ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 квітня 2025 року

м. Київ

cправа № 910/340/24

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Случ О. В. - головуючий, Волковицька Н. О., Могил С. К.,

за участю секретаря судового засідання - Прокопенко О. В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Публічного акціонерного товариства Акціонерний банк "Укргазбанк"

на рішення Господарського суду міста Києва від 05.06.2024 (суддя Спичак О. М.)

і постанову Північного апеляційного господарського суду від 27.11.2024 (головуючий суддя Агрикова О. В., судді Мальченко А. О., Козир Т. П.)

у справі № 910/340/24

за позовом Публічного акціонерного товариства Акціонерний банк "Укргазбанк"

до 1) Департаменту економіки та інвестицій виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), 2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Мелетія" і 3) Комунального підприємства виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) "Київське інвестиційне агентство"

про розірвання договорів та усунення перешкод у користуванні майном,

(у судовому засіданні взяли участь представники: позивача - Мартинюк Є. В., відповідача-1 - Бондар-Дякуновська О. Г., відповідача-2 - Шайко С. В., відповідача-3 - Городницький П. С.)

ВСТУП

1. Перед Верховним Судом у цій справі постало питання наявності / відсутності підстав для розірвання інвестиційного договору та договору оренди нежилих приміщень та земельної ділянки з підстав істотного порушення їх умов. Суди попередніх інстанцій у позові відмовили з підстав недоведеності (істотного) порушення умов зазначених договорів.

2. За результатом розгляду касаційної скарги позивача, суд касаційної інстанції вважає помилковими висновки судів, які не звернули уваги на доводи позивача в частині істотного порушення умов договору оренди щодо здійсненої реконструкції / перепланування нежилих приміщень, які в свою чергу не є об`єктом інвестиційного договору, без згоди орендодавця, про що детальніше викладено далі в цій постанові.

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Узагальнений зміст і підстави позовних вимог

3. У 2024 році Публічне акціонерне товариство Акціонерного банку "Укргазбанк" (далі - позивач, Банк) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Департаменту економіки та інвестицій виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - відповідач-1, Департамент економіки), Товариства з обмеженою відповідальністю "Мелетія" (далі - відповідач-2, Товариство) та Комунального підприємства виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) "Київське інвестиційне агентство" (далі - відповідач-3, Комунальне підприємство) про:

1) розірвання Інвестиційного договору від 10.12.2018 №050-13/і/196;

2) розірвання Договору оренди нежилих приміщень та земельної ділянки від 23.01.2019 №129/01-19/1-М;

3) усунення перешкоди у здійсненні Банком права володіння та розпорядження нерухомим майном шляхом виселення Товариства з нежилих приміщень і споруд спортивного клубу ВО "Завод Арсенал", загальною площею 536,3 кв.м, та земельної ділянки, кадастровий номер :82:033:0013, площею 1,9902 га, що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Грушевського, 36.

4. В обґрунтування позову позивач посилається на те, що відповідачем-2 вчинено істотне порушення умов Інвестиційного договору від 10.12.2018 №050-13/і/196 та Договору оренди нежилих приміщень та земельної ділянки від 23.01.2019 №129/01-19/1-М, у зв`язку з чим він просив їх розірвати.

Узагальнений зміст і обґрунтування судових рішень

5. Рішенням Господарського суду міста Києва від 05.06.2024, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 27.11.2024, відмовлено у позові.

6. Судові рішення мотивовано тим, що вчинені відповідачем-2 дії (на обох будівлях добудовано третій поверх; в обох будівлях відбулися перепланування 1-го та 2-го поверхів, споруди літ. "В", "В'" не були ідентифіковані на земельних ділянках) не є істотним порушенням умов Договору оренди нежилих приміщень та земельної ділянки від 23.01.2019 №129/01-19/1-М, оскільки метою вказаного договору є реалізація інвестиційного проєкту, а вчинення вищевказаних дій не позбавляє сторін як Договору оренди нежилих приміщень та земельної ділянки від 23.01.2019 №129/01-19/1-М, так і Інвестиційного договору від 10.12.2018 №050-13/і/196 того, на що вони розраховували при укладенні договору оренди - реалізація інвестиційного проєкту.

7. Отже, оскільки позивач не довів обставин, що дають підстави для розірвання договорів відповідно до частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), а саме: істотність порушення відповідачем умов договору; завдання позивачеві шкоди, внаслідок якої позивач позбавився того, на що він розраховував при укладенні договору, суди дійшли висновку, що у задоволенні позову слід відмовити.

Касаційна скарга

8. Не погодившись із прийнятими у справі судовими рішеннями, Банк подав касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення місцевого господарського суду та постанову суду апеляційної інстанції у цій справі, ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити повністю.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

Узагальнені доводи касаційної скарги

9. Скаржник не погоджується з висновками судів в частині відсутності підстав для розірвання Інвестиційного договору. Вказує на неналежне дослідження судами обставин стосовно допущених Товариством істотних порушень умов вказаного договору в частині заборони здійснення як будівництва нових капітальних споруд, так і проведення реконструкції чи капітального ремонту наявних на земельних ділянках капітальних споруд.

10. Посилається на застосування судами ст. 7, п.п. 4, 5 ч. 3 ст. 238, п. 3 ч. 1 ст. 282 та ч. 4 ст. 234 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) без урахування висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 14.05.2024 у справі № 921/252/23, від 26.09.2023 у справі № 910/10699/21, від 05.09.2023 у справі № 910/8641/21, від 10.10.2023 у справі № 917/868/21.

11. Також, посилається на неврахування висновків Верховного Суду щодо застосування ст. 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), викладених у постановах від 12.03.2020 у справі № 910/7953/18, від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18, від 30.04.2024 у справі № 903/775/23.

12. Окрім того, скаржник не погоджується з висновками судів в частині відсутності підстав для розірвання Договору оренди. Вказує на те, що використання орендованого майна всупереч умовам Договору оренди (в даному випадку, всупереч п.п. 5.1.8 та 5.18 Договору оренди) апріорі вважається істотним порушенням договору на підставі ст. 773 ЦК України та має наслідком для орендодавця, зокрема, виникнення права вимагати розірвання договору оренди.

13. Посилається на неврахування висновків Верховного Суду щодо застосування ст.ст. 773, 783 ЦК України, викладених у постановах від 02.12.2020 у справі № 910/5446/19, від 03.10.2023 у справі № 910/6018/22, від 04.07.2023 у справі № 910/5528/22.

14. Також скаржник наполягає на порушенні судом норм процесуального права, а саме ч.3 ст. 80, ч.8 ст. 165 ГПК України в частині прийняття до розгляду відзиву Товариства на позовну заяву, а також в частині прийняття судом доказів на стадії розгляду справи по суті. Посилається на правовий висновок Верховного Суду, викладений у постановах від 28.02.2024 у справі № 910/12005/22, від 13.04.2021 у справі № 909/722/14, від 27.06.2023 у справі № 910/161/18.

