РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

12.05.2025Справа № 910/1272/25

Господарський суд міста Києва у складі судді Пукаса А.Ю., за участю секретаря судового засідання Салацької О.В., розглянувши в порядку загального позовного провадження матеріали справи

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Науково-виробниче підприємство «Завод рятувальних засобів» (вул.Лютнева, буд 58-Г, м. Київ, 03131; ідентифікаційний код 34663394)

до Київської міської ради (вул. Хрещатик, буд. 36, м. Київ, 01001, ідентифікаційний код 22883141)

про визнання укладеним додаткового договору,

Представники сторін:

від позивача: Андрусенко Олександр Вісильович

від відповідача: Перепелицін Костянтин Михайлович

РОЗГЛЯД СПРАВИ СУДОМ

1. Стислий виклад позиції Позивача

До Господарського суду міста Києва звернулось Товариство з обмеженою відповідальністю Товариство з обмеженою відповідальністю «Науково-виробниче підприємство «Завод рятувальних засобів» (далі за текстом - ТОВ «НВП «Завод рятувальних засобів», Позивач) з позовом до Київської міської ради (далі за текстом - Відповідач), в якому Позивач просить суд:

- визнати укладеним між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Науково - виробниче підприємство «Завод рятувальних засобів» Додатковий договір Договору оренди земельної ділянки до Договору оренди земельної ділянки укладеного на підставі рішення Господарського суду м. Києва від 21.10.2008 року по справі №18/317, на той самий строк і на тих самих умовах в такій редакції:

«Додатковий договір

про поновлення Договору оренди земельної ділянки до Договору оренди земельної ділянки (проект)

м. Київ « » липня 2023 р.

Київська міська рада (ідентифікаційний номер 22883141, м. Київ, вул. Хрещатик, 36) - далі у тексті - «Орендодавець», в особі Київського міського голови Кличка Віталія Володимировича, який діє на підставі ст. 42 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» з однієї сторони, та Товариство з обмеженою відповідальністю «Науково - виробниче підприємство «Завод рятувальних засобів» (ідентифікаційний номер - 34663394, Україна, 03131, місто Київ, вулиця Лютнева, будинок 58-Г) - далі у тексті - «Орендар», в особі Директора Алимової Тетяни, який діє на підставі Статуту, з другої сторони, на підставі статті 792 Цивільного кодексу України, статті 33 Закону України «Про оренду землі», уклали даний Додатковий договір до Договору оренди земельної ділянки, укладений на підставі рішення Господарського суду м. Києва від 21.10.2008 року по справі №18/317, яке набрало законної сили 03.11.2008 року, запис про державну реєстрацію прав та їх обтяжень здійснено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дубенко К.Е. 27.06.2023 року, індексний номер:68206608 (далі по тексту- Договір оренди), про нижченаведене:

1. Поновити на 15 (п`ятнадцять) років Договір оренди.

2. Інші умови Договору оренди, не обумовлені даним Додатковим договором, залишаються без змін.

3. Даний Додатковий договір набуває чинності з дати його державної реєстрації.

4. Даний Додатковий договір складений українською мовою в двох примірниках для кожної із Сторін.

ПІДПИСИ СТОРІН

ОРЕНДОДАВЕЦЬ:

Київський міський голова

_________________Кличко В.

ОРЕНДАР:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Науково - виробниче підприємство «Завод рятувальних засобів» ідентифікаційний номер - 34663394, Україна, 03131, місто Київ, вулиця Лютнева, будинок 58-Г

Директор

__________________ Алимова Т.»

В обґрунтування позовних вимог Позивач зазначає, що Відповідач, незважаючи на дотримання Позивачем умов Договору оренди земельної ділянки від 21.10.2008 та своєчасне направлення Відповідачу 13.07.2023 листа-повідомлення про поновлення договору оренди з відповідним проектом додаткової угоди, станом на дату звернення із даними позовом до суду не надав відповіді, в якій би погодив чи відмовив Позивачу в поновленні Договору оренди, що є порушенням на думку Позивача його прав, як добросовісного Орендаря земельної ділянки, який виконував умови договору оренди, скористався своїм переважим правом на укладання договору оренди, використовує земельну ділянку за її цільовим призначенням, не має заборгованості з орендної плати тощо, а отже має всі підстави для поновлення договору оренди.

