ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КІРОВОГРАДСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 січня 2025 рокуСправа № 912/2714/24

Господарський суд Кіровоградської області у складі судді Кузьміної Б.М., розглянувши у відкритому судовому засіданні за участю секретаря судового засідання Ліподат Я.В. за правилами загального позовного провадження справу № 912/2714/24

за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Лідер 2020" (25031, м. Кропивницький, вул. Героїв України, буд. 26)

до відповідачів

1. Управління комунальної власності Кропивницької міської ради (25006, м. Кропивницький, вул. Велика Перспективна, буд. 41),

2. Фізичної особи - підприємця Матюнькіна Олега Олександровича ( АДРЕСА_1 )

про визнання недійсним договору, усунення перешкод у користуванні майном,

за участю представників:

від позивача - Кривенко М.П. (адвокат за ордером серії ВА №1094580 від 25.10.2024),

від відповідача - 1 - Житня В.А. (в порядку самопредставництва, виписка з ЄДР),

від відповідача - 2 - Коробєйніков А.В. (адвокат за ордером серії ВА №1096893 від 19.11.2024),

ВСТАНОВИВ:

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Лідер 2020" (далі - позивач) звернулося до Господарського суду Кіровоградської області з позовною заявою до Управління комунальної власності Кропивницької міської ради (далі - відповідач-1), фізичної особи - підприємця Матюнькіна Олега Олександровича (далі - відповідач-2), в якій просить:

"1. Прийняти позовну заяву до розгляду та відкрити провадження у справі, розгляд справи проводити за правилами спрощеного позовного провадження.

2. Визнати недійсним укладений між Управлінням комунальної власності Кропивницької міської ради та фізичною особою-підприємцем Матюнькіним Олегом Олександровичем договір від 22.03.2021 року №6/17 оренди майна, що належить до комунальної власності Кропивницької міської територіальної громади, на приміщення по вул. Героїв України, 26.

3. Усунути перешкоди у здійсненні ОСББ "ЛІДЕР 2020" права користування та розпоряджання спільним майном шляхом виселення Фізичної особи-підприємця Матюнькіна Олега Олександровича з підвального приміщення багатоквартирного житлового будинку по вул. Героїв України, 26 у м. Кропивницькому, позначеного в поповерховому плані технічного паспорта під`їздів 1-3 римською цифрою "Х", площа 36,2 кв.м.

4. Стягнути з відповідачів понесені судові витрати".

На обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що протоколом від 03.07.2020 установчих зборів співвласників багатоквартирного будинку по вул. Героїв України, 26 вирішено створити Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "ЛІДЕР 2020", затверджено статут юридичної особи, обрано правління та ревізійну комісію. 03.08.2020 проведено державну реєстрацію ОСББ "ЛІДЕР 2020" (ідентифікаційний код юридичної особи - 43743904). Між Управлінням комунальної власності Кропивницької міської ради як орендодавцем і фізичною особою - підприємцем Матюнькіним Олегом Олександровичем як орендарем укладено договір від 22.03.2021 № 6/17 оренди майна, що належить до комунальної власності Кропивницької міської територіальної громади, на приміщення по вул. Героїв України, 26, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування комунальне нерухоме майно - нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Кропивницький, вул. Героїв України, 26, загальною площею 35,8 кв.м, вартість якого визначена відповідно до звіту про незалежну оцінку майна, яка станом на 01.02.2021 становить 109 890 грн, без урахування ПДВ, що перебуває на балансі ОСББ "ЛІДЕР 2020". Вказаний договір оренди був укладений за результатами електронного аукціону UA-PS-2021-02-16-000005-2, що був проведений організатором Управлінням комунальної власності Кропивницької міської ради, протокол від 11.03.2021. За твердженням позивача, нежитлові приміщення підвалу, частиною якого також є спірне приміщення, є спільною сумісною власністю співвласників майна цього будинку, оскільки вони є допоміжними, однак Управлінням комунальної власності Кропивницької міської ради незаконно укладено договір оренди з ФОП Матюнькіним Олегом Олександровичем, виступивши орендодавцем приміщення, що йому не належить, що порушує права мешканців будинку, інтереси яких представляє ОСББ "ЛІДЕР 2020", а тому позивач просить суд визнати недійсним договір оренди від 22.03.2021 №6/17 та усунути перешкоди у здійсненні ОСББ "ЛІДЕР 2020" права користування та розпорядження спільним майном шляхом виселення ФОП Матюнькіна О.О. з підвального приміщення багатоквартирного житлового будинку по вул. Героїв України, 26 у м. Кропивницькому.

