ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД РІВНЕНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"22" квітня 2025 р. м. Рівне Справа № 918/1195/24

Господарський суд Рівненської області у складі судді А.Качура,

розглянув матеріали справи

за позовом: Сільськогосподарського кооперативу "Еліт"

до відповідача: Малолюбашанської сільської ради

про: визнання протиправним та скасування рішення та визнання укладеною додаткової угоди

секретар судового засідання: С.Коваль

від позивача: О.Мазур

від відповідача: О.Євгелюк

ОПИС СПОРУ

Сільськогосподарський кооператив "Еліт" звернувся до Господарського суду Рівненської області з позовом до Малолюбашанської сільської ради Рівненського району Рівненської області про визнання протиправним та скасування рішення Малолюбашанської сільської ради №1256 від 27 серпня 2024 року та визнання укладеною додаткової угоди.

Стислий виклад позиції позивача та заперечень відповідача

Позовні вимоги позивач обґрунтовує тим, що 28 січня 2009 року Костопільська районна державна адміністрація (орендодавець) та Сільськогосподарський кооператив "Еліт" уклали договір оренди землі, відповідно до якого орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення яка знаходяться за межами населеного пункту Малолюбашанської сільської ради Костопільського району, Рівненської області, загальною площею 52,54 га. Сторони узгодили, що договір укладено на 16 років та 2 місяці.

Позивач листом-повідомленням №6 від 10.06.2024 року звернувся до відповідача з наміром продовжити дію договору оренди землі, до листа долучивши проект додаткової угоди про продовження дії договору оренди землі.

27 серпня 2024 року прийнято рішення Малолюбашанською сільською радою №1256 "Про відмову у продовжені дії договору оренду землі", яким було відмовлено Сільськогосподарському кооперативу "Еліт" у продовженні дії договору оренди землі від 28 січня 2009 року, а саме земельної ділянки площею 52,54 га, за кадастровим номером :04:008:0100, яка знаходиться за межами населеного пункту на території Малолюбашанської сільської ради Рівненського району Рівненської області.

Позивач вважає, що відповідач порушив порядок поновлення договору оренди землі, адже протягом місячного терміну з моменту отримання листа-повідомлення № 6 від 10.06.2024 року, не направив орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення про продовження договору оренди, поведінка Малолюбашанської сільської ради є суперечливою, оскільки рада зробила пропозиції змін до умов договору, але після погодження з боку позивача не прийняла відповідне рішення без наведення підстав. А тому, рішення Малолюбашанської сільської ради №1256 від 27 серпня 2024 року "Про відмову у продовжені дії договору оренду землі" підлягає скасуванню, а додаткову угоду до договору оренди землі необхідно визнати укладеною.

Відповідач у відзиві на позов зазначив про наявність розбіжностей в позові між заявленою сумою орендної плати за користування землею ділянкою та відомостями наданими ДПС. Відповідно до відомостей Головного управління ДПС у Рівненській області СК "Еліт" декларує значно меншу суму орендної плати, тобто позивач занижує податкове зобов`язання з орендної плати при подачі відповідних звітів до ДПС і, як наслідок відповідні органи не можуть підтвердити наявність відповідної заборгованості. СК "Еліт" сплачує орендну плату за користування землею не в повному обсязі, що є порушення умов договору.

Позивач направив відповідачу повідомлення про намір продовжити дію договору оренди землі №6 від 10.06 2024 року лише тоді, коли відповідач надіслав позивачу листа про намір не продовжувати договір оренди землі від 28.01.2009 року, оскільки має необхідність використовувати земельну ділянку для власних потреб на свій розсуд.

9 липня 2024 року Малолюбашанська сільська рада Рівненського району Рівненської області розглядала відповідний проект рішення сільської ради "Про продовження терміну дії договору оренди землі між Малолюбашанською сільською радою та СК "Еліт" за результатами, якого рішення було не прийнято.

На черговій сесії Малолюбашанської сільської ради Рівненського району Рівненської області, яка відбулася 27 серпня 2024 року було повторно розглянуто проект рішення "Про продовження терміну дії договору оренди землі між Малолюбашанською сільською радою та Сільськогосподарським кооперативом "Еліт", за результатами розгляду Малолюбашанська сільська рада Рівненського району Рівненської області повторно не прийняла проект рішення "Про продовження терміну дії договору оренди землі між Малолюбашанською сільською радою та Сільськогосподарським кооперативом "Еліт", проте було прийнято рішення "Про відмову у продовженні дії договору оренди землі".

Надалі відповідач запропонував позивачу провести переговори, щодо можливих умов користування земельною ділянкою. Відповідні переговори оформлені протоколом №1 від 11 листопада 2024 року, де зокрема піднімалося питання зокрема орендної плати СК "Еліт" та можливості поділу відповідної земельної ділянки, частина якої могла б бути передана СК "Еліт" в користування. За результатами відповідних переговорів сторони не дійшли згоди.

Відповідач вказує, що його поведінка була розумна та добросовісна. Малолюбашанська сільська рада Рівненського району Рівненської області повідомила СК "Еліт" про намір не продовжувати договір оренди землі від 28.01.2009 року, оскільки має необхідність використовувати земельну ділянку для власних потреб на свій розсуд ще до того, як останній звернувся до ради з повідомленням про намір продовжити дію договору оренди землі.

