ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 березня 2025 року

м. Київ

cправа № 914/1165/24

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Случ О. В. - головуючий, Волковицька Н. О., Краснов Є. В.,

за участю секретаря судового засідання - Прокопенко О. В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Львівської міської ради

на рішення Господарського суду Львівської області від 01.08.2024 (суддя Мороз Н. В.)

і постанову Західного апеляційного господарського суду від 25.11.2024 (головуючий суддя Бойко С. М., судді Бонк Т. Б., Якмець Г. Г.)

у справі № 914/1165/24

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Квітка Львів"

до Львівської міської ради

про визнання права власності на нерухоме майно,

(у судовому засіданні взяли участь представники: позивача - Дашо А. Ю., відповідача - Коржевич У. Ф.)

Згідно з розпорядженням заступника керівника апарату - керівника секретаріату Касаційного господарського суду від 10.03.2025 № 32.2-01/359, у зв`язку із відпусткою судді Могила С. К. проведено повторний автоматизований розподіл судової справи №914/1165/24, за результатами якого визначено наступний склад колегії суддів: Случ О. В. - головуючий, Волковицька Н. О., Краснов Є. В.,

ВСТУП

1. Перед Верховним Судом у цій справі постало питання наявності / відсутності підстав для визнання за позивачем права власності на об`єкт незавершеного будівництва.

2. За результатом розгляду касаційної скарги відповідача, суд касаційної інстанції вважає помилковими висновки судів, які визнали за позивачем право власності на об`єкт незавершеного будівництва готовністю 4,9%, про що детальніше викладено далі в цій постанові.

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Узагальнені обставини справи, установлені судами попередніх інстанцій

3. Товариство з обмеженою відповідальністю "Кіносвіт" змінило своє найменування на Товариство з обмеженою відповідальністю "Квітка Львів" (далі - позивач, Товариство), що підтверджується рішенням від 13.10.2023 № 1/23 єдиного учасника Товариства П`янова С. В. та іншими матеріалами справи.

4. 13.01.2005 між ТОВ "Кіносвіт" і Фондом державного майна України укладено договір купівлі-продажу цілісного майнового комплексу ДКП "Галицький центр кіномистецтва" за адресою пр. Шевченка №3 м. Львів, відповідно до пункту 1.1. якого, продавець на підставі рішення ІХ сесії Львівської обласної ради IV демократичного скликання № 162 від 03.06.2003 "Про приватизацію об`єктів спільної власності територіальних громад області" зобов`язується передати у власність ТОВ "Кіносвіт" майно цілісного майнового комплексу ДКП "Галицький центр кіномистецтва", розташованого за адресою пр. Т. Шевченка № 3 м. Львів (далі - об`єкт), до складу якого входять нежитлові приміщення загальною площею 309,8 кв.м, за адресою м. Львів, пл. Галицька, 15, нежитлові приміщення загальною площею 129,1 кв.м за адресою м. Львів, пл. Галицька, 15, нежитлові приміщення загальною площею 950,8 кв.м. за адресою пр. Т. Шевченка № 3 м. Львів та інші основні засоби в кількості 33 одиниці та 621 одиниця, згідно з Зведеним актом інвентаризації, затвердженим наказом РВ ФДМУ від 13.12.2004 № 1166, а покупець зобов`язується прийняти зазначений об`єкт, сплатити за вказаний об`єкт ціну відповідно до умов, що визначені в цьому договорі, та зареєструвати приміщення, що входять до складу цілісного майнового комплексу в бюро технічної інвентаризації. Об`єкт, що продається, належить Львівській обласній раді на підставі таких правовстановлюючих документів:

- нежитлові приміщення загальною площею 950,8 кв.м на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого Управлінням з питань майна комунальної власності Львівської обласної державної адміністрації 11.01.2005 на підставі наказу від 15.12.2004 № 35, зареєстрованого в електронному Реєстрі прав власності на нерухоме майно 11.01.2005 реєстраційний номер: 9500671, про що 11.01.2005 виданий витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно № 6168954;

- нежитлові приміщення загальною площею 129,1 кв.м на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого Управлінням з питань майна комунальної власності Львівської обласної державної адміністрації 11.01.2005 на підставі наказу від 15.12.2004 № 35, зареєстрованого в електронному Реєстрі прав власності на нерухоме майно 11.01.2005 реєстраційний номер: 9500630, про що 11.01.2005 виданий витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно № 6168870;

- нежитлові приміщення загальною площею 309,8 кв.м на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого Управлінням з питань майна комунальної власності Львівської обласної державної адміністрації 11.01.2005 на підставі наказу від 15.12.2004 № 35, зареєстрованого в електронному Реєстрі прав власності на нерухоме майно 11.01.2005 реєстраційний номер: 9500603, про що 11.01.2005 виданий витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно № 6168803.

5. 13.01.2005 між цими сторонами підписаний акт № 939 приймання-передачі цілісного майнового комплексу "Галицький центр кіномистецтва", яким посвідчено, що ТОВ "Кіносвіт" отримало у власність цілісний майновий комплекс у складі основних засобів в кількості 3 шт. (нерухоме майно), основних засобів в кількості 621 та 33 штуки відповідно до Зведеного акту інвентаризації.

6. Зазначеним підтверджується факт набуття у власність покупцем цілісного майнового комплексу, до складу якого, серед іншого, входили зазначені вище 3 об`єкти нерухомого майна із відповідними характеристиками. Право власності на ці об`єкти нерухомого майна, загальною площею 950,8 кв.м, зареєстроване 20.04.2015, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності. При цьому, умовами договору передбачений обов`язок покупця зареєструвати в БТІ саме об`єкти нерухомого майна.

