ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 квітня 2025 року Справа № 906/350/24

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Василишин А.Р., суддя Філіпова Т.Л. , суддя Бучинська Г.Б.

секретар судового засідання Черначук А.Д.

розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали апеляційної скарги Заступника керівника Житомирської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Житомирської області від 16 січня 2025 року по справі №906/350/24 (cуддя Шніт А.В.)

час та місце ухвалення рішення: 16 січня 2025 року; м. Житомир майдан Путятинський, 3/65, повний текст рішення складено 28 січня 2025 року

за позовом Заступника керівника Житомирської окружної прокуратури

до

Відповідача 1 Житомирської міської ради

Відповідача 2 Товариства з обмеженою відповідальністю "Завод мінераловатних виробів"

про визнання незаконним і скасування рішення, визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки, зобов`язання повернути земельну ділянку, скасування реєстрації права власності

за участю представників сторін:

від Прокурора - Ковальчук І.Л.;

від Позивача - не з`явився;

від Відповідача 1 - Дідовець Ю.П.;

від Відповідача 2 - Сіра А.В..

ВСТАНОВИВ:

Заступник керівника Житомирської окружної прокуратури (надалі - Прокурор) в інтересах держави звернувся до Господарського суду Житомирської області з позовом до Житомирської міської ради (надалі - Відповідач 1) та Товариства з обмеженою відповідальністю "Завод мінераловатних виробів" (надалі - Відповідач 2) в якому просив:

· визнати незаконними та скасувати рішення Відповідача 1 №1026 від 21 грудня 2023 року в частинні продажу Відповідачу 2 земельної ділянки кадастровий номер :07:008:0061;

· визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення з кадастровим номером :07:008:0061 від 29 грудня 2023 року, що укладений між Відповідачем 1 та Відповідачем 2;

· зобов`язати Відповідача 2 повернути у власність Житомирської міської об`єднаної територіальної громади в особі Відповідача 1 земельну ділянку з кадастровим номером :07:008:0061;

· скасувати державну реєстрацію права власності Відповідача 2 на земельну ділянку з кадастровим номером :07:008:0061 (номер відомостей про речове право 53170209 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно).

В обґрунтування позовних вимог Прокурор посилається на безпідставне відчуження земельної ділянки комунальної власності за адресою: м. Житомир, вул. Промислова, 6-Г, оскільки, приймаючи рішення про передачу у приватну власність земель комунальної власності, Відповідач 1 мав з`ясувати статус особи, яка подала відповідну заяву, та те, чи розповсюджується на таку особу положення частин 2, 3 статті 134 Земельного кодексу України. Прокурор при цьому вказує на те, що земельна ділянка, яка не перебуває під майном товариства та належить до земель, ненаданих у власність чи користування, не відноситься до земель, які згідно з частиною 2 статті 134 Земельного кодексу України, не підлягають передачі у власність на конкурентних засадах, а тому не може передаватися у власність інакше як із земельного аукціону.

Рішенням Господарського суду Житомирської області від 16 січня 2025 року у задоволенні позову відмовлено.

Приймаючи дане рішення, місцевий господарський суд виходив з того, що права держави діями Відповідача 1 щодо прийняття рішення №1026 від 21 грудня 2023 року "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення в м. Житомирі, на яких розміщені об`єкти нерухомого майна заявників" в частині продажу Відповідачу 2 земельної ділянки з кадастровим номером :07:008:0061, площею 2,2803 Га, яка знаходиться за адресою: м.Житомир, вул. Промислова, 6-Г, жодним чином не порушені; Відповідачем 1 здійснено свої повноваження щодо продажу Відповідачу 2 спірної земельної ділянки згідно вимог чинного законодавства у сфері землекористування. Суд при цьому виснував, посилання Прокурора щодо порушення Відповідачем 1, зокрема, вимог земельного законодавства, вимог державних будівельних норм під час прийняття рішення щодо продажу спірної земельної ділянки Відповідачем 2 такими, що є безпідставними, з огляду на що виснував, що позовна вимога про визнання незаконним та скасування рішення Відповідача 1 №1026 від 21 грудня 2023 року "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення в м. Житомирі, на яких розміщені об`єкти нерухомого майна заявників" в частині продажу Відповідачу 2 земельної ділянки з кадастровим номером :07:008:0061, площею 2,2803 Га, яка знаходиться за адресою: м.Житомир, вул. Промислова, 6-Г, не підлягає задоволенню.

Що ж стосується укладеного договору купівлі-продажу земельної ділянки, то місцевий господарський суд в оскаржуваному рішенні вказав, що підставою недійсності договору Прокурор зазначив, зокрема, порушення вимог земельного законодавства, вимог державних будівельних норм під час прийняття Відповідачем 1 оспорюваного рішення та укладення вказаного договору купівлі-продажу (як похідного від оскаржуваного рішення, на підставі якого він був укладений). Констатував, що матеріалах справи відсутні докази, що зазначений вище договір суперечить вимогам законодавства щодо форми, змісту, правоздатності і волевиявленню сторін та що договір спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Окрім того, з позиції місцевого господарського суду, його укладення здійснювалося на виконання чинного рішення Відповідача 1 №1026 від 21 грудня 2023 року "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення в м.Житомирі, на яких розміщені об`єкти нерухомого майна заявників".

Суд першої інстанції виснував, що у справі не доведено обставин, з якими закон пов`язує недійсність зазначеного Договору, тому дійшов висновку про відмову в задоволенні позовної вимоги про визнання недійсним Договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Враховуючи відсутність підстав для задоволення позову в частині вимог щодо визнання недійсним Договору купівлі-продажу земельної ділянки, суд першої інстанції виснував, що похідні вимоги про повернення Житомирській міській об`єднаній територіальній громаді в особі Відповідача 1 земельної ділянки з кадастровим номером :07:008:0061 та скасування державної реєстрації права власності Відповідача 2 на земельну ділянку з кадастровим номером :07:008:0061 (номер відомостей про речове право 53170209 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно) також не підлягають задоволенню.

Прокурор, не погоджуючись з винесеним судом першої інстанції рішенням, звернувся до Північно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій з підстав, висвітлених в ній, просив суд рішення місцевого господарського суду скасувати та прийняти нове, яким позовні вимоги задоволити.

Мотивуючи дану апеляційну скаргу, Прокурор звертає увагу апеляційного суду на те, що Відповідачем 1 продано Відповідачу 2 земельну ділянку площею 2,2803 Га, яка значно, у 100 разів, перевищує площу належного йому нерухомого майна, за відсутності будь-якого на те обґрунтування. Прокурор вказав, що оскільки Відповідачем 2 не надано документів, необхідних для прийняття рішення щодо продажу спірної земельної ділянки, зокрема, в частині відповідності її розміру площі належного нерухомого майна та дотримання вимог частини 2 статті 134 Земельного кодексу України, Відповідач 1 зобов`язаний був прийняти рішення про відмову в продажі спірної земельної ділянки на підставі пункту а) частини 5 статті 128 Земельного кодексу України.

