ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 квітня 2025 року м. ОдесаСправа № 916/4050/23
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Ярош А.І.,

суддів: Діброви Г.І., Принцевської Н.М.

секретар судового засідання: Кияшко Р.О.

за участю представників учасників справи:

від Департаменту комунальної власності Одеської міської ради: Карачковський П.П.,

від Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ": Панчошак О.Д.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одесі

апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

на рішення Господарського суду Одеської області від 03.12.2024 року, суддя в І інстанції Рога Н.В., повний текст якого складено 18.12.2024, в м. Одесі

у справі №916/4050/23

за позовом: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ"

про визнання договору недійсним

В С Т А Н О В И В:

У вересні 2023 року Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ", в якій просив суд визнати недійсним укладений між сторонами Договору оренди від 23.12.2019р. №001/57, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дишлевою Т.В. та зареєстрованого за №720.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що на теперішній час між сторонами існують два договори оренди нежитлових будівель загальною площею 1675,9 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8-А, а саме: договір №001/57 від 20.04.2017 та договір №001/57 від 23.12.2019, при цьому останній підлягає визнанню недійсним внаслідок недотримання при його укладенні норм спеціального законодавства України, яким регламентовано порядок передачі в оренду комунального майна (зокрема, вимог частин першої, четвертої статті 9 та статті 13 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" №2269-XII від 10.04.1992), тим більше, що, з огляду на не підписання відповідного акту приймання-передачі нерухомого майна до оспорюваного договору, право користування об`єктом оренди на підставі цього договору у відповідача не виникло і жодних дій щодо відновлення технічних характеристик орендованого майна, яке перебуває у занедбаному стані, Товариством з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ" здійснено не було.

Справа розглядалась неодноразово.

При первісному розгляді даної справи рішенням Господарського суду Одеської області від 18.12.2023, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 27.03.2024 у справі №916/4050/23, у задоволенні позову Департаменту комунальної власності до ТОВ "БК "БУДСТРОЙ" про визнання недійсним Договору оренди №001/57 від 23.12.2019 відмовлено повністю.

Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 02.07.2024 касаційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради задоволено частково, постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 27.03.2024 і рішення Господарського суду Одеської області від 18.12.2023 у справі №916/4050/23 скасовано, справу №916/4050/23 передано на новий розгляд до Господарського суду Одеської області.

Верховний Суд дійшов висновку, що суди попередніх інстанцій не перевірили доводи Департаменту комунальної власності щодо порушення процедури укладення спірного договору оренди, не перевірили та не встановили, чи укладений договір з дотриманням вимог, передбачених частинами 1, 4 статті 9 та статті 13 Закону України від 10.04.1992 №2269-XII "Про оренду державного та комунального майна", який був чинним на час його укладення, а також порядку, визначеного Положенням про порядок проведення конкурсу на право укладання договору оренди будівель (споруд, приміщень), затвердженим розпорядженням Одеського міського голови від 11.12.1999 № 1310-01. Крім того, поза увагою судів залишилися доводи скаржника стосовно відсутності рішення Департаменту комунальної власності щодо укладення договору оренди від 23.12.2019 № 001/57.

При повторному розгляді рішенням Господарського суду Одеської області від 03.12.2024 у справі №916/4050/23 у задоволенні позову Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ" про визнання недійсним Договору оренди №001/57 від 23.12.2019р., укладеного між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради до Товариством з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ", посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дишлевою Т.В. та зареєстрованого за №720 відмовлено.

Суд дійшов висновку, що дії позивача, який уклав 23.12.2019 з ТОВ БК БУДСТРОЙ Договір оренди №001/57 нежилих приміщень та відповідно до умов якого Орендарю надано у строкове платне користування нежитлові будівлі, а згодом пред`являє позов про визнання цього договору недійсним, є недобросовісними, адже якщо особа, яка має право на оспорення документу, висловила безпосередньо або своєю поведінкою дала зрозуміти, що не буде реалізовувати своє право на оспорення, то така особа пов`язана своїм рішенням і не вправі його змінити згодом. Спроба особи згодом здійснити право на оспорення суперечитиме попередній поведінці такої особи і має призводити до припинення зазначеного права.

При цьому, суд вважав за необхідне зауважити, що Департамент комунальної власності Одеської міської ради є виконавчим органом Одеської міської ради, наділений повноваженнями орендодавця, зокрема, щодо нежилих приміщень, що перебувають у комунальній власності територіальної громади міста Одеси. Отже, посадовим особам Департаменту достеменно відомі положення законодавства України, що регулюють орендні відносини, у тому числі положення Закону України Про оренду державного та комунального майна. Таким чином, посадові особи Департаменту, у тому числі і директор Департаменту, добросовісно виконуючи свої обов`язки та дотримуючись чинного законодавства, мали повідомити ТОВ БК БУДСТРОЙ про певний порядок укладання договорів оренди об`єктів комунальної власності, натомість, запевнили відповідача у правомірності своїх дій та уклали Договір оренди №001/57 нежилих приміщень від 23.12.2019р.

До Південно-західного апеляційного господарського суду надійшла апеляційна скарга Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, в якій останнє просить рішення Господарського суду Одеської області від 03.12.2024 у справі №916/4050/23 скасувати та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити повністю.

Скаржник не погоджується з висновком суду щодо недобросовісних дій з боку останнього, через те, що укладаючи договір оренди № 001/57 від 23.12.2019, він укладався як нова редакція договору оренди № 001/57 від 20.04.2017 і це не заперечується сторонами, проте саме при розгляді справи №916/1184/21 за позовом Департаменту до ТОВ «БК «БУДСТРОЙ» про стягнення заборгованості з орендної плати, розірвання Договору оренди та виселення, суди дійшли висновку про те, що Договір оренди від 23.12.2019 №001/57 не є новою редакцією раніше укладеного між сторонами договору від 20.04.2017 №001/57, а є новим Договором оренди, укладеним між сторонами. Тому рецисорний позов Департаменту є наслідком встановлених судом у справі №916/1184/21 обставин, що не залежали від сторін при підписанні договору оренди № 001/57 від 23.12.2019.

