ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 березня 2025 року Справа № 925/1233/24

Господарський суд Черкаської області у складі головуючого судді Васяновича А.В.,

секретар судового засідання Ібрагімова Є.Р.,

за участі представників сторін:

від позивача Буряк О.Г. адвокат,

від відповідача Турчинська Г.А. - адвокат,

від третіх осіб:

від ОСОБА_1 представник не з`явився,

від ОСОБА_2 представник не з`явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Уманської міської ради, м. Умань, Черкаської області

до товариства з обмеженою відповідальністю Укравіт Агро, м. Київ

за участі третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача:

1. ОСОБА_1 , м. Київ;

2. ОСОБА_2 м. Умань, Черкаської області

про витребування земельної ділянки,

ВСТАНОВИВ:

До Господарського суду Черкаської області з позовом звернулася Уманська міська рада до товариства з обмеженою відповідальністю Укравіт Агро про витребування з незаконного володіння земельної ділянки площею 0,0400 га, кадастровий номер: :01:005:0340, яка знаходиться за адресою: Черкаська область, м. Умань, вул. Бандери Степана, буд. 2-А.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 04 жовтня 2024 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі. Справу вирішено розглядати за правилами загального позовного провадження. Підготовче засідання призначено на 11 год. 00 хв. 05 листопада 2024 року.

Ухвалою суду від 05 листопада 2024 року продовжено строк підготовчого провадження на тридцять днів.

Відкладено підготовче засідання на 12 год. 30 хв. 05 грудня 2024 року.

Залучено до участі у справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача громадян України ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .

Ухвалою суду, занесеною до протоколу судового засідання від 05 грудня 2024 року, суд вирішив закрити підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті. Розгляд справи по суті призначено на 11 год. 30 хв. 08 січня 2025 року.

Ухвалою суду, занесеною до протоколу судового засідання від 08 січня 2025 року, суд оголосив перерву до 11 год. 00 хв. 06 лютого 2025 року.

Ухвалою суду, занесеною до протоколу судового засідання від 06 лютого 2025 року, суд оголосив перерву до 11 год. 00 хв. 24 лютого 2025 року.

Однак, судове засідання призначене на 11 год. 00 хв. 24 лютого 2025 року не відбулося, у зв`язку з повідомленням про замінування приміщення суду та оголошенням на території Черкаської області в цей час повітряної тривоги.

Ухвалою суду від 24 лютого 2025 року розгляд справи по суті призначено на 11 год. 30 хв. 05 березня 2025 року.

Треті особи у судове засідання не з`явилися.

В матеріалах справи міститься клопотання ОСОБА_1 про розгляд справи за його відсутності.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав та просив суд позов задовольнити повністю.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що спірна земельна ділянка вибула з володіння Уманської територіальної громади не з її волі, в зв`язку з чим власник в особі позивача вправі витребувати цю земельну ділянку з чужого незаконного володіння недобросовісного набувача.

При цьому позивач, з посиланням на ст.ст. 387, 388 ЦК України та практику Верховного Суду зазначає, що власник майна може витребувати належне йому майно від будь-якої особи, яка є останнім набувачем майна та яка набула майно з незаконних підстав, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене попередніми набувачами, та без визнання попередніх угод щодо спірного майна недійсними.

Також позивач вказує, що договір купівлі-продажу (викупу) земельної ділянки із земель комунальної власності від 26 квітня 2021 року, укладений між позивачем та ОСОБА_2 , що посвідчений приватним нотаріусом Уманського міського нотаріального округу Животовською Н.Г. за №1147, на підставі якого останній отримав у приватну власність спірну земельну ділянку без проведення земельних торгів, є недійсним, оскільки він суперечить інтересам власника земельної ділянки, а саме територіальній громаді міста Умань та був укладений поза її волею.

Однак як було зазначено вище, після укладення зазначеного вище договору купівлі-продажу земельна ділянка була неодноразово відчужена.

У свою чергу ОСОБА_1 , який став наступним власником земельної ділянки внаслідок укладення з ОСОБА_2 договору купівлі-продажу земельної ділянки від 01 червня 2021 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Маловацькою Н.А. за №253, знав або мав знати зазначені вище обставини, оскільки скан копії документів, на підставі яких ОСОБА_2 набув у власність земельну ділянку, містяться в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Аналогічні висновки можна зробити і відносно відповідача, який набув у власність земельну ділянку шляхом її внесення до статутного капіталу відповідача на підставі акту приймання-передачі, оскільки ОСОБА_1 є одним із засновників відповідача.

Водночас ні ОСОБА_1 , ні відповідач не вчинили жодних дій, спрямованих на встановлення обставин набуття ОСОБА_3 у власність земельної ділянки.

Зокрема, ні ОСОБА_1 , ні відповідач не зверталися до позивача із запитами щодо обставин набуття ОСОБА_2 у власність земельної ділянки.

Вказана бездіяльність цих осіб, на думку позивача, не може свідчити про те, що вони вжили всіх розумних заходів, виявили обережність та обачність для з`ясування правомочностей ОСОБА_2 як продавця на відчуження земельної ділянки.

Водночас, неналежне виконання деякими співробітниками позивача, який не є власником земельної ділянки, а лише представляє його інтереси та недобросовісна поведінка ОСОБА_2 призвели до незаконного відчуження земельної ділянки на користь ОСОБА_2 та, як наслідок, вибуття земельної ділянки з власності Уманської міської територіальної громади не з її волі.

З огляду на вказані обставини позивач стверджує, що відповідач є недобросовісним набувачем земельної ділянки, а відтак наявні достатні правові підстави для витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння.

