СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 квітня 2025 року м. Харків Справа № 922/3509/24

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючий суддя Крестьянінов О.О., суддя Лакіза В.В., суддя Пуль О.А.,

за участі секретаря судового засідання Борсук В.Б.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Приватного сільськогосподарського підприємства «ЛІЛІЯ»(вх. №181Х) на рішення Господарського суду Харківської області від 23.12.2024 (рішення ухвалене суддею Бураковою А.М. в приміщенні Господарського суду Харківської області 23.12.2024 о 12:11 год, повний текст складено 06.01.2025) у справі №922/3509/24

за позовом Приватного сільськогосподарського підприємства «ЛІЛІЯ», с. Дмитрівка, Богодухівський район, Харківська область

до Коломацької селищної ради, смт. Коломак, Богодухівський район, Харківська область

про визнання укладеною додаткової угоди

ВСТАНОВИВ:

Приватне сільськогосподарське підприємство «ЛІЛІЯ» звернулося до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до Коломацької селищної ради, в якій просить суд визнати укладеною між Приватним сільськогосподарським підприємством Лілія та Коломацькою селищною радою додаткову угоду до договору оренди землі №б/н від 05.09.2017 про поновлення договору оренди на той самий строк та на тих самих умовах укладеною в наступній редакції:

Додаткова угода

до Договору оренди землі №б/н від 05 вересня 2017 року

смт. Коломак «____» ______ 2024 року

Коломацька селищна рада Богодухівського району Харківської області, в особі селищного голови Гуртового Володимира Григоровича, який діє на підставі Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» (надалі - «Орендодавець»), з одного боку, та Приватне сільськогосподарське підприємство «ЛІЛІЯ», в особі директора Різуненка Олександра Андрійовича, діючого на підставі Статуту (надалі «Орендар»), з іншого боку, що разом іменуються Сторони, а кожна окремо - Сторона, відповідно до Закону України «Про оренду землі», уклали цю Додаткову угоду до Договору оренди землі №б/н від 05.09.2017 року (надалі іменується Угода) про наступне:

1. Внести зміни в договір оренди землі №б/н від 05 вересня 2017 року, де предметом договору є земельна ділянка з кадастровим номером :06:000:0385.

2. Пункт 2.5. розділу 2 «Об`єкт оренди» викласти в наступній редакції: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 12.02.2024 становить 369875,98 грн. (триста шістдесят дев`ять тисяч вісімсот сімдесят п`ять гривень дев`яносто вісім копійок)».

3. Інші умови договору оренди землі №б/н від 05 вересня 2017 року залишаються незмінними і сторони підтверджують щодо них свої зобов`язання.

4. Право оренди та істотні умови викладені в цій додатковій угоді підлягають державній реєстрації в установленому законодавством порядку.

5. Дану додаткову угоду укладено в трьох примірниках, які мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться у Орендодавця, другий - у Орендаря, третій у державного реєстратора.

6. Ця додаткова угода є невід`ємною частиною договору оренди землі №б/н від 05 вересня 2017 року і набирає чинності після її підписання Сторонами та проведення державної реєстрації.

Орендодавець:

Коломацька селищна рада Богодухівського району Харківської області

Код ,

р/р UA3036516

Державна казначейська служба України місто Київ.

Юридична адреса: 63101, Харківська обл., Богодухівський р-н., смт. Коломак, вул. Гетьмана І.Мазепи, буд. № 2.

т. 057-66-56-2-80, 057-66-56-2-96

Орендар:

Приватне сільськогосподарське підприємство «Лілія»

Код

р/р

Юридична адреса: 63120, Харківська обл., Богодухівський р-н, с. Дмитрівка, вул. Шкільна, буд. №9.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 23.12.2024 у справі №922/3509/24 в задоволенні позову відмовлено повністю.

Приватне сільськогосподарське підприємство «Лілія» звернулося до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 23.12.2024 у справі №922/3509/24 та постановити нове рішення, яким позовні вимоги ПСП «ЛІЛІЯ» задовольнити в повному обсязі; стягнути з Коломацької селищної ради Богодухівського району суму судового збору за подання апеляційної скарги в розмірі 2906 грн 88 коп; стягнути з Коломацької селищної ради Богодухівського району суму судового збору за подання позовної заяви в розмірі 2422 грн 40 коп; вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених позивачем у зв`язку із розглядом справи в суді першої інстанції, та стягнути з Коломацької селищної ради Богодухівського району на користь ПСП «ЛІЛІЯ» судові витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 28000,00 грн.