7. На підставі ухвали Ради від 16.03.2006 № 3469 "Про користування ТОВ "Кіносвіт" земельною ділянкою загальною площею 0,1040 га, на пр. Т. Шевченка, 3 - пл. Галицька, 15 у м. Львові" 30.03.2006 між Радою (орендодавець) і ТОВ "Кіноствіт" (орендар) укладено договір оренди землі, згідно із умовами якого, орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться у м. Львові на пр. Т. Шевченка, 3 - пл. Галицька, 15 для обслуговування існуючих споруд. Згідно з п. 2 договору, в оренду передається земельна ділянка, кадастровий номер :06:004:0023, загальною площею 0,1040 га, у тому числі під забудовою - 0,0683 га, інші - 0,0357 га. В пункті 3 договору зазначено, що на земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна - кам`яні нежитлові будівлі. Цільове призначення земельної ділянки - землі громадської та житлової забудови, категорія земельної ділянки за функціональним призначенням - землі громадського призначення (п. 16 договору). Земельна ділянка призначена (мета використання) для обслуговування існуючих споруд (нежитлових приміщень).

8. Пунктом 17 договору заборонено самовільну забудову земельної ділянки. Права та обов`язки сторін визначені пунктами 28-31 договору. Орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди (п. 28 договору). В пункті 30 договору вказано, що орендар земельної ділянки має право за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження.

9. Договір оренди землі пролонгований не був, термін його дії закінчився 16.03.2016, що встановлено постановою Львівського апеляційного господарського суду від 16.06.2016 у справі № 914/670/15.

10. До спливу терміну дії договору оренди землі, 07.04.2006 Виконавчим комітетом Львівської міської ради прийнято рішення № 567 "Про проектування та реконструкцію ТОВ "Кіносвіт" нежитлових приміщень 1-го поверху будинків на пр. Т. Шевченка, 3 і пл. Галицькій, 15 під торговельно-розважальний центр", відповідно до якого, дозволено ТОВ "Кіносвіт" проєктування реконструкції нежитлових приміщень 1-го поверху будинків на пр. Т. Шевченка, 3 і пл. Галицькій, 15 під торговельно-розважальний центр з отриманням у встановленому порядку в Управлінні архітектури і мостобудування вихідних даних на проєктування реконструкції нежитлових приміщень 1-го поверху вказаних будинків під торговельно-розважальний центр, з розробкою у ліцензованій проєктній організації робочого проєкту, його погодженням в управлінні архітектури та містобудування, отриманням в Інспекції держархбудконтролю дозволу на виконання будівельних робіт.

11. Ухвалою Вищого адміністративного суду України від 16.07.2015 у справі № 800/10971/15 встановлено, що рішенням виконавчого комітету Львівської міської ради № 567 від 07.04.2006 "Про проектування та реконструкцію ТОВ "Кіносвіт" нежитлових приміщень 1-го поверху будинків під торговельно-розважальний центр" позивачеві дано дозвіл лише на проєктування реконструкції нежитлових приміщень першого поверху будинків під торговельно-розважальний центр, а не дозвіл на здійснення будівельних робіт на орендованій земельній ділянці.

12. 04.05.2007 Галицька районна адміністрація виконкому Львівської міської ради народних депутатів надала відповідачу дозвіл № 89 на виконання робіт із розібрання споруди кінотеатру і подальшої реконструкції нежитлових приміщень.

13. 15.05.2007 Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю Львівської міської ради видала відповідачу дозвіл № 209/07 на роботи з реконструкції нежитлових приміщень 1-го поверху будинків на пр. Т. Шевченка, 3 та пл. Галицька, 15 під торговельно-розважальний центр (розбирання будівлі).

14. Розроблена проєктна документація погоджена Управлінням охорони історичного середовища Львівської міської ради (висновок № 04/2534 від 28.07.2011) про можливість здійснення пропонованих архітектурних перетворень в історичному ареалі міста, державним управлінням охорони навколишнього природного середовища у Львівській області надано висновок від 27.11.2008 щодо матеріалів запропонованого проєкту реконструкції, 26.08.2010 Львівською філією ДП спеціалізована державна експертна організація "Львівдержбудекспертиза" надано позитивний висновок по запропонованому проєкту реконструкції.

15. На виконання рішення виконкому позивач звернувся до Інспекції ДАБК у Львівській області із заявою про отримання дозволу на виконання будівельних робіт з реконструкції нежитлових приміщень першого поверху будинку м. Львів пр. Т. Шевченка, 3 та пл. Галицька, 15 та їх розширення під торговельно-розважальний центр.

16. 03.11.2011 Інспекцією ДАБК у Львівській області виданий дозвіл позивачу на виконання будівельних робіт № ЛВ 4.

17. Судовим рішенням від 16.06.2016 у справі № 914/670/15 встановлено, що:

- враховуючи умови укладеного між сторонами договору оренди землі від 30.03.2006, встановлений факт здійснення відповідачем будівництва на орендованій земельній ділянці, наданій лише для обслуговування існуючих споруд, та відсутність згоди Ради, як орендодавця, на зведення у встановленому законодавством порядку будівель і споруд на орендованій земельній ділянці, орендар використовував спірну земельну ділянку з порушенням умов договору оренди землі від 30.03.2006;

- дозволи Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Львівської міської ради на виконання будівельних робіт від 15.05.2007 та від 03.11.2011 стосувались лише робіт з реконструкції нежитлових приміщень 1-го поверху будинків під торговельно-розважальний центр. Тобто, вказані дозволи стосувались лише нежитлових приміщень які знаходяться на земельній ділянці площею 0,0683 га (під забудовою) та не надають відповідачу право здійснювати будь-які роботи чи то по реконструкції, чи то по будівництву на земельній ділянці площею 0,0357 га (інші).

