ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 травня 2025 року

м. Київ

cправа № 904/8753/21

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Багай Н. О.

секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,

за участю представників:

позивача - Підлужного В. М. (адвокат),

відповідача-1 - Риженко М. С. (у порядку самопредставництва),

відповідача-2 - Макаренко Ю. Ю. (адвокат),

третьої особи - не з`явилися,

розглянув касаційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Житловий комплекс "П`ятий континент" на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 31.01.2024 (суддя Рудь І. А.) та постанову Центрального апеляційного господарського суду від 12.12.2024 (головуючий - Мороз В. Ф., судді Дармін М. О., Чередко А. Є.) у справі

за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Житловий комплекс "П`ятий континент"

до: 1) Дніпровської міської ради,

2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Білдгранд",

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області,

про визнання протиправним та скасування рішення, скасування державної реєстрації земельних ділянок, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки.

Короткий зміст і підстави позовних вимог

1. 03.11.2021 Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Житловий комплекс "П`ятий континент" (далі - ОСББ "ЖК "П`ятий континент", Об`єднання, позивач) звернулося до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Дніпровської міської ради (далі - Дніпровська міськрада, Міськрада, орендодавець, відповідач-1) і Товариства з обмеженою відповідальністю "Білдгранд" (далі - ТОВ "Білдгранд", Товариство, відповідач-2) про:

1) визнання протиправним і скасування рішення Дніпровської міськради від 21.10.2020 № 339/62 "Про поділ земельної ділянки по просп. Героїв, 1А (Соборний район)" (далі - рішення Дніпровської міськради від 21.10.2020, рішення № 339/62, оспорюване рішення);

2) скасування державної реєстрації земельної ділянки площею 0,1787 га, кадастровий номер :03:080:0201 (далі - спірна земельна ділянка), та земельної ділянки площею 1,3203 га, кадастровий номер :03:080:020;

3) визнання недійсним договору оренди землі від 23.11.2020 (далі - договір оренди від 23.11.2020, оспорюваний договір), укладеного між Міськрадою та Товариством стосовно спірної земельної ділянки для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, з посиланням на положення статей 21, 42, 92, 120, 123 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статей 16, 203, 215, 216, 319, 369, 382 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статей 14- 16, 18 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", статей 1, 6 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку".

2. Позовна заява обґрунтовується обставинами прийняття рішення Дніпровської міськради від 21.10.2020 та укладення між відповідачами договору оренди від 23.11.2020 із порушенням норм земельного та цивільного законодавства та з порушенням права (законного інтересу) позивача, оскільки:

1) оспорюваним рішенням земельну ділянку площею 1,4990 га, кадастровий номер :03:080:0184 (далі - первісна земельна ділянка) з порушенням статті 120 ЗК України та статті 56 Закону України "Про землеустрій" було поділено на нові (самостійні) об`єкти цивільного обороту та передано в користування третім особам - ТОВ "Білдгранд" і Товариству з обмеженою відповідальністю "Віктрікс" (далі - ТОВ "Віктрікс", забудовник, орендар), чим порушено право позивача на користування всією земельною ділянкою, на якій розташовано зданий в експлуатацію та прийнятий на баланс ОСББ "ЖК "П`ятий континент" багатоквартирний житловий будинок (І та ІІ пусковий комплекси), що належить членам Об`єднання на праві спільної сумісної власності. При цьому обставини оформлення права оренди ТОВ "Білдгранд" на спірну земельну ділянку та права оренди ТОВ "Віктрікс" на суміжну земельну ділянку площею 1,3203 га, кадастровий номер :03:080:0202 підтверджуються актом перевірки дотримання вимог земельного законодавства від 23.06.2021 № 726-ДК/772/АП/09/01-21, складеним Управлінням з контролю за використанням та охороною земель Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області;

2) ОСББ "ЖК "П`ятий континент" мало цивільний інтерес і "законні" сподівання на отримання в користування первісної земельної ділянки (площею 1,4990 га) під житловим комплексом "П`ятий континент", наданої раніше ТОВ "Віктрікс" під будівництво, проте Об`єднання позбавлене можливості реалізувати такий інтерес із причин оформлення речового права (права оренди) відповідача-2 на спірну земельну ділянку як частину первісної земельної ділянки, в зв`язку з чим порушено принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній житлових будинків житлового комплексу "П`ятий континент";

3) наразі позивачу в оформленні права постійного користування або права власності на земельну ділянку під житловим будинком, що перебуває на його утриманні, перешкоджає рішення Дніпровської міськради від 21.10.2020, без визнання якого незаконним позивач фактично позбавлений можливості захистити своє право та належним чином оформити передбачене статтею 42 ЗК України право постійного користування земельною ділянкою для обслуговування житлового комплексу, інтерес в оформленні якого (права) в ОСББ "ЖК "П`ятий континент" виник із моменту передачі забудовником побудованого житлового комплексу в управління (на баланс) Об`єднання згідно з актами приймання-передачі від 01.06.2020 і від 08.08.2020, які були складені ще до поділу первісної земельної ділянки;

4) на виконання положень рішення № 339/62 між Дніпровською міськрадою та ТОВ "Білдгранд" 23.11.2020 було укладено договір оренди спірної земельної ділянки, зміст якого не відповідає вимогам статті 203 ЦК України, що є підставою для визнання такого договору недійсним з подальшим скасуванням його державної реєстрації.

Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій

3. Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 31.01.2024, залишеним без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду від 12.12.2024, у задоволенні позову відмовлено повністю.

4. Рішення та постанова мотивовані посиланням на положення статей 42, 791, 92, 116, 120, 122, 123, 125, 126, 152, 155, 181 ЗК України, статей 16, 21, 203, 215, 382, 393 ЦК України, статей 1, 10 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", статей 1, 9, 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", статті 1 Закону України "Про землеустрій", статті 1 Закону України "Про судову експертизу", статей 26, 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", статей 1, 6, 9, 16 Закону України "Про Державний земельний кадастр", статей 14, 73, 75, 76, 79, 80, 86, 98, 269 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), застосовуючи які, суди дійшли висновку про необґрунтованість позовних вимог з огляду на те, що:

1) позивачем не доведено як порушення його права чи охоронюваного законом інтересу відповідачами на момент звернення до господарського суду, так і необхідності його відновлення в обраний позивачем спосіб захисту, зокрема, матеріали справи не містять доказів на підтвердження державної реєстрації за ОСББ "ЖК "П`ятий континент" речового права на спірну земельну ділянку, як і відсутні докази на підтвердження вчинення позивачем дії для проведення такої реєстрації;

2) на момент поділу первісної земельної ділянки ТОВ "Віктрікс" був добросовісним землекористувачем, оскільки ОСББ "ЖК "П`ятий континент" не прийняло на баланс ІІ пусковий комплекс, а забудовник звернувся до Міськради з клопотанням про поділ орендованої земельної ділянки з метою виділення частини земельної ділянки як прибудинкової території для обслуговування житлового комплексу (безпосередньо під будівлями житлового комплексу), а спірної земельної ділянки - для обслуговування належного ТОВ "Білдгранд" нерухомого майна, розташованого на ній, яке не відноситься до житлового комплексу "П`ятий континент". При цьому сам факт завершення будівництва, створення Об`єднання та прийняття ним І пускового комплексу на баланс не є підставами для розірвання договору оренди первісної земельної ділянки;

3) надана позивачем копія акта приймання-передачі житлового комплексу в управління (II пусковий комплекс) від 08.08.2020 не є належним доказом щодо передачі на баланс ОСББ "ЖК "П`ятий континент" з балансу ТОВ "Віктрікс", позаяк усі будівлі житлового комплексу "П`ятий континент" є цілісним майновим комплексом та обліковувалися разом із І пусковим комплексом на балансі Приватного будівельно-монтажного підприємства "Строїтель-П" (далі - ПБМП "Строїтель-П"), тобто ІІ пусковий комплекс мав передаватися з балансу ПБМП "Строїтель-П", а не з балансу забудовника. Крім того, позивач не надав до суду як доказів щодо вступу співвласників ІІ пускового комплексу як нових учасників до ОСББ "ЖК "П`ятий континент", так і доказів проведення 08.08.2020 загальних зборів ОСББ "ЖК "П`ятий континент" і прийняття ними рішення про прийняття ІІ пускового комплексу на баланс Об`єднання (схожий висновок викладено в постанові Верховного Суду від 11.01.2023 у справі № 924/88/22);

4) оскільки підписанню акта приймання-передачі від 08.08.2020 не передувало прийняття загальними зборами ОСББ "ЖК "П`ятий континент" рішення про вступ до Об`єднання нових учасників і прийняття житлового будинку (ІІ пусковий комплекс) на баланс ОСББ "ЖК "П`ятий континент", а передано його з балансу забудовника, то об`єкт (цілісний майновий комплекс), побудований на первісній земельній ділянці ТОВ "Віктрікс" як орендарем, у цілому не було передано позивачу в управління та не перебуває на його балансі;

5) ураховуючи викладений в постановах Верховного Суду від 27.03.2019 у справі № 925/315/18, від 04.03.2020 у справі № 910/7294/19, від 16.02.2022 у справі № 910/1582/21 правовий висновок (в контексті того, що сам факт завершення будівництва не свідчить про факт припинення користування орендарем наданою для будівництва земельною ділянкою, а факт припинення користування земельною ділянкою може бути підтверджений, зокрема, доказами передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс об`єднання співвласників багатоквартирного будинку чи іншої експлуатуючої організації), позивачем не надано як доказів фактичного припинення користування ТОВ "Віктрікс" орендованою земельною ділянкою, так і доказів передачі збудованого об`єкта іншому власнику, тобто не встановлено обставин передачі цілісного майнового комплексу на баланс ОСББ "ЖК "П`ятий континент";

6) матеріали справи не містять технічної документації щодо відведення земельної ділянки по фактичному розміщенню багатоквартирного житлового будинку, що перебуває в управлінні (на балансі) ОСББ "ЖК "П`ятий континент", що дозволяло би встановити розміри та конфігурацію земельної ділянки, на отримання якої може претендувати позивач;

