ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 лютого 2025 року м. ОдесаСправа № 916/1444/24
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Богацької Н.С.

суддів: Діброви Г.І., Принцевської Н.М.

секретар судового засідання: Алієва К.О.,

за участю представників учасників справи:

від прокуратури - Гузь В.Г.,

від Одеської міської ради - Явченко Д.В.,

від ФОП Альтмана Г.С. - Перекрестов С.В.,

від Департаменту земельних ресурсів - Карапиш К.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Заступника керівника Одеської обласної прокуратури в інтересах держави

на рішення Господарського суду Одеської області від 06.11.2024, ухвалене суддею Щавинською Ю.М., м. Одеса, повний текст рішення складено 18.11.2024

у справі № 916/1444/24

за позовом: заступника керівника Малиновської окружної прокуратури міста Одеси

до відповідачів:

1) Одеської міської ради;

2) Фізичної особи-підприємця Альтмана Геннадія Семеновича

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради

про: визнання незаконними і скасування рішення, визнання недійсним договору та повернення земельної ділянки,

ВСТАНОВИВ:

У квітні 2024 року заступник керівника Малиновської окружної прокуратури міста Одеси (далі прокурор) звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Одеської міської ради та Фізичної особи-підприємця Альтмана Геннадія Семеновича (далі ФОП Альтмана Г.С.), в якому просив суд:

- визнати незаконним та скасувати рішення Одеської міської ради від 18.09.2019 № 5266-VІІ «Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, площею 0,0580 га, за адресою: м. Одеса, вул. Святослава Ріхтера, 148, та надання її в оренду ФОП Альтману Г.С.».

- визнати недійсним договір оренди землі, укладений 05.12.2019 між Одеською міською радою та ФОП Альтманом Г.С., посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. та зареєстрований в реєстрі за №75 щодо користування земельною ділянкою з кадастровим номером :46:010:0009, площею 0,0580 га, за адресою: місто Одеса, вул. Святослава Ріхтера, 148;

- зобов`язати ФОП Альтмана Г.С. повернути територіальній громаді міста Одеси вищевказану земельну ділянку у стані, не гіршому, порівняно з тим, у якому підприємець одержав її в оренду.

Позов мотивований тим, що на спірній земельній ділянці розташована належна на праві власності ФОП Альтману Г.С. нежитлова будівля площею 34,5 кв.м. та група тимчасових споруд (павільйонів), які розміщені на підставі паспортів прив`язок та спірного договору оренди. Водночас, передача спірної земельної ділянки в оренду на підставі оспорюваного рішення міської ради відбулась не для обслуговування та експлуатації вже існуючого нежитлового приміщення, а фактично для реконструкції нежитлового приміщення міні ринку, без проведення земельних торгів. При цьому, площа земельної ділянки більш ніж у 22 рази перевищує площу нерухомого майна, яке на ній розташоване.

Обґрунтовуючи підстави для представництва інтересів держави, прокурор зазначив, що у даному випадку відсутній орган, який би мав здійснювати захист порушених інтересів держави, а спір належить до передбачених законом випадків, коли прокурор може звертатися до суду як позивач.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 06.11.2024 у даній справі у задоволенні позову відмовлено.

Відмовляючи у позові в частині визнання незаконним та скасування рішення Одеської міської ради від 18.09.2019 № 5266-VІІ, суд виходив з того, що воно вже виконано шляхом укладення договору оренди, а тому визнання його недійсним не може поновити права, які прокурор вважає порушеними.

Відмовляючи у задоволенні інших позовних вимог, суд зазначив наступне:

- крім нежитлового приміщення загальною площею 34,5 кв.м., на території спірної земельної ділянки розміщені стаціонарні тимчасові споруди;

- в матеріалах справи наявні копії діючих паспортів прив`язки;

- прокурором не доведено, що площа земельної ділянки, яка є необхідною для реконструкції, обслуговування та експлуатації нежилого приміщення міні-ринку, має бути меншою, ніж надана, з урахуванням необхідності розташування на території ринку об`єктів для забезпечення його функціонування, а також санітарної зони.

Не погодившись з рішенням суду, прокурор подав на неї апеляційну скаргу, в якій просить його скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позов у повному обсязі.

В обґрунтування доводів та вимог апеляційної скарги прокурор посилається на наступне:

Суд дійшов помилкового висновку про обрання прокурором неефективного способу захисту.

Скаржник звертає увагу, що оспорюване рішення міської ради, яким затверджено проект землеустрою щодо відведення цієї земельної ділянки в оренду із цільовим призначенням «для будівництва та обслуговування будівель торгівлі», вид використання «для реконструкції, обслуговування та експлуатації нежитлового приміщення міні-ринку» - суперечить функціональному призначенню земельної ділянки, визначеному Генеральним планом м. Одеси та Планом зонування території м. Одеси, оскільки згідно Пояснювальної записки Плану зонування території м. Одеси, зони «Ж-4» та з «ТР-2», в яких розташована спірна земельна ділянка, не передбачають можливості розміщення ринків (міні-ринків). Таким чином розміщення, будівництво/реконструкція міні-ринку у вищевказаних зонах є недозволеною та суперечить містобудівній документації на місцевому рівні.

Судом не враховано, що цю земельну ділянку передано в оренду для реконструкції, обслуговування та експлуатації нежитлового приміщення міні-ринку, а не для обслуговування належного Альтману Г.С. нежитлового приміщення площею 34,5 кв.м, яке міні ринком не являється.

Так, на спірній земельні ділянці, окрім нежитлового приміщення, розміщені також тимчасові споруди (торговельні павільйони), на які не зареєстровано право власності.

Лише розміщення тимчасових споруд на спірній земельній ділянці не надавало ФОП Альтману Г.С. право на отримання цієї земельної ділянки у позаконкурентний спосіб, оскільки для тимчасових споруд установлено спеціальний порядок набуття у користування землі та здійснення плати за неї шляхом укладення договору сервітуту в порядку, визначеному статтями 98 - 100 Земельного кодексу України.

Матеріали справи не містять рішення Одеської міської ради про створення ринку за адресою спірної земельної ділянки, а також його реєстрацію в установленому законом порядку.

Відповідно до вимог ст. 32 ГПК України за результатами автоматизованого розподілу справ між суддями, оформленого протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями, для розгляду справи визначено судову колегію у складі головуючого судді Богацької Н.С., Діброви Г.І., Принцевської Н.М.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 17.12.2024 витребувано у Господарського суду Одеської області матеріали справи № 916/1444/24 та відкладено вирішення питання щодо можливості відкриття, повернення, залишення без руху або відмови у відкритті апеляційного провадження за апеляційною скаргою до надходження матеріалів з Господарського суду Одеської області.

19.12.2024 матеріали даної справи надійшли до суду апеляційної інстанції.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 20.12.2024 за апеляційною скаргою прокурора на рішення Господарського суду Одеської області від 06.11.2024 у справі № 916/1444/24 відкрито апеляційне провадження, встановлено іншим учасникам справи строк до 10.01.2025 для подання відзиву на апеляційну скаргу, роз`яснено учасникам справи про їх право в цей же строк подати до суду будь-які заяви чи клопотання з процесуальних питань, призначено справу № 916/1444/24 до розгляду на 04.02.2025 о 13:45 год.

