ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 квітня 2025 року

м. Київ

cправа № 916/3951/21

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Багай Н. О.,

секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,

за участю представників:

позивача - Ростомова Г. А. (адвокат),

відповідача-1 - Асташенкової О. І. (у порядку самопредставництва),

відповідача-2 - не з`явилися,

відповідача-3 - не з`явилися,

розглянув касаційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Корольова 17"

на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 23.01.2025

та касаційну скаргу Одеської міської ради

на рішення Господарського суду Одеської області від 25.01.2024 (суддя Лічман Л. В.) та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 23.01.2025 (судді: Принцевська Н. М. - головуюча, Діброва Г. І., Савицький Я. Ф.) у справі

за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Корольова 17"

до: 1) Одеської міської ради, 2) виконавчого комітету Одеської міської ради, 3) фізичної особи-підприємця Антипенка Олександра Володимировича

про усунення перешкод у здійсненні права власності

та за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Корольова 17"

до: 1) Одеської міської ради, 2) фізичної особи-підприємця Антипенка Олександра Володимировича

про визнання недійсним договору купівлі-продажу.

Короткий зміст і підстави позовних вимог

1. Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Корольова 17" (далі - ОСББ "Корольова 17") звернулося до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Одеської міської ради, виконавчого комітету Одеської міської ради та фізичної особи - підприємця Антипенка Олександра Володимировича (далі - ФОП Антипенко О. В.), в якій (з урахуванням заяви про зміну предмета позову) просило:

- усунути перешкоди у здійсненні права власності, користування та розпорядження співвласниками багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17, в особі ОСББ "Корольова 17" нежитловими приміщеннями підвалу № 589, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17, шляхом визнання незаконним та скасування свідоцтва про право власності від 12.09.2008 серії САС № 191369 за територіальною громадою в особі Одеської міської ради на нежитлові приміщення підвалу № 589, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17;

- усунути перешкоди у здійсненні права власності, користування та розпорядження співвласниками багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17, в особі ОСББ "Корольова 17" нежитловими приміщеннями підвалу № 589, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17, шляхом скасування рішення про державну реєстрацію права власності за територіальною громадою в особі Одеської міської ради від 23.09.2008 на нежитлові приміщення підвалу № 589, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 .

2. ОСББ "Корольова 17" також звернулося до Одеської міської ради та ФОП Антипенка О. В. з позовною заявою (у справі № 916/370/22, що об`єднано з цією справою), в якій позивач просив визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень підвалу № 589 загальною площею 52,1 м2, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , від 13.12.2021, укладений між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та ФОП Антипенком О. В., посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н. Ю., зареєстрований в реєстрі за номером 2906.

3. Обґрунтовуючи позовні вимоги, ОСББ "Корольова 17" зазначало, що згідно з висновком експерта від 22.05.2023 № 22-2887 встановлено належність спірного підвалу до допоміжних технічних приміщень, призначених для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Наведений висновок свідчить про те, що підвал № 589, розташований за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17, не міг поза волею ОСББ "Корольова 17" на законних підставах перейти у власність Одеської міської ради, а також бути відчужений нею на користь ФОП Антипенка О. В.

Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій

4. Рішенням Господарського суду Одеської області від 25.01.2024 позов задоволено частково: вирішено усунути перешкоди у здійсненні права власності співвласниками багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17, в особі ОСББ "Корольова 17" нежитловими приміщеннями підвалу № 589, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17, шляхом визнання незаконним та скасування свідоцтва про право власності від 12.09.2008 серії САС № 191369 та скасування рішення про державну реєстрацію права власності за територіальною громадою в особі Одеської міської ради від 23.09.2008 на нежитлові приміщення підвалу № 589, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 ; у задоволенні позову ОСББ "Корольова 17" про усунення перешкод у здійсненні права власності до ФОП Антипенка О. В. відмовлено; позов ОСББ "Корольова 17" про визнання недійсним договору задоволено: визнано недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень підвалу № 589 загальною площею 52,1 м2, розташованих за адресою: АДРЕСА_1 , від 13.12.2021, укладений між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та ФОП Антипенком О. В., посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н. Ю., зареєстрований в реєстрі за номером 2906.

