ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 лютого 2025 року м. ОдесаСправа № 915/252/24
м. Одеса, проспект Шевченка, 29, зал судових засідань Південно-західного апеляційного господарського суду №1

Південно-західний апеляційний господарський суд у складі:

головуючого судді Савицького Я.Ф.,

суддів: Богацької Н.С.,

Діброви Г.І.,

секретар судового засідання Полінецька В.С.

за участю представників учасників судового процесу:

від позивача: Молотков В.М., за ордером;

від відповідача: не з`явився;

розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції апеляційну скаргу Фермерського господарства Віктан

на рішення Господарського суду Миколаївської області

від 18 листопада 2024 року (повний текст складено 28.11.2024)

у справі № 915/252/24

за позовом: Фермерського господарства Віктан

до відповідача: Березнегуватської селищної ради

про визнання додаткової угоди про внесення змін до договору оренди землі та поновлення на той самий строк, укладеною в редакції запропонованій позивачем,-

суддя суду першої інстанції: Мавродієва М.В.

місце винесення рішення: м. Миколаїв, вулиця Фалєєвська, 14 Господарський суд Миколаївської області

Сторони належним чином повідомлені про час і місце засідання суду.

В судовому засіданні 25.02.2025, відповідно до ст. 240 Господарського процесуального кодексу України, проголошено вступну та резолютивну частини постанови.

В С Т А Н О В И В:

У березні 2024 року Фермерське господарство «Віктан» (далі також позивач, ФГ «Віктан», Фермерське господарство) звернулось до Господарського суду Миколаївської області з позовною заявою до Березнегуватської селищної ради (далі також - відповідач, Селищна рада) про визнання додаткової угоди про внесення змін до договору оренди землі, зареєстрованого в книзі реєстрації договорів оренди земель 24.10.2011 за №092, та поновлення такого договору на той самий строк, укладеною в редакції запропонованій позивачем, а саме:

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі від 24.10.2011 року № б/н, зареєстрованого в книзі реєстрації договорів оренди земель від 24.10.2011 року за № 092 про поновлення Договору оренди землі

смт. Березнегнувате «_____»____________20__р.

Орендодавець Березнегуватська селищна рада Баштанського (Березнегуватського) району Миколаївській області, що діє на підставі Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», в особі сільського голови Бойка Сергія Сергійовича, з одного боку, та орендар фермерське господарство «ВІКТАН», в особі Круглого Івана Івановича (паспорт НОМЕР_1 , виданий 22.06.2020, орган що видав 4819, ідентифікаційний код ), з другого, відповідно до пункту 24 Перехідних положень Земельного кодексу України, враховуючи положення Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» від 28.04.2021 №1423, керуючись ст. 126-1 Земельного кодексу України, Цивільним кодексом України, ст. 30, 322, 33 Закону України «Про оренду землі», Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин», уклали цю угоду про нижченаведене:

1. Внести зміни до договору оренди землі від 24.10.2011 року № б/н, зареєстрованого в книзі реєстрації договорів оренди земель від 24.10.2011 року за №092:

- Замінити орендодавця Березнегуватську райдержадміністрацію Миколаївської області на Березнегуватську селищну раду Баштанського (Березнегуватського) району Миколаївській області, що діє на підставі Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні».

- Замінити реквізити Березнегуватської райдержадміністрації Миколаївської області на реквізити Березнегуватської селищної ради Баштанського (Березнегуватського) району, виклавши їх в наступній редакції:

Україна, 56203, Миколаївська обл., Баштанський р-н, селище міського типу Березнегувате, пл. Соборно-Миколаївська, будинок 10, р/рUA0014424 код 18010600 Казначейство України (ел.адм. подат).

2. Внести зміни до пункту 2 Договору оренди землі від 24.10.2011 року № б/н, зареєстрованого в книзі реєстрації договорів оренди земель від 24.10.2011 року за №092, виклавши його в такій редакції: «В оренду передається земельна ділянка в межах території Березнегуватської селищної ради Баштанського (Березнегуватського) району площею 20,0000 га у тому числі 20,0000 га ріллі. Кадастровий номер земельної ділянки :17:000:0052».

3. Внести зміни до пункту 5 Договору оренди землі від 24.10.2011 року № б/н, зареєстрованого в книзі реєстрації договорів оренди земель від 24.10.2011 року за №092, виклавши його в такій редакції: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, який отримано за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру станом на 27.02.2024 складає 495773,16 грн.

4. Внести зміни до пункту 8 Договору оренди землі від 24.10.2011 року № б/н, зареєстрованого в книзі реєстрації договорів оренди земель від 24.10.2011 року за №092, виклавши його в такій редакції: Поновити дію договору оренди відповідно пункту 2 статті 1261 Земельного кодексу України, а саме на 12 років, до 24 жовтня 2035 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

5. Внести зміни до пункту 9 Договору оренди землі від 24.10.2011 року № б/н, зареєстрованого в книзі реєстрації договорів оренди земель від 24.10.2011 року за №092, виклавши його в такій редакції: «Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі та розмірі 12% 59 492,78 грн. в рік, на розрахунковий рахунок Березнегуватської селищної ради Баштанського (Березнегуватського) району, але не менше ніж 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

6. Решта пунктів договору оренди землі від 24.10.2011 року № б/н, зареєстрованого в книзі реєстрації договорів оренди земель від 24.10.2011 року за № 092 залишається без змін.

7. Ця угода є невід`ємною частиною договору оренди землі від 24.10.2011 року № б/н, зареєстрованого в книзі реєстрації договорів оренди земель від 24.10.2011 року за №092, і набирає чинності після підписання сторонами та її державної реєстрації.

8. Додаткова угода укладена у трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в орендодавця, другий - в орендаря, третій - в органі, який провів його державну реєстрацію.