07.01.2025 від Департаменту земельних ресурсів надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому зазначено про її безпідставність та необґрунтованість, зокрема, що в апеляційній скарзі наведені інші підстави для задоволення позову (щодо невідповідності проекту землеустрою містобудівній документації), які не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Також зазначено про для функціонування в даному випадку міні ринку об`єктивно необхідна більша площа за площу нерухомого майна - адміністративної будівлі ринку.

Одеська міська рада у відзиві на апеляційну скаргу також зазначала про її безпідставність та необґрунтованість, зокрема, що вона діяла в межах і спосіб, передбачений чинним законодавством, і у неї були відсутні законні підстави для відмови у затверджені проекту землеустрою щодо відведення вищевказаної земельної ділянки в оренду.

Також зазначено, що законодавством не визначається конкретний вид цільового призначення земельної ділянки, яку має право отримати в оренду особа, якій належить право власності на об`єкти нерухомості на ній. Жодний нормативний акт не встановлює можливість надання земельної ділянки у відповідності до положень ст. 124 ЗК України лише «для обслуговування та експлуатації об`єктів нерухомості».

31.05.2025 від представника ФОП Альтмана Г.С. надійшов відзив на апеляційну скаргу. Одночасно заявлено клопотання про поновлення пропущеного процесуального строку на його подання.

Будь-яких інших заяви чи клопотань від учасників справи не надходило.

В судове засідання 04.02.2025 з`явились представники учасників справи.

В судовому засіданні колегія суддів, розглянувши поданий представником ФОП Альтмана Г.С. відзив на апеляційну скаргу, а також клопотання про поновлення пропущеного строку на його подання, дійшла наступних висновків.

В силу ч. 1 ст. 263 ГПК України учасники справи мають право подати до суду апеляційної інстанції відзив на апеляційну скаргу в письмовій формі протягом строку, встановленого судом апеляційної інстанції в ухвалі про відкриття апеляційного провадження.

Положеннями ч. 2 ст. 118 ГПК України унормовано, що заяви, скарги і документи, подані після закінчення процесуальних строків, залишаються без розгляду, крім випадків, передбачених цим Кодексом.

За змістом ч. 1, 2 ст. 119 ГПК України поновленим може бути процесуальний строк, встановлений законом, а встановлений судом процесуальний строк може бути продовжений судом за заявою учасника справи, поданою до закінчення цього строку, чи з ініціативи суду.

Оскільки строк на подання відзиву на апеляційну скаргу встановлюється не законом, а судом, та відповідно до вимог процесуального закону може бути продовженим за заявою учасника справи, поданою до закінчення цього строку, а не поновленим, клопотання представника відповідача про поновлення строку на подання відзиву на апеляційну скаргу не підлягає задоволенню.

За таких обставин, Південно-західний апеляційний господарський суд дійшов висновку про наявність правових підстав для залишення відзиву на апеляційну скаргу (вх.№4656/24/Д5 від 31.01.2025) без розгляду, у зв`язку з чим колегія суддів не надає оцінку викладеним у ньому доводам.

Аналогічний сталий правовий висновок стосовно того, що встановлений судом процесуальний строк не підлягає поновленню, а може бути виключно продовжений за заявою учасника справи, поданою до закінчення цього строку, міститься у низці постанов Верховного Суду, зокрема, від 13.09.2023 у справі №910/6246/22, від 01.08.2022 у справі №910/16784/20 тощо

В судовому засіданні прокурор просив задовольняти апеляційну скаргу, скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 06.11.2024 у справі № 916/1444/24, ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.

Представники інших учасників справи заперечували проти доводів та вимог апеляційної скарги, просили залишити її без задоволення, оскаржуване рішення місцевого господарського суду - без змін.

Дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм процесуального та матеріального права, фактичні обставини справи, оцінивши докази на їх підтвердження в межах доводів апеляційної скарги, надавши правову кваліфікацію відносинам сторін і виходячи з фактів, встановлених у процесі перегляду справи, правових норм, які підлягають застосуванню, та матеріалів справи, судова колегія зазначає наступне.

Щодо наявності у прокурора підстав для представництва інтересів держави.

Відповідно до ч. 3 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави в разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

Частиною 4 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» визначено, що наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді. Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва.

Системне тлумачення положень ст. 53 ГПК України та ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» дозволяє дійти висновку, що прокурор здійснює представництво у суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави у двох випадках: 1) якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені повноваження здійснювати такий захист у спірних правовідносинах; 2) якщо немає органу державної влади, органу місцевого самоврядування чи іншого суб`єкта владних повноважень, до компетенції якого віднесені повноваження здійснювати захист законних інтересів держави у спірних правовідносинах (висновок викладений у постановах Верховного Суду від 31.10.2019 у справі № 923/35/19, від 23.07.2020 у справі № 925/383/18).

Звертаючись до суду із позовом у даній справі як самостійний позивач, прокурор одним із співвідповідачів вказав Одеську міську раду, оскільки рішення саме цього органу оспорюється, із зазначенням, що воно прийнято із порушенням чинного законодавства.

Згідно вимог ч. 4 ст. 236 ГПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові від 28.09.2022 у справі № 483/448/20 Велика Палата Верховного Суду зазначила що, оскаржуючи рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування та правочин щодо розпорядження майном, прокурор вправі звернутися до суду або як самостійний позивач в інтересах держави, визначивши такий орган відповідачем (коли оскаржується рішення останнього), або в інтересах держави в особі відповідного органу, зокрема тоді, коли цей орган є стороною (представником сторони) правочину, про недійсність якого стверджує прокурор. У разі задоволення вимоги про визнання недійсним правочину та про повернення отриманого за ним (наприклад, земельної ділянки) чи про витребування майна від набувача таке повернення та витребування відбувається на користь держави чи територіальної громади, від імені яких відповідний орган може діяти тільки як представник.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 11.06.2024 у справі № 925/1133/18 вказала про те, що у разі, якщо державний орган або орган місцевого самоврядування діє або приймає рішення всупереч закону та інтересам Українського народу, прокурор має право діяти на захист порушених інтересів держави шляхом подання відповідного позову до суду. В цьому випадку органи, які прийняли рішення чи вчинили дії, що, на думку прокурора, порушують інтереси держави, набувають статусу відповідача.

Орган державної влади (або місцевого самоврядування), який порушив права держави чи територіальної громади прийняттям незаконного рішення від імені відповідного суб`єкта права, не може (в силу відсутності повноважень на захист) та не повинен (з огляду на відсутність спору з іншим учасником цивільних правовідносин) бути позивачем за позовом прокурора, спрямованим на оскарження незаконного рішення цього ж органу та відновлення порушених прав і законних інтересів держави чи територіальної громади. В процесуальному аспекті орган, який прийняв такий акт, не має зацікавленості у задоволенні позовних вимог, відстоюючи правомірність своїх дій, що суперечить правовому статусу позивача. Водночас доведення правомірності дій, які оспорюються позивачем, забезпечується процесуальними повноваженнями відповідача.

При цьому фактичним позивачем за позовом, поданим в інтересах держави, є держава, а не відповідний орган або прокурор.

За таких обставин, прокурор правомірно визначив міську раду відповідачем у цій справі та обґрунтував підстави для представництва інтересів держави відсутністю органу, до компетенції якого віднесені повноваження здійснювати захист законних інтересів держави у спірних правовідносинах.

Щодо суті спору.

Як вбачається з матеріалів цієї справи та встановлено місцевим господарським судом, нa підставі договору купівлі-продажу від 9.06.2017 (т.1 а.с.79-80) Альтман Г.С. купив та прийняв нежитлове приміщення, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 34,5 кв.м.

З витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 09.06.2017 за №89267020 також вбачається, що Альтману Г.С. на підставі договору купівлі-продажу №398 від 09.06.2017 належить нежитлове приміщення загальною площею 34,5 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101) (т.1 а.с.54-69, 81).

Матеріали справи також містять технічний паспорт на вказане нежитлове приміщення станом на 23.05.2017 (т.1 а.с.82-85) та висновок щодо технічного обстеження нежитлової будівлі (т.1 а.с.86).

Згідно з планом земельної ділянки, який міститься у технічному паспорті на громадський будинок (т.1 а.с.87-91), площа земельної ділянки під забудовою (основною будівлею) за адресою: м. Одеса, вул. Святослава Ріхтера, 148 становить 27 кв.м, під двором 553 кв.м. Загальна площа - 580 кв.м. Відповідно до експлікації приміщень їх загальна площа становить 34,5 кв.м.

14.12.2017 ФОП Альтман Г.С. звернувся до Одеської міської ради з клопотанням про надання дозволу розробку проекту землеустрою щодо відведення в оренду спірної земельної ділянки, в якому зазначив, що йому на праві власності належить нежитлове приміщення, за адресою: м. Одеса, вул. Святослава Ріхтера, 148 (т.1 а.с.94).

У клопотанні ФОП Альтман Г.С. просив надати в оренду земельну ділянку орієнтовною площею 0,08 га за вищевказаною адресою для реконструкції, обслуговування та експлуатації нежилого приміщення міні-ринку.

Рішенням Одеської міської ради від 21.03.2018 №3168-VII надано дозвіл ФОП Альтману Г.С. на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки орієнтовною площею 0,0800 га, за адресою: м. Одеса, вул. Святослава Ріхтера, 148, цільове призначення - В.03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, вид використання - для реконструкції, обслуговування та експлуатації приміщення міні-ринку (т.1 а.с.95).

12.03.2019 ФОП Альтман Г.С. звернувся до директора ТОВ «Спектр Нова» із заявою на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду (т.1 а.с.102).

На підставі завдання на виконання робіт (т.1 а.с.101), договору на виготовлення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки №17-з від 12.03.2019, у 2019 році ТОВ «Спектр Нова» розроблено «Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду ФОП Альтману Г.С., цільове призначення - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, для реконструкції, обслуговування та експлуатації нежилого приміщення міні-ринку за адресою: м. Одеса, вул. Святослава Ріхтера, 148».

Матеріали справи містять титульну сторінку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду ФОП Альтману Г.С. (цільове призначення - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі для реконструкції, обслуговування та експлуатації нежилого приміщення міні-ринку за адресою: м. Одеса, вул. Святослава Ріхтера, 148), зміст проекту (т.1 а.с.92-93) та пояснювальну записку до нього (т.1 а.с.96-100).

Відповідно до пояснювальної записки щодо відведення земельної ділянки ФОП Альтману Г.С., на земельній ділянці, що підлягає відведенню, розташовані відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності індексний номер витягу 89267020 від 09.06.2017, виданого на підставі договору купівлі-продажу від 09.06.2017 за № 398, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Лукинюк К.П., нежитлове приміщення та тимчасові споруди (торгівельні павільйони) згідно договорів на право тимчасового користування місцями для розташування тимчасових споруд для здійснення підприємницької діяльності IC-257/1/17; ТС-256/1/17 від 03.03.2017 та ТС-594/17 від 15.05.2017, які належать гр. Альтману Г.С., що знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Святослава Ріхтера, 148, також на земельній ділянці згідно договорів на право тимчасового користування місцями для розташування тимчасових споруд для здійснення підприємницької діяльності ТС-1241/17; ТС-1243/17 від 20.11.2017 розташовані тимчасові споруди, які належать ОСОБА_2., нотаріальною заявою ОСОБА_2. дає згоду на оформлення в оренду земельної ділянки ФОП Альтману Г.С. для реконструкції, обслуговування та експлуатації нежилого приміщення міні-ринку. Капітальна нежитлова забудова використовується як адміністративна будівля для обслуговування міні-ринку, решта площі земельної ділянки використовується під розміщення некапітальних об`єктів, які функціонують в якості об`єктів торгівлі. Земельна ділянка площею 0,0580 га використовується у повному обсязі під міні-ринок.

Відповідно до Класифікації видів цільового призначення земель (КВЦПЗ) - земельна ділянка відноситься до: розділ - Секція В 03, підрозділ - 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.

Матеріали справи також містять довідку ГУ Держгеокадастру в Одеській області від 3.04.2019 щодо відведення земельної ділянки ФОП Альтману Г.С. (т.1 а.с.103), довідку з державної статистичної звітності від 25.07.2019 для розроблення проекту землеустрою (т.1 а.с.104-105) та лист від 24.04.2019 стосовно переліку обмежень у використанні земельної ділянки (т.1 а.с.106-107).

Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду погоджений висновком Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради від 29.03.2019 №01-11/875-78пз (т.1 а.с.108-110) та висновком експерта ГУ Держгеокадастру у Миколаївській області за результатами розгляду проекту землеустрою (т.1 а.с.111).

З витягу з державного земельного кадастру про земельну ділянку (т.1 а.с.115-119) судом встановлено, що 03.09.2019 відділом у м. Одесі ГУ Держгеокадастру в Одеській області зареєстровано земельну ділянку за адресою: м. Одеса, вул. Святослава Ріхтера, 148, кадастровий номер :46:010:0009, вид використання земельної ділянки - для реконструкції, обслуговування та експлуатації нежилого приміщення міні-ринку.

Матеріали справи містять експлікацію земельних угідь, відповідно до якої загальна площа земельної ділянки становить 0,0580 га, під одноповерховим капітальним угіддям 0,0026 га, під тимчасовими - 0,0429 га, під проїздами, проходами та площадками - 0,0109 га (т.1 а.с.112-114).

У матеріалах справи наявна документація стосовно меж земельної ділянки (т.1 а.с.120-133), фотофіксація об`єкта (т.1 а.с.134-136).

Крім того, прокурором надані суду договори на право тимчасового користування місцями для розташування тимчасових споруд для здійснення підприємницької діяльності IC-257/1/17; ТС-256/1/17 від 03.03.2017 та ТС-594/17 від 15.05.2017; ТС-1241/17; ТС-1243/17 від 20.11.2017, висновки Управління розвитку споживчого ринку та захисту прав споживачів ОМР щодо можливості установки тимчасових споруд та паспорти прив`язки павільйонів (т.1 а.с.137-т.2 а.с.25).

Рішенням Одеської міської ради від 18.09.2019 №5266-VII затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки (кадастровий номер :46:010:0009), площею 0,0580 га (категорія земель - землі житлової та громадської забудови), за адресою: АДРЕСА_1 , та надано ФОП Альтману Г.С. вказану земельну ділянку в оренду на 15 років, до реалізації планувальних рішень території, із цільовим призначенням - В.03.07 - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, вид використання - для реконструкції, обслуговування та експлуатації нежилого приміщення міні-ринку (т.2 а.с.26).

05.12.2019 на підставі цього рішення між Одеською міською радою (Орендодавець) та ФОП Альтманом Г.С. (Орендар) укладено договір оренди землі строком на 15 років (т.2 а.с.27-29), відповідно до якого Орендар приймає у строкове, платне користування земельну ділянку, площею 0,0580 га, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Святослава Ріхтера, 148, кадастровий номер :46:010:0009, для реконструкції, обслуговування та експлуатації нежилого приміщення міні-ринку.