Ухвалою від 01.11.2024 суд прийняв позовну заяву до розгляду та відкрив провадження у справі № 912/2714/24; відмовив у задоволенні клопотання позивача про розгляд справи за правилами спрощеного позовного провадження; постановив розглядати справу за правилами загального позовного провадження; призначив підготовче засідання на 26.11.2024; зобов`язав позивача подати до суду копію "поповерхового плану та експлікації з технічного паспорту під`їзди 9-11" (додаток № 13 до позовної заяви) у належній якості (чіткій, доступній до читання копії) з одночасним направленням такого доказу відповідачам з урахуванням вимог статті 42 Господарського процесуального кодексу України.

Протокольною ухвалою від 26.11.2024 підготовче засідання відкладено до 17.12.2024.

Фізична особа - підприємець Матюнькін Олег Олександрович (відповідач-2) подав відзив на позовну заяву, за змістом якого зазначив, що він став переможцем аукціону, який оформлений протоколом електронного аукціону UA-PS-2021-02-16-000005-2 про передачу в оренду підвального нежитлового приміщення за адресою: м. Кропивницький, вул. Героїв України, 26. Управлінням комунальної власності Кропивницької міської ради як орендодавцем та фізичною особою-підприємцем Матюнькіним Олегом Олександровичем як орендарем укладено договір від 22.03.2021 № 6/17 оренди майна, що належить до комунальної власності Кропивницької міської територіальної громади, на приміщення по вул. Героїв України, 26 та підписано акт прийому передачі майна між сторонами. Відповідач-2 зазначає, що сторонами виконуються визначенні договором оренди зобов`язання, ФОП Матюнькін О.О. використовує приміщення за призначенням, своєчасно та в повному обсязі сплачує орендну плату, претензій сторони договору оренди одна до одної не мають, а тому в користуванні у ФОП Матюнькіна О.О. на праві оренди правомірно перебуває приміщення, жодних правових підстав для визнання договору недійсним немає. Також відповідач-2 вказує, що позивачем в позові не зазначено належних підстав для визнання договору недійсним та виселення відповідача-2 із орендованого приміщення. Серед іншого, звертає увагу також на те, що договір оренди був укладений за результатами аукціону, при цьому результати аукціону жодним чином не оскаржувались, його результати недійсними не визнавались. У відзиві відповідач-2 також зазначив про необхідність застосування строку позовної давності, ураховуючи пропуск позивачем строку звернення до суду, оскільки оскаржуваний договір був укладений 22.03.2021 і позивачу про це було відомо, про що він сам стверджує у позові.

Відповідь на відзив відповідача-2 позивач не подавав.

Позивач подав до суду витребувану ухвалою від 01.11.2024 копію "поповерхового плану та експлікації з технічного паспорту під`їзди 9-11" (додаток №13 до позовної заяви) з доказами направлення її відповідачам.

Ухвалою від 17.12.2024 суд відмовив у задоволенні клопотання Управління комунальної власності Кропивницької міської ради від 17.12.2024 про відкладення підготовчого засідання; закрив підготовче провадження у справі № 912/2714/24 та призначив до розгляду по суті на 14.01.2025.

08.01.2024 до суду від відповідача-1 надійшло клопотання про долучення до справи відзиву на позовну заяву та додатків до нього.

У відзиві на позовну заяву Управління комунальної власності Кропивницької міської ради (відповідач-1) просить відмовити у задоволенні позову в повному обсязі; вважати поважним пропущений строк ненадання відзиву та прийняти відзив до справи; витрати залишити фактично понесеними за позивачем.

Судове засідання 14.01.2025 о 14:00 не відбулося, оскільки з 13:51 до 15:44 у Кіровоградській області тривала повітряна тривога.

У зв`язку з цим ухвалою від 14.01.2025 суд повідомив сторін про призначення судового засідання на 23.01.2025.

У судовому засіданні 23.01.2025 брали участь уповноважені представники всіх сторін.

