ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"12" травня 2025 р. Справа№ 910/12964/24

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Кравчука Г.А.

суддів: Коробенка Г.П.

Сибіги О.М.

розглянувши у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Міняйло Наталії Олегівни

на рішення Господарського суду міста Києва від 20.01.2025

у справі №910/12964/24 (суддя Мудрий С.М.)

за позовом Державного підприємства "Управління житловими будинками" Управління справами Апарату Верховної Ради України"

до Фізичної особи-підприємця Міняйло Наталії Олегівни

про стягнення 165 561,10 грн,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог.

У жовтні 2024 року Державне підприємство "Управління житловими будинками" Управління справами Апарату Верховної Ради України" (далі - позивач, ДП "Управління житловими будинками") звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Фізичної особи-підприємця Міняйло Наталії Олегівни (далі - відповідач, ФОП Міняйло Н.О.) про стягнення заборгованості у розмірі 165 561,10 грн, з яких: 101 001,97 грн - орендна плата, 1 650,12 грн - плата за утримання будинку та прибудинкової території, 906,04 грн - відшкодування витрат на земельний податок, 1 183,26 грн - відшкодування витрат на придбання електроенергії та водопостачання, 49 789,64 грн - інфляційні втрати, 11 030,07 грн - штрафні санкції.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на неналежне виконання відповідачем зобов`язань за договором оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 08.10.2018 №12/10, договором про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій від 08.10.2018 №12/10-1 та договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком від 03.02.2020, в частині своєчасного та в повному обсязі внесення платежів.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його ухвалення.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 20.01.2025 у справі №910/12964/24 позов задоволено частково.

Присуджено до стягнення з ФОП Міняйло Н.О. на користь ДП "Управління житловими будинками" 50 500,98 грн заборгованості з орендної плати, 1 650,12 грн заборгованості за послуги з управління багатоквартирним будинком, 5 491,91 грн трьох процентів річних, 25 944,55 грн інфляційних втрат та 1 528,75 грн судового збору. В іншій частині позову відмовлено.

Ухвалюючи рішення у даній справі, суд першої інстанції виходив з того, що у зв`язку з неналежним виконанням відповідачем своїх обов`язків щодо справляння орендної плати за договором оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 08.10.2018 №12/10, строк внесення якої настав, у відповідача наявна основна сума заборгованості у розмірі 50 500,98 грн (101 001,97 грн / 2), з огляду на що позов у цій частині підлягає частковому задоволенню. Також, перевіривши заявлений до стягнення розмір заборгованості з утримання будинку та прибудинкової території з інформацією, вказаною позивачем та відповідачем в акті звірки взаєморозрахунків, враховуючи розмір спірних послуг, передбачені пунктами 2.1 договорів про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій від 08.10.2018 №12/10-1 і про надання послуг з управління багатоквартирним будинком від 03.02.2020, та відсутність доказів, які б спростовували таку заборгованість, суд першої інстанції вважає більш вірогідними доводи позивача про наявність станом на 30.09.2020 заборгованості з утримання будинком у розмірі 1 650,12 грн, а тому позов у цій частині підлягає задоволенню. У той же час, оскільки матеріали справи не містять вказаних доказів, місцевий господарський суд погодився з твердженням відповідача про необґрунтованість стягнення 1 183,26 грн, у зв`язку з чим у задоволені позову в цій частині відмовлено. При цьому, оскільки об`єктом оренди виступало нежитлове приміщення, а не земельна ділянка, вимога позивача про стягнення відшкодування за земельний податок є необґрунтованою та безпідставною, тому суд першої інстанції відмовив у задоволенні позову в цій частині. Крім того, з огляду на необґрунтованість суми основної заборгованості, судом першої інстанції здійснено власний розрахунок компенсаційних виплат, згідно з яким обґрунтований розмір трьох процентів річних складає 5 491,91 грн та 25 944,55 грн інфляційних втрат, нарахованих за період з 01.04.2021 до 03.10.2024 на суму боргу у розмірі 52 151,10 грн, яка складається із заборгованості по орендній платі у розмірі 50 500,98 грн та заборгованості за послуги з управління багатоквартирним будинком у розмірі 1 650,12 грн.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів.

Не погоджуючись з рішенням місцевого господарського суду, ФОП Міняйло Н.О. звернулась до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду міста Києва від 20.01.2025 у справі №910/12964/24 в частині задоволених позовних вимог скасувати та ухвалити нове рішення в цій частині про відмову у задоволенні позову.

Обґрунтовуючи вимоги апеляційної скарги відповідач посилається на те, що суд першої інстанції при ухваленні оскаржуваного рішення не з`ясував всі обставини справи, визнав встановленими недоведені обставини, у зв`язку з чим оскаржуване рішення є незаконним та підлягає скасуванню.

Так, скаржник зазначає, що позивачем разом з позовом не надано обґрунтованого розрахунку суми заборгованості, з показниками індексів інфляції, що застосовувалися для коригування розміру орендної плати, розмірами нарахованого ПДВ, конкретними вказівками на періоди, за які у позивача сформувалася заборгованість. Також не є сталими і розраховуються окремо за кожен місяць розміри оплат за договорами про надання послуг з утримання будинків і про надання послуг з управління багатоквартирним будинком. Розрахунки заборгованості за вказаними договорами позивачем також не надано. Відтак сума заборгованості у розмірі 50 500,98 грн, на думку відповідача, не доведена позивачем обґрунтованими розрахунками.