7) нежитлова будівля, яка наразі належить ТОВ "Білдгранд", не є допоміжним приміщенням багатоквартирного будинку, не передавалася у власність співвласникам ОСББ "ЖК "П`ятий континент" і раніше належала ТОВ "Віктрікс" на праві приватної власності, тому поділ первісної земельної ділянки не порушує права позивача на земельну ділянку, оскільки територія під будівлею, що належить Товариству, не є прибудинковою територією. Адже позивачем не доведено того, що спірна земельна ділянка, яка перебуває в оренді Товариства, є прибудинковою територією, зокрема, позивачем не надано належних і допустимих доказів, які би визначали межі прибудинкової території та факт розташування належного позивачу майна на спірній земельній ділянці, яка перебуває в користуванні відповідача-2;

8) при поділі первісної земельної ділянки (площею 1,4990 га) дотримано принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній житлового комплексу "П`ятий континент" (за адресою: вул. Набережна Перемоги, 112-Д), а також нерухомого майна, розташованого за адресою: проспект Героїв, 1-А, оскільки кожен із цих об`єктів нерухомого майна нерозривно пов`язаний з тією частиною земельної ділянки, на якій він розміщений;

9) фактично співвласники житлового будинку в особі ОСББ "ЖК "П`ятий континент" користуються земельною ділянкою під будинком та мають право на отримання у власність чи в постійне користування земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний житловий будинок та його прибудинкова територія, тобто на частину первісної земельної ділянки;

10) оспорюваним рішенням первісну земельну ділянку було поділено з метою відведення прибудинкової території для обслуговування житлового комплексу та по фактичному розміщенню нерухомого майна, власником якого є відповідач-2. Зважаючи на те, що відповідач-2 з 05.10.2020 став власником нерухомого майна, розташованого на спірній земельній ділянці, то до нього перейшло право користування (оренди) вказаної земельної ділянки, в зв`язку з чим рішення Дніпровської міськради від 21.10.2020 прийнято в межах повноважень відповідача-1 та з дотриманням встановленої процедури на засадах розумності, добросовісності та пропорційності. Адже забудовник на момент поділу первісної земельної ділянки був її добросовісним землекористувачем, якому вона раніше надавалася з метою будівництва, а при поділі її функціональне використання змінилося на обслуговування житлового будинку та по фактичному місцезнаходженню нерухомого майна;

11) не оформивши належним чином право користування земельною ділянкою, обраний позивачем спосіб захисту шляхом скасування рішення Дніпровської міськради від 21.10.2020, яке вичерпало свою дію після його реалізації, та скасування державної реєстрації спірної земельної ділянки та земельної ділянки площею 1,3203 га, кадастровий номер :03:080:0202, а також визнання недійсним укладеного між відповідачами договору оренди від 23.11.2020 не відновить права ОСББ "ЖК "П`ятий континент" та не призведе до їх належного захисту;

12) оскільки судом не встановлено обставин для визнання протиправним і скасування рішення № 339/62, що є основною позовною вимогою, то похідні позовні вимоги про скасування державної реєстрації двох новоутворених у результаті поділу земельних ділянок і про визнання недійсним договору оренди від 23.11.2020 також не підлягають задоволенню.

Водночас, відхиляючи доводи позивача про автоматичний перехід права користування за договором оренди земельної ділянки, на якій розміщений житловий багатоквартирний будинок, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що визначалися укладеним між Дніпровською міськрадою (орендодавець) і ТОВ "Віктрікс" (орендар) договором оренди землі від 23.04.2012, апеляційний суд виходив із того, що такі доводи суперечать змісту статті 120 ЗК України (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин), якою передбачалося, що до особи, яка набула право власності на квартиру в багатоквартирному будинку, право користування на земельну ділянку автоматично не переходить, оскільки законодавчо встановлено іншу процедуру відведення земельної ділянки для задоволення потреб мешканців багатоквартирних житлових будинків.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

5. Не погоджуючись із рішенням місцевого господарського суду та постановою суду апеляційної інстанції, ОСББ "ЖК "П`ятий континент" звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить зазначені судові рішення скасувати та направити справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

6. На обґрунтування своїх вимог скаржник посилається на неправильне застосування та порушення судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, наголошуючи на тому, що:

1) суди не врахували висновків щодо застосування положень статей 42, 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, статей 1, 4, 5 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" та статей 1, 6 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" в подібних правовідносинах (у контексті принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, згідно з яким багатоквартирні будинки та належні до них господарські будівлі, споруди і приміщення є нерозривно пов`язаними із земельними ділянками, на яких вони розміщені), викладених у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 21.07.2020 у справі № 922/3461/17, від 18.10.2022 у справі № 916/1261/16 (916/2158/21);

2) суди не врахували висновку щодо застосування норми статті 42 ЗК України в подібних правовідносинах (у контексті того, що в разі встановлення судами в справі обставин належності земельної ділянки, яка раніше відводилася органом місцевого самоврядування єдиним масивом під будівництво та обслуговування житлового будинку, до прибудинкової території багатоквартирного будинку, подальший штучний поділ цим органом земельної ділянки з метою передачі її частини в оренду третім особам не змінює статус такої земельної ділянки як прибудинкової території багатоквартирного будинку), викладеного в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18.09.2024 у справі № 910/14564/23;

3) суди не врахували висновку щодо застосування положень частини 4 статті 102 ГПК України (в контексті того, що з урахуванням бездіяльності відповідача щодо виконання покладеного на нього судом обов`язку по авансовій оплаті експертизи є усі підстави вважати, що обставини невідповідності виконаних відповідачем робіт умовам договору є встановленими), викладеного в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 11.09.2020 у справі № 904/321/19;

4) на теперішній час відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норм статті 120 ЗК України, частин 2, 3 статті 13, частини 2 статті 382 ЦК України та статті 56 Закону України "Про землеустрій" (в редакції, чинній до 26.05.2021) в подібних правовідносинах (у контексті необхідності визначення юридичної долі земельної ділянки на власний розсуд титульним землекористувачем/замовником будівництва за наявності вже виключного права на земельну ділянку під багатоквартирним житловим будинком, будівлями і спорудами, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, зокрема, щодо незаконності поділу такої земельної ділянки землекористувачем без згоди співвласників багатоквартирного житлового будинку/об`єднання співвласників багатоквартирного будинку);

5) апеляційний суд не надав оцінки доводам апеляційної скарги та позовної заяви щодо застосування положень статті 56 Закону України "Про землеустрій" в частині права позивача як користувача земельної ділянки погоджувати її поділ із суміжним користувачем;

6) суд апеляційної інстанції не дослідив зібрані в справі докази, зокрема, акт приймання-передачі житлового комплексу в управління (II пусковий комплекс) від 08.08.2020, помилково визнавши зазначений акт неналежним доказом, а також не оцінював витребувану ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 17.10.2024 землевпорядну документацію, яку було затверджено рішенням Дніпровської міськради від 21.10.2020, зокрема в частині знаходження межі поділу первісної земельної ділянки по в`їзду в паркінг ОСББ "ЖК "П`ятий континент" та вимощення навколо житлового комплексу "П`ятий континент";

7) суд апеляційної інстанції необґрунтовано відхилив клопотання позивача про витребування від Дніпровської міськради належним чином засвідчених копій всіх документів, що стали підставою для проходження процедури візування, розгляду та прийняття Міськрадою рішення № 339/62;

8) апеляційний суд відмовив позивачу в задоволенні заяви про виклик експерта в судове засідання без урахування всіх обставин справи та з порушенням процесуальних прав позивача, оскільки експертиза була виготовлена на замовлення відповідача-2, який до цього не оплатив вартість призначеної судом експертизи та зазначав про відсутність у нього документів для проведення експертизи;

9) апеляційний суд встановив обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимого доказу, яким, на думку скаржника, є висновок комплексної судової експертизи з питань землеустрою, будівельно-технічної експертизи та земельно-технічної експертизи від 12.10.2023 № 2078-23 (далі - експертний висновок № 2078-23) з огляду на неповідомлення відповідачем-2 джерел законного походження документів, наданих експерту для проведення експертизи.

Узагальнений виклад позицій інших учасників справи

7. Дніпровська міськрада та ТОВ "Білдгранд" у відзивах на касаційну скаргу просять залишити її без задоволення з мотивів, викладених в оскаржуваних рішенні та постанові.

Розгляд справи Верховним Судом

8. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 07.04.2025 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ОСББ "ЖК "П`ятий континент" на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 31.01.2024 і постанову Центрального апеляційного господарського суду від 12.12.2024 у справі № 904/8753/21 та призначено розгляд цієї справи в судовому засіданні на 29.04.2025.

Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 29.04.2024 оголошувалася перерва в судовому засіданні з розгляду касаційної скарги ОСББ "ЖК "П`ятий континент" на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 31.01.2024 і постанову Центрального апеляційного господарського суду від 12.12.2024 у справі № 904/8753/21 до 20.05.2025.

Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій

9. 23.04.2012 між Дніпровською міськрадою (орендодавець) і ТОВ "Віктрікс" (орендар) було укладено договір оренди землі (далі - договір оренди від 23.04.2012), за умовами пунктів 1.1, 2.1, 2.2, 2.5, 8 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку по фактичному розміщенню нежитлових будівель і споруд, яка знаходиться за адресою: просп. Героїв, 1-А (Жовтневий район). Підставою для укладання цього договору є рішення Міськради від 25.01.2012 № 95/20. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,4990 га. Цільове призначення земельної ділянки: 03. Землі громадської забудови (землі, які використовуються для розміщення громадських будівель і споруд (готелів, офісних будівель, торгівельних будівель, для публічних виступів, для музеїв та бібліотек, для навчальних та дослідних закладів, для лікарень та оздоровчих закладів), інших об`єктів загального користування). Кадастровий номер земельної ділянки :03:080:0184. Договір укладено на 49 років.

