РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09.04.2025Справа № 910/11070/24

За позовом Департаменту економіки та інвестицій виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-будівельна компанія Обрій" м. Києва

про стягнення безпідставно збережених коштів, ціна позову 6930931,97 грн.

Суддя Паламар П.І.

Секретар судового засідання Григоряк М.С.

Представники:

від позивача: Бондар-Дякуновська О.Г.,

від відповідача: Сінчук С.В.

СУТЬ СПОРУ :

у вересні 2024 року Департамент економіки та інвестицій виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) звернувся в суд з указаним позовом.

Позивач зазначав, що на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 10 червня 2016 р., посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Оніщук О.М. та зареєстрованого в реєстрі за № 1519, Товариство з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-будівельна компанія Обрій" (далі-відповідач) набуло право власності на незавершене будівництво загальною площею 749 м2 по вул. Олени Теліги, 25 у м. Києві, яке розпочало Товариство з обмеженою відповідальністю "Алімпекс-Мертінгер" (попередній забудовник).

Попередній забудовник на підставі відповідного договору сплатив на бюджетний рахунок цільового фонду міського бюджету пайовий внесок у розмірі 4200830 грн.

16 липня 2018 р. між Київською міською радою та відповідачем було укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Литвин А.С. та зареєстрований в реєстрі за № 2888, згідно з умовами якого Київська міська рада (орендодавець) на підставі рішення № 180/4244 від 15 лютого 2018 р. передала, а відповідач (орендар) прийняв в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку по вул. Олени Теліги, 25 у м. Києві (кадастровий номер :91:031:0033) для завершення будівництва багатоповерхового житлового будинку та підземним паркінгом.

22 березня 2019 р. Державна архітектурно-будівельна інспекція України видала відповідачу дозвіл № ІУ 10 на виконання будівельних робіт по об`єкту "Завершення будівництва багатоповерхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісами і торговельними приміщеннями та підземним паркінгом" по вул. Олени Теліги, 25 у м. Києві.

7 вересня 2021 р. Державна архітектурно-будівельна інспекція України видала сертифікат №ІУ 24, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкта - "Завершення будівництва багатоповерхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними і торговельними приміщеннями та підземним паркінгом" по вул. Олени Теліги, 25 у м. Києві.

Абзацом 2 п. 2 Розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні" № 132-IX визначено обов`язок (за винятком передбачених підпунктом 2 цього абзацу випадків) щодо перерахування замовником об`єкта будівництва до відповідного місцевого бюджету пайової участі (коштів для створення і розвитку інфраструктури населеного пункту) до прийняття такого об`єкта в експлуатацію.

Ввівши об`єкт будівництва в експлуатацію відповідач, який раніше не уклав з ним договору про пайову участь, не звернувся до нього із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об`єкта будівництва та не сплатив пайовий внесок у розвиток інфраструктури м. Києва як це передбачено вимогами вищевказаного Закону, проте зберіг за собою грошові кошти, які мав би витратити на сплату пайового внеску у розмірі.

У процесі розгляду справи позивач зменшив розмір заявлених позовних вимог та на підставі ст. 1212 ЦК України просив задовольнити позов і стягнути з відповідача на свою користь 6930931,97 грн. безпідставно збережених коштів пайового внеску, а також понесені ним по справі судові витрати.

У судовому засіданні представник позивача підтримав заявлені вимоги.

Відповідач у відзиві на позовну заяву, його представник у судовому засіданні проти позову заперечував, посилаючись на безпідставність та необґрунтованість заявлених вимог. Вказував, що у нього відсутній обов`язок сплати пайового внеску на підставі п. 2 розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні" 132-ІХ від 20 вересня 2019 р., оскільки будівництво об`єкту завершене із залученням коштів фізичних осіб-інвесторів, договір про оплату пайового внеску до 1 січня 2020 року виконаний попереднім забудовником Товариством з обмеженою відповідальністю "Алімпекс-Мертінгер". Також зазначав, що розрахунок вартості пайового внеску позивачем здійснено без дотримання вимог діючого законодавства.

