ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 травня 2025 року

м. Київ

cправа № 910/6678/24

20 травня 2025 року

м. Київ

справа № 910/6678/24

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Багай Н. О.,

секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,

за участю представників:

позивача - Коломієць Т. М. (адвокат),

відповідача - Перепелиціна К. М. (у порядку самопредставництва),

третя особа - не з`явилися,

розглянув касаційну скаргу Київської міської ради

на рішення Господарського суду міста Києва від 05.09.2024 (суддя - Ващенко Т. М.), додаткове рішення Господарського суду міста Києва від 08.10.2024 (суддя - Ващенко Т. М.), постанову Північного апеляційного господарського суду від 13.03.2025 (судді: Тарасенко К. В. - головуючий, Коробенко Г. П., Тищенко А. І.) та додаткову постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.03.2025 (судді: Тарасенко К. В. - головуючий, Коробенко Г. П., Тищенко А. І.)

та касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "АЛВІВА БАНС"

на додаткову постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.03.2025 у справі

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "АЛВІВА БАНС"

до Київської міської ради,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Приватне акціонерне товариство "Українські хлібні традиції",

про визнання укладеною додаткової угоди до договору.

Короткий зміст і підстави позовних вимог

1. У травні 2024 року Товариство з обмеженою відповідальністю "АЛВІВА БАНС" (далі - ТОВ "АЛВІВА БАНС" / Товариство) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про визнання укладеною між Київською міською радою (далі - КМР) та Товариством додаткової угоди до договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу КМР (Київської міської державної адміністрації) 15.04.2005 за № 91-6-00434, у наданій позивачем редакції.

2. Позовні вимоги обґрунтовані наявністю підстав для внесення змін до укладеного між Приватним акціонерним товариством "Українські хлібні традиції" та Київською міською радою договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу КМР (Київської міської державної адміністрації) 15.04.2005 за № 91-6-00434, у зв`язку з переходом до позивача прав і обов`язків користувача земельної ділянки.

Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій

3. Рішенням Господарського суду міста Києва від 05.09.2024, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 13.03.2025, позов задоволено повністю.

4. Судові рішення мотивовано тим, що користувач земельної ділянки має право не лише на саме користування землею, але і на належне оформлення та державну реєстрацію такого права саме за собою, а відмова в належному оформленні правовстановлюючих документів на земельну ділянку, право орендного користування якою позивачем набуто в силу прямої вказівки закону, безумовно порушує його права й охоронювані законом інтереси та призводить до правової невизначеності щодо його прав і обов`язків, як сторони договору, у відносинах не тільки з відповідачем, але і з будь-якими іншими особами, яким позивач, у разі необхідності, має доводити наявність таких прав чи обов`язків за договором.

5. Додатковим рішенням Господарського суду міста Києва від 08.10.2024 заяву ТОВ "АЛВІВА БАНС" задоволено частково: стягнуто з КМР на користь Товариства 46 000,00 грн витрат на професійну правничу допомогу, в іншій частині в задоволенні заяви відмовлено.

6. Додатковою постановою Північного апеляційного господарського суду від 26.03.2025 заяву ТОВ "АЛВІВА БАНС" про розподіл та стягнення судових витрат задоволено частково: стягнуто з КМР на користь Товариства 10 000,00 грн витрат на професійну правничу допомогу в суді апеляційної інстанції; у задоволенні решти заяви ТОВ "АЛВІВА БАНС" про розподіл та стягнення судових витрат відмовлено.

Короткий зміст вимог касаційних скарг

7. У касаційній скарзі КМР просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 05.09.2024, додаткове рішення Господарського суду міста Києва від 08.10.2024, постанову Північного апеляційного господарського суду від 13.03.2025, додаткову постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.03.2025, ухвалити нове рішення про відмову у задоволені позовних вимог у повному обсязі.

8. У касаційній скарзі ТОВ "АЛВІВА БАНС" просить задовольнити касаційну скаргу Товариства на додаткову постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.03.2025 у справі № 910/6678/24 в частині відмови в задоволенні заяви Товариства про розподіл та стягнення судових витрат в сумі 19 000 грн та прийняти в цій частині нове рішення, яким задовольнити заяву Товариства про розподіл та стягнення судових витрат в повному обсязі.

Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

9. На обґрунтовування наявності підстави для касаційного оскарження згідно з положеннями пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) КМР посилається на те, що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права, зокрема статтю 120 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) та статті 377, 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду:

- від 22.01.2019 у справі № 912/1856/16 та від 14.05.2019 у справі № 910/11511/18, згідно з якими суд зобов`язаний з`ясувати характер спірних правовідносин (предмет і підстави позову), наявність/відсутність порушеного права чи інтересу та можливість його поновлення/захисту в обраний спосіб, адже гарантоване статтею 55 Конституції України й конкретизоване у законах України право на судовий захист передбачає можливість звернення до суду за захистом порушеного права, але вимагає, щоб твердження позивача про порушення було обґрунтованим. Таке порушення прав має бути реальним, стосуватися індивідуально виражених прав або інтересів особи, яка стверджує про їх порушення. Отже, захисту підлягає наявне законне порушене право (інтерес) особи, яка є суб`єктом (носієм) порушених прав чи інтересів та звернулася за таким захистом до суду. Тому для того, щоб особі було надано судовий захист, суд встановлює, чи особа дійсно має порушене право (інтерес), і чи це право (інтерес) порушено відповідачем. Відсутність порушеного права чи невідповідність обраного позивачем способу його захисту способам, визначеним законодавством, встановлюється при розгляді справи по суті та є підставою для прийняття судом рішення про відмову в позові (подібний правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 15.08.2019 у справі № 1340/4630/18);

- від 30.06.2020 у справі № 927/79/19, у якій Велика Палата Верховного Суду наголосила на такому:

"6.18. При цьому укладення з орендодавцем та подання державному реєстратору додаткової угоди до договору оренди землі про заміну орендаря з громадянина на фермерське господарство чинним законодавством України не передбачено, відповідно не є обов`язковим.

6.19. Враховуючи норми частини другої статті 651 ЦК України та вищевикладені обставини, Велика Палата Верховного Суду вважає, що позовні вимоги позивача є необґрунтованими та задоволенню не підлягають";

- від 06.09.2022 у справі № 920/591/21 та від 22.06.2023 у справі № 910/16433/21, у яких зазначено, що "після проведення державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомості та переходу до нового власника відповідно до статей 120 ЗК України та 377 ЦК України прав і обов`язків орендаря земельної ділянки за договором оренди землі, новий власник звертається до державного реєстратора для проведення державної реєстрації відповідного права оренди на підставі поданого ним чинного договору оренди землі. При цьому укладення з орендодавцем та подання державному реєстратору додаткової угоди до договору оренди землі про заміну сторони договору чинним законодавством України не передбачено, відтак не є обов`язковим";

- від 09.02.2022 у справі № 914/3250/20 щодо застосування приписів частини 2 статті 651 ЦК України, у якій Верховний Суд виснував про таке: "32. Таким чином, після проведення державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомості та переходу до нового власника відповідно до статей 120 ЗК України та 377 ЦК України прав і обов`язків орендаря земельної ділянки за договором оренди землі, новий власник звертається до державного реєстратора для проведення державної реєстрації відповідного права оренди на підставі поданого ним чинного договору оренди землі. При цьому укладення з орендодавцем та подання державному реєстратору додаткової угоди до договору оренди землі про заміну сторони договору чинним законодавством України не передбачено, тому не є обов`язковим. 34. Враховуючи положення частини 2 статті 651 ЦК України та встановлені судами обставини, колегія суддів Верховного Суду вважає, що позовні вимоги позивача є необґрунтованими та задоволенню не підлягають, оскільки відсутні підстави, визначені як договором, так і законом для зміни договору оренди";

- від 13.10.2020 у справі № 908/3146/19, від 26.08.2021 у справі № 910/12464/20, у яких Верховний Суд з посиланням на приписи статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, статті 7 Закону України "Про оренду землі" виснував, що у спірних правовідносинах відбулась заміна сторони у договорі оренди, а саме до позивача перейшли права орендаря за цим договором, які мав попередній орендар. При цьому договір оренди земельної ділянки щодо попереднього власника нерухомого майна припинився відповідним договором купівлі-продажу. Враховуючи, що позивач замінив попереднього орендаря за договором оренди та набув його права та обов`язки орендаря за правочином у тому ж обсязі та на тих самих умовах, що є підставою для реєстрації відповідного речового права позивача, суд дійшов висновку про непорушення відповідачем права позивача, про захист якого він звернувся.

