ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КІРОВОГРАДСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 травня 2025 рокуСправа № 912/3176/24

Господарський суд Кіровоградської області у складі судді Кабакової В.Г. за участю секретаря судового засідання Лупенко А.І., розглянув у відкритому судовому засіданні матеріали справи №912/3176/24

за позовом Фермерського господарства "Бойка Дмитра Олексійовича", вул. Степова, буд. 42, с. Кіндратівка, Голованівський район, Кіровоградська область, 26111

до відповідача Новоархангельської селищної ради, вул. Центральна, буд. 31, смт Новоархангельськ, Голованівський район, Кіровоградська область, 26100

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача

- ОСОБА_1 , АДРЕСА_1

- Товариства з обмеженою відповідальністю ВМ "Трансагро" , вул. Франка І., буд. 40/2, селище Новоархангельськ, Голованівський район, Кіровоградська область, 26100

про визнання недійсною додаткової угоди, визнання укладеною додаткової угоди

Представники учасників справи:

від позивача - Коротченко О.О., адвокат, ордер серії ВА № 1105625 від 21.02.2025,

від відповідача - Яношевський В.П. самопредставництво, довіреність № 01/09/24-2 від 01.09.2024, посадова інструкція, положення про відділ (в режимі відеоконференції),

від третьої особи 1 - участі не брали

від третьої особи 2 - Олексієнко Л.П., адвокат, ордер серії АІ № 1850222 від 18.03.2025 (в режимі відеоконференції),

До Господарського суду Кіровоградської області надійшла позовна заява Фермерського господарства "Бойка Дмитра Олексійовича" до Новоархангельської селищної ради з такими вимогами:

- визнати недійсною додаткову угоду від 11.08.2023 до договору оренди земельної ділянки від 03.09.2007 року, що був зареєстрований 07.09.2007 року за № 18, з моменту її підписання,

- визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 03.09.2007 року, зареєстрованого 07.09.2007 року за №18, зі змінами внесеними додатковою угодою від 12.01.2008 року зареєстрованої у Новоархангельському відділі Кіровоградської регіональної філії ДП "ЦДЗК", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 16 квітня 2010 року за №1, додатковою угодою від 18 березня 2020 року в редакції викладеній у прохальній частині позову,

- покласти на відповідача судові витрати.

Ухвалою від 27.12.2024 суд відкрив провадження у справі № 912/3176/24 за правилами загального позовного провадження, призначив підготовче засідання.

Ухвалою від 27.12.2024 суд задовольнив заяву позивача про забезпечення позову.

Ухвалою суду від 15.01.2025 призначено підготовче засідання на 06.02.2025 о 14:30 год.

20.01.2025 від відповідача поштою до суду надійшов відзив на позов.

23.01.2025 через систему "Електронний суд" позивач подав відповідь на відзив.

31.01.2025 від відповідача до суду надійшли заперечення на відповідь на відзив.

03.02.2025 до суду надійшла заява відповідача про долучення до справи описів вкладення про направлення відзиву позивачу.

05.02.2025 через систему "Електронний суд" позивач подав клопотання про забезпечення позову.

05.02.2025 через систему "Електронний суд" позивач подав клопотання про залучення третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, де просить залучити ОСОБА_1 .

05.02.2025 через систему "Електронний суд" позивач подав клопотання про витребування доказів від Новоархангельської селищної ради та ОСОБА_1 за наведеним в клопотанні переліком.

06.02.2025 через систему "Електронний суд" позивач подав додаткові пояснення у справі та додаткові докази у справі.

Ухвалою від 06.02.2025 суд залучив ОСОБА_1 третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача; витребував докази у Новоархангельської селищної ради та ОСОБА_1 за переліком, згідно клопотання позивача від 05.02.2025; продовжив строк підготовчого провадження у справі на 30 днів та оголосив перерву в підготовчому засіданні до 24.02.2025 о 14:00 год.

Ухвалою від 07.02.2025 суд задовольнив заяву позивача про забезпечення позову.

13.02.2025 через систему "Електронний суд" позивач на виконання вимог ухвали суду від 06.02.2025 подав докази направлення ОСОБА_1 заяв по суті позивача справи, а також додатків до них.

14.02.2025 через систему "Електронний суд" відповідач подав докази направлення ОСОБА_1 заяв по суті справи з додатками до них.

