ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03.04.2025м. ХарківСправа № 922/3315/24

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Шарко Л.В.

при секретарі судового засідання Ломакіній О. В.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Золочівської селищної ради, Харківська обл., Богодухівський р-н, смт Золочів
до Фермерського господарства "Нива", Харківська обл., Богодухівський р-н, с. Рясне
про внесення змін до договору оренди
за участю представників учасників справи:

позивач - не з`явився,

відповідач - не з`явився,

ВСТАНОВИВ:

Позивач, Золочівська селищна рада, звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом до Фермерського господарства "Нива", відповідач, в якому просить суд внести зміни до договору оренди ставка (без номера) від 12.09.2001 укладеного між Золочівською районною державною адміністрацією Харківської області та Фермерським господарством "Нива", зареєстрованого в книзі реєстрації договорів Писарівської сільської ради 17.01.2011 за номером 0010040.

Ухвалою суду від 20.09.2024 позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі. Постановлено справу розглядати за правилами загального позовного провадження з повідомленням сторін.

Процесуальний рух справи відображено у відповідних ухвалах суду.

21.10.2024 (вх. № 26397) до суду від відповідача надійшов відзив на позовну заяву, в якому відповідач не визнає позовних вимог повному обсязі. В обґрунтування своїх заперечень заперечень відповідач вказує та те, що позовна заява не містить обґрунтування внесення змін до договору в судовому порядку у відповідності до вимог ст.ст. 651, 652 ЦК України. При цьому, відповідно до ст.6 договору зміна умов договору можлива за взаємною згодою сторін, інших підстав внесення змін договір не передбачає. А п.4 договору (в редакції додаткової угоди №1) зазначає, що умови договору зберігають свою чинність на строк його дії і у випадках коли після набуття чинності договору, законодавством встановлені інші правила. Відповідач зазначає, що договір який був укладений в 2001 році, та до якого були внесені зміни в 2010 році, станом на час розгляду справи не відповідає актуальному законодавству. Оскільки необхідність укладення запропонованої позивачем додаткової угоди та вимоги позовної заяви обґрунтовані необхідністю приведення договору на оренду водних об`єктів від 12.09.2001 року вимогам діючого законодавства, при цьому сама додаткова угода та позовна заява не враховують чинні нормативно-правові акти, якими врегульовані спірні правовідносини, позовна заява задоволенню не підлягає.

27.12.2024 від представника відповідача до суду надійшла заява, в якій останній зазначає, що згідно розпорядження Золочівської селищної військової адміністрації Богодухівського району Харківської області від 19.12.2024 року за №1852-од було: затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельної ділянки із земель водного фонду площею 70.55 га, вид цільового призначення (КВЦІ3-10.07) для рибогосподарських потреб, місце розташування: Харківська область, Богодухівський район, Золочівська територіальна громада (за межами населених пунктів) з кадастровим номером :02:002:0859, що перебуває в оренді ФГ "Нива" 30142078), розроблену ТОВ "ГИС КОНСАЛТИНГ"; затверджено нормативну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером :02:002:0859 площею 70.5500 га, проведену станом на 01.01.2024, у розмірі 1784229,31 грн. Зобов`язано відділ земельних ресурсів підготувати відповідні зміни до договору оренди землі від 12.09.2001 року зі змінами відповідно до додаткової угоди № 1 від 19.02.2010 року, укладеного між Золочівською районною державною адміністрацією та Фермерським господарством "Нива" ().

31.01.2025 (вх. № 2760) до суду від позивача надійшла уточнена позовна заява, яка була прийнята до розгляду ухвалою суду від 06.02.2025, де позивач просить суд на підставі затвердженої технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки внести зміни до договору оренди ставка (без номера) від 12.09.2001, укладеного між Золочівською районною державною адміністрацією Харківської області () та Фермерським господарством "Нива" (), зареєстрованого в книзі реєстрації договорів Писарівської сільської ради 17.01.2011 за номером 0010040, виклавши пункт 4 "Орендна плата та умови розрахунку" в наступній редакції:

"За оренду земельної ділянки водного фонду орендар сплачує орендну плату у національній валюті України у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Річний розмір орендної плати за орендовану площу земель водного фонду становить 89211,47 грн. (вісімдесят дев`ять тисяч двісті одинадцять гривень) 47 коп.

Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.

Орендна плата вноситься у такі строки:

відповідно до Податкового кодексу України.

Передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати не проводиться.

Розмір орендної плати переглядається щорічно у разі:

- зміни умов господарювання, передбачених договором;

- зміни граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України;

- підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;

- зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

- в інших випадках, передбачених законом.

У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором:

- у 10 - денний строк сплачується штраф у розмірі 100 відсотків річної орендної плати, встановленої цим договором;

- стягується пеня у розмірі 1 відсотку від несплаченої суми за кожний день прострочення.

05.02.2025 від відповідача до суду надійшов відзив на уточнену позовну заяву, в якому він проти задоволення уточненого позову заперечує та зазначає, що згідно з положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України розмір орендної плати встановлюється в договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку, яку проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки. Для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, - у розмірі не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки. одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області. У підпункті 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 ПК України передбачено, що річна сума орендної плати не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки. Статтею 5 договору оренди ставка (без номера) від 12.09.2001 встановлений обов`язок орендаря надавати можливість мешканцям навколишніх сіл відпочивати на водоймищі, займатися любительським рибальством, напувати домашніх тварин.

Отже, на переконання відповідача, спірна земельна ділянка відноситься до земель загального користування, і з урахуванням підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України, мінімальний розмір орендної плати у спірних відносинах складає 1 відсоток її нормативної грошової оцінки на рік, що в грошовому еквіваленті складає 17842,29 грн. Рішенням Х сесії Золочівської селищної ради VIII скликання "Про встановлення ставок та пільг зі сплати земельного податку на території Золочівської селищної ради" від 25.06.2021 року №1496 визначено ставки та пільги зі сплати земельного податку, затверджено Положення про земельний податок на території Золочівської селищної ради (на п.6.1. якого посилається позивач в обґрунтування своїх позовних вимог). Пункт 6.1. визначає ставку податку за земельні ділянки за межами населених пунктів, у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по області, для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не визначено, а отже не підлягає застосування до спірних правовідносин. Натомість п.5.1 визначає ставку податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, для земель загального користування у розмірі 1% від їх нормативної грошової оцінки. Згідно додатку 1 до Положення про земельний податок на території Золочівської селищної ради ставка земельного податку для земель водного фонду для рибогосподарських потреб (КВЦІ3-10.07) нормативну грошову оцінку яких проведено визначена у розмірі 1/3. За таких обставин, внесення змін до договору щодо визначення розміру оренди в судовому порядку можливе виключно у вигляді встановлення мінімального розміру орендної плати - 1 відсотку її нормативної грошової оцінки на рік, що в грошовому еквіваленті складає 17842,29 грн.

Також відповідач зазначає, що жодного правового, та навіть логічного обґрунтування збільшення відповідальності орендаря у порівняні з передбаченою в договорі, позовна заява не містить. Чинне законодавство, до речі, також не містить граничних розмірів відповідальності за невиконання обов`язків за договорами оренди землі, а залишає визначення розміру та виду відповідальності на розсуд сторін договору.

03.04.2025 представники сторін у судове засідання не з`явилися. Про дату, час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином, відповідно до ст.ст. 120, 121 ГПК України. До суду надали клопотання, в яких просять суд розглядати справу без участі їх представників.

Суд, дослідивши матеріали справи, вважає за можливе вказані клопотання задовольнити, оскільки брати участь у судовому засіданні, відповідно до ст. 42 ГПК України, є правом учасника справи, а не обов`язком, а обов`язковість явки в судове засідання представника позивача та представника відповідача судом не визнавалась.

З`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення проти них, всебічно та повно дослідивши матеріали справи та надані учасниками справи докази, суд встановив наступне.

12 вересня 2001 року між Золочівською районною державною адміністрацією (орендодавець) та Фермерським господарством "Нива" () (орендар) було укладено договір на оренду водних об`єктів (без номера) (далі - договір), зареєстрований в книзі реєстрації договорів Писарівської сільської ради 17.01.2011 за номером 0010040, за яким згідно з рішенням II сесії XXIII скликання Харківської обласної ради від 28.04.1998 орендар набув права на оренду водного об`єкта, що розташований в урочищі поблизу сіл Писарівка, Рясне Золочівського району Харківської області площею 70,5500 га, в тому числі під водою 51,8 га. Строк дії Договору 10 років (п.3.1 договору).

