ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"22" травня 2025 р. Справа№ 910/12961/24

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Мальченко А.О.

суддів: Тищенко А.І.

Михальської Ю.Б.

при секретарі судового засідання Линник А.М.,

розглянувши матеріали апеляційної скарги Київської міської ради

на рішення Господарського суду міста Києва від 20.02.2025

у справі № 910/12961/24 (суддя Р.В. Бойко)

за позовом Об`єднання громадян благодійницького центру соціальної медичної і трудової реабілітації ветеранів Афганської війни Печерського району м. Києва

до Київської міської ради

за участі третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача:

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ЖК Караваєві дачі» (третя особа - 1)

Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київради (третя особа - 2)

Департаменту містобудування та архітектури Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (третя особа - 3)

про розірвання договору оренди,

за участю представників згідно з протоколом судового засідання, -

ВСТАНОВИВ:

У жовтні 2024 року Об`єднання громадян благодійницького центру соціальної медичної і трудової реабілітації ветеранів Афганської війни Печерського району м. Києва (далі також - Об`єднання) звернулось до Господарського суду міста Києва із позовом до Київської міської ради (далі також - Рада), в якому просить суд розірвати укладений сторонами Договір оренди земельної ділянки від 02.12.2004.

Ухвалами суду від 28.10.2024 та від 26.11.2024 залучено до участі у справі Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ЖК Караваєві дачі», Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) та Департамент містобудування та архітектури Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) у якості третіх осіб, що не заявляють самостійних вимог на предмет спору.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 20.02.2025 у справі №910/12961/24 позовні вимоги задоволено повністю. Розірвано Договір оренди земельної ділянки від 02.12.2004, з кадастровим номером :69:159:0002, укладений між Об`єднанням громадян благодійницького центру соціальної медичної і трудової реабілітації ветеранів Афганської війни Печерського району м. Києва та Київською міською радою, посвідчений державним нотаріусом Першої київської державної нотаріальної контори Лазарєвою Л.І. за №2-2870. Вирішено питання про розподіл судового збору.

Рішення суду мотивовано нормами статей 11, 651 Цивільного кодексу України (далі також - ЦК України), статті 188 Господарського кодексу України (далі також - ГК України), статей 19, 25, 32 Закону України «Про оренду землі», статей 18, 19, 20, 41, 42, 91, 96 Земельного Кодексу України (далі також - ЗК України), статті 1 Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, Закону України «Про забезпечення санітарного та епідемічного благополуччя населення», статті 35 Закону України «Про охорону земель», статті 1 Закону України «Про землеустрій», статті 24 Закону України «Про містобудівну діяльність», статті 29 Закону України «Про містобудування», підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України, а також положення Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Держкомзему №548 від 23.07.2010 (в редакції, чинній у 2013 році) та встановленими судом обставинами завершення орендарем спірної земельної ділянки будівництва на ній та передання збудованого об`єкта на баланс ОСББ «ЖК Караваєві дачі».

Не погоджуючись із вищезазначеним рішенням, Київська міська рада звернулась до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати оскаржуване рішення та постановити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

Мотивуючи вимоги за апеляційною скаргою, Рада вказує на неправильне застосування судом норм матеріального та порушення норм процесуального права. Зокрема, за доводами Ради, погоджені сторонами умови договору щодо порядку припинення права оренди за ним превалюють над нормою ч. 2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі», адже, на переконання скаржника, право оренди Об`єднання може бути припинено, а договір - розірвано виключно за умови набуття ОСББ «ЖК «Караваєві дачі» права користування цією земельною ділянкою відповідно до норми ст. 42 ЗК України. Рада також наполягає, що матеріали справи не містять доказів невизнання, оспорення або ж порушення Радою права Об`єднання на розірвання договору у зв`язку із завершенням будівництва. Навпаки, Радою запропоновано варіант припинення правовідносин сторін, який, за висновком Ради, не є обтяжливим для сторін договору оренди.

Відповідно до Витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 01.04.2025 апеляційну скаргу Київської міської ради передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючого судді Мальченко А.О., суддів Тищенко А.І., Михальської Ю.Б.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 07.04.2025 апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 20.02.2025 у справі №910/12961/24 залишено без руху та надано скаржникові строк для усунення недоліків, допущених останнім при поданні апеляційної скарги.