Суд першої інстанції, частково задовольняючи позовні вимоги ОСББ "Корольова 17", виходив із того, що матеріалами справи підтверджується віднесення підвалу № 589, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , до допоміжних приміщень житлового будинку. Місцевий господарський суд зазначив, що в силу закону таке майно знаходиться у спільній власності власників квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку, для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій. При цьому Господарський суд Одеської області зазначив, що позов щодо усунення перешкод підлягає частковому задоволенню, оскільки ОСББ "Корольова 17" хибно включило до прохальної частини вислів "користування та розпорядження", які як правомочності власника згідно з частиною 1 статті 317 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) не потребують окремого зазначення в позові після словосполучення "права власності"; а також позовні вимоги щодо усунення перешкод стосуються виключно Одеської міської ради та виконавчого комітету Одеської міської ради, тому суд першої інстанції у задоволенні позову, пред`явленого до ФОП Антипенка О. В., відмовив у зв`язку з неналежністю відповідача. Місцевий господарський суд дійшов висновку, що за встановлених обставин Одеська міська рада не є власником проданого майна, а тому не мала права вчиняти правочин щодо розпорядження ним. Це стало підставою задоволення позовних вимог ОСББ "Корольова 17" про визнання недійсним договору.

5. Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 16.05.2024 рішення Господарського суду Одеської області від 25.01.2024 у справі № 916/3951/21 скасовано, у задоволенні позову відмовлено через неналежність способу захисту.

6. Постановою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 20.08.2024 постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 16.05.2024 у справі № 916/3951/21 скасовано, а справу передано на новий розгляд до Південно-західного апеляційного господарського суду з тих мотивів, що висновок суду апеляційної інстанції про те, що позовні вимоги у цій справі не відповідають вимогам щодо належності та ефективності способів захисту, зроблений без урахування особливого статусу позивача у цій справі та специфіки правового режиму допоміжних приміщень житлових будинків, що визначені законодавством.

7. Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 23.01.2025 рішення Господарського суду Одеської області від 25.01.2024 у справі №916/3951/21 скасовано частково: відмовлено в задоволенні позовних вимог ОСББ "Корольова 17" про усунення перешкод у здійсненні права власності співвласниками багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17, в особі ОСББ "Корольова 17" нежитловими приміщеннями підвалу № 589, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17, шляхом визнання незаконним та скасування свідоцтва про право власності від 12.09.2008 серії САС № 191369 за територіальною громадою в особі Одеської міської ради на нежитлові приміщення підвалу № 589, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 ; в іншій частині позовних вимог ОСББ "Корольова 17" рішення Господарського суду Одеської області від 25.01.2024 у справі №916/3951/21 залишено без змін.

Суд апеляційної інстанції визнав помилковим висновок суду першої інстанції про задоволення вимог в частині усунення перешкод у здійсненні права власності співвласниками багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17, в особі ОСББ "Корольова 17" нежитловими приміщеннями підвалу № 589, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом визнання незаконним та скасування свідоцтва про право власності від 12.09.2008 серії САС № 191369 за територіальною громадою в особі Одеської міської ради на нежитлові приміщення підвалу № 589, які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17, оскільки свідоцтва, які посвідчують право власності на приміщення, самі по собі не змінюють їх правового статусу за умови встановлення у справі належності цих приміщень до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку, тому позивачу не потрібно доводити право власності на ці приміщення, оскільки вони перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону.

Короткий зміст вимог касаційних скарг

8. У касаційній скарзі Одеська міська рада просить:

1) скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 25.01.2024 та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 23.01.2025 у справі № 916/3951/21 в частині задоволення позовних вимог ОСББ "Корольова 17" про:

- усунення перешкод у здійсненні права власності співвласниками багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17, в особі ОСББ "Корольова 17" нежитловими приміщеннями підвалу № 589, за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом скасування рішення про державну реєстрацію права власності за територіальною громадою в особі Одеської міської ради від 23.09.2008 на нежитлові приміщення підвалу № 589, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 ;

- визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень підвалу № 589 загальною площею 52,1 м2, розташованих за адресою: АДРЕСА_1 , від 13.12.2021, укладеного між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та ФОП Антипенком О. В., посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н. Ю., зареєстрованого в реєстрі за № 2906;

