ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"20" січня 2025 р.м. Одеса Справа № 916/4092/24
Господарський суд Одеської області у складі судді Лічмана Л.В.,

секретар судового засідання Бондар О.Р.,

за участю представників учасників справи:

від позивача: Денов Г.В.,

від відповідача: Чайка О.М.,

розглянув у відкритому судовому засіданні справу за позовом Південнівської міської ради Одеського району Одеської області до Товариства з обмеженою відповідальністю ,,СМАРТПОРТ про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 20.09.2024 р. з урахуванням ухвали від 23.09.2024 р. про виправлення описки: прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 916/4092/24; призначено підготовче засідання за правилами загального позовного провадження на 10.10.2024 р.; відмовлено у задоволенні клопотання позивача про залучення до участі у справі Головного управління Державної податкової служби в Одеській області третьою особою.

Протокольною ухвалою Господарського суду Одеської області від 10.10.2024 р. оголошено перерву у підготовчому засіданні до 11.11.2024 р.

Протокольною ухвалою Господарського суду Одеської області від 11.11.2024 р.: продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів до 19.12.2024 р.; оголошено перерву у підготовчому засіданні до 03.12.2024 р.

Протокольною ухвалою Господарського суду Одеської області від 03.12.2024 р. оголошено перерву в підготовчому засіданні до 17.12.2024 р.

Протокольною ухвалою Господарського суду Одеської області від 17.12.2024 р. закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті в судовому засіданні на 19.12.2024 р.

Протокольною ухвалою Господарського суду Одеської області від 19.12.2024 р. оголошено перерву у судовому засіданні до 13.01.2025 р.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 07.01.2025 р.: повідомлено сторони про те, що судове засідання, призначене на 13.01.2025 р., не відбудеться у зв`язку з перебуванням судді Лічмана Л.В. з 13.01.2025 р. по 17.01.2025 р. включно у відпустці в зв`язку з особистими обставинами; повідомлено сторони про судове засідання, яке відбудеться 20.01.2025 р.

Згідно із приписами ст.ст.233,240 ГПК України в судовому засіданні 20.01.2024 р. проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Южненська міська рада Одеського району Одеської області (на теперішній час Південнівська міська рада Одеського району Одеської області, далі ? Рада) звернулась до Господарського суду Одеської області з позовною заявою, в якій просить розірвати договір оренди земельної ділянки несільськогосподарського призначення загальною площею 1,0000 га, кадастровий номер земельної ділянки :02:006:0481, укладений між Радою та Товариством з обмеженою відповідальністю ,,СМАРТПОРТ (далі ТОВ ,,СМАРТПОРТ), від 11.06.2020 р. № 36928008.

В обґрунтування позову вказано на невиконання відповідачем умов названого договору шляхом систематичного невнесення орендної плати, у зв`язку з чим у позивача на підставі п.,,д ч.1 ст.141 ЗК України виникло право на розірвання орендної угоди у судовому порядку.

У відзиві на позовну заяву ТОВ ,,СМАРТПОРТ просить відмовити у задоволенні позову, оскільки Рада не надала доказів, у т.ч. витягів з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, за наслідком дослідження яких можна було б перевірити існування боргу в сумі, зазначеній в позовній заяві. Також відповідач стверджує про неотримання ним будь-яких пропозицій позивача з приводу розірвання орендної угоди, що є порушенням приписів ст.188 ГК України. Окремо ТОВ ,,СМАРТПОРТ зауважує, що орендувало земельну ділянку з метою розміщення на ній автостанції, проте війна в Україні завадила реалізації відповідних планів та унеможливила внесення орендних платежів.

Рада подала відповідь на відзив, у якій повідомляє, що в розрахунку орендної плати до договору визначено її розмір як 7,14% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка станом на 01.01.2020 р. становила 13942800,00 грн, а з 01.01.2023 р. 7738993,60 грн. При цьому Рада звертає увагу на те, що нею подано позов саме про розірвання договору оренди, а не про стягнення боргу, і підставою позову являється систематичне невиконання ТОВ ,,СМАРТПОРТ своїх зобов`язань за договору, а не існування боргу в певній сумі. Щодо тверджень відповідача про його неповідомлення про намір позивача розірвати договір з огляду на існування заборгованості з орендної плати Рада вказує на наявність в додатках до позовної заяви листів її виконавчого комітету (від 07.07.2022 р. № 682/20-05-03, від 05.05.2023 р. № 415/20-05-03, від 23.08.2024 р. № 1094/19-06-02). З приводу форс-мажорних обставин у вигляді війни в країні позивач з посиланням на судову практику зазначає, що відповідач повинен довести причинно-наслідковий зв`язок між обставиною непереборної сили та неможливістю виконання своїх конкретних зобов`язань, проте не зробив цього.

