ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07.04.2025 Справа № 914/2786/21

місто Львів

Господарський суд Львівської області у складі судді Рима Т. Я. за участю секретаря судового засідання Прокопів І. І. розглянув у відкритому судовому засіданні справу

за позовом: Львівської міської ради (далі - Львівська МР або Позивач),
до відповідача:Товариства з обмеженою відповідальністю "Галтрансопт" (далі - ТОВ "Галтрансопт" або Відповідач),
про:стягнення 344'106,03 грн.
В судовому засіданні взяли участь представники:
позивача:Петрівська М. М.,
відповідача:не з`явились.
I. ВСТУП

1. Спір у цій справі виник з огляду на незгоду ТОВ "Галтрансопт" з визначеною нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки. До ключових питань належить питання про те, чи можна не брати до уваги оцінку, що міститься у витязі з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, та доводити розмір такої іншими доказами.

2. За результатами розгляду цієї справи суд дійшов висновку, що можна. Детальні мотиви наведені в цьому рішенні.

II. Процедури

3. На розгляд Господарського суду Львівської області надійшов позов Львівської МР до ТОВ "Галтрансопт" про стягнення 344'106,03 гривень.

4. Ухвалою від 20.09.2021 суд залишив позов без руху.

5. Ухвалою від 11.10.2021 суд відкрив провадження у справі за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначив на 03.11.2021.

6. Ухвалою від 17.11.2021 суд призначив у справі судову експертизу, на розгляд якої поставив питання: чи відповідає нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 2'645 м2 по вулиці Механічній, 2 у місті Львові (кадастровий номер :08:002:0040), зазначена у витязі із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 1172 від 14.05.2021, сформованому відділом у місті Львові ГУ Держгеокадастру у Львівській області, з огляду на застосовані ним значення сукупного коефіцієнту Км3 (і локальних коефіцієнтів, що є його складовими), дійсній нормативній грошовій оцінці (вартості) такої земельної ділянки? Якщо не відповідає, то якою повинна бути дійсна нормативна грошова оцінка цієї земельної ділянки?

7. Постановою від 13.04.2021 у цій справі Західний апеляційний господарський суд залишив без змін ухвалу суду першої інстанції від 17.11.2021.

8. Ухвалою від 31.07.2024 за клопотанням експерта суд погодив таку редакцію питання: чи відповідає нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 2'645 м2 по вул. Механічній, 2 у м. Львові (кадастровий номер :08:002:0040), зазначена у витязі із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №1172 від 14.05.2021, сформованому відділом у місті Львові ГУ Держгеокадастру у Львівській області, з огляду на застосовані ним значення сукупного коефіцієнту Км3 (і локальних коефіцієнтів, що є його складовими), вимогам нормативно-правових актів?

9. Після отримання додаткових доказів ухвалою від 25.09.2024 суд провадження у справі зупинив та скерував матеріали справи до продовження судової експертизи.

10. На адресу суду 29.11.2024 надійшов висновок судової експертизи. Ухвалою від 06.12.2024 суд поновив провадження у справі, підготовче засідання призначив на 08.01.2025. Ухвалами від 08.01.2025 та від 22.01.2025 суд відкладав підготовче засідання.

11. Відповідач 22.01.2025 звертався до суду з клопотанням про зупинення провадження у справі до набрання законної сили судовим рішенням у адміністративні справі № 380/21346/21 за позовом ТОВ "Галтрансопт" до Головного управління Держгеокадастру у Львівській області про визнання незаконними дій відповідача щодо застосування при розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки по вулиці Механічна, 2 у місті Львові (кадастровий номер :08:002:0040) в якості складових сукупного коефіцієнту Км3 локальних коефіцієнтів "місцезнаходження земельної ділянки в зоні магістралей підвищеного містоформуючого значення" - 1,10 і "земельна ділянка знаходиться у зоні історичного ландшафту, що охороняється" - 1,07, та незастосування інженерно-інфраструктурних факторів - "земельна ділянка примикає до вулиці без твердого покриття" - 0,95 і "земельна ділянка не забезпечена централізованим теплопостачанням" - 0,95.

12. Ухвалою від 05.02.2025, відображеною в протоколі судового засідання, суд відмовив у задоволенні клопотання Відповідача про зупинення провадження у справі, оскільки Відповідач не довів об`єктивної неможливості розгляду господарської справи до вирішення адміністративним судом справи № 380/21346/21.

13. Суд створив усі можливості учасникам справи для висловлення своїх доводів і заперечень, повідомлення усіх відомих їх обставин та подання усіх можливих доказів, вирішив усі подані клопотання, а також виконав решта завдань підготовчого провадження. Зазначене стало підставою для того, що суд ухвалою від 05.02.2025 закрив підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті на 05.03.2025.

14. В судовому засіданні 05.03.2025 суд оголосив перерву до 26.03.2025. Після розгляду матеріалів справи суд відклав проголошення рішення на 07.04.2025.

15. В судовому засіданні 07.04.2025 суд проголосив вступну та резолютивну частини цього рішення.

III. аргументи сторін

Позиція Позивача

16. За результатами обстеження земельної ділянки у жовтні 2020 року Львівська МР виявила, що ТОВ "Галтрансопт" користується земельною ділянкою без жодної правової підстави. Вказане означає, що Відповідач за рахунок територіальної громади (як власника землі) зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування землею.

