СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 березня 2025 року м. Харків Справа №922/3575/21

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Хачатрян В.С., суддя Плахов О.В., суддя Тихий П.В.,

за участю секретаря судового засідання Ярош В.В.,

за участю представників:

позивача Ногіна О.М., посвідчення №072833 від 01.03.2023 року;

першого відповідача Буряковська О.Ю., посвідчення №201 дійсне до 31.12.2025 року, довідка з ЄДР ЮО, ФОП та ГФ;

другого відповідачів не з`явився;

третього відповідача Величко Р.С. (адвокат), ордер серія АХ№1243024 від 28.02.2025 року;

розглянувши у відкритому судовому засіданні, в приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Харківської обласної прокуратури (вх.№2937Х/1) на рішення Господарського суду Харківської області від 14.11.2024 року у справі №922/3575/21,

за позовом Керівника Шевченківської окружної прокуратури м.Харкова Харківської області (61072, м. Харків, вул. Тобольська, 55-а),

до 1. Харківської міської ради (61003, м.Харків, м-н. Конституції, 7; код 04059243),

2. Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради (61003, м.Харків, м-н. Конституції, 16; код 14095412),

3. Товариство з обмеженою відповідальністю «Весна» (61140, м.Харків, пр. Гагаріна, 38-а, кв. 123; ідент. код 31556775),

про скасування рішення в частині рішення, визнання договору купівлі-продажу недійсним та повернення майна,-

ВСТАНОВИВ:

У вересні 2021 року Керівник Шевченківської окружної прокуратури м.Харкова Харківської області звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом до відповідачів: 1. Харківської міської ради, 2. Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради та 3. Товариства з обмеженою відповідальністю «Весна», згідно вимог якого просив суд:

- визнати незаконним та скасувати п. 82 додатку до рішення 18 сесії Харківської міської ради 7 скликання «Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова» від 21.02.2018 року №1008/18;

- визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 17.07.2018 року №5606-В-С, укладений між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «Весна» (), посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Саутенко Н.В. і зареєстрований в реєстрі за №2379;

- припинити реєстрацію речового права на майно;

- зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Весна» (), повернути територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради () нежитлові приміщення цокольного поверху № 37-:-44, загальною площею 148,3 кв.м, вартістю 377520 грн., розташовані за адресою: м.Харків, вул. Чичибабіна, 1, літ. А-5-7-8.

Також, прокурор просив суд покласти на відповідачів судові витрати.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 14.11.2024 року у справі №922/3575/21 (повний текст складено 25.11.2024 року, суддя Шатерніков М.І.) у позові відмовлено.

Харківська обласна прокуратура з вказаними рішенням суду першої інстанції не погодилася та звернулася до суду апеляційної інстанції зі скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом першої інстанції при прийнятті рішення норм права, на неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, а також на невідповідність висновків суду обставинам справи, просить:

- скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 14.11.2024 року у справі №922/3575/21 та ухвалити нове, яким задовольнити позов прокурора;

- судові витрати за подання позову та апеляційної скарги відшкодувати на користь Харківської обласної прокуратури за рахунок відповідачів.

В обґрунтування апеляційної скарги апелянт зазначає, що рішення суду першої інстанції прийнято з порушенням та неправильним застосуванням норм матеріального права (ст. ст. 3, 13, 16, 203, 215, 216, 345 Цивільного кодексу України, Законів України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», «Про оренду державного та комунального майна», «Про приватизацію державного майна» ст. ст. 19, 57 Конституції України, ст. ст. 16, 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна») та процесуального права (ст. ст. ст. 5, 11, 13, 14, 73, 74, 76-79, 86, 98, 99 236, 237 277 Господарського процесуального кодексу України), неповним з`ясуванням судом обставин справи.

Скаржник вказує, що предмети договорів оренди від 10.09.2001 року та від 09.06.2008 року є різними, а саме: літ. «А-7» площею 214,4 кв.м та літ. «А-5-7-8» площею 148,3 кв.м відповідно, як наслідок, ремонтні роботи, які юридично не є невід`ємними поліпшеннями, проведені під час дії договору оренди від 10.09.2001 року не можуть бути покладено в основу прийняття рішення про надання права на викуп. При цьому, у звіті про оцінку майна відсутнє посилання, що проводились невід`ємні поліпшення у нежитлових приміщеннях, у тому числі ремонтні роботи.

Позивач наполягає на тому, що рішення 18 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 21.02.2018 року №1008/18 «Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова», (пункт 82 додатку) в частині відчуження ТОВ «Весна» є незаконним та підлягає скасуванню, у зв`язку з тим, що прийнято з порушенням вимог ст. 345 Цивільного кодексу України, ст. 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ст.ст. 1, 2, 4, 29, Закону України «Про приватизацію державного майна», ст. ст. 11, 18-2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)». Прокурором обґрунтовано пред`явлено вимоги про визнання незаконним та скасування рішення Харківської міської ради, а така вимога узгоджується з відповідною судовою практикою.

У зв`язку з вищевикладеним, апелянт вважає спірний договір купівлі-продажу від 17.07.2018 року №5606-В-С, укладений між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради та ТОВ «Весна» на виконання незаконного рішення органу місцевого самоврядування, підлягає визнанню недійсним, а незаконно відчужене майно поверненню у власність Харківської міської територіальної громади. При цьому, спірний правочин порушує інтереси держави в особі територіальної громади м. Харкова, що суперечить вимогам ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України.

За позицією скаржника, Харківською міською радою розпорядження майном здійснено не у спосіб та поза межами повноважень, передбачених законом і не може оцінюватися як вираження волі територіальної громади. Отже, на думку апелянта, ним обґрунтовано пред`явлено вимоги про визнання незаконним та скасування рішення Харківської міської ради; визнання недійсним спірного договору купівлі-продажу нежитлових приміщень, які підлягають задоволенню, у зв`язку з чим і вимога щодо повернення майна, на підставі ч. 1 ст. 216 Цивільного кодексу України, яка є похідною підлягає задоволенню.

Скаржник наполягає на тому, що ані матеріали справи, ані матеріали приватизаційної справи не містять доказів на підтвердження того, що орендарем ТОВ «Весна» здійснювалися будь-які поліпшення орендованих ним приміщень за договором оренди від 09.06.2008 №3423 (з урахуванням укладеної додаткової угоди №14 від 05.12.2017 року), а наданий експертний висновок є неналежним доказом у справі.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 12.12.2024 року відкрито апеляційне провадження за скаргою Харківської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Харківської області від 14.11.2024 року у справі №922/3575/21. Встановлено строк на протязі якого учасники справи мають право подати до суду відзиви на апеляційну скаргу, а також встановлено строк на протязі якого учасники справи мають право подати до суду клопотання, заяви, документи та докази в обґрунтування своєї позиції по справі; справу призначено до розгляду в судове засідання і роз`яснено шляхи реалізації права учасників справи на участь у судовому засіданні, а також шляхи реалізації права учасників справи на подання документів до суду засобами електронного зв`язку. Витребувано з Господарського суду Харківської області матеріали справи №922/3575/21.

17.12.2024 року матеріали справи №922/3575/21 на вимогу надійшли до Східного апеляційного господарського суду.

10.01.2025 року від третього відповідача надійшов відзив на апеляційну скаргу (вх.№382), в якому зазначає, що згоден з рішенням господарського суду першої інстанції, вважає його обґрунтованим та законним, прийнятим при об`єктивному та повному досліджені всіх матеріалів справи, без порушення норм матеріального чи процесуального права, у зв`язку з чим просить оскаржуване рішення залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Перший відповідач також надав відзив на апеляційну скаргу (вх.№424 від 10.01.2025 року), в якому просить залишити апеляційну скаргу Харківської обласної прокуратури без задоволення, а рішення Господарського суду Харківської області від 14.11.2024 року у справі №922/3575/21 без змін. Вказує, що у випадку якщо Східним апеляційним господарським судом буде зроблено висновок про наявність підстав для задоволення позову прокурора, існують обґрунтовані підстави для відмови у задоволенні позову у зв`язку зі спливом строку позовної давності.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 20.01.2025 року зупинено апеляційне провадження у справі №922/3575/21 до закінчення перегляду Об`єднаною палатою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду справи №922/1137/20 та оприлюднення повного тексту судового рішення. Учасникам справи ухвалено повідомити Східний апеляційний господарський суд про усунення обставин, що зумовили зупинення апеляційного провадження.

Так, ухвалою Об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 17.01.2025 року, яка оприлюднена 21.01.2025 року, справу №922/1137/20 повернуто відповідній колегії Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду для розгляду.

Враховуючи те, що обставини, які зумовили зупинення провадження у справі №922/3575/21, усунуто, колегія суддів дійшла висновку, що провадження по розгляду апеляційної скарги Харківської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Харківської області від 14.11.2025 року у справі №922/3575/21 підлягає поновленню про що винесено ухвалу від 11.02.2025 року.

Вказана ухвала була направлена учасникам справи до електронного кабінету користувача у підсистемі електронний суд і доставлена їм 12.02.2025 року.

У судовому засіданні 06.03.2025 року представник прокуратури підтримав доводи та вимоги апеляційної скарги і наполягав на її задоволенні. Представники першого та третього відповідачів проти позиції апелянта заперечували з підстав викладених у відзивах.

У ході апеляційного розгляду даної справи Східним апеляційним господарським судом, у відповідності до п.4 ч.5 ст.13 Господарського процесуального кодексу України, було створено учасникам справи умови для реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом у межах строку, встановленого ч. 1 ст. 273 Господарського процесуального кодексу України.

