РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

02.04.2025Справа № 910/11143/22

Господарський суд міста Києва у складі судді Пукаса А.Ю., за участю секретаря судового засідання Салацької О.В., розглянувши в порядку загального позовного провадження матеріали справи

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Максіс Лімітед» (Данила Щербаківського, буд. 52, офіс 35 В, м. Київ, 04111; ідентифікаційний код 39810796)

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Стома-Світ» (Данила Щербаківського, буд. 52, офіс 425, м. Київ, 04111; ідентифікаційний код 43927907)

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Товариства з обмеженою відповідальністю «Виробничо-будівельна компанія «Мрія» (вул. Дзержиньского, буд. 1Б, м. Ірпінь, Київська обл., 08200; ідентифікаційний код 38273786)

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача: 1) Товариства з обмеженою відповідальністю «МГ Проджект» (Данила Щербаківського, буд. 52, офіс 493, м. Київ, 04111; ідентифікаційний код 43836808)

2) ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 ; ідентифікаційний код НОМЕР_1 )

3) ОСОБА_2 (АДРЕСА_7; ідентифікаційний код НОМЕР_2 )

4) Товариства з обмеженою відповідальністю «Під-Ключ» (вул. Соборна, буд. 89, м. Монастирище, Черкаська обл., 19100; ідентифікаційний код 36867766)

5) Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кузьменко Юлії Володимирівни, ОСОБА_3 (АДРЕСА_8)

6) Управління державної охорони України (вул. Богомольця, буд. 8, м. Київ, 01024; ідентифікаційний код 00037478)

про витребування майна, скасування державної реєстрації прав та зобов`язання вчинити дії,

Представники сторін:

від позивача: Ярошенко Дмитро

від відповідача: Любаренко Денис

від третіх осіб: не з`явилися

РОЗГЛЯД СПРАВИ СУДОМ

1. Стислий виклад позиції Позивача

У жовтні 2022 Товариство з обмеженою відповідальністю «Максіс Лімітед» (далі - ТОВ «Максіс Лімітед», Позивач) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Стома-Світ» (далі - ТОВ «Стома-Світ», Відповідач), у якому просило суд:

- витребувати у ТОВ «Стома-Світ» на користь Позивача приміщення АДРЕСА_2;

- скасувати державну реєстрацію прав в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на нежитлове приміщення АДРЕСА_2, загальною площею 112,5 кв. м, за ТОВ «Стома-Світ»;

- закрити розділ у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо об`єкта нерухомого майна - 000, а саме розділ щодо нежитлового приміщення АДРЕСА_2, загальною площею 112,5 кв. м, яке зареєстроване за відповідачем.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Позивач є власником нежитлових приміщень АДРЕСА_2, які вибули з його володіння внаслідок протиправного заволодіння приміщеннями третіми особами шляхом проведення подвійної реєстрації цього майна, яке в подальшому внесено до статутного капіталу відповідача та наразі перебуває у його фактичному володінні.

Так, подвійна реєстрація приміщень № 35В та № 35Г, а також безпідставне перебування вказаних приміщень у фактичному володінні та користуванні ТОВ «Стома-Світ» грубо порушує права Позивача на мирне володіння своїм майном, у зв`язку з чим Позивач звернувся до суду з даним позовом.

2. Стислий виклад позиції Відповідача

Відповідач заперечує щодо задоволення заявлених вимог та посилається на наступне:

- Позивачем обрано невірний спосіб захисту;

- спірні приміщення придбано на підставі укладеного із забудовником (ТОВ «Під-Ключ») договору купівлі - продажу, які в подальшому стали власністю Відповідача у законний спосіб шляхом внесення нерухомого майна до статутного капіталу;

- Позивач підробив акт приймання-передачі приміщення від ТОВ «ВБК «Мрія», яке не було та не є забудовником;

- під час реєстрації права власності на приміщення № 35В та №35Г Позивачем не надано технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно; документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, що прямо порушує порядок державної реєстрації.

В силу зазначеного Відповідач вважає себе добросовісним набувачем майна та стверджує про відсутність підстав для задоволення позову.

3. Процесуальні дії у справі

Рішенням Господарського суду міста Києва від 25.05.2023, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 12.06.2024, позов задоволено частково.

Витребувано у ТОВ «Стома-Світ» на користь ТОВ «Максіс Лімітед» нежитлове приміщення № 35В загальною площею 44,1 кв. м та нежитлове приміщення № 35Г загальною площею 15, 00 кв. м, які розташовані за адресою: АДРЕСА_2 та входять до складу приміщення № 425/1 загальною площею 112, 5 кв. м за наведеною адресою.

Скасовано державну реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на нежитлове приміщення АДРЕСА_2, загальною площею 112,5 кв. м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000, номер запису про право власності: 43032358, яке зареєстроване за ТОВ «Стома-Світ». У решті позову відмовлено.

Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 13.11.2024 постанову Північного апеляційного господарського суду від 12.06.2024 та рішення Господарського суду міста Києва від 25.05.2023 у справі № 910/11143/22 скасовано, справу № 910/11143/22 вирішено передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

Крім того, судом встановлено, що постановою Північного апеляційного господарського суду від 08.02.2023 ухвалу Господарського суду міста Києва від 26.10.2022 у справі № 910/11143/22 скасовано, ухвалено нове рішення, яким заяву ТОВ «Максіс Лімітед» про забезпечення позову задоволено та відповідно:

- накладено арешт на нерухоме майно, а саме: приміщення загальною площею 112,5 кв. м., за адресою: АДРЕСА_2, приміщення № 425/1, яке зареєстроване за Товариством з обмеженою відповідальністю «Стома-Світ» () (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000);

- заборонено усім державним реєстраторам у розумінні Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», зокрема, приватним та державним нотаріусам, державним реєстраторам органів місцевого самоврядування та органів державної влади, іншим, вчиняти будь-які реєстраційні дії (реєстрацію прав власності, скасування реєстрації права власності та інших речових прав, у тому числі реєстрацію правочинів щодо відчуження, передачі у володіння та користування третім особам, свідоцтво про право власності, передачі в іпотеку, довірчу власність, будь-якого іншого обтяження, відкриття та закриття розділів у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та інше) стосовно наступного об`єкта нерухомого майна: приміщення загальною площею 112,5 кв. м., за адресою: АДРЕСА_2, приміщення № 425/1, яке зареєстроване за Товариством з обмеженою відповідальністю «Стома-Світ» () (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000).

За результатами проведення автоматизованого розподілу судових справ між суддями, обрано суддю Пукаса А.Ю. для подальшого розгляду справи.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 30.12.2024 прийнято справу № 910/11143/22 до свого провадження, підготовче засідання призначено на 20.01.2025.

13.01.2025 через загальний відділ діловодства до Господарського суду міста Києва надійшов відзив на позовну заяву (з урахуванням висновків Верховного Суду).

16.01.2025 та 20.01.2025 через загальний відділ діловодства до Господарського суду міста Києва надійшли додаткові пояснення Позивача.

Суд зазначає, що при досліджені наданих Позивачем пояснень встановлено, що сторона в поданих поясненнях просить суд прийняти уточнену прохальну частини позову, яка не оформлена окремою заявою, як визначено частиною 4 статті 46 ГПК України та не містить обґрунтувань щодо необхідності її подання, що свідчить про відсутність відстав для її прийняття.

20.01.2025 через загальний відділ діловодства до Господарського суду міста Києва надійшло клопотання Відповідача про витребування.

Підготовче засідання 20.01.2025 відкладено на 03.02.2025.

29.01.2025 через загальний відділ діловодства до Господарського суду міста Києва надійшли письмові заперечення Позивача на клопотання про витребування.

У судовому засіданні 03.02.2025 судом відмовлено у задоволенні клопотання Відповідача про витребування доказів, закрито підготовче провадження та призначено судовий розгляд справи на 03.03.2025.

03.03.2025 через загальний відділ діловодства до Господарського суду міста Києва надійшло клопотання Відповідача про повернення на стадію підготовчого провадження та витребування додаткових доказів.

Судове засідання 03.03.2025 відкладено до 10.03.2025.

У судовому засіданні 10.03.2025 судом оголошено перерву до 20.03.2025.

19.03.2025 через загальний відділ діловодства до Господарського суду міста Києва надійшли заперечення Позивача на клопотання Відповідача про повернення на стадію підготовчого провадження та витребування додаткових доказів.

У судовому засіданні 20.03.2025 судом відмовлено у задоволенні клопотання Відповідача про повернення на стадію підготовчого провадження та витребування додаткових доказів.

У судовому засіданні 20.03.2025 судом оголошено про перехід до стадії ухвалення судового рішення та час його проголошення 02.04.2025.

У судовому засіданні 02.04.2025 судом відповідно до статті 219 та 240 Господарського процесуального кодексу України (далі за текстом - ГПК України) оголошено вступну та резолютивну частини рішення про часткове задоволення позову.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНІ СУДОМ

З матеріалів справи вбачається, що 05.09.2006 року між Управлінням державної охорони України (сторона-1) та Комунальним підприємством «Житомирбудзамовник» (сторона-2) укладено договір про спільну діяльність в будівництві, відповідно до умов якого сторони зобов`язались шляхом об`єднання зусиль, фінансових та матеріальних ресурсів спільно діяти для досягнення загальної господарської мети: будівництва та введення в експлуатацію комплексу житлових будинків з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями за будівельною адресою: АДРЕСА_2.