Позиція інших учасників справи

15. Товариство подало відзив, у якому вказує на безпідставність доводів скаржника про істотне порушення відповідачем-2 умов Договорів. Погоджується з висновками судів про недоведення позивачем істотного порушення умов Договорів та, відповідно, підстав для їх розірвання. Вказує на те, що наведені скаржником постанови Верховного Суду ухвалені в неподібних до цієї справи правовідносинах. Просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.

16. Комунальне підприємство подало відзив, у якому не погоджується з доводами касаційної скарги. Вказує на те, що наведені скаржником постанови Верховного Суду ухвалені в неподібних до цієї справи правовідносинах. Просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.

17. Департамент економіки подав відзив, в якому також не погоджується з доводами касаційної скарги, вважає їх безпідставними і необґрунтованими. Вказує на наявність підстав для закриття касаційного провадження на підставі п. 1 ч. 2 ст. 296 ГПК України. Посилається на те, що позивач не довів істотного порушення умов Договорів, а також на його суперечливу поведінку. Просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.

Рух касаційної скарги

18. Згідно з розпорядженням заступника керівника апарату - керівника секретаріату Касаційного господарського суду від 31.03.2025 № 32.2-01/529, у зв`язку із відпусткою судді Краснова Є. В. проведено повторний автоматизований розподіл судової справи №910/340/24, за результатами якого визначено наступний склад колегії суддів: Случ О. В. - головуючий, Волковицька Н. О., Могил С. К.

Обставини справи, установлені судами попередніх інстанцій

19. 10.12.2018 року між Департаментом економіки (організатор конкурсу), Комунальним підприємством (замовник), Банком і Товариством (інвестор) укладено Інвестиційний договір №050-13/і/196 (далі - Інвестиційний договір), відповідно до умов якого сторони здійснюють діяльність щодо проектування, облаштування, експлуатації об`єкта інвестування та вчинення інших дій, передбачених договором.

20. У розділі 1 Інвестиційного договору передбачено облаштування парку з об`єктами спортивної інфраструктури на вул. Михайла Грушевського, 36 у Печерському районі з додатками та змінами (в тому числі з тими, що будуть складені після підписання Договору сторонами), належним чином підписаними представниками сторін, скріпленими печатками (в разі наявності) та зареєстрованими організатором конкурсу в установленому порядку; земельна ділянка для реалізації інвестиційного проєкту - земельна ділянка орієнтовною площею 3,64 га, шо складається з Земельної ділянки-1 та Земельної ділянки-2, які розташовані за адресою вул. Михайла Грушевського. 36 у Печерському районі, на якій буде здійснюватися облаштування Об`єкта інвестування; Земельна ділянка-1 - земельна ділянка з кадастровим номером :82:033:0013, знаходиться у приватній власності Банка та має площу 19902,21 кв.м; Земельна ділянка-2 - земельна ділянка, що має орієнтовну площу 1,65 га, обліковий код 82:033:0078 та знаходиться в комунальній власності територіальної громади міста Києва, Інформація щодо державної реєстрації права власності (користування) на земельну ділянку з обліковим кодом 82:033:0078 в міському земельному кадастрі відсутня. Набуття Інвестором права власності або користування (оренди) Земельною ділянкою-2 на підставі Договору заборонено. Об`єкт інвестування - парк з об`єктами спортивної інфраструктури на вул. Михайла Грушевського, 36 у Печерському районі. Орієнтовні техніко-економічні показники Об`єкта інвестування, зазначені у пункті 2.4 Договору. Тимчасова конструкція - конструкція функціонального (в тому числі для здійснення підприємницької діяльності), декоративно-технологічного призначення, яка виготовляється з полегшених збірно-розбірних тимчасових конструкцій та встановлюється з урахуванням вимог до споруд відповідно до затвердженої Проектної документації або іншої документації, передбаченої законодавством України, без улаштування заглибленого фундаменту.

21. Відповідно до п. 4.2 Інвестиційного договору інвестор розпочинає реалізацію інвестиційного проєкту з моменту набрання чинності цим договором.

22. У п. 4.12 Інвестиційного договору сторонами погоджено, що будівництво капітальних споруд та будь-яких об`єктів нерухомого майна на земельній ділянці для реалізації інвестиційного проєкту заборонено. Облаштування об`єкта інвестування (його складових) здійснюється шляхом встановлення виключно збірно-розбірних тимчасових конструкцій та елементів благоустрою.

23. Відповідно до п. 4.19 та п. 14.2 Інвестиційного договору строк дії договору становить 15 років з моменту набрання ним чинності.

24. Згідно з п. 6.2.15 Інвестиційного договору інвестор зобов`язаний здійснювати облаштування об`єкта інвестування шляхом встановлення виключно збірно-розбірних тимчасових конструкцій та елементів благоустрою. Інвестор зобов`язаний забезпечити технічну можливість демонтажу всіх складових частин об`єкта інвестування без завдання шкоди земельній ділянці.

25. Відповідно до підпункту 8.2.4 Інвестиційного договору, позивач зобов`язується розглянути та затвердити надану інвестором на затвердження Проєктну документацію або іншу документацію, передбачену законодавством України, протягом 10 (десяти) робочих днів з дня її отримання або в цей же строк повернути її Інвестору для доопрацювання з одночасним наданням письмових обґрунтованих зауважень до складу та змісту Проєктної документації або іншої документації, передбаченої законодавством України.

26. Проєктна документація за проєктом була затверджена наказом замовника від 15.11.2019 № 78-ДО та погоджена листом позивача від 27.11.2019 № 110/37178/2019.

27. Пунктом 4.11 Інвестиційного договору передбачено, що на підставі затвердженої проєктної документації або іншої документації, передбаченої законодавством України, протягом 30 днів з моменту затвердження проектної документації або іншої документації, передбаченої законодавством України, сторони визначають графік реалізації Інвестиційного проекту шляхом підписання додаткової угоди до Інвестиційного договору, яка буде його невід`ємною частиною.

28. 22.05.2020 Департамент економіки отримав супровідний лист з додатками від Товариства, за результатом розгляду якого організатор конкурсу надав інвестору свої зауваження (лист № 050/13-4069 від 23.06.2020) до розробленого графіку реалізації Інвестиційного проєкту та просив терміново: направити Департаменту економіки уточнений/скоригований графік виконання робіт реалізації Інвестиційного проекту до Інвестиційного договору, сплатити пеню, передбачену пунктом 9.7 Інвестиційного договору. Відповідно до абзацу 11 пункту 1.4 Положення про порядок проведення інвестиційних конкурсів, постійно діючим колегіальним органом, який створюється для організації, підготовки та проведення конкурсу є Комісія.

