ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 квітня 2025 року Черкаси справа №925/1350/24

Господарський суд Черкаської області у складі судді Кучеренко О.І. із секретарем судового засідання Лисенко О.С.,

розглянув у відкритому судовому засіданні у приміщенні суду справу

за позовом фермерського господарства «Голден Ленд» (вул.Франка, 38, с.Пугачівка, Уманський район, Черкаська область, ідентифікаційний код 38535882)

до Жашківської міської ради (вул.Захисників України, 17, м.Жашків, Уманський район, Черкаська область, ідентифікаційний код 36000377)

про визнання додаткових угод укладеними,

представники сторін у судове засідання не з`явились,

01.11.2024 фермерське господарство «Голден Ленд» звернулося у Господарський суд Черкаської області із позовом до Жашківської міської ради, у якому просить суд визнати поновленими:

договір оренди земельної ділянки від 17.09.2014, який укладений між Пугачівською сільською радою та фермерським господарством «Голден Ленд» та зареєстрований Жашківським районним управлінням юстиції за №7136964 від 26.09.2014, та визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки до цього договору у редакції позивача;

договір оренди земельної ділянки від 17.09.2014, який укладений між Пугачівською сільською радою та фермерським господарством «Голден Ленд» та зареєстрований Жашківським районним управлінням юстиції за №7136201від 26.09.2014, та визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки до цього договору у редакції позивача.

У позовній заяві позивач також просить суд стягнути з відповідача судові витрати зі сплати судового збору у сумі 6056,00 грн та витрати на професійну правничу допомогу у сумі 20000,00 грн.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 17.04.2014 між Пугачівською сільською радою та позивачем було укладено два договори оренди земельної ділянки. Строк дії цих договорів складав 10 років, тобто до 17.09.2024. Позивач, як орендар земельних ділянок 13.08.2024 звернувся до Жашківської міської ради із заявою про продовження договорів оренди, а 17.10.2024 на адресу Жашківської міської ради були направлені заяви із підписаними додатковими угодами до вказаних договорів. Вказані заяви разом із додатковими угодами були отримані відповідачем 19.10.2024, проте на теперішній час додаткові угоди зі сторони відповідача не підписані, чим, на думку позивача, порушено його право, що і стало підставою для звернення з цим позовом до суду.

У відповіді на відзив, позивач зазначив, що відповідно до пункту 12 договорів оренди земельних ділянок, розмір річної орендної плати визначається за результатами земельних торгів і становить 6,75 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Пунктом 13 договорів встановлено, що обчислення розміру орендної плати за користування (оренду) земельної ділянки здійснюється з урахуванням коефіцієнтів індексації, визначених законодавством. Отже, умовами договору вже передбачено орендну плату у відсотку від нормативної грошової оцінки. Тобто, кожного року нормативна грошова оцінка змінюється (збільшується) і відповідно кожного року позивач сплачує 6,75 відсотків від нормативної грошової оцінки, проведеної за відповідний рік, за який здійснюється оплата. Отже, посилання відповідача на недоотримання місцевим бюджетом коштів не відповідає дійсності. Відповідач посилається на відмову у поновленні договорів оренди у зв`язку із не підписанням додаткових угод у 2021 році позивачем, натомість не сповістив орендаря про намір не поновлювати договори оренди за 6 місяців до закінчення їх строку, тобто до 16.03.2024. А навпаки, направив нові додаткові угоди про збільшення відсоткової ставки орендної плати 12.04.2024. Вказане свідчить про намір відповідача поновити строк дії договорів оренди. Позивач погодився на збільшення відсоткової ставки та на сплату коштів за попередні роки і доплатив необхідну суму у розмірі 38000,00 грн. Твердження відповідача про недобросовісність позивача є лише припущеннями і не підтверджується належними доказами. Отже, на цей момент відсутня заборгованість зі сплати орендної плати за договорами оренди. Поновлення строку договорів оренди відбувається на підставі пункту 10 договору, якщо жодна із сторін за 6 місяців до закінчення строку дії даного договору оренди не сповістила іншу сторону про намір припинити дію цього договору, договір вважається поновленим на тих же умовах на той же строк. Додаткова угода не змінює змісту договору, а стосується лише зміни строку договору. Всі інші умови залишаються в попередній редакції із врахуванням додаткової угоди, яка є невід`ємним додатком договору. Проєкти додаткових угод були направлені 17.10.2024 на адресу Жашківської міської ради.