Стверджує, що даний договір оренди укладено всупереч вимогам, викладеним у частині першій, четвертій статті 9 цього Закону України від 10.04.1992 № 2269-XII «Про оренду державного та комунального майна», що є порушенням, та Положенням про порядок проведення конкурсу на право укладання договору оренди будівель (споруд, приміщень), затвердженим розпорядженням Одеського міського голови від 11.12.1999 № 1310-01.

У відзиві на апеляційну скаргу відповідач зазначає, що апелянт не вказує про неповноважність особи, яка від імені Департаменту комунальної власності Одеської міської ради підписала оспорюваний договір, та не підтверджує це відповідними доказами. При цьому, стверджуючи про укладення договору №001/57 від 23.12.2019 за відсутності відповідного рішення Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, останній не обґрунтовує про яке саме рішення йде мова, тим більше, що відповідний договір підписаний директором позивача, який діяв на підставі Положення про Департамент комунальної власності Одеської міської ради, затвердженого рішенням Одеської міської ради №2752-VI від 19.02.2013, відповідно до підпунктів 4.4.2 та 4.4.12 пункту 4.4 якого директор департаменту, зокрема, діє без доручення від імені департаменту в межах повноважень, визначених цим Положенням, самостійно підписує договори від імені департаменту та самостійно приймає рішення в межах своєї компетенції.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 27.01.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 03.12.2024 у справі №916/4050/23, призначено розгляд даної справи на 04.03.2025 о 12:00 та в подальшому відкладено на 15.04.2025 об 11:30.

В судовому засіданні 15.04.2025 брали участь представники учасників справи.

Розглянувши матеріали справи, апеляційну скаргу, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, судова колегія встановила наступне.

Згідно із ст.269 ГПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Як вбачається з матеріалів справи, територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради на праві комунальної власності належить об`єкт нерухомого майна, який розташований за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8-А, та в цілому складається з будівель літ. "А", "Б", "В", "И", "Е" загальною площею 1675,9 кв.м, основною площею 796,1 кв.м, відображених у технічному паспорті від 15.10.2008, що підтверджується свідоцтвом про право власності на нежитлові будівлі серії САС №197750 від 24.10.2008, виданим Виконавчим комітетом Одеської міської ради.

03.03.2009 Комунальним підприємством "Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості" за територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради було проведено державну реєстрацію права комунальної власності нежитлові будівлі за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8-А (реєстраційний номер 26613571), про що свідчить витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно №22046814 від 03.03.2009. Підставою виникнення права власності у вказаному витязі значиться вищенаведене свідоцтво про право власності серії САС №197750 від 24.10.2008, видане Виконавчим комітетом Одеської міської ради.

23.12.2019 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради ("Орендодавець") та Товариством з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "Будстрой" ("Орендар") укладено договір оренди нежилих приміщень №001/57 (далі договір №001/57 від 23.12.2019), за умовами пункту 1.1 якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежитлові будівлі загальною площею 1675,9 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8-А ("об`єкт оренди"). Нежитлові будівлі належать територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради на підставі свідоцтва про право власності серії САС №197750 від 24.10.2008; державна реєстрація права власності проведена в Реєстрі прав власності на нерухоме майно, реєстраційний №26613571. Характеристика об`єкта оренди наводиться у технічному паспорті, який виданий Комунальним підприємством "Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості" Виконавчого комітету Одеської міської ради 15.10.2008. Ринкова вартість об`єкта оренди становить 8120580 грн (без урахування податку на додану вартість). Звіт про незалежну оцінку вартості об`єкта оренди складений Приватним підприємством "Дельта Консалтінг" (сертифікат суб`єкта оціночної діяльності №636/18 від 15.08.2018, виданий Фондом державного майна України).

Згідно з пунктом 1.2 договору №001/57 від 23.12.2019 передача в оренду об`єкта, зазначеного у пункті 1.1 цього договору, здійснюється на підставі Цивільного та Господарського кодексів України, Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

В силу пункту 1.3 договору №001/57 від 23.12.2019 даний договір укладено до 01.01.2045 року.

Орендна плата визначається на підставі статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунальної майна", рішення Одеської міської ради №4214-VII від 30.01.2019 "Про затвердження Методики розрахунку орендної плати за майно комунальної власності територіальної громади м. Одеси". За орендоване приміщення Орендар зобов`язується сплачувати орендну плату, що становить за перший, після підписання договору оренди, місяць 86213,49 грн (без урахування податку на додану вартість) та є базовою ставкою орендної плати за місяць. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Податок на додану вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства. До орендної плати не входить плата за комунальні послуги, вартість експлуатаційних витрат, плата користування земельною ділянкою та інші послуги, які надаються спеціалізованими організаціями. Орендар зобов`язаний вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця незалежно від результатів його господарської діяльності. Розмір орендної плати змінюється у випадках зміни методики її розрахунку, цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України та рішеннями міської ради, що набрали чинності, в порядку, передбаченому чинним законодавством (пункти 2.1-2.5 договору №001/57 від 23.12.2019).

Пунктом 3.3 договору №001/57 від 23.12.2019 передбачено, що Орендодавець має право виступати з ініціативою розірвання договору оренди у разі невиконання або неналежного виконання Орендарем обов`язків, передбачених цим договором, у тому числі несплати орендної плати своєчасно та в повному обсязі.

