ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 травня 2025 року м. ОдесаСправа № 916/1653/22
м. Одеса, проспект Шевченка, 29, зал судових засідань Південно-західного апеляційного господарського суду №1

Південно-західний апеляційний господарський суд у складі:

головуючого судді Савицького Я.Ф.,

суддів: Діброви Г.І.,

Колоколова С.І.,

секретар судового засідання Полінецька В.С.

за участю представників учасників процесу:

від Департаменту КВ ОМР: Курлович О.О., у порядку самопредставництва;

від ТОВ «ВКО»: Горобець В.В., за ордером;

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

на рішення Господарського суду Одеської області

від 16 січня 2024 (повний текст складено 26.01.2024)

у справі №916/1653/22

за позовом: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю ВКО

про стягнення 376 860,76 грн

та

за зустрічним позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю ВКО

до відповідача: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

про стягнення 2 925 275,00 грн,

суддя суду першої інстанції: Цісельський О.В.

місце винесення рішення: м. Одеса, проспект Шевченка, 29, Господарський суд Одеської області

Сторони належним чином повідомлені про час і місце засідання суду.

В судовому засіданні 21.05.2025, відповідно до ст. 240 Господарського процесуального кодексу України, проголошено вступну та резолютивну частини постанови.

В С Т А Н О В И В:

У липні 2022 Департамент комунальної власності Одеської міської ради (далі також позивач, Департамент) звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю ВКО (далі також відповідач, ТОВ «ВКО», Товариство), про стягнення з останнього заборгованості з орендної плати з урахуванням індексації в сумі 354 142,62 грн, 3% річних в сумі 8 693,10 грн та пеню у сумі 14 025,04 грн.

В обґрунтування позовних вимог Департамент послався на неналежне виконання ТОВ «ВКО» умов укладеного між сторонами договору оренди №181/2 від 21.06.2018 в частині повної та своєчасної сплати орендної плати, у зв`язку з чим за відповідачем утворилась заборгованість у спірній сумі, на яку позивачем нараховано 3% річних та пеню у зазначеному вище розмірі.

В свою чергу, в межах даної справи 18.08.2023 ТОВ ВКО також звернулось до Господарського суду Одеської області із зустрічним позовом до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, в якому, з урахуванням уточнень від 19.12.2023 (вх. № 4605/23), просило стягнути з Департаменту компенсацію за збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених невід`ємних поліпшень за згодою Департаменту комунальної власності Одеської міської ради у розмірі 2 925 275,00 грн.

Зустрічний позов обґрунтований тим, що відповідач за погодженням із позивачем здійснив невідокремлені поліпшення орендованого ним нерухомого майна, внаслідок чого збільшилась його ринкова вартість. Оскільки орендні правовідносини з Департаментом припинились у зв`язку із приватизацією об`єкта оренди, то, на думку ТОВ "ВКО", в силу приписів Законів України "Про оренду державного та комунального майна" та "Про приватизацію державного і комунального майна", він має право на отримання від Департаменту комунальної власності Одеської міської ради компенсації збільшення вартості приватизованого комунального майна, у якому він здійснив невід`ємні поліпшення.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 16.01.2024 у справі №916/1653/22 (суддя Цісельський О.В.) позов Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю ВКО про стягнення 376 860,76 грн. задоволено частково. Стягнуто з ТОВ «ВКО» на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради суму основної заборгованості в розмірі 354 142,62 грн, пеню в розмірі 14 019,92 грн, 3% річних в розмірі 8 693,10 грн та витрати зі сплати судового збору в розмірі 5 652,83 грн. В решті позовних вимог відмовлено.

Зустрічний позов ТОВ ВКО до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про стягнення 2 925 275,00 грн. задоволено частково. Стягнуто з Департаменту на користь Товариства компенсацію за збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених невід`ємних поліпшень в розмірі 2 776 125,00 грн. та витрати зі сплати судового збору в розмірі 41 641,88 грн.

В решті зустрічних позовних вимог відмовлено.

Проведено зустрічне зарахування сум, що підлягають стягненню, та стягнуто з Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на користь ТОВ ВКО компенсацію за збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених невід`ємних поліпшень в розмірі 2 399 269,36 грн. та витрати зі сплати судового збору в розмірі 35 989,05 грн.

Частково задовольняючи первісні позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що порушення законодавства та умов договору оренди від 21.06.2018 №181/2, укладеного між ТОВ «ВКО» та Департаментом, Товариством не було своєчасно сплачено орендну плату за користування нежитловими приміщеннями першого поверху №504, загальною площею 134,3кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, у період з 01.03.2021 по 08.12.2021, внаслідок чого у орендаря, з урахуванням індексу інфляції, утворилась заборгованість з орендних платежів у розмірі 354 142,62 грн.

Разом з тим, перевіривши здійснений позивачем розрахунок пені та 3% річних, суд першої інстанції встановив помилковість у розрахунку пені, з огляду на що позовну вимогу в частині стягнення пені задовольнив частково, а саме, у розмірі 14 019,92 грн, а позовну вимогу про стягнення суми 3% річних у розмірі 8 693,10 грн задовольнив у повному обсязі.

При цьому, судом першої інстанції був встановлений факт припинення 09.12.2021 між сторонами відносин за договором оренди від 21.06.2018 №181/2, у зв`язку з приватизацією вказаних приміщень Товариством з обмеженою відповідальністю ВЕСТ ФУД КОМПАНІ та передачею у наведену дату нежитлових приміщень за актом приймання передачі новому власнику. Водночас, судом також був встановлений факт здійснення з боку ТОВ «ВКО», за власні кошти та за згодою орендодавця Департаменту комунальної власності, невід`ємних поліпшень орендованого майна.

Тому розглядаючи зустрічні позовні вимоги, місцевий господарський суд, з посиланням на ст. 27 Закону України Про оренду державного та комунального майна, виходив з того, що чинне законодавство передбачає збереження права орендаря, який здійснив невід`ємні поліпшення орендованого майна за згодою уповноваженого органу, на відшкодування своїх витрат у межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, при приватизації орендованого майна. Така компенсація здійснюється або покупцем у разі приватизації на аукціоні з відповідною умовою щодо компенсації орендарю невід`ємних поліпшень, або ж вартість невід`ємних поліпшень зараховується орендарю під час остаточного розрахунку за об`єкт приватизації у разі якщо покупцем об`єкта приватизації стає орендар. Також, судом було встановлено, що Департаментом не приймалось рішення про приватизацію спірних приміщень на аукціоні з умовами щодо компенсації орендарю невід`ємних поліпшень. Тому виходячи з положень статей 21, 25 Закону України Про оренду державного та комунального майна, пункту 4.4. договору оренди №181/2 від 21.06.2018, а також враховуючи те, що при визначені ціни продажу на електронному аукціоні Департаментом не було враховано вартість невід`ємних поліпшень, зроблених ТОВ ВКО, суд дійшов висновку, що в останнього виникло право на отримання від Департаменту компенсації збільшення ринкової вартості об`єкта оренди, внаслідок здійснення орендарем невід`ємних поліпшень цього об`єкту.

Поряд із цим, суд першої інстанції, з посиланням на наявний у матеріалах справи Висновок експертів від 29.06.2023 №22-5941 комісійної судової оціночно-будівельної експертизи, не погодився із наданим позивачем за зустрічним позовом розрахунком та дійшов висновку, що розмір компенсації, який слід стягнути з Департаменту на користь ТОВ "ВКО" складає 2 776 125 грн, з огляду на що зустрічний позов був задоволений також частково.

При цьому, керуючись приписами ч. 11 ст. 238 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд Одеської області провів зустрічне зарахування сум, що підлягають стягненню з позивача та відповідача, та стягнув з Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю ВКО компенсацію за збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених невід`ємних поліпшень в розмірі 2 399 269,36 грн.

Не погоджуючись з вказаним рішенням суду, Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до Південно-західного апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, в якій просив рішення Господарського суду Одеської області від 16.01.2024 у справі №916/1653/22 скасувати в частині задоволення зустрічного позову та ухвалити в цій частині нове рішення, яким у задоволенні зустрічних позовних вимог відмовити у повному обсязі.

Обґрунтовуючи апеляційну скаргу, Департамент зазначає, що оскаржуване рішення ухвалено з неповним з`ясуванням обставин, що мають значення для справи, та неправильним застосуванням норм матеріального та процесуального права.

Так, апелянт вважає, що суд першої інстанції дійшов неправильного висновку про наявність підстав для компенсації ТОВ «ВКО» вартості невід`ємних поліпшень, оскільки, виходячи з положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна", виникнення у орендодавця обов`язку щодо відшкодування вартості невід`ємних поліпшень об`єкта оренди, зроблених орендарем за власні кошти та за згодою орендодавця, є правовим наслідком припинення або розірвання відповідного договору оренди, внаслідок чого орендар втрачає право користування орендованими приміщеннями.

Проте, ТОВ "ВКО" залишається орендарем нежитлових приміщень, оскільки згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, сторону орендодавця з Департаменту змінено на ТОВ "ВЕСТ ФУД КОМПАНІ", а орендарем визначено ТОВ "ВКО" і строк оренди встановлено до 31.12.2050.

Водночас, апелянт звертає увагу на п. 7.6 договору, за яким у разі розірвання договору в судовому порядку або відмови від договору впродовж його строку, внаслідок невиконання обов`язків за договором, всі невід`ємні поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від цього майна без нанесення йому збитків, здійснених орендарем при проведені капітального ремонту та реконструкції за час його оренди за рахунок власних коштів, залишаються у власності орендодавця безкоштовно і компенсації не підлягають.