Також заперечуючи проти позову відповідач вказував, що Департамент економіки та інвестицій виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) є неналежним позивачем у справі, оскільки делеговані останньому рішенням Київської міської ради "Про затвердження Порядку залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі замовників у розвитку інфраструктури міста Києва" у редакції рішення Київської міської ради № 460/8033 від 19 грудня 2019 р. функції щодо залучення коштів пайової участі, здійснення розрахунку пайової участі припинені після визнання цих рішень протиправним та нечинним на підставі постанови Шостого апеляційного адміністративного суду від 17 жовтня 2024 р. у справі №320/44099/23.

Заслухавши пояснення представників сторін, розглянувши матеріали справи, суд вважає, що позов підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Судом встановлено, що на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 10 червня 2016 р., посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Оніщук О.М. та зареєстрованого в реєстрі за № 1519, Товариство з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-будівельна компанія Обрій" (далі-відповідач) набуло право власності на незавершене будівництво загальною площею 749 м2 по вул. Олени Теліги, 25 у м. Києві, яке розпочало Товариство з обмеженою відповідальністю "Алімпекс-Мертінгер" (попередній забудовник).

Попередній забудовник на підставі договору № 420 від 22 травня 2007 р. сплатив на бюджетний рахунок цільового фонду міського бюджету пайовий внесок у розмірі 4200830 грн.

15 лютого 2018 р. Київська міська рада прийняла рішення № 180/4244 "Про передачу земельної ділянки ТОВ "Інвестиційно-будівельна компанія Обрій" для завершення будівництва багатоповерхового житлового будинку з вбудовано прибудованими офісними і торговельними приміщеннями та підземним паркінгом на вул. Олени Теліги, 25 у Шевченківському районі м. Києва".

16 липня 2018 р. між Київською міською радою та відповідачем було укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Литвин А.С. та зареєстрований в реєстрі за № 2888, згідно з умовами якого Київська міська рада (орендодавець) на підставі рішення № 180/4244 від 15 лютого 2018 р. передала, а відповідач (орендар) прийняв в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку по вул. Олени Теліги, 25 у м. Києві (кадастровий номер :91:031:0033) для завершення будівництва багатоповерхового житлового будинку та підземним паркінгом.

22 березня 2019 р. Державна архітектурно-будівельна інспекція України видала Товариству з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-будівельна компанія Обрій" дозвіл № ІУ 10 на виконання будівельних робіт по об`єкту "Завершення будівництва багатоповерхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісами і торговельними приміщеннями та підземним паркінгом" по вул. Олени Теліги, 25 у м. Києві.

Згідно з ним кількісні характеристики цієї забудови істотно зросли, порівняно з визначеними попереднім замовником.

7 вересня 2021 р. Державна архітектурно-будівельна інспекція України на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації від 2 вересня 2021 р. видала сертифікат №ІУ 24, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкта - "Завершення будівництва багатоповерхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними і торговельними приміщеннями та підземним паркінгом" по вул. Олени Теліги, 25 у м. Києві.

Вказані обставини підтверджується наявними у матеріалах справи копіями вищевказаних договорів пайової участі, оренди, дозволу, сертифікату, довідки Головного управління економіки та інвестицій Київської міської державної адміністрації від 9 жовтня 2007 р., довідкою з Державного реєстру речових прав № 393930850 від 6 вересня 2024 р.

Заявлені позивачем вимоги зводяться до невиконання відповідачем обов`язку сплатити пайовий внесок у розвиток інфраструктури м. Києва як це передбачено вимогами п. 2 Розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні" № 132-IX.

Правові та організаційні основи містобудівної діяльності в Україні визначені Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності" (далі - Закон № 3038-VI).

До 1 січня 2020 р. відносини щодо участі замовника будівництва у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту врегульовувалися приписами статті 40 вказаного Закону.

З 1 січня 2020 р. набули чинності норми Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні" від 20 вересня 2019 р. № 132-IX (далі - Закон № 132-IX), якими статтю 40 Закону № 3038-VI виключено.

Згідно з пунктом 2 Розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 132-IX договори про сплату пайової участі, укладені до 1 січня 2020 р., є дійсними та продовжують свою дію до моменту їх повного виконання.

