ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД Закарпатської області
Рішення

04 березня 2025 р. м. Ужгород Справа №907/74/24

За первісним позовом Свалявської міської ради Закарпатської області, м. Свалява Мукачівського району Закарпатської області

до відповідача Фермерського господарства Агро Свалява, м. Свалява Мукачівського району Закарпатської області

про визнання припиненим права оренди земельної ділянки з кадастровим номером :02:041:0018, загальною площею 0,1252 га, розташованої за адресою: м. Свалява, вул. Робітнича, 1/5, за Договором оренди земельної ділянки від 22.05.2015; зобов`язання повернути земельну ділянку за актом прийому передачі,

та за зустрічним позовом Фермерського господарства Агро Свалява, м. Свалява Мукачівського району Закарпатської області

до відповідача Свалявської міської ради Закарпатської області, м. Свалява Мукачівського району Закарпатської області

про визнання Договору оренди земельної ділянки від 22.05.2015, укладеного між Свалявською міською радою Закарпатської області та Фермерським господарством Закарпатшампіньйон (нове найменування Фермерське господарство Агро Свалява), об`єктом якого є земельна ділянка з кадастровим номером :02:041:0018, поновленим на тих самих умовах і на той самий строк, з 26.08.2023 до 26.08.2030 включно; зобов`язання Свалявської міської ради Закарпатської області укласти з Фермерським господарством Агро Свалява Додаткову угоду про поновлення Договору оренди земельної ділянки від 22.05.2015, об`єктом якого є земельна ділянка з кадастровим номером :02:041:0018, в редакції, запропонованій орендарем (з урахуванням заяви про зміну предмета позову),

Суддя господарського суду Пригара Л.І.

Секретар судового засідання Ігнатко О.В.

представники:

Позивача за первісним позовом

(відповідача за зустрічним позовом)

Відповідача за первісним позовом

(позивача за зустрічним позовом) не з`явився

СУТЬ СПОРУ ТА ПРОЦЕСУАЛЬНІ ДІЇ СУДУ В МЕЖАХ СПРАВИ

Свалявською міською радою Закарпатської області, м. Свалява Мукачівського району Закарпатської області заявлено позов до відповідача Фермерського господарства Агро Свалява, м. Свалява Мукачівського району Закарпатської області про визнання припиненим права оренди земельної ділянки з кадастровим номером :02:041:0018, загальною площею 0,1252 га, розташованої за адресою: м. Свалява, вул. Робітнича, 1/5, за Договором оренди земельної ділянки від 22.05.2015; зобов`язання повернути земельну ділянку за актом прийому передачі.

Ухвалою Господарського суду Закарпатської області від 14.02.2024 відкрито провадження у справі №907/74/24 в порядку загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 21.03.2024. Явку уповноважених представників сторін у підготовче засідання визнано обов`язковою. Встановлено відповідачу строк на подання суду відзиву на позовну заяву в порядку ст. 165 ГПК України із одночасним надісланням копії такого позивачеві, а доказів надіслання суду, протягом 15-ти днів із дня одержання даної ухвали. Встановлено позивачеві строк на надання суду та відповідачу відповіді на відзив у порядку ст. 166 ГПК України, протягом 5-ти днів із дня одержання копії відзиву.

Ухвалою суду від 04.03.2024 зустрічний позов Фермерського господарства Агро Свалява, м. Свалява Мукачівського району Закарпатської області до відповідача Свалявської міської ради Закарпатської області, м. Свалява Мукачівського району Закарпатської області про визнання Договору оренди земельної ділянки від 22.05.2015, укладеного між Свалявською міською радою Закарпатської області та Фермерським господарством Закарпатшампіньйон (нове найменування Фермерське господарство Агро Свалява), об`єктом якого є земельна ділянка з кадастровим номером :02:041:0018, поновленим на тих самих умовах і на той самий строк, з 26.08.2023 до 26.08.2030 включно; зобов`язання укласти з Фермерським господарством Агро Свалява Додаткову угоду про поновлення Договору оренди землі від 22.05.2015, об`єктом якого є земельна ділянка з кадастровим номером :02:041:0018, на строк до 26.08.2030 прийнято до спільного розгляду з первісним позовом у справі №907/74/24; вимоги за зустрічним позовом об`єднано в одне провадження з первісним позовом та призначено підготовче засідання для спільного розгляду зустрічного позову разом із первісним позовом на 21.03.2024. Встановлено відповідачеві за зустрічним позовом строк для надання суду відзиву на зустрічну позовну заяву в порядку ст. 165 ГПК України з одночасним надісланням копії такого позивачеві за зустрічним позовом, а доказів надіслання суду, протягом 15-ти днів із дня одержання даної ухвали. Встановлено позивачеві за зустрічним позовом строк для надання суду та відповідачеві за зустрічним позовом відповіді на відзив у порядку ст. 166 ГПК України, протягом 5-ти днів із дня одержання копії відзиву.

У підготовчих засіданнях 21.03.2024 та 17.04.2024 судом за участю представників позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом) та відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом) проголошувались перерви.

Ухвалою суду від 17.04.2024 відмовлено в задоволенні клопотання Свалявської міської ради Закарпатської області, м. Свалява Мукачівського району Закарпатської області про витребування доказів у справі №907/74/24.

Ухвалою суду від 09.05.2024 підготовче засідання у справі відкладалося з підстав, наведених в ухвалі суду.

Ухвалою від 11.06.2024 судом у порядку ст. 81 ГПК України витребувано від Фермерського господарства Агро Свалява належним чином завірену копію фіскального чеку відділення поштового зв`язку відправки Свалявській міській раді листа повідомлення №21/07 від 21.07.2023 щодо наміру скористатися переважним правом на поновлення Договору оренди земельної ділянки від 22.05.2015 та проханням підписати проєкт додаткової угоди про його поновлення; встановлено строк для надання суду витребуваних документів до 24.07.2024; підготовче засідання відкладено на 21.08.2024.

У підготовчому засіданні 21.08.2024 судом за участю представників позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом) та відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом) проголошувалась перерва.

Ухвалами суду від 26.09.2024 та 31.10.2024 підготовчі засідання у справі відкладалися з підстав, наведених в ухвалах суду.

Ухвалою Господарського суду Закарпатської області від 27.11.2024 закрито підготовче провадження у справі №907/74/24 та призначено справу до судового розгляду по суті, судове засідання призначено на 06.02.2025. Явка уповноважених представників учасників процесу в судове засідання визнана судом на власний розсуд.

У судовому засіданні 06.02.2025 судом у присутності уповноваженого представника позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом) постановлено ухвалу про оголошення перерви в судовому засіданні перед стадією дослідження доказів, судових дебатів до 04.03.2025. Явка уповноважених представників учасників процесу в судове засідання визнана судом на власний розсуд.

Представник позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом) через канцелярію суду подав заяву б/н від 04.03.2025 (вх. №02.3.1-02/2120/25 від 04.03.2025), якою просить розглянути справу за його відсутності; заявлені позовні вимоги за первісним позовом підтримує та наполягає на їх задоволенні.

Поданим через підсистему Електронний суд клопотанням б/н від 04.03.2025 (вх. №02.3.1-02/2116/25 від 04.03.2025) представник відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом) просить відкласти судове засідання, призначене на 04.03.2025, на іншу дату у зв`язку з його зайнятістю в іншому судовому процесі.

Розглянувши подане представником відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом) клопотання про відкладення розгляду справи на інший термін, суд приходить до висновку про відмову в його задоволенні з огляду на таке.

Статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод передбачено право кожного на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом.

Передбачене ч. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод право особи на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку кореспондується з обов`язком добросовісно користуватися наданими законом процесуальними правами, утримуватись від дій, що зумовлюють затягування судового процесу, та вживати надані процесуальним законом заходи для скорочення періоду судового провадження (пункт 35 рішення Європейського суду з прав людини у справі "Юніон Еліментарія Сандерс проти Іспанії"(Alimentaria Sanders S.A. v. Spain") від 07.07.1989).

У даному контексті суд зазначає, що сторони мають не тільки процесуальні права, але й процесуальні обов`язки.

Обов`язок швидкого здійснення правосуддя покладається, в першу чергу, на відповідні державні судові органи. Розумність тривалості судового провадження оцінюється в залежності від обставин справи та з огляду на складність справи, поведінки сторін, предмету спору. Нездатність суду ефективно протидіяти недобросовісно створюваним учасниками справи перепонам для руху справи є порушенням частини 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (параграфи 66, 69 рішення Європейського суду з прав людини від 08.11.2005 року у справі "Смірнова проти України").

Відповідно до ст. 43 ГПК України, учасники судового процесу та їх представники повинні добросовісно користуватися процесуальними правами; зловживання процесуальними правами не допускається.

Частина 4 вказаної статті регламентує, що суд зобов`язаний вживати заходів для запобігання зловживанню процесуальними правами.