При цьому, за твердженням Департаменту, згідно з умовами договору купівлі-продажу від 02.12.2021 №2827, ТОВ ВКО залишається орендарем нежитлових приміщень до 31.12.2050.

Отже, висновки Верховного Суду, викладені у справах, предметом яких є компенсація вартості невід`ємних поліпшень у зв`язку з розірванням договору оренди та положення усталеної судової практики, не можуть бути застосовані доданих спірних правовідносин.

Додатковим аргументом щодо залишення за ТОВ «ВКО» права користування спірними нежитловими приміщеннями загальною площею 134,3 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, Департамент зазначає відсутність Акту приймання-передачі цих приміщень ТОВ ВКО до Департаменту.

Разом з цим, апелянт вважає, що місцевим господарським судом було неправильно застосовано норму процесуального права, а саме ч. 11 ст. 238 Господарського процесуального кодексу України, оскільки вимога ТОВ "ВКО" про компенсацію за збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених невід`ємних поліпшень є такою, що не підлягає задоволенню, на відміну від вимог Департаменту комунальної власності про стягнення коштів у виді орендної плати за користування майном, що надходять до місцевого бюджету м. Одеси.

У відзиві на апеляційну скаргу ТОВ ВКО, посилаючись на її безпідставність та необґрунтованість, просило апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Одеської області від 16.01.2024 у справі №916/1653/22 без змін.

Зокрема, Товариство зазначило, що у розумінні Закону України Про оренду державного та комунального майна виникнення у орендодавця обов`язку щодо відшкодування вартості невід`ємних поліпшень об`єкта оренди, зроблених орендарем за власні кошти та за згодою орендодавця, є правовим наслідком припинення або розірвання відповідного договору оренди, укладеного між відповідним органом, уповноваженим управляти державним та комунальним майном, та орендарем.

Натомість, у зв`язку з підписанням договору купівлі-продажу та державної реєстрації права власності на спірне майно за іншою юридичною особою, договір оренди №181/2 від 21.06.2018, укладений між ТОВ ВКО та Департаментом, є припиненим, оскільки Департамент вибув із спірних правовідносин. І саме після вибуття Департаменту із спірних правовідносин, у ТОВ ВКО виникло право на відшкодування вартості невід`ємних поліпшень в розумінні Закону України Про оренду державного та комунального майна, оскільки цей Закон регулює виключно питання, пов`язані з державним та комунальним майном.

При цьому, на переконання позивача за зустрічним позовом, для наявності або відсутності підстав для відшкодування вартості невід`ємних поліпшень немає жодного значення, чи зберігаються подальші орендні відносини між двома юридичними особами приватного права чи ні після вибуття нерухомого майна з комунальної власності.

Щодо доводів Департаменту про те, що судом першої інстанції неправильно застосовано положення ч. 11 ст. 238 Господарського процесуального кодексу України, то ТОВ ВКО зазначило про неправильне розуміння і тлумачення вказаної норми апелянтом, оскільки жодних вимог щодо оспорюваності чи неоспорюваності позовних вимог дана процесуальна норма не містить.

Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 23.05.2024 у справі №916/1653/22 апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради було залишено без задоволення, рішення Господарського суду Одеської області від 16.01.2024 - без змін.

Так, суд апеляційної інстанції погодився з позицією місцевого господарського суду та вказав, що Департамент комунальної власності вибув із орендних відносин, а на покупця ТОВ ВЕСТ ФУД КОМПАНІ договором купівлі-продажу не покладений обов`язок з компенсації невід`ємних поліпшень, здійснених орендарем; разом з цим, при визначенні ціни продажу на електронному аукціоні Департаментом не була врахована вартість невід`ємних поліпшень, тому у ТОВ ВКО виникло право на отримання від Департаменту компенсації збільшення ринкової вартості об`єкта оренди внаслідок здійснення орендарем невід`ємних поліпшень цього об`єкту.

Департамент комунальної власності Одеської міської ради не погодився з вищезазначеними рішеннями судів першої та апеляційної інстанції в частині задоволення зустрічних позовних вимог ТОВ "ВКО", у зв`язку з чим звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою щодо ухвалення нового рішення про відмову у задоволенні зустрічних позовних вимог у повному обсязі.

Постановою Верховного Суду від 26.11.2024 у справі №916/1653/22 касаційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради задоволено частково. Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 23.05.2024 у справі №916/1653/22 скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Направляючи справу на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, Верховний Суд зауважив на необхідності дослідження питань:

припинення / продовження договірних правовідносин, як правових підстав для стягнення заявленої позивачем за зустрічним позовом компенсації;

звернення орендаря (ТОВ "ВКО") про компенсацію здійснених ним невід`ємних поліпшень під час приватизації нерухомого майна;

дотримання положень Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди під час приватизації, обставини щодо правильності розрахунку заявленої до стягнення суми компенсації.

11.12.2024 матеріали справи №916/1653/22 надійшли до Південно-західного апеляційного господарського суду.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 11.12.2024 справу розподілено на колегію суддів у складі головуючого судді Савицького Я.Ф., суддів: Діброви Г.І., Колоколова С.І.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 12.12.2024 було відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 16.01.2024 у справі №916/1653/22 та призначено її розгляд на 05.02.2025 об 11:30 год.

Однак, у зв`язку з тривалою тимчасовою непрацездатністю судді-члена колегії Колоколова С.І. та відрядженням судді-члена колегії Діброви Г.І. судові засідання, які призначались ухвалами суду від 12.12.2024, від 10.05.2025 та від 10.03.2025, не проводились.

Крім того, у зв`язку з наведеними обставинами, відповідно до ухвали Південно-західного апеляційного господарського суду від 10.02.2025, розгляд апеляційної скарги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 16.01.2024 продовжено на розумний строк.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 05.05.2025 учасників справи №916/1653/22 повідомлено про те, що її розгляд відбудеться 14.05.2025 о 10:30 год.

Разом з тим, 24.01.2025 до суду апеляційної інстанції від ТОВ «ВКО» надійшли додаткові пояснення у справі, в яких Товариство, з посиланням на вищевказані висновки Верховного Суду, які були визначені за результатом касаційного перегляду постанови Південно-західного апеляційного господарського суду від 23.05.2024, звертає увагу на дії ТОВ «ВКО» стосовно вирішення питання щодо приватизації нежитлових приміщень, які надані йому в оренду за договором оренди, та прийняття 10.06.2020 рішення Одеською міською радою №6057-VII про включення до Переліку об`єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси, які підлягають приватизації у 2020 році спірних приміщень саме підставі статей 11, 15 закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», у зв`язку з чим ТОВ «ВКО» жодним чином не могло вплинути на прийняття Одеською міською радою рішення про спосіб та правові підстави продажу нерухомого майна, тому що це є виключною компетенцією власника майна та органу, уповноваженого на прийняття рішень щодо цього майна. Незважаючи на те, що ТОВ «ВКО» прийняло участь в оголошеному аукціоні на загальних підставах, переможцем останнього було обране інше товариство, у зв`язку із запропонованою вищою ціною.

Стосовно дотримання Порядку про оцінку майна, що виснувано у п. 4.13 постанови Верховного Суду, то ТОВ «ВКО» наполягає на тому, що оскільки вказаний Порядок застосовується для оцінки орендованого нерухомого майна, що перебуває у державній, комунальній власності або належить Автономній Республіці Крим, щодо якого прийнято рішення про приватизацію та компенсацію орендарю вартості невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря, однак, рішення про приватизацію об`єкта та компенсацію орендарю вартості невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря не приймалось і Одеської міською радою приватизація була проведена на підставі ст. 15 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», то вищезазначений Порядок не поширюється на дані правовідносини.

Водночас, Товариство вважає, що саме після вибуття Департаменту із спірних правовідносин у ТОВ «ВКО» виникає право на компенсацію збільшення ринкової вартості нерухомого майна в результаті здійснення невід`ємних поліпшень в розумінні закону України «Про оренду державного та комунального майна», оскільки цей Закон регулює виключно питання, пов`язані з державним та комунальним майном. При цьому, для наявності або відсутності підстав для компенсації збільшення ринкової вартості нерухомого майна в результаті збільшення невід`ємних поліпшень немає жодного значення, чи зберігаються подальші орендні відносини між двома юридичними особами приватного права, чи ні після вибуття нерухомого майна з комунальної власності.

Детальніше позиція ТОВ «ВКО» викладена у відзиві на апеляційну скаргу та вищенаведених додаткових поясненнях.

В свою чергу, Департамент комунальної власності Одеської міської ради 28.01.2025 надіслав до суду письмові пояснення, в яких виклав свою позицію щодо відсутності підстав для стягнення з Департаменту вартості невід`ємних поліпшень.

Зокрема, апелянт зауважує, що ТОВ «ВКО» не було добросовісним орендарем спірних приміщень, що з огляду на положення п. 7.6. Договору оренди, виключає можливість стягнення відповідних коштів на його користь.

Водночас, посилаючись на положення ч. 2 ст. 15 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" №157-ІХ та ст. 770 Цивільного кодексу України, Департамент наполягає на тому, що з урахуванням умов п. 5.4.9. Договору купівлі-продажу від 02.12.2021, Договір оренди №181/2 від 21.06.2018 не припинився і до нового власника орендованого майна перейшли усі права та обов`язки орендодавця за договором оренди.

