Окрема думка суддів К. М. Пількова, Л. Ю. Кишакевича, В. Ю. Уркевича
до постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.02.2025 у справі № 925/457/23 (провадження № 12-33гс24)
1. Велика Палата Верховного Суду постановою від 05.02.2025 у цій справі частково задовольнила касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Продагроінвест» (далі - Товариство), скасувала рішення Господарського суду Черкаської області від 04.10.2023 і постанову Північного апеляційного господарського суду від 28.02.2024 та ухвалила нове рішення про часткове задоволення позову Чигиринської міської ради (далі - Рада), яким стягнуто з Товариства на її користь 32 769,50 грн заборгованості з орендної плати за договором оренди землі від 25.01.2010 (далі - Договір), а у задоволенні іншої частини позовних вимог відмовлено.
2. Мотивуючи це рішення, Велика Палата Верховного Суду виснувала, зокрема, що на законодавчому рівні закріплено дві форми правочину: усна і письмова (частина перша статті 205 Цивільного кодексу України, далі - ЦК України). Тому державна реєстрація не є різновидом форми правочину в її класичному розумінні. Водночас державна реєстрація договору є складовою та завершальним етапом процедури його укладення, що передує набранню договором чинності. Лише після державної реєстрації договору (якщо така реєстрація передбачена законом чи самим договором) сторони набувають прав і обов`язків за ним. Тож державна реєстрація договору нарівні з його формою є одним із тих елементів, який обов`язково має бути збережений сторонами правочину при внесенні змін до нього.
Такий підхід Велика Палата Верховного Суду ґрунтувала на тому, що додаткова угода за своєю юридичною природою є правочином, який вносить зміни до вже існуючого договору. За допомогою такого юридичного інструменту сторони можуть змінити свої попередні домовленості, які виражені й зафіксовані в істотних умовах основного договору. Тому з огляду на те, що договір оренди землі відповідно до закону підлягав укладенню в письмовій формі з обов`язковим проведенням його державної реєстрації, то й додаткова угода, якою вносяться зміни до істотних умов такого договору, за аналогією закону (статті 18, 20 Закону України від 06.10.1998 № 161-XIV «Про оренду землі», далі - Закон № 161-XIV)) теж має бути укладена в письмовій формі й зареєстрована як правочин.
Чинний на момент підписання сторонами додаткової угоди Порядок ведення Книги записів (далі - Порядок), затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 09.09.2009 № 1021 «Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі» (далі - Постанова 1021), передбачав обов`язкову державну реєстрацію змін з їх відображенням як у записі про державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки (далі - Запис 1), який ведеться щодо основного договору оренди землі, так і у записі про державну реєстрацію зміни / дострокового припинення дії договору оренди земельної ділянки (далі - Запис 2), у якому зазначаються всі зміни, що вносяться до нього. Відсутність у формах записів графи з назвою «Ставка орендної плати» не свідчить про те, що внесення змін до такої істотної умови договору, як його ціна, не реєструється, оскільки, як уже зазначалося, державній реєстрації підлягає не зміна до конкретної умови договору, а документ про внесення змін до договору оренди землі (додаткова угода) як правочин незалежно від того, до якої умови сторони вирішили внести зміни.
За висновками Великої Палати Верховного Суду у договорі оренди землі та, безумовно, в додатковій угоді до такого договору сторони мають право зазначати про момент початку перебігу та припинення його дії. Однак така домовленість сторін може встановлювати лише додаткові (більш жорсткі) вимоги до моменту набрання правочином чинності порівняно із загальними правилами, передбаченими Законом № 161-XIV. Сторони не можуть відступити від обов`язкової вимоги щодо державної реєстрації правочину, якщо така вимога передбачена законом. Тобто додаткова угода до договору оренди землі, підписана сторонами до 01.01.2013, набирає чинності для сторін договору не раніше здійснення її державної реєстрації, якщо сторони в тексті додатковї угоди не пов`язуватимуть момент набрання її чинності з подією, яка настане пізніше.
Звідси Велика Палата Верховного Суду виснувала, що нездійснення державної реєстрації додаткової угоди від 01.11.2011 (далі - Додаткова угода) до Договору свідчить, що вона не набрала чинності для сторін, у зв`язку із чим права і обов`язки за додатковою угодою не виникли, а за договором - не змінилися. Отже, ставка орендної плати, яка підлягала сплаті Товариством на користь Ради у спірний період, становила 3 % від нормативної грошової оцінки землі.