На переконання відповідача, позивачем не надано належних, допустимих та достовірних доказів щодо наявності у відповідача перед позивачем грошового зобов`язання у розмірі 50 500,98 грн.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті.

Згідно з витягом з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 11.02.2025 апеляційну скаргу ФОП Міняйло Н.О. на рішення Господарського суду міста Києва від 20.01.2025 у справі №910/12964/24 передано для розгляду колегії суддів у складі: головуючий суддя - Кравчук Г.А. (суддя-доповідач), судді: Тарасенко К.В., Коробенко Г.П.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 17.02.2025 апеляційну скаргу ФОП Міняйло Н.О. на рішення Господарського суду міста Києва від 20.01.2025 у справі №910/12964/24 залишено без руху на підставі статті 174, частини 2 статті 260 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України). Надано скаржнику десять днів з моменту отримання ухвали для усунення недоліків апеляційної скарги.

На виконання вимог вищезазначеної ухвали, скаржником 20.02.2025 усунуто недоліки апеляційної скарги та надано суду докази сплати судового збору у розмірі 3 633,60 грн.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 20.02.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ФОП Міняйло Н.О. на рішення Господарського суду міста Києва від 20.01.2025 у справі №910/12964/24; постановлено розгляд апеляційної скарги здійснювати за правилами спрощеного позовного провадження та без повідомлення учасників справи (без проведення судового засідання); запропоновано учасникам справи вчинити процесуальні дії в установлений судом строк; витребувано з Господарського суду міста Києва матеріали справи №910/12964/24.

03.03.2025 матеріали справи №910/12964/24 надійшли до Північного апеляційного господарського суду.

Розпорядженням керівника апарату Північного апеляційного господарського суду від 28.04.2025 призначено повторний автоматизований розподіл справи, у зв`язку з перебуванням судді Тарасенко К.В. у відпустці.

Відповідно до витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 28.04.2025 апеляційну скаргу ФОП Міняйло Наталії Олегівни на рішення Господарського суду міста Києва від 20.01.2025 у справі №910/12964/24 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючого судді (судді-доповідача) Кравчука Г.А., суддів: Сибіги О.М., Коробенка Г.П.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 29.04.2025 визначеним вище складом колегії суддів прийнято до свого провадження апеляційну скаргу ФОП Міняйло Н.О. на рішення Господарського суду міста Києва від 20.01.2025 у справі №910/12964/24 та постановлено здійснювати її розгляд за правилами спрощеного позовного провадження та без повідомлення учасників справи (без проведення судового засідання).

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції.

Як убачається з матеріалів справи, 08.10.2018 між ДП "Управління житловими будинками" (орендодавець) та ФОП Міняйло Н.О. (орендар) укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №12/10 (далі - договір оренди, договір №1), за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно - нежитлове приміщення площею 60,8 кв.м, розмішене за адресою: місто Київ, вулиця Срібнокільська, 24, (інвентарний №372), що перебуває на балансі ДП "Управління житловими будинками", вартість якого визначена відповідно до висновку пре вартість майна від 31.08.2018 і становить 830 000,00 грн (далі - майно).

Згідно з пунктом 1.2 договору оренди майно передається в оренду з метою розміщення торговельного об`єкту з продажу промислових товарів, що були у використанні.

Відповідно до пунктів 2.4 та 7.1 договору оренди орендодавець зобов`язується передати в оренду майно за цим договором та актом приймання-передачі майна, обов`язок щодо складання якого покладається на орендодавця, та підписується одночасно з договором оренди.

Пунктами 3.1, 3.2 договору оренди встановлено, що орендна плата визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786, і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку за серпень 2018 року - 12 045,00 грн. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеним законодавством.

За умовами пункту 3.3 договору оренди розмір орендної плати за перший місяць оренди визначається шляхом коригування розміру орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за період з першого числа наступного за базовим місяцем до останнього числа першого місяця оренди.

Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

Згідно з пунктом 3.4 договору оренди, у разі користування майном протягом неповного календарного місяця (першого та/або останнього місяців оренди) добова орендна плата за дні користування визначається згідно з чинною Методикою розрахунку на основі орендної плати за відповідні місяці пропорційно дням користування.

Орендна плата перераховується орендодавцю не пізніше 15 числа поточного місяця (пункт 3.6 договору оренди).

Пунктом 3.11 договору оренди передбачено, що у разі припинення (розірвання) договору оренди орендар сплачує орендну плату до дня повернення майна за актом приймання-передачі включно. Закінчення строку дії договору оренди не звільняє орендаря віл обов`язку сплатити заборгованість за орендною платою, якщо така виникла у повному обсязі.