17.02.2025 Новоархангельською селищною радою через систему "Електронний суд" подано на виконання вимог ухвали суду від 06.02.2025 витребувані документи, завірені належним чином.

24.02.2025 через систему "Електронний суд" від ФГ "Бойка Дмитра Олексійовича" надійшло клопотання про поновлення строку для подання доказів та долучення додаткових доказів у справі.

Ухвалою від 24.02.2025 суд, серед іншого, продовжив строк підготовчого провадження та оголосив перерву в підготовчому засіданні до 18.03.2025 о 14:00 год.

Ухвалою від 04.03.2025 суд за клопотанням позивача скасував заходи забезпечення позову, вжиті судом ухвалою від 27.12.2024 у справі №912/3176/24.

17.03.2025 через систему "Електронний суд" позивач подав:

- заяву від 14.03.2025 про залучення Товариства з обмеженою відповідальністю ВМ "Трансагро" третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача,

- клопотання від 14.03.2025 про поновлення строку на подання доказів та долучення до справи копії відповіді Новоархангельської селищної ради від 19.02.2025 № 02-29/119 з копією рішення сесії Новоархангельської селищної ради № 3553 від 07.11.2024,

- заяву від 14.03.2025 про зміну предмета спору, де просить доповнити позовну заяву вимогою про визнання недійсних пунктів 1, 2, рішення шістдесятої сесії восьмого скликання Новоархангельської селищної ради рішення № 3553 від 07 листопада 2024 року "Про включення до резервного фонду земельних ділянок комунальної форми власності для забезпечення прав на землю учасників бойових дій" в частині резервування та передачі на зберігання земельної ділянки з кадастровим номером :02:000:1351,

- клопотання від 14.03.2025 про поновлення строку та витребування від відповідача оригіналу рішення шістдесятої сесії восьмого скликання Новоархангельської селищної ради рішення № 3553 від 07 листопада 2024 року "Про включення до резервного фонду земельних ділянок комунальної форми власності для забезпечення прав на землю учасників бойових дій".

Ухвалою від 18.03.2025 суд відмовив в прийнятті заяви від 14.03.2025 Фермерського господарства "Бойка Дмитра Олексійовича" про зміну предмета позову. Відмовив в задоволенні клопотання від 14.03.2025 позивача про поновлення строку на подання клопотання про витребування доказів та витребування від відповідача оригіналу рішення. Відмовив в задоволенні клопотання від 14.03.2025 позивача про поновлення строку на подання доказів та долучення до справи копій документів. Залучив Товариство з обмеженою відповідальністю ВМ "Трансагро" (вул. Франка І., буд. 40/2, селище Новоархангельськ, Голованівський район, Кіровоградська область, 26100, і.к. 43931908) третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача. Оголосив перерву в підготовчому засіданні до 27.03.2005 о 10:00 год.

19.03.2025 через систему "Електронний суд" позивач на виконання вимог ухвали суду від 18.03.2025 подав докази направлення третій особі 2 заяв по суті справи.

20.03.2025 через систему "Електронний суд" відповідач подав докази направлення ТОВ ВМ "Трансагро" заяв по суті справи.

27.03.2025 через систему "Електронний суд" від Товариства з обмеженою відповідальністю ВМ "Трансагро" надійшли письмові пояснення у справі №912/3176/24, в яких третя особа 2 просить, зокрема, відмовити в задоволенні позовних вимог повністю.

В засіданні 27.03.2025 оголошено перерву до 07.04.2025 о 11:00.

Ухвалою від 07.04.2025 суд закрив підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті на 16.04.2025 о 09:00 год.

В засіданні 16.04.2025 оголошено перерву до 28.04.2025 о 15:00 год.

В засіданні 28.04.2025 оголошено перерву до 13.05.2025 о 15:00 год.

В засіданні 13.05.2025 оголошено перерву до 16.05.2025 о 15:00 год.

В засіданні 16.05.2025 сторони та третя особа підтримали раніше оголошені позиції та судом досліджено докази у справі.

Обставини справи.

03 вересня 2007 року між Новоархангельською районною державною адміністрацією та Фермерським господарством "Бойка Дмитра Олексійовича" було укладено договір оренди земельної ділянки.