Процесуальні дії у справі

Ухвалою від 6 січня 2025 року суд прийняв позовну заяву та відкрив провадження у справі, розгляд справи вирішено здійснювати в порядку загального позовного провадження, підготовче засідання суд призначив 4 лютого 2025 року.

3 лютого 2025 року відповідач подав до суду відзив на позов (здано для відправлення 31 січня 2025 року).

У судовому засіданні 4 лютого 2025 року оголошено перерву до 25 лютого 2025 року.

10 лютого 2025 року позивачем подано відповідь на відзив.

17 лютого 2025 року відповідачем подано заперечення на відповідь на відзив.

У судовому засіданні 25 лютого 2025 року оголошено перерву до 18 березня 2025 року.

Ухвалою від 18 березня 2025 року суд закрив підготовче провадження, розгляд справи по суті призначив на 8 квітня 2025 року.

Ухвалою від 8 квітня 2025 року суд відклав розгляд справи на 22 квітня 2025 року.

У судовому засіданні позивач підтримав позов.

У судовому засіданні відповідач позов не визнав.

МОТИВИ СУДУ ПРИ ПРИЙНЯТТІ РІШЕННЯ

Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин з посиланням на докази, на підставі яких встановлені відповідні обставини

Господарський суд установив наступне.

28 січня 2009 року Костопільська районна державна адміністрація (орендодавець) та Сільськогосподарський кооператив "Еліт" (позивач/орендар) уклали договір оренди землі, який зареєстрований у Костопільському районному відділі Рівненської філії ДП "Центр державного земельного кадастру про комітеті України по земельних ресурсах" 28 січня 2009 року за №02.

Відповідно до предмету вказаного договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення - сільськогосподарські угіддя, яка знаходяться за межами населеного пункту Малолюбашанської сільської ради Костопільського району, Рівненської області. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 52,54 га.

Договір укладено на 16 років та 2 місяці. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 (тридцять) днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 8 договору).

Відповідно до пункту 36 договору, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.

Пунктом 37 договору сторони погодили зокрема, що дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено та в інших випадках, передбачених законом.

Таким чином, Відповідно до умов договору, строк його дії погоджено до 28 березня 2025 року.

28 січня 2009 року орендодавець передав орендарю орендовану земельну ділянку, про що свідчить долучений позивачем акт приймання - передачі.

8 травня 2015 року Головне управління Держземагентства у Рівненській області та Сільськогосподарський кооператив "Еліт", у зв`язку із змінами до частини 4 статті 122 Земельного кодексу України, уклали додаткову угоду у зв`язку зі зміною сторони орендодавця земельної ділянки з Костопільської районної державної адміністрації на Головне управління Держземагентства у Рівненській області.

Також вказаною додатковою угодою змінено розмір орендної плати, а саме сторонами пункт 9 розділу "Орендна плата" викладено в редакції за якою орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 3% (трьох відсотків) від нормативної грошової оцінки, що (з врахуванням коефіцієнта індексації за 2014 рік - 1,249) становить 17 364,45 грн в рік за земельну ділянку площею 52,5400 га (кадастровий номер :04:008:0100).

Як вказує позивач, на підставі пункту 58 Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин" відбулася заміна розпорядника землі - орендодавця з Держгеокадастру у Рівненській області на Малолюбашанську сільську раду Рівненського району Рівненської області.

Як слідує з листа Малолюбашанської сільської ради Рівненського району Рівненської області №1292/02-19 від 22 квітня 2024 року, орендодавець повідомив орендаря про відсутність наміру продовження дії договору оренди землі з огляду на потребу використання орендованої земельної ділянки для власних потреб.

12 червня 2024 року Сільськогосподарський кооператив "Еліт" листом - повідомленням №6 від 10 червня 2024 року звернувся до відповідача з наміром продовжити дію договору оренди землі від 28 січня 2009 року. До листа заявником долучено проект додаткової угоди про продовження дії договору оренди землі, за яким запропоновано продовжити відповідний договір на строк його укладення (16 років 2 місяці).

Своїм листом №1951/02-15 від 21 червня 2024 року Малолюбашанська сільська рада повідомила Сільськогосподарський кооператив "Еліт" про те, що договір оренди землі від 28 січня 2009 року потребує не лише внесення змін щодо продовження його строку дії, а і заміни сторони договору, перегляду самого строку дії договору та встановлення орендною плата із зазначенням її розміру, тобто Малолюбашанська сільська рада має намір переглянути істотні умови договору оренди землі. Враховуючи вищезазначене орендаря повідомлено, що на чергову сесію Малолюбашанської сільської ради буде внесено питання про заміну сторони договору та продовження терміну дії договору оренди землі між Малолюбашанською сільською радою та Сільськогосподарським кооперативом "Еліт".

Листом №2247/02-19 від 18 липня 2024 року Малолюбашанська сільська рада повідомила орендаря про те, що проектом рішення Малолюбашанської сільської ради "Про продовження терміну дії договору оренди землі між Малолюбашанською сільською радою та Сільськогосподарським кооперативом "Еліт" було запропоновано змінити істотні умови договору оренди землі, а саме: строк дії договору оренди землі 7 років, встановити розмір орендної плати 5% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки.

