РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

21.01.2025Справа № 910/10176/24

За позовом Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

до Товариства з обмеженою відповідальністю "ПВВ Естейт"

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - Комунальне підприємство виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго»

про розірвання договору оренди та виселення

Суддя Котков О.В.

Секретар судового засідання Данилюк М.Д.

Представники учасників справи:

від позивача Ястребова І.Г.;

від відповідача Ігнатенко О.О.;

від третьої особи Антоненко Л.Л.

В судовому засіданні 21.01.2025 року, відповідно до положень ст. 233, 240 Господарського процесуального кодексу України, було оголошено вступну та резолютивну частину рішення, повідомлено представників учасників справи, що повне рішення буде складено 04.02.2025 року.

СУТЬ СПОРУ:

У серпні 2024 року до Господарського суду міста Києва через систему "Електронний суд" від Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (позивач) надійшла позовна заява б/н від 16.08.2024 року до Товариства з обмеженою відповідальністю "ПВВ Естейт" (відповідач) про розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 20.09.2021 року № 3467 та виселення відповідача з нежитлових приміщень загальною площею 90,40 кв.м (1 та 2 поверхи), що розташовані в будівлі теплового пункту за адресою: м. Київ, вул. Жмеринська, 16, літ. Б.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач в порушення умов договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 20.09.2021 року № 3467 здійснив ремонтні роботи (з переплануванням) об`єкта оренди без згоди балансоутримувача. На підставі виявленого факта балансоутримувачем складено відповідний акт огляду орендованих приміщень від 16.05.2024 року та винесено письмовий припис від 20.05.2024 № 1/28/23.1.2/2897 про усунення порушення умов договору оренди нерухомого майна комунальної власності. Проте, під час повторного огляду орендованих приміщень станом на 25.06.2024 року, відповідачем не усунуто встановлені у письмовому приписі від 20.05.2024 року порушення, про що повторно складно акт огляду орендованих приміщень від 25.06.2024 року. Отже, порушення відповідачем істотних умов договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 20.09.2021 року № 3467 стало підставою для звернення до суду з цим позовом.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 27.08.2024 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 910/10176/24, ухвалено розгляд справи здійснювати у порядку загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 24.09.2024 року.

11.09.2024 року через систему "Електронний суд" від Товариства з обмеженою відповідальністю "ПВВ Естейт" надійшов відзив на позовну заяву, в якому відповідач проти позовних вимог заперечив, посилаючись на недоведеність позивачем порушення відповідачем умов договору.

19.09.2024 року через систему "Електронний суд" від Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) надійшло клопотання б/н від 19.09.2024 року "Про залучення до участі у справі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача", в якому позивач просить залучити в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - Комунальне підприємство виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго". В обґрунтування клопотання позивач посилається на те, що Комунальне підприємство виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго" є балансоутримувачем об`єкту оренди - нежитлових приміщень загальною площею 90,40 кв.м (1 та 2 поверхи), що розташовані в будівлі теплового пункту за адресою: м. Київ, вул. Жмеринська, 16, літ. Б за договором оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 20.09.2021 року № 3467.

У зв`язку з перебуванням судді Коткова О.В. на лікарняному, підготовче засідання, призначене на 24.09.2024 року не відбулося, підготовче засідання призначено на 29.10.2024 року.

24.10.2024 року через систему "Електронний суд" від Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) надійшло клопотання про залучення доказів.

В підготовчому засіданні 29.10.2024 року судом оголошувалася перерва.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 05.11.2024 року залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - Комунальне підприємство виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго", підготовче засідання відкладено на 10.12.2024 року.

За ч. 4 ст. 233 Господарського процесуального кодексу України ухвали суду, які оформлюються окремим документом, постановляються в нарадчій кімнаті, інші ухвали суд може постановити, не виходячи до нарадчої кімнати.

Так, в підготовчому засіданні 10.12.2024 року судом постановлено ухвалу про закриття підготовчого провадження, яка занесена до протоколу судового засідання, та призначено справу № 910/10176/24 до судового розгляду по суті на 21.01.2025 року.

В судовому засіданні 21.01.2025 року представник позивача позовні вимоги підтримав та просив суд задовольнити позов в повному обсязі. Представник відповідача проти позовних вимог заперечив та просив суд відмовити в позові. Представник третьої особи позовні вимоги підтримав.

Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників учасників справи, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

20.09.2021 року між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (орендодавець), Товариством з обмеженою відповідальністю "ПВВ Естейт" (орендар) та Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго" (балансоутримувач) укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності № 3467 (надалі - договір), об`єктом оренди за яким є нежитлові приміщення загальною площею 90,40 кв.м (1 та 2 поверхи), що розташовані в будівлі теплового пункту за адресою: м. Київ, вул. Жмеринська, 16, літ. Б, що обліковуються на балансі КП "Київтеплоенерго".

Відповідно до п. 2.1. договору орендар вступає у строкове платне користування майном у день підписання акта приймання-передачі майна. Акт приймання-передачі підписується між орендарем і балансоутримувачем одночасно з підписанням цього договору.

20.09.2021 року балансоутримувач передав, а відповідач прийняв в орендне користування нежитлові приміщення загальною площею 90,40 кв.м, що розташовані в будівлі теплового пункту за адресою: м. Київ, вул. Жмеринська, 16, літ. Б, що перебувають на балансі КП "Київтеплоенерго", що підтверджується актом приймання-передачі нерухомого майна від 20.09.2021 року.

За умовами п. 5.1., 5.2. договору орендар має право, зокрема, за згодою балансоутримувача проводити поточний та/або капітальний ремонт майна і виступати замовником на виготовлення проектно-кошторисної документації на проведення ремонту. Порядок отримання орендарем згоди балансоутримувача і орендодавця на проведення відповідних видів робіт, визначаються Порядком.

Пунктом 6.2. договору встановлено, що орендар, зокрема, зобов`язаний забезпечувати збереження орендованого майна.

Згідно з п. 6.4. договору орендар зобов`язаний забезпечити представникам орендодавця та балансоутримувача доступ на об`єкт оренди у робочі дні у робочий час з метою здійснення контролю за його використанням та виконанням орендарем умов цього договору. Про необхідність отримання доступу до об`єкта оренди балансоутримувач або орендодавець повідомляє орендареві електронною поштою принаймні за один робочий день.

З метою огляду орендованих приміщень на підставі пункту 6.4. договору, 14.05.2024 року на електронну адресу (зазначена в п. 3.2.1. змінюваних умов договору оренди) орендарю надіслано повідомлення про необхідність забезпечення 16.05.2024 року орієнтовно о 12:00 безперешкодного доступу представникам балансоутримувача та орендодавця до об`єкта оренди з метою проведення його обстеження та забезпечення обов`язкової безпосередньої присутності представника орендаря при цьому.

За результатами огляду об`єкта оренди комісією балансоутримувача виявлено порушення відповідачем умов пункту 5.1. договору, а саме проведення останнім ремонтних робіт (з переплануванням) орендованого майна без згоди балансоутримувача, факт порушення зафіксовано в акті огляду орендованих приміщень від 16.05.2024 року та здійснено фото фіксацію порушень. Також в акті зафіксовано, що проведення внутрішнього огляду об`єкта оренди виявилося неможливим.

21.05.2024 року балансоутримувач засобами поштового зв`язку на адресу відповідача надіслав письмовий припис № 1/28/23.1.2/2897 від 20.05.2024 року щодо усунення порушення умов договору оренди нерухомого майна комунальної власності, в якому вимагав впродовж 30 календарних днів з дати отримання зазначеного припису усунути виявлені порушення. Крім цього, балансоутримувач додатково надіслав зазначений письмовий припис на електронну пошту відповідача.

В подальшому, з метою перевірки виконання відповідачем письмового припису № 1/28/23.1.2/2897 від 20.05.2024 року, 21.06.2024 року балансоутримувач на підставі умов пункту 6.4. договору надіслав на електронну пошту відповідача електронний лист в якому просив останнього 25.06.2024 року орієнтовно о 10:30 забезпечити доступ до об`єкта оренди.

За результатами повторного огляду об`єкта оренди комісією балансоутримувача виявлено факт не виконання позивачем вимог письмового припису № 1/28/23.1.2/2897 від 20.05.2024 року та повторно зафіксовано факт порушення відповідачем умов пункту 5.1. договору, а саме проведення останнім ремонтних робіт (з переплануванням) орендованого майна без згоди балансоутримувача, про що складено акт огляду орендованих приміщень від 25.06.2024 року.

