ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"25" березня 2025 р. Справа№ 910/6391/24

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Козир Т.П.

суддів: Скрипки І.М.

Мальченко А.О.

при секретарі Вага В.В.

за участю представників сторін:

від позивача: Перепелицін К.М. самопредст.;

від відповідача: Лавріненко І.А. орд., Шевчук О.В. орд., Петровський В.В. орд.;

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Києві апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Едванс"

на рішення Господарського суду міста Києва від 09.01.2025 (повний текст складено 21.01.2025)

у справі №910/6391/24 (суддя Головіна К.І.)

за позовом Київської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Едванс"

про стягнення 1 510 959,93 грн,

УСТАНОВИВ:

У травні 2024 року Київська міська рада (далі - позивач, Київрада) звернулась у Господарський суд міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Едванс" (далі - відповідач, Товариство) та просила стягнути 7 452 694,55 грн безпідставно збережених коштів в розмірі орендної плати.

Позовні вимоги мотивовані тим, що у комунальній власності територіальної громади міста Києва в особі Київради за адресою: вул. Верхній Вал, 10, літ. А, у Подільському районі міста Києва знаходиться земельна ділянка площею 0,2250 га, кадастровий номер :85:642:0014, на якій з 2014 року розташований належний Товариству на праві власності офісно-громадський комплекс з торгівельними приміщеннями та підземним паркінгом, однак відповідач вказаною земельною ділянкою користується без зареєстрованого права оренди на неї, у зв`язку із чим позивач, як власник земельної ділянки, недоотримав дохід у вигляді орендної плати за період з 14.04.2021 по 02.05.2024, тому відповідач зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі ч. 1 ст.1212 Цивільного кодексу України.

Заперечуючи проти позову у суді першої інстанції, відповідач посилався на те, що після закінчення строку дії договору оренди землі, укладеного із позивачем, він, як користувач землею, сплачував земельний податок у розмірі 3% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, що склало за заявлений період 4 395 014,74 грн, у той же час застосування позивачем ставки орендної плати у розмірі 5% є неправомірним, оскільки в період дії укладеного договору сторонами була погоджена ставка у розмірі 2,5%, при цьому зміни до положень вказаного договору не вносились, а нарахування орендної плати на підставі рішень Київради "Про бюджет міста Києва" на певний рік суперечить положенням чинного законодавства; також відповідач зазначив про те, що подальші договірні відносини між сторонами спору не були оформлені саме з вини Київради, яка намагається безпідставно збільшити розмір ставки орендної плати до 5 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки. Також відповідачем була подана заява про зарахування зустрічних однорідних вимог, в якій зазначив, що він не відмовляється від своєї попередньої позиції щодо відсутності у Товариства заборгованості з орендної плати, однак, у випадку, якщо суд прийде до висновку про наявність такої заборгованості, то він просить в рахунок її погашення зарахувати переплату, здійснену відповідачем за користування земельною ділянку у сумі 1 235 134,33 грн, яка виникла внаслідок того, що починаючи з 2012 року відповідач здійснював орендну плату за користування земельною ділянкою у більшому розмірі, аніж було передбачено договором - у розмірі 3% замість 2,5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки далі - НГО)

В процесі розгляду справи позивач подав заяву про зменшення розміру позовних вимог у зв`язку з тим, що ГУ ДПС в м. Києві підтвердило сплату відповідачем орендної плати за користування земельною ділянкою, тому Київрада просить стягнути з Товариства безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою площею 0,2250 га за кадастровим номером :85:642:0014 по вул. Верхній Вал, 10, літ. А у Подільському районі міста Києва в сумі 1 510 959,93 грн.

Вказана заява була прийнята судом першої інстанції до розгляду.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 09 січня 2025 року позов задоволено повністю.

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Едванс" на користь Київської міської ради безпідставно збережені кошти у сумі 1 510 959,93 грн та судовий збір у сумі 22 664,39 грн.

Не погодившись з прийнятим рішенням суду, Товариство з обмеженою відповідальністю "Едванс" звернулось з апеляційною скаргою, у якій просить скасувати оскаржуване рішення повністю та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог повністю.