29. 17.11.2020 Комісією прийнято рішення погодити подовження строку облаштування об`єкта інвестування за інвестиційним договором до 31.08.2021 та доручити організатору конкурсу спільно з замовником, інвестором та позивачем укласти додаткову угоду до інвестиційного договору.

30. 29.01.2021 між сторонами укладено Додаткову угоду №1, в якій сторони погодили, що строк облаштування об`єкта інвестування повинен бути не більше нормативного, що визначається затвердженою Проєктною документацією або іншою документацією, передбаченою законодавством України, але не пізніше ніж до 31 серпня 2021 року.

31. Відповідно до витягу з протоколу № 141/2021, 02.06.2021 Комісією прийнято рішення погодити внесення змін до проєктної документації за Інвестиційним проєктом в частині розміщення майданчику для тимчасового паркування автомобілів, про що 10.06.2021 Департамент економіки повідомив позивача листом № 050/13-3243.

32. Відповідно до витягу з протоколу № 144/2021, 01.09.2021 Комісією прийнято рішення, зокрема, погодити подовження строку облаштування об`єкта інвестування за інвестиційним договором до 31.12.2021.

33. 22.11.2021 між сторонами укладено Додаткову угоду №2, в якій сторони погодили, що строк облаштування об`єкта інвестування повинен бути не більше нормативного, що визначається затвердженою Проектною документацією або іншою документацією, передбаченою законодавством України, але не пізніше ніж до 31 грудня 2021 року.

34. Відповідно до витягу з протоколу № 149/2022, 08.02.2022 року Комісією прийнято рішення погодити подовження строку облаштування об`єкта інвестування за інвестиційним договором до 30.06.2022 року.

35. 17.06.2022 Департамент економіки отримав лист від 03.06.2022 № 15 від інвестора, в якому останній повідомив про призупинення господарської діяльності, а також діяльності інших підприємств, які залучені до робіт для виконання інвестиційного договору та інформував про готовність до виконання своїх зобов`язань за інвестиційним договором, а також необхідність подовження строку реалізації інвестиційного проєкту на 1 (один) рік після закінчення воєнного стану.

36. 10.04.2023 Департамент економіки направив для опрацювання та підписання позивачеві підписаний зі сторони організатора конкурсу, замовника та інвестора проєкт додаткової угоди та копію протоколу від 08.02.2022 № 149/2022.

37. Поряд з цим, Департамент економіки та інвестицій повідомив, що 10.03.2023 листом № 050/30-141 звернувся замовник та повідомив про звернення інвестора з проханням подовження терміну облаштування об`єкта інвестування до 31.12.2023.

38. Своїм листом від 19.04.2023 № 110/14367/2023 позивач повідомив Департаменту економіки, що надані інвестором техніко-економічні показники погоджував та просив інвестора надати позивачу відповідний наказ замовника, яким затверджено зазначені зміни техніко-економічних показників до Проєктної документації.

39. Протокольним рішенням від 20.04.2023 №154/2023 постійно діючої конкурсної комісії по залученню інвесторів до фінансування будівництва, реконструкції, реставрації тощо, об`єктів житлового, та нежитлового призначення, незавершеного будівництва, інженерно-транспортної інфраструктури міста Києва, утвореної розпорядженням Київської міської державної адміністрації від 22.10.2007 №1403, погоджено продовження строку облаштування Об`єкта інвестування до 31.12.2023. Сторонам Інвестиційного договору доручено розробити та затвердити встановленим порядком Проєктну документацію (коригування) та опрацювати відповідний проєкт Додаткової угоди до Інвестиційного договору.

40. На виконання рішення Комісії, 01.06.2023 Департамент економіки звернувся листом до інвестора та замовника, в якому повідомляв про прийняті 20.04.2023 на засіданні Комісії рішення та просив терміново надати до позивача затверджену скориговану проєктну документацію за проєктом "Облаштування парку з об`єктами спортивної інфраструктури на вул. Михайла Грушевського, 36 у Печерському районі", про що поінформувати Департамент економіки.

41. 14.09.2023 Департамент економіки отримав від інвестора лист № 14/09-1, в якому останній повідомив, що ним було підготовлено проєктну документацію (коригування), яка передана на погодження та затвердження до позивача супровідним листом за вих. № 16/06-1 від 16.06.2023, а також інвестор зазначив, що він направив позивачу копії наказу замовника від 04.08.2023 № 31-ОД та техніко економічних показників по облаштуванню парку з об`єктами спортивної інфраструктури на вул. Михайла Грушевського, 36 у Печерському районі. Окрім того, інвестор проінформував Департамент економіки про те, що станом на 14.09.2023 жодні відповіді щодо подальшого розгляду та затвердження Проєктної документації, та будь-які зауваження до неї від позивача не надходили.

42. 05.10.2023 замовник своїм листом № 050/30-518 повідомив Департаменту економіки про те, що 02.10.2023 він направляв позивачу з приводу надання останнім інформації щодо розгляду та затвердження проєктної документації, проте, станом на 03.10.2023 року вказана інформація до замовника не надходила.

43. 07.11.2023 Київська міська державна адміністрація отримала лист від позивача (вих. № 132/37962/2023 від 31.10.2023), в якому останній повідомив про те, що ним прийнято рішення про відмову у затвердженні змін до проєктної документації в частині розміщення майданчика для тимчасового паркування автомобілів, з врахуванням внесених коригувань інвестора до проєктної документації на вимогу замовника, які були прийняті на засіданні постійно діючої Комісії (витяг протоколу від 02.06.2021 № 141/2021) та були затверджені наказом замовника від 04.08.2023 з № 31-ОД. Окрім того, у вказаному листі позивач зазначив про те, що питання розробки проєкту додаткової угоди за результатами прийнятого рішення Комісією від 20.04.2023 (протокол № 154/2023) не є актуальним на даний час для позивача.

44. Також, суди дослідили, що 23.01.2019 між Банком (орендодавець) і Товариством (орендар) укладено Договір №129/01-19/1-М оренди нежилих приміщень та земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Осипенком Д. О., зареєстрований в реєстрі за №334 (далі - Договір оренди), відповідно до умов якого орендодавець зобов`язується передати орендарю за плату на строк, передбачений умовами цього договору, в тимчасове платне користування (оренду) нежилі приміщення і споруди спортивного клубу ВО "Завод Арсенал", загальною площею 536,3 кв.м, та земельну ділянку, кадастровий номер :82:033:0013, площею 1,9902 га, що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Михайла Грушевського, буд. 36.

45. У п. 1.4 Договору оренди вказано, що об`єкт оренди передається в користування з метою реалізації інвестиційного проекту відповідно до Інвестиційного договору.

46. Відповідно до п. 3.1 Договору оренди строк оренди за цим договором - до 10.12.2033. У разі дострокового припинення інвестиційного договору, строк оренди за даним договором припиняється з дати припинення Інвестиційного договору, з урахуванням п. 3.3 даного договору.

