ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"26" лютого 2025 р. Справа№ 910/4616/24

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Коротун О.М.

суддів: Суліма В.В.

Майданевича А.Г.

за участю секретаря судового засідання Безрука Д.Д.,

за участю представників учасників справи:

від позивача: Панкова О.А. - в порядку самопредставництва;

від відповідача: Павлов П.І. - адвокат, посвідчення № 8239/10;

від третьої особи: Гриник М.С. - в порядку самопредставництва;

за апеляційною скаргою Громадської організації "Дитячі долоні"

на рішення Господарського суду міста Києва від 10.10.2024 (повний текст - 12.11.2024)

у справі № 910/4616/24 (суддя - Удалова О.Г.)

за позовом Комунального підприємства "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва"

до Громадської організації "Дитячі долоні"

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Солом`янська районна в місті Києві державна адміністрація

треті особи на стороні відповідача, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору- 1) фізична особа-підприємець Лозниця Вікторія Леонідівна

2) Бойцова Поліна Володимирівна

про дострокове розірвання договору та виселення.

УСТАНОВИВ:

ІСТОРІЯ СПРАВИ

1. Короткий зміст заявлених вимог

Комунальне підприємство "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва" (надалі - позивач) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Громадської організації "Дитячі долоні" (надалі - відповідач) про дострокове розірвання договору та виселення.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідачем, всупереч умовам укладеного між Солом`янською районною в місті Києві державною адміністрацією, Громадською організацію "Дитячі долоні" та Комунальним підприємством "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва" договору від 17.05.2016 № 575 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду (далі - договір оренди), майно використовувалося не за цільовим призначенням, обумовленим вказаним договором. У зв`язку з цим позивач просив суд достроково розірвати договір оренди та виселити Громадську організацію "Дитячі долоні" з нежитлового приміщення загальною площею 153,3 кв. м., за адресою: м. Київ, вул. А. Головка, 4, передавши останнє Комунальному підприємству "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва".

25.06.2024 позивачем подано заяву з викладом обставин, якими обґрунтовано позовні вимоги, якою фактично доповнено підстави поданого позову тим, що у відповідача наявна заборгованість з орендної плати, що також є самостійною підставою для розірвання договору оренди.

Ухвалою суду від 01.07.2024, яка занесена до протоколу судового засідання, прийнято заяву позивача до розгляду, підготовче засідання відкладено на 18.07.2024.

2. Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Господарського суду міста Києва від 10.10.2024 позов задоволено повністю. Розірвано договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 03.03.2020 № 575. Виселено Громадську організацію "Дитячі долоні" з нежитлового приміщення загальною площею 153,3 кв. м. за адресою: м. Київ, вул. А. Гловка, 4, передавши останнє Комунальному підприємству "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янському району м. Києва". Стягнуто з Громадської організації "Дитячі долоні" на користь Комунального підприємства "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янському району м. Києва" судовий збір у розмірі 6 056,00 грн.

3. Надходження апеляційної скарги на розгляд Північного апеляційного господарського суду та межі апеляційного перегляду рішення суду

Не погодившись з ухваленим рішенням, Громадська організація "Дитячі долоні" 02.12.2024 (через Електронний суд) звернулася до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просила прийняти скаргу та відкрити апеляційне провадження у справі. Скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 10.10.2024 року у справі №910/4616/24 і ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову Комунального підприємства "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва" до Громадської організації "Дитячі долоні" про дострокове розірвання договору та виселення - відмовити. Вирішити питання про судові витрати.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 04.12.2024 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Громадської організації "Дитячі долоні" на рішення Господарського суду міста Києва від 10.10.2024 у справі № 910/4616/24. Розгляд справи призначено 21.01.2025.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 21.01.2025 продовжено строк розгляду справи. Відкладено розгляд апеляційної скарги Громадської організації "Дитячі долоні" на рішення Господарського суду міста Києва від 10.10.2024 у справі №910/4616/24 до 12.02.2025. Здійснено публікацію на сайті Судової Влади. Здійснено відповідні запити щодо місця реєстрації третіх осіб на стороні відповідача, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору 1 та 2.

У судове засідання 26.02.2025 з`явилися представники усіх сторін та третьої особи 1. Представник відповідача вимоги апеляційної скарги підтримав, просив її задовольнити, рішення суду першої інстанції скасувати з прийняттям нового - про відмову в позові повністю. Представник позивача та третьої особи на стороні позивача проти задоволення апеляційної скарги заперечили, просили залишити її без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін. Треті особи на стороні відповідача не з`явились, про час та місце судового засідання повідомлялись належним чином (шляхом направлення судової кореспонденції на адреси учасників), окрім цього було здійснено публікацію на сайті Судова влада. Таким чином, судом апеляційної інстанції було вчинено всі дії з метою належного повідомлення усіх учасників апеляційного провадження.

