ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 квітня 2025 року Справа № 906/1121/24

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Маціщук А.В.

суддя Василишин А.Р.

суддя Бучинська Г.Б.

секретар судового засідання Загородько Б.Ю.

за участю представників сторін:

позивача ОСОБА_1 - адв. Семенець К.О.

відповідача Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Княжичі" - адв. Гуртовенко Р.М., голова Захаркевич Н.Ф.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу позивача ОСОБА_1

на рішення Господарського суду Житомирської області від 06.02.2025 р.

постановлене у м. Житомир, повний текст складено 07.02.2025 р.

у справі № 906/1121/24 (суддя Давидюк В.К.)

за позовом ОСОБА_1

до відповідача Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Княжичі"

про визнання недійсними рішень загальних зборів

В С Т А Н О В И В :

Відповідно до рішення від 06.02.2025 р. у справі № 906/1121/24Господарський суд Житомирської області відмовив у задоволені позову ОСОБА_1 до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Княжичі" про визнання недійсними рішень загальних зборів ОСББ «Княжичі».

Не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції, позивач ОСОБА_1 звернувся до Північно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, у якій просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення, яким повністю задоволити позовні вимоги.

Вважає, що суд першої інстанції, ухваливши рішення про відмову в задоволенні позову, неповно з`ясував обставини, що мають значення для справи, висновки суду не відповідають фактичним обставинам справи та нормам матеріального і процесуального права.

Пояснює, що перед придбанням нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку ОСОБА_1 ознайомився з проектом будинку, на якому було відображено проїзд між будинками АДРЕСА_1 та АДРЕСА_1 і на момент придбання нежитлових приміщень в проекті будинку не було передбачено наявність паркану. Перед фасадною частиною будинку було зображено прибудинкову територію з ландшафтним дизайном та місцями для відпочинку.

Доводить, що прийняті на загальних зборах ОСББ «Княжичі» рішення щодо встановлення паркану по периметру земельної ділянки з кадастровим номером :03:010:0008, яка виділена для будівництва та обслуговування багатоквартирного будинку, оформлені протоколом № 3 від 10.09.2022 р. та протоколом № 6 від 28.06.2024 р., суттєво порушують права ОСОБА_1 як власника нежитлових приміщень, оскільки погіршують умови використання майна.

Зазначає, що відповідач парканом, хвіртками та шлагбаумами має намір закрити територію навколо багатоквартирного будинку, перекрити наявний в проекті заїзд на прибудинкову територію з вул. Князів Острозьких чим обмежить вхід та під`їзд до території осіб, які отримують послуги в нежитловому приміщенні ОСОБА_1 , що обмежить право здійснення господарської діяльності особисто ОСОБА_1 або орендарем чи суборендарем приміщення. У зв`язку з цим пояснює про відмову суборендаря ТОВ «Епіцентр К» від договору на оренду належного ОСОБА_1 приміщення.

Зауважує, що набуття права власності пов`язане з моментом переходу права власності у внутрішніх відносинах сторін має першочергове значення. Державна реєстрація права власності є завершальний юридичним фактом в юридичному складі, який тягне за собою виникнення в нового правоволодільця відповідного права.

Стверджує, що висновок суду першої інстанції про відсутність порушення права позивача є помилковим, оскільки судом не враховані докази, які свідчать про протилежне.

Звертає увагу, що враховуючи ту обставину, що нежитлові приміщення є спільною сумісною власністю подружжя ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , висновок суду про те, що відмова суборендаря ТОВ «Епіцентр К» від договору суборенди, укладеного з орендодавцем ОСОБА_2 не порушує прав позивача, оскільки на даний час приміщення використовується безпосередньо орендарем суперечить нормам матеріального права.

Вважає, що загальні збори ОСББ «Княжичі» всупереч вимогам ст.ст. 14 та 15 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» та користуючись тим, що кількість власників квартир є значно більшою у порівнянні з кількістю власників нежитлових приміщень, взяли на себе відповідальність не зважати на інтереси власників нежитлових приміщень і на загальних зборах прийняли рішення про облаштування прибудинкової території парканом.

Пояснює, що відповідно до Генерального плану міста Житомир, затвердженого рішенням міської ради від 30.11.2016 р. № 454 «Про затвердження Генерального плану міста Житомира» частина спірної земельної ділянки (площею 0,0572 га) знаходиться в зоні вулиць в червоних лініях (ТР-2) АДРЕСА_2 . Враховуючи викладене, питання встановлення паркану (огородження прибудинкової території), в межах відведеної ОСББ «Княжичі» земельної ділянки, визначається співвласниками багатоквартирного будинку з врахуванням обмежень і обтяжень щодо використання цієї ділянки та відповідно до Закону України «Про благоустрій населених пунктів», ДБН 25.02.2025 р. 12 Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій» та ДБН Б.2.-5:2011«Благоустрій території», Правил благоустрою території Житомирської міської об`єднаної територіальної громади, затверджених рішенням Житомирської міської ради від 23.09.2021 р. № 286.

Просить скасувати рішення Господарського суду Житомирської області та постановити нове рішення про задоволення позовних вимог повністю.

Одночасно з апеляційною скаргою скаржник подав клопотання про призначення судової будівельно-технічної експертизи.

Скаржник вважає, що висновки будівельно-технічної експертизи мають значення для вирішення справи по суті, оскільки її результати, можуть підтвердити наявність порушення прав скаржника, як власника нежитлових приміщень № 57 та № 58 загальною площею 365,8 кв. м. та спростувати обставини, на які посилається відповідач.