Державна реєстрація зазначеного договору проведена 18.07.2012 за № 00618.

17.07.2017 між Дніпровською міськрадою та ТОВ "Віктрікс" укладено додатковий договір, яким викладено пункт 2.2. договору оренди від 23.04.2012 в новій редакції: "Цільове призначення земельної ділянки: 02. Землі житлової забудови (землі, які використовуються для розміщення житлової забудови (житлові будинки, гуртожитки, господарські будівлі та інше); землі, які використовуються для розміщення гаражного будівництва). 03. Землі громадської забудови (землі, які використовуються для розміщення громадських будівель і споруд (готелів, офісних будівель, торгівельних будівель, для публічних виступів, для музеїв та бібліотек, для навчальних та дослідних закладів, для лікарень та оздоровчих закладів), інших об`єктів загального користування)".

Підставою для укладання цього додаткового договору є рішення Міськради від 21.06.2017 № 188/22 (пункт 6 додаткового договору від 17.07.2017).

10. 02.03.2018 ТОВ "Віктрікс" як замовнику об`єкта "Нове будівництво житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями нежитлового призначення за адресою: проспект Героїв, 1-А та вул. Набережна Перемоги 112Д", надано дозвіл на виконання будівельних робіт.

Житловий комплекс складається загалом з п`яти 10-типоверхових багатоквартирних житлових будинків, які будувалися почергово, а самі будинки було поділено на пускові комплекси та секції. До І пускового комплексу входить 3 секції багатоквартирного житлового будинку, загальна кількість квартир - 144. До ІІ пускового комплексу - 2 секції багатоквартирного житлового будинку, загальна кількість квартир - 213. Вказані житлові будинки складають єдиний житловий комплекс та об`єднані однією проєктною документацією в розумінні пункту 3.8 ДБН А2.2.3-2014 "Склад та зміст проектної документації на будівництво".

20.11.2018 виконавчий комітет Дніпровської міської ради прийняв рішення № 1156, яким надав дозвіл ТОВ "Віктрікс" на проєктування та будівництво житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями нежитлового призначення по проспекту Героїв 1-А, вул. Набережній Перемоги, 112-Д, у межах землекористування (кадастрові номери 210100000:03:080:0184, :03:080:0151).

11. 19.09.2019 сертифікатом ІУ № 12 засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкту згідно з проєктом "Нове будівництво житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями нежитлового призначення за адресою: Дніпропетровська область, місто Дніпро, пр. Героїв, 1А, та 49000, Дніпропетровська область, місто Дніпро, вулиця Набережна Перемоги, 112 Д (будівельна адреса)", І пусковий комплекс.

12.02.2020 створено ОСББ "ЖК "П`ятий континент" у І (першому) пусковому комплексі житлового будинку.

Згідно з актом приймання-передачі житлового комплексу в управління від 01.06.2020, складеним між ПБМП "Строїтель-П" та ОСББ "ЖК "П`ятий континент", Об`єднання прийняло на баланс І пусковий комплекс.

12. 20.06.2020 ТОВ "Віктрікс" звернулося до Дніпровської міськради з клопотанням № 36/3779 про надання згоди на поділ земельної ділянки по проспекту Героїв 1-А, Соборний район, яка перебуває в оренді ТОВ "Віктрікс".

07.08.2020 сертифікатом ІУ № 90 засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкту згідно з проєктом "Нове будівництво житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями нежитлового призначення за адресою Дніпропетровська область, місто Дніпро, пр. Героїв, 1А, та 49000, Дніпропетровська область, місто Дніпро, вулиця Набережна Перемоги, 112 Д (будівельна адреса)", ІІ пусковий комплекс.

Вказаними сертифікатами підтверджено готовність об`єкту до експлуатації - І і ІІ пускових комплексів відповідно.

Рішенням Дніпровської міськради від 23.09.2020 № 437/61 надано: 1) згоду на поділ первісної земельної ділянки (площею 1,4990 га, кадастровий номер :03:080:0184) на просп. Героїв, 1-А, яка перебувала в оренді ТОВ "Віктрікс" на підставі договору оренди землі від 23.04.2012 (державна реєстрація від 18.07.2012 № 00618); 2) ТОВ "Віктрікс" дозвіл на складання технічної документації із землеустрою щодо поділу та об`єднання земельних ділянок по фактичному розміщенню комплексу і для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку.

13. 05.10.2020 між ТОВ "Віктрікс" (продавець) та ТОВ "Білдгранд" (покупець) укладено договір купівлі-продажу нежитлової будівлі площею 46,1 м2, розташованої за адресою: м. Дніпро, просп. Героїв, будинок № 1 "а", що посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Сусловим М. Є. та зареєстрований в реєстрі за № 3146, номер запису про право власності 38505643, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 02.12.2021.

Унаслідок поділу сформовано: 1) земельну ділянку під житловим комплексом (з урахуванням прибудинкової території) загальною площею 1,3203 га, кадастровий номер: :03:080:0202, функціональне призначення - по фактичному розміщенню комплексу. Договір оренди зазначеної земельної ділянки зареєстровано в реєстрі за № 3716; 2) спірну земельну ділянку, функціональне призначення - по фактичному місцезнаходженню нерухомого майна, що належить ТОВ "Білдгранд".

14. 07.10.2020 ТОВ "Віктрікс" і ТОВ "Білдгранд" звернулися до Міськради з клопотанням про затвердження технічної документації та укладення договору оренди земельної ділянки з визначеними умовами.

21.10.2020 Дніпровська міськрада рішенням № 339/62 затвердила технічну документацію із землеустрою щодо поділу та об`єднання земельних ділянок, розроблену Товариством з обмеженою відповідальністю "Науково-виробнича фірма Геокад" (далі - ТОВ "НВФ Геокад"), поділивши первісну земельну ділянку (площею 1,4990 га, кадастровий номер :03:080:0184) на просп. Героїв, 1-А, яка перебуває в оренді ТОВ "Віктрікс" на підставі договору оренди землі від 23.04.2012 (державна реєстрація від 18.07.2012 № 00618), на дві земельні ділянки:

1) спірну земельну ділянку (площею 0,1787 га, кадастровий номер :03:080:0201), яку передано в оренду ТОВ "Білдгранд" строком на 41 рік згідно з договором оренди землі від 23.04.2012 (державна реєстрація від 18.07.2012 № 00618) для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, код виду цільового призначення земель (КВЦПЗ) - 02.10 (для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури);

2) земельну ділянку площею 1,3203 га (кадастровий номер :03:080:0202) та передано її в оренду ТОВ "Віктрікс" строком на 41 рік згідно з договором оренди землі від 23.04.2012 (державна реєстрація від 18.07.2012 № 00618) по фактичному розміщенню комплексу, код виду цільового призначення земель (КВЦПЗ) - 02.10 (для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури).

Згідно з пунктами 3, 4.1, 4.2 зазначеного рішення віднесено вказані земельні ділянки за основним цільовим призначенням до категорії "Землі житлової та громадської забудови". Зобов`язано: ТОВ "Білдгранд" у тримісячний строк з моменту прийняття цього рішення укласти з Міськрадою в установленому порядку договір оренди землі (кадастровий номер :03:080:0201); здійснити нотаріальне посвідчення договору та провести державну реєстрацію прав за цим договором відповідно до вимог чинного законодавства.

15. 23.11.2020 між Дніпровською міськрадою (орендодавець) та ТОВ "Білдгранд" (орендар) було укладено договір оренди землі, за умовами пунктів 1, 1.1, 2, 3, 8 якого орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, яка розташована по просп. Героїв, 1-А (Соборний район), цільове призначення земельної ділянки (код КВЦПЗ) - 02.10 (для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури), кадастровий номер :03:080:0201. Підставою для укладення цього договору є рішення Дніпровської міськради від 21.10.2020. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,1787 га. Категорія землі згідно зі статтею 19 ЗК України: землі житлової та громадської забудови. Цільове призначення земельної ділянки (код КВЦПЗ): 02.10 (для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури). Функціональне використання (вид використання): для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку. На земельній ділянці розміщені об`єкти нерухомого майна: споруда та тимчасові металеві навіси, а також інші об`єкти інфраструктури: до земельної ділянки підведена лінія електромережі; існує простір; доступ до земельної ділянки обмежений, земельна ділянка огороджена бетонною та металевою огорожами. Договір укладено на 41 рік.

16. Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 05.07.2021 у справі № 904/2018/21, залишеним без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду від 25.10.2021, відмовлено в задоволені позову ОСББ "ЖК "П`ятий континент" про визнання протиправним і скасування рішення Дніпровської міськради від 23.09.2020 № 437/61 "Про надання згоди на поділ земельної ділянки по просп. Героїв, 1-А (Соборний район), яка перебуває в оренді ТОВ "Віктрікс".

17. В експертному висновку № 2078-23, складеному 12.10.2023, зазначено, що:

1) технічна документація із землеустрою щодо поділу та об`єднання земельних ділянок (щодо поділу земельної ділянки площею 1,4990 га, кадастровий номер :03:080:0184) ТОВ "Віктрікс" на земельні ділянки по фактичному розміщенню комплексу для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку м. Дніпро, Соборний район, просп. Героїв, 1-А, виготовлена ТОВ "НВФ Геокад", 2020 та її затвердження відповідає вимогам земельного законодавства та іншим нормативним документам з питань землеустрою та землекористування;

2) при дослідженні технічної документації із землеустрою щодо поділу та об`єднання земельних ділянок (щодо поділу земельної ділянки площею 1,4990 га, кадастровий номер :03:080:0184) Товариство з обмеженою відповідальністю "Віктрікс" земельні ділянки по фактичному розміщенню комплексу для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку м. Дніпро, Соборний район, просп. Героїв, 1-А, виготовлена ТОВ "НВФ Геокад", 2020 щодо складу, змісту, та правил оформлення не виявлено невідповідності нормативно-технічної документації із землеустрою;

3) загальна площа 1,4927 га земельних ділянок (кадастрові номери: :03:080:0202, площа 1,3203 га та :03:080:0151, площа 0,1724 га, на яких розташовано житловий комплекс "П`ятий континент" за адресою: м. Дніпро, вул. Набережна Перемоги, 112-Д, є достатньою для обслуговування цього житлового комплексу відповідно до діючих будівельних норм;

4) поділ земельної ділянки, кадастровий номер :03:080:0184, не заважає ОСББ "ЖК "П`ятий континент" користуватися прибудинковою територією.

