РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09.04.2025 м. КиївСправа № 910/14369/24

За позовом: товариства з обмеженою відповідальністю "АНТУРІОН";

до: КИЇВСЬКОЇ МІСЬКОЇ РАДИ;

про: внесення змін до договору у зв`язку з істотною зміною обставин.

Суддя Сергій Балац

Секретар судового засідання Катерина Вознюк

Представники:

позивача: Громич І.В.;

відповідача: Самелюк К.О.

С У Т Ь С П О Р У:

Товариство з обмеженою відповідальністю "АНТУРІОН" звернулось до господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про внесення змін до договору у зв`язку з істотною зміною обставин.

Позовні вимоги мотивовані наявністю підстав для внесення змін до укладеного між сторонами спору договору оренди земельної ділянки від 12.07.2021, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М., зареєстрованого в реєстрі за № 532, враховуючи зміну істотних обставин при його виконанні.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 26.11.2024 позовну заяву прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі № 910/14369/24 та вирішено розгляд справи здійснювати в порядку (за правилами) загального позовного провадження. Підготовче засідання призначене на 06.01.2025.

Відповідач скориставшись своїм правом, наданим ст. 165 Господарського процесуального кодексу України, надав суду відзив, яким позов відхилив з урахуванням не доведення позивачем наявності безумовних обставин, які слугували б підставою внесення змін до договору оренди земельної ділянки.

Позивач скориставшись своїм правом, наданим ст. 166 Господарського процесуального кодексу України, надав суду відповідь на відзив, в якій зазначив про наявність виняткових та безумовних обставин для внесення змін до договору оренди земельної ділянки у зв`язку з неможливістю врегулювання таких змін з відповідачем в досудовому порядку.

В підготовчому засіданні 06.01.2025 суд на місці ухвалив: закрити підготовче провадження та призначити справу до судового розгляду по суті на 27.01.2025.

В судовому засіданні 27.01.2025 оголошено перерву до 03.03.2025.

Судове засідання призначене на 03.03.2025 не відбулось у зв`язку з оголошенням у м. Києві повітряної тривоги.

Ухвалою-повідомленням від 03.03.2025 № 910/14369/24 сторони процесу повідомлені про призначення наступного судового засідання на 17.03.2025.

В судовому засіданні 17.03.2025 суд на місці ухвалив: відкласти судове засідання на 31.03.2025.

В судовому засіданні 31.03.2025 суд перейшов до стадії ухвалення рішення та повідомив про дату і час його проголошення, а саме: 09.04.2025 о 14:25.

В судовому засіданні 09.04.2025 судом проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Заслухавши доводи уповноважених представників сторін по суті спору та дослідивши наявні докази у матеріалах даної справи, господарський суд міста Києва,

В С Т А Н О В И В :

Між позивачем, як орендарем та відповідачем, як орендодавцем, укладено договір оренди земельної ділянки від 12.07.2021, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М., зареєстрований в реєстрі за № 532 (далі - Договір), відповідно до предмету якого відповідач, на підставі рішення Київської міської ради від 30.07.2020 року за № 314/9393 передає, а позивач приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі - об`єкт оренди або Земельна ділянка), визначену цим Договором, для будівництва, експлуатації та обслуговування адміністративно-торгівельного комплексу з вбудованими та прибудованими приміщеннями громадського і побутового призначення з наземним і підземним паркінгами, яка перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Києва в особі Київської міської ради.

Державну реєстрацію права власності в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно проведено державним реєстратором прав на нерухоме майно департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) Росновською Н.В., згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 51415563 від 02.03.2020 року, номер запису про право власності: 35749827 реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000 (п. 1.1 Договору).

Розділом 2 Договору визначений об`єкт оренди, а саме, зокрема:

- об`єктом оренди відповідно до відомостей державного земельного кадастру, рішення Київської міської ради від 30.07.2020 року за № 314/9393 та цього Договору є Земельна ділянка з наступними характеристиками: кадастровий номер - :88:168:0040; місце розташування - вул. Жилянська, 148 - 162 у Шевченківському районі м. Києва; цільове призначення - 03.10 для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності пов`язаної з отриманням прибутку); категорія земель - землі житлової забудови; вид використання - для будівництва, експлуатації та обслуговування адміністративно торгівельного комплексу з вбудованими та прибудованими приміщеннями громадського і побутового призначення з наземним і підземним паркінгами; розмір (площа) - 0,7944 га (п. 2.1 Договору);

- відповідно до витягу із технічної документації головного управління держгеокадастру у м. Києві від 19.10.2020 року за № 6303/86-20 нормативна грошова оцінка Земельної ділянки на дату укладення Договору становить 99.713.776,95 грн. (п. 2.2 Договору).

