. 00 коп. без ПДВ.

Згідно з пунктом 3.1. договору № 03-24 від 15.01.2024 здача-приймання робіт оформляється Актом здачі-приймання після надання замовнику "Висновку експерта".

На підтвердження виконання умов договору № 03-24 від 15.01.2024 його сторонами було складено Акт приймання-передачі виконаних послуг, в якому замовник, - Товариство з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта", та виконавець, - Фізична особа - підприємець Бихно Марина Володимирівна, підтверджують, що станом на 26.01.2024 фактично виконані наступні роботи, згідно з договором № 03-24 від15.01.2024: надання послуг з будівельно-технічного дослідження по об`єкту: "Дослідження приміщень другого поверху готелю "Дружба" за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Телевізійна, 12, з подальшим складанням "Висновку експерта № 03-24". Всього на суму: 12 000 грн. 00 коп. без ПДВ (а.с.47 у томі 1).

Факт оплати вказаних послуг відповідачем підтверджується платіжною інструкцією №235 від 16.01.2024 (а.с.126 у томі 1).

Так, у матеріалах справи наявний Висновок судового експерта з питань будівельно-технічного дослідження № 03-24 щодо дослідження об`єкту - приміщень, розташованих на другому поверсі готелю "Дружба" за адресою: м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, 12, по заяві директора ТОВ "Атріум Дельта"; заява надійшла 15.01.2024; складений 26.01.2024, в якому зазначено наступне:

- 15.01.2024 судовому експерту Бихно Марині Володимирівні надійшла заява від директора ТОВ "Атріум Дельта" щодо проведення будівельно-технічного експертного дослідження з метою дослідження об`єкту нерухомого майна по об`єкту "Приміщення, що розташовані на другому поверсі готелю "Дружба", за адресою: м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, 12".

- Дослідженню підлягають: 1) заява директора ТОВ "Атріум Дельта" від 15.01.2024 на 1 аркуші; 2) договір № 03-24 від 15.02.2024, укладений між ФОП Бихно М.В. та ТОВ "Атріум Дельта" на 3-х аркушах; 3) технічний паспорт на комплекс будівель готелю "Дружба" № 12 по вул. Телевізійна, м. Кривий Ріг, складений ФОП Федорінов С.В., станом на 16.08.2016 на 46-ти сторінках; 4) технічний звіт про стан будівельних конструкцій та можливості реконструкції приміщень другого готелю "Дружба" за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Телевізійна, 12, складений ТОВ "Смарт Інжиніринг" станом на 2021 рік на 14-ти сторінках.

- На вирішення експертного дослідження поставлені наступні питання: 1. До якого виду робіт відносяться роботи, виконані у приміщеннях на другому поверсі готелю "Дружба"? 2. Чи було втручання у несучі конструкції існуючої будівлі та чи потребують виконані роботи дозвільних документів на їх виконання?

- Об`єктами дослідження є: - надані за переліком документи; - приміщення, загальною площею 342,5 м, розташовані на другому поверсі готелю "Дружба", за адресою: м. Кривий Ріг, Довгинцівський район, вулиця Телевізійна, будинок 12.

- По першому питанню експертом зазначено, зокрема, таке: окрім того, що загальна площа приміщень, що досліджуються відрізняються (фактично встановлена від зазначених у технічному паспорті), по причині значної зміни планування приміщень. Сума площ приміщень 212 (частина), 213...231, 233...257 згідно БТІ, м2 - 327,5; сума площ приміщень 1...20 згідно обмірів, м2 - 342,5; різниця, м2 - 15,0. Також експертом виявлена зміна цільового призначення частини приміщень (житлові приміщення відсутні на момент дослідження). Виконані прорізи в несучих стінах вздовж цифрових осей (по вісям 3, 4, 5, 6. У додатку № 1 фактичний план, позначені червоним кольором). Таким чином, експертом виявлена перебудова прийнятого в експлуатацію існуючого об`єкта, що призвело до зміни його геометричних розмірів та функціонального призначення, внаслідок чого відбулася зміна основних техніко-економічних показників (загальна площа, цільове призначення приміщень потужність тощо). Таким чином, будівельні роботи, виконані у приміщеннях на другому поверсі готелю "Дружба" за адресою: м. Кривий Ріг, Довгинцівський район, вулиця Телевізійна, будинок 12, відносяться до реконструкції об`єкту.

- Відповідно до статті 34 "Про регулювання містобудівної діяльності" замовник має право виконувати будівельні роботи після: 1) подання замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю - щодо об`єктів будівництва, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та щодо об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта та які не потребують отримання дозволу на виконання будівельних робіт згідно з переліком об`єктів будівництва, затвердженим Кабінетом Міністрів України. Форма повідомлення про початок виконання будівельних робіт та порядок його подання визначаються Кабінетом Міністрів України; (пункт 1 частини 1 статті 34 із змінами, внесеними згідно із Законами № 4220-VI від 22.12.2011, № 5459-VI від 16.10.2012; в редакції Законів № 320-VIII від 09.04.2015, № 1817-VIII від 17.01.2017) (Пункт 2 частини 1 статті 34 виключено на підставі Закону № 1817-VIII від 17.01.20173). Відповідно до "Переліку будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об`єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію", затверджено Постановою Кабінету Міністрів України від 07.06.2017 № 406, зі змінами та доповненнями: "...1. роботи з переобладнання та перепланування жилого будинку і жилого приміщення, а також нежилого будинку, будівлі, споруди, приміщення в них, виконання яких не передбачає втручання в огороджувальні та несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування, - щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними (СС1), з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками (пункт 1 в редакції Постанови Кабінету Міністрів України № 236 від 20.03.2019). Таким чином, у зв`язку з тим, що було втручання у несучі конструкції існуючої будівлі, зміна цільового призначення приміщень та зміна планувальної схеми поверху, для виконання будівельних робіт з реконструкції приміщень, розташованих на другому поверсі готелю "Дружба" за адресою: м. Кривий Ріг, Довгинцівський район, вулиця Телевізійна, будинок 12 необхідно отримувати дозвільні документи на їх виконання.

- Висновок. По першому питанню: експертом виявлена зміна цільового призначення частини приміщень (житлові приміщення відсутні на момент дослідження). Виконані прорізи в несучих стінах вздовж цифрових осей (по вісям 3,4,5,6. у додатку № 1 фактичний план, позначені червоним кольором). Експертом виявлена перебудова прийнятого в експлуатацію існуючого об`єкта, що призвело до зміни його геометричних розмірів та функціонального призначення, внаслідок чого відбулася зміна основних техніко-економічних показників (загальна площа, цільове призначення приміщень потужність тощо). Таким чином, будівельні роботи, виконані у приміщеннях другого поверху готелю "Дружба" за адресою: м. Кривий Ріг, Довгинцівський район, вул. Телевізійна, буд. 12, відносяться до реконструкції об`єкту. По другому питанню: у зв`язку з тим, що було втручання у несучі конструкції існуючої будівлі, зміна цільового призначення приміщень та зміна планувальної схеми поверху, для виконання будівельних робіт з реконструкції приміщень, розташованих на другому поверсі готелю "Дружба" за адресою: м. Кривий Ріг, Довгинцівський район, вул. Телевізійна, буд. 12 необхідно отримувати дозвільні документи на їх виконання (а.с.61-71 у томі 1).

З матеріалів справи також вбачається, що між Товариством з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" (замовник) та Фізичною особою - підприємцем Барон Тетяною Олександрівною (виконавець) було укладено договір на надання послуг № 10/02-2024 від 10.02.2024 (а.с.120 у томі 1), за умовами пункту 1.1. якого виконавець зобов`язується надати послуги зі складання кошторису для проведення будівельних, ремонтних та відновлювальних робіт приміщень на другому поверсі Готельного комплексу "Дружба" за адресою: 50074, м. Кривий Ріг, вул. Телевізійна, 12, а замовник - прийняти і оплатити послуги. Згідно з пунктом 2.1. вказаного договору виконавець повинен виконати передбачені договором послуги, якість яких відповідає: існуючим умовам чинного законодавства та стандартам. Відповідно до пункту 3.1. договору на надання послуг № 10/02-2024 від 10.02.2024 ціна договору визначається сторонами за домовленістю та складає 3 500 грн. 00 коп. та є остаточною.

На засвідчення факту виконання договору на надання послуг № 10/02-2024 від 10.02.2024 Товариством з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" (замовник) та Фізичною особою - підприємцем Барон Тетяною Олександрівною (виконавець) було складено та підписано Акт приймання-передачі виконаних послуг від 01.03.2024, підписанням якого сторони підтвердили, що станом на 01.03.2024 фактично виконані послуги згідно з договору про надання послуг № 10/02-2024 від 10.02.2024; надання послуг зі складання кошторису для проведення будівельних, ремонтних та відновлювальних робіт приміщень на другому поверсі Готельного комплексу "Дружба" за адресою: 50074, м.Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, будинок 12. Всього на суму: 3 500 грн. 00 коп. (а.с.121 у томі 1).

Факт оплати вказаних послуг відповідачем підтверджується платіжною інструкцією №243 від 04.03.2024 (а.с.125 у томі 1).

Так, в матеріалах справи наявний Зведений кошторисний розрахунок вартості об`єкта оренди (Капітальний ремонт. Готель "Дружба" (2 поверх) вулиця Телевізійна, будинок 12 (А-9), відповідно до якого вартість робіт складає 4 703 913 грн. 38 коп. (а.с.96-119 у томі 1).

Як було зазначено судом вище, відповідно до умов пункту 6.5. договору оренди у випадку виявлення орендарем порушення суборендарем пункту 6.3 договору, суборендар зобов`язаний сплатити штрафні санкції у вигляді штрафу у розмірі 25 000 грн. 00 коп. за кожний випадок порушення, відшкодувати всі збитки (у тому числі упущену вигоду), завдані таким порушенням, та на вимогу орендаря привести об`єкт суборенди до первісного стану за власний рахунок у строк, встановлений орендарем в односторонньому порядку.

Отже, як зазначає позивач, 16.10.2023 ТОВ "Генезис Гейм" звернулося до ТОВ "Атріум Дельта" з проханням достроково розірвати договір оренди, на який ТОВ "Атріум Дельта" було надано відповідь, що розірвання договору можливе за умови приведення об`єкта оренди до стану, в якому він був прийнятий орендарем у користування за договором; у зв`язку з отриманням відмови ТОВ "Генезис Гейм" у приведенні об`єкта оренди до стану, в якому воно було передано, ТОВ "Атріум Дельта" запропонувало замість приведення об`єкту оренди до первісного стану, сплатити витрати на відновлення об`єкта оренди. Як зазначає позивач, позивач отримав від відповідача лист № 10/11-212 від 10.11.2023 про необґрунтованість вимог щодо сплати вартості відновлювальних робіт, оскільки ремонт приміщення було здійснено за згоди позивача та об`єкт оренди знаходиться у погодженому стані. Щодо розміру вартості відновлювальних робіт, то позивачем був укладений відповідний договір з ФОП Барон Т.О. про надання послуг зі складання кошторису для проведення будівельних, ремонтних та відновлювальних робіт приміщень на другому поверсі готельного комплексу "Дружба". Відповідно до складеного кошторису вартість відновлювальних робіт для приведення об`єкту оренди до стану, в якому воно було передане відповідачу, складає 4 703 913 грн. 38 коп. За вказаним договором зі складання кошторису позивач сплатив 3 500 грн. 00 коп. Також, за договором № 03-24 від 15.01.2024, укладеним між ТОВ "Атріум-Дельта" та судовим експертом ФОП Бихно Мариною Володимирівною, для встановлення факту проведення реконструкції на об`єктах, які перебувають у користуванні відповідача, позивач сплатив 12 000 грн. 00 коп., які також просить стягнути з відповідача на свою користь. Крім того, на підставі пункту 6.5. договору оренди, позивач нарахував та просить стягнути з відповідача штраф у розмірі 25 000 грн. 00 коп. за порушення умов договору оренди.

Відповідач з вказаними вимогами позивача не погоджується, що і стало причиною звернення позивача із позовом до суду.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції дійшов висновку, що позивачем не доведено наявність підстав для визнання факту порушення умов договору, стягнення вартості витрат на відновлення об`єкту оренди у розмірі 4 703 913 грн. 38 коп., стягнення штрафу за договором оренди № 01/07-21 від 01.07.2021 у розмірі 25 000 грн.00 коп., стягнення витрат на проведення судової експертизи в сумі 12 000 грн. 00 коп. та витрат на складання кошторису в сумі 3 500 грн. 00 коп.