Малолюбашанська сільська рада 9 липня 2024 року розглядала відповідний проект рішення сільської ради "Про продовження терміну дії договору оренди землі між Малолюбашанською сільською радою та Сільськогосподарським кооперативом "Еліт" за результатами, якого рішення було не прийнято. Депутати Малолюбашанської сільської ради не підтримали відповідний проект рішення, а тому підстави для укладення додаткової угоди були відсутні.

28 липня 2024 року орендар направив орендодавцю запит від 26 липня 2024 року з проханням надати копію рішення Малолюбашанської сільської ради від 9 липня 2024 року, а також копію протоколу сесії Малолюбашанської сільської ради від 9 липня 2024 року з результатами голосування щодо розгляду проекту рішення сільської ради про продовження терміну дії договору оренди між Малолюбашанською сільською радою та Сільськогосподарським кооперативом "Еліт".

Своїм листом від 7 серпня 2024 року №2410/11-12, Малолюбашанська сільська рада повідомила орендаря - Сільськогосподарський кооператив "Еліт" про те, що з метою врегулювання земельних відносин, які виникли між Малолюбашанської сільської ради та Сільськогосподарським кооперативом "Еліт", на чергову сесію сільської ради планується повторно винести проект рішення "Про продовження терміну дії договору оренди землі між Малолюбашанською сільською радою та Сільськогосподарським кооперативом "Еліт" на змінених істотних умовах, а саме: строк дії договору оренди землі 7 років, розмір орендної плати 5% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки.

До вказаного листа долучено проекти рішення про продовження дії договору та проект додаткової угоди.

У відповідь на лист сільської ради №2410/11-12 від 7 серпня 2024 року, Сільськогосподарським кооперативом "Еліт" надіслало орендодавцю лист №8 від 9 серпня 2024 року, у якому орендар зазначив про свою згоду з запропонованими змінами до договору оренди землі від 28 січня 2009 року та просив внести технічні правки.

Листом №2486/11-12 від 20 серпня 2024 року Малолюбашанська сільська рада у відповідь на адвокатський запит від 26 липня 2024 року надала протокол другого пленарного засідання сорок третьої сесії восьмого скликання ради №53 від 9 липня 2024 року та результати поіменного голосування від 9 липня 2024 року.

Листом Малолюбашанської сільської ради від 03 вересня 2024 року №2583/02-19 повідомлено орендаря, про те що 27 серпня 2024 року відбулася сорок шоста сесія восьмого скликання Малолюбашанської сільської ради. На відповідній сесії було прийнято рішення Малолюбашанською сільською радою №1256 від 27 серпня 2024 року "Про відмову у продовжені дії договору оренду землі".

Вказане рішення долучено відповідачем до матеріалів справи.

Своїм листом від 23 вересня 2024 року №2756/11-12 Малолюбашанська сільська рада повідомила орендаря, про те що 27.08.2024 року Малолюбашанська сільська рада розглядала проект рішення сільської ради "Про продовження терміну дії договору оренди землі між Малолюбошанською сільською радою та Сільськогосподарським кооперативом "Еліт" за результатами, якого рішення було не прийнято, оскільки депутати сільської ради не проголосували саме за відповідний проект рішення.

До вказаного листа долучено витяг з протоколу пленарного засідання від 27 серпня 2024 року, та таблицю результатів поіменного голосування.

Як видно з долученого позивачем листа Ради бізнес-омбудсмена вих.№2926 від 28 жовтня 2024 року, орендар звернувся зі скаргою про порушення інтересів суб`єкта підприємництва в питанні реалізації переважного права орендаря на поновлення договору оренди.

За результатами розгляду звернення (скарги) Радою бізнес-омбудсмена надіслано до Малолюбашанської сільської ради відповідний лист в якому вказано на суперечливу поведінку органу місцевого самоврядування, проте враховано що депутати місцевих рад відповідно до Закону України "Про статус депутатів місцевих рад" можуть вільно здійснювати свої дискреційні повноваження щодо голосування.

З огляду на зазначене, Малолюбашанській сільській раді запропоновано повідомити причини, які навіть при врахуванні пропозицій змін Малолюбашанської сільської ради до умов договору оренди землі від 28.01.2009 року заважають реалізації Сільськогосподарського кооперативу "Еліт" його переважного права в порядку ч. 2, 3 ст. 126-1 Земельного кодексу та ч. 1 ст. 33 Закону "Про оренду землі". За відсутності причин, які б заважали реалізації такого переважного права, провести добросовісні переговори з Сільськогосподарським кооперативом "Еліт" щодо прийнятності умов договору оренди землі з урахуванням зауважень з боку Малолюбашанської сільської ради, за наявності, та переважного права Сільськогосподарського кооперативу "Еліт".

За результатами таких переговорів розглянути можливість включення в порядок денний чергової сесії Малолюбашанської сільської ради питання продовження оренди земельної ділянки з урахуванням переважного права сільськогосподарського кооперативу "Еліт".