Відповідно до ч.1 ст.269 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. За приписами ч.2 цієї норми, суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. В ході розгляду даної справи судом апеляційної інстанції було в повному обсязі досліджено докази у справі, пояснення учасників справи, викладені в заявах по суті справи в суді першої інстанції - у відповідності до приписів ч.1 ст.210 Господарського процесуального кодексу України, а також з урахуванням положень ч.2 цієї норми, якою встановлено, що докази, які не були предметом дослідження в судовому засіданні, не можуть бути покладені судом в основу ухваленого судового рішення.

Дослідивши матеріали справи, а також викладені в апеляційній скарзі та відзивах на неї доводи, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм права, а також повноту встановлених обставин справи та відповідність їх наданим доказам, заслухавши пояснення присутніх у судовому засіданні представників сторін, розглянувши справу в порядку ст. 269 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила наступне.

05.07.2001 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Весна» звернулось до Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради для вирішення питання про передачу в оренду нежитлових приміщень загальною площею 214,4 кв.м, що знаходиться за адресою: м. Харкові, по вул. Чичибабіна, 1, літ. «А-7».

На підставі наказу Управління комунального майна та приватизації №1846 від 13.08.2001 року ТОВ ІКК «Проконсул» доручено проведення експертної оцінки нежитлових приміщень.

Відповідно до звіту «Про експертну оцінку нежитлових приміщень», дата оцінки - 13.08.2001 року, загальна вартість об`єкта експертної оцінки нежитлових приміщень, розташованих за адресою м. Харків, вул. Чічібабіна, 1, що пропонуються для передачі в оренду ТОВ «Весна», становить: 115800 (сто п`ятнадцять тисяч вісімсот) гривень.

Наказом Управління комунального майна та приватизації №1906 від 21.08.2001 року затверджено висновок експерта про вартість об`єкта експертної оцінки - нежитлових приміщень, що пропонуються для передачі ТОВ «Весна», з оціночною вартістю в сумі 115800 (сто п`ятнадцять тисяч вісімсот) гривень.

Рішенням Виконавчого комітету Харківської міської ради №1536 від 10.09.2001 року про передачу в оренду нежитлових приміщень, вирішено: надати в оренду нежитлові приміщення згідно з додатком; Управлінню комунального майна та приватизації укласти в установленому порядку договори оренди згідно п. 1 цього рішення та забезпечити виконання умов вказаних договорів; забезпечити виконання орендарями відшкодування витрат по виготовленню технічних паспортів та проведенню експертної оцінки вартості виділених приміщень для нарахування орендної плати.

Таким чином, на виконання вищезазначеного рішення, 10.09.2001 року між Управлінням комунального майна та приватизації ХМР та товариством з обмеженою відповідальністю «Весна» було укладено договір оренди нежитлового приміщення (будівлі) №2128.

Відповідно до п. 1.1, 1.2 договору №2128, його предметом є нежитлове приміщення (будівля) об`єкт оренди, право на оренду якого орендарем отримано на підставі рішення виконкому Харківської міської ради №1536 від 10.09.2001 року. Нежитлове приміщення (будівля) загальною площею 214,4 кв.м технічний паспорт КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації», інвентарний номер №67417 від 27.07.2001 року знаходиться вул. Чичибабіна, 1, літ. «А-7». Технічний паспорт додається до договору, є його невід`ємною частиною і зберігається у орендодавця.

Згідно п. 3.1 вартість нежитлового приміщення (будівлі) визначається відповідно до висновків експерта про вартість нежитлового приміщення і складає 115800,00 грн.

Відповідно до п. 4.3. договору орендар має переважне право на продовження терміну дії цього договору.

Згідно п. 4.9 договору орендар зобов`язується своєчасно здійснювати капітальний і поточний ремонт орендованого приміщення (будівлі). У разі проведення капітального ремонту отримати письмову згоду орендодавця.

Відповідно до п. 4.10 договору орендар зобов`язується здійснювати реконструкцію і перепланування нежитлового приміщення (будівлі), улаштування окремих входів по окремим проектам, які розроблені спеціалізованими проектними організаціями і узгоджені з управлінням містобудування і архітектури Харківської міської ради до початку проведення робіт, при наявності відповідного рішення Харківського міськвиконкому і письмової згоди орендодавця. Після проведення перепланування або реконструкції, що потягла за собою зміну конструктивних елементів приміщення (будівлі), замовити за власний рахунок в КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» технічний паспорт на це приміщення (будівлю) і не пізніше 3-х місяців після закінчення ремонтних робіт надати його орендодавцю.

Згідно п. 8.1. договору цей договір діє з 10.09.2001 року до 10.09.2002 року.

Відповідно до п. 8.8. договору у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору протягом 30 днів після закінчення його строку, договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах.

На виконання п. 2.1 договору, його сторонами складено акт прийому-передачі до орендного користування нежитлового приміщення (будівлі) від 10.09.2001 року, відповідно до якого, орендар прийняв у користування нежитлове приміщення площею 214,4 кв.м, нежитлове цокольне приміщення у 7-поверховому житловому будинку, вхід з двору, опалення центральне, є водопровід та каналізація, приміщення потребує проведення ремонтних робіт.

Вищевказаний договір було неодноразово продовжено шляхом укладання додаткових угод між другим та третім відповідачами (додаткова угода, додаткова угода №2, додаткова угода №3, додаткова угода №4, додаткова угода №5, додаткова угода №6, додаткова угода №9).

22.10.2001 року між ТОВ «Весна» та КП «Харківський міський центр нерухомості» було укладено договір №39/Т3 про проведення інжинірингових робіт.

На виконання зазначеного договору виконавцем складено висновок про технічний стан конструктивних елементів та можливості подальшої експлуатації приміщення розташованого на цокольному поверсі семиповерхової будівлі по вулиці Чичибабіна, 1 в м. Харкові, відповідно до якого підтверджено необхідність проведення комплексу ремонтних робіт, пов`язаних з відновленням зруйнованих та конструктивних елементів приміщення, що стали непридатними та поліпшення експлуатаційних якостей приміщень.

Також, 14.11.2001 року інженером КП «Харківський міський центр нерухомості» під час здійснення перевірки технічного стану спірних нежитлових приміщень та вивчення умов їх експлуатації з метою визначення ефективності та доцільності майбутнього ремонту приміщень, було складено висновок щодо доцільності проведення комплексу ремонтних робіт, передбачених проектом та пов`язаних з поліпшенням експлуатаційних якостей приміщення.

19.11.2001 року ТОВ «Весна» отримано відповідь за вих.№13268, з якої вбачається, що Управління комунального майна та приватизації не заперечувало проти проведення ремонту, згідно з наданими: висновком технічного стану будівельних конструкцій, розробленого КП «Харківський міський центр нерухомості» та кошториса на ремонт нежитлових приміщень, розробленого ТОВ «Весна», узгоджених у встановленому порядку.

26.02.2002 року ТОВ «Весна» у складі комісії: директора, головного бухгалтера та засновника складено дефектний акт на ремонт спірних нежитлових приміщень, в якому визначено види робіт, які необхідно зробити для поліпшення зазначених приміщень.

У подальшому, на підставі розпорядження управління комунального майна та приватизації №673 від 29.05.2008 року «Про переукладання договору оренди №2128 від 10.09.2001 року нежитлових приміщень в житловому будинку по вул. Бориса Чичибабіна, 1, літ. «А-7» з ТОВ «Весна», 09.06.2008 року між другим відповідачем та третім відповідачем переукладено договір оренди нежитлових приміщень №2128 від 10.09.2001 року, в редакції договору оренди нежитлового приміщення №3423.

Відповідно до п. 1.1., п. 1.2. договору №3423 від 09.06.2008 року орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення цокольного поверху, загальною площею 214,4 кв.м, (технічний паспорт КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації», інвентаризаційний №67417 від 27.07.2001 року), далі «майно», яке належить до комунальної власності територіальної громади м.Харкова, розташоване за адресою: м.Харків, вулиця Бориса Чичибабіна, 1, літера «А-7» та знаходяться на балансі КП «Жилкомсервіс». Право на оренду цих приміщень отримано орендарем на підставі розпорядження управління комунального майна та приватизації №673 від 29.05.2008 року «Про переукладання договору оренди №2128 від 10.09.2001 року нежитлових приміщень в житловому будинку по вул. Бориса Чичибабіна, 1, літ. «А-7» з Товариством з обмеженою відповідальністю «Весна».

Згідно п. 3.1. договору №3423 вартість об`єкту оренди визначена на підставі висновку про вартість майна і складає 570700,00 (п`ятсот сімдесят тисяч сімсот) грн станом на 03.06.2008 року.

На виконання умов п. 2.1 договору, його сторонами складено акт прийому-передачі до орендного користування нежитлового приміщення (будівлі) від 09.06.2008 року, відповідно до якого, орендар приймає у користування нежитлові приміщення (№№ 1,2,2а,3, 3а,3б, 4, 4а, 5, 5а, 6,7, 8, ХХХVIII) цокольного поверху у 7-поверховому житловому будинку; вхід окремий, з двору; є освітлення, опалення, водопровід та каналізація; санітарно-технічний стан приміщень задовільний.

У подальшому, відповідно до акту приймання-передачі нежитлового приміщення від 04.05.2009 року, ТОВ «Весна» здала, а Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна ХМР прийняло частину нежитлових приміщень за адресою: м.Харків, вул. Чичибабіна, 1 літ. «А-7», які орендуються ТОВ «Весна» згідно з договором оренди №3423 від 09.06.2008 року площею 66,1 кв.м.

У зв`язку з поверненням ТОВ «Весна» частини нежитлових приміщень Управлінню комунального майна та приватизації, між сторонами укладено додаткову угоду №1 до договору №3423, якою внесено зміни до договору №3423, щодо розміру орендованих приміщень, з 214,4 кв.м на 148,3 кв.м.