Також за позицією апелянта, враховуючи, що продаж об`єкта нерухомого майна відбувався на загальних підставах відповідно до ст. 15 Закону України «Про приватизацію держаного і комунального майна», то в даному випадку застосовувалась Методика оцінки майна, що затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 №1891, а не Порядок оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затверджений Наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 №377. Водночас, відповідач за зустрічним позовом повідомив, що ТОВ «ВКО» не зверталося до Департаменту про компенсацію здійснених ним невід`ємних поліпшень під час приватизації нерухомого майна.

08.05.2025 від ТОВ «ВКО» надійшло клопотання, згідно якого останнє просило суд поновити строк на подання Звіту про незалежну експертну оцінку по визначенню ринкової вартості нежитлових приміщень 1 (першого) поверху, за номером №504, загальною площею 134,30 кв.м., які знаходяться за адресою: Одеська область, м. Одеса, Приморський район, вул. Дерибасівська, буд. 8, що виконані Суб`єктом оціночної діяльності Фізичною особою підприємцем Марковим Дмитром Миколайовичем, що діє на підставі Сертифікату Фонду державного майна України суб`єкта оціночної діяльності №905/21 від 14 грудня 2021 року та долучити Звіт до матеріалів справи.

12.05.2025 від Департаменту надійшло клопотання, згідно якого останній просив відмовити у задоволенні клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКО» про долучення доказів до матеріалів справи № 916/1653/22 звіту про незалежну експертну оцінку по визначенню ринкової вартості нежитлових приміщень 1 (першого) поверху, за номером №504, загальною площею 134,30 кв.м., які знаходяться за адресою: Одеська область, м. Одеса, Приморський район, вул. Дерибасівська, буд. 8, що виконані Суб`єктом оціночної діяльності Фізичною особою підприємцем Марковим Дмитром Миколайовичем, що діє на підставі Сертифікату Фонду державного майна України суб`єкта оціночної діяльності №905/21 від 14 грудня 2021 року, посилаючись на те, що звіт виконаний експертом відповідно до договору від 25.02.2025, тобто вже після розгляду справи касаційним судом та після відкриття апеляційного провадження внаслідок передачі на новий розгляд, а відтак є спробою повторного оцінювання обставин справи із залученням альтернативного джерела інформації, що прямо суперечить принципам добросовісності, процесуальної економії та забороні зловживання процесуальними правами.

13.05.2025 від ТОВ «ВКО» надійшли додаткові пояснення, згідно яких останній зазначав, що вказаний звіт подається на виконання вказівок Верховного Суду, які викладені в постанові від 26.11.2024 у даній справі, та в силу ст. 316 ГПК України є обов`язковими для врахування.

Відповідно до частин першої - третьої статті 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

Верховний Суд сформулював усталений правовий висновок про те, що єдиний винятковий випадок, коли можливе прийняття судом, у тому числі апеляційної інстанції, доказів з порушеннями встановленого процесуальним законом порядку, - це наявність об`єктивних обставин, які унеможливлюють своєчасне вчинення такої процесуальної дії з причин, що не залежали від нього, тягар доведення яких покладений на учасника справи (подібні за змістом висновки щодо застосування статті 269 ГПК України викладено Верховним Судом, зокрема, у постановах від 18.06.2020 у справі №909/965/16, від 26.02.2019 у справі №913/632/17).

Відповідно до пункту 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, яка відповідно до статті 9 Конституції України є частиною національного законодавства України, передбачено, що кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку належним і безстороннім судом, встановленим законом.

Таке право повинно бути забезпечене судовими процедурами, які повинні бути справедливими.

Суд відзначає, що у пункті 1 статті 6 Конвенції гарантується "процесуальна" справедливість, тобто змагальні провадження, у процесі яких у суді на рівних засадах заслуховуються аргументи сторін (рішення ЄСПЛ "Star Cate Epilekta Gevmata and Others v. Greece" від 06.07.2010 № 54111/07).

Суд враховує, що одним із елементів права на суд (окрім права на доступ) є принцип процесуальної рівноправності сторін, або так званий принцип "рівної зброї" ("equality of arms") згідно з яким кожній стороні має бути надано розумну можливість подати обґрунтування своєї позиції за умов, які б не ставили цю сторону у становище істотно невигідне по відношенню до опонента.

Цей принцип вимагає насамперед рівності сторін спору в їхніх процесуальних можливостях щодо подання доказів і пояснень у судовому провадженні (рішення Європейського суду з прав людини у справах "Dombo Beheer B.V. v. The Netherlands" від 27.10.1993 та "Ankerl v. Switzerland" від 23.10.1996).

Право може вважатися ефективним, тільки якщо зауваження сторін насправді "заслухані", тобто належним чином вивчені судом (див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справах "Дюлоранс проти Франції", "Донадзе проти Грузії").

Завданням національних судів є забезпечення належного вивчення документів, аргументів і доказів, представлених сторонами (див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справі "Ван де Гурк проти Нідерландів").

Відтак, у світлі вказівок Верховного Суду щодо необхідності дотримання процедури визначення вартості невід`ємних поліпшень згідно Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації з метою забезпечення рівних процесуальних прав й обов`язків, до яких, зокрема, віднесено право давати усні та письмові пояснення, доводи та заперечення, кожній стороні спору у цій справі має бути надано розумну можливість подати обґрунтування своєї позиції за умов, які б не ставили цю сторону у становище істотно невигідне по відношенню до опонента, колегія суддів вважає за можливе долучити поданий позивачем Звіт до матеріалів справи.

Ухвалою суду апеляційної інстанції від 14.05.2025 у судовому засіданні оголошено перерву до 21.05.2025 року о 12:45 год.

У судовому засіданні 21.05.2025 представник Департаменту комунальної власності Одеської міської ради підтримав доводи апеляційної скарги та просив її задовольнити, а рішення суду першої інстанції скасувати. Навпаки, представник ТОВ «ВКО», виклавши свою правову позицію по справі, заперечував проти задоволення апеляційної скарги та просив суд апеляційної інстанції залишити рішення Господарського суду Одеської області від 16.01.2024 у справі №916/1653/22 без змін.

Відповідно до ч. 12 ст. 270 Господарського процесуального кодексу України, неявка сторін, або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

У судовому засіданні 21.05.2025 оголошено вступну та резолютивну частини постанови.

Згідно зі ст. 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши представників учасників судового процесу, розглянувши доводи та вимоги апеляційної скарги, колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду встановила наступне.

21.06.2018 між Департаментом комунальної власності (орендодавець) та ТОВ "ВКО" (орендар) укладено договір оренди №181/2, відповідно до пункту 1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлові приміщення першого поверху №504, загальною площею 134,3 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8 (т.с. 1. а.с 10-11).

При цьому, вказані нежитлові приміщення станом на дату укладення Договору належалі територіальній громаді м. Одеси в особі ОМР на праві комунальної власності на підставі Свідоцтва (Серія САЕ № 668295) про право власності на нежитлові приміщення першого поверху № 504, виданого виконкомом ОМР 26.04.2012 на підставі рішення виконкому ОМР від 04.04.2012 №98 (т.с .2, а.с. 11, 12), зареєстрованого в електронному Реєстрі прав власності на нерухоме майно 22.05.2012, реєстраційний номер 36703297, номер запису 663 в книзі: 13-ог-102 (т.с. 2, а.с. 10).

Ринкова вартість об`єкту оренди відповідно звіту про незалежну оцінку вартості об`єкта оренди, складеного Приватним підприємством "Дельта-Консалтінг", становить 1 572 085,00 грн.

Відповідно до п. 1.3. Договору, строк його дії встановлений з 21.06.2018 до 21.05.2021.

20.06.2019 між сторонами підписано Акт приймання-передачі приміщень, за яким ТОВ ВКО прийняло у користування нежитлове приміщення першого поверху, загальною площею 134,3 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8 (т.с.1, а.с13).

08.11.2019 між Департаментом та ТОВ "ВКО" укладено договір за яким сторони дійшли згоди викласти договір оренди №181/2 нежитлового приміщення від 21.06.2018 у новій редакції (далі Договір) (т.с.1, а.с 14-17).

Так, згідно з пунктом 1.1. Договору (у новій редакції), орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлові приміщення першого поверху №504, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, буд. №8, загальною площею 134,3 кв.м., основною площею 67,7 кв.м.

Відповідно звіту №03/22 про оцінку вартості нежитлових приміщень першого поверху, загальною площею 134,3 кв.м., розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, виданого 28.03.2018 суб`єктом оціночної діяльності Приватним підприємством "Дельта-Консалтінг", рецензованого Товариством з обмеженою відповідальністю "Оціночна фірма "Абакус" 29.03.2018, ринкова вартість орендованого майна становить 1 572 085,00 грн без урахування податку на додану вартість (п. 1.2. Договору).

За положеннями п. 1.4. Договору, термін його дій встановлений до 31.12.2050.

Пунктом 2.2. Договору сторони погодили, що за орендовані нежитлові приміщення орендар зобов`язується сплачувати орендну плату, що становить за перший, після підписання договору оренди, місяць 26 151,64 грн, яка розрахована станом на 01.10.2019 (без урахування ПДВ) та є базовою ставкою орендної плати за місяць. Розмір орендної плати за кожен наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Податок на додану вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства.

Згідно із п. 2.4. Договору, орендар зобов`язаний вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.

Положеннями п. 4.4. Договору передбачено, що капітальний ремонт, реставрація, реконструкція, технічне переобладнання об`єкта оренди, викликані особливостями господарської діяльності орендаря, проводяться лише з дозволу погодження орендодавця, з наданням проектно-кошторисної (кошторисної) документації, виготовленої за рахунок орендаря до початку проведення робіт, затвердженої у встановленому порядку.

