ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 квітня 2025 року

м. Київ

cправа № 918/297/24

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В. - головуючого, Мачульського Г. М., Рогач Л. І.,

секретаря судового засідання - Денисевича А. Ю.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Вирівської сільської ради Сарненського району Рівненської області на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 04.12.2024 (колегія суддів: Олексюк Г. Є., Петухов М. Г., Мельник О. В.) у справі

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Селищанський гранітний кар`єр" до Вирівської сільської ради Сарненського району Рівненської області, треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача: 1) Головне управління Держгеокадастру у Рівненській області, 2) Рівненська обласна державна (військова) адміністрація, про визнання права оренди, визнання угод укладеними,

за участі:

представників позивача - Цибака О. В., Бараняка В. А.,

представника відповідача - Кобилянського В. А.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст і підстави позовних вимог

1. Товариство з обмеженою відповідальністю "Селищанський гранітний кар`єр" (далі - ТОВ "Селищанський гранітний кар`єр") звернулося до Господарського суду Рівненської області із позовом до Вирівської сільської ради Сарненського району Рівненської області (далі - Вирівська сільрада), в якому просило:

- визнати право комунальної власності за Вирівською сільською об`єднаною територіальною громадою в особі Вирівської сільради на чотири земельні ділянки з кадастровими номерами: :07:002:0001, :04:001:0003, :07:001:0001, :08:001:0001,

- визнати право оренди позивача на вказані земельні ділянки,

- забезпечити прийняття до комунальної власності Вирівської сільської об`єднаної територіальної громади в особі Вирівської сільради зазначених земельних ділянок, а також

- визнати укладеними додаткові угоди про внесення змін до договорів оренди землі від 23.04.2008, зі змінами, внесеними додатковими угодами про поновлення договорів оренди землі від 29.08.2014 (в редакції позивача).

Фактичні обставини справи, встановлені судами

2. 29.12.2004 Державною службою геології та надр України видано ТОВ "Селищанський гранітний кар`єр" спеціальний дозвіл на користування надрами, реєстраційний № 3622, площа об`єкта 3,2 га, мета надрокористування - видобування гранітів, придатних для виробництва щебеню та каменю бутового, строк дії до 29.12.2032.

3. Державною службою геології та надр України видано ТОВ "Селищанський гранітний кар`єр" спеціальний дозвіл на користування надрами від 31.12.2004, реєстраційний № 3666, площа об`єкта 124,7 га, мета надрокористування - видобування гранітів, габро, габро-діоритів, придатних для виробництва блоків та облицювальних плит, а також для виробництва щебеню та каменю бутового, строк дії до 31.12.2032.

4. Державною службою геології та надр України видано позивачу спеціальний дозвіл на користування надрами від 27.12.2005, реєстраційний № 3771, площа об`єкта 66,4 га, мета надрокористування - видобування незмінених та порушених вивітрюванням гранітів, гранодіоритів, амфіболітів та діабазів, придатних для виробництва щебеню будівельного, шляхового бетону, нижнього шару двохшарових покриттів, для основи удосконалених капітальних покриттів та як крупного заповнювача важкого бетону, строк дії до 27.12.2033.

5. 23.04.2008 між ТОВ "Селищанський гранітний кар`єр" (орендар) та Рівненською обласною державною адміністрацією (далі - Рівненська ОДА) (орендодавець) укладено договір оренди землі, зареєстрований в Державному реєстрі земель 16.05.2008 за № 31, за пунктами 1, 2, 5 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення, землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення на підставі розпорядження голови обласної держаної адміністрації від 09.02.2008 № 48, яка знаходиться на території Селищанської сільської ради (далі - договір оренди 1).

6. На підставі договору оренди-1 передається земельна ділянка загальною площею 187,9435 га для видобування корисних копалин, з них: 97,0420 га землі промисловості, 90,9015 га землі під відкритими розробками, кар`єрами, шахтами та відповідними спорудами, у тому числі: 67,5618 га відкриті розробки та кар`єри, шахти (експлуатуються); 23,3397 га інші (відвали).

7. Договір оренди-1 укладено на п`ять років до закінчення дії спеціального дозволу на користування надрами.