За змістом Закону № 132-IX та прикінцевих та перехідних положень до нього, з 1 січня 2020 року у замовників будівництва відсутній обов`язок укладати з органом місцевого самоврядування відповідний договір про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту. Дійсними та такими, що продовжують свою дію до моменту їх виконання, є лише договори про пайову участь, укладені до 1 січня 2020 року.

Стаття 40 Закону № 3038-VI визначала зобов`язання замовника будівництва, який має намір забудови земельної ділянки, шляхом перерахування до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку інфраструктури населеного пункту, де здійснюється будівництво, у строк до прийняття об`єкта в експлуатацію. Прийняття об`єкта в експлуатацію є строком, з якого вважається, що забудовник порушує зазначені зобов`язання. Одночасно з прийняттям об`єкта в експлуатацію у відповідності із частиною другою статті 331 ЦК України забудовник стає власником забудованого об`єкта, а відтак і правовідносини забудови земельної ділянки припиняються.

У постанові Верховного Суду від 14 грудня 2021 року у справі № 643/21744/19, зазначено, що з моменту завершення будівництва та прийняття новозбудованого об`єкта в експлуатацію правовідносини забудови припиняються, а тому не можна вважати, що на них поширюються положення статті 40 Закону №3038-VI після втрати нею чинності.

Крім того, пунктом 2 розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні" визначено, що ця норма права застосовується лише до договорів, які укладені до 1 січня 2020 року. Саме у цьому випадку правовідносини з оплати участі в інфраструктурі населеного пункту є триваючими та до них можуть застосовуватись положення норми права, що втратила чинність. Якщо ж договори під час дії цієї норми укладено не було, то немає підстав вважати, що такі правовідносини виникли та тривають.

Нормами ст. 40 Закону № 3038-VI було визначено обов`язок у передбачених цим Законом випадках щодо перерахування замовником об`єкта будівництва до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку інфраструктури населеного пункту до прийняття такого об`єкта в експлуатацію, а також обов`язок щодо укладення відповідного договору про пайову участь, положеннями якого мала бути визначеною належна до перерахування сума (розмір пайової участі).

При цьому, частиною дев`ятою статті 40 Закону № 3038-VI було передбачено, що договір про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту укладається не пізніше ніж через 15 робочих днів з дня реєстрації звернення замовника про його укладення, але до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію.

Відповідно до Закону № 132-IX статтю 40 Закону № 3038-VI було виключено з 1 січня 2020 року.

Таким чином, починаючи з 1 січня 2020 року передбачений до цього статтею 40 Закону №3038-VI обов`язок замовників забудови земельної ділянки у населеному пункті щодо необхідності укладення договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту було припинено.

Разом з тим, законодавцем під час внесення змін до Закону № 3038-VI (шляхом виключення статті 40 вказаного Закону на підставі Закону № 132-IX) було встановлено, що протягом 2020 року замовники будівництва на земельній ділянці у населеному пункті перераховують до відповідного місцевого бюджету кошти для створення і розвитку інфраструктури населеного пункту (далі - пайова участь) (абзац другий пункт 2 Розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 132-IX у такому розмірі та порядку:

1) розмір пайової участі становить (якщо менший розмір не встановлено рішенням органу місцевого самоврядування, чинним на день набрання чинності цим Законом):

- для нежитлових будівель та споруд - 4 відсотки загальної кошторисної вартості будівництва об`єкта;

- для житлових будинків - 2 відсотки вартості будівництва об`єкта, що розраховується відповідно до основних показників опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України, затверджених центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну житлову політику і політику у сфері будівництва, архітектури, містобудування;

3) замовник будівництва зобов`язаний протягом 10 робочих днів після початку будівництва об`єкта звернутися до відповідного органу місцевого самоврядування із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об`єкта будівництва, до якої додаються документи, які підтверджують вартість будівництва об`єкта. Орган місцевого самоврядування протягом 15 робочих днів з дня отримання зазначених документів надає замовнику будівництва розрахунок пайової участі щодо об`єкта будівництва;

4) пайова участь сплачується виключно грошовими коштами до прийняття відповідного об`єкта будівництва в експлуатацію;

5) кошти, отримані як пайова участь, можуть використовуватися виключно для створення і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури відповідного населеного пункту;

6) інформація щодо сплати пайової участі зазначається у декларації про готовність об`єкта до експлуатації або в акті готовності об`єкта до експлуатації.

