ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 квітня 2025 року

м. Київ

cправа № 925/604/24

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Зуєва В.А. - головуючого, Берднік І.С., Міщенка І.С.

секретаря судового засідання - Дерлі І.І.

за участю представників учасників:

позивача - Кривенко М.П.

відповідача - Постригань С.Г.

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Фермерського господарства "Гетьман-2015"

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 03.02.2025 (у складі колегії суддів: Яценко О.В. (головуючий), Хрипун О.О., Мальченко А.О.)

за позовом Фермерського господарства "Гетьман-2015"

до Чигиринської міської ради

про визнання договору оренди землі укладеним на новий строк

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст та підстави позовних вимог

1.1. 10.05.2024 Фермерське господарство "Гетьман-2015" (далі - ФГ "Гетьман-2015", Позивач, Скаржник) звернулось до Господарського суду Черкаської області з позовом до Чигиринської міської ради (далі - Міська рада, Відповідач) з вимогою про визнання укладеним договору оренди землі на новий строк (в наведеній редакції) між Міською радою та ФГ "Гетьман-2015" щодо земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 99,7258 га кадастровий номер :01:000:0765, розташованої на території Чигиринської міської ради, цільове призначення для ведення фермерського господарства.

1.2. Позов ФГ "Гетьман-2015" обґрунтовано тим, що ним було виконано всі вимоги Закону України "Про оренду землі" для укладення нового договору оренди землі на новий строк (повідомлено орендодавця (Відповідача) про відповідний намір більше ніж за місяць до закінчення строку дії договору з додаванням проекту договору; відсутність претензій про порушення Позивачем умов договору оренди упродовж строку його дії; відсутність заперечень Відповідача щодо умов нового договору; відсутність рішення Міської ради за результатами розгляду звернення), проте внаслідок бездіяльності Відповідача вказане питання залишається невирішеним.

2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

2.1. Рішенням Господарського суду Черкаської області від 19.09.2024 позов ФГ "Гетьман-2015" задоволено повністю, визнано укладеним за рішенням суду (в наведеній редакції) договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 99,7258 га кадастровий номер :01:000:0765 на новий строк.

2.2. Ухвалюючи вказане рішення, суд першої інстанції виходив з того, що Відповідач проявив у своїх діях суперечливу поведінку та не мав законних, належних та обґрунтованих підстав ставити під сумнів чи припиняти переважне право Позивача на продовження орендних відносин; доводи Відповідача про намір передати спірну земельну ділянку в оренду з аукціону не ґрунтується на вимогах закону, оскільки вказана ділянка виділялася в користування громадянину ОСОБА_1 для створення та ведення фермерського господарства як землі товарного сільськогосподарського виробництва, при цьому Міська рада не змінила цільове призначення земельної ділянки і бажає продовжувати передавати її в оренду та отримувати кошти за своє майно; площа спірної орендованої ділянки не дозволяє передавати її єдиним масивом на аукціон та в подальшу оренду на конкурентних засадах.

За таких обставин суд першої інстанції виснував, що у Відповідача як органу місцевого самоврядування та власника землі відсутні повноваження щодо подальшого продажу права оренди цієї земельної ділянки на аукціоні іншій особі. До того ж Відповідач не оголошував та не проводив аукціону з продажу права оренди земель комунальної власності, тому таке волевиявлення містить ознаки зловживання правом та є неприпустимим у діловому та цивільному обороті; при відсутності законних та обґрунтованих підстав припинення для позивача переважного права на продовження строкового користування спірною земельною ділянкою оголошення та проведення Відповідачем аукціону з продажу права оренди землі не створює правомірності дій органу місцевого самоврядування.

2.3. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 03.02.2025 задоволено апеляційну скаргу Міської ради, вищевказане рішення місцевого господарського суду скасовано та прийнято нове, яким у позові відмовлено.

2.4. Мотивами суду апеляційної інстанції є недопустимість позбавлення власника землі (Відповідача) права на свій розсуд володіти, користуватися та розпоряджатися своїм майном, а також недосягнення сторонами домовленості щодо істотних умов договору. Суд апеляційної інстанції також виснував про можливість укладення договору на новий строк виключно на підставі рішення органу місцевого самоврядування, і такий орган не може підмінятися судом.

2.5. ФГ "Гетьман-2015" не погодилося з вказаною постановою суду апеляційної інстанції та скористалося правом на її касаційне оскарження.

3. Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиція інших учасників справи

3.1. Касаційне провадження у справі відкрито 06.03.2025 на підставі пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України. При цьому ухвалою про відкриття провадження учасникам справи встановлено строк для подання відзиву на касаційну скаргу до 26.03.2025.

3.2. ФГ "Гетьман-2015" у своїй касаційній скарзі просить Суд скасувати постанову Північного апеляційного господарського суду від 03.02.2025 у цій справі та залишити в силі рішення Господарського суду Черкаської області від 19.09.2024.

3.3. Підставами касаційного оскарження Позивач визначив ухвалення судом апеляційної інстанції оскаржуваної постанови без врахування висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 09.07.2024 у справі № 921/457/23, від 18.08.2021 у справі № 910/6701/20, від 08.11.2022 у справі № 910/18853/21, від 29.01.2025 у справі № 925/1536/23.

3.4. У відзиві на касаційну скаргу та у додаткових поясненнях аналогічного змісту, наданих Суду 31.03.2025, Міська рада з посиланнями на статті 42 та 165 Господарського процесуального кодексу України викладає свої заперечення проти позову. Натомість вказані процесуальні документи не містять жодних заперечень по суті касаційної скарги.

3.5. Оскільки зазначені відзив на касаційну скаргу та додаткові пояснення на касаційну скаргу ФГ "Гетьман-2015 надано Відповідачем 31.03.2025, тобто поза межами строку, встановленого ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 06.03.2025, а також враховуючи відсутність підстав для поновлення пропущеного процесуального строку, відзив та пояснення долучаються до матеріалів справи, однак залишаються без розгляду, відповідно до положень статей 118, 295 Господарського процесуального кодексу України (пункти 14-24 постанови Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, пункти 41-47 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22).

4. Обставини, встановлені судами попередніх інстанцій

4.1. 25.09.2014 між Головним Управлінням Держземагентства у Черкаській області та громадянином ОСОБА_1 укладено договір оренди землі, предметом якого є передача в оренду земельної ділянки кадастровий номер :01:000:0765 площею 99,7258 га, що розташована за межами населеного пункту в адміністративних межах Іванківської сільської ради Чигиринського району Черкаської області (далі - Договір).

4.2. Відповідно до пункту 1.2 Договору в оренду передана земельна ділянка державної власності категорії землі сільськогосподарського призначення, сільськогосподарські угіддя рілля, з цільовим призначенням для ведення фермерського господарства.

4.3. Право оренди 29.09.2014 зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

4.4. Земельна ділянка передана у користування на підставі акту приймання-передачі від 30.09.2014.

4.5. Згідно з пунктом 8 Договору його укладено терміном на 10 років. Після закінчення вказаного строку орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії Договору оренди письмово повідомити орендодавця про намір продовжити його дію.

4.6. 15.01.2015 проведено державну реєстрацію Фермерського господарства "Гетьман-2015", єдиним його засновником (учасником), а також керівником (головою фермерського господарства) є ОСОБА_1 .

4.7. Як встановили суди та не заперечували сторони у справі, спірна земельна ділянка є сформованою та зареєстрована в Державному земельному кадастрі за кадастровим номером :01:000:0765, відноситься до земель сільськогосподарського призначення з кодом 01.02 Для ведення фермерського господарства "001.01 Рілля".

4.8. На виконання приписів Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин", яким розділ Х "Перехідні положення" Земельного кодексу України доповнено пунктом 24, наказом Головного Управління Держгеокадастру у Черкаській області від 18.11.2020 "Про передачу земельних ділянок державної власності у комунальну власність № 10-ОТГ" Чигиринській міській раді у комунальну власність передано, серед інших, і спірну земельну ділянку, про що 19.11.2020 підписано відповідний акт приймання-передачі.

4.9. У подальшому рішенням ІІІ сесії VІІІ скликання Міської ради "Про прийняття земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності у комунальну власність Чигиринської міської ради" спірну земельну ділянку прийнято із державної власності у комунальну.

4.10. В такий спосіб з 20.01.2021 розпорядником спірної земельної ділянки є Чигиринська міська рада, що підтверджується наявними у матеріалах справи витягами з державних реєстрів та не заперечується учасниками справи.