Відповідно до пункту 3.4 договору №001/57 від 23.12.2019 Орендодавець зобов`язується передати Орендарю в оренду нежитлові будівлі згідно з пунктом 1.1 цього договору за актом приймання-передачі, який підписується обома сторонами.

У пункті 4.1 договору №001/57 від 23.12.2019 сторонами узгоджено, що вказані у пункті 1.1 цього договору приміщення Орендодавцем передаються Орендарю виключно для розміщення приватного дошкільного навчального закладу.

За умовами пункту 4.2 договору №001/57 від 23.12.2019 Орендар зобов`язаний своєчасно вносити орендну плату.

Положеннями пункту 4.7 договору №001/57 від 23.12.2019 визначено, що після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання Орендар зобов`язаний у 15-денний термін передати Орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, та відшкодувати Орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об`єкта оренди.

Згідно з пунктами 5.2, 5.3 договору №001/57 від 23.12.2019 за несвоєчасне внесення орендної плати Орендар сплачує пеню у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день прострочки. Нарахування пені за прострочку виконання обов`язку припиняється через один рік з дня, коли обов`язок повинен бути виконаний. У разі невнесення Орендарем орендної плати протягом 3-х місяців з дати закінчення терміну платежу Орендодавець має право відмовитися від договору і вимагати повернення об`єкта оренди. Також Орендодавець має право відмовитись від договору оренди у разі невикористання Орендарем приміщення за його профільним призначенням, невиконання поточного та капітального ремонту в порядку, передбаченому цим договором та законодавством України. У разі відмови Орендодавця від договору останній є розірваним з моменту одержання Орендарем повідомлення Орендодавця про відмову від договору.

В силу пунктів 7.5, 7.6 договору №001/57 від 23.12.2019 зміна або розірвання договору можуть мати місце за погодженням сторін. Зміни та доповнення, що вносяться до договору, розглядаються сторонами протягом 20 днів і вносяться у тій самій формі, в якій укладено цей договір. Договір може бути розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством та зазначеним договором оренди.

Дія договору оренди припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; продажу об`єкта оренда за участю Орендаря; загибелі об`єкта оренди; достроково за згодою сторін або за рішенням господарського суду; банкрутства або ліквідації Орендаря; в інших випадках, передбачених чинним законодавством (пункт 7.11 договору №001/57 від 23.12.2019).

Відповідно до пункту 7.13 договору №001/57 від 23.12.2019 вступ Орендаря у користування приміщеннями настає одночасно з підписанням акту приймання-передачі вказаних приміщень.

У пункті 7.17 договору №001/57 від 23.12.2019 узгоджено, що цей договір набуває чинності з моменту підписання його сторонами.

Розділом 8 договору №001/57 від 23.12.2019 сторони передбачили додатки до вказаного договору, а саме: розрахунок орендної плати (пункт 8.1) та акт приймання-передачі (пункт 8.2).

23.12.2019 вищенаведений договір оренди посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дишлевою Т.В. та зареєстровано в реєстрі за №720.

Позивач вважає, що договір оренди №001/57 від 23.12.2019 підлягає визнанню недійсним внаслідок недотримання при його укладенні норм спеціального законодавства України, яким регламентовано порядок передачі в оренду комунального майна (зокрема, вимог частин першої, четвертої статті 9 та статті 13 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" №2269-XII від 10.04.1992).

Отже, предметом спору у даній справі є вимога Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про визнання недійсним укладеного між сторонами договору №001/57 від 23.12.2019.

Відмовляючи у задоволенні позову, місцевий господарський суд послався на недоведеність позивачем наявності підстав для визнання договору №001/57 від 23.12.2019 недійсним. Суд зазначив, що дії позивача, який уклав 23.12.2019 з ТОВ БК БУДСТРОЙ Договір оренди №001/57, а згодом пред`являє позов про визнання цього договору недійсним, є недобросовісними. Суд також вказав, що посадовим особам Департаменту достеменно відомі положення законодавства України, що регулюють орендні відносини, у тому числі положення Закону України Про оренду державного та комунального майна. Таким чином, посадові особи Департаменту, у тому числі і директор Департаменту, добросовісно виконуючи свої обов`язки та дотримуючись чинного законодавства, мали повідомити ТОВ БК БУДСТРОЙ про певний порядок укладання договорів оренди об`єктів комунальної власності, натомість, запевнили відповідача у правомірності своїх дій та уклали Договір оренди №001/57 нежилих приміщень від 23.12.2019р.

Колегія суддів погоджується з висновком Господарського суду Одеської області про відмову у задоволенні позову, з огляду на наступне.

За умовами частини першої статті 627 Цивільного кодексу України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 Цивільного кодексу України).

Згідно з частиною першою статті 202 Цивільного кодексу України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

В силу статті 16 Цивільного кодексу України визнання правочину недійсним є одним із передбачених законом способів захисту цивільних прав та інтересів.

Підстави недійсності правочину встановлені статтею 215 Цивільного кодексу України.

За умовами частин першої, третьої статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Цивільний кодекс України імперативно не визнає оспорюваний правочин недійсним, а лише допускає можливість визнання його таким у судовому порядку, при цьому визнання такого правочину недійсним відбувається судом, по-перше, за вимогою однієї із сторін або іншої заінтересованої особи, а по-друге, якщо в результаті судового розгляду такого звернення буде доведено наявність визначених законодавством підстав недійсності правочину.

