ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"04" червня 2025 р. Справа№ 910/14369/24

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Хрипуна О.О.

суддів: Михальської Ю.Б.

Кравчука Г.А.

при секретарі судового засідання Король Я.П.

розглянувши апеляційну скаргу Київської міської ради

на рішення Господарського суду міста Києва від 09.04.2025

(повний текст рішення складено та підписано 21.04.2025)

у справі № 910/14369/24 (суддя Балац Сергій)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «АНТУРІОН»

до Київської міської ради

про внесення змін до договору у зв`язку з істотною зміною обставин

за участю представників:

від позивача: Громич І.В.

від відповідача: Буханистий О.В.

ВСТАНОВИВ:

У листопаді 2024 Товариство з обмеженою відповідальністю «АНТУРІОН» звернулось до господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про внесення змін до договору у зв`язку з істотною зміною обставин.

В обґрунтування позову позивач посилається на наявність підстав для внесення змін до укладеного між сторонами спору договору оренди земельної ділянки від 12.07.2021, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М., зареєстрованого в реєстрі за № 532, враховуючи істотну зміну обставин, якими сторони керувались при укладенні договору.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 09.04.2025 у справі № 910/14369/24 позов задоволено повністю; вирішено внести зміни до договору оренди земельної ділянки від 12.07.2021, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М., зареєстрованого в реєстрі за № 532, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «АНТУРІОН» та Київською міською радою, а саме: викласти підпункт 2 пункту 8.4 в наступній редакції «- розпочати будівництво об`єкта не пізніше, ніж через три роки з моменту закінчення воєнного стану, введеного на території України у зв`язку з вторгненням російської федерації.»; стягнути з Київської міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «АНТУРІОН» витрати по сплаті судового збору в сумі 3 028, 00 грн.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що сукупність встановлених обставин, безумовно свідчать про істотність зміни обставин, якими сторони даного спору керувались при укладенні договору, що за висновками суду є достатньою підставою для застосування до укладеного між сторонами спору договору приписів ст. 652 Цивільного кодексу України у вигляді внесення змін в частині строку початку будівництва об`єкта, а саме: не пізніше, ніж через три роки з моменту закінчення воєнного стану, введеного на території України у зв`язку з вторгненням російської федерації.

Не погодившись з прийнятим рішенням, Київська міська рада звернулася до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 09.04.2025 у справі № 910/14369/24; ухвалити нове рішення про відмову у задоволені позовних вимог у повному обсязі.

Вимоги та доводи апеляційної скарги мотивовані тим, що позивач запропонував внести зміни до договору шляхом зміни визначеного терміну здійснення початку забудови земельної ділянки, а саме наполягає на тому, щоб розпочати будівництво об`єкта не пізніше ніж через три роки від закінчення воєнного стану в Україні, в той самий час жодним чином не обґрунтовуючи виходячи з яких норм права, міркувань, обрахунків чи обставин товариство визначило саме цей термін, а не будь який інший. Також Київська міська рада не може погодитись із твердженнями позивача на рахунок наявності одночасно чотирьох умов, визначених ч. 2 ст. 652 Цивільного кодексу України, відповідно до яких укладений між сторонами договір може бути змінений за рішенням суду. А ті негативні обставини, на які посилався позивач, охоплюються ризиками господарської діяльності суб`єкта господарювання як ознакою підприємництва. Крім цього з посиланням на постанову Верховного Суду від 14.06.2023 у справі № 910/8232/22 Київська міська рада зазначає, що посилання позивача на суттєві зміни ведення господарської діяльності та інші наслідки введення на території України воєнного стану не свідчать про одночасну наявність умов, за яких згідно з ст. 652 Цивільного кодексу України, укладений між сторонами договір може бути змінений за рішенням суду у запропонованій позивачем редакції додаткової угоди. Також скаржник вважає, що оскільки власником земель комунальної власності є Київська міська рада до виключної компетенції якої, серед іншого, відноситься вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин, тому виключно рішення, прийняте в установленому законодавством порядку, являється волевиявленням орендодавця. Й наостанок відповідач зазначає, що матеріали справи не містять доказів, що Київська міська рада вчиняє чи вчиняла дії щодо розірвання договору між сторонам у зв`язку із не забудовою, тому на думку скаржника в даному випадку права позивача не порушені.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 29.04.2025 колегією суддів у складі: головуючий суддя Хрипун О.О., судді: Кравчук Г.А., Яценко О.В. відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 09.04.2025 у справі № 910/14369/24, справу призначено до розгляду на 28.05.2025 о 15:00.

