ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАКАРПАТСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 травня 2025 р. м. Ужгород Справа № 907/568/24

Суддя Господарського суду Закарпатської області Андрейчук Л.В., розглянувши матеріали справи

за позовом Мукачівської міської ради, м. Мукачево Закарпатської області

до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю Універсал М, м. Ужгород Закарпатської області

про визнання недійсним договору купівлі-продажу, скасування державної реєстрації права власності, витребування земельної ділянки

Секретар судового засідання Райніш М.І.

За участі представників сторін:

від позивача Тишкова І.Т.;

від відповідача Ільницький М.П., адвокат;

СУДОВІ ПРОЦЕДУРИ:

Позивач звернувся з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю Універсал М, яким просить:

- визнати недійсним Договору купівлі продажу, серії та номер: 1044, укладеного 01.09.2023 між Мукачівською територіальною громадою та Товариством з обмеженою відповідальністю Універсал М, та посвідчений приватним нотаріусом Мукачівського районного нотаріального округу Чорі О.Ю.;

- скасування державної реєстрації права власності Товариства з обмеженою відповідальністю Універсал М на об`єкт нерухомого майна, реєстраційний номер: 04, відомості про яке внесено до Державного реєстру речових прав на підставі рішення 01.09.2023 13:11:56 приватним нотаріусом Мукачівського районного нотаріального округу Чорі О.Ю. індексний номер рішення: 69117794;

- витребування земельної ділянки з кадастровим номером :01:001:0482, площею 3,0206 га, яка розташована за адресою: Закарпатська область, Мукачівський район, м. Мукачево, вул. Парканія Івана, №1/5, та знаходиться у приватній власності Товариства з обмеженою відповідальністю Універсал М, на користь Мукачівської міської територіальної громади.

Позов заявлено з посиланням на статті 19, 140, 144 Конституції України, ст. ст. 12, 82, 122, 127, 128, 134 Земельного кодексу України, ст.ст. 215, 229, 632 Цивільного кодексу України.

27.06.2024 відповідачем подано заяву про часткове визнання позову, якою заявник просить задоволити позовні вимоги, а саме визнати недійсним Договору купівлі продажу, серії та номер: 1044, укладеного 01.09.2023 між Мукачівською територіальною громадою та Товариством з обмеженою відповідальністю Універсал М, та посвідчений приватним нотаріусом Мукачівського районного нотаріального округу Чорі О.Ю. та витребувати земельну ділянку з кадастровим номером :01:001:0482, площею 3,0206 га, яка розташована за адресою: Закарпатська область, Мукачівський район, м. Мукачево, вул. Парканія Івана, №1/5, та знаходиться у приватній власності Товариства з обмеженою відповідальністю Універсал М, на користь Мукачівської міської територіальної громади.

Ухвалою суду від 03.04.2024 позовну заяву залишено без руху та встановлено строк для усунення виявлених у ній недоліків.

На адресу Господарського суду Закарпатської області надійшла заява позивача вх. №02.3.1-02/5336/24 від 04.07.2024 про усунення недоліків позовної заяви, за наслідками розгляду якої суд дійшов висновку, що позивач усунув виявленні у позовній заяві недоліки.

Ухвалою суду від 08.07.2024 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрити провадження у справі, постановлено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження.

24.09.2024 відповідачем подано відзив на позовну заяву, яким заявник просить поновити Товариству з обмеженою відповідальністю «УНІВЕРСАЛ-М» процесуальний строк на подання відзиву на позовну заяву Мукачівської міської ради від 12.06.2024 року за № 2067/01-32/42-23, беручи до уваги поважні та об`єктивні причини, що наведені в тексті цього відзиву; прийняти цей відзив та долучити його до матеріалів справи; задоволити позовні вимоги Мукачівської міської ради в повному обсязі, однак саме із підстав та мотивів, що наведені в тексті цього відзиву.

Ухвалою суду від 03.10.2024 клопотання відповідача про поновлення строку на подання відзиву від 24.09.2024 задоволено, поновлено відповідачу процесуальний строк для подання відзиву.

30.09.2024 відповідачем подані додаткові пояснення у справі.

29.01.2025 відповідачем подані додаткові пояснення у справі, відповідно до яких заявник просить, не приймати визнання позову, а також доводи та аргументи представника Товариства щодо обґрунтованості заявлених за позовом вимог, що подані в складі відзиву представника Товариства від 23.09.2024 року; взяти до уваги, що Товариство та його представник заперечують обґрунтованість доводів, мотивів та вимог позову по справі № 907/568/24; відмовити у задоволенні позову повністю.

06.03.2025 від представника відповідача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи, яким заявник просить відкласти розгляд справи № 907/568/24 в судовому засіданні 06.03.2025 (вх. № 02.3.1-02/2175/25), у зв`язку з зайнятістю представника.

06.03.2025 від представника позивача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи (вх. № 02.3.1-02/2189/25), яким заявник підтверджує та не заперечує проти задоволення клопотання представника відповідача про відкладення розгляду справи та просить продовжити підготовче провадження у справі на 30 днів.

Ухвалою суду від 06.03.2025 клопотання представника відповідача від 06.03.2025 (вх. № 02.3.1-02/2175/25) задоволено, клопотання представника позивача від 06.03.2025 (вх. № 02.3.1-02/2189/25) задоволено, продовжено строк проведення підготовчого провадження на 30 днів.

31.03.2025 відповідачем подано додаткові пояснення у справі.

Ухвалою суду від 09.04.2025 закрити підготовче провадження, призначено судовий розгляд справи по суті.

Відповідно до статті 233 Господарського процесуального кодексу України рішення у справі прийнято за результатами дослідження та оцінки доказів, поданих сторонами у спорі.

АРГУМЕНТИ СТОРІН.

Правова позиція позивача.

Позивач просить суд задоволити позов в повному обсязі, обґрунтовуючи позовні вимоги доданими до матеріалів справи документальними доказами, зокрема стверджує, що враховуючи положення вимог чинного законодавства щодо обов`язковості затвердження звіту про оцінку майна органом місцевого самоврядування, яке по своїй суті є встановленням ціни предмету договору, Мукачівською міською радою встановлено ціну предмету договору купівлі-продажу договору купівлі-продажу, серії та номер: 1044, укладеного 01.09.2023, згідно рішення 37 позачергової сесії Мукачівської міської ради 8-го скликання №1276 від 22.08.2023 року «Про затвердження звіту про експертну грошову оцінку та продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення ТОВ «УНІВЕРСАЛ-М».