8. Відповідно до пункту 13 договору оренди-1 розмір орендної плати переглядається щорічно у разі, зокрема, зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції, прийняття законодавчих актів, якими змінено порядок нарахування плати за землю, в інших випадках, передбачених законом.

9. У пунктах 15, 16 договору оренди-1 вказано, що земельна ділянка передається для видобування корисних копалин. Цільове призначення земельної ділянки: землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

10. Надання земельної ділянки в оренду здійснюється з розробленням проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки. Передача земельної ділянки в оренду здійснюється у тижневий строк після державної реєстрації договору за актом її приймання-передачі (пункт 18 зазначеного договору).

11. За пунктом 40 договору оренди перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої сторони, а також реорганізація юридичної особи-орендаря є підставою для зміни умов договору або розірвання договору.

12. 16.05.2008 між ТОВ "Селищанський гранітний кар`єр" (орендар) та Рівненською ОДА (орендодавець) складено та підписано акт прийому-передачі земельної ділянки загальною площею 187,9435 га.

13. 19.08.2014 між ТОВ "Селищанський гранітний кар`єр" (орендар) та Рівненською ОДА (орендодавець) укладено додаткову угоду до договору оренди, пунктами 8, 9 якої погоджено, що договір укладено на строк дії спеціальних дозволів на користування надрами від 27.12.2005 № 3771, від 29.12.2004 № 3622, від 31.12.2004 № 3666. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та у розмірі 3 % нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що становить 1 252 734,90 грн на рік, згідно з розрахунком розміру орендної плати за земельні ділянки, що є невід`ємною частиною цього договору. Орендна плата вноситься за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця, в розмірі 1/12 частини річної орендної плати, що становить 104 394,57 грн.

14. 23.04.2008 між ТОВ "Селищанський гранітний кар`єр" (орендар) та Рівненською ОДА (орендодавець) укладено договір оренди землі, зареєстрований в Державному реєстрі земель 16.05.2008 за № 04, за пунктами 1, 2, 5 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення, землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення на підставі розпорядження голови обласної держаної адміністрації від 09.02.2008 № 48, яка знаходиться на території Вирівської сільради (далі - договір оренди-2).

15. На підставі договору оренди-2 передається земельна ділянка загальною площею 67,3731 га для видобування корисних копалин, з них: 41,9909 га землі промисловості, 25,3822 га землі під відкритими розробками, кар`єрами, шахтами та відповідними спорудами. Договір укладено на п`ять років до закінчення дії спеціального дозволу на користування надрами.

16. Згідно з пунктом 13 договору оренди-2 розмір орендної плати переглядається щорічно у разі, зокрема, зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції, прийняття законодавчих актів, якими змінено порядок нарахування плати за землю, в інших випадках, передбачених законом.

17. У пунктах 15, 16 договору оренди-2 вказано, що земельна ділянка передається для видобування корисних копалин. Цільове призначення земельної ділянки: землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

18. Надання земельної ділянки в оренду здійснюється з розробленням проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки. Передача земельної ділянки в оренду здійснюється у тижневий строк після державної реєстрації договору за актом її приймання-передачі (пункт 18 зазначеного договору).

19. Відповідно до пункту 40 договору оренди-2 перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої сторони, а також реорганізація юридичної особи-орендаря є підставою для зміни умов договору або розірвання договору.

20. 16.05.2008 між ТОВ "Селищанський гранітний кар`єр" (орендар) та Рівненською ОДА (орендодавець) складено та підписано акт прийому-передачі земельної ділянки загальною площею 67,3731 га.

21. 19.08.2014 між ТОВ "Селищанський гранітний кар`єр" (орендар) та Рівненською ОДА (орендодавець) укладено додаткову угоду до договору оренди-2, пунктами 8, 9 якої погоджено, що договір укладено на строк дії спеціальних дозволів на користування надрами від 27.12.2005 № 3771, від 29.12.2004 № 3622, від 31.12.2004 № 3666. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та у розмірі 3 % нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що становить 513 796,44 грн на рік, згідно з розрахунком розміру орендної плати за земельні ділянки, що є невід`ємною частиною цього договору. Орендна плата вноситься за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця, в розмірі 1/12 частини річної орендної плати, що становить 42 816,37 грн.

22. Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно державним реєстратором здійснено державну реєстрацію іншого речового права - права оренди земельної ділянки на земельну ділянку площею 178,7539 га з кадастровим номером :04:001:0002 на підставі договору оренди від 23.04.2008 № 31 строком до 27.12.2033. В розділі "Додаткові відомості про інші речові права" зазначено таке: "В оренду передається земельна ділянка загальною площею 187,9435 га для видобування корисних копалин, з них: 97,042 га - землі промисловості, 90,9015 га - землі під відкритими розробками, кар`єрами, шахтами та відповідними спорудами, в тому числі: 67,5618 га - відкриті розробки та кар`єри, шахти (експлуатуються); 23,3397га - інші (відвали), а саме: земельна ділянка. площею 178,7539 га, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 54, кадастровий номер :04:001:0002; земельна ділянка площею 5,8291 га, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 54, кадастровий номер :07:002:0001; земельна ділянка площею 3,3605 га, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 54, кадастровий номер :04:001:0003.

23. Як зазначає позивач у позовній заяві, з невідомих причин державний реєстратор не зареєстрував окремо права оренди на земельні ділянки з кадастровими номерами :07:002:0001, :04:001:0003, :07:001:0001, :08:001:0001, здійснити державну реєстрацію таких речових прав у адміністративному порядку без укладення нового правочину та/або внесення змін в існуючий, та/або без судового рішення не є можливим відповідно до законодавства.

24. З огляду на зміни в законодавстві земельні ділянки, передані в оренду позивачу, перейшли у власність територіальної громади.

25. 07.11.2023 Вирівською сільрадою прийняті рішення, якими затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельних ділянок для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов`язані з користування надрами, зокрема: затверджено нормативну грошову оцінку на земельну ділянку з кадастровим номером :07:002:0001 площею 47,9115 га в розмірі 39 230 376,99 грн (рішення від 07.11.2023 № 886), затверджено нормативну грошову оцінку на земельну ділянку з кадастровим номером :04:001:003 площею 3,3605 га в розмірі 2 751 608,32 грн (рішення від 07.11.2023 № 889), затверджено нормативну грошову оцінку на земельну ділянку з кадастровим номером 0:07:001:0001 площею 1,3733 га в розмірі 1 124 470,67 грн (рішення від 07.11.2023 № 885), затверджено нормативну грошову оцінку на земельну ділянку з кадастровим номером :08:001:0001 площею 18,0883 га в розмірі 14 810 866,45 грн (рішення від 07.11.2023 № 887), затверджено нормативну грошову оцінку на земельну ділянку з кадастровим номером :07:002:0001 площею 5,8291 га в розмірі 4 772 920,71 грн (рішення від 07.11.2023 № 890).

26. 17.10.2023 та 10.11.2023 позивач звернувся до відповідача із пропозиціями щодо підписання додаткових угод до договорів оренди землі з метою приведення їх у відповідність до Податкового кодексу України (далі - ПК України) в редакції від 01.08.2023, у зв`язку зі зміною особи власника землі (орендодавця), а також у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки таких ділянок та присвоєнням ділянкам кадастрових номерів.

27. Листами від 08.11.2023 № 02-14-1745 та від 28.11.2023 № 02-14-1812 відповідач відмовив в укладенні додаткових угод з тих підстав, що державна реєстрація права власності на земельні ділянки з кадастровими номерами :07:002:0001, :04:001:0003, :07:001:0001, :08:001:0001 проведена за Державою Україна в особі Рівненської ОДА, відтак, вирішення питання, порушеного у зверненнях, може бути відбутися після реєстрації права комунальної власності на вказані земельні ділянки.

28. 01.02.2024 позивач повторно звернувся до відповідача із заявою про внесення змін у договори оренди з проєктами угод, а також витягами про нормативну грошову оцінку земель, про що свідчать листи №№ 60, 61.

29. 22.02.2024 відповідач листом № 02-14-138 відмовив в укладенні додаткових угод, зазначивши, зокрема, про невідповідність даних сторін відомостям Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.

30. 29.02.2024 позивач листами від 28.02.2024 № 145 та № 146 направив заяви з проєктами договорів з виправленими даними.