Надаючи оцінку спірним правовідносинам, оскаржуваному судовому рішенню та доводам апеляційної скарги, апеляційний суд зазначає наступне.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" (далі - позивач) звернулося до Господарського суду Дніпропетровської області з позовною заявою, в якій просить суд:

1) визнати Товариство з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм" (далі - відповідач) таким, що порушило умови договору оренди № 01/07-21 від 01.07.2021;

2) стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" штраф у розмірі 25 000 грн. 00 коп.;

3) стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" вартість судової експертизи в розмірі 12 000 грн. 00 коп.;

4) стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" вартість витрат на складання кошторису у розмірі 3 500 грн. 00 коп.;

5) стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" вартість витрат на відновлення об`єкта оренди у розмірі 4 703 913 грн. 38 коп.

Також позивач просить суд стягнути з відповідача на свою користь витрати по сплаті судового збору у розмірі 59 355 грн. 36 коп.

Позовні вимоги обґрунтовані наступним:

- Товариство з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм" 01.07.2021 набуло право користування нежитловими приміщеннями загальною площею 327,35 кв. м на другому поверсі в нежитловій будівлі готелю, яка знаходиться за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, будинок 12, для розміщення залу ігрових автоматів, у відповідності до укладених договору оренди та договору суборенди, відповідно. Так, 01.07.2021 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Атріум-Дельта" (орендодавець, позивач) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Генезис-Гейм" (орендар, відповідач) був укладений договір оренди № 01/07-21 (далі - договір оренди). Відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв у користування за плату на строк, передбачений договором, нежитлове приміщення загальною площею 300,0 кв. м. Крім того, 01.07.2021 між Фізичною особою - підприємцем Дучем Володимиром Миколайовичем (орендар) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм" (суборендар) був укладений договір суборенди № 01/07-21/1-01 від 21.07.2021 (далі - договір суборенди), відповідно до якого орендар передав, а суборендар прийняв у користування за плату на строк, передбачений договором нежитлове приміщення загальною площею 27,35 кв. м;

- відповідно до підпункту 3.3.2. договору оренди, при облаштуванні об`єкта оренди для використання його згідно з цільовим призначенням, визначеним у пункті 1.4. договору, за власні кошти та від імені орендодавця, орендар зобов`язаний попередньо розробити Робочий проект перепланування, отримати необхідні дозвільні документи на проведення перепланування, внести відповідні зміни до Технічного паспорту, та виконати всі необхідні процедурні формальності, якщо законодавством України встановлена вимога щодо вчинення відповідних дій;

- відповідно до пункту 6.3. договору оренди виконання на об`єкті оренди і суборенди будь-яких будівельних, монтажних, ремонтно-оздоблювальних, опоряджувальних робіт, перепланування, будь-які поліпшення об`єкта оренди, сховані та/або відкриті прокладення чи перекладення інженерних мереж протягом усього строку договору провадяться орендарем лише за попередньої письмової згоди орендодавця;

- всупереч зазначеним вище умовам договору, 29.07.2021 ТОВ "Генезис Гейм" звернулося до ТОВ "Атріум Дельта" листом № 29/07-14 з проханням погодити Технічний звіт про стан конструкцій та можливості реконструкції приміщень другого поверху готелю "Дружба" за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, 12;

- 02.08.2021 листом № 02/08/1-202 ТОВ "Атріум Дельта" надало відповідь, що погоджує наданий ТОВ "Генезис Гейм" Технічний звіт (а не проведення реконструкції) за умови, що при проведенні реконструкції відповідач зобов`язується чітко та в повному обсязі дотримуватися норм чинного законодавства України, а після проведення реконструкції виготовити новий Технічний паспорт будівлі готелю. У відповідності до пункту 2.2 договору оренди, після закінчення реконструкції, ТОВ "Генезис Гейм" була розпочата господарська діяльність у вересні 2021 року. Проте, до цього часу жодних дій зі сторони ТОВ "Генезис Гейм" щодо виконання умов погодження не проведено;

- пунктом 4.1. договору оренди визначено, що договір набирає чинності з моменту його підписання обома сторонами та скріпленими печатками сторін (у випадку їх наявності). Договір укладається на 5 років з нотаріальним його посвідченням. Строк оренди обчислюється з моменту передання орендодавцем об`єкта оренди орендарю у користування за актом приймання-передачі;

- 16.10.2023 ТОВ "Генезис Гейм" звернулося до ТОВ "Атріум Дельта" з проханням достроково розірвати договір оренди. Неодноразово листами ТОВ "Атріум Дельта" повідомляло ТОВ "Генезис Гейм", що відповідно до пункту 2.3. договору оренди, об`єкт оренди повертається орендодавцю орендарем у стані, в якому він був прийнятий орендарем у користування за договором, з урахуванням нормального зносу та невідокремлюваних поліпшень, зроблених орендарем за письмовою згодою орендодавця, в останній день строку договору, а у разі дострокового припинення договору - в день припинення договору. Повернення орендарем об`єкта оренди оформлюється Актом приймання-передачі (повернення), який підписується обома сторонами та скріплюється печатками сторін (у випадку їх наявності). В Акті приймання-передачі (повернення) сторони зазначають площу, склад та технічні характеристики об`єкта оренди, його стан на момент повернення. Відповідно до підпункту 2.3.2 договору оренди, якщо орендар повертає орендодавцю об`єкт оренди у погіршеному стані, ніж обумовлений у пункті 2.3 договору, орендар зобов`язується, на вибір орендодавця, у 3-денний строк відшкодувати орендодавцю витрати на відновлення об`єкта оренди до стану, обумовленого у пункті 2.3 договору, згідно з кошторисом, наданим орендодавцем, або привести об`єкт оренди до стану, обумовленого у пункті 2.3 договору, за власний рахунок в узгоджений сторонами строк;

- у зв`язку з отриманням відмови ТОВ "Генезис Гейм" у приведенні об`єкта оренди до стану, в якому воно було передано 01.07.2021, ТОВ "Атріум Дельта" запропонувало замість приведення об`єкту оренди до первісного стану, сплатити витрати на відновлення об`єкта оренди. Всупереч умовам укладеного договору, позивач отримав від відповідача лист №10/11-212 від 10.11.2023 про необґрунтованість вимог сплати вартості відновлювальних робіт, оскільки ремонт приміщення було здійснено за згоди позивача та об`єкт оренди знаходиться у погодженому стані. Отже, ТОВ "Генезис Гейм" взагалі не визнається проведення незаконної реконструкції на об`єктах оренди і суборенди;

- з урахуванням відмови відповідача щодо приведення об`єктів оренди та суборенди до стану, в якому вони були йому передані, питання оплати вартості відновлювальних робіт, залишається невирішеним та підлягає розгляду в судовому порядку;

- щодо розміру вартості відновлювальних робіт, то позивачем був укладений відповідний договір з ФОП Барон Т.О. про надання послуг зі складання кошторису для проведення будівельних, ремонтних та відновлювальних робіт приміщень на другому поверсі готельного комплексу "Дружба". Відповідно до складеного кошторису вартість відновлювальних робіт для приведення об`єкту оренди до стану, в якому воно було передане відповідачу, складає 4 703 913 грн. 38 коп. За вказаним договором зі складання кошторису позивач сплатив 3 500 грн. 00 коп.;

- також, за договором № 03-24 від 15.01.2024, укладеним між ТОВ "Атріум-Дельта" та судовим експертом ФОП Бихно Мариною Володимирівною, для встановлення факту проведення реконструкції на об`єктах, які перебувають у користуванні відповідача, позивач сплатив 12 000 грн. 00 коп. Вказані витрати позивач просить стягнути з відповідача на свою користь;

- крім того, на підставі пункту 6.5. договору оренди, позивач нарахував та просить стягнути з відповідача штраф у розмірі 25 000 грн. 00 коп.

Від відповідача за допомогою системи "Електронний суд" надійшов відзив на позовну заяву (вх. суду № 14898/24 від 26.03.2024), в якому він просив суд у задоволенні позовних вимог відмовити у повному обсязі, посилаючись на таке:

- використання об`єкта оренди згідно з умовами пунктів 1.1., 1.4. договору - розміщення в ньому залу ігрових автоматів. Основним видом економічної діяльності ТОВ "Генезис Гейм" є організування азартних ігор, а саме: організація та проведення азартних ігор на гральних автоматах. Зважаючи на приписи статті 38 Закону України "Про державне регулювання діяльності щодо організації та проведення азартних ігор", якою встановлено, що проведення азартних ігор на гральних автоматах може здійснюватися виключно на територіях готелів, ТОВ "Генезис Гейм" й уклало з відповідачем договір оренди приміщення, яке розташоване в готелі "Дружба". Як вбачається з поверхового плану - додатку № 1 до договору, на якому окреслені межі об`єкта оренди, позивач 01.07.2021 прийняв в оренду приміщення на другому поверсі готелю "Дружба" загальною площею 300,00 кв. м, яке складалось з 14-ти готельних номерів. Перед укладанням договору звичайно між підприємствами відповідача відбувались перемовини, і позивачу було добре відомо, що ТОВ "Генезис Гейм" буде здійснювати переобладнання готельних номерів в одне приміщення - зал ігрових автоматів. Саме тому в пункті 1.1. договору вказано мету використання зал ігрових автоматів, а не 14 залів ігрових автоматів. З метою визначення можливості здійснення переобладнання готельних номерів в один зал, ТОВ "Генезис Гейм" звернулось до ТОВ "Смарт Інжиніринг", яке зробило технічний звіт з відповідним проектом - кресленнями (додаток 4). Згідно з висновком технічного звіту: технічний стан будівельних конструкцій приміщень другого поверху готелю "Дружба" дозволяє провести реконструкцію, несуча спроможність будівельних конструкцій забезпечена, виконати роботи відповідно до креслень марки № 10/21-ТВ. Для проведення будівельних робіт в орендованому приміщенні, 02.07.2021 представники ТОВ "Генезис Гейм" та ТОВ "Сапсан-КР" здійснили огляд орендованого приміщення, з якого вбачається його фактичний стан та склали акт попереднього огляду нежитлового приміщення (додаток 6). Так, станом на 02.07.2021 в готельних номерах були відсутні двері, як в кімнатах так і в санвузлах; відсутні світильники, розетки, вимикачі; система вентиляції і кондиціювання демонтована; у всіх санвузлах унітази, умивальники, сушарки, змішувачі, душові кабіни демонтовані; демонтовані прилади опалення та труби до запірної арматури на поверсі. Тобто, в орендованому приміщенні знаходились стіни номерів та перегородки в них, які складаються з гіпсокартону та фібролітових плит поштукатурених цементно-вапняними розчинами. Між ТОВ "Генезис Гейм" та ТОВ "Сапсан-КР" 02.08.2021 було укладено договір підряду № 6, відповідно до умов якого ТОВ "Сапсан-КР" виконало взяті на себе зобов`язання, що підтверджується актами виконаних робіт;

- для погодження виконання будівельних робіт на об`єкті оренди ТОВ "Генезис Гейм" звернулось до відповідача з листом № 29/07-14 від 29.07.2021, в якому просило погодити Технічний звіт зроблений ТОВ "Смарт Інжиніринг". ТОВ "Атріум Дельта" своїм листом №02/08/1-2021 від 02.08.2021 погодило Технічний звіт про стан будівельних конструкцій та можливості реконструкції приміщень другого поверху готелю "Дружба", при цьому зазначило на умови: виконання робіт з дотриманням чинного законодавства України в будівельній сфері та виготовлення нового Технічного паспорту будівлі готелю, як то й було передбачено умовами договору;

- з огляду на проект, зроблений ТОВ "Смарт Інжиніринг", та креслень, які зроблені судовим експертом, що підтверджують фактичний стан об`єкту оренди, вбачається, що будівельні роботи були проведені згідно з планом, зробленим "Смарт Інжиніринг", який і було погоджено з орендодавцем. Отже, зважаючи на погодження Технічного звіту, позивач погодив здійснення орендарем будівельних робіт, а саме виконання прорізів в стінах. Тобто умова договору, щодо попереднього погодження з орендодавцем улаштування невідокремлюваних поліпшень відповідачем була дотримана. Підтвердженням того, що орендодавець погодив будівельні роботи в об`єкті оренди свідчить і його лист від 20.10.2023 №20/10-2023, в якому він вказує, що "Вам було погоджено Технічний звіт… та просить виготовити новий Технічний паспорт, виготовлений після реконструкції";