Справа розглянута в розумний строк в розумінні ст. 6 Конвенції, з незалежних від суду причин, з урахуванням поведінки сторін, з метою повідомлення третіх осіб на стороні відповідача про час та дату судового засідання, з урахуванням узгодження сторонами продовження строку розгляду апеляційної скарги, поштового перебігу та враховуючи, дію воєнного стану в Україні, а також інші чинники.

4. Вимоги апеляційної скарги та короткий зміст наведених в ній доводів

У поданій апеляційній скарзі відповідач зазначив, що суд першої інстанції ухвалив рішення із невірним застосуванням норм матеріального права та просив його скасувати з наступних підстав.

Так, за доводами апелянта, суд першої інстанції порушив вимоги ст. 7 ГПК України, що гарантує рівність учасників судового процесу перед законом і судом. В ухваленому рішенні суд виклав лише доводи позивача, без належного аналізу та правового обґрунтування відхилення аргументів відповідача.

Окрім цього, скаржник вважає, що висновки суду першої інстанції про порушення відповідачем умов договору оренди № 575 від 17.05.2016 (в редакції від 03.03.2020) ґрунтуються на неналежних та суперечливих доказах. Позивач послався на акти обстеження нежитлових приміщень, складені комісією підприємства-балансоутримувача. Проте ці акти містять внутрішні суперечності, зокрема щодо наявності договору страхування. Так, в актах від 05.10.2022, 27.10.2022, 07.11.2022 та інших зафіксовано наявність договору страхування на період з 22.07.2022 до 21.07.2023. Водночас, у наступних актах (07.03.2023 - 20.07.2023) зазначено відсутність договору страхування, хоча його строк дії ще не закінчився.

Також акти, на які посилався суд, є односторонніми, оскільки підписані виключно представниками позивача, без участі відповідача або незалежних осіб. Позивач не надав доказів на підтвердження повноважень осіб, які складали ці акти (зокрема, наказів про створення комісії).

А тому апелянт вважає, що суд першої інстанції порушив принцип змагальності (ст. 13 ГПК України), оскільки не врахував, що тягар доказування покладається на позивача. КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва», як сторона, що заявила про порушення договору оренди, мало надати достатні докази своїх вимог.

Окрім цього, апелянт зазначив, що суд першої інстанції не врахував обставини недоведеності наявності у відповідача заборгованості з орендної плати, яка, на думку позивача, є підставою для розірвання договору оренди № 575 від 17.05.2016 (в редакції від 03.03.2020).

Так, позивач заявив про заборгованість у розмірі 28 324,20 грн (4 місяці), проте його розрахунок орендної плати здійснено на підставі Методики, затвердженої рішенням Київської міської ради від 21.04.2015 № 415/1280, яка втратила чинність 20.04.2023 відповідно до нового рішення КМР № 6320/6361. Таким чином, розрахунок позивача є юридично некоректним. Крім того, позивач не врахував рішення КМР від 30.03.2022 № 4551/4592, відповідно до якого орендарі (зокрема відповідач) були звільнені від сплати орендної плати з 24.02.2022 по 31.12.2023. Відповідно до рішення КМР від 14.12.2023 № 7531/7572, на період з 01.01.2024 по 31.12.2024 розмір орендної плати встановлено на рівні 50% від визначеної в договорі.

А, оскільки відповідач здійснив оплату орендної плати у встановленому розмірі, що підтверджується платіжною інструкцією № 0.0..1 від 14.03.2024, - наданий позивачем розрахунок не є коректним з урахуванням чинних рішень КМР та сплачених сум.

Матеріали справи також не містять актів звірки розрахунків між сторонами, що унеможливлює встановлення фактичної наявності або відсутності заборгованості.

Таким чином, скаржник просив задовольнити апеляційну скаргу у даній справі та скасувати рішення суду першої інстанції, ухваливши нове - про відмову у задоволенні позову в повному обсязі.

5. Узагальнені доводи відзивів на апеляційну скаргу

Позивач та третя особа у поданих відзивах на апеляційну скаргу проти задоволення апеляційної скарги заперечували. Вважають доводи апеляційної скарги необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню. А тому просили залишити без задоволення апеляційну скаргу, а рішення суду першої - інстанції без змін.

Доводи відзиву позивача зводяться фактично до наступного. Так, Комунальне підприємство «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду» Солом`янського району м. Києва вважає, що апеляційна скарга ГО «Дитячі долоні» не підлягає задоволенню, оскільки не містить обґрунтованих доводів, які могли б стати підставою для скасування рішення суду першої інстанції відповідно до ст. 277 ГПК України.

