РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

24.03.2025Справа № 910/21378/21 (910/19158/23)
Суддя Господарського суду міста Києва Яковенко А.В., розглянувши в письмовому провадженні матеріали справи

За позовом ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 ,ідентифікаційний номер НОМЕР_1 )

до 1. Товариства з обмеженою відповідальністю "Кійжитло" (03151, м. Київ, вул. Волинська, 60, )

2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Сіті-Девелопмент" (03069, м.Київ, вул. Володимира Брожка, буд.70, )

про визнання майнового (речового) права на об`єкт незавершеного будівництва

в межах справи №910/21378/21

За заявою ОСОБА_2 ( АДРЕСА_2 , ідентифікаційний номер НОМЕР_2 )

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Кійжитло"

про банкрутство

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

У провадженні Господарського суду міста Києва знаходиться справа №910/21378/21 за заявою ОСОБА_2 про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю "Кійжитло".

ОСОБА_1 звернулася до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кійжитло» та Товариства з обмеженою відповідальністю "Сіті-Деволпмент" про визнання майнового (речового) права на об`єкт незавершеного будівництва.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 25.11.2016 між позивачем та відповідачем укладено Попередній договір договору купівлі-продажу квартири, крім того на виконання вказаного договору між сторонами підписано Договір про забезпечення виконання зобов`язань №СС/Д1/78-255/Н від 25.11.2016 та Додаткову угоду від 25.08.2017 до Договору про забезпечення виконання зобов`язань № СС/Д1/78-255/Н від 25.11.2016. Позивач виконав свої зобов`язання за вказаними договорами, проте відповідач своїх зобов`язань перед позивачем не виконав, у власність нерухоме майно не передав, будинок в експлуатацію не ввів. Посилаючись на те, що відповідач порушує права позивача як добросовісного інвестора, позивач просить визнати її майнове (речове) право на (у тому числі право на отримання в натурі та оформлення у власність після завершення будівництва та доплати): однокімнатну квартиру НОМЕР_4, загальною площею 34,50 кв.м. на 7 поверсі у житловому будинку під будівельним АДРЕСА_4

Відповідно до витягу з протоколу передачі судової справи раніше визначеному складу суду, вказану позовну заяву передано для розгляду судді Яковенко А.В.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 25.12.2024 відкрито провадження у справі, вирішено здійснювати її розгляд за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін; встановлено сторонам строки для подання заяв по суті спору.

Частиною 5 статті 176 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що ухвала про відкриття провадження у справі надсилається учасникам справи, а також іншим особам, якщо від них витребовуються докази, в порядку, встановленому статтею 242 цього Кодексу, та з додержанням вимог частини четвертої статті 120 цього Кодексу.

Відповідно до частини 11 статті 242 ГПК України якщо учасник справи має електронний кабінет, суд надсилає всі судові рішення такому учаснику в електронній формі виключно за допомогою Єдиної судової інформаційно-комунікаційної системи чи її окремої підсистеми (модуля), що забезпечує обмін документами. У разі відсутності в учасника справи електронного кабінету суд надсилає всі судові рішення такому учаснику в паперовій формі рекомендованим листом з повідомленням про вручення.

Зі змісту повідомлення про доставлення процесуального документа до електронного кабінету Товариства з обмеженою відповідальністю "Кійжитло" вбачається, що ухвала про відкриття провадження у справі від 25.12.2024 була доставлена в кабінет ЕС 25.12.2024, а днем отримання судом інформації про доставку документа в кабінет ЕС 26.12.2024.

За приписами частини 6 статті 242 ГПК України днем вручення судового рішення є день отримання судом повідомлення про доставлення копії судового рішення до електронного кабінету особи.

Таким чином, керуючись приписами п. 5 ч. 6 ст. 242 Господарського процесуального кодексу України, суд приходить до висновку, що днем вручення відповідачу ухвали суду від 25.12.2024 є 26.12.2024 (день отримання судом інформації про доставку документа в кабінет ЕС).

Ухвала Господарського суду міста Києва від 25.12.2024 про відкриття провадження у справі була направлена на адресу Товариства з обмеженою відповідальністю "Сіті-Девелопмент", вказану в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (03069, м.Київ, вул. Володимира Брожка, буд.70).

Однак поштове відправлення не було вручене відповідачу та було повернуте до суду 22.01.2025, що підтверджується поштовим поверненням відправлення № 531.

Таким чином відповідачі є такими, що повідомлені належним чином, проте у наданий їм строк відзиву на позовну заяву до суду не надали.

Статтею 113 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що строки, в межах яких вчиняються процесуальні дії, встановлюються законом, а якщо такі строки законом не визначені, - встановлюються судом.

