ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 квітня 2025 року м. ОдесаСправа № 916/3260/24
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Л.В. Поліщук,

суддів: К.В. Богатиря, С.В. Таран,

секретар судового засідання В.М. Просяник,

за участю представників сторін:

від прокуратури: Г.А. Місюрко

від Одеської міської ради: не з`явився

від Департаменту комунальної власності Одеської міської ради: П.П. Крачковський

від Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Восток-1»: Є.В. Якових

від Комунальної установи «Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради»: не з`явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Восток-1»

на рішення Господарського суду Одеської області від 10.12.2024 (суддя Т.Г. Пінтеліна, м.Одеса, повний текст складено 19.12.2024)

у справі №916/3260/24

за позовом: Київської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі 1)Одеської міської ради;

2)Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Восток-1»

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Комунальної установи «Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради»

про розірвання договору оренди та зобов`язання повернути об`єкт оренди,

В С Т А Н О В И В :

Короткий зміст позовних вимог. Коротка історія справи

Київська окружна прокуратура міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради та Департаменту комунальної власності Одеської міської ради звернулась до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Восток-1», в якій просила стягнути з останнього на користь територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради заборгованість за договором оренди №176/2018 від 14.05.2021 двоповерхової нежитлової будівлі в сумі 130924,32 грн та пеню в сумі 6813,73 грн, розірвати договір оренди №176/2018 від 21.06.2018 (у новій редакції - №176/2018 від 14.05.2021) двоповерхової будівлі, загальною площею 113,4 кв.м, що розташована за адресою: проспект Академіка Глушка, 17-В, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Восток-1» та Департаментом комунальної власності Одеської міської ради, та зобов`язати повернути вказаний об`єкт оренди територіальній громаді міста Одеси в особі Департаменту комунальної власності Одеської міської ради у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому воно одержало його в оренду, шляхом підписання акту приймання передачі.

В обґрунтування позовних вимог прокурор послався на неналежне виконання відповідачем умов укладеного між сторонами договору оренди №176/2018 від 21.06.2018 (у новій редакції - №176/2018 від 14.05.2021) в частині повної та своєчасної сплати орендної плати, що є істотним порушенням умов договору та підставою для його розірвання, повернення об`єкта оренди, а також стягнення заборгованості у спірній сумі та пені.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 29.07.2024 позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі; справу вирішено розглядати за правилами загального позовного провадження; залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Комунальну установу «Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради».

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 10.12.2024 судом першої інстанції закрито провадження у справі в частині стягнення основної заборгованості за договором оренди у сумі 130924,32 грн та пені в сумі 6813,73 грн у зв`язку зі сплатою відповідачем відповідних сум, що підтверджується платіжними інструкціями №48 та №49 від 07.09.2024.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Господарського суду Одеської області від 10.12.2024 позов Київської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради та Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Восток-1» задоволено повністю.

Розірвано договір оренди №176/2018 від 21.06.2018 (у новій редакції - № 176/2018 від 14.05.2021) двоповерхової нежитлової будівлі, загальною площею 113,4 кв.м, що розташована за адресою: проспект Академіка Глушка, 17-В, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Восток-1» та Департаментом комунальної власності Одеської міської ради.

Зобов`язано Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Восток-1» повернути територіальній громаді міста Одеси в особі Департаменту комунальної власності Одеської міської ради двоповерхову нежитлову будівлю, загальною площею 113,4 кв.м, що розташована за адресою: проспект Академіка Глушка, 17-В, у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому воно одержало його в оренду, шляхом підписання акту приймання- передачі.

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Восток-1» на користь Одеської обласної прокуратури 9084,00 грн судового збору.

Судове рішення мотивоване невиконанням відповідачем прийнятих на себе зобов`язань за умовами договору оренди №176/2018 від 21.06.2018 (у новій редакції - №176/2018 від 14.05.2021) щодо оплати орендної плати, що є істотним порушенням умов договору та, в свою чергу, підставою для його розірвання та повернення об`єкта оренди у розпорядження позивача.

Короткий зміст та обґрунтування вимог апеляційної скарги

Не погодившись з ухваленим рішенням суду, Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Восток-1» звернулося до Південно-західного апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, в якій просило скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 10.12.2024 у справі №916/3260/24 та ухвалити нове, яким у задоволенні позову відмовити у повному обсязі.

Мотивуючи апеляційну скаргу, скаржник зазначив, що в матеріалах справи відсутні докази направлення позивачем відповідачу повідомлення про намір проводити перевірку/обстеження 23.08.2023 та 17.06.2024, як передбачено положеннями пункту 6.4. укладеного між сторонами договору, що ставить під сумнів сповіщення орендаря про відповідну перевірку, при цьому після її проведення складено акти обстеження нежитлового приміщення, розташованого за адресою: проспект Академіка Глушка, 17-В, від 23.08.2023, в яких зафіксовано порушення, однак жодної претензії щодо виявлених порушень не були направлені відповідачу в порядку, визначеному пунктом 12.8. спірного договору.

Також, за доводами апелянта, в акті обстеження нежитлового приміщення, розташованого за адресою: проспект Академіка Глушка, 17-В, від 17.06.2024 використано фото, які містяться в акті обстеження від 23.08.2023, що ставить під сумнів факт проведення цієї перевірки.

Поряд з цим, на переконання скаржника, орендодавець, знаючи про наявність заборгованості відповідача з оплати орендної плати, не використав можливість, передбачену чинним законодавством щодо стягнення заборгованості з оплати орендної плати в безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса.

Позиція прокуратури щодо апеляційної скарги

У відзиві на апеляційну скаргу прокурор просив апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Восток-1» залишити без задоволення, а оскаржуване рішення суду - без змін.

Заперечуючи проти доводів апеляційної скарги, прокурор зазначив, що систематичне порушення відповідачем договірних зобов`язань, а саме, несплата орендної плати, є достатньою підставою для розірвання договору оренди №176/2018 від 21.06.2018 (у новій редакції - №176/2018 від 14.05.2021). Також, на переконання прокурора, враховуючи відсутність доказів усунення порушень або погашення заборгованості у встановлені договором строки та враховуючи обов`язок відповідача самостійно контролювати стан виконання договору, є безпідставними доводи апелянта щодо відсутності повідомлень про проведення перевірки об`єкта оренди та неналежне сповіщення орендаря про порушення договору.

Позиція Департаменту комунальної власності Одеської міської ради щодо апеляційної скарги

Департамент комунальної власності Одеської міської ради у відзиві на апеляційну скаргу просив у задоволенні апеляційної скарги відмовити, а оскаржуване судове рішення залишити без змін, посилаючись на те, що суд першої інстанції при вирішенні даної справи дійшов обґрунтованого висновку про наявність підстав для дострокового розірвання спірного договору оренди, оскільки орендар порушив істотні умови укладеного договору та не вносив плату за користування об`єктом оренди.

Позиція Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Восток-1» щодо відзиву на апеляційну скаргу прокуратури

Апелянт у відповіді на відзив Київської окружної прокуратури міста Одеси зазначав, що орендодавцем порушено умови договору оренди №176/2018 від 21.06.2018 (у новій редакції - № 176/2018 від 14.05.2021) та умови чинного законодавства, а тому, навіть за умови наявності порушень з боку орендаря, договір не може бути розірваним достроково на вимогу орендодавця.