18. До того часу, позивачем було здійснено будівельні роботи по реконструкції існуючих будівель шляхом часткового демонтажу та їх добудови. Доводячи те, що проведені роботи носили характер саме реконструкції, а не нового будівництва, позивач посилається на Звіт за результатами обстеження залізобетонних конструкцій першого поверху будинків № 3 на пр. Т. Шевченка та № 15 на площі Галицькій у м. Львові (кадастровий номер ділянки :06:004:0023) та їх розширення під торгово-розважальний центр, який виконано ФОП Кархут І. І. з метою встановлення дійсного технічного стану несучих конструкцій незавершеної реконструкції нежитлових приміщень першого поверху вказаних будинків та їх розширення під торгівельно-розважальний центр. Пунктом 1.1. цього звіту експерт встановив наявність фундаментів та мурованих стін приміщення підвалу колишнього будинку (паливна), що використовуються при реконструкції для обпирання стін першого поверху. Стіни з бутової та цегляної кладки. Бутовий камінь природний вапняк, цегла керамічна повнотіла. Кладка на вапняному розчині. Окрім цього у пункті 2.2. цього звіту експерт зазначив: "Плита перекриття на відм. - 0.750 товщиною 200 мм. Плита нерозрізна гладка багатопрогонова з обпиранням по контуру, з подвійним армуванням. Плита обперта на стіни ліфтових шахт та діафрагм, колони каркасу. В осях Р-С, 1-2, 4-5, 16-19 плита обперта на залишені стіни підвалів та фундаментів колишніх будинків. Плита обперта по 150 мм на кладку, що відповідає вимогам чинних норм. Арматура плити перекриття підвалу класу А400С та А240 відповідає вимогам норм щодо мінімальних діаметрів та проєкту. Проєктний клас бетону плити С20/25. При таких умовах експлуатації (клас ХС1) мінімальний клас бетону С12/15, прийнятий в проекті клас відповідає вимогам норм. Фактичні геометричні розміри отворів у плиті відрізняються від проектних через неточності виготовлення опалубки, відхилення в межах допусків".

19. Як вбачається з матеріалів справи, встановлено судовими рішеннями та не заперечується сторонами, частина існуючих споруд, які розташовані на орендованій земельній ділянці (площею 0,0683 га), знесені відповідачем з метою їх реконструкції та розпочато нове будівництво (залито фундамент) в тому числі і на земельній ділянці площею 0,0357 га, виділеної для обслуговування існуючих споруд, тобто, більшій, ніж передбачено умовами договору оренди земельної ділянки. Так, у справі № 914/670/15 встановлено, що частина існуючих споруд, розташованих на орендованій земельній ділянці площею 0,0683 га, були знесені відповідачем з метою їх реконструкції та розпочато нове будівництво (залито фундамент) в тому числі і на земельній ділянці площею 0,0357 га, виділеної для обслуговування існуючих споруд. Судом також встановлено, що жодних доказів погодження позивачем будівельних робіт на земельній ділянці, не надано, також не підтверджено, що позивач делегував такі повноваження виконавчому комітету.

20. Звідси, суди встановили, що позивач, до набрання законної сили судовими рішеннями у справі № 914/670/15, здійснив роботи як такі, які мають характер часткового демонтажу та реконструкції належного йому нерухомого майна в межах орендованої земельної ділянки, так і роботи по новому будівництву поза межами земельної ділянки, на якій розташовані належні йому за договором купівлі-продужу приміщення.

21. 11.01.2013 відбулись громадські слухання, оформлені протоколом громадських слухань щодо реконструкції нежитлових приміщень під торговельно-розважальний центр, затвердженим Львівським міським головою, на яких прийнято резолюцію про те, що, оскільки спірне будівництво ведеться всупереч вимогам чинного законодавства, всупереч волі територіальної громади міста Львова, слід визнати дане будівництво таким, яке є неможливим, заборонити ведення даного будівництва.

22. 19.09.2014 Держінспекцією сільського господарства у Львівській області проведено перевірку законності використання відповідачем земельної ділянки за результатами якої Держінспекцією сільського господарства у Львівській області винесено припис від 19.09.2014 № 503 та встановлено, що ТОВ "Кіносвіт" самовільно зайняло земельну ділянку загальною площею 0,0163 га із земель житлової та громадської забудови шляхом встановлення металевої огорожі та долучення до земельної ділянки, яка перебуває в оренді згідно договору оренди землі від 30.03.2006 та надана для обслуговування існуючих будівель, чим порушено ст.ст. 125, 126 Земельного кодексу України (далі - ЗК України). Приписано в 30-ти денний термін усунути порушення вимог земельного законодавства та звільнити самовільно зайняту земельну ділянку загальною площею 0,0163 га.

23. 22.04.2015 за позивачем зареєстровано право власності на незавершене будівництво готовністю 5% та ліквідовано запис про право власності на нерухоме майно, яке перебуває в реконструкції площею 950,8 м.кв.

