ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"01" травня 2025 р.м. Одеса Справа № 916/1246/23

Господарський суд Одеської області у складі судді Демешина О. А., за участю секретаря судового засідання Прахт Є. І., розглянувши матеріали справи № 916/1246/23:

за позовом Заступника керівника Одеської обласної прокуратури (65026, м. Одеса, вул. Пушкінська, 3, ) в інтересах держави,

в особі Одеської міської ради (65026, м. Одеса, площа Думська, 1; )

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" (01030, м. Київ, вул. Пирогова, 2/37; )

треті особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача:

1) Департамент культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної військової адміністрації (65107, м. Одеса, вул. Канатна, 83 )

2) Департамент культури, міжнародного співробітництва та європейської інтеграції Одеської міської ради (65026, м. Одеса, вул. Катерининська, 14 )

3) Міністерство культури та стратегічних комунікацій України (01601, м. Київ, вул. Івана Франка, 19 ).

про розірвання договору купівлі-продажу та зобов`язання повернути нежитлові приміщення

з підстав порушення умов договору

Представники:

Від прокуратури: Тунік В.М.

Від позивача: Явченко Д.В.

Від відповідача: не з`явився

Від третьої особи (Департамент культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної військової адміністрації): Ларійчук А.В.

Від третьої особи (Департамент культури, міжнародного співробітництва, та європейської інтеграції Одеської міської ради): Бродецька Т.В.

Від третьої особи - Міністерство культури та стратегічних комунікацій України:

Олексієнко В.М.

В С Т А Н О В И В :

27.03.2023 року заступник керівника Одеської обласної прокуратури звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом, в інтересах держави в особі Одеської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" яким просить суд:

- розірвати договір купівлі-продажу від 06.07.2012 року, укладений між Одеською міською радою та ТОВ «Приморський бульвар XXI», посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дєордієвою І.В. та зареєстрований в реєстрі за № 6556;

- зобов`язати ТОВ «Приморський бульвар XXI» повернути Одеській міській раді нежитлові приміщення підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну, що розташовані за адресою: м. Одеса, бульвар Приморський, будинок 5, та в цілому складаються з приміщень літ. «А», «А1», «А2», загальною площею 2390,0 кв. м., основною площею 1173,4 кв. м., шляхом підписання відповідного акту приймання-передачі.

28.03.2023 року Ухвалою Господарського суду Одеської області відкрито провадження по справі № 916/1246/23 за позовом Заступника керівника Одеської обласної прокуратури в інтересах держави, в особі Одеської міської ради до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" про розірвання договору купівлі-продажу та зобов`язання повернути нежитлові приміщення, суд ухвалив справу розглядати за правилами загального позовного провадження, суд залучив до участі у справі, в якості третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Департамент культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної військової адміністрації, Департамент культури, міжнародного співробітництва та європейської інтеграції Одеської міської ради, Міністерство культури та інформаційної політики України, суд призначив дату та час підготовчого засідання та встановив відповідачу строк для подання відзиву на позов із урахуванням вимог ст.165 ГПК України протягом п`ятнадцяти днів з дня вручення ухвали про відкриття провадження у справі та залученим третім особам строк для надання пояснень щодо позову, в порядку ст. 168 ГПК України - до 19.04.2023 року.

Крім того, Ухвалою Господарського суду Одеської області від 28.03.2025 року суд задовольнив заяву заступника керівника Одеської обласної прокуратури про забезпечення позову, а саме в якості забезпечення позову по справі № 916/1246/23, суд:

- вжив заходи забезпечення позовної заяви шляхом накладення арешту на нежитлові приміщення підвалу, першого поверху, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну будинку № 5 по бульвару Приморському в м. Одесі, загальною площею 2390 кв. м (реєстраційний номер: 34992375 в Реєстрі прав власності на нерухоме майно);

- заборонив ТОВ Приморський бульвар XXI (01030, м. Київ, вул. Пирогова, 2/37, код за ) та будь-яким суб`єктам реєстраційних дій (державним реєстраторам, приватним та державним нотаріусам) вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо нежитлових приміщень підвалу, першого поверху, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну будинку № 5 по бульвару Приморському в м. Одесі, загальною площею 2390 кв. м (реєстраційний номер: 34992375 в Реєстрі прав власності на нерухоме майно).

12.04.2023 року та 18.04.2023 року суд отримав пояснення щодо позову від третьої особи Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної військової адміністрації, просить залучити пояснення до справи та розглядати справу без участі представника (Т. 1 а.с. 143-144, 182-186).

13.04.2023 року до суду надійшло клопотання Грибкова В. Н. про залучення третьої особи, що не заявляє самостійних вимог (Т. 1 а.с. 157-161).

21.04.2023 року до суду надійшли заперечення ТОВ «ДК ЗОК» (Т. 2 а.с. 118-121). У судовому засіданні 02.05.2023 року суд повідомив учасників справи про вказані заперечення та зазначив, що вони не приймаються судом до уваги, оскільки заявник ТОВ «ДК ЗОК» не є учасником справи, про що зазначено в протоколі судового засідання (Т. 2 а.с. 151 -154).

24.04.2023 року суд отримав пояснення від третьої особи - Міністерства культури та інформаційної політики України, просить суд позов задовольнити (Т. 2 а.с. 29 - 38).

24.04.2023 року до суду надійшли пояснення щодо позову від третьої особи - Департаменту культури, міжнародного співробітництва та європейської інтеграції Одеської міської ради, просить суд долучити пояснення до матеріалів справи та врахувати при винесенні рішення по справі (Т. 2 а.с. 78 - 83).

26.04.2023 року заступник керівника Одеської обласної прокуратури звернувся до суду із клопотанням про проведення огляду пам`ятки культурної спадщини національного значення, що розташована за адресою: м. Одеса, бульвар Приморський, будинок 5, з метою з`ясування питання щодо стану її збереження на цей час (Т. 2 а.с. 108-112).

01.05.2023 року заступник керівника Одеської обласної прокуратури надав суду заперечення щодо клопотання про залучення третьої особи, вважає що клопотання Грибкова В. Н. задоволенню не підлягає (Т. 2 а.с. 113-117).

02.05.2023 року суд отримав заперечення ТОВ "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" на клопотання про залучення Грибкова В. Н. в якості третьої особи, що не заявляє самостійних вимог (Т. 2 а.с. 147-150).

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 12.05.2023 року по справі № 916/1246/23 суд задовольнив клопотання Заступника керівника Одеської обласної прокуратури (вх. № 13671/23) та призначив огляд доказів за місцезнаходженням - пам`ятки культурної спадщини національного значення, що розташована за адресою: м. Одеса, бульвар Приморський, будинок 5.

05.06.2023 року суд провів огляд доказів за їх місцезнаходженням про що складено протокол в порядку ст. 82 ГПК України (Т. 2 а.с. 215-218).

08.06.2023 року ТОВ "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" надало суду пояснення до огляду доказів за місцезнаходженням (Т. 3 а.с. 1-4).

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 18.07.2023 року по справі № 916/1246/23 було призначено судову будівельно-технічну експертизу, на час проведення експертизи провадження у справі зупинено.

22.01.2025 року суд отримав висновок експерта (Т. 6 а.с. 112-134).

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 24.01.2025 року суд поновив провадження по справі № 916/1246/23 та запропонував сторонам надати суду письмові пояснення по суті спору з урахуванням висновку експерта.

03.02.2025 року суд отримав пояснення від Заступника керівника Одеської обласної прокуратури (Т. 6 а.с. 139-145).

13.02.2025 року суд отримав відзив на позовну заяву від ТОВ "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" (Т. 6 а.с. 146-152).

21.02.2025 року Заступник керівника Одеської обласної прокуратури надав суду заперечення.

Під час судового засідання 04.03.2025 року судом було задоволено клопотання щодо зміни найменування третьої особи з Міністерство культури та інформаційної політики України на Міністерство культури та стратегічних комунікацій України, також суд встановив, що наданий 13.02.2025 року ТОВ "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" відзив на позовну заяву, за своєю правової природою є письмовими поясненнями по суті спору з урахуванням висновку експерта, на виконання ухвали суду від 24.01.2025 року.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 04.03.2025 року суд закрив підготовче провадження по справі № 916/1246/23 та призначив розгляд справи у судовому засіданні по суті.

Під час розгляду справи представники прокуратури та позивача позов підтримали у повному обсязі. Представник відповідача проти задоволення позову заперечував.

Представники третіх осіб без самостійних вимог на предмет спору надали пояснення, вважаючи що позов підлягає задоволенню.