Представник відповідача в судовому засіданні проти позову заперечував з підстав викладених у відзиві та зазначав, що позивач шляхом прийняття рішення щодо відчуження земельної ділянки на користь ОСОБА_2 та його реалізації у вигляді укладення відповідної угоди, реалізував свій обов`язок в межах наданих йому повноважень та функціоналу на законних підставах від імені територіальної громади м. Умань.

Зокрема, до матеріалів справи долучено копії рішення Уманської міської ради Про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 за №5.97- 81/7 від 31.07.2020 року та рішення Уманської міської ради Про продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення шляхом викупу за адресою: АДРЕСА_1 за №77-11/8 від 29.03.2021 року.

Тобто відповідач не погоджується з доводами позивача стосовно того, що відчуження спірної земельної ділянки відбулося поза волею власника.

Відповідач стверджує, що він не є компетентним у наданні оцінки діям позивача на момент відчуження спірної земельної ділянки, однак, впевнений у тому, що позивач, в силу своїх повноважень, мав можливість повністю оцінити правомірність ситуації, своїх дій, дослідити всі аргументи та заявлені підстави з метою подальшого винесення рішення відносно відчуження земельної ділянки за кадастровим номером :01:005:0340 на користь ОСОБА_2 .

Відповідач вважає, що у позивача відсутні правові підстави на витребування спірного майна у відповідача як у добросовісного набувача.

При вчиненні таких правочинів, як зокрема, укладання договору купівлі-продажу нерухомого майна, або, як у випадку з відповідачем, складання акту приймання-передачі частки до статутного капіталу, існує пряма норма щодо їх нотаріального посвідчення.

Вчинення нотаріальних дій в Україні покладається на нотаріусів, які працюють в державних нотаріальних конторах, державних нотаріальних архівах (державні нотаріуси) або займаються приватною нотаріальною діяльністю (приватні нотаріуси). Діяльність нотаріату спрямована на охорону та захист прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, на запобігання правопорушенням шляхом правильного і своєчасного вчинення нотаріальних дій.

Під час здійснення нотаріальних дій відносно згаданих у справі правочинів, представники нотаріату, здійснюючи свої професійні обов`язки в тому числі і як реєстратора, здійснили всі відповідні перевірки стосовно наданих сторонами правовстановлюючих документів, зареєстрованого права власності щодо відчужуваного майна у Державному реєстрі речових прав, зокрема даних, що можуть міститись у інших державних реєстрах шляхом отримання інформаційних довідок, або ж витребувати у сторін додаткові документи для всебічного з`ясування усіх обставин.

На момент укладання між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 договору купівлі- продажу земельної ділянки, ОСОБА_2 був внесений до Державного реєстру речових прав, як власник зазначеної земельної ділянки, відповідно мав право володіти, користуватися та розпоряджатися зазначеним нерухомим майном.

Відповідно ОСОБА_1 здійснив всі необхідні дії до укладення договору купівлі-продажу, а законодавство не зобов`язує покупця досліджувати весь ланцюг подій та перевіряти всі документи, до яких покупець навіть не має доступу, аж до початкового власника земельної ділянки.

За змістом ч. 5 ст. 12 ЦК України добросовісність набувача презюмується, тобто незаконний набувач вважається добросовісним, поки не буде доведено протилежне.

Отже, відповідач вважає, що він правомірно набув земельну ділянку у власність та є добросовісним набувачем.

Даним позовом фактично оскаржуються дії позивача в розрізі питання прийняття ним же рішення про відчуження майна на користь іншої особи, що немає жодного відношення до особи відповідача в такому разі.

Воля на укладення договору була встановлена в самому ж договорі купівлі-продажу.

Із поведінки Уманської міської ради не слідувало, що вона заперечувала проти вибуття майна.

Враховуючи вищенаведене, відповідач просив суд у задоволенні позову відмовити повністю.

У відповіді на відзив позивач зазначав, що на момент відчуження земельної ділянки на ній не було об`єкту нерухомого майна в розумінні ст. 181, 331 ЦК України та ст. 134 ЗК України. На спірній земельній ділянці був розміщений лише об`єкт незавершеного будівництва.

Таким чином, твердження відповідача про те, що ОСОБА_2 набув право власності на земельну ділянку у відповідності до вимог ст. 181, 331 ЦК України та ст. 134 ЗК України не відповідає дійсності.

Оскільки відчуження земельної ділянки позивачем на користь ОСОБА_2 відбулося всупереч положенням чинного законодавства України, тому не можна стверджувати про те, що укладення правочину відповідало волі власника земельної ділянки, оскільки її власником є не позивач, а Уманська міська територіальна громада.

Відповідач визнав той факт, що він не вчиняв жодних дій, спрямованих на встановлення обставин набуття ОСОБА_2 права власності на земельну ділянку.

При цьому, відповідач мав змогу перевірити дані обставини шляхом отримання відповідних документів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

З огляду на це, твердження відповідача про те, що він є добросовісним набувачем не відповідає дійсності та не підтверджене жодними належними та допустимими доказами.

У запереченні відповідач вказував, що на дату відчуження позивачем об`єкту спору, на земельній ділянці вже знаходився об`єкт будівництва, переміщення якого було неможливим.

З договору оренди землі від 18 лютого 2014 року (із додатками) укладеного між позивачем (Уманською міською радою) та ОСОБА_2 вбачається, що земельна ділянка за кадастровим номером :01:005:0340 була виділена останньому на праві оренди (користування) з метою будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування.

Відповідно, гр. ОСОБА_2 скориставшись наданим йому правом приступив до спорудження об`єкту будівництва виходячи із своїх інтересів.

Громадянин ОСОБА_2 перед набуттям земельної ділянки у власність, на підставі ч.3 ст.331 ЦК України, здійснив державну реєстрацію прав на недобудову у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Твердження позивача, що земельна ділянка була вільна від забудови та була відчужена усупереч нормам чинного законодавства, на думку відповідача, не відповідає дійсності.