Протокольною ухвалою від 23.01.2025 суд залишив без розгляду відзив Управління комунальної власності Кропивницької міської ради на позовну заяву, ураховуючи його подання з пропуском установленого для цього строку. Зокрема, суд узяв до уваги, що ухвалою від 01.11.2024 про відкриття провадження у справі був установлений строк для подання відзиву на позовну заяву - 15 днів з дня вручення такої ухвали. Ухвала від 01.11.2024 вручена Управлінню комунальної власності Кропивницької міської ради 01.11.2024 її доставленням в Електронний кабінет у підсистемі "Електронний суд" 01.11.2024 о 15:47 (а. с. 65), тому строк для подання відзиву тривав до 18.11.2024. Відзив на позовну заяву надійшов до суду 08.01.2025, тобто по спливу більш як півтора місяці з дати закінчення строку на його подання. На пояснення причин пропуску відповідного строку представник відповідача-1 у судовому засіданні повідомила про високий рівень завантаженості. Ураховуючи, що відповідач-1 не повідомив суду причин пропуску строку для подання відзиву, які були б об`єктивно непереборними і перешкодили своєчасному поданню відзиву, а також беручи до уваги надходження відзиву до суду після закриття підготовчого провадження, суд залишив відзив відповідача-1 без розгляду.

Представник позивача в судовому засіданні 23.01.2025 позовні вимоги підтримав та просив суд їх задовольнити з підстав, викладених у позовній заяві.

Представник відповідача-1 у судовому засіданні проти позовних вимог заперечувала, посилаючись на відсутність у позивача права на звернення до суду з відповідними позовом, мотивуючи це твердження посиланням на пункт 3 Статуту ОСББ "ЛІДЕР 2020", відповідно до якого питання про використання спільного майна та передача його в оренду належить до виключної компетенції загальних зборів позивача. Відповідач-1 вважає, що рішення про звернення до суду з позовом про визнання договору оренди недійсним і усунення перешкод у користуванні майном мало прийматися загальними зборами ОСББ "ЛІДЕР 2020". Представник відповідача-1 вказала, що позивач є балансоутримувачем будинку за адресою: м. Кропивницький, вул. Героїв України, 26 і не є власником приміщення, яке використовує ФОП Матюнькін О.О.; спірне приміщення перебуває в оренді з 2003 року і оспорюваний договір укладений на продовження правовідносин оренди; оспорюваний договір погоджений головою ОСББ "ЛІДЕР 2020" Кузьменком С.О. Перебування спірного приміщення в оренді у ФОП Матюнькіна О.О. не перешкоджає співвласникам багатоквартирного будинку користуватися своїм майном. Відповідач-1 вказує, що позивач пропустив строк позовної давності і запровадження спершу карантину а згодом - воєнного стану на факт пропуску не впливає, оскільки ані позивач, ані відповідач-1, ані господарський суд не припиняли діяльності і позивач мав можливість звернутися до суду. Представник зазначила, що позивач не оскаржував звіт про оцінку майна (спірного приміщення), виконаний суб`єктом оціночної діяльності Гапіченко Н.В. 01.02.2021, та рецензію на звіт від 04.02.2021. Представник відповідача-1 зазначила, що відповідач-1 є власником спірного приміщення на підставі реєстраційного посвідчення на будинок від 20.03.1990, що підтверджується даними бюро технічної інвентаризації станом на 01.01.2013; вказала, що відповідач-1 проводить перереєстрацію права власності в Державному реєстрі прав поступово, у міру необхідності, оскільки для цього необхідні відповідні кошти.

Представник відповідача-2 проти позовних вимог заперечував та просив відмовити в їх задоволенні з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву, додатково зазначивши, що позивач не навів конкретних фактичних обставин, які б свідчили про порушення фізичною особою-підприємцем Матюнькіним О.О. прав позивача. Представник відповідача-2 наголосив на пропуску позивачем строку позовної давності і належному виконанні відповідачем-2 своїх зобов`язань за договором оренди.

Дослідивши пояснення сторін, наведені в заявах по суті справи, заслухавши в судовому засіданні представників сторін, безпосередньо дослідивши надані сторонами докази та оцінивши їх як у сукупності, так і кожен окремо, суд установив такі обставини справи.

18.06.2020 на установчих зборах співвласників багатоквартирного будинку по вул. Героїв України, буд. 26 було вирішено створити Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "ЛІДЕР 2020", затверджено статут юридичної особи, обрано правління та ревізійну комісію, що підтверджується протоколом, складеним 03.07.2020 (а.с. 16-18).

На підставі протоколу № 1 від 09.07.2020 засідання правління Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "ЛІДЕР 2020" головою правління було обрано Кузьменка Сергія Олександровича (а. с. 19).

03.08.2020 проведено державну реєстрацію Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "ЛІДЕР 2020", ідентифікаційний код юридичної особи - 43743904, що підтверджується випискою з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (а.с. 20).