4.11. З метою укладення Договору на новий строк та на виконання пункту 8 Договору оренди Позивач звернувся до Відповідача з листом-повідомленням № 12 від 12.03.2024, у якому повідомив про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди спірної земельної ділянки на новий строк та запропонував узгодити за необхідності істотні умови договору. До листа додано проект договору оренди землі.

4.12. Протокольним рішенням постійної комісії Міської ради з питань регулювання земельних відносин, містобудування, архітектури та екологічної політики від 04.04.2024 вирішено інформацію щодо листа Позивача прийняти до відома та рекомендувати йому звернутися до Відповідача з заявою про намір продовжити термін дії Договору за два місяці до закінчення такого терміну.

4.13. Оскільки питання подальшого продовження орендних відносин залишилося не вирішеним, вважаючи своє право на переважне укладення договору оренди порушеним, ФГ "Гетьман-2015" 10.05.2024 звернулося за його захистом до суду з позовом у цій справі та просить визнати укладеним договір оренди у судовому порядку у запропонованій редакції.

4.14. У подальшому, вже під час розгляду справи господарським судом, ФГ "Гетьман-2015" повторно, з урахуванням рішенням постійної комісії Міської ради від 04.04.2024, скерувало Відповідачу лист-повідомлення про намір укласти договір оренди в порядку реалізації свого переважного права.

4.15. Разом з тим, Чигиринською міською радою 22.08.2024, за результатами розгляду листа-повідомлення Позивача від 12.03.2024 № 12, було прийнято рішення "Про відмову у продовженні договору оренди землі від 25.09.2014 року, укладеного із ФГ "Гетьман-2015" щодо земельної ділянки площею 99,7258 га".

5. Позиція Верховного Суду

5.1. Заслухавши суддю-доповідача, присутніх у судовому засіданні представників сторін, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши правильність застосування господарськими судами норм матеріального і дотримання норм процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

5.2. Відповідно до статті 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

5.3. Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначаються Законом України "Про оренду землі".

5.4. Згідно зі статтею 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

5.5. Частиною першою статті 2 вказаного закону передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

5.6. Колегія суддів звертає увагу, що 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8 цього Закону з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнений абзацами 3 і 4 такого змісту: "Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

5.7. Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

5.8. Згідно із частиною другою статті 126-1 Земельного кодексу України якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Також відповідно до частини першої статті 126-1 Земельного кодексу України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, оскільки стаття 126-1 Земельного кодексу України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого письмовий правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до зазначеного реєстру про виключення відомостей про поновлення).

5.9. Верховний Суд додатково зазначає, що Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" законодавець фактично розмежував два механізми, які раніше були закладені в попередній редакції статті 33 Закону України "Про оренду землі", а саме: реалізації переважного права на укладення нового договору оренди землі (який відповідно до чинних приписів Закону України "Про оренду землі" врегульовано статтею 33) та реалізації права на поновлення договору оренди землі (який регулюється субсидіарно приписами статті 32-2 Закону України "Про оренду землі" та статті 126-1 Земельного кодексу України). Положення частин першої-п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" як до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", так і після цього залишилися схожими.

5.10. При цьому назву статті 33 Закону України "Про оренду землі" було змінено з "Поновлення договору оренди землі" на "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк", а з тексту фактично вилучено частини 6-8, які використовувались як механізм реалізації права орендаря на автоматичну пролонгацію за умови відсутності заперечень орендодавця.

5.11. Відповідно до приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент закінчення строку дії Договору оренди та на момент звернення з позовом у цій справі) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді шляхом реалізації стороною права на звернення до суду для укладення нового договору.

5.12. Аналогічні висновки щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25.01.2022 у справі № 143/591/20 та у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, які суд відповідно до статті 236 Господарського процесуального кодексу України повинен враховувати у подібних правовідносинах.

5.13. В такий спосіб нова редакція статті 33 Закону України "Про оренду землі", на відміну від попередньої редакції цієї статті, надає орендарю переважне право перед іншими особами на укладення нового договору, а не поновлення попереднього. Сторони договору оренди можуть погодити істотні умови і укласти новий договір оренди на тих самих або нових погоджених сторонами умовах, при цьому укладення нового договору у відповідності до цієї статті здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі статтею 122 Земельного кодексу України. Також нова редакція цієї статті вже не містить положення про можливість поновлення договору на тих самих умовах на той самий строк, яке раніше було зазначено в частині шостій цієї статті та фактично встановлювало механізм "мовчазної згоди", який (механізм) після розмежування процедур переважного права та поновлення договору оренди врегульований законодавцем саме у статті 126-1 Земельного кодексу України.

