СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 лютого 2025 року м. Харків Справа № 922/2593/19

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Россолов В.В., суддя Гетьман Р.А. , суддя Хачатрян В.С.

за участю секретаря судового засідання Бессонової О.В.

за участю прокурора Харківської обласної прокуратури

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Заступника керівника Харківської обласної прокуратури, м. Харків (вх.№ 2906 2/5) на рішення Господарського суду Харківської області від 30.09.2020, ухвалене суддею Бураковою А.М. у приміщенні господарського суду Харківської області (повне рішення складено 12.10.2020) у справі №922/2593/19

за позовом Заступника керівника Харківської місцевої прокуратури № 2 Харківської області

до 1. Харківської міської ради, м. Харків ,

2. Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, м. Харків

3. Товариства з обмеженою відповідальністю "Бенедикт Бізнес", м. Київ

про скасування рішення, визнання недійсним договору та повернення майна,-

ВСТАНОВИВ:

У серпні 2019 року Заступник керівника Харківської місцевої прокуратури № 2 Харківської області (далі - прокурор) звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом до Харківської міської ради (далі - Рада), Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (далі - Управління) та Товариства з обмеженою відповідальністю "Бенедикт Бізнес" (далі - ТОВ "Бенедикт Бізнес") про:

- визнання незаконним та скасування п. 23, 40 додатку 1 до рішення Харківської міської ради "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 20.09.2017 № 757/17;

- визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 30.01.2018 № 5545-В-С, укладеного між Управлінням та ТОВ "Бенедикт Бізнес", посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Саутенко Н. В. та зареєстрованого в реєстрі за номером 284 (далі - договір купівлі-продажу від 30.01.2018 № 5545-В-С), шляхом скасування його державної реєстрації;

- зобов`язання ТОВ "Бенедикт Бізнес" повернути територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради нежитлові приміщення першого поверху № 1-:-7, 9, 10 та другого поверху № 1-:-10, загальною площею 301,2 м2, та нежитлові приміщення підвалу № 1-:-9 та першого поверху № 8, загальною площею 110,0 м2, розташовані в нежитловій будівлі за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 3, літ. "А-2" (далі - спірні нежитлові приміщення).

В обґрунтування позовних вимог прокурор зазначив, що приймаючи рішення від 20.09.2017 № 757/17 про відчуження ТОВ "Бенедикт Бізнес" спірних нежитлових приміщень, про що зазначено у п. 23, 40 додатку 1 до цього рішення, Рада порушила вимоги Закону України "Про приватизацію державного майна", Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" та рішення Ради від 21.06.2017 №691/17 "Про Програму приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади міста Харкова на 2017-2022 рр.", оскільки незаконно обрала спосіб приватизації товариством цих нежитлових приміщень шляхом викупу, а не продажу на аукціоні або за конкурсом, чим порушила інтереси держави та територіальної громади міста Харкова. Договір купівлі-продажу від 30.01.2018 № 5545-В-С не відповідає вимогам законодавства, суперечить інтересам держави і суспільства, а тому підлягає визнанню недійсним відповідно до ст. 203, 215, 228 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), а спірні приміщення підлягають поверненню ТОВ "Бенедикт Бізнес" територіальній громаді міста Харкова на підставі ч. 1 ст. 216 ЦК України.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 16.12.2019 у справі №922/2593/19, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 25.02.2020 у справі № 922/2593/19 в задоволенні позову відмовлено.

Постановою Верховного Суду від 17.06.2020 у справі № 922/2593/19 касаційну скаргу Заступника прокурора Харківської області задоволено частково, постанову Східного апеляційного господарського суду від 25.02.2020 та рішення господарського суду Харківської області від 16.12.2019 у справі № 922/2593/19 скасовано, а справу № 922/2593/19 передано на новий розгляд до суду першої інстанції.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 30.09.2020 у справі № 922/2593/19 у задоволенні позову відмовлено повністю.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що Харківська міська рада діяла в межах своїх повноважень та правомірно обрала спосіб приватизації шляхом викупу, а не продажу на аукціоні; Договір купівлі-продажу нежитлових будівель від 30.01.2018 № 5545-В-С укладений при вільному волевиявленні сторін, на момент звернення прокурора з даним позовом, він був виконаний, що підтверджується зокрема Інформаційною довідною з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, тому відсутні докази стосовно того, що вказаний договір суперечить інтересам держави та суспільства, що унеможливлює визнання такого правочину недійсним. Вимоги про зобов`язання ТОВ «Бенедикт Бізнес» повернути територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради нежитлові приміщення є похідними від вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових будівель, в задоволенні яких відмовлено, тому суд не вбачав правових підстав для задоволення позовних вимог в цій частині.

Заступник керівника Харківської обласної прокуратури подав на рішення господарського суду Харківської області від 30.09.2020 у справі №922/2593/19 до Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального права, просить зазначене рішення скасувати та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити, а судові витрати за подання позову та апеляційної скарги відшкодувати на користь Харківської обласної прокуратури за рахунок відповідачів.

В обґрунтуванні апеляційної скарги, прокурор зазначає, що:

-судом першої інстанції не надано належної оцінки доводам прокурора стосовно законодавчого регулювання спірних правовідносин та порядку здійснення розпорядження спірним майном органом місцевого самоврядування, а в основу рішення покладено виключно доводи 1-го та 2-го відповідачів;

- судом неправильно застосовано положення абз. 1 ч. 1 ст. 18-2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» в контексті норми ЦК без урахування, що відповідні норми є спеціальними до спірних правовідносин. Також судом застосовано рішення Конституційного Суду України від 13.12.2000 №4-рп/2000 у справі №1-16/2000 стосовно того, що доцільність застосування того чи іншого способу приватизації визначається органом приватизації самостійно;

- продаж об`єктів малої приватизації (до яких відносяться спірні нежитлові приміщення) має бути проведений виключно шляхом проведення аукціону або конкурсу, і лише у виключних випадках такий продаж може бути проведений шляхом викупу, зокрема шляхом викупу орендарем об`єкту оренди, якщо ним за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення цього майна в розмірі не менше як 25 відсотків його ринкової вартості, але орендарем поліпшення орендованого майна не проводились. Вважає, що недотримання відповідачами зазначених норм чинного законодавства під час проведення приватизації унеможливило раціональне та ефективне використання комунального майна об`єкту приватизації - комунального майна громади м. Харкова та порушило матеріальні інтереси держави та права й інтереси територіальної громади міста Харкова;

- безпідставним є висновок суду першої інстанції про те, що прокурором не доведено той факт, що спірне рішення міськради прийнято з порушенням вимог законодавства України та ним порушено права інших осіб.

30.11.2020 на адресу Східного апеляційного господарського суду надійшов відзив на апеляційну скаргу від Харківської міської ради, в якій остання просить відмовити у задоволенні апеляційної скарги, а рішення - залишити без змін.

Обґрунтовує свій відзив тим, що рішення 14 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 20.09.2017 №757/17 та обрання Управлінням комунального майна та приватизації способу приватизації у вигляді викупу спірного майна його орендарем - прийняті відповідно вимог законодавства; прокурор не може набувати статусу позивача у даному позові, так як наявні органи уповноважені здійснювати функції щодо розпорядження об`єктами комунальної власності; договір купівлі-продажу сторони укладали при повному волевиявленні, а тому відсутні підстави визнавати його недійсним; відповідачами повністю дотримано спосіб та порядок проведення процедури приватизації нежитлових приміщень.

