ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 травня 2025 року

м. Київ

cправа № 910/11162/24

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Берднік І. С. - головуючого, Зуєва В. А., Міщенка І. С.,

секретар судового засідання - Корнієнко О. В.,

за участю представників:

Товариства з обмеженою

відповідальністю «ІНТЕРСПОРТ» - Ярук А. І.,

Київської міської ради - Пилипчук І. І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Київської міської ради

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.02.2025 (у складі колегії суддів: Іоннікова І. А. (головуючий), Михальська Ю. Б., Тищенко А. І.)

та рішення Господарського суду міста Києва від 12.11.2024 (суддя Кирилюк Т. Ю.)

у справі № 910/11162/24

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «ІНТЕРСПОРТ»

до Київської міської ради

про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки на новий строк,

ВСТАНОВИВ:

У вересні 2024 року Товариство з обмеженою відповідальністю «ІНТЕРСПОРТ» (далі - ТОВ «ІНТЕРСПОРТ») звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки на новий строк у редакції, наведеній у позовній заяві.

Позовні вимоги обґрунтовано протиправним ухиленням відповідача від укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 12.11.2024, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 26.02.2025, позов задоволено. Визнано укладеним між Київською міською радою та ТОВ «ІНТЕРСПОРТ» з моменту набрання судовим рішенням у цій справі законної сили договір оренди землі на новий строк у редакції, викладеній у резолютивній частині даного рішення.

Не погоджуючись з висновками судів попередніх інстанцій, у березні 2025 року Київська міська рада подала до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій, посилаючись на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права, порушення норм процесуального права та наявність випадку, передбаченого пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), просить скасувати постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.02.2025 та рішення Господарського суду міста Києва від 12.11.2024, прийняти нове рішення про відмову у задоволенні позову.

Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 17.04.2025 у справі № 910/11162/24 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Київської міської ради на постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.02.2025 та рішення Господарського суду міста Києва від 12.11.2024 з підстави, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України; зупинено дію рішення Господарського суду міста Києва від 12.11.2024 у справі № 910/11162/24 до закінчення його перегляду в касаційному порядку; касаційну скаргу призначено до розгляду у відкритому судовому засіданні на 14.05.2025.

ТОВ «ІНТЕРСПОРТ» у відзиві на касаційну скаргу зазначає про законність та обґрунтованість рішень судів попередніх інстанцій, просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи та заперечення проти неї, перевіривши матеріали справи, Верховний Суд дійшов таких висновків.

Судами попередніх інстанцій установлено, що 08.10.2007 між Київською міською радою (орендодавець) та ТОВ «ІНТЕРСПОРТ» (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сокуренком О. Д., за № 4126 (далі - договір оренди), відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку з кадастровим номером :79:009:0047, площею 3,0948 га, розташовану за адресою: пров. Лабораторний, 7-а у Печерському районі м. Києва, для будівництва, експлуатації та обслуговування спортивно-розважального комплексу з критим 50-метровим басейном та житловими приміщеннями для спортсменів та інших осіб (пункти 1.1, 2.1).

Договір укладено на 15 років (пункт 3.1 договору оренди).

Відповідно до пункту 8.4 договору оренди орендар зобов`язаний, зокрема, завершити забудову земельної ділянки у строк, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору.

За умовами пункту 11.1 договору оренди всі зміни та/або доповнення до цього договору вносяться за згодою сторін. Згодою або запереченням орендодавця на зміни та/або доповнення до цього договору, є його рішення, прийняте в установленому законом порядку.

Згідно з абзацом 1 пункту 11.7 договору оренди після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Договір оренди зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 22.10.2007 за №82-6-00456 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що договір оренди діє до 22.10.2022.

У подальшому рішенням Київської міської ради від 28.05.2009 № 585/1641 «Про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 22.10.2007 № 82-6-00456, укладеного згідно з рішенням Київської міської ради від 12.07.2007 № 1063/1724» вирішено внести зміни до договору оренди земельної ділянки від 22.10.2007 № 82-6-00456, укладеного між Київською міською радою та ТОВ «ІНТЕРСПОРТ» на підставі рішення Київської міської ради від 12.07.2007 № 1063/1724 «Про передачу земельної ділянки ТОВ «ІНТЕРСПОРТ» для будівництва, експлуатації та обслуговування спортивно-розважального комплексу з критим 50-метровим басейном та житловими приміщеннями для спортсменів та інших осіб у пров. Лабораторному, 7-а у Печерському районі м. Києва», а саме: в абзаці третьому підпункту 8.4 пункту 8 слова «але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору» виключити.