На вирішення експертизи скаржник пропонує поставити наступні запитання:

- чи існує безперешкодний доступ власників та відвідувачів покупців/отримувачів послуг, спецтранспорту ДСНС, КНП «Центр екстреної медичної допомоги та медицини катастроф», транспорту служб інженерної інфраструктури міста (ЖФ ТОВ «Газорозподільні мережі України», Житомирський РЕМ, КП «Житомиртеплокомуненерго», КП «Житомирводоканал») до нежитлових приміщень за № 57, загальною площею 190,4 кв.м. та № 58, загальною площею 175,4 кв.м., які розташовані на першому поверсі будинку № 59 по вул. Князів Острозьких м. Житомира у зв`язку з будівництвом паркану по периметру прибудинкової території земельної ділянки з кадастровим номером :03:010:0008, яка виділена для будівництва та обслуговування багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 ?

- які можливі шляхи усунення перешкод для забезпечення безперешкодного доступу із земель загального користування до нежитлових приміщень № 57, загальною площею 190,4 кв.м. та № 58, загальною площею 175,4 кв.м., які розташовані на першому поверсі будинку № 59 по вул. Князів Острозьких м. Житомира із забезпеченням можливості для проходу людей та під`їзду автотранспорту та спецтранспорту до існуючих входів в приміщення ?

- чи відповідає наявна огорожа (паркан) по периметру прибудинкової території земельної ділянки з кадастровим номером :03:010:0008, яка виділена для будівництва та обслуговування багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , Закону України «Про благоустрій населених пунктів», ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій» та ДБН Б.2.-5:2011«Благоустрій території», Правил благоустрою території Житомирської міської об`єднаної територіальної громади, затверджених рішенням Житомирської міської ради від 23.09.2021 р. № 286 ?

- чи враховані відповідачем при встановленні паркану обмеження і обтяження щодо використання земельної ділянки кадастровий номер :03:010:0008, яка виділена для будівництва та обслуговування багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , у зв`язку з тим, що частина зазначеної земельної ділянки (площею 0,0572 га) знаходиться в зоні вулиць в червоних лініях (ТР-2) вул. Князів Острозьких ?

Проведення судової експертизи скаржник просить доручити експертам ТОВ «Центр будівельних та земельних експертиз».

Скаржник зобов`язується оплатити витрати за проведення судової експертизи.

Відповідач Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Княжичі" подав відзив на апеляційну скаргу, у якому вважає, що рішення Господарського суду Житомирської області від 06.02.2025 р. у справі № 906/1121/24 є законним та обґрунтованим, відповідно, апеляційна скарга ОСОБА_1 є безпідставною та не підлягає задоволенню.

Вважає, що позивач не обґрунтував співмірності балансу своїх прав, законних інтересів як власника нежитлових приміщень та прав і законних інтересів співвласників багатоквартирного будинку, які не вимагають скасування прийнятого рішення. Натомість вимога про задоволення позовних вимог несе негативні наслідки для співвласників багатоквартирного будинку, волевиявлення яких було спрямовано на прийняті рішення.

Доводить, що позивач жодним чином не обґрунтовує, яким конкретно чином, оскаржувані рішення ОСББ про встановлення паркану по периметру прибудинкової території будинку, порушують його право, та в чому це порушення полягає.

Просить врахувати, що підставою позову позивача не були визначені порушення процедури скликання та проведенні оскаржуваних загальних зборів (що підтверджується змістом позову) а також поясненнями представника позивача, висловленими в судовому засіданні 07.02.2025 р.

Стверджує, що всі оскаржувані рішення загальних зборів не стосуються жодним чином належного позивачу майна, не містять жодних вирішуваних питань щодо цього. Дані рішення зборів, прийняті співвласниками, стосуються благоустрою території багатоквартирного житлового будинку.

Просить у задоволенні апеляційної скарги ОСОБА_1 відмовити повністю, а рішення Господарського суду Житомирської області від 06.02.2025 р. у справі № 906/1121/24 - залишити без змін.

Щодо клопотання скаржника про призначення експертизи відповідач заперечує і значає, що питання, які викладені в прохальній частині клопотання ОСОБА_1 щодо наявності чи відсутності фактичних перешкод у користуванні його майном, які шляхи усунення перешкод, та про відповідність наявної огорожі нормам ДБН це питання, які мали б відношення до предмету доказування у випадку розгляду вимоги про усунення перешкод у користуванні майном, тоді як у справі № 906/1121/24 розглядається корпоративний спір і предметом позову є вимога про визнання недійсними рішень загальних зборів ОСББ «Княжичі», тому питання, які поставлені в клопотанні про призначення у справі судової будівельно-технічної експертизи, не стосуються предмету доказування у даній справі.

Просить відмовити у задоволенні клопотання ОСОБА_1 про призначення у справі № 906/1121/24 судової будівельно-технічної експертизи.

В судовому засіданні 01.04.2025 р. колегією суддів розглянуто клопотання скаржника про призначення судової будівельно-технічної експертизи.

В судовому засіданні представник позивача/скаржника підтримала подане клопотання та просила його задоволити. Представники відповідача заперечили проти такого клопотання та просили відмовити в його задоволенні. Вважали що у зв`язку з призначенням експертизи будуть порушені розумні строки розгляду даної справи.

