ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"12" березня 2025 р.м. Одеса Справа № 916/3944/24

Господарський суд Одеської області

У складі судді Желєзної С.П.

Секретаря судових засідань Босової Ю.С.

За участю представників сторін:

Від позивача: Карачковський П.П. в порядку самопредставництва;

Від відповідача: Кудрінська Ю.Є. на підставі ордеру;

Розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до фізичної особи-підприємця Корольова Володимира Вікторовича про розірвання договору, виселення та стягнення,

ВСТАНОВИВ:

Департамент комунальної власності Одеської міської ради (далі по тексту Департамент) звернувся до господарського суду із позовними вимогами до фізичної особи-підприємця Корольова Володимира Вікторовича (далі по тексту Корольов В.В.) про розірвання договору оренди №24/74 від 20.12.2004 (в новій редакції від 08.07.2005); виселення відповідача з нежитлового приміщення першого поверху площею 181,8 кв. м., яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Новощіпний ряд, 19; стягнення з відповідача заборгованості за орендною платою у розмірі 28 559,34 грн, пені у розмірі 4844,57 грн.

Позовні вимоги обґрунтовані фактом неналежного виконання відповідачем зобов`язань за договором оренди №24/74 від 20.12.2004 в частині своєчасної та повної сплати орендної плати за період з січня 2022 року до червня 2024 року.

У поданій до суду позовній заяві Департамент стверджує, що після набрання чинності Законом України «Про оренду державного та комунального майна» № 157-IX від 03.10.2019 відповідачем було направлено заяву про продовження терміну дії договору, а, отже, укладений між сторонами договір вважається продовженим до моменту укладення договору з переможцем аукціону або до моменту настання випадку, передбаченого п. 152 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483.

Ухвалою суду від 13.09.2024 дана справа була призначена до розгляду за правилами загального позовного провадження.

03.10.2024 до суду від Департаменту надійшло клопотання про закриття провадження в частині позовних вимог про стягнення з відповідача заборгованості за орендною платою у розмірі 28 559,34 грн, пені у розмірі 4844,57 грн у зв`язку з відсутністю предмета спору згідно з п. 2 ч. 1 ст. 231 ГПК України. Крім того, позивачем було заявлено клопотання про повернення з державного бюджету частини сплаченого судового збору.

12.11.2024 до суду від Корольова В.В. надійшов відзив на позовну заяву, згідно якого відповідач просить відмовити у задоволенні заявленого позову у повному обсязі. Відповідач стверджує, що договір №24/74 від 20.12.2004 продовжив свою дію на тих самих умовах до моменту проведення аукціону. Корольов В.В. також вказує, що заборгованість зі сплати орендної плати виникла після повномасштабного вторгнення Росії в Україну, а також виїздом відповідача за межі України у зв`язку з погіршенням стану здоров`я. Поряд з цим, відповідачем було повідомлено про повну сплату заборгованості, яка є предметом спору по даній справі. Відповідач також просить відмовити у задоволенні вимог Департаменту про стягнення пені, посилаючись на запровадження на території України карантину.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши доводи та пояснення представників сторін, суд встановив наступне.

Територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради на праві комунальної власності належить нежитлове приміщення першого поверху площею 181,8 кв. м., яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Новощіпний ряд, 19, що підтверджується свідоцтвом про право власності серії ЯЯЯ №069899, витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно №7230058 від 13.05.2005.

20.12.2004 між Представництвом по управлінню комунальною власністю міськради (Орендодавець) та Корольовим В.В. (Орендар) було укладено договір оренди нежитлового приміщення №24/74, відповідно до п. п. 1.1, 1.2 якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Новощіпний ряд, 19, загальною площею 181,8 кв. м. Договір укладено на строк до 01.12.2005.

08.07.2005 між Представництвом по управлінню комунальною власністю міськради (Орендодавець) та Корольовим В.В. (Орендар) було договір, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. та зареєстрований в реєстрі за №2525, відповідно до якого сторони на підставі ст.793 ЦК України та за взаємною згодою вирішили викласти договір оренди нежитлового приміщення № 24/74 від 20.12.2004 у новій редакції.

Відповідно до п. п. 1.1, 1.3 договору оренди №24/74 від 20.12.2004 (в новій редакції) Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежилі приміщення першого поверху, загальною площею 181,8 кв. м., розташовані за адресою: місто Одеса, Новощіпний ряд, буд. 19. Термін дії договору оренди у новій редакції: з 08.07.2005 до 08.07.2010, але не пізніше початку реконструкції будинку.

