ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"21" квітня 2025 р.м. Одеса Справа № 916/5299/24

Господарський суд Одеської області у складі судді Сулімовської М.Б., за участю секретаря судового засідання Толкунової М.Г., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом: Виконувача обов`язків керівника Чорноморської окружної прокуратури (, 68000, м. Чорноморськ, вул. В.Шума 9/102Н) в інтересах держави в особі

позивача: Чорноморської міської ради Одеського району Одеської області (, м. Чорноморськ, просп. Миру, 33)

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька" (, 68001, м. Чорноморськ, вул. Паркова, 4-А)

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача: ОСОБА_1 (ІПН НОМЕР_1 , АДРЕСА_1 )

про припинення права володіння майном, приведення земельної ділянки у попередній стан, розірвання договору оренди землі, припинення права оренди землі та зобов`язання повернути земельну ділянку

за участю представників учасників справи:

прокурор: Максим Капустін

від позивача: не з`явився

від відповідача: Володимир Пятигорец

від третьої особи: не з`явився

Виконувач обов`язків керівника Чорноморської окружної прокуратури звернувся до Господарського суду Одеської області із позовом в інтересах держави в особі Чорноморської міської ради Одеського району Одеської області до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька", за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача ОСОБА_1 , відповідно до якого просить:

- припинити володіння правом Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька" на будівлю бару зі складськими приміщеннями та будівлю магазину площею 463,2 кв. м., внесене до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень державним реєстратором Комунальне підприємство Новоселівської сільської ради "Регіональне бюро державної реєстрації" Бондарем О.М. 21.12.2016 за номером записом про речове право 18226513 з закриттям розділу на об`єкт нерухомого майна 108;

- зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька" (, вулиця Паркова, будинок 4-А, місто Чорноморськ, Одеський район, Одеська область, Україна, 68001) привести у попередній стан земельну ділянку площею 0,0829 га, кадастровий номер: :02:025:0142, за адресою вул. Паркова, буд. 4-А, м. Чорноморськ, Одеський район, Одеська область шляхом приведення самочинно реконструйованих об`єктів нерухомості площею 506 кв.м, торговельного павільйону площею 45,39 кв.м до попереднього стану, відповідно до технічного паспорту, виготовленого 09.01.2003 Іллічівським бюро технічної інвентаризації (реєстровий номер ГН-3-44-148) до магазину загальною площею 220,8 кв.м.;

- розірвати договір оренди землі №104 від 02.11.2016 року, укладений між Чорноморською міською радою Одеської області та Товариством з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька", право оренди за яким зареєстровано до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за № 18370692 від 23.12.2016;

- припинити право оренди шляхом скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права оренди Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька" на земельну ділянку площею 0,0829 га, кадастровий номер :02:025:0142, запис про інше речове право № 18370692 від 23.12.2016;

- зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька" (, вулиця Паркова, будинок 4-А, місто Чорноморськ, Одеський район, Одеська область, Україна, 68001) повернути Чорноморській міській раді Одеського району Одеської області (, м. Чорноморськ, проспект Миру, 33, 68000) земельну ділянку площею 0,0829 га, кадастровий номер :02:025:0142, розташовану за адресою: м. Чорноморськ, вул. Паркова, 4-А.

Одночасно з позовною заявою прокурором подано заяву про забезпечення позову, відповідно до якої заявник просить суд:

- накласти арешт на земельну ділянку площею 0,0829 га з кадастровим номером :02:025:0142, яка знаходиться за адресою: Одеська область, Одеський район, м. Чорноморськ, вул. Паркова, 4а (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 08);

- накласти арешт на об`єкт під назвою "будівля бару зі складськими приміщеннями та будівлю магазину площею 463,2 кв. м", який знаходиться за адресою: Одеська область, Одеський район, м. Чорноморськ, вул. Паркова, 4а (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 108);

- заборонити проводити будь - які будівельні роботи на земельній ділянці площею 0,0829 га з кадастровим номером :02:025:0142, яка знаходиться за адресою: Одеська область, Одеський район, м. Чорноморськ, вул. Паркова, 4а (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 08);

- заборонити Державній інспекції архітектури та містобудування України та її територіальним структурним підрозділам, на час розгляду та до набрання законної сили рішення у справі, здійснювати реєстрацію дозвільних документів щодо будівництва об`єктів нерухомості та введення їх в експлуатацію на земельній ділянці площею 0,0829 га з кадастровим номером :02:025:0142, яка знаходиться за адресою: Одеська область, Одеський район, м. Чорноморськ, вул. Паркова, 4а (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 08);

- заборонити органам, які здійснюють реєстрацію речових прав на нерухоме майно, проводити будь - які реєстраційні дії щодо новостворених об`єктів нерухомого майна на земельній ділянці площею 0,0829 га з кадастровим номером :02:025:0142, яка знаходиться за адресою: Одеська область, Одеський район, м. Чорноморськ, вул. Паркова, 4а (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 08).

Ухвалою суду від 06.12.2024 заяву виконувача обов`язків керівника Чорноморської окружної прокуратури про вжиття заходів забезпечення позову задоволено частково; накладено арешт на об`єкт під назвою "будівля бару зі складськими приміщеннями та будівля магазину площею 463,2 кв. м", який знаходиться за адресою: Одеська область, Одеський район, м. Чорноморськ, вул. Паркова, 4а (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 108); заборонено Товариству з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька" та будь-яким іншим особам проводити будь - які будівельні роботи на земельній ділянці площею 0,0829 га з кадастровим номером :02:025:0142, яка знаходиться за адресою: Одеська область, Одеський район, м. Чорноморськ, вул. Паркова, 4а (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 08); заборонено Державній інспекції архітектури та містобудування України та її територіальним структурним підрозділам, на час розгляду та до набрання законної сили рішення у справі, здійснювати реєстрацію дозвільних документів щодо будівництва об`єктів нерухомості та введення їх в експлуатацію на земельній ділянці площею 0,0829 га з кадастровим номером :02:025:0142, яка знаходиться за адресою: Одеська область, Одеський район, м. Чорноморськ, вул. Паркова, 4а (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 08); заборонено органам, які здійснюють реєстрацію речових прав на нерухоме майно, проводити будь - які реєстраційні дії щодо новостворених об`єктів нерухомого майна на земельній ділянці площею 0,0829 га з кадастровим номером :02:025:0142, яка знаходиться за адресою: Одеська область, Одеський район, м. Чорноморськ, вул. Паркова, 4а (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 08); у задоволенні решти заяви відмовлено.

Ухвалою суду від 10.12.2024 позовну заяву залишено без руху, встановлено прокурору строк на усунення недоліків.

У встановлений господарським судом строк прокурором усунуто недоліки позовної заяви, про що подано відповідні докази.

Ухвалою суду від 23.12.2024 прийнято позовну заяву Чорноморської окружної прокуратури до розгляду та відкрито провадження у справі; постановлено розгляд справи здійснювати за правилами загального позовного провадження; залучено ОСОБА_1 до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача; призначено підготовче засідання на 23.01.2025.

09.01.2025 до суду від відповідача надійшов відзив на позовну заяву.

22.01.2025 від прокурора надійшла відповідь на відзив.

Ухвалою суду від 23.01.2025 відкладено підготовче засідання на 06.02.2025.

04.02.2025 від відповідача надійшли заперечення.

05.02.2025 від прокурора надійшли пояснення.

06.02.2025 позивачем подано заяву, в якій останній підтримує позовні вимоги прокурора та просить розглянути справу за відсутності його представника.

У судовому засіданні 06.02.2025 господарський суд оголосив перерву до 20.02.2025.

Ухвалою суду від 06.02.2025 заперечення Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька" залишено без руху; встановлено відповідачу строк для усунення недоліків.

12.02.2025 до суду від відповідача надійшла заява про усунення недоліків заперечення.

20.02.2025 від третьої особи надійшли пояснення.

Ухвалою суду від 20.02.2025 заперечення відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька" прийнято до розгляду; клопотання відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька" про закриття провадження в частині вимог прийнято до розгляду на стадії розгляду справи по суті; подовжено строк підготовчого провадження на тридцять днів; закрито підготовче провадження у справі №916/5299/24; призначено розгляд справи по суті в судовому засіданні 06.03.2025.

У судовому засіданні 06.03.2025 господарський суд оголосив перерву до 12.03.2025.

У судовому засіданні 12.03.2025 було оголошено перерву до 19.03.2025, 19.03.2025 - до 09.04.2025.

В судовому засіданні 09.04.2025 прокурор підтримав позовні вимоги та просить їх задовольнити.

Представники відповідача проти задоволення позову заперечили, підтримали клопотання про закриття провадження у справі в частині вимог 1, 2; в задоволенні решти вимог просять відмовити.

У судовому засіданні 09.04.2025 суд оголосив про перехід до стадії ухвалення рішення та повідомив час проголошення скороченого рішення, у зв`язку з чим було оголошено перерву до 21.04.2025.

У судове засідання 21.04.2025 з`явилися прокурор та представники відповідача.

В судовому засіданні проголошено скорочену ухвалу про закриття провадження у справі в частині вимог 1, 2.

Також, в порядку ст.240 Господарського процесуального кодексу України, судом проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення.

Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши представників учасників провадження, з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позовна заява, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд, -

в с т а н о в и в:

Статтею 9 Конституції України передбачено, що чинні міжнародні договори, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України, є частиною національного законодавства України. На розширення цього положення Основного Закону в ст.17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" зазначено, що суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) як джерело права.

Пунктом 1 ст.6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод гарантовано, що кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру.

Важливим елементом верховенства права є гарантія справедливого судочинства. Так, у справі "Bellet v. France" ЄСПЛ зазначив, що "стаття 6 Конвенції містить гарантії справедливого судочинства, одним з аспектів якого є доступ до суду. Рівень доступу, наданий національним законодавством, має бути достатнім для забезпечення права особи на суд з огляду на принцип верховенства права в демократичному суспільстві. Для того, щоб доступ був ефективним, особа повинна мати чітку практичну можливість оскаржити дії, які становлять втручання в її права".

