За позовом Об`єднання громадян благодійницького центру соціальної медичної і трудової реабілітації ветеранів Афганської війни Печерського району м. Києва
до Київської міської ради
за участі третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору,
на стороні відповідача - 1. Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "ЖК
2. Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу
3. Департаменту містобудування та архітектури Виконавчого
органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
про розірвання договору оренди
Суддя Бойко Р.В.
секретар судового засідання Кучерява О.М.
Представники учасників справи:
від позивача: Лавріненко І.А.
від відповідача: Власенко І.І.
від третьої особи-1: не з`явився
від третьої особи-2: Геращенко В.І.
від третьої особи-3: Цитович К.М.
В обґрунтування позовних вимог Об`єднання громадян благодійницького центру соціальної медичної і трудової реабілітації ветеранів Афганської війни Печерського району м. Києва вказувало на наявність правових підстав для розірвання Договору оренди земельної ділянки від 02.12.2004 у зв`язку із завершенням будівництва об`єкту на спірній земельній діялнці.
Так, відповідно до п. 2 рішення Київської міської ради від 15.07.2004 №419-5/1829 "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею" Київська міська рада вирішила затвердити проект відведення земельної ділянки Об`єднанню громадян Благодійницького центру соціальної медичної і трудової реабілітації ветеранів афганської війни Печерського району м. Києва для будівництва, експлуатації та обслуговування протезної майстерні, адміністративних приміщень, гаражів та 10-12 кімнат відпочинку для замовників на вул. Польовій, 73 у Солом`янському районі м. Києва; передати позивачу, за умови виконання п. 2.1 цього рішення, в довгострокову оренду на 15 років земельну ділянку площею 0,70 га для будівництва, експлуатації та обслуговування протезної майстерні, адміністративних приміщень, гаражів та 10-12 кімнат відпочинку для замовників на вул. Польовій, 73 у Солом`янському районі м. Києва за рахунок земель міської забудови.
На підставі вказаного рішення Київської міської ради між Об`єднанням громадян Благодійницького центру соціальної медичної і трудової реабілітації ветеранів афганської війни Печерського району м. Києва (орендар) та Київською міською радою (орендодавець) було укладено Договір оренди земельної ділянки від 02.12.2004, який посвідчений державним нотаріусом Першої київської державної нотаріальної контори Лазарєвою Л.І. за №2-2870 (надалі - Договір).
Відповідно до п. 1 Договору орендодавець, на підставі п. 2 рішення Київської міської ради від 15.07.2004 №419-5/1829, за Актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим договором.
02.08.2021 комісією у складі директора Товариства з обмеженою відповідальністю "Онікс Білд", головного енергетика, інженера виробничо-технічного відділу та двох членів ОСББ "ЖК Караваєві дачі" було проведено обстеження активів житлового комплексу за адресою: м. Київ, вул. Польова, 73 (І, ІІ черг будівництва) - новобудов Товариства з обмеженою відповідальністю "Онікс Білд" та дані об`єкти були передані забудовником на баланс Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "ЖК Караваєві дачі", про що складено відповідні акти приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 02.08.2021.
На даний час управління та обслуговування житлового комплексу за адресою: м. Київ, вул. Польова, 73, здійснюється Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку "ЖК Караваєві дачі".
Тобто Київська міська рада передала позивачу спірну земельну ділянку, вільну від забудови, для будівництва, експлуатації та обслуговування протезної майстерні, адміністративних приміщень, гаражів та 10-12 кімнат відпочинку для замовників на вул. Польовій, 73 у Солом`янському районі м. Києва.
Прикметно, що на вимогу суду надати справу по оформленню вказаних містобудівних умов і обмежень повідомлено, що така справа не зберігається - акт нестачі справ (документів) від 13.05.2017.
Безумовно сама по собі зміна назви проекту не має особливого значення, проте посадові особи Департаменту містобудування та архітектури не могли не усвідомлювати, що "10-12 кімнат для відпочинку" (погоджене цільове призначення КМР) є відмінним від погоджених техніко-економічних показників об`єкту будівництва (п. 10) - загальна площа житлових будинків 67 963,67 кв.м., загальна площа 736 квартир площею 39 275,52 кв.м.
16.10.2016 вказане питання пройшло погодження постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування, яка підтримала надання дозволу на розроблення технічної документації із землеустрою.