Беручи до уваги наведене, Велика Палата Верховного Суду здійснила власний розрахунок орендних платежів та вказала, що Рада за спірний період мала законні очікування на отримання від Товариства 249 245,03 грн орендної плати, більшу частину з якої (понад 86 %) орендар сплатив. Несплаченою залишилася лише частина індексації орендної плати в сумі 32 769,50 грн індексації, що становить близько 13 % від усієї суми зобов`язання.
З урахуванням викладеного Велика Палата Верховного Суду констатувала, що немає підстав уважати, що Рада значною мірою була позбавлена того, на що розраховувала при укладенні Договору, а стягнення з Товариства на користь Ради заборгованості з орендної плати (її індексації) в розмірі 32 769,50 грн повною мірою відповідає критеріям належності та ефективності способу захисту порушеного права, забезпечуючи при цьому дотримання принципу збереження договору.
Додатково Велика Палата Верховного Суду зазначила, що звертаючись до суду з позовом про стягнення заборгованості і розірвання договору, Рада у позовній заяві вказувала лише на неповну сплату орендних платежів з огляду на неправильно визначену орендарем ставку орендної плати (3 % замість 4,5 %) та нездійснення ним індексації. Позивач не посилався на систематичну (неодноразову) повну несплату Товариством щомісячних орендних платежів. Такі доводи Рада артикулювала лише на стадії судових дебатів у суді першої інстанції.
Відтак Велика Палата Верховного Суду вказала, що з огляду на приписи частини третьої статті 300 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) немає підстав оцінювати спірні правовідносини на предмет необхідності застосування пункту «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).
3. З мотивами ухваленої постанови та результатами розгляду справи не можемо погодитись з таких підстав.
Щодо форми договору оренди землі та значення його державної реєстрації
4. Правочин може вчинятися усно або в письмовій формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом (частина перша статті 205 ЦК України).
5. Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).
6. За змістом частин першої та другої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.
7. Частиною першою статті 640 ЦК України передбачено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції.
8. Водночас згідно із частиною третьою цієї ж статті договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.
9. За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частини перша та друга статті 792 ЦК України).
10. Оскільки спірні правовідносини виникли стосовно Договору, за умовами якого Товариство (орендар) набуло в строкове платне користування Земельну ділянку, до них застосовуються положення Закону № 161-XIV (тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), статтею 13 якого визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
11. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально (частина перша статті 14 Закону № 161-XIV).
12. Статтею 18 Закону № 161-XIV передбачено, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації, а відповідно до частини першої статті 20 цього Закону укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації.
13. Під формою правочину слід розуміти спосіб вираження волі сторін та/або його фіксація; правочин оформлюється шляхом фіксації волі сторони (сторін) та його змісту. Така фіксація здійснюється різними способами, зокрема, шляхом складання одного або кількох документів, в тексті яких виражена воля сторін (письмова форма). Схожі висновки викладені у постанові об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду (далі - КЦС ВС) від 23.05.2022 у справі № 393/126/20.
14. Водночас державна реєстрація правочину - це офіційне визнання та підтвердження державою факту вчинення правочину. Варто розрізняти форму правочину і його державну реєстрацію. Державна реєстрація правочину не є різновидом його форми (див. mutatis mutandis висновки КЦС ВС, викладені у постанові від 17.11.2021 у справі № 172/1159/20).
15. Отже, учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоді встановленої форми. Свою волю на укладення договору учасник правочину виявляє в момент досягнення згоди з усіх істотних умов, складання та скріплення підписом письмового документа.
16. Разом із тим цивільні права та обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні такого договору, набуваються після відповідної державної реєстрації. Реєстрація договору є адміністративним актом, тобто зовнішнім елементом стосовно договору. Схожі висновки викладені у постанові Верховного Суду України від 18.12.2013 у справі № 6-127цс13.
17. Окрім цього, у постановах від 18.01.2017 у справі № 6-2777цс16 та від 07.06.2017 у справі № 6-872цс17 Верховний Суд України дійшов висновку про те, що набрання договором оренди землі чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов`язки за договором, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) породжує правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.
18. Велика Палата Верховного Суду також робила висновки щодо значення державної реєстрації договору оренди землі, підписаного до 01.01.2013.
Так, у постанові від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17 Велика Палата Верховного Суду виснувала, зокрема, що права й обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації, як передбачено статтями 18, 20 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.
Також Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про те, що сторони в договорі оренди землі мали право зазначати про момент початку перебігу та припинення його дії, однак якщо вони цього не зробили, то діють загальні правила, передбачені Законом № 161-XIV, який прямо встановлював, що договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації.
