ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРНІВЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 березня 2025 року м. ЧернівціСправа № 926/3616/23

Господарський суд Чернівецької області у складі судді Гурина М.О., за участю секретаря судового засідання Скрипник Д.М., розглянувши матеріали справи

за позовом приватного акціонерного товариства «Київстар» (03113, м. Київ, вул. Дегтярівська, 53, )

до відповідачів:

1) Селятинської сільської ради (59131, Чернівецька обл., Вижницький р-н, с. Селятин, вул. Українська, буд. 2, )

2) товариства з обмеженою відповідальністю «Даймондс Корпорейшн» (58005, м.Чернівці, вул. Головна, буд. 122, )

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів: приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Савчук Віталіни Григорівни (58010, м.Чернівці, вул. Героїв Майдану, буд.96/4, код )

про визнання протиправним та скасування рішення сільської ради та переведення прав і обов`язків покупця

Представники сторін:

від позивача Заєць Ж.Я. адвокат;

від відповідача 1 не з`явився;

від відповідача 2 не з`явився;

від третьої особи не з`явився.

1. Стислий виклад позицій учасників справи.

Приватне акціонерне товариство «Київстар» звернулось до Господарського суду Чернівецької області з позовом до Селятинської сільської ради та товариства з обмеженою відповідальністю «Даймондс Корпорейшн», в якому просить:

- визнати протиправним та скасувати рішення XIV сесії VIII скликання Селятинської сільської ради Вижницького району Чернівецької області від 24.11.2021 №498-14/21 про продаж Товариству з обмеженою відповідальністю «Даймондс Корпорейшн» земельної ділянки за кадастровим номером :01:002:0058;

- визнати протиправним та скасувати рішення XIV сесії VIII скликання Селятинської сільської ради Вижницького району Чернівецької області від 24.11.2021 №498-14/21 про припинення договору оренди землі від 12.02.2007, укладеного між Селятинською сільською радою Путильського району Чернівецької області та Закритим акціонерним товариством «Київстар Дж.Ес.Ем.» (Приватне акціонерне товариство «Київстар»;

- визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки за кадастровим номером :01:002:0058 несільськогосподарського призначення від 25.11.2022, укладеного між Селятинською сільською радою та товариством з обмеженою відповідальністю «Даймондс Корпорейшн» в частині передання у власність земельної ділянки товариству з обмеженою відповідальністю «Даймондс Корпорейшн»;

- перевести права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки за кадастровим номером :01:002:0058 несільськогосподарського призначення від 25.11.2022, укладеного між Селятинською сільською радою та товариством з обмеженою відповідальністю «Даймондс Корпорейшн», на приватне акціонерне товариство «Київстар».

Позовні вимоги позивача обґрунтовані порушенням переважного права ПрАТ «Київстар» на купівлю спірної земельної ділянки несільськогосподарського призначення, яка перебувала в останнього в оренді згідно Договору оренди землі від 12.02.2007 з огляду на порушення передбаченого законом порядку порядку повідомлення позивача про продаж спірно ї земельної ділянки. Крім того, відмова від переважного права ПрАТ «Київстар» висловлена неуповноваженою на це особою та у формі заяви у простій письмовій формі без нотаріального посвідчення та без перевірки повноважень представника позивача, що є підставою для визнання протиправним та скасування рішення XIV сесії VIII скликання Селятинської сільської ради Вижницького району Чернівецької області від 24 листопада 2021 року.

У зв`язку з тим, що позивач вважає, що його переважне право на придбання спірної земельної ділянки було порушено, останній з посиланням на постанову Великої Палати Верховного Суду у справі №909/337/19 зазначає про те, що ефективним способом захисту у цьому випадку буде переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу з ТОВ «Даймондс Корпорейшн» на ПрАТ «Київстар».

Заперечуючи проти позовних вимог, ТОВ «Даймондс Корпорейшн» зазначає про неможливість набуття ПрАТ «Київстар» у власність земельних ділянок з огляду на те, що положення ч. 1 ст. 82 Земельного кодексу України виключають можливість набуття у власність земельні ділянки українськими юридичними особами, засновниками (учасниками) яких є іноземні компанії.

2. Рух справи.

Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 11.12.2023 у справі №926/3616/23, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 18.06.2024, позов задоволено частково. Визнано протиправним та скасовано рішення XIV сесії VIII скликання Селятинської сільської ради Вижницького району Чернівецької області від 24.11.2021 №498-14/21 про продаж товариству з обмеженою відповідальністю «Даймондс Корпорейшн» земельної ділянки за кадастровим номером :01:002:0058. Визнано протиправним та скасовано рішення XIV сесії VIII скликання Селятинської сільської ради Вижницького району Чернівецької області від 24.11.2021 №498-14/21 про припинення договору оренди землі від 12.02.2007, укладеного між Селятинською сільською радою Путильського району Чернівецької області та закритим акціонерним товариством «Київстар Дж.Ес.Ем.» (приватне акціонерне товариство «Київстар»). Визнано недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки за кадастровим номером :01:002:0058 від 25.11.2022, укладеного між Селятинською сільською радою та товариством з обмеженою відповідальністю «Даймондс Корпорейшн» в частині передання у власність земельної ділянки товариству з обмеженою відповідальністю «Даймондс Корпорейшн». У іншій частині позову відмовлено.

Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 08.10.2024 касаційні скарги приватного акціонерного товариства «Київстар» та товариства з обмеженою відповідальністю «Даймондс Корпорейшн» задоволено частково, рішення Господарського суду Чернівецької області від 11.12.2023 та постанову Західного апеляційного господарського суду від 18.06.2024 у справі №926/3616/23 скасовано, справу передано на новий розгляд до Господарського суду Чернівецької області.

Так, у даній постанові Верховний Суд вказав:

- відмовляючи у задоволенні вимоги про переведення прав та обов`язків покупця за спірним договором купівлі-продажу земельної ділянки на ПрАТ «Київстар», суди фактично не навели мотивів неможливості розгляду такої позовної вимоги, а посилання на положення частини першої статті 216 ЦК України про те, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю, не може вважатися належної оцінкою змісту позовних вимог у контексті ефективності заявленого позову. Таким чином, судам необхідно врахувати висновок Великої Палати Верховного Суду у справі № 909/337/19 у контексті всіх заявлених вимог, особливостей орендних правовідносин які є предметом розгляду, а також встановити можливість захисту стверджуваного позивачем порушеного права у межах таких вимог.

- суди попередніх інстанцій не надали оцінку доводам ТОВ «Даймондс Корпорейшн» щодо того, що позивач не може набути право власності на спірну земельну ділянку, оскільки це суперечить приписам статті 82 ЗК України. Відтак Верховний Суд вказав, що судам першої і апеляційної інстанції під час нового розгляду справи необхідно врахувати відповідні аргументи відповідача щодо можливості застосування статті 82 ЗК України, встановити обставини та надати їм оцінку в межах доводів, на яких ТОВ «Даймондс Корпорейшн» акцентувало увагу.

25.10.2024 матеріали справи №926/3616/23 надійшли до Господарського суду Чернівецької області.

Згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 25.10.2024 справу №926/3616/23 передано судді Гурину М.О.

Ухвалою Господарського суду Чернівецької області від 29.10.2024 прийнято справу №926/3616/23 до свого провадження. Постановлено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження. Підготовче засідання призначено на 18.11.2024.

18.11.2024 від представниці позивача надійшли додаткові пояснення (вх.№3514).

Ухвалою Господарського суду Чернівецької області від 18.11.2024 відкладено розгляд справи у підготовчому засіданні на 02.12.2024.

02.12.2024 через підсистему «Електронний суд» до Господарського суду Чернівецької області від представниці позивача отримано заяву (вх.№3114) про залишення позову без розгляду в частині позовних вимог щодо визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки за кадастровим номером :01:002:0058 несільськогосподарського призначення від 25.11.2022, укладеного між Селятинською сільською радою та товариством з обмеженою відповідальністю «Даймондс Корпорейшн».

Ухвалою Господарського суду Чернівецької області від 02.12.2024 задоволено заяву позивача (вх.№3114) та залишено без розгляду позовну заяву приватного акціонерного товариства «Київстар» до Селятинської сільської ради та товариства з обмеженою відповідальністю «Даймондс Корпорейшн», за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів: приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Савчук Віталіни Григорівни в частині позовних вимог щодо визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки за кадастровим номером :01:002:0058 несільськогосподарського призначення від 25.11.2022, укладеного між Селятинською сільською радою та товариством з обмеженою відповідальністю «Даймондс Корпорейшн», розгляд справи відкладено у підготовчому засіданні на 26.12.2024.

26.12.2024 на адресу суду від представника відповідача 2 надійшли додаткові пояснення у справі (вх.№4077).

Ухвалою Господарського суду Чернівецької області від 26.12.2024 продовжено строк підготовчого провадження на тридцять днів та відкладено розгляд справи на 16.01.2025.

10.01.2025 через підсистему «Електронний суд» до Господарського суду Чернівецької області від представниці позивача отримано заперечення на письмові пояснення (вх.№134).

