РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"21" травня 2025 р. м. ХарківСправа № 922/2896/20

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Ольшанченка В.І.

при секретарі судового засідання Красовському В.С.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом керівника Харківської місцевої прокуратури №4 (теперішня назва Салтівська окружна прокуратура м. Харкова) (61038, м. Харків, вул. Глобинська, 23)
до Харківської міської ради (61003, м. Харків, м-н Конституції, 7) , Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (61003, м. Харків, м-н Конституції, 16) , Приватної фірми "Орієнтир-93" (61001, м. Харків, вул. Військова, 2) , ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 ) , ОСОБА_2 ( АДРЕСА_1 )
про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору, повернення майна,
за участю представників:

прокурора - Ногіної О.М.;

відповідача (ХМР) - не з`явився;

відповідача (УКМП) - не з`явився;

відповідача (ПП "Орієнтир-93") - не з`явився;

відповідача ( ОСОБА_1 ) - Слюсара А.М.;

відповідача ( ОСОБА_2 ) - ОСОБА_3 ;

ВСТАНОВИВ:

08.09.2020 прокурор подав позов, в якому просить суд:

- визнати незаконним та скасувати п. 41 додатку 1 до рішення 14 сесії Харківської міської ради 7 скликання Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова від 20.09.2017 №757/17;

- визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових будівель від 06.03.2018 №5560-В-С, укладений між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради та ПП Орієнтир-93, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Гавриловою С.А. і зареєстрований в реєстрі за №269;

- витребувати у ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 ) на користь територіальної громади міста Харкова в особі Харківської міської ради нежитлові приміщення 1-го поверху №№1-:-19, 7а, 7б площею 237,7 кв м в нежитловій будівлі літ. Б-1 за адресою: АДРЕСА_2 ;

- витребувати у ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_2 ) на користь територіальної громади міста Харкова в особі Харківської міської ради нежитлові приміщення 1-го поверху №7-:-19 площею 174,9 кв м та 2-го поверху №20-:-33 площею 178,4 кв м в нежитловій будівлі літ. А-2 за адресою: АДРЕСА_2 .

Судові витрати покласти на відповідачів.

23.10.2020 відповідач (ХМР) надав відзив на позовну заяву, в якому проти позову заперечує, посилаючись на відсутність у прокурора повноважень на звернення до суду з відповідним позовом, а також правомірність рішення Харківської міської ради щодо відчуження спірного об`єкта майна, оскільки ПФ Орієнтир-93, як орендар нежитлового приміщення мав переважне право на придбання вказаного об`єкта. Таким чином, відповідач вважає, що спірне рішення купівлі-продажу є правомірним та підстави для визнання його недійсним відсутні.

23.10.2020 відповідач (УКМП) надав відзив на позовну заяву, в якому проти позову заперечує, посилаючись на те, що Управлінням під час обрання способу приватизації не порушено вимог законодавства України та прокурором не доведено підстав для визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень.

ПП "Орієнтир-93", ОСОБА_1 та ОСОБА_2 відзиви на позов не надали.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 12.04.2021 (суддя Добреля Н.С.) в задоволенні позову відмовлено частково:

- визнано незаконним та скасовано п. 41 додатку 1 до рішення 14 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 20.09.2017 №757/17;

- визнано недійсним договір купівлі-продажу нежитлових будівель від 06.03.2018 №5560-В-С, укладений між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради та Приватним підприємством "Орієнтир-93", посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Гавриловою С.А. і зареєстрований в реєстрі за №269;

- стягнуто з Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради (61003, м. Харків, майдан Конституції, 16, ) на користь Прокуратури Харківської області (вулиця Богдана Хмельницького, 4, м. Харків, 61000) 1401,30 грн судового збору;

- стягнуто з Харківської міської ради (61003, м. Харків, майдан Конституції, 7, ) на користь Прокуратури Харківської області (вулиця Богдана Хмельницького, 4, м. Харків, 61000) 1401,30 грн судового збору;

- стягнуто з Приватного підприємства Орієнтир-93 (61001,м. Харків, вул. Військова, 2, ) на користь Прокуратури Харківської області (вулиця Богдана Хмельницького, 4, м. Харків, 61000) 1401,30 грн судового збору.