У поданій відповіді на відзив Позивач зазначає, що подовження оренди земельної ділянки Позивачу потрібно для експлуатації та обслуговування власних існуючих будівель і споруд та благоустрою території з озелененням на вул. Лютневій, 58-г у Голосіївському районі м. Києва, а висловлена Великою Палатою Верховного Суду правова позиція, зокрема, у справі № 903/1030/19 від 31.08.2021, вказує на недопустимість створення перешкод для реалізації особі, яка має право власності на об`єкт нерухомості, права користування земельною ділянкою, необхідною для обслуговування її об`єкта, а також для оформлення відповідних договірних відносин щодо цієї ділянки.

2. Стислий виклад позиції Відповідача

Із поданого Відповідачем відзиву на позовну заяву вбачається, що останній заперечує щодо задоволення позовних вимог та зазначає, що матеріали справи не містять належних та допустимих доказів вчинення з боку Позивача дій та надання необхідних документів, які б підтверджували державну реєстрацію Договору оренди, за відсутності якої такий договір не є укладеним і не створює прав та обов`язків для сторін; наданий проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки всупереч приписам абзацу 3 Розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» не містить умови, передбачені статтею 33 Закону України «Про оренду землі» та статтею 126-1 ЗК України; укладення договору на новий строк здійснюється виключно на підставі рішення Київської міської ради, що відповідає приписам статті 122 Земельного кодексу України.

3. Процесуальні дії у справі

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 10.02.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі, підготовче засідання призначено на 07.04.2025.

21.02.2025 через загальний відділ діловодства Господарського суду міста Києва надійшов відзив на позовну заяву.

26.02.2025 через загальний відділ діловодства Господарського суду міста Києва надійшла відповідь на відзив на позовну заяву.

07.04.2025 суд протокольною ухвалою закрив підготовче засідання та призначив судовий розгляд справи по суті на 05.05.2025.

05.05.2025 після судових дебатів суд оголосив про перехід до стадії ухвалення рішення та відклав його ухвалення та проголошення на 12.05.2025.

Заслухавши представників Позивача та Відповідача, дослідивши наявні в матеріалах справи докази, у судовому засіданні 12.05.2025 відповідно до статті 240 Господарського процесуального кодексу України (далі за текстом - ГПК України) судом проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНІ СУДОМ

Рішенням Господарського суду м. Києва від 21.10.2008 у справі № 18/317 визнано укладеним Договір оренди земельної ділянки за кадастровим номером :90:193:0002, по вул. Лютнева, 58-г у Голосіївському районі м. Києва та визнано право Товариства з обмеженою відповідальністю «Науково-виробниче підприємство «Завод рятувальних засобів» на оренду даної земельної ділянки (надалі - Договір оренди земельної ділянки); Пунктом 6 резолютивної частини рішення суду зобов`язано Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради зареєструвати договір оренди у встановленому порядку.

В апеляційному порядку рішення суду відповідачами не оскаржувалось та відповідно набрало законної сили 03.11.2008 року.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 15.10.2009 у справі № 18/317 виправлено описку у вказаному рішення суду та внесено відповідні зміни до пункту 6 резолютивної частини рішення.

Так, відповідно до пункту 2.1 Договору оренди земельної ділянки об`єктом оренди є земельна ділянка, розташована по вул. Лютнева, 58-г у Голосіївському районі м. Києва, розміром 22,08 га, цільове призначення - для експлуатації та обслуговування будівель та споруд і благоустрою території з озелененням.

Пунктом 3.1 Договору встановлений строк його дії - 15 років.

Розділом 4 визначений розмір та порядок обчислення та сплати орендної плати.

Згідно з пунктом 8.3. Договору оренди земельної ділянки, після закінчення строку, на який був укладено цей Договір, при умові належного виконання обов`язків відповідно до умов цього Договору, Орендар має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.

Пунктом 11.6 Договору встановлено, що після закінчення строку, на який було укладено цей Договір Орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення Договору. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію; у разі поновлення Договору на новий строк його умови можуть бути змінені а згодою сторін.