При цьому Велика Палата Верховного Суду взяла до уваги, що відповідно до частини третьої статті 640 ЦК України у редакції, яка була чинною як на час укладення договору оренди земельної ділянки у справі (01.11.2007), так і на момент його державної реєстрації (30.06.2011), визначено момент, коли договір, який підлягав державній реєстрації, є укладеним, а саме договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації. Оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 ЦК України), то моментом укладення договору оренди земельної ділянки на час дії зазначеної редакції частини третьої статті 640 ЦК України є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше, відповідно до частини третьої статті 631 цього Кодексу.
19. Отже, на час виникнення спірних правовідносин договір оренди землі за загальним правилом укладався в письмовій формі та підлягав державній реєстрації, після здійснення якої набирав чинності.
20. Відтак вимога про державну реєстрацію договору оренди землі, передбачена статтею 18 та частиною першою статті 20 Закону № 161-XIV у редакції, чинній до 01.01.2013 (офіційне визнання та підтвердження державою факту вчинення правочину), хоч і впливає на набрання таким правочином чинності, однак не належить до вимог щодо його форми (спосіб вираження волі сторін правочину та/або його фіксація), які визначені частиною першою статті 14 цього Закону.
21. З наведеного слідує, що 25.01.2010 сторони досягли згоди з усіх істотних умов Договору та зафіксували свою волю до набуття обумовлених ним прав та обов`язків шляхом складання і підписання відповідного документа. Таким чином, сторони дотримались вимог щодо письмової форми Договору, які визначені частиною першою статті 14 Закону № 161-XIV. Однак права та обов`язки, обумовлені Договором, вони набули 05.05.2010 після його державної реєстрації, як передбачено статтями 18, 20 зазначеного Закону.
Щодо державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди землі про зміну відсоткової ставки орендної плати
22. Частиною першою статті 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
23. Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (стаття 654 ЦК України).
24. Відповідно до частин першої та другої статті 30 Закону № 161-XIV зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
25. Аналіз наведених норм в сукупності з частиною першою статті 14 Закону № 161-XIV дозволяє дійти висновку, що за загальним правилом зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін в письмовій формі.
26. Суди попередніх інстанцій у цій справі встановили, що відповідно до пункту 32 Договору зміна його умов здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.
27. 01.11.2011 сторони Договору підписали Додаткову угоду, якою виклали пункт 7 Договору в такій редакції: «Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі: у грошовій формі у розмірі 4,5 відсотків від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, що складає 51 471,00 грн на 2011 рік».
28. При цьому суд апеляційної інстанції зауважив, що жодна зі сторін не ставила під сумнів сам факт укладення (підписання) Додаткової угоди.
29. Таким чином, Додаткова угода, так само як і Договір, вчинена за взаємною згодою сторін у письмовій формі, що відповідає вимогам частини першої статті 14, частини першої статті 30 Закону № 161-XIV, а також статті 654 ЦК України та пункту 32 Договору.
30. Водночас одним з найбільш спірних питань у цій справі було те, чи набули сторони Договору права та обов`язки за Додатковою угодою, яку вони підписали 01.11.2011, але не здійснили її державної реєстрації.
31. За змістом частин першої та третьої статті 653 ЦК України у разі зміни договору зобов`язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо; зобов`язання змінюється з моменту досягнення домовленості про зміну договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни.
32. У Договорі не встановлено іншого моменту зміни зобов`язань за ним, аніж момент досягнення між сторонами відповідної домовленості.
33. Не обумовлює іншого і характер змін Договору, які сторони домовились внести Додатковою угодою, виходячи з такого.
34. Відповідно до частини другої статті 202 ЗК України в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, державний реєстр земель складається з двох частин: а) книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок (далі - Книга записів); б) Поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку.
35. Постановою № 1021 Кабінет Міністрів України затвердив, зокрема, Порядок, пунктом 1 якого (тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що він визначає процедуру ведення за формою згідно з додатком Книги записів - документа, який є власністю держави і складовою частиною державного реєстру земель та містить відомості, зокрема, про зареєстровані договори оренди (суборенди) землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок.
36. За змістом пункту 16-1 Порядку державна реєстрація договору оренди земельної ділянки із земель державної та комунальної власності здійснюється одночасно із державною реєстрацією земельної ділянки.
37. Державна реєстрація документа про зміни, внесені до договору оренди земельної ділянки, та відомостей про дострокове припинення його дії здійснюється після державної реєстрації договору, до якого вносяться зміни або який достроково припиняється.
38. Державна реєстрація здійснюється шляхом внесення відповідних відомостей до Книги записів.
39. Зміст цих відомостей визначено формами записів, які містяться в додатку до Порядку (далі - Додаток).
