ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 березня 2025 року

м. Київ

cправа № 914/192/23

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Мачульського Г. М. - головуючий, Рогач Л. І., Краснова Є. В.,

секретар судового засідання Лихошерст І. Ю.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Львівської обласної прокуратури

на постанову Західного апеляційного господарського суду від 22.10.2024 (колегія суддів: Кравчук Н. М. - головуючий, Матущак О. І., Скрипчук О. С.) та рішення Господарського суду Львівської області від 20.07.2023 (суддя Коссак С. М.)

за позовом керівника Галицької окружної прокуратури міста Львова в інтересах держави

до: 1) Львівської міської ради,

2) Головного управління Держгеокадастру у Львівській області,

3) Товариства з обмеженою відповідальністю ?Фрідом Авеню?

про скасування державної реєстрації земельної ділянки,

за участю:

прокурора - Савицької О. В.,

відповідача - Столярчука А. Л.

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст і підстави позовних вимог

1.1 Керівник Галицької окружної прокуратури міста Львова звернувся до господарського суду в інтересах держави до Львівської міської ради (далі - Міськрада), Головного управління Держгеокадастру у Львівській області (далі - Держгеокадастр), Товариства з обмеженою відповідальністю ?Фрідом Авеню? (далі - ТОВ "Фрідом Авеню") про:

- скасування в Державному земельному кадастрі державної реєстрації земельної ділянки з кадастровим номером 0:02:005:0030 площею 0,0638 га з одночасним припиненням таким рішенням усіх речових прав, їх обтяжень, зареєстрованих щодо такої ділянки;

- скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації іншого речового права - права оренди цієї земельної ділянки ТОВ "Фрідом Авеню", припинивши інше речове право - право оренди земельної ділянки;

- скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права комунальної власності за територіальною громадою міста Львова в особі Міськради на цю земельну ділянку з одночасним припиненням речового права.

1.2 Позовні вимоги позивач обґрунтовував тим, що реєстрація спірної земельної ділянки як земель житлової та громадської забудови відбулося незаконно та з порушенням вимог статей 53-54 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) й статті 34 Закону України "Про охорону культурної спадщини" і не відповідає її категорії як землі історико-культурного призначення. При цьому для реального відновлення порушеного права необхідно скасувати реєстрацію права власності та права оренди.

2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

2.1 Рішенням Господарського суду Львівської області від 20.07.2023, залишеним постановою Західного апеляційного господарського суду від 22.10.2024 без змін, у задоволенні позову відмовлено.

2.2 Суд встановив порушення вимог законодавства під час формування спірної земельної ділянки та надання її в оренду з неправильним визначенням цільового використання земельної ділянки. Водночас суд дійшов висновку про відмову у позові у зв`язку із пропуском заявленої відповідачем позовної давності.

3. Короткий зміст касаційної скарги та позиція інших учасників справи

3.1 У касаційній скарзі прокурор просить судові рішення скасувати та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити.

3.2 На обґрунтування касаційної скарги скаржник посилається на те, що в порушення частини четвертої статті 236 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), частини шостої статті 13 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" суд апеляційної інстанції в оскаржуваному рішенні застосував статті 256, 257, 261 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) без урахування висновків про застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20.06.2018 (справа № 697/2751/14-ц), від 17.10.2018 (справа № 362/44/17), від 21.08.2019 (справа № 911/3681/17), від 26.11.2019 (справа № 914/3224/16), від 19.11.2019 (справа № 911/3677/17), від 19.11.2019 (справа № 911/3680/17) та від 07.11.2018 (справа № 488/5027/14-ц), що є підставою касаційного оскарження за виключним випадком, який передбачений пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України.

3.3 Крім того, скаржник зазначає про неправильне застосування статей 13, 41, 50 Конституції України, статей 16, 21, 256, 257, 261, 391 ЦК України, статей 20, 21, 53, 54, 791, 150, 152, 155 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статті 24 Закону України "Про Державний земельний кадастр" з посиланням на відсутність висновку Верховного Суду з питання застосування вказаних норм права у подібних правовідносинах щодо застосування позовної давності, що є підставою касаційного оскарження за виключним випадком, який передбачений пунктом 3 частини другої статті 287 ГПК України.