Пунктом 4.4 Договору визначено, що у випадку, якщо будівництво об`єкта не розпочато у термін, визначений п.п. 8.4 Договору, орендна плата встановлюється у подвійному розмірі, що визначений у п.п. 4.2 Договору, але не більше дванадцяти відсотків від нормативної грошової оцінки Земельної ділянки.

Положеннями підпункт 2 пункту 8.4 Договору передбачено, що позивач зобов`язаний розпочати будівництво об`єкта не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації права оренди Земельної ділянки.

Позивач зазначає про наявність підстав для внесення змін до укладеного між сторонами спору Договору в частині строку початку будівництва об`єкта, приймаючи до уваги істотну зміну обставин, якими сторони керувались при укладенні Договору.

Враховуючи неможливість врегулювання спору мирним шляхом та внесення змін до Договору в результаті переговорів між сторонами, позивач звернувся до господарського суду з вимогою про внесення змін до Договору, а саме: викласти підпункт 2 пункту 8.4 в наступній редакції "- розпочати будівництво об`єкта не пізніше, ніж через три роки з моменту закінчення воєнного стану, введеного на території України у зв`язку з вторгненням російської федерації.".

Приписами частини 2 статті 652 Цивільного кодексу України встановлено, що якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Так позивач 29.09.2021 звернувся до департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) із заявою про отримання містобудівних умов та обмеження для проектування об`єкту будівництва на яку отримав відмову від 29.09.2021 № 1242 на підставі пункту 3 частини 4 статті 29 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" у зв`язку з невідповідністю намірів забудови земельної ділянки вимогам містобудівної документації.

Приписами частини 4 статті 75 Господарського кодексу України встановлено, що обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Рішенням Окружного адміністративного суду м. Києва від 09.02.2022 у справі № 640/29292/21, зокрема: визнано протиправним та скасовано рішення департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 29.09.2021 № 1242 та зобов`язано останнього надати позивачу містобудівні умови та обмеження для об`єкту будівництва за Договором.

Ухвалою Шостого апеляційного адміністративного суду від 30.08.2022 № 640/29292/21, яка залишена без змін постановою Верховного Суду від 29.11.2022 № 640/29292/21, відмовлено у відкритті апеляційного провадження за апеляційною скаргою департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) на рішення Окружного адміністративного суду м. Києва від 09.02.2022 у справі № 640/29292/21.

Містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкту будівництва (далі - Містобудівні умови) отримані позивачем 15.11.2022.

Відтак, в період з 29.09.2021 по 14.11.2022 позивач не мав можливості отримати містобудівні умови, що істотно вплинуло на можливість розпочати будівництво на земельній ділянці за Договором.

Також позивачем, з метою залучення грошових коштів для будівництва об`єкту будівництва на земельній ділянці за Договором, укладені кредитні договори, а саме: з компанією "ЗЕ БЕСТ ХОТЕЛС & РИЗОРТС ЛП" від 26.11.2021 № 26/11/2021 на суму 10 млн. доларів США та з компанією "ЛАВАТЕКС ІНК" від 30.11.2021 № 30/11/2021 на суму 10 млн. (далі - Кредитні договори).

Водночас, пунктами 2.3 Кредитних договорів, зокрема, визначено, що грошові кошти надаються на протязі двох місяців з дня отримання позивачем Містобудівних умов.

Так позивач, на виконання пунктів 2.3 Кредитних договорів, листами від 22.11.2022 № 22/11/2022 та 06.12.2022 № 06/12/2022 повідомило кредиторів про отримання Містобудівних умов та надання кредитних коштів.

Проте, кредитори за Кредитними договорами повідомили позивача листами від 26.12.2022 та від 31.12.2022 про розірвання Кредитних договорів в односторонньому порядку у зв`язку з повномасштабним вторгненням та введенням воєнного стану, як негативним впливом на фінансову галузь.