Розділом 5 договору оренди визначені обов`язки орендаря, зокрема:

- використовувати орендоване майно відповідно до його призначення та умов цього договору (пункт 5.1);

- своєчасно і у повному обсязі сплачувати орендну плату орендодавцю, у платіжних дорученнях, які оформлює орендар, вказується призначення платежу за зразком, який надає орендодавець листом при укладенні договору оренди) та інші платежі (пункт 5.2);

- на вимогу орендодавця проводити звіряння взаєморозрахунків по орендних платежах і оформляти відповідні акти звіряння (пункт 5.8).

Договір оренди укладено строком на один рік з 01.10.2018 по 30.09.2019 включно. Сторонами встановлено, що умови цього договору застосовуються до відносин між сторонами, які виникли з 01.10.2018, на підставі частини 3 статті 631 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) (пункт 10.1 договору оренди).

За умовами пункту 10.4 договору оренди, у разі відсутності заяви однієї з сторін про припинення цього договору або зміну його умов після закінчення строку його чинності протягом одного місяця договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. Зазначені дії оформлюються додатковою угодою, яка є невід`ємною частиною цієї угоди при обов`язковій наявності дозволу органу, уповноваженого управляти об`єктом оренди.

Пунктом 10.11 договору оренди встановлено, що майно вважається поверненим орендодавцю з моменту підписання сторонами акта приймання-передачі. Обов`язок щодо складання повернення майна покладається на орендаря.

08.10.2018 між ДП "Управління житловими будинками" та ФОП Міняйло Н.О. підписано акт приймання-передачі, за яким позивач передав, а відповідач прийняв в строкове платне користування нежитлове приміщення, що розташоване за адресою: місто Київ, вулиця Срібнокільська, 24, загальною площею 60,8 кв.м для розміщення торговельного об`єкту з продажу промислових товарів, що були у використанні.

Додатковою угодою №1 від 03.02.2020 сторони продовжили термін дії договору оренди на 1 рік до 30.09.2020 включно. Положення вказаної угоди застосовуються до відносин між сторонами, які виникли до її укладення, тобто до 01.10.2019.

У зв`язку з поданням відповідачем заяви від 30.09.2020 про розірвання договору оренди, додатковою угодою №2 від 30.09.2020 сторони дійшли згоди про припинення дії вказаного правочину з 01.10.2020 (пункт 1). У пункті 2 додаткової угоди №2 від 30.09.2020 зазначено, що майно повертається орендарем орендодавцю протягом 3 днів.

01.10.2020 між ДП "Управління житловими будинками" та ФОП Міняйло Н.О. підписано акт приймання-передавання, за яким відповідач передає позивачу нежитлове приміщення, що розташоване за адресою: місто Київ, вулиця Срібнокільська, 24, загальною площею 60,8 кв.м.

Також, 08.10.2018 між ДП "Управління житловими будинками" (виконавець) та ФОП Міняйло Н.О. (споживач) укладено договір про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій №12/10-1 (далі - договір №2), предметом якого є забезпечення виконавцем надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, комунальних послуг (далі - послуги) у житловому будинку №24 по вулиці Срібнокільській у місті Києві, де знаходиться приміщення споживача, загальною площею 60,8 кв.м, що використовується ним на підставі договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 08.10.2018 №12/10, а споживачем - забезпечення своєчасної оплати таких послуг за встановленим тарифом у строк та на умовах, що передбачені цим договором. Крім того, згідно з цим договором виконавець надає споживачу послуги по обслуговуванню мереж його приміщення, а споживач, в свою чергу, зобов`язаний оплатити такі послуги відповідно до умов договору.

Згідно з пунктом 1.1.1 договору №2 до послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, які можуть надаватися споживачу відносяться:

- прибирання прибудинкової території;

- прибирання сходових кліток;

- прибирання підвалів, технічних поверхів та покрівлі;

- технічне обслуговування внутрішньобудинкових систем: гарячого водопостачання, холодного водопостачання, водовідведення, теплопостачання та зливної каналізації;

- дератизація;

- дезінсекція;

- обслуговування димовентиляційних каналів;

- технічне обслуговування та поточний ремонт систем протипожежної автоматики та димовидалення, а також інших внутрішньобудинкових інженерних систем у разі їх наявності;

- поточний ремонт конструктивних елементів, внутрішньобудинкових систем гарячого і холодного водопостачання, водовідведення, теплопостачання та зливової каналізації і технічних пристроїв будинків та елементів зовнішнього упорядження, що розміщені на закріпленій в установленому порядку прибудинковій території (в тому числі спортивних, дитячих та інших майданчиків);

- прибирання і вивезення снігу, посипання частини прибудинкової території, призначеної для проходу та проїзду, протиожеледними сумішами;

- експлуатація номерних знаків на будинках;

- освітлення місць загального користування і підвалів та підкачування води.

Відповідно до пункту 1.2 договору №2 додаткові роботи, не передбачені цим договором, можуть виконуватися по узгодженню сторін на підставі додаткової угоди або наряд-замовленню споживача.

Надання орендарю комунальних послуг (електроенергія, водопостачання, водовідведення) здійснюється за діючими розцінками і тарифами на підставі виставлених рахунків згідно з фактичним щомісячним споживанням (пункт 1.3 договору №2).

