РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

13.03.2025Справа № 910/5968/24

Суддя Н. Плотницька, розглянувши справу

за позовомОб`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сонячна Рів`єра" (02002, місто Київ, вулиця Микільсько-Слобідська, будинок 3А)
доТовариства з обмеженою відповідальністю "БЛР Девелопмент" (03067, місто Київ, вулиця Гарматна, будинок 4)
припинення права власності
Представники сторін:
від позивачаКорольова С.В., Браніцький О.М.
від відповідачаЛисенко І.К., Бабічев І.Г.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

15.05.2024 до Господарського суду міста Києва надійшла заява Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сонячна Рів`єра" про забезпечення позову до подачі позовної заяви, відповідно до якої заявник просить суд вжити заходів до забезпечення позову шляхом накладення арешту та заборони державним реєстраторам прав на нерухоме майно та органам державної реєстрації прав вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо нерухомого майна Товариства з обмеженою відповідальністю Товариства з обмеженою відповідальністю "БЛР Девелопмент" за адресою: м. Київ, вулиця Микільсько-Слобідська, будинок 3-А та 3-Б.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 20.05.2024 задоволено заяву Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сонячна Рів`єра" про вжиття заходів до забезпечення позову шляхом накладення арешту та заборони державним реєстраторам прав на нерухоме майно та органам державної реєстрації прав вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо нерухомого майна Товариства з обмеженою відповідальністю Товариства з обмеженою відповідальністю "БЛР Девелопмент за адресою: м. Київ, вулиця Микільсько-Слобідська, будинок 3-А та 3-Б.

29.05.2024 до Господарського суду міста Києва надійшла позовна заява Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сонячна Рів`єра" з вимогами до Товариства з обмеженою відповідальністю "БЛР Девелопмент" про припинення права власності не нежитлові приміщення №№ 221, 222, 223, 225, 226, 227, 228, 229, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 237, 238, 239, 240, 241, 242, 243, 244, 245, 246, 247, 248, 249, 250, 251, 252 у багатоквартирному будинку № 3А по вулиці Микільсько-Слобідській та нежитлові приміщень №№ 216, 220, 221, 222, 223, 225, 226, 227, 228, 229, 230, 231, 232, 233, 235, 236, 237, 238, 239, 240, 241, 242, 243, 244, 245 у багатоквартирному будинку № 3Б по вулиці Микільсько-Слобідській.

Свої позовні вимоги позивачі обґрунтовують тим, що спірні приміщення є допоміжними приміщеннями будинків № 3А та № 3Б по вулиці Микільсько-Слобідській, а тому, відповідно до Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", є спільним майном співвласників багатоквартирного будинку, право власності на які неправомірно зареєстровані за відповідачем.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 03.06.2024 відкрито провадження у справі № 910/5968/24, розгляд справи постановлено здійснювати за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 24.06.2024.

20.06.2024 до Господарського суду міста Києва від позивача надійшло клопотання про долучення доказів.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 25.06.2024 суд, в порядку статті 120 Господарського процесуального кодексу України, повідомив учасників судового процесу про оголошення перерви в підготовчому засіданні на 04.07.2024.

24.06.2024 до Господарського суду міста Києва від позивача надійшло клопотання про долучення доказів.

26.06.2024 до Господарського суду міста Києва від відповідача надійшла заява про ознайомлення з матеріалами справи.

03.07.2024 до Господарського суду міста Києва від відповідача надійшло клопотання про продовження строку подання відзиву

04.07.2024 до Господарського суду міста Києва від відповідача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи

В підготовчому засіданні 04.07.2024, суд протокольної ухвалою постановив ухвалу про оголошення перерви до 22.07.2024.

15.07.2024 до Господарського суду міста Києва від відповідача надійшла заява про вжиття заходів зустрічного забезпечення.

18.07.2024 до Господарського суду міста Києва від відповідача надійшов відзив на позовну заяву.

В підготовчому засіданні 22.07.2024, суд протокольної ухвалою постановив ухвалу про оголошення перерви до 29.07.2024.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 22.07.2024 відмовлено в задоволенні заяви Товариства з обмеженою відповідальністю "БЛР Девелопмент" про застосування зустрічного забезпечення позову.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 29.07.2024 зупинено провадження у справі № 910/5968/24 до повернення матеріалів справи до Господарського суду міста Києва.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 06.11.2024 поновлено провадження у справі № 910/5968/24, підготовче засідання призначено на 16.12.2024.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 07.11.2024 виправлено описку допущену в пункті 2 резолютивної частини ухвали Господарського суду міста Києва про поновлення провадження у справі № 910/5968/24 від 06.11.2024.

Підготовче засідання, призначене на 16.12.2024, не відбулося.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 20.01.2025 суд, в порядку статті 120 Господарського процесуального кодексу України, повідомив учасників судового процесу про оголошення перерви в підготовчому засіданні на 03.02.2025.

В підготовчому засіданні 03.02.2025, суд протокольної ухвалою постановив ухвалу про оголошення перерви до 17.02.2025.

У підготовчому засіданні 17.02.2025 суд протокольною ухвалою постановив закрити підготовче провадження та призначити справу до судового розгляду по суті на 13.03.2025.

В судове засідання 13.03.2025 заявились представники сторін та надали пояснення по суті спору.

Представники позивача в повному обсязі підтримали заявлені позовні вимоги та просили суд їх задовольнити.

Представники відповідача заперечували проти заявлених позовних вимог та просили суд відмовити позивачу в задоволенні позову.