Дію вищевказаного договору було неодноразово продовжено шляхом укладання додаткових угод між другим та третім відповідачами (додаткова угода №1, додаткова угода №2, додаткова угода №3, додаткова угода №4, додаткова угода №5, додаткова угода №7, додаткова угода №8, додаткова угода №9, додаткова угода №10, додаткова угода №11, додаткова угода №12, додаткова угода №13, додаткова угода №14, додаткова угода №15).

Додатковою угодою №14 від 05.12.2017 року вказаний договір викладено у новій редакції.

Додатковою угодою №15 від 15.05.2018 року строк дії договору продовжено до 09.05.2019 року.

Так, на підставі вказаного договору (в останній редакції додаткової угоди №14) в строкове платне користування орендарю передано нежитлові приміщення цокольного поверху №37-:-44, загальною площею 148,3 кв.м (технічний паспорт від 11.10.2017 року, інвентарна справа №337367417), розташовані за адресою: м.Харків, вул. Бориса Чичибабіна, 1, літ. «А-5-7-8», що належали до комунальної власності територіальної громади м. Харкова, строком до 09.05.2018 року.

У пункті 3.1. вказаного договору оренди зазначено, що вартість об`єкту оренди складає 334900,00 грн, без ПДВ станом на 01.08.2017 року.

Відповідно до умов договору оренди орендар зобов`язаний: змінювати стан орендованого майна виключно за письмовою згодою орендодавця (п. 4.7). Здійснювати ремонт та реконструкцію за письмовою згодою орендодавця на підставі документації, оформленої відповідно до чинного законодавства (п. 4.8.).

Згідно акту прийому-передачі від 11.10.2017 року майно, зазначене у договорі оренди, передано орендарю.

Рішенням 13 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 21.06.2017 року №691/17 затверджено Програму приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017-2022 рр (далі - Програма).

Відповідно до п. 3.3. Програми приватизація об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова здійснюється способами, що визначаються законодавством України і цією Програмою. Приватизація об`єктів здійснюється шляхом: викупу; продажу об`єктів приватизації на аукціоні (у тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продажу об`єктів приватизації за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону (далі - конкурс); іншими способами, які встановлюються спеціальними законами, що регулюють особливості приватизації об`єктів окремих галузей. Викуп застосовується щодо об`єктів комунальної власності, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими та нормативними актами, а також щодо тих, які не продано на аукціоні, за конкурсом (п. 3.4.Програми).

Орендар звернувся до Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради з листом вх.№11992 від 17.08.2017 року про надання дозволу на приватизацію орендованого майна.

На підставі вказаного звернення Харківською міською радою прийнято рішення, а саме згідно з п. 82 додатку 1 до рішення 18 сесії Харківської міської ради 7 скликання «Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова» від 21.02.2018 року №1008/18, міська рада дозволила приватизувати об`єкт нерухомого майна шляхом викупу.

Після цього ТОВ «Весна» звернулося до Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради із заявою про приватизацію від 22.02.2018 року №3558, розглянувши яку орган приватизації способом приватизації визначив викуп.

Водночас, ТОВ «Весна» 27.02.2018 року звернулося до Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради з листом вх.№3232, в якому просило оцінку для приватизації вказаного майна провести суб`єктом оціночної діяльності фізичною особою-підприємцем Буйницьким М.В.

На підставі вказаного листа ФОП Буйницький М.В. склав звіт про незалежну оцінку нерухомого майна від 28.02.2018 року, відповідно до якого вартість вказаного майна станом на 28.02.2018 року без ПДВ склала 314600,00 грн.

Рішенням 20 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 20.06.2018 року №1146/18 «Про внесення змін до деяких рішень Харківської міської ради щодо приватизації комунального майна» внесені зміни до вищевказаного рішення та змінено адресу об`єкту оренди з «Чичибабіна вул. 1, літ А-7» на «Чичибабіна вул. 1, літ. А-5-7-8».

У подальшому, 17.07.2018 року між ТОВ «Весна» та територіальною громадою м.Харкова в особі Харківської міської ради від імені якої діє Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, на підставі Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017-2022 рр., було укладено договір №5606-В-С, відповідно до якого продавець зобов`язується передати у власність, а покупець (ТОВ «Весна») зобов`язується прийняти нежитлові приміщення цокольного поверху №37-:-44 в житловому будинку літ. «А-5-7-8», загальною площею 148,3 кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Бориса Чичибабіна, 1, з оціночною вартістю об`єкта приватизації 314600,00 грн, без ПДВ (разом з ПДВ 377520,00 грн - ціна продажу).

15.08.2018 року між Управлінням комунального майна та приватизації ДЕКМ ХМР («продавець») та ТОВ «Весна» («покупець») складено акт прийому-передачі №5606-В-С відповідно до якого «Продавець» передає, а «Покупець» приймає продані 17.07.2018 р. шляхом викупу нежитлові приміщення цокольного поверху № 37-:-44 у житловому будинку літ. «А-5-7-8», загальною площею 148,3 кв.м за адресою: м. Харків, вул. Чичибабіна, 1, ціна продажу яких становить 377 520, 00 грн разом з ПДВ.

Наказом Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради № 448 від 11.09.2018 завершено процес приватизації нежитлових приміщень цокольного поверху №37-:44 у житловому будинку літ. «А-5-7-8», загальною площею 148,3 кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Чичибабіна 1, ціна продажу яких становить 377520 грн з ПДВ.

Відповідно до ч.2 статті 19 Конституції України, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Зазначене конституційне положення встановлює обов`язок органам державної влади, органам місцевого самоврядування та їх посадовим особам дотримуватись принципу законності при здійсненні своїх повноважень.

Як підкреслив Конституційний Суд України у своєму рішенні від 01.04.2008 року №4-рп/2008, неухильне додержання органами законодавчої, виконавчої та судової влади Конституції та законів України забезпечує реалізацію принципу поділу влади і є запорукою їх єдності, важливою передумовою стабільності, підтримання громадського миру і злагоди в державі.

Відповідно до п.3 ст. 131-1 Конституції України, в Україні діє прокуратура, яка здійснює, зокрема представництво інтересів держави в суді у випадках, визначених законом.

Згідно зі ст. 1 Закону України «Про прокуратуру», прокуратура України становить єдину систему, яка в порядку, передбаченому цим Законом, здійснює встановлені Конституцією України функції з метою захисту, зокрема, загальних інтересів суспільства та держави.

На прокуратуру покладаються такі функції: зокрема, представництво інтересів громадянина або держави в суді у випадках, визначених цим Законом, та главою 12 розділу III Цивільного процесуального кодексу України (п.2 ч.1 ст.2 Закону України «Про прокуратуру»).

Статтею 53 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що у визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами. У разі відкриття провадження за позовною заявою, поданою прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача. У разі відсутності такого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до суду прокурор зазначає про це в позовній заяві і в такому разі набуває статусу позивача.

Відповідно до частини 4 цієї статті, прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує: 1) в чому полягає порушення інтересів держави, 2) необхідність їх захисту, 3) визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає 4) орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.

Прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу. Наявність таких обставин обґрунтовується прокурором у порядку, передбаченому частиною четвертою цієї статті (абзаци перший і другий частини третьої статті 23 Закону України «Про прокуратуру»).

Наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді. Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва. Прокурор зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це громадянина та його законного представника або відповідного суб`єкта владних повноважень. У разі підтвердження судом наявності підстав для представництва прокурор користується процесуальними повноваженнями відповідної сторони процесу (абзаци перший - третій частини четвертої статті 23 Закону України «Про прокуратуру»).

Конституційний Суд України у рішенні від 08.04.1999 року №3-рп/99, з`ясовуючи поняття «інтереси держави» дійшов висновку, що державні інтереси закріплюються як нормами Конституції України, так і нормами інших правових актів. Інтереси держави відрізняються від інтересів інших учасників суспільних відносин. В основі перших завжди є потреба у здійсненні загальнодержавних (політичних, економічних, соціальних та інших) дій, програм, спрямованих на захист суверенітету, територіальної цілісності, державного кордону України, гарантування її державної, економічної, інформаційної, екологічної безпеки, охорони землі як національного багатства, захист прав усіх суб`єктів права власності та господарювання тощо.

Із врахуванням того, що інтереси держави є оціночним поняттям, прокурор у кожному конкретному випадку самостійно визначає з посиланням на законодавство, на підставі якого подається позов, в чому саме відбулося чи може відбутися порушення матеріальних або інших інтересів держави, обґрунтовує у позовній заяві необхідність їх захисту та зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах (частина 4 мотивувальної частини рішення Конституційного Суду України).

Як вказує прокурор, недотримання під час проведення приватизації вимог чинного законодавства, принципів відкритості, максимальної ефективності та економії, унеможливлює раціональне та ефективне використання комунального майна, що у свою чергу, порушує матеріальні інтереси держави, а також безпосередньо порушує права та інтереси територіальної громади.

Колегія суддів зазначає, що захист інтересів держави в особі територіальної громади міста має здійснювати відповідна міська рада, проте, у разі, коли саме цей орган місцевого самоврядування вчинив дії у вигляді прийняття рішення, яке є незаконним та порушує інтереси держави в особі територіальної громади міста, правомірним є звернення до суду прокурора та визначення міської ради відповідачем, оскільки іншого органу місцевого самоврядування, який би міг здійснити захист інтересів держави в особі територіальної громади міста, не існує.

Аналогічна правова позиція викладена, зокрема у постановах Верховного Суду від 01.09.2020 року у справі №922/1441/19, від 24.09.2020 року у справі №922/3272/18 зі схожих правовідносин.