За умовами пункту 2.1 договору №2 розмір щомісячної плати за надані послуги на дату укладення цього договору, при оплаті до 20 числа місяця наступного за розрахунковим, становить 224,96 грн, в тому числі ПДВ - 37,50 грн, після 20 числа місяця наступного за розрахунковим - 234,08 грн, у тому числі ПДВ - 39,01 грн.

Пунктом 2.2 договору №2 встановлено, що розрахунковим періодом є календарний місяць. При цьому послуги оплачуються не пізніше ніж до 20-го числа місяця, що настає за розрахунковим у готівковій або безготівковій формі, на розрахунковий рахунок виконання, вказаний у цьому договорі або шляхом внесення коштів у касу виконавця.

Оплата додаткових послуг здійснюється відповідно до актів наданих послуг (пункт 2.5 договору №2).

Договір №2 укладено на один рік. Умови вказаного правочину застосовуватимуться до відносин між сторонами, які виникли до його укладення з 01.10.2018. У разі коли за місяць до закінчення дії договору однією із сторін не заявлено у письмовій формі про розірвання договору або необхідність його перегляду, цей договір вважається щороку продовженим (пункт 7.1 договору №2).

Додатковою угодою №1 від 03.02.2020 до договору №2 сторони дійшли згоди про розірвання договору про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкової території від 08.10.2018 №12/10-1. Вказаний договір припиняє свою дію 31.01.2020.

Крім цього, 03.02.2020 між ДП "Управління житловими будинками" (виконавець) та ФОП Міняйло Н.О. (споживач) укладено договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (далі - договір №3), предметом якого є забезпечення виконавцем надання послуг з управління багатоквартирним будинком (далі - послуги) у житловому будинку №24 по вулиці Срібнокільській у місті Києві, де знаходиться орендоване споживачем приміщення, загальною площею 60,8 кв.м, що використовується ним на підставі договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 08.10.2018 №12/10, а споживачем - забезпечення своєчасної оплати таких послуг за встановленою вартістю у строк та на умовах, що передбачені цим договором.

Згідно з пунктом 1.4 договору №3 до послуг з управління багатоквартирним будинком, які можуть надаватися споживачу відносяться:

- прибирання прибудинкової території;

- прибирання сходових кліток;

- прибирання підвалів, технічних поверхів та покрівлі;

- технічне обслуговування внутрішньобудинкових систем: гарячого водопостачання, холодного водопостачання, водовідведення, теплопостачання та зливної каналізації;

- дератизація;

- дезінсекція;

- обслуговування димовентиляційних каналів;

- технічне обслуговування та поточний ремонт систем протипожежної автоматики та димовидалення, а також інших внутрішньобудинкових інженерних систем у разі їх наявності;

- поточний ремонт конструктивних елементів, внутрішньобудинкових систем гарячого і холодного водопостачання, водовідведення, теплопостачання та зливової каналізації і технічних пристроїв будинків та елементів зовнішнього упорядження, що розміщені на закріпленій в установленому порядку прибудинковій території (в тому числі спортивних, дитячих та інших майданчиків);

- прибирання і вивезення снігу, посипання частини прибудинкової території, призначеної для проходу та проїзду, протиожеледними сумішами;

- освітлення місць загального користування і підвалів та підкачування води.

Надання споживачу комунальних послуг (електроенергія, водопостачання, водовідведення) здійснюється за діючими розцінками і тарифами на підставі виставлених рахунків згідно фактичного щомісячного споживання (пункт 1.6 договору №3).

За умовами пункту 2.1 договору №3 розмір щомісячної плати за надані послуги на дату укладення цього договору становить 356,29 грн, в тому числі ПДВ - 59,38 грн.

Розрахунковим періодом є календарний місяць. При цьому послуги оплачуються не пізніше ніж до 20-го числа місяця, що настає за розрахунковим у готівковій або безготівковій формі, на розрахунковий рахунок виконання (пункт 2.2 договору №3).

Пунктом 2.4 договору №3 встановлено, що оплата додаткових послуг здійснюється відповідно до актів наданих послуг.

Договір №3 укладено на один рік. Умови вказаного правочину застосовуватимуться до відносин між сторонами, які виникли до його укладення з 01.02.2020. У разі коли за місяць до закінчення дії договору однією із сторін не заявлено у письмовій формі про розірвання договору або необхідність його перегляду, цей договір вважається щороку продовженим (пункт 7.1 договору №3).

Між позивачем та відповідачем підписано акт звіряння за 9 місяців 2020 року (з січня 2020 року по вересень 2020 року), в якому зазначено, що станом на 30.09.2020 заборгованість ФОП Міняйло Н.О. перед ДП "Управління житловими будинками" складає 104 741,39 грн.

30.09.2020 ФОП Міняйло Н.О. подано ДП "Управління житловими будинками" заяву, в якій відповідач зобов`язувалась сплатити борг в сумі 104 741,39 грн протягом шести місяців: жовтень 2020 року - березень 2021 року.

Факт підписання та подання вказаної заяви не заперечувався відповідачем.

З метою досудового врегулювання спору, 17.05.2024 ДП "Управління житловими будинками" звернулося до ФОП Міняйло Н.О. з претензією, в якій просило сплатити заборгованість у розмірі 104 741,39 грн.