Позиція Верховного Суду

18. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши в межах вимог касаційної скарги наведені в ній доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, подані заперечення, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно задовольнити частково з таких підстав.

19. В основу оскаржуваних рішення та постанови покладено висновки місцевого та апеляційного господарських судів про недоведеність позивачем належними та допустимими доказами обставин порушення його права чи охоронюваного законом інтересу відповідачами на момент звернення з цим позовом, оскільки:

1) на момент поділу первісної земельної ділянки ТОВ "Віктрікс" був добросовісним землекористувачем, оскільки ОСББ "ЖК "П`ятий континент" не прийняло на баланс ІІ пусковий комплекс, а забудовник звернувся до Міськради з клопотанням про поділ земельної ділянки з метою виділення частини земельної ділянки як прибудинкової території для обслуговування житлового комплексу (безпосередньо під будівлями житлового комплексу), а спірної земельної ділянки - для обслуговування належного ТОВ "Білдгранд" нерухомого майна, розташованого на ній, яке не відноситься до житлового комплексу "П`ятий континент";

2) матеріали справи не містять технічної документації щодо відведення земельної ділянки по фактичному розміщенню багатоквартирного житлового будинку, що перебуває в управлінні (на балансі) ОСББ "ЖК "П`ятий континент", що дозволяло би встановити розміри та конфігурацію земельної ділянки, на отримання якої може претендувати позивач;

3) нежитлова будівля, яка наразі належить ТОВ "Білдгранд", не є допоміжним приміщенням багатоквартирного будинку, раніше належала ТОВ "Віктрікс" на праві приватної власності та не передавалася у власність співвласникам ОСББ "ЖК "П`ятий континент", у зв`язку з чим оформлений оспорюваним рішенням поділ первісної земельної ділянки не порушує прав позивача на земельну ділянку, позаяк територія під будівлею, що належить Товариству, не є прибудинковою територією. Адже позивачем не доведено того, що спірна земельна ділянка, яка перебуває в оренді Товариства, є прибудинковою територією, зокрема, позивачем не надано належних і допустимих доказів, які би визначали межі прибудинкової території та факт розташування належного позивачу майна на спірній земельній ділянці, яка перебуває в користуванні відповідача-2;

4) оспорюваним рішенням первісну земельну ділянку було поділено з метою відведення прибудинкової території для обслуговування житлового комплексу та по фактичному розміщенню нерухомого майна, власником якого є відповідач-2. Зважаючи на те, що з 05.10.2020 Товариство стало власником нерухомого майна, розташованого на спірній земельній ділянці, то до нього перейшло право користування (оренди) вказаної земельної ділянки, в зв`язку з чим рішення Дніпровської міськради від 21.10.2020 прийнято в межах повноважень відповідача-1 та з дотриманням встановленої процедури на засадах розумності, добросовісності та пропорційності. Адже забудовник на момент поділу первісної земельної ділянки був її добросовісним землекористувачем, якому вона раніше надавалася з метою будівництва, а при поділі її функціональне використання змінилося на обслуговування житлового будинку та по фактичному місцезнаходженню нерухомого майна.

20. Колегія суддів погоджується із зазначеними висновками судів попередніх інстанцій, але частково з огляду на таке.

21. Відповідно до частини 1 статті 21 ЦК України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Згідно з пунктом "г" частини 3 статті 152 ЗК України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування.

22. Таким чином, передумовами для захисту права власності або права користування земельною ділянкою в судовому порядку є наявність підтвердженого належними доказами права власності або користування особи щодо земельної ділянки, а також підтверджений належними доказами факт порушення (невизнання або оспорювання) цього права на земельну ділянку.

23. Частиною 2 статті 382 ЦК України передбачено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

24. Згідно з пунктами 4, 6, 7 частини 1 статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" прибудинкова територія - територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку; спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія; управитель багатоквартирного будинку (далі - управитель) - фізична особа-підприємець або юридична особа - суб`єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб.

Відповідно до абзацу 2 частини 3 статті 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" збори співвласників у прийнятих в експлуатацію новозбудованих багатоквартирних будинках можуть бути проведені після державної реєстрації права власності на більше половини квартир та нежитлових приміщень у такому будинку.

25. За змістом положень частин 1, 2, 4 статті 42 ЗК України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.

Пунктом "д" частини 2 статті 92 ЗК України передбачено, що права постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають співвласники багатоквартирного будинку для обслуговування такого будинку та забезпечення задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників) та наймачів (орендарів) квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

26. Разом з тим згідно з частинами 1, 2, 5 статті 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування. Земельні ділянки, які перебувають у власності чи користуванні громадян або юридичних осіб, передаються у власність чи користування за рішенням органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування лише після припинення права власності чи користування ними в порядку, визначеному законом.

Відповідно до частини 1 статті 122 ЗК України сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

За змістом частини 6 статті 791 ЗК України формування земельних ділянок шляхом поділу та об`єднання раніше сформованих земельних ділянок, які перебувають у власності або користуванні, без зміни їх цільового призначення здійснюються за технічною документацією із землеустрою щодо поділу та об`єднання земельних ділянок.

27. Отже, чинним земельним законодавством передбачено можливість безоплатного набуття співвласниками багатоквартирного будинку земельної ділянки у власність або в постійне користування з метою обслуговування такого будинку та забезпечення задоволення житлових, соціальних і побутових потреб співвласників у порядку, встановленому статтею 123 ЗК України, але не в порядку автоматичного набуття права на земельну ділянку з моменту створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку чи прийняття будинку на баланс вказаного об`єднання, тобто не на підставі статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України.

На необхідності переходу до співвласників багатоквартирного житлового будинку саме права на отримання у власність чи постійне користування земельної ділянки комунальної власності, на якій розташований будинок, а також пов`язані з ним будівлі та споруди, призначені для задоволення потреб співвласників і розташовані на прибудинковій території, зазначив Верховний Суд у пункті 5.17 постанови від 05.03.2025 у справі № 926/927/24, і вказаний правовий висновок колегія суддів вважає за необхідне врахувати на підставі частини 4 статті 300 ГПК України шляхом виходу за межі доводів касаційної скарги в цій справі, поданої 17.02.2025.

28. Судами попередніх інстанцій враховано, що прийняттю рішення Дніпровської міськради від 21.10.2020 передувало рішення Дніпровської міської ради від 23.09.2020 № 437/61 "Про надання згоди на поділ земельної ділянки по просп. Героїв, 1 А (Соборний район), яка перебуває в оренді ТОВ "Віктрікс", ", законність та обґрунтованість якого підтверджено рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 05.07.2021 та постановою Центрального апеляційного господарського суду від 25.10.2021 у справі № 904/2018/21, яким відмовлено в задоволені позову ОСББ "ЖК "П`ятий континент" про визнання протиправним та скасування рішення Дніпровської міськради від 23.09.2020 № 437/61.

29. Суди попередніх інстанцій при вирішенні спору, дослідивши зміст рішення Дніпровської міськради від 21.10.2020, сертифікатів від 19.09.2019 ІУ № 12, від 07.08.2020 ІУ № 90 про відповідність закінченого будівництвом об`єкту (І і ІІ пускових комплексів житлового комплексу "П`ятий континент"), акта приймання-передачі житлового комплексу в управління від 01.06.2020 та інших наявних у справі доказів в їх сукупності, дійшли висновку про недоведеність порушення прав та інтересів позивача з огляду на відсутність автоматичного переходу до ОСББ "ЖК "П`ятий континент" прав ТОВ "Віктрікс" як легітимного користувача первісної земельної ділянки (орендаря) з моменту прийняття на баланс Об`єднання частини житлового комплексу "П`ятий континент" (І пускового комплексу), оскільки забудовник звернувся до Міськради з клопотанням про поділ земельної ділянки з метою виділення частини земельної ділянки як прибудинкової території для обслуговування житлового комплексу (безпосередньо під будівлями житлового комплексу), а також спірної земельної ділянки - для обслуговування належного ТОВ "Білдгранд" нерухомого майна, розташованого на ній, яке не відноситься до житлового комплексу "П`ятий континент".

При цьому, визнаючи надану позивачем копію акта приймання-передачі житлового комплексу в управління (II пусковий комплекс) від 08.08.2020 неналежним доказом, апеляційний суд обґрунтовано виходив із того, що підписанню акта приймання-передачі від 08.08.2020 не передувало прийняття загальними зборами ОСББ "ЖК "П`ятий континент" рішення про вступ до Об`єднання нових учасників і прийняття житлового будинку (ІІ пусковий комплекс) на баланс ОСББ "ЖК "П`ятий континент", а передано його з балансу забудовника, тоді як попереднім балансоутримувачем було ПБМП "Строїтель-П", що не відповідає висновку, викладеному в постанові Верховного Суду від 11.01.2023 у справі № 924/88/22.

Як наслідок, об`єкт (цілісний майновий комплекс), побудований ТОВ "Віктрікс" як орендарем на первісній земельній ділянці, в цілому не було передано позивачу в управління та наразі перебуває на його балансі лише частково (I пусковий комплекс).

30. Крім того, в постановах Верховного Суду від 27.03.2019 у справі № 925/315/18, від 04.03.2020 у справі № 910/7294/19, від 16.02.2022 у справі № 910/1582/21 викладено висновок про те, що факт завершення будівництва не свідчить про факт припинення користування орендарем наданою для будівництва земельною ділянкою, а факт припинення користування земельною ділянкою може бути підтверджений, зокрема, доказами передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс об`єднання співвласників багатоквартирного будинку чи іншої експлуатуючої організації.