5.14. Так з аналізу вказаних постанов випливає, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону України "Про оренду землі", базується саме на положеннях статті 126-1 Земельного кодексу України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

При цьому укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Натомість поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" відповідно до розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

5.15. Як вже зазначала колегія суддів, аналіз змісту статті 33 Закону "Про оренду" вказує на те, що ця стаття передбачала в колишній редакції переважне право на поновлення договору, а в чинній - переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк.

5.16. Відповідно до частини другої статей 2, 172 Цивільного кодексу України учасниками цивільних відносин є, зокрема, територіальні громади, які набувають і здійснюють цивільні права та обов`язки через органи місцевого самоврядування у межах їхньої компетенції, встановленої законом.

Кожен суб`єкт цивільного права повинен виконувати свої обов`язки, якщо вони випливають з закону або звичаю (стаття 7 Цивільного кодексу України). Для цього воля такого суб`єкта має формуватися таким чином, щоб його дії були правомірними. Якщо ж суб`єкт цивільного права не виконує свій обов`язок добровільно, хоча має юридичну та фактичну можливість його виконати, то це свідчить про дефект його волі.

Зокрема, якщо суб`єкт цивільного права зобов`язаний укласти договір, але протиправно не робить цього, то це свідчить про дефект волі такого суб`єкта. Спонукання до укладення договору такого суб`єкта не може полягати у зобов`язанні його або його представника чи органу чи посадової особи судом укласти договір, прийняти рішення про його укладення тощо, бо обов`язок вчинити такі дії вже виник із закону. Якщо такий обов`язок не виконується, то додаткове покладення цього ж самого обов`язку судом, з одного боку, є неможливим, а з іншого - є неефективним, бо дефект волі стане на заваді виконанню такого обов`язку навіть у разі ухвалення судового рішення про це. До того ж судове рішення про зобов`язання ради вчинити певні дії не має механізму реалізації, оскільки рішення ради приймаються на сесіях колегіально.

Натомість спонукання суб`єкта цивільного права до укладення договору опосередковується позовною вимогою про визнання договору укладеним. Така позовна вимога опосередковує спосіб захисту, передбачений статтею 16 ЦК України (зміна правовідношення). У разі задоволення такої позовної вимоги цивільні права та обов`язки за договором набуваються, змінюються або припиняються внаслідок заміни волі та волевиявлення відповідача судовим рішенням, яке тим самим виправляє дефект волі відповідача. Отже, в разі задоволення позовної вимоги про визнання договору оренди (додаткової угоди до договору оренди) укладеним, як відсутність рішення відповідної ради щодо укладення договору, так і непідписання його сільським, селищним, міським головою не має правового значення.

Отже, відсутність рішення ради про укладення договору (або навіть рішення ради про відмову в його укладенні) саме по собі не може бути підставою для відмови в позові про визнання договору укладеним.

Такі висновки викладено Верховним судом у постанові від 05.06.2024 у справі № 910/5994/23 та, у свою чергу, відповідають висновкам, сформульованим у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21.

5.17. У цих справах Верховний Суд дійшов висновку, що сільська рада безпідставно прийняла рішення про відмову в поновленні договору оренди, проект додаткової угоди не розглянула, жодних заперечень щодо умов додаткової угоди не висловила, а тому суди дійшли правильного висновку про задоволення вимоги про визнання договору оренди землі укладеним. При розгляді справ № 910/5994/23 та № 906/1314/21 Верховний Суд також зазначив, що орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист.

5.18. Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря. Іншим прикладом нехтування обов`язком добросовісно провести переговори є відсутність будь-якої реакції орендодавця на звернення орендаря (пункт 6.38 постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21).

5.19. Як відмова від укладення договору з надуманих мотивів, так і безпідставне ухилення від переговорів щодо його укладення становить необґрунтоване припинення переговорів, що є порушенням обов`язку добросовісно вести переговори (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16-ц (пункт 37)). У подібних випадках суд може задовольнити вимогу орендаря про визнання укладеним договору на новий строк (додаткової угоди до договору).

