ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"09" квітня 2025 р. Справа № 922/4376/21

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Байбака О.І.

при секретарі судового засідання Пугачові Д.І.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Керівника Новобаварської окружної прокуратури міста Харкова (адреса: 61004, м. Харків, вул. М. Конєва, буд. 20; )
до 1) Харківської міської ради (адреса: 61003, м. Харків, м.-н Конституції, буд. 7; ); , Харківська міська рада 2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Харківський бізнес-центр "Южний" (адреса: 01054, м. Київ, вул. Тургенєвська, буд. 38; )
про визнання незаконними та скасування рішень, визнання недійсним договору купівлі-продажу
за участю представників сторін:

прокурора Горгуль Н. В. (службове посвідчення № 072883 видане 01.03.2023);

першого відповідача - Руденко Д. Ю. (витяг з ЄДРПОУ);

другого відповідача - Задворний Ю. В. (ордер серії ВХ № 1088499 від 04.02.2025);

ВСТАНОВИВ:

Керівник Новобаварської окружної прокуратури м. Харкова Харківської області (далі прокурор, позивач) звернувся до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до Харківської міської ради (далі перший відповідач), Товариства з обмеженою відповідальністю Харківський бізнес-центр Южний (далі - ТОВ Харківський бізнес-центр Южний), в якій просить суд:

1) визнати незаконним та скасувати рішення 37 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 19.08.2020 № 2236/20 Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд у частині затвердження ТОВ Харківський бізнес-центр Южний проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки комунальної власності площею 0,1660 га (кадастровий номер :02:013:0006) за рахунок земель житлової та громадської забудови для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ. А-1, літ. Б-1 (побутового обслуговування населення) по пров. Сімферопольському, 3 (Новобаварський район) (пункт 35 додатку 1 до цього рішення);

2) визнати незаконним та скасувати рішення 37 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 19.08.2020 № 2240/20 Про надання дозволу на проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок юридичним та фізичним особам у частині надання дозволу ТОВ Харківський бізнес-центр Южний на проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки комунальної власності із земель житлової та громадської забудови площею 0,1660 га по пров. Сімферопольському, 3 у Новобаварському районі м. Харкова, кадастровий номер :02:013:0006 для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ. А-1, літ. Б-1 (побутового обслуговування населення) (пункт 7 додатку до цього рішення);

3) визнати незаконним та скасувати рішення 4 сесії Харківської міської ради 8 скликання від 21.04.2021 № 107/21 Про продаж земельних ділянок юридичним та фізичним особам у частині продажу ТОВ Харківський бізнес-центр Южний земельної ділянки із земель комунальної власності з кадастровим номером :02:013:0006 по пров. Сімферопольському, 3 у Новобаварському районі м. Харкова, із земель житлової та громадської забудови, для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ. А-1, літ. Б-1 (побутового обслуговування населення), площею 0,1660 га з визначеною ціною продажу земельної ділянки в 1486000,00 грн (пункт 9 додатку до цього рішення);

4) визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки від 25.06.2021, укладений між Харківською міською радою та ТОВ Харківський бізнес-центр Южний, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Качур А. В. (реєстровий № 696);

5) припинити право власності ТОВ Харківський бізнес-центр Южний на об`єкт нерухомого майна (земельну ділянку з кадастровим номером :02:013:0006) з реєстраційним номером 101, зареєстроване на підставі вищевказаного договору купівлі-продажу від 25.06.2021 (номер запису про право власності: 43280386);

6) витребувати у ТОВ Харківський бізнес-центр Южний на користь Харківської міської об`єднаної територіальної громади в особі Харківської міської ради земельну ділянку з кадастровим номером :02:013:0006, загальною площею 0,1660 га по пров. Сімферопольському, 3 у Новобаварському районі м. Харкова, отриману за договором купівлі-продажу від 25.06.2021, посвідченим приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Качур А.В. (реєстровий № 696), та зобов`язати це товариство повернути (шляхом складання та підписання відповідного акта прийому-передачі) зазначену земельну ділянку Харківській міській об`єднаній територіальній громаді в особі Харківської міської ради.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що відчуження Харківською міською радою спірної земельної ділянки на користь ТОВ Харківський бізнес-центр Южний відбулось з порушенням вимог законодавства, зокрема, ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України, та інтересів територіальної громади міста. Прокурор вказує, що таке відчуження спрямоване на продаж товариству земельної ділянки на поза конкурентних засадах, оскільки нежитлові будівлі, для експлуатації та обслуговування яких продано зазначену земельну ділянку, є самочинним будівництвом, при цьому площа проданої спірної земельної ділянки не відповідає площі, яку безпосередньо займають нежитлові будівлі літ. А-1 та літ. Б-1, та перевищує її більш ніж в 46 разів. Зазначене, на думку прокурора, також підтверджує необхідність дотримання проведення процедури земельних торгів у прядку, визначеному положеннями статей 134, 135 ЗК.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 30.08.2023 позов задоволено частково: визнано незаконним та скасовано рішення 4 сесії Харківської міської ради 8 скликання від 21.04.2021 № 107/21 Про продаж земельних ділянок юридичним та фізичним особам у частині продажу ТОВ Харківський бізнес-центр Южний земельної ділянки із земель комунальної власності з кадастровим номером :02:013:0006 по пров. Сімферопольському, 3 у Новобаварському районі м. Харкова, із земель житлової та громадської забудови, для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ. А-1, літ. Б-1 (побутового обслуговування населення), площею 0,1660 га з визначеною ціною продажу земельної ділянки в 1486000,00 грн (пункт 9 додатку до цього рішення). Визнано недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки від 25.06.2021, укладений між Харківською міською радою та ТОВ Харківський бізнес-центр Южний, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Качур А.В. (реєстровий № 696). Припинено право власності ТОВ Харківський бізнес-центр Южний на об`єкт нерухомого майна (земельну ділянку з кадастровим номером :02:013:0006) з реєстраційним номером 101, зареєстроване на підставі вищевказаного договору купівлі-продажу від 25.06.2021 (номер запису про право власності: 43280386). Витребувано у ТОВ Харківський бізнес-центр Южний на користь Харківської міської об`єднаної територіальної громади в особі Харківської міської ради земельну ділянку з кадастровим номером :02:013:0006, загальною площею 0,1660 га по пров. Сімферопольському, 3 у Новобаварському районі м. Харкова, отриману за договором купівлі-продажу від 25.06.2021, та зобов`язано товариство повернути (шляхом складання та підписання відповідного акта прийому-передачі) зазначену земельну ділянку Харківській міській об`єднаній територіальній громаді в особі Харківської міської ради. У решті позову відмовлено. Вирішено питання про стягнення судових витрат.

Постановою Східного апеляційного господарського суду від 10.10.2024 рішення Господарського суду Харківської області від 30.08.2023 скасовано в частині визнання незаконним та скасування рішення 4 сесії Харківської міської ради 8 скликання 21.04.2021 № 107/21 Про продаж земельних ділянок юридичним та фізичним особам у частині продажу ТОВ Харківський бізнес-центр Южний земельної ділянки із земель комунальної власності з кадастровим номером :02:013:0006 по пров. Сімферопольському, 3 у Новобаварському районі м. Харкова, із земель житлової та громадської забудови, для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ. А-1, літ. Б-1 (побутового обслуговування населення), площею 0,1660 га з визначеною ціною продажу земельної ділянки в 1486000,00 грн (пункт 9 додатку до цього рішення). У цій частині ухвалено нове рішення про відмову в задоволенні позову. У решті рішення суду першої інстанції про задоволення позовних вимог залишено без змін. Вирішено питання про стягнення судових витрат.

Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 15.01.2025 постанову Східного апеляційного господарського суду від 10.10.2024 та рішення Господарського суду Харківської області від 30.08.2023 у справі № 922/4376/21 скасовано в частині задоволення позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки від 25.06.2021, припинення права власності Товариства з обмеженою відповідальністю Харківський бізнес-центр Южний на об`єкт нерухомого майна, витребування майна та стягнення витрат зі сплати судового збору, а справу № 922/4376/21 у цій частині передано на новий розгляд до суду першої інстанції. У решті постанову Східного апеляційного господарського суду від 10.10.2024 та рішення Господарського суду Харківської області від 30.08.2023 у справі № 922/4376/21 залишено без змін.

Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 30.01.2025 для повторного розгляду справи визначено наступний склад суду: головуючий суддя - Байбак О. І.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 31.01.2025 прийнято справу до розгляду за правилами загального позовного провадження; підготовче судове засідання у даній справі призначено на 19.02.2025; встановлено сторонам строк для подання заяв по суті спору.

Підготовче засідання неодноразово відкладалось.

В процесі розгляду справи сторонами на стадії підготовчого провадження другий відповідач надав суду відзив на позовну заяву (вх. № 4170/25 від 17.02.25) та письмові пояснення (вх. № 5991/25 від 07.03.25) в яких просить суд відмовити прокурору в задоволенні позову. В обґрунтування своїх вимог другий відповідач, зокрема, вказує на те, що задоволення поданого прокурором позову та відповідно визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки з зобов`язанням другого відповідача її повернути першому відповідачу буде означати втручання у право власності другого відповідача та не відповідатиме принципу правомірного і допустимого втручання, сумісного з гарантіями статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, а саме: втручання має бути законним, відповідати суспільним інтересам та бути пропорційним переслідуваним цілям одночасно. Що ж до відповідності втручання у право власності суспільним інтересам, даний критерій, на думку другого відповідача, не дотримується з огляду на відсутність порушення суспільних інтересів. При цьому триваюча війна на території України, вкрай негативно впливає на суспільні відносини в місті Харкові та попит на всі активи розташовані на території міста.

Другий відповідач також зазначає, що 23.08.2022 та 28.01.2025 неподалік будівлі ТОВ «Харківський Бізнес-Центр «Южний» літ. "Б-8", загальною площею 14 305 кв.м., за адресою: пров. Сімферопольський 6 у м. Харкові мали місце вибухи, ймовірно в результаті ракетного удару збройних сил Російської Федерації. Як наслідок, вказаній нежитловій будівлі було заподіяно шкоду вибуховою хвилею, а другий відповідач відповідно зазнав збитків. При цьому, другий відповідач зазначає, що спірна земельна ділянка площею 0,1660 га (кадастровий номер :02:013:0006), розташована одразу перед вказаною вище нежитловою будівлею літ. "Б-8", загальною площею 14 305 кв.м. Враховуючи розташування цієї землі, її форму, не велику площу, дана земельна ділянка може становити інтерес виключно для другого відповідача, а в умовах триваючої війни зацікавлених осіб щодо її придбання на конкурсних умовах (земельних торгах) не віднайти. З огляду на викладене, другий відповідач вважає, що втручання у його право власності щодо повернення земельної ділянки на користь першого відповідача, не відповідає суспільним інтересам та не є пропорційним переслідуваним цілям визначеним позовом по справі. Крім того, другим відповідачем вже сплачено кошти за дану земельну ділянку на користь першого відповідача і повернення цих коштів, буде вкрай важким тягарем для бюджету міста в сьогоднішніх реаліях та може розтягнутися на роки. Другий відповідач також звертає увагу суду, що перший відповідач також не бажає задоволення позову по цій справі, не бачить порушення публічного чи суспільного інтересу громади.

Прокурор надав суду письмові пояснення (вх. № 4404/25 від 18.02.2025 та вх. № 6818/25 від 17.03.25) в яких, зокрема, зазначає, що враховуючи вказівки Верховного Суду, висловлені у постанові від 15.01.2025 по даній справі, для встановлення фактичних обставин справи, окружною прокуратурою 03.02.2025 за №52-106-728 вих.-25 (отриманий адресатом 04.02.2025) спрямовано листа на адресу Харківської міської ради у порядку ч.4 ст.23 Закону України «Про прокуратуру» з вимогою про надання у строк до 15.02.2025 відомостей (разом з копіями підтверджуючих документів) на підтвердження виконання/невиконання ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний» договору купівлі-продажу від 25.06.2021, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Качур А.В. (реєстровий №696) в частині сплати коштів за придбану земельну ділянку з кадастровим номером :02:013:0006, однак відповіді на зазначений лист надано не було.

Також прокурор звертає увагу суду, що відповідачами не заявлялася вимога про стягнення сплачених за земельну ділянку коштів, відповідно правові підстави для вирішення питання стягнення цих коштів у межах даного судового провадження відсутні.

Перший відповідач надав суду письмові пояснення (вх. № 6066/25 від 10.03.25) в яких просить суд відмовити прокурору в задоволенні позовних вимог. В обґрунтування своїх вимог перший відповідач, зокрема, зазначає, що між відповідачами у даній справі 25.06.2021 укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки, площею 0,1660 га, кадастровий номер :02:013:0006, яка розташована за адресою: м. Харків, пров. Сімферопольський, 3, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Качур А.В. та зареєстрований в реєстрі за № 696. На виконання вищевказаного договору другим відповідачем було сплачено грошові кошти, у загальній сумі 1486000 грн. (з урахуванням авансового внеску).

При цьому, перший відповідач вважає, що заявлення позовної вимоги про визнання правочину недійсним має наслідком заявлення і двосторонньої реституційної вимоги, однак враховуючи те, що прокуратурою таких вимог заявлено не було, позовні вимоги про визнання договору купівлі-продажу спірної земельної ділянки недійсним, на думку першого відповідача, не підлягають задоволенню.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 26.03.2025 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 09.04.2025.

Другий відповідач надав суду додаткові пояснення (вх. № 8141/25 від 01.04.2025) в яких наполягає на необґрунтованості заявлених позовних вимог.

У судове засідання 09.04.2025 прибули прокурор та представники першого та другого відповідачів.

Прокурор підтримує заявлений позов, просить суд його задовольнити.

Представники відповідачів просять суд відмовити прокурору в задоволенні позову.

Перевіривши матеріали справи, оцінивши надані суду докази та доводи, суд встановив.

Як свідчать матеріали справи, рішенням державного реєстратора Клопотова Станіслава Давидовича №50521406 від 27.12.2019 проведено державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на нежитлову будівлю літ. А-1, загальною площею 18 кв.м. по АДРЕСА_1 .

В подальшому між ОСОБА_1 та ТОВ Харківський Бізнес-Центр Южний було укладено договір купівлі-продажу №503 від 19.02.2020 1/2 частки нежитлової будівлі літ А-1 загальною площею 18,0 кв. м. по АДРЕСА_1 та договір купівлі-продажу №542 від 20.02.2020 1/2 частки нежитлової будівлі літ А-1 загальною площею 18,0 кв.м. по АДРЕСА_1 .

Також, рішенням державного реєстратора Клопотова Станіслава Давидовича № 50512204 від 27.12.2019 проведено державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на нежитлову будівлю літ. Б-1, загальною площею 17,9 кв.м. по АДРЕСА_1 .

В подальшому між ОСОБА_1 та ТОВ Харківський Бізнес-Центр Южний було укладено договір купівлі-продажу №504 від 19.02.2020 1/2 частки нежитлової будівлі літ Б-1 загальною площею 17,9 кв.м. по АДРЕСА_1 та договір купівлі-продажу №541 від 20.02.2020 1/2 частки нежитлової будівлі літ Б-1 загальною площею 17,9 кв.м. по АДРЕСА_1 .