Однак вказана претензія залишена без відповіді та задоволення.

У зв`язку із несплатою ФОП Міняйло Н.О. у повному обсязі платежів за договорами №№1-3, ДП "Управління житловими будинками" звернувся з даним позовом до суду.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови.

Зі змісту апеляційної скарги ФОП Міняйло Н.О. убачається, що нею оскаржується рішення суду першої інстанції в частині задоволенні позову щодо стягнення заборгованості з орендної плати, заборгованості за послуги з управління багатоквартирним будинком, трьох процентів річних та інфляційних втрат, отже висновки суду першої інстанції в іншій частині оскаржуваного рішення не є предметом апеляційного перегляду у цій справі.

Згідно зі статтею 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Частиною 1 статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

За приписами статей 6, 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Як вірно встановлено місцевим господарським судом договір №1 за своєю правовою природою є договором найму (оренди), за яким відповідно до частини 1 статті 759 ЦК України наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом (частина 3 статті 760 ЦК України).

Згідно з частинами 1, 5 статті 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Частиною 1 статті 286 Господарського кодексу України (далі - ГК України) визначено, що орендна плата це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.

Відповідно до пункту 1.1 договору №1 нежитлове приміщення площею 60,8 кв.м, розмішене за адресою: місто Київ, вулиця Срібнокільська, 24, (інвентарний №372), є державним нерухомим майном - перебуває на баланс ДП "Управління житловими будинками".

Закон України "Про оренду державного та комунального майна" (у редакції, чинній на момент укладення договору оренди, далі - Закон №2269-XII) регулює: організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі - підприємства), їх структурних підрозділів та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.

Згідно з частиною 1 статті 19 Закону №2269-XII орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

За змістом частини 2 статті 19 Закону №2269-XII методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об`єктів, що перебувають у державній власності, Кабінетом Міністрів України. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим (для об`єктів, що належать Автономній Республіці Крим), та органами місцевого самоврядування (для об`єктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об`єктів, що перебувають у державній власності. Орендна плата, встановлена за відповідною методикою, застосовується як стартова під час визначення орендаря на конкурсних засадах.

Строки внесення орендної плати визначаються у договорі (частина 3 статті 19 Закону №2269-XII).

Як зазначалось вище, пунктами 3.1, 3.2 договору оренди встановлено, що орендна плата визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786, і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку за серпень 2018 року - 12 045,00 грн. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеним законодавством.

За умовами пункту 3.3 договору оренди розмір орендної плати за перший місяць оренди визначається шляхом коригування розміру орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за період з першого числа наступного за базовим місяцем до останнього числа першого місяця оренди. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

Орендна плата перераховується орендодавцю не пізніше 15 числа поточного місяця (пункт 3.6 договору оренди).

Таким чином, умовами договору №1 встановлено розмір та строки внесення плати за користування державним нерухомим майном.

Заперечуючи проти розміру заборгованості по орендній платі, відповідач вказував на ненадання позивачем ані обґрунтованого розрахунку такої заборгованості, ані жодних первинних доказів, які б підтверджували наявність такої заборгованості.

Однак колегія суддів, як і суд першої інстанції, не погоджується з такими запереченнями відповідача з огляду на таке.

Згідно з пунктами 2.4, 7.1 договору оренди орендодавець зобов`язується передати в оренду майно за цим договором та актом приймання-передачі майна, обов`язок щодо складання якого покладається на орендодавця, та підписується одночасно з договором оренди.

Водночас, згідно з пунктом 10.11 договору майно вважається поверненим орендодавцю з моменту підписання сторонами акта приймання-передачі. Обов`язок щодо складання повернення майна покладається на орендаря.

Так, 08.10.2018 між ДП "Управління житловими будинками" та ФОП Міняйло Н.О. підписано акт приймання-передачі, за яким позивач передав, а відповідач прийняв в строкове платне користування нежитлове приміщення, що розташоване за адресою: місто Київ, вулиця Срібнокільська, 24, загальною площею 60,8 кв.м для розміщення торговельного об`єкту з продажу промислових товарів, що були у використанні.

01.10.2020 між ДП "Управління житловими будинками" та ФОП Міняйло Н.О. підписано акт приймання-передавання, за яким відповідач передає позивачу нежитлове приміщення, що розташоване за адресою: місто Київ, вулиця Срібнокільська, 24, загальною площею 60,8 кв.м.

Таким чином, у період з 08.10.2018 по 01.10.2020 державне нерухоме майно перебувало в наймі (оренді) ФОП Міняйло Н.О. Жодних доказів, які б спростовували вказану обставину матеріали справи не містять та не заперечувалася відповідачем. При цьому, відповідачем не вказувалося про неможливість використовуватися орендованого майна в підприємницькій діяльності.

Умовою виконання зобов`язання є строк (термін) його виконання. Дотримання строку виконання є одним із критеріїв належного виконання зобов`язання, оскільки прострочення є одним із проявів порушення зобов`язання. Строк (термін) виконання зобов`язання за загальним правилом, узгоджується сторонами в договорі.