На підставі пропозиції Ради національної безпеки і оборони України, відповідно до пункту 20 частини 1 статті 106 Конституції України, Закону України "Про правовий режим воєнного стану" було введено воєнний стан з 05 години 30 хвилин 24.02.2022 строком на 30 діб, дія якого неодноразово продовжена Указами Президента та діє станом на день вирішення даного спору по суті.

Введення воєнного стану стало причиною для утворення військових адміністрацій та запровадження комендантської години, зокрема, на території міста Києва.

На протязі дії воєнного стану мали місце неодноразові ракетні обстріли всієї країни, зокрема, і міста Києва по житловим об`єктам та об`єктам критичної інфраструктури, в результаті чого мали місце неодноразові пошкодження енергосистем, систем водопостачання та водовідведення.

Виконання умов укладеного між сторонами спору Договору пов`язане з залученням на об`єкт будівництва великої кількості працівників, великогабаритної техніки та механізмів.

Тобто, внаслідок вказаної вище збройної агресії для позивача мали і мають місце непереборні перешкоди при виконанні зобов`язання за Договором, а саме, зокрема:

- неможливість повноцінного виконання технологій будівництва, що обумовлено комендантською годиною, повітряними тривогами та порушеннями енергопостачання;

- неможливість забезпечення безпеки праці та безпечного виконання робіт підвищеної небезпеки внаслідок оголошення повітряних тривог;

- неможливість безперебійного забезпечення об`єкту будівництва необхідними ресурсами, а саме: електроенергією, водопостачанням, водовідведенням, транспортом;

- неможливість безперебійного забезпечення об`єкту будівництва необхідними будівельними матеріалами та обладнанням;

- масовий відтік працівників.

Порушення строку початку будівництва після початку збройної агресії свідчить про відсутність вини позивача та відбувається внаслідок істотної зміни обставин, якими сторони керувались при укладенні Договору.

Положеннями частин 1, 2, 3, 4 статті 188 Господарського кодексу України визначено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Позивачем ініційоване звернення до відповідача з пропозицією приведення Договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились шляхом внесення змін в частині строку початку будівництва на об`єкті, а саме лист від 17.01.2024 № 17/01/2024 із доданою додатковою угодою, підписаною позивачем. Вказаний лист направлений на адресу місцезнаходження відповідача 17.01.2024, що підтверджується описом вкладення до поштового відправлення, який наявний в матеріалах справи у вигляді засвідченої копії.

Проте, листом від 19.02.2024 № 05716-2246 відповідач повідомив про відсутність підстав для внесення змін до Договору, оскільки рішення про внесення змін до Договору відповідачем не прийнято.

Істотна зміна обставин додатково підтверджується Київською торгово-промисловою палатою (висновок про істотну зміну обставин (hardship) за нормами ст. 652 Цивільного кодексу України від 04.04.2024 № 17/13-4/346), в якому, зокрема, зазначено наступне:

"У зв`язку з настанням істотної зміни обставин згідно зі ст. 652 ЦК України Товариство з обмеженою відповідальністю «АНТУРІОН» має право вимагати перегляду умов Договору оренди земельної ділянки б/н від 12.07.2021, внесення змін до частини 2 підпункту 8.4. Договору оренди земельної ділянки б/н від 12.07.2021 в частині визначення термінів початку будівництва об`єкта не пізніше, ніж через три роки з моменту закінчення воєнного стану, введеного на території України та зміни інших умов, на які має вплив дана істотна зміна обставин.".

Також позивачем, повторно ініційоване звернення до відповідача з пропозицією приведення Договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились шляхом внесення змін в частині строку початку будівництва на об`єкті, а саме лист від 09.08.2024 № 09/08/2024 із доданою додатковою угодою, підписаною позивачем та вказаним вище висновком ТПП України від 04.04.2024 № 17/13-4/346. Вказаний лист направлений на адресу місцезнаходження відповідача 12.08.2024, що підтверджується описом вкладення до поштового відправлення, який наявний в матеріалах справи у вигляді засвідченої копії.

Проте, листом від 12.09.2024 № 057-12377 відповідач повідомив про відсутність підстав для внесення змін до Договору, оскільки рішення про внесення змін до Договору відповідачем не прийнято.