31. 12.03.2024 відповідач листом № 02-14-237 знову відмовив в укладенні угод з посиланням на відсутність реєстрації земельних ділянок.

32. 29.03.2024 (після подання позову у справі) в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстроване право власності територіальної громади в особі Вирівської сільради на земельні ділянки з кадастровими номерами :07:002:0001, :04:001:0003, :07:001:0001, :08:001:0001.

Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

33. Рішенням Господарського суду Рівненської області від 03.06.2024 позов задоволено частково. Визнано укладеними додаткові угоди про внесення змін до договору оренди землі від 23.04.2008 (державна реєстрація від 16.05.2008 № 31, державна реєстрація від 16.05.2008 № 04), зі змінами, внесеними додатковою угодою про поновлення договору оренди землі від 29.08.2014, у редакції, викладеній у резолютивній частині рішення суду. В задоволенні решти позовних вимог відмовлено.

34. Постановляючи рішення про часткове задоволення позову, господарський суд виходив з такого:

- за результатами розгляду заяв позивача від 26.03.2024 та від 30.04.2024 позовні вимоги про визнання права комунальної власності на земельні ділянки та зобов`язання Вирівської сільради забезпечити прийняття до комунальної власності земельних ділянок були залишені без розгляду на підставі пункту 5 частини першої статті 226 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України);

- відмова у задоволенні вимоги про визнання за позивачем права оренди земельних ділянок обумовлена тим, що позивач не довів наявність підстав, з якими закон пов`язує можливість заявлення такої вимоги, адже відповідач визнає право оренди позивача на спірні земельні ділянки, а відмова у внесенні змін до договорів оренди не є тотожною запереченню наявного права оренди позивача; рішення суду про визнання права оренди не є підставою для реєстрації такого права в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, оскільки з урахуванням встановлених фактичних обставин справи останнє виникло та існує на підставі договорів оренди;

- наявні підстави для визнання додаткових угод укладеними на умовах, викладених в резолютивній частині рішення в частині заміни особи орендодавця та визначення кадастрових номерів, площ та інших характеристик орендованих земельних ділянок;

- відмова у задоволенні вимоги про визнання додаткових угод укладеними в редакції, запропонованій позивачем (зокрема, в частині умов щодо плати за землю - розділ III додаткових угод та додатку 1 до них "Розрахунок розміру орендної плати"), мотивована тим, що (1) рішення відповідача щодо нормативної грошової оцінки, на яку посилається позивач, прийняті у листопаді 2023 року, тому відповідні норми вказаних рішень застосовуватимуться з 01.01.2025, тобто є такими, що не набрали чинності; (2) позивачем належними і допустимими доказами не доведено, що пільгова ставка орендної плати відповідно до закону підлягає застосуванню до загальної площі орендованих земельних ділянок, а з матеріалів справи неможливо визначити розмір конкретних земельних ділянок, на які поширюються правила пункту 284.4 статті 284 ПК України.

35. В апеляційному порядку рішення суду першої інстанції переглядалося за скаргою позивача, який просив скасувати його в частині відмови у позові про визнання укладеними двох додаткових угод про внесення змін до договору оренди в редакції, викладеній у позовній заяві, а в решті - залишити без змін.

36. Поставною Північно-західного апеляційного суду від 04.12.2024 рішення Господарського суду Рівненської області від 03.06.2024 скасоване в частині відмови у задоволенні позовних вимог про визнання додаткових угод укладеними та стягнення судового збору, ухвалено в цій частині нове рішення, яким позовні вимоги задоволені повністю.

37. Апеляційний господарський суд виходив з того, що позивач має право на визначення у договорі нормативної грошової оцінки земельних ділянок, а також розміру орендної плати відповідно до пункту 284.4 статті 284 ПК України стосовно всієї орендованої площі земельних ділянок, оскільки 255,3166 га відповідно до умов договорів оренди надані позивачу саме для видобування корисних копалин. Фактів, які спростовують використання спірної площі земельних ділянок з іншою метою, ніж за цільовим призначенням - видобування корисних копалин, судом не встановлено, а доказів на підтвердження протилежного відповідачем не надано.