Колегією суддів встановлено, що позивач/скаржник в процесі розгляду справи № 906/1121/24 у суді першої інстанції заявляв клопотання про призначення судової будівельно-технічної експертизи /а.с. 33 36 у т.2/, і відповідно до ухвали від 21.01.2025 р. Господарський суд Житомирської області відмовив позивачу в задоволенні клопотання про призначення експертизи.

Як в суді першої інстанції, так і в апеляційній скарзі скаржник пояснював, що доведеність порушення вимог чинних нормативно-правових актів у галузі будівництва є важливою умовою ухвалення законного та обґрунтованого рішення у даній справі.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 99 ГПК України суд призначає експертизу у справі у разі коли для з`ясування обставин, які мають значення для справи, необхідні спеціальні знання у сфері іншій, ніж право, без яких встановити відповідні обставини неможливо. Згідно з ст. 104 ГПК України висновок експерта є доказом, який оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 86 цього Кодексу.

Колегія суддів встановила, що предметом спору у даній справі є визнання недійсними рішень загальних зборів ОСББ "Княжичі" від 10.09.2022 р. та від 28.06.2024 р., тоді як у клопотанні про призначення експертизи позивач прагне довести недотримання нормативів при встановлені паркану. Тому колегія суддів вважає, що питання, які позивач просить поставити на вирішення експерту, не пов`язані з предметом позову, і висновок експерта з питань, означених позивачем, не буде належним і допустимим доказом у даній справі.

За таких обставини колегія суддів вважає клопотання ОСОБА_1 необґрунтованим і відмовляє у призначенні судової будівельно-технічної експертизи у справі.

В судовому засіданні 01.04.2025 р. представник позивача підтримала доводи апеляційної скарги та просила її задоволити. Представники відповідача заперечили проти вимог скаржника з підстав викладених у відзиві на апеляційну скаргу та вважали рішення суду першої інстанції законним та обґрунтованим.

Розглянувши апеляційну скаргу, заслухавши у судовому засіданні пояснення представників сторін, вивчивши матеріали справи, наявні в ній докази, перевіривши оцінку обставин справи та повноту їх встановлення судом першої інстанції, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції при винесенні оскаржуваного рішення норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Північно-західного апеляційного господарського суду вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню.

Відповідно до ч. 1 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Судом встановлено та матеріалами справи підтверджено наступне.

12.01.2022 р. у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань було зареєстровано юридичну особу - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Княжичі" /а.с. 67 у т.1.

Відповідно до п. 1 статуту Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Княжичі", який затверджено протоколом установчих зборів співвласників багатоквартирного будинку № 59 по вул. Князів Острозьких № 1 від 23.12.2021 р., /а.с. 178-182 у т. 1/. Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Княжичі", скорочене найменування ОСББ "Княжичі" створено власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку (багатоквартирних будинків) № 59, що розташований за місцезнаходженням: м. Житомир, вулиця Князів Острозьких, буд. 59 відповідно до Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку".

Метою створення, завданням та предметом діяльності об`єднання є забезпечення реалізації прав співвласників на володіння і користування спільним майном; забезпечення належного утримання багатоквартирного будинку та при будинкової територіі; сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами; забезпечення виконання співвласниками своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання ( розд.ІІ статуту).

Згідно з п. 1 розділу ІІІ статуту ОСББ "Княжичі" органами управління об`єднання є загальні збори співвласників, правління, ревізійна комісія (ревізор) об`єднання.

Відповідно до п. 2 розділу ІІІ статуту вищим органом управління об`єднання є загальні збори. Загальні збори вправі приймати рішення з усіх питань діяльності об`єднання. Загальні збори скликаються не рідше одного разу на рік.

Згідно з п. 3 розділу ІІІ Статуту до виключної компетенції загальних зборів належать, зокрема, затвердження кошторису, балансу об`єднання та річного звіту; попереднє (до їх укладення) погодження умов договорів; прийняття рішення про реконструкцію та ремонт будинку або про зведення господарських споруд; визначення обмежень на користування спільним майном.

У п. 5 розділу ІІІ статуту визначено, що загальні збори скликаються і проводяться правлінням об`єднання або не менш як три представники від об`єднання. Правління не менше ніж за 14 днів до дати проведення загальних зборів вручає кожному співвласнику під розписку або направляє рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику в будинку, письмове повідомлення про проведення загальних зборів. У повідомленні про проведення загальних зборів зазначається, з чиєї ініціативи скликаються збори, місце і час проведення, проект порядку денного. Час і місце проведення загальних зборів обираються зручними для більшості можливих учасників зборів.

Відповідно до п. 6 розділу ІІІ статуту у загальних зборах мають право брати участь усі співвласники. Інтереси співвласника, який особисто не бере участі в зборах, може представляти його представник, який у такому разі має право голосувати від імені такого співвласника. Загальні збори веде голова зборів, який обирається більшістю голосів присутніх співвласників або їх представників.

Згідно з п. 7 розділу ІІІ статуту кожний співвласник (його представник) під час голосування має один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності. Загальні збори можуть встановити інший порядок визначення кількості голосів, що належать кожному співвласнику на загальних зборах.