10.04.2025 до Північного апеляційного господарського суду від представника скаржника надійшла заява про усунення недоліків апеляційної скарги.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 14.04.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 20.02.2025 у справі № 910/12961/24. Призначено спільний розгляд апеляційних скарг Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 20.02.2025 та Об`єднання громадян благодійницького центру соціальної медичної і трудової реабілітації ветеранів Афганської війни Печерського району м. Києва на окрему ухвалу Господарського суду міста Києва від 20.02.2025 у справі № 910/12961/24 на 01.05.2025. Учасникам апеляційного провадження встановлено строк для подання відзивів на апеляційну скаргу Київської міської ради до 29 квітня 2025 року.

28.04.2025 до Північного апеляційного господарського суду надійшов відзив Об`єднання, у якому позивач просить залишити апеляційну скаргу Ради без задоволення, а оскаржуване рішення суду першої інстанції - без змін. Вважає, що судом встановлено сукупність обставин, необхідних для дострокового припинення договору оренди від 02.12.2004 на підставі ч.2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі», натомість, доводи апеляційної скарги цих обставин не спростовують.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 01.05.2025 у розгляді апеляційної скарги Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 20.02.2025 оголошено перерву до 22.05.2025.

Третя особа-1 та третя особа-3 своїх уповноважених представників у судове засідання для участі у розгляді справи не направили, про день, місце та час розгляду справи були належним чином повідомлені.

Вислухавши думку учасників справи, порадившись на місці, судова колегія ухвалила здійснювати апеляційний розгляд без участі осіб, які не з`явилися, враховуючи приписи частини 12 статті 270 Господарського процесуального кодексу України, відповідно до якої неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає її розгляду.

За приписами ч. 1, п. 2 ч. 2 ст. 202 ГПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею. Суд відкладає розгляд справи в судовому засіданні в межах встановленого цим Кодексом строку у разі першої неявки в судове засідання учасника справи, якого повідомлено про дату, час і місце судового засідання, якщо він повідомив про причини неявки, які судом визнано поважними.

22.05.2025 в судовому засіданні представники відповідача та третьої особи-2 підтримали вимоги та доводи апеляційної скарги, просили апеляційну скаргу задовольнити, а рішення суду скасувати та постановити нове, яким відмовити позивачеві у задоволенні позову.

Представник позивача заперечив проти доводів апеляційної скарги, вказуючи на їх необгрунтованість та безпідставність, просив відмовити у задоволенні вимог апеляційної скарги, а рішення суду залишити без змін.

22.05.2025 у судовому засіданні колегією суддів було оголошено вступну та резолютивну частини постанови господарського суду апеляційної інстанції.

Відповідно до вимог ч.ч. 1, 4 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Обговоривши доводи апеляційної скарги Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 20.02.2025, дослідивши наявні у справі докази, проаналізувавши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, судова колегія апеляційного господарського суду вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає.

Як встановлено судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи, відповідно до п. 2 рішення Київської міської ради від 15.07.2004 №419-5/1829 «Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею» Київська міська рада вирішила затвердити проект відведення земельної ділянки Об`єднанню громадян Благодійницького центру соціальної медичної і трудової реабілітації ветеранів афганської війни Печерського району м. Києва для будівництва, експлуатації та обслуговування протезної майстерні, адміністративних приміщень, гаражів та 10-12 кімнат відпочинку для замовників на вул. Польовій, 73 у Солом`янському районі м. Києва; передати позивачу, за умови виконання п. 2.1 цього рішення, в довгострокову оренду на 15 років земельну ділянку площею 0,70 га для будівництва, експлуатації та обслуговування протезної майстерні, адміністративних приміщень, гаражів та 10-12 кімнат відпочинку для замовників на вул. Польовій, 73 у Солом`янському районі м. Києва за рахунок земель міської забудови.

На підставі вказаного рішення відповідача між Об`єднанням громадян Благодійницького центру соціальної медичної і трудової реабілітації ветеранів афганської війни Печерського району м. Києва (орендар) та Київською міською радою (орендодавець) було укладено Договір оренди земельної ділянки від 02.12.2004, який посвідчений державним нотаріусом Першої київської державної нотаріальної контори Лазарєвою Л.І. за №2-2870 (надалі - Договір).

Відповідно до п. 1 Договору орендодавець, на підставі п. 2 рішення Київської міської ради від 15.07.2004 №419-5/1829, за Актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим договором.

