РІШЕННЯ

Іменем України

27 травня 2025 року м. Чернігівсправа № 927/145/25

Господарський суд Чернігівської області у складі судді Кузьменко Т.О. за участю секретаря судового засідання Заєць І.М., розглянувши у порядку загального позовного провадження справу

за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю «УКРАГРОРОЗВИТОК» (), вул. Незалежності, 2, село Сальне, Ніжинський район, Чернігівська область, 16673

до відповідача: Лосинівської селищної ради Ніжинського району Чернігівської області (), вул. Шевченка, 2, селище Лосинівка, Ніжинський район, Чернігівська область, 16663

про розірвання договору оренди земельної ділянки за участю представників учасників справи:

від позивача: Приходько С.В., адвокат;

від відповідача: не з`явився

Суть спору. Позиції учасників справи, їх заяви і клопотання та процесуальні дії суду щодо розгляду справи.

До Господарського суду Чернігівської області через канцелярію суду Товариством з обмеженою відповідальністю «УКРАГРОРОЗВИТОК» подано позов до Лосинівської селищної ради Ніжинського району Чернігівської області про припинення шляхом розірвання договору оренди землі № 1-К від 01.06.2021 щодо земельної ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером :13:001:0042, яка розташована на території Лосинівської селищної ради Ніжинського району Чернігівської області загальною площею 21,5328 га.

Разом з тим, позивач просить суд покласти судові витрати на відповідача.

Позовні вимоги з посиланням на статті 24, 31, 32, 36 Закону України «Про оренду землі» та умови укладеного Договору оренди землі обґрунтовано тим, що в оренду передано земельну ділянку з недоліками (підтоплення частини полів), які не були передбачені договором і які перешкоджають позивачу повноцінно здійснювати господарську діяльність на цій ділянці.

Ухвалою від 20.02.2025 позовну заяву прийнято судом до розгляду, відкрито провадження у справі, розгляд справи постановлено здійснювати за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 20.03.2025, встановлено сторонам строки для подання відзиву на позов, відповіді на відзив, заперечень.

Відповідно до наявних у матеріалах справи довідки про доставку електронного листа до електронного кабінету відповідача (документ доставлено 20.02.2025 о 21:10 год) та рекомендованого повідомлення про вручення 27.02.2025 поштового відправлення № 982 позивачу останні в розумінні статті 242 ГПК України належним чином повідомлені про відкриття провадження у справі, дату, час та місце проведення судового засідання, а також про встановлені строки для подання відзиву на позов, відповіді на відзив, заперечень.

Відповідач своїм правом на подання відзиву у визначений судом строк не скористався, відзиву на позов не надав, як і не надав жодних доказів у справі. Так само від відповідача не надходило клопотань (заяв) і щодо продовження встановленого судом процесуального строку для подання відзиву.

У підготовчому засіданні 20.03.2025 суд постановив протокольну ухвалу про продовження підготовчого провадження на 30 днів на підставі частини 3 статті 177 ГПК України та відкладення підготовчого засідання на 15.04.2025 на підставі пункту 3 частини 2 статті 183 ГПК України.

З огляду на вирішення у підготовчому засіданні зазначених у частині 2 статті 182 ГПК України питань, що підлягали з`ясуванню судом, у підготовчому засіданні 15.04.2025, враховуючи думку представника позивача, суд постановив протокольну ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначення справи до розгляду по суті у судовому засіданні на 13.05.2025.

У судовому засіданні 13.05.2025 судом оголошено перерву до 27.05.2025.

Зважаючи на забезпечену можливість реалізації сторонами своїх процесуальних прав сторони у господарському процесі, у тому числі права на судових захист, рішення приймається за наявними матеріалами справи на підставі частини 9 статті 165, частини 2 статті 178 ГПК України.

Будь-яких інших заяв та клопотань від сторін не надходило.

27.05.2025 у судовому засіданні проголошено скорочене рішення на підставі статей 233, 240 ГПК України.

Фактичні обставини справи, встановлені судом.

01.06.2021 між організатором земельних торгів Лосинівською селищною радою (далі по тексту Орендодавець, відповідач) та переможцем земельних торгів Товариством з обмеженою відповідальністю «УКРАГРОРОЗВИТОК» укладено Договір оренди землі № 1-К (далі Договір).