47. У п. 5.1.8 Договору оренди сторони погодили, що орендар зобов`язаний здійснювати проєктування, облаштування, експлуатацію об`єкта оренди в межах інвестиційного проєкту, відповідно до умов Інвестиційного договору та цього договору. Облаштування об`єкта оренди здійснюється шляхом встановлення виключно збірно-розбірних тимчасових конструкцій та елементів благоустрою та з технічною можливістю демонтажу всіх складових частин об`єкта інвестування за інвестиційним проєктом без завдання шкоди зовнішньому і внутрішньому вигляду об`єкта оренди відповідно до цього договору, а також нести витрати по утриманню об`єкта оренди.

48. Відповідно до п. 5.1.18 Договору оренди орендар зобов`язаний не здійснювати не передбачені інвестиційним проєктом, відповідно до умов інвестиційного договору, перепланування, реконструкції і поліпшення об`єкта оренди, без письмової згоди орендодавця, а також не дозволяти третім особам вчиняти такі дії. Будівництво капітальних споруд та будь-яких об`єктів нерухомого майна на земельній ділянці, що є об`єктом оренди за цим договором, заборонено.

49. Умовами Договору оренди передбачено право орендодавця на одностороннє розірвання вказаного договору шляхом відмови від нього в разі невиконання або неналежного виконання орендарем своїх зобов`язань за договором (пункти 5.4.2, 5.4.5, 9.5, 10.2 Договору).

50. Згідно з п. 9.1 Договору оренди договір набирає чинності з дати його підписання уповноваженими представниками сторін, скріплення їх підписів відбитками печаток сторін та його нотаріального посвідчення і діє до 10.12.2033 включно, але в будь-якому випадку до повного виконання сторонами своїх зобов`язань по цьому договору.

51. Зі змісту акта огляду нерухомого майна від 06.09.2021, який складено начальником відділу операцій з майном управління реалізації майна департаменту врегулювання боргових зобов`язань був проведений огляд наступного нерухомого майна, що належить АБ "Укргазбанк" на праві власності: нерухоме майно - нежилі приміщення та споруди спортивного клубу ВО "Завод Арсенал" загальною площею 536,30 кв. м, в тому числі: роздягальня літ. А. загальною площею 163,3 кв.м, роздягальня з коментаторською літ. Б. загальною площею 153,4 кв.м, підсобні приміщення в літ. В, загальною площею 175,1 кв.м, підсобні приміщення загальною площею 44,5 кв.м, крім того споруди: асфальтний майданчик, тенісний майданчик, футбольне поле, баскетбольний майданчик, трибуни та комунікації літ. В', що знаходиться у м. Київ, по вулиці Грушевського, будинок 36; земельна ділянка площею 1,9902 га, на якій знаходиться нерухоме майно, розташована у м. Київ, по вулиці Грушевського, будинок 36. За результатами огляду встановлено:

1) роздягальня літ. А. загальною площею 163,3 кв.м - добудований третій поверх (згідно технічної документації будівля двоповерхова);

2) роздягальня з коментаторською літ. Б. загальною площею 153,4 кв.м - добудований третій поверх (згідно з технічною документацією будівля двоповерхова);

3) підсобні приміщення в літ. В загальною площею 175,1 кв.м, підсобні приміщення загальною площею 44,5 кв.м на земельній ділянці площею 1,9902 га, розташованій у м. Київ, по вулиці Грушевського, будинок 36, відсутні;

4) на території вищевказаної земельної ділянки частково розташовані тенісні корти ангарного типу з фундаментом;

5) футбольне поле, трибуни знаходяться в процесі реконструкції;

6) асфальтний майданчик, тенісний майданчик, баскетбольний майданчик, комунікації візуально ідентифікувати неможливо.

52. Також, в Акті огляду нерухомого майна від 06.01.2022 встановлено, що приміщення літ. В та В' ідентифіковані не були, а в іншому вкті огляду нерухомого майна від 06.01.2022 встановлено, що у нерухомому майні літ. А було проведено перепланування на 1 та 2 поверхах та добудовано 3 поверх. Також, ще в одному акті огляду нерухомого майна від 06.01.2022 встановлено що в нерухомому майні літ. Б так само було проведено перепланування на 1 та 2 поверхах та добудовано 3 поверх.

53. Окрім того, в Акті огляду нерухомого майна від 10.04.2023, який складено начальником відділу операцій з майном управління реалізації майна департаменту врегулювання боргових зобов`язань, встановлено, що був проведений огляд наступного нерухомого майна, що належить АБ "Укргазбанк" на праві власності: нерухоме майно, що знаходиться у м. Київ, по вулиці Грушевського, будинок 36; земельна ділянка площею 1,9902 га, на якій знаходиться нерухоме майно, розташована у м. Київ, по вулиці Грушевського, будинок 36. За результатами огляду встановлено:

1) роздягальня літ. А. загальною площею 163,3 кв.м - добудований третій поверх (згідно технічної документації будівля двоповерхова);

2) роздягальня з коментаторською літ. Б. загальною площею 153,4 кв.м - добудований третій поверх (згідно технічної документації будівля двоповерхова);

3) підсобні приміщення в літ. В загальною площею 175,1 кв.м, підсобні приміщення загальною площею 44,5 кв.м на земельній ділянці площею 1,9902 га, розташованій у м. Київ, по вулиці Грушевського, будинок 36, відсутні;

4) на території вищевказаної земельної ділянки частково розташовані тенісні корти ангарного типу з фундаментом та приблизно 50 сантиметрів кута будівлі за адресою: м. Київ, вул. Кловський узвіз, 5;

5) трибуни знаходяться в процесі реконструкції;

6) асфальтний майданчик, тенісний майданчик, баскетбольний майданчик, комунікації візуально ідентифікувати неможливо.

7) на дату огляду будівельні роботи не проводились.

54. Пунктами 6.3.17 та 6.3.18 Положення про порядок проведення інвестиційних конкурсів для будівництва, реконструкції, реставрації тощо об`єктів житлового та нежитлового призначення, незавершеного будівництва, інженерно-транспортної інфраструктури міста Києва, затвердженого рішенням Київської міської ради від 24.05.2007 №528/1189 передбачено, що Організатор конкурсу має право розірвати інвестиційний договір з інвестором у встановленому законом порядку, якщо інвестор порушує умови інвестиційного договору, зокрема порушує встановлені договором обсяги та строки фінансування, не виконує або виконує неналежним чином будь-які інші інвестиційні обов`язки.

55. У разі розірвання договору з інвестором організатор конкурсу вирішує питання про залучення нового інвестора, умови та обсяги компенсації попередньому інвестору понесених ним витрат на реалізацію інвестиційного проекту. Відшкодування витрат, понесених інвестором на реалізацію інвестиційного проекту, здійснюється новим інвестором відповідно до умов інвестиційного договору.