Позивач по справі діяв виключно від імені та в інтересах Уманської міської територіальної громади як виборчий уповноважений на те суб`єкт правовідносин, який своїм рішенням погодив передачу земельної ділянки у приватну власність, що слугує підставою для розуміння наявності прямої згоди як такої.

Окремо позивач звертає увагу суду на те, що відповідач не вчиняв жодних дій спрямованих на встановлення обставин набуття ОСОБА_2 права власності на земельну ділянку, тим самим безпідставно ставлячи під сумнів добросовісність відповідача. Проте відповідач наголошує на тому, що останній набув право власності на спірну земельну ділянку на підставі чинного правочину укладеного між ним та гр. ОСОБА_1 , внаслідок та на підставі чого, згідно вимог чинного законодавства, було зареєстровано його право власності на земельну ділянку.

У своєму поясненні третя особа ОСОБА_1 з позовними вимогами міської ради не погоджується та просив суд у задоволені позову відмовити.

В судовому засіданні, яке відбулося 05 березня 2025 року згідно ч. 1 ст. 240 ГПК України було оголошено вступну та резолютивну частини судового рішення зі справи №925/1233/24.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд вважає, що в задоволенні позову слід відмовити повністю, виходячи з наступного:

Судом встановлено, що рішенням Уманської міської ради Про затвердження документації із землеустрою, надання земельних ділянок у власність та у користування №3.17-48/6 від 31 січня 2014 року було затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки зі зміною цільового призначення для будівництва і обслуговування будинків готельного типу площею 500 кв.м. (кадастровий номер: :01:005:0144) за адресою: Ленінградське шосе, 2 ОСОБА_2 за рахунок земельної ділянки, яка перебуває в його користуванні на умовах оренди для обслуговування магазину з продажу продовольчих товарів з влаштуванням літнього торговельного майданчика. Земельну ділянку віднесено до категорії земель житлової та громадської забудови.

Згідно п. 4 вказаного рішення позивачем було надано в користування на умовах

оренди земельну ділянку ОСОБА_2 для будівництва і обслуговування будинків готельного типу площею 500 кв.м. (кадастровий номер: :01:005:0144), яка знаходиться за адресою: Ленінградське шосе, 2 за рахунок земель Уманської міської ради, які перебувають в його користуванні та віднесені до категорії земель житлової та громадської забудови, строком на 10 років.

18 лютого 2014 року між Уманською міською радою (орендодавець) та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 (орендар) було укладено договір оренди землі.

Згідно п. 1 вищевказаного договору орендодавець на підставі рішення Уманської міської ради від 31 січня 2014 року №3.17-48/6 зобов`язався надати, а орендар прийняти у строкове платне користування земельну ділянку для будівництва і обслуговування будинків готельного типу площею 500 кв.м., яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .

Відповідно до п. 3 вказаного договору, на земельній ділянці відсутні об`єкти нерухомого майна.

Згідно п. 8 договору договір укладено строком до 31 січня 2024 року.

В подальшому 29 березня 2016 року Уманською міською радою було прийнято рішення Про розгляд звернень громадян, установ та затвердження документації із землеустрою, надання земельних ділянок у користування №3.25-8/7 згідно п. 11 якого було внесено зміни в підпункт 9 п. 1 та підпункт 3 п. 4 рішення Уманської міської ради від 31 січня 2014 року №3.17-48/6 Про затвердження документації із землеустрою, надання земельних ділянок у власність та у користування в питанні затвердження проекту землеустрою та надання в користування на умовах оренди земельну ділянку ОСОБА_2 земельної ділянки площею 500 кв.м. для будівництва і обслуговування будинків готельного типу за адресою: АДРЕСА_3 вважати АДРЕСА_1 , а далі за текстом.

08 листопада 2016 року Уманською міською радою було прийнято рішення Про розгляд звернень громадян, установ та затвердження документації із землеустрою, надання земельних ділянок №3.39-19/7 згідно п. 2 якого затверджено технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки ОСОБА_2 на площу 400 кв.м. (кадастровий номер: :01:005:0340) та на площу 100 кв.м. (кадастровий номер: :01:005:0341) за адресою: АДРЕСА_1 за рахунок земельної ділянки комунальної власності Уманської міської ради, яка перебуває в його користуванні на умовах оренди загальною площею 500 кв.м. для будівництва та обслуговування об?єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування.

Зобов?язано ОСОБА_2 внести зміни до договору оренди землі шляхом укладення додаткової угоди.

На виконання вищезазначених рішень позивача до договору оренди землі між позивачем та ОСОБА_2 було укладено додаткову угоду від 13 травня 2016 року та додаткову угоду від 22 грудня 2016 року.

Відповідно до умов цих додаткових угод було внесено зміни щодо адреси, на якій знаходиться земельна ділянка: замість АДРЕСА_2 стало АДРЕСА_4 , а також у зв`язку із затвердженням технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки ОСОБА_2 були надані в оренду дві земельні ділянки: кадастровий номер: :01:005:0340 площею 400 кв.м. га та кадастровий номер: :01:005:0341 площею 100 кв.м.

Також ці обставини підтверджуються інформаційною довідкою №396883275 від 27 вересня 2024 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а с. 31 зворот - 37).

17 липня 2020 року за ОСОБА_2 зареєстровано право власності на нерухоме майно - незавершене будівництво, мотель на 16 місць А 54% готовності, тамбур а, ганок з пандусом а1, люк інженерних мереж № 1, вимощення І, за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер: :01:005:0340, реєстраційний номер: 108, площа: 0.04 га;

кадастровий номер: :01:005:0341, реєстраційний номер: 108,площа: 0.01 га.