10. На обґрунтовування наявності підстави для касаційного оскарження згідно з положеннями пункту 1 частини 2 статті 287 ГПК України ТОВ "АЛВІВА БАНС" посилається на те, що суд апеляційної інстанції при ухваленні оскаржуваної додаткової постанови порушив норми процесуального права, а саме: положення статей 126, 129 ГПК України, не врахував правові висновки, наведені у постановах Верховного Суду від 03.10.2019 у справі № 922/445/19, від 19.02.2020 у справі № 755/9215/15-ц, від 09.04.2019 у справі № 826/2689/15, за змістом яких обов`язок доведення неспівмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, що підлягають розподілу між сторонами, а також саме зацікавлена сторона має вчинити певні дії, спрямовані на відшкодування з іншої сторони витрат на професійну правничу допомогу, а інша сторона має право на відповідні заперечення проти таких вимог, що виключає ініціативу суду з приводу відшкодування витрат на професійну правничу допомогу одній із сторін без відповідних дій з боку такої сторони.

Узагальнений виклад позиції інших учасників справи

11. ТОВ "АЛВІВА БАНС" у відзиві на касаційну скаргу КМР просить залишити її без задоволення з мотивів, викладених в оскаржуваних судових рішеннях.

Розгляд справи Верховним Судом

12. Верховний Суд ухвалою від 21.04.2025 відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою КМР на рішення Господарського суду міста Києва від 05.09.2024, додаткове рішення Господарського суду міста Києва від 08.10.2024, постанову Північного апеляційного господарського суду від 13.03.2025 та додаткову постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.03.2025 у справі № 910/6678/24 та призначив справу до розгляду на 20.05.2025.

Верховний Суд ухвалою від 05.05.2025 відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою Товариства на додаткову постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.03.2025 у справі №910/6678/24.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

13. 15.03.2005 між КМР та Відкритим акціонерним товариством "Київхліб" було укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу КМР (Київської міської державної адміністрації) в книзі записів державної реєстрації договорів від 15.04.2005 за № 91-6-00434, за умовами якого передано в оренду земельну ділянку площею 1,2883 га, кадастровий номер :88:059:0007, для експлуатації та обслуговування будівель і споруд дослідного хлібзаводу на вул. Ежена Потьє, 4 у зв`язку з переходом права власності на майновий комплекс (свідоцтво про право власності від 10.07.2000 серія МК №010003181) за рахунок частини земель, відведених відповідно до рішення виконавчого комітету КМР депутатів трудящих від 01.12.1953 № 2334 "Про відвід земельної ділянки Київському Державному тресту "Головхліб" під будівництво булочно-кондитерського комбінату". Згідно з пунктом 3.1 договору його укладено на 25 років.

14. 17.03.2017 між Публічним акціонерним товариством "Київхліб" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Орбітаплюс-V" укладено договір купівлі-продажу майнового комплексу, згідно з яким у власність покупця перейшов майновий комплекс площею 6706,4 м2, розташований за адресою: м. Київ, вул. Потьє Ежена, 4; майновий комплекс, який є предметом цього договору, розташований на земельній ділянці площею 1,2883 га, кадастровий номер :88:059:0007 (пункт 1.4).

15. Крім того 17.03.2017 між Публічним акціонерним товариством "Київхліб" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Орбітаплюс-V" укладено договір купівлі-продажу нежилого будинку, згідно з яким у власність покупця перейшов нежилий будинок - продовольчий магазин площею 148,7 м2, розташований за адресою: м. Київ, вул. Потьє Ежена, 4К, майновий комплекс, який є предметом цього договору, розташований на земельній ділянці площею 1,2883 га, кадастровий номер :88:059:0007 (пункт 1.4).

16. 23.03.2017 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Орбітаплюс-V" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ростмен" укладено договір купівлі-продажу комплексу будівель, згідно з яким у власність покупця перейшов комплекс будівель площею 6690,7 м2, розташований за адресою: м. Київ, вул. Потьє Ежена, 4Б; нерухоме майно, яке є предметом цього договору, розташоване на земельній ділянці площею 3,0375 га, кадастровий номер :78:045:0007 (пункт 1.4).

17. 23.03.2017 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Орбітаплюс-V" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ростмен" укладено договір купівлі-продажу нежитлової будівлі, згідно з яким у власність покупця перейшла нежитлова будівля площею 216,8 м2, розташована за адресою: м. Київ, вул. Потьє Ежена, 4А; нежитлова будівля, що відчужується за цим договором, розташована на земельній ділянці площею 3,0375 га, кадастровий номер :78:045:0007 (пункт 1.4).