У зв`язку з перебуванням судді Яценко О.В., яка входить до складу колегії суддів і не є суддею-доповідачем, у відпустці, розпорядженням керівника апарату Північного апеляційного господарського суду від 27.05.2025 призначено повторний автоматизований розподіл судової справи між суддями.

Згідно з витягом з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями, для розгляду справи № 910/14369/24 визначено колегію суддів Північного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя Хрипун О.О., судді: Кравчук Г.А., Михальська Ю.Б.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 27.05.2025 прийнято справу № 910/14369/24 до провадження колегії суддів Північного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя Хрипун О.О., судді: Кравчук Г.А., Михальська Ю.Б. Розгляд апеляційної скарги ухвалено здійснювати в раніше призначеному судовому засіданні - 28.05.2025 о 15:00.

05.05.2025 через управління автоматизованого документообігу суду та моніторингу виконання документів від представника Товариства з обмеженою відповідальністю «АНТУРІОН» надійшов відзив на апеляційну скаргу.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 28.05.2025 в судовому засіданні оголошено перерву до 04.06.2025.

В судовому засіданні 04.06.2025 представник відповідача надав усні пояснення по справі, відповів на запитання суду, просив задовольнити апеляційну скаргу. Представник позивача надав усні пояснення по справі, відповів на запитання суду, просив відмовити у задоволенні апеляційної скарги.

Статтями 269 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Розглянувши доводи апеляційної скарги, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм чинного законодавства, Північний апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, між позивачем, як орендарем та відповідачем, як орендодавцем, укладено договір оренди земельної ділянки від 12.07.2021, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М., зареєстрований в реєстрі за № 532 (далі - договір), відповідно до предмету якого відповідач, на підставі рішення Київської міської ради від 30.07.2020 за № 314/9393 передає, а позивач приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі - об`єкт оренди або Земельна ділянка), визначену цим Договором, для будівництва, експлуатації та обслуговування адміністративно-торгівельного комплексу з вбудованими та прибудованими приміщеннями громадського і побутового призначення з наземним і підземним паркінгами, яка перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Києва в особі Київської міської ради. (т.1, а.с. 22-24)

Державну реєстрацію права власності в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно проведено державним реєстратором прав на нерухоме майно департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) Росновською Н.В., згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 51415563 від 02.03.2020, номер запису про право власності: 35749827 реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000 (п. 1.1. договору).

Відповідно до п. 2.1. договору об`єктом оренди відповідно до відомостей державного земельного кадастру, рішення Київської міської ради від 30.07.2020 за № 314/9393 та цього Договору є Земельна ділянка з наступними характеристиками: кадастровий номер - :88:168:0040; місце розташування - вул. Жилянська, 148 - 162 у Шевченківському районі м. Києва; цільове призначення - 03.10 для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності пов`язаної з отриманням прибутку); категорія земель - землі житлової забудови; вид використання - для будівництва, експлуатації та обслуговування адміністративно торгівельного комплексу з вбудованими та прибудованими приміщеннями громадського і побутового призначення з наземним і підземним паркінгами; розмір (площа) - 0,7944 га.

Згідно з п. 2.2. договору відповідно до витягу із технічної документації головного управління держгеокадастру у м. Києві від 19.10.2020 за № 6303/86-20 нормативна грошова оцінка Земельної ділянки на дату укладення Договору становить 99 713 776, 95 грн.

Договір укладено на 15 (п`ятнадцять) років (пункт 3.1. договору).

Відповідно до п. 4.2. договору, річна орендна плата за Земельну ділянку встановлюється в розмірі 5 (п`яти) відсотків від її нормативної грошової оцінки. У випадку, коли розташовані на земельній ділянці будівлі, споруди та їх частини здаються в оренду іншим суб`єктам, орендна плата на Земельну ділянку встановлюється у розмірі 6 (шести) відсотків від нормативної грошової оцінки Земельної ділянки або її частини, пропорційно орендованій площі будівель, споруд або їх частин. Обчислення розміру орендної плати на Земельну ділянку здійснюється з урахуванням цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством. Згідно з розрахунком розміру орендної плати за Земельну ділянку від 05.11.2020 за №НГО/2020-13487 (за формою, затвердженою Постановою Кабінету Міністрів України від 13.12.2006 за №1724) річна орендна плата за Земельну ділянку становить 4 985 688 (чотири мільйони дев`ятсот вісімдесят п`ять тисяч шістсот вісімдесят вісім) грн. 85 коп. на рік.

Договір зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 12.07.2021, що підтверджується Витягом від 12.07.2021 індексний № 265473440.