Зловживання правом має місце, коли під видимою формальною реалізацією прав учасника провадження, що визначені ст. 43 ГПК України, такий учасник провадження має намір затягувати судовий процес.

Згідно зі статтею 13 ГПК України, судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

У даному контексті суд звертає увагу на те, що представник відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом) не зазначив об`єктивної неможливості проведення судового засідання, призначеного на 04.03.2025, без його участі.

Що ж стосується наведених останнім обставин в обґрунтування причин його неявки в судове засідання, то суд зазначає, що такі не можуть бути визнані поважними, адже не є об`єктивно непереборними. Відповідач за первісним позовом (позивач за зустрічним позовом), як учасник судового процесу, не позбавлений права і можливості забезпечити участь у судовому засіданні будь-якого іншого представника, якому доручити виконання функцій щодо представництва інтересів у суді.

Аналогічна правова позиція висловлена Верховним Судом у постанові від 12.03.2019 у справі №910/12842/17.

При цьому, суд звертає увагу представника відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом) на те, що розгляд справ в інших судах не може мати привілеїв та переваг по відношенню до розгляду справи №907/74/24 в Господарському суді Закарпатської області.

Вжиття заходів для прискорення процедури розгляду справ є обов`язком не тільки для держави, а й для осіб, які беруть участь у справі. Так, Європейський суд з прав людини в Рішенні від 07.07.1989 у справі "Юніон Аліментаріа Сандерс С.А. проти Іспанії" зазначив, що заявник зобов`язаний демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду, що стосуються безпосередньо його, утримуватися від використання прийомів, які пов`язані із зволіканням у розгляді справи, а також максимально використовувати всі засоби внутрішнього законодавства для прискорення процедури слухання.

Ухвалою суду від 06.02.2025 явка учасників справи в судове засідання 04.03.2025 була визнана судом на власний розсуд, відтак, виходячи із засад змагальності та диспозитивності у господарському судочинстві, передбачених статтями 13, 14 ГПК України, учасники справи на власний розсуд скористалися наданим їм частиною 1 статті 42 ГПК України процесуальним правом на участь в судовому засіданні під час розгляду даної справи по суті.

Згідно з приписами ст. 202 Господарського процесуального кодексу України, неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, а тому, відповідно до ст. 202 Господарського процесуального кодексу України та ст. 6 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод, суд вважає за можливе розглянути справу без участі представників сторін за наявними у справі матеріалами, яких достатньо для встановлення обставин і вирішення спору по суті.

За змістом частин 4 та 5 статті 240 Господарського процесуального кодексу України, у разі неявки всіх учасників справи у судове засідання, яким завершується розгляд справи, або у разі розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи суд підписує рішення (повне або скорочене) без його проголошення. Датою ухвалення рішення є дата його проголошення (незалежно від того, яке рішення проголошено - повне чи скорочене). Датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.

АРГУМЕНТИ СТОРІН СПОРУ

ПОЗИЦІЯ ПОЗИВАЧА ЗА ПЕРВІСНИМ ПОЗОВОМ

Позивач за первісним позовом просить задовольнити заявлені ним позовні вимоги в повному обсязі, покликаючись на порушення відповідачем встановленого пунктом 7.1. укладеного між сторонами Договору оренди земельної ділянки від 22.05.2015, статтею 785 Цивільного кодексу України та статтею 34 Закону України Про оренду землі обов`язку з повернення земельної ділянки з кадастровим номером :02:041:0018, загальною площею 0,1252 га, розташованої за адресою: м. Свалява, вул. Робітнича, 1/5, у зв`язку із закінченням строку дії Договору оренди та нереалізацією відповідачем, як орендарем, його переважного права на укладення такого на новий строк.

У зв`язку з наведеним, позивач за первісним позовом просить суд визнати припиненим право оренди відповідача на означену земельну ділянку та зобов`язати останнього повернути її з оренди за актом прийому передачі.

ПОЗИЦІЯ ВІДПОВІДАЧА ЗА ПЕРВІСНИМ ПОЗОВОМ

Відповідач за первісним позовом не скористався своїм процесуальним правом на подання суду відзиву на позовну заяву в порядку ст. 165 ГПК України, водночас на підставі ст. 180 ГПК України пред`явив до Свалявської міської ради Закарпатської області зустрічний позов.

ПОЗИЦІЯ ПОЗИВАЧА ЗА ЗУСТРІЧНИМ ПОЗОВОМ

Заявлені позовні вимоги (з урахуванням їх зміненого предмету) представник позивача за зустрічним позовом обґрунтовує покликанням на те, що Фермерське господарство Агро Свалява звернулося до Свалявської міської ради Закарпатської області з листом-повідомленням №21/07-1 від 21.07.2023, в якому висловило намір скористатися своїм переважним правом на поновлення Договору оренди земельної ділянки від 22.05.2015 та просило підписати проєкт відповідної Додаткової угоди, доданий до вищевказаного листа.

За твердженням представника позивача за зустрічним позовом, будь-якої відповіді на означене звернення Фермерське господарство Агро Свалява від відповідача не отримало, що в сукупності з обставинами наявності на спірній земельній ділянці нерухомого майна позивача за зустрічним позовом (частково розміщених теплиць, які використовуються для ведення господарської діяльності) та належної сплати останнім орендних платежів після закінчення строку дії Договору оренди є підставою для визнання такого поновленим на тих самих умовах і на той самий строк із 26.08.2023 до 26.08.2030 включно та зобов`язання Свалявської міської ради Закарпатської області укласти з Фермерським господарством Агро Свалява Додаткову угоду про поновлення Договору оренди земельної ділянки від 22.05.2015, об`єктом якого є земельна ділянка з кадастровим номером :02:041:0018, в редакції, запропонованій орендарем.

ПОЗИЦІЯ ВІДПОВІДАЧА ЗА ЗУСТРІЧНИМ ПОЗОВОМ

Відповідач за зустрічним позовом через підсистему Електронний суд подав відзив на зустрічну позовну заяву б/н від 11.03.2024 (вх. №02.3.1-02/1917/24 від 11.03.2024; аналогічний за змістом відзив на зустрічний позов надійшов на адресу суду засобами поштового зв`язку 14.03.2024), в якому стверджує про те, що Фермерським господарством Агро Свалява не подано відзиву на первісний позов, а відтак, не спростовано аргументи Свалявської міської ради Закарпатської області по суті спірних правовідносин.

Крім того, як вказує відповідач за зустрічним позовом, в матеріалах справи відсутні докази надсилання йому зустрічної позовної заяви з додатками в письмовій формі, а, натомість, таку подано представником позивача за зустрічним позовом через підсистему Електронний суд.

Із посиланням на те, що копії письмових доказів, долучені до зустрічного позову, є неналежним чином засвідченими та суперечать вимогам ст. 91 ГПК України, Свалявська міська рада Закарпатської області вважає, що такі не повинні братись до уваги судом.

Щодо фактичного змісту спірних правовідносин відповідач за зустрічним позовом зазначає, що оскільки Договір оренди закінчився 26.08.2023 року, і за місяць до завершення строку його дії на адресу Свалявської міської ради Закарпатської області від ФГ Агро Свалява не надійшов лист-повідомлення (із проєктом додаткової угоди) про намір скористатися переважним правом на продовження Договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :02:041:0018, загальною площею 0,1252 га, розташованої за адресою: м. Свалява, вул. Робітнича, 1/5, як це передбачено у ст. 33 Закону України Про оренду землі, то позивач за зустрічним позовом втратив своє переважне право на укладення Договору на новий строк, про що його було інформовано листом-повідомленням (запереченням) №02-13/3162 від 22.08.2023.

За твердженням відповідача за зустрічним позовом, 26.08.2023 в орендаря (ФГ Агро Свалява) виник обов`язок повернути земельну ділянку орендодавцю у комунальну власність, однак, до цього часу остання не повернута у зв`язку із закінченням строку дії Договору оренди, навіть після надсилання Свалявською міською радою Закарпатської області листа-повідомлення (заперечення) про зобов`язання повернути земельну ділянку по акту прийомупередачі.

При цьому, відповідач за зустрічним позовом наголошує, що представником ФГ Агро Свалява в зустрічній позовній заяві підтверджено факт повідомлення орендаря Свалявською міською радою про необхідність у 10-ти денний термін після припинення дії Договору повернути земельну ділянку, що свідчить про дотримання органом місцевого самоврядування процедури, встановленої ст. 33 Закону України Про оренду землі.

Хибними відповідач за зустрічним позовом вважає і міркування представника ФГ Агро Свалява щодо автоматичного продовження попередніх договірних відносин, позаяк самим орендарем не вжито будь-яких заходів для реалізації свого переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк, а визначене у ст. 126-1 Земельного кодексу України автоматичне поновлення договору оренди земельної ділянки для сільськогосподарських потреб комунальної власності є неможливим.

