ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 травня 2025 року м. ОдесаСправа № 916/3718/21
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Богацької Н.С.

суддів: Діброви Г.І., Принцевської Н.М.,

секретар судового засідання: Алієва К.О.,

за участю представників учасників справи:

від ОСББ Доніна Л.А.,

від ТОВ «Сув-Град» - Голосов Ю.В.,

від Держгеокадастру не з`явився,

від сільської ради - не з`явився,

від Управління юстиції - не з`явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Сув-Град»

на рішення Господарського суду Одеської області від 24.01.2025 , ухвалене суддею Петренко Н.Д., м. Одеса, повний текст рішення складено 03.02.2025

у справі № 916/3718/21

за позовом: Об`єднання співвласників багатоквартирних будинків «Суворовський 56-56А»

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «Сув-Град»

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача:

1. Фонтанської сільської ради Одеського району Одеської області,

2. Головного управління Держгеокадастру в Одеській області,

3. Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції,

про: визнання незаконним та скасування свідоцтва та припинення права власності,

ВСТАНОВИВ

У грудні 2021 року Об`єднання співвласників багатоквартирних будинків «Суворовський 56-56А» (далі ОСББ) звернулося до Господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Сув-Град» (далі ТОВ «Сув-Град»), в якому просило суд:

- визнати незаконним та скасувати свідоцтво про право власності па нерухоме майно, індексний номер 33865924 від 19.02.2015, видане ТОВ «Сув-Град» Реєстраційною службою Комінтернівсь-кого районного управління юстиції в Одеській області на земельну ділянку площею 1,4484 га, кадастровий номер :01:002:1878, розташовану за адресою: Одеська область, Комінтернівський район, село Крижанівка. Масив 41, земельна ділянка 604 (далі земельна ділянка площею 1,4484 га/спірна земельна ділянка), на підставі якого прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 19465479 від 19.02.2015, та внесено запис про право власності 8787841 від 19.02.2015 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію;

- припинити право власності ТОВ «Сув-Град» на земельну ділянку загальною площею 1,4484 га із фактичним цільовим призначенням за кодом КВЦПЗ 02.03 «Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку», на якій забудовані та обслуговуються багатоквартирні будинки № 56 та № 56А по вул. Генерала Бочарова в с. Крижанівка Лиманського району Одеської області, в межах встановлених на час присвоєння кадастрового номеру :01:002:1878, яка на день звернення до суду поділена на три окремих ділянки:

1) земельну ділянку площею 0,1366 га, кадастровий номер :01:002:2505, розташовану за адресою: село Крижанівка Лиманського району Одеської області, цільове призначення 02.02 для колективного житлового будівництва, номер запису про право 30037131 від 23.01.2019 (далі земельна ділянка площею 0.1366 га);

2) земельну ділянку площею 0,0592 га, кадастровий номер :01:002:2506. розташовану за адресою: село Крижанівка Лиманського району Одеської області, цільове призначення 02.02 для колективного житлового будівництва, номер запису про право 30036930 від 23.01.2019 (далі земельна ділянка площею 0,0592 га);

3) земельну ділянку площею 1,2526 га, кадастровий номер :01:002:2504, розташовану за адресою: село Крижанівка Лиманського району Одеської області, цільове призначення 02.02 для колективного житлового будівництва, номер запису про право 30037245 від 23.01.2019 (далі земельна ділянка площею 1,2526 га).

Позов мотивований тим, що за відповідачем було зареєстровано право власності на земельну ділянку площею 1,4484 га, кадастровий номер :01:002:1878, проте, на цій земельній ділянці побудовані та введені в експлуатацію багатоквартирні житлові будинки, а тому в силу приписів чинного законодавства право на цю землю має належати виключно співвласникам таких багатоквартирних житлових будинків.

При цьому, достеменно знаючи, що на земельній ділянці забудовано і обслуговуються багатоквартирні житлові будинки, в яких створено ОСББ, відповідач шляхом незаконної зміни цільового призначення цієї землі, здійснив її поділ на декілька частин.

Позивач також зазначав, що на початку 2021 року відповідач встановив для мешканців власний розпорядок землекористування, організував режимну автостоянку та примушує сплачувати кошти за користування прибудинковою територію, чинить перешкоди у вільному доступі до будинків, тощо.

