ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 травня 2025 року

м. Київ

cправа № 910/6450/24

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Міщенка І. С. - головуючого, Берднік І. С., Зуєва В. А.,

за участю секретаря судового засідання - Кравченко О. В.,

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Київської міської ради на постанову Північного апеляційного господарського суду від 18.03.2025 і додаткову постанову цього ж суду від 08.04.2025 та касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Еквіп-Інвест" на додаткову постанову Північного апеляційного господарського суду від 08.04.2025 (оскаржені рішення ухвалено колегією суддів у складі: Тищенко А. І. - головуюча, судді: Михальська Ю. Б., Іоннікова І. А.) у справі

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Еквіп-Інвест"

до Київської міської ради,

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Приватного акціонерного товариства "Українські хлібні традиції"

про визнання укладеною додатковї угоди до договору.

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Узагальнений зміст і обґрунтування позовних вимог

1. У травні 2024 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Еквіп-Інвест" (далі - Позивач, ТОВ "Еквіп-Інвест") звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі - Відповідач, Київська міськрада) про визнання укладеною (в редакції Позивача) додаткової угоди до договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 21.04.2005 за № 85-6-00192.

2. Обґрунтовуючи позовні вимоги, ТОВ "Еквіп-Інвест" стверджувало про набуття ним у власність усіх об`єктів нерухомого майна, що знаходяться на комунальній земельній ділянці з кадастровим номером :85:395:0002, яка в свою сергу перебуває в користуванні Відкритого акціонерного товариств "Київхліб" на підставі згаданого договору оренди. На переконання Позивача, відповідно до положень частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі", частини 4 статті 20 Земельного кодексу України та частини 1 статті 377 Цивільного кодексу України він набув право користування згаданою земельною ділянкою, в той час як право попереднього землекористувача на неї припинилося. Задля належного оформлення набутого права оренди земельної ділянки ТОВ "Еквіп-Інвест" зверталося до Київської міськради із заявою про укладення додаткової угоди до договору оренди про заміну орендаря у ньому, однак необхідного результату це звернення не принесло. Тому, бажаючи захистити своє право на оформлення орендних правовідносин в примусовому порядку, товариство звернулося до суду з позовом у цій справі.

Узагальнений зміст і обґрунтування рішень судів попередніх інстанцій

3. Господарський суд міста Києва рішенням від 26.11.2024 у задоволенні позову відмовив.

4. В обґрунтування рішення вказав, що набуття Позивачем у спірних правовідносинах права оренди відбулося в силу закону і не потребувало прийняття додаткових рішень з боку орендодавця, зокрема, надання ним згоди на зміну сторони правочину та укладання з цього питання додаткової угоди. У разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично і не залежить від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.

5. За наслідками перегляду справи в апеляційному порядку Північний апеляційний господарський суд ухвалив постанову від 18.03.2025, якою рішення господарського суду першої інстанції скасував та прийняв нове, яким позов задовольнив.

6. Апеляційний суд погодився з тим, що у правовідносинах користування спірною земельною ділянкою відбулась фактична заміна орендаря і обов`язки землекористувача земельної ділянки перейшли до нового орендаря - ТОВ "Еквіп-Інвест". Однак, разом з цим, вказав, що після проведення державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомості та переходу до нового власника відповідно до статей 120 Земельного кодексу України та 377 Цивільного кодексу України прав і обов`язків орендаря земельної ділянки за договором оренди землі, новий власник мав провести державну реєстрацію відповідного права оренди на підставі поданого ним чинного договору оренди землі.

7. Водночас як слідує з матеріалів цієї справи, Позивач, як новий власник нерухомого майна, звернувся до державного реєстратора для проведення державної реєстрації відповідного права оренди, однак у проведенні реєстраційних дій йому було відмовлено.

8. Таким чином, оскільки ТОВ "Еквіп-Інвест" має право на оформлення речового права оренди на спірну земельну ділянку, проте не змогло його реалізувати, захист цього права може бути здійснений в обраний ним спосіб в межах цього судового провадження.