Безпідставними й необґрунтованими відповідач за зустрічним позовом вважає також і доводи представника ФГ Агро Свалява про наявність на спірній земельній ділянці належного позивачу за зустрічним позовом нерухомого майна (теплиць), оскільки будь-яких доказів у підтвердження вказаної обставини (в тому числі, правовстановлюючих документів: свідоцтва про право власності (у разі наявності), витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно тощо) ним суду не надано, а у Свалявській міській раді відсутня будь-яка інформація (повідомлення) від орендаря щодо встановлення на земельній ділянці комунальної власності об`єктів нерухомого майна, зокрема, теплиць. При цьому, відповідач за зустрічним позовом наголошує, що згідно із п. 2.2. Договору оренди земельної ділянки від 22.05.2015, остання передавалася в користування ФГ Агро Свалява без жодних об`єктів нерухомого майна, свідченням чого додатково виступає витяг із Державного земельного кадастру №НВ-024 від 21.02.2024.

Із приводу посилань представника позивача за зустрічним позовом на сплату ФГ Агро Свалява орендних платежів після закінчення строку дії Договору оренди відповідач за зустрічним позовом зауважує, що ним було вжито всіх належних заходів (шляхом надіслання ФГ Агро Свалява листа №02-13/583 від 08.02.2024) з метою припинення безпідставного перераховування коштів до міського бюджету за оренду спірної земельної ділянки.

Відповідач за зустрічним позовом також звертає увагу і на те, що не може бути визнано належним доказом поданий позивачем за зустрічним позовом технічний паспорт №11971 від 26.01.2024 на об`єкт нерухомого майна, оскільки такий не конкретизує, на який саме об`єкт нерухомого майна, розташований за адресою: вул. Робітнича, 5/1, м. Свалява, його видано, а також не підтверджує наявність на спірній земельній ділянці нерухомого майна теплиць. При цьому, за твердженням відповідача за зустрічним позовом, на схемі вказаного технічного паспорту біля теплиць зазначена будівля Цеху по вирощуванні грибів (1972 рік побудови), однак, така розташована на сусідній земельній ділянці площею 0,55 га (кадастровий номер :02:041:0023), , яка перебуває у приватній власності ФГ Агро Свалява, а не на спірній земельній ділянці з кадастровим номером :02:041:0018, загальною площею 0,1252 га, розташованій за адресою: м. Свалява, вул. Робітнича, 1/5.

На переконання відповідача за зустрічним позовом, задоволення судом зустрічних позовних вимог суперечитиме ч. 2 ст. 124, ст. 134 Земельного кодексу України, згідно з якими передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених ч. 2, 3 ст. 134 цього Кодексу.

ДОВОДИ, ВИКЛАДЕНІ СТОРОНАМИ В ІНШИХ ЗАЯВАХ ПО СУТІ СПРАВИ

Поданою через підсистему Електронний суд заявою б/н від 22.03.2024 (вх. №02.3.1-02/2288/24 від 22.03.2024) позивач за первісним позовом (відповідач за зустрічним позовом) долучив до матеріалів справи витяг із Державного земельного кадастру №НВ-024 від 21.02.2024, а також копію листа Свалявської міської ради Закарпатської області №02-13/583 від 08.02.2024, адресованого ФГ Агро Свалява, про припинення безпідставного перерахування коштів до міського бюджету за оренду спірної земельної ділянки.

За змістом поданих через канцелярію суду письмових пояснень №02-14/1334 від 26.03.2024 (вх. №02.3.1-02/2408/24 від 27.03.2024; аналогічні за змістом пояснення надійшли через підсистему Електронний суд 27.03.2024) позивач за первісним позовом (відповідач за зустрічним позовом) зауважує, що додатки, які були долучені представником ФГ Агро Свалява до заяви про зміну предмета позову, подані всупереч вимогам ч. 4, 5, ст. 91 ГПК України та не можуть вважатися належними й допустимими доказами, оскільки належним чином не засвідчені та не підписані в розумінні положень Законів України Про електронні документи та електронний документообіг та Про електронну ідентифікацію та електронні довірчі послуги.

За твердженням позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом), Свалявська міська рада Закарпатської області не отримувала від ФГ Агро Свалява листа щодо бажання орендаря скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди земельної ділянки; в журналі вхідної документації Свалявської міської ради за період від 21.07.2023 по 01.09.2023 відсутня інформація щодо одержання такого листа органом місцевого самоврядування.

Разом з тим, позивач за первісним позовом (відповідач за зустрічним позовом) зауважує, що представник позивача за зустрічним позовом не надав суду належних доказів надсилання згаданого листа-повідомлення на адресу Свалявської міської ради Закарпатської області, а саме, фіскального чеку поштового відділення, що, у свою чергу, позбавляє можливості встановити факт дійсного направлення листа орендодавцю.

Представник відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом) через підсистему Електронний суд подав відповідь на письмові пояснення Свалявської міської ради Закарпатської області б/н від 16.04.2024 (вх. №02.3.1-02/3107/24 від 17.04.2024), в якій зазначає про те, що при використанні підсистеми Електронний суд ЄСІТС кваліфікований електронний підпис користувача на додатках до документа проставляється автоматично, а відтак, посилання Свалявської міської ради Закарпатської області на зворотне є безпідставними.

На переконання представника ФГ Агро Свалява, фіскальний чек є виключно доказом проведення розрахунків за продані товари або надані послуги, а факт приймання поштового відправлення та його зміст підтверджується саме описом вкладення з підписом працівника підприємства поштового зв`язку та відтиском календарного штемпеля.

Як стверджує представник відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом), законодавче врегулювання оренди землі станом на момент виникнення правовідносин між сторонами не передбачало надіслання орендарем до орендодавця листа-повідомлення про намір скористатися переважним правом на укладення Договору на новий строк як єдину можливу підставу для поновлення останнього; частиною 6 статті 33 Закону України Про оренду землі (в редакції станом на день укладення Договору оренди) було визначено додаткову підставу для поновлення Договору оренди землі, яка зводилася до сукупності наступних юридичних фактів: 1) продовження користування орендарем земельною ділянкою після закінчення Договору оренди землі; 2) відсутність впродовж 1 місяця після закінчення строку Договору заперечень із боку орендодавця у його поновленні, викладених у листі-повідомленні.

За доводами представника ФГ Агро Свалява, оскільки обидва вказані вище юридичні факти мали місце, спірний Договір оренди земельної ділянки за будь-яких обставин підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах.

ФАКТИЧНІ ОБСТАВИНИ СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНІ СУДОМ

ЗА ПЕРВІСНИМ ТА ЗУСТРІЧНИМ ПОЗОВОМ

Між Свалявською міською радою (орендодавцем, позивачем за первісним позовом, відповідачем за зустрічним позовом у справі) та Фермерським господарством Закарпатшампіньйон, яке в подальшому перейменоване на Фермерське господарство Агро Свалява (протокол загальних зборів засновників Фермерського господарства Закарпатшампіньйон №3 від 14.08.2020) (орендарем, відповідачем за первісним позовом у справі, позивачем за зустрічним позовом у справі), було укладено Договір оренди земельної ділянки від 22.05.2015 (далі Договір), зареєстрований 26.08.2015 у реєстраційній службі Свалявського районного управління юстиції Закарпатської області за №10932558.

Відповідно до п. 1.1. Договору, орендодавець на підставі рішення 14-ої сесії 6-го скликання Свалявської міської ради від 08.04.2015 №1188 передає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку, що знаходиться на території територіальної громади м. Свалява та с. Драчино, а саме за адресою: м. Свалява, вул. Робітнича, 1/5, для ведення фермерського господарства.

За змістом п. 2.2. 2.4. Договору визначено, що на земельній ділянці відсутні об`єкти нерухомого майна. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 67 345,08 грн. Кадастровий номер земельної ділянки :02:041:0018.

Договір укладається строком на 7 років з дня його державної реєстрації (п. 3.1. Договору).

Згідно з п. 4.1., 4.2. Договору, орендна плата вноситься у грошовій формі в розмірі 168,36 грн щомісячно і вноситься орендарем на розрахунковий рахунок: код 37916934, МФО 812016, р/р 0234 ГУДКСУ в Закарпатській області. Орендна плата вноситься щомісячно протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітнього) місяця. Обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

Пунктами 5.1. та 5.2. Договору встановлено, що земельна ділянка передається в оренду для ведення фермерського господарства. Функціональне призначення земельної ділянки землі сільськогосподарського призначення.

За умовами п. 6.1. Договору, передача земельної ділянки в оренду здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою. Підставою розроблення технічної документації із землеустрою є рішення 04-ої сесії 6-го скликання Свалявської міської ради від 16.12.2011 №280.

Відповідно до п. 6.3. Договору, передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 10-денний термін після державної реєстрації цього Договору за актом її приймання передачі.