З урахуванням обставин цієї справи, прокуратурою визначено відповідачами Харківську міську раду та Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради, які розпорядилися спірним майном в порушення, як вказує прокурор, вимог законодавства про приватизацію, а отже прокурор мав право звернутися до суду для захисту відповідних публічних інтересів територіальної громади.

При цьому, встановлена Законом України «Про прокуратуру» умова про необхідність звернення прокурора до компетентного органу перед пред`явленням позову, спрямована на те, аби прокурор надав органу можливість відреагувати на стверджуване порушення інтересів держави (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020 у справі №912/2385/18). За позовною заявою, поданою прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача.

Тобто, визначений частиною четвертою статті 23 Закону України «Про прокуратуру» обов`язок прокурора перед зверненням з позовом звернутись спершу до компетентного органу стосується звернення до органу, який надалі набуде статусу позивача. У цій статті не йдеться про досудове врегулювання спору і, відповідно, вона не покладає на прокурора обов`язок вживати заходів з такого врегулювання шляхом досудового звернення до суб`єкта, якого прокурор вважає порушником інтересів держави і до якого як до відповідача буде звернений позов.

Іншими словами, прокурор зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це відповідного суб`єкта лише тоді, коли той має повноваження здійснювати захист законних інтересів держави у спірних правовідносинах, але не здійснює чи неналежно їх здійснює. У разі відкриття провадження за позовною заявою, поданою прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача. У разі відсутності такого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до суду прокурор зазначає про це в позовній заяві і в такому разі набуває статусу позивача (постанови Великої Палати Верховного Суду від 13.02.2019 у справі № 826/13768/16, від 15.01.2020 у справі № 698/119/18, пункти 26, 27; від 11.02.2020 у справі № 922/614/19, пункти 57, 58; від 28.09.2022 у справі №483/448/20, пункт 7.18; від 08.11.2023 у справі № 607/15052/16-ц, пункт 8.18).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 11.06.2024 року у справі №925/1133/18 дійшла таких висновків:

1) прокурор звертається до суду в інтересах держави в особі органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, якщо: орган є учасником спірних відносин і сам не порушує інтересів держави, але інший учасник порушує (або учасники порушують) такі інтереси; орган не є учасником спірних відносин, але наділений повноваженнями (компетенцією) здійснювати захист інтересів держави, якщо учасники спірних відносин порушують інтереси держави;

2) прокурор звертається до суду в інтересах держави як самостійний позивач, якщо: - відсутній орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах; - орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, є учасником спірних відносин і сам порушує інтереси держави

Наразі, позивачем Керівником Шевченківської окружної прокуратури м.Харкова Харківської області обґрунтовано та доведено підстави представництва інтересів держави в суді.

Щодо позовної вимоги про визнання незаконним та скасування п. 82 додатку 1 до рішення 18 сесії Харківської міської ради 7 скликання «Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова» від 21.02.2018 року №1008/18, слід вказати наступне.

Стаття 2 Господарського процесуального кодексу України визначає, що завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.

Здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором (частина перша статті 5 ГПК України).

Відповідно до статей 15, 16 Цивільного кодексу України та статті 20 Господарського кодексу України кожна особа чи суб`єкт господарювання має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного та господарського законодавства.

Статтею 4 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом.

Застосування будь-якого способу захисту цивільного права та інтересу має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим. Це означає, що: застосування судом способу захисту, обраного позивачем, повинно реально відновлювати його наявне суб`єктивне право, яке порушене, оспорюється або не визнається; обраний спосіб захисту повинен відповідати характеру правопорушення; застосування обраного способу захисту має відповідати цілям судочинства; застосування обраного способу захисту не повинно суперечити принципам верховенства права та процесуальної економії, зокрема не повинно спонукати позивача знову звертатися за захистом до суду (постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 року у справі №916/1415/19 (пункт 6.13), від 26.01.2021 року у справі №522/1528/15-ц (пункт 82), від 08.02.2022 року у справі №209/3085/20 (пункт 24)).

Спосіб захисту права є ефективним тоді, коли він забезпечуватиме поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантуватиме можливість отримати відповідну компенсацію. Тобто цей захист має бути повним і забезпечувати у такий спосіб досягнення мети правосуддя та процесуальну економію (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 року у справі №910/3009/18 (пункт 63)).

Надаючи правову оцінку належності обраного позивачем способу захисту, суди повинні зважати й на його ефективність з погляду Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція). У §145 рішення від 15.11.1996 року у справі «Чахал проти Сполученого Королівства» (Chahal v. the United Kingdom, заява №22414/93, [1996] ECHR 54) Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ, Суд) зазначив, що стаття 13 Конвенції гарантує на національному рівні ефективні правові способи для здійснення прав і свобод, що передбачаються Конвенцією, незалежно від того, яким чином вони виражені в правовій системі тієї чи іншої країни. Таким чином, суть цієї статті зводиться до вимоги надати особі такі способи правового захисту на національному рівні, що дозволили б компетентному державному органові розглядати по суті скарги на порушення положень Конвенції й надавати відповідний судовий захист, хоча держави - учасники Конвенції мають деяку свободу розсуду щодо того, яким чином вони забезпечують при цьому виконання своїх зобов`язань.

У статті 13 Конвенції гарантується доступність на національному рівні засобу захисту, здатного втілити в життя сутність прав та свобод за Конвенцією, у якому б вигляді вони не забезпечувались у національній правовій системі. Зміст зобов`язань за статтею 13 Конвенції залежить, зокрема, від характеру скарг заявника. Однак засіб захисту, що вимагається статтею 13, має бути ефективним як у законі, так і на практиці, зокрема у тому сенсі, щоб його використання не було ускладнене діями або недоглядом органів влади відповідної держави (§75 рішення ЄСПЛ від 5 квітня 2005 року у справі «Афанасьєв проти України» (заява №38722/02)).

Іншими словами, ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування.

Особа, законний інтерес або право якої порушено, може скористатися способом захисту, який прямо передбачено нормою матеріального права, або може скористатися можливістю вибору між декількома іншими способами захисту, якщо це не заборонено законом. Якщо ж спеціальними нормами конкретні способи захисту не встановлені, то особа має право обрати спосіб із передбачених статтею 16 Цивільного кодексу України з урахуванням специфіки порушеного права й характеру правопорушення.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що вимога про визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування, яке виконано на час звернення з позовом до суду шляхом укладення відповідного договору, є неефективним способом захисту прав особи. Зазначене рішення вичерпало свою дію виконанням (близькі за змістом висновки викладені в постановах від 28.09.2022 року у справі №483/448/20, пункт 9.67; від 05.07.2023 року у справі №912/2797/21, пункт 8.13; від 12.09.2023 року у справі №910/8413/21, пункт 180, від 11.06.2024 року у справі №925/1133/18, пункт 143).

З огляду на те, що на час звернення прокурора з позовом до Господарського суду Харківської області пункт 82 додатку 1 до рішення 18 сесії Харківської міської ради 7 скликання «Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова» від 21.02.2018 року №1008/18 уже реалізовано та вичерпало свою дію виконанням, а саме шляхом укладення договору купівлі-продажу №5606-В-С від 17.07.2018 року між ТОВ «Весна» та Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, визнання незаконним і скасування такого рішення не може забезпечити ефективного захисту прав територіальної громади та не призведе до поновлення прав територіальної громади м.Харкова, відновлення володіння, користування або розпорядження нею зазначеним майном.

Обрання позивачем неналежного або неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові незалежно від інших встановлених судом обставин (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 року у справі №916/1415/19 (пункт 6.21), від 02.02.2021 року у справі №925/642/19 (пункт 54), від 06.04.2021 року у справі №910/10011/19 (пункт 99), від 22.06.2021 року у справі №200/606/18 (пункт 76), від 23.11.2021 року у справі №359/3373/16-ц (пункт 155)).

За таких обставин висновок суду першої інстанції про відмову в задоволенні позовної вимоги про визнання незаконним та скасування пункту 82 додатку 1 до рішення 18 сесії Харківської міської ради 7 скликання «Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова» від 21.02.2018 року №1008/18 у зв`язку з неефективністю обраного прокурором способу захисту прав територіальної громади м.Харкова є правомірним та обґрунтованим.

Щодо позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових будівель №5606-В-С від 17.07.2018 року, укладеного між Управлінням комунального майна та приватизації Харківської міської ради та ТОВ «Весна», посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Саутенко Н.В. і зареєстрованого в реєстрі за №2381, з одночасною реєстрацією припинення права власності та повернення спірних нежитлових приміщень територіальній громаді м.Харкова, колегія суддів зазначає наступне.

Приписами ст. 19 Конституції України передбачено, що органи державної влади та місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Відповідно до ст. 10 Закону України «Про місцеве самоврядування України» сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами. Вказані органи діють за принципом розподілу повноважень у порядку і межах, визначених цим та іншими законами.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про місцеве самоврядування України», право комунальної власності - право територіальної громади володіти, доцільно, економно, ефективно користуватися і розпоряджатися на свій розсуд і в своїх інтересах майном, що належить їй, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування.

Відповідно до п. 30 ч. 1 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування України», виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються такі питання: прийняття рішень щодо відчуження відповідно до закону комунального майна; затвердження місцевих програм приватизації, а також переліку об`єктів комунальної власності, які не підлягають приватизації; визначення доцільності, порядку та умов приватизації об`єктів права комунальної власності; вирішення питань про придбання в установленому законом порядку приватизованого майна, про включення до об`єктів комунальної власності майна, відчуженого у процесі приватизації, договір купівлі-продажу якого в установленому порядку розірвано або визнано недійсним, про надання у концесію об`єктів права комунальної власності, про створення, ліквідацію, реорганізацію та перепрофілювання підприємств, установ та організацій комунальної власності відповідної територіальної громади.