9. В подальшому Північний апеляційний господарський суд ухвалив додаткову постанову від 08.04.2024, якою частково задовольнив заяву ТОВ "Еквіп-Інвест" про розподіл судових витрат, стягнувши з Київської міськради на користь заявника 15 000 грн витрат на професійну правничу допомогу. В іншій частині у задоволенні вимог заяви відмовив.

Касаційні скарги

10. Не погодившись із постановою та додатковою постановою суду апеляційної інстанції, Київська міськрада звернулася до Верховного Суду з касаційною скаргою, у якій просить їх скасувати, а рішення господарського суду першої інстанції залишити в силі.

11. Не погодившись із додатковою постановою суду апеляційної інстанції, до Верховного Суду звернулось і ТОВ "Еквіп-Інвест". У скарзі просить скасувати оскаржену додаткову постанову в частині відмови у задоволенні заяви про стягнення витрат на професійну правничу допомогу та прийняти у цій частині нове рішення про задоволення заяви у повному обсязі.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

Узагальнені доводи касаційної скарги Київської міськради

12. Відповідач подав касаційну скаргу з підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).

13. В обґрунтування вказаної підстави зазначає таке:

(1) апеляційний суд неправильно застосував приписи статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України та не врахував висновків Верховного Суду щодо правильного застосування вказаних норм у подібних правовідносинах, викладених у постановах від 06.09.2022 у справі № 920/591/21, від 22.06.2023 у справі № 910/16433/21, від 09.02.2022 у справі № 914/3250/20, від 26.08.2021 у справі № 910/12464/20 (після проведення державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомості та переходу до нового власника відповідно до статей 120 Земельного кодексу України та 377 Цивільного кодексу України прав і обов`язків орендаря земельної ділянки за договором оренди землі, новий власник звертається до державного реєстратора для проведення державної реєстрації відповідного права оренди на підставі поданого ним чинного договору оренди землі. При цьому укладення з орендодавцем та подання державному реєстратору додаткової угоди до договору оренди землі про заміну сторони договору чинним законодавством України не передбачено, відтак не є обов`язковим);

(2) апеляційний суд неправильно застосував приписи статті 152 Земельного кодексу України та не врахував висновку Верховного Суду щодо правильного застосування вказаної норми у подібних правовідносинах, викладеного у постанові від 13.10.2020 у справі № 908/3146/19 (передумовами та матеріальними підставами для захисту права власності або права користування земельною ділянкою у судовому порядку, зокрема у визначений спосіб, є наявність підтвердженого належними доказами права особи (власності або користування) щодо земельної ділянки, а також підтверджений доказами факт порушення цього права на земельну ділянку (невизнання, оспорювання або чинення перешкод у користуванні, користування з порушенням законодавства - без оформлення права користування, користування з порушенням прав власника або землекористувача тощо)).

Узагальнені доводи касаційної скарги ТОВ "Еквіп-Інвест"

14. Позивач подав касаційну скаргу з підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України.

15. В обґрунтування вказаної підстави зазначає, що апеляційний суд порушив приписи статей 126, 129 ГПК України та не врахував висновків Верховного Суду щодо правильного застосування вказаних норм у подібних правовідносинах, викладених у постановах від 03.10.2019 у справі № 922/445/19, від 19.02.2020 у справі №755/9215/15-ц, від 09.04.2019 у справі № 826/2689/15, від 28.10.2019 у справі № 922/445/19 (у разі недотримання вимог частини 4 статті 126 ГПК суду надано право зменшити розмір витрат на професійну правничу допомогу адвоката, які підлягають розподілу між сторонами, лише за клопотанням іншої сторони. При цьому обов`язок доведення неспівмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, що підлягають розподілу між сторонами. Саме зацікавлена сторона має вчинити певні дії, спрямовані на відшкодування з іншої сторони витрат на професійну правничу допомогу, а інша сторона має право на відповідні заперечення проти таких вимог, що виключає ініціативу суду з приводу відшкодування витрат на професійну правничу допомогу одній із сторін без відповідних дій з боку такої сторони. Обов`язок доведення неспівмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами).

