РІШЕННЯ

10 березня 2025 року м. ТернопільСправа № 921/514/24

Господарський суд Тернопільської області

у складі судді Гевка В.Л. розглянувши у порядку загального позовного провадження матеріали справи

за позовом: заступника керівника Тернопільської обласної прокуратури, вул. Листопадова, 4, м. Тернопіль, 46001 в інтересах держави в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях, 76019, м. Івано-Франківськ, вул. Василіянок, 48

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю ЛЮБАВА-АГРО, 48322, Тернопільська обл., Чортківський р-н., с. Ковалівка, вул. Зарічна, 400

про розірвання договору купівлі-продажу шляхом викупу об`єкта малої приватизації об`єкта незавершеного будівництва, скасування державної реєстрації права власності, зобов`язання повернути у державну власність об`єкт незавершеного будівництва.

За участі представників сторін та їх учасників:

Прокуратури : прокурор Осядач Наталія Андріївна, службове посвідчення №071088 від 01.03.2023, довіреність №15-28 вих-25 від 06.01.2025 (дійсна до 31.12.2025);

Позивача: Ткач Руслана Мирославівна, витяг з ЄДР;

Відповідача: не з`явився.

1. Cуть справи.

Заступник керівника Тернопільської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях звернувся до Господарського суду Тернопільської області з позовною заявою до відповідача - Товариства з обмеженою відповідальністю ЛЮБАВА-АГРО про розірвання договору купівлі-продажу шляхом викупу об`єкта малої приватизації об`єкта незавершеного будівництва, укладеного 01.11.2018; скасування державної реєстрації права власності; зобов`язання повернути у державну власність об`єкт незавершеного будівництва.

Ухвалою суду від 02.09.2024 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі. Постановлено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження із призначенням підготовчого засідання на 01.10.2024.

Ухвалами суду, в порядку статті 183 ГПК України, відкладалось підготовче засідання та продовжувався розгляд підготовчого провадження, з підстав, зазначених в ухвалах суду.

Пунктом 3 частини 2 статті 185 ГПК України встановлено, що за результатами підготовчого засідання суд постановляє ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначення справи до судового розгляду по суті.

У судовому засіданні 28.01.2025 суд розпочав розгляд справи по суті, заслухав вступні слова учасників справи.

В порядку статті 216 ГПК України судове засідання по розгляду справи по суті неодноразово відкладалось з підстав, зазначених в ухвалах суду, востаннє на стадії дослідження доказів на 10.03.2025.

Присутні у призначеному судовому засіданні 10.03.2025 представниця прокуратури та представниця позивача позовні вимоги підтримали, просять їх задовольнити, з підстав, зазначених у позовній заяві.

Відповідач участі повноважного представника у судовому засіданні 10.03.2025 не забезпечив.

Судом, у судовому засіданні 10.03.2025 оголошено скорочену (вступну та резолютивну) частину рішення.

2. Розгляд заяв та клопотань сторін з процесуальних питань.

2.1. Розгляд питання щодо зустрічної позовної заяви.

22.10.2024 до Господарського суду Тернопільської області надійшла зустрічна позовна заява (№ б/н від 21.10.2024 (вх. №700 від 22.10.2024)) Товариства з обмеженою відповідальністю ЛЮБАВА-АГРО до заступника керівника Тернопільської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України про внесення змін до договору.

23.10.2024 на адресу Господарського суду Тернопільської області повторно надійшла зустрічна позовна заява (№ б/н від 21.10.2024 (вх. № 700 від 22.10.2024)) Товариства з обмеженою відповідальністю ЛЮБАВА-АГРО до заступника керівника Тернопільської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України про внесення змін до договору. (поштове відправлення 197 від 21.10.2024).

Ухвалою від 28.10.2024 судом, в задоволенні клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю ЛЮБАВА-АГРО про поновлення строку на подання зустрічної позовної заяви, відмовлено.

Зустрічну позовну заяву № б/н від 21.10.2024 (вх. №700 від 22.10.2024) Товариства з обмеженою відповідальністю ЛЮБАВА-АГРО про внесення змін до договору, повернуто заявнику.

Повторно подану зустрічну позовну заяву № б/н від 21.10.2024 (вх. № 700 від 22.10.2024) Товариства з обмеженою відповідальністю ЛЮБАВА-АГРО (яка надіслана поштовим відправленням 197 від 21.10.2024 та надійшла на адресу суду 24.10.2024) про внесення змін до договору, також, повернуто заявнику.

2.2. Розгляд клопотання відповідача про зупинення провадження у справі.

12.11.2024 відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю ЛЮБАВА-АГРО, через систему "Електронний суд", звернувся із клопотанням (без номера від 11.11.2024 (вх.№8633 від 12.11.2024)) про зупинення розгляду справи, із посиланням на об`єктивну неможливість розгляду справи №921/514/24 до вирішення справи №921/621/24, оскільки за умови розгляду судом справи про внесення до Договору змін в частині продовження строку введення в експлуатацію об`єкта незавершеного будівництва, розгляд справи про розірвання Договору на підставі невиконання зобов`язання із введення в експлуатацію об`єкта незавершеного будівництва у встановлений Договором строк буде об`єктивно та логічно неможливим, так як, на думку відповідача, позитивне рішення у справі №921/621/24 повністю виключає задоволення позову в справі №921/514/24.

Ухвалою від 10.12.2024 суд, у клопотанні (без номера від 11.11.2024 (вх.№8633 від 12.11.2024)) Товариства з обмеженою відповідальністю ЛЮБАВА-АГРО про зупинення провадження у справі №921/514/24, відмовив, з підстав, зазначених в ухвалі.

2.3. Розгляд клопотання відповідача про виклик свідків для допиту у судовому засіданні.

07.01.2025 Товариство з обмеженою відповідальністю ЛЮБАВА-АГРО звернулось із клопотанням, зазначеним у додаткових поясненнях у справі про виклик у свідків судове засідання.

Розглянувши в судовому засіданні 14.01.2025 року клопотання представника відповідача про виклик у судове засідання свідків: депутата Монастириської ОТГ ОСОБА_1 та ФОП Бабій В.Є., суд за умови можливості надання нотаріально посвідченої заяви свідка, наявність якої є передумовою виклику свідка для допиту, відповідно до частини 1 статті 89 ГПК України, ухвалою відмовив в клопотанні представника відповідача про виклик та допит свідків, з підстав, зазначених в ухвалі суду.

2.4. Розгляд клопотання відповідача про залишення позову без розгляду.

17.02.2025 від Товариства з обмеженою відповідальністю ЛЮБАВА-АГРО надійшло клопотання без номера, без дати (вх.№1171 від) про залишення позовної заяви без розгляду у справі №921/514/24.

Ухвалою від 03.03.2025 суд відмовив відповідачу у клопотанні про залишення позову без розгляду, з підстав, зазначених в ухвалі від 03.03.2025.

2.5. Розгляд клопотання відповідача про відкладення судового засідання.

27.02.2025 представник відповідача звернувся до суду із клопотанням (без номера від 27.02.2025 (вх.№1430)) про відкладення судового засідання із посиланням на неможливість прибути у судове засідання призначене на 03.03.2025 через його участь у розгляді справи в іншому суді.

Суд, розглянувши вказане клопотання, відмовив у його задоволенні, з підстав, зазначених в ухвалі від 03.03.2025.

3. Аргументи сторін.

3.1. Правова позиція прокуратури та позивача.

У поданій позовній заяві (№15-596 вих.24 від 26.08.2024 (вх. №595 від 27.08.2024) заступник керівника Тернопільської обласної прокуратури, який звернувся в інтересах держави в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях, обґрунтовуючи свою правову позицію, посилається на порушення відповідачем взятих за договором від 13.12.2018 зобов`язань щодо завершення будівництва об`єкта приватизації та введення його в експлуатацію з правом зміни первісного призначення протягом п`яти років з моменту переходу до нього права власності на об`єкт.

З цього приводу заявником зазначено, що за результатами проведеного контролю за виконанням відповідачем зобов`язань та умов договору, встановлено неналежне виконання відповідачем покладеного на нього обов`язку із завершення будівництва об`єкта приватизації та введення його в експлуатацію, що відображено в Акті №8 від 11.03.2024 складеним Регіональним відділенням Фонду державного майна України за результатами проведеної перевірки.