Прокурор в апеляційній скарзі зауважує, що підставою для продажу спірної земельної ділянки без проведення аукціону зазначено інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 040, а саме нежитлове приміщення, склад літера ї, в тому числі підсобне приміщення ї', загальною площею 218,2 кв.м. У той же час, Прокурор вказує на те, що з витягу з Державного земельного кадастру та документації із землеустрою, площа забудови земельної ділянки з кадастровим номером :07:008:0061 Га під об`єктом нерухомого майна, що належить Відповідачу 2 складає лише 0,0228 га або 0,99% від загальної площі виділеної земельної ділянки.

В апеляційній скарзі Прокурор також звертає увагу, що спірна земельна ділянка сформована на підставі технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки комунальної власності з кадастровим номером :07:008:0054, проте, у наведеній документації відсутні будь-які обгрунтування визначення розміру земельної ділянки у відповідності до державних будівельних та санітарних норм.

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 4 березня 2025 року відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Прокурора на рішення Господарського суду Житомирської області від 16 січня 2025 року. Запропоновано Відповідачам надати відзив т на апеляційну скаргу Прокурора та докази його надсилання апелянту.

9 березня 2025 року через підсистему «Електронний суд» від Відповідача 2 надійшов відзив на апеляційну скаргу Прокурора, в котрому з підстав, наведених у даному відзиві, Відповідач 2 просив залишити рішення місцевого господарського суду без змін, а апеляційну скаргу без задоволення. Відповідач 2 зауважив, що спірна ділянка придбана для виробничої мети, як допоміжна територія поряд з розташованим на земельній ділянці по вул. Промисловій,6-а виробничим корпусом заводу мінераловатних виробів. Вважає, що саме така площа земельної ділянки дозволятиме оптимізувати логістику - зберігати матеріали, готову продукцію чи обладнання поблизу виробничих потужностей, що знижуватиме витрати на транспортування і покращуватиме ефективність роботи. Також вважає, що збільшення земельної площі дозволятиме заводу покращити свою інфраструктуру та інноваційність, що, в свою чергу, підвищить його конкурентоспроможність на ринку й сприятиме залученню додаткових робочих місць. Поряд з тим, зважаючи на численні обмеження у використанні земельної ділянки по причині проходження по всьому її периметру підземних комунікацій проходження через земельну ділянку підземних мереж (водогону, каналізації напірної та зливової, газової, електрокабеля 10кВ та наземної мережні теплопостачання), що підтверджено Відповідачем 2 відповідними доказами (а саме: Витягом з містобудівної документації від 5 жовтня 2023 року №2703/13, кадастровими планами та схемами розташування земельної ділянки (наявні в складі Проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, долученого до матеріалів справи)); Відповідач вважає, що здійснювати будівництво комплексних капітальних споруд на такій земельній ділянці неможливо.

10 березня 2025 року через підсистему «Електронний суд» від Відповідача 1 надійшов відзив на апеляційну скаргу Прокурора, в котрому з підстав, наведених у даному відзиві, Відповідач 1 просив залишити рішення місцевого господарського суду без змін, а апеляційну скаргу без задоволення. Відповідач 1 зауважив, що перед прийняттям рішення про передачу у приватну власність земель комунальної власності Відповідач 1 має з`ясувати статус особи, якою подано заяву, та те, чи розповсюджуються на таку особу положення частин 2 та 3 статті 134 ЗК України. Наголошує, що вказані дії здійснювались уповноваженим на те органом, в процесі підготовки проєкту рішення, зокрема вивчались під час розгляду на постійній комісії з питань містобудування та землекористування, і тому саме через розташуванням на земельній ділянці певної будівлі чи споруди, належної на праві приватної власності заявнику, рішення щодо спірної земельної ділянки прийнято на позаконкурентних засадах. Відповідач 1 вказує, що твердження прокурора щодо ненадання заявником документів, підтверджуючих співмірність земельної ділянки розміру нерухомого майна на ній, необхідних для прийняття рішення органом місцевого самоврядування щодо продажу спірної земельної ділянки заявнику з дотриманням вимог частини 2 статті 134 Земельного кодексу України спростовуються наявними в матеріалах справи доказами та наданою правовою оцінкою суду першої інстанції. Відповідач 1 зауважив, що законодавство, яке регулює порядок надання земельних ділянок комунальної власності у власність чи користування, не встановлює жодних обмежень щодо площі та розміру відповідної земельної ділянки порівняно з нерухомістю, котра на ній знаходиться.

Ухвалою апеляційного господарського суду від 21 березня 2025 року проведення підготовчих дій закінчено. Розгляд апеляційної скарги призначено на 9 квітня 2025 року об 15:20 год..

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 4 квітня 2025 року заяву представника Відповідача 1 про участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції у справі №906/350/24 - задоволено. Забезпечено представнику Відповідача 1 участь в судовому засіданні по справі №906/350/24, яке призначено на 9 квітня 2025 року о 15:20 год. в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду.

В судовому засіданні, від 9 квітня 2025 року Прокурор просив суд апеляційної інстанції рішення місцевого господарського суду скасувати та прийняти нове, яким позовні вимоги задоволити. Прокурор звернув увагу апеляційного суду на те, що Відповідачем 1 продано Відповідачу 2 земельну ділянку площею 2,2803 Га, яка значно, у 100 разів, перевищує площу належного йому нерухомого майна, за відсутності будь-якого на те обґрунтування. Прокурор вказав, що оскільки Відповідачем 2 не надано документів, необхідних для прийняття рішення щодо продажу спірної земельної ділянки, зокрема, в частині відповідності її розміру площі належного нерухомого майна та дотримання вимог частини 2 статті 134 Земельного кодексу України, Відповідач 1 зобов`язаний був прийняти рішення про відмову в продажі спірної земельної ділянки. Прокурор також зауважив, що підставою для продажу спірної земельної ділянки без проведення аукціону зазначено інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 040 (нежитлове приміщення, склад літера "ї" в тому числі підсобне приміщення "ї") загальною площею 218,2 кв.м. Прокурор наголосив, що спірна земельна ділянка сформована на підставі технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки комунальної власності з кадастровим номером :07:008:0054 та що, у наведеній документації відсутні будь-які обгрунтування визначення розміру земельної ділянки у відповідності до державних будівельних та санітарних норм.

В судовому засіданні, від 9 квітня 2025 року представник Відповідача 2 заперечив проти доводів, наведених в апеляційній скарзі, з підстав, наведених у відзиві, просив рішення суду першої інстанції залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення. При цьому представник Відповідача 2 зауважив, що спірна ділянка придбана для виробничої мети, як допоміжна територія поряд з розташованим на земельній ділянці по вул. Промисловій,6-а виробничим корпусом заводу мінераловатних виробів. З позиції представника така площа земельної ділянки дозволятиме оптимізувати логістику - зберігати матеріали, готову продукцію чи обладнання поблизу виробничих потужностей, що знижуватиме витрати на транспортування і покращуватиме ефективність роботи. Представник Відповідача 2 вказав, зважаючи на численні обмеження у використанні земельної ділянки по причині проходження по всьому її периметру підземних комунікацій проходження через земельну ділянку підземних мереж (водогону, каналізації напірної та зливової, газової, електрокабеля 10кВ та наземної мережні теплопостачання), що підтверджено Відповідачем 2 відповідними доказами (а саме: Витягом з містобудівної документації від 5 жовтня 2023 року №2703/13, кадастровими планами та схемами розташування земельної ділянки (наявні в складі Проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, долученого до матеріалів справи)) - здійснювати будівництво комплексних капітальних споруд на такій земельній ділянці неможливо.