Відповідно до п. 8 розділу ІІІ статуту рішення на загальних зборах приймаються шляхом відкритого поіменного голосування. Рішення вважається прийнятим, якщо за нього більше половини загальної кількості співвласників (їх представників) проголосувало. Рішення загальних зборів викладається письмово та засвідчується особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату його голосування ("за" чи "проти"). Загальні збори можуть встановити інший порядок голосування на зборах та прийняття рішень на них.

Згідно з п. 9 розділу ІІІ статуту якщо в результаті проведення загальних зборів для прийняття рішення не набрано кількості голосів "за" або "проти", встановленої пунктом 8 цього розділу, ініціатором зборів (правлінням) проводиться письмове опитування серед співвласників, які не голосували на загальних зборах. Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення загальних зборів. Якщо протягом цього строку необхідну кількість голосів «за» не набрано, відповідні рішення вважаються неприйнятими.

Відповідно до п. 10 розділу ІІІ статуту під час підрахунку голосів враховуються і голоси, подані співвласниками під час проведення загальних зборів, і голоси, подані під час письмового опитування.

За п. 11 розділу ІІІ статуту рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов`язковим для всіх співвласників. Рішення загальних зборів мають вищу юридичну силу щодо рішень інших органів управління об`єднання. Загальні збори своїми рішеннями можуть у будь-який час скасувати або визнати таким, що втратило чинність, рішення будь-якого іншого статутного органу об`єднання, зокрема, правління та ревізійної комісії (ревізора) об`єднання. Рішення загальних зборів оприлюднюється шляхом розміщення його тексту у місцях загального користування будинку. Співвласники мають право знайомитися з рішеннями (протоколами) загальних зборів, затвердженими такими рішеннями документами та за власний рахунок робити з них копії та виписки. Рішення загальних зборів може бути оскаржене в судовому порядку.

Відповідно до інформації з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 04.11.2024 р. /а.с. 21 23 у т.1/ ОСОБА_1 є власником нежитлових приміщень загальною площею 190,4 кв.м. та 175,4 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 . Право власності на зазначені нежитлові приміщення зареєстровано за ОСОБА_1 16.08.2023 р.

Разом з тим, за інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно встановлено, що ОСОБА_1 набув право власності на об`єкт інвестування - нежитлове приміщення загальною площею 190,4 кв.м. на підставі договору купівлі-продажу майнових прав № 48/49 від 11.11.2019 р. та акту приймання передачі від 20.10.2021 р., які укладені Обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Атошник» та ОСОБА_1 .

Для державної реєстрації права власності на нежитлове приміщення загальною площею 175,4 кв.м. ОСОБА_1 подав договір купівлі-продажу майнових прав № 33 від 29.11.2018 р., укладений Обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Атошник» та ОСОБА_3 , довідку про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування від 29.12.2021 р. та довідку про членство у кооперативі від 29.12.2021 р., які видані Обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Атошник», акт приймання передачі від 29.12.2021 р. який укладено Обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Атошник» та ОСОБА_1 та договір про відступлення права вимоги від 29.12.2021 р., який укладений Обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Атошник», ОСОБА_1 та ОСОБА_3 .

За таких обставин колегія суддів погоджується з доводами позивача про те, що на час проведення загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку ОСББ «Княжичі» 10.09.2022 р. ОСОБА_1 був власником нежитлових приміщень у будинку по АДРЕСА_1 . Заперечення відповідача щодо такого колегія суддів оцінює як неогрунтовані.

09.08.2022 р. відбулося засідання правління об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Княжичі», яке оформлене протоколом № 3 та на якому затвердили порядок денний загальних зборів ОСББ «Княжичі» на 31.08.2022 р., зокрема, у п. 7 порядку денного визначено «Прийняття рішення облаштувати паркан/огорожу по периметру прибудинкової території та автоматичних воріт/шлагбауму на в`їзді до території будинку за адресою: АДРЕСА_1 » /а.с. 186 187 у т.1/.

Згідно з відомістю отримання повідомлень про установчі збори власниками квартир та нежитлових приміщень будинку за адресою АДРЕСА_1 /а.с. 90 у т.1/ ОСОБА_1 як власник парковочного місця № 15 був повідомлений про збори ОСББ «Княжичі» 17.08.2022 р., про що свідчить його підпис на зазначеній відомості.

31.08.2022 р. відбулись загальні збори співвласників багатоквартирного будинку ОСББ "Княжичі", оформлені протоколом № 3 від 10.09.2022 р. /а.с. 86-89 у т.1/. За змістом протоколу загальна кількість співвласників ОСББ "Княжичі" 61 (шістдесят один), у зборах взяли участь особисто та/або через представників співвласники в кількості 27 (двадцять сім) осіб. З урахуванням голосів, поданих на зборах співвласників, і голосів співвласників, отриманих під час проведення письмового опитування 52 (п`ятдесят дві) особи.

Загальними зборами з питання порядку денного № 7 було прийнято рішення облаштувати паркан/огорожу по периметру прибудинкової території та автоматичних воріт/шлагбауму на в`їзді до території будинку за адресою: АДРЕСА_1 .

За підсумками голосування (з урахуванням голосів, поданих на зборах співвласників, і голосів співвласників, отриманих під час проведення письмового опитування) за прийняття рішення щодо облаштування паркану навколо прибудинкової території та автоматичних воріт (шлагбауму на в`їзді до території будинку за адресою АДРЕСА_1 (питання № 7 порядку денного) проголосувало "за" - 51 співвласник, що складає 83,6% голосів усіх співвласників будинку; "проти" - 1 (один), що складає 1,6% голосів усіх співвласників будинку.

