ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19.03.2025 Справа № 917/2170/24

за позовною заявою Фермерського господарства "ІВК", вул.Незалежності, 2-А, селище Машівка, район, Полтавська область,39400

до Машівської селищної ради, вул. Незалежності, 113, селище Машівка, Полтавська область, 39400

про визнання укладеною додаткової угоди, визнання протиправним та скасування рішення, скасування державної реєстрації

Суддя Кльопов І.Г.

Секретар Назаренко Я.А.

Представники сторін згідно протоколу судового засідання.

Обставини справи: Фермерське господарство "ІВК" звернулося до Господарського суду Полтавської області з позовною заявою до Машівської селищної ради, в якій просить суд

1. Визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 25.01.2016 року.

2. Визнати протиправним та скасувати рішення двадцять п`ятої сесії селищної ради восьмого скликання Машівської селищної ради від 26.01.2023 року № 26/25-VII.

3. Скасувати державну реєстрацію припинення іншого речового права права оренди земельної ділянки з кадастровим номером :00:007:1063; від 26.09.2024 року на підставі рішення органу або особи, уповноважених установчими документами юридичної особи або законом, Про припинення дії договору оренди землі у зв`язку із закінченням строку дії, серія та номер: 57/42-VIII, виданий 24.09.2024, видавник: Машівська селищна рада; договір оренди землі, серія та номер: б/н, виданий 25.01.2016, видавник: Головне управління Держгеокадастру у Полтавській області та Фермерське господарство «ІВК», п.36 Договору оренди землі закінчення строку, на який було укладено договір оренди.

Обґрунтовуючи позовні вимоги позивач зазначає, що ФГ "ІВК" завчасно, до закінчення строку дії договору оренди землі звернулося з відповідною заявою до Машівської селищної ради про поновлення договору оренди землі. Проте, з моменту подання заяви про поновлення договору оренди землі відповідач не звертався до позивача із вимогою повернення земельної ділянки з кадастровим номером :00:007:1063

Фермерське господарство «ІВК» продовжувало користуватися зазначеною земельною ділянкою та сплачувало орендну плату.

Однак, відповідно до Державного реєстру речових прав 26.09.2024 року інше речове право стосовно земельної ділянки з кадастровим номером :00:007:1063 припинено на підставі рішення Машівської селищної ради відповідно до п. 36 Договору оренди землі закінчення строку, на який укладено договір оренди.

Після звернення позивача за правовою допомогою, на направлені представником позивача адвокатський запит від 01.11.2024 року № 1 Виконавчий комітет Машівсько селищної ради Полтавської області листом від 11.11.2024 року № 1791 повідомив, що заява Фермерського господарства «ІВК» про поновлення договору оренди землі від 25.01.2016 року зареєстрована в журналі реєстрації вхідної кореспонденції 21.11.2022 року за № 1960, вищезазначена заява розглянута постійною комісією Машівської селищної ради з питань земельних відносин, охорони навколишнього природного середовища, містобудування, будівництва, архітектури, охорони пам`яток, історичного середовища, та розглянута на сесії Машівської селищної ради.

Разом із листом позивачем отримано, зокрема, рішення Машівської селищної ради від 26.01.2023 року № 26/25-VIII про розгляд клопотання ФГ «ІВК», яким рішення стосовно поновлення договору оренди землі не прийнято.

Позивач вважає, що відповідач порушив його переважне право на продовження договору оренди землі від 25.01.2016 року, оскільки позивач належно виконував обов`язки за умовами договору, своєчасно звернувся до Орендодавця з клопотанням про поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, здійснював плату за землю.

Також позивач у позові зазначає, що у разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Ухвалою господарського суду Полтавської області від 09.12.2024 суд ухвалив прийняти позовну заяву до розгляду і відкрити провадження у справі; справу розглядати в порядку загального позовного провадження, призначено підготовче засідання у справі на 24.12.2024.

23.12.2024 за вхід. № 17364 від відповідача надійшов відзив на позов. Відповідач проти позову заперечує та просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог. Відповідач зазначає, що за результатом розгляду заяви позивача, рішенням від 22.12.2022 року № 67/24-VIII Машівською селищною радою винесено рішення вивчити дане питання і розглянути на наступній сесії.

Пунктом 34 частини першої статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» визначено, що виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради підлягають вирішенню відповідно до закону питання регулювання земельних відносин.