Відповідно до п. 2.1. договору в оренду передається земельна ділянка площею 0,0580 га, у тому числі по угіддях: землі під соціально-культурними об`єктами - 0,0580 га.

Пунктом 2.2 договору встановлено, що на земельній ділянці, розташовано нерухоме майно, а саме: нежитлова будівля, що належить Альтману Г.С., право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 9.06.2017 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Лукинюк К.П.

Згідно з п. 3.1. договору останній укладено на 15 років до реалізації планувальних рішень території, для реконструкції, обслуговування та експлуатації нежилого приміщення міні-ринку.

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (т.1 а.с.70-71, т.2 а.с.30-31) приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. 05.12.2019 було проведено державну реєстрацію права оренди на земельну ділянку з кадастровим номером :46:010:0009, площею 0,0580 га, за адресою: місто Одеса, вул. Святослава Ріхтера, 148, яка належить територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради, на підставі договору оренди землі, укладеного між Альтманом Г.С. (Орендар) та Одеською міською радою (Орендодавець). Строк дії: до 05.12.2034.

Листом від 05.11.2023 (т.1 а.с.72-78) Департамент земельних ресурсів ОМР повідомив, що спеціалістами управління державного контролю за використанням та охороною земель Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради було здійснено виїзд за адресою: м. Одеса, вул. Святослава Ріхтера, 148 з метою обстеження земельної ділянки. За результатами обстеження встановлено, що на зазначеній земельній ділянці розташований міні-ринок та двоповерхова нежитлова будівля. Земельна ділянка огороджена, доступ до неї обмежений.

За інформацією архіву та відділу загального листування Департаменту, дані щодо видачі містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки за адресою: м. Одеса, вул. Святослава Ріхтера, 148, в Департаменті не значаться.

У матеріалах справи наявні копії діючих паспортів прив`язки стаціонарних тимчасових споруд, наданих Департаментом за замовленням ФОП Альтмана Г.С. за адресою: АДРЕСА_1 , та копії документів, що стали підставою для їх видачі, а саме: паспорт прив`язки від 29.01.2020 №01-08/33; паспорт прив`язки від 29.01.2020 №01-08/11; паспорт прив`язки від 29.01.2020 №01-08/14 (т.2 а.с.70-132).

У матеріалах справи наявний витяг з ЄДРДР (т.2 а.с.133) щодо кримінального провадження №000086 та дозвіл про розголошення відомостей досудового розслідування від 30.10.2023 (т.2 а.с.134).

Щодо вимоги визнати незаконним та скасувати рішення Одеської міської ради від 18.09.2019 № 5266-VІІ «Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, площею 0,0580 га, за адресою: АДРЕСА_1 , та надання її в оренду ФОП Альтману Г.С.».

Згідно з ч. 1 ст. 155 Земельного кодексу України у разі видання органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування акта, яким порушуються права особи щодо володіння, користування чи розпорядження належною їй земельною ділянкою, такий акт визнається недійсним.

Правилами ч. 1 ст. 21 ЦК України передбачено, що суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Підставами для визнання акта недійсним є невідповідність його вимогам чинного законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт. Обов`язковою умовою визнання акта недійсним є також порушення в зв`язку з прийняттям відповідного акта прав та охоронюваних законом інтересів підприємства чи організації.

У разі звернення з вимогами про визнання незаконним та скасування, зокрема, правового акта індивідуальної дії, виданого органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, встановленню та доведенню підлягають як обставини, що оскаржуваний акт суперечить актам цивільного законодавства (не відповідає закону), так і обставини, що цей акт порушує цивільні права або інтереси особи, яка звернулась із відповідними позовними вимогами, а метою захисту порушеного або оспорюваного права є відповідні наслідки у вигляді відновлення порушеного права або охоронюваного інтересу саме особи, яка звернулась за їх захистом. Такі висновки Верховний Суд сформував у постановах від 23.10.2018 у справі № 903/857/18, від 20.08.2019 у справі № 911/714/18, від 15.07.2021 у справі № 24/48/19.

Як свідчать матеріали цієї справи, рішенням Одеської міської ради від 18.09.2019 №5266-VII, зокрема, затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки (кадастровий номер :46:010:0009), площею 0,0580 га (категорія земель - землі житлової та громадської забудови), за адресою: місто Одеса, вул. Святослава Ріхтера, 148, із цільовим призначенням - В.03.07 - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, вид використання - для реконструкції, обслуговування та експлуатації нежилого приміщення міні-ринку.

З інформації Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради від 15.11.2023 № 01-19/1936 вбачається, що згідно з Генеральним планом м. Одеси, затвердженим рішенням Одеської міської ради від 25.03.2015 № 6489-VI, земельна ділянка за адресою: м. Одеса, вул. Святослава Ріхтера, 148 розташована на території житлово-громадської забудови: багатоквартирної житлової забудови та частково на території об`єктів інженерно-транспортної інфраструктури магістральних вулиць: загальноміського значення регульованого руху (копія інформації надана разом із позовною заявою).

Відповідно до Плану зонування території (зонінгу) м. Одеси, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 19.10.2016 № 1316-VI, земельна ділянка за адресою: м. Одеса, вул. Святослава Ріхтера, 148, розташована в межах зони Ж-4, змішаної багатоквартирної житлової забудови та громадської забудови (9-16 поверхів) та частково в зоні транспортної інфраструктури ТР-2 (дороги, вулиці, майдани у межах червоних ліній). Також земельна ділянка розташована у зоні обмеження з висотної забудови + 50 м, + 150 м.

Відповідно до Пояснювальної записки до Плану зонування території м. Одеси зона Ж-4 призначена для розташування багатоквартирних житлових будинків поверховістю від 9-ти до 16-ти поверхів, супутніх об`єктів обслуговування населення, комунальних об`єктів, окремих об`єктів загальноміського та районного значення.

Переважними видами використання вказаної ділянки в межах зони Ж-4 є розміщення: багатоквартирних від 9-ти до 16-ти поверхів житлових будинків. Супутніми видами використання є: вбудовані, підземні, напівпідземні гаражі та відкриті стоянки; відкриті стоянки для тимчасового зберігання автотранспорту; адміністративні споруди, офіси; комунальні підприємства по обслуговуванню та експлуатації житлового фонду; 1-4 поверхові індивідуальні житлові будинки, що існували на території зони на момент розроблення Зонінгу; гуртожитки; бібліотеки; виставкові зали, музеї; клубні приміщення багатоцільового та спеціалізованого призначення; приміщення для заняття спортом; дитячі дошкільні установи; навчально-виховні комплекси; загальноосвітні школи; поліклініки, центри народної медицини, кабінети лікарів, що займаються практикою, аптеки; парки, сквери, бульвари; підприємства громадського харчування; об`єкти соціального побутового обслуговування; відділення банків; юридичні контори; відділення зв`язку, поштові відділення; магазини торговою площею до 200 кв.м; малі архітектурні форми декоративно-технологічного призначення; майданчики у внутрішньодворовох просторах - дитячі, відпочинку, спортивні, господарські. Допустимі види використання (потребують спеціального дозволу або погодження): спортивні зали; культові споруди; готелі; багатоповерхові гаражі; пожежні депо; об`єкти автомобільного сервісу, СТО, АЗС та АЗК.

