ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 лютого 2025 року Черкаси справа №925/1423/24

Господарський суд Черкаської області у складі судді Кучеренко О.І. із секретарем судового засідання Солов`єм А.С.,

розглянув у відкритому судовому засіданні у приміщенні суду справу

за позовом Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Відродження» (вулиця Благовісна, 61, село Березівка, Уманський район Черкаська область, 20116, ідентифікаційний код 31344918)

до Іваньківської сільської ради (вулиця Щербини Ігоря, 35, село Іваньки, Уманський район, Черкаська область, 20132, ідентифікаційний код 25659941)

про визнання додаткової угоди укладеною,

за участю представників:

від позивача Шкварко В.В., адвокат,

від відповідача: Поліщук А.І, самопредставництво, Поліщук Л.М., за посадою, Штокало Т.В., адвокат, (приймає участь у режимі відеоконференції),

19.11.2024 Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Відродження» звернулося у Господарський суд Черкаської області із позовом до Іваньківської сільської ради, у якому просить суд визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 01.07.2012 у редакції додаткової угоди, яка додана до позовної заяви. У позовній заяві позивач також просить суд стягнути з відповідача судові витрати зі сплати судового збору у сумі 2422,40 грн.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивач є користувачем земельної ділянки на підставі договору оренди землі від 01.07.2012, який був укладений між Маньківською районною державною адміністрацією та позивачем строком на п`ять років. Рішенням суду було поновлено дію договору шляхом визнання укладеною додаткової угоди на тих самих умовах та на той самий строк. Рішенням Господарського суду Черкаської області від 09.10.2023 у справі №925/1068/23 було встановлено, що у зв`язку із введенням військового стану, договір оренди був чинним до 04.11.2023 включно. Позивач зазначає, що після закінчення строку дії договору оренди землі, він продовжує користуватися орендованою земельною ділянкою та належно виконує його умови. У визначений строк позивач направив лист-повідомлення про намір скористатися переважним правом на продовження орендних відносин, відповідач рішення щодо цього листа не прийняв. Така бездіяльність, на думку позивача, порушує його право, яке випливає із реалізації переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк, а тому позивач вважає, що в цьому випадку право оренди позивача підлягає судовому захисту.

06.01.2024 від відповідача до суду надійшов відзив на позовну заяву, у якому відповідач вважає позовні вимоги безпідставними та такими, що не підлягають до задоволення.

У додаткових поясненнях, представник відповідача зазначив, що для спірних правовідносин застосовною є стаття 33 Закону України «Про оренду землі» (в чинній редакції Закону), тобто норма чинна на час виникнення спірних правовідносин та звернення з позовними вимогами до суду. Зазначеною статтею 33 Закону України «Про оренду землі» регламентується новий порядок укладення нового договору на новий термін, а не поновлення існуючого договору. Укладенню нового договору на новий термін має передувати процедура переговорів та погодження істотних умов договору. Договірний процес сторін будується за базовими принципами цивільного законодавства на добровільності та волевиявленні. Суд не уповноважений втручатися у переговорний процес сторін та в порядку примусу встановлювати істотні умови нового договору, які мають погоджуватися в переговорному порядку. Процедура поновлення договору не є застосовною до спірних правовідносин, оскільки за чинним законодавством поновлення договору здійснюється згідно зі статтею 126-1 Земельного кодексу України та, більше того, не застосовується щодо земельних ділянок державної та комунальної власності.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 22.11.2024 суд прийняв заяву позивача до розгляду та відкрив провадження у справі, вирішив здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження. Цією ж ухвалою призначено підготовче засідання у справі о 10 год 15 хв 08.01.2025, встановлено відповідачу строк 15 днів з дня вручення ухвали про відкриття провадження у справі для подання суду відзиву на позовну заяву та усіх письмових та електронних доказів, що підтверджують заперечення проти позову.