14.12.2007 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Артем-Банк», як управителем, з однієї сторони та Управлінням державної охорони України і КП «Житомирбудзамовник», як забудовником, з іншої, укладено договір № 1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкту розташованого за адресою АДРЕСА_2 у Шевченківському районі міста Києва.

Відповідно до пункту 1.1 вказаного договору, забудовник зобов`язується збудувати за замовленням управителя об`єкти будівництва, ввести їх в експлуатацію та передати об`єкти інвестування довірителям, а управитель зобов`язався здійснювати фінансування будівництва у порядку, визначеному регламентом фінансування будівництва за рахунок коштів фонду фінансування будівництва.

У подальшому відповідно до Договору на об`єкт будівництва від 14.12.2007, що є додатком № 2 до Договору № 1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А від 14.12.2007 сторонами погоджено, що при його укладенні, забудовник передає управителю майнові права на об`єкти інвестування для подальшої передачі довірителям, які повністю проінвестують закріплені об`єкти інвестування.

Реалізація житлових та нежитлових приміщень, у житловому комплексі по АДРЕСА_2 здійснювалась через фонд фінансування будівництва, на підставі укладеного 14.12.2007 між ТОВ «Артем-Банк», як управителем з однієї сторони та Управлінням державної охорони України і КП «Житомирбудзамовник», як забудовником, з іншої, договору № 1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкту за адресою АДРЕСА_2 у Шевченківському районі міста Києва.

14.12.2007 між ТОВ «Артем-Банк», як управителем, з однієї сторони та Управлінням державної охорони України і КП «Житомирбудзамовник», як забудовником, з іншої, укладено договір доручення № 3, відповідно до якого забудовник доручає управителю виконувати функції забудовника по організації спорудження об`єктів будівництва відповідно до договору № 1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А від 14.12.2007 та договору на об`єкт будівництва від 14.12.2007, що є невід`ємною частиною договору про організацію спорудження об`єктів будівництва.

14.12.2007 між Управлінням державної охорони України і КП «Житомирбудзамовник», як іпотекодавцями, з однієї сторони, та ТОВ «Артем-Банк», як іпотекодержателем, з іншої, укладено договір іпотеки № 2, пунктами 1.2, 1.8 якого погоджено, що з метою забезпечення належного виконання іпотекодавцями своїх зобов`язань по договору № 1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкту по АДРЕСА_2, іпотекодавці передають в іпотеку належні їм майнові права на об`єкт будівництва. На предмет іпотеки в цілому, в тому числі окремо на кожний об`єкт інвестування, накладається заборона відчуження в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, вноситься обтяження до Державного реєстру іпотек та Державного реєстру обтяжень рухомого майна. З переліку № 1 об`єктів інвестування (квартир), що розташовані за адресою: АДРЕСА_2 , вбачається, що в іпотеку були передані всі нежитлові приміщення та квартири, які знаходяться за вказаною адресою.

На підставі укладеного договору іпотеки приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пестич Л.В. накладено заборону відчуження зазначеного об`єкта будівництва, у тому числі накладено заборону відчуження на всі нежитлові приміщення, що є об`єктами інвестування в об`єкті будівництва.

14.12.2007 між ТОВ «Артем-Банк» (управитель) та Управлінням державної охорони України і КП «Житомирбудзамовник» (забудовники) укладено договір про відступлення майнових прав № 4, умовами якого передбачено, що відповідно до договору іпотеки № 2 від 14.12.2007, забудовник уступає, а управитель приймає на себе право вимоги майнових прав на об`єкт будівництва по договору про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва А № 1 від 14.12.2007 та договору на об`єкт будівництва від 14.12.2007, що є невід`ємною частиною договору про організацію спорудження об`єктів будівництва.

15.02.2010 між КП «Житомирбудзамовник» (замовник) та ТОВ «Під-ключ» (генеральний підрядник) укладено договір генерального підряду на капітальне будівництво, умовами якого передбачено, що за договором генпідрядник зобов`язується на свій ризик своїми та/або залученими силами та засобами збудувати та передати замовнику об`єкт відповідно до затвердженої проектно-кошторисної документації, умов договору та завдання замовника, а замовник зобов`язується прийняти закінчений будівництвом об`єкт та оплатити його в межах договірної ціни. При цьому, генпідрядник зобов`язується повністю завершити будівництво та передати готовий об`єкт замовнику через 12 місяців з моменту початку виконання робіт відповідно до пункту 2.1 цього договору. Об`єкт будівництва: будівництво житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями. Адреса розташування об`єкта: АДРЕСА_2 (пункт 1.2 договору).

12.01.2012 між Управлінням державної охорони України (сторона-1) та КП «Житомирбудзамовник» (сторона-2) укладено додаткову угоду № 6 до договору про спільну діяльність у будівництві б/н від 05.09.2006, за умовами якої у зв`язку із зміною нумерації квартир та внутрішнього обміру площ за інвентаризаційною справою № 129933 в об`єкті будівництва, сторони досягли згоди про те, що Протокол розподілу (закріплення) площ в об`єкті будівництва - в житлових будинках з вбудовано-прибудованими нежилими приміщеннями за будівельною адресою: АДРЕСА_2, викладено в наступній редакції: загальна площа квартир 36 328, 50 кв. м, сторона-1 (Управління державної охорони України) отримує 9 489, 10 кв. м, що становить загальної площі квартир 26, 12 %, сторона 2 (КП «Житомирбудзамовник») отримує 26 839, 40 кв. м, що становить загальної площі квартир 73,88 % та всі площі вбудовано-прибудованих нежитлових приміщень та підземної автостоянки.

26.04.2012 між Управлінням державної охорони України (сторона-1), КП «Житомирбудзамовник» (сторона-2) та ТОВ «Під-ключ» (сторона-3) укладено договір про заміну сторони у зобов`язанні, відповідно до умов якого сторона-2 (КП «Житомирбудзамовник»), а сторона-3 (ТОВ «Під-ключ») приймає на себе права та обов`язки сторони-2 за договором про спільну діяльність в будівництві від 05.09.2006, укладеному між стороною-1 (Управлінням державної охорони України) та стороною-2 (КП «Житомирбудзамовник») в об`ємі, визначеному даним договором та з урахуванням положень статті 2 даного договору. Відповідно до підпункту 2.1.2 договору, в зв`язку з заміною сторони-2 стороною-3 у основному договорі - договорі про спільну діяльність в будівництві б/н від 05.09.2006, сторона-3 набуває право на частку сторони-2, визначену у пункті 4.6 договору про спільну діяльність в будівництві б/н від 05.09.2006.

12.06.2012 між ПАТ «Артем-Банк», Управлінням державної охорони України та ТОВ «Під-ключ» укладено додаткову угоду № 1 до договору № 1 від 14.12.2007 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкту розташованого за адресою АДРЕСА_2 у Шевченківському районі міста Києва, відповідно до якої у зв`язку з укладенням договору про заміну сторони у зобов`язанні від 26.04.2012 за договором про спільну діяльність в будівництві від 05.09.2006, преамбулу договору № 1 від 14.12.2007 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкту по АДРЕСА_2 викладено в наступній редакції: ПАТ «Артем-Банк» - управитель; Управління державної охорони України - забудовник та ТОВ «Під-ключ» - забудовник.

12.06.2012 між ПАТ «Артем-Банк», Управлінням державної охорони України та ТОВ «Під-ключ» укладено додаткову угоду № 2 до договору на об`єкт будівництва від 14.12.2007, відповідно до якої у зв`язку з укладенням договору про заміну сторони у зобов`язанні від 26.04.2012 за договором про спільну діяльність в будівництві від 05.09.2006, преамбулу договору на об`єкт будівництва від 14.12.2007 вирішено викласти в наступній редакції: ПАТ «Артем-Банк» - управитель; Управління державної охорони України - забудовник та ТОВ «Під-ключ» - забудовник.

12.06.2012 між ПАТ «Артем-Банк», Управлінням державної охорони України та ТОВ «Під-ключ» укладено додаткову угоду № 1 до договору доручення № 3 від 14.12.2007, відповідно до якої у зв`язку з укладенням договору про заміну сторони у зобов`язанні від 26.04.2012 за договором про спільну діяльність в будівництві від 05.09.2006, преамбулу договору на доручення від 14.12.2007 вирішено викласти в наступній редакції: ПАТ «Артем-Банк» - управитель; Управління державної охорони України - забудовник та ТОВ «Під-ключ» - забудовник.

12.06.2012 між ПАТ «Артем-Банк», Управлінням державної охорони України та ТОВ «Під-ключ» укладено додаткову угоду № 1 до договору про відступлення майнових прав № 4 від 14.12.2007, відповідно до якої у зв`язку з укладенням договору про заміну сторони у зобов`язанні від 26.04.2012 за договором про спільну діяльність в будівництві від 05.09.2006, преамбулу договору про відступлення майнових прав від 14.12.2007 вирішено викласти в наступній редакції: ПАТ «Артем-Банк» - управитель; Управління державної охорони України - забудовник та ТОВ «Під-ключ» - забудовник.