- листами № 26/07-11 від 26.07.2021, № 05/10-22 від 05.10.2021 та № 07/10-24 від 07.10.2021 ТОВ "Генезис Гейм" зверталось до орендаря для погодженням облаштування вентиляції, реклами, та отримало погодження на здійснення таких робіт, що підтверджується листами № 02/08-2021 від 02.08.2021 та № 11/10-2021 від 11.10.2021;

- відповідач не погоджується з твердженням позивача, що для проведення реконструкції відповідач, відповідно до пункту 3.3.2 договору оренди, повинен був звернутися до позивача за письмовим погодженням проведення такої реконструкції, попередньо розробити Робочий проект перепланування, отримати необхідні дозвільні документи на проведення перепланування, внести відповідні зміни до Технічного паспорту, та виконати всі необхідні процедурні формальності, оскільки вказані дії ТОВ "Генезис Гейм" повинно здійснювати від імені позивача, тобто отримати відповідні повноваження - довіреність. У своєму висновку судовий експерт вказує, що експертом виявлена зміна цільового призначення частини приміщень (житлові приміщення відсутні на момент дослідження). Але ТОВ "Генезис Гейм" і не брало в оренду житлові приміщення, і згідно з пунктом 1.1. договору та акту приймання-передачі, в оренду було передано нежитлове приміщення загальною площею 300,00 кв. м.;

- з початком військової агресії Російської Федерації проти України, 24.02.2022, роботу залу ігрових автоматів було зупинено. Поновлено роботу було в квітні, але в менших обсягах. Зважаючи на воєнний стан в Україні та враховуючи, що зазвичай відвідувачі приходили до залу ігрових автоматів в вечірній або ж в нічний час, кількість відвідувачів залу гральних автоматів зменшилась, а тому, внаслідок запровадження в Україні воєнного стану склалася ситуація за якою істотно змінились обставини, якими сторони керувалися при укладенні договору. Тому, зважаючи на такі обставини, відповідачем було прийнято рішення розірвати договір. ТОВ "Генезис Гейм" звернулось до ТОВ "Атріум Дельта" листом № 16/10-195 від 16.10.2023 з проханням розірвати договір з 01.11.2023. ТОВ "Атріум Дельта" у відповідь направило лист №1710/23-01 від 17.10.2023 з посиланням на приписи пункту 8.3 договору, яким передбачена можливість розірвання договору за згодою сторін з попередженням за 30 днів, погодило розірвання договору з 17.11.2023, зазначивши при цьому, за умови приведення об`єкта оренди у стан, в якому він був прийнятий в користування 01.07.2021. ТОВ "Генезис Гейм" заперечень щодо розірвання договору з 17.10.2023 не мало. Однак, 30.10.2023 ТОВ "Атріум Дельта" направило лист № 30/10-2023, в якому зазначило, що ним було погоджено окрім Технічного звіту, також схему розташування вентиляції і кондиціювання та розміщення реклами, а тому об`єкт оренди перебуває не в тому стані в якому він був прийняти в оренду та повідомляє, що не погоджує розірвання договору з 17.11.2023 до приведення об`єкта оренди до стану в якому воно було передане або сплати відшкодування витрат на відновлення об`єкта оренди;

- 02.11.2023 ТОВ "Атріум Дельта" у відповідь направило лист № 02-11/01, в якому повідомило, що готове розглянути питання підписання Акту приймання-передачі (повернення) приміщення за умови: 1) сплати на користь ФОП Дуча В.В. 5 700 000 грн. 00 коп. в якості компенсації вартості відновлювальних робіт до приведення об`єкта оренди до стану, в якому воно було передано в користування 01.07.2021; 2) вивезення з об`єкту оренди виключно відокремлюваних об`єктів, без нанесення шкоди приміщенню: меблів, комп`ютерної техніки, грального обладнання; 3) виготовлення нового Технічного паспорту готелю "Дружба" з урахуванням проведеної реконструкції. У позовній заяві позивач вказує, що всупереч умовам укладеного договору, позивач отримав від відповідача у відповідь відмову (лист № 10/11-212 від 10.11.2023), але не вказує, які вимоги він зазначав в своєму листі № 02-11/01 від 02.11.2023 і що вони не відповідають ані умовам договору, ані умовам діючого законодавства;

- ФОП Дуч В.В. не є стороною договору. Пунктом 13.6. договору встановлено, що жодна із сторін не може відступати належні йому за договором права та обов`язки третім особам без згоди іншої сторони. Така згода має бути оформлена у письмовій формі, за винятком випадків, коли відповідно до вимог чинного законодавства України та умов договору потрібне внесення змін до договору. Пропозицій про відступлення своїх прав за договором від ТОВ "Атріум Дельта" не надходило. Отже, оскільки орендодавець не надав кошторису для компенсації відновлювальних робіт, ФОП Дуч В.В. взагалі не є стороною договору, приходимо до висновку, що вимога про сплату компенсації в розмірі 5 700 000 грн. 00 коп. на користь ФОП Дуча В.В. не відповідає умовам договору, тому 10.11.2023 ТОВ "Генезис Гейм" направило листа №10/11-212, в якому заперечило проти сплати 5 700 000 грн. 00 коп. компенсації на користь Дуча В.В. Також, запропонувало надати згоду на вчинення дій для замовлення та виготовлення Технічної документації та повідомило, що готове самостійно замовити необхідну документацію та здійснити супровід процесу отримання документів, за умови отримання від ТОВ "Атріум Дельта" довіреності на посадову особу підприємства відповідача. Відповіді на цей лист від позивача не надходило. Хоча позивач в позовній заяві вказує, що 11.11.2023 ТОВ "Атріум Дельта" направило на адресу ТОВ "Генезис Гейм" лист № 11/11-2023, в якому надало повне та обґрунтоване пояснення щодо законності своїх вимог, відповідно до укладеного договору, приведення об`єкта оренди до первісного стану, але такий лист не надходив на адресу відповідача та доказів направлення листа до позовної заяви також не додано;

- позивач просить стягнути 4 703 913 грн. 38 коп. вартості відновлювальних робіт на об`єкті оренди, згідно з кошторисом, який складено 01.03.2024; зазначений кошторис позивач не направляв ТОВ "Генезис Гейм";

- у даній справі склалась ситуація, що орендодавець, всупереч умовам договору, звернувся до орендаря з вимогою про сплату 5 700 000 грн. 00 коп. вартості відшкодування відновлювальних робіт на користь ФОП Дуча В.В., отримав відмову у такій оплаті, оскільки вона не відповідає умовам договору, залишив без розгляду прохання орендаря надати кошторис на відновлювальні роботи, майже через три місяці склав кошторис, але не направив його орендарю, та звернувся до суду з вимогою сплатити його вартість вже на свою користь. Відповідач вважає, що вимога про стягнення вартості відновлювальних робіт в розмірі 4 703 913 грн. 38 коп. є передчасною, оскільки позивач взагалі не звертався з кошторисом попередньо до відповідача і не отримував ані відмови ані згоди в його оплаті. Саме через дії позивача, які не відповідають вимогам договору, та його бездіяльність, виник спір у даній справі;

- стосовно кошторису та інших документів, наданих позивачем на підтвердження вартості відновлювальних робіт в об`єкті оренди, то до кошторису включені роботи для встановлення обладнання, якого не було взагалі в орендованому приміщенні на час передання його в оренду;

- щодо взаємовідносин з третьою особою - ФОП Дучем В.В. у ТОВ "Генезис Гейм" укладено окремий договір суборенди № 01/07-21/1-01 від 01.07.2021, згідно з яким в суборенду передано нежитлове приміщення загальною площею 27,35 кв. м. Воно розташоване поряд з орендованим приміщенням за договором. Позивач не є стороною вказаного договору суборенди, так як і ФОП Дуч В.В. не є стороною договору оренди. Майже аналогічні тексти договору суборенди та договору оренди не роблять їх якимось чином поєднаними, у ТОВ "Генезис Гейм" окремі взаємовідносини з кожним з орендодавців за кожним договором. Жодних посилань договір оренди на договір суборенди не містить, так і не містить посилань договір суборенди на договір оренди. Позивач в позовній заяві не вказує, на яких підставах він фактично "з`єднав" два приміщення, які ТОВ "Генезис Гейм" орендував окремо у позивача та у ФОП Дуча В.В. згідно з окремими договорами, в одне, та чому позивач здійснює розрахунки відновлювальних робіт на площу 327,35 кв. м і всю суму просить стягнути на свою користь;

- щодо розірвання договору оренди з позивачем, то ТОВ "Генезис Гейм" 19.03.2024 звернулось Господарського суду Дніпропетровської області з відповідним позовом. ТОВ "Генезис Гейм" не порушувало умову договору про попереднє погодження проведення будівельних робіт. ТОВ "Генезис Гейм" погодило з орендодавцем будівельні робити, орендодавцю було добре відомо, які роботи будуть здійснені в об`єкті оренди та в якому конструктивному вигляді він буде. Після виконання будівельних робіт на об`єкті оренди, під час здійснення орендарем в ньому господарської діяльності, у орендодавця не було ніяких претензій до проведення робіт та відсутності нового технічного паспорту. Тільки після повідомлення про розірвання договору виникли претензії щодо непогодження виконаних робіт та відсутності Технічного паспорту, але при цьому орендодавець не вчинив жодних дій, щоб орендар міг вчинити відповідні дії з виготовлення нового Технічного паспорту. Орендодавець погодив розірвання договору оренди, але всупереч умовам договору вимагав сплати вартості відновлювальних робіт без надання відповідного кошторису та на користь третьої особи. Саме через бездіяльність позивача, відповідач не міг вчиняти дії згідно з умовами договору, а тому для визнання ТОВ "Генезис Гейм" таким, що порушило умови договору та стягнення вартості відновлювальних робіт, підстави відсутні.

Предметом доказування у даній справі є обставини, пов`язані з укладенням договору оренди, строк дії договору, умови передачі майна та повернення його з оренди, факт передачі майна в оренду, факт порушення умов договору, наявність підстав для стягнення вартості витрат на відновлення об`єкту оренди, штрафу, витрат на проведення судової експертизи та витрат на складання кошторису у заявлених до стягнення сумах.

Цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки (стаття 11 Цивільного кодексу України).

Згідно з пунктом 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є договори та інші правочини.

Частина 1 статті 626 Цивільного кодексу України передбачає, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Статтею 173 Господарського кодексу України та статтею 509 Цивільного кодексу України, визначено, що зобов`язання виникає між суб`єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим кодексом, в силу якого один суб`єкт (зобов`язана сторона, у тому числі боржник) зобов`язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб`єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утримуватися від певних дій, а інший суб`єкт (управлена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов`язаної сторони виконати її обов`язку.

Господарські зобов`язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать (стаття 174 Господарського кодексу України).

Відповідно до частини 7 статті 179 Господарського кодексу України, господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом з урахуванням особливостей, передбачених цим кодексом.

Згідно статті 629 Цивільного кодексу України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Статтею 628 Цивільного кодексу України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до частини 1 статті 193 Господарського кодексу України, до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Частиною 1 статті 202 Цивільного кодексу України визначено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Стаття 525 Цивільного кодексу України встановлює, що одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з частиною 1 статті 193 Господарського кодексу України суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Суд наголошує, що позивач самостійно визначає та обґрунтовує в позовній заяві, у чому саме полягає порушення його прав та інтересів, а суд перевіряє ці доводи і залежно від встановленого вирішує питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту.

Згідно зі статтею 8 Конституції України, в Україні визнається і діє принципи верховенства права. Конституція України має найвищу юридичну силу.

У рішенні Конституційного Суду України від 02.11.2004 № 15-рп/2004 зазначено, що одним з проявів верховенства права є те, що право не обмежується лише законодавством як однією з його форм, а включає й інші соціальні регулятори, зокрема, норми моралі, традицій, звичаїв, тощо, які легітимізовані суспільством і зумовлені історично досягнутим культурним рівнем суспільства. Всі ці елементи права об`єднуються якістю, що відповідає ідеології справедливості, ідеї права, яка значною мірою дістала відображення в Конституції України.