Пунктом 4.4. договору визначено, що у випадку, якщо будівництво об`єкта не розпочато у термін, визначений п.п. 8.4 договору, орендна плата встановлюється у подвійному розмірі, що визначений у п.п. 4.2 договору, але не більше дванадцяти відсотків від нормативної грошової оцінки Земельної ділянки.

Також підпункт 2 п. 8.4. договору передбачає, що позивач зобов`язаний розпочати будівництво об`єкта не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації права оренди Земельної ділянки.

В матеріалах справи також наявний договір купівлі-продажу нерухомого майна №1090 від 29.06.2010 відповідно до якого позивач придбав нежилі будинки-диспетчерська станція, АРССТ (літ. А, Б), загальною площею 1 379, 1 кв.м., що знаходяться на спірній земельній ділянці.

Також в матеріалах справи наявні платіжні інструкції з яких вбачається, що позивачем сплачується орендна плата відповідно до умов договору. (т.1, а.с. 44-64)

Позивач також зазначив, що після укладення договору звернувся до Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради з Заявою про видачу Містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта будівництва від 21.09.2021, однак отримав відмову вих. № 1242 від 29.09.2021, яку оскаржив в судовому порядку.

В підтвердження зазначеного до матеріалів справи долучено рішення Окружного адміністративного суду міста Києва від 09.02.2022 у справі №640/29292/21, яким позов Товариства задоволено повністю, Департамент містобудування зобов`язано видати містобудівні умови та обмеження для об`єкту будівництва. (т.1, а.с. 83-94)

Також ухвалою Шостого апеляційного адміністративного суду від 30.08.2022 у справі №640/29292/21 суд відмовив у відкриті апеляційного провадження, а постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду від 29.11.2022 у справі № 640/29292/21 також відмовлено у задоволені касаційної скарги поданої на ухвалу апеляційного суду. (т.1, а.с. 95-99)

В подальшому, 15.11.2022 Департамент містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради видав Товариству Містобудівні умови та обмеження реєстраційний №782. (т.1, а.с. 100-105)

Позивач також зазначає, що з метою залучення грошових коштів для будівництва об`єкту будівництва на земельній ділянці за договором, ним укладені кредитні договори, а саме: з компанією «ЗЕ БЕСТ ХОТЕЛС & РИЗОРТС ЛП» від 26.11.2021 № 26/11/2021 на суму 10 млн. доларів США та з компанією «ЛАВАТЕКС ІНК» від 30.11.2021 № 30/11/2021 на суму 10 млн. (надалі по тексту - Кредитні договори). (т.1, а.с. 65-70, 74-79)

Пунктами 2.3 Кредитних договорів, зокрема, визначено, що грошові кошти надаються на протязі двох місяців з дня отримання позивачем Містобудівних умов.

На виконання пунктів 2.3 Кредитних договорів, листами від 22.11.2022 № 22/11/2022 та 06.12.2022 № 06/12/2022 повідомило кредиторів про отримання Містобудівних умов та надання кредитних коштів. (т.1, а.с. 72, 81)

Кредитори за Кредитними договорами в свою чергу повідомили позивача листами від 26.12.2022 та від 31.12.2022 про розірвання Кредитних договорів в односторонньому порядку у зв`язку з повномасштабним вторгненням та введенням воєнного стану, як негативним впливом на фінансову галузь. (т.1, а.с. 73, 82)

Керуючись положеннями ст. 652 Цивільного кодексу України, п. 11.1 договору, позивач звернувся до відповідача з Листом від 17.01.2024 вих. № 17/01/2024 в якому запропонував за згодою сторін укласти додаткову угоду до договору, якою передбачити зміну умов договору у зв`язку з істотною зміною обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, а саме викласти пп. 2 п. 8.4. договору в такій редакції: « - розпочати будівництво об`єкта не пізніше, ніж через три роки з моменту закінчення воєнного стану, введеного на території України в зв`язку з вторгненням російської федерації». До листа було додано проект самої додаткової угоди, якою пропонувалось внести зміни до Договору. (т.1, а.с. 32-35)

19.02.2024 року Департамент земельних ресурсів Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) листом № 05716-2246 від повідомило Товариство про розгляд листа Товариства від 17.01.2024 № 17/01/2024 та про відсутність підстав для внесення змін до договору оренди. (т.1, а.с. 37)

В подальшому Товариство повторно звернулось до відповідача з Листом від 09.08.2024 вих. № 09/08/2024, в якому просило привести договір оренди у відповідність з обставинами, які істотно змінились та внести зміни до договору, до листа Товариством додано додаткову угоду про внесення змін до договору та Висновок Київської торгово-промислової палати про істотну зміну обставин за нормами ст. 652 Цивільного кодексу України від 04.04.2024 вих. № 17/13-4/346. (т.1, а.с. 38-40)

