ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 лютого 2025 року

м. Київ

cправа № 910/16244/23

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Кондратової І. Д. - головуючої, суддів: Баранця О. М., Губенко Н. М.,

розглянув у порядку письмового провадження касаційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Срібна Вежа"

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 02.10.2024

(головуюча Алданова С. О., судді: Корсак В. А., Євсіков О. О.)

у справі за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Срібна Вежа"

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фантаун"

про стягнення коштів.

Короткий зміст позовних вимог

1. У жовтні 2023 року Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Срібна Вежа" (далі - ОСББ, позивач) звернулося до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фантаун" (далі - Товариство, відповідач) про стягнення заборгованості зі сплати внесків на утримання будинку та прибудинкової території у розмірі 510 018,62 грн за період з березня 2017 року по вересень 2023 року.

2. На обґрунтування позовних вимог послалося на те, що Товариство є власником нежитлових приміщень №№ 3, 4, 5 та 6, загальною площею 856,8 кв. м, у будинку № 3-Б на вул. Срібнокільській у місті Києві і відповідно до Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирному будинку" та статуту ОСББ зобов`язане сплачувати такі внески.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

3. У 2016 році за рішенням співвласників створено ОСББ і затверджений його статут. Розміри внесків на утримання будинку і прибудинкової території затверджені рішеннями загальних зборів відповідно до їх компетенції.

4. У період з 16.12.2016 по 20.03.2017 Товариству на праві власності належали приміщення (реєстраційний номер 000, номер запису 18123771, інформаційна довідка від 05.10.2023 № 349257754).

5. З 21.03.2017 на підставі рішення про державну реєстрацію № 34444569 від 24.03.2017 право власності на це майно зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю "Фантаун Інвест" (далі - ТОВ "Фантаун Інвест"), номер запису 19627208.

6. 23.10.2020 на підставі рішення Департаменту державної реєстрації Міністерства юстиції України (далі - Мін`юст) № 54739838 право власності на це майно повторно зареєстровано за Товариством, номер запису 38810601.

7. У період з 16.12.2016 по 20.03.2017 нерухоме майно за реєстраційним номером 000 належало на праві власності Товариству, номер запису 18124265 (інформаційна довідка від 05.10.2023 № 349257998).

8. З 20.03.2017 на підставі рішення про державну реєстрацію № 34433241 від 24.03.2017 право власності на нього зареєстровано за ТОВ "Фантаун Інвест", номер запису 19614710.

9. 26.04.2017 на підставі рішення про державну реєстрацію № 35345062 від 24.05.2017 право власності на це майно зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю "Юрфан Інвест" (далі - ТОВ "Юрфан Інвест"), номер запису 20569277.

10. 23.10.2020 на підставі рішення Департаменту державної реєстрації Мін`юсту № 54738281 право власності на це майно зареєстровано за Товариством, номер запису 38809323.

11. У період з 16.12.2016 по 20.03.2017 майно за реєстраційним номером 000 належало на праві власності Товариству, номер запису 18124740 (інформаційна довідка від 05.10.2023 № 349257040).

12. З 20.03.2017 на підставі рішення про державну реєстрацію № 34434017 від 24.03.2017 право власності на це майно зареєстровано за ТОВ "Фантаун Інвест", номер запису 19615117.

13. 23.10.2020 на підставі рішення Департаменту державної реєстрації Мін`юсту № 54738834 право власності на це майно зареєстровано за Товариством, номер запису 38809609.

14. У період з 16.12.2016 по 21.03.2017 нерухоме майно за реєстраційним номером 000 належало на праві власності Товариству, номер запису 18129832 (інформаційна довідка № 349257374 від 05.10.2023).

15. З 21.03.2017 на підставі рішення про державну реєстрацію № 34465664 від 27.03.2017 право власності на це майно зареєстровано за ТОВ "Фантаун Інвест", номер запису 19644851.

16. 23.10.2020 на підставі рішення Департаменту державної реєстрації Мін`юсту № 54739185 право власності на це майно зареєстровано за Товариством, номер запису 38809929.