До зони ТР-2 входять території вулиць, майданів та доріг, які за містобудівною документацією знаходяться в межах червоних ліній. Переважними видами використання вказаної ділянки в межах зони ТР-2 є розміщення: території вулиць, майданів; зупинки громадського транспорту з кіосками продажу проїзних квитків; наземні пішохідні переходи; підземні пішохідні переходи. Супутні види використання: інформаційна реклама; малі архітектурні форми декоративно-технологічного призначення; велосипедні доріжки; тротуари, хідники; зелені насадження спеціального призначення; інженерне устаткування та устрої, що забезпечують безпеку руху (турнікети, освітлення, світлофори, дорожні знаки, розмітка проїзної частни, транспортні перетини в одному рівні). Допустимі види використання (потребують спеціального дозволу або погодження): відкриті майданчики для стаціонарного та тимчасового зберігання транспортних засобів; стаціонарні малі архітектурні форми.

Отже зони Ж-4 та ТР-2 не передбачають можливості розміщення ринків (міні-ринків).

Пунктом 5 розділу 2.2 Пояснювальної записки до Плану зонування території м. Одеси визначено, що види використання нерухомого майна, що відсутні у переліку переважних, супутніх або допустимих видів використання згідно з «Планом зонування території (зонінгом) міста», є недозволеними для відповідної територіальної зони.

За таких обставин, затверджуючи рішенням від 18.09.2019 № 5266-VII проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,0580 га за адресою: м. Одеса, вул. Святослава Ріхтера, 148 з цільовим призначенням В.03.07 - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, вид використання - для реконструкції, обслуговування та експлуатації нежитлового приміщення міні-ринку, Одеська міська рада діяла незаконно, в порушення Плану зонування території м. Одеси.

Разом з тим, колегія суддів зазначає, що у позовній заяві, в якості підстави для визнання незаконним та скасування рішення Одеської міської ради від 18.09.2019 № 5266-VІІ, прокурором зазначалось лише про передачу земельної ділянки комунальної власності без проведення земельних торгів, а також, що площа земельної ділянки більш ніж у 22 рази перевищує площу нерухомого майна, яке на ній розташоване.

Лише у відповіді на відзив (вх № 24612/24 від 24.06.2024, а.с.135-137), прокурор, заперечуючи проти доводів відповідача, зазначає, що оспорюване рішення міської ради, яким затверджено проект землеустрою щодо відведення цієї земельної ділянки в оренду із цільовим призначенням «для будівництва та обслуговування будівель торгівлі», вид використання «для реконструкції, обслуговування та експлуатації нежитлового приміщення міні-ринку», суперечить функціональному призначенню земельної ділянки, визначеному Генеральним планом м. Одеси та Планом зонування території м. Одеси, оскільки згідно Пояснювальної записки Плану зонування території м. Одеси, зони «Ж-4» та з «ТР-2», в яких розташована спірна земельна ділянка, не передбачають можливості розміщення ринків (міні-ринків), тобто розміщення, будівництво/реконструкція міні-ринку у вищевказаних зонах є недозволеною та суперечить містобудівній документації на місцевому рівні.

Водночас, окремо поданої у встановленому процесуальним законом порядку письмової заяви про зміну підстав позову відповідно до ч. 3 ст. 46 ГПК України подано не було, в той час як заперечення прокурора, викладені у відповіді на відзив, не можуть вважатись та оцінюватись судом саме як заява про зміну підстав позову згідно ч. 3 ст. 46 ГПК України.

Більш того, заявляючи вимогу визнати незаконним та скасувати рішення міської ради (про затвердження проекту землеустрою та надання її в оренду) з підстав порушення ним містобудівної документації на місцевому рівні, прокурором не заявляється відповідна вимога про скасування державної реєстрації спірної земельної ділянки в Державному земельному кадастрі.

Також колегія суддів зазначає, що рішенням Одеської міської ради від 18.09.2019 №5266-VII, окрім затвердження проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, її надано ФОП Альтману Г.С. в оренду на 15 років.

За змістом статей 3, 15, 16 ЦК України правовою підставою для звернення до суду є захист порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів. За результатами розгляду такого спору має бути визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушено, в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається належний спосіб захисту порушеного права, якщо воно мало місце. До таких правових висновків Верховний Суд дійшов у постановах від 14.08.2018 у справі № 910/23369/17, від 14.06.2019 у справі № 910/6642/18, від 28.05.2020 у справі № 917/750/19.

Оцінюючи належність обраного позивачем способу захисту та обґрунтовуючи відповідний висновок, судам слід виходити з його ефективності, тобто вимога на захист цивільного права має відповідати змісту порушеного права та характеру правопорушення, забезпечити поновлення порушеного права без необхідності повторного звернення до суду, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування.

Судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту. Такі висновки сформульовані в постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, від 19.01.2021 у справі №916/1415/19, від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18.

Необхідною умовою застосування судом певного способу захисту є наявність відповідного суб`єктивного права (інтересу) у позивача та факт порушення (невизнання або оспорювання) цього права (інтересу) з боку відповідача. Тому на позивача покладено обов`язок обґрунтувати свої вимоги поданими до суду доказами, тобто довести, що його права та інтереси порушуються, оспорюються чи не визнаються, а тому потребують захисту. Подібну позицію Верховний Суд висловив, зокрема, у постанові від 18.06.2020 у справі № 923/733/19.

Зазначені правові висновки викладені у численних постановах Верховного Суду, зокрема від 02.02.2021 у справі № 925/642/19, від 18.08.2021 у справі № 910/6701/20, від 05.10.2022 у справі № 922/1830/19, від 08.11.2022 у справі № 910/18853/21, від 20.09.2023 у справі № 910/3453/22, від 26.06.2024 у справі № 904/4993/20.

Відсутність порушеного права чи невідповідність обраного позивачем способу його захисту способам, визначеним законодавством, встановлюється при розгляді справи по суті та є підставою для прийняття судового рішення про відмову в позові, незалежно від інших встановлених судом обставин.

Аналогічний висновок наведено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 14.08.2018 у справі № 910/1972/17, від 23.05.2019 у справі №920/301/18, від 25.06.2019 у справі № 922/1500/18, від 31.10.2019 у справі № 916/1134/18, від 24.12.2019 у справі № 902/377/19, від 02.04.2020 у справі № 910/7160/19, від 01.07.2021 у справі №910/7029/20.

Судова колегія зазначає, що оскарження прокурором у даній справі рішення органу місцевого самоврядування про надання в оренду земельної ділянки є неефективним способом захисту, оскільки таке рішення вже реалізовано шляхом укладення договору оренди, а тому не створює для орендаря жодних правових наслідків, як не створить їх і його скасування. З огляду на зазначене, скасування вказаного рішення не призведе до захисту інтересів держави і повернення земельної ділянки територіальній громаді.

Враховуючи вищевикладене у сукупності, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення позову про визнання незаконним та скасування рішення Одеської міської ради від 18.09.2019 № 5266-VІІ «Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, площею 0,0580 га, за адресою: АДРЕСА_1 , та надання її в оренду ФОП Альтману Г.С.».

Щодо вимоги визнати недійсним укладений між відповідачами договір оренди землі , колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до ст. 13 Закону України «про оренду землі» (тут і далі в редакції станом на момент укладення договору) договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частинами 1. 2 ст. 124 Земельного кодексу України (тут і далі в редакції станом на момент укладення договору) передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.