Таке розуміння права не дає підстав для його ототожнення із законом, який іноді може бути й несправедливим, у тому числі обмежувати свободу та рівність особи. Справедливість - одна з основних засад права, є вирішальною у визначенні його як регулятора суспільних відносин, одним із загальнолюдських вимірів права. Зазвичай справедливість розглядають як властивість права, виражену, зокрема, в рівному юридичному масштабі поведінки й у пропорційності юридичної відповідальності вчиненому правопорушенню.

Відповідно до частин 2 - 4 статті 13 Цивільного кодексу України, при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчинюються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах. При здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства.

Конституційний Суд України у рішенні від 28.04.2021 № 2-р(ІІ)/2021 зауважив, що словосполучення "а також зловживання правом в інших формах", передбачене у частині третій статті 13 Цивільного кодексу України, слід тлумачити та застосовувати не відокремлено від інших приписів права, а в їх посутньому взаємозв`язку з приписами цього кодексу, насамперед із тими, які є у його статтях 3, 12 і 13. Тому, на думку Конституційного Суду України, учасник цивільних відносин у разі потреби за допомогою відповідної консультації зможе розумно передбачити, які його дії надалі можна буде кваліфікувати як недобросовісні та такі, що порушують межі здійснення цивільних прав, зокрема у формі зловживання правом, та якими можуть бути юридичні наслідки таких дій (абзац другий пункту 3.6 мотивувальної частини рішення). Приписи частини третьої статті 13 і частини третьої статті 16 Цивільного кодексу України встановлюють для учасників цивільних відносин заборону порушувати межі здійснення цивільних прав, а також дають суду можливість відмовити у захисті цивільного права в разі порушення особою вимог частин другої - п`ятої статті 13 Цивільного кодексу України. Тобто у цих приписах є вказівка на юридичні наслідки дій особи, які не можна кваліфікувати як умови, підстави або міри цивільно-правової відповідальності (абзац перший пункту 8.2. мотивувальної частини рішення).

Для визначення добросовісної поведінки сторони необхідно враховувати наступне:

- одним зі способів захисту добросовісної сторони є принцип, згідно з яким особа втрачає право посилатися на будь-які факти на обґрунтування вимог, якщо її попередня поведінка підтверджує, що вона дотримує протилежної позиції (естопель);

- є такі критерії добросовісної поведінки: вона має бути очікуваною, характерною для інших учасників цивільних правовідносин за порівнянних обставин; поведінка учасника цивільно-правових відносин не повинна обмежувати право чи позбавляти права інших осіб та має враховувати права, законні інтереси іншої сторони правовідносин; поведінка сторони має бути законною, зокрема не допускаються дії виключно з протиправною метою або з наміром заподіяти шкоду іншій особі; учасники цивільних правовідносин повинні сприяти своєму контрагенту різними способами, у тому числі через отримання необхідної інформації. Відповідність дій сукупно усім цим критеріям дозволить оцінити такі дії як добросовісні. В іншому разі є підстави стверджувати про недобросовісну поведінку та зловживання правом;

- головне завдання застосування принципу добросовісності полягає у тому, щоби перешкодити стороні отримати переваги та вигоду внаслідок своєї непослідовної поведінки на шкоду іншій стороні, яка добросовісно поклалася на певну юридичну ситуацію, створену першою стороною або обома. Інакше кажучи, принцип добросовісності проявляється у тому, що жодна особа не може отримувати переваги від своєї незаконної або недобросовісної поведінки;

- відповідно до висновку, сформульованого Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 14.12.2021 у справі № 147/66/17, добросовісність - це певний стандарт поведінки, який характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення (пункт 55 постанови). Принцип добросовісності передбачає, що сторони повинні діяти добросовісно під час реалізації їхніх прав і передбаченого договором та/або законом виконання їхніх обов`язків (пункт 60 постанови). Введення у цивільне законодавство принципу добросовісності є заходом, спрямованим на зміцнення моральних засад цивільно-правового регулювання. Саме з позиції моральності слід підходити до оцінки поведінки суб`єкта права як добросовісного або недобросовісного (пункт 61 постанови);

- згідно з висновком Верховного Суду, сформульованим у постанові від 16.02.2022 у справі № 914/1954/20, суди мають враховувати принцип добросовісності - стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина заборони суперечливої поведінки, в основі якої лежить принцип добросовісності, базується на римській максимі: ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, та, що не відповідає попереднім заявам або поведінці однієї сторони, за умови, що інша розумно на них покладається;

- за змістом частини другої статті 13 Цивільного кодексу України недобросовісна поведінка однієї особи, яка полягає у вчиненні дій, що можуть у майбутньому порушити права інших осіб, є формою зловживання правом. Сутність зловживання правом полягає у недобросовісному вчиненні уповноваженою особою дій, які складають зміст відповідного суб`єктивного цивільного права, зокрема всупереч меті останнього. Заборона зловживання правом по суті випливає з властивості рівнозваженості, закладеної у принципі юридичної рівності учасників цивільних правовідносин. За змістом приписів Цивільного кодексу України поняття "добросовісність" ототожнюється з поняттям "безвинність", а "недобросовісність" - з виною. За діяння, якими завдано шкоду внаслідок недобросовісної поведінки, може наступати відповідальність (наприклад, на підставі частини третьої статті 39 Цивільного кодексу України). Оскільки настання відповідальності, за загальним правилом, пов`язується з виною, то такі діяння є винними (див. висновок сформульований Верховним Судом у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові від 04.09.2020 у справі № 311/2145/19).

У постанові від 08.05.2018 у справі № 910/1873/17 Верховний Суд вказав, що принцип добросовісності - це загальноправовий принцип, який передбачає необхідність сумлінної та чесної поведінки суб`єктів при виконанні своїх юридичних обов`язків і здійсненні своїх суб`єктивних прав. У суб`єктивному значенні добросовісність розглядається як усвідомлення суб`єктом власної сумлінності та чесності при здійсненні ним прав і виконанні обов`язків. Добросовісність при реалізації прав і повноважень включає в себе неприпустимість зловживання правом, яка, виходячи із конституційних положень, означає, що здійснення прав та свобод людини не повинно порушувати права та свободи інших осіб. Зловживання правом - це свого роду спотворення права. У цьому випадку особа надає своїм діям повну видимість юридичної правильності, використовуючи насправді свої права в цілях, які є протилежними тим, що переслідує позитивне право.

Таким чином, поведінка та дії управнених та зобов`язаних сторін (позивача та відповідача) повинні відповідати принципу добросовісності та сутності чесної ділової практики, будуватися на взаємоповазі та дотриманні інтересів усіх учасників цих відносин.

Однією із основоположних засад цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність (пункт 6 частини 1 статті 3 Цивільного кодексу України). Тобто дії учасників цивільних правовідносин мають відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Принцип справедливості, добросовісності і розумності є проявом категорій справедливості, добросовісності і розумності як суті права загалом. Принцип добросовісності є одним із засобів утримання сторін від зловживання своїми правами. Основне призначення цього принципу вбачається в наданні суддям більше можливостей з`ясовувати в повному обсязі фактичні обставини справи і, насамкінець, встановити об`єктивну істину. Загалом зміст цього принципу (справедливості, добросовісності і розумності) полягає в тому, що тексти законів, правочинів та їх застосування суб`єктами цивільних правовідносин мають бути належними і справедливими та відповідати загальновизнаним нормам обороту та нормам закону.

Цивільне законодавство ґрунтується на вільному здійсненні цивільних прав, а також добросовісності учасників цивільних правовідносин при здійсненні цивільних прав і виконання обов`язків. Таким чином, особа не може отримувати переваги від недобросовісної поведінки.

Відповідно до частини 1 статті 13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін.

Обов`язок із доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи.

Відповідно до статті 76 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Згідно із частиною 1 статті 77 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Статтею 78 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.

Необхідно наголосити на тому, що відповідно до частини 3 статті 509 Цивільного кодексу України зобов`язання має ґрунтуватись на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно до частин 1 та 2 статті 2 Господарського процесуального кодексу України завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави. Суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням господарського судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.

Господарський суд наголошує, що 17.10.2019 набув чинності Закон України від 20.09.2019 №132-IX "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні", яким було, зокрема внесено зміни до ГПК України та змінено назву статті 79 ГПК України з "Достатність доказів" на нову - "Вірогідність доказів" та викладено її у новій редакції з фактичним впровадженням у господарський процес стандарту доказування "вірогідність доказів".

Стандарт доказування "вірогідність доказів", на відміну від "достатності доказів", підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надає позивач та відповідач. Тобто з введенням в дію нового стандарту доказування необхідним є не надати достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надати саме ту їх кількість, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу.

Відповідно до статті 79 Господарського процесуального кодексу України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються, скоріше були (мали місце), аніж не були.

Крім того, слід відзначити, що обґрунтованим визнається рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених доказами, які були досліджені в судовому засіданні і які відповідають вимогам закону про їх належність та допустимість, або обставин, що не підлягають доказуванню, а також якщо рішення містить вичерпні висновки суду, що відповідають встановленим на підставі достовірних доказів обставинам, які мають значення для вирішення справи. У мотивувальній частині рішення слід наводити дані про встановлені судом обставини, що мають значення для справи, їх юридичну оцінку та визначені відповідно до них правовідносини, а також оцінку всіх доказів, розрахунки, з яких суд виходив при задоволенні грошових та інших майнових вимог. Встановлюючи наявність або відсутність фактів, якими обґрунтовувалися вимоги чи заперечення, визнаючи одні та відхиляючи інші докази, суд має свої дії мотивувати та враховувати, що доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Проаналізувавши наявні в матеріалах справи докази, суд відзначає, що відповідно до умов пункту 1.1. договору оренди № 01/07-21 від 01.07.2021 орендодавець передає, а орендар приймає у користування за плату на строк, передбачений договором нежитлове приміщення загальною площею 300,0 кв. м.

Відтак, посилання позивача на те, що відповідачу були передані в оренду 14 готельних номерів суперечать умовам договору та іншим наявним у матеріалах справи доказам.

Відповідно до умов пункту 1.2. договору оренди № 01/07-21 від 01.07.2021 розташування об`єкта оренди у будівлі вказано на витягу з Поверхового плану будівлі (план-схемі), який є невід`ємною частиною договору як додаток № 1.

Таким чином, посилання позивача на Поверховий план 2-го поверху (план-схема) будівлі, розташованої за адресою: м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, будинок 12 (а.с.31 у томі 1), як на доказ передачі в оренду саме облаштованих 14-ти готельних номерів є необґрунтованим, оскільки вказаний документ підтверджує не стан та оснащення переданого в оренду приміщення, а його розташування.

Крім того, згідно з пунктами 1.4. та 2.1. договору оренди № 01/07-21 від 01.07.2021 об`єкт оренди може використовуватись для здійснення господарської діяльності, не забороненої чинним законодавством, а саме: об`єкт оренди використовується орендарем для розміщення залу гральних автоматів.

У розділі 2 договору оренди сторонами були визначені умови щодо порядку передачі та повернення оренди, зокрема:

- орендодавець передає орендарю об`єкт оренди у користування у належному санітарно-технічному стані, що відповідає цільовому призначенню, вказаному у пункті 1.4 договору, не пізніше 01.07.2021, що оформлюється Актом приймання-передачі, який підписується обома сторонами та скріплюється печатками сторін (у випадку їх наявності) та стає невід`ємною частиною договору.

В Акті приймання-передачі сторони зазначають площу, склад та технічні характеристики об`єкта оренди, його стан на момент передачі.

Отже, саме Акт приймання-передачі до договору є належним в розумінні приписів ст. 76 ГПК України, визначеним сторонами доказом стану, складу та технічних характеристик об`єкта оренди станом на момент його передачі орендарю.