За приписами ч. 8 ст. 165 Господарського процесуального кодексу України відзив подається в строк, встановлений судом, який не може бути меншим п`ятнадцяти днів з дня вручення ухвали про відкриття провадження у справі. Суд має встановити такий строк подання відзиву, який дозволить відповідачу підготувати його та відповідні докази, а іншим учасникам справи - отримати відзив не пізніше першого підготовчого засідання у справі.

Відповідачі своїм правом на подання відзиву на позов у визначений у відповідності до положень Господарського процесуального кодексу України строк не скористались.

За таких обставин, справа підлягає вирішенню за наявними матеріалами з огляду на приписи ч. 9 ст. 165 та ч. 2 ст. 178 Господарського процесуального кодексу України.

Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва встановив наступне.

25.11.2016 між ОСОБА_1 (далі-сторона 2/позивач) та Товариством з обмеженою відповідальністю «КІЙЖИТЛО» (далі-сторона 1/відповідач) було укладено Попередній договір посвідчений приватним нотаріусом Басенко К.О., зареєстрований в реєстрі за № 1506.

Відповідно до умов Договору ТОВ «КІЙЖИТЛО» зобов`язалось укласти договір купівлі-продажу (Основний договір), квартири АДРЕСА_3 , а ОСОБА_1 зобов`язалась прийняти та належним чином оплатити її вартість.

Відповідно до п.1.1 Попереднього договору сторони зобов`язуються в строки встановлені в підпункті 1.4.1.пункту 1.4. розділу 1 Попереднього договору, укласти Договір купівлі-продажу квартири (далі - "Основний договір"), відповідно до якого Сторона-1 (в Основному договорі - Продавець) зобов`язується передати у власність (продати) окрему квартиру, характеристики якої вказані в підпункті 1.4.2. пункту І 4. розділу 1 Попереднього договору (далі - "Об`єкт"), яка знаходиться в житловому будинку №70 (сімдесят) за адресою: місто Київ, вулиця Кіровоградська, (далі- "Будинок"), а Сторона-2 (в Основному договорі - Покупець) зобов`язується прийняти у власність (купити) Об`єкт та напеченим чином сплатити його вартість в обсязі згідно з розділом 2 Попереднього договору.

Згідно з п.1.3. Попередній договір та договір про забезпечення виконання зобов`язань є невід`ємними один від одного, припинення дії, втрата чинності, розірвання одного з них Договорів тягне за собою припинення дії, втрату чинності; розірвання іншого договору.

Пунктом 1.4. Попереднього договору визначено, що плановий строк введення в експлуатацію Будинку 4 (четвертий) квартал 2017 року.

Відповідно до п.1.4.1 Попереднього договору сторони зобов`язуються укласти Основний договір протягом 1 (першого) кварталу 2018 року, але в будь-якому разі не раніше отримання Стороною 1 правовстановлюючих документів на Об`єкт та надання органом державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та/або відповідними державними органами документів, що є необхідними для належного укладення та нотаріального посвідчення Основного договору та з урахуванням вимог пункту 5.2. розділу 5 Попереднього договору.

Пунктом 6.1 Попереднього договору визначено, що за виконання або неналежне виконання своїх зобов`язань за Попереднім поговором винна Сторона несе відповідальність, передбачену чинним законодавством України. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється (відмовляється) від укладення та нотаріального посвідчення Основного договору, зобов`язана відшкодувати іншій Стороні завдані ним фактичні збитки протягом 30 (тридцяти) календарних днів з моменту у який мав бути укладений Основний договір.

Згідно з п. 7.1 Попереднього договору даний договір набирає чинності з моменту його укладення Сторонами і діє до моменту укладення та нотаріального посвідчення Основного договору, або до моменту виконання зобов`язань за Попереднім договором щодо сплати штрафних санкцій винною Стороною.

Для підтвердження зобов`язань, що виникли між Сторонами згідно Попереднього договору було укладено договір про забезпечення виконання зобов`язання № СС/Д1/78-255/Н від 25.11.2016.

Відповідно до п. 2.1 Договору про забезпечення виконання зобов`язання, розмір грошових коштів, які сплачуються відповідно до умов Договору, як забезпечення виконання зобов`язань, згідно пункту 1.1. розділу 1 Договору становить: 364 768 (триста шістдесят чотири тисячі сімсот шістдесят вісім) гривень 50 копійок, в т.ч. ПДВ 20% - 60 794 (шістдесят тисяч сімсот дев`яносто чотири) гривні 75 копійок.