Передбачений прикінцевими та перехідними положеннями Закону № 132-IX порядок пайової участі замовника будівництва було впроваджено законодавцем для:

1) об`єктів будівництва, зведення яких розпочато у попередні роки, однак які станом на 01.01.2020 не були введені в експлуатацію, а договори про сплату пайової участі між замовниками та органами місцевого самоврядування до 1 січня 2020 р. не були укладені;

2) об`єктів, будівництво яких розпочате у 2020 році.

Тож у вказаних двох випадках, враховуючи вимоги підпунктів 3, 4 абзацу другого пункту 2 Розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 132-IX, замовник будівництва зобов`язаний протягом 10 робочих днів після початку будівництва об`єкта звернутися до відповідного органу місцевого самоврядування із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об`єкта будівництва, а також сплатити пайову участь грошовими коштами до прийняття цього об`єкта в експлуатацію.

Системний аналіз зазначених норм та обставин дає підстави для висновку, що обов`язок замовника будівництва щодо звернення у 2020 році до відповідного органу місцевого самоврядування із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об`єкта будівництва виникає:

- для об`єктів, будівництво яких розпочато у попередні роки, якщо станом на 1 січня 2020 р. вони не введені в експлуатацію і договори про сплату пайової участі не були укладені, - протягом 10 робочих днів після 1 січня 2020 р.;

- для об`єктів, будівництво яких розпочате у 2020 році, - протягом 10 робочих днів після початку такого будівництва.

Наведене свідчить про те, що норми абзацу першого та другого пункту 2 Розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 132-IX не перебувають у взаємозв`язку та не є взаємодоповнюючими.

Аналогічна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 20 липня 2022 р. у справі № 910/9548/21, від 13 грудня 2022 р. у справі № 910/21307/21, від 20 лютого 2024 р. у справі № 910/20216/21 від 3 грудня 2024 р. у справі № 910/6226/23.

Убачається, що попередній замовник будівництва по вул. Олени Теліги, 25 у м. Києві ТОВ "Алімекс-Мертінгер" був ліквідований на підставі ухвали господарського суду міста Києва від 25 квітня 2016 р. у справі № 910/16801/14 у зв`язку з його банкрутством.

Положення Законів № 3038-VI та № 132-IX не передбачають продовження дії договору про пайову участь у разі зміни замовника будівництва.

Затвердженим рішенням Київської міської ради № 411/1415 від 15 листопада 2016 р. Порядком залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі замовників у розвитку інфраструктури міста Києва передбачено, що у разі зміни замовника або поновлення будівництва/реконструкції після розірвання договору про пайову участь розмір пайової участі нового замовника/замовника зменшується на суму коштів, сплачених попереднім замовником.

Отже, у відносинах пайової участі розірвання відповідно договору або його відсутність, ліквідація юридичної особи первісного забудовника не припиняє зобов`язання щодо здійснення внеску на створення і розвиток інфраструктури населеного пункту, яке пов`язане не з особою замовника чи наявності дійсного договору між ним та органом місцевого самоврядування, а з фактом здійснення забудови земельної ділянки до та протягом 2020 року.

Відповідно до п. 3.1 розділу ІІІ Порядку пайова участь є обов`язковим внеском, який замовник має сплатити до бюджету міста Києва, крім випадків, передбачених законами України та цим Порядком.

Згідно з п. 3.3 розділу ІІІ Порядку в усіх питаннях щодо залучення коштів пайової участі Київська міська рада виступає в особі Департаменту економіки та інвестицій виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації).

Пунктом 3.4 розділу ІІІ Порядку визначено, що Департамент економіки та інвестицій виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) є єдиним органом, уповноваженим здійснювати розрахунок пайової участі та укладання, зміну та розірвання договорів про пайову участь (з урахуванням особливостей інших положень цього Порядку).