Ураховуючи зазначений правовий висновок, колегія суддів погоджується з висновком апеляційного суду про те, що позивач не довів фактичного припинення користування ТОВ "Віктрікс" орендованою земельною ділянкою внаслідок передачі іншому власнику збудованого об`єкта в цілому, тобто не було встановлено обставин передачі цілісного майнового комплексу на баланс ОСББ "ЖК "П`ятий континент" повністю.

31. Водночас судом апеляційної інстанції достовірно встановлено та скаржником не заперечуються ті обставини, що нежитлова будівля, яка наразі належить ТОВ "Білдгранд", не є допоміжним приміщенням багатоквартирного будинку, раніше належала ТОВ "Віктрікс" на праві приватної власності та не передавалася у власність співвласникам ОСББ "ЖК "П`ятий континент", у зв`язку з чим не виключається наявність підстав вважати, що оформлений оспорюваним рішенням поділ первісної земельної ділянки не порушує прав позивача на спірну земельну ділянку, позаяк уся територія під будівлею, що належить Товариству, не є прибудинковою територією.

Таким чином, при поділі первісної земельної ділянки (площею 1,4990 га) дотримано принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній житлового комплексу "П`ятий континент" (за адресою: вул. Набережна Перемоги, 112-Д), а також нерухомого майна, розташованого за адресою: проспект Героїв, 1-А, оскільки кожен із цих об`єктів нерухомого майна нерозривно пов`язаний із тією частиною земельної ділянки, на якій він розміщений.

32. Колегія суддів погоджується з висновком апеляційного суду в тій частині, що фактично співвласники житлового будинку в особі ОСББ "ЖК "П`ятий континент" користуються земельною ділянкою під будинком та мають майновий інтерес в отриманні у власність чи в постійне користування земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний житловий будинок та його прибудинкова територія, тобто на більшу частину первісної земельної ділянки, але не на всю її площу (1,4990 га), до якої раніше входила орендована Товариством спірна земельна ділянка (площею 0,1787 га), на якій, в свою чергу, розташована належна відповідачу-2 на праві власності нежитлова будівля.

Схожий за змістом висновок викладено в пунктах 5.33, 5.37 постанови Верховного Суду від 05.03.2025 у справі № 926/927/24, і колегія суддів вважає за необхідне врахувати такий висновок на підставі частини 4 статті 300 ГПК України шляхом виходу за межі доводів касаційної скарги в цій справі, поданої 17.02.2025.

33. Верховний Суд зауважує, що на момент прийняття рішення Дніпровської міськради від 21.10.2020 та на час укладення договору оренди від 23.11.2020 ОСББ "ЖК "П`ятий континент" у встановленому порядку не зверталося до Міськради з метою оформлення як права користування первісною земельною ділянкою, так і права користування спірною земельною ділянкою, яка наразі є об`єктом оренди за оспорюваним договором.

Наведені обставини встановлено судовими рішеннями в справі № 904/2018/21 (за участю Дніпровської міськради та ОСББ "ЖК "П`ятий континент"), зокрема констатовано недоведеність направлення Об`єднанням чи отримання Міськрадою клопотання від 21.12.2020 № 22/20 про надання дозволу на розробку технічної документації щодо оформлення первісної земельної ділянки (кадастровий номер :03:080:0184) в постійне користування по фактичному розміщенню житлового будинку, що знаходиться на балансі позивача.

34. Зазначені вище обставини скаржник належним чином не спростував, натомість його доводи про зворотне зводяться передусім до намагання надати перевагу певному доказу -акту приймання-передачі житлового комплексу в управління (II пусковий комплекс) від 08.08.2020, який відхилено апеляційним судом як неналежний доказ, а відповідно до імперативних положень частини 2 статті 300 ГПК України суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

35. Верховний Суд також погоджується з висновком апеляційного суду в частині відхилення доводів позивача про нібито автоматичний перехід до ОСББ "ЖК "П`ятий континент" права користування за договором оренди земельної ділянки, на якій розміщений житловий багатоквартирний будинок, на тих самих умовах і в тому ж самому обсязі, що визначалися укладеним між Дніпровською міськрадою (орендодавець) і ТОВ "Віктрікс" (орендар) договором оренди землі від 23.04.2012, оскільки такі доводи суперечать змісту положень статті 120 ЗК України (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин), якою передбачалося, що до особи, яка набула право власності на квартиру в багатоквартирному будинку, право користування на земельну ділянку автоматично не переходить, оскільки законодавчо (статтями 42, 92 ЗК України) встановлено іншу процедуру відведення земельної ділянки для задоволення потреб мешканців багатоквартирних житлових будинків.

Щодо підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України

36. Колегія суддів відхиляє доводи скаржника про неврахування судами попередніх інстанцій під час ухвалення оскаржуваних судових рішень: 1) висновків щодо застосування положень статей 42, 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, статей 1, 4, 5 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" та статей 1, 6 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" в подібних правовідносинах (у контексті принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, згідно з яким багатоквартирні будинки та належні до них господарські будівлі, споруди і приміщення є нерозривно пов`язаними із земельними ділянками, на яких вони розміщені), викладених у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 21.07.2020 у справі № 922/3461/17, від 18.10.2022 у справі № 916/1261/16 (916/2158/21); 2) висновку щодо застосування норми статті 42 ЗК України в подібних правовідносинах (у контексті того, що в разі встановлення судами в справі обставин належності земельної ділянки, яка раніше відводилася органом місцевого самоврядування єдиним масивом під будівництво та обслуговування житлового будинку, до прибудинкової території багатоквартирного будинку, подальший штучний поділ цим органом земельної ділянки з метою передачі її частини в оренду третім особам не змінює статус такої земельної ділянки як прибудинкової території багатоквартирного будинку), викладеного в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18.09.2024 у справі № 910/14564/23; 3) суди не врахували висновку щодо застосування положень частини 4 статті 102 ГПК України (в контексті того, що з урахуванням бездіяльності відповідача щодо виконання покладеного на нього судом обов`язку з авансової оплати експертизи є усі підстави вважати, що обставини невідповідності виконаних відповідачем робіт умовам договору є встановленими), викладеного в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 11.09.2020 у справі № 904/321/19, з огляду на таке.

37. Зміст правовідносин з метою з`ясування їх подібності в різних рішеннях суду (судів) касаційної інстанції визначається обставинами кожної конкретної справи. Під судовими рішеннями в подібних правовідносинах слід розуміти такі рішення, де схожі предмет спору, підстави позову, зміст позовних вимог та встановлені фактичні обставини, а також має місце однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин (такий правовий висновок викладено у пункті 60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц).

При цьому на предмет подібності слід оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об`єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, і в у такому разі подібність слід також визначати за суб`єктним і об`єктним критеріями відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб`єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, тобто однаковими (такий правовий висновок наведено в пункті 39 постанови Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19).

38. Так, ухвалюючи постанову від 21.07.2020 у справі № 922/3461/17 (предмет позову Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Будинок на набережній 1" - визнання права спільної сумісної власності на огорожу біля будинку та визнання протиправним і скасування рішення виконавчого комітету Харківської міської ради від 22.03.2017 № 188 у частині включення огорожі до переліку самовільно розміщених об`єктів, від яких звільняється територія міста Харкова шляхом їх демонтажу), якою було залишено без змін судові рішення судів попередніх інстанцій про відмову в задоволенні позову, Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду, виходячи з обставин відсутності в матеріалах справи доказів належного оформлення прибудинкової території (відповідної землевпорядної документації) та прийняття ОСББ "Будинок на набережній 1" огорожі в управління вже після прийняття оспорюваного рішення, що зумовило недоведеність набуття позивачем права власності на спірну металеву огорожу, встановлену без належного дозволу на її розміщення (під час підготовчих будівельних робіт), дійшов висновків про те, що багатоквартирні будинки та належні до них господарські будівлі, споруди і приміщення є нерозривно пов`язаними із земельними ділянками, на яких вони розміщені, а прибудинкова територія в розумінні пункту 4 частини 1 статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" не є саме земельною ділянкою, а є частиною території у межах земельної ділянки, на якій розташовані належні до багатоквартирного будинку будівлі і споруди.

Натомість під час розгляду цієї справи суди першої та апеляційної інстанцій якраз виходили з протилежних фактичних обставин: 1) поділ земельної ділянки, на якій споруджено багатоквартирні житлові будинки, її власником взагалі не здійснювався; 2) нежитлова будівля, яка наразі належить ТОВ "Білдгранд" та розташована на орендованій Товариством земельній ділянці, не є допоміжним приміщенням багатоквартирного будинку, а раніше належала ТОВ "Віктрікс" на праві приватної власності та не передавалася у власність співвласникам ОСББ "ЖК "П`ятий континент".

39. У свою чергу, в постанові від 18.10.2022 у справі № 916/1261/16 (916/2158/21) (предмет позову Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Іспанський-1" - визнання недійсними результатів аукціону з продажу земельної ділянки від 15.04.2021, належної боржнику в справі про банкрутство, та визнання недійсним правочину, вчиненого за результатами аукціону) якою було скасовано судові рішення судів попередніх інстанцій про відмову в задоволенні позову з передачею справи на новий розгляд до Господарського суду Одеської області, Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду, виходячи зі встановлених судами обставин отримання позивачем житлового комплексу та земельної ділянки на свій баланс у червні 2016 року, дійшов висновку про те, що подальше нездійснення позивачем державної реєстрації права на земельну ділянку не позбавляє його відповідних прав щодо цієї ділянки, зокрема, цивільного інтересу в оформленні права на земельну ділянку під будинком і спорудою після їх набуття.