Судом встановлено, що 01.07.2021 позивачем та відповідачем був складений Акт приймання-передачі до договору оренди № 01/07-21 від 01.07.2021, в якому сторони зафіксували таке:

1) відповідно до договору орендодавець передає, а орендар приймає у користування об`єкт оренди, а саме: нежитлові приміщення загальною площею 300,0 кв. м, (далі за текстом - об`єкт оренди), що розташовані на другому поверсі дев`ятиповерхової будівлі готелю "Дружба", яка знаходиться за адресою: м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, 12;

2) у момент передання орендар в присутності орендодавця перевірив стан об`єкта оренди та підтверджує, що об`єкт оренди передається орендодавцем орендарю у належному санітарно-технічному стані, який відповідає умовам договору, та придатний для його використання за цільовим призначенням, вказаним у договорі;

3) сторони не мають претензій одна до одної у зв`язку зі станом об`єкта оренди;

4) даний Акт є невід`ємною частиною договору (а.с.32 у томі 1).

Отже, у вказаному Акті сторони підтвердили, що на момент передачі нежитлового приміщення в оренду його стан відповідав та був придатний для використання саме за цільовим призначенням, яке відповідно до умов пункту 1.4. договору - для розміщення залу гральних автоматів.

Тому посилання позивача на передачу позивачу саме 14-ти готельних номерів повністю спростовується складеним сторонами в момент передачі спірного приміщення Актом приймання-передачі.

Більше того, як слушно зауважив господарський суд, у разі дійсного оснащення переданого в оренду нежитлового приміщення будь-яким обладнанням, такі обставини обов`язково підлягали б відображенню саме в складеному сторонами Акті приймання-передачі, оскільки згідно з умовами пункту 2.1. договору оренди саме в Акті приймання-передачі сторони зазначають площу, склад та технічні характеристики об`єкта оренди, його стан на момент передачі. Оскільки жодних відомостей про склад та технічні характеристики об`єкта оренди складений сторонами Акт не містить, позивачем не доведено наявність будь-якого обладнання в переданому в оренду приміщенні.

З огляду на вказане, є безпідставним й посилання відповідача, як на доказ такого стану орендованого приміщення на момент його передачі, на заяву свідка ОСОБА_2 (а.с.33 у томі 2), а також на Акт попереднього огляду нежитлового приміщення від 02.07.2021 (а.с.257 у томі 2), оскільки вони не є належними доказами такого стану в умовах наявності складеного сторонами в момент приймання-передачі приміщення в оренду Акту приймання-передачі. До того ж, вказані докази та відомості датовані іншим днем, ніж момент передачі приміщення в оренду. З цієї ж причини є неналежним доказом й Технічний паспорт на комплекс будівель готелю "Дружба", який датований 16.08.2016 (а.с.48-59 у томі 1).

Слід також зазначити те, що відповідно до умов пункту 3.1. договору орендодавець зобов`язується, зокрема, передати орендарю об`єкт оренди на умовах та у строк, встановлених договором. У разі, якщо крім об`єкта оренди орендодавець передає орендарю у користування устаткування (обладнання), то сторони договору укладають окремий договір щодо передання у користування устаткування (обладнання), предмет якого не входить до предмету договору (підпункт 3.1.1. договору).

Доказів укладення будь-яких договорів щодо передачі відповідачу устаткування чи обладнання, про яке зазначає позивач (вхідні двері, двері до туалету та до коридору, кондиціонери, душові кабіни, унітази, умивальники, сушарки, змішувачі, батареї опалення, вимикачі, розетки тощо) матеріали справи не містять.

Судом першої інстанції обґрунтовано враховано, що до моменту укладення договору оренди № 01/07-21 від 01.07.2021 спірне приміщення перебувало також в оренді за договором оренди № 03-12/18-03 від 03.12.2018 (а.с.61-68 у томі 2), укладеним між Товариством з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Дружба Люкс" (орендар), за умовами пункту 1.1. якого орендодавець передає орендарю, а орендар приймає в тимчасове платне користування частину нерухомого майна загальною площею 5 218,10 кв. м (далі - об`єкт оренди), що становить готельні номери для тимчасового проживання, господарські та адміністративні приміщення.

Згідно з пунктом 1.4. договору оренди № 03-12/18-03 від 03.12.2018 об`єкт оренди може використовуватись орендарем виключно за цільовим призначенням, а саме: з метою надання послуг з тимчасового проживання.

Пунктом 2.1. договору оренди № 03-12/18-03 від 03.12.2018 передбачено, що орендодавець передає орендарю об`єкт оренди у користування у належному санітарно-технічному стані, що відповідає цільовому призначенню, вказаному у пункті 1.4 договору, не пізніше 03.12.2018, що оформлюється Актами приймання-передачі на приміщення кожного поверху готелю окремо (Акти № 1-13), які підписуються обома сторонами та скріплюється печатками сторін (у випадку їх наявності) та стають невід`ємною частиною договору. В Актах приймання-передачі сторони зазначають площу, склад та технічні характеристики приміщень кожного поверху об`єкта оренди, їх стан на момент передачі.

За умовами пункту 2.3. договору оренди № 03-12/18-03 від 03.12.2018 об`єкт оренди повертається орендодавцю орендарем у стані, в якому він був прийнятий орендарем у користування за договором, з урахуванням нормального зносу та невідокремлюваних поліпшень, зроблених орендарем за письмовою згодою орендодавця, в останній день строку договору, а у разі дострокового припинення договору - в день припинення договору. Повернення орендарем об`єкта оренди оформлюється Актами приймання-передачі (повернення) приміщень кожного поверху об`єкта оренди (Акти № 14-27), які підписуються обома сторонами та скріплюється печатками сторін (у випадку їх наявності). В Актах приймання-передачі (повернення) сторони зазначають площу, склад та технічні характеристики приміщень кожного поверху об`єкта оренди, їх стан на момент повернення.

У пункті 4.1. договору оренди № 03-12/18-03 від 03.12.2018 сторони визначили, що договір набирає чинності з моменту його підписання обома сторонами та скріплення печатками сторін (у випадку їх наявності) та діє до закінчення строку оренди. Строк оренди обчислюється з моменту передання орендодавцем об`єкта оренди орендарю у користування за Актами приймання-передачі в порядку, передбаченому пунктом 2.1 договору, та триває до 31.10.2021 включно.

Так, в матеріалах справи наявний Акт приймання-передачі (повернення) № 14 від 30.06.2021 до договору оренди № 03-12/18-03 від 03.12.2021, складений Товариством з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Дружба Люкс" (орендар), в якому сторони зазначили таке: "Відповідно до договору орендар повертає орендодавцю, а орендодавець приймає після тимчасового платного користування частину нерухомого майна, що становить 16 готельних номерів для тимчасового проживання загальною площею 309,6 кв. м, що розташовані на другому поверсі у дев`ятиповерховій будівлі готелю "Дружба", який знаходиться за адресою: м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, 12. Кожен із перелічених номерів оснащений дерев`яними вхідними дверима із внутрішнім запобіжником та замком підвищеної секретності, міжкімнатними та дверима до коридору та санвузлу, стіни поклеєні шпалерами, килимовий покрив підлоги в кімнатах, кожен санвузол повністю (підлога та стіни) обкладений керамічною плиткою, стеля пофарбована фарбою, кожен санвузол включає унітаз, раковину, душову кабінку, сушарку, змішувач з подачею гарячої та холодної води 24/7, наявна водопровідна система гарячої та холодної води, система водовідведення, батареї та труби, що складають систему опалення, встановлене металопластикове вікно (в номерах 201, 202 два вікна), світильники на стелі та біля ліжка, електричні розетки із зазначенням напруги, два на кожну кімнату та у санвузлі, фен у санвузлі, вимикачі по кількості світильників, в кожному номері встановлений спліт кондиціонер настінного типу. У момент повернення орендодавець в присутності орендаря перевірив стан частини об`єкта оренди та підтверджує, що частина об`єкту оренди приймається орендодавцем від орендаря у робочому та належному санітарно-технічному стані, який відповідає умовам договору, в кожному номері є в наявності все вище перелічене обладнання та оснащення, кожний номер придатний для його використання за цільовим призначенням, вказаним у договорі. Сторони не мають претензій одна до одної щодо стану частини об`єкта оренди (а.с.69-70 у томі 2).

Судом також взято до уваги, що ТОВ "Атріум Дельта" звернувся до ТОВ "Дружба Люкс" з листом вих. № 30/06-2021 від 30.06.2021, в якому зазначив таке: "ТОВ "Атріум Дельта" 01.07.2021 планує укласти договір оренди нежитлового приміщення загальною площею 300 кв. м та фактично планує передати в оренду 14 готельних номерів № 203 - № 216. Як повідомив майбутній орендар, на об`єкті оренди ним планується проведення великого обсягу робіт із приведенням даного нежитлового приміщення до його подальшого використання за цільовим призначенням. У зв`язку із вищезазначеним, задля збереження в подальшому номерного фонду, основних засобів готелю "Дружба", просимо залучити співробітників ТОВ "Дружба Люкс" для здійснення демонтажу в готельних номерах 203-216 вхідних та міжкімнатних дверей, кондиціонерів, розеток та вимикачів, умивальників, унітазів, сушарок, змішувачів, душових кабін, приладів опалення та перемістити основні засоби за Актом до головного складу готелю. Умови виконання робіт будуть обумовлені додатково. Дата початку робіт - 01.07.2024 o 12:00 год." (а.с. 115 у томі 2).

В матеріалах справи наявний Акт про демонтаж, в якому зазначено, зокрема, таке: "На виконання листа ТОВ "Атріум Дельта" № 30/06-2021 від 30.06.2021, склали даний Акт демонтажу обладнання про те, що з номерного фонду готельних номерів 203-216, що знаходяться на другому поверсі готелю "Дружба" за період 01.07.-02.07.2021 демонтовані: у номері 203: вхідні двері у кількості 1 штука; міжкімнатні двері у кількості 2 штуки; сплітсистеми кондиціонер з блоком у кількості 1 штука; душова кабіна Flory К-222у кількості 1 штука; унітаз у кількості 1 штука; умивальник у кількості 1 штука; сушарка у кількості 1 штука; змішувач Taron у кількості 1 штука; батарея для опалення у кількості 1 штука; вимикачі: одинарні, двійні у кількості 2,2 штук; розетки: одинарні, двійні, трійні у кількості 2,2,1 штук" (а.с. 115 на звороті - 117 у томі 2).

Також, в матеріалах справи наявний Акт внутрішнього переміщення обладнання, в якому зазначено про те, що з номерного фонду готельних номерів 203-216, що знаходяться на другому поверсі готелю "Дружба" переміщене обладнання. Місцезнаходження об`єктів після переміщення: Головний склад готелю "Дружба". Підписи: - здав: завідувач корпусу готелю Глущенко П.М.; - прийняв: завідувач складу: Ребенок К.О. (а.с. 117-119 у томі 2).

Як пояснили у судовому засіданні 05.06.2024 суду першої інстанції представники позивача та третьої особи підписи як на Акті про демонтаж так і на Акті внутрішнього переміщення обладнання належать працівникам ТОВ "Дружба Люкс".

Враховуючи те, що ні під час демонтажу, ні під час переміщення демонтованого зі спірного нежитлового приміщення обладнання відповідач участі не приймав, більше того вказані дії здійснені саме ТОВ "Дружба Люкс" та ТОВ "Атріум Дельта", які були учасниками правовідносин з оренди спірного приміщення до моменту укладення договору оренди з відповідачем, колегія суддів погоджується з висновком господарського суду, що наявні в матеріалах справи Акт про демонтаж та Акт внутрішнього переміщення обладнання свідчать про більшу вірогідність того, що демонтаж зазначеного у них обладнання був здійснений без участі відповідача та приміщення йому було передано без речей та обладнання, зазначених в указаних Актах, відхиляючи протилежні твердження позивача.

В свою чергу, відповідно до умов пунктів 6.2., 6.3., 6.5. договору оренди № 01/07-21 від 01.07.2021 орендар має право змінювати стан об`єкта оренди лише за умови отримання попередньої письмової згоди орендодавця. Виконання на об`єкті оренди будь-яких будівельних, монтажних, ремонтно-оздоблювальних, опоряджувальних робіт, перепланування, будь-які поліпшення об`єкта оренди, сховані та/або відкриті прокладення чи перекладення інженерних мереж протягом усього строку договору провадяться орендарем лише за попередньої письмової згоди орендодавця. У випадку виявлення орендодавцем порушення орендарем пункту 6.3. договору, орендар зобов`язаний сплатити штрафні санкції у вигляді штрафу у розмірі в 5 000 грн. 00 коп. за кожний випадок порушення, відшкодувати всі збитки (у тому числі упущену вигоду), завдані таким порушенням, та на вимогу орендодавця привести об`єкт оренди до первісного стану за власний рахунок у строк, встановлений орендодавцем в односторонньому порядку.