Втрата чинності на підставі постанови Шостого апеляційного адміністративного суду від 17 жовтня 2024 р. у справі № 320/44099/23 рішеннями Київської міської ради № 460/8033 від 19 грудня 2019 р. "Про внесення змін до Порядку залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі замовників у розвитку інфраструктури міста Києва", № 908/9078 від 26 березня 2020 р. "Про внесення змін до рішення Київської міської ради від 19 грудня 2019 року № 460/8033 "Про внесення змін до Порядку залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі замовників у розвитку інфраструктури міста Києва" не спростовують повноважень позивача у питаннях залучення коштів пайової участі, визначених рішенням Київської міської ради № 411/1415 від 15 листопада 2016 р. у редакції, чинній на час подання в суд указаного позову.

Доводи відповідача з цього приводу є безпідставними.

Згідно дозволу на виконання будівельних робіт завершення будівництва об`єкта "Завершення будівництва багатоповерхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними і торговельними приміщеннями та підземним паркінгом" по вул. Олени Теліги, 25 у м. Києві розпочалося в березні 2019 року, тобто до набрання чинності Закону України № 132-ІХ.

Як слідує з пояснень сторін, матеріалів справи відповідач як замовник будівництва, до позивача із заявою про укладення договору про пайову участь не звертався, відповідно такий договір між сторонами до 1 січня 2020 р. не укладався.

Убачається, що діючи правомірно після 1 січня 2020 року відповідач упродовж протягом 10 робочих днів повинен був звернутися до позивача із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об`єкта будівництва.

При цьому, відсутність звернення замовника будівництва з відповідною заявою про визначення розміру пайової участі щодо об`єкта будівництва на виконання вимог підпункту 3 абзацу 2 пункту 2 розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону №132-ІХ та ненадання ним передбачених цією нормою документів, не є перешкодою для самостійного визначення органом місцевого самоврядування розміру пайової участі на підставі наявних у нього документів.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 7 вересня 2023 р. у справі № 916/2709/22.

Органи місцевого самоврядування наділяються власними повноваженнями, в межах яких діють самостійно і несуть відповідальність за свою діяльність відповідно до закону.

Департамент економіки та інвестицій виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) мав можливість та повинен був довідатися із загальнодоступних джерел інформацію щодо параметрів забудови об`єкта по вул. Олени Теліги, 25 у м. Києві.

Зокрема, на час здійснення відповідачем забудови вищевказаної земельної ділянки в Україні діяла Єдина державна електронна система у сфері будівництва - загальнонаціональна інформаційна система у складі містобудівного кадастру створена для впорядкування процесу будівництва в Україні, що через максимальну публічність інформації робить його прозорим.

Система забезпечує створення, перегляд, відправлення, прийняття, збирання, внесення, накопичення, обробку, використання, розгляд, зберігання, захист, облік та надання інформації у сфері будівництва, а також електронну взаємодію між фізичними та юридичними особами, державними органами, органами місцевого самоврядування, центрами надання адміністративних послуг з метою отримання визначених Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності" послуг у сфері будівництва.

Строк виконання забудовником обов`язку сплатити грошові кошти пайової участі обмежений часом прийняття відповідного об`єкта будівництва в експлуатацію (п.п. 4 абзацу другого пункту 2 Розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 132-IX).

За послідовною правовою позицією Верховного Суду, викладеною у постановах №№ 643/21744/17 від 14 грудня 2021 р., 910/6226/23 від 3 грудня 2024 р. невиконання забудовником цього обов`язку призводить до безпідставного збереження ним грошових коштів саме у розмірі витрат по сплаті пайового внеску.

Виходячи з наведеного, такі витрати не повинні перевищувати розміру, який мав би бути визначений органом місцевого самоврядування до часу введення об`єкта будівництва в експлуатацію.

Підстави правомірно очікувати на одержання від відповідного забудовника грошових коштів у більшому розмірі в органу місцевого самоврядування відсутні.

При цьому, за змістом абз. 2 пункту 2 Розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 132-IX виконання замовниками будівництва їх обов`язку щодо пайової участі обмежене 2020 роком.