Реквізити та підписи сторін:

ОрендодавецьОрендар
Баштанського (Березнегуватського) району Миколаївській області Ідентифікаційний код: 37992030 Місцезнаходження: Україна, 56203, Миколаївська обл., Баштанський р-н, селище міського типу Березнегувате, пл. Соборно-Миколаївська, будинок 10, р/р UA0014424 код 18010600 Казначейство України (ел.адм.подат). Орендодавець ___________Сергій БОЙКОФермерське господарство «ВІКТАН» Ідентифікаційний код: 31672228 Місцезнаходження: Україна, 56203 Миколаївська обл., Баштанський р-н, селище міського типу Березнегувате, вул. Медова, 7 р/р НОМЕР_2 МФО 326461, Ощадбанк Орендар _________________Іван КРУГЛИЙ
МПМП

В обґрунтування заявлених вимог позивач послався на положення ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та зазначив, що всупереч вимогам закону, Селищна рада не розглянула заяви позивача від 28.04.2023 та 24.11.2023, які були надані останнім разом з проектом додаткової угоди.

Крім того, позивач вказав, що після спливу договору оренди землі, він продовжує користуватись земельною ділянкою, а відповідачем не направлено протягом одного місяця після закінчення строку договору листа - повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, у зв`язку з чим, на думку позивача, договір оренди землі вважається поновленим.

Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 18.11.2024 у справі №915/252/24 (суддя Мавродієва М.В.) у задоволенні позову відмовлено.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з положень ст. 33 Закону України Про оренду землі, відповідно до якої поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 цієї статті, можливо бути виключно на тих самих умовах і на той самий строк, що містяться у відповідному договорі. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах.

Проте, судом першої інстанції було встановлено, що в проекті додаткової угоди, яку позивач долучав до листів-повідомлень від 28.04.2023 та від 24.11.2023 про поновлення спірного договору оренди землі, крім вимог щодо поновлення останнього на той самий строк 12 років, Фермерським господарством запропоновано відповідачу ще внести зміни в частині заміни найменування орендодавця; зміни площі та кадастрового номеру орендованої земельної ділянки; зміни нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки; зміни розміру орендної плати тощо.

Враховуючи встановлене, суд першої інстанції дійшов висновку, що позивачем не доведено, у встановленому законом порядку, дотримання процедури реалізації свого переважного права на поновлення договору оренди землі на тих самих умовах і на той самий строк.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, Фермерське господарство Віктан звернулось до Південно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Миколаївської області від 18 .11.2024 у справі №915/252/24 та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити та стягнути з Березнегуватської селищної ради на користь Фермерського господарства Віктан судові витрати зі сплати судового збору у розмірі 7 570,00 грн. та витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 5 3250,00 грн.

Апеляційна скарга позивача здебільшого дублює позовну заяву ФГ Віктан та узагальнено зводиться до того, що оскільки позивач продовжує користуватися земельною ділянкою та сплачувати орендні платежі, то він має право на поновлення відповідного договору оренди. При цьому, зміна назви орендаря обумовлена припиненням Березнегуватської районної державної адміністрації (первісний орендодавець) в результаті її реорганізації та переданням спірної земельної ділянки сільськогосподарського призначення із державної у комунальну власність Березнегуватській селищній раді.

Таким чином, апелянт вважає, що якщо керуватись позицією суду першої інстанції та продовжити договір на тих самих умовах, то позивач мав би укласти додаткову угоду з вже припиненою юридичною особою, що є неможливим та суперечить ст.ст. 203 та 215 Цивільного кодексу України.

Те саме стосується і площі та кадастрового номеру. Апелянт зазначає, що у 2020 році було проведено інвентаризацію земель державної власності загальною площею 5046,1671 га із розробленням технічної документації. Відповідно до Листа №29-14-0.110-847/2-24 від 16.02.2024 ГУ Держгеокадастру у Миколаївській області, останнім вказано, що згідно п. 2, п. 4 абз. 3 Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про державний земельний кадастр» та п.п. 156, 157 Постанови «Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру», у зв`язку з дублюванням кадастровий номер 0:17:000:0007 був замінений на кадастровий номер :17:000:0052 та є вірним для земельної ділянки яка відповідно договору оренди від 24.10.2011 P/№092 надана в оренду ФГ «Bіктан» та розташована в межах території Миколаївська область, Баштанський район, Березнегуватська селищна рада.

Апелянт вказує, що площа земельної ділянки згідно договору оренди 20,2199 га, проте фактична площа зазначеної земельної ділянки, згідно даних Державного земельного кадастру складає 20,0000 га. Тобто межі земельної ділянки не змінились, а лише під час розробки технічної документації та обміру об`єктів у натурі (на місцевості) виявилось дублювання кадастрових номерів та встановлено реальний розмір земельної ділянки.

Детальніше доводи позивача викладені в апеляційній скарзі. Крім того, в апеляційній скарзі наведений попередній розрахунок адвокатських витрат ФГ «Bіктан».

За результатами автоматизованого розподілу справ між суддями, оформленого протоколом від 06.12.2024, для розгляду даної справи сформовано колегію суддів у складі: головуючого судді Савицького Я.Ф., суддів: Діброви Г.І., Колоколова С.І.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 10.12.2024 вирішення питання щодо можливості відкриття, повернення, залишення без руху або відмови у відкритті апеляційного провадження за апеляційною скаргою Фермерського господарства Віктан було відкладене до надходження витребуваних цією ж ухвалою з Господарського суду Миколаївської області матеріалів справи №915/252/24 до суду апеляційної інстанції.

20.12.2024 матеріали справи №915/252/24 надійшли до Південно-західного апеляційного господарського суду.

Однак, у зв`язку з тимчасовою непрацездатністю судді зі складу колегії суддів, який не суддею-доповідачем, Колоколова С.І., розпорядженням керівника апарату суду від 20.12.2024 № 495 призначено повторний автоматизований розподіл справи №915/252/24.

Відповідно до витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 20.12.2024 для розгляду справи №915/252/24 сформовано колегію суддів у складі головуючого судді Савицького Я.Ф., суддів: Богацької Н.С., Діброви Г.І.

Ухвалою апеляційного господарського суду від 20.12.2024 справу №915/252/24 було прийнято до провадження вказаним складом суду; відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Фермерського господарства Віктан на рішення Господарського суду Миколаївської області від 18.11.2024 у справі № 915/252/24 та призначено її до розгляду на 11.02.2025 о 14:00 год. Також, вказаною ухвалою відповідачу встановлено строк для подання відзиву на апеляційну скаргу.