5.20. Водночас необхідною умовою вирішення спору є встановлення правомірності і добросовісності поведінки орендаря, дотримання ним порядку реалізації свого права в межах орендних правовідносин сторін та відповідність приписам законодавства проекту договору.

5.21. Це означає, що для поновлення договору оренди орендар до закінчення строку оренди мав завчасно, у розумний строк (якщо такий строк не був встановлений договором) звернутися до орендодавця з офертою, тобто з проектом відповідного договору, а орендодавець мав розглянути цей проект і або погодитися з ним, або відхилити, або за необхідності провести з орендарем переговори щодо нового строку оренди або зміни умов.

5.22. За таких обставин рішення Міської ради від 22.08.2024 про відмову в продовженні Договору оренди, прийняте вже під час розгляду цієї справи судом, не може бути підставою для відмови у позові ФГ "Гетьман-2015". Тому висновки суду апеляційної інстанції про неоскарження Позивачем вказаного рішення як про підставу для відмови у позові є такими, що не ґрунтуються на вимогах закону та усталеної судової практики.

5.23. Як вбачається з матеріалів справи, з метою використання переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк ФГ "Гетьман-2015" на виконання умов договору та вимог чинного законодавства, яке регламентує поведінку орендаря, 13.03.2024 звернулося до Чигиринської міськради з листом-повідомленням від 12.03.2024 року № 12 про укладення договору оренди землі на новий строк, у якому висловило свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди спірної земельної ділянки на новий строк. При цьому до листа-повідомлення було долучено відповідний проект договору та запропоновано узгодити істотні умови договору.

5.24. Відповідно до частини четвертої статті 33 Закону України "Про оренду землі" при укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

5.25. Матеріали справи не містять доказів, що Міська рада у будь-який спосіб повідомляла ФГ "Гетьман-2015" про неможливість досягнення домовленості щодо розміру орендної плати чи інших умов договору.

5.26. За таких обставин суд першої інстанції прийшов до обґрунтованих висновків про наявність підстав для визнання укладеним на новий строк договору оренди землі та прийняв законне рішення про задоволення позовних вимог, яке суд апеляційної інстанції помилково скасував.

5.27. Крім того колегія суддів звертає увагу, що землекористувачем у даному випадку є фермерське господарство, для якого земля є основним засобом виробництва, а спірна земельна ділянка є єдиною наданою йому державою для його створення. При цьому за змістом норм Законів України "Про фермерське господарство" та "Про державну підтримку сільського господарства" фермерське господарство є об`єктом державної підтримки, зокрема цільове спрямування державної підтримки забезпечується пріоритетним її наданням малим сільськогосподарським товаровиробникам, у тому числі сімейним фермерським господарствам, які мають у власності та/або користуванні не більше 100 га земель сільськогосподарського призначення та річний дохід яких від реалізації продукції не перевищує 5 мільйонів гривень.

5.28. Натомість Міська рада як власник земельної ділянки фактично ухилилася від проведення переговорів з землекористувачем та узгодження істотних умов для реалізації переважного права, зазначених вимог закону не врахувала та своє рішення про відмову у продовженні договору оренди належним чином не обґрунтувала. При цьому зазначення у тексті рішення Міської ради від 22.08.2024 про те, що земельна ділянка після закінчення строку дії договору оренди підлягає включенню до переліку земельних ділянок, права оренди на які будуть продаватися на земельних торгах (аукціонах), є виконанням вимог законодавства, а не обґрунтуванням відмови в укладенні договору оренди на новий строк.

5.29. Як вбачається з матеріалів справи та не заперечується сторонами, зазначений пункт свого ж рішення Міська рада на час розгляду справи у суді не виконала.

5.30. В такий спосіб доводи касаційної скарги ФГ "Гетьман-2015" знайшли своє підтвердження та свідчать про наявність підстав для задоволення касаційної скарги.

5.31. Колегія суддів касаційної інстанції зазначає, що суди повинні неухильно додержуватися вимог про законність та обґрунтованість рішення у справі, яке повинно прийматись у цілковитій відповідності з нормами матеріального і процесуального права та фактичними обставинами справи, з достовірністю встановленими господарським судом, тобто з`ясованими шляхом дослідження та оцінки судом належних і допустимих доказів у конкретній справі.

5.32. За наведених обставин касаційна скарга підлягає задоволенню, а оскаржувана постанова Північного апеляційного господарського суду - скасуванню з залишенням в силі рішення місцевого господарського суду у даній справі.