Рух справи, заяви, клопотання, інші процесуальні дії в суді апеляційної інстанції

Апеляційна скарга зареєстрована судом 24.12.2024 за вх.№4875/24.

Згідно із протоколом щодо неможливості автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 24.12.2024, автоматизований розподіл не відбувся у зв`язку з відсутністю потрібної кількості суддів для розподілу справи.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 13.01.2025 для розгляду справи сформовано колегію суддів у складі головуючого судді Л.В. Поліщук, суддів К.В. Богатиря, С.В. Таран.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 20.01.2025 відкладено вирішення питання щодо можливості відкриття, повернення, залишення без руху або відмови у відкритті апеляційного провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Восток-1» на рішення Господарського суду Одеської області від 10.12.2024 у справі №916/3260/24 до надходження матеріалів справи на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду. Доручено Господарському суду Одеської області надіслати матеріали справи №916/3260/24 на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду.

24.01.2025 до суду апеляційної інстанції надійшли матеріали справи.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.01.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Восток-1» на рішення Господарського суду Одеської області від 10.12.2024 у справі №916/3260/24. Встановлено учасникам справи строк до 14.02.2025 для подання відзиву на апеляційну скаргу та роз`яснено учасникам справи про їх право у цей же строк подати до суду будь-які заяви чи клопотання з процесуальних питань, оформлені відповідно до статті 170 Господарського процесуального кодексу України, разом з доказами направлення копій таких заяв чи клопотань іншим учасникам справи. Також вказаною ухвалою суду від 29.01.2025 призначено розгляд апеляційної скарги на 11.03.2025 о 10:00 год.

04.02.2025 від Київської окружної прокуратури міста Одеси надійшов відзив на апеляційну скаргу (вх.№4875/24/Д1)

13.02.2025 від Департаменту комунальної власності Одеської міської ради надійшов відзив на апеляційну скаргу (вх.№4875/24/Д2)

19.02.2025 від Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Восток-1» надійшла відповідь на відзив Київської окружної прокуратури міста Одеси (вх.№4875/24/Д4).

При розгляді 11.03.2025 справи №916/3260/24 судове засідання не вдалось провести до кінця у зв`язку з несправністю системи та неможливістю налагодження коректної роботи системи відеоконференцзв`язку, про що 11.03.2025 секретарем судового засідання складено відповідну довідку, а також складено акт про несправність (неналежне функціонування) системи відеоконференцзв`язку за підписом керівника апарату суду, начальника відділу інформаційних технологій та ЗІ і секретаря судового засідання.

Наведені обставини зумовили неможливість розгляду апеляційної скарги у судовому засіданні 11.03.2025, з огляду на що колегією суддів оголошено перерву в даному судовому засіданні до 08.04.2025 о 14:00 год.

З огляду на положення Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини, ухвалою суду від 11.03.2025 вирішено розглянути апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Восток-1» на рішення Господарського суду Одеської області від 10.12.2024 у справі №916/3260/24 поза межами строку, встановленого у частині першій статті 273 Господарського процесуального кодексу України, у розумний строк.

Цією ж ухвалою суду повідомлено Комунальну установу «Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради», представник якої не був присутнім 11.03.2025 у судовому засіданні, про дату, час та місце проведення наступного судового засідання.

Одеська міська рада та Комунальна установа «Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради» не скористались своїм правом згідно з частиною першою статті 263 Господарського процесуального кодексу України та не надали суду апеляційної інстанції відзив на апеляційну скаргу, що відповідно до частини третьої статті 263 Господарського процесуального кодексу не перешкоджає перегляду оскаржуваного рішення суду першої інстанції.

У судовому засіданні 08.04.2025 представник скаржника, представник прокуратури та представник Департаменту комунальної власності Одеської міської ради надали усні пояснення, відповідно до яких підтримали свої правові позиції у справі.

Одеська міська рада та Комунальна установа «Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради» про дату, час та місце проведення судового засідання повідомлені належним чином, проте участі не брали.

Приймаючи до уваги, що матеріали справи містять обсяг відомостей, достатній для розгляду апеляційної скарги, обов`язкова явка учасників справи в судове засідання апеляційної інстанції Південно-західним апеляційним господарським судом не визнавалась, а частиною дванадцятою статті 270 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи, колегія суддів апеляційного господарського суду вважає за можливе розглянути апеляційну скаргу за відсутності в судовому засіданні представника міської ради та представника третьої особи.

В силу статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Заслухавши представників учасників справи, дослідивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги та відзивів на неї, перевіривши правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права, апеляційна інстанція встановила наступне.

Фактичні обставини справи

Відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради 23.02.2018 зареєстровано право власності на двоповерхову нежитлову будівлю загальною площею 113,4 кв.м за адресою: м. Одеса, проспект Академіка Глушка, 17-В (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: № 101).

21.06.2018 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (орендодавцем) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Восток-1» (орендарем) укладено договір оренди нежитлової будівлі №176/2018, відповідно до пункту 1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлову двоповерхову будівлю, загальною площею 113,4 кв.м, що розташована за адресою: проспект Академіка Глушка, 17-В.

21.06.2021 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Восток-1» підписано акт прийому передачі нежитлової будівлі, який є невід`ємною частиною договору оренди.

Рішенням Виконавчого комітету Одеської міської ради №384 від 22.10.2020 закріплено за Комунальною установою «Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради» на праві оперативного управління нерухоме майно комунальної власності територіальної громади міста Одеси приміщення, окремо розташовані будівлі та споруди, які не перебувають на балансі інших комунальних підприємств та установ Одеської міської ради, згідно з переліком, серед яких, зокрема, визначено двоповерхову будівлю, що розташована за адресою: проспект Академіка Глушка, 17-В.

14.05.2021 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Восток-1» укладено додаткову угоду №1 до договору №176/2018 від 21.06.2018, якою внесено зміни до договору з метою приведення договору у відповідність з мінімальним строком оренди, передбаченим частиною третьою статті 9 Закону України від 03.10.2019 №157-ІХ «Про оренду державного та комунального майна», шляхом викладення його в новій редакції, що додається до цієї додаткової угоди.

Так, 14.05.2021 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (орендодавцем) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Восток-1» (орендарем) укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м.Одеси у новій редакції (нова редакція договору №176/2018 від 21.06.2018), об`єктом оренди за яким згідно пункту 4.1 розділу І «Змінювані умови договору» (далі Умови) є двоповерхова нежитлова будівля, загальною площею 113,4 кв.м, що розташована за адресою: проспект Академіка Глушка, 17-В.

Відповідно до пункту 3.3 Умов договору балансоутримувачем є Комунальна установа «Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради».

Згідно пункту 6 Умов договору вартість вказаного майна становить 716095,00 грн без ПДВ.

Наведене приміщення передано, відповідно до пункту 7 Умов договору, для розміщення торговельного об`єкту з продажу продовольчих товарів, крім товарів підакцизної групи.

Місячна орендна плата визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати за майно комунальної власності територіальної громади міста Одеси, затвердженої рішенням Одеської міської ради №4214-УП, та становить 4773,97 грн без ПДВ - дата визначення ринкової вартості майна 28.02.2018, що є датою визначення орендної плати за базовий місяць оренди; 5914,95 грн без ПДВ - орендна плата за перший місяць оренди з 14.05.2021 (індекс інфляції з 28.02.2018 - 14.05.2021) - 1,239 (пункт 9.1 Умов договору).