Не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб (абз. 2 ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України).

Виходячи із системного аналізу положень ч. 2 ст. 124 і абз. 2 ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації виключно існуючих об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці та належних на праві власності зазначеним особам для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання.

Таке правове регулювання з боку законодавця є виправданим і логічним та створює передумови одночасно як для усунення випадків покладення на власників таких об`єктів надмірного тягаря, пов`язаного з необхідністю оформлення права землекористування, так і для недопущення ухилення учасників земельних правовідносин від дотримання положень законодавства щодо отримання земельних ділянок на конкурентних засадах та/або їх отримання з метою використання, що відрізняється від цільового використання об`єктів нерухомості, та/або у розмірі, який необґрунтовано значно перевищує площу таких об`єктів.

Аналогічні правові висновки викладені Верховним Судом у постановах від 30.03.2021 у справі №922/1323/20, від 01.04.2021 у справі №910/10500/19, від 11.08.2021 у справі №922/443/20.

Згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній об`єктів нерухомості, особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття. Отже, власники споруди мають право на користування земельною ділянкою, на якій вона розташована.

У постанові від 16.06.2020 у справі № 689/26/17 Велика Палата Верховного Суду підтримала правовий висновок Верховного Суду України щодо застосування статті 120 ЗК України, висловлений у постановах від 11.02.2015 у справі № 6-2цс15, від 12.10.2016 у справі № 6-2225цс16, від 13.04.2016 у справі № 6-253цс16 та інших, визначивши, що у випадку переходу у встановленому законом порядку права власності на об`єкт нерухомості, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у власності особи, яка відчужила зазначений об`єкт нерухомості, у набувача останнього право власності на відповідну земельну ділянку виникає одночасно з виникненням права власності на такий об`єкт, розміщений на цій ділянці.

При цьому, зазначено, що це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на розміщену на ній нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об`єкта права власності. Якщо сторони в договорі, спрямованому на відчуження будинку, не обумовили розміру земельної ділянки, на якій такий будинок розташований, то встановлення розміру здійснюється відповідно до нормативів, визначених у цій місцевості, та мети, з якою земельна ділянка використовується.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (провадження № 14-125цс20) зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давного Риму (лат. superficies solo cedit - збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований.

Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані.

Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності. Тому власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване.

Ніхто інший, окрім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.

Подібні висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 15.12.2021 у справі № 924/856/20, від 15.12.2021 у справі № 906/109/21, від 23.12.2020 у справі № 914/2057/18, яка розглядається.

Колегія суддів зазначає, що оскільки в матеріалах цієї справи відсутні докази на підтвердження набуття попереднім власником нерухомого майна земельної ділянки у власність або користування, ФОП Альтман Г.С., придбавши нерухоме майно (нежитлове приміщення загальною площею 34,5 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Святослава Ріхтера, 148 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101) мав оформити право на землю.

Розташування на спірній земельній ділянці належного ФОП Альтману Г.С. на праві власності нерухомого майна зумовлює застосування щодо процедури надання земельної ділянки в оренду виняткового застереження, передбаченого абз. 2 ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України, та, як наслідок, виключає застосування суб`єктом права комунальної власності на землю конкурентних засад (земельних торгів) при продажу права на оренду спірної земельної ділянки.

При цьому, ФОП Альтман Г.С. має право на формування та отримання в користування без проведення земельних торгів земельної ділянки виключно для обслуговування та експлуатації належного йому на праві власності об`єкта нерухомого майна, розташованого на такій земельній ділянці.

Натомість, як вбачається з матеріалів цієї справи, загальна площа належного відповідачу нежитлового приміщення складає лише 34,5 кв.м, (площа першого поверху 17,1 кв.м, площа другого - 17,4 кв.м.), тобто площа земельної ділянки, переданої в оренду, більш ніж у 22 рази перевищує площу нерухомого майна, яке на ній розташоване.

Так, сам по собі факт перевищення площі відведеної земельної ділянки над площею, займаною об`єктами нерухомості та необхідною для їх обслуговування, не може бути самостійною підставою для визнання такої передачі землі незаконною та задоволення відповідного позову. У зв`язку з цим, оскаржуючи законність передачі земельної ділянки у користування з мотивів неспівмірності площі відведеної земельної ділянки порівняно з площею будівлі, розташованої на цій земельній ділянці, саме позивач повинен належними і допустимими доказами довести розмір земельної ділянки, який є дійсно необхідним для обслуговування та експлуатації розміщеного на землі майна, що відповідає принципу диспозитивності господарського судочинства, закріпленого у статті 14 ГПК України.

Відмовляючи у задоволенні позову прокурора, місцевий господарський суд в оскаржуваному рішенні виходив з того, що крім нежитлового приміщення загальною площею 34,5 кв.м., на території спірної земельної ділянки розміщені стаціонарні тимчасові споруди, і посилаючись на Правила торгівлі на ринках, затверджені рішенням Одеської міської ради від 15.07.2005 №4221-IV «Про затвердження правил торгівлі на ринках», суд зазначив, що ринок має бути створений на відведеній за рішенням місцевого органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування земельній ділянці, на території якої розміщується адміністрація ринку та якій має бути відведено, відповідно, окреме місце (окрема будівля), а також розміщуються інші приміщення, торговельні місця і об`єкти. Крім того, частину території ринку займають об`єкти дорожнього сервісу, об`єкти для забезпечення функціонування ринку (електро- та водопостачання, водовідведення, туалет, майданчики для збирання відходів і сміття тощо).

Колегія суддів не погоджується з такими висновками суду першої інстанції та зазначає наступне.

Вимоги щодо функціонування створених в установленому порядку ринків усіх форм власності, організації оптового та роздрібного продажу на них сільгосппродуктів, продовольчих і непродовольчих товарів, худоби, тварин, кормів тощо, надання послуг, додержання ветеринарних, санітарних, протипожежних вимог і правил безпеки праці на ринках, прав споживачів і вимог податкового законодавства визначені Правилами торгівлі на ринках, затверджені наказом Міністерства економіки та з питань європейської інтеграції України, Міністерства внутрішніх справ України, Державної податкової адміністрації України, Державного комітету стандартизації, метрології та сертифікації України від 26.02.2002 № 57/188/84/105 (далі Правила торгівлі).

Відповідно до пунктів 2, 3 Правил торгівлі ринок - це суб`єкт господарювання, створений на відведеній за рішенням місцевого органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування земельній ділянці і зареєстрований в установленому порядку, функціональними обов`язками якого є надання послуг та створення для продавців і покупців належних умов у процесі купівлі-продажу товарів за цінами, що складаються залежно від попиту і пропозицій. Ринок незалежно від форми власності та організаційно-правової форми керується у своїй діяльності законодавством України.

Аналогічне визначення міститься у п. 2 Правил торгівлі на ринках, затверджених рішенням Одеської міської ради від 15.07.2005 №4221-IV «Про затвердження правил торгівлі на ринках», відповідно до якого ринок - це суб`єкт підприємницької діяльності (або його структурний підрозділ), створений на відведеній за рішенням місцевого органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування земельній ділянці відповідно до Земельного кодексу України і зареєстрований в установленому порядку, функціональними обов`язками якого є надання послуг та створення для продавців і покупців належних умов у процесі купівлі-продажу товарів за цінами, що складаються залежно від попиту та пропозицій.