У судовому засіданні 13.03.2025 було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Заслухавши пояснення представників сторін та розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва

ВСТАНОВИВ:

21.01.2022 в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб- підприємців та громадських формувань за № 000035573 зареєстровано юридичну особу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сонячна рів`єра".

Зі статуту Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сонячна рів`єра", затвердженого протоколом № 1 установчих зборів об`єднання співвласників багатоквартирних будинків, розташованих за адресою: 02002, м. Київ, вул. Микільсько-Слобідська, буд. 3А, та 02002, м. Київ, вул. Микільсько- Слобідська, буд. 3Б, від 19.12.2021-02.01.2022 вбачається, що об`єднання створено відповідно до Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" власниками квартир та нежитлових приміщень житлового комплексу, що включає в себе багатоквартирний будинок № 3А та багатоквартирний будинок № 3Б, які розташовані по вулиці Микільсько-Слобідська в місті Києві та об`єднані спільною прибудинковою територією, елементами благоустрою, обладнанням та інженерною інфраструктурою (надалі - житловий комплекс) (пункт 1.1. статуту).

Відповідно до підпункту 2.1.1. пункту 2.1. статуту, метою створення об`єднання є забезпечення і захист прав співвласників, дотримання ними своїх обов`язків, належне утримання та використання спільного майна будинків, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та цим статутом.

До завдань та предмету діяльності об`єднання згідно з пунктом 2.2. статуту відноситься, зокрема, забезпечення ефективного управління багатоквартирними будинками житлового комплексу, спільним майном співвласників (підпункт 2.2.1.); забезпечення реалізації прав співвласників на володіння та користування спільним майном (підпункт 2.2.2); забезпечення належного утримання багатоквартирних будинків та прибудинкової території (підпункт 2.2.3).

При цьому, умовами пункту 2.3. статуту визначено право об`єднання, зокрема, на визначення порядку управління, утримання, експлуатації, ремонту та охорони спільного майна відповідно до статуту (підпункт 2.3.3.).

За твердженням позивача, під час діяльності об`єднання було встановлено, що низка нежитлових приміщень, що мають статус допоміжних було виведено із фактичного володіння співвласників (усіх власників квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирних будинках № з А та № з Б, які розташовані по вулиці Микільсько-Слобідська в місті Києві) та оформлено право власності за Товариством з обмеженою відповідальністю "Смарт Хаус Юа", а саме нежитлові приміщення №№ 221, 222, 223, 225, 226, 227, 228, 229, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 237, 238, 239, 240, 241, 242, 243, 244, 245, 246, 247, 248, 249, 250, 251, 252 у багатоквартирному будинку № 3А по вулиці Микільсько-Слобідській та нежитлові приміщень №№ 216, 220, 221, 222, 223, 225, 226, 227, 228, 229, 230, 231, 232, 233, 235, 236, 237, 238, 239, 240, 241, 242, 243, 244, 245 у багатоквартирному будинку № 3 Б по вулиці Микільсько-Слобідській

Рішенням Господарського суду міста Києва від 20.03.2024 у справі №910/12412/23, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 29.05.2024, припинено право власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Смарт Хаус Юа" на нежитлові приміщення №№ 221, 222, 223, 225, 226, 227, 228, 229, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 237, 238, 239, 240, 241, 242, 243, 244, 245, 246, 247, 248, 249, 250, 251, 252 у багатоквартирному будинку № 3А по вулиці Микільсько-Слобідській та нежитлові приміщень №№ 216, 220, 221, 222, 223, 225, 226, 227, 228, 229, 230, 231, 232, 233, 235, 236, 237, 238, 239, 240, 241, 242, 243, 244, 245 у багатоквартирному будинку № 3Б по вулиці Микільсько-Слобідській.

Як вбачається з матеріалів справи, 26 квітня 2024 року в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань за № 000049638 зареєстровано Товариство з обмеженою відповідальністю "БЛР Девелопмент" (ідентифікаційний код 45420794). Єдиним учасником (засновником) даного товариства є Товариство з обмеженою відповідальністю "Смарт Хаус Юа".

30 квітня 2024 року одноосібним учасником Товариства з обмеженою відповідальністю "Смарт Хаус Юа" прийнято рішення № 30/04, яким доручено директору товариства підписати з Товариством з обмеженою відповідальністю "БЛР Девелопмент" акти приймання-передачі нерухомого майна.

В той же день, 30 квітня 2024 року прийнято рішення єдиного учасника Товариства з обмеженою відповідальністю "БЛР Девелопмент" № 2, згідно якого вирішено у зв`язку зі створенням Товариства з обмеженою відповідальністю "БЛР Девелопмент" та затвердженням статутного капіталу у розмірі 1 005 450,00 грн внести вклад учасника у вигляді нерухомого майна та надано повноваження директору товариства підписати із Товариством з обмеженою відповідальністю "Смарт Хаус Юа" акти прийманння-передачі та оцінки нерухомого майна.

Одночасно, 30 квітня 2024 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "Смарт Хаус Юа" та Товариством з обмеженою відповідальністю "БЛР Девелопмент" складено Акт приймання-передачі та оцінки майна, що вноситься до статутного (складеного) капіталу Товариства з обмеженою відповідальністю "БЛР Девелопмент" (ідентифікаційний код 45420794).