25.11.2024 від відповідача до суду надійшов відзив на позовну заяву, у якому Жашківська міська рада заперечує проти позовних вимог. Відзив мотивований тим, що у зв`язку із зміною цін та тарифів, Жашківська міська рада, починаючи з 22.06.2021 веде перемовини з позивачем шляхом надсилання на його адресу додаткових угод, якими встановлювалась збільшена орендна плата за земельні ділянки, яка розрахована від нової нормативної грошової оцінки. Позивача протягом 2021-2024 років не погоджувався на підписання додаткових угод, внаслідок чого відповідач недотримував кошти. Оскільки позивач ухилявся від укладення додаткових угод про збільшення орендної плати виходячи із нової нормативної грошової оцінки, відповідач 05.07.2024 направив йому лист-попередження про відсутність наміру Жашківської міської ради поновлювати договори оренди земельних ділянок, строк дії яких закінчується 17.09.2024. Лише після отримання цього листа, позивач підписав додаткові угоди від 12.04.2024 та провів їх державну реєстрацію. Отже, твердження позивача про те, що він є добросовісним орендарем і за 5 місяців до закінчення дії договорів оренди уклав додаткові угоди на збільшення орендної плати не відповідає дійсності, оскільки дія була вчинена після отримання попередження про припинення договорів у зв`язку із закінченням строку їх дії. Крім того, до заяви від 13.08.2024 позивачем не було долучено проектів додаткових угод у відповідності до статті 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, яка була чинна на час укладення спірних договорів. Жашківською міською радою розглянуто заяву позивача від 13.08.2024 та прийнято рішення від 29.08.2024 про відмову у поновленні терміну дії договорів оренди. Той факт, що позивача було попереджено про відсутність наміру відповідача поновлювати договори оренди та позивачем було отримано рішення відповідача про відмову у поновленні договорів оренди виключає підстави посилатись на частина 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі». Крім того, проєкти додаткових угод позивач надіслав відповідачу разом із заявами від 18.10.2024, що не мало взагалі доцільності, оскільки позивач на той момент вже отримав рішення відповідача про відмову у поновленні договору оренди.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 06.11.2024 позовну заяву залишено без руху та надано позивачу строк для усунення недоліків протягом десяти днів з дня вручення ухвали про залишення позовної заяви без руху надати суду докази сплати судового збору у сумі 6056,00 грн.

12.11.2024 позивач направив до суду заяву про усунення недоліків, до якого долучив докази, які зазначені в ухвалі від 06.11.2024.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 14.11.2024 суд прийняв заяву позивача до розгляду та відкрив провадження у справі, вирішив здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження. Цією ж ухвалою призначено підготовче засідання у справі о 10 год 00 хв 03.12.2024.

Судове засідання призначене о 10 год 00 хв 03.12.2024 не відбулося, у зв`язку із відсутністю електроенергії у приміщенні Господарського суду Черкаської області, підготовче засідання у справі призначено о 10 год 00 хв 14.01.2025.

Протокольною ухвалою від 14.01.2025 суд закрив підготовче провадження у справі та призначив справу до судового розгляду по суті о 10 год 00 хв 28.01.2025.

Протокольною ухвалою від 28.01.2024 суд оголосив перерву у судовому засіданні до 11 год 00 хв 18.02.2025.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 18.02.2025 розгляд справи відкладено до 14 год 30 хв 04.03.2025.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 04.03.2025 розгляд справи відкладено до 10 год 00 хв 01.04.2025.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 01.04.2025 розгляд справи відкладено до 12 год 00 хв 15.04.2025.

Позивач та відповідач (їх представники) у судове засідання 15.04.2025 не з`явились, хоча про дату, час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином, про що є відомості у матеріалах справи.

14.04.2025 відповідач надіслав суду заяву про розгляд справи без представника відповідача за наявними матеріалами справи.

Відповідно до частини 1 статті 202 Господарського процесуального кодексу України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце судового засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.

Розглянувши матеріали справи, з`ясувавши всі фактичні обставини, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи, суд встановив наступне.

17.09.2014 Пугачівською сільською радою Жашківського району Черкаської області були проведені земельні торги з продажу права оренди земельних ділянок із кадастровими номерами: :02:001:0055 площею 3,0746 га та :02:001:0047 площею 3,8615 га, які знаходяться в адмінмежах Пугачівської сільської ради (за межами населеного пункту) Жашківського району Черкаської області.