На підставі зазначеного прокурор, із посиланням на наявність підстав для розірвання Договору купівлі-продажу шляхом викупу об`єкта малої приватизації об`єкта незавершеного будівництва 90-квартирного житлового будинку за адресою: Тернопільська область, м. Монастириська, вул. Сонячна, будинок 26, від 01.11.2018 та повернення вказаного нерухомого майна у державну власність, звернувся із позовом в інтересах держави та з метою забезпечення захисту державних інтересів, шляхом розірвання договору та скасування державної реєстрації права власності за ТзОВ "Любава - Агро" на незавершений будівництвом 90-квартирний житловий будинок загальною площею 4 671,5 кв.м., будівельною готовністю 38% за адресою: Тернопільська область, м. Монастириська, вул. Сонячна, будинок 26, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 242.

Присутні у судових засіданнях представники прокуратури та позивача позовні вимоги підтримали повністю, просять їх задовольнити.

3.2. Правова позиція відповідача.

Відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю ЛЮБАВА-АГРО, у наданих суду додаткових поясненнях у справі (вх№144 від 07.01.2025) та представник відповідача у судових засіданнях, із позовними вимогами не погоджується, доводи позивача щодо не вчинення дій, спрямованих на виконання умов договору купівлі-продажу від 01.11.2018, заперечує.

Зокрема, зазначає, що із посиланням на істотну зміну обставин, якими сторони керувалися під час укладання договору, а саме введення карантинних обмежень та, а згодом воєнного стану, а також, на неможливість завершити роботи по введенню в експлуатацію спірного об`єкта через гостру нехватку людських ресурсів, відповідач, звертався до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях із листами від 26.10.2023 №8, від 23.01.2024 №2024 та від 06.02.2024 №5 про перенесення строків виконання зобов`язання на більш пізніший строк аніж встановлений у договорі шляхом укладення додаткової угоди до договору.

Проте, листом від 08.03.2024 №10-23-6508 Фонд державного майна України проінформував Регіональне відділення про ненадання згоди на внесення змін до вказаного Договору у зв`язку із недотриманням вимог Порядку внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, та вказавши на відсутність належних підстав для внесення змін у техніко-економічному обґрунтуванні Покупця, а саме відсутності плану дій Покупця щодо подальшої добудови об`єкта незавершеного будівництва та введення його в експлуатацію протягом наступних 5-років.

Разом з тим, як зазначає відповідач, станом на час розгляду спору, згода Фонду державного майна України на внесення змін до Договору, відсутня.

При цьому, представник відповідача наголошує, що згідно Акту №8 від 11.03.2024 Регіонального відділення встановлено факт невиконання ТОВ "Любава-Агро" вимог лише одного пункту Договору, а саме п.5.2.1. не завершено будівництво об`єкта приватизації та не введено його в експлуатацію.

Також, у наданих суду додаткових поясненнях (вх. №144 від 07.01.2025) відповідач вважає, що обґрунтування відмови у погодженні внесення змін до Договору, на які послався Фонд державного майна України є формальними та безпідставними, оскільки вимоги зазначені у відмові, не передбачені чинним законодавством, зокрема Порядком внесення змін до договорів купівлі-продажу державного (комунального) майна.

Також, на думку відповідача, поведінка Фонду державного майна України та його регіонального відділення, що полягала у зволіканні із наданням відповіді щодо внесення змін до умов договору зумовила пропуск Відповідачем закінчення строку дії Договору.

З огляду на наведене, із посиланням на відсутність будь-яких правових підстав для задоволення позовних вимог, відповідач просить відмовити у задоволенні позову.

4. Фактичні обставини справи, встановлені судом.

З`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, всебічно та повно дослідивши матеріали справи та надані учасниками справи докази, заслухавши доводи прокурора та представника позивача, заперечення представника відповідача, суд встановив наступне.

4.1. Правові підстави для представництва інтересів держави у справі.

Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 26.05.2020 по справі №913/166/19 зазначено, що невжиття компетентним органом жодних заходів протягом розумного строку після того, як цьому органу стало відомо або повинно було стати відомо про можливе порушення інтересів держави, має кваліфікуватися як бездіяльність відповідного органу. Розумність строку визначається судом з урахуванням того, чи потребували інтереси держави невідкладного захисту (зокрема, через закінчення перебігу позовної давності чи можливість подальшого відчуження майна, яке незаконно вибуло із власності держави), а також таких чинників, як: значимість порушення інтересів держави, можливість настання невідворотних негативних наслідків через бездіяльність компетентного органу, наявність об`єктивних причин, що перешкоджали такому зверненню тощо.

Таким чином, прокурору достатньо дотриматися порядку, передбаченого статтею 23 Закону України Про прокуратуру, і якщо компетентний орган протягом розумного строку після отримання повідомлення самостійно не звернувся до суду з позовом в інтересах держави, то це є достатнім аргументом для підтвердження судом підстав для представництва. Якщо прокурору відомі причини такого не звернення, він обов`язково повинен зазначити їх в обґрунтуванні підстав для представництва, яке міститься в позові. Але якщо з відповіді зазначеного органу на звернення прокурора такі причини з`ясувати неможливо чи такої відповіді взагалі не отримано, то це не є підставою вважати звернення прокурора необґрунтованим.

У даному випадку прокурором зазначено, що компетентним органом для звернення до суду з цим позовом є Регіональне відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях, як Продавцем спірного майна за договором купівлі-продажу.

Разом з тим, зважаючи на зафіксовані порушення товариством договірних зобов`язань, Тернопільська обласна прокуратура письмово повідомила Регіональне відділення ФДМУ по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях про вжиття заходів представницького характеру шляхом пред`явлення позову в інтересах держави до Господарського суду Тернопільської області про розірвання Договору купівлі-продажу № 3988 від 01.11.2018 та, як вбачається із матеріалів справи, від Регіонального відділення жодних зауважень, заперечень щодо цього, чи інформації про самостійне пред`явлення позову до прокуратури не надходило.

Беручи до уваги предмет та умови Договору купівлі-продажу від 01.11.2018, вартість об`єкту та ціну, за яку об`єкт був проданий, а також те, що будівництво спірного об`єкту було розпочато за державні кошти, тому як зазначає прокурор, з метою усунення довгобуду та одержання на його основі (місці) новий об`єкт нерухомості для забезпечення житлових потреб мешканців міста або їх соціальних та економічних потреб (у разі завершення будівництва об`єкту зі зміною його цільового призначення), Фондом державного майна України проведено аукціон з продажу спірного об`єкту.

Проте, враховуючи невиконання Покупцем умов договору купівлі-продажу об`єкту незавершеного будівництва, заступник керівника Тернопільської обласної прокуратури звернувся до Господарського суду Тернопільської області з позовною заявою в інтересах держави в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю ЛЮБАВА-АГРО про розірвання договору купівлі-продажу шляхом викупу об`єкта малої приватизації об`єкта незавершеного будівництва, укладеного 01.11.2018, скасування державної реєстрації права власності, зобов`язання повернути у державну власність об`єкт незавершеного будівництва.

4.2. Обставини справи, встановлені судом та докази, які їх підтверджують.

01.11.2018 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Тернопільській області (правонаступником майна, прав та обов`язків якого є Регіональне відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях) (далі по тексту - Продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Любава - Агро" (далі по тексту - Покупець) укладено договір купівлі-продажу №3988 шляхом викупу об`єкта малої приватизації - об`єкта незавершеного будівництва 90-квартирного житлового будинку, що знаходиться за адресою: вул. Сонячна, 26, м. Монастириська, Тернопільська область.

Вказаний договір укладено за результатами проведеного електронного аукціону UA-PS-2018-09-04-000016-2 та на підставі наказу РВ Фонду державного майна України по Тернопільській області № 00638 від 31.10.2018 (https://prozorro.sale/auction/UA-PS-2018-09-04-000016-2/). Ціна продажу об`єкта приватизації становила 481 200 гривень.

Як зазначає прокурор, із інформаційного повідомлення, розміщеного Регіональним відділенням ФДМУ по Тернопільській області в електронній системі публічних закупівель Prozorro (https://prozorro.sale/planning/UA-LR-SSP-2018-07-31-000068-1/), вбачається, що об`єкт приватизації незавершений будівництвом 90-квартирний житловий будинок за адресою : вул. Сонячна, 26, м. Монастириська, Тернопільська область окремо стоячий п`ятиповерховий житловий будинок загальною площею 4 671,5 кв.м. Об`єкт розташований в межах населеного пункту в зоні житлової забудови в периферійній частині міста. Будівля розбита на 2 секції : один блок на 30 квартир та другий - на 60 квартир. Комунікації відсутні, під всією будівлею влаштовано підвальні приміщення. Об`єкт розташовано на земельній ділянці кадастровий номер :03:001:0895 площею 0,5 га, цільове призначення - для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, власником якої є Монастириська районна державна адміністрація, правокористувач Регіональне відділення ФДМУ по Тернопільській області.