Положеннями частин першої-п`ятої статті 203 Цивільного кодексу України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Отже, недійсність правочину зумовлюється наявністю дефектів його елементів: дефекти (незаконність) змісту правочину; дефекти (недотримання) форми; дефекти суб`єктного складу; дефекти волі невідповідність волі та волевиявлення.

Вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

Саме така правова позиція Великої Палати Верховного Суду викладена в постанові від 27.11.2018 у справі №905/1227/17.

Правочини можуть бути визнані недійсними лише з підстав і з наслідками, передбаченими законом, а тому у справі про визнання правочинів недійсними суд повинен встановити наявність тих обставин, з якими закон пов`язує визнання їх недійсними і настання певних юридичних наслідків.

Невідповідність правочину актам законодавства як підстава його недійсності повинна ґрунтуватися на повно та достовірно встановлених судами обставинах справи про порушення певним правочином (чи його частиною) імперативного припису законодавства. Саме по собі відступлення сторонами від положень законодавства, регулювання їх іншим чином не свідчить про суперечність змісту правочину Цивільному кодексу України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину враховуються загальні приписи статей 3, 15, 16 Цивільного кодексу України. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було на час пред`явлення позову порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене та в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний та ефективний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулося.

Як вбачається зі встановлених обставин даної справи, між позивачем та відповідачем станом на момент подання позову у цій справі існувало два договори оренди щодо одного спірного об`єкту нерухомості, загальною площею 1675,9 кв.м, розташований за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8-А, а саме:

- договір оренди нежитлового приміщення №001/57 від 20.04.2017, відповідно до розпорядження міського голови від 20.04.2017 №348 «Про передачу в оренду ТОВ «БУДІВЕЛЬНА КОМПАНІЯ «БУДСТРОЙ» нежитлових будівель, загальною площею 1675,9 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8-А, для розміщення приватного дошкільного навчального закладу, терміном до 20 березня 2020 року;

- договір оренди №001/57 від 23.12.2019, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дишлевою Т.В. за реєстровим № 720.

Зі змісту позовної заяви вбачається, що позивач, обгрунтовуючи наявність двох договорів оренди за одним об`єктом нерухомого майна, зазначив, що укладаючи договір оренди №001/57 від 23.12.2019, він укладався як нова редакція договору оренди №001/57 від 20.04.2017.

За нормою ч.4 ст. 75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Так, як вбачається з матеріалів справи, на розгляді Господарського суду розглядалась справа № 916/1184/21 за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до ТОВ "Будівельна компанія "Будстрой" про стягнення 4 469 659,55 грн, розірвання договору оренди №001/57 від 23.12.2019 та виселення відповідача.

Позовні вимоги були обґрунтовано неналежним виконанням відповідачем зобов`язань зі сплати орендної плати за договорами оренди нежилих приміщень від 20.04.2017 № 001/57 та від 23.12.2019 № 001/57, що є підставою для стягнення на користь позивача орендної плати за несвоєчасне виконання зобов`язання, розірвання укладеного сторонами 23.12.2019 договору оренди № 001/57 зі строком дії до 01.01.2045 та виселення відповідача з належних позивачу спірних нежитлових будівель. При цьому вимогу про розірвання договору №001/57 від 20.04.2017 не висовувалась, оскільки, на думку позивача, це є одним і тим же договором.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 27.09.2021 у справі №916/1184/21 позов задоволено частково; стягнуто з ТОВ "БК "БУДСТРОЙ" на користь Департаменту комунальної власності заборгованість з орендної плати за договором оренди нежилих приміщень від 20.04.2017 №001/57 в сумі 2 795 085,51 грн та витрати зі сплати судового збору в розмірі 41 926,28 грн; у задоволенні решти позовних вимог відмовлено.

Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 11.07.2022, залишеною без змін постановою Верховного Суду від 21.12.2022 у справі №916/1184/21, рішення позов задоволено частково; стягнуто з ТОВ "БК "БУДСТРОЙ" на користь Департаменту комунальної власності заборгованість з орендної плати за договором оренди нежилих приміщень від 20.04.2017 №001/57 у сумі 1 955 715,65 грн та витрати зі сплати судового збору у сумі 29 335,73 грн; у задоволенні решти позовних вимог відмовлено.

Суди дійшли висновку про обґрунтованість вимог у частині стягнення заборгованості з орендної плати за договором від 20.04.2017 № 001/57 з огляду на доведення позивачем факту неналежного виконання відповідачем зобов`язань щодо своєчасної оплати за користування об`єктом оренди.

Відмовляючи у задоволенні іншої частини позовних вимог, суди виходили з того, договір від 23.12.2019 № 001/57 фактично виступає новим окремим договором зі своїми погодженими істотними умовами, який до того ж конкретно визначає порядок передачі орендарю у користування нежитлових приміщень та момент вступу останнього у користування об`єктом оренди, а не є новою редакцією раніше укладеного між сторонами договору від 20.04.2017 № 001/57, як помилково вважав позивач.

Ураховуючи вищенаведене, а також беручи до уваги недоведеність позивачем факту передачі відповідачу у користування об`єкта оренди на виконання договору від 23.12.2019 №001/57, що зумовлено відсутністю у матеріалах справи відповідного акту приймання-передачі, складеного на підставі наведеного вище договору, суди дійшли висновку про відсутність підстав для задоволення позову в частині стягнення з ТОВ "Будівельна компанія "Будстрой" на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради заборгованості з орендної плати за договором від 23.12.2019 №001/57, а отже про розірвання вказаного договору та виселення.