Позивач в обґрунтування апеляційної скарги зазначає, що він належним чином виконував свої зобов`язання за договором оренди №б/н від 05.09.2017, зокрема, своєчасно сплачував орендну плату та завчасно, не пізніше ніж за 30 днів до дати закінчення строку дії договору оренди (26.04.2024) на підставі та в порядку передбаченому п.З.3. договору направив Коломацькій селищній раді лист-повідомлення про намір поновити договір. Як зазначає позивач, до зазначеного повідомлення ПСП «ЛІЛІЯ» додало додаткову угоду про поновлення договору, в якій виклало пропозиції щодо істотних умов договору. Проте, суд першої інстанції, встановивши, що ПСП «ЛІЛІЯ» направило лист-повідомлення 26.04.2024 (більше ніж за 4 місяці до дати закінчення договору) з проектом додаткової угоди, при прийнятті оскаржуваного рішення дійшов висновку про пропуск позивачем строку та допущення порушення ст. 33 ЗУ «Про оренду землі».

На думку позивача, Господарським судом Харківської області при ухваленні оскаржуваного рішення не було перевірено і встановлено порушення відповідачем процедури реалізації позивачем переважного права, що є суттєвим для справедливого вирішення справи. Так, позивач стверджує про порушення Коломацькою селищною радою строків розгляду листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі .

Разом з тим, позивач зазначив, що відповідачем порушено законодавчо встановлений порядок прийняття рішення за результатами розгляду листа-повідомлення про поновлення договору оренди, адже пленарні засідання в період з 19.08.2024 по 23.09.2024 Коломацькою селищною радою не проводилися, що свідчить про відсутність волевиявлення ради як органу місцевого самоврядування.

Позивач також вказав, що правомірність/неправомірність призначення земельних торгів позивачем у межах цієї справи не оскаржувалася, а тому суд першої інстанції дійшов безпідставних висновків що, позивач своїми діями підтвердив правомірність призначених земельних торгів та долучив докази (протокол про результати земельних торгів №LRE001-UA-198 від 17.12.2024) подані поза межами строків.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 03.02.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Приватного сільськогосподарського підприємства «ЛІЛІЯ» (вх. №181Х) на рішення Господарського суду Харківської області від 23.12.2024 у справі №922/3509/24, встановлено учасникам справи строк по 20.02.2025 для подання відзиву на апеляційну скаргу, заяв, клопотань та письмових пояснень з доказами їх надсилання іншим учасникам провадження, повідомлено учасників справи, що розгляд апеляційної скарги відбудеться 04.03.2025.

04.02.2025 від Приватного сільськогосподарського підприємства «ЛІЛІЯ» надійшла заява, у якій позивач просить прийняти заяву позивача в порядку застосування ч. 8 ст.129 ГПК України про подання доказів щодо понесених судових витрат по справі (в порядку застосування ч. 8 ст. 129 ГПК України) протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду та долучити до матеріалів справи №922/3509/24. Також просить вирішення питання про стягнення остаточного розміру витрат на професійну правничу допомогу здійснити на підставі заяви про ухвалення додаткового рішення.

17.02.2025 від Коломацької селищної ради надійшов відзив на апеляційну скаргу, у якому відповідач просить відмовити в задоволенні апеляційної скарги Приватного сільськогосподарського підприємства «ЛІЛІЯ» в повному обсязі, рішення Господарського суду Харківської області від 23.12.2024 у справі № 922/3509/24 залишити без змін.

19.02.2025 від Приватного сільськогосподарського підприємства «ЛІЛІЯ» надійшли додаткові пояснення у справі, у яких позивач просила долучити їх до матеріалів справи та задовольнити апеляційну скаргу.

28.02.2025 від Приватного сільськогосподарського підприємства «ЛІЛІЯ» надійшло клопотання, у якому позивач просить розгляд апеляційної скарги здійснювати за відсутності позивача та його представника за наявними у справі матеріалами, а також задовольнити апеляційну скаргу на рішення Господарського суду Харківської області від 23.12.2024 у справі №922/3509/24.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 04.03.2025 розгляд справи відкладено на 01.04.2025 о 10:00 год.