За несвоєчасне внесення орендної плати орендар сплачує пеню у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день такого прострочення платежу. Нарахування пені за прострочення виконання обов`язку припиняється через один рік з дня, коли обов`язок мав бути виконаний (п. 5.2. Договору).

Відповідно до п. 7.6. Договору, він може бути розірваний на вимогу однієї зі сторін за рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством та зазначеним договором оренди. У разі розірвання договору в судовому порядку або відмови від договору оренди впродовж його строку, внаслідок невиконання обов`язків за договором, всі невід`ємні поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від цього майна без нанесення йому збитку, здійснених орендарем при проведенні капітального ремонту та реконструкції за час його оренди за рахунок власних коштів, залишаються у власності орендодавця безкоштовно і компенсації не підлягають.

Дія договору оренди припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; продажу об`єкта оренди за участю орендаря; загибелі об`єкта оренди; достроково за згодою сторін або за рішенням господарського суду; банкрутства або ліквідації орендаря; в інших випадках, передбачених чинним законодавством (п. 7.11. Договору).

Договір у новій редакції 08.11.2019 посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Ткаченко І.В. та зареєстрований в реєстрі за №1222.

18.11.2019 Департамент листом №01-13/5640 повідомив ТОВ "ВКО", комплексний аналіз конструктивних рішень об`єкта обстеження, оцінка його стану, аналіз виявлених дефектів пошкоджень, загальний фізичний знос вказує на необхідність проведення ремонтних робіт нежитлових приміщень об`єкта оренди. Також Департамент комунальної власності вказав, що надана кошторисна документація, яка враховує обсяги робіт, передбачених дефектним актом, складена відповідно до вимог ДСТУ Б Д. 1.1-1: 2013 «Правила визначення вартості будівництва», з огляду на що надав згоду на проведення ремонтних робіт з невід`ємних поліпшень в орендованих приміщеннях першого поверху №504, загальною площею 134,3 кв.м.за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8 (т.1, а.с 184).

22.11.2019 між ТОВ "ВКО" (замовник) та ТОВ "Ардіс Груп" (підрядник) був укладений договір №3/11 на виконання ремонтно-будівельних робіт з поточного/капітального ремонту (т. 1, а.с. 189-195), за умовами якого замовник доручає, а підрядник, в межах договірної ціни та проектно-кошторисної документації, виконує власними або залученими силами та засобами роботи на об`єкті (нежитлові приміщення першого поверху № 504, загальною площею 134,3 кв.м., розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8), здає їх в обумовлені строки замовнику з передачею всієї виконавчої документації в обумовлені договором строки, тощо.

Між сторонами була погоджена договірна ціна виконання робіт (т.1, а.с 196,197) у розмірі 488 008,72 грн.

31.01.2020 між замовником та підрядником були складені довідка про вартість виконаних робіт (форма КБ-3) та акт № 1 приймання-передачі виконаних будівельних робіт за січень 2020 (форма КБ-2в) (т. 1, а.с. 200-209).

25.02.2020 ТОВ "ВКО" звернулося до Департаменту з листом, в якому просило розглянути питання щодо приватизації орендованого ним нежитлового приміщення (т.1, а.с. 185).

Як встановлено судом першої інстанції, ТОВ "Аудиторська фірма "Наш аудит" була проведена аудиторська перевірка фактичних результатів щодо заходів, спрямованих на поліпшення стану орендованого нерухомого майна, відображеного в фінансовій інформації орендаря - ТОВ "ВКО", за результатами якої 27.02.2020 був складений аудиторський висновок, яким підтверджено фінансування здійснених поліпшень орендованого нерухомого майна за рахунок власних коштів орендаря (т.1, а.с. 201-216).

05.03.2020 ТОВ "ВКО" надіслало Департаменту комплект документів щодо проведення робіт з невід`ємних поліпшень орендованого ним нерухомого майна, а саме: 1) звернення орендаря на надання дозволу на проведення робіт з невід`ємних поліпшень від 20.06.2019; 2) лист-відповідь Департаменту комунальної власності від 26.06.2019 №01-13/2818; 3) технічний висновок, визначення технічного стану нежитлового приміщення першого поверху (технічний паспорт від 18.01.2012); 4) Договір оренди від 21.06.2018; 5) фотофіксацію приміщень; 6) кваліфікаційний сертифікат відповідального виконавця серії АР №007559; 7) лист-відповідь Департаменту комунальної власності про проведення ремонтних робіт невід`ємних поліпшень від 18.11.2019 №01-13/5690; 8) кошторисну документацію (зведений кошторисний розрахунок вартості об`єкта будівництва, дефектний акт на капітальний ремонт об`єкта оренди, локальний кошторис №2-1-1 на ремонтно-будівельні роботи, пояснювальну записку, підсумкову відомість ресурсів); 9) експертну оцінку від 15.11.2019 №24811 щодо розгляду кошторисної частини проектної документації по робочому проекту; 10) документи, що підтверджують проведення та виконання ремонтних робіт (договір будівельного підряду від 22.11.2019 №3/11, ліцензію підрядної організації з додатками, квитанцію про сплату на суму 506 411,00 грн, акт №1 приймання виконаних будівельних робіт за січень 2020 (форми КБ-2в), довідку про вартість виконаних будівельних робіт та витрати за січень 2020 (форма КБ-№)); 11) висновок експертного дослідження; 12) звіт незалежного аудитора, виконаний ТОВ Аудиторською фірмою "Наш аудит" (т.1, а.с.186-187).

У даному листі Товариство також просило винести на розгляд Одеської міської ради питання приватизації нежитлового приміщення першого поверху №504, загальною площею 134,3 кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, орендарем, який здійснив невід`ємні поліпшення орендованого майна.

10.06.2020 Одеською міською радою прийнято рішення №6057-VII, яким до Переліку об`єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси, які підлягають приватизації у 2020 році, були включені нежитлові приміщення першого поверху №504 загальною площею 134,3 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, та їх приватизацію шляхом продажу на аукціоні (т.2, а.с. 6).

На підставі договору від 28.09.2020 №91, укладеного між Департаментом комунальної власності та Приватним підприємством "Дельта-Консалтінг", та обстеження, проведеного 30.09.2020 оцінювачем був складений «Звіт з незалежної оцінки нежитлових приміщень першого поверху №504 загальною площею 134,3 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8» (т. 1, а.с. 225-253, т.2, а.с. 1-24), в якому зроблено висновок про те, що станом на 31.08.2020 ринкова вартість об`єкта оцінки для продажу на аукціоні становить 4 811 777,83 грн, з урахуванням ПДВ.

Також судом першої інстанції встановлено, що у березні 2021 Департамент, у зв`язку із неналежним виконанням ТОВ "ВКО" своїх зобов`язань за Договором оренди №181/2 від 08.11.2019 в частині своєчасної та повної оплати орендних платежів протягом періоду з 12.11.2019 по 28.02.2021, звернувся з позовною заявою до Господарського суду Одеської області, в якій просив суд стягнути з ТОВ "ВКО" заборгованість у загальному розмірі 564 933,02 грн, розірвати Договір оренди №181/2 від 08.11.2019 та виселити ТОВ "ВКО" з нежитлових приміщень №504 першого поверху, загальною площею 134,3 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 07.07.2021 у справі №916/405/21 (т.1, а.с 32-36), вказаний позов Департаменту був задоволений частково, стягнуто з ТОВ "ВКО" на користь позивача пеню у розмірі 201,09 грн, збитки від інфляції у розмірі 27 341,30грн, 3% річних у розмірі 17 017,27 грн та судовий збір у розмірі 2 270 грн. В решті позовних вимог відмовлено. У задоволенні позову Департаменту комунальної власності про розірвання договору оренди та виселення ТОВ "ВКО" з нежитлових приміщень № 504 першого поверху, загальною площею 134,3 кв.м., за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8 відмовлено.

22.11.2021 відбувся електронний аукціон, організатором якого виступив Департамент комунальної власності Одеської міської ради, за лотом: «Нежитлові приміщення першого поверху №504, загальною площею 134,3 кв.м, вул. Дерибасівська, 8», в якому взяли участь ТОВ ВКО та ТОВ ВЕСТ ФУД КОМПАНІ.

Згідно з Протоколом про результати електронного аукціону від 22.11.2021 №UA-PS-2021-10-29-000073-1, його переможцем визнано ТОВ ВЕСТ ФУД КОМПАНІ з ціновою пропозицією 4 910 101,00 грн (т. 1, а.с. 220-222).

Наказом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 29.11.2021 №417 затверджено Протокол про результати електронного аукціону №UA-PS-2021-10-29-000073-1 з продажу об`єкта малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси - нежитлових приміщень першого поверху №504, загальною площею 134,3 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, який відбувся 22.11.2021 (т. 1, а.с. 223,224).

02.12.2021, за результатами електронного аукціону, між Територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради (продавцем), від імені якої діє Департамент комунальної власності Одеської міської ради, та ТОВ ВЕСТ ФУД КОМПАНІ (покупцем) був укладений договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського територіального округу Чужовською Н.Ю. за реєстровим №2827, за умовами п. 1.1. якого продавець продав, а покупець купив індивідуально визначене майно комунальної власності, яке в цілому складається з нежитлових приміщень першого поверху №504, загальною площею 134,3 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8 (т. 1, а.с. 28-30).

Пунктом 1.3. договору купівлі-продажу визначено, що об`єкт купівлі-продажу оцінено у сумі 4 811 777,83 грн, податок на додану вартість враховано до вказаної суми та складає 801 962,83 грн, згідно з висновками оцінювача про ринкову вартість об`єкта незалежної оцінки - нежитлових приміщень першого поверху №504, загальною площею 134,3 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, для приватизації шляхом продажу на аукціоні, що були виконані суб`єктом оціночної діяльності - ПП Дельта-Консалтінг, затвердженими наказом в.о. директора Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 13.10.2021 №296.