2) прийняти нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог ОСББ "Корольова 17" до Одеської міської ради у зазначеній частині відмовити;

3) рішення Господарського суду Одеської області від 25.01.2024 в частині відмови у задоволенні позову ОСББ "Корольова 17" до ФОП Антипенка О. В. про усунення перешкод у здійсненні права власності залишити без змін;

4) постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 23.01.2025 залишити без змін в частині відмови в задоволенні позовних вимог ОСББ "Корольова 17" про усунення перешкод у здійсненні права власності співвласниками багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17, в особі ОСББ "Корольова 17" нежитловими приміщеннями підвалу № 589, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом визнання незаконним та скасування свідоцтва про право власності від 12.09.2008 серії САС № 191369 за територіальною громадою в особі Одеської міської ради на нежитлові приміщення підвалу № 589, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 .

У касаційній скарзі ОСББ "Корольова 17" просить постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 23.01.2025 у справі № 916/3951/21 скасувати в частині відмови в задоволенні позовних вимог ОСББ "Корольова 17" про усунення перешкод у здійсненні права власності співвласниками багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17, в особі ОСББ "Корольова 17" нежитловими приміщеннями підвалу № 589, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17, шляхом визнання незаконним та скасування свідоцтва про право власності від 12.09.2008 серії САС номер 191369 за територіальною громадою в особі Одеської міської ради на нежитлові приміщення підвалу № 589, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 ; ухвалити в цій частині рішення про відмову у задоволенні апеляційної скарги Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 25.01.2024 у справі № 916/3951/21; в решті постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 23.01.2025 у справі № 916/3951/21 залишити без змін.

Узагальнені доводи осіб, які подали касаційні скарги

9. На обґрунтовування наявності підстави для касаційного оскарження згідно з положеннями пункту 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) Одеська міська рада зазначає про відсутність висновку Верховного Суду щодо питань застосування частини 1 статті 388, статті 391 ЦК України у подібних правовідносинах стосовно того, чи є подання негаторного позову належним та ефективним способом захисту прав особи, яка вважає себе власником, якщо спірне майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), у той час як відповідно до пункту 3 частини 1 статті 388 ЦК України власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, зокрема, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

На обґрунтовування наявності підстави для касаційного оскарження згідно з положеннями пункту 1 частини 2 статті 287 ГПК України ОСББ "Корольова 17" посилається на невідповідність висновку Південно-західного апеляційного господарського суду щодо неналежності способу захисту порушеного права правовій позиції Верховного Суду, викладеній у постановах Верховного Суду від 08.04.2020 у справі № 915/1096/18 та від 18.06.2024 у справі № 916/1200/23.

Узагальнений виклад позиції інших учасників справи

10. Інші учасники справи не скористалися правом на подання відзивів на касаційні скарги.

Розгляд справи Верховним Судом

11. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 17.03.2025 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 25.01.2024 та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 23.01.2025 у справі № 916/3951/21 та призначено розгляд справи у судовому засіданні на 22.04.2025.

Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 07.04.2025 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ОСББ "Корольова 17" на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 23.01.2025 у справі № 916/3951/21 та призначено розгляд справи у судовому засіданні на 22.04.2025.

Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій

12. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, нежитлові приміщення підвалу № 589 за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17, загальною площею 52,1 м2 зареєстровано за територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради 23.09.2008, номер запису 2264 в книзі: 8ог-184. Підставою виникнення права власності є свідоцтво про право власності від 12.09.2008 серії САС № 191369, видане виконавчим комітетом Одеської міської ради.

13. 26.05.2016 власники квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , створили ОСББ "Корольова 17", про що внесено запис до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань.

14. Метою створення об`єднання відповідно до статуту є забезпечення і захист прав співвласників, дотримання ними своїх обов`язків, належне утримання та використання спільного майна будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та Статутом (пункт 2.1 розділу ІІ статуту ОСББ "Корольова 17").

15. Згідно з пунктом 2.3 розділу ІІ Статуту ОСББ "Корольова 17" завданням та предметом діяльності об`єднання є: забезпечення реалізації прав співвласників на володіння та користування спільним майном; забезпечення належного утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території; сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами; забезпечення виконання співвласниками своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.