40. Так, постановою Кабінету Міністрів України від 20.07.2011 № 791 «Про внесення змін до постанов Кабінету Міністрів України від 09.09.2009 № 1021 і від 18.08.2010 № 749 та визнання такою, що втратила чинність, постанови Кабінету Міністрів України від 25.12.1998 № 2073» Додаток викладено в новій редакції, відповідно до якої розділ 4 Книги записів, який називається «Записи про державну реєстрацію договорів оренди земельних ділянок», включає в себе такі форми записів: Запис 1, Запис 2, запис про державну реєстрацію договору суборенди земельної ділянки (її частини) та запис про державну реєстрацію зміни / дострокового припинення дії договору суборенди земельної ділянки (її частини).
41. Форма Запису 1 містить такі відомості:
- про земельну ділянку (кадастровий номер; місце розташування; загальна площа [гектарів]; площа, що передається в оренду [гектарів]; цільове призначення; форма власності);
- про орендодавця (орендодавців) та орендаря (орендарів) (прізвище, ім`я, по батькові фізичної особи / найменування юридичної особи; громадянство; дані про документ, що посвідчує особу; реєстраційний номер облікової картки платника податків або ідентифікаційний номер фізичної особи / код згідно з ЄДРПОУ або податковий номер юридичної особи; місце проживання / місцезнаходження (у тому числі для нерезидентів - країна реєстрації); частка у спільній власності [тільки щодо орендодавців]);
- про договір оренди земельної ділянки (дата підписання, номер договору, строк дії до; відомості про нотаріальне посвідчення [посвідчено / не посвідчено]; дата нотаріального посвідчення; номер запису в реєстрі для реєстрації нотаріальних дій; прізвище та ініціали нотаріуса, нотаріальний округ / найменування державної нотаріальної контори / державного нотаріального архіву);
- про державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки (дата державної реєстрації; реєстраційний номер; посада посадової особи, яка зареєструвала договір: підпис, прізвище та ініціали посадової особи, яка зареєструвала договір);
- про видачу примірників договору оренди земельної ділянки (дата видачі; посада посадової особи, яка видала договір; підпис, прізвище та ініціали посадової особи, яка видала договір; підпис, прізвище та ініціали особи, яка отримала договір; реквізити довіреності уповноваженої особи);
- про зміни, скасування чи поновлення запису (дата внесення змін / скасування / поновлення запису; суть змін; підстава внесення змін / скасування / поновлення запису; посада особи, яка внесла зміни / скасувала / поновила запис; підпис, прізвище та ініціали особи, яка внесла зміни / скасувала / поновила запис).
42. Крім перелічених вище, форма Запису 2 включає такі відомості:
- про підставу змін / дострокового припинення дії договору оренди земельної ділянки (назва документа; найменування органу, яким прийнято документ; дата прийняття / підписання документа; номер документа; відомості про нотаріальне посвідчення [посвідчено / не посвідчено]; дата нотаріального посвідчення; номер запису в реєстрі для реєстрації нотаріальних дій; прізвище та ініціали нотаріуса, нотаріальний округ / найменування державної нотаріальної контори / державного нотаріального архіву);
- про державну реєстрацію зміни / дострокового припинення дії договору оренди земельної ділянки (дата державної реєстрації; реєстраційний номер; посада посадової особи, яка зареєструвала договір; підпис, прізвище та ініціали посадової особи, яка зареєструвала договір).
43. Аналіз пунктів 1 та 16-1 Порядку дозволяє дійти висновку, що державна реєстрація документа про зміни, внесені до договору оренди земельної ділянки, здійснюється шляхом внесення до Книги записів тих відомостей, які передбачені відповідними формами записів, що містяться в Додатку.
44. Позаяк визначені Додатком форми Записів 1 та 2 не передбачають внесення до них відомостей щодо орендної плати за договором оренди землі, зокрема, про розмір її ставки від нормативної грошової оцінки землі, то відомості про зміни Договору за Додатковою угодою, в якій сторони домовились збільшити відсоткову ставку орендної плати з 3 до 4,5 %, не могли бути внесені в Книгу записів, що виключає необхідність державної реєстрації зазначеної угоди.
45. При цьому в Додатковій угоді сторони не досягали згоди про внесення у Договір інших змін, щодо яких могли бути внесені відомості до Книги записів.
46. Отже, оскільки у Договорі сторони не визначили іншого моменту, з якого зобов`язання за ним змінюватимуться, а характер змін за Додатковою угодою не обумовлює необхідності її державної реєстрації, слід дійти висновку про те, що зобов`язання за Договором у частині збільшення ставки орендної плати з 3 до 4,5 % від нормативної грошової оцінки землі змінились для сторін 01.11.2011 з моменту досягнення ними відповідної домовленості та підписання Додаткової угоди.