17. У вересні 2020 року Товариство оскаржило до Мін`юсту (скарга від 10.09.2020) реєстраційні дії реєстратора щодо реєстрації права власності на відповідні приміщення за ТОВ "Фантаун Інвест" і ТОВ "Юрфан Інвест".

18. 22.10.2020 Мін`юст видав наказ № 3688/5 про задоволення скарги Товариства, скасував державну реєстрацію, у тому числі про створення ТОВ "Фантаун Інвест" і ТОВ "Юрфан Інвест" як юридичних осіб, а також скасував рішення від 24.03.2017 №№ 34433241, 34434017, 34465664, 34444569 та від 24.05.2017 № 35345062, на підставі яких ці товариства набули спірне майно.

19. ОСББ наполягає на тому, що ТОВ "Фантаун Інвест" і ТОВ "Юрфан Інвест" не були власниками названих приміщень, оскільки скасована державна реєстрація про їх створення як юридичних осіб та відповідно державна реєстрація права власності на нежилі приміщення №№ 3, 4, 5, 6. Як наслідок, проведені 23.10.2020 державним реєстратором Департаменту державної реєстрації Мін`юсту реєстраційні дії у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно поновили право власності Товариства на ці приміщення.

20. Про ці обставини ОСББ дізналося 13.11.2020 під час розгляду справи № 910/8926/20 і звернулося з цим позовом до Товариства на тій підставі, що приміщення перебували у його власності, адже названі реєстраційні дії скасовані як незаконні.

21. Товариство зі свого боку заперечувало на тій підставі, що вимоги про стягнення внесків на утримання будинку та прибудинкової території з березня 2017 року вже заявлялися ОСББ у справі № 910/17596/18. Свої заперечення також мотивувало тим, що з огляду на незаконне вибуття майна з власності Товариства воно було власником приміщень №№ 3, 4, 5, 6 лише три неповних місяці у 2017 році та з 23.10.2020 (дата реєстрації його права власності). Посилалося на те, що судовими рішеннями від 12.10.2023 у справі № 910/12988/20 та від 09.12.2020 у справі № 910/12991/20 уже присуджено до стягнення з ТОВ "Юрфан Інвест" і ТОВ "Фантаун Інвест" на користь ОСББ заборгованість з оплати внесків на утримання будинку та прибудинкової території за період з вересня 2017 року по травень 2020 року, тоді як частина вимог за цим позовом пред`явлені до Товариства, яке не було власником приміщень у спірному періоді і не має платити внески.

Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

22. 08.01.2024 Господарський суд міста Києва ухвалив рішення про задоволення позову, присудив до стягнення з Товариства на користь ОСББ 510 018,62 грн боргу за внесками, 7 650,27 грн судового збору та 20 000 витрат на професійну правничу допомогу.

23. Мотивував тим, що нежитлові приміщення № 3, загальною площею 292,6 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000); № 4, загальною площею 294,5 кв. м; (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000); № 5, загальною площею 149,3 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000); № 6, загальною площею 120,4 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000) у період, за який ОСББ здійснило нарахування боргу, належали на праві власності Товариству (інформаційні довідки від 05.10.2023 №№ 349257754, 349257998, 349257040 та 349257374).

24. Оскільки скасовані реєстраційні дії щодо створення ТОВ "Юрфан Інвест" і ТОВ "Фантаун Інвест" і рішення державних реєстраторів від 24.03.2017 №№ 34433241, 34434017, 34465664, 34444569, від 24.05.2017 № 35345062, згідно з якими приміщення № 3, 4, 5, 6 вибули з власності Товариства на користь ТОВ "Юрфан Інвест" і ТОВ "Фантаун Інвест", то суд першої інстанції виснував, що відсутні підстави для переривання періоду, коли майно було у його власності, позаяк відповідно до частини третьої статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі рішення Мін`юсту відповідні права чи обтяження припиняються. При цьому, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав, що здійснюється державним реєстратором або, у випадку скасування рішення Мін`юсту, прийнятого відповідно до пункту 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, посадовою особою Мін`юсту.