Позиція ЄСПЛ засвідчує, що основною складовою права на суд є право доступу в тому розумінні, що особі має бути забезпечено можливість звернутися до суду для вирішення певного питання, і що з боку держави не повинно чинитися правових чи практичних перешкод для здійснення цього права.

Відповідно до ч.2 ст.19 Конституції України, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Тобто, імператив зазначеного конституційного положення встановлює обов`язок органів державної влади та їх посадових осіб дотримуватись принципу законності при здійсненні своїх повноважень, що забезпечує здійснення державної влади за принципом її поділу.

Як підкреслив Конституційний Суд України у своєму Рішенні від 01 квітня 2008 року №4-рп/2008, неухильне додержання органами законодавчої, виконавчої та судової влади Конституції та законів України забезпечує реалізацію принципу поділу влади і є запорукою їх єдності, важливою передумовою стабільності, підтримання громадського миру і злагоди в державі.

Законом України від 02.06.2016 року №1401-VIII "Про внесення змін до Конституції України (щодо правосуддя)", який набрав чинності 30.09.2016 року, до Конституції України внесені зміни, а саме, Конституцію доповнено ст. 131-1, п. 3 ч. 1 якої передбачає, що прокуратура здійснює представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.

Згідно зі ст.1 Закону України "Про прокуратуру", прокуратура України становить єдину систему, яка в порядку, передбаченому цим Законом, здійснює встановлені Конституцією України функції з метою захисту, зокрема, загальних інтересів суспільства та держави.

У випадках, визначених Законом, на прокуратуру покладається функція з представництва інтересів громадянина або держави в суді (п. 2 ч. 1 с. 2 Закону).

Відповідно до п. 2 Рекомендації Rec (2012)11 Комітету Міністрів Ради Європи державам-учасникам "Про роль публічних обвинувачів поза системою кримінальної юстиції", прийнятій 19 вересня 2012 року на 1151-му засіданні заступників міністрів, якщо національна правова система надає публічним обвинувачам певні обов`язки та повноваження поза системою кримінальної юстиції, їх місія полягає в тому, щоби представляти загальні або публічні інтереси, захищати права людини й основоположні свободи та забезпечувати верховенство права.

Європейський суд з прав людини звертав увагу на те, що сторонами цивільного провадження є позивач і відповідач. Підтримка, що надається прокуратурою одній зі сторін, може бути виправдана за певних обставин, наприклад, при захисті інтересів незахищених категорій громадян (дітей, осіб з обмеженими можливостями та інших категорій), які, ймовірно, не в змозі самостійно захищати свої інтереси, або в тих випадках, коли відповідним правопорушенням зачіпаються інтереси великого числа громадян, або у випадках, коли потрібно захистити інтереси держави (рішення від 15.01.2009 року у справі "Менчинська проти росії").

Суд враховує, що абзацом першим частини третьої статті 23 Закону України "Про прокуратуру" визначений вичерпний перелік підстав для здійснення прокуратурою представництва інтересів держави в суді.

Так, прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

Конституційний Суд України зазначив, що поняття "орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах" означає орган, на який державою покладено обов`язок щодо здійснення конкретної діяльності у відповідних правовідносинах, спрямованої на захист інтересів держави. Таким органом, відповідно до статей 6, 7, 13 та 143 Конституції України, може виступати орган державної влади чи орган місцевого самоврядування, якому законом надано повноваження органу виконавчої влади (абзац другий частини п`ятої Рішення Конституційного Суду України у справі за конституційними поданнями Вищого арбітражного суду України та Генеральної прокуратури України щодо офіційного тлумачення положень статті 2 Арбітражного процесуального кодексу України (справа про представництво прокуратурою України інтересів держави в арбітражному суді) від 08 квітня 1999 року № 3-рп/99).

Отже, вирішення питання про орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, полягає у встановленні органу, який, використовуючи на підставі норм законодавства надані йому повноваження, зобов`язаний з метою захисту інтересів держави вчиняти юридичні дії, що впливають на права та обов`язки суб`єктів спірних правовідносин, зобов`язуючи їх припинити порушення інтересів держави та усунути наслідки цих порушень (зокрема, звертатись до суду з відповідним позовом).

Відповідно до абзаців першого - третього частини четвертої статті 23 Закону України "Про прокуратуру", наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді. Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва. Прокурор зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це громадянина та його законного представника або відповідного суб`єкта владних повноважень. У разі підтвердження судом наявності підстав для представництва прокурор користується процесуальними повноваженнями відповідної сторони процесу. Наявність підстав для представництва може бути оскаржена громадянином чи її законним представником або суб`єктом владних повноважень.

Згідно із частиною четвертою статті 53 ГПК України, прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах. Невиконання цих вимог має наслідком застосування положень, передбачених статтею 174 цього Кодексу.

Відповідно до абзацу другого частини п`ятої статті 53 ГПК України, у разі відкриття провадження за позовною заявою, поданою прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача. У разі відсутності такого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до суду прокурор зазначає про це в позовній заяві і в такому разі набуває статусу позивача.

Прокурор, звертаючись до суду з позовом, має обґрунтувати та довести підстави для представництва, однією з яких є бездіяльність компетентного органу. Бездіяльність компетентного органу означає, що він знав або повинен був знати про порушення інтересів держави, але не звертався до суду з відповідним позовом у розумний строк. Звертаючись до відповідного компетентного органу до подання позову в порядку, передбаченому статтею 23 Закону України "Про прокуратуру", прокурор фактично надає йому можливість відреагувати на стверджуване порушення інтересів держави, зокрема, шляхом призначення перевірки фактів порушення законодавства, виявлених прокурором, вчинення дій для виправлення ситуації, а саме подання позову або аргументованого повідомлення прокурора про відсутність такого порушення.

Невжиття компетентним органом жодних заходів протягом розумного строку після того, як цьому органу стало відомо або повинно було стати відомо про можливе порушення інтересів держави, має кваліфікуватися як бездіяльність відповідного органу. Розумність строку визначається судом з урахуванням того, чи потребували інтереси держави невідкладного захисту (зокрема, через закінчення перебігу позовної давності чи можливість подальшого відчуження майна, яке незаконно вибуло із власності держави), а також таких чинників, як: значимість порушення інтересів держави, можливість настання невідворотних негативних наслідків через бездіяльність компетентного органу, наявність об`єктивних причин, що перешкоджали такому зверненню, тощо.

Вирішуючи питання щодо наявності підстав для представництва, суд не повинен установлювати саме протиправність бездіяльності компетентного органу чи його посадової особи. Частиною 7 ст.23 Закону України "Про прокуратуру" передбачено, що в разі встановлення ознак адміністративного чи кримінального правопорушення прокурор зобов`язаний здійснити передбачені законом дії щодо порушення відповідного провадження. Відтак, питання про те, чи була бездіяльність компетентного органу протиправною та які її причини, суд буде встановлювати за результатами притягнення відповідних осіб до відповідальності. Господарсько-правовий спір між компетентним органом, в особі якого позов подано прокурором в інтересах держави, та відповідачем не є спором між прокурором і відповідним органом, а також не є тим процесом, у якому розглядається обвинувачення прокурором посадових осіб відповідного органу у протиправній бездіяльності.

Таким чином, прокурору достатньо дотриматися порядку, передбаченого статтею 23 Закону України "Про прокуратуру", і якщо компетентний орган протягом розумного строку після отримання повідомлення самостійно не звернувся до суду з позовом в інтересах держави, то це є достатнім аргументом для підтвердження його бездіяльності. Якщо прокурору відомо причини такого незвернення, він обов`язково повинен зазначити їх в обґрунтуванні підстав для представництва, яке міститься в позові, але якщо з відповіді компетентного органу на звернення прокурора такі причини з`ясувати неможливо чи такої відповіді взагалі не отримано, то це не є підставою вважати звернення прокурора необґрунтованим (аналогічні висновки викладено у пунктах 38-40, 42, 43 постанови Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020 у справі № 912/2385/18).

У даному випадку, обґрунтовуючи підстави для представництва інтересів держави прокурор зазначив, що Чорноморська міська рада, як власник спірної земельної ділянки, будучи обізнаною про виявлені правопорушення, маючи відповідні повноваження, самоусунулась від самостійного захисту майнових інтересів держави та з часу направлення Чорномоською окружною прокуратурою у порядку ст.23 Закону України "Про прокуратуру" запитів від 23.02.2024 №63-1245вих-24, від 29.05.2024 №63-3501вих-24, від 23.07.2024 №63-4561вих-24 жодних заходів з метою поновлення інтересів територіальної громади не вживала.

Також, як зазначає прокурор, бездіяльність Чорноморської міської ради у даному випадку полягає в тому, що за наслідками розгляду позовної заяви міської ради до ТОВ фірма "Яблонька" про припинення права власності на будівлю, визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора, рішенням Господарського суду від 09.11.2023 у справі № 916/2832/23 у задоволенні позову відмовлено, проте Чорноморська міська рада не звернулася до суду з апеляційною скаргою щодо даного рішення або з новим позовом.

При цьому, пунктом 34 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" визначено, що виключною компетенцією, зокрема, міських рад, є вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин.

Водночас, зі змісту положень ст. 12 Земельного кодексу України вбачається, що до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин належить, у тому числі: розпорядження землями комунальної власності, територіальних громад; передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу; обмеження, тимчасова заборона (зупинення) використання земель громадянами і юридичними особами у разі порушення ними вимог земельного законодавства; вирішення земельних спорів тощо.