Постановою Східного апеляційного господарського суду від 09.10.2024 рішення Господарського суду Харківської області від 12.04.2021 скасовано в частині відмови у задоволенні позову частково та ухвалено в цій частині нове рішення, яким позов задоволено повністю:

- витребувано у ОСОБА_1 ( АДРЕСА_3 , РНОКПП: НОМЕР_1 ) на користь територіальної громади міста Харкова в особі Харківської міської ради нежитлові приміщення 1-го поверху №№ 1 -:-19, 7а, 7б площею 237,7 кв м в нежитловій будівлі літ. Б-1 за адресою: м. Харків, провулок Юр`ївський, 5;

- витребувано у ОСОБА_2 ( АДРЕСА_3 , РНОКПП: НОМЕР_2 ) на користь територіальної громади міста Харкова в особі Харківської міської ради нежитлові приміщення 1-го поверху №7-:-19 площею 174,9 кв м та 2-го поверху №20-:-33 площею 178,4 кв м в нежитловій будівлі літ. А-2 за адресою: АДРЕСА_2 ;

- стягнуто з Приватної фірми Орієнтир-93 (61001, м. Харків, вул. Військова, 2, ) на користь Харківської обласної прокуратури (61001, м. Харків, вул. Богдана Хмельницького, 4, ) 2156,42 грн судового збору за подання позовної заяви та 2814,21 грн судового збору за подання апеляційної скарги;

- стягнуто з Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, (61003, м. Харків, майдан Конституції, 16, ) на користь Харківської обласної прокуратури (61001, м. Харків, вул. Богдана Хмельницького, 4, ) 2156,42 грн судового збору за подання позовної заяви та 2814,21 грн судового збору за подання апеляційної скарги;

- стягнуто з Харківської міської ради, (61003, м. Харків, майдан Конституції, 7, ) на користь Харківської обласної прокуратури (61001, м. Харків, вул. Богдана Хмельницького, 4, ) 2156,42 грн судового збору за подання позовної заяви та 2814,21 грн судового збору за подання апеляційної скарги;

- стягнуто з фізичної особи ОСОБА_1 ( АДРЕСА_3 , РНОКПП: НОМЕР_1 ) на користь Харківської обласної прокуратури (61001, м. Харків, вул. Богдана Хмельницького, 4, ) 2156,42 грн судового збору за подання позовної заяви та 2814,21 грн судового збору за подання апеляційної скарги;

- стягнуто з фізичної особи ОСОБА_2 ( АДРЕСА_3 , РНОКПП: НОМЕР_2 ) на користь Харківської обласної прокуратури (61001, м. Харків, вул. Богдана Хмельницького, 4, ) 2156,42 грн судового збору за подання позовної заяви та 2814,21 грн судового збору за подання апеляційної скарги;

В решті рішення Господарського суду Харківської області від 12.04.2021 у справі №922/2896/20 залишено без змін.

Постановою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 15.01.2025 постанову Східного апеляційного господарського суду від 09.10.2024 та рішення Господарського суду Харківської області від 12.04.2021 скасовано. В частині позовних вимог про визнання незаконним та скасування рішення Харківської міської ради, визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових будівель прийняти нове рішення у позові відмовлено, а в частині позовних вимог про витребування нежитлових будівель справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.

07.02.2025 справа №922/2896/20 надійшла до Господарського суду Харківської області з Верховного Суду.

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 07.02.2025 справу №922/2896/20 призначено головуючому судді (судді-доповідачу) Ольшанченку В.І.

Ухвалою від 12.02.2025 Господарський суд Харківської області прийняв до свого провадження справу на новий розгляд в частині позовних вимог про витребування нежитлових будівель та ухвалив розглядати справу за правилами загального позовного провадження.

28.02.2025 прокурор надав письмові пояснення.

28.02.2025 відповідач ( ОСОБА_2 ) надав письмові пояснення.

Протокольною ухвалою від 24.03.2025 суд закрив підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті на 31.03.2025 о 15:00 год, у яке викликав учасників справи.

Ухвалою від 18.12.2024 Східний апеляційний господарський суд зупинив провадження заяви Салтівської окружної прокуратури м. Харкова (вх.16098 від 16.12.2024) про видачу наказів по справі №922/2896/20 до закінчення перегляду Верховним Судом справи №922/2896/20.

28.03.2025 до Господарського суду Харківської області надійшов з Східного апеляційного господарського суду апеляційний запит.

Ухвалою від 28.03.2025 господарський суд зупинив провадження у справі до закінчення розгляду Східним апеляційним господарським судом заяви Салтівської окружної прокуратури м. Харкова (вх.16098 від 16.12.2024) про видачу наказів по справі №922/2896/20 та направив всі матеріали справи до суду апеляційної інстанції.