ТОВ ,,СМАРТПОРТ заперечення на відповідь на відзив не подало, однак письмово додало, що у матеріалах справи немає поштових квитанцій, які підтверджують направлення позивачем листів про наявність боргу.

Також відповідач повідомив, що розрахунок заборгованості проведено невірно, оскільки: нормативна грошова оцінка земельної ділянки в 2023 р. склала 7778993,60 грн, тому орендна плата становить 552564,14 грн на рік (7,14% від 7738993,60 грн), а не 729255,02 грн; нормативна грошова оцінка земельної ділянки в 2024 р. склала 8136649,40 грн, тому орендна плата становить 580956,77 грн на рік (7,14% від 8136649,40 грн), а за пів року 290478,36 грн, тобто не 338767,87 грн, як зазначив позивач.

Розглянувши матеріали справи, перевіривши відповідність доводів сторін фактичним обставинам справи та нормам українського законодавства, господарський суд дійшов висновку про задоволення позову, виходячи з такого.

11.06.2020 р. між Радою (Орендодавець) та ТОВ ,,СМАРТПОРТ (Орендар) укладено договір оренди землі № 36928008 (Договір), згідно з п.1 якого Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення (кадастровий номер :02:006:0481) загальною площею 1,0000 га, яка знаходиться за адресою: Одеська область м. Южне, вздовж проспекту Григорівського десанту, для розміщення та експлуатації будівель і споруд додаткових транспортних послуг та допоміжних операцій (під розміщення автостанції), із земель територіальної громади міста Южного Одеської області.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01.01.2020 р. становить 13942800,00 грн (п.5 Договору).

Договір укладено на 5 років з дня державної реєстрації права оренди земельної ділянки… (п.8 Договору).

За оренду земельної ділянки Орендар сплачує орендну плату у грошовій формі, у національній валюті України. Розмір річної орендної плати визначається за результатами земельних торгів… і становить 995515,92 грн в рік (п.9 Договору).

Орендар протягом трьох банківських днів після підписання договору оренди землі сплачує розмір річної орендної плати за перший рік оренди земельної ділянки в сумі 702717,12 грн, яка перераховується на відповідний рахунок. Гарантійний внесок в сумі 292798,80 грн без ПДВ зараховується до сплати орендної плати (п.11 Договору).

Орендна плата за наступні роки оренди земельної ділянки перераховується Орендарем рівними частками за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, не пізніше 15 числа наступного за звітним місяцем та становить 82959,66 грн в місяць (п.12 Договору).

Орендар зобов`язаний у відповідності з пунктами 9-14 цього Договору своєчасно вносити орендну плату (п.29 Договору).

Цей Договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами… (п.39 Договору).

З розрахунку розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності вбачається, що розмір орендної плати на рік визначається як 7,14% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Орендарем та Орендодавцем оформлено акт приймання-передачі об`єкта оренди до Договору.

Договір, розрахунок розміру орендної плати та акт приймання-передачі підписано сторонами та скріплено печатками контрагентів.

За змістом довідки від 10.09.2024 р. № 813/13-04, сформованої начальником фінансового управління Ради, відомості якої не спростовано ТОВ ,,СМАРТПОРТ, на виконання Договору Орендарем до місцевого бюджету здійснено наступні платежі: 16.06.2020 р. 702717,12 грн; 17.06.2020 р. ? 292798,80 грн; 29.07.2021 р. ? 55306,44 грн; 30.08.2021 р. ? 82959,66 грн; 30.09.2021 р. ? 82959,66 грн; 29.10.2021 р. ? 82959,66 грн; 30.11.2021 р. ? 82959,66 грн; 29.12.2021 р. ? 82959,66 грн; 31.01.2022 р. ? 82959,66 грн. Останній платіж здійснено за грудень 2021 р.

Вказуючи, що Орендар частково вніс орендні платежі за період з 01.06.2021 р. по 31.12.2021 р. та нічого не сплатив, починаючи з 01.01.2022 р. по теперішній час, Рада звернулася до Господарського суду Одеської області з позовною заявою в рамках провадження у даній справі.