23.03.2021 надійшли пояснення від Харківської обласної прокуратури, в яких прокурор просить апеляційну скаргу задовольнити, врахувавши висновки об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 22.01.2021 у аналогічній справі №922/636/20.

22.04.2021 від ТОВ «Бенедикт Бізнес» надійшло клопотання про призначення судової комплексної будівельно-технічної та економічної експертизи, на вирішення якої просить поставити наступні питання:

1) Який перелік та об`єми фактично виконаних будівельних робіт в нежитловому приміщенні загальною площею 411, 2 кв.м. за адресою: м. Харків, вул.Мироносицька, 3 літ. «А-2» в період з 10.04.2017 по 26.05.2017 ?

2) Яка вартість фактично виконаних робіт в нежитловому приміщенні загальною площею 411, 2 кв.м. за адресою: м. Харків, вул.Мироносицька , 3 літ. «А-2» в період з 10.04.2017 по 26.05.2017 ?

3) Чи відповідають обсяги та вартість фактично виконаних робіт з ремонту нежитлового приміщення загальною площею 411, 2 кв.м. за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька , 3 літ. «А-2» в період з 10.04.2017 по 26.05.2017 обсягам та вартості, визначеним у кошторисній документації ТОВ «Бенедикт-Бізнес»?

4) Чи є фактично виконані будівельні роботи в нежитловому приміщенні загальною площею 411, 2 кв.м. за адресою: м. Харків, вул.Мироносицька , 3 літ. «А-2» в період з 10.04.2017 по 26.05.2017 невід`ємними поліпшеннями вказаного майна та на яку суму ?

01.06.2021 від завідуючого лабораторією будівельно-технічних досліджень Харківського науково-дослідного інституту судових експертиз ім. Засл. проф. М.С. Бокаріуса Міністерства юстиції України надійшов лист від 25.05.2021 № 2479/06-23/13/15-21, в якому заявник, посилаючись на значну завантаженість судових експертів, що виконують експертизу, просить суд розглянути питання про проведення експертизи у строк, що перевищує 90 календарних днів.

Крім того, до вказаного листа експертною установою додано клопотання судових експертів Харківського науково-дослідного інституту судових експертиз ім. Засл. проф. М.С. Бокаріуса Міністерства юстиції України Радченко С.В. та Мацак Н.А. про надання додаткових матеріалів, необхідних для проведення експертизи № 11287/11901, в якому експерти просять суд для забезпечення проведення судової експертизи, призначеної ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 22.04.2021 у справі № 922/2593/19:

1. Надати технічну документацію на проведення будівельних (або ремонтних) робіт в нежитловому приміщенні за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 3, літ. «А-2», в період з 10.04.2017 по 26.05.2017;

- дефектний акт;

- проектну документацію на виконання будівельних (або ремонтних) робіт по об`єкту в повному обсязі(в тому числі комплект робочих креслень);

- виконавчу документацію, а саме: акти приймання виконаних будівельних робіт (форми КБ-2в), відомості ресурсів, розрахунки № 1-2 загальновиробничих витрат, акти на закриття прихованих робіт, загальний журнал ведення робіт, виконавчі креслення, схеми в повному обсязі;

2. Забезпечити безперешкодне обстеження приміщень нежитлової будівлі, розташованої за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 3 літ. «А-2», в присутності сторін по справі, прибуття експертів та належні умови праці.

3. Повідомити сторони, що обстеження об`єкту дослідження, розташованого за вказаною адресою буде проведено 10.08.2021 з 12:00, за умови проведення оплати.

11.10.2021 на адресу суду надійшов висновок від Харківського науково-дослідного інституту судових експертиз ім. Засл. проф. М.С. Бокаріуса Міністерства юстиції України, я кому зазначені такі висновки:

- в дослідницькій частині висновку визначені та вказані перелік та об`єми фактично виконаних ремонтно-будівельних робіт в нежитловому приміщенні загальною площею 411, 2 кв.м. за адресою: м. Харків, вул.Мироносицька, 3 літ. «А-2» в період з 10.04.2017 по 26.05.2017;

- вартість фактично виконаних робіт в нежитловому приміщенні загальною площею 411, 2 кв.м. за адресою: м. Харків, вул.Мироносицька, 3 літ. «А-2» в період з 10.04.2017 по 26.05.2017, складає 428347,20 грн;

- в результаті проведеного дослідження встановлено відповідність обсягів та вартості фактично виконаних робіт з ремонту нежитлового приміщення загальною площею 411, 2 кв.м. за адресою: м. Харків, вул.Мироносицька, 3 літ. «А-2» в період з 10.04.2017 по 26.05.2017 обсягам і вартості, визначеним у кошторисній документації ТОВ «Бенедикт-Бізнес»;

- фактично виконані, відповідно до наданої документації, в період з 10.04.2017 по 26.05.2017, ремонтно-будівельні роботи в нежитловому приміщенні загальною площею 411, 2 кв.м. за адресою: м. Харків, вул.Мироносицька, 3 літ. «А-2» є невід`ємним поліпшенням вказаного майна. Вартість виконаних орендарем поліпшень, здійснених на об`єкті, складає 428347,20 грн.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 21.10.2021 зупинено апеляційне провадження у справі № 922/2593/19 за апеляційною скаргою Заступника керівника Харківської обласної прокуратури, м. Харків (вх.№ 2906 2/5) на рішення господарського суду Харківської області від 30.09.2020 до закінчення перегляду в касаційному порядку судовою палатою для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду справи № 925/1133/18, та оприлюднення в Єдиному державному реєстрі судових рішень повного тексту постанови Верховного Суду у справі №925/1133/18.

У зв`язку з відпусткою головуючого судді Тарасової І.В. та звільненням у відставку судді ОСОБА_1 та судді Шевель О.В., які входять до складу колегії суддів, протоколом повторного автоматизованого розподілу справ між суддями від 02.08.2024 визначено такий склад суддів: головуючий суддя Россолов В.В., суддя Гетьман Р.А., суддя Хачатрян В.С.

Детально рух справи викладений у процесуальних документах суду.

У судове засідання, яке відбулось 03.02.2025 з`явився прокурор. Інші представники сторін у судове засідання не з`явились, про дату, час та місце проведення засідання повідомлені належним чином.

Проаналізувавши матеріали справи, колегія суддів встановила такі обставини справи.

Харківською місцевою прокуратурою № 2 здійснюється процесуальне керівництво по кримінальному провадженню, внесеному до Єдиного реєстру досудових розслідувань за № 0000002 від 04.01.2017 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого частини другої статті 366 КК України. Відомості в ЄРДР внесені за фактами службового підроблення під час оцінки та продажу комунального майна Харківською міською радою.

У ході досудового розслідування на підставі ухвали слідчого судді Жовтневого районного суду м. Харкова від 06.02.2019 (справа № 639/687/19) в Управлінні комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради (далі - Управління комунального майна) було проведено вилучення ряду приватизаційних справ, в тому числі щодо приватизації нежитлових приміщень, розташованих за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 3. Зазначена справа вилучена в повному обсязі, при цьому вона прошита та пронумерована.