З огляду на виявлені систематичні порушення відповідачем пункту 5.1. договору, балансоутримувач звернувся до Департаменту комунальної власності міста Києва з листом від 27.06.2024 року № 1/28/23.1.2/3780 про ініціювання процедури розірвання договору та виселення орендаря з об`єкта оренди у зв`язку із перешкоджанням працівникам орендодавця та балансоутримувача у здійсненні контролю за використанням орендованого майна, а також здійсненням ТОВ "ПВВ Естейт" непогоджених ремонтних робіт, результатом яких стало неправомірне перепланування об`єкта оренди за адресою: м. Київ, вул. Жмеринська, 16, літ. «Б».

Вказані обставини стали підставою для звернення позивача до суду з даним позовом.

Укладений між сторонами договір за своєю правовою природою є договором оренди комунального майна, а відтак між сторонами виникли правовідносини, які підпадають під правове регулювання §5 Глави 30 Господарського кодексу України, Глави 58 Цивільного кодексу України, Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Вказаний договір є підставою для виникнення у його сторін господарських зобов`язань, а саме майново-господарських зобов`язань згідно статей 173, 174, 175 Господарського кодексу України, статей 11, 202, 509, 629 Цивільного кодексу України є обов`язковим для виконання сторонами.

За договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у володіння та користування майно для здійснення господарської діяльності (ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України).

До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом (ч. 6 ст. 283 Господарського кодексу України).

Частиною 1 статті 759 Цивільного кодексу України унормовано, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.

Особливості найму (оренди) державного і комунального майна встановлюються Законом України «Про оренду державного та комунального майна» (ч. 3 ст. 759 Цивільного кодексу України).

Одностороння відмова від договору оренди не допускається (частина 1 стаття 291 Господарського кодексу України).

Припинення зобов`язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом (ч. 1 ст. 598 Цивільного кодексу України).

Відповідно до ч. 3 ст. 291 Господарського кодексу України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Якщо наймач володіє та/або користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків (ч. 2 ст. 773 Цивільного кодексу України).

За змістом пункту 1 частини 1 статті 783 Цивільного кодексу України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач володіє та/або користується річчю всупереч договору або призначенню речі.

Зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором (ч. 1 ст. 188 Господарського кодексу України). Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України).

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина 2 стаття 651 Цивільного кодексу України).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 12.02.2019 року у справі № 914/2649/17 зазначила наступне: «Частинами другою та третьою статті 188 ГК України встановлений порядок проведення сторонами договору переговорів щодо добровільної зміни чи розірвання договору. Частиною четвертою цієї статті визначено, заінтересована сторона може звернутися до суду, якщо виник спір. Те, що сторона спору не скористалася процедурою його позасудового врегулювання, не позбавляє її права реалізувати своє суб`єктивне право на зміну чи припинення договору та вирішити існуючий конфлікт у суді в силу прямої вказівки, що міститься у частині другій статті 651 ЦК України. Підставами для виникнення юридичного спору про внесення змін у договір чи про його розірвання, який підлягає вирішенню судом є обставини, наведені у частині другій статті 651 ЦК України, і ці обставини виникають в силу прямо наведених у цій нормі фактів та подій, що зумовлюють правову невизначеність у суб`єктивних правах чи інтересах. Такі підстави та умови виникнення юридичного спору у правовідносинах є однаковими незалежно від їх суб`єктного складу (за участі фізичних чи юридичних осіб) та змісту правовідносин (цивільні чи господарські). Право особи на звернення до суду для внесення змін у договір (чи його розірвання) у передбаченому законом випадку відповідає статті 16 ЦК України, способам, передбаченим нею (зміна чи припинення правовідношення) та не може ставитися в залежність від поінформованості про позицію іншої сторони чи волевиявлення іншої сторони».

Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода (ч. 2 ст. 180 Господарського кодексу України).

Відповідно до ч. 1 ст. 638 Цивільного кодексу України істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Судом встановлено, що у відповідності до пункту 5.1. договору відповідач для здійснення поточного та/або капітального ремонту майна повинен отримати згоду балансоутримувача.