Згідно даного переліку до статутного капіталу відповідача було передано нежитлові приміщення №№ 221, 222, 223, 225, 226, 227, 228, 229, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 23б, 237, 238, 239, 240, 241, 242, 243, 244, 245, 246, 247, 248, 249, 250, 252 у багатоквартирному будинку № з А по вулиці Микільсько-Слобідській та нежитлові приміщень №№ 216, 220, 221, 222, 223, 225, 226, 227, 228, 229, 230, 231, 232, 233, 235, 236, 237, 238, 239, 240, 241, 242, 243, 244 у багатоквартирному будинку № 3 Б по вулиці Микільсько-Слобідській (надалі - спірне майно, спірні приміщення).

Право власності на зазначені нежитлові приміщення зареєстровано за відповідачем у травні 2024 року.

В обґрунтування позову позивач посилається на те, що спірні приміщення є допоміжними приміщеннями будинків № 3А та № 3Б по вулиці Микільсько-Слобідській та відповідно до Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" є спільним майном співвласників багатоквартирного будинку, у зв`язку з чим право власності на які неправомірно зареєстровані за відповідачем, що є підставою для припинення права власності відповідача на спірне майно.

Заперечуючи проти заявлених позовних вимог відповідач посилається на те, що спірні приміщення забудовником будувались та вводились в експлуатацію саме як нежитлові приміщення, які можуть бути самостійними об`єктами права власності фізичних та юридичних осіб та які не призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців, тому відсутні підстави стверджувати, що вони є допоміжними. За твердженням відповідача всі оспорювані нежитлові приміщення набуті відповідачем у встановленому чинним законодавством порядку.

Оцінюючи подані позивачем докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді у судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що вимоги позивача підлягають задоволенню з наступних підстав.

З аналізу норм частини 1 статті 15 та частини 1 статті 16 Цивільного кодексу України убачається, що правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, уповноважених захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Верховенство права, як основоположний принцип судочинства, визначає спрямованість судочинства на досягнення справедливості та надання ефективного захисту.

За статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) визнається право людини на доступ до правосуддя.

Статтею 13 (право на ефективний засіб юридичного захисту) Конвенції передбачено, що кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження.

Правосуддя за своєю суттю визнається таким лише за умови, що воно відповідає вимогам справедливості і забезпечує ефективне поновлення в правах (абзац 10 пункту 9 Рішення Конституційного Суду України від 30 січня 2003 року № 3-рп/2003).

При цьому під ефективним засобом (способом) слід розуміти такий, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект.

Таким чином, ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам та виключати подальше звернення особи до суду за захистом порушених прав.

Європейський суд з прав людини, ухвалюючи рішення від 09.12.2010 у справі "Буланов та Купчик проти України", яке набуло статусу остаточного 09.03.2011, зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції гарантує кожному право звернутися до суду з будь-якою вимогою щодо своїх цивільних прав та обов`язків. У такий спосіб здійснюється "право на суд", яке відповідно до практики Суду включає не тільки право ініціювати провадження, але й право отримати "вирішення" спору судом (рішення у справі "Кутій проти Хорватії" (Kutit v Croatia), № 48778/99, пункт 25, ЕCHR 2002-II).

Крім того, Європейський суд з прав людини у рішенні від 13.05.1980 у справі "Артіко проти Італії" (пункт 35), рішення від 30.05.2013 в справі "Наталія Михайленко проти України" (пункт 32) визначає, що Конвенція про захист прав людини і основоположних свобод призначена для гарантування не теоретичних або примарних прав, а прав практичних та ефективних.

Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав (частина друга статті 382 ЦК України).

У рішенні Конституційного Суду України у справі про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків від 02.03.2004 № 4-рп/2004 вказано, що в аспекті конституційного звернення і конституційного подання положення частини першої статті 1, положення пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" треба розуміти так: допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема, створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.

Допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення) (пункт 2 частини першої статті 2 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку").

Нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна (пункт 3 частини першої статті 2 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку").

У постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16.12.2020 у справі № 914/554/19 вказано на те, що особливістю правового статусу допоміжних приміщень є те, що вони є спільною власністю власників квартир у багатоквартирному будинку в силу прямої норми закону і підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення співвласниками будь-яких додаткових дій. Зазначене виключає набуття будь-якою особою права власності на такі приміщення, як на окремий об`єкт цивільних прав.

У межах вказаних правовідносин та особливості правової природи спірних приміщень, позов про витребування майна може бути реалізований саме шляхом припинення права власності, внаслідок чого співвласники спільного майна багатоквартирного будинку матимуть змогу відновити та захистити право спільної сумісної власності на такі приміщення.

Аналогічна правова позиція міститься в постанові Верховного Суду від 16 травня 2023 року у справі № 904/7257/21.

Отже, обраний позивачем спосіб захисту, зокрема, припинення права власності на спірне нерухоме майно є ефективним і можливим з точки зору подальшого примусового виконання судового рішення.

Відповідно до приписів пункту 9 частини 1 статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі, зокрема, судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості.

Таким чином, рішення суду про припинення права власності відповідача на спірне майно буде самостійною підставою для скасування записів про державну реєстрацію відповідного права, та при отриманні державним реєстратором рішення суду, що набрало законної сили, він буде зобов`язаний скасувати відповідний запис про державну реєстрацію прав.

Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку визначає Закон України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку".

Законодавство, що регулює відносини з реалізації права власності у багатоквартирних будинках, складається з Конституції України, цього Закону, інших законів України та нормативно-правових актів, що регулюють відносини у сфері власності у багатоквартирних будинках (стаття 3 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку").