У зв`язку з наведеним, своїм листом від 4 листопада 2024 року №3096/02-19 Малолюбашанська сільська рада запросила орендаря на переговори щодо спірних питань, які запропонувала провести 11 листопада 2024 року в адміністративному приміщенні сільської ради.

Результати вказаної зустрічі оформлені протоколом №1 від 11 листопада 2024 року, з якого слідує, що сторонами обговорювалась можливість поділу орендованої земельної ділянки.

Як слідує з листа Сільськогосподарського кооперативу "Еліт" №9 від 15 листопада 2024 року, орендар відхилив можливість поділу орендованої земельної ділянки.

У своєму позові, Сільськогосподарський кооператив "Еліт" зазначає, що відповідачем порушено порядок поновлення договору оренди землі, адже протягом місячного терміну з моменту отримання листа-повідомлення №6 від 10.06.2024 року, не направлено орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь, поведінка Малолюбашанської сільської ради є суперечливою, оскільки рада зробила пропозиції змін до умов договору, але після погодження з боку скаржника не прийняла відповідне рішення без наведення підстав, а відтак, рішення Малолюбашанської сільської ради №1256 від 27 серпня 2024 року "Про відмову у продовжені дії договору оренду землі" підлягає скасуванню, а додаткову угоду до договору оренди землі необхідно визнати укладеною.

Норми права, які застосував суд, та мотиви їх застосування, оцінка аргументів сторін

З наведених обставин видно, що спірні правовідносини є за своїм змістом договірними, та стосуються користування земельною ділянкою за договором оренди.

Спірний характер правовідносин базується на тому, що позивач вважає свої права порушеними, оскільки відповідач своїм рішенням №1256 від 27 серпня 2024 року "Про відмову у продовжені дії договору оренду землі" порушує його право на продовження дії договору оренди земельною ділянкою, водночас пропозиція позивача про укладення додаткової угоди, якою продовжується дія договору оренди землі є такою, яка відповідає вимогам законодавства, що регулює спірні земельні відносини.

На противагу тезам позивача, відповідач зазначає, що депутати сільської ради двічі розглядали питання продовження договірних правовідносин з орендарем, однак не знайшли підстав для продовження користування позивача земельною ділянкою відповідача з огляду на намір використання цієї землі для власних потреб. Натомість рада прийняла рішення, яким не погоджено продовження дії договору оренди землі.

Як установив суд, договір оренди землі діє з 28 січня 2009 року до 28 березня 2025 року.

Відповідно до статті 2 Закону України "Про місцеве самоврядування" місцеве самоврядування в Україні - це гарантоване державою право та реальна здатність територіальної громади - жителів села чи добровільного об`єднання у сільську громаду жителів кількох сіл, селища, міста - самостійно або під відповідальність органів та посадових осіб місцевого самоврядування вирішувати питання місцевого значення в межах Конституції і законів України.

Місцеве самоврядування здійснюється територіальними громадами сіл, селищ, міст як безпосередньо, так і через сільські, селищні, міські ради та їх виконавчі органи, а також через районні та обласні ради, які представляють спільні інтереси територіальних громад сіл, селищ, міст.

Відповідно до статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування" територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров`я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об`єкти, визначені відповідно до закону як об`єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження.

Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, укладати договори в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійні договори, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

Право комунальної власності територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правами власності інших суб`єктів. Об`єкти права комунальної власності не можуть бути вилучені у територіальних громад і передані іншим суб`єктам права власності без згоди безпосередньо територіальної громади або відповідного рішення ради чи уповноваженого нею органу, за винятком випадків, передбачених законом.

Частиною другою статті 19 Конституції України передбачено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Згідно із частиною першою статті 21 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Аналіз наведених норм дає підстави для висновку, що в разі звернення з вимогами про визнання незаконним та скасування, зокрема, правового акта індивідуальної дії, виданого органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, встановленню та доведенню підлягають як обставини, що оскаржуваний акт суперечить актам цивільного законодавства (не відповідає законові), так і обставини, що цей акт порушує цивільні права або інтереси особи, яка звернулась із відповідними позовними вимогами, а метою захисту порушеного або оспорюваного права є відповідні наслідки у вигляді відновлення порушеного права або охоронюваного інтересу саме особи, яка звернулась за їх захистом. Наведена правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 23.10.2018 у справі № 903/857/18, від 20.08.2019 у справі № 911/714/18.

У частині десятій статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" встановлено, що акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.

Підставами для визнання акта недійсним є невідповідність його вимогам чинного законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт. Обов`язковою умовою визнання акта недійсним є також порушення у зв`язку з прийняттям відповідного акта прав та охоронюваних законом інтересів підприємства чи організації - позивача у справі.

Частинами 1, 3, 5 статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору. Договір є відплатним, якщо інше не встановлено договором, законом, або не випливає із суті договору.

Згідно зі статтею 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно з положеннями статті 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.

Статтею 762 ЦК України встановлено, що за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.

За приписами статті 762 ЦК України, за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

В обґрунтування позовних вимог позивач покликається на положення статті 33 Закону України "Про оренду землі", разом з тим, щодо застосування вказаної норми закону необхідним є визначення редакції вказаної норми, з огляду на неодноразове внесення змін до відповідного закону.

Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 31 серпня 2021 року у справі №903/1030/19 надала свої висновки щодо застосування трактування положень вказаної норми права, зокрема Велика Палата Верховного Суду, враховуючи, зокрема, внесені згідно із Законом № 340-IX зміни до Закону № 161-XIV (доповнення його статтею 32-2 "Поновлення договорів оренди землі" та викладення статті 33 у новій редакції з назвою "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк") і до Земельного кодексу України (далі - ЗК України; доповнення його статтею 126-1 "Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови"), вважає, що відсутні вагомі підстави для відступу від її висновку стосовно застосування частини шостої статті 33 Закону № 161-XIV у редакції, яка існувала до її зміни згідно із Законом № 340-IX. Процедура поновлення договору оренди землі та процедура укладення такого договору на новий строк справді мали би відрізнятися, причому у разі поновлення договору мав би існувати спеціальний порядок державної реєстрації права оренди на новий строк. Але стаття 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX вимагала від орендаря саме для поновлення договору оренди землі завчасно надіслати орендодавцеві повідомлення про таке поновлення з проектом відповідної додаткової угоди, а спеціального порядку державної реєстрації права оренди на новий строк законодавство не передбачало.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина третя статті 792 ЦК України).

Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом (частини перша та дев`ята статті 93 ЗК України).

Стаття 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX мала назву "Поновлення договору оренди землі", тобто була цілком присвячена процедурам такого поновлення. Проте вони за змістом приписів указаної статті відрізнялися від тих, які пропонують застосувати позивач і Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду. Так, згідно з частиною першою цієї статті по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Таке формулювання зазначеного припису у сукупності з назвою статті 33 Закону № 161-XIV й іншими її приписами не підтверджує доводи позивача та висновок Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду про те, що лише частина шоста цієї статті визначала правила поновлення договору оренди землі, які виключали необхідність вчинення активних дій орендарем. Конструкція статті 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX передбачала можливість поновлення договору оренди землі у порядку реалізації переважного права на укладення цього договору на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (речення перше частини другої статті 33 Закону № 161-XIV). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

Отже, стаття 33 Закону № 161-XIV прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проекті додаткової угоди, яку надав орендар.

Велика Палата Верховного Суду зауважувала, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

Суд ураховує, що Закон № 340-ІХ суттєво змінив підхід до продовження орендних відносин. Він чітко розмежував зміст понять "поновлення договору оренди землі" та "переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк", доповнивши ЗК України статтею 126-1 "Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови", Закон № 161-XIV - статтею 32-2 "Поновлення договорів оренди землі", яка відсилає до статті 126-1 ЗК України, та виклавши статтю 33 Закон № 161-XIV у новій редакції з назвою "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк" (тобто приписи цієї статті незастосовні до поновлення договорів оренди землі). У частині зазначених змін і доповнень Закон № 340-ІХ набрав чинності 16 липня 2020 року.

За змістом приписів статті 126-1 ЗК України можливість поновлення договору оренди землі має бути чітко передбачена у цьому договорі та підпорядкована низці умов. Таке поновлення не можна передбачати у договорах оренди земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких ділянках розташовані будівлі або споруди, які перебувають у власності користувача або набувача права користування відповідною ділянкою (див. частину першу вказаної статті). За наявності у договорі оренди землі умови щодо його поновлення після закінчення строку, на який його уклали сторони, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах без вчинення сторонами письмового правочину про його поновлення. Останнє можливе у разі відсутності заяви однієї зі сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Таку заяву сторона договору може подати до вказаного реєстру не пізніш як за місяць до дати закінчення договору оренди землі (див. частини другу та третю статті 126-1 ЗК України).

Наведені законодавчі зміни спрямовані на впорядкування інститутів поновлення договорів оренди землі та переважного права орендаря на укладення цього договору на новий строк задля удосконалення регулювання відносин орендаря й орендодавця земельної ділянки. Проте такі зміни не спростовують наведених вище висновків Великої Палати Верховного Суду щодо застосування приписів статті 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX.

У своїй постанові від 21 вересня 2022 року (cправа №926/2720/21) Верховний Суд відзначив, що 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", яким статтю 33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, було викладено у новій редакції.

Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнено абзацами третім і четвертим такого змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Отже, оскільки договір оренди було укладено до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", відповідно поновлення договору оренди землі здійснюється за правилами, чинними на момент їх укладення".

Договір оренди землі укладено 28 січня 2009 року, відповідно до застосування підлягають правові норми щодо поновлення договору оренди землі, які були чинними на момент його укладення.

В обґрунтування підстав для визнання протиправним рішення сільської ради та укладення додаткової угоди позивач посилається на редакцію статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка була чинна до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", при цьому у своєму ж позові позивач вказує на висновки Верховного Суду у справі №926/2720/21, в якій вказано, що поновлення спірного договору оренди землі має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення, а саме відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час укладення спірного договору).