Узагальнені доводи відзиву Позивача на касаційну скаргу Відповідача

16. 29.04.2025 до суду касаційної інстанції надійшов відзив ТОВ "Еквіп-Інвест" на касаційну скаргу Київської міськради, у якому воно заперечує проти її задоволення. Стверджує, що доводи, наведені скаржником є безпідставними, в той час як постанова суду попередньої інстанції винесена з неухильним дотриманням правових норм. З цих підстав просить касаційну скаргу залишити без задоволення, оскаржену постанову залишити без змін.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій

17. Розглядаючи справу, суди попередніх інстанцій встановили, що 31.03.2005 Київська міськрада (як орендодавець) і Відкрите акціонерне товариство "Київхліб" (як орендар) уклали договір оренди земельної ділянки (далі - Договір оренди), за умовами якого орендодавець на підставі пункту 3 рішення Київської міськради від 23.12.2003 № 316/1191, за актом приймання-передачі передав, а орендар прийняв в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі - об`єкт оренди або земельна ділянка), визначену цим договором.

18. У Договорі оренди сторони передбачили, що об`єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з кадастровим номером :85:395:0002, розташована по вул. Щекавицька, 55 у Подільському районі м. Києва, розміром 1,0484 га, з цільовим призначенням - для експлуатації та обслуговування будівель і споруд хлібокомбінату № 2 цех № 1. Домовились також, що договір укладено на 25 (двадцять п`ять) років.

19. Договір оренди підписали уповноважені представники сторін, скріпили його відбитками печаток, а також 31.03.2005 цей правочин було посвідчено державним нотаріусом Першої київської державної нотаріальної контори Петровою Т. М. та зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 21.04.2005 за № 85-6-00192 у Книзі записів державної реєстрації договорів.

20. Поряд з цим, Святошинський районний суд м. Києва рішенням від 18.09.2012 у справі № 2608/14298/12 (№ 2/2608/64/6413/12) визнав за Публічним акціонерним товариством "Київхліб" право власності на ряд нерухомого майна, зокрема й на нерухоме майно, яке знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Щекавицька, 55 і складається з будівлі Головного корпусу (літ. "К") загальною площею 4063,50 кв.м., будівлі трансформаторної станції (літ. "Н") загальною площею 62,0 кв.м., будівлі газорозподільного шиту (літ. "Л") загальною площею 15.80 кв.м., будівлі складу безтарного зберігання борошна (літ. "З") загальною площею 1246,40 кв.м., будівлі прибиральні на дворі на 2 вікна (літ. "Б") загальною площею 83,90 кв.м., будівлі їдальні (літ. "Е") площею 691,30 кв.м., будівлі виробничого корпусу (літ "Ж") загальною площею 547,20 кв.м., будівлі механізованого хлібосховища, павільйону (літ. "И") загальною площею 1810,9 кв.м., будівлі ангару (літ. "Г") загальною площею 62,0 кв.м., будівлі майстерні з котельнею (літера "А") загальною площею 355.8 кв.м., будівлі автовагової (літера "М") загальною площею 10.9 кв.м., будівлі матеріального складу (літера "П") загальною площею 300,8 кв.м., будівлі вантажної прохідної (літера "Р") загальною площею 9,3 кв.м.

21. 25.10.2012 на підставі згаданого рішення Святошинського районного суду м. Києва Комунальне підприємство "Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна" зареєструвало за Публічним акціонерним товариством "Київхліб" право власності на перелічені нежилі будівлі (літ. "К", "Н", "Л", "З", "Б", "Е", "Ж", "И", "Г", "А", "М", "П", "Р"), загальною площею 9259,8 кв.м.

22. 22.02.2016 Публічне акціонерне товариство "Київхліб" (як продавець) і Товариство з обмеженою відповідальністю "ОРБІТАПЛЮС-V" (як покупець) уклали договір купівлі-продажу нежилих будівель, за умовами якого в порядку та на умовах, передбачених цим договором, продавець передає у власність покупця (продає), а покупець приймає (купує) належні продавцю на праві приватної власності нежилі будівлі (літ. "К", "Н", "Л", "З", "Б", "Е", "Ж", "И", "Г", "А", "М", "П", "Р") загальною площею 9259,8 кв.м., що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Щекавицька, 55 та сплачує обумовлену цим договором ціну.