На підставі вищевказаних договорів купівлі-продажу, укладених між ОСОБА_1 та ТОВ Харківський Бізнес-Центр Южний, приватним нотаріусом ХМНО Малаховою Г.І. проведено державну реєстрацію права власності за ТОВ Харківський Бізнес-Центр Южний на нежитлову будівлю літ А-1 загальною площею 18 кв. м. та нежитлову будівлю літ Б-1 загальною площею 17,9 кв. м., які розташовані по пров. Сімферопольському, 3 у м. Харкові.

Пунктом 45 додатку 1 до рішення 35 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 22.04.2020 №2029/20 Про надання юридичним та фізичним особам дозволу на розроблення документації із землеустрою для експлуатації та обслуговування будівель і споруд надано ТОВ Харківський Бізнес-Центр Южний дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки комунальної власності площею, орієнтовно, 0,1660 га для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ. А-1, літ. Б-1 (побутового обслуговування населення) по вул. Сімферопольському, 3.

Пунктом 35 додатку 1 до рішення 37 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 19.08.2020 №2236/20 Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд ТОВ Харківський Бізнес-Центр Южний затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки комунальної власності площею 0,1660 га (кадастровий номер :02:013:0006) за рахунок земель житлової та громадської забудови для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ А-1, літ. Б-1 (побутового обслуговування населення) по пров. Сімферопольському, 3 (Новобаварський район).

Пунктом 7 додатку до рішення 37 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 19.08.2020 №2240/20 Про надання дозволу на проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок юридичним та фізичним особам надано дозвіл ТОВ Харківський Бізнес-Центр Южний на проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки комунальної власності із земель житлової та громадської забудови площею 0,1660 га по пров. Сімферопольському, 3 у Новобаварському районі м. Харкова, кадастровий номер :02:013:0006 для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ А-1, літ. Б-1 (побутового обслуговування населення).

На виконання вказаного рішення між Харківською міською радою та ТОВ «Харківський Бізнес центр «Южний» укладено договір про внесення авансового внеску від 29.01.2021 № 5/21, згідно з яким розмір авансового внеску складав 313 022,13 грн.

На виконання вказаного договору ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний» платіжним дорученням № 1474 від 04.02.2021 було сплачено авансовий внесок в сумі 313022,13 грн.

Відповідно до Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (кадастровий номер :02:013:0006) від 05.10.2020 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 10 434 071 грн.

Пунктом 9 додатку до рішення 4 сесії Харківської міської ради 8 скликання від 21.04.2021 №107/21 Про продаж земельних ділянок юридичним та фізичним особам вирішено продати ТОВ Харківський Бізнес-Центр Южний земельну ділянку із земель комунальної власності з кадастровим номером :02:013:0006 по пров. Сімферопольському, 3 у Новобаварському районі м. Харкова, із земель житлової та громадської забудови, для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ А-1, літ. Б-1 (побутового обслуговування населення), площею 0,1660 га. Ціною продажу земельної ділянки визначено 1 486 000,00 грн.

На підставі вказаного рішення між Харківською міською радою та ТОВ Харківський Бізнес-Центр Южний було укладено договір купівлі-продажу вищевказаної земельної ділянки від 25.06.2021, посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Качур А.В. та зареєстрований за №696, відповідно до п.1.2, 2.1 якого земельна ділянка, площею 0,1660 га продана для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ. А-1, літ. Б-1 (побутового обслуговування населення) за ціною 1 486 000 грн.

На виконання вищевказаного договору товариством з обмеженою відповідальністю «Харківський бізнес-центр «Южний» платіжним дорученням № 1993 від 20.07.2021 було сплачено грошові кошти, у розмірі 1172977,87 грн.

Сплата грошових коштів також підтверджується довідкою про рух коштів по бюджету Харківської міської територіальної громади за період з 24.07.2020 по 07.02.2025 за кодом класифікації бюджету 33010100 «Кошти від продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення, що перебувають у державній або комунальній власності та земельних ділянок, які знаходяться на території Автономної Республіки Крим» в частині перерахування коштів Товариством з обмеженою відповідальністю «Харківський бізнес-центр «Южний» ().

Приватним нотаріусом ХМНО Качур А.В. 29.07.2021 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно проведено державну реєстрацію права власності за ТОВ Харківський Бізнес-Центр Южний на земельну ділянку з кадастровим номером :02:013:0006 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101, номер запису про право власності: 43280386).

Зі змісту витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 12.05.2021 вбачається, що цільовим призначенням земельної ділянки з кадастровим номером :02:013:0006 є: 03.13 Для будівництва та обслуговування будівель закладів побутового обслуговування.

ТОВ Харківський Бізнес-Центр Южний було подано заяву, в якій останнє просило припинити право власності ТОВ Харківський Бізнес-Центр Южний на нежитлові будівлі літ. А-1 загальною площею 18,0 кв.м. та літ. Б-1 загальною площею 17,9 кв.м. по пров. Сімферопольському, 3 у м. Харкові у зв`язку зі знищенням об`єктів нерухомого майна, яка посвідчена приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Караєвою С.Е. та зареєстрована в реєстрі 11.08.2021 за №695.

Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, 17.08.2021 було внесено запис про знищення об`єктів нерухомого майна: нежитлової будівлі літ. А-1 загальною площею 18,0 кв.м. та нежитлової будівлі літ. Б-1 загальною площею 17,9 кв.м. по пров. Сімферопольському, 3 у м. Харкові, на підставі заяви за №695 від 11.08.2021.

Разом з тим, після укладання між Харківською міською радою та ТОВ Харківський Бізнес-Центр Южний вказаного вище договору купівлі-продажу земельної ділянки від 25.06.2021, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Качур А.В. та зареєстрований за № 696, Харківська міська рада звернулась до Жовтневого районного суду м. Харкова з позовом до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю Харківський Бізнес-Центр Южний, треті особи - Приватні нотаріуси Харківського міського нотаріального округу Клопотов С.Д., ОСОБА_2 про: скасування рішення державного реєстратора Клопотова С.Д. № 50521406 від 27.12.2019 про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на нежитлову будівлю літ. А-1, загальною пл.18 кв.м. по АДРЕСА_1 та припинення права приватної власності; скасування рішення державного реєстратора Клопотова С.Д. № 50512204 від 27.12.2019 про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на нежитлову будівлю літ. Б-1, загальною пл.17,9 кв. м. по АДРЕСА_1 та припинення права приватної власності; визнання недійсними та скасування: договорів купівлі-продажу № 503 від 19.02.2020, № 542 від 20.02.2020 по частки нежитлової будівлі літ. А-1 пл. 18 кв.м. по АДРЕСА_1 , укладених між ОСОБА_1 і ТОВ Харківський Бізнес Центр Южний; договорів купівлі-продажу № 504 від 19.02.2020, № 541 від 20.02.2020 по частки нежитлової будівлі літ. Б-1 пл. 17,9 кв. м. по АДРЕСА_1 , укладених між ОСОБА_1 і ТОВ Харківський Бізнес Центр Южний.

Рішенням Жовтневого районного суду м. Харкова від 22.03.2023 у справі № 639/2869/21, яке набрало законної сили, позовні вимоги Харківської міської ради до ОСОБА_1 , ТОВ Харківський Бізнес-Центр Южний, треті особи приватні нотаріуси ХМНО Клопотов С.Д. та Малахова Г.І. задоволено частково. Скасовано рішення державного реєстратора Клопотова Станіслава Давидовича №50521406 від 29.12.2019 про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на нежитлову будівлю літ. А-1 загальною площею 18 кв. м. (номер запису про право власності: 34918615, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101). Скасоване рішення державного реєстратора Клопотова Станіслава Давидовича №50512204 від 27.12.2019 про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на нежитлову будівлю літ. Б-1 загальною площею 17,9 кв.м. (№ запису про право власності: 34910307, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101). В іншій частині позовних вимог Харківської міської ради відмовлено.