У пункті 5.23. постанови Верховного Суду від 19 листопада 2024 року (cправа № 922/5336/23) надано наступний висновок:

"З огляду на викладене колегія суддів погоджується з обґрунтованими доводами скаржника про те, що господарські суди попередніх інстанцій, ухвалюючи оскаржувані судові рішення, помилково зазначили, що до спірних правовідносин застосовуються приписи статті 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент укладення останньої додаткової угоди від 12.06.2020 до договору оренди земельної ділянки від 23.03.2007, оскільки до спірних правовідносин мають бути застосовані положення статті 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент укладення договору оренди земельної ділянки від 23.03.2007".

Таким чином, у даному випадку, при поновленні договору оренди лід керуватись редакцією статті 33 Закону України "Про оренду землі" станом на 28 січня 2009 року.

Згідно з нормами статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції станом на момент укладення договору), після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.

У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

Також суд враховує положення договору, яким встановлено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 (тридцять) днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 8 договору).

Тобто, умови договору кореспондуються з положеннями статті 33 Закону України "Про оренду землі", які були чинні станом на час його укладення, а повідомлення про намір скористатись переважним правом поновлення його на новий строк спрямоване на запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини.

Разом з тим у даному аспекті суд зауважує, що позивач не навів аргументів та не обґрунтував у позові обставини щодо наявності іншого потенційного орендаря землі, з яким орендодавець має намір укласти договір оренди. Таких обставин позивач взагалі не наводить у позові.

Редакція статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка була чинна станом на час укладення договору, передбачала право орендаря на поновлення такого договору після закінчення строку його дії або шляхом укладення відповідної угоди, у якій сторони мали можливість змінити його умови, або шляхом продовження орендарем користування земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору).

В той же час позивач звернувся із позовом до суду 27 грудня 2024 року, тобто до закінчення строку дії договору та до закінчення місячного періоду (до 28 квітня 2025 року) протягом якого відповідач як орендодавець може вчинити юридично значимі дії передбачені нормами статті 33 Закону України "Про оренду землі", а саме надати або не надати орендарю письмові заперечення протягом одного місяця після закінчення строку договору.

Отже, за встановленим законом механізмом регулювання правовідносин щодо користування земельною ділянкою комунальної форми власності сільська рада, як орендодавець, має можливість відмовитись від продовження орендних правовідносин (зокрема у разі звернення орендаря, а також протягом місяця після закінчення строку договору оренди, надавши письмові заперечення орендарю).

За таких умов суд також має дослідити і встановити обставини, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди.

А проте, як на час звернення до суду так і на час вирішення цього спору, місяць після закінчення строку договору оренди (до 28.04.2025 року) не сплив.

Такі обставини свідчать про те, що права позивача не були порушені на момент звернення до суду, оскільки не закінчився строк дії договору та місячний строк, зі спливом якого закон пов`язує дії орендодавця, які мають юридичне значення.

Наведений механізм регулювання продовження правовідносин з користування земельною ділянкою обумовлює обов`язкове встановлення та оцінку обставин, що мають місце протягом місячного періоду після закінчення строку дії договору.

Натомість звернення до суду із вимогою про поновлення договору оренди шляхом визнання додаткової угоди укладеною до закінчення строку дії договору та до спливу місячного періоду після його закінчення унеможливлює встановлення фактів продовження користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, надання або не надання орендодавцем письмового заперечення протягом одного місяця після закінчення строку договору. За таких умов не можливий розгляд, дослідження, оцінка та встановлення обставин які є обов`язковими для перевірки судом під час вирішення спорів такої категорії.

Отже, до закінчення строку дії договору та спливу місячного періоду після закінчення строку договору вимога про поновлення дії договору шляхом визнання додаткової угоди укладеною на попередніх умовах не може бути подана, а в разі її подання така вимога не може бути задоволена судом, оскільки законом (в редакції яка підлягає до застосування) чітко передбачено, що переважне право виникає після закінчення його строку, що відповідає логічно - наслідковому співвідношенню вказаної норми, оскільки переважне право на поновлення договору виникає за умови належного виконання орендарем своїх обов`язків відповідно до умов договору, до спливу строку його дії.

Таким чином наведене зумовлює висновок, що позов є передчасно поданим, оскільки на час розгляду цієї вимоги неможливо встановити юридично значимі обставини та дії сторін, час для настання та вчинення яких на момент вирішення цього спору ще не сплив.

Відповідно до частини другої статей 2, 172 ЦК України учасниками цивільних відносин є, зокрема, територіальні громади, які набувають і здійснюють цивільні права та обов`язки через органи місцевого самоврядування у межах їхньої компетенції, встановленої законом.

Кожен суб`єкт цивільного права повинен виконувати свої обов`язки, якщо вони випливають з закону або звичаю (стаття 7 ЦК України). Для цього воля такого суб`єкта має формуватися таким чином, щоб його дії були правомірними. Якщо ж суб`єкт цивільного права не виконує свій обов`язок добровільно, хоча має юридичну та фактичну можливість його виконати, то це свідчить про дефект його волі.

Зокрема, якщо суб`єкт цивільного права зобов`язаний укласти договір, але протиправно не робить цього, то це свідчить про дефект волі такого суб`єкта. Спонукання до укладення договору такого суб`єкта не може полягати у зобов`язанні його або його представника чи органу чи посадової особи судом укласти договір, прийняти рішення про його укладення тощо, бо обов`язок вчинити такі дії вже виник із закону. Якщо такий обов`язок не виконується, то додаткове покладення цього ж самого обов`язку судом, з одного боку, є неможливим, а з іншого - є неефективним, бо дефект волі стане на заваді виконанню такого обов`язку навіть у разі ухвалення судового рішення про це. До того ж судове рішення про зобов`язання ради вчинити певні дії не має механізму реалізації, оскільки рішення ради приймаються на сесіях колегіально.