За положеннями п. 7.1. Договору визначено, що після припинення дії Договору орендар зобов`язаний в десятиденний термін за актом прийому передачі повернути орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

За змістом п. 11.2. Договору, дія Договору припиняється у разі: - закінчення строку, на який його було укладено; - придбання орендарем земельної ділянки у власність; - викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; - Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Додатками до Договору є акт встановлення і погодження меж землекористувачів б/н від 22.05.2015, план-схема земельної ділянки, а також підписаний і скріплений печатками сторін акт про передачу та прийом земельної ділянки б/н від 22.05.2015, згідно з яким орендодавцем передано, а орендарем, у свою чергу, прийнято у строкове платне користування земельну ділянку площею 0,1252 га для ведення фермерського господарства в м. Свалява, вул. Робітнича, 1/5.

Судом встановлено, що право оренди Фермерського господарства Агро Свалява на земельну ділянку з кадастровим номером :02:041:0018 зареєстровано 22.08.2015 (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №23932443) строком на 7 років, про що свідчать наявні в матеріалах справи витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №42824629 від 26.08.2015, а також інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №358584106 від 15.12.2023.

15.02.2018 сторонами укладено Додаткову угоду б/н до Договору, якою п. 2.3. та 4.1. останнього викладено в наступній редакції: 2.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 162 484,56 грн; 4.1. Орендна плата вноситься в грошовій формі в розмірі 406,21 грн і вноситься щомісячно орендарем на розрахунковий рахунок р/р №0234, одержувач: місцевий бюджет, код 37916934, банк ГУДКСУ в Закарпатській області, МФО 812016.

Звертаючись до суду з первісним позовом, позивач зазначає, що з урахуванням п. 3.1. Договору та приписів п. 27 розділу Х Перехідні положення Земельного кодексу України, строк дії Договору закінчився 26.08.2023, і Фермерське господарство Агро Свалява не скористалося своїм переважним правом на укладення його на новий строк відповідно до чинної редакції ст. 33 Закону України Про оренду землі, внаслідок чого орендарю 22.08.2023 було надіслано лист-повідомлення №02-13/3162 від 22.08.2023 про припинення Договору оренди земельної ділянки від 22.05.2015 та необхідність повернення земельної ділянки з кадастровим номером :02:041:0018, загальною площею 0,1252 га, розташованої за адресою: м. Свалява, вул. Робітнича, 1/5, орендодавцю за актом приймання-передачі, два примірники якого долучені Свалявською міською радою Закарпатської області до листа-повідомлення №02-13/3162 від 22.08.2023.

Невиконання орендарем означеного обов`язку в добровільному порядку зумовило підстави для звернення орендодавця до суду з вимогою про визнання припиненим права оренди Фермерського господарства Агро Свалява на земельну ділянку з кадастровим номером :02:041:0018, загальною площею 0,1252 га, розташовану за адресою: м. Свалява, вул. Робітнича, 1/5, за Договором оренди земельної ділянки від 22.05.2015 та зобов`язання орендаря повернути земельну ділянку за актом прийому передачі.

У свою чергу, позивач за зустрічним позовом, обґрунтовуючи заявлені ним позовні вимоги (з урахуванням їх зміненого предмету), вказує на наявність підстав для поновлення Договору на тих самих умовах і на той самий строк із 26.08.2023 до 26.08.2030 включно та зобов`язання Свалявської міської ради Закарпатської області укласти з Фермерським господарством Агро Свалява Додаткову угоду про поновлення Договору оренди земельної ділянки від 22.05.2015, об`єктом якого є земельна ділянка з кадастровим номером :02:041:0018, в редакції, запропонованій орендарем.

При цьому, доводячи підставність вимог за зустрічним позовом, Фермерське господарство Агро Свалява вказує на залишення орендодавцем без будь-якого реагування надісланого орендарем листа-повідомлення №21/07-1 від 21.07.2023 з висловленим у ньому наміром скористатися переважним правом на поновлення Договору шляхом укладення до нього Додаткової угоди в редакції, запропонованій позивачем за зустрічним позовом (на умовах відповідного проєкту, долученого до листа-повідомлення №21/07-1 від 21.07.2023).

Крім того, позивач за зустрічним позовом посилається на відсутність заперечень із боку Свалявської міської ради Закарпатської області впродовж місяця після закінчення Договору оренди земельної ділянки від 22.05.2015 (26.08.2023) щодо його поновлення, на наявність на спірній земельній ділянці нерухомого майна ФГ Агро Свалява (частково розміщених теплиць, які використовуються для ведення господарської діяльності) та належної сплати останнім орендних платежів після закінчення строку дії Договору оренди.

Враховуючи зміст первісного та зустрічного позовів у даній справі, предметом розгляду та надання правової оцінки судом є встановлення наявності підстав для поновлення Договору оренди земельної ділянки від 22.05.2015 на тих самих умовах і на той самий строк із 26.08.2023 до 26.08.2030 включно та, відповідно, визначення наявності чи відсутності підстав вважати припиненим право оренди ФГ Агро Свалява на земельну ділянку з кадастровим номером :02:041:0018, загальною площею 0,1252 га, розташовану за адресою: м. Свалява, вул. Робітнича, 1/5, за Договором оренди земельної ділянки від 22.05.2015 з покладенням на орендаря обов`язку повернути таку за актом прийому передачі.

ПРАВОВА ОЦІНКА ТА ВИСНОВКИ СУДУ. ЗАКОНОДАВСТВО, ЩО ПІДЛЯГАЄ ЗАСТОСУВАННЮ ДО СПІРНИХ ПРАВОВІДНОСИН

ЗА ПЕРВІСНИМ ТА ЗУСТРІЧНИМ ПОЗОВАМИ

Частиною 1 статті 13 Конституції України встановлено, що земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об`єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

За приписами ч. 2 ст. 19 Конституції України, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Відповідно до ч. 1 ст. 10 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні, сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.

Згідно з ч. 1 ст. 124 Земельного кодексу України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.

За змістом ч. 2 ст. 792 Цивільного кодексу України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон України Про оренду землі, норми якого є спеціальними та підлягають застосуванню у наявних спірних правовідносинах між сторонами.

Відповідно до ст. 1 Закону України Про оренду землі, оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Частиною 1 статті 2 Закону України Про оренду землі визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте, саме Законом України Про оренду землі врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору. Аналогічні правові висновки сформульовані й у постанові Верховного Суду від 23.11.2023 у справі №906/1314/21.

16.01.2020 набрав чинності Закон України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству (а відповідні положення пункту 8 цього Закону, з урахуванням його Прикінцевих та Перехідних положень, з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону Про оренду землі, яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена в новій редакції.

Законом України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству законодавець фактично розмежував два механізми, які раніше були закладені в попередній редакції статті 33 Закону України Про оренду землі, а саме: реалізації переважного права на укладення нового договору оренди землі (який відповідно до чинних приписів Закону України Про оренду землі врегульовано статтею 33) та реалізації права на поновлення договору оренди землі (який регулюється субсидіарно приписами статті 32-2 Закону України Про оренду землі та статті 126-1 Земельного кодексу України). Положення частин 1-5 статті 33 Закону України Про оренду землі, як до внесення змін Законом України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству, так і після цього залишилися схожими. Такий правовий висновок міститься в постанові Верховного Суду від 17.07.2024 у справі №911/1284/23.

Як зазначено в постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі №906/1314/21, стаття 33 Закону України Про оренду землі (у редакції, чинній до 16.07.2020) мала назву Поновлення договору оренди землі та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина 1 цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина 2 статті 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина 3 статті 33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 4 статті 33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону Про оренду землі).

Частина 6 статті 33 Закону України Про оренду землі (у редакції, чинній до 16.07.2020) встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

За приписами частини 8 статті 33 Закону України Про оренду землі у попередній редакції, додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

У постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі №906/1314/21 також вказано наступне: У пункті 38 постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 року зазначено таке: Частини п`ята та шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин: 38.1. За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону про оренду землі, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду. 38.2. Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону про оренду землі, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Пункти 41 та 43 цієї ж постанови містять висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій-восьмій, одинадцятій статті 33 Закону про оренду землі додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

Таким чином, статтею 33 Закону України Про оренду землі було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

Закон України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству істотно змінив редакцію статті 33 Закону України Про оренду землі, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини 1-5 статті 33 Закону України Про оренду землі). Поновлення ж договору (частина 6 попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Водночас відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України Про оренду землі (доповненого Законом України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству), правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству, а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Згідно з ч. 2 ст. 126-1 Земельного кодексу України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

За змістом приписів абз. 2 ч. 1 ст. 126-1 Земельного кодексу України, умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 Земельного кодексу України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість, договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).

Аналогічні правові висновки викладені Верховним Судом у постановах від 23.11.2023 у справі №906/1314/21, від 31.01.2024 у справі №906/1315/21, від 21.02.2024 у справі №910/1235/22 та від 25.09.2024 у справі №912/944/23.

Як вже зазначалось вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною 1 статті 126-1 Земельного кодексу України. Поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності у процедурі, зазначеній у статті 126-1 Земельного кодексу України, за загальним правилом заборонено.