06.01.2025 позивач подав до суду заяву про забезпечення позову, у якій просить суд вжити заходи забезпечення позову шляхом заборони Державній службі України з питань геодезії, картографії та кадастру та будь-яким її територіальним органам, вчиняти дії щодо поділу земельної ділянки із кадастровим номером :02:001:0516, у тому числі скасовувати державну реєстрацію земельної ділянки із кадастровим номером :02:001:0516, проводити державну реєстрацію земельних ділянок утворених в результаті поділу земельної ділянки із кадастровим номером :02:001:0516, а також шляхом заборони суб`єктам державної реєстрації прав та державним реєстраторам прав на нерухоме майно вчиняти дії щодо державної реєстрації припинення, зміни або виникнення прав на земельну ділянку із кадастровим номером :02:001:0516, скасовувати запис про державну реєстрацію прав на земельну ділянку із кадастровим номером :02:001:0516, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 231.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 08.01.2025 відмовлено у задоволенні заяви Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Відродження» про забезпечення позову.

Протокольною ухвалою від 08.01.2025 суд відмовив у прийнятті до розгляду відзиву на позовну заяву, у зв`язку із пропуском відповідачем строку на подачу відзиву та відсутністю клопотання про його поновлення. У цьому судовому засіданні судом було оголошено перерву у підготовчому засіданні до 12 год 30 хв 22.01.2025.

Протокольною ухвалою від 22.01.2025 суд закрив підготовче провадження у справі та призначив справу до судового розгляду по суті об 11 год 00 хв 12.02.2025.

Протокольною ухвалою від 12.02.2025 суд оголосив перерву у судовому засіданні до 14 год 30 хв 18.02.2025.

Представниця позивача у судовому засіданні 18.02.2025 позовні вимоги підтримала у повному обсязі та просила суд їх задовольнити.

Представники відповідача у судовому засіданні 18.02.2025 проти задоволення позовних вимог заперечили повністю та просили суд відмовити у задоволенні позову.

У судовому засіданні 18.02.2025 суд оголосив вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи, з`ясувавши всі фактичні обставини, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи, суд встановив наступне.

Рішенням Господарського суду Черкаської області від 21.03.2018 у справі №925/1663/17 повністю задоволено позов Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Відродження» до Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області та визнано укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 01.07.2012, який зареєстрований у відділі Держкомзему у Маньківському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис №03882 від 05.11.2012, у відповідній редакції та поновлено на тих самих умовах та на той самий строк дію договору оренди землі загальною площею 106,9078 га, тобто до 05.11.2022.

Під час розгляду справи №925/1068/23 встановлені такі факти та правовідносини.

01.07.2012 між Маньківською районною державною адміністрацією (орендодавець) та Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Відродження» (орендар) було укладено договір оренди землі (далі договір оренди, а.с.7) За умовами цього договору позивач отримав у строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться в адміністративних межах Крачківської сільської ради (пункт 1 договору оренди), площею 106,9078 га, у тому числі 106,9078 га ріллі (пункт 2 договору оренди).

Договір укладено на 5 (п`ять) років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 8 договору оренди).

Розмір орендної плати переглядається 1 (один) раз на 3 (три) роки у разі: зміни умов господарювання, які передбачені договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджується документами; в інших випадках, передбачених законом (пункт 12 договору оренди).

Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо змін умов договору спів розв`язується у судовому порядку (пункт 33 договору оренди).

Дія договору припиняється у разі, зокрема закінчення строку, на який його було укладено (пункт 34 договору оренди).

Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (пункт 40 договору оренди).

Договір підписаний уповноваженими представниками орендодавця та орендаря та скріплений їх печатками. Договір зареєстрований у відділі Держкомзему у Маньківському районі Черкаської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис №03882 від 05.11.2012.

На виконання умов договору оренди, орендодавець передав, а орендар прийняв в оренду земельну ділянку, що розташована в адміністративних межах Крачківської сільської ради, загальною площею 106,9078 га, що підтверджене актом приймання-передачі земельної ділянки, який підписаний уповноваженими представниками орендодавця та орендаря та скріплений їх печатками (а.с.8).

Судом також встановлено, що 04.08.2023 Іванківська сільська рада звернулася у Господарський суд Черкаської області із позовом до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Відродження» про скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки.

Рішенням Господарського суду Черкаської області від 09.10.2023 у справі №925/1068/23, яке набрало законної сили 08.11.2023, у задоволенні позову відмовлено повністю.

Під час розгляду справи №925/1068/23 встановлені такі факти.