47. Наведені висновки спростовують доводи Товариства, що нездійснення державної реєстрації Додаткової угоди свідчить про те, що ця угода не була укладена та не набрала чинності для сторін Договору.
48. Водночас слід частково погодитись із доводами Товариства про помилковість висновків апеляційного суду щодо набрання Додатковою угодою чинності з 01.01.2013, однак така помилка не призвела до неправильного вирішення спору по суті.
49. Цими висновками з метою усунення різних підходів у практиці Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду (далі - КАС ВС) та Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду (далі - КГС ВС) Велика Палата Верховного Суду мала відступити від протилежних висновків КАС ВС, викладених у постанові від 18.06.2019 у справі № 812/778/17, щодо необхідності державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди землі про зміну відсоткової ставки орендної плати для набуття сторонами обумовлених нею прав та обов`язків, оскільки вони зроблені щодо додаткової угоди, підписаної сторонами 22.06.2011, тобто після набрання чинності Постановою № 1021 (01.01.2011; див. пункт 3 із змінами, внесеними згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 23.12.2009 № 1404) та суперечать викладеним вище висновкам про значення державної реєстрації договору оренди землі, вимоги до форми його вчинення, а також моменту, з якого змінюються відповідні договірні зобов`язання.
50. Водночас потрібно констатувати відсутність підстав для відступу від висновків КАС ВС про застосування статей 18, 20 Закону № 161-XIV та статей 640, 654 ЦК України, зроблених у постановах від 19.01.2023 у справі № 803/806/17 та від 28.03.2024 у справі № 160/240/23, оскільки вони стосуються необхідності державної реєстрації додаткових угод від 25.12.2015 та від 17.01.2022 до договорів оренди землі від 25.10.2013 та від 02.09.2014 відповідно, що були укладені вже після того, як 01.01.2013 набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11.02.2010 № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1878-VI), якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання на державну реєстрацію правочинів, а із Закону № 161-XIV були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі.
Тобто на час підписання вказаних вище договорів та додаткових угод статті 18 та 20 Закону № 161-XIV, які встановлювали обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі та покладені в основу висновків КАС ВС, були виключені Законом № 1878-VI, а тому немає підстав для висновку про подібність правовідносин в адміністративних справах № 803/806/17 та № 160/240/23 з тими, які склались у цій господарській справі, за обставинами якої Договір та Додаткова угода були укладені до набрання чинності вказаними законодавчими змінами.
51. Із цих самих мотивів (неподібність правовідносин) немає підстав відступати від висновків КАС ВС, викладених у постановах від 13.12.2018 у справі № 812/465/17, від 23.04.2019 у справі № 812/371/18, від 13.06.2019 у справі № 812/466/17, від 25.10.2019 у справі № 812/777/17 та від 19.03.2021 у справі № 812/1198/17, оскільки за обставинами вказаних адміністративних справ додаткові угоди до договорів оренди землі були підписані сторонами у 2008 та 2009 роках до набрання чинності Постановою № 1021 (01.01.2011), яка діяла на час укладення спірної у цій справі Додаткової угоди.
52. Також відсутні підстави для відступу від висновків КАС ВС, викладених у постанові від 08.09.2022 у справі № 812/1460/16, адже у вказаній адміністративній справі суди встановили, що договір оренди землі від 16.10.2003 був посвідчений нотаріально, однак спірна додаткова угода від 07.06.2011, якою вносились зміни щодо розміру орендної плати, на відміну від вказаного договору, була складена в простій письмовій формі без нотаріального посвідчення. Зазначені обставини суттєво відрізняються від обставин цієї господарської справи, у якій сторони Договору уклали його у письмовій формі без нотаріального посвідчення, а тому і Додаткова угода такому посвідченню не підлягала.
Щодо використання нормативної грошової оцінки для визначення розміру орендної плати за землі державної та комунальної власності
53. Врахувавши особливості правовідносин з оренди земель державної та комунальної власності, які характеризуються наявністю імперативних елементів, у пунктах 118-122 постанови від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22 Велика Палата Верховного Суду здійснила системний аналіз законів № 161-XIV, від 11.12.2003 № 1378-IV «Про оцінку земель» (далі - Закон № 1378-IV) та ПК України та дійшла висновку, що зміна нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності призводить до зміни розміру орендної плати. При цьому технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що орендується, затверджує орган місцевого самоврядування відповідним рішенням без узгодження з орендарем земельної ділянки. Натомість в орендаря земельної ділянки державної або комунальної власності з моменту введення в дію нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки.