Як убачається з матеріалів справи, ТОВ "Генезис Гейм" звернулося до ТОВ "Атріум Дельта" листом вих. № 29/07-14 від 29.07.2021, в якому зазначив таке: "Відповідно до пункту 6.3. договору виконання на об`єкті оренди будь-яких будівельних, монтажних, ремонтно-оздоблювальних, опоряджувальних робіт, перепланування, будь-які поліпшення об`єкта оренди, сховані та/або відкриті прокладення чи перекладення інженерних мереж протягом усього строку договору провадяться орендарем лише за попередньої письмової згоди орендодавця. Враховуючи це - наше підприємство просить погодити Технічний звіт (шифр об`єкту: 10/21-ТВ), який виконало ТОВ "Смарт Інжиніринг", про стан конструкцій та можливості реконструкції приміщень другого поверху готелю "Дружба" за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Телевізійна, 12. Додатки: 1) технічний звіт, наданий ТОВ "Смарт Інжиніринг", про стан будівельних конструкцій та можливості реконструкції приміщень другого поверху готелю "Дружба" за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Телевізійна, 12. Шифр об`єкту: 10/21-ТВ" (а.с.72 в томі 1).

У відповідь на вказаний лист ТОВ "Атріум Дельта" надіслало до ТОВ "Генезис Гейм" лист вих. № 02/08/1-2021 від 02.08.2021, в якому зазначено таке: "Товариство з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" погоджує ТОВ "Генезис Гейм" Технічний звіт, наданий ТОВ "Смарт Інжиніринг", про стан будівельних конструкцій та можливості реконструкції приміщень другого поверху готелю "Дружба" за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Телевізійна, 12 за умови: 1) при виконання робіт дотримання в повному обсязі чинного законодавства України в будівельній сфері; 2) зобов`язання після проведення всіх робіт укласти договір з відповідною організацією на проведення поточної технічної інвентаризації та виготовити новий Технічний паспорт будівлі готелю" (а.с. 72 на звороті в томі 1).

Крім того, Фізична особа - підприємець Дуч Володимир Володимирович надіслав до ТОВ "Генезис Гейм" лист вих. № 02/08/1-21 від 03.08.2021, в якому викладено наступне: "Я, Фізична особа - підприємець Дуч Володимир Володимирович, погоджую ТОВ "Генезис Гейм" Технічний звіт, наданий ТОВ "Смарт Інжиніринг", про стан будівельних конструкцій та можливості реконструкції приміщень другого поверху готелю "Дружба" за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Телевізійна, 12 за умови: 1) при виконанні робіт дотримання в повному обсязі чинного законодавства України в будівельній сфері; 2) зобов`язання після проведення всіх робіт укласти договір з відповідною організацією на проведення поточної технічної інвентаризації та виготовити новий Технічний паспорт будівлі готелю (а.с. 82 в томі 1).

Так, у матеріалах справи наявний Технічний висновок ТОВ "Смарт Інжиніринг" про стан будівельних конструкцій та можливості реконструкцій та можливості реконструкції приміщень другого поверху готелю "Дружба" за адресою: Дніпропетровська область, м.Кривий Ріг, вул. Телевізійна, 12, відповідно до змісту якого, зокрема:

1) Звіт розроблено для визначення можливості реконструкції приміщень другого поверху готелю "Дружба" за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, 12;

2) Мета роботи: - встановити технічний стан і можливість подальшої надійної експлуатації будівельних конструкцій обстежуваних приміщень другого поверху при їх переобладнанні; - отримати кількісну оцінку фактичних показників якості конструкцій; - згідно з фактичним планом приміщень визначити склад робіт, необхідних для забезпечення подальшої надійної експлуатації будівельних конструкцій будівлі при реконструкції;

3) на основі результатів візуального та інструментального обстежень будівельних конструкцій приміщень другого поверху готелю "Дружба" за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, 12, встановлено, що ушкодження і деформації, які впливають на несучу здатність конструкцій, відсутні. Всі будівельні конструкції приміщень знаходяться в задовільному стані. Технічний стан будівельних приміщень відповідає 2 категорії;

4) конструктивні та об`ємно-планувальні пропозиції (рекомендації) з реконструкції приміщень: 1) виконати шість окремих проємів у поперечних стінах, шириною - 2,6 м; 2,0 м по осях "3", "4", "5", "6", попередньо підсиливши їх за підрахунком прокатними металевими профілями (див. креслення 10/21-ТВ);

5) Висновки: (1) на момент обстеження технічний стан будівельних конструкцій приміщень другого поверху готелю "Дружба" за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вулиця Телевізійна, 12, дозволяє провести реконструкцію та безпечну експлуатацію після виконаного технічного переобладнання; (2) несуча спроможність будівельних конструкцій забезпечена; (3) виконати роботи у відповідності до вимог пунктів 1.5, 2.8, 2.50, 2.53, 2.55 ДБН В.2.2-15-2019 "Житлові будинки. Основні положення" та ДБН В.3.2-2-2009 "Житлові будинки. Реконструкція та капітальний ремонт". ДБН В 2.2.-9-2018 "Громадські будинки та споруди" (а.с.90-94, 243-251 у томі 1).

Таким чином, матеріалами справи засвідчено, що відповідачем у відповідності до вказаних вище умов договору оренди, було отримано письмову згоду орендодавця на виконання реконструкції орендованого приміщення, оскільки складений Звіт:

1) був складений саме з метою визначення можливостей реконструкції;

2) містив технічні дані такої реконструкції;

3) був надісланий позивачу та третій особі для узгодження;

4) був узгоджений позивачем та третьою особою, про що вказані особи зазначали в своїх листах.

Також, варто наголосити на тому, що у даному випадку вирішальне значення в оцінці такого доказу має не назва документа (Технічний висновок, Звіт, Робочий проєкт перепланування тощо), а його зміст, який у даному випадку містив дані щодо порядку та можливостей реконструкції спірного приміщення.

При цьому факт виготовлення/невиготовлення відповідачем нової технічної документації на спірне приміщення після його реконструкції не має істотного значення під час розгляду даної справи судом, оскільки: по-перше, для вчинення дій з оформлення вказаної документації першочерговим є вчинення дій саме з боку позивача (щодо надання повноважень відповідачу), при цьому в матеріалах справи містяться листи відповідача, в яких він зазначав про необхідність надання довіреності представнику відповідача (лист від 10.11.2023, а.с.223 у томі 1; лист від 12.01.2024, а.с.98 у томі 2; лист від 06.05.2024, а.с.97 у томі 2); по-друге, умови договору не визначають строку чи терміну на вчинення вказаних дій відповідачем.

Судом також враховано, що згідно з пунктом 9.13. договору оренди орендодавець має право обмежити доступ орендаря до об`єкта оренди, зокрема, якщо орендар на об`єкті оренди без попередньої письмової згоди орендодавця виконує будівельні, монтажні, ремонтно-оздоблювальні, опоряджувальні роботи, перепланування, будь-які поліпшення об`єкта оренди, прокладення перекладення інженерних мереж (підпункт 9.13.3. договору оренди).

В даному випадку матеріали справи свідчать про відсутність будь-яких звернень, претензій, застосування штрафів, обмеження доступу до об`єкта оренди (на які позивач та третя особа мали право, з огляду на вказані вище умови договору) протягом більше, ніж два роки (сам позивач зазначав про те, що вже з вересня 2021 року відповідач почав експлуатувати орендоване приміщення за цільовим призначенням - для розміщення зали ігрових автоматів), але перші звернення позивача з приводу порушення відповідачем умов договору датовані саме 2023 роком. Так, лист позивача № 20/10-2023 від 20.10.2023 є відповіддю на лист відповідача № 29/07-14 від 29.07.2021; про обмеження доступу до об`єкта оренди позивач та третя особа також повідомили відповідача лише у листопаді 2023 року; до цього часу (протягом двох років) - ні в момент проведення будівельних робіт по реконструкції, ні після їх завершення, ні в процесі експлуатації спірного приміщення відповідачем, ні позивач ні третя особа претензій щодо порушення відповідачем умов договору не висували; такі звернення почалися лише після того, як відповідач звернувся до позивача з листом щодо розірвання договору оренди, що додатково свідчить про те, що між сторонами була досягнута згода щодо проведення реконструкції; після проведення реконструкції позивач був обізнаний про стан приміщення та результати переобладнання спірного приміщення (відповідач займав один з поверхів будівлі готелю та заклад відповідача є відкритим для відвідувачів).

Оскільки зі змісту позовних вимог вбачається, що порушенням умов договору позивач вважає саме відсутність його згоди на реконструкцію (пункти 3.3.2., 6.3., 3.3.14, 6.2. договору), та, відповідно, решта позовних вимог пов`язані та є наслідком саме порушення вказаних умов договору відповідачем, відсутні підстави для їх задоволення судом, оскільки встановлено наявність такої згоди, а тому вимоги позивача про визнання Товариства з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм" таким, що порушило умови договору оренди № 01/07-21 від 01.07.2021, а також про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" штрафу у розмірі 25000 грн. 00 коп. на підставі пункту 6.5. договору правомірно визнані судом першої інстанції необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню.

В свою чергу, апеляційний суд вважає за необхідне акцентувати увагу на тому, що під способом захисту цивільного права чи інтересу розуміють визначені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, інтересів і вплив на правопорушника (аналогічний висновок, викладений у п. 5.5 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі №925/1265/16, у п. 67 постанови Великої Палати Верховного Суду від 31.07.2021 у справі №903/1030/19). Інакше кажучи, це дії, спрямовані на попередження порушення або на відновлення порушеного, невизнаного, оспорюваного цивільного права чи інтересу. Такі способи мають бути доступними й ефективними (подібний висновок, викладений в п. 14 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29.05.2019 у справі № 310/11024/15-ц та п. 40 постанови Великої Палати Верховного Суду від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18).

Колегія суддів наголошує, що як правило, суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права. Такий висновок сформульований, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16 (п. 5.6).

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права чи інтересу залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Інакше кажучи, суд має захистити право чи інтерес у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (див., зокрема, постанови від 05.06.2018 у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц, від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14-ц (пункт 89), від 16.06.2020 у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23), від 15.09.2020 у справі №469/1044/17), від 26.01.2021 у справі № 522/1528/15-ц (пункт 58), від 09.02.2021 у справі №381/622/17, від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 (пункт 98), від 15.06.2021 у справі №922/2416/17 (пункт 9.1), від 22.06.2021 у справах № 334/3161/17 (пункт 55) і № 200/606/18 (пункт 73), від 29.06.2021 у справі № 916/964/19 (пункт 7.3), від 31.08.2021 у справі №903/1030/19 (пункт 68), від 26.10.2021 у справі № 766/20797/18 (пункт 19), від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц (пункт 143), від 14.12.2021 у справі № 643/21744/19 (пункт 61), від 25.01.2022 у справі № 143/591/20 (пункт 8.31), від 08.02.2022 у справі № 209/3085/20 (пункт 21), від 09.02.2022 у справі № 910/6939/20 (пункт 11.87), від 22.02.2022 у справі № 761/36873/18 (пункт 9.21), від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17 (пункт 56), від 28.09.2022 у справі №483/448/20 (пункт 9.64), від 14.12.2022 у справі № 477/2330/18 (пункт 55)).

Надаючи правову оцінку належності обраного зацікавленою особою способу захисту, судам належить зважати і на його ефективність з точки зору статті 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція). Так, у рішенні від 15.11.1996 у справі "Чахал проти Об`єднаного Королівства" Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) зазначив, що згадана норма гарантує на національному рівні ефективні правові засоби для здійснення прав і свобод, що передбачаються Конвенцією, незалежно від того, яким чином вони виражені в правовій системі тієї чи іншої країни. Суть цієї статті зводиться до вимоги надати людині такі міри правового захисту на національному рівні, що дозволили б компетентному державному органові розглядати по суті скарги на порушення положень Конвенції й надавати відповідний судовий захист, хоча держави- учасниці Конвенції мають деяку свободу розсуду щодо того, яким чином вони забезпечують при цьому виконання своїх зобов`язань. Крім того, ЄСПЛ указав на те, що за деяких обставин вимоги статті 13 Конвенції можуть забезпечуватися всією сукупністю засобів, що передбачаються національним правом.