Підставами для державної реєстрації були: декларація про початок будівельних робіт, серія та номер: ЧК67, виданий 06 березня 2017 року, видавник: дані відсутні, документ отримано з ЄРД; технічний паспорт, серія та номер: б/н, виданий 17.07.2020, видавник: ТОВ Уманське бюро технічної інвентаризації; Висновок про відсоток готовності, серія та номер: 43, виданий 17.07.2020, видавник: ТОВ Уманське бюро технічної інвентаризації.

Рішенням Уманської міської ради Про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки за адресою: вул. Бандери Степана, 2-А №5.97-81/7 від 31 липня 2020 року було вирішено провести експертну грошову оцінку земельної ділянки площею 0,0400 га, кадастровий номер: :01:005:0340, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 .

У подальшому рішенням Уманської міської ради Про продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення шляхом викупу за адресою: АДРЕСА_1 №77-11/8 від 29 березня 2021 року вирішено продати ОСОБА_2 земельну ділянку несільськогосподарського призначення площею 0,0400 га (кадастровий номер: :01:005:0340), яка знаходиться за адресою: вул. Бандери Степана, буд. 2а для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування (п. 1 рішення).

Затверджено оціночну вартість земельної ділянки в сумі 81 000 грн. 00 коп. з розрахунку 202,50 грн. за 1 кв.м. відповідно до звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки несільськогосподарського призначення від 01.10.2020 року (п. 2 рішення).

За згодою сторін затверджено ціну продажу земельної ділянки площею 0,0400 га для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування, за адресою: вул. Бандери Степана, буд. 2а в сумі 121 500 грн. 00 коп., що становить на 50% вище від експертної грошової оцінки (п. 3 рішення).

Припинено дію договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, для ОСОБА_2 після укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення (п. 7 рішення).

На підставі вказаного рішення 06 квітня 2021 року між Уманською міською радою (продавець) та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу (викупу) земельної ділянки, який посвідчений приватним нотаріусом Уманського міського нотаріального округу Животовською Н.Г. за №1147.

У відповідності до п. 1.1. вказаного вище договору продавець зобов`язався передати (продати) за плату, а покупець - прийняти у власність (купляє) земельну ділянку несільськогосподарського призначення площею 0,0400 га, кадастровий номер: :01:005:0340, за адресою: вул. Бандери Степана, буд. 2а, м. Умань, Черкаської області, для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування, і зобов`язався оплатити її вартість за ціною та на умовах, встановлених у цьому договорі.

Згідно п 1.4. цього договору на земельній ділянці, що продається, знаходиться мотель на 16 місць, незавершене будівництво, який належить покупцю на підставі Декларації про початок будівельних робіт, зареєстрованої 06 березня 2017 року відділом ДАБК Уманської міської ради за № ЧК67. Право власності зареєстровано державним реєстратором Виконавчого комітету Ладижинської сільської ради Уманського району Черкаської області Шевчук Д.Ю., 17 липня 2020 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 108, номер запису про право власності: 37424526, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єктів нерухомого майна № 251310161 від 06.04.2021.

Отже, ОСОБА_2 набув право власності на спірну земельну ділянку за оплатним правочином.

У подальшому на підставі вищевказаного договору в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державним реєстратором Шевчук Діаною Юріївною

09.04.2021 було зареєстровано право власності ОСОБА_2 на земельну ділянку (Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 57633401 від 14.04.2021).

Таким чином, позивачем було здійснено відчуження земельної ділянки на користь ОСОБА_2 , на якій на момент відчуження знаходилося незавершене будівництво, мотель на 16 місць А 54% готовності, тамбур а, ганок з пандусом а1, люк інженерних мереж № 1, вимощення І.

Враховуючи наведені вище обставини, суд дійшов висновку, що на спірній земельній ділянці громадянин ОСОБА_2 не здійснював самочинного будівництва в розумінні ст. 376 ЦК України, оскільки будівництво здійснювалося на земельній ділянці, що була відведена для цієї мети, був укладений договір оренди землі, а також в наявності був документ, що надавав право виконувати будівельні роботи (декларація про початок будівельних робіт, серія та номер: ЧК 67 від 06 березня 2017 року).

В подальшому 01 червня 2021 року між громадянином України ОСОБА_2 (продавець) та громадянином України ОСОБА_1 (покупець) було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Маловацькою Н.А. за № 253.

За вказаним договором право приватної власності на спірну земельну ділянку перейшло до ОСОБА_1 .

Ціна земельної ділянки, що відчужується за цим договором, встановлюється в розмірі 19 700 грн. (п. 2.1. договору).

Тобто ОСОБА_1 набув право власності на землю також за оплатним договором.

На земельній ділянці, що є предметом цього договору, розташовано незавершене будівництво, мотель на 16 місць А 54% готовності, тамбур а, ганок з пандусом а1, люк інженерних мереж № 1, вимощення І (п. 1.5. договору).

У подальшому громадянин ОСОБА_1 за актом приймання-передачі майна від 24 червня 2021 року (т.1 а.с.45) спірну земельну ділянку вніс до статного капіталу товариства з обмеженою відповідальністю Укравіт Агро як свій вклад (внесок).

Грошова оцінка земельної ділянки кадастровим №:01:005:0340, відповідно до протоколу №12-21 позачергових загальних зборів учасників товариства з обмеженою відповідальністю Укравіт Агро від 24 червня 2021 року складає 500 000 грн. для подальшої передачі на баланс товариства після його державної реєстрації у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (п. 3 акту приймання передачі майна).

На підставі вищевказаного акту за відповідачем приватним нотаріусом Уманського районного нотаріального округу Волошенюк Лесею Олександрівною 12 жовтня 2021 року було зареєстровано право власності на земельну ділянку.