24. Ухвалою Вищого адміністративного суду України від 27.10.2016 у справі № 813/6021/15 залишено без змін постанову Львівського окружного адміністративного суду від 31.03.2016, якою визнано неправомірними дії реєстратора щодо внесення до Державного реєстру прав запису про державну реєстрацію права власності на об`єкт незавершеного будівництва від 21.04.2015 за № 01 та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 20846761 від 22.04.2015.

26.1. Цією ухвалою встановлено, що ТОВ "Кіносвіт" подало визначені чинним законодавством документи для реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, що розташований у м. Львові, пр. Шевченка,3 / пл. Галицька, 15. Так, 21.04.2015 представник ТзОВ «Кіносвіт» звернувся до Реєстраційної служби Львівського міського управління юстиції із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (щодо права власності), у якій просив провести державну реєстрацію права власності, форма власності - приватна, на об`єкт незавершеного будівництва, що розташований у м. Львові, пр. Шевченка,3 / пл. Галицька, 15, кадастровий номер земельної ділянки :06:004:0023, за ТОВ "Кіносвіт". До заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (щодо права власності) № 20799378 ТОВ "Кіносвіт" додало: дозвіл на виконання будівельних робіт, серія та номер ЛВ 4, виданий 03.11.2011 Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Львівській області; договір оренди землі, серія та номер Г-252, виданий 30.03.2006 Радою; довідку про знесення, серія та номер юр 2/335, видану 16.04.2015 ОКП ЛОР "БТІ та ЕО"; технічний паспорт, виданий 12.02.2015 ОКП ЛОР "БТІ та ЕО"; позитивний комплексний висновок державної експертизи 2008, серія та номер 793, виданий 26.08.2010 Філією ДП "Спеціалізована державна експертна організація-ЦСДБЕ" у Львівській області "Львівдержбудекспертиза".

26.2. Судовим рішенням у цій справі встановлено, що дані документи містили розбіжності стосовно виду здійснюваних будівельних робіт, зокрема, реконструкції та незавершеного будівництва (здійснення нового будівництва).

26.3. Відповідно до договору оренди землі від 30.03.2006, що був укладений між Радою і ТОВ "Кіносвіт", земельна ділянка передається в оренду для обслуговування існуючих споруд, а орендар лише за письмовою згодою орендодавця має право зводити в установленому законом порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди. У свою чергу, дозвіл № ЛВ4 від 03.11.2011 видано на виконання будівельних робіт з реконструкції нежитлових приміщень. Довідка ОКП ЛОР "БТІ та ЕО" № 2/335 від 16.04.2015 містить інформацію про знесення об`єкта нерухомості та здійснення будівельних робіт.

26.4. Таким чином, державний реєстратор повинен був встановити наявність факту виконання умов правочинну - договору оренди. Проте, оскільки матеріали справи не містять письмової згоди позивача на зведення будівництва і споруд на орендованій земельній ділянці, рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень є протиправним.

26.5. Судовими рішеннями встановлено, що вказані документи містять розбіжності стосовно виду здійснюваних будівельних робіт, зокрема, реконструкції та незавершеного будівництва (здійснення нового будівництва), а саме: відповідно до договору оренди землі від 30.03.2006 земельна ділянка передається в оренду для обслуговування існуючих споруд, а орендар лише за письмовою згодою орендодавця має право зводити в установленому законом порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди; дозвіл № ЛВ4 від 03.11.2011 видано на виконання будівельних робіт з реконструкції нежитлових приміщень; довідка ОКП ЛОР "БТІ та ЕО" № юр 2/335 від 16.04.2015 містить інформацію про знесення об`єкта нерухомості та здійснення будівельних робіт. Доказів встановлення наявності факту виконання умов правочину відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 9 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", зокрема, письмової згоди орендодавця на зведення будівель і споруд на орендованій земельній ділянці, відповідачами суду не надано.

27. Ухвалою Вищого адміністративного суду України від 31.05.2017 у справі № 813/1972/13-а залишено без змін постанову Львівського окружного адміністративного суду від 3.10.2016 та ухвалу Львівського апеляційного адміністративного суду від 08.12.2016, якою визнано протиправним і скасовано дозвіл Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у Львівській області на виконання будівельних робіт № ЛВ 4 від 03.11.2011. Вищезазначеною ухвалою вказано, що рішенням виконавчого комітету Львівської міської ради від 7.04.2006 № 567 "Про проектування та реконструкцію ТОВ "Кіносвіт" нежитлових приміщень 1-го поверху будинків на пр. Т. Шевченка, 3 і пл. Галицькій, 15 під торговельний-розважальний центр" надано лише дозвіл на проєктування реконструкції нежитлових приміщень першого поверху будівництва, а не дозвіл на здійснення будівельних робіт на орендованій земельній ділянці.

28. Висновком судової будівельно-технічної експертизи від 19.07.2024 № 02/07-24г (судовий експерт Заяць І. Г. ) встановлено, що готовність незавершеного будівництва на частині земельної ділянки кадастровий номер :06:004:0023 площею 0,0683 га, яка згідно з договором оренди земельної ділянки від 30.03.2006 має характеристику з визначенням "під забудову" становить 4,9%; у той час як готовність незавершеного будівництва на частині земельної ділянки кадастровий номер :06:004:0023 площею 0,00357 га, яка згідно договору оренди земельної ділянки від 30.03.2006 має характеристику з визначенням "інші" становить 1,9%.

29. Висновком експерта Заяць І. Г. від 28.03.2024 № 20/03-24 встановлено, що об`єкт нерухомого майна створений в процесі реконструкції нежитлових будівель.