У вказаному інформаційному повідомленні наведено перелік умов продажу об`єкта. Однією із таких умов зазначено необхідність завершення будівництва та введення об`єкта приватизації в експлуатацію з правом зміни первісного призначення протягом п`яти років з моменту переходу до покупця права власності на об`єкт приватизації.

Згідно пункту 3.2. договору від 01.11.2018, передача Об`єкта приватизації Продавцем і прийняття його Покупцем засвідчується актом передачі, який підписується Сторонами та скріплюється печатками.

Право власності на Об`єкт приватизації переходить до Покупця після сплати в повному обсязі ціни продажу об`єкта разом з неустойкою (у разі її нарахування) та у відповідності до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". ( п.3.3. договору).

Як вбачається із наявних у справі доказів, об`єкт приватизації переданий органом приватизації Покупцю за актом приймання-передачі 04.12.2018. Договір від 01.11.2018 нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Тернопільського нотаріального округу Березій З.А. та зареєстрований в реєстрі за №3988.

Згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру права власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, 13.12.2018 внесено запис про реєстрацію права власності ТзОВ "Любава-Агро" на придбаний об`єкт незавершеного будівництва - 90-квартирний житловий будинок будівельною готовністю 38% за адресою : вул. Сонячна, 26, м. Монастириська, Тернопільська область.

При цьому, пунктом 1.1. договору встановлено, що Продавець зобов`язується передати у власність Покупцю об`єкт малої приватизації Об`єкт незавершеного будівництва - 90-квартирний житловий будинок, що знаходиться за адресою : вул. Сонячна, 26, м. Монастириська, Тернопільська область, 48301, а Покупець зобов`язується прийняти об`єкт приватизації, сплатити ціну його продажу і виконати визначені в Договору умови.

Передача Об`єкта приватизації Продавцем і прийняття його Покупцем засвідчується актом передачі, який підписується Сторонами та скріплюється їх печатками. (п.3.2. договору).

Право власності на Об`єкт приватизації переходить до Покупця після сплати в повному обсязі ціни продажу об`єкта разом з неустойкою (у разі її нарахування) та у відповідності до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". (п.3.3. договору).

Як вбачається із наявних у справі доказів, об`єкт приватизації переданий органом приватизації Покупцю за актом приймання-передачі 04.12.2018.

Згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру права власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, 13.12.2018 внесено запис про реєстрацію права власності ТзОВ "Любава-Агро" на придбаний об`єкт незавершеного будівництва - 90-квартирний житловий будинок будівельною готовністю 38% за адресою : вул. Сонячна, 26, м. Монастириська, Тернопільська область.

За умовами пункту 4.1. договору кожна сторона зобов`язується виконувати обов`язки, покладені на неї Договором, сприяти іншій Стороні у виконанні її обов`язків і має право вимагати від іншої Сторони виконання належним чином її обов`язків.

Пунктом 5.2.1. на Покупця покладено обов`язок завершити будівництво об`єкта приватизації та ввести його в експлуатацію з правом зміни первісного призначення протягом п`яти років з моменту переходу до нього права власності на Об`єкт приватизації.

Згідно пункту 6.1.2. договору, Продавець взяв на себе обов`язок щодо контролю за виконанням зобов`язань та умов договору.

Вказаний Договір №3988 підписаний представниками Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях та ТзОВ "Любава-Агро".

Договір від 01.11.2018 нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Тернопільського нотаріального округу Березій З.А. та зареєстровано в реєстрі за №3988.

Судом, також встановлено, що Управлінням забезпечення реалізації повноважень у Тернопільській області, із урахуванням неодноразових звернень до ТзОВ "Любава - Агро" (протягом двох років) із проханням прибути до Управління для отримання документації, проектно-кошторисна документація на об`єкт незавершеного будівництва - 90-квартирний житловий будинок, що знаходиться за адресою : вул. Сонячна, 26, м. Монастириська, Тернопільська область, передана ТзОВ "Любава - Агро" по акту приймання-передачі лише 04.02.2021.

При цьому, як підтверджується матеріалами справи, Покупцем, всупереч розділу 6 договору, протягом 2019-2021 років на вимогу Регіонального відділення ФДМУ по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях не було надано жодної інформації щодо виконання пункту 5.2.1. умов договору від 01.11.2018 №3988 та, як свідчать наявні у справі докази, листом від 15.11.2022 №б/н ТзОВ "Любава - Агро" проінформувало Регіональне відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях про те, що добудову об`єкта приватизації планувалося розпочати в поточному році, проте через війну, яку розпочала Росія, ніякі роботи не проводилися.

Із урахуванням завершення терміну контролю договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації 90 квартирного житлового будинку, який завершився 13.12.2023, а також зважаючи на відсутність інформації щодо виконання Покупцем будівельних робіт на Об`єкті приватизації, Регіональним відділенням на виконання взятих на себе зобов`язань у відповідності до пункту 6.1.2. договору від 01.11.2018 №3988, проведено в І кварталі 2024 поточну документарну перевірку щодо виконання умов договору.

Згідно з Актом від 11.03.2024 №8 поточної перевірки виконання умов Договору купівлі-продажу від 01.11.2018 органом приватизації встановлено невиконання Покупцем вимог пункту 5.2.1. договору, оскільки станом на 11.03.2024 будівництво об`єкта приватизації не завершено та в експлуатацію його не введено.

Крім того, судом з`ясовано, що 20.10.2023, на підставі звернення ТОВ "Любава - Агро" від 10.10.2023 №5, Монастириською міською радою прийнято рішення №4259 "Про надання згоди на внесення змін до Договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації об`єкта незавершеного будівництва - 90-квартирного житлового будинку, що підлягає продажу шляхом викупу від 01.11.2018 №3988 в частині продовження строків будівництва". Вказаним рішенням надано згоду на внесення змін до Договору в частині продовження строків будівництва об`єкта малої приватизації строком на 5 років шляхом укладення додаткової угоди.

Як зазначено вище, пунктом 5.2.1. договору на Покупця покладено обов`язок завершити будівництво об`єкта приватизації та ввести його в експлуатацію з правом зміни первісного призначення протягом п`яти років з моменту переходу до покупця права власності на Об`єкт приватизації, тобто до 13.12.2023.

Наявні у справі докази, свідчать зокрема про те, що за результатами поточної документарної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва - 90-квартирного житлового будинку, що підлягає продажу шляхом викупу від 01.11.2018 №3988, проведеної Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях, складено Акт №8 від 11.03.2024, у якому, серед іншого, зазначено про встановлення факту невиконання Покупцем вимог пункту 5.2.1. договору.

Зокрема, згідно пункту 4 Акту, станом на 11.03.2024 Товариством з обмеженою відповідальністю "Любава-Агро" не виконана умова щодо завершення будівництва та введення об`єкта в експлуатацію з правом зміни первісного призначення протягом п`яти років з моменту переходу до нього права власності на Об`єкт приватизації, тобто до 13.12.2023.

Також, як вбачається із листа (від 16.01.2024 №350/04/13-24) Державної інспекції архітектури та містобудування України (ДІАМ), яким надано відповідь на запит (від 09.01.2024 №11-115-00032) Регіонального відділення, шляхом перевірки відомостей, які містяться в Реєстрі будівельної діяльності, за параметрами пошуку : "адреса об`єкта - Тернопільська область, м. Монастириська, вул. Сонячна, 26, кадастровий номер - :03:001:0895", "об`єкт будівництва 90-квартирний житловий будинок", інформації та документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, та документів, що засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, змін до них, їх скасування чи анулювання, станом на дату надання відповіді, не виявлено.

Судом, також, з`ясовано, що листами від 26.10.2023 №8 та від 21.11.2023 №55 Покупець звертався до Продавця із проханням розглянути пропозицію щодо внесення змін до договору купівлі-продажу від 01.11.2018 №3988 в частині продовження термінів введення в експлуатацію об`єкта незавершеного будівництва 90-квартирного житлового будинку з правом зміни первісного призначення ще на п`ять років.

В зв`язку з тим, що подані Покупцем пакети документів не відповідали вимогам подачі документів, передбаченим Порядком внесення змін до договорів купівлі-продажу державного (комунального) майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 18.10.2018 за №1328 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 27.11.2018р. за №1341/32793, орган приватизації листами від 03.11.2023 №11-023-01501 (лист Регіонального відділення) та від 11.12.2023 №11-115-01874 (лист Управління) запропонував Покупцю доопрацювати окремі документи та надати їх повторно для прийняття остаточного рішення.

Листами від 23.01.2024 №55 та від 06.02.2024 №5 Покупець втретє надав пакет документів щодо внесення змін до договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва 90-квартирного житлового будинку, що підлягає продажу шляхом викупу від 01.11.2018 в частині продовження термінів введення в експлуатацію об`єкта незавершеного будівництва.