Ухвалою від 04.04.2025 Східний апеляційний господарський суд залишив без розгляду заяву Салтівської окружної прокуратури м. Харкова (вх.№16098 від 16.12.2024) про видачу виконавчих документів.

14.04.2025 справа №922/2896/20 повернулася до Господарського суду Харківської області.

Ухвалою від 23.04.2025 суд поновив провадження у справі та призначив судове засідання на 30 квітня 2025 року о 15:30 год.

В судовому засіданні 30.04.2025 було оголошено перерву до 05.05.2025 о 15:30 год.

05.05.2025 прокурор та відповідачі ОСОБА_1 , ОСОБА_2 надали письмові пояснення щодо Закону №4292-ІХ від 12.03.2025 Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача.

Також, відповідач (Харківська міська рада) надала клопотання, в якому просить врахувати наведене щодо Закону України від 12 березня 2025 року №4292-IX Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача.

В судовому засіданні 05.05.2025 оголошено перерву до 12.05.2025 о 14:30 год.

В судовому засіданні 12.05.2025 прокурор позовні вимоги щодо витребування майна підтримав у повному обсязі з підстав наведених в позовній заяві та письмових поясненнях.

Представник Харківської міської ради та Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради проти задоволення позову заперечував, посилаючись на необхідність залишення заяви без руху.

Представник ОСОБА_1 проти задоволення позову заперечував, посилаючись на відсутність правових підстав для витребування майна у добросовісного набувача.

Представник ОСОБА_2 проти задоволення позову заперечував з підстав викладених у своїх письмових поясненнях, вказуючи на відсутність правових підстав для витребування майна у добросовісного набувача.

Представник Приватної фірми «Орієнтир-93» у судове засідання 12.05.2025 не з`явився, про причини неявки суду не повідомив, хоча відповідач (ПФ «Орієнтир-93») був належним чином повідомлений про день, час та місце розгляду справи.

Відповідачі: ПФ «Орієнтир-93», ОСОБА_1 , ОСОБА_2 відзиви на позов та витребувані судом документи не надали.

Справа розглядається за наявними в ній матеріалами, відповідно до ч. 9 ст. 165, ч. 2 ст. 178 та ч. 1 ст. 202 ГПК України.

Дослідивши матеріали справи та вислухавши пояснення представників учасників справи, суд встановив наступне.

22.08.2017 між Управлінням комунального майна (орендодавець) та ПФ "Орієнтир-93" (орендар) був укладений договір оренди №1372 (надалі договір оренди), за яким орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення 1-го поверху №№ 1-:-19, 7а, 7б площею 237,7 кв м в нежитловій будівлі літ. "Б-1" та приміщення 1-го поверху №7-:-19 площею 174,9 кв м, 2-го поверху №20-:-33 площею 178,4 кв м в нежитловій будівлі літ "А-2" загальною площею 591,0 кв м, розташовані за адресою: АДРЕСА_4 , «Б-1» для розміщення суб`єкта господарювання, що надає побутові послуги населенню.

Відповідно до п. 3.1 вказаного договору оренди вартість об`єкта оренди складала 519757,00 грн без ПДВ.

Згідно з п. 5.2 договору оренди орендар зобов`язаний за письмовою згодою орендодавця, за свій рахунок здійснювати капітальний ремонт при наявності узгодженої проектно-кошторисної документації та дозволу, отриманого відповідно з чинним законодавством. Здійснювати реконструкцію орендованого майна за письмовою згодою орендодавця за свій рахунок за окремими проектами, які розроблені спеціалізованими проектними організаціями і узгоджені з управлінням містобудування і архітектури Харківської міської ради до початку проведення робіт, при наявності дозволу, отриманого відповідно з діючим законодавством.

Відповідно до п. 5.3 договору оренди орендар має право за письмовою згодою орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, провадити невід`ємні поліпшення, які необхідні для здійснення господарської діяльності, зумовлює підвищення його вартості. Якщо невід`ємні поліпшення майна зроблені за згодою орендодавця, орендар має право на відшкодування вартості необхідних витрат або зарахування їх вартості тільки у разі придбання об`єкта у власність.

Пунктом 10.1 договору оренди встановлено строк його дії до 22.07.2020.

30.08.2017 ПФ "Орієнтир-93" надало Управлінню комунального майна лист (вх. №12588), у якому просило дозволити приватизацію вказаних приміщень шляхом викупу.