3.4 У відзиві на касаційну скаргу Держгеокадастр просить залишити її без задоволення та зазначає, що з матеріалів позовної заяви можна дійти висновку про відсутність об`єктивних істотних перешкод для реалізації позивачем впродовж тривалого часу свого права на захист та своєчасного звернення до суду із заявленими позовними вимогами.

3.5 Суд відмовив у задоволенні письмового клопотання ТОВ "Фрідом Авеню" про відкладення розгляду справи за відсутності передбачених процесуальним законом підстав.

4. Мотивувальна частина

4.1 Суди встановили, що рішенням виконавчого комітету Львівської обласної ради народних депутатів "Про взяття під охорону держави споруд Львівської області, що мають наукову, історичну, художню і містобудівельну цінність" від 17.07.1990 № 227 затверджений перелік пам`яток архітектури місцевого значення Львівської області згідно із додатком, в якому будинок на проспекті Свободи, 21 у м. Львові внесений до переліку під номером 125.

4.2 Рішенням Міськради "Про затвердження меж історичного ареалу та зони регулювання забудови міста Львова" від 09.12.2005 № 1311 визначені межі історичного ареалу міста; в додатку до цього рішення графічно зображено межі історичного ареалу міста Львова та межі території історичної забудови, внесеної до списку всесвітньої спадщини ЮНЕСКО. Згідно з цим рішенням, земельна ділянка, розташована за адресою: просп. Свободи, 21, м. Львів, відноситься до меж історичного ареалу міста Львова.

4.3 Відповідно до генерального плану міста Львова, затвердженого ухвалою Львівської міської ради від 30.09.2010 № 3924, земельна ділянка площею 0,0638 га на проспекті Свободи, 21 з кадастровим номером :02:005:0030 розташована в межах території змішаної забудови (житлова-громадська) (існуюча).

4.4 17.05.2012 на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу ТОВ "Ріел Естейт Україна" стало власником нерухомого майно, а саме: нежитлового будинку літ. "А-3" загальною площею 957,9 кв. м, що розташований за адресою: проспект Свободи, 21 в м. Львові на земельній ділянці площею 638 кв. м.

4.5 Зі змісту довідки ГУ Держгеокадастру у Львівській області № 40/01-15/246 за лютий 2013 року вбачається, що земельна ділянка площею 638 кв. м на проспекті Свободи, 21 в м. Львові входить в межі земельної ділянки загальною площею 0,1957 га на пр. Свободи, 19/21 (кадастровий номер :02:005:0012) та знаходиться в оренді ДП "Бристоль" ТзОВ "Міддлтон Груп Лімітед" для обслуговування споруд на підставі договору оренди земельної ділянки від 21.08.2004 № Г-128. За категорією земель ця земельна ділянка відноситься до земель житлової та громадської.

4.6 У зв`язку з набуттям ТОВ "Ріел Естейт Україна" права власності на нерухоме майно, розташоване на земельній ділянці площею 638 кв. м на проспекті Свободи, 21 в м. Львові, яка входить в межі земельної ділянки загальною площею 0,1957 га на пр. Свободи, 19/21, ДП "Бристоль" ТОВ "Міддлтон Груп Лімітед" звернулося до Міськради із заявою про припинення права користування ДП "Бристоль" ТОВ "Міддлтон Груп Лімітед" на вказану частину земельної ділянки та її вилучення.

4.7 Земельну ділянку площею 0,0638 га за адресою пр-т. Свободи, 21, утворену в результаті поділу земельної ділянки загальною площею 0,1957 га, зареєстровано 29.08.2013 за територіальною громадою міста Львова в особі Міськради, форма власності - комунальна, кадастровий номер :02:005:0030, з цільовим призначенням - землі громадської забудови, для обслуговування існуючої будівлі.

4.8 Ухвалою Міськради "Про затвердження ТОВ "Ріел Естейт Україна" технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки та надання земельної ділянки на просп. Свободи, 21" від 27.06.2013 № 22491, зокрема, затверджено ТОВ "Ріел Естейт Україна" технічну документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки на просп. Свободи, 21; передано ТОВ "Ріел Естейт Україна" в оренду на 10 років земельну ділянку з кадастровим номером :02:005:0030 площею 0,0638 га на просп. Свободи, 21 для обслуговування нежитлового будинку за рахунок земель житлової та громадської забудови за функцією використання - землі комерції.