Підсумовуючи викладені вище обставини суд дійшов висновку про те, що позовні вимоги підлягають задоволенню повністю, оскільки сукупність встановлених вище обставин, безумовно свідчать про істотність зміни обставин, якими сторони даного спору керувались при укладенні Договору, що за висновками суду є достатньою підставою для застосування до укладеного між сторонами спору Договору приписів статті 652 Цивільного кодексу України у вигляді внесення змін в частині строку початку будівництва об`єкта, а саме: не пізніше, ніж через три роки з моменту закінчення воєнного стану, введеного на території України у зв`язку з вторгненням російської федерації.

Також судом додатково враховуюється, що запропоновані позивачем зміни до Договору не призведуть до порушення балансу економічних інтересів сторін, оскільки:

- позивач своєчасно та в повному обсязі виконує свої обов`язки зі сплати орендної плати, що підтверджується наявними в матеріалах справи копіями платіжних інструкцій та не заперечується відповідачем;

- розірвання Договору у зв`язку із зміною істотних обставин унеможливить укладення відповідачем договору оренди з іншими особами, враховуючи наявність на земельній ділянці нерухомого майна, яке належить позивачеві, що підтверджується - договором купівлі-продажу нерухомого майна від 29.06.2010, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Маковецькою О.А. та зареєстрований в реєстрі за № 1090 та витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 08.07.2010 № 26656494; і як наслідок, призведе до неотримання орендних платежів;

- наслідки зміни істотних обставин не повинні покладатися лише на одну сторону Договору.

Приписами частини 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Частина доводів відповідача, викладених в поданому до суду відзиві на позов відхилені, оскільки:

- як встановлено вище, позивачем доведено наявність безумовних обставин, які слугували б підставою внесення змін до Договору;

- при підписанні Договору позивач жодним чином не міг усвідомити настання встановлених вище обставин;

- істотна зміна обставин підтверджена висновком Київської торгово-промислової палати (висновок про істотну зміну обставин (hardship).

Решта заперечень відповідача викладених в поданому до суду відзиві судом відхилені з огляду на вказаний вище висновок суду.

Також суд зазначає, що у рішеннях ЄСПЛ склалась стала практика, відповідно до якої рішення національних судів мають бути обґрунтованими, зрозумілими для учасників справ та чітко структурованими; у судових рішеннях має бути проведена правова оцінка доводів сторін, однак, це не означає, що суди мають давати оцінку кожному аргументу та детальну відповідь на нього. Тобто мотивованість рішення залежить від особливостей кожної справи, судової інстанції, яка постановляє рішення, та інших обставин, що характеризують індивідуальні особливості справи.

Таким чином, суд прийняв до уваги лише доводи сторін у суттєвих аспектах справи.

Враховуючи приписи пункту 2 частини 1 статті 129 Господарського процесуального кодексу України, суд покладає витрати по сплаті судового збору на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 74, 76, 77, 78, 79, 86, 123, 129, 233, 236, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд міста Києва,

В И Р І Ш И В :

1. Позов задовольнити повністю.

2. Внести зміни до договору оренди земельної ділянки від 12.07.2021, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М., зареєстрованого в реєстрі за № 532, укладеного між товариством з обмеженою відповідальністю "АНТУРІОН" та КИЇВСЬКОЮ МІСЬКОЮ РАДОЮ, а саме: викласти підпункт 2 пункту 8.4 в наступній редакції "- розпочати будівництво об`єкта не пізніше, ніж через три роки з моменту закінчення воєнного стану, введеного на території України у зв`язку з вторгненням російської федерації.".

3. Стягнути з КИЇВСЬКОЇ МІСЬКОЇ РАДИ (01044, місто КИЇВ, вулиця ХРЕЩАТИК, будинок 36, ідентифікаційний код: 22883141) на користь товариства з обмеженою відповідальністю "АНТУРІОН" (03057, місто КИЇВ, вулиця ГЕТЬМАНА ВАДИМА, будинок 6-А, ідентифікаційний код: 37144588) витрати по сплаті судового збору в сумі 3.028 (три тисячі двадцять вісім) грн. 00 коп.

4. Після набрання рішенням законної сили видати наказ.

Рішення господарського суду набирає законної сили та може бути оскаржено в порядку та строки встановлені ст.ст. 241, 256, 257 Господарського процесуального кодексу України.

Повне рішення складено 21 квітня 2025 року

Cуддя Сергій Балац