В судовому засіданні, від 9 квітня 2025 року, яке проведено в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду, представник Відповідача 1 просив рішення місцевого господарського суду без змін, а апеляційну скаргу без задоволення. Представник Відповідача 1 зауважив, що перед прийняттям рішення про передачу у приватну власність земель комунальної власності Відповідач 1 має з`ясувати статус особи, якою подано заяву, та те, чи розповсюджуються на таку особу положення частин 2 та 3 статті 134 ЗК України. Представник вказав, що дані дії здійснювались уповноваженим на те органом, в процесі підготовки проєкту рішення, зокрема вивчались під час розгляду на постійній комісії з питань містобудування та землекористування, і тому саме через розташуванням на земельній ділянці певної будівлі чи споруди, належної на праві приватної власності заявнику, рішення щодо спірної земельної ділянки прийнято на позаконкурентних засадах. Вважає, що твердження Прокурора щодо ненадання заявником документів, підтверджуючих співмірність земельної ділянки розміру нерухомого майна на ній, необхідних для прийняття рішення органом місцевого самоврядування щодо продажу спірної земельної ділянки заявнику з дотриманням вимог частини 2 статті 134 Земельного кодексу України спростовуються наявними в матеріалах справи доказами та наданою правовою оцінкою суду першої інстанції. Представник Відповідача 1 звернув увагу, що законодавство, яке регулює порядок надання земельних ділянок комунальної власності у власність чи користування, не встановлює жодних обмежень щодо площі та розміру відповідної земельної ділянки порівняно з нерухомістю, котра на ній знаходиться.

Заслухавши пояснення Прокурора, представників Відповідача 1 та Відповідача 2, дослідивши матеріали справи та обставини на предмет повноти їх встановлення, надання їм судом першої інстанції належної юридичної оцінки, вивчивши доводи апеляційної скарги стосовно дотримання норм матеріального і процесуального права судом першої інстанції, відзивів на апеляційну скаргу, колегія суддів Північно-західного апеляційного господарського суду приходить до висновку, що апеляційну скаргу Прокурора слід залишити без задоволення, а оскаржуване рішення без змін. При цьому колегія виходила з наступного.

Із наявних у справі та досліджених судом доказів слідує, що 29 травня 2023 року між Приватним підприємством "Аудит-Сервіс" (продавець) та Відповідачем 2 (покупець) укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна площею 218,2 кв.м, що знаходиться за адресою: м. Житомир, вул. Промислова, 6-Г (надалі - Договір купівлі-продажу; том 1, а.с. 95-96).

Згідно з Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 25 березня 2024 року №371291270 - 29 травня 2023 року здійснено державну реєстрацію права власності Відповідача 2 на нежитлове приміщення загальною площею 218,2 кв.м (том 1, а.с. 28-29).

Відповідно до рішення Відповідача 1 №822 від 29 червня 2023 року "Про розгляд звернень юридичних та фізичних осіб стосовно надання дозволів на розроблення документацій із землеустрою", зокрема, юридичним особам надано згоду на виготовлення технічних документацій із землеустрою щодо поділу земельних ділянок згідно Додатком 3, за яким Відповідачу 2 надано згоду на виготовлення технічних документацій із землеустрою щодо поділу земельної ділянки з кадастровим номером :07:008:0054, загальною площею 3,5000 Га, що знаходиться за адресою: м. Житомир, вул. Промислова, 6-Г, категорія земель: землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення (том 1, а.с. 82-83).

У матеріалах справи міститься технічна документація із землеустрою щодо поділу земельної ділянки комунальної форми власності, загальною площею 3,5000 Га, на окремі земельні ділянки: ділянка №1 площею 1,1440 Га, №2 площею 0,0757 Га, №3 площею 2,2803 Га (за адресою: м. Житомир, вул. Промислова, 6-Г; том 1, а.с. 128-152).

Рішенням Відповідача 1 №883 від 28 вересня 2023 року "Про затвердження та надання дозволів на розроблення документацій із землеустрою" затверджено технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки з кадастровим номером :07:008:0054, загальною площею 3,5000 га, що знаходиться за адресою: м.Житомир, вул. Промислова, 6-Г внаслідок чого утворилися три земельні ділянки:

· з кадастровим номером :07:005:0085 площею 1,1440 Га;

· з кадастровим номером :07:008:0062 площею 0,0757 Га;

· з кадастровим номером :07:008:0061 площею 2,2803 Га (том 1, а.с.84-85).

Також цим рішенням Відповідачу 2 надано дозвіл на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки з кадастровим номером :07:008:0061 площею 2,2803 Га на 11.02 (для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель і споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості).

У матеріалах справи міститься проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки з кадастровим номером :07:008:0061 площею 2,2803 Га, яка знаходиться за адресою: м.Житомир, вул. Промислова, 6-Г (том 1, а.с.102-127).

Згідно з рішенням Відповідача 2 №961 від 9 листопада 2023 року "Про затвердження документацій із землеустрою та надання права користування земельними ділянками", зокрема, Відповідачу 2 затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки з кадастровим номером :07:008:0061 площею 2,2803 Га, яка розташована за адресою: м.Житомир, вул. Промислова, 6-Г, і зміни її цільового призначення на "землі для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель і споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості (11.02), землі промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення" (том 1, а.с. 86-87).

Рішенням Відповідача 1 №964 від 9 листопада 2023 року "Про надання дозволу суб`єктам земельних відносин на проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення в м. Житомирі", зокрема, Відповідачу 2 надано дозвіл на проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки несільськогосподарського призначення, кадастровий номер :07:008:0061, площею 2,2803 Га, що знаходиться за адресою: м.Житомир, вул. Промислова, 6-Г (том 1, а.с.88-89).

Матеріали справи містять висновок про експертну грошову оцінку спірної земельної ділянки, згідно якої вірогідна ринкова вартість останньої становить 2 332 062 грн 81 коп. (том 1, а.с. 92-94).

Відповідно до рішення Відповідача 1 №1026 від 21 грудня 2023 року "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення в м. Житомирі, на яких розміщені об`єкти нерухомого майна заявників" та Додатку №8 до нього, зокрема: погоджено звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки площею 2,2803 Га за адресою: м.Житомир, вул.Промислова, 6-Г; затверджено її вартість у розмірі 2 332 062 грн 81 коп.; вирішено продати цю земельну ділянку Відповідачу 2 за вказаною ціною (том 1, а.с. 90-91).

29 грудня 2023 року між Житомирською міською об`єднаною територіальною громадою міста Житомира в особі Відповідача 1 та Відповідача 2 укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення, кадастровий номер :07:008:0061, площею 2,2803 Га, що знаходиться за адресою: м.Житомир, вул. Промислова, 6-Г, для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель і споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості (надалі - Договір; том 1, а.с.98-99).