16. 31.08.2017 багатоквартирний житловий будинок, що розташований за адресою: вул. Академіка Корольова, 17, за актом прийняття-передачі передано з балансу Комунального підприємства "ЖКС "Вузівський" в управління ОСББ "Корольова 17".

17. ОСББ "Корольова 17" направило на адресу Департаменту комунальної власності лист від 20.10.2016 № 03/2016, в якому було зазначено:

"23 квітня 2016 року відбулися установчі збори ОСББ за вищевказаною адресою, про проведення яких Одеська міська рада була повідомлена належним чином - рекомендованим листом.

8 жовтня 2016 року у приміщенні Київської районної адміністрації за адресою: м. Одеса, вул. Ак. Корольова, 9 відбулися загальні збори об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Корольова 17", про проведення яких Одеська міська рада була повідомлена належним чином - рекомендованим листом.

За даними, зібраними ініціативною групою, та відповідно до листа КУ "Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради" №01-06/130-КУ від 06.05.2016 територіальній громаді міста Одеси на праві комунальної власності належать такі нежитлові приміщення:

- підвальні приміщення загальною площею 8,4 м2;

- підвальні приміщення загальною площею 102,0 м2;

- підвальні приміщення загальною площею 133,6 м2;

- підвальні приміщення загальною площею 312,9 м2;

- підвальні приміщення загальною площею 52,1 м2, що знаходиться в оренді КУ "Міський підлітково-молодіжний центр";

- підвальні приміщення загальною площею 116,9 м2, що знаходяться в оренді ПП "Парижанка";

- підвальні приміщення та приміщення 1-го поверху загальною площею 207,3 м2, що знаходяться на балансі КП "Теплопостачання м. Одеси";

- приміщення технічного поверху загальною площею 737,8 м2;

- приміщення 1-го поверху загальною площею 32,1 м2, що знаходиться в оренді СОН "Шкільний";

- приміщення 1-го поверху загальною площею 64,4 м2, що знаходяться в оренді ГО "Рада багатодітних сімей Київського району".

Орієнтовна площа вищевказаних приміщень складає 1767,5 м2, що становить значну частину багатоквартирного будинку - близько 15%.

Відповідно до частин 10 - 12 статті 6 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", частини 8 статті 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", співвласники багатоквартирного будинку у зв`язку з недостатністю голосів "ЗА" та за причиною відсутності Вашого представника на загальних зборах ОСББ "Корольова 17" необхідне проведення письмового опитування співвласників багатоквартирного будинку, що розташований за адресою: 65114, Україна, м. Одеса, вулиця Академіка Корольова, будинок 17."

18. Суд апеляційної інстанції зазначив, що з огляду на викладені обставини, позивач просив сприяти і підтримати створення ОСББ, проголосувати "ЗА" у листку опитування з питань та пропозицій, дуже важливих для подальшої діяльності ОСББ за місцезнаходженням: 65114, Україна, м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17.

19. 30.03.2017 до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від ОСББ "Корольова 17" надійшло повідомлення про проведення загальних зборів співвласників квартир та нежитлових приміщень житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 . В повідомленні було, зокрема, зазначено, що територіальній громаді міста Одеси на праві комунальної власності належать підвальні приміщення загальною площею 52,1 м2, що знаходяться в оренді КУ "Міський підлітково-молодіжний центр".

20. 05.05.2017 до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від ОСББ "Корольова 17" надійшов лист від 05.05.2017 № 1/0505/2017 з пропозицією взяти участь у письмовому опитуванні щодо питань, які були винесені на зальні збори ОСББ. У цьому листі було, зокрема, зазначено, що територіальній громаді міста Одеси на праві комунальної власності належать підвальні приміщення загальною площею 52,1 м2, що знаходяться в оренді КУ "Міський підлітково-молодіжний центр".

21. 23.05.2017 до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від ОСББ "Корольова 17" надійшов лист від 23.05.2017 № 1/2205/2017, у якому, зокрема, було зазначено таке:

"У травні 2017 року представники Департаменту комунальної власності Одеської міської ради самовільно, без попередження Голови правління ОСББ "Корольова 17" замінили замки на вхідних дверях до підвальних приміщень нашого будинку та не надали ОСББ жодного екземпляра ключа.