На підставі вказаного звернення Харківською міською радою прийнято відповідне рішення, а саме у п. 41 додатку 1 до рішення 14 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 20.09.2017 №757/17, міська рада дозволила приватизувати вказаний об`єкт нерухомого майна шляхом викупу.

22.09.2017 ПФ "Орієнтир-93" звернулась до Управління комунального майна з листом (вх. №13970), у якому просила оцінку для приватизації вказаного майна провести суб`єктом оціночної діяльності Товарною біржею "Евромаркет".

На підставі вказаного листа Товарною біржею "Евромаркет" складено звіт про незалежну оцінку нерухомого майна, затверджений Управлінням комунального майна 30.10.2017, за яким вартість вказаного майна станом на 30.10.2017 без ПДВ складає 521150,00 грн.

06.03.2018 між Управлінням комунального майна (продавець) та ПФ "Орієнтир-93" (покупець) укладено договір купівлі-продажу №5560-В-С (надалі договір), за яким продавець зобов`язується передати у власність, а покупець зобов`язується прийняти: нежитлові приміщення 1-го поверху №№ 1-:-19, 7а, 7б площею 237,7 кв м в нежитловій будівлі літ. "Б-1" та приміщення 1-го поверху №7-:-19 площею 174,9 кв м, 2-го поверху №20-:-33 площею 178,4 кв м в нежитловій будівлі літ "А-2" загальною площею 591,0 кв м, розташовані за адресою: м. Харків, провулок Юр`ївський, 5 та орендовані Приватною фірмою «Орієнтир-93» згідно з договором оренди №1372 від 22.08.2017.

Згідно з п. 2 договору оціночна вартість нежитлових приміщень, що відчужуються, визначена у відповідності до Методики оцінки, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України №1891 від 10.12.2003 (в редакції постанови КМУ від 25.11.2015 №1033), зафіксована у висновках оцінювача про вартість об`єкта оцінки станом на 30.09.2017, затверджених Управлінням комунального майна та приватизації департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради 30.10.2017, і складає 521150,00 грн. Разом з ПДВ 625380,00 грн.

Відповідно до п. 3.2 договору покупець сплачує продавцю вартість нежитлових приміщень в сумі 625380,00 грн протягом 30 календарних днів з моменту нотаріального посвідчення цього договору.

Договір купівлі-продажу №5560-В-С від 06.03.2018 посвідчено приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гавриловою С.А. за реєстровим №269.

У договорі купівлі-продажу вказано, що його укладено на підставі Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017 - 2022 рр, затвердженої рішенням 13 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 21.06.2017 №691/17.

Як убачається з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 24.04.2020 №207505693, 01.10.2018 між ПФ "Орієнтир-93" та ОСОБА_1 був укладений договір купівлі-продажу, зареєстрований приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гавриловою С.А. за №1459, за яким право власності на нежитлові приміщення 1-го поверху №№1-:-19, 7а, 7б площею 237,7 кв м в нежитловій будівлі літ. «Б-1» та приміщення 1-го поверху №7-:-19 площею 174,9 кв м та 2-го поверху №20-:-33 площею 178,4 кв м в нежитловій будівлі літ «А-2» загальною площею 591,0 кв м розташовані за адресою: АДРЕСА_2 , перейшло до ОСОБА_1 .

Сам договір купівлі-продажу від 01.10.2018 між ПФ "Орієнтир-93" та ОСОБА_1 ані прокурором, ані відповідачами не надано суду.

Також, як убачається з цього витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 01.01.2018 між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 був укладений договір дарування, зареєстрований приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гавриловою С.А. за №1463, за яким право власності на нежитлові приміщення 1-го поверху №7-:-19 площею 174,9 кв м та 2-го поверху №20-:-33 площею 178,4 кв м в нежитловій будівлі літ «А-2» за адресою: АДРЕСА_2 перейшло до ОСОБА_2 .

Як убачається з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 04.04.2019 за ОСОБА_2 зареєстроване право власності на нежитлову будівлю літ "А-2" площею 434,5 кв м за адресою: АДРЕСА_2 на підставі договору дарування р.№1463 від 01.10.2018, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Гавриловою С.А., та Висновку щодо технічної можливості об`єднання нежитлових приміщень №195, виданого 14.01.2019 ТОВ Харківське міське бюро нерухомості.