Згідно з пунктами 1, 2 Договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Скалівсько-Хутірської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області. В оренду передається земельна ділянка державної власності сільськогосподарського призначення загальною площею 53,35 га, у тому числі: 53,35 га - рілля, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, з кадастровим номером :02:000:9033.

Відповідно до п. 8 договору оренди землі договір укладено на 5 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Пунктом 43 Договору встановлено, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Договір підписаний сторонами.

Договір зареєстрований у Новоархангельському відділі Кіровоградської регіональної філії ДП Центру ДЗК, про що у Державному реєстру земель вчинено запис від 07 вересня 2007 року за № 18.

12 січня 2008 року між Новоархангельською районною державною адміністрацією та Фермерським господарством "Бойка Дмитра Олексійовича" було укладено додаткову угоду до договору оренди землі № 18 від 07.09.2007, згідно з якою сторони дійшли зголи внести зміни до п. 8 Договору та викласти його у наступній редакції: "встановити строк оренди 15 років починаючи від дня державної реєстрації (перереєстрації) договору оренди земельної ділянки".

Цією додатковою угодою змінено п. 9 Договору та викладено у наступній редакції: "встановити щорічну орендну плату в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки із урахуванням індексів інфляції".

Дана додаткова угода була зареєстрована у Новоархангельському відділі Кіровоградської регіональної філії ДП "ЦДЗК", про що у Державному реєстру земель вчинено запис від 16 квітня 2010 року за № 11.

Відповідно до положень ст. 18, 20 Закону України "Про оренду землі" (в редакції Закону України від 07.09.2007, чинної на день укладення договору) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації та набирає чинності після його державної реєстрації.

Таким чином, ФГ "Бойка Дмитра Олексійовича" набуло право оренди на земельну ділянку відповідно до договору та додаткової угоди до 07.09.2022.

18 березня 2020 року між Скалівсько-Хутірською сільською радою та Фермерським господарством Бойка Дмитра Олексійовича було укладено додаткову угоду до договору, згідно з якою сторони дійшли згоди про заміну означення орендодавця з Новоархангельської районної державної адміністрації на Скалівсько - Хутірську сільську раду, а також змінено розмір орендної плати на 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Відповідно до розпорядження Кабінету Міністрів України від 12 червня 2020 р. № 716-р "Про визначення адміністративних центрів та затвердження територій територіальних громад Кіровоградської області", було вирішено згідно з абзацом 1 п. 2 7-1 розділу V Прикінцеві та перехідні положення" Закону України Про місцеве самоврядування в Україні" визначити адміністративні центри та затвердити території територіальних громад Кіровоградської області згідно з додатком.

Відповідно додатку до розпорядження Кабінету Міністрів України від 12 червня 2020 р. № 716-р, Скалівсько-Хутірська сільська рада Новоархангельського району Кіровоградської області увійшла до складу Новоархангельської територіальної громади Голованівського району Кіровоградської області.

Таким чином, відповідно до частини 1 статті 122 Земельного кодексу України та статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування" Новоархангельська селищна рада є розпорядником земель сільськогосподарського призначення комунальної власності на території Скалівсько-Хутірської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області.

Як зазначає позивач, а відповідач не спростовує, протягом всього терміну дії договору оренди землі ФГ "Бойка Дмитра Олексійовича" належним чином виконувало умови договору, в тому числі використовувало земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, своєчасно та в повному обсязі сплачувало орендну плату, що підтверджується довідкою від 20.08.2024 № 2076/АГІ/11-28- 13-05-20-Е про відсутність заборгованості.

04 червня 2021 року ФГ "Бойка Дмитра Олексійовича" у зв`язку зі зміною власника орендованої земельної ділянки було направлено лист-повідомлення до Новоархангельської селищної ради (вх № 05-10/522 від 04.06.2021 року) з пропозицією змінити означення орендодавця у спірному договорі оренди, а також, у зв`язку з належним виконанням умов договору, продовжити його дію до 07 вересня 2030 року шляхом підписання додаткової угоди, яка була долучена до листа, та внесення змін до договору оренди землі.

Рішення з порушеного позивачем питання Новоархангельської селищною радою прийнято не було.

20.07.2022 ФГ "Бойка Дмитра Олексійовича" направило до Новоархангельської селищної ради лист-повідомлення (вх.05-10/383) із доданим до нього проектом додаткової угоди, в яких просив поновити договір оренди землі з кадастровим номером :02:000:9033 на той самий строк з встановленням розміру орендної плати 10%.