Однак, при цьому Верховний Суд у справі № 916/1261/16 (916/2158/21) урахував, що положення статті 377 ЦК України та статті 120 ЗК України не поширюються на правовідносини у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна - житловий багатоквартирний будинок, об`єкт нерухомого майна в цьому будинку (квартиру), що цілком узгоджується з висновками судів попередніх інстанцій в цій справі, наведеними в пунктах 27, 35 цієї постанови.

Крім того, на відміну від цієї справи, в межах справи № 916/1261/16 (916/2158/21), так само як і під час розгляду справи № 922/3461/17, суди не встановлювали жодних обставин щодо здійснення власником поділу земельної ділянки, на якій споруджено багатоквартирний житловий будинок (будинки).

40. Водночас у пункті 35 постанови від 18.09.2024 у справі № 910/14564/23 (предмет позову Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Данькевича 12" (далі - ОСББ) - визнання недійсним рішення Київської міської ради від 18.05.2023 № 6345/6386 у частині продажу права оренди земельної ділянки на земельних торгах у формі електронного аукціону, скасування результатів земельних торгів від 12.07.2023, визнання недійсним договору оренди від 01.08.2023 та скасування державної реєстрації права оренди) Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду виснував про те, що за встановленими у справі обставинами спірна земельна ділянка має статус прибудинкової території багатоквартирного будинку ОСББ з огляду на те, що відповідно до відомостей кадастрової справи Д-0009 є складовою частиною земельної ділянки, відведеної Радою у 2004 році єдиним масивом під будівництво та обслуговування житлового будинку позивача. Подальший штучний поділ Радою цієї земельної ділянки з метою передачі її частини в оренду третім особам не змінює статус спірної земельної ділянки як прибудинкової території багатоквартирного будинку.

Натомість під час розгляду цієї справи суди першої та апеляційної інстанцій якраз виходили з протилежних фактичних обставин - недоведеності належності спірної земельної ділянки до прибудинкової території житлового комплексу "П`ятий континент", оскільки матеріали справи не містять технічної документації щодо відведення земельної ділянки по фактичному розміщенню багатоквартирного житлового будинку, що перебуває в управлінні (на балансі) ОСББ "ЖК "П`ятий континент", що дозволяло би встановити розміри та конфігурацію земельної ділянки, на отримання якої може претендувати позивач.

41. Що стосується доводів скаржника про неврахування судами викладеного в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 11.09.2020 у справі № 904/321/19 (зі спору, що виник з підрядних правовідносин) висновку щодо застосування положень частини 4 статті 102 ГПК України, а саме про те, що з урахуванням бездіяльності відповідача щодо виконання покладеного на нього судом обов`язку з авансової оплати експертизи є усі підстави вважати, що обставини невідповідності виконаних відповідачем робіт умовам договору є встановленими, то колегія суддів зазначає, що дійсно частиною 4 статті 102 ГПК України передбачено, що в разі ухилення учасника справи від подання суду на його вимогу необхідних для проведення експертизи матеріалів, документів або від іншої участі в експертизі, що перешкоджає її проведенню, суд залежно від того, яка особа ухиляється, а також яке ця експертиза має значення, може визнати встановленою обставину, для з`ясування якої експертиза була призначена, або відмовити у її визнанні.

Таким чином, виходячи зі змісту цієї процесуальної норми, в разі ухилення учасника справи від подання суду на його вимогу необхідних для проведення експертизи матеріалів, документів або від іншої участі в експертизі, визнання встановленою обставини, для з`ясування якої експертиза була призначена, або відмова в її визнанні є правом, а не обов`язком суду, тобто відноситься до його дискреційних повноважень.

У зв`язку з цим Верховний Суд не бере до уваги передчасне твердження скаржника про те, що враховуючи клопотання відповідача-2 про призначення судової земельно-технічної експертизи з питань землеустрою та подальшу несплату її вартості та ненадання витребуваних для проведення документів, то суди першої і апеляційної інстанцій нібито повинні були, застосувавши норму частини 4 статті 102 ГПК України, визнати встановленими обставини, які були заявлені як предмет вказаної експертизи.

42. Наведене вище переконливо свідчить як про різні фактичні обставини, що формують зміст спірних правовідносин, так і про їх неоднакове правове регулювання в справах №№ 922/3461/17, 916/1261/16 (916/2158/21), 910/14564/23 і в цій справі (№ 904/8753/21), у зв`язку з чим немає підстав для висновку про подібність правовідносин у зазначених справах.

Таким чином, за змістовим, суб`єктним і об`єктним критеріями правовідносини в справах №№ 922/3461/17, 916/1261/16 (916/2158/21), 910/14564/23 та в справі, що розглядається, не є подібними з огляду на істотні відмінності в нормативно-правовому регулюванні прав та обов`язків сторін, що зумовлює різний зміст спірних правовідносин, і, як наслідок, виключає застосування вказаних скаржником правових висновків як нерелевантних для вирішення цього спору.

43. Отже, підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, не отримала підтвердження під час касаційного провадження, що виключає скасування оскаржуваних рішення та постанови саме з цієї підстави.

Щодо підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України

44. Відповідно до пункту 3 частини 2 статті 287 ГПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини 1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.

Зміст зазначеної процесуальної норми свідчить про те, що вона спрямована на формування єдиної правозастосовчої практики шляхом висловлення Верховним Судом висновків щодо питань застосування тих чи інших норм права, які регулюють певну категорію правовідносин та підлягають застосуванню господарськими судами під час вирішення спору.

45. Таким чином, у разі подання касаційної скарги на підставі пункту 3 частини 2 статті 287 ГПК України скаржник повинен обґрунтувати, в чому саме полягає неправильне застосування норми матеріального права чи порушення норми процесуального права, щодо якої відсутній висновок Верховного Суду (у чому саме полягає помилка судів попередніх інстанцій при застосуванні відповідних норм права та як саме ці норми права судами були застосовано неправильно). При цьому формування правового висновку не може ставитись у пряму залежність від обставин конкретної справи та зібраних у ній доказів і здійснюватися поза визначеними ГПК України межами розгляду справи судом касаційної інстанції.

46. З мотивів, наведених у пункті 27 цієї постанови, колегія суддів не вбачає підстав для формування висновку Верховного Суду щодо питання застосування норм статті 120 ЗК України, частин 2, 3 статті 13, частини 2 статті 382 ЦК України та статті 56 Закону України "Про землеустрій" (в редакції, чинній до 26.05.2021) в подібних правовідносинах (у контексті необхідності визначення юридичної долі земельної ділянки на власний розсуд титульним землекористувачем/замовником будівництва за наявності вже виключного права на земельну ділянку під багатоквартирним житловим будинком, будівлями і спорудами, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, зокрема, щодо незаконності поділу такої земельної ділянки землекористувачем без згоди співвласників багатоквартирного житлового будинку/об`єднання співвласників багатоквартирного будинку), оскільки:

1) у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 05.03.2025 у справі № 926/927/24 викладено висновки про те, що чинним земельним законодавством не передбачено автоматичного набуття співвласниками багатоквартирного будинку права на земельну ділянку з моменту створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку чи прийняття будинку на баланс вказаного об`єднання в порядку статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України, оскільки до співвласників багатоквартирного житлового будинку переходить саме право (інтерес) на отримання у власність чи в постійне користування земельної ділянки комунальної власності, на якій розташований будинок, а також пов`язані з ним будівлі та споруди, призначені для задоволення потреб співвласників і розташовані на прибудинковій території;

2) поділ первісної земельної ділянки, яка належить до комунальної власності, здійснювався Дніпровською міськрадою шляхом затвердження технічної документації із землеустрою, як це передбачено частиною 12 статті 186 ЗК України, чим спростовується твердження скаржника про можливість визначення юридичної долі земельної ділянки на власний розсуд титульним землекористувачем/замовником будівництва для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку;

3) за змістом пункту "е" статті 56 Закону України "Про землеустрій" (в редакції, чинній до 26.05.2021) технічна документація із землеустрою щодо поділу та об`єднання земельних ділянок включає нотаріально посвідчену згоду заставодержателів, користувачів земельної ділянки на поділ чи об`єднання земельної ділянки (у разі перебування земельної ділянки в заставі, користуванні), тоді як станом на час прийняття Міськрадою оспорюваного рішення ОСББ "ЖК "П`ятий континент" не набуло та не зареєструвало права постійного користування як на первісну земельну ділянку (площею 1,4990га), раніше орендовану ТОВ "Віктрікс", так і на спірну земельну ділянку (площею 0,1787 га), утворену внаслідок поділу попередньої земельної ділянки, та якою користується ТОВ "Білдгранд" на умовах договору оренди від 23.11.2020.

47. Наведеним також спростовуються аргументи скаржника про ненадання апеляційним судом оцінки доводам апеляційної скарги та позовної заяви щодо застосування положень статті 56 Закону України "Про землеустрій" в частині права позивача як користувача земельної ділянки погоджувати її поділ із суміжним користувачем.

48. Отже, підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України, не отримала підтвердження під час касаційного провадження, що виключає скасування оскаржуваних рішення та постанови саме з цієї підстави.

Щодо підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 4 частини 2 статті 287 ГПК України

49. Відповідно до пунктів 1, 3, 4 частини 3 статті 310 ГПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо:

- суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини 2 статті 287 цього Кодексу;

- суд необґрунтовано відхилив клопотання про витребування, дослідження або огляд доказів або інше клопотання (заяву) учасника справи щодо встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення справи;

- суд встановив обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів.