Короткий зміст касаційної скарги

38. Вирівська сільрада звернулась до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати оскаржувану постанову та залишити в силі рішення місцевого господарського суду.

39. Підставами для касаційного оскарження постанови апеляційного господарського суду скаржник визначив пункти 1, 3 частини другої статті 297 ГПК України.

40. На обґрунтування визначених підстав Вирівська сільрада зазначає, що:

- апеляційний суд застосував норму матеріального права (пункт 284.4 статті 284 ПК України) без урахування висновку щодо її застосування у подібних правовідносинах, який викладено у постанові Верховного Суду від 10.12.2021 у справі № 0940/2301/18 та постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19;

- відсутній висновок Верховного Суду щодо застосування норми пункту 284.4 статті 284 ПК України у подібних правовідносинах у контексті а) розповсюдження дії цієї норми, окрім земельного податку, також і на оренду плату, б) вирішення колізії між цією нормою та пунктом 288.5 статті 288 ПК України, а також в) можливості її застосування до договорів оренди, укладених до набрання нею чинності (01.01.2018).

Короткий зміст відзиву на касаційну скаргу

41. ТОВ "Селищанський гранітний кар`єр" подало відзив на касаційну скаргу, в якому просить відмовити у задоволенні касаційної скарги, закрити касаційне провадження та залишити постанову апеляційного господарського суду без змін.

42. Заперечуючи проти задоволення касаційної скарги, відповідач зазначає про те, що висновки, викладені у постановах Верховного Суду, на які посилається скаржник, були зроблені у правовідносинах, що не є подібними до даної справи.

43. Так, постанова Верховного Суду від 10.12.2021 у справі № 0940/2301/18 була ухвалена при вирішенні адміністративного спору, під час якого з`ясовувалося питання про справляння податку у вигляді плати на землю на підставі рішення органу місцевого самоврядування щодо встановлення місцевих податків і зборів, а не питання про орендну плату, що врегульовується договором оренди, як у справі, що переглядається.

44. Постанова Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19, на думку позивача, також стосується правовідносин, які не є подібними до даної справи, адже питання про застосування плати за землю у розмірі 25 відсотків податку, обчисленого у відповідності до законодавства (пункт 284.4 статті 284 ПК України), Великою Палатою Верховного Суду у відповідній постанові не вирішувалося.

45. Крім того, позивач зазначає про те, що з питання про застосування пункту 284.4 статті 284 ПК України вже наявні висновки Верховного Суду у подібних правовідносинах, зокрема, і в частині колізії, про яку зазначає скаржник у касаційній скарзі, проте він не порушує питання про відступ від них, зокрема, шляхом їх уточнення та конкретизації.

Позиція Верховного Суду

46. Відповідно до частини першої статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

47. Суд, забезпечуючи реалізацію основних засад господарського судочинства, закріплених у частині третій статті 2 ГПК України, зокрема, ураховуючи принцип рівності всіх учасників судового процесу перед законом і судом, змагальності сторін та дотримуючись принципу верховенства права, на підставі встановлених фактичних обставин здійснює перевірку застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального і процесуального права в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження.

48. Предметом касаційного оскарження у цій справі є постанова апеляційного господарського суду, якою були задоволені позовні вимоги про визнання додаткових угод до договорів оренди укладеними в частині:

- внесення змін до договорів оренди щодо зазначення нормативної грошової оцінки земельних ділянок та

- розміру орендної плати з урахуванням положень пункту 284.4. статті 284 ПК України (згідно з розрахунком розміру орендної плати за землю, що підлягає до сплати з 01.01.2018).

49. Розглядаючи позовні вимоги в частині внесення змін до договорів оренди щодо зазначення нормативної грошової оцінки земельних ділянок, суд першої інстанції виходив з того, що плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, і її зміна може бути підставою для внесення змін до договору оренди земельної ділянки. Водночас місцевий господарський суд відмовив у позові в зазначеній частині, пославшись на те, що рішення відповідача про визначення нормативної грошової оцінки, на яку посилається позивач, були прийняті у листопаді 2023 року, а отже, норми вказаних рішень не набрали чинності і можуть застосовуватись лише з 01.01.2025.

