ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"21" квітня 2025 р.м. Одеса Справа № 916/5152/24

Господарський суд Одеської області у складі

судді Малярчук І.А.,

секретаря судового засідання: Бурмехи В.С.,

за участю представників сторін:

від позивача: Дзюбенко С.М. - за ордером серія АІ №1797916 від 16.12.24,

від відповідача: Писарев Д.Г. - самопредставництво

дослідивши матеріали справи №916/5152/24 за позовом Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області (67844, Одеська обл., Білгород-Дністровський р-н, с. Кароліно-Бугаз, вул. Приморська, 1, ) до Приватного підприємства «МЗК-ТУР» (67772, Одеська обл., м. Білгород-Дністровський, смт. Затока, бульвар Золотий беріг, 45, ) про розірвання договору оренди, зобов`язання повернути земельну ділянку,

ВСТАНОВИВ:

Стислий виклад позиції позивача та заперечень відповідача, вирішені судом заяви, клопотання сторін, вчинені судом процесуальні дії у справі:

Позивач в обґрунтування позовних вимог зазначає, що 11.09.2019 між Затоківською селищною радою Білгород-Дністровської міськради (орендодавець), правонаступником якої є Кароліно-Бугазька сільська рада Білгород-Дністровського району Одеської області та Приватним підприємством «МЗК-ТУР» (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, згідно якого Орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування, на підставі рішення XV сесії VІІ скликання Затоківскої селищної ради від 02.06.2017 за № 281 (далі рішення № 281), в оренду терміном на 25 років земельну ділянку, цільове призначення якої: 07.01 для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення, з кадастровим номером :02:012:0196, що розташована за адресою: смт Затока м. Білгород-Дністровський Одеська область, бульвар Золотий беріг 45. Вид використання земельної ділянки для експлуатації та обслуговування бази відпочинку «Каролінка-2». Категорія зазначеної земельної ділянки - землі рекреаційного призначення. Актом прийому-передачі земельної ділянки від 11.09.2019 земельна ділянка загальною площею 0,9861 га, кадастровий номер :02:012:0196 була передана ПП «МЗК-ТУР», однак, в порушення умов договору оренди від 11.09.2019, відповідач не сплатив орендну плату, внаслідок чого утворився борг за період з березня 2022 по серпень 2024 року включно у розмірі 365 246, 97 грн за користування земельною ділянкою, кадастровий номер :02:012:0196, на яку позивачем також нараховано 32513,01 грн інфляційних втрат та 13368,47 грн три проценти річних. За таких обставин, враховуючи вищенаведені факти та умови договору оренди від 11.09.2019, відповідач порушує свої зобов`язання щодо своєчасної сплати орендної плати за користування земельною ділянкою за 2022-2024 роки, чим порушує істотні умови договору оренди від 11.09.2019 та що призвело до порушення майнових прав Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області, у зв`язку з чим, позивач також просить суд розірвати договір оренди від 11.09.2019 та повернути земельну ділянку у користування сільської ради.

20.02.2025 за вх.№ 5774/25 до суду від ТОВ «МЗК-ТУР» надійшов відзив на позовну заяву, в якому останній посилається на форс-мажорні обставини, зокрема, на військову агресію рф та введення по всі території України військового стану, що є загальновідомим фактом. Відповідач також вказує на лист ТТП від 28.02.2022 за № 2024/02.0-7.1г, яким ТТП засвідчила настання форс-мажорних обставин - військову агресію рф проти України.

Поряд із цим, відповідач відмічає, що до ведення військового режиму по всій території України товариство виконувало у повному обсязі грошові зобов`язання за договором оренди від 11.09.2019 у період з 2019 року по 2022 рік.