Відповідно до пункту першого розділу ІІ Статуту об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "ЛІДЕР 2020" (а.с. 21-26) об`єднання було створено з метою забезпечення і захисту прав співвласників, дотримання ними своїх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та цим Статутом.

Для забезпечення утримання та експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у такому будинку, на підставі акта приймання-передачі від 02.11.2020 (а.с. 35-36) попереднім балансоутримувачем Комунальним підприємством "Житлово-експлуатаційна організація №4" міської ради міста Кропивницького" було передано позивачу житловий комплекс по вул. Героїв України, 26, в тому числі підвали багатоквартирного житлового будинку за цією адресою загальною площею 2 828,30 кв.м.

22.03.2021 між Управлінням комунальної власності Кропивницької міської ради як орендодавцем та фізичною особою-підприємцем Матюнькіним Олегом Олександровичем як орендарем укладений договір від 22.03.2021 №6/17 оренди майна, що належить до комунальної власності Кропивницької міської територіальної громади, на приміщення, розташоване за адресою: м. Кропивницький, вул. Героїв України, 26 (далі - Договір оренди, а.с. 8-12).

Договір оренди був укладений за результатами електронного аукціону UA-PS-2021-02-16-000005-2 що був проведений організатором Управлінням комунальної власності Кропивницької міської ради, протокол від 11.03.2021.

У пункті 1 Договору оренди орендодавець зазначено, що за результатами електронного аукціону протокол № UA-PS-2021-02-16-000005-2 (сторінка в ЕТС 5fe47b0alc4a2c06d3cebfc) орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування комунальне нерухоме майно: нежитлове приміщення, розташоване за адресою; м. Кропивницький, вул. Героїв України, 26 загальною площею 35,8 кв.м, вартість якого визначена відповідно до звіту про незалежну оцінку майна, яка станом на 01.02.2021 становить 109 890 грн без урахування ПДВ, що перебуває на балансі ОСББ "ЛІДЕР 2020".

22.03.2021 відповідачі підписали акт приймання-передачі майна за Договором оренди (а.с. 12 - зворот).

У пункті 11.1. Договору оренди зазначено, що він діє з 22.03.2021 до 22.03.2026.

Спірне приміщення розташоване в підвалі та позначене на поповерховому плані технічного паспорта під`їздів 1-3 римською цифрою "Х", з площею 36,2 кв.м, що підтверджується копією поповерхового плану (а. с. 37-зворот) та поясненнями представників сторін, наданими у судовому засіданні 23.01.2025 під час дослідження доказів у справі.

16.03.2021 позивач звернувся до Управління комунальної власності Кропивницької міської ради з заявою про отримання копії оспорюваного Договору оренди (а.с. 29).

Листом від 29.03.2021 № 12 (а.с. 29 - зворот) позивач звернувся до Управління комунальної власності Кропивницької міської ради за наданням документа, що підтверджує право власності на спірне приміщення.

21.04.2021 листом №360/17у (а.с. 30) відповідач-1 повідомив позивачу, серед іншого, що з метою внесення об`єктів нерухомості комунальної форми власності до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, враховуючи інформацію балансоутримувачів, було сформовано перелік об`єктів нерухомого майна, які перебувають у комунальній власності територіалної громади м. Кропивницького та право власності на які підлягає державній реєстрації. Посилаючись на пункт 44 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127, зазначив, що державна реєстрація права власності буде здійснюватися щодо кожного об`єкту, включеного до переліку; до переліку включено нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна і не є допоміжними. Відповідач-1 вказав, що державна реєстрація права власності на зазначене приміщення не проведена у зв`язку з відсутністю виділених коштів з місцевого бюджету (а.с. 30). Посилань на правовстановлювальний документ, який би підтверджував набуття права власності на спірне приміщення, у листі не наведено.

11.05.2021 позивач звернувся до Управління комунальної власності Кропивницької міської ради листом №38 (а.с. 31-32) з вимогою щодо розірвання Договору оренди нежитлового приміщення, у відповідь на який відповідач-1 листом від 09.06.2021 №521/17у повідомило про відсутність намірів розривати спірний правочин, посилаючись на відсутність для цього підстав (а.с. 32-зворот - 33).

Ухвалюючи рішення у справі, господарський суд враховує таке.

Предметом спору у цій справі є вимоги позивача про визнання недійсним договору оренди № 6/17 від 22.03.2021, укладеного між Управлінням комунальної власності Кропивницької міської ради та фізичною особою-підприємцем Матюнкіним Олегом Олександровичем.