Оскільки рішення суду, яким визнано укладеним Договір оренди земельної ділянки набрало законної сили 03.11.2008 року, відповідно строк дії такого Договору в силу пункту 3.1 - до 02.11.2023 року.

З метою поновлення Договору оренди земельної ділянки, Позивач направив Київській міській раді Лист-повідомлення від 13 липня 2023 року за вих. № 13/07/23 про поновлення договору оренди земельної ділянки та проект додаткової угоди про поновлення дії договору оренди, в якому також підтвердив повне виконання умов Договору, відсутність заборгованості з орендної плати за земельну ділянку та повідомив про згоду у разі необхідності на приведення розміру орендної плати у відповідність до вимог чинного законодавства.

Згідно з додатком, до листа-повідомлення Позивачем додавались: проект додаткової угоди про поновлення договору оренди, підписаний та скріплений печаткою орендаря в 2-ї екземплярах; нотаріальна посвідчена копія договору купівлі-продажу нежитлових будівель; копії матеріалів технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна; оригінал Довідки ДПС про відсутність заборгованості з платежів, контроль за справлянням яких покладено на контролюючі органи; засвідчені печаткою та підписом керівника зацікавленої особи копії установчих документів, витяг з ЄДР юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців; копія рішення Господарського суду міста Києва від 15.10.2009 по справі № 18/317 з відміткою про набрання рішенням законної сили 03.11.2008; копія Витягу з Державного реєстру речових прав від 27.06.2023.

Листом від 28.07.2023 Департамент земельних ресурсів надав відповідь Позивачу про те, що відповідно до частини 2 статті 125 Земельного кодексу України (в редакції на момент прийняття судового рішення, яким визнано укладений договорів оренди земельної ділянки) визначалось, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладання договору оренди і його державної реєстрації. Також, статтею 18 Закону України «Про оренду землі (у редакції до 01.01.2013) встановлювалось, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Згідно з даними Міського земельного кадастру державна реєстрація Договору оренди, передбачена законодавством України, відповідно розділом 6 цього Договору та пунктом 6 резолютивної частини судового рішення не здійснювалась, тому Договір оренди не набрав законної чинності і на сьогодні не може бути поновленим.

У відповідь на вказаний Лист Департаменту земельних ресурсів, Позивач 13.09.2023 направив Листа № 13/09/23, яким зазначив, що на дату подачі листа-повідомлення про поновлення договору оренди існували всі законні підстави для його поновлення, а право оренди земельної ділянки зареєстроване, в підтвердження вказаного Позивачем надіслано Витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 13.09.2023 та Інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 13.09.2023.

Одночасно, судом встановлено, що Позивач, на підставі Договору купівлі-продажу нежилих будівель від 05.03.2007, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу є власником нежитлових будівель та споруд, загальною площею 3572,40, розташованих за адресою: м. Київ, вул. Лютнева (Жуків Острів), будинок 58-г.

Відсутність на запит Позивача згоди або відмови Київської міської ради щодо поновлення Договору оренди земельної ділянки кадастровим номером :90:193:0002, розташованій за адресою: м. Київ, вул. Лютнева, будинок 58-г, стала підставою для звернення Позивача із даним позовом до суду.

ДЖЕРЕЛА ПРАВА ТА МОТИВИ, З ЯКИХ ВИХОДИТЬ СУД

Згідно зі статтею 58 Конституції України Закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.

Відповідно до положення статті 5 Цивільного кодексу України (далі за текстом - ЦК України) акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Спірні правовідносини у цій справі виникли у зв`язку з укладеним в 2008 році договором оренди земельної ділянки, термін дії якого закінчувався у 2023 році.

16.01.2020 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України «Про оренду землі» регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

Розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:

«Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).

Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву «Поновлення договору оренди землі» та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина 1 цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина 2 статті 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина 3 статті 33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 4 статті 33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

За приписами частини 8 цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а положення частини 11 цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Частини 5 та 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

За загальним правилом, викладеним у частині 5 статті 33 вказаного закону, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у частині 6 Закону України «Про оренду землі», розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій-восьмій, одинадцятій статті 33 Закону України «Про оренду землі» додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

Статтею 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (набрав чинності 16.01.2020) істотно змінив редакцію статті 33 Закону України «Про оренду землі», яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі»). Поновлення ж договору (частина 6 попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 Земельного кодексу України.