Так, за доводами позивача, суд першої інстанції правильно застосував норми матеріального права, зокрема положення Закону України «Про оренду державного та комунального майна», постанови КМУ № 483 від 03.06.2020 та Методики розрахунку орендної плати, затвердженої рішенням Київської міської ради № 6320/6361 від 20.04.2023. Договір оренди № 575 від 17.05.2016 (в редакції від 03.03.2020) є чинним, а його умови були правомірно застосовані судом.

Орендар порушив істотні умови договору, що підтверджується матеріалами справи. Зокрема, було допущено несплату орендної плати, що підтверджується наказом Господарського суду м. Києва від 30.10.2024 № 910/9759/24 та наданими розрахунками. Крім того, орендар не виконав зобов`язання щодо страхування орендованого майна, що підтверджено актами обстеження, та передав приміщення в суборенду без належного погодження, що зафіксовано у відповідних актах і поясненнях третьої особи. Відповідно до умов договору та чинного законодавства такі порушення є підставою для його дострокового розірвання.

А тому, позивач вважає, що суд першої інстанції здійснив повний аналіз поданих сторонами доказів та дотримався принципів змагальності та рівності сторін, передбачених ст. 13 ГПК України. Апелянт мав можливість надати додаткові докази на підтвердження своїх доводів, однак не скористався цим правом.

З огляду на викладене, позивач вважає, що рішення суду першої інстанції є законним та обґрунтованим, а підстави для його скасування - відсутні.

У поданому відзиві на апеляційну скаргу третя особа зазначила, що Солом`янська районна в місті Києві державна адміністрація заперечує проти задоволення апеляційної скарги ГО «Дитячі долоні» та повністю підтримує рішення Господарського суду міста Києва від 10.10.2024 у справі № 910/4616/24.

Так, третя особа зазначає, що орендар зобов`язаний використовувати приміщення відповідно до його призначення, вчасно сплачувати орендну плату та страхувати майно (п. 4 договору). Проте перевіркою балансоутримувача встановлено: несвоєчасну сплату орендної плати (підтверджено судовим наказом у справі № 910/9759/24); відсутність договору страхування (зафіксовано в актах перевірки від 14.04.2023 - 09.01.2024); передачу приміщення в суборенду без належного погодження (акти перевірки, фотофіксація, пояснення третьої особи).

При цьому, відповідно до п. 6.7 договору, такі порушення є підставою для його дострокового розірвання за рішенням суду.

Більше того, третя особа зазначила про втрату законних підстав для суборенди. Так, Державна адміністрація раніше надавала дозвіл ГО «Дитячі долоні» на суборенду (розпорядження № 525 від 10.07.2018 та № 562 від 20.07.2018). Проте ці розпорядження втратили чинність 29.12.2023 (розпорядження № 935), тому відповідач втратив право передавати майно в суборенду.

В цій частині, третя особа зазначила про необґрунтованість доводів апелянта про відсутність у позивача права на звернення з позовом у даній справі. Так, відповідно до п. 5.2.3 договору, балансоутримувач має право звертатися до суду з вимогами про розірвання договору та виселення орендаря. Договір є тристороннім, а його умови передбачають можливість судового захисту прав балансоутримувача. А тому третя особа вважає доводи апелянта в цій частині необґрунтованими.

Таким чином, третя особа зазначила, з огляду на виявлені порушення умов договору про відсутність законних підстав для суборенди та правомірність звернення балансоутримувача до суду. Рішення Господарського суду міста Києва є законним та обґрунтованим, а тому підстави для задоволення апеляційної скарги,за доводами третьої особи та стороні позивача - відсутні.

6. Фактичні обставини, неоспорені сторонами, встановлені судом першої інстанції та судом апеляційної інстанції

Як вбачається з матеріалів справи та правомірно встановлено судом першої інстанції, Розпорядженням Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації від 06.05.2015 № 279 "Про передачу та закріплення майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва, яке передано до сфери управління Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації за "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва" будинок № 4 на вул. А.Головка закріплено на праві господарського відання за позивачем у даній справі.

17.05.2018 між позивачем (підприємство-балансоутримувач), третьою особою на стороні позивача (орендодавець) та відповідачем (орендар) укладено тристоронній договір № 575 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду (надалі - договір оренди).

Додатковою угодою від 03.03.2020 умови вказаного договору викладено в новій редакції.

