ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 квітня 2025 року

м. Київ

cправа № 916/3011/24

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Зуєва В.А. (головуючого), Берднік І.С., Міщенка І.С.

секретаря судового засідання - Дерлі І.І.

за участю представників сторін:

Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області - не з`явився

Товариства з обмеженою відповідальністю "АКВАТОРІЯ" - Томашевський Р.М.

Обслуговуючого кооператива "Розенталь" - не з`явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області

на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 11.02.2025 (у складі колегії суддів: Ярош А.І. (головуючий), Діброва Г.І., Принцевська Н.М.)

та рішення Господарського суду Одеської області від 11.11.2024 (суддя Волков Р.В.)

за первісним позовом Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області

до Товариства з обмеженою відповідальністю "АКВАТОРІЯ"

про стягнення 2 895 874,36 грн,

та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "АКВАТОРІЯ"

до Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Обслуговуючий кооператив "Розенталь"

про визнання зобов`язання припиненим,

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст та підстави позовних вимог

1.1. Таїровська селищна рада Одеського району Одеської області (надалі - Рада, Позивач за зустрічним позовом, Відповідач за зустрічним позовом, Скаржник) звернулась до Господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "АКВАТОРІЯ" (надалі - ТОВ "АКВАТОРІЯ", Відповідач за первісним позовом, Позивач за зустрічним позовом), в якому просила стягнути з ТОВ "АКВАТОРІЯ" заборгованість по орендній платі у розмірі 2 460 309,59 грн, 3 488,86 грн пені, 102 565,88 грн 3% річних, 329 510,03 грн інфляційних втрат.

1.2. В обґрунтування позовних вимог Рада посилається на неналежне виконання ТОВ "АКВАТОРІЯ" зобов`язань за Договором оренди земельної ділянки від 24.07.2019 (надалі - Договір оренди) в частині повного та своєчасного внесення орендної плати за землю в період з 01.07.2021 по 01.06.2024.

1.3. ТОВ "АКВАТОРІЯ" подало до суду зустрічний позов до Ради про визнання припиненими з 01.07.2021 зобов`язань сторін по Договору оренди.

1.4. В обґрунтування зустрічного позову ТОВ "АКВАТОРІЯ" посилається на припинення зобов`язань сторін з 01.07.2021 у зв`язку із реалізацією права на добровільну відмову від оренди у зв`язку зі завершення будівництва об`єктів нерухомості на орендованій земельній ділянці та передачею їх на баланс Обслуговуючого кооперативу "Розенталь".

2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

2.1. Рішенням Господарського суду Одеської області від 11.11.2024, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 11.02.2025, у задоволенні позову Ради до ТОВ "АКВАТОРІЯ" про стягнення 2 895 874,36 грн відмовлено, а зустрічний позов ТОВ "АКВАТОРІЯ" задоволено повністю шляхом визнання припиненими з 01.07.2021 зобов`язання сторін по Договору оренди та стягнуто судові витрати.

2.2. Судові рішення мотивовані тим, що ТОВ "АКВАТОРІЯ" завершило будівництво на орендованій земельній ділянці, передало збудовані об`єкти на баланс Обслуговуючого кооперативу "Розенталь" та реалізувало право на добровільну відмову від договору оренди, передбачене пунктом 12.3 цього договору, що узгоджується з положеннями пункту "а" частини першої статті 141 Земельного кодексу України та частини другої статті 19 Закону України "Про оренду землі".

Суди дійшли висновку, що обраний ТОВ "АКВАТОРІЯ" спосіб захисту є ефективним і забезпечує досягнення правової визначеності у правовідносинах між сторонами.

У зв`язку із задоволенням зустрічного позову, суди, відповідно, визнали необґрунтованими первісні позовні вимоги про стягнення 2 460 309,59 грн заборгованості з орендної плати, 3 488,86 грн пені, 102 565,88 грн 3% річних та 329 510,03 грн інфляційних втрат, оскільки зазначена заборгованість нарахована за період після 01.07.2021 - дати, з якої, за висновком судів, зобов`язання сторін за договором оренди вже припинилися внаслідок реалізації товариством права на добровільну відмову від договору.

3. Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиції інших учасників справи

3.1. У касаційній скарзі Рада просить скасувати постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 11.02.2025 та рішення Господарського суду Одеської області від 11.11.2024, прийняти нове рішення, яким задовольнити первісні позовні вимоги та відмовити в задоволенні зустрічного позову.

3.2. Ухвалою Суду від 31.03.2025 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Ради на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 11.02.2025 та рішення Господарського суду Одеської області від 11.11.2024 у справі № 916/3011/24 на підставі пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.

3.3. Рада посилається на неправильне застосування судами положень статті 141 Земельного кодексу України, частини 2 статті 19 Закону України "Про оренду землі" без врахування висновків щодо застосування даних норм, викладених у постановах Верховного Суду від 24.02.2021 у справі № 912/1592/20, від 04.05.2020 у справі № 816/1331/17 та від 12.06.2020 у справі № 480/303/19. За її позицією, добровільна відмова орендаря є лише підставою для розірвання договору оренди та прийняття власником рішення про припинення права користування земельною ділянкою, та не свідчить про автоматичне припинення орендних правовідносин.

3.4. 14.04.2025 від ТОВ "АКВАТОРІЯ" надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому товариство вказує про необґрунтованість аргументів Скаржника та просить оскаржувані рішення залишити без змін.

4. Обставини, встановлені судами попередніх інстанцій

4.1. 29.05.2019 Таїровською селищною радою Овідіопольського (наразі - Одеського) району Одеської області прийнято рішення № 171-VII, зокрема, про передачу ТОВ "АКВАТОРІЯ" у довгострокову оренду строком на 49 років земельної ділянки площею 2,4045 га (кадастровий номер :02:003:0485), розташовану за адресою: Одеська область, Овідіопольський район, с. Лиманка, вул. Будівельна, 48, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури; укладення з Товариством з обмеженою відповідальністю "АКВАТОРІЯ" у простій письмовій формі договору оренди земельної ділянки.

4.2. 24.07.2019 між Таїровською селищною радою Овідіопольського (наразі - Одеського) району Одеської області як орендодавцем та ТОВ "АКВАТОРІЯ" як орендарем укладено Договір оренди, згідно з пунктом 1.1. якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне володіння і користування (оренду) земельну ділянку площею 2,4045 га (кадастровий номер :02:003:0485), розташовану за адресою: Одеська область, Овідіопольський район, с. Лиманка, вул. Будівельна, 48, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.

4.3. Пунктом 3.1. Договору оренди встановлено, що договір укладено строком на 49 (сорок дев`ять) років, який починає обчислюватися з дня державної реєстрації речового права оренди відповідно до законодавства.

4.4. Відповідно до пункту 7.2. Договору оренди об`єкт оренди вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації речового права оренди.

4.5. Державна реєстрація речового права оренди відбулась 03.08.2019, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права оренди №176208419 від 03.08.2019.

4.6. Згідно з пунктами 4.2.-4.4. Договору оренди орендна плата за земельну ділянку була встановлена у розмірі 3 (три) відсотка у рік від її нормативної грошової оцінки на період будівництва об`єктів, з подальшим переглядом розміру орендної плати після введення об`єктів в експлуатацію. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 2,4045 га (кадастровий номер :02:003:0485) станом на 24.07.2019 року становить 25 012 984,54 грн. Орендна плата у розмірі 3 (три) відсотка від нормативної грошової оцінки земельної ділянки у грошовому виразі становить 750 389,54 грн у рік, без ПДВ.

4.7. Пунктом 4.6. Договору оренди сторони передбачили, що у разі зміни розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки за результатами щорічної індексації, сума орендної плати за земельну ділянку обчислюється орендарем самостійно, виходячи із нормативної грошової оцінки земельної ділянки, збільшеної на коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель, який оприлюднюється на початку року органом державної влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

4.8. У пункті 4.10. Договору оренди, сторонами узгоджено, що у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором у 10-денний строк сплачується штраф у розмірі 0,2 відсотка несплаченої суми за кожний день прострочення платежу до повного погашення орендарем суми заборгованості по орендній платі з урахуванням пені.