50. Що ж стосується позовних вимог в частині внесення змін до договорів оренди щодо розміру орендної плати, то суд першої інстанції відмовив у їх задоволенні, виходячи з того, що позивачем не доведено, що загальна площа орендованих земельних ділянок для видобування корисних копалин надає йому право на визначення розміру орендної плати відповідно до пункту 284.4 статті 284 ПК України (тобто у розмірі 25 відсотків податку, обчисленого відповідно до статей 274 і 277 цього Кодексу, на чому наполягав позивач).

51. Суд апеляційної інстанції також вважав, що зміна нормативної грошової оцінки земельних ділянок та законодавства, що регулює визначення орендної плати за користування землями державної та комунальної власності може бути підставою для внесення змін до договору оренди земельної ділянки. При цьому суд апеляційної інстанції вважав, що позивач довів і розмір нормативної грошової оцінки земельних ділянок, і застосовність пункту 284.4 статті 284 ПК України для визначення розміру орендної плати у цій справі.

52. Виходячи з цього, рішення Господарського суду Рівненської області у частині часткової відмови у задоволенні позовних вимог про визнання додаткових угод укладеними та стягненні судового збору було скасоване та ухвалене нове, яким позовні вимоги задоволені повністю. Резолютивна частина рішення суду першої інстанції була викладена в іншій редакції.

53. Задовольняючи позов повністю, апеляційний господарський суд, зокрема, доповнив умови додаткових угод відомостями про розміри нормативної грошової оцінки; висновками про застосовність пункту 284.4 статті 284 ПК України із зазначенням, що обчислення розміру орендної плати, починаючи з 01.01.2018, здійснюється у розмірі 25 відсотків податку, обчисленого відповідно до ПК України, відповідно до розрахунку, наведеного у додатку № 1 до угод, який є їх невід`ємною частиною; зазначив, що умови пунктів договорів щодо порядку обчислення розміру орендної плати застосовуються до відносин між сторонами, починаючи з 01.01.2018; доповнив редакції додаткових угод додатками № 1, які містять розрахунки розмірів орендної плати за землю, що підлягають до сплати з 01.01.2018.

54. Колегія суддів перш за все звертає увагу, що надання умовам додаткових угод, визнаних судом апеляційної інстанції укладеними, зворотної сили в часі не відповідає висновкам Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 16.02.2021 у справі № 921/530/18 (провадження № 12-58гс20, пункт 57), відповідно до яких якщо договір змінений судом, то відповідне договірне зобов`язання змінюється з моменту набрання рішенням суду законної сили (частина третя статті 653 ЦК України).

55. Верховний Суд також вважає за необхідне застосувати положення частини четвертої статті 300 ГПК України з метою врахування при вирішенні цього господарського спору висновку, викладеного у постанові Верховного Суду від 19.03.2025 у справі № 925/1524/23, яка ухвалювалася після подання касаційної скарги у подібних правовідносинах (спір щодо визнання укладеною додаткової угоди про внесення змін до договору).

56. Так, у зазначеній вище постанові Верховний Суд вказав на те, що у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19 міститься висновок, відповідно до якого рішення місцевої ради можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди безпосередньо в самому договорі передбачили таку підставу для зміни розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору. Крім того, колегія суддів акцентувала увагу на тому, що Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22 було конкретизовано висновок, викладений у постанові від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19, та вказано на те, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати без необхідності внесення змін до договору оренди.

57. Наведене узгоджується із правовою природою договору оренди землі. Договір оренди землі є різновидом договору найму (оренди), відносини з якого регулюються Цивільним кодексом України (далі - ЦК України). Відповідно до частини першої статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Сторонами такого договору є орендодавець, який реалізує повноваження власника земельної ділянки, і орендар - суб`єкт цивільного права, який отримує можливість використовувати земельну ділянку для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Отже, договір оренди землі є цивільно-правовим договором.

58. Визначення орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності як обов`язкового платежу, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункт 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України), визначення плати за землю як загальнодержавного податку, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 ПК України), визначення земельної ділянки, наданої в оренду, як об`єкта оподаткування (пункт 288.3 статті 288 ПК України) не можуть впливати на правову природу відносин оренди землі, а мають технічний характер і спрямовані на запровадження обліку і справляння орендної плати за правилами ПК України. Регулювання, за якого плата за землю зараховується до відповідних місцевих бюджетів у порядку, визначеному Бюджетним кодексом України для плати за землю (пункт 288.3 статті 288 ПК України), також не змінює цивільно-правової природи договору оренди землі.