Також рішенням Київської міської ради від 14.10.2010 № 100/4912 «Про надання згоди ТОВ «ІНТЕРСПОРТ» на передачу земельної ділянки у пров. Лабораторному, 7-а у Печерському районі м. Києва в суборенду державному підприємству Національний спортивний комплекс «Олімпійський» та внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 22.10.2007 № 82-6-00456» надано згоду ТОВ «ІНТЕРСПОРТ» на передачу Державному підприємству Національний спортивний комплекс «Олімпійський» в суборенду до 01.09.2012 земельної ділянки, розташованої у пров. Лабораторному, 7-а у Печерському районі м. Києва, право користування якою посвідчено договором оренди земельної ділянки від 22.10.2007 № 82-6-00456.

27.06.2022 ТОВ «ІНТЕРСПОРТ» звернулось до Київської міської ради з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки (№ 31), до якого був доданий проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки.

Як установлено судами попередніх інстанцій, рішення Київської міської ради про відмову у поновленні або про поновлення договору оренди позивачу не надходило.

Після закінчення строку дії договору оренди (22.10.2022), позивач продовжує користуватись земельною ділянкою та сплачувати орендну плату за її користування.

Протиправне зволікання Київської міської ради у поновленні відповідного договору оренди земельної ділянки, стало підставою для звернення ТОВ «ІНТЕРСПОРТ» до суду з відповідними позовними вимогами.

Заперечуючи проти позову Київська міська рада, зокрема, послалась на те, що позивач не є добросовісним орендарем земельної ділянки, оскільки вона не використовувалася ним для цілей, визначених рішеннями Київської міської ради, а саме для будівництва, експлуатації та обслуговування спортивно-розважального комплексу з критим 50-метровим басейном та житловими приміщеннями для спортсменів та інших осіб.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції, з висновком якого погодився суд апеляційної інстанції, виходив із доведеності позивачем наявності правових підстав для визнання укладеним договору оренди земельної ділянки на новий строк у редакції, наведеній у позовній заяві.

Київська міська рада, обґрунтовуючи підставу касаційного оскарження судових рішень, передбачену пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, послалась на неправильне застосування судами попередніх інстанцій положень статей 3, 509, 526, 626, 627 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України ), статті 33 Закону України «Про оренду землі» та на неврахування судами попередніх інстанцій висновків щодо застосування цих норм права, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, постановах Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, від 30.07.2024 у справі № 910/4928/23, від 15.06.2022 у справі № 904/1671/21, від 09.11.2021 у справі № 910/4790/20, від 26.10.2021 у справі № 910/5710/19, від 24.01.2019 у справі № 904/869/18, від 26.03.2019 у справі № 910/1335/17, від 10.01.2019 у справі № 911/3998/16, від 11.12.2018 у справі № 923/111/18, від 06.12.2018 у справі № 925/1651/17, від 03.04.2018 у справі № 904/8168/17, від 22.02.2018 22.02.2018 у справі № 922/1008/17, постановах Верховного Суду України від 25.05.2016 у справі № 911/1707/15, від 13.064.2016 у справі № 6-2027цс15, від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14, від 11.11.2014 у справі № 912/1552/13, від 10.11.2012 у справі № 44/69.

За доводами касаційної скарги, судами попередніх інстанцій при вирішенні спору не враховано, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки у разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності рішення відповідного уповноваженого органу; позивачем не доведено вжиття всіх необхідних заходів щодо належного виконання зобов`язань за договором оренди, а саме, забудови земельної ділянки у строк, передбачений договором; за умови неналежного виконання орендарем умов договору оренд, сама по собі відсутність заперечень орендодавця проти поновлення договору оренди не спричиняє поновлення такого договору в силу закону.

Відповідно до частин 1, 2 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

Верховний Суд, переглянувши постанову суду апеляційної інстанції та рішення суду першої інстанції у межах доводів касаційної скарги, виходить із такого.