Відповідно до умов договору з урахуванням додаткової угоди (тут і надалі умови договору наведені з урахуванням редакції, викладеної у додатковій угоді від 03.03.2020), об`єктом оренди є нежитлове приміщення, загальною площею 153,3 кв. м., згідно викопіювання з поповерхового плану, що складає невід`ємну частину цього договору (додаток № 1) (п. 1.1 договору в редакції додаткової угоди).

Згідно з п. 2.4 договору орендар вступає в строкове платне користування об`єктом оренди у термін, указаний в цьому договорі (у разі оренди нерухомого майна на строк не менше ніж три роки - не раніше дати державної реєстрації цього договору) та акта приймання-передачі об`єкта.

Передача об`єкта в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на цей об`єкт. Власником об`єкта залишається територіальна громада міста Києві, а орендар користується ним протягом строку оренди (п. 2.5 договору).

Відповідно до п. 3.1 договору орендна плата визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати за майно територіальної громади міста Києві, яка затверджена рішенням Київської міської ради від 21.04.2015 № 415/1280, і становить без ПДВ 47,13 грн за 1 квадратний метр орендованої площі, що в цілому складає за базовий місяць розрахунку січень 2020 року - 7 225,25 грн.

Згідно з п. 3.6 договору орендна плата сплачується орендарем на рахунок підприємства-балансоутримувача, починаючи з дати підписання акта приймання-передачі. Орендна плата сплачується орендарем незалежно від наслідків господарської діяльності орендаря щомісячно не пізніше 15 числа поточного місяця.

Як визначено розділом 4 договору, орендар зобов`язаний: використовувати об`єкт відповідно до його призначення та умов договору; своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату та інші платежі; протягом місяця після укладення договору застрахувати об`єкт не менше ніж на його вартість за висновком про вартість/актом оцінки на користь підприємства-балансоутримувача і надати орендодавцю та підприємству-балансоутримувачу копії страхового полісу/договору і платіжного доручення про сплачу страхового внеску. Постійно поновлювати договір страхування таким чином, щоб на увесь строк об`єкт був застрахований.

Згідно з умовами п. 5.2 договору підприємство-балансоутримувач має право: проводити огляд та перевірку виконання орендарем умов договору, в процесі перевірки виконання умов договору оренди може бути здійснена фото- або відеофіксація стану та умов використання об`єкта (пп. 5.2.1 договору); вживати необхідних заходів для примусового виселення орендаря при несплаті орендної плати протягом 3-х місяців підряд з дня закінчення строку платежу (п. 5.2.2 договору); звертатись до суду з позовом про розірвання цього договору внаслідок невиконання або неналежного виконання його умов та/або виселення орендаря з об`єкта, в т.ч. у випадку закінчення дії договору та/або перебування орендаря в об`єкті без достатньої правової підстави (п. 5.2.3).

Відповідно до п. 5.3.6 договору орендар має право за попередньою згодою орендодавця здавати об`єкт оренди в суборенду. Суборендну плату в розмірі, що не може перевищувати орендної плати за об`єкт суборенди, отримує орендар, а решта суборендної плати спрямовується до бюджету міста Києві.

Як визначено п. 6.7 договору, при невиконання або порушенні однією із сторін умов цього договору та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України, цей договір може бути розірваний достроково на вимогу однієї із сторін за рішенням суду.

Відповідно до п. 7.5 договору у разі закінчення дії цього договору або при його розірванні орендар зобов`язаний за актом приймання-передачі повернути об`єкт підприємству-балансоутримувачу у стані, не гіршому, ніж в якому перебував об`єкт на момент передачі його в оренду, з урахуванням усіх здійснених орендарем поліпшень, які неможливо відокремити від об`єкта без заподіяння його шкоди, з урахування зносу за період строку дії договору.

Згідно з п. 8.1 договору орендар не має права передавати свої зобов`язання за цим договором та передавати об`єкт повністю або частково в користування іншій особі, укладати договори (контракти, угоди), пов`язані з будь-яким використанням об`єкта іншою юридичною чи фізичною особою без попередньої письмової згоди орендодавця. Порушення цієї умови є підставою для дострокового розірвання цього договору в установленому порядку.

Відповідно до п. 9.1 договору останній відповідно до ч. 3 ст. 631 Цивільного кодексу України набирає чинності з 17.05.2019 та діє до 16.05.2022.

Відповідно до акту від 17.05.2019 сторонами передано об`єкт оренди в користування відповідачу.