Згідно пункту 2.1 Договору, ціна продажу земельної ділянки становить 2 332 062 грн 81 коп..

На підтвердження здійснення оплати вартості спірної земельної ділянки Відповідачем 2 у матеріали справи подано платіжну інструкцію №1244 від 28 листопада 2023 року (на суму 50 000 грн), платіжне доручення №1311 від 22 грудня 2023 року (на суму 2282062 грн 81 коп.); лист Відповідача 1 від 26 грудня 2023 року (том 1, а.с. 49-50, а.с.101).

29 грудня 2023 року за Відповідачем 2 здійснено державну реєстрацію права власності на земельну ділянку несільськогосподарського призначення, кадастровий номер :07:008:0061, площею 2,2803 Га, що знаходиться за адресою м. Житомир, вул. Промислова, 6-Г, про що свідчить витяг з Державного реєстру речових прав №360545389 від 29 грудня 2023 року (том 1, а.с. 100).

Прокурор, посилаючись на порушення Відповідачами 1 та 2 норм земельного законодавства щодо порядку продажу земельних ділянок комунальної форми власності, а також на те, що відчужена спірна земельна ділянка значно перевищує площу нерухомого майна, розміщеного на ній, звернувся до суду за захистом, порушеного на його думку права, з позовними вимогами про визнання незаконним та скасування рішення Відповідача 1 №1026 від 21 грудня 2023 року в частинні продажу Відповідачу 2 земельної ділянки кадастровий номер :07:008:0061; визнання недійсним Договору; скасування державної реєстрації права власності Відповідача 2 на земельну ділянку з кадастровим номером :07:008:0061 (номер відомостей про речове право 53170209 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно).

Аналізуючи спірні правовідносини на предмет застосування норм діючого матеріального законодавства України, апеляційний господарський суд констатує наступне.

Частиною першою статті 15 Цивільного кодексу України, визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно частин першої, другої статті 16 Цивільного кодексу України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

В силу дії частини 2 статті 19 Конституції України та статті 24 Закону України "Про місцеве самоврядування", на органи місцевого самоврядування, їх посадових осіб покладено обов`язок діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

У відповідності до частини 1 статті 140 Конституції України, право територіальних громад на самостійне вирішення питань місцевого значення в межах Конституції і законів України (місцеве самоврядування) здійснюється через сільські, селищні, районні, міські, обласні ради та їх виконавчі органи.

Конституційний Суд України у своєму Рішенні від 26 березня 2002 року № 6-рп/2002 визначив політико-правову природу органів місцевого самоврядування, які є не органами державної влади, а представницькими органами, через які здійснюється право територіальної громади самостійно вирішувати питання саме місцевого значення, тобто такі, які пов`язані передусім з життєдіяльністю територіальних громад і перелік яких визначено у Конституції і законах України.

Гарантоване державою місцеве самоврядування передбачає правову, організаційну та матеріально-фінансову самостійність, яка має певні конституційно-правові межі, встановлені, зокрема, приписами статтей 8, 19, 140, 143, 144, 146 Конституції України.

Отже, з аналізу вказаних конституційних положень вбачається, що органи місцевого самоврядування, здійснюючи владу і самостійно вирішуючи питання місцевого значення, віднесені законом до їх компетенції, та, приймаючи рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території, зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України. Такі ж положення закріплені і у статті 4 Європейської хартії місцевого самоврядування.

Додержання всіма учасниками суспільних відносин принципу законності, який закріплено у статті 68 Конституції України (кожен зобов`язаний неухильно додержуватись Конституції України та законів України, не посягати на права і свободи, честь і гідність інших людей), відображає фундаментальне положення конституціоналізму щодо необхідності обмежень наділених владою суб`єктів діяти виключно відповідно до установлених чинним законодавством України цілей їх утворення.

Згідно з вимогами статті 1 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", право комунальної власності - це право територіальної громади володіти, доцільно, економно, ефективно користуватися і розпоряджатися на свій розсуд і в своїх інтересах майном, що належить їй, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування.

Відповідно до вимог статтей 10, 25 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами. Сільські, селищні, міські ради правомочні розглядати і вирішувати питання, віднесені Конституцією України, цим та іншими законами до їх відання.

У відповідності до статті 172 Цивільного кодексу України, територіальні громади набувають і здійснюють цивільні права та обов`язки через органи місцевого самоврядування у межах їх компетенції, встановленої законом. Аналогічна норма міститься і у статті 80 Земельного кодексу України.

Отже, територіальна громада, як власник об`єктів права комунальної власності, делегує відповідній раді повноваження щодо здійснення права власності від її (громади) імені, в її інтересах, виключно у спосіб та у межах повноважень, передбачених законом, Цивільним кодексом України та Земельним кодексом України.

Поряд з тим, статтею 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" визначено, що органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад, керуючись законом, здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності.

Пунктом 34 частини 1 статті 26 зазначеного Закону встановлено, що до компетенції рад відносяться питання щодо регулювання земельних відносин у відповідності до вимог чинного законодавства. Повноваження сільських, селищних, районних, міських, обласних рад та їх виконавчих органів визначені в статтях 8-12 Земельного кодексу України (розпорядження землями, передача земельних ділянок у власність громадянам та юридичним особам, надання земельних ділянок у користування, вилучення земельних ділянок, викуп земельних ділянок для суспільних потреб, організація землеустрою тощо). Аналогічні повноваження органів виконавчої влади в галузі земельних відносин визначено у главі 3 Земельного кодексу України.

Відповідно до статті 122 Земельного кодексу України, сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

У силу законодавчих приписів рішення суб`єктів владних повноважень не є абсолютними (у розумінні їх здійснення "на власний розсуд"), вони реалізуються самостійно, але в межах повноважень, прямо передбачених Конституцією та законами України.

З огляду на викладене суб`єкт владних повноважень, який діє в інтересах територіальної громади як власника майна, повинен вчиняти щодо нього будь-які дії виходячи з волі та волевиявлення власника, у межах і спосіб волевиявлення, що характеризує добросовісність набуття права власності (володіння, користування, розпорядження).

Прийняття органом місцевого самоврядування рішень усупереч вимогам, встановлених законодавством, не буде відображати волю територіальної громади як власника, оскільки її інтереси визначаються доцільністю, економністю та ефективністю використання майна.

Аналогічні правові висновки наведені в постанові Верховного Суду у справі № 916/2131/15, у постанові від 23 січня 2019 року в справі № 916/2130/15 та постанові Великої Палати Верховного Суду від 5 грудня 2018 року в справі № 522/2110/15-ц.

Порушення вимог законодавства під час розпорядження земельними ділянками комунальної власності не тільки не відображає волю територіальної громади на розпорядження земельними ділянками комунальної форми власності, а й порушує суспільні інтереси та інтереси територіальної громади.

Згідно з частинами 1-3 статті 78 Земельного кодексу України, право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. Право власності на землю набувається та реалізується на підставі Конституції України, цього Кодексу, а також інших законів, що видаються відповідно до них. Земля в Україні може перебувати у приватній, комунальній та державній власності.

Частинами 1, 2 статті 83 Земельного кодексу України визначено, що землі, які належать на праві власності територіальним громадам є комунальною власністю.