За змістом частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон України «Про оренду землі».

16.01.2020 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (а відповідні положення пункту 8 цього Закону, з урахуванням його прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України «Про оренду землі», яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

Розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» доповнено абзацами 3 і 4 такого змісту:

«Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).

Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».

Стаття 58 Конституції України закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.

За змістом статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (стаття 2 Закону України «Про оренду землі»).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зазначено, що частини 5 та 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин.

За загальним правилом, викладеним у частині 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у частині 6 Закону України «Про оренду землі», розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Отже, статтею 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» істотно змінив редакцію статті 33 Закону України «Про оренду землі», яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини 1 - 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі»). Поновлення ж договору (частина 6 попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 ЗК України.

При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться у абзаці 4 Розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» базується саме на положеннях стаття 126-1 ЗК України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

Укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною 1 статті 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній до внесення змін Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Тому поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться у абзаці 4 Розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» та поняття «поновлення договору оренди», яке містилось у Законі України «Про оренду землі» у попередній редакції, є змістовно різними.

Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі». Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

Такі висновки викладено у постанові Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, на яку посилається скаржник у касаційній скарзі.

Як вбачається з матеріалів справи, що розглядається, на час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк, звернення позивача з позовом до суду та ухвалення судових рішень у цій справі, діяла нова редакція Закону України «Про оренду землі» із внесеними змінами Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству».

Так, відповідно до частин 1 - 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час звернення з позовом у цій справі), після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проєкт договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 ЗК України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (частина 9 статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

У справі № 910/11162/24, що розглядається, судами попередніх інстанцій установлено, що:

- ТОВ «ІНТЕРСПОРТ» як користувач земельної ділянки з метою використання свого переважного права щодо укладення договору оренди землі на новий строк відповідно до частин 1 - 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» 27.06.2022 звернувся до Київської міської ради з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки;

- до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки;

- Київська міська рада проєкт додаткової угоди не розглянула, жодних заперечень щодо умов додаткової угоди не висловила.

За таких обставин суди попередніх інстанцій визнали позов таким, що підлягає задоволенню.

Верховний Суд зауважує, що стаття 33 Закону України «Про оренду землі» (як у попередній, так і у чинній редакції) встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

У постановах від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 Верховний Суд акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.

Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього.

Орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.

Аналогічні висновки викладено у постанові Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, на яку посилається скаржник у касаційній скарзі.

У справі № 910/1162/24, що розглядається, свій висновок про задоволення позовних вимог про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки на новий строк у редакції, наведеній у позовній заяві, суди попередніх інстанцій обґрунтували тим, що Київська міська рада не виконала свій обов`язок у місячний строк розглянути надісланий позивачем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки, разом з тим позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, тому набув право правомірного очікування, натомість, відповідач знехтував своїм обов`язком добросовісно провести переговори, не пропонуючи жодних умов орендарю.

При цьому суд першої інстанції взагалі не надав оцінку доводам Київської міської ради про те, що позивач не є добросовісним орендарем земельної ділянки, оскільки вона не використовувалася ним для будівництва, експлуатації та обслуговування спортивно-розважального комплексу з критим 50-метровим басейном та житловими приміщеннями для спортсменів та інших осіб.

Cуд апеляційної інстанції відхилив такі посилання Київської міської ради з огляду на те, що рішенням Київської міської ради від 28.05.2009 № 585/1641 «Про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 22.10.2007 № 82-6-00456 8, укладеного згідно з рішенням Київради від 12.07.2007 № 1063/1724» вирішено внести зміни до договору оренди земельної ділянки від 22.10.2007 № 82-6-00456, укладеного між Київською міською радою та ТОВ «ІНТЕРСПОРТ» на підставі рішення Київської міської ради від 12.07.2007 № 1063/1724 «Про передачу земельної ділянки ТОВ «ІНТЕРСПОРТ» для будівництва, експлуатації та обслуговування спортивно-розважального комплексу з критим 50-метровим басейном та житловими приміщеннями для спортсменів та інших осіб у пров. Лабораторному, 7-а у Печерському районі м. Києва», а саме: в абзаці 3 підпункту 8.4 пункту 8 виключити слова «але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації Договору», отже договір оренди, у редакції станом на момент виникнення спірних правовідносин, не містив на підставі вищевказаного рішення відповідача обов`язку орендаря здійснити забудову земельної ділянки не більше ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору.