16.08.2022 Новоархангельська селищна рада направила до ФГ "Бойка Дмитра Олексійовича" лист вих № 05-12/17 у відповідь на лист від 20.07.2022 вих. № 05-10/383, такого змісту:

"Відповідно до Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану" від 24.03.2022 року № 2145-ІХ, пункт 1 розділу Х "Перехідні положення" Земельного кодексу України доповнити пунктом 27 такого змісту:

"27. Під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей: 1) вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення:

а) державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, а також земельних ділянок, що залишились у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування;

б) приватної власності" (т. 1 а.с. 29).

01.12.2022 Новоархангельська селищна рада направила до ФГ "Бойка Дмитра Олексійовича" лист вих № 05-12/22 у відповідь на лист від 20.07.2022 вих. № 05-10/383, в якому зазначено, що термін договору оренди землі з кадастровим номером :02:000:9033 закінчився 07.09.2022, договір поновлено на один рік на підставі Закону України від 24.03.2022 року № 2145-ІХ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану" в зв`язку з чим Новоархангельська селищна рада заперечує про поновлення договору оренди на 15 років з орендною платою 10% від нормативної грошової оцінки землі (т. 1 а.с. 30).

24.03.2023 Новоархангельська селищна рада направила до ФГ "Бойка Дмитра Олексійовича" лист вих № 02-32/220 та втретє надала відповідь на лист від 20.07.2022 вих. № 05-10/383, повідомивши про поновлення на один рік договору оренди та надання пропозиції з додатковою угодою про припинення договору оренди земельної ділянки за взаємною згодою.

Також селищною радою зазначено про заперечення щодо поновлення договору з фермерським господарством терміном на 15 років та орендною платою 10% від нормативної грошової оцінки землі, у зв`язку з необхідністю надання у власність земельних ділянок громадянам, які мають посвідчення учасника бойових дій (т. 1 а.с. 31).

20.06.2023 ФГ "Бойка Дмитра Олексійовича" направило до Новоархангельської селищної ради лист-повідомлення із доданим до нього проектом додаткової угоди, в яких просив поновити договір оренди землі з кадастровим номером :02:000:9033 на той самий строк та на тих самих умовах. Також в листі зазначалось, що 19.11.2022 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель", яким, зокрема припинено автоматичне (без згоди сторін договору) поновлення договорів на користування земельними ділянками, термін дії яких закінчився після введення воєнного стану, що виявилося у внесенні змін, зокрема, до абзацу 1 пункту 27 Перехідних положень ЗК України (т. 1 а.с. 34- 36).

26.07.2023 Новоархангельською селищною радою на сорок другій сесії восьмого скликання Новоархангельської селищної ради Кіровоградської області було прийняте рішення № 2961 від 26.07.2023 року "Про поновлення договору оренди земельної ділянки", відповідно до якого Новоархангельська селищна рада вирішила запропонувати голові ФГ "Бойка Дмитра Олексійовича" поновити термін дії договору оренди земельної ділянки від 03.09.2007 (зі змінами внесеними додатковими угодами від 12.01.2008 та від 18.03.2020) загальною площею 53,3520 га, кадастровий номер :02:000:9033 на один рік та запропоновано підписати відповідну додаткову угоду (т. 1 а.с. 39).

Сторони 11.08.2023 підписали додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 03.09.2007.

Державним реєстратором прав на нерухоме майно від 21.08.2023 було відмовлено в державній реєстрації зміни строку дії речового права - права оренди земельної ділянки загальною площею 53,35 га

15.09.2023 ФГ "Бойка Дмитра Олексійовича" повідомило листом Новоархангельську селищну раду про відмову в реєстрації додаткової угоди від 11.08.2023 в зв`язку з невідповідністю діючому законодавству та внесла пропозицію продовжити строк дії договору оренди земельної ділянки загальною площею 53,3520 га, кадастровий номер :02:000:9033 відповідно до закону (не менше ніж на 7 років).

Однак згідно витягу з ДРРП № 355751004 від 24.11.2023 державним реєстратором здійснено реєстрацію права оренди за позивачем щодо земельної ділянки за укладеною спірною додатковою угодою від 11.08.2023 до договору оренди земельної ділянки від 03.09.2007, що був зареєстрований 07.09.2007 року за № 18.