Відповідно до ст. 29 Закону України «Про місцеве самоврядування України» до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать: управління в межах, визначених радою, майном, що належить до комунальної власності відповідних територіальних громад; підготовка і внесення на розгляд ради пропозицій щодо порядку та умов відчуження комунального майна, проектів місцевих програм приватизації та переліку об`єктів комунальної власності, які не підлягають приватизації; організація виконання цих програм; підготовки і внесення на розгляд ради пропозицій щодо визначення сфер господарської діяльності та переліку об`єктів, які можуть надаватися у концесію; подання раді письмових звітів про хід та результати відчуження комунального майна.

Згідно з ст. 59 Закону України «Про місцеве самоврядування України» рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Рішення ради приймається на її пленарному засіданні після обговорення більшістю депутатів від загального складу ради, крім випадків, передбачених цим законом.

У відповідності до ч. 5 ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування України», органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

Частиною 6 ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування України» визначено, що доцільність, порядок та умови відчуження об`єктів права комунальної власності визначаються відповідною радою. Доходи від відчуження об`єктів права комунальної власності зараховуються до відповідних місцевих бюджетів і спрямовуються на фінансування заходів, передбачених бюджетами розвитку.

Відповідно до ч. 1 ст. 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», приватизація об`єкта оренди здійснюється відповідно до чинного законодавства.

Стаття 140 Конституції України закріплює, що місцеве самоврядування є правом територіальної громади - жителів села чи добровільного об`єднання у сільську громаду жителів кількох сіл, селищі та міста - самостійно вирішувати питання місцевого значення в межах Конституції і законів України.

Рішенням Харківської міської ради №691/17 ви 21.06.2017 року затверджено Програму приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017-2022 рр (надалі - Програма).

Метою приватизації є підвищення ефективності використання майна, створення конкурентного середовища, залучення інвестицій з метою забезпечення соціально-економічного розвитку міста, а також забезпечення надходження коштів від приватизації до міського бюджету (пункт 1.2 Програми приватизації).

Пунктом 2.2. ст. 2 Програми приватизації серед принципів індивідуальної приватизації визначено можливість вибору способу приватизації об`єкта. Відповідно до пункту 3.1 Програми приватизації ініціатива щодо приватизації об`єктів комунальної власності може виходити як від Управління, так і від інших виконавчих органів Харківської міської ради, осіб, які можуть бути покупцями відповідно до законодавства.

Ініціативи щодо визначення способу приватизації належить Управлінню.

Пунктом 3.4. ст. 3 Програми встановлено, що приватизація об`єктів може здійснюється шляхом викупу без встановлення яких-небудь обмежень. Викуп застосовується щодо об`єктів комунальної власності, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими та нормативними актами, а також щодо тих, які не продано на аукціоні, за конкурсом.

Пунктом 3.5. Програми передбачається можливість орендаря, що виявив бажання приватизувати орендоване майно звернутися до управління з заявою про включення такого майна до переліку об`єктів, що підтягають приватизації.

Згідно з пунктом 3.7. Програми приватизації Управлінням готується проект рішення Харківської міської ради з переліками об`єктів, що пропонуються для приватизації за способами їх приватизації.

Рішення про затвердження переліків об`єктів, що піддягають приватизації, приймається на пленарному засіданні сесії Харківської міської ради за поданням Управління (пункт 3.8). Відповідно до пункту 7.1 Програми приватизації відчуження об`єктів комунальної власності здійснюється із врахуванням вимог Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», а також інших законодавчих та нормативно-правових актів у цій сфері.

Умови та порядок відчуження комунального майна вносяться на розгляд сесії для кожного об`єкта окремим рішенням (пункт 7.2 Програми).

Рішення Харківської міської ради №691/17 від 21.06.2017 року про затвердження Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017-2022 рр та сама програма приватизації чинні та не оскаржені в установленому законом порядку.

Згідно з ч.1 ст. 5-1 Закону України «Про приватизацію державного майна» (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин), з метою раціонального та ефективного застосування способів приватизації об`єкти приватизації класифікуються за такими групами: група А - окреме індивідуально визначене майно, у тому числі разом із земельними ділянками державної власності, на яких таке майно розташовано. Окремим індивідуально визначеним майном вважається рухоме та нерухоме майно.

Частиною 2 ст. 5-1 Закону України «Про приватизацію державного майна» (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) встановлено, що об`єкти приватизації, що належать до груп А, Д і Ж, є об`єктами малої приватизації.

Згідно з ч.2 ст. 16-2 Закону України «Про приватизацію державного майна» (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин), викуп об`єктів малої приватизації здійснюється відповідно до Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин).

Відповідно до ст. 3 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» приватизація об`єктів малої приватизації здійснюється шляхом: викупу, продажу на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни), продажу за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону.

З моменту прийняття рішення про приватизацію об`єктів, які перебувають у комунальній власності, органами приватизації здійснюється підготовка до їх приватизації відповідно до ст. 8 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин), що полягає, зокрема, у встановлені ціни продажу об`єкта, що підлягає приватизації, зокрема, шляхом викупу з урахуванням результатів оцінки об`єкта, публікації інформації про об`єкти малої приватизації у відповідних інформаційних бюлетенях та місцевій пресі, а також вчинені інших дій, необхідних для підготовки об`єктів малої приватизації до продажу.

Викуп застосовується до об`єктів малої приватизації, які не продано на аукціоні, за конкурсом, а також у разі, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими актами. Порядок викупу об`єкта встановлюється Фондом державного майна України (ч.ч. 1, 3 ст. 11 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин).

Згідно з п.1 ч.1 ст. 18-2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин), приватизація об`єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей: у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.

З наведеного слідує, що Харківська міська рада має право прийняти рішення про продаж об`єктів нерухомого майна, що перебувають у власності територіальної громади, а уповноважений нею орган приватизації Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки Харківської міської ради, має право укласти відповідний договір купівлі-продажу.

При цьому, такий продаж має бути проведений шляхом аукціону або за конкурсом. У виключних випадках такий продаж може бути проведений шляхом викупу, а саме в даному випадку продаж шляхом викупу орендарем об`єкта, який перебуває у нього в оренді, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25% ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.

Для правильного вирішення даного спору необхідно встановити факт наявності або відсутності здійснення орендарем за згодою орендодавця поліпшень орендованого майна в розмірі не менш як 25% ринкової вартості спірного майна.

Судом першої інстанції встановлено та підтверджується матеріалами справи, що за час оренди нежитлових приміщень та на момент укладення спірного договору купівлі-продажу ТОВ «Весна» були здійснені невід`ємні поліпшення майна.

Так, здійснення ТОВ «Весна» невід`ємних поліпшень об`єкту оренди за адресою: м. Харків, вул. Чичибабіна 1, літ. А-5,-7-8 підтверджується, зокрема, такими доказами:

- договором оренди нежитлового приміщення №2128 від 10.09.2001 року, площею 214,4 кв.м;

- актом прийому-передачі від 10.09.2001 року;

- договором №39/ТЗ на проведення інжинірингових робіт від 22.10.2001 року;

- висновком про технічний стан конструктивних елементів та можливості подальшої експлуатації приміщень, розташованих в цокольному поверсі семиповерхової будівлі по вулиці Чичибабіна, №1, в м.Харкові, виконаний КП «Харківський міський центр нерухомості», 2001 затверджений Директором КП «Харківський міський центр нерухомості»;

- листом Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради від 19.11.2001 року №13268 про погодження проведення ремонтних робіт в орендованому нежитловому приміщенні загальною площею 214,4 кв.м, за адресою: м.Харків, вул. Чичибабіна, 1;

- дефектним актом на ремонт нежитлового приміщення /цоколь/ від 26.02.2002 року;

- робочою документацією, електротехнічний розділ 2001;

- технічним звітом №74 від 07.12.2001 року;

- висновком щодо необхідності проведення комплексу ремонтних робіт від 14.11.2001 року;

- звітом про експертну оцінку вартості нежитлових приміщень від 13.08.2001 року;

- договором оренди нежитлового приміщення №3423 від 09.06.2008 року;

- актом приймання-передачі від 09.06.2008 року;

- актом технічного стану пам`ятки «Будинок жилий» об`єкту архітектури та містобудування місцевого значення по вулиці Чичибабіна, №1, в м.Харкові, взятого на облік Рішенням Харківського облвиконкому від 05.03.1992 року, охоронний №571 (додаток до охоронного договору №753 від 20.12.2013 року);

- актом технічного стану пам`ятки «Будинок жилий» об`єкту архітектури та містобудування місцевого значення по вулиці Чичибабіна, №1, в м.Харкові, взятого на облік Рішенням Харківського облвиконкому від 05.03.1992 року, охоронний №571 складений 04.07.2013 року;

- охоронним договором №753 від 20.12.2013 року на будинок по вулиці Чичибабіна, №1, в м. Харкові (вулиця 21 з`їзду рад, 1), літ «А-7»;

- паспортом та обліковою карткою на пам`ятку архітектури та містобудування - жилий будинок за адресою: м.Харків, вул. Чичибабіна, 1, складений в 2013 ТОВ «НВП «ИМПУЛЬС» за замовленням ТОВ «Весна»;

- паспортом об`єкта культурної спадщини на пам`ятку архітектури та містобудування - жилий будинок за адресою: м. Харків, вул. Чичибабіна, 1, складений в 2017 році та облікова картка на пам`ятку архітектури та містобудування на жилий будинок за адресою: м. Харків, вул. Чичибабіна, 1, складена станом на 05.12.2017 рік приватним підприємством «Бершак»;

- висновком експерта від 10.02.2022 року №СЕ-19/121-21/25393-БТ за результатами судової будівельно-технічної експертизи;

- первинною бухгалтерською документацією: податкові накладні, рахунки, платіжні доручення та квитанції на придбання будівельних матеріалів ТОВ «Весна» у період з 2002 по 2008 роки.