З огляду на це Велика Палата Верховного Суду конкретизувала свій висновок щодо застосування у сукупності статей 5, 13 Закону № 1378-IV, статті 21 Закону № 161-XIV та пункту 271.2 статті 271 ПК України, зроблений у постанові від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19, про те, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.
Натомість Велика Палата Верховного Суду виснувала, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 ПК України зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. У таких правовідносинах відсутній обов`язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.
За подібних обставин належному способу захисту орендодавця відповідає позовна вимога про стягнення орендної плати, не сплаченої орендарем. Водночас несплачена орендна плата підлягає стягненню за весь період прострочення з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 ПК України рішення ради щодо зміни розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності.
54. Беручи до уваги наведене, неправильними є висновки судів першої та апеляційної інстанцій про те, що розмір орендної плати за Договором з урахуванням нової нормативної грошової оцінки Земельної ділянки у розмірі 2 340 275,46 грн слід визначати починаючи з листопада 2022 року у зв`язку з ухваленням постанови Північного апеляційного господарського суду від 26.10.2022 у справі № 925/640/21.
55. Обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки Земельної ділянки у розмірі 2 340 275,46 грн виник у Товариства з моменту початку застосування такої оцінки. Однак суди не встановили, коли цей момент настав, а помилково виходили з того, що відповідне договірне зобов`язання змінилось з моменту набрання законної сили постановою Північного апеляційного господарського суду від 26.10.2022 у справі № 925/640/21.
56. Водночас у пунктах 21, 127 та 128 постанови від 05.02.2025 у цій справі Велика Палата Верховного Суду зазначила, що при зверненні до суду з позовом Рада надала суду витяг з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку, за змістом якого 04.02.2019 проведено останню нормативну грошову оцінку Земельної ділянки, у зв`язку з чим виснувала, що вказана оцінка підлягала застосуванню з початку наступного бюджетного періоду, а саме з 01.01.2020.
57. Однак суди попередніх інстанцій не посилались у своїх рішеннях на вказаний вище витяг, не досліджували цей доказ та не наводили його зміст, а тому, з огляду на обмеження, передбачені статтею 300 ГПК України, Велика Палата Верховного Суду була позбавлена можливості самостійно встановити вказані вище обставини щодо дати проведення нормативної грошової оцінки Земельної ділянки.
58. Натомість Велика Палата Верховного Суду мала виходити з того, що суд апеляційної інстанції дослідив подані Товариством податкові декларації за 2020-2023 роки та встановив, що в цей період відповідач визначав річну суму орендної плати за Договором відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки Земельної ділянки у розмірі 2 340 275,46 грн.
59. У касаційній скарзі Товариство також стверджувало, що воно нараховує і сплачує орендну плату в збільшеному вигляді з 2019 року, тоді як зміни в Договір щодо нормативної грошової оцінки Земельної ділянки в розмірі 2 340 275,46 грн були внесені лише 26.10.2022 за результатами розгляду справи № 925/640/21.
60. Наведене дає підстави для висновку, що момент, з якого почала застосовуватись нормативна грошова оцінка Земельної ділянки у розмірі 2 340 275,46 грн, настав ще до початку періоду з лютого 2020 року по лютий 2023 року, в якому, за твердженнями Ради, у Товариства виникла заборгованість за Договором, а тому ця оцінка підлягала використанню для визначення розміру орендної плати за весь спірний період.
Щодо індексації нормативної грошової оцінки землі та орендної плати
61. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (частина третя статті 21 Закону № 161-XIV).
62. За висновками, викладеними у пунктах 54 та 55 постанови палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності КГС ВС від 16.03.2020 у справі № 922/1658/19, які Велика Палата Верховного Суду мала врахувати mutatis mutandis під час вирішення цього спору, хоча природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, проте механізм їх застосування є різними як за правовим змістом так і за суб`єктами застосування. Зокрема, індексація нормативної грошової оцінки здійснюється центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, із застосуванням певної методики (стаття 289 ПК України).
63. Отже, за загальним правилом індексувати необхідно лише орендну плату, якщо інше не передбачено у договорі оренди. Індексація ж нормативної грошової оцінки має використовуватися, як правило, для визначення розміру земельного податку за відсутності договору оренди земельної ділянки. Якщо обов`язкова індексація нормативної грошової оцінки не визначена у договорі, то обчислення орендної плати відбувається відповідно до частини третьої статті 21 Закону № 161-XIV (індексується лише орендна плата).
64. Як встановили суди попередніх інстанцій, у пункті 8 Договору визначено, що обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексів інфляції.