4.9. У пункті 5.2. Договору оренди визначено, що за основним цільовим призначенням земельна ділянка належить до категорії земель житлової та громадської забудови.

4.10. Пунктом 8.1. Договору оренди встановлено, що у разі припинення договору орендар зобов`язаний повернути Орендодавцю земельну ділянку у стані не гіршому у порівнянні з тим, у якому він одержав її в оренду.

4.11. Сторонами у пункті 12.3. Договору оренди передбачено, що підставою його припинення є, зокрема, добровільна відмова Орендаря від права оренди земельної ділянки.

4.12. Згідно з пунктом 12.4. Договору оренди відмова від договору оренди земельної ділянки в односторонньому порядку не допускається.

4.13. Відповідно до пункту 12.8. Договору оренди у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. У разі невиконання орендарем обов`язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов`язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.

4.14. Судами встановлено, що на орендованій ТОВ "АКВАТОРІЯ" земельній ділянці здійснювалось будівництво 1-ї та 2-ї черги групи багатоквартирних житлових будинків з паркінгами та торгівельним центром в чотири черги будівництва (вул. Будівельна, 48-50, с. Лиманка, Овідіопольського району, Одеської області).

Будівництво здійснювалось на підставі дозволу на виконання будівельних робіт № ІУ87 від 13.08.2019, виданого Державною архітектурно-будівельною інспекцією України.

4.15. У жовтні 2020 року будівництво першої черги будівництва (пусковий комплекс №2 (сек.№1 і сек.№2) та пусковий комплекс №3 (сек.№ 1 і сек.№ 2) було завершене та прийняте до експлуатації, що підтверджується актом готовності об`єкта до експлуатації від 27.10.2020 та сертифікатом відповідності закінченого будівництвом об`єкта № ІУ09.

4.16. У лютому 2021 року будівництво другої черги будівництва (пусковий комплекс №2 (сек.№ 1 і сек.№ 2) та пусковий комплекс №3 (сек.№ 1 і сек.№ 2) було завершене та прийняте до експлуатації, що підтверджується актом готовності об`єкта до експлуатації від 15.02.2021 та сертифікатом відповідності закінченого будівництвом об`єкта № ІУ58.

4.17. На підставі Акта приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 05.01.2021 ТОВ "АКВАТОРІЯ" передало на баланс Обслуговуючого кооперативу "Розенталь" Першу чергу будівництва (пусковий комплекс № 2 (сек.№ 1 і сек.№ 2) та пусковий комплекс № 3 (сек.№ 1 і сек.№ 2).

4.18. На підставі Акта приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 05.05.2021 ТОВ "АКВАТОРІЯ" передало на баланс Обслуговуючого кооперативу "Розенталь" Другу чергу будівництва (пусковий комплекс № 2 (сек.№ 1 і сек.№ 2) та пусковий комплекс №3 (сек.№ 1 і сек.№ 2).

4.19. 23.06.2021 ТОВ "АКВАТОРІЯ" звернулось до Ради з повідомленням про добровільну відмову від права оренди земельної ділянки.

У зазначеному повідомленні ТОВ "АКВАТОРІЯ" сповістило Раду про те, що у зв`язку із завершенням будівництва житлових будинків та переданням їх на баланс обслуговуючого кооперативу:

- Договір оренди є припиненим з 01.07.2021 у зв`язку з добровільною відмовою орендаря від права оренди земельної ділянки;

- до 01.07.2021 Раді необхідно прийняти земельну ділянку площею 2,4045 га (кадастровий номер :02:003:0485) від Орендаря та скласти акт приймання-передачі земельної ділянки;

- з 01.07.2021 ТОВ "АКВАТОРІЯ" припиняє оплату орендної плати за земельну ділянку.

4.20. Рада звернулася до суду з позовною вимогою про стягнення з ТОВ "АКВАТОРІЯ" заборгованості з орендної плати за період з липня 2021 року по травень 2024 року в сумі 2 460 309,59 грн, а також пені, 3% річних та інфляційних втрат, посилаючись на невиконання умов Договору оренди. Натомість ТОВ "АКВАТОРІЯ" подало зустрічну позовну заяву, в якій зазначає про припинення зобов`язань сторін з 01.07.2021 у зв`язку із реалізацією права на добровільну відмову від оренди у зв`язку з передачею об`єкта будівництва на баланс Обслуговуючого кооперативу "Розенталь".