У судовому засіданні представник позивача підтримала вимоги апеляційної скарги та просила їх задовольнити, представник відповідача проти апеляційної скарги заперечувала та просила залишити рішення суду першої інстанції без змін.

Дослідивши матеріали справи, перевіривши в межах доводів та вимог апеляційної скарги законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила таке.

05.09.2017 між Головним управлінням Держгеокадастру у Харківській області (орендодавець) та Приватним сільськогосподарським підприємством «ЛІЛІЯ» (орендар) було укладено договір оренди землі №б/н (надалі договір), відповідно до умов якого орендодавець на підставі наказу Головного управління Держгеокадастру у Харківській області «Про проведення земельних торгів у формі аукціону» від 16.05.2017 №8086-СГ, протоколу земельних торгів №4 від 18.08.2017 надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення державної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташовану за межами населених пунктів на території Різуненківської сільської ради Коломацького району Харківської області.

Відповідно до п. 2.1. договору в оренду передається земельна ділянка державної власності сільськогосподарського призначення, сільськогосподарські угіддя рілля, площею 11,8327 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташована за межами населених пунктів на території Різуненківської сільської ради Коломацького району Харківської області.

Пунктом 2.2. договору визначено, що кадастровий номер земельної ділянки :06:000:0385.

Згідно п. 2.5. договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01.01.2017 року становить 418375,42 грн.

Пунктом 2.6. договору визначено, що на земельній ділянці відсутні об`єкти нерухомого майна та об`єкти інфраструктури.

Договір було укладено на 7 (сім) років (п.3.1. договору).

Відповідно до п. 3.3 договору після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар зобов`язаний письмово (листом-повідомленням) повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за 30 (тридцять) днів до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір продовжити його дію.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк припиняється (п. 3.4. договору).

Відповідно до п. 4.1. договору плата за користування земельною ділянкою, право оренди якої набуто на земельних торгах згідно з протоколом земельних торгів №4 від 18.08.2017 2017 року у розмірі річної орендної плати, що становить 34474,13 грн.

Обчислення розміру орендної плати на земельну ділянку здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнту індексації, визначеного законодавством, за затвердженою Кабінетом Міністрів України формою, що заповнюється під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії (п. 4.2. договору).

01.08.2018 Коломацька селищна рада набула право власності на земельну ділянку кадастровий номер :06:000:0385, тому орендодавцем за Договором є Коломацька селищна рада.

Згідно з наявним в матеріалах справи витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, право користування позивача земельною ділянкою кадастровий номер :06:000:0385 виникло 05.09.2017 року.

Листом від 26.04.2024 ПСП «ЛІЛІЯ» повідомило Коломацьку селищну раду про свій намір укласти договір оренди землі на новий термін (поновити договір оренди земельної ділянки). У вказаному листі позивач зазначив про повне та належне виконання своїх обов`язків за умовами договору оренди землі №б/н від 05.09.2017, відсутність заборгованості з орендної плати за земельну ділянку станом на дату складення листа.

До вказаного листа-повідомлення позивачем додано проект додаткової угоди, в якій запропоновано поновити договір оренди землі на 7 років та змінити нормативно-грошову оцінку у відповідності до актуальної на дату направлення листа-повідомлення.

Згідно описом вкладення у цінний лист та фіскальним чеком (а.с. 17) лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі був направлений відповідачу 26.04.2024.

28.05.2024 Коломацькою селищною радою була надана відповідь позивачу за вих. №2-19/1312 про те, що дане повідомлення буде розглянуто на черговому пленарному засіданні Коломацької селищної ради.