23. Відповідно до п. 1.4 вказаного договору будівлі розташовані на земельних ділянках: площею 1,0484 гектара, кадастровий номер ділянки: :85:395:0002; площею 0,0122 гектара, кадастровий номер: :85:395:0003; площею 0,0016 гектара, кадастровий номер: :85:395:0010, цільове призначення земельних ділянок: для експлуатації та обслуговування будівель і споруд хлібокомбінату № 2, цех № 1.

24. Даний договір підписаний уповноваженими представниками сторін та скріплений відбитками печаток означених суб`єктів господарювання, а також посвідчений приватним нотаріусом КМНО Вегерою Л. О. та зареєстрований 22.02.2016 у реєстрі за № 318.

25. 22.02.2016 державний реєстратор - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Верега Л. О. провів державну реєстрацію права приватної власності Товариства з обмеженою відповідальністю "ОРБІТАПЛЮС-V" на вищенаведені нежилі будівлі (номер запису про право власності: 13428217), що підтверджується Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єктів нерухомого майна (від 25.02.2016 № 53996262).

26. Після цього, а саме 25.02.2016 Товариство з обмеженою відповідальністю "ОРБІТАПЛЮС-V" (як продавець) і ТОВ "Еквіп-Інвест" (як покупець) уклали договір купівлі-продажу нежилих будівель, за умовами якого в порядку та на умовах, передбачених цим договором, продавець передає у власність покупця (продає), а покупець приймає (купує) належні продавцю на праві приватної власності нежилі будівлі (літ. "К", "Н", "Л", "З", "Б", "Е", "Ж", "И", "Г", "А", "М", "П", "Р") загальною площею 9259,8 кв.м., що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Щекавицька, 55 та сплачує обумовлену цим договором ціну.

27. Відповідно до п. 1.4 вказаного договору будівлі розташовані на земельних ділянках: площею 1,0484 гектара, кадастровий номер ділянки: :85:395:0002; площею 0,0122 гектара, кадастровий номер: :85:395:0003; площею 0,0016 гектара, кадастровий номер: :85:395:0010.

28. Даний договір підписаний уповноваженими представниками його сторін та скріплений відбитками печаток означених суб`єктів господарювання, а також 25.02.2016 посвідчений приватним нотаріусом КМНО Кузнєцовою О. А. та зареєстрований у реєстрі за № 345.

29. 25.02.2016 між Товариством з обмеженою відповідальністю "ОРБІТАПЛЮС-V" і ТОВ "Еквіп-Інвест" (покупець) підписано акт приймання-передачі означених нежитлових будівель, загальною площею 9259,8 кв.м., що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Щекавицька, 55.

30. ТОВ "Еквіп-Інвест" здійснено поділ нерухомого майна, що підтверджується висновком щодо технічної можливості поділу об`єкту нерухомого майна від 12.09.2018 № Б-Щ/12/09/18-190 та наказом Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міськради (Київської міської державної адміністрації) від 21.05.2020 № 484 "Про присвоєння поштової адреси об`єкту нерухомості у місті Києві", листом Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міськради (Київської міської державної адміністрації) від 06.09.2018 №19.

31. Крім цього, 05.12.2022 між Приватним акціонерним товариством "Київхлб" та ТОВ "Еквіп-Інвест" підписано акт приймання-передачі документів, згідно якого Приватне акціонерне товариство "Київхліб" передало, а ТОВ "Еквіп-Інвест" прийняло наступні документи: Договір оренди; договір купівлі-продажу нерухомого майна, укладений між Приватним акціонерним товариством "Київхліб" та Товариством з обмеженою відповідальністю "ОРБІТАПЛЮС-V" від 22.02.2016. Документи необхідні для здійснення дії на підтвердження державою фактів припинення Приватним акціонерним товариство "Київхліб" права користування та набуття ТОВ "Еквіп-Інвест" речових прав на земельну ділянку кадастровий номер :85:395:0002, зауважень до документів немає.