На підставі викладеного, ПП «МЗК-ТУР» зазначає про те, що основним видом господарської діяльності останнього було надання послуг відпочинку ( у т.ч. і пляжного) на базі «Каролинка-2» в курортному смт. Затока Білгород-Дністровського району Одеської області. З початку військової агресії з боку Російської Федерації, тобто з 24.02.2022 було повністю позбавлено реальної можливості вести нормальну господарчу та статутну діяльність та заробляти грошові кошти для подальшого розрахунку з контрагентами, зокрема сплачувати належним чином орендну плату за земельну ділянку на користь позивача. Незважаючи на вкрай скрутне фінансово-економічне становище, відповідач не відмовлявся від боргу за оренду земельної ділянки, постійно вишукуючи можливості погашення заборгованості. Так, згідно умов договору № 1 про надання поворотної безвідсоткової фінансової позики від 16.01.2025, відповідачу була надана грошова допомога з боку фізичної особи на здійснення ним статутної діяльності, яка, зокрема була спрямована на погашення заборгованості перед Позивачем по орендній платі за користування земельною ділянкою. Згідно платіжних інструкції № 1447 від 16.01.2025, №1448 від 22.01.2025 відповідачем було перераховано позивачу суму у розмірі 510 215,69грн, як недоїмку за несвоєчасну сплату орендної плати. Крім того, відповідачем було перераховано позивачу 9788,35 грн плати судового збору по даній справі № 916/5152/24, що підтверджується наданою відповідачем платіжною інструкцією № 1449 від 29.01.2025.

Звідси, відповідач стверджує, що ним повністю погашено заборгованість перед позивачем за договором оренди від 11.09.2019 та враховуючи відсутність вини з боку відповідача, наявність форс-мажорних обставин, погашення боргу, відсутність надходжень будь-яких зауважень з боку позивача щодо виконання інших умов договору оренди від 11.09.2019, відповідач вважає, що у позивача не має ніяких правових підстав вимагати його дострокового розірвання та повернення земельної ділянки, на якій тривалий час знаходяться об?єкти нерухомості, що використовуються відповідачем для здійснення своєї статутної діяльності.

24.02.2025 за вх.№ 5977/25 до суду від позивача надійшла відповідь на відзив, в якому останній зазначає про те, що лист ТПП від 28.02.2022 є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин. Водночас, позивач вважає, що настання форс-мажорних обставин не є підставою для невиконання стороною зобов`язання, строк виконання якого настав до дати настання таких обставин, а також для звільнення сторони від відповідальності в такому випадку. Крім того, позивач звертає увагу суду на те, що земельна ділянка увесь час, в тому числі у період дії воєнного стану, використовується відповідачем для розміщення власного нерухомого майна бази відпочинку «Каролінка-2». Таким чином, сам лише факт введення воєнного стану чи запровадження певних обмежень воєнного стану не звільняє сторону від відповідальності, якщо такі обставини прямо не перешкоджають виконанню конкретного обов`язку за договором, про що, як вже зазначалося, мають бути наявні відповідні докази, які відсутні в матеріалах справи.

Щодо наявності підстав для розірвання договору оренди від 11.09.2019, позивач посилається на систематичну (два і більше разів) несплату орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами правочину, в тому числі сплата орендної плати не у повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), є підставою для розірвання такого договору. Подібні правові висновки викладено в постановах Верховного Суду від 02.05.2018 у справі № 925/549/17, від 06.03.2019 у справі № 183/262/17, від 31.07.2020 у справі № 479/1073/18, від 07.10.2020 у справі № 313/780/19, від 10.02.2021 у справі № 923/1001/19. Також, у постанові від 23.03.2021 у справі № 922/2754/19 Верховний Суд зазначив, що сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена заборгованість в подальшому (після звернення з позовом про розірвання договору). Так, подальша сплата відповідачем заборгованості із орендної плати (як в добровільному, так і в примусовому порядку), не впливає на наявність підстав для розірвання договору, оскільки факт систематичного порушення умов договору оренди від 11.09.2019 є таким, що відбувся до звернення із позовом про розірвання договору. Також, позивач вказує, що вимога про повернення земельної ділянки є похідною від вимоги про розірвання договору оренди землі, оскільки правовим наслідком розірвання договору оренди є обов`язок орендаря повернути земельну ділянку.

