ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 січня 2025 року

м. Київ

cправа № 910/2063/23

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Волковицька Н. О. - головуючий, Могил С. К., Случ О. В.,

секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Білогородської сільської ради Бучанського району Київської області

на рішення Господарського суду Київської області від 05.10.2023 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 12.03.2024 у справі

за позовом Білогородської сільської ради Бучанського району Київської області

до Фізичної особи - підприємця Писаренка Андрія Миколайовича

про розірвання договору оренди земельної ділянки.

У судове засіданні представники сторін не з`явилися.

1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень

1.1. У лютому 2023 року Білогородська сільська рада Бучанського району Київської області (далі - позивач та/або Сільрада) звернулася до Господарського суду міста Києва з позовом до Фізичної особи-підприємця Писаренка Андрія Миколайовича (далі - відповідач та/або ФОП Писаренко А. М.) прo розірвання договору оренди земельної ділянки від 18.12.2007, укладеного між Гореницькою сільською радою Києво-Святошинського району Київської області та ФОП Писаренком А. М., посвідчений Дудкіною Н. В., державним нотаріусом Першої Київської обласної державної нотаріальної контори та зареєстрований в реєстрі за № 1-4317 (далі - договір оренди землі).

1.2. Позовні вимоги із посиланнями на положення статей 3, 11, 12, 16, 509, 525, 526, 611, 651, 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статей 15, 24, 25, 32, 35 Закону України «Про оренду землі», статей 96, 141 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) обґрунтовано тим, що в порушення положень пункту 7 договору оренди землі та чинних норм законодавства України відповідач (орендар) у 2022 році систематично не сплачував орендну плату за користування земельною ділянкою, розташованою за адресою: село Гореничі, Києво-Святошинського району (наразі Бучанський район) Київської області, вулиця Леніна (нова назва Соборна), 204-А, в межах населеного пункту, кадастровий номер земельної ділянки :01:001:0122.

1.3. Заперечуючи проти позовних вимог, відповідач вказував на те, що:

з наданих позивачем фінансових документів вбачається, що відповідач належно виконував свої зобов`язання по сплаті орендної плати із розрахунку нормативно грошової оцінки земельної ділянки, яка була відома відповідачу, а саме: 1 825,00 грн за місяць оренди (03.11.2021 було сплачено 12 468,72 грн (платіж за шість місяців на майбутнє);

у 2022 році відповідач не мав можливості отримати витяг про новий розмір нормативно грошової оцінки земельної ділянки, а тому протягом 2022 року виконував свої зобов`язання по оплаті орендної плати із відомої йому нормативно грошової оцінки земельної ділянки, що підтверджується даними із електронного податкового кабінету ФОП Писаренка А. М;

наявність заборгованості з орендної плати не підтверджено належними розрахунками;

відповідач не мав можливості самостійно отримати витяги про нормативно грошову оцінку із Державного земельного кадастру через технічні причини на підтвердження чого надав докази звернення з відповідними запитами, на які надано відповіді з формулюванням «За результатом розгляду заяви (запиту) про надання відомостей з Державного земельного кадастру відповідно до Закону України «Про Державний земельний кадастр», Порядку ведення Державного земельного кадастру повідомляємо про відмову у наданні запитуваних відомостей;

з загальнодоступної інформації було відомо, що протягом 2022 року у зв`язку з запровадженням воєнного стану всі реєстри, в тому числі Державний земельний кадастр були закриті для доступу, тому відповідач з незалежних від нього обставин був позбавлений можливості отримати відомості про зміну нормативно грошової оцінки землі і продовжував виконувати свої зобов`язання за договором оренди землі із наявної у нього інформації;

позивач не повідомляв відповідача щодо необхідності сплати орендної плати за новою нормативно грошовою оцінкою землі, з відповідними вимогами не звертався. Про новий розмір нормативно грошової оцінки земельної ділянки відповідач дізнався із позовної заяви позивача та невідкладно сплатив всю заборгованість з орендної плати, що підтверджується платіжною інструкцією від 31.05.2023 № 1975.