З матеріалів справи вбачається, що 10.04.2017 між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (як Орендодавцем) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Бенедикт Бізнес» (як Орендарем) укладено Договір оренди № 2033, згідно умов якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування нежитлову будівлю загальною площею 411,2 кв.м, далі «Майно», яке належить на праві комунальної власності територіальної громади м. Харкова, розташоване за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 3, літ. «А-2».

Відповідно до пункту 3.1. вказаного Договору оренди, вартість об`єкту оренди складає 1801600,00 грн. без ПДВ станом на 31.01.2017.

Згідно з пунктом 4.7. Договору оренди, змінювати стан орендованого Майна орендар зобов`язаний виключно за письмовою згодою орендодавця.

Пунктом 4.8. Договору оренди сторони визначили, що орендар зобов`язаний здійснювати поточний ремонт за письмовою згодою орендодавця, за свій рахунок здійснювати капітальний ремонт за письмовою згодою орендодавця при наявності узгодженої проектно-кошторисної документації та дозволу, отриманого відповідно з чинним законодавством. Здійснювати реконструкцію орендованого майна за письмовою згодою орендодавця за свій рахунок за окремими проектами, які розроблені спеціалізованими проектними організаціями і узгоджені з управлінням містобудування і архітектури Харківської міської ради до початку проведення робіт, при наявності дозволу, отриманого відповідно з діючим законодавством.

Пунктом 5.3. Договору оренди передбачено, орендар має право за письмовою згодою орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, провадити невід`ємні поліпшення, які необхідні для здійснення господарської діяльності, що зумовлює підвищення його вартості. Якщо невід`ємні поліпшення майна зроблені за згодою орендодавця, орендар має право на відшкодування вартості необхідних витрат або зарахування їх вартості тільки у разі придбання об`єкта у власність.

Згідно з пунктом 5.6. Договору оренди орендар, який належно виконує свої обов`язки, у разі продажу Майна, що передане в оренду, має переважне право перед іншими особами на його викуп.

Цей Договір діє з 10 квітня 2017 року до 10 березня 2020 року (пункт 10.1. Договору оренди).

Надалі Товариство з обмеженою відповідальністю «Бенедикт Бізнес» звернулось із листом до Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (за вхідним № 7730 від 26.05.2017), в якому просило дозволити приватизацію нежитлових приміщень площею 110,0 кв.м та площею 301,2 кв.м за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 3 (том 1, арк.с. 36).

Рішенням Харківської міської ради «Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова» від 20.09.2017 № 757/17 вирішено провести відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова шляхом викупу згідно з додатками 1, 2:

- відповідно до пункту 23 додатку 1 до рішення 14 сесії Харківської міської ради 7 скликання «Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова» від 20.09.2017 № 757/17, міська рада дозволила приватизувати нежитлові приміщення 1-го, 2-го поверхів загальною площею 301,2 кв.м., розташовані в нежитловій будівлі за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, З, літ. А-2 шляхом викупу;

- відповідно до пункту 40 додатку 1 до рішення 14 сесії Харківської міської ради 7 скликання «Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова» від 20.09.2017 № 757/17, міська рада дозволила приватизувати нежитлові приміщення підвалу та 1-го поверху загальною площею 110,0 кв.м., розташовані в нежитловій будівлі за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 3, літ. А-2 шляхом викупу.

Вказане рішення прийнято на підставі Законів України «Про приватизацію державного майна», «Про приватизацію невеликих, державних підприємств (малу приватизацію)», «Про місцеве самоврядування в Україні». Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова, на 2017-2022 роки, затвердженої рішенням 13 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 21.06.2017 № 691/17.

20 вересня 2017 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Бенедикт Бізнес» звернулось до Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради із заявою про приватизацію № 3518 (том 1, арк.с. 37), розглянувши яку орган приватизації способом приватизації визначив викуп.

На виконання вказаного рішення Управлінням комунального майна та приватизації доручено суб`єкту оціночної діяльності ПФ Агентство «Схід» проведення оцінки, вартості об`єкта комунальної власності територіальної громади м. Харкова, нежитлових приміщень в нежитловій будівлі літ «А-2» загальною площею 411,2 кв.м. за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька,3, станом на 31.10.2017.

Згідно з висновком суб`єкта оціночної діяльності - ПФ Агентство «Схід» про вартість об`єкта оцінки, затвердженого 18.12.2017, вартість нежитлових приміщень загальною площею 411,2 кв.м в нежитловій будівлі літ. «А-2» по вул. Мироносицькій 3 у м. Харкові станом на 31.10.2017 без ПДВ становить 1 518 800 грн., у тому числі:

- нежитлові приміщення 1-го поверху №1-:-7, 9, 10 та 2-го поверху №1-:-10, загальною площею 301,2 кв.м - 1 299 200 грн.

- нежитлові приміщення підвалу №1-:-9 та 1-го поверху №8, загальною площею 110,0 кв.м - 219 600 грн. (том 1, арк.с. 38).

У подальшому 30.01.2018 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Бенедикт Бізнес» та Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради укладено Договір № 5545-В-С купівлі-продажу нежитлових приміщень, орендованих ТОВ «Бенедикт Бізнес», відповідно до якого Товариство придбало спірні нежитлові приміщення.

Розділом 2 Договору № 5545-В-С купівлі-продажу визначено, що оціночна вартість нежитлових приміщень, що відчужуються, визначена у відповідності до Методики оцінки майна, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України № 1891 від 10 12.2003 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 25.11.2015 № 1033), зафіксована в висновках оцінювача про вартість об`єкта оцінки станом на 31.10.2017, затверджених Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економки та комунального майна Харківської міської ради 18.12.2017, і складає 1518800 грн. (один мільйон п`ятсот вісімнадцять тисяч вісімсот гривень).

Згідно з Податковим кодексом України сума податку на додану вартість становить 20 відсотків від вартості нежитлових приміщень та складає 303 760 грн. (триста три тисячі сімсот шістдесят гривень).

Разом ціна продажу нежитлових приміщень, вказаних в розділі 1 становить 1822560 грн з ПДВ (один мільйон вісімсот двадцять дві тисячі п`ятсот шістдесят гривень).

Звертаючись із даним позовом до суду, прокурор зазначив, що Харківська міська рада незаконно обрала спосіб приватизації оспорюваного майна шляхом викупу орендарем. Прокурор наполягає на тому, що Харківська міська рада має право прийняти рішення про продаж нерухомого майна, що перебуває у власності територіальної громади, а уповноважений нею орган приватизації - Управління комунального майна, має право укласти відповідний договір купівлі-продажу. При цьому такий продаж має бути проведений шляхом аукціону або конкурсу (конкурсний продаж). У виключних випадках такий продаж може бути проведений шляхом викупу, в даному випадку продаж шляхом викупу орендарем об`єкту, який вже перебуває у нього в оренді, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.