В рамках даної справи №916/1184/21 судами було встановлено,зокрема, наступне:

«- 17. 23.12.2019 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (орендодавець) та ТОВ "Будівельна компанія "Будстрой" (орендар) укладено договір оренди нежилих приміщень № 001/57, за умовами пункту 1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлові будівлі загальною площею 1675,9 м2, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8-А. Нежитлові будівлі належать територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради на підставі свідоцтва про право власності серії САС №197750 від 24.10.2008; державна реєстрація права власності проведена в Реєстрі прав власності на нерухоме майно, реєстраційний №26613571. Характеристика об`єкта оренди наводиться у технічному паспорті, який виданий Комунальним підприємством "Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості" Виконавчого комітету Одеської міської ради 15.10.2008.

- 20. Відповідно до пункту 3.4 договору орендодавець зобов`язується передати орендарю в оренду нежитлові будівлі згідно з пунктом 1.1 цього договору за актом приймання-передачі, який підписується обома сторонами.

- 21. Відповідно до пункту 7.13 договору вступ орендаря у користування приміщеннями настає одночасно з підписанням акту приймання-передачі вказаних приміщень.

- 22. У пункті 7.17 договору узгоджено, що цей договір набуває чинності з моменту підписання його сторонами.

- 50. Як встановлено судами, не зважаючи на існування договірних орендних відносин за договором від 20.04.2017 № 001/57, між сторонами було укладено договір від 23.12.2019 №001/57, в якому узгоджено порядок передачі в оренду нежитлових приміщень та чітко визначено момент вступу відповідача у користування об`єктом оренди, а саме підписання відповідного акту приймання-передачі приміщень, який відповідно до пункту 8.2 договору від 23.12.2019 № 001/57 значиться додатком до вказаного договору.

- 51. Разом з тим, у матеріалах справи відсутній підписаний між сторонами на виконання договору від 23.12.2019 № 001/57 акт приймання-передачі, за яким ТОВ "Будівельна компанія "Будстрой" були б передані у користування нежитлові будівлі загальною площею 1675,9 м2, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8-А.

- 52. Твердження Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про відсутність потреби у підписанні нового акту приймання-передачі об`єкта оренди у зв`язку з тим, що договір від 23.12.2019 № 001/57 фактично є новою редакцією раніше укладеного між сторонами договору від 20.04.2017 № 001/57, судом апеляційної інстанції відхилено, оскільки договір від 23.12.2019 № 001/57 фактично виступає новим окремим договором зі своїми погодженими істотними умовами (орендна плата, строк тощо), який до того ж конкретно визначає порядок передачі орендарю у користування нежитлових приміщень та момент вступу останнього у користування об`єктом оренди.

- 53. Ураховуючи вищенаведене, а також беручи до уваги недоведеність позивачем факту передачі відповідачу у користування об`єкта оренди на виконання договору від 23.12.2019 № 001/57, що зумовлено відсутністю у матеріалах справи відповідного акту приймання-передачі, складеного на підставі наведеного вище договору, суди попередніх інстанцій обґрунтовано дійшли висновку про відсутність підстав для задоволення позову в частині стягнення з ТОВ "Будівельна компанія "Будстрой" на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради заборгованості з орендної плати за договором від 23.12.2019 № 001/57.

- 61. Як встановлено судами в якості підстави для розірвання договору від 23.12.2019 № 001/57 позивачем визначено невиконання відповідачем зобов`язання щодо внесення орендної плати, проте у зв`язку з відсутністю підстав для сплати відповідачем орендних платежів та, відповідно, відсутністю самої заборгованості ТОВ "Будівельна компанія "Будстрой" за цим договором, суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку і про відсутність порушення відповідачем зазначеного договору та відмовили в позові в цій частині.

- 63. Беручи до уваги відмову у задоволенні позову в частині розірвання зазначеного договору, у задоволенні позовної вимоги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про виселення відповідача з нежитлових будівель загальною площею 1675,9 м2, розташованих за адресою: м.Одеса, вул. Сегедська, 8А, яка заявлена позивачем з підстав розірвання договору від 23.12.2019 № 001/57, відмовлено обґрунтовано.»

Як вказував позивач, враховуючи стан правової невизначеності об`єкту нерухомого майна, позивач, як вбачається з матеріалів даної справи, в подальшому звернувся до Господарського суду з позовами, а саме:

- про визнання недійсним укладеного між сторонами Договору оренди від 23.12.2019р. №001/57 (дана справа №916/4050/23);

- про стягнення заборгованості з орендної плати у загальному розмірі 4 714 112,27 грн; розірвання укладеного між сторонами договору оренди №001/57 від 20.04.2017 та виселення ТОВ "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ" з нежитлових будівель загальною площею 1675,9 кв. м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8А, на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (справа №916/1194/23).

За результатами розгляду справи №916/1194/23 рішенням Господарського суду Одеської області від 02.11.2023, залишеною постановою Верховного Суду від 03.09.2024 у справі №916/1194/23 позов задоволено повністю.

В рамках даної справи судами було встановлено, зокрема, наступне:

« 5.4. Під час розгляду справи № 916/1194/23 суди попередніх інстанцій встановили, що більше трьох років (а саме: з 23.12.2019 по 31.01.2023) ТОВ "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ" взагалі не сплачувало орендну плату за договором від 20.04.2017 № 001/57. Вказане стало підставою для задоволення позовних вимог в частині стягнення боргу та розірвання спірного договору оренди у зв`язку з істотним порушенням відповідачем його умов. Суд першої інстанції, досліджуючи саме наявні у матеріалах справи докази та з урахуванням доводів сторін дійшов висновку, що наслідком розірвання договору оренди від 20.04.2017 № 001/57 є обов`язкове повернення об`єкта оренди орендодавцю, з огляду на що позовна вимога про виселення ТОВ "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ" із нежитлових будівель, загальною площею 1675,9 кв. м за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8-А, є обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню. Отже, апеляційний господарський суд, не спростувавши висновків суду першої інстанції, за відсутності доводів та обставин, які б підтверджували передачу відповідачу на момент розгляду справи № 916/1194/23 у користування об`єкта оренди на виконання договору від 23.12.2019 № 001/57, дійшов помилкового висновку щодо відмови у задоволенні вимоги про виселення ТОВ "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ" з нежитлових будівель загальною площею 1675,9 кв. м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8А.».