В процесі розгляду справи в суді першої інстанції від відповідача надійшло клопотання про закриття провадження у справі у зв`язку з відсутністю предмета спору.

В цьому клопотанні відповідач зазначав, що відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, земельна ділянка, про припинення права власності на яку заявлено позов, відсутня.

Також відповідач зазначив про відсутність в Державному реєстрі інформації про одну з трьох земельних ділянок, яка утворилася в результаті поділу спірної земельної ділянки, а саме: земельну ділянку площею 0,1366 га, кадастровий номер :01:002:2505

Також в процесі розгляду справи позивачем надано суду висновок експерта, виготовлений на замовлення позивача для суду за результатом проведення комплексної судової земельно-технічної експертизи у даній господарській справі. У висновку експерт зазначив, що:

- на спірній земельній ділянці, яка була поділена на три окремі, наявні будівлі та споруди, а також відповідні елементи благоустрою;

- фактичне функціональне призначення цієї земельної ділянки обслуговування багатоквартирних будинків для задоволення потреб мешканців приміщень.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 24.01.2025 позов ОСББ задоволено повністю.

Місцевий господарський суд виходив з того, що за відповідачем була протиправно проведена державна реєстрація права власності на землю багатоквартирних будинків та незаконно видано Свідоцтво про право власності на цю землю.

Зокрема, суд зазначив, що:

- під час державної реєстрації, цільове призначення земельної ділянки було визначено: «для колективного житлового будівництва», а вид використання земельної ділянки - «для будівництва житлових будинків і споруд для їх обслуговування»;

- Технічною документацією із землеустрою щодо поділу та об`єднання земельних ділянок відповідачу, яка виготовлена в 2018 році за його замовленням, підтверджується, що замовник, виконавець та інженери землевпорядники навмисно, тобто всупереч відомим фактичним обставинам, викривили (змінили у документації) інформацію про цільове призначення земельної ділянки;

- як наслідок, зміна коду цільового призначення з «фактичного» на «спотворений», надала можливості відповідачу отримати у приватну власність землю двох багатоквартирних будинків та отримати відповідне свідоцтво про право власності.

За таких обставин, місцевий господарський суд дійшов висновку про невідповідність цільового призначення спірної земельної ділянки фактичним обставинам справи та цільовому призначенню первісної земельної ділянки, на якій починалося будівництво багатоквартирних будинків.

Не погодившись з рішенням суду, відповідач подав на нього апеляційну скаргу, в якій просить його скасувати, ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.

В обґрунтування доводів та вимог апеляційної скарги відповідач посилається на наступне.

- суд захистив непорушені права позивача шляхом припинення права власності відповідача на земельну ділянку, яке виникло за 6 років до створення та реєстрації ОСББ;

- на момент виникнення права власності відповідача на земельну ділянку, ОСББ не було ще створено та зареєстровано у встановленому законом порядку, а тому права ОСББ і не могли бути порушені внаслідок набуття відповідачем прав власності на цю земельну ділянку;

- поза увагою суду залишалось також те, що припинення права власності не може бути самостійним способом захисту прав, оскільки виконує роль похідної позовної вимог у спорі про правові підстави виникнення права власності, або може бути способом виконання судового рішення у спорі про оскарження правовстановлюючих документів;

- в той же час, правовстановлюючим документом на спірну земельну ділянку є державний акт на право власності на земельну ділянку від 26.11.2011, який видано в установленому законом порядку та в судому порядку недійсним не визнавався.

Разом з апеляційною скаргою відповідачем подано клопотання про поновлення пропущеного процесуального строку на апеляційне оскарження рішення суду, яке мотивоване тим, що повний текст оскаржуваного рішення скаржник отримав лише 07.02.2025.

Відповідно до вимог ст. 32 ГПК України за результатами автоматизованого розподілу справ між суддями, оформленого протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями, для розгляду справи визначено судову колегію у складі головуючого судді Богацької Н.С., Діброви Г.І., Принцевської Н.М.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 03.03.2025 витребувано у Господарського суду Одеської області матеріали справи № 916/3718/21, вирішення питання щодо можливості відкриття, повернення, залишення без руху або відмови у відкритті апеляційного провадження за апеляційною скаргою відкладено до надходження матеріалів з Господарського суду Одеської області.