На наступній сесії, рішенням від 26.01.2023 року № 26/25-VIII Машівська селищна рада відмовила в поновленні договору оренди та підписанні додаткової угоди. Підставою для такої відмови стало бажання передати у користування зазначену земельну ділянку відповідно ст.134 Земельного кодексу на конкурентних засадах з метою поповнення місцевого бюджету громади.

Позивач досить тривалий час (2022-2024 років) не вживав жодних заходів стосовно отримання свого примірниками додаткової угоди чи відповіді на свою заяву від 22.11.2022. При цьому, всі рішення селищної ради є у вільному доступі та опубліковані на офіційному сайті Машівської селищної ради.

Відповідач наголошує, що чинне законодавство не встановлює обов`язок власника передавати земельну ділянку в оренду, а тому, за наявності рішення селищної ради про відмову у поновленні договору, у позивача не має підстав вимагати визнання такого договору поновленим. При цьому рішення селищної ради про відмову свідчить про те, що сторони не погодили істотні умови договору. На даний час запропоновані позивачем умови договору є економічно не вигідними для територіальної громади. Для збільшення розміру орендної плати необхідне провести нову нормативно грошову оцінку земельної ділянки або передати землю на конкурентних засадах. Тому сесією селищної ради правомірно прийнято рішення про відмову у підписанні додаткової угоди до договору на запропонованих умовах.

20.02.2025 за вхід. № 2381 від відповідача надійшли додаткові пояснення.

20.02.2025 за вхід. № 2383 від позивача надійшла заява щодо вирішення питання про відшкодування судових витрат на професійну правничу допомогу після ухвалення рішення по суті позовних вимог.

Ухвалою господарського суду Полтавської області від 20.02.2025 закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду по суті.

Розглянувши матеріали справи, суд встановив.

Відповідно до договору оренди землі від 03.08.2012 року, укладеного між Головним управлінням Держгеокадастру в Полтавській області та Фермерським господарством «ІВК» (далі також Позивач), останньому передано в користування на правах оренди земельну ділянку площею 48,9998 га, кадастровий номер :00:007:1063, цільове призначення ля ведення фермерського господарства, розташованої за межами населених пунктів на території Абрамівської сільської ради Машівського району Полтавської області.

Наказом Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області від 25.01.2016 року № 624-СГ поновлено вказаний договір оренди земельної ділянки терміном на 7 років шляхом укладення договору оренди землі в новій редакції.

Речове право зареєстровано 14.04.2016 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 14197496, що підтверджується інформацією з Деражвного реєстру речових прав на нерухоме майно (індексний номер інформаційної довідки № 57748059) від 20.04.2016 року.

Упродовж дії цього договору оренди землі змінився розпорядник земель сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів на території Абраміської сілької ради Машівського району Полтавської області, ним є Машівська селищна рада (далі також Відповідач).

Так, на виконання умов договору, позивачем подано заяву від 21.11.202 року № 7 до розпорядника земельної ділянки, Машівської селищної ради, про поновлення договору оренди землі. Додатком до вказаної заяви зокрема є проєкт Додаткової угоди про поновлення Договору оренди землі від 25.01.2016 року в двох примірниках. Вказана заява отримана відповідачем 21.11.2022 року за вхідним номером 1960.

Позивач зазначає, що з моменту подання заяви про поновлення договору оренди землі, урахуванням того, що відповідач не звертався до позивача із вимогою повернення земельної ділянки з кадастровим номером :00:007:1063, Фермерське господарство «ІВК» продовжувало користуватися зазначеною земельною ділянкою, сплачувало орендну плату.

Однак, відповідно до Державного реєстру речових прав 26.09.2024 року інше речове право стосовно земельної ділянки з кадастровим номером :00:007:1063 припинено на підставі рішення Машівської селищної ради відповідно до п. 36 Договору оренди землі закінчення строку, на який укладено договір оренди.

Після звернення позивача за правовою допомогою, Виконавчий комітет Машівської селищної ради Полтавської області листом від 11.11.2024 року № 1791 повідомив, що заява Фермерського господарства «ІВК» про поновлення договору оренди землі від 25.01.2016 розглянута постійною комісією Машівської селищної ради з питань земельних відносин, охорони навколишнього природного середовища, містобудування, будівництва, архітектури, охорони пам`яток, історичного середовища, та розглянута на сесії Машівської селищної ради. Разом із листом позивачем отримано, зокрема, рішення Машівської селищної ради

від 26.01.2023 року № 26/25-VIII про розгляд клопотання ФГ «ІВК», яким рішення стосовно поновлення договору оренди землі не прийнято.