Згідно з п. 2.2 договору оренди №24/74 від 20.12.2004 за орендоване приміщення Орендар, зобов`язується сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, приведеного у додатку 1 до договору, що становить за перший після підписання договору оренди місяць 374,74 грн без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України.

Вказане у п. 1.1. приміщення Орендодавцем передано Орендарю виключно для використання під розміщення майстерні по обробці металу (п. 4.1 договору оренди №24/74 від 20.12.2004).

За змістом п. 4.7 договору оренди №24/74 від 20.12.2004 після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання, Орендар зобов`язаний у 15-денний термін передати Орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду та відшкодувати Орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об`єкта оренди.

Пунктом 7.5 договору оренди №24/74 від 20.12.2004 визначено, що зміна або розірвання договору можуть мати місце за погодженням сторін. Зміни та доповнення, що вноситься до договору, розглядаються сторонами на протязі 20 днів та нотаріально посвідчуються. Одностороння відмова від виконання умов договору та внесених змін не допускається.

Додатковими угодами №1 від 21.06.2007, №2 від 21.06.2010, №3 від 27.06.2012, №4 від 18.03.2015, №5 від 29.05.2018, які були укладені у простій письмовій формі, до договору оренди №24/74 від 20.12.2004 неодноразово було внесено зміни, зокрема, змінено Орендодавця на Департамент, неодноразово продовжено строк дії договору, збільшено розмір орендної плати тощо.

29.08.2023 представниками Департаменту було проведено обстеження нежитлових приміщень, розташовані за адресою: місто Одеса, Новощіпний ряд, буд. 19, за результатами якого складено акт про перебування приміщення у користуванні. До вказаного акту додано матеріали фотофіксації, які підтверджують використання приміщення. При цьому, 17.01.2025 позивачем було повторно проведено обстеження нежитлових приміщень, переданих в оренду відповідачу, на підтвердження чого суду було надано відповідний акт.

18.09.2024 Корольовим В.В. було перераховано на рахунок Департаменту грошові кошти в рахунок погашення заборгованості за орендною платою за договором №24/74 від 20.12.2004, що підтверджується наданими відповідачем квитанціями. При цьому, обставина сплати відповідачем всієї суми боргу та пені була підтверджена позивачем у заяві про закриття провадження у справі, до якої було додано довідку начальника фінансового відділу про поетапне перерахування коштів протягом періоду з 24.07.2024 до 18.09.2024.

14.02.2025 ОСОБА_1 звернувся до Департаменту з листом, відповідно до якого повідомляв про наявність наміру продовжувати орендні відносини за договором №24/74 від 20.12.2004 у зв`язку з чим просив переглянути позицію щодо подальших відносин сторін.

Вирішуючи питання про обґрунтованість заявлених в межах даної справи позовних вимог, суд виходить з наступного.

Згідно з ч. 2 ст. 4 ГПК України юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Відповідно до ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Право на захист - це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.

Положеннями ст. 16 ЦК України передбачено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу, та встановлено перелік способів захисту цивільних прав та інтересів.

Варто зауважити, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, у зв`язку з чим, суд повинен з`ясувати характер спірних правовідносин сторін (предмет та підставу позову), характер порушеного права позивача та можливість його захисту в обраний ним спосіб.

При цьому, особа, яка звертається до суду з позовом, самостійно визначає у позовній заяві, яке її право чи охоронюваний законом інтерес порушено особою, до якої пред`явлено позов, та зазначає, які саме дії необхідно вчинити суду для відновлення порушеного права. В свою чергу, суд має перевірити доводи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, у тому числі щодо матеріально-правового інтересу у спірних відносинах, і у разі встановлення порушеного права з`ясувати, чи буде воно відновлено у заявлений спосіб.

Відповідно до ч.1 ст. 179 Господарського кодексу України (далі по тексту ГК України) майново-господарські зобов`язання, які виникають між суб`єктами господарювання або між суб`єктами господарювання і негосподарюючими суб`єктами - юридичними особами на підставі господарських договорів, є господарсько-договірними зобов`язаннями.

Статтею 193 ГК України встановлено, що суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Предметом заявлених Департаментом позовних вимог до Корольова В.В. є вимоги про розірвання договору оренди №24/74 від 20.12.2004 (в новій редакції від 08.07.2005), виселення відповідача з орендованого приміщення та стягнення заборгованості за орендною платою у розмірі 28 559,34 грн та пені у розмірі 4844,57 грн.