06.03.2025 матеріали справи надійшли до суду апеляційної інстанції.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 10.03.2025 ТОВ «Сув-Град» поновлено пропущений процесуальний строк на апеляційне оскарження рішення Господарського суду Одеської області від 24.01.2025 у справі № 916/3718/21, за апеляційною скаргою відкрито апеляційне провадження, встановлено іншим учасникам справи строк до 28.03.2025 для подання відзиву на апеляційну скаргу (з належними доказами його направлення іншим учасникам справи), роз`яснено учасникам справи про їх право в цей же строк подати до суду будь-які заяви чи клопотання з процесуальних питань, оформлені відповідно до ст. 170 ГПК України, разом з доказами направлення копій таких заяв чи клопотань іншим учасникам справи, та призначено справу № 916/3718/21до розгляду на 29.04.2025 о 14:15 год.

31.03.2025 від Головного управління Держгеокадастру в Одеській області надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому він просив суд апеляційної інстанції врахувати, що відповідно до наявних відомостей в Державному земельному кадастрі одна з новоутворених земельних ділянок, а саме: земельна ділянка з кадастровим номером :01:002:2505, площею 0,1366 га, набула 03.06.2021 архівного статусу у зв`язку з поділом на дві земельні ділянки, одна з яких (земельна ділянка площею 0,0604 га, кадастровий номер: :01:002:2809) 04.06.2021 зареєстрована на праві власності за відповідачем, а інша (земельна ділянка площею 0,0762 га, кадастровий номер: :01:002:281011.06.2021) - за ТОВ «Будсмарт ВФС».

Інші учасники справи відзив не подали.

25.04.2025 від скаржника надійшли додаткові письмові пояснення по справі, до яких додано лист Одеської районної військової адміністрації від 25.04.2025.

29.04.2025 від ОСББ надійшли письмові пояснення та заключне слово, в яких позивач наводить хронологію подій щодо спірних правовідносин та вкотре звертає увагу, що спірна земельна ділянка не може належати нікому іншому, окрім як співвласникам багатоквартирного будинку.

Будь-яких інших заяв чи клопотань від учасників справи також не надходило.

В судове засідання 29.04.2025 з`явились представники ОСББ та ТОВ «Сув-Град». Представники інших учасників справи в судове засідання не з`явились, про день, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином.

В судовому засіданні 29.04.2025 колегія суддів вирішила не приймати доданий скаржником до письмових пояснень по справі лист Одеської районної військової адміністрації від 25.04.2025, оскільки цей доказ датований після ухвалення судом першої інстанції оскаржуваного рішення, що взагалі виключає можливість його прийняття судом апеляційної інстанції незалежно від причин.

В судовому засіданні 29.04.2025 оголошено перерву, про що постановлено відповідну протокольну ухвалу.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.04.2025 колегія суддів, з метою забезпечення законних прав та інтересів учасників справи, повного, об`єктивного та всебічного її розгляду, вирішила розглянути апеляційну скаргу поза межами строку, встановленого ч. 1 ст. 273 ГПК України, у розумний строк, та повідомила учасників справи № 916/3718/21, що розгляд апеляційної скарги ТОВ «Сув-Град» на рішення Господарського суду Одеської області від 24.01.2025 відбудеться 20.05.2025 на 13:15 год.

В судове засідання 20.05.2025 з`явились представники ОСББ та ТОВ «Сув-Град». Представники інших учасників справи в судове засідання не з`явились, про день, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином.

Представник ТОВ «Сув-Град» просив задовольнити апеляційну скаргу, скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 24.01.2025 у справі № 916/3718/21, ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.

Представник ОСББ заперечував проти доводів та вимог апеляційної скарги, просив залишити її без задоволення, оскаржуване рішення місцевого господарського суду без змін.

Дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм процесуального та матеріального права, фактичні обставини справи, оцінивши докази на їх підтвердження в межах доводів апеляційної скарги, надавши правову кваліфікацію відносинам сторін і виходячи з фактів, встановлених у процесі перегляду справи, правових норм, які підлягають застосуванню, та матеріалів справи, судова колегія зазначає наступне.

Як вбачається з матеріалів цієї справи та встановлено судом, 26.11.2011 Товариству з обмеженою відповідальністю «Реал-Інвест» (далі ТОВ «Реал-Інвест») видано Державний Акт на право власності на земельну ділянку площею 3,5428 га, яка розташована за адресою: Одеська обл., Комінтернівський район, с. Крижанівка, масив № 41, ділянка 604 (а.с.185 т.1).