4.9 20.08.2013 Міськрада та ТОВ "Ріел Естейт Україна" уклали договір оренди землі, який зареєстрований у Міськраді 20.08.2013 за № Г-1217, про що у книзі записів реєстрації договорів оренди землі вчинений запис. Відповідно до умов цього договору ТОВ "Ріел Естейт Україна" передано в користування земельну ділянку з кадастровим номером :02:005:0030, площею 0,0638 га, для обслуговування нежитлового будинку; цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови, категорія земельної ділянки за функціональним призначенням - землі комерційного використання.

4.10 За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна 29.08.2013 зареєстровано право оренди земельної ділянки кадастровий :02:005:0030 за ТОВ "Ріел Естейт Україна".

4.11 Надалі ТОВ "Ріел Естейт Україна" на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 14.03.2019 відчужило нерухоме майно, а саме: нежитловий будинок літ. "А-3" загальною площею 957,9 кв. м, що розташований за адресою: проспект Свободи, 21 в м. Львові на земельній ділянці площею 638 кв. м, ТОВ "Фрідом Авеню".

4.12 У зв`язку з відчуженням ТОВ "Ріел Естейт Україна" нежитлового будинку ТОВ "Фрідом Авеню" ухвалою Міськради від 20.06.2019 № 5253 припинено дію договору оренди землі від 20.08.2013, укладеного з ТОВ "Ріел Естейт Україна"; вилучено за згодою з користування ТОВ "Ріал Естейт Україна" земельну ділянку площею 0,0638 га на просп. Свободи, 21 (кадастровий номер :02:005:0030) та вирішено надати ТОВ "Фрідом Авеню" земельну ділянку площею 0,0638 га на просп. Свободи, 21 (кадастровий номер :02:005:0030) в оренду строком на 5 років для обслуговування нежитлового будинку (код КВЦПЗ 03.10 - для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку) за рахунок земель житлової та громадської забудови.

4.13 20.05.2019 Управління охорони історичного середовища Міськради (орган охорони) та ТОВ "Фрідом Авеню" (власник) уклали охоронний договір на пам`ятку культурної спадщини № 44/19, відповідно до умов якого власник бере на себе зобов`язання щодо охорони пам`ятки архітектури XIX ст. - будівлі під літ. "А-3", загальною площею 957,9 кв. м, згідно з технічним паспортом від 18.04.2012, витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 14.03.2019 № 159578268 (на момент купівлі будівлі, а також під час обстеження працівником управління зазначеного об`єкта бічні офіцини в подвір`ї були демонтовані), що розташована на просп. Свободи, 21 у м. Львові - пам`ятки архітектури місцевого значення, занесеної до Переліку пам`яток згідно з рішенням виконавчого комітету Львівської обласної ради народних депутатів "Про взяття під охорону держави споруд Львівської області, що мають наукову, історичну, художню і містобудівельну цінність" від 17.07.1990 № 227, охоронний номер 1322. Термін дії цього договору встановлено на період володіння пам`яткою (пункт 2 договору).

4.14 На підставі ухвали Міськради "Про надання ТОВ "Фрідом Авеню" земельної ділянки на просп. Свободи, 21" від 20.06.2019 № 5253, 01.08.2019 Міськрада та ТОВ "Фрідом Авеню" уклали договір оренди землі, який зареєстровано у 01.09.2019 за № Г-1630, про що у книзі записів реєстрації договорів оренди землі вчинено запис. За умовами цього договору орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку з кадастровим номером :02:005:0030, загальною площею 0,0638 га, для обслуговування нежитлового будинку (код КВЦПЗ 03.10 - для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку), яка розташована на просп. Свободи, 21 у м. Львові.

4.15 Згідно з пунктом 3 зазначеного договору на земельній ділянці розміщені об`єкти нерухомого майна - кам`яна нежитлова будівля.

4.16 Відповідно до пунктів 15, 16 договору земельна ділянка передається в оренду для обслуговування нежитлового будинку, цільове призначення земельної ділянки: код КВЦПЗ-03.10 - для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку), категорія земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови.