17. Розмір позовних вимог визначено з урахуванням даних, які мітяться у Витягу про нормативну грошову оцінку земельної ділянки. Інформація для формування такого Витягу отримана з проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду, замовником виготовлення якою був Відповідач. Львівська МР за заявою ТОВ "Галтрансопт" затвердила зазначену документацію.

18. Локальні коефіцієнти, які можуть уплинути на остаточний розмір нормативної грошової оцінки, отримані з технічної документації. Судовий експерт зробив висновок про невідповідність застосування нормативної грошової оцінки земельної ділянки вимогам нормативно-правових актів (наявні помилки при визначенні сукупного коефіцієнту Км3). Проте такий висновок не спростовує чинності ухвали Львівської МР від 30.06.2016 № 631, якою остання затвердила технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Львова та проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду для обслуговування будівель.

19. Позивач наполягає, що саме витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки є належним та допустимим доказом, що підтверджує дані про нормативну грошову оцінку (вартість земельної ділянки). Про зазначене свідчать висновки, які зробила Велика Палата Верховного Суду у постановах від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц, від 14.02.2022 у справі № 646/4738/19, від 27.07.2023 у справі № 918/779/22. Висновок експерта не може бути належним доказом, оскільки він не встановлює та не спростовує розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

20. Предметом позову є стягнення 344'106,03 грн безпідставно збережених коштів, які не були сплачені за користування землею у період 01.08.2018-31.07.2021.

21. Підставою позову є користування ТОВ "Галтрансопт" земельною ділянкою (кадастровий номер :08:002:0040) без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї землі у період 01.08.2018-31.07.2021.

22. Позивач зазначив у позові, що зазнав 5'161,59 грн витрат на оплату судового збору.

Заперечення Відповідача

23. ТОВ "Галтрансопт" належним чином та вчасно зверталось до Львівської МР для виготовлення проекту землеустрою щодо відведення спірної земельної ділянки і систематично вчиняло інші дії з метою прискорення укладення договору оренди землі. Зокрема:

23.1. ТОВ "Галтрансопт" 09.11.2018 подало Львівській МР документи для отримання дозволу на виготовлення проекту землеустрою щодо відведення спірної земельної ділянки. Позивач, порушуючи строк, установлений законодавством, надав Відповідачу такий дозвіл 06.06.2019, тобто більш ніж через 6 місяців.

23.2. ТОВ "Галтрансопт" розробило проект землеустрою щодо відведення спірної земельної ділянки та 06.11.2019 здійснило державну реєстрацію цієї земельної ділянки.

23.3. ТОВ "Галтрансопт" 07.11.2019 звернулось до Львівської МР щодо затвердження проекту землеустрою. Позивач, порушуючи строк, установлений законодавством, затвердив проект землеустрою 07.09.2020 - через 10 місяців.

24. Ухвалою від 07.09.2020 Львівська МР надала спірну земельну ділянку в оренду ТОВ "Галтрансопт". Водночас обстеження земельної ділянки, під час якого встановлено, факт користування земельною ділянкою без правової підстави, складено після прийняття Львівською МР цієї ухвали.

25. Акт, складений за наслідками обстеження спірної земельної ділянки, є неналежним доказом: стосується іншої земельної ділянки (вулиця Новознесенська, 2, а не Механічна, 2); акт складено без залучення свідків чи представників землекористувача, без залучення спеціалістів з землеустрою та/або топографо-геодезичних робіт.

26. Спірна земельна ділянка сформована 06.11.2019. Саме з цього моменту спірна земельна ділянка стала об`єктом цивільних прав і лише з цього моменту Львівська МР має право вимагати сплату сум за користування землею без правовстановлюючих документів.

27. З 09.03.2021 між Львівською МР та ТОВ "Галтрансопт" існують договірні відносини з оренди земельної ділянки на підставі частини 7 статті 181 Господарського кодексу України (Львівська МР не заперечила проти проекту договору, наданого Відповідачем з протоколом розбіжностей). Отже, з 09.03.2021 Львівська МР позбавлена права вимагати стягнення з ТОВ "Галтрансопт" безпідставно набутих коштів за користування земельною ділянкою.

28. При визначенні нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки неправильно визначено сукупний коефіцієнт Км3. Долучений Радою до позову витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки містить неправильне значення 1,00045 сукупного коефіцієнту місцезнаходження земельної ділянки та неправильне значення нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки. Так, Львівська МР безпідставно застосувала такі коефіцієнти:

28.1. У зоні магістралей підвищеного містоформувального значення - 1,1.

28.2. У зоні історичного ландшафту, що охороняється - 1,07.

28.3. Місцезнаходження земельної ділянки у санітарно-захисній зоні - 0,85.

29. Відповідач вважає, що сукупний коефіцієнт Км3 має становити 0,76713, оскільки складає добуток коефіцієнтів таких локальних факторів:

29.1. Місцезнаходження земельної ділянки у санітарно-захисній зоні - 0,85.

29.2. Примикання земельної ділянки до вулиці без твердого покриття - 0,95.