Відтак відповідач наголошував, що в даному випадку вимоги про розірвання договору оренди землі у зв`язку з порушенням умов оплати є відповідальністю за порушення умов договору, підстави для застосування якої відсутні.

2. Фактичні обставини справи, встановлені судами

2.1. Як свідчать матеріали справи та установили суди попередніх інстанцій, відповідно до прийнято Закону України від 16.04.2020 № 562-ІХ «Про внесення змін до деяких законів України щодо визначення територій та адміністративних центрів територіальних громад», Кабінетом Міністрів України було визначено адміністративні центри та затверджено території 1470 спроможних територіальних громад, у яких будуть проведені місцеві вибори у 2020 році на новій територіальній основі.

Розпорядженням Кабінету Міністрів України від 12.06.2020 № 715-р «Про визначення адміністративних центрів та затвердження територій територіальних громад Київської області» затверджено територію Білогородської територіальної громади з центром у с. Білогородка Києво-Святошинського району Київської області. До зазначеної громади увійшло 10 сіл, які входили до територій обслуговування Білогородської, Бобрицької, Гореницької, Музичанської та Святопетрівської сільських рад.

Відповідно до підпункту 9 пункту 6-1 розділу V «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про місцеве самоврядування» юридична особа сільська, селищна, міська рада, розміщена адміністративному центрі сформованої територіальної громади, є правонаступником прав та обов`язків усіх юридичних осіб сільських, селищних, міських рад, обраних розформованими територіальними громадами, з дня набуття повноважень новообраною радою.

Таким чином, Білогородська сільська рада Бучанського району Київської області наразі є правонаступником прав та обов`язків Гореницької сільської ради Києво-Святошинського району, в тому числі за договором оренди землі.

Водночас судами установлено, що 18.12.2007 між Гореницькою сільською радою Києво-Святошинського району Київської області (орендодавець) та ФОП Писаренком А. М. (орендар) укладено договір оренди землі, відповідно до пункту 1 якого орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне володіння і користування земельну ділянку для будівництва торговельного комплексу та кафе-бару, яка знаходиться за адресою: село Гореничі, Києво-Святошинського району (наразі Бучанський район) Київської області, вулиця Леніна (нова назва Соборна), 204-А, в межах населеного пункту, кадастровий номер земельної ділянки :01:001:0122.

Відповідно до пункту 7 договору оренди орендна плата за оренду земельної ділянки встановлюється у розмірі, що дорівнює 10 (десять) % від нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки на рік, та сплачується орендарем на рахунок орендодавця в безготівковому порядку щомісячно рівними частинами протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця.

У пункті 37 договору оренди землі сторони передбачили, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, передбачених законом.

За актом приймання-передачі земельної ділянки від 18.12.2007 вказана вище земельна ділянка була передана від орендодавця до орендаря.

Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 31.01.2022 № 6644, виготовленого відділом № 4 управління надання адміністративних послуг Головного управління Держгеокадастру у Київській області, нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер :01:001:0122 становить 567 983,99 грн. Отже, розмір річної орендної плати за земельну ділянку у 2022 році становив 56 798, 40 грн, а місячний розмір орендної плати становив 4 733,20 грн.

Звертаючись з даним позовом до суду, Сільрада стверджувала, що відповідач порушив свої зобов`язання щодо своєчасності розрахунку за користування земельною ділянкою в 2022 році та нехтує строком оплати, зазначеним у пункті 7 договору оренди землі, що підтверджується довідкою фінансового управління Білогородської сільської ради Бучанського району Київської області вих. №76 від 02.11.2022.

Зокрема, станом на 10.11.2022 відповідачем орендна плата за користування земельною ділянкою комунальної власності кадастровий номер :01:001:0122 в 2022 році не сплачувалася (оплата в розмірі 1 825,00 грн від 17.01.2022 згідно з призначенням платежу була проведена за 2021 рік), а отже наявна заборгованість за 9 місяців 2022 року в розмірі 52 065,20 грн.