Згідно пункту 12 Умов договору перебіг строку оренди визначається ретроактивно з дати підписання акта приймання-передачі майна за договором оренди від 21.06.2018 №176/2018, до якого вносяться зміни шляхом викладення його в новій редакції. Термін дії договору - до 20.06.2023 (включно) (пункт 12.1 Умов договору).

Пунктом 2.1 договору оренди №176/2018 від 21.06.2018 (у новій редакції - №176/2018 від 14.05.2021) встановлено, що орендар вступає у строкове платне користування майном у день підписання акта приймання передачі майна. Акт приймання передачі майна підписується між орендарем і орендодавцем одночасно з підписанням договору. Акт повернення майна з оренди складається за формою, розробленою Фондом державного майна і оприлюднено на його офіційному веб сайті.

Відповідно до пункту 3.1 договору оренди №176/2018 від 21.06.2018 (у новій редакції - №176/2018 від 14.05.2021) орендна плата становить суму, визначену у пункті 9 Умов. Нарахування податку на додану вартість на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному законодавством.

Пунктом 3.2 договору оренди №176/2018 від 21.06.2018 (у новій редакції - №176/2018 від 14.05.2021) визначено, що розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції, що публікується у поточному місяці.

За положеннями пункту 3.3 договору оренди №176/2018 від 21.06.2018 (у новій редакції - №176/2018 від 14.05.2021) орендар сплачує орендну плату орендодавцю щомісяця до 15 числа поточного місяця незалежно від результатів його господарської діяльності.

Пунктом 3.7 договору оренди №176/2018 від 21.06.2018 (у новій редакції - №176/2018 від 14.05.2021) передбачено, що розмір орендної плати підлягає перегляду на вимогу однієї із сторін у разі зміни Методики.

Пунктом 3.9 договору оренди №176/2018 від 21.06.2018 (у новій редакції - №176/2018 від 14.05.2021) визначено, що на суму заборгованості орендаря із сплати орендної плати нараховується пеня в розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України на дату нарахування пені від суми заборгованості за кожний день прострочення перерахування орендної плати.

Відповідно до пункту 3.11 договору оренди №176/2018 від 21.06.2018 (у новій редакції - №176/2018 від 14.05.2021) припинення договору оренди не звільняє орендаря від обов`язку сплатити заборгованість за орендною платою, якщо така виникла, у повному обсязі, ураховуючи пеню та неустойку (за наявності).

Пунктом 4.1 договору оренди №176/2018 від 21.06.2018 (у новій редакції - №176/2018 від 14.05.2021) передбачено, що у разі припинення договору орендар зобов`язаний: звільнити протягом трьох робочих днів орендоване майно від належних орендарю речей і повернути його відповідно до акта повернення з оренди орендованого майна в тому стані, в якому майно перебувало на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, а якщо орендарем було проведено капітальний ремонт, - то разом із таким капітальним ремонтом; сплатити орендну плату, нараховану до дати, що передує даті повернення майна з оренди, пеню (за наявності), сплатити балансоутримувачу платежі за договором про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю, нараховані до дати, що передує даті повернення майна з оренди; відшкодувати балансоутримувачу збитки в разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) орендованого майна з вини орендаря (і в межах сум, що перевищують суму страхового відшкодування, якщо воно поширюється на випадки погіршення стану або втрати орендованого майна), або в разі демонтажу чи іншого вилучення невід`ємних поліпшень/капітального ремонту.

Договір оренди укладено на строк, визначений у пункті 12 Умов. Цей договір набирає чинності в день його підписання сторонами. Строк оренди за цим договором починається з дати підписання акта приймання-передачі і закінчується датою припинення цього договору (пункт 12.1 договору оренди №176/2018 від 21.06.2018 (у новій редакції - №176/2018 від 14.05.2021)).

Положеннями пункту 12.6.1 договору оренди №176/2018 від 21.06.2018 (у новій редакції - №176/2018 від 14.05.2021) визначено, що договір припиняється з підстав, передбачених частиною першою статті 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Згідно пункту 12.7 договору оренди №176/2018 від 21.06.2018 (у новій редакції - №176/2018 від 14.05.2021) договір може бути достроково припинений на вимогу орендодавця, якщо орендар: допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців або сумарна заборгованість з орендної плати більша, ніж плата за три місяці; перешкоджає співробітникам орендодавця та/або балансоутримувача здійснювати контроль за використанням майна виконанням умов цього договору (пункти 12.7.1, 12.7.4 договору).

Пунктом 12.8 договору оренди №176/2018 від 21.06.2018 (у новій редакції - №176/2018 від 14.05.2021) передбачено, що про наявність однієї з підстав для дострокового припинення договору з ініціативи орендодавця, передбачених пунктом 12.7 цього договору, орендодавець повідомляє орендареві та іншій стороні договору листом. У листі повинен міститись опис порушення і вимогу про його усунення в строк не менш як 15 та не більш як 30 робочих днів з дати реєстрації листа (у строк п`яти робочих днів якщо порушення стосується прострочення сплати орендної плати або перешкоджання у здійсненні орендодавцем або балансоутримувачем контролю за використанням майна). Лист пересилається на адресу електронної пошти орендаря і поштовим відправленням із повідомленням про вручення і описом вкладення за адресою місцезнаходження орендаря, а також за адресою орендованого майна.

Якщо протягом встановленого у приписі часу орендар не усунув порушення, орендодавець надсилає орендарю лист, у якому повідомляє орендареві про дострокове припинення договору на вимогу орендодавця. У листі зазначається підстава припинення договору, посилання на вимогу про усунення порушення, а також посилання на обставини, які свідчать про те, що порушення триває після закінчення строку, відведеного для його усунення.

Договір вважається припиненим на п`ятий робочий день після надіслання орендодавцем орендарю листа про дострокове припинення цього договору. Орендодавець надсилає орендарю лист про дострокове припинення цього договору електронною поштою, а також поштовим відправленням із повідомленням про вручення і описом вкладення за адресою місцезнаходження орендаря, а також за адресою орендованого майна.

Дата дострокового припинення цього договору на вимогу орендодавця встановлюється на підставі штемпеля поштового відділення на поштовому відправленні орендодавця.

Наказом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради «Про перерахунок орендної плати у період дії воєнного стану за договором оренди від 21.06.2018 р. № 176/2018 (нова редакція 14.05.2021 р.) нежитлової двоповерхової будівлі, загальною площею 113,4 кв.м, що розташована за адресою: м. Одеса, просп. Академіка Глушка, 17-В» від 25.07.2022 №346 встановлено здійснити перерахунок орендної плати у період дії воєнного стану та встановлено нараховувати орендну плату у розмірі 50 % розміру орендної плати (з урахуванням її індексації), яка передбачена договором оренди від 21.06.2018 №176/2018 (нова редакція від 14.05.2021) нежитлової двоповерхової будівлі, загальною площею 113,4 кв.м за вказаною адресою.