Як убачається з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 04.04.2019 за ОСОБА_1 зареєстроване право власності на нежитлову будівлю літ "Б-1" площею 269,8 кв м за адресою: АДРЕСА_2 на підставі договору купівлі-продажу р.№1459 від 01.10.2018, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Гавриловою С.А., та Висновку щодо технічної можливості об`єднання нежитлових приміщень №195, виданого 14.01.2019 ТОВ Харківське міське бюро нерухомості.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог, суд виходить з наступного.

Верховний Суд в своїй постанові від 15.01.2025 вже вирішив справу в частині позовних вимог про визнання незаконним та скасування рішення Харківської міської ради, визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових будівель.

Скасовуючи постанову апеляційного суду та відмовляючи в позові в цій частині Верховний Суд вказав на неефективність обраного позивачем способу захисту права.

Зокрема щодо вимоги про визнання незаконним та скасування пункту 41 додатку 1 до рішення 14-ої сесії 7-ого скликання відповідача - 3 від 20.09.2017 №757/17 «Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова» зазначено, що вимога про визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування, яке виконано на час звернення з позовом до суду шляхом укладення відповідного договору, є неефективним способом захисту прав особи. В обґрунтування суд касаційної інстанції послався на правові висновки викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.07.2023 у справі №912/2797/21, від 21.08.2019 у справі №911/3681/17, від 11.02.2020 у справі №922/614/19, від 28.09.2022 у справі №483/448/20.

Щодо вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових будівель від 06.03.2018 №5560-В-С, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Гавриловою С.А. і зареєстрованого в реєстрі за №269, Верховним Судом зазначено, що такі вимоги є неналежними, зокрема неефективними способами захисту права власника і їхнє задоволення не відновить володіння позивачем його майном, з посиланням на постанову Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2024 у справі №204/8017/17.

За таких обставин суд розглядає справу виключно в межах позовних вимог про витребування нерухомого майна з власності ОСОБА_1 , ОСОБА_4 .

Верховний Суд, скасовуючи постанову апеляційного суду в цій частині, послався на те, що Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 29.09.2020 по справі №688/2908/16-ц звертала увагу, що відсутність договірних відносин між сторонами до моменту укладення договору не означає, що на переддоговірній стадії сторони не несуть жодних обов`язків по відношенню одна до одної. Добросовісність та розумність належать до фундаментальних засад цивільного права (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Отже, і на переддоговірній стадії сторони повинні діяти правомірно, зокрема, поводитися добросовісно, розумно враховувати інтереси одна одної, утримуватися від недобросовісних дій чи бездіяльності. Прояви таких обов`язків та недобросовісної чи нерозумної поведінки є численними і не можуть бути визначені у вичерпний спосіб (пункт 37). При цьому обов`язок діяти добросовісно поширюється на обидві сторони (пункт 38).

Також суд касаційної інстанції зазначив, що суди обох інстанцій взагалі не досліджували питання добросовісності набуття нерухомого майна відповідачами 4 та 5. При цьому суд апеляційної інстанції обмежився лише дослідженням питання недобросовісності набуття майна відповідачем-1, що при вирішенні спору у даній справі, з урахуванням викладеного у цьому пункті постанови, є недостатнім, та не дає правових підстав вважати, що постанова суду апеляційної інстанції є законною та обґрунтованою.

Згідно з ч.1 ст. 330 ЦК України якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.

Відповідно до ч.1 статті 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно:

1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння;

2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;

3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Право власності на спірне майно, а саме на нежитлові приміщення 1-го поверху №№1-:-19, 7а, 7б площею 237,7 кв м в нежитловій будівлі літ. «Б-1» та приміщення 1-го поверху №7-:-19 площею 174,9 кв м та 2-го поверху №20-:-33 площею 178,4 кв м в нежитловій будівлі літ «А-2» загальною площею 591,0 кв м розташовані за адресою: АДРЕСА_2 , перейшло до ОСОБА_1 за відплатним договором купівлі-продажу від 01.10.2018.

Матеріали справи не містять будь-яких доказів того, що укладаючи вищевказаний договір купівлі-продажу ОСОБА_1 діяла недобросовісно.

Як вбачається з матеріалів справи, придбавши це нерухоме майно вона вже більше 6 років самостійно володіє, користується та розпоряджається частиною спірних приміщень, тобто цей правочин не мав характеру удаваного або фіктивного. Теж саме стосується і ОСОБА_2 .

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в постанові від 05.06.2024 у справі №922/461/22 зазначив, що якщо спірне майно є об`єктом нерухомості, то для визначення добросовісності його набувача крім приписів статті 388 ЦК України слід застосовувати спеціальну норму пункту 1 частини першої статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", відповідно до якої державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (п. 42).