29.3. Незабезпечення земельної ділянки централізованим теплопостачанням - 0,95.

30. Отже, розрахунок розміру позовних вимог містить істотні помилки. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки повинна становити 2'931'725,40 грн, а розмір річної орендної плати - 87'951,76 гривень.

IV. МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА

Обставини, що підлягають установленню

31. Предметом регулювання глави 83 Цивільного кодексу України є відносини, що виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права (у тому числі кондикційні зобов`язання). Згідно з приписами статті 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Положення глави 83 Цивільного кодексу України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події. Положення цієї глави застосовуються також до вимог про витребування майна власником із чужого незаконного володіння.

32. Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала. За змістом приписів глави 83 Цивільного кодексу України для кондикційних зобов`язань характерним є приріст майна в набувача без достатніх правових підстав. Для кондикційних зобов`язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої. Таким чином, обов`язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов`язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберігав), або вартість цього майна. Зазначений висновок викладений в постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17.

33. Верховний Суд неодноразово формулював правову позицію (наприклад, постанова від 08.10.2024 № 916/2498/22), згідно з якою для вирішення спору щодо стягнення з власника об`єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів на підставі приписів статей 1212-1214 ЦК України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об`єкт розташований, необхідно насамперед з`ясувати: 1) фактичного користувача земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цих ділянок зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування ділянками у відповідний період, або наявність правової підстави для використання земельної ділянки у такого фактичного користувача; 2) площу земельної ділянки; 3) суму, яку мав би отримати власник земельної ділянки за звичайних умов, яка безпосередньо залежить від вартості цієї ділянки (її нормативної грошової оцінки); 4) період користування земельною ділянкою комунальної власності без належної правової підстави.

34. Зважаючи на аргументи сторін, для вирішення спору суду необхідно встановити такі обставини справи:

34.1. Власність Львівської МР на земельну ділянку.

34.2. Наявність правових підстав для користування ТОВ "Галтрансопт" землею.

34.3. Правильність визначення розміру безпідставно збережених ТОВ "Галтрансопт" коштів за користування земельною ділянкою.

Власність Львівської МР на земельну ділянку

35. Відповідно до частин 1 та 2 статті 83 Земельного кодексу України землі, які належать на праві власності територіальним громадам, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають: а) усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності; б) земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об`єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування; в) землі та земельні ділянки за межами населених пунктів, що передані або перейшли у комунальну власність із земель державної власності відповідно до закону.

36. Згідно з пунктом "б" частини 1 статті 80 Земельного кодексу України суб`єктами права власності на землю є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності.

37. Отже, оскільки земельна ділянка розташована у межах міста Львова, чого не заперечили сторони, Львівська МР реалізовує права власника в силу закону.

Наявність правових підстав для користування ТОВ "Галтрансопт" землею

38. З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (том 1, а. с. 17-21) вбачається, що ТОВ "Галтрансопт" з 22.09.2018 є власником нежитлових приміщень площею 1'092,5 м2, які знаходяться у місті Львові на вулиці Механічній, будинок 2.

39. У постанові від 22.05.2024 у справі № 916/3342/23 Верховний Суд зазначив:

"… положення глави 15, статей 120, 125 ЗК України, статті 1212 ЦК України дають підстави вважати, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа яка придбала такий об`єкт стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об`єкт нерухомого майна розташований, а відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформлення прав на цю ділянку (без укладення договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними (пункт 48).

Подібний правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17, у постановах Верховного Суду від 14.01.2019 у справі № 912/1188/17, від 21.01.2019 у справі № 902/794/17, від 04.02.2019 у справі № 922/3409/17, від 12.03.2019 у справі № 916/2948/17, від 09.04.2019 у справі № 922/652/18, від 21.05.2019 у справі № 924/552/18, а також у постановах Верховного Суду України від 30.11.2016 у справі № 922/1008/15, від 07.12.2016 у справі № 922/1009/15, від 12.04.2017 у справах № 922/207/15 і № 922/5468/14 та у постанові Верховного Суду від 17.03.2020 у справі № 922/2413/19 (пункт 49)".

40. ТОВ "Галтрансопт" 10.11.2018 звернулося до Львівської МР з клопотанням про надання дозволу на виготовлення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у зв`язку з формуванням нової земельної ділянки на вулиці Механічній, 2, для укладення договору оренди землі (том 1, а. с. 71).

41. Львівська МР ухвалою від 06.06.2019 № 5145 "Про надання ТзОВ "Галтрансопт" дозволу на виготовлення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки на вул. Механічній, 2 " надала дозвіл на виготовлення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,2645 га на вулиці Механічній, 2, для обслуговування будівель (том 1, а. с. 8).

42. На замовлення ТОВ "Галтрансопт" виготовлено технічну документацію на земельну ділянку.

43. Як убачається з витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку (том 1, а. с. 72), датою державної реєстрації земельної ділянки площею 0,2645 га за адресою: вулиця Механічна, 2, кадастровий номер :08:002:0040 (надалі - Земельна ділянка), є 06.11.2019.

44. Згідно з частинами 1, 4 та 9 статті 79-1 Земельного кодексу України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав винятково з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.