Прокурор вказує, що Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до відповідача з повідомленням №0613/1792 від 15.08.2023, в якому згідно з пунктом 4.6 Розділу «Права і обов`язки орендаря» укладеного між сторонами договору повідомив відповідача про необхідність 23.08.2023 о 15:00 годині забезпечити доступ працівникам Департаменту та Комунальної установи «Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради» до об`єкту оренди, а саме: до нежитлової двоповерхової будівлі, загальною площею 113,4 кв.м, за адресою: м. Одеса, проспект Академіка Глушка, 17-В, для комісійного обстеження з метою перевірки виконання умов договору.

Актом комісійного обстеження нежитлової двоповерхової будівлі, загальною площею 113,4 кв.м, за адресою: м. Одеса, проспект Академіка Глушка, 17-В, від 23.08.2023 встановлено, що приміщення зачинено, доступ до будівлі орендарем не надано (Департамент на адресу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Восток-1» направляв повідомлення №01-13/1792 від 15.08.2023 щодо доступу до будівлі), об`єкт оренди не застраховано (Департамент на адресу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Восток-1» скеровував листи №01-13/385 від 06.03.2023 та № 01-13/1226 від 06.06.2023 щодо необхідності застрахувати об`єкт оренди) та наявна заборгованість по орендній платі.

Актом комісійного обстеження нежитлової двоповерхової будівлі, загальною площею 113,4 кв.м, за адресою: м. Одеса, проспект Академіка Глушка, 17-В, від 17.06.2024 встановлено, що об`єкт оренди зачинено, доступ до приміщення відсутній, наявна заборгованість по орендній платі.

08.04.2024 перший заступник керівника Київської окружної прокуратури міста Одеси звернувся з листом вх. №2666ВИХ-24 від 08.04.2024 до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, в якому зазначив про встановлення обставин наявності заборгованості за договором оренди комунального майна, розташованого, зокрема, за адресою: м. Одеса, проспект Академіка Глушка, 17-В, а також просив надати інформацію, в тому числі про вжиття заходів судово-претензійного характеру щодо стягнення з відповідача виниклої заборгованості за спірним договором.

Департамент комунальної власності Одеської міської ради у листі №01-19/1092 від 14.05.2024 у відповідь на лист прокуратури вх. №2666ВИХ-24 від 08.04.2024 зазначив, що надає останній документи для звернення в судовому порядку щодо стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Восток-1» заборгованості.

Прокурор зазначає, що відповідно до інформації Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, яка надійшла до окружної прокуратури листом №01-19/1092 від 14.05.2024, встановлено, що Департамент листом №01-13/2100 від 21.09.2023 звернувся з претензією до орендаря - Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Восток-1» щодо необхідності сплатити заборгованість за користування комунальним майном - нежилою двоповерховою будівлею, загальною площею 113,4 кв.м, за адресою: м.Одеса, проспект Академіка Глушка, 17-В. Відповідь на лист від відповідача не надійшов.

14.06.2024 перший заступник керівника Київської окружної прокуратури міста Одеси звернувся з листом вх.№4432ВИХ-24 від 14.06.2024 до Одеської міської ради та з листом вх. №4433ВИХ-24 від 14.06.2024 до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради в порядку статті 23 Закону України «Про прокуратуру».

Також 14.06.2024 перший заступник керівника Київської окружної прокуратури міста Одеси звернувся з листом вх. №4434ВИХ-24 від 14.06.2024 до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, в якому просив, зокрема, надати актуальний розрахунок заборгованості відповідача станом на червень 2024 року за договором оренди від 21.06.2018 №176/2018 (нова редакція 14.05.2021).

Департамент комунальної власності Одеської міської ради листом №01-19/1542 від 24.06.2024 на запит прокуратури від 14.06.2024 №4434ВИХ-24 щодо надання інформації зазначив, що станом на 17.06.2024 заборгованість з орендної плати на договором оренди від 21.06.2018 №176/2018 (у новій редакції - №176/2018 від 14.05.2021) становить 130924,32 грн та пеня в сумі 6813,73 грн.

Отже, неналежне виконання відповідачем своїх зобов`язань за договором оренди №176/2018 від 21.06.2018 (у новій редакції - №176/2018 від 14.05.2021) стало підставою для звернення Київської окружної прокуратури міста Одеси до суду з відповідним позовом.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 10.12.2024 судом першої інстанції закрито провадження в частині стягнення основної заборгованості за договором оренди у сумі 130924,32 грн та пені в сумі 6813,73 грн у зв`язку зі сплатою відповідачем відповідних сум, що підтверджується платіжними інструкціями №48 та №49 від 07.09.2024.

Таким чином, предметом спору у даній справі є встановлення обставин на підтвердження або спростування підстав для розірвання договору оренди №176/2018 від 21.06.2018 (у новій редакції - №176/2018 від 14.05.2021) та повернення переданого за ним об`єкту оренди, а саме: нежитлової двоповерхової будівлі, загальною площею 113,4 квм., за адресою: м. Одеса, проспект Академіка Глушка, 17-В.

Позиція суду апеляційної інстанції

Щодо здійснення представництва прокурором інтересів держави в суді

Пунктом 3 частини першої статті 131-1 Конституції України передбачено, що прокуратура здійснює представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.

Згідно із статтею 1 Закону України «Про прокуратуру» прокуратура України становить єдину систему, яка в порядку, передбаченому цим Законом, здійснює встановлені Конституцією України функції з метою захисту, зокрема, загальних інтересів суспільства та держави.

У випадках, визначених Законом, на прокуратуру покладається функція з представництва інтересів громадянина або держави в суді (пункт 2 частини першої статті 2 Закону України «Про прокуратуру»).

Відповідно до частини третьої статті 4 Господарського процесуального кодексу України до господарського суду у справах, віднесених законом до його юрисдикції, мають право звертатися також особи, яким законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб.

До таких осіб процесуальний закон відносить прокурора та визначає підстави участі цієї особи у господарській справі.

У частині третій статті 53 Господарського процесуального кодексу України унормовано, що у визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами.

У разі відкриття провадження за позовною заявою, поданою прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача. У разі відсутності такого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до суду прокурор зазначає про це в позовній заяві і в такому разі набуває статусу позивача (частина п`ята статті 53 Господарського процесуального кодексу України).

Відповідно до частини четвертої статті 53 Господарського процесуального кодексу України прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує: 1) в чому полягає порушення інтересів держави, 2) необхідність їх захисту, 3) визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає 4) орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах. Невиконання цих вимог має наслідком застосування положень, передбачених статтею 174 цього Кодексу.

Питання представництва інтересів держави прокурором у суді врегульовано у статті 23 Закону України «Про прокуратуру».

Ця стаття визначає, що представництво прокурором держави в суді полягає у здійсненні процесуальних та інших дій, спрямованих на захист інтересів держави, у випадках та порядку, встановлених законом (частина перша). Прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу (частина третя). Наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді. Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва. Прокурор зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це громадянина та його законного представника або відповідного суб`єкта владних повноважень. У разі підтвердження судом наявності підстав для представництва прокурор користується процесуальними повноваженнями відповідної сторони процесу. Наявність підстав для представництва може бути оскаржена громадянином чи її законним представником або суб`єктом владних повноважень (абзаци перший - третій частини четвертої).

У пунктах 27 та 76 постанови від 26.05.2020 у справі №912/2385/18 Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відповідно до частини третьої статті 23 Закону України «Про прокуратуру» прокурор може представляти інтереси держави в суді лише у двох випадках: 1) якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює компетентний орган; 2) у разі відсутності такого органу. При цьому поняття «компетентний орган» вживається в значенні органу державної влади, органу місцевого самоврядування чи іншого суб`єкта владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження.