4.17 Пунктом 17 договору передбачено умови збереження стану об`єкта оренди - заборона самовільної забудови земельної ділянки.

4.18 За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна 05.08.2019 за ТОВ "Фрідом Авеню" зареєстровано право оренди земельної ділянки з кадастровим номером :02:005:0030, площею 0,0638 га (номер запису про інше речове право 32719194).

4.19 Згідно з наказом Держгеокадастру від 12.09.2019 № 607-ДК Управління контролю за використанням та охороною земель Держгеокадастру здійснило перевірку з питань дотримання органом місцевого самоврядування та виконавчої влади вимог земельного законодавства під час передачі у власність, надання у користування (оренду) земельних ділянок на території Львівської міської ради. За результатами перевірки складено Акт перевірки дотримання вимог земельного законодавства за об`єктом земельної ділянки від 24.09.2019 № 607-ДК/616/АП/09/01/-19. Проведеною перевіркою встановлено, що при прийнятті ухвали від 20.06.2019 № 5253, якою ТОВ "Фрідом Авеню" надано в оренду земельну ділянку площею 0,0638 га на просп. Свободи, 21 (кадастровий номер :02:005:0030), терміном на 5 років, для обслуговування нежитлового будинку (код КВЦПЗ 03.10 - для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку) не враховано, що земельні ділянки, розташовані в межах, віднесених до історичного ареалу міста Львова та на яких знаходяться пам`ятки культурної спадщини місцевого значення, в силу закону належать до земель історико-культурного призначення. Таким чином, ухвала від 20.06.2019 № 5253 прийнята з порушенням вимог статей 20, 53, 54 ЗК України та статті 34 Закону України "Про охорону культурної спадщини".

4.20 Крім того, суди встановили, що рішенням виконавчого комітету Міськради від 22.10.2021 № 924 "Про погодження меж історичного ареалу м. Львова" вирішено погодити межі історичного ареалу м. Львова згідно з додатком. Після затвердження центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері охорони культурної спадщини, меж історичного ареалу м. Львова вважати такими, що втратили чинність пункти 1, 3, 4, 5 рішення виконавчого комітету від 09.12.2005 № 1311 "Про затвердження меж історичного ареалу та зони регулювання забудови міста Львова".

4.21 Суд першої інстанції встановив, що центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері охорони культурної спадщини, меж історичного ареалу м. Львова не погодив, матеріали справи не містять доказів затвердження центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері охорони культурної спадщини, меж історичного реалу м. Львова.

4.22 Згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 15.08.2022 земельна ділянка кадастровий номер :02:005:0030, площею 0,0638 га, цільове призначенням - 03.10, категорія земель - землі житлової та громадської забудови зареєстрована 15.05.2013 у відділі Держземагентства м. Львова.

4.23 Відповідно до частини першої статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог, викладених у касаційній скарзі, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

4.24 У цій справі спір виник щодо цільового призначення земельної ділянки комунальної власності, на якій розташована пам`ятка архітектури місцевого значення XIX ст., що є власністю ТОВ "Фрідом Авеню" з 2019 року. Прокурор, зокрема, стверджує, що реєстрація спірної земельної ділянки як земель житлової та громадської забудови відбулася незаконно і не відповідає її категорії як землі історико-культурного призначення.

4.25 Обґрунтовуючи позовні вимоги, прокурор вважає, що, саме припинення існування земельної ділянки як об`єкта цивільних прав разом із припиненням реєстрації прав щодо неї надає можливість створити та зареєструвати земельну ділянку як об`єкт права власності з належними характеристиками, в тому числі з відображенням категорії земель історико-культурного призначення.

4.26 З цього приводу колегія суддів звертає увагу на те, що статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) передбачено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Втручання держави у право на мирне володіння майном є законним, якщо здійснюється на підставі акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким і передбачуваним з питань застосування та наслідків дії його норм.

4.27 Якщо можливість втручання у право власності передбачена законом, стаття 1 Першого протоколу до Конвенції надає державам свободу розсуду щодо визначення легітимної мети такого втручання: або з метою контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів, або для забезпечення сплати податків, інших зборів або штрафів. Втручання є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення загального («суспільного», «публічного») інтересу, яким може бути, зокрема, інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності. Саме національні органи влади мають здійснювати первісну оцінку наявності проблеми, що становить суспільний інтерес, вирішення якої б вимагало таких заходів. Крім того, Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) також визнає, що й саме по собі правильне застосування законодавства може становити суспільний (загальний) інтерес (рішення від 02.11.2004 у справі «Tregubenko v. Ukraine», заява № 61333/00, пункт 54).