Стаття 4 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" визначає суб`єктів права власності у багатоквартирному будинку. За змістом частин першої та другої цієї статті Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" власники квартир та нежитлових приміщень, якими можуть бути фізичні та юридичні особи, територіальні громади, держава, є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.

Нежитловим приміщенням відповідно до пункту 3 частини першої статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" є ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна.

Квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання (частина 1 статті 382 Цивільного кодексу України).

Частиною другою статті 382 Цивільного кодексу України установлено, що всі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Аналогічне визначення спільного майна багатоквартирного будинку надано в пункті 6 частини першої статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", згідно з пунктом 2 якої допоміжними приміщення багатоквартирного будинку є приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).

У Рішенні Конституційного Суду України від 09.11.2011 у справі № 14-рп/2011 щодо офіційного тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" Конституційний Суд України вказав, що за законодавством України допоміжне приміщення у дво- або багатоквартирному будинку, гуртожитку має своє функціональне призначення, яке полягає у забезпеченні експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Під поняттям "мешканці" треба розуміти власників, співвласників, наймачів, орендарів окремих житлових і нежитлових приміщень будинку, які проживають у будинку і становлять визначене коло суб`єктів, які реалізують право спільної власності на окремий її об`єкт - допоміжні приміщення.

Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема, способу і порядку їх використання.

Такий правовий висновок зроблено Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 23.10.2019 у справі № 598/175/15-ц.

Судом установлено, що позивач створений та діє відповідно до Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", яким визначено правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об`єднань власників житлових та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов`язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку.

Відповідно до частини 2 статті 1 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" об`єднання співвласників багатоквартирного будинку - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.

Згідно з частиною 2 статті 4 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" об`єднання створюється як непідприємницьке товариство для здійснення функцій, визначених законом. Порядок надходження і використання коштів об`єднання визначається цим Законом та іншими законами України.

Непідприємницькими товариствами є товариства, які не мають на меті одержання прибутку для його наступного розподілу між учасниками (частина 1 статті 85 Цивільного кодексу України).

Отже, Закон України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" визначає ОСББ як юридичну особу, створену власниками для сприяння використання їх власного майна, управління, утримання і використання неподільного та загального майна.

Відповідно до пункту 3.4. Статуту Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сонячна Рів`єра" спільним майном співвласників є:

- приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинків, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників та розташовані на прибудинковій території (підпункт 3.4.1);

- конструктивні елементи будинків - частини споруди, які забезпечують її цілісність та необхідні технічні умови функціонування (фундамент, несучі стіни, міжповерхові перекриття, сходові марші, конструкції даху, покрівля, в`їздна група тощо) (підпункт 3.4.2);

- технічне обладнання будинків - інженерні комунікації та технічні пристрої, які забезпечують санітарно-гігієнічні умови та безпечну експлуатацію квартир та/або нежитлових приміщень (загальні будинкові мережі тепло-, водо-, газо-, електропостачання, індивідуальний тепловий пункт, насосні підстанції, обладнання протипожежної безпеки, вентиляційні канали та канали для димовидалення, ліфти, центральні розподільчі щити електропостачання, а також елементи благоустрою прибудинкової території) (підпункт 3.4.3.);

- права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирні будинки, і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації (підпункт 3.4.4.);

- інвентар, обладнання, елементи благоустрою (підпункт 3.4.5).

Пунктом 3.6 Статуту Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сонячна Рів`єра" закріплено, що спільне майно є спільною сумісною власністю співвласників. Воно не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна будь-якого багатоквартирного будинку Житлового Комплексу.

Отже, допоміжні приміщення не можуть перебувати у приватній власності.

Відповідно до визначення, закріпленого у статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення) (пункт 2).

Допоміжне приміщення має своє функціональне призначення, яке полягає у забезпеченні експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців.

При цьому, допоміжні приміщення належать до спільного майна багатоквартирного будинку, в силу приписів пункту 6 статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", за яким спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

Статтею 5 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" закріплено, спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників (частина перша). Частиною другою унормовано, що спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.

Отже, допоміжні приміщення є спільним майном багатоквартирного будинку, яке не може бути передано у приватну власність третіх осіб, в силу прямої законодавчої норми. А закріплення права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення співвласниками будь-яких додаткових дій.

Як убачається із Інформаційної довідки, відповідач є власником окремих об`єктів нерухомого майна "нежитлових приміщень".

Відповідно до частини 4 статті 4 Житлового кодексу України до житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.

Отже, нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.

Такий висновок сформульований Великою Палатою Верховного Суду та викладений в постанові від 15.05.2019 у справі №552/7636/14-4.

З наведеного вище убачається, що у житлових будинках можуть бути як допоміжні, так і нежилі приміщення, які мають окреме, незалежне призначення (магазини, кафе, перукарні, художні майстерні тощо).

Визначальним для правильного вирішення даного спору є з`ясування та визначення правового статусу спірних приміщень у багатоквартирному будинку, а саме - встановлення, чи належать усі спірні приміщення до числа допоміжних, чи є нежитловими приміщеннями в структурі житлового будинку, з урахуванням характеристик таких приміщень. Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.05.2019 у справі №522/7636/14-ц та постанові Верховного Суду у постанові від 14.05.2018 у справі №753/20293/16-ц.