Натомість спонукання суб`єкта цивільного права до укладення договору опосередковується позовною вимогою про визнання договору укладеним. Така позовна вимога опосередковує спосіб захисту, передбачений статтею 16 ЦК України (зміна правовідношення). У разі задоволення такої позовної вимоги цивільні права та обов`язки за договором набуваються, змінюються або припиняються внаслідок заміни волі та волевиявлення відповідача судовим рішенням, яке тим самим виправляє дефект волі відповідача. Отже, в разі задоволення позовної вимоги про визнання договору оренди (додаткової угоди до договору оренди) укладеним, як відсутність рішення відповідної ради щодо укладення договору, так і непідписання його сільським, селищним, міським головою не має правового значення.

Отже, відсутність рішення ради про укладення договору (або навіть рішення ради про відмову в його укладенні) саме по собі не може бути підставою для відмови в позові про визнання договору укладеним.

Такі висновки викладено Верховним судом у постанові від 05.06.2024 у справі №910/5994/23 та, у свою чергу, відповідають висновкам, сформульованим у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21.

Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря. Іншим прикладом нехтування обов`язком добросовісно провести переговори є відсутність будь-якої реакції орендодавця на звернення орендаря (пункт 6.38 постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21).

Як відмова від укладення договору з надуманих мотивів, так і безпідставне ухилення від переговорів щодо його укладення становить необґрунтоване припинення переговорів, що є порушенням обов`язку добросовісно вести переговори (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16-ц (пункт 37)). У подібних випадках суд може задовольнити вимогу орендаря про визнання укладеним договору на новий строк (додаткової угоди до договору).

У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі №905/650/19, від 15.05.2019 у справі №912/1984/17, від 15.05.2019 у справі №912/3810/16, від 21.02.2024 у справі №906/1324/21, від 10.04.2019 у справі №390/34/17, суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.

У постанові Верховного Суду від 20.05.2020 у справі №905/650/19 Верховний Суд дійшов таких висновків:

"Відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає, як констатував Верховний Суд, прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема, щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі", добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар".

Аналогічні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16.

У постанові Верховного Суду від 21.02.2024 у справі № 906/1324/21 також викладено такі висновки:

"6.35. У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

6.36. Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 ЦК України та статті 33 Закону про оренду землі орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.

6.37. Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.

6.38. Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.

6.39. Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов`язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев`ятою статті 33 Закону про оренду землі право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права".

Згідно з частиною 1 статті 124 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на момент ухвалення радою рішення), передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.

Відповідно до частин 1, 2 статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування" рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.

Рішення ради приймається на її пленарному засіданні після обговорення більшістю депутатів від загального складу ради, крім випадків, передбачених цим Законом.

Таким чином, волевиявлення ради як органу місцевого самоврядування оформлюється відповідним рішенням, яке приймається на її пленарному засіданні після обговорення більшістю депутатів від загального складу ради.

Для вирішення спору про поновлення договору оренди землі суди повинні дослідити, зокрема, дотримання алгоритму дій учасниками правовідносин щодо укладення такого договору. Тому обставинами, що входять до предмета доказування, є, зокрема, наявність чи відсутність рішення органу місцевого самоврядування щодо укладення додаткової угоди до договору оренди землі та зміст такого рішення.

Разом з тим з урахуванням частини 1 статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування" саме рішення органу місцевого самоврядування може містити фактичні дані, інформацію щодо обставин, що входять до предмета доказування (постанова ВС від 9 липня 2024 року cправа №921/457/23).

У постанові Верховного Суду від 6 листопада 2024 року у справі №920/1063/21 вказано: "59. У цій справі суди з`ясували, що позивач дійсно у встановленому порядку звертався до відповідача як орендодавця із відповідною заявою та додатковою угодою про поновлення договору; разом з тим, позивач достеменно був обізнаний про те, що орендодавець має намір використати земельну ділянку для власних (суспільних) потреб, на що вказує рішення Сумської міської ради від 26.09.2018 № 3824-МР та № 3825-МР, а наявності його майна на спірній земельній ділянці позивач не довів. На час розгляду справи та прийняття судових рішень спірна земельна ділянка перебувала у постійному користуванні Комунальної установи Сумська загальноосвітня школа І-ІІІ ступенів № 12 ім. Б.Берестовського".

При цьому, Велика Палата Верховного Суду в пункті 35 постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

За наведених умов суд зауважує, що у цьому спорі позивач не посилається на наявність інших потенційний орендарів земельної ділянки, не доводить надання неправомірної переваги іншому орендарю всупереч його переважному праву, однак прагне використати такий механізм продовження користування землею відповідача у власних інтересах. Натомість орендодавець обґрунтовує відмову у продовженні договірних відносин з орендарем намірами використати земельну ділянку у власних потребах.