Як встановлено судом під час розгляду даної справи, розпорядженням Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації (третьої особи) № 525 від 10.07.2018 та № 562 від 20.07.2018 надано дозвіл громадській організації "Дитячі долоні" передати в суборенду нежитлові приміщення за адресою: вул. Андрія Головка, 4, а саме: фізичній особі-підприємцю Юрчик В.М. загальною площею 8,60 кв. м. для розміщення кафе, що не здійснює продаж товарів підакцизної групи, а також загальною площею 36,10 кв. м. для розміщення торговельного об`єкту з продажу алкогольних виробів; фізичній особі-підприємцю Лозниці В.Л. загальною площею 28,20 кв. м. для розміщення перукарні; фізичній особі-підприємцю Цапенко Л.М. загальною площею 83,00 кв. м. для розміщення торговельного об`єкту з продажу ортопедичних виробів; фізичній особі-підприємцю Бойцовій П.В. загальною площею 28,30 кв. м. для розміщення перукарні.

Розпорядженням Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації № 935 від 29.12.2023 "Про визнання такими, що втратили чинність, деяких розпоряджень Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації" визнано такими, що втратили чинність, розпорядження Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації від 10.07.2018 № 525 "Про передачу майна в суборенду" та від 20.07.2018 № 562 "Про передачу майна в суборенду".

Крім того, позивачем проведено перевірку виконання відповідачем умов договору. Так, згідно з наступними актами від 05.10.2022, 27.10.2022, 07.11.2022, 30.11.2022, 09.12.2022, 28.12.2022, 10.01.2023, 26.01.2023, 02.02.2023, 22.02.2023, 07.03.2023, 29.03.2023, 14.04.2023, 29.05.2023, 06.06.2023, 22.06.2023, 04.07.2023, 20.07.2023, 12.09.2023 та 09.01.2024 комісією у складі представників підприємства-балансоутримувача встановлені порушення виконання відповідачем умов договору, а саме: надання приміщення об`єкту особам (фізичній особі - підприємцю Паленкову Р.В.) без погодження з орендодавцем, відсутність договору страхування (акти від 14.04.2023, 29.05.2023, 06.06.2023, 22.06.2023, 04.07.2023, 20.07.2023, 12.09.2023, 09.01.2024).

22.02.2024 третя особа на стороні позивача звернулась до відповідача з пропозицією про дострокове розірвання договору, що підтверджується долученими до матеріалів позовної заяви конвертами про відправлення відповідачу та засновнику відповідача. З аналогічними пропозиціями до відповідача та його засновника 23.02.2024 звернувся і позивач.

Крім того, в заяві (вхідна дата 25.06.2024) позивач повідомив про наявність у відповідача заборгованості по сплаті орендної плати згідно з договором № 575 від 17.05.2016. Також в судовому засіданні 12.02.2025 судом апеляційної інстанції було встановлено факт перебування відповідача у спірному приміщенні.

ПОЗИЦІЯ ПІВНІЧНОГО АПЕЛЯЦІЙНОГО ГОСПОДАРСЬКОГО СУДУ

7. Мотиви, з яких виходить Північний апеляційний господарський суд, та застосовані ним положення законодавства

Відповідно до ч. 1 ст. 269 ГПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції у межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до ст. ст. 11, 509 Цивільного кодексу України підставами виникнення зобов`язання (правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію або утриматись від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку), зокрема, є договори та інші правочини.

Згідно з ст. ст. 525, 526 Цивільного кодексу України зобов`язання повинні виконуватися належним чином відповідно до вимог закону, умов договору. Одностороння відмова від виконання зобов`язання не допускається, крім випадків, передбачених законом. Аналогічний припис містять п. п. 1, 7 статті 193 Господарського кодексу України.

Приписами статті 629 Цивільного кодексу України встановлено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Разом з цим, статтею 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Відповідно до статті 188 ГПК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Згідно зі ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Зазначені норми матеріального права застосовуються судом апеляційної інстанції до спірних правовідносин.

Суд апеляційної інстанції також зазначає, що відповідно до Закону України «Про оренду державного та комунального майна», норми якого в даних правовідносинах є спеціальними, передбачено, що договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором (ч. 2 ст. 24 Закону).

Щодо доводів скаржника про відсутність у позивача права на звернення з відповідним позовом у даній справі, суд апеляційної інстанції зазначає наступне.

Суд апеляційної інстанції враховує, що за загальним правилом чинне законодавство не надає балансоутримувачу права виступати орендодавцем щодо орендованого нерухомого майна та мати права орендодавця, відповідно, балансоутримувач не вправі заявляти вимогу про зобов`язання орендаря повернути орендоване майно, як і повідомляти відповідачеві про відсутність наміру продовжити договір.

Разом з цим, суд має виходити із обставин конкретної справи. Так, відповідно до п. 5.2.3 укладеного між позивачем, відповідачем та Солом`янською РДА договору підприємство-балансоутримувач має право звертатись до суду з позовом про розірвання цього договору внаслідок невиконання або неналежного виконання його умов та/або виселення орендаря з об`єкта, в т.ч. у випадку закінчення дії договору та/або перебування орендаря в об`єкті без достатньої правової підстави.