Вивченням окружною прокуратурою питання наявності підстав для представництва інтересів держави в суді у сфері земельних правовідносин, встановлені порушення вимог законодавства під час затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки без проведення земельних торгів, надання дозволу на проведення експертної грошової оцінки такої ділянки та її продаж ТОВ Харківський Бізнес-Центр Южний, оскільки такі дії суперечать вимогами ч. 1 ст.134 ЗК України та є відчуженням земельної ділянки комунальної власності з кадастровим номером :02:013:0006 по пров. Сімферопольському, 3 у Новобаварському районі м. Харкова у позаконкурентний спосіб.

Зокрема, як зазначає прокурор, на момент звернення із заявами ОСОБА_1 про державну реєстрацію права власності на об`єкти нерухомого майна з реєстраційними номерами 101 та 101 вказані об`єкти - нежитлові будівлі А-1 загальною площею 18 кв.м. та літ. Б-1 загальною площею 17,9 кв.м по провулку Сімферопольському, 3 у м. Харкові не мали правового статусу нежитлових будівель, оскільки у реєстрі дозвільних документів, який розміщений на сайті https://dabi.gov.ua відсутня будь-яка інформація про документи, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт та засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів. Прокурор наголошує, що вказані об`єкти нерухомого майна є самочинно збудованими, що підтверджується Рішенням Жовтневого районного суду м. Харкова від 22.03.2023 у справі № 639/2869/21, яке набрало законної сили.

Зазначені вище обставини стали підставами для звернення прокурора до суду з позовом у даній справі.

Як вже зазначалося, в процесі первісного розгляду даної справи, рішенням Господарського суду Харківської області від 30.08.2023 позов задоволено частково. Визнано незаконним та скасовано рішення 4 сесії Харківської міської ради 8 скликання від 21.04.2021 № 107/21 Про продаж земельних ділянок юридичним та фізичним особам у частині продажу ТОВ Харківський бізнес-центр Южний земельної ділянки із земель комунальної власності з кадастровим номером :02:013:0006 по пров. Сімферопольському, 3 у Новобаварському районі м. Харкова, із земель житлової та громадської забудови, для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ. А-1, літ. Б-1 (побутового обслуговування населення), площею 0,1660 га з визначеною ціною продажу земельної ділянки в 1486000,00 грн (пункт 9 додатку до цього рішення). Визнано недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки від 25.06.2021, укладений між Харківською міською радою та ТОВ Харківський бізнес-центр Южний, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Качур А.В. (реєстровий № 696). Припинено право власності ТОВ Харківський бізнес-центр Южний на об`єкт нерухомого майна (земельну ділянку з кадастровим номером :02:013:0006) з реєстраційним номером 101, зареєстроване на підставі вищевказаного договору купівлі-продажу від 25.06.2021 (номер запису про право власності: 43280386). Витребувано у ТОВ Харківський бізнес-центр Южний на користь Харківської міської об`єднаної територіальної громади в особі Харківської міської ради земельну ділянку з кадастровим номером :02:013:0006, загальною площею 0,1660 га по пров. Сімферопольському, 3 у Новобаварському районі м. Харкова, отриману за договором купівлі-продажу від 25.06.2021, та зобов`язано товариство повернути (шляхом складання та підписання відповідного акта прийому-передачі) зазначену земельну ділянку Харківській міській об`єднаній територіальній громаді в особі Харківської міської ради. У решті позову відмовлено. Вирішено питання про стягнення судових витрат.

Постановою Східного апеляційного господарського суду від 10.10.2024 рішення Господарського суду Харківської області від 30.08.2023 скасовано в частині визнання незаконним та скасування рішення 4 сесії Харківської міської ради 8 скликання 21.04.2021 № 107/21 Про продаж земельних ділянок юридичним та фізичним особам у частині продажу ТОВ Харківський бізнес-центр Южний земельної ділянки із земель комунальної власності з кадастровим номером :02:013:0006 по пров. Сімферопольському, 3 у Новобаварському районі м. Харкова, із земель житлової та громадської забудови, для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ. А-1, літ. Б-1 (побутового обслуговування населення), площею 0,1660 га з визначеною ціною продажу земельної ділянки в 1486000,00 грн (пункт 9 додатку до цього рішення). У цій частині ухвалено нове рішення про відмову в задоволенні позову. У решті рішення суду першої інстанції про задоволення позовних вимог залишено без змін. Вирішено питання про стягнення судових витрат.

Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 15.01.2025 постанову Східного апеляційного господарського суду від 10.10.2024 та рішення Господарського суду Харківської області від 30.08.2023 у справі № 922/4376/21 скасовано в частині задоволення позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки від 25.06.2021, припинення права власності Товариства з обмеженою відповідальністю Харківський бізнес-центр Южний на об`єкт нерухомого майна, витребування майна та стягнення витрат зі сплати судового збору, а справу № 922/4376/21 у цій частині передано на новий розгляд до суду першої інстанції. У решті постанову Східного апеляційного господарського суду від 10.10.2024 та рішення Господарського суду Харківської області від 30.08.2023 у справі № 922/4376/21 залишено без змін.

З огляду на висновки, викладені постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 15.01.2025, предметом розгляду суду в процесі нового розгляду справи є наступні позовні вимоги прокурора:

- визнати незаконним та скасувати рішення 4 сесії Харківської міської ради 8 скликання від 21.04.2021 № 107/21 Про продаж земельних ділянок юридичним та фізичним особам у частині продажу ТОВ Харківський бізнес-центр Южний земельної ділянки із земель комунальної власності з кадастровим номером :02:013:0006 по пров. Сімферопольському, 3 у Новобаварському районі м. Харкова, із земель житлової та громадської забудови, для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ. А-1, літ. Б-1 (побутового обслуговування населення), площею 0,1660 га з визначеною ціною продажу земельної ділянки в 1486000,00 грн (пункт 9 додатку до цього рішення);

- визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки від 25.06.2021, укладений між Харківською міською радою та ТОВ Харківський бізнес-центр Южний, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Качур А. В. (реєстровий № 696);

- припинити право власності ТОВ Харківський бізнес-центр Южний на об`єкт нерухомого майна (земельну ділянку з кадастровим номером :02:013:0006) з реєстраційним номером 101, зареєстроване на підставі вищевказаного договору купівлі-продажу від 25.06.2021 (номер запису про право власності: 43280386);

- витребувати у ТОВ Харківський бізнес-центр Южний на користь Харківської міської об`єднаної територіальної громади в особі Харківської міської ради земельну ділянку з кадастровим номером :02:013:0006, загальною площею 0,1660 га по пров. Сімферопольському, 3 у Новобаварському районі м. Харкова, отриману за договором купівлі-продажу від 25.06.2021, посвідченим приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Качур А.В. (реєстровий № 696), та зобов`язати це товариство повернути (шляхом складання та підписання відповідного акта прийому-передачі) зазначену земельну ділянку Харківській міській об`єднаній територіальній громаді в особі Харківської міської ради.