Натомість, матеріали справи не містять жодних доказів створення ринку за адресою: м. Одеса, вул. Святослава Ріхтера, 148, а також доказів його реєстрації в установленому законом порядку, як того вимагають Правила торгівлі на ринках.

Фактично, під «ринком» відповідачі розуміють належне відповідачу нежитлове приміщення та розташовані поруч з ним тимчасові споруди (торгівельні павільйони), розміщені згідно договорів на право тимчасового користування місцями для розташування тимчасових споруд для здійснення підприємницької діяльності, які належать Альтману Г.С. та ОСОБА_2., за адресою: АДРЕСА_1 .

Так, в матеріалах справи наявні копії діючих паспортів прив`язки стаціонарних тимчасових споруд, наданих Департаментом за замовленням ФОП Альтману Г.С. за адресою: АДРЕСА_1 (т.2 а.с.70-132).

Крім того, як вбачається з пояснювальної записки щодо відведення земельної ділянки ФОП Альтману Г.С., на земельній ділянці розташовані нежитлове приміщення та тимчасові споруди (торгівельні павільйони) згідно договорів на право тимчасового користування місцями для розташування тимчасових споруд для здійснення підприємницької діяльності, які належать гр. Альтману Г.С., що знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Святослава Ріхтера, 148, також на земельній ділянці згідно договорів на право тимчасового користування місцями для розташування тимчасових споруд для здійснення підприємницької діяльності розташовані тимчасові споруди, які належать ОСОБА_2. Капітальна нежитлова забудова використовується як адміністративна будівля для обслуговування міні-ринку, решта площі земельної ділянки використовується під розміщення некапітальних об`єктів, які функціонують в якості об`єктів торгівлі. Земельна ділянка площею 0,0580 га використовується у повному обсязі під міні-ринок.

Також згідно листа Департамента земельних ресурсів Одеської міської ради від 15.11.2023 за № 01-19/1936 спеціалістами управління державного контролю за використання та охороною земель Департаменту було здійснено виїзд за адресою: м. Одеса, вул. Святослава Ріхтера, 148. За результатами обстеження земельної ділянки встановлено, що на вказаній земельній ділянці розташований міні-ринок та двоповерхова нежитлова будівля. Земельна ділянка огороджена, доступ до неї обмежений. Згідно доданих до вищевказаного листа фотоматеріалів вбачається, що міні-ринок являє собою торговельні павільйони, що є тимчасовими спорудами.

Таким чином, матеріали цієї справи свідчать, що перевищення площі відведеної земельної ділянки над площею об`єкта нерухомості (нежитлового приміщення загальною площею 34,5 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Святослава Ріхтера, 148) зумовлена не лише необхідною обслуговування та експлуатації цього об`єкта нерухомості, а фактично з метою обслуговування та експлуатації також розташованих поруч з ним тимчасових споруд.

Водночас, як вже зазначалось, ФОП Альтман Г.С. має право на формування та отримання в користування без проведення земельних торгів земельної ділянки виключно для обслуговування та експлуатації належного йому на праві власності об`єкта нерухомого майна, розташованого на такій земельній ділянці - нежитлового приміщення загальною площею 34,5 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Святослава Ріхтера, 148.

В матеріалах цієї справи відсутні будь-які відомості про реєстрацію за Альтманом Г.С. права власності на торговельні павільйоні, як об`єкти нерухомого майна, або, що вони є складовими частинами до нежитлового приміщення загальною площею 34,5 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Святослава Ріхтера, 148.

За таких підстав колегія суддів погоджується з доводами прокурора про те, що розміщення тимчасових споруд на спірній земельній ділянці не надавало ФОП Альтману Г.С. право на отримання у позаконкурентний спосіб земельної ділянки саме площею 0,0580 га.

Частинами 1, 2 статті 228 ЦК України передбачено, що правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.

Застосовуючи ч. 1 ст. 228 ЦК України, слід враховувати логіку викладу норм у цій статті в цілому, а саме закладену там ієрархію цінностей: у частині 1 йдеться про охоплені категорією публічного порядку цінності засадничого значення для суспільства, які є очевидними (у балансі приватного і публічного інтересів тут з очевидністю переважає загальний, публічний інтерес настільки, що існування приватного інтересу може навіть не визнаватись); натомість у частині 3 йдеться про інтереси держави, суспільства, його моральні засади, які підлягають встановленню, оцінці і, якщо вони переважатимуть приватний інтерес, на задоволення якого був укладений правочин, він може бути визнаний недійсним.

У правовій державі інтереси держави повинні відповідати інтересам суспільства, не можуть їм суперечити. Ті з інтересів суспільства, які становлять власне його фундамент, становлять публічний порядок.

Тобто, інтереси суспільства і публічний порядок співвідносяться як родове і видове поняття: забезпечення публічного порядку завжди в інтересах суспільства, однак не все, що становить інтерес суспільства, становить публічний порядок. Його становлять лише фундаментальні цінності.

Верховний Суд України в постанові від 13.04.2016 у справі № 6-1528цс15 сформулював детальний висновок щодо застосування статті 228 Цивільного кодексу України (в контексті визначення терміну «публічний порядок»):

«Статтею 228 ЦК України визначено правові наслідки вчинення правочинів, що порушують публічний порядок, вважаються серйозними порушеннями законодавства, мають антисоціальний характер і посягають на істотні громадські та державні (публічні) інтереси, та встановлено перелік правочинів, які є нікчемними та порушують публічний порядок. Відповідно до цієї статті, по-перше, правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним; по-друге, правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним. Виділяючи правочин, що порушує публічний порядок, як окремий вид нікчемних правочинів, ЦК України виходить зі змісту самої протиправної дії та небезпеки її для інтересів держави і суспільства загалом, а також значимості порушених інтересів внаслідок вчинення такого правочину. При цьому категорія публічного порядку застосовується не до будь-яких правовідносин у державі, а лише щодо суттєвих основ правопорядку».

З огляду на зазначене, можна зробити висновок, що публічний порядок - це публічно-правові відносини, які мають імперативний характер і визначають основи суспільного ладу держави.

Отже, положеннями ст. 228 ЦК України визначено перелік правочинів, які є нікчемними як такі, що порушують публічний порядок. Такими є правочини, що посягають на суспільні, економічні та соціальні основи держави, зокрема правочини, спрямовані на використання всупереч закону комунальної, державної або приватної власності; правочини, спрямовані на незаконне відчуження або незаконне володіння, користування, розпорядження об`єктами права власності українського народу - землею як основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави, її надрами, іншими природними ресурсами (статті 14 Конституції України) тощо.

Оскільки оспорюваний договір оренди за відсутності для цього підстави, визначеної в абз. 2 ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України, укладений без дотримання конкурентних засад, тобто спрямований на незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності, такий договір згідно з частинами 1 та 2 ст. 228 ЦК України є нікчемним (близькі за змістом висновки щодо нікчемності договору через порушення конкурентного порядку набуття земельної ділянки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 у справі №688/2908/16-ц та від 20.07.2022 у справі №923/196/20).

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (абз. 1 ч. 2 ст. 215 ЦК України).

Отже, якщо недійсність певного правочину встановлена законом, вимога про визнання його недійсним за загальним правилом не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2019 у справі №463/5896/14-ц, від 04.06.2019 у справі №916/3156/17).