Відповідно до додатку № 1 до протоколу № 3 «Результати письмового опитування» вбачається, що ОСОБА_1 не голосував за таке рішення з питання № 7 порядку денного - щодо облаштування паркану навколо прибудинкової території та автоматичних воріт (шлагбауму на в`їзді до території будинку за адресою АДРЕСА_1 ), про що свідчить прочерк проти прізвища позивача /а.с. 201-205 у т.1/.

Представник позивача у своїх поясненнях апеляційному суду в судовому засіданні не заперечує факт повідомлення ОСОБА_1 про проведення загальних зборів 31.08.2022 р. Так само не заперечує фактично проти рішення загальних зборів щодо облаштування паркану. Натомість ОСОБА_1 доводить, що встановлення такого паркану та автоматичних воріт за проектом, погодженим зборами 28.06.2024 р., оскільки облаштування паркану навколо прибудинкової території унеможливить безперешкодний доступ до його нежитлових приміщень інших особам, тоді як йому необхідно наявність проїзду/проходу до його нежитлових приміщень. Зокрема, посилається на лист ТОВ «Епіцентр К» від 01.10.2024 р. про розірвання договору суборенди його/позивача нежитлових приміщень, у якому причиною розірвання зазначено, що встановлення по периметру багатоквартирного будинку паркану/огорожі зі шлагбаумами, буде перешкоджати вільному доступу покупців/відвідувачів до супермаркету «Епіцентр-експрес», що у свою чергу значною мірою обмежує та унеможливлює використання об`єкту суборенди за цільовим призначенням» /а.с. 38 39 у т.1/.

07.06.2024 р. відбулося засідання правління об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Княжичі», яке оформлене протоколом № 12 і на якому затвердили порядок денний на загальні збори ОСББ «Княжичі» 28.06.2024 р., зокрема у п. 5 порядку денного призначено розгляд «Презентації/вибір проекту встановлення паркану/воріт/шлагбауму по облаштуванню прибудинкової території Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Княжичі" за адресою: м. Житомир, вул. Князів Острозьких, 59 та затвердження разового цільового внеску для реалізації вибраного проекту» /а.с. 215 216 у т.1/.

Суду наданий лист Департаменту містобудування та земельних відносин № 1061/11 від 21.06.2024 р., у якому з приводу встановлення паркану та автоматичних воріт/шлагбауму на прибудинковій території багатоквартирного житлового будинку за адресою: м. Житомир, вул. Князів Острозьких, 59 повідомлено, що питання встановлення паркану (огородження прибудинкової території) в межах відведеної ОСББ «Княжичі» земельної ділянки визначається співвласниками багатоквартирного будинку з врахуванням обмежень і обтяжень щодо використання цієї ділянки /а.с. 94 у т.1/ .

28.06.2024 р. були проведені загальні збори співвласників багатоквартирного будинку ОСББ "Княжичі", оформлені протоколом № 6 від 28.06.2024 р. /а.с. 161-165 у т. 1/.

Згідно з протоколом загальна кількість співвласників ОСББ "Княжичі" 63 (шістдесят три). У зборах взяли участь особисто та/або через представників співвласники в кількості 33 (тридцять три) особи. З урахуванням голосів, поданих на зборах співвласників, і голосів співвласників, отриманих під час проведення письмового опитування 55 (п`ятдесят п`ять) осіб.

Колегія суддів, досліджуючи надані сторонами докази відзначає, що позивач до позовної заяви долучив копію з протоколу № 6 від 28.06.2024 р. /а.с. 12 15 у т.1/, який не містить повної інформації щодо обговорення питань порядку денного, тобто фактично є витягом з протоколу. Зміст цього витягу відповідає змісту належним чином завіреної копії повного тексту протоколу загальних зборів № 6 від 28.06.2024 р. на а.с. 161-165 у т. 1, який був наданий суду відповідачем.

За змістом протоколу зборів, зокрема, розглядалося питання порядку денного № 5 "Презентації/вибір проекту встановлення паркану/воріт/шлагбауму по облаштуванню прибудинкової території Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Княжичі" за адресою: м. Житомир, вул. Князів Острозьких, 59 та затвердження разового цільового внеску для реалізації вибраного проекту". У протоколі зазначено, що питання порядку денного № 5 направлено на виконання рішення загальних зборів від 31.08.2022 р., коли більшістю у 83,6% голосів усіх співвласників було вирішено облаштувати паркан навколо прибудинкової території.

На загальних зборах були презентовані проекти підрядників і обрано комерційну пропозицію ФОП Потапенко Михайла такого змісту : профільної труби, відкатні ворота - 480000,00грн.; профільної труби, шлагбаум - 440000,00 грн; сітки, відкатні ворота - 296000,00 грн.; з сітки, шлагбаум - 240000,00 грн.

Загальні збори з питання порядку денного № 5 прийняли рішення про порядок фінансування обраного проекту в такий спосіб :

5.1. Використати залишок коштів разового внеску на резервному фонді в сумі 107864,84 грн на встановлення паркану воріт/ шлагбауму по облаштуванню прибудинкової території ОСББ "Княжичі" за адресою: вул. Князів Острозьких, 59". "За" проголосувало 51 (п`ятдесят одна) особа, що складає 80,9% голосів усіх співвласників будинку; "проти" - (чотири) особи, що складає 6,3% голосів усіх співвласників будинку.