Крім того, направляючи справу в наведеній частині до суду першої інстанції на новий розгляд КГС у складі ВС вказав, що в процесі первісного розгляду справи як суд першої інстанції, задовольняючи частково позов, так і суд апеляційної інстанції, переглядаючи рішення місцевого суду в апеляційному порядку, визнавши недійсним оспорюваний у цій справі договір купівлі-продажу, правила реституції за частиною 1 статті 216 ЦК застосували тільки щодо однієї зі сторін правочину, а саме Харківської міської ради, не встановивши та не зазначивши в судових рішеннях будь-яких обставин, які б унеможливлювали двосторонню реституцію, та не врахували наведені положення законодавства, що регулює питання правових наслідків недійсності правочину, а суд апеляційної інстанції, у тому числі і наведені висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 18.09.2024 у справі № 918/1043/21, щодо застосування частини 1 статті 216 ЦК у спорах про визнання правочинів недійсними. КГС у складі ВС також зазначив, що суди першої та апеляційної інстанцій не надали оцінки наявним у матеріалах справи доказам, зокрема зазначеним умовам договору, не встановили та в рішеннях не зазначили обставини виконання ТОВ Харківський бізнес-центр Южний договору купівлі-продажу від 25.06.2021 у частині сплати коштів за придбану земельну ділянку, як це було передбачено у розділі 2 Ціна продажу земельної ділянки, строки і порядок оплати зазначеного договору, якими доказами такі обставини підтверджуються і в залежності від встановлених обставин не вирішили питання наявності/відсутності підстав для застосування двосторонньої реституції, у тому числі щодо повернення іншій стороні правочину відповідачу ТОВ Харківський бізнес-центр Южний того, що останнє передало державі в особі Харківської міської ради на виконання цього ж договору, у зв`язку з визнанням його недійсним.

Згідно зі ст. 316 ГПК України, вказівки, що містяться у постанові суду касаційної інстанції, є обов`язковими для суду першої та апеляційної інстанцій під час нового розгляду справи. Постанова суду касаційної інстанції не може містити вказівок для суду першої або апеляційної інстанції про достовірність чи недостовірність того чи іншого доказу, про переваги одних доказів над іншими, про те, яка норма матеріального права повинна бути застосована і яке рішення має бути прийнято за результатами нового розгляду справи.

Надаючи в контексті вищевикладеного правову кваліфікацію спірним правовідносинам, суд виходить з такого.

Відповідно до ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно з вимогами ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.

Статтею 76 ГПК України передбачено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Згідно зі ст. 77 ГПК України, обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Згідно з ч. 1, 2 ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

За змістом статей 15 і 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Згідно з положеннями ст.3 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень загальними засадами державної реєстрації прав є:

1) гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження;

2) обов`язковість державної реєстрації прав у Державному реєстрі прав;

3) публічність державної реєстрації прав;

4) внесення відомостей до Державного реєстру прав виключно на підставах та в порядку, визначених цим Законом; 5) відкритість та доступність відомостей Державного реєстру прав.

Відповідно до ст. 2 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Реєстраційна дія - державна реєстрація прав, внесення змін до записів державного реєстру прав, скасування державної реєстрації прав, а також інші дії, що здійснюються в Державному реєстрі прав, крім надання інформації з Державного реєстру прав.

Приписами ч. 1 ст. 4 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень встановлено, що обов`язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти держаним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, а саме: право власності на нерухоме майно.

Згідно з ч. 2 ст. 5 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію нерухомого майна, державна реєстрація прав на таке майно проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку.

Згідно з ч. 1 ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Стаття 210 ЦК України встановлює, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Згідно зі ст.182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

За змістом ст. 2 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації.

Аналогічний висновок викладений Верховним Судом України у постанові від 06.07.2022 у справі №372/3737/19.

Відповідно до Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 1243 від 22.09.2004, прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів полягає у підтвердженні державними приймальними комісіями готовності до експлуатації об`єктів нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту будівель і споруд як житлово-громадського, так і виробничого призначення, інженерних мереж та споруд, транспортних магістралей, окремих черг пускових комплексів, їх інженерно-технічного оснащення відповідно до затвердженої в установленому порядку проектної документації, нормативних вимог, вихідних даних на проектування.

Отже, державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію у встановленому порядку.

В даному випадку, як вже зазначалося, рішенням державного реєстратора Клопотова Станіслава Давидовича №50521406 від 27.12.2019 проведено державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на нежитлову будівлю літ. А-1, загальною площею 18 кв.м. по АДРЕСА_1 .

Також, рішенням державного реєстратора Клопотова Станіслава Давидовича № 50512204 від 27.12.2019 проведено державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на нежитлову будівлю літ. Б-1, загальною площею 17,9 кв.м. по АДРЕСА_1 .

В подальшому, вказані вище нежитлові будівлі були продані ОСОБА_1 на користь ТОВ Харківський Бізнес-Центр Южний за відповідними договорами купівлі-продажу від 19.02.2020 та від 20.02.2020.

Пунктом 9 додатку до рішення 4 сесії Харківської міської ради 8 скликання від 21.04.2021 №107/21 Про продаж земельних ділянок юридичним та фізичним особам вирішено продати ТОВ Харківський Бізнес-Центр Южний земельну ділянку із земель комунальної власності з кадастровим номером :02:013:0006 по АДРЕСА_1 , із земель житлової та громадської забудови, саме з метою експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ А-1, літ. Б-1 (побутового обслуговування населення), площею 0,1660 га.

Разом із цим, як вбачається з матеріалів справи рішенням Жовтневого районного суду м. Харкова від 22.03.2023 у справі №639/2869/21, яке набрало законної сили, позовні вимоги Харківської міської ради до ОСОБА_1 , ТОВ Харківський Бізнес-Центр Южний, треті особи приватні нотаріуси ХМНО Клопотов С.Д. та Малахова Г.І. задоволено частково. Скасовано рішення державного реєстратора Клопотова Станіслава Давидовича №50521406 від 29.12.2019 про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на нежитлову будівлю літ. А-1 загальною площею 18 кв.м. (номер запису про право власності: 34918615, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101). Скасоване рішення державного реєстратора Клопотова Станіслава Давидовича №50512204 від 27.12.2019 про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на нежитлову будівлю літ. Б-1 загальною площею 17,9 кв.м. (№ запису про право власності: 34910307, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101). В іншій частині позовних вимог Харківської міської ради відмовлено.

Задовольняючи частково позовні вимоги, Жовтневий районний суд м. Харкова вказав на встановлені судом обставини здійснення самочинного будівництва відповідних нежитлових будівель без відповідних документів та дозволів на земельній ділянці, що належить Харківській міській раді і не була виділена ОСОБА_1 , чим порушені права Харківської міської ради, як власника земельної ділянки. При придбанні цих нежитлових будівель по частині, ТОВ Харківський Бізнес-Центр Южний був обізнаний про відсутність правовстановлюючих документів на самочинне будівництво, оскільки у договорах купівлі-продажу у п. 2 зазначено, що майно належить продавцю згідно інформації Державного реєстру речових прав, без найменування правовстановлюючих документів. При цьому, у договорі зазначено, що земельна ділянка, на якій розташовано майно, не приватизована, інших прав щодо земельної ділянки у третіх осіб немає.

Відмовляючи в частині вимог про визнання недійними та скасування договорів купівлі-продажу від 19.02.2020, посвідчених приватним нотаріусом ХМНО Малаховою Г.І. і зареєстрованих у реєстрі за №542, 503, Жовтневий районний суд м. Харкова, з посиланням на відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо проведеної реєстрації знищення об`єктів, дійшов висновку про припинення права власності на нежитлові будівлі на підставі ст.346 ЦК України, у зв`язку з їх знищенням та, у зв`язку з цим, відсутністю порушених інтересів Харківської міської ради.