59. Зазначені висновки відповідають висновкам Великої Палати Верховного Суду, сформульованим у постанові від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22 (провадження № 12-66гс23, пункти 90, 91), згідно з якими договір оренди землі є цивільно-правовим договором оренди (найму), що регулюється ЦК України, іншими нормативними актами; особливості правового регулювання відносин з оренди землі обумовлюються, зокрема, формою власності на земельні ділянки, що орендуються; так, норми, що регулюють розмір, форму та порядок внесення орендної плати за землі державної та комунальної власності, характеризуються більшим ступенем імперативності регулювання порівняно із землями приватної власності.

60. Крім того, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22 (провадження № 12-66гс23) в результаті аналізу правовідносин, які складаються у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельних ділянок, зазначила таке:

"92. Велика Палата Верховного Суду зауважує, що для визначення розміру орендної плати за землі державної та комунальної власності базою для обрахунку є нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

93. Порядок проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок встановлено Законом України "Про оцінку земель".

94. Відповідно до частини п`ятої статті 5 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

95. Статтею 13 Закону України "Про оцінку земель" встановлено випадки обов`язкового проведення грошової оцінки земельних ділянок. Відповідно до абзацу другого частини першої статті 13 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі, зокрема, визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

…

98. Порядок затвердження технічної документації з оцінки земель визначений статтею 23 Закону України "Про оцінку земель". Частинами першою, третьою та четвертою цієї статті передбачено, що технічна документація з бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Протягом місяця з дня надходження технічної документації з бонітування ґрунтів, нормативної грошової оцінки відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру. Рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України.

…

100. Положеннями пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

101. Отже, нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема договором між органом місцевого самоврядування і орендарем".

61. Таким чином, за висновками Великої Палати Верховного Суду нормативна грошова оцінка земельних ділянок взагалі не може бути умовою договору оренди, а відповідно її зміна не є підставою для внесення змін до договору оренди. Так, Велика Палата Верховного Суду у згаданій постанові зазначає, що нормативне регулювання визначення розміру орендної плати за оренду земельних ділянок державної або комунальної власності відбувається за імперативно встановленою формулою множення нормативної грошової оцінки на коефіцієнт, який погоджується сторонами в договорі, але у законодавчо встановлених межах (пункт 108); з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 ПК України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки.

62. Виходячи з викладеного внесення змін до договору в частині розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки не може призвести до виникнення, зміни або припинення прав сторін за договором. Отже, задоволення позовної вимоги про внесення таких змін до договору не призведе до захисту прав чи інтересів позивача; тож така позовна вимога не відповідає критеріям належного (зокрема ефективного) способу захисту прав.

63. Натомість задоволення судом позовної вимоги про внесення змін до договору в частині розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки здатне створити хибне уявлення про зміст прав та обов`язків сторін до набрання судовим рішенням законної сили. Адже якщо договір змінений судом, то згідно із частиною третьою статті 653 ЦК України відповідне договірне зобов`язання змінюється з моменту набрання рішенням суду законної сили (постанова Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 921/530/18 (провадження № 12-58гс20, пункт 57)).

64. Відповідно до частини першої статті 212 ЦК України особи, які вчиняють правочин, мають право обумовити настання або зміну прав та обов`язків обставиною, щодо якої невідомо, настане вона чи ні (відкладальна обставина).

65. Договір, яким передбачене визначення розміру орендної плати у певному відсотку від нормативної грошової оцінки, є договором, укладеним під відкладальною умовою. У разі зміни нормативної грошової оцінки відповідно змінюються права та обов`язки сторін договору оренди без необхідності внесення змін у його текст. У разі, якщо сторони при укладенні договору визначили орендну плату не як відсоток від нормативної грошової оцінки, а вказали конкретний розмір орендної плати, то такий відсоток визначається як результат ділення розміру орендної плати на розмір нормативної грошової оцінки.