5. Позиція Верховного Суду

5.1. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення учасника справи, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга Ради підлягає задоволенню з таких підстав.

5.2. Відповідно до частини першої статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

5.3. Предметом касаційного перегляду є судові рішення в частині відмови у задоволенні первісного позову Ради про стягнення заборгованості по орендній платі у розмірі 2 460 309,59 грн, 3 488,86 грн пені, 102 565,88 грн 3% річних, 329 510,03 грн інфляційних втрат з підстав неналежного виконання умов Договору оренди щодо своєчасного внесення орендної плати, а також у частині задоволення зустрічного позову ТОВ "АКВАТОРІЯ" про визнання припиненими з 01.07.2021 зобов`язань сторін за Договором оренди у зв`язку з реалізацією ним права на добровільну відмову від оренди після завершення будівництва та передачі об`єкта на баланс Обслуговуючого кооперативу "Розенталь".

5.4. Задовольняючи зустрічні позовні вимоги та, відповідно, відмовляючи у задоволенні первісного позову, суди виходили з того, що ТОВ "АКВАТОРІЯ" завершило будівництво на орендованій земельній ділянці, передало об`єкти на баланс обслуговуючого кооперативу та реалізувало право на добровільну відмову від оренди відповідно до пункту 12.3 Договору оренди, що узгоджується з положеннями статті 141 Земельного кодексу України та статті 19 Закону України "Про оренду землі". З огляду на це, суди дійшли висновку про обґрунтованість обраного способу захисту з метою досягнення правової визначеності у спірних правовідносинах.

5.5. Скаржник заперечує обґрунтованість висновків судів, посилаючись на неправильне застосування положень статті 141 Земельного кодексу України та частини другої статті 19 Закону України "Про оренду землі" без урахування правових позицій, викладених у постановах Верховного Суду від 24.02.2021 у справі № 912/1592/20, від 04.05.2020 у справі № 816/1331/17 та від 12.06.2020 у справі № 480/303/19. На думку Скаржника, добровільна відмова орендаря від права оренди є лише підставою для ініціювання процедури розірвання договору та прийняття відповідного рішення власником земельної ділянки, але сама по собі не зумовлює автоматичного припинення орендних правовідносин.

5.6. За наведених обставин у межах касаційного провадження підлягає перевірці правильність застосування судами норм матеріального права при вирішенні питання щодо припинення орендних правовідносин між сторонами після направлення ТОВ "АКВАТОРІЯ" 23.06.2021 повідомлення про добровільну відмову від права оренди земельної ділянки, та, відповідно, наявності у орендодавця підстав для стягнення орендної плати з ТОВ "АКВАТОРІЯ" за період користування земельною ділянкою, визначений Радою.

Щодо припинення орендних правовідносин користування земельною ділянкою.

5.7. Відповідно до частини другої статті 792 Цивільного кодексу України, частини восьмої статті 93 Земельного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

5.8. Згідно з частиною першою статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

5.9. Статтею 1 Закону України "Про оренду землі" визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

5.10. Положеннями статті 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

5.11. Частиною першою статті 19 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

5.12. Приписами частини першої статті 31 Закону України "Про оренду землі" унормовано, що договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, іншою особою, а також в інших випадках, передбачених законом.

5.13. Положеннями частини першої статті 32 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

5.14. Частиною першої статті 188 Господарського кодексу України встановлено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

5.15. За змістом частин другої-четвертої статті 188 Господарського кодексу України, сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

5.16. Так само частинами першою та другою статті 651 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

5.17. Пунктом 12.3. Договору оренди сторонами узгоджено, що однією з підстав припинення Договору є добровільна відмова орендаря від права оренди земельної ділянки.

5.18. Відповідно до пункту "а" статті 141 Земельного кодексу України, підставами припинення права користування земельною ділянкою є добровільна відмова від права користування земельною ділянкою.