Таким чином, позивач, наділений повноваженнями контролю за здійсненням пайової участі забудовниками м. Києва, керуючись принципом належного врядування та не зволікаючи з виконанням своїх обов`язків, був вправі надати замовнику будівництва, який розпочав будівництво до 1 січня 2020 р. та протягом 10 робочих днів 2020 року не звернутися до нього із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об`єкта будівництва, упродовж наступних 15 робочих днів на основі самостійно зібраних документів розрахунок пайової участі щодо цього об`єкта будівництва.

Саме правомірна поведінка особи породжує в неї правомірні очікування.

Зловживання правами в силу вимог чинного законодавства є недопустимим.

За змістом вимог ст. 13 ЦК України при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині (ч. 2). Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах (ч. 3). У разі недодержання особою при здійсненні своїх прав вимог, які встановлені частинами другою - п`ятою цієї статті, суд може зобов`язати її припинити зловживання своїми правами, а також застосувати інші наслідки, встановлені законом (ч. 6).

За змістом цитованих вище положень Закону № 132-IX розмір пайової участі для житлових будинків становить 2 відсотки вартості будівництва об`єкта, що розраховується відповідно до основних показників опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України, затверджених центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну житлову політику і політику у сфері будівництва, архітектури, містобудування.

Отже, розмір пайової участі залежить від показника (опосередкованої вартості спорудження житла), який через об`єктивні економічні процеси з часом може змінюватися.

Аналіз чинних починаючи з 1 січня 2020 р. до 7 вересня 2021 р. (часу введення спірного об`єкта будівництва в експлуатацію) наказів Міністерства розвитку громад та територій, зокрема, №№ 286 від 2 грудня 2019 р., № 23 10 вересня 2021 р., свідчить, що опосередкована вартість спорудження житла за це період зросла з 14694 до 16982 грн./м2, тобто більше ніж на 15%.

Безпідставне зволікання позивача зі здійсненням права на визначення розміру пайової участі штучно збільшило розмір зобов`язань відповідача порівняно зі становищем, яке б існувало у випадку належного врядування позивача як органу місцевого самоврядування.

За встановленими обставинами справи відповідач як замовник будівництва розпочав з будівельні роботи до 1 січня 2020 р. і договір про сплату пайової участі до того часу не уклав.

Тому діючи правомірно та в межах наданих повноважень позивач був вправі надати відповідачу розрахунок пайової участі щодо об`єкта будівництва у строк до 7 лютого 2020 р., тобто після спливу 25 робочих днів 2020 року.

Останній у свою чергу зобов`язаний був сплатити пайову участь саме за таким розрахунком та розмірі грошовими коштами до прийняття відповідного об`єкта будівництва в експлуатацію 7 вересня 2021 р.

Поданий разом з позовом розрахунок пайової участі, проведений станом на 30 вересня 2024 р., за викладених вище обставин оцінюється судом критично.

Застосування позивачем при здійсненні розрахунку розміру пайової участі на підставі показників, не чинних станом на час виникнення обов`язків відповідача звернутися за розрахунком та позивача надати такий розрахунок, суперечить положенням ст. 5 ЦК України.

Згідно сертифікату № ІУ 24, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкта - "Завершення будівництва багатоповерхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними і торговельними приміщеннями та підземним паркінгом" по вул. Олени Теліги, 25 у м. Києві основними показники об`єкта є:

- завершення будівництва багатоповерхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними і торговельними приміщеннями та підземним паркінгом: кількість поверхів -25, загальна площа однокімнатних квартир-6019 м2, двокімнатних квартир-5902,9 м2, трикімнатних квартир-2390,8 м2, чотирикімнатних квартир-545,9 м2. Житлова площа однокімнатних квартир-3017,3 м2, двокімнатних квартир-2286 м2, трикімнатних квартир-1357,2 м2, чотирикімнатних квартир-322,2 м2. Кількість однокімнатних квартир-149, двокімнатних-84, трикімнатних-26, чотирикімнатних-4, загальна площа квартир 14858,6м2. Площа вбудованих, вбудовано-прибудованих та прибудованих приміщень-2742,6 м2 (в т.ч. паркінг 752,3 м2).

Отже, загальна площа забудови, з якої повинна визначатися пайова участь відповідача, складає 16848,9 м2 (14858,6 м2 площа квартир + 2742,6 м2 вбудовано-прибудованих та прибудованих приміщень -752,3 м2 паркінгу).