23.07.2012 між ТОВ «Під-ключ» (сторона-1) та ПАТ «Артем-Банк» (сторона-2) укладено договір про виконання зобов`язань, відповідно до якого у зв`язку з заміною сторони у договорі про спільну діяльність з будівництва від 05.09.2006 та відповідних змін, внесених до договорів Фонду фінансування будівництва сторони дійшли згоди та уклали цей договір про наступне: ТОВ «Під-ключ» - сторона-1 бере на себе зобов`язання належно та своєчасно виконувати функції забудовника, пов`язані із спорудженням об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А та програмою будівництва об`єкту по АДРЕСА_2.

21.07.2015 між ТОВ «Під-ключ» (забудовник-1), ТОВ «ВБК «Мрія» (забудовник-3) та ПАТ «Артем-Банк» (управитель ФФБ) укладено договір від 21.07.2015, умовами якого з метою належного виконання окремого об`єму видів робіт, які стосуються ведення будівництва житлового будинку розташованого за адресою: АДРЕСА_2 у Шевченківському районі (далі - об`єкт будівництва) сторони дійшли згоди про передачу забудовником-1 забудовнику-3 частини своїх функцій забудовника фонду фінансування будівництва «АДРЕСА_2» виду А вказаного будинку, які передбачені основним договором ФФБ та цим договором, а забудовник-3 зобов`язується їх виконувати належним чином та виправляти недоліки і дефекти у виконаних ним роботах, що виникли з його вини в період гарантійної експлуатації об`єкта. Також, забудовник-3 зобов`язується виконати роботи/зобов`язання за даним договором відповідно до умов даного договору, вимог Державних будівельних норм України та проектно-кошторисної документації.

27.07.2015 між ТОВ «Під-ключ» (забудовник-1), ТОВ «ВБК «Мрія» (забудовник-3) та ПАТ «Артем-Банк» (управитель ФФБ) укладено додаткову угоду № 5 до договору про виконання зобов`язань від 23.07.2012, відповідно до якої у зв`язку з передачею забудовником-1 за договором від 21.07.2015 забудовнику-3 частини своїх функцій забудовника по фонду фінансування будівництва виду А будинку з об`єктами соціальної сфери, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 у Шевченківському районі сторони уклали цю додаткову угоду № 5 до договору про виконання зобов`язань від 23.07.2012 про наступне: сторони дійшли згоди викласти преамбулу договору про виконання зобов`язань від 23.07.2012 у наступній редакції: ТОВ «Під-ключ» - забудовник-1; ТОВ «ВБК «Мрія» - забудовник-3; ПАТ «Артем-Банк» - управитель.

13.04.2016 між ПАТ «Артем-Банк» (управитель) та ТОВ «Максіс Лімітед» (довіритель) укладено договір № 881 про участь у фонді фінансування будівництва, відповідно до умов якого довіритель (позивач) зобов`язується передати управителю в управління грошові кошти з метою отримання довірителем у власність об`єкта інвестування, а управитель зобов`язується прийняти кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснювати від свого імені за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбаченими Правилами ФФБ. Згідно з пунктом 2.1 договору, управитель зобов`язаний, зокрема, після внесення довірителем до ФФБ грошових коштів, закріпити за ним конкретні об`єкти інвестування та вилучити ці об`єкти з переліку об`єктів інвестування, що є у пропозиції довірителя, для виключення можливості закріплення цих об`єктів за іншими довірителями. Згідно Характеристик об`єктів інвестування та переліку робіт, які виконуються у приміщеннях, що закріплені за довірителем, до таких об`єктів належали, у тому числі і спірні нежитлові приміщення № 35В та № 35Г.

14.04.2016 між ПАТ «Артем-Банк» (управитель) та ТОВ «Максіс Лімітед» (довіритель) укладено договір відступлення майнових прав № 881.35Г, за умовами якого управитель уступає довірителю майнові права на об`єкт інвестування, які управитель набув відповідно до умов договору на організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А № 1 від 14.12.2007. Відповідно до пункту 2 договору, під об`єктом інвестування сторони розуміють: нежитлове приміщення № 35 Г, за адресою: АДРЕСА_2, 2 поверх, загальною площею 14, 98 кв. м.

15.04.2016 між ПАТ «Артем-Банк» (управитель) та ТОВ «Максіс Лімітед» (довіритель) укладено договір відступлення майнових прав № 881.35В, за умовами якого управитель уступає довірителю майнові права на об`єкт інвестування, які управитель набув відповідно до умов договору на організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А № 1 від 14.12.2007. Відповідно до пункту 2 договору, під об`єктом інвестування сторони розуміють: нежитлове приміщення № 35 В, за адресою: АДРЕСА_2, 2 поверх, загальною площею 44, 70 кв. м.

У матеріалах справи наявні також технічні паспорти на нежитлові приміщення № 35В та № 35Г у житловому будинку № АДРЕСА_2, з експлікаціями внутрішніх обмірів та розрахунків площ приміщень житлового будинку з нежитловими (вбудованими) приміщеннями АДРЕСА_2.

30.05.2016 між ПАТ «Артем-Банк» (управитель) та ТОВ «Максіс Лімітед» (довіритель) складено та підписано акт звірки вимірів загальної площі до договору № 881 про участь у фонді фінансування будівництва від 13.04.2016, відповідно до якого нежитлове приміщення № 35В, загальна площа по договору - 44, 7 кв. м, загальна площа згідно вимірів БТІ - 44, 1 кв. м, різниця - 0, 6 кв. м.

30.05.2016 між ПАТ «Артем-Банк» (управитель) та ТОВ «Максіс Лімітед» (довіритель) складено та підписано акт звірки вимірів загальної площі до договору № 881 про участь у фонді фінансування будівництва від 13.04.2016, відповідно до якого нежитлове приміщення № 35Г, загальна площа по договору - 14, 98 кв. м, загальна площа згідно вимірів БТІ - 15, 00 кв. м, різниця - 0, 02 кв.м.

30.05.2016 між ТОВ «ВБК «Мрія» (сторона-1) та ТОВ «Максіс Лімітед» (сторона-2) складено та підписано акт приймання-передачі нежитлових приміщень, які розташовані за адресою: АДРЕСА_2, Шевченківського району міста Києва, відповідно до якого стороною-1 передано стороні-2 нежитлові приміщення за наступним переліком, зокрема: нежитлове приміщення № 35В, поверх 2, номер секції 3, загальна площа, згідно вимірів БТІ - 44, 1 кв.м.; нежитлове приміщення № 35Г, поверх 2, номер секції 3, загальна площа, згідно вимірів БТІ - 15, 0 кв.м.

У матеріалах справи містяться:

копії банківських виписок про повну сплату позивачем вартості нежитлових приміщень № 35В та № 35Г на рахунок ПАТ «Артем-Банк».

довідки видані позивачу: - довідка № 881 від 30.05.2016 про право довірителя на отримання у власність об`єкта інвестування (нежитлового приміщення № 35В) (по БТІ - нежитлове приміщення № 35В), видана позивачу ПАТ «Артем-Банк» як управителем фонду фінансування будівництва виду А з забудовником ТОВ «Під-ключ» - будівництво житлового комплексу з вбудовано-прибудованованими приміщеннями та підземними паркінгом: АДРЕСА_2 у Шевченківському районі міста Києва, про те, що позивачем дійсно сплачено повну вартість нежитлового приміщення № 35В (по БТІ - нежитлове приміщення № 35 В), загальною площею 44, 1 кв.м. за договором № 881 від 13.04.2016 про участь у фонді фінансування будівництва, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2; - довідка № 881 від 30.05.2016 про право довірителя на отримання у власність об`єкта інвестування (нежитлового приміщення № 35Г) (по БТІ - нежитлове приміщення № 35Г), видана позивачу ПАТ «Артем-Банк» як управителем фонду фінансування будівництва виду А з забудовником ТОВ «Під-ключ» - будівництво житлового комплексу з вбудовано-прибудованованими приміщеннями та підземними паркінгом: АДРЕСА_2 , про те, що позивачем дійсно сплачено повну вартість нежитлового приміщення № 35 Г (по БТІ - нежитлове приміщення № 35 Г), загальною площею 15, 0 кв.м. по договору № 881 від 13.04.2016 про участь у фонді фінансування будівництва, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2.

Ці довідки стали підставою для реєстрації права власності на спірні нежитлові приміщення за позивачем, яка проведена приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Журавльовою Л.М. 06.06.2016 згідно Інформаційних довідок № 68046542 та № 68046040.

Отже, починаючи з 06.06.2016 ТОВ «Максіс Лімітед» є власником нежитлових приміщень № 35 В та № 35 Г в будинку АДРЕСА_2 .

23.04.2015 між ТОВ «Під-ключ» (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) укладено договір № 200/35Внп/щ купівлі-продажу майнових прав, відповідно до якого продавець передає, а покупець купує майнові права на нежитлове приміщення у порядку та на умовах, передбачених цим договором, та у відповідності до норм Цивільного кодексу України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж. Сторони домовились, що об`єктом нерухомості, майнові права на який передаються за даним договором, є нежитлове приміщення , розташоване в об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_2 з наступними характеристиками: нежитлове приміщення № 35В, загальна площа - 44, 7 кв.м., поверх 2, секція 3 (пункт 1.2 договору). Загальна площа об`єкту нерухомості, вказана у пункті 1.2. договору, є проектною та підлягає уточненню за даними технічного паспорта, оформленого БТІ згідно договору (пункт 1.3 договору).