25. За цих обставин суд першої інстанції зробив висновок про обов`язок Товариства оплатити ОСББ вартість заявлених ним послуг, в основу якого поклав те, що приміщення №№ 3, 4, 5, 6 перебували у власності Товариства протягом усього спірного періоду, оскільки рішення державних реєстраторів від 24.03.2017 №№ 34433241, 34434017, 34465664, № 34444569, 35345062 від 24.05.2017 скасовані наказом Мін`юсту, а проведені 23.10.2023 реєстраційні дії Департаментом державної реєстрації Мін`юсту були спрямовані на повернення майнового стану Товариства, що існував до цих скасованих реєстраційних дій.

26. Суд також спростував доводи Товариства, яке заперечувало з посиланням на рішення Господарського суду міста Києва від 12.10.2020 у справі № 910/12988/20 та від 09.12.2020 у справі № 910/12991/20.

27. Так, суд установив, що 02.07.2019 Господарський суд міста Києва ухвалив рішення у справі № 910/17596/18 про стягнення з Товариства на користь ОСББ заборгованості з оплати внесків на утримання будинку та прибудинкової території за період з лютого 2017 року по листопад 2018 року у розмірі 34 740,63 грн. При цьому нарахування внеску у цій справі здійснено щодо двох приміщень Товариства, а саме: № 2, площею 1, 9 кв. м, та № 100, площею 204, 5 кв. м, які не є предметом розгляду цієї справи.

28. 12.10.2023 Господарський суд міста Києва ухвалив рішення у справі № 910/12988/20, яке набрало законної сили 03.11.2020, про стягнення з ТОВ "Юрфан Інвест" на користь ОСББ заборгованості з оплати внесків на утримання будинку та прибудинкової території у сумі 68 860 грн за період з вересня 2017 року по травень 2020 року, розрахованої щодо приміщення № 4, площею 294,5 кв. м. 06.11.2020 на виконання цього рішення виданий наказ, який на підставі ухвали місцевого господарського суду від 05.12.2023 визнаний таким, що не підлягає виконанню, внаслідок скасування державної реєстрації юридичної особи боржника - ТОВ "Юрфан Інвест".

29. 09.12.2020 Господарський суд міста Києва ухвалив рішення у справі № 910/12991/20, яке набрало законної сили 30.12.2020, про стягнення з ТОВ "Фантаун Інвест" на користь ОСББ заборгованості з оплати внесків на утримання будинку та прибудинкової території за період з вересня 2017 року по травень 2020 року у розмірі 131 477 грн, розрахованої щодо приміщень: № 3, 5, 6, площами 292,6 кв. м, 149,3 кв. м та 120, 4 кв. м, відповідно. 11.01.2021 на виконання цього рішення виданий наказ, який на підставі ухвали місцевого господарського суду від 30.11.2023 визнаний таким, що не підлягає виконанню, внаслідок скасування державної реєстрації юридичної особи боржника - ТОВ "Фантаун Інвест".

30. За твердженнями ОСББ названі рішення не виконані, заборгованість не сплачена і не відновлено порушене право позивача на отримання коштів за надані послуги з утримання будинку та прибудинкової території.

31. Товариство також заперечувало проти вимог ОСББ із посиланням на пропуск позовної давності за вимогами про оплату послуг у період з 01.03.2017 по 17.10.2022, додатково наполягаючи на тому, що спірні приміщення перебували у його власності з 16.12.2016 по 20.03.2017 та потім з 23.10.2020, тому не має оплачувати послуги ОСББ в інший період. Послався на наявність у нього прямих договорів з постачальниками, тоді як ОСББ не надавало йому послуг на утримання будинку та прибудинкової території, використання ліфтів, ОДС ліфтів та вивезення побутових відходів тощо і він не має обов`язку їх сплачувати. З цього приводу суд першої інстанції зазначив, що ці аргументи Товариства щодо неможливості користування спільним майном у силу неправомірних дій ОСББ та відповідно надані на підтвердження таких обставин докази не досліджуються та не підлягають оцінці, оскільки не входять до предмета цього спору і розглядалися у справі № 910/8926/20.