5.2. Затвердити разовий цільовий внесок на встановлення паркану-огорожі/ шлагбаумів/воріт/хвірток навколо прибудинкової території ОСББ "Княжичі" за адресою: м. Житомир, вул. Князів Острозьких, 59 в сумі 6200,00 (шість тисяч двісті грн., 00 коп) з квартири/нежитлового приміщення. За прийняття вказаного рішення голосували: "за" - 50 (п`ятдесят осіб) осіб, що складає 79,4% голосів усіх співвласників будинку; "проти" - 5 (п`ять) осіб, що складає 7,9% голосів усіх співвласників будинку.

ОСОБА_1 був повідомлений про скликання 28.06.2024 р. загальних зборів, що підтверджується копією фіскального чеку АТ "Укрпошта" /а.с. 219 у т.1/, але участі у зборох та в голосуванні не брав, оскільки перебував за кордоном, що також підтверджено відмітками у закордонному паспорті позивача /а.с. 17-18 у т.1/.

ОСОБА_1 доводить у позові, що рішеннями загальних зборів ОСББ «Княжичі», які оформлені протоколом № 3 від 10.09.2022 р. з питання порядку денного № 7 «Прийняття рішення облаштувати паркан/огорожу по периметру прибудинкової території та автоматичних воріт/шлагбауму на в`їзді до території будинку за адресою: АДРЕСА_1 » та протоколом № 6 від 28.06.2024 р. з питання порядку денного № 5 "Презентації/вибір проекту встановлення паркану/воріт/ шлагбауму по облаштуванню прибудинкової території Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Княжичі" за адресою: м. Житомир, вул. Князів Острозьких, 59 та затвердження разового цільового внеску для реалізації вибраного проекту", порушуються його права, а саме - погіршують умови використання належного йому на праві приватної власності нежитлового приміщення тому такі рішення мають бути визнані недійсними. Вважає, що такі рішення прийняті з порушенням норм ст.1, 4, 14, 15, 18 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» та норм законодавства при будівництві паркану, зокрема, посилається на необхідність погодження таких робіт з відповідними службами інженерної інфраструктури міста та управління патрульної поліції в Житорської області Департаменту патрульної поліції.

Відмовивши у задоволенні позову суд першої інстанції виснував про відсутність порушених прав позивача оскаржуваними рішеннями загальних зборів ОСББ "Княжичі".

Колегія суддів з таким висновком суду першої інстанції погоджується, враховуючи наступне.

Відповідно до ст. 385 Цивільного кодексу України власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків). Таке об`єднання є юридичною особою, що створюється та діє відповідно до закону та статуту.

Відповідно до абз. 3 ч. 1 ст. 1 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" об`єднання співвласників багатоквартирного будинку - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.

Згідно з ч. 4 ст. 4 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.

Колегія суддів відзначає, що положення розд. І-ІІ статуту Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Княжичі" відповідає вищенаведеним нормам ст.ст.1-4 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" щодо мети та функцій ОСББ.

Відповідно до частин 1, 3, 5, 8 ст.10 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" органами управління об`єднання є загальні збори співвласників, правління, ревізійна комісія об`єднання. Загальні збори скликаються і проводяться в порядку, передбаченому цим Законом для установчих зборів, правлінням об`єднання або ініціативною групою з не менш як трьох співвласників. Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов`язковим для всіх співвласників. Рішення загальних зборів може бути оскаржене в судовому порядку.

Згідно з ч. 13 ст. 10 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували співвласники, які разом мають більше половини загальної кількості голосів усіх співвласників (крім випадків, якщо законом та/або статутом об`єднання встановлена більша кількість голосів, необхідна для прийняття рішення). Статутом об`єднання може бути встановлена інша кількість голосів, необхідна для прийняття рішення з окремих питань. Забороняється встановлювати у статуті об`єднання кількість голосів, необхідну для прийняття рішення, менше ніж 50 відсотків загальної кількості голосів усіх співвласників та більше ніж 75 відсотків загальної кількості голосів усіх співвласників (а для прийняття рішення з питань обрання органів управління об`єднання, зміни форми управління, встановлення та зміни розмірів внесків/платежів, затвердження кошторису - більше ніж 67 відсотків загальної кількості голосів усіх співвласників), крім випадків, передбачених цим Законом.

Статтею 14 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" кожному співвласнику гарантовано право, зокрема, брати участь в управлінні об`єднанням у порядку, визначеному цим Законом і статутом об`єднання, обирати та бути обраним до складу статутних органів об`єднання.

Колегія суддів зазначає, що розглядаючи спір про визнання недійсними рішень загальних зборів, суд має встановити факт порушення цим рішенням прав та законних інтересів позивача. Також суд повинен у кожному конкретному випадку оцінити характер порушення, враховуючи баланс інтересів як позивача, так й інших співвласників ОСББ. Інтереси окремого власника можуть не збігатися з інтересами інших співвласників багатоквартирного будинку. Тому, вирішуючи питання щодо визнання недійсними рішення загальних зборів, суди мають враховувати баланс інтересів усіх співвласників та самого ОСББ, уникати зайвого втручання в питання діяльності ОСББ, які вирішуються загальними зборами співвласників. Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 20.04.2023 р. у справі № 914/2547/21 та від 16.08.2023 р. у справі № 904/1711/22 та такі висновки враховуються колегією суддів відповідно до ч.6 ст.13 Закону України Про судоустрій та статус суддів, ч.4 ст. 236 ГПК України.