Як вбачається з наявного в матеріалах справи витягу з протоколу засідання постійної комісії питань агропромислового комплексу, земельних відносин та природокористування Коломацької селищної ради Богодухівського району Харківської області від 03.07.2024 по питанню про поновлення договору оренди землі вирішено було рекомендувати додати документи, які передбачені чинним земельним законодавством України для продовження договору оренди землі №б/н від 05.09.2017, площею 11,8327 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Богодухівського району Харківської області, кадастровий номер земельної ділянки :06:000:0385

Листом від 02.08.2024 №02-19/1900 Коломацька селищна рада повідомила позивача, що при підготовці до розгляду на черговому пленарному засіданні селищної ради питання щодо поновлення договору оренди землі б/н від 05.09.2015, який укладений між Головним управлінням Держгеокадастру та ПСП «ЛІЛІЯ» постійною комісією з питань агропромислового комплексу, земельних відносин та природокористування було виявлено відсутність необхідної документації у доданих до листа-повідомлення матеріалах.

Листом від 19.08.2024 ПСП «ЛІЛІЯ» повідомило Коломацьку селищну раду повторно про свій намір скористатися переважним правом та надало проект договору оренди землі.

18.09.2024 року Коломацькою селищною радою була надана відповідь ПСП «ЛІЛІЯ» вих. №02-19/2271 про те, що у листі-повідомленні від 26.04.2024 виявлено відсутність необхідної документації у доданих до листа матеріалах і, враховуючи відсутність належно поданих документів, в термін передбачений законом, договір оренди землі б/н від 05.09.2017 вважається припиненим відповідно до п. 11. 2 договору. Також у листі зазначено про те, що земельна ділянка кадастровий номер :06:000:0385 буде передана в оренду на конкурентних засадах (земельних торгах), в яких Коломацька селищна рада пропонує прийняти участь і позивачу.

Рішенням XXXIII сесії IX скликання Коломацької селищної ради Богодухівського району Харківської області від 16.10.2024 №42 припинено право оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 11,8327 га з кадастровим номером :06:000:0385 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (код КВЦПЗ 01.01) шляхом розірвання договору оренди земельної ділянки від 05.09.2017, який укладений між Головним управлінням Держгеокадастру в Харківській області та Приватним сільськогосподарським підприємством «ЛІЛІЯ», вирішено провести державну реєстрацію припинення права оренди земельної ділянки відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Відповідно до пунктів 1, 2 рішення XXXIII сесії IX скликання Коломацької селищної ради Богодухівського району Харківської області від 16.10.2024 №43 включено в перелік земельних ділянок, право яких підлягає продажу на земельних торгах, земельну ділянку площею 11,8327 га з кадастровим номером :06:000:0385 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована за межами населеного пункту на території Коломацької селищної ради Богодухівського району Харківської області, та вирішено продати на земельних торгах право оренди на вказану земельну ділянку.

За твердженням позивача, Коломацька селищна рада не дотрималася процедури поновлення (укладення на новий строк) договору оренду, внаслідок чого порушені права ПСП «ЛІЛІЯ» як орендаря, а саме переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк, що і стало підставою для звернення до суду з позовною заявою.

Оскаржуваним рішенням суду встановлено, що матеріалами справи підтверджується порушення позивачем умов договору, з урахуванням положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі» щодо надання відповідачу листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк з проектом договору у визначений строк.

Надаючи власну правову кваліфікацію обставинам справи, колегія суддів зазначає таке.

Відповідно до статті 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначаються Законом України «Про оренду землі».

Згідно зі статтею 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Частиною першою статті 2 вказаного Закону передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Водночас, суд апеляційної інстанції звертає увагу, що договір оренди укладено під час дії Закону України «Про оренду землі» із змінами, внесеними згідно із Законом України №1983-VIII від 23.03.2017.

16.01.2020 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (а відповідні положення пункту 8 цього Закону з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України «Про оренду землі», що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

Розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» доповнений абзацами 3 і 4 такого змісту: «Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».

Колегія суддів зазначає, що Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» законодавець фактично розмежував два механізми, які раніше були закладені в попередній редакції статті 33 Закону України «Про оренду землі», а саме: реалізації переважного права на укладення нового договору оренди землі (який відповідно до чинних приписів Закону України «Про оренду землі» врегульовано статтею 33) та реалізації права на поновлення договору оренди землі (який регулюється субсидіарно приписами статті 32-2 Закону України «Про оренду землі» та статті 126-1 Земельного кодексу України). Положення частин першої-п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» як до внесення змін Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», так і після цього залишилися схожими.