Розгляд судом клопотання ОСОБА_1 про залучення третьої особи, що не заявляє самостійних вимог (вх. № 12034/23 від 13.04.2023р.).(т.1 а.с.157-161)

Так, клопотання обґрунтовано тим, що відповідно до договору про відступлення (купівля-продажу) прав вимоги, що посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Кірнас І.В. та зареєстрований в реєстрі за №466 він є правонаступником Первісного кредитора за кредитним договором №590-КЛ, укладеним між «ПАТ «Фінростбанко» та ТОВ «ЗОК» та до нього, як до нового кредитора перейшли всі належні права вимоги Первісного Кредитора до позичальників, заставодавців (іпотекодавців) та поручителів, в тому числі ТОВ «ЗОК», ТОВ «Приморський бульвар XXI», на загальну суму 75 165 253.23 грн. і майнові права за договором іпотеки, тобто права на спірну нерухомість за адресою: м. Одеса, Приморський бульвар, 5.

Як вважає ОСОБА_1 , ТОВ "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" та ТОВ «ДК «ЗОК» не є належними відповідачами по цій справі, а сам він ОСОБА_1 не може бути відповідачем по цій справі, оскільки не веде господарської діяльності і ця справа не може розглядатись за правилами господарської юрисдикції.

Заперечення Заступника керівника Одеської обласної прокуратури базуються на тому, що ОСОБА_1 не було доведено, що рішення по цій справі може вплинути на його права та обов`язки.

Заперечення ТОВ "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" обґрунтовані тим, що ОСОБА_1 не має жодного відношення до зазначеного нерухомого майна.

На думку суду, твердження ОСОБА_1 про те, що відповідно до договору про відступлення (купівля-продажу) прав вимоги, що посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Кірнас І.В. та зареєстрований в реєстрі за №466 він є правонаступником Первісного кредитора за кредитним договором №590-КЛ, укладеним між «ПАТ «Фінростбанко» та ТОВ «ЗОК» та до нього, як до нового кредитора перейшли всі належні права вимоги Первісного Кредитора до позичальників, заставодавців (іпотекодавців) та поручителів, в тому числі ТОВ «ЗОК», ТОВ «Приморський бульвар XXI», на загальну суму 75 165 253.23 грн. і майнові права за договором іпотеки, тобто права на спірну нерухомість за адресою: м. Одеса, Приморський бульвар, 5 - є такими що не відповідають дійсності, оскільки з урахуванням висновків Рішення Господарського суду Одеської області від 04.09.2017 року по справі № 916/1475/17 (залишено в силі Постановою ПЗАГС від 18.10.2017 року та Постановою ВС 21.03.2018 року) ОСОБА_1 , як правонаступник Первісного кредитора за кредитним договором №590-КЛ, укладеним між «ПАТ «Фінростбанк» та ТОВ «ЗОК» має право вимоги лише на борг по Кредитному договору № 590-КЛ від 24.12.2012р. з відсотків за користування кредитом в розмірі 106666 гривень.

При цьому, відповідно до укладеного договору купівлі-продажу який міститься в матеріалах справи та відомостей Державного реєстру речових прав ТОВ «Приморський бульвар XXI» є одноосібним власником нежитлових приміщень підвалу, першого, другого третього поверхів, мансарди та мезоніну, загальною площею 2390 кв.м, розташованих за адресою: АДРЕСА_1 , а заявник - ОСОБА_1 не має підтверджених належними та допустимими доказами прав щодо зазначеного нерухомого майна, у зв`язку з чим клопотання не підлягає задоволенню.

З огляду на викладене, у судовому засіданні 08.06.2023 року суд відхилив клопотання ОСОБА_1 про залучення його до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору.

Фактичні обставини справи.

В м. Одесі за адресою Приморський бульвар, 5 розташований «Прибутковий будинок Лехре», споруджений у 1823 - 1826 роках та добудований у 1895 році за проектом архітектора Г.К. Шеврембрандта.

Постановою Ради Міністрів УРСР від 06.09.1979 року № 422 зазначений будинок прийнятий під охорону держави як пам`ятка містобудування та архітектури національного значення. (Т. 1 а.с. 33-34).

Відповідно до Переліку пам`яток культурної спадщини національного значення Одеської області, занесених до Державного реєстру нерухомих пам`яток України, «Прибутковий будинок Лехре», розташований за адресою: м. Одеса, бульвар Приморський, 5, постановою Кабінету Міністрів України від 10.10.2012 року № 929 взято під охорону держави як пам`ятку архітектури та історії національного значення (охоронний номер: 150026-Н).

На підставі договору купівлі-продажу від 06.07.2012 року, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дєордієвою І.В. та зареєстрованого в реєстрі за № 6556, вказаний будинок відчужено Одеською міською радою на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Приморський бульвар XXI». На підставі договору державним реєстратором Литвиненко Л.М. проведена державна реєстрація зазначеного нерухомого майна, номер витягу 35437948 (Т. 1 а.с. 37-43).

Так, відповідно до зазначеного договору, Одеською міською радою передано у власність ТОВ «Приморський бульвар XXI» (відповідач по справі) індивідуально визначене майно комунальної власності у вигляді нежитлових приміщень підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну, що розташовані за адресою: м. Одеса, бульвар Приморський, будинок 5, та в цілому складаються з приміщень літ. «А», «А1», «А2», загальною площею 2390,0 кв. м, основною площею 1173,4 кв. м.

Характеристика об`єкта купівлі-продажу наводиться у технічному паспорті, виданому КП «ОМБТІ та РОН» 09.04.2012 року (Т. 1 а.с. 44-63).

Окрім того, між Департаментом культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації та ТОВ «Приморський бульвар XXI» 04.06.2013 укладено охоронний договір на пам`ятку культурної спадщини за № 04-02/1317 та додаткову угоду від 08.05.2014 № 752/10-3/61-14 до охоронного договору, яким Відповідач взяв на себе обов`язки щодо проведення поточного та капітального ремонту, а також ремонтно-реставраційних робіт у вказаному будинку (Т. 1 а.с. 64-72).

Правова позиція Заступника керівника Одеської обласної прокуратури.

В якості обґрунтування заявлених вимог Заступник керівника Одеської обласної прокуратури посилається на те, що з боку ТОВ «Приморський бульвар XXI» не виконуються умови договору купівлі-продажу щодо належної експлуатації будівлі-пам`ятки, яка гарантує надійність будівельних конструкцій, щодо утримання об`єкта купівлі-продажу відповідно до охоронного договору та норм, передбачених Законом України «Про охорону культурної спадщини», дотримання державних стандартів, норм, правил та іншого законодавства в сфері охорони культурної спадщини, тобто істотно порушується договір, що своєю чергою завдає шкоди державним інтересам в сфері охорони культурної спадщини та значною мірою позбавляє Одеську міську раду як продавця вказаного об`єкта того, на що вона розраховувала при укладенні договору, зокрема, збереження об`єкта культурної спадщини національного значення. Тому, Заступник керівника Одеської обласної прокуратури, посилаючись на ст. 629, ч. 1 ст. 509, 526, 651 ЦК України, ст. 173, 193 ГК України, положення Закону України «Про охорону культурної спадщини» просить суд:

- розірвати договір купівлі-продажу від 06.07.2012 року, укладений між Одеською міською радою та ТОВ «Приморський бульвар XXI», посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дєордієвою І.В. та зареєстрований в реєстрі за № 6556;

- зобов`язати ТОВ «Приморський бульвар XXI» повернути Одеській міській раді нежитлові приміщення підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну, що розташовані за адресою: м. Одеса, бульвар Приморський, будинок 5, та в цілому складаються з приміщень літ. «А», «А1», «А2», загальною площею 2390,0 кв. м., основною площею 1173,4 кв. м., шляхом підписання відповідного акту приймання-передачі.

Правова позиція відповідача - Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ".

Відповідач підтверджує викладені в позові фактичні обставини, проте зазначає, що з моменту укладання Договору купівлі-продажу ТОВ «Приморський бульвар ХХІ» вживались поточні відповідні заходи, щодо підтримання задовільного стану та охорони будівлі об`єкта культурної спадщини. Разом із тим, в результаті масованих атак безпілотними апаратами та балістичними ракетами по території міста Одеси об`єкт культурної спадщини зазнав значної шкоди, що було зафіксовано відповідними актами огляду. Станом на теперішній час проводити будь-які будівельні або відновлювальні роботи на об`єкті культурної спадщини не вбачається за можливе у зв`язку з його місцерозташуванням.

Відносно завданої шкоди, відповідач вважає, що позивачем в поданій позовній заяві не доведено понесення державою збитків внаслідок порушення відповідачем умов договору купівлі-продажу, оскільки відповідачем належним чином виконані умови договору купівлі-продажу та сплачено грошові кошти за об`єкт приватизації. Натомість, як зазначає в позовній заяві позивач, «за такого втручання держави відповідач не несе «індивідуального і надмірного тягаря», адже у випадку задоволення заявлених позовних вимог, йому буде повернута вартість об`єкта культурної спадщини, сплачена при укладанні договору купівлі-продажу». Таким чином позивач вважає, що повернення відповідачу близька двох с половиною мільйонів доларів з місцевого або державного бюджету під час дії воєнного стану та покладення на органи місцевого самоврядування витрати на утримання та охорону будівлі пам`ятки культурної спадщини не може привести до значної шкоди, а навпаки буде переслідувати суспільний інтерес та задовольнить суспільні потреби держави.