18. В подальшому Товариство з обмеженою відповідальністю "СФ Юкрейн Холдінгз" стало власником нежитлової будівлі (літ. А), загальною площею 216,8 м2, розташованої за адресою: м. Київ, вул. Цедіка Антона (до перейменування Потьє Ежена), 4А на підставі договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 01.04.2019, за умовами якого нерухоме майно, яке є предметом цього договору, розташоване на земельній ділянці площею 1,2883 га, кадастровий номер :88:059:0007 (пункт 1.2).

19. 01.04.2019 Товариством з обмеженою відповідальністю "СФ Юкрейн Холдінгз" укладено договір купівлі-продажу комплексу будівель, згідно з яким придбано комплекс будівель, загальною площею 6690,7 м2, розташований за адресою: м. Київ, Цедіка Антона (до перейменування Потьє Ежена), 4Б; нерухоме майно, яке є предметом цього договору, розташоване на земельній ділянці площею 1,2883 га, кадастровий номер :88:059:0007 (пункт 1.3).

20. Таким чином, Товариство з обмеженою відповідальністю "СФ Юкрейн Холдінгз" стало власником усього нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, кадастровий номер :88:059:0007.

21. 15.12.2023 змінилася назва Товариства з обмеженою відповідальністю "СФ Юкрейн Холдінгз" на ТОВ "АЛВІВА БАНС".

22. Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, земельна ділянка площею 1.2883 га, кадастровий номер :88:059:0007, перебуває в орендному користуванні Приватного акціонерного товариства "Українські хлібні традиції" на підставі договору оренди земельної ділянки, серія та номер: 17-1494, виданого 15.03.2005, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу КМР (КМДА), про що зроблено запис від 15.04.2005 за № 91-6-00434 у книзі записів державної реєстрації договорів.

23. Листом від 02.12.2022 № 258 Приватне акціонерне товариство "Київхліб" (в подальшому найменування змінено на Приватне акціонерне товариство "Українські хлібні традиції") звернулося до Товариства з обмеженою відповідальністю "СФ Юкрейн Холдінгз" щодо надання оригіналу договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер :88:059:0007, укладеного 15.03.2005 між Відкритим акціонерним товариством "Київхліб" та КМР, зареєстрованого в книзі записів держаної реєстрації договорів 15.04.2005 за № 91-6-00434, з метою здійснення дій на підтвердження державою фактів набуття новим власником майна права оренди на земельну ділянку.

24. За актом приймання-передачі документів від 05.12.2022 Приватне акціонерне товариство "Київхліб" передало Товариству з обмеженою відповідальністю "СФ Юкрейн Холдінгз" оригінал договору оренди земельної ділянки від 15.03.2005 та договори купівлі-продажу нерухомого майна від 17.03.2017.

25. 04.04.2024 позивач звернувся до КМР з проектом додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу КМР (КМДА) 15.04.2005 за № 91-6-00434.

26. Листом від 06.05.2024 № 05716-6106 Департамент земельних ресурсів виконавчого органу КМР (КМДА), на виконання доручення заступника міського голови - секретаря КМР Бондаренка В. В. від 04.04.2024 № 08/12802, повідомив про відсутність підстав для переходу права оренди до Товариства у зв`язку з тим, що укладення договору оренди земельної ділянки здійснюється на підставі рішення КМР, для прийняття якого позивачу потрібно звернутися в установленому порядку до центру надання адміністративних послуг з заявою на отримання адміністративної послуги.

27. Звертаючись до суду, позивач наголошує на тому, що лист Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу КМР (КМДА) від 06.05.2024 № 05716-6106 суперечить законодавству, зокрема, статтям 120, 134 ЗК України та статті 377 ЦК України. Фактично, на думку позивача, Департамент не розглянув лист позивача, оскільки останній направляв проект додаткової угоди про заміну сторони договору на підставі статті 120 ЗК України, а не в порядку відведення земельної ділянки.

28. Відповідач, заперечуючи проти позову, зазначає, що після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також право оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки.

29. Спір у справі стосується питання щодо наявності чи відсутності підстав для внесення змін до договору оренди земельної ділянки, у зв`язку з переходом до позивача прав і обов`язків користувача земельної ділянки.