Такі висновки судів попередніх інстанцій є передчасними, оскільки зроблені судами з порушенням норм матеріального права.

Як вбачається зі змісту пункту 11.1 договору оренди всі зміни та/або доповнення до цього договору вносяться за згодою сторін. Згодою або запереченням орендодавця на зміни та/або доповнення до цього договору, є його рішення, прийняте в установленому законом порядку.

Відповідно до частини 4 статті 202 ЦК України дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін.

Згідно з частиною 1 статті 180 Господарського кодексу України зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов`язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов`язкові умови договору відповідно до законодавства.

Частиною 1 статті 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Аналогічні положенні містяться у частині 1 статті 188 Господарського кодексу України, відповідно до яких зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Отже, загальне правило передбачене частиною 1 статті 651 ЦК України та частиною 1 статті 188 Господарського кодексу України, свідчить, що зміна договору допускається тільки з обопільної згоди сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Тобто в першу чергу слід керуватися договором (спеціальним законом) і якщо у ньому не встановлено особливий порядок та підстави для зміни його умов, тоді змінити умови можна тільки за домовленістю з контрагентом.

Як вбачаються зі змісту укладеного між Київською міською радою та ТОВ «ІНТЕРСПОРТ» договору оренди, всі зміни та/або доповнення до цього договору вносяться за згодою сторін. Згодою або запереченням орендодавця на зміни та/або доповнення до цього договору, є його рішення, прийняте в установленому законом порядку (пункт 11.1).

Рішення Київської міської ради від 28.05.2009 № 585/1641 відповідно до змісту пункту 11.1 договору оренди є лише формою надання останньою згоди на внесення змін до договору оренди, а зміни до договору мали бути внесені за згодою обох сторін.

Згідно зі статтею 654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Разом з тим, наведених положень договору та норм законодавства суди попередніх інстанцій не врахували, а тому не встановили, які права і обов`язки сторін були передбачені умовами укладеного між Київською міською радою та ТОВ «ІНТЕРСПОРТ» договору оренди, обставини належного виконання позивачем умов цього договору, що суперечить висновкам, наведеним у постанові Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, на яку посилається скаржник у касаційній скарзі.

Встановлення таких обставин виходить за межі повноважень суду касаційної інстанції в силу меж розгляду справи судом касаційної інстанції, встановлених статтею 300 ГПК України.

Завданням національних судів є забезпечення належного вивчення документів, аргументів і доказів, представлених сторонами (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Ван де Гурк проти Нідерландів»).

Відповідно до статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

За змістом частини 1 статті 237 ГПК України при ухваленні рішення суд вирішує, зокрема, такі питання: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; яку правову норму належить застосувати до цих правовідносин.

У зв`язку з наведеним, постановлені у справі судові рішення зазначеним вимогам процесуального закону не відповідають, отже, постанову суду апеляційної інстанції та рішення суду першої інстанції не можна визнати законними і обґрунтованими.

Водночас суд касаційної інстанції згідно з частиною 2 статті 300 ГПК України не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

Згідно з пунктом 2 частини 1 статті 308 ГПК України передбачено, що суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема, за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.

Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції (частина 4 статті 310 ГПК України).

Для вирішення спору по суті необхідно встановити обставини та надати оцінку доводам та доказам, враховуючи положення пункту 1 частини 3 статті 310 ГПК України, Верховний Суд дійшов висновку, що оскаржувані постанова суду апеляційної інстанції та рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Ураховуючи наведене, касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а постанова суду апеляційної інстанції та рішення суду першої інстанції - скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Оскільки суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат не здійснюється (частина 14 статті 129 ГПК України).

За результатами нового розгляду має бути вирішено й питання щодо розподілу судових витрат у справі.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Київської міської ради задовольнити частково.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.02.2025 та рішення Господарського суду міста Києва від 12.11.2024 у справі № 910/11162/24 скасувати.

3. Справу № 910/11162/24 передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя І. С. Берднік

Судді: В. А. Зуєв

І. С. Міщенко