Ухвалою Господарського суду Чернівецької області від 16.01.2025 закрито підготовче провадження та призначено розгляд справи по суті на 05.02.2025.

Протокольними ухвалами розгляд справи по суті неодноразово відкладався, востаннє на 13.03.2025.

У судовому засіданні 13.03.2025 суд перейшов до стадії ухвалення судового рішення та відклав ухвалення та проголошення судового рішення на 17.03.2025.

На призначений день проголошення судового рішення у судове засідання з`явилась представниця позивача. Інші учасники справи у судове засідання не з`явились, про причини неявки суд не повідомили, хоча належним чином були повідомлені про день та час проголошення судового рішення.

3. Фактичні обставини справи, встановлені судом.

Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши надані суду докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд установив таке.

12.02.2007 між Селятинською сільською радою Путильського району Чернівецької області, як орендодавцем, та Закритим акціонерним товариством «Київстар Дж.Ес.Ем.», як орендарем, укладено Договір оренди землі (Договір) згідно умов якого (пункт 1 Договору), орендодавець надає на підставі рішення 6 сесії 5 скликання Селятинської сільської ради від 18.01.2007, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Селятинської сільської ради Путильського району Чернівецької області.

Умовами вказаного договору передбачено, що в оренду передається земельна ділянка площею 0,07 га. Відповідно до пункту 7 Договору його укладено на строк 25 років.

Рішенням Селятинської сільської ради Вижницького району Чернівецької області від 24.11.2021, серед іншого, передано у власність Товариству з обмеженою відповідальністю «Даймондс Корпорейшн» земельну ділянку за кадастровим номером :01:002:0058 площею 0,07 га.

Крім цього, зазначеним рішенням сільська рада припинила, з моменту реєстрації договору купівлі продажу земельної ділянки за кадастровим номером :01:002:0058 загальною площею 0,07 га, дію договору оренди землі від 12.02.2007.

25.11.2022 між Селятинською сільською радою, як продавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю «Даймондс Корпорейшн», як покупцем укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення.

У матеріалах справи міститься заява Селятинської сільської ради про намір продажу земельної ділянки за кадастровим номером :01:002:0058 загальною площею 0,07 га датована 16.08.2022.

Зазначена заява від 16.08.2022 супровідними листами №208/02-24 (Т.1, а.с. 192) та №209/02-24 (Т.1, а.с. 205) направлена приватним нотаріусом на одну й ту саму адресу ПрАТ «Київстар», а саме: місто Чернівці, вул. Буковинська, будинок 31, що підтверджується поштовими накладними (Т.1, а.с. 202, 215), описами вкладення у лист (Т.1, а.с. 203, 216) та рекомендованими повідомленнями про вручення поштового відправлення (Т.1, а.с. 204, 217). Хоча, слід звернути увагу, що у супровідному листі №208/02-24 від 16.08.2022 (Т.1, а.с. 192) зазначена адреса: місто Київ, вулиця Дегтярівська, будинок 53.

Водночас, місцезнаходженням товариства є місто Київ, вулиця Дегтярівська, будинок 53, що підтверджується відомостями з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб- підприємців та громадських формувань.

Також суд звертає увагу, що у матеріалах справи міститься заява Селятинської сільської ради про намір продажу земельної ділянки за кадастровим номером :01:002:0058 загальною площею 0,07 га датована 11.10.2022. В зазначеній заяві запропоновано викупити земельну ділянку за вказану суму або до 16.09.2022, надати згоду на її відчуження шляхом безпосереднього звернення до сільської ради або ж, за відсутності такої можливості, надіслати поштою свою заяву, з нотаріально засвідченим підписом.

Приватний нотаріус з супровідним листом №230/02-24 від 11.10.2022 (Т.1, а.с. 218) направила заяву про намір продажу земельної ділянки третій особі на адресу позивача: 03113, місто Київ, вулиця Дегтярівська, будинок 53, що підтверджується поштовою накладною (Т.1, а.с. 229), описом вкладення у лист (Т.1, а.с. 228) та рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення (Т.1, а.с. 230).

Із зазначеного рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення (Т.1, а.с. 230) вбачається, що зазначена заява була отримана позивачем 17.10.2022.

Таким чином, з означених матеріалів справи встановлено, що Селятинська сільська рада запропонувала ПрАТ «Київстар» скористатися своїм переважним правом або відмовитися від нього ще до встановленого у направленій заяві строку (16.09.2022), який минув ще на момент підписання та подання відповідної заяви приватному нотаріусу (11.10.2022). Вказане, у свою чергу, об`єктивно не передбачало можливості виконання умов, вказаних у такій заяві строк.