Дані обставини підтверджуються інформаційною довідкою №392446570 від 27 вересня 2024 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, договором купівлі-продажу земельної ділянки від 01 червня 2021 року, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Маловацькою Н.А. за № 253, та актом приймання-передачі майна, що вноситься до статутного капіталу товариства з обмеженою відповідальністю Укравіт Агро, ідентифікаційний код юридичної особи 38463127 від 24 червня 2021 року.

Судом враховано, що земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті (ч. 1 ст. 134 ЗК України)

Згідно із ч. 2 ст. 134 ЗК України не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Отже, продаж на конкурентних засадах (земельних торгах) не застосовується щодо земельних ділянок державної чи комунальної власності у разі розташування на них об`єктів нерухомого майна, що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Таке положення законодавства спрямоване на забезпечення принципу цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований (слідування юридичної долі земельної ділянки долі нерухомості, що на ній розташована).

Відповідно до ст. 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки.

Цивільний кодекс України при класифікації речей як об`єктів цивільних прав поділяє речі на рухомі і нерухомі.

Відповідно до частини першої статті 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Отже, основним критерієм віднесення речей до нерухомих є фізична прив`язка об`єктів, розташованих на земельній ділянці, переміщення яких неможливо без їх знецінення. Вказані ознаки є основними і їх розглядати необхідно у сукупності.

За змістом частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

У розумінні частини другої вказаної статті ЦК України житлові будинки, будівлі, споруди тощо охоплюються поняттям нерухоме майно. Однак вказаний перелік об`єктів нерухомого майна не є вичерпним.

Так, зокрема, відповідно до статті 5 Закону України від 1 липня 2004 року № 1952-ІV Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень об`єктами нерухомого майна є житлові будинки; квартири; будівлі, споруди, житлові та нежитлові приміщення.

Таким чином, нерухоме майно є особливим об`єктом права власності, оскільки наділене специфічними рисами - сталий зв`язок із землею, особлива цінність, неможливість переміщення без знецінення та зміни її призначення.

Особливістю правового режиму нерухомого майна є те, що у процесі створення воно може набувати статусу як незавершеного будівництвом нерухомого майна, так і завершеного нерухомого майна.

Виходячи з аналізу чинного законодавства, вбачається, що об`єкт будівництва (об`єкт незавершеного будівництва) - нерухома річ особливого роду: фізичне її створення розпочато, однак не завершено. Щодо такої речі можливе встановлення будь-яких суб`єктивних майнових, а також зобов`язальних прав у випадках та в порядку, визначених актами цивільного законодавства.

При цьому судом враховано правові позиції викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 07 липня 2020 року зі справи №910/10647/18.

Водночас, згідно висновків викладених у постановах Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 916/633/19, від 13.03.2019 у справі № 910/4032/18 і від 26.02.2020 у справі № 914/1658/15 об`єкт незавершеного будівництва за змістом частини 3 статті 331 Цивільного кодексу України є сукупністю належних забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво) матеріалів, обладнання тощо, використаних у процесі будівництва. Статус об`єкта як нерухомого майна виникає з моменту завершення будівництва.

Отже, станом на момент прийняття рішення Уманською міською радою Про продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення шляхом викупу за адресою: вул. Бандери Степана, 2а №77-11/8 від 29 березня 2021 року та укладання 06 квітня 2021 року договору купівлі-продажу спірної земельної ділянки між Уманською міською радою (продавець) та ОСОБА_2 на спірній землі знаходився об`єкт незавершеного будівництва, а саме: мотель на 16 місць А 54% готовності, тамбур а, ганок з пандусом а1, люк інженерних мереж № 1, вимощення І, право власності на який, 17 липня 2020 року було зареєстровано за покупцем земельної ділянки.

Відповідно до статті 14 Конституції України та частини другої статті 1 ЗК України право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

Відповідно до частин першої та другої статті 2 ЗК України земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Суб`єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади.

Згідно із частинами першою - третьою статті 78 ЗК України право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. Право власності на землю набувається та реалізується на підставі Конституції України, цього Кодексу, а також інших законів, що видаються відповідно до них.

Згідно із частинами першою та другою статті 83 ЗК України, землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають: а) усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності; б) земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об`єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування.

За змістом положень статті 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

Відповідно до частини першої статті 122 ЗК України, якою унормовано повноваження органів виконавчої влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, органів місцевого самоврядування щодо передачі земельних ділянок у власність або у користування, сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

У рішенні Рисовський проти України від 20 жовтня 2011 року (пункт 71) ЄСПЛ зазначав про принцип належного урядування, який, як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість (див. зазначене вище рішення у справі Москаль проти Польщі (Moskal v. Poland), пункт 73). Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам (див. там само).

Територіальна громада як власник об`єктів права комунальної власності делегує відповідній раді повноваження щодо здійснення права власності від її (громади) імені, в її інтересах, виключно у спосіб та у межах повноважень, передбачених законом, Цивільним кодексом України та Земельним кодексом України. Тому суб`єкт владних повноважень, який діє в інтересах територіальної громади як власника майна, повинен вчиняти щодо нього будь-які дії виходячи з волі та волевиявлення власника, у межах і спосіб волевиявлення, що характеризує добросовісність набуття права власності (володіння, користування, розпорядження). Порушення вимог законодавства під час розпорядження земельними ділянками комунальної власності не тільки не відображає волю територіальної громади на розпорядження земельними ділянками комунальної форми власності, а й порушує суспільні інтереси та інтереси територіальної громади. (постанова ВС КГС від 22.10.2024 зі справи №918/2/24).