Розділом 4 дговору визначено умови сплати орендної плати. Так встановлено, що форма орендної плати грошова і вноситься на рахунок Писарівської сільської ради Золочівського району Харківської області один раз на рік (або різновеликими сумами один раз на квартал), але не пізніше 01.12 поточного року. Орендар на визначених у цьому розділі умовах може вносити плату за майбутній період не більше ніж на один рік. Орендна плата складає три неоподатковуваних мінімуму за 1 га водного об`єкта, тобто 51,8 га (площа водного дзеркала) х 51 грн. х 10 років = 26418 (двадцять шість тисяч чотириста вісімнадцять гривень 00 коп.). 18,75 га (площа прибережної смуги) х 2 грн. 01 коп. х 10 років = 376 грн. 88 коп. (триста сімдесят шість гривень 88 коп.). У розмір орендної плати входить податок на прибережну смугу. Розмір орендної плати щорічно переглядається у випадках: зміни умов господарювання, передбачених договором; підвищення цін, тарифів тощо (у тому числі внаслідок інфляційних процесів); в інших випадках, передбачених законодавчими актами України. При сталих соціально-економічних і політичних умовах господарювання необхідність і умови коригування розмірів орендної плати сторонами розглядається раз у два роки. На будь-яку суму орендної плати, яка не була сплачена у строки, визначені цим договором, нараховуються річні відсотки за ставкою 10 % несплаченої суми за кожний наступний день доки суму простроченої орендної плати не буде повністю сплачено.

19 лютого 2010 року нотаріусом Золочівського районного нотаріального округу було посвідчено додаткову угоду №1 до договору, якою внесено зміни, а саме строк дії договору визначено на 49 років до 12.09.2050 з переважним правом орендаря на поновлення договору на новий термін; пункт 4 викладено в наступній редакції:

"Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 150 гривень за один гектар земель водного фонду (прибережна смуга та водне дзеркало) за один повний рік користування. Загальна сума орендної плати за рік становить 10582,5 грн. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії. Орендна плата вноситься у такі строки відповідно до закону про плату за землю щомісячно, але не пізніше 20 числа місяця після закінчення календарного року, за який вноситься орендна плата. Передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати не проводиться. Розмір орендної плати переглядається щорічно у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,5% від несплаченої суми за кожен день прострочення. Умови договору зберігають свою чинність на строк його дії і у випадках коли після набуття чинності договору, законодавством встановлені інші правила.". Вказана угода зареєстрована в реєстрі нотаріальних дій за №63 та у Золочівському РВ ХРФ ДП ЦДЗК від 28.10.2010 за №31.

В подальшому земельну ділянку, яка була передана в оренду ФГ "Нива" за договором, було проінвентаризовано за проектом землеустрою щодо відведення земельних ділянок, розробленим 01.08.2010 ФО-П Іванов Ю.М., та зареєстровано у Державному земельному кадастрі 28.10.2010 Відділом у Золочівському районі Головного управління Держгеокадастру у Харківській області за кадастровим номером :02:002:0859.

Відповідно до підпункту 58 пункту 4 розділу I Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин" від 28.04.2021 №1423-IX Золочівська селищна рада набула повноважень по розпорядженню земельними ділянками, розташованими за межами населених пунктів, а отже селища рада набула і правомочностей орендодавця за вказаним вище договором.

Указом Президента України "Про утворення військових адміністрацій населених пунктів у Харківській області" від 01 жовтня 2022 року № 680/2022 створено Золочівську селищну військову адміністрацію Богодухівського району Харківської області.

Відповідно до абз.3 ч.2 ст. 10 Закону України "Про правовий режим воєнного стану" та постанови Верховної Ради України "Про здійснення начальниками військових адміністрацій населених пунктів у Харківській області повноважень, передбачених частиною другою статті 10 Закону України "Про правовий режим воєнного стану" від 16 листопада 2022 року №2777-IX крім повноважень, віднесених до компетенції начальника Золочівської селищної військової адміністрації цим Законом, він здійснює повноваження селищної ради, її виконавчого комітету, селищного голови.

10.12.2024 до селищної ради надійшла технічна документація з нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером :02:002:0859, виготовлена ТОВ "ГИС КОНСАЛТИНГ" на замовлення ФГ "Нива".