Відповідач - Березнегуватська селищна рада правом щодо надання відзиву на апеляційну скаргу не скористався, відзив до суду не надав, проте, згідно з ч. 3 ст. 263 Господарського процесуального кодексу України, відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 13.01.2025 задоволено заяву представника ФГ Віктан адвоката Молоткова Вадима Миколайовича про надання йому можливість брати участь у розгляді даної справи поза межами приміщення суду, з використанням власних технічних засобів через систему відеоконференцзв`язку EasyCon. Вирішено здійснювати розгляд справи №915/252/24 в режимі відеоконференції.

Ухвалою суду апеляційної інстанції від 11.02.2025 продовжено розгляд апеляційної скарги ФГ Віктан на розумний строк та відкладено її розгляд на 25.02.2025 о 15:00 год.

У судовому засіданні 25.02.2025 представник позивача підтримав доводи апеляційної скарги та просив задовольнити позовні вимоги ФГ Віктан щодо укладення Додаткової угоди до спірного Договору оренди в редакції позивача.

Представник відповідача судове засідання не з`явився, про час, дату та місце розгляду справи повідомлявся належним чином.

Частиною 12 ст. 270 Господарського процесуального кодексу України визначено, що неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Отже, неявка представника Селищної ради не перешкоджає розгляду скарги, оскільки явка останнього не визнавалась судом обов`язковою, а матеріали справи дають можливість розглянути скаргу по суті.

У судовому засіданні 25.02.2025 оголошено вступну та резолютивну частини постанови.

Згідно зі ст. 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Дослідивши матеріали справи, розглянувши доводи та вимоги апеляційної скарги, колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду встановила наступне.

Як встановлено судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи, 24.10.2011 між Березнегуватською районною державною адміністрацією, як орендодавцем, та ФГ «Bіктан», як орендарем, було укладено договір оренди землі (далі Договір), за умовами якого орендодавець надав, а орендар прийняв в оренду земельну ділянку для ведення фермерського господарства на землях сільськогосподарського призначення, яка знаходиться в межах території Березнегуватської селищної ради (п. 1 Договору).

Відповідно до п. 2 Договору, в оренду передається земельна ділянка площею 20,2199 га ріллі, згідно розпорядження голови райдержадміністрації від 27.01.2011 №44. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки 53 391,72 без інд.

За положеннями п. 8 Договору оренди землі, він укладений на 12 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Пунктом 9 Договору встановлено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі 245 грн/га на розрахунковий рахунок Березнегуватської селищної ради, але не менше, ніж 3% від грошової оцінки земельної ділянки.

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції (п. 10 Договору).

Розмір орендної плати переглядається один раз в три роки у разі: зміни умов господарювання, передбачених Договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом (п. 12 Договору).

Приписами п. 33 Договору встановлено, що зміна умов Договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов Договору спір розв`язується у судовому порядку.

Згідно плану до Договору оренди землі, кадастровим номером земельної ділянки площею 20,2199 га наданої в оренду позивачу для ведення фермерського господарства є :17:000:0007.

Згідно п. 40 Договору оренди землі, цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Вказаний Договір оренди землі 24.10.2011 зареєстровано Відділом Держкомзему у Березнегуватському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за №092.

Листом №29-14-0.110-847/2-24 від 16.02.2024 Головне управління Держгеокадастру у Миколаївській області повідомило, що у зв`язку з дублюванням кадастровий номер :17:000:0007 був замінений на кадастровий номер :17:000:0052 та є вірним для земельної ділянки, яка відповідно договору оренди від 24.10.2011 реєстраційний номер 092 надана в оренду Фермерському господарству Віктан та розташована в межах території Березнегуватської селищної ради Баштанського району Миколаївської області.

В подальшому за наказом Головного управління Держгеокадастру у Миколаївській області №48-ОТГ від 11.12.2020 передано територіальній громаді, в особі Березнегуватської селищної ради Березнегуватського району Миколаївської області, у комунальну власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності загальною площею 5046,1671 га, які розташовані в межах території Березнегуватської селищної ради Березнегуватського району Миколаївської області, згідно з актом приймання-передачі, зокрема передано і земельну ділянку площею 20 га ріллі за кадастровим номером :17:000:0052, яка надана позивачу в оренду за договором від 24.10.2011.

24.06.2021 здійснено державну реєстрацію припинення Березнегуватської районної державної адміністрації в результаті її реорганізації.

28.04.2023 позивач звернувся до відповідача з листом-повідомленням, в якому, посилаючись на приписи ст. 126-1 Земельного кодексу України та ст.ст. 30, 32-2, 33 Закону України Про оренду землі, пропонував внести зміни до Договору оренди землі шляхом укладання додаткової угоди про поновлення такого договору оренди землі.

До такого листа позивачем додано проект додаткової угоди.

Як вбачається зі змісту проекту додаткової угоди, орендарем запропоновано:

- замінити орендадавця з Березнегуватської районної державної адміністрації на Березнегуватську селищну раду Баштанського (Березнегуватського) району Миколаївській області;

- замінити реквізити Березнегуватської райдержадміністрації Миколаївської області на реквізити Березнегуватської селищної ради Баштанського (Березнегуватського) району;

- внести зміни до п. 2 Договору оренди землі від 24.10.2011 №б/н, зареєстрованого в книзі реєстрації договорів оренди земель від 24.10.2011 за №092 виклавши його в такій редакції: «В оренду передається земельна ділянка в межах території Березнегуватської селищної ради Баштанського (Березнегуватського) району площею 20,0000 га у тому числі 20,0000 га ріллі. Кадастровий номер земельної ділянки :17:000:0052»;

- внести зміни до п. 5 Договору оренди землі від 24.10.2011 №б/н, зареєстрованого в книзі реєстрації договорів оренди земель від 24.10.2011за №092 виклавши його в такій редакції: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, який отримано за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру станом на 27.04.2023 складає 95 198,77 грн.»;

- внести зміни до п. 8 Договору оренди землі від 24.10.2011 №б/н, зареєстрованого в книзі реєстрації договорів оренди земель від 24.10.2011 за №092 виклавши його в такій редакції: «Поновити дію договору оренди відповідно п. 2 ст. 126-1 Земельного кодексу України, а саме на 12 років, до 24.11.2035 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію»;

- внести зміни до п. 9 Договору оренди землі від 24.10.2011 № б/н, зареєстрованого в книзі реєстрації договорів оренди земель від 24.10.2011 за №092 виклавши його в такій редакції: «Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі 12% 59 423,85 грн. в рік, на розрахунковий рахунок Березнегуватської селищної ради Баштанського (Березнегуватського) району, але не менше ніж 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Інші умови Договору не змінювались.