Наголошує, про скасування рішення 35 позачергової сесії Мукачівської міської ради 8-го скликання від 04.07.2023 року за № 1077, на підставі якого затверджено звіт про експертну грошову оцінку спірної земельної ділянки та її продаж, яке було підставою для укладення спірного договору, оскільки в ході рецензування раніше затвердженого таким рішенням звіту, що було здійснено 14.08.2023 року оцінювачем Филь С.В., на підставі письмового звернення виконавця ТзОВ «БІНОМ-ГРУП», порушено принципи об`єктивності, незалежності, точності та правильності проведення оцінки, поза як Филь С.В., як рецензент, є пов`язаною із ТзОВ «БІНОМ-ГРУП», як виконавцем, особою (учасником такого господарського товариства).

Водночас звіт містить відомості про земельну ділянку, які не відповідають дійсності, а саме про оточення земельної ділянки, що корелюється із її ринкової вартістю та не враховує розташування по земельній ділянці спортивного комплексу, належного Товариству, не містить інформацію про застосовані відомості щодо наявності на спірній ділянці свердловини, яка є інженерною водозабірною спорудою та призначена для забору підземних вод з різних водоносних горизонтів

Зважаючи на наявні порушення щодо порядку складання звіту експертної грошової оцінки земельної ділянки несільськогосподарського призначення загальною площею 3,0206 га, кадастровий номер :01:001:0482, цільове призначення: для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови (03.15), розташованої за адресою Закарпатська обл. м. Мукачево, вулиця Парканія Івана, 1/5, Мукачівська міська рада вважає, що відповідний правочин вчинено під впливом помилки.

Правова позиція відповідача.

Відповідач згідно з відзивом на позовну заяву заперечує проти задоволення позовних вимог, зазначає, що не має правового значення помилка що розрахунку одержання користі від вчиненого правочину, а помилка внаслідок власного недбальства, незнання закону чи неправильного його тлумачення однією зі сторін не є підставою для визнання правочину недійсним.

Водночас таке скасування власного рішення не має правового значення в контексті спірного договору купівлі-продажу, оскільки на момент скасування такого рішення, вчинений між Міською радою та Відповідачем договір купівлі-продажу землі був укладений та виконаний, а саме Відповідач прийняв земельну ділянку, зареєстрував за собою право власності на неї, а також сплатив ціну такої земельної ділянки, а така оплата прийнята Мукачівською міською радою без зауважень чи заперечень.

При цьому, саме по собі скасування рішення не змінює цивільні права та обов`язки сторін за спірним договором купівлі-продажу, поза як чинність рішення лише обумовлювала умови такого договору, а також повноваження представника Міської ради на його укладення. Подальші дії по виконанню спірного договору таким скасованим рішенням вже не охоплювалися, а відповідно і його скасування не може змінити вже реалізовану волю сторін такого правочину.

ФАКТИЧНІ ОБСТАВИНИ СПРАВИ.

Товариство з обмеженою відповідальністю «УНІВЕРСАЛ-М» є власником цілісного майнового комплексу будівель спорткомплексу загальною площею 1027, 70 кв.м., що набутий за договором купівлі-продажу від 25.06.2003 року у ВАТ «Мукачівприлад».

Відомості про реєстрацію такого договору купівлі-продажу внесені до Реєстру права власності на нерухоме майно 14.07.2003 року під реєстраційним номером 1505851, що засвідчується витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно Мукачівського міжрегіонального бюро технічної інвентаризації та експертної оцінки від 14.07.2003 року за № 996997.

07.09.2015 до Державного реєстру речових прав внесено запис про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки кадастровий номер :01:001:0482 на підставі укладеного між Мукачівською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «УНІВЕРСАЛ-М» договору оренди земельної ділянки кадастровий номер :01:001:0482, площею 3,0206 га, яка розташована за адресою Закарпатська обл., Мукачівський район, м. Мукачево, вул. Парканія Івана, № 1 /5.

Рішенням 35 позачергової сесії Мукачівської міської ради 8-го скликання № 1077 від 04.07.2023 року «Про надання дозволу на проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки несільськогосподарського призначення ТОВ «УНІВЕРСАЛ-М», надано дозвіл на проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки несільськогосподарського призначення загальною площею 3,0206 га, кадастровий номер :01:001:0482.

На виконання зазначено рішення органу місцевого самоврядування, у порядку ст. 15 Закону України «Про оцінку земель» та ст. 11 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», уповноваженим виконавчим органом Мукачівської міської ради 10.08.2023 укладено договір №4 на виготовлення експертної грошової оцінки земельної ділянки несільськогосподарського призначення зі суб`єктом оціночної діяльності у сфері оцінки земель на проведення експертної грошової оцінки Товариством з обмеженою відповідальністю «БІНОМ-ГРУП» ().

У результаті виконання даного договору ТОВ «БІНОМ-ГРУП» виготовлено звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки площею 3,0206 га, кадастровий №:01:001:0482, 03.15 для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, розташованої за адресою: Закарпатська область, Мукачівський район, м. Мукачево, вул. Парканія Івана, 1/5.

Іншим рішенням 37 позачергової сесії Мукачівської міської ради 8-го скликання № 1276 від 22.08.2023 року «Про затвердження звіту про експертну грошову оцінку та продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення ТОВ «УНІВЕРСАЛ-М» вирішено:

1)затвердити звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки несільськогосподарського призначення загальною площею 3,0206 га, кадастровий номер :01:001:0482, з цільовим призначенням «для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови» (код за КВЦПЗ: 03.15), розташованої за адресою: м. Мукачево, вул. Парканія Івана, 1/5;

2) визначити вартість вказаної земельної ділянки в сумі: 9645700 грн (дев`ять мільйонів шістсот сорок п`ять тисяч сімсот грн., 00 копійок) без ПДВ;

3) продати товариству з обмеженою відповідальністю «УНІВЕРСАЛ-М» (код ЄДРЮОФОПГФ 22083669) вказану земельну ділянку несільськогосподарського призначення за 9645700 грн (дев`ять мільйонів шістсот сорок п`ять тисяч сімсот грн., 00 копійок) без ПДВ з розстроченням платежу на 6 (шість) Місяців;

4) суму авансового внеску в розмірі 2872827,42 грн (два мільйони вісімсот сімдесят дві тисячі вісімсот двадцять сім грн., 42 копійок), сплачену згідно договору про сплату авансового внеску від 17.07.2023, зарахувати до ціни продажу земельної ділянки;

5) продаж вчинити шляхом викупу та визначено суму, що підлягала перерахуванню товариством з обмеженою відповідальністю «УНІВЕРСАЛ-М» в розмірі 6772872,58 грн (шість мільйонів сімсот сімдесят дві тисячі вісімсот сімдесят дві гривні 58 копійок), з якої 50 відсотків платежу сплачується протягом 30 календарних днів після нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, решту 50 відсотків - рівними частинами протягом 6 (шість) місяці, згідно графіку, який е невід`ємною частиною договору купівлі-продажу;

6) уповноважити начальника відділу комунальної власності та земельних відносин Управління міського господарства Мукачівської міської ради Артура Саміляка на підписання договору купівлі-продажу вказаної земельної ділянки несільськогосподарського призначення з товариством з обмеженою відповідальністю «УНІВЕРСАЛ-М» (код ЄДРЮОФОПГФ 22083669).

