ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МИКОЛАЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
================================================================
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 квітня 2025 року Справа № 915/1428/24

м. Миколаїв

Господарський суд Миколаївської області,

головуючий суддя Коваль С.М.,

розглянувши без виклику сторін

справу № 915/1428/24

за позовом фізичної особи підприємця Жирок Марина Миколаївна,

АДРЕСА_1 ;

до Миколаївської міської ради,54001, вул. Адміральська, 20, м.Миколаїв,

про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди на умовах позивача,

В С Т А Н О В И В:

Фізичною особою підприємцем Жирок Мариною Миколаївною (далі- підприємець Жирок) пред`явлено позов до Миколаївської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди на умовах позивача.

Позивач також просить про стягнення з Миколаївської міської ради грошових коштів на відшкодування витрат з оплати позовної заяви судовим збором.

Позовні вимоги обґрунтовані положеннями ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та посиланнями на те, що відповідач, усупереч вимогам закону, не розглянув заяву позивача, подану 05.06.2019 разом з додатковою угодою, а також тим, що позивач після спливу договору оренди землі продовжує користуватись земельною ділянкою, а відповідачем не направлено протягом одного місяця після закінчення строку договору листа - повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі.

За такими вимогами ухвалою суду від 19.11.2024 відкрито провадження в даній справі та визначено здійснювати розгляд справи в порядку спрощеного позовного провадження без виклику сторін, цією ж ухвалою, зокрема, встановлено відповідачу строк для подання відзиву на позов, оформленого згідно вимог ст. 165 ГПК України ? п`ятнадцять днів з дня вручення ухвали про відкриття провадження у справі. При цьому, визначено провести розгляд справи №915/1428/24 поза межами встановленого ГПК України строку у розумний строк, тривалість якого визначається з урахуванням існування в Україні воєнного стану.

23.11.2024 до суду від позивача надійшла уточнена позовна заява, в якій позивач просить визнати додаткові угоди (в редакціях, запропонованих позивачем від 2019 року та від 2024 року) до договору оренди укладеними.

Ухвала суду від 19.11.2024 направлена відповідачу до електронного кабінету та згідно довідки про доставку, документ доставлено до електронного кабінету 27.11.2024.

13.12.2024 до суду від відповідача надійшов відзив на позовну заяву від 12.12.2024.

У відзиві вказує, що за умовами договору оренди землі від 12.06.2014, укладеного між Миколаївською міською радою (орендодавець) та ФОП Жирок М.М. (орендар), зареєстрованого у Миколаївській міській раді 12.06.2014 за № 10422 (зі змінами), відповідач, маючи намір поновити договір оренди, повинен був звернутися письмово з клопотанням про продовження строку оренди до Миколаївської міської ради до 25.04.2019, як передбачено було договором. Позивач 05.06.2019 подав до Миколаївської міської ради через центр надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради заяву про поновлення договору оренди земельної ділянки. При цьому, звертає увагу суду на те, що серед документів, доданих до позовної заяви, взагалі відсутні документи, що підтверджують як сам факт звернення до Миколаївської міської ради 05.06.2019, так і факт подання проекту додаткової угоди разом з поданою 05.06.2019 заявою до Миколаївської міської ради через Департамент надання адміністративних послуг. Тобто звернення позивача про продовження строку оренди до Миколаївської міської ради було вчинено не у строк, встановлений договором оренди, а пізніше майже на 2 місяці. На думку відповідача, вказане унеможливлює, з урахуванням наведених вище правових висновків та умов договору, задоволення позову про поновлення договору оренди землі на підставі частини другої статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки орендарем було порушено процедуру повідомлення про намір скористатись переважним правом на поновлення договору оренди. Вважає, що позивачем не дотримано процедури поновлення договору оренди землі на тих самих умовах і на той самий строк, передбаченої статтею 33 Закону України "Про оренду землі", в зв`язку з чим позовна вимога щодо визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі в редакції від 2019 року не підлягає задоволенню, та, як наслідок, не підлягає задоволенню і позовна вимога щодо визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі в редакції від 2024 року.

17.12.2024 до суду від позивача надійшла відповідь на відзив від 17.12.2024.