Отже, як зазначав позивач, в порушення приписів пункту 7 договору оренди землі та чинних норм законодавства України відповідач систематично не сплачував орендну плату за користування земельною ділянкою кадастровий номер :01:001:0122 в 2022 році, що є підставою для розірвання договору оренди землі в судовому порядку.

3. Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

3.1. Рішенням Господарського суду Київської області від 05.10.2023 (суддя Кошик А. Ю.), залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 12.03.2024 (Тищенко А. І. - головуючий, судді: Шаптала Є. Ю., Михальська Ю. Б.) у задоволенні позову відмовлено повністю.

3.2. Судові рішення аргументовані тим, що за наслідками розгляду спору судом не встановлено ознак істотності порушення та достатніх підстав для застосування до відповідача відповідальності у виді розірвання договору оренди землі.

4. Короткий зміст касаційних скарг і заперечень на них

4.1. Не погоджуючись із рішенням Господарського суду Київської області від 05.10.2023 та постановою Північного апеляційного господарського суду від 12.03.2024 у справі № 910/2063/23, Сільрада звернулася до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить рішення та постанову скасувати повністю, передати справу № 910/2063/23 до суду першої інстанції на новий розгляд.

4.2. За змістом касаційної скарги її подано на підставі положень пунктів 1, 3 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).

4.3. Так, із посиланнями на правові висновки, викладені Верховним Судом, зокрема, у постановах від 31.07.2020 у справі № 479/1073/18, від 07.10.2020 у справі № 313/780/19, від 23.03.2021 у справі № 922/2754/19, від 24.11.2021 у справі № 922/367/21, від 16.02.2022 у справі № 923/1427/20, від 14.06.2022 у справі № 923/614/21, від 23.03.2021 у справі № 922/2754/19, які за твердженням скаржника не були враховані судами попередніх інстанцій під час розгляду цієї справи, Сільрада наголошує, що систематична несплата орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами правочину, в тому числі сплата орендної плати не у повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), є підставою для розірвання такого договору. При цьому, сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена заборгованість в подальшому (після звернення з позовом про розірвання договору).

4.4. Скаржник також наголошує на необхідності формування висновку Верховного Суду з такого питання: Чи може орендодавець - орган місцевого самоврядування, самостійно визначити суми належних до сплати орендних платежів за земельні ділянки комунальної власності та розмір заборгованості орендаря на підставі наявних документів, таких як договір оренди, витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, довідки про рух коштів, тощо?

4.5. Відповідач у відзиві просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а рішення та постанову - без змін.

4.6. У додаткових поясненнях, які надійшли на адресу Верховного Суду 16.01.2025 відповідач заперечив про задоволення касаційної скарги.

5. Розгляд касаційної скарги і позиція Верховного Суду

5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не підлягають задоволенню з таких підстав.

5.2. Відповідно до частини першої статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

У частині четвертій статті 300 ГПК України визначено, що суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 310, частиною другою статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.

5.3. Як зазначалося, предметом позову у цій справі є вимоги Сільради про розірвання договору оренди землі, що обґрунтовується неналежним виконанням відповідачем договірних зобов`язань, а саме систематичною несплатою орендної плати за користування земельною ділянкою у 2022 році.

Сільрада наголошує, що своєчасне отримання орендної плати є істотною умовою договору оренди землі, порушення якої суперечить її інтересам та меті укладення договору, що відповідно до статті 141 ЗК України та статті 651 ЦК України, є підставою для розірвання такого договору.

Аналізуючи положення чинного законодавства та встановлені обставини справи, суди дійшли висновку про відсутність ознак істотності порушення та достатніх підстав для застосування до відповідача відповідальності у виді розірвання договору оренди землі.