За результатами опрацювання, Фонд не погодив внесення змін до вказаного договору купівлі-продажу, повідомивши, що матеріали, надані Регіональним відділенням в процесі розгляду питання про внесення змін до договору купівлі-продажу не відповідають вимогам наказу Фонду від 18.10.2018 №1328 "Про затвердження Порядку внесення змін до договорів купівлі-продажу державного (комунального) майна".

Крім того, Фонд, також відзначив і те, що протягом 2019-2021 років Покупець не надавав на вимогу Продавця жодної інформації щодо виконання пункту 5.2.1. договору щодо завершення будівництвом Об`єкта приватизації (підтверджується копіями листів Покупця від 18.09.2019 №35, від 01.12.2020 №б/н, та від 21.07.2021 №б/н) та протягом 2018-2021 років Покупець не інформував Продавця про неможливість виконання зобов`язань за договором, не посилався на форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили), які передбачені розділом 9 договору купівлі-продажу від 01.11.2018 №3988.

Проте, як вбачається із матеріалів справи, перед закінченням строку виконання вимог п.5.2.1. Договору, ТзОВ "Любава-Агро" листом від 21.11.2023 №55 надало Продавцю звіт про стан виконання умов Договору купівлі-продажу від 01.11.2018, в якому вказано, що у 2019 році товариством придбано панелі перекриття у кількості 22 шт. та проведено роботи по монтажу панелей та укладення перемичок на п`ятому поверсі будинку (без зазначення їх кількості).

При цьому, Фонд звернув увагу на те, що перелічені Покупцем будівельні роботи, які, як він вказав, проводились з метою завершення будівництвом Об`єкта приватизації, а саме : проведення монтажу панелей на п`ятому поверсі 90-квартирного житлового будинку та укладення перемичок на п`ятому поверсі 90-квартирного житлового будинку, не підтверджено жодними документами.

Також судом з`ясовано, що 20.10.2023, на підставі звернення ТОВ "Любава - Агро" від 10.10.2023 №5, Монастириською міською радою прийнято рішення №4259 "Про надання згоди на внесення змін до Договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації об`єкта незавершеного будівництва - 90-квартирного житлового будинку, що підлягає продажу шляхом викупу від 01 листопада 2018 року №3988 в частині продовження строків будівництва". Вказаним рішенням надано згоду на внесення змін до Договору в частині продовження строків будівництва об`єкта малої приватизації строком на 5 років шляхом укладення додаткової угоди.

З огляду на зазначене та із посиланням на те, що ТзОВ "Любава-Агро" не укладено жодних договорів з третіми особами (інвесторами) та не отримано коштів на будівництво квартир чи нежитлових приміщень в придбаному в об`єкті нерухомості по вул. Сонячна,26, м. Монастириська Тернопільської області, Фонд державного майна України листом від 12.02.2024 №01-115-00246 відмовив відповідачу у погодженні внесення змін до Договору купівлі-продажу №3988 від 01.11.2018.

Таким чином, невиконання відповідачем пункту 5.2.1. договору щодо завершення відповідачем будівництва Об`єкту приватизації в та введення його в експлуатацію з правом зміни первісного призначення протягом п`яти років з моменту переходу до покупця права власності на Об`єкт, стало підставою для звернення заступника керівника Тернопільської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях про розірвання договору купівлі-продажу шляхом викупу об`єкта малої приватизації об`єкта незавершеного будівництва, скасування державної реєстрації права власності, зобов`язання повернути у державну власність об`єкт незавершеного будівництва.

5. Норми права, які застосовував суд.

Відносини, що виникли між сторонами у справі, регулюються Цивільним кодексом України, Господарським кодексом України, Законом України "Про приватизацію державного і комунального майна" та іншими законами України та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також безпосередньо умовами самого Договору купівлі-продажу від 01.11.2018 року.

Відповідно до пункту 3 частини 1 статті 131-1 Конституції України прокуратура здійснює представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.

Повноваження прокурора з виконання покладених на нього функцій щодо представництва інтересів громадянина або держави в суді регулюється статті 23 Закону України "Про прокуратуру", частиною 3 якої передбачено, що прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

Наявність таких обставин обґрунтовується прокурором у порядку, передбаченому частиною четвертою цієї статті, крім випадку, визначеного абзацом четвертим цієї частини.

Не допускається здійснення прокурором представництва в суді інтересів держави в особі державних компаній, а також у правовідносинах, пов`язаних із виборчим процесом, проведенням референдумів, діяльністю Верховної Ради України, Президента України, створенням та діяльністю засобів масової інформації, а також політичних партій, релігійних організацій, організацій, що здійснюють професійне самоврядування, та інших громадських об`єднань. Представництво в суді інтересів держави в особі Кабінету Міністрів України та Національного банку України може здійснюватися прокурором Офісу Генерального прокурора або обласної прокуратури виключно за письмовою вказівкою чи наказом Генерального прокурора або його першого заступника чи заступника відповідно до компетенції.

Представництво інтересів держави у суді у справах про визнання необґрунтованими активів та їх стягнення в дохід держави здійснюється прокурорами Спеціалізованої антикорупційної прокуратури, а у визначених законом випадках - прокурорами Офісу Генерального прокурора в порядку та на підставах, визначених Цивільним процесуальним кодексом України.

Згідно з частиною 1, пунктом 1 частини 2 статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Статтями 15,16 ЦК України встановлено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання; кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Згідно з пунктом 10 частини 2 статті 16 ЦК України одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси (частина 1 статті 21 ЦК України).

Отже, у разі звернення з вимогами про визнання незаконним та скасування, зокрема, правового акта індивідуальної дії, виданого органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, встановленню та доведенню підлягають як обставини, що оскаржуваний акт суперечить актам цивільного законодавства (не відповідає законові), так і обставини, що цей акт порушує цивільні права або інтереси особи, яка звернулась із відповідними позовними вимогами, а метою захисту порушеного або оспорюваного права є відповідні наслідки у вигляді відновлення порушеного права або охоронюваного інтересу саме особи, яка звернулась за їх захистом. Наведена правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 23.10.2018 у справі № 903/857/18, від 20.08.2019 у справі № 911/714/18.

Частинами 1, 4 статті 202 ЦК України визначено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Дво - чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін.

За частинами 2, 3 статті 188 ГК України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

В силу статей 525, 526 ЦК України та статті 193 ГК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до закону, інших правових актів, умов договору та вимог цього Кодексу, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до статті 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Зобов`язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.

Якщо строк (термін) виконання боржником обов`язку не встановлений або визначений моментом пред`явлення вимоги, кредитор має право вимагати його виконання у будь-який час. Боржник повинен виконати такий обов`язок у семиденний строк від дня пред`явлення вимоги, якщо обов`язок негайного виконання не випливає із договору або актів цивільного законодавства.

Згідно зі статтею 599 ЦК України зобов`язання припиняється виконанням, проведеним належним чином.

Згідно зі статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до статті 612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

За змістом статей 626, 628 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно зі статтею 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Частиною 2,3 статті 651 ЦК України визначено Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Відповідно до частини 1 статті 174 ГК України (далі по тексту - ГК України) господарські зобов`язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.

Відповідно до частини 1 статті 173 ГК України господарським визнається зобов`язання, що виникає між суб`єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб`єкт (зобов`язана сторона, у тому числі боржник) зобов`язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб`єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб`єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.

Відповідно до частини 2 статті 193 ГК України кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов`язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу.

Згідно з частиною 1 статті 2 Господарського процесуального кодексу України (далі по тексту - ГПК України) завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.

Юридичні особи та фізичні особи-підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням (частина 2 статті 4 ГПК України).

Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом (ч. 1 ст. 14 ГПК України).

Пунктами 1, 6 частини 1 статті 20 ГПК України передбачено, що господарські суди розглядають справи у спорах щодо: укладання, зміни, розірвання і виконання правочинів у господарській діяльності, крім правочинів, стороною яких є фізична особа, яка не є підприємцем, а також у спорах щодо правочинів, укладених для забезпечення виконання зобов`язання, сторонами якого є юридичні особи та (або) фізичні особи - підприємці; права власності чи іншого речового права на майно (рухоме та нерухоме, в тому числі землю), реєстрації або обліку прав на майно, яке (права на яке) є предметом спору, визнання недійсними актів, що порушують такі права, крім спорів, стороною яких є фізична особа, яка не є підприємцем, та спорів щодо вилучення майна для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності, а також справи у спорах щодо майна, що є предметом забезпечення виконання зобов`язання, сторонами якого є юридичні особи та (або) фізичні особи - підприємці.

Частиною 3 статті 53 Господарського процесуального кодексу України (далі по тексту - ГПК України) передбачено, що у визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами.