Згідно з п. 2.1 Договору об`єктом оренди відповідно до цього Договору є земельна ділянка з наступними характеристиками: місце розташування: вул. Польова, 73 у Солом`янському районі м. Києва; розмір - 0, 7000 (нуль цілих і сім тисяч десятитисячних) га; цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування протезної майстерні, адміністративних приміщень, гаражів та 10-12 кімнат для відпочинку замовників; кадастровий номер - :69:159:0002.

Пунктом 3.1 Договору передбачено, що договір укладено на 15 років.

У п. 6.2. Договору вказано, що право на оренду земельної ділянки виникає після державної реєстрації цього договору.

Вказаний Договір оренди зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) 27.12.2004, про що зроблено запис від вказаної дати за №72-6-00235 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Пунктом 11.7. Договору оренди після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Департаментом містобудування та архітектури Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) було видано Об`єднанню громадян Благодійницького центру соціальної медичної і трудової реабілітації ветеранів афганської війни Печерського району м. Києва містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки (вих. №17201/0/12-32/009-13 від 25.09.2013) на будівництво протезної майстерні, адміністративних приміщень, гаражів та кімнат відпочинку у складі житлового комплексу.

21.02.2017 Державною архітектурно-будівельною інспекцією України надано Об`єднанню громадян Благодійницького центру соціальної медичної і трудової реабілітації ветеранів афганської війни Печерського району м. Києва дозвіл №ІУ96 на виконання будівельних робіт з будівництва протезної майстерні, адміністративних приміщень, гаражів та кімнат відпочинку у складі житлового комплексу.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 30.06.2020, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 23.03.2021 та постановою Верховного Суду від 02.11.2021, у справі №910/3175/20 позов Об`єднання громадян Благодійницького центру соціальної медичної і трудової реабілітації ветеранів афганської війни Печерського району м. Києва задоволено повністю; визнано укладеною Додаткову угоду про поновлення Договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 27.12.2004 за №72-6-00235, у викладеній позивачем редакції.

Відповідно до умов Додаткової угоди в редакції рішення суду від 30.06.2020 у справі №910/3175/20 Договір оренди земельної ділянки, укладений 02.12.2004 між Київською міською радою та Об`єднанням громадян благодійницького центру соціальної медичної і трудової реабілітації ветеранів Афганської війни Печерського району м. Києва, посвідчений Лазарєвою Л.І., державним нотаріусом Першої київської державної нотаріальної контори, за реєстровим №2-2870, та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 27.12.2004 за №72-6-00235, поновлено на 15 років на тих самих умовах.

15.06.2021 Державною архітектурно-будівельною інспекцією України видано сертифікат №ІУ21 про готовність об`єкту «Будівництво протезної майстерні, адміністративних приміщень, гаражів та кімнат відпочинку у складі житлового комплексу» до експлуатації.

02.08.2021 забудовником було передано житловий комплекс на вул. Польовій, 73 у Солом`янському районі м. Києва на баланс Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ЖК Караваєві дачі», про що складені відповідні акти.

16.08.2024 Об`єднанням громадян Благодійницького центру соціальної медичної і трудової реабілітації ветеранів афганської війни Печерського району м. Києва було направлено Київській міській раді лист про розірвання Договору з підстав завершення будівництва на орендованій земельній ділянці та припинення користування спірною земельною ділянкою. До даного листа позивачем було долучено підписані в односторонньому порядку три примірники договору про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Листом вих. №057-12523 від 16.09.2024 Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) запропонував прибути керівнику Об`єднання громадян Благодійницького центру соціальної медичної і трудової реабілітації ветеранів афганської війни Печерського району м. Києва або уповноваженій ним особі до Департаменту 26.09.2024 о 10:00 год. для надання усних або письмових пояснень щодо використання земельної ділянки з кадастровим номером :69:159:0002.

26.09.2024 Об`єднанням громадян Благодійницького центру соціальної медичної і трудової реабілітації ветеранів афганської війни Печерського району м. Києва було повторно направлено Київській міській раді лист про розірвання Договору із долученими до нього підписаними в односторонньому порядку трьома примірниками договору про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Листом вих. №057-13406 від 03.10.2024 Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) запропонував прибути керівнику Об`єднання громадян Благодійницького центру соціальної медичної і трудової реабілітації ветеранів афганської війни Печерського району м. Києва або уповноваженої ним особі до Департаменту 15.10.2024 о 10:00 год. для надання усних або письмових пояснень щодо використання земельної ділянки з кадастровим номером :69:159:0002.