Отже, у разі, коли сторона правочину вважає його нікчемним, вона за загальним правилом може звернутися до суду не з вимогою про визнання нікчемного правочину недійсним, а з вимогою про застосування наслідків недійсного правочину (наприклад, з вимогою про повернення одержаного на виконання такого правочину), обґрунтовуючи вимоги його нікчемністю.

Враховуючи викладене, Південно-західний апеляційний господарський суд дійшов висновку, що у задоволенні вимоги про визнання недійсним договору оренди, укладеного 05.12.2019 між Одеською міською радою та ФОП Альтманом Г.С., посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. та зареєстрованого в реєстрі за №75 щодо користування земельною ділянкою з кадастровим номером :46:010:0009, площею 0,0580 га, за адресою: місто Одеса, вул. Святослава Ріхтера, 148 слід відмовити, оскільки цей договір є нікчемним і не потребує визнання судом недійсним за відповідною позовною вимогою.

Щодо вимоги зобов`язати ФОП Альтмана Г.С. повернути територіальній громаді міста Одеси вищевказану земельну ділянку у стані, не гіршому, порівняно з тим, у якому підприємець одержав її в оренду, колегія суддів зазначає наступне.

За недійсності правочину взаємне повернення сторонами одержаного за ним (двостороння реституція) є юридичним обов`язком, що виникає із закону та юридичного факту недійсності правочину. Таке поновлення сторін у попередньому становищі може застосовуватися лише тоді, коли майно, передане за відповідним правочином, залишається у його сторони.

Відповідно до частин 1, 2 ст. 386 ЦК України держава забезпечує рівний захист прав усіх суб`єктів права власності. Власник, який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою, може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню.

У постанові Верховного Суду від 11.01.2023 у справі №924/820/21 викладено правовий висновок, про те, що серед способів захисту речових прав цивільне законодавство виокремлює, зокрема, витребування майна з чужого незаконного володіння (стаття 387 Цивільного кодексу України) й усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном (стаття 391 Цивільного кодексу України, частина 2 статті 152 Земельного кодексу України). Вказані способи захисту можна реалізувати шляхом подання віндикаційного та негаторного позовів відповідно.

Статтею 391 ЦК України визначено, що власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майно

Положеннями ч. 2 ст. 152 Земельного кодексу України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.06.2020 у справі №145/2047/16-ц викладено висновок: «зайняття земельних ділянок фактичним користувачем (тимчасовим володільцем) треба розглядати як таке, що не є пов`язаним із позбавленням власника його права володіння на цю ділянку. Тож у цьому випадку ефективним способом захисту права, яке позивач як власник земельних ділянок вважає порушеним, є усунення перешкод у користуванні належним йому майном, зокрема, шляхом заявлення вимоги про повернення таких ділянок. Більше того, негаторний позов можна заявити впродовж усього часу тривання порушення прав законного володільця відповідних земельних ділянок».

Предмет негаторного позову становить вимога власника майна до інших осіб про усунення порушень його права власності, що перешкоджають йому належним чином користуватися, розпоряджатися цим майном тим чи іншим способом.

Позивач за негаторним позовом має право вимагати усунути наявні перешкоди чи зобов`язати відповідача утриматися від вчинення дій, що можуть призвести до виникнення таких перешкод.

При цьому, поняття перешкод у реалізації прав користування і розпорядження є загальним поняттям і може включати не лише фактичну відсутність доступу до земельної ділянки та можливості використати її за цільовим призначенням, а й будь-які інші неправомірні дії порушника прав, а також рішення органів державної влади чи місцевого самоврядування, договори, інші правочини, у зв`язку з якими розпорядження і користування майном ускладнене або повністю унеможливлене.

Фізичне зайняття відповідної земельної ділянки та її використання особою, яка з огляду на вимоги законодавства не могла набувати прав власності чи користування ними, не позбавляє права володіння дійсного власника таких земель, але створює останньому перешкоди у здійсненні ним охоронюваного законом права користування своїм майном.

За таких обставин, судова колегія зазначає про наявність підстав для задоволення позовної вимоги в частині зобов`язання ФОП Альтмана Г.С. повернути територіальній громаді міста Одеси земельну ділянку площею 0,0580 га, за адресою: місто Одеса, вул. Святослава Ріхтера, 148 (кадастровий номер :46:010:0009) у стані, не гіршому, порівняно з тим, у якому підприємець одержав її в оренду.

В даному випадку, задоволення вказаної позовної вимоги в повній мірі забезпечує захист права власності на спірну земельну ділянку територіальної громади міста Одеси.

Щодо позовної давності.

Відповідно до ст. 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

За змістом ст. 257 ЦК України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

Згідно із ч. 1 ст. 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Як зазначалося раніше, в даному випадку позов прокурора у цій справі є негаторним.

Позовна давність до вимог за негаторним позовом не застосовується, оскільки правопорушення є таким, що триває у часі, а тому цей позов може бути пред`явлений власником майна протягом всього часу, поки триває порушення. Допоки особа є власником нерухомого майна, вона не може бути обмежена у праві звернутися до суду з позовом про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження цим майном, зокрема і шляхом усунення перешкод у користуванні цим майном, а тому негаторний позов може бути пред`явлений упродовж всього часу тривання відповідного правопорушення.

Відповідний правовий висновок викладений, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного суду від 20.07.2022 року у справі №923/196/20 та постановах Верховного Суду 24.01.2024 року у cправі № 916/1022/23, від 09.08.2023 року у справі № 922/1832/19 та від 04.10.23 року у справі №916/2319/22.

Отже, враховуючи положення ЦК України та усталену практику Верховного Суду, колегія суддів зазначає про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог в частині повернення земельної ділянки, оскільки на вказану вимогу позовна давність та наслідки її спливу не поширюються.

Відповідно до ст. 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. При цьому, обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Відповідно до ст. 277 ГПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є, зокрема, нез`ясування обставин, що мають значення для справи та невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи.

За таких обставин, апеляційна скарга прокурора підлягає частковому задоволенню, а рішення Господарського суду Одеської області від 06.11.2024 у справі № 916/1444/24 частковому скасуванню з викладенням його резолютивної частини в редакції суду апеляційної інстанції.

Відповідно до ст. 129 ГПК України витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги розподіляються пропорційно задоволеним вимогам.

Керуючись статтями 129, 269, 270, 275, 277, 281-284 ГПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Заступника керівника Одеської обласної прокуратури задовольнити частково.

Рішення Господарського суду Одеської області від 06.11.2024 у справі № 916/1444/24 скасувати частково.

Позов задовольнити частково.

Зобов`язати Фізичну особу-підприємця Альтмана Геннадія Семеновича повернути територіальній громаді міста Одеси земельну ділянку , площею 0,0580 га, за адресою: місто Одеса, вул. Святослава Ріхтера, 148 (кадастровий номер :46:010:0009) у стані, не гіршому, порівняно з тим, у якому підприємець одержав її в оренду.

В решті позову відмовити.

Стягнути з Фізичної особи-підприємця Альтмана Геннадія Семеновича на користь Одеської обласної прокуратури 3028 витрат по сплаті судового збору за подання позову та 3633,60 грн за подання апеляційної скарги.

Доручити Господарському суду Одеської області видати відповідні накази із зазначенням необхідних реквізитів.

Постанова, відповідно до вимог ст. 284 ГПК України, набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку у строк, який обчислюється відповідно до ст. 288 ГПК України.

Повний текст постанови складено 10.02.2025.

Головуючий суддя Н.С. Богацька

судді Г.І. Діброва

Н.М. Принцевська