15.05.2023 постійною комісією Березнегуватської селищної ради з питань земельних відносин, агропромислового комплексу, охорони природного середовища розглядалось, зокрема, питання щодо внесення змін до Договору оренди землі, укладеного 24.10.2011 з ФГ «Віктан». Вказано про зміну істотної умови договору площі об`єкту оренди, що дає підстави не продовжувати договір оренди земельної ділянки; внесені пропозиції щодо продовження договору оренди на 1 рік та включення спірнох землі до переліку земельних ділянок, які зарезервовані для надання учасникам бойових дій. Прийнято рішення доручити начальнику відділу земельних відносин доопрацювати проект рішення селищної ради з питання продовження укладеного з ФГ Віктан договору оренди землі із врахуванням пропозицій членів комісії та підготувати на наступне засідання постійної комісії проект рішення та проект договору оренди земельної ділянки.

14.07.2023 постійною комісією Березнегуватської селищної ради з питань земельних відносин, агропромислового комплексу, охорони природного середовища прийнято рішення, оформлене протоколом №48, підтримати та винести проект рішення селищної ради з питання поновлення укладеного з ФГ Віктан договору оренди земельної ділянки площею 20 га до 24.10.2024 (на 1 рік) на розгляд чергової сесії селищної ради восьмого скликання.

31.08.2023 позачерговою сесією восьмого скликання Березнегуватської селищної ради прийнято рішення, оформлене протоколом №35, про зняття з розгляду питання про поновлення договору оренди землі з ФГ Віктан та направити його на доопрацювання профільної постійної комісії селищної ради.

13.10.2023 постійною комісією Березнегуватської селищної ради з питань земельних відносин, агропромислового комплексу, охорони природного середовища прийнято рішення, оформлене протоколом №49, підтримати та винести проект рішення селищної ради з питання поновлення укладеного з ФГ Віктан договору оренди земельної ділянки площею 20 га до 24.10.2024 (на 1 рік) на розгляд чергової сесії селищної ради восьмого скликання. При цьому, як вбачається зі змісту даного протоколу представник ФГ Віктан наполягав на продовженні Договору оренди виключно на 12 років; представники Селищної ради зазначали, що зміна умов Договору здійснюється виключно за взаємною згодою сторін.

З витягу з протоколу №37 від 09.11.2023 тридцять сьомої сесії восьмого скликання Березнегуватської селищної ради, на якій були присутні представники позивача (орендаря), вбачається, що рішення про поновлення договору оренди землі з Фермерським господарством Віктан - не прийнято.

24.11.2023 позивач повторно звернувся до відповідача з листом-повідомленням, в якому, посилаючись на приписи ст.33 Закону України Про оренду землі, пропонував внести зміни до Договору оренди землі шляхом укладання додаткової угоди про поновлення такого договору оренди землі.

До такого листа позивачем також додано проект додаткової угоди.

Позивач стверджує, а відповідач не заперечує та не спростовує, що ФГ «Віктан» продовжує користуватися орендованою земельною ділянкою та сплачувати за неї орендні платежі, що підтверджується листами Березнегуватської селищної ради №400/06-18 від 14.02.2024 та Головного управління ДПС у Миколаївській області №4583/6/14-29-13-04-04 від 19.02.2024.

Позивач зазначає, що відповідач письмово не повідомив його упродовж місяця після закінчення строку Договору оренди землі про заперечення у поновленні цього договору, як це передбачено ч.6 ст.33 Закону України Про оренду землі.

Водночас, будь-які скарги та зауваження до позивача з боку Селищної ради у матеріалах справи відсутні. Жодних повідомлень від відповідача щодо відмови в поновленні Договору або претензій щодо неналежного виконання орендарем умов Договору у матеріалах справи не міститься.

Позивач вважає, що відповідач порушує його право, як орендаря, на поновлення Договору оренди землі на той самий строк.

Такою бездіяльністю, на думку позивача, порушені права ФГ Віктан переважне право щодо продовження оренди земельної ділянки, якою останнє користується за спірним Договором, що і стало підставою звернення позивача до господарського суду з відповідним позовом.

Проаналізувавши доводи апеляційної скарги, перевіривши правильність юридичної оцінки встановлених фактичних обставин справи, застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при винесені рішення, колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду дійшла наступних висновків.

Згідно із статтею 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Частиною 1 статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється, зокрема, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом (ч. 9 ст. 93 Земельного кодексу України, ч. 2 ст. 792 Цивільного кодексу України).

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначені Законом України Про оренду землі.

Як зазначалось вище, 24.10.2011 між Березнегуватською районною державною адміністрацією, (орендодавець) та ФГ «Bіктан» (орендар) укладено Договір оренди земельної ділянки строком на 12 років.

Предметом позову в цій справі є вимоги ФГ «Віктан» про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 24.10.2011.

Підставою позовних вимог, на думку позивача, є безпідставне неукладення відповідачем з ФГ «Віктан» додаткової угоди про поновлення вказаного Договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим Договором.

Правовою підставою для обґрунтування позовних вимог позивач визначив положення частини 6 статті 33 Закону України Про оренду землі.

З обставин даної справи вбачається, що Договір оренди землі від 24.10.2011 укладено під час дії Закону України "Про оренду землі" за №161-XIV.

Відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на час укладення Договору оренди землі): орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (ч. 2); до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч. 3); орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист - повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5); у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором (ч. 6); додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (ч. 8); відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (ч. 9).

При цьому, суд апеляційної інстанції враховує, що 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" від 05.12.2019 № 340-IX, , яким внесені зміни, у тому числі, до Закону України "Про оренду землі" від 06.10.1998 №161-XIV та Земельного кодексу України, зокрема:

- стаття 33 Закону України «Про оренду землі», яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції,

- додано статтю 322 «Поновлення договорів оренди землі» за таким змістом: «Поновлення договорів оренди землі здійснюється в порядку, передбаченому статтею 1261 Земельного кодексу України",

- главу 19 Земельного кодексу України доповнено статтею 1261,

- Розділ IX "Перехідні положення" Закону про оренду землі доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:

«Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 1261 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 1261 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення». Див. постанови Верховного Суду від 15.10.2024 у справі №916/4208/23, від 14.11.2023 у справі №902/452/23, від 29.10.2024 у справі №924/1200/23.