4. Мотиви, якими керується суд та застосоване ним законодавство.

Відповідно до статті 9 Закону України «Про оренду землі» (у редакції від 28.10.2021 чинній на момент прийняття рішення) орендар має переважне право на придбання у власність земельної ділянки у разі її продажу, за умови що він сплатить ціну, за якою продається така земельна ділянка. Якщо відповідно до закону орендар не може набувати у власність земельну ділянку сільськогосподарського призначення, він може в порядку, визначеному Земельним кодексом України, передати своє переважне право купівлі такої земельної ділянки іншій особі, яка відповідно до закону може набувати у власність таку земельну ділянку. У разі продажу земельної ділянки на земельних торгах реалізація переважного права купівлі земельної ділянки на земельних торгах здійснюється на умовах та в порядку, визначених статтями 135-139 Земельного кодексу України.

Орендодавець зобов`язаний повідомити в письмовій формі орендаря про намір продати земельну ділянку третій особі із зазначенням її ціни та інших умов, на яких вона продається. У разі продажу земельної ділянки на земельних торгах орендар повідомляється про намір продати земельну ділянку на умовах та в порядку, визначених статтею 135 Земельного кодексу України.

У разі відмови орендаря від свого переважного права на придбання орендованої земельної ділянки до нового власника такої земельної ділянки переходять права та обов`язки орендодавця за договором оренди цієї земельної ділянки.

Не допускається відчуження орендованих земельних ділянок державної або комунальної власності без згоди на це орендаря.

Орендар може придбати земельну ділянку, що перебуває в оренді, за умови згоди орендодавця на продаж цієї земельної ділянки. У разі продажу земельної ділянки на земельних торгах згода на продаж земельної ділянки надається шляхом прийняття організатором земельних торгів рішення про їх проведення та укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Таким чином, статтею 9 Закону України «Про оренду землі» визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру продажу земельної ділянки, яка знаходиться в оренді.

Так, судом в процесі розгляду справи встановлено обставини, що саме ПрАТ «Київстар», як добросовісному орендарю, належить переважне право на викуп земельної ділянки, однак Селятинською сільською радою це право при прийнятті оскаржуваного рішення порушено.

Відповідно до статті 152 Земельного кодексу України, захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання прав, визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, а також застосування інших, передбачених законом, способів, у тому числі шляхом поновлення порушених прав юридичних і фізичних осіб, що виникають у результаті рішень, дій чи бездіяльності органів або посадових осіб місцевого самоврядування, в судовому порядку.

Статтею 21 Цивільного кодексу України унормовано, що суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Відповідно до частини 1 статті 393 Цивільного кодексу України, правовий акт органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, який не відповідає закону і порушує права власника, за позовом власника майна визнається судом незаконним та скасовується.

Частиною 1 статті 155 Земельного кодексу України унормовано, що у разі видання органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування акта, яким порушуються права особи щодо володіння, користування чи розпорядження належною їй земельною ділянкою, такий акт визнається недійсним.

Відтак, системний аналіз положень указаних норм законодавства свідчить про те, що особа, законний інтерес або право якої порушено, може скористатися способом захисту, який прямо передбачено нормою матеріального права.

Крім того, позивачем за цим позовом може бути і неволодіючий власник, а особа, законний інтерес або право якої порушено.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 30.05.2018 у справі № 923/466/17.

У статті 629 Цивільного кодексу України закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).

Відповідно до статті 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства).

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 Земельного кодексу України.

Відповідно до частини четвертої статті 32 цього Закону перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Окремо суд зазначає, що у матеріалах справи міститься заява про відмову від переважного права підписана начальником сектору розвитку та технічної експлуатації мереж (Чернівецька область) ПрАТ «Київстар» Приймаком О.Б.

При цьому, як було встановлено під час судового розгляду, до вказаної заяви не долучено будь-яких доказів на підтвердження повноважень підписанта, що виключало можливість їх перевірки приватним нотаріусом. Довіреність №492 від 22.09.2020 була подана до суду безпосередньо ПрАТ «Київстар» разом з позовною заявою, оскільки вона була відсутня в матеріалах нотаріальної справи.

Суд звертає увагу, що пунктами 1, 2, 4 довіреності визначено вичерпний перелік правочинів, документів та угод, які можуть вчинятись і підписуватись повіреним, серед яких заяв щодо відмови від переважного права не згадано.

Крім того, у матеріалах справи наявний лист директора технічного департаменту ПрАТ «Київстар» Лутченко В., в якому зазначено, що у період в який була підписана заява про відмову від переважного права жодна особа не була уповноважена Київстар на відмову від переважних прав.