Статтею 530 ЦК України встановлено, що якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Строк справляння плати за користування майном встановлений у пункті 3.6. договору - не пізніше 15 числа поточного місяця.

Отже, отримавши у платне користування нерухомим майно, відповідач взяв на себе зобов`язання щомісяця до 15 числа вносити оренду плату. При цьому, умовами договору не передбачено обов`язку сторін складення щомісячних актів, які б підтверджували користування вказаним нерухомим майном

Відтак, твердження скаржника про ненадання позивачем первинних документів є безпідставними та правомірно відхилені судом першої інстанції.

З огляду на вищезазначене, а також, беручи до уваги положення статей 13, 74 ГПК та 614 ЦК України, саме на орендаря (відповідача) покладено обов`язок щодо доведення належного виконання зобов`язань в частині справляння орендних платежів.

Однак жодних доказів сплати орендних платежів матеріали справи не містять та не були надані відповідачем.

Посилання на правові позиції відносно акта звірки взаємних розрахунків як доказу у справі, викладені у постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі №918/535/19, від 12.09.2018 у справі №910/22923/17, від 25.03.2019 у справі №910/1389/18, не враховуються судом, оскільки такі висновки не є релевантними до спірних правовідносин, тому що сформовані за інших фактичних обставин справи та іншого правового регулювання.

Перевіривши заявлений до стягнення розмір заборгованості з орендної плати з інформацією, вказаною позивачем та відповідачем в акті звірки взаєморозрахунків, враховуючи розмір орендної плати, передбачений пунктами 3.1-3.4 договору №1, та відсутність доказів, які б спростовували таку заборгованість, колегія суддів вважає більш вірогідними доводи позивача про наявність станом на 30.09.2020 заборгованості з орендної плати у розмірі 101 001,97 грн.

Однак, як вірно зауважив місцевий господарський суд, постановою Кабінетів Міністрів України №611 від 15.07.2020 "Деякі питання сплати орендної плати за державне майно під час дії карантину" (далі - Постанова №611) врегульовані питання щодо звільнення орендарів від орендної плати, а також щодо нарахування орендної плати за користування нерухомим державним майном.

Вказана постанова втратила чинність на підставі Постанови Кабінету Міністрів України №634 від 27.05.2022, однак була чинною у період, за який складено акт звірки: січень 2020 року - вересень 2020 року.

Пунктом 1 Постанови №611 передбачено, що на період дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України, з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2, нарахування орендної плати за користування нерухомим державним майном, здійснюється у розмірі 50 відсотків суми нарахованої орендної плати для орендарів за переліком згідно з додатком 2.

Відповідно до пункту 2 Постанови №611 орендодавцям державного майна постановлено забезпечити нарахування орендної плати орендарям згідно з пунктом 1 цієї постанови, починаючи з дати встановлення карантину.

Постановою Кабінету Міністрів України від 11.03.2020 №211 на всій території України з 12.03.2020 установлено карантин, а згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 27.06.2023 №651 останній був відмінений з 24 години 00 хвилин 30.06.2023.

У додатку 2 до Постанови №611 наведено перелік орендарів, для яких нарахування орендної плати за користування нерухомим державним майном здійснюється у розмірі 50%, у тому числі орендарі, які використовують нерухоме державне майно для розміщення торговельних об`єктів з продажу непродовольчих товарів, що були у використанні.

У пункті 1.2 договору оренди зазначено, що майно передається в оренду з метою розміщення торговельного об`єкту з продажу промислових товарів, що були у використанні

Отже, судова колегія погоджується з висновками суду першої інстанції про застосування до спірних правовідносин положень Постанови №611, а тому заявлений до стягнення розмір орендної плати підлягає зменшенню на 50%.

Таким чином, у зв`язку з неналежним виконанням відповідачем своїх обов`язків щодо справляння орендної плати за договором №1, строк внесення якої настав, суд першої інстанції дійшов висновку, з яким погоджується колегія суддів, про наявність у відповідача основної суми заборгованості у розмірі 50 500,98 грн (101 001,97 грн / 2). Відтак позов у цій частині підлягає частковому задоволенню.

Щодо вимоги позивача про стягнення з відповідача заборгованості з утримання будинку та прибудинкової території у розмірі 1 650,12 грн колегія суддів зазначає таке.

Пунктом 12 частини 1 статті 1 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" визначено, що послуга з управління багатоквартирним будинком - це результат господарської діяльності суб`єктів господарювання, спрямованої на забезпечення належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та його прибудинкової території відповідно до умов договору.

Надання житлово-комунальних послуг здійснюється виключно на договірних засадах (частина 1 статті 12 вказаного Закону).

08.10.2018 та 03.02.2020 між ДП "Управління житловими будинками" (виконавець) та ФОП Міняйло Н.О. (споживач) укладено договір про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкової території №12/10-1 та договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.

Предметом вказаних договорів є забезпечення виконавцем надання послуг з утримання (управління) багатоквартирним будинком у житловому будинку №24 по вулиці Срібнокільській у місті Києві, де знаходиться орендоване споживачем приміщення, загальною площею 60,8 кв.м, що використовується ним на підставі договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 08.10.2018 №12/10, а споживачем - забезпечення своєчасної оплати таких послуг за встановленою вартістю у строк та на умовах, що передбачені цим договором.