45. ТОВ "Галтрансопт" 07.11.2019 звернулося до Львівської МР з заявою про затвердження проекту землеустрою щодо відведення спірної земельної ділянки і надання цієї землі в оренду (а. с. 75).

46. Ухвалою від 07.09.2020 (а. с. 76) Львівська МР затвердила проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надала земельну ділянку ТОВ "Галтрансопт" в оренду, встановила 3-місячний строк для укладення з Львівською МР договору оренди землі та договору про відшкодування недоотриманих коштів за користування земельною ділянкою.

47. Статтею 206 Земельного кодексу України встановлено, що використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

48. Частиною 1 статті 122 Земельного кодексу України передбачено, що сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Відповідно до положень частини 1 статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

49. У разі надання земельної ділянки в оренду укладається договір оренди земельної ділянки, яким за приписами частини 1 статті 21 Закону України "Про оренду землі" визначається орендна плата за землю як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

50. Відділ самоврядного контролю за використанням та охороною земель у місті Львові за результатами обстеження земельної ділянки:

50.1. Склав акт № 136 від 16.10.2020 (том 1, а. с. 11-15) про те, що ТОВ "Галтрансопт" використовує Земельну ділянку без правовстановлюючих документів для обслуговування нежитлових будівель у місті Львові на вулиці Механічній, 2.

50.2. Надіслав Підприємству 05.01.2020 вимогу від 29.12.2020 № 136/2 (а. с. 16, 49-50), про вжиття до 24.01.2021 заходів щодо оформлення права користування спірною землею.

51. Оцінюючи зазначений акт, суд враховує, що такий містить деякі недоліки. Водночас факт користування ТОВ "Галтрансопт" земельною ділянкою підтверджується не лише цим актом, але й іншими матеріалами справи. Зокрема, ТОВ "Галтрансопт" не заперечує того факту, що користується землею. Дії товариства з виготовлення проекту землеустрою, укладення договору оренди та розташування на ній об`єктів нерухомості, що належать товариству, також свідчать про користування земельною ділянкою.

52. Крім того, суд не бере до уваги доводи Відповідача про те, що цей акт є неналежним доказом з тієї підстави, що стосується іншої земельної ділянки (вулиця Новознесенська, 2, а не Механічна, 2), адже це не відповідає дійсності. Як убачається зі змісту цього акта обстеження, висновки за результатами такого обстеження стосувалися Земельної ділянки, що знаходиться на вулиці Механічній, 2. Посилання у вступній частині акту на обстеження земельних ділянок по вулиці Новознесенській, 2 у місті Львові не спростовує змісту аналізованого акта.

53. ТОВ "Галтрансопт" листом від 05.02.2021 (том 1, а. с. 82) просило Львівську МР надати проект договору оренди землі. У відповідь Львівська МР листом від 16.02.2021 надіслала ТОВ "Галтрансопт" проект договору оренди землі, розрахунок орендної плати та договір про відшкодування втрат від недоотриманих коштів за користування земельною ділянкою.

54. ТОВ "Галтрансопт" 09.03.2021 надіслало Львівській МР примірник договору оренди землі з протоколом розбіжностей та із запропонованими змінами (том 1, а. с. 84-86, 95-96). Зокрема, ТОВ "Галтрансопт" запропонувало змінити нормативну грошову оцінку землі та зазначити у договорі, що така становить 2'931'725,40 гривень. Як убачається з відмітки на рекомендованому поштовому повідомленні про вручення поштового відправлення (том 1, а. с. 85, зворотна сторона), Львівська МР отримала договір з запропонованими змінами 10.03.2021.

55. Щодо тверджень ТОВ "Галтрансопт", наведених у пункті 27 цього рішення, то такі суд не бере до уваги. Адже в матеріалах справи відсутні докази укладення між сторонами договору оренди землі. Щодо посилання ТОВ "Галтрансопт" на частину 7 статті 181 Господарського кодексу України, то зазначена стаття з 19.06.2020 не містить частини 7 та викладена у новій редакції.

56. Більше того, відповідно до приписів статті 6 та статті 17 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом. Відповідно до частини 1 статті 210 Цивільного кодексу України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Згідно з частинами 1 та 2 статті 631 Цивільного кодексу України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення. Частиною 2 статті 640 Цивільного кодексу України встановлено, що якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Частиною 2 статті 639 Цивільного кодексу України встановлено, що коли сторони домовилися укласти договір у певній формі, він вважається укладеним з моменту надання йому цієї форми, навіть якщо законом ця форма для даного виду договорів не вимагалася.

57. Таким чином, в силу приписів цивільного законодавства договір оренди не є укладеним. Аналогічної позиції дотримується Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17.

58. Отже, суд установив, що Товариство користується землею без правових підстав з 22.09.2018 (часу набуття у власність нежитлової будівлі), а Земельною ділянкою - з 06.11.2019 (часу формування Земельної ділянки як об`єкта цивільних прав).

Правильність визначення розміру безпідставно збережених Товариством коштів за користування земельною ділянкою

59. ТОВ "Галтрансопт" як фактичний користувач Земельної ділянки без достатньої правової підстави за рахунок власника цих ділянок зберегло у себе кошти, які мало заплатити за користування ними, а тому зобов`язане повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини 1 статті 1212 Цивільного кодексу України.