32. 04.04.2024 ТОВ "Еквіп-Інвест" звернулося до Київської міськради із заявою від 03.04.2024 № 03-134/2024, в якій просило укласти додаткову угоди до Договору оренди в частині заміни сторони у договорі з Відкритого акціонерного товариства "Київхліб" на ТОВ "Еквіп-Інвест". До вказаної заяви Позивач додав: проєкт додаткової угоди; витяг з ЄДРПОУ; копію договору купівлі-продажу нежитлових будівель від 22.02.2016; копію договору купівлі-продажу нежитлових будівель від 25.02.2016; витяги з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності щодо нерухомого майна.

33. Листом від 06.05.2024 № 05716-6106 Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міськради (Київської міської державної адміністрації), на виконання доручення заступника міського голови - секретаря Київської міськради Бондаренка В. В. від 04.04.2024 №08/12802, повідомив наступне: особливості набуття прав оренди на землю із земель комунальної власності у місті Києві регулюється Порядком набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, затвердженим рішенням Київської міськради від 20.04.2017 № 241/2463 (далі - Порядок). Так, відповідно до пункту 7.1 Порядку укладення договору оренди земельної ділянки здійснюється на підставі рішення Київської міськради. Згідно з пунктами 3.9 та 3.10 розділу 3 Порядку Товариству з метою прийняття Київською міськрадою відповідного рішення щодо розпорядження земельною ділянкою потрібно звернутися в установленому порядку до центру надання адміністративних послуг з заявою на отримання адміністративної послуги.

34. Звертаючись до суду, Позивач вказував, що лист Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міськради (Київської міської державної адміністрації) від 06.05.2024 №05716-6106 суперечить законодавству, зокрема, статтям 120, 134 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України та крім цього, порушує право ТОВ "Еквіп-Інвест" на належне оформлення права користування земельної ділянкою під своєю нерухомістю.

Оцінка аргументів учасників справи та висновків судів попередніх інстанцій

35. Відповідно до частини 1 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

36. Верховний Суд заслухав суддю-доповідача, пояснення представників Позивача (Безносик А. О.) і Відповідача (Самелюк К. О.), дослідив наведені у касаційних скаргах доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевірив на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосовування і дотримання судом попередньої інстанції норм матеріального та процесуального права і вважає, що касаційна скарга Київської міськради підлягає задоволенню, а касаційна скарга ТОВ "Еквіп-Інвест" задоволенню не підлягає, виходячи з таких міркувань.

37. Предметом позову у цій справі є матеріально-правова вимога про визнання укладеною додаткової угоди про зміну сторони в Договорі оренди земельної ділянки. Підставою позову зазначено обставини набуття Позивачем об`єктів нерухомості, розташованих на земельній ділянці комунальної власності, орендарем якої значиться колишній власник об`єкта нерухомості, та заперечення Відповідача (орендодавця) щодо укладення з Позивачем додаткової угоди про зміну сторони в чинному Договорі оренди земельної ділянки.

38. Як вже зазначалося, місцевий господарський суд у задоволенні позову відмовив. В обґрунтування рішення вказав, що набуття Позивачем у спірних правовідносинах права оренди відбулося в силу закону і не потребувало прийняття додаткових рішень з боку орендодавця, зокрема, надання ним згоди на зміну сторони правочину та укладання з цього питання додаткової угоди.

39. Апеляційний господарський суд з висновком господарського суду першої інстанції не погодився і вказав, що у спірних правовідносинах є підстави для визнання укладеною додаткової угоди до Договору оренди про заміну орендаря у цьому правочині.

40. Перевіряючи правильність застосовування судом попередньої інстанції норм матеріального права при наданні вказаного висновку, Верховний Суд виходить з того, що відповідно до статті 512 Цивільного кодексу України кредитор у зобов`язанні може бути замінений також в інших випадках, встановлених законом.

41. Згідно із частинами 1, 2 статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

42. Отже, правовими підставами зміни договору є істотне порушення договору другою стороною, а також інші випадки, встановлені договором або законом.