Перший «виключний випадок» передбачає наявність органу, який може здійснювати захист інтересів держави самостійно, а другий - відсутність такого органу. Однак підстави представництва інтересів держави прокуратурою у цих двох випадках істотно різняться.

У першому випадку прокурор набуває право на представництво, якщо відповідний суб`єкт владних повноважень не здійснює захисту або здійснює його неналежно.

«Нездійснення захисту» виявляється в усвідомленій пасивній поведінці уповноваженого суб`єкта владних повноважень - він усвідомлює порушення інтересів держави, має відповідні повноваження для їх захисту, але всупереч цим інтересам за захистом до суду не звертається.

«Здійснення захисту неналежним чином» має прояв в активній поведінці (сукупності дій та рішень), спрямованій на захист інтересів держави, яка проте є неналежною.

«Неналежність» захисту може бути оцінена з огляду на встановлений порядок захисту інтересів держави, який, серед іншого, включає досудове з`ясування обставин порушення інтересів держави, обрання способу їх захисту та ефективне здійснення процесуальних прав позивача.

Колегією суддів враховується, що з урахуванням ролі прокуратури у демократичному суспільстві та необхідності дотримання справедливого балансу у питанні рівноправності сторін судового провадження, зміст пункту 3 частини першої статті 131-1 Конституції України щодо підстав представництва прокурора інтересів держави в судах не може тлумачитися розширено.

Таким чином, прокурор може представляти інтереси держави в суді у виключних випадках, які прямо передбачені законом. Розширене тлумачення випадків (підстав) для представництва прокурором інтересів держави в суді не відповідає принципу змагальності, який є однією з засад правосуддя (пункт 3 частини другої статті 129 Конституції України).

Враховуючи зазначене, наявність інтересів держави повинна бути предметом самостійної оцінки суду у кожному випадку звернення прокурора з позовом.

Аналогічна правова позиція об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду викладена в постанові від 15.05.2019 у справі №911/1497/18.

У рішенні Конституційного Суду України у справі за конституційними поданнями Вищого арбітражного суду України та Генеральної прокуратури України щодо офіційного тлумачення положень статті 2 Арбітражного процесуального кодексу України (справа про представництво прокуратурою України інтересів держави в арбітражному суді) №3-рп/99 від 08.04.1999 Конституційний Суд України, з`ясовуючи поняття «інтереси держави» висловив позицію про те, що інтереси держави відрізняються від інтересів інших учасників суспільних відносин. В основі перших завжди є потреба у здійсненні загальнодержавних (політичних, економічних, соціальних та інших) дій, програм, спрямованих на захист суверенітету, територіальної цілісності, державного кордону України, гарантування її державної, економічної, інформаційної, екологічної безпеки, охорону землі як національного багатства, захист прав усіх суб`єктів права власності та господарювання тощо. З урахуванням того, що «інтереси держави» є оціночним поняттям, прокурор чи його заступник у кожному конкретному випадку самостійно визначає з посиланням на законодавство, на підставі якого подається позов, в чому саме відбулося чи може відбутися порушення матеріальних або інших інтересів держави, обґрунтовує у позовній заяві необхідність їх захисту та зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах.

Наведене Конституційним Судом України розуміння поняття «інтереси держави» має самостійне значення і може застосовуватися для тлумачення цього ж поняття, вжитого у статті 131-1 Конституції України та статті 23 Закону України «Про прокуратуру».

Таким чином, «інтереси держави» охоплюють широке і водночас чітко не визначене коло законних інтересів, які не піддаються точній класифікації, а тому їх наявність повинна бути предметом самостійної оцінки суду у кожному конкретному випадку звернення прокурора з позовом.

З огляду на викладене, колегія суддів зауважує, що захищати інтереси держави повинні насамперед відповідні суб`єкти владних повноважень, а не прокурор, між тим для того, щоб інтереси держави не залишилися незахищеними, прокурор виконує субсидіарну роль, замінює в судовому провадженні відповідного суб`єкта владних повноважень, який всупереч вимог закону не здійснює захисту або робить це неналежно. Прокурор не може вважатися альтернативним суб`єктом звернення до суду і замінювати належного суб`єкта владних повноважень, який може і бажає захищати інтереси держави. У кожному випадку прокурор повинен навести (а суд перевірити) причини, які перешкоджають захисту інтересів держави належним суб`єктом, і які є підставами для звернення прокурора до суду.

Оскільки повноваження органів влади, зокрема і щодо здійснення захисту законних інтересів держави, є законодавчо визначеними, суд згідно з принципом jura novit curia («суд знає закони») під час розгляду справи має самостійно перевірити доводи сторін щодо наявності чи відсутності повноважень органів влади здійснювати у спосіб, який обрав прокурор, захист законних інтересів держави у спірних правовідносинах.

Підставою для представництва прокурором інтересів держави в суді є належне обґрунтування, підтверджене достатніми доказами, зокрема, але не виключно, вжиття прокурором всіх передбачених чинним законодавством заходів, які передують зверненню прокурора до суду для здійснення представництва інтересів держави, повідомленням прокурора на адресу відповідного органу про звернення до суду від його імені, відповідними запитами, а також копіями документів, отриманих від органу, що свідчать про наявність підстав для такого представництва.

Обставини дотримання прокурором процедури, встановленої частинами третьою та четвертою статті 23 Закону України «Про прокуратуру», яка повинна передувати зверненню до суду з відповідним позовом, підлягають з`ясуванню судом незалежно від того, чи має місце факт порушення інтересів держави у конкретних правовідносинах, оскільки відповідно до положень статей 53, 174 Господарського процесуального кодексу України недотримання такої процедури унеможливлює розгляд заявленого прокурором позову по суті. У той же час відповідний уповноважений орган, виконуючи свої функції, не позбавлений можливості самостійно звернутися до суду з позовом з метою захисту інтересів держави.

При цьому саме лише посилання у позовній заяві прокурора на те, що орган, уповноважений здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, не здійснює або неналежним чином здійснює відповідні повноваження із захисту державних інтересів, без доведення цього відповідними доказами, не є достатнім для прийняття судом рішення в такому спорі по суті, оскільки за змістом абзацу 2 частини четвертої статті 23 Закону України «Про прокуратуру» прокурор здійснює представництво інтересів держави в суді виключно після підтвердження судом правових підстав для представництва.

Вказана правова позиція викладена у низці постанов Верховного Суду, зокрема, від 06.08.2019 у справі №910/6144/18 та від 06.08.2019 у справі №912/2529/18.

При цьому суд, вирішуючи питання щодо наявності підстав для представництва, не повинен встановлювати саме протиправність бездіяльності компетентного органу чи його посадової особи, оскільки питання про те, чи була бездіяльність компетентного органу протиправною та які її причини, суд буде встановлювати за результатами притягнення відповідних осіб до відповідальності. Господарсько-правовий спір між компетентним органом, в особі якого позов подано прокурором в інтересах держави, та відповідачем не є спором між прокурором і відповідним органом, а також не є тим процесом, у якому розглядається обвинувачення прокурором посадових осіб відповідного органу у протиправній бездіяльності.