Згідно з ч. 4 ст. 75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Згідно з ч. 1 ст. 122 Земельного кодексу України міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

Відповідно до ч. 3 ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу.

Частина 1 ст. 134 Земельного кодекс України встановлює, що земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об`єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

Відповідно до ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі, зокрема, розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

З огляду на викладене, реєстрація права власності за ТОВ Харківський Бізнес-Центр Южний на об`єкти самочинного будівництва на підставі договорів купівлі-продажу, не означає виникнення права власності на ці об`єкти, а тому у ТОВ Харківський Бізнес-Центр Южний були відсутні підставі на набуття земельної ділянки під цим будівництвом у власність чи користування в неконкурентний спосіб на підставі ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України. В силу положень ч.1 ст. 134 та частин 1, 2 ст. 135 Земельного кодексу України, земельна ділянка державної чи комунальної власності або права на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) в цьому випадку підлягала виключно продажу на земельних торгах.

Крім того, суд також враховує, що загальна площа нежитлових будівель літ. А-1 та літ. Б-1 по пров. Сімферопольському, 3 у м. Харкові складала 35,9 кв. м., в той час як площа земельної ділянки, яка була виділена для продажу ТОВ "Харківський бізнес-центр "Южний" склала 0,1660 га, тобто більше в 46 разів. Будь-яких доказів того, що обслуговування нежитлових будівель літ. А-1 та літ. Б-1 по пров. Сімферопольському, 3 у м. Харкові потребувало саме таку площу земельної ділянки матеріали справи не містять та відповідачами суду не надано.

Разом з тим, отримання земельної ділянки у розмірах, що значно перевищують площу належної особі будівлі, передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями ст. ст. 134, 135 ЗК України.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного суду у складі колегії Касаційного господарського суду від 09.02.2018 у справі №910/4528/15-г та постанові Вищого господарського суду України від 21.01.2015 у справі №910/2333/14.

До того ж, земельна ділянка була виділена із земель житлової та громадської забудови для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ."А-1", літ."Б-1" (побутового обслуговування населення), які вже за два тижні після державної реєстрації права власності за ТОВ Харківський Бізнес-Центр Южний на земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно були знищені, що підтверджується заявою ТОВ Харківський Бізнес-Центр Южний від 11.08.2021 №695.

Зі змісту ж витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 12.05.2021 вбачається, що цільовим призначенням земельної ділянки з кадастровим номером :02:013:0006 є: Для будівництва та обслуговування будівель закладів побутового обслуговування.

Наведені обставини ставлять під сумнів отримання ТОВ Харківський Бізнес-Центр Южний земельної ділянки саме для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ."А-1", літ."Б-1" по пров. Сімферопольському, 3 у м. Харкові та оцінюються судом як механізм ухилення від отримання земельної ділянки на конкурентних засадах, як це передбачено вимогами земельного законодавства.

Відповідності до норм ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 Цивільного кодексу України. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

Статтею 203 ЦК України визначено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, а саме: зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

Враховуючи те, що договір купівлі-продажу земельної ділянки від 25.06.2021 укладено сторонами в порушення приписів ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України, зазначений договір підлягає визнання недійсним, а право власності ТОВ Харківський Бізнес-Центр Южний на об`єкт нерухомого майна (земельну ділянку з кадастровим номером :02:013:0006) з реєстраційним номером 101, зареєстроване на підставі вищевказаного договору купівлі-продажу ВІД 25.06.2021 (номер запису про право власності: 43280386) підлягає визнанню припиненим.

При прийнятті рішення в даній частині судом також враховуються висновки, викладені в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 15.01.2025 у даній справі. Зокрема, суд касаційної інстанції переглядаючи рішення судів першої та апеляційної інстанції в зазначеній частині не вказав про їх помилковість або незаконність, тоді як підставою для часткового скасування наведених судових рішень було виключно неврахування судами висновків викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.09.2024 у справі № 918/1043/21 щодо застосування частини 1 статті 216 ЦК України що регулює питання правових наслідків недійсності правочину.

Згідно з частиною 1 статті 216 Цивільного кодексу України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Загальні правила щодо правових наслідків недійсності правочинів сформульовані в статті 216 ЦК, у частині першій якої вказано, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Якщо у зв`язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною (частина 2 статті 216 ЦК).

Правові наслідки, передбачені частинами першою та другою цієї статті, застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів (частина 3 статті 216 ЦК).

Отже, ЦК визначає такі загальні юридичні наслідки недійсності правочину: 1) основний двостороння реституція повернення сторін недійсного правочину до попереднього стану, тобто становища, яке існувало до його вчинення (абзац другий частини 1 статті 216 ЦК); 2) додатковий відшкодування збитків і моральної шкоди винною стороною на користь другої сторони недійсного правочину та третьої особи, якщо їх завдано у зв`язку із вчиненням такого правочину (частина 2 статті 216 ЦК). Правові наслідки, передбачені частинами першою та другою статті 216 ЦК, застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів (частина 3 статті 216 ЦК).

За недійсності правочину взаємне повернення сторонами одержаного за ним (двостороння реституція) є юридичним обов`язком, що виникає із закону та юридичного факту недійсності правочину (такі висновки наведено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.09.2024 у справі № 918/1043/21).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 18.09.2024 у справі № 918/1043/21 зазначила, що для узгодження викладених раніше висновків з механізмом двосторонньої реституції в цілому необхідно виходити з буквального тлумачення змісту статті 216 ЦК, яке дає підстави для висновку про те, що, якщо законом не встановлені особливі умови застосування правових наслідків недійсності правочину або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів, позивач, який заявляє вимогу про повернення йому в натурі переданого за недійсним правочином або відшкодування вартості переданого, заявляє реституційну вимогу, яку суд за існування для того підстав задовольняє, застосовуючи двосторонню реституцію. У цьому випадку відповідач є стягувачем у частині рішення про повернення йому переданого ним за недійсним правочином майна або відшкодування вартості.

Зазначене в свою чергу спростовує вимоги Харківської міської ради про відмову в задоволенні позову, зокрема з тих підстав, що ні прокурором ні іншою стороною справи не заявлялося вимог про повернення грошових коштів, сплачених на виконання умов договору купівлі-продажу.

Разом з тим, в даному випадку у зв`язку з визнанням судом недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки від 25.06.2021 та припиненням права власності ТОВ Харківський Бізнес-Центр Южний на об`єкт нерухомого майна (земельну ділянку з кадастровим номером :02:013:0006), також підлягають задоволенню позовні вимоги прокурора про витребування у ТОВ Харківський Бізнес-Центр Южний на користь Харківської міської об`єднаної територіальної громади в особі Харківської міської ради земельної ділянки з кадастровим номером :02:013:0006, загальною площею 0,1660 га по провулку Сімферопольському, 3 у Новобаварському районі м. Харкова.

Крім того, направляючи справу в наведеній частині до суду першої інстанції на новий розгляд КГС у складі ВС в постанові від 15.01.2025 по даній справі вказав, що в процесі первісного розгляду справи як суд першої інстанції, задовольняючи частково позов, так і суд апеляційної інстанції, переглядаючи рішення місцевого суду в апеляційному порядку, визнавши недійсним оспорюваний у цій справі договір купівлі-продажу, правила реституції за частиною 1 статті 216 ЦК застосували тільки щодо однієї зі сторін правочину, а саме Харківської міської ради, не встановивши та не зазначивши в судових рішеннях будь-яких обставин, які б унеможливлювали двосторонню реституцію, та не врахували наведені положення законодавства, що регулює питання правових наслідків недійсності правочину, а суд апеляційної інстанції, у тому числі і наведені висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 18.09.2024 у справі № 918/1043/21, щодо застосування частини 1 статті 216 ЦК у спорах про визнання правочинів недійсними.