Апеляційна скарга мотивована тим, що суд не в повній мірі дослідив всі обставини справи та невірно застосував ряд норм матеріального права, оскільки у період дії договору оренди землі (до 13.04.2021) орендна плата встановлювалась у розмірі 2,5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки і у період дії договору Київрада не приймала жодного рішення та зміни в договір щодо орендної ставки не вносились; застосування ставки у розмірі 5%, з посиланням на рішення Київради "Про бюджет міста Києва" на певний рік є неправомірним, суперечить положенням законодавства та висновкам Верховного Суду; договірні відносини між сторонами не оформлені саме внаслідок недобросовісної поведінки позивача, який вчиняє бездіяльність та протягом трьох років не може прийняти рішення про передачу відповідачу земельної ділянки в оренди; відповідач розуміючи, що використання землі є платним, незалежно від обставин оформлення прав на неї сумлінно сплачував земельний податок у розмірі 3% від НГО з моменту закінчення договору оренди землі, при цьому відповідач керувався п.5.1 та п.5.3 Додатку 3 до рішення Київради від 23.01.2011 №242/5629; за період квітень-грудень 2022 року відповідач сплатив 1 625 825,80 грн, однак від сплати даних коштів Товариство було звільнено на підставі пп.69.14 п.69 підрозділу 10 розділу ХХ "Перехідні положення" Податкового кодексу, а тому такі кошти можна вважати надмірно сплаченими і вказана сума повністю перекриває заявлену до стягнення суму нібито недоотриманих коштів; починаючи з 2012 року відповідач сплачував оренду плату за користування спірною земельною ділянкою у розмірі 3% від НГО, а не 2,5%, як це було передбачено договором оренди, сума переплати за вказані роки становить 1235134,33 грн і вона підлягає зарахуванню як зустрічні однорідні вимоги в якості сплати коштів, які просить стягнути позивач.

Представники відповідача (апелянта) у судовому засіданні підтримали доводи, викладені у апеляційній скарзі, та просили її задовольнити.

Представник позивача у судовому засіданні заперечив проти задоволення апеляційної скарги.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, розглянувши апеляційну скаргу, Північний апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та вірно встановлено судом першої інстанції, 29.11.2005 Київська міська рада ухвалила рішення №513/2974, згідно якого земельна ділянка на вул. Верхній Вал, 10, літ-А у Подільському районі міста Києва була передана ТОВ "Едванс" в оренду на 15 років для будівництва, експлуатації та обслуговування офісно-громадського комплексу з торговельними приміщеннями сучасного рівня з підземним паркінгом.

На виконання вказаного рішення 13.04.2006 між Київрадою (орендодавець) та ТОВ "Едванс" був укладений договір оренди земельної ділянки № 85-6-00266 (далі - договір оренди), за умовами якого орендодавець на підставі рішення Київської міської ради №513/2974 від 29.11.2005 "Про передачу ТОВ "Едванс" земельних ділянок для будівництва, експлуатації та обслуговування офісно-громадського комплексу з торговельними приміщеннями сучасного рівня, з підземним та прилеглим паркінгами на вул. Верхній Вал, 10, літ-a у Подільському районі м. Києва" передає, а орендар приймає за актом приймання-передачі в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим договором (п. 1.1 договору).

Згідно з п. 2.1 договору об`єктом оренди є земельна ділянка з наступними характеристиками: місце розташування - вул. Верхній Вал, 10, літ-a у Подільському районі м. Києва; розмір - 2 250 кв.м; цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування офісно-громадського комплексу з торговельними приміщеннями сучасного рівня, з підземним паркінгом; кадастровий номер - 8 000 000 000:85:642:0014. Строк дії договору - 15 років (п.3.1 договору).

У п. 4.2 договору сторони погодили, що річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 2,5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Указаний договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено (п. 11.3 договору).

Згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-019 від 30.10.2019 та інформаційної довідки №377594780 від 08.05.2024 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, наданих позивачем, власником земельної ділянки площею 0,2250 га з кадастровим номером :85:642:0014, місце розташування - м. Київ, Подільський р-н, вул. Верхній Вал, 10, літ-a, є територіальна громада міста Києва в особі Київської міської ради. Цільове призначення вищевказаної земельної ділянки: 03.10 для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку)

Також з інформаційної довідки № 379605276 від 22.05.2024 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна вбачається, що на вказаній земельній ділянці розташований офісно-громадський комплекс з торгівельними приміщеннями та підземним паркінгом, право власності на який зареєстроване за ТОВ "Едванс" з 2014 року.

Таким чином, як вірно встановив суд першої інстанції, договір оренди земельної ділянки №85-6-00266 від 13.04.2006 укладався сторонами зі строком дії на 15 років, тобто фактично він закінчив свою дію 13.04.2021.

У подальшому Товариство використовувало вищевказану земельну ділянку як власник нерухомого майна, яке на цій ділянці розташоване, без укладення наступного договору оренди, хоча відповідне питання розглядається Київрадою, але рішення з нього позивачем не прийняте.

У зв`язку із викладеними обставинами, з огляду на відсутність укладеного між сторонами договору оренди вказаної земельної ділянки, Київрада звернулась до суду із даним позовом та просила стягнути з Товариства 7 452 694,55 грн безпідставно збережених коштів в розмірі орендної плати за період з 14.04.2021 по 02.05.2024, виходячи зі ставки орендної плати 5% та нормативної грошової оцінки земельної ділянки у відповідні періоди нарахувань.

У відзиві на позовну заяву відповідач, заперечуючи проти позову, посилався на те, що після закінчення строку дії договору оренди землі, укладеного із позивачем, він, як користувач землею, сплачував земельний податок у розмірі 3% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, що склало за заявлений період 4 395 014,74 грн, у той же час застосування позивачем ставки орендної плати у розмірі 5% є неправомірним, оскільки в період дії укладеного договору сторонами була погоджена ставка у розмірі 2,5%, при цьому зміни до положень вказаного договору не вносились, а нарахування орендної плати на підставі рішень Київради "Про бюджет міста Києва" на певний рік суперечить положенням чинного законодавства; також відповідач зазначив про те, що подальші договірні відносини між сторонами спору не були оформлені саме з вини Київради, яка намагається безпідставно збільшити розмір ставки орендної плати до 5 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки.

На підтвердження вказаних доводів відповідачем до відзиву додані копії витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 04.11.2019, податкових декларацій з плати за землю за 2021-204 роки, копії платіжних інструкцій по сплаті за землю за період з квітня 2021року по травень 2024 року.

У відповіді на відзив Київрада зазначила, що Товариство не є власником та постійним землекористувачем вищевказаної земельної ділянки, а тому відповідач не є суб`єктом плати за землю у формі земельного податку, а єдиною можливою формою здійснення плати за землю для нього є орендна плата, що підтверджується правовим висновком Верховного Суду у справі № 922/3413/17. Також позивач вказав, що застосування запропонованого відповідачем розміру орендної плати є неможливим, оскільки строк дії укладеного сторонами договору сплив.

У запереченнях до відповіді на відзив відповідач наголосив на тому, що постанова Верховного Суду від 25.05.2018 у справі №922/3413/17 не є подібною справі, що розглядається, а тому висновки, на які посилається позивач, не можуть бути застосовані в даному випадку. Разом з тим поведінка Київради, яка майже протягом двох років не приймає рішення про передачу Товариству земельної ділянки в оренду, свідчить про недобросовісність позивача та суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

У підготовчому засіданні представник позивача подав заяву про зменшення розміру позовних вимог у зв`язку з тим, що ГУ ДПС в м. Києві підтвердило сплату відповідачем орендної плати за користування земельною ділянкою, тому Київська міська рада просить стягнути з ТОВ "Едванс" безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою площею 0,2250 га за кадастровим номером :85:642:0014 по вул. Верхній Вал, 10, літ. А у Подільському районі міста Києва в сумі 1 510 959,93 грн.

Заява позивача про зменшення розміру позовних вимог була прийнята судом першої інстанції до розгляду і позовні вимоги розглядались у вказаному розмірі.