Тому, відповідач просить суд в задоволені позову відмовити.

Правова позиція третьої особи Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної військової адміністрації.

Між ТОВ «Приморський бульвар ХХІ» та управлінням охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації було укладено охоронний договір від 04.06.2013 року № 04-02/1317 та додаткову угоду від 08.05.2014 року № 752/10 3/61-14 до охоронного договору, істотною умовою яких є розробка науково-проектної документації (вересень 2013-лютий 2014) та виконання ремонтно-реставраційних робіт (березень 2014 червень 2014).

Департаментом було поінформовано листом від 17.08.2017 року № 01-13/2198сп власника будівлі про необхідність терміново надати до Департаменту (раніше-управління) погоджену з Міністерством культури України науково-проектну документацію на реставрацію будівлі та пояснення стосовно невиконання вимог охоронного договору від 04.06.2013 року № 04-02/1317. Оскільки, станом на листопад 2016 року власниками приміщень будівлі пам`ятки не виконано вимог охоронного договору та додаткової угоди, відповідно п. 22 частини 1 статті 6 Закону України «Про охорону культурної спадщини» Департамент (раніше-управління) листом від 17.08.2017 року № 01-11/2199сп повідомив Міністерство культури України щодо невиконання умов охоронного договору ТОВ «Приморський бульвар ХХІ», що призвело до руйнування декору фасадів будівлі, для вжиття заходів відповідно до Закону України «Про охорону культурної спадщини».

В подальшому, Департамент листом від 06.05.2020 року № 01-12/1856 направив на адресу Міністерства культури та інформаційної політики України акт про вчинення правопорушення і сфері охорони культурної спадщини та проект постанови про накладання фінансових санкцій за порушення законодавства України у сфері охорони культурної спадщини.

Правова позиція третьої особи - Міністерства культури та стратегічних комунікацій України.

Вказана третя особа по справі підтверджує позицію Заступника керівника Одеської обласної прокуратури, що власником зазначеної будівлі-пам`ятки Відповідачем, не виконуються умови вищевказаних договору купівлі-продажу та охоронного договору, зокрема, не вживаються відповідні заходи щодо: збереження, належного утримання, належної експлуатації об`єкта нерухомості, яка гарантує надійність будівельних конструкцій, проведення поточного та капітального ремонту, виконання реставраційних робіт нерухомої пам`ятки національного значення, що призводить до її руйнування, та на даний час обвалення окремих частин фасаду будівлі загрожує життю та здоров`ю людей. Тому, позов Заступника керівника Одеської обласної прокуратури в особі Одеської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «Приморський бульвар ХХІ» по справі №916/1246/23 щодо розірвання договору купівлі-продажу та зобов`язання повернути нежитлові приміщення слід задовольнити в повному обсязі.

Висновки суду.

Як було зазначено, в м. Одесі за адресою Приморський бульвар, 5 розташований «Прибутковий будинок Лехре», споруджений у 1823 - 1826 роках та добудований у 1895 році за проектом архітектора Г.К. Шеврембрандта (далі Будівля), який постановою Ради Міністрів УРСР від 06.09.1979 року № 422 прийнятий під охорону держави як пам`ятка містобудування та архітектури національного значення. (Т. 1 а.с. 33-34).

Відповідно до Переліку пам`яток культурної спадщини національного значення Одеської області, занесених до Державного реєстру нерухомих пам`яток України, «Прибутковий будинок Лехре», розташований за адресою: м. Одеса, бульвар Приморський, 5, постановою Кабінету Міністрів України від 10.10.2012 року № 929 взято під охорону держави як пам`ятку архітектури та історії національного значення (охоронний номер: 150026-Н).

На підставі договору купівлі-продажу від 06.07.2012 року, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дєордієвою І.В. та зареєстрованого в реєстрі за № 6556, вказаний будинок відчужено Одеською міською радою на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Приморський бульвар XXI». На підставі договору державним реєстратором Литвиненко Л.М. проведена державна реєстрація зазначеного нерухомого майна, номер витягу 35437948 (Т. 1 а.с. 37-43).

Так, відповідно до зазначеного договору, Одеською міською радою передано у власність ТОВ «Приморський бульвар XXI» (відповідач по справі) індивідуально визначене майно комунальної власності у вигляді нежитлових приміщень підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну, що розташовані за адресою: м. Одеса, бульвар Приморський, будинок 5, та в цілому складаються з приміщень літ. «А», «А1», «А2», загальною площею 2390,0 кв. м, основною площею 1173,4 кв. м.

Пунктом 5.4.2. Договору купівлі-продажу зобов`язано Покупця забезпечити належну експлуатацію об`єкта нерухомості, яка гарантує надійність будівельних конструкцій.

Пунктом 5.4.7. Договору Покупця зобов`язано утримувати об`єкт купівлі- продажу відповідно до охоронного договору та норм, передбачених Законом України «Про охорону культурної спадщини», дотримуватись державних стандартів, норм, правил та іншого законодавства в сфері охорони культурної спадщини.

Згідно з п. 6.5. Договору, сплата штрафу, пені, відшкодування збитків не звільняє винну сторону від виконання умов цього договору.

Відповідно до п. 8.4. договору купівлі-продажу, у разі невиконання однією із сторін умов договору він може бути розірваний на вимогу іншої сторони договору за рішенням суду.

Характеристика об`єкта купівлі-продажу наводиться у технічному паспорті, виданому КП «ОМБТІ та РОН» 09.04.2012 року (Т. 1 а.с. 44-63).

Окрім того, 04.06.2013 року між Департаментом культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації та ТОВ «Приморський бульвар XXI» (Відповідач по справі) укладено охоронний договір на пам`ятку культурної спадщини за № 04-02/1317 та додаткову угоду від 08.05.2014 року № 752/10-3/61-14 до охоронного договору, відповідно до якого ТОВ «Приморський бульвар XXI» зобов`язане (Т. 1 а.с. 64-72, 145-146):

- використовувати пам`ятку архітектури під розміщення приміщень виключно для діяльності, що не спричиняє ушкоджень пам`ятці;

- утримувати пам`ятку в належному санітарному, протипожежному і технічному стані, мати у приміщеннях пам`ятки належне обладнання згідно з вимогами органів протипожежної, санітарної, екологічної охорони та інших уповноважених органів;

- утримувати територію пам`ятки упорядженою, не допускати використання цієї території для нового будівництва та задоволення інших господарських потреб;

- своєчасно проводити поточний та капітальний ремонт частини пам`ятки і роботи з упорядження території пам`ятки, виконувати реставраційні, ремонтні та інші роботи в терміни, передбачені пунктом 13 цього договору (розробка науково-проєктної документації вересень 2013 - лютий 2014 року;

- виконання ремонтно-реставраційних робіт - березень 2014 - червень 2014 року;

- поточний ремонт приміщень та інженерних мереж частини пам`ятки - на протязі експлуатації приміщень), а у разі потреби - в терміни, визначені окремим розпорядженням органу охорони;

- проводити реставраційні, ремонті та інші роботи відповідно до науково-проєктної документації, затвердженої в установленому порядку, за письмовим дозволом органу охорони.

Підсумовуючи правові позиції Заступника керівника Одеської обласної прокуратури, Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної військової адміністрації, Міністерства культури та стратегічних комунікацій України, суд зазначає, що фактично, перелічені особи дійшли спільного висновку, що власником зазначеної будівлі-пам`ятки Відповідачем, не виконуються умови вищевказаних договору купівлі-продажу та охоронного договору, зокрема, не вживаються відповідні заходи щодо: збереження, належного утримання, належної експлуатації об`єкта нерухомості, яка гарантує надійність будівельних конструкцій, проведення поточного та капітального ремонту, виконання реставраційних робіт нерухомої пам`ятки національного значення, що призводить до її руйнування, та на даний час обвалення окремих частин фасаду будівлі загрожує життю та здоров`ю людей. Саме наведені обставини заявлені в якості фактичних підстав для задоволення позову.

В свою чергу, Відповідач, заперечуючи проти позову вказує, що з його боку вживались поточні відповідні заходи, щодо підтримання задовільного стану та охорони будівлі об`єкта культурної спадщини, а пошкодження Будівлі відбулось в результаті масованих атак безпілотними апаратами та балістичними ракетами по території міста Одеси.

Відповідно до ч. 1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно з ч. 1, 2 ст. 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Ст. 76 Господарського процесуального кодексу України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

В ч. 1 ст. 77 Господарського процесуального кодексу України вказано, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Відтак, тягар доказування законодавець покладає на сторону, яка повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів (ч.4 ст.74 Господарського процесуального кодексу України).

Крім того, за приписами ст. 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Відповідно до статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

При цьому одним з основних принципів господарського судочинства є принцип змагальності.