Відповідно до протоколу земельних торгів з продажу права оренди земельної ділянки комунальної власності віл 17.09.2014 №4, переможцем земельних торгів визначено учасника №1 фермерське господарство «Голден Ленд».

17.09.2014 між Пугачівською сільською радою Жашківського району Черкаської області (орендодавець) та фермерським господарством «Голден Ленд» (орендар) на підставі протоколу земельних торгів №4 від 17.09.2014 було укладено два договори оренди земельної ділянки: договір оренди земельної ділянки із кадастровим номером :02:001:0055 та договір оренди земельної ділянки: договір оренди земельної ділянки із кадастровим номером :02:001:0047 (далі договори оренди земельних ділянок).

Орендодавець на підставі протоколу земельних торгів з продажу права оренди земельної ділянки комунальної власності від 17.09.2014 №4 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для сільськогосподарських потреб, яка знаходиться на території Пугачівської сільської ради (за межами населеного пункту) площею 3,0746 га, кадастровий номер :02:001:0055 (пункти 1, 2 договору оренди земельної ділянки із кадастровим номером :02:001:0055).

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з витягом з технічної документації про визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки від 12.05.2014 №1020 становить 97605,50 грн (пункт 5 договору оренди земельної ділянки із кадастровим номером :02:001:0055).

За оренду земельної ділянки орендар сплачує орендну плату у грошовій формі, у національній валюті України. Розмір річної орендної плати визначається за результатами земельних торгів і становить 6588,25 грн, або 6,75 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки, але не може бути меншим від розміру, встановленого чинним законодавства (пункт 12 договору оренди земельної ділянки із кадастровим номером :02:001:0055).

Орендодавець на підставі протоколу земельних торгів з продажу права оренди земельної ділянки комунальної власності від 17.09.2014 №4 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для сільськогосподарських потреб, яка знаходиться на території Пугачівської сільської ради (за межами населеного пункту) площею 3,8615 га, кадастровий номер :02:001:0047 (пункти 1, 2 договору оренди земельної ділянки із кадастровим номером :02:001:0047).

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з витягом з технічної документації про визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки від 12.05.2014 №1024 становить 97605,50 грн (пункт 5 договору оренди земельної ділянки із кадастровим номером :02:001:0047).

За оренду земельної ділянки орендар сплачує орендну плату у грошовій формі, у національній валюті України. Розмір річної орендної плати визначається за результатами земельних торгів і становить 7320,25 грн, або 7,5 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки, але не може бути меншим від розміру, встановленого чинним законодавства (пункт 12 договору оренди земельної ділянки із кадастровим номером :02:001:0047).

Договір укладено строком на 10 років. Строк дії договору визначається з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проєктами землеустрою. Якщо жодна із сторін за 6 місяців до закінчення строку дії цього договору оренди не сповістила іншу сторону про намір припинити дію цього договору, договір вважається поновленим на тих же умовах і на той же строк. Після закінчення строку договору, орендар має першочергове право поновлення його на новий строк (пункти 8-11 договорів оренди земельних ділянок).

Умови договору про розмір орендної плати переглядаються у разі: зміни розміру земельного податку, підвищення цін та тарифів, зміна коефіцієнтів індексації, визначених законодавством та в інших випадках передбачених законодавством (пункт 17 договорів оренди).

Дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викуп земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленого законом; ліквідація орендаря; взаємної згоди сторін; набрання чинності рішення суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених цим договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом (пункт 41 договорів оренди земельних ділянок).

Договори оренди земельних ділянок підписані уповноваженими представниками орендодавця та орендаря та скріплені відповідними печатками.

Пугачівська сільська рада Жашківського району Черкаської області передала, а фермерське господарство «Голден Ленд» прийняло у користування земельні ділянки площею 3,0746 га та 3,8615 га, які знаходяться в адмінмежах Пугачівської сільської ради (за межами населеного пункту) Жашківського району Черкаської області, що підтверджено актами приймання-передачі земельної ділянки (а.с.19, 31).

Згідно з розпорядженням Кабінету Міністрів України №728-р від 12.06.2020 до складу Жашківської територіальної громади були включені Вороненська, Житницька, Кривчунська, Леміщиська, Олександрівська, Пугачівська, Сабадаська, Сорокотязька, Тетерівська, Тихохутірська, Хижнянська та Шуляківська сільські ради Жашківського району.