Також позивач з посиланням, зокрема, на постанови Верховного Суду від 23.01.2019 у справі № 916/2130/15 та Великої Палати Верховного Суду у постанові від 05.12.2018 у справі № 522/2110/15-ц зазначав, що прийняття органом місцевого самоврядування рішень усупереч вимогам, встановлених законодавством, не буде відображати волю територіальної громади як власника, оскільки її інтереси визначаються доцільністю, економністю та ефективністю використання майна.

Порушення вимог законодавства під час розпорядження земельними ділянками

комунальної власності не тільки не відображає волю територіальної громади на розпорядження земельними ділянками комунальної форми власності, а й порушує суспільні інтереси та інтереси територіальної громади.

Водночас, в п. 27 постанови Верховного Суду від 16.02.2022 у справі № 909/485/21 вказано, що укладенню договору оренди земельної ділянки комунальної власності передує волевиявлення власника земельної ділянки (територіальної громади), яке реалізується шляхом прийняття відповідним органом місцевого самоврядування (як представником власника) рішення про передачу в оренду земельної ділянки.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 04.12.2018 у справі № 32/563 зазначила, що відсутність рішення ради про передачу в оренду земельної ділянки, тобто волевиявлення орендодавця на виникнення орендних земельних правовідносин, виключає можливість передачі цієї земельної ділянки в користування.

Тобто, в наведених постановах Верховного Суду фактично зазначається, що волевиявлення власника земельної ділянки (територіальної громади), реалізується шляхом прийняття відповідним органом місцевого самоврядування (як представником власника) відповідного рішення.

Водночас, у кожному випадку порівняння правовідносин та їхнього оцінювання на предмет подібності слід насамперед визначити, які правовідносини є спірними, а тоді порівнювати права й обов`язки сторін саме цих відносин згідно з відповідним правовим регулюванням (змістовий критерій) і у разі необхідності, зумовленої цим регулюванням, - суб`єктний склад спірних правовідносин (види суб`єктів, які є сторонами спору) й об`єкти спорів. Тому з метою застосування відповідних приписів процесуального закону не будь-які обставини справ є важливими для визначення подібності правовідносин (пункт 31 постанови Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19 (провадження № 14-166цс20).

Під судовими рішеннями в подібних правовідносинах слід розуміти такі рішення, де схожі предмет спору, підстави позову, зміст позовних вимог та встановлені фактичні обставини, а також має місце однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин (такий правовий висновок викладено у пункті 60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц).

Суд вважає, що наявність на раніше орендованій земельній ділянці згідно з договором оренди землі від 18 лютого 2014 року об`єкта незавершеного будівництва не надавала ОСОБА_2 права на придбання у власність цієї земельної ділянки поза межами конкурентних засад, а саме як власнику об`єкта нерухомого майна.

Така земельна ділянка підлягала продажу Уманською міською радою виключно на підставі земельних торгів, тому відчуження позивачем спірної земельної ділянки порушує права і законні інтереси територіальної громади та інтереси інших фізичних та юридичних осіб, оскільки здійснення продажу цієї земельної ділянки повинно було відбуватися на конкурентних засадах.

Водночас судом враховано, що визнання незаконним та скасування рішення органу місцевого самоврядування про продаж (викуп) земельної ділянки, яке вже було реалізоване і вичерпало свою дію шляхом укладання відповідного договору купівлі-продажу не є ефективним способом захисту прав територіальної громади, як власника землі.

Отже, суд погоджується з доводами позивача стосовно того, що безпосередньо сам позивач укладаючи з ОСОБА_2 договір купівлі-продажу (викупу) земельної ділянки із земель комунальної власності діяв усупереч волі власника земельної ділянки - Уманської міської територіальної громади, а тому спірна земельна ділянка вибула з володіння власника не з його волі.

У постанові ВП ВС від 20 липня 2022 року зі справи №923/196/20 зазначено, що правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним (частини перша, друга статті 228 ЦК України).

Договір купівлі-продажу за відсутності для цього підстави, визначеної в абзаці другому частини другої статті 134 ЗК України, укладений без дотримання конкурентних засад, тобто спрямований на незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності, такий договір згідно з частинами першою та другою статті 228 ЦК України є нікчемним (див. близькі за змістом висновки щодо нікчемності договору через порушення конкурентного порядку її набуття у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 688/2908/16-ц).

Отже, договір купівлі-продажу від 06 квітня 2021 року між Уманською міською радою (продавець) та ОСОБА_2 є нікчемним.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (абзац перший частини другої статті 215 ЦК України). Отже, якщо недійсність певного правочину встановлена законом, вимога про визнання його недійсним за загальним правилом не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 463/5896/14-ц (пункт 72), від 4 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (пункт 95)).

Згідно ч.1 ст.216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

За змістом статей 15 і 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу у разі їх порушення, невизнання або оспорювання. Перелік способів захисту, визначений у частині другій статті 16 ЦК України, не є вичерпним. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (абзац 12 частини другої вказаної статті).

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (аналогічні висновки Велика Палата Верховного Суду сформулювала, зокрема, у постановах від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (пункт 89), від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23), від 15 вересня 2020 року у справі № 469/1044/17 (пункт 67), від 26 січня 2021 року у справі № 522/1528/15-ц (пункт 58), від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 (пункт 98), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункт 9.1), від 22 червня 2021 року у справах № 334/3161/17 (пункт 55) і № 200/606/18 (пункт 73), від 29 червня 2021 року у справі № 916/964/19 (пункт 7.3), від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (пункт 68), від 26 жовтня 2021 року у справі № 766/20797/18 (пункт 19), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (пункт 143), від 14 рудня 2021 року у справі № 643/21744/19 (пункт 61), від 25 січня 2022 року у справі № 143/591/20 (пункт 8.31), від 8 лютого 2022 року у справі № 209/3085/20 (пункт 21)).

Статтями 317, 319 ЦК України передбачено, що власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Незаконне позбавлення власника права володіння нерухомим майном передбачає наявність у такого власника права на захист порушених прав шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України.