Цільове призначення землі: для будівництва житлових будинків і споруд для їх обслуговування. Підстава видачі: рішення Виконкому Крижанівської сільської ради від 17.12.2010 № 857. План-схема земельної ділянки (а.с.188 т.1).

В подальшому, 02.04.2014 за заявою ТОВ «Реал-Інвест» було здійснено поділ вищевказаної земельної ділянки на дві окремі, в результаті чого з`явилась, зокрема, спірна земельна ділянка площею 1,4484 га, кадастровий номер :01:002:1878.

26.06.2014 за ТОВ «Реал-Інвест» зареєстровано право власності на земельну ділянку площею 1,4484 га, кадастровий номер :01:002:1878, про що свідчить інформація з Державного реєстру прав на нерухоме майно (а.с.51 т.1).

З цієї ж інформаційної довідки вбачається, що 02.09.2014 ТОВ «Реал-Інвест» передало спірну земельну ділянку 1,4484 га в оренду ТОВ «Реал Груп».

В серпні 2014 року ТОВ «Реал Груп» на земельній ділянці 1,4484 га кадастровий номер :01:002:1878 розпочинає будівництво двох житлових багатоквартирних будинків. Це вбачається з інформації, зазначеної в Акті про готовність об`єкта до експлуатації від 25.09.2015 (а.с.57 т.1), та не заперечується учасниками цієї справи.

Як зазначає відповідач, 08.12.2014 на підставі протоколу загальних зборів та акту-приймання-передачі ТОВ «Реал-Інвест» передало земельну ділянку площею 1,4484 га, кадастровий номер :01:002:1878 до статутного капіталу ТОВ «Сув-Град».

19.02.2015 за ТОВ «Сув-Град» зареєстровано право власності на земельну ділянку площею 1,4484 га, кадастровий номер :01:002:1878, про що свідчить інформація з Державного реєстру прав на нерухоме майно (а.с.51 т.1). Також в матеріалах цієї справи наявне відповідне свідоцтво про право власності (а.с.76 т.1).

28.05.2015 ТОВ «Реал-Інвест» та ТОВ «Реал Груп» розривають укладений між ними 02.09.2014 договір оренди землі, про що свідчить інформація з Державного реєстру прав на нерухоме майно (а.с.51 т.1).

У вересні 2015 року ТОВ «Реал Груп» закінчує будівництво двох багатоквартирних житлових будинків на спірній земельній ділянці, в результаті чого 25.09.2015 складено Акт про готовність об`єкта до експлуатації (а.с.57 т.1), а 01.10.2015 та 06.10.2015 Державною архітектурно-будівельною інспекцією України видаються відповідні Сертифікати, якими засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкта (черги, окремого пускового комплексу):

- «Будівництво багатоповерхової житлової споруди № 1 та об`єктів її обслуговування та земельній ділянці 604 (умовне найменування 4) у складі мікрорайону 4-5 житлового району ІІІ-4/масиву 41 Котовського, розташованого на землях Крижанівської міської ради» (а.с.56 т.1);

- «Будівництво багатоповерхового житлового будинку з вбудованими об`єктами побутового обслуговування та соціальної інфраструктури в цокольному поверсі за адресою: Одеська область, Комінтернівський район, територія Крижанівської сільської ради, с. Криданівка, масив 41, ділянка 604 (у. н. 4)» (а.с.59 т.1).

З інформації Державного реєстру прав на нерухоме майно (а.с.51 т.1) вбачається, що 30.10.2015 ТОВ «Сув-Град» передало спірну земельну ділянку площею 1,4484 га в оренду ТОВ «Реал Груп». Строк дії договору оренди до 29.04.2019.

У лютому 2017 створюється ОСББ «Суворовський 56-56А».

Водночас, в 2018 році за заявою ТОВ «Сув-Град» було здійснено поділ земельної ділянки площею 1,4484 га, кадастровий номер :01:002:1878 на три окремі, в результаті чого з`явились:

- земельна ділянка площею 0,0592 га. кадастровий номер :01:002:2506;

- земельна ділянка площею 1,2526 га, кадастровий номер :01:002:2504;

- земельна ділянка площею 0.1366 га, кадастровий номер :01:002:2505.