66. Хоча затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок здійснюється відповідною місцевою радою, таке затвердження не можна вважати дією, спрямованою на односторонню зміну умов договору, оскільки місцева рада, здійснюючи таке затвердження, діє як суб`єкт владних повноважень, який приймає нормативний акт, а не як суб`єкт цивільного права - сторона цивільного договору. Тому зміну нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка відбувається внаслідок дій відповідної місцевої ради як суб`єкта владних повноважень, у цивільних відносинах, у тому числі за участю такої ради як суб`єкта цивільного права, слід розглядати як подію, від якої залежить настання відкладальної умови.

67. Виходячи з викладеного зміна розміру орендної плати, вказаної в договорі, відбувається автоматично в разі зміни розміру нормативної грошової оцінки, а тому в такому випадку не є підставою для внесення змін у договір оренди землі.

68. Аналогічно і в разі, якщо законом імперативно змінюється порядок визначення розміру орендної плати (зокрема у зв`язку зі зміною регулювання, яке встановлюється ПК України), така зміна відбувається автоматично без внесення змін у договір оренди землі.

69. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22 (провадження № 12-66гс23, пункти 109, 110) сформульований висновок щодо належного способу захисту орендодавця. У випадку зміни розміру орендної плати у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної чи комунальної власності: він вправі вимагати від орендаря сплати орендної плати у зміненому розмірі, в тому числі і шляхом звернення до суду з позовом про стягнення спірної суми. Належному способу захисту орендодавця у такому випадку відповідає позовна вимога про стягнення орендної плати, не сплаченої орендарем. Водночас несплачена орендна плата підлягає стягненню за весь період прострочення з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 ПК України рішення ради щодо зміни розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності.

70. Щодо належного способу захисту орендаря колегія суддів звертає увагу на те, що якщо орендодавець звернувся з позовом до суду з вимогою про стягнення орендної плати в розмірі, з яким орендар не погоджується, то орендар має доводити, що насправді розмір орендної плати є меншим, в цьому судовому процесі. Якщо ж орендодавець вимагає від орендаря сплати орендної плати в розмірі, з яким орендар не погоджується, але орендодавець не звертається до суду з позовом про стягнення коштів, то задля задоволення інтересу у правовій визначеності орендар може звернутися до суду з позовом про відсутність в орендодавця права вимагати сплати орендної плати в розмірі більшому, ніж вважає правильним орендар (див. mutatis mutandis постанову Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2022 у справі № 462/5368/16-ц (провадження № 14-143цс20, пункти 32- 34)).

71. Отже, суди попередніх інстанцій дійшли помилкового висновку про те, що зміна розміру нормативної грошової оцінки або зміни, внесені до ПК України в частині визначення орендної плати, є підставою для внесення змін до договорів оренди судовим рішенням. При цьому суд апеляційної інстанції помилково задовольнив позов в оскарженій частині, а суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відмову в позові в цій частині, але з інших мотивів.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

72. Згідно з пунктом 4 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишити в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині.

73. Відповідно до статті 311 ГПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права. Порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення лише за умови, якщо це порушення призвело до ухвалення незаконного рішення. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.

74. Згідно зі статтею 312 ГПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

75. З урахуванням викладеного суд першої інстанції дійшов загалом правильного висновку про відмову в задоволенні позовних вимог в частині визнання додаткових угод до договорів оренди укладеними щодо 1) внесення змін до договорів оренди щодо зазначення нормативної грошової оцінки земельних ділянок та 2) розміру орендної плати, у зв`язку з чим касаційну скаргу слід задовольнити частково, постанову апеляційного господарського суду скасувати, а рішення місцевого господарського суду - залишити в силі з мотивів, наведених у цій постанові.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 311, 312, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Вирівської сільської ради Сарненського району Рівненської області задовольнити частково.

2. Постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 04.12.2024 у справі № 918/297/24 скасувати, а рішення Господарського суду Рівненської області від 03.06.2024 у даній справі залишити в силі з мотивів, наведених у цій постанові.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та не підлягає оскарженню.

Суддя Є. В. Краснов

Суддя Г. М. Мачульський

Суддя Л. І. Рогач