Відтак, Приймак О.Б. підписав заяву про відмову від переважного права без достатніх на це прав, що свідчить про відсутність будь-яких правових наслідків вчинення таких дій.

При цьому суд враховує, що позивачем не вчинялося будь-яких дій, направлених на наступне схвалення відмови від переважного права викупу земельної ділянки, що виключає можливість посилання на ст. 241 ЦК України, а, отже, така заява про відмову від переважного права не створює, не змінює та не припиняє будь-яких цивільних прав та обов`язків, а, отже, рішення Селятинської сільської ради про продаж земельної ділянки укладено за відсутності згоди (чи відмови) орендаря на відчуження земельної ділянки третій особі.

З урахуванням викладеного, суд зазначає, що вказані вище обставини свідчать про те, що Селятинською сільською радою не було забезпечено дотримання переважного права ПрАТ «Київстар» на придбання спірної земельної ділянки.

З огляду на це, у Селятинської сільської ради були відсутні підстави для продажу ТОВ «Даймондс Корпорейшн» земельної ділянки за кадастровим номером :01:002:0058 загальною площею 0,07 га та підстави для припинення договору оренди землі від 12.02.2007, укладеного між Селятинською сільською радою Путильського району Чернівецької області, як орендодавцем, та Закритим акціонерним товариством «Київстар Дж.Ес.Ем.» на підставі оскаржуваного рішення Селятинської сільської ради Вижницького району Чернівецької області.

Таким чином, позовні вимоги позивача в частині визнання протиправними та скасування рішення XIV сесії VIII скликання Селятинської сільської ради Вижницького району Чернівецької області від 24.11.2021 №498-14/21 в частинах продажу Товариству з обмеженою відповідальністю «Даймондс Корпорейшн» земельної ділянки за кадастровим номером :01:002:0058 та про припинення договору оренди землі від 12.02.2007, укладеного між Селятинською сільською радою Путильського району Чернівецької області та Закритим акціонерним товариством «Київстар Дж.Ес.Ем.» (Приватне акціонерне товариство «Київстар» є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Щодо позовних вимог позивача в частині переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки за кадастровим номером :01:002:0058 несільськогосподарського призначення від 25.11.2022, укладеного між Селятинською сільською радою та товариством з обмеженою відповідальністю «Даймондс Корпорейшн», на приватне акціонерне товариство «Київстар», суд зазначає наступне.

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у постанові від 08.10.2024 по даній справі звернув увагу, що відмовляючи у задоволенні позовної вимоги про переведення прав та обов`язків покупця за спірним договором купівлі-продажу земельної ділянки на ПрАТ «Київстар», суди фактично не навели мотивів неможливості розгляду такої позовної вимоги, та зазначив про необхідність врахувати висновок Великої Палати Верховного Суду у справі №909/337/19 у контексті всіх заявлених вимог, особливостей орендних правовідносин які є предметом розгляду, а також встановити можливість захисту стверджуваного позивачем порушеного права у межах таких вимог.

Положеннями статті 15 Цивільного кодексу України встановлено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Право чи інтерес мають бути захищені судом у належний спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорювання та спричиненим цими діяннями наслідкам. Вимога захисту цивільного права чи інтересу має забезпечити їх поновлення, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі отримання відповідного відшкодування (аналогічні правові висновки викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 року у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 07.09.2018 року у справі № 905/1926/1 (пункт 40), від 0.02. 2021 року у справі № 381/622/17 (пункт 14)).

Як уже зазначалось, на підставі належних та допустимих доказів встановлено, що переважне право ПрАТ «Київстар» як добросовісного орендаря спірної земельної ділянки було порушено прийнятим всупереч вимог законодавства рішенням Селятинської сільської ради.

Відтак, заявляючи позовну вимогу про переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу, ПрАТ «Київстар» прагне відновити своє порушене переважне право на купівлю спірної земельної ділянки.

Якщо власником предмета найму (оренди) порушено передбачене частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України переважне право наймача (орендаря) на придбання переданої у найм (оренду) речі, належним способом захисту відповідного переважного права наймача (орендаря) буде позов про переведення на останнього прав та обов`язків покупця відповідної речі.

Отже, до спірних правовідносин щодо захисту передбаченого частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України переважного права наймача (орендаря) на придбання предмета найму (оренди) за аналогією закону підлягають застосуванню положення частини четвертої статті 362 цього Кодексу, яка регулює подібні правовідносини, а саме визначає порядок захисту переважного права співвласника майна на придбання частки іншого співвласника при її відчуженні останнім.

Звідси для захисту переважного права наймача (орендаря), який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), належним способом захисту є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця відповідної речі.