У відповіді на відзив зазначає, що Миколаївська міська рада з червня 2019 року жодного разу не повідомила ФОП Жирок щодо припинення договірних відносин та будь-яких порушень зі сторони орендаря. Вказує, що позивач і досі несе витрати за користування земельною ділянкою. Претензій відносно оплати зі сторони Орендодавця матеріали справи не містять. Орендодавцем пропущено строк на звернення з письмовим повідомленням до орендаря протягом одного місяця після закінчення строку договору про відмову в його поновленні, так як з моменту звернення ФОП Жирок М.М. пройшло понад 5 років. Проте, маючи намір в подальшому використовувати земельну ділянку, позивачем 09.04.2024 більше ніж за 6 місяців до закінчення договору, який формально не укладено з вини зволікання Миколаївської міської ради, а додаткова угода надана при зверненні 05.06.2019 залишена не підписана, було здійснено звернення щодо поновлення договору оренди землі на новий термін до 25.10.2029. Звертає увагу на те, що відповідачем і на це звернення не надано відповіді та не підписано додаткову угоду, тим самим не відмовлено у продовженні строку оренди землі. А відповіддю від 01.10.2024 Миколаївською міською радою підтверджено факт того, що документи ФОП Жирок в роботі. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (ч.11 ст. 33 Закону України "Про оренду землі"). Позовні вимоги підтримує в повному обсязі та просить їх задовольнити.

30.12.2024 до суду від представника позивача надійшло клопотання про долучення доказів до матеріалів справи (відповіді Миколаївобленерго від 17.12.2024).

21.01.2025 до суду від представника позивача надійшло клопотання про долучення доказів до матеріалів справи (інформаційного листа ГУ ДПС у Миколаївській області від 21.01.2025 про відсутність заборгованості за ФОП Жирок М.М. зі сплати орендної плати з фізичних осіб станом на 20.01.2025).

Ураховуючи те, що справа розглядається у порядку спрощеного позовного провадження, суд вважає за можливе розглядати справу за наявними в ній матеріалами, у відповідності до ч. 13 ст. 8, ч. 9 ст. 165, ч. 2 ст. 178, ч. 5 ст. 252 ГПК України.

Дослідивши матеріали справи, суд дійшов наступного.

Між сторонами у справі, на підставі рішення Миколаївської міськради від 25.04.2014 № 39/56 укладено договір оренди землі від 12.06.2014 № 10422, за умовами якого Миколаївська міська рада (орендодавець) передає, а ФОП Жирок М.М. (орендар) приймає в оренду земельну ділянку для обслуговування тимчасово розміщеного торговельного кіоску по вул. Акіма ріг вул. Комсомольської, без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно (п. 1.1. договору).

Відповідно до п. 2.1, п.2 .2 договору в оренду передається земельна ділянка площею 30 кв.м. (за функціональним призначенням землі комерційного використання), без права передачі її в суборенду, кадастровий :08:018:0027. На земельній ділянці знаходиться торговельний кіоск ФОП Жирок М.М.

Договір діє до 25.10.2014. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладання договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця за три місяці до спливу строку договору оренди землі (п. 3.1. договору).

Право оренди землі за позивачем зареєстровано в ДРРП на нерухоме майно про реєстрацію речового права 15.07.2014 строком до 25.10.2014.

В подальшому, 23.12.2014 між орендодавцем - Миколаївською міською радою та орендарем - ФОП Жирок М.М. на підставі рішення Миколаївської міської ради від 19.11.2014 за № 44/43 укладено договір про зміни № 315-14 до договору оренди землі, який зареєстровано у Миколаївській міській раді 23.12.2014 за № 315-14, за умовами якого орендодавцем продовжено ФОП Жирок М.М. оренду земельної ділянки кадастровий :08:018:0027 (п.1.1. договору про зміни). Договір діє до 25.10.2019. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця за шість місяців до спливу строку договору оренди землі. Підставою для подовження строку дії договору (поновлення договору) буде відповідне рішення орендодавця (п.1.2. договору про зміни).

Право оренди землі за позивачем зареєстровано в ДРРП на нерухоме майно про реєстрацію речового права 25.12.2014 строком до 25.10.2019.

Як вказує позивач у позові та вбачається з матеріалів справи, 05.06.2019 позивач звернулася через Центр надання адміністративних послуг звертався до Миколаївської міської ради із заявами про укладення додаткової угоди про поновлення спірного договору оренди.

Зазначені заяви відповідачем залишені без реагування.

За твердженнями позивача, не отримавши у місячний строк відповіді, позивач звернувся до відповідача з листом з проханням підписати додаткову угоду надану при зверненні від 05.06.2019.

29.10.2019 на звернення позивача від 18.10.2019 № 02-19/2671 Миколаївською міською радою надано відповідь (№02-19/2071 від 29.10.2019), в якій зазначено, що 05.06.2019 до департаменту з надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради надійшли заяви від ФОП Жирок М.М. про поновлення договорів оренди земельних ділянок, зокрема, стосовно земельної ділянки кадастровий :08:018:0027; повідомлено, що висновком департаменту архітектури та містобудування міської ради погоджено поновлення терміну дії договорів, з обов`язковим оформленням паспорту прив`язки тимчасової споруди для заміни існуючої споруди на новий архетип, у відповідності до рішення виконавчого комітету від 22.03.2019 № 265; повідомлено, що вказані питання підготовлено та направлено на розгляд постійної комісії міської ради з питань містобудування, архітектури і будівництва, регулювання земельних відносин та екології.