Повідомляємо Вам, що в підвальних приміщеннях нашого будинку знаходяться інженерні мережі з водопостачання, теплопостачання та мережі відведення побутових стоків (каналізація), а також знаходиться встановлений за рахунок особистих коштів співвласників будинку АДРЕСА_1 лічильник теплової енергії ULTRAHEAT №68523526."

22. 12.07.2017 до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від ОСББ "Корольова 17" надійшло повідомлення про проведення загальних зборів співвласників квартир та нежитлових приміщень житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 . В повідомленні було, зокрема, зазначено, що територіальній громаді міста Одеси на праві комунальної власності належать підвальні приміщення загальною площею 52,1 м2, що знаходяться в оренді КУ "Міський підлітково-молодіжний центр".

23. 12.12.2017 до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від ОСББ "Корольова 17" надійшов лист від 12.12.2017 № 1/1212/2017, в якому позивач просив повідомити, на яких підставах відбулося оформлення права власності Територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради () на нежитлові підвальні приміщення, нежитлові приміщення технічного поверху та нежитлові приміщення 1-го поверху, розташовані у будинку АДРЕСА_1 .

Аналогічний лист було також направлено на адресу голови Одеської міської ради.

24. 17.04.2018 до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від ОСББ "Корольова 17" надійшло повідомлення про проведення загальних зборів співвласників квартир та нежитлових приміщень житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 . В повідомленні було, зокрема, зазначено, що територіальній громаді міста Одеси на праві комунальної власності належать підвальні приміщення загальною площею 52,1 м2, які перебувають в оренді КУ "Міський підлітково-молодіжний центр".

25. 08.05.2018 до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від ОСББ "Корольова 17" надійшов лист від 05.05.2017 № 1/0505/2017 із пропозицією взяти участь у письмовому опитуванні щодо питань, які були винесені на зальні збори ОСББ. В цьому листі було, зокрема, зазначено, що територіальній громаді міста Одеси на праві комунальної власності належать підвальні приміщення загальною площею 52,1 м2, які перебувають в оренді КУ "Міський підлітково-молодіжний центр".

26. 22.06.2018 до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від ОСББ "Корольова 17" надійшло повідомлення про проведення загальних зборів співвласників квартир та нежитлових приміщень житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 . В повідомленні було, зокрема, зазначено, що територіальній громаді міста Одеси на праві комунальної власності належать підвальні приміщення загальною площею 52,1 м2, що знаходяться в оренді КУ «Міський підлітково-молодіжний центр».

27. ОСББ "Корольова 17" направило на адресу Одеської міської ради лист від 05.11.2021 № 21.11/1, в якому ОСББ зазначало, що з відкритих джерел йому стало відомо про те, що на сайті Одеської міської ради розміщено інформацію про продаж допоміжного приміщення, а саме нежитлових приміщень № 589 загальною площею 52,1 м2, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17. Позивач стверджував, що це приміщення не може бути передане в рамках приватизації, оскільки відчуження допоміжного приміщення, як і його приватизація, не допускається, і може призвести до порушення прав співмешканців багатоквартирного будинку та інтересів добросовісних набувачів.

Аналогічний лист було направлено на адресу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

28. Одеська міська рада направила ОСББ "Корольова 17" лист від 03.12.2021 № 01-10/90309-КУ, в якому зазначила:

"Нежитлове приміщення підвалу № 589 загальною площею 52,1 м2, що розташоване за адресою м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17 належить територіальній громаді м. Одеси в особі Одеської міської ради, про що 23.09.2008 внесено запис до державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 24809569), зазначені обставини підтверджуються інформаційною довідкою від 02.12.2021 № 288100476.

Відповідно до рішення Одеської міської ради від 28.04.2021 № 231-VIII "Про схвалення Переліку об`єктів малої приватизації комунальної власності Територіальної громади м. Одеси, які підлягають приватизації у 2021, та приватизації цих об`єктів" нежитлові приміщення підвалу № 589 загальною площею 52,1 м2, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17, підлягали продажу на аукціоні.

17.11.2021 відбувся електронний аукціон з продажу зазначеного вище об`єкта нерухомого майна, на теперішній час в порядку, визначеному Законом України "Про приватизацію державного і комунального майна" провадиться процедура укладення договору купівлі-продажу нежитлових приміщень підвалу № 589 загальною площею 52,1 м2, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17."