Також в процесі розгляду справи відповідач подав заяву про зарахування зустрічних однорідних вимог, в якій зазначив, що він не відмовляється від своєї попередньої позиції щодо відсутності у Товариства заборгованості з орендної плати, однак, у випадку, якщо суд прийде до висновку про наявність такої заборгованості, то він просить в рахунок її погашення зарахувати переплату, здійснену відповідачем за користування земельною ділянку у сумі 1 235 134,33 грн, яка виникла внаслідок того, що починаючи з 2012 року відповідач здійснював орендну плату за користування земельною ділянкою у більшому розмірі, аніж було передбачено договором - у розмірі 3% замість 2,5% від НГО. Таку саму заяву відповідач подав до Київради, проте, остання відмовила Товариству у її задоволенні у зв`язку з відсутністю правових підстав для цього.

До вказаної заяви відповідач додав копії наступних документів: податкових декларацій по сплаті орендної плати за 2012-2021 роки, копії платіжних документів за період 2012-2021 роки по сплаті орендної плати та довідку-розрахунок по сплаті орендної плати за 2012-2021 року.

За наслідком розгляду даного спору суд першої інстанції прийшов до висновку, що позовні вимоги є доведеними, обґрунтованими та підлягають задоволенню у повному обсязі.

Північний апеляційний господарський суд погоджується із висновками суду першої інстанції щодо наявності підстав для задоволення позову з огляду на наступне.

Предметом спору є вимога про стягнення коштів за використання земельної ділянки, що перебуває у комунальній власності, у зв`язку із відсутністю договору оренди, внаслідок чого позивачем не отримано дохід у вигляді орендної плати. Позов заявлено на підставі статті 1212 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).

Для вирішення спору щодо стягнення з власника об`єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів орендної плати згідно із статтями 1212-1214 ЦК України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об`єкт розташований, необхідно, насамперед, з`ясувати: а) чи наявні правові підстави для використання земельної ділянки; б) яка площа земельної ділянки та чи є вона сформованою відповідно до вимог земельного законодавства; в) в якому розмірі підлягають відшкодуванню доходи, пов`язані із безпідставним збереженням майна, розраховані відповідно до вимог земельного законодавства, а саме, на підставі нормативної грошової оцінки землі.

Положеннями статті 206 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) встановлено, що використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Податковим кодексом України (далі - ПК України) встановлено, що плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (п. 14.1.147 Податкового кодексу України).

Вказані норми Податкового кодексу України кореспондуються з нормами статті 96 Земельного Кодексу України, відповідно до якої землекористувачі, зокрема, зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

У разі надання земельної ділянки в оренду укладається договір оренди земельної ділянки, яким визначається орендна плата за землю як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Частина перша статті 93 ЗК України встановлює, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права.

За змістом визначення, наведеного у частині першій статті 79 ЗК України, земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Як встановлено положеннями частин першої, третьої, четвертої, дев`ятої статті 79-1 ЗК України, формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру; сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі; земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера; земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.

Матеріалами справи підтверджується, що відповідач є власником нерухомого майна - офісно-громадського комплексу з торгівельними приміщеннями та підземним паркінгом за адресою: вул. Верхній Вал, 10, літ. А, у Подільському районі міста Києва, яке розташоване на земельній ділянці площею 0,2250 га, кадастровий номер :85:642:0014.

Отже, вказана земельна ділянка є сформованою та може бути об`єктом цивільних прав.

Вказана земельна ділянка перебуває у комунальній власності територіальної громади міста Києва в особі Київради.

За змістом частини 1 статті 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Нерухоме майно нерозривно пов`язане із земельною ділянкою, на якій воно знаходиться, і переміщення такого майна неможливе без його знецінення, а тому використання нежитлових приміщень, які належать відповідачу, неможливе без відповідної земельної ділянки.

Наведена правова норма закріплює загальний принцип цілісності об`єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований, а тому, у зв`язку з користуванням відповідачем нерухомим майном презюмується його користування усією спірною земельною ділянкою, якщо іншого не доведено (близькі за змістом висновки Верховного Суду містяться у постанові від 02.06.2020 у справі №922/2417/19).