23.01.2019 за ТОВ «Сув-Град» зареєстровано право власності на вищевказані три новоутворені земельні ділянки, про що свідчить інформація з Державного земельного кадастру про право власності на землю (а.с.53-55 т.1) та не заперечується учасниками цієї справи. Витяги сформовані станом на 09.04.2019.

Також в матеріалах справи містять реєстраційні справи земельних ділянок, які надані Лиманською РДА на виконання вимог ухвали суду про витребування доказів (а.с.86 т.4):

- земельної ділянки площею 0,0592 га. кадастровий номер :01:002:2506;

- земельної ділянки площею 1,2526 га, кадастровий номер :01:002:2504.

В цих реєстраційних справах містяться лише витяги з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо вищевказаних двох новоутворених земельних ділянок (площею 0,0592 га та 1,2526 га).

Щодо земельної ділянки 0.1366 га, кадастровий номер :01:002:2505 Лиманська РДА зазначила, що реєстраційна справа по ній не передавалася.

Судом першої інстанції 04.06.2024 здійснені інформаційні запити та отримані відповіді з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо трьох новоутворених земельних ділянок (а.с.148-150 т.4).

В них також є інформація про реєстрацію за відповідачем права власності лише щодо двох новоутворених земельних ділянок (площею 0,0592 га та 1,2526 га).

Щодо земельної ділянки 0.1366 га, кадастровий номер :01:002:2505 інформацію не знайдено.

Як вже зазначалось, ГУ Держгеокадастру в Одеській області просило суд врахувати, що відповідно до наявних відомостей в Державному земельному кадастрі одна з новоутворених земельних ділянок, а саме: земельна ділянка з кадастровим номером :01:002:2505, площею 0,1366 га, набула 03.06.2021 архівного статусу у зв`язку з поділом на дві земельні ділянки:

- земельну ділянку площею 0,0604 га, кадастровий номер: :01:002:2809;

- земельну ділянку площею 0,0762 га, кадастровий номер: :01:002:2810.

З метою встановлення усіх фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення спору, а також забезпечення повного, всебічного та об`єктивного розгляду справи, колегією суддів здійснені інформаційні запити та отримані відповіді з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, відповідно до яких:

- земельна ділянка площею 0,0604 га, кадастровий номер: :01:002:2809 зареєстрована на праві власності за ТОВ «Сув-Град» (дата реєстрації 04.06.2021);

- земельна ділянка площею 0,0762 га, кадастровий номер: :01:002:2810 зареєстрована на праві власності за ТОВ «Будсмарт ВФС» (дата реєстрації 11.06.2021).

Предметом позову у даній справі є вимоги ОСББ визнати незаконним та скасувати свідоцтво про право власності на нерухоме майно, видане відповідачу на земельну ділянку площею 1,4484 га, кадастровий номер :01:002:1878, а також припинити право власності відповідача на цю земельну ділянку, в межах, встановлених на час присвоєння їй кадастрового номеру, та яка на день звернення до суду поділена на три окремі ділянки (площею 0,0592 га. кадастровий номер :01:002:2506; площею 1,2526 га, кадастровий номер :01:002:2504; площею 0.1366 га, кадастровий номер :01:002:2505).

Колегія суддів не погоджується з висновком суду першої інстанції про наявність підстав для задоволення позову, з огляду на наступне.

Фактично, спір виник у зв`язку з перебуванням у відповідача на праві приватної власності земельної ділянки (яка в подальшому була поділена на декілька частин), на якій побудовано багатоквартирні житлові будинки, в яких, у свою чергу, власники квартир створили ОСББ.

Отже спір стосується, зокрема, права на землю, на якій побудовані багатоквартирні будинки.

Колегія суддів зауважує, що будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, як на окремі об`єкти нерухомого або рухомого майна, перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону, у зв`язку з чим, у разі створення ОСББ, від нього не вимагається визнання та доведення права на наведені об`єкти.

При цьому багатоквартирні будинки та належні до них господарські будівлі, споруди і приміщення є нерозривно пов`язаними із земельними ділянками, на яких вони розміщені. Аналогічна правова позиція викладена Верховним Судом в постанові від 21.07.2020 у справі № 922/3461/17).

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах ст. 120 Земельного кодексу України, ст. 377 Цивільного кодексу України, інших положеннях законодавства (постанови від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16 (пункт 8.5), від 03.04.2019 у справі № 921/158/18 (пункт 51), від 22.06.2021 у справі №200/606/18 (пункти 37-38), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 34)).