Згідно із статтею 330 ЦК України якщо майно відчужене особою, яка не мала на це право, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.

Відповідно до визначеного в статті 387 ЦК України загального правила власник має необмежене право витребувати майно із чужого незаконного володіння. Витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору.

Частиною першою статті 388 ЦК України передбачено, що якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

За положеннями статей 387, 388 ЦК України власник майна може витребувати належне йому майно від будь-якої особи, яка є останнім набувачем майна та яка набула майно з незаконних підстав, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене попередніми набувачами, та без визнання попередніх угод щодо спірного майна недійсними.

Відповідачем за віндикаційним позовом має бути незаконний володілець майна власника, який може і не знати про неправомірність свого володіння та утримання такого майна. При цьому незаконними володільцями вважаються як особи, які безпосередньо неправомірно заволоділи чужим майном, так і особи, які придбали майно не у власника, тобто у особи, яка не мала права ним розпоряджатися.

Набувач визнається добросовісним, якщо при вчиненні правочину він не знав і не міг знати про відсутність у продавця прав на відчуження майна, наприклад, вжив усіх розумних заходів, виявив обережність та обачність для з`ясування правомочностей продавця на відчуження майна. При цьому в діях набувача не повинно бути і необережної форми вини, оскільки він не лише не усвідомлював і не бажав, а й не допускав можливості настання будь-яких несприятливих наслідків для власника. До вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (пункт 3 частини першої статті 388 ЦК України) відносяться, зокрема, такі випадки, як вчинення правочину під впливом обману, насильства, зловмисної домовленості представника власника з другою стороною, тобто у всіх випадках, коли майно вибуло з володіння поза волею власника (або законного володільця). Набувач не може бути визнаний добросовісним, якщо на момент вчинення правочину з набуття майна право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було зареєстроване не за відчужувачем або у цьому реєстрі був запис про судовий спір відносно цього майна (обтяження). Водночас запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про право власності відчужувача не є безспірним доказом добросовісності набувача. Відповідач може бути визнаний добросовісним набувачем за умови, що правочин, за яким він набув у володіння спірне майно, відповідає усім ознакам дійсності правочину, за винятком того, що він вчинений при відсутності у продавця права на відчуження. Власник має право спростувати заперечення набувача про його добросовісність, довівши, що під час вчинення правочину набувач повинен був засумніватися у праві відчужувача на відчуження майна.

Отже однією з підстав витребування майна від добросовісного набувача є вибуття майна з володіння власника не з його волі іншим шляхом.

Наявність у діях власника волі на передачу майна іншій особі унеможливлює витребування майна від добросовісного набувача.

При цьому судом враховано правові висновки викладені у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 20 липня 2022 року №757/39973/19-ц.

Аналогічні висновки містяться також у постановах Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2018 року у справі № 569/1221/16 та від 14 листопада 2018 у справі № 183/1617/16.

Водночас, в постанові ВП ВС від 21.09.2022 у справі № 908/976/19 вказано, що якщо спірне майно є об`єктом нерухомості, то для визначення добросовісності його набувача, крім приписів ЦК України, слід застосовувати спеціальну норму пункту 1 частини першої статті 2 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, відповідно до якої державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (пункти 37), від 2 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (пункт 6.45), від 6 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 (пункт 53)). Отже, якщо добросовісна особа, тобто та, яка не знала та не могла знати про існування обтяжень речових прав на це майно або про наявність на нього речових прав третіх осіб, придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, то вона вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не могла знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. Такі висновки сформульовано в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (пункти 37, 38), від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (пункти 46.1, 46.2), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункти 7.15, 7.16), від 6 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 (пункт 54).

Отже, вирішуючи питання про витребування спірного майна, суди повинні передусім перевіряти добросовісність набувача майна. Добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Обидві сторони правочину, починаючи зі стадії, яка передує його вчиненню, мають поводитися правомірно, зокрема добросовісно (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 688/2908/16-ц (пункт 37), від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20(пункт 40)). На необхідності оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна неодноразово наголошувала Велика Палата Верховного Суду (пункт 51 постанови від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц, пункт 46.1 постанови від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18, пункт 6.43 постанови від 2 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19).

Саме при вирішенні питання про витребування майна, здійснюється перевірка добросовісності набувача цього майна, у тому числі з`ясуванню підлягає й те, чи знав або міг знати такий набувач про недобросовісну поведінку продавця. Вказане має значення для застосування як критерію законності втручання держави у право набувача на мирне володіння майном, так і критерію пропорційності такого втручання легітимній меті останнього (постанова Великої Палати Верховного Суду від 6 липня 2022 року у справі № 914/2618/16, пункт 52).

Враховуючи встановлені обставини суд дійшов висновку, що оскільки відчуження спірної земельної ділянки на користь ОСОБА_2 було здійснено уповноваженим органом від імені власника, на підставі чинного на той час рішення Уманської міської ради, за оплатним нотаріально посвідченим правочином, який відповідав усім ознакам дійсності правочину і на спірній земельній ділянці вже знаходилося незавершене будівництво, яке в свою чергу після відповідної державної реєстрації набуло статусу єдиного цілісного об`єкту цивільних прав, а не лише сукупністю матеріалів, обладнання тощо, тому покупець діяв добросовісно. Також останній не вводив продавця в оману стосовно готовності об`єкта незавершеного будівництва і у покупця земельної ділянки виникли правомірні очікування мирно володіти своїм майном.

Наявними у справі доказами підтверджується, що на момент укладання між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 договору купівлі-продажу, право власності за продавцем було в установленому законом порядку зареєстровано в Державному реєстрі речових прав.