На думку прокурора, ТОВ «Бенедикт Бізнес» не здійснило жодних поліпшень орендованого майна за період перебування об`єкту нерухомого майна у нього в оренді - з 10.04.2017 по 26.05.2017, тобто по день подачі заяви товариства до міської ради для викупу. У звіті про оцінку майна, договорі оренди, договорі купівлі-продажу, заявці ТОВ «Бенедикт Бізнес» з проханням надати дозвіл на приватизацію, а також в усій приватизаційній справі будь-які відомості про такі поліпшення відсутні. Товариством з обмеженою відповідальністю «Бенедикт Бізнес» до органу приватизації документи, передбачені п. 2.2. Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації не подавались.

Крім того, прокурор зазначає, що станом на момент укладення договору оренди № 2033 від 10.04.2017 ринкова вартість орендованих приміщень без ПДВ складала 1 801 600 грн, а станом на момент приватизації (30.01.2018) - 1 518 800 грн. Вказане в першу чергу свідчить про те, що будь-яких поліпшень, тим більш на 25 відсотків, не проводилось з урахуванням того, що вартість за оцінками, замовленими Управлінням комунального майна, зменшилась на 282 800 грн.

Вважаючи, що під час прийняття оскаржуваного рішення Харківської міської ради, в процесі здійснення процедури відчуження об`єктів нерухомості та укладання спірного договору купівлі-продажу відповідачами були порушені вимоги Закону України «Про приватизацію державного майна», Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017 - 2022 роки, що безпосередньо порушує права та інтереси територіальної громади м. Харкова, прокурор звернувся до суду із позовною заявою в якій просить: визнати незаконним та скасувати пункти 23 і 40 додатку 1 до рішення 14 сесії Харківської міської ради 7 скликання «Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова» від 20.09.2017 № 757/17, визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 30.01.2018 № 5545-В-С, укладений між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «Бенедикт Бізнес» та зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Бенедикт Бізнес» повернути спірні нежитлові приміщення територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради.

Харківська міська рада у своєму відзиві на апеляційну скаргу зазначає, що прокурор відповідно до абз.2 ч.5 ст.53 ГПК України не може набувати статусу позивача даному позові, так як наявні органи уповноважені здійснювати функції щодо розпорядження об`єктами комунальної власності. Таким чином, єдиним органом який представляє інтереси територіальної громади м.Харків є Харківська міська рада.

Аналізуючи наявність підстав для представництва прокурором інтересів держави, суд враховує таке.

За змістом ст.ст.4,5 Господарського процесуального кодексу України, ст.15 Цивільного кодексу України та ст.20 Господарського кодексу України можливість задоволення позовних вимог вимагає наявності та доведеності наступної сукупності елементів: наявність у Позивача захищуваного суб`єктивного права/охоронюваного законом інтересу, порушення (невизнання або оспорювання) такого права/інтересу з боку визначеного Відповідача та належність (адекватність характеру порушення та відповідність вимогам діючого законодавства) обраного способу судового захисту. Відсутність або недоведеність будь-якого із вказаних елементів, що становлять предмет доказування для Позивача, унеможливлює задоволення позову.

Як вбачається із матеріалів справи, прокурор звернувся до суду з позовом в інтересах держави самостійно. На обґрунтування підстав самостійного представництва інтересів держави прокурор зазначив, що Харківська міська рада у спірних правовідносинах відповідно до вимог чинного законодавства мала діяти в інтересах територіальної громади м. Харкова, проте сама вчинила дії, які негативно впливають на інтереси громади міста, а тому Харківська міська рада є відповідачем у цій справі, а прокурор пред`являє позов самостійно.

Відповідно до пункту 3 частини 1 статті 131-1 Конституції України в Україні діє прокуратура, яка здійснює представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.

Абзацом 1 частини 3 статті 23 Закону України «Про прокуратуру» визначений вичерпний перелік підстав для здійснення прокуратурою представництва інтересів держави в суді.

Прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

Вирішення питання про орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, полягає у встановленні органу, який, використовуючи на підставі норм законодавства надані йому повноваження, зобов`язаний з метою захисту інтересів держави вчиняти юридичні дії, що впливають на права та обов`язки суб`єктів спірних правовідносин, зобов`язуючи їх припинити порушення інтересів держави та усунути наслідки цих порушень (зокрема, звертатись до суду з відповідним позовом).

Відповідно до абзаців 1-3 частини 4 статті 23 Закону України «Про прокуратуру» наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді. Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва. Прокурор зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це громадянина та його законного представника або відповідного суб`єкта владних повноважень. У разі підтвердження судом наявності підстав для представництва прокурор користується процесуальними повноваженнями відповідної сторони процесу. Наявність підстав для представництва може бути оскаржена громадянином чи її законним представником або суб`єктом владних повноважень.

Згідно із частиною 4 статті 53 ГПК прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах. Невиконання цих вимог має наслідком застосування положень, передбачених статтею 174 цього Кодексу.

Відповідно до абзацу 2 частини 5 статті 53 ГПК у разі відкриття провадження за позовною заявою, поданою прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача. У разі відсутності такого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до суду прокурор зазначає про це в позовній заяві і в такому разі набуває статусу позивача.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 11.06.2024 у справі № 925/1133/18 зробила висновки про застосування зазначених норм права щодо представництва прокурором інтересів держави в господарському суді та зазначила, що:

1) прокурор звертається до суду в інтересах держави в особі органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, якщо: - орган є учасником спірних відносин і сам не порушує інтересів держави, але інший учасник порушує (або учасники порушують) такі інтереси; - орган не є учасником спірних відносин, але наділений повноваженнями (компетенцією) здійснювати захист інтересів держави, якщо учасники спірних відносин порушують інтереси держави;

2) прокурор звертається до суду в інтересах держави як самостійний позивач, якщо: - відсутній орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах; - орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, є учасником спірних відносин і сам порушує інтереси держави.

Колегія суддів приходить висновку, що прокурор належним чином обґрунтував, у чому полягає порушення державних інтересів, визначив Харківську міську раду одним із співвідповідачів у справі, оскільки Харківська міська рада як орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, є учасником спірних відносин і вчинила дії, які, за доводами прокурора, порушують інтереси держави. Таким чином прокурором дотримано порядку, передбаченого статтею 23 Закону України «Про прокуратуру».

У зв`язку з наведеним, доводи Харківської міської ради щодо відсутності підстав у прокурора для представництва інтересів держави в суді та неправильного застосування судами статей 19, 131-1 Конституції України, статті 23 Закону України «Про прокуратуру», статті 53 ГПК не знайшли свого підтвердження.

Аналогічна правова позиція викладена, зокрема у постановах Верховного Суду від 01.09.2020 у справі №922/1441/19, від 24.09.2020 у справі №922/3272/18 зі схожих правовідносин.

Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам колегія суддів Східного апеляційного господарського суду зазначає про таке.

Предметом спору у цій справі є питання законності прийняття Радою рішення, укладення оспорюваного договору на підставі ч.2 ст.777 ЦК України з підстав використання приміщення та його приватизацією Товариством з обмеженою відповідальністю "Бенедикт Бізнес".

Вказуючи про наявність підстав для приватизації спірного приміщення суд виходив з того що відповідно до ч.2 ст.777 ЦК України, наймачеві надано переважне право придбати річ, що є об`єктом найму, за умов належного виконання своїх обов`язків за договором найму, в разі її продажу наймодавцем. Також суд вказував на п. 5.6 Договору оренди № 2033 від 10.04.2017, де сторони передбачили переважне право орендаря, який належно виконує свої обов`язки за цим договором, перед іншими особами на викуп орендованого ним майна у разі його продажу.