На виконання Наказу Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області від 26.09.2018 №23-3963/14-18-СГ «Про передачу земельних ділянок державної власності у комунальну власність» Іваньківській сільській раді передано у комунальну власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності загальною площею 1443,2639 га, які розташовані в адміністративних межах Іваньківської, Березівської та Крачківської сільських рад Маньківського району Черкаської області згідно з актом приймання-передачі.

Відповідно до додатку до акта від 27.09.2018 та наказу від 26.09.2018 №23-3963/14-18-СГ до відання Іваньківської сільської ради передано, зокрема, земельні ділянки з кадастровими номерами :02:001:0516, :02:002:0308, :02:001:0503 (пункти 1 - 3).

22.02.2019 між Іваньківською сільською радою (орендодавець) та Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Відродження» (орендар) підписано додаткову угоду №1 про внесення змін до договору оренди землі від 01.07.2012.

В оренду передається земельна ділянка загальною площею 100,4044 га ріллі, із них: 84,9756 га кадастровий №:02:001:0516; 2,00 га кадастровий №:02:001:0503; 13,4288 га кадастровий №:02:002:0308 (пункт 2 додаткової угоди).

Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі - 8 (вісім) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік (пункт 9 додаткової угоди).

Інші умови вищезазначеного договору не змінені угодою та залишаються чинними у тій редакції, в якій вони викладені сторонами раніше, і сторони підтверджують їх обов`язковість для себе (пункт 2 додаткової угоди).

Ця додаткова угода про внесення змін до договору є невід`ємною частиною договору оренди землі від 01.07.2012, який зареєстрований у Маньківському районному відділі Черкаської регіональної філії Державного земельного кадастру, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 05.11.2012 за №0382 (пункт 3 додаткової угоди).

За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права земельні ділянки: з кадастровим номером :02:001:0516 площею 84,9756 га, з кадастровим номером :02:001:0503 площею 2 га, з кадастровим номером :02:002:0308 площею 13,4288 га знаходяться у користуванні на праві оренди у СТОВ «Відродження» на підставі договору оренди землі, який виданий 01.07.2012. Додаткова угода про поновлення договору оренди землі від 01.07.2012, строк дії: 05.11.2024, з правом пролонгації.

У рішенні Господарського суду Черкаської області від 09.10.2023 у справі №925/1068/23 суд дійшов висновку, що строк дії договору оренди від 01.07.2012 закінчився 04.11.2022. Але у зв`язку з оголошенням воєнного стану у країні та до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель», в силу приписів підпункту а) пункту 1) частини 27 розділу X Земельного кодексу України, договір вважається поновленими на один рік, тобто до 04.11.2023 включно.

Відповідно до частини 4 статті 75 Господарського процесуального Кодексу України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Так, преюдиційні факти є обов`язковими при вирішенні інших справ та не підлягають доказуванню, оскільки їх істинність встановлено у рішенні, у зв`язку з чим немає необхідності встановлювати їх знову, піддаючи сумніву істинність та стабільність судового акту, який набрав законної сили.

Отже, рішення Господарського суду Черкаської області у справі №925/1068/23, яке набрало законної сили, не може бути поставлене під сумнів, а інші рішення, у тому числі й у справі, що розглядається, не можуть йому суперечити.

У цій справі, що розглядається судом, встановивлено, що сільська рада направляла позивачу лист №856/02-31 від 04.11.2022, у якому зазначено, що рада повторно ініціює внесення змін до договорів оренди від 01.07.2012 та від 24.02.2012 шляхом укладення додаткових угод на збільшення відсоткової ставки з 8% на 12%. У цьому листі, відповідач також повідомив позивача про те, що у разі не підписання додаткових угод, договори оренди можуть бути розірвані у судовому порядку внаслідок невиконання позивачем пункту 12 договорів оренди.

01.08.2023 позивач надіслав на адресу сільської ради лист-повідомлення №71, у якому посилаючись на умови договору оренди землі від 01.07.2012 та чинне законодавство України, повідомив про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, у зв`язку з чим позивач направив відповідачу проєкт додаткової угоди, яка враховує вимогу відповідача щодо збільшення розміру орендної плати (лист №856/02-31 від 04.11.2022).