Відповідно до статті 202 Цивільного кодексу України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 Цивільного кодексу України).

Згідно із статтею 215 Цивільного кодексу України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Стаття 203 Цивільного кодексу України встановлює загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, а саме: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

З огляду на викладені вище норми матеріального закону, вирішуючи спір про визнання правочину недійсним, суд повинен встановити наявність тих обставин, з якими закон пов`язує визнання угоди недійсною і настання відповідних наслідків, а саме: відповідність змісту угоди вимогам закону; додержання встановленої форми угоди; правоздатність сторін за угодою; у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та інші обставини, що мають значення для правильного вирішення спору.

Суд зазначає, що наявність підстав для визнання договору недійсним має встановлюватися судом на момент його укладення. Тобто, недійсність договору має існувати в момент його укладення, а не в результаті невиконання чи неналежного виконання зобов`язань, що виникли на підставі укладеного договору. Невиконання чи неналежне виконання зобов`язань, що виникли на підставі оспорюваного договору, не є підставою для його визнання недійсним.

Аналогічного висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 10.03.2021 у справі №201/8412/18.

Згідно зі статтями 16, 203, 215 Цивільного кодексу України, для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорювання правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Таке розуміння визнання правочину недійсним як способу захисту є усталеним у судовій практиці.

У постанові Верховного Суду від 05.09.2019 у справі № 638/2304/17 зроблено висновок, що недійсність договору як приватноправова категорія покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати.

Укладений відповідачами правочин за своїм змістом та правовою природою є договором оренди.

Стаття 759 Цивільного кодексу України визначає, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Згідно зі статтею 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", багатоквартирний будинок визначено як житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна; співвласник багатоквартирного будинку - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку; спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

Відповідно до статті 385 Цивільного кодексу України, власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків). Таке об`єднання є юридичною особою, що створюється та діє відповідно до закону та статуту. Об`єднання власників квартир, житлових будинків є юридичною особою, яка створюється та діє відповідно до статуту та закону.

Згідно зі статтею 1 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об`єднання) - це юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.

Інші терміни вживаються у значенні, наведеному в Цивільному кодексі України, законах України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" та "Про житлово-комунальні послуги".

За приписами статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" допоміжними є приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення), нежитловим - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна.

За пунктом 6 частини першої статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

Згідно з частинами першою, другою статті 5 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 6 цього Закону, співвласники мають право вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників.

Пункт 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" встановлює, що власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 цього Закону наведено у рішенні Конституційного Суду України №4-рп/2004 від 02.03.2004 зі змінами згідно з рішенням Конституційного Суду України №14-рп/2011 від 09.11.2011.

У пункті 1.1 рішення Конституційного Суду України №4-рп/2004 від 02.03.2004 роз`яснено, що допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні та ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників будинку, вступу до нього.

Допоміжні приміщення, відповідно до пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", стають об`єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, тобто їх спільним майном, одночасно з приватизацією громадянами квартир. Для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій. Власникам квартир немає необхідності створювати з цією метою об`єднання співвласників багатоквартирного будинку.

Згідно з частиною 2 статті 382 Цивільного кодексу України, усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Відповідно до статті 4 Житлового кодексу України, до житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.

З огляду на викладене нежилим є приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.05.2019 у справі № 552/7636/14-ц.

Допоміжне приміщення багатоквартирного будинку і нежитлове приміщення є різними приміщеннями, критерії їх розмежування є досить чіткими.

Допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

Нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.

Відповідно до висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 08.04.2020 у справі № 915/1096/18, від 18.07.2018 у справі №916/2069/17, від 22.11.2018 у справі № 904/1040/18, від 15.05.2019 у справі № 906/1169/17, від 06.08.2019 у справі № 914/843/17, допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їхніх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

Цокольний поверх - поверх у будівлі, рівень підлоги приміщень якого нижче запланованої позначки землі на висоту не більше ніж на половину висоти приміщень, що в ньому розташовані. Підвал - приміщення під першим поверхом будинку нижче рівня землі, заглиблене або напівзаглиблене в землю.

З матеріалів справи вбачається, що спірне приміщення відповідно до матеріалів технічної документації на житловий будинок по вул. Героїв України, 26 позначено римською цифрою "Х" на поповерховому плані і відповідно до цієї ж документації розміщене у підвалі, а відповідно до експлікації відноситься до техпідпілля (простір під перекриттям першого поверху, в якому розміщена нижня розводка труб системи опалення, гарячого та холодного водопостачання, а також труб системи каналізації), а, отже, відноситься до місць загального користування і допоміжних приміщень, призначених для забезпечення належної експлуатації в цілому житлового будинку.