Формуючи зазначену правову позицію, суди врахували, що в діях відповідача відсутні ознаки свідомого наміру ухилятися від виконання зобов`язань за договором оренди землі. У контексті наведеного суди акцентували увагу на тому, що:

у матеріалах справи відсутні докази у виді витягу Держгеокадастру з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки за кадастровим номером :01:001:0122 за період 01.01.2022-27.01.2022, а тому доводи позивача в частині невиконання відповідачем обов`язку щодо здійснення оплати у даній період за новою нормативно грошовою оцінкою є безпідставними;

до матеріалів позовної заяви Сільрадою було додано витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок станом на 28.01.2022, проте доказів направлення даного витягу відповідачу не надано. При цьому, у матеріалах справи відсутні докази вручення листа від 31.01.2022 № 6644;

відповідач не мав можливості самостійно отримати витяги про нормативно грошову оцінку із Державного земельного кадастру через технічні причини, що підтверджується запитами відповідача, на які надано відповіді з формулюванням «За результатом розгляду заяви (запиту) про надання відомостей з Державного земельного кадастру відповідно до Закону України «Про Державний земельний кадастр», Порядку ведення Державного земельного кадастру повідомляємо про відмову у наданні запитуваних відомостей;

позивач не повідомляв відповідачу про необхідність сплати орендної плати за новою нормативною оцінкою землі, з відповідними вимогами не звертався, а про новий розмір нормативно-грошової оцінки земельної ділянки відповідач дізнався із позовної заяви та невідкладно сплатив всю заборгованість з орендної плати, що підтверджується платіжною інструкцією від 31.05.2023 № 1975.

Ураховуючи наведене суди попередніх інстанцій зауважили, що розмір орендної плати у договорі визначений у відсотковому відношенні від нормативно грошової оцінки землі, актуальний розмір якої на 2022 рік відповідачу не був достовірно відомий з об`єктивних причин. Відповідачем здійснювались орендні платежі в розмірі, який діяв до зміни нормативно грошової оцінки землі. Тобто невідповідність сплачених сум була обумовлена невідповідністю розрахунку обставинам, що змінились. Відтак, неповна сплата пов`язана з помилкою, а не ухиленням від виконання зобов`язання в повному обсязі.

При цьому суди звернули увагу на те, що позивач протягом тривалого часу не звертався до відповідача з вимогами про сплату заборгованості в повному обсязі, що свідчить про відсутність відповідних очікувань від договору оренди землі. Крім того, судами враховано, що до звернення з позовом про розірвання договору оренди землі, позивач не повідомляв відповідача про необхідність сплати орендних платежів у більшому розмірі та про наявність заборгованості, не вимагав її сплати, не попереджав відповідача про розірвання договору оренди землі. Фактично вимога про розірвання договору заявлена позивачем до суду без попередження відповідача в той час, як відповідач не усвідомлював наявності порушень та розміру заборгованості, в тому числі виходячи з даних свого податкового кабінету.

Суди наголосили на тому, що у цьому разі безумовно, має місце недбалість відповідача, яка виразилась у невжитті всіх необхідних заходів для визначення правильного розміру орендних платежів. В той же час, можливості відповідача були обмежені дією воєнного стану та закриттям державних реєстрів, що значно ускладнювало отримання необхідної інформації.

У свою чергу, поведінка позивача, в тому числі незаявлення у позові про стягнення заборгованості, свідчить про відсутність у нього першочергового наміру відшкодувати збитки та отримати очікуване за договором, а неповідомлення відповідача про наявність заборгованості та непопередження про намір розірвати договір свідчить про наявність в діях позивача ознак зловживання відповідним правом на розірвання договору оренди землі.

За таких підстав суди попередніх інстанцій виснували, що наведені позивачем обставини в своїй сукупності, з урахуванням пояснень відповідача, не свідчать про істотне, систематичне та свідоме порушення відповідачем умов договору оренди землі і не можуть бути безумовною підставою для його розірвання.

Ураховуючи викладене, у межах касаційного перегляду підлягає з`ясуванню питання щодо застосування положень статті 141 ЗК України та статті 651 ЦК України як правових підстав для розірвання договору оренди землі з огляду на систематичну несплату відповідачами орендної плати за цим договором.