Окрім цього, Солом`янська РДА не є власником такого об`єкту, оскільки власником такого приміщення є територіальна громада міста Києва. А тому, враховуючи умови договору, суд апеляційної інстанції відхиляє, як необґрунтовані, доводи скаржника про відсутність у позивача (балансоутримувача) права на звернення із відповідним позовом про виселення відповідача.

Тому сторона правомірно звернулась з позовом в розумінні ст. 4 ГПК України.

Щодо порушення відповідачем умов укладеного договору оренди, суд апеляційної інстанції зазначає наступне. Так, позивачем, з урахуванням поданої заяви про доповнення підстав позову, яка була прийнята судом першої інстанції вбачається, що порушеннями, на підставі яких позивач просив розірвати спірний договір є: неправомірне передання об`єкту оренди в суборенду, не здійснення страхування об`єкта оренди та наявність заборгованості з оплати орендної плати.

Щодо обставин відсутності страхування спірного об`єкту нерухомості, суд апеляційної інстанції зазначає наступне.

Як визначено розділом 4 договору, орендар зобов`язаний: використовувати об`єкт відповідно до його призначення та умов договору; своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату та інші платежі; протягом місяця після укладення договору застрахувати об`єкт не менше ніж на його вартість за висновком про вартість/актом оцінки на користь підприємства-балансоутримувача і надати орендодавцю та підприємству-балансоутримувачу копії страхового полісу/договору і платіжного доручення про сплачу страхового внеску. Постійно поновлювати договір страхування таким чином, щоб на увесь строк об`єкт був застрахований.

Так, договір між позивачем (підприємство-балансоутримувач), третьою особою на стороні позивача (орендодавець) та відповідачем (орендар) укладено було 17.05.2018, додатковою угодою від 03.03.2020 умови вказаного договору викладено в новій редакції.

Тоді як з наявного в матеріалах справи договору добровільного страхування майна серії 212/01 № 047/М/0030/24, останній було укладено 11.07.2024. З наданого суду з відзивом полісу вбачається, що він укладений 11.07.2024 зі строком дії з 13.07.2024 по 12.07.2025. Водночас, актами 14.04.2023, 29.05.2023, 06.06.2023, 22.06.2023, 04.07.2023, 20.07.2023, 12.09.2023, 09.01.2024 вбачається з відсутність у відповідача такого договору в період, що передував укладенню нового договору страхування, що не охоплює наведений позивачем період.

Більше того, з даним позовом позивач звернувся у квітні 2024 року, проте відповідачем не доведено факту, що у квітні 2024 року об`єкт оренди був застрахований відповідачем. А тому суд апеляційної інстанції погоджується з висновком суду першої інстанції про порушення відповідачем умов договору, яким передбачено обов`язок відповідача надати орендодавцю та підприємству-балансоутримувачу копії страхового полісу/договору і платіжного доручення про сплачу страхового внеску, що є порушенням умов договору.

Щодо порушення відповідачем умов договору в частині передачі спірного приміщення в суборенду, суд апеляційної інстанції зазначає наступне.

Відповідно до п. 5.3.6 договору орендар має право за попередньою згодою орендодавця здавати об`єкт оренди в суборенду. Суборендну плату в розмірі, що не може перевищувати орендної плати за об`єкт суборенди, отримує орендар, а решта суборендної плати спрямовується до бюджету міста Києві.

Як встановлено судом під час розгляду даної справи, розпорядженням Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації (третьої особи) № 525 від 10.07.2018 та № 562 від 20.07.2018 надавався дозвіл громадській організації "Дитячі долоні" на передачу в суборенду нежитлові приміщення за адресою: вул. Андрія Головка, 4, а саме: фізичній особі-підприємцю Юрчик В.М. загальною площею 8,60 кв. м. для розміщення кафе, що не здійснює продаж товарів підакцизної групи, а також загальною площею 36,10 кв. м. для розміщення торговельного об`єкту з продажу алкогольних виробів; фізичній особі-підприємцю Лозниці В.Л. загальною площею 28,20 кв. м. для розміщення перукарні; фізичній особі-підприємцю Цапенко Л.М. загальною площею 83,00 кв. м. для розміщення торговельного об`єкту з продажу ортопедичних виробів; фізичній особі-підприємцю Бойцовій П.В. загальною площею 28,30 кв. м. для розміщення перукарні.