Відповідно до матеріалів технічної документації, загальна площа підвальних приміщень становить 2 828,30 кв.м, які відповідно до акту приймання - передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс передані ОСББ "ЛІДЕР 2020".

Відповідно до відомостей технічної документації, відсутні докази про те, що приміщення підвалу з позначкою римською цифрою "Х" на поповерховому плані та експлікації первинно планувалося як нежитлове приміщення, створене міською радою або іншими особами шляхом нового будівництва або проведення реконструкції підвалів житлового будинку, їх перебудови у нежитлове приміщення на підставі відповідних рішень органів місцевого самоврядування.

Таке нерухоме майно не є комунальною власністю, а є власністю співвласників багатоквартирного будинку, в якому воно розташовано.

При цьому позивачу не потрібно доводити право власності на ці приміщення, оскільки вони перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону. Подібні висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 18.06.2024 у справі № 916/1200/23.

Спірне приміщення було частиною підвалу багатоквартирного будинку, тобто допоміжним і місцем загального користування (а не окремим об`єктом нерухомого майна) на момент укладення оспорюваного Договору оренди від 22.03.2021 № 6/17, тобто підстава недійсності правочину існувала в момент його вчинення.

З вищевикладеного вбачається, що Управління комунальної власності Кропивницької міської ради не мало права на передачу в оренду спірного приміщення, що є підставою для визнання оспорюваного Договору оренди недійсним.

За змістом статті 391 Цивільного кодексу України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

З огляду на визнання судом недійсним Договору оренди, у фізичної особи - підприємця Матюнкіна Олега Олександровича відсутні будь-які правові підстави використовувати спірне нерухоме майно, тому позовна вимога про усунення перешкод у здійсненні ОСББ "ЛІДЕР 2020" права користування та розпоряджання спільним майном шляхом виселення фізичної особи-підприємця Матюнькіна Олега Олександровича з підвального приміщення багатоквартирного житлового будинку по вул. Героїв України, 26 у м. Кропивницькому, позначеного в поповерховому плані технічного паспорта під`їздів 1-3 римською цифрою "Х", площа 36,2 кв.м, є такою, що підлягає задоволенню.

Надаючи відповідь на інші аргументи відповідачів, суд зазначає про таке.

Суд відхилив посилання представника відповідача-1 на відсутність у позивача права на звернення до суду з відповідним позовом, виходячи з такого.

На обгрунтування такого аргумента представник відповідача-1 вказала, що за пунктом 3 Статуту ОСББ ЛІДЕР 2020" питання про використання спільного майна та передача його в оренду належить до виключної компетенції загальних зборів позивача. За такого відповідач-1 вважає, що рішення про звернення до суду з позовом про визнання договору оренди недійсним і усунення перешкод у користуванні майном мало прийматися загальними зборами ОСББ "ЛІДЕР 2020".

Суд дослідив Статут ОСББ "ЛІДЕР 2020" і установив, що питання про звернення до суду з позовними заявами не віднесене до виключної компетенції загальних зборів.

Не віднесене таке питання до виключної компетенції загальних зборів і статтею 10 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку".

Згідно з частинами першою, другою статті 4 Господарського процесуального кодексу України право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом. Юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Звернення позивача до суду з позовною заявою з відповідним предметом позову не є прийняттям рішення про використання спільного майна, а є переданням спору на розгляд суду, який приймає відповідне рішення за результатами розгляду справи.

На обгрунтування права власності на спірне приміщення в судовому засіданні представник відповідача-1 зазначила, що право власності на спірне приміщення за відповідачем-1 було зареєстроване бюро технічної інвентаризації на підставі реєстраційного посвідчення на будинок від 20.03.1990. Копія такого посвідчення учасниками справи до суду не надавалася. Суд відхилив посилання представника відповідача-1 на реєстраційне посвідчення на будинок від 20.03.1990, виходячи із зазначених вище положень чинного законодавства, які закріплюють право власності на допоміжні приміщення за співвласниками багатоквартиного будинку. Суд урахував, що відповідач-1 не подав до суду правовстановлювального документа на спірне приміщення, не подав доказів реєстрації права власності на нього у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Суд відхилив аргумент представника відповідача про погодження головою ОСББ "ЛІДЕР 2020" оспорюваного договору оренди. Зокрема, приміщення підвалу належить до допоміжних і перебуває у спільній власності співвласників багатоквартирного будинку і може передаватися в оренду лише його власником, а не відповідачем-1. При цьому відповідно до пункту 3 Статуту ОСББ "ЛІДЕР 2020" питання про використання спільного майна та передачу його в оренду належить до виключної компетенції загальних зборів ОСББ "ЛІДЕР 2020".