Чорноморською окружною прокуратурою неодноразово на адресу міської ради направлялись запити щодо зазначення позиції міськради з приводу наявного самочинного будівництва, проведеної роботи, спрямованої на приведення у відповідність до чинного законодавства правовідносин, що склалися з приводу самочинного будівництва на земельній ділянці комунальної власності; повідомлення про причини не оскарження Чорноморською міською радою Одеського району Одеської області рішення Господарського суду Одеської області від 09.11.2023 у справі №916/2832/23, та чи проводилась службова перевірка (службове розслідування) за вказаним фактом.

З відповідей Чорноморської міської ради №вих-вх-930-24-1534-2024 від 28.03.2024, №вих-вх-3535-24-4147-2024 від 19.08.2024 слідує, що міська рада вже зверталася до суду з позовною заявою. Тобто, на переконання прокурора, позивач самоусунувся від самостійного захисту майнових інтересів держави та з часу направлення Чорноморською окружною прокуратурою у порядку ст. 23 Закону України "Про прокуратуру" відповідних листів, тобто з 23.02.2024, жодних заходів з метою поновлення інтересів територіальної громади не вжив.

Зазначене, на думку прокурора, свідчить про бездіяльність Чорноморської міської ради, тому прокурор в порядку ст. 23 Закону України "Про прокуратуру" направив міській раді відповідне повідомлення від 27.11.2024 №63-7258вих-24 (т.2 а.с.92) та звернувся до Господарського суду Одеської області з даним позовом.

Так, суд звертає увагу на висновки, сформульовані у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020 у справі №912/2385/18 (провадження №12-194гс19), відповідно до яких метою звернення прокурора до відповідного компетентного органу до подання позову в порядку, передбаченому статтею 23 Закону України "Про прокуратуру", є надання такому органу можливості відреагувати на стверджуване порушення інтересів держави, зокрема, шляхом подання позову до суду.

Таким чином, бездіяльність компетентного органу означає, що він знав або повинен був знати про порушення інтересів держави, але не звертався до суду з відповідним позовом у розумний строк (постанова Верховного Суду від 04.09.2024 у справі №910/8317/23).

Враховуючи вищевикладене, суд констатує, що прокурором підтверджено підстави для представництва інтересів держави в особі Чорноморської міської ради і дотримано передбачений ст. 23 Закону України "Про прокуратуру" порядок реалізації такого захисту.

Обґрунтовуючи позовну заяву прокурор стверджує, що за результатами вивчення питання наявності підстав для представництва інтересів держави в суді у сфері земельних правовідносин встановлений факт порушення вимог чинного земельного законодавства ТОВ фірма "Яблонька" шляхом самовільної реконструкції, перебудови, збільшення площі об`єкта нерухомості, яка належить даному товариству, та подальшого його незаконного оформлення, на земельній ділянці комунальної форми власності всупереч умовам договору оренди.

Так, на підставі рішення виконавчого комітету Іллічівської міської ради від 28.11.2002 № 886 ТОВ фірма "Яблонька" видано свідоцтво на право власності на об`єкти нерухомості: будівлю магазину загальною площею - 212,6 кв.м; торговельний павільйон - 24,6 кв.м; навіс - 122,4 кв.м, за адресою: м. Іллічівськ, вул. Паркова, 4-А, замість договору купівлі - продажу №3620 від 28.05.1996.

02.01.2003 виконавчим комітетом Іллічівської міської ради видано ТОВ фірма "Яблонька" свідоцтво про право власності на об`єкти нерухомості. Загальна площа об`єктів нерухомості, згідно з зазначеним свідоцтвом про право власності, становить: будівля магазину площею 220,8 кв. м, торгівельний павільйон площею 24,6 кв.м, навіс площею 123,4 кв.м.

02.11.2016 між Чорноморською міською радою Одеського району Одеської області (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька" (орендар) укладено договір оренди землі №104.

За умовами п. 1. договору, орендодавець на підставі Закону України "Про оренду землі" та рішення Чорноморської міської ради від 08.07.2016 №133/43-VІІ "Про поновлення договору оренди землі площею 0,0829 га Товариству з обмеженою відповідальністю фірмі "Яблонька" за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, вул. Паркова, 4-А" надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку площею 0,0829 га несільськогосподарського призначення, із земель житлової та громадської забудови (кадастровий номер :02:025:0142), що знаходиться за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, вул. Паркова, 4-А, згідно з планом земельної ділянки, який є невід`ємною частиною договору.

Відповідно до п. 2.1., в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,0829 га: всього земельних угідь 0,0829 га., в тому числі капітальна одноповерхова- 0,0543 га; тимчасова - 0,0100 га; під проїздами, проходами та площадками - 0,0186 га.

Згідно з п. 2.2. договору, на земельній ділянці розташовані об`єкти нерухомого майна - будівля бару зі складськими приміщеннями та будівля магазину, які належать орендарю на праві власності на підставі свідоцтва про право власності від 02.01.2003, виданого на підставі рішення виконкому Іллічівської міської ради від 28.11.2002 № 886. Технічний паспорт від 13.02.2012, інвентарний номер 56, реєстровий №44-Гп-3-148. Територія обладнана водопроводом, каналізацією, електропостачанням, центральнім газопостачанням, проїзд до земельної ділянки заасфальтовано.

Відповідно до п. 3.1. договору, зазначена земельна ділянка площею 0,0829 га надається у користування орендарю терміном на 10 років.

Згідно з п.п. 5.1.-5.2. договору, земельна ділянка передається в оренду для реконструкції з розширенням існуючої будівлі зі складськими приміщеннями та магазину. Цільове призначення земельної ділянки - для реконструкції з розширенням існуючої будівлі зі складськими приміщеннями та магазину. Вид використання земельної ділянки: В.03.07.

Відповідно до розділу 6 договору, передача земельної ділянки в оренду здійснюється за проєктом землеустрою або технічною документацією із землеустрою (на підставі ст. 123 Земельного кодексу України). Інших умов передачі земельної ділянки немає. Об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві за актом приймання-передачі.

За умовами п. 10.1. договору, орендодавець має право: вимагати від орендаря використання земельної ділянки за її цільовим призначенням згідно з п.5.1., 5.2. цього договору, додержання орендарем екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, державних стандартів, норм і правил, проєктних рішень, місцевих правил забудови населених пунктів; вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати; вимагати дострокового розірвання договору у разі невиконання орендарем його обов`язків, передбачених Законом України "Про оренду землі", Податковим кодексом України, цим договором, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Згідно з п.10.4. договору, орендар зобов`язаний, окрім іншого, виконувати встановлені щодо об`єкта оренди зобов`язання, додержуватися вимог, встановлених Законом України "Про оренду землі", виконувати обов`язки відповідно до умов договору і Земельного кодексу України; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, зазначеного в п. 5.1., 5.2. договору, забезпечити належний санітарний, протипожежний, екологічний стан земельної ділянки, будинків і споруд, розташованих на ній; здійснювати благоустрій прилеглої території та у подальшому утримувати її у належному стані.

За умовами п. 10.5. договору, орендарю забороняється самовільне будівництво, реконструкція або перебудова існуючого об`єкта нерухомості без відома орендодавця.

Відповідно до п. 13.2. договору, цей договір може бути достроково розірвано за взаємною згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами їх обов`язків, встановлених п.п. 10.2., 10.4., 10.5 цього договору, передбачених Законом України "Про оренду землі", цим договором, у разі випадкового знищення чи пошкодження об`єктів оренди, яке суттєво перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Пунктом 14.1. договору передбачено, що орендар несе цивільну, адміністративну або кримінальну відповідальність за порушення земельного законодавства згідно з законами України. За невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.

Договір підписано між сторонами без будь-яких зауважень, підписи скріплені печатками.

Право оренди ТОВ фірма "Яблонька" на земельну ділянку площею 0,0829 га зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень 23.12.2016 за № 18370692.

Водночас, як стверджує прокурор, ТОВ фірма "Яблонька" самовільно, без відома Чорноморської міської ради та дозволу Державної архітектурно-будівельної інспекції України, Державної інспекції архітектури та містобудування України та її структурних підрозділів, тобто, в порушення умов договору оренди землі від 02.11.2016, у період з 2016 по 2024 роки здійснено реконструкцію належного йому об`єкта нерухомості, внаслідок чого площа даного об`єкту нерухомого майна збільшена більш ніж у 2 рази, та змінені технічні характеристики об`єктів, розташованих на земельній ділянці.

Так, станом на момент пред`явлення цієї позовної заяви площа реконструйованого об`єкту становить 506 кв.м. та на земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомості, які мають інші характеристики у порівнянні з об`єктами станом на листопад 2016 року (момент передачі земельної ділянки в оренду), а будівельні та інші роботи, внаслідок яких змінені об`єкти, не погоджені з Чорноморською міською радою Одеської області, що підтверджується актом обстеження уповноважених осіб міської ради від 10.06.2024.

Фіксація фактів реконструкції вказаних об`єктів представниками Чорноморської міської ради Одеської області здійснена у 2023 та 2024 роках (підставою для фіксації стали положення п. 10.2.2 договору оренди землі від 02.11.2016 №104), про що складено відповідні акти.

Зокрема, спеціалістами відділу державного архітектурно-будівельного контролю виконавчого комітету Чорноморської міської ради 09.05.2023 в межах повноважень, передбачених Законом України "Про місцеве самоврядування в Україні" та договором, проведений огляд об`єкта будівництва, а саме: щодо будівельних робіт з реконструкції існуючої будівлі бару зі складськими приміщеннями та будівлею магазину, які розташовані на земельній ділянці з кадастровим номером :02:025:0142 за адресою: вул.Паркова,4-А, м. Чорноморськ та належать ТОВ фірма "Яблонька" на підставі витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, номер відомостей про речове право: 18226513 від 21.12.2016.

За результатами огляду був складений акт обстеження від 09.05.2023.