Водночас, розпорядженням Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації № 935 від 29.12.2023 "Про визнання такими, що втратили чинність, деяких розпоряджень Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації" визнано такими, що втратили чинність, розпорядження Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації від 10.07.2018 № 525 "Про передачу майна в суборенду" та від 20.07.2018 № 562 "Про передачу майна в суборенду".

Крім того, позивачем проведено перевірку виконання відповідачем умов договору. Так, згідно з такими актами від 05.10.2022, 27.10.2022, 07.11.2022, 30.11.2022, 09.12.2022, 28.12.2022, 10.01.2023, 26.01.2023, 02.02.2023, 22.02.2023, 07.03.2023, 29.03.2023, 14.04.2023, 29.05.2023, 06.06.2023, 22.06.2023, 04.07.2023, 20.07.2023, 12.09.2023 та 09.01.2024 комісією у складі представників підприємства-балансоутримувача встановлені порушення виконання відповідачем умов договору, а саме: надання приміщення об`єкту особам (фізичній особі - підприємцю Паленкову Р.В.) без погодження з орендодавцем, відсутність договору страхування (акти від 14.04.2023, 29.05.2023, 06.06.2023, 22.06.2023, 04.07.2023, 20.07.2023, 12.09.2023, 09.01.2024).

В цій частині суд апеляційної інстанції відхиляє доводи скаржника, що йому не було відомо про наявність розпорядженням Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації № 935 від 29.12.2023, згідно з яким визнано такими, що втратили чинність попереднє розпорядження Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації від 10.07.2018 року № 525 "Про передачу майна в суборенду" та від 20.07.2018 року № 562 "Про передачу майна в суборенду" з урахуванням наступного.

Суд апеляційної інстанції зазначає, що такі доводи є необґрунтованими, оскільки ані розпорядженням від 10.07.2018 № 525, ані від 20.07.2018 № 562 не надавалась згода на передачу таких приміщень в суборенду ФОП Паленкову Р.В., а лише ФОП Лозниці В.Л., Цапенко Л.М., Бойцовій П.В, проте вказаними розпорядженнями не надавалась згоди на передачу спірних приміщень ФОП Паленкову Р.В.

Тоді як, актами від 05.10.2022, 27.10.2022, 07.11.2022, 30.11.2022, 09.12.2022, 28.12.2022, 10.01.2023, 26.01.2023, 02.02.2023, 22.02.2023, 07.03.2023, 29.03.2023, 14.04.2023, 29.05.2023, 06.06.2023, 22.06.2023, 04.07.2023, 20.07.2023, 12.09.2023 та 09.01.2024 зафіксовано факт передачі об`єкту оренду в користування саме ФОП Паленкову Р.В.

А тому суд апеляційної інстанції в цій частині приймає доводи позивача та третьої особи про порушення відповідачем умов договору оренди.

Щодо доводів скаржника про недоведеність наявності заборгованості з орендної плати, суд апеляційної інстанції зазначає наступне.

Статтею 762 Цивільного кодексу України встановлено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Статтею 782 Цивільного кодексу України встановлено, що наймодавець має право відмовитись від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Відповідно до п. 3.1 договору орендна плата визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати за майно територіальної громади міста Києві, яка затверджена рішенням Київської міської ради від 21.04.2015 № 415/1280, і становить без ПДВ 47,13 грн за 1 квадратний метр орендованої площі, що в цілому складає за базовий місяць розрахунку січень 2020 року - 7 225,25 грн.

Згідно з п. 3.6 договору орендна плата сплачується орендарем на рахунок підприємства-балансоутримувача, починаючи з дати підписання акта приймання-передачі. Орендна плата сплачується орендарем незалежно від наслідків господарської діяльності орендаря щомісячно не пізніше 15 числа поточного місяця.

Як вбачається з матеріалів справи, Комунальне підприємство «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва» звернулось до Господарський суд міста Києва про видачу судового наказу про стягнення з Громадської організації «Дитячі долоні» заборгованості з орендної плати у розмірі 28097,01 грн.

Розмір заборгованості відповідача підтверджується судовим наказом у справі № 910/9759/24, виданим в порядку наказного провадження. При цьому від відповідача в даній справі як боржника у справі № 910/9759/24 не надходило заяв про скасування такого наказу, згідно з яким (судовим наказом) за відповідачем рахується заборгованість у розмірі 28 097,01 грн, а також нараховано інфляційні втрати у розмірі 1127,94 грн, 3% відсотки річних у розмірі 208,32 грн, пеню у розмірі 785,17 грн. А тому доводи позивача про наявність у відповідача перед позивачем заборгованості з орендної плати за чотири місяці оренди - є обґрунтованими.