Відповідно до умов Договору:

п. 1. Орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером :13:001:0042, яка розташована на території Лосинівської селищної ради Ніжинського району Чернігівської області.

п. 2.1. В оренду передається земельна ділянка сільськогосподарського призначення загальною площею 21,5328 га.

п. 2.2. На земельній ділянці відсутні розміщені об`єкти нерухомого майна, а також інші об`єкти інфраструктури.

п. 2.4. Земельна ділянка, яка передається в оренду, не має недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню.

За умовами використання земельної ділянки, визначеними розділом 5 Договору, земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (п. 5.1. Договору); орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов Договору та вимог чинного законодавства (п. 5.3. Договору); орендована земельна ділянка повинна використовуватися способами, що не суперечить екологічним вимогам, не допускати забруднення радіоактивними і хімічними речовинами, відходами, стічними водами, захищати її від водної та вітрової ерозії, дотримуватись вимог законодавства про охорону довкілля (п. 5.4. Договору); земельна ділянка використовується у відповідності до правового режиму земель сільськогосподарського призначення (п. 5.5. Договору).

Розділом 8 Договору закріплені права та обов`язки сторін.

Відповідно до пункту 8.1. Орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням на умовах, встановлених Договором та в межах законодавства України; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів; дотримання режиму санітарно-захисних зон, особливого режиму використання земель та територій, що особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати; вільного доступу до земельної ділянки; контролювати використання земельної ділянки орендарем, а також на відшкодування збитків, упущеної вигоди та розірвання Договору у порядку та з підстав, визначених у цьому пункті Договору.

Обов`язки Орендодавця визначені п. 8.2. Договору, до яких віднесено: передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди; не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою за цільовим призначенням; попередити орендаря про відомі орендодавцеві особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об`єкта оренди; дотримуватися інших умов, визначених цим Договором.

Відповідно до пункту 8.3. Орендар має право: самостійно господарювати на землі з дотриманням умов цього Договору; власності на посіви і насадження сільськогосподарських культур, на вироблену продукцію та отриманий дохід від їх реалізації; на відшкодування збитків у випадках, передбачених законом тощо.

До обов`язків орендаря пунктом 8.4. Договору віднесено: використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення та умов договору, дотримуючись при цьому вимог чинного земельного, екологічного законодавства, законодавства про охорону довкілля, державних стандартів, норм, правил; не допускати під час здійснення господарської діяльності забруднення земельної ділянки радіоактивними і хімічними речовинами, відходами, стічними водами, захищати її від водної та вітрової ерозії; дотримуватись режиму використання земель згідно цільового призначення та виду угідь; своєчасно сплачувати орендну плату в порядку, встановленому цим договором; при здійсненні господарської діяльності не допускати погіршення корисних властивостей земельної ділянки; здійснювати інші обов`язки, які встановлені для орендарів земельних ділянок Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі», Законом України «Про охорону земель», іншими актами законодавства України.

Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується в судовому порядку. (пункти 11.1., 11.2. Договору).

Відповідно до п. 11.3. Договору дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи орендаря.

Пунктом 11.4. Договору визначено, що дія Договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін або за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

За змістом п. 11.5 Договору розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається у разі: невнесення орендної плати за користування земельною ділянкою протягом трьох місяців підряд; відмови у перегляді орендної плати; недотримання орендарем екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, недодержання державних стандартів, норм і правил відповідно до статті 24 Закону України «Про оренду землі», зокрема погіршення якості ґрунтового покриву та інших корисних властивостей орендованої земельної ділянки або приведення її у непридатний для використання за цільовим призначенням стан. Розірвання в односторонньому порядку здійснюється шляхом прийняття Орендодавцем відповідного рішення.

Договір укладено на 7 (сім) років (п. 3.1. Договору).

З відомостей з Державного реєстру речових прав щодо земельної ділянки за кадастровим номером :13:001:0042 вбачається, що 03.06.2021 на підставі договору оренди землі №1-К від 01.06.2021 було зареєстровано право оренди земельної ділянки (номер запису - 42417915) за орендарем - ТОВ «УКРАГРОРОЗВИТОК».