Розпорядженням начальника Золочівської селищної військової адміністрації "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером :02:002:0859, що знаходиться в оренді Фермерського господарства "Нива" () для рибогосподарських потреб (КВЦПЗ-10.07) і розташована на території Золочівської територіальної громади Богодухівського району Харківської області (за межами населених пунктів)" від 19.12.2024 року №1852-од вказану документацію було затверджено.

Листом від 07.01.2025 на адресу ФГ "Нива" було надіслано для розгляду та підписання два примірника додаткової угоди про внесення змін до договору з врахуванням затвердженої технічної документації. Угодою запропоновано внести наступні зміни. Змінити сторону орендодавця з Золочівської районної державної адміністрації Харківської області на Золочівську селищну раду; уточнити предмет оренди із зазначенням нормативної грошової оцінки; пункт 4 договору "Орендна плата та умови розрахунку" викласти в наступній редакції:

"За оренду земельної ділянки водного фонду орендар сплачує орендну плату у національній валюті України у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Річний розмір орендної плати за орендовану площу земель водного фонду становить 89211,47 грн. (вісімдесят дев`ять тисяч двісті одинадцять гривень) 47 коп. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.

Орендна плата вноситься у такі строки:

- відповідно до Податкового кодексу України.

Передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати не проводиться.

Розмір орендної плати переглядається щорічно у разі:

- зміни умов господарювання, передбачених договором;

- зміни граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України;

- підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;

- зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

- в інших випадках, передбачених законом.

У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором:

- у 10 - денний строк сплачується штраф у розмірі 100 відсотків річної орендної плати, встановленої цим договором;

- стягується пеня у розмірі 1 відсотку від несплаченої суми за кожний день прострочення..

Втім, відповідачем додаткова угода № 2 про внесення змін до договору оренди водних об`єктів від 12.09.2001 не підписана.

Таким чином, починаючи з 01.01.2022, до місцевого бюджету Золочівської селищної територіальної громади недоотримано за договором кошти у сумі 223665,00 грн, що порушує інтереси територіальної громади і держави.

Договір було укладено строком на 10 років, після чого до нього було внесено зміни нотаріально посвідченою додатковою угодою, однак ані в самому договорі, ані в додатковій угоді не визначено нормативну грошову оцінку земельної ділянки, що, на думку позивача, є підставою для внесення змін до договору.

Вказані обставини, на думку позивача, свідчать про порушення його прав та охоронюваних законом інтересів і є підставою для їх захисту у судовому порядку, у зв`язку з чим позивач звернувся до суду з цим позовом.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам справи, з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог і заперечень проти них, суд виходить з наступного.

Відповідно до частини першої статті 3 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

За змістом частини дев`ятої статті 93 ЗК України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Згідно зі статтею 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

У пункті 3 частини першої статті 3 ЦК України закріплено, що серед загальних засад цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору.

Частинами першою та третьою статті 626 ЦК України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.

У статті 627 ЦК України закріплено принцип свободи договору та визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною першою статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до частини першої статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно із частинами першою - третьою статті 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

Відповідно до статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов`язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту. Особливості укладення договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування встановлюються актами цивільного законодавства (частини перша та друга статті 648 ЦК України).

Відповідно до частин першої - третьої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно із частиною першою статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання.

У постанові від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19 Велика Палата Верховного Суду, проаналізувавши зазначені вище норми права, виснувала, що за загальними правилами договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, які виникають з договорів оренди землі, на принципах рівності сторін, свободи договору, з урахуванням обов`язкових вимог щодо такого виду договорів та зазначенням його істотних умов і у відповідній формі.

Відповідно до статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

У статті 13 Закону України "Про оренду землі" вказано, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Відповідно до частин першої та другої статті 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Згідно із частиною другою статті 23 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

Частиною третьою статті 22 Закону України "Про оренду землі" визначено, що розрахунки щодо орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, здійснюються виключно у грошовій формі.

За змістом частини четвертої статті 23 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності, передані в оренду на земельних торгах, не може бути зменшена за згодою сторін протягом строку дії договору оренди, а також у разі його поновлення.

Отже, договір оренди землі є цивільно-правовим договором оренди (найму), що регулюється ЦК України, іншими нормативними актами. Особливості правового регулювання відносин з оренди землі обумовлюються, зокрема, формою власності на земельні ділянки, що орендуються.