У комунальній власності перебувають: усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності; земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об`єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування; землі та земельні ділянки за межами населених пунктів, що передані або перейшли у комунальну власність із земель державної власності відповідно до закону.

Таким чином, ради (зокрема і Відповідач 1) наділена правом передачі земельних ділянок у користування (оренду) із земель комунальної власності.

При цьому, таке питання може бути вирішено радою якщо інше не встановлено законом, лише відповідно до законодавства, на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, від імені та в інтересах відповідної територіальної громади, у межах компетенції ради, встановленої законом.

В силу дії частини 1 статті 144 Конституції України, формами та засобами реалізації права територіальних громад на місцеве самоврядування є рішення уповноважених органів, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.

Частиною 1 статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що способом реалізації компетенції органу місцевого самоврядування є нормативні та інші акти (ненормативні) у формі рішень.

Рішення уповноваженого органу місцевого самоврядування щодо розпорядження землями комунальної власності є зовнішнім вираженням законодавчо обумовленої управлінської діяльності та владної волі суб`єкта владних повноважень, який в інтересах територіальної громади як власника землі здійснює правомочність щодо розпорядження нею з дотриманням земельних інтересів суспільства в цілому та територіальної громади зокрема.

Прийняття органом місцевого самоврядування рішень ненормативного акта породжує виникнення правовідносин, пов`язаних з реалізацією певних суб`єктивних прав та охоронюваних законом інтересів у сфері земельних відносин.

Правовий акт - це акт волевиявлення (рішення) уповноваженого суб`єкта права, що регулює суспільні відносини за допомогою встановлення (зміни, скасування, зміни сфери дії) правових норм, а також визначення (зміни, припинення) на основі цих норм прав і обов`язків учасників конкретних правовідносин тощо.

Ненормативними актами є індивідуально-правові акти (юридичні факти), на підставі яких у конкретних суб`єктів правовідносин (фізичних осіб та/чи юридичних осіб приватного права) виникають, змінюються або припиняються конкретні права і обов`язки.

При цьому акт уповноваженого органу місцевого самоврядування може мати юрисдикційний зміст та може бути підставою для набуття у власність чи користування фізичними та юридичними особами земельних ділянок комунальної власності. У такому разі акт уповноваженого органу місцевого самоврядування набуває нової правової якості, оскільки фактично стає актом зі здійснення правомочності власника земельної ділянки у частині розпорядження нею.

При реалізації рішення уповноваженого органу у випадку не досягнення мети, з якою воно видається, ненормативний акт зазвичай не вичерпує свою дію фактами його застосування, а діє впродовж тривалого часу, а тому не має одноразового застосування.

Ненормативні акти індивідуальної дії у сфері земельних відносин також можуть діяти тривалий проміжок часу з моменту їх прийняття до моменту їх виконання, що породжує можливість їх судового оскарження.

До таких актів, які не вичерпали свою дію, можна віднести рішення уповноваженого органу: про продаж земельних ділянок у власність шляхом викупу, про продаж земельних ділянок або прав на них на земельних торгах; про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок та передачу їх у користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) або у власність; про затвердження проекту землеустрою щодо зміни цільового призначення земельної ділянки тощо.

Указані рішення уповноваженого органу істотно відрізняються від актів ненормативного характеру індивідуальної дії, дія яких вичерпується незалежно від моменту їх виконання (рішення про надання дозволів на розробку проектів землеустрою щодо відведення у власність або користування земель; технічних документацій із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі на місцевості; проведення інвентаризації тощо).

Згідно зі статтею 152 Земельного кодексу України, захист прав на земельні ділянки здійснюється, крім іншого, шляхом визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, визнання угоди недійсною.

За імперативними вимогами частини 10 статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.

В даному контексті слід звернути увагу, що у пункті 5 рішення Конституційного Суду України № 7-рп/2009 від 16 квітня 2009 року, зазначено, що зі змісту частини 2 статті 144 Конституції України та частини 10 статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" вбачається, що рішення органів місцевого самоврядування та їх посадових осіб з мотивів невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними з ініціативи заінтересованих осіб судом загальної юрисдикції, тобто в судовому порядку.

Частиною 1 статті 21 Цивільного кодексу України передбачено, що суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Підставами для визнання акта недійсним є невідповідність його вимогам чинного законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт.

Обов`язковою умовою визнання акта недійсним є, також, порушення у зв`язку з прийняттям відповідного акта прав та охоронюваних законом інтересів позивача у справі.

Схожий правовий висновок викладений також і Верховним Судом у справах, предметом позову, в яких є вимога про визнання рішення органу місцевого самоврядування незаконним та його скасування (у постановах від 29 квітня 2020 року в справі № 922/1363/19, від 14 травня 2020 року в справі № 927/580/19, від 12 грудня 2019 року в справі №924/817/16).

Згідно з частиною 1 статтею 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.

Відповідно до статті 21 Цивільного кодексу України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Суд звертає увагу, що акт державного чи іншого органу - це юридична форма рішень цих органів, тобто офіційний письмовий документ, який породжує певні правові наслідки, спрямований на регулювання тих чи інших суспільних відносин і має обов`язковий характер для суб`єктів цих відносин. Підставами для визнання акта недійсним є невідповідність його вимогам чинного законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт. Обов`язковою умовою визнання акта недійсним є також порушення у зв`язку з прийняттям відповідного акта прав та охоронюваних законом інтересів підприємства чи організації - позивача у справі.

Згідно із частинами 1, 2 статті 120 Земельного кодексу України, у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

У відповідності до статті 124 Земельного кодексу України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Частиною 1 статті 134 Земельного кодексу України передбачено, що земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об`єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

Згідно частини 2 статті 134 Земельного кодексу України не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі: розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Із наведеного вбачається, що правовий режим права власності або права користування земельною ділянкою, на якій знаходиться об`єкт нерухомого майна, є похідним від наявності права власності на такий об`єкт нерухомого майна.

Тобто, за законом право користування земельною ділянкою, на якій знаходиться об`єкт нерухомого майна, має належати виключно особі, якій належить об`єкт нерухомого майна, що знаходиться на відповідній земельній ділянці.

Із досліджених в матеріалах справи доказів зважаючи на доводи та заперечення апеляційної скарги Прокурора, колегія суддів зважаючи на предмет позовних вимог, досліджує питання правомірності укладення Договору в площинні прийняття оскаржуваного рішення щодо порушення ніби то частини 2 статті 134 Земельного кодексу України.

Як вбачається із матеріалів справи, рішенням Відповідача 1 №883 від 28 вересня 2023 року "Про затвердження та надання дозволів на розроблення документацій із землеустрою", яким, у тому числі, затверджено технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки з кадастровим номером :07:008:0054, загальною площею 3,5000 Га (що знаходиться за адресою: м.Житомир, вул. Промислова, 6-Г) внаслідок чого утворилася, зокрема, і спірна земельна ділянка, Відповідачу 2 надано дозвіл на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки з кадастровим номером :07:008:0061 площею 2,2803га на 11.02 (для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель і споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості) (том 1, а.с. 84-85).