На виконання вказаних рішень Мукачівської міської ради, 01 вересня 2023 року між Мукачівською міською територіальною громадою та Товариством з обмеженою відповідальністю «УНІВЕРСАЛ-М» укладено договір купівлі-продажу, серії та номер: 1044, який посвідчений приватним нотаріусом Мукачівського районного нотаріального округу Чорі О.Ю.

Згідно умов договору Мукачівська міська територіальна громада від імені якої діяла Мукачівська міська рада передала у приватну власність Товариству з обмеженою відповідальністю «УНІВЕРСАЛ-М» земельну ділянку кадастровий номер :01:001:0482, площею 3,0206 га, яка розташована за адресою Закарпатська обл., Мукачівський район, м. Мукачево, вул. Парканія Івана, №1/5.

Крім того, 01 вересня 2023 року приватним нотаріусом Мукачівського районного нотаріального округу Чорі О.Ю. здійснено державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю «УНІВЕРСАЛ-М» на об`єкт нерухомого майна, реєстраційний номер: 04, а саме - земельну ділянку кадастровий номер :01:001:0482, площею 3,0206 га.

Відповідний запис внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі договору купівлі-продажу, серії та номер: 1044, укладеного 01.09.2023 між Мукачівською міською територіальною громадою та Товариством з обмеженою відповідальністю «УНІВЕРСАЛ-М».

Мукачівською міською радою 8-го скликання на 39 позачерговій сесії, що відбулась 17.10.2023, прийнято рішення № 1316/36-23 «Про скасування деяких рішень Мукачівської міської ради».

Згідно даного рішення Мукачівською міською радою скасовано рішення 35 позачергової сесії Мукачівської міської ради 8-го скликання №1077 від 04.07.2023 року «Про надання дозволу на проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки несільськогосподарського призначення ТОВ «УНІВЕРСАЛ-М» (пп. 1.6 п. 6) та рішення 37 позачергової сесії Мукачівської міської ради 8-го скликання № 1276 від 22.08.2023 року «Про затвердження звіту про експертну грошову оцінку та продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення ТОВ «УНІВЕРСАЛ-М» (пп. 1.20 п. 1), що були підставою укладання між Мукачівською міською територіальною громадою та Товариством з обмеженою відповідальністю «УНІВЕРСАЛ-М» договору купівлі-продажу, серії та номер: 1044 про відчуження земельної ділянки площею 3,0206 га, кадастровий №:01:001:0482, 03.15 Для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, розташованої за адресою: Закарпатська область, Мукачівський район, м. Мукачево, вул. Парканія Івана, 1/5.

Опрацювавши договір купівлі-продажу земельної ділянки від 01.09.2023 року, проаналізувавши норми чинного законодавства України, що регулюють спірні правовідносини, з`ясувавши невідповідність передумов, що слугували підставою для прийняття рішень у процесі відчуження земельної ділянки, що не залежали від органу місцевого самоврядування, Мукачівська міська рада заявляє, що такий правочин укладений за відсутності належних правових підстав, що стало підставою звернення до суду.

ПРАВОВЕ ОБГРУНТУВАННЯ І ОЦІНКА СУДУ.

Відповідно до частини 1 статті 317 Цивільного кодексу України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (частини 1, 2 статті 319 Цивільного кодексу України).

Згідно із частиною 1 статті 321 Цивільного кодексу України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина 1 статті 373 Цивільного кодексу України). Елементом особливої правової охорони землі є приписи частини 2 статті 14 Конституції України про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (частина 2 статті 373 Цивільного кодексу України).

Частиною другою статті 152 Земельного кодексу України закріплено, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Згідно з частиною третьою статті 152 Земельного кодексу України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом: а) визнання прав; б) відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; в) визнання угоди недійсною; г) визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; ґ) відшкодування заподіяних збитків; д) застосування інших, передбачених законом, способів.

Частиною 1 ст. 144 Конституції України визначено, що органи місцевого самоврядування у межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.

Згідно ст. 140 Конституції України місцеве самоврядування здійснюється територіальною громадою в порядку, встановленому законом, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради та їх виконавчі органи.

Відповідно до норм Конституції систему та гарантії місцевого самоврядування в Україні, засади організації та діяльності, правового статусу і відповідальності органів та посадових осіб місцевого самоврядування визначає Закон України «Про місцеве самоврядування в Україні».

Відповідно до статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституціею та законами України.

Аналогічна норма міститься в ч. 3 ст. 24 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», відповідно до якої органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституціею і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституціею і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України, а в Автономній Республіці Крим - також нормативно-правовими актами Верховної Ради і Ради міністрів Автономної Республіки Крим, прийнятими у межах їхньої компетенції.

У свою чергу, положеннями ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», визначено, що виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються питання щодо відчуження відповідно до закону комунального майна (п.30 ч.1 наведеної статті); вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин (п.34 ч.1 наведеної статті).

Згідно ч. 1 ст. 12 ЗК України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст, серед іншого, належить, зокрема, розпорядження землями територіальних громад; передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу.

Відповідно до ч. 1 ст. 122 ЗК України, сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

Згідно ч. 2 ст. 127 ЗК України продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису), а також передача акціонерним товариством, товариством з обмеженою відповідальністю, 100 відсотків акцій (часток) у статутному капіталі якого належать державі, яке утворилося шляхом перетворення державного підприємства, в суборенду земельних ділянок державної власності, що були передані зазначеним господарським товариствам в оренду відповідно до статті 120-1 цього Кодексу, здійснюються на конкурентних засадах (на земельних торгах у формі електронного аукціону) у випадках та порядку, встановлених главою 21 цього Кодексу.

Частиною 1 ст. 134 ЗК України встановлено, що земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах).

При цьому, ч. 2 вказаної статті передбачені винятки із загальних вимог до конкурентного продажу земельних ділянок. до таких, зокрема, віднесено продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або права на них у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Згідно аналізу ст. 128 ЗК України вбачається, що продаж громадянам і юридичним особам земельних ділянок державної (крім земельних ділянок, на яких розташовані об`єкти, які підлягають приватизації) та комунальної власності для потреб, визначених цим Кодексом, провадиться місцевими державними адміністраціями, Радою міністрів Автономної Республіки Крим або органами місцевого самоврядування в межах їх повноважень, на підставі відповідної заяви та поданих до неї документів згідно встановленого переліку. У результаті розгляду відповідної заяви, орган державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим або орган місцевого самоврядування у місячний строк приймає рішення про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (якщо такий проект відсутній) та/або про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки (крім земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно оздоровчих споруд) чи про відмову в продажу із зазначенням обґрунтованих причин відмови.