Заперечуючи правильність такого застосування апелянт вказує, що відповідні норми не підлягають застосування, оскільки не є спеціальними до відповідних правовідносин.

Суд апеляційної інстанції погоджується з такою позицією прокурора з огляду на таке.

З метою найбільш ефективного використання нежитлового фонду м. Харкова та поповнення бюджету м. Харкова, на підставі Законів України «Про приватизацію державного майна», «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», ст.ст. 26, 59, 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», затверджено Програму приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017-2022 рр. (далі - Програма), у п. 1.2 якої визначено мету, пріоритети та умови приватизації комунального майна територіальної громади міста на 2017-2022 рр. Метою приватизації є, зокрема: підвищення ефективності використання майна, створення конкурентного середовища, залучення інвестицій з метою забезпечення соціально-економічного розвитку міста, а також забезпечення надходження коштів від приватизації до міського бюджету.

Згідно з п. 2.2 Програми основними принципами індивідуальної приватизації є: досягнення максимального економічного ефекту від продажу об`єкта приватизації; вибір способу приватизації об`єкта; виявлення перешкод в приватизації та їх усунення, здійснення необхідних регуляторних заходів; індивідуальний підхід при підготовці об`єкта до приватизації та прийняття рішень про приватизацію; визначення економічної доцільності приватизації об`єкта.

Відповідно до п. 3.3 Програми приватизація об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова здійснюється способами, що визначаються законодавством України і цією Програмою.

Приватизація об`єктів здійснюється шляхом: викупу; продажу об`єктів приватизації на аукціоні (у тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продажу об`єктів приватизації за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону (конкурсу); іншими способами, які встановлюються спеціальними законами, що регулюють особливості приватизації об`єктів окремих галузей.

Викуп застосовується щодо об`єктів комунальної власності, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими та нормативними актами, а також щодо тих, які не продано на аукціоні, за конкурсом.

Продаж об`єктів малої приватизації на аукціоні полягає у передачі права власності покупцю, який запропонував у ході торгів найвищу ціну.

Продаж об`єктів малої приватизації за конкурсом полягає у передачі права власності покупцю, який запропонував найвищу ціну та взяв зобов`язання виконати умови (п. 3.4 Програми).

Згідно із частиною 2 статті 16-2 Закону України Закону України «Про приватизацію державного майна» викуп об`єктів малої приватизації здійснюється відповідно до Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)».

Статтею 4 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» установлено, що продавцями об`єктів малої приватизації, що перебувають у державній та комунальній власності, є відповідно: Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва; органи приватизації, створені місцевими радами.

Статтею 3 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) визначено способи приватизації об`єктів малої приватизації. Приватизація об`єктів малої приватизації здійснюється шляхом: викупу; продажу на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продажу за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону (далі - конкурс). Шляхом продажу за конкурсом може здійснюватися приватизація окремих єдиних майнових комплексів групи А та окремих об`єктів групи Ж.

Таким чином, порядок та процедура приватизації комунального майна на момент прийняття рішення Харківською міською радою від 20.09.2017 №757/17 «Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади» визначалась Законом України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», який на час звернення прокуратури з позовом втратив чинність на підставі п. 8 Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», який набрав чинності 07.03.2018, та Програмою приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017-2022рр., затвердженою рішенням 13 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 21.06.2017 №691/11.

З моменту прийняття рішення про приватизацію об`єктів, які перебувають у комунальній власності, органами приватизації здійснюється підготовка до їх приватизації відповідно до статті 8 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), що полягає, зокрема, у встановлені ціни продажу об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, або початкову ціну об`єкта на аукціоні, за конкурсом з урахуванням результатів оцінки об`єкта, проведеної відповідно до методики оцінки майна, затвердженої Кабінетом Міністрів України; публікації інформації про об`єкти малої приватизації у відповідних інформаційних бюлетенях та місцевій пресі, інших друкованих виданнях, визначених органами приватизації; а також вчиненні інших дій, необхідних для підготовки об`єктів малої приватизації до продажу.

Згідно із частинами 1,3 статті 11 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» викуп застосовується щодо об`єктів малої приватизації, які не продано на аукціоні, за конкурсом, а також у разі, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими актами. Порядок викупу об`єкта встановлюється Фондом державного майна України.

Статтею 13 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» продаж об`єктів малої приватизації на аукціоні полягає у передачі права власності покупцю, який запропонував у ході торгів найвищу ціну.

Відповідно до статті 14 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» продаж об`єктів малої приватизації за конкурсом полягає у передачі права власності покупцю, який запропонував найвищу ціну та взяв зобов`язання виконати умови конкурсу.

З наведених норм права вбачається, що основною метою приватизації, у тому числі комунального майна є досягнення максимального економічного ефекту від продажу об`єкта комунальної власності, тобто отримання найвищої ціни за об`єкти, що підлягають приватизації та залучення коштів для здійснення структурної перебудови економіки територіальної громади.

Відповідно до частини 4 статті 3 Закону України «Про приватизацію державного майна» (в редакції, чинній на момент прийняття оскаржуваного рішення органу місцевого самоврядування) відчуження майна, що є у комунальній власності, регулюється положеннями цього Закону, інших законів з питань приватизації і здійснюється органами місцевого самоврядування.

Частиною 1 статті 18-2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» встановлено, що приватизація об`єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей: 1) у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна; 2) продаж нежитлових приміщень, будівель та споруд, які згідно із законодавством можуть бути об`єктами приватизації, незалежно від підпорядкування здійснюється державними органами приватизації відповідно до законодавства з питань приватизації; 3) майно, що залишилося після задоволення вимог кредиторів державного підприємства, визнаного банкрутом за рішенням господарського суду (якщо господарський суд прийняв постанову про його ліквідацію), передається ліквідаційною комісією відповідному державному органу приватизації для подальшої приватизації за актом приймання-передачі в порядку, встановленому Фондом державного майна України. Продаж зазначеного майна здійснюється виключно на аукціонах; 4) державний орган приватизації з власної ініціативи приймає рішення про приватизацію об`єктів групи А, які утворюються на базі державного майна підприємств, що реструктуризуються, нежитлових приміщень, об`єктів, щодо яких скасовано заборону на приватизацію в установленому законом порядку, та інших неприватизованих об`єктів групи А.

Порядок викупу встановлений Фондом державного майна України. На час виникнення спірних правовідносин діяв Порядок продажу об`єктів малої приватизації шляхом викупу, на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни), за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону, затверджений Фондом державного майна України від 02.04.2012 № 439.

Згідно з пунктом 8.1 зазначеного Порядку викуп об`єктів малої приватизації застосовується відповідно до пункту 3.3 розділу III та пункту 7.15 розділу VII цього Порядку щодо об`єктів малої приватизації, які не продані на аукціоні, за конкурсом, а також якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено чинним законодавством України.