В подальшому, як повідомляє позивач, 06.08.2024 ФГ "Бойка Дмитра Олексійовича направило до Новоархангельської селищної ради лист-повідомлення із доданим до нього проектом додаткової угоди, в яких просило поновити договір оренди землі з кадастровим номером :02:000:9033 на той самий строк та на тих самих умовах.

08.08.2024 Новоархангельська селищна рада повідомила, що в зв`язку з пропуском строку встановленого ч. 3 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" відмовляє в поновленні договору оренди земельної ділянки загальною площею 53,3520 га, кадастровий номер :02:000:9033.

В заперечення на це, ФГ "Бойка Дмитра Олексійовича" 08.08.2024 було надіслано лист.

23.09.2024 Новоархангельською селищною радою на 58 сесії восьмого скликання Новоархангельської селищної ради Кіровоградської області було прийняте рішення № 3483 про відмову в поновленні договору оренди земельної ділянки загальною площею 53,3520 га, кадастровий номер :02:000:9033.

Після звернення позивача з позовом до суду також було встановлено таке.

Згідно відповіді Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області № 29-11-0.2-340/2-25 від 27.01.2025 року стало відомо про те, що відповідно до даних Державного земельного кадастру 24.10.2024 року земельна ділянка площею 53,352 га з кадастровим номером :02:000:9033 перенесена до архівного шару шляхом її поділу та утворено дві нові земельні ділянки, а саме: земельна ділянка з кадастровим номером :02:000:1351 площею 49,1620 та :02:000:1350 площею 4, 19 га, відповідно до розробленої технічної документації із землеустрою щодо поділу та об`єднання земельної ділянки Новоархангельскій селищній раді Голованівського району Кіровоградської області та гр. ОСОБА_1 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

31 січня 2024 року на п`ятдесят першій сесії восьмого скликання Новоархангельської селищної ради було прийнято рішення "Про виконання рішення Новоархангельського районного суду Кіровоградської області № 394/414/23 від 03 липня 2023 року" № 3221, відповідно до змісту якого Новоархангельська селищна рада вирішила на виконання рішення Новоархангельського районного суду Кіровоградської області № 394/414/23 виділити шляхом поділу частину із земельної ділянки площею 53,3520 (кадастровий номер :02:000:9033) у розмірі частки (паю) 4,1900 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Новоархангельської селищної ради Голованівського району Кіровоградської області, після закінчення договору оренди № 18 від 07.09.2007 року, додаткової угоди від 18.03.2020 року та додаткової угоди від 18.03.2020 року із Фермерським господарством Бойка Дмитра Олексійовича, а саме 11.08.2024 року.

В подальшому, після поділу земельної ділянки з кадастровим номером :02:000:9033, на шістдесятій сесії восьмого скликання Новоархангельської селищної ради було прийнято рішення від 07 листопада 2024 року № 3544 "Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо поділу та об`єднання земельної ділянки комунальної власності та передачу у власність гр. ОСОБА_1 земельної ділянки площею 4,1900 га", відповідно до змісту якого ОСОБА_1 було передано у власність земельну ділянку з кадастровим номером :02:000:1350.

07 листопада 2024 року на шістдесятій сесії восьмого скликання Новоархангельської селищної ради було прийнято рішення № 3553 "Про включення до резервного фонду земельних ділянок комунальної форми власності для забезпечення прав на землю учасників бойових дій", відповідно до змісту якого селищна рада вирішила зарезервувати земельні ділянки комунальної власності площею 49,1620 га кадастровий номер :02:000:1351 та площею 18,1263 га кадастрвоий номер :02:000:9032 та включити їх до резервного фонду земельних ділянок комунальної форми власності для забезпечення права на землю учасників бойових дій, осіб, які захищали незалежність, суверенітет та територіальну цілісність України.

А також передати ТОВ ВМ "Трансагро" на збереження земельні ділянки терміном на 1 рік або до закінчення військового стану із врахуванням норм постанови про військовозобов`язаних відповідно до пункту 14 частини першої статті 12 ЗУ "Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту " та встановити плату за використання земельних ділянок у розмірі 12 відсотків від нормативно грошової оцінки земельної ділянки.

Позиція позивача.

Позивач обґрунтовує позовні вимоги положеннями статті 33 ЗУ "Про оренду землі" у редакції, яка була чинною станом на дату укладення договору та у редакції від 13.02.2020, яка була чинною станом на 18.03.2020, дату укладення останньої зареєстрованої додаткової угоди до договору оренди.

