РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

10.04.2025Справа № 910/55/25

Господарський суд міста Києва у складі судді Удалової О.Г., за участю секретаря судового засідання Літовки М.В., розглянув матеріали господарської справи

за позовом Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Гарантбуд"

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача

Комунальне підприємство "Київжитлоспецексплуатація"

про примусове виселення з майна

За участю представників учасників справи:

від позивача Ястребова І.Г.

від відповідача Мальцева Г.Ю.

від третьої особи Цимбаліст В.В.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - позивач) звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Гарантбуд" (далі - відповідач) про виселення відповідача з нежитлових приміщень загальною площею 358,50 кв. м. за адресою: місто Київ, вулиця Архипенка Олександра, 6 літер А.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач допустив прострочення зі сплати орендних платежів згідно з договором від 13.01.2020 № 3148 більше трьох місяців підряд (з січня 2024 року по жовтень 2024 року), що, за твердженням позивача, є підставою для припинення орендних відносин та виселення з орендованого майна.

Ухвалою суду від 20.01.2025 відкрито провадження у даній справі за правилами загального позовного провадження, призначено проведення підготовчого засідання на 20.02.2025, залучено до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача Комунальне підприємство "Київжитлоспецексплуатація", встановлено учасникам справи строки для вчинення процесуальних дій.

31.01.2025 від третьої особи надійшли письмові пояснення. 05.02.2025 від відповідача надійшов відзив на позовну заяву. 19.02.2025 від позивача надійшла відповідь на відзив. 20.02.2025 від позивача надійшли доповнення до відповіді на відзив. 20.02.2025 суд оголосив перерву у підготовчому засіданні до 10.03.2025. 24.02.2025 від відповідача надійшли заперечення. 05.03.2025 від третьої особи надійшли додаткові пояснення у справі.

У підготовчому засіданні 10.03.2025 учасники справи зазначили, що вважають виконаними завдання підготовчого провадження, у зв`язку з чим не заперечували проти закриття підготовчого провадження та призначення справи до судового розгляду по суті.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 10.03.2025 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 03.04.2025.

Ухвалою суду від 03.04.2025, яка занесена до протоколу судового засідання, оголошено перерву в судовому засіданні до 10.04.2025.

У судовому засіданні 10.04.2025 представники позивача та третьої особи позовні вимоги підтримали та просили їх задовольнити, представник відповідача проти задоволення позовних вимог заперечував та просив відмовити в задоволенні позову.

У судовому засіданні 10.04.2025 було оголошено вступну та резолютивну частини рішення відповідно до статті 233 ГПК України.

Судом, відповідно до вимог статей 222-223 ГПК України, здійснювалося повне фіксування судового засідання технічними засобами та секретарем судового засідання велися протоколи судових засідань, які долучені до матеріалів справи.

Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позовні вимоги, а також заперечення на такі вимоги, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва

ВСТАНОВИВ:

Між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі -Департамент або позивач), Товариством з обмеженою відповідальністю «Гарантбуд» (далі - Товариство або відповідач), а також Комунальним підприємством «Київжитлоспецексплуатація» (далі - підприємство- балансоутримувач, третя особа) було укладено договір від 13.01.2020 № 3148 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду (далі - договір).

Згідно з пунктом 1.1 договору орендодавець на підставі протоколу постійної комісії Київської міської ради з питань власності від « 17» грудня 2019 року № 50/185 передає, а орендар приймає в оренду нерухоме майно (нежитлові приміщення), що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва, яке знаходиться за адресою: місто Київ, вулиця Архипенка Олександра, будинок 6 літер А, для розміщення суб`єкта господарювання, діяльність якого спрямована на організацію та проведення занять різними видами спорту.