Узагальнений зміст і підстави позовних вимог

30. Товариство з обмеженою відповідальністю "Квітка Львів" подало позов до Львівської міської ради (далі - відповідач, Рада) про визнання права власності на нерухоме майно, а саме незавершене будівництво готовністю 6,8%, яке знаходиться за адресою: місто Львів, проспект Т. Шевченка 3 / площа Галицька, 15, що знаходиться на земельній ділянці кадастровий номер :06:004:0023.

31. Позовні вимоги аргументовані тим, що Товариство є власником нерухомого майна в процесі реконструкції якого утворився об`єкт незавершеного будівництва готовністю 6,8% на яке позивач з урахуванням приписів статей 317, 319, 328, 392 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) просить визнати право власності.

Узагальнений зміст і обґрунтування судових рішень

32. Рішенням Господарського суду Львівської області від 01.08.2024, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 25.11.2024, позов задоволено частково.

Визнано за Товариством право власності на нерухоме майно, а саме незавершене будівництво готовністю 4,9%, яке знаходиться за адресою місто Львів проспект Т. Шевченка, 3 / площа Галицька,15, та знаходиться на земельній ділянці кадастровий номер :06:004:0023. В решті вимог, а саме в частині визнання права власності на незавершене будівництво готовністю 1,9% у позові відмовлено.

33. Судові рішення мотивовано встановленим фактом правомірності набуття позивачем у власність трьох об`єктів цілісного майнового комплексу, розташованих на пр. Т. Шевченка, 3 і пл. Галицькій, 15, а також правомірністю користування позивачем на правах орендаря відповідною земельною ділянкою до 16.03.2016 дати припинення дії договору оренди землі.

34. Суди вказали на те, що відповідач не спростував того факту, що позивач здійснив реконструкцію 1-го поверху будинків, розміщених у місті Львові на пр. Т. Шевченка, 3 і пл. Галицькій, 15 під час дії договору оренди землі та відповідних рішень та дозволів, наданих підрозділами Ради та іншими органами.

35. Звідси, врахувавши принцип належного урядування, суди дійшли висновку, що діючи в період чинності наданих дозволів та рішень органів місцевого самоврядування, до їх скасування та оцінки судовими рішеннями, позивач діяв у межах правомірних очікувань та принципу належного самоврядування. Тому дійшли висновку, що в частині, яка не стосується самовільного будівництва, права позивача підлягають захисту.

36. Окрім того, суди визнали преюдиційними обставини встановлені в інших судових рішеннях щодо фактів придбання позивачем нерухомого майна цілісного майнового комплексу та отримання в оренду земельної ділянки, водночас, вказали на те, що судові рішення не містять преюдиційних фактів по відношенню до предмета цього спору - об`єкта незавершеного будівництва.

Касаційна скарга

37. Не погодившись із прийнятими у справі судовими рішеннями Рада подала касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення місцевого господарського суду та постанову суду апеляційної інстанції у цій справі, ухвалити нове рішення, яким у позові відмовити повністю.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

Узагальнені доводи касаційної скарги

38. У касаційній скарзі Рада посилається на те, що суди попередніх інстанцій не врахували висновки Верховного Суду щодо застосування приписів статті 331 ЦК України, викладені у постановах від 18.12.2019 у справі №916/633/19, від 28.02.2023 у справі № 466/6895/19, від 07.07.2020 у справі № 910/10647/18, від 22.07.2019 у справі №369/3043/17-ц, від 26.02.2020 у справі № 914/1658/15, від 13.03.2019 у справі № 910/4032/18 та від 16.02.2021 у справі № 914/2070/19.

39. Також скаржник посилається на неналежне дослідження судами обставин справи, а також помилковість висновків судів про те, що позивачем на пр. Т. Шевченка, 3 і пл. Галицькій, 15 здійснювалася саме реконструкція приміщень 1-го поверху будинків. Рада вказує на те, що суди при цьому повністю проігнорували преюдиційний факт, встановлений у справі № 914/670/15 про те, що позивачем проводилося нове будівництво на земельній ділянці, в тому числі і тій її частині, яка для цих цілей не відводилася.

40. Скаржник зазначає, що спірне будівництво здійснювалося всупереч усієї дозвільної документації, яка була отримана Товариством, та скасована в судовому порядку. Дані докази, надані позивачем, за доводами скаржника, повністю проігноровані судами попередніх інстанцій.

41. Окрім того, скаржник посилається на порушення судами положень частини 4 статті 75 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), а саме в частині неврахування преюдиційних фактів, установлених у справі № 813/6021/15 стосовно обставини неналежності Товариству права власності на об`єкт незавершеного будівництва; у справі № 914/670/15 стосовно того, що Товариство знесло частину існуючих споруд, які розташовані на орендованій земельній ділянці (площею 0,0683 га) з метою їх реконструкції та розпочало нове будівництво (залито фундамент) в тому числі і на земельній ділянці площею 0,0357 га, виділеній для обслуговування існуючих споруд, тобто, більшій, ніж передбачено умовами договору оренди земельної ділянки; відсутності згоди Ради, як орендодавця, на зведення у встановленому законодавством порядку будівель і споруд на орендованій земельній ділянці; у справі № 813/1972/13-а стосовно того, що у позивача був наявний лише дозвіл на проєктування реконструкції нежитлових приміщень першого поверху будівництва, а не дозвіл на здійснення будівельних робіт на орендованій земельній ділянці; Рада дозволу на проведення будівельних робіт на орендованій земельній ділянці не надавала і не делегувала таких повноважень іншому органу, зокрема виконавчому комітету; Рада не приймала рішень про надання Товариству земельної ділянки на пр. Т. Шевченка, 3 - пл. Галицька, 15 для здійснення будівництва; доказів на підтвердження факту отримання забудовником містобудівних умов та обмежень Товариство не надало.