До листа позивач додав дві копії додаткової угоди до договору оренди землі від 01.07.2012, за умовами якої сторони домовилися поновити договір оренди від 01.07.2012, який зареєстрований у Маньківському районному відділі Черкаської регіональної філії Державного земельного кадастру, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 05.11.2012 №03882, загальна площа орендованої земельної ділянки 100,4044 га та викласти пункт 8 та 9 у наступній редакції:

Пункт 8: Договір укладено на п`ять років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за тридцять днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Пункт 9: Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 12 (дванадцять) відсотків від нормативно грошової оцінки земельної ділянки.

Ця угода є невід`ємною частиною договору оренди землі від 01.07.2012, який зареєстрований у Маньківському районі Черкаської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 05.11.2012 №03882.

Разом з цим листом-повідомленням позивач надіслав відповідачу лист №72 від 01.08.2023, у якому позивач повідомив про намір бути присутніми на засіданні постійної комісії Іваньківської сільської ради з питань земельних відносин, природокористування, планування території, будівництва, архітектури, охорони пам`яток, історичного середовища та благоустрою на якому буде розглядатися клопотання Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Відродження» щодо поновлення договору оренди земельної ділянки та просив завчасно повідомити дату та час проведення засідання.

Згідно з роздруківкою з офіційного сайту Акціонерного товариства «Укрпошта» лист-повідомлення №71 та лист №72 від 01.08.2023 було вручено відповідачу (його представнику) 03.08.2023.

У листі №858/02-29 від 06.09.2023 сільська голова повідомила позивача, що лист №71 від 01.08.2023 буде розглянуто на черговому засіданні постійної комісії Іваньківської сільської ради з питань земельних відносин, природокористування, планування території, будівництва, архітектури, охорони пам`яток, історичного середовища та благоустрою. Розгляд цього питання відкладено до моменту прийняття рішення Господарським судом Черкаської області. У цьому листі відповідач також просив позивача, після збирання врожаю, не засівати земельні ділянки загальною площею 100,4044 га на території Іванківської сільської ради (за межами села Качківка) до вирішення в суді питання по договору оренди землі від 01.07.2012.

Рішенням Іванківської сільської ради №51-32/VIII від 20.12.2024 надано дозвіл на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки площею 84,9756 із кадастровим номером :02:001:0516 на п`ять окремих земельних ділянок, у тому числі одна земельна ділянка площею 10,5548 га та чотири земельні ділянки площею по 18,6052 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва за рахунок земель сільськогосподарського призначення на території Іванківської сільської територіальної громади (за межами села Крачківка) Уманського району Черкаської області.

Документи, які були долучені відповідачем до відзиву на позов, судом не досліджувались, оскільки відповідачем було пропущено строк на подачу відзиву на позовну заяву.

Звертаючись з цим позовом до суду, позивач зазначає, що він як належний землекористувач, який своєчасно та у повному розмірі сплачував та сплачує кошти за користування земельними ділянками, а тому просить суд визнати укладеною додаткової угоди до договору оренди землі у редакції позивача.

Згідно з редакцією додаткової угоди про укладення договору оренди землі від 01.07.2012 на той самий строк і на тих самих умовах, який зареєстрований у відділі Держкомзему у Маньківському районі Черкаської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 05.11.2012 №03882, , яка додана до позовної заяви, сторони уклали цю угоду про наступне:

« 1.Укласти на тих самих умовах та на той самий строк, договір оренди землі загальною площею 100,4044 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована за межами населеного пункту в адміністративних межах Іванківської сільської ради Уманського району Черкаської області, укладеного 01.07.2012 між Маньківською районною державною адміністрацією та Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Відродження» та який зареєстрований у відділі Держкомзему у Маньківському районі Черкаської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 05.11.2012 №03882.

2.Інші умови договору зберігають чинність».

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд при прийнятті рішення та оцінка аргументів учасників справи.

Предметом спору у цій справі є вимога позивача про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах у редакції, яка викладена позивачем, як додаток до позовної заяви.

Між позивачем та відповідачем виникли відносини з оренди земельної ділянки комунальної власності на підставі договору оренди землі, строк дії якого був продовжений за рішенням суду, шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору. Також в силу положень Земельного Кодексу України дія договору була автоматично продовжена на один рік, у зв`язку із введенням в Україні воєнного стану.