23.12.2015 між ТОВ «Під-ключ» (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) складено та підписано акт приймання-передачі нежитлового приміщення до договору купівлі-продажу майнових прав № 200/35нп/щ від 23.04.2015, відповідно до якого сторона-1 передала стороні-2 нежитлове приміщення за проектним номером № 35 В, згідно Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна перейменоване у № 493 площею 44, 40 кв.м., розташоване на 2 поверсі, секція 2 в новозбудованому житловому будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями по АДРЕСА_2 .

24.04.2015 між ТОВ «Під-ключ» (продавець) та ОСОБА_2 (покупець) укладено договір № 201/35Гнп/щ купівлі-продажу майнових прав, відповідно до якого продавець передає, а покупець купує майнові права на нежитлове приміщення у порядку та на умовах, передбачених цим договором, та у відповідності до норм Цивільного кодексу України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж. Сторони домовились, що об`єктом нерухомості, майнові права на який передаються за даним договором, є нежитлове приміщення № 35 Г, розташоване за адресою: АДРЕСА_2 з наступними характеристиками: нежитлове приміщення № 35 Г, загальна площа - 14, 98 кв.м., поверх 2, секція 3 (пункт 1.2 договору). Загальна площа об`єкту нерухомості, вказана у пункті 1.2 договору, є проектною та підлягає уточненню за даними технічного паспорта, оформленого БТІ згідно договору (пункт 1.3 договору).

24.12.2015 між ТОВ «Під-ключ» (сторона-1) та ОСОБА_2 (сторона-2) складено та підписано акт приймання-передачі нежитлового приміщення до договору купівлі-продажу майнових прав № 201/35Гнп/щ від 24.04.2015, відповідно до якого сторона-1 передала стороні-2 нежитлове приміщення за проектним номером № 35 Г, згідно Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна перейменоване у № 612 площею 14, 98 кв.м., розташоване на 2 поверсі, секція 3 в новозбудованому житловому будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями по АДРЕСА_2 .

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, 16.08.2018 проведено державну реєстрацію права власності (номер запису 27573485) за ОСОБА_1 на об`єкт нерухомого майна: нежитлове приміщення 493, поверх 2, секція 3, загальною площею 44, 4 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_3 , відомості внесено державним нотаріусом П`ятого київського державного нотаріального округу Кононовою К.В.

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, вбачається що 28.07.2020 проведено державну реєстрацію права власності (номер запису 37551834) за ОСОБА_2 на об`єкт нерухомого майна: нежитлове приміщення 612, загальною площею 15, 00 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_2 , відомості внесено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Василенко О.А.

ТОВ «Максіс Лімітед» в обґрунтування позовних вимог зазначало, що з 06.06.2016 є власником нежитлових приміщень № 35В та № 35Г в будинку АДРЕСА_2 .

На підтвердження права власності Позивач послався на такі документи: договір № 881 про участь у фонді фінансування будівництва від 13.04.2016, укладений між ПАТ «Артем-Банк» та позивачем, на підставі якого банком, як управителем фонду, закріплені за позивачем об`єкти інвестування, зокрема приміщення № 35 В та № 35 Г; банківські виписки по рахунку позивача від 13.04.2016 та 14.04.2016, що підтверджують проведення позивачем повної оплати за приміщення № 35 В та № 35 Г; договорами № 881.35Г від 14.04.2016 та № 881.35В від 15.04.2016 про відступлення майнових прав, за якими ПАТ «Артем-Банк» після проведення позивачем оплати відступив йому майнові права на приміщення № 35 В та № 35 Г; технічними паспортами на приміщення від 17.05.2016; актами звірки вимірів загальної площі нежитлових приміщень № 35 В та № 35 Г, які укладені 30.05.2016 між ПАТ «Артем-Банк» та позивачем; актами приймання-передачі нежитлових приміщень № 35 В та № 35 Г від 30.05.2016, укладених між ТОВ «ВБК «Мрія» як забудовником та позивачем; довідками № 881 від 30.05.2016 виданими ПАТ «Артем-Банк» про право позивача на отримання у власність нежитлових приміщень № 35 В та № 35 Г; інформаційними довідками з Державного реєстру речових прав, що підтверджують реєстрацію права власності на нежитлові приміщення № 35 В та № 35 Г за ТОВ «Максіс Лімітед».

У липні 2019 року нежитлові приміщення № 35В та № 35Г Позивачем передані в оренду Фізичній особі-підприємцю ОСОБА_3 на підставі договору оренди № 3 від 01.07.2019.

Наприкінці жовтня 2019 року під час обстеження представником Позивача переданих в оренду нежитлових приміщень встановлено, що фактично зазначеними нежитловими приміщеннями незаконно заволоділа ОСОБА_3 разом з іншими невідомими особами.

Зокрема, під час візиту представника Позивача, ОСОБА_3 не надала представнику Позивача доступу до приміщень, а також повідомила про те, що приміщення нібито належать на праві власності іншим особам.

Позивач зазначає, що протиправне заволодіння приміщеннями відбулось шляхом проведення подвійної реєстрації нежитлових приміщень, що належать Позивачу, а саме, приміщення які зареєстровані за Позивачем в 2016 році, були повторно через декілька років зареєстровані за ОСОБА_1 (2018 рік) та ОСОБА_2 (2020 рік), але під іншими номерами об`єктів нерухомості: за ОСОБА_1 зареєстроване приміщення № 493, яке фактично є приміщенням під № 35 B, а за ОСОБА_2 зареєстроване приміщення № 612, яке фактично є приміщенням № 35 Г.

23.09.2020 ОСОБА_1 та ОСОБА_2 створено ТОВ «МГ Проджект», до статутного капіталу якого передано приміщення № 493 та № 612, що підтверджується копією протоколу загальних зборів, а також актами приймання-передачі приміщень товариству.

19.03.2021 зазначені приміщення передані ТОВ «МГ Проджект» в статутний капітал ТОВ «Стома-Світ», що підтверджується актом приймання-передачі приміщення, а також витягом з Державного реєстру речових прав.

З матеріалів справи вбачається, що Фізичною особою-підприємцем Редчиць В.В. складено висновок № 0023 від 30.06.2021 щодо технічної можливості об`єднання об`єкта нерухомого майна, виданого власнику ТОВ «Стома-Світ», відповідно до якого група нежитлових приміщень № 493, загальна площа нежитлових приміщень - 44, 4 кв.м., а саме: № 1-11, кв.м. (приміщення), № 2-8, 0 кв.м. (приміщення), № 3 - 18, 0 кв.м. (приміщення), № 4 - 4, 0 кв.м. (приміщення), № 5 - 3, 0 кв.м. (санвузол), розташоване у АДРЕСА_2 ; група нежитлових приміщень № 425, Загальна площа груп нежитлових приміщень - 53,1 кв.м., а саме: № 1-14, 0 кв.м. (приміщення), № 2-3,0 кв.м. (приміщення), № 3 - 6,0 кв.м.(приміщення), № 4 - 3,0 кв.м. (санвузол), № 5- 27, 1 кв.м. (приміщення), розташоване у АДРЕСА_2; нежитлове приміщення № 612, загальна площа нежитлового приміщення - 15, 0 кв.м., а саме № 1 - 15,0 кв.м. (приміщення), розташоване у АДРЕСА_2 за технічними показниками можуть бути об`єднані в одну групу нежитлових приміщень.

Склад новоутворених об`єктів нерухомого майна та їх адреси: Група нежитлових приміщень № 425/1 за адресою: АДРЕСА_2, що складаються з наступних приміщень: № 1 - 14, 0 кв.м. (вестибюльна група), № 2 - 11,4 кв.м. (реєстратура), № 3 - 8, 0 кв.м. (приміщення), № 4 - 18,0 кв.м. (кабінет лікаря із стерилізаційною), № 5 - 4,0 кв.м. (компресорна), № 6 - 15, 0 кв.м. (кабінет лікаря), № 7 - 3,0 кв.м. (санвузол), № 8 - 3, 0 кв.м. (комора), № 9 - 6,0 кв.м. (кімната персоналу), № 10 - 3,0 кв.м. (санвузол), № 11 - 27,1 кв.м. кабінет лікаря із стерилізаційною). Загальна площа групи нежитлових приміщень - 112, 5 кв.м. Основна площа - 68, 1 кв.м.

13.07.2021 ТОВ «Стома-Світ» об`єднало приміщення № 493 та № 612 з приміщенням № 425, яке перебувало у власності цього товариства, що підтверджується висновком щодо технічної можливості об`єднання приміщень від 30.06.2021, а також витягом з Державного реєстру речових прав.

За результатом об`єднання створений новий об`єкт нерухомості під № 425/1 загальною площею 112,5 кв. м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000.

08.09.2021 об`єднаний об`єкт нерухомості передано в іпотеку ОСОБА_3 (колишній орендар приміщень власником, яких є Позивач), яка є директором та єдиним учасником ТОВ «Стома-Світ», що підтверджується інформаційною довідкою № 278330380 від 06.10.2021, а також витягом з ЄДРПОУ.

Факт того, що приміщення № 493 та № 612 є одними і тими ж самими приміщеннями, що належать Позивачу під № 35В та № 35Г, а також того, що приміщення № 493 та № 612 входять до складу приміщення № 425/1 підтверджується висновком експерта № 1-07/09 від 07.09.2022.