Прикметно, що на вирішення цієї комісії винесено проект будівництва із назвою "будівництво, експлуатацію та обслуговування протезної майстерні, адміністративних приміщень, гаражів та 10-12 кімнат відпочинку у складі житлового комплексу". Хоча розроблений проект та містобудівні умови і обмеження не містили цифр "10-12", а очевидно це було зроблено для надання видимості відповідності запланованого будівництва умовам цільового призначення відведеної землі.
Таким чином замість 10-12 кімнат відпочинку було збудовано житловий комплекс на близько 700 квартир.
За проектом Генерального плану міста Києва земельна ділянка частково потрапляє у санітарно-захисну зону залізниці (п. 3.3 листа КО "Інститут генерального плану м. Києва" №15-2058 від 10.11.2015).
Згідно з Програмою комплексного розвитку зеленої зони м. Києва до 2010 року - відносилася до зеленої зони міста Києва (п. 3.4 листа КО "Інститут генерального плану м. Києва" №15-2058 від 10.11.2015).
Із довідки (витяг) з містобудівного кадастру №00601194 від 22.01.2025 вбачається, що переважна частина ділянки знаходиться під обмеженням - санітарно-захисна зона.
Відповідно до п. 5.10 Державних санітарних правил планування та забудови населених пунктів, затверджених наказом Міністерства охорони здоров`я України від 19.06.1996 №173 (чинні у 2013 році) у санітарно-захисних зонах не можна допускати розміщення житлових будинків з придомовими територіями, гуртожитків, готелів, будинків для приїжджих, аварійних селищ.
Вказані правила прийняті відповідно до Закону України "Про забезпечення санітарного та епідемічного благополуччя населення".
Із відомостей Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельні ділянки (від 10:37 06-12-2024) цільове призначення ділянки 03.03. "для будівництва та обслуговування будівель закладів охорони здоров`я та соціальної допомоги", категорія земель: "землі житлової та громадської забудови", вид використання: "для будівництва, експлуатації та обслуговування протезної майстерні, адміністративних приміщень, гаражів та 10-12 кімнат відпочинку для замовників".
Частиною першою статті 18 Земельного кодекс України визначено, що до земель України належать усі землі в межах її території, в тому числі острови та землі, зайняті водними об`єктами, які за основним цільовим призначенням поділяються на категорії.
Власники та землекористувачі земельних ділянок зобов`язані забезпечувати використання останніх за цільовим призначенням (пункт "а" частини першої статті 91, пункт "а" частини першої статті 96 Земельного кодексу України). Аналогічний обов`язок визначений в абзаці десятому статті 35 Закону України "Про охорону земель".
Цільове призначення земельної ділянки - використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку (частина перша статті 1 Закону України "Про землеустрій" у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).
Метою встановлення категорій земель за цільовим призначенням є забезпечення особливого правового режиму для їх охорони і ефективного використання.
З огляду на вказані приписи законодавства і власник, і користувач земельної ділянки зобов`язані використовувати її за цільовим призначенням, зокрема для того, щоби забезпечити збереження землі, її ресурсів, надр і їх законне та раціональне використання. Такий обов`язок не є ілюзорним. Його порушення може тягнути відповідні негативні наслідки. Зміна цільового призначення приватної земельної ділянки з однієї категорії, визначеної частиною першою статті 19 Земельного кодексу України, на іншу може здійснюватися на підставі замовленого власником проекту землеустрою та з дотриманням відповідної процедури.
Відповідно до Земельного кодексу України, Закону України "Про землеустрій" та Положення про Державний комітет України із земельних ресурсів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 19.03.2008 №224, розроблена класифікація видів цільового призначення земель (надалі - КВЦПЗ).
Якщо порівняти її із змістом статей 19, 20 Земельного кодексу України в аспекті співвідношення категорій та видів цільового призначення землі, то категоріям, які визначені статтею 19 Земельного кодексу України відповідають секції КВЦПЗ, а розділи / підрозділи - цільовому призначенню земельних ділянок (стаття 20).
Відповідно до класифікації видів цільового призначення земель, затверджених наказом Держкомзему №548 від 23.07.2010 (в редакції, чинній у 2013 році) цільове призначення 03.03. "Для будівництва та обслуговування будівель закладів охорони здоров`я та соціальної допомоги" відповідало діяльності по коду розділу КВЕД 85.
До 31.10.2013 відповідно до класифікатора видів економічної діяльності, затвердженого наказом Держспоживстандарту України 26.12.2005 №375, секція 85 "Охорона здоров`я та надання соціальної допомоги" включало таки виді діяльності: Діяльність лікарняних закладів, Медична практика, Стоматологічна практика, Інша діяльність у сфері охорони здоров`я людини, Ветеринарна діяльність, Надання соціальної допомоги.