25.08.2017 сторони підписали Додаткову угоду № 1 про заміну сторони у зобов`язанні до Договору № СС/Д1/78-255/Н про забезпечення виконання зобов`язань від 25.11.2016 , де зазначається, що на підставі договору про забезпечення виконання зобов`язань № СС/Д1/78-255/Н від 25 листопада 2016 року та у відповідністю з даною Додатковою угодою, Сторони домовились замінити Сторону-1 у Договорі про забезпечення виконання зобов`язань № СС/Д1/78-255/Н від 25 листопада 2016 року текстом іменується «Основний договір» укладеного між Стороною-1 та Стороною-2, на Сторону-3 усі права та обов`язки Сторони-1, які передбачені Основним договором. Сторона 3 - ТОВ «Сіті -Девелопмент» (далі -відповідач 2).

Крім того, 25.08.2017 ОСОБА_1 та відповідач 2 підписали додаткову угоду № 1 до Договору № СС/Д1/78-255/Н про забезпечення виконання зобов`язань від 25.11.2016.

Відповідно до п. 1 Додаткової угоди №1 сторони дійшли спільної згоди змінити п.2.2. Договору № СС/Д1/78-255/Н про виконання забезпечені зобов`язань від 25.11.2016 виклавши його в наступній редакції: п.2.2. Сторони домовились, що об`єктом нерухомості, Майнові права на який передаються за даним Договору, об`єкт, розташований на об`єкті капітального будівництва за адресою: АДРЕСА_4 житловому будинку №70, який знаходиться за адресою: вулиця Володимира Брожка (раніше-Кіровоградська), міста Києва.

Згідно з п.3 Додаткової угоди №1 - загальна вартість об`єкта фінансування на дату підписання цієї Додаткової угоди складає: 414 138 (чотириста чотирнадцять тисяч сто тридцять вісім) гривень 06 копійок, в тому числі ПДВ 20% - 69 032 гривень 00 КОПІЙОК.

На виконання умов Договору про забезпечення виконання № СС/Д1/78-255/Н від 25.11.2016 та Додаткової угоди №1 від 25.08.2016, позивач в повному обсязі сплатив грошові кошти Відповідачу в сумі - 414 138 (чотириста чотирнадцять тисяч сто тридцять вісім) гривень 06 копійок, в тому числі ПДВ 20% - 69 032 (шістдесят дев`ять тисяч тридцять дві) гривні 00 копійок, що підтверджується Довідкою виданою ТОВ «СІТІ-ДЕВЕЛОПМЕНТ» від 25.08.2017 про сплату грошових коштів згідно Договору про забезпечений виконання зобов`язань № СС/Д1/78-255/Н від 25.11.2016 доданою до позовної заяви.

У подальшому пропозиції щодо укладання Основного договору від ТОВ «СІТІ-ДЕВЕЛОПМЕНТ» не надійшло.

Спір у справі виник у зв`язку з виконанням зобов`язання щодо сплати вартості зазначеного нерухомого майна у ОСОБА_1 виникло право вимоги й оформлення права власності на нерухоме майно шляхом укладання Основного договору, а у Відповідача виникло право на отримання вартості нерухомого майна та кореспондуючий обов`язок укласти з позивачем Основний договір купівлі-продажу нерухомого майна та передати його Позивачу за відповідним Актом приймання-передачі, проте ТОВ «СІТІ-ДЕВЕЛОПМЕНТ» основний договір з ОСОБА_1 не уклав та не передав їй зазначене в позові нерухоме майно. Станом на день звернення до суду будинок в експлуатацію не введений.

Відповідно до ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, з правочинів, тобто дій особи, спрямованих на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Правовідносини, які склалися між сторонами, регулюються Законом України від 18.09.1991 «Про інвестиційну діяльність»

Відповідно до ст. 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» всі суб`єкти інвестиційної діяльності незалежно від форм власності та господарювання мають рівні права щодо здійснення інвестиційної діяльності, якщо інше не передбачено законодавчими актами України.

Розміщення інвестицій у будь-яких об`єктах, крім тих, інвестування в які заборонено або обмежено цим Законом, іншими актами законодавства України, визнається невід`ємним правом інвестора і охороняється законом.

Інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торгівельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України.

Згідно із ст. 190 ЦК України, майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки .

Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

За змістом ч. 2, 3 ст. 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Відповідно до ч.3 ст.16 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що разом із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень у паперовій формі подаються оригінали документів, необхідних для державної реєстрації прав та їх обтяжень, копії, засвідчені в установленому порядку.