Згідно ст. 13 Закону України «Про оцінку земель» експертна грошова оцінка земельних ділянок є обов`язковою у разі відчуження земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності, крім випадку, передбаченого абзацом сьомим частини першої цієї статті. При цьому, результатом проведення експертно грошової оцінки є визначення ціни земельної ділянки (ч. 8 ст. 128 ЗК України), яка є істотною умовою договору-купівлі продажу.

Згідно положень частини 1 ст. 632 Цивільного кодексу України, ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін, однак, у випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Опрацювавши договір купівлі-продажу земельної ділянки від 01.09.2023 року, проаналізувавши норми чинного законодавства України, що регулюють спірні правовідносини, з`ясувавши невідповідність передумов, що слугували підставою для прийняття рішень у процесі відчуження земельної ділянки, що не залежали від органу місцевого самоврядування, Мукачівська міська рада вважає, що такий правочин укладений за відсутності належних правових підстав.

Зокрема, виконавцем звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки площею 3,0206 га, кадастровий № :01:001:0482 (03.15, для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, розташованої за адресою: Закарпатська область, Мукачівський район, м. Мукачево, вул. Парканія Івана, 1/5) виготовлено Товариством з обмеженою відповідальністю «БІНОМ-ГРУП».

У даному звіті міститься рецензія на відповідний звіт, що здійснена 14.08.2023 оцінювачем Филь Сергієм Вікторовичем. Підставою для проведення рецензування є письмове звернення виконавця звіту від 14.08.2023 на проведення рецензування.

Згідно даних Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, засновниками та кінцевими бенефіціарними власниками юридичної особи ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «БІНОМ-ГРУП» (ТОВ «БІНОМ-ГРУП»), , є ОСОБА_1 та ОСОБА_2 (тип бенефіціарного володіння: прямий вирішальний вплив; відсоток частки статутного капіталу або відсоток права голосу: 50).

Тобто, рецензент у даному випадку, є представником виконавця звіту та зацікавленою особою у проведенні оцінки майна, який має приватний інтерес від виконання умов укладеного договору, що унеможливлює дотримання принципів неупередженості, критичного підходу до аналізу оцінки майна та є порушенням принципу добросовісності та вимог чинного законодавства України загалом.

При цьому, згідно укладеного договору №4 на виготовлення експертної грошової оцінки земельної ділянки несільськогосподарського призначення від 10.08.2023 ТОВ «БІНОМ-ГРУП» прийняв на себе обов`язки щодо виготовлення замовленого звіту (п. 1.1. Розділу 1 «Предмет договору») та передачі Замовнику виконаного комплексу робіт по виготовленню експертно-грошової оцінки земельної ділянки, оформленого у встановленому порядку (п. 4.1. Розділу 4 «Порядок прийому-передачі робіт»), а тому самостійно обирав рецензента, однак своїми діями порушив вимоги щодо здійснення відповідного етапу виконання звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки площею 3,0206 га, кадастровий № :01:001:0482.

Мукачівською міською радою 8-го скликання на 39 позачерговій сесії, що відбулась 17.10.2023, прийнято рішення № 1316/36-23 «Про скасування деяких рішень Мукачівської міської ради».

Згідно даного рішення Мукачівською міською радою скасовано рішення 35 позачергової сесії Мукачівської міської ради 8-го скликання № 1077 від 04.07.2023 року «Про надання дозволу на проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки несільськогосподарського призначення ТОВ «УНІВЕРСАЛ-М» (пп. 1.6 п. 6) та рішення 37 позачергової сесії Мукачівської міської ради 8-го скликання № 1276 від 22.08.2023 року «Про затвердження звіту про експертну грошову оцінку та продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення ТОВ «УНІВЕРСАЛ-М» (пп. 1.20 п. 1), що були підставою укладання між Мукачівською міською територіальною громадою та Товариством з обмеженою відповідальністю «УНІВЕРСАЛ-М» договору купівлі-продажу, серії та номер: 1044 про відчуження земельної ділянки площею 3,0206 га, кадастровий №:01:001:0482, 03.15 Для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, розташованої за адресою: Закарпатська область, Мукачівський район, м. Мукачево, вул. Парканія Івана, 1/5

Позивач своїм власним рішенням скасував рішення 35 позачергової сесії Мукачівської міської ради 8-го скликання від 04.07.2023 року за № 1077, на підставі якого затверджено звіт про експертну грошову оцінку спірної земельної ділянки та її продаж, яке було підставою для укладення спірного договору.

Вдночас, суд зазначає, що таке скасування здійснено після укладення спірного договору, коли таке скасоване рішення вже було фактично виконаним та вичерпало свою дію.

Сторони, укладаючи спірний договір, прямо переслідували мету відчуження територіальною громадою та набуття відповідачем земельної ділянки, під належним відповідачу спортивним комплексом. Позивач, після укладення договору, передав ділянку відповідачу, а також приймав оплату її вартості згідно визначеної за власним рішенням вартості землі.

Як слідує із правової позиції, що викладена у постанові КЦС ВС від 11.09.2024 у справі № 697/1148/23, правочини, вчинені внаслідок помилки, належать до категорії правочинів, в яких внутрішня воля співпадає з волевиявленням та дійсно спрямована на досягнення мети правочину, але формування такої волі відбулося під впливом обставин, які спотворили справжню волю особи.

Помилка це неправильне сприйняття особою фактичних обставин, що вплинуло на її волевиявлення, за відсутності якого можна було б вважати, що правочин не був би вчинений.

Для визнання правочину недійсним як укладеного під впливом помилки необхідно, щоб помилка мала істотне значення.

Під помилкою, що має істотне значення розуміється помилка щодо, зокрема, природи правочину, прав та обов?язків сторін.

Обставини, щодо яких помилилася сторона правочину (стаття 229 ЦК України), мають існувати саме на момент вчинення правочину.

Відповідно до частини 1 статті 230 ЦК України якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина 1 статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним.

Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування.

Також, як слідує із правовою позиції КЦС ВС від 04.12.2024 у справі № 369/322/23, сторона оспорюваного правочину, дії якої засвідчують спрямування її волі на збереження дійсності правочину та його виконання, не може надалі оспорювати правочин з підстав, про які вона знала або повинна була знати під час виявлення цієї волі, що випливає із засад добросовісності, на яких ґрунтується зобов?язання (частина третя (3) статті 509 ЦК України).