Отже, з огляду на наведені положення законодавства Харківська міська рада має право прийняти рішення про продаж об`єктів нерухомого майна, що перебувають у власності територіальної громади, а уповноважений нею орган приватизації - у цьому випадку управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, має право укласти відповідний договір купівлі-продажу. При цьому, такий продаж має бути проведений шляхом аукціону або за конкурсом; у виняткових випадках такий продаж може бути проведений шляхом викупу, а саме у випадку продажу шляхом викупу орендарем об`єкта, який перебуває у нього в оренді, якщо орендар за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснив поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менше 25% ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.

Беручи до уваги правову природу розглядуваних між сторонами правовідносин, зокрема, укладеного договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 30.01.2018 № 5545-В-С кореспондуючі права та обов`язки його сторін, оцінка правомірності заявлених вимог має здійснюватися судом з урахуванням положень, насамперед, Цивільного кодексу України та Законів України «Про приватизацію державного майна», «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» (чинних на дату надання дозволу на приватизацію спірного майна), а також Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2012-2016р.р., затвердженої рішенням Харківської міської ради №565/11 від 23.12.2011р.

Викладене зумовлює погодження із доводами місцевого суду щодо визначення норм матеріального права, у світлі яких має вирішуватися питання відносно розглядуваного спору.

Відповідно до ч.1 ст.5-1 Закону України «Про приватизацію державного майна» (в редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин) з метою раціонального та ефективного застосування способів приватизації об`єкти приватизації класифікуються за такими групами, зокрема, група А окреме індивідуально визначене майно, у тому числі разом із земельними ділянками державної власності, на яких таке майно розташовано. Окремим індивідуально визначеним майном вважається рухоме та нерухоме майно. Частиною 2 означеної статті та ч.2 ст.16-2 Закону України «Про приватизацію державного майна» встановлено, що об`єкти приватизації, що належать до групи А є об`єктами малої приватизації. Викуп об`єктів малої приватизації здійснюється відповідно до Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)».

Згідно зі ст.3 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» (в редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин) приватизація об`єктів малої приватизації здійснюється шляхом: викупу, продажу на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни), продажу за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону.

Положеннями ч.ч.1, 3 ст.11 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» (в редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин) встановлено, що викуп застосовується до об`єктів малої приватизації, які не продано на аукціоні, за конкурсом, а також у разі, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими актами. Порядок викупу об`єкта встановлюється Фондом державного майна України.

Приватизація об`єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей: у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності суб`єктом господарювання для цілей оренди майна (п.1 ч.1 ст.18-2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» (у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин).

Означені положення закону також відображені в Програмі приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2012-2016р., відповідно до п.5.4 продаж об`єктів групи А здійснюється відповідно до Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» та цієї Програми шляхом викупу, продажу на аукціоні, за конкурсом.

Згідно з п.3.7 Програми приватизації після затвердження на сесії Харківської міської ради переліків об`єктів, що підлягають приватизації та відчуженню, Управління здійснює заходи щодо приватизації об`єктів відповідно до чинного законодавства.

Орендар має переважне право на викуп орендованого майна, якщо ним за згодою орендодавця здійснені за рахунок власних коштів поліпшення, які неможливо відокремити від відповідного об`єкту без завдання йому шкоди, вартістю не менше 25% залишкової вартості майна (будинку, споруди, приміщення) (п.5.7 Програми).

Враховуючи правову позицію об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у постанові від 22.01.2021р. у релевантній за структурою суб`єктів-учасників, природою спірних правовідносин та колом фактичних обставин справі №922/623/20, Харківська міська рада мала право приймати рішення про продаж об`єктів нерухомого майна, що перебувають у власності територіальної громади, а уповноважений нею орган приватизації, а саме Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, мав право укласти відповідний договір купівлі-продажу за результатами проведення аукціону або конкурсу (конкурсний продаж). Своєю чергою, викуп Відповідачем 3 орендованого ним приміщення, виходячи з положення ст.ст.11, 18-2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» міг відбутися лише за умови, якщо ним за згодою Орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25% ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна. В іншому разі приватизація такого приміщення повинна здійснюватися у загальному порядку за результатами проведення аукціону або конкурсу.

З матеріалів справи вбачається, що у договорі оренди вказано, що станом на момент укладення договору оренди №2033 від 10.04.2014 ринкова вартість майна складала 1 801 600,00 грн без ПДВ, тоді як у договорі купівлі-продажу від 30.01.2018 вартість майна складає 1 518 000,00 грн без ПДВ, тобто зменшилась на 283 600 грн.

Разом з тим, Закон України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» передбачає, що у разі поліпшення орендованого майна не менш як на 25% від ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, може відбутися викуп такого майна.

Тобто, аналізуючи зазначену норму та врахувавши першочергову вартість орендованого майна, 25% від 1 801 600,00 грн складає 450 400,00 грн.

Матеріали справи містять висновок Харківського науково-дослідного інституту судових експертиз ім. Засл. проф. М.С. Бокаріуса Міністерства юстиції України, я кому зазначена вартість фактично виконаних робіт в нежитловому приміщенні загальною площею 411, 2 кв.м. за адресою: м. Харків, вул.Мироносицька, 3 літ. «А-2» в період з 10.04.2017 по 26.05.2017, яка складає 428 347,20 грн і може вважатись невід`ємним поліпшенням вказаного майна.

З наведеного вбачається, що сума 428 347,20 грн становить приблизно 23,78% від суми 1 801 600,00 грн, але ніяк не 25%.

Таким чином, викуп приміщення відповідачем відбувся з порушенням вимог законодавства, оскільки не виконано ключову умову - здійснення поліпшень у розмірі щонайменше 25% від первісної ринкової вартості. Отже, прийняте Харківською міською радою рішення про надання дозволу на приватизацію Відповідачем 3 орендованих приміщень шляхом викупу на підставі ст.ст.11, 18-2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» є незаконним.

Разом з тим, прокурор безпідставно вказує, що місцевий господарський суд при прийнятті оскаржуваного рішення застосував положення пункту 5 Рішення Конституційного Суду України від 13.12.2000 №4-рп/2000 у справі №1-16/2000, в якому зазначено, що доцільність застосування того чи іншого способу приватизації визначається цим органом самостійно, окрім випадків, визначених законами. Зокрема, викуп застосовується у випадках, передбачених статтею 11 Закону та іншими законами, і є в такому разі обов`язковим для органів приватизації та органів, які затверджують переліки об`єктів малої приватизації.

Судом першої інстанції не було застосовано положень зазначеного Рішення Конституційного Суду України, разом з тим, місцевий господарський суд все одно не врахував, що свобода вибору органом місцевого самоврядування способу приватизації визначена та обмежена статтею 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", в якій визначений перелік підстав, які надають можливість застосування такого способу приватизації як викуп.

Також суд апеляційної інстанції вважає помилковим висновок суду першої інстанції щодо застосування п.5.6 Договору оренди від № 2033 від 10.04.2017 де сторони передбачили переважне право орендаря, який належно виконує свої обов`язки за цим договором, перед іншими особами на викуп орендованого ним майна у разі його продажу, оскільки таке право виникає у орендаря лише за умов, визначених Законом України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)».

Таким чином, суд першої інстанції помилково посилався в своєму рішенні на ч.2 ст.777 ЦК України та п. 5.6 Договору оренди, а мав застосовувати норми спеціального права - Закон України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)».