Позивач вважає, що відповідач порушив його переважне право на продовження договору оренди землі від 25.01.2016 року, оскільки позивач належно виконував обов`язки за умовами договору, своєчасно звернувся до Орендодавця з клопотанням про поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, здійснював плату за землю, що і стало підставою для звернення позивача до суду з даним позовом.

При прийнятті рішення судом враховано наступне.

Статтею 33 Закону України «Про оренду землі» визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі».

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин.

Статтею 32-2 Закону України «Про оренду землі» (у редакції Закону України від 05.12.2019 № 340-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (далі Закон № 340-ІХ), передбачено, що поновлення договорів оренди землі здійснюється в порядку, передбаченому статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Водночас абзацом четвертим розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» встановлено, що правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX вимагала від орендаря саме для поновлення договору оренди землі завчасно надіслати орендодавцеві повідомлення про таке поновлення з проєктом відповідної додаткової угоди.

З метою використання свого переважного права щодо поновлення договору оренди землі ФГ «ІВК», як користувач земельної ділянки звернулося до сесії Машівської селищної ради із заявою від 21.11.2022 року щодо поновлення договору оренди землі. До заяви додано проєкт додаткової угоди про поновлення Договору оренди землі від 25 січня 2016 року, який зареєстрований 14.04.2016 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, про що вчинено запис про реєстрацію іншого речового права за № 14197496.

За результатом розгляду цієї заяви, рішенням від 22.12.2022 року № 67/24-VIII Машівською селищною радою винесено рішення вивчити дане питання і розглянути на наступній сесії.

На наступній сесії рішенням від 26.01.2023 року № 26/25-VIII Машівська селищна рада відмовила в поновленні договору оренди та підписанні додаткової угоди. Підставою для такої відмови стало бажання передати у користування зазначену земельну ділянку відповідно ст.134 Земельного кодексу на конкурентних засадах з метою поповнення місцевого бюджету громади.

26.09.2024 року державним реєстратором внесені відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права стосовно земельної ділянки з кадастровим номером :00:007:1063 речове право припинено на підставі рішення Машівської селищної ради від 24.09.2024 року № 57/42-VIII відповідно до п.36 Договору оренди землі закінчення строку, на який укладено договір оренди.

Згідно із положеннями статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Частиною третьою статті 24 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» також встановлено, що органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України, а в Автономній Республіці Крим також нормативно-правовими актами Верховної Ради і Ради міністрів Автономної Республіки Крим, прийнятими у межах їхньої компетенції.

Пунктом 34 частини першої статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» визначено, що виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради підлягають вирішенню відповідно до закону питання регулювання земельних відносин.

Відповідно до частини першої статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.

Згідно із частиною десятою статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.

Частиною першою статті 21 Цивільного кодексу України передбачено, що суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Акт державного чи іншого органу це юридична форма рішень цих органів, тобто офіційний письмовий документ, який породжує певні правові наслідки, спрямований на регулювання тих чи інших суспільних відносин і має обов`язковий характер.

Залежно від компетенції органу, який прийняв такий документ, і характеру та обсягу відносин, що врегульовано ним, акти поділяються на нормативні і такі, що не мають нормативного характеру, тобто індивідуальні. Нормативний акт це прийнятий уповноваженим державним чи іншим органом у межах його компетенції офіційний письмовий документ, який встановлює, змінює чи скасовує норми права, носить загальний чи локальний характер та застосовується неодноразово. Що ж до актів ненормативного характеру (індивідуальних актів), то вони породжують права і обов`язки тільки у того суб`єкта (чи визначеного ними певного кола суб`єктів), якому вони адресовані.

Підставами для визнання акта недійсним є невідповідність його вимогам чинного законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт.

Обов`язковою умовою визнання акта недійсним є також порушення у зв`язку прийняттям відповідного акта прав та охоронюваних законом інтересів підприємства чи організації позивача у справі. Якщо за результатами розгляду справи факту такого порушення не встановлено, у суду немає правових підстав для задоволення позову.