При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України «Про оренду землі» правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Згідно з частиною 2 статті 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Також відповідно до частини 1 статті 126-1 ЗК України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 ЗК України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).

Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 126-1 ЗК України. Тобто, поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 ЗК України, за загальним правилом заборонено.

З наведеного вбачається, що зміст поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться у абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону України «Про оренду землі» базується саме на положеннях стаття 126-1 ЗК України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Тому поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться у абзаці 4 Розділу Перехідні положення Закону про оренду землі та поняття «поновлення договору оренди», яке містилось у Законі про оренду землі у попередній редакції, є змістовно різними.

Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України «Про оренду землі». Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

Наведене відповідає правовому висновку, викладеному в постанові Верховного Суду від 23 листопада 2023 року у справі № 906/1314/21.

Так, частинами 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент звернення з позовом у цій справі, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 ЗК України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист- повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (частина дев`ята цієї ж статті).

Стаття 33 Закону про оренду землі (як у попередній, так і у чинній редакції) встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. (п. 6.31. Постанови Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду, від 23.11.2023 № 906/1314/21)

Відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.

Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 ЦК України та статті 33 Закону України «Про оренду землі» орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.

Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.

Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.

Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов`язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.

Оскільки позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, останній може вважатись таким, що набув право «правомірного очікування», натомість орендодавець знехтував своїм обов`язком добросовісно провести переговори, не пропонуючи жодних умов орендарю, що свідчить наявність правових підстав для задоволення позовних вимог про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди у редакції, викладеній у резолютивній частині постанови.

Такий висновок відповідає правовим позиціям Великої Палати Верховного Суду у справах № 313/350/16-ц, № 159/5756/18, № 903/1030/19, № 594/376/17-ц щодо розгляду справ за позовами орендарів про поновлення договорів оренди земельних ділянок та правових позицій Великої Палати Верховного Суду у справі № 910/5179/20 і об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у справі № 3190/34/17 щодо застосування принципу добросовісності при розгляді судами справ.

У пункті 6.42. Постанови від 23.11.2023 № 906/1314/21, Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду зазначив, що - «….при цьому Верховний Суд виходить з того, що вказівка на проєкт правочину щодо продовження орендних правовідносин як на додаткову угоду чи на додатковий договір не впливає на суть наявного волевиявлення орендаря на продовження орендних правовідносин».

Суд, при прийнятті рішення у даній справі приймає до уваги наступне.

Як свідчать матеріали справи, Позивач, у встановлений як Договором так і законодавством строк, тобто не пізніше, ніж за три місяці (пункт 11. Договору оренди) до закінчення строку дії договору оренди землі звернувся до Відповідача із відповідним листом-повідомленням, в якому висловив свій намір про поновлення договору оренди земельної ділянки, надав відповідний проєкт додаткової угоди (Додатковий договір) про поновлення Договору оренди земельної ділянки; підтвердив повне виконання умов договору оренди земельної ділянки, надавши докази відсутності заборгованості з орендної плати, а також висловив згоду на приведення розміру орендної плати у відповідність до вимог чинного законодавства.

Суд звертає увагу, що доказів на спростування тверджень позивача про повне виконання умов договору оренди земельної ділянки, у тому числі відсутності заборгованості з орендної плати, матеріали справи не містять.

Відсутність заборгованості з орендної плати підтверджується Витягом з інформаційно-комунікаційної системи Державної податкової служби щодо стану розрахунків платника ТОВ «Науково-виробниче підприємство «Завод рятувальних засобів» з бюджетом та сплати єдиного податку станом на 31.01.2025 року.

Крім того, суд звертає увагу на наступне.

Як свідчать матеріали справи, у своїй відповіді на Лист-повідомлення про поновлення договору оренди Позивача, Виконавчий орган Київської міської ради Департамент земельних ресурсів повідомив, що «…Згідно з даними Міського земельної кадастру державна реєстрація Договору оренди, передбачена законодавством України, відповідно розділом 6 цього Договору та пунктом 6 резолютивної частини судового рішення не здійснювалась, тому Договір оренди не набрав законної чинності і на сьогодні не може бути поновленим».

