ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21.03.2025м. ХарківСправа № 922/3494/24

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Калантай М.В.

при секретарі судового засідання Почуєвій А.А.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Харківського фахового коледжу будівництва, архітектури та дизайну, м.Харків
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Сіті Інвест 87", м.Харків за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача: Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області, м.Харків
про стягнення 258 786,81 грн.
за участю представників:

від позивача: Галій-Альховська О.М.

від відповідача: не з`явився

від третьої особи: не з`явився

ВСТАНОВИВ:

Харківський фаховий коледж будівництва, архітектури та дизайну (надалі - позивач) звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Сіті Інвест 87" (надалі - відповідач) про стягнення 258786,81грн., з яких: 137454,90грн. орендної плати, 91636,59грн. ПДВ, 29695,32грн. податку на землю.

На підтвердження позовних вимог позивач посилається на неналежне виконання відповідачем зобов`язань щодо внесення орендної плати, з урахуванням ПДВ, та щодо відшкодування податку на землю за умовами договору оренди №6170-Н від 02.09.2016 та договору про відшкодування витрат балансоутримувача на оплату комунальних послуг до Договору оренди №6170-Н від 02.09.2016.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 07.10.2024 дану позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі. Справу призначено до розгляду за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) учасників справи. Також даною ухвалою залучено до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській області (надалі - третя особа).

21 жовтня 2024 року від відповідача надійшло клопотання про розгляд справи у судовому засіданні з повідомленням (викликом) сторін.

Ухвалою від 22.10.2024 дане клопотання ТОВ "Сіті Інвест 87" задоволено та призначено судове засідання на 06.11.2024.

23 жовтня 2024 року від відповідача надійшов відзив на позовну заяву, в якому він проти вимог позивача заперечив, посилаючись на їх необґрунтованість, просив у задоволенні позову відмовити.

Даний відзив подано відповідачем у межах строку, встановленого в ухвалі від 07.10.2024, а тому був прийнятий судом та долучений до матеріалів справи.

28 жовтня 2024 року від Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області надійшло пояснення на позовну заяву.

У судовому засіданні 06.11.2024 судом без виходу до нарадчої кімнати постановлено ухвалу про відкладення судового засідання на 04.12.2024.

19 листопада 2024 року від позивача надійшла відповідь на відзив, в якій він наполягає на обґрунтованості позовних вимог.

04 грудня 2024 року від відповідача надійшло клопотання про долучення доказів, а саме: копії листа відповідача №6 від 12.04.2024 про здійснення коригування сум заборгованості та копії відповіді позивача № 01-17/70 від 22.04.2024, де позивач підтверджує, що після проведення технічного обстеження ним будуть зроблені коригування сум заборгованості відповідача.

Згідно з ухвалою від 04.12.2024 розгляд справи №922/3494/24 здійснюється за правилами загального позовного провадження зі стадії відкриття провадження у справі, підготовче засідання призначено на 20.12.2024. Також даною ухвалою було поновлено Харківському фаховому коледжу будівництва, архітектури та дизайну пропущений процесуальний строк на подання відповіді на відзив та долучено її разом із доданими документами до матеріалів справи.

У підготовчому засіданні 20.12.2024 судом за усним клопотанням представника відповідача поновлено пропущений процесуальний строк на долучення доказів до матеріалів справи, які були подані до суду 04.12.2024, у зв`язку з чим ці докази долучено до матеріалів справи. Також у даному підготовчому засіданні судом без виходу до нарадчої кімнати постановлено ухвалу про продовження строку підготовчого провадження на тридцять днів та про відкладення підготовчого засідання на 17.01.2025.

26 грудня 2024 року від позивача надійшли письмові пояснення щодо розміру спірної заборгованості, споживання відповідачем комунальних послуг, а також стосовно наданих відповідачем актів обстежень орендованих приміщень.

15 січня 2025 року від відповідача надійшли додаткові пояснення щодо обсягів споживання електричної енергії в орендованих приміщеннях.