Вказаний висновок неодноразово надавався Верховним Судом у справах, предметом позову у яких була вимога про визнання рішення органу місцевого самоврядування незаконним та його скасування (зокрема, у постановах: від 29.04.2020 у справі № 922/1363/19, від 14.05.2020 у справі № 927/580/19, від 12.12.2019 у справі № 924/817/16.

Так, Машівською селищною радою у відповідності до норм чинного законодавства було розглянуто заяву Фермерського господарства «ІВК» про поновлення договору оренди землі для ведення фермерського господарства, площею 49,0000 га, кадастровий номер :00:007:1063.

Разом з тим, укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною 1 статті 33 Закону України № 161-XIV (в редакції, чинній до 15.07.2020), ґрунтується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору. Переважне право за своєю суттю є правом орендаря отримати в оренду земельну ділянку, яку він раніше орендував, за умови, якщо інші претенденти запропонують такі самі умови, і тоді в орендаря як в особи, яка вже орендувала земельну ділянку та належним чином виконувала умови попереднього договору, існуватиме перевага в укладенні договору оренди землі на новий строк перед іншими претендентами.

Аналіз частини 1 статті 33 Закону України № 161-XIV (в редакції, чинній з 16.07.2020) дає підстави вважати, що орендар, який належним чином виконував договір оренди, має переважне право на укладення договору оренди на новий строк.

Водночас імперативна норма частини 5 статті 33 Закону України № 161-XIV (в редакції, чинній з 16.07.2020) чітко вказує на те, що в разі оренди земель державної або комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі статтею 122 ЗК України.

Таким чином, саме орган місцевого самоврядування уповноважений визначати істотні умови такої оренди, а за відсутності такого рішення істотні умови не можуть бути визначені судом або орендарем одноособово в позовній заяві.

Згідно з усталеною практикою Верховного Суду суд не може підміняти інший орган державної виконавчої влади або орган місцевого самоврядування, перебираючи на себе повноваження щодо вирішення питань, які законодавством віднесено до компетенції відповідного органу.

Верховний Суд в постанові від 09.04.2024 по справі № 902/453/23 звертає увагу скаржника на те, що за змістом частини 4 статті 33 Закону України № 161-XIV умови, на яких договір може бути поновлений, у будь-якому випадку узгоджуються сторонами. Якщо відсутня згода будь-якої сторони (в тому числі орендодавця) щодо орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами.

Водночас предмет регулювання статті 33 Закону України № 161-XIV не може бути звужений винятково до реалізації орендарем свого переважного права, оскільки за смислом цього закону юридичним фактом, у силу якого договір укладається на новий строк (поновлюється), є досягнення згоди між сторонами щодо усіх істотних умов договору оренди землі (пункти 8.25- 8.27 постанови Великої Палати Верховного Суду від 25.01.2022 у справі № 143/591/20)

Верховний Суд у постанові від 18 січня 2018 року у справі № 910/12017/17 зазначив, що задля дотримання балансу між правами та законними інтересами власника та користувача (орендодавця та орендаря) законодавець передбачив, що власник орендодавець захищений правом вибору, здавати або не здавати своє майно в оренду, та правом змінювати умови договору при його переукладенні на новий строк; орендар, який належно виконував свої обов`язки за договором оренди, захищений тим, що за прийнятності для нього нових умов, саме він має переважне право укладення нового договору перед будь-якими іншими особами

Оскільки орендодавець відмовився поновлювати договір оренди землі на попередніх умовах, а тому припинено переважне права орендаря, адже переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі. Для пролонгації відносини оренди та реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк необхідною є згода обох сторін, одного лише волевиявлення орендаря недостатньо.

Згідно статті 86 Господарського процесуального кодексу України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

За таких обставин, з урахуванням вищевикладеного, проаналізувавши та оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, суд приходить до висновку, що позовні вимоги задоволенню не підлягають.

Враховуючи викладене, керуючись статтями 232-233, 237-238, 240 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

Відмовити у задоволенні позову

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду (ч.1,2 ст.241 ГПК України). Апеляційна скарга на рішення суду подається в порядку і строки, встановлені ст.ст.256,257 ГПК України.

У зв"язку з перебуванням судді у відпустці повне рішення підписано: 08.04.2025

Суддя Кльопов І.Г.