Апеляційна колегія враховує, що Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності у постанові від 23.11.2023 у справі №906/1314/21 досліджував питання щодо редакції Закону України «Про оренду землі», який підлягає застосуванню станом на даний час у спірних правовідносинах.

Так, Верховний Суд у даній постанові вказав, що статтею 33 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 №161-XIV було визначено загальну єдину процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням). Однак, Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» істотно змінив редакцію статті 33 Закону України «Про оренду землі», яка тепер має назву «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк» та стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі» в попередній редакції). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33 Закону України «Про оренду землі»), у відповідності до статті 322 Закону України «Про оренду землі» у новій редакції, тепер регулюється статтею 1261 Земельного кодексу України. Верховний Суд також вказав, поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться в абзаці 4 розділу «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» та поняття «поновлення договору оренди», яке містилось у Законі України «Про оренду землі» у попередній редакції, є змістовно різними. Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу «Перехідні положення» Закону України "Про оренду землі". Натомість, за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

Водночас, Верховний Суд у постанові від 06.02.2024 у справі №926/2284/22 зазначив таке: "в свою чергу, на відміну від справи №906/1314/21, у якій були внесені зміни до договору оренди землі після 16.07.2020, про що зазначено у п. п. 5.13, 5.14 постанови від 23.11.2023, у справі №926/2284/22 таких змін не було, а тому відповідно до абз. 4 роз. Перехідні положення Закону України "Про оренду землі", поновлення договору оренди землі цьому випадку, який був укладений до набрання чинності відповідними положеннями Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", здійснюється на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Частиною 4 статті 236 Господарського процесуального кодексу України, яка кореспондується з положеннями частини 6 статті 13 Закону України "Про судоустрій і статус суддів", встановлено, що при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Отже, з врахуванням наведеного вище, суд апеляційної інстанції зазначає, що з огляду на те, що відповідно до матеріалів справи до спірного Договору оренди, який був укладений у 2011 році (тобто до набрання чинності відповідними положеннями Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству"), будь-які зміни після 16.07.2020 не вносились, то поновлення цього Договору оренди землі має здійснюватися на умовах, визначених таким Договором, за правилами, чинними на момент його укладення, а саме: відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час укладення спірного Договору 07.08.2011).

Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі у редакції від 07.08.2011) регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1-5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).

Як зазначалось вище, згідно з частинами першою, третьою статті 33 Закону України "Про оренду землі", по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Відповідно до частин четвертої та п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У даному випадку, за умовами п. 8 Договору, після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Колегія суддів зазначає, що у п. 8 Договору оренди землі від 24.10.2011 визначено, що він укладений на 12 років і після закінчення строку Договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Отже, відповідне повідомлення ФГ «Віктан» мав надіслати орендодавцю не пізніше 24.09.2023.

Матеріали справи свідчать, що 28.04.2023, тобто майже за півроку (шість місяців) до закінчення строку Договору оренди, з метою використання свого переважного права щодо поновлення останнього, позивач звернувся до Березнегуватської селищної ради із листом-повідомленням щодо поновлення Договору оренди землі на умовах, визначених додатковою угодою.

До листа - повідомлення додано проект додаткової угоди про продовження (поновлення) Договору оренди землі від 24.10.2011 №б/н, витяг з ДЗК про земельну ділянку, витяг з Публічної кадастрової карти України, копію Договору оренди від 24.10.2011, копію Статуту ФГ.

Зазначений лист отримано Селищною радою 28.04.2023, що підтверджує відповідна відмітка на ньому (т. 1 а.с. 43).

Отже, враховуючи встановлені обставини справи, суд апеляційної інстанції вважає, що позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу стосовно свого наміру продовжити спірний Договір оренди землі на той самий строк, тобто ще на 12 років, а відтак ВГ «Віктан» може вважатись таким, що набув право "правомірного очікування"

Судова колегія звертає увагу на те, що Законодавцем у ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" визначено алгоритм дій, який зобов`язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря:

1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону;

2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;

3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);

4) за наявності заперечень щодо поновлення договору направити орендарю лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відомостей про порушення позивачем умов Договору протягом його дії в матеріалах справи не міститься, Селищна рада про такі порушення не зазначала.

Однак, Селищною радою не було прийнято будь-якого рішення відносно вказаного питання, що і стало підставою для звернення ФГ «Віктан» до господарського суду з вищенаведеними вимогами стосовно внесення змін до Договору оренди та продовження його дії.

При цьому, матеріали справи свідчать про те, що за зверненням ФГ «Віктан» Селищною радою неодноразово виносилось питання щодо поновлення спірного Договору на засідання постійної комісії селищної ради з питань земельних відносин, на яких також неодноразово брав участь представник позивача.

З Витягів протоколів, що були складені за результатами даних засідань, вбачається, що сторони не могли дійти згоди щодо строку, на який мав продовжитись спірний Договір оренди, оскільки Селищна рада заперечувала проти строку дії останнього протягом 12 років, а орендар навпаки наполягав на цьому.

Судова колегія звертає увагу на те, що відповідно до статті 12 Земельного кодексу України, до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить розпорядження землями територіальних громад; здійснення контролю за використанням та охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства; вирішення інших питань у галузі земельних відносин відповідно до закону.

Згідно з частиною 1 статті 116 Земельного кодексу України, громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

Зі змісту частини 1 статті 124 Земельного кодексу України вбачається, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Відповідно до пункту 34 частини 1 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішується питання, зокрема, щодо регулювання земельних відносин.

Таким чином, способом волевиявлення ради, яка здійснює право власності від імені відповідної територіальної громади щодо регулювання земельних відносин, є прийняття сесією відповідного рішення.

Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 05.06.2024 у справі №910/5994/23, від 09.04.2024 у справі №910/4930/23, від 06.08.2024 у справі №912/300/23.