56. Згідно з п. 14.4 Інвестиційного договору організатор конкурсу має право розірвати договір в односторонньому порядку у невиконання або неналежного виконання інвестором зобов`язань, передбачених пунктами 6.2.3, 6.2.4, 6.2.6, 6.2.9, 6.2.10, 6.2.15, 6.2.23 пункту 6.2 Договору.

57. Пунктом 14.4.1 Інвестиційного договору визначено, що у разі невиконання інвестором зобов`язань за договором питання розірвання договору за пропозицією організатора конкурсу (якому такі пропозиції згідно з підпунктом 7.1.7 пункту 7.1 Договору може вносити замовник) виноситься на розгляд Комісії.

58. Враховуючи зазначене вище нормативне регулювання спірних правовідносин, Банк 31.10.2023 звернувся до організатора конкурсу з листом вих. №132/37962/2023, в якому повідомлялось про прийняття банком рішення про відмову у затвердженні змін до проєктної документації "Облаштування парку з об`єктами спортивної інфраструктури на вул. Михайла Грушевського, 36 у Печерському районі", з огляду на порушення строків реалізації інвестиційного проєкту, та порушення Товариством як інвестором та орендарем п. 6.2.15 Інвестиційного договору.

59. У вказаному листі банк також ставив перед організатором конкурсу питання внесення останнім пропозиції щодо розгляду на засіданні Комісії питання про розірвання Інвестиційного договору.

60. Відповідні листи було надіслано й іншим сторонам Інвестиційного договору.

61. Листом від 10.11.2023 вих. № 050/13-4428 організатор конкурсу повідомив, що засідання Комісії, заплановане на 09.11.2023 не відбулося у зв`язку з відсутністю кворуму.

62. 06.12.2023 Банк направив листи до Департаменту економіки (вих. №132/41622/2023 від 05.12.2023), Комунального підприємства (вих. №132/41620/2023 від 05.12.2023) і Товариства (вих. №132/41619/2023 від 05.12.2023), як сторонам Інвестиційного договору, з наступними умовами:

- провести у 7 (семи) денний термін з дня отримання листа банку засідання Комісії по залученню інвесторів до фінансування будівництва реконструкції, реставрації тощо об`єктів житлового та нежитлового призначення, незавершеного будівництва, інженерно-транспортної інфраструктури міста Києва (далі - Комісія) з розгляду питання щодо розірвання Інвестиційного договору;

- в разі не проведення засідання Комісії - в 7 (семи) денний термін з дня отримання листа Банку, попередити про намір банку достроково припинити дію Договору оренди, укладеного з Товариством, та розірвати Інвестиційний договір, у зв`язку з порушенням інвестором зобов`язань за Інвестиційним договором, при цьому до листа має бути додано відповідний проєкт договору/додаткової угоди про розірвання Інвестиційного договору з боку Банку;

- у разі не укладення між сторонами Інвестиційного договору відповідного договору/додаткової угоди про його розірвання, попередити про намір Банку розривати Інвестиційний договір у судовому порядку.

63. 07.12.2023 відбулося засідання Комісії за участю представників Банку. За наслідком засідання Комісією не було прийнято рішення про розірвання Інвестиційного договору.

64. Отже, спір у даній справі на думку позивача виник у зв`язку з тим, що всупереч положенням п.п. 4.12. та 6.2.15. Інвестиційного договору та п.п. 5.1.8. та 5.18. Договору оренди Товариством допущені істотні зміни об`єкта оренди а саме:

1) на обох будівлях добудовано третій поверх;

2) в обох будівлях відбулися перепланування 1-го та 2-го поверхів. Споруди літ. "В", "В'" не були ідентифіковані на земельних ділянках;

3) відповідачем 2 порушено строки реалізації інвестиційного проекту.

65. Окрім цього, у доповненнях підстав позову позивач вказував на те, що інша земельна ділянка, на якій реалізується інвестиційний проект, а саме Земельна ділянка-2 (земельна ділянка, що має орієнтовну площу 1,65 га, обліковий код 82:033:0078 та знаходиться в комунальній власності територіальної громади міста Києва, Інформація щодо державної реєстрації права власності (користування) на земельну ділянку з обліковим кодом 82:033:0078 в міському земельному кадастрі відсутня) за час від дати укладення Інвестиційного договору була неодноразового поділена на інші земельні ділянки. Однак, до Інвестиційного договору не вносились будь-які зміни відносно цього. Позивач вважає, що такий поділ земельної ділянки №2 був проведений задля перешкоджання Банку, як власника майна, у доступі до майна, обмеження під`їзду та заїзду, що може призвести до знецінення майна та неможливості виконання умов Інвестиційного договору та Договору оренди.

66. У свою чергу, заперечуючи проти задоволення позову, відповідачі зазначили, що позивач помилково ототожнює об`єкт інвестування та об`єкт оренди, оскільки до складових об`єкта інвестування за Інвестиційним договором не входять нежилі приміщення та споруди ВО "Завод Арсенал". Крім того, Інвестиційний договір не містить жодних посилань на частину об`єкта оренди - нежитлові приміщення і споруди, а лише є посилання на земельну ділянку. Тобто, нежитлові приміщення і споруди не є частиною Інвестиційного договору. Проведення будь-яких робіт відносно нежитлових приміщень і споруд не може вважатися порушенням умов інвестиційного договору. Також, відповідач-2 зауважив, що здійснений ним ремонт у приміщеннях є нічим іншим як поліпшеннями, відносно яких не було жодних заперечень зі сторони позивача у момент їх здійснення відповідачем-2. Окрім того, відповідач-2 вказав на недобросовісну поведінку позивача.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду попередньої інстанції

67. Згідно з частинами 1, 2 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права (1). Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази (2).

68. Судові рішення у справі оскаржуються з підстави, передбаченою пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України.

Щодо позовних вимог про розірвання Інвестиційного договору

69. Як убачається з матеріалів та встановлено судами попередніх інстанцій, причиною виникнення спору щодо розірвання Інвестиційного договору стала незгода позивача з тим, що в ході виконання вказаного договору Товариством: (1) порушено п.п. 4.12. та 6.2.15. Інвестиційного договору; (2) здійснено реконструкцію / перепланування нерухомого майна, що належить позивачеві на праві власності; (3) частина такого майна не ідентифікується на земельній ділянці; (4) відповідачем-2 порушено строки реалізації інвестиційного проєкту; (5) земельна ділянка комунальної форми власності, на якій реалізується інвестиційний проєкт, була неодноразово поділена, про що не внесено зміни до Інвестиційного договору.