Названий принцип полягає у тому, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається на підтвердження чи заперечення вимог.

Принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний (близька за змістом правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 18.11.2019 у справі № 902/761/18, від 20.08.2020 у справі № 914/1680/18).

Отже, з огляду на наведені положення ГПК України, при розгляді цієї справи, суд, досліджуючи надані сторонами докази, має оцінити та встановити в якому стані перебуває Будівля, у порівнянні зі станом на момент укладання Договорів купівлі-продажу та Охоронного договору 2012/2013 рік та у порівнянні зі станом на початок збройної агресій росії проти України 2022 рік.

Відповідно, в разі якщо судом буде встановлено, що з боку Відповідача було допущено погіршення стану Будівлі та не було виконано регламентованих ремонтно-реставраційних робіт в обумовлені Охоронним Договором строки, при цьому таке погіршення відбулось ще до «масованих атак безпілотними апаратами та балістичними ракетами по території міста Одеси» - позов підлягатиме задоволенню. Проте, в разі якщо буде доведено, що Будівля утримується в належному стані, відповідно до вимог Договору купівлі-продажу та Охоронного Договору, що було вчасно проведено ремонтно-реставраційні роботи, а погіршення стану Будівлі є наслідком не бездіяльності Відповідача, а саме «масованих атак безпілотними апаратами та балістичними ракетами по території міста Одеси» - в позові має бути відмовлено.

Так, суд приймає до уваги наступні докази.

1. Акт технічного стану пам`ятки від 16.08.2011 року, який є додатком до паспорту пам`ятки, складеного Державною службою з питань національної культурної спадщини Міністерства культури і туризму України, в якому зафіксовано, що в цоколі та відмостки біля них: відмостки асфальтовані, з боку бул. Приморського і пров. Воронцовського стан відмостки і цоколя задовільний; з боку двору зафіксовані сліди замокання, тріщини, відшарування тиньку, локальні ділянки руйнування цоколю та асфальтових відмосток, стан - незадовільний; стіни: з пиляних блоків каменя-черепашника на вапняному розчині (частково - мурування з керамічної цегли); стан в цілому задовільний; дах (крокви і лати, покрівля, водозливні труби): дах - двосхилий, горищний; конструктивні елементи даху не обстежувалися; система зовнішнього водовідведення (на головному південно-східному фасаді) у задовільному стані; на фасадах з боку двору - стан незадовільний; зовнішнє декоративне оздоблення (обличкування, пофарбування, карнизи, колони, пілястри, ліплення, скульптура, живопис на фасадах): поверхня фасадних стін потинькована і пофарбована, у наявності локальні фрагменти замокання і руйнування верхнього шару фарби балконних плит; стан елементів архітектурного декорування (пілястри, картуші, сандрики та інш.) головного фасаду в цілому задовільний. З боку двору фасади знаходяться у незадовільному стані, про що свідчать численні ділянки руйнування верхніх шарів фарби і тиньку, розкриття мурування, сліди замокання, тріщини та враження пліснявою. Стан внутрішніх архітектурно-конструктивних і декоративних елементів пам`ятки: загальний стан: незадовільний; перекриття: міжповерхові перекриття пласкі дерев`яні балки, стан - незадовільний; в приміщеннях другого поверху (ліворуч головного входу) зафіксовані значні ділянки повного руйнування перекриття - навіть візуально стан можна визначити як вкрай аварійний; підлога: мозаїчний цемент (приміщення вхідної групи), дощаті, паркетні, керамічна плитка, зафіксовані численні пошкодження та руйнування; стан в цілому незадовільний; стіни: з каменя-черепашника у сполученні з керамічною цеглою, пофарбовані, зафіксовані численні ділянки пошкодження та замокання, враження пліснявою, тріщини та відшарування фарби; стан незадовільний; стовпи, колони: в приміщеннях вхідної групи на першому поверсі - чотири металеві колони, що підтримують перекриття сходів; стан - задовільний; двері, вікна: дерев`яні заповнення віконних прорізів пофарбовані, в більшості оснащені автентичною (ймовірно з міді) фурнітурою (шпінгалети, ручки), технічний стан - незадовільний; дерев`яні дверні полотна в приміщеннях другого поверху - автентичні, оформлені металевими (ймовірно з міді) накладками орнаментального декорування рослинного мотиву, які спотворені пофарбуванням, - стан незадовільний; сходи: парадні сходи (літ. "А) - з мармуровими сходинками, огородження - коване візерунчасте (спотворене багатошаровим пофарбуванням), стан - незадовільний; сходи в інших корпусах - металеві, в підвал - залізобетонна; стан - незадовільний; стеля: потинькована, пофарбована, зафіксовані численні ділянки пошкодження та замокання, враження пліснявою, тріщини та відшарування фарби; стан незадовільний; і) внутрішнє декоративне оздоблення, живопис, предмети прикладного мистецтва: На момент обстеження в інтер`єрах приміщень будівлі (літ. "А") зафіксовані як численні втрати автентичних елементів декорування (руйнація значної частини кесонної стелі, втрата частин горельєфних зображень на стелях та кахельних печах), так і їх спотворення (пофарбування одного мармурового каміну, дверних полотен з декоративними металевими накладками, кахельних печей та ліплення на стелях і падугах). Автентичні елементи в інтер`єрах приміщень потребують додаткового обстеження на предмет їх мистецької цінності. Сад, парк, двір, ворота, огорожа: стан прилеглої території з боку бул. Приморського і пров. Воронцовського - задовільний, територія внутрішнього двору занедбана, асфальтове покриття зруйновано; стан - незадовільний. Брама воріт проїзду у двір (з боку пров. Воронцовського) спотворена внаслідок закриття ажурної металевої вставки суцільними металевими листами і пофарбуванням (Т. 3 а.с. 71-73).

2. Акт технічного стану пам`ятки від 16.05.2013 року, який є додатком до охоронного договору від 04.06.2013 року, складений управлінням охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації, згідно якого в цілому будівля знаходиться в незадовільному технічному стані, загальний стан внутрішніх архітектурно-конструктивних і декоративних елементів аварійний, зокрема: фундаменти не розкривалися; цоколі цокольні стіни штукатурені, в цілому у задовільному стані; стіни з блоків каменю-черепашника на вапняному розчині, штукатурені, в цілому у задовільному стані; сходи - мармурові у задовільненому стані; система зовнішнього водовідведення - у задовільному технічному стані; зовнішнє декоративне оздоблення обличкування, карнизи, пілястри, напівколони, ліплення штукатурені, пофарбовані, в цілому у задовільненому стані; перекриття пласкі не розкривалися; підлога оздоблена мармуром, паркетом, керамічною плиткою та лінолеумом; стовпи, колони чавунні колони у задовільненому стані; двері, вікна заповнення віконних та зовнішнього дверного прорізів дерев`яне у незадовільненому стані; стеля дерев`яне перекриття у незадовільному стані; двір озеленений, з асфальтовим покриттям в цілому у задовільному стані; ворота ворота арки проїзду у двір металеві, у задовільному стані (Т. 1 а.с. 66-67, 198-199).

3. Акт візуального обстеження від 24.04.2020 року № 70/2020 , складений управлінням з питань охорони об`єктів охорони культурної спадщини Одеської міської ради, згідно якого фасад чільного корпусу будівлі з боку Приморського бульвару потребує проведення протиаварійних робіт. Технічний стан будівлі фасаду погіршився внаслідок невжиття своєчасних ремонтно-реставраційних заходів. На фасаді наявні тріщини оздоблювального шару, численні зони замокання, ділянки втрат ліпного декору. Пишне ліпне оздоблення кронштейнів, що підтримують балкони другого та третього поверху, деформоване. Між балконними плитами та ліпним декором кронштейнів утворилися тріщина розкриттям від 1 до 12-15 см., у зв`язку з цим існує небезпека обвалення важких декоративних елементів фасаду на тротуарну частину бульвару Приморського. Вірогідність обвалення та травмування людей визначається як висока. Аварійна ситуація потребує негайного усунення (Т. 1 а.с. 77, Т. 2 а.с. 84).

4. Акт візуального обстеження від 03.08.2021 року № 141/2021, складений управлінням з питань охорони об`єктів охорони культурної спадщини Одеської міської ради, згідно якого фасад чільного корпусу будівлі з боку Приморського бульвару потребує проведення протиаварійних робіт. Технічний стан фасаду будівлі погіршився внаслідок невжиття своєчасних ремонтно-реставраційних заходів. На фасаді наявні тріщини оздоблювального шару, численні тріщини, зони замокання, ділянки втрат ліпного декору. Найбільше пошкоджень оздоблювального шару, ділянок обвалення декоративних елементів фіксується на карнизі, балконах та інших декоративних деталях, що виступають з площини фасаду. На балконах наявна рослинність, що свідчить про багаторічну відсутність елементарних заходів з належної експлуатації будівлі. 02.08.2021 сталося обвалення масивного ліпного декоративного кронштейну (з маскароном) балкону другого поверху, що розташований у правій частині фасаду. Під час обвалення було деформовано і збито також металевий декоративний світильник Зазначені декоративні елементи обвалилися на тротуар. Місце обвалення на тротуаре огороджене сигнальною стрічко. Декоративний металевий світильник відсутній. Декоративний кронштейн знаходиться на проїжджій частині. Мілкі уламки обвалених елементів з тротуару видалені. Фронтальна частина декоративного кронштейну (маскарон) не збереглися. Інші елементи фасадного декору будівлі загрожують обваленням у подальшому (Т. 1 а.с. 86, Т. 2 а.с. 87).