Суд не прийняв доводи представника відповідача-1 про те, що оспорюваний договір укладений на продовження правовідносин оренди, які тривають з 2003 року, оскільки це спростовується змістом договору оренди від 22.03.2021 № 6/17, який не містить будь-яких посилань на продовження договірних відносин, що виникли раніше за 22.03.2021. Також, за поясненнями представників сторін, наданими в судовому засіданні, до укладення оспорюваного договору спірне приміщення перебувало в оренді у іншої особи - фізичної особи-підприємця Матюнькіна Ігоря Олександровича.

Представник відповідача-1 в засіданні посилалася на неоскарження позивачем звіту про оцінку майна від 01.02.2021 (а. с. 50-51), в якому власником спірного приміщення зазначена "Територіальна громада в особі Міської ради міста Кропивницького", та рецензії на такий звіт від 04.02.2021 (а. с. 51-зворот - 52). Суд зазначає, що такі документи не створюють правових наслідків для позивача, такі документи не є документами, на підставі яких виникає право власності, і складені вони до дати укладення оспорюваного Договору оренди на замовлення іншої особи (ФОП Матюнькіна Ігоря Олександровича).

Суд відхилив посилання відповідачів на відсутність конкретних фактів (прикладів) порушення прав позивача займанням ФОП Матюнькіним Олегом Олександровичем спірного приміщення, оскільки сам факт провадження відповідачем-2 господарської діяльності у зазначеному приміщенні, яке належить співвласникам багатоквартирного будинку, сам по собі перешкоджає власнику ним користуватися і розпоряджатися.

Посилання відповідача-2 на неоскарження результатів аукціону, за результатами якого укладений Договір оренди, суд не приймає, оскільки у спірних правовідносинах ефективним і належним способом захисту є визнання недійним договору.

Відповідач-2 посилається на статтю 228 Цивільного кодексу України, статтю 208 Господарського кодексу України та зазначає, що для правильного вирішення спору необхідно встановити, у чому конкретно полягала завідомо суперечна інтересам держави і суспільства мета укладення господарського договору, якою зі сторін і якою мірою виконано зобов`язання, а також з`ясувати наявність наміру (умислу), який означає, що сторони (сторона), виходячи з обставин справи, усвідомлювали або повинні були усвідомлювати протиправність укладеного договору і суперечність його мети інтересам держави і суспільства та прагнули або свідомо допускали настання протиправних наслідків. Необхідною умовою для визнання господарського договору недійсним як такого, що завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, вказує відповідач-2, є наявність наміру хоча б в однієї зі сторін щодо настання відповідних наслідків.

Суд зазначає, що у спірних правовідносинах підставами для визнання правочину недійсним є не стаття 228 Цивільного кодексу України та стаття 208 Господарського кодексу України, а статті 203 та 215 Цивільного кодексу України.

Щодо позовної давності, про застосування якої заявляють відповідачі, слід вказати таке.

Відповідно до статті 256 Цивільного кодексу України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Частиною 3 статті 267 Цивільного кодексу України передбачена можливість застосувати позовну давність лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення рішення судом.

Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові (частина 4 статті 267 Цивільного кодексу України).

За частиною 1 статті 261 Цивільного кодексу України позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи.

Відповідно до статті 257 Цивільного кодексу України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

Поряд з цим, відповідно до пункту 12 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного України під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину.

Постановою Кабінету Міністрів України від 11.03.2020 №211 "Про запобігання поширенню на території України коронавірусу COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2", прийнятої відповідно до статті 29 Закону України "Про захист населення від інфекційних хвороб", на усій території України встановлений карантин з 12 березня 2020 року, який, у свою чергу, постановами Кабінету Міністрів України від 25.03.2020 №239, від 20.05.2020 №392, від 22.07.2020 №641, від 26.08.2020 №760, від 13.10.2020 №956, від 09.12.2020 №1236, від 21.04.2021 №405, від 16.06.2021 №611 неодноразово продовжувався та тривав до 01.07.2023.