60. Відповідно до пункту 7.5.1 Порядку продажу земельних ділянок комунальної власності та нарахування орендної плати за землю у м. Львові, затвердженого ухвалою Львівської міської ради № 1995 від 25.05.2017 (том 1, а. с. 41-48), річний розмір орендної плати встановлюється у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, за винятком… земельних ділянок, використання яких вказано у пунктах 7.6-7.16 цього порядку. Пунктом 7.16 Порядку встановлено, що орендна пата за земельні ділянки, надані для обслуговування нежитлових будівель/споруд, складів тощо встановлюється на підставі ухвали Ради про передачу земельної ділянки в оренду від 3 до 6% від нормативної грошової оцінки землі, якщо коефіцієнт, який характеризує функціональне використання такої земельної ділянки становить 1,2.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки.

61. Згідно з витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 1172 від 14.05.2021 (том 1, а. с. 24) нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки становить 3'823'400,40 гривень. Коефіцієнт, який характеризує функціональне використання такої земельної ділянки, становить 1,2.

62. Такий же розмір нормативно грошової оцінки земельної ділянки вказаний і у Витягах із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 1384 від 05.10.2020 (том 1, а. с. 77) та від 02.10.2020 № 1364 (том 1, а. с. 125).

63. ТОВ "Галтрансопт" неодноразово зверталося до Львівської МР та Держгеокадастру з метою отримання інформації про значення коефіцієнтів Км2 та Км3 при проведенні нормативної грошової оцінки земельної ділянки (том 1, а. с. 78-80, 87).

64. Держгеокадастр листом від 13.05.2021 (том 1, а. с. 88) повідомив ТОВ "Галтрансопт", що значення коефіцієнта Км2 дорівнює 1,5 та сукупний коефіцієнт Км3 становить 1,00045 згідно з добутками локальних коефіцієнтів, а саме:

64.1. У зоні магістралей підвищеного містоформувального значення - 1,1.

64.2. У зоні історичного ландшафту, що охороняється - 1,07.

64.3. Місцезнаходження земельної ділянки у санітарно-захисній зоні - 0,85.

65. У зв`язку з необхідністю з`ясувати правильність визначення нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки, за клопотанням Відповідача суд призначив судову експертизу.

66. За результатами проведення судової експертизи судовий експерт вказав, що розроблена нормативна грошова оцінка земельної ділянки, зазначена у витязі із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 1172 від 14.05.2021, з огляду на застосовані ним значення сукупного коефіцієнту Км3 (і локальних коефіцієнтів, що є його складовими), не відповідає вимогам нормативно-правових актів. Експерт зауважив, що розрахунок нормативної грошової оцінки земельної ділянки не входить в коло питань, що досліджуються експертизою з питань землеустрою. Експертом проводилась перевірка правильності застосування відомостей та коефіцієнтів, зазначених у витязі та технічній документації з нормативної грошової оцінки, виключно в межах наданої для дослідження документації.

67. Нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати. З огляду на невідповідність складових нормативної грошової оцінки Земельної ділянки нормативно-правовим актам, для об`єктивного та правильного вирішення цього спору у суду є необхідність встановити її розмір на підставі доказів, які надали сторони.

68. У постанові від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20 Велика Палата Верховного Суду зазначила:

68.1. Технічна документація на конкретну земельну ділянку, яка виготовляється на замовлення землекористувача (власника), відповідно до статті 20 Закону України "Про оцінку земель", також є джерелом інформації про нормативну грошову оцінку певної земельної ділянки.

68.2. Отже, власник (землекористувач) може використати технічну документацію на обґрунтування нормативної грошової оцінки, надавши суду її оригінал або належно засвідчену копію. Відтак технічна документація, виготовлена на конкретну земельну ділянку уповноваженим органом, може бути належним доказом на обґрунтування нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка набула статусу об`єкта цивільних прав (пункт 7.23).

68.3. З огляду на те, що земельним законодавством та ПК України не обмежується можливість подання доказів щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної (комунальної) власності для цілей сплати орендної плати виключно витягом з Державного земельного кадастру, належними доказами на обґрунтування нормативної грошової оцінки земельної ділянки можуть бути: технічна документація на спірну земельну ділянку, виготовлена компетентним органом для оформлення договору оренди, довідка з Державного земельного кадастру, витяг з Державного земельного кадастру, а також висновок судової експертизи про встановлення нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки, наданий відповідно до статей 98 - 103 ГПК України, які містять інформацію щодо предмета спору в цій справі (пункт 7.28).

69. Про можливість визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки судом вказала Велика Палата Верховного Суду у постанові від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19. За результатами розгляду цієї справи Велика Палата Верховного Суду з огляду на неправильне застосування коефіцієнту (Кф) 3,0, при визначенні нормативної грошової оцінки земельної ділянки, самостійно здійснила її розрахунок за формулами, які вказані в Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, що затверджений Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016 № 489 (надалі - Порядок від 25.11.2016).

70. Отже, Велика Палата Верховного Суду зробила висновок, що Витяг з технічної документації з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки не є єдиним доказом фактичної нормативної грошової оцінки. Зазначене спростовує відповідні аргументи Львівської МР.