5.19. Частиною четвертою статті 142 Земельного кодексу України передбачено, що власник земельної ділянки на підставі заяви землекористувача приймає рішення про припинення права користування земельною ділянкою, про що повідомляє органи державної реєстрації.

5.20. Таким чином, припинення земельних орендних правовідносин може відбуватися як у добровільному порядку за згодою сторін, за їх волевиявленням, так і у встановлених законодавством випадках на вимогу однієї з сторін або за рішенням суду незалежно від волевиявлення іншої сторони, в тому числі й органу місцевого самоврядування, як органу уповноваженого на розпорядження землею комунальної власності.

5.21. Відповідно до частини другої статті 19 Закону України "Про оренду землі" після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об`єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.

5.22. З наведеного вбачається, що право особи, як добросовісного орендаря, на дострокове припинення дії договору у зв`язку із завершенням будівництва та прийняттям об`єкта в експлуатацію на підставі окремої спеціальної норми, а саме наведеної частини другої статті 19 Закону України "Про оренду землі", способом саме його розірвання диспозитивно унормовано законом.

Аналогічна правова позиція неодноразово викладалася Верховним Судом, зокрема, у постановах від 22.03.2018 у справі № 909/560/17, від 06.06.2018 у справі № 910/17652/17, від 12.06.2018 у справі № 910/18941/17, від 27.11.2019 у справі № 910/4540/19, від 27.03.2019 у справі № 925/315/18.

5.23. Водночас Верховний Суд неодноразово також висновував (постанови від 27.03.2019 у справі № 925/315/18, від 30.06.2021 у справі № 914/1304/20, від 04.03.2020 у справі № 910/7294/19), що у такому випадку завершення будівництва має розглядатися в контексті припинення орендарем користування наданою йому для будівництва земельною ділянкою.

5.24. Тобто, сам факт завершення будівництва ще не свідчить про факт припинення користування орендарем наданою йому для будівництва земельною ділянкою, що є підставою для розірвання договору оренди землі на підставі закону та ці події, як правило, не збігаються в часі. Факт припинення користування земельною ділянкою може бути підтверджений, зокрема, доказами передачі права власності на новозбудований об`єкт нерухомості іншій особі, передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи іншої експлуатуючої організації, оформлення права власності, оренди чи постійного користування на земельну ділянку в порядку, встановленому статтями 41, 42 Земельного Кодексу України.

5.25. У постанові від 24.02.2021 у справі № 912/1592/20 з посиланням на постанови Верховного Суду від 04.05.2020 у справі № 816/1331/17 та від 12.06.2020 у справі № 480/303/19, Верховний Суд дійшов висновку, що припинення права користування орендованою земельною ділянкою не настає автоматично в силу добровільної відмови від права користування земельною ділянкою. Добровільна відмова є лише підставою для розірвання договору оренди та прийняття власником рішення про припинення права користування земельною ділянкою.

5.26. Верховний Суд у постанові від 04.09.2024 у cправі № 916/3470/23, аналізуючи положення статті 141 Земельного кодексу України та частини другої статті 19 Закону України "Про оренду землі" в контексті припинення договірних правовідносин, зазначив, що добровільна відмова є лише підставою для розірвання договору оренди та прийняття власником рішення про припинення права користування земельною ділянкою.

Колегія суддів касаційної інстанції зазначила, що визначена в пункті "а" частини першої статті 141 Земельного кодексу України відмова від права користування земельною ділянкою, яку позивач визначив як самостійну підставу для розірвання договору в судовому порядку, має застосовуватись лише разом з передбаченими в статті 651 Цивільного кодексу України та статті 32 Закону України "Про оренду землі" підставами розірвання договору оренди.

5.27. З урахуванням наведеного, за змістом положень статті 141 Земельного кодексу України та частини другої статті 19 Закону України "Про оренду землі" добровільна відмова орендаря від права оренди у зв`язку із завершенням будівництва є підставою для розірвання договору оренди та прийняття власником земельної ділянки відповідного рішення, однак не свідчить про автоматичне припинення орендних правовідносин між сторонами.

5.28. Суд враховує, що згідно з пунктом 12.4. Договору оренди сторони погодили, що відмова від договору оренди земельної ділянки в односторонньому порядку не допускається.