Крім того, необхідність отримати згоду балансоутримувача майна для здійснення ремонтних робіт встановлена приписами чинного законодавства, зокрема, частиною 1 статті 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та пунктом 153 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна.

Проте, матеріали справи не містять доказів, що відповідач отримав від балансоутримувача дозвіл/згоду на проведення ремонтних робіт об`єкта оренди, натомість, матеріали справи містять докази порушення відповідачем пункту 5.1. договору, а саме проведення відповідачем ремонтних робіт (з переплануванням) орендованого майна без згоди балансоутримувача.

Верховний Суд у пунктах 8.15. та 8.16. постанови від 02.12.2020 року у справі № 910/5446/19 наголосив, що укладаючи договір найму, наймодавець має право розраховувати на те, що передана у найм річ буде використовуватись за призначенням і не буде змінена наймачем без згоди наймодавця з тим, щоб у разі припинення договору найму річ була повернута наймодавцеві у стані, в якому вона була одержана у найм, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі, як це передбачено частиною першою статті 785 Цивільного кодексу України. Отже, проведення істотної зміни - перепланування орендованого приміщення орендарем поза згодою орендодавця та доцільність проведення якого він обґрунтовано заперечує свідчить про порушення прав орендаря та є підставою для висновку про користування орендованим майном всупереч умовам договору оренди, що є істотним порушенням договору.

Зі змісту частини 2 статті 180 Господарського кодексу України та частини 1 статті 638 Цивільного кодексу України слідує, що істотною умовою господарського договору, зокрема, є умови щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода, та оскільки відповідач не досяг та не отримав згоди від балансоутримувача на здійснення ремонтних робіт, на переконання суду зазначені обставини зі сторони відповідача є істотними порушеннями умов договору.

У відповідності до підпункту 12.6.7. пункту 12.6. договору договір припиняється на вимогу будь-якої із сторін цього договору за рішенням суду з підстав, передбачених законодавством.

Встановивши, що відповідач здійснив проведення ремонтних робіт за відсутності погодження з балансоутримувачем (п. 5.1. договору) та згоди орендодавця, суд дійшов висновку, що вимоги позивача про розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності та виселення відповідача зі спірного приміщення є обґрунтовані.

Статтею 86 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Підсумовуючи викладені вище фактичні обставини, виходячи з системного аналізу положень чинного законодавства та матеріалів справи в цілому, суд дійшов висновку, що позовні вимоги є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню в повному обсязі.

Приймаючи до уваги встановлені судом факти та обставини, що були наведені вище, суд дійшов висновку, що викладені відповідачем у відзиві заперечення на позов не спростовують зазначених позивачем в позові доводів за встановлених вище судом фактів та обставин.

З приводу висвітлення всіх доводів відповідача суд враховує практику Європейського суду з прав людини, який у рішенні в справі "Серявін та інші проти України" вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

У рішенні Суду у справі Трофимчук проти України №4241/03 від 28.10.2010 року Європейським судом з прав людини зазначено, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод сторін.

Судові витрати по сплаті судового збору відповідно до положень статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладаються на відповідача.

Керуючись ст. 73, 86, 129, 219, 233, 236, 238, 241 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Розірвати договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 20.09.2021 року № 3467, укладений між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго» та Товариством з обмеженою відповідальністю "ПВВ Естейт".

3. Виселити Товариство з обмеженою відповідальністю "ПВВ Естейт" (ідентифікаційний код 44264250, адреса: 03186, м. Київ, вул. Антонова Авіаконструктора, 2/32, корп. 4А, кв. 58) з нежитлових приміщень загальною площею 90,40 кв.м (1 та 2 поверхи), що розташовані в будівлі теплового пункту за адресою: м. Київ, вул. Жмеринська, 16, літ. «Б».

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "ПВВ Естейт" (ідентифікаційний код 44264250, адреса: 03186, м. Київ, вул. Антонова Авіаконструктора, 2/32, корп. 4А, кв. 58) на користь Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (ідентифікаційний код 19020407, адреса: 01001, м. Київ, вул. Хрещатик, 10) судовий збір - 6056,00 грн. (шість тисяч п`ятдесят шість гривень).

5. Видати накази після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено 04.02.2025р.

Суддя О.В. Котков