Так, наразі предметом апеляційного перегляду у даній справі є вимога Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про визнання недійсним договору №001/57 від 23.12.2019.

Судова колегія зазначає, що орендоване майно є комунальною власністю, тому відносини сторін даного Договору оренди регулюються Законом України "Про оренду державного та комунального майна", який є спеціальним законом з питань оренди комунального майна.

Станом на час укладення оспорюваного договору оренди №001/57 від 23.12.2019, організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належали Автономній Республіці Крим або перебували у комунальній власності, їх структурних підрозділів та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебувало в державній та комунальній власності, регулювалися Законом України в редакції від 10.04.1992 "Про оренду державного та комунального майна".

Відповідно до частин 1, 2 статті 1, Закон України "Про оренду державного та комунального майна" регулює організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, або майна, що перебуває у комунальній власності (далі - підприємства), їх структурних підрозділів, та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, або майна, що перебуває у комунальній власності.

У відповідності до частини 1 статті 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції, чинній на дату виникнення спірних правовідносин) орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Частиною 1 статті 13 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що передача об`єкта оренди орендодавцем орендареві здійснюється у строки і на умовах, визначених у договорі оренди.

Згідно п.1.2. спірного договору оренди №001/57 від 23.12.2019 передача в оренду об`єкта, зазначеного у п.1.1. цього договору здійснюється на підставі Цивільного, Господарського кодексів України, Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Умовами п.3.4 договору визначено, що орендодавець зобов`язується передати орендарю в оренду нежитлову будівлю та споруди згідно з п.1.1 цього договору за актом приймання-передачі, який підписується обома сторонами.

Відповідно до ст. 765 ЦК України наймодавець зобов`язаний передати наймачеві майно негайно або у строк, встановлений договором найму.

Відповідно до статті 795 ЦК України передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором. Повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.

Законодавець передбачив загальне правило, за яким визначається як початок, так і припинення договірних правовідносин з оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини).

Фактом початку та відповідно припинення правовідносин є підписання акта приймання-передачі нерухомого майна як від орендаря до орендодавця, так і від орендодавця до орендаря.

Сторони можуть установити й інший момент відліку строку, однак цю обставину вони повинні узгодити та викласти у договорі оренди.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 640 ЦК України договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.

Тобто частина перша наведеної вище статті визначає момент укладення консенсуальних договорів, а для укладення реальних договорів однієї лише згоди сторін недостатньо, а необхідно вчинення певної дії.

Відповідно до частини другої ст. 640 ЦК України реальний договір вважається укладеним саме з моменту передання майна або вчинення іншої дії.

За змістом даних норм Цивільного та Господарського кодексів України договір оренди за правовою природою є, зокрема, реальним та як реальний договір вважається укладеним з моменту передачі об`єкта оренди орендареві.

Як вбачається з матеріалів справи, а також враховуючи вищевикладені преюдиційні обставини, які не підлягають доказуванню, судова колегія зазначає, що матеріали справи не містять і позивачем не доведено факту передачі відповідачу об`єкта оренди у користування на підставі спірного договору оренди від 23.12.2019 №001/57, що підтверджується відсутністю у матеріалах справи акту приймання-передачі.

Отже, судова колегія зазначає, що позивачем не доведено факту використання відповідачем майна за спірним договором жодними доказами, а також не доведено факту сплати відповідачем за таке використання орендодавцю за спірним договором.

В постанові Великої Палати Верховного Суду від 26.10.2022 у справі №227/3760/19-ц, Велика Палата Верховного Суду зазначала, що правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не може бути визнаний недійсним. Наслідки недійсності правочину також не застосовуються до правочину, який не вчинено. У випадку оспорювання самого факту укладення правочину, такий факт може бути спростований не шляхом подання окремого позову про недійсність правочину, а під час вирішення спору про захист права, яке позивач вважає порушеним, шляхом викладення відповідного висновку про неукладеність спірних договорів у мотивувальній частині судового рішення.

Подібна за змістом позиція також викладена в постанові Верховного Суду від 09.11.2021 у справі №904/4703/20 .

Судова колегія звертає увагу на те, що вказаний висновок Великої Палати Верховного Суду має універсальний характер, незалежно від суб`єктного складу, предмета позову та характеру спірних правовідносин (див. постанови Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 904/4703/20, від 02.08.2022 у справі №911/392/20), а відтак ця судова практика є релевантною і до правовідносин даної справи, і її врахування дає підстави для висновку про те, що відповідні доводи апелянта є помилковими.

У зв`язку з цим, суд апеляційної інстанції зазначає, що неукладений договір не підлягає визнанню недійсним, оскільки така вимога є юридично нікчемною - предметом позову про визнання недійсності може бути лише дійсно укладений правочин, який породжує права та обов`язки.

З огляду на вказане вище, судова колегія дійшла висновку, що такі обставини як відсутність акта приймання-передачі об`єкта оренди, факту користування майном та доказів оплати за договором фактично свідчать про те, що орендні правовідносини не настали, наявний між сторонами договір не може вважатися таким, що породив правові наслідки та фактично є не укладеним у розумінні статті 13 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та ч.2 ст. 640 ЦК України.