17 квітня 2024 року за вих № 17/04/2024 ТОВ «УКРАГРОРОЗВИТОК» звернулось до Лосинівської селищної ради з листом-вимогою щодо обстеження об`єкту оренди, в якому позивач повідомив відповідача про те, що станом на 15.04.2024 на орендованій земельній ділянці піднялися ґрунтові води та її використання стає неможливим (фото додається). У зв`язку з цим орендар ініціював скликання комісії обстеження поля, яка буде складатися з представників орендодавця та орендаря для обстеження об`єкта оренди та шляхів вирішення даного питання.

Комісією у складі директора ТОВ «УКРАГРОРОЗВИТОК» Снісаренка В.М., начальника відділу соціальної політики та земельних відносин Лосинівської селищної ради Броварчук Н.М. та начальника відділу ЖКГ, благоустрою, архітектури містобудування, розвитку інфраструктури та земельних відносин Лосинівської селищної ради Литовченка А.П. складено Акт обстеження полів, що знаходяться в оренді ТОВ «УКРАГРОРОЗВИТОК», який погоджено селищним головою Лосинівської селищної ради 01 травня 2024 року без жодних зауважень.

Зі змісту вказаного акту слідує, що комісія оглянула земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером :13:001:0042, яка розташована на території Лосинівської селищної ради Ніжинського району Чернігівської області, загальною площею 21,5328 га та земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером :14:001:0114, яка розташована на території Лосинівської селищної ради Ніжинського району Чернігівської області, загальною площею 47,4678 га, що знаходиться у користуванні ТОВ «УКРАГРОРОЗВИТОК» і встановила: «стан земельної ділянки з кадастровим номером :13:001:0042 загальною площею 21,5328 га: підтоплення окремих ділянок на полі, що призвело до перезволоження земель; висновок: відсутність можливості використання підтоплених частин полів». За пропозицією комісії запропоновано Орендодавцю та Орендарю надати свої письмові пропозиції для вирішення даного питання.

ТОВ «УКРАГРОРОЗВИТОК» листами «Щодо розірвання договору оренди» № 23-3/05/2024 від 23.05.2024 та № 29/08/24 від 29.08.2024 просило Лосинівську селищну раду на підставі п. 3 ст. 31 Закону України «Про оренду землі», ст. 11.4 Договору оренди землі від 01.06.2021 розірвати/припинити дію Договору оренди № 1-К від 01.06.2021 за згодою сторін та не застосовувати п. 8.1.1. Договору та ч. 2 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» у зв`язку з тим, що Сторони не можуть належним чином використовувати дану земельну ділянку і як наслідок відсутня упущена вигода від використання даної ділянки.

Питання розірвання договору оренди позивачем з посиланням на акт обстеження полів від 01.05.2024 мотивовано підтопленням окремих ділянок на полі, що призвело до перезволоження земель та відсутності можливості використовувати підтопленої земельної ділянки.

У відповідь на листи ТОВ «УКРАГРОРОЗВИТОК» Лосинівська селищна рада Ніжинського району Чернігівської області листами № 176/04-17 від 26.06.2024 та №252/04-17 від 25.09.2024 повідомила позивача, що його клопотання розглянуто на засіданнях сесій Лосинівської селищної ради 25.06.2024 та 19.09.2024 відповідно, проте шляхом поіменного голосування депутатів Лосинівської селищної ради рішення не прийнято.

Відсутність будь-якого волевиявлення відповідача з питання розірвання договору оренди землі з ТОВ «УКРАГРОРОЗВИТОК» відповідно до протоколу голосування депутатів тридцять четвертої сесії восьмого скликання Лосинівської селищної ради та депутатів тридцять шостої сесії восьмого скликання Лосинівської селищної ради відповідно обумовлене наступними результатами голосування, зокрема, результати голосування 25.06.2024 (присутні на сесії 14 депутатів): за « 0», проти « 8», утримався « 6», відсутні депутати « 8», рішення не прийнято; результати голосування 19.09.2024 (присутні на сесії 14 депутатів): за « 9», проти « 4», утримався « 1», відсутні депутати « 8», рішення не прийнято.