Отже, прокурор, подаючи позов, має обґрунтувати та довести підстави для представництва, однією з яких є бездіяльність компетентного органу. Бездіяльність компетентного органу означає, що він знав або повинен був знати про порушення інтересів держави, але не звертався до суду з відповідним позовом у розумний строк.

Звертаючись до компетентного органу до подання позову в порядку, передбаченому статтею 23 Закону України «Про прокуратуру», прокурор фактично надає йому можливість відреагувати на стверджуване порушення інтересів держави, зокрема, шляхом призначення перевірки фактів порушення законодавства, виявлених прокурором, вчинення дій для виправлення ситуації, а саме: подання позову або аргументованого повідомлення прокурора про відсутність такого порушення.

Невжиття компетентним органом жодних заходів протягом розумного строку після того, як цьому органу стало відомо або повинно було стати відомо про можливе порушення інтересів держави, має кваліфікуватися як бездіяльність відповідного органу. Розумність строку визначається судом з урахуванням того, чи потребували інтереси держави невідкладного захисту (зокрема, через закінчення перебігу позовної давності чи можливість подальшого відчуження майна, яке незаконно вибуло із власності держави), а також таких чинників, як: значимість порушення інтересів держави, можливість настання невідворотних негативних наслідків через бездіяльність компетентного органу, наявність об`єктивних причин, що перешкоджали такому зверненню тощо.

Таким чином, прокурору достатньо дотриматися порядку, передбаченого статтею 23 Закону України «Про прокуратуру», і якщо компетентний орган протягом розумного строку після отримання повідомлення самостійно не звернувся до суду з позовом в інтересах держави, то це є достатнім аргументом для підтвердження судом підстав для представництва. Якщо прокурору відомі причини такого незвернення, він обов`язково повинен зазначити їх в обґрунтуванні підстав для представництва, яке міститься в позові. Але якщо з відповіді зазначеного органу на звернення прокурора такі причини з`ясувати неможливо чи такої відповіді взагалі не отримано, то це не є підставою вважати звернення прокурора необґрунтованим.

Аналогічний правовий висновок Великої Палати Верховного Суду викладено в постанові від 26.05.2020 у справі №912/2385/18.

У цій справі прокурор, обґрунтовуючи підстави звернення до господарського суду з даним позовом, зазначив, що внаслідок неповернення об`єкту оренди територіальна громада міста Одеси втрачає можливість вільного використання належного їй на праві власності майна, в тому числі шляхом здачі в оренду на конкурсних засадах та отримання прибутку, що підриває матеріальну і фінансову основу місцевого самоврядування.

Відповідно до приписів статті 140 Конституції України, статті 2 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» місцеве самоврядування здійснюється територіальними громадами сіл, селищ, міст як безпосередньо, так і через сільські, селищні, міські ради та їх виконавчі органи, а також через районні та обласні ради, які представляють спільні інтереси територіальних громад сіл, селищ, міст.

Сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами (частина перша статті 10 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

Органи місцевого самоврядування є юридичними особами і наділяються цим та іншими законами власними повноваженнями, в межах яких діють самостійно і несуть відповідальність за свою діяльність відповідно до закону (частина перша статті 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

Згідно із приписами частин першої та другої статті 11 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» виконавчими органами сільських, селищних, міських, районних у містах (у разі їх створення) рад є їх виконавчі комітети, відділи, управління та інші створювані радами виконавчі органи. Виконавчі органи сільських, селищних, міських, районних у містах рад є підконтрольними і підзвітними відповідним радам, а з питань здійснення делегованих їм повноважень органів виконавчої влади - також підконтрольними відповідним органам виконавчої влади.

Статтею 142 Конституції України, частиною третьою статті 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» унормовано, що матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, земля, природні ресурси, що є у власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах, а також об`єкти їхньої спільної власності, що перебувають в управлінні районних і обласних рад.

Згідно із статтею 14 статуту територіальної громади міста Одеси, який затверджено рішенням Одеської міської ради №1240-VI від 25.08.2011, міська рада є постійно діючим представницьким органом міського самоврядування, який здійснює від імені та в інтересах міської громади функції та повноваження місцевого самоврядування. Міська рада є юридичною особою, має власну печатку, штампи, бланки, рахунки в органах державного казначейства, набуває від свого імені майнових та особистих немайнових прав, несе обов`язки, може бути позивачем і відповідачем в судах.

За змістом статей 16, 17 статуту територіальної громади міста Одеси виконавчий комітет міської ради (виконком) є вищим виконавчим органом міської ради, який створюється міською радою на період її повноважень. Іншими виконавчими органами міської ради (виконавчими органами) є департаменти, управління, районні адміністрації, відділи та інші утворені радою виконавчі органи. Виконавчі органи є підконтрольними і підзвітними міській раді, підпорядкованими виконкому та міському голові, а з питань здійснення делегованих їм повноважень органів виконавчої влади також є підконтрольними відповідним органам виконавчої влади. Виконавчі органи міської ради є юридичними особами, мають власну печатку, штампи, бланки, рахунки в органах державного казначейства, набувають від свого імені майнових та особистих немайнових прав та несуть обов`язки, можуть бути позивачами і відповідачами в судах.

Статтею 38 статуту територіальної громади міста Одеси визначено, що міській громаді належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи міського бюджету, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров`я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об`єкти, визначені відповідно до закону як об`єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження. Суб`єктом права комунальної власності в місті Одесі є міська громада. Від імені та в інтересах міської громади права суб`єкта комунальної власності здійснює Одеська міська рада.

У статті 39 статуту територіальної громади міста Одеси передбачено, що управління об`єктами комунальної власності здійснюється виконавчими органами міської ради. Для здійснення управління окремими об`єктами комунальної власності або майновими комплексами можуть утворюватися комунальні підприємства, установи та організації. Управління об`єктами комунальної власності спрямоване на забезпечення їх максимально ефективного використання за цільовим призначенням для задоволення, як правило, громадських потреб та інтересів. На підставах та у порядку, передбаченому законодавством та рішеннями міської ради, виконавчі органи міської ради можуть передавати об`єкти комунальної власності в оренду, позичку, концесію, управління юридичним та фізичним особам, на конкурсних засадах, крім випадків, встановлених законодавством. Міська рада та її виконавчі органи здійснюють контроль за використанням об`єктів комунальної власності, закріплених за комунальними підприємствами, установами та організаціями, а також переданих в оренду, позичку, концесію, управління юридичним та фізичним особам.

Відповідно до Положення про Департамент комунальної власності Одеської міської ради, затвердженого рішенням Одеської міської ради №137-VIII від 17.03.2021, Департамент комунальної власності Одеської міської ради є виконавчим органом Одеської міської ради (пункт 1.1.), який забезпечує реалізацію місцевої політики у сфері управління, ефективного використання та збереження майна комунальної власності територіальної громади м.Одеси (пункт 2.1.); є юридичною особою (пункт 1.6.); є уповноваженим органом, який виступає орендодавцем щодо єдиних майнових комплексів, нерухомого майна і споруд, майна, що не увійшло до статутного капіталу, перебуває у комунальній власності територіальної громади м.Одеси, за виключенням майна, орендодавцем якого уповноважено виступати інший виконавчий орган Одеської міської ради (пункт 2.2.); згідно з рішеннями Виконавчого комітету Одеської міської ради Департамент є балансоутримувачем нерухомого майна та іншого окремого індивідуально визначеного майна (пункт 2.3.).