42. Посилається на неврахування правових висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 26.11.2019 у справі № 902/201/19, від 04.06.2020 у справі № 522/7758/14-ц, від 03.07.2018 у справі № 917/1345/17.

43. Також, скаржник не погоджується з наданою судами оцінкою наявним у матеріалах справи висновкам експертів від 28.03.2024 № 20/03-24, від 6.12.2023 № 22/11-23, від 19.072024 № 02/07-24г, а також вказує на порушення судами положень статей 98, 104 ГПК України.

44. Рада також посилається на правові висновки Великої Падати Верховного Суду щодо застосування п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України, наведені у постановах від 06.07.2020 у справі № 914/2618/16, від 20.07.2020 у справі № 923/196/20, від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16ц 21.09.2022 у справі № 908/976/19, від 28.09.2022 у справі № 483/448/20, а також щодо застосування висновків Європейського суду з прав людини, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.05.2018 у справі № 372/2180/15-ц, постанові Верховного Суду від 23.04.2019 у справі № 902/1090/16.

Відзив

45. Позивач подав відзив, у якому не погоджується з доводами касаційної скарги, вважає їх безпідставними і не обґрунтованими. Вказує на те, що він є належним власником нерухомого майна, набутого ним у 2005 році за договором купівлі-продажу, та згодом реконструйованого. Оскільки Рада не визнає право власності позивача на об`єкт незавершеного будівництва, останній вказує, що він звернувся з належним позовом про визнання права власності на це майно. Посилається на те, що постанови Верховного Суду, на які посилається відповідач у касаційній скарзі ухвалені в неподібних правовідносинах. Також, вказує на те, що суди вірно встановили обставини справи та надали їм належну правову оцінку, а доводи скаржника про порушення судами норм процесуального закону вважає необґрунтованими. Посилається на неприпустимість втручання в право мирного володіння майном. Просить залишити оскаржувані судові рішення без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду попередньої інстанції

46. Згідно з частинами 1, 2, 4 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права (1). Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази (2).

47. Судові рішення у справі оскаржуються відповідачем з підстав, передбачених пунктами 1, 4 частини 2 статті 287 ГПК України.

48. Як уже було наголошено вище, причиною виникнення цього спору стали вимоги Товариства про визнання за ним права власності на нерухоме майно, а саме незавершене будівництво готовністю 6,8%, яке розташоване на земельній ділянці комунальної форми власності.

49. Задовольняючи позовні вимоги, суди попередніх інстанцій виходили з того, що позивач правомірно набув у власність об`єкти цілісного майнового комплексу та в період чинності виданих йому дозволів та договору оренди земельної ділянки здійснив реконструкцію 1-го поверху будинків на пр. Т. Шевченка, 3 і пл. Галицькій, 15 у зв`язку із чим у позивача виникло право власності на об`єкт незавершеного будівництва готовністю 4,9 % яке підлягає захисту.

50. При цьому, суди визнали преюдиційними лише обставини щодо встановлення факту правомірності набуття позивачем у власність майна цілісного майнового комплексу, який включає три об`єкти нерухомого майна, а також правомірність користування ним на правах орендаря відповідною земельною ділянкою до 16.03.2016 дати припинення дії договору оренди землі. Разом з тим, наголосили, що по відношенню до об`єкта незавершеного будівництва встановлені обставини не підлягають врахуванню як преюдиційній, оскільки такий об`єкт не був предметом розгляду в цих справах.

51. Однак, Верховний Суд не погоджується із наведеними висновками судів попередніх інстанцій, вважає їх такими, що зроблені з неправильним застосовуванням приписів статті 331 ЦК України та порушенням приписів статті 75 ГПК України з огляду на таке.

52. Приписами частини 4 статті 75 ГПК України, зокрема, передбачено, що обставини, встановлені рішенням суду в господарській справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

53. Як підставно відмічає скаржник з посиланням на відповідні висновки Верховного Суду (пункт 42 цієї постанови), преюдиціальність означає обов`язковість фактів, установлених судовим рішенням, що набрало законної сили, в одній справі, для суду при розгляді інших справ. Правила про преюдицію спрямовані не лише на заборону перегляду фактів і правовідносин, які встановлені в судовому акті, що вступив у законну силу. Вони також сприяють додержанню процесуальної економії в новому процесі. У випадку преюдиціального установлення певних обставин особам, які беруть участь у справі (за умови, що вони брали участь у справі при винесенні преюдиціального рішення), не доводиться витрачати час на збирання, витребування і подання доказів, а суду - на їх дослідження та оцінку. Усі ці дії вже здійснювалися у попередньому процесі, і їхнє повторення було б не лише недоцільним, але й неприпустимим з точки зору процесуальної економії. Суть преюдиції полягає в неприпустимості повторного розгляду судом одного й того ж питання між тими ж сторонами.

54. Відповідно до частини 3 статті 331 ЦК України (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об`єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об`єкта нерухомого майна, дозволу на виконання будівельних робіт, а також документів, що містять опис об`єкта незавершеного будівництва.

55. Суди попередніх інстанцій встановили, що 22.04.2015 за позивачем було зареєстровано право власності на незавершене будівництво готовністю 5% та вилучено запис про право власності на нерухоме майно, яке перебуває в реконструкції площею 950,8 кв.м.

