РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

28.01.2025Справа № 910/8756/24
Господарський суд міста Києва у складі судді Ярмак О.М., за участю секретаря судового засідання Легкої А.С., розглянувши матеріали господарської справи

за позовом Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

до Фізичної особи-підприємця Бабича Дмитра Борисовича

третя особа Комунальне підприємство виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго"

про розірвання договору, виселення з нежитлових приміщень

Представники сторін: згідно протоколу судового засідання

ВСТАНОВИВ:

Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Фізичної особи-підприємця Бабич Дмитра Борисовича з вимогою про виселення відповідача, з нежитлових приміщень загальною площею 122,60 кв.м, які розташовані за адресою: м. Київ, просп. Героїв Сталінграда (нині - Володимира Івасюка), буд. 42-Б.

Господарський суд міста Києва ухвалою від 19.07.2024 прийняв позовну заяву до розгляду, відкрив провадження у справі, залучив до участі у справі Комунальне підприємство виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго" в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача, ухвалив справу розглядати за правилами загального позовного провадження.

Відповідач правом на подачу відзиву на позов не скористався, ухвалу суду від 19.07.2024 було надіслано відповідачу на адресу згідно відомостей з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань поштовим відправленням № 520, яке повернено до суду із зазначенням причини повернення «адресат відсутній за вказаною адресою», будь-яких заяв про зміну місцезнаходження відповідача до суду не надходило.

Господарський суд міста Києва з`ясувавши думку сторін та обставини справи, протокольною ухвалою від 01.10.2024 закрив підготовче провадження у справі та призначив розгляд справи по суті на 29.10.2024.

30.10.2024 засобами системи "Електронний суд" від представника позивача надійшла заява, в якій позивач виклав прохальну частину позовної заяви у новій редакції, доповнивши її вимогою про розірвання договору нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 31.01.2020 № 3188.

Ухвалою суду від 07.11.2024 судом вирішено повернутись зі стадії розгляду справи по суті до стадії підготовчого провадження.

У судовому засіданні 07.11.2024 судом прийнято до розгляду вказану заяву позивача.

Ухвалою суду від 12.12.2024 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 28.01.2025.

У судовому засіданні 28.01.2025 суд проголосив вступну та резолютивну частини рішення відповідно до ст.240 ГПК України.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача, третьої особи, з`ясувавши обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи та вирішення спору по суті, господарський суд

ВСТАНОВИВ:

31.01.2020 між позивачем (орендодавцем), відповідачем (орендарем) та третьою особою (балансоутримувачем) укладено Договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду № 3188.

Згідно з пунктами 1.1., 2.1. Договору на підставі протоколу засідання постійної комісії Київради з питань власності від 05.11.2019 № 44/179 орендодавець передав в оренду нерухоме майно (нежитлові приміщення) загальною площею 122,6 кв.м. за адресою: місто Київ, пр-т Героїв Сталінграду, 42-Б для розміщення пункту доочищення та продажу питної води (20,0 кв.м) та перукарні (102,60 кв.м).

Строк дії договору було встановлено з 31.01.2020 до 29.01.2023 (пункт 9.1. Договору).

Згідно з пунктом 5 Постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 № 634 "Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану" договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану.

КП "Київтеплоенерго" листом від 13.03.2024 № 1/28/21.1.2/626 звернулось до позивача з проханням ініціювати процедуру розірвання Договору та виселення орендаря із вказаних нежитлових приміщень у зв`язку з нецільовим використанням орендованих приміщень та здійсненням орендарем самовільного перепланування орендованих площ будівлі центрального теплового пункту.

Відповідно до п. 8.3. Договору об`єкт повинен використовуватися орендарем тільки за цільовим призначенням, обумовленим підпунктом 1.1. Договору.

Згідно з п. 4.2.9. Договору оренди орендар зобов`язаний не допускати самовільного перепланування об`єкта без розробленої та погодженої підприємством - балансоутримувачем проектної документації.

Відповідно до п. 7.2. Договору орендар не має права без письмової згоди орендодавця проводити переобладнання, перепланування, ремонт об`єкта, вести будівельні роботи на прибудинковій території.

Згідно з п. 7.3. Договору згода на виконання таких робіт надається листом орендодавця, в якому зазначається про надання згоди, погодження проекту (якщо його наявність передбачена законодавством України), кошторису витрат та термін виконання робіт.

Відповідно до п. 7.4. Договору будівельні роботи на об`єкті виконуються тільки на підставі проєктно-кошторисної документації, розробленої та затвердженої в установленому законодавством України порядку, та при наявності дозвільних документів на виконання будівельних робіт, отриманих в установленому порядку.

Крім цього, згідно з п. 4.2.5. Договору орендар зобов`язаний забезпечити належне збереження, експлуатацію і санітарне утримання об`єкта оренди, його обладнання, інвентарю та запобігати його пошкодженню і псуванню.

Відповідно до п. 5.1.1. та п. 5.2.1. Договору орендодавець та підприємство - балансоутримувач мають право проводити необхідний огляд та перевірку виконання орендарем умов цього Договору. У процесі перевірки виконання умов цього Договору оренди може бути здійснено фото - або відеофіксацію стану та умов використання об`єкта.