У поясненнях від 07.04.2025 за вх.№ 11039/25 та від 09.04.2025 за вх.№ 11496/25 відповідач додатково зазначив про форс-мажорні обставини, пославшись на Наказ Міністерства розвитку громад та територій України від 28.02.2025 № 376, яким затверджено Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією та зідно якого Затоку Кароліно-Бугазької сільської територіальної громади було віднесено до зони де ведуться бойові дії. Такий же самий Перелік, з територією смт. Затока, де знаходиться база відпочинку відповідача, був виданий і раніше, а саме затверджений Наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій від 22.12.2022 №309. Підтвердженням статусу смт. Затока, як території де ведуться бойові дії, є також Наказ №16 від 12.08.2023 Одеської обласної державної (військової) адміністрації та Оперативно-стратегічного угрупування військ «Одеса» «Про встановлення особливого режиму в?їзду і виїзду, обмеження свободи пересування громадян, іноземців та осіб без громадянства, а також, руху транспортних засобів на окремих територіях Одеської області в умовах правового режиму воєнного стану», зокрема, яким встановлено особливий режим в?їзду і виїзду, обмеження свободи пересування громадян, а також руху транспортерних засобів на узбережжі Чорного моря, затоках, у внутрішніх морських водах в межах пляжних зон та на територіях пляжних зон, розташованих у межах прибережної захисної смуги Чорного моря на території Одеської області (пляжні зони), заборонено, на вищевказаних територіях, перебування, пересування, вхід, вихід громадян, в?їзду і виїзду транспортних засобів. Відповідно п.б Наказу, власники та користувачі, зокрема, земельних ділянок, розташованих у межах територій, визначених п.1, повинні були дотримуватися заборон, визначених цим наказом. Таким чином, з огляду на вищевказане, відповідач вважає, що він був повністю позбавлений можливості вести господарську (статутну) діяльність, отримувати будь-який прибуток, і внаслідок цього виконувати взяті на себе зобов?язання за договором оренди від 11.09.2019, зокрема сплачувати своєчасно і в повному обсязі орендну плату позивачу за орендовану земельну ділянку.

У додаткових поясненнях від 21.04.2025 за вх.№ 12629/25 позивач підтвердив сплату відповідачем орендної плати, інфляційних втрат та три проценти річних за договором оренди від 11.09.2019 за спірний період з березня 2022 по серпень 2024 року, а також додатково зазначив про те, що станом на 14.04.2025 відповідач має переплату з орендної плати в сумі 61 956,30 грн.

Ухвалою суду від 29.11.2024 відкрито провадження по справі №916/5152/24; призначено підготовче засідання суду на 23.12.2024 о 09:50.

У підготовчому засіданні 23.12.2024 судом оголошено протокольну ухвалу про перерву до 27.01.2025 о 10:20.

У підготовчому засіданні 27.01.2025 судом оголошено протокольну ухвалу про перерву до 24.02.2025 о 11:00.

Ухвалою суду від 24.02.2025 відкладено підготовче засідання по справі №916/2621/24 на 10.03.2025 о 12:45 у зв`язку із оголошенням повітряної тривоги в м. Одесі та області.

У підготовчому засіданні 10.03.2025 судом оголошено протокольну ухвалу про перерву до 02.04.2025 о 09:40.

Протокольною ухвалою суду від 02.04.2025 закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті на 14.04.2025 о 11:20.

У судовому засіданні 14.04.2025 судом оголошено протокольну ухвалу про перерву до 21.04.2025 о 12:15.

Зміст спірних правовідносин, фактичні обставини справи та докази, на підставі яких судом встановлені обставини справи:

11.09.2019 між Затоківською селищною радою Білгород-Дністровської міськради (орендодавець), правонаступником якої є Кароліно-Бугазька сільська рада Білгород-Дністровського району Одеської області та Приватним підприємством «МЗК-ТУР» (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, згідно якого Орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування, на підставі рішення XV сесії VІІ скликання Затоківскої селищної ради від 02.06.2017 за № 281 (далі рішення № 281), в оренду терміном на 25 (двадцять п`ять) років земельну ділянку, цільове призначення якої: 07.01 для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення, з кадастровим номером :02:012:0196, що розташована за адресою: смт Затока м. Білгород-Дністровський Одеська область, бульвар Золотий беріг 45. Вид використання земельної ділянки для експлуатації та обслуговування бази відпочинку «Каролінка-2». Категорія зазначеної земельної ділянки - землі рекреаційного призначення. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 0, 9861 га, в межах згідно з планом, у тому числі за земельними угіддями: інші 0,9861 га (п.п. 1, 2 договору оренди).