Так, норми, що регулюють розмір, форму та порядок внесення орендної плати за землі державної та комунальної власності, характеризуються більшим ступенем імперативності регулювання порівняно із землями приватної власності.

Щодо використання нормативної грошової оцінки для визначення розміру орендної плати за землі державної та комунальної власності

Для визначення розміру орендної плати за землі державної та комунальної власності базою для обрахунку є нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Порядок проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок встановлено Законом України "Про оцінку земель".

Відповідно до частини п`ятої статті 5 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Статтею 13 Закону України "Про оцінку земель" встановлено випадки обов`язкового проведення грошової оцінки земельних ділянок. Відповідно до абзацу другого частини першої статті 13 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі, зокрема, визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Згідно із частиною першою статті 15 Закону України "Про оцінку земель" підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

За змістом статті 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України "Про землеустрій".

Порядок затвердження технічної документації з оцінки земель визначений статтею 23 Закону України "Про оцінку земель". Частинами першою, третьою та четвертою цієї статті передбачено, що технічна документація з бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Протягом місяця з дня надходження технічної документації з бонітування ґрунтів, нормативної грошової оцінки відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру. Рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України.

Пунктом 271.2 статті 271 Податкового кодексу України встановлено, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.

Положеннями пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

Отже, нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема договором між органом місцевого самоврядування і орендарем.

Водночас обов`язковість врахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом (абзац другий частини першої статті 13 Закону України "Про оцінку земель"). Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Зазначене відповідає положенням частини другої статті 632 ЦК України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Велика Палата Верховного Суду висновує (Постанова ВП ВС від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22), що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки.

Абзацом 2 пункту 2 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо уточнення порядку передачі в оренду водних об`єктів у комплексі з земельними ділянками" № 963-IX від 04.11.2020 визначено, що сторони договорів оренди водних об`єктів, договорів оренди земельних ділянок під водними об`єктами, укладених до набрання чинності цим Законом, які не містять умов щодо розміру орендної плати за земельну ділянку, на якій розташований водний об`єкт, або щодо розміру орендної плати за водний об`єкт, зобов`язані визначити такі умови протягом року з дня набрання чинності цим Законом.

Нормативне регулювання визначення розміру орендної плати за оренду земельних ділянок державної або комунальної власності відбувається за імперативно встановленою формулою множення нормативної грошової оцінки на коефіцієнт, який погоджується сторонами в договорі, але у законодавчо встановлених межах. Розмір нормативної грошової оцінки згідно з наведеними вище законодавчими нормами встановлюється відповідним органом місцевого самоврядування.

Орендодавець у випадку зміни розміру орендної плати у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної чи комунальної власності вправі вимагати від орендаря сплати орендної плати у зміненому розмірі, в тому числі і шляхом звернення до суду з позовом про стягнення спірної суми.

Платником орендної плати є орендар земельної ділянки, об`єктом оподаткування - земельна ділянка, надана в оренду (пункт 288.2 статті 288 ПК України).

У пункті 288.4 статті 288 ПК України вказано, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Згідно з положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки. Для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, - у розмірі не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області.

У підпункті 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 ПК України передбачено, що річна сума орендної плати не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Проаналізувавши вказані норми права, можна зробити висновок, що при визначенні розміру орендної плати, у випадку передачі в оренду земель комунальної власності, має враховуватися нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства, а річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, однак і не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки.

Лише у випадку, передбаченому підпунктом 288.5.3. пункту 288.5 статті 288 ПК України орендна плата може перевищувати граничний розмір орендної плати, встановлений у підпункті 288.5.2, - у разі визначення орендаря на конкурентних засадах.

При цьому, мінімальна ставка орендної плати для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, визначена в розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, а для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки.

Отже, при розгляді справи необхідно враховувати як можливість зміни умов договору щодо визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, так і розміру, ставки орендної плати щодо такої нормативної оцінки.

Аналогічна правова позиція міститься у постанові Великої Палати ВС по справі №635/4233/19.

В ухвалі Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 16.04.2018 у справі №910/7905/17 викладено наступну правову позицію.