Згідно із приписами ст.525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

За правилами ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Частиною 1 ст.530 ЦК України встановлено, що якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін)...

Статтею 610 ЦК України передбачено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до ст.629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Договір оренди землі ? це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст.13 Закону України ,,Про оренду землі).

Згідно з ч.1 ст.15 Закону України ,,Про оренду землі істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Приписи ст.ст.24 та 25 цього Закону України визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі. Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку… Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку…

Підстави припинення договору оренди землі ? це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.

Відповідно до спеціальної норми ч.1 ст.32 Закону України ,,Про оренду землі на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст.ст.24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Згідно з п. ,,д ч.1 ст.141 ЗК України, на яку посилається Рада, нормативно обґрунтовуючи позов, підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Отже, для того, щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з п. ,,д ч.1 ст.141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як ,,систематичність та ,,несплату, зокрема, орендної плати.

Під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття ,,систематичність у подібних правовідносинах є усталеною.

Щодо поняття ,,несплата, вжите у п. ,,д ч.1 ст.141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати. Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття ,,несплата та ,,недоплата не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова ,,несплата, можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати. До того ж потрібно враховувати, що розмір недоплати може варіюватися орієнтовно від 1% до 99% суми належної орендної плати, що не може не впливати на ступінь порушення прав власника землі та оцінку істотності такого порушення. Протилежне розуміння, а саме якщо вважати підставою розірвання договору оренди землі згідно з п. ,,д ч.1 ст.141 ЗК України, зокрема й сплату орендної плати не в повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), навряд чи буде справедливим та розумним, оскільки під дію цієї спеціальної норми права підпадатимуть і незначні (неістотні) порушення, наприклад систематична недоплата 1,00 грн з 10000,00 грн орендної плати. За таких обставин суди будуть змушені на підставі п. ,,д ч.1 ст.141 ЗК України розривати договори оренди землі всупереч принципу збереження договору. Цей підхід надасть можливість орендодавцю вимагати розірвання договору оренди землі в тому разі, коли несплата орендної плати є частковою та зумовлена, зокрема, виникненням спору між сторонами з приводу порядку нарахування та розміру орендних платежів. Таке тлумачення норм права порушуватиме баланс інтересів сторін у договірних відносинах, надавши власнику землі більше переваг у порівнянні з її орендарем. Потрібно враховувати, що правова природа відносин оренди землі, яка зазвичай передбачає тривале використання такого об`єкта цивільних прав і сталість таких відносин, відповідає інтересам цивільного обігу загалом. Ба більше, використання земельної ділянки завжди пов`язане з неодмінними витратами орендаря на її утримання відповідно до цільового призначення цієї ділянки. Якщо дотримуватися згаданого протилежного підходу, то договір буде під постійною загрозою його розірвання, що порушить принцип сталості відносин з використання землі, що своєю чергою стимулюватиме орендаря ставитися до орендованої земельної ділянки у споживацький спосіб, не дбати про неї, не вкладати кошти у покращення чи належне утримання такого особливого виду майна, тобто призведе до того, що орендар не буде обирати таку поведінку, яка більшою мірою відповідала б ознакам доброго господаря стосовно орендованої ним землі.

Тож підставою розірвання договору оренди землі згідно з п. ,,д ч.1 ст.141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми ч.2 ст.651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.

Аналогічна правова позиція наведена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 р. по справі № 918/391/23.

Згідно з ч.4 ст.236 ГПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Враховуючи викладене, а також те, що в матеріалах справи відсутні докази внесення на виконання Договору плати за користування майном, починаючи з 01.01.2022 р., господарський суд, встановивши систематичну несплату орендної плати відповідачем, доходить висновку про наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою за правилами п. ,,д ч.1 ст.141 ЗК України, з огляду на що позов про розірвання договору оренди землі підлягає задоволенню.

Посилання відповідача на те, що він орендував земельну ділянку з метою розміщення на ній автостанції, проте війна в Україні завадила реалізації відповідних планів та унеможливила внесення орендних платежів, господарський суд відхиляє як такі, що ніяким чином не впливають на висновок суду про існування передумов для розірвання Договору, адже війна та пов`язані з нею події хоч і є обставинами непереборної сили, проте не звільняють Орендаря від внесення орендних платежів у передбаченому Договором розмірі.

Щодо посилань ТОВ ,,СМАРТПОРТ на неотримання ним будь-яких пропозицій від Ради з приводу розірвання орендної угоди, що, на думку відповідача, є порушенням приписів ст.188