Отже, ключовим у даній справі є визначення правового статусу спірного приміщення у багатоквартирному будинку, а саме - встановлення того, чи відноситься воно до допоміжного, чи є нежитловим приміщенням із незалежним цільовим призначенням в структурі житлового будинку.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 05 жовтня 2022 року у справі № 128/20/19.

Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема, способу і порядку їх використання.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 23 жовтня 2019 у справі № 598/175/15-ц.

Допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень (пункт 34 постанови Верховного Суду від 08 квітня 2020 року у справі № 915/1096/18).

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 15 вересня 2020 року в справі № 904/5047/18 вказано, що: "допоміжне приміщення багатоквартирного будинку і нежитлове приміщення є різними приміщеннями, критерії їх розмежування є досить чіткими, а тому відсутні підстави стверджувати, що у різних випадках одне і те ж приміщення може одночасно відноситися до допоміжного та бути нежитловим.".

Звідси, аналіз законодавства та практики правозастосування (судових рішень) вказує, що допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку (за винятком житлових), крім тих, що від самого початку будувалися як такі, призначення яких не пов`язане з обслуговуванням будинку та забезпеченням побуту власників квартир. Лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

У постанові Верховного Суду від 26 жовтня 2022 року у справі № 916/2022/21 зроблено висновок, що чинним законодавством України установлено загальне правило (своєрідну презумпцію) наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку статусу допоміжних приміщень, а як виняток, лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення - для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

Виходячи з такої презумпції та з врахуванням принципу змагальності сторін, лише позивач не повинен доводити статус спірних приміщень як допоміжних, а навпаки, передусім відповідач, який є їх останнім набувачем, має довести винятковий статус спірних приміщень як ізольованих приміщень в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду та є самостійним об`єктом нерухомого майна, оскільки зі стадії проектування, тобто, з самого початку, вони будувалися з іншим цільовим призначенням - для потреб непромислового характеру (схожий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.10.2019 у справі №598/175/15-4).

Для визначення правового статусу спірного приміщення у багатоквартирному будинку, а саме - встановлення того, чи відноситься воно до допоміжного, чи є нежитловим приміщенням із незалежним цільовим призначенням в структурі житлового будинку, судом здійснено співставлення проектної документації щодо будівництва будинків №№ 3-А, 3-Б по вулиці Микільсько-Слобідській Дніпровського району міста Києва , які були надані суду позивачем, та інвентаризаційних матеріалів, у тому числі поповерхові плани зазначених будинків та експлікації приміщень (технічний паспорт станом на 27.09.2018).

Доказом того, що спірні приміщення є допоміжними, є: копії технічних паспортів на будинки №№ 3-А, 3-Б по вулиці Микільсько-Слобідській Дніпровського району міста Києва , виготовлених ТОВ "Профі П.Л.Ю.С." станом на 27.09.2018; копії матеріалів з проекту "Завершення будівництва житлового-офісного комплексу", виготовлених у 2017 році; копії матеріалів робочого проекту "Система контролю до вибухових концентрацій газу", виготовленого у 2017 році; "Система пожежної сигналізації" (2017), копії робочих креслень "Внутрішні телекомунікаційні мережі"; копія робочої документації "Автоматизована система моніторингу та обліку водопостачання та теплопостачання" тощо.

Так, судом встановлено, що у спірних приміщеннях було передбачено встановлення наступних комунікацій та обладнання:

1) у групі приміщень № 251, розташованій в об`ємі підвалу (що відповідає приміщенню комутаційної СС № 6 згідно з проектними даними "Завершення будівництва житлового-офісного комплексу (будинок №1, будинок №2 ) між вул. Микільсько-Слобідською та Броварським проспектом у Дніпровському районі м. Києві. (Коригування)" житлового будинку № 3-А по вулиці Микільсько-Слобідській Дніпровського району міста Києва (проектний номер: 1):

- телекомутаційна шафа; телекомутаційна стійка; кабельні траси мережі слабкострумових систем по металевим лоткам систем зв`язку;

- щиток РЩ, автоматичний вимикач, кабель електроживлення для живлення телекомунікаційного обладнання; облік електроенерії з ввідним автоматом; акумуляторний відсік, ПКП;

2) у групі приміщень № 252, розташованій в об`ємі стилобатної частини, відповідає приміщенню для проходження комунікацій № 11 згідно з проектними даними "Завершення будівництва житлового-офісного комплексу (будинок №1, будинок №2 ) між вул. Микільсько-Слобідською та Броварським проспектом у Дніпровському районі м. Києві. (Коригування)" житлового будинку № 3-А по вулиці Микільсько-Слобідській Дніпровського району міста Києва (проектний номер: 1):

- трубопроводи водопостачання, господарсько-побутової каналізації та теплопостачання з запірною арматурою;

- кабельні траси мережі слабкострумових систем по металевим лоткам систем зв`язку;

- кабель ВВГ 2x1,5 (поєднують оповіщувачі світлозвукові С-05С-12 в об`ємі підвалів будинків №№ і, 2);

- кабель КВВГнг 4x1,5 (поєднує оповіщувачі світлозвукові С-05С-12 в об`ємі підвалів будинків №№ і, 2);

- кабелі J-Y(St)YLg 1x2x0,8, (N)HXCH FE180/E90 2x2,5;

- сповіщувачі пожежні димові адресні ИПД-А;

- сповіщувачі пожежні димові адресні ИПР-А; оповіщувачі світло-звукові;