16 січня 2025 року від позивача надійшла відповідь на додаткові пояснення, в яких він наголосив, що відповідач у своїх додаткових поясненнях підтвердив факт використання орендованих приміщень.

У підготовчому засіданні 17.01.2025 суд, розглянувши надані пояснення сторін, клопотання про долучення доказів та відповідь на додаткові пояснення відповідача, визнав їх такими, що підлягають задоволенню, тому прийняв та долучив їх до матеріалів справи. Також у даному підготовчому засіданні судом без виходу до нарадчої кімнати постановлено ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначення справи до судового розгляду по суті на 26.02.2025.

24 січня 2025 року від третьої особи надійшли додаткові пояснення на позовну заяву щодо нарахування орендної плати у відповідності до Постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 №634 "Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану" та щодо звернень та повідомлень відповідача до Регіонального відділення Фонду державного майна по Харківській області про не нарахування орендної плати в зв`язку із руйнуванням орендованих приміщень.

Дані додаткові пояснення третьої особи були прийняті судом та долучені до матеріалів справи.

У судовому засіданні 26.02.2025 судом оголошено перерву до 21.03.2025.

14 березня 2025 року до суду надійшли пояснення третьої особи щодо належного підтвердження неможливості користування відповідачем орендованими приміщеннями.

Дані пояснення третьої особи були прийняті судом та долучені до матеріалів справи.

У судовому засіданні 21.03.2025 представник позивача підтримала доводи, викладені в позовній заяві, відповіді на відзив та наданих під час розгляду справи поясненнях, просила позов задовольнити в повному обсязі.

Відповідач представника в судове засідання 21.03.2025 не направив, причини неявки суду не повідомив. Про дату, час і місце судового засідання повідомлений належним чином.

Третя особа свого представника в судове засідання 21.03.2025 також не направила, причини неявки суду не повідомила. Про дату, час і місце судового засідання повідомлена належним чином.

З`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, всебічно і повно дослідивши надані до матеріалів справи докази, суд встановив наступне.

02 вересня 2016 року Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області, як орендодавцем, та ТОВ "Сіті Інвест 87", як орендарем, укладено договір оренди №6170-Н (надалі - Договір оренди), за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне окреме індивідуально визначене майно - нежитлові приміщення - кім. №№14, 16, 18 на 2-му поверсі; кім. 6, 23, 25, 31, 35, 41,45, 46, 49, 50. 51, 52, 53 на 3-му поверсі; кім. №№ 7, 34, 37, 41,55 на 4-му поверсі; кім. № № 8, 10, 34, 46, 52, 55, 56 на 5-му поверсі, п`яти поверхового громадського будинку з навчальними майстернями та кабінетами (літ. А-5, інв. № 72450, реєстровий № 6566), загальною площею 492,2кв.м. за адресою: м. Харків, вул. Бакуліна, 11. Балансоутримувачем зазначеного майна є "Харківський фаховий коледж будівництва, архітектури та дизайну".

Відповідно до п. 10.1 Договору оренди його укладено строком на 2 (два) роки 11 (одинадцять) місяців, що діє з 02 вересня 2016 року до 02 вересня 2019 року.

Додатковою угодою № 2 від 01 липня 2019 року строк Договору оренди продовжено до 02.07.2022.

Суд зауважує, що відповідно до пункту 5 Постанови Кабінету Міністрів України від 27 травня 2022 р. № 634 "Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану, договори оренди державного та комунального манна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану, крім випадку, коли балансоутримувач з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди повідомив орендодавцю та орендарю про не продовження договору оренди з підстав, визначених статтею 19 Закону.

Таким чином, Договір оренди № 6170-Н від 02.09.2016 є чинним.

Згідно з п. 3.1 Договору оренди орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженою Постановою Кабінету міністрів України від 04.10.1995 № 786, і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку - липень 2016 р. - 19929,17 грн. Орендна плата за перший місяць оренди - вересень 2016 р. визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за серпень, вересень 2016 р.

Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць (п. 3.3 Договору).

Відповідно до п.3.2 Договору оренди нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному законодавством.

Пунктом 3.6 Договору оренди (в редакції додаткової угоди № 1 від 22.05.2018) встановлено, що орендна плата перераховується до Державного бюджету та балансоутримувачу щомісячно до 15 числа місяця, наступного за звітним, відповідно до вимог діючої методики, у співвідношенні:

- безпосередньо до Державного бюджету на рахунки, визначені фінансовими органами у розмірі 70%;

- на рахунок, визначений балансоутримувачем - у розмірі 30%.

За умовами п.2.1 Договору оренди орендар вступає у строкове платне користування Майном у термін, указаний у Договорі, але не раніше дати підписання Сторонами цього Договору та акта приймання-передавання майна (Додаток №1).

Як вбачається з матеріалів справи, орендодавець передав орендареві нежитлові приміщення за Актом приймання-передачі від 02.09.2016.

Крім того, 02 вересня 2016 року між Харківським фаховим коледжем будівництва, архітектури та дизайну, як Балансоутримувачем, та ТОВ "Сіті Інвест 87", як Орендарем, укладено Договір про відшкодування витрат Балансоутримувача на оплату комунальних послуг до Договору оренди № 6170-Н від 02.09.2016 року (надалі - Договір про відшкодування витрат), за умовами якого Балансоутримувач здійснює оплату комунальних послуг, а Орендар бере участь у витратах Балансоутримувача на оплату комунальних послуг за водопостачання та податку на землю, з урахуванням інфляції та пропорційно до займаної Орендарем загальної площі в будівлі, що знаходиться за адресою: місто Харків, вулиця Бакуліна, 11 (надалі - Будівля) (площа, що передана в оренду становить 492,20 кв.м., у 5 поверховому громадському будинку з навчальними майстернями та кабінетами).

Звертаючись з позовом у даній справі, позивач вказує, що відповідач не виконував умови Договору оренди та Договору про відшкодування витрат щодо внесення орендарем 30% орендної плати на користь балансоутримувача та щодо здійснення балансоутримувачу компенсації оплати земельного податку, внаслідок чого у відповідача перед позивачем утворився борг у сумі 258786,81грн., з яких: 137454,90грн. орендної плати, 91636,59грн. ПДВ, 29695,32грн. податку на землю.

Вищевикладені обставини стали підставою для звернення позивача до Господарського суду Харківської області з позовом у даній справі.

У свою чергу відповідач, заперечує факт існування заборгованості за Договором оренди та Договором про відшкодування витрат, у зв`язку з тим, що протягом 2022-2024 років через обстріли пошкоджено об`єкти нерухомого майна, зокрема і орендовані за договором приміщення, розташовані за адресою: м. Харків, вул.Бакуліна, 11, у зв`язку з чим орендар не має можливості використовувати їх в обсягах, які передбачені умовами Договору оренди. Крім того, відповідач заперечує правильність здійсненого позивачем розрахунку спірної суми заборгованості, оскільки він не відповідають вимогам підпункту 1-1 пункту Постанови КМУ №634 від 27.05.2022 ( в редакції Постанови КМУ № 512 від 07.05.2024).

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням правових підстав позовних вимог, суд виходить з наступного.

Згідно із статтею 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Статтею 762 ЦК України передбачено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Позивач у позові та письмових поясненнях від 26.12.2024 посилається на те, що відповідач неналежним чином виконував умови Договору оренди та Договору про відшкодування витрат та не в повному обсязі вносив орендну плату та здійснював компенсацію земельного податку, внаслідок чого у нього виникла заборгованість в розмірі 258786,81грн., що складається із:

- заборгованості за 2022 рік (за лютий 2022, жовтень-грудень 2022p) - 40817,78грн (орендна плата та ПДВ);

- заборгованості за 2023 рік - 130848,24 грн (орендна плата та ПДВ, податок на землю);

- заборгованості за 8 міс.2024 року - 87120,79 грн (орендна плата та ПДВ, податок на землю).