З аналізу наведеного вбачається, що зміст поняття поновлення договору оренди, про яке йдеться у абзаці 4 Розділу Перехідні положення Закону України Про оренду землі базується саме на положеннях статті 126-1 Земельного кодексу України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною 1 статті 33 Закону України Про оренду землі у редакції, чинній до внесення змін Законом України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Тому поняття поновлення договору оренди, про яке йдеться у абзаці 4 Розділу Перехідні положення Закону України Про оренду землі та поняття поновлення договору оренди, яке містилось у Законі України Про оренду землі у попередній редакції, є змістовно різними.

Відповідно, до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України Про оренду землі. Натомість, за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 вказаного Закону в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

Аналогічна правова позиція щодо застосування наведених норм права викладена в постановах Верховного Суду від 23.11.2022 у справі №906/1314/21, від 31.01.2024 у справі №906/1315/21, від 21.02.2024 у справі №910/1235/22 та від 25.09.2024 у справі №912/944/23, і така підлягає врахуванню судом при вирішенні даного спору, зокрема, в частині розгляду вимог за зустрічним позовом, які стосуються можливості поновлення в серпні 2023 року договору оренди землі за ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі, яка діяла до 16.01.2020.

Судом встановлено, що спірний Договір оренди земельної ділянки від 22.05.2015 сторонами укладено строком на 7 років із дня його державної реєстрації (п. 3.1. Договору), а відтак, із урахуванням проведення такої реєстраційною службою Свалявського районного управління юстиції Закарпатської області 26.08.2015 (№10932558), строк Договору оренди закінчувався 26.08.2022. Водночас із огляду на чинну на вказану дату редакцію п. 27 Перехідних положень Земельного кодексу України (згідно із Законом України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану від 24.03.2022 №2145-ІХ) Договір оренди вважається поновленим на 1 рік, тобто до 26.08.2023, що не заперечується сторонами у справі.

Беручи до уваги вищенаведене, суд висновує, що до наявних спірних правовідносин підлягає застосуванню чинна на серпень 2023 року редакція ст. 33 Закону України Про оренду землі, частиною 1 якої визначено право орендаря, який належним чином виконував обов`язки за договором оренди, на укладення договору оренди на новий строк, а не на його поновлення.

Порядок реалізації орендарем такого переважного права врегульовано частинами 2 5, 9 статті 33 Закону України Про оренду землі, згідно з якими орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

Таким чином, виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про укладення договору оренди землі на новий строк або про наявність заперечень щодо такого укладення з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди (висновок, викладений у постановах Верховного Суду від 30.08.2022 у справі №910/10217/21, від 31.01.2023 у справі №922/4702/21, від 03.04.2024 у справі №910/14933/22, від 17.07.2024 у справі №911/1284/23).

У зв`язку з викладеним, суд висновує, що для реалізації орендарем права на укладення договору оренди землі на новий строк відповідно до статті 33 Закону України Про оренду землі необхідна наявність таких юридичних фактів: 1) орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; 2) до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлений договором строк (але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі) про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; 3) до листа-повідомлення орендар додав проект договору; 4) орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в укладенні договору оренди на новий строк.

Відсутність будь-якого з наведених юридичних фактів виключає можливість застосування до спірних правовідносин положень ст. 33 Закону України Про оренду землі.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 03.11.2021 у справі №903/1030/19 та постановах Верховного Суду від 03.11.2021 у справі №910/7864/20, від 03.04.2024 у справі №910/14933/22 та від 17.07.2024 у справі №911/1284/23 сформульовано правовий висновок про те, що стаття 33 Закону України Про оренду землі прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проєкті додаткової угоди, яку надав орендар".

При цьому, Велика Палата Верховного Суду зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України Про оренду землі) (постанова Великої Палати Верховного Суду від 03.11.2021 у справі №903/1030/19).

Враховуючи вищевикладені позиції Верховного Суду, можна зробити висновок, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування статті 33 Закону України Про оренду землі (у редакції, що застосовується до спірних правовідносин) в контексті дій сторін договору виглядає таким чином:

- якщо орендар у строки, встановлені договором або за відсутності інших строків, встановлених договором, у строки, встановлені законом, не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проект договору, то суди повинні відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону;

- якщо орендар своєчасно, у строки, встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того, чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився з запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в рамках своїх повноважень, а отже, суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним;

- якщо орендар своєчасно, у строки, встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того, чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі або відмовив з порушенням місячного терміну, однак при цьому протягом одного місяця після закінчення строку договору надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним, оскільки таке право орендодавця прямо передбачено частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі";

- якщо орендар своєчасно, у строки, встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах (постанови Верховного Суду від 21.09.2022 у справі №926/2720/21, від 17.07.2024 у справі №911/1284/23).

Для реалізації переважного права на поновлення договору оренди принципово важливим є дотримання обома сторонами договору визначених Законом України Про оренду землі строків: орендарем - для повідомлення орендодавця про намір поновити договір оренди, орендодавцем - для відповіді на своєчасно надіслане звернення орендаря. Обов`язок орендодавця розглянути в місячний строк звернення орендаря виникає тільки у випадку виконання орендарем взятого на себе обов`язку повідомлення орендодавця про свій намір у строк, погоджений сторонами в договорі оренди" (подібна правова позиція є усталеною та міститься, зокрема, у постановах Верховного Суду від 03.11.2021 у справі №910/7864/20, від 17.07.2024 у справі №911/1284/23, від 29.01.2025 у справі №916/538/24).

Із матеріалів справи вбачається, що обґрунтовуючи свої позовні вимоги за зустрічним позовом, Фермерське господарство Агро Свалява покликається на факт надіслання ним Свалявській міській раді Закарпатської області листа-повідомлення №21/07-1 від 21.07.2023 з висловленим у такому наміром скористатися переважним правом на поновлення Договору оренди шляхом укладення до нього Додаткової угоди в редакції, запропонованій позивачем за зустрічним позовом (на умовах відповідного проєкту, долученого до листа-повідомлення №21/07-1 від 21.07.2023). У підтвердження факту направлення на адресу орендодавця вказаного листа представник позивача за зустрічним позовом надав суду копію опису вкладення у цінний лист від 21.07.2023, скріпленого відбитком печатки відділення поштового зв`язку м. Свалява без зазначення на ньому штрихового кодового ідентифікатора, без фіскального чеку.

У свою чергу, позиція Свалявської міської ради Закарпатської області в цій частині полягає в тому, що нею не було отримано повідомлення орендаря про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк.

В аспекті вищенаведеного суд відзначає, що чинним законодавством, виходячи з аналізу положень статті 33 Закону України Про оренду землі, не визначено спосіб повідомлення орендодавця про намір реалізації права на укладення договору оренди землі на новий строк.

Зокрема, такими способами можуть бути: подання такого повідомлення безпосередньо орендодавцю, надсилання його засобами поштового зв`язку, кур`єрською доставкою тощо.

Орендар, реалізовуючи зазначений обов`язок щодо повідомлення про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди разом із проектом додаткової угоди також повинен усвідомлювати необхідність документального підтвердження виконання такого обов`язку. Згідно з усталеною судовою практикою Верховного Суду, достатнім для того, щоб вважати повідомлення належним, є направлення листа рекомендованою кореспонденцією на дійсну адресу адресата (висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений у постанові від 25.04.2018 у справі №800/547/17, та численні правові висновки Верховного Суду, викладені, зокрема, у постановах від 27.11.2019 у справі №913/879/17, від 21.05.2020 у справі №10/249-10/19, від 15.06.2020 у справі №24/260-23/52-б, від 21.01.2021 у справі №910/16249/19, від 18.03.2021 у справі №911/3142/19, від 19.05.2021 у справі №910/16033/20, від 07.02.2024 у справі №904/853/23, від 29.01.2025 у справі №916/538/24).

Як вже зазначалося, закон не обмежує орендаря у способах повідомлення орендодавця про свій намір продовжити орендні відносини, орендар може скористатися для цього і іншими способами, проте із залишенням за собою відповідних ризиків та відповідальності за належне виконання цих договірних зобов`язань.

Як наслідок, при поновленні договору оренди на новий строк у судовому порядку саме на орендаря покладається тягар доказування належного та своєчасного повідомлення орендодавця про продовження/поновлення договору оренди.

Враховуючи вищевикладене, виходячи із принципу добросовісності переговорів сторін орендних правовідносин, визначеного положеннями статті 33 Закону України Про оренду землі, таке повідомлення повинно бути реалізовано у спосіб, який передбачав би можливість його своєчасного отримання орендодавцем, обізнаність щодо руху та стану відправлення та пред`явлення доказів (у тому числі у суді) на підтвердження виконання даної операції.