Обґрунтовуючи заявлені позовні вимоги, Позивач посилався на те, що подвійна реєстрація приміщень № 35 В та № 35 Г, а також безпідставне перебування вказаних приміщень у фактичному володінні та користуванні Відповідача грубо порушує права Позивача на мирне володіння своїм майном.

У зв`язку з чим Позивач просить суд витребувати у Відповідача на свою користь приміщення № 35В та №35Г, які розташовані за адресою: АДРЕСА_2; скасувати державну реєстрацію прав в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на нежитлове приміщення АДРЕСА_2, загальною площею 112,5 кв.м, за Відповідачем та закрити розділ у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо об`єкта нерухомого майна - 000, а саме розділ щодо нежитлового приміщення АДРЕСА_2, загальною площею 112,5 кв.м, яке зареєстроване за Відповідачем.

Скасовуючи постанову Північного апеляційного господарського суду від 12.06.2024 та рішення Господарського суду міста Києва від 25.05.2023 у справі № 910/11143/22 Верховний Суд у своїй постанові від 13.11.2024 вказав про необхідність з`ясування при новому розгляді наступних обставин:

- характер спірних правовідносин (предмет і підстави позову), чи існує у позивача право або законний інтерес; якщо так, то чи має місце його порушення, невизнання або оспорювання відповідачем; якщо так, то чи підлягає право або законний інтерес захисту і чи буде такий захист ефективний за допомогою того способу, який визначено відповідно до викладеної в позові вимоги;

- при вирішенні спору суди першої та апеляційної інстанції не врахували норми матеріального права та висновки Верховного Суду щодо застосування положень статей 387, 388 ЦК України, при вирішенні спорів про витребування майна з незаконного володіння щодо необхідності встановлення певного кола обставин, таких як виникнення (набуття) позивачем права власності на спірне майно, чи є позивач власником індивідуально-визначеного майна, яке він просить витребувати, з огляду на те, як доводить відповідач, що за позивачем на час звернення до суду з відповідним позовом право власності на спірне майно - приміщення АДРЕСА_2, та яке просить витребувати позивач, відповідно до даних з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно зареєстровано за позивачем;

- надаючи оцінку доводам відповідача, суди попередніх інстанцій зазначили, зокрема, що ТОВ «Під-ключ» не мало права реалізовувати спірні нежитлові приміщення, оскільки це майно було предметом договору іпотеки та знаходилось під забороною відчуження відповідно до частини 3 статті 12 Закону України «Про іпотеку», проте судами не встановлено та не наведено обґрунтування того, за яким договорами іпотеки спірне майно перебувало під забороною відчуження, підстави виникнення такої іпотеки і обставини її існування, що не може свідчити про повне з`ясування судами обставин правомірності набуття стороною права власності на спірне майно;

- без належної оцінки суду залишилися обставини, встановлені судовим рішенням у справі № 910/23287/16, про що наголошував відповідач у своїх запереченнях та вважав їх такими, що мають значення для вирішення цієї справи № 910/11143/22 у контексті предмета та підстав заявленого позову, а також наявності інших судових проваджень щодо спірного майна;

- судами не надано будь-якої оцінки, на підставі встановлених фактичних обставин справи, тим обставинам, чи є відповідач володільцем саме спірного майна, та чи є він добросовісним чи недобросовісним набувачем такого майна;

- суди попередніх інстанцій не надали оцінки ефективності такому обраному позивачем способу захисту з огляду на наведені вище висновки Великої Палати Верховного Суду, а, по-друге, не обґрунтували правовими підставами скасування державної реєстрації права щодо всього приміщення АДРЕСА_2, загальною площею 112,5 кв. м, та не зазначили в рішеннях про наявність/відсутність порушеного права відповідача щодо інших приміщень, які входять до складу приміщення № 425/1 загальною площею 112, 5 кв. м., за обставин витребування на користь позивача лише нежитлових приміщень площею 44,1 кв. м та 15, 00 кв. м.

ДЖЕРЕЛА ПРАВА ТА МОТИВИ, З ЯКИХ ВИХОДИТЬ СУД

Статтею 41 Конституції України, встановлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності.

Неприпустимість позбавлення права власності також передбачена частиною 1 статті 321 ЦК України, якою встановлено, що: право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Загальні підстави припинення права власності передбачені частиною 1 статті 346 ЦК України, а відповідно до частини 2 вказаної статті - право власності може бути припинене в інших випадках, встановлених законом.

Наведені норми матеріального права свідчать, що принцип неприпустимості протиправного позбавлення права власності полягає в тому, що припинення права власності особи на конкретне майно можливо виключно з підстав, зазначених в законі.

Позивач не погоджується з підставами набуття права власності на спірні приміщення Відповідачем та зазначає, що фактично нерухоме майно відчужено забудовником ТОВ «Під-ключ» з порушенням норм чинного законодавства та всупереч вимогам Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Відповідно до частини 2 статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестування та фінансування будівництва об`єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об`єктів визначаються виключно законами.

Згідно зі статтею 6 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» об`єкт управління майном знаходиться в довірчій власності управителя. Управитель є довірчим власником отриманого ним в управління майна. Управитель здійснює управління майном відповідно до Правил фонду та договору управління майном. Майно, набуте управителем у результаті управління, включається до складу отриманого в управління майна. Кошти учасників фондів отримані управителем в управління, відокремлюються від іншого майна управителя, а також від коштів інших фондів.

Відповідно до частини 1 статті 9 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» управитель укладає із забудовником договір, за яким забудовник зобов`язується збудувати один або декілька об`єктів будівництва, ввести їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об`єкти інвестування установникам цього фонду у строки та на умовах, визначених цим Законом, Правилами фонду та договором управління майном, а управитель зобов`язується здійснювати фінансування будівництва цих об`єктів будівництва на умовах договору.

Згідно з частиною 8 статті 9 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» відповідно до договору між забудовником та управителем ФФБ за кожним об`єктом будівництва забудовник передає управителю перелік об`єктів інвестування в об`єкті будівництва, який є попереднім обсягом замовлення на будівництво, та майнові права на ці об`єкти інвестування для подальшої передачі установникам фонду на умовах Правил цього фонду. Забудовник не має права відчужувати або обтяжувати будь-яким способом об`єкти інвестування, майнові права на які передані управителю фонду, без письмової згоди управителя фонду, а після переходу прав на об`єкти інвестування від управителя фонду до установників фонду - без письмової згоди установників фонду.

Положеннями статті 13 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» визначено, що система функціонування ФФБ, серед іншого, передбачає: укладання управителем ФФБ договору з довірителем про участь у ФФБ; внесення довірителем коштів до ФФБ та передачу їх управителю ФФБ в управління за договором про участь у ФФБ; закріплення управителем за довірителем обраного ним об`єкта інвестування, що є підтвердженням замовлення на спорудження цього об`єкта інвестування як складової частини об`єкта будівництва; передачу управителем довірителям, які повністю проінвестували закріплені за ними об`єкти інвестування, майнових прав на ці об`єкти інвестування за договором про уступку майнових прав.

Відповідно до частини 1 статті 14 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» фізична або юридична особа, або спільний інвестор ФОН стає довірителем ФФБ за умови передачі коштів в управління управителю ФФБ та укладання з управителем ФФБ договору про участь у ФФБ на основі типового договору (227-2013-п), затвердженого Кабінетом Міністрів України.

Суд зазначає, що питання законності реалізації житлових приміщень в об`єкті будівництва за адресою: АДРЕСА_2 , досліджувалось під час розгляду судами справи № 04/01/5026/1089/2011 та встановлено постановою Північного апеляційного господарського суду від 01.07.2020 та постановою Верхового Суду від 11.11.2020.

Так, вказаними судовими рішеннями, зокрема, встановлено, що реалізація житлових та нежитлових приміщень у житловому комплексі по АДРЕСА_2 могла здійснюватися виключено через фонд фінансування будівництва, на підставі укладеного 14.12.2007 між ТОВ «Артем-Банк», як управителем, з однієї сторони та Управлінням державної охорони України і КП «Житомирбудзамовник» як забудовником, з іншої, договору № 1 про організацію спорудження об`єктів будівництва використанням коштів фонду фінансування виду А за програмою будівництва об`єкту за адресою: АДРЕСА_2 .

Також зазначеними рішеннями суду встановлено, що ані Управлінням державної охорони України (замовник) та КП «Житомирбудзамовник» (забудовник), ані ПП «Під-ключ» (генеральний підрядник) не могли придбати майнові права на об`єти нерухомості, інакше як через фонд фінансування будівництва і лише за умови здійснення інвестування.

Враховуючи здійснені Верховним Судом по даній справі висновки суд також зазначає, що ТОВ «Під-ключ» не мало права реалізовувати спірні приміщення Позивача № 35В та АДРЕСА_4 шляхом укладання договору купівлі - продажу з ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , оскільки таке майно було предметом договору іпотеки № 2 від 14.12.2007, а приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пестич Л.В. накладено заборону відчуження зазначеного об`єкта будівництва, у тому числі накладено заборону відчуження на всі нежитлові приміщення, що є об`єктами інвестування в об`єкті будівництва.