Відповідно до акту приймання-передачі нерухомого майна від 13.01.2020 орендодавець передав, а орендар прийняв в орендне користування згідно з договором оренди від 13.01.2020 № 3148 приміщення у нежилому будинку, що перебуває на балансі КП «Київжитлоспецексплуатація», загальною площею 358,5 кв. м. (у т.ч.: підвал - 358,5), розташоване за адресою: м. Київ, вул. Архипенка Олександра, будинок 6 літер А).

Згідно з п. 9.1 договору строк його дії встановлено з 13 січня 2020 року до 11 січня 2023 року.

1 лютого 2020 року введено в дію Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX, який регулює правові, економічні та організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим, а також передачею права на експлуатацію такого майна; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим.

Як вказується в позові, з метою приведення договору оренди у відповідність до вимог Закону України «Про оренду державного та комунального майна» сторони уклали договір від 17.02.2021 про внесення змін до договору від 13.01.2020 № 3148, згідно з яким договір викладено у новій редакції та встановлено строк оренди з 13.01.2020 по 12.01.2025.

Відповідно до пункту 8 Змінюваних умов договору (І) та пункту 2.1 Незмінюваних умов договору (ІІ) за користування об`єктом оренди орендар сплачує орендну плату на рахунок підприємства (балансоутримувача), починаючи з дати підписання акта приймання-передачі щомісячно до 15 числа поточного місяця за поточний місяць.

Згідно з п. 3.1 договору орендна плата становить суму, визначену в пункті 8 Умов договору. Нарахування податку на додану вартість на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному законодавством.

Пунктом 3.2 Незмінюваних умов договору визначено, що орендна плата за перший місяць оренди визначається з урахуванням таких особливостей: якщо між датою визначення орендної плати за базовий місць (визначений в підпункті 8.1 пункту 8 Умов) і датою підписання акта приймання-передачі минуло більш як один повний календарний місяць, то розмір орендної плати за перший місяць оренди встановлюється шляхом коригування орендної плати за базовий місцяць на індекс інфляції у місяцях, що минули з дати визначення орендної плати.

Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

Орендна плата сплачується орендарем на рахунок балансоутримувача починаючи з 17.02.2021.

Згідно з п. 3.3 Незмінюваних умов договору за користування об`єктом оренди Орендар сплачує на рахунок КП «Київжитлоспецексплуатація» (далі - третя особа) орендну плату щомісяця до 15 числа поточного місяця за поточний місяць, починаючи з дати підписання Акту приймання - передачі майна.

Згідно з пунктом 8.1 змінюваних умов Договору № 3148 від 13.01.2020 та Додатку до Договору «Розрахунок орендної плати» базовий місяць оренди січень 2021 року становить 7536,76 грн., без ПДВ.

Як зазначено в пункті 11.7.1 Незмінюваних умов договору (ІІ) договір може бути достроково припинений на вимогу орендодавця, якщо орендар допустив прострочення сплати орендної плати більше, ніж плата за три місяці.

Відповідно до пункту 11.8 про наявність однієї з підстав для дострокового припинення договору з ініціативи орендодавця, орендодавець або балансоутримувач повідомляє орендареві та іншій стороні договору листом. У листі повинен міститись опис порушення і вимога про його усунення в строк не менш як 15 та не більш як 30 робочих днів з дати реєстрації листа (у строк п`яти робочих днів, якщо порушення стосується прострочення сплати орендної плати). Лист пересилається на адресу електронної пошти орендаря і поштовим відправленням із повідомленням про вручення і описом вкладення за адресою місцезнаходження орендаря, а також за адресою орендованого майна.