Разом з тим, у випадку, якщо орендодавець заперечує отримання повідомлення про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди, надісланого засобами поштового зв`язку, то, виходячи із принципу добросовісності виконання працівниками поштового зв`язку своїх обов`язків, зазначене може бути підтверджено або спростовано виключно з урахуванням інформації, яка надається оператором поштового зв`язку, та її документального підтвердження.

За змістом частин 1, 3 статті 15 Закону України Про поштовий зв`язок, оператори поштового зв`язку надають користувачам послуги поштового зв`язку відповідно до законодавства та можуть провадити іншу господарську діяльність у встановленому законом порядку. Послуги поштового зв`язку надаються на договірній основі згідно з правилами надання послуг поштового зв`язку, що затверджуються Кабінетом Міністрів України.

Правила надання послуг поштового зв`язку, затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 05.03.2009 №270 (далі Правила), передбачають порядок вручення рекомендованих поштових відправлень.

Згідно з п. 99 Правил (в редакції, чинній станом на дату направлення ФГ Агро Свалява листа-повідомлення №21/07-1 від 21.07.2023), рекомендовані поштові відправлення (крім рекомендованих листів з позначкою Судова повістка), рекомендовані повідомлення про вручення поштових відправлень, поштових переказів, адресовані фізичним особам, під час доставки за зазначеною адресою або під час видачі у приміщенні об`єкта поштового зв`язку вручаються адресату, а у разі його відсутності - будь-кому з повнолітніх членів сім`ї, який проживає разом з ним. У разі відсутності адресата або повнолітніх членів його сім`ї до абонентської поштової скриньки адресата вкладається повідомлення про надходження зазначеного реєстрованого поштового відправлення, поштового переказу, рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, поштового переказу.

Оформлення цих поштових операцій визначено в пункті 105 Правил, абзацом 1 якого встановлено, що одержання реєстрованого поштового відправлення, грошових коштів за поштовим переказом здійснюється за умови пред`явлення документів, що підтверджують громадянство України, посвідчують особу чи її спеціальний статус, визначених законодавством. У разі отримання рекомендованого поштового відправлення одержувач власноруч зазначає прізвище та ставить свій підпис в книзі (на окремому аркуші) встановленого зразка. У разі отримання інших реєстрованих поштових відправлень, поштових переказів одержувач заповнює відповідний бланк повідомлення: зазначає найменування, серію та номер пред`явленого документа, дату одержання та ставить свій підпис.

Штриховий кодовий ідентифікатор штрихова позначка, побудована за певними правилами і призначена для автоматичної ідентифікації реєстрованих поштових відправлень (абзац 31 пункту 2 Правил).

Присвоєння поштовому відправленню штрихового кодового ідентифікатора надає споживачу поштових послуг можливість відслідковувати в системі АСРК поштове відправлення та отримувати інформацію через інтернет на офіційному сайті АТ Укрпошта (подібний висновок міститься у постановах Верховного Суду від 29.07.2021 у справі №925/418/20, від 17.07.2024 у справі №911/1284/23, від 29.01.2025 у справі №916/538/24).

Абзацами 1, 2 пункту 106 Правил передбачено, що під час вручення фізичній особі реєстрованого поштового відправлення, виплати коштів за поштовим переказом з повідомленням про вручення працівник поштового зв`язку на підставі пред`явленого одержувачем документа, що посвідчує особу, зазначає на бланку повідомлення про вручення його прізвище. На бланку повідомлення про вручення поштового відправлення з позначкою Вручити особисто, внутрішнього рекомендованого листа з позначкою Судова повістка одержувач розписується та зазначає прізвище та ініціали або ім`я та прізвище.

Аналіз наведених положень дає підстави для висновку, що загальний порядок фіксації та оформлення вручення рекомендованого поштового відправлення передбачає встановлення особи одержувача та зазначення на бланку повідомлення інформації, яка дозволяє ідентифікувати особу отримувача.

Належним підтвердженням направлення особою поштового повідомлення рекомендованим листом та його отримання адресатом є: опис вкладення до рекомендованого листа, розрахункова квитанція та рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення з відображенням інформації про особу отримувача.

В межах спірних правовідносин за умови позиції позивача за зустрічним позовом щодо направлення ним повідомлення про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк засобами поштового зв`язку рекомендованим листом, з його боку підлягає наданню:

- за умови отримання адресатом поштової кореспонденції: опис вкладення до рекомендованого листа, розрахункова квитанція та рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення з відображенням інформації про особу отримувача.

- за умови неотримання адресатом поштової кореспонденції, надісланої за належною адресою орендодавця: опис вкладення до рекомендованого листа, розрахункова квитанція, саме поштове відправлення з рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення з відмітками поштового відділення щодо причин його невручення.

У даному контексті слід відзначити, що Фермерським господарством Агро Свалява не надано суду належного повідомлення про вручення поштового відправлення, як обов`язкового елементу фіксації та оформлення надсилання поштового відправлення. Натомість, позивачем за зустрічним позовом долучено до матеріалів справи копію опису вкладення у цінний лист від 21.07.2023, скріпленого відбитком печатки відділення поштового зв`язку м. Свалява без зазначення на ньому штрихового кодового ідентифікатора, без фіскального чеку.

При цьому, варто зауважити, що зазначена дата у відбитку печатки (штампа) не є статичною та може змінюватись у ручному режимі, а отже не є безумовним підтвердженням дати відправлення, на відміну від фіскальних документів, що видаються відділенням поштового зв`язку при наданні послуг.

Аналогічна позиція викладена у постановах Верховного Суду від 17.07.2024 у справі №911/1284/23, від 29.01.2025 у справі №916/538/24.

Водночас заслуговує на увагу те, що у процесі розгляду справи суд ухвалою від 11.06.2024 в порядку ст. 81 ГПК України витребовував від Фермерського господарства Агро Свалява належним чином завірену копію фіскального чеку відділення поштового зв`язку щодо відправки Свалявській міській раді листа повідомлення №21/07 від 21.07.2023 про намір скористатися переважним правом на поновлення Договору оренди земельної ділянки від 22.05.2015 та проханням підписати проєкт додаткової угоди про його поновлення.

Як вбачається з матеріалів справи (том 2, арк. спр. 167), позивач за зустрічним позовом листом №23107 від 23.07.2024 (вх. №02.3.1-02/6141/24 від 07.08.2024) повідомив про відсутність у нього витребуваного судом доказу та, відповідно, неможливість надати такий на виконання вимог ухвали суду від 11.06.2024.

В подальшому, з метою повного, всебічного та об`єктивного розгляду спірних правовідносин між сторонами, суд листом №907/74/24/7519/24 від 07.11.2024 звернувся до оператора поштового зв`язку АТ Укрпошта із запитом щодо того, чи надсилались 21.07.2023 на адресу Свалявської міської ради Закарпатської області лист повідомлення №21/07 від 21.07.2023 щодо наміру ФГ Агро Свалява скористатися переважним правом на поновлення Договору оренди земельної ділянки від 22.05.2015, а також проєкт Додаткової угоди про поновлення останнього (у разі, якщо такі надсилались, суд просив подати відповідне документальне підтвердження).

У відповідь на означений запит АТ Укрпошта листом №1.10.004.-33606-24 від 26.11.2024 (том 2, арк. спр. 201, 203) повідомило про неможливість надання інформації щодо пересилання реєстрованих поштових відправлень 21.07.2023 на адресу Свалявської міської ради Закарпатської області у зв`язку із, зокрема, відсутністю даних про штриховий кодовий ідентифікатор, що ідентифікує надані поштові послуги.

За таких обставин, беручи до уваги відсутність у матеріалах справи фіскального чека чи будь-якого іншого документа на підтвердження здійснення оплати за надані поштові послуги, розрахункового документа, який може підтверджувати надання поштових послуг та має видаватися особам, які їх отримують, суд приходить до висновку, що надання позивачем за зустрічним позовом лише копії опису вкладення у цінний лист від 21.07.2023 (з відсутнім штриховим кодовим ідентифікатором на ньому) не доводить дотримання останнім вимог Правил надання послуг поштового зв`язку при направленні Свалявській міській раді Закарпатської області листа-повідомлення №21/07 від 21.07.2023 та проєкту Додаткової угоди про поновлення Договору оренди земельної ділянки від 22.05.2015 і не може свідчити про належне виконання орендарем обов`язку повідомлення орендодавця про намір продовжити орендні правовідносини.

Вказане, у свою чергу, унеможливлює задоволення судом зустрічного позову, безпосередньо пов`язаного з реалізацією орендарем встановленого у ст. 33 Закону України Про оренду землі переважного права на укладення Договору оренди на новий строк, оскільки самим же Фермерським господарством Агро Свалява було порушено процедуру його реалізації.

Водночас відсутність факту звернення орендаря до орендодавця із пропозицією укладення договору оренди на новий строк та з долученням відповідного проєкту додаткової угоди унеможливлює виконання Свалявською міською радою Закарпатської області, як власником земельної ділянки, дискреційних повноважень, визначених ч. 5 ст. 33 Закону України Про оренду землі, а саме, щодо розгляду проєкту договору (додаткової угоди), перевірки його на відповідність вимогам закону, узгодження з орендарем істотних умов тощо.