Також судова колегія звертає увагу, що позивачем в судовому засіданні в суді апеляційної інстанції зазначалося, що рішення суду у справі №916/1194/23 було виконано 04.12.2024 року шляхом стягнення, розірвання договору від 2017 року та виселення виконавчою службою ТОВ "Будівельна компанія "БУДСТРОЙ" із нежитлових будівель за спірною адресою, що не заперечувалось відповідачем, водночас відповідні докази не долучені до матеріалів справи, оскільки 03.12.2024 вже було проголошено рішення по даній справі.

Як зазначалося вище, при вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину враховуються загальні положення статей 3, 15, 16 Цивільного кодексу України. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене та в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулося.

Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним, спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки, від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав (такий висновок міститься у пункті 53 постанови Верховного Суду у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 19.02.2021 у справі №904/2979/20, у постанові Верховного Суду України від 25.05.2016 у справі №6-605цс16).

Водночас у постанові Верховного Суду у складі об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 27.01.2020 у справі №761/26815/17 міститься висновок про те, що недійсність правочину, договору, акта органу юридичної особи чи документу, як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність правочину, договору, акта органу юридичної особи чи документу не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим.

Виходячи з наведених норм, при розгляді позову про визнання недійсним оспорюваного правочину судом повинно вирішуватися питання про спростування презумпції правомірності правочину та має бути встановлено не лише наявність підстав, з якими закон пов`язує визнання правочину недійсним, але й чи було порушене цивільне право або інтерес особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право (інтерес) порушене та в чому полягає порушення.

Крім того, особа, яка звертається до суду з позовом про визнання недійсним договору (чи його окремих положень), повинна довести конкретні факти порушення її майнових прав та інтересів, а саме: має довести, що її права та законні інтереси безпосередньо порушені оспорюваним договором і в результаті визнання його (чи його окремих положень) недійсним майнові права заінтересованої особи буде захищено та відновлено.

При цьому відсутність порушення прав та законних інтересів позивача є самостійною, достатньою підставою для відмови у позові (така правова позиція викладена, зокрема, у постановах Верховного Суду від 04.12.2019 у справі №910/15262/18, від 03.03.2020 у справі №910/6091/19).

Поряд з цим у названих постановах Верховного Суду також відзначено, що у разі з`ясування обставин відсутності порушеного права позивача (що є самостійною, достатньою підставою для відмови у позові), судам не потрібно вдаватись до оцінки спірного правочину на предмет його відповідності положенням законодавства.

Отже, колегія суддів зазначає, що, вирішуючи господарський спір, суд з`ясовує, чи існує у позивача право або законний інтерес; якщо так, то чи має місце його порушення, невизнання або оспорювання відповідачем; якщо так, то чи підлягає право або законний інтерес захисту і чи буде такий захист ефективний за допомогою того способу, який визначено відповідно до викладеної в позові вимоги. В іншому випадку в задоволенні позову слід відмовити.

Подібні висновки викладені в постанові Верховного Суду від 12.11.2024 у справі №911/3292/23.

Враховуючи викладене, судова колегія вважає, що позивачем не визначено чим саме порушені інтереси останнього укладеним правочином, не доведено і обставин, які б свідчили про наявність порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи його інтересів безпосередньо оскаржуваним договором і також те, що в разі визнання оспорюваного договору недійсним які майнові права позивача буде захищено та відновлено, адже спірний правочин не породив жодних правових наслідків для сторін. У такому разі відсутні взагалі правові наслідки, які могли б бути усунуті шляхом визнання договору недійсним.

За таких обставин, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що звернення до суду з вимогою про визнання недійсним правочину позивачем не визначено мету поданого позову, тому є неналежним способом захисту прав у розумінні статті 16 Цивільного кодексу України, а також не відповідає критеріям ефективності судового захисту.

У зв`язку з вищевикладеним, судова колегія вважає, що посилання позивача на порушення при укладенні договору вимог частин першої та четвертої статті 9, статті 13 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» не підлягають оцінці суду та не мають юридичного значення у цій справі, оскільки не можуть впливати на правову кваліфікацію правовідносин, які фактично не виникли.

Також суд зазначає, що однією із основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (п. 6 ст. 3 Цивільного кодексу України) і дії учасників приватних правовідносин мають бути добросовісними. Добра совість - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення (постанови Верховного Суду від 10.04.2019 р. у справі № 390/34/17, від 11.11.2019 р. у справі № 337/474/14-ц). З урахуванням того, що норми цивільного законодавства мають застосовуватися із врахуванням добросовісності, то принцип добросовісності не може бути обмежений певною сферою.

Тлумачення ст. 20 Цивільного кодексу України, з урахуванням принципу розумності свідчить, що здійснення права на захист на власний розсуд означає, що управнений суб`єкт: має можливість вибору типу поведінки - реалізовувати чи не реалізовувати своє право на захист; у випадку, якщо буде обрана реалізація права на захист - має можливість вибору форми захисту, тобто звернутися до юрисдикційного (судового чи іншого) чи неюрисдикційного захисту суб`єктивного цивільного права чи законного інтересу, а також можливість поєднання цих форм захисту; самостійно обрати спосіб захисту в межах тієї чи іншої форми захисту, а також визначає доцільність поєднання способів захисту чи заміну одного способу захисту іншим. Водночас така свобода захисту «на власний розсуд» має і зворотну сторону - обрання однієї форми чи певного засобу захисту жодним чином не перешкоджає настанню обставин, які можуть тим чи іншим чином нівелювати корисний ефект від звернення до іншої форми чи способу захисту (постанова Верховного Суду від 13.03.2023 р. в справі № 554/9126/20 ).

При цьому, добросовісність (п.6 ст.3 Цивільного кодексу України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), базується ще на римській максимі- «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.