Відповідно до частини 4 статті 236 ГПК України, частини 6 статті 13 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, враховуються іншими судами при застосуванні таких норм права.

Згідно частини 9 статті 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано, у тому числі за рішенням суду, в разі невиконання іншою стороною зобов`язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки або визнано недійсним за рішенням суду.

У відповідності до частини 10 статті 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" у разі розірвання в судовому порядку договору купівлі-продажу у зв`язку з невиконанням покупцем договірних зобов`язань приватизований об`єкт підлягає поверненню в державну (комунальну) власність.

Частинами 1-3 статті 27 Закону визначено, що контроль за виконанням умов договору купівлі-продажу, укладеного з переможцем аукціону, та викупу об`єктів приватизації здійснює орган приватизації. Порядок здійснення контролю за виконанням зобов`язань, визначених у договорі купівлі-продажу, затверджує Фонд державного майна України. Строк виконання зобов`язань, визначених у договорі купівлі-продажу, крім мобілізаційних завдань, не повинен перевищувати п`яти років, за винятком тих, для яких Фондом державного майна України за поданням аукціонної комісії може бути встановлено інший строк виконання зобов`язань.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення.

Спір про скасування запису щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно чи обтяження такого права за іншою особою у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно є цивільно-правовим та вирішується за правилами господарського судочинства, з огляду на суб`єктний склад сторін.

Такі висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.09.2018 у справі №823/2042/16.

6. Мотивована оцінка судом аргументів, наведених учасниками справи. Висновки суду із посиланням на норми закону.

Розглянувши матеріали справи, доводи прокурора та позивача, заперечення відповідача дослідивши норми чинного законодавства, об`єктивно оцінивши подані докази в їх сукупності, з`ясувавши обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд зазначає таке.

Предметом спору є заявлені вимоги заступника керівника Тернопільської обласної прокуратури, який звернувся в інтересах держави в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях про розірвання договору купівлі-продажу шляхом викупу об`єкта малої приватизації об`єкта незавершеного будівництва, скасування державної реєстрації права власності, зобов`язання повернути у державну власність об`єкт незавершеного будівництва, укладеного з відповідачем - Товариством з обмеженою відповідальністю ЛЮБАВА-АГРО, 48322, Тернопільська обл., Чортківський р-н., с. Ковалівка, вул. Зарічна, 400.

Підставою для звернення до суду із зазначеними позовними вимогами стало встановлення факту невиконання відповідачем пункту 5.2.1. договору купівлі-продажу, а саме завершення будівництва об`єкта приватизації та введення його в експлуатацію протягом 5-ти років з моменту переходу до нього права власності, тобто до 13.12.2023.

Як встановлено судом, 01.11.2018 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Тернопільській області (правонаступником майна, прав та обов`язків якого є Регіональне відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Любава - Агро" укладено договір купівлі-продажу №3988 шляхом викупу об`єкта малої приватизації об`єкта незавершеного будівництва 90-квартирного житлового будинку, що знаходиться за адресою: вул. Сонячна, 26, м. Монастириська, Тернопільська область.

Вказаний договір укладено за результатами проведеного електронного аукціону UA-PS-2018-09-04-000016-2 та на підставі наказу РВ Фонду державного майна України по Тернопільській області № 00638 від 31.10.2018 (https://prozorro.sale/auction/UA-PS-2018-09-04-000016-2/). Ціна продажу об`єкта приватизації становила 481 200 гривень.

Об`єктом приватизації є незавершений будівництвом 90-квартирний житловий будинок, який також є окремо стоячим п`ятиповерховим житловим будинком загальною площею 4 671,5 кв.м. Об`єкт розташований в межах населеного пункту в зоні житлової забудови в периферійній частині міста за адресою : вул. Сонячна, 26, м. Монастириська, Тернопільська область. Будівля розбита на 2 секції : один блок на 30 квартир та другий - на 60 квартир. Комунікації відсутні, під всією будівлею влаштовано підвальні приміщення. Об`єкт розташовано на земельній ділянці кадастровий номер :03:001:0895 площею 0,5 га, цільове призначення - для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, власником якої є Монастириська районна державна адміністрація, правокористувач Регіональне відділення ФДМУ по Тернопільській області.

У інформаційному повідомленні, розміщеному Регіональним відділенням ФДМУ по Тернопільській області в електронній системі публічних закупівель Prozorro (https://prozorro.sale/planning/UA-LR-SSP-2018-07-31-000068-1/), наведено перелік умов продажу об`єкта. Однією із таких умов зазначено необхідність завершення будівництва та введення об`єкта приватизації в експлуатацію з правом зміни первісного призначення протягом п`яти років з моменту переходу до покупця права власності на об`єкт приватизації.

Як вбачається із наявних у справі доказів, об`єкт приватизації переданий органом приватизації Покупцю за актом приймання-передачі 04.12.2018. Договір від 01.11.2018 нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Тернопільського нотаріального округу Березій З.А. та зареєстрований в реєстрі за №3988.

Згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру права власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, 13.12.2018 внесено запис про реєстрацію права власності ТзОВ "Любава-Агро" на придбаний об`єкт незавершеного будівництва - 90-квартирний житловий будинок будівельною готовністю 38% за адресою : вул. Сонячна, 26, м. Монастириська, Тернопільська область.

За умовами пункту 4.1. договору кожна сторона зобов`язується виконувати обов`язки, покладені на неї Договором, сприяти іншій Стороні у виконанні її обов`язків і має право вимагати від іншої Сторони виконання належним чином її обов`язків.

Так, пунктом 5.2.1. на Покупця покладено обов`язок завершити будівництво об`єкта приватизації та ввести його в експлуатацію з правом зміни первісного призначення протягом п`яти років з моменту переходу до нього права власності на Об`єкт приватизації.

Згідно пункту 6.1.2. договору, Продавець взяв на себе обов`язок щодо контролю за виконанням зобов`язань та умов договору.

На підставі вказаного договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 13.12.2018 внесено запис про право приватної власності ТзОВ Любава-Агро на придбаний об`єкт незавершеного будівництва - 90-квартирний житловий будинок, що знаходиться за адресою: вул. Сонячна, 26, м. Монастириська, Тернопільська область.

Тож, з моменту реєстрації права власності ТзОВ "Любава-Агро" на придбаний на аукціоні об`єкт нерухомості у товариства вникло ряд обов`язків, які визначені умовами Договору від 01.11.2018, зокрема обов`язок щодо виконання пункту 5.2.1. договору завершення будівництва об`єкта приватизації та введення його в експлуатацію з правом зміни первісного призначення протягом п`яти років з моменту переходу до нього права власності на Об`єкт приватизації, тобто до 13.12.2023.

Процедура організації та здійснення державними органами приватизації контролю за виконанням власниками об`єктів приватизації умов договорів купівлі-продажу цих об`єктів приватизації визначена Порядком контролю за виконанням умов договорів купівлі-продажу об`єктів приватизації державними органами приватизації, затвердженим наказом Фонду Державного майна України № 1327 від 18.10.2018 (далі Порядок № 1327).

У відповідності до пункту 7 розділу II Порядку здійснення контролю за виконанням умов договорів купівлі-продажу об`єктів приватизації органами приватизації, затвердженого Наказ Фонду державного майна України 18 жовтня 2018 року № 1327 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 27 листопада 2018 року за № 1349/32801, за результатами перевірки Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях складено Акт №8 від 11.03.2024 поточної перевірки виконання умов договору від 01.11.2018 №3988 купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва "90-квартирний житловий будинок, будівельною готовністю 38% по кадастровому номеру земельної ділянки :03:001:0895 за адресою : вул. Сонячна, 26, м. Монастириська, Тернопільська область, 48301.

Актом №8 від 11.03.2024, серед іншого, встановлено факт невиконання Покупцем вимог пункту 5.2.1. договору.

Зокрема, пунктом 4 зазначеного Акту встановлено, що станом на 11.03.2024 відповідачем - ТзОВ "Любава-Агро" не виконана умова щодо завершення будівництва та введення об`єкта в експлуатацію з правом зміни первісного призначення протягом п`яти років з моменту переходу до нього права власності на Об`єкт приватизації, тобто до 13.12.2023.

Також, як вбачається із листа (від 16.01.2024 №350/04/13-24) Державної інспекції архітектури та містобудування України (ДІАМ), яким надано відповідь на запит (від 09.01.2024 №11-115-00032) Регіонального відділення, шляхом перевірки відомостей, які містяться в Реєстрі будівельної діяльності, за параметрами пошуку : "адреса об`єкта - Тернопільська область, м. Монастириська, вул. Сонячна, 26, кадастровий номер - :03:001:0895", "об`єкт будівництва 90-квартирний житловий будинок", інформації та документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, та документів, що засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, змін до них, їх скасування чи анулювання, станом на дату надання відповіді, не виявлено.