Так, 10.09.2001 року між Управлінням комунального майна та приватизації ХМР та товариством з обмеженою відповідальністю «Весна» було укладено договір оренди нежитлового приміщення (будівлі) №2128, за яким вартість нежитлового приміщення (будівлі) загальною площею 214,4 кв.м визначалась відповідно до висновків експерта про вартість нежитлового приміщення і складає 115800,00 грн.

Згідно короткої технічної характеристики, зазначеній в акті прийому-передачі до орендного користування нежитлового приміщення (будівлі) від 10.09.2001 року, укладеного між Управлінням комунального майна та приватизації ХМР та ТОВ «Весна», орендар приймає у користування нежитлове приміщення площею 214,4 кв.м, нежитлове цокольне приміщення у 7-поверховому житловому будинку, вхід з двору, опалення центральне, є водопровід та каналізація, приміщення потребує проведення ремонтних робіт.

22.10.2001 року між ТОВ «Весна» та КП «Харківський міський центр нерухомості» було укладено договір №39/Т3 про проведення інжинірингових робіт.

Відповідно до п. 1.1. зазначеного договору заказник поручає, а виконавець приймає на себе зобов`язання по складанню висновку про технічний стан конструктивних елементів та можливості подальшої експлуатації приміщення, розташованих в цокольному поверсі семиповерхової будівлі по вул. Чичибабіна, 1 в м. Харкові.

Згідно п. 4.1. договору виконавець зобов`язується виконати роботи протягом 10 днів, з моменту підписання цього договору, за умови виконання заказником п. 2.2.1 та п. 2.2.2 даного договору.

Пунктом 5.1. передбачено, що закінчення роботи оформлюється актом приймання-передачі виконаних робіт.

На виконання зазначеного договору виконавцем складено висновок «Про технічний стан конструктивних елементів та можливості подальшої експлуатації приміщення розташованого на цокольному поверсі семиповерхової будівлі по вулиці Чичибабіна, 1 в м. Харкові», відповідно до якого підтверджено необхідність проведення комплексу ремонтних робіт, пов`язаних з відновленням зруйнованих та конструктивних елементів приміщення, що стали непридатними та поліпшення експлуатаційних якостей приміщень. Крім того, відповідно до висновку визначено необхідний перелік виконання робіт для забезпечення нормальної експлуатації приміщень.

Також, 14.11.2001 року інженером КП «Харківський міський центр нерухомості» під час здійснення перевірки технічного стану спірних нежитлових приміщень та вивчення умов їх експлуатації з метою визначення ефективності та доцільності майбутнього ремонту приміщень, було складено висновок щодо доцільності проведення комплексу ремонтних робіт, передбачених проектом та пов`язаних з поліпшенням експлуатаційних якостей приміщення. У висновку, також, зазначено, що приміщення обладнане системою опалення, водопроводу, каналізації та електропостачання у неробочому стані.

19.11.2001 року ТОВ «Весна» отримано відповідь за вих.№13268, з якої вбачається, що Управління комунального майна та приватизації не заперечувало проти проведення ремонту, згідно з наданими: висновка технічного стану будівельних конструкцій, розробленого КП «Харківський міський центр нерухомості» та кошторису на ремонт нежитлових приміщень, розробленого ТОВ «Весна», узгоджених у встановленому порядку.

Учасниками справи не заперечується, що спірні нежитлові приміщення безперервно з 2001 року знаходились до їх викупу в оренді у ТОВ «Весна».

Дозвіл на здійснення невід`ємних поліпшень ТОВ «Весна» було отримано ще у 2001 році.

Згідно Методики оцінки вартості майна під час приватизації, затвердженої Постановою КМУ від 12.10.2000 року №1554, яка втратила чинності на підставі Постанови КМУ від 10.12.2003 року №1891 «Про затвердження методики оцінки майна», і яка існувала на момент ремонту спірних приміщень (ремонт спірних приміщень склав основу невід`ємних поліпшень спірних приміщень, що збільшило вартість спірних приміщень більше ніж в 5 разів), ця методика поширювала свою дію на нерухоме державне/комунальне майно, яке підлягало відчуженню (пункт 1 Методики оцінки вартості майна під час приватизації), а питання оцінки орендованого майна, його ремонту/поліпшення регулювались нормами договору оренди.

Відповідно до п.1.1., 1.2. договору №2128 від 10.09.2001 року, його предметом є нежитлове приміщення (будівля) об`єкт оренди, право на оренду якого орендарем отримано на підставі рішення виконкому Харківської міської ради №1536 від 10.09.2001 року. Нежитлове приміщення (будівля) загальною площею 214,4 кв.м технічний паспорт КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації», інвентарний номер №67417 від 27.07.2001 року знаходиться вул. Чичибабіна, 1, літ. «А-7». Технічний паспорт додається до договору, є його невід`ємною частиною і зберігається у орендодавця.

Згідно п. 3.1. вартість нежитлового приміщення (будівлі) визначається відповідно до висновків експерта про вартість нежитлового приміщення і складає 115800,00 грн.

Пунктом 3.2. передбачено, що орендна плата визначається на підставі рішення XIV сесії Харківської міської ради ХХІІІ скликання «Про затвердження Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду майна, що знаходиться в комунальній власності територіальної громади м. Харкова» від 30.03.2000 року і складає 772 грн в місяць без урахуванням ПДВ та індексу інфляції. Ставка орендної плати (тариф) становить 8% за рік.

Відповідно п. 4.9. договору орендар зобов`язується своєчасно здійснювати капітальний і поточний ремонт орендованого приміщення (будівлі). У разі проведення капітального ремонту отримати письмову згоду орендодавця.

Тобто зазначеним пунктом договору визначено саме не право, а обов`язок орендаря здійснювати ремонт нежитлових приміщень.

Оскільки на момент отримання зазначеного дозволу діюче законодавство не містило вимоги щодо певної форми погодження на проведення поліпшень орендованого майна, дозвіл Управління комунального майна та приватизації (лист №13268) на проведення ремонту, в орендованому нежитловому приміщенні загальною площею 214,4 кв.м, яке розташоване: м. Харків, вул. Чічібабіна, 1, літ. «А-7» є належним виконанням ТОВ «Весна» саме умов договору оренди №2128 від 10.09.2001 року.

26.02.2002 року ТОВ «Весна» у складі комісії: директора, головного бухгалтера та засновника було складено дефектний акт на ремонт спірних нежитлових приміщень, в якому визначено види робіт, які необхідно було зробити для поліпшення зазначених приміщень. Найменування робіт за цим актом свідчить про те, що їх виконання безумовно призведене до невід`ємних поліпшень орендованого майна.

Відповідно з 2002 року розпочались ремонтні роботи у спірних нежитлових приміщеннях. Проведення ремонтних робіт також підтверджується технічними умовами, робочою документацією на ввід електричного оснащення, технічним звітом №74, щодо підведення справного електричного постачання.

Окрім того, факт проведення капітального ремонту приміщення підтверджується актом приймання-передачі приміщення при переукладенні договору оренди.

Так, 29.05.2008 року Управлінням прийнято розпорядження №673 «Про переукладення договору оренди №2128 від 10.09.2001 року нежитлових приміщень в житловому будинку по вул. Б. Чичибабіна, 1 літ «А-7» з ТОВ «Весна».

09.06.2008 року договір оренди спірного нерухомого майна між третім відповідачем та Управлінням був переукладений та в результаті укладений новий договір оренди №3423, відповідно до якого в строкове платне користування третього відповідача передавались нежитлові приміщення цокольного поверху, загальною площею 214,4 кв.м строком до 09.05.2009 року.

Відповідно до п. 3.1 договору, вартість об`єкту оренди складає 570700,00 грн станом на 03.06.2008 року.

09.06.2008 року укладено акт приймання-передачі, відповідно до якого Управління передало, а третій відповідач прийняв нежитлові приміщення цокольного поверху, загальною площею 214,4 кв.м, що знаходиться за вищевказаною адресою.

У тексті вказаного акту зазначена коротка технічна характеристика нерухомості, а саме: нежитлові приміщення цокольного поверху у 7-поверховому житловому будинку; вхід окремий, з двору; є освітлення, опалення, водопровід та каналізація; санітарно-технічний стан приміщень задовільний.

У подальшому, відповідно до акту приймання-передачі нежитлового приміщення від 04.05.2009 року, ТОВ «Весна» здала, а Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна ХМР прийняло частину нежитлових приміщень за адресою: м. Харків, вул. Чичибабіна, 1 літ. «А-7», які орендуються ТОВ «Весна» згідно з договором оренди №3423 від 09.06.2008 року площею 66,1 кв.м.

У зв`язку з поверненням ТОВ «Весна» частини нежитлових приміщень Управлінню комунального майна та приватизації, між сторонами було укладено додаткову угоду №1 до договору №3423, якою внесено зміни до договору №3423, щодо розміру орендованих приміщень, з 214,4 кв.м на 148,3 кв.м.

З наданих третім відповідачем матеріалів фотофіксації, які є додатками до звітів про оцінку майна та актів пам`ятки за різні періоди, шляхом візуального дослідження, можливо встановити різницю у стані орендованого майна починаючи з 2001 року та по 01.08.2017 року (до початку моменту приватизації).