У матеріалах справи міститься проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки з кадастровим номером :07:008:0061 площею 2,2803 Га, яка знаходиться за адресою: м.Житомир, вул. Промислова, 6-Г (том 1, а.с. 102-127).

Ррішенням Відповідача 1 №961 від 9 листопада 2023 року "Про затвердження документацій із землеустрою та надання права користування земельними ділянками", зокрема, Відповідачу 2 затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки з кадастровим номером :07:008:0061 площею 2,2803 Га, яка розташована за адресою: м.Житомир, вул. Промислова, 6-Г, і змінено її цільове призначення на "землі для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель і споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості (11.02), землі промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення" (том 1, а.с. 86-87,).

Крім того, рішенням Відповідача 1 №964 від 9 листопада 2023 року "Про надання дозволу суб`єктам земельних відносин на проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення в м. Житомирі", зокрема, Відповідачу 2 надано дозвіл на проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки несільськогосподарського призначення, кадастровий номер :07:008:0061, площею 2,2803 Га, що знаходиться за адресою: м.Житомир, вул. Промислова, 6-Г (том 1, а.с. 88-89).

Матеріали справи містять висновок про експертну грошову оцінку спірної земельної ділянки, згідно якої вірогідна ринкова вартість останньої становить 2 332 062 грн 81 коп. (том 1, а.с. 92-94).

Відповідно до рішення Відповідача 1 №1026 від 21 грудня 2023 року "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення в м. Житомирі, на яких розміщені об`єкти нерухомого майна заявників" та Додатку №8 до нього, зокрема: погоджено звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки площею 2,2803 Га за адресою: м.Житомир, вул. Промислова, 6-Г; затверджено її вартість у розмірі 2 332 062 грн 81 коп.; вирішено продати цю земельну ділянку Відповідачу 2 за вказаною ціною (том 1, а.с.90-91).

В той же час, колегія суддів звертається до норми частиною 5 статті 128 Земельного кодексу України, якою передбачено підстави для відмови в продажу земельної ділянки, якими є: неподання документів, необхідних для прийняття рішення щодо продажу такої земельної ділянки; виявлення недостовірних відомостей у поданих документах; якщо щодо суб`єкта підприємницької діяльності порушена справа про банкрутство або припинення його діяльності; встановлена цим Кодексом заборона на передачу земельної ділянки у приватну власність; відмова від укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки.

Враховуючи наявні в матеріалах справи докази (зокрема: технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки комунальної форми власності, загальною площею 3,5000 Га, на окремі земельні ділянки: ділянка №1 площею 1,1440 Га, №2 площею 0,0757 Га, №3 площею 2,2803 Га за адресою: м. Житомир, вул. Промислова, 6-Г (том 1, а.с. 128-152); проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки з кадастровим номером :07:008:0061 площею 2,2803 Га, яка знаходиться за адресою: м.Житомир, вул. Промислова, 6-Г (том 1, а.с. 102-127); висновок про експертну грошову оцінку спірної земельної ділянки, згідно якої вірогідна ринкова вартість останньої становить 2 332062 грн 81 коп. (том 1, а.с. 92-94); платіжну інструкцію №1244 від 28 листопада 2023 року про здійснення авансового внеску в розмірі 50000 грн (том 2, а.с. 49), платіжне доручення №1311 від 22 грудня 2023 року (на суму 2282062 грн 81 коп.); лист Відповідача 1 від 26 грудня 2023 року (том 1, а.с. 49-50, а.с. 101), апеляційний господарський суд виснує, що Відповідачем 2 вчинено всі передбачені нормами земельного законодавства дії щодо отримання у власність спірної земельної ділянки. При цьому, діючи саме в правовому полі статті 128 Земельного кодексу України у Відповідача 1 були відсутні правові підстави для відмови в продажу вказаної земельної ділянки Відповідачу 2 з огляду на розміщення на такій ділянці нерухомого майна, котре належить на праві власності Відповідача 2, також з огляду на те, що на значній її території розміщенні підземні комунакації (водогін, каналізації, напірної та зливної, газової мережі, електрокабеля та наземної мережі постачання), котрі обмежують використання спірної земельної ділянки, а також з огляду на обрутування (під час розгляду справи судами) Відповідачем 2 необхідності використання вказаної земельної ділянки у виробничих цілях.

При цьому, апелянтом а ні суду першої інстанції, а ні суду першої інстанції з подачею апеляційної скарги не подано жодних доказів на спростування вищевказаного, що по суті опосередковано вказує на недоведеність тез апелянта, що вказане ділянка в 100 разів перевищує необхідні межі для виділення (з огляду на те, що доходячи до таких висновків Прокурор керувався виключно розміром приміщень, котрі належать Відповідачу 2 та ігноруючи і не спростовуючи доводи Відповідача 2 щодо того, що саме такі розміри йому необхідні з огляду на вищевказані обставини).

Таким чином, враховуючи чинні законодавчі норми, що регулюють правовідносини у даній справі, Відповідачами 1 та 2 дотримано порядок відведення, формування та передачі у власність спірної земельної ділянки Відповідачу 2 як власнику нерухомого майна, яке розташоване на ній.

Що ж стосується обґрунтування позовних вимог та заперечень апеляційної скарги, щодо неспівмірності площі належного на праві власності Відповідачу 2 об`єкту нерухомості розміру придбаної спірної земельної ділянки, то колегія суду крім описаного вище зауважує наступне.

Судова колегія зауважує, що сам по собі факт перевищення площі відведеної земельної ділянки над площею, займаною об`єктами нерухомості та необхідною для їх обслуговування, не може бути самостійною (безумовною) підставою для визнання такої передачі землі незаконною та задоволення відповідного позову. У зв`язку з цим, оскаржуючи законність передачі земельної ділянки у користування з мотивів неспівмірності площі відведеної земельної ділянки порівняно з площею будівлі, розташованої на цій земельній ділянці, саме позивач повинен належними і допустимими доказами довести розмір земельної ділянки, який є дійсно необхідним для обслуговування та експлуатації розміщеного на землі майна, що відповідає принципу диспозитивності господарського судочинства, закріпленого в статті 14 ГПК України (подібні висновки містить пі останова Верховного Суду в складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 21 березня 2023 року в справі №922/3613/21), а також спростування Відповідачами вказаного обгрунтування своїми доводами та доказами (в тому числі й наведені у нашій справі щодо виробничої необхідності, а також щодо розміщення на території комунікацій, які обмежують використання земельної ділянки), має навести свої спрстування відповідних доводів (чого в даній справі Прокурорм не зроблено).

Водночас, суд апеляційної інстанції констатує, що Прокурор в обґрунтування своїх доводів у позовній заяві посилається зокрема, на положення Державних будівельних норм Б.2.2-12:2019 "Планування та забудова територій", затверджених наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України №104 від 26 квітня 2019 року, а також Державних санітарних правил планування та забудови населених пунктів, затверджених наказом Міністерства охорони здоров`я України №173 від 19 червня 1996 року.