Така викладена вище позиція є логічним та послідовним продовженням практичних підходів Верховного Суду в застосуванні інститутів згідно статей 229 та 230 ЦК України, викладених, в тому числі, в правовій позиції КЦС ВС у постанові від 23.05.2024 у справі № 501/3591/21.

Натомість, суди в ході оцінки обставин оспорення правочинів, як таких що вчинені під приводу помилки чи внаслідок обману, в тому числі беруть до уваги поточну та попередню поведінку суб?єктів спірних правовідносин, дії, що вчинялися ними на виконання оспорюваного правочину, а також реальні передумови, які сприяли чи були пов?язані із укладенням такого правочину.

Подальший конфлікт чи виникнення іншого спору між сторонами правочину не повинен перешкоджати в дослідженні відповідних обставин, саме через призму поведінки та дій сторін, на момент його вчинення.

Подібної позиції дотримується Верховний Суд і у правовідносинах, що випливають із господарських зобов?язань, про що свідчить правовий висновок КГС ВС у постанові від 09.05.2024 у справі № 915/563/23.

Інститут визначений статтею 229 ЦК України стосується саме істотної помилки, яка полягає у неправильному сприйнятті стороною фактичних обставин, які в подальшому і вплинули на її волевиявлення вчинити відповідний правочин.

У випадку правильного розуміння таких обставин, сторона б не вчинила такий правочин, а її волевиявлення було б іншим, в тому числі протилежним.

Натомість, помилка може стосуватися тільки природи правочину, прав та обов?язків сторін, тобто обставин, які впливають на класифікацію правовідносин, які в подальшому виникли із правочину, пов?язані із його виконанням.

Втім, важливе значення має поведінка сторони після вчинення правочину, як вона стверджує під впливом помилки.

Спрямувавши свою волю на усвідомлене виконання зобов?язань за спірним правочином, зацікавлена сторона в подальшому не може посилатися на обставини, які вона могла усвідомити до вчинення таких вольових та цілеспрямованих дій.

Натомість, при застосуванні статті 229 ЦК України не береться до уваги помилка, що допущена внаслідок власного недбальства, незнання закону чи його неправильного тлумачення.

Не має правового значення помилка щодо розрахунку одержання користі від вчиненого правочину, а помилка внаслідок власного недбальства, незнання закону чи неправильного його тлумачення однією зі сторін не є підставою для визнання правочину недійсним.

Згідно рішення Конституційного Суду України від 16.04.2009 року за № 7-рп/2009, ненормативні правові акти органу місцевого самоврядування є актами одноразового застосування, вичерпують свою дію фактом їхнього виконання, тому вони не можуть бути скасовані чи змінені органом місцевого самоврядування після їх виконання.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала на тому, що вимога про визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування, яке виконано на час звернення з позовом до суду шляхом укладення відповідного договору, є неефективним способом захисту прав особи. Зазначене рішення вичерпало свою дію виконанням (близькі за змістом висновки викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 28.09.2022 у справі № 483/448/20, пункт 9.67; від 05.07.2023 у справі № 912/2797/21, пункт 8.13; від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21, пункт 180).

Позиція Конституційного Суду України від 16.04.2009 року за № 7-рп/2009 прямо вказує, що міська рада не мала права самостійно та за власною ініціативою, без волевиявлення відповідача, скасовувати рішення 35 позачергової сесії Мукачівської міської ради 8-го скликання від 04.07.2023 року за № 1077.

Натомість, таке скасування власного рішення не має правового значення в контексті спірного договору купівлі-продажу, оскільки на момент скасування такого рішення, вчинений між Міською радою та відповідачем договір купівлі-продажу землі був укладений та виконаний, а саме відповідач прийняв земельну ділянку, зареєстрував за собою право власності на неї, а також сплатив ціну такої земельної ділянки, а така оплата прийнята Мукачівською міською радою без зауважень чи заперечень.

При цьому, саме по собі скасування рішення не змінює цивільні права та обов?язки сторін за спірним договором купівлі-продажу, поза як чинність рішення лише обумовлювала умови такого договору, а також повноваження представника Міської ради на його укладення.

Подальші дії по виконанню спірного договору таким скасованим рішенням вже не охоплювалися, а відповідно і його скасування не може змінити вже реалізовану волю сторін такого правочину.

Як слідує із рішення Конституційного Суду України від 16.04.2009 року за № 7-рп/2009, ненормативні правові акти органу місцевого самоврядування є актами одноразового застосування, вичерпують свою дію фактом їхнього виконання, тому вони не можуть бути скасовані чи змінені органом місцевого самоврядування після їх виконання.

Такий висновок Конституційного Суду України зроблений виходячи із того, що в Конституції України закріплено принцип, за яким права і свободи людини та їх гарантії визначають зміст і спрямованість діяльності держави, яка відповідає перед людиною за свою діяльність (стаття 3). Органи місцевого самоврядування є відповідальними за свою діяльність перед юридичними і фізичними особами (стаття 74 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

Таким чином, органи місцевого самоврядування не можуть скасовувати свої попередні рішення, вносити до них зміни, якщо відповідно до приписів цих рішень виникли правовідносини, пов`язані з реалізацією певних суб`єктивних прав та охоронюваних законом інтересів, і суб`єкти цих правовідносин заперечують проти їх зміни чи припинення. Це є «гарантією стабільності суспільних відносин» між органами місцевого самоврядування і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього рішення, що узгоджується з правовою позицією, викладеною в абзаці другому пункту 5 мотивувальної частини Рішення Конституційного Суду України від 13 травня 1997 року № 1-зп у справі щодо несумісності депутатського мандата.

З наявних матеріалів справи не вбачається, що відповідач звертався до позивача із заявою про скасування такого рішення, яким дозволений продаж спірної ділянки. Таке рішення в судовому порядку недійсним чи скасованим (протиправним) не визнавалося.

У постанові Верховного Суду справа № 813/4387/17 від 28.09.2022 зазначено, що одним із суттєвих елементів принципу верховенства права є принцип юридичної визначеності. Цей принцип має різні прояви. Зокрема, він є одним з визначальних принципів «доброго врядування» і «належної адміністрації» (встановлення процедури і її дотримання), частково співпадає з принципом законності (чіткість і передбачуваність закону, вимоги до «якості» закону).