В матеріалах справи наявний проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки сільськогосподарського призначення комунальної власності, яку планується за результатами земельних торгів передати в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 21,5328 га на території Лосинівської селищної ради (за межами смт Лосинівка) Ніжинського району Чернігівської області, виготовлений 2020 року Державним підприємством «Чернігівський науково-дослідний та проектний інститут землеустрою».

В пояснювальній записці вказаного проекту землеустрою вказано, що метою відведення земельної ділянки є підвищення ефективності використання сільськогосподарських угідь шляхом виробництва, переробки і споживання сільськогосподарської продукції та її реалізації. Ґрунтові води на земельній ділянці залягають на глибині менше 3 м від поверхні ґрунту. Сучасний стан земельна ділянка не обробляється. Використання ділянки в минулому за призначенням. Функціональне призначення земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

З огляду на неможливість досягти згоди щодо дострокового розірвання Договору у зв`язку з виявленими недоліками переданої в оренду земельної ділянки, що не були передбачені договором оренди і унеможливлюють здійснення позивачем повноцінної господарської діяльності останній звернувся до суду за захистом своїх порушених прав.

Нормативно-правове обґрунтування, оцінка доказів та висновки суду.

Відповідно до статей 15, 16 Цивільного кодексу України (положення якої кореспондуються з положеннями ст. 20 Господарського кодексу України) кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Розпорядження своїм правом на захист є диспозитивною нормою цивільного законодавства, яке полягає у наданні особі, яка вважає свої права порушеними, невизнаними або оспорюваними, можливості застосувати способи захисту, визначені законом або договором.

Відповідно до пункту 7 частини 2 статті 16 Цивільного кодексу України способом захисту цивільних прав та інтересів може бути, з-поміж інших, припинення правовідношення.

Причиною виникнення спору між сторонами у цій справі, як вже зазначав суд, є недосягнення у належній формі згоди про дострокове розірвання договору оренди землі № 1-К від 01.06.2021 у зв`язку з виявленими позивачем недоліками переданої йому в оренду земельної ділянки, які унеможливлюють здійснення останнім повноцінної господарської діяльності.

Верховний Суд у своїх постановах неодноразово виснував, що майнові відносини, які виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору, тому, окрім спеціальних актів земельного законодавства - Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі», регулюються загальними нормами цивільного законодавства щодо договору та щодо договору найму.

За змістом статті 11 ЦК України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Цивільні права та обов`язки можуть виникати, зокрема, з договорів та інших правочинів.

Отже укладений між сторонами Договір, з огляду на встановлений статтею 204 Цивільного кодексу України принцип правомірності правочину, є належною підставою, у розумінні статті 11 Цивільного кодексу України, для виникнення у позивача та відповідача взаємних цивільних прав та обов`язків, за своєю правовою природою є договором оренди земельної ділянки, а правовідносини між сторонами договору є приватноправовими, врегульовані положеннями земельного законодавства, нормами цивільного права та законодавства про оренду землі.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. У частині першій статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

За статтею 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

За приписами ст. 653 ЦК України у разі зміни договору зобов`язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо. У разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Відповідно до ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Відповідно до положень частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України та Законом України «Про оренду землі». Тобто до спірних правовідносин підлягають застосуванню саме спеціальні норми Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі».

Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (ст. 124 ЗК України). Проте саме Законом України "Про оренду землі" врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

За приписами ст. 6 Закону України «Про оренду землі» орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

За змістом частини першої статті 93 Земельного кодексу України, статті 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Зміст прав та обов`язків, що виникають в орендодавця та орендаря земельної ділянки, порядок їх реалізації та виконання опосередковуються договором оренди землі. Зокрема, на підставі договору в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку відповідно до умов договору у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.

Відповідно до статей 24 та 25 Закону України "Про оренду землі", які також закріплені в розділі 8. Інші права та обов`язки сторін укладеного між позивачем та відповідачем Договору, орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати і зобов`язаний передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди, та не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою, а орендар має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, отримувати продукцію і доходи, та зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі тощо.