Як було вже заначено будь-які інші особи крім третього відповідача з 10.09.2001 року спірне приміщення не орендували, а відомості щодо проведення ремонту на замовлення органів місцевого самоврядування або за кошти бюджету відсутні, то очевидним є факт здійснення такого капітального ремонту нежитлової будівлі площею 148,3 кв.м, розташованої за адресою: м. Харків вул. Чичибабіна, 1 літ. «А-5-7-8», саме третім відповідачем.

Третім відповідачем у підтвердження обставин, як на підставу заперечень проти позовних вимог 16.11.2021 року до Харківського науково-дослідного експертно-криміналістичного центру МВС подано заяви від 15.11.2021 року вх.№СЕ-19/121-21/25393 та вх.№28048-202 від 15.12.2021 року адвоката Ю.В. Мици про призначення судової будівельно-технічної експертизи по господарській справі №922/3575/21 за позовом керівника Шевченківської окружної прокуратури м. Харкова до Харківської міської ради, Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради, Товариства з обмеженою відповідальністю «Весна» згідно з яких дослідженню підлягають нежитлова приміщення цокольного поверху №37-:-44, загальною площею 148,3 кв.м, розташованих за адресою: м. Харків, вул. Чичибабіна, 1, літ. «А-5-7-8».

На розв`язання судової будівельно-технічної експертизи були поставлені питання зокрема щодо факту виконання у спірних нежитлових приміщеннях поліпшень та їх вартості.

За результатами проведення вказаної експертизи судовим експертом зроблені наступні висновки (висновок № СЕ-19/121-21/25393-БТ від 10.02.2022):

1. У нежитлових приміщеннях цокольного поверху №37-:-44, загальною площею 148,3 кв.м, розташованих за адресою: м. Харків, вул. Чичибабіна, 1, літ. А-5-7-8 поліпшення, перелічені в дослідницькій частині висновку, виконані.

2. Поліпшення у нежитлових приміщеннях цокольного поверху №37-:-44, загальною площею 148,3 кв.м, розташованих за адресою: м. Харків, вул. Чичибабіна, 1, літ. А-5-7-8, перелічені в дослідницькій частині висновку табл. 8, виконані у період з 2002 по 01.08.2017 року.

3. Поліпшення, які виконані у період з 2002 року по 01.08.2017 року у нежитлових приміщеннях цокольного поверху №37-:-44, загальною площею 148,3 кв.м, розташованих за адресою: м. Харків, вул. Чичибабіна, 1 літ. А-5-7-8, та перелічені в дослідницькій частині висновку (табл. 6), є такими, що не можна відокремити від вказаних нежитлових приміщень без зменшення їх ринкової вартості.

4. Склад поліпшень, які виконані у період з 2002 року по 01.08.2017 року у нежитлових приміщеннях цокольного поверху №37-:-44, загальною площею 148,3 кв.м, розташованих за адресою: м. Харків, вул. Чичибабіна, 1, літ. А-5-7-8, та є такими, що не можуть бути відокремленими від вказаних нежитлових приміщень без зменшення їх ринкової вартості, перелічені в дослідницькій частині даного висновку (табл. 6).

5. Вартість поліпшень, які перелічені в дослідницькій частині даного висновку (табл. 6) та які виконані у період з 2002 року по 01.08.2017 року у нежитлових приміщеннях цокольного поверху №37-:-44, загальною площею 148,3 кв.м, розташованих за адресою: м. Харків, вул. Чичибабіна, 1 літ. А-5-7-8, та є такими, що не можуть бути відокремленими від вказаних нежитлових приміщень, станом на 2008 рік складає 175868 (сто сімдесят п`ять тисяч вісімсот шістдесят вісім) грн 40 коп. з ПДВ.

Під час здійснення досліджень з питань поставлених на вирішення експерта, ним зазначено, що наявність копій податкових накладних, рахунків та квитанцій на придбання будівельних матеріалів ТОВ «Весна» у період з 2002 по 2008 роки та відповідність даних будівельних матеріалів матеріалам, застосованим при фактичному виконанні робіт, можливо з достатнім ступенем вірогідності стверджувати про виконання в цей період в нежитлових приміщеннях загальною площею 148,3 кв.м по вулиці Чичибабіна, №1, в м. Харкові ремонтних робіт. Також, з наданих ТОВ «Весна» вихідних даних, а саме: належним чином засвідченої копії Паспорту та облікової картки на пам`ятку архітектури та містобудування за адресою: м. Харків, вул. Чичибабіна, 1 складених на замовлення ТОВ «Весна» у липні 2013 року, з матеріалів фото фіксації, які є додатками до зазначеного документа, шляхом застосування візуального методу, також можливо зробити висновок, що вказані невід`ємні поліпшення були зроблені у зазначений вище період та у 2013 році були наявні у нежитловому приміщенні цокольного поверху №37-:-44, загальною площею 148,3 кв.м, розташованих за адресою: м. Харків, вул. Чичибабіна, 1, літ. А-5-7-8. Окрім цього, при дослідженні наданої належним чином засвідченої копії Паспорту та облікової картки на пам`ятку архітектури та містобудування за адресою: м. Харків, вул. Чичибабіна, 1 складених на замовлення ТОВ «Весна» 05.12.2017 року, зазначені невід`ємні поліпшення вже були наявні у нежитловому приміщенні і їх стан відповідає стану зображеному на матеріалах фотофіксації 2013 року, і який не змінився під час експертного огляду у листопаді 2021 року. Виконані роботи відповідають дефектному акту на ремонт нежитлового приміщення /цоколь/ по вулиці Чичибабіна, №1, в м. Харкові, складений 26.02.2002 року комісією в складі директора ТОВ «Весна» Рябіковою С.В. гол. бухгалтера ТОВ «Весна» Мясушкіною Т.А. та засновника ТОВ «Весна» Рябікова В.А.

Частиною 1 ст. 101 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що учасник справи має право подати до суду висновок експерта, складений на його замовлення.

Судом першої інстанції встановлено, що висновок судового експерта Башкірова Г.Б. №СЕ-19/121-21/25393-БТ від 10.02.2022 року відповідає вимогам ст. 98 Господарського процесуального кодексу України і не викликає сумніву у його правильності.

Відповідно до ч.1 ст. 104 Господарського процесуального кодексу України, висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 86 цього Кодексу. Відхилення судом висновку експерта повинно бути мотивоване в судовому рішенні.

Прокурором не заявлялось клопотання про наявність підстав для відводу експерта, який підготував висновок на замовлення третього відповідача.

Колегія суддів відзначає, що доводи апеляційної скарги фактично зводяться до незгоди з висновком експерта за своє суттю, однак не свідчать про неналежність чи недопустимість його як доказу у справі.

Правові підстави для відхилення висновку судового експерта відсутні у зв`язку з чим він правомірно та обґрунтовано прийнятий до розгляду і підлягає оцінюванню разом з іншими доказами за правилами, встановленими ст. 86 Господарського процесуального кодексу України.

Проаналізувавши висновок судового експерта №СЕ-19/121-21/25393-БТ від 10.02.2022 року за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи з визначення здійснення і складу невід`ємних поліпшень, можна стверджувати про його відповідність вимогам законодавства. Висновки надані в межах компетенції експерта, висновки чіткі, логічні, послідовні, висновок містить вичерпні відповіді на порушені питання, які є обґрунтованими та такими, що узгоджуються з іншими матеріалами справи. Експертне дослідження проведено кваліфікованим експертом з дотриманням приписів Закону України «Про судову експертизу» та ст. 98 Господарського процесуального кодексу України, висновки експертів належним чином мотивовані та обґрунтовані.

Складений за допомогою застосування спеціальних знань висновок судового експерта №СЕ-19/121-21/25393-БТ від 10.02.2022 року є належним та допустимим доказом у справі і заслуговує на увагу у якості доказу по справі у сукупності із іншими зібраними у справі доказами, що доводять здійснення третім відповідачем поліпшень орендованого майна на суму 175868,40 грн, що є більшою ніж 25 відсотків ринкової вартості орендованого майна, як від оцінки майна 2001 року у розмірі 115800 грн, так і від оцінки майна 2008 року у розмірі 570700 грн, так і значно більше від останньої оцінки майна за якою воно було передано в оренду у 2017 році у розмірі 334900 грн.

З огляду на викладене, матеріалами справи підтверджено перебування спірного приміщення в оренді у ТОВ «Весна» з 2001 року і зростання ринкової вартості з 115800,00 грн до 570700,00 грн (майже в 5 разів). Тобто, вказане безумовно свідчить про те, що саме за рахунок ТОВ «Весна» були зроблені невід`ємні поліпшення, а технічний стан об`єкту було приведено ТОВ «Весна» у нормальний до експлуатації.

При цьому, за висновком експерта визначалась вартість невід`ємних поліпшень на загальну площу спірних нежитлових приміщень 148,3 кв.м, однак усі оцінки спірного майна визначені вище, окрім останньої (2017 рік), здійснювались на загальну площу 214,4 кв.м, що також свідчить про те, що вартість невід`ємних поліпшень значно більша ніж 25% ринкової вартості орендованого майна загальною площею 148,3 кв.м.

Єдиним орендарем спірних нежитлових приміщень з 10.09.2001 року було ТОВ «Весна». З наданих технічних документів щодо здійснення ремонту та первинної документації щодо придбання будівельних матеріалів, то поліпшення вартістю 175868,40 грн, які не можуть бути відокремленими від приміщень, були здійснені саме орендарем (Товариством з обмеженою відповідальністю «Весна») за його власні кошти. Протилежного апелянтом не доведено.

Східний апеляційний господарський суд відхиляє посилання прокурора про те, що у звіті про оцінку майна (провадився у зв`язку з приватизацією) відсутні будь-які відомості про те, що проводились ремонтні роботи у вказаних нежитлових приміщеннях. Апеляційний господарський суд зауважує на тому, що у звіті про оцінку майна не ставились питання щодо наявності невід`ємних поліпшень. Мета здійснення звіту про оцінку майна не передбачала установити наявність поліпшень приміщення та їх вартості, що не враховано прокурором.