Згідно із вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (постанова Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц (пункт 42), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі №923/196/20 (пункт 34), від 21.12.2021 у справі №910/3499/19).

Верховний Суд, вказав, що враховує наведений висновок у спірних правовідносинах, оскільки принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди також закріплений в наведених положеннях статті 42 Земельного кодексу України та статей 1, 4, 5 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», а тому зберігається у відповідних правовідносинах.

Правильність такого підходу підтверджується тим, що реалізація права на об`єкт нерухомого майна - житловий багатоквартирний будинок, об`єкт нерухомого майна цього будинку (квартиру) неможлива без одночасного використання відповідним суб`єктом права власності земельної ділянки, на якій побудований багатоквартирний будинок, а тому вирішення та оцінка правомірності відчуження земельної ділянки без урахування факту розташування на ній нерухомого майна - багатоквартирного будинку, та відповідних прав на цей об`єкт нерухомого майна суперечить наведеному принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди.

Враховуючи обставини створення ОСББ у багатоквартирних будинках, що побудовані на земельній ділянці площею 1,4484 га, кадастровий номер :01:002:1878, співвласники цих багатоквартирних будинків в особі створеного ними ОСББ набули у спільну власність ці багатоквартирні будинки в силу закону, у зв`язку з чим від ОСББ не вимагається визнання та доведення права на ці об`єкти нерухомості.

Одночасно співвласники набули право на отримання земельної ділянки площею 1,4484 га, кадастровий номер :01:002:1878, на якій розташовані багатоквартирні будинки, в силу приписів ст. 42 Земельного кодексу України, за якою земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

При цьому Порядок передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, затверджений постановою Кабінету Міністрів України 11.10.2002 № 1521, втратив чинність у 2018 році, іншого Порядку наразі не визначено.

Разом з тим, оскільки держава не виконала свій обов`язок (передбачений частиною другою статті 42 Земельного кодексу України) запровадити внутрішню процедуру передачі земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, співвласникам цього будинку, що сприяло б юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси особи, то негативні наслідки вказаної бездіяльності мають покладатися саме на державу, а не на відповідних суб`єктів, зокрема позивача, в провину якому не може ставитися відсутність затвердження Кабінетом Міністрів України порядку безоплатної передачі земельної ділянки у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку (постанова Верховного Суду від 18.10.2022 у справі № 916/1261/16 (916/2158/21)).

Відтак, враховувавши принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, закріплений у положеннях ст. 42 Земельного кодексу України, статтях 1, 4, 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», та перебування спірної земельної ділянки у власності відповідача, суд приходить до висновку, що у зв`язку зі створенням ОСББ таке право безоплатно перейшло до позивача.

При цьому, у даному конкретному випадку відсутні підстави вважати, що у співвласників багатоквартирного будинку виникло право постійного користування спірною земельною ділянкою, оскільки отримання такого права в силу ст. 92 Земельного кодексу України можливе лише щодо земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, тоді як земельна ділянка, у тому числі і та її частина, на якій розташовані багатоквартирні будинки, вибула із власності територіальної громади с. Крижанівка на підставі рішення Виконкому Крижанівської сільської ради від 17.12.2010 № 857 та реєстрацією права власності на цю землю за ТОВ «Реал-Інвест».

Колегія суддів критично оцінює доводи скаржника про те, що на момент виникнення його права власності на земельну ділянку площею 1,4484 га кадастровий номер :01:002:1878 ще не було створено та зареєстровано у встановленому законом порядку ОСББ.

Обставини цієї справи свідчить, що відповідач знав (був проінформований) про будівництво на цій земельній ділянці багатоквартирних житлових будинків.

Більш того, достеменно знаючи, що на земельній ділянці вже збудовано та введено в експлуатацію багатоквартирні житлові будинки, що в цих будинках вже створено ОСББ, у зв`язку з чим співвласники цих багатоквартирних будинків в особі створеного ними ОСББ набули у спільну власність як ці багатоквартирні будинки, так і право на отримання безоплатно у власність земельної ділянки, на якій вони розташовані в силу приписів ст. 42 Земельного кодексу України, відповідач здійснив поділ цієї земельної ділянки на три окремі, що свідчить про його недобросовісність.