Предметом спору у справі, що переглядається, є вимога Об`єднання про дострокове розірвання Договору оренди земельної ділянки від 02.12.2004 на підставі ст. 19 Закону України «Про оренду землі».

Позивач вказує на те, що ним було завершено будівництво протезної майстерні, адміністративних приміщень, гаражів та кімнат відпочинку у складі житлового комплексу, введено в експлуатацію та передано житловий комплекс на баланс Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ЖК Караваєві дачі», тому Об`єднання громадян благодійницького центру соціальної медичної і трудової реабілітації ветеранів Афганської війни Печерського району м. Києва на даний час не використовує земельну ділянку з кадастровим номером :69:159:0002.

Спростовуючи позовні вимоги, Рада вказує на відсутність порушеного права позивача, оскільки всупереч доводам Об`єднання, Рада не відмовляла у припиненні дії договору, натомість вказала на альтернативний варіант вирішення порушеного Об`єднанням питання про розірвання договору, зокрема, у зв`язку з оформленням відповідного права на землю ОСББ «ЖК Караваєві дачі».

Крім цього, Рада вказує на приписи ст. ст. 3, 6, 13, 627-629 ЦК України та на те, що вимагаючи розірвати договір оренди Об`єднання чинить недобросовісно щодо Ради, яка очікує отримувати від оренди земельної ділянки відповідний дохід.

Розглядаючи спір, суд першої інстанції дійшов висновку про наявність фактичних та правових підстав для задоволення позовних вимог, з чим погоджується і колегія суддів апеляційного суду.

Так, згідно з положеннями ч.2 ст. 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема є договори та інші правочини.

Частинами 1, 2 ст. 651 Цивільного кодексу України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

За приписами ч.ч. 1-4 ст. 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Також, положеннями ч.1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» унормовано, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Отже, припинення земельних орендних правовідносин може відбуватися як у добровільному порядку за згодою сторін, за їх волевиявленням, так і у встановлених законодавством випадках на вимогу однієї з сторін або за рішенням суду незалежно від волевиявлення іншої сторони, в тому числі й органу місцевого самоврядування, як органу уповноваженого на розпорядження землею комунальної власності.

Відповідно до ч.2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі» після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об`єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.

З наведеного вбачається, що право позивача, як добросовісного орендаря, на дострокове припинення дії Договору у зв`язку із завершенням будівництва та прийняттям об`єкта в експлуатацію на підставі окремої спеціальної норми, а саме наведеної ч.2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі», способом саме його розірвання диспозитивно унормовано законом.

Аналогічна правова позиція викладена Верховним Судом, зокрема у постановах від 22.03.2018 у справі №909/560/17, від 06.06.2018 у справі №910/17652/17, від 12.06.2018 у справі №910/18941/17, від 27.11.2019 у справі №910/4540/19, від 27.03.2019 у справі №925/315/18.

Верховний Суд неодноразово також робив висновки (постанови від 27.03.2019 у справі №925/315/18, від 30.06.2021 у справі №914/1304/20, від 04.03.2020 у справі №910/7294/19), що у такому випадку завершення будівництва має розглядатися в контексті припинення орендарем користування наданою йому для будівництва земельною ділянкою.

Тобто, сам факт завершення будівництва ще не свідчить про факт припинення користування орендарем наданою йому для будівництва земельною ділянкою, що є підставою для розірвання договору оренди землі на підставі закону та ці події, як правило, не збігаються в часі.

Факт припинення користування земельною ділянкою може бути підтверджений, зокрема, доказами передачі права власності на новозбудований об`єкт нерухомості іншій особі, передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи іншої експлуатуючої організації, оформлення права власності, оренди чи постійного користування на земельну ділянку в порядку, встановленому статтями 41, 42 Земельного Кодексу України.

Як встановлено судом першої інстанції, підтверджується матеріалами справи та не заперечується Радою, 02.08.2021 комісією у складі директора Товариства з обмеженою відповідальністю «Онікс Білд», головного енергетика, інженера виробничо-технічного відділу та членів ОСББ «ЖК Караваєві дачі» було проведено обстеження активів житлового комплексу за адресою: м. Київ, вул. Польова, 73 (І, ІІ черг будівництва) - новобудов Товариства з обмеженою відповідальністю «Онікс Білд» та дані об`єкти були передані забудовником на баланс Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ЖК Караваєві дачі», про що складено відповідні акти приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 02.08.2021.