Якщо протягом встановленого у приписі часу орендар не усунув порушення, орендодавець або балансоутримувач надсилає орендарю лист, в якому повідомляє орендареві про дострокове припинення договору на вимогу орендодавця або балансоутримувача. У листі зазначається причина припинення договору, посилання на вимогу про усунення порушення, а також посилання на обставини, які свідчать про те, що порушення триває після закінчення строку, відведеного для його усунення

Договір вважається припиненим на п`ятий робочий день після надсилання Орендодавцем або Балансоутримувачем Орендарю листа про дострокове припинення цього договору. Орендодавець або Балансоутримувач надсилає Орендарю лист про дострокове припинення цього договору електронною поштою, а також поштовим відправленням із повідомленням про вручення і описом вкладення за адресою місцезнаходження Орендаря, а також за адресою орендованого Майна. Дата дострокового припинення цього договору на вимогу Орендодавця або Балансоутримувача встановлюється на підставі штемпеля поштового відділення на поштовому відправленні Орендодавця або Балансоутримувача.

Відповідно до пункту 12.1 договору орендар письмово повідомляє інші сторони договору протягом п`яти робочих днів з дати внесення змін до його найменування, місцезнаходження, банківських реквізитів і контактних даних.

Так, як встановлено судом під час розгляду даної справи, орендодавець листом від 18.09.2024 № 062/05-14-4738 повідомив орендаря (на адреси, вказані в п. 3.2 змінюваних умов договору) про невідкладну необхідність виконати договірні зобов`язання та погасити заборгованість з орендної плати у розмірі 45 125,88 без ПДВ (7 місяців), інакше Департамент буде змушений згідно з пунктами 11.7.1 та 11.8 Незмінюваних умов договору (ІІ) скористатись правом та достроково припинити договір оренди.

Вказаний лист не отримано відповідачем, а 09.10.2024 повернуто на поштове відділення Департаменту у зв`язку з закінченням терміну зберігання (паперова копія електронного листа Департаменту комунальної власності м. Києва від 18.09.2024 № 062/05-14-4738 разом з доказами про відправлення на адресу: 03115, м. Київ, вул. Львівська, 18-А та роздруківка трекінгу відправлення № 410 є додатком 4 до позовної заяви).

Орендодавець листом від 18.10.2024 № 062/05-14-5289, направленим на адресу орендованого майна: вул. Архипенка Олександра, 6, м. Київ, 04211, повідомив орендаря та балансоутримувача, що у зв`язку з наявністю заборгованості з орендної плати станом на 25.09.2024 у розмірі 62 411,88 грн (11 місяців) відмовляється від договору оренди від 13.01.2020 № 3148, до листа додано акт приймання-передачі майна на 1 аркуші в 2 примірниках.

Вказаний лист, направлений за адресою: вул. Архипенка Олександра, 6, м. Київ, 04211, не отримано відповідачем, а 08.11.2024 повернуто на поштове відділення Департаменту у зв`язку з закінченням терміну зберігання (паперова копія електронного листа Департаменту комунальної власності м. Києва від 18.10.2024 № 062/05-14-5289 разом з доказами про відправлення та роздруківка трекінгу відправлення № 008 є додатком 6 до позовної заяви).

Крім того, вказаний лист орендодавця про відмову від договору також надіслано на адресу для листування: вул. Львівська, 18 А, м. Київ, 03115 (вказану в пункуті 3.2 Змінюваних умов договору (І) як адресу для листування), який не отримано відповідачем, а 08.11.2024 повернуто на поштове відділення Департаменту у зв`язку з закінченням терміну зберігання (паперова копія електронного листа Департаменту комунальної власності м. Києва від 18.10.2024 № 062/05-14-5289 разом з доказами про відправлення та роздруківка трекінгу відправлення № 016 є додатком 7 до позовної заяви).

Також вказаний лист орендодавця про відмову від договору надіслано за адресою: 88000, Закарпатська обл., м. Ужгород, вул. Собранецька, 39 (вказану в пункті 3.2 Змінюваних умов договору (І) як адреса місцезнаходження), який згідно з даними відстеження/пересилання поштової кореспонденції отримано відповідачем 25.10.2024 (паперова копія електронного листа Департаменту комунальної власності м. Києва від 18.10.2024 № 062/05-14-5289 разом з доказами про відправлення та роздруківка трекінгу відправлення № 990 є додатком 8 до позовної заяви).