Проте відповідач з такими нарахуваннями не погоджується, посилаючись на те, що він у вказаний період був позбавлений можливості використовувати орендоване майно в повному обсязі, передбаченому Договором оренди через неодноразові пошкодження будівлі за адресою м. Харків, вул.Бакуліна, 11.

Суд погоджується з даними доводами позивача, з огляду на таке.

Частиною 4 статті 762 ЦК України встановлено, що наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.

Також, відповідно до частини 6 статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Таким чином, статтею 762 ЦК України передбачено випадки, коли передбачена договором орендна плата може вноситися не у повному обсязі, а саме:

- наймач вправі вимагати зменшення орендної плати у разі, коли можливість користування майном істотно зменшилася;

- наймач вправі не сплачувати орендну плату за період, коли майно не могло бути використане ним.

При цьому неможливість використання орендованого майна повинна бути обумовлена обставинами, за які орендар не відповідає.

Відповідно до статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Згідно зі статями 76, 77 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

На виконання вищевказаних норм відповідачем надано суду докази, які підтверджують, що орендовані ним приміщення протягом спірного періоду зазнали суттєвих ушкоджень, через які він значною мірою був позбавлений можливості використання їх відповідно до визначеної Договором оренди мети оренди.

Так, в пункті 1.2 Договору оренди визначено, що майно передається в оренду з метою: розміщення суб`єктів господарювання, що здійснюють проектні, проектно-вишукувальні, проектно-конструкторські роботи; комп`ютерного клубу; Інтернет - кафе.

При цьому слід враховувати, що об`єкт оренди за Договором має загальну площу 492,2кв.м. та фактично складається із значної кількості окремих приміщень:

- кім. №№14, 16, 18 на 2-му поверсі;

- кім. 6, 23, 25, 31, 35, 41,45, 46, 49, 50. 51, 52, 53 на 3-му поверсі;

- кім. №№ 7, 34, 37, 41,55 на 4-му поверсі;

- кім. № № 8, 10, 34, 46, 52, 55, 56 на 5-му поверсі,

п`яти поверхового громадського будинку з навчальними майстернями та кабінетами (літ. А-5, інв. № 72450, реєстровий № 6566).

В той же час, з наявних у справі актів обстеження орендованого майна, складених комісією у складі з представників позивача та відповідача, в яких зафіксовані суттєві пошкодження будівлі, в якій розташовані орендовані відповідачем приміщення, внаслідок обстрілів з боку військових формувань Російської Федерації.

Так, після обстрілів, які мали місце 09.09.2022, орендовані за договором приміщення за адресою: м. Харків, вул. Бакуліна, 11, зазнали пошкоджень, про що представниками позивача та відповідача складено акт №1 від 15.09.2022 в якому зафіксовано, що у всіх приміщенням з 1 по 5 поверх пошкоджені вікна (більш ніж 55 одиниць), пробито дах на 5 поверсі, зруйнована стеля на інших поверхах, пошкоджена система водопостачання, водовідведення та опалення. В акті зроблено висновок що для подальшого використання приміщень за цільовим призначенням необхідно провести ремонтні роботи по відновленню вікон, даху, стелі, систем водопостачання, водовідведення та опалення. До акту додані фотографії, на яких також зафіксовано пошкодження.

В подальшому, після обстрілів, що мали місце 02.01.2024, орендовані за договором приміщення за адресою: м. Харків, вул. Бакуліна, 11 зазнали чергових пошкоджень, про що представниками позивача та відповідача складено акт №2 від 06.01.2024, в якому зафіксовано, що у всіх приміщенням з 1 по 5 поверх пошкоджені вікна (вже більш ніж 155 одиниць), відсутні двері (більш ніж 30 одиниць), пробито дах на 5 поверсі, зруйнована стеля на інших поверхах, на стінах з`явились тріщини, пошкоджена система водопостачання, водовідведення та опалення. В акті зроблено висновок, що для подальшого використання приміщень за цільовим призначенням необхідно провести ремонтні роботи по відновленню вікон, дверей, даху, стелі, стін, систем водопостачання, водовідведення та опалення. До акту додані фотографії, на яких також зафіксовано відповідні пошкодження.