Згідно п.п. 3-5 договору оренди від 11.09.2019 на земельній ділянці, яка є предметом цього договору, розташована база відпочинку «Каролінка-2», а вищезазначена земельна ділянка передається в оренду для експлуатації та обслуговування бази відпочинку «Каролінка-2». Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення договору згідно з витягом технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 31.01.2018, виданого міськрайонним управлінням в Білгород-Дністровському районі та у м. Білгород-Дністровський Головного управління Держгеокадастру в Одеській області становить: кадастровий номер :02:012:0196 1 014 696, 90 (один мільйон чотирнадцять тисяч шістсот дев`яносто шість гривень 90 копійок).

Пунктами 8, 9, 11, 23, 27 договору оренди від 11.09.2019 встановлено, що сторони погодили, що договір укладено на двадцять п`ять років. Щорічна орендна плата становить 121 763, 63 (сто двадцять одна тисяча сімсот шістдесят три гривні 63 копійки). Відповідно до ст.21 Закону України «Про оренду землі» обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата вноситься щомісячно протягом тридцяти календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця. Кожна сторона зобов`язується виконувати обов`язки, покладені на неї цим договором, та сприяти другій стороні у виконанні її обов`язків. Орендар зобов`язується сплачувати вартість орендної плати земельної ділянки в розмірах та в термін, що обумовлені цим договором.

Актом прийому-передачі земельної ділянки від 11.09.2019 Кароліно-Бугазька сільська рада Білгород-Дністровського району Одеської області передала ПП «МЗК-ТУР» земельну ділянку загальною площею 0,9861 га, кадастровий номер :02:012:0196.

Згідно інформаційної довідки № 384776376 від 28.06.2024 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта на земельній ділянці за кадастровим номером :02:012:0196 розташована база відпочинку "КАРОЛІНКА-2".

Позивачем подано до суду довідки про рух коштів та заборгованості ПП «МЗК-ТУР» за договором оренди від 11.09.2019 у періоди з 01.01.2021 по 31.12.2021, з 01.01.2022 по 31.12.2022 та з 01.01.2023 по 31.12.2023, згідно яких вбачається, що ПП «МЗК-ТУР» сплачував оренду плату до 2022 року, однак з 2022 року у відповідача наявна заборгованість перед Кароліно-Бугазькою сільською радою Білгород-Дністровського району Одеської області у розмірі 411128,45грн. Відповідачем подано до суду платіжні інструкції № 1447 від 16.01.2025, №1448 від 22.01.2025, № 1449 від 29.01.2025, № 1453 від 16.04.2025 та № 1454 від 16.04.2025, що підтверджують сплату заборгованості, інфляційних втрат та трьох процентів річних за договором оренди від 11.09.2019 у розмірі 419 336,29грн.

Згідно довідки про рух коштів ПП «МЗК-ТУР» за договором оренди від 11.09.2019 з 01.01.2025 по 20.01.2025 ПП «МЗК-ТУР» вбачається, що 16.01.2025 відповідач сплатив орендну плату у розмірі 419 336,29 грн, а також згідно довідки за №01-13/160 від 14.04.2025 відповідач сплатив інфляційні втрати та три проценти річних за договором оренди від 11.09.2019 за спірний період з березня 2022 по серпень 2024 року, а також у відповідача наявна переплата з орендної плати у розмірі 61 956,30 грн.

Розпорядженням Кабінету Міністрів України від 27.05.2020 № 623-р «Про затвердження перспективного плану формування територій громад Одеської області» Затоківську селищну раду Білгород-Дністровської міської ради Одеської області було приєднано до Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області.

Відповідно до розпорядження Кабінету Міністрів України від 12.06.2020 № 720-р «Про визначення адміністративних центрів та затвердження територій територіальних громад Одеської області» утворено Кароліно-Бугазьку територіальну громаду, до складу якої увійшли населені пункти с. Кароліно-Бугаз та смт. Затока Білгород-Дністровського району Одеської області, представницьким органом якої є Кароліно-Бугазька сільська рада Білгород-Дністровського району Одеської області.

Розглянувши матеріали справи, оцінивши пояснення сторін, мотивовані оцінки кожного аргументу щодо наявності підстав для задоволення чи відмови у позові, суд дійшов наступних висновків.

Відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 11 Цивільного кодексу України підставою виникнення цивільних прав та обов`язків є договори та інші правочини.