Під час вищезазначеного огляду на об`єкті будівництва встановлено, що ТОВ фірма "Яблонька" проведені наступні будівельні роботи: виконано демонтаж конструкцій покрівлі об`єкту (на момент перевірки несучі стіни стояли просто неба); розібрані на 90% внутрішні стіни; закладені віконні прорізи в несучій стіні фасаду, яка виходить на вул. Паркову у м. Чорноморську зі сторони Чорного моря; наявна свіжа кладка блоків з газобетону, та виконано нарощування існуючих стін, що призвело до зміни геометричних розмірів будівлі, частково виконані штукатурні роботи. В приміщенні будівлі складовані будівельні матеріали: блоки з газобетону, дошки, пінополістирол, мінеральна вата та інше. Вздовж стіни, що виходить на вул. Паркову, в сторону Чорного моря, змонтовані будівельні ліса для виконання кладки та штукатурних робіт.

Установлено та зафіксовано в акті обстеження, що управління архітектури та містобудування виконавчого комітету Чорноморської міської ради Одеського району Одеської області не надавало містобудівні умови та обмеження на будівництво або реконструкцію ТОВ фірма "Яблонька" за вищевказаною адресою.

Відповідно, дозвільні документи на виконання будівельних робіт відділом ДАБК виконавчого комітету Чорноморської міської ради не надавались.

У ході обстеження 09.05.2023 встановлено, що об`єкт будівництва, розташований на вказаній земельній ділянці, за класом наслідків (відповідальності) належить до об`єктів з незначними наслідками (СС1), відповідно до п. 5.1 ДБН В.1.2-14-2018 "Загальні принципи забезпечення надійності та конструктивної безпеки будівель і споруд".

Згідно з викопіюванням з плану інженерних мереж м. Чорноморська, дана будівля розташована на мережах теплопостачання.

Листом КП "Чорноморськводоканал" Чорноморської міської ради від 01.06.2023 №1420/05-04 повідомлено, що вище наведена будівля розташована безпосередньо на водопроводі Д200мм (ст) з порушенням нормативних вимог ДБН Б.2.2-12:2019 "Планування та забудова територій" і погодження щодо розташування будівлі по вул. Паркова, 4-А на інженерних мережах водопроводу КП "Чорноморськводоканал" не надавало.

Листом КП "Чорноморськтеплоенерго" Чорноморської міської ради від 08.06.2023 № 01-05-1/775 повідомило, що комунальне підприємство погодження на розташування будівель магазину, бару зі складськими приміщеннями за адресою: м. Чорноморськ, вул. Паркова, 4-А, що належить ТОВ фірма "Яблонька", на мережах теплопостачання не надавало.

Отже, як зазначає прокурор, за результатами огляду було встановлено, що ТОВ фірма "Яблонька" самочинно, без дозвільних документів на мережах теплопостачання та водопостачання виконувало та виконує будівельні роботи щодо реконструкції будівлі бару зі складськими приміщеннями та будівлею магазину за адресою: Одеська область, Одеський район, м. Чорноморськ, вул. Паркова, 4-А, та наявна реконструйована будівля без відповідних погоджень, знаходиться на мережах водопроводу та теплопостачання.

За результатами обстеження земельної ділянки з кадастровим номером :02:025:0142, повторно проведеного представниками Чорноморської міської ради Одеського району Одеської області 10.06.2024, встановлено, що на земельній ділянці знаходиться будівля Нової пошти площею 506 кв. м., торгівельний павільйон площею 45,39 кв.м. Вказане суттєво відрізняється від технічних характеристик об`єктів нерухомості, які мали місце під час надання земельної ділянки в оренду 02.11.2016, та вказана будівля виникла в результаті здійснення самочинної перебудови, цільове призначення даного об`єкту нерухомості не співпадає з цільовим призначенням об`єктів, які були наявні на земельній ділянці під час передачі її в оренду. Згідно з вказаним актом, вид використання земельної ділянки - для реконструкції з розширенням існуючої будівлі бару зі складськими приміщеннями та магазину частково не відповідає фактичному її використанню.

Співставленням конфігурацій об`єкту, за адресою м. Чорноморськ, вул. Паркова, 4а, з використанням даних техпаспортів, та супутникових знімків Google, прокурором встановлено наступне.

Зважаючи на те, що первинним правовстановлюючим документом, який підтверджував право власності на об`єкти нерухомості за вищевказаною адресою, є Розпорядження Іллічівського міського голови, видане у травні 2003 року, то вивчення конфігурацій об`єктів здійснювалось починаючи з 2003 року. Так, згідно з журналами обмірів та розрахунків площ приміщень технічного паспорту на громадський будинок ТОВ фірма "Яблунька", виготовленого станом на 2003 рік Іллічівським бюро технічної інвентаризації, загальна площа приміщень, які належать даному товариству, складала 220,8 кв.м., з них - основна - 115 кв.м., допоміжна - 97,3кв.м.

Загальна площа об`єктів нерухомості, згідно з зазначеним у договорі свідоцтвом про право власності, станом на 2003 рік становила - будівля магазину площею 220,8 кв. м., торгівельний павільйон площею 24,6 кв.м., навіс площею 123,4 кв.м. Згідно з ситуаційним планом, журналом внутрішніх обмірів та розрахунків площ приміщень, об`єкти нерухомості за вказаною адресою мають літери А (магазин), А1 (магазин), літери Б (навіс), літ В (торговельно-овочевий павільйон). Відповідно до вищевказаних документів, магазин (літ. А) має загальну площу 220, 8 кв. м.

З даних загальнодоступної програми "Google Earth Pro" в он-лайн режимі за допомогою функції перегляду супутникових знімків у різних часових діапазонах можна пересвідчитись у тому, що за вищевказаною адресою у вересні 2003 році на земельній ділянці знаходилася будівля, технічні характеристики якої приблизно відповідали даним технічного паспорту Іллічівського БТІ. Відповідно до супутникових знімків, у період часу з 2003 по 2022 роки (рік, по який доступні дані даної програми), площа даної будівлі поступово збільшувалася, змінювалася конфігурація будівлі, та її місцезнаходження відносно житлових будинків та зелених насаджень, розташованих поруч.

Відповідно до технічного паспорту, виготовленого Комунальним підприємством "Бюро технічної інвентаризації" м. Іллічівська станом на 13.02.2012 на об`єкти нерухомості за адресою м. Чорноморськ, вул. Паркова, 4а, експлікація будинку, господарських будівель та споруд включала у себе об`єкт з літерами за планом А, А1 (у порівнянні з попереднім техпаспортом 2003 року змінено назву об`єкта з "магазин" на "будівля бару зі складськими приміщеннями"), та зазначено, що дану будівлю збудовано самовільно, самочинний захват землі - 243, 2 кв. м, літ. В (у порівнянні з попереднім техпаспортом 2003 року змінено назву об`єкта з "торговельно-овочевого павільйону" на "будівлю магазину"), літ. Г (вбиральня) (відсутнє у попередньому техпаспорті), літ. І (літній майданчик критий), № 1, 2 огорожа (відсутнє у попередньому техпаспорті). Загальна площа об`єктів нерухомості, згідно з даним техпаспортом,- 643 кв.м., в тому числі, згідно з журналом внутрішніх обмірів та розрахунків площ, об`єкти з літерами А, А1 мали вже площу 427 кв.м

При цьому, згідно з відповіддю Комунального підприємства "Бюро технічної інвентаризації" №А-281 від 09.09.2024 на запит Чорноморської окружної прокуратури, остання дата інвентаризації об`єкта нерухомості - 13.02.2012.

Проте, в РРПНМ містяться відомості про наявність ще одного технічного паспорту щодо об`єктів нерухомості за адресою м. Чорноморськ, вул. Паркова, 4а, - серія та номер б/н, виданий 06.05.2016, видавник Полякова О.М. (замовником технічної інвентаризації є ТОВ фірма "Яблонька"). При цьому, сам документ в Реєстрі речових прав відсутній.

Згідно з даними цього техпаспорту (експлікацією), виданого ФОП Поляковою О.М., отриманого з Чорноморської міської ради Одеського району Одеської області, об`єкти нерухомості за вказаною адресою складаються з двох об`єктів, які мають літеру А (у порівнянні з попереднім техпаспортом 2012 року змінено назву об`єкта з "будівля бару зі складськими приміщеннями" на "торговий зал") площею вже 432,3 кв. м., та літеру В (у порівнянні з попереднім техпаспортом змінено назву об`єкта з "будівля магазину" на "торговий зал") площею 30,9 кв.м., всього по літерам А та В - 463, 2 кв.м., площа об`єкту нерухомості під спірною земельною ділянкою збільшена на 88,19 кв. м.

Разом з цим, згідно з відповіддю Чорноморської міської ради № вих-вх -4697-24-5071 2024 від 08.10.2024, станом на момент передачі земельної ділянки в оренду площа об`єкту нерухомого майна, якій належав ТОВ фірма "Яблонька" та знаходився на земельній ділянці, становила 220,8 кв. м. Таким чином, узгоджена між Чорноморською міською радою Одеського району Одеської області та ТОВ фірма "Яблонька" площа об`єкту нерухомості, який знаходився на земельній ділянці, становила 220,8 кв., а не 463, 2 кв.м., як зазначено у технічному паспорті, виданому ФОП Поляковою О.М.

Вивченням відомостей, розміщених в Реєстрі речових прав на нерухоме майно, прокурором встановлено, що 21.12.2016 за ТОВ фірма "Яблонька" зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером: 108 за адресою: м. Чорноморськ, вул. Паркова, 4-А, а саме будівлю бару зі складськими приміщеннями та будівлею магазину загальною площею 463,2 кв.м.

Підставою для реєстрації права власності стало рішення реєстратора індексний номер 33104213 від 22.12.2016, прийняте на підставі наступних документів: свідоцтво про право власності від 02.01.2003, видане виконавчим комітетом Іллічівської міської ради; технічний паспорт, виданий 06.05.2016 ФОП Поляковою М.О.; свідоцтво про відповідність збудованого об`єкта проєктній документації, серія та номер: 15001678, видане 30.12.2009 Інспекцією ДАБК в Одеській області.