При цьому, судовою колегією враховується, що згідно Державних будівельних норм Б.2.2-12:2019 "Планування та забудова територій" вони поширюються на планування і забудову територій населених пунктів і міжселенних територій на державному, регіональному та місцевому рівні. Ці норми обов`язкові для органів державного управління, місцевого самоврядування, підприємств і установ незалежно від форм власності та відомчого підпорядкування, громадських об`єднань і громадян, які здійснюють проектування, будівництво і благоустрій на території міських і сільських населених пунктів та інших територіях.

Тобто, самі по собі ДБН не можуть обґрунтовувати необхідний розмір земельної ділянки, призначеної для обслуговування будівлі, позаяк ДБН - це норми з іншим предметом правового регулювання, які містять вимоги саме для будівництва об`єктів нерухомості, а не для обслуговування нерухомого майна. Аналогічний висновок викладено також і в постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 30 березня 2021 року в справі №922/1323/20. У цій же постанові зазначено, що чинне земельне законодавство не визначає методики визначення площі, яка для орендаря землі є достатньою з метою обслуговування, функціонування та експлуатації будівлі (ведення господарської діяльності).

В той же час, колегія суддів звертається до висновку, Верховного Суду від 30 березня 2021 року, наведеного в справі № 922/1323/20, про те, що якщо продавець (попередній власник) нерухомого майна (будівель, споруд) належним чином не оформив право користування земельною ділянкою певної площі, суду слід виходити з того, що оскільки чинне земельне законодавство не визначає методики визначення площі, яка для орендаря землі є достатньою з метою обслуговування, функціонування та експлуатації будівлі (ведення господарської діяльності), то самі по собі ДБН не можуть обґрунтовувати необхідний розмір земельної ділянки, призначеної для обслуговування будівлі, позаяк ДБН - це норми з іншим предметом правового регулювання, які містять вимоги саме для будівництва об`єктів нерухомості, а не для обслуговування нерухомого майна.

З огляду на викладене, ключову роль у питанні раціонального використання земельної ділянки відіграє саме проект землеустрою, за яким таку ділянку було відведено у власність, оскільки саме в ньому враховуються усі особливості формування ділянки (специфіка місцевості, вид господарської діяльності, логістичні параметри тощо), внаслідок існування яких площа земельної ділянки може перевищувати площу нерухомості, яка на такій ділянці знаходиться.

Аналогічна позиція зазначена і в постановах Верховного Суду в складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 19 січня 2022 року в справі №922/462/21, від 3 березня 2021 року в справі №910/12366/18.

Як уже зазначалося вище в даній постанові, у матеріалах справи міститься проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки з кадастровим номером :07:008:0061 площею 2,2803 Га, яка знаходиться за адресою: м.Житомир, вул. Промислова, 6-Г (том 1, а.с.102-127). Так, згідно кадастрового плану цієї земельної ділянки, що міститься в проєкті землеустрою вказано перелік земельних угідь, з яких складається дана ділянка, а також відомості про обмеження (обтяження) у використанні.

Поміж тим, колегія суддів звертає увагу, що як з проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки з кадастровим номером :07:008:0061 площею 2,2803 га, яка знаходиться за адресою: м.Житомир, вул. Промислова, 6-Г (том 1, а.с. 102-127), так і з технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки комунальної форми власності, загальною площею 3,5000 Га (на окремі земельні ділянки: ділянка №1 площею 1,1440 Га, №2 площею 0,0757 Га, №3 площею 2,2803 Га за адресою: м. Житомир, вул. Промислова, 6-Г; том 1, а.с.м128-152), вбачається, що спірна земельна ділянка характеризується рядом особливостей її геометричної площі, місця розташування, наявністю на ній інших об`єктів нерухомого майна, санітарних та охоронних зон, розміщення різного роду комунікацій, необхідністю забезпечення заїзду, інших логістичних параметрів тощо.

При цьому, суд апеляційної інстанції ще раз констатує те, що Прокурором залишено поза увагою, що спірна земельна ділянка має обмеження у використанні та обмеження прав на таку земельну ділянку, що свідчить про певні обмеження у її використанні, з огляду на що Відповідач 2 позбавлений можливості у повній мірі використовувати всю площу земельної ділянки в повній мірі (відповідно, що позбавляє і надання цієї частини земельної ділянки іншим особам в оренду), що на переконання колегії спростовує доводи Прокурора про недоцільність та перевищення наданої площі земельної ділянки площі.

Зокрема, виходячи із експлікації земель вбачається, що із площа спірної земельної ділянки 2,2803 Га, в той же час, як площа земельної ділянки в розмірі 1,1440 Га має відомості щодо обмеження (обтяження) у використанні (том 1, а.с. 133).

Крім того, обґрунтування Прокурора щодо надання Відповідачу 2 без проведення аукціону земельної ділянки площею, неспівмірною площі нерухомого майна, розташованого на ній, не базуються на відповідних доводах, підтверджених документально, а лише спираються на припущення можливості отримання органом місцевого самоврядування вигіднішої пропозиції від проведення продажу земельної ділянки шляхом проведення аукціону у випадку звернення учасників ймовірного аукціону. При цьому, як встановлено вище в даній постанові, Прокурором залишено поза увагою, певні особливості спірної земельної ділянки, зокрема, обмеження у її використанні, та розташування нерухомого майна, котре належить Відповідачу 2 на праві власності в різних частинах цієї земельної ділянки (паралельно один до одного).

Отже, з огляду на відсутність у матеріалах справи будь-яких інших доказів, на підставі яких можна дійти висновку, що земельна ділянка з кадастровим номером :07:008:0061 площею 2,2803 Га (яка знаходиться за адресою: м.Житомир, вул. Промислова, 6-Г), є надмірно великою для експлуатації та обслуговування об`єкту нерухомого майна Відповідача 2, враховуючи саме особливість спірної земельної ділянки, та специфіку розташування нерухомого майна на спірній земельній ділянці, колегія суддів доходить висновку, що Прокурором не доведено, що спірна ділянка не належить до земель, які згідно з приписами частини 2 статті 134 Земельного кодексу України не підлягає передачі в оренду на конкурентних засадах.

Згідно зі статтею 21 Цивільного кодексу України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Таким чином, підставами для визнання незаконним акта органу державної власності або органу місцевого самоврядування є їх невідповідність вимогам чинного законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт. Обов`язковою умовою визнання акта недійсним є також порушення у зв`язку з прийняттям відповідного акта прав та охоронюваних законом інтересів позивача у справі.

Як встановлено вище в цій постанові, права держави діями Відповідача 1 щодо прийняття оскаржуваного рішення №1026 від 21 грудня 2023 року "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення в м. Житомирі, на яких розміщені об`єкти нерухомого майна заявників" в частині продажу Відповідачу 2 земельної ділянки з кадастровим номером :07:008:0061, площею 2,2803 Га, яка знаходиться за адресою: м.Житомир, вул. Промислова, 6-Г, жодним чином не порушені, а в цілому Відповідачем 1 здійснено свої повноваження щодо продажу Відповідачу 2 спірної земельної ділянки згідно вимог чинного законодавства у сфері землекористування.