Суд зазначає, що питання чинності іпотеки за договором № 2 від 14.12.2007 досліджувалося судами при розгляді справи № 911/1041/19 (910/4281/23), а в постанові Верховного Суду встановлено наступне:

« 8.21. Так, судами попередніх інстанцій встановлено, що договір іпотеки № 2 від 14.12.2007 укладений з метою забезпечення виконання зобов`язань за договором про організацію спорудження об`єктів будівництва від 14.12.2007, а також договору на об`єкт будівництва, які не припинили свою дію, оскільки будівництво будинку АДРЕСА_2 триває.

8.22. Даний факт, серед іншого, підтверджується додатковими угодами від 12.06.2012 до договору № 1 від 14.12.2007 та договору на об`єкт будівництва від 14.12.2007, з яких вбачається, що ТОВ «Під-ключ», яке реалізувало майнові права на користь ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , в середині 2012 року стало стороною договорів, зобов`язання за якими забезпечено договором іпотеки № 2 від 14.12.2007, тобто після введення будинку в експлуатацію 24.12.2010.

8.23. Разом з тим, будівництво не припинено у 2010 році, а тривало й надалі, про що зокрема свідчить та обставина, що 21.07.2015 між ТОВ «Під-Ключ», ТОВ «Виробничо-будівельна компанія «Мрія» та ПАТ «Артем-Банк» укладено договір про передачу від ТОВ «Під-Ключ» до ТОВ «Виробничо-будівельна компанія «Мрія» частини функцій забудовника житлового будинку у АДРЕСА_2 .

8.24. На дату укладання договорів між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ТОВ «Під-Ключ» будівництво об`єкту тривало, а зобов`язання за договорами про організацію спорудження об`єктів будівництва, а також на об`єкт будівництва виконані не були.

8.25. Оскільки дату відчуження ТОВ «Під-Ключ» спірних приміщень зобов`язання за Договором про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А № 1 від 14.12.2007, а також за Договором на об`єкт будівництва від 14.12.2007 не були виконані, то на вказану дату іпотека не була припинена відповідно до умов пункту 4.2 Договору іпотеки № 2 від 14.12.2007.

8.26. Наведене узгоджується з приписами частини п`ятої статті 3 Закону України «Про іпотеку», за змістом якої іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.

8.27. Скаржником не спростовано висновків судів попередніх інстанцій про те, що ТОВ «Під-ключ» не мало відповідних повноважень щодо реалізації спірних нежитлових приміщень, оскільки вони були предметом договору іпотеки та знаходилися під забороною відчуження. Доказів того, що ТОВ «Під-ключ» мало згоду іпотекодержателя на таке відчуження матеріали справи не містять.».

Додатково, судом враховано, що станом на дату проведення державної реєстрації права власності (номер запису 27573485) за ОСОБА_1 та ОСОБА_2 (номер запису 37551834) на нежитлові приміщення Позивача № 35В та АДРЕСА_4 приватним нотаріусом Журавльовою Л.М. 18.05.2016 зареєстровано заборону відчуження (номер запису про обтяження 14921066, рішення державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 30005245 від 10.06.2016) оскільки таке майно було предметом договору іпотеки № 929 від 18.05.2016, укладеного між ТОВ «Максіс Лімітед» та ПАТ «Артем-Банк».

У суду відсутні підстави для застосування висновків Вищого господарського суду України, викладених у постанові від 15.11.2017 у справі № 910/23287/16, на які посилається Відповідач оскільки, така постанова не стосується спірного майна та не є аналогічною в частині спірних правовідносин, а згідно зі статтею 236 ГПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах саме Верховного Суду.

Згідно з частиною 9 статті 14 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» після введення об`єкта будівництва в експлуатацію управитель може продовжити укладання договорів про участь у ФФБ із закріпленням об`єктів інвестування за довірителями до моменту отримання письмової вимоги забудовника повернути йому майнові права на об`єкти інвестування, які не передані довірителям. Забудовник зобов`язаний прийняти від управителя такі майнові права.

Однак, в силу наявних у справі матеріалів Відповідачем не надано суду доказів отримання управителем письмової вимоги забудовника повернути йому майнові права на об`єкти інвестування, які не передані довірителям.

Крім того, факт відсутності такої вимоги у управителя ФФБ також вбачається з листа № 01-03/1 від 01.03.2023 Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Нерухомість-Інвест», яке є управителем Фонду фінансування будівництва «АДРЕСА_2» виду «А» будинку, розташованого за адресою АДРЕСА_2 . У вказаному листі також зазначено, що реалізація житлових та нежитлових приміщень у житловому комплексі по АДРЕСА_2 в період з 2014 по 2016 могло здійснюватися виключно через фонд фінансування будівництва, на підставі укладеного між ПАТ «Артем-Банк» та довірителями договору про участь у фонді фінансування будівництва.

Дані обставини також підтверджуються відповіддю Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку №13/05/662 від 13.01.2021, наданою на запит Позивача.

В силу зазначеного вище, суд дійшов висновку, що ТОВ «Під-ключ» не мало відповідних повноважень щодо реалізації спірного нежитлового приміщення, а саме шляхом укладання договорів з ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , із врахуванням існуючої заборони відчуження з огляду на існуючу та чинну іпотеку, а відтак Позивач є законним власником спірного майна.

Щодо доводів Відповідача про те, що ТОВ «ВБК «МРІЯ»» не мало права передавати Позивачу приміщення за актами приймання-передачі від 30.05.2016, суд зазначає наступне.

Відповідно до частин 1 - 3 статті 19 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» після введення об`єкта будівництва в експлуатацію забудовник письмово повідомляє про це управителя та надає дані щодо фактичної загальної площі об`єктів інвестування.

Управитель ФФБ надає забудовнику перелік довірителів, які мають право отримати у власність закріплені за ними об`єкти інвестування, відповідно до отриманих довірителями від управителя майнових прав на ці об`єкти інвестування, і повідомляє кожного довірителя про введення об`єкта будівництва в експлуатацію, а на письмову вимогу довірителя надає йому копію відповідного акта.

На підставі даних щодо фактичної загальної площі об`єктів інвестування довіритель за поточною ціною вимірної одиниці об`єкта інвестування здійснює остаточні розрахунки з управителем ФФБ та отримує в управителя ФФБ в обмін на свідоцтво про участь у ФФБ довідку за встановленою формою. Ця довідка є документом, що підтверджує право довірителя на набуття у власність закріпленого за ним об`єкта інвестування.

Згідно з положеннями частин 6, 8 та 9 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» після отримання вказаної довідки довірителем забудовник та довіритель підписують складений забудовником акт прийняття-передачі об`єкта інвестування.

Довіритель має право у п`ятнадцятиденний строк з дня отримання акта прийняття-передачі об`єкта інвестування або підписати підготовлений забудовником акт прийняття-передачі об`єкта інвестування із зазначенням інформації про відсутність претензій довірителя до забудовника щодо об`єкта інвестування, або подати у письмовій формі свої обґрунтовані зауваження щодо невиконання забудовником своїх зобов`язань по об`єкту будівництва і об`єкту інвестування та щодо виявлених будівельних недоліків.

У разі наявності у довірителя зауважень щодо невиконання забудовником своїх зобов`язань по об`єкту будівництва та об`єкту інвестування забудовник зобов`язаний забезпечити безоплатне усунення недоліків у п`ятнадцятиденний строк з дня подання зауважень або забезпечити безоплатне повторне виконання неналежно виконаної роботи чи виготовлення непоставленої чи пошкодженої речі з такого ж матеріалу і такої ж якості.

Підсумовуючи викладене, після отримання довірителем від управителя Фонду фінансування будівництва довідки про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування, забудовник зобов`язаний передати приміщення довірителю, про що сторони укладають акт, який засвідчує факт отримання приміщення довірителем в належному стані.

Як встановлено судом вище, 21.07.2015 між ПАТ «Артем-банк», ТОВ «Під-ключ» та ТОВ «ВБК «Мрія» укладено договір, відповідно до якого ТОВ «ВБК «Мрія» стало одним з забудовників будинку розташованого за адресою АДРЕСА_2 у Шевченківському районі міста Києва.

Тобто, ТОВ «ВБК «Мрія», як забудовник мало право укладати з Позивачем акт приймання-передачі приміщень.

Крім того, як вбачається з листа Управителя ФФБ в особі Голови Правління ПАТ «Артем-банк» № 24/04-3316 від 28.10.2016, ПАТ «Артем-банк», що є управителем фонду фінансування будівництва створеного для спорудження житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями у АДРЕСА_2, надає за місцем вимоги інформацію про те, що на підставі договору від 21.07.2015 та додаткової угоди № 5 від 27.07.2015 до договору про виконання зобов`язань від 23.07.2012 ТОВ «ВБК «Мрія» уповноважений підписувати акти приймання-передачі об`єктів інвестування з довірителями, які уклали договори про участь у Фонді фінансування будівництва.

Зазначені твердження Відповідача про відсутність у ТОВ «ВБК «Мрія» повноважень на підписання акту - спростовані.

Крім того, суд звертає увагу відповідача на те, що дефекти в укладанні акту приймання-передачі приміщення не можуть бути підставою для спростування права власності довірителя ФФБ, оскільки в розумінні викладених вище положень законодавства, акт приймання-передачі приміщення засвідчує тільки факт отримання в належному стані приміщення довірителем, та не є документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за довірителем об`єкта будівництва.

Відповідач вказує, що право власності позивача на нежитлові приміщення зареєстроване з порушенням законодавства оскільки Позивачем реєстратору не було подано: технічний паспорт на об`єкти нерухомості; документ, що засвідчує прийняття в експлуатацію будинку; документ, що підтверджує присвоєння будинку адреси.