Водночас, як стверджує прокурор, реєстрація об`єкта речових прав на підставі вказаних документів не може бути належним способом оформлення права власності, оскільки правовстановлюючий документ, який свідчить про володіння ТОВ фірма "Яблонька" будівлями саме площею 463, 2 кв.м. - відсутній, як і відсутні дозвільні документи на будівництво або реконструкцію.

Прокурор зауважує, що аналізуючи документи, зазначені як підставу для реєстрації права власності 21.12.2016, встановлено наступне: у свідоцтві про право власності від 02.01.2003, виданого виконавчим комітетом Чорноморської міської ради, площа об`єкту нерухомості, яка належить на праві власності товариству, становила 220, 8 кв.м, а не 463, 2 кв.м; свідоцтво про відповідність збудованого об`єкта проєктній документації Інспекцією ДАБК в Одеській області не видавалось, тому не може бути належним документом, який підтверджує можливість оформлення права власності на вищевказаний об`єкт нерухомого майна.

Таким чином, на думку прокурора, зважаючи на вказані документи та відповідь Чорноморської міської ради, можна зробити висновок, що площа об`єкту нерухомості, який належав ТОВ фірма "Яблонька" під час надання земельної ділянки в оренду, становила саме 220,8 кв.м, як зазначено у свідоцтві про право власності від 02.01.2003, і в період з 2016 по 2024 роки вказаною юридичною особою проведено будівельні роботи, внаслідок яких площа об`єкта нерухомого майна збільшена до 506 кв.м, фактичне використання даного об`єкта не відповідає умовам використання орендованої земельної ділянки.

Отже, на переконання прокурора, враховуючи те, що вказану реконструкцію та перебудову проведено без дозвільних документів ДАБІ України, без відома Чорноморської міської ради, як власника земельної ділянки, земельна ділянка, передана в оренду ТОВ фірма "Яблонька", підлягає приведенню у попередній стан, відповідно до технічних характеристик будівель, розташованих на ній у 2003 році, договір оренди землі підлягає розірванню, земельна ділянка - поверненню у комунальну власність, право володіння ТОВ фірма "Яблонька", зареєстроване 21.12.2016 за номером 18226513 державним реєстратором Бондарем О.М. з відкриттям розділу індексний номер 33104213, за результатами такої реконструкції, підлягає припиненню, що і зумовило звернення прокурора до суду із даним позовом.

Заперечуючи проти задоволення позову відповідач у відзиві на позовну заяву та його представники в судовому засіданні зазначили, що аналогічний спір, а саме щодо першої та другої позовної вимоги прокурора, вже був предметом судового розгляду в межах справи №916/2832/23.

Так, 05.07.2023 Чорноморська міська рада Одеського району Одеської області зверталась до Господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю фірми "Яблонька" про припинення права власності, визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора Комунального підприємства Новоселівської сільської ради "Регіональне бюро державної реєстрації" Одеської області від 21.12.2016 року індексний номер: 33104213 та зобов`язання ТОВ фірма "Яблонька" привести земельну ділянку площею 0,0829 га, кадастровий номер: :02:025:0142, за адресою вул. Паркова, буд. 4-А, м.Чорноморськ до попереднього стану шляхом перебудови самочинно реконструйованого нерухомого майна у відповідність до рішення виконавчого комітету Іллічівської міської ради від 28.11.2002 №886 та Свідоцтва на право власності від 02.01.2003 на об`єкти нерухомості: будівлю магазину загальною площею 212,6 кв.м.; торгівельний павільйон - 24,6 кв.м.; навіс 122,4 кв.м. за адресою: м. Іллічівськ, вул. Паркова, 4-а, виданого на підставі рішення Іллічівської міської ради від 28.11.2002 за №886.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 09.11.2023 у задоволенні позовних вимог Чорноморської міської ради Одеського району Одеської області у справі №916/2832/23 було відмовлено.

З огляду на викладене, ТОВ фірма "Яблонька" наголосила, що конструкція національного законодавства не дозволяє безліч разів звертатись до суду з аналогічним позовом з тих же підстав, про той же предмет, у зв`язку з чим, на думку відповідача, провадження у справі в частині вимог слід закрити.

Щодо вимоги про розірвання договору оренди землі від 02.11.2016 № 104, відповідач зазначає, що він є законним власником нерухомого майна, яке знаходиться на земельній ділянці Чорноморської міської ради, розірвання договору оренди з будь-яких причин не є належним способом захисту порушених прав позивача, оскільки навіть у разі розірвання договору оренди відповідач продовжить користуватись вказаною земельною ділянкою та буде сплачувати ту ж саму ставку від нормативно-грошової оцінки, що і зараз, оскільки Чорноморська міська рада не зможе передати в оренду будь-якій іншій особі земельну ділянку, на якій знаходиться нерухоме майно відповідача.

Твердження прокурора про безпідставне збільшення площі в порушення умов договору оренди відповідач вважає хибним та неналежним способом захисту.

ТОВ фірма "Яблонька" зазначає, що у технічному паспорті від 06.05.2016 площа основи (забудови) становить 506, 2 кв.м., що є зовнішніми межами будівлі, та дає підстави наявності відмінностей від відомостей, які містяться у ЄДРРП та Технічному паспорті 13.02.2012.

Відповідач вважає, що акт обстеження від 09.03.2023 не є допустимим доказом порушення законодавства у сфері містобудування, оскільки передбачено інший порядок доказування порушення законодавства у сфері містобудівної діяльності, а саме в порядку проведення позапланової перевірки та винесення відповідного рішення, передбаченого чинним законодавством.

ТОВ фірма "Яблонька" звертає увагу, що рішенням Іллічівської міської ради Одеської області від 18.04.2012 №192/1-VI надано Товариству з обмеженою відповідальністю фірмі "Яблонька" на 1 рік дозвіл на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,0829 га в оренду для реконструкції з розширенням існуючої будівлі бару зі складськими приміщеннями та магазину за адресою: м. Іллічівськ, вул. Паркова, 4-А.

В подальшому, рішенням від 11.10.2013 №408/81-VI продовжено Товариству з обмеженою відповідальністю фірмі "Яблонька" до 31.12.2013 термін дії дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,0829 га в оренду для реконструкції з розширенням існуючої будівлі бару зі складськими приміщеннями та магазину за адресою: м. Іллічівськ, вул. Паркова, 4-А.

Тобто, за твердженнями відповідача, вказані рішення приймались Іллічівською міською радою вже після побудови вказаних спірних приміщень та були неможливими без виходу спеціалістів для огляду земельної ділянки, у зв`язку з чим стверджувати, що Іллічівській (Чорноморській) міській раді завдано будь-яких збитків в рамках договору оренди земельної ділянки відповідач вважає недоцільним.

Чорноморська окружна прокуратура не погодилась з даними висновками відповідача зважаючи на те, що спосіб захисту порушених прав, обраний у справі № 916/2832/23 міською радою, не був належним, оскільки суди касаційної інстанції неодноразово вказували, що власник має право вимагати усунення перешкод у користуванні своєю власністю, зокрема, земельною ділянкою, шляхом приведення її до попереднього стану.

Прокурор наголошує, що сама по собі державна реєстрація не є окремою підставою набуття особою права власності, а є офіційним засвідченням державою набуття особою права власності. Державна реєстрація права власності не породжує права власності, в силу державної реєстрації право власності не виникає, вона визначає лише момент, з якого право власності виникає, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності. У зв`язку з викладеним, Чорноморською окружною прокуратурою визначено інші підстави для пред`явлення позову, у зв`язку з чим заявлено інші позовні вимоги, а саме: припинення права володіння майном, приведення земельної ділянки у попередній стан, розірвання договору оренди землі, припинення права оренди землі та зобов`язання повернути земельну ділянку.

Таким чином, за твердженнями прокурора, предмет спору у справі № 916/2832/23 не є аналогічним предмету спору у даній справі.

Обґрунтовуючи наявність підстав для розірвання договору оренди землі, Чорноморська окружна прокуратура зазначає, що пунктом 10.5. договору оренди землі № 104 від 02.11.2016 сторонами погоджено, що ТОВ фірма "Яблонька" забороняється самовільне будівництво, реконструкція або перебудова існуючого об`єкту нерухомості без відома Чорноморської міської ради Одеського району Одеської області. Вказаному обов`язку орендаря кореспондується право орендодавця, передбачене пунктом 13.2 договору, - на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами їх обов`язків, встановлених п. п. 10.2, 10.4, 10.5 цього договору.

Чорноморська окружна прокуратура вважає, що підставою для розірвання договору оренди землі №104 від 02.11.2016 є невиконання ТОВ фірма "Яблонька" як орендарем земельної ділянки умов щодо заборони самовільного будівництва, реконструкції або перебудови існуючого об`єкта нерухомості без відома Чорноморської міської ради.

Прокурор зазначає, що ТОВ фірма "Яблонька" самостійно, без отримання дозволу міської ради, органів державного будівельного контролю, без відома міської ради, та внесення змін до договору шляхом зміни умов використання земельної ділянки, здійснено реконструкцію об`єктів нерухомості, які знаходяться на земельній ділянці, внаслідок чого на земельній ділянці розміщено будівлю Нової пошти площею 506 кв.м, у зв`язку з чим, вид використання земельної ділянки частково не відповідає фактичному її використанню.

Істотність порушення умов договору у вказаній справі, за твердженнями прокурора, полягає у тому, що надаючи в оренду земельну ділянку Чорноморська міська рада об`єктивно розраховувала на дотримання орендарем умов її використання, що зазначено у договорі оренди землі, а отримання ТОВ фірма "Яблонька" в оренду земельної ділянки комунальної власності жодним чином не звільняє його від дотримання законного порядку реалізації прав на спірні земельні ділянки з певним видом використання, що зазначено у договорі оренди земельної ділянки.