56. Згодом, за встановлених у цій справі обставин, стосовно позивача, наявного в нього майна та речових прав на земельну ділянку судами розглядалася низка спорів.

57. Так, у справі № 914/670/15 про розірвання договору оренди від 30.03.2006 та повернення земельної ділянки, рішенням Господарського суду Львівської області від 32.03.2016 зобов`язано Товариство повернути орендовану земельну ділянку відповідачеві.

58. У вказаній справі дійсно встановлено, що між сторонами був укладений договір оренди земельної ділянки для обслуговування існуючих споруд, який закінчився 16.03.2016 (вказані обставини визнані судами преюдійними в цій справі, яка розглядається).

59. Разом з тим, у справі № 914/670/15 також було встановлено, що, враховуючи умови укладеного між сторонами договору оренди землі від 30.03.2006, встановлений факт здійснення Товариством будівництва на орендованій земельній ділянці, наданій лише для обслуговування існуючих споруд, та відсутність згоди Ради, як орендодавця, на зведення у встановленому законодавством порядку будівель і споруд на орендованій земельній ділянці, орендар використовував спірну земельну ділянку з порушенням умов договору оренди землі від 30.03.2006. Зокрема, встановлено, що: дозволи Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Львівської міської ради на виконання будівельних робіт від 15.05.2007 та від 03.11.2011 стосувались лише робіт з реконструкції нежитлових приміщень 1-го поверху будинків під торговельно-розважальний центр; вказані дозволи стосувалися лише нежитлових приміщень які знаходяться на земельній ділянці площею 0,0683 га (під забудовою) та не надають відповідачу право здійснювати будь-які роботи чи то реконструкції, чи то по будівництву на земельній ділянці площею 0,0357 га (інші); частина існуючих споруд, розташованих на орендованій земельній ділянці площею 0,0683 га, були знесені відповідачем з метою їх реконструкції та розпочато нове будівництво (залито фундамент) в тому числі і на земельній ділянці площею 0,0357 га, виділеної для обслуговування існуючих споруд; жодних доказів погодження позивачем будівельних робіт на земельній ділянці, не надано, також не підтверджено, що Рада делегувала такі повноваження виконавчому комітету.

60. Ухвалою Вищого адміністративного суду України від 27.10.2016 у справі № 813/6021/15 залишено без змін постанову Львівського окружного адміністративного суду від 31.03.2016, якою визнано неправомірними дії реєстратора щодо внесення до Державного реєстру прав запису про державну реєстрацію права власності на об`єкт незавершеного будівництва готовністю 5% від 21.04.2015 за № 01 та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 20846761 від 22.04.2015.

61. Судовим рішенням у справі № 813/6021/15 встановлено, що подані Товариством документи містили розбіжності стосовно виду здійснюваних будівельних робіт, зокрема, реконструкції та незавершеного будівництва (здійснення нового будівництва), а саме: відповідно до договору оренди землі від 30.03.2006 земельна ділянка передається в оренду для обслуговування існуючих споруд, а орендар лише за письмовою згодою орендодавця має право зводити в установленому законом порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди; дозвіл № ЛВ4 від 03.11.2011 видано на виконання будівельних робіт з реконструкції нежитлових приміщень; довідка ОКП ЛОР БТІ та ЕО № юр 2/335 від 16.04.2015 містить інформацію про знесення об`єкта нерухомості та здійснення будівельних робіт; доказів встановлення наявності факту виконання умов правочину відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 9 ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", зокрема, письмової згоди орендодавця на зведення будівель і споруд на орендованій земельній ділянці, Товариством суду не надано.

62. Ухвалою Вищого адміністративного суду України від 31.05.2017 у справі № 813/1972/13-а залишено без змін постанову Львівського окружного адміністративного суду від 3.10.2016 та ухвалу Львівського апеляційного адміністративного суду від 08.12.2016, якою визнано протиправним і скасовано дозвіл Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у Львівській області на виконання будівельних робіт № ЛВ 4 від 03.11.2011. Вищезазначеною ухвалою вказано, що рішенням виконавчого комітету Львівської міської ради від 7.04.2006 № 567 "Про проєктування та реконструкцію ТОВ "Кіносвіт" нежитлових приміщень 1-го поверху будинків на пр. Т. Шевченка, 3 і пл. Галицькій, 15 під торговельний-розважальний центр" надано лише дозвіл на проєктування реконструкції нежитлових приміщень першого поверху будівництва, а не дозвіл на здійснення будівельних робіт на орендованій земельній ділянці.

63. Викладене вище свідчить про те, що в наведених справах судами досліджувалися не тільки обставини придбання позивачем об`єктів цілісного майнового комплексу та отримання в оренду земельної ділянки, а також обставини створення позивачем об`єкта незавершеного будівництва на пр. Т. Шевченка, 3 і пл. Галицькій, 15, а тому суди попередніх інстанцій помилково виходили з того, що встановлені у цих справах факти не є преюдиційними по відношенню до такого майна.

64. Як уже було наголошено вище, з прийнятих у цій справі рішень вбачається, що керуючись вказаними вище приписами частини 4 статті 75 ГПК України суди попередніх інстанцій врахували лише обставини набуття позивачем у власність об`єктів цілісного майнового комплексу та отримання в оренду земельної ділянки, однак разом із цим, вони повністю проігнорували встановлені обставини здійснення позивачем нового будівництва (залито фундамент) на земельній ділянці, наданій йому під обслуговування існуючого майна, обставини скасування проведеної державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, в тому числі що подані Товариством документи державному реєстратору були недостатніми для підтвердження речових прав на об`єкт незавершеного будівництва, порушивши тим самим правила преюдиції, що в результаті призвело і до неправильного застосовування положень статті 331 ЦК України.