29. Суд апеляційної інстанції встановив, що за результатами проведеного аукціону 13.12.2021 між Одеською міською радою та ФОП Антипенком О. В. укладено договір купівлі-продажу нежитлових приміщень підвалу № 589 загальною площею 52,1 м2, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н. Ю., зареєстрований в реєстрі за номером 2906.

За умовами пункту 3.1 цього договору передача об`єкта купівлі-продажу від продавця до покупця здійснюється у триденний строк після сплати покупцем в повному обсязі ціни продажу об`єкта купівлі-продажу та оформлюється актом приймання-передачі, який підписується одночасно сторонами за цим договором.

Відповідно до пункту 3.2 зазначеного договору, право власності на об`єкт купівлі-продажу виникає з дня державної реєстрації права власності на придбаний об`єкт. Державна реєстрація здійснюється уповноваженим органом в порядку, встановленому чинним законодавством, після повної сплати коштів, передбачених розділом 2 "Порядок розрахунків за придбаний об`єкт" цього договору, штрафних санкцій, що можуть виникнути у зв`язку з неналежним виконанням зобов`язань за цим договором, підписання покупцем акта приймання-передачі об`єкта, зазначеного у пункті 1.1 цього договору та видання органом приватизації наказу про завершення приватизації.

30. 16.12.2021 Одеська міська рада та ФОП Антипенко О. В. на виконання договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 13.12.2021 склали акти приймання-передачі індивідуально визначеного майна комунальної власності, яке в цілому складається з нежитлових приміщень підвалу № 589 загальною площею 52,1 м2, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17. Однак, як установили суди, відповідно до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно право власності на спірний об`єкт станом на 16.05.2024 не було зареєстровано.

31. Спір у цій справі виник у зв`язку із тим, що, на думку позивача, приміщення підвалу є спільною сумісною власністю співвласників майна цього будинку, оскільки воно є допоміжним; незаконно видане виконавчим комітетом Одеської міської ради свідоцтво про право власності від 12.09.2008 серії САС № 191369, на підставі якого приміщення підвалу передане у комунальну власність, та реєстрація права власності за відповідачем порушують права мешканців будинку, інтереси яких представляє ОСББ "Корольова 17".

32. Ухвалою Господарського суду Одеської області від 14.06.2022 призначено судову будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України. На вирішення експерта поставлено питання: яке функціональне призначення приміщень підвалу № 589 за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вул. Корольова академіка, 17, загальною площею 52,1 м2; чи належать приміщення підвалу № 589 за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вул. Корольова академіка, 17, загальною площею 52,1 м2, до нежитлових (допоміжних).

33. Висновком експерта від 22.05.2023 № 22-2887 Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи підтверджено належність спірного підвалу до допоміжних технічних приміщень, призначених для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців.

Позиція Верховного Суду

34. Згідно з положеннями частини 1 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

35. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційних скаргах доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що підстав для задоволення касаційних скарг не вбачається, з огляду на таке.

Щодо касаційної скарги Одеської міської ради

36. Відповідно до приписів пункту 3 частини другої статті 287 ГПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку, якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.

37. Одеська міська рада стверджує, що відсутній висновок Верховного Суду з питання застосування норми права у подібних правовідносинах, а саме частини 1 статті 388, статті 391 ЦК України у подібних правовідносинах, стосовно того, чи є подання негаторного позову належним та ефективним способом захисту прав особи, яка вважає себе власником, якщо спірне майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), у той час як відповідно до пункту 3 частини 1 статті 388 ЦК України власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, зокрема, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

38. Частиною 2 статті 382 ЦК України передбачено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

39. Згідно зі статтю 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти й машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення); спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

40. Згідно з частинами 1, 2 статті 5 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.

41. Згідно з положеннями статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.

42. Частинами 1, 4 статті 4 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" встановлено, що об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

Основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.

43. Відповідно до частини 1 статті 18 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" об`єднання відповідно до цього Закону та статуту зобов`язане, зокрема, забезпечувати дотримання інтересів усіх співвласників при встановленні умов і порядку володіння, користування і розпорядження спільною власністю, припиняти дії третіх осіб, що утруднюють або перешкоджають реалізації прав володіння, користування і розпорядження спільним майном співвласниками.