У складеному представниками позивача та відповідача акті №2/1 від 14.02.2024 встановлено, що в приміщенні №52 на 5 поверсі обвалився дах та пошкодив майно суборендаря. В акті зроблено висновок, що для подальшого використання приміщення за цільовим призначенням необхідно провести ремонтні роботи по відновленню вікон, дверей, даху, стелі, стін, систем водопостачання, водовідведення та опалення. До акту додані фотографії, на яких також зафіксовано пошкодження.

В подальшому, після обстрілів, що мали місце 05.05.2024, орендовані за договором приміщення за адресою: м. Харків, вул. Бакуліна, 11 зазнали чергових пошкоджень, про що представниками позивача та відповідача складено акт №3 від 06.05.2024. В даному акті встановлено, що у всіх приміщенням з 1 по 5 поверх пошкоджені вікна відсутнє скло у рамах, деформовані рами, вибито буд. матеріали якими частково були закриті віконні отвори (вже більш ніж 105 одиниць), відсутні або зруйновані двері у приміщеннях, пробито дах в декількох місцях на 5 поверсі, зруйнована стеля на інших поверхах, на стінах з`явились тріщини, пошкоджена система водопостачання, водовідведення та опалення. В акті зроблено висновок, що для подальшого використання приміщень за цільовим призначенням необхідно провести ремонтні роботи по відновленню вікон, дверей, даху, стелі, стін, систем водопостачання, водовідведення та опалення. До акту додані фотографії, на яких також зафіксовано пошкодження.

Руйнування будівлі за адресою м. Харків, вул. Бакуліна, 11 в результаті обстрілів зафіксовані слідчими органами Головного управління поліції Харківської області, по фактам руйнування зареєстровані відповідні кримінальні провадження, триває досудове розслідування (про що свідчать наявні у справі витяги з ЄРДР).

Вищенаведені докази підтверджують, що внаслідок пошкодження орендованих приміщень відповідач мав право на зменшення розміру орендної плати щодо тих приміщень, які були пошкоджені таким чином, що можливість користування ними істотно зменшилася (ч.4 ст.762 ЦК України), або на звільнення (повне або часткове) від внесення орендної плати пропорційно до площі тих приміщень, які взагалі неможливо було використовувати за призначенням через отримані пошкодження (ч.4 ст.762 ЦК України).

Зокрема, з цією метою відповідач направив на адресу РВ ФДМУ по Харківській області, як орендодавця, лист №5 від 26.09.2022, в якому просив не нараховувати орендну плату у тому числі за Договором оренди №6170-Н від 02.09.2016. До вказаного листа позивачем було додано акт №1 від 15.09.2022.

Як підтвердили представники сторін під час розгляду справи таких звернень було декілька (після кожного з пошкоджень будівлі), але на жодне з них орендодавцем відповіді надано не було. Будь-які дії щодо зменшення або пропорційного звільнення відповідача від сплати орендної плати не здійснювалися.

Також відповідач звертався і до балансоутримувача з листом №6 від 12.04.2024 про здійснення коригування сум заборгованості. У відповідь позивач своїм листом №01-17/70 від 22.04.2024 повідомив відповідача про те, що шукає фінансову можливість для проведення обстежень будівель і коли обстеження будуть проведені будуть здійснені коригування в нарахуваннях.

Проте до даного часу відповідні дії балансоутримувачем також здійснені не були.

Суд відхиляє доводи позивача та третьої особи щодо неналежності та недопустимості вказаних актів обстеження, з посиланням на їх невідповідність вимогам, встановленим Порядком проведення обстеження прийнятих в експлуатацію об`єктів будівництва, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 12.04.2017 № 257.