Також позивачем долучено до матеріалів справи Висновок Київської торгово-промислової палати про істотну зміну обставин за нормами ст. 652 ЦК України від 04.04.2024 вих. №17/13- 4/346. (т.1, а.с. 125-133)

Листом №05-12377 від 12.09.2024 Департамент земельних ресурсів Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) повідомило позивача, що за даними Міського земельного кадастру рішення про внесення змін до договору оренди Київська міська рада не приймала, тому підстави для задоволення пропозицій Товариства не вбачаються. (т.1, а.с. 43)

Отже, спір у даній справі на думку позивача виник у зв`язку з тим, що на дату видачі Містобудівних умов, вже розпочалось повномасштабне вторгнення російської федерації в Україну, при цьому, через нестабільну ситуацію в Україні, з огляду на початок повномасштабного вторгнення, господарська діяльність позивача також набула нестабільний характер, в той час як кредитори Товариства з якими було укладено договори позики для залучення коштів під будівництво об`єкта, розірвали такі договори в односторонньому порядку через оголошення в Україні воєнного стану, у зв`язку з повномасштабним вторгненням в Україну.

Вказані вище обставини істотно вплинули на діяльність позивача, та внаслідок цих фактів істотно змінились обставини, з причин не залежних від позивача. З огляду на що, позивач позбавлений можливості розпочати будівництво об`єкта на Земельній ділянці впродовж строку, визначеного п. 8.4 Договору, як планувалось учасником позивача при наданні згоди на укладення договору.

Відтак, враховуючи неможливість врегулювання спору мирним шляхом та внесення змін до договору в результаті переговорів між сторонами, позивач звернувся до суду з даним позовом про внесення змін до договору, а саме: викласти підпункт 2 пункту 8.4 в наступній редакції «- розпочати будівництво об`єкта не пізніше, ніж через три роки з моменту закінчення воєнного стану, введеного на території України у зв`язку з вторгненням російської федерації.».

Місцевий господарський суд, ухвалюючи оскаржуване рішення дійшов висновку, що сукупність встановлених обставин, безумовно свідчать про істотність зміни обставин, якими сторони даного спору керувались при укладенні договору, що є достатньою підставою для застосування до укладеного між сторонами спору договору приписів ст. 652 Цивільного кодексу України у вигляді внесення змін в частині строку початку будівництва об`єкта.

Колегія суддів, дослідивши матеріали справи та заслухавши представників сторін, погоджується з висновком суду першої інстанції щодо задоволення позову виходячи з наступного.

Відповідно до ч. 2 ст. 509 Цивільного кодексу України зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Згідно із ст. 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки; підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Частиною 1 ст. 626 Цивільного кодексу України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно зі ст. 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 Цивільного кодексу України).

Колегія суддів зазначає, що у справі, що розглядається, між сторонами виникли орендні відносини.

Відносини, пов`язані з орендною землі регулюються Земельним кодексом України, Цивільний кодексом України, Законом України «Про оренду землі», законами України, іншими нормативно - правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду землі»).

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними ст. 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (ст. 124 Земельного кодексу України).

З огляду на положення ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України, ч. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України, ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Статтею 1 Закону України «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України, передбачено, що орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 21 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Відповідно до ч. 1-4 ст. 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Отже, за загальним правилом зміна та розірвання господарських договорів допускається лише за згодою сторін в порядку, встановленому ст. 188 Господарського кодексу України. Зміна та розірвання господарських договорів (припинення зобов`язання) саме в односторонньому порядку допускаються виключно з підстав, прямо передбачених відповідним законом або договором.

Згідно зі ст. 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених ч. 4 цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Так, судом першої інстанції встановлено та вище зазначено, що позивач звертався до відповідача з пропозиціями приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились шляхом внесення змін в частині строку початку будівництва на об`єкті, а саме лист від 17.01.2024 № 17/01/2024 із доданою додатковою угодою, підписаною позивачем, та повторний лист від 09.08.2024 № 09/08/2024 із доданою додатковою угодою, підписаною позивачем та вказаним вище висновком ТПП України від 04.04.2024 № 17/13-4/346. (т.1, а.с. 32-34, 38-39).

Втім, з листів від 19.02.2024 № 05716-2246 та від 12.09.2024 № 057-12377 вбачається, що відповідач повідомив про відсутність підстав для внесення змін до договору, оскільки рішення про внесення змін до Договору відповідачем не прийнято. (т.1, а.с. 37, 43)

Відтак, колегія суддів зазначає, що позивачем було здійснено всіх необхідних заходів для звернення до відповідача з листом про внесення змін до договору, втім, як вбачається із матеріалів справи, відповідачем відмовлено у внесенні змін у договір.

