ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19.03.2025 Справа № 917/234/25

Господарський суд Полтавської області у складі судді Дмитра Сіроша, за участю секретаря судового засідання Людмили Бойченко, розглянув у порядку загального позовного провадження справу за позовом

Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області, 39600, Полтавська область, місто Кременчук, Площа перемоги, будинок 2,

до Товариства з обмеженою відповідальністю "ВЕСТ ОІЛ ТРЕЙД", 03040, м. Київ, вул. Академіка Заболотного,150-Г, офіс 5,

про визнання укладеної додаткової угоди

за участю представників сторін:

від позивача: Світлана Лазоренко

від відповідача: не з`явились

Обставини справи: Кременчуцька міська рада Кременчуцького району Полтавської області звернулася з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "ВЕСТ ОІЛ ТРЕЙД" про визнання укладеної додаткової угоди до договору оренди землі, зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права за номером запису про інше речове право 42454478 від 08.06.2021.

Обґрунтовуючи позовні вимоги позивач посилається на необхідність приведення договору оренди землі, у відповідність до вимог чинного законодавства у зв`язку зі зміною розміру нормативно - грошової оцінки орендованої земельної ділянки.

Відповідач своїм правом на участь у судовому засіданні не скористався, відзив на позов, у визначений відповідно до положень Господарського процесуального кодексу України строк, не подав.

Згідно з частиною 2 статті 178 Господарського процесуального кодексу України у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин суд має право вирішити спір за наявними матеріалами справи.

Ухвалою Господарського суду Полтавської області від 05.02.2025 суд прийняв позовну заяву до розгляду й відкрив провадження у справі № 917/234/25; постановив справу розглядати у порядку загального позовного провадження та призначив підготовче засідання у справі на 15:20 04.03.2025.

Ухвалою Господарського суду Полтавської області від 04.03.2025 суд закрив підготовче провадження у справі № 917/234/25 та призначив справу до судового розгляду по суті в засіданні суду на 14:30 19.03.2025.

У судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини рішення та повідомлено про термін виготовлення повного рішення.

Розглянувши матеріали справи, суд

УСТАНОВИВ:

Рішенням Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області від 11.03.2021 «Про укладення договорів оренди землі на новий строк» вирішено укласти з Товариством з обмеженою відповідальністю «ВЕСТ ОІЛ ТРЕЙД» (ідентифікаційний код 40859405) договір оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря строком на 15 років, з дати його укладення для експлуатації та обслуговування будівель та споруд автозаправної станції по вул. Чкалова, 213 в м. Кременчуці.

30.04.2021 Кременчуцька міська рада Кременчуцького району Полтавської області та Товариство з обмеженою відповідальністю «ВЕСТ ОІЛ ТРЕЙД» (відповідач) уклали договір оренди землі, за умовами якого орендодавець на підставі рішення надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку (кадастровий № :04:004:0268) загальною площею 2747 кв. м для експлуатації та обслуговування будівель та споруд автозаправної станції по вул. Чкалова, 213 в м. Кременчуці.

Відповідно до пункту 5 зазначеного договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки, станом на 19.03.2021, становить 2 909 704,81 грн, що була дійсною на дату укладання договору оренди землі та підлягає щорічній індексації в порядку, визначеному статтею 289 Податкового кодексу України.

За умовами пункту 9 вказаного договору, щорічна орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється у розмірі 5 % від її нормативної грошової оцінки та складає 145 485,24 грн за рік, із застосуванням в подальшому щорічних коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель Орендарем самостійно.

Пунктом 13 договору передбачено, що розмір орендної плати переглядається щорічно у разі:

- зміни умов господарювання, передбачених договором;

- зміни граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документами;

- зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки комунальної власності;

- в інших випадках, передбачених законом.

На підставі Податкового кодексу України, ЗУ «Про оренду землі», постанови КМУ від 03.03.2004 № 220, рішення Кременчуцької міської ради від 24.11.2009 «Про затвердження технічної документації нормативно грошової оцінки земель м. Кременчука Полтавської області», рішення Кременчуцької міської ради від 25.05.2021 «Про встановлення річного розміру орендної плати за земельні ділянки», витягу з рішення Кременчуцької міської ради від 23.03.2023 «Про внесення змін до рішень органів місцевого самоврядування» Кременчуцькою міською радою, як власником земельних ділянок, було внесено зміни до рішення міської ради та підготовлена додаткова угода до вказаного договору оренди землі.