Відповідач у період спірних правовідносин не оформив право власності або права постійного землекористування земельною ділянкою, а тому не був суб`єктом плати за землю у формі земельного податку. Тому єдина можлива форма здійснення плати за землю для нього, як землекористувача, є орендна плата (ст. 14.1.72 Податкового кодексу України).

Відповідно до статті 3 Закону України "Про оренду землі" об`єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди (частина перша статті 21 Закону України "Про оренду землі").

Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права (стаття 125 ЗК України).

Отже, право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права. Проте, з огляду на приписи частини 2 статті 120 ЗК України, не вважається правопорушенням відсутність у власника будинку, будівлі, споруди зареєстрованого права оренди на земельну ділянку, яка має іншого власника і на якій розташоване це нерухоме майно.

Такий правовий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2018 у справі №922/3412/17.

Крім того, Велика Палата Верховного Суду у вказаній постанові зазначила, що немає підстав для застосування до спірних правовідносин приписів чинного законодавства України про відшкодування шкоди (збитків) власникам земельних ділянок.

З матеріалів справи вбачається, що укладений сторонами договір оренди земельної ділянки № 85-6-00266 від 13.04.2006 укладався строком на 15 років та фактично припинив свою дію 13.04.2021.

Доказів укладення нового договору, чи продовження строку дії вказаного договору оренди земельної ділянки матеріали справи не містять.

Поряд з цим із матеріалів справи вбачається, що у Київраді триває розгляд підготовленого Департаментом проекту рішення Київської міської ради № 08/231-969/ПР від 04.08.2022 "Про передачу ТОВ "Едванс" земельної ділянки в оренду для експлуатації та обслуговування офісно-громадського комплексу з торговельними приміщеннями сучасного рівня з підземним паркінгом на вул. Верхній Вал, 10, літ. А у Подільському районі міста Києва.

Отже, у період з 14.04.2021 по 02.05.2024 Товариство як власник нерухомого майна, розташованого на означеній земельній ділянці, фактично використовувало земельну ділянку з кадастровим номером без правовстановлюючих документів відповідно до статей 125, 126 Земельного кодексу України, та, за доводами позивача, не здійснював повну плату за користування земельною ділянкою у встановленому законодавчими актами розмірі.

Відповідно до частин першої та другої статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 Цивільного кодексу України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Отже, у разі неоформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований об`єкт нерухомого майна, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладення договору оренди, внаслідок чого її власник недоотримує дохід у вигляді орендної плати, за своїм змістом є кондикційними.

Аналогічний правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2018 у справі №922/3412/17, від 23.05.2018 у справі №629/4628/16-ц, та вказані правові позиції є сталою практикою Верховного Суду з таких спорів.

Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.

За встановлених фактичних обставин справи доводи позивача про те, що він був позбавлений можливості отримувати орендну плату за користування спірною земельною ділянкою у вказаний період підтверджені належними доказами та не спростовані відповідачем, що надає підстави для висновку про можливість застосування до спірних правовідносин статті 1212 ЦК України.

Відповідно до статті 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Податковим кодексом України визначено, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є обов`язковим платежем, а його розмір визначається на підставі законодавчих актів, тобто є регульованою ціною (статті 14.1.125, 14.1.136, 288.5 ПК України).

Згідно з п. 284.1 ст. 282 ПК України органи місцевого самоврядування встановлюють ставки плати за землю, що сплачується на відповідній території.

Відповідно до пункту 289.1 ст.289 ПК України та ч.1 ст.13 Закону України "Про оцінку земель" для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обов`язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими і затвердженими нормативами (ст.1 Закону України "Про оцінку земель").

Тобто, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17.

Відповідно до частини 2 статті 20 та частини 3 статті 23 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Земельним законодавством та Податковим кодексом України не обмежується можливість подання доказів щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної (комунальної) власності для цілей сплати орендної плати, належними доказами на обґрунтування нормативної грошової оцінки земельної ділянки можуть бути: технічна документація на спірну земельну ділянку, виготовлена компетентним органом для оформлення договору оренди, довідка з Державного земельного кадастру, витяг з Державного земельного кадастру, а також висновок судової експертизи про встановлення нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки, які містять інформацію щодо предмета спору.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі № 905/1680/20, а також у постанові Верховного Суду від 14 вересня 2022 року у справі № 904/4933/15.