Позиція Верховного Суду

30. Згідно з положеннями частини 1 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

31. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційних скаргах доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу відповідача слід задовольнити, а касаційну скаргу позивача залишити без задоволення, з огляду на таке.

32. Касаційну скаргу КМР з посиланням на положення пункту 1 частини 2 статті 287 ГПК України мотивовано тим, що суд апеляційної інстанції застосував норму права без урахування висновків щодо застосування норм права, зокрема статті 120 ЗК України та статей 377, 651 ЦК України) у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 22.01.2019 у справі № 912/1856/16 та від 14.05.2019 у справі № 910/11511/18, від 30.06.2020 у справі № 927/79/19, від 06.09.2022 у справі № 920/591/21 та від 22.06.2023 у справі № 910/16433/21, від 09.02.2022 у справі № 914/3250/20, від 13.10.2020 у справі № 908/3146/19, від 26.08.2021 у справі № 910/12464/20 (щодо імперативного переходу права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості).

33. За змістом пункту 1 частини 2 статті 287 ГПК України, оскарження судових рішень з підстави, передбаченої цим пунктом, може мати місце за наявності таких складових: неоднакове застосування одних і тих же норм матеріального права апеляційним судом у справі, в якій подано касаційну скаргу, та у постанові Верховного Суду, яка містить висновок щодо застосування цієї ж норми права у подібних правовідносинах; ухвалення різних за змістом судових рішень у справі, у якій подано касаційну скаргу, і у справі, в якій винесено постанову Верховного Суду; спірні питання виникли у подібних правовідносинах.

34. Під судовими рішеннями в подібних правовідносинах слід розуміти такі рішення, де схожі предмет спору, підстави позову, зміст позовних вимог та встановлені фактичні обставини, а також має місце однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин. Такий правовий висновок викладено у пункті 60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц (провадження № 14-737цс19).

35. Дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі КМР, Верховний Суд зазначає, що обставини, які стали підставою для відкриття касаційного провадження відповідно до пункту 1 частини 2 статті 287 ГПК України, у цьому випадку підтвердилися, з огляду на таке.

36. Предметом позову у цій справі є матеріально-правова вимога про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, у наданій позивачем редакції. Підставою позову зазначено набуття позивачем об`єкта нерухомості, розташованого на земельній ділянці комунальної власності, орендарем якої є колишній власник об`єкта нерухомості, та заперечення відповідача (орендодавця) щодо укладення з позивачем додаткової угоди про зміну сторони в чинному договорі оренди земельної ділянки.

37. Суди зазначили, що внаслідок набуття позивачем права власності на нерухоме майно, розташоване на земельній ділянці, кадастровий номер :88:059:0007, до нього перейшли права орендаря за цим договором, які мав попередній власник нерухомого майна - ВАТ "Київхліб". У оскаржуваних судових рішення суди попередніх інстанцій дійшли висновку, що відмова в належному оформленні правовстановлюючих документів на земельну ділянку, право орендного користування якою позивачем набуто в силу прямої вказівки закону, безумовно порушує його права й охоронювані законом інтереси та призводить до правової невизначеності щодо його прав і обов`язків, як сторони договору, у відносинах не тільки з відповідачем, але і з будь-якими іншими особами, яким позивач, у разі необхідності, має доводити наявність таких прав чи обов`язків за договором.

38. Відповідно до статті 512 ЦК України кредитор у зобов`язанні може бути замінений також в інших випадках, встановлених законом.

39. Згідно із частинами 1, 2 статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Отже, правовими підставами зміни договору є істотне порушення договору другою стороною, а також інші випадки, встановлені договором або законом.

40. Відповідно до статей 125, 126 ЗК України право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

41. Згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди (зміст якого розкривається, зокрема, у статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України) особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття.

42. Згідно з частиною 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

43. Тобто особа, яка набула право власності на це нерухоме майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно. Ця правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 915/672/17, від 17.04.2018 у справі № 922/2883/17, від 30.05.2018 у справі № 908/1990/17, від 05.06.2018 у справі № 920/717/17, від 20.06.2018 у справі № 913/661/17, від 27.06.2018 у справі № 921/613/17-г/17, від 05.09.2018 у справі № 904/9027/17, від 04.10.2018 у справі № 904/326/18, від 04.06.2019 у справі № 914/1925/18, від 26.11.2019 у справі № 917/92/19.