Згідно з п. 4.2.10. Договору орендар зобов`язаний забезпечувати безперешкодний доступ до об`єкта представників орендодавця і підприємства - балансоутримувача та надавати за першою вимогою всю необхідну інформацію щодо об`єкта для перевірки дотримання орендарем умов цього договору.

29.11.2023 працівником КП "Київтеплоенерго" на електронну адресу (надана відповідачем) орендарю надіслано повідомлення про необхідність отримання 01.12.2023 орієнтовно о 10.00 безперешкодного доступу до об`єкта оренди для проведення його обстеження та забезпечення обов`язкової безпосередньої присутності орендаря або його представника.

01.12.2023 під час огляду зазначених приміщень встановлено факт нецільового використання орендованих приміщень, з порушенням умов, встановлених п. 1.1., оскільки, на об`єкті оренди облаштовано швейну майстерню, що підтверджується фотофіксацією з наступним описом згідно акту огляду орендованих приміщень.

Також при огляді орендованих приміщень встановлено факт самовільного перепланування орендованих площ без погодження відповідної проектної документації підприємством-балансоутримувачем та без отримання письмової згоди від орендодавця на проведення таких робіт, тобто з порушенням п.п. 4.2.9, 7.2, 7.3, 7.4 договору оренди, оскільки між кімнатами на другому поверсі знесено перегородку, внаслідок чого утворено одну велику кімнату, що призвело до збільшення корисної площі об`єкта оренди.

На підставі виявлених фактів представники КП "Київтеплоенерго" та Департаменту склали відповідний Акт огляду орендованих приміщень та зробили фотоматеріали.

Зважаючи на вищевикладене та керуючись ч. 6 ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", КП "Київтеплоенерго" складено та надіслано рекомендованою кореспонденцією з повідомленням відповідачу письмовий припис щодо усунення порушення умов Договору, згідно з яким орендарю потрібно було терміново, у строк, що не перевищує 30 календарних днів з дати отримання орендарем зазначеного письмового припису, усунути виявлені порушення шляхом відновлення початкової конфігурації конструкцій орендованих приміщень, що існувала на дату підписання договору та привести фактичне цільове використання зазначеного об`єкта оренди у відповідність до п. 1.1. Договору.

Згідно з рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення, виплату поштового переказу поштове відправлення № 784 зазначений припис вручено адресату особисто 08.12.2023.

При повторному огляді приміщень 07.03.2024 було повторно встановлено факт самовільного перепланування орендованих площ без погодження відповідної проектної документації підприємством-балансоутримувачем та без отримання письмової згоди від орендодавця на проведення таких робіт, тобто з порушенням п.п. 4.2.9, 7.2, 7.3, 7.4 договору оренди, оскільки між кімнатами на другому поверсі знесено перегородку, внаслідок чого утворено одну велику кімнату, що призвело до збільшення корисної площі об`єкта оренди

На підставі виявлених фактів представниками КП "Київтеплоенерго" та Департаменту складено відповідний Акт огляду орендованих приміщень та зроблено фото фіксацію.

Дані факти свідчать про порушення Орендарем умов, встановлених пунктами 1.1., 4.2.5., 4.2.9., 4.2.10., 5.1.1, 5.2.1, 8.3, 7.2, 7.3. та 7.4. Договору.

Усі зазначені факти порушення умов Договору оренди зафіксовано (в масштабах огляду орендованих площ, до яких надано доступ) в Акті огляду орендованих приміщень від 01.12.2023 (з додаванням відповідних фотоматеріалів), що був складений представниками підприємства-балансоутримувача та орендодавця.

Отже, виявлені факти свідчать про невиконання ФОП Бабичем Д.Б. вимог письмового припису щодо усунення порушення умов Договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду № 3188 від 31.01.2020.

Внаслідок неправомірного перепланування нежитлових приміщень, що були надані в орендне користування, корисна площа об`єкта оренди фактично змінилася та не відповідає розміру орендованих площ, зазначеному в п. 2.1. Договору оренди, акті приймання-передачі нерухомого майна та викопіюванні з поверхового плану (невід`ємні частини Договору). Орендар вчинив істотне порушення умов Договору оренди в частині належного користування розміром нежитлових площ, наданим в орендне користування згідно з нормами цього договору та цільового використання орендованих приміщень.

Відповідно до п. 8.5. Договору оренди у разі виявлення факту використання об`єкта не за цільовим призначенням Договір може бути розірвано.

Згідно з п. 9.4. Договору оренди припиняється в разі, зокрема, невиконання або систематичне неналежне виконання істотних умов договору.

Відповідно до п. 9.6 Договору на вимогу однієї із сторін Договір може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Згідно з п. 7.5 Договору у разі закінчення/припинення дії цього Договору або при його розірванні орендар зобов`язаний за актом приймання-передачі повернути об`єкт підприємству-балансоутримувачу у стані, не гіршому, ніж в якому перебував об`єкт на момент передачі його в оренду, з урахуванням всіх здійснених орендарем поліпшень, які неможливо відокремити від об`єкта без заподіяння йому шкоди, з урахуванням зносу за період строку дії договору оренди.