Вказаного висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23.06.2020 року у справі №909/337/19 про необхідність застосування якого наголошував Верховний Суд, направляючи цю справу на новий розгляд.

У цій постанові Велика Палата Верховного Суду також зазначає, що вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу речі сама по собі не може вважатися ефективним способом захисту порушеного переважного права наймача (орендаря) на придбання такої речі. Адже в результаті задоволення такої вимоги право такої особи захищене не буде, що змусить наймача (орендаря) звертатися до власника з пропозицією відчуження речі на тих самих умовах, що були передбачені договором купівлі-продажу, який визнаний недійсним, а в разі незгоди власника - до суду із новим позовом.

Суд звертає увагу, що під час нового розгляду цієї справи за заявою позивача позовна вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу була залишена судом без розгляду, що свідчить про його намір захистити своє порушене право шляхом переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки за кадастровим номером :01:002:0058 несільськогосподарського призначення від 25.11.22.

Таким чином, з огляду на висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі №909/337/19 та висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 22.05.2019 у справі №201/10030/17, від 16.11.2022 у справі №192/1876/20, від 21.04.2021 у справі №727/4168/17 у подібних правовідносинах щодо ефективності обраного способу захисту, якщо власник майна-наймодавець не повідомив наймача про свій намір продати майно, а уклав договір його купівлі-продажу з іншою, третьою особою (як покупцем), то таким чином фактом укладення такого договору порушується право наймача і, відповідно, він має право на захист свого права, в тому числі й у судовому порядку.

Отже, з урахуванням зазначеного та з огляду на наявність встановленого судом факту порушення переважного права ПрАТ «Київстар» на викуп земельної ділянки, позовна вимога про переведення прав та обов`язків покупця відповідає змісту порушеного переважного права, способу (характеру) його порушення та наслідкам, які спричинило порушення, а також найпростішим шляхом забезпечує відновлення та реалізацію відповідного переважного права позивача.

Стосовно доводів ТОВ «Даймондс Корпорейшн» щодо того, що позивач не може набути право власності на спірну земельну ділянку на підставі статті 82 Земельного кодексу України, суд зазначає наступне.

Направляючи справу на новий розгляд, Верховний Суд зазначив, що суди попередніх інстанцій не надали оцінку доводам ТОВ «Даймондс Корпорейшн» щодо того, що позивач не може набути право власності на спірну земельну ділянку, оскільки це суперечить приписам статті 82 Земельного кодексу України. Відтак Верховний Суд вказав, що судам першої і апеляційної інстанції під час нового розгляду справи необхідно врахувати відповідні аргументи відповідача щодо можливості застосування статті 82 Земельного кодексу України, встановити обставини та надати їм оцінку в межах доводів, на яких ТОВ «Даймондс Корпорейшн» акцентувало увагу.

Так, у своїх письмових поясненнях ТОВ «Даймондс Корпорейшн» зазначає про те, що у статті 82 Земельного кодексу України законодавець, визначаючи юридичних осіб заснованих громадянами України або юридичними особами України в поняття «заснування» вкладав не лише фактичне створення, реєстрацію такої юридичної особи громадянами та юридичними особами України, а також і належність корпоративних прав (часток) статутного капіталу на момент продажу земельної ділянки громадянам та юридичним особам України.

ТОВ «Даймондс Корпорейшн» з посиланням на інформацію з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань зазначає про те, що власниками/засновниками ПрАТ «Київстар» є акціонери згідно з реєстром акціонерів, зокрема іноземна юридична особа VEON HOLDINGS B.V., що знаходиться в Нідерландах (іноземна юридична особа), частка якої складає 99,9947 %. Відповідно, на думку відповідача 2, чинним законодавством України не передбачено набуття права власності на земельні ділянки юридичними особами, засновниками/акціонерами якої є іноземні громадяни або іноземні юридичні особи, що свідчить про відсутність у ПрАТ «Київстар» права на викуп спірної земельної ділянки з огляду на положення норм статті 82 Земельного кодексу України.

Однак, суд вважає дане твердженням відповідача 2 хибним враховуючи таке.

Відповідно до ст. 4 Цивільного кодексу України, основу цивільного законодавства України становить Конституція України. Основним актом цивільного законодавства України є Цивільний кодекс України. Актами цивільного законодавства є також інші закони України, які приймаються відповідно до Конституції України та цього Кодексу.

Частинами 1 та 3 статті 374 Цивільного кодексу України визначено, що суб`єктами права власності на землю (земельну ділянку) є фізичні особи, юридичні особи, держава, територіальні громади. Іноземні юридичні особи, іноземні держави та міжнародні організації можуть бути суб`єктами права власності на землю (земельну ділянку) у випадках, встановлених законом.