Доводи відповідача про те, що загальна площа об`єкту для проведення розрахунку розміру пайової участі становить 14694 м2 та не повинна включати площу об`єкта вбудованих, вбудовано-прибудованих та прибудованих приміщень є безпідставними, оскільки зазначені приміщення є невід`ємною частиною всього збудованого житлового будинку як цілісного об`єкта.

Зазначені вище недоліки містить поданий відповідачем консультаційний висновок Товариства з обмеженою відповідальністю "Аудиторська компанія "Про Вєро" № 10.10.2024 від 10 жовтня 2024 р., який за наведених обставин також оцінюється судом критично.

Доказів, що підтверджують наявність передбачених п.п. 2. п.2 Закону № 132-IX винятків з обов`язку сплати пайової участі, суду не надано, тому посилання з цього приводу є необгрунтованими.

Виходячи з наведеного розмір пайової участі за здійснену відповідачем забудову становить 6095394,47 грн. (16848,9 м2 площа забудови х 14694 грн. показник опосередкованої вартості х 2 % розмір пайової участі для житлових будинків).

З матеріалів справи слідує, що попередній замовник будівництва по вул. Олени Теліги, 25 у м. Києві Товариством з обмеженою відповідальністю "Алімпекс-Мертінгер" на підставі договору з позивачем сплатив частину пайової участі за це будівництво у розмірі 4200830 грн..

Відповідно до п. 6.6 розмір пайової участі нового замовника зменшується на суму коштів, сплачених попереднім замовником.

За таких обставин д, а також наявних доказів сплати попереднім замовником будівництва пайової участі у розмірі 4200830 грн., розмір пайової участі відповідача як нового замовника підлягає зменшенню на вказану суму коштів.

Виходячи з наведеного розмір несплаченої відповідачем пайової участі за здійснене будівництво по вул. Олени Теліги, 25 у м. Києві становить 1894564,47 грн. (6095394,47-4200830).

Відповідно до ст. 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.

За змістом приписів глави 83 ЦК України для кондикційних зобов`язань характерним є, зокрема, приріст майна в набувача без достатніх правових підстав. Вина заподіювача шкоди не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої. Обов`язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов`язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберігав), або вартість цього майна.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 23 травня 2018 р. у справі 629/4628/16-ц, від 30 листопада 2016 р. у справі № 922/1008/15, від 16 вересня 2020 р. у справі № 922/3361/19, від 24 червня 2020 р. у справі 922/2414/19, від 17 березня 2020 р. у справі № 917/353/19.

Отже, відповідач, як забудовник об`єкта "Завершення будівництва багатоповерхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними і торговельними приміщеннями та підземним паркінгом" по вул. Олени Теліги, 25 у м. Києві без достатньої правової підстави зберіг у себе 1894564,47 грн., які мав витратити на сплату пайового внеску.

Доказів повернення відповідачем позивачу цих безпідставно збережених коштів суду не надано.

За таких обставин з відповідача на користь позивача відповідно до вимог ст.ст. 1212, 1214 ЦК України підлягає стягненню 1894564,47 грн. безпідставно збережених коштів.

Оскільки позов задоволено частково, понесені по справі судові витрати стосовно до вимог ст. 129 ГПК України слід покласти на обидві сторони пропорційно розміру задоволених вимог.

Керуючись ст.ст. 86, 129, 232, 233, 236-241 ГПК України, суд

В И Р І Ш И В :

позов Департаменту економіки та інвестицій виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) задовольнити частково.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-будівельна компанія Обрій" (03035, м. Київ, вул. Митрополита Василя Липківського, 18, офіс 6/4, код 39556547) на користь Департаменту економіки та інвестицій виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36, код 04633,47 грн. безпідставно збережених коштів, 28418,47 грн. витрат по оплаті судового збору.

У позові в іншій частині відмовити.

Рішення набирає законної сили та підлягає оскарженню у строк і порядку, визначені ст. 241 та розділом ІV ГПК України.

Повне судове рішення складене 24 квітня 2025 року.

Суддя господарського суду міста Києва П.І.Паламар