44. Отже, ОСББ після його створення не потрібно доводити право власності на приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), оскільки вони перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону.

До аналогічних правових висновків дійшов Верховний Суд у пункті 43 постанови від 08.04.2020 у справі № 915/1096/18.

45. Відповідно до висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 16.12.2020 у справі № 914/554/19: "Особливістю правового статусу допоміжних приміщень є те, що вони є спільною власністю власників квартир у багатоквартирному будинку в силу прямої норми закону і підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення співвласниками будь-яких додаткових дій. Зазначене виключає набуття будь-якою особою права власності на такі приміщення, як на окремий об`єкт цивільних прав".

46. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 25.05.021 у справі № 461/9578/15-ц у спорі щодо незаконного переобладнання горища багатоквартирного будинку викладено, зокрема, висновок про те, що допоміжні приміщення багатоквартирного (у тому числі двоквартирного) будинку не можуть бути окремо відчужені як такі, не можуть бути сформовані як окремий об`єкт нерухомості й речове право на них не може бути зареєстроване (у тому числі й за власниками квартир в будинку). Тобто допоміжні приміщення багатоквартирного (у тому числі двоквартирного) будинку, як і елементи спільного майна такого будинку взагалі, є обмежено оборотоздатними.

47. З огляду на те, що матеріалами справи підтверджується віднесення підвалу № 589, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17, до допоміжних приміщень житлового будинку, в силу закону таке майно знаходиться у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку, що в свою чергу унеможливлює перебування такого майна у приватній власності, водночас для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій, Верховний Суд погоджується з висновком судів попередніх інстанцій про задоволення позову володіючого власника шляхом усунення перешкод шляхом скасування рішення про державну реєстрацію права власності за територіальною громадою в особі Одеської міської ради від 23.09.2008, оскільки для реєстрації речового права за останньою не існувало правових підстав.

48. При цьому суди попередніх інстанцій правомірно відхилили доводи Одеської міської ради про те, що у цьому випадку ОСББ "Корольова 17", звертаючись до суду з позовом про усунення перешкод, вважає себе їх власником, однак не є фактичним володільцем такого майна, тому має заявляти віндикаційний позов, а не негаторний, оскільки, як зазначалося раніше, спірне допоміжне приміщення, яке забезпечує експлуатацію будинку та побутове обслуговування його мешканців, у т.ч. за рахунок розміщених у ньому комунікацій, не вибувало та не могло вибути з фактичного володіння власника.

Враховуючи викладене, підстави для формування висновку Верховного Суду щодо правильності застосування положень пункту 3 частини 1 статті 388, статті 391 ЦК України у подібних правовідносинах у наведеному випадку відсутні.

Отже, посилання Одеської міської ради на відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування норм права у подібних правовідносинах визнаються необґрунтованими та відхиляються.

49. До того ж, колегія суддів зауважує, що відповідно до положень пункту 5 частини 1 статті 14 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" розділ Державного реєстру прав та реєстраційна справа закриваються в разі набрання законної сили судовим рішенням, яким скасовується рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ.

Щодо касаційної скарги ОСББ "Корольова 17"

50. На обґрунтовування наявності підстави для касаційного оскарження згідно з положеннями пункту 1 частини 2 статті 287 ГПК України ОСББ "Корольова 17" посилається на невідповідність висновку Південно-західного апеляційного господарського суду щодо неналежності способу захисту порушеного права правовій позиції Верховного Суду, викладеній у постановах Верховного Суду від 08.04.2020 у справі № 915/1096/18 та від 18.06.2024 у справі № 916/1200/23.

51. Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (постанови від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).

52. Суд апеляційної інстанції, проаналізувавши вимоги позивача у цій справі про скасування свідоцтва про право власності на спірні приміщення за Одеською міською радою, а також встановлені обставини, зазначив, що в цьому випадку у контексті реєстрації за відповідачем права комунальної власності на приміщення, свідоцтво про право власності на нерухоме майно лише посвідчує наявність відповідного права, не породжує, не змінює і не припиняє певні права та обов`язки, а видається на підтвердження існування права, яке виникло внаслідок певного правочину, і такий посвідчуваний документ є чинним, якщо є дійсною правова підстава його видачі.