Відповідно до статті 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотність порушення визначається виключно за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. Вказана правова позиція закріплена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18.

У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, що не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

При цьому, слід зауважити, що розірвання договору від 01.11.2018 №3988 передбачено пунктом 11.3., згідно якого у разі невиконання однією зі сторін умов Договору він може бути розірваний на вимогу іншої сторони за рішенням суду. Істотність завданої державі шкоди внаслідок невиконання ТзОВ "Любава-Агро" вимог п.5.2.1. Договору від 01.11.2018 не передбачено договором.

Так, згідно п.5.2.1. договору покупець зобов`язаний завершити будівництво у строк до 13.12.2023.

Відповідно до статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання.

Із матеріалів справи вбачається, що станом на час розгляду спору відповідачем ТзОВ "Любава-Агро" будівництво 90-квартирного житлового будинку за адресою : Тернопільська область, м. Монастириська, вул. Сонячна, 26, не завершено, в експлуатацію його не введено.

Вказане підтверджується як інформацією Державної інспекції архітектури та містобудування України за вих.№3137/05/18-24 від 12.06.2024, наданого на запит Тернопільської обласної прокуратури від 13.05.2024, так і висновком, викладеним в Акті №8 від 11.03.2024, складеному за результатами поточної документарної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва - 90-квартирного житлового будинку, що підлягає продажу шляхом викупу від 01.11.2018 №3988, проведеної Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях, встановлено факт невиконання Покупцем вимог пункту 5.2.1. договору.

Крім того, матеріали справи свідчать про те, що в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва також відсутні інформація та дозвільна документація про виконання за замовленням ТзОВ "Любава-Агро" будівельних робіт на земельній ділянці з кадастровим номером :03:001:0895 площею 0,5 га, на якій розміщено придбаний товариством об`єкт нерухомості, а також про введення його в експлуатацію. Підтвердження наведених обставин містять Витяги з реєстраційними номерами LI01:5073-5831-3349-2992 та LI01:5070-6962-6954-6892 від 15.08.2024, сформовані в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва на запит Тернопільської обласної прокуратури.

При цьому, слід зазначити, що саме дозвільні документи на будівництво є законною підставою для реалізації будівельної діяльності на об`єкті.

В свою чергу, суд зазначає, що недотримання товариством вимог в частині розробки проектної документації з завершення будівництва об`єкта приватизації та отримання відповідних дозвільних документів на нього свідчать відсутність законних підстав для ведення будівельних робіт на будівельному об`єкті.

При цьому, суд зважає на те, що перелічені Покупцем будівельні роботи, які, як він зазначає, проводились з метою завершення будівництвом Об`єкта приватизації, а саме : проведення монтажу панелей перекриття у кількості 22 шт. на п`ятому поверсі 90-квартирного житлового будинку та укладення перемичок на п`ятому поверсі 90-квартирного житлового будинку, не підтверджено жодними доказами.

Відповідно до п.7.7. Договору у разі невиконання Покупцем зобов`язань за Договором, Продавець має право у встановленому законодавством порядку порушити питання про його розірвання, стягнення завданих збитків та повернення Об`єкта приватизації за актом приймання-передавання у державну власність.

Пунктом 11.3. Договору сторони погодили, що у разі невиконання однією зі Сторін умов Договору він може бути розірваний на вимогу іншої Сторони за рішенням суду. При цьому Об`єкт приватизації повертається в державну власність у порядку, встановленому чинним законодавством України.

Станом на час розгляду справи, докази виконання Товариством з обмеженою відповідальністю "Любава-Агро" пункту 5.2.1. договору №3988 від 01.11.2018, в матеріалах справи відсутні.

З врахуванням наведеного, господарський суд дійшов висновку, що позовні вимоги в частині розірвання договору купівлі-продажу шляхом викупу об`єкта малої приватизації об`єкта незавершеного будівництва, скасування державної реєстрації права власності, зобов`язання повернути у державну власність об`єкт незавершеного будівництва, є обґрунтованими, документально підтвердженими та такими, що підлягають задоволенню.

Щодо тверджень відповідача, які стосуються використання куплених будівельних матеріалів, зокрема панелей перекриття у кількості 22 шт. та проведення робіт по монтажу панелей та укладення перемичок на п`ятому поверсі будинку (без зазначення їх кількості) тобто робіт, які проводились з метою завершення будівництва Об`єкта приватизації, то суд розглядає їх критично з огляду на те, що жодних доказів на підтвердження зазначеного, відповідачем не надано.

Спеціальним законодавчим актом, що регулює правовідносини сторін в процесі приватизації, у т.ч. регулює порядок укладання договорів купівлі-продажу майна в процесі приватизації, визначає зобов`язання сторін за такими договорами, наслідки порушення зобов`язань, та підлягає застосуванню у даних правовідносинах є Закон України «Про приватизацію державного і комунального майна» (далі-Закон).

Статтею 2 Закону передбачено, що основною метою приватизації є прискорення економічного зростання, залучення іноземних і внутрішніх інвестицій, зменшення частки державної або комунальної власності у структурі економіки України шляхом продажу об`єктів приватизації ефективному приватному власнику.

На переконання суду, ТзОВ «Любава-Агро», укладаючи Договір купівлі-продажу від 01.11.2018, чітко усвідомлювало та визнавало факт необхідності завершення будівництва об`єкта нерухомості впродовж 5 років, а також те, що п. 5.2.1 Договору спрямований саме на настання наслідків у вигляді зобов`язання покупця здійснити його будівництво у якомога найкоротші терміни.

Виходячи з предмету та умов Договору купівлі-продажу від 01.11.2018, беручи до уваги вартість об`єкту та ціну за яку об`єкт був проданий, можна прийти до висновку, що метою укладення вказаного Договору було не тільки продаж об`єкту незавершеного будівництва та одержання за це грошових коштів, а в першу чергу метою держави при проведенні аукціону з продажу спірного об`єкту було - усунути довгобуд та одержати на його основі (місці) новий об`єкт нерухомості.

Так, приймаючи рішення про продаж на аукціоні шляхом викупу об`єкта малої приватизації - об`єкта незавершеного будівництва 90 квартирного житлового будинку, що знаходиться за адресою: вул. Сонячна,26, м. Монастириська, Тернопільська область, Регіональне відділення не лише сподівалося на створення об`єкту нерухомості, який покращить архітектурну привабливість м. Монастириська, оскільки буде ліквідований великий довгобуд, а й обґрунтовано розраховувало на можливість ефективного використання вказаного об`єкту для забезпечення житлових потреб мешканців міста (у разі завершення його будівництва як житлового будинку) або їх соціальних чи економічних потреб (у разі завершення будівництва об`єкту із зміною його цільового призначення).

Також невиконання ТзОВ «Любава-Агро» умов п. 5.2.1. спірного Договору в частині недотримання строків завершення будівництва об`єкта нерухомого майна та введення його в експлуатацію порушило принцип раціонального використання нерухомості, будівництво якої розпочато за державні кошти. Існування таких довгобудів впродовж значного періоду нівелює мету діяльності держави щодо планування та забезпечення сталого розвитку населеного пункту, створення умов, сприятливих для життєдіяльності людини.

Таким чином судом встановлено, що внаслідок невиконання Покупцем обов`язку, передбаченого п. 5.2.1 Договору, мета, з якою здійснювалася приватизація даного об`єкта, в повному обсязі досягнута не була. Держава в особі органу приватизації значною мірою позбавилася того, на що розраховувала при його укладенні - усунути довгобуд, передати об`єкт нерухомості ефективному приватному власнику, який зможе завершити його будівництво та, тим самим, надасть можливість використовувати будівлю за цільовим призначенням. Своєчасне продовження Покупцем будівництва об`єкта приватизації надало б змогу запобігти його подальшому руйнуванню та знищенню.

З огляду на те, що у відповідності до висновків, викладених органом приватизації в Акті від 11.03.2024 №8 поточної перевірки виконання умов Договору купівлі-продажу від 01.11.2018 щодо встановленого невиконання Покупцем вимог пункту 5.2.1. договору, оскільки станом на 11.03.2024 будівництво об`єкта приватизації не завершено та в експлуатацію його не введено, та відсутності в матеріалах справи доказів на його спростування, суд приходить до висновку що без вчинення юридично значимих дій такі не можуть свідчити про виконання будівельних робіт саме на будівельному об`єкті придбаному згідно договору купівлі-продажу №3988 від 01.11.2018.