Тобто, положення українського цивільного законодавства визначають юридичних осіб суб`єктами права власності на землю, в той час як законом визначаються випадки набуття права власності на землю саме для іноземних юридичних осіб.

Пунктом "а" частини 1 статті 80 Земельного кодексу України визначено, що суб`єктами права власності на землі приватної власності є громадяни та юридичні особи, в той час як статтею 5 Земельного кодексу України передбачено, що земельне законодавство базується, зокрема, на принципі забезпечення рівності права власності на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави.

За таких обставин, юридичні особи є суб`єктами права власності на земельні ділянки, як за положеннями цивільного, так і земельного законодавства. Можливість обмеження права власності на земельні ділянки визначається лише для іноземних юридичних осіб.

Частина 1 статті 82 Земельного кодексу України, на яку посилається відповідач визначає, що юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності у разі: а) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами; б) внесення земельних ділянок її засновниками до статутного капіталу; в) прийняття спадщини; г) виникнення інших підстав, передбачених законом.

Частиною 2 вказаної норми передбачено, що юридичні особи, створені та зареєстровані відповідно до законодавства іноземної держави, можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення: а) у межах населених пунктів у разі придбання об`єктів нерухомого майна та для спорудження об`єктів, пов`язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні; б) за межами населених пунктів у разі придбання об`єктів нерухомого майна.

Таким чином, українське законодавство окремо передбачає право юридичних осіб, заснованих громадянами України або юридичними особами України на набуття у власність земельних ділянок для здійснення підприємницької діяльності та право юридичних осіб, створених та зареєстрованих відповідно до законодавства іноземної держави на набуття у власність земельних ділянок несільськогосподарського призначення.

В цьому контексті суд звертає увагу, що на підтвердження обставини того, що ПрАТ «Київстар» є юридичною особою, що створена і зареєстрована за законодавством України, позивачем надано до матеріалів справи:

статут ЗАТ «Київстар Дж.Ес.Ем.»;

протокол №1 установчих зборів ЗАТ «Київстар Дж.Ес.Ем.» від 02.09.1997;

свідоцтво про державну реєстрацію (перереєстрацію) суб`єкта підприємницької діяльності юридичної особи від 04.09.1997;

витяг з ЄДР, з якого вбачається, що 03.09.1997 була проведена державна реєстрація юридичної особи ЗАТ «Київстар Дж.Ес.Ем.».

З вказаних документів встановлено, що засновниками ПрАТ «Київстар» є юридичні особи України, а саме:

Товариство з обмеженою відповідальністю «СТОРМ» (код 23163325, адреса: 252067, м. Київ, вул. Гарматна, буд. 8);

Товариство з обмеженою відповідальністю «ОМЕГА» (код 24432388, адреса: 320070, м. Днiпропетровськ, пр. К. Маркса, буд. 66).

При цьому суд критично оцінює доводи відповідача про те, що законодавець у поняття «заснування» вкладав не лише фактичне створення, реєстрацію такої юридичної особи громадянами та юридичними особами України, а також і належність корпоративних прав (часток) статутного капіталу на момент продажу земельної ділянки громадянам та юридичним особам України.

В цьому контексті суд враховує, що українське законодавство чітко розмежовує поняття «засновник» та «учасник, акціонер» юридичної особи.

Норми статтей 81, 87 Цивільного кодексу України, чітко визначають засновника як суб`єкта створення (заснування) суб`єкта господарювання.

Розділом II Закону України «Про акціонерні товариства» урегульовано повноваження, порядок дій та відповідальність засновників акціонерного товариства при створенні акціонерного товариства.

Зокрема, ч. 3 ст. 15 наведеного Закону визначено, що статутом акціонерного товариства не може передбачатися надання акціонерам-засновникам товариства додаткових прав чи повноважень порівняно з іншими акціонерами товариства, що у свою чергу свідчить про відмежування акціонерів-засновників від інших акціонерів такого товариства.

При цьому, з аналізу ч. 1 ст. 82 Земельного кодексу України, очевидно вбачається, що у вказаній статті мова йде саме про громадян України та юридичних осіб України, як засновників юридичної особи, що можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності. Аналогічно, це поняття вживається у статтях 86, 88, 93, 135-137 Земельного кодексу України вказуючи саме на особу, яка створила юридичну особу, тобто була її засновником.