71. Відповідно до пунктів 1 та 2 розділу І Порядку від 25.11.2016 нормативна грошова оцінка земель населених пунктів проводиться відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213 (із змінами). Інформаційною базою для нормативної грошової оцінки земель населених пунктів є затверджені генеральні плани населених пунктів, плани зонування територій і детальні плани територій, відомості Державного земельного кадастру, дані інвентаризації земель та державної статистичної звітності.

72. Пунктом 3 Розділу ІІ Порядку від 25.11.2016 встановлено, що нормативна грошова оцінка всіх категорій земель та земельних ділянок населених пунктів (за винятком земель сільськогосподарського призначення та земельних ділянок водного фонду, що використовуються для риборозведення) визначається згідно з формулою 1.

Цн = В х Нп х Кф х Км, де

Цн - нормативна грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки (у гривнях);

В - витрати на освоєння та облаштування території з розрахунку на квадратний метр (у гривнях);

Нп - норма прибутку (6%);

Нк - норма капіталізації (3%);

Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки;

Км - коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки.

73. Відповідно до пункту 6 Розділу ІІ Порядку від 25.11.2016 коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки (Км), обумовлюється трьома групами рентоутворювальних факторів регіонального, зонального та локального характеру і обчислюється за формулою:

Км = Км1 х Км2 х Км3, де:

Км1 - регіональний коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від місцеположення населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення;

Км2 - зональний коефіцієнт, який характеризує містобудівну цінність території в межах населеного пункту (економіко-планувальної зони);

Км3 - локальний коефіцієнт, який враховує місце розташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони.

74. Значення коефіцієнтів установлюються за результатами пофакторних оцінок кожної групи з урахуванням питомої ваги рентоутворювальних факторів у формуванні загального рентного доходу в межах населеного пункту та його економіко-планувальних зон (абзац 3 пункту 6 Розділу ІІ Порядку від 25.11.2016).

75. Пунктом 10 Розділу ІІ Порядку від 25.11.2016 значення коефіцієнта Км3 визначається щодо кожного населеного пункту, виходячи з його особливостей. Значення локального коефіцієнта для окремої земельної ділянки можливо встановлювати на основі визначення частки площі, яку займає цей фактор на земельній ділянці. Встановлення частки площі здійснюється переважно шляхом використання ГІС-технологій та електронних цифрових карт масштабу не менше ніж 1:10000 - для міст з чисельністю населення понад 100 тис. осіб, та 1:5000 - для інших населених пунктів. Для обчислення Км3 враховуються локальні фактори, наведені в додатку 7, при цьому добуток пофакторних оцінок не має бути нижче 0,50 і вище 1,50.

76. Такі ж локальні фактори для обчислення коефіцієнта Км3 вказані у Технічній документації з нормативної грошової оцінки земель міста Львова, що затверджена ухвалою Львівської МР від 30.06.2016 № 631 (том 1, а. с. 213-250).

77. Як установив суд у пункті 64 цього рішення, для визначення коефіцієнту Км3 орган Держгеокадастру застосував такі локальні фактори:

77.1. У зоні магістралей підвищеного містоформувального значення - 1,1.

77.2. У зоні історичного ландшафту, що охороняється - 1,07.

77.3. Місцезнаходження земельної ділянки у санітарно-захисній зоні - 0,85.

78. В процесі розгляду справи Позивач не надав суду жодних доказів, які свідчать про наявність обставин, що дають право на застосування таких коефіцієнтів (експертних висновків, довідок державних та інших уповноважених органів, підприємств, установ та організацій, тощо), а лише вказував на правомірність даних, що зазначені у витязі із технічної документації. Львівська МР, спростовуючи доводи ТОВ "Галтрансопт", посилається на постанови ВП ВС від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц, від 14.02.2022 у справі № 646/4738/19, від 27.07.2023 у справі № 918/779/22. В цих судових актах зазначено, що витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки є належним та допустимим доказом, що підтверджує дані про нормативу грошову оцінку (вартість земельної ділянки). Проте такі висновки зроблені за інших обставин, коли між сторонами не було спору щодо конкретного розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Тому не можна стверджувати, що вони суперечать висновкам, наведеним у постанові ВП ВС № 905/1680/20 від 09.11.2021. Верховний Суд у справі № 905/979/20 вказав, що у кожній із аналізованих справ суди виходили з обставин та умов конкретних правовідносин і фактично-доказової бази з урахуванням наданих сторонами доказів.

79. Із наданих Відповідачем доказів убачається невідповідність застосованих органом Держгеокадастру локальних факторів характеристикам спірної земельної ділянки.

Зона магістралей підвищеного містоформувального значення - 1,1.

80. Відповідно до Характеристик місцерозташування земельної ділянки ТОВ "Галтрансопт" від 29.01.2021 (том 1, а. с. 78) та від 25.05.2021 (том 1, а. с. 79) відстань Земельної ділянки до магістралей підвищеного містоформуючого значення (вул. Б. Хмельницького) фактично складає 510 метрів, що перевищує нормативну відстань (500 метрів), що передбачена пунктами 5.8, 5.10, 10.7.2 ДБН Б.2.2-12:2019 "Планування та забудова територій" та додатком Е 5 до норм.