Зі змісту ст. 652 Цивільного кодексу України випливає, що укладаючи договір, сторони розраховують на його належне виконання і досягнення поставлених ним цілей. Проте в ході виконання договору можуть виникати обставини, які не могли бути враховані сторонами при укладенні договору, але істотно впливають на інтереси однієї чи обох сторін.

При укладенні договору та визначенні його умов сторони повинні розумно оцінювати ті обставини, при яких він буде виконуватися. Інтереси сторін можуть порушуватися будь-якою зміною обставин, що виникають у ході виконання договору, проте лише істотна зміна обставин визнається підставою для вимоги про зміну договору. Зміна обставин вважається істотною тільки тоді, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони б не уклали договір або уклали б його на інших умовах.

Аналіз наведеної норми вказує на те, що закон пов`язує можливість внесення змін до договору та/або розірвання договору безпосередньо не з наявністю істотної зміни обставин, а з наявністю одночасно чотирьох умов, визначених ч. 2 ст. 652 Цивільного кодексу України, при істотній зміні обставин.

Колегія суддів також враховує, що укладаючи договір, сторони розраховують на його належне виконання і досягнення поставлених ним цілей. Проте, під час виконання договору можуть виявлятись обставини, які не могли бути враховані сторонами при укладенні договору, але істотно впливають на інтереси однієї чи обох сторін. При укладенні договору та визначенні його умов сторони повинні розумно оцінювати ті обставини, при яких він буде виконуватися. (постанова Верховного Суду від 16.02.2022 у справі № 910/13557/21).

Істотна зміна обставин є оціночною категорією, яка полягає у зміні договірного зобов`язання таким чином, що його виконання для однієї зі сторін договору стає більш обтяженим, ускладненим чим суттєво змінюється рівновага договірних стосунків (постанова Великої Палати Верховного Суду від 02.07.2019 у справі № 910/15484/17).

Як вже було вище зазначено, позивач одразу після укладення договору звернувся до Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради з Заявою про видачу Містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта будівництва від 21.09.2021, однак отримав відмову вих. №1242 від 29.09.2021, яку оскаржив в судовому порядку.

Рішенням Окружного адміністративного суду міста Києва від 09.02.2022 у справі № 640/29292/21 позов Товариства задоволено повністю, Департамент містобудування зобов`язано видати містобудівні умови та обмеження для об`єкту будівництва.

Крім цього, ухвалою Шостого апеляційного адміністративного суду від 30.08.2022 у справі № 640/29292/21 суд відмовив у відкриті апеляційного провадження, а постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду від 29.11.2022 у справі № 640/29292/21 відмовлено у задоволені касаційної скарги поданої на ухвалу апеляційного суду.

Отже, позивач тільки 15.11.2022 отримав від Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради Містобудівні умови та обмеження реєстраційний №782.

Водночас, як вірно встановлено судом першої інстанції, на підставі пропозиції Ради національної безпеки і оборони України, відповідно до п. 20 ч. 1 ст. 106 Конституції України, Закону України «Про правовий режим воєнного стану» було введено воєнний стан з 05 години 30 хвилин 24.02.2022 строком на 30 діб, дія якого неодноразово продовжена Указами Президента та діє станом на день вирішення даного спору по суті.

Введення воєнного стану стало причиною для утворення військових адміністрацій та запровадження комендантської години, зокрема, на території міста Києва.

На протязі дії воєнного стану мали місце неодноразові ракетні обстріли всієї країни, зокрема, і міста Києва по житловим об`єктам та об`єктам критичної інфраструктури, в результаті чого мали місце неодноразові пошкодження енергосистем, систем водопостачання та водовідведення.

Отже, на дату видачі вказаних вище Містобудівних умов, вже розпочалось повномасштабне вторгнення російської федерації в Україну, при цьому, через нестабільну ситуацію в Україні, з огляду на початок повномасштабного вторгнення, господарська діяльність позивача також набула нестабільний характер, в той час як кредитори Товариства з якими було укладено договори позики для залучення коштів під будівництво об`єкта, розірвали такі договори в односторонньому порядку через оголошення в Україні воєнного стану, у зв`язку з повномасштабним вторгненням в Україну.

Тобто, відмова Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради та початок повномасштабного вторгнення російської федерації в Україну негативно вплинуло на можливість позивача розпочати будівництво об`єкта, і ця обставина знаходиться поза контролем позивача.