5. Акт візуального обстеження від 23.06.2022 року № 50/2022, складений управлінням з питань охорони об`єктів культурної спадщини, яким встановлено, що Будівля протягом 5 років не експлуатується. Фасад чільного корпусу будівлі з боку Приморського бульвару потребує проведення протиаварійних та ремонтно- рсставраційних робіт. Технічний стан фасаду будівлі неухильно погіршується впродовж останніх 5 років внаслідок неналежної експлуатації та невжиття своєчасних ремонтно-реставраційних заходів. Частина скляного заповнення віконних прорізів відсутня, що знижує захист будівлі від атмосферних впливів та провокує пошкодження інтер`єрів. На фасаді наявні численні тріщини оздоблювального шару, зони замокання, плісняви, ділянки втрат ліпного декору. Найбільше пошкоджень оздоблювального шару, ділянок обвалення ліпних фрагментів фасадного декору фіксуються на карнизі, балконах, сандриках та інших декоративних елементах, що виступають з площини фасаду. На балконах наявна рослинність, коренева система якої руйнує конструкції та декор чільного фасаду та є свідченням безгосподарності власника. Протягом 2017 - поточного періоду 2022 років частина фрагментів фасадного декору (особливо ліпних кронштейнів балконів) обвалилася самовільно або була демонтована комунальними службами задля запобігання травмуванню людей. Інша частина фасадного декору загрожує подальшим обваленням.

Таким чином, будівля продовжує утримуватися у неналежному стані, протиаварійні заходи на вживаються, ремонтні роботи не виконуються, зберігається висока вірогідність подальшого руйнування будівлі, аварійне обвалення фасадного декору (Т. 2 а.с. 94).

6. Акт візуального обстеження від 28.10.2022 року № 103/2022, складений управлінням з питань охорони об`єктів культурної спадщини, яким доповнено попередній Акт від 23.06.2022 року, а саме зазначено, що вранці 28.10.2022 р. сталося аварійне обвалення архітектурного декору у правій частині чільного фасаду. Через систематичне замокання та враження грибком (про що свідчать характерні плями на камені-черепашнику) обвалились частина конструктивних елементів та декоративного обличкувань - горизонтального паску (карнизу) між першим та другим поверхами, довжиною близько 8 метрів. Разом з конструктивними елементами (блоки каменк- черепашнику) та декоративними обличкуваннями обвалилися також металеві листи покриття зазначеного карнизу. Під час обвалення люди та майно не постраждали. (Т. 2 а.с. 90).

7. Акт огляду від 29.11.2022 року, складений Департаментом культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини, який в цілому фіксує вкрай незадовільнений стан Будівлі (Т. 1 а.с. 147, 233-234).

8. Акт візуального обстеження від 17.04.2023 року № 05-02/04/37, складений Департаментом культури, міжнародного співробітництва та європейської інтеграції Одеської міської ради, яким також зафіксовано подальше руйнування Будівлі, та зазначено, що, станом на 17.04.2023 року, Будівля продовжує утримуватися у неналежному стані, протиаварійні заходи не вживаються, ремонтні роботи не виконуються, зберігається висока вірогідність подальшого руйнування будівлі, аварійного обвалення фасаду декору та внутрішніх конструктивних елементів (Т. 2 а.с. 100).

9. Акт візуального обстеження від 05.06.2023 року № 05-02/04/68, складений Департаментом культури, міжнародного співробітництва та європейської інтеграції Одеської міської ради, в якому зроблено висновок, що приміщення Будівлі утримується в неналежному технічному стані, через невжиття своєчасних заходів щодо ремонту (особливо покрівлі), реставрації належного утримання, забезпечення охорони будівлі від проникнення сторонніх осіб та згубного впливу атмосфери, цінні інтер`єри будівлі зазнали пошкоджень та руйнувань, частина автентичних декоративних елементів в інтер`єрах, що є унікальними, втрачено безповоротно (Т. а.с. 119-122).

10. Акт огляду від 05.06.2023 року, складений Департаментом культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини, в якому зазначено, що фасади будівлі знаходяться у незадовільному стані, частково відсутні декоративні елементи; будівля не експлуатується; у приміщеннях наявні чисельні ділянки руйнування оздоблення, сліди замокання; у частині приміщень між другим та третім поверхами зафіксоване часткове обвалення перекриття; на автентичних кахельних печах відсутні металеві елементи; частина приміщень захаращена будівельним та побутовим сміттям (Т. 3 а.с. 113).

11. Під час розгляду справи, 05.06.2023 року Господарським судом Одеської області у складі судді Демешина О.А., за участю секретаря судового засідання Ващенко О. В. та старшого судового розпорядника Ісак Д. П. здійснено огляд речових доказів за їх місцезнаходженням, в порядку ст. 82 ГПК України, а саме - будівлі, яка розташована за адресою: м. Одеса, бульвар Приморський, будинок 5 (далі Будівля) по справі № 916/1246/23, про що складено протокол огляду доказів за їх місцезнаходженням. Так, при огляді судом встановлено наступне: Зовнішній вигляд фасадної частини Будівлі, що виходить на Приморський бульвар м.Одеси, містить ознаки часткового руйнування та пошкоджень, зокрема: відшарування декоративного шару; руйновання трьох декоративних елементів із чотирьох таких елементів, що були розташовані над першим поверхом фасадної частини Будівлі; відсутні декоративні кронштейни над центральним входом, які були розташованні на 3-му поверсі будівлі у лівій частині фасаду 3-го поверху відсутнє скляне заповнення; колони перед центральним входом знизу доверху мають тріщини по всій їхній площі. Оглядом внутрішньої частини Будівлі встановлено наступне. Перший поверх: в усіх приміщеннях мають місце пошкодження штукатурки, покриття стін, стелі та покриття підлоги; у приміщенні, що розташоване у приміщенні, що розташоване у лівому флігелі частково відсутнє перекриття між 1-м та 2-м поверхами; частково зруйновані стіни між приміщеннями Будівлі. Другий поверх: в усіх приміщеннях мають місце пошкодження штукатурки, покриття стін, стелі та покриття підлоги; камін в одному з приміщень має сколи та частково зруйнований; у приміщенні, що розташоване у лівому флігелі частково зруйноване і відсутнє перекриття між 2-м та 3-м поверхами та зруйнована і обвалена підлога. Третій поверх: в усіх приміщеннях мають місце пошкодження штукатурки, покриття стін, стелі та покриття підлоги; у приміщенні, що розташоване у лівому флігелі частково зруйноване і відсутнє перекриття між 3-м поверхом і мансардою та зруйнована та обвалена підлога; камін в одному з приміщень має сколи та частково зруйнований. Сходи між першим та третім поверхами мають численні сколи та пошкодження. Мансарда: в усіх приміщеннях мають місце пошкодження штукатурки, покриття стін, стелі та покриття підлоги; у приміщенні, що розташоване у лівому флігелі частково зруйноване і відсутнє перекриття між мансардою і дахом Будівлі та зруйнована і обвалена підлога; з мансарди лівого флігеля через обвалену стелю вбачається, що в цій частині Будівлі повністю зруйнований дах і відсутня покрівля (Т. 2 а.с. 215-217, диск відеофіксації а.с. 218).

12. Акт від 29.12.2023 року огляду технічного стану об`єкта культурної спадщини, який пошкоджений внаслідок воєнних дій у період збройної агресії російської федерації проти України. При цьому, суд враховує, що цей акт складений самим Відповідачем по справі на підставі наказу ТОВ «Приморський бульвар ХХІ» № 8 від 14.12.2023 року, голова комісії директор, а секретар комісії адвокат ТОВ «Приморський бульвар ХХІ», що може бути підставою для скептичної оцінки судом викладених в Акті обставин.