4.28 Критерій «пропорційності» передбачає, що втручання у право власності розглядатиметься як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. «Справедлива рівновага» передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, визначеною для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідного балансу не буде дотримано, якщо добросовісна особа несе «індивідуальний і надмірний тягар». При цьому з питань оцінки пропорційності ЄСПЛ, як і з питань наявності суспільного, публічного інтересу, визнає за державою досить широку сферу розсуду, за винятком випадків, коли такий розсуд не ґрунтується на розумних підставах.

4.29 Тож у цій справі колегія суддів зосереджується передусім на тому, якою мірою порушення, про яке стверджує прокурор, виправдовує втручання у право комунальної власності та право оренди на спірну земельну ділянку, аж до припинення цих прав, хто вчинив стверджуване порушення, а також на тому, чи доможеться прокурор за наслідком задоволення поданого позову очікуваного ним результату у вигляді відображення належного цільового призначення земельної ділянки комунальної власності, на якій розташована пам`ятка архітектури місцевого значення XIX ст.

4.30 Визначення земельної ділянки як об`єкта права власності наведене у частині першій статті 79 ЗК України: земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Це визначення не пов`язує право власності на земельну ділянку ані з її формуванням, ані з присвоєнням кадастрового номеру.

4.31 Відтак статтю 79-1 ЗК України треба тлумачити не у відриві, а разом з частиною першою статті 79 ЗК України. Тому стаття 79-1 ЗК України, яка має назву «Земельна ділянка як об`єкт цивільних прав», визначає умови включення земельної ділянки як об`єкта права власності за частиною першою статті 79 ЗК України у цивільний оборот. Саме з цією метою здійснюється формування земельної ділянки, присвоєння кадастрового номеру та державна реєстрація права власності в Державному реєстрі прав на нерухоме майно. Вчинення таких дій зумовлює можливість як подальшого відчуження земельної ділянки, так і розпорядження нею в інший спосіб, зокрема встановлення на земельну ділянку речових прав інших осіб, у тому числі права оренди як речового права. Відповідно частина тринадцята статті 79-1 ЗК України встановлює випадки, коли у зв`язку зі скасуванням державної реєстрації земельної ділянки вона вибуває з цивільного обороту як окремий об`єкт, але таке скасування не є підставою припинення права власності на земельну ділянку у відповідності до статті 140 ЗК України.

4.32 Відповідно до пункту в) статті 21 ЗК України порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель є підставою для відмови в державній реєстрації земельних ділянок або визнання реєстрації недійсною. Виходячи з наведеної вище мети формування земельної ділянки з присвоєнням кадастрового номеру, це законодавче положення слід розуміти так, що воно застосовується лише за умови, що земельна ділянка ще не включена у цивільний оборот. Якщо ж таке включення відбулося, зокрема певні особи набули речові права на земельну ділянку, то скасування державної реєстрації такої ділянки не допускається, оскільки це призведе до позбавлення таких осіб володіння земельною ділянкою щодо їхніх прав всупереч главі 22 ЗК України.

4.33 Щодо наявного спору, то у справі, що розглядається, прокурор не ставить під сумнів право комунальної власності на спірну земельну ділянку, але заперечує виникнення «права власності на неї з відповідним цільовим призначенням»: для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури.

4.34 Колегія суддів звертає увагу, що відповідно до частини першої статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Тому право власності належить чи не належить суб`єкту права незалежно від того, чи правильно визначена категорія цільового призначення, чи ні. Цільове ж призначення земельної ділянки визначає її правовий режим, тобто правила, відповідно до яких здійснюються права на земельну ділянку.