За змістом частин 3, 4 статті 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Поряд з цим відповідно до частини 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Як встановлено судом, в п. 2.4. Договору обумовлено, що земельна ділянка, яка передається в оренду, не має недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню.

Натомість комісією у складі директора ТОВ «УКРАГРОРОЗВИТОК», начальника відділу соціальної політики та земельних відносин Лосинівської селищної ради та начальника відділу ЖКГ, благоустрою, архітектури містобудування, розвитку інфраструктури та земельних відносин Лосинівської селищної ради складено Акт обстеження полів, що знаходяться в оренді ТОВ «УКРАГРОРОЗВИТОК», який погоджено селищним головою Лосинівської селищної ради 01 травня 2024 року без жодних зауважень.

Відповідно до вказаного акту комісія оглянула земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером :13:001:0042, яка розташована на території Лосинівської селищної ради Ніжинського району Чернігівської області, загальною площею 21,5328 га, що знаходиться у користуванні ТОВ «УКРАГРОРОЗВИТОК» та є предметом спору у цій справі, і встановила: «стан земельної ділянки з кадастровим номером :13:001:0042 загальною площею 21,5328 га: підтоплення окремих ділянок на полі, що призвело до перезволоження земель; висновок: відсутність можливості використання підтоплених частин полів». За пропозицією комісії запропоновано Орендодавцю та Орендарю надати свої письмові пропозиції для вирішення даного питання.

На вірогідність висновків комісії про можливість підтоплення окремих ділянок на полі та відсутність можливості використання підтоплених частин полів, викладених в акті обстеження полів, додатково вказує опис характеристик спірної земельної ділянки, зазначений в пояснювальній записці до проекту землеустрою, про залягання ґрунтових вод на земельній ділянці на глибині менше 3 м від поверхні ґрунту.

У свою чергу Орендар листами «Щодо розірвання договору оренди» № 23-3/05/2024 від 23.05.2024 та № 29/08/24 від 29.08.2024 просив Орендодавця на підставі п. 3 ст. 31 Закону України «Про оренду землі», ст. 11.4 Договору оренди землі від 01.06.2021 розірвати/припинити дію Договору оренди № 1-К від 01.06.2021 за згодою сторін.

Згоди на розірвання Договору оренди землі № 1-К від 01.06.2021 позивач від відповідача не отримав, що слідує з наданих у відповідь на листи ТОВ «УКРАГРОРОЗВИТОК» листів Лосинівської селищної ради № 176/04-17 від 26.06.2024 та №252/04-17 від 25.09.2024, в яких остання повідомила позивача, що його клопотання розглянуто на засіданнях сесій Лосинівської селищної ради 25.06.2024 та 19.09.2024 відповідно, проте шляхом поіменного голосування депутатів Лосинівської селищної ради рішення не прийнято.

Пропозицій відповідача щодо вирішення питання, означеного в Акті обстеження полів, що знаходяться в оренді ТОВ «УКРАГРОРОЗВИТОК», від 01.05.2024, матеріали справи не містять.

Відповідно до ст. 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються скоріше були (мали місце), аніж не були (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 27.01.2022 у справі №917/996/20).

Стандарт доказування "вірогідності доказів", на відміну від "достатності доказів", підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надає позивач та відповідач. Тобто, необхідним є не надати достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надати їх саме ту кількість, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 08.04.2025 у справі №915/615/24).

Суд зауважує, що протягом розгляду справи відповідач не заперечив про необізнаність з недолікам спірної земельної ділянки на момент укладення Договору оренди землі № 1-К від 01.06.2021 та не спростував в контексті цього доводів позивача.

Інформації про попередження орендодавцем орендаря про відомі орендодавцеві особливі властивості та недоліки земельної ділянки матеріали справи також не містять.

З огляду на викладене суд дійшов висновку, що в оренду передано земельну ділянку з недоліками, які не були передбачені Договором, оскільки підтоплення окремих ділянок орендованої землі Договором не обумовлено, а враховуючи правовий режим спірної земельної ділянки (земля сільськогосподарського призначення (п. 5.5. Договору)) та умови її використання (для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (п. 5.1. Договору)), які додатково обумовлені в п. 1 Договору, суд погоджується з доводами позивача, що вказані недоліки земельної ділянки, яка є предметом спору у цій справі, безумовно перешкоджають її використанню за призначенням та унеможливлюють здійснення позивачем повноцінної господарської діяльності.