Проте, як встановлено судом, згідно з Інформаційною довідкою № 346327977, дата формування витягу: 13.09.2023 «Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єктів нерухомого майна», стосовно об`єкту: земельна ділянка з кадастровим номером: :90:193:0002, копія якого як свідчать матеріали справи направлена Позивачем Відповідачу у відповідь на його зауваження про не здійснення державної реєстрації та як наслідок не набрання законної чинності договору, в розділі «Вид іншого речового права» право оренди земельної ділянки - дата державної реєстрації (до 2013р): 21.10.2008; Орендар: ТОВ «Науково-виробниче підприємство «Завод рятувальних засобів»; Орендодавець: Київська міська рада.

Також, відповідно до наданого Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку з кадастровим номером: :90:193:0002 (номер Витягу: НВ 023 від 13.09.2023) в розділі «Відомості про оренду, суборенду згідно з Державним реєстром речових прав на нерухоме майно» Орендар - ТОВ «Науково-виробниче підприємство «Завод рятувальних засобів»; дата державної реєстрації речового права : 21.10.2008.

Отже, наведеним спростовуються доводи Відповідача щодо відсутності державної реєстрації Договору оренди, та як наслідок висновку про його неукладеність та відсутність створення прав та обов`язків для сторін.

Крім того, інші доводи та заперечення Відповідача стосовно неможливості поновлення договору оренди земельної ділянки, судом оцінюються критично, оскільки Відповідач, у відповідь на отриманий Лист-повідомлення Позивача про поновлення Договору оренди земельної ділянки, послався саме на відсутність державної реєстрації такого договору оренди, проте після отримання вищевказаних Інформаційної довідки № 346327977 та Витягу з Державного земельного кадастру НВ 023 від 13.09.2023, якими підтверджена дата державної реєстрації речового права на земельну ділянку 21.10.2008, інших заперечень не надав, як і не надав доказів зворотного протягом розгляду даної справи в суді.

Тобто, Відповідач фактично не розглянув надісланий Позивачем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, не аналізував його умови, не заперечував щодо запропонованих умов, а лише послався на відсутність державної реєстрації договору, що не відповідає дійсності.

Одночасно, судом прийнято до уваги той факт, що Позивач на підставі Договору купівлі-продажу нежилих будівель від 05.03.2007, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу є власником нежитлових будівель та споруд, загальною площею 3572,40, розташованих за адресою: м. Київ, вул. Лютнева, будинок 58-г.

При цьому, суд враховує висновки Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду, висловлені в постанові від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20, відповідно до яких Верховний Суд зазначив «….водночас ЗК України регламентує перехід прав на земельну ділянку, пов`язаний з переходом права на будинок, будівлю або споруду. Відповідно до частин 1, 2 статті 120 цього Кодексу (у редакції, чинній на час набуття відповідачем права власності на нежитлову будівлю, розташовану на спірній земельній ділянці) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Верховний Суд, розглядаючи спори у подібних правовідносинах, у своїх постановах неодноразово звертав увагу на те, що виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права.

Водночас Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної дол. земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давного Риму (лат. superficies solo cedit - збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.

Звідси власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.

Аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом у постанові від 15.12.2021 у справі № 924/856/20.

Крім того, суд приймає до уваги наступне.

Протягом розгляду справи в суді, Відповідачем не заперечувався факт виконання Позивачем умов Договору оренди земельної ділянки, як і не надані докази наявності заборгованості з орендної плати, докази звернення до суду щодо примусового стягнення заборгованості (у разі її наявності), докази звернення до суду щодо розірвання договору оренди, усунення перешкод в користуванні земельної ділянки тощо, отже суд приходить висновку, що Відповідач не заперечував правомірності користування Позивачем земельною ділянкою починаючі з дати укладання Договором оренди.

У разі якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше). Аналогічні правові висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26 жовтня 2022 року у справі № 227/3760/19-ц, провадження № 14-79цс21 та в Постанові Верховного Суду від 10 січня 2024 року у справі 390/964/21.

Отже, суд при прийнятті рішення у даній справі також приймає до уваги той факт, що між Позивачем та Відповідачем з 21.10.2008 року виникли та тривалий час існували правові відносини з Договору оренди земельної ділянки, що в свою чергу свідчить про безпідставність тверджень відповідача про неукладеність такого договору, а також про безпідставність ухилення Відповідача від укладення додаткового договору про його поновлення.