Апеляційний суд зауважує, що чинне законодавство України не визначає форму висловлення заперечення орендодавця стосовно поновлення договору оренди за Законом України "Про оренду землі". Водночас, рішення ради (колегіального органу місцевого самоврядування) найбільш повно відповідає положенням пункту 34 частини 1 статті 24 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" для дотримання письмового волевиявлення.

Аналогічні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 06.12.2018 у справі №910/18875/17, від 25.08.2020 у справі №922/1188/19, від 27.09.2022 у справі №912/1803/21, від 30.07.2024 у справі № 910/4928/23, від 22.10.2024 у справі №912/1952/23, від 28.01.2025 у справі №914/1025/24.

З огляду на матеріали справи вбачається, що на засіданні тридцять п`ятої, тридцять сьомої (09.11.2023) сесій восьмого скликання Березнегуватської селищної ради будь-якого рішення про поновлення Договору оренди землі з Фермерським господарством Віктан або про відмову у продовженні такого Договору депутатами прийнято не було.

Разом з цим, жодного листа, або будь-якого письмового заперечення відносно запропонованих орендарем умов Договору, або навпаки, - власні пропозиції щодо умов для продовження Договору оренди, Селищна рада орендарю - ФГ «Віктан» також не надсилала.

У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі №905/650/19, від 15.05.2019 у справі №912/1984/17, від 15.05.2019 у справі №912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин. Подібний висновок також викладений у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 18.05.2023 у справі №910/10380/20 та постановах Верховного Суду від 02.11.2022 у справі №912/1802/21, від 27.09.2022 у справі №912/1803/21.

Верховний Суд у наведених постановах зауважував, що відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому, добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу.

Отже, законодавець, задекларувавши в нормах Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема, про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

Тобто, судова колегія виходить з того, що у будь-якому випадку орендодавець повинен сповістити орендаря шляхом повідомлення останнього відповідним документом прийнятим сесією відповідним рішенням, письмовим запереченням щодо запропонованих орендарем умов письмовим запропонуванням зміни умов договору (зазначивши, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо).

Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори, то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.

Така позиція близька за змістом до висновків Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду в постанові від 23.11.2023 у справі №906/1314/21.

Факт порушення орендодавцем місячного строку для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі". І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на його поновлення на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таку правову позицію викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах №159/5756/18 та №313/350/16-ц.

Вказану позицію підтримала і Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31.08.2021 у справі №903/1030/19.

У даному випадку неприйняття Березнегуватською селищною радою жодного рішення за результатами розгляду повідомлення ФГ «Віктан», в тому числі щодо поновлення договору чи заперечення в його поновленні, свідчить одночасно як про порушення Сільською радою вимог ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", так і про мовчазну згоду на поновлення Договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим Договором. Відсутність з боку орендодавця у строк, визначений ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", будь-якого офіційного реагування на відповідне звернення орендодавця ставить останнього у правову невизначеність, що є недопустимим у відповідності до змісту та сутності принципів верховенства права та законності.

Отже, матеріали справи свідчать про факт порушення відповідачем місячного терміну для повідомлення орендареві про прийняте рішення, що, у свою чергу, дало позивачеві, яким на відміну від відповідача, було повністю дотримано вимоги статті 33 Закону України Про оренду землі щодо поновлення Договору оренди, підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини 6 статті 33 Закону України Про оренду землі.

Так, частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди, а саме: у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: 1) орендар продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою; 2) орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; 3) відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; 4) сторони укладають додаткову угоду про поновлення договору оренди.

При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку у місячний строк, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку (частини 8, 9 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Оскільки Селищна рада не надіслала орендарю будь-якого повідомлення щодо свого рішення відносно можливості поновлення спірного Договору оренди, ФГ «Віктан» повторно звернулось до орендодавця з листом-повідомленням 24.11.2023.

Зважаючи на те, що запропонована позивачем додаткова угода не була підписана орендодавцем у добровільному порядку, позивач звернувся із позовом про визнання укладеною між Березнегуватською селищною радою та ФГ «Віктан» додаткову угоду до договору оренди землі від 24.10.2011.

Поновлення договору оренди землі у судовому порядку, в передбачений статтею 33 Закону України "Про оренду землі" спосіб, вимагає укладення додаткової угоди між сторонами як єдиної підстави продовження орендних прав і обов`язків. Належним способом захисту порушеного права у цьому випадку є позов про визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 10.09.2018 у справі №920/739/17, від 15.01.2019 у справі №922/1464/18, від 19.03.2019 у справі №908/2484/17.

У даному контексті апеляційна колегія вказує, що заявлення орендарем у порядку, передбаченому частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», вимоги про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди про поновлення договору на умовах інших, ніж ті, які сторони визначили у договорі оренди, не створює для іншої сторони договору обов`язку прийняти ці умови та укласти відповідну додаткову угоду або запропонувати у відповідь інші умови, а отже і унеможливлює задоволення такої вимоги у судовому порядку.

Таким чином, у контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України У "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто, орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах.

Аналогічні висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 18.03.2019 у справі №908/1163/17, та від 10.04.2019 у справі №909/1213/17, і скаржником не доведено, а колегією суддів не встановлено, правових підстав для відступу від такої позиції.

Однак, відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив саме з цих обставин, зазначаючи, що поновлення договору оренди можливо лише на тих самих умовах, але орендар змінив істотні умови Договору, оскільки зі змісту проекту додаткової угоди, яку позивач долучив до листів-повідомлень від 28.04.2023 та від 24.11.2023 про поновлення Договору оренди землі та навів у прохальній частині позовної заяви, окрім поновлення Договору оренди землі на той самий строк 12 років, вбачається, що остання містить інші істотні умови, ніж ті, які були встановлені сторонами при укладенні Договору оренди від від 24.10.2011.

Так, суд першої інстанції вказав, що ФГ «Віктан» пропонував відповідачу внести зміни в частині заміни найменування орендодавця; зміни площі та кадастрового номеру орендованої земельної ділянки; зміни нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки; зміни розміру орендної плати, що не є можливим при застосуванні частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Однак, судова колегія лише частково погоджується з такою позицією місцевого господарського суду, з огляду на наступне.

Щодо зміни орендодавця у спірному Договорі оренди.