ФГ "Бойка Дмитра Олексійовича" має право на поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, оскільки ФГ "Бойка Дмитра Олексійовича" у порядку та строки, передбачені п.8. договору оренди земельної ділянки від 07.09.2007, ст. 33 Закону України "Про оренду землі", звернулося до Новоархангельської селищної ради із листом-повідомленням про поновлення договору, продовжило користування спірною земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, а Новоархангельська селищна рада вчасно не заперечила проти поновлення договору, що свідчить про наявність підстав для визнання укладеною додаткової угоди про поновлення Договору на тих же самих умовах.

Також позивач зазначає, що сесією Новоархангельської селищної ради листи-повідомлення ФГ "Бойка Дмитра Олексійовича" про поновлення Договору не розглянуто та не прийнято жодного рішення за результатами його розгляду, в тому числі щодо поновлення договору чи щодо заперечення в його поновленні, що свідчить одночасно як про порушення радою вимог ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції Закону України від 13.02.2020), так і про мовчазну згоду на поновлення Договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. Неприйняття Новоархангельською селищною радою жодного рішення за листами-повідомленнями ФГ "Бойка Дмитра Олексійовича" про поновлення договору оренди землі у строк, визначений ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", ставить його у правову невизначеність, що є недопустимим у відповідності до змісту та сутності принципів верховенства права та законності.

Також, листи-повідомлення ФГ "Бойка Дмитра Олексійовича" не розглянуто на сесії селищної ради та не прийнято за результатом розгляду відповідного рішення до теперішнього часу, в тому числі і після 19.11.2022, тобто після набрання чинності Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель", яким, зокрема припинено автоматичне (без згоди сторін договору) поновлення договорів на користування земельними ділянками, термін дії яких закінчився після введення воєнного стану та не надав заперечень протягом місячного строку з дня закінчення Договору, тобто з 07.09.2022, а рішення № 2961 від 26.07.2023 року Новоархангельської селищної ради винесено всупереч закону і не породжувало жодних правових наслідків.

Отже, рішення ради №2961 від 26.07.2023 суперечить положенням чинного законодавства, тому додаткова угода від 11.08.2023, яка укладена на підставі незаконного рішення, підлягає визнанню недійсною, враховуючи юридичну доктрину, що незаконні дії не можуть привести до законних наслідків, оскільки додаткова угода не відповідає ст.6; ч.3. ст.19 Закону України "Про оренду землі", ст. 22 ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" щодо реєстрації змін до договору.

Позивач вважає, що Рішення № 2961 від 26.07.2023 року "Про поновлення договору оренди земельної ділянки" прийняте на сорок другій сесії восьмого скликання Новоархангельської селищної ради Кіровоградської області, не потребує визнання його незаконним та скасування в судовому порядку оскільки вичерпало себе з моменту підписання додаткової угоди від 11.08.2023 до договору оренди земельної ділянки від 03.09.2007, яка підлягає визнанню недійсною, оскільки не відповідає положенням ч.3. ст.19 Закону України "Про оренду землі".

Крім того, визнання недійсним рішення №2961, не поновить порушеного права позивача на оренду земельної ділянки, а отже така вимога буде неналежним способом захисту.

Позиція відповідача.

Відповідач зазначає, що позивач на підставі укладеної спірної додаткової угоди від 11.08.2023 здійснював користування земельною ділянкою протягом всього періоду існування орендних відносин - до 07.09.2024 року, попереджений про їх припинення та небажання орендодавця продовжувати дію договору, відповідно необхідність припинення користування земельною ділянкою, не здійснює користування земельною ділянкою станом на дату цього відзиву і не має законних підстав для такого.

Державна реєстрація додаткової угоди від 11.08.2023 року до договору оренди земельної ділянки від 03.09.2007, що був зареєстрований у Новоархангельському відділі Кіровоградської регіональної філії ДП Центр ДЗК від 07.09.2007 року № 18 (зі змінами внесеними додатковими угодами від 12.01.2008 року та від 18.03.2020 року) в Державному реєстрі речових прав свідчить про те, що даний правочин вчинено у формі, встановленій законом та відповідає вимогам ч. 3 ст. 203 ЦКУ.