Крім того, на адресу електронної пошти орендаря: 21.10.2024 позивач також надіслав лист про відмову від договору разом з актом повернення майна (роздруківка знімка екрану (англ. screenshot) про відправку є додатком 9 до позовної заяви).

При цьому лист Департаменту комунальної власності м. Києва від 18.10.2024 № 062/05-14-5289 містить повідомлення про відмову від договору відповідно до статті 782 Цивільного кодексу України та пункту 11.7.1 Незмінюваних умов договору, а також посилання на попередній лист від 18.09.2024 № 062/05-14-4738 про вимогу усунення порушення.

Вказаним листом від 18.10.2024 № 062/05-14-5289 позивач повідомив відповідача про відмову від договору оренди у зв`язку з заборгованістю зі сплати орендної плати та надіслав акт приймання-передачі майна у двох примірниках.

Як зазначено вище, вказаний лист відповідачем отримано 25.10.2024.

У січні 2025 року ТОВ "ГАРАНТБУД" сплатило 54 151,05 грн орендної плати, що, серед іншого, підтверджено поясненнями КП «Київжитлоспецексплуатація».

Крім того, як встановлено судом під час розгляду даної справи, рішенням Господарського суду міста Києва від 13.11.2024 № 907/712/24 позовні вимоги КП «Київжитлоспецексплуатація» про стягнення заборгованості у сумі 61 026,37 грн з ТОВ «Гарантбуд» задоволено.

На виконання вказаного рішення судом 10.12.2024 видано наказ про примусове виконання, який підприємством було скеровано на виконання до Мукачівського відділу державної виконавчої служби у Мукачівському районі Закарпатської області Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції України. Згідно з постановою про відкриття виконавчого провадження від 20.01.2025 ВП № НОМЕР_1 вказаний наказ прийнято виконавчою службою до виконання.

Згідно з банківською випискою по особовому рахунку третьої особи за 24.01.2025 відбулося погашення боргу в розмірі 62 625,34 грн у межах ВП № НОМЕР_1 за судовим наказом № 907/712/24, виданим 10.12.2024 щодо боржника ТОВ «Гарантбуд».

Звертаючись до суду з даним позовом, позивач просить суд, зважаючи на дострокове припинення дії договору оренди № 3148 від 31.01.2020, виселити Товариство з обмеженою відповідальністю «Гарантбуд» з нежитлових приміщень загальною площею 358,50 кв. м. за адресою: місто Київ, вулиця Архипенка Олександра, 6 літер А, а також стягнути з відповідача судові витрати.

Відповідач, заперечуючи проти задоволення позовних вимог, посилається на те, що позивачем не дотримано порядку повідомлення відповідача про порушення умов договору, зокрема, не направлено лист про усунення порушення за адресою місцезнаходження відповідача, а тому просить суд відмовити в задоволенні позовних вимог.

Третя особа підтримала заявлені позовні вимоги та просила їх задовольнити, вказуючи на наявність заборгованості відповідача перед третьою особою більше трьох місяців підряд та існування такої заборгованості станом на момент розгляду даної справи.

Вирішуючи даний спір, заслухавши пояснення представників учасників справи, оцінивши надані суду докази за внутрішнім переконанням, суд керувався таким.

Статтею 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Відповідно до статті 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Згідно з ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом (ч. 6 ст. 283 Господарського кодексу України).

Частиною 1 ст. 286 Господарського кодексу України встановлено, що орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.

Положеннями ч. 1 ст. 284 Господарського кодексу України закріплено, що істотними умовами договору оренди є, зокрема, орендна плата з урахуванням її індексації, та строк, на який укладається договір оренди.

Відповідно до ч. 1 ст. 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

За загальним правилом, закріпленим у ч. 1 ст. 291 Господарського кодексу України, одностороння відмова від договору оренди не допускається.