Отже, Жашківська міська рада є правонаступником Пугачівської сільської ради, у тому числі і за договорами оренди земельних ділянок від 17.09.2014, які були укладені з фермерським господарством «Голден Ленд».

Матеріали справи містять додаткові угоди від 12.04.2024 до договорів оренди земельних ділянок від 19.09.2014, які укладені між Жашківською міською радою, як орендодавцем, та фермерським господарством «Голден Ленд», як орендарем.

Згідно з додатковою угодою №1 до договору оренди земельної ділянки із кадастровим номером :02:001:0055 орендодавець та орендар домовились, серед іншого, змінити пункт 5 договору викласти його у такій редакції: « 5.Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: з 01.01.2022 153 021,94 грн, з 01.01.2024 160 826,06 грн; пункт 12 договору: «За оренду земельної ділянки площею 3,0746 орендар сплачує орендну плату у грошовій формі відповідно до рішення Жашківської міської ради від 27.05.2021 №9-22/VIII, а саме з 01.01.2022 річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки і становить 15302,19 грн; з 01.01.2024 річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки і становить 16082,61 грн».

Згідно з додатковою угодою №1 до договору оренди земельної ділянки із кадастровим номером :02:001:0047, орендодавець та орендар домовились, серед іншого, внести зміни у пункт 5 договору та викласти його у такій редакції: « 5.Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: з 01.01.2022 179 883,65 грн, з 01.01.2024 189 057,72 грн; пункт 12 договору: «За оренду земельної ділянки площею 3,8615 орендар сплачує орендну плату у грошовій формі відповідно до рішення Жашківської міської ради від 27.05.2021 №9-22/VIII, з 01.01.2022 річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки і становить 17988,37 грн; з 01.01.2024 річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки і становить 18905,77 грн».

Різницю у сумах орендної плати за 2022-2023 роки, яка виникла у зв`язку з укладенням додаткових угод, орендар зобов`язується сплатити до 01.06.2024 (пункт 3 додаткових угод).

05.07.2024 Жашківська міська рада надіслала на адресу позивача лист-попередження №535/01-20, у якому зазначила, що Жашківська міська рада не має наміру поновлювати спірні договори оренди земельних ділянок чи укладати їх на новий строк у зв`язку з ігноруванням фермерським господарством «Голден Ленд» пропозицій укласти додаткові угоди до договорів оренди та невиконання рішення Жашківської міської ради №9-22/VIII від 27.05.2021. У цьому листі Жашківська міська рада просила не проводити на земельних ділянках осінніх (у 2024 році) польових робіт та утриматись від вчинення дій, які б перешкоджали Жашківській міській раді відразу після закінчення строку дії договорів 17.09.2024 використовувати земельні ділянки (а.с.75).

Цей лист-попередження було отримано представником фермерського господарства «Голден Ленд», про що свідчить його підпис на рекомендованому повідомленні про вручення поштового відправлення (а.с.76).

13.08.2024 позивач звернувся до Жашківської міської ради із заявою, у який просив продовжити термін дії договорів оренди земельних ділянок комунальної форми власності із кадастровим номером :02:001:0055 площею 3,0746 га та із кадастровим номером :02:001:0047 площею 3,8615 га, що розміщені в адмінмежах Пугачівської сільської ради. Згідно з додатками, до цієї заяви було додано виписку з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців та витяг з Державного реєстру речових прав.

Рішенням Жашківської міської ради №26-444/VIII від 29.08.2024 фермерському господарству «Голден Ленд» відмовлено у поновленні договорів оренди землі від 17.09.2024 на земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 3,0746 га (кадастровий номер :02:001:0055) та площею 3,8615 га (кадастровий номер :02:001:0047) Уманського району Черкаської області за межами населеного пункту в с.Пугачівка, у зв`язку із недотриманням вимог пункту 17 зазначених договорів та вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі». Цим же рішенням припинено дію договорів оренди цих земельних ділянок від 17.09.2014 з фермерським господарством «Голден Ленд» з 17.09.2024, у зв`язку із закінченням строку, на який їх було укладено (а.с.74).