Щодо доводів відповідача про можливість розташування будівлі площею 506 кв.м. прокурор зазначає, що наявність відомостей про площу об`єктів нерухомості лише констатує здійснення перебудов за вищевказаною адресою відповідачем, та жодним чином не дає правових підстав для будівництва та збільшення площі об`єктів нерухомості відповідачем.

Щодо акту обстеження від 09.03.2023 прокурор зазначає, що обстеження було здійснено в межах повноважень, передбачених Законом України "Про місцеве самоврядування в Україні", та умовами договору.

При цьому, прокурор наголошує, що за результатами обстеження земельної ділянки з кадастровим номером :02:025:0142, повторно проведеного представниками Чорноморської міської ради Одеського району Одеської області 10.06.2024, встановлено, що на земельній ділянці знаходиться будівля Нової пошти площею 506 кв. м., торгівельний павільйон площею 45,39 кв.м.

Прокурор зазначає, що в позовній заяві обґрунтовано відсутність правових підстав для наявності права володіння на вказані об`єкти нерухомості, зважаючи на те, що ні ДІАМУ, його структурні підрозділи, ні управління архітектури та містобудування не розглядало та не погоджувало ТОВ фірма "Яблонька" проєкт та будь-які інші документи на будівництво (реконструкцію), не видавало вихідні дані для проєктування будівництва будівлі бару зі складськими приміщеннями та будівлі магазину у м. Іллічівську (на сьогодні - Чорноморськ) по вул. Паркова, 4-А, загальною площею 463,2 кв.м., у зв`язку з викладеним, об`єкт нерухомості за адресою м. Чорноморськ, вул. Паркова, 4-А не може вважатися збудованим відповідно до чинного законодавства та не є введеним в експлуатацію на сьогоднішній день.

Позивач Чорноморська міська рада у письмових поясненнях зазначила, що підтримує позовні вимоги прокурора у повному обсязі.

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача ОСОБА_1 у поясненнях третьої особи заперечив щодо задоволення позовних вимог.

Дослідивши матеріали справи, оцінивши докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів, надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам справи, керуючись принципом верховенства права та права на судовий захист, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову, з огляду на наступне.

Як зазначено вище, в межах провадження у даній справі виконувач обов`язків керівника Чорноморської окружної прокуратури звернувся до Господарського суду Одеської області із позовом в інтересах держави в особі Чорноморської міської ради Одеського району Одеської області до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька", за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача ОСОБА_1 , відповідно до якого просить:

- припинити володіння правом Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька" на будівлю бару зі складськими приміщеннями та будівлю магазину площею 463,2 кв. м., внесене до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень державним реєстратором Комунальне підприємство Новоселівської сільської ради "Регіональне бюро державної реєстрації" Бондарем О.М. 21.12.2016 за номером записом про речове право 18226513 з закриттям розділу на об`єкт нерухомого майна 108;

- зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька" (, вулиця Паркова, будинок 4-А, місто Чорноморськ, Одеський район, Одеська область, Україна, 68001) привести у попередній стан земельну ділянку площею 0,0829 га, кадастровий номер: :02:025:0142, за адресою вул. Паркова, буд. 4-А, м. Чорноморськ, Одеський район, Одеська область шляхом приведення самочинно реконструйованих об`єктів нерухомості площею 506 кв.м, торговельного павільйону площею 45,39 кв.м до попереднього стану, відповідно до технічного паспорту, виготовленого 09.01.2003 Іллічівським бюро технічної інвентаризації (реєстровий номер ГН-3-44-148) до магазину загальною площею 220,8 кв.м.;

- розірвати договір оренди землі №104 від 02.11.2016 року, укладений між Чорноморською міською радою Одеської області та Товариством з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька", право оренди за яким зареєстровано до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за № 18370692 від 23.12.2016;

- припинити право оренди шляхом скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права оренди Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька" на земельну ділянку площею 0,0829 га, кадастровий номер :02:025:0142, запис про інше речове право № 18370692 від 23.12.2016;

- зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька" (, вулиця Паркова, будинок 4-А, місто Чорноморськ, Одеський район, Одеська область, Україна, 68001) повернути Чорноморській міській раді Одеського району Одеської області (, м. Чорноморськ, проспект Миру, 33, 68000) земельну ділянку площею 0,0829 га, кадастровий номер :02:025:0142, розташовану за адресою: м. Чорноморськ, вул. Паркова, 4-А.

Під час розгляду справи судом встановлено, що 05.07.2023 Чорноморська міська рада Одеського району Одеської області звернулась до Господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька", в якому просила:

- припинити право власності (номер відомостей про речове право: 18226513; реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 108, зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно) ТОВ фірма "Яблонька" на будівлю бару зі складськими приміщеннями та будівлю магазину загальною площею 463,2 кв.м., які знаходяться на земельній ділянці площею 0,0829 га, кадастровий номер: :02:025:0142, за адресою: вул. Паркова, буд. 4-А, м. Чорноморськ, Одеський район, Одеська область;

- визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства Новоселівської сільської ради "Регіональне бюро державної реєстрації Одеської області" Бондара Олексія Миколайовича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 21.12.2016, індексний номер: 33104213, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 10, на підставі якого за ТОВ фірма "Яблонька" зареєстровано право власності на будівлю бару зі складськими приміщеннями та будівлю магазину загальною площею 463,2 кв.м., номер відомостей про речове право: 18226513, які знаходяться на земельній ділянці площею 0,0829 га, кадастровий номер: :02:025:0142, за адресою: вул. Паркова, буд. 4-А, м. Чорноморськ, Одеський район, Одеська область;

- зобов`язати ТОВ фірма "Яблонька" привести земельну ділянку площею 0,0829 га, кадастровий номер: :02:025:0142, за адресою: вул. Паркова, буд. 4-А, м. Чорноморськ, Одеський район, Одеська область до попереднього стану шляхом перебудови самочинно реконструйованого нерухомого майна у відповідність до рішення виконавчого комітету Іллічівської міської ради від 28.11.2002 № 886 та свідоцтва на право власності від 02.01.2003 на об`єкти нерухомості: будівлю магазину загальною площею 212,6 кв.м.; торговельний павільйон 24,6 кв.м.; навіс 122,4 кв.м. за адресою: м. Іллічівськ, вул. Паркова, 4-А, виданого на підставі рішення Іллічівської міської ради від 28.11.2002 за № 886.

За вказаною заявою було відкрито провадження у справі №916/2832/23.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 09.11.2023 у справі №916/2832/23 (https://reyestr.court.gov.ua/Review/115102122) у задоволенні позову відмовлено у повному обсязі.

Рішення суду мотивовано тим, що документ, яким підтверджується введення зареєстрованого за відповідачем нерухомого майна в експлуатацію, та який став підставою для прийняття оспорюваного рішення реєстратора, відсутній, в т.ч. не представлений ТОВ "Яблонька", що зумовлює висновок про незаконність реєстраційних дій. Між тим, задоволення позовної вимоги про визнання незаконним та скасування рішення реєстратора від 21.12.2016 унеможливлюється спливом позовної давності, про який письмово заявлено ТОВ "Яблонька".

Відтак, у зв`язку зі спливом позовної давності, про який заявлено ТОВ "Яблонька", позовна вимога Ради про визнання незаконним та скасування рішення реєстратора від 21.12.2016, а також похідна від неї вимога про припинення права власності ТОВ "Яблонька" на нерухоме майно задоволенню не підлягають.

Що стосується вимоги про зобов`язання ТОВ "Яблонька" згідно ст.376 ЦК України привести земельну ділянку площею 0,0829 га, кадастровий номер: :02:025:0142, за адресою: м. Іллічівськ, вул. Паркова, 4-А до попереднього стану шляхом перебудови самочинно реконструйованого нерухомого майна у відповідність до рішення виконавчого комітету Іллічівської міської ради від 28.11.2002 № 886 та виданого на його виконання свідоцтва на право власності від 02.01.2003 на об`єкти нерухомості: будівлю магазину загальною площею 212,6 кв.м.; торговельний павільйон 24,6 кв.м.; навіс 122,4 кв.м. за адресою: м. Іллічівськ, вул. Паркова, 4-А, то суд дійшов висновку, що об`єкти нерухомості та їх площі, до яких на законних підставах можна здійснити перебудову, визначені позивачем невірно. В свою чергу, оскільки відсутні правові підстави для визнання незаконним та скасування в судовому порядку рішення реєстратора, яким за ТОВ "Яблонька" зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна за адресою: м. Чорноморськ, вул. Паркова, 4-А, а саме будівлю бару зі складськими приміщеннями та будівлею магазину загальною площею 463,2 кв.м., то у випадку, якщо Рада вважає, що ТОВ "Яблонька" на теперішній час всупереч умовам договору оренди землі від 02.11.2016 №104 та приписів законодавства здійснює або вже здійснило самочинне будівництво, вона вправі просити суд зобов`язати провести перебудову нерухомого майна до стану, зафіксованого рішенням реєстратора (будівля бару зі складськими приміщеннями та будівлею магазину загальною площею 463,2 кв.м.), а не у відповідність до рішення виконавчого комітету Іллічівської міської ради від 28.11.2002 № 886 та свідоцтва на право власності від 02.01.2003 на об`єкти нерухомості: будівлю магазину загальною площею 212,6 кв.м.; торговельний павільйон 24,6 кв.м.; навіс 122,4 кв.м.

Згідно Єдиного державного реєстру судових рішень, означене рішення в апеляційному порядку оскаржене не було та 13.12.2023 набрало законної сили.

За наведеного, під час розгляду справи №916/5299/24 суд констатував, що у цій справі вимоги 1, 2 є тотожними вимогам 1, 3, що були предметом розгляду у справі №916/2832/23.