Відповідно до п. 1.5. договору купівлі-продажу ціна продажу об`єкта з урахуванням ПДВ складає 4 910 101,00 грн (гарантійний внесок у сумі 481 177,70 грн враховано до ціни продажу).

Згідно з п. 3.2. договору купівлі-продажу, право власності на об`єкт купівлі-продажу виникає з дня державної реєстрації права власності на придбаний об`єкт. Державна реєстрація здійснюється уповноваженим органом в порядку, встановленому чинним законодавством, після повної сплати коштів, передбачених розділом 2 "Порядок розрахунків за придбаний об`єкт" цього договору, штрафних санкцій, що можуть виникнути у зв`язку із неналежним виконанням зобов`язань за цим договором, підписання покупцем акта приймання-передачі об`єкта, зазначеного у пункті 1.1. цього договору, та видання органом приватизації наказу про завершення приватизації.

Приватизація об`єкта приватизації вважається завершеною з моменту його продажу та переходу до покупця права власності на об`єкт приватизації, що оформлюється наказом органу приватизації (п. 3.3. договору купівлі-продажу).

У пункті 4.1. договору продавець засвідчив відсутність обмежень, обтяжень та майнових прав третіх осіб на об`єкт купівлі-продажу, крім тих, що виникли за договором оренди нежитлових приміщень першого поверху №504, укладеного 08.11.2019 між Департаментом комунальної власності та ТОВ "ВКО", і що претензії третіх осіб, про які в момент складання договору купівлі-продажу сторони не могли не знати, не встановлені.

Підпунктом 5.4.9. п. 5.4. договору купівлі-продажу встановлено, що на покупця покладено обов`язок забезпечити збереження орендаря ТОВ "ВКО" на термін дії Договору оренди від 08.11.2019, укладеного між ТОВ "ВКО" та Департаментом, який посвідчений нотаріально, з усіма змінами до нього, а саме до 31.12.2050.

09.12.2021, на виконання договору купівлі-продажу від 02.12.2021, між Департаментом комунальної власності та ТОВ "ВЕСТ ФУД КОМПАНІ" складено акт приймання-передачі, відповідно до якого продавець передав, а покупець прийняв індивідуально визначене майно комунальної власності, яке в цілому складається з нежитлових приміщень, першого поверху №504, загальною площею 134,3 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8. В акті приймання-передачі сторонами також зазначено, що покупцем сплачено за об`єкт купівлі-продажу у повному обсязі (т.1, а.с. 31).

10.12.2021 Державним реєстратором приватним нотаріусом Чужовською Н.Ю. була проведена державна реєстрація права власності за ТОВ "ВЕСТ ФУД КОМПАНІ" на нежитлові приміщення першого поверху №504 загальною площею 134,3 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (т.2, а.с. 102-112).

Також матеріали даної справи свідчать, що ухвалою Південно-Західного апеляційного господарського суду від 20.12.2021 у справі №916/405/21 було задоволено заяву ТОВ ВЕСТ ФУД КОМПАНІ про часткову заміну сторони правонаступником у справі №916/405/21. Залучено ТОВ ВЕСТ ФУД КОМПАНІ до участі у справі №916/405/21 у якості правонаступника Департаменту комунальної власності Одеської міської ради в частині вимог про розірвання Договору оренди №181/2, укладеного 21.06.2018 між Департаментом комунальної власності та ТОВ ВКО, в редакції від 08.11.2019, та виселення ТОВ ВКО з нежитлових приміщень першого поверху №504, загальною площею 134,3 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8.

Іншою ухвалою Південно-Західного апеляційного господарського суду від 20.12.2021 у справі №916/405/21 задоволено заяву ТОВ "ВЕСТ ФУД КОМПАНІ" про відмову від частини позовних вимог про розірвання Договору оренди №181/2, укладеного 21.06.2018 між Департаментом комунальної власності та ТОВ "ВКО" та виселення Товариства з нежитлових приміщень (т. 1, а.с. 37,38).

26.05.2022, у зв`язку із простроченням оплати орендної плати, Департамент комунальної власності направив ТОВ ВКО претензію за вих. №01-13/673, в якій вимагав у місячний строк з моменту отримання цієї претензії сплатити заборгованість з орендної плати станом на 17.05.2022, з урахуванням індексу інфляції, у сумі 334 495,81 грн, 3% річних у розмірі 7 233,54 грн та пеню у сумі 19 724,12 грн. (т.1, а.с. 26).

Претензія Товариством отримана 02.06.2022 (т. 1, а.с. 27).

Оскільки вказана претензія залишилась з боку ТОВ «ВКО» без реагування, Департамент звернувся до господарського суду з відповідним позовом про стягнення з Товариства заборгованості з орендної плати за період з 01.03.2021 по 08.12.2021.

В свою чергу, як зазначалось вище, ТОВ ВКО подало зустрічний позов щодо стягнення з Департаменту компенсації за збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених невід`ємних поліпшень за згодою орендодавця, внаслідок яких збільшилася ринкова вартість майна, у сумі 2 925 275,00 грн, у зв`язку із припиненням правовідносин з Департаментом комунальної власності через приватизацією об`єкта оренди.

При цьому, у матеріалах даної справи міститься висновок експертів №22-5941 комісійної судової оціночно-будівельної експертизи від 29.06.2023, яка призначалася в рамках цієї справи ухвалою Господарського суду Одеської області від 20.10.2022.

Згідно із висновком експертів №22-5941 комісійної судової оціночно-будівельної експертизи від 29.06.2023 ринкова вартість невід`ємних поліпшень нежитлових приміщень першого поверху № 504 загальною площею 134,3 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8 станом на 02.12.2021 (дата укладення договору купівлі-продажу) становила 396 185,00 грн без ПДВ; ринкова вартість нежитлових приміщень першого поверху №504 загальною площею 134,3 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8 станом на 02.12.2021 (дата укладення договору купівлі-продажу) становила 4 662 627,00 грн з ПДВ.

Беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, проаналізувавши доводи апеляційної скарги, перевіривши правильність юридичної оцінки встановлених фактичних обставин справи, застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при винесені рішення, колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду дійшла наступних висновків.

Насамперед апеляційна колегія зазначає, що оскаржуване рішення у справі в частині первісних позовних вимог сторонами не оскаржується.

Апеляційні аргументи Департаменту полягають лише у незгоді останнього з висновками суду першої інстанції щодо стягнення з нього компенсації за збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених невід`ємних поліпшень, а також до заперечення можливості зустрічного зарахування грошових сум, присуджених до стягнення за первісним і зустрічним позовами в порядку ч. 11 ст. 238 Господарського процесуального кодексу України.

Таким чином, оскільки рішення Господарського суду Одеської області від 16.01.2024 у цій справі оскаржується апелянтом лише в частині задоволення зустрічного позову та проведеного судом зустрічного зарахування, то відповідно до положень ст. 269 Господарського процесуального кодексу України, судова колегія переглядає вказане рішення лише у даній частині.

Так, особливий порядок компенсації здійснених орендарем поліпшень під час оренди державного та комунального майна врегульований спеціальним Законом України Про оренду державного та комунального майна.

Відповідно до абзацу 4 частини 3 статті 23 Законом України "Про оренду державного та комунального майна від 10.04.1992 №2269-ХІІ (у редакції, чинній на час укладення Договору оренди від 21.06.2018), орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

03.10.2019 було прийнято Закон № 157-ІХ у Прикінцевих та перехідних положень якого передбачено, що він набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 01.02.2020 (за виключенням окремих зазначених норм). При цьому Закон № 2269-ХІІ втрачає чинність з дня введення в дію цього Закону.

Закон № 157-ІХ опублікований в офіційному друкованому виданні "Голос України" 26.12.2019, набрав чинності 27.12.2019 і введений в дію з 01.02.2020, а отже, з цієї дати підлягають застосуванню його норми (за винятком норм, наведених у Прикінцевих та перехідних положеннях).

Згідно з частиною 2 статті 27 вказаного Закону (у редакції, чинній на час укладення договору оренди), якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов`язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив невід`ємні поліпшення орендованого майна за згодою уповноваженого органу, визначеного статтею 21 цього Закону, орендар має право на відшкодування своїх витрат у межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна згідно з Порядком передачі майна в оренду, якщо інше не визначено договором оренди.

Порядком передбачено, що у випадку приватизації об`єкта оренди компенсація вартості невід`ємних поліпшень здійснюється у порядку, визначеному Законом України Про приватизацію державного та комунального майна (п. 167).

Враховуючи, що майно територіальної громади було реалізоване в порядку приватизації, Порядок передачі майна в оренду, в даному випадку, не застосовується.

Згідно з принципом jura novit curia («суд знає закони») неправильна юридична кваліфікація позивачем і відповідачами спірних правовідносин не звільняє суд від обов`язку застосувати для вирішення спору належні приписи юридичних норм. Разом з тим не вважаються зміною підстав позову доповнення його новими обставинами при збереженні в ньому первісних обставин та зміна посилання на норми матеріального чи процесуального права. Водночас і посилання суду в рішенні на інші норми права, ніж зазначені у позовній заяві, не може розумітися як вихід суду за межі позовних вимог. У зв`язку з цим господарський суд, з`ясувавши при розгляді справи, що сторона або інший учасник судового процесу в обґрунтування своїх вимог або заперечень послалися не на ті норми, що фактично регулюють спірні правовідносини, самостійно здійснює правильну правову кваліфікацію останніх та застосовує у прийнятті рішення саме такі норми матеріального і процесуального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини (такий висновок викладено в пункті 7.43 постанови Великої Палати Верховного Суду від 25.06.2019 у справі № 924/1473/15).