32. Стосовно дотримання ОСББ позовної давності місцевий господарський суд зазначив, що законним і справедливим буде початок відрахування трирічного строку на звернення до суду з вимогами про стягнення заборгованості за період з 01.03.2017 по 18.10.2020 саме з 13.11.2020, коли позивачу стало відомо про особу, яка порушила право, а тому виснував, що позов заявлено з дотриманням позовної давності. Зауважив при цьому, що незаконні дії третіх осіб не повинні впливати та позбавляти ОСББ можливості на отримання коштів у вигляді внесків на утримання будинку та прибудинкової території.

33. Товариство оскаржило рішення суду першої інстанції до апеляційного господарського суду.

34. 02.10.2024 Північний апеляційний господарський суд постановив ухвалу про прийняття відмови ОСББ від позову до Товариства у частині позовних вимог щодо стягнення 244 917,66 грн боргу за період з 23.10.2020 по 30.09.2023, позаяк ці кошти останнє сплатило, рішення суду першої інстанції у цій частині визнано нечинним і закрито провадження у справі у цій частині. Предметом апеляційного розгляду був борг у розмірі 265 100,96 грн за період з 01.03.2017 по 22.10.2020.

35. 02.10.2024 апеляційний господарський суд прийняв постанову про скасування рішення суду першої інстанції в оскаржуваній частині (щодо стягнення 265 100,96 грн заборгованості, 3 976,51 грн судового збору, 10 396 грн витрат на професійну правничу допомогу) та ухвалив нове рішення про відмову у позові у цій частині, тоді як у частині стягнення 9 604 грн витрат на професійну правничу допомогу судове рішення залишив без змін на підставі часткової відмови ОСББ від позову за погашеною Товариством сумою.

36. Погодившись з висновками місцевого господарського суду про обґрунтованість нарахування ОСББ Товариству у спірному періоді внесків, виснував, що з моменту державної реєстрації за ТОВ "Фантаун Інвест" і ТОВ "Юрфан Інвест" права власності на спірні приміщення і до 23.10.2020 Товариство не було їх власником у розумінні положень Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", а тому не мало обов`язку сплачувати внески на утримання будинку та прибудинкової території у період, коли не було власником майна. Водночас, такий обов`язок Товариства перед ОСББ існував у період з 01 по 19.03.2017, коли воно було власником спірних приміщень. Натомість ОСББ пропустило позовну давність для звернення з вимогами за цей період, відлік якої почався 13.11.2020.

Короткий зміст доводів та вимог касаційної скарги

37. ОСББ оскаржило цю постанову і в касаційній скарзі просить її скасувати у відмовленій частині позову, а рішення місцевого господарського суду у цій частині залишити без змін.

38. Касаційне провадження відкрито на підставі пунктів 1, 3 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).

39. Скаржник вважає неправильним застосування апеляційним господарським судом частини п`ятої статті 12, частини третьої статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", пункту 6 частини першої статті 3, статей 317, 319, 322, 256, 257, частини першої статті 261 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), пунктів 12, 19 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України, частини другої статті 7 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" та статті 15 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" без урахування висновків Верховного Суду щодо їх застосування у подібних правовідносинах, викладених у постановах від 23.02.2022 у справі № 761/37748/16, від 11.11.2021 у справі № 521/12812/18-ц, від 22.02.2018 у справі № 910/11312/17, від 11.05.2018 у справі № 922/3087/17, від 22.05.2018 у справі № 910/12065/17, від 17.07.2018 у справі № 910/6356/16, від 05.07.2023 у справі № 372/1095/20, від 10.04.2019 у справі № 390/34/17, від 09.11.2023 у справі № 916/3496/20, від 14.08.2024 у справі № 199/5267/22, від 29.09.2021 у справі № 914/1912/19, та постановах Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц та від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18.

40. ОСББ також просить сформулювати висновок Верховного Суду щодо застосування частини п`ятої статті 12, частини третьої статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" у взаємозв`язку зі статтями 317, 319, 322 ЦК України та частиною другою статті 7 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" і статтею 15 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку".