Стаття 13 Конвенції вимагає, щоб норми національного правового засобу стосувалися сутності "небезпідставної заяви" за Конвенцією та надавали відповідне відшкодування. Зміст зобов`язань за статтею 13 Конвенції також залежить від характеру скарги заявника за Конвенцією. Тим не менше засіб захисту, що вимагається зазначеною статтею, повинен бути ефективним як у законі, так і на практиці, зокрема у тому сенсі, щоб його застосування не було ускладнено діями або недоглядом органів влади відповідної держави (п. 75 рішення ЄСПЛ у справі "Афанасьєв проти України" від 05.04.2005 (заява № 38722/02)).

Додатково, в контексті обраного способу захисту, розглядаючи справу, суд має з`ясувати: 1) з яких саме правовідносин сторін виник спір; 2) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 3) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 4) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах. Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача у цих правовідносинах, позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню (п. 43 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19).

Спосіб захисту права є ефективним тоді, коли він забезпечуватиме поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення - гарантуватиме можливість отримати відповідну компенсацію. Тобто цей захист має бути повним і забезпечувати у такий спосіб досягнення мети правосуддя та процесуальну економію (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18 (пункт 63), від 08.02.2022 у справі №209/3085/20 (пункт 24), від 21.09.2022 у справі № 908/976/190 (пункти 5.6, 5.9)).

Застосування судом того чи іншого способу захисту має призводити до відновлення порушеного права позивача без необхідності повторного звернення до суду. Судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту. Такі висновки сформульовані в постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18 (пункт 63), від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (пункт 6.13), від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 (пункт 98).

Згідно з принципом процесуальної економії штучне подвоєння судового процесу (тобто вирішення одного спору у декількох судових справах в одній чи декількох судових юрисдикціях) є неприпустимим. Вирішення справи у суді в одному судовому процесі має усунути необхідність у новому зверненні до суду для вжиття додаткових засобів захисту (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18 (пункт 63), від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (пункт 6.13), від 26.01.2021 у справі №522/1528/15-ц (пункт 82), від 02.02.2021 у справі № 925/642/19 (пункт 50), від 06.04.2021 у справі № 910/10011/19 (пункт 94), від 20.10.2021 у справі № 9901/554/19 (пункт 19), від 08.02.2022 у справі № 209/3085/20 (пункт 24), від 21.09.2022 у справі № 908/976/190 (пункт 5.6), від 22.09.2022 у справі № 462/5368/16-ц (пункт 44)). Інакше кажучи, не є ефективним той спосіб захисту, який у разі задоволення відповідного позову не відновлює повністю порушене, оспорюване право, а відповідне судове рішення створює передумови для іншого судового процесу, у якому буде відбуватися захист права позивача, чи таке рішення об`єктивно неможливо буде виконати.

Апеляційний суд виходить з того, що позивач, звертаючись до суду з позовною вимогою про визнання факту порушення умом договору прагне підтвердження судом обставин порушення відповідачем умов означеного правочину.

Стаття 16 ЦК України передбачає, що суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, який встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Як захист права розуміють державно-примусову діяльність, спрямовану на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин та забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною. Спосіб захисту може бути визначений як концентрований вираз змісту (суті) міри державного примусу, за допомогою якого відбувається досягнення бажаного для особи, право чи інтерес якої порушені, правового результату. Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягнути суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинене порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

Установивши наявність у особи, яка звернулася з позовом, суб`єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, на захист яких подано позов, суд з`ясовує наявність чи відсутність факту порушення або оспорення і, відповідно, ухвалює рішення про захист порушеного права або відмовляє позивачеві у захисті.

Оцінюючи належність обраного позивачем способу захисту та обґрунтовуючи відповідний висновок, необхідно виходити із його ефективності, а це означає, що вимога на захист цивільного права має відповідати змісту порушеного права та характеру правопорушення, забезпечувати поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування.

Подібний правовий висновок викладений у постановах Верховного Суду від 11.02.2020 у справі № 923/364/19 та від 16.06.2020 у справі № 904/1221/19.

Так, заявлена у даній справі позовна вимога під № 1 - визнати Товариство з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм" таким, що порушило умови договору оренди № 01/07-21 від 01.07.2021 фактично містить у собі вимогу про встановлення судом факту, що має юридичне значення.

Водночас, вимога про встановлення певних фактів не може бути самостійним предметом розгляду в господарському суді, який порушує провадження у справі за позовом, в основі якого правова вимога - спір про право, що виникає з матеріальних правовідносин.

Наведене відповідає правовому висновку Великої Палати Верховного Суду в постанові від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16.

З огляду на що, визнання відповідача таким, що порушив умови договору не є належним та ефективним способом захисту порушених прав ТОВ "Атріум Дельта", адже ці обставини мають досліджуватися судом при прийнятті рішення щодо обґрунтованості вимог про стягнення штрафних санкцій та заявлених витрат на відновлення об`єкта оренди.

Слід акцентувати увагу на тому, що відсутність порушеного права чи невідповідність обраного позивачем способу його захисту способам, визначеним законодавством/договором, встановлюється при розгляді справи по суті та є підставою для прийняття судового рішення про відмову в позові, незалежно від інших встановлених судом обставин.

Аналогічний висновок наведено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (пункт 43); постановах Верховного Суду від 14.08.2018 у справі № 910/1972/17, від 23.05.2019 у справі № 920/301/18, від 25.06.2019 у справі №922/1500/18, від 31.10.2019 у справі № 916/1134/18, від 24.12.2019 у справі № 902/377/19, від 02.04.2020 у справі № 910/7160/19, від 01.07.2021 у справі № 910/7029/20.

Обрання позивачем неналежного та неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові (див., зокрема, постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (пункт 6.21), від 02.02.2021 у справі №925/642/19 (пункт 54), від 06.04.2021 у справі № 910/10011/19 (пункт 99), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункт 76), від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19 (пункт 6.56), від 25.01.2022 у справі № 143/591/20 (пункт 8.46), від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц (пункт 155)).

Обрання позивачем неналежного та неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові (див., зокрема, постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (пункт 6.21), від 02.02.2021 у справі №925/642/19 (пункт 54), від 06.04.2021 у справі № 910/10011/19 (пункт 99), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункт 76), від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19 (пункт 6.56), від 25.01.2022 у справі № 143/591/20 (пункт 8.46), від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц (пункт 155)).

Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову в задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин (правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 у справі № 378/596/16-ц).

Також, згідно з умовами пункту 2.3. договору оренди № 01/07-21 від 01.07.2021, об`єкт оренди повертається орендодавцю орендарем у стані, в якому він був прийнятий орендарем у користування за договором, з урахуванням нормального зносу та невідокремлюваних поліпшень, зроблених орендарем за письмовою згодою орендодавця, в останній день строку договору, а у разі дострокового припинення договору - в день припинення договору. Якщо орендар повертає орендодавцю об`єкт оренди у погіршеному стані, ніж обумовлений у пункті 2.3 договору, орендар зобов`язується, на вибір орендодавця, в узгоджений строк відшкодувати орендодавцю витрати на відновлення об`єкта оренди до стану, обумовленого у пункті 2.3 договору, згідно з кошторисом, наданим орендодавцем, або привести об`єкт оренди до стану, обумовленого у пункті 2.3. договору, за власний рахунок в узгоджений сторонами строк (підпункт 2.3.2. пункту 2.3. договору). У разі припинення договору поліпшення об`єкта оренди, зроблені орендарем за власний рахунок та за письмовою згодою орендодавця, які можна відокремити від об`єкта оренди без його пошкодження, є власністю орендаря та демонтуються ним власними силами та за власний рахунок (далі - відокремлювані поліпшення), при цьому сторони домовились, що поліпшення об`єкта оренди, зроблені орендарем за власний рахунок та за письмовою згодою орендодавця, що не можуть бути відокремлені від об`єкта оренди без його пошкодження (далі - невідокремлювані поліпшення), залишаються на об`єкті оренди та переходять у власність орендодавця без відшкодування орендодавцем вартості зроблених поліпшень, якщо сторонами письмово не буде погоджено інше (пункт 2.4. договору).

Необхідно зазначити, що, по-перше, матеріалами справи підтверджується отримання згоди орендодавця на здійснення реконструкції спірного приміщення; по-друге, позивачем не доведено, що на даний час спірне приміщення перебуває у погіршеному стані; у даному випадку сторонами у пунктах 2.4. та 3.3.13 договору узгоджений порядок дій щодо повернення спірного приміщення під час припинення договору.

Таким чином, вимоги позивача про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Генезис Гейм" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" вартість витрат на відновлення об`єкта оренди у розмірі 4 703 913 грн. 38 коп., вартість судової експертизи в розмірі 12 000 грн. 00 коп. та вартість витрат на складання кошторису у розмірі 3 500 грн. 00 коп. є необґрунтованими та такими, що також не підлягають задоволенню, оскільки судом не встановлено наявність у позивача права вимагати сплати відповідачем таких витрат та обов`язку відповідача приведення нежитлового приміщення до визначеного позивачем стану (до стану 14-ти готельних номерів).

Більше того, про неправомірність вказаних вимог позивача свідчить також наступне. Позивачем визначено вартість витрат на відновлення об`єкта оренди, виходячи із його площі - 342,5 кв.м (327,5 кв.м після реконструкції, відповідно до складеного на замовлення позивача висновку експерта); крім того, наявність підстав для стягнення з відповідача вказаних вище сум відповідач обґрунтовує порушенням відповідачем умов договору оренди № 01/07-21 від 01.07.2021.

При цьому за вказаним договором відповідачу було передано в оренду нежитлове приміщення - 300 кв.м, решта нежитлового приміщення - 27,35 кв.м перебувала у відповідача на підставі договору суборенди, укладеного з третьою особою.

Щодо доводів апеляційної скарги, суд зазначає наступне.

Позивач в апеляційній скарзі не погоджується з п.1 висновку суду, стосовно того, що згідно з умовами Договору оренди № 01/07-21 від 01.07.2021р орендодавець передав, а Орендар прийняв у користування нежитлове приміщення загальною площею 300,0 кв.м, а не 14 готельних номерів та вказує, що це протирічить обставинам справи та вказує, що «..сам Відповідач підтвердив зазначену інформацію у своєму Відзиву на позов. І взагалі сторонами справи не ставилися під сумнів передання та отримання саме готельних номерів. Зокрема зазначено на 2 стор.: «Як вбачається з поверхового плану Додатку №1 до Договору, на якому окреслені межі об`єкта оренди, Позивач 01.07.2021р. прийняв в оренду приміщення на другому поверсі готелю «Дружба» загальною площею 300,00 кв.м., яке складалось з 14 готельних номерів».

Водночас, позивач не вказує на стан приміщення, яке було передане в оренду, про що також зазначав Відповідач: в орендованому приміщенні знаходились стіни номерів та перегородки в них, які складаються з гіпсокартону та фібролітових плит поштукатурених цементно-вапняними розчинами. Призначення орендованого приміщення загальною площею 300,0 кв.м, згідно п.1.1. Договору оренди: для розміщення залу ігрових автоматів, а не використання 14 готельних номерів під тимчасове проживання.

З матеріалів справи слідує, що позивач був добре обізнаний, що ТОВ «ГЕНЕЗИС ЕЙМ» буде здійснювати переобладнання готельних номерів в одне приміщення зал ігрових автоматів. Саме тому в пункті 1.1. договору оренди № 01/07-21 від 01.07.2021р вказано мету використання - зал ігрових автоматів, а не 14 залів ігрових автоматів. Суд першої інстанції на підставі поданих учасниками справи належних та допустимих доказів, зокрема, Договору оренди № 01/07-21 від 01.07.2021р, Акту приймання-передачі від 01.07.2021р., дійшов обґрунтованого висновку, який не спростований скаржником, що в оренду було передане саме нежитлове приміщення загальною площею 300 кв.м., а не 14 готельних номерів.

При цьому пунктом 1.2. Договору оренди встановлено, що розташування об`єкта оренди у будівлі вказано на витягу з Поверхового плану будівлі (план-схемі), який є невід`ємною частиною цього Договору, як Додаток №1. На план-схемі окреслені межі приміщення, яке передавалось в оренду.