17.10.2024 позивач повторно надіслав відповідачу заяви про поновлення договорів оренди спірних земельних ділянок, у яких просив підписати додаткові угоди до договорів оренди землі і направити їх на адресу позивача протягом 5 календарних днів з моменту їх отримання. До цих заяв позивач долучив, підписані зі сторони орендаря, проєкти додаткових угод до договорів (а.с.39-46).

Відповідно до змісту проєктів цих додаткових угод, позивач пропонував поновити термін дії договорів оренди земельних ділянок із кадастровим номером :02:001:0055 площею 3,0746 га та із кадастровим номером :02:001:0047 площею 3,8615 га на 10 років, тобто до 17.09.2034 на тих самих умовах. Всі умови договорів оренди земельних ділянок, не змінені цими додатковими угодами, залишаються чинними у тій редакції, в якій вони викладені сторонами раніше, і сторони підтверджують їх обов`язковість для себе.

Матеріали справи також містять платіжну інструкцію №6544 від 12.11.2024 на суму 3000,00 грн та №9543 від 12.11.2024 на суму 35000,00 грн. У призначенні платежу цих платіжних інструкцій зазначено «Орендна плата без ПДВ».

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд при прийнятті рішення та оцінка аргументів учасників справи.

Предметом спору у цій справі є вимога позивача про визнання укладеними додаткових угод до договорів оренди землі.

За змістом частини другої статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон України «Про оренду землі».

Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом України «Про оренду землі» врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її у користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, які пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексу України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону України «Про оренду землі»).

16.01.2020 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України «Про оренду землі», яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

Розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:

Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, які визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Стаття 58 Конституції України закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.

Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.

Відповідно за змістом статті 5 Цивільного кодексу України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву «Поновлення договору оренди землі» та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, який встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону про оренду землі).

Частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

За приписами частини восьмої цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

У пункті 38 постанови Великої Палати Верховного Суду у справі №903/1030/19 від 31.08.2021 зазначено: «Частини п`ята та шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

За загальним правилом, яке викладене у частині п`ятій статті 33 Закону України «Про оренду землі», орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, яке викладене у частині шостій Закону України «Про оренду землі», розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.»

Пункти 41 та 43 цієї ж постанови містять висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій-восьмій, одинадцятій статті 33 Закону України «Про оренду землі» додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

Тож статтею 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» істотно змінив редакцію статті 33 Закону про оренду землі, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Разом з тим, відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідних положень Закону України «Про оренду землі» правила, які визначені у статті 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, які укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, які укладені до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Згідно з частиною другою статті 126-1 Земельного кодексу України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення у разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) у порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 Земельного кодексу передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).

Разом з тим, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися у договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, які визначені частиною першою статті 126-1 Земельного кодексу України. Тобто, поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності у процедурі, яка зазначена у статті 126-1 Земельного кодексу України, за загальним правилом заборонено.

З наведеного слідує, що зміст поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться у абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону України «Про оренду землі» базується саме на положеннях стаття 126-1 Земельного кодексу України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 №340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Тому поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться у абзаці 4 Розділу Перехідні положення Закону України «Про оренду землі» та поняття «поновлення договору оренди», яке містилось у Законі України «Про оренду землі» у попередній редакції, є змістовно різними.

Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк у порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України «Про оренду землі». Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України «Про оренду в редакції», чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

Судом встановлено, що за місяць до закінчення строку дії договорів (13.08.2024) позивач звернувся до Жашківської міської ради із заявою, у якій просив продовжити термін їх дії. Проєкту додаткових угод до договорів оренди земельних ділянок до цієї заяви позивачем долучено не було, що слідує із переліку додатків, які були додані позивачем до цієї заяви.

Частинами 1-4 статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, як на момент звернення позивача з листом-повідомленням, так і на момент розгляду справи судом) передбачено, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, який встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проєкт договору.

Суд також вважає за необхідне зазначити, що у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у справі №906/1314/21 від 23.11.2023 зазначено, що Верховний Суд виходить з того, що вказівка на проєкт правочину щодо продовження орендних правовідносин як на додаткову угоду чи на додатковий договір не впливає на суть наявного волевиявлення орендаря на продовження орендних правовідносин.

Виходячи з предмету та підстав цього позову, необхідним є встановлення і доведення обставин, які передусім, свідчать про звернення позивача до відповідача у встановлений договором строк до закінчення строку договору оренди землі з листом про намір поновити цей договір на той самий строк і на тих самих умовах шляхом укладення договору оренди на новий строк. Більш того, доведення таких обставин належними і допустимими доказами покладається саме на позивача у справі.