Таким чином встановлено, що Додаткова угода до договору оренди земельної ділянки від 03.09.2007 року, що був зареєстрований у Новоархангельському відділі Кіровоградської регіональної філії ДП Центр ДЗК від 07.09.2007 № 18 (зі змінами внесеними додатковими угодами від 12.01.2008 та від 18.03.2020) не суперечить ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Крім того волевиявлення сторін були вільними і відповідали їхній внутрішній волі на момент укладання та реєстрації Додаткової угоди та вчинялися у формі, встановленій законом (ст. 203 ЦК України).

Також відповідач просить залишити без розгляду позовну заяву з тих підстав, що подання позову та заяви про забезпечення позову, приховання позивачем важливих для розгляду справи фактів та документів, що їх підтверджують, у даній справі свідчить про зловживання Фермерським господарством Бойка Дмитра Олексійовича" процесуальними правами (правом на позов) та подання його виключно з метою обмежити відповідачу у законних правах на розпорядження його майном - земельною ділянкою з метою примушування його до укладення договору оренди, хоча відповідач не має наміру здійснювати таке передання.

Позиція суду.

Відповідно до статті 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначаються Законом України "Про оренду землі".

Статтею 1 означеного Закону визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Частиною першою статті 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

З 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8 цього Закону з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

При цьому частиною шостою вказаної статті було передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі"). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 ЗК України.

При цьому відповідно до абзацу 4 розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Згідно з частиною другою статті 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону України "Про оренду землі" базується саме на положеннях статті 126-1 ЗК України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі України "Про оренду землі" у попередній редакції, є змістовно різними.

Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі". Натомість, за загальним правилом дії законів у часі, застосуванню підлягає стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

Саме такий правовий висновок викладений у постановах Верховного Суду від 21.02.2024 у справі № 910/1235/22, від 15.05.2024 у справі № 909/694/23, від 06.08.2024 у справі № 912/300/23, від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, від 06.11.2024 у справі № 927/1237/23; від 29.01.2025 у справі № 925/1536/23; від 09.04.2025 у справі № 916/1092/24.

Позивач, в тому числі реалізуючи своє переважне право на поновлення договору оренди землі на новий строк, звернуся із позовом, в якому просив, зокрема, визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 03.09.2007.

Як вбачається з матеріалів справи, на час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк та звернення позивача з позовом до суду, діяла нова редакція Закону України "Про оренду землі", яку необхідно застосовувати до спірних правовідносин.

Так, відповідно до приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент звернення позивача із вимогою про визнання укладеною додаткової угоди) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (частина перша статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку (частина друга статті).

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору (частина третя статті).

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті).

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (часина п`ята статті).

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (частина дев`ята статті).

Позивач як орендар земельної ділянки з метою використання свого переважного права щодо укладення договору оренди землі на новий строк вперше звернувся до відповідача із заявою від 04.06.2021 про намір продовжити дію договору від 03.09.2007, тобто більше ніж за один рік до закінчення терміну дії договору.

Якщо орендар надіслав повідомлення орендодавцю про намір продовжити дію договору оренди землі більше, ніж за рік до закінчення строку договору, це не відповідає вимогам чинного законодавства. Згідно з законом та умовами договору, орендар повинен повідомити орендодавця про намір продовжити дію договору не пізніше, ніж за місяць до закінчення строку.

Так, позивач звернувся до відповідача з листом від 20.07.2022 про продовження дії договору оренди землі на змінених умовах, долучивши проект відповідної додаткової угоди.

16.08.2022 відповідач направив лист, в якому зазначив про продовження дії договору оренди землі на один рік в силу закону.

Позивач не погоджується з цим та вважає, що відповідач мав розглянути його лист-повідомлення від 20.07.2022.

Відповідно до доповнених пунктів 27 і 28 розділу X "Перехідні положення" ЗК України, які набрали чинності 07 квітня 2022 року встановлено, що під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей: 1) вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення: а) державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування; б) приватної власності.

Законом України від 09 жовтня 2022 року № 2698-IX, який набрав чинності 19 листопада 2022 року, абзац перший підпункту 1 пункту 27 після слів "воєнного стану" доповнено словами "до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель" (тобто цим Законом).

Аналіз наведених положень ЗК України дає підстави для висновку, що у період із 07 квітня 2022 року до 19 листопада 2022 року договори оренди земельної ділянки були поновлені на один рік без волевиявлення сторін договору, строк яких сплинув у цей проміжок часу.