Разом з тим, у справі, що розглядається, ОСББ звернулося до суду, обравши спосіб захисту порушеного права у вигляді визнання незаконним та скасування свідоцтва про право власності на землю та про припинити право власності відповідача на цю земельну ділянку.

Надаючи оцінку належності обраного позивачем способу захисту, колегія суддів звертає увагу на наступне.

Відповідно до усталеної позиції Великої Палати Верховного Суду застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц, від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14-ц (пункт 89), від 16.06.2020 у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23)).

Таким чином, розглядаючи справу, суд має з`ясувати: 1) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 2) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 3) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах.

Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню.

Відповідно до ч. 2 та п. «б» ч. 3 ст. 152 Земельного кодексу України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, крім іншого, шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.

Відповідно до ст. 387 Цивільного кодексу України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Віндикаційний позов є позовом речовим і як такий належить до речових способів захисту права власності. Його зміст полягає у вимозі неволодіючого власника до володіючого невласника про повернення речі в натурі. При цьому відповідно до статті 396 Цивільного кодексу України за допомогою віндикаційного позову може захищатися володіння також і носія іншого речового права (титульного володільця), а не тільки права власності. Безпосередня мета віндикації полягає у відновленні володіння власника (титульного володільця), що, у свою чергу, забезпечує можливість використання ним усього комплексу правомочностей, що складають належне йому речове право (пункт 141 постанови Великої Палати Верховного Суду від 13.02.2024 у справі № 910/2592/19).

Тобто предметом віндикаційного позову є вимога неволодіючого власника до особи, яка незаконно фактично володіє майном, про його повернення (витребування) з чужого незаконного володіння.

Володіння як фактичний стан слід відрізняти від права володіння. Зокрема, права володіння, користування та розпоряджання майном належать власнику майна (частина 1 статті 317 Цивільного кодексу України), незалежно від того, є він фактичним володільцем чи ні. Тому власник не втрачає право володіння нерухомим майном у зв`язку з державною реєстрацією права власності за іншою особою, якщо остання не набула права власності. Натомість така інша особа внаслідок реєстрації за нею права власності на нерухоме майно стає фактичним володільцем такого майна, але не набуває права володіння, допоки право власності зберігається за попереднім володільцем. Тому заволодіння земельною ділянкою шляхом державної реєстрації права власності є можливим незалежно від того, набув володілець право власності (і право володіння) на таку ділянку чи ні. Володіння нерухомим майном, яке посвідчується державною реєстрацією права власності, може бути правомірним або неправомірним (законним або незаконним). Натомість право володіння, якщо воно існує, неправомірним (незаконним) бути не може (постанова Верховного Суду від 19.03.2025 у справі № 927/222/24 (пункт 6.16)).

Отже, особа, за якою зареєстроване право власності на нерухоме майно, є його володільцем. У випадку незаконного, без відповідної правової підстави, заволодіння нею таким майном, право власності (включаючи права володіння, користування та розпорядження) насправді і далі належатиме іншій особі - власникові. Останній має право витребувати це майно з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності (постанова Верховного Суду від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц (пункт 63).

У пункті 56 постанови від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц Велика Палата Верховного Суду виснувала, що вимога про витребування земельної ділянки лісогосподарського призначення з незаконного володіння (віндикаційний позов) в порядку статті 387 Цивільного кодексу України є належним та ефективним способом захисту права власності. Такий висновок випливає також із постанов Великої Палати Верховного Суду від 22.05.2018 у справі № 369/6892/15-ц, від 30.05.2018 у справі № 368/1158/16-ц, від 07.11.2018 у справі № 488/5027/14-ц.

Усталеною є практика Великої Палати Верховного Суду, коли позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, а отже, належним способом захисту є віндикаційний позов, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 488/5027/14-ц, від 09.11.2021 у справі № 466/8649/16-ц, від 22.01.2025 у справі № 446/478/19).

У своїх висновках Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що позивач з дотриманням правил статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння кінцевого набувача.

Для такого витребування не потрібно заявляти вимоги про визнання незаконними та недійсними рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, рішень, записів про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за незаконним володільцем, самої державної реєстрації цього права, договорів, інших правочинів щодо спірного майна, у тому числі документів (свідоцтв, державних актів тощо), що посвідчують відповідне право.