6. Висновки Верховного Суду

6.1. Загальними вимогами процесуального права визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні позову. Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне й обґрунтоване рішення у справі неможливо.

6.2. Так відповідно до частин першої-п`ятої статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

6.3. Згідно з частинами першою, другою статті 300 Господарського процесуального кодексу України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

6.4. За змістом пункту 4 частини першої статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишити в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині.

6.5. Згідно зі статтею 312 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

6.6. За таких обставин колегія суддів вважає, що касаційну скаргу ФГ "Гетьман-2015" необхідно задовольнити.

7. Розподіл судових витрат

7.1. Відповідно до положень статті 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

7.2. Статтею 4 Закону України "Про судовий збір" в редакції, чинній як на дату звернення з позовом у цій справі, так і на момент внесення касаційної скарги, при зверненні до господарського суду встановлені ставки судового збору в таких розмірах:

- за подання до господарського суду позовної заяви немайнового характеру - один розмір прожиткового мінімуму для працездатних осіб;

- за подання до господарського суду касаційної скарги - 200 відсотків ставки, що підлягала сплаті при поданні позовної заяви, іншої заяви і скарги.

Судовий збір справляється у відповідному розмірі від прожиткового мінімуму для працездатних осіб, встановленого законом на 01 січня календарного року, в якому відповідна заява або скарга подається до суду, у відсотковому співвідношенні до ціни позову та у фіксованому розмірі.

7.3. Враховуючи наведені норми закону та те, що за пред`явлення позову Позивачем було сплачено 3 028,00 грн (один прожитковий мінімум станом на 01.01.2024 за одну позовну вимогу немайнового характеру), при зверненні до суду з цією касаційною скаргою підлягало до сплати та фактично сплачено Скаржником судовий збір у сумі 6 056 грн (3 028,00*200%).

7.4. Водночас частиною третьою статті 4 Закону України "Про судовий збір" унормовано, що при поданні до суду процесуальних документів, передбачених частиною другою цієї статті, в електронній формі - застосовується коефіцієнт 0,8 для пониження відповідного розміру ставки судового збору.

7.5. Як вбачається з матеріалів справи, зокрема платіжної інструкції від 14.02.2025 № 13 та Виписки про зарахування судового збору до спеціального фонду державного бюджету України, при зверненні до суду з касаційною скаргою через систему "Електронний суд" Позивачем було сплачено судовий збір без врахування коефіцієнта 0,8 для пониження відповідного розміру ставки судового збору, а саме замість 4 844,80 грн сплачено 6 056 грн.

7.6. Вказане свідчить про те, що ФГ "Гетьман-2015" при зверненні до суду з цією касаційною скаргою зайво сплачено судовий збір 1 211,20 грн (6 056 грн - 4 844,80 грн).

7.7. З огляду на викладене стягненню з Відповідача на користь Скаржника підлягає судовий збір в сумі 4 844,80 грн.

7.8. За приписами пункту 1 частини першої статті 7 Закону України "Про судовий збір" сплачена сума судового збору повертається за клопотанням особи, яка його сплатила, за ухвалою суду в разі внесення судового збору в більшому розмірі, ніж встановлено законом.

7.9. В такий спосіб Суд може повернути зайво сплачений судовий збір виключно за заявою особи, яка його сплатила. У свою чергу Позивач не позбавленій права звернутися до Верховного Суду з відповідною заявою.

Керуючись статтями 129, 300, 301, 308, 312, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу заступника Фермерського господарства "Гетьман-2015" задовольнити.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 03.02.2025 у справі № 925/604/24 скасувати.

3. Рішення Господарського суду Черкаської області від 19.09.2024 у справі № 925/604/24 залишити в силі.

4. Стягнути з Чигиринської міської ради (20901, Черкаська обл., м. Чигирин, вул. Хмельницького Богдана, 26, код у ) на користь Фермерського господарства "Гетьман-2015" (20901, Черкаська обл., м. Чигирин, вул. Марії Орленко,28, код у ) 4844,80 грн (чотири тисячі вісімсот сорок чотири грн 80 коп) витрат зі сплати судового збору за подання касаційної скарги.

5. Доручити Господарському суду Черкаської області видати відповідний наказ.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий В. Зуєв

Судді І. Берднік

І. Міщенко