Одночасно, колегія суддів зазначає, що така зміна обставин не є наслідком поведінки позивача, а є зовнішньою, яку позивач при всій турботливості не може усунути.

Місцевий господарський суд звернув увагу, що внаслідок збройної агресії для позивача мали і мають місце непереборні перешкоди при виконанні зобов`язання за договором, а саме, зокрема:

- неможливість повноцінного виконання технологій будівництва, що обумовлено комендантською годиною, повітряними тривогами та порушеннями енергопостачання;

- неможливість забезпечення безпеки праці та безпечного виконання робіт підвищеної небезпеки внаслідок оголошення повітряних тривог;

- неможливість безперебійного забезпечення об`єкту будівництва необхідними ресурсами, а саме: електроенергією, водопостачанням, водовідведенням, транспортом;

- неможливість безперебійного забезпечення об`єкту будівництва необхідними будівельними матеріалами та обладнанням;

- масовий відтік працівників.

Отже, колегія суддів погоджується з доводами позивача, що на момент укладення договору сторони виходили з того, що в Україні не оголосять воєнний стан, не розпочнеться широкомасштабна агресія російських окупантів на суверенні території України, не буде відбуватись нанесення ракетних-руйнівних ударів по містах України тощо, що за своїм змістом є першою умовою, передбаченою ч. 2 ст. 652 Цивільного кодексу України (в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна умов не настане).

Також колегія суддів зазначає, що в якості причин, які зумовили зміну обставин, позивач виправдано зазначає збройну агресію російської федерації проти України, та вказує, що жодна зі сторін договору, зокрема позивач, не могла усунути такі обставини при всій обачливості та турботливості.

Викладене підтверджує наявність другої умови, передбаченої ч. 2 ст. 652 Цивільного кодексу України (зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися).

Колегія суддів також звертає увагу, що умови п. 8.4. договору, який позивач просить змінити прямо впливають на п. 4.4. договору, яким визначено, що у випадку, якщо будівництво об`єкта не розпочато у термін, визначений п.п. 8.4. договору, орендна плата встановлюється у подвійному розмірі, що визначений у п.п. 4.2. договору, але не більше дванадцяти відсотків від нормативної грошової оцінки Земельної ділянки.

Тобто, позивач наголошує, що враховуючи нестабільний економічний стан в країні, він буде не в змозі сплачувати орендну плату в подвійному розмірі.

В той же час, в матеріалах справи наявні докази того, що на сьогоднішній день позивачем сплачується орендна плата в повному обсязі, що також не спростовано відповідачем.

Крім цього, колегія суддів звертає увагу, що позивач не просить вносити зміни в договір в частині зміни відповідальності позивача, передбаченої в п. 4.4. договору.

Отже, подальше застосування до позивача санкції, яка передбачена п. 4.4. договору, в умовах збройної агресії призведе до неможливості позивачу сплачувати орендну плату в подвійному розмірі, а це, у свою чергу, порушить співвідношення майнових інтересів сторін і позбавить позивача, як заінтересовану особу, того, на що він розраховував при укладенні договору.

Вказане є третьою умовою, передбаченою ч. 2 ст. 625 Цивільного кодексу України (виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору).

Колегія суддів також погоджується із доводами позивача щодо того, що сторонам не було відомо та не могло бути відомо під час укладення договору про введення на території України воєнного стану.

Отже, на стабільність договірних відносин можуть вплинути непередбачувані обставини, що виникають після укладення договору, істотно порушують баланс інтересів сторін і суттєво знижують для кожної з них очікуваний результат договору.

Право змінити чи розірвати договір у разі істотної зміни обставин, які були визначальними на час його укладення, направлене на захист сторін договору від настання ще більш несприятливих наслідків, пов`язаних із подальшим його виконанням за існування обставин, що відповідають характеристикам, визначеним у ст. 652 Цивільного кодексу України.

За загальним правилом у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися, укладаючи договір, його можна змінити чи розірвати за згодою сторін. Можливість такої зміни або розірвання може бути обмежена, коли інше передбачає договір або випливає із суті зобов`язання.

Істотна зміна обставин, якими сторони керувалися, укладаючи договір, має бути не наслідком поведінки сторін, а бути зовнішньою щодо юридичного зв`язку між ними. Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин за рішенням суду, виходячи з принципу свободи договору, є винятковим заходом.

Для застосування судом відповідного повноваження потрібна як сукупність 4 умов, визначених у ч. 2 ст. 652 Цивільного кодексу України, так і встановлення того, що не внесення змін у договір буде суперечити суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом, тобто що така зміна договору буде необґрунтованою згідно з принципом «найменших негативних наслідків» для сторін договору (п. 87-89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17).