На момент внесення ОСОБА_1 до статутного капіталу товариства з обмеженою відповідальністю Укравіт Агро земельної ділянки як свого вкладу (внеску) право власності на неї також в установленому законом порядку було зареєстровано.

На той момент жодного спору щодо землі не було.

Ні ОСОБА_1 , ні відповідач не знали та не могли знати про відсутність у ОСОБА_2 прав на відчуження майна.

Водночас, ОСОБА_2 , ОСОБА_1 та відповідач до моменту звернення позивача до суду обґрунтовано сподівалися та вважали, що власник землі в особі міської ради діяв правомірно та виразив свою волю на відчуження землі шляхом прийняття 29.03.2021 року відповідного рішення.

Сумніви щодо тлумачення закону, враховуючи зміни в повсякденній практиці, усувають саме суди в процесі здійснення правосуддя, а тому лише помилкове ототожнення у 2021 році всіма учасниками даних правовідносин об`єкту незавершеного будівництва, як нерухомої речі особливого роду, з об`єктом нерухомого майна в розумінні ч. 2 ст. 134 ЗК України, не є достатньою підставою вважати всіх набувачів земельної ділянки недобросовісними.

За змістом ч. 5 ст. 12 ЦК України добросовісність набувача презюмується, тобто незаконний набувач вважається добросовісним, поки не буде доведено протилежне.

Суд вважає, що позивач не довів тієї обставини, що відповідач набув право власності на спірну земельну ділянку недобросовісно.

В даному випадку суд вважає, що саме дії позивача, зокрема, прийняття ним рішення про відчуження земельної ділянки шляхом викупу призвели до виникнення даного спору.

У відповідача не було жодних підстав для сумніву стосовно того, що ОСОБА_1 є законним власником земельної ділянки.

Отже, в даному випадку суд дійшов висновку, що відповідач є добросовісним набувачем земельної ділянки в розумінні ст. 388 ЦК України.

З матеріалів справи вбачається, що відповідач закінчив будівництво на спірній земельній ділянці.

Розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування розміщеного на ній майна, не є безмежним, оскільки в будь-якому випадку обумовлюється наявною у власника необхідністю використовувати майно за цільовим призначенням.

Проте, під час розгляду даного спору судом не було встановлено тієї обставини, що для будівництва мотелю на 16 місць із самого початку було виділено земельну ділянку непропорційно великих розмірів (0,4 га) в порівнянні з будівлями.

Оскільки будівництво велося законно, а не самочинно, то звернення міської ради з позовом до суду про знесення будівель або визнання на них права власності в порядку ст. 376 ЦК України виключається

Отже, суд вважає, що задоволення даного віндикаційного позову фактично призведе до порушення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

Також судом враховано, що частиною 1 статті 1 Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод передбачено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

У практиці Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) (рішення у справах Спорронґ і Льоннрот проти Швеції, Джеймс та інші проти Сполученого Королівства, Серков проти України) напрацьовано три критерії, які слід оцінювати стосовно сумісності заходу втручання у право особи на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу, а саме: чи є втручання законним; чи має воно на меті суспільний, публічний інтерес; чи є такий захід (втручання у право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям.

Критерій законності означає, що втручання держави у право власності особи повинно здійснюватися на підставі закону - нормативно-правового акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким і передбачуваним щодо застосування та наслідків дії його норм. Сам лише факт, що правова норма передбачає більш як одне тлумачення, не означає непередбачуваності закону.

Втручання держави у право власності особи є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення суспільного, публічного інтересу, при визначенні якого ЄСПЛ надає державам право користуватися значною свободою (полем) розсуду. Втручання держави у право на мирне володіння майном може бути виправдано за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності.

Принцип пропорційності передбачає, що втручання в право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно з національним законодавством і в інтересах суспільства, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. Справедлива рівновага передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, якою необхідно досягти, та засобами, які застосовуються. Необхідного балансу не буде дотримано, якщо особа несе індивідуальний і надмірний тягар. Подібні правові висновки викладені у постановах Верховного Суду від 12.06.2019 у справі № 916/1986/18, від 29.01.2020 у справі № 927/83/19.

Згідно зі статтею 321 Цивільного кодексу України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом. Примусове відчуження об`єктів права власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього та повного відшкодування їх вартості, крім випадків, встановлених частиною 2 статті 353 цього Кодексу.

Положення Конституції України, Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та Цивільного кодексу України визначають непорушність права власності (в тому числі приватної) та неможливість позбавлення особи своєї власності. При цьому зазначені норми припускають можливість винятку з цього загального правила за умови, коли позбавлення права власності передбачено законом, здійснюється в інтересах суспільства (з мотивів суспільної необхідності) та є пропорційним (зокрема, передбачає компенсацію, відшкодування вартості майна).

Оскільки на спірній земельній ділянці наразі розташовано нерухоме майно відповідача, то будь-які інша особа вже не може претендувати на цю землю, а тому об`єктивної необхідності у витребуванні землі немає, як наслідок втручання держави у право власності відповідача в даному випадку не є виправданим.

Крім того, суд вважає, що принцип пропорційності в даному випадку також буде порушено, оскільки відповідач без фактичної компенсації своїх витрат понесе надмірний тягар в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції.

За таких обставин суд не вбачає підстав для задоволення позову та витребування земельної ділянки у відповідача.

Судові витрати підлягають розподілу між сторонами відповідно до вимог ст. 129 ГПК України.

На підставі викладеного та керуючись ст. 129, 185, 237, 238, 240 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

В позові відмовити повністю.

Рішення суду набирає законної сили в порядку та строк визначені ст. 241 ГПК України.

Рішення суду може бути оскаржено до Північного апеляційного господарського суду в порядку та строки передбачені розділом ІV ГПК України.

Повне рішення складено 17 березня 2025 року.

Суддя А.В.Васянович