Поряд з цим, відповідно до ст. 782 Цивільного кодексу України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Згідно зі ст. 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Крім того, відповідно ст. 25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", норми якого в даних правовідносинах є спеціальними, у разі припинення договору оренди орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.

Судом враховано ту обставину, що лист про усунення порушення умов договору було направлено не за адресою місцезнаходження відповідача, а за адресами, вказанами в п. 3.2 змінюваних умов договору, а також те, що у подальшому адреса місцезнаходження відповідача змінилась, проте відповідач, у свою чергу, не надав суду доказів повідомлення позивача як орендодавця в порядку п. 12.1 договору оренди про зміну свого місцезнаходження.

Крім того, відповідачем у даній справі 25.10.2024 за попередньою адресою отримано заяву про припинення дії договору, в якій (заяві) також містилось посилання на лист про усунення порушення умов договору.

Також станом на момент розгляду даної справи відповідач зареєстрований за адресою: 88000, Закарпатська обл., місто Ужгород, вул. Собранецька, будинок 39.

Також заява про дострокове припинення дії договору направлена на електронну пошту відповідача, вказану в договорі.

При цьому під час розгляду даної справи відповідачем не надано суду доказів відсутності в нього заборгованості зі сплати орендної плати станом на вересень 2024 року (заява про усунення порушення умов договору), станом на жовтень 2024 року (заява про дострокове припинення дії договору), так і станом на момент розгляду даної справи.

Крім того, судом враховано, що грошові кошти в розмірі 62 625,34 грн сплачені відповідачем на виконання рішення суду від 13.11.2024 у справі № 907/712/24 в межах виконавчого провадження № НОМЕР_1 та не стосуються заборгованості відповідача, про яку вказано в заявах по суті у даній справі, а грошові кошти в розмірі 54 151,05 грн не є достатніми для сплати заборгованості за період користування орендованим майном, про який вказано в позові.

Зважаючи на вищевикладене, суд вважає правомірною відмову позивача від договору оренди шляхом його дострокового розірвання.

За вказаних обставин, враховуючи, що під час розгляду даної справи відповідачем не надано доказів повернення орендованого майна, суд вважає позовну вимогу позивача про виселення Товариства з обмеженою відповідальністю «Гарантбуд» з нежитлових приміщень загальною площею 358,50 кв. м. за адресою: місто Київ, вулиця Архипенка Олександра, 6 літер А, обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по оплаті позову судовим збором підлягають покладенню на відповідача в розмірі 2 422,40 грн.

При цьому судом враховано, що при зверненні позивача до суду з даним позовом останнім сплачено судовий збір у розмірі 3 028,00 грн, що підтверджується платіжною інструкцією № 520 від 29.11.2025.

Проте, звернення до суду з даним позовом здійснено позивачем в електронній формі, а тому до ставки судового збору згідно з ч. 3 ст. 4 Закону України «Про судовий збір» мав застосовуватись коефіцієнт 0,8.

Водночас, суд зазначає, що позивач не позбавлений права в порядку ст. 7 ЗУ «Про судовий збір» звернутись до суду з відповідним клопотанням про повернення судового збору в розмірі 605,60 грн (3 028,00 - 2 422,40).

Керуючись статтями 129, 233, 236-237, 240 та 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Виселити Товариство з обмеженою відповідальністю «Гарантбуд» (89636, Закарпатська обл., Мукачівський р-н, селище міського типу Кольчино(з), вул. Собранецька, буд. 39, код 01514698) з нежитлових приміщень загальною площею 358,50 кв. м за адресою: місто Київ, вулиця Архипенка Олександра, 6 літер А.

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Гарантбуд" (89636, Закарпатська обл., Мукачівський р-н, селище міського типу Кольчино(з), вул. Собранецька, буд. 39, код 01514698) на користь Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (01001, м. Київ, вул. Хрещатик, 10, код 19020407) судовий збір у розмірі 2 422,40 грн.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 27.05.2025.

Суддя О.Г. Удалова