В той же час, зважаючи на особливості спірної земельної ділянки, які зумовлені місцем її розташування, що підтверджено доказами, долученими до матеріалів справи та не спростовано Прокурором в поданій ним апеляційній скарзі, Прокурор подаючи позов не довів обставини щодо конкурентноспроможності спірної земельної ділянки (саме з огляду на її особливості та розташування нерухомого майна, яке належить на праві власності Відповідачу 2 та доводи наведені Відповідачем 2) та отримання в дохід державного бюджету більших коштів від умовного продажу права оренди/власності на земельних торгах щодо іншої частини земельної ділянки (яка обмежена червоними лінії та має особливості у її користуванні та доїзді).

При цьому, колегія суддів дослідивши практику на котру покликається Прокурор в апеляційній скарзі вважає її нерелевантною до даної справи, оскільки: по-перше, площа земельної ділянки у справі №910/5201/19 у 410 разів перевищує площу нерухомості (12 кв.м.), яка на ній розташована; по-друге, у справі №910/5201/19 спірним рішенням земельну ділянку на позаконкурентній основі надано саме для будівництва, експлуатації та обслуговування СТО з об`єктами дорожнього сервісу, а не для оформлення права на земельну ділянку під розташованим на ній об`єктом нерухомого майна необхідного для виробництва та з особливостями і обмеженнями самої земельної ділянки.

Відтак, підсумовуючи усе описане вище, колегія суду резюмує, що Відповідач 2 як власник нерухомого майна має правомірне очікування та законний інтерес щодо можливості отримання відповідно до чинного законодавства земельної ділянки, необхідної для експлуатації та обслуговування власного майна, що надавало б можливість мирно ним володіти, тобто в цьому випадку йдеться про наявність правомірного та легітимного права і, відповідно, «правомірного очікування/законного сподівання» щодо отримання права на таку земельну ділянку.

Отже, враховуючи усе описане вище, посилання Прокурора щодо порушення Відповідачем 1, зокрема, вимог земельного законодавства, вимог державних будівельних норм під час прийняття рішення щодо продажу спірної земельної ділянки Відповідачу 2 є безпідставними, відтак позовна вимога про визнання незаконним та скасування рішення Відповідача 1 №1026 від 21 грудня 2023 року "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення в м. Житомирі, на яких розміщені об`єкти нерухомого майна заявників" в частині продажу Відповідачу 2 земельної ділянки з кадастровим номером :07:008:0061, площею 2,2803 Га, яка знаходиться за адресою: м.Житомир, вул. Промислова, 6-Г, не підлягає задоволенню. За таких обставин апеляційний господарський суд відмовляє і в задоволенні цієї позовної вимоги. Дане рішення прийнято і місцевим господарським судом.

Відповідно приймаючи таке рішення, Північно-західний апеляційний господарський суд залишає оспорюване судове рішення в цій частині без змін.

Що ж стосується позовних вимог про визнання недійсним Договору купівлі-продажу земельної ділянки, то розглядаючи заперечення Прокурора, наведені в апеляційній скарзі щодо дотримання сторонами всіх умов передбачених законодавством для укладення договорів купівлі-продажу, колегія суддів зауважує наступне.

За приписами статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до частин 1-3, 5, 6 статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Статтею 134 Земельного кодексу України (в редакції чинній на момент прийняття рішення) передбачено, що земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною 2 цієї статті.

Не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі, окрім іншого, розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

В силу дії статті 135 Земельного кодексу України, порядок проведення земельних торгів, визначений Земельним кодексом України, є обов`язковим у разі, якщо на земельних торгах здійснюються, зокрема, продаж земельних ділянок державної та комунальної власності, передача їх у користування за рішенням Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, відповідних органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування.

В даному випадку, відчуження земельної ділянки на підставі незаконного рішення органу місцевого самоврядування, є підставою для визнання правочину недійсним.

У даній справі підставою недійсності Договору купівлі-продажу земельної ділянки, Прокурор зазначив, ніби-то, порушення вимог земельного законодавства, вимог державних будівельних норм під час прийняття Відповідачем 1 оспорюваного рішення та укладення вказаного Договору купівлі-продажу (як похідного від оскаржуваного рішення, на підставі якого він був укладений).

Поряд з тим, у матеріалах справи відсутні докази, що зазначений вище Договір суперечить вимогам законодавства щодо форми, змісту, правоздатності і волевиявленню сторін. Договір спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Окрім того, його укладення здійснювалося на виконання чинного рішення Відповідача 1 №1026 від 21 грудня 2023 року "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення в м.Житомирі, на яких розміщені об`єкти нерухомого майна заявників".

Також, як обумовлено вище в даній постанові, права держави діями Відповідачів 1 і 2 стосовно укладення Договору купівлі-продажу земельної ділянки не порушено.

Отже, у справі не доведено обставин, з якими закон пов`язує недійсність зазначеного Договору, а відтак суд апеляційної інстанції виснує про відмову в задоволенні позовної вимоги про визнання недійсним Договору купівлі-продажу.

Враховуючи відсутність підстав для задоволення позову в частині вимог щодо визнання недійсним Договору купівлі-продажу земельної ділянки, похідні вимоги про повернення Житомирській міській об`єднаній територіальній громаді в особі Відповідача 1 земельної ділянки з кадастровим номером :07:008:0061 та скасування державної реєстрації права власності Відповідачу 2 на земельну ділянку з кадастровим номером :07:008:0061 (номер відомостей про речове право 53170209 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно) також не підлягають до задоволення з огляду на що колегія відмовляє в їх задоволенні. Відповідне судове рішення у цій частині прийняв і суд першої інстанці.

Відповідно приймаючи таке рішення, Північно-західний апеляційний господарський суд залишає без змін оспорюване судове рішення і в цих частинах.

Відтак, доводи наведені Прокурором в апеляційній скарзі є необґрунтованими та такими, що спростовуються матеріалами справи та усім вищеописаним в даній постанові.

З огляду на усе вищевикладене, апеляційний господарський суд прийшов до висновку про відмову в задоволенні позовних вимог.

Апеляційний господарський суд залишає оспорюване рішення без змін з огляду на його законність і обгрунтованість, а також те, що при прийнятті даної постанови, Північно - західним апеляційним господарським судом не встановлено обставин, що б вказували на необхідність скасування даного рішення (в розумінні частини 4 статті 269 Господарського процесуального кодексу України).

Відтак, виносячи дану постанову та враховуючи те, що апеляційним господарським судом залишено без задоволення апеляційну скаргу Прокурора, апеляційний господарський суд, відповідно статті 129 Господарського процесуального кодексу України, залишає судовий збір за розгляд апеляційної скарги за Прокурором.

Керуючись статтями 129, 269-276, 280, 281-284 Господарського процесуального кодексу України

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Заступника керівника Житомирської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Житомирської області від 16 січня 2025 року по справі №906/350/24 - залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Житомирської області від 16 січня 2025 року по справі №906/350/24 - залишити без змін.

3. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

4. Постанову апеляційної інстанції може бути оскаржено у касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

5. Справу №906/350/24 повернути Господарському суду Рівненської області.

Повний текст постанови виготовлено 16 квітня 2025 року.

Головуючий суддя Василишин А.Р.

Суддя Філіпова Т.Л.

Суддя Бучинська Г.Б.