3) у групах приміщень №№ 222, 223, 224, 225, 226, 227, 229, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 237, 238, 239, 240, 241, 242, 243, 245, 246, 247, 248, 250, розташованих в межах житлового будинку № 3-А по вулиці Микільсько-Слобідській Дніпровського району міста Києва , та групах приміщень №№ 216, 217, 218, 219, 220, 221, 223, 224, 225, 226, 227, 228, 229, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 237, 239, 240, 241, 242, 243, розташованих в межах житлового будинку № 3-Б по вулиці Микільсько-Слобідській Дніпровського району міста Києва :

- коаксиальний кабель;

- мідний кабель "кручена пара" в металевих лотках;

- щиток РЩ, автоматичний вимикач, кабель електроживлення для живлення телекомунікаційного обладнання;

4) у групах приміщень №№ 228, 236, 244, 249, розташованих в межах житлового будинку № 3-А по вулиці Микільсько-Слобідській Дніпровського району міста Києва , та групах приміщень №№ 222, 230, 238, 243, розташованих в межах житлового будинку № 3-Б по вулиці Микільсько-Слобідській Дніпровського району міста Києва :

- телекомунікаційне обладнання;

- коаксиальний кабель;

- мідний кабель "кручена пара" в металевих лотках;

- щиток РЩ, автоматичний вимикач, кабель електроживлення для живлення телекомунікаційного обладнання;

5) у групі приміщень № 245, розташованій в межах житлового будинку № 3-Б по вулиці Микільсько-Слобідській Дніпровського району міста Києва :

- телекомутаційна шафа;

- кабельні траси мережі слабкострумових систем по лоткам систем зв`язку;

- облік електроенергії з ввідним автоматом; акумуляторний відсік, ПКП мідний кабель "кручена пара" в металевих лотках; Щиток РЩ, автоматичний вимикач, кабель електроживлення для живлення телекомунікаційного обладнання.

Більше того, дослідивши та співставивши проектну та технічну документацію, яка міститься в матеріалах справи, судом установлено наступне цільове призначення спірних приміщень при будівництві останніх:

у будинку № 3-А по вулиці Микільсько-Слобідській у місті Києві :

- група приміщень № 221 - розміщена в об`ємі стилобату, що складається з тамбуру, основних приміщень, коридору - згідно з проектом приміщення передбачалися як приміщення міського туалету;

- група приміщень № 251 - розміщена в об`ємі підвалу - комутаційна (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 222 - розміщена в об`ємі другого поверху - приміщення для проходження комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 223 - розміщена в об`ємі третього поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 224 - розміщена в об`ємі четвертого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 225 - розміщена в об`ємі п`ятого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 226 - розміщена в об`ємі шостого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 227 - розміщена в об`ємі сьомого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 228 - розміщена в об`ємі восьмого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації) / комутаційна (згідно з проектом);

- група приміщень № 229 - розміщена в об`ємі дев`ятого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 230 - розміщена в об`ємі десятого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 231 - розміщена в об`ємі одинадцятого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 232 - розміщена в об`ємі дванадцятого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 233 - розміщена в об`ємі тринадцятого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 234 - розмішена в об`ємі чотирнадцятого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 235 - розміщена в об`ємі п`ятнадцятого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 236 - розміщена в об`ємі шістнадцятого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації) І комутаційна (згідно з проектом);

- група приміщень № 237 - розміщена в об`ємі сімнадцятого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 238 - розміщена в об`ємі вісімнадцятого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 239 - розмішена в об`ємі дев`ятнадцятого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 240 - розміщена в об`ємі двадцятого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 241 - розміщена в об`ємі двадцять першого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 242 - розміщена в об`ємі двадцять другого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 243 - розмішена в об`ємі двадцять третього поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 244 - розміщена в об`ємі двадцять четвертого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації) / комутаційна (згідно з проектом);

- група приміщень № 245 - розмішена в об`ємі двадцять п`ятого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 246 - розміщена в об`ємі двадцять шостого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 247 - розмішена в об`ємі двадцять сьомого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 248 - розміщена в об`ємі двадцять восьмого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 249 - розміщена в об`ємі двадцять дев`ятого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації) / комутаційна (згідно з проектом);

- група приміщень № 250 - розміщена в об`ємі тридцятого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації);

у будинку № 3-Б по вулиці Микільсько-Слобідській у місті Києві :

- група приміщень № 216 - розмішене в об`ємі другого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 217 - розміщене в об`ємі третього поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 218 - розмішене в об`ємі четвертого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 219 - розміщене в об`ємі п`ятого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 220 - розмішене в об`ємі шостого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 221 - розміщене в об`ємі сьомого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 222 - розміщене в об`ємі восьмого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації)/комутаційна (згідно з проектом);

- група приміщень № 223 - розміщене в об`ємі дев`ятого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 224 - розміщене в об`ємі десятого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 225 - розміщене в об`ємі одинадцятого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 226 - розміщене в об`ємі дванадцятого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 227 - розмішене в об`ємі тринадцятого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 228 - розміщене в об`ємі чотирнадцятого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 229 - розміщене в об`ємі п`ятнадцятого поверху приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 230 - розміщене в об`ємі шістнадцятого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації)/комутаційна (згідно з проектом);

- група приміщень № 231 - розміщене в об`ємі сімнадцятого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 232 - розміщене в об`ємі вісімнадцятого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 233 - розміщене в об`ємі дев`ятнадцятого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 234 - розмішене в об`ємі двадцятого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 235 - розміщене в об`ємі двадцять першого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 236 - розміщене в об`ємі двадцять другого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 237 - розміщене в об`ємі двадцять третього поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 238 - розмішене в об`ємі двадцять четвертого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації)/комутаційна (згідно з проектом);

- група приміщень № 239 - розміщене в об`ємі двадцять п`ятого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 240 - розміщене в об`ємі двадцять шостого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 241 - розміщене в об`ємі двадцять сьомого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 242 - розміщене в об`ємі двадцять восьмого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 243 - розміщене в об`ємі двадцять дев`ятого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації)/комутаційна (згідно з проектом);

- група приміщень № 244 - розміщене в об`ємі тридцятого поверху - приміщення для комунікацій (згідно з матеріалами технічної інвентаризації та проектом);

- група приміщень № 245 - розміщене в об`ємі підвалу - комутаційна.