У разі коли сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінилися, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених ч.4 ст. 652 ЦК України, змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: - в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; - зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; - виконання договору порушило би співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; - із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Якщо, договір змінений судом, то згідно із частиною третьою статті 653 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) відповідне договірне зобов`язання змінюється з моменту набрання рішенням суду законної сили (див. пункт 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 921/530/18).

Станом на сьогодні нормативна грошова оцінка земельної ділянки, що перебуває в оренді за договором проведена і становить 1784229,31 грн.

Згідно зі статтею 13 Конституції України земля є об`єктом права власності Українського народу. Від мені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Відповідно до статей 142-145 Конституції України, до матеріальної основи органів місцевого самоврядування належить, зокрема, земля, управління якою здійснюють територіальні громади через органи місцевого самоврядування в межах їх повноважень шляхом прийняття рішень.

Частиною 1 статтею 10 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" визначено, що сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.

Згідно з статтею 25 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", сільські, селищні, міські ради правомочні розглядати і вирішувати питання, віднесені Конституцією України, цим та іншими законами до їх відання.

Відповідно до пп. 1 ч. 1 ст. 33 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належить здійснення контролю за додержанням земельного та природоохоронного законодавства, використанням та охороною земель, природних ресурсів загальнодержавного та місцевого значення, відтворенням лісів.

За приписами статті 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.

Згідно з ч.1 ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. За приписами п.34 ч.1 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються відповідно до закону питання регулювання земельних відносин. Підпунктом 1 пункту а) частини 1 статті 33 вище вказаного закону визначено, що до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать власні (самоврядні) повноваження, зокрема, щодо підготовки і внесення на розгляд ради пропозицій щодо встановлення ставки земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, вилучення (викупу), а також надання під забудову та для інших потреб земель, що перебувають у власності територіальних громад; визначення у встановленому порядку розмірів відшкодувань підприємствами, установами та організаціями незалежно від форм власності за забруднення довкілля та інші екологічні збитки; встановлення платежів за користування комунальними та санітарними мережами відповідних населених пунктів.

Рішенням Х сесії Золочівської селищної ради VIII скликання "Про встановлення ставок та пільг зі сплати земельного податку на території Золочівської селищної ради" від 25.06.2021 року №1496 визначено ставки та пільги зі сплати земельного податку, що поширюється на населені пункти громади, зокрема і с. Рясне.

Додатком 1 до рішення X сесії Золочівської селищної ради УІІІ скликання від 25 червня 2021 року № 1496 є положення про земельний податок на території Золочівської селищної ради (далі положення).

Як було зазначено вище, згідно з положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку, зокрема, для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки.

Втім п.6.1. Положення, на який посилається позивач, визначає ставку податку за земельні ділянки за межами населених пунктів, у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по області, для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не визначено, а отже не підлягає застосування до спірних правовідносин.

Пунктом 5. Положення визначено, ставка земельного податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено згідно додатку 1.1. до Положення.

Згідно додатку 1.1. до Положення про земельний податок на території Золочівської селищної ради ставка земельного податку для земель водного фонду для рибогосподарських потреб (КВЦІ3-10.07) нормативну грошову оцінку яких проведено визначена у розмірі - "1/3".

Отже, враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку, що розмір орендної плати, що встановлюється у договорі оренди має бути розрахований із розрахунку 3% від нормативної грошової оцінки на рік, як для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, та в грошовому еквіваленті складає 53526,88 грн.

Разом з цим, суд зазначає, що Типовий договір оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом, затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 02 червня 2021 р. № 572, а запропоновані позивачем зміни відповідають даному Типовому договору.

Договір є дійсним з огляду на приписи ст. 204 ЦК України (презумпція правомірності правочину). Судовий реєстр не містить даних про будь-яке оскарження цього договору. За таких умов суд не вбачає будь-яких причин, з яких позивач не може вимагати зміни суттєвої умови договору в передбаченому законом порядку.

З огляду на вищевказане, суд відхиляє протилежні доводи відповідача.

Судом також відхиляються доводи відповідача, що визначення розміру оренди в судовому порядку можливе виключно у вигляді встановлення мінімального розміру орендної плати - 1 відсотку її нормативної грошової оцінки на рік, що в грошовому еквіваленті складає 17842,29 грн, оскільки спірна земельна ділянка не відноситься до земель загального користування, виходячи з наступного.