Отже, добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. Такі висновки сформульовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.10.2019 у справі №922/3537/17, від 01.04.2020 у справі №610/1030/18, від 15.06.2021 у справі №922/2416/17, від 02.11.2021 у справі №925/1351/19 (п. 43).

Оскільки станом на дату укладення договору купівлі-продажу від 01.10.2018 будь-яких обтяжень, обмежень, прав третіх осіб в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано не було, що підтверджується наявними у справі витягами, ОСОБА_1 укладаючи цей правочин мала всі підстави покладатися на такі відомості.

Крім того слід зазначити, що прокурор в ході розгляду справи в суді неодноразово наголошував на тому, що ОСОБА_1 та ОСОБА_2 є добросовісними набувачами, що вкупі з відсутністю у справі жодних доказів щодо їх недобросовісності приводить суд до висновку про добросовісність відповідачів ОСОБА_1 , ОСОБА_2 .

Надаючи оцінку підставам для витребування майна від добросовісних набувачів суд виходить із наступного.

Статтею 388 ЦК України (в чинній редакції) унормоване право власника на витребування майна від добросовісного набувача.

Так, згідно з ч. 1 цієї статті якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно:

1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння;

2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;

3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Відповідно до ч. 2 майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо:

1) воно було продане або передане у власність у порядку, встановленому для виконання судових рішень;

2) воно було продане такому набувачеві на електронному аукціоні у порядку, встановленому для приватизації державного та комунального майна.

Частиною 3 передбачено що держава, територіальна громада, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті, також не може витребувати майно від добросовісного набувача на свою користь, якщо:

1) з моменту реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності першого набувача на нерухоме майно, передане такому набувачеві з державної або комунальної власності у приватну власність, незалежно від виду такого майна, минуло більше десяти років;

2) з дати передачі першому набувачеві з державної або комунальної власності у приватну власність нерухомого майна, щодо якого на момент такої передачі законодавством не була встановлена необхідність державної реєстрації правочину або реєстрації права власності, минуло більше десяти років.

Зміна першого та подальших набувачів не змінює порядку обчислення та перебігу граничного строку для витребування майна, передбаченого цією частиною.

Згідно з ч. 1 ст. 10 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.

Відповідно до п. 30 ч. 1 ст. 26 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні (в редакції чинній на 20.09.2017) виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються такі питання: прийняття рішень щодо відчуження відповідно до закону комунального майна; затвердження місцевих програм приватизації, а також переліку об`єктів комунальної власності, які не підлягають приватизації; визначення доцільності, порядку та умов приватизації об`єктів права комунальної власності; вирішення питань про придбання в установленому законом порядку приватизованого майна, про включення до об`єктів комунальної власності майна, відчуженого у процесі приватизації, договір купівлі-продажу якого в установленому порядку розірвано або визнано недійсним, про надання у концесію об`єктів права комунальної власності, про створення, ліквідацію, реорганізацію та перепрофілювання підприємств, установ та організацій комунальної власності відповідної територіальної громади.

Рішенням 13 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 21.06.2017 №691/17 затверджено Програму приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017 - 2022 р.р. (надалі Програма приватизації),

Пунктом 1.1 Програми приватизації визначено, що її розроблено відповідно до Конституції України, Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, Законів України "Про місцеве самоврядування в Україні", Про приватизацію державного майна", Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та інших законодавчих актів, що регулюють питання власності.

У Програмі визначено мету, пріоритети та умови приватизації комунального майна територіальної громади міста на 2017 - 2022 р.р.

Згідно з п. 3.1 Програми приватизації ініціатива щодо приватизації об`єктів комунальної власності може виходити як від Управління, так і від інших виконавчих органів Харківської міської ради, осіб, які можуть бути покупцями відповідно до законодавства.

Ініціатива щодо визначення способу приватизації належить Управлінню.

Приватизація об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова здійснюється способами, що визначаються законодавством України і цією Програмою (п. 3.3).

Пункт 3.4 Програми приватизації визначає, що приватизація об`єктів здійснюється: шляхом викупу, продажу об`єктів приватизації на аукціоні (у тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни), продажу об`єктів приватизації за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону, іншими способами, які встановлюються спеціальними законами, що регулюють особливості приватизації об`єктів окремих галузей.