70. З посиланням на відповідні висновки Верховного Суду щодо застосування статті 651 ЦК України (пункт 11 цієї постанови), позивач наголошує на тому, що наведені порушення умов Інвестиційного договору є істотними, оскільки значною мірою позбавляють Банк того, на що він розраховував при укладенні договору, завдало позивачеві шкоди, що не дозволяє отримати очікуване при укладенні договору, що, відповідно, є підставою для розірвання договору відповідно до частини другої вказаної статті Кодексу.

71. Відмовляючи в задоволенні позовних вимог в частині розірвання Інвестиційного договору, суди попередніх інстанцій, зокрема, виходили з того, що:

- позивач безпідставно ототожнює об`єкт інвестування (тимчасові конструкції, спортивні майданчики, елементи благоустрою) з об`єктом Договору оренди (земельна ділянка-1, нежилі приміщення та споруди спортивного клубу ВО "Завод Арсенал"), намагається застосувати умови Інвестиційного договору, які не розповсюджуються на об`єкти спортивного клубу ВО "Завод Арсенал" та прагне безпідставно розірвати Інвестиційний договір;

- обставин, які свідчать про істотне порушення відповідачем-2 умов інвестиційного договору, позивачем суду не наведено взагалі, а дії, вчинені відповідачем-2 (на обох будівлях добудовано третій поверх; в обох будівлях відбулися перепланування 1-го та 2-го поверхів-; споруди літ. "В", "В'" не були ідентифіковані на земельних ділянках), не є порушенням основних зобов`язань відповідача-2 за Інвестиційним договором та не позбавляють позивача значною мірою того, на що він розраховував при укладенні договору, не завдають позивачу будь-якої шкоди, в тому числі упущеної вигоди;

- на підставі детального аналізу процедури погодження сторонами строку облаштування об`єкта інвестування, яка викладена, зокрема, в пунктах 28-43 цієї постанови, суди встановили, що прострочення виконання відповідачем-2 зобов`язання за Інвестиційним договором в даному випадку не є істотним порушенням, так як не є значним, тривалим, не завдало позивачу шкоди (збитків), не позбавило позивача значною мірою того, на що він розраховував при укладенні договору;

- позивач на початку 2023 року пропонує розробити та підписати відповідну додаткову угоду до Інвестиційного договору поточною датою та з терміном виконання робіт до кінця поточного року, тобто до 31.12.2023, з відповідними змінами до рішення постійно діючої Комісії, а вже наприкінці 2023 року запевняє, що питання розробки проєкту додаткової угоди за результатами прийнятого рішення Комісією від 20.04.2023 не є актуальним на даний час для позивача, чим демонструє суперечливу поведінку;

- присвоєння земельній ділянці з обліковим кодом 82:033:0078 кадастрового(их) номера(ів) або поділ її на декілька земельних ділянок не впливає на реалізацію Інвестиційного проєкту, на обсяг прав та обов`язків сторін Інвестиційного договору та не позбавляє останніх того, що облаштування об`єкту інвестування буде здійснено на земельній ділянці з обліковим кодом 82:033:0078;

- вказане також в повному обсязі спростовує доводи позивача про нібито самовільно зайняті земельні ділянки, оскільки умовами Інвестиційного конкурсу та Інвестиційного договору інвестору надано право здійснювати облаштування об`єкту інвестування на земельній ділянці з обліковим кодом 82:033:0078;

- позивач помилково вважає, що поділ земельної ділянки з обліковим кодом 82:033:0078, яка йому не належить, здійснено недобросовісно та без отримання погодження Банка, оскільки в силу пункту «а» частини 1 статті 9 Земельного кодексу України до повноважень Київської міської ради у галузі земельних відносин належить розпорядження землями територіальної громади міста;

- звідси, поділ земельної ділянки-2 (відмінної від спірної земельної ділянки, належної позивачу), на якій реалізовується інвестиційний проєкт, без повідомлення про це позивача та без внесення відповідних змін до Інвестиційного договору, не вказує про істотне порушення умов Інвестиційного договору та не є підставою для його розірвання в судовому порядку;

- з умов Інвестиційного договору вбачається, що організатором конкурсу є Департамент економіки, а замовником - Комунальне підприємство, тобто, позивач не наділений правом ініціювати дострокове розірвання Інвестиційного договору в силу положень п. 14.4, пп. 14.4.1 договору.

72. З наведеного вбачається надання судами попередніх інстанцій детального аналізу доводам позивача, якими він обґрунтовував наявність підстав для розірвання Інвестиційного договору за рішенням суду з підстав його істотного порушення другою стороною, в результаті чого, суди дійшли висновку про те, що вчинені відповідачем-2 дії в процесі виконання Інвестиційного договору, направлені на виконання інвестиційного проєкту та не позбавляють позивача значною мірою того, на що він розраховував при укладенні договору, не завдають позивачеві будь-якої шкоди.

73. Колегія суддів зазначає, що в даному випадку, доводи скаржника не спростовують висновків попередніх інстанцій про недоведення позивачем підстав для розірвання Інвестиційного договору на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України, не доводять порушення судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального чи процесуального права, проте, виходячи зі змісту касаційної скарги, здебільшого направлені на переоцінку доказів та обставин справи, що були предметом розгляду та їм була надана належна правова оцінка, що виходить за межі повноважень суду касаційної інстанції, встановлених приписами ст. 300 ГПК України.

74. Стосовно інших доводів касаційної скарги позивача, зокрема, таких як ненадання оцінки всім доказам та фактичним обставинам справи щодо: (1) незмінності умови Інвестиційного договору щодо дворічного строку облаштування об`єкта інвестування; (2) цільового призначення новоутворених земельних ділянок в межах ділянки - 2 з обліковим кодом 82:033:0078; (3) очікування Банка від виконання Інвестиційного договору отримати можливість проводити заходи для співробітників та розміщати рекламу на території об`єкта інвестування, а після закінчення строку дії договору отримати своє майно в належному стані, то вони також направлені на переоцінку встановлених у справі обставин, що виходить за межі касаційного розгляду, передбачені статтею 300 ГПК України, а тому судом касаційної інстанції відхиляються.

75. Суд зазначає, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Якщо порушень порядку надання та отримання доказів у суді першої інстанції апеляційним судом не встановлено, а оцінка доказів зроблена як судом першої, так і судом апеляційної інстанцій, то суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів (див. правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.01.2019 у справі № 373/2054/16-ц).

76. Посилання скаржника на те, що суди не в повному обсязі дослідили докази та не з`ясували дійсні обставини справи, без належного обґрунтування не можуть ставити під сумнів судові рішення.