Натомість, в Акті зафіксовано погіршення стану об`єкту, у порівнянні з даними попереднього обстеження, що обумовлено воєнними діями, а саме, збільшення: місць відшарування та відпадіння штукатурних шарів стін; кількості тріщин та місць відшарування і відпадіння штукатурних шарів стін; кількості тріщин у декоративних елементах оздоблення фасадів - карнизах, міжповерхових тягах, архівольтах, сандриках, русті та ін.; кількості локальних місць відпадіння окремих ділянок декоративних ліпних елементів декору, площі руйнування перекриття - ділянки між 1-м та 2-м поверхами з руйнуванням несучої балки; руйнування перекриття між 3-м поверхом та горищем - ділянка над приміщенням №6; руйнування перекриття між 3-м поверхом та горищем - ділянка над приміщенням №10 та частково над приміщеннями №11, 9; кількості тріщин у штукатурному шарі стель та падугах, збільшення кількості місць відшарування та відпадіння штукатурного шару стель; кількості тріщин у балконних плитах; кількості тріщин в декоративних ліпних елементах опорядження, відпадіння окремих ділянок декоративних елементів оздоблення тощо. Приблизно 90% скління віконних заповнень фасадного флігеля зруйновано, окремі віконні заповнення мають певні ушкодження.

При цьому, в Акті зафіксовані численні ознаки значного погіршення стану Будівлі, які не пов`язані з військовими діями: виявлено наявність зволоження стін підвалу, цокольної частини фасадних стін; тріщини з боку приміщень підвалу та цокольної частини стін; місцями виявлені сліди зволоження стін, окремі локальні тріщини, забруднення та пошкодження фарбувального шару місцями, а також інші дефекти та ушкодження, відображені у Звіті "Про технічний стан..."; виявлено значне ураження деревини гниллю, прогини крокв, наскрізні тріщини у деревині несучих елементів даху, ураження жуками-деревоточцями, замокання конструкцій та інші дефекти та ушкодження, що зафіксовані у Звіті "Про технічний стан..."; виявлено ураження дерев`яних елементів перекриттів гнилизною та жучком, хиткість перекриттів; виявлені окремі ділянки міжповерхових перекриттів, що знаходяться на межі руйнування; також зафіксовані інші дефекти та ушкодження, що відображені у Звіті "Про технічний стан..."; парадні мармурові сходи мають окремі локальні тріщини, механічні пошкодження, відколи та вибоїни у мармурових сходинках, дрібні пошкодження, ураження корозією металевої огорожі сходів; зафіксовані інші дефекти та ушкодження.

Крім того, на підставі Ухвали суду від 18.07.2023 року було проведене судову будівельно-технічну експертизу та 22.01.2025 року суд отримав висновок експерта. Так, на розгляд експертів було поставлено наступні питання та отримано такі відповіді судового експерта:

1. Чи перебували в аварійному стані нежитлові приміщення підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну у будівлі, що розташована за адресою: м.Одеса, бульвар Приморський, будинок 5 та в цілому складаються з приміщень літ. „А, „А1, „А2, загальною площею 2390,0кв.м., до укладення між Територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю „Приморський бульвар XXI договору купівлі-продажу вказаних об`єктів від 06.07.2012року?

- з огляду на відомості наведені у документах станом на 2011 рік, наданих на дослідження, встановлено, що до укладення між Територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «Приморський бульвар XXI» договору від 06.07.2012 купівлі-продажу технічний стан нежитлових приміщень підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну у будівлі, що розташована за адресою: м. Одеса, бульвар Приморський, будинок 5 та в цілому складаються з приміщень літ. «А», «А1», «А2», загальною площею 2 390,0 кв.м можливо вважати незадовільним, проте слід зауважити, що відповідно до Акту технічного стану пам`ятки на 16.08.2011 в цілому будівля мала ознаки аварійності.

2. В якому стані до укладення між Територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю „Приморський бульвар XXI договору купівлі-продажу від 06.07.2012року нежитлових приміщень підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну у будівлі, що розташована за адресою: м.Одеса, бульвар Приморський, будинок 5 та в цілому складаються з приміщень літ. „А, „А1, „А2, загальною площею 2390,0кв.м., - перебувало перекриття між першим та другим поверхами і перекриття даху будівлі розташованої за адресою: м.Одеса, бульвар Приморський, будинок 5?

- за результатами проведеного аналізу документів наданих на дослідження встановлено, що до укладення між Територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «Приморський бульвар XXI» договору купівлі-продажу від 06.07.2012 нежитлових приміщень підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну у будівлі, що розташована за адресою: м. Одеса, бульвар Приморський, будинок 5 та в цілому складаються з приміщень літ. «А», «А1», «А2». загальною площею 2390,0 кв.м.: в приміщеннях другого поверху (ліворуч головного входу) були зафіксовані значні ділянки повного руйнування перекриття, тобто перекриття між першим та другим поверхами - було у аварійному стані; конструктивні елементи перекриття даху будівлі не обстежувалися, але система зовнішнього водовід ведення на фасадах з боку двору знаходилася у незадовільному стані.

3. Чи наявні суттєві погіршення стану нежитлових приміщень підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну у будівлі, що розташована за адресою: м. Одеса, бульвар Приморський, будинок 5 та в цілому складаються з приміщень літ. „А, „А1, „А2, загальною площею 2390,0кв.м., у порівнянні зі станом цих приміщень, який існував до укладення між Територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю „Приморський бульвар XXI договору купівлі-продажу від 06.07.2012 року?

- з огляду на вищенаведене та враховуючи результати натурного обстеження нежитлових приміщень підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну у будівлі, що розташована за адресою: м. Одеса, Приморський бульвар, будинок 5 та в цілому складаються з приміщень літ. „А, „А1, „А2, загальною площею 2390,0 кв.м., можливо зробити висновок, що у порівнянні зі станом цих приміщень, який існував до укладення між Територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «Приморський бульвар XXI» договору купівлі-продажу їх від 06.07.2012 року зазначені приміщення зазнали погіршення стану.

4. Яким на цей час є технічний стан нежитлових приміщень підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну у будівлі, що розташована за адресою: м.Одеса, бульвар Приморський, будинок 5 та в цілому складаються з приміщень літ. „А, „А1, „А2, загальною площею 2390,0кв.м.? Які причини наявних пошкоджень та руйнувань зазначених приміщень та їх елементів?

- на момент обстеження технічний стан внутрішніх нежитлових приміщень підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну у будівлі, що розташована за адресою: м. Одеса, Приморський бульвар, будинок 5 та в цілому складаються з приміщень літ. «А», «А1», «А2», загальною площею 2390,0 м2 в цілому можливо оцінити як незадовільний: наявні множинні тріщини на стінах та стелях; сліди вогкості, обвалення штукатурного та фарбувального шарів; пошкодження гнилизною дерев`яних конструкцій, руйнування міжповерхових перекриттів на окремих ділянках, руйнування та відсутність ліпного декору та ін. Конструкції, елементи і деталі приміщень що обстежувалися, мають ряд пошкоджень різного характеру. Причини зазначеного - це знос матеріалів і конструкцій за тривалий період експлуатації, невжиття своєчасних ремонтно-реставраційних заходів власником, а також наслідки впливу військових дій.

5. Чи забезпечено Товариством з обмеженою відповідальністю „Приморський бульвар XXI, як власником не житлових приміщень підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну у будівлі, що розташована за адресою: м.Одеса, бульвар Прнимоський, будинок 5 та в цілому складаються з приміщень літ. „А, „А1, „А2, загальною площею 2390,0кв.м. їх збереження, належне утримання, належну експлуатацію, які гарантують надійність будівельних конструкцій?

- Відповідь на питання про забезпечення збереження приміщень, їх належне утримання, належну експлуатацію, які гарантують надійність будівельних конструкцій, Товариством з обмеженою відповідальністю «Приморський бульвар XXI», як власником нежитлових приміщень підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну у будівлі, що розташована за адресою: м. Одеса, бульвар Приморський, будинок 5 та в цілому складаються з приміщень літ. «А», «А1», «А2», загальною площею 2390,0 кв.м. це оцінка дій власника відповідно до умов договору купівлі-продажу, що може мати ознаки питань права, вирішення яких не входить до компетенції експертів, які атестовані за спеціальністю 10.6 «Дослідження об`єктів нерухомості, будівельних матеріалів, конструкцій та відповідних документів», згідно з інструкцією від 08.10.1998 № 53/5 про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень, абзац п`ятий пункт 2.3 розділ.

6. Чи проводились, починаючи з 06.07.2012р., ремонтно-реставраційні, протиаварійні роботи у нежитлових приміщеннях підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну у будівлі, що розташована за адресою: м.Одеса, бульвар Приморський, будинок 5 та в цілому складаються з приміщень літ. „А, „А1, „А2, загальною площею 2390,0кв.м.? Визначити обсяги і вартість виконаних будівельних робіт, їх відповідність проектно-кошторисній документації, вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва?