Викуп застосовується щодо об`єктів комунальної власності, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими та нормативними актами, а також щодо тих, які не продано на аукціоні, за конкурсом.

Відповідно до п. 3.7 Програми приватизації Управлінням готується проект рішення Харківської міської ради з переліками об`єктів, що пропонуються для приватизації за способами їх приватизації.

Рішення про затвердження переліків об`єктів, що підлягають приватизації, приймається на пленарному засіданні сесії Харківської міської ради за поданням Управління (п. 3.8).

Згідно з п. 7.1 Програми приватизації відчуження об`єктів комунальної власності здійснюється із врахуванням вимог Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", а також інших законодавчих та нормативно-правових актів у цій сфері.

Умови та порядок відчуження комунального майна вносяться на розгляд сесії для кожного об`єкта окремим рішенням (п. 7.2).

Таким чином, Харківською міською радою в межах її виключних повноважень, визначених у пункті 30 частини 1 статті 26 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні, затверджено місцеву програму відчуження комунального майна.

Матеріали справи не містять відомостей про те, що станом на 20.09.2017 Програму приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017 - 2022 р.р. було скасовано чи визнано недійсною.

Зокрема, на підставі вказаної Програми прийнято рішення Харківської міської ради від 20.09.2017 №757/17, про що зазначено безпосередньо в рішенні, пунктом 41 додатку 1 якої прийняте рішення відчужити нежитлові приміщення 1-го поверху №№1-:-19, 7а, 7б площею 237,7 кв м в нежитловій будівлі літ. «Б-1» та приміщення 1-го поверху №7-:-19 площею 174,9 кв м та 2-го поверху №20-:-33 площею 178,4 кв м в нежитловій будівлі літ «А-2» загальною площею 591,0 кв м розташовані за адресою: м. Харків, провулок Юр`ївський, 5 шляхом викупу.

З огляду на це суд доходить висновку, що вищезазначене нерухоме майно вибуло з володіння власника за його волею - на підставі рішень 13 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 21.06.2017 №691/17, 14 сесії 7 скликання Харківської міської ради від 20.09.2017 №757/17, прийнятих в межах виключних повноважень ради щодо затвердження місцевих програм приватизації та прийняття рішень щодо відчуження відповідно до закону комунального майна.

Відповідно до п. 4 ст. 236 ГПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в постанові від 05.06.2024 у справі №922/461/22 зазначив (п. 41) добросовісним набувачем є особа, яка не знала і не могла знати про те, що майно придбане в особи, яка не мала права його відчужувати. Недобросовісний набувач, навпаки, на момент здійснення угоди про відчуження спірного майна знав або міг знати, що річ відчужується особою, якій вона не належить і яка на її відчуження не має права. Від недобросовісного набувача майно може бути витребувано в будь-якому випадку. Від добросовісного - лише в передбачених законом випадках. Наявність у діях власника волі на передачу майна іншій особі унеможливлює витребування майна від добросовісного набувача.

За таких обставин, з огляду на волю Харківської міської ради на передачу майна іншій особі, не вбачається підстав, передбачених ч. 1 ст. 388 ЦК України для витребування нерухомого майна з володіння добросовісних набувачів, а відтак вони набувають права власності на нього в силу ст. 330 ЦК України, позов в цій частині задоволенню не підлягає.

Крім того, 09 квітня 2025 року набрав чинності Закон України від 12 березня 2025 року №4292-IX Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача, пунктом 3 розділу І якого доповнено статтю 390 ЦК України доповнено частиною п`ятою такого змісту:

"5. Суд одночасно із задоволенням позову органу державної влади, органу місцевого самоврядування або прокурора про витребування нерухомого майна від добросовісного набувача на користь держави чи територіальної громади вирішує питання про здійснення органом державної влади або органом місцевого самоврядування компенсації вартості такого майна добросовісному набувачеві.

Суд постановляє рішення про витребування нерухомого майна від добросовісного набувача на користь держави чи територіальної громади, за умови попереднього внесення органом державної влади, органом місцевого самоврядування або прокурором вартості такого майна на депозитний рахунок суду. Перерахування грошових коштів як компенсації вартості нерухомого майна з депозитного рахунку суду здійснюється без пред`явлення добросовісним набувачем окремого позову до держави чи територіальної громади.

Держава чи територіальна громада, яка на підставі рішення суду компенсувала добросовісному набувачеві вартість майна, набуває право вимоги про стягнення виплачених грошових коштів як компенсації вартості майна до особи, з вини якої таке майно незаконно вибуло з володіння власника. Порядок компенсації, передбачений цією частиною, не застосовується щодо об`єктів приватизації, визначених Законом України "Про приватизацію державного житлового фонду".