А тому, суд погоджується із твердженням заступника керівника Тернопільської обласної прокуратури, який звернувся в інтересах держави в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях щодо встановленого факту невиконання відповідачем умов договору №3988 від 01.11.2018, а саме в частині взятих на себе зобов`язань щодо завершення будівництва об`єкта приватизації та введення його в експлуатацію з правом зміни первісного призначення протягом п`яти років з моменту переходу до покупця права власності на Об`єкт приватизації, тобто до 13.12.2023.

Оскільки умовами спірного Договору №3988 не передбачено позасудове розірвання договору з ініціативи однієї із сторін, за загальним правилом необхідною умовою розірвання договору за наслідками звернення учасника договору до суду та ухвалення відповідного рішення є встановлення факту невиконання учасником своїх зобов`язань за спірним договором, тобто істотного порушення умов договору.

При цьому, суд зазначає, що згідно з частиною 2 статті 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються.

За приписами частини 3 статті 653 ЦК України у разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни.

Тобто, одним із наслідків розірвання договору є припинення зобов`язань сторін, що виникли у сторін такого Договору відповідно до пункту 1 частини 2 статті 11 та статті 509 ЦК України.

Відповідно до статті 598 ЦК України зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом.

Розірвання договору можна визначити як дію, направлену на припинення частково або повністю невиконаного договору і тим самим припинення виниклих на підставі договору зобов`язань на майбутнє. Сутність розірвання договору виражається відмовою від виконання його умов та від прийняття виконаних умов за цим договором, позаяк розірвання договору спричиняє повне припинення невиконаних зобов`язань сторін такого договору.

Таким чином, наведені доводи підтверджують факт істотності порушення ТзОВ «Любава-Агро» умов Договору купівлі-продажу від 01.11.2018, оскільки за встановлений договором купівлі-продажу п`ятирічний термін (з 13.12.2018 по 13.12.2023) ТзОВ «Любава-Агро» будівництво об`єкту малої приватизації об`єкту незавершеного будівництва - 90 квартирного житлового будинку, що знаходиться за адресою: вул. Сонячна,26, м. Монастириська, Тернопільська область, не завершило, в експлуатацію вказаний об`єкт не зданий, жодних підтверджуючих документів про виконані роботи товариством надано не було (укладеного договору підряду, акту про його виконання, сплати за це коштів та ін.), що вказує на те, що фактично товариство впродовж 5-ти років не понесло значних матеріальних витрат на придбаний об`єкт нерухомого майна для завершення його будівництва чи хоча б частково покращення його предметних (фізичних) чи вартісних характеристик, а тому ТзОВ «Любава-Агро» дійсно допущено істотне порушення умов Договору купівлі-продажу від 01.11.2018 у розумінні положень ч. 2 ст. 651 ЦК України, а тому існують підстави для розірвання укладеного Договору.

При цьому суд наголошує, що в контексті визначених пунктом 6 частини 1 статті 3 ЦК України критеріїв справедливості, добросовісності, розумності під час розгляду даного спору про розірвання договору врахуванню підлягає, зокрема, баланс інтересів сторін, ступінь виконання Договірних зобов`язань, а також наслідки розірвання в судовому порядку, як для безпосередніх учасників правочину, так і для третіх осіб, в тому числі можливість подальшої реалізації запланованого будівництва Об`єкту іншим виконавцем в межах розумних строків.

Так приписи статей 11, 509, 525, 526, 530 ЦК України та статей 174, 193 Господарського кодексу України, в силу яких договір є підставою виникнення зобов`язань, які повинні виконуватись належним чином і в установлений законом строк. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Кожна сторона повинна вжити всіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов`язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу.

Загальний висновок.

Згідно зі статтею 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Відповідно до змісту пункту 3 частини 2 статті 129 Конституції України, статті 13, частини 1 статті 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести належними і допустимими доказами ті обставини, на яких ґрунтуються її вимоги та заперечення.

Принципи змагальності сторін та диспозитивності відображені і в статті 14, частині 4 статті 74 цього Кодексу, за змістом яких суд не може самостійно збирати докази, крім окремих визначених випадків.

Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (частина 1 статті 77 ГПК України).

Будучи обізнаним про стан придбаного на аукціоні об`єкта приватизації та необхідність досить швидкого завершення його будівництва та введення в експлуатацію, відповідач не виконав взятих на себе зобов`язань за пунктом 5.2.1. договору від 01.11.2018 №3988, належних доказів на спростування своїх заперечень суду не надав.

Згідно з статтею 41, пунктами 4,5 частини 2 статті 42 ГПК України сторони зобов`язані сприяти своєчасному, всебічному, повному та об`єктивному встановленню всіх обставин справи; подавати усі наявні у них докази в порядку та строки, встановлені законом або судом, не приховувати докази.

За таких обставин, позовні вимоги заступника керівника Тернопільської обласної прокуратури, в інтересах держави в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях, підлягають до задоволення, шляхом розірвання Договору купівлі-продажу шляхом викупу об`єкта малої приватизації об`єкта незавершеного будівництва 90 квартирного житлового будинку, що знаходиться за адресою: вул. Сонячна,26, м. Монастириська, Тернопільська область, укладеного 01.11.2018 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Тернопільській області та Товариством з обмеженою відповідальністю "Любава-Агро", як доведені прокуратурою та позивачем та не спростовані належними доказами відповідачем.

6.1. Щодо скасування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Любава-Агро" на незавершений будівництвом 90-квартирний житловий будинок загальною площею 4 671,5 кв.м. за адресою: Тернопільська область, Монастириський район, вул. Сонячна, будинок 26 (запис про державну реєстрацію права від 13.12.2018, № 29479079), з одночасним припиненням права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Любава-Агро" на нього та повернення об`єкту незавершеного будівництва у державну власність, то суд зазначає таке.

Відповідно до статті 334 Цивільного кодексу України право на нерухоме майно, яке підлягає державній реєстрації, виникає із дня такої реєстрації.

Оскільки державна реєстрація речових прав на нерухоме майно є офіційним визнанням і підтвердженням державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, відповідний запис формально наділяє відповідача певними юридичними правами щодо земельної ділянки і одночасно створює перешкоди для реалізації своїх прав законному власнику - державі (стаття 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Разом з тим державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності необхідним є передусім встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності (постанова об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24.01.2020 у справі № 910/10987/18).

Згідно частини 9 статті 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", на вимогу однієї із сторін, договір купівлі-продажу може бути розірвано, в т.ч. за рішенням суду, в разі невиконання іншою стороною зобов`язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки або визнано недійсним за рішенням суду. В разі розірвання судовому порядку договору купівлі-продажу у зв`язку з невиконанням покупцем договірних зобов`язань приватизований об`єкт підлягає поверненню у державну (комунальну) власність. Порядок повернення в державну (комунальну) власність об`єктів приватизації в разі розірвання або знання недійсними договорів купівлі-продажу таких об`єктів затверджується Фондом державного майна У країни.

Процедура повернення у державну власність приватизованих об`єктів здійснюється відповідно до Порядку повернення у державну (комунальну) власність об`єктів приватизації у разі розірвання або визнання недійсними договорів купівлі-продажу таких об`єктів, затвердженого наказом Фонду державного майна від 18.10.2018 №1331 та зареєстрованого в Міністерстві Юстиції України 27.11.2018 за №1338/32790. Передача об`єкта приватизації, що повертається у державну (комунальну) власність оформлюється актом приймання-передачі, за формою, наведеною у додатку до цього Порядку.

Також слід зазначити, що під захистом цивільних прав розуміється передбачений законодавством засіб, за допомогою якого може бути досягнуте припинення, запобігання, усунення порушення права, його відновлення і (або) компенсація витрат, викликаних порушенням права. Обраний спосіб захисту має безпосередньо втілювати мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту, тобто мати наслідком повне припинення порушення його прав та охоронюваних законом інтересів.

Належний спосіб захисту, виходячи із застосування спеціальної норми права, повинен забезпечити ефективне використання цієї норми в її практичному застосуванні - гарантувати особі спосіб відновлення порушеного права або можливість отримання нею відповідного відшкодування.

Отже, засіб юридичного захисту має бути ефективним як на практиці, так і за законом.

У рішенні від 31.07.2003 у справі "Дорани проти Ірландії" Європейський суд з прав людини зазначив, що поняття "ефективний засіб" передбачає не лише запобігання порушенню або припиненню порушення, а так само встановлення механізму відновлення, поновлення порушеного права. Таким чином, обов`язковим є практичне застосування ефективного механізму захисту. Протилежний підхід суперечитиме принципу верховенства права.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16 та від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц.