65. При цьому суд апеляційної інстанції встановив, що сторони Договору не укладали додаткової угоди щодо перерахунку орендної плати з урахуванням коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки землі.
66. Звідси слід дійти висновку, що за Договором індексувати необхідно лише орендну плату.
67. Оскільки суди попередніх інстанцій не встановили момент, з якого почала застосовуватись нормативна грошова оцінка Земельної ділянки у розмірі 2 340 275,46 грн, а також враховуючи обмеження, передбачені статтею 300 ГПК України, Велика Палата Верховного Суду була позбавлена можливості визначити базовий місяць, з якого слід індексувати орендну плату за Договором, та здійснити відповідний розрахунок.
68. Водночас встановлені судами попередніх інстанції обставини в сукупності із загальновідомими даними Державної служби статистики України (див. mutatis mutandis висновки КГС ВС, викладені у постанові від 24.04.2018 у справі № 911/3176/17, та Великої Палати Верховного Суду, викладені у пункті 86 постанови від 03.10.2023 у справі № 686/7081/21), дозволяють стверджувати, що сума заборгованості, яку суд апеляційної інстанції стягнув з відповідача з урахуванням здійснених ним платежів, не перевищує суми індексованої орендної плати, яку Товариство було зобов`язане сплатити на користь Ради у спірному періоді.
69. Так, у попередніх розділах цієї окремої думки містяться висновки, що в спірний період з лютого 2020 року по лютий 2023 року для визначення розміру орендної плати мала використовуватись нормативна грошова оцінка Земельної ділянки у розмірі 2 340 275,46 грн та ставка орендної плати 4,5 % за Додатковою угодою.
70. Звідси розмір місячної орендної плати за спірний період без урахування індексів інфляції становить 8 776,03 грн (2 340 275,46 * 4,5 / 100 / 12).
71. При цьому необхідно враховувати, що відповідно до пункту 52-4 підрозділу 10 розділу ХХ ПК України в редакції Закону № 540-IX не нараховується та не сплачується за період з 1 березня по 31 березня 2020 року плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних або юридичних осіб, та використовуються ними в господарській діяльності.
72. Таким чином, орендна плата, яку Товариство мало сплатити за спірний період з лютого 2020 року по лютий 2023 року без урахування індексів інфляції та орендної плати за березень 2020 року становить 315 937,08 грн (8 776,03 грн * 36 місяців), що істотно (понад 45 %) перевищує 216 475,53 грн орендних платежів, які за встановленими апеляційним судом обставинами відповідач сплатив на користь Ради за спірний період.
74. Беручи до уваги наведені дані, що відображають динаміку знецінення неіндексованої орендної плати за спірний період (315 937,08 грн) унаслідок інфляційних процесів, та врахувавши розмір сплачених відповідачем орендних платежів (216 475,53 грн), Велика Палата Верховного Суду мала дійти висновку, що сума заборгованості у розмірі 220 779,11 грн, яку суд апеляційної інстанції присудив стягнути з Товариства, не перевищує розміру заборгованості відповідача з орендної плати, яку слід обчислювати з базового місяця, в якому почала застосовуватись нормативна грошова оцінка Земельної ділянки у розмірі 2 340 275,46 грн, виходячи зі ставки орендної плати 4,5 % та з урахуванням відповідних індексів інфляції.
75. У контексті обставин цієї справи до такого висновку Велику Палату Верховного Суду спонукала також необхідність дотримання принципів процесуальної економії, оскільки дійсний розмір заборгованості Товариства за індексованою орендною платою є очевидно більшим за суму, яку присудив до стягнення апеляційний суд, а також диспозитивності, зважаючи на те, що Рада просила стягнути з Товариства 297 787,95 грн заборгованості та не оскаржувала рішення суду апеляційної інстанції, який задовольнив цю вимогу частково.
76. Доводи Товариства про те, що суд апеляційної інстанції не врахував наявності переплати за Договором у розмірі 360 993,15 грн за період з 2012 по 2023 рік не знайшли свого підтвердження під час касаційного перегляду цієї справи, оскільки у касаційній скарзі Товариство не вказувало на конкретні недосліджені апеляційним судом докази, які були надані до матеріалів справи та є джерелом доказової інформації щодо стверджуваної ним переплати, а без такого належного обґрунтування його посилання на порушення судом апеляційної інстанції правил дослідження і оцінки доказів мали бути відхилені (див. підпункт 7.15 постанови КГС ВС від 28.01.2020 у справі № 925/587/19).
