ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13.02.2025 м. Дніпро Справа № 904/3604/24

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Паруснікова Ю.Б. (доповідач),

суддів Верхогляд Т.А., Іванова О.Г.,

секретар судового засідання Саланжій Т.Ю.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Центрального апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Кам`янської міської ради на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 09.10.2024 (суддя Фещенко Ю.В.; повне рішення складено 09.10.2024) у справі № 904/3604/24

за позовом Кам`янської міської ради, м. Кам`янське, Дніпропетровської області

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Глуско рітейл», м. Київ

про внесення змін до договору оренди земельної ділянки,-

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог і рішення суду першої інстанції.

Кам`янська міська рада звернулася до Господарського суду Дніпропетровської області позовом про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, укладеного 19.02.2018 органом місцевого самоврядування з Товариством з обмеженою відповідальністю «Глуско рітейл».

Позов мотивований необхідністю приведення орендних правовідносин сторін до умов договору оренди і вимог чинного законодавства, через впровадження рішенням органу місцевого самоврядування від 18.12.2020 нової нормативної грошової оцінки земель міста Кам`янського і затвердження нової технічної документації з нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки, що є підставою для зміни розміру орендних платежів.

Господарський суд Дніпропетровської області рішенням від 09.10.2024 відмовив у задоволенні позову у справі № 904/3604/24.

З огляду висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені в постанові від 05.06.2024, прийнятої за результатом розгляду скарги у справі № 914/2848/22, місцевий господарський суд зазначив, що належним способом захисту у випадку зміни розміру орендної плати, обумовленої встановленням нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки, відмінної від тієї, на підставі якої у раніше укладеному договорі визначено розмір орендної плати за землю, є позов про стягнення орендної плати за весь період прострочення, починаючи з моменту застосування нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності.

2. Короткий зміст вимог та узагальнені доводи апеляційної скарги.

Кам`янська міська рада звернулася до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 09.10.2024 у справі № 904/3604/24 скасувати і ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити.

Скаржник вважає, що місцевий господарський суд необґрунтовано відмовив у задоволенні позову, оскільки як норми чинного законодавства, так і умови укладеного сторонами договору оренди земельної ділянки комунальної форми власності передбачають підстави для внесення змін до узгоджених орендних правовідносин, зокрема стосовно розміру орендної плати, у зв`язку із впровадженням органом місцевого самоврядування нової нормативної грошової оцінки землі.

Скаржник зазначає, що після ухвалення міською радою 18.12.2020 рішення, яким впроваджено новий розмір нормативної грошової оцінки земель міста Кам`янського, орендар на виконання умов підпункту 9.6.14 пункту 9.6 договору повинен був отримати витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земель і надати їх міській раді, для внесення змін стосовно розміру орендної плати через укладення додаткової угоди. Оскільки орендар не вчинив дій, спрямованих на приведення спірного правочину до норм чинного законодавства, позивач вважає правомірною вимогу про зміну умов договору в частині розміру орендної плати за рішенням суду.

Скаржник зауважує, що пунктом 9.6.14 сторони правочину погодили, що у випадку змін нормативної грошової оцінки землі, орендар зобов`язаний отримати витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки та надати його орендодавцю для внесення змін щодо розміру орендної плати. Згідно з пунктом 289.1 статті 289 Податкового кодексу України і частиною першою статті 13 Закону України «Про оцінку земель» для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обов`язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, а розмір орендної плати відповідно до положень пункту 288.5 статті 288 цього Кодексу не може бути меншою розміру земельного податку та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Скаржник вважає, що невиконання орендарем умов договору стосовно обов`язкового перегляду розміру орендної плати у разі зміни нормативної грошової оцінки земель комунальної власності, суперечить вимогам законодавства щодо порядку визначення розміру орендної плати і порушує право органу місцевого самоврядування на отримання плати, за надання в орендну землі комунальної власності.

Обґрунтовуючи доводи апеляційної скарги, скаржник посилається на висновки Верховного Суду в постановах від 13.06.2019 у справі № 910/11764/17, 20.11.2018 у справі № 908/4582/15, від 23.10.2019 у справі № 904/8787/17, від 16.01.2020 у справі № 904/1912/19, від 07.06.2018 у справі № 922/518/14, здійснені судом касаційної інстанції у спорах за подібних до справи № 904/3604/24 обставин.

3. Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи.

Товариство з обмеженою відповідальністю «Глуско рітейл» у відзиві заперечила проти доводів апеляційної скарги, просила залишити її без задоволення, а оскаржене рішення місцевого господарського суду без змін.

Відповідач вважає, що орендодавець не дотримався передбаченої умовами договору процедури перегляду розміру орендної плати, у разі зміни нормативної грошової оцінки земель комунальної власності, яка відповідно до пункту 12.1 договору передбачає вчинення змін у договір за взаємною згодою сторін, водночас в матеріалах справи немає доказів відмови орендаря від виконання умов підпункту 9.6.14 пункту 9.6 договору, тому пред`явлення позову у даній справі є передчасним.