Прокурор просить визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 30.01.2018 № 5545-В-С, укладений між Управлінням та ТОВ "Бенедикт Бізнес", посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Саутенко Н. В. та зареєстрованим в реєстрі за номером 284, скасувавши його державну реєстрацію.

Місцевим судом відмовлено у задоволенні вказаної вимоги у зв`язку з тим, що Договір купівлі-продажу нежитлових будівель від 30.01.2018 № 5545-В-С був укладений при вільному волевиявленні сторін, а на момент звернення прокурора з даним позовом, договір купівлі-продажу нежитлових будівель від 23.01.2018 № 5545-В-С був виконаний, що підтверджується зокрема Інформаційною довідною з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 13.08.2019 № 177305464 (т.1 а.с. 42).

Таким чином, Господарський суд прийшов висновку про відсутність доказів, що вказаний договір суперечить інтересам держави та суспільства, що унеможливлює визнання такого правочину недійсним.

Колегія суддів не погоджується з такою позицією місцевого суду з огляду на таке.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Статтею 203 Цивільного кодексу України визначені загальні підстави недійсності правочину, а саме: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей

За приписами статті 207 ГК України господарське зобов`язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб`єктності), може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині.

Відповідно до статті 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що продовжує змінює або припиняє цивільні права та обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема на підставі рішення суду.

Таким чином, у разі неспростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за цим договором, повинні здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню.

Як зазначено вище, договір купівлі-продажу нежитлових приміщень, орендованих ТОВ «Бенедикт Бізнес», від 30.01.2018 №5545-В-С укладений на підставі, зокрема, рішення Харківської міської ради від 20.09.2017 №757/17 «Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади», а також з порушенням вимог статті 18-2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» та Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2012-2016 рр., затвердженої рішенням Харківської міської ради 12 сесії 6 скликання 23.12.2011 і Закону України "Про місцеве самоврядування".

Воля територіальної громади як власника може виражатися лише в таких діях органу місцевого самоврядування, які відповідають вимогам законодавства та інтересам територіальної громади.

Таким чином, здійснення Харківською міською радою розпорядження майном не у спосіб та поза межами повноважень, передбачених законом, не може оцінюватися як вираження волі територіальної громади.

Таку правову позицію наведено у постановах Верховного Суду України від 05.10.2016 у справі № 3-604гс16, від 15.03.2017 у справі №916/2130/15.

Враховуючи викладене, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень, орендованих ТОВ «Бенедикт Бізнес», від 30.01.2018 №5545-В-С, як такого, що укладений з порушенням вимог статей 203, 215 Цивільного кодексу України.

Разом з тим, прокурор просить визнати недійсним договір скасувавши його державну реєстрацію.

З 01.01.2013 набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11.02.2010 №1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а тому після 01.01.2013 договори купівлі-продажу нерухомого майна не підлягають державній реєстрації.

Відповідно до статті 657 ЦК України (в редакції, чинній на момент укладення оспорюваного правочину) договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Тобто, на момент укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна, він підлягав лише нотаріальному посвідченню, але не державній реєстрації.

Постановою Кабінету Міністрів України від 05.09.2012 №824 «Деякі питання державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», яка відповідно до пункту 5 набрала чинності з 01.01.2013, затверджено Перелік постанов Кабінету Міністрів України, що втратили чинність, зокрема, Постанова Кабінету Міністрів України від 26.05.2004 N 671 "Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів".

Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» унормовано порядок внесення записів до Державного реєстру прав, змін до них та їх скасування.

Таким чином, до 01.01.2013 законодавство передбачало обов`язкову державну реєстрацію правочинів щодо нерухомого майна, а вже після 01.01.2013 відповідні зміни в законодавстві виключили вимогу державної реєстрації правочинів. Тепер державній реєстрації підлягає не сам договір, а перехід права власності на нерухоме майно.

Договір купівлі-продажу нежитлових приміщень, орендованих ТОВ «Бенедикт Бізнес», від 30.01.2018 №5545-В-С в силу вимог чинного законодавства не підлягав державній реєстрації, а отже позовні вимоги про скасування державної реєстрації правочину не підлягають задоволенню.

Стосовно зобов`язання ТОВ "Бенедикт Бізнес" повернути територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради нежитлові приміщення першого поверху № 1-:-7, 9, 10 та другого поверху № 1-:-10, загальною площею 301,2 м2, та нежитлові приміщення підвалу № 1-:-9 та першого поверху № 8, загальною площею 110,0 м2, розташовані в нежитловій будівлі за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 3, літ. "А-2", колегія суддів зазначає таке.

Прокурор посилався саме на ст.216 Цивільного кодексу України щодо застосування реституції (у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину), враховуючи також, що відповідно до позиції викладеної у постанові Верховного Суду від 02.11.2021р. у справі №910/8852/20, застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорювання. Це право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорювання та спричиненим цими діяннями наслідкам. Вимога захисту цивільного права чи інтересу має забезпечити їх поновлення, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі отримання відповідного відшкодування (висновки, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018р. у справі №338/180/17, від 11.09.2018р. у справі №905/1926/16, від 09.02.2021р. у справі №381/622/17).

Так, Верховний Суд зазначив, що застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача без необхідності повторного звернення до суду (принцип процесуальної економії (аналогічний висновок міститься у п.94 постанови Великої Палати Верховного Суду від 06.04.2021 у справі №910/10011/19).

Продаж майна на неконкурентних засадах порушує такі основоположні принципи приватизації, як рівність прав участі громадян України у процесі приватизації, створення сприятливих умов для залучення інвестицій, забезпечення конкретності продажу, передбачених статтею 2 Закону України «Про приватизацію державного майна».

Порушення Харківською міськрадою умов та порядку приватизації призвели не тільки до можливих економічних збитків (недоотримання територіальною громадою коштів від відкритого продажу майна конкурентним способом), а позбавили інших зацікавлених фізичних та юридичних осіб можливості придбати комунальне майно на відкритому конкурсі, створили для них і орендаря несправедливі умови конкуренції на ринку продажу комунального майна. При цьому орендар, відповідно, отримав непередбачені законом привілеї викупити майно неконкурентним способом.

Харківська міська рада, розпорядившись таким чином майном, діяла всупереч суспільним інтересам, поставивши в нерівні умови орендаря, який лише декілька місяців орендував комунальне майно і не здійснив його невід`ємних поліпшень, і інших потенційних покупців комунального майна, фактично протиправно позбавивши останніх права на участь у приватизації.

Таким чином, у даній справі вбачаються обставини порушення органами місцевого самоврядування умов та порядку приватизації, а також наявність протиправної поведінки самого покупця, який за відсутності у нього законодавчо встановлених підстав для приватизації майна шляхом викупу у зв`язку з нездійсненням ним поліпшень майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, звернувся до органів місцевого самоврядування з такою заявою, що свідчить про недобросовісність дій орендаря. Отже, позбавлення такої особи майна не суперечитиме принципам, встановленим статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, оскільки такі наслідки обумовлені протиправною поведінкою самого набувача майна.