При цьому назву статті 33 Закону України «Про оренду землі» було змінено з «Поновлення договору оренди землі» на «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк», а з тексту фактично вилучено частини 6-8, які використовувались як механізм реалізації права орендаря на автоматичну пролонгацію за умови відсутності заперечень орендодавця, та опис процедури поновлення.

Відповідно до приписів статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент закінчення строку дії договору оренди і на момент звернення з позовом у цій справі) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, нова редакція статті 33 Закону України «Про оренду землі», на відміну від попередньої редакції цієї статті, надає орендарю переважне право перед іншими особами на укладення нового договору, а не поновлення попереднього. Сторони договору оренди можуть погодити істотні умови і укласти новий договір оренди на тих самих або нових погоджених сторонами умовах, але в будь-якому випадку, якщо мова йде про укладення договору оренди щодо земель державної або комунальної власності, укладення нового договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі статтею 122 Земельного кодексу України. Також нова редакція цієї статті вже не містить положення про можливість поновлення договору на тих самих умовах на той самий строк, яке раніше було зазначено в частині 6 цієї статті та фактично встановлювало механізм «мовчазної згоди», який (механізм) після розмежування процедур переважного права та поновлення договору оренди врегульований законодавцем саме у статті 126-1 Земельного кодексу України.

Колегія суддів зазначає, що Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності за результатами розгляду справи №906/1314/21 у постанові від 23.11.2023 висловив правову позицію щодо застосування статті 33 Закону України «Про оренду землі», яку суд відповідно до статті 236 ГПК України повинен враховувати у подібних правовідносинах.

Так, у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 Верховний Суд зазначив, що стаття 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву «Поновлення договору оренди землі» та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті). При цьому Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» істотно змінив редакцію статті 33 Закону України «Про оренду землі», яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33 Закону України «Про оренду землі») тепер регулюється статтею 126-1 ЗК України.

Відповідно до абзацу 4 розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Згідно із частиною другою статті 126-1 Земельного кодексу України якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Також відповідно до частини першої статті 126-1 Земельного кодексу України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Наведене свідчить про те, що зміст поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться в абзаці 4 розділу IX Перехідних положень Закону України «Про оренду землі», базується саме на положеннях статті 126-1 Земельного кодексу України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке було передбачене частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній до внесення змін Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Тому, поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться в абзаці 4 розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» та поняття «поновлення договору оренди», яке містилось у Законі України «Про оренду землі» у попередній редакції, є змістовно різними.

Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі». Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

Враховуючи викладене, колегія суддів зазначає, що при вирішенні спору у даній справі застосуванню підлягають норми статті 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції Закону № 340-IX, яка була чинною на дату звернення позивача до суду з відповідною вимогою (03.10.2024), адже вказівки про інше положення законодавства не містять. Саме такий правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі №906/1314/21.

Окремо колегія суддів звертає увагу, що аналіз частини 1 статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній з 16.07.2020) дає підстави вважати, що орендар, який належним чином виконував договір оренди, має переважне право на укладення договору оренди на новий строк. Тобто очевидним є те, що мова тут не йде про поновлення чи пролонгацію попереднього договору, а йдеться саме про укладення нового договору на нових умовах.

Водночас імперативна норма частини 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній з 16.07.2020) чітко вказує на те, що в разі оренди земель державної або комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі статтею 122 Земельного кодексу України.

Таким чином, саме орган місцевого самоврядування уповноважений визначати істотні умови такої оренди, а за відсутності такого рішення істотні умови не можуть бути визначені судом або орендарем одноособово в позовній заяві.

При цьому, посилання орендаря в цій справі на умови попереднього договору оренди є безпідставними, оскільки, по-перше, в чинній редакції статті 33 Закону України «Про оренду землі» відсутня частина 6, яка власне й визначала поновлення договору на тих самих умовах, тобто в порядку так званої «мовчазної згоди» орендодавця. По-друге, в чинній редакції цієї статті йдеться не про поновлення попереднього договору, а про укладення нового договору оренди та, як наслідок, необхідність погодження сторонами його істотних умов, а не запозичення умов попереднього договору, який в будь-якому випадку припиняється, але не поновлюється.

Так, стаття 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній з 16.07.2020) встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру орендаря поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав і за наявності добросовісної поведінки орендаря.