Для цілей цієї статті під вартістю майна розуміється вартість майна, оцінка (експертно-грошова оцінка земельної ділянки) якого здійснена в порядку, визначеному законом, чинна на дату подання позовної заяви".

Пунктом 2 розділу II Прикінцевих та перехідних положень Закону України від 12 березня 2025 року №4292-IX встановлено, що положення цього Закону мають зворотну дію в часі в частині умов та порядку компенсації органом державної влади або органом місцевого самоврядування добросовісному набувачеві вартості нерухомого майна, оцінка (експертно-грошова оцінка земельної ділянки) якого здійснена в порядку, визначеному законом, чинна на дату подання позовної заяви, у справах, в яких судом першої інстанції не ухвалено рішення про витребування майна у добросовісного набувача на день набрання чинності цим Законом, а також у частині порядку обчислення та перебігу граничного строку для витребування чи визнання права щодо:

нерухомого майна, право власності на яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно до дня набрання чинності цим Законом;

нерухомого майна, щодо якого на момент його передачі першому набувачеві законом не була встановлена необхідність державної реєстрації правочину або реєстрації права власності і дата його передачі першому набувачеві передує дню набрання чинності цим Законом.

Проте прокурором не надано до матеріалів справи оцінку вартості спірного нерухомого майна, про витребування якого заявлений позов, зроблений у відповідності до вимог Закону України Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні, не внесена відповідна сума вартості такого майна на депозитний рахунок суду, що в силу приписів ст. 390 ЦК України унеможливлює задоволення позову та є окремою підставою для відмови в позові прокурора.

Згідно з ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Прокурор не надав суду доказів недобросовісного набуття відповідачами ОСОБА_1 та ОСОБА_2 спірного майна, визнання недійсним або скасування підстав його набуття.

Виходячи з вищевикладеного, суд вважає позовні вимоги прокурора про витребування у ОСОБА_1 на користь територіальної громади міста Харкова в особі Харківської міської ради нежитлових приміщень 1-го поверху №№1-:-19, 7а, 76 площею 237,7 кв м в нежитловій будівлі літ. Б-1 за адресою: АДРЕСА_2 , та витребування у ОСОБА_2 на користь територіальної громади міста Харкова в особі Харківської міської ради нежитлових приміщень 1-го поверху №7-:-19 площею 174,9 кв м та 2-го поверху №20-:-33 площею 178,4 кв м в нежитловій будівлі літ А-2 за адресою: АДРЕСА_2 необґрунтованими, недоведеними та непідлягаючими задоволенню повністю.

Витрати зі сплати судового збору, відповідно до ст. 129 ГПК України, суд покладає на прокурора.

Керуючись ст. 330, 388, 390 ЦК України, ст. 10, 26 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні, ст. 73, 74, 76 - 80, 86, 129, 165, 178, 202, 233 - 240 ГПК України,

ВИРІШИВ:

В позові керівника Харківської місцевої прокуратури №4 (теперішня назва Салтівська окружна прокуратура м. Харкова) (61038, м. Харків, вул. Глобинська, 23) до: Харківської міської ради (61003, м. Харків, м-н Конституції, 7), Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (61003, м. Харків, м-н Конституції, 16), Приватної фірми "Орієнтир-93" (61001, м. Харків, вул. Військова, 2), ОСОБА_2 ( АДРЕСА_1 ), ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 ) про: витребування у ОСОБА_1 на користь територіальної громади міста Харкова в особі Харківської міської ради нежитлових приміщень 1-го поверху №№1-:-19, 7а, 7б площею 237,7 кв м в нежитловій будівлі літ. «Б-1» за адресою: АДРЕСА_2 , та витребування у ОСОБА_2 на користь територіальної громади міста Харкова в особі Харківської міської ради нежитлових приміщень 1-го поверху №7-:-19 площею 174,9 кв м та 2-го поверху №20-:-33 площею 178,4 кв м в нежитловій будівлі літ «А-2» за адресою: м. Харків, провулок Юр`ївський, 5 - відмовити повністю.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційного скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржено до Східного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Повне рішення складено "21" травня 2025 р.

Суддя В.І. Ольшанченко

Веб-адреса сторінки на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет, за якою учасники справи можуть отримати інформацію по справі - http://reyestr.court.gov.ua.