Такі вимоги є неналежними, зокрема неефективними, способами захисту права власника. Їхнє задоволення не відновить володіння позивачем його майном. Тому не допускається відмова у віндикаційному позові, наприклад, з тих мотивів, що рішення органу влади, певний документ, рішення, відомості чи запис про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно не визнані незаконними або що позивач їх не оскаржив [постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 488/5027/14-ц (пункти 99, 100), від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16 (пункти 86, 94, 147), від 05.12.2018 у справі № 522/2202/15-ц (пункти 73-76), від 21.08.2019 у справі № 911/3681/17 (пункти 38,39), від 22.01.2020 у справі № 910/1809/18 (пункт 34), від 11.02.2020 у справі № 922/614/19 (пункт 50), від 30.06.2020 у справі № 19/028-10/13 (пункт 10.29), від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц (пункти 148-151, 153, 154, 167, 168).

Водночас, позивачем заявлено вимоги не про витребування у відповідача земельної ділянки (зокрема, земельних ділянок, які утворились внаслідок поділу спірної), а, як вже зазначалось, про визнання незаконним та скасування свідоцтва про право власності на землю та про припинити право власності відповідача на цю земельну ділянку, що, у даному конкретному випадку, по суті, не є ефективним способом захисту позивачем свого порушеного права, оскільки жодним чином не дозволить відновити порушене право позивача.

Додатково колегія суддів звертає увагу, що станом на момент звернення ОСББ до суду з даним позовом, спірної земельної ділянки площею 1,4484 га, кадастровий номер :01:002:1878 вже не існувало як об`єкта цивільних прав, оскільки, як вже зазначалось, її в 2018 році за заявою ТОВ «Сув-Град» поділено на три окремі, в результаті чого з`явились:

- земельна ділянка площею 0,0592 га. кадастровий номер :01:002:2506;

- земельна ділянка площею 1,2526 га, кадастровий номер :01:002:2504;

- земельна ділянка площею 0,1366 га, кадастровий номер :01:002:2505.

В свою чергу, як було встановлено судом, однієї з новоутворених земельних ділянок (а саме: земельна ділянка з кадастровим номером :01:002:2505, площею 0,1366 га) станом на момент звернення ОСББ до суду з даним позовом також не існувало як об`єкта цивільних прав, оскільки її також поділено на дві окремі, в результаті чого з`явились:

- земельна ділянка площею 0,0604 га, кадастровий номер: :01:002:2809;

- земельна ділянка площею 0,0762 га, кадастровий номер: :01:002:2810.

Як наслідок, одна з вищевказаних новоутворених земельних ділянок (площею 0,0604 га, кадастровий номер: :01:002:2809) була 04.06.2021 зареєстрована на праві власності за ТОВ «Сув-Град», а інша (площею 0,0762 га, кадастровий номер: :01:002:2810) була 11.06.2021 зареєстрована на праві власності за ТОВ «Будсмарт ВФС».

Тобто реєстрація права власності за ТОВ «Сув-Град» та за ТОВ «Будсмарт ВФС» відбулась до подачі позову ОСББ, натомість, жодних позовних вимог до ТОВ «Будсмарт ВФС» позивачем заявлено не було.

Вищевикладене є самостійною підставою для відмови у позові у даній справі.

Пунктом 2 ч. 1 ст. 275 ГПК України визначено, що суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.

Підстави для часткового скасування судового рішення визначені статтею 277 ГПК України, відповідно до якої такими підставами є 1) нез`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для задоволення апеляційної скарги, скасування рішення суду першої інстанції, ухвалення нового рішення про відмову у задоволенні позову.

Відповідно до ст. 129 ГПК України судові витрати за подання апеляційною скарги покладаються на позивача.

Керуючись статтями 129, 269, 270, 275, 277, 281-284 ГПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Сув-Град» задовольнити.

Рішення Господарського суду Одеської області від 24.01.2025 у справі № 916/3718/21 скасувати.

У задоволенні позову відмовити.

Стягнути з Об`єднання співвласників багатоквартирних будинків «Суворовський 56-56А» на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Сув-Град» 10 896 грн витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги.

Доручити Господарському суду Одеської області видати відповідний наказ із зазначенням необхідних реквізитів.

Постанова, відповідно до вимог ст. 284 ГПК України, набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена у касаційному порядку у строк, який обчислюється відповідно до ст. 288 ГПК України.

Повна постанова складена 26.05.2025.

Головуючий суддя Н.С. Богацька

судді Г.І. Діброва

Н.М. Принцевська