Крім того, згідно з технічними паспортами на зазначені будинки спірні приміщення не є ізольованими, доступ до вищевказаних приміщень відбувається через загальний вхід до будинку та сходові клітки загального користування, до приміщень, які розташовані на різних поверхах.

Ураховуючи вищевикладене, колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду про те, що спірні приміщення є допоміжними приміщеннями багатоквартирного житлового комплексу (будинків № 3-А 3-Б розташованих за адресою: м. Київ, вул. Микільсько-Слобідська), які призначені для забезпечення експлуатації та обслуговування житлових будинків та їх інженерних мереж.

Належних та допустимих доказів того, що спірні приміщення первинно планувалися як нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру, матеріали справи не містять.

Спірне майно було передано Товариству з обмеженою відповідальністю "БЛР Девелопмент" 30.04.2024 на підставі Акту приймання-передачі нерухомого майна до статутного капіталу Товариства з обмеженою відповідальністю "БЛР Девелопмент".

Згідно з даним актом учасник (в даному випадку Товариство з обмеженою відповідальністю "Смарт Хаус Юа") передав, а товариство (в даному випадку Товариств з обмеженою відповідальністю "БЛР Девелопмент") прийняло до статутного капіталу нерухоме майно згідно з переліком.

Надані відповідачем технічні паспорти та інша документація не свідчать про те, що на стадії проектування будинків спірні приміщення були заплановані як нежитлові. Більше того, відповідачем не наведено і належними доказами не обґрунтовано, для яких цілей планувалися такі нежитлові приміщення. Крім того, інвентаризаційна документація, надана суду відповідачем, є складеною пізніше, ніж проектна документація, надана позивачем. Надані відповідачем докази підтверджують обставини набуття ним права власності на приміщення, а не те, що спірні приміщення при проектуванні будинків планувалися як нежитлові приміщення, а не допоміжні.

Таким чином, аналіз наданих доказів свідчить, що спірні приміщення не є самостійним об`єктом нерухомого майна та є допоміжними приміщеннями житлових будинків, в розумінні чинного законодавства України.

За змістом стандарту доказування "вірогідності доказів" обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний (постанови КГС ВС від 02.10.2018 у справі № 910/18036/17, від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18, від 18.11.2019 у справі № 902/761/18, від 04.12.2019 у справі № 917/2101/17).

З матеріалів справи убачається, що відповідач не надав належних доказів які б доводили, що спірні приміщення не відносяться до допоміжних, а є самостійними об`єктами нерухомості зі стадії проектування та будувалися як ізольовані приміщення в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду та мають своє (визначене проектом) цільове призначення.

Відповідач лише надав суду докази набуття у власність спірного майна, зокрема, укладення інвестиційних договорів між ТОВ "Смарт інтегратор" та ТОВ "Укрбуд девелопмент" та подальше внесення цих об`єктів у статутний капітал Товариства з обмеженою відповідальністю "БЛР Девелопмент".

Законодавством не передбачено механізм передачі у власність громадян чи юридичних осіб окремо допоміжних приміщень будинку шляхом приватизації, викупу тощо, також як і право власників квартир багатоквартирних будинків на розпорядження своєю частиною зазначених приміщень.

Отже, оскільки спірне майно є допоміжними приміщеннями, тобто, належить до спільного майна, воно в силу прямих приписів закону може перебувати виключно у спільній власності співвласників, що в свою чергу унеможливлює перебування такого майна у приватній власності.

Особливістю правового статусу допоміжних приміщень є те, що вони є спільною власністю власників квартир у багатоквартирному будинку в силу прямої норми закону і підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення співвласниками будь-яких додаткових дій.

Зазначене виключає набуття будь-якою особою права власності на такі приміщення, як на окремий об`єкт цивільних прав.

Відповідний висновок міститься у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду по справі № 914/554/19 від 16 грудня 2020 року.

З цих підстав позивач, обґрунтовуючи вимогу про припинення права власності відповідача, послався на пункт 3 частини 1 статті 346 Цивільного кодексу України.

Статтею 346 Цивільного кодексу України передбачено підстави припинення права власності, зокрема, через законодавчо встановлені обмеження, коли за законом майно не може належати цій особі. Ця норма права не встановлює способів захисту прав. Конкретний спосіб припинення такого права власності визначений статтею 348 Цивільного кодексу України, яка спеціально встановлює умови і порядок припинення права власності особи на майно, яке не може їй належати.

Так, закон встановлює, що якщо з підстав, що не були заборонені законом, особа набула право власності на майно, яке за законом, який був прийнятий пізніше, не може їй належати, це майно має бути відчужене власником протягом строку, установленого законом.