4.35 Неправильне визначення цільового призначення саме по собі може свідчити про неправильне визначення правового режиму земельної ділянки, а не про відсутність права власності на неї. Отже, вираз «право власності на земельну ділянку з відповідним цільовим призначенням» позбавлений змісту через еклектичне поєднання різнорідних правових явищ, що призводить до їх змішування: з одного боку, належність особі права власності не залежить від її цільового призначення, а з іншого боку, цільове призначення земельної ділянки визначає її правовий режим незалежно від того, хто саме є власником такої ділянки.

4.36 Прокурор у цій справі не ставить під сумнів право власності ТОВ «Фрідом Авеню» на будинок, розміщений на земельній ділянці, як і неможливість передати земельну ділянку комунальної власності, на якій розташовані об`єкти нерухомого майна, які знаходяться у приватній власності, у користування будь-кому, окрім власника таких об`єктів. При цьому, відсутність оформленого договору оренди земельної ділянки не припиняє права власника користуватися належними йому об`єктами нерухомого майна, а таке користування є неможливим без одночасного користування земельною ділянкою під цими об`єктами. Такі висновки сформульовані у постановах Верховного Суду від 13.09.2023 у справі № 918/1132/22 (пункт 6.20), від 20.11.2024 у cправі № 917/1938/23 (пункт 4.23).

4.37 Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди хоч безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, але знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства. Згідно з указаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття. З урахуванням наведених приписів у разі наявності в особи права власності на об`єкт нерухомості недопустимим є створення перешкод для реалізації такою особою права користування земельною ділянкою, необхідною для обслуговування її об`єкта, а також для оформлення відповідних договірних відносин щодо цієї ділянки (див. зокрема постанову Великої Палати Верховного Суду від 06.03.2024 у справі №902/1207/22 (провадження № 12-80гс23, пункт 8.45) та інші).

4.38 Отже, ТОВ «Фрідом Авеню» мало право на оформлення користування земельною ділянкою укладення договору оренди спірної земельної ділянки з її власником - територіальною громадою (в особі Львівської міської ради). При цьому жодного спору щодо її розміру чи підстав набуття права власності на об`єкт нерухомого майна, що знаходиться на ній, зі змісту позовних вимог не вбачається.

4.39 Водночас, за доводами прокурора, ТОВ «Фрідом Авеню» не набуло право оренди на підставі договору землі від 01.08.2019, укладеного з Львівською міською радою, оскільки в цьому договорі невірно визначено цільове призначення земельної ділянки. На думку прокурора пунктами 15, 16 договору оренди, за якими земельна ділянка передається в оренду для обслуговування нежитлового будинку, цільове призначення земельної ділянки: код КВЦПЗ-03.10 для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку), сторони визначили категорію земельної ділянки як землі житлової та громадської забудови, в той час як за категорією основного цільового призначення ці землі є землями історико-культурного призначення.

4.40 Колегія суддів звертає увагу, що за загальним правилом статті 20 ЗК України встановлення та зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється рішенням відповідного органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування або власника земельної ділянки приватної власності. Крім того, встановлення цільового призначення земельної ділянки може здійснюватися безпосередньо законом (наприклад, як зазначив прокурор, відповідно до частини першої статті 34 Закону України «Про охорону культурної спадщини» землі, на яких розташовані пам`ятки, історико-культурні заповідники, історико-культурні заповідні території, охоронювані археологічні території, належать до земель історико-культурного призначення в силу імперативної вказівки закону).

4.41 Водночас закон не передбачає можливості встановлення чи зміни цільового призначення земельних ділянок договором, зокрема договором оренди землі. Тому категорія цільового призначення земельної ділянки взагалі не є умовою договору оренди землі, що залежить від домовленості сторін договору та визначається нею.

4.42 Колегія суддів звертає увагу на висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 06.03.2024 у справі № 902/1207/22 (пункти 8.22-8.27):

«8.22. За змістом частин першої та другої статті 6 ЦК України сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства, а також врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

8.23. Велика Палата Верховного Суду вже робила висновок про те, що особи мають право вибору: використати існуючі диспозитивні норми законодавства для регламентації своїх відносин або встановити для себе правила поведінки на свій розсуд. Відтак цивільний (господарський) договір як домовленість двох або більше сторін, що спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків, виявляє автономію волі сторін щодо врегулювання їхніх відносин на власний розсуд і в межах, встановлених законом, тобто є актом, який встановлює обов`язкові правила для сторін договору, індивідуальним регулятором їх відносин.