Визначаючи розмір заборгованості відповідача, обов`язком судів є дослідження поданих сторонами доказів, зокрема наданого позивачем розрахунку, перевірка його, оцінка у сукупності та взаємозв`язку з іншими наявними у справі документами, оскільки здійснення розрахунку стороною спору не звільняє господарський суд від обов`язку перевірити правильність такого розрахунку та надати вичерпну оцінку пов`язаних з цим доказів.

У матеріалах справи наявний Витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 04.11.2019, згідно якої нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :85:642:0014 становить 42 229 241,22 грн; а також Витяг від 22.08.2023, згідно якого НГО становить 53 420 755,50 грн та Витяг від 02.05.2024, згідно якого НГО становить 56 145 214,03 грн.

При цьому коефіцієнти індексації нормативної грошової оцінки земель за 2020 рік, 2021 рік, 2022 рік та 2023 рік становлять 1,0, 1,1, 1,15 та 1,051 відповідно.

Як вбачається з розрахунку, наданого позивачем, сума коштів за користування земельною ділянкою позивачем визначалася за ставкою річної орендної плати у розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, проти якої заперечував відповідач.

Відповідач проти застосування ставки у розмірі 5% заперечував, посилаючись на те, що за умовами договору оренди розмір ставки був встановлений 2,5%, а згідно п.5.1 та п.5.3 Додатку 3 до рішення Київради від 23.01.2011 №242/5629 у разі використання землі без укладення договору оренди підлягає застосуванню ставка 3%.

Доводи відповідача про необхідність застосування ставки у розмірі 2,5% від НГО, передбаченої договором оренди, обґрунтовано відхилені судом першої інстанції, оскільки матеріалами справи підтверджено, що вказаний договір припинив свою дію, у зв`язку з чим користування майном після припинення договору є таким, що здійснюється не відповідно до його умов, відтак, твердження відповідача в цій частині суперечать змісту правовідносин за договором найму (оренди) та регулятивним нормам Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України.

Отже, за вірним висновком суду першої інстанції, ставка орендної плати має встановлюватися рішенням органу місцевого самоврядування.

Посилання відповідача на постанову Верховного Суду від 16.04.2018 у справі №910/7905/17, постанову Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі №635/4233/19 та ряд інших постанов (п.1.4.3 апеляційної скарги), відхиляються апеляційним господарським судом, оскільки вказані постанови були прийняті за інших фактичних обставин та іншого правового регулювання, оскільки спори у вказаних справах стосувались внесення змін до договорів оренди земельних ділянок.

Так, відповідно до додатків 11 до рішень Київської міської ради "Про бюджет міста Києва на 2021 рік" від 24.12.2020 № 24/24, "Про бюджет міста Києва на 2023 рік" від 08.12.2022 № 2828/2869, "Про бюджет міста Києва на 2024 рік" від 14.12.2023 № 7531/7572 встановлений мінімальний розмір орендної плати за земельну ділянку комунальної власності територіальної громади міста Києва становить 5% від нормативної грошової оцінки.

Згідно розрахунку, доданого до позовної заяви, Товариство за період з 14.04.2021 по 02.05.2024 мало сплатити 7 452 694,55 грн за користування земельною ділянкою, однак фактично сплатило 5 941 734,62 грн, що підтверджується листом ГУ ДПС в м.Києві від 18.07.2024 та наявними у матеріалах справи платіжними інструкціями.

Таким чином, виходячи з наведених даних, за розрахунком позивача, загальна сума несплачених відповідачем грошових коштів за користування земельною ділянкою за період з 14.04.2021 по 02.05.2024 склала 1 510 959,93 грн.

Перевіривши наданий позивачем розрахунок орендної плати із застосування 5% ставки та з урахуванням раніше здійснених Товариством платежів, суд першої інстанції дійшов вірного висновку про те, що розрахунок позивача є правильним та стягненню підлягають грошові кошти в сумі 1 510 959,93 грн за користування земельною ділянкою з кадастровим номером :85:642:0014.