У пунктах 70-71 рішення по справі «Рисовський проти України» (29979/04) Європейський Суд з прав людини, аналізуючи відповідність мотивування Конвенції, підкреслює особливу важливість принципу «належного урядування», зазначивши, що цей принцип передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права людини, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб (рішення у справах «Беєлер проти Італії» (Beyeler v. Italy), №33202/96, пункт 120, «Онер`їлдіз проти Туреччини» (Oneryildiz v. Turkey), №48939/99, пункт 128, «Megadat.com S.r.l. проти Молдови» (Megadat.com S.r.l. v. Moldova), №21151/04, пункту 72, «Москаль проти Польщі» (Moskal v. Poland), №10373/05, пункту 51). Зокрема, на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок (див., наприклад, рішення у справах «Лелас проти Хорватії» (Lelas v. Croatia), заява №55555/08, пункт 74, від 20.05.2010 і «Тошкуце та інші проти Румунії» (Toscuta and Others v. Romania), заява № 36900/03, пункт 37) і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси (див. зазначені вище рішення у справах «Онер`їлдіз проти Туреччини» (Oneryildiz v. Turkey), пункт 128, та «Беєлер проти Італії» (Beyeler v. Italy), пункт 119).

Водночас, потреба виправити минулу «помилку» не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу (рішення у справі «Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки» (Pincova and Pine v. the Czech Republic), №36548/97, пункт 58).

Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків (рішення у справі «Лелас проти Хорватії» (Lelas v. Croatia), пункт 74).

Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються (рішення у справах «Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки» (Pincova and Pine v. the Czech Republic), пункту 58, «Ґаші проти Хорватії» (Gashi v. Croatia), № 32457/05, пункту 40, «Трґо проти Хорватії» (Trgo v. Croatia), №35298/04, пункту 67).

Суд повторно звертає увагу, що вимога про визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування, яке виконано на час звернення з позовом до суду шляхом укладення відповідного договору оренди, є неефективним способом захисту прав особи. Зазначене рішення вичерпало свою дію виконанням, а можливість його скасування не дозволить позивачу ефективно відновити володіння відповідною земельною ділянкою (подібних висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду в постановах від 21 серпня 2019 року у справі №911/3681/17 (провадження № 12-97гс19, пункт 39) та від 11 лютого 2020 року у справі № 922/614/19 (провадження № 12-157гс19), від 28 вересня 2022 року у справі № 483/448/20 (провадження №14-206цс21).

Натомість, під час розгляду справи, в якій на вирішення спору може вплинути оцінка рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування як законного або протиправного (наприклад, у спорі за віндикаційним позовом або про визнання недійсним договору), не допускається відмова в позові з тих мотивів, що рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування не визнане судом недійсним, або що таке рішення не оскаржене, відповідна позовна вимога не пред?явлена. Під час розгляду такого спору слід виходити з принципу jura novit curia «суд знає закони» (постанови Великої Палати Верховного Суду від 26 червня 2019 року у справі № 587/430/16-ц (провадження № 14-104цс19, пункт 50), від 04 грудня 2019 року у справі № 917/1739/17 (провадження № 12-161гс19, пункт 84), від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (провадження № 14-364цс19, пункт 101) та інші). Тому суд незалежно від того, оскаржене відповідне рішення чи ні, має самостійно дати правову оцінку рішенню органу державної влади чи місцевого самоврядування та викласти її у мотивувальній частині судового рішення (постанова Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21, пункт 109).

Втім, право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (частина 1 статті 321 ЦК України). Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів (стаття 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

У практиці Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) (наприклад, рішення ЄСПЛ у справах "Спорронґ і Льоннрот проти Швеції" від 23 вересня 1982 року, "Джеймс та інші проти Сполученого Королівства" від 21 лютого 1986 року, "Колишній король Греції та інші проти Греції" від 23 листопада 2000 року, "Трегубенко проти України" від 02 листопада 2004 року, "Булвес" АД проти Болгарії" від 22 січня 2009 року, "Щокін проти України" від 14 жовтня 2010 року, "Сєрков проти України" від 07 липня 2011 року, "East/West Alliance Limited" проти України" від 23 січня 2014 року) напрацьовано три критерії, які слід оцінювати на предмет сумісності заходу втручання у право особи на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції, а саме: чи є втручання законним; чи має воно на меті "суспільний", "публічний" інтерес; чи є такий захід (втручання у право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям.

Втручання держави в право на мирне володіння майном може бути виправдане за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності.

Принцип "пропорційності" передбачає, що втручання в право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно з національним законодавством і в інтересах суспільства, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання.

"Справедлива рівновага" передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються. 8.41. Пунктами 32-35 рішення ЄСПЛ від 24 червня 2003 року "Стретч проти Сполученого Королівства" визначено, що майном у зазначеній статті 1 Першого протоколу до Конвенції, вважається законне та обґрунтоване очікування набути майно або майнове право за договором, укладеним з органом публічної влади. За висновком ЄСПЛ у зазначеній справі, "наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила". Оскільки особу позбавили права на його майно лише з тих підстав, що порушення були вчинені з боку публічного органу, а не громадянина, у такому випадку мало місце "непропорційне втручання у право заявника на мирне володіння своїм майном та, відповідно, відбулось порушення статті 1 Першого протоколу Конвенції".

Принцип «належного урядування», як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість. Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам. З іншого боку, потреба виправити минулу "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.

У рішенні ЄСПЛ у справі "Пайн Велі Девелопмент ЛТД" та інші проти Ірландії" від 23 жовтня 1991 року зазначено, що статтю 1 Першого протоколу до Конвенції можна застосувати до захисту "правомірних очікувань" щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. "Правомірні очікування" виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним, та розраховувати на певний стан речей.

У випадку спірних правовідносин між Міською радою та Товариством, після ухвалення міською радою рішення про продаж земельної ділянки, що в тому числі включає затвердження її експертної оцінки, а також після сплати Товариством авансового внеску в рахунок такої вартості договору, в Товариства виникли правомірні очікування на набуття такої землі у приватну власність.

Тут слід відмітити, що по такій ділянці, на той момент, вже тривалий час знаходилося нерухоме майно Товариства, а відтак перспективи придбання ділянки, з боку інших суб?єктів, за положеннями законодавства України виключалися.

Натомість, за навності такого рішення Міської ради, а також подальшого вчинення Міською радою дій по укладенню договору купівлі-продажу землі та переходу права власності на земельну ділянку до Товариства, сплати таким повної її вартості, в останнього виникають правомірні очікування мирного володіти майном (володіти, користуватися та розпоряджатися ним).

При цьому, такі правомірні очікування, окремо від власне права власності на майно, також є об?єктом правового захисту згідно із статтею 1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України.

За таких підходів до оцінки спірних правовідносин, визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки буде мати односторонні негативні наслідки виключно для Товариства, поза як таке поклалося на належну правову процедуру та порядок і механізм обговорення та ухвалення рішень Міською радою щодо відчуження комунальної землі, не втручалося в такий процес, однак внаслідок стверджуваних Міською радою помилок, фактично позбавляється права власності на майно, не будучи винною в такій протиправній поведінці міської ради.

Задоволення позовних вимог міської ради з цих мотивів призводить до недотримання критеріїв сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном та порушує справедливий баланс між інтересами держави, пов??язаними з цим втручанням, та інтересами особи, яка зазнає такого втручання ТзОВ «УНІВЕРСАЛ-М», що є несумісним із вказаними гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції.