Розмір щомісячної плати за послуги наданих за договором №2 становить: при сплаті до 20 числа - 224,96 грн (разом з ПДВ), після 20 числа місяця наступного за розрахунковим - 234,08 грн (разом з ПДВ) (пункт 2.1 договору №2), а за договором №3 - 356,29 грн (разом з ПДВ).

Розрахунковим періодом є календарний місяць, при цьому згідно з пунктом 2.1 договору №2 та пунктом 2.2 договору №3 строк оплати - (до) не пізніше ніж до 20-го числа місяця, що настає за розрахунковим.

Таким чином, у зв`язку з орендою державного комунального майна ФОП Міняйло взяла на себе зобов`язання по сплаті послуг, обумовлених договорами №№2, 3, у фіксованих розмірах.

Доказів ненадання чи неналежного надання послуг за вказаними правочинами матеріали справи не містять та не стверджується відповідачем.

Заперечення відповідача про відсутність первинних документів щодо вказаних послуг також відхиляються колегією суддів, оскільки умовами договорів №№2, 3 не передбаченого складення жодних документів для підтвердження здійснення господарської операції з надання послуг, передбачених пунктами 1.1.1 та 1.4, зокрема, актів приймання-передачі наданих послуг.

Виходячи з умов вказаних договорів та положень статей 13, 74 ГПК України та 614 ЦК України, так само як із орендною платою, тягар доказування відсутності заборгованості покладається саме на відповідача.

Як зазначалось вище, між позивачем та відповідачем підписано акт звіряння за 9 місяців 2020 року (з січня 2020 року по вересень 2020 року), в якому зазначено, що станом на 30.09.2020 заборгованість ФОП Міняйло Н.О. перед ДП "Управління житловими будинками" складає 104 741,39 грн.

Зі змісту вказаного акта вбачається, що до нього також включено платежі за послуги, обумовлені договорами №№2, 3.

Крім того, 30.09.2020 ФОП Міняйло Н.О. подано ДП "Управління житловими будинками" заяву, в якій відповідач зобов`язувалась сплатити борг в сумі 104 741,39 грн протягом шести місяців: жовтень 2020 року - березень 2021 року.

Таким чином, колегія суддів погоджується з судом першої інстанції, що підписання вказаних документів та одночасне заперечення заборгованості є проявом суперечливої поведінки відповідача, що є порушенням принципу добросовісності.

Крім цього, Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала на необхідності застосування передбачених процесуальним законом стандартів доказування та зазначала, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Зокрема, цей принцип передбачає покладення тягаря доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язку вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину треба доказувати таким чином, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний. Тобто певна обставина не може вважатися доведеною, допоки інша сторона її не спростує (концепція негативного доказу), оскільки за такого підходу принцип змагальності втрачає сенс (пункт 81 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18.03.2020 у справі №129/1033/13-ц, провадження №14-400цс19; пункт 9.58 постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.11.2021 у справі №904/2104/19, провадження №12-57гс21).

Покладений на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність передбачає, що висновки суду можуть будуватися на умовиводах про те, що факти, які розглядаються, скоріше були (мали місце), аніж не були.

Кожна з сторін судового спору самостійно визначає докази, які, на її думку, належним чином підтверджують або спростовують заявлені позовні вимоги. Суд з дотриманням вимог щодо всебічного, повного, об`єктивного та безпосереднього дослідження наявних у справі доказів визначає певну сукупність доказів, з урахуванням їх вірогідності та взаємного зв`язку, які, за його внутрішнім переконанням, дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, що входять до предмета доказування. Сторона судового спору, яка не погоджується з доводами опонента, має їх спростовувати шляхом подання відповідних доказів, наведення аргументів, надання пояснень тощо. Інакше принцип змагальності, задекларований у статті 13 ГПК України, втрачає сенс.

Іншими словами, відсутність у сторін цього судового спору належним чином оформлених документів, які би підтверджували певну обставину, яка входить до предмета доказування, не усуває обов`язок відповідача заперечувати проти доводів позивача шляхом надання всіх наявних у нього доказів на спростування кожного заявленого позивачем аргументу.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 21.06.2023 у справі №916/3027/21.

Враховуючи викладене, перевіривши заявлений до стягнення розмір заборгованості з утримання будинку та прибудинкової території з інформацією, вказаною позивачем та відповідачем в акті звірки взаєморозрахунків, враховуючи розмір спірних послуг, передбачені пунктами 2.1 договорів №№2, 3, та відсутність доказів, які б спростовували таку заборгованість, колегія суддів, як і суд першої інстанції, вважає більш вірогідними доводи позивача про наявність станом на 30.09.2020 заборгованості з утримання будинком у розмірі 1 650,12 грн, у зв`язку з чим позов у цій частині підлягає задоволенню.

Крім того, у зв`язку з несвоєчасним внесенням відповідачем платежів за договорами №№1-3 ДП "Управління житловими будинками" нараховано до стягнення 11 030,07 грн трьох процентів річних та 49 789,64 грн інфляційних втрат за період з 01.04.2021 до 03.10.2024 на суму боргу у розмірі 104 741,39 грн.