Посилання відповідача на положення п. 5.1 та п. 5.3 додатку 3 до рішення Київради від 23.06.2011 № 242/5629, як вірно зазначив суд першої інстанції, у даних правовідносинах не можуть бути застосовані, оскільки вказані пункти регулюють порядок сплати земельного податку, однак, відповідач не є власником та постійним землекористувачем земельної ділянки, відповідно - і платником такого податку, про що вже зазначалося вище.

Щодо доводів відповідача про відсутність у нього обов`язку сплачувати орендну плату за землю за період з 01.03.2022 по 31.12.2022 на підставі пп.69.14 п.69 підрозділу 10 розділу ХХ "Перехідні положення" Податкового кодексу, апеляційний господарський суд виходить з наступного.

Так, пунктом 69 підрозділу 10 "Інші перехідні положення" розділу XX "Перехідні положення" ПК України установлено, що тимчасово, на період до припинення або скасування воєнного стану на території України, введеного Указом Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24.02.2022 № 64/2022, затвердженим Законом України "Про затвердження Указу Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24.02.2022 №2102-ІХ, справляння податків і зборів здійснюється з урахуванням особливостей, визначених у цьому пункті.

Згідно з підпунктом 69.14 п. 69 підрозділу 10 "Інші перехідні положення" розділу ХХ "Перехідні положення" ПК України (в редакції Закону України "Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо звільнення від сплати екологічного податку, плати за землю та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за знищене чи пошкоджене нерухоме майно" № 3050-IX від 11.04.2023, який набрав законної сили 06.05.2023) за період з 1 січня 2022 року до 31 грудня 2022 року не нараховується та не сплачується плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки (земельні частки (паї), що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих російською федерацією територіях України, та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних осіб, та за період з 1 березня 2022 року до 31 грудня 2022 року - в частині земельних ділянок, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців.

У розумінні положень підпунктів 14.1.72, 14.1.73 пункту 14.1 статті 14, підпунктів 269.1.1, 269.1.2 пункту 269.1, пункту 269.2 статті 269, підпунктів 270.1.1, 270.1.2 пункту 270.1 статті 270, пункту 287.7 статті 287 ПК України платником земельного податку є власник земельної ділянки або землекористувач, якими може бути фізична чи юридична особа. Обов`язок сплати цього податку для його платника виникає з моменту набуття (переходу) в установленому законом порядку права власності на земельну ділянку чи права користування нею і триває до моменту припинення (переходу) цього права. Якщо певна фізична чи юридична особа набула право власності на будівлю або його частину, що розташовані на орендованій земельній ділянці, то до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Отже, власники і землекористувачі земельних ділянок сплачують плату за землю (в т.ч. земельний податок) з дня виникнення права власності, права постійного користування земельною ділянкою, тому, оскільки за відповідачем будь-яке право на спірну земельну ділянку не зареєстровано у встановленому законодавством порядку, у контролюючого органу в силу вимог пунктів 287.1 ст. 287 ПК України відсутні обов`язки та, відповідно, повноваження на стягнення у судовому порядку податкових зобов`язань зі сплати земельного податку.

З урахуванням системного аналізу змісту ПК України та встановлених судами фактичних обставин справи, апеляційний господарський суд дійшов висновку, що власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) і постійні землекористувачі є платниками земельного податку, а орендарі земель державної та комунальної власності - орендної плати за такі земельні ділянки, однак особа, яка є фактичним користувачем земельної ділянки, не маючи права власності або постійного користування на неї і використовуючи її без укладення договору оренди землі, не підпадає під правове регулювання наведених норм ПК України, отже положення п. 69.14. підрозділу 10 розділу ХХ ПК України не підлягають застосуванню до спірних правовідносин.

Щодо заяви відповідача про зарахування зустрічних однорідних вимог, то апеляційний господарський суд виходить з наступного.