З приводу наведеного Суд зазначає таке.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

За положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Водночас у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Отже, згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.

Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У постановах Верховного Суду від 31.07.2020 у справі № 479/1073/18, від 07.10.2020 у справі № 313/780/19, від 23.03.2021 у справі № 922/2754/19, від 24.11.2021 у справі № 922/367/21, від 16.02.2022 у справі № 923/1427/20, від 14.06.2022 у справі № 923/614/21, від 23.03.2021 у справі № 922/2754/19, на які посилається скаржник, за наслідками аналізу наведених вище норм законодавства, зроблено висновок, зокрема про те, що сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена заборгованість в подальшому (після звернення з позовом про розірвання договору).

Поряд з цим Суд враховує, що у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23, до розгляду якої зупинялося провадження в цій справі, аналізувалося співвідношення загальних та спеціальних норм у вирішенні питання про розірвання договору оренди землі, досліджувалось питання розірвання договору оренди землі на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а також на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Так, Велика Палата Верховного Суду виснувала, що приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та правила частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки - доповнюють одні одних.

Аналізуючи питання розірвання договору оренди землі на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, Велика Палата Верховного Суду зазначила, що для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату», зокрема, орендної плати.

Під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання.

Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, Велика Палата Верховного Суду зауважила, що його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.

Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття «несплата» та «недоплата» не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова «несплата», можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати.

У зв`язку з чим Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.

Досліджуючи питання розірвання договору оренди землі на підставі частини другої статті 651 ЦК України, Велика Палата Верховного Суду дійшла таких висновків.

Головна ідея, на якій ґрунтується правило частини другої статті 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.

Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору.

Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов`язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення.

Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов`язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.

Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (див. постанову Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09.12.2020 у справі № 199/3846/19).

Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов`язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору.

Також потрібно враховувати, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 ЦК України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 ЦК України. Відповідно істотність за абзацом другим частини другої статті 651 ЦК України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин.

Велика Палата Верховного Суду зазначила, що у разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України - у разі істотності порушення договору іншою стороною.

Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.

Оцінка оплати заборгованості з орендної плати після пред`явлення позову про розірвання договору оренди землі з підстави систематичної несплати орендної плати.

Одночасно Велика Палата Верховного Суду зауважила про те, що факт погашення орендарем заборгованості з орендної плати не має правового значення для вирішення позову про розірвання договору оренди.

Сплата орендарем заборгованості з орендної плати має правове значення, якщо до моменту сплати заборгованості орендодавець звернувся з позовом про стягнення такої заборгованості. Водночас подальше погашення заборгованості - невчасно сплаченої орендної плати не спростовує факт несплати орендарем орендної плати та не впливає на можливість пред`явлення і задоволення судом позову про розірвання договору.

Отже, той факт, що на момент розгляду справи орендар погасив заборгованість за орендною платою, не впливає на право орендодавця вимагати розірвання договору як на підставі частини другої статті 651 ЦК України (у разі часткової несплати (недоплати) орендної плати та істотності такого порушення), так і на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України (у разі систематичної (два та більше випадки) повної несплати орендної плати).

На підставі викладеного Велика Палата Верховного Суду виснувала, що у контексті частини другої статті 651 ЦК України систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента і те, що кредитор не може бути впевнений у належному виконанні договору в майбутньому, і такий висновок не спростовується подальшим погашенням заборгованості. У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України йдеться про факт систематичної повної несплати, і такий факт уже завершився в минулому, тому підстава для пред`явлення позову (і для його задоволення) продовжує існувати.

Оскільки у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 аналізувалось співвідношення загальних та спеціальних норм у вирішенні питання про розірвання договору оренди землі, досліджувалось питання розірвання договору оренди землі на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а також на підставі частини другої статті 651 ЦК України Суд вважає за необхідне вийти за межі доводів касаційної скарги Сільради та врахувати висновки щодо застосування норм права, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 вже після подання касаційної скарги на підставі частини четвертої статті 300 ГПК України.