53. Як зазначав Верховний Суд у постановах від 08.04.2020 у справі № 915/1096/18 та від 18.06.2024 у справі № 916/1200/23, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, у контексті реєстрації за відповідачем права комунальної власності на приміщення, то свідоцтво про право власності на нерухоме майно лише посвідчує наявність відповідного права, не породжує, не змінює і не припиняє певні права та обов`язки, а видається на підтвердження існування права, яке виникло внаслідок певного правочину, і такий посвідчуваний документ є чинним, якщо є дійсною правова підстава його видачі. Свідоцтва, які посвідчують право власності на приміщення, самі по собі не змінюють їх правового статусу за умови встановлення у справі належності цих приміщень до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку. Отже, позивачу не потрібно доводити право власності на ці приміщення, оскільки вони перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону.

54. Близький за змістом висновок викладено у пункті 196 постанови Великої Палати Верховного Суду від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21, згідно з яким підставою набуття права власності є, зокрема, відповідний правочин (частина 1 статті 328 ЦК України), а не свідоцтво про право власності.

55. Отже, скасування свідоцтва про право власності на нерухоме майно не призведе до поновлення порушеного права власності співвласників на спірні приміщення.

56. Колегія суддів зазначає, що за змістом частин 1, 2 статті 5 ГПК України, здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

57. Статтею 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

58. Під захистом права розуміють державно-примусову діяльність, спрямовану на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин та забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною. Спосіб захисту може бути визначено як концентрований вираз змісту (суті) міри державного примусу, за допомогою якого відбувається досягнення бажаного для особи, право чи інтерес якої порушені, правового результату.

59. Суб`єктивні цивільні права та інтереси особи захищаються в порядку, передбаченому законом, за допомогою застосування, зокрема, способів захисту.

60. Способи захисту цивільного права чи інтересу - це визначені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, інтересів і вплив на правопорушника, і такі способи мають бути доступними й ефективними.

Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права. Переважно спосіб захисту порушеного права прямо визначається спеціальним законом і регламентує конкретні цивільні правовідносини. Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 12.11.2024 у справі № 911/3292/23, від 03.09.2024 у справі № 907/358/20, від 27.08.2024 у справі № 924/128/21, від 11.06.2024 у справі № 914/3293/20, від 07.05.2024 у справі № 910/11383/23.

61. Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Це право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Вимога захисту цивільного права чи інтересу має забезпечити їх поновлення, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі отримання відповідного відшкодування. Зазначені правові позиції неодноразово висловлювалися Великою Палатою Верховного Суду і Верховним Судом та узагальнено викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19.

62. Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

63. Ефективність позовної вимоги має оцінюватися виходячи з обставин справи та залежно від того, чи призведе задоволення такої вимоги до дійсного захисту інтересу позивача без необхідності повторного звернення до суду (принцип процесуальної економії). Таким чином, під ефективним засобом (способом) слід розуміти такий, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект. Тому ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам.

64. З урахуванням наведеного Верховний Суд погоджується з висновком суду апеляційної інстанції про те, що у зв`язку із належністю та ефективністю у спірних правовідносинах такого способу захисту порушеного права власності ОСББ "Корольова 17" в особі співвласників як негаторний позов, задоволення інших позовних вимог у цьому випадку не є необхідним.

65. Отже, Верховний Суд констатує, що наведена ОСББ "Корольова 17" підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, не підтвердилася під час касаційного провадження, що виключає скасування оскаржуваної постанови з цієї підстави.

Висновки за результатами розгляду касаційних скарг

66. Відповідно до частин 1, 2, 4, 5 статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

67. За змістом пункту 1 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

68. Відповідно до частини 1 статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

69. Оскільки наведені скаржниками підстави касаційного оскарження не підтвердилися під час касаційного провадження, касаційні скарги підлягають залишенню без задоволення, а оскаржувана постанова - залишенню без змін.

Розподіл судових витрат

70. Судовий збір за подання касаційної скарги в порядку статті 129 ГПК України покладається на скаржників.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційні скарги Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Корольова 17" та Одеської міської ради залишити без задоволення.

Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 23.01.2025 у справі № 916/3951/21 залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Ю. Я. Чумак

Судді Т. Б. Дроботова

Н. О. Багай