Вказане дає підстави для висновку, що засновники та учасники юридичних осіб виконують різні функції у процесі створення та діяльності юридичної особи засновники є суб`єктами створення юридичної особи, а учасники є суб`єктами, що забезпечують діяльність юридичної особи. За загальним правилом, з моменту створення юридичної особи засновники набувають статус учасника юридичної особи.

Таким чином, суд дійшов висновку, що українське законодавство не містить обмежень щодо можливості українських юридичних осіб, засновниками яких є українські юридичні особи та учасниками яких у подальшому стали іноземні юридичні особи, набувати у власність земельні ділянки несільскогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності.

З урахуванням вищевикладеного, ПрАТ «Київстар», як юридична особа, засновниками якої на 100% є українські юридичні особи, відповідає критеріям, визначеним ч. 1 ст. 82 Земельного кодексу України та має право набувати у власність земельні ділянки несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності.

Правильність такого підходу також підтверджується і тим, що ПрАТ «Київстар» є власником декількох земельних ділянок, розташованих на території України, докази чого є в матеріалах справи.

З огляду на це, суд дійшов висновку, що аргументи ТОВ «Даймондс Корпорейшн» щодо застосування статті 82 Земельного кодексу України, на окремому дослідженні яких Верховний Суд акцентував увагу, направляючи цю справу на новий розгляді, не знайшли свого підтвердження з мотивів, наведених у цьому рішенні вище.

5. Висновки за наслідками розгляду справи.

Згідно зі ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Приписами статей 76, 77 Господарського процесуального кодексу України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Статтею 86 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Відповідно до частини першої статті 14 Господарського процесуального кодексу України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Оцінюючи подані сторонами докази, що ґрунтуються на повному, всебічному й об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, з урахуванням вищезазначеного та в аспекті забезпечення ефективного захисту прав позивача, наявність встановленого порушення відповідачами прав позивача, суд дійшов висновку про необхідність задоволення позову, оскільки таке рішення відповідає завданням господарського судочинства та відповідає адекватним фактичним обставинам справи.

6. Розподіл судових витрат.

Відповідно до частини першої статті 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається: 1) у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін; 2) у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

На підставі статті 129 Господарського процесуального кодексу України, судовий збір в сумі 8052,00 грн покласти в рівних частках на відповідачів з вини яких спір доведено до вирішення в судовому порядку.

Керуючись статтями 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

У Х В А Л И В :

1. Позов задовольнити.

2. Визнати протиправним та скасувати рішення XIV сесії VIII скликання Селятинської сільської ради Вижницького району Чернівецької області від 24.11.2021 №498-14/21 про продаж Товариству з обмеженою відповідальністю «Даймондс Корпорейшн» земельної ділянки за кадастровим номером :01:002:0058.

3. Визнати протиправним та скасувати рішення XIV сесії VIII скликання Селятинської сільської ради Вижницького району Чернівецької області від 24.11.2021 №498-14/21 про припинення договору оренди землі від 12.02.2007, укладеного між Селятинською сільською радою Путильського району Чернівецької області та Закритим акціонерним товариством «Київстар Дж.Ес.Ем.» (Приватне акціонерне товариство «Київстар»).

4. Перевести права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу земельної? ділянки за кадастровим номером :01:002:0058 несільськогосподарського призначення від 25.11.2022 року, укладеного між Селятинською сільською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Даймондс Корпорейшн» на Приватне акціонерне товариство «Київстар».

5. Стягнути з Селятинської сільської ради (59131, Чернівецька область, Вижницький район, село Селятин, вул. Лесі Українки, буд. 2, код 04417814) на користь Приватного акціонерного товариства «Київстар» (03113, місто Київ, вул. Дегтярівська, 53, код 21673832) 4026,00 грн судового збору.

6. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Даймондс Корпорейшн» (58005, м.Чернівці, вул. Головна, буд. 122, ) на користь Приватного акціонерного товариства «Київстар» (03113, місто Київ, вул. Дегтярівська, 53, код 21673832) 4026,00 грн судового збору.

7. Перерахувати Товариству з обмеженою відповідальністю «Даймондс Корпорейшн» (58005, м.Чернівці, вул. Головна, буд. 122, ) 40000,00 грн за рахунок коштів авансованих на депозитний рахунок Господарського суду Чернівецької області Приватним акціонерним товариством «Київстар» згідно платіжної інструкції №79919 від 03.08.2023.

Повний текст рішення складено та підписано 21.03.2025.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом двадцяти днів з дня його проголошення до Західного апеляційного господарського суду.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення або ухвала суду не були вручені у день його (її) проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Суддя М.О. Гурин

Інформацію по справі, що розглядається можна отримати на сторінці суду на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет за веб-адресою: http://cv.arbitr.gov.ua/sud5027/.