Управління та обслуговування житлового комплексу за адресою: м. Київ, вул. Польова, 73, здійснюється Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку «ЖК Караваєві дачі», що підтверджується укладеними останнім договорами (Договір №011 на технічне обслуговування ліфтів від 03.01.2023, Договір №2022028 з доступу до інфраструктури від 01.05.2022, Договір №ТО-2446 на технічне обслуговування систем протипожежного захисту від 01.10.2021, Договір про виконання робіт №89-ТО на технічне обслуговування об`єктів газопостачання по вул. Польовій, 73 у м. Києві від 01.09.2021, Договір про постачання електричної енергії постачальником універсальних послуг від 06.01.2022, Договір про постачання електричної енергії споживачу №75563013ПВ від 06.01.2022, Договір постачання природного газу №4595-НГТ-41 від 04.10.2021, Підрядний договір №01-10-2021то на технічне обслуговування та ремонт диспетчерських систем від 01.10.2021).

Отже, матеріалами справи підтверджується, що позивач не лише повністю завершив будівництво житлового комплексу на спірній земельній ділянці, а й передав усі функції з управління та обслуговування збудованим комплексом Об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку «ЖК «Караваєві дачі».

За встановлених обставин, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції стосовно того, що Об`єднання набуло права на дострокове припинення Договору в порядку приписів статей 19, 31, 32 Закону України «Про оренду землі», що також узгоджується з висновками Верховного Суду щодо застосування таких норм права у подібних правовідносинах, викладеними у постановах від 27.11.2019 у справі №910/4540/19, від 27.03.2019 у справі №925/315/18, від 04.03.2020 у справі №910/7294/19.

Суд першої інстанції слушно підкреслив, що такі висновки за тотожних обставин спору цілковито узгоджуються з практикою Верховного Суду, а саме постановами Верховного Суду від 16.02.2022 у справі №910/1582/21, від 24.01.2023 у справі №910/10865/19, від 05.12.2023 у справі №910/4125/23.

Колегія суддів зауважує, що доводи апеляційної скарги Ради не спростовують висновки суду першої інстанції про наявність підстав для задоволення позовних вимог.

Зокрема, Радою у апеляційній скарзі наголошується, що погоджені сторонами умови договору щодо порядку припинення права оренди за ним превалюють над нормою ч. 2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі». Тому, право оренди Об`єднання може бути припинено, а договір - розірвано, виключно за умови набуття ОСББ «ЖК «Караваєві дачі» права користування цією земельною ділянкою відповідно до норми ст. 42 ЗК України.

Колегія суддів зауважує, що ці доводи суперечать висновкам Верховного Суду, ухваленим за результатами розгляду тотожних спорів, викладених зокрема у постановах від 27.11.2019 у справі №910/4540/19, від 27.03.2019 у справі №925/315/18, від 04.03.2020 у справі №910/7294/19. Так, Верховним Судом підкреслено, що підтвердженням факту припинення користування земельною ділянкою орендарем є докази: 1) передачі права власності на новозбудований об`єкт нерухомості іншій особі, 2) передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи іншої експлуатуючої організації, 3) оформлення права власності, оренди чи постійного користування на земельну ділянку в порядку, встановленому статтями 41, 42 Земельного кодексу України.

Відповідний висновок зводиться до визначення, переліку та конкретизації доказової бази свідчення припинення особою користування земельною ділянкою. При цьому кожен із трьох її перелічених елементів визначається судом достатнім для підтвердження даної обставини.

Відтак, відсутність доказів набуття Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку «ЖК Караваєві дачі» чи іншою експлуатуючою організацією права користування спірною земельною ділянкою не виключає факт припинення користування особою земельною ділянкою у розумінні правових висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 27.11.2019 у справі №910/4540/19, від 27.03.2019 у справі №925/315/18, від 04.03.2020 у справі №910/7294/19.

Відповідно, можливість набуття ОСББ у порядку ст. 42 Земельного кодексу України права власності або користування на земельну ділянку під багатоквартирним будинком, не пов`язане із правом орендаря - забудовника цієї земельної ділянки на припинення права оренди на підставі ч.2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі».