До спірних правовідносин підлягає застосуванню закон, чинний на момент закінчення строку дії договору оренди, тобто станом на 07.09.2022 року.

У цей період діяв пункт 27 розділу X "Перехідні положення" ЗК України у редакції Закону України від 24 березня 2022 року № 2145-ІХ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану", який передбачав:

- під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей: 1) вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану.

Отже, законом прямо визначено юридичний факт, з яким закон пов`язує поновлення дії договорів оренди саме без волевиявлення сторін.

В цей же період відповідач у відповідь на лист позивача від 20.07.2022 ще двічі повідомляв позивача листами від 01.12.2022 та 24.03.2023 про заперечення щодо поновлення з позивачем договору оренди земельної ділянки на запропонованих умовах та у зв`язку з необхідністю надання у власність земельних ділянок громадянам, які мають посвідчення учасника бойових дій.

З урахуванням продовження дії договору на один рік в силу закону, позивач 20.06.2023 направив відповідачу лист-повідомлення про продовження дії договору оренди землі на тих же умовах.

Відповідачем отримано цей лист не раніше 26.06.2023, з урахуванням робочого часу та нормативних строків пересилання поштових відправлень (у межах області та між обласними центрами України - Д+3, при пересиланні рекомендованої письмової кореспонденції зазначені в пункті 1 цього розділу нормативні строки пересилання збільшуються на один день), тому в межах одного місяця прийнято рішення від 26.07.2023 № 2961 "Про поновлення договору оренди земельної ділянки", яким запропоновано відповідачу поновити договір оренди на один рік. На виконання вказаного рішення Новоархангельською селищною радою складено, підписано та надано для підписання позивачу додаткову угоду у редакції орендодавця, яка ним підписана та в подальшому позивачем зареєстровано право оренди.

В подальшому листом від 08.08.2024 та рішенням від 23.09.2024 № 3483 "Про відмову в поновленні договорів оренди земельних ділянок" відповідач висловив позицію щодо відсутності наміру в поновленні договору оренди землі.

Відповідно до ст. 19 ЗУ "Про оренду землі" при передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років, для земельних ділянок сільськогосподарського призначення, переданих в оренду для закладання та/або вирощування багаторічних насаджень (плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду), не може бути меншим як 25 років.

Таким чином, умови укладеної додаткової угоди та рішення відповідача не відповідають приписам чинного законодавства.

Поряд з тим, при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Як слідує з рішення відповідача від 26.07.2023 № 2961 "Про поновлення договору оренди земельної ділянки", яким запропоновано продовжити дію договору на один рік, сторонами не узгоджено умови договору в частині строку його дії.

Крім того, листом від 24.03.2023, відповідач повідомляв позивача про необхідність надання земельних ділянок у власність учасникам бойових дій.

В матеріалах справи відсутні докази досягнення між позивачем та відповідачем домовленості щодо нового строку договору оренди землі.

Таким чином, недосягнення сторонами домовленості щодо істотних умов договору при їх зміні виключає можливість поновлення договору оренди землі з підстав переважного права.

Верховний Суд зазначає, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, не може домінувати над виключним правом орендодавця як власника земельної ділянки щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі. Подібний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 28.05.2024 у справі № 604/648/23, від 12.04.2024 у справі № 131/970/23, від 12.01.2021 у справі № 908/454/17.

Крім того стаття 33 ЗУ "Про оренду землі" не містить норми про поновлення договору на той самий строк і на тих же умовах, якщо орендар продовжив користуватися земельною ділянкою за відсутності заперечень щодо поновлення договору.

З урахуванням зазначеного, суд приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позову в цілому так як задоволення вимоги про визнання недійсною додаткової угоди не захистить прав позивача.

Крім того, суд не вбачає підстав для задоволення клопотання відповідача про залишення позову без розгляду на підставі п. 3 ч. 2 ст. 43 ГПК України.

Судові витрати покладаються на позивача.

Керуючись статтями 12, 74, 76-77, 129, 145, 326, 327 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

В позові відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення в порядку, передбаченому Господарським процесуальним кодексом України. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Копії рішення надіслати сторонам до електронних кабінетів.

Повне рішення складено 26.05.2025.

Суддя В.Г. Кабакова