44. Подібна правова позиція, що у розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває право оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні, викладена у постановах Верховного Суду від 19.06.2018 у справі № 922/3655/17, від 05.09.2018 у справі № 904/9027/17, від 07.11.2018 у справі № 910/20774/17, від 29.11.2018 у справі № 915/1416/17, від 06.12.2018 у справі № 902/1592/15, від 27.02.2019 у справі № 913/661/17 від 06.03.2019 у справі № 914/2687/17, від 04.06.2019 у справі № 914/1925/18, від 26.11.2019 у справі № 917/92/19.

45. Ураховуючи викладене, після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також право оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки. Аналогічний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 29.08.2018 у справі № 920/675/17, від 26.11.2019 у справі № 917/92/19, від 18.02.2020 у справі № 907/132/19.

Таким чином, після проведення державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомості та переходу до нового власника відповідно до статей 120 ЗК України та 377 ЦК України прав і обов`язків орендаря земельної ділянки за договором оренди землі, новий власник звертається до державного реєстратора для проведення державної реєстрації відповідного права оренди на підставі поданого ним чинного договору оренди землі. При цьому укладення з орендодавцем та подання державному реєстратору додаткової угоди до договору оренди землі про заміну сторони договору чинним законодавством України не передбачено, відтак не є обов`язковим.

Подібний правовий висновок щодо застосування частини 2 статті 651 ЦК України у правовідносинах щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки, зокрема заміна орендаря у договорі оренди, у судовому порядку шляхом визнання укладеним договору оренди (додаткової угоди до договору), викладений у постановах Верховного Суду від 30.06.2020 у справі № 927/79/19, від 09.02.2022 у справі № 914/3250/20, від 06.09.2022 у справі № 920/591/21 та від 22.06.2023 у справі № 910/16433/21, на які посилається КМР у касаційній скарзі.

46. Враховуючи положення частини 2 статті 651 ЦК України та встановлені судами обставини, колегія суддів Верховного Суду вважає, що позовні вимоги позивача є необґрунтованими та задоволенню не підлягають, оскільки відсутні підстави, визначені як договором, так і законом для зміни договору оренди.

47. У справах № 908/3146/19 та № 910/12464/20, на які посилається КМР у касаційній скарзі, предметом позову є вимоги товариства до міської ради про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки. Позовні вимоги мотивовані тим, що позивач набув у власність нерухоме майно та мав намір переоформити договір оренди земельної ділянки на позивача, проте договір так і не був укладений. Суд касаційної інстанції дійшов висновку про відсутність порушення міською радою права (інтересу) позивача, для захисту якого він звернувся з позовом у цих справах, та наявність підстав для відмови у позові. У постановах Верховного Суду від 13.10.2020 у справі № 908/3146/19, від 26.08.2021 у справі № 910/12464/20, суд з посиланням на статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, статті 7 Закону України "Про оренду землі" зазначив, що у спірних правовідносинах відбулась заміна сторони у договорі оренди, а саме до позивача перейшли права орендаря за цим договором, які мав попередній орендар. При цьому договір оренди земельної ділянки щодо попереднього власника нерухомого майна припинився відповідним договором купівлі-продажу. Враховуючи, що позивач замінив попереднього орендаря за договором оренди та набув його права та обов`язки орендаря за правочином у тому ж обсязі та на тих самих умовах, що є підставою для реєстрації відповідного речового права позивача, суди дійшли висновку про непорушення відповідачем права позивача про захист якого він звернувся.

48. Отже у справі № 910/6678/24, яка розглядається, та у справах № 908/3146/19, № 910/12464/20 мають місце подібні правовідносини.

49. Проте, суди у цій справ (№ 910/6678/24), встановивши, що набуття позивачем права оренди відбулося в силу закону і не потребує прийняття додаткових рішень з боку орендодавця та надання орендодавцем згоди на зміну сторони правочину, не врахували під час ухвалення судових рішень висновків суду касаційної інстанції, викладених у постановах Верховного Суду від 13.10.2020 у справі № 908/3146/19, від 26.08.2021 у справі № 910/12464/20 (щодо застосування статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України у спірних правовідносинах, а також положень частини 2 статті 651 ЦК України щодо підстав для зміни договору), а тому доводи КМР щодо неправильного застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права підтвердилися.