8.24. Приписи частин другої та третьої статті 6 та статті 627 ЦК України визначають співвідношення між актами цивільного законодавства і договором. Допустимість конкуренції між актами цивільного законодавства і договором випливає з того, що вказані норми передбачають ситуації, коли сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства та врегулювати свої відносини на власний розсуд і коли вони не вправі цього робити.

8.25. Свобода договору як одна із загальних засад цивільного законодавства (пункт 3 частини першої статті 3 ЦК України) є межею законодавчого втручання у приватні відносини сторін. Водночас сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд, крім випадків, коли такий відступ неможливий у силу прямої вказівки акта законодавства, а також якщо ці відносини регулюють імперативні норми.

8.26. Тому сторони договору не можуть врегулювати свої відносини (визначити взаємні права та обов`язки) у спосіб, який суперечить існуючому публічному порядку, порушує положення Конституції України, не відповідає передбаченим статтею 3 ЦК України загальним засадам цивільного законодавства, що обмежують свободу договору, зокрема справедливості, добросовісності, розумності (пункт 6 частини першої вказаної статті). Домовленість сторін договору про врегулювання своїх відносин усупереч існуючим у законодавстві обмеженням не спричиняє встановлення відповідного права та/або обов`язку, як і його зміни та припинення. Схожі висновки Велика Палата Верховного Суду зробила у підпунктах 7.7-7.10 постанови від 01.06.2021 у справі № 910/12876/19 та пунктах 22-25 постанови від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17.

8.27. Умови договору, щодо яких має бути досягнута згода, не повинні суперечити законодавчо визначеним умовам, за яких такий договір може бути укладений (стаття 6 ЦК України). У протилежному випадку правочин (його окремі умови), що не відповідає закону, не створює правових наслідків, на які він спрямовувався, оскільки застосування імперативної норми закону не може залежати від волі приватних осіб. У цьому висновку Велика Палата Верховного Суду звертається mutatis mutandis до власних висновків, викладених у підпункті 8.41 постанови від 11.01.2022 у справі № 910/10784/16, підпункті 7.2.6 постанови від 08.08.2021 у справі № 906/1336/19 та пункті 181 постанови від 12.09.2023 у справі №910/8413/21».

4.43 Оскільки сторони не вправі встановлювати чи змінювати категорію цільового призначення земельної ділянки договором, зокрема договором оренди землі, то умови договору оренди землі від 01.08.2019, укладеного ТОВ «Фрідом Авеню» з Львівською міською радою, у яких йдеться про встановлення такої категорії, не створюють правових наслідків (є нікчемними), причому незалежно від того, чи правильно сторони визначили категорію цільового призначення земельної ділянки, чи ні. Втім, це не впливає на дійсність зазначеного договору в цілому (в решті його положень) в силу статті 217 ЦК України, відповідно до якої недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.

4.44 Отже, ТОВ «Фрідом Авеню» набуло право оренди спірної земельної ділянки. Підстави припинення такого права (зокрема передбачені статтею 31 Закону України «Про оренду землі») судами попередніх інстанцій не встановлені, а прокурором не наведені. Тому вимога про припинення права оренди та про скасування державної реєстрації цього права задоволенню не підлягає.

4.45 Колегія суддів також звертає увагу, що за практикою Великої Палати Верховного Суду належним способом захисту прав орендодавця, який у цих спірних правовідносинах вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди, а не про скасування державної реєстрації права оренди (постанова від 29.11.2023 у справі № 513/879/19 (пункт 55)). Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові (постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (пункт 6.21), від 02.02.2021 у справі № 925/642/19 (пункт 54), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункт 76), від 01.03.2023 у справі № 522/22473/15-ц (пункт 127) та інші).

4.46 При цьому обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові (постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (пункт 6.21), від 02.02.2021 у справі № 925/642/19 (пункт 54), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункт 76), від 01.03.2023 у справі № 522/22473/15-ц (пункт 127).

4.47 Відповідно до частини десятої статті 24 Закону України «Про Державний земельний кадастр» ухвалення судом рішення про скасування державної реєстрації земельної ділянки допускається виключно з одночасним припиненням таким рішенням усіх речових прав, їх обтяжень, зареєстрованих щодо земельної ділянки (за наявності таких прав, обтяжень). Тому відмова у задоволенні вимоги про припинення речового права оренди виключає можливість задоволення вимоги про скасування державної реєстрації земельної ділянки.