50. На обґрунтування підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 4 частини 2 статті 287 та пунктами 1, 3, 4 частини 3 статті 310 ГПК України, скаржник посилається на таке:

1) суд апеляційної інстанції не дослідив зібрані в справі докази, зокрема, акт приймання-передачі житлового комплексу в управління (II пусковий комплекс) від 08.08.2020, помилково визнавши зазначений акт неналежним доказом, а також не оцінював витребувану ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 17.10.2024 землевпорядну документацію, яку було затверджено рішенням Дніпровської міськради від 21.10.2020, зокрема в частині знаходження межі поділу первісної земельної ділянки по в`їзду до паркінгу ОСББ "ЖК "П`ятий континент" та вимощення навколо житлового комплексу "П`ятий континент";

2) суд апеляційної інстанції необґрунтовано відхилив клопотання позивача про витребування від Дніпровської міськради належним чином засвідчених копій всіх документів, що стали підставою для проходження процедури візування, розгляду та прийняття Міськрадою рішення № 339/62;

3) апеляційний суд відмовив позивачу в задоволенні заяви про виклик експерта в судове засідання без урахування всіх обставин справи та з порушенням процесуальних прав позивача, оскільки експертиза була виготовлена на замовлення відповідача-2, який до цього не оплатив вартість призначеної судом експертизи та зазначав про відсутність у нього документів для проведення експертизи;

4) апеляційний суд встановив обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимого доказу, яким, на думку скаржника, є висновок комплексної судової експертизи з питань землеустрою, будівельно-технічної експертизи та земельно-технічної експертизи від 12.10.2023 № 2078-23 (далі - експертний висновок № 2078-23) з огляду на неповідомлення відповідачем-2 джерел законного походження документів, наданих експерту для проведення експертизи.

51. Колегія суддів погоджується з доводами скаржника про наявність передбачених пунктами 1, 3 частини 3 статті 310 ГПК України підстав для скасування оскаржуваної постанови та передачі справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції з огляду на нижченаведене.

52. Відповідно до статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Згідно з підпунктом "в" пункту 3 частини 1 статті 282 ГПК України у мотивувальній частині постанови суду апеляційної інстанції мають бути зазначені мотиви прийняття або відхилення кожного аргументу, викладеного учасниками справи в апеляційній скарзі та відзиві на апеляційну скаргу.

За змістом частини 1 статті 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Частиною 4 статті 236 ГПК України передбачено, що при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

53. На порушення вимог статей 86, 269, 282 ГПК України, пославшись на недоведеність порушення прав позивача на користування прибудинковою територією з причин невизначеності її розмірів і конфігурації у відповідній технічній документації, суд апеляційної інстанції помилково залишив поза увагою та не надав оцінки затвердженій рішенням Дніпровської міськради від 21.10.2020 та витребуваній ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 17.10.2024 технічній землевпорядній документації, зокрема в частині можливого розташування межі поділу первісної земельної ділянки по в`їзду до паркінгу ОСББ "ЖК "П`ятий континент" та вимощення навколо житлового комплексу "П`ятий континент", що безперечно матиме істотне значення для правильного вирішення справи, якщо судом з`ясується, що спірна земельна ділянка, орендована Товариством, є наразі єдиним можливим під`їздом до вказаного житлового комплексу, який перебуває в управлінні позивача.

Адже відповідні доводи скаржника апеляційний суд належним чином не відхилив.

Водночас, згідно з пунктом "г" частини 2 та частиною 5 статті 111 ЗК України законом, прийнятими відповідно до нього нормативно-правовими актами, договором, рішенням суду може бути встановлено таке обмеження у використанні земель, як умова здійснити будівництво, ремонт або утримання дороги, ділянки дороги. Відомості про обмеження у використанні земель зазначаються у схемах землеустрою і техніко-економічних обґрунтуваннях використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, проектах землеустрою щодо організації і встановлення меж територій природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного, лісогосподарського призначення, земель водного фонду та водоохоронних зон, обмежень у використанні земель та їх режимоутворюючих об`єктів, проектах землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь, проектах землеустрою щодо відведення земельних ділянок, технічній документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). Відомості про такі обмеження вносяться до Державного земельного кадастру.

Відповідно до частини 3 статті 110 ЗК України поділ чи об`єднання земельних ділянок не припиняє дії обмежень, обтяжень, встановлених на земельні ділянки, крім випадків, коли обмеження (обтяження) поширювалося лише на частину земельної ділянки, яка в результаті поділу земельної ділянки не увійшла до сформованої нової земельної ділянки.

При цьому зі змісту пункту 24 договору оренди від 23.11.2020 убачається відсутність встановлення обмежень (обтяжень) чи прав третіх осіб на спірну земельну ділянку, що може не узгоджуватися як із наведеною вище та недослідженою апеляційним судом технічною землевпорядною документацією, на підставі якої оспорюваний договір укладався, так і з експертним висновком № 2078-23, зі змісту 16 сторінки якого вбачається дослідження експертами переліку обтяжень прав на первісну земельну ділянку, обмежень на її використання та наявні земельні сервітути від 25.09.2020 площею 0,1787 га (дорівнює площі спірної земельної ділянки) як складової частини зазначеної технічної документації.

54. З мотивів, наведених у пункті 29 цієї постанови, колегія суддів відхиляє аргументи скаржника про недослідження судом апеляційної інстанції акта приймання-передачі житлового комплексу в управління (II пусковий комплекс) від 08.08.2020 та нібито помилкового визнання зазначеного акта неналежним доказом.

Крім того, з мотивів, наведених у пунктах 46, 47 цієї постанови, та зважаючи на оформлене ухвалою від 17.10.2024 витребування апеляційним судом технічної документації із землеустрою щодо поділу та об`єднання земельних ділянок (щодо поділу земельної ділянки площею 1,4990 га, кадастровий номер :03:080:0184), Верховний Суд не бере до уваги твердження скаржника про нібито необґрунтоване відхилення судом апеляційної інстанції клопотання позивача про витребування від Дніпровської міськради належним чином засвідчених копій всіх документів, що стали підставою для проходження процедури візування, розгляду та прийняття Міськрадою рішення № 339/62, оскільки апеляційний суд в оскаржуваній постанові правомірно виходив з того, що: 1) заявник не зазначає правового зв`язку вказаних документів з іншими підставами позову та обставини, які ці докази можуть підтвердити або спростувати; 2) не є аргументованою необхідність витребування доказів на спростування обставин, які не були та не є предметом судового розгляду, адже не стосуються підстав заявленого позову, відповідно їх встановлення не входить до кола обставин, які входять до предмету доказування у справі.

55. Разом з тим колегія суддів не може не погодитися з доводами скаржника в частині відмови апеляційного суду в задоволенні заяви позивача про виклик експерта в судове засідання без урахування всіх обставин справи та з порушенням процесуальних прав позивача, оскільки експертний висновок № 2078-23 було виготовлено на замовлення відповідача-2, який до цього не оплатив вартість судової земельно-технічної експертизи та експертизи з питань землеустрою, призначеної ухвалою господарського суду Дніпропетровської області від 23.06.2022, зазначаючи про відсутність у Товариства документів для проведення експертизи, з огляду на таке.

56. Згідно з частиною 4 статті 69 ГПК України експерт зобов`язаний з`явитися до суду за його викликом та роз`яснити свій висновок і відповісти на питання суду та учасників справи. За відсутності заперечень учасників справи експерт може брати участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції.

При цьому ГПК України не передбачена необхідність зазначати в заяві учасника справи про виклик експертів у судове засідання перелік питань, які підлягають роз`ясненню цими експертами.

Аналогічний висновок викладено в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 03.04.2019 у справі № 915/635/17, якою постанову суду апеляційної інстанції було скасовано з передачею справи на новий розгляд до цього ж суду на підставі пункту 3 частини 3 статті 310 ГПК України, а саме в зв`язку з необґрунтованим відхиленням апеляційним судом клопотання учасника справи про виклик експерта з метою встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення справи.

57. Відповідно до частини 5 статті 98 ГПК України суд має право за заявою учасників справи або з власної ініціативи викликати експерта для надання усних пояснень щодо його висновку.

Частиною 1 статті 99 ГПК України передбачено, що суд за клопотанням учасника справи або з власної ініціативи призначає експертизу у справі за сукупності таких умов: 1) для з`ясування обставин, що мають значення для справи, необхідні спеціальні знання у сфері іншій, ніж право, без яких встановити відповідні обставини неможливо; 2) жодною стороною не наданий висновок експерта з цих самих питань або висновки експертів, надані сторонами, викликають обґрунтовані сумніви щодо їх правильності, або за клопотанням учасника справи, мотивованим неможливістю надати експертний висновок у строки, встановлені для подання доказів, з причин, визнаних судом поважними, зокрема через неможливість отримання необхідних для проведення експертизи матеріалів.

Згідно частиною 1 статті 43 ГПК України учасники судового процесу та їх представники повинні добросовісно користуватися процесуальними правами; зловживання процесуальними правами не допускається.

58. Як убачається з матеріалів справи, Товариство усвідомлено не виконало вимог ухвал Господарського суду Дніпропетровської області від 23.06.2022 та від 22.06.2023, пов`язаних із призначенням судової земельно-технічної експертизи та витребуванням технічної документації для її проведення, пояснюючи це нібито відсутністю коштів для оплати вартості експертизи та відсутності відповідної документації, однак уже через місяць після поновлення ухвалою від 21.04.2023 провадження в справі укладає 31.05.2023 з Дніпропетровським науково-дослідним інститутом судових експертиз Міністерства юстиції України договір № 2078-23 на проведення судової експертизи з питань землеустрою та земельно-технічної експертизи, оплачує вартість експертизи, виготовленої на замовлення відповідача-2, що в сукупності свідчить про порушення апеляційним судом норм статей 42, 43, 69, 98, 99 ГПК України.

59. Тим більше, що вказані обставини, які вочевидь свідчать про недобросовісну поведінку відповідача-2, його зловживання процесуальними правами та невиконання без поважних причин обов`язку з надання наявних у нього доказів (технічну землевпорядну документацію), покладеного на нього судом першої інстанції, підтверджено ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 17.10.2024 у цій справі.

60. Крім того, в експертному висновку № 2078-23 зазначено про те, що:

1) загальна площа 1,4927 га земельних ділянок (кадастрові номери: :03:080:0202, площа 1,3203 га та :03:080:0151, площа 0,1724 га), на яких розташовано житловий комплекс "П`ятий континент" за адресою: м. Дніпро, вул. Набережна Перемоги, 112-Д, є достатньою для обслуговування цього житлового комплексу відповідно до діючих будівельних норм;

2) поділ земельної ділянки, кадастровий номер :03:080:0184, не заважає ОСББ "ЖК "П`ятий континент" користуватися прибудинковою територією.