Тож, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених статтею 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проект договору; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою. Тож, обставина належного виконання орендарем своїх обов`язків за договорами оренди землі є невід`ємною умовою для можливості їх поновлення в порядку статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Оскільки цивільні відносини засновані на юридичній рівності, вільному волевиявленні, майновій самостійності їх учасників, принципи свободи договору, судового захисту цивільного права та інтересу, справедливості, добросовісності та розумності належать до фундаментальних засад цивільного законодавства, а сторони у договорі оренди землі є однаково зобов`язаними виконувати як умови законодавства, так і цього договору, то для реалізації позивачем свого права на поновлення договору, він мав виконати умову, зокрема, щодо подання проекту договору до листа-повідомлення про поновлення договору у встановлений законом строк.

Як вбачається з матеріалів справи, позивач з дотримання встановленого законом строку (26.04.2024) направив Коломацькій селищній раді лист-повідомлення про поновлення договору оренду землі (а.с. 16-18) із проектом додаткової угоди, в якій запропонував внести зміни до договору, зокрема, щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Колегія суддів зауважує, що неподання проекту договору до листа-повідомлення свідчить про недотримання орендарем вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу щодо поновлення договору оренди.

Водночас, судом встановлено, що 19.08.2024 позивач на виконання рішення постійної комісії питань агропромислового комплексу, земельних відносин та природокористування Коломацької селищної ради Богодухівського району Харківської області від 03.07.2024 повторно направив лист-повідомлення про свій намір скористатися переважним правом на поновлення договору, до якого додав відповідний проект договору оренду. Проте, вказаний проект договору позивачем було надано поза межами строку, встановленого законом.

Колегія суддів звертає увагу, що відповідно до положень чинного законодавства орендодавець фактично має можливість двічі відмовитись від продовження орендних правовідносин - перший раз у місячний термін з моменту звернення орендаря, а другий протягом місяця після закінчення строку договору оренди.

Так, відповідач у своєму відзиві на позовну заяву зазначає, що ним отримано лист-повідомлення від позивача про поновлення договору оренди землі 29.04.2024 (а.с. 43). За результатами розгляду вказаного звернення, Коломацька селищна рада листом від 28.05.2024 №02-19/1312 повідомила позивача, що вказаний лист буде розглянутий на черговому пленарному засіданні Коломацької селищної ради.

Водночас, на засідання постійної комісії питань агропромислового комплексу, земельних відносин та природокористування Коломацької селищної ради Богодухівського району Харківської області від 03.07.2024 по питанню про поновлення договору оренди землі вирішено рекомендувати позивачу додати документи, які передбачені чинним земельним законодавством України для продовження договору оренди землі №б/н від 05.09.2017.

Таким чином, лист відповідача від 28.05.2024 не містить висновків щодо розгляду поданого позивачем листа-повідомлення від 26.04.2024 та відповідного результату.

Тож, колегія суддів частково погоджується із доводами позивача, що лист-повідомлення від 26.04.2024 про поновлення договору не був розглянутий відповідачем у порядку та строки, передбачені законом.

Водночас, колегія суддів зазначає, що згідно з частиною 1 статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.

Відповідно до частин 1, 2 статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування» рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Рішення ради приймається на її пленарному засіданні після обговорення більшістю депутатів від загального складу ради, крім випадків, передбачених цим Законом.

Колегія суддів зазначає, що відповідно до положень статті 122 Земельного кодексу України, пункту 34 частини 1 статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» способом волевиявлення ради, яка здійснює право власності від імені відповідної територіальної громади щодо регулювання земельних відносин, є прийняття сесією відповідного рішення. Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 05.06.2024 у справі №910/5994/23, від 09.04.2024 у справі № 910/4930/23, від 06.08.2024 у справі №912/300/23.

Втім, чинне законодавство України не визначає форму висловлення заперечення орендодавця стосовно поновлення договору оренди за Законом України «Про оренду землі».

Водночас, положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент закінчення строку дії договору оренди та на момент прийняття рішення відповідачем) встановлено, що за наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Як встановлено колегією суддів, договір оренди землі №б/н від 05.09.2017 укладався на 7 років, тобто до 05.09.2024.