65. У своїй касаційній скарзі скаржник правильно підкреслює, що обставини проведення позивачем нового будівництва на земельній ділянці, виділеній для обслуговування існуючих споруд, за наявності дозволу лише на реконструкцію нежитлових приміщень та за відсутності згоди орендодавця на забудову земельної ділянки встановлені судами в справах № 813/6021/15, № 914/670/15, № 813/1972/13-а. При цьому, суди попередніх інстанцій встановили, що усі роботи, були здійснені позивачем по цьому об`єкту в межах дії дозволів на підставі чинного на той час договору оренди та до їх скасування судовими рішеннями, а після 2016 року (після ухвалення судових рішень у вказаних справа), жодні роботи по будівництву та /або реконструкції вже не здійснювалися.

66. За наведеного, скаржник слушно наголошує на тому, що за аналогічних обставин, установлених у справах № 813/6021/15, № 914/670/15, № 813/1972/13-а, суди попередніх інстанцій дійшли протилежних висновків, а саме стосовно здійснення позивачем реконструкції, а не проведення нового будівництва, на земельній ділянці на пр. Т. Шевченка, 3 і пл. Галицькій, 15, при цьому не спростувавши преюдиційних обставин, установлених у інших справах (взагалі не визнавши їх преюдиційними), чим також порушили приписи частини 4 статті 75 ГПК України.

67. За таких обставин, наведена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, знайшла свої підтвердження під час касаційного розгляду справи.

68. Колегія суддів зазначає, що одним з основоположних аспектів верховенства права є принцип юридичної визначеності, згідно з яким у разі остаточного вирішення спору судами їхнє рішення, що набрало законної сили, не може ставитися під сумнів (рішення Європейського суду з прав людини у справі "Брумареску проти Румунії" №28342/95, пункт 61, ECHR 1999-VII).

69. У розумінні положень частини 4 статті 75 ГПК України однією із цілей цієї норми законодавець визначив, у тому числі, уникнення можливості різних висновків і тлумачень щодо наявних між сторонами обставин і правовідносин, що не відповідатиме принципу юридичної визначеності.

70. Суди не мотивували можливість відступу від наведеної норми процесуального закону, а відтак необґрунтовано відхилили встановлені в інших справах щодо позивача в тих же правовідносинах обставини. Тим самим, суди допустили ревізію судових актів у справах № 813/6021/15, № 914/670/15, № 813/1972/13-а у непередбачений процесуальним законом спосіб, що є порушенням принципу юридичної визначеності.

71. З урахуванням наведеного, Верховний Суд вважає помилковими висновки судів про наявність підстав для задоволення позовних вимог.

72. Безвідносно до викладеного, Суд також зазначає, що висновки судів про визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва концептуально не узгоджуються з висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними в постанові від 12.04.2023 у справі № 511/2303/19, а також висновками об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладеними в постанові від 08.02.2019 у справі № 915/1344/17.

73. Решта доводів касаційної скарги Ради (пункти 43-44 цієї постанови) підставами касаційного оскарження не обґрунтовані та / абоз огляду на викладене вище у цій постанові, не мають вирішального значення для правильного вирішення спору, а тому Верховним Судом і не аналізуються.

74. Колегія суддів наголошує, що наведені скаржником висновки Верховного Суду щодо застосування положень частини 4 статті 75 ГПК України є універсальними по відношенню до застосування правил преюдиції до тих самих учасників, а тому підлягають врахуванню під час вирішення спору в цій справі. Звідси, посилання Товариства на неподібність правовідносин у наведених скаржником постановах та в цій справі, яка розглядається, є безпідставними та відхиляються.

75. Інші доводи відзиву Товариства на касаційну скаргу спростовуються викладеним вище в цій постанові.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

76. Згідно з пунктом 3 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.

77. Відповідно до частини 1 статті 311 ГПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права.

78. Суд, переглянувши оскаржувані судові рішення в межах наведених у касаційній скарзі доводів, які стали підставою для відкриття касаційного провадження за касаційною скаргою відповідача, вважає, що її слід задовольнити частково, оскаржувані рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного суду - скасувати в частині задоволення позовних вимог та прийняти в цій частині нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.

Судові витрати

79. Відповідно до частини 14 статті 129 ГПК України якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Керуючись статтями 129, 300, 301, 308, 311, 314, 315, 317 ГПК України, Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Львівської міської ради задовольнити частково.

2. Рішення Господарського суду Львівської області від 01.08.2024 і постанову Західного апеляційного господарського суду від 25.11.2024 в частині задоволення позову скасувати.

3. Ухвалити в цій частині нове рішення, яким у задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю "Квітка Львів" відмовити.

4. В іншій частині рішення Господарського суду Львівської області від 01.08.2024 і постанову Західного апеляційного господарського суду від 25.11.2024 у справі № 914/1165/24 залишити без змін.

5. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Квітка Львів" на користь Львівської міської ради 32 219 грн 96 коп. (тридцять дві тисячі двісті дев`ятнадцять гривень 96 копійок) витрат зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги, 42 959 грн 94 коп. (сорок дві тисячі дев`ятсот п`ятдесят дев`ять гривень 94 копійки) судових витрат зі сплати судового збору за подання касаційної скарги.

6. Доручити Господарському суду Львівської області видати відповідний наказ на виконання цієї постанови.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий О. В. Случ

Судді Н. О. Волковицька

Є. В. Краснов