Таким чином, положення Договору оренди чітко передбачають заборону на односторонню відмову від договору оренди земельної ділянки, встановивши відтак обов`язковість додержання погодженого сторонами порядку припинення договірних відносин.

5.29. Відповідно, направлення ТОВ "АКВАТОРІЯ" 23.06.2021 заяви про добровільну відмову від права оренди (в якому товариство повідомило про завершення будівництва житлових будинків, передачу об`єктів на баланс обслуговуючого кооперативу та вказало на припинення договору оренди з 01.07.2021, запропонувавши Раді до цієї дати прийняти земельну ділянку та скласти відповідний акт приймання-передачі, а також попередивши про припинення з цієї дати сплати орендної плати) не породжує автоматичного припинення орендних правовідносин, оскільки не відповідає встановленому сторонами механізму припинення договору та не має юридичних наслідків щодо зміни чи припинення обов`язків сторін без відповідного оформлення у передбачений законом або договором спосіб. Сам факт надсилання такої заяви без дотримання погодженого сторонами порядку припинення договору не створює для орендодавця обов`язку визнавати орендні правовідносини припиненими.

5.30. Суд зазначає, що з урахуванням положень статті 141 Земельного кодексу України, частини другої статті 19 Закону України "Про оренду землі" та пункту 12.4. Договору оренди ТОВ "АКВАТОРІЯ" повинно було усвідомлювати, що направлення заяви про добровільну відмову від права оренди саме по собі без вчинення відповідних дій іншою стороною договору не є підставою для припинення орендних правовідносин. За таких обставин на ТОВ "АКВАТОРІЯ" покладався обов`язок належним чином ініціювати розірвання Договору оренди у встановленому законом та договором порядку, що передбачає погоджене волевиявлення сторін або звернення до суду. Відсутність таких дій виключає можливість визнання орендних правовідносин припиненими на підставі лише одностороннього повідомлення.

5.31. Водночас, як вбачається з матеріалів справи, рішення про припинення орендних правовідносин з боку Ради не приймалося, а ТОВ "АКВАТОРІЯ" не ініційовано та не реалізовано розірвання Договору оренди у порядку, визначеному чинним законодавством.

5.32. При цьому Суд бере до уваги, що положення статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України регулюють перехід права на земельну ділянку у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок, іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, що розміщені на ній, за винятком випадків, коли таким об`єктом є багатоквартирний будинок.

Оскільки об`єктами будівництва на спірній земельній ділянці є саме багатоквартирні житлові будинки, їх передання на баланс Обслуговуючого кооперативу "Розенталь" саме по собі не є підставою для автоматичного набуття кооперативом правового титулу на земельну ділянку, що в свою чергу, теж не дозволяє дійти висновку про припинення зобов`язань ТОВ "АКВАТОРІЯ" в силу закону. Передання об`єкта на баланс не змінює правового статусу землекористувача без дотримання встановленої законом процедури переходу прав та обов`язків за договором оренди та не тягне автоматичної заміни сторони у договірних орендних правовідносинах, а сам Договір оренди продовжує діяти на раніше визначених умовах між первісними сторонами.

5.33. За таких обставин висновки судів про припинення орендних правовідносин з 01.07.2021 лише на підставі направлення заяви про добровільну відмову від права оренди не відповідають вимогам закону, є передчасними, не узгоджуються з фактичними обставинами справи та не враховують правову позицію Верховного Суду з зазначеного питання.

5.34. Отже, рішення судів щодо задоволення зустрічного позову в частині визнання припиненими зобов`язань сторін за договором оренди з 01.07.2021 є необґрунтованими та прийнятими без врахування вимог статті 141 Земельного кодексу України, частини другої статті 19 Закону України "Про оренду землі" та пункту 12.4. Договору оренди.

5.35. З огляду на недоведення ТОВ "АКВАТОРІЯ" наявності підстав для звільнення від сплати орендної плати, у товариства як орендаря за Договором оренди зберігається обов`язок щодо оплати орендних платежів за користування земельною ділянкою у період з 01.07.2021 по 01.06.2024 відповідно до умов договору.

Щодо обов`язку орендаря сплачувати орендну плату за відсутності належного припинення договору оренди.