Згідно ст.ст. 1, 13, 15 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України) (ст. 21 Закону України "Про оренду землі").

Частиною 1 статті 93 Земельного Кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Статтею 96 Земельного Кодексу України визначені обов`язки орендаря щодо забезпечення використання землі за цільовим призначенням, своєчасної сплати орендної плати. Пунктом "в" ч. 1 ст. 96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Відповідно до вимог ст. 15 Закону України «Про оренду землі» орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є однією з істотних умов договору оренди землі.

Згідно ст.ст. 24, 25 Закону України «Про оренду землі» орендар земельної ділянки має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, а орендодавець має право вимагати від орендаря безпосереднього використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди землі та своєчасного внесення орендної плати. Орендар земельної ділянки зобов`язаний, зокрема, своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт.

Використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону (ст. 206 Земельного Кодексу України).

Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ст.ст. 526, 530, 629 Цивільного кодексу України).

Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Власники землі та землекористувачі сплачують плату за землю з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою. Податкове зобов`язання щодо плати за землю, визначене у податковій декларації на поточний рік, сплачується рівними частками власниками та землекористувачами земельних ділянок за місцезнаходженням земельної ділянки за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця (ст. 287.1., ст. 287.3., п. 1 ст. 288 Податкового кодексу України).

Відповідно до вимог ст. 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Частиною 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст. ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Пунктом «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України встановлено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

За положеннями ч.ч.1, 2, 3, 4 ст.31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства). Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Згідно ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Пунктом 24 Розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України (в редакції Закону від 28.04.2021 №1423-1X) встановлено, що землями комунальної власності територіальних громад вважаються всі землі державної власності, розташовані за межами населених пунктів у межах таких територіальних громад.

Згідно ч.ч.1, 2 ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

За положеннями ч.1 ст.785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи (ч.ч.1, 2 ст.73, ч.ч.ч.1, 3 ст.74 ГПК України).

Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання (ч.2 ст.76, ч.1 ст.77, ч.ч.1, 2 ст.79 ГПК України).

Статтею 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Обов`язком суду при розгляді справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об`єктивності з`ясування обставин справи та оцінки доказів.

Усебічність та повнота розгляду передбачає з`ясування всіх юридично значущих обставин та наданих доказів з усіма притаманними їм властивостями, якостями та ознаками, їх зв`язками, відносинами і залежностями. Таке з`ясування запобігає однобічності та забезпечує, як наслідок, постановлення законного й обґрунтованого рішення.

У пунктах 1 - 3 частини першої статті 237 ГПК України передбачено, що при ухваленні рішення суд вирішує, зокрема питання чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; яку правову норму належить застосувати до цих правовідносин.

Тлумачення змісту ст. 79 ГПК України свідчить, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються скоріше були (мали місце), аніж не були (аналогічний висновок викладений у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 25.06.2020 у справі №924/233/18).

Такий підхід також узгоджується з судовою практикою Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ), юрисдикція якого поширюється на всі питання тлумачення і застосування Конвенції (пункт 1 статті 32 Конвенції). Так, зокрема, у рішенні 23.08.2016 у справі "Дж. К. та Інші проти Швеції" ("J.K. AND OTHERS v. SWEDEN") ЄСПЛ наголошує, що "у країнах загального права у кримінальних справах діє стандарт доказування "поза розумним сумнівом ("beyond reasonable doubt"). Натомість, у цивільних справах закон не вимагає такого високого стандарту; скоріше цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням "балансу вірогідностей". … Суд повинен вирішити, чи являється вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри".

Отже, як встановлено судом, 11.09.2019 між Затоківською селищною радою Білгород-Дністровської міськради (орендодавець), правонаступником якої є Кароліно-Бугазька сільська рада Білгород-Дністровського району Одеської області та Приватним підприємством «МЗК-ТУР» (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, згідно якого Орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування, на підставі рішення XV сесії VІІ скликання Затоківскої селищної ради від 02.06.2017 за № 281 (далі рішення № 281), в оренду терміном на 25 років земельну ділянку, цільове призначення якої: 07.01 для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення, з кадастровим номером :02:012:0196, що розташована за адресою: смт Затока м. Білгород-Дністровський Одеська область, бульвар Золотий беріг 45. Вид використання земельної ділянки для експлуатації та обслуговування бази відпочинку «Каролінка-2». Категорія зазначеної земельної ділянки - землі рекреаційного призначення. Згідно акту прийому-передачі земельної ділянки від 11.09.2019 Кароліно-Бугазька сільська рада Білгород-Дністровського району Одеської області передала ПП «МЗК-ТУР» земельну ділянку загальною площею 0, 9861 га, кадастровий номер :02:012:0196.