Як вбачається з матеріалів справи, 17.12.2023 позивач звернувся до відповідача з листом, в якому просив надіслати підписану додаткову угоду до договору оренди землі від 12.07.2014 №10422 про продовження оренди земельної ділянки.

Матеріали справи містять лист виконавчого комітету Миколаївської міської ради від 01.10.2024 № 17162/02.02.01-40/12/3/24, у відповідь на звернення ФОП Жирок М.М. (лист від 17.09.2024) щодо надання інформації про продовження оренди земельних ділянок, в якому виконавчий комітет повідомляє, що звернення ФОП Жирок М.М. від 09.04.2014 щодо видачі рішення ММР про поновлення (продовження) договорів оренди знаходяться в роботі в Миколаївській міській раді та повідомляє про те, що про прийняте рішення міської ради ФОП Жирок буде повідомлений належним чином.

Як вказує позивач, відповідачем не було прийнято рішення щодо продовження строку спірного договору оренди.

Предметом позовних вимог у вказаній справі є визнання укладеними додаткових угод до договору на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Зазначений висновок наведений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц.

Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі", використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі").

У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі").

При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини на певних умовах. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України Про оренду землі. І саме в такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як мовчазну згоду орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Такий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц.

У постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 03.02.2021 у справі № 915/1003/20, у якій враховано висновки Великої Палати Верховного Суду у справах № 594/376/17-ц та № 313/350/16-ц, також акцентовано увагу на необхідності дотримання строку звернення орендаря з наміром поновити відповідний договір.

Так, для поновлення договору оренди відповідно до положень частини 6 статті Закону України "Про оренду землі" і задоволення позову про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди, орендарю слід у відповідний строк звернутись до орендодавця з листом про намір скористатись переважним правом на поновлення з доданим до нього проектом додаткової угоди.

Частиною 2 статті 33 вказаного вище закону встановлено, що орендар повинен повідомити орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Тобто в цій статті передбачено, що таке звернення повинно бути вчинене у строк встановлений самим договором оренди, проте не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди.

Така конструкція вказаної статті передбачає, що у випадку відсутності домовленості між сторонами договору щодо такого строку та незакріплення останнього в договорі, цей строк визначено нормативно не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Таким чином, перевагу має договірний строк, визначений та встановлений сторонами в договорі оренди землі.

Як вище вказано, строк дії договору оренди землі від 25.04.2014, з урахуванням договору про зміни від 23.12.2014 №315-14, передбачено до 25.10.2019. У той же час, згідно з п. 1.2. договору про зміни, доповнено п. 3.1 р. 3 договору, яким передбачено, що орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця за шість місяців до спливу строку договору оренди землі.

Відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно положень статті 526 вказаного Кодексу зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (ч.1).

Частиною 1 статті 651 наведеного кодексу визначено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній на момент укладення спірного договору, щодо визначення строку повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, вказує, що сторонами у договорі має бути встановлений строк для повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатись переважним правом на поновлення договору оренди.

Із наведених положень законодавства вбачається, що коли одна із сторін за умовами договору взяла на себе певні зобов`язання, то інша сторона вправі очікувати, що такі обов`язки будуть виконані у встановлені строки. У разі ж коли така сторона порушила умови договору, зобов`язання вважається не виконаним.

Як встановлено, позивач вказаний у договорі строк пропустив і звернувся до відповідача із заявами про поновлення договору на новий строк 05.06.2019, що унеможливлює, з урахуванням наведених вище правових висновків та умов договору, задоволення позову про поновлення договору оренди землі на підставі частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки орендарем було порушено процедуру повідомлення про намір скористатись переважним правом на поновлення договору оренди.

Ураховуючи наведене, у задоволенні позовних вимог належить відмовити.

Судові витрати, у відповідності із п.1 ч.1 ст. 129 ГПК України, покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст. 129, 232, 233, 236-238, ГПК України, суд,

В И Р І Ш И В:

1. У задоволенні позову фізичної особи-підприємця Жирок М.М. - відмовити повністю.

Рішення може бути оскаржено до Південно-Західного апеляційного господарського суду протягом 20 днів з дня складення повного судового рішення.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя С.М. Коваль