Верховний Суд у постанові від 18.05.2018р. у справі №910/1873/17 зазначив, що принцип добросовісності - це загальноправовий принцип, який передбачає необхідність сумлінної та чесної поведінки суб`єктів при виконанні своїх юридичних обов`язків і здійсненні своїх суб`єктивних прав.

У суб`єктивному значенні добросовісність розглядається як усвідомлення суб`єктом власної сумлінності та чесності при здійсненні ним прав і виконанні обов`язків.

Добросовісність при реалізації прав і повноважень включає в себе неприпустимість зловживання правом, яка, виходячи із конституційних положень, означає, що здійснення прав та свобод людини не повинно порушувати права та свободи інших осіб. Зловживання правом - це свого роду спотворення права. У цьому випадку особа надає своїм діям повну видимість юридичної правильності, використовуючи насправді свої права в цілях, які є протилежними тим, що переслідує позитивне право.

Судова колегія вважає вірним висновок суду першої інстанції про те, що Департамент комунальної власності Одеської міської ради, який є уповноваженим виконавчим органом Одеської міської ради та виступав як орендодавець від імені територіальної громади м. Одеси, діяв у межах наданих законом повноважень. Посадові особи департаменту не лише підписали спірний договір оренди, але й забезпечили його нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію, створивши у відповідача обґрунтоване очікування щодо стабільності орендних правовідносин. Тобто посадовим особам Департаменту достеменно відомі положення законодавства України, що регулюють орендні відносини, у тому числі положення Закону України «Про оренду державного та комунального майна.

Таким чином, посадові особи Департаменту, у тому числі і директор Департаменту, добросовісно виконуючи свої обов`язки та дотримуючись чинного законодавства, мали повідомити ТОВ «БК «БУДСТРОЙ» про певний порядок укладання договорів оренди об`єктів комунальної власності, натомість, запевнили відповідача у правомірності своїх дій щодо підписання Договору оренди №001/57 нежилих приміщень від 23.12.2019.

Тому, такі дії позивача, який спочатку підписав 23.12.2019 з ТОВ «БК «БУДСТРОЙ» Договір оренди №001/57 нежилих приміщень, а згодом пред`являє позов про визнання цього договору недійсним, є недобросовісними, адже якщо особа, яка має право на оспорення документу чи юридичного факту (зокрема, правочину, договору), висловила безпосередньо або своєю поведінкою дала зрозуміти, що не буде реалізовувати своє право на оспорення, то така особа пов`язана своїм рішенням і не вправі його змінити згодом. Спроба особи згодом здійснити право на оспорення суперечитиме попередній поведінці такої особи і має призводити до припинення зазначеного права.

Твердження позивача про пролонгацію договору оренди від 23.12.2019 №001/57 договором оренди від 20.04.2017 №001/57, яке було спростовано судами у вищезгаданих справах є наслідком його управлінських рішень та організаційної діяльності. Відповідальність за такі дії, включно з пов`язаними ризиками, має нести саме позивач.

Суд враховує висновки Європейського суду з прав людини викладені у пункті 71 рішення у справі «Рисовський проти України» (Заява № 29979/04), згідно із якими, принцип «належного урядування», як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість (див. зазначене вище рішення у справі «Москаль проти Польщі» (Moskal v. Poland), n. 73). Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам (див. там само). З іншого боку, потреба виправити минулу «помилку» не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу (див., mutatis mutandis, рішення у справі «Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки» (Pincova and Pine v. the Czech Republic), заява № 36548/97, п. 58, ECHR 2002-VIII).

Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків (див. зазначене вище рішення у справі «Лелас проти Хорватії» (Lelas v. Croatia), п. 74). Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються (див., серед інших джерел, mutatis mutandis, зазначене вище рішення у справі «Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки» (Pincova and Pine v. the Czech Republic), n. 58, а також рішення у справі «Ґаші проти Хорватії» (Gashi v. Croatia), заява № 32457/05, п. 40, від 13 грудня 2007 року, та у справі «Трґо проти Хорватії» (Trgo v. Croatia), заява № 35298/04, п. 67, від 11 червня 2009 року).

Відтак обґрунтованими є висновки суду про відсутність підстав для задоволення позовних вимог, судова колегія не вбачає правових підстав для скасування рішення суду першої інстанції.

Згідно з статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Європейський суд з прав людини в рішенні у справі "Серявін та інші проти України" вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід (рішення Європейського суду з прав людини у справі "Трофимчук проти України").

Тому інші доводи скаржника, що викладені в апеляційній скарзі, колегія суддів не бере до уваги, оскільки вони висновків суду не спростовують та з урахуванням всіх обставин даної справи, встановлених судом, не впливають на правильність вирішення спору по суті та остаточний висновок.

Статтею 276 ГПК України визначено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

З урахуванням того, що наведені в апеляційній скарзі порушення не знайшли свого підтвердження, колегія суддів не вбачає підстав для скасування рішення Господарського суду Одеської області від 03.12.2024 у справі №916/4050/23.

За таких обставин, апеляційна скарга Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 03.12.2024 у справі №916/4050/23 задоволенню не підлягає, а оскаржуване рішення суду першої інстанції у даній справі залишається без змін.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за апеляційний перегляд судового рішення покладаються на скаржника.

Керуючись статтями 129, 253, 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 03.12.2024 у справі №916/4050/23 - залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Одеської області від 03.12.2024 у справі №916/4050/23 - залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня її проголошення згідно зі статтями 286-289 ГПК України.

Повний текст постанови складено 06.05.2025.

Головуючий суддя А.І. Ярош

Судді: Г.І. Діброва

Н.М. Принцевська