Згідно розрахунку заборгованості Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області під час звернення до суду останньої з даним позовом у ПП «МЗК-ТУР» обраховувалась заборгованість по орендній платі у розмірі 365 246, 97 грн, 32513,01 грн інфляційних втрат та 13368,47 грн три проценти річних за період з березня 2022 по серпень 2024 року за договором оренди земельної ділянки від 11.09.2019, яку під час розгляду даної справи відповідачем було сплачено на користь позивача, що підтверджується довідкою за №01-13/160 від 14.04.2025 за договором оренди від 11.09.2019, платіжними інструкціями № 1447 від 16.01.2025, №1448 від 22.01.2025, № 1449 від 29.01.2025, № 1453 від 16.04.2025 та № 1454 від 16.04.2025.

З підстав погашення відповідачем заборгованості та нарахувань, проведених позивачем, ухвалою суду від 21.04.2025 закрито провадження по справі №916/3368/24 за позовом Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області до Приватного підприємства «МЗК-ТУР» в частині стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати, інфляційних втрат та трьох процентів річних у розмірі 411128,45грн на підставі п.2 ч.1 ст.231 ГПК України.

Таким чином, в порушення умов договору оренди земельної ділянки від 11.09.2019 відповідачем не здійснювалась оплата встановленої договором орендної плати за період з березня 2022 по серпень 2024 року у визначені договором строки, у зв`язку з чим, позивач просить суд на підставі ч.2 ст.651 ЦК України розірвати договір та повернути об`єкт оренди.

Між тим, у постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок про те, що у разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеному умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України - у разі істотності порушення договору іншою стороною. У цій же постанові зазначено, що якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України. Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін. У справі, яка переглядається, Рада за спірний період мала законні очікування на отримання від Товариства 249 245,03 грн орендної плати, більшу частину з якої (понад 86 %) орендар сплатив. Несплаченою залишилася лише частина індексації орендної плати в сумі 32 769,50 грн індексації, що становить близько 13 % від усієї суми зобов`язання. З урахуванням викладеного Велика Палата Верховного Суду констатує, що немає підстав уважати, що Рада значною мірою була позбавлена того, на що розраховувала при укладенні договору. Окремо необхідно зазначити, що Рада при укладенні договору не могла передбачити розміри індексів інфляції в 2020-2023 роках, а сплачена орендарем сума перевищує розмір орендних платежів, які б підлягали сплаті у спірний період без урахування інфляційних процесів. За таких обставин стягнення з Товариства на користь Ради заборгованості з орендної плати (її індексації) в розмірі 32 769,50 грн повною мірою відповідатиме критеріям належності та ефективності способу захисту порушеного права, забезпечуючи при цьому дотримання принципу збереження договору. Отже, доводи касаційної скарги Товариства про відсутність підстав для розірвання договору оренди знайшли своє підтвердження в ході касаційного перегляду.