Частинами 1-2 статті 74 ГПК України унормовано, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. У разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події, суд може зобов`язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою.

Відповідно до статті 76 ГПК України, належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Відповідно до частин 1-3 статті 86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Статтею 13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

ВИСНОВКИ СУДУ ЗА РЕЗУЛЬТАТАМИ РОЗГЛЯДУ СПРАВИ

Підсумовуючи викладене вище, з огляду на досліджені судом докази надані сторонами на підтвердження своїх доводів, правової позиції та встановлені обставини, заслухавши пояснення представників сторін, суд дійшов висновку, що вимоги Позивача є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню, при цьому як Відповідачем не надано належних та допустимих доказів на підтвердження його заперечень, викладених у відзиві на позов та висловлених під час судового розгляду справи.

Витрати по сплаті судового збору відповідно до статті 129 ГПК України, покладаються на Відповідача.

Kеруючись статтею 74, статтями 76-79, статтею 86, 123, 129, статтями 236-238, статтями 240 та 241 ГПК України, господарський суд міста Києва

ВИРІШИВ:

1. Позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Науково - виробниче підприємство «Завод рятувальних засобів» - задовольнити.

2. Визнати укладеним між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Науково - виробниче підприємство «Завод рятувальних засобів» додатковий договір Договору оренди земельної ділянки до Договору оренди земельної ділянки, укладеного на підставі рішення Господарського суду міста Києва від 21.10.2008 у справі № 18/317 на той самий строк і на тих самих умовах згідно вказаної Позивачем у прохальній частині позову редакції:

«Додатковий договір

про поновлення Договору оренди земельної ділянки до Договору оренди земельної ділянки (проект)

м. Київ «__» липня 2023 р.

Київська міська рада (ідентифікаційний номер 22883141, м. Київ, вул. Хрещатик, 36) - далі у тексті - «Орендодавець», в особі Київського міського голови Кличка Віталія Володимировича, який діє на підставі ст. 42 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» з однієї сторони, та Товариство з обмеженою відповідальністю «Науково - виробниче підприємство «Завод рятувальних засобів» (ідентифікаційний номер - 34663394, Україна, 03131, місто Київ, вулиця Лютнева, будинок 58-Г) - далі у тексті - «Орендар», в особі Директора Алимової Тетяни, який діє на підставі Статуту, з другої сторони, на підставі статті 792 Цивільного кодексу України, статті 33 Закону України «Про оренду землі», уклали даний Додатковий договір до Договору оренди земельної ділянки, укладений на підставі рішення Господарського суду м. Києва від 21.10.2008 року по справі №18/317, яке набрало законної сили 03.11.2008 року, запис про державну реєстрацію прав та їх обтяжень здійснено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дубенко К.Е. 27.06.2023 року, індексний номер:68206608 (далі по тексту - Договір оренди), про нижченаведене:

1. Поновити на 15 (п`ятнадцять) років Договір оренди.

2. Інші умови Договору оренди, не обумовлені даним Додатковим договором, залишаються без змін.

3. Даний Додатковий договір набуває чинності з дати його державної реєстрації.

4. Даний Додатковий договір складений українською мовою в двох примірниках для кожної із Сторін.

ПІДПИСИ СТОРІН

ОРЕНДОДАВЕЦЬ:

Київський міський голова ____________________ Кличко В.

ОРЕНДАР:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Науково - виробниче підприємство «Завод рятувальних засобів» ідентифікаційний номер - 34663394, Україна, 03131, місто Київ, вулиця Лютнева, будинок 58-Г

Директор ____________________ Алимова Т.»

3. Стягнути з Київської міської ради (вул. Хрещатик, буд. 36, м. Київ, 01001; ідентифікаційний код 22883141) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Науково - виробниче підприємство «Завод рятувальних засобів» (вул. Лютнева, буд. 58-Г, м. Київ, 03131; ідентифікаційний код 34663394) судовий збір - 2 422 (дві тисячі чотириста двадцять дві).

4. Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Північного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення підписано: 19.05.2025

Суддя Антон ПУКАС