Виконуючи відповідні вказівки суду касаційної інстанції, суд зазначає наступне.

За умовами оспорюваного договору купівлі-продажу від 25.06.2021 ціна продажу земельної ділянки становить 1486000,00 грн (пункт 2.1 договору).

Водночас, як убачається зі змісту пункту 2.2 розділу 2 Ціна продажу земельної ділянки, строки і порядок оплати зазначеного договору, ціна земельної ділянки, визначена згідно з пунктом 2.1 договору, складається з наступних частин:

2.2.1. Згідно з умовами Договору про внесення авансового внеску від 29.01.2021 № 5/21 авансовий внесок в розмірі 313022,13 грн, що складає 3 % вартості земельної ділянки, визначеної за нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки, був сплачений до укладення даного договору.

2.2.2. Грошові кошти у розмірі 1172977,87 грн сплачуються Покупцем в строк не пізніше 30 календарних днів з дня нотаріального посвідчення Договору купівлі-продажу шляхом перерахування коштів за реквізитами, зазначеними у цьому підпункті договору.

Як вже зазначалося, на виконання вказаного договору ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний» платіжним дорученням № 1474 від 04.02.2021 було сплачено авансовий внесок в сумі 313022,13 грн.

В подальшому, на виконання вищевказаного договору товариством з обмеженою відповідальністю «Харківський бізнес-центр «Южний» платіжним дорученням № 1993 від 20.07.2021 було сплачено грошові кошти, у розмірі 1172977,87 грн.

Сплата грошових коштів також підтверджується довідкою про рух коштів по бюджету Харківської міської територіальної громади за період з 24.07.2020 по 07.02.2025 за кодом класифікації бюджету 33010100 «Кошти від продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення, що перебувають у державній або комунальній власності та земельних ділянок, які знаходяться на території Автономної Республіки Крим» в частині перерахування коштів Товариством з обмеженою відповідальністю «Харківський бізнес-центр «Южний».

У зв`язку з визнанням судом недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки від 25.06.2021 та припиненням права власності ТОВ Харківський Бізнес-Центр Южний на об`єкт нерухомого майна (земельну ділянку з кадастровим номером :02:013:0006), сплачені на виконання умов наведеного договору грошові кошти в сумі 1486000 грн. підлягають поверненню Харківською міською радою на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Харківський бізнес-центр «Южний».

При цьому, суд вважає безпідставними посилання ТОВ Харківський Бізнес-Центр Южний на те, що задоволення поданого прокурором позову та відповідно визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки з зобов`язанням ТОВ Харківський Бізнес-Центр Южний її повернути Харківській міській раді буде означати втручання у право власності другого відповідача та не відповідатиме принципу правомірного і допустимого втручання, сумісного з гарантіями статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

З цього приводу суд зазначає, що ст. 19 Конституції України визначено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Земельне законодавство України відповідає принципу правової визначеності, тобто є чітким, однозначним і зрозумілим. Це означає, що потенційний покупець земельної ділянки комунальної форми власності не може не знати порядку та підстав відчуження земель комунальної форми власності.

Тобто в силу об`єктивних обставин потенційний покупець, проявивши розумну обачність, знає про те, що земельна ділянка, яка є власністю територіальної громади, має спеціальний статус та порядок відчуження.

Таким чином, воля та волевиявлення потенційного покупця формуються з чіткого розуміння меж реалізації його цивільних прав щодо земель комунальної власності.

У свою чергу, таке волевиявлення виражається в юридично значущій дії - поданні заяви про продаж земельної ділянки комунальної форми власності.

Передача права власності на майно передбачає наявність волевиявлення як у продавця, так і у покупця такого майна. Отже, покупець, звертаючись до органу місцевого самоврядування із заявою про продаж земельної ділянки, та достовірно знаючи, що об`єкти самочинного будівництва (не введені до експлуатації), зазначені в згаданій заяві як об`єкти нерухомого майна, фактично нерухомим майном не є, усвідомлював що його звернення є протиправним.

Порушення Харківською міською радою умов та порядку відчуження встановленого законом порядку відчуження земель комунальної власності призвели не тільки до можливих економічних збитків (недотримання територіальною громадою коштів від відкритого продажу майна конкурентним способом), а й позбавили інших зацікавлених фізичних та юридичних осіб можливості придбати спірну земельну ділянку на відкритому конкурсі, створили для них несправедливі умови конкуренції на ринку продажу землі. При цьому, ТОВ Харківський Бізнес-Центр Южний, відповідно, отримав непередбачені законом привілеї викупити земельну ділянку неконкурентним способом.

Харківська міська рада, розпорядившись таким чином земельною ділянкою, діяла всупереч суспільним інтересам, поставивши в нерівні умови ТОВ Харківський Бізнес-Центр Южний та інших потенційних покупців згаданої земельної ділянки, фактично протиправно позбавивши останніх права на участь у земельних торгах.

Як вбачається з відомостей Єдиного державного реєстру судових рішень, Харківська міська рада подала до Жовтневого районного суду міста Харкова позовну заяву в межах справи № 639/2869/21 про скасування рішення державного реєстратора Клопотова С.Д. № 50521406 від 27.12.2019 та № 50512204 від 27.12.2019 про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на нежитлові будівлі (які в подальшому були продані ОСОБА_1 на користь ТОВ Харківський Бізнес-Центр Южний та використані останнім при набутті права власності на земельну ділянку в неконкурентний спосіб) через 9 днів після прийняття рішення про продаж земельної ділянки, а ухвала про відкриття провадження винесена 24.06.2021, тобто за 1 день до нотаріального посвідчення спірного договору купівлі-продажу від 25.06.2021.

Таким чином, незважаючи на поінформованість Харківської міської ради щодо незаконності первинної реєстрації права власності на нежитлові будівлі літ.«А-1», літ. «Б-1» за вказаною адресою, органом місцевого самоврядування прийнято оскаржуване рішення про продаж земельної ділянки і лише після цього вжито заходів, спрямованих на припинення в судовому порядку права власності ТОВ Харківський Бізнес-Центр Южний на згадані будівлі.

При цьому, незважаючи на звернення 30.04.2021 Харківської міської ради до суду з позовом у справі №639/2869/21 та відкриття судом 24.06.2021 провадження у цій справі, останньою все ж укладено 25.06.2021 спірний договір зі згаданим товариством.

Пунктом 9 додатку до рішення 4 сесії Харківської міської ради 8 скликання від 21.04.2021 №107/21 Про продаж земельних ділянок юридичним та фізичним особам вирішено продати ТОВ Харківський Бізнес-Центр Южний земельну ділянку із земель комунальної власності з кадастровим номером :02:013:0006 по пров. Сімферопольському, 3 у Новобаварському районі м. Харкова, із земель житлової та громадської забудови, для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ А-1, літ. Б-1 (побутового обслуговування населення), площею 0,1660 га.

На підставі вказаного рішення між Харківською міською радою та ТОВ Харківський Бізнес-Центр Южний було укладено договір купівлі-продажу вищевказаної земельної ділянки від 25.06.2021, посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Качур А.В. та зареєстрований за №696.

Однак, загальна площа нежитлових будівель літ. А-1 та літ. Б-1 по пров. Сімферопольському, 3 у м. Харкові складала 35,9 кв. м., в той час як площа земельної ділянки, яка була виділена для продажу ТОВ "Харківський бізнес-центр "Южний" склала 0,1660 га, тобто більше в 46 разів.