Колегія суддів також враховує, що розірвання договору у зв`язку із зміною істотних обставин ускладнить укладення відповідачем договору оренди з іншими особами, враховуючи наявність на земельній ділянці нерухомого майна, яке належить позивачеві, що підтверджується - договором купівлі-продажу нерухомого майна від 29.06.2010, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Маковецькою О.А. та зареєстрований в реєстрі за № 1090 та витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 08.07.2010 № 26656494; і як наслідок, призведе до неотримання орендних платежів.

Враховуючи викладене вище, колегія суддів дійшла висновку, що всі чотири умови для зімни договору за рішенням суду знайшли своє відображення у позовній заяві, а тому доводи скаржника в цій частині відхиляються.

Також колегія суддів звертає увагу, що згідно з п. 12.4. договору усі спори, що пов`язані із виконанням умов цього договору, вирішуються судами України при неможливості досудового врегулювання спорів, що виникають при виконанні умов цього договору.

Пунктом 12.5. договору також передбачено, що відносини сторін, не врегульовані цим договором, регламентуються законами України.

Відтак, колегія суддів зазначає, що умовами договору передбачено врегулювання спорів шляхом звернення до суду, а також передбачено дотримання чинного Законодавства України.

При цьому за загальним правилом, встановленим як господарським, так і цивільним законодавством, зміна та розірвання господарських та цивільних договорів допускається лише за згодою сторін або в судовому порядку (у разі відсутності згоди іншої сторони, яка отримала вимогу/пропозицію про розірвання договору).

Враховуючи викладене, колегія суддів звертає увагу на те, що у спорі про зміну договору оренди, заінтересованою особою є сторона договору, яка ініціює таку зміну договору з підстав, передбачених договором або законом.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 17.05.2023 у справі № 914/865/22.

Таким чином, з врахуванням того, що позивач двічі звертався до відповідача з проханням внести зміни у договір, однак отримав відмову, а також враховуючи, що ст. 652 Цивільного кодексу України передбачено внесення змін у договір в разі не можливості досягти згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, колегія суддів відхиляє доводи скаржника, що виключно рішенням відповідача можливо внести зміни у спірний договір.

Щодо доводів скаржника стосовно того, що матеріали справи не містять доказів, що Київська міська рада вчиняє чи вчиняла дії щодо розірвання договору між сторонам у зв`язку із не забудовою, тому на думку відповідача в даному випадку права позивача не порушені, колегія суддів зазначає наступне.

Як вбачається з позовної заяви, позивач не зазначає про намір відповідача розірвати спірний договір. Водночас, застосування санкції, передбаченої п. 4.4. договору, є автоматичним, а саме в разі коли позивач не розпочне будівництво об`єкта через три роки з моменту державної реєстрації права оренди Земельної ділянки.

Отже, в даному випадку, в разі застосування до позивача санкцій, передбачених п. 4.4. договору, з врахуванням зміни істотних обставин, буде порушено права позивача, а тому колегія суддів відхиляє доводи скаржника стосовно відсутності порушення прав позивача.

Стосовно доводів скаржника, що позивачем, термін здійснення початку забудови земельної ділянки, жодним чином не обґрунтовується, а саме з яких норм права, міркувань, обрахунків чи обставин товариство визначило саме цей термін, а не будь який інший, колегія суддів зазначає. що трирічний строк, який позивач просив визначити для початку будівництва вже узгоджений сторонами в договорі, і позивач не просив його змінювати, а просив лише змінити момент з якого такий строк має відраховуватись.

Щодо посилання скаржника на неврахування судом першої інстанції позиції Верховного Суду у справі № 910/8232/22, колегія суддів зазначає наступне.

Колегія суддів зазначає, що повномасштабна агресія, яка була розпочата 24.02.2022 безпосередньо вплинула на можливість суб`єктів господарської діяльності здійснювати свою підприємницьку діяльність.

Водночас, стосовно різних видів діяльності цей вплив мав різний ефект та інтенсивність.

При цьому, у справі № 910/8232/22 на яку посилається скаржник судами досліджувались відносини з невиконання кредитного договору, за яким зобов`язаною стороною був позивач по справі, та який за умовами договору мав виконувати ряд зобов`язань перед фінансовою установою, в тому числі, сплачувати проценти, які нараховувались за кредитним договором.

В той же час, у справі № 910/14369/24 спір стосується правовідносин оренди землі.

Під судовими рішеннями в подібних правовідносинах слід розуміти такі рішення, де є схожі предмет спору, підстави позову, зміст позовних вимог та встановлені фактичні обставини, а також має місце однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин. Такий правовий висновок викладено у пункті 60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц.