При цьому судом враховано, що в межах даної справи прокурором, в тому числі, заявлено вимогу про зобов`язання відповідача привести у попередній стан земельну ділянку площею 0,0829 га, кадастровий номер: :02:025:0142, за адресою вул. Паркова, буд. 4-А, м. Чорноморськ, Одеський район, Одеська область шляхом приведення самочинно реконструйованих об`єктів нерухомості площею 506 кв.м, торговельного павільйону площею 45,39 кв.м до попереднього стану, відповідно до технічного паспорту, виготовленого 09.01.2003 Іллічівським бюро технічної інвентаризації (реєстровий номер ГН-3-44-148) до магазину загальною площею 220,8 кв.м.

З цього приводу суд зауважив, що у разі повторного розгляду вимоги щодо зобов`язання відповідача привести спірну земельну ділянку у первісний стан шляхом перебудови самочинного будівництва до визначених прокурором розмірів об`єкту нерухомості, суд у справі №916/5299/23 мав би переоцінювати (тобто поставити під сумнів) висновок суду, зроблений за результатами розгляду справи №916/2832/23 (що стосується можливості провести перебудову нерухомого майна до стану, зафіксованого рішенням реєстратора (будівля бару зі складськими приміщеннями та будівлею магазину загальною площею 463,2 кв.м.), що є недопустимим і призвело б до формування різних висновків і тлумачень щодо наявних між сторонами обставин та правовідносин та, як наслідок, порушення принципу юридичної визначеності, який є одним з основних елементів верховенства права та, серед іншого, передбачає, що рішення суду з будь-якої справи, яке набрало законної сили, не може бути поставлено під сумнів.

У зв`язку з наведеним, судом було ухвалено про закриття провадження у справі в частині вимог про припинення права володіння майном та приведення земельної ділянки у попередній стан.

Таким чином, подальший розгляд справи здійснюється з урахуванням вимог про розірвання договору оренди землі, припинення права оренди землі та зобов`язання повернути земельну ділянку.

Обґрунтовуючи наявність підстав для розірвання договору оренди землі, Чорноморська окружна прокуратура зазначає, що пунктом 10.5. договору оренди землі № 104 від 02.11.2016 сторонами погоджено, що ТОВ фірма "Яблонька" забороняється самовільне будівництво, реконструкція або перебудова існуючого об`єкту нерухомості без відома Чорноморської міської ради Одеського району Одеської області. Вказаному обов`язку орендаря кореспондується право орендодавця, передбачене пунктом 13.2 договору, - на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами їх обов`язків, встановлених п. п. 10.2, 10.4, 10.5 цього договору.

Чорноморська окружна прокуратура вважає, що підставою для розірвання договору оренди землі №104 від 02.11.2016 є невиконання ТОВ фірма "Яблонька" як орендарем земельної ділянки умов щодо заборони самовільного будівництва, реконструкції або перебудови існуючого об`єкта нерухомості без відома Чорноморської міської ради.

Прокурор зазначає, що ТОВ фірма "Яблонька" самостійно, без отримання дозволу міської ради, органів державного будівельного контролю, без відома міської ради та внесення змін до договору шляхом зміни умов використання земельної ділянки, здійснено реконструкцію об`єктів нерухомості, які знаходяться на земельній ділянці, внаслідок чого на земельній ділянці розміщено будівлю Нової пошти площею 506 кв.м, у зв`язку з чим, вид використання земельної ділянки частково не відповідає фактичному її використанню.

Істотність порушення умов договору у вказаній справі, за твердженнями прокурора, полягає у тому, що надаючи в оренду земельну ділянку Чорноморська міська рада об`єктивно розраховувала на дотримання орендарем умов її використання, що зазначено у договорі оренди землі, а отримання ТОВ фірма "Яблонька" в оренду земельної ділянки комунальної власності жодним чином не звільняє його від дотримання законного порядку реалізації прав на спірні земельні ділянки з певним видом використання, що зазначено у договорі оренди земельної ділянки.

При цьому прокурор у розділі 6 позову "Щодо основної та похідних вимог у даній справі" зазначив, що, враховуючи зміст позову, Чорноморська окружна прокуратура вважає, що заявлені позовні вимоги стосуються одних і тих же осіб (Чорноморської міської ради, ТОВ фірма "Яблонька" та ОСОБА_1 ), пов`язані між собою підставами виникнення (наявність факту самовільної реконструкції об`єкту нерухомості на земельній ділянці комунальної форми власності за адресою м. Чорноморськ, вул. Паркова, 4А), та поданими доказами. Також заявлені вимоги об`єднані одним і тим самим способом захисту прав позивача - приведення земельної ділянки у попередній стан. Отже, заявлені у даному позові позовні вимоги щодо розірвання договору оренди землі, повернення земельної ділянки, припинення права власності ТОВ фірма "Яблонька" на будівлю бару зі складськими приміщеннями та будівлю магазину площею 463,2 кв.м. є похідними та залежать від задоволення позовної вимоги про приведення земельної ділянки у попередній стан. Зокрема, порушене право територіальної громади на розпорядження земельною ділянкою можливо поновити, в першу чергу, шляхом приведення її у стан, який існував на момент передачі земельної ділянки в оренду ТОВ фірма "Яблонька". Задоволення цієї позовної вимоги, як основної у даному спорі, буде презюмувати факт неналежного та недобросовісного її використання орендарем, та дозволить поновити всі інші порушені права Чорноморської територіальної громади шляхом задоволення похідних позовних вимог, які стосуються припинення права власності на реконструйовані об`єкти нерухомості, та розірвання договору оренди землі.

Відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України, підставою виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини.

Згідно зі статтею 2 Закону України "Про оренду землі", відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Статтею 792 ЦК України встановлено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Статтею 93 ЗК України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною 1 ст. 193 ГК України та ст. 526 ЦК України визначено, що суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. При цьому, до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених ГК України.

Згідно ст. 629 Цивільного кодексу України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом України.

Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами (абз. 2 ч. 3 ст. 6 Цивільного кодексу України).

В силу вимог ст. 610, ч. 2 ст. 615 ЦК України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). Одностороння відмова від зобов`язання не звільняє винну сторону від відповідальності за порушення зобов`язання.

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 611 та частини другої статті 651 ЦК України, у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Отже, до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України і при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди землі застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Водночас застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини 1 статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність і розумність (аналогічний висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17 зі спору про розірвання договору оренди землі).

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття "істотності порушення договору" законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Як зазначено вище, 02.11.2016 між Чорноморською міською радою Одеського району Одеської області (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька" (орендар) укладено договір оренди землі №104.

За умовами п. 1. договору, орендодавець на підставі Закону України "Про оренду землі" та рішення Чорноморської міської ради від 08.07.2016 №133/43-VІІ "Про поновлення договору оренди землі площею 0,0829 га Товариству з обмеженою відповідальністю фірмі "Яблонька" за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, вул. Паркова, 4-А" надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку площею 0,0829 га несільськогосподарського призначення, із земель житлової та громадської забудови (кадастровий номер :02:025:0142), що знаходиться за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, вул. Паркова, 4-А, згідно з планом земельної ділянки, який є невід`ємною частиною договору.

Відповідно до п. 2.1., в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,0829 га: всього земельних угідь 0,0829 га., в тому числі капітальна одноповерхова - 0,0543 га; тимчасова - 0,0100 га; під проїздами, проходами та площадками - 0,0186 га.

Згідно з п. 2.2. договору, на земельній ділянці розташовані об`єкти нерухомого майна - будівля бару зі складськими приміщеннями та будівля магазину, які належать орендарю на праві власності на підставі свідоцтва про право власності від 02.01.2003, виданого на підставі рішення виконкому Іллічівської міської ради від 28.11.2002 № 886. Технічний паспорт від 13.02.2012, інвентарний номер 56, реєстровий №44-Гп-3-148. Територія обладнана водопроводом, каналізацією, електропостачанням, центральним газопостачанням, проїзд до земельної ділянки заасфальтовано.

Відповідно до п.3.1. договору, зазначена земельна ділянка площею 0,0829 га надається у користування орендарю терміном на 10 років.

Згідно з п.п. 5.1.-5.2. договору, земельна ділянка передається в оренду для реконструкції з розширенням існуючої будівлі зі складськими приміщеннями та магазину. Цільове призначення земельної ділянки - для реконструкції з розширенням існуючої будівлі зі складськими приміщеннями та магазину. Вид використання земельної ділянки: В.03.07.

Відповідно до розділу 6 договору, передача земельної ділянки в оренду здійснюється за проєктом землеустрою або технічною документацією із землеустрою (на підставі ст. 123 Земельного кодексу України). Інших умов передачі земельної ділянки немає. Об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві за актом приймання-передачі.

За умовами п. 10.1. договору, орендодавець має право: вимагати від орендаря використання земельної ділянки за її цільовим призначенням згідно з п.5.1., 5.2. цього договору, додержання орендарем екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, державних стандартів, норм і правил, проєктних рішень, місцевих правил забудови населених пунктів; вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати; вимагати дострокового розірвання договору у разі невиконання орендарем його обов`язків, передбачених Законом України "Про оренду землі", Податковим кодексом України, цим договором, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Згідно з п.10.4. договору, орендар зобов`язаний, окрім іншого, виконувати встановлені щодо об`єкта оренди зобов`язання, додержуватися вимог, встановлених Законом України "Про оренду землі", виконувати обов`язки відповідно до умов договору і Земельного кодексу України; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, зазначеного в п. 5.1., 5.2. договору, забезпечити належний санітарний, протипожежний, екологічний стан земельної ділянки, будинків і споруд, розташованих на ній; здійснювати благоустрій прилеглої території та у подальшому утримувати її у належному стані.

За умовами п. 10.5. договору, орендарю забороняється самовільне будівництво, реконструкція або перебудова існуючого об`єкта нерухомості без відома орендодавця.