Згідно із частиною першою статті 317 Цивільного кодексу України власникові належать права володіння, користування та розпорядженням своїм майном.

У відповідності до статті 319 Цивільного кодексу України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд, має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Відповідно до ст. 391 Цивільного кодексу України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.

Наведена стаття унормовує захист права власності від порушень, не пов`язаних із позбавленням володіння, констатує, що право власності може бути також порушене без безпосереднього вилучення майна у власника. Відповідно до цієї статті, власник у цьому випадку має право вимагати захисту свого права і від особи, яка перешкоджає його користуванню та розпорядженню своїм майном. Зазначений позов отримав назву "негаторний".

Позивачем негаторного позову може бути власник або титульний володілець, у якого знаходиться річ і щодо якої відповідач ускладнює здійснення повноважень користування або розпорядження, а відповідачем - лише та особа, яка перешкоджає позивачеві у здійсненні його законного права користування чи розпорядження річчю.

Предмет негаторного позову становитиме вимога володіючого майном власника до третіх осіб про усунення порушень його права власності, що перешкоджають йому належним чином користуватися, розпоряджатися цим майном тим чи іншим способом (шляхом звільнення виробничих приміщень власника від неправомірного перебування у них майна третіх осіб, виселення громадян з неправомірно займаних жилих приміщень власника, знесення неправомірно збудованих споруд, накладення заборони на вчинення неправомірних дій щодо майна власника тощо).

Підставою негаторного позову слугують посилання позивача на належне йому право користування і розпорядження майном, а також факти, що підтверджують дії відповідача у створенні позивачеві перешкод щодо здійснення ним цих правомочностей. При цьому для задоволення вимог власника достатньо встановити факт об`єктивно існуючих перешкод у здійсненні власником своїх правомочностей. Таким чином, право власності як абсолютне право має захищатися лише при доведенні самого факту порушення.

При цьому, задоволення негаторного позову можливе за сукупністю двох підстав:

- наявність у позивача права вимоги усунення перешкод;

- вчинення перешкод відповідачем.

За відсутністю хоча б однієї з обставин, підстави для задоволення негаторного позову відсутні.

Звертаючись до суду із негаторним позовом, позивач має довести наявність у нього права власності або речового права на майно, усунення перешкод в користуванні та розпорядженні яким є предметом спору, а також неправомірність дій відповідача стосовно використання даного майна.

Частиною першою статті 317 ЦК України зазначено, що власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном. Власник може реалізовувати це право на власний розсуд. Тобто, лише власник має право на визначення юридичної долі свого майна, у тому числі й шляхом надання майна іншим особам, а також повернення (вилучення) цього майна від відповідних суб`єктів.

Право володіння, користування та розпорядження майном, згідно із положеннями статті 317 ЦК України, належить власникові майна, а право володіння, відповідно до статті 398 Цивільного кодексу України, виникає на підставі договору із власником або особою, якій майно було передано власником, а також з інших підстав, установлених законом. Відповідно до статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Згідно з положеннями статті 396 ЦК України особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права, відповідно до положень глави 29 цього Кодексу.

Відповідно до статті 391 ЦК України власник майна мас право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.

Відповідно до статті 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Вказана норма визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права полягає у позбавленні його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

Порушення, невизнання або оспорювання права власності особи на земельну ділянку є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

Згідно ч. ч. 1, 2 ст. 321 Цивільного кодексу України визначено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

З огляду на вищезазначені обставини, а саме істотне порушення орендарем Договору оренди Господарський суд міста Києва дійшов висновку про задоволення позовних вимог про розірвання договору оренди та виселення відповідача з займаних приміщень.

Відповідно до статті 13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

За приписами статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Всупереч вказаним вимогам відповідач письмового відзиву на позов, жодних доказів на підтвердження обставин чи відсутності підстав для задоволення позову не надав, стверджувань позивача не спростував.

Згідно зі ст. 129 ГПК України, витрати по сплаті судового збору покладаються на відповідача.

Керуючись статтями 86, 129, 233, 236-240 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Розірвати Договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду № 3188 від 31.01.2020, укладений між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), Фізичною особою-підприємцем Бабичем Дмитром Борисовичем та Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго".

3. Виселити Бабича Дмитра Борисовича ( АДРЕСА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ) з нежитлових приміщень загальною площею 122,60 кв.м, які знаходяться за адресою: м. Київ, пр-т Героїв Сталінграда (Володимира Івасюка), буд. 42-Б.

4. Стягнути з Фізичної особи - підприємця Бабича Дмитра Борисовича ( АДРЕСА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ) на користь Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (01001, місто Київ, вулиця Хрещатик, будинок, 10, код 19020407) 6 056 (шість тисяч п`ятдесят шість) грн. судового збору.

4. Видати накази після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили відповідно до статті 241 ГПК України та може бути оскаржене до апеляційної інстанції в строки та порядку передбаченому розділом ІV ГПК України.

Повне рішення складено 06.02.2025

Суддя О.М.Ярмак