77. Суд також визнає формальними посилання скаржника на згадані та частково цитовані постанови Верховного Суду від 14.05.2024 у справі № 921/252/23, від 26.09.2023 у справі № 910/10699/21, від 05.09.2023 у справі № 910/8641/21, від 10.10.2023 у справі № 917/868/21, оскільки, як уже було наголошено вище, позивачеві була надана вичерпна відповідь на його доводи стосовно підстав розірвання Інвестиційного договору, жодного порушення судами попередніх інстанцій норм процесуального права під час дослідження та надання оцінки обставинам справив цій частині, забезпечення дотримання сторонами стандартів доказування в господарському процесі, скаржник належним чином не обґрунтував та не довів, як і не довів та не обґрунтував жодної невідповідності у здійсненому судами правозастосуванні тому, що має місце у вказаних скаржником постановах.

78. За наведеного, доводи скаржника, обґрунтовані підставою касаційного оскарження, передбаченою п.1 ч. 2 ст. 287 ГПК України, в частині позовних вимог про розірвання Інвестиційного договору не знайшли свого підтвердження під час касаційного розгляду справи.

Щодо позовних вимог про розірвання Договору оренди

79. Звертаючись до суду з вимогами про розірвання Договору оренди, позивач посилався на порушення відповідачем-2 п.п. 5.1.8 та 5.1.18 вказаного договору, зокрема, здійснення перебудови / переобладнання переданих в оренду за договором нежилих приміщень і споруд спортивного клубу ВО "Завод Арсенал" без згоди орендодавця.

80. Відмовляючи в задоволенні позовних вимог, суди попередніх інстанцій виходили з того, що:

- відповідно до п. 1.4 Договору оренди об`єкт оренди передається в користування з метою реалізації інвестиційного проєкту відповідно до Інвестиційного договору;

- метою укладення Договору оренди є саме реалізація сторонами інвестиційного проекту відповідно до Інвестиційного договору;

- нежилі приміщення і споруди спортивного клубу ВО "Завод Арсенал" не є об`єктом інвестування за умовами Інвестиційного договору та на них не розповсюджуються вимоги щодо облаштування об`єкта інвестування, зокрема, пункт 4.12 та підпункт 6.2.15 Інвестиційного договору;

- пункт 4.14 Інвестиційного договору встановлює обов`язок для укладення договору оренди виключно щодо земельної ділянки-1, Договір оренди в частині нежилих приміщень і споруд спортивного клубу ВО "Завод Арсенал" не є похідним від Інвестиційного договору.

81. Звідси, суди дійшли висновку, що вчинені відповідачем-2 дії з реконструкції переданого в оренду нерухомого майна не є істотним порушенням умов Договору оренди, оскільки метою вказаного договору є реалізація інвестиційного проєкту, а вчинення вищевказаних дій не позбавляє сторін як Договору оренди, так і Інвестиційного договору того, на що вони розраховували при укладенні договору оренди - реалізація інвестиційного проєкту. При цьому, суди вкотре наголосили, що умови Інвестиційного договору не поширюються на нежилі приміщення і споруди спортивного клубу ВО "Завод Арсенал".

82. Відтак, суд вказали на те, що позивач не вказав та не обґрунтував належними та допустимими доказами істотності порушення Договору оренди, наявності обставин, які свідчать про те, що у зв`язку з проведеною реконструкцією позивач позбавлений того, на що він розраховував при укладенні Договору оренди, а також не вказує про завдання позивачеві будь-якої шкоди, в тому числі упущеної вигоди.

83. У наведеній скаржником постанові Верховного Суду від 03.10.2023 у справі № 910/6018/22, викладено, зокрема, такий правовий висновок: "Статтею 651 ЦК України визначено загальні підстави зміни та розірвання договорів. Так, ч. 2 цієї статті передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Разом з тим, ст. 783 ЦК України як спеціальною нормою стосовно договорів найму визначено підстави розірвання договору оренди на вимогу наймодавця, серед яких, зокрема, користування наймачем річчю всупереч договору або призначенню речі.

Також ст. 773 ЦК України встановлює, що наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

Зі ст. 773 ЦК України вбачається, зокрема, що якщо внаслідок зміни наймачем стану переданої у найм речі без згоди наймодавця наймодавцю завдано збитки, він також має право вимагати їх відшкодування. Якщо ж зміни стану речі мають характер поліпшень, то за правилом ч. 5 ст. 778 ЦК України якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Врахувавши вказані норми матеріального права, Верховний Суд у справі № 910/5446/19 дійшов висновку, що укладаючи договір найму, наймодавець має право розраховувати на те, що передана у найм річ буде використовуватися за призначенням і не буде змінена наймачем без згоди наймодавця з тим, щоб у разі припинення договору найму річ була повернута наймодавцеві у стані, в якому вона була одержана у найм, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі, як це передбачено ч. 1 ст. 785 ЦК України. Проведення істотної зміни - перепланування орендованого приміщення орендарем поза згодою орендодавця та доцільність проведення якого він обґрунтовано заперечує свідчить про порушення прав орендаря та є підставою для висновку про користування орендованим майном всупереч умовам договору оренди, що є істотним порушенням договору".

84. У справі, що розглядається, суди дійшли висновку, зокрема, про те, що реконструкція відповідачем-2 об`єкта оренди, в тому числі і нежилих приміщень і споруди спортивного клубу ВО "Завод Арсенал", здійснена в рамах реалізації інвестиційного проєкта на виконання Інвестиційного договору.

85. В той же час, суди встановили (і сторони цього не заперечують), що нежилі приміщення і споруди спортивного клубу ВО "Завод Арсенал" не є об`єктом інвестування за умовами Інвестиційного договору, так як таким об`єктом є лише земельна ділянка позивача, та на них не розповсюджуються умови Інвестиційного договору.

86. Наведене свідчить про суперечливість висновків судів попередніх інстанцій в частині вимоги про розірвання Договору оренди, оскільки з одного боку, суди вказали на те, що реконструкція нежитлових приміщень здійснена для реалізації інвестиційного проєкту на виконання Інвестиційного договору, а з іншого боку, вказали на те, що такі нежитлові приміщення не є об`єктом Інвестиційного договору і на них не розповсюджуються його положення.

87. Звідси, суди дійшли висновку, що на передані за Договором оренди нежитлові приміщення не розповсюджуються положення пункту 4.12, підпункту 6.2.15 Інвестиційного договору, оскільки вони стосуються виключно земельної ділянки позивача.

88. Разом з тим, поза увагою судів першої та апеляційної інстанції залишилося те, що в обґрунтування позовних вимог в частині розірвання Договору оренди, Банк також посилався на порушення відповідачем-2 умов пунктів 5.1.8 та 5.1.18 цього договору, саме щодо реконструкції без згоди орендодавця нежилих приміщень і споруд спортивного клубу ВО "Завод Арсенал".