Як зазначалось вище, у жовтні 2011 року Договір оренди земельної ділянки площею 20,2199 га з кадастровим номером :17:000:0007 був укладений між Березнегуватською районною державною адміністрацією (орендодавець) та ФГ «Bіктан».

Судом апеляційної інстанції встановлено, що відповідно до Розпорядження Кабінету Міністрів України від 16.12.2020 №1635-р «Про реорганізацію та утворення районних державних адміністрацій» (із змінами), Березнегуватську РДА було реорганізовано з огляду на прийняття Верховною Радою України Постанови від 17.07.2020 року № 807-IX «Про утворення та ліквідацію районів».

Як наслідок, Березнегуватську РДА припинено, про що 24.06.2021 до ЄДРЮОФОП та ГФ внесений відповідний запис №013000216 про державну реєстрацію припинення юридичної особи.

При цьому, земельну ділянку з кадастровим номером :17:000:0007 було передано територіальній громаді в особі Березнегуватської селищної ради Березнегуватського району Миколаївської області на підставі наказу ГУ Держгеокадастру у Миколаївській області №48-ОТГ від 11.12.2020 (т. 1 а.с. 22-34).

Реалізація вищевказаних повноважень Верховної Ради України щодо зміни меж районів і міст, закріплена у статті 6 Земельного кодексу України.

Приписи статті 117 Земельного кодексу України щодо порядку передачі земельних ділянок державної власності у комунальну власність та земельних ділянок комунальної власності у державну власність, не застосовуються, оскільки, правові наслідки реалізації повноважень Верховної Ради України, щодо зміни меж районів та міст, передбачають зміну розпорядника землею, та відповідно й орендодавця за договором, в силу Закону.

Як слід, прийняття будь-якого додаткового рішення суб`єкта владних повноважень з передачі земельної ділянки, не потребується, що не було враховано судом першої інстанції.

Крім того, за умовами статті 32 Закону України «Про оренду землі», перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, яка передається в оренду для закладання та/або вирощування багаторічних насаджень (плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду), не може містити положень про зміну його умов або припинення договору у зв`язку з переходом права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізацією юридичної особи.

Апеляційна колегія зазначає, що чинне законодавство передбачає, що у договорі державного та комунального майна може бути замінено орендодавця, і таке законодавче регулювання спрямоване на збереження попередніх існуючих орендних відносин при переході права власності на об`єкт оренди. За таких умов, орендодавцем та стороною договору оренди стає новий власник об`єкта оренди, договір оренди не припиняє свою дію, і новий власник набуває статусу орендодавця разом із належними орендодавцю за договором правами і обов`язками

Тобто в спірних правовідносинах відбулось правонаступництво шляхом заміни орендодавця з Березнегуватської районної державної адміністрації Миколаївської області на Березнегуватську селищну раду Березнегуватського району Миколаївської області.

Отже, розпорядником (орендодавцем) спірної земельної ділянки, яка була надана ФГ «Віктан» в оренду, та яка використовується останнім на час розгляду даної справи, є саме Березнегуватська селищна рада Березнегуватського району Миколаївської області, і в проєкті додаткової ФГ «Віктан» лише запропонувало привести до існуючого стану назву орендодавця.

Щодо змінених кадастрового номеру та площі орендованої земельної ділянки.

Згідно зі статтею 1 Закону «Про Державний земельний кадастр», кожна земельна ділянка під час реєстрації отримує унікальний код - кадастровий номер. Це індивідуальна, що не повторюється на всій території України, послідовність цифр та знаків, яка присвоюється земельній ділянці під час її державної реєстрації і зберігається за нею протягом усього часу існування.

При цьому, кадастровий номер присвоюється земельній ділянці незалежно від форми власності. У разі переходу права власності на земельну ділянку від однієї особи до іншої, виникнення інших, крім права власності, речових прав на земельну ділянку, зміни речових прав на земельну ділянку кадастровий номер не змінюється.

Разом з тим, судова колегія звертає увагу на те, що виходячи з умов та положень чинного земельного законодавства, зміна кадастрового номера у існуючої земельної ділянки все ж можлива, але тільки у разі розширення чи звуження її меж.

При цьому попередній кадастровий номер отримує статус архівного і в подальшому не використовується.

Так, найчастіше номер змінюється у таких випадках:

- коли землю розділяють на декілька частин. Тоді кожна новоутворена ділянка отримує власний кадастровий номер, адже її початкові межі змінено;

- коли ділянки об`єднують в одну. Принцип зміни меж такий самий, а значить нова територія отримує один новий кадастровий номер.

У даному випадку ні поділу, ні об`єднання спірної земельної ділянки не відбулось, проте, кадастровий номер останньої був змінений, про що свідчить Лист №29-14-0.110-847/2-24 від 16.02.2024 ГУ Держгеокадастру у Миколаївській області (т. 1 а.с. 40).

Держгеокадастр у даному Листі зазначив, що процедура присвоєння кадастрового номера спірній земельній ділянці та внесення відповідних даних до державного реєстру земель визначалась Постановою Кабінету Міністрів України від 18.08.2010 №749 «Про внесення тимчасового присвоєння кадастрового номера земельній ділянці», яка втратила чинність з 01.01.2013, у зв`язку із набранням чинності Постанови Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 №1051 «Про затвердження порядку ведення Державного земельного кадастру». При цьому, при формуванні Витягу з Державного земельного кадастру за допомогою Національної кадастрової системи, кадастровий номер визначається та присвоюється земельній ділянці автоматично. У зв`язку з дублюванням кадастровий номер :17:000:0007 був замінений на кадастровий номер :17:000:0052 та є вірним для земельної ділянки, яка відповідно договору оренди від 24.10.2011 реєстраційний номер 092 надана в оренду Фермерському господарству Віктан та розташована в межах території Березнегуватської селищної ради Баштанського району Миколаївської області. Крім того, у вказаному листі зазначено, що площа земельної ділянки згідно Договору оренди становить 20,2199 га, проте, фактична площа зазначеної земельної ділянки, згідно даних Державного земельного кадастру, складає 20,0000 га.

Тобто, у даному випадку межі земельної ділянки не змінились, а лише під час розробки технічної документації та обміру об`єктів у натурі (на місцевості) виявилось дублювання кадастрових номерів та встановлено реальний розмір земельної ділянки.