4.48 Отже, суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про відмову у задоволенні позовних вимог, але з інших мотивів. При цьому оскільки колегія суддів дійшла висновку про відмову в позові по суті у зв`язку з безпідставністю позовних вимог, то питання застосування позовної давності не розглядається.

4.49 Що ж до належного способу захисту інтересів держави колегія суддів зазначає таке.

4.50 У постанові від 22.01.2025 у справі № 446/478/19 Велика Палата Верховного Суду звернула увагу, на те, що не може бути належним (правомірним) спосіб захисту, який спричиняє втручання у право на майно, щодо якого немає спору (пункт 125).

4.51 У справі, що переглядається, як вже зазначалося вище, прокурор не ставить під сумнів підстави виникнення та обсяг речових прав на спірну земельну ділянку як власника, так і орендаря, натомість вбачає порушення публічного інтересу в тому, що в Державному земельному кадастрі вказана неправильна категорія цільового призначення. При цьому саме Львівська міська рада не вчиняє дій, спрямованих на правильне відображення такої категорії у Державному земельному кадастрі.

4.52 Відповідно до статті 1 Закону України «Про Державний земельний кадастр» Державний земельний кадастр - єдина державна геоінформаційна система відомостей про землі, розташовані в межах державного кордону України, їх цільове призначення, обмеження у їх використанні, а також дані про кількісну і якісну характеристику земель, їх оцінку, про розподіл земель між власниками і користувачами, про меліоративні мережі та складові частини меліоративних мереж.

4.53 Оскільки категорія цільового призначення земельної ділянки визначає її правовий режим, то держава має публічний інтерес у правомірному визначенні категорії цільового призначення земельної ділянки і достовірному відображенню відомостей про категорію цільового призначення земельної ділянки в Державному земельному кадастрі, причому незалежно від того, які саме та чиї саме права на земельну ділянку зареєстровані.

4.54 Тому належному способу захисту інтересу держави у правомірному і достовірному відображенню відомостей про категорію цільового призначення земельної ділянки в Державному земельному кадастрі відповідає позовна вимога про визнання певної категорії цільового призначення земельної ділянки; судове рішення про задоволення такої позовної вимоги є підставою для внесення державним кадастровим реєстратором до Державного земельного кадастру відомостей про категорію цільового призначення земельної ділянки, визначену таким судовим рішенням.

4.55 Отже, суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про відмову у позові, але з інших підстав. Тому мотивувальні частини цих судових рішень слід змінити, виклавши їх мотивувальні частині в редакції цієї постанови, резолютивні частини судових рішень слід залишити без змін.

4.56 З цих підстав касаційна скарга підлягає частковому задоволенню.

4.57 Відповідно до пункту 3 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення у відповідній частині, не передаючи справу на новий розгляд.

4.58 Згідно зі статтею 311 цього ж Кодексу підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.

4.59 За наведених обставин колегія суддів, виходячи з наданих процесуальним законом повноважень, вважає за необхідне змінити оскаржувані судові рішення у цій справі, виклавши їх мотивувальні частини у редакції цієї постанови, а в решті судові рішення залишити без змін. З цих підстав касаційна скарга підлягає частковому задоволенню.

Судові витрати

4.60 З огляду на висновок про зміну мотивувальних частин оскаржуваних рішення і постанови із залишенням без змін їх резолютивних частин відповідно до приписів статті 129 ГПК України судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, покладаються на скаржника.

Керуючись статтями 240, 300, 301, 308, 309, 311, 315, 317 ГПК України,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Львівської обласної прокуратури у справі № 914/192/23 задовольнити частково.

Постанову Західного апеляційного господарського суду від 22.10.2024 та рішення Господарського суду Львівської області від 20.07.2023 змінити, виклавши їх мотивувальні частини у редакції цієї постанови, а в решті - залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий Г. М. Мачульський

(з окремою думкою)

Судді Л. І. Рогач

Є. В. Краснов

Відповідно до частини третьої статті 314 ГПК України постанову оформила суддя Рогач Л. І.