При цьому, суд не вбачає в діях ТОВ «Весна» вини у неправильному оформленні документів приватизаційної справи, оскільки третім відповідачем були виконані всі вимоги закону, що унормовують умови за якими можлива приватизація нерухомого майна шляхом викупу: ТОВ «Весна» правомірно користувався нерухомим майном з 10.09.2001 року до моменту укладення договору купівлі-продажу (17.07.2018 року), належним чином виконував взяті на себе зобов`язання; мав правомірні очікування на наявність переважного права перед іншими особами на придбання спірної нерухомості, якою користувався на підставі договору оренди; при цьому під час перебування нерухомості у користуванні ТОВ «Весна» були здійснені значні невід`ємні поліпшення майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди.

Східний апеляційний господарський суд вважає обґрунтованим та таким, що відповідає матеріалам справи висновок місцевого господарського суду про те, що орендарем доведено та підтверджено здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна у розмірі, що перевищує 25% вартості такого майна. Заперечень щодо наявності таких поліпшень від Харківської міської ради не надходило.

У статті 22 Конституції України визначено, що права і свободи людини і громадянина, закріплені Конституцією України, не є вичерпними; конституційні права і свободи гарантуються і не можуть бути скасовані; при прийняти нових законів або внесенні змін до чинних законів не допускається звуження змісту та обсягу існуючих прав і свобод.

З огляду на викладене, апеляційний господарський суд погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що обмеження в праві відповідача, шляхом звуження переважного права на приватизацію - викуп орендованого майна з додатковими умовами ніж ті які були передбачені на час укладення договору оренди, є недопустимим.

Аналізуючи практику Європейського суду з прав людини суд зазначає, що концепція «майна» в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «правом власності», а відтак, і «майном». До таких активів може відноситися право оренди (рішення ЄСПЛ від 25.03.1999 року у справі «Ятрідіс проти Греції», заява № 311107/96, п. 54).

Тобто, крім традиційної для України концепції власності (рухоме і нерухоме майно) та прав, що пов`язані з відносинами власності між особами (акції, інтелектуальна власність, тощо), власністю у розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції є і оренда майна.

Так, частиною першою статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод передбачено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

ЄСПЛ, оцінюючи можливість захисту права особи за статтею 1 Першого протоколу до Конвенції, загалом перевіряє доводи держави про те, що втручання в право власності відбулося у зв`язку з обґрунтованими сумнівами щодо законності набуття особою права власності на відповідне майно, зазначаючи, що існують відмінності між тією справою, в якій законне походження майна особи не оспорюється, і справами стосовно позбавлення особи власності на майно, яке набуте злочинним шляхом або щодо якого припускається, що воно було придбане незаконно (наприклад, рішення та ухвали ЄСПЛ у справах «Раймондо проти Італії» від 22.02.1994 року, «Філліпс проти Сполученого Королівства» від 05.07.2001 року, «Аркурі та інші проти Італії» від 05.07.2001 року, «Ріела та інші проти Італії» від 04.09.2001 року).

Отже, стаття 1 Першого протоколу до Конвенції гарантує захист права на мирне володіння майном особи, яка законним шляхом, добросовісно набула майно у власність, і в оцінці дотримання «справедливого балансу» в питаннях позбавлення майна мають значення обставини, за яких майно було набуте у власність, поведінка особи, з власності якої майно витребовується.

При цьому суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини та Європейської комісії з прав людини як джерело права, відповідно до статті 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини».

Пунктами 32-35 рішення Європейського суду з прав людини від 24.06.2003 року «Стретч проти Сполученого Королівства» визначено, що майном у зазначеній статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, вважається законне та обґрунтоване очікування набути майно або майнове право за договором, укладеним з органом публічної влади. За висновком Європейського суду в зазначеній справі «наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила». Оскільки особу позбавили права на його майно лише з тих підстав, що порушення були вчинені з боку публічного органу, а не громадянина, у такому випадку мало місце непропорційне втручання у право заявника на мирне володіння своїм майном та, відповідно, відбулось порушення статті 1 Першого протоколу Конвенції.

Крім того, за змістом рішення Європейського суду з прав людини у справі «Рисовський проти України» суд підкреслює особливу важливість принципу «належного урядування». Він передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб. Зокрема, на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси.

Принцип «належного урядування», як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість. Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам. З іншого боку, потреба виправити минулу «помилку» не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.

Здійснюючи приватизаційну політику у відношенні ТОВ «Весна» Харківська міська рада та Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради діяли як органи публічної влади і повинні були ухвалювати свої рішення в межах чинних на той час законів. Вони мали виключні повноваження щодо встановлення умов приватизації та ухвалення необхідних для її проведення актів, не погоджуючи своїх дій та рішень з покупцями.

Покупці не мали і не могли мати можливості перевіряти правильність актів Харківської міської ради та Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради щодо приватизації ними майна.

Самі по собі допущені органами публічної влади порушення при визначенні умов та порядку приватизації не можуть бути безумовною підставою для визнання приватизаційних договорів недійсними, повернення приватизованого майна державі в порушення права власності покупця, якщо вони не допущені внаслідок винної, протиправної поведінки самого покупця.

Вказана правова позиція викладена у постановах Верховного Суду України від 14.03.2007 року у справі №21-8во07 та Верховного Суду від 29.10.2019 року у справі №905/2236/18.

Матеріали справи свідчать, що ТОВ «Весна» законним шляхом, добросовісно набув майно у власність.

При цьому, порушення не надання до приватизаційної справи відомостей про невід`ємні поліпшення здійснені орендарем, мають процедурний характер свідчать про неповноту дій такої особи, однак не спростовує обставин того, що такі обставини (поліпшення орендованого майна) мали місце. Тобто, матеріали господарської справи містять більш вірогідні докази того, що орендарем протягом орендного користування спірним нерухомим майном були вчинені дії з проведення капітального ремонту спірного об`єкту, які неможливо відокремити, вартість яких становить більш ніж 25% вартості спірного майна, тому останній мав правомірні очікування та правомірно набув право придбати спірне майно шляхом викупу.

У даному випадку визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень №5606-В-С від 17.07.2018 року призведе до непропорційного втручання у право ТОВ «Весна» на мирне володіння майном.

Згідно зі статтею 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною першою статті 203 Цивільного кодексу України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

З матеріалів справи вбачається, що договір купівлі-продажу виконаний, претензії щодо його виконання відсутні. Договір спрямований на реальне настання правових наслідків.

Крім того, апеляційний господарський суд зауважує, що здійснюючи приватизаційну політику щодо ТОВ «Весна», Харківська міська рада та Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради діяли як органи публічної влади і повинні були ухвалювати свої рішення в межах чинних на той час законів. Вони мали виключні повноваження щодо встановлення умов приватизації та ухвалення необхідних для її проведення актів, не погоджуючи своїх дій та рішень з покупцями.

ТОВ «Весна» не мало і не могло мати можливості перевіряти правильність актів Харківської міської ради та Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради щодо приватизації ним майна.

З огляду на наведені вище висновки та установлені обставини, Східний апеляційний господарський суд погоджується з висновком місцевого господарського суду про відмову у задоволенні вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, оскільки прокурором не наведено та не доведено порушення прав територіальної громади та інтересів суспільства оспорюваним договором.

Оскільки місцевим господарським судом, з яким погодився суд апеляційної інстанції, відмовлено у задоволенні вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, а вимога про повернення такого майна є похідною, отже рішення суду першої інстанції в частині відмови у поверненні спірного нерухомого майна Харківській міській раді є законним та обґрунтованим.

Відповідно до статті 55 Конституції України, статей 15, 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Статтею 13 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до вимог ст. 73 Господарського процесуального кодексу України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно ст. 77 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Статтею 86 цього ж кодексу визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Колегія суддів зазначає, що апелянтом всупереч приписів ст. 73 та ст. 74 Господарського процесуального кодексу України не доведено факту, а також не надано належних та допустимих доказів у підтвердження своєї позиції по справі.

Статтею 236 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів сторін та їх відображення у судових рішеннях, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції ґрунтується на висновках, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі «Проніна проти України» (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006). Зокрема, ЄСПЛ у своєму рішенні зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент.

На підставі вищевикладеного, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги в зв`язку з її юридичною та фактичною необґрунтованістю та відсутністю фактів, які свідчать про те, що оскаржуване рішення прийнято з порушенням судом норм права. Доводи апеляційної скарги не спростовують наведені висновки колегії суддів, у зв`язку з чим апеляційна скарга Харківської обласної прокуратури не підлягає задоволенню з підстав, викладених вище, а оскаржуване рішення Господарського суду Харківської області від 14.11.2024 року у справі №922/3575/21, яке відповідає вимогам статті 236 Господарського процесуального кодексу України, має бути залишене без змін.

Вирішуючи питання розподілу судових витрат, колегія суддів зазначає, що оскільки в задоволенні апеляційної скарги відмовлено, то судові витрати понесені заявником апеляційної скарги, у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції, відшкодуванню не підлягають в силу приписів статті 129 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись статтями 13, 73, 74, 77, 86, 129, 240, 269, 270, п.1, ч.1 ст.275, 276, 281, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Харківської обласної прокуратури залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Харківської області від 14.11.2024 року у справі №922/3575/21 залишити без змін.

Дана постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок і строки її оскарження передбачено ст. 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст складено 17.03.2025 року.

Головуючий суддя В.С. Хачатрян

Суддя О.В. Плахов

Суддя П.В. Тихий