Як зазначено вище, частиною другою статті 24 Закону України «Про оренду землі», а також п. 8.2. Договору на орендодавця покладено, зокрема, обов`язок передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди.

Статтею 36 Закону врегульовано питання відповідальності сторін за невиконання зобов`язань за договором оренди землі.

Частиною першою цієї статті встановлено, що у разі невиконання зобов`язань за договором оренди землі сторони несуть відповідальність згідно із законом та договором.

Частина друга зазначеної статті передбачає, що орендодавець несе відповідальність за недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що не були передбачені договором оренди і перешкоджають використанню земельної ділянки за договором. У разі виявлення таких недоліків орендар має право вимагати, з-поміж іншого, дострокового розірвання договору.

Таким чином, з одного боку, частина друга статті 36 Закону покладає на орендодавця відповідальність за недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що не були передбачені договором оренди і перешкоджають використанню земельної ділянки за цим договором, а з іншого - наділяє орендаря правом, зокрема, вимагати дострокового розірвання договору, у разі виявлення таких недоліків.

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду при розгляді справи № 925/1289/19 у постанові від 17.11.2020, здійснивши аналіз вищезазначених норм законодавства, дійшов висновку, що для притягнення орендодавця до відповідальності за недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що не були передбачені договором оренди і перешкоджають використанню земельної ділянки за договором, шляхом розірвання договору оренди земельної ділянки на підставі частини другої статті 36 Закону необхідно встановити такий фактичний склад: 1) в оренду передано земельну ділянку з недоліками, 2) такі недоліки не були передбачені договором, 3) ці недоліки перешкоджають використанню земельної ділянки за договором. Оскільки положення статті 36 Закону не містять оціночних критеріїв для визначення ступеня перешкод, які вищевказані недоліки створюють у використанні земельної ділянки за договором (наприклад "істотність" або "значна міра" (абзац 2 частини другої статті 651 ЦК України), Суд доходить висновку, що можливість усунення цих недоліків, а також розмір витрат на їх усунення, зокрема, матеріальних та/або часових не впливають на можливість орендаря скористатись своїм правом вимагати дострокового розірвання договору оренди землі на підставі частини другої статті 36 Закону. Для реалізації цього права достатньо волевиявлення орендаря та одночасної наявності трьох вищевказаних обставин.

Суд зазначає, що правовідносини між сторонами виникли на підставі укладеного договору оренди землі №1-К від 01.06.2021, за умовами якого, зокрема: дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом; розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку здійснюється шляхом прийняття Орендодавцем відповідного рішення.

Вказані умови договору узгоджуються з положеннями статей 31, 32 Закону України «Про оренду землі».

Водночас суд зауважує, що виходячи з наявних матеріалів справи, зокрема, враховуючи листування сторін, складений комісією акт обстеження і дані проекту землеустрою, а також приймаючи до уваги відсутність належного волевиявлення Лосинівської селищної ради, попри фактичне визнання представниками відповідача наявності недоліків переданої в оренду позивачу земельної ділянки, сторонами так і не було досягнуто згоди про розірвання договору оренди землі, а одностороннє волевиявлення позивача не є тією юридично значимою дією, з якою умовами договору пов`язане припинення правовідносин сторін за Договором, а тому на час розгляду справи фактично, незважаючи на обопільне визнання тієї обставини, що можливість використання підтоплених частин полів відсутня, орендні правовідносини продовжуються і не є розірваними.

Оскільки основний інтерес орендаря як суб`єкта господарювання полягає у повноцінному здійсненні господарської діяльності з метою отримання прибутку з використанням орендованої земельної ділянки на умовах, за яких договір було укладено, порушення цього інтересу має наслідком позбавлення сторони (орендаря) того, на що вона розраховувала при його укладенні, що у свою чергу, є підставою для судового захисту порушених прав та інтересів.