43. Відповідно до статей 125, 126 Земельного кодексу України право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

44. Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державній реєстрації прав підлягають: речові права на нерухоме майно, похідні від права власності: право оренди (суборенди) земельної ділянки.

45. За змістом частини 1 статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі, зокрема, укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації; інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

46. Отже, право оренди земельної ділянки виникає після державної реєстрації такого права, яка проводиться державним реєстратором у порядку, передбаченому Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", на підставі договору оренди землі та інших документів, які підтверджують набуття права оренди земельної ділянки.

47. Відповідно до висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України, інших положеннях законодавства.

48. Згідно з висновками, викладеними у постанові Великої Палати Верховного Суду від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди (зміст якого розкривається, зокрема, у статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України) особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття. Отже, відповідно до зазначених правових норм власники споруди мають право на користування земельною ділянкою, на якій вона розташована. Ніхто інший, окрім власника цього об`єкта, не може претендувати на вказану земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.

49. Згідно з частиною 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

50. Тобто особа, яка набула право власності на це нерухоме майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно. Ця правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 915/672/17, від 17.04.2018 у справі № 922/2883/17, від 30.05.2018 у справі № 908/1990/17, від 05.06.2018 у справі № 920/717/17, від 20.06.2018 у справі № 913/661/17, від 27.06.2018 у справі № 921/613/17-г/17, від 05.09.2018 у справі № 904/9027/17, від 04.10.2018 у справі № 904/326/18, від 04.06.2019 у справі № 914/1925/18, від 26.11.2019 у справі № 917/92/19.

51. Подібна правова позиція, що у розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває право оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні, викладена у постановах Верховного Суду від 19.06.2018 у справі № 922/3655/17, від 05.09.2018 у справі № 904/9027/17, від 07.11.2018 у справі № 910/20774/17, від 29.11.2018 у справі № 915/1416/17, від 06.12.2018 у справі № 902/1592/15, від 27.02.2019 у справі № 913/661/17 від 06.03.2019 у справі № 914/2687/17, від 04.06.2019 у справі № 914/1925/18, від 26.11.2019 у справі № 917/92/19.

52. Враховуючи викладене, після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також право оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки. Аналогічний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 29.08.2018 у справі № 920/675/17, від 26.11.2019 у справі № 917/92/19, від 18.02.2020 у справі № 907/132/19.

53. Таким чином, після проведення державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомості та переходу до нового власника відповідно до статей 120 Земельного кодексу України та 377 Цивільного кодексу України прав і обов`язків орендаря земельної ділянки за договором оренди землі, новий власник звертається до державного реєстратора для проведення державної реєстрації відповідного права оренди на підставі поданого ним чинного договору оренди землі. При цьому укладення з орендодавцем та подання державному реєстратору додаткової угоди до договору оренди землі про заміну сторони договору чинним законодавством України не передбачено, відтак не є обов`язковим. Аналогічний правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду від 06.09.2022 у справі № 920/591/21, від 22.06.2023 у справі № 910/16433/21, від 09.02.2022 у справі № 914/3250/20, від 26.08.2021 у справі № 910/12464/20, тобто тих, на які посилається Київська міськрада у своїй касаційній скарзі.

54. Подібний правовий висновок щодо застосування частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України у правовідносинах щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки, зокрема заміна орендаря у договорі оренди, у судовому порядку шляхом визнання укладеним договору оренди (додаткової угоди до договору), викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 30.06.2020 у справі № 927/79/19.

55. З обставин цієї справи слідує, що Договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер - :85:395:0002) між Київською міськрадою та Відкритим акціонерним товариством "Київхліб" було укладено 31.03.2005.