Моментом виникнення майнових прав у їх носія вважається загально прийнятий момент набуття права власності, визначений статтею 328 ЦК України на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

У Постанові № 6-98цс13 від 02 жовтня 2013 року Верховний Суд України висловив правову позицію про те, що виконання грошових зобов`язань за інвестиційною угодою, а саме повна сплата вартості об`єкта інвестування (стовідсоткова передоплата), свідчить про вчинення дій, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт.

Статтею ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначено, що майновими правами визнаються будь-які права пов`язані з майном, відмінні від права власності у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (право на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо).

Судом встановлено, що позивач в повному обсязі проінвестувала у будівництво зазначеної вище квартири, в зв`язку з чим відповідно до ст.7 Закону України «Про інвестиційну діяльність», має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктом та результатами інвестицій відповідно до законодавчих актів України, оскільки об`єкт та результати інвестицій є власністю інвестора.

Тобто, ОСОБА_1 виконала свої зобов`язання за Договором про забезпечення виконання зобов`язань зобов`язань № СС/Д1/78-255/Н від 25.11.2016 та Додаткової угоди №1 від 25.08.2016, сплатила внесок у визначеній у договорі сумі, у зв`язку із чим за умовами договорів набула майнових прав щодо об`єкта нерухомості, зокрема права на отримання в подальшому у власність спірну квартиру.

Згідно ч. 1 ст. 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Згідно п. 1.4 Попереднього договору, плановий строк введення в експлуатацію Будинку 4 (четвертий) квартал 2017 року.

Судом встановлено, що будівництво об`єкту не завершене, будинок не введений в експлуатацію.

Відтак, до завершення будівництва об`єкта нерухомості, а саме квартири: номер квартири АДРЕСА_5 , та введення будинку в експлуатацію позивачу, як інвестору, належить майнове право на даний об`єкт.

Аналогічного правового висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду в постанові від 09.10.2019, справа №761/28769/13-ц.

Враховуючи те, що відповідач не виконує належним чином узятих на себе зобов`язань, а також, враховуючи, що будинок по АДРЕСА_6 не введено в експлуатацію, з урахуванням повної сплати пайових внесків, суд прийшов до висновку, що права позивача порушені, оскільки, відповідач свої зобов`язання щодо передачі об`єкту інвестування в експлуатацію для здійснення реєстрації права власності за позивачем на об`єкт інвестування, не виконує.

Тобто, відповідач в односторонньому порядку відмовився від виконання зазначених зобов`язань, що свідчить про порушення майнових прав позивача на вищевказаний об`єкт, який він очікував отримати до 4 кварталу 2017 року.

Оцінивши наявні у справі докази у їх сукупності, суд приходить до висновку, що права позивача підлягають захисту шляхом визнання майнових прав за ОСОБА_1 на об`єкт незавершеного будівництва, а саме: на квартиру з номером об`єкта інвестування 64 (шістдесят чотири), поверх 7 (сьомий); Секція 1 (перша); кількість кімнат 1 (одна); загальна площа 38,0 кв.м. по АДРЕСА_6 .

Враховуючи викладене, суд дійшов обґрунтованого висновку про задоволення позовних вимог ОСОБА_1 повному обсязі.

Витрати по сплаті судового збору відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на відповідачів, з урахуванням частини третьою статті 4 Закону України «Про судовий збір».

Керуючись Кодексом України з процедур банкрутства, ст. 74, ст.ст. 76-79, ст. 86, ст. 123, ст. 129, ст.ст. 232-233, ст. 238, ст. 240 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнити в повному обсязі.

2. Визнати за ОСОБА_1 , паспорт серія НОМЕР_3 , виданий Києво-Святошинським РВГУМВС України в місті Києві 09.07.1999, яка зареєстрована за адресою: АДРЕСА_7 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 , майнове (речове) право на об`єкт інвестування, а саме: однокімнатну квартиру АДРЕСА_8 майна перед прийняттям в експлуатацію будинку по вулиці Володимира Брожка у місті Києві на земельній ділянці за кадастровим номером :72:337:0009.

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «КІЙЖИТЛО» (03151, м. Київ, вулиця Волинська, 60; ) в дохід Державного бюджету України 1 514 (одна тисяча п`ятсот чотирнадцять) грн. 00 коп. судового збору. Видати наказ.

4.Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Сіті-Девелопмент" (03069, м. Київ, вул. Володимира Брожка, буд.70, ) в дохід Державного бюджету України 1 514 (одна тисяча п`ятсот чотирнадцять) грн. 00 коп. судового збору. Видати наказ.

5. Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. Апеляційна скарга на рішення суду подається до апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено 24.03.2025

Суддя А.В. Яковенко