41. Фундаментальне значення для формування єдиної правозастосовчої практики ОСББ обґрунтувало необхідністю визначення особи, яка має сплачувати внески у разі, якщо законний власник майна у будинку позбавлений права власності через державну реєстрацію такого права за іншою особою, тоді як згодом така реєстрація скасована, право власності цих осіб припинено і відновлено за попереднім власником шляхом повторної державної реєстрації. На думку ОСББ, проблема полягає у тому, що у випадку визнання власником квартири/нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку лише особи, яка має зареєстроване право власності, то значна кількість співвласників будинку, користуючись і фактично володіючи своєю нерухомістю, не реєструватиме своє право власності й уникатиме обов`язку щодо сплати внесків.

42. Виняткове значення ОСББ обґрунтувало позбавленням його можливості ефективно захистити у судовому порядку свої порушені права на отримання внесків із власника нежитлових приміщень.

Узагальнений виклад позиції інших учасників справи

43. Товариство у відзиві на касаційну скаргу просить закрити касаційне провадження, оскільки вважає необґрунтованими доводи касаційної скарги про неврахування судом апеляційної інстанції висновків щодо застосування норм матеріального права, викладених у наведених ОСББ постановах суду касаційної інстанції, до того ж висновки апеляційного господарського суду не суперечать цим висновкам.

Позиція Верховного Суду

44. На розгляд суду у цій справі передано питання, чи має особа обов`язки щодо сплати внесків на утримання будинку і прибудинкової території за період часу, коли вона була власником майна, але фактично не володіла майном, позаяк їй були створені перешкоди у здійсненні права користування ним за наслідком незаконної реєстрації права власності на це майно за іншими особами.

45. Як установили суди, спірні приміщення з 16.12.2016 належали на праві власності Товариству. Згодом відбулася реєстрація права власності на них за ТОВ "Фантаун Інвест" і ТОВ "Юрфан Інвест", а потім скасована реєстрація про створення цих осіб як юридичних і реєстрація їх права власності на майно. Після цього відбулася повторна реєстрація права власності на спірне майно за Товариством.

46. ОСББ вважає, що саме Товариство, як власник, має обов`язок сплатити йому внески на утримання будинку та прибудинкової території за період з 20.03.2017 по 22.03.2020, у тому числі, коли право власності на майно було зареєстровано за іншими особами, позаяк у силу частини третьої статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" не відбулося періоду переривання права власності Товариства. З позивачем повністю погодився місцевий господарський суд.

47. Апеляційний господарський суд виходив з того, що у деякий період часу право власності на спірне майно було зареєстроване за ТОВ "Юрфан Інвест" і ТОВ "Фантаун Інвест" і в цей час Товариство не було його власником у розумінні положень Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". Тому не мало обов`язку сплачувати внески до ОСББ на утримання будинку та прибудинкової території за цей період.

48. Утім колегія суддів не погоджується з такими висновками суду апеляційної інстанції, тоді як висновки місцевого господарського суду відповідають вимогам закону з огляду на таке.

49. Відповідно до частини другої статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (тут і далі у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

50. За змістом пункту 1 частини першої статті 2 цього ж Закону державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

51. У частині першій статті 4 цього Закону визначені речові права, що підлягають державній реєстрації.

52. Державний реєстр прав містить відомості про зареєстровані речові права на нерухоме майно та їх обтяження, суб`єктів прав, об`єкти нерухомого майна, документи, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав стаття 12 цього ж Закону.