5.36. Відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

5.37. Згідно з частинами першої та другої статті21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

5.38. Положеннями статей 24, 25 Закону України "Про оренду землі" визначено права та обов`язки орендодавця і орендаря, зокрема, орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку. Орендар, у свою чергу, зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку.

5.39. Відповідно до положень пунктів 4.2.-4.4. Договору оренди, орендна плата за земельну ділянку була встановлена у розмірі 3 (три) відсотка у рік від її нормативної грошової оцінки на період будівництва об`єктів, з подальшим переглядом розміру орендної плати після введення об`єктів в експлуатацію. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 2,4045 га (кадастровий номер :02:003:0485) станом на 24.07.2019 року становить 25 012 984,54 грн. Орендна плата у розмірі 3 (три) відсотка від нормативної грошової оцінки земельної ділянки у грошовому виразі становить 750 389,54 грн у рік, без ПДВ.

5.40. У пункті 4.6. Договору оренди сторони узгодили, що у разі зміни розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки за результатами щорічної індексації, сума орендної плати за земельну ділянку обчислюється орендарем самостійно, виходячи із нормативної грошової оцінки земельної ділянки, збільшеної на коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель, який оприлюднюється на початку року органом державної влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

5.41. При здійсненні розрахунку заборгованості в сумі 2 460 309,59 грн за період з 01.07.2021 по 01.06.2024 Радою було враховано розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідно до умов Договору оренди, з урахуванням передбаченої індексації.

5.42. Водночас у зв`язку з несвоєчасним виконанням орендарем договірного обов`язку щодо сплати орендної плати, Радою нараховано 3 488,86 грн пені, 102 565,88 грн 3% річних та 329 510,03 грн інфляційних втрат.

5.43. У пункті 4.10 Договору оренди сторонами узгоджено, що у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором у 10-денний строк сплачується штраф у розмірі 0,2 відсотка несплаченої суми за кожний день прострочення платежу до повного погашення орендарем суми заборгованості по орендній платі з урахуванням пені.

5.44. Відповідно до частини другої статті 625 Цивільного кодексу України боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Нарахування інфляційних втрат на суму боргу та трьох процентів річних відповідно до статті 625 Цивільного кодексу України є мірою відповідальності боржника за прострочення грошового зобов`язання, оскільки виступають способом захисту майнового права та інтересу, який полягає у відшкодуванні матеріальних втрат кредитора від знецінення грошових коштів унаслідок інфляційних процесів та отриманні компенсації боржника за неналежне виконання зобов`язання.

5.45. Аналізуючи правомірність заявлених Радою вимог про стягнення заборгованості за договором оренди земельної ділянки, Суд враховує, що у поданому відзиві на первісну позовну заяву ТОВ "АКВАТОРІЯ" не заперечувало правильність розрахунку суми основного боргу, пені, 3% річних чи інфляційних втрат. Заперечення товариства ґрунтувалися виключно на твердженні про припинення орендних правовідносин між сторонами з 01.07.2021, що, на його думку, виключало обов`язок зі сплати орендних платежів після цієї дати.

Однак, як встановлено Судом, правові підстави для припинення договірних відносин у зазначений товариством період відсутні, що свідчить про безпідставність таких тверджень і, відповідно, про збереження обов`язку ТОВ "АКВАТОРІЯ" щодо сплати орендної плати та нарахувань, обумовлених несвоєчасною її оплатою.

5.46. Згідно з частиною четвертою статті 165 Господарського процесуального кодексу України якщо відзив не містить вказівки на незгоду відповідача з будь-якою із обставин, на яких ґрунтуються позовні вимоги, відповідач позбавляється права заперечувати проти такої обставини під час розгляду справи по суті, крім випадків, якщо незгода з такою обставиною вбачається з наданих разом із відзивом доказів, що обґрунтовують його заперечення по суті позовних вимог, або відповідач доведе, що не заперечив проти будь-якої із обставин, на яких ґрунтуються позовні вимоги, з підстав, що не залежали від нього.