При цьому, оскільки сторони договору оренди від 27.12.2004 не погодили алгоритму дій орендаря щодо дострокового розірвання договору у випадку завершення будівництва, то у спірних правовідносинах превалюють норми ч. 2 ст. 19 Закону України, оскільки ч. 2 ст. 651 ЦК України встановлює, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Не підтвердились під час апеляційного провадження доводи Ради про відсутність доказів невизнання, оспорення або ж порушення Радою права Об`єднання на розірвання договору у зв`язку із завершенням будівництва.

Переглядаючи спір в апеляційному порядку, колегія суддів звертає увагу Ради на те, що оскільки право орендаря достроково розірвати договір закріплено у ч.2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі», і Рада не заперечує, що орендар звертався до неї із пропозицією розірвати договір, то відсутність на час розгляду судом цього спору доказів розірвання договору оренди переконливо вказує на те, що Рада таке право орендаря не визнає. У такому контексті навіть запропоноване Радою врегулювання спірних правовідносин, оскільки воно не ґрунтується на приписах ч.2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі», розглядається судом як порушення гарантованого законом права орендаря на дострокове розірвання договору.

Водночас, переглядаючи спір в апеляційному порядку, колегія суддів не може не зауважити, що, надаючи оцінку доводам Ради про необхідність застосування стандартів добросовісності, встановлених ст. 3 ЦК України, до поведінки орендаря, зокрема щодо його вимоги достроково розірвати договір, суд першої інстанції вийшов за межі як позовних вимог, так і самих доводів Ради.

Зокрема, оскільки предметом позову у даній справі є припинення шляхом розірвання Договору на підставі статей 19, 31, 32 Закону України «Про оренду землі» у зв`язку з завершенням позивачем будівництва на спірній земельній ділянці та введенням відповідного об`єкту в експлуатацію, посилання суду першої інстанції на норми Закону України «Про забезпечення санітарного та епідемічного благополуччя населення», статті 18, 19, 20, 91, 96 ЗК України, статті 25 Закону України «Про оренду землі», статті 35 Закону України «Про охорону земель», статті 1 Закону України «Про землеустрій», статті 24 Закону України «Про містобудівну діяльність», статті 29 Закону України «Про містобудування», підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України, а також на положення Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Держкомзему №548 від 23.07.2010 (в редакції, чинній у 2013 році) є безпідставними.

Встановлені судом з посиланням на згадані норми матеріального права обставини стосовно того, що визначившись із виділення земельної ділянки для будівництва протезної майстерні, Київська міська рада (в т.ч. в умовах договору оренди) визначила вид цільового використання землі - 03.03. «Для будівництва та обслуговування будівель закладів охорони здоров`я та соціальної допомоги», що відповідає категорії землі «Землі житлової та громадської забудови», що у свою чергу виключає можливість погодження проектування та будівництва на цій земельній ділянці житлового комплексу (багатоквартирного будинку) як через відсутність цільового призначення земельної ділянки для цього, так і розміщення об`єкту в межах санітарно-захисної зони; Об`єднання не могло не знати про мету одержання ділянки та очевидну недопустимість будівництва житлового комплексу на 700 квартир замість протезної майстерні, що вказує на порушення орендарем умов договору оренди землі, статей 18-20 Земельного кодексу України, пункту «а» частини першої статті 96 Земельного кодексу України; без порушення закону посадовими особами Київської міської ради та її структурних підрозділів неможливо б було забезпечити будівництво об`єкту; втрата територіальною громадою міста Києва прав на землю, виключила можливість одержання доходів від здачі її в найм чи продаж, - не входять до предмету доказування у спорі, що переглядається.

Судом першої інстанції самостійно наголошено на тому, що встановлені судом обставини забудови спірної земельної ділянки внаслідок сукупних дій та бездіяльності Об`єднання та Ради жодним чином не нівелюють право позивача на розірвання Договору на підставі ч. 2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі», оскільки ним було завершено будівництво об`єкту - багатоквартирного будинку (житлового комплексу) та останній переданий на баланс ОСББ.

Отже, такі обставини не мають правового значення та впливу на розгляд спору по суті заявлених вимог.