Так, заборгованість, інфляційні втрати та три проценти річних за договором оренди земельної ділянки від 11.09.2019 були ПП «МЗК-ТУР» добровільно оплачені в розмірі 419 336,29 грн протягом розгляду судом даної справи. Поряд із цим, слід також відзначити, що згідно Наказу Міністерства розвитку громад та територій України від 28.02.2025 № 376, яким затверджено Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією смт. Затоку Кароліно-Бугазької сільської територіальної громади було віднесено до зони де ведуться бойові дії. Наказом №16 від 12.08.2023 Одеської обласної державної (військової) адміністрації та Оперативно-стратегічного угруповання військ «Одеса» «Про встановлення особливого режиму в?їзду і виїзду, обмеження свободи пересування громадян, іноземців та осіб без громадянства, а також, руху транспортних засобів на окремих територіях Одеської області в умовах правового режиму воєнного стану» було встановлено особливий режим в?їзду і виїзду, обмеження свободи пересування громадян, а також руху транспортерних засобів на узбережжі Чорного моря, затоках, у внутрішніх морських водах в межах пляжних зон та на територіях пляжних зон, розташованих у межах прибережної захисної смуги Чорного моря на території Одеської області (пляжні зони), заборонено, на вищевказаних територіях, перебування, пересування, вхід вихід громадян, в?їзду і виїзду транспортних засобів. На вимогу п. 1 наказу №16 від 12.08.2023 власники та користувачі, зокрема, земельних ділянок, розташованих у межах територій повинні були дотримуватися заборон, визначених цим наказом. З огляду на викладене, відповідач відзначає на те, що підприємство було повністю позбавлено можливості вести господарську (статутну) діяльність, а саме надавати послуги на базі відпочинку «Каролінка-2», отримувати будь-який прибуток, а також враховуючи зниження економічної стабільності в країні, не доведення позивачем можливості більш ефективного використання спірної земельної ділянки, за умови того, що база відпочинку «Каролінка-2», розташована на спірній ділянці є об`єктом нерухомості відповідача та наявності у відповідача переплати з орендної плати у розмірі 61 956,30 грн, суд вважає, що сільська рада за існуючою заборгованістю по орендній платі значною мірою не була позбавлена того на що розраховувала при укладені договору. Отже враховуючи оплату відповідачем заборгованості з дотриманням принципу збереження договору, з урахуванням висновків викладених Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23, відсутні істотні порушення відповідачем договору земельної ділянки від 11.09.2019 згідно ст. 651 ЦК України, у зв`язку з чим суд не вбачає підстав для його розірвання і як наслідок повернення ПП «МЗК-ТУР» земельної ділянки, цільове призначення якої: 07.01 для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення, з кадастровим номером :02:012:0196, що розташована за адресою: смт Затока м. Білгород-Дністровський Одеська область, бульвар Золотий беріг 45.

Крім цього, слід відмітити, що у разі несплати орендарем орендної плати у Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області є право на звернення до суду саме з позовом про стягнення таких орендних платежів, що мало місце в даній справі та є ефективним, пропорційним способом захисту та відновлюватиме порушене право орендаря, а відповідно зберігатиме договір оренди земельної ділянки, виходячи з балансу інтересів обох сторін.

Враховуючи викладене, з урахуванням повного, всебічного та безпосереднього дослідження наявних в матеріалах справи доказів в сукупності з урахуванням всіх обставин справи, зокрема, сплати відповідачем протягом розгляду даної справи заборгованості, ураховуючи принцип збереження договору у продовжені взаємовідносин за яким наполягає орендар, вчиняючи дієві заходи стосовно цього, суд доходить висновку про не обґрунтованість позовних вимог Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області щодо розірвання договору оренди земельної ділянки від 11.09.2019, повернення земельної ділянки та відповідно відмовляє у їх задоволенні в повній мірі.

Згідно ч.1 ст.123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. Положення п.2 ч.1 ст.129 ГПК України передбачають, що судовий збір покладається: у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи викладене та те, що позовні вимоги позивача про розірвання договору та виселення судом не підлягають задоволенню, витрати по сплаті судового збору в сумі 4 844,80грн слід покласти на позивача.

Керуючись ст.ст. 123, 124, 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд

УХВАЛИВ:

1. Відмовити повністю у задоволенні позову Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області (67844, Одеська обл., Білгород-Дністровський р-н, с. Кароліно-Бугаз, вул. Приморська, 1, ) до Приватного підприємства «МЗК-ТУР» (67772, Одеська обл., м. Білгород-Дністровський, смт. Затока, бульвар Золотий беріг, 45, ) про розірвання договору оренди, зобов`язання повернути земельну ділянку.

2. Витрати по сплаті судового збору покласти на Кароліно-Бугазьку сільську раду Білгород-Дністровського району Одеської області (67844, Одеська обл., Білгород-Дністровський р-н, с. Кароліно-Бугаз, вул. Приморська, 1, ).

Рішення господарського суду набирає законної сили згідно зі ст.241 ГПК України, після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Відповідно до п.1 ст.256 ГПК України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено 23 квітня 2025 р.

Суддя І.А. Малярчук