З метою приведення розміру орендної плати у відповідність до вимог чинного законодавства щодо нормативно-грошової оцінки земель, виконавчим комітетом Кременчуцької міської ради Полтавської області направлено відповідачу лист-пропозицію від 22.05.2023 № 01-49/990 та повідомлено про необхідність внесення змін до договору оренди землі шляхом укладення додаткової угоди до нього.

Також, виконавчим комітетом Кременчуцької міської ради Полтавської області надіслано оригінали додаткової угоди до договору оренди землі в двох примірниках та з проханням у двадцятиденний строк повернути підписаний примірник додаткової угоди з візами, а в разі незгоди надати два примірники протоколу розбіжностей згідно з вимогами пункту 4 статті 181 Господарського кодексу України.

Згідно з рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення, виплату поштового переказу вказане поштове відправлення отримане адресатом 26.06.2023.

Проте додаткова угода не укладена, протоколу розбіжностей не надіслано.

Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам господарський суд зазначає наступне.

Згідно зі статтею 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до частини 1 статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Статтею 627 Цивільного кодексу України встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв діловою обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною 1 статті 628 Цивільного кодексу України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно зі статтею 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

Відповідно до статті 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

За змістом частин 1, 2, 4 статті 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

За загальними правилами договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, які виникають з договорів оренди землі, на принципах рівності сторін, свободи договору та урахування обов`язкових вимог щодо такого виду договорів та зазначенням його істотних умов і у відповідній формі.

Визначення договору оренди землі містить стаття 792 Цивільного кодексу України, відповідно до якої за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

У статті 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

У частині 1 статті 30 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України.

Положеннями пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

Стаття 1 Закону України «Про оцінку земель» визначає нормативну грошову оцінку земельних ділянок як капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

За змістом статті 13, частини 1 статті 15 та статті 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності за рішенням органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Підставою для проведення оцінки земель, у тому числі нормативної грошової оцінки земельних ділянок, є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років.

Розмір орендної плати, визначений сторонами договору оренди, у випадку, коли об`єктом оренди є землі державної і комунальної власності, має враховувати нормативну грошову оцінку земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

Водночас у частині 2 статті 20 Закону України «Про оцінку земель» передбачено, що дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин (частина 3 статті 23 зазначеного Закону).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19 викладено висновок про те, що з аналізу нормативно-правових норм ПК України, Закону України «Про оцінку земель», Закону України «Про оренду землі», вбачається, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати. При цьому зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни.

Такі правові висновки кореспондуються також з висновками, які містяться в постановах Верховного Суду України від 03.12.2013 у справі № 3-34гс13, від 07.10.2015 у справі № 3-481гс15, від 18.05.2016 у справі № 6-325цс16, в постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 24.07.2019 у справі № 644/9862/14-ц, від 09.10.2019 у справі № 645/1972/16-ц, від 30.01.2020 у справі № 640/15419/15-ц, та в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 22.01.2019 у справі № 922/539/18, від 13.06.2019 у справі № 910/11764/17, від 20.11.2019 у справі № 916/2769/18, від 16.01.2020 у справі № 904/1912/19, від 04.02.2020 у справі № 922/378/19.

Крім того, чинна редакція пункту 13 Типового договору, затвердженого постановою КМУ від 03.03.2004 № 220 передбачає, що розмір орендної плати переглядається у разі зміни граничних розмірів орендної плати, визначених ПКУ, а також зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності.

З огляду на те, що за змістом пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України та статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то згідно з умовами договору оренди підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами цього договору, має бути саме законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру цієї плати або зміна розміру земельного податку.

Так, з витягу від 19.03.2021 № 0-539/0/91-21 з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, кадастровий номер :04:004:0268, убачається, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 2909704,81 грн.

З огляду на те, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а її зміна є підставою для перегляду розміру орендної плати, а також враховуючи передбачену сторонами у договорі можливість перегляду розміру орендної плати у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки землі, суд дійшов висновку про задоволення позову.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на відповідачку.