50. З огляду на встановлення господарськими судами першої та апеляційної інстанцій всіх фактичних обстави справи необхідних для вирішення спору, суд касаційної інстанції вважає за можливе прийняти нове рішення у справі про відмову в задоволенні позову.

51. З урахуванням наведеного Верховний Суд зазначає, що суди неправильно застосували норми статті 120 ЗК України, статті 377, частини 2 статті 651 ЦК України до спірних правовідносин, тому необхідним є скасування оскаржуваних судових рішень із прийняттям Верховним Судом нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог у зв`язку з відсутністю правових підстав, передбачених частиною 2 статті 651 ЦК України для визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки.

52. Щодо касаційної скарги відповідача на додаткове рішення Господарського суду міста Києва від 08.10.2024 та додаткову постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.03.2025 Суд зазначає, що за змістом статті 244 ГПК України додаткове судове рішення є похідним від первісного судового акта, є його невід`ємною складовою. Додаткове судове рішення є засобом усунення неповноти судового рішення. Тобто додаткове рішення - це акт правосуддя, яким усуваються недоліки судового рішення, пов`язані з порушенням вимог щодо його повноти. Водночас додаткове рішення не може змінити суті основного рішення або містити в собі висновки про права та обов`язки осіб, які не брали участі у справі, чи вирішувати вимоги, не досліджені в судовому засіданні. Отже, додаткове рішення є невід`ємною частиною рішення у справі. У разі скасування рішення у справі ухвалене додаткове рішення втрачає силу (подібний висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.07.2023 у справі № 904/8884/21).

53. Отже, оскільки суд касаційної інстанції дійшов висновку про необхідність скасування рішення та постанови по суті спору, то додаткові рішення та постанову судів першої та апеляційної інстанцій також слід скасувати.

54. З огляду на скасування додаткової постанови Північного апеляційного господарського суду від 26.03.2025 Верховний Суд не вбачає підстав для задоволення касаційної скарги ТОВ "АЛВІВА БАНС" на додаткову постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.03.2025 в частині відмови в задоволенні заяви Товариства про розподіл та стягнення судових витрат в сумі 19 000 грн та прийняття в цій частині нового рішення про задоволення заяви Товариства про розподіл та стягнення судових витрат в повному обсязі.

Висновки Верховного Суду

55. Відповідно до частин 1, 2, 4, 5 статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

56. За змістом пункту 3 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.

57. Суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права (частина 1 статті 311 ГПК України).

58. Оскільки суди першої та апеляційної інстанцій розглянули справу з неправильним застосуванням норм матеріального права, колегія суддів Верховного Суду дійшла висновку про наявність підстав для скасування судових рішень з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.

Розподіл судових витрат

59. За змістом частини 1 статті 315 ГПК України у резолютивній частині постанови касаційної інстанції зазначається новий розподіл судових витрат, понесених у зв`язку із розглядом справи у суді першої інстанції та апеляційної інстанції, - у разі скасування рішення та ухвалення нового рішення або зміни рішення, а також розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

60. Відповідно до частини 14 статті 129 ГПК України якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

61. У зв`язку з тим, що касаційна інстанція ухвалює нове рішення у справі про відмову у задоволенні позовних вимог, Суд покладає на позивача витрати відповідача зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги у сумі 4542,00 грн, а також зі сплати судового збору за подання касаційної скарги у сумі 6 056,00 грн.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "АЛВІВА БАНС" залишити без задоволення.

Касаційну скаргу Київської міської ради задовольнити.

Рішення Господарського суду міста Києва від 05.09.2024, додаткове рішення Господарського суду міста Києва від 08.10.2024, постанову Північного апеляційного господарського суду від 13.03.2025 та додаткову постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.03.2025 у справі № 910/6678/24 скасувати.

Прийняти нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити повністю.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "АЛВІВА БАНС" (03057, місто Київ, вулиця Цедіка Антона, будинок 4-Б; ідентифікаційний код 42758485) на користь Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36; ідентифікаційний код 22883141) 10 598 (десять тисяч п`ятсот дев`яносто вісім) грн 00 коп. судових витрат зі сплати судового збору за подання апеляційної та касаційної скарг.

Видачу наказу на виконання цієї постанови доручити Господарському суду міста Києва.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Ю. Я. Чумак

Судді Т. Б. Дроботова

Н. О. Багай