61. Колегія суддів зауважує, що експертний висновок № 2078-23, наданий відповідачем-2, викликає обґрунтовані сумніви щодо його правильності, оскільки вміщені в ньому відомості насправді не відповідають як загальній площі первісної земельної ділянки (1,4990 га), так і реквізитам спірної земельної ділянки (площею 0,1787 га, кадастровий номер :03:080:0201), що може свідчити про те, що зазначена земельна ділянка, орендована Товариством, не була об`єктом експертного дослідження, що, як наслідок, не виключає наявність достатніх підстав для призначення експертизи з власної ініціативи суду, передбачених частиною 1 статті 99 ГПК України.

62. Крім того Верховний Суд наголошує на передчасному врахуванні апеляційним судом викладеного в експертному висновку № 2078-23 підсумкового висновку про те, що поділ первісної земельної ділянки (кадастровий номер :03:080:0184) не заважає ОСББ ЖК "П`ятий континент" користуватися прибудинковою територією, оскільки такий висновок суперечить вимогам частини 2 статті 98 ГПК України, зокрема, висновок експерта в цій частині є питанням права, а не питанням факту.

63. Колегія суддів не погоджується з доводами скаржника в тій частині, що апеляційний суд встановив обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимого доказу - експертного висновку № 2078-23 з причин неповідомлення відповідачем-2 джерел законного походження документів, наданих експерту для проведення експертизи, з огляду на таке.

64. У розумінні статті 77 ГПК України допустимими доказами є: 1) певні засоби доказування, які відповідно до законодавства повинні підтверджувати обставини, тобто ці обставини не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування; 2) докази, одержані без порушення закону, які в такому випадку приймаються судом.

Таким чином, допустимість доказів означає, що у випадках, передбачених нормами матеріального права, певні обставини повинні підтверджуватися певними засобами доказування, бо не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Висновок про недопустимість доказу можна зробити виключно із застосуванням норми матеріального права, яка містить пряму заборону використання відповідного засобу доказування на підтвердження певної фактичної обставини справи.

65. Допустимість доказів має загальний і спеціальний характер. Загальний характер полягає в тому, що незалежно від категорії справ слід дотримуватися вимоги щодо отримання інформації з передбачених законом засобів доказування з додержанням порядку збирання, подання і дослідження доказів. Спеціальний характер полягає в обов`язковості певних засобів доказування для окремих категорій справ чи забороні використання деяких з них для підтвердження конкретних обставин справи (схожий висновок викладено в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 22.12.2022 у справі № 903/34/22).

66. Недопустимі докази - це докази, які отримані внаслідок порушення закону. Тягар доведення недопустимості доказу покладено на особу, яка наполягає на тому, що судом використано недопустимий доказ (такий правовий висновок викладено в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 25.04.2023 у справі № 916/3625/16, від 20.09.2022 у справі № 910/3493/21, від 16.03.2021 у справі № 905/1232/19, від 02.03.2021 у справі № 922/2319/20, від 16.02.2021 у справі № 913/502/19, від 13.08.2020 у справі № 916/1168/17).

67. Частиною 7 статті 98 та частиною 5 статті 101 ГПК України передбачено, що у висновку експерта має бути зазначено, що він попереджений (обізнаний) про відповідальність за завідомо неправдивий висновок, а у випадку призначення експертизи судом, також про відповідальність за відмову без поважних причин від виконання покладених на нього обов`язків. У висновку експерта зазначається, що висновок підготовлено для подання до суду та що експерт обізнаний про кримінальну відповідальність за завідомо неправдивий висновок.

68. У пунктах 63-64 постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18.01.2024 у справі № 909/413/21(909/649/22) викладено такий висновок щодо застосування норм частини 5 статті 101 ГПК України:

"У постанові від 18.12.2019 у справі № 522/1029/18 Велика Палата Верховного Суду свою позицію щодо відхилення висновку будівельно-технічного експертного дослідження від 18.08.2014 як неналежного та недопустимого доказу мотивувала, зокрема, тим, що в цьому експертному висновку не зазначено, що експерт обізнаний про кримінальну відповідальність за завідомо неправдивий висновок та те, що висновок підготовлено для подання до суду.

Водночас, відповідно до змісту ухвали суду першої інстанції від 07.02.2023, господарський суд першої інстанції встановив, що згідно з ч. 5, 6 ст. 101 ГПК України у висновку експерта зазначається, що висновок підготовлено для подання до суду та що експерт обізнаний про кримінальну відповідальність за завідомо неправдивий висновок. Отже, у висновку №039/11-2022 експертного будівельного технічного дослідження від 02.12.2022 зазначено, що експерт обізнаний про кримінальну відповідальність за завідомо неправдивий висновок. У зв`язку з викладеним, господарський суд першої інстанції визнав поданий доказ таким, що відповідає вимогам ч. 5 ст. 101 ГПК України".

Аналогічні висновки щодо такої обов`язкової вимоги до висновку експерта як вказівка про його обізнаність (попередження) про кримінальну відповідальність за надання завідомо неправдивого висновку та щодо відхилення експертного висновку як недопустимого доказу в разі недотримання вимог частини 7 статті 98 та частини 5 статті 101 ГПК України викладено в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 04.11.2020 у справі № 904/684/18, від 15.12.2011 у справі № 910/15946/20, від 21.09.2022 у справі № 903/692/22, від 24.10.2022 у справі № 908/1092/21, від 20.06.2023 у справі № 924/588/20, від 07.11.2023 у справі № 909/869/22.

69. Як убачається з матеріалів справи, в експертному висновку № 2078-23 чітко зазначено про те, що експерти попереджені про кримінальну відповідальність за надання завідомо неправдивого висновку за статтею 384 Кримінального кодексу України та за відмову від надання висновку за статтею 385 Кримінального кодексу України.

70. Разом з тим колегія суддів зауважує, що чинне законодавство не вимагає щодо експертного висновку такої обов`язкової умови, як повідомлення замовником експертизи законних джерел походження документів, наданих експерту для проведення експертизи, як і не передбачає, що її недотримання може вважатися порушенням процесуального законодавства, яке може призвести до визнання відповідного експертного висновку недопустимим доказом.

71. Натомість позивач у поданій касаційній скарзі належним чином не обґрунтував того, в чому ж саме проявилося недотримання судами положень статті 77 ГПК України, зокрема, щодо закону, з порушенням якого відповідачем-2 отримано оцінений судами експертний висновок № 2078-23, та/або підтвердження обставин іншими засобами доказування, а не певними засобами доказування, які відповідно до законодавства повинні підтверджувати фактичні обставини справи.

Викладеним спростовується аргумент скаржника в частині наявності підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 4 частини 3 статті 310 ГПК України (щодо недопустимості доказів).

72. Разом з тим наведене вище в сукупності свідчить про неповне з`ясування апеляційним судом фактичних обставин справи, що, в свою чергу, є достатньою підставою для скасування оскаржуваної постанови та передачі справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

73. Отже, наведена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 4 частини 2 статті 287 ГПК України, отримала часткове підтвердження під час касаційного провадження, в зв`язку з чим оскаржувана постанова підлягає скасуванню як така, що ухвалена апеляційним судом з порушенням норм процесуального права (статей 69, 86, 98, 236, 269, 282 ГПК України).

74. З наведених раніше мотивів Верховний Суд відхиляє доводи відповідачів, викладені у відзивах на касаційну скаргу.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

75. Відповідно до частин 1, 2, 4, 5 статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

76. Незважаючи на те, що наведені скаржником підстави касаційного оскарження, визначені пунктами 1, 3 частини 2 статті 287 ГПК України, не отримали підтвердження під час касаційного провадження, що виключає скасування оскаржуваних рішення та постанови саме з цих підстав, інша зазначена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 4 частини 2 статті 287 ГПК України, отримала підтвердження під час касаційного провадження, що в розумінні пункту 1 частини 3 статті 310 цього Кодексу в сукупності з відсутністю всебічного, повного та об`єктивного дослідження судами зібраних у справі доказів є цілком достатньою підставою для скасування оскаржуваної постанови і направлення справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

77. Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам із урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог і заперечень проти них, апеляційний суд дійшов передчасного висновку про необґрунтованість позову, як наслідок, оскаржувану постанову ухвалено з порушенням норм процесуального права.

78. Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.

Згідно з частиною 4 статті 310 ГПК України справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.

79. Зважаючи на те, що порушення норм процесуального права допустив саме суд апеляційної інстанції, колегія суддів дійшла висновку про необхідність часткового задоволення касаційної скарги шляхом скасування оскаржуваної постанови та передачі справи на новий розгляд до Центрального апеляційного господарського суду.

80. Під час нового розгляду справи апеляційному господарському суду слід врахувати наведене, дослідити та об`єктивно оцінити аргументи учасників справи і всі зібрані у справі докази в їх сукупності, всебічно і повно з`ясувати фактичні обставини справи та залежно від встановленого ухвалити обґрунтоване і законне судове рішення.

Розподіл судових витрат

81. З огляду на те, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а справа - передачі на новий апеляційний розгляд, колегія суддів зазначає, що з урахуванням положень статті 129 ГПК України розподіл судових витрат у справі, в тому числі витрат на оплату послуг адвоката та судового збору за подання апеляційної та касаційної скарг, має здійснити господарський суд, який прийматиме рішення по суті спору, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Житловий комплекс "П`ятий континент" задовольнити частково.

Постанову Центрального апеляційного господарського суду від 12.12.2024 у справі № 904/8753/21 скасувати.

Справу № 904/8753/21 передати на новий розгляд до Центрального апеляційного господарського суду.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Ю. Я. Чумак

Судді Т. Б. Дроботова

Н. О. Багай