За змістом частини другої статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон про оренду землі.

16.01.2020 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України «Про оренду землі», яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

Розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:

«Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, які визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».

Стаття 58 Конституції України закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.

Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.

Відповідно за змістом статті 5 Цивільного кодексу України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, які пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексу України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону України «Про оренду землі»).

Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом України «Про оренду землі» врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її у користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву «Поновлення договору оренди землі» та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, який встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону про оренду землі).

Частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

За приписами частини восьмої цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

У пункті 38 постанови Великої Палати Верховного Суду у справі №903/1030/19 від 31.08.2021 зазначено: «Частини п`ята та шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

За загальним правилом, яке викладене у частині п`ятій статті 33 Закону України «Про оренду землі», орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, яке викладене у частині шостій Закону України «Про оренду землі», розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.»

Пункти 41 та 43 цієї ж постанови містять висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій-восьмій, одинадцятій статті 33 Закону України «Про оренду землі» додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

Тож статтею 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» істотно змінив редакцію статті 33 Закону про оренду землі, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Разом з тим, відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідних положень Закону України «Про оренду землі» правила, які визначені у статті 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, які укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, які укладені до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Згідно з частиною другою статті 126-1 Земельного кодексу України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення у разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) у порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 Земельного кодексу передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).

Разом з тим, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися у договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, які визначені частиною першою статті 126-1 Земельного кодексу України. Тобто, поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності у процедурі, яка зазначена у статті 126-1 Земельного кодексу України, за загальним правилом заборонено.

З наведеного слідує, що зміст поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться у абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону України «Про оренду землі» базується саме на положеннях стаття 126-1 Земельного кодексу України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 №340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Тому поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться у абзаці 4 Розділу Перехідні положення Закону України «Про оренду землі» та поняття «поновлення договору оренди», яке містилось у Законі України «Про оренду землі» у попередній редакції, є змістовно різними.

Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк у порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України «Про оренду землі». Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України «Про оренду в редакції», чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

Судом встановлено, що за три місяці до закінчення строку дії договору 01.08.2023 орендар надіслав сільській раді відповідачу у справі лист-повідомлення про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, у зв`язку з чим позивач направив відповідачу проєкт додаткової угоди, у якій зазначив про поновлення договору та пропозицію щодо визначення орендної плати у розмірі 12% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки. Враховуючи інші умови цієї додаткової угоди, вона фактично є додатковою угодою про укладення (поновлення) договору на новий строк, оскільки містить посилання на договір оренди землі від 01.07.2012 та містить посилання на те, що вона є невід`ємною його частиною.

Частинами 1-4 статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, як на момент звернення позивача з листом-повідомленням, так і на момент розгляду справи судом) передбачено, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, який встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Суд зазначає, що копія додаткової угоди, яка додана позивачем до позову, є відмінною за змістом від тієї, яку орендар направляв орендодавцю, оскільки у ній відсутні і посилання на змінений (зменшений) розмір земельної ділянки, відсутнє посилання на кадастрові номери земельних ділянок, та відсутнє посилання на зміну розміру орендної плати до 12% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки.

Як зазначено відповідачем у судовому засіданні, орендодавцем неодноразово ініціювалось внесення змін до договору оренди землі у частині зміни ставки орендної плати з 8% до 12%, що свідчить про намір відповідача, як орендодавця, змінити істотні умови договору.

Також суд звертає увагу, що звертаючись до відповідача із листом-повідомленням про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі орендарем додано проєкт додаткової угоди, а не проєкт договору оренди, як прямо визначено у частині 3 статті 33 Закону України «Про оренду землі», що можливо б не потягло за собою наявності двох різних за змістом проєктів додаткових угод.

Суд зауважує, що відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.

Отже, законодавець, задекларувавши у тексті Цивільного Кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування, як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

Як було встановлено судом та підтверджено представниками сторін у судовому засіданні між орендарем та орендодавцем постійно велася переписка щодо зміни умов договору оренди, у частині внесення змін в істотні умови договору, зокрема щодо розміру орендної плати та строку дії договору.