Відповідно до ч. 4 ст. 238 ГПК України у мотивувальній частині рішення зазначаються: 1) перелік обставин, які є предметом доказування у справі; 2) перелік доказів, якими сторони підтверджують або спростовують наявність кожної обставини, яка є предметом доказування у справі; 3) висновок суду про те, яка обставина, що є предметом доказування у справі, визнається судом встановленою або спростованою з огляду на більшу вірогідність відповідних доказів; 4) мотиви визнання доказів більш вірогідними щодо кожної обставини, яка є предметом доказування у справі; 5) мотивована оцінка кожного аргументу, наведеного учасниками справи, щодо наявності чи відсутності підстав для задоволення позову, крім випадку, якщо аргумент очевидно не відноситься до предмета спору, є явно необґрунтованим або неприйнятним з огляду на законодавство чи усталену судову практику; 6) чи були і ким порушені, не визнані або оспорені права чи інтереси, за захистом яких мало місце звернення до суду, та мотиви такого висновку; 7) норми права, які застосував суд, та мотиви їх застосування; 8) норми права, на які посилалися сторони, які суд не застосував, та мотиви їх незастосування.

Оскільки висновки суду першої інстанції, зроблені під час розгляду доводів Ради про застосування ст. 3 ЦК України до спірних правовідносин сторін, виходять за межі як позовних вимог, так і доводів Ради, то, колегія суддів приходить до висновку про недотримання судом ч. 4 ст. 238 ГПК України.

Відповідно до п.2 частини 1 статті 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.

Підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення, у відповідності до п.п. 3-4 ч.1 ст. 277 ГПК України, є невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Враховуючи усі фактичні обставини справи, встановлені місцевим господарським судом та судом апеляційної інстанції, а також доводи апеляційної скарги, колегія суддів Північного апеляційного господарського суду дійшла висновку, що висновки суду першої інстанції про наявність підстав для задоволення позовних вимог є вмотивованими. Однак, судом першої інстанції не дотримано вимог ч.4 ст. 238 ГПК України під час спростування доводів Ради про застосування ст. 3 ЦК України у взаємозв`язку із ч. 2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі». Крім цього, судом першої інстанції застосовано до спірних правовідносин сторін норми матеріального права, які не підлягали застосуванню, а саме, норми Закону України «Про забезпечення санітарного та епідемічного благополуччя населення», статті 18, 19, 20, 91, 96 ЗК України, статті 25 Закону України «Про оренду землі», статті 35 Закону України «Про охорону земель», статті 1 Закону України «Про землеустрій», статті 24 Закону України «Про містобудівну діяльність», статті 29 Закону України «Про містобудування», підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України, а також положення Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Держкомзему №548 від 23.07.2010 (в редакції, чинній у 2013 році).

За таких обставин, колегія суддів дійшла висновку, що оскаржуване рішення Господарського суду міста Києва від 20.02.2025 підлягає зміні шляхом викладення його мотивувальної частини у редакції цієї постанови.

Колегія суддів також враховує, що оскільки вимоги апеляційної скарги зводяться до скасування оскаржуваного рішення суду та прийняття нового рішення про відмову у задоволенні позову, то підстави для задоволення апеляційної скарги - відсутні.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доказів і доводів сторін та їх відображення у судовому рішенні, суд спирається на висновки, яких дійшов Європейський суд з прав людини у рішенні від 18.07.2006 у справі «Проніна проти України», в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення.

За змістом п. 41 висновку № 11 (2008) Консультативної ради європейських суддів до уваги Комітету Міністрів Ради Європи щодо якості судових рішень та висновків Європейського суду з прав людини, викладених у рішеннях у справах «Трофимчук проти України», «Серявін та інші проти України», очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах. З тим, щоб дотриматися принципу справедливого суду, обґрунтування рішення повинно засвідчити, що суддя справді дослідив усі основні питання, винесені на його розгляд.

Згідно зі ст. 129 ГПК України витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на Київську міську раду.

Керуючись ст. ст. 253-254, 269, 275-284 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 20.02.2025 у справі № 910/12961/24 - залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 20.02.2025 у справі №910/12961/24 змінити. Викласти мотивувальну частину рішення в редакції цієї постанови. У решті - залишити без змін.

3. Матеріали справи №910/12961/24 повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду в порядку та в строки, передбачені ст.ст. 287 - 289 ГПК України.

Повний текст постанови складено 02.06.2025.

Головуючий суддя А.О. Мальченко

Судді А.І. Тищенко

Ю.Б. Михальська