56. Тобто, з 31.03.2005 орендарем вказаної земельної ділянки було Відкрите акціонерне товариство "Київхліб". При цьому, останнє згідно із свідоцтвом про право власності на майновий комплекс від 10.07.2000 серія МК № 010003193 було власником майнового комплексу - Хлібокомбінат № 2, цех № 1, площею 7782,700 кв.м., який розташований в місті Києві за адресою: вул. Щекавична, 55 і до якого входило 9 будівель та споруд. В свою чергу, згідно з рішенням про державну реєстрацію прав від 25.10.2012 за Публічним акціонерним товариством "Київхліб" зареєстровано право власності на нежилі будівлі (літ. "К", "Н", "Л", "З", "Б", "Е", "Ж", "И", "Г", "А", "М", "П", "Р"), загальною площею 9259,8 кв.м.

57. В подальшому, 22.02.2016 Публічне акціонерне товариство "Київхліб" продало перелічені нежитлові будівлі Товариству з обмеженою відповідальністю "ОРБІТАПЛЮС-V", а 25.02.2016 останнє відчужило ці будівлі на користь ТОВ "Еквіп-Інвест".

58. На момент набуття новим власником, в даному випадку ТОВ "Еквіп-Інвест" права власності на нежилі будівлі (25.02.2016), укладений попереднім власником майна (Публічним акціонерним товариством "Київхліб") Договір оренди землі був чинним (строк дії до 31.03.2030), а тому після відчуження 22.02.2015, а в подальшому 25.02.2016 об`єктів нерухомості, розташованих, зокрема, на орендованій земельній ділянці (кадастровий номер: :85:395:0002), вказаний договір припинився щодо Публічного акціонерного товариства "Київхліб", однак діяв на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості - Товариства з обмеженою відповідальністю "ОРБІТАПЛЮС-V", а наразі діє щодо діючого власника нерухомості - ТОВ "Еквіп-Інвест".

59. Таким чином, враховуючи вказані обставини, а також наведені висновки Верховного Суду, абсолютно правильним є висновок саме місцевого господарського суду про те, що набуття Позивачем у спірних правовідносинах права оренди відбулося в силу Закону і не потребувало прийняття додаткових рішень з боку орендодавця та надання орендодавцем згоди на зміну сторони правочину чи укладання з цього питання додаткової угоди до Договору оренди землі. У разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично і не залежить від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.

60. Звідси, оскільки у спірних правовідносинах були відсутні підстави, визначені як Договором оренди, так і законом для зміни вказаного договору, колегія суддів Верховного Суду погоджується із висновком господарського суду першої інстанції про те, що позовні вимоги ТОВ "Еквіп-Інвест" у цій справі є необґрунтованими, а відтак задоволенню не підлягали.

61. Протилежний висновок господарського суду апеляційної інстанції колегія суддів визнає неправомірним, позаяк констатує, що зроблено такий висновок з неправильним застосуванням норм матеріального права, які регулюють спірні правовідносини та без врахування висновків Верховного Суду щодо їх правильного застосування у подібних правовідносинах, що в результаті призвело до ухвалення оскарженої постанови про скасування законного і обґрунтованого рішення місцевого господарського суду.

62. Суд касаційної інстанції також окремо відмічає й помилковість аргументів апеляційного господарського суду про те, що позовні вимоги у цій справі підлягали задоволенню з огляду на те, що Позивачеві було відмовлено у проведенні державної реєстрації права оренди на земельну ділянку, оскільки по-перше, Київська міськрада є органом місцевого самоврядування, а не суб`єктом державної реєстрації прав, а по-друге, вказані обставини взагалі не були підставою позову у цій справі, а тому вони необґрунтовано покладені судом в основу оскарженої постанови.

63. Враховуючи наведене, Верховний Суд вважає, що заявлена Київською міськрадою у касаційній скарзі підстава касаційного оскарження, передбачена у пункті 1 частини 2 статті 287 ГПК України в межах касаційного провадження у цій справі знайшла своє підтвердження. Відповідач належним чином довів суду касаційної інстанції підстави для скасування постанови суду попередньої інстанції, а відтак і підстави для задоволення поданої касаційної скарги.

64. Відповідно до частин 1 та 3 статті 244 ГПК України суд, що ухвалив рішення, може за заявою учасників справи чи з власної ініціативи ухвалити додаткове рішення, якщо, зокрема, судом не вирішено питання про судові витрати. Суд, що ухвалив рішення, ухвалює додаткове судове рішення в тому самому складі протягом десяти днів з дня надходження відповідної заяви. Додаткове судове рішення ухвалюється в тому самому порядку, що й судове рішення.