Вказане додатково підтверджується Витягом з Державного земельного кадастру від 27.02.2024 №НВ-024, відповідно до якого земельну ділянку площею 20,0000 га з кадастровим номером :17:000:0052, яка розташована на території Березнегуватської селищної ради (землі сільськогосподарського призначення, для ведення фермерського господарства) надано в оренду ФГ «Віктан» (т. 1 а.с. 74-79).

Додатково судова колегія зазначає, що конфігурація земельної ділянки з кадастровим номером :17:000:0052 цілком співпадає з конфігурацією земельної ділянки з кадастровим номером :17:000:0007.

Таким чином, мова йде про ту саму земельно ділянку, однак у зменшеному розмірі, що не заперечується і відповідачем Березнегуватською селищною радою. Але, суд першої інстанції помилково не врахував ці обставини.

Разом з цим, судова колегія вважає, що місцевий господарський суд правильно виснував про зміну орендарем розміру орендної плати.

Так, при укладенні Договору оренди, пунктом 9 цього Договору встановлено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі 245 грн/га на розрахунковий рахунок Березнегуватської селищної ради, але не менше, ніж 3% від грошової оцінки земельної ділянки.

При цьому, за Договором, станом на момент його укладення розмір спірної ділянки становить 20,2199, а відтак, сума орендної плати дорівнює 4 953,88 грн. (245 грн. * 20,2199 га) за всю земельну ділянку.

Водночас, сторонами в Договорі зазначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 53 391,72 без інд. (п. 2 Договору). Однак, вищенаведена сума у розмірі 4 953,88 грн. не є 3% від НГО у розмірі 53 391,72 грн, оскільки у такому випадку 3% дорівнює 1 301,75 грн.

Разом з цим, судова колегія враховує, що за пунктом 288.5.2 статті 288 Податкового кодексу України, розмір орендної плати не може перевищувати 12% нормативної грошової оцінки землі.

Виходячи зі встановленої у Договорі оренди (при його укладенні) нормативної грошової оцінки у розмірі 53 391,72 грн., 12% від вказаної суми становить 6 407,01 грн., а відтак, узгоджена сторонами сума орендної плати у розмірі 4 953,88 грн. не є 12% від нормативної грошової оцінки, яка діяла у момент укладення спірного Договору оренди.

Однак, як зазначалось вище, ФГ «Віктан» додатковою угодою до Договору оренди від 24.10.2011 № б/н, зареєстрованого в книзі реєстрації договорів оренди земель від 24.10.2011 за №092 просить внести зміни до п. 9 останнього, виклавши його в такій редакції: «Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі 12% 59 423,85 грн. в рік, на розрахунковий рахунок Березнегуватської селищної ради Баштанського (Березнегуватського) району, але не менше ніж 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.».

Проте, судова колегія знов звертає увагу на те, що у контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто, орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах.

Розмір орендної плати є істотною умовою договору та може бути змінений лише за домовленістю сторін у випадках і на умовах, встановлених Договором або законом.

Аналогічно апеляційним господарським судом враховується, що зі змісту запропонованої позивачем Додаткової угоди вбачається, що позивач просить викласти у новій редакції пункт 8 спірного Договору, що також суперечить приписам статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Так, позивач просить викласти зазначений пункт у наступній редакції: «Поновити дію Договору оренди відповідно пункту 2 статті 1261 Земельного кодексу України, а саме на 12 років, до 24 жовтня 2035 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію».

Однак, станом на момент укладенні спірного Договору від 2011, статті 1261 у Земельному кодексі України взагалі не існувало. Як зазначалось вище, вказаною статтею Земельний кодекс був доповнений лише на підставі Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" від 05.12.2019. Тому викладення цього пункту в запропонованій редакції позивача взагалі змінює умови Договору.

Враховуючи наведене, судова колегія зауважує, що у даному випадку поновлення договору оренди землі в судовому порядку, в передбачений нормами частин 6-11 статті 33 Закону України "Про оренду землі" спосіб, вимагає не тільки встановлення судом юридично значимих умов, що свідчать про продовження орендних правовідносин (як-то користування земельною ділянкою поза межами строку договору без заперечення орендодавця протягом наступного місяця), а й необхідності укладення додаткової угоди між сторонами, як єдиної підстави продовження орендних прав і обов`язків (фактичний склад), при цьому право оренди на той самий (новий) строк підлягає обов`язковій державній реєстрації на підставі укладеної додаткової угоди про поновлення Договору, оскільки в силу положень статті 125 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.

Отже, колегія суддів зауважує, що у такому випадку належним способом захисту порушеного права є позов про визнання поновленим Договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах шляхом укладення відповідної додаткової угоди в судовому порядку, проте, визначення позивачем у додатковій угоді нових істотних умов (зокрема, розміру орендної плати) виключає можливість пролонгації Договору на попередніх умовах.

Таким чином, апеляційний суд вказує про відсутність правових підстав для задоволення заявлених Фермерським господарством Віктан позовних вимог про визнання додаткової угоди до Договору оренди землі, укладеною в редакції позивача.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у рішенні суду, питання вичерпності висновків господарського суду першої інстанції, суд апеляційної інстанції ураховує, що Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод (далі - Конвенція) зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення. У справі "Трофимчук проти України" Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не можна розуміти як вимогу детально відповідати на кожен довід. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у контексті конкретних обставин справи.

З огляду на викладене, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про залишення рішення Господарського суду Миколаївської області від 18.11.2024 без змін, з огляду на що апеляційна скарга Фермерського господарства Віктан задоволенню не підлягає.

Оскільки відсутні підстави для скасування рішення суду першої інстанції, в порядку статті 129 Господарського процесуального кодексу України, судові витрати зі сплати судового збору за подання та розгляд апеляційної скарги покладаються на апелянта.

Керуючись ст. ст. 269, 270, 275, 276, 282-284 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд,

П О С Т А Н О В И В:

Рішення Господарського суду Миколаївської області від 18.11.2024 у справі №915/252/24 залишити без змін, апеляційну скаргу без задоволення.

Постанова відповідно до вимог ст. 284 ГПК України набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду у 20-денний строк.

Повний текст постанови складений та підписаний 27.02.2025.

Головуючий суддя Савицький Я.Ф.

Суддя Богацька Н.С.

Суддя Діброва Г.І.