Подібна позиція викладена у постанові ВП ВС від 05.07.2023 у справі № 912/2797/21.

Відтак, судом критично оцінюється твердження позивача щодо впливу допущеної помилки на дійсність оспорюваного по цій справі правочину.

Поза тим, в силу відповідної практики судів касаційної інстанції, суд повинен також оцінити обставини, які існували на момент ухвалення рішення 37 позачергової сесії Мукачівської міської ради 8-го скликання № 1276 від 22.08.2023 року «Про затвердження звіту про експертну грошову оцінку та продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення ТОВ «УНІВЕРСАЛ-М» та вплив на нього, тобто стверджувані правові підстави ухвалення рішення 39 позачергової сесії Мукачівської міської ради 8-го скликання № № 1316/36-23 від 18.10.2023 року Про скасування деяких рішень Мукачівської міської ради».

Так, рішенням № 1276 від 22.08.2023 Міською радою, у складі пленарного засідання сесії ради, вирішено:

1) затвердити звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки несільськогосподарського призначення загальною площею 3,0206 га, кадастровий номер :01:001:0482, з цільовим призначенням «для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови» (код за КВЦПЗ: 03.15), розташованої за адресою: м. Мукачево, вул. Парканія Івана, 1/5;

2) визначити вартість вказаної земельної ділянки в сумі: 9 645 700 грн. (дев`ять мільйонів шістсот сорок п`ять тисяч сімсот грн., 00 копійок) без ПДВ;

3) продати товариству з обмеженою відповідальністю «УНІВЕРСАЛ-М» вказану земельну ділянку несільськогосподарського призначення за 9 645 700 грн. (дев`ять мільйонів шістсот сорок п`ять тисяч сімсот грн., 00 копійок) без ПДВ з розстроченням платежу на 6 (шість) місяців;

4) суму авансового внеску в розмірі 2 872 827,42 грн. (два мільйони вісімсот сімдесят дві тисячі вісімсот двадцять сім грн., 42 копійок), сплачену згідно договору про сплату авансового внеску від 17.07.2023, зарахувати до ціни продажу земельної ділянки;

5) продаж вчинити шляхом викупу та визначено суму, що підлягала перерахуванню товариством з обмеженою відповідальністю «УНІВЕРСАЛ-М» в розмірі 6 772 872, 58 грн. (шість мільйонів сімсот сімдесят дві тисячі вісімсот сімдесят дві гривні 58 копійок), з якої 50 відсотків платежу сплачується протягом 30 календарних днів після нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, решту 50 відсотків - рівними частинами протягом 6 (шість) місяці, згідно графіку, який є невід`ємною частиною договору купівлі-продажу;

6) уповноважити начальника відділу комунальної власності та земельних відносин Управління міського господарства Мукачівської міської ради Артура Саміляка на підписання договору купівлі-продажу вказаної земельної ділянки несільськогосподарського призначення з товариством з обмеженою відповідальністю «УНІВЕРСАЛ-М».

Через призму статті 128 Земельного кодексу України, таким рішенням Міська рада затвердила звіт оцінки, яким визначена вартість земельної ділянки, визначила вартість такої, виходячи із цього ж звіту, а також ухвалила продати земельну ділянку Товариству, із зарахуванням сплаченого Товариством авансового внеску в розмірі 2 872 827,42 грн. в ціну ділянки та визначивши порядок та строки оплати решти вартості - 6 772 872, 58 грн. Також, таким рішенням ухвалено уповноважити начальника відділу комунальної власності та земельних відносин Управління міського господарства Мукачівської міської ради Артура Саміляка на підписання договору купівлі-продажу вказаної земельної ділянки.

Рішенням Міської ради № 1316/36-23 від 17.10.2023 таке рішення № 1276 від 22.08.2023 скасовано з мотивів, що відображені в підставах позову.

Втім, після ухвалення Міською радою рішення № 1316/36-23 від 17.10.2023 така від виконання договору купівлі-продажу не відмовилася, а саме продовжила приймати від Товариства сплату ціни земельної ділянки, тобто виконувала умови договору купівлі-продажу.

Так, вказуючи на допущені помилки в ході ухвалення рішення № 1276 від 22.08.2023, Міська рада, в тому числі, посилається на недійсність звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки та недоліки механізму її рецензування.

Стаття 13 Закону України № 2658-ІІІ від 12.07.2001 року вказує, що рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) може виконувати оцінювач, який має не менш ніж дворічний досвід практичної діяльності з оцінки майна, експертні ради, що спеціально створені саморегулівними організаціями оцінювачів з метою контролю за якістю оцінки майна, яка проводиться оцінювачами - членами саморегулівної організації, оцінювачі, які мають не менш ніж дворічний досвід практичної діяльності з оцінки майна та працюють у Фонді державного майна України, а також інших органах, зазначених у статті 5 цього Закону.

У відповідності до статті 22 Закону України «Про оцінку земель», підставою для рецензування звіту з експертної грошової оцінки земельних ділянок на вимогу заінтересованих осіб є їх письмове звернення до осіб, яким відповідно до цього Закону надано право здійснювати рецензування.

Однак, такі конкретизовані вимоги Законом України «Про оцінку земель» чи порядком, що затверджений наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 09.01.2003 року за № 2, не встановлені.

Натомість, національний стандарт № 1, що затверджений ПКМУ від 10.09.2003 року за № 1440, в пункті 62 такого документу, виключно містить вказівку, що рецензування звіту про оцінку майна, зокрема, складеного в електронній формі, здійснюється на вимогу особи, яка використовує оцінку майна та її результати для прийняття рішень, у тому числі на вимогу замовників (платників) оцінки майна, органів державної влади та органів місцевого самоврядування, судів та осіб, які заінтересовані у неупередженому критичному розгляді оцінки майна, а також за власною ініціативою суб`єкта оціночної діяльності. Підставою для проведення рецензування є письмовий запит до осіб, які відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» мають право здійснювати рецензування звіту про оцінку майна (далі - рецензенти).

В свою чергу, пункт 63 цього стандарту наводить, що рецензування полягає у неупередженому об`єктивному розгляді оцінки майна особою, яка не має особистої матеріальної або іншої заінтересованості в результатах такої оцінки, відповідно до напряму та спеціалізації її кваліфікаційного свідоцтва.

Водночас, всі обмеження щодо проведення оцінки (або її рецензування), зокрема в частині особистої матеріальної або іншої заінтересованості в результатах оцінки, викладені в статті 8 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», та полягають в наступному.