Так, Велика Палата Верховного Суду в постанові від 08.05.2018 у справі №910/7495/16 зазначила, що підставою для застосування частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин, а відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством. Подібний висновок викладений в постанові Верховного Суду від 12.04.2023 у справі № 910/14244/20.

Стаття 74 Господарського процесуального кодексу України доказами визначає будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин(фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для справи.

До таких доказів віднесено письмові докази якими за визначенням статті 91 Господарського процесуального кодексу України є документи (крім електронних документів), які містять дані про обставини, що мають значення для правильного вирішення спору.

Надані відповідачем акти обстеження складено комісією у складі представників відповідача, який є орендарем за Договором оренди, та позивача, який є балансоутримувачем, на якого відповідно до ч. 3 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" покладено обов`язок із здійснення контролю за використанням нерухомого та рухомого майна.

В актах зафіксовано безпосереднє пошкодження протягом спірного періоду орендованих приміщень у вигляді пошкоджень вікон, стель, стін, дверей, даху, системи водопостачання та водовідведення, теплопостачання, а також зазначено, що без відновлення зазначені приміщення не можливо використовувати.

Позивач та третя особа не навели жодних доводів та не надали жодних доказів на спростування зазначених в наведених актах пошкоджень, які визнано балансоутримувачем, та взагалі не висловили заперечень щодо їх наявності, але заперечують лише стверджувану відповідачем об`єктивну неможливість використання у спірному періоді орендованих приміщень, зазначаючи що така неможливість має встановлюватися лише фахівцями, що мають відповідну кваліфікацію шляхом обстежень проведених лише згідно з Порядком проведення обстеження прийнятих в експлуатацію об`єктів будівництва, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 12.04.2017 № 257.

Суд зауважує, що відповідно до пункту 127 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483 "Деякі питання оренди державного та комунального майна" (далі - Порядок) не допускається внесення змін до договору оренди в частині зменшення суми орендної плати (призупинення її нарахування тощо) протягом строку його дії, крім:

3) випадку, коли можливість користування майном істотно зменшилася через обставини, за які орендар не відповідає, зокрема у разі:

а) істотного пошкодження об`єкта оренди внаслідок дії обставин непереборної сили, які настали після підписання сторонами акта приймання-передачі об`єкта, за умови, що відновлення об`єкта до того стану, в якому він перебував до настання таких обставин, потребуватиме капітального ремонту об`єкта оренди;

б) припинення забезпечення об`єкта оренди комунальними послугами, якими об`єкт оренди був забезпечений або повинен бути забезпечений відповідно до умов договору та/або оголошення про передачу майна в оренду, якщо внаслідок такого припинення об`єкт оренди не може бути використаний орендарем;

в) здійснення капітального ремонту, реставрації або реконструкції об`єкта оренди з ініціативи балансоутримувача або його органу управління, якщо під час виконання будівельних робіт використання об`єкта оренди може завдати шкоди життю або здоров`ю людей, що перебувають або можуть перебувати всередині об`єкта оренди;

У такому разі зменшення орендної плати або тимчасове (на період існування обставин, зазначених у підпунктах "а" "г" підпункту 3 цього пункту) звільнення орендаря від сплати орендної плати здійснюється за рішенням орендодавця на підставі заяви орендаря, до якої додані документи, що підтверджують існування відповідних обставин, або на підставі рішення суду.

Механізм оперативного реагування виконавчих органів сільських, селищних, міських рад, військових адміністрацій, центральних органів виконавчої влади, органів управління та сил цивільного захисту, спрямований на ліквідацію наслідків збройної агресії Російської Федерації, пов`язаних із пошкодженням будівель та споруд, на територіях, на яких відсутні або завершено активні фази бойових дій визначений Порядком виконання невідкладних робіт щодо ліквідації наслідків збройної агресії Російської Федерації, пов`язаних з пошкодженням будівель та споруд, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 19.04.2022 № 473 (далі - Порядок невідкладних робіт).