У постанові Верховного Суду від 16 квітня 2025 року (cправа № 926/1565/24) вказано, що в контексті наведених доводів позивача колегія суддів звертає увагу на те, що зміст переважного права орендаря, передбаченого статтею 33 Закону України "Про оренду землі", полягає у тому, що у разі наявності наміру орендодавця передати в оренду земельну ділянку, яка перебуває в оренді дійсного орендаря, іншим особам, дійсний орендар має за певних умов переважне право на отримання цієї земельної ділянки в оренду на позаконкурентних засадах перед іншими ймовірними орендарями.

Однак таке переважне право орендаря не є безмежним. Зокрема, частина п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі" надає орендодавцю право прийняти рішення про відмову в укладанні договору оренди на новий строк. Підставами для прийняття такого рішення може бути, наприклад, необхідність використання земельної ділянки для власних потреб орендодавця тощо. У такому випадку добросовісність орендаря та належність виконання ним умов договору оренди не бути мати жодного правового значення.

Суд урахував дані висновки при розгляді даного спору в контексті застосування принципів добросовісності, розумності, а також трактування змісту зволікання, ухилення, нехтування орендодавцем вимог орендаря щодо наявності у нього переважного права, водночас суд звертає увагу учасників справи, що вказані тлумачення положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" надані з врахуванням редакції статті вказаного закону, яка є відмінною від редакції, яка підлягає до застосування в дані справі, тобто в редакції, чинній станом на час укладення договору.

Водночас у частині першій статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній станом на час укладення договору) визначалося, що орендар має переважне право на поновлення договору оренди за інших рівних умов. А отже таке переважне право може бути застосоване за наявності інших потенційних орендарів, котрі претендують на користування цією ж землею.

Натомість частина третя статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній станом на час укладення договору) передбачала можливість надання орендодавцем письмових заперечень протягом одного місяця після закінчення строку договору.

Однак позивач не врахував наведений порядок дій орендаря та орендодавця.

Підсумовуючи вищенаведене, суд констатує, що позивачем не довів суперечність оскаржуваного рішення органу місцевого самоврядування актам цивільного законодавства.

Необхідною умовою вирішення спору є також встановлення правомірності і добросовісності поведінки орендаря, дотримання ним порядку реалізації свого права в межах орендних правовідносин сторін та відповідність приписам законодавства проекту договору.

Як слідує з матеріалів справи, з метою використання переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк орендар до закінчення строку дії договору оренди звернувся до сільської ради з повідомленням про намір продовження дії договору оренди землі на новий строк. При цьому до листа-повідомлення було долучено відповідний проект договору.

На вказані дії орендаря, на розгляд землевласника сільським головою було двічі винесено питання про продовження дії договору оренди землі. Суд установив, що 9 липня 2024 року рішення не було прийнято, а 27 серпня 2024 року колегіально органом місцевого самоврядування було прийнято рішення про відмову орендарю в продовженні дії договору оренди.

Згодом сторонами проведено переговори щодо можливого вирішення спору, проте як слідує з протоколу двосторонньої зустрічі та листа №9 від 15 листопада 2024 року, орендарем відхилено пропозицію орендодавця щодо поділу земельної ділянки для можливості використання її частини власником та надання іншої частини в оренду позивачу.

З врахуванням наведеного, суд не має підстав для визнання протиправним та скасування рішення органу місцевого самоврядування.

Висновки суду

Суд установив відсутність підстав для задоволення позову про визнання протиправним та скасування рішення Малолюбашанської сільської ради №1256 від 27 серпня 2024 року, оскільки позивачем не доведено, а судом не встановлено яким чином спірне рішення порушує вимоги статті 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції чинній, станом на час укладення договору оренди землі та положенням договору.

Також суд відхиляє обґрунтування позивача щодо наявності підстав для визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 28 січня 2009 року, з підстав наведених у мотивувальній частині даного судового рішення.

Розподіл судових витрат

Згідно з положеннями статті 129 ГПК України, судовий збір покладається у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін. У спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Розмір судового збору за даним спором становить 4 844,80 грн.

Вказані судові витрати покладаються на позивача у зв`язку із відмовою у задоволенні позову.

Керуючись статтями 73, 74, 76-79, 91, 120, 123, 129, 233, 238, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. У задоволенні позову відмовити.

2. Судові витрати у вигляді судового збору покласти на позивача.

Позивач: Сільськогосподарського кооперативу "Еліт" (35000, Рівненська обл., Костопільський р-н, місто Костопіль, вулиця Тургенєва, будинок 1А, ідентифікаційний код 31791829).

Відповідач: Малолюбашанська сільська рада (35009, Рівненська обл., Костопільський р-н, село Мала Любаша, вулиця Соборна, будинок 10, ідентифікаційний код 04386226).

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду (ч.ч. 1, 2 ст. 241 ГПК України).

Апеляційна скарга на рішення суду подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення (ч. 1 ст. 256 ГПК України).

Інформацію по справі, що розглядається, можна отримати на сторінці суду на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет за веб-адресою: http://rv.arbitr.gov.ua/sud5019/.

Повне рішення складено 29 квітня 2025 року.

Суддя Андрій КАЧУР