- приймаючи до уваги, що клопотання експерта не задоволено в повному обсязі, на дослідження не надано проектно-кошторисну та виконавчу документацію, а також первинних облікових документів, зокрема актів приймання виконаних будівельних робіт у житлових приміщень підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну у будівлі, що розташована за адресою: м. Одеса, бульвар Приморський, будинок 5 та в цілому складаються з приміщень літ. «А», «А1», «А2», загальною площею 2390,0 кв.м., в експерта нема ніяких підстав стверджувати чи спростовувати, що будь-які роботи проводились у період починаючи з 06.07.2012 року. Також, з тієї ж причини не надається можливим визначити обсяги і вартість виконаних будівельних робіт, їх відповідність проектно-кошторисній документації, вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва.

В даному випадку, суд звертає увагу, що за приписами ч. 4 ст. 102 ГПК України у разі ухилення учасника справи від подання суду на його вимогу необхідних для проведення експертизи матеріалів, документів або від іншої участі в експертизі, що перешкоджає її проведенню, суд залежно від того, яка особа ухиляється, а також яке ця експертиза має значення, може визнати встановленою обставину, для з`ясування якої експертиза була призначена, або відмовити у її визнанні.

Тому, суд враховує, що саме з боку Відповідача не було надано проектно-кошторисну та виконавчу документацію, а також первинні облікові документи, зокрема актів приймання виконаних будівельних робіт, що обумовило не можливість експерта надати суду відповідь на запитання №6: «чи проводились, починаючи з 06.07.2012р., ремонтно-реставраційні, протиаварійні роботи у нежитлових приміщеннях підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну у будівлі, що розташована за адресою: м.Одеса, бульвар Приморський, будинок 5 та в цілому складаються з приміщень літ. „А, „А1, „А2, загальною площею 2390,0кв.м.? Визначити обсяги і вартість виконаних будівельних робіт, їх відповідність проектно-кошторисній документації, вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва?».

З наведеного суд робить висновок, що з боку ТОВ «Приморський бульвар ХХІ» жодних ремонтних робіт та робіт по реконструкції Будівлі не здійснювалось.

Отже, якщо послідовно порівняти відомості, які містяться у вищевказаних Актах та висновку експерта, із урахуванням огляду судом доказів за їх місцезнаходженням, то вбачається, що стан Будівлі помітно погіршився за період з 2012-2013 роки до початку збройної агресії росії проти України - лютий 2022 року та продовжив погіршуватись до 29.12.2023 року, тобто до дати складання акту погіршення стану об`єкту, у порівнянні з даними попереднього обстеження, що обумовлено воєнними діями.

При цьому, при кожному огляді будь-яких ознак реконструкції чи здійснення інших ремонтних робіт за період більше ніж десть років в Будівлі не виявлено, що безумовно свідчить про порушення ТОВ «Приморський бульвар ХХІ», як власника, прямого обов`язку щодо утримання Будівлі в належному стані, згідно Закону України «Про охорону культурної спадщини» та Охоронного Договору.

Наведене повністю спростовую позицію Відповідача, що з моменту укладання Договору купівлі-продажу ТОВ «Приморський бульвар ХХІ» «вживались поточні відповідні заходи, щодо підтримання задовільного стану та охорони будівлі об`єкта культурної спадщини, об`єкт культурної спадщини зазнав значної шкоди в результаті масованих атак безпілотними апаратами та балістичними ракетами по території міста Одеси».

Крім того, суд відхиляє посилання Відповідача на підстави, пов`язані зі зміною власника ТОВ «Приморський бульвар ХХІ», виїздом директора за межі України, а також на впровадження карантину (2020 рік) та введення воєнного стану (2022 рік), оскільки, по-перше, як було зазначено, значне погіршення стану Будівлі відбулось, ще в період 2013 2021 року, а по-друге, жоден із аргументів Відповідача не є підставою для звільнення від виконання обов`язку передбаченого Законом України «Про охорону культурної спадщини» та Охороним Договором протягом тривалого часу 2013 2025 роки. При цьому, Охоронним Договором було передбачено, що розробка науково-проектної документації та виконання ремонтно-реставраційних робіт мали відбутись ще в 2013-2014 роках.

Решту аргументів Відповідача суд відхиляє, як такі, що не змінюють обов`язок виконання умов Охоронного Договору та наслідків його порушення.

Таким чином, суд робить наступні висновки.

По-перше, Будинок за адресою: м. Одеса, бульвар Приморський, будинок 5, та в цілому складаються з приміщень літ. «А», «А1», «А2», загальною площею 2390,0 кв. м., основною площею 1173,4 кв. м. зазнав значних погіршень стану після укладання Договорів купівлі-продажу та Охоронного Договору та до збройної агресії росії проти України.

По-друге, таке погіршення відбулось саме у зв`язку із недбалим ставлення власника до будівлі-пам`ятки національного значення та порушення ним умов охоронного договору, Закону України «Про охорону культурної спадщини», тобто ТОВ «Приморський бульвар XXI» як власником зазначеної будівлі- пам`ятки протягом багатьох років (з 2012 року) не виконуються умови зазначених договору купівлі-продажу та охоронного договору, зокрема, не вживаються відповідні заходи щодо: збереження, належного утримання, належної експлуатації об`єкта нерухомості, яка гарантує надійність будівельних конструкцій, проведення поточного та капітального ремонту, виконання реставраційних робіт нерухомої пам`ятки національного значення, що призводить до її подальшого руйнування.

По-третє, жодних ремонтно-реставраційних робіт за весь час експлуатації ТОВ «Приморський бульвар XXI» не проводилось.

Згідно зі ст. 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ч. 1 ст. 509 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Згідно ст. 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства.

Аналогічні положення щодо господарських зобов`язань закріплені статтями 173, 193 ГК України.

Положеннями ст. 651 ЦК України визначено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Україна за час незалежності підписала та ратифікувала низку міжнародних договорів, які містять обов`язкові для неї зобов`язання.

Разом з цим відповідно до ст. ст. 3, 6 Закону України «Про правонаступництво України» після проголошення незалежності на території України діють акти, ухвалені Верховною Радою Української РСР, тобто Україна підтверджує свої зобов`язання за міжнародними договорами, укладеними Українською РСР до проголошення незалежності України.

На сьогодні для України продовжує діяти Указ Президії Верховної Ради Української РСР від 04.10.1988 № 6673, яким ратифіковано Конвенцію про охорону всесвітньої культурної і природної спадщини (далі - Конвенція). При цьому зобов`язання за Конвенцією є обов`язковими для нашої держави.

Зокрема, ст. ст. 4 та 5 Конвенції передбачено, що кожна держава - сторона цієї Конвенції визнає, що зобов`язання забезпечувати виявлення, охорону, збереження, популяризацію й передачу майбутнім поколінням культурної і природної спадщини, що зазначена у ст. ст. 1 і 2, яка перебуває на її території, покладається насамперед на неї.

В статтях 54, 66 Конституції України закріплено, що культурна спадщина охороняється законом. Держава забезпечує збереження історичних пам`яток та інших об`єктів, що становлять культурну цінність, вживає заходів для повернення в Україну культурних цінностей народу, які знаходяться за її межами. Кожен зобов`язаний не заподіювати шкоду природі, культурній спадщині, відшкодовувати завдані ним збитки.

Правові, організаційні, соціальні та економічні відносини у сфері охорони культурної спадщини з метою її збереження, використання об`єктів культурної спадщини у суспільному житті, захисту традиційного характеру середовища в інтересах нинішнього і майбутніх поколінь передбачені Законом України «Про охорону культурної спадщини» (далі - Закон).

Об`єктом культурної спадщини, відповідно до ст. 1 Закону, є визначне місце, споруда (витвір), комплекс (ансамбль), їхні частини, пов`язані з ними рухомі предмети, а також території чи водні об`єкти (об`єкти підводної культурної та археологічної спадщини), інші природні, природно-антропогенні або створені людиною об`єкти незалежно від стану збереженості, що донесли до нашого часу цінність з археологічного, естетичного, етнологічного, історичного, архітектурного, мистецького, наукового чи художнього погляду і зберегли свою автентичність.

Охорона культурної спадщини - система правових, організаційних, фінансових, матеріально-технічних, містобудівних, інформаційних та інших заходів з обліку (виявлення, наукове вивчення, класифікація, державна реєстрація), запобігання руйнуванню або заподіянню шкоди, забезпечення захисту, збереження, утримання, відповідного використання, консервації, реставрації, ремонту, реабілітації, пристосування та музеєфікації об`єктів культурної спадщини. Предмет охорони об`єкта культурної спадщини - характерна властивість об`єкта культурної спадщини, що становить його історико-культурну цінність, на підставі якої цей об`єкт визнається пам`яткою (ч. 1 ст. 1 Закону України «Про охорону культурної спадщини»).

Відповідно до положень ст. 24 Закону України «Про охорону культурної спадщини», власник або уповноважений ним орган, користувач зобов`язані утримувати пам`ятку в належному стані, своєчасно провадити ремонт, захищати від пошкодження, руйнування або знищення відповідно до цього Закону та охоронного договору.

Використання пам`ятки має здійснюватися відповідно до визначених або встановлених режимів використання, у спосіб, що потребує щонайменших змін і доповнень пам`ятки та забезпечує збереження її матеріальної автентичності, просторової композиції, а також елементів обладнання, упорядження, оздоби тощо.