Умови припинення господарських зобов`язань визначено статтею 202 Господарського кодексу України, за змістом якої господарське зобов`язання припиняється: виконанням, проведеним належним чином; зарахуванням зустрічної однорідної вимоги або страхового зобов`язання; у разі поєднання управненої та зобов`язаної сторін в одній особі; за згодою сторін; через неможливість виконання та в інших випадках, передбачених цим Кодексом або іншими законами. До відносин щодо припинення господарських зобов`язань застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно зі статтею 601 ЦК України, яка кореспондується з положеннями статті 203 Господарського кодексу України, зобов`язання припиняється зарахуванням зустрічних однорідних вимог, строк виконання яких настав, а також вимог, строк виконання яких не встановлений або визначений моментом пред`явлення вимоги. Зарахування зустрічних вимог може здійснюватися за заявою однієї із сторін.

Аналіз наведених норм чинного законодавства дає підстави для висновку, що зарахування зустрічних однорідних вимог є способом припинення одночасно двох зобов`язань, в одному із яких одна сторона є кредитором, а інша - боржником, а в другому - навпаки (боржник у першому зобов`язанні є кредитором у другому).

При цьому вимоги, які можуть підлягати зарахуванню, мають відповідати таким умовам: бути зустрічними (кредитор за одним зобов`язанням є боржником за іншим, а боржник за першим зобов`язанням є кредитором за другим); бути однорідними (зараховуватися можуть вимоги про передачу речей одного роду, у зв`язку з чим зарахування як спосіб припинення зазвичай застосовується до зобов`язань по передачі родових речей, зокрема грошей).

Разом з тим, у даному випадку відповідач не довів суду наявність боргу Київради перед Тобто, тобто наявність у відповідача зустрічної вимоги до позивача.

Крім того однією з важливих умов, за наявності якої можливе припинення зобов`язання зарахуванням зустрічних вимог, є безспірність вимог, які зараховуються, тобто - відсутність спору щодо змісту, умови виконання та розміру зобов`язань. Наявність заперечень іншої сторони на заяву про зарахування чи відсутність будь-якої з названих вище умов, виключає проведення зарахування у добровільному порядку. Аналогічна за змістом правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 910/21652/17, від 11.09.2018 у справі № 910/21648/17, від 11.10.2018 у справі № 910/23246/17, від 15.08.2019 у справі № 910/21683/17, від 11.09.2019 у справі № 910/21566/17; від 25.09.2019 у справі № 910/21645/17; від 05.11.2019 у справі № 914/2326/18.

Отже, оскільки матеріалами справи не підтверджується наявність заборгованості позивача перед відповідачем, а позивач заперечує проти заяви відповідача про зарахування зустрічних однорідних вимог, суд першої інстанції прийшов до вірного висновку щодо відсутності підстав для проведення взаємного зарахування зустрічних вимог між сторонами.

Відповідно до ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному та повному і об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Оцінивши докази у справі в їх сукупності, враховуючи наведені норми чинного законодавства та встановлені фактичні обставини справи, апеляційний господарський суд вважає юридично правильним висновок суду першої інстанції про те, що позовні вимоги Київради є доведеними і обґрунтованими, а тому підлягають задоволенню у повному обсязі.

Доводи апелянта по суті його скарги в межах заявлених вимог свого підтвердження не знайшли, оскільки не спростовують висновків суду першої інстанції та не можуть бути підставами для скасування рішення господарського суду першої інстанції.

За таких обставин суд апеляційної інстанції вважає, що висновки суду першої інстанції про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами.

Таким чином, суд першої інстанції повно встановив суттєві для справи обставини, дослідив та правильно оцінив надані сторонами докази, вірно кваліфікував спірні правовідносини та правильно застосував до них належні норми матеріального і процесуального права, а тому рішення Господарського суду міста Києва законне та обґрунтоване, отже, підстави для його скасування відсутні.

Оскільки цією постановою суд апеляційної інстанції не змінює рішення та не ухвалює нового, розподіл судових витрат судом апеляційної інстанції не здійснюється, а витрати пов`язані з апеляційним розглядом справи покладаються на апелянта.

Керуючись ст. ст. 267-285 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Едванс" залишити без задоволення, а рішення Господарського суду міста Києва від 09 січня 2025 року - без змін.

2. Справу повернути до Господарського суду міста Києва.

3. Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повна постанова складена 31.03.2025.

Головуючий суддя Т.П. Козир

Судді І.М. Скрипка

А.О. Мальченко