Крім того, відповідно до пункту 19 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України, у період дії воєнного стану в Україні, введеного Указом Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24 лютого 2022 року № 64/2022, затвердженим Законом України "Про затвердження Указу Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24 лютого 2022 року № 2102-IX, перебіг позовної давності, визначений цим Кодексом, зупиняється на строк дії такого стану.

Указом Президента України №64/2022 "Про введення воєнного стану в Україні", затвердженим відповідним Законом України від 24.02.2022, у зв`язку з військовою агресією російської федерації проти України, в Україні із 24.02.2022 було введено воєнний стан, який натепер продовжений.

З огляду на вищезазначені приписи законодавства та встановлені судом обставини, а саме: дату звернення позивача з позовом до суду (25.10.2024) та дату укладення оспорюваного договору (22.03.2021), суд дійшов висновку, що строк позовної давності на звернення до суду з позовом про визнання договору недійсним позивач не пропустив.

Доводи представника відповідача-1 про неможливість застосування вищезазначених законодавчих положень з огляду на те, що позивач, відповідач-1 і Господарський суд Кіровоградської області не припиняли свою роботу, суд не приймає, оскільки, як зазначено вище, строк позовної давності продовжується на строк дії карантину і зупиняється на строк дії воєнного стану без додаткових умов.

Щодо застосування позовної давності до вимоги про усунення перешкод у здійсненні права користуватися та розпоряджатися спільним майном суд вказує, що у пункті 242 постанови від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21 Велика Палата Верховного Суду виснувала, що негаторний позов може бути пред`явлений позивачем упродовж усього часу, поки існує відповідне порушення. Такий підхід у судовій практиці, вказує Верховний Суд, є усталеним (постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц (пункти 52, 96), від 20.06.2023 у справі № 554/10517/16-ц (пункт 7.34)).

Отже, строк позовної давності до вимог негаторного позову не застосовується.

З урахуванням викладеного, відсутні підстави для задоволення заяв відповідачів про застосування позовної давності.

На підставі вищенаведеного в сукупності, суд дійшов висновку про задоволення позову в повному обсязі.

Судові витрати у справі становить судовий збір, сплачений позивачем за подання позовної заяви, в сумі 4 844,80 грн, який, у зв`язку із задоволенням позову, на підставі частини першої статті 129 Господарського процесуального кодексу України, належить стягнути з відповідачів на користь позивача, а саме: по 2 422,40 грн з кожного відповідача.

Керуючись статтями 74, 76-77, 129, 233, 236-241, 326-327 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Визнати недійсним укладений між Управлінням комунальної власності Кропивницької міської ради (вул. Велика Перспективна, 41, м. Кропивницький, 25006, ідентифікаційний код - 37623993) та фізичною особою-підприємцем Матюнькіним Олегом Олександровичем ( АДРЕСА_2 , РНОКПП - НОМЕР_1 ) договір від 22.03.2021 №6/17 оренди майна, що належить до комунальної власності Кропивницької міської територіальної громади.

Усунути перешкоди у здійсненні Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку "ЛІДЕР 2020" (вул. Героїв України, 26, м. Кропивницький, 25031, ідентифікаційний код - 43743904) права користування та розпоряджання спільним майном шляхом виселення фізичної особи-підприємця Матюнькіна Олега Олександровича ( АДРЕСА_2 , РНОКПП - НОМЕР_1 ) з підвального приміщення багатоквартирного житлового будинку по вул. Героїв України, 26 у м. Кропивницькому, позначеного в поповерховому плані технічного паспорта під`їздів 1-3 римською цифрою "Х", площа 36,2 кв.м.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Стягнути з Управління комунальної власності Кропивницької міської ради (вул. Велика Перспективна, 41, м. Кропивницький, 25006, ідентифікаційний код - 37623993) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Лідер 2020" (вул. Героїв України, 26, м. Кропивницький, 25031, ідентифікаційний код - 43743904) 2 422,40 грн судового збору.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Стягнути з фізичної особи - підприємця Матюнькіна Олега Олександровича ( АДРЕСА_2 , РНОКПП - НОМЕР_1 ) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Лідер 2020" (вул. Героїв України, 26, м. Кропивницький, 25031, ідентифікаційний код - 43743904) 2 422,40 грн судового збору.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана безпосередньо до Центрального апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Копії рішення направити до електронних кабінетів сторін та їхніх представників.

Повне рішення складено 28.01.2025.

Суддя Б.М. Кузьміна