Верховний Суд у постанові від 08.02.2022 р. у справі № 918/964/20 вказав на необхідність врахування принципу пропорційності - справедливої рівноваги (балансу) між інтересами співвласників багатоквартирного будинку, які реалізують свої права на участь в управлінні ОСББ, і які були присутні на загальних зборах, та інтересами позивача.

Суд має утримуватися від зайвого втручання в питання діяльності ОСББ, в тому числі і шляхом скасування рішень, у разі, якщо вони поза жодним сумнівом підтримані більшістю співвласників і за своїм змістом не мають ознак дискримінації або іншого порушення прав чи законних інтересів конкретного співвласника, який оскаржує такі рішення в судовому порядку. Аналогічні висновки викладені в постанові Верховного Суду від 16.08.2023 р. у справі № 904/1711/22 та такі висновки враховуються колегією суддів відповідно до ч.6 ст.13 Закону України Про судоустрій та статус суддів, ч.4 ст. 236 ГПК України.

Частина 1 ст.16 ЦК України передбачає, що кожна особа має право звернутись до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Порушенням є такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилось або зникло як таке. Порушення права пов`язане з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.

Дослідивши надані сторонами докази, колегія суддів не встановила порушень при скликанні і проведенні загальних зборів 31.08.2022 р. та 28.06.2024 р., якими приймалися оспорювані рішення.

Так, проведенню загальних зборів 31.08.2022 р. та 28.06.2024 р. передували засідання правління ОСББ «Княжичі», на яких були погодженні відповідні порядки денні на загальні збори, і порядок денний був дотриманий, що відповідає ч. 3 ст. ст.10 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" та положенням п.5 розділу ІІІ статуту ОСББ «Княжичі».

Позивач ОСОБА_1 кожного разу був повідомлений про дату, час і місце загальних зборів, а також про порядок дений, про що зазначено вище і не заперечується позивачем.

Спірне рішення загальних зборів 31.08.2022 р. було підтримано більшістю співвласників багатоквартирного будинку з урахуванням голосів, поданих на зборах співвласників, і голосів співвласників, отриманих під час проведення письмового опитування, що відповідає нормам ч. 13 ст. 10 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" та п. 8 розділу ІІІ статуту ОСББ.

Так, за рішення щодо облаштування паркану навколо прибудинкової території та автоматичних воріт (шлагбауму на в`їзді до території будинку за адресою АДРЕСА_1 (питання № 7 порядку денного) проголосувало "за" - 51 співвласник, що складає 83,6% голосів усіх співвласників будинку; "проти" - 1 (один), що складає 1,6% голосів усіх співвласників будинку.

Так само рішення загальних зборів 28.06.2024 р. з питання № 5 порядку денного було підтримано більшістю співвласників багатоквартирного будинку у відповідності, що відповідає нормам ч. 13 ст. 10 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" та п. 8 розділу ІІІ статуту, а саме : "за" використання коштів резервного фонду в сумі 107864,84 грн проголосувало 51 (п`ятдесят одна) особа, що складає 80,9% голосів усіх співвласників будинку, "проти" - (чотири) особи, що складає 6,3% голосів усіх співвласників будинку; "за" затвердження разового цільового внеску на встановлення паркану-огорожі/ шлагбаумів/воріт/хвірток навколо прибудинкової території ОСББ в сумі 6200,00 грн. з квартири/нежитлового приміщення голосували 50 осіб, що складає 79,4% голосів усіх співвласників будинку, "проти" - 5 осіб, що складає 7,9% голосів усіх співвласників будинку.

Таким чином, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що загальні збори ОСББ, на яких були прийняті оспорювані рішення були прийняті за наявності кворуму з питаня, що віднесені до компетенції загальних зборів згідно з положеннями п.3 розділу ІІ та п. 2-3 розділу ІІІ статуту ОСББ і відповідно до норм ст. 4 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку". Зокрема у п.3 розділу ІІІ статуту ОСББ до виключної компетенції загальних зборів належать, зокрема, затвердження кошторису, балансу об`єднання та річного звіту; попереднє (до їх укладення) погодження умов договорів; прийняття рішення про реконструкцію та ремонт будинку або про зведення господарських споруд; визначення обмежень на користування спільним майном.

Рішення прийняті переважною більшістю голосів усіх співвласників будинку шляхом поіменного голосування, як це передбачено положеннями п.8 розд.ІІІ статуту ОСББ «Княжичі», і таким чином рішення прийняті відповідно до статуту, що передбачає дотримання балансу інтересів як позивача, так й інших співвласників ОСББ.

За наведених обставин колегія суддів не встановила підстав для втручання в питання діяльності ОСББ, які вирішуються загальними зборами співвласників відповідно до норм ст.10 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" та положень статуту.