65. За змістом статті 244 ГПК України додаткове судове рішення є похідним від первісного судового акта, є його невід`ємною складовою та ухвалюється в тому самому складі та порядку, що й судове рішення; додаткове судове рішення є засобом усунення неповноти судового рішення, внаслідок якої, зокрема, залишилося невирішеним питання про судові витрати. Вказана правова позиція узгоджується із висновками, викладеними, зокрема, у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 21.05.2021 у справі № 905/1623/20, Верховного Суду від 22.10.2019 у справі № 922/2665/17, від 12.01.2021 у справі № 1540/4122/18, від 17.02.2021 у справі № 522/17366/13-ц, від 25.03.2021 у справі № 640/15192/19.

66. Додаткове рішення не може існувати окремо від первісного (основного) рішення та у разі скасування рішення у справі ухвалене додаткове рішення втрачає силу. Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 16.04.2018 у справі № 923/631/15, від 23.01.2020 у справі № 910/20089/17, від 23.12.2021 у справі № 925/81/21, від 09.02.2022 у справі № 910/17345/20, від 06.04.2023 у справі № 910/18417/21.

67. Таким чином, оскільки при здійсненні касаційного провадження у цій справі колегія суддів виявила неправильне застосування норм матеріального права, що є підставою для скасування оскарженої основної постанови суду апеляційної інстанції від 18.03.2025, то скасуванню підлягає й додаткова постанова цього ж суду від 08.04.2025 як похідна від первісного судового акта, що є його невід`ємною складовою.

68. Щодо ж касаційної скарги ТОВ "Еквіп-Інвест" на додаткову постанову господарського суду апеляційної інстанції від 08.04.2025, то підстав для її задоволення не вбачається, адже з огляду на висновок суду касаційної інстанції про скасування цієї додаткової постанови в цілому як похідної в основного судового рішення, досягнення бажаного скаржником результату ініційованого провадження у вигляді збільшення суми витрат на професійну правничу допомогу, не виявляється можливим.

Висновки за результатами розгляду касаційних скарг

69. Суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишити в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині (пункт 4 частини 1 статті 308 ГПК України).

70. Суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону (стаття 312 ГПК України).

71. Враховуючи наведені положення закону та висновки, зроблені касаційним судом під час касаційного провадження у даній справі про те, що оскарженою постановою апеляційного господарського суду від 18.03.2025 було скасовано рішення місцевого господарського суду від 26.11.2024, яке відповідало закону, колегія суддів Верховного Суду вирішила, що така постанова разом з додатковою постановою від 08.04.2025 підлягають скасуванню, а рішення господарського суду першої інстанції підлягає залишенню в силі. Звідси касаційна скарга Київської міськради судом касаційної інстанції визнається обґрунтованою і задовольняється, в задоволенні ж касаційної скарги ТОВ "Еквіп-Інвест" касаційний суд відмовляє.

Судові витрати

72. В порядку статті 129 ГПК України судовий збір за подання касаційної скарги Відповідача у розмірі 6 056 грн покладається на Позивача.

Керуючись статтями 129, 300, 301, 306, 308, 312, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Еквіп-Інвест" залишити без задоволення.

2. Касаційну скаргу Київської міської ради задовольнити.

3. Скасувати постанову Північного апеляційного господарського суду від 18.03.2025 і додаткову постанову цього ж суду від 08.04.2025 у справі № 910/6450/24, а рішення Господарського суду міста Києва від 26.11.2024 у цій справі залишити в силі.

4. Стягнути Товариства з обмеженою відповідальністю "Еквіп-Інвест" (01135, м. Київ, вул. В`ячеслава Чорновола, буд. 41, ) на користь Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36, ) 6 056 грн за подання касаційної скарги.

5. Доручити Господарському суду міста Києва видати відповідний наказ

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Міщенко І. С.

Судді Берднік І. С.

Зуєв В. А.