Не допускається проведення оцінки майна суб`єктами оціночної діяльності - суб`єктами господарювання у таких випадках:

- проведення суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання оцінки майна, що належить йому або оцінювачам, які працюють у його складі, на праві власності або на яке зазначені особи мають майнові права;

- проведення оцінки майна фізичної особи-замовника або керівників юридичної особи, яка є замовником оцінки, оцінювачем, який має родинні зв`язки з зазначеними особами, або суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання, керівництво якого має зазначені зв`язки;

- проведення оцінки майна своїх засновників (учасників).

Під час оцінки майна, що здійснюється органами державної влади, у тому числі Фондом державного майна України, та органами місцевого самоврядування, встановлюються такі обмеження:

- не може передбачатися виключне право її проведення органами державної влади та органами місцевого самоврядування або оцінювачами, які працюють в органах державної влади та органах місцевого самоврядування, за винятком випадків, передбачених законом; не можуть передбачатися будь-які форми виключного права на проведення оцінки майна суб`єктами оціночної діяльності, які створені зазначеними органами державної влади та органами місцевого самоврядування.

Результати оцінки майна, проведеної з порушеннями зазначених обмежень, визнаються недійсними та підлягають обов`язковому скасуванню.

Оцінка майна у випадках її обов`язкового проведення, зазначених у статті 7 цього Закону, виконана суб`єктами, які не є суб`єктами оціночної діяльності, визнається недійсною.

Експліцитне тлумачення вказаних норм не вказує на недопустимість проведення рецензування звіту про оцінку майна фізичною особою-підприємцем суб?єктом оціночної діяльності, який одночасно є учасником юридичної особи суб?єкта оціночної діяльності, якою виконаний власне звіт про оцінку, поза як в такому випадку мова іде про різних суб`єктів правовідносин та господарювання, які незалежно один від одного повинні керуватися законодавством та стандартами оціночної справи.

Оскільки спірна земельна ділянка на будь-яких майнових чи інших правах суб?єкту оціночної діяльності, рецензенту, їх керівникам, учасникам чи засновникам, а також афілійованими із ними особами, не належить, підстав стверджувати про необ`єктивність чи неупередженість результатів такої оцінки та/або її рецензування немає.

При імпліцитній ж оцінці цих норм, через призму стверджуваних позивачем порушень законодавства про оцінку, вбачається що стверджувана позивачем помилка мала вплинути на неупередженість суб?єкта оціночної, а як наслідок і на вартість відчуженої ділянки, тим самим вказуючи на зв?язок між допущеною помилкою і негативними (несприятливими) наслідками для Міської ради.

Втім, в ході судового розгляду жодним учасником не заявлено клопотання про визначення дійсної (ринкової) вартості земельної ділянки на момент складення звіту про оцінку, ухвалення рішення № 1276 або ж укладення спірного договору купівлі-продажу.

Сторони вільні у розпорядженні належним їм процесуальними правами, і саме вони, як і інші учасники провадження, несуть ризик настання, в тому числі несприятливих наслідків, в зв?язку із вчиненням чи невчиненням ними відповідних процесуальних дій.

Відтак, немає підстав стверджувати, що наведені Міською радою порушення законодавства про оцінку та відповідних стандартів вплинуло на визначення вартості земельної ділянки, тобто констатує собою помилку сторони правочину, яка є істотною, та полягає у неправильному сприйнятті стороною фактичних обставин, які в подальшому вплинули на її волевиявлення вчинити відповідний правочин, в тому числі саме на таких умовах, зокрема по такій ціні.

Поза тим, в контексті продажу комунального майна, управління яким здійснюється Міською радою, суд звертає увагу, що при застосуванні статті 229 ЦК України не береться до уваги помилка, що допущена внаслідок власного недбальства, незнання закону чи його неправильного тлумачення.

Не має правового значення помилка щодо розрахунку одержання користі від вчиненого правочину, за наявності дій з боку зацікавленої сторони, в тому числі направлених на усвідомлене виконання умов такого правочину.

Відтак, в частині посилань Позивача на протиправність звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки площею та її рецензування, Суд враховує, що Закон України «Про оцінку земель», національний стандарт № 2, що затверджений ПКМУ від 28.10.2004 року за № 1442, національний стандарт № 1, що затверджений ПКМУ від 10.09.2003 року за № 1440, та Закон України № 2658-ІІІ від 12.07.2001 року не містять будь-яких обмежень щодо попередніх чи поточних взаємовідносин, зокрема господарських чи корпоративних, між оцінщиком та рецензентом.

Відтак, судом критично оцінюються твердження Позивача про те, що відповідний правочин вчинено під впливом істотної помилки.

В ході оцінки доказів суд бере до уваги, що по спірній земельній ділянці розташований належний Відповідачу цілісний майновий комплекс будівель спорткомплексу загальною площею 1027, 70 кв.м., що набутий за оплатним правочином у ВАТ «Мукачівприлад» у 2003 році.

Як наслідок, за сукупності обставин, наведених сторонами в ході розгляду справи, та на підставі наявних у справі доказів, такі дії позивача (щодо скасування власного рішення) не мають буть-яких правових наслідків та не спричиняють зміну правовідносин для відповідача, а тим паче не можуть в односторонньому порядку впливати на майнове становище чи обсяг активів відповідача, за відсутності конкретних фактів, які б могли вказувати на сприяння відповідача у будь-яких протиправних діях або ж узгодженого зловживання владними повноваженнями позивачем на користь відповідача, в ході відчуження такому земельної ділянки.

Положеннями статей 13-14 ГПК України унормовано, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

В той же час, кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Відповідно до статей 73, 74, 76-80 Господарського процесуального кодексу України, доказами у справі є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність чи відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Зважаючи на наведене, суд приходить до висновку про відмову в задоволенні позову та не знаходить підстав для визнання недійсним договору купівлі продажу, скасування державної реєстрації права власності та витребування земельної ділянки з кадастровим номером :01:001:0482 на користь Мукачівської міської територіальної громади.

Розподіл судових витрат.

Судові витрати по сплаті судового збору на підставі статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладаються на позивача у справі.

Враховуючи наведене та керуючись статтями 2, 13, 73, 74, 81, 129, 231, 236, 238, 240, 248 Господарського процесуального кодексу України, суд

УХВАЛИВ:

1. У задоволенні позову відмовити повністю.

2.Судові витрати покласти на позивача.

Рішення набирає законної сили в порядку ст. 241 Господарського процесуального кодексу України та може бути оскаржене до Західного апеляційного господарського суду у строк, визначений ст. 256 Господарського процесуального кодексу України.

Веб-адреса сторінки на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет, за якою учасники справи можуть отримати інформацію по справі, що розглядається - http://court.gov.ua/fair/sud5008/ або http://www.reyestr.court.gov.ua.

Повний текст судового рішення складено 28.05.2025

СуддяЛ. В. Андрейчук