При цьому колегія суддів враховує, що прийняттю рішення загальними зборами 28.06.2024 р. передувало звернення правління ОСББ до Житомирської міської ради, про що і листом Департаменту містобудування та земельних відносин від 21.06.2024 р. повідомдено, що питання встановлення паркану (огородження прибудинкової території) в межах відведеної ОСББ «Княжичі» земельної ділянки визначається співвласниками багатоквартирного будинку з врахуванням обмежень і обтяжень щодо використання цієї ділянки та відповідно до Закону України Про благоустрій населених пунктів», ДБН Б.2.2-12:20192019 Планування та забудова територій та ДБН Б.2.5:2011 «Благоустрій території», Правил благоустрою території Житомирської міської об`єднаної територіальної громади, затверджених рішенням Житомирської міської ради від 23.09.2021 р. № 286. Одночасно Житомирська міська рада звернула увагу, що проведення робіт по встановленню паркану з воротами/шлагбаумом необхідно погодити з відповідними службами інженерної інфраструктури міста та Управлінням патрульної поліції в Житомирській області Департаменту патрульної поліції /а.с. 94 у т.1/.

При цьому колегія суддів враховує, що встановлення паркану погоджено в межах повноважень Управлінням патрульної поліції в Житомирській області Департаменту патрульної поліції, відповідно до листа від 01.08.2024 р.

Так, листом від 01.08.2024 р. № 12670/41/28/01-2024 Управління патрульної поліції в Житомирській області Департамент патрульної поліції проінформувало ОСББ «Княжичі» про те, що на виконання Законів України «Про Національну поліцію», «Про дорожній рух» і «Про автомобільні дороги» надана схема організації дорожнього руху при експлуатації багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення по вул. Князів Острозьких, 59 в м. Житомирі /а.с. 102 у т.1/, розглянута працівниками управління патрульної поліції в Житомирській області Департаменту патрульної поліції та погоджена в межах повноважень /а.с. 95 у т.1/.

Натомість позивач, хоча і заявляє про необхідність дотримання норм Закону України «Про благоустрій населених пунктів», ДБН 25.02.2025 р. 12 Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій» та ДБН Б.2.-5:2011«Благоустрій території», Правил благоустрою території Житомирської міської об`єднаної територіальної громади, затверджених рішенням Житомирської міської ради від 23.09.2021 р. № 286, жодним чином не доводить, що прийняті загальними зборами рішення не відповідають чинному законодавству.

Так само позивачем не доведено, яким чином встановлення паркану обмежить право користування чи має ознаки дискримінації або іншого порушення прав чи законних інтересів конкретного співвласника - позивача, оскільки встановлення паркану/воріт/шлагбауму як облаштування прибудинкової території будинку "Княжичі" за адресою: м. Житомир, вул. Князів Острозьких, 59 в межах виділеної земельної ділянки має бути однаковим для усіх співвласників багатоквартирного будинку.

Та обставина, що суборендар ТОВ «Епіцентр К» відмовився від договору суборенди належного позивачеві приміщення (укладеного з орендодавцем ОСОБА_2 ), не є достатньою підставою для висновку про дискримінацію конкретного співвласника чи порушення норм ст.ст. 14 та 15 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», оскільки права одного співвласника ОСББ не можуть превалювати над правами та інтересами інших співвласників ОСББ, тоді як власник нежитлового приміщення зобов`язаний враховувати, що належне йому приміщення є вбудованим саме у житловий будинок, відповідно, експлуатація/користування таким нежитловим приміщенням має відбуватись із розумінням того, що така будівля споруджена з дотриманням відповідних вимог закону та призначена в першу чергу для постійного у ній проживання.

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що позивач не обґрунтував співмірності балансу своїх прав, законних інтересів як власника нежитлових приміщень та прав і законних інтересів співвласників багатоквартирного будинку, які не вимагають скасування прийнятого рішення. Тоді як задоволення позовних вимог матиме негативні наслідки для співвласників багатоквартирного будинку, волевиявлення яких було спрямовано на прийняті рішення в законний спосіб.

Натомість в судовому засіданні голова ОСББ ОСОБА_4 пояснила колегіі суддів, що облаштування територіі парканом/ворітами/шлагбаумом відбувається, зокрема, із обговоренням різних варіантів із урахуванням інтересів сторін.

З приводу решти доводів скаржника, викладених в його скарзі, колегія суддів звертає увагу, що такі аргументи були почуті, враховані судами першої та апеляційної інстанції, натомість оскаржуване рішення є вмотивованим, і судом першої інстанції зазначено з достатньою ясністю підстави, на яких ґрунтуються його висновки, що відповідає нормам ст. 236 ГПК України та практиці Європейського суду з прав людини.

Європейський суд з прав людини у рішенні в справі "Серявін та інші проти України", "Хаджинастасиу проти Греції", "Кузнєцов та інші проти Російської Федерації" наголосив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент.

За результатом перегляду рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги відповідно до ч. 1 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що рішення Господарського суду Житомирської області від 01.04.2025 р. у справі № 906/1121/24 відповідає матеріалам справи, ґрунтується на чинному законодавстві і не встановлено підстав для його скасування чи зміни. Доводи апеляційної скарги не спростовують обґрунтованих висновків суду першої інстанції.

Судові витрати за розгляд апеляційної скарги покладаються на скаржника згідно зі ст. 129 ГПК України.

Керуючись ст. ст. 269, 270, 275, 276, 281, 282 Господарського процесуального кодексу України, суд

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу позивача ОСОБА_1 залишити без задоволення, рішення Господарського суду Житомирської області від 06.02.2025 р. у справі № 906/1121/24 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку, визначеному Господарським процесуальним кодексом України.

Справу № 906/1121/24 повернути Господарському суду Житомирської області.

Повний текст постанови складений 14.04.2025 р.

Головуючий суддя Маціщук А.В.

Суддя Василишин А.Р.

Суддя Бучинська Г.Б.