Класифікація виду цільового використання землі за підрозділом "03.03." хоча і входило до секції В "Землі житлової і громадської забудови", проте будь-яка житлова забудова передбачена розділом 02, а не розділом 03.
Відповідно до ч. 1 ст. 20 Земельного кодексу України при встановленні цільового призначення земельних ділянок здійснюється віднесення їх до певної категорії земель та виду цільового призначення.
Відтак, визначившись із виділення земельної ділянки для будівництва протезної майстерні, Київська міська рада (в т.ч. в умовах договору оренди) визначила вид цільового використання землі - 03.03. "Для будівництва та обслуговування будівель закладів охорони здоров`я та соціальної допомоги", що відповідає категорії землі "Землі житлової та громадської забудови".
Частина 3 статті 20 Земельного кодексу України дозволяє зміни виду цільового призначення земельної ділянки в межах категорії виключно для земель сількогосподарського призначення, а не інших категорій земель.
Наведене виключало можливість погодження проектування та будівництва на цій земельній ділянці житлового комплексу (багатоквартирного будинку) (як через відсутність цільового призначення земельної ділянки для цього, такі і розміщення об`єкту в межах санітарно-захисної зони).
Частиною 1 статті 25 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендар земельної ділянки має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.
Об`єднання громадян благодійницького центру соціальної медичної і трудової реабілітації ветеранів Афганської війни Печерського району м. Києва не могло не знати про мету одержання ділянки та очевидну недопустимість будівництва житлового комплексу на 700 квартир замість протезної майстерні, чим порушило умови договору оренди землі, статей 18-20 Земельного кодексу України, пункту "а" частини першої статті 96 Земельного кодексу України.
Відповідно до частин 2 статті 24 Закону України "Про містобудівну діяльність" забудова земельної ділянки здійснюється в межах її цільового призначення, встановленого відповідно до законодавства (норма закону доповнена законом №5496-17 від 20.11.2012, набрав чинності із 05.01.2013).
Тобто забудова здійснюється саме в межах цільового призначення (03.03), а не категорії земель "Землі житлової та громадської забудови", що свідчить про порушення цільового призначення землі.
З іншого боку, без порушення закону посадовими особами Київської міської ради та її структурних підрозділів не можливо б було забезпечити будівництво об`єкту.
Статтею 29 Закону України "Про містобудування" у спірний період (2013 рік) було передбачено, що містобудівні умови та обмеження є одним із основних складових вихідних даних, а фізична або юридична особа, яка подала виконавчому органові сільської, селищної, міської ради або у разі розміщення земельної ділянки за межами населених пунктів - районній державній адміністрації заяву про намір щодо забудови земельної ділянки, що перебуває у власності або користуванні такої особи, повинна одержати містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва.
Територіальна громада, як власник землі може одержувати дохід від неї у формі: а) здачі в найм (відсоткова плата залежить від виду діяльності, проте згідно підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України становить не менше 3% нормативної грошової оцінки), б) продажу із відкритих торгів або викупу особою, яка має переважне право на викуп.
Специфіка земельного законодавства (зокрема частина 2 статті 19 Закону України "Про оренду землі") передбачає, що забудова орендованої ділянки багатоквартирним будинком (і передача будинку ОСББ) зумовлює припинення оренди та набуття таким ОСББ права постійного користування землею.
Інститут постійного користування землею зводиться до наявності майже тотожних власнику прав і сплатою плати у розмірі 1%. Тобто у даному випадку забудова орендованої ділянки багатоквартирним будинком зумовлює майже тотожні наслідки, як і викуп ділянки за однієї відмінності - Київська міська рада не одержує грошей за викуп та втрачає право на одержання орендної плати у сумі 3% і вище, а її дохід обмежується одержання земельного податку у розмірі 1%.
Тобто сутність права оренди на вільну земельну ділянку із цільовим призначенням "під житлову та громадську забудову" дає можливість наймачу забудувати таку ділянку будівлями, що призведе до суттєвого обмеження власника землі правами розпорядитися такою ділянкою в майбутньому через принцип "superficies solo cedit" ("збудоване на землі слідує за нею").