Відповідно до пункту 9 Порядку невідкладних робіт роботи з обстеження пошкоджених об`єктів виконуються відповідно до Порядку проведення обстеження прийнятих в експлуатацію об`єктів будівництва, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 12.04.2017 № 257 (далі - Порядок обстеження).

Відповідно до п. 1 Порядку обстеження цей Порядок застосовується під час проведення обстеження пошкоджених внаслідок надзвичайних ситуацій, воєнних дій або терористичних актів об`єктів (далі - пошкоджені об`єкти) з метою прийняття рішення про можливість подальшої експлуатації та розроблення заходів із відновлення.

Обстеження об`єктів проводиться за рішенням власника або управителя об`єкта, а обстеження пошкоджених об`єктів може проводитися за рішенням уповноважених органів виконавчих органів відповідних сільських, селищних, міських рад або у випадках, передбачених законодавством, військовими адміністраціями.

Проведення обстеження об`єкта або пошкодженого об`єкта забезпечується відповідним власником або управителем, уповноваженим органом шляхом залучення фахівців, що мають відповідну кваліфікацію, а саме: відповідальних виконавців окремих видів робіт (послуг), пов`язаних із створенням об`єктів архітектури, які пройшли професійну атестацію та мають кваліфікаційний сертифікат на право виконання робіт з обстеження у будівництві об`єктів класу наслідків (відповідальності), що визначені кваліфікаційними вимогами (далі виконавці), або шляхом залучення підприємств, установ та організацій, у складі яких є такі виконавці. Інформація про виконавців, що можуть залучатися до проведення обстеження об`єктів із відповідним класом наслідків (відповідальності), міститься в Реєстрі будівельної діяльності, що є компонентом Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (пункт 2 Порядку обстеження).

Пунктом 8-1 Порядку обстеження встановлено, що за результатами обстеження пошкоджених об`єктів виконавцем складається звіт, який має містити висновок про технічний стан, рекомендації щодо подальшої експлуатації (у тому числі щодо можливості виконання робіт із відновлення) або демонтажу (ліквідації), а також в разі потреби відомості про пошкоджені (зруйновані) несучі та огороджувальні конструкції, інженерні системи (із зазначенням ступеня та обсягів пошкоджень), принципові рішення (рекомендації) щодо їх відновлення (підсилення).

Зазначений звіт є підставою для прийняття рішення про виконання робіт із відновлення пошкоджених об`єктів або їх демонтаж (ліквідацію).

Таким чином, з п. 2 Порядку обстеження та з п. 9 Порядку невідкладних робіт вбачається, що обстеження об`єктів згідно з ним може проводиться за рішенням власника або управителя об`єкта, а обстеження пошкоджених об`єктів може проводитися за рішенням уповноважених органів - виконавчих органів відповідних сільських, селищних, міських рад або у випадках, передбачених законодавством, військовими адміністраціями; проведення обстеження об`єкта або пошкодженого об`єкта забезпечується відповідним власником або управителем, уповноваженим органом.

Відповідач не є органом, який може проводити обстеження пошкоджених об`єктів.

Суд наголошує, що власник орендованих приміщень, орган уповноважений на управління приміщеннями, знаючи про пошкодження самостійно не ініціювали питання про проведення обстеження та складання відповідного звіту, незважаючи на неодноразові звернення відповідача до них з цього приводу.

Таким чином, непроведення обстеження мало місце не з вини відповідача.

При цьому відповідач вжив всіх можливих заходів, передбачених пунктом 127 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483 "Деякі питання оренди державного та комунального майна" щодо зменшення йому розміру орендної плати за Договором оренди, а саме, після кожного з пошкоджень орендованих приміщень звертався до орендодавця з відповідними листами, до яких додавав акти про пошкодження орендованих приміщень. Проте це питання в передбаченому законом порядку третьою орендодавцем вирішено не було.

Як зазначалося вище, відомості щодо істотного пошкодження орендованого відповідачем майна підтверджуються актами №1 від 15.09.2022, № 2 від 06.01.2024, №2/1 від 14.02.2024, №3 від 06.05.2024, які є належними доказами.