За умовами пункту 2.4. Положення про Департамент комунальної власності Одеської міської ради на Департамент покладені наступні функції: реалізація єдиної політики управління об`єктами права комунальної власності територіальної громади міста Одеси (підпункт «а»); здійснення повноважень орендодавця майна комунальної власності територіальної громади міста Одеси, а також контролю за повнотою та своєчасністю внесення орендної плати за договорами оренди цілісних майнових комплексів, нерухомого майна, будівель, приміщень, споруд комунальної форми власності (підпункт «в»); здійснення обліку договорів оренди нерухомого майна нежитлового фонду, укладених щодо об`єктів права комунальної власності територіальної громади міста Одеси (підпункт «г»); укладення договорів передачі у користування майна комунальної власності територіальної громади міста Одеси (підпункт «и»); здійснення претензійно-позовної роботи з питань, пов`язаних з реалізацією повноважень у сфері управління об`єктами комунальної власності (підпункт «п»).

З огляду на зазначене, апеляційний суд вважає, що прокурор правильно визначив позивачів у цій справі, оскільки Одеська міська рада є представницьким органом міського самоврядування, який здійснює від імені та в інтересах міської громади права суб`єкта комунальної власності на двоповерхову нежитлову будівлі, загальною площею 113,4 кв.м, що розташована за адресою: проспект Академіка Глушка, 17-В, здійснює контроль за використанням об`єктів комунальної власності, переданих в оренду, а Департамент комунальної власності Одеської міської ради є виконавчим органом Одеської міської ради, який забезпечує реалізацію місцевої політики у сфері управління, ефективного використання та збереження майна комунальної власності територіальної громади міста Одеси, є уповноваженим органом, який виступає орендодавцем щодо нерухомого майна, що перебуває у комунальній власності територіальної громади міста Одеси, та наділений повноваженнями щодо контролю за повнотою та своєчасністю внесення орендної плати за договорами оренди цілісних майнових комплексів, нерухомого майна, будівель, приміщень, споруд комунальної форми власності.

Разом з тим, підставою реалізації прокурором представницьких функцій стала усвідомлена пасивна поведінка позивачів, яка виразилася у тому, що Одеською міською радою та Департаментом Одеської міської ради у розумний строк не подано до суду позову, що свідчить про неналежний захист інтересів держави органами, до компетенції яких віднесено повноваження здійснювати такий захист у спірних правовідносинах.

Так, матеріали справи свідчать про те, що 08.04.2024 перший заступник керівника Київської окружної прокуратури міста Одеси звернувся з листом вх. №2666ВИХ-24 від 08.04.2024 до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, в якому просив надати інформацію, в тому числі про вжиття заходів судово- претензійного характеру щодо стягнення з відповідача виниклої заборгованості за спірним договором.

На лист прокуратури вх. №2666ВИХ-24 від 08.04.2024 Департаментом комунальної власності Одеської міської ради було надано відповідь №01-19/1092 від 14.05.2024, в якій зазначено про надання прокуратурі документів для звернення в судовому порядку щодо стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Восток-1» заборгованості.

В подальшому, прокурор в порядку статті 23 Закону України «Про прокуратуру» направив Департаменту комунальної власності Одеської міської ради та Одеській міській раді відповідні повідомлення і звернувся до Господарського суду Одеської області з даним позовом.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів вважає підтвердженими прокурором підстави для представництва інтересів держави в особі Одеської міської ради та Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, а також вважає, що прокуратурою дотримано передбачений у статті 23 Закону України «Про прокуратуру» порядок реалізації такого захисту.

Щодо суті спору

Відповідно до статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Так, підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до статті 173 Господарського кодексу України господарським визнається зобов`язання, що виникає між суб`єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб`єкт (зобов`язана сторона, у тому числі боржник) зобов`язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб`єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб`єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.

Згідно із частиною першою статті 174 Господарського кодексу України господарські зобов`язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.

Відповідно до статті 175 Господарського кодексу України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов`язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов`язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку. Майнові зобов`язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Частиною першою статті 202 Цивільного кодексу України передбачено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

За змістом пункту 3 частини першої статті 3 (свобода договору як засада цивільного законодавства), пункту 1 частини другої статті 11, частини першої статті 509, частини першої статті 627 Цивільного кодексу України укладення договору із погодженням сторонами його умов, що визначені на розсуд сторін з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості, та становлять зміст договору, зобов`язує сторони виконувати зобов`язання за цим договором належним чином відповідно до його умов та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (частина перша статті 526, частина перша статті 628, стаття 629 Цивільного кодексу України).

Згідно з приписами статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Аналогічні положення містяться у частині першій статті 283 Господарського кодексу України, відповідно до якої за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Відповідно до частини першої статті 638 Цивільного кодексу України істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Приписами частини першої статті 284 Господарського кодексу України унормовано, що істотними умовами договору оренди є: об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Судом апеляційної інстанції встановлено, що за договором №176/2018 від 21.06.2018 (у новій редакції - №176/2018 від 14.05.2021) між сторонами виникли орендні правовідносини.

Приписами частин першої, третьої і п`ятої статті 762 Цивільного кодексу України унормовано, що за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за найм (оренду) майна. Плата за найм (оренду) майна вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

З огляду на те, що спірні правовідносини стосуються оренди комунального майна, то до них підлягають застосуванню положення Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX від 03.10.2019, який регулює правові, економічні та організаційні відносини, пов`язані з передачею майна державної та комунальної власності в оренду та відносини між орендарем та орендодавцем.

Відповідно до частин першої та четвертої статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX від 03.10.2019 орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором. Орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності.

Отже, за своєю правовою природою відносини найму (оренди) носять оплатний характер.

Відповідно до статті 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послуги, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку .

Згідно із статтею 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За приписами статті 530 Цивільного кодексу України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Як вже зазначалось, прокурор, звертаючись з даним позовом до господарського суду, зазначив, що відповідно до відомостей, наданих Департаментом комунальної власності Одеської міської ради, заборгованість відповідача зі сплати орендної плати за договором №176/2018 від 21.06.2018 (у новій редакції - №176/2018 від 14.05.2021) за період з березня 2022 по червень 2024 становить 130924,32 грн та пеня складає 6813,73 грн.

З матеріалів справи вбачається, що під час розгляду справи в суді першої інстанції відповідач звернувся до суду з клопотанням про долучення доказів, а саме, платіжних інструкцій №48 від 07.09.2024 та №49 від 07.09.2024, з яких вбачається, що 07.09.2024 Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Восток-1» було сплачено заборгованість за договором оренди нежитлової будівлі №176/2018 від 21.06.2018 у сумі 130924,32 грн та пеню в сумі 6813,73 грн.

Тобто, відповідачем було здійснено погашення заборгованості в повному обсязі вже під час розгляду справи в суді першої інстанції, що зумовило закриття останнім ухвалою від 10.12.2024 провадження у справі в частині стягнення основної заборгованості за договором оренди у сумі 130924,32 грн та пені в сумі 6813,73 грн на підставі пункту 2 частини першої статті 231 Господарського процесуального кодексу України.