Матеріалами справи підтверджується, що відповідач у місячний термін з моменту закінчення строку договору оренди (18.09.2024) надав відповідь ПСП «ЛІЛІЯ» про припинення договору у зв`язку із відсутністю необхідної документації у доданих до листа матеріалах.

Отже, зважаючи на встановлену відсутність проекту договору до листа-повідомлення, орендодавець скористався своїм правом на відмову від продовження орендних правовідносин у місячний термін після закінчення договору.

При цьому, колегія суддів зазначає, що предмет регулювання статті 33 Закону України «Про оренду землі» не може бути звужений винятково до реалізації орендарем свого переважного права, оскільки за змістом цього закону юридичним фактом, у силу якого договір укладається на новий строк (поновлюється), є досягнення згоди між сторонами щодо усіх істотних умов договору оренди землі».

Колегія суддів зазначає, що враховуючи непогодження відповідачем (орендодавцем) на поновлення договору оренди землі на змінених позивачем (орендарем) умовах, доходить висновку про припинення переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк на підставі частини 4 статті 33 Закону України «Про оренду землі», яка є спеціальною нормою права, що підлягає застосуванню до спірних правовідносин.

Колегія суддів також враховує висновки Верховного Суду у постанові від 21.09.2022 у справі №926/2720/21, які визначають алгоритм вирішення спорів щодо застосування статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) у контексті дій сторін договору, який є таким:

- якщо орендар у строки, встановлені договором або за відсутності інших строків, встановлених договором, у строки, встановлені законом, не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проект договору, то суди повинні відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону;

- якщо орендар своєчасно, у строки, встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того, чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився з запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в рамках своїх повноважень, а отже, суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним;

- якщо орендар своєчасно, у строки, встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того, чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі або відмовив з порушенням місячного терміну, однак при цьому протягом одного місяця після закінчення строку договору надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним, оскільки таке право орендодавця прямо передбачено частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі»;

- якщо орендар своєчасно, у строки, встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах».

Таким чином, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відмову у позові.

Водночас, суд не може не звернути увагу на той факт, що під час розгляду даного спору між Коломацькою селищною радою Харківської області та Приватним сільськогосподарським підприємством «ЛІЛІЯ» за результатами земельних торгів №LRE001-UA-198 від 06.12.2024 укладено договір оренди земельної ділянки №б/н від 31.12.2024, відповідно до умов якого орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку з кадастровим номером :06:000:0385 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва за рахунок земель сільськогосподарського призначення комунальної власності Коломацької територіальної громади, розташованої за межами населених пунктів на території Коломацької селищної ради Харківської області (код згідно КВЦПЗ 01.01).

Так, на сайті Prozorro міститься інформація про тендер щодо оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 11,8327 га, кадастровий номер :06:000:0385 в адмінмежах Коломацької селищної ради Харківської області за межами населених пунктів для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Як вбачається з протоколу про результати земельних торгів № LRE001-UA-198 від 17.12.2024, переможцем було визначено Приватне сільськогосподарське підприємство «ЛІЛІЯ», .

Відповідна інформація перебуває у загальному доступі за посиланням https://prozorro.sale/auction/LRE001-UA-198/.

Таким чином, наразі між сторонами врегульовано питання підстав подальшого користування позивачем земельною ділянкою сільськогосподарського призначення площею 11,8327 га, кадастровий номер :06:000:0385.

Відповідно до ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно зі ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Відповідно до ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

На підставі викладеного, враховуючи, що суд першої інстанції ухвалив рішення з дотриманням норм матеріального та процесуального права, колегія суддів дійшла висновку про залишення апеляційної скарги Приватного сільськогосподарського підприємства «ЛІЛІЯ» без задоволення, а рішення Господарського суду Харківської області від 23.12.2024 у справі №922/3509/24 - без змін.

Керуючись статтями 129, 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Приватного сільськогосподарського підприємства «ЛІЛІЯ» залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Харківської області від 23.12.2024 у справі №922/3509/24 залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок і строки оскарження передбачені статтями 286-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повна постанова складена 08.04.2025.

Головуючий суддя О.О. Крестьянінов

Суддя В.В. Лакіза

Суддя О.А. Пуль