У постанові від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19 Велика Палата Верховного Суду конкретизувала визначення подібності правовідносин, згідно з яким на предмет подібності слід оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях, після чого застосувати змістовий критерій порівняння (оцінювання спірних правовідносин за характером урегульованих нормами права та договорами прав і обов`язків сторін спору), а за необхідності - також суб`єктний і об`єктний критерії, які матимуть значення у випадках, якщо для застосування норми права, яка поширюється на спірні правовідносини, необхідним є специфічний суб`єктний склад цих правовідносин або їх специфічний об`єкт.

Як зазначила Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.03.2023 у справі № 154/3029/14-ц правові висновки Верховного Суду не мають універсального характеру для всіх без винятку справ.

З огляду на різноманітність суспільних правовідносин та обставин, які стають підставою для виникнення спорів у судах, з урахуванням фактичних обставин, які встановлюються судами на підставі наданих сторонами доказів у кожній конкретній справі, суди повинні самостійно здійснювати аналіз правовідносин та оцінку релевантності та необхідності застосування правових висновків суду касаційної інстанції в кожній конкретній справі.

Велика Палата Верховного Суду у своїх постановах неодноразово наголошувала, що для цілей застосування приписів процесуальних законів щодо подібності правовідносин важливо встановити критерії її визначення. Слово «подібний» в українській мові має такі значення: такий, який має спільні риси з ким-, чим-небудь, схожий на когось, щось; такий самий; такий, як той (про якого йде мова). Тому термін «подібні правовідносини» може означати як правовідносини, що мають лише певні спільні риси з іншими, так і правовідносини, що є тотожними з ними, тобто такими самими, як інші.

При цьому у кожному випадку порівняння правовідносин і їхнього оцінювання на предмет подібності слід насамперед визначити, які правовідносини є спірними. А тоді порівнювати права й обов`язки сторін саме цих відносин згідно з відповідним правовим регулюванням (змістовий критерій) і в разі необхідності, зумовленої цим регулюванням, - суб`єктний склад спірних правовідносин (види суб`єктів, які є сторонами спору) й об`єкти спорів. Тому з метою застосування відповідних приписів процесуального закону не будь-які обставини справ є важливими для визначення подібності правовідносин.

Подібність правовідносин означає, зокрема, схожість суб`єктного складу учасників відносин, об`єкта та предмета правового регулювання, а також умов застосування правових норм (зокрема часу, місця, підстав виникнення, припинення та зміни відповідних правовідносин).

Таким чином, посилання скаржника на неврахування позиції Верховного Суду у справі № 910/8232/22 є нерелевантними, з огляду як на відмінний предмет та підставу позову, так і на встановлення у цих справах обставини.

Отже, вирішуючи спір по суті заявлених позовних вимог, суд першої інстанції повно та всебічно дослідив обставини справи, дав їм належну правову оцінку, дійшов правильних висновків щодо прав та обов`язків сторін, які ґрунтуються на належних та допустимих доказах.

Інших належних доказів на підтвердження своїх доводів та заперечень викладених в поданій апеляційній скарзі, скаржником не було надано суду апеляційної інстанції.

Колегія суддів також зазначає, що хоча п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод. (рішення Суду у справі Трофимчук проти України, no. 4241/03, від 28.10.2010).

Європейський суд з прав людини вказав, що п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст. 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18.07.2006). Оскаржене судове рішення відповідає критерію обґрунтованості судового рішення.

У справі, що розглядається, колегія суддів доходить висновку, що судом першої інстанції було надано скаржнику вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а доводи, викладені в апеляційній скарзі не спростовують обґрунтованих та правомірних висновків місцевого господарського суду.

Відповідно до ст. 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Враховуючи вищезазначене, колегія суддів дійшла висновку, що рішення господарського суду першої інстанції відповідає чинному законодавству та матеріалам справи, підстав для його скасування з мотивів, викладених в апеляційній скарзі, не вбачається.

Згідно із ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на заявника.

Керуючись ст.ст. 74, 129, 269, 275, 276, 281 - 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,-

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 09.04.2025 у справі № 910/14369/24 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 09.04.2025 у справі № 910/14369/24 залишити без змін.

3. Повернути до Господарського суду міста Києва матеріали справи № 910/14369/24.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанова апеляційної інстанції може бути оскаржена до Верховного суду у порядку та в строк передбаченими ст.ст. 287-289 ГПК України.

Повний текст постанови складено 06.06.2025 року.

Головуючий суддя О.О. Хрипун

Судді Ю.Б. Михальська

Г.А. Кравчук