В подальшому ж, менше ніж через 2 місяці після укладання договору купівлі-продажу від 25.06.2021 ТОВ Харківський Бізнес-Центр Южний взагалі було подано заяву, в якій останнє просило припинити право власності ТОВ Харківський Бізнес-Центр Южний на нежитлові будівлі літ. А-1 загальною площею 18,0 кв.м. та літ. Б-1 загальною площею 17,9 кв. м. по пров. Сімферопольському, 3 у м. Харкові у зв`язку зі знищенням об`єктів нерухомого майна, яка посвідчена приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Караєвою С.Е. та зареєстрована в реєстрі 11.08.2021 за №695. Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, 17.08.2021 було внесено запис про знищення об`єктів нерухомого майна: нежитлової будівлі літ. А-1 загальною площею 18,0 кв.м. та нежитлової будівлі літ. Б-1 загальною площею 17,9 кв.м. по пров. Сімферопольському, 3 у м. Харкові, на підставі заяви за №695 від 11.08.2021.

Вищезазначене свідчить що наміри Харківської міської ради та ТОВ Харківський Бізнес-Центр Южний були спрямовані саме на продаж земельної ділянки на позаконкурентних засадах. У якості формальної підстави для цього використано вищевказану незаконну державну реєстрацію об`єктів нерухомості, щодо яких менше ніж через два місяці після укладання договору було внесено запис про їх знищення.

Разом з тим, власник має право витребувати своє майно в усіх випадках від особи, яка заволоділа ним незаконно, без відповідної правової підстави. У даному ж випадку позбавлення ТОВ Харківський Бізнес-Центр Южний спірної земельної ділянки не порушуватиме принципу пропорційності втручання у право власності, оскільки купівлю-продаж земельної ділянки здійснено з порушенням вимог чинного законодавства.

При цьому, укладаючи відповідний договір купівлі-продажу від 25.06.2021 та звертаючись 29.07.2021 із заявою про державну реєстрацію права власності на спірну земельну ділянку, ТОВ Харківський Бізнес-Центр Южний, як сторона цього правочину, мало би проявити розумну обачливість і дослідити наявність підстав для продажу спірної земельної ділянки без проведення земельних торгів. Про відсутність вказаних підстав згадане товариство могло дізнатись, як з інформації, наявної у відкритому доступі в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, Державному реєстрі будівельної діяльності, Єдиному державному реєстрі судових рішень (в тому числі з поданої до суду 30.04.2021 позовної заяви Харківської міської ради по справі №639/2869/21), так і скориставшись відповідною фаховою допомогою.

Таким чином, з задоволенням позовних вимог згідно з даним рішенням не порушуватиметься право набувача майна на мирне володіння цим майном та не покладатиметься на нього індивідуальний та надмірний тягар, як про це зазначає ТОВ Харківський Бізнес-Центр «Южний».

До того ж, у випадку понесення ТОВ Харківський Бізнес-Центр Южний будь-яких збитків у зв`язку з купівлею майна, державна реєстрація якого проведена незаконно, останнє не позбавлене права звернутися з відповідними вимогами про стягнення збитків до особи, яка продала це майно.

При цьому, суд критично ставиться до посилань ТОВ Харківський Бізнес-Центр Южний на негативні наслідки, які воно та Харківська міська рада зазнають в зв`язку з воєнними діями, оскільки по-перше ці обставини не спростовують вищевикладених порушень, і по-друге, вони виникли вже після незаконного відчуження земельної ділянки згідно з договором купівлі-продажу від 25.06.2021, тобто ніяким чином не могли вплинути на прийняті рішення про продаж земельної ділянки та укладання наведеного вище договору.

З урахуванням вищевикладених обставин, суд приходить до висновку про задоволення позовних вимог прокурора, а також застосування інших наслідків недійсності правочину.

Згідно з ч. 6 ст. 238 ГПК України, у разі необхідності у резолютивній частині також вказується про призначення судового засідання для вирішення питання про судові витрати, дата, час і місце його проведення; строк для подання стороною, за клопотанням якої таке судове засідання проводиться, доказів щодо розміру, понесених нею судових витрат.

З огляду на викладене, суд вважає за необхідне призначити судове засідання для вирішення питання про судові витрати, та надати сторонам можливість надати суду докази понесення таких витрат та письмові пояснення з цього приводу.

Керуючись ст. ст. 73-74, 76-80, 123, 126, 129, 232-233, 237-238, 240-241 ГПК України, господарський суд, -

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги задовольнити.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки від 25.06.2021, укладений між Харківською міською радою (адреса: 61003, м. Харків, м.-н Конституції, буд. 7; ) та Товариством з обмеженою Харківський бізнес-центр "Южний (адреса: 01054, м. Київ, вул. Тургенєвська, буд. 38; ), посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального Качур А.В. (реєстровий №696);

Припинити право власності Товариством з обмеженою відповідальністю Харківський бізнес-центр "Южний (адреса: 01054, м. Київ, вул. Тургенєвська, буд. 38; ) на об`єкт нерухомого майна (земельну ділянку з кадастровим номером :02:013:0006) з реєстраційним номером 101, зареєстроване на підставі вищевказаного договору купівлі-продажу ВІД 25.06.2021 (номер запису про право власності: 43280386);

Витребувати у Товариства з обмеженою відповідальністю Харківський бізнес-центр "Южний (адреса: 01054, м. Київ, вул. Тургенєвська, буд. 38; ) на користь Харківської міської об`єднаної територіальної громади в особі Харківської міської ради (адреса: 61003, м. Харків, м.-н Конституції, буд. 7; ) земельну ділянку з кадастровим номером :02:013:0006, загальною площею 0,1660 га по провулку Сімферопольському, 3 у Новобаварському районі м. Харкова, отриману за договором купівлі-продажу від 25.06.2021, посвідченому приватним нотаріусом ХМНО Качур А.В. (реєстровий №696), та зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю Харківський бізнес-центр "Южний (адреса: 01054, м. Київ, вул. Тургенєвська, буд. 38; ) повернути (шляхом складання та підписання відповідного акту прийому-передачі) згадану земельну ділянку Харківській міській об`єднаній територіальній громаді в особі Харківської міської ради (адреса: 61003, м. Харків, м.-н Конституції, буд. 7; ).

Повернути від Харківської міської ради (адреса: 61003, м. Харків, м.-н Конституції, буд. 7; ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю Харківський бізнес-центр "Южний(адреса: 01054, м. Київ, вул. Тургенєвська, буд. 38; код ЄДРПОУ: 35467 грн. сплачених на виконання умов договору купівлі-продажу земельної ділянки від 25.06.2021, укладеного між Харківською міською радою та Товариством з обмеженою Харківський бізнес-центр "Южний, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального Качур А.В. (реєстровий № 696)

Видати накази після набрання рішенням законної сили.

Судове засідання з розгляду питання для вирішення питання про судові витрати призначити на 23.04.2025 о. 16:00

Засідання відбудеться у приміщенні господарського суду за адресою: 61022, м. Харків, майдан Свободи 5, 8-й під`їзд, 1-й поверх, зал № 105. /суддя Байбак О.І./.

Надати сторонам можливість до призначеного судового засідання надати суду докази понесення судових витрат та письмові пояснення стосовно порядку розподілу судових витрат за наслідками розгляду справи.

Викликати у судове засідання представників сторін з належним чином оформленими повноваженнями на участь у справі. Про неможливість прибуття обов`язково повідомити суд до початку судового засідання.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційну скаргу на рішення суду може бути подано в строки та в порядку визначеному ст. 256, 257 ГПК України з урахуванням п. 17.5 Перехідних положень ГПК України.

Повне рішення складено "17" квітня 2025 р.

Суддя О.І. Байбак