Відповідно до ч. 1 ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у володіння та користування майно для здійснення господарської діяльності.

Договір оренди №24/74 від 20.12.2004 був укладений між Представництвом по управлінню комунальною власністю міськради та Корольовим В.В. на строк до 08.07.2010. В подальшому, на підставі додаткових угод, які на відміну від основного договору, посвідченого нотаріально, були укладеній у простій письмовій формі, строк дії договору було продовжено до 29.04.2021.

У позовній заяві Департамент стверджує, що після набрання чинності Законом України «Про оренду державного та комунального майна» № 157-IX від 03.10.2019 відповідачем було направлено заяву про продовження терміну дії договору, а, отже, укладений між сторонами договір вважається продовженим до моменту укладення договору з переможцем аукціону або до моменту настання випадку, передбаченого п. 152 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483.

Відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У статті 653 ЦК України визначені правові наслідки розірвання договору, за змістом якої у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються з моменту досягнення домовленості про розірвання договору, якщо інше не встановлено договором. Якщо договір розривається у судовому порядку, зобов`язання припиняється з моменту набрання рішенням суду про розірвання договору законної сили. Сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов`язанням до моменту розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом.

Разом з тим, згідно зі статтею 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення, якщо інше не визначено законом або договором. Сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення. Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору.

Верховний Суд у постановах від 07.08.2018 у справі № 910/7981/17, від 18.11.2019 у справі № 910/16750/18, від 12.05.2020 у справі № 911/991/19, від 14.07.2021 у справі № 911/1442/19, від 21.06.2022 у справі № 911/3276/20, від 05.07.2022 у справі № 922/2469/21, від 16.09.2022 у справі № 913/703/20, від 14.09.2023 у справі № 910/4725/22 неодноразово викладав висновок про те, що за змістом зазначених норм розірвано може бути лише чинний (такий, що діє на час звернення до суду з позовом та прийняття відповідного судового рішення) договір.

Отже, встановлення обставин закінчення строку дії договору, щодо якого заявлено позов про його розірвання, є самостійною та достатньою підставою для відмови в позові про його розірвання, оскільки розірвання договору, строк дії якого закінчився, є неможливим як таке. Таким чином, обставини наявності/відсутності істотного порушення умов договору однією з його сторін не мають визначального характеру у вирішенні спору про розірвання договору, строк дії якого закінчився.

Враховуючи вищевикладене, господарський суд вважає за необхідне, в першу чергу, надати оцінку питанню пред`явлення Департаментом позову про розірвання чинного договору №24/74 від 20.12.2004 тобто такого, строк дії якого не закінчився.

Приписи ч.1 ст.207 ЦК України визначають, що правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони.

У відповідності до ч.2 ст.207 ЦК України, правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

Правочин, який вчиняє юридична особа, підписується особами, уповноваженими на це її установчими документами, довіреністю, законом або іншими актами цивільного законодавства.

Частина 1 ст. 209 ЦК України встановлює, що правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Частина 2 ст. 793 ЦК України, якою Представництвом по управлінню комунальною власністю та Корольов В.В керувалися під час викладення 08.07.2005 договору №24/74 від 20.12.2004 в новій редакції, було передбачено, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Згідно зі ст. 654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Приписи ч.1 ст. 220 ЦК України встановлюють, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Згідно з приписами ч. 1 ст. 215 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Враховуючи передання Корольову В.В. у користування споруди, яка в цілому належить територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради на праві комунальної власності, на строк, який перевищує 1 рік, господарський суд доходить висновку, що угода від 08.07.2005, якою було викладено договір №24/74 від 20.12.2004 в новій редакції, мала бути посвідчена нотаріально в силу прямої вказівки закону. Таким чином, зміни, внесені до зазначеної угоди, також мали бути посвідчені нотаріально.

Враховуючи недотримання сторонами по справі нотаріальної форми під час укладення додаткових угод №1 від 21.06.2007, №2 від 21.06.2010, №3 від 27.06.2012, №4 від 18.03.2015, №5 від 29.05.2018 до договору оренди №24/74 від 20.12.2004, господарський суд доходить висновку, що вказані угоди є нікчемними згідно з ч.1 ст. 220 ЦК України.

З викладених обставин, господарський суд доходить висновку, що строк дії договору оренди №24/74 від 20.12.2004 є таким, що закінчився 08.07.2010, що, відповідно, виключає можливість розірвання договору у судовому порядку.