Враховуючи викладене, правова кваліфікація правовідносин, що склалися між сторонами, здійснюється із застосуванням положень приватизаційного законодавства.

Правові, економічні та організаційні основи приватизації державного і комунального майна та майна, що належить Автономній Республіці Крим, визначаються Законом України «Про приватизацію державного і комунального майна».

Згідно з частиною 1 статті 4 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" до об`єктів державної і комунальної власності, що підлягають приватизації, належать усі об`єкти права державної та комунальної власності, крім тих, приватизація яких прямо заборонена цим Законом та іншими законами України.

Як зазначалось вище, за результатом проведеного 22.11.2021 електронного аукціону, організатором якого виступив Департамент комунальної власності за лотом: нежитлові приміщення першого поверху № 504, загальною площею 134,3 м2, вул. Дерибасівська, 8, був укладений договір купівлі-продажу від 02.12.2021 вказаних нежитлових приміщень з переможцем аукціону - ТОВ "ВЕСТ ФУД КОМПАНІ", за яким в подальшому приватним нотаріусом Одеського міського територіального округу Чужовською Н.Ю. зареєстровано право власності на нежитлові приміщення першого поверху №504, загальною площею 134,3 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101.

Статтею 13 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" передбачено, що приватизація державного або комунального майна здійснюється шляхом:

1) продажу об`єктів права державної або комунальної власності на аукціоні, у тому числі: аукціоні з умовами; аукціоні без умов; аукціоні за методом покрокового зниження стартової ціни та подальшого подання цінових пропозицій; аукціоні із зниженням стартової ціни;

2) викупу об`єктів приватизації.

Питання приватизації об`єктів, які передані в оренду, врегульовано статтею 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" Зокрема, вказаною статтею визначено, що спосіб приватизації таких об`єктів може бути визначений як викуп, так і продаж на аукціоні.

При цьому, слід зазначити що визначення способу приватизації комунального майна законодавець відносить до повноважень місцевої ради і законодавець допускає визначення способу приватизації орендованого майна не тільки шляхом викупу, а й через аукціон.

Так, за положеннями частини 3 статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", у разі якщо органами приватизації прийнято рішення про приватизацію майна, переданого в оренду, на аукціоні з умовами щодо компенсації орендарю невід`ємних поліпшень, вартість таких поліпшень компенсується покупцем. Ціна продажу об`єкта приватизації зменшується на суму компенсації невід`ємних поліпшень. Якщо покупцем об`єкта приватизації стає орендар, вартість невід`ємних поліпшень зараховується йому під час остаточного розрахунку за об`єкт приватизації.

Отже, чинне законодавство передбачає збереження права орендаря, який здійснив невід`ємні поліпшення орендованого майна за згодою уповноваженого органу, на відшкодування своїх витрат у межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, при приватизації орендованого майна. Така компенсація здійснюється або покупцем - у разі приватизації на аукціоні з відповідною умовою щодо компенсації орендарю невід`ємних поліпшень, або ж вартість невід`ємних поліпшень зараховується орендарю під час остаточного розрахунку за об`єкт приватизації - у разі якщо покупцем об`єкта приватизації стає орендар.

При цьому, як вбачається з матеріалів справи та не заперечується учасниками справи:

листом №01-13/5640 від 18.11.2019 орендодавцем, за результатом розгляду наданого орендарем пакету документів щодо технічного стану приміщення, надано згоду на проведення ремонтних робіт з невід`ємних поліпшень в орендованих приміщеннях першого поверху №504, загальною площею 134,3 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8;

листом від 05.03.2020 орендарем, на виконання Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, на адресу орендодавця скеровано комплект документів щодо проведення робіт з невід`ємних поліпшень орендованого майна у складі: 1) звернення орендаря на надання дозволу на проведення робіт з невід`ємних поліпшень від 20.06.2019; 2) лист-відповідь Департаменту комунальної власності від 26.06.2019 №01-13/2818; 3) технічний висновок, визначення технічного стану нежитлового приміщення першого поверху (технічний паспорт від 18.01.2012); 4) Договір оренди від 21.06.2018; 5) фотофіксацію приміщень; 6) кваліфікаційний сертифікат відповідального виконавця серії АР №007559; 7) лист-відповідь Департаменту комунальної власності про проведення ремонтних робіт невід`ємних поліпшень від 18.11.2019 №01-13/5690; 8) кошторисну документацію (зведений кошторисний розрахунок вартості об`єкта будівництва, дефектний акт на капітальний ремонт об`єкта оренди, локальний кошторис №2-1-1 на ремонтно-будівельні роботи, пояснювальну записку, підсумкову відомість ресурсів); 9) експертну оцінку від 15.11.2019 №24811 щодо розгляду кошторисної частини проектної документації по робочому проекту; 10) документи, що підтверджують проведення та виконання ремонтних робіт (договір будівельного підряду від 22.11.2019 №3/11, ліцензію підрядної організації з додатками, квитанцію про сплату на суму 506 411,00 грн, акт №1 приймання виконаних будівельних робіт за січень 2020 (форми КБ-2в), довідку про вартість виконаних будівельних робіт та витрати за січень 2020 (форма КБ-№)); 11) висновок експертного дослідження; 12) звіт незалежного аудитора, виконаний ТОВ Аудиторською фірмою "Наш аудит";

в листі від 05.03.2020 Товариство також просило винести на розгляд Одеської міської ради питання приватизації нежитлового приміщення першого поверху №504, загальною площею 134,3 кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, орендарем, який здійснив невід`ємні поліпшення орендованого майна.

Враховуючи викладене, під час проведення аукціону з продажу орендованого майна у даному випадку Департамент повинен був врахувати інтереси орендаря та той факт, що позивач отримав дозвіл на проведення невід`ємних поліпшень, провів та підтвердив їх у встановленому законом порядку.

Проте, у матеріалах справи відсутні докази того, що Департаментом приймалось рішення про приватизацію спірних нежитлових приміщень на аукціоні з умовами щодо компенсації орендарю вартості невід`ємних поліпшень орендованого майна.

Також, не містить такої умови і укладений 02.12.2021 між ТОВ ВЕСТ ФУД КОМПАНІ та територіальною громадою м. Одеси в особі Одеської міської ради, від імені якої діяв Департамент, договір купівлі-продажу, з огляду на що у покупця (ТОВ ВЕСТФУД КОМПАНІ) не виник обов`язок з компенсації невід`ємних поліпшень орендарю ТОВ ВКО.

Відтак, з огляду на вищезазначені норми Закону України «Про оренду державного та комунального майна», а також враховуючи те, що при визначені ціни продажу на електронному аукціоні Департаментом не була врахована вартість невід`ємних поліпшень, зроблених ТОВ "ВКО", апеляційна колегія цілком погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що у ТОВ "ВКО" виникло право на отримання компенсації збільшення ринкової вартості об`єкта оренди, внаслідок здійснення орендарем невід`ємних поліпшень цього об`єкту, від Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, який виступає уповноваженим органом як у сфері приватизації, так і у сфері оренди об`єктів комунальної власності та є отримувачем коштів, які сплачуються покупцем у процедури приватизації комунального майна.

Інакше тлумачення вищевказаних положень Закону призвело б до порушення принципу пропорційності господарського судочинства та не сприяло досягненню мети господарського судочинства та, як наслідок, не забезпечило б справедливого розгляду справи.

Апелянт вказує, що у розумінні Закону України «Про оренду державного та комунального майна» виникнення у орендодавця обов`язку щодо відшкодування вартості невід`ємних поліпшень об`єкта оренди, зроблених орендарем за власні кошти та за згодою орендодавця, є правовим наслідком припинення або розірвання відповідного договору оренди, внаслідок чого орендар втрачає право користування орендованими приміщеннями. Проте, як вбачається із умов договору купівлі-продажу від 02.12.2021 №2827, Товариство з обмеженою відповідальністю «ВКО» залишається орендарем нежитлових приміщень до 31.12.2050.

Пунктом 7.6. Договору, на який посилається Департамент, передбачено, що у разі розірвання договору в судовому порядку або відмови від договору оренди впродовж його строку, внаслідок невиконання обов`язків за договором, всі невід`ємні поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від цього майна без нанесення йому збитку, здійснених орендарем при проведенні капітального ремонту та реконструкції за час його оренди за рахунок власних коштів, залишаються у власності орендодавця безкоштовно і компенсації не підлягають.

Між тим, як зазначалось вище, Договір оренди №181/2 у судовому порядку не був розірваний (рішення Господарського суду Одеської області від 07.07.2021 у справі №916/405/21, ухвала Південно-Західного апеляційного господарського суду від 20.12.2021 у справі №916/405/21), відмови від вказаного Договору оренди також не було.

Наразі, незважаючи на фактичне припинення правовідносин з оренди спірного майна між Департаментом та ТОВ «ВКО», сам договір оренди в силу статті 20 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", статті 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» зберігає свою дію для нового власника майна.

Разом з тим, на відміну від положень Закону України «Про оренду державного та комунального майна», положення Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» не пов`язують виникнення права на компенсацію з фактом припинення орендних правовідносин.

В цьому контексті, колегія суддів вважає за необхідне також зазначити, що умови проведеного аукціону не передбачали зменшення для переможця аукціону ціни продажу об`єкта на суму компенсації невід`ємних поліпшень. Вартість об`єкта сплачена переможцем у повному обсязі на рахунок органу приватизації (відповідачу за зустрічним позовом).