81. Отже, підстав для застосування цього коефіцієнту для визначення нормативно-грошової оцінки Земельної ділянки немає.

Зона історичного ландшафту, що охороняється - 1,07.

82. Згідно з частиною 1 статті 32 Закону України "Про охорону культурної спадщини" з метою захисту традиційного характеру середовища окремих пам`яток, історико-культурних заповідників, історико-культурних заповідних територій та об`єктів всесвітньої спадщини визначаються зони охорони (охоронні зони, зони регулювання забудови, зони охоронюваного ландшафту, зони охорони археологічного культурного шару) і буферні зони. Межі та режими використання зон охорони визначаються науково-проектною документацією, що складається за результатами проведених досліджень.

83. Відповідно до пункту 12 частини 2 статті 5 Закону України "Про охорону культурної спадщини" затвердження документації з визначення режиму використання пам`яток національного значення, меж і режимів використання їх територій та зон охорони належить до повноважень центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері охорони культурної спадщини.

84. Згідно з пунктом 4 частини 1 статті 6 Закону України "Про охорону культурної спадщини" затвердження науково-проектної документації з визначення меж і режимів використання пам`ятки місцевого значення та її зон охорони, технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж режимоутворюючих об`єктів культурної спадщини (у разі встановлення такою документацією меж території пам`ятки місцевого значення та її зон охорони) належить до повноважень органу виконавчої влади Автономної Республіки Крим, органів охорони культурної спадщини обласних, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій відповідно до їхньої компетенції.

85. Відповідно до пункту "Положення про Міністерство культури та інформаційної політики України", затвердженого постановою КМ України № 885 від 16.10.2019, Міністерство культури та інформаційної політики України Міністерство культури та стратегічних комунікацій України (МКСК) є головним органом у системі центральних органів виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сферах … відновлення та збереження національної пам`яті, мистецтв, охорони культурної спадщини... До повноважень МКІП (МКСК) належить затвердження документації з визначення меж і режимів використання територій пам`яток національного значення та їх зон охорони (підпункт 9412 пункту 4 Положення).

86. Відповідно до пункту 2.1 ДСТУ Б Б.2.2-10:2016 зона охоронюваного ландшафту - це природна незабудована або переважно природна територія з розосередженою історичною забудовою, яка формує єдине композиційно-пейзажне ціле з пам`ятками.

87. Вимоги до складу і змісту науково-проектної документації щодо визначення меж та режимів використання зон охорони пам`яток архітектури та містобудування визначені ДСТУ Б Б.2.2-10-2016 "Склад та зміст науково-проектної документації щодо визначення меж і режимів використання зон охорони пам`яток архітектури та містобудування".

88. Відповідно до пункту 2.1 ДСТУ Б Б.2.2-10-2016 зона охоронюваного ландшафту - природна незабудована чи переважно природна з розосередженою історичною забудовою територія за межами охоронної зони, з якою пам`ятки складають єдине композиційно-пейзажне ціле, яка встановлюється для збереження характерного історичного природного оточення пам`яток та відіграє разом з ними важливу роль в образі населеного пункту або окремого пейзажу.

89. Однак:

89.1. В межах Земельної ділянки відсутня природна територія чи історична забудова.

89.2. В Державному реєстрі нерухомих пам`яток України відсутні об`єкти, які утворюють із Земельною ділянкою спільний пейзаж чи ландшафт.

89.3. Відсутня затверджена науково-проєктна документація щодо зон охоронюваного ландшафту в зоні розташування Земельної ділянки.

90. Отже, відсутні підстави для включення Земельної ділянки до зони охоронюваного ландшафту при визначенні нормативної грошової оцінки.

Місцезнаходження земельної ділянки у санітарно-захисній зоні - 0,85.

91. Згідно з витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку від 13.05.2021 (том 1, а. с. 24) Земельна ділянка належить до категорії земель промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

92. Відповідно до пункту 23 підрозділу "Санітарно-гігієнічні фактори" розділу 5 Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Львова, що затверджена ухвалою Львівської МР від 30.06.2016 № 631 (том 1, а. с. 213-250), застосування коефіцієнтів фактору "Земельна ділянка розташована в санітарно захисні зоні" не розповсюджується на земельні ділянки, що належать за функціональним використанням до категорії земель промисловості. На цю обставину звернув і судовий експерт у висновку (том 2, а. с. 81, зворот).

93. З огляду на зазначене відсутні підстави для застосування коефіцієнту фактору "Місцезнаходження земельної ділянки у санітарно-захисній зоні" при визначенні нормативно-грошової оцінки Земельної ділянки.

94. Водночас Відповідач представив докази, які підтверджують наявність підстав для застосування інших коефіцієнтів.

Примикання земельної ділянки до вулиці без твердого покриття - 0,95.

95. Відповідно до Характеристик місцерозташування земельної ділянки ТОВ "Галтрансопт" від 29.01.2021 (том 1, а. с. 78) та від 25.05.2021 (том 1, а. с. 79) Земельна ділянка примикає до вулиці без твердого покриття.