Враховуючи вищевикладені висновки та встановлені судом обставини щодо передачі в оренду земельної ділянки з недоліками, які не були передбачені Договором, та які перешкоджають її використанню, суд дійшов висновку про необхідність захисту прав ТОВ «УКРАГРОРОЗВИТОК» шляхом розірвання Договору на підставі частини другої статті 36 Закону України «Про оренду землі».

Завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.

Відповідно до статті 129 Конституції України та статті 2 Господарського процесуального кодексу України одними з основних засад судочинства є рівність та змагальність сторін, свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.

Зміст принципу змагальності господарського судочинства наведений у статтях 13 та 74 Господарського процесуального кодексу України, відповідно до норм яких судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Змагальність означає таку побудову судового процесу, яка дозволяє всім особам - учасникам певної справи відстоювати свої права та законні інтереси, свою позицію у справі.

Принцип змагальності є процесуальною гарантією всебічного, повного та об`єктивного з`ясування судом обставин справи, ухвалення законного, обґрунтованого і справедливого рішення у справі.

Принцип рівності сторін у процесі вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представляти справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони (п. 87 рішення Європейського суду з прав людини у справі Салов проти України від 06.09.2005). У Рішенні Європейського суду з прав людини у справі Надточий проти України від 15.05.2008 зазначено, що принцип рівності сторін передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість представляти свою сторону в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище в порівнянні з опонентом.

Обов`язок доказування та подання доказів відповідно до статті 74 ГПК України розподіляється між сторонами, виходячи з того, хто посилається на певні юридичні факти, які обґрунтовують його вимоги та заперечення.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (ч. 1 ст. 73 ГПК України).

Водночас, відповідач проти позову не заперечив, доказів на спростування позовних вимог суду не надав, доводів позивача не спростував.

Поряд з цим судом було вжито усіх заходів для забезпечення реалізації сторонами своїх процесуальних прав, зокрема, кожній стороні була надана розумна можливість представити справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони, в т.ч. подати докази на підтвердження своїх вимог та заперечень, реалізувати право на витребування доказів, надати пояснення, обґрунтувати перед судом переконливість поданих доказів та позицій по справі, скористатись іншими процесуальними правами.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності (ст. 86 ГПК України).

З огляду на викладене, суд дійшов висновку щодо обґрунтованості та доведеності позивачем своїх позовних вимог, а відтак останні підлягають задоволенню у повному обсязі.

Розподіл судових витрат.

Згідно з п. 5 ч. 1 ст. 237 ГПК України при ухваленні рішення суд вирішує питання, зокрема, про розподіл між сторонами судових витрат.

Статтею 129 ГПК України передбачено, що судовий збір покладається: у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

З огляду на те, що позовні вимоги задоволені у повному обсязі, судовий збір в сумі 3028,00 грн покладається на відповідача.

Керуючись статтями 129, 236-239, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

УХВАЛИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Припинити шляхом розірвання договору оренди землі № 1-К від 01.06.2021, укладеного між Лосинівською селищною радою Ніжинського району Чернігівської області та Товариством з обмеженою відповідальністю «УКРАГРОРОЗВИТОК», зареєстрованого у Державному реєстрі речових прав 03.06.2021 за №42417915, щодо земельної ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером :13:001:0042, яка розташована на території Лосинівської селищної ради Ніжинського району Чернігівської області, загальною площею 21,5328 га.

3. Стягнути з Лосинівської селищної ради Ніжинського району Чернігівської області (, вул. Шевченка, 2, селище Лосинівка, Ніжинський район, Чернігівська область, 16663) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «УКРАГРОРОЗВИТОК» (, вул. Незалежності, 2, село Сальне, Ніжинський район, Чернігівська область, 16673) судовий збір в сумі 3028,00 грн.

3. Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Відповідно до статті 241 Господарського процесуального кодексу України рішення Господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду згідно зі статтями 256, 257 Господарського процесуального кодексу України подається безпосередньо до Північного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повідомити учасників справи про можливість одержання інформації по справі у Єдиному державному реєстрі судових рішень: http://reyestr.court.gov.ua/.

Повне рішення складено 28.05.2025.

Суддя Т.О.Кузьменко