Згідно з частиною 1 статті 612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Невиконання зобов`язання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) статтею 610 ЦК України кваліфікується як порушення зобов`язання.

Відповідно до статті 625 ЦК України боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання грошового зобов`язання. Боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Виходячи із положень зазначеної норми, наслідки прострочення боржником грошового зобов`язання у вигляді інфляційного нарахування на суму боргу та трьох процентів річних, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом, не є санкціями, а виступають способом захисту майнового права та інтересу, який полягає у відшкодуванні матеріальних втрат кредитора від знецінення грошових коштів внаслідок інфляційних процесів та отриманні компенсації (плати) від боржника за користування утримуваними ним грошовими коштами, належними до сплати кредиторові, а тому ці кошти нараховуються незалежно від вини боржника.

Об`єднаною палатою Верховного Суду у постанові від 20.11.2020 у справі №910/13071/19 роз`яснено, що сума боргу, внесена за період з 1 до 15 числа включно відповідного місяця, індексується за період з урахуванням цього місяця, а якщо суму внесено з 16 до 31 числа місяця, то розрахунок починається з наступного місяця. За аналогією, якщо погашення заборгованості відбулося з 1 по 15 число включно відповідного місяця - інфляційна складова розраховується без урахування цього місяця, а якщо з 16 до 31 числа місяця - інфляційна складова розраховується з урахуванням цього місяця.

Отже, якщо період прострочення виконання грошового зобов`язання складає неповний місяць, то інфляційна складова враховується або не враховується в залежності від математичного округлення періоду прострочення у неповному місяці.

Методику розрахунку інфляційних втрат за неповний місяць прострочення виконання грошового зобов`язання доцільно відобразити, виходячи з математичного підходу до округлення днів у календарному місяці, упродовж якого мало місце прострочення, а саме:

- час прострочення у неповному місяці більше півмісяця (> 15 днів) = 1 (один) місяць, тому за такий неповний місяць нараховується індекс інфляції на суму боргу;

- час прострочення у неповному місяці менше або дорівнює половині місяця (від 1, включно з 15 днями) = 0 (нуль), тому за такий неповний місяць інфляційна складова боргу не враховується.

Зазначений спосіб розрахунку склався як усталена судова практика, його використовують всі бухгалтерські програми розрахунку інфляційних.

Здійснивши перерахунок компенсаційних виплат, колегія суддів погоджується з судом першої інстанції, що обґрунтований розмір трьох процентів річних складає 5 491,91 грн, а інфляційних втрат - 25 944,55 грн, нарахованих за період з 01.04.2021 по 03.10.2024 на суму боргу у розмірі 52 151,10 грн, яка складається з заборгованості по орендній платі у розмірі 50 500,98 грн та заборгованості за послуги з управління багатоквартирним будинком у розмірі 1 650,12 грн.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів вважає вірними висновки місцевого господарського суду про часткове задоволення позову.

У зв`язку з наведеним, доводи скаржника, викладені в апеляційній скарзі, спростовуються встановленими обставинами та застосованими нормами матеріального права, підстави для задоволення апеляційної скарги відсутні.

Враховуючи положення частини 1 статті 9 Конституції України та беручи до уваги ратифікацію Законом України від 17.07.1997 №475/97-ВР Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і Першого протоколу та протоколів №№2, 4, 7, 11 до Конвенції та прийняття Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини", суди також повинні застосовувати Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та рішення Європейського суду з прав людини як джерело права.

Зокрема, Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" у рішенні від 18.07.2006 та у справі "Трофимчук проти України" у рішенні від 28.10.2010 зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент сторін. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.

З урахуванням усіх фактичних обставин справи, встановлених судами першої та апеляційної інстанцій, інші доводи, викладені в апеляційній скарзі не заслуговують на увагу, оскільки не впливають на вирішення спору у даній справі.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги.

Відповідно до статті 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Статтею 276 ГПК України передбачено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

З урахуванням всіх обставин справи в їх сукупності, колегія суддів апеляційного господарського суду дійшла висновку про те, що оскаржуване рішення місцевого господарського суду у даній справі відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам та матеріалам справи і підстав для його скасування не вбачається. Скаржником не наведено переконливих аргументів у відповідності з нормами чинного законодавства щодо спростування висновків суду першої інстанції.

Судові витрати.

У зв`язку з відсутністю підстав для задоволення апеляційної скарги судові витрати за її розгляд, відповідно до статті 129 ГПК України, покладаються на скаржника.

Керуючись статтями 74, 129, 269, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,

УХВАЛИВ:

1. Апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Міняйло Наталії Олегівни на рішення Господарського суду міста Києва від 20.01.2025 у справі №910/12964/24 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 20.01.2025 у справі №910/12964/24 залишити без змін.

3. Матеріали справи №910/12964/24 повернути до місцевого господарського суду.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та не підлягає касаційному оскарженню, крім випадків, передбачених пунктом 2 частини 3 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.

Головуючий суддя Г.А. Кравчук

Судді Г.П. Коробенко

О.М. Сибіга