Частиною першою статті 763 Цивільного кодексу України встановлене загальне правило, за яким договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Підстави для зміни або розірвання договору визначені статтею 651 Цивільного кодексу України. За загальним правилом, викладеним у частині першій цієї статті, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Разом із тим, законодавством передбачено випадки, коли розгляд питання про внесення змін до договору чи про його розірвання передається на вирішення суду за ініціативою однієї із сторін.

Так, частиною другою статті 651 Цивільного кодексу України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Розірвання договору в судовому порядку з причин істотного порушення договору є правовим наслідком порушення зобов`язання іншою стороною договору відповідно до пункту 2 частини першої статті 611 Цивільного кодексу України, тобто, способом реагування та захисту права від порушення договору, яке вже відбулося.

Іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку (крім істотного його порушення) відповідно до частини другої статті 651 Цивільного кодексу України є випадки, встановлені законом або договором, і настання таких випадків зумовлює право сторони ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.

Відповідно до частини першої статті 638 Цивільного кодексу України істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Орендна плата з урахуванням її індексації є однією з істотних умов договору оренди (частина перша статті 284 Господарського кодексу України).

Відповідно до частини другої статті 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.

Отже, підставою для дострокового розірвання договору оренди може бути належним чином доведене невиконання орендарем хоча б одного з його зобов`язань, передбачених Законом України «Про оренду державного або комунального майна» або договором оренди.

Колегія суддів зауважує, що у договорі оренди №176/2018 від 21.06.2018 (у новій редакції - №176/2018 від 14.05.2021) сторонами погоджено підстави для його дострокового розірвання.

Так, згідно пункту 12.6.7 договору він припиняється на вимогу будь-якої із сторін цього договору за рішенням суду з підстав, передбачених законодавством.

Відповідно до пункту 12.7 договору він може бути достроково припинений на вимогу орендодавця, якщо орендар: допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців або сумарна заборгованість з орендної плати більша, ніж плата за три місяці; перешкоджає співробітникам орендодавця та/або балансоутримувача здійснювати контроль за використанням майна виконанням умов цього договору (пункти 12.7.1, 12.7.4 договору).

У справі, яка розглядається, Південно-західним апеляційним господарським судом установлено, що підставами для розірвання договору оренди прокурор зазначив неналежне виконання відповідачем, як орендарем, взятих на себе зобов`язань щодо своєчасної сплати орендної плати.

Укладаючи спірний договір оренди, орендар розраховував отримати у користування нежитлові приміщення, відповідно, орендодавець розраховував на належну сплату відповідачем орендної плати у відповідності до умов договору та виконання інших умов договору.

В той же час, матеріали справи не містять доказів систематичної своєчасної сплати орендної плати, адже відповідач сплатив заборгованість за договором оренди №176/2018 від 21.06.2018 (у новій редакції - №176/2018 від 14.05.2021) за період з березня 2022 року по червень 2024 року лише 07.09.2024, що свідчить про істотне порушення відповідачем своїх зобов`язань за договором оренди №176/2018 від 21.06.2018 (у новій редакції - №176/2018 від 14.05.2021).

Суд апеляційної інстанції зауважує, що істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди комунального майна, як систематичне (два і більше разів) своєчасне (у строк встановлений договором) невнесення орендної плати або несплата її повністю, а також невиконання сторонами інших своїх зобов`язань, в тому числі несплата інших обов`язкових платежів, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю (наймодавцю) згідно з частиною третьою статті 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

При цьому, сплата заборгованості з орендної плати та інших обов`язкових платежів як після відкриття провадження у справі, так і напередодні подання позову не може виправдовувати бездіяльність відповідача, як господарюючого суб`єкта, якщо має місце неодноразове прострочення сплати цих платежів по договору, та бути підставою для висновку про відсутність істотного порушення умови договору оренди, оскільки однією із кваліфікуючих ознак договору оренди є його оплатний характер.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 21.12.2022 у справі №925/421/21).

На підставі викладеного вище, судом апеляційної інстанції встановлено, що відповідач істотно порушив умови договору оренди №176/2018 від 21.06.2018 (у новій редакції - №176/2018 від 14.05.2021), що є підставою для його розірвання на вимогу орендодавця відповідно до частини другої статті 651 Цивільного кодексу України.

Правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму Цивільним кодексом України.

Згідно із частиною першою статті 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Відповідно до частини першої статті 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» у разі припинення договору оренди орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.

Пунктом 4.1 договору передбачено, що у разі припинення договору орендар зобов`язаний звільнити протягом трьох робочих днів орендоване майно від належних орендарю речей і повернути його відповідно до акта повернення з оренди орендованого майна в тому стані, в якому майно перебувало на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, а якщо орендарем було проведено капітальний ремонт, - то разом із таким капітальним ремонтом.

Згідно пункту 12.11 у разі припинення договору поліпшення орендованого майна, здійсненні орендарем за рахунок власних коштів за згодою осів, визначених у пункті 5.1 цього договору, які можна відокремити від орендованого майна, не завдаючи йому шкоди, є власністю орендаря.

Відповідно до пункту 12.12 договору майно вважається поверненим орендодавцю/балансоутримувачу з моменту підписання балансоутримувачем та орендарем акта повернення з оренди орендованого майна.

Встановивши наявність правових підстав для розірвання договору оренди №176/2018 від 21.06.2018 (у новій редакції - №176/2018 від 14.05.2021) та задоволення позовних вимог в цій частині, суд першої інстанції дійшов правомірного та обґрунтованого висновку про задоволення позовних вимог про зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Восток-1» повернути територіальній громаді міста Одеси в особі Департаменту комунальної власності Одеської міської ради двоповерхову нежитлову будівлю, загальною площею 113,4 кв.м, що розташована за адресою: проспект Академіка Глушка, 17-В, у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому воно одержало його в оренду, шляхом підписання акту приймання- передачі.

Твердження скаржника про відсутність повідомлень орендодавця про проведення перевірки об`єкта оренди та належне сповіщення орендаря про порушення договору, судом апеляційної інстанції не приймаються до уваги, оскільки вказані обставини жодним чином не спростовують встановлений під час розгляду справи факт істотного порушення орендарем такої умови договору найму майна, як своєчасне внесення орендної плати, що є достатньою підставою для дострокового розірвання договору оренди та звільнення нежитлового приміщення, шляхом підписання акту приймання- передачі.

Також безпідставним є посилання апелянта на невикористання відповідачем можливості, передбаченої чинним законодавством щодо стягнення заборгованості з оплати орендної плати в безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса, оскільки невикористання відповідачем такої можливості не позбавляє його права звернутись до суду із відповідним позовом.

Висновки суду апеляційної інстанції

В силу приписів статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним та обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Згідно статті 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Доводи скаржника не спростовують висновків Господарського суду Одеської області про задоволення позову, а тому підстав для зміни чи скасування рішення суду колегія суддів не вбачає, а в задоволенні апеляційної скарги слід відмовити.

Розподіл судових витрат

Відповідно до вимог статті 129 Господарського процесуального кодексу України витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на апелянта.

Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 276, 281 - 284 ГПК України,

Південно-західний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Восток-1» залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Одеської області від 10.12.2024 у справі №916/3260/24 залишити без змін.

Витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покласти на скаржника.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду у випадках і строки, передбачені статтями 287, 288 Господарського процесуального кодексу України.

Повну постанову складено 09.04.2025.

Головуючий суддя Л.В. Поліщук

Суддя К.В. Богатир

Суддя С.В. Таран