Згідно з Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, 13.12.2018 приватним нотаріусом Березій З.А. (державним реєстратором) внесено запис про реєстрацію права власності за ТзОВ "Любава-Агро" на незавершений будівництвом 90-квартириний житловий будинок загальною площею 4 671,5 кв.м., будівельною готовністю 38% за адресою: Тернопільська область, Монастириський район, вул. Сонячна, будинок 26, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 242.

Законом України від 05.12.2019 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", який набрав чинності з 16.01.2020, ст. 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" викладено у новій редакції.

Так, відповідно до пунктів 1, 2, 3 ч. 3 ст. 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини 6 статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом а" пункту 2 частини 6 статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Зі змісту зазначеної правової норми вбачається, що, на відміну від частини 2 статті 26 зазначеного Закону у попередній редакції, яка передбачала такі способи судового захисту порушених прав як скасування записів про проведену державну реєстрацію прав та скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, чинна редакція встановлює такі способи судового захисту порушених прав та інтересів особи: 1) судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; 2) судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; 3) судове рішення про скасування державної реєстрації прав.

При цьому з метою ефективного захисту порушених прав уточнено, що ухвалення зазначених судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Аналогічні правові висновки наведені у постановах Верховного Суду від 03.09.2020 у справі №914/1201/19, від 23.06.2020 у справах №906/516/19, №905/633/19, №922/2589/19, від 30.06.2020 у справі №922/3130/19, від 14.07.2020 у справі №910/8387/19, від 20.08.2020 у справі №916/2464/19 та від 28.10.2020 у справі №10963/19, від 11.02.2021 у справі №911/1530/19, від 2021 у справі № 913/175/20, які слід врахувати в силу частини 4 статті 236 ГПК України.

Також у справі № 916/667/18 Велика Палата Верховного Суду дійшла висновків: "якщо договір, на підставі якого друга сторона набула право власності на майно, розірвано, то друга сторона автоматично не втрачає права власності на це майно, а перша сторона не набуває права власності. При цьому відповідно до статті 392 Цивільного кодексу України саме власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності. Водночас унаслідок розірвання договору, на виконання якого одна сторона передала майно, не одержавши зустрічного задоволення, виникає зобов`язання, за яким друга сторона повинна повернути майно першій стороні у володіння і у власність, а перша сторона має кореспондуюче право вимагати виконання цього обов`язку.

Із змісту статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначає, що у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.

Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Також Цивільний кодекс України визначає, що правовим наслідком розірвання договору є припинення зобов`язань сторін, при цьому у сторін відсутнє право вимагати повернення виконаного ними за зобов`язаннями до моменту розірвання договору, і при істотному порушенні договору однією із сторін, друга сторона може лише вимагати відшкодування завданих їх збитків у зв`язку з розірванням договору.

Саме по собі розірвання договору не має наслідку автоматичної втрати права власності покупця на об`єкт нерухомості, який був предметом договору купівлі-продажу.

Отже, для забезпечення належного захисту державних інтересів, слід скасувати державну реєстрацію права власності за ТзОВ «Любава-Агро» на незавершений будівництвом 90-квартириний житловий будинок загальною площею 4671,5 кв.м., будівельною готовністю 38% за адресою: Тернопільська область, Монастириський район, вул. Сонячна, будинок 26, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 242.

Частиною 1 Розділу IV Порядку передбачено, що повернення у державну (комунальну) власність об`єкта приватизації у примусовому порядку поширюється на випадки розірвання договору купівлі-продажу за рішенням суду у зв`язку з невиконанням умов договору купівлі-продажу або визнанням його судом недійсним

Згідно з частиною 3 статті 653 ЦК України якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

А тому суд, зважаючи на розірвання договору №3988 від 01.11.2018 та скасування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, державної реєстрації права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Любава-Агро" на незавершений будівництвом 90-квартирний житловий будинок загальною площею 4 671,5 кв.м. за адресою: Тернопільська область, Монастириський район, вул. Сонячна, будинок 26, зобов`язує Товариство з обмеженою відповідальністю "Любава-Агро" (Тернопільська область, Чортківський район, с. Ковалівка, вул. Зарічна, 400, ), з урахуванням вищенаведених законодавчих норм та положень самого Договору, повернути у державну власність в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях (м. Івано-Франківськ, вул. Василіянок, 48, ) шляхом підписання акту приймання передачі у відповідності до Порядку повернення у державну (комунальну) власність об`єктів приватизації в разі розірвання або визнання недійсним договорів купівлі-продажу таких об`єктів, затвердженого Наказом Фонду державного майна України від 18.10.2018 № 1331.

7. Судові витрати.

Відповідно до частин 1,2 статті 129 ГПК України судовий збір покладається: 1) у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін; 2) у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Судовий збір, від сплати якого позивач у встановленому порядку звільнений, стягується з відповідача в дохід бюджету пропорційно розміру задоволених вимог, якщо відповідач не звільнений від сплати судового збору. Якщо інше не передбачено законом, у разі залишення позову без задоволення, закриття провадження у справі або залишення без розгляду позову позивача, звільненого від сплати судового збору, судовий збір, сплачений відповідачем, компенсується за рахунок держави в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються:

1) у разі задоволення позову - на відповідача;

2) у разі відмови в позові - на позивача;

3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Позивачем, при зверненні до суду сплачено судового збору 13 274 (тринадцять тисяч двісті сімдесят чотири) грн. 00 коп. (платіжна інструкція №1503 від 20.08.2024 на суму 10548 грн 80 коп. та платіжна інструкція №1502 від 20.08.2024 на суму 2725 грн 20 коп.).

А тому, відповідно до вимог статті 129 ГПК України, судовий збір в розмірі 13 274 грн 00 коп. суд покладає на відповідача у справі - Товариство з обмеженою відповідальністю "Любава - Агро" та він підлягає стягненню в користь Тернопільської обласної прокуратури.

Враховуючи наведене вище, керуючись положеннями статей 2, 42, 86, 129, 233, 236, 238, 240, 241, з 253 по 259 у сукупності з іншими статтями Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд, -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Розірвати Договір купівлі-продажу шляхом викупу об`єкта малої приватизації об`єкта незавершеного будівництва 90 квартирного житлового будинку, що знаходиться за адресою: вул. Сонячна,26, м. Монастириська, Тернопільська область, укладений 01.11.2018 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Тернопільській області та Товариством з обмеженою відповідальністю "Любава-Агро".

3. Скасувати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Любава-Агро" на незавершений будівництвом 90-квартирний житловий будинок загальною площею 4 671,5 кв.м. за адресою: Тернопільська область, Монастириський район, вул. Сонячна, будинок 26 (запис про державну реєстрацію права від 13.12.2018, № 29479079), з одночасним припиненням права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Любава-Агро" на нього.

4. Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Любава-Агро" (Тернопільська область, Чортківський район, с. Ковалівка, вул. Зарічна,400, ) повернути у державну власність в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях (м. Івано-Франківськ, вул. Василіянок, 48, ) об`єкт незавершеного будівництва 90-квартирний житловий будинок за адресою: Тернопільська область, м. Монастириська, вул. Сонячна, будинок 26, шляхом підписання акту приймання передачі у відповідності до Порядку повернення у державну (комунальну) власність об`єктів приватизації в разі розірвання або визнання недійсним договорів купівлі-продажу таких об`єктів, затвердженого Наказом Фонду державного майна України від 18.10.2018 № 1331.

5. Судові витрати покласти на відповідача у справі - Товариство з обмеженою відповідальністю "Любава-Агро".

6. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Любава-Агро" на користь Тернопільської обласної прокуратури судовий збір в сумі 13 274 (тринадцять тисяч двісті сімдесят чотири) грн. 00 коп., який перерахувати на р/р 0004091 в ДКСУ в м. Київ, МФО 820172, , КЕКВ-2800.

7. Наказ видати після набрання рішенням суду законної сили.

Тернопільська обласна прокуратура, вул. Листопадова, 4, м. Тернопіль, 46001, ();

Позивач: Регіональне відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях, 76019, м. Івано-Франківськ, вул. Василіянок, 48, ();

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю ЛЮБАВА-АГРО, 48322, Тернопільська обл., Чортківський р-н., с. Ковалівка, вул. Зарічна, 400, ().

Рішення господарського суду набирає законної сили у порядку статті 241 ГПК України.

Апеляційна скарга на рішення суду подається у порядку, визначеному статтями з 253 по 259 ГПК України. Повне рішення складено 02.04.2025. Повний текст рішення надіслати учасникам справи до їх електронних кабінетів в електронній формі із застосуванням ЄСІТС в порядку, визначеному цим Кодексом, Положенням про ЄСІТС.

Учасники справи можуть отримати інформацію по справі на офіційному веб -порталі судової влади України в мережі Інтернет за веб - адресою: https://te.court.gov.ua/sud5022.

Суддя В.Л. Гевко