Якщо майно не відчужене власником у встановлені законом строки, це майно з урахуванням його характеру і призначення за рішенням суду на підставі заяви відповідного органу державної влади підлягає примусовому продажу. У разі примусового продажу майна його колишньому власникові передається сума виторгу з вирахуванням витрат, пов`язаних з відчуженням майна.

Отже, приписи статей 346 та 348 Цивільного кодексу України мають застосовуватися як загальна та спеціальна норми.

Крім того, відповідно до приписів пункту 9 частини 1 статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі, зокрема судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості.

Таким чином, рішення суду про припинення права власності відповідача на спірне майно буде самостійною підставою для скасування записів про державну реєстрацію відповідного права, та при отриманні державним реєстратором рішення суду, що набрало законної сили, він буде зобов`язаний скасувати відповідний запис про державну реєстрацію прав.

З огляду на вищевикладене, враховуючи викладене в сукупності, зважаючи на зміст позовних вимог, обставини, встановлені під час розгляду справи, суд дійшов висновку, що позовні вимоги є обґрунтованими, у зв`язку з чим наявні підстави для задоволення позову в повному обсязі.

Приписами статей 76, 77 Господарського процесуального кодексу України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Згідно зі статтями 78, 79 Господарського процесуального кодексу України достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи. Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування.

Статтею 86 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь установленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

З приводу висвітлення всіх доводів відповідача суд враховує практику Європейського суду з прав людини, який у рішенні в справі "Серявін та інші проти України" вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

У рішенні Суду у справі Трофимчук проти України №4241/03 від 28.10.2010 року Європейським судом з прав людини зазначено, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод сторін.

Згідно з частиною 1 статті 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається: у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін; у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи вищевикладене та керуючись статтею 74, статтями 76-79, статтею 86, статтею 123, статтею 129, статтями 232-233, статтями 237- 238, статтями 240 Господарського процесуального кодексу України, суд

УХВАЛИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Припинити право власності Товариства з обмеженою відповідальністю "БЛР Девелопмент" (03067, місто Київ, вулиця Гарматна, будинок 4; ідентифікаційний код 45420794) на нерухоме майно за адресою: місто Київ, вулиця Микільсько-Слобідська, будинок 3-А:

1) нежитлове приміщення 252, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

2) нежитлове приміщення 251, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

3) нежитлове приміщення 221, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

4) нежитлове приміщення 250, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

5) нежитлове приміщення 249, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

6) нежитлове приміщення 248, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

7) нежитлове приміщення 247, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

8) нежитлове приміщення 246, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

9) нежитлове приміщення 245, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

10) нежитлове приміщення 244, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

11) нежитлове приміщення 243, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

12) нежитлове приміщення 242, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

13) нежитлове приміщення 241, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

14) нежитлове приміщення 240, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

15) нежитлове приміщення 239, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

16) нежитлове приміщення 238, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

17) нежитлове приміщення 237, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

18) нежитлове приміщення 236, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

19) нежитлове приміщення 235, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

20) нежитлове приміщення 234, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

21) нежитлове приміщення 233, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

22) нежитлове приміщення 232; реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

23) нежитлове приміщення 231, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

24) нежитлове приміщення 230, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

25) нежитлове приміщення 229, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

26) нежитлове приміщення 228, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

27) нежитлове приміщення 227, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

28) нежитлове приміщення 226, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

29) нежитлове приміщення 225, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

30) нежитлове приміщення 223, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

31) нежитлове приміщення 222, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000.

3. Припинити право власності Товариства з обмеженою відповідальністю "БЛР Девелопмент" (03067, місто Київ, вулиця Гарматна, будинок 4; ідентифікаційний код 45420794) на нерухоме майно за адресою: місто Київ, вулиця Микільсько-Слобідська, будинок 3-Б:

1) нежитлове приміщення 245, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

2) нежитлове приміщення 244, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

3) нежитлове приміщення 243, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

4) нежитлове приміщення 242, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

5) нежитлове приміщення 241, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000.

6) нежитлове приміщення 240, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

7) нежитлове приміщення 239, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

8) нежитлове приміщення 238, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

9) нежитлове приміщення 237, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

10) нежитлове приміщення 236, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

11) нежитлове приміщення 235, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

12) нежитлове приміщення 233, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

13) нежитлове приміщення 232, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

14) нежитлове приміщення 231, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

15) нежитлове приміщення 230, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

16) нежитлове приміщення 229, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

17) нежитлове приміщення 228, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

18) нежитлове приміщення 227, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

19) нежитлове приміщення 226, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

20) нежитлове приміщення 225, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

21) нежитлове приміщення 223, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

22) нежитлове приміщення 222, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

23) нежитлове приміщення 221, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

24) нежитлове приміщення 220, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

25) нежитлове приміщення 216, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "БЛР Девелопмент" (03067, місто Київ, вулиця Гарматна, будинок 4; ідентифікаційний код 45420794) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сонячна Рів`єра" (02002, місто Київ, вулиця Микільсько-Слобідська, будинок 3А, 44634218) судовий збір в розмірі 16 595 (шістнадцять тисяч п`ятсот дев`яносто п`ять) грн 75 коп.

5. Після набрання рішенням законної сили видати наказ.

Відповідно до частини 1 статті 241 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів, а на ухвалу суду - протягом десяти днів з дня його (її) проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення (частина 1 статті 256 Господарського процесуального кодексу України).

Повне рішення складено: 15.05.2025

Суддя Н.Плотницька