77. До того ж у касаційній скарзі Товариства містяться суперечливі твердження про те, що наявні в матеріалах справи докази не дозволяють встановити обставини здійснення ним орендних платежів за Договором. Так, Товариство зазначало, що в платіжних документах та податкових деклараціях разом із Земельною ділянкою воно відображало й інші земельні ділянки, а також вказувало, що у платіжних інструкціях відсутні відомості про те, що кошти сплачувались за конкретним Договором, що, на його думку, позбавляло суд апеляційної інстанції можливості здійснити відповідні розрахунки.
78. Беручи до уваги наведене, Товариство не обґрунтувало підстав для перегляду та скасування постанови суду апеляційної інстанції в частині вимог про стягнення на користь Ради 220 779,11 грн заборгованості з орендної плати за Договором.
Щодо розірвання договору оренди землі
79. Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.
80. Відповідно до частини першої статті 32 Закону № 161-XIV на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
81. Однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати (пункт «д» частини першої статті 141 ЗК України).
82. У постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 Велика Палата Верховного Суду відступила від своїх висновків, викладених у постанові від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17, та виснувала, зокрема, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.
Також у згаданій вище постанові Велика Палата Верховного Суду послалась на висновки, викладені у постановах КГС ВС від 22.10.2019 у справі № 923/826/18, від 23.03.2021 у справі № 922/2754/19, від 20.12.2022 у справі № 914/1688/21, від 16.04.2024 у справі № 924/617/22, від 30.04.2024 року у справі № 903/775/23, а також у постанові КЦС ВС від 20.06.2019 у справі № 383/708/16-ц, про те, що сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи сплачена заборгованість після звернення позивача з позовом про розірвання договору.
Велика Палата Верховного Суду погодилась з вказаними вище висновками про те, що факт погашення орендарем заборгованості з орендної плати не має правового значення для вирішення позову про розірвання договору оренди.
Звідси Велика Палата Верховного Суду виснувала, зокрема, що сплата орендарем заборгованості з орендної плати має правове значення, якщо до моменту сплати заборгованості орендодавець звернувся з позовом про стягнення такої заборгованості. Водночас подальше погашення заборгованості - невчасно сплаченої орендної плати не спростовує факту несплати орендарем орендної плати та не впливає на можливість пред`явлення і задоволення судом позову про розірвання договору.
Отже, той факт, що на момент розгляду справи орендар погасив заборгованість за орендною платою, не впливає на право орендодавця вимагати розірвання договору на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України (у разі систематичної (два та більше випадки) повної несплати орендної плати).
83. За встановленими у цій справі обставинами Товариство у 2022 та 2023 роках систематично не сплачувало орендну плату за обумовлені Договором періоди (орендна плата за січень - березень 2022 року сплачена у липні 2022 року; орендна плата за травень - листопад 2022 року сплачена у грудні 2022 року, а орендна плата за січень та лютий 2023 року сплачена у травні 2023 року), що відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України є достатньою підставою для розірвання зазначеного правочину.
84. За таких обставин не підлягала застосуванню частина друга статті 651 ЦК України, за правилами якої могло б бути оцінено, чи є істотними порушеннями Договору неповна сплата Товариством орендної плати за інші періоди. У цій справі у такій оцінці не було потреби, оскільки встановлені обставини повної систематичної несплати орендної плати у 2022 та 2023 роках є достатніми для кваліфікації їх як підстави для розірвання Договору відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України.
85. Водночас не погоджуємось з висновками Великої Палати Верховного Суду про те, що з огляду на приписи частини третьої статті 300 ГПК України у неї не було підстав оцінювати спірні правовідносини на предмет необхідності застосування пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, оскільки Рада у позовній заяві вказувала лише на неповну сплату орендної плати та не посилалась на систематичну (неодноразову) повну несплату Товариством щомісячних орендних платежів.
86. У позовній заяві Рада, обґрунтовуючи підстави для розірвання Договору, покликалась на пункт «д» частини першої статті 141 ЗК України та зазначала, що умови Договору систематично порушуються орендарем (див. т. 1, а. с. 3, 4)
88. Відтак, навіть якщо припустити, що Рада у позові не посилалась на пункт «д» частини першої статті 141 ЗК України, Велика Палата Верховного Суду керуючись принципом jura novit curia та виходячи з встановлених у цій справі обставин систематичної несплати Товариством орендної плати у 2022 та 2023 роках мала застосуватизазначену норму для вирішення цього спору.
89. Підсумовуючи наведене, вважаємо, що постанова суду апеляційної інстанції про часткове задоволення позову є правильною по суті і підлягала залишенню без змін з мотивів, викладених у цій окремій думці, а подану касаційну скаргу слід було залишити без задоволення.
Судді К. М. Пільков