Відповідно до п. 13.2. договору, цей договір може бути достроково розірвано за взаємною згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами їх обов`язків, встановлених п.п. 10.2., 10.4., 10.5 цього договору, передбачених Законом України "Про оренду землі", цим договором, у разі випадкового знищення чи пошкодження об`єктів оренди, яке суттєво перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Пунктом 14.1. договору передбачено, що орендар несе цивільну, адміністративну або кримінальну відповідальність за порушення земельного законодавства згідно з законами України. За невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.

За приписами ч. 1 ст. 153 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), власник не може бути позбавлений права власності на земельну ділянку, крім випадків, передбачених цим Кодексом та іншими законами України.

Згідно з ч. 2 ст. 152 ЗК України, власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.

Частинами 1, 2 ст. 212 ЗК України передбачено, що самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними.

За положеннями частини четвертої статті 376 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

Зазначена норма права має імперативний характер, адже не містить альтернативного підходу до її тлумачення такого як ("може бути знесене"), також, не передбачені випадки, у яких ця норма не застосовується або застосується з обмеженням, тощо.

Відповідно до ч.1 ст.376 ЦК України, житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

З означеної норми закону вбачається, що під об`єктом самочинного будівництва законодавцем розуміється нерухоме майно, котре відповідає хоча б одній з таких кваліфікуючих ознак: 1) об`єкт розміщений на земельній ділянці, яка не була відведена під мету будівництва; 2) об`єкт зведений без документа з приводу дозволу на виконання будівельних робіт; 3) об`єкт споруджений без належно затвердженого проекту; 4) наявні істотні порушення будівельних норм і правил.

Проаналізувавши наведені в позовній заяві обставини щодо проведеної відповідачем реконструкції об`єкта нерухомості (будівлі бару зі складськими приміщеннями та будівлею магазину), розташованого за адресою: м.Чорноморськ, Одеської області, вул.Паркова, 4-А, суд погоджується з доводами прокурора відносно того, що в даному випадку має місце самочинне будівництво, оскільки реконструкція та перебудова проведені без дозвільних документів ДАБІ України та без відома власника земельної ділянки Чорноморської міської ради.

Водночас, суд враховує, що провадження у справі в частині зобов`язання ТОВ фірма "Яблонька" привести у попередній стан земельну ділянку шляхом приведення самочинно реконструйованих об`єктів нерухомості до попереднього стану, відповідно до технічного паспорту, виготовленого 09.01.2003 Іллічівським бюро технічної інвентаризації, до магазину загальною площею 220,8 кв.м. було закрито на підставі п.3 ч.1 ст.231 ГПК України.

При цьому суд виходив з того, що при ухваленні рішення у справі № 916/2832/23

від 09.11.2023 Господарський суд Одеської області виснував, що у випадку, якщо Рада вважає, що ТОВ "Яблонька" на теперішній час всупереч умовам договору оренди землі від 02.11.2016 №104 та приписів законодавства здійснює або вже здійснило самочинне будівництво, вона вправі просити суд зобов`язати провести перебудову нерухомого майна до стану, зафіксованого рішенням реєстратора (будівля бару зі складськими приміщеннями та будівлею магазину загальною площею 463,2 кв.м.), а не у відповідність до рішення виконавчого комітету Іллічівської міської ради від 28.11.2002 № 886 та свідоцтва на право власності від 02.01.2003 на об`єкти нерухомості: будівлю магазину загальною площею 212,6 кв.м.; торговельний павільйон 24,6 кв.м.; навіс 122,4 кв.м.

Крім того, суд звертає увагу, що за означеною вимогою прокурор просив зобов`язати відповідача привести самочинно реконструйовані об`єкти нерухомості до попереднього стану, відповідно до технічного паспорту, виготовленого 09.01.2003 Іллічівським бюро технічної інвентаризації, до магазину загальною площею 220,8 кв.м.

Разом з тим, укладаючи спірний договір оренди землі сторони в п. 2.2. договору погодили, що на земельній ділянці розташовані об`єкти нерухомого майна - будівля бару зі складськими приміщеннями та будівля магазину, які належить орендарю на праві власності на підставі свідоцтва про право власності від 02.01.2003, виданого на підставі рішення виконкому Іллічівської міської ради від 28.11.2002 № 886. Технічний паспорт від 13.02.2012, інвентарний номер 56, реєстровий №44-Гп-3-148.

В свою чергу, згідно Технічного паспорту від 13.02.2012 на об`єкти нерухомості за адресою м. Чорноморськ, вул. Паркова, 4-А, виготовленого Комунальним підприємством "Бюро технічної інвентаризації" м. Іллічівська, експлікація будинку, господарських будівель та споруд включала у себе об`єкт з літерами за планом А, А1 (у порівнянні з попереднім техпаспортом 2003 року змінено назву об`єкта з "магазин" на "будівля бару зі складськими приміщеннями"), та зазначено, що дану будівлю збудовано самовільно, самочинний захват землі - 243, 2 кв. м, літ. В (у порівнянні з попереднім техпаспортом 2003 року змінено назву об`єкта з "торговельно-овочевого павільйону" на "будівлю магазину"), літ. Г (вбиральня) (відсутнє у попередньому техпаспорті), літ. І (літній майданчик критий), № 1, 2 огорожа (відсутнє у попередньому техпаспорті). Загальна площа об`єктів нерухомості, згідно з даним техпаспортом,- 643 кв.м, в тому числі, згідно з журналом внутрішніх обмірів та розрахунків площ, об`єкти з літерами А, А1 мали вже площу 427 кв.м.

Отже, укладаючи договір оренди землі Чорноморська міська рада була обізнана з розташуванням на спірній земельній ділянці самочинного будівництва та, незважаючи на це, погодила умови цього договору, що свідчить про інтерес орендодавця у існуванні орендних відносин навіть за таких умов.

Таким чином, оскільки за результатами розгляду даного спору судом не ухвалюється рішення щодо зобов`язання відповідача привести земельну ділянку у первісний стан, суд не вбачає підстав для задоволення вимоги в частині розірвання договору.

Крім того суд зауважує, що земельна ділянка передавалась в оренду в тому числі і з розташованим на ній об`єктом нерухомості, який належить орендарю на праві власності на підставі свідоцтва про право власності від 02.01.2003, виданого на підставі рішення виконкому Іллічівської міської ради від 28.11.2002 № 886. Законність набуття у власність даного об`єкта сторонами не заперечується.

В той же час, за наявності розташованого на спірній земельній ділянці об`єкта нерухомості, що належить відповідачу на праві власності на підставі свідоцтва про право власності від 02.01.2003, виданого на підставі рішення виконкому Іллічівської міської ради від 28.11.2002 № 886, розірвання договору оренди землі призведе до користування ТОВ фірма "Яблонька" земельною ділянкою без правовстановлюючих документів.

При цьому суд враховує, що земельна ділянка не може бути передана у користування іншим особам у зв`язку із розташуванням на ній об`єкта нерухомості, що належить на праві власності товариству.

Суд також зауважує, що наразі відповідачем сплачується орендна плата за землю у встановленому договором розмірі, а також податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки (з урахуванням площі об`єкта оподаткування у розмірі 463,2 кв.м.), що підтверджується податковими деклараціями, наявними в матеріалах справи, а тому розірвання договору оренди землі не буде сприяти цілям досягнення "справедливого балансу" між інтересами сторін, оскільки збереження орендних правовідносин між сторонами в даному випадку, на переконання суду, буде свідчити про більш раціональне використання органом місцевого самоврядування земельної ділянки, зокрема як джерела доходу місцевого бюджету.

Отже, суд ухвалює про відмову у задоволенні вимог прокурора в частині розірвання договору оренди землі.

Враховуючи, що вимоги про припинення права оренди та зобов`язання відповідача повернути спірну земельну ділянку є похідними від вимоги про розірвання договору, останні також не підлягають задоволенню.

Згідно статті 73 Господарського процесуального кодексу України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Відповідно до частини 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. За змістом статті 76 Господарського процесуального кодексу України, належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Водночас обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (стаття 77 Господарського процесуального кодексу України).

За приписами статті 86 Господарського процесуального кодексу України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Враховуючи вищевикладене, суд вважає вимоги прокурора необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню.

Вирішуючи питання розподілу судових витрат суд керується статтею 129 Господарського процесуального кодексу України. У спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: у разі задоволення позову - на відповідача; у разі відмови в позові - на позивача; у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Таким чином, судовий збір покладається на прокурора.

Також суд зауважує, що ухвалою Господарського суду Одеської області від 06.12.2024 у справі №916/5299/24 за заявою прокурора було вжито заходи забезпечення позову.

Відповідно до положень ч.9, 10 ст.145 ГПК України, у випадку залишення позову без розгляду, закриття провадження у справі або у випадку ухвалення рішення щодо повної відмови у задоволенні позову, суд у відповідному судовому рішенні зазначає про скасування заходів забезпечення позову. В такому разі заходи забезпечення позову зберігають свою дію до набрання законної сили відповідним рішенням або ухвалою суду.

У зв`язку із відмовою у задоволенні позову суд ухвалює про скасування заходів забезпечення позову, введених ухвалою Господарського суду Одеської області від 06.12.2024 у справі №916/5299/24.

Керуючись ст.ст. 13, 73-79, 86, 129, 145, 232, 233, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

в и р і ш и в:

1. У задоволенні позову відмовити.

2. Скасувати заходи забезпечення позову, введені ухвалою Господарського суду Одеської області від 06.12.2024 у справі №916/5299/24.

3. Судові витрати зі сплати судового збору за подання позову покласти на Одеську обласну прокуратуру.

Суддя М.Б. Сулімовська

Згідно з ч. ч.1, 2 ст.241 ГПК України, рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене протягом двадцяти днів з дня складання повного рішення у порядку, передбаченому ст.257 ГПК України.

Повне рішення складено і підписано 24 квітня 2025 р.