Враховуючи вищенаведене, суд доходить висновку про недотримання Фермерським господарством Агро Свалява встановленого у ст. 33 Закону України Про оренду землі порядку реалізації переважного права на укладення Договору оренди від 22.05.2015 на новий строк, термін реалізації якого для позивача за зустрічним позовом закінчився 27.07.2023 (30-денний строк до закінчення строку дії Договору оренди землі від 22.05.2015). Відтак, із огляду на відсутність встановлених судом порушень прав та інтересів позивача за зустрічним позовом, у задоволенні зустрічного позову належить відмовити.

При цьому, суд критично оцінює посилання представника ФГ Агро Свалява на ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі (в редакції, що діяла до 16.01.2020), оскільки норми означеної статті не підлягають застосуванню до правовідносин із приводу поновлення договорів оренди землі, які виникають з дати набрання чинності Законом України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству. Така правова позиція є сталою і відображена, зокрема, в постановах Верховного Суду від 23.11.2023 у справі №906/1314/21, від 24.09.2024 у справі №910/3432/23.

Поряд із цим, суд звертає увагу позивача за зустрічним позовом на те, що положення ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі (в редакції, що діяла до 16.01.2020) також не обумовлювали автоматичного поновлення договору оренди та передбачали необхідність реалізації орендарем переважного права на його поновлення за встановленою у ч. 1-5 даної статті процедурою, завершення якої полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

Водночас суд вважає за доцільне звернути увагу позивача за зустрічним позовом на правову позицію Великої Палати Верховного Суду, викладену в постанові від 26.05.2020 у справі №908/299/18, а також Верховного Суду, викладену в постановах від 21.09.2022 у справі №926/2720/21, від 14.11.2023 у справі №902/452/23 та від 03.04.2024 у справі №910/14933/22, про те, що якщо орендодавець відмовляється укласти чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість якої визначена у частині 8 статті 33 Закону України Про оренду землі, то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди з викладенням її змісту у резолютивній частині судового рішення.

Укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі кореспондує передбаченому пунктом 6 частини 2 статті 16 Цивільного кодексу України способу захисту порушеного права шляхом зміни правовідношення та відповідає підставам виникнення, припинення та зміни прав та обов`язків сторін за статтею 11 цього Кодексу, а сама додаткова угода до договору оренди землі, зміст якої зафіксований у рішенні суду, відповідно до пункту 1 частини 1 статті 27 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (такі висновки містяться в постанові Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 у справі №378/596/16-ц, постановах Верховного Суду від 26.04.2022 у справі №941/497/20, від 22.02.2022 у справі №941/496/20-ц).

Висновки про належний спосіб захисту при вирішенні спірних правовідносин в частині поновлення договору оренди землі Велика Палата Верховного Суду сформулювала також у справі №908/299/18, вказавши у постанові від 26.05.2020, що при вирішенні спірних правовідносин щодо поновлення договору оренди шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість укладення якої передбачена частиною восьмою статті 33 Закону України Про оренду землі, належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди саме із викладенням її змісту.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорювання. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорювання та спричиненим цими діяннями наслідкам. Такі висновки сформульовані, зокрема, в постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі №338/180/17, від 11.09.2018 у справі №905/1926/16, від 30.01.2019 у справі №569/17272/15-ц, від 01.10.2019 у справі №910/3907/18, від 09.02.2021 у справі №381/622/17, від 15.02.2023 у справі №910/18214/19.

Всупереч вищенаведеному, Фермерське господарство Агро Свалява, звертаючись до суду із зустрічним позовом, заявило вимоги про визнання поновленим Договору оренди земельної ділянки від 22.05.2015 на тих самих умовах і на той самий строк із 26.08.2023 до 26.08.2030 включно та зобов`язання Свалявської міської ради Закарпатської області укласти з Фермерським господарством Агро Свалява Додаткову угоду про поновлення Договору оренди земельної ділянки від 22.05.2015, об`єктом якого є земельна ділянка з кадастровим номером :02:041:0018, в редакції, запропонованій орендарем.

Вказане, у свою чергу, не відповідає ні встановленим у спірних правовідносинах способам захисту орендарем свого переважного права, ні фактичному змісту правовідносин між сторонами, за якими поновлення договору оренди в серпні 2023 року можливе з підстав, встановлених ст. 32-2 Закону України Про оренду землі, ст. 126-1 Земельного кодексу України; при цьому, за приписами ст. 33 Закону України Про оренду землі, в орендаря наявне переважне право не на поновлення договору оренди, а на його укладення на новий строк, належних доказів реалізації якого ФГ Агро Свалява також суду не надано.

Безпідставними суд вважає також і доводи представника позивача за зустрічним позовом про наявність на спірній земельній ділянці належного ФГ Агро Свалява нерухомого майна (теплиць), оскільки матеріали справи не містять доказів у підтвердження вказаної обставини (з урахуванням передачі ділянки в оренду без розміщених на ній об`єктів нерухомості (п. 2.2. Договору)), як і доказів набуття Фермерським господарством Агро Свалява права власності на новостворене нерухоме майно, яке би знаходилося на спірній земельній ділянці в розумінні ст. 331 Цивільного кодексу України (зокрема, але не виключно: його будівництва, введення в експлуатацію, реєстрацію права власності тощо).

На переконання суду, долучений позивачем за зустрічним позовом технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна №11971 від 26.01.2024 таким доказом вважатися не може, оскільки останній є документом технічної інвентаризації, а не правовстановлюючим чи правопідтверджуючим документом.

Крім того, згаданий технічний паспорт не підтверджує, а навпаки, спростовує посилання позивача за зустрічним позовом на розташування на спірній земельній ділянці нерухомого майна теплиць, адже згідно з експлікацією та характеристикою приміщень, що міститься в технічному паспорті, теплиці №1 7 є об`єктами без фундаменту, з металевим каркасом та плівкою, що виключає можливість їх віднесення до об`єктів нерухомого майна в розумінні ст. 181 Цивільного кодексу України.

Водночас покликання представника позивача за зустрічним позовом щодо сплати орендної плати після закінчення строку дії Договору оренди суд оцінює критично, оскільки наведена обставина сама по собі не є підставою для продовження договірних відносин, а внесені ФГ Агро Свалява на користь міського бюджету грошові кошти можуть вважатися платою за фактичне користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди.

Враховуючи наведене в сукупності, суд доходить до висновку про відмову в задоволенні зустрічного позову в повному обсязі.

У частині вимог первісного позову в даній справі суд зазначає наступне.

За приписами ч. 1 ст. 15 Цивільного кодексу України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (ч. 1 ст. 16 Цивільного кодексу України).

Порушенням вважається такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке; порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.

Таким чином, правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого - вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні способом встановленим для захисту права та інтересу, внаслідок чого право або інтерес будуть імперативно відновлені.

Така правова позиція міститься в постановах Великої Палати Верховного Суду від 14.05.2019 у справі №910/16744/17, від 09.02.2022 у справі №910/6939/20 та в постановах Верховного Суду від 18.02.2021 у справі №918/655/20, від 20.02.2025 у справі №903/825/24.

Відповідно до ч. 1 ст. 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частиною 1 статті 627 Цивільного кодексу України встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Як зазначалось судом попередньо, майнові відносини, які виникають із договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору найму, регулюються актами земельного законодавства, а саме, Земельним кодексом України, Законом України Про оренду землі.

Відповідно до ст. 1 Закону України Про оренду землі, оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі ст. 13 Закону України Про оренду землі, договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Положеннями абз. 1 ч. 1 ст. 31 Закону України Про оренду землі встановлено, що договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця (ч. 1 ст. 34 Закону України Про оренду землі).

За встановлених судом у даній справі обставин, строк укладеного між сторонами Договору оренди земельної ділянки від 22.05.2015 закінчився 26.08.2023, і вказане, в контексті положень п. 7.1. останнього, зумовило виникнення в орендаря ФГ Агро Свалява обов`язку повернути орендодавцю Свалявській міській раді Закарпатської області в десятиденний строк за актом приймання-передачі земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він її одержав в оренду.

При цьому, матеріали справи не містять, а відповідачем за первісним позовом суду не надано будь-яких доказів у підтвердження обставини виконання Фермерським господарством Агро Свалява встановленого статтею 34 Закону України Про оренду землі та пунктом 7.1. Договору обов`язку повернення з оренди на користь Свалявської міської ради Закарпатської області земельної ділянки з кадастровим номером :02:041:0018, загальною площею 0,1252 га, розташованої за адресою: м. Свалява, вул. Робітнича, 1/5, а аргументи орендаря щодо наявності підстав для поновлення договору оренди відхилені судом під час розгляду вимог за зустрічним позовом.