Також суд бере до уваги той факт, відповідачем розглядалося питання поновлення спірних договорів оренди і своїм рішенням Жашківська міська рада відмовила у їх продовженні, у зв`язку із недотриманням вимог пункту 17 зазначених договорів та вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі», тобто між позивачем та відповідачем існували питання щодо визначення істотних умов цих договорів оренди.

Між тим, позивачем не надано до суду належних і допустимих доказів, які надають можливість суду встановити погодження істотних умов договорів оренди, бажання орендодавця на продовження дії договорів чи факт переважного права орендаря на укладення спірних договорів, а також доказів того, що позивачем було дотримано процедуру, яка визначена статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

Як було встановлено судом, позивач у визначений статтею 33 Закону України «Про оренду землі» спосіб та строк, не звернувся до відповідача із листом-повідомлення про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк разом із долученими до заяви проєктами додаткових угод чи проєктами договорів оренди землі, що свідчить про припинення переважного права позивача на укладення договору оренди землі на новий строк.

Як слідує з матеріалів справи та встановлено судом, між орендарем земельних ділянок та орендодавцем велося листування щодо продовження договірних відносин з оренди земельних ділянок, проте сторони не дійшли згоди, що в свою чергу виключає можливість поновлення договору на підставі частин 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Суд також зауважує, що відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.

Отже, законодавець, задекларувавши у тексті Цивільного Кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування, як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

Матеріалами справи підтверджено, що відповідач 05.07.2024, тобто більше ніж за 2 місяці до закінчення строку дії договорів оренди земельних ділянок повідомив позивача про небажання поновлювати спірні договори оренди земельних ділянок чи укладати їх на новий строк.

Щодо заяв позивача про поновлення договору оренди земельної ділянки, до яких були долучені проєкти додаткових угод, то суд зазначає, що ці заяви датовані 18.10.2024, тобто через місяць після закінчення строку дії договорів оренди землі.

Суд вважає, що направлення проєкту додаткової угоди після закінчення строку дії спірних договорів та припинення переважного права позивача на укладення не може вважатися належним доказом на підтвердження факту дотримання позивачем вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Отже, судом не було встановлено обставин, які б свідчили, що орган місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), тому суд не встановив порушення законних прав орендаря.

Власник не може бути примушений до укладення договору оренди землі на тих самих умовах, оскільки має право розпоряджатися своєю власністю на власний розсуд, не порушуючи при цьому інтересів інших осіб, у тому числі отримувати більшу вартість за передачу в оренду власних земельних ділянок.

Також суд вважає, що позивач, який має бажання отримати у користування спірні земельні ділянки не позбавлений можливості реалізувати це право шляхом участі у земельних торгах з їх оренди.

Суд вважає, що сам по собі факт продовження позивачем після закінчення строку договору оренди користування земельною ділянкою, отримання відповідачем плати за підвищеним відсотком, ніж це визначено у спірних договорах, надіслання листа-повідомлення без проєкту додаткової угоди та у подальшому надіслання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом додаткової угоди вже після закінчення строку дії договору, не свідчить про наявність у позивача правових підстав для цього користування.

Зважаючи на викладене, суд дійшов висновку, що позивачем не дотримано вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі», а відповідачем у свою чергу не порушено переважного права позивача як орендаря щодо укладення договору оренди землі на новий строк, позивачем не надано належних та допустимих доказів відправлення орендодавцю відповідних листів-повідомлень з проєктом додаткової угоди у визначений строк. Отже з урахуванням вищезазначених вимог закону позивач не скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі.

Враховуючи наведене, суд дійшов висновку, що позивачем не доведено належними та допустимими доказами порушення його прав, що свідчить про відсутність правових підстав для задоволення його позовних вимог.

Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 129 Господарського процесуального кодексу України, у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, судовий збір покладається - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Оскільки позовні вимоги не підлягають до задоволення, витрати, які понесені позивачем у зв`язку із розглядом цієї справи покладається на позивача та йому не відшкодовуються.

Керуючись статтями 129, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1.У задоволенні позову відмовити повністю.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення набирає законної сили після прийняття судом апеляційної інстанції судового рішення. Рішення може бути оскаржене протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення до Північного апеляційного господарського суду.

Суддя О.І.Кучеренко