Повернення у власність територіальної громади майна (приміщення), незаконно відчуженого (шляхом викупу) юридичній особі органом місцевого самоврядування, переслідує легітимну мету контролю за використанням майна відповідно до загальних інтересів, щоб таке відчуження відбувалося у передбачений чинним законодавством спосіб та сприяло досягненню максимального економічного ефекту від продажу об`єкта комунальної власності.

З урахуванням викладеного апеляційний суд зазначає, що у даному випадку позбавлення Товариства майна не порушуватиме принцип пропорційності втручання у право власності, оскільки викуп орендованого майна здійснено останнім з порушенням вимог чинного законодавства, а саме частини першої статті 18-2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», внаслідок недобросовісних дій самого Відповідача-3.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду у справі №922/623/20 від 22.01.2021 та у численних постановах Верховного Суду, зокрема у постановах від 16.03.2021 у справі №922/1009/20, від 24.03.2021 у справі №922/2244/19, від 24.03.2021 у справі №922/3276/19, у від 31.03.2021 у справі №922/3272/18, від 01.04.2021 у справі №922/250/20.

Відтак, суд апеляційної інстанції доходить висновку про необхідність задоволення позовних вимог прокурора в частині повернення на користь територіальної громади міста Харкова в особі Харківської міської ради нежитлових приміщень першого поверху № 1-:-7, 9, 10 та другого поверху № 1-:-10, загальною площею 301,2 м2, та нежитлові приміщення підвалу № 1-:-9 та першого поверху № 8, загальною площею 110,0 м2, розташовані в нежитловій будівлі за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 3, літ. "А-2".

Відмовляючи в задоволенні позову суд виходив з того, що рішення Харківської міської ради "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 20.09.2017 № 757/17, було прийняте в межах її повноважень відповідно до умов договору оренди № 2033 від 10.04.2017 та приписів Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", ч. 2 ст. 777 Цивільного кодексу України, ч. 1 ст. 289 Господарського кодексу України та згідно з Програмою приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017-2022 роки, затвердженою рішенням 13 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 21.06.2017 № 691/17.

Аналізуючи по суті обґрунтованість такої позовної вимоги, суд першої інстанції не врахував, що визнання незаконними та скасування п. 23, 40 додатку 1 до рішення Харківської міської ради "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 20.09.2017 № 757/17 є неефективним способом захисту з огляду на наступне.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 02.02.2021 у справі № 925/642/19 та постанові Верховного Суду від 20.04.2021 у справі № 922/1030/20, викладено висновок, відповідно до якого задоволення позовних вимог про визнання незаконним та скасування рішення органу місцевого самоврядування, яке вже було реалізоване і вичерпало свою дію шляхом укладення відповідного договору, не призведе до поновлення прав позивача, відновлення володіння, користування або розпорядження ним спірним нерухомим майном, а отже, такі вимоги не є ефективним способом захисту права позивача, яке потребуватиме додаткових засобів захисту.

З огляду на те, що на час звернення прокурора з позовом до суду пункт п. 23, 40 додатку 1 до рішення Харківської міської ради "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 20.09.2017 № 757/17 вже був реалізований та вичерпав свою дію виконанням, а саме шляхом укладення 30.07.2018 договору купівлі-продажу нежитлових будівель № 5545-В-С між Управлінням комунального майна та приватизації та ТОВ «Бенедикт Бізнес», визнання незаконним і скасування такого рішення не може забезпечити ефективного захисту прав, оскільки вимагає спростування в судовому порядку законності укладення договору купівлі-продажу та повернення об`єкта приватизації в комунальну власність.

Обрання позивачем неналежного або неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові незалежно від інших встановлених судом обставин (постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19, від 02.02.2021 у справі № 925/642/19, від 06.04.2021 у справі № 910/10011/19, від 22.06.2021 у справі № 200/606/18, від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц).

За таких обставин колегія суддів відхиляє в частині визнання незаконними та скасування п. 23, 40 додатку 1 до рішення Харківської міської ради "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 20.09.2017 № 757/17 доводи апелянта з мотивів неефективності обраного прокурором способу захисту прав територіальної громади м. Харкова.

Підсумовуючи вищевикладене, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду не погоджується з рішенням суду Господарського суду Харківської області, який не повністю дослідив обставини, які мають значення для справи, що призвело до неправильного вирішення спору, а тому вказане рішення підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про задоволення апеляційної скарги частково. Судом першої інстанції не враховано, що визнання незаконним та скасування п. 23, 40 додатку 1 до рішення Харківської міської ради є неефективним способом захисту; укладення оспорюваного договору на підставі ч.2 ст.777 ЦК України є неправомірним, оскільки дана норма є загальною, тоді як у правовідносинах, що склалися, необхідно використовувати спеціальні норми Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)"; визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень, орендованих ТОВ «Бенедикт Бізнес», від 30.01.2018 №5545-В-С, слід вважати таким, що укладений з порушенням вимог статей 203, 215 Цивільного кодексу України; Харківська міська рада, розпорядившись майном, діяла всупереч суспільним інтересам.

За таких обставин, судова колегія приходить до висновку, що апеляційна скарга Заступника керівника Харківської обласної прокуратури підлягає частковому задоволенню; рішення Господарського суду Харківської області від 30.09.2020 у справі №922/2593/19 скасуванню.

Відповідно до ч.9 ст.129 Господарського процесуального кодексу України такий результат апеляційного перегляду має наслідком віднесення на рахунок Відповідачів судових витрат як за подання позовної заяви, так і за подання апеляційної скарги порівну.

Керуючись статтями 269, п.2 ч.1 ст. 275, ч.4 статті 277, 282 284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Заступника керівника Харківської обласної прокуратури задовольнити частково.

Рішення Господарського суду Харківської області від 30.09.2020 у справі №922/2593/19 скасувати.

Ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити частково.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 30.01.2018 № 5545-В-С, укладений між Управлінням та ТОВ "Бенедикт Бізнес", посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Саутенко Н. В. та зареєстрований в реєстрі за номером 284.

Зобов`язати ТОВ "Бенедикт Бізнес" повернути територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради нежитлові приміщення першого поверху № 1-:-7, 9, 10 та другого поверху № 1-:-10, загальною площею 301,2 м2, та нежитлові приміщення підвалу № 1-:-9 та першого поверху № 8, загальною площею 110,0 м2, розташовані в нежитловій будівлі за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 3, літ. "А-2"

У решті позовних вимог - відмовити.

Стягнути з Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (61003, м. Харків, майдан Конституції, буд.16, код 14095412) на користь Харківської обласної прокуратури (61001, м. Харків, вул.Богдана Хмельницького, буд. 4, ідентифікаційний код 02910108) 960,50 грн судового збору за подання позовної заяви та 1440,75 грн судового збору за подання апеляційної скарги.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Бенедикт Бізнес" (61002, м. Харків, вулиця Мироносицька, буд. 3, ідентифікаційний код 40160219) на користь Харківської обласної прокуратури (61001, м. Харків, вул.Богдана Хмельницького, буд. 4, ідентифікаційний код 02910108) 28298,91 грн судового збору за подання позовної заяви та 42448,36 грн судового збору за подання апеляційної скарги.

Постанова суду набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок і строки касаційного оскарження передбачено ст.286-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 13.02.2025

Головуючий суддя В.В. Россолов

Суддя Р.А. Гетьман

Суддя В.С. Хачатрян