89. Так, пунктами 5.1.8 та 5.1.18 Договору оренди (на порушенні яких наполягав позивач), зокрема, передбачено обов`язок орендаря здійснювати облаштування об`єкта оренди шляхом встановлення виключно збірно-розбірних тимчасових конструкцій та елементів благоустрою та з технічною можливістю демонтажу всіх складових частин об`єкта інвестування за інвестиційним проєктом без завдання шкоди зовнішньому і внутрішньому вигляду об`єкта оренди; обов`язок орендаря не здійснювати не передбачені інвестиційним проєктом, відповідно до умов Інвестиційного договору, перепланування, реконструкції і поліпшення об`єкта оренди, без письмової згоди орендодавця, а також не дозволяти третім особам вчиняти такі дії.

90. Відповідно до висновків Верховного Суду, на які посилається скаржник, та про якій йдеться в пунктах 13, 87 цієї постанови, проведення істотної зміни - перепланування орендованого приміщення орендарем поза згодою орендодавця та доцільність проведення якого він обґрунтовано заперечує свідчить про порушення прав орендаря та є підставою для висновку про користування орендованим майном всупереч умовам договору оренди, що є істотним порушенням договору.

91. Суть заперечень відповідачів у цій справі не зводиться до того, що Банк надав погодження на здійснення реконструкції / перепланування нежилих приміщень і споруд спортивного клубу ВО "Завод Арсенал". Таких обставин не встановили і суди під час розгляду справи.

92. Звідси, колегія суддів вважає необґрунтованими висновки судів про недоведення позивачем істотного порушення відповідачем-2 умов Договору оренди, як підстави для його розірвання в порядку частини 2 статті 651 ЦК України.

93. З огляду на наведене, враховуючи установлені в цій справі обставини щодо істотного порушення відповідачем-2 умов Договору оренди в частині використання нежилих приміщень і споруд спортивного клубу ВО "Завод Арсенал" з порушенням умов договору, що є підставою для розірвання Договору оренди на підставі частини 2 статті 651 ЗК України, колегія суддів також вважає обґрунтованими доводи позивача в частині усунення перешкод у здійсненні Банком права володіння та розпорядження нерухомим майном шляхом виселення Товариства з нежилих приміщень і споруд спортивного клубу ВО "Завод Арсенал", загальною площею 536,3 кв.м, та земельної ділянки, кадастровий номер :82:033:0013, площею 1,9902 га, переданих останньому на підставі Договору оренди.

94. Стосовно доводів касаційної скарги, про якій йдеться у пункті 14 цієї постанови, колегія суддів зазначає, що відповідно до протокольної ухвали суду першої інстанції від 14.02.2024 відповідачеві-2 було продовжено строк для подачі відзиву та відхилено клопотання позивача про залишення відзиву без розгляду. Доводи позивача про долучення відповідачем-2 до справи нових доказів під час розгляду справи по суті, розглянуті та відхилені судом апеляційної інстанції з посиланням на те, що Товариством були долучені докази про пошкодження об`єкта оренди внаслідок збройної агресії рф, що сталося після закриття підготовчого засідання, та які прийняті судом першої інстанції на підставі п 4. ч. 8 ст. 80 ГПК України. Звідси, позивачеві надана вичерпна відповідь на його заперечення щодо долучення до матеріалів справи відзиву на позовну заяву та додаткових доказів, а доводи касаційної скарги цього не спростовують.

95. Окрім того, Суд не вбачає жодної невідповідності висновків судів попередніх інстанцій в цій частині правозастосуванню Верховного Суду, наведеному в постановах від 28.02.2024 у справі № 910/12005/22, від 13.04.2021 у справі № 909/722/14, від 27.06.2023 у справі № 910/161/18, на які посилається скаржник у касаційній скарзі.

96. Решта доводів касаційної скарги позивача, підставами касаційного оскарження не обґрунтовані; з огляду на викладене вище у цій постанові, не мають вирішального значення для правильного вирішення спору, а тому Верховним Судом і не аналізуються.

97. Доводи відзиву Товариства, Комунального підприємства і Департаменту економіки на касаційну скаргу спростовуються викладеним вище в цій постанові.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

98. Згідно з пунктом 3 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.

99. Відповідно до частини 1 статті 311 ГПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права.

100. Суд, переглянувши оскаржувані судові рішення в межах наведених у касаційній скарзі доводів, які стали підставою для відкриття касаційного провадження за касаційною скаргою позивача, вважає, що її слід задовольнити частково, оскаржувані рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного суду - скасувати в частині відмови в задоволенні позовних вимог про розірвання Договору оренди та усуненні перешкод у користуванні майном та прийняти в цій частині нове рішення яким позовні вимоги задовольнити.

Розподіл судових витрат

101. Відповідно до статей 129, 315 ГПК України внаслідок часткового задоволення касаційної скарги витрати скаржника зі сплати судового збору за подання касаційної скарги в задоволеній частині в розмірі, встановленому Законом України "Про судовий збір", підлягають відшкодуванню за рахунок відповідача-2.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 311, 314, 315, 317 ГПК України, Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Публічного акціонерного товариства Акціонерний банк "Укргазбанк" задовольнити частково.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 27.11.2024 і рішення Господарського суду міста Києва від 05.06.2024 у справі № 910/340/24 скасувати в частині відмови в задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди нежилих приміщень та земельної ділянки та усуненні перешкод у користуванні майном.

3. Ухвалити в цій частині нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.

Розірвати договір оренди нежилих приміщень та земельної ділянки від 23.01.2019 № 129/01-19/1-М, укладений між Публічним акціонерним товариством Акціонерний банк "Укргазбанк" і Товариством з обмеженою відповідальністю "Мелетія", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Осипенком Д. О. за реєстровим номером 534.

Усунути перешкоди у здійсненні Публічним акціонерним товариством Акціонерний банк "Укргазбанк" права володіння та розпорядження нерухомим майном шляхом виселення Товариства з обмеженою відповідальністю "Мелетія" з нежилих приміщень і споруд спортивного клубу ВО "Завод Арсенал", загальною площею 536,3 кв.м, та земельної ділянки, кадастровий номер :82:033:0013, площею 1,9902 га, що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Грушевського, 36.

4. У решті постанову Північного апеляційного господарського суду від 27.11.2024 і рішення Господарського суду міста Києва від 05.06.2024 у справі № 910/340/24 залишити без змін.

5. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Мелетія" (01104, м. Київ, вул. Професора Підвисоцького, буд. 14, ) на користь Публічного акціонерного товариства Акціонерний банк "Укргазбанк" (03087, м. Київ, вул. Єреванська, 1, ) - 6 056 грн відшкодування судового збору, сплаченого за розгляд справи в суді першої інстанції, 7 267,20 грн відшкодування судового збору, сплаченого за розгляд справи в суді апеляційної інстанції, 9 689,60 грн відшкодування судового збору, сплаченого за розгляд справи в суді касаційної інстанції.

6. Доручити Господарському суду міста Києва видати відповідні накази.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий О. В. Случ

Судді Н. О. Волковицька

С. К. Могил