5.47. Суд зазначає, що оскільки з матеріалів справи не вбачається заперечень ТОВ "АКВАТОРІЯ" щодо заявлених до стягнення сум, які б ґрунтувалися на інших обставинах, ніж посилання на припинення орендних правовідносин з 01.07.2021, які визнані Судом необґрунтованим, ТОВ "АКВАТОРІЯ" не спростувало обґрунтованість позовних вимог Ради про стягнення основної заборгованості з орендної плати за період з 01.07.2021 по 01.06.2024 у розмірі 2 460 309,59 грн, а також 3 488,86 грн пені, 102 565,88 грн 3% річних і 329 510,03 грн інфляційних втрат, які заявлені відповідно до умов Договору оренди та вимог чинного законодавства.

5.48. З огляду на це, Суд погоджується з доводами Ради щодо необґрунтованості рішень судів попередніх інстанцій у частині відмови в задоволенні первісного позову та задоволення зустрічного позову. У зв`язку з цим оскаржувані судові рішення в цій частині підлягають скасуванню, а первісні позовні вимоги - задоволенню в повному обсязі.

6. Висновки Верховного Суду

6.1. Загальними вимогами процесуального права визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні позову. Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне й обґрунтоване рішення у справі неможливо.

6.2. Так відповідно до частин першої-п`ятої статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

6.3. Згідно з частинами першою, другою статті 300 Господарського процесуального кодексу України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

6.4. За змістом частини першої статті 311 Господарського процесуального кодексу України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права.

6.5. За таких обставин колегія суддів вважає, що касаційна скарга Ради підлягає задоволенню, а оскаржувані рішення скасуванню з прийняттям нового рішення про задоволення первісного позову та відмову у задоволенні зустрічного позову.

7. Розподіл судових витрат

7.1. Відповідно до частини четвертої статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати, пов`язані з розглядом справи, у разі часткового задоволення позову покладаються на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

7.2. З огляду на задоволення касаційної скарги, сплачений Радою судовий збір за подання позовної заяви, апеляційної та касаційної скарг підлягає стягненню з ТОВ "АКВАТОРІЯ" на користь Скаржника.

Керуючись статтями 129, 240, 300, 301, 308, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд,

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області задовольнити.

2. Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 11.02.2025 та рішення Господарського суду Одеської області від 11.11.2024 у справі № 916/3011/24 скасувати.

3. Прийняти нове рішення, яким первісний позов Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області до Товариства з обмеженою відповідальністю "АКВАТОРІЯ" про стягнення заборгованості по орендній платі у розмірі 2 460 309,59 грн, 3 488,86 грн пені, 102 565,88 грн 3% річних, 329 510,03 грн інфляційних втрат задовольнити.

4. Стягнути Товариства з обмеженою відповідальністю "АКВАТОРІЯ" (65496, Одеська обл., Одеський район, село Лиманка, вул. Будівельна, будинок 48-Г, приміщення 47; ) на користь Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області (65496, Одеська обл., Одеський район, селище Таїрове, вул. Перемоги, будинок 27; ) заборгованість по орендній платі у розмірі 2 460 309,59 грн, 3 488,86 грн пені, 102 565,88 грн 3% річних, 329 510,03 грн інфляційних втрат.

5. У задоволенні зустрічного позову Товариства з обмеженою відповідальністю "АКВАТОРІЯ" до Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області про визнання припиненими з 01.07.2021 зобов`язань сторін по Договору оренди земельної ділянки, укладеному 24.07.2019 між Таїровською селищною радою Овідіопольського району Одеської області та Товариством з обмеженою відповідальністю "АКВАТОРІЯ", відмовити.

6. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "АКВАТОРІЯ" (65496, Одеська обл., Одеський район, село Лиманка, вул. Будівельна, будинок 48-Г, приміщення 47; ) на користь Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області (65496, Одеська обл., Одеський район, селище Таїрове, вул. Перемоги, будинок 27; ) витрати по сплаті судового забору за подання позовної заяви в сумі 34 750,48 грн, за подання апеляційної скарги в сумі 55 759,34 грн, за подання касаційної скарги в сумі 74 345,78 грн.

7. Доручити Господарському суду Одеської області видати відповідні накази.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий В. Зуєв

Судді І. Берднік

І. Міщенко