Преюдиційність обставин - це обов`язковість фактів, установлених судовим рішенням, що набрало законної сили в одній справі для суду при розгляді інших справ. Преюдиціально встановлені факти не підлягають доказуванню, оскільки їх з істинністю вже встановлено у рішенні і немає необхідності встановлювати їх знову, тобто піддавати сумніву істинність і стабільність судового акта, який вступив в законну силу. Суть преюдиції полягає в неприпустимості повторного розгляду судом одного й того ж питання між тими ж сторонами.

Правила про преюдицію спрямовані не лише на заборону перегляду фактів і правовідносин, які встановлені в судовому акті, що вступив в законну силу. Вони також сприяють додержанню процесуальної економії в новому процесі. У випадку преюдиційного установлення певних обставин особам, які беруть участь у справі (за умови, що вони брали участь у справі при винесенні преюдиціального рішення), не доводиться витрачати час на збирання, витребування і подання доказів, а суду - на їх дослідження і оцінку. Усі ці дії вже здійснювалися у попередньому процесі, і їхнє повторення було б не лише недоцільним, але й неприпустимим з точки зору процесуальної економії.

Для рішень господарських судів важливою умовою преюдиціальності фактів, що містяться в рішенні господарського суду, є суб`єктний склад спору. Преюдиціальне значення мають лише рішення зі справи, в якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини.

Преюдицію утворюють виключно лише ті обставини, які безпосередньо досліджувалися і встановлювалися судом, що знайшло відображення в мотивувальній частині судового акта.

Суд апеляційної інстанції погоджується з доводами, зокрема, позивача і третьої особи на стороні позивача, що обставини справи наявності у відповідача заборгованості з орендної плати за договором підтверджуються судовим наказом у справі № 910/9759/24.

Відповідно до статті 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Наведеною нормою ЦК України передбачено спеціальний спосіб розірвання договору шляхом вчинення наймодавцем односторонньої відмови від нього, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Визначена статтею 782 цього Кодексу можливість розірвати договір найму шляхом відмови від договору в позасудовому порядку є правом, а не обов`язком наймодавця.

У розумінні наведених положень істотне порушення наймачем такої умови договору найму майна як своєчасне внесення орендної плати, що є достатньою підставою для дострокового розірвання договору найму та повернення наймодавцеві речі із найму.

Таким чином, суд апеляційної інстанції з урахуванням неодноразового порушення відповідачем умов договору (в частині страхування об`єкту оренди, передачі в суборенду, та стягнення орендної плати), відхиляє доводи апеляційної скарги та погоджується з висновком місцевого господарського суду про істотність порушення Громадською організацією "Дитячі долоні" умов договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 03.03.2020 № 575. Через що суд першої інстанції правомірно задовольнив позовні вимоги. Підстав для задоволення апеляційної скарги та, відповідно, відмови в позові - суд апеляційної інстанції не встановив.

А тому, апеляційну скаргу у даній справі слід залишити без задоволення як необґрунтовану, а рішення суду першої інстанції - залишити без змін, оскільки останнє було прийнято з дотриманням вимог чинного законодавства. Суд апеляційної інстанції зазначає, що підстав для виходу за межі вимог та доводів апеляційної скарги (в розумінні ч. 4 ст. 269 ГПК України) суд апеляційної інстанції не встановив.

8. Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги з посиланням на норми права, якими керувався суд апеляційної інстанції

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу - без задоволення. Суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права (ст. 276 ГПК України).

Отже, Північний апеляційний господарський суд погоджується з висновком суду першої інстанції про обґрунтованість позовних вимог у даній справі.

Таким чином, на підставі ст. 2, 269, 270, п. 1 ч. 1 ст. 275, ст. 276 ГПК України - суд апеляційної інстанції дійшов висновку про необхідність залишення апеляційної скарги у даній справі без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

9. Судові витрати

З урахуванням відмови в задоволенні апеляційної скарги по суті, понесені судові витрати за розгляд справи в суді апеляційної інстанції (судовий збір) покладаються на скаржника в порядку ст. 129 ГПК України.

Керуючись ст. 2, 129, 269, 270, п. 1 ч. 1 ст. 275, ст. 276, ст. 281 - 283 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд,

УХВАЛИВ:

1. Апеляційну скаргу Громадської організації "Дитячі долоні" на рішення Господарського суду міста Києва від 10.10.2024 у справі № 910/4616/24 - залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 10.10.2024 у справі № 910/4616/24 - залишити без змін.

3. Судовий збір, понесений у зв`язку з переглядом справи в суді апеляційної інстанції, покласти на скаржника.

4. Матеріали справи повернути до суду першої інстанції.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строки, передбачені ст. 286 - 287 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 03.03.2025.

Головуючий суддя О.М. Коротун

Судді В.В. Сулім

А.Г. Майданевич