Позивачем та третьою особою наведені у цих актах відомості про пошкодження орендованих відповідачем приміщень жодним чином не спростовані.

За таких обставин, суд приходить до висновку про доведеність відповідачем факту істотного пошкодження орендованих приміщень, які безпосередньо вплинули на неможливість використання всього обсягу орендованих приміщень.

Обставини, які стали причинами таких пошкоджень, а саме неодноразові обстріли військовими формуваннями Російської Федерації території міста Харкова, не є такими, за які відповідає орендар.

Водночас, ані позивачем, ані третьою особою не надано суду докази можливості використання відповідачем орендованого майна в повному обсязі, тобто усіх приміщень, що визначені Договором оренди, а саме: кім.№№14, 16, 18 на 2-му поверсі; кім. 6, 23, 25, 31, 35, 41,45, 46, 49, 50. 51, 52, 53 на 3-му поверсі; кім. №№ 7, 34, 37, 41,55 на 4-му поверсі; кім. № № 8, 10, 34, 46, 52, 55, 56 на 5-му поверсі, п`яти поверхового громадського будинку з навчальними майстернями та кабінетами (літ.А-5, інв. №72450, реєстровий № 6566), загальною площею 492,2кв.м. за адресою: м.Харків, вул. Бакуліна, 11, за цільовим призначенням протягом строку, за який позивачем нараховується до стягнення орендна плата.

Зазначене свідчить про наявність у відповідача права на зменшення йому розміру орендної плати за Договором оренди на підставі ч. 4 ст. 762 ЦК України або на звільнення його від внесення орендної плати згідно з ч.6 ст. 762 ЦК України пропорційно площі приміщень, які внаслідок отриманих пошкоджень взагалі не можливо було використовувати за призначенням.

Слід наголосити, що без проведення позивачем та третьою особою обстеження пошкоджень орендованих приміщень у вищевказаному порядку та отримання висновків про можливість їх використання із обов`язковим зазначенням відповідної площі, у суду відсутня можливість визначити конкретний розмір орендованого майна, яке могло використовуватися відповідачем протягом спірного періоду. Відповідно, відсутня можливість і визначити конкретний розмір орендної плати, яку мав сплачувати орендар.

За таких обставин, суд вважає вимоги позивача про стягнення 137454,90грн. орендної плати та 91636,59грн. ПДВ недоведеними та необґрунтованими, а тому відмовляє у їх задоволенні.

Щодо вимоги позивача про стягнення податку на землю у розмірі 29695,32грн. суд зазначає наступне.

Відповідно до п. 2.1. Договору про відшкодування витрат, нарахування сум для відшкодування вартості спожитих Орендарем комунальних послуг здійснюється бухгалтерією Балансоутримувача, у такому порядку:

- за водопостачання та водовідведення, сума до сплати розраховується згідно натуральних показників лічильників з обліку води встановлених в Будівлі по тарифам КП Харківводоканал;

- компенсація податку на землю (щомісяця), обчислюється пропорційно розміру площі приміщень, що передано Орендарю.

У даному випадку, заявляючи вимогу про стягнення компенсації податку на землю, позивач здійснює нарахування цієї суми, виходячи з загального розміру орендованих приміщень за Договором оренди (492,2кв.м.), проте, як зазначалося вище, відповідач не мав можливості використовувати ці приміщення у повному обсязі. Позивач же, в свою чергу, конкретний розмір приміщень, які могли бути використані відповідачем не довів.

За таких обставин, нарахована позивачем сума заборгованості з земельного податку не може бути визнана судом обґрунтованою, а тому в задоволенні вимоги про її стягнення також слід відмовити.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається на позивача.

Керуючись статтями 129, 237, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову Харківського фахового коледжу будівництва, архітектури та дизайну до Товариства з обмеженою відповідальністю "Сіті Інвест 87", за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області, відмовити.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Східного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення суду або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено "31" березня 2025 р.

Суддя М.В. Калантай