Відповідно до ст. 39 Закону України «Про охорону культурної спадщини», власник пам`ятки або уповноважений ним орган, особа, яка набула права володіння, користування чи управління нею, забезпечує збереження, утримання в належному стані, консервацію, реставрацію, реабілітацію, музеєфікацію та ремонт пам`ятки за власні кошти, якщо інше не передбачено відповідним договором або законом.

Статтею 23 Закону України «Про охорону культурної спадщини», передбачено, що усі власники пам`яток, щойно виявлених об`єктів культурної спадщини чи їх частин або уповноважені ними органи (особи) незалежно від форм власності на ці об`єкти зобов`язані укласти з відповідним органом охорони культурної спадщини охоронний договір.

При передачі пам`ятки, щойно виявленого об`єкта культурної спадщини чи її (його) частини у володіння, користування чи управління іншій особі істотною умовою договору про таку передачу є забезпечення особою, якій передається пам`ятка, щойно виявлений об`єкт культурної спадщини чи її (його) частина, збереження пам`ятки, щойно виявленого об`єкта культурної спадщини чи її (його) частини відповідно до вимог цього Закону та умов охоронного договору, укладеного власником або уповноваженим ним органом (особою) з відповідним органом охорони культурної спадщини.

Згідно з п. 17 ч. 1 ст. 6 Закону, укладення охоронних договорів на пам`ятки належить до повноважень органу виконавчої влади Автономної Республіки Крим, органів охорони культурної спадщини обласних, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій.

Таким органом на території Одеської області та м. Одеси є - Департамент культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації.

Порядок укладання охоронних договорів та їх типових форм регламентований Постановою Кабінету Міністрів України № 1768 від 21.12.2001 «Про затвердження Порядку укладення охоронних договорів на пам`ятки культурної спадщини» та Законом України «Про охорону культурної спадщини».

Згідно зі ст. 27 вищевказаного Закону, у разі, коли пам`ятці загрожує небезпека пошкодження, руйнування чи знищення, власник або уповноважений ним орган, особа, яка набула права володіння, користування чи управління, зобов`язані привести цю пам`ятку до належного стану (змінити вид або спосіб її використання, провести роботи з її консервації, реставрації, реабілітації, музеєфікації, ремонту та пристосування).

При цьому, положеннями ст. 651 ЦК України визначено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Водночас, невиконання відповідачем покладених на нього зобов`язань щодо збереження, належного утримання, реставрації, реабілітації, ремонту нерухомої пам`ятки національного значення призводить до її руйнування.

Своєю чергою, правовідносини, пов`язані зі збереженням культурної спадщини та її передачі майбутнім поколінням становлять «суспільний», «публічний» інтерес, а знищення (руйнування) об`єктів культурної спадщини національного значення такому суспільному інтересу не відповідає.

Слід зазначити, що збереження об`єктів культурної спадщини є одним із пріоритетних завдань та обов`язків органів державної влади та органів місцевого самоврядування.

Виявлення та охорона об`єктів культурної спадщини становлять значний суспільний інтерес, оскільки це є важливим напрямом гуманітарної політики держави, де участь держави є найбільшою, а відповідальність - найвищою.

Крім того, ЄСПЛ визнає за державою право користуватися «значною свободою (полем) розсуду» при визначенні суспільного інтересу в контексті втручання в право мирного володіння майном. Саме національні органи влади мають здійснювати первісну оцінку існування проблеми, що становить суспільний інтерес, яка б вимагала заходів втручання. Поняття «суспільний інтерес» має широке значення (рішення від 23 листопада 2000 року в справі «Колишній король Греції та інші проти Греції»). Крім того, ССПЛ також визнає, що й саме по собі правильне застосування законодавства незаперечно становить «суспільний інтерес» (рішення від 2 листопада 2004 року в справі «Трегубенко проти України»).

У даному випадку «суспільним», «публічним» інтересом звернення прокурора до суду з відповідними позовними вимогами є задоволення суспільної потреби у збереженні об`єкта культурної спадщини національного значення.

Таким чином, втручання у мирне володіння відповідача спірним нерухомим майном переслідує мету суспільного інтересу, а саме захисту культурної спадщини держави.

При цьому, за такого втручання держави відповідач не несе «індивідуального і надмірного тягаря», адже, у випадку задоволення заявлених позовних вимог, йому буде повернута вартість об`єкта культурної спадщини, сплачена при укладенні договору купівлі-продажу.

Зазначені обставини й факти, з огляду на зміст поняття «суспільного», «публічного» інтересу у вимогах прокурора, не дають підстав для висновку про порушення принципу «пропорційності».

З огляду на викладене, приймаючи до уваги недобросовісність дій/бездіяльності відповідача, що полягає у невиконанні зобов`язань з належного утримання, забезпечення збереження об`єкта культурної спадщини національного значення, позбавлення такої особи спірного майна за умови компенсації його вартості, не суперечитиме принципам, встановленим ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Зазначена позиція узгоджується з висновками, викладеними у рішенні ЄСПЛ у справі «Богдел проти Литви» (скарга № 41248/06) від 26.11.2013.

Таким чином, у спірних правовідносинах не вбачається порушення статті 1 Першого протоколу Конвенції.

Крім того, суд звертає увагу на те, що 18.10.2018, відповідно до частини одинадцятої статті 26 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» наказом Фонду державного майна України № 1331 затверджено Порядок повернення у державну (комунальну) власність об`єктів приватизації в разі розірвання або визнання недійсними договорів купівлі продажу таких об`єктів (набрав чинності 26.12.2018), пунктом 2 Розділу VI якого визначено, що повернення покупцям коштів, сплачених за об`єкти приватизації, здійснюється у порядку, встановленому Фондом державного майна України, на підставі рішення суду про розірвання договору купівлі продажу або визнання його судом недійсним з коштів, які надійшли від повторного продажу таких об`єктів (зменшених на суму збитків, неустойки, штрафів та будь-яких інших платежів, які належать до сплати покупцем згідно із Законом України «Про приватизацію державного і комунального майна» та/або договором купівлі-продажу), протягом 5 робочих днів після надходження коштів від повторного продажу на рахунок державного органу приватизації.

Таким чином, внаслідок розірвання спірного купівлі-продажу від 06.07.2012 року та зобов`язання відповідача повернути нежитлові приміщення, які було предметом цього договору, майнові права ТОВ «Приморський бульвар XXI» ніяким чином не можуть бути порушеними, приймаючи до уваги вищевказані положення чинного законодавства щодо порядку повернення покупцям грошових коштів, сплачених за об`єкт приватизації, на підставі рішення суду про розірвання договору купівлі-продажу.

З огляду на викладене, оскільки перебування будівлі-пам`ятки за адресою: м. Одеса, Приморський бульвар, 5, у незадовільному, аварійному технічному стані обумовлено бездіяльністю її власника - ТОВ «Приморський бульвар XXI», через невжиття ним протягом тривалого часу відповідних ремонтно-реставраційних заходів - позов підлягає задоволенню в повному обсязі з покладенням на відповідача судових витрат.

Керуючись ст.ст. 129, 233, 238, 240 ГПК України, суд

В И Р І Ш И В:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Розірвати договір купівлі-продажу від 06.07.2012 року, укладений між Одеською міською радою (65026, м. Одеса, площа Думська, 1; ) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Приморський бульвар XXI» (01030, м. Київ, вул. Пирогова, 2/37; ), посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дєордієвою І.В. та зареєстрований в реєстрі за № 6556.

3. Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Приморський бульвар XXI» (01030, м. Київ, вул. Пирогова, 2/37; ) повернути Одеській міській раді (65026, м. Одеса, площа Думська, 1; ) нежитлові приміщення підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну, що розташовані за адресою: м. Одеса, бульвар Приморський, будинок 5, та в цілому складаються з приміщень літ. «А», «А1», «А2», загальною площею 2390,0 кв. м., основною площею 1173,4 кв. м., шляхом підписання відповідного акту приймання-передачі.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Приморський бульвар XXI» (01030, м. Київ, вул. Пирогова, 2/37; ) на користь Одеської обласної прокуратури на рахунок Одеської обласної прокуратури за наступними реквізитами: отримувач коштів - Одеська обласна прокуратура (адреса: 65026, м. Одеса, вул. Пушкінська, 3); код отримувача (код за ЄДРПОУ): 03528552; рахунок отримувача: ПА 0000564; банк отримувача: ДКСУ у м. Києві; код банку отримувача: 820172; код класифікації доходів бюджету 22030101: 295 136 гривень 90 коп. судового збору.

Рішення суду набирає законної сили в порядку ст.241 ГПК України

та може бути оскаржено в порядку ст.ст.253-259 ГПК України

Повне рішення складено 06.05.2025р.

Суддя О.А. Демешин

06 травня 2025 р.