Отже, віднесення таких витрат на нового власника означає, що на таку особу буде покладений надмірний тягар з відшкодування компенсації, фактичним вигодонабувачем якої є відповідач за зустрічним позовом.

Відтак, доводи апелянта в цій частині відхиляються судовою колегією як необґрунтовані.

Відносно звернення ТОВ "ВКО" про компенсацію здійснених ним невід`ємних поліпшень під час приватизації нерухомого майна, колегія суддів зазначає наступне.

22.11.2021 відбувся електронний аукціон, організатором якого виступив Департамент комунальної власності за лотом: нежитлові приміщення першого поверху № 504, загальною площею 134,3 м2, вул. Дерибасівська, 8, в якому взяли участь ТОВ "ВКО" та ТОВ "ВЕСТ ФУД КОМПАНІ", переможцем яких стало ТОВ "ВЕСТ ФУД КОМПАНІ" згідно з протоколом про результати електронного аукціону від 22.11.2021.

Згідно з частиною 1 статті 4 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" (у редакції, чинній на час проведення електронного аукціону) до об`єктів державної і комунальної власності, що підлягають приватизації, належать усі об`єкти права державної та комунальної власності, крім тих, приватизація яких прямо заборонена цим Законом та іншими законами України.

За змістом частин 1, 4 статті 11 вказаного Закону ініціювати приватизацію об`єктів можуть органи приватизації, уповноважені органи управління, інші суб`єкти управління об`єктами державної і комунальної власності або покупці. Перелік об`єктів комунальної власності, що підлягають приватизації, ухвалюється місцевою радою. Включення нових об`єктів до цього переліку здійснюється шляхом ухвалення окремого рішення щодо кожного об`єкта комунальної власності.

У статті 18 цього Закону передбачена приватизація об`єктів державної та комунальної власності, переданих в оренду та встановлено, що приватизація об`єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду, здійснюється шляхом продажу на аукціоні або шляхом викупу, якщо виконуються умови, передбачені частиною другою цієї статті.

Орендар, який виконав умови, передбачені частиною другою цієї статті, має право на приватизацію об`єкта шляхом викупу. У разі якщо органами приватизації прийнято рішення про приватизацію на аукціоні з умовами щодо компенсації орендарю невід`ємних поліпшень, вартість таких поліпшень компенсується покупцем. Ціна продажу об`єкта приватизації зменшується на суму компенсації невід`ємних поліпшень. Якщо покупцем об`єкта приватизації стає орендар, вартість невід`ємних поліпшень зараховується йому під час остаточного розрахунку за об`єкт приватизації (частина 3 зазначеної норми).

Як вбачається з матеріалів справи, листом від 05.03.2020 ТОВ «ВКО» просило винести на розгляд Одеської міської ради питання приватизації нежитлового приміщення першого поверху №504, загальною площею 134,3 кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, орендарем, який здійснив невід`ємні поліпшення орендованого майна та надало повний пакет документів.

За таких обставин, слід вважати, що ТОВ «ВКО» з використанням передбачених Законом процедур доведено до відома орендодавця як обставини щодо компенсації невід`ємних поліпшень, так і спосіб їх відшкодування.

Колегія суддів зазначає, що положення частин другої та третьої статті 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» не породжують беззаперечність права орендаря саме на викуп, а орган приватизації має право визначити, що приватизація такого об`єкта відбуватиметься на аукціоні (обов`язковою умовою якого є компенсація орендарю вартості невід`ємних поліпшень).

Таким чином, прийняття рішення про те, яким способом відбуватиметься приватизація державного або комунального майна (шляхом викупу чи шляхом проведення аукціону) належить до компетенції органу приватизації.

Крім того, відповідно до правової позиції, яка викладена у постанові Верховного Суду від 07.07.2021 у справі №910/6319/19, дискреційними є повноваження суб`єкта владних повноважень обирати у конкретній ситуації між альтернативами, кожна з яких є правомірною. Прикладом таких повноважень є повноваження, які закріплені у законодавстві із застосуванням слова "може".

Між тим, такий розсуд органу приватизації не нівелює права орендаря на отримання компенсації невід`ємних поліпшень.

Колегія суддів додатково враховує, що можливість обрання певно визначеного варіанта правової поведінки є правом особи, яка очікує на задоволення законної вимоги.

Отже, оскільки законом не визначено форми пред`явлення такої вимоги до орендодавця, останній може здійснити своє право будь-яким шляхом: як шляхом звернення з вимогою, листом, тощо, так і шляхом пред`явлення через суд вимоги у визначеній законом процесуальній формі - формі позову.

Обмеження заявників у праві на судовий захист шляхом відмови у задоволенні позову за відсутності доказів попереднього їх звернення з вимогами, оформленими в інший спосіб, ніж позов (відмінними від нього), фактично буде призводити до порушення принципів верховенства права, доступності судового захисту, суперечити положенням частини другої статті 124 Конституції України та позиції Конституційного Суду України в Рішенні від 9 липня 2002 року N 15-рп/2002 у справі за конституційним зверненням щодо офіційного тлумачення положень частини другої статті 124 Конституції України (справа про досудове врегулювання спорів), згідно з якою вирішення правових спорів у межах досудових процедур є правом, а не обов`язком особи, яка потребує такого захисту.

При цьому, з огляду на зауваження суду касаційної інстанції щодо необхідності з`ясування питання дотримання положень Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди під час приватизації, Південно-західний апеляційний господарський суд зазначає наступне.

Відповідно до пункту 1.1. Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затверджений наказом ФДМУ №377 від 27.02.2004, цей Порядок установлює вимоги до проведення незалежної оцінки орендованого нерухомого майна (крім земельних ділянок), що містить невід`ємні поліпшення (далі - орендоване нерухоме майно), під час приватизації способами, визначеними законодавством, а також процедур ідентифікації невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря.

Порядок застосовується для оцінки орендованого нерухомого майна, що перебуває у державній, комунальній власності або належить Автономній Республіці Крим, щодо якого прийнято рішення про приватизацію та компенсацію орендарю вартості невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря.

Як свідчать матеріали справи, 25.02.2020 ТОВ "ВКО" звернулося до Департаменту з листом, в якому просило розглянути питання щодо приватизації орендованого ним нежитлового приміщення та зобов`язалося надати документи по здійсненим невід`ємним поліпшенням згідно із Законом України «Про приватизацію державного і комунального майна».

05.03.2020 ТОВ "ВКО" відповідно до Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» додатково звернулося до Департаменту з проханням винести на розгляд Одеської міської ради питання приватизації орендарем, який здійснив невід`ємні поліпшення орендованого майна, нежитлового приміщення першого поверху №504, загальною площею 134,3 кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8.

До відповідного листа Товариством було надано пакет документів на приватизацію майна шляхом його продажу орендарю ТОВ «ВКО».

Однак, 10.06.2020 Одеською міською радою, на підставі статей 11, 15 закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», прийнято рішення №6057-VII, яким до Переліку об`єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси, які підлягають приватизації у 2020 році шляхом продажу на аукціоні, були включені нежитлові приміщення першого поверху №504 загальною площею 134,3 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8.

Водночас, стаття 11 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» регулює питання щодо формування та затвердження переліків об`єктів, що підлягають приватизації, а стаття 15 вказаного Закону регулює порядок продажу об`єктів малої приватизації.

Згідно з ч. 1 ст. 15 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», об`єкти малої приватизації продаються виключно на електронних аукціонах.

Отже, правовою підставою продажу нерухомого майна Одеською міською радою є стаття 15 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна».

Частиною 12 ст. 15 вказаного Закону визначено, що до проведення першого аукціону з продажу об`єкта малої приватизації аукціонна комісія одночасно встановлює стартові ціни та умови продажу об`єкта малої приватизації на аукціонах, передбачених частинами восьмою - одинадцятою цієї статті.

Відтак, як вже зазначалось вище, визначення способу та правових підстав продажу нерухомого майна є виключною компетенцією Одеської міської ради як власника майна та органу, уповноваженого на прийняття рішень щодо цього майна.

При цьому, порядок проведення незалежної оцінки майна, що підлягає приватизації шляхом викупу, а також порядок визначення ціни продажу такого об`єкта приватизації (вартості майна) визначені Методикою оцінки майна, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 № 1891 (далі - Методика).

Відповідно до пункту 2 Методики незалежна оцінка - визначення суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання на підставі договору про проведення оцінки певного виду вартості майна, крім оціночної, відповідно до національних стандартів оцінки та інших нормативно-правових актів з методичного регулювання незалежної оцінки.

Спірне майно продано за ринковою вартістю на підставі висновку оцінювача про ринкову вартість об`єкта незалежної оцінки нежитлових приміщень першого поверху №504 загальною площею 134,3 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, для приватизації шляхом продажу на аукціоні, що були виконані суб`єктом оціночної діяльності ПП «Дельта-Консалтінг», затвердженими наказом в.о. директора Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 13.10.2021 №296 (Звіт з незалежної оцінки нежитлових приміщень першого поверху №504 загальною площею 134,3 м2 за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, в якому оцінювачем зроблений висновок, що станом на 31.08.2020 ринкова вартість об`єкта оцінки для продажу на аукціоні складає 4 811 777,83 грн з урахуванням ПДВ).

З огляду на те, що Одеської міською радою рішення про приватизацію об`єкта та компенсацію орендарю вартості невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря не приймалось, приватизація спірних приміщень була проведена на підставі статті 15 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», вищезазначений Порядок не поширюється на дані правовідносини.