Таким чином, суд вважає підтвердженим факт наявності порушеного права позивача за первісним позовом, як власника спірної земельної ділянки та орендодавця за Договором оренди, у зв`язку з неповерненням ФГ Агро Свалява, як орендарем, у встановленому порядку такої земельної ділянки з оренди.

Водночас надаючи оцінку обраному позивачем за первісним позовом способу захисту порушеного справа та тій обставині, в який спосіб орендар повинен повернути отриману в користування земельну ділянку орендодавцю, суд враховує правові висновки Верховного Суду, викладені в постанові від 26.05.2020 у справі №921/613/17-г/17, згідно з якими закон пов`язує виникнення права оренди земельної ділянки з моментом державної реєстрації цього речового права, а з моменту реєстрації припинення речового права оренди земельна ділянка вважається повернутою.

Судом встановлено, що станом на дату ухвалення рішення в даній справі право оренди Фермерського господарства Агро Свалява на земельну ділянку з кадастровим номером :02:041:0018 зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, свідченням чого є наявна в матеріалах справи інформаційна довідка №358584106 від 15.12.2023; відомості про припинення права оренди землі в реєстрі відсутні, у зв`язку з чим суд висновує, що земельна ділянка як юридично, так і фактично є не повернутою її власникові, а збереження відомостей у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію права оренди ФГ Агро Свалява є порушенням прав власника на розпорядження своїм майном, зокрема, перешкоджає можливості передачі права оренди земельною ділянкою на земельні торги.

Відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 16 Цивільного кодексу України, одним зі способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання права, що однаково означає як наявність права, так і його відсутність або й відсутність обов`язків.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі №905/2260/17 зазначено, що приписи, зокрема, статті 16 Цивільного кодексу України не передбачають такого способу захисту права та інтересу як визнання договору припиненим, а реалізація таких способів захисту як зміна або припинення правовідношення може відбуватися шляхом розірвання договору. Звертаючись до суду з вимогою про визнання договору припиненим, позивач прагне досягнути юридичної визначеності у відносинах з відповідачем, тобто прагне отримати підтвердження судом припинення певних прав іншої сторони договору. У такому разі належним способом захисту є визнання відсутності права відповідача (така правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 28.03.2023 у справі №910/16266/20, від 06.02.2024 у справі №916/1431/23, від 20.08.2024 у справі №910/5614/23).

Спосіб захисту права або інтересу має бути таким, щоб у позивача не виникала потреба у повторному зверненні до суду. Тому спосіб захисту, передбачений пунктом 1 частини другої статті 16 Цивільного кодексу України, може застосовуватися для захисту інтересу в юридичній визначеності лише в разі неможливості захисту позивачем його права (постанови Великої Палати Верховного Суду від 26.01.2021 у справі №522/1528/15-ц, від 22.02.2022 у справі №761/36873/18, від 22.09.2022 у справі №462/5368/16-ц).

Передбачений у пункті 1 частини 2 статті 16 Цивільного кодексу України спосіб захисту цивільних прав та інтересів може стосуватися визнання як наявності права, так і його відсутності. Визнання права у позитивному значенні (визнання існуючого права) та у негативному значенні (визнання відсутності права та відповідного йому обов`язку) є способом захисту інтересу позивача у юридичній визначеності (постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі №916/1415/19, від 26.01.2021 у справі №522/1528/15-ц та Верховного Суду від 21.06.2023 у справі №911/2762/19, від 19.11.2024 у справі №910/12559/20).

Підсумовуючи вищенаведене та враховуючи загальні засади цивільного законодавства й судочинства, право особи на захист у суді її порушених або невизнаних прав, рівність процесуальних прав і обов`язків сторін, суд доходить висновку про те, що в разі невизнання орендарем припинення його права оренди, порушене право орендодавця підлягає захисту судом шляхом визнання припинення такого права на підставі пункту 1 частини 2 статті 16 Цивільного кодексу України.

За таких обставин, суд вважає обраний позивачем за первісним позовом спосіб захисту ефективним та таким, що відповідає характеру порушення прав та інтересів Свалявської міської ради Закарпатської області, яка, окрім фактичного повернення земельної ділянки з оренди, бажає досягти юридичної визначеності у правовідносинах з відповідачем за первісним позовом та на підставі судового рішення про припинення права оренди здійснити державну реєстрацію такого припинення.

Водночас суд враховує, що відповідно до п. 9 ч. 1 ст. 27 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень судове рішення про припинення речового права (в тому числі й оренди) є підставою для проведення державної реєстрації припинення такого права.

Означений спосіб судового захисту є спеціальним, визначений Законом України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а відтак, вимоги первісного позову в цій частині підлягають до задоволення судом.

Водночас із урахуванням сформульованих судом висновків про те, що спірний Договір оренди земельної ділянки від 22.05.2015 закінчився 26.08.2023, а орендарем не виконано передбаченого п. 7.1. останнього обов`язку з повернення земельної ділянки її власнику (орендодавцю), обґрунтованими є й вимоги позивача за первісним позовом про зобов`язання ФГ Агро Свалява повернути земельну ділянку з кадастровим номером :02:041:0018, загальною площею 0,1252 га, розташованої за адресою: м. Свалява, вул. Робітнича, 1/5, за актом її прийому передачі. Відтак, первісний позов у цій частині аналогічно підлягає задоволенню судом.

Згідно зі ст. 73 Господарського процесуального кодексу України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідно до статті 74 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Положеннями ст. 76 ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до ч. 1 ст. 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

В силу ст. 79 ГПК України, наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (ст. 86 Господарського процесуального кодексу України).

Позивач за зустрічним позовом доказів на підтвердження наведених ним обставин та обґрунтувань суду не надав, а його аргументи не знайшли свого підтвердження в матеріалах справи та положеннях законодавства.

З урахуванням вищевикладеного в сукупності, суд приходить до висновку про задоволення первісного позову в повному обсязі та відмову в задоволенні зустрічного позову.

РОЗПОДІЛ СУДОВИХ ВИТРАТ У СПРАВІ

Судові витрати за первісним позовом підлягають віднесенню на відповідача за первісним позовом у відповідності до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України в розмірі 6056 грн на відшкодування витрат по сплаті судового збору.

Судові витрати за зустрічним позовом підлягають віднесенню на позивача за зустрічним позовом у відповідності до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись ст. 11, 13, 14, 73 79, 86, 129, 210, 220, 233, 236, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України

СУД УХВАЛИВ:

1. Первісний позов задовольнити повністю.

2. Визнати припиненим право оренди Фермерського господарства Агро Свалява, вул. Робітнича, будинок 5/1, м. Свалява, Мукачівський район, Закарпатська область, 89300 (код ЄДРЮОФОПтаГФ 37072568) на земельну ділянку з кадастровим номером :02:041:0018, загальною площею 0,1252 га, розташовану за адресою: м. Свалява, вул. Робітнича, 1/5, за Договором оренди земельної ділянки від 22.05.2015, зареєстрованим 26.08.2015 у реєстраційній службі Свалявського районного управління юстиції Закарпатської області за №10932558.

3. Зобов`язати Фермерське господарство Агро Свалява, вул. Робітнича, будинок 5/1, м. Свалява, Мукачівський район, Закарпатська область, 89300 (код ЄДРЮОФОПтаГФ 37072568) повернути Свалявській міській раді Закарпатської області, пл. Головна, будинок 1, м. Свалява, Мукачівський район, Закарпатська область, 89300 (код ЄДРЮОФОПтаГФ 04053884) земельну ділянку з кадастровим номером :02:041:0018, загальною площею 0,1252 га, розташовану за адресою: м. Свалява, вул. Робітнича, 1/5, за актом її прийому передачі.

4. Стягнути з Фермерського господарства Агро Свалява, вул. Робітнича, будинок 5/1, м. Свалява, Мукачівський район, Закарпатська область, 89300 (код ЄДРЮОФОПтаГФ 37072568) на користь Свалявської міської ради Закарпатської області, пл. Головна, будинок 1, м. Свалява, Мукачівський район, Закарпатська область, 89300 (код ЄДРЮОФОПтаГФ 04053884) суму 6056 грн (Шість тисяч п`ятдесят шість гривень) на відшкодування витрат, пов`язаних зі сплатою судового збору.

5. У задоволенні зустрічного позову відмовити повністю.

6. Судові витрати за зустрічним позовом покласти на позивача за зустрічним позовом.

7. На підставі ст. 241 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга на рішення суду згідно зі ст. 256 Господарського процесуального кодексу України подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. У разі розгляду справи (вирішення питання) без участі (неявки) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного рішення. Рішення може бути оскаржене до Західного апеляційного господарського суду.

8. Вебадреса сторінки на офіційному вебпорталі судової влади України в Інтернет, за якою учасники справи можуть отримати інформацію по даній справі, http://court.gov.ua/fair/sud5008/ або http://www.reyestr.court.gov.ua.

Повне рішення складено та підписано 26.03.2025.

Суддя Л.І. Пригара