Згідно зі ст. 14 Конституції України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Земля є природною, продуктивною силою і має багатофункціональне призначення. Вона виступає і як основний засіб виробництва, і як операційна база, як місце, джерело та необхідна умова життєдіяльності людини, а тому стає важливим об`єктом суспільних відносин. Відповідно до ч. 1 ст. 19 Земельного кодексу України землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; е) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення.

Землі загального користування в окрему категорію земель не виділяються, проте законодавець виділяє землі загального користування в межах існуючих категорій земель.

Чинне законодавство України не містить визначення поняття "землі загального користування", як і чіткий перелік об`єктів загального користування.

До земель загального користування можна відносити лише ті земельні ділянки, що перебувають у власності держави або територіальних громад. Підтвердженням цьому є ст.ст. 83, 84 Земельного кодексу України, згідно з якими до земель, що не підлягають передачі у приватну власність, відносяться землі загального користування населених пунктів (майдани, вулиці, проїзди, шляхи, набережні, пляжі, парки, сквери, бульвари, кладовища, місця знешкодження та утилізації відходів тощо).

Відтак, використавши комплексний підхід, слід звернути увагу, що до земель загального користування можуть належати землі в межах населеного пункту, отже, зважаючи на те, що спірна земельна ділянка знаходиться за межами населеного пункту, тому вона не відноситься до земель загального користування.

Щодо збільшення відповідальності орендаря у порівняні з передбаченою у договорі, суд зазначає, що запропоновані позивачем зміни також відповідають Типовому договору оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом, затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 02 червня 2021 р. № 572.

Відповідно до ст. 73 ГПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків. Згідно ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. За змістом ст. 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Водночас обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ст. 77 ГПК України). Відповідно до ст. 86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Отже, підсумовуючи викладене, враховуючи фактичні обставини справи та наведені норми законодавства, суд дійшов висновку про наявність законних підстав для часткового задоволення позовних вимог.

Щодо інших аргументів сторін, суд зазначає, що вони були досліджені у судовому засіданні та не наводяться в рішенні суду, позаяк не покладаються судом в основу цього судового рішення, тоді як Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа Серявін проти України, рішення від 10.02.2010).

Вирішуючи питання розподілу судового збору, суд керується ст. 129 ГПК України, у зв`язку з чим судовий збір у розмірі 3028,00 грн. покладається на відповідача.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 124, 129 Конституції України, ст.ст. 4, 11, 12, 13, 73, 74, 76-80, 86, 91, 120, 123, 129, 165, 178, 202, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги задовольнити частково.

Внести зміни до договору оренди ставка (без номера) від 12.09.2001, укладеного між Золочівською районною державною адміністрацією Харківської області () та Фермерським господарством "Нива" (), зареєстрованого в книзі реєстрації договорів Писарівської сільської ради 17.01.2011 за номером 0010040, виклавши пункт 4 "Орендна плата та умови розрахунку" в наступній редакції:

"За оренду земельної ділянки водного фонду орендар сплачує орендну плату у національній валюті України у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Річний розмір орендної плати за орендовану площу земель водного фонду становить 53526,88 грн.

Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.

Орендна плата вноситься у такі строки:

- відповідно до Податкового кодексу України.

Передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати не проводиться.

Розмір орендної плати переглядається щорічно у разі:

- зміни умов господарювання, передбачених договором;

- зміни граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України;

- підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;

- зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

- в інших випадках, передбачених законом.

У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором:

- у 10 - денний строк сплачується штраф у розмірі 100 відсотків річної орендної плати, встановленої цим договором;

- стягується пеня у розмірі 1 відсотку від несплаченої суми за кожний день прострочення..

Стягнути з Фермерського господарства "Нива" (62233, Харківська область, Богодухівський район, с. Рясне, вул. Тарасівська, буд. 8, ) на користь Золочівської селищної ради (62203, Харківська обл., Богодухівський р-н, смт Золочів, вул. Центральна, буд. 13 А, ) витрати по сплаті судового збору за подання позовної заяви у розмірі 3028,00 грн.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Відповідно до ст. 241 ГПК України, рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Згідно з ст.ст. 256, 257 ГПК України, рішення може бути оскаржене до Східного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складання повного тексту рішення.

Повне рішення складено "14" квітня 2025 р.

Суддя Л.В. Шарко