Суд критично оцінює доводи представників сільської ради щодо порушення орендарем умов договору у частині обов`язку останнього погодити внесення змін при визначенні ставки орендної плати з 8 до 12 відсотків у зв`язку з прийняттям сільською радою відповідного рішення.

Як зазначено вище, закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.

Органи місцевого самоврядування, вирішуючи питання місцевого значення‚ представляючи спільні інтереси територіальних громад сіл, селищ та міст, приймають нормативні та ненормативні акти. До нормативних належать акти, які встановлюють, змінюють чи припиняють норми права, мають локальний характер, розраховані на широке коло осіб та застосовуються неодноразово, а ненормативні акти передбачають конкретні приписи, звернені до окремого суб`єкта чи юридичної особи, застосовуються одноразово і після реалізації вичерпують свою дію.

Ухвалення органом місцевого самоврядування рішень щодо встановлення ставки для визначення розміру орендної плати земель цієї територіальної громади, хоча і належить до повноважень органу місцевого самоврядування, але не поширює свою дії на правовідносини, які виникли до ухвалення цього рішення. Тому суд не погоджується з доводами відповідача щодо неналежного виконання орендарем своїх зобов`язань за спірним договором у частині його обов`язку внесення змін до чинного договору. Не наведено відповідачем також інших доводів щодо порушення орендарем умов договору, як то несплату орендної плати чи порушення порядку користування земельною ділянкою чи її погіршення.

Разом з тим, суд зауважує те, що відповідач неодноразово повідомляв орендаря про те, що він не має бажання погоджувати йому строк користування орендованою земельною ділянкою і надання відповіді щодо письмової пропозиції орендаря у строк більше ніж протягом місяця та з посиланням на те, що це рішення буде ухвалюватися на сесії органу місцевого самоврядування оцінюються судом, як таке що не свідчить про ухилення від надання відповіді на повідомлення орендаря.

Ні орган місцевого самоврядування, ні орендар не проявили бажання провести добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей, запропонувати, до прикладу, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо. А запропоновані умови не були прийняті ні позивачем, ні відповідачем, тобто у сторін виникли неузгодженості щодо істотних умов договору, що є окремою підставою для неможливості укласти договір на новий строк, та є підставою для припинення переважного права орендаря на таке укладення договору.

Крім того, як встановлено судом, орган місцевого самоврядування вирішив іншим чином розпорядитися земельною ділянкою своєї територіальної громади, здійснивши її поділ з метою виставити право оренди цих ділянок на торги.

Отже, судом не було встановлено обставин, які б свідчили, що орган місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), тому суд не встановив порушення законних прав орендаря.

Власник не може бути примушений до укладення договору оренди землі на тих самих умовах, оскільки має право розпоряджатися своєю власністю на власний розсуд, не порушуючи при цьому інтересів інших осіб, у тому числі отримувати більшу вартість за передачу в оренду власних земельних ділянок.

Також суд вважає, що позивач, який має бажання отримати у користування спірні земельні ділянки не позбавлений можливості реалізувати це право шляхом участі у земельних торгах з їх оренди.

Матеріали справи містять докази на підтвердження того, що позивач звертався до відповідача із листом-повідомленням, до якого долучив проект додаткової угоди, яка є відмінною від тієї, яка додана до позову, що також свідчить про наявність між сторонами неузгодженості щодо істотних умов договору (зокрема, визначення площі, розміру орендної плати та строку), що в силу частини 10 статті 33 Закону України «Про оренду землі» свідчить про втрату позивачем переважного права як орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк. І переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

Враховуючи наведене, суд дійшов висновку, що позивачем не доведено належними та допустимими доказами порушення його прав, що свідчить про відсутність правових підстав для задоволення його позовних вимог.

Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 129 Господарського процесуального кодексу України, у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, судовий збір покладається - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Оскільки позовні вимоги не підлягають до задоволення, витрати, які понесені позивачем у зв`язку із розглядом цієї справи покладається на позивача та йому не відшкодовуються.

Керуючись статтями 129, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1.У задоволенні позову відмовити повністю.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення набирає законної сили після прийняття судом апеляційної інстанції судового рішення. Рішення може бути оскаржене протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення до Північного апеляційного господарського суду.

Повне рішення складено 04.03.2025.

Суддя О.І.Кучеренко