Зі вказаним також погоджується і сам Департамент, зазначаючи у поясненнях від 28.01.2025, наданих суду апеляційної інстанції, що враховуючи те, що продаж об`єкта нерухомого майна відбувався на загальних підставах відповідно до ст. 15 Закону України «Про приватизацію держаного і комунального майна», у даному випадку застосовувалась Методика оцінки майна, що затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 №1891, а не Порядок оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затверджений Наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 №377.

Безвідносно до встановлених вище обставин, колегія суддів також вважає за необхідне зазначити, що Порядок орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення передбачає, що незалежна оцінка орендованого нерухомого майна проводиться суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання та включає у тому числі, такі етапи, як ідентифікація поліпшень орендованого майна; застосування методичних підходів та узагальнення отриманих з їх використанням результатів оцінки з метою визначення ринкової вартості орендованого нерухомого майна та ринкової вартості невід`ємних поліпшень орендованого нерухомого майна

При цьому, ринкова вартість невід`ємних поліпшень орендованого нерухомого майна розраховується як різниця між ринковою вартістю орендованого нерухомого майна з поліпшеннями та ринковою вартістю орендованого нерухомого майна без поліпшень з урахуванням вимог пункту 3.7 цього Порядку.

У світлі наведених вище положень Порядку, колегія суддів враховує, що представлений орендарем згідно листа від 05.03.2020 в повній мірі надає можливість ідентифікувати невід`ємні поліпшення, які зроблені орендарем.

Як при оцінці об`єкта приватизації, так і при наданні висновку, суб`єктом оціночної діяльності / експертом застосовано порівняльний / дохідний підходи, який полягає у визначенні вартості орендованого нерухомого майна з поліпшеннями.

В свою чергу, відповідно звіту №03/22 про оцінку вартості нежитлових приміщень першого поверху, загальною площею 134,3 кв.м., розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, виданого 28.03.2018 суб`єктом оціночної діяльності Приватним підприємством "Дельта-Консалтінг", рецензованого Товариством з обмеженою відповідальністю "Оціночна фірма "Абакус" 29.03.2018, ринкова вартість орендованого майна становить 1 572 085,00 грн без урахування податку на додану вартість (п. 1.2. Договору).

Відтак, суд погоджується з висновком місцевого господарського суду, що належним розміром компенсації щодо здійснених ТОВ «ВКО» невід`ємних поліпшень є саме 2 776 125 грн, а не 2 925 275 грн, як заявляє Товариство, оскільки відповідно до Висновку експертів №22-5941 комісійної судової оціночно-будівельної експертизи від 29.06.2023 ринкова вартість нежитлових приміщень станом на 02.12.2012 (дата укладення договору купівлі-продажу) становила 4 662 627 грн з ПДВ, а станом на момент укладення Договору оренди №181/2 від 21.06.2018 1 886 502 грн з урахуванням ПДВ (Звіт про оцінку вартості нежитлових приміщень №03/22 від 28.03.2018, виконаний ПП "Дельта-Консалтінг").

За вказаних обставин, колегія суддів не вбачає підстав для скасування оскаржуваного рішення суду першої інстанції в цій частині.

Стосовно незгоди апелянта із зустрічним зарахуванням грошових сум, присуджених до стягнення за первісним і зустрічним позовами в порядку частини 11 статті 238 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний суд зазначає наступне.

Згідно з пунктом 1 частини 5 ст. 238 Господарського процесуального кодексу України у резолютивній частині рішення зазначається висновок суду про задоволення позову чи про відмову в позові повністю або частково щодо кожної із заявлених вимог.

Частиною 8 вказаної статті унормовано, що при розгляді первісного і зустрічного позовів та при розгляді позову третьої особи з самостійними вимогами у рішенні вказуються результати розгляду кожного з позовів.

Відповідно до частини 11 статті 238 Господарського процесуального кодексу України, у разі часткового задоволення первісного і зустрічного позовів про стягнення грошових сум суд проводить зустрічне зарахування таких сум та стягує різницю між ними на користь сторони, якій присуджено більшу грошову суму.

У постанові від 13.11.2019 у справі №910/16135/18 Верховний Суд зазначив, що аналіз даної норми свідчить, що її мета є по суті аналогічною меті статті 203 Господарського кодексу та статті 601 Цивільного кодексу, оскільки в даному випадку судовим рішенням будуть чітко зафіксовані розміри грошових сум, які сторони винні одна одній, тобто, їх розмір носитиме ясний та безспірний характер, а з моменту набрання таким судовим рішенням законної сили відповідно до пункту 9 частини 3 статті 129 та частини 1 статті 129-1 Конституції України, таке судове рішення підлягатиме обов`язковому виконанню, тобто, буде відсутній будь-який спір між сторонами з приводу настання чи ненастання строку виконання зобов`язання з такої сплати. При цьому, зазначена норма Господарського процесуального кодексу не проводить жодної диференціації, які за правовою природою чи підставами виникнення мають бути ці грошові суми.

Також у постанові від 22.04.2021 у справі №904/1583/20 Верховний Суд наголосив на універсальності приписів частини 11 статті 238 Господарського процесуального кодексу України, адже можливість їх застосування судом не ставиться у залежність від тотожності правової природи вимог про стягнення грошових сум за первісним і зустрічним позовами, а їх безспірність презюмується у разі судового вирішення спору.

У постанові від 20.03.2019 у справі №910/2987/18 Велика Палата Верховного Суду також вказала, що взаємопов`язаність зустрічного та первісного позовів може виражатися у підставах цих позовів або поданих доказах, а також у тому, що вимоги за зустрічним і первісним позовами можуть зараховуватись (пункт 45).

Крім того, у постанові від 26.12.2024 у справі №910/7248/24 Верховний Суд зазначив, що взаємна пов`язаність зустрічного та первісного позовів та доцільність їх спільного розгляду може виявлятись, зокрема у тому, що вимоги за зустрічним і первісним позовами можуть зараховуватись (при цьому предмети та підстави таких позовів можуть бути не пов`язаними, доцільність розгляду в одному провадженні спрямована на процесуальну економію, уникнення процедури примусового виконання одночасно двох судових рішень).

З огляду на наведене, апеляційна колегія вказує, що умовою застосування положень частини 11 ст. 238 Господарського процесуального кодексу України та проведення судом зустрічного зарахування за результатом розгляду первісного та зустрічного позовів є заявлення особою вимог про стягнення грошових коштів з іншої сторони, розгляд цих вимог та вирішення судом питання про їх присудження на користь заявника, а також стягнення з цієї особи сум в задоволення зустрічного позову. Різниця між присудженими сумами стягується на користь сторони, якій присуджено більшу грошову суму. Тобто таке зарахування може мати місце лише в результаті вирішення судом відповідної позовної вимоги.

Аналогічна позиція викладена у постанові Верховного Суду від 20.03.2025 у справі №924/622/23 (924/483/24).

Таким чином, колегія суддів зазначає, що суд першої інстанції правомірно провів зустрічне зарахування присуджених до стягнення сум за первісним та зустрічним позовами згідно з частиною 11 статті 238 Господарського процесуального кодексу України, стягнувши різницю між ними на користь Товариства з обмеженою відповідальністю ВКО, що відповідає зазначеним вище висновкам про застосування цієї норми права.

Щодо доводів апелянта про неналежне виконання орендарем умов договору, колегія суддів зазначає, що положення Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» не ставлять питання відшкодування здійснених орендарем невід`ємних поліпшень в залежність від належного виконання умов договору оренди, у випадку реалізації об`єкта оренди на аукціоні (що мало місце в даному випадку).

Отже, доводи апелянта не знайшли свого підтвердження під час розгляду апеляційної скарги, у зв`язку з чим відсутні підстави для задоволення апеляційної скарги.

При цьому, колегія суддів враховує позицію Європейського суду з прав людини щодо п.1 ст.6 Конвенції, яка зобов`язує національні суди обґрунтовувати свої рішення. Це зобов`язання не можна розуміти як таке, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, і питання дотримання цього зобов`язання має вирішуватись виключно з огляду на обставини справи (див. рішення від 09.12.1994 у справах «Руіз Торія проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain), п.29, та «Гарсія Руіз проти Іспанії» (Garcia Ruiz v. Spain), заява №30544/96, п.26). Ці принципи застосовувалися в низці справ проти України (див., наприклад, рішення від 15.11.2007 у справі «Бендерський проти України» (Benderskiy v.Ukraine), заява №22750/02, п.42-47; від 18.07.2006 у справі «Проніна проти України» (Pronina v. Ukraine), заява №63566/00, п.25; від 07.10.2010 у справі «Богатова проти України» (Bogatova v. Ukraine), заява №5231/04, п.18, 19).

Відповідно до ч. 1 ст. 277 ГПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Згідно з п. 2 ч. 1 ст. 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, а оскаржуване рішення Господарського суду Одеської області від 16.01.2024 у справі №916/1653/22 підлягає зміні шляхом викладення його мотивувальної частини в редакції цієї постанови, із залишенням без змін висновку суду про відмову у задоволенні позову.

У зв`язку з відмовою у задоволенні апеляційної скарги, відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги апелянту не відшкодовуються.

Керуючись ст.ст. 269, 270, 275, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Південно-західний апеляційний господарський суд,

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Одеської області від 16.01.2024 у справі № 916/1653/22 змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції постанови суду апеляційної інстанції.

В іншій частині рішення залишити без змін.

Постанова відповідно до вимог ст. 284 Господарського процесуального кодексу України набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду у 20-денний строк.

Повний текст постанови складений та підписаний 26.05.2025.

Головуючий суддя Савицький Я.Ф.

Суддя Діброва Г.І.

Суддя Колоколов С.І.