Закінчення строку дії договору оренди №24/74 від 20.12.2004 задовго до дати пред`явлення даного позову до суду має наслідком необхідність відмови у задоволенні заявленої Департаментом позовної вимоги про розірвання договору оренди №24/74 від 20.12.2004 (в новій редакції від 08.07.2005).

У задоволенні позовної вимоги про стягнення з Корольова В.В. заборгованості за орендною платою у розмірі 28 559,34 грн та похідної вимоги про стягнення пені Департаменту також необхідно відмовити, оскільки орендна плата була нарахована позивачем з урахуванням умов додаткових угод, які є нікчемними, а, отже, не створюють для сторін будь-яких правових наслідків.

З урахуванням викладеного, підстави для закриття провадження у справі в частині позовних вимог Департаменту про стягнення 33 403,91 грн відсутні, що має наслідком відмову у задоволенні відповідної заяви позивача.

При наданні оцінки позовним вимогам Департаменту про виселення Корольова В.В. з нежитлового приміщення першого поверху площею 181,8 кв. м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , господарський суд виходить з наступного.

За змістом п. 4.7 договору оренди №24/74 від 20.12.2004 після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання, Орендар зобов`язаний у 15-денний термін передати Орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду та відшкодувати Орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об`єкта оренди.

Відповідно до ч. 1 ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Закінчення строку дії договору №24/74 від 20.12.2004 покладає на Корольова В.В. обов`язок повернути орендоване приміщення, чого відповідачем, в даному випадку, зроблено не було, що підтверджується змістом складених Департаментом за результатами обстеження нежитлових приміщень актів від 29.08.2023 та від 17.01.2025. При цьому, Корольовим В.В. не заперечувалася обставина перебування у його користуванні об`єкта нерухомого майна, наданого у користування за договором №24/74 від 20.12.2004.

Незважаючи на те, що додаткова угода №3 від 27.06.2012 є нікчемною, судом враховано рішення Одеської міської ради № 384-VI від 28.02.2011 про затвердженням Положення про Департамент, згідно з яким Департамент був визначений правонаступником Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та наділений повноваженнями щодо управління комунальною власністю територіальної громади міста.

Наведене, дозволяє суду дійти висновку про наявність у Департаменту права вимагати повернення переданого Представництвом у користування відповідача нежитлового приміщення на свою користь.

Підсумовуючи викладене вище, враховуючи закінчення 08.07.2010 строку дії договору оренди №24/74 від 20.12.2004, а також наявність у Департаменту статусу правонаступника Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, яким було укладено договір, господарський суд доходить висновку про наявність правових підстав для задоволення заявлених Департаментом позовних вимог у названій частині шляхом виселення відповідача з нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 181,8 кв. м., яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Новощіпний ряд, буд. 19, на користь позивача.

Згідно вимог ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. У разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події, суд може зобов`язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою.

Разом з тим, ст. 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Підсумовуючи вищезазначене, суд доходить висновку щодо необхідності часткового задоволення заявлених Департаментом комунальної власності Одеської міської ради до фізичної особи-підприємця Корольова Володимира Вікторовича позовних вимог шляхом виселення відповідача з нежитлового приміщення на користь позивача. В іншій частині позову необхідно відмовити.

Судові витрати зі сплати судового збору покладаються судом на відповідача пропорційно розміру задоволених позовних вимог відповідно до приписів ст. 129 ГПК України.

Керуючись ст. ст. 86, 129, 236, 238, 240 ГПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Виселити фізичну особу-підприємця Корольова Володимира Вікторовича / АДРЕСА_2 ; ідентифікаційний код НОМЕР_1 / з нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 181,8 кв. м., яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Новощіпний ряд, буд. 19, на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради /65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, ідентифікаційний код 26302595/.

3. Стягнути з фізичної особи-підприємця Корольова Володимира Вікторовича / АДРЕСА_2 ; ідентифікаційний код НОМЕР_1 / на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради /65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, ідентифікаційний код 26302595/ судовий збір у розмірі 3 028,00 грн /три тисячі двадцять вісім грн 00 коп./.

4. В іншій частині позову відмовити.

Рішення набирає законної сили в порядку, передбаченому ст. 241 ГПК України.

Накази видати після набрання рішенням законної сили.

Відповідно до ст. ст. 254, 256 ГПК України учасники справи, особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, інтереси та (або) обов`язки, мають право подати апеляційну скаргу на рішення суду першої інстанції до Південно-Західного апеляційного господарського суду протягом 20 днів з дня складання повного рішення суду.

Повне рішення складено 24 березня 2025 р.

Суддя С.П. Желєзна