На підтвердження неподання вказаних документів реєстратору, Відповідач посилається на те, що, в переліку підстав набуття права власності зазначені: довідка № 881 про право на отримання у власність об`єкта інвестування серія та номер: 24/04-1170, видана 30.05.2016 ПАТ «Артем-Банк»; акт приймання-передачі нерухомого майна, серія та номер: б/н, виданий: 30.05.2016 ТОВ «Виробничо-будівельна компанія «Мрія»».

Відповідно до положень пункту 21 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.10.2011 № 1141 (у редакції яка діяла на дату виникнення правовідносин) у разі проведення державної реєстрації виникнення права власності на нерухоме майно державний реєстратор вносить до запису про право власності підставу для виникнення права власності, в якій зазначається: назва документа; дата видачі документа; номер документа; ким виданий (оформлений) документ; додаткові відомості про документ.

Згідно з положеннями пункту 63 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25.12.2015 (в редакції, яка діяла на дату виникнення правовідносин) у разі участі у фонді фінансування будівництва документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є видана управителем такого фонду довідка про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування.

Положеннями частини 11 статті 19 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (в редакції, яка діяла на дату спірних правовідносин) встановлено, що органи, які здійснюють державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, проводять державну реєстрацію права власності довірителя на об`єкт інвестування на підставі довідки про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування, при цьому такі органи не мають права вимагати будь-яких інших документів щодо участі довірителя у ФФБ.

Таким чином, державний реєстратор в графі «Підстава для державної реєстрації» зазначає назву та реквізити правовстановлюючого документу, яким у спірних правовідносинах є довідка про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування. При цьому, в розумінні вказаних положень законодавства, державний реєстратор в графі «Підстава для державної реєстрації» не зобов`язаний вказувати будь-які інші документи, які надані для проведення реєстраційної дії.

Відтак, посилання Відповідача на порушення вимог законодавства під час реєстрації права власності за Позивачем, спростовуються викладеним вище.

З матеріалів справи вбачається, що Позивачем надано висновок експерта № 1-07/09 за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи від 07.09.2022, складений судовим експертом Лісниченко С.В., відповідно до якого експерт дійшов наступних висновків:

- згідно наданих документальних даних нежитлове приміщення, яке зареєстроване за Ричкіним Д.В., загальною площею 44, 4 кв. м., за адресою: АДРЕСА_2, приміщення № 493 (реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна 000) та нежитлове приміщення, яке зареєстроване за ТОВ «Максіс Лімітед», за адресою: АДРЕСА_2, приміщення № 35 B (реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна 00) є одним і тим самим об?єктом нерухомого майна;

- згідно наданих документальних даних нежитлове приміщення, яке зареєстроване за ОСОБА_2 , загальною площею 15 кв.м., за адресою: АДРЕСА_2, приміщення № 612 (реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна 000) та нежитлове приміщення, яке зареєстроване за ТОВ «Максіс Лімітед», за адресою: АДРЕСА_2, приміщення № 35 Г (реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна 00) є одним і тим самим об?єктом нерухомого майна.

- згідно наданих документальних даних нежитлове приміщення, яке зареєстроване за ОСОБА_1 , загальною площею 44,4 кв.м., за адресою: АДРЕСА_3 (реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна 000), входить до складу приміщення загальною площею 112,5 кв.м., за адресою: АДРЕСА_5 , яке зареєстроване за ТОВ «Стома-Світ» (реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна 000).

- згідно наданих документальних даних нежитлове приміщення, яке зареєстроване за ОСОБА_2 , загальною площею 15 кв.м., за адресою. АДРЕСА_2, приміщення № 612 (реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна 000), входить до складу приміщення загальною площею 112, 5 кв.м., за адресою. АДРЕСА_5 , яке зареєстроване за ТОВ «Стома-Світ» (реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна 000).

Так, суд погоджується з доводами Позивача в частині того, що приміщення № 493 та № 612 є одними і тими ж самими приміщеннями, що належать Позивачу під № 35 В та № 35 Г, а приміщення № 493 та № 612 входять до складу приміщення № 425/1.

Відповідачем не надано належних та допустимих доказів на спростування зазначеного.

Підсумовуючи викладене, суд дійшов висновку, що Позивач є законним та добросовісним власником нежитлових приміщень № 35 В загальною площею 44, 1 кв.м. та № 35 Г загальною площею 15, 0 кв.м. в будинку АДРЕСА_2 , які внаслідок безпідставного відчуження ТОВ «Під ключ» третім особам фактично перейшли у власність Відповідача та стали частиною належного йому майна у складі нежитлового приміщення АДРЕСА_6 , загальною площею 112,5 кв. м.

Обираючи спосіб захисту, Позивач, звертається до суду з позовом про витребування у Відповідача майна, яке належить йому на праві власності, скасування державної реєстрації прав та закриття розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо нежитлового приміщення № 425/1, що розташоване за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 112,5 кв. м. тим самим вчиняє дії щодо відновлення його порушеного права власності на приміщення № 35 В та № 35 Г, які розташовані за адресою: АДРЕСА_2 , оскільки останні фактично вибули з його володіння поза його волею, факт наявності якого взагалі оспорюється Відповідачем.

Так, спірні правовідносини фактично виникли з одночасним існуванням двох чинних реєстрацій права власності на одне і те ж майно за різними особами.

При цьому, як вже зазначалося, наразі майно перебуває у користуванні Відповідача, який є третім набувачем такого майна після проведення подвійної реєстрації та перебуває в іпотеці.

Власник має право витребувати майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України), незалежно від того, чи заволоділа ця особа незаконно спірним майном сама, чи придбала його у особи, яка не мала права відчужувати це майно.

Відповідно до частини 1 статті 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно:

1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння;

2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;

3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Перша незаконна реєстрація нежитлового приміщення за проектним номером № 35 В, яке згідно Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна перейменоване у № 493 площею 44, 40 кв.м., розташоване на 2 поверсі, секція 2 в новозбудованому житловому будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями по АДРЕСА_2 відбулося 16.08.2018 за ОСОБА_1 , а за ОСОБА_2 - 28.07.2020 щодо нежитлового приміщення № 35 Г, перейменованого у № 612 площею 14, 98 кв.м., розташоване на 2 поверсі, секція 3 в новозбудованому житловому будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями по АДРЕСА_2 .

Зазначені вище приміщення відчужені вказаним фізичним особам (покупцям) за договорами купівлі - продажу майнових прав № 200/35Внп/щ від 23.04.2015 та № 201/35Гнп/щ від 24.04.2015 ТОВ «Під-ключ», яке як встановлено судом вище на мало законних підстав на вчинення таких правочинів.

Частиною 2 статті 203 ЦК України особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу (частина1 статті 215).

Відповідно до положень частини 1 статті 216 ЦК України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Крім того, із доводів Позивача вбачається, що у липні 2019 року нежитлові приміщення № 35 В та № 35 Г Позивачем передані в оренду Фізичній особі-підприємцю ОСОБА_3 на підставі договору оренди № 3 від 01.07.2019, а наприкінці жовтня ОСОБА_3 разом з іншими невідомими особами фактично зазначеними нежитловими приміщеннями незаконно заволоділа.

23.09.2020 ОСОБА_1 та ОСОБА_2 створено ТОВ «МГ Проджект», до статутного капіталу якого передано спірні приміщення (перейменовані на приміщення № 493 та № 612), а 19.03.2021 зазначені приміщення передані ТОВ «МГ Проджект» в статутний капітал ТОВ «Стома-Світ», директором та єдиним учасником ТОВ «Стома-Світ» якого є ОСОБА_3 (колишній орендар приміщень власником, яких є Позивач).

08.09.2021 об`єднаний об`єкт нерухомості передано в іпотеку ОСОБА_3 .

В силу зазначеного, дії ОСОБА_3 як фізичної особи так і керівника Відповідача на переконання суду є сумнівними та такими, що направленні виключно на настання сприятливих умов в частині заволодіння майном Позивача, місцезнаходження та площа якого вказаній фізичній особі були відомі (з огляду на існування договірних відносин з Позивачем), однак у останньої не виникло жодних сумнівів щодо іншого «первісного власника» спірного нерухомого майна.

Відтак, дії третіх осіб, зокрема і Відповідача (в особі його керівника) свідчать про усвідомлення останніми своїх дій та їхніх правових наслідків, зокрема, в частині настання несприятливих умов для Позивача та протиправне позбавлення його власності.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 21.09.2022 у справі № 908/976/19 виснувала, зокрема, що саме при вирішенні питання про витребування майна здійснюється перевірка добросовісності набувача цього майна.

Судові рішення, постановлені за відсутності перевірки добросовісності набувача, що суттєво для застосування як положень статей 387, 388 Цивільного кодексу України, так і положень статті 1 Першого протоколу до Конвенції, не можуть вважатися такими, що відповідають вимозі законності втручання у право мирного володіння майном.

Відповідно до приписів статті 330 ЦК України добросовісність є умовою набуття права власності. Оскільки спір про віндикацію є титульним спором для обох сторін, саме на набувача покладено обов`язок довести свою добросовісність.