Зважаючи на правові висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23, а також з урахуванням встановлених судами попередніх інстанцій обставин стосовно того, що розмір орендної плати у договорі оренди землі визначений у відсотковому відношенні від нормативно-грошової оцінки землі, актуальний розмір якої на 2022 рік відповідачу не був достовірно відомий з об`єктивних причин, тобто неповна сплата орендних платежів пов`язана з помилкою, а не ухиленням від виконання зобов`язання в повному обсязі, виходячи також із принципу справедливості, добросовісності та розумності, Верховний Суд погоджується з висновками судів попередніх інстанцій щодо відсутності підстав для задоволення позову про розірвання договору оренди землі.

При цьому суд касаційної інстанції зазначає, що відповідно до правового висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 30.01.2019 у справі № 755/10947/17 (провадження № 14-435цс18), суди під час вирішення тотожних спорів мають враховувати саме останній правовий висновок Великої Палати Верховного Суду, яким в даному випадку є висновок щодо застосування норми права, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду 20.11.2024 у справі № 918/391/23, до розгляду якої зупинялося провадження в цій справі. За таких підстав, колегія суддів відхиляє посилання скаржника на правові висновки, викладені Верховним Судом у постановах від 31.07.2020 у справі № 479/1073/18, від 07.10.2020 у справі № 313/780/19, від 23.03.2021 у справі № 922/2754/19, від 24.11.2021 у справі № 922/367/21, від 16.02.2022 у справі № 923/1427/20, від 14.06.2022 у справі № 923/614/21, від 23.03.2021 у справі № 922/2754/19, наведені скаржником як підстава касаційного оскарження передбачена пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України.

Верховний Суд також зазначає, що скаржник наголошує на необхідності формування висновку Верховного Суду з такого питання: Чи може орендодавець - орган місцевого самоврядування, самостійно визначити суми належних до сплати орендних платежів за земельні ділянки комунальної власності та розмір заборгованості орендаря на підставі наявних документів, таких як договір оренди, витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, довідки про рух коштів, тощо?. Іншими словами окреслює лише питання, щодо якого, на його думку, відсутній висновок суду касаційної інстанції. Отже, обґрунтовуючи визначену ним підставу касаційного оскарження, встановлену пунктом 3 частини другої статті 287 ГПК України, скаржник не зазначає щодо якої саме конкретної норми права відсутній висновок про її застосування із конкретизацією правовідносин, в яких цей висновок відсутній, не зазначає у чому полягає помилка судів попередніх інстанцій при застосуванні відповідної норм права, та як, на думку скаржника, відповідна норма повинна застосовуватися. Водночас, ураховуючи принципи диспозитивності, рівності, змагальності та межі касаційного перегляду закріплені у статті 300 ГПК України, Верховний Суд не наділений повноваженнями доповнювати касаційну скаргу міркуваннями, які скаржник не навів у її тексті, або самостійно визначати підставу касаційного оскарження або норму права щодо якої відсутній висновок, а отже, і його формувати. Наведене свідчить про відсутність належного обґрунтування скаржником підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 3 частини другої статті 287 ГПК України, що виключає наявність підстав для скасування оскаржуваних судових рішень з цієї підстави.

6. Висновки Верховного Суду

6.1. Відповідно до пункту 1 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій без змін, а скаргу без задоволення.

6.2. Згідно з положеннями статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

6.3. Взявши до уваги викладене, касаційну скаргу слід залишити без задоволення, а рішення місцевого господарського суду та постанову суду апеляційної інстанції - без змін.

7. Розподіл судових витрат

7.1. З огляду на висновок Верховного Суду про залишення касаційної скарги без задоволення судові витрати, понесені у зв`язку з розглядом справи в суді касаційної інстанції, покладаються на скаржника.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Білогородської сільської ради Бучанського району Київської області залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Київської області від 05.10.2023 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 12.03.2024 у справі № 910/2063/23 залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Н. О. Волковицька

Судді С. К. Могил

О. В. Случ