96. Вказана обставина підтверджується також фотознімками прилеглої до земельної ділянки ТОВ "Галтрансопт" території (том 2, а. с. 60-62). Такі Позивач не спростовував.

Незабезпеченість централізованим теплопотачанням - 0,95.

97. Листом від 09.02.2021 № 15-1439 (том 1, а. с. 81) ЛМКП "Львівтеплоенерго" повідомило, що в межах розташування Земельної ділянки теплові мережі та джерела тепла ЛМКП "Львівтеплоенерго" відсутні.

Розрахунок безпідставно збережених грошових коштів.

98. Отже, на підставі наявних у матеріалах справи доказів суд вважає доведеною Відповідачем необхідність застосування при визначені коефіцієнту Км3 понижуючих коефіцієнтів "примикання земельної ділянки до вулиці без твердого покриття" (0,95) і "незабезпеченість її централізованим теплопотачанням" (0,95).

99. Враховуючи наведене, суд здійснив перерахунок нормативно грошової оцінки Земельної ділянки з урахуванням встановлених локальних факторів коефіцієнту Км3 та показників, що містяться у витязі з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Результати розрахунку:

Км3 = 0,9025 (0,95 х 0,95).

НГО = 3'449'066,23 грн (2645 х 423,10 х 1,5 х 0,9025 х 1,2 х 1,8972).

100. Верховний Суд сформував сталу практику щодо безпідставного стягнення збережених коштів у вигляді орендної плати. Серед іншого, Верховний Суд наголошував, що об`єктом цивільних прав може бути земельна ділянка з моменту її формування та державної реєстрації права власності. Відповідні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 09.03.2021 у справі № 922/1453/20, від 02.06.2020 у справі № 922/2417/19, від 29.01.2019 у справах № 922/3780/17 та № 922/536/18, від 11.02.2019 у справі № 922/391/18, від 12.04.2019 у справі № 922/981/18 та від 12.06.2019 у справі № 922/902/18, від 29.05.2020 у справі № 922/2843/19. Верховний Суд зробив висновки, що для вирішення спору щодо фактичного користування земельною ділянкою без укладення правовстановлюючих документів та без державної реєстрації прав на неї встановленню підлягають обставини, зокрема, чи є земельна ділянка, за фактичне користування якою позивач просить стягнути безпідставно збережені кошти, сформованим об`єктом цивільних прав протягом усього періоду, зазначеного у позові.

101. У пункті 43 цього рішення суд установив, що Земельна ділянка сформована як об`єкт цивільних прав 06.11.2019. Отже, з ТОВ "Галтрансопт" підлягають стягненню безпідставно збережені кошти починаючи з 06.11.2019, а не з 01.08.2018, як указала Львівська МР.

102. Суд перерахував заявлені позовні вимоги з урахуванням встановленої нормативно грошової оцінки земельної ділянки та правильного періоду нарахування.

Розрахунок за період 06.11.2019-31.07.2021:

Орендна плата за рік: 3'449'066,23 грн х 3% = 103'471,99 гривень.

Орендна плата за день (2019 та 2021 рік): 103'471,99 : 365 = 283,48 гривень.

Орендна плата за день (2020 рік): 103'471,99 : 366 = 282,71 гривень.

2019 рік (06.11.2019-30.11.2019):

283,48 грн х 56 днів = 15'874,88 гривень.

2020 рік (01.01.2020-31.12.2020):

282,71 грн х 366 днів = 103'471,86 гривень.

2021 рік (01.01.2021 - 31.07.2021):

283,48 х 212 = 60'097,76 гривень.

Всього за період 06.11.2019-31.07.2021: 179'444,50 гривень.

103. Отже, обґрунтованими та такими, що підлягають до задоволення, є позовні вимоги про стягнення з Відповідача 179'444,50 грн безпідставно збережених грошових коштів. В решті позовних вимог суд відмовляє.

V. Судові витрати.

Розподіл витрат на оплату судового збору.

104. Відповідно до вимог статті 129 Господарського процесуального кодексу України, судовий збір покладається на Відповідача пропорційно до задоволених позовних вимог.

Враховуючи наведене, керуючись статтями 73, 74, 76, 77, 78, 79, 91, 114, 238, Господарського процесуального кодексу України, суд

Вирішив:

1. Позов задовольнити частково.

2. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Галтрансопт" (адреса: 79024, Львівська область, місто Львів, вулиця Механічна, будинок 2, ідентифікаційний код: 31804172) на користь Львівської міської ради (адреса: 79008, Львівська область, місто Львів, площа Ринок, будинок 1; ідентифікаційний код: 04055896) 179'444 (сто сімдесят дев`ять тисяч чотириста сорок чотири) грн 50 коп безпідставно збережених коштів та 2'691 (дві тисячі шістсот дев`яносто одну) грн 67 коп відшкодування витрат на оплату судового збору.

3. Відмовити в задоволенні решти позовних вимог.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасники справи, особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, інтереси та (або) обов`язки, мають право подати апеляційну скаргу на рішення суду першої інстанції в порядку та строки, які визначені статтями 254, 256 Господарського процесуального кодексу України. Апеляційну скаргу можна подати безпосередньо до Західного апеляційного господарського суду.

Повний текст рішення складено та підписано 07.04.2025.

Суддя Рим Т.Я.