Частина 5 статті 12 Цивільного кодексу України встановлює загальну презумпцію добросовісності, однак виходить з того, що у віндикаційному спорі пріоритет має спеціальна норма - стаття 330 Цивільного кодексу України.

Статтею 400 ЦК України встановлено обов`язок недобросовісного володільця негайно повернути майно особі, яка має на нього право власності або інше право відповідно до договору або закону, або яка є добросовісним володільцем цього майна. У разі невиконання недобросовісним володільцем цього обов`язку заінтересована особа має право пред`явити позов про витребування цього майна.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 14.12.2022 у справі № 461/12525/15-ц також зазначила, що суди, розглядаючи справи щодо застосування положень статті 388 Цивільного кодексу України у поєднанні з положеннями статті 1 Першого Протоколу до Конвенції, повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 488/6211/14-ц), а також надати оцінку тягаря, покладеного на цю особу таким втручанням. Такими обставинами можуть бути, зокрема, підстави та процедури набуття майна добросовісним набувачем, порівняльна вартість цього майна з майновим станом особи, спрямованість волевиявлення учасників правовідносин та їх фактичні наміри щодо цього майна тощо.

Із врахуванням зазначеного, суд не вбачає підстав для висновку щодо добросовісності Відповідача в частині набуття ним спірного майна Позивача оскільки реальні та фактично вчинені дії у своїй сукупності свідчать про зворотне.

На переконання суду, ні ТОВ «Під-ключ», ні подальші набувачі спірного майна не можуть визнаватися як добросовісні в силу наявності записів про державну реєстрацію за Позивачем спірного майна з 06.06.2016, чинності іпотеки за договором № 24.12.2007 .

Згідно з висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постанові від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц (пункти 43, 89), володіння рухомими та нерухомими речами відрізняється: якщо для володіння першими важливо встановити факт їх фізичного утримання, то факт володіння другими може підтверджуватися, зокрема, державною реєстрацією права власності на це майно у встановленому законом порядку (принцип реєстраційного підтвердження володіння).

Якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване одночасно за двома особами як нібито на два різні об`єкти, які є однією й тією ж нерухомістю, то обидві особи володіють таким нерухомим майном, але володіння кожної з цих осіб є неповноцінним. Ця особливість не змінює характеру порушення прав та інтересів постраждалої особи, яке полягає у позбавленні її порушником повноцінного володіння спірним майном. Тому належному способу захисту прав та інтересів постраждалої особи відповідає позовна вимога про витребування спірного нерухомого майна.

У зв`язку з цим заперечення Відповідача з приводу неефективного способу спростовуються.

Оскільки подвійна реєстрація права власності на одне й те ж майно унеможливлює повноцінне володіння таким майном будь-якою особою, таке порушення є триваючим, що виключає застосування позовної давності.

Крім того, вирішення спору має призводити до припинення порушення і повноцінного володіння нерухомим майном, а тому судове рішення про витребування нерухомого майна як такого, право на яке зареєстроване двічі, є підставою для закриття одного з розділів Державного реєстру прав на нерухоме майно.

Зважаючи на те, що подвійна реєстрація права власності на одне й те ж майно унеможливлює повноцінне володіння ним будь-якою особою, судове рішення у таких спорах обов`язково має призводити до закриття одного з розділів реєстру незалежно від того, на чию користь воно ухвалюється.

У таких справах кожну сторону слід розглядати одночасно і як позивача, і як відповідача, навіть якщо відповідач формально не звернувся із зустрічним позовом про витребування нерухомого майна від позивача. Якщо відповідач не визнає позов про витребування від нього майна, право власності на яке зареєстроване як за позивачем, так і за відповідачем як на нібито різні об`єкти нерухомості, то він фактично вимагає витребування цього майна від позивача. Тому суд має витребувати спірне майно або від відповідача на користь позивача, або від позивача на користь відповідача, аби подвійна реєстрація була припинена на майбутнє. Водночас слід звернути увагу на те, що як до ухвалення судом рішення, так і після нього (до внесення відповідних змін до Державного реєстру прав на нерухоме майно) не виключена можливість реєстрації інших, крім права власності, прав на нерухоме майно та їх обтяжень у розділі, який підлягає закриттю, у тому числі добросовісних набувачів таких прав.

Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок про те, що судове рішення про задоволення позову стосується особи, щодо якої ухвалено це рішення, і не визначає права чи обов`язки інших осіб (постанова від 30.06.2020 у справі № 9/028-10/13 (пункт 10.28)). Судове рішення діє виключно inter partes (з лат. між сторонами) (постанова Верховного Суду від 19.04.2023 у cправі № 904/7803/21 (пункт 6.23)).

Тому судове рішення про витребування нерухомого майна як такого, право на яке зареєстроване двічі, є підставою як для державної реєстрації припинення права власності особи, від якої воно витребовується, для закриття відповідного розділу у Державному реєстрі прав на нерухоме майно, так і для перенесення з розділу, який підлягає закриттю, до розділу, який залишається, відомостей про інші, крім права власності, права на нього та обтяження. Можлива наявність суперечності між речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зареєстрованими у цих розділах не є перешкодою для їх перенесення, оскільки вона виникла раніше внаслідок відкриття двох розділів реєстру на одне й те ж нерухоме майно. Державна реєстрація припинення таких прав та обтяжень здійснюється у загальному порядку на підставі відповідного судового рішення за позовом зацікавленої особи.

Дана правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 10.04.2024 у справі № 910/3419/22.

В силу зазначеного вище, суд вважає, що Позивач довів своє право власності на спірне нерухоме майно, а Відповідач не є добросовісним його набувачем в силу чого спірне майно підлягає витребуванню від Відповідача на підставі статті 387 ЦК України з огляду на задоволення індикаційного позову.

Зазначеним вище спростовано доводи Відповідача про обрання Позивачем неефективного способу захисту, оскільки задоволення останнього в частині витребування майна в повному обсязі відновить порушене право Позивача як власника останнього.

В даному випадку інтереси Відповідача щодо решти приміщення № 425/1, розташованого за адресою: АДРЕСА_2, загальною площею 112, 5 кв.м. в частині групи нежитлових приміщень № 425, площею 53, 4 кв.м. будуть збережені, оскільки порядок набуття права власності на останнє не є предметом даного спору, а відтак не оспорюється сторонами, а виконання даного рішення натомість призведе до відновлення прав законних власників.

Крім того, відповідно до частини 6 статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відомості про речові права, обтяження речових прав, що містяться в розділі Державного реєстру прав, що закривається як помилковий, одночасно із закриттям такого розділу переносяться до розділу Державного реєстру прав, відкритого раніше на об`єкт нерухомого майна. Закритий розділ повинен містити посилання на діючий розділ відповідного об`єкта. Діючий розділ повинен містити посилання на закритий розділ відповідного об`єкта.

ВИСНОВКИ СУДУ ЗА РЕЗУЛЬТАТАМИ РОЗГЛЯДУ СПРАВИ

В силу зазначеного вище, суд дійшов висновку, що Позивачем як законним власником нерухомого майна обрано належний та ефективний спосіб захисту порушеного права власності шляхом подання віндикаційного позову про витребування майна у недобросовісного набувача, що свідчить про наявність підстав для часткового задоволення позову із врахування вказаної вище судової практики та здійснених судом висновків.

Витрати по сплаті судового збору відповідно до статті 129 ГПК України покладаються на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Також судом здійснено розподіл витрат по сплаті судового збору на виконання постанови Верховного Суду від 13.11.2024 у даній справі.

Kеруючись статтею 74, статтями 76-79, статтею 86, 123, 129, статтями 236-238, статтями 240 та 241 ГПК України, Господарський суд міста Києва

ВИРІШИВ:

1. Позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Максіс Лімітед» задовольнити частково.

2. Витребувати у Товариства з обмеженою відповідальністю «Стома-Світ» (вул. Щербаківського Данила, буд. 52, офіс 425, м. Київ, 04112, ідентифікаційний код - 43927907) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Максіс Лімітед» (вул. Щербаківського, буд. 52, офіс 35 В, м. Київ, 04111, ідентифікаційний код - 39810796) нежитлове приміщення № 35 В загальною площею 44,1 кв.м. та нежитлове приміщення № 35 Г загальною площею 15,00 кв.м., які розташовані за адресою: АДРЕСА_2 та входять до складу приміщення № 425/1 загальною площею 112, 5 кв.м. за адресою АДРЕСА_2.

3. У задоволенні іншої частини вимог - відмовити.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Стома-Світ» (Данила Щербаківського, буд. 52, офіс 425, м. Київ, 04111; ідентифікаційний код 43927907) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Максіс Лімітед» (вул. Щербаківського, буд. 52, офіс 35 В, м. Київ, 04111, ідентифікаційний код - 39810796) судовий збір за звернення до суду з позовом - 7 978 (сім тисяч дев`ятсот сімдесят вісім) грн 50 коп.

5. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Максіс Лімітед» (вул. Щербаківського, буд. 52, офіс 35 В, м. Київ, 04111, ідентифікаційний код - 39810796) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Стома-Світ» (Данила Щербаківського, буд. 52, офіс 425, м. Київ, 04111; ідентифікаційний код 43927907) судовий збір за подачу касаційної скарги - 25 881 (двадцять п`ять тисяч вісімсот вісімдесят одна) грн.

6. Видати накази після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Північного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення підписано: 14.04.2025

Суддя Антон ПУКАС