Керуючись статтями 129, 232 - 233, 237 - 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі, зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права за номером запису про інше речове право 42454478 від 08.06.2021 в редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі,

зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про

реєстрацію іншого речового права за номером запису про інше речове право

42454478 від 08.06.2021

Орендодавець, Кременчуцька міська рада Кременчуцького району Полтавської області, ідентифікаційний код: 24388300, місцезнаходження: 39600, Полтавська область, м. Кременчук, площа Перемоги, 2 в особі міського голови Малецького Віталія Олексійовича, який діє на підставі ст. 42 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні, ст. 122 Земельного Кодексу України, Закону України Про оренду землі, з одного боку, та Орендар, ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ ВЕСТ ОІЛ ТРЕЙД, ідентифікаційний код: 40859405, місцезнаходження: 03040, м. Київ, вул. Академіка Заболотного, буд.150-Г, офіс 5, в особі директора Ткача Андрія Івановича, який діє на підставі Статуту (нова редакція), затвердженого загальними зборами учасників, протокол № 4/10 від 23.10.2020, дата та номер запису в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань: 23.10.2020, 053043893, з другого боку, уклали цю додаткову угоду до договору оренди землі про наступне:

Керуючись Конституцією України, Земельним кодексом України, Податковим кодексом України, Законом України Про оренду землі, постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220 Про затвердження типового договору оренди землі (зі змінами), постановою Кабінету Міністрів України від 03.11.2021 року № 1147 Про затвердження Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок, рішенням Кременчуцької міської ради Полтавської області від 24 листопада 2009 року Про затвердження технічної документації нормативно грошової оцінки земель м. Кременчука Полтавської області, рішенням

Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області від 25.05.2021 Про встановлення річного розміру орендної плати за земельні ділянки, витягом з рішення Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області від 24 березня 2023 року Про внесення змін до рішень органів місцевого самоврядування, внести зміни до договору оренди землі, зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права за номером запису про інше речове право 42454478 від 08.06.2021, згідно з яким у користуванні перебуває земельна ділянка площею 2747 кв.м (кадастровий № :04:004:0268) для експлуатації та обслуговування будівель та споруд автозаправної станції по вул. Сержанта Мельничука (попередня назва вул. Чкалова), 213 в м. Кременчуці, а саме:

1. По всьому тексту договору та додатках до нього замість слів: вул. Чкалова читати: вул. Сержанта Мельничука.

2. В розділ Об`єкт оренди внести зміни, а саме: Пункт 5 викласти в новій редакції:

5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 2747 кв. м станом на 20.03.2023 рік становить 3680870 грн. 12 коп., що є дійсною на дату укладання додаткової угоди до договору оренди землі та підлягає щорічній індексації в порядку, визначеному ст. 289 Податкового кодексу України.

3. В розділ Орендна плата внести зміни, а саме:

Абзац 1 в пункті 9 викласти в новій редакції:

9. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі в розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки щорічно та складає 441704,41 грн в рік, із застосуванням в подальшому щорічних коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель Орендарем самостійно.

4. Всі інші умови договору залишаються незмінними.

5. Орендар зобов`язаний у п`ятиденний строк з дати укладення додаткової угоди до договору оренди землі надати до Кременчуцького ГУ ДПС у Полтавській області копію додаткової угоди до договору оренди землі.

6. Дана додаткова угода до договору оренди землі набуває чинності з дати підписання її сторонами.

7. Ця додаткова угода укладена в 2-х примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться - в Орендодавця, другий в Орендаря.

8. За спільною згодою сторін ця додаткова угода є невід`ємною частиною договору оренди землі, зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права за номером запису про інше речове право 42454478 від 08.06.2021.

9. Усі витрати за складання та посвідчення цієї угоди сплачує Орендар.

10. Невід`ємними частинами додаткової угоди є наступні додатки:

- витяг з рішення Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області від 24 березня 2023 року Про внесення змін до рішень органів місцевого самоврядування;

- розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку.

Реквізити сторін

Орендодавець

КРЕМЕНЧУЦЬКА МІСЬКА РАДА КРЕМЕНЧУЦЬКОГО РАЙОНУ ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Місцезнаходження юридичної особи: 39600, Полтавська область, м. Кременчук, Площа Перемоги, 2

Ідентифікаційний код: 24388300.

Орендар

ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ ВЕСТ ОІЛ ТРЕЙД дата та номер запису в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань: 23.10.2020, 053043893.

Місцезнаходження юридичної особи:

03040, м. Київ, вул. Академіка Заболотного, буд.150-Г, офіс 5, ідентифікаційний код: 40859405.

Підписи сторін.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "ВЕСТ ОІЛ ТРЕЙД" (03040, м. Київ, вул. Академіка Заболотного,150-Г, офіс 5, ) на користь Кременчуцької міської ради (39600, Полтавська область, місто Кременчук, Площа перемоги, будинок 2, ) Кременчуцького району Полтавської області (39600, Полтавська область, місто Кременчук, Площа перемоги, будинок 2, ) 3 028,00 грн судового збору.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення до Східного апеляційного господарського суду.

Повне рішення складено 31.03.2025.

Суддя Дмитро Сірош