На думку відповідача, позивач обрав неналежний спосіб захисту, оскільки орендар не заперечує правомірність нового розміру нормативної грошової оцінки, водночас саме орендодавець порушив порядок досудового врегулювання спору, оскільки звертаючись з позовом у даній справі, проігнорував отриманий 20.09.2024 від орендаря проект додаткової угоди до спірного договору оренди.

4. Рух справи в суді апеляційної інстанції.

Центральний апеляційний господарський суд ухвалою від 18.11.2024 відкрив апеляційне провадження за апеляційною скаргою Кам`янської міської ради на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 09.10.2024 у справі № 904/3604/24.

У судовому засіданні 13.02.2025 колегія суддів оголосила вступну та резолютивну частини постанови.

5. Встановлені судом першої та апеляційної інстанції обставини справи.

Кам?янська міська рада (орендодавець) уклала 19.02.20218 з Товариством з обмеженою відповідальністю «Глуско рітейл» (орендар) договір № 14587 оренди земельної ділянки, відповідно умов пункту 1.1 якого орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення з кадастровим номером :02:011:0008, яка розташована по вул. Тритузна, 34, у м. Кам?янське.

Пунктом 2.1 договору визначено, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,3530 га для розміщення автозаправного комплексу у складі автозаправної станції, магазину з кафетерійним відділом.

Договір укладено на підставі рішення Кам?янської міської ради від 29.09.2017 № 796-19/VII «Про набуття прав на землю» (зі змінами, внесеними рішенням Кам?янської міської ради від 17.11.2017 № 854-20/VII).

Згідно з пунктом 2.2 договору нормативна грошова оцінки земельної ділянки на 19.01.2018 становить 3850189,32 грн.

У пункті 3.1 договору сторони погодили, що договір укладається строком до 30.09.2027.

Відповідно до пункту 4.1 договору орендна плата вноситься орендарем виключно у грошовій формі на рахунок місцевого бюджету у розмірі 462022,72 грн/рік без ПДВ, яка визначається відповідно до рішень міської ради від 12.07.2013 № 842-38/VI «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Дніпродзержинськ», від 29.09.2017 № 816-19/VII «Про затвердження Положення про порядок обчислення та сплати орендної плати за земельні ділянки у межах міста».

За умовами пункту 4.4 договору розмір орендної плати переглядається у разі:

- зміни умов господарювання, передбачених договором (підпункт 4.4.1 договору);

- зміни розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України (підпункт 4.4.2 договору);

- підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством. Орендар щорічно самостійно індексує розмір орендної плати, визначеної в договорі, та декларує її до податкових органів відповідно до прийнятого коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки земель (підпункт 4.4.3 договору);

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами (підпункт 4.4.4 договору);

- прийняття орендодавцем рішення про збільшення або зменшення орендної плати у відповідності до чинного законодавства (підпункт 4.4.5 договору);

- затвердження нової нормативної грошової оцінки землі (підпункт 4.4.6. договору);

- в інших випадках, передбачених законом (підпункт 4.4.7 договору).

Умовами пункту 9.2 договору визначено, що орендодавець має право вимагати від орендаря збільшення розмірів орендної плати у випадках, визначених діючим законодавством та договором.

Пунктом 9.6 договору встановлено, що орендар зобов`язаний у випадку зміни нормативної грошової оцінки землі, розміру ставок (ставки) земельного податку, орендної плати, після офіційного оприлюднення такого рішення орендодавцем або вступу в дію відповідного нормативно-правового акта, орендар повинен отримати витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки та надати його орендодавцю для внесення змін щодо розміру орендної плати шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, та подати цю угоду до податкових органів.

У пункті 12.1 договору сторони визначили, що зміна умов договору оренди здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку.

Зазначена земельна ділянка передана орендарю 27.02.2018, що підтверджується підписаним сторонами договору актом прийому-передачі.

Рішенням Кам?янської міської ради про ставки земельного податку, розмір орендної плати за землю, пільги зі сплати земельного податку на території міста від 22.06.2018 № 1105-25/VII, пунктом 5 додатку № 1, визначено ставки орендної плати за земельні ділянки незалежно від виду цільового призначення земель, які використовуються для розміщення об`єктів торгівлі (посередництво в торгівлі) пальним та паливом та за земельні ділянки, які використовуються для розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності, становлять 12% від нормативної грошової оцінки землі.

Рішенням Кам?янської міської ради від 09.07.2020 № 1975-44/VII затверджено Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Кам?янське станом на 01.01.2020.

Кам?янська міська рада рішенням від 18.12.2020 № 41-03/VIII «Про впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Кам?янське станом на 01.01.2020» впровадила нормативну грошову оцінку земель міста Кам?янського із застосуванням базової вартості 1 м2 в розмірі 461,69 грн. Рішення введено в дію з 01.01.2021.

Відповідно до пункту 2 рішення Кам?янської міської ради від 18.12.2020 № 41-03/VII вирішено застосовувати сукупний (добуток) коефіцієнт Км3, який дорівнює 1 для земельних ділянок, що входять до економіко-планувальних зон № 16, 67, 68, 69, 73, 74, 89, на яких розташовані підприємства, що є основними джерелами забруднення атмосферного повітря.

6. Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду першої інстанції.

Об`єктом апеляційного оскарження є рішення місцевого господарського суду, яким відмовлено у задоволенні позовних вимог про зміну за рішенням суду договору оренди земельної ділянки комунальної форми власності, в частині визначення розміру орендної плати, внаслідок впровадження нової нормативної грошової оцінки.

Предметом апеляційного оскарження є дослідження правомірності висновків місцевого господарського суду, які обґрунтовані неправильно обраним позивачем способом захисту прав орендатора на отримання орендної плати у розмірі, визначеному із застосуванням нормативної грошової оцінки.

Відповідно до частини першої статті 3 Земельного кодексу України земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

За змістом частини 9 статті 93 Земельного кодексу України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Стаття 2 Закону України «Про оренду землі» встановлює, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Частинами першою та третьою статті 626 Цивільного кодексу України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.

У статті 627 Цивільного кодексу України закріплено принцип свободи договору та визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною першою статті 628 Цивільного кодексу України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до частини першої статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно з частинами першою-третьою статті 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

Відповідно до статті 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Частинами першою-третьою статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно із частиною першою статті 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання.

Відповідно до статті 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

У статті 13 Закону України «Про оренду землі» вказано, що договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі статтею 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є, зокрема орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Відповідно до частин першої та другої статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Положеннями пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України встановлено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

Апеляційний господарський суд зазначає, що обов`язковість врахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом (абзац другий частини першої статті 13 Закону України «Про оцінку земель»). Таким чином, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Зазначене відповідає положенням частини другої статті 632 Цивільного кодексу України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.06.2024, прийнятій за результатами розгляду скарги у справі № 914/2848/22, зазначила, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. У таких правовідносинах відсутній обов`язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.

За подібних обставин належному способу захисту орендодавця відповідає позовна вимога про стягнення орендної плати, не сплаченої орендарем. Водночас несплачена орендна плата підлягає стягненню за весь період прострочення з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України рішення ради щодо зміни розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності.

Матеріалами справи підтверджується, що розмір орендної плати за договором № 14587 від 19.02.2018 розрахований на підставі рішення Камянської міської ради від 12.07.2013 № 842-35/VІ, від 29.09.2017 № 816-19/VІІ, відповідно до якого прийнятий для розрахунку розмір орендної плати у співвідносшенні до 12% нормативної грошової оцінки, яка на 19.01.2018 становить 3850189,32 грн.

Своєю чергою 18.12.2020 Кам?янська міська рада ухвалила рішенням № 41-03/VIII «Про впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Кам?янське станом на 01.01.2020», яким впровадила нормативну грошову оцінку земель міста Кам?янського із застосуванням базової вартості 1 м2 в розмірі 461,69 грн. Рішення введено в дію з 01.01.2021.

Таким чином, з огляду на вищевикладені висновки Великої Палати Верховного Суду та умови договору № 14587, з 01.01.2021 орендодавець зобов`язаний сплачувати орендну плату за 0,3530 га земельної ділянки комунальної форми власності у розмірі 12% від нормативної грошової оцінки, впровадженої рішенням міської ради № 41-03/VIII.

З огляду на викладене, місцевий господарський суд дійшов правомірного висновку щодо неправильно обраного органом місцевого самоврядування способу захисту своїх порушених прав на отримання орендної плати за землю комунальної власності, визначеної з використанням нормативної грошової оцінки.

Апеляційний господарський суд зазначає, що висновки Верховного Суду щодо необхідності внесення змін до договору оренди землі у зв`язку зі зміною розміру нормативно-грошової оцінки, викладені у постановах від 13.06.2019 у справі № 910/11764/17, від 20.11.2018 у справі № 908/4582/15, від 23.10.2019 у справі № 904/8787/17, від 16.01.2020 у справі № 904/1912/19, від 07.06.2018 у справі № 922/518/14 та підтримані Великою Палатою Верховного Суду у справі № 635/4233/19, конкретизовані Великою Палатою Верховного Суду у справі № 914/2848/22, про що раніше зазначено у даній постанові, через те, що зобов`язання за договором, зміненим судом, змінюється з моменту набрання рішенням суду законної сили, своєю чергою обовязок зі сплати орендної плати за землі державної або комунальної власності відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки, виникає з моменту введення в дію нової нормативно-грошової оцінки.

7. Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.

Відповідно до статті 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

За таких обставин апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а рішення місцевого господарського суду зміні або скасуванню.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на скаржника.

Керуючись статтями 129, 269, 275, 277, 281-283 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Кам`янської міської ради на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 09.10.2024 у справі № 904/3604/24 залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 09.10.2024 у справі № 904/3604/24 залишити без змін.

Витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги покласти на Кам`янську міську раду.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Право касаційного оскарження, строк на касаційне оскарження та порядок подання касаційної скарги передбачено статтями 286-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 19.02.2025

Головуючий суддя Ю ПАРУСНІКОВ

Суддя Т. ВЕРХОГЛЯД

Суддя О. ІВАНОВ