При цьому, загальновідомим є той факт, що при забудові ділянки багатоквартирними будинками правокористувач такої ділянки виключно за наявність в нього права оренди ділянки із правом забудови одержує від забудовника від 8 до 20% площ у майбутньому об`єкті нерухомості (в залежності від поверховості об`єкту, місцезнаходження та особливостей ділянки). Тобто правокористувач, не вживаючи жодних активних дій та не вкладаючи додаткових ресурсів (в т.ч. грошових), може отримати об`єкти нерухомості лише за сам факт укладення із будівельною компанією договору про забудову (спільної діяльності, інвестування тощо). Це породжує обґрунтовані сумніви у прозорості процедури передачі місцевою радою в оренду іншим суб`єктам господарювання земель житлової та громадської забудови вільних від збудованих на ній об`єктів.
Відтак, право оренди ділянки під забудову є дороговартісним активом, цінність якого при оренді ділянки матеріалізує не власник землі - народ, що мешкає на території міста Києва, а землекористувач, якому Київська міська рада надала землю в оренду, а не продала.
Питання добросовісності Київської міської ради, яка усвідомлює втрату бюджетом міста прав на землю, свідомо віддає таку ділянку в оренду для будівництва житлового комплексу, на сьогодні поки що нажаль залишається риторичним. Адже суд не може зрозуміти, навіщо місто відмовляється від прав на землю (у формі реального доходу), які зумовить її забудова багатоквартирним будинком, по суті віддаючи його наймачу.
Дана справа відрізняється від інших, оскільки Київська міська рада у рішенні від 15.07.2004 №419-5/1829 про надання землі в оренду та в договорі оренди не дозволяла будувати багатоквартирний будинок.
Належне виконання умов Договору оренди призвело б до будівництва протезної майстерні, що б не припинило ні договір найму, ні право територіальної громади (Київської міської ради) одержувати оренду плату у розмірі від 3% або продати таку ділянку.
Тобто різниця між мінімальною орендною платою (3%) та земельним податком (1%) (але не більше вартості такої ділянки у випадку викупу) є реальними збитками територіальної громади міста Києва, а частина цих коштів у вигляді відсотків площі одержало, зі слів представника позивача, Об`єднання громадян благодійницького центру соціальної медичної і трудової реабілітації ветеранів Афганської війни Печерського району м. Києва.
Цього б не трапилося, якби не були погоджені містобудівні умови та обмеження, які дозволили проектування та будівництво житлового комплексу на 700 квартир замість протезної майстерні на 10-12 кімнат відпочинку.
Внаслідок сукупності наведених дій право КМР розпоряджатись земельною ділянкою є обмеженим з огляду на будівництво на ній об`єктів житлової забудови, що позбавляє місто можливості отримати кошти від продажу такої землі або відсотку площ нерухомості від забудовника.
Частиною 1 статті 246 Господарського процесуального кодексу України визначено, що суд, виявивши при вирішенні спору порушення законодавства або недоліки в діяльності юридичної особи, державних чи інших органів, інших осіб, постановляє окрему ухвалу, незалежно від того, чи є вони учасниками судового процесу.
Окрема ухвала стосовно порушення законодавства, яке містить ознаки кримінального правопорушення, надсилається прокурору або органу досудового розслідування, який повинен надати суду відповідь про вжиті ними заходи у визначений в окремій ухвалі строк. За відповідним клопотанням прокурора або органу досудового розслідування вказаний строк може бути продовжено (ч. 11 ст. 246 Господарського процесуального кодексу України).
В окремій ухвалі суд має зазначити закон чи інший нормативно-правовий акт (у тому числі його статтю, пункт тощо), вимоги яких порушено, і в чому саме полягає порушення (ч. 5 ст. 246 Господарського процесуального кодексу України).
З метою забезпечення виконання вказівок, що містяться в окремій ухвалі, суд встановлює у ній строк для надання відповіді залежно від змісту вказівок та терміну, необхідного для їх виконання (ч. 7 ст. 246 Господарського процесуального кодексу України).
З метою забезпечення виконання вказівок, що містяться в окремій ухвалі, суд встановлює у ній строк для надання відповіді залежно від змісту вказівок та терміну, необхідного для їх виконання (ч. 7 ст. 246 Господарського процесуального кодексу України).
На підставі викладено та керуючись статтями 234, 246 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва, -
2. Встановити Національному антикорупційному бюро України строк для надання відповіді про вжиті ним заходи за наслідками розгляду даної окремої ухвали - один місяць з моменту одержання даної окремої ухвали.
3. Ухвала набирає законної сили з моменту її проголошення (20.02.2025) та може бути оскаржена протягом десяти днів з дня складення її повного тексту шляхом подання апеляційної скарги до Північного апеляційного господарського суду.
Повний текст ухвали складено 26.03.2025.
Суддя Р.В. Бойко