Також, висновок суду, зазначений в п. 3 висновків рішення: «на думку суду, у разі дійсного оснащення переданого в оренду нежитлового приміщення будь-яким обладнанням, це обов`язково підлягало б відображенню саме в складеному сторонами Акті приймання-передачі, оскільки згідно з умовами пункту 2.1. договору оренди саме в Акті приймання-передачі сторони зазначають площу, склад та технічні характеристики об`єкта оренди, його стан на момент передачі. Оскільки жодних відомостей про склад та технічні характеристики об`єкта оренди складений сторонами Акт не містить, суд приходить до висновку щодо відсутності будь-якого обладнання в переданому в оренду приміщенні», відповідає дійсним обставинам справи.

Окрім умови п.2.1. Договору оренди щодо зазначення в Акті приймання передачі площі, складу та технічних характеристик об`єкта оренди, позивач в своїх запереченнях на клопотання про проведення судової експертизи вказував, що: «… до 30.06.2021р. всі готельні номери на другому поверсі були в оренді у ТОВ "Дружба Люкс" і використовувалися ним виключно для надання готельних послуг з тимчасового розміщення, разом з тим, 30.06.2021, після повернення номерів за актом, меблі та інше обладнання з номерів було перенесено на склад готелю, а 01.07.2021, після підписання договорів та актів, спільними зусиллями були проведені роботи з демонтажу: дверей, вимикачів та розеток, раковин, мийок, кранів, змішувачів, унітазів, душових кабін, кондиціонерів». Тобто демонтаж всього обладнання був проведений Позивачем та ТОВ «Дружба Люкс», а не ТОВ «ГЕНЕЗИС ГЕЙМ» чи будь-якою іншою особою за договором з відповідачем, яке в цьому участі не брало. Отже, саме в переданому в оренду приміщенні загальною площею 300 кв.м. в подальшому і відбувались ремонтні роботи з переобладнання.

В свою чергу, в п. 4 висновків рішення суд розцінив критично Технічний паспорт на комплекс будівель готелю "Дружба", який датований 16.08.2016р., а не визнав його неналежним доказом, як стверджує апелянт, що відповідає принципам господарського судочинства з огляду на обставини справи та на наявні інші докази в справі. Частиною 1 ст. 76 ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Як вказувалося вище, згідно з умовами пункту 2.1. Договору оренди сторони визначили, що саме в Акті приймання-передачі сторони зазначають площу, склад та технічні характеристики об`єкта оренди, його стан на момент передачі, а не в Технічному паспорті.

Висновок господарського суду про те, що орендарю не передавалось будь-яке обладнання разом з орендованим приміщенням, підтверджується наявними у справі доказами та не спростована доводами апеляційної скарги.

Крім того, позивач (апелянт) не погоджується з п. 6 висновку рішення, який також стосується того, що приміщення було передано в оренду без обладнання.

Слід зазначити, що Договір оренди та Акт приймання-передачі був укладений 01.07.2021р., а демонтаж дверей, обладнання відбувся 02.07.2021р. Демонтажем займався позивач та ТОВ «Дружба Люкс», демонтоване обладнання не передавалося відповідачу. При цьому судом прийнято до уваги суперечлива позиція позивача, який одночасно вказує, що в оренду було передане й обладнання і він включає його вартість в кошторис для відновлення приміщення, та при цьому зауважує, що самостійно здійснив його демонтаж та утримує його.

Натомість метою оренди об`єкта оренди ТОВ «ГЕНЕЗИС ГЕЙМ» було влаштування залу ігрових автоматів, що виключало потребу у відповідному обладнанні.

Щодо пункту 7 висновку рішення суду, в якому, зокрема, вказано, що: «проаналізувавши наявні в матеріалах справи докази, суд приходить до висновку, що відповідачем у відповідності до вказаних вище умов договору оренди, було отримано письмову згоду орендодавця на виконання реконструкції орендованого приміщення…», , «..Також суд наголошує на тому, що у даному випадку має значення не назва документа (Технічний висновок, Звіт, Робочий проєкт перепланування тощо), а його зміст, який у даному випадку містив дані щодо порядку та можливостей реконструкції спірного приміщення…», варто зупинитися на такому.

Укладений між сторонами Договір оренди містив декілька пунктів щодо обов`язку Орендаря отримати попередню письмову згоду Орендодавця на вчинення будь-яких будівельним, монтажних робіт:

- пункт 3.3.14.: … не робити в об`єкті оренди без попередньої письмової згоди орендодавця будь-які будівельні, монтажні, ремонтно-оздоблювальні, опоряджувальні роботи, перепланування, будь-які поліпшення об`єкта оренди, сховані та/або відкриті прокладення чи перекладення інженерних мереж;

- пункт 6.2.: орендар має право змінювати стан об`єкта оренди лише за умови отримання попередньої письмової згоди орендодавця (договору оренди);

- пункт 6.3.: виконання на об`єкті оренди будь-яких будівельних, монтажних, ремонтно-оздоблювальних, опоряджувальних робіт, перепланування, будь-які поліпшення об`єкта оренди, сховані та/або відкриті прокладення чи перекладення інженерних мереж протягом усього строку Договору провадяться Орендарем лише за попередньої письмової згоди Орендодавця.

Як встановлено судом та підтверджено письмовими доказами, для погодження виконання будівельних робіт на об`єкті оренди ТОВ «ГЕНЕЗИС ГЕЙМ» звернулось до відповідача з листом №29/07-14 від 29.07.2021р., в якому просило погодити Технічний звіт зроблений ТОВ «СМАРТ ІНЖИНІРИНГ».

ТОВ «СМАРТ ІНЖИНІРИГ» зробило вказаний Технічний звіт з відповідним проектом кресленнями.

Згідно висновку технічного звіту: технічний стан будівельних конструкцій приміщень другого поверху готелю «Дружба» дозволяє провести реконструкцію, несуча спроможність будівельних конструкцій забезпечена, виконати роботи відповідно до креслень марки №10/21-ТВ.

ТОВ «АТРІУМ ДЕЛЬТА» своїм листом №02/08/1-2021 від 02.08.2021р. погодило Технічний звіт про стан будівельних конструкцій та можливості реконструкції приміщень другого поверху готелю «Дружба». Підтвердженням того, що Орендодавець погодив будівельні роботи в об`єкті оренди свідчить і його лист від 20.10.2023р. №20/10-2023, в якому він вказує, що Вам було погоджено Технічний звіт… та просить виготовити новий Технічний паспорт, виготовлений після реконструкції..

З проекту, зробленого ТОВ «СМАРТ ІНЖИНІРИНГ», та креслень, які зроблені судовим експертом, що підтверджують фактичний стан об`єкту оренди, вбачається, що будівельні роботи були проведені, згідно з планом, зробленим «СМАРТ ІНЖИНІРИНГ», який і було погоджено з Орендодавцем.

Отже, позивач надав письмову згоду на реконструкцію приміщення та проведення будівельних робіт, як то й було передбачено умовами Договору оренди.

На теперішній час, позивач є власником приміщення й надалі може використовувати його на власний розсуд, а тому його аргументи про порушення ст. 41 Конституції України є безпідставними.

Стосовно незгоди позивача з п. 8 висновку рішення, в якому вказано: «про неправомірність вказаних вимог позивача свідчить також наступне. Позивачем визначено вартість витрат на відновлення об`єкта оренди, виходячи із його площі 342,5 кв.м (327,5 кв.м після реконструкції, відповідно до складеного на замовлення позивача висновку експерта); крім того, наявність підстав для стягнення з відповідача вказаних вище сум відповідач обґрунтовує порушенням відповідачем умов договору оренди № 01/07-21 від 01.07.2021. При цьому за вказаним договором відповідачу було передано в оренду нежитлове приміщення - 300 кв.м, решта нежитлового приміщення - 27,35 кв.м перебувала у відповідача на підставі договору суборенди, укладеного з третьою особою», необхідно звернути увагу на наступне.

За Договором оренди Позивач передав в оренду приміщення площею 300 кв.м. Приміщення 27,35 кв.м було передане Відповідачу в суборенду третьою особою ФОП Дуч В.В. Тобто ТОВ «ГЕНЕЗИС ГЕЙМ» має різні правовідносини по окремим господарським договорам з Позивачем та третьою особою. Позивач може пред`являти претензії та вимоги до Відповідача стосовно приміщення загальною площею 300 кв.м., оскільки інше приміщення площею 27.35 кв.м. передане ним в оренду третій особі.

Після погодження розірвання Договору оренди, ТОВ «АТРІУМ ДЕЛЬТА» 30.10.2023р. направило Відповідачу лист № 30/10-2023, в якому зазначило, що ним було погоджено окрім Технічного звіту, також схему розташування вентиляції і кондиціювання та розміщення реклами, а тому об`єкт оренди перебуває не в тому стані в якому він був прийняти в оренду та повідомляє, що не погоджує розірвання Договору з 17.11.2023р. до приведення об`єкта оренди до стану в якому воно було передане або сплати відшкодування витрат на відновлення об`єкта оренди.

В пункті 2.3. Договору оренди встановлено, що Об`єкт оренди повертається Орендодавцю Орендарем у стані, в якому він був прийнятий Орендарем у користування за цим Договором, з урахуванням нормального зносу та невідокремлюваних поліпшень, зроблених Орендарем за письмовою згодою Орендодавця.

При цьому Орендар повинен компенсувати вартість відновлювальних робіт або здійснити такі роботи за власний рахунок у разі, якщо він не погодив переобладнання об`єкта оренди з Орендодавцем. Зазначене слідує з припису пункту 2.3.2. Договору: якщо Орендар повертає Орендодавцю об`єкт суборенди в погіршеному стані, ніж обумовлений у п.2.3. цього Договору, Орендар зобов`язується, на вибір Орендодавця, в узгоджений строк відшкодувати Орендодавцю витрати на відновлення об`єкта оренди до стану, обумовленого у п.2.3. цього Договору, згідно з кошторисом, наданим Орендодавцем, або привести об`єкт оренди до стану, обумовленого у п.2.3. цього Договору, за власний рахунок в узгоджений Сторонами строк.

01.11.2023р. ТОВ «ГЕНЕЗИС ГЕЙМ» направило листа № 01/11-203, яким запропонувало повідомити розмір витрат на відновлення та надати відповідний кошторис, як то передбачено п.2.3.2 Договору.

02.11.2023р. ТОВ «АТРІУМ ДЕЛЬТА» у відповідь направило лист №02-11/01 в якому повідомило, що готове розглянути питання підписання Акту приймання передачі (повернення) приміщення за умови, зокрема, сплати на користь ФОП Дуч В.В. 5 700 000,00 грн. в якості компенсації вартості відновлювальних робіт до приведення об`єкта оренди до стану в якому воно було передано в користування 01.07.2021р.

При цьому до листа кошторису надано не було.

Натомість ТОВ «ГЕНЕЗИС ГЕЙМ» відмовилось сплачувати вказану суму на користь третьої особи, про що повідомило Позивача.

В свою чергу, кошторис, який наданий позивачем до позову складений 01.03.2024р. Вказаний кошторис, всупереч умові пункту 2.3.2. Договору оренди відповідачу не надсилався, а тому вимога про стягнення з останнього коштів на відновлення заявлена передчасно.

Відтак, за сукупності вищевказаного, слід погодитися з висновком господарського суду про відмову у позові.

Розглядаючи спір, який виник між сторонами у справі, суд першої інстанції правильно визначився із характером спірних правовідносин, порушень або неправильного застосування судом норм матеріального та процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи, не встановлено.

З огляду на все вищевикладене, колегія суддів дійшла висновку, що доводи скаржника, наведені ним в апеляційній скарзі, свого підтвердження під час перегляду справи в апеляційному порядку не знайшли, не спростовують мотивів та висновків господарського суду першої інстанції, викладених в оскаржуваному рішенні, а тому відсутні підстави для зміни чи скасування рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 05.06.2024.

Судові витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги відповідно до ст. 129 ГПК України покладаються на її заявника.

Керуючись статтями 129, 269, 275, 276, 282 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта" на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 05.06.2024 у справі № 904/949/24 залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 05.06.2024 у справі №904/949/24 залишити без змін.

Судові витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю "Атріум Дельта".

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, порядок і строки оскарження визначені ст.ст. 286-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови підписано 09.06.2025

Головуючий суддя В.Ф. Мороз

Суддя Т.А. Верхогляд

Суддя А.Є. Чередко