ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"01" квітня 2025 р. Справа№ 920/999/23(920/1157/23)

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Сотнікова С.В.

суддів: Отрюха Б.В.

Остапенка О.М.

за участю секретаря судового засідання Макухи О.А.,

розглянувши апеляційну скаргу Тростянецької міської ради

на рішення Господарського суду Сумської області

від 14.11.2024 (повний текст складено 25.11.2024, суддя Соп`яненко О.Ю.)

у справі № 920/999/23(920/1157/23)

за позовом Тростянецької міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "АБМ Інвестор групп",

за участі третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача:

1. ОСОБА_1 ,

2. ОСОБА_2 ,

3. Комунального некомерційного підприємства "Тростянецька міська лікарня" Тростянецької міської ради,

4. ОСОБА_3 ,

5. ОСОБА_4

про розірвання договору купівлі-продажу та повернення майна,

в межах справи № 920/999/23 про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю "АБМ Інвестор групп",

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст і підстави позовних вимог.

У жовтні 2023 року Тростянецька міська рада (далі - позивач, Міська рада) звернулась до Господарського суду Сумської області із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "АБМ Інвестор групп" (далі - відповідач) про:

- розірвання договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва на аукціоні від 03.11.2016, укладений між Тростянецькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "АБМ Інвестор групп", посвідчений приватним нотаріусом Тростянецького районного нотаріального округу 03.11.2016, зареєстрований в реєстрі за № 895;

- зобов`язання відповідача повернути Тростянецькій міській раді об`єкт незавершеного будівництва - житловий багатоквартирний (на 90 квартир) будинок, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 , на земельній ділянці площею 0,9163 га з цільовим призначенням - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер ділянки :00:012:0188.

Як на підставу для розірвання договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва на аукціоні від 03.11.2016 Міська рада послалась на істотне порушення умов цього договору, передбачених підпунктом 5.4 пункту 5 договору, а саме на невиконання зобов`язання з завершення будівництва та введення в експлуатацію житлового будинку в АДРЕСА_1 , І черга, у встановлений договором строк, що є підставою для розірвання договору в судовому порядку та повернення об`єкта незавершеного будівництва у комунальну власність відповідно до статті 611 Цивільного кодексу України, частини 3, 9, 10, 11 статті 26 Закону України "Про приватизацію державного майна" та підпункту 7.3 пункту 7 договору спірного договору. Факт невиконання відповідачем умов спірного договору підтверджується обставинами, які установленні рішенням Господарського суду Сумської області від 04.04.2023 у справі № 920/77/23.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття.

Рішенням Господарського суду Сумської області від 06.08.2023 у справі №920/999/23(920/1157/23) відмовлено в позові.

Судове рішення обґрунтоване тим, що відповідачем, відповідно до наданих доказів, виконано істотні умови Договору, зокрема, сплачено повну ціну за придбаний об`єкт незавершеного будівництва, укладено Договір про приєднання до електричних мереж ПАТ "Сумиобленерго" № 56/48 від 02.06.2017 (заборгованість за електроенергію відсутня), укладено договір № 149 підряду на виконання робіт від 15.11.2016 з ДПТП "Сумбудпроект" ПАТ "Сумбуд" щодо виконання проектної документації "Закінчення будівництва багатоповерхового житлового будинку за адресою АДРЕСА_1", укладено Договір оренди землі від 29.11.2016 щодо оренди земельної ділянки 0,9163 га кадастровий номер :00:0012:0188 строком на 10 років (заборгованість з орендної плати за землю відсутня), отримано Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки № 48 від 07.12.2016, укладено підрядний контракт № 07/07 на будівництво від 23.12.2016 з ПАТ "Сумбуд", укладено Договір на приєднання до газорозподільної системи (для приєднання, що не є стандартним) № 03Asm1980-17 від 27.02.2017, розроблено відповідний робочий проект Будівництво ЛЕП-0,4 кВ для електропостачання будівельного майданчику багатоквартирного житлового будинку з вбудованими офісними приміщеннями ТОВ "АБМ Інвестор групп" АДРЕСА_1, укладено договори охорони, добудовано придбаний об`єкт незавершеного будівництва до рівня 85% готовності 1- 4 під`їзд та до рівня 100% 5-6 під`їзд (витяги з реєстру дозвільних документів).