53. Згідно зі статтею 13 цього Закону державний реєстр прав складається з розділів, спеціального розділу, бази даних заяв та реєстраційних справ в електронній формі. Невід`ємною архівною складовою частиною Державного реєстру прав є Реєстр прав власності на нерухоме майно, Єдиний реєстр заборон відчуження об`єктів нерухомого майна та Державний реєстр іпотек. На кожний об`єкт нерухомого майна під час проведення державної реєстрації права власності на нього вперше у Державному реєстрі прав відкривається новий розділ та формується реєстраційна справа, присвоюється реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна. У разі відсутності відкритого на об`єкт нерухомого майна розділу в Державному реєстрі прав відомості про інші речові права та суб`єкта (суб`єктів) цих прав, обтяження речових прав та суб`єкта (суб`єктів) цих прав вносяться до спеціального розділу Державного реєстру прав, крім випадків, якщо така державна реєстрація проводиться одночасно з державною реєстрацією права власності. Після відкриття на об`єкт нерухомого майна розділу у Державному реєстрі прав відомості про інші речові права та суб`єкта (суб`єктів) цих прав, обтяження речових прав та суб`єкта (суб`єктів) цих обтяжень переносяться до такого розділу.

54. Згідно з абзацом другим, третім частини третьої статті 26 цього ж Закону у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

55. Отже, у силу цих положень відомості про право власності відповідача з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно не вилучаються. Задоволення Мін`юстом скарги Товариства було підставою для поновлення його права власності шляхом вчинення 23.10.2020 державним реєстратором у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно реєстраційної дії.

56. Колегія суддів звертає увагу на висновки, сформульовані у постанові Верховного Суду від 09.08.2023 у cправі № 910/18929/21:

- в результаті державної реєстрації права власності за особою, така особа стає володільцем нерухомого майна, а особа, за якою право власності було зареєстроване раніше, втрачає володіння нерухомим майном;

- у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі рішення Мін`юсту проводиться державна реєстрація набуття, зміни чи припинення речових прав;

- у разі визнання прийнятим з порушенням закону та анулювання рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, Мін`юст забезпечує відновлення попереднього становища, яке існувало до прийняття такого рішення, шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру прав;

- таким чином, в разі скасування (анулювання) Мін`юстом рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності за певною особою, до Державного реєстру вноситься новий запис про реєстрацію права власності за тією особою, за якою воно було зареєстроване раніше (до державної реєстрації на підставі анульованого рішення державного реєстратора). Внаслідок цього особа, яка стала володільцем нерухомого майна в результаті державної реєстрації за нею права власності на підставі анульованого рішення державного реєстратора, втрачає володіння, а таке володіння повертається особі, за якою право власності було зареєстроване раніше;

- отже, при розгляді скарги на рішення державного реєстратора Мін`юст не вправі вирішувати спір між сторонами, зокрема робити висновки про права сторін на майно. Натомість до повноважень Мін`юсту належить повернення майна у володіння скаржника (особи, за якою було зареєстроване право власності до оскаржуваної реєстрації), якщо майно вибуло з володіння скаржника за відсутності його волевиявлення, а державна реєстрація вчинена з порушенням закону, внаслідок чого інша особа за посередництва державного реєстратора самоправно заволоділа майном скаржника (тобто Мін`юст здійснює посесорний захист володіння скаржника). Повернення майна у володіння скаржника на підставі наказу Мін`юсту можливе лише в тому випадку, якщо право власності на майно досі зареєстроване за тією особою, за якою воно було зареєстроване на підставі оскаржуваного рішення державного реєстратора. При цьому розгляд скарги має відбуватися відповідно до законодавства, зокрема, з додержанням прав заінтересованих осіб.

57. У постанові від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц Велика Палата Верховного Суду виснувала, що: "володіння як фактичний стан слід відрізняти від права володіння. Зокрема, права володіння, користування та розпоряджання майном належать власнику майна (частина перша статті 317 ЦК України), незалежно від того, є він фактичним володільцем чи ні. Тому власник не втрачає право володіння нерухомим майном у зв`язку з державною реєстрацією права власності за іншою особою, якщо остання не набула права власності. Натомість така особа внаслідок реєстрації за нею права власності на нерухоме майно стає фактичним володільцем такого майна, але не набуває права володіння, допоки право власності зберігається за попереднім володільцем. Отже, володіння нерухомим майном, яке посвідчується державною реєстрацією права власності, може бути правомірним або неправомірним (законним або незаконним). Натомість право володіння, якщо воно існує, неправомірним (незаконним) бути не може. Відповідно до принципу реєстраційного підтвердження володіння нерухомим майном його фізичне зайняття особою, за якою не зареєстроване право власності на таке майно, не позбавляє власника фактичного володіння, але створює перешкоди у здійсненні ним права користування своїм майном".

58. Як установили суди у цій справі, рішення державних реєстраторів про реєстрацію права власності на спірні приміщення за ТОВ "Фантаун Інвест" і ТОВ "Юрфан Інвест" скасовані наказом Мін`юсту у силу їх незаконності (зокрема, за наявності факту підроблення документів) і, як наслідок, вони не породжують юридичних наслідків.

59. У зв`язку з цим Товариство, як власник, не втратило право володіння нерухомим майном у зв`язку з державною реєстрацією права власності на спірні приміщення за ТОВ "Фантаун Інвест" і ТОВ "Юрфан Інвест". Адже останні були лише фактичними володільцями такого майна, але у силу установленої Мін`юстом незаконної реєстрації права власності за ними не мали права володіння майном.

60. Тому правильним є висновок суду першої інстанції про те, що у Товариства не переривався період перебування у власності спірного майна, тоді як його, як власника, було лише позбавлено фактичного володіння майном шляхом створення у спірному періоді перешкод у здійсненні права користування. Натомість помилковими є висновки апеляційного господарського суду про те, що з моменту державної реєстрації за ТОВ "Фантаун Інвест" і ТОВ "Юрфан Інвест" права власності на спірні приміщення і до 23.10.2020 Товариство не було власником спірних приміщень.

61. Відповідно до статей 319, 322 ЦК України власність зобов`язує. Власник зобов`язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом.

62. Положеннями статті 15 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" встановлено, що співвласник зобов`язаний своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі.

63. Оскільки суди у цій справі по-різному визначилися із покладенням саме на Товариство обов`язків щодо сплати внесків на тримання будинку і прибудинкової території як на особу, у власності якої перебувало майно протягом спірного періоду, тоді як не йшлося про правильність визначення позивачем належної до стягнення з відповідача суми цих внесків, то в цій частині оскаржувана постанова не перевіряється і висновок щодо застосування норм права з цього приводу не формується. Адже на обґрунтування фундаментального значення цієї справи для формування єдиної правозастосовчої практики ОСББ зазначило про необхідність визначення саме особи, яка має сплачувати внески у разі, якщо законний власник майна у будинку позбавлений права власності через державну реєстрацію такого права за іншою особою, тоді як згодом така реєстрація скасована, право власності цих осіб припинено і відновлено за попереднім власником шляхом повторної державної реєстрації. До того ж касаційна скарга не містить доводів стосовно розміру боргу, у присудженні якого апеляційний господарський суд відмовив.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

64. Відповідно до пункту 4 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишити в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині.

65. Статтею 312 цього ж Кодексу визначено, що суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

66. Оскільки суд апеляційної інстанції помилково скасував правильне по суті рішення суду першої інстанції у частині задоволених позовних вимог про стягнення з Товариства на користь ОСББ 265 100,96 грн боргу, то постанова суду апеляційної інстанції про відмову у позові у цій частині підлягає скасуванню, а рішення місцевого господарського суду слід залишити в силі.

Судові витрати

67. Судовий збір за подання касаційної скарги у порядку, передбаченому статтею 129 ГПК України, покладається на Товариство.

Керуючись статтями 129, 300, 308, 312, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Срібна Вежа" задовольнити.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 02.10.2024 у справі № 910/16244/23 скасувати у частині відмови у позові Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Срібна Вежа" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фантаун" про стягнення 265 100,96 грн заборгованості, а рішення Господарського суду міста Києва від 08.01.2024 у цій частині залишити в силі.

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Фантаун" (03131, м. Київ, вул. Столичне шосе, 103, пов. 21, ) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Срібна Вежа" (м. Київ, вул. Срібнокільська, 3-Б, ) 6 362 (шість тисяч триста шістдесят дві) грн 42 коп. витрат по сплаті судового збору за подання касаційної скарги.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуюча І. Кондратова

Судді О. Баранець

Н. Губенко