Отже, за висновком суду першої інстанції, матеріалами справи підтверджено, що відповідачем вчинялися дії щодо добудови об`єкту незавершеного будівництва, виконувались відповідні зобов`язання щодо сплати усіх платежів та оплати вартості робіт із завершення будівництва, проте завершенню робіт у строки не дозволила економічна ситуація, що склалася на фоні боротьби з кризою викликаною коронавірусною хворобою, а в подальшому введення воєнного стану, воєнних дій на території міста Тростянець.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів.

Не погоджуючись із зазначеним судовим рішенням, 13 грудня 2024 року позивач звернувся до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Сумської області у справі № 920/999/23 (920/1157/23) від 14.11.2024 та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги Міської ради в повному обсязі з підстав неправильного застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права.

В обґрунтування підстав для скасування оскаржуваного судового рішення позивач посилається на незастосування судом законодавства щодо особливостей приватизації об`єктів незавершеного будівництва - Закону України "Про приватизацію державного майна" та Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" як спеціальних нормативно-правових актів, які мають пріоритет перед іншими законодавчими актами України у регулюванні відносин, пов`язаних з приватизацією державного майна, позаяк спірний договір був укладений на підставі рішення Міської ради, яке ухвалене на підставі діючого на той час спеціального Закону України "Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва".

Рішенням Міської ради був затверджений протокол аукціону № 1, умови продажу (з дотриманням обов`язкових) об`єкта незавершеного будівництва переможцю аукціону "АБМ Інвестор групп" та встановлено термін завершення будівництва - до 31.12.2018, який в подальшому був продовжений до 31.12.2021 у відповідності до умов додаткової угоди від 28.12.2018 про внесення змін до підпункту 5.4. пункту 5 спірного договору.

Відповідач свої зобов`язання за договором не виконав, не завершив будівництво об`єкта незавершеного будівництва - житлового багатоквартирного (на 90 квартир) будинку, який розташовується за адресою: АДРЕСА_1, та не ввів його в експлуатацію у строк до 31.12.2021. Про поважність причин такого стану речей покупець не повідомляв міську раду у визначений строк. Не містив таких обґрунтувань і відзив на позовну заяву. Не зробив відповідних висновків і суд першої інстанції в оскаржуваному рішенні.

Також, відповідач посилається на недоведеність обставин щодо готовності об`єкту незавершеного будівництва, оскільки відповідач не подав суду докази на підтвердження прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, яке у відповідності до ч. 2 ст. 39 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" здійснюється на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації шляхом видачі органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.

Позиції учасників справи.

Ліквідатор відповідача арбітражний керуючий Удовенко Р.П. у відзиві не погодився з доводами апеляційної скарги, просив відмовити у її задоволенні, а оскаржене рішення залишити без змін, з огляду на те, що відповідач повністю розрахувався за придбаний об`єкт, що є істотною умовою договору і виконало його в повному обсязі. На переконання відповідача, покупець не порушив жодних виключних умов, які є підставами для розірвання договору згідно із положеннями ч. 3 ст. 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна". Позивачем не доведено шкоди,завданої порушенням умов договору другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків. Відповідачем вчинялись всі дії щодо добудови об`єкту незавершеного будівництва. Хибними є твердження позивача про факт невиконання умов договору по всьому будинку, оскільки частина будинку введена в експлуатацію, а частина доведена до рівня готовності 85%.

Також, ліквідатор повідомив, що об`єкт будівництва забезпечує кредиторські вимоги кредиторів та можливість їх погашення у справі про банкрутство відповідача, включений до складу ліквідаційної маси банкрута.

Дії суду під час апеляційного розгляду справи.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 28.01.2025 відкрито апеляційне провадження, розгляд справи № 920/999/23 (920/1157/23) призначено на 01.04.2025.

Представники сторін та третіх осіб в судове засідання не з`явились, про причини неявки суд не повідомили. Враховуючи, що явка представників в судове засідання обов`язковою не визнавалась, поданий відзив на апеляційну скаргу, колегія суддів дійшла висновку про розгляд справи за наявними матеріалами та без участі представників в судовому засіданні.

В судовому засіданні 01.04.2024 суд підписав скорочену постанову (вступну та резолютивну частини).

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції.

Колегія суддів, розглянувши доводи апеляційної скарги, відзиву на неї, дослідивши наявні матеріали справи, вважає, що рішення суду першої інстанції належить скасувати з огляду на наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, 27.09.2016 Тростянецька міська рада ухвалила рішення №365 "Про продаж незавершеного будівництвом 90-квартирного житлового будинку по АДРЕСА_1".

Вказаним рішенням було затверджено протокол аукціону №1, умови продажу вказаного об`єкта переможцю аукціону ТОВ "АБМ Інвестор групп", встановлено термін завершення будівництва - до 31.12.2018.

03.11.2016 між Тростянецькою міською радою як Продавцем та ТОВ "АБМ Інвестор групп" як Покупцем був укладений договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва на аукціоні (далі - договір, спірний договір).

Відповідно до п. 1.1. Договору Продавець зобов`язується передати у власність Покупцеві об`єкт незавершеного будівництва - житловий багатоквартирний (на 90 квартир) будинок, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці площею 0,9163 га, кадастровий номер :00:0012:0188, а покупець зобов`язується прийняти об`єкт незавершеного будівництва і сплатити за нього ціну відповідно до умов, що визначені у цьому Договорі.

На зазначеній земельній ділянці знаходиться незавершений будівництвом житловий багатоквартирний (на 90 квартир) будинок під літерою "А5ж" - цегляний, загальна площа якого становить 6798,6 кв. м, готовність об`єкта складає 31% згідно відомостей, зазначених у витязі з Державного реєстру прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності за індексним номером 22184402 від 27.05.2014.

Відповідно до п. 2.1. Договору на підставі рішення Тростянецької міської ради від 27.09.2016 за № 365 "Про продаж незавершеного будівництвом 90-квартирного житлового будинку по АДРЕСА_1 в м. Тростянець" - продаж об`єкта незавершеного будівництва вчиняється за 2 216 090,00 грн, з яких:

- грошові кошти, як гарантійний внесок, що становить 10% від початкової вартості продажу об`єкта, в сумі 221609,00 грн. Покупець перерахував на рахунок Продавця: місцевий бюджет м. Тростянець до підписання цього договору купівлі-продажу, що підтверджується платіжним дорученням ПАТ "ПУМБ" від 19.09.2016 за № 18.

- решту грошових вимог в сумі 1994481 грн. Покупець зобов`язується перерахувати на рахунок Продавця до 20.12.2016.

На виконання вимог вказаних вище пунктів Покупець сплатив грошові кошти у повному обсязі, що не заперечується позивачем.

У пункті 5 Договору визначено обов`язки покупця:

- в установлений цим Договором термін сплатити ціну продажу об`єкта незавершеного будівництва (п. 5.1. Договору);

- в установлений цим Договором термін прийняти об`єкт незавершеного будівництва (п.5.2. Договору);

- у тримісячний термін з моменту підписання цього Договору підготувати документи та здійснити відповідні дії щодо переоформлення права забудовника на об`єкт незавершеного будівництва (п. 5.3. Договору);

- завершити будівництво об`єкта незавершеного будівництва та ввести його в експлуатацію у строк 31.12.2018, у разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обґрунтувань строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір (п.5.4. Договору);

- здійснювати заходи щодо збереження навколишнього середовища, забезпечувати дотримання санітарних та екологічних норм під час добудови об`єкта незавершеного будівництва та введення в експлуатацію (п. 5.5. Договору);

- на вимогу Продавця Покупець зобов`язаний протягом добудови до моменту введення об`єкта незавершеного будівництва в експлуатацію та підписання акта підсумкової перевірки виконання умов цього Договору надавати Продавцю для ознайомлення необхідні матеріали, відомості, документи тощо про виконання умов цього Договору (п.5.6. Договору);

- не здійснювати відчуження об`єкта незавершеного будівництва до моменту завершення будівництва об`єкта незавершеного будівництва та введення його в експлуатацію (п. 5.7. Договору);

- після переходу права власності на об`єкт незавершеного будівництва Покупець в установленому законодавством порядку повинен вирішити питання землекористування відповідно до вимог чинного законодавства (п. 5.8. Договору).

Підпунктом 7.3 пункту 7 договору передбачено, що у разі невиконання Покупцем умов цього договору Продавець має право у встановленому порядку на розірвання цього Договору та повернення об`єкта незавершеного будівництва у комунальну власність за рішенням суду.

У разі невиконання однією із сторін умов цього договору він може бути розірваний на вимогу іншої сторони за рішенням суду або господарського суду, а об`єкт незавершеного будівництва повернутий у комунальну власність Тростянецької міської ради (пункт 11.2 Договору).

Відповідно до Договору від 28.12.2018 про внесення змін та доповнень до Договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва на аукціоні, посвідченого приватним нотаріусом Тростянецького районного нотаріального округу Гребіник З.Д. та зареєстрованого за № 895 від 28.12.2018, на підставі рішення Тростянецької міської ради від 24.12.2018 за № 951 "Про укладення додаткового договору щодо зміни строку завершення будівництва об`єкта незавершеного будівництва та введення його в експлуатацію" сторони узгодили внести зміни в пункт 5.4. Розділу 5. "Обов`язки Покупця" договору виклавши його у наступній редакції:

"5.4. Завершити будівництво об`єкта незавершеного будівництва та ввести його в експлуатацію у строк до 31.12.2021. У разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обґрунтувань строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір".

Відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За загальним правилом, визначеним у частині 1 статті 651 Цивільного кодексу України, розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Отже про розірвання договору в порядку частини першої статті 651 Цивільного кодексу України сторони вправі домовитися в будь-який час на свій розсуд (крім випадків, обумовлених законодавчо).

Разом з тим законодавець передбачає випадки, коли розгляд питання про розірвання договору передається на вирішення суду за ініціативою однієї із сторін. При цьому на розгляд суду можуть передаватися вимоги про розірвання договору не з будь-яких підстав, а у випадках, передбачених законом або договором.

Підставами для розірвання договору, передбаченими законом, є:

- істотне порушення договору його стороною (частина 2 статті 651 Цивільного кодексу України),

- істотна зміна обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (статті 652 Цивільного кодексу України),

- інші випадки, встановлені договором або законом (частина 2 статті 651 Цивільного кодексу України).

Правовими підставами позову Міська рада визначила статті 611, 651 Цивільного кодексу України, частину 3 статті 26 (виключні умови для розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації) Закону України "Про приватизацію державного майна", підпункт 7.3 пункту 7 договору спірного договору та послалась як на підстави для розірвання договору на істотне порушення Покупцем умов підпункту 5.4 пункту 5 договору, а саме: завершити будівництво об`єкта незавершеного будівництва та ввести його в експлуатацію у строк до 31.12.2021.

Відповідно до частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним вважається таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Оцінка істотності порушення договору здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені законом.

Загальні критерії істотності порушення умов договору в розумінні частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України як необхідної передумови розірвання договору в судовому порядку на вимогу однієї сторони напрацьовані усталеною судовою практикою Верховного Суду, зокрема у постановах від 07.08.2018 у справі № 910/22259/17, від 14.08.2018 у справі № 910/22454/17, від 28.08.2018 у справі № 910/20932/17, від 02.10.2018 у справі № 910/21033/17, від 16.10.2018 у справі № 910/3568/18, від 19.02.2019 у справі № 910/4427/18, від 03.12.2019 у справі № 910/5001/19, від 10.12.2019 у справі № 926/1557/18, від 29.01.2020 у справі № 920/221/19.

Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина сторони, що припустилася порушення договору, (як суб`єктивний чинник) не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України.

Надаючи оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір. Проте йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. Тобто суди повинні встановити, чи є насправді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Згідно з положеннями частини 2 статті 16 Цивільного кодексу України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема, визнання права, примусове виконання обов`язку в натурі, припинення правовідношення тощо.

Згідно зі статтею 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу, зокрема, з договорів та інших правочинів.

Відповідно до положень статей 525, 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Наведена норма кореспондується з частиною 1 статті 651 Цивільного кодексу України, згідно з якою зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Водночас пунктом 1 частини 1 статті 611 Цивільного кодексу України серед правових наслідків порушення зобов`язання передбачено припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Договір може бути змінено або розірвано, зокрема, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина 2 статті 651 Цивільного кодексу України).

Тобто зазначеною статтею передбачена реалізація і захист права на розірвання договору за пред`явленою вимогою лише сторони договору.

При цьому йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотність порушення визначається виключно за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини 2 статті 651 ЦК України.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Подібний за містом висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18.

У разі зміни договору зобов`язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо. У разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили (стаття 653 Цивільного кодексу України).

Як було зазначено вище, Міська рада у позові посилається на невиконання відповідачем зобов`язань, передбачених підпунктом 5.4 пункту 5 договору, а саме: завершити будівництво об`єкта незавершеного будівництва та ввести його в експлуатацію у строк до 31.12.2021.

При цьому, предметом спірного договору є об`єкт незавершеного будівництва житлового багатоквартирного будинку, готовністю 31%, а його метою - завершення будівництва об`єкта незавершеного будівництва та введення його в експлуатацію у строк до 31.12.2021 (з урахуванням договору про внесення змін від 28.12.2018.

Тобто, позивач, укладаючи спірний договір, мав на меті та розраховував отримати результат - завершення та введення в експлуатацію житлового будинку у строк до 31.12.2021. Втім, така мета станом на час подання позову не реалізована, у зв`язку з невиконанням покупцем (відповідачем) своїх зобов`язань, що передбачені підпунктом 5.4 пункту 5 договору. І така умова є істотною саме для даного спірного договору, позаяк визначена Міською радою у своїх рішеннях, які передували як укладенню спірного договору, так і договору про внесення змін до нього в частині строку завершення будівництва.

Разом із тим, обставини невиконання відповідачем підпункту 5.4 пункту 5 договору також установлені рішенням Господарського суду Сумської області від 04.04.2023 у справі № 920/77/23 за позовом Комунального некомерційного підприємства Тростянецька міська лікарня Тростянецької міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "АБМ Інвестор групп" про розірвання договору на придбання житла на умовах пайової участі.

Так, вказаним рішенням суду позов задоволено та був розірваний договір на придбання житла на умовах пайової участі № 736 від 28.12.2016, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "АБМ Інвестор групп" та Комунальним некомерційним підприємством "Тростянецька міська лікарня" Тростянецької міської ради.

Суд встановив, що на виконання умов договору позивач на підставі виставлених відповідачем рахунків сплатив за договором 1970000 грн пайової участі. Відповідач не виконав свої зобов`язання за договором щодо закінчення будівництва, введення в експлуатацію житлового будинку в АДРЕСА_1, 1 черга, у встановлений договором строк, що тягне для позивача неможливість досягнення цілей договору, неможливість використання результатів договору, зокрема отримання квартир загальною площею 287,36 кв. м.

Відповідно до ч. 4 ст. 75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Отже, рішенням у господарській справі № 920/77/23 установлені обставини про те, що відповідач не виконав свої зобов`язання за договором щодо закінчення будівництва, введення в експлуатацію житлового будинку в АДРЕСА_1, який є предметом купівлі-продажу спірного договору у даній справі.

Докази на підтвердження завершення будівництва, введення в експлуатацію житлового будинку в АДРЕСА_1 відповідачем не надані та матеріали справи не містять, зокрема, як вірно зазначає позивач в апеляційній скарзі, у відповідності до ч. 2 ст. 39 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" - акта готовності об`єкта до експлуатації шляхом видачі органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України, позаяк житловий багатоквартирний будинок беззаперечно належить за класом наслідків (відповідальності) до об`єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками.

За вказаних обставин, колегія суддів вважає помилковим висновок суду першої інстанції про не доведення зі сторони позивача істотності порушення відповідачем умов спірного договору, а відтак і відсутність підстав для розірвання угоди.

Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" (редакції на дату завершення будівництва - 31.12.2021) виключними умовами для розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством, є:

1) несплата протягом 60 днів коштів за об`єкт приватизації з дня укладення договору купівлі-продажу відповідно до його умов;

2) невиконання умов продажу об`єкта і зобов`язань покупця, визначених договором купівлі-продажу, в установлений таким договором строк;

3) подання органу приватизації неправдивих відомостей;

4) сплата за об`єкт приватизації коштів, отриманих з порушенням вимог законодавства, яке регулює відносини у сфері запобігання легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення;

5) невиконання зобов`язання покупця щодо недопущення скорочення чисельності працівників з ініціативи нового власника чи уповноваженого ним органу;

6) продаж або в інший спосіб відчуження покупцем приватизованого об`єкта особам, визначеним частиною другою статті 8 цього Закону, протягом виконання зобов`язань за договором купівлі-продажу.

Також, колегія суддів вважає, що існують і підстави для розірвання договору, які установлені спеціальним законодавством, а саме п. 2 ч. ч. 3 ст. 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", позаяк відповідач не виконав умову продажу в установлений договором строк.

В даному випадку, колегія суддів також виходить із обставин, які були встановлені як у рішенні суду у господарській справі № 920/77/23 (порушення відповідачем зобов`язання з передачі квартир комунальному підприємству у зв`язку з недобудовою багатоквартирного будинку), так і відсутність доказів виконання зобов`язання з завершення будівництва та введення в експлуатацію будинку, які визначені сторонами як істотна умова спірного договору, а також обставини визнання відповідача банкрутом у справі № 920/999/23, що свідчить про неможливість виконання будь-яких зобов`язань за спірним договором у майбутньому у зв`язку з завершенням господарської діяльності боржника.

На переконання колегії суддів, в даному випадку Міська рада навела достатні обґрунтування істотності порушення договору як беззаперечної підстави для його розірвання.

Колегія суддів вважає помилковими висновки суду першої інстанції щодо недоведеності позивачем обставин щодо завершення будівництва, тобто саме фактичні обставини істотного порушення умов договору, із посиланням на обставини запровадження карантину у відповідності з постановою КМ України № 1236 від 9 грудня 2020 року, ведення бойових дій на території міста Тростянець у 2022 році, Декларацію про готовність до експлуатації 5-6 під`їздів житлового будинку № СМ 90 від 18.12.2018, позаяк відповідач не надав будь-які докази на підтвердження впливу карантинних обмежень на його діяльність протягом 2020-2021 років, а зобов`язання мало б бути виконаним до 31.12.2021, тобто його невиконання не пов`язане із бойовими діями на території міста Тростянець, а документи про введення будинку в експлуатацію відсутні.

При цьому, суд першої інстанції зробив взаємовиключні висновки щодо виконання відповідачем зобов`язання з завершення будівництва, установивши обставини, що під`їзди 1-4 будинку мають стан готовності 85%, одночасно визнавши недоведеність позивачем доводів про істотне порушення договору в цій частині.

Отже, наявність підстав для розірвання спірного договору свідчить про помилковість висновку суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову.

Відповідно до ч. 9, 10 статті 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано, у тому числі за рішенням суду, в разі невиконання іншою стороною зобов`язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки або визнано недійсним за рішенням суду.

У разі розірвання в судовому порядку договору купівлі-продажу у зв`язку з невиконанням покупцем договірних зобов`язань приватизований об`єкт підлягає поверненню в державну (комунальну) власність.

Наслідки розірвання договору узгоджені у пункті 7.3, який передбачає повернення об`єкта незавершеного будівництва у комунальну власність за рішенням суду.

З урахуванням наведеного належить дійти висновку, що позовні вимоги про зобов`язання відповідача повернути об`єкт незавершеного будівництва продавцеві належить задовольнити.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги.

Відповідно до ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Згідно з п. 1, 4 ч. 1 ст. 277 ГПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є нез`ясування обставин, що мають значення для справи, порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

За вказаних обставин, колегія суддів констатує нез`ясування судом першої інстанції всіх обставин, що мають значення для справи, та неправильне застосування до спірних правовідносин норм матеріального права, що визнається підставами для скасування оскаржуваного рішення Господарського суду Сумської області від 14.11.2024. У відповідності до п. 2 ч. 1 ст. 275 ГПК України належить прийняти нове рішення про задоволення позовних вимог.

Судові витрати.

Згідно із частинами 1, 4, статті 129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі задоволення позову - на відповідача, у разі відмови в позові - на позивача.

Згідно із статтею 129 ГПК України судовий збір за подання позовної заяви та апеляційної скарги належить покласти на відповідача.

Керуючись ст. 269, п. 2 ч. 1 ст. 275, ст.ст. 277, 282 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Тростянецької міської ради задовольнити.

2. Рішення Господарського суду Сумської області від 14.11.2024 у справі № 920/999/23 (920/1157/23) скасувати.

3. Прийняти нове рішення.

Позов задовольнити повністю.

Розірвати Договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва на аукціоні від 03.11.2016, укладений між Тростянецькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "АБМ Інвестор групп", посвідчений приватним нотаріусом Тростянецького районного нотаріального округу 03.11.2016, зареєстрований в реєстрі за № 895.

Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю "АБМ Інвестор групп" (ідентифікаційний код 40277617) повернути Тростянецькій міській раді (ідентифікаційний код 24006361) об`єкт незавершеного будівництва - житловий багатоквартирний (на 90 квартир) будинок, який розташований за адресою: АДРЕСА_1, на земельній ділянці площею 0,9163 га з цільовим призначенням - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер ділянки :00:012:0188.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "АБМ Інвестор групп" (ідентифікаційний код 40277617) на користь Тростянецької міської ради (ідентифікаційний код 24006361) 5368 грн (п`ять тисяч триста шістдесят вісім) грн витрат по сплаті судового збору за подання позовної заяви та 6441 (шість тисяч чотириста сорок одна) грн 60 коп. витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду у строки, встановлені ст. 288 Господарського процесуального кодексу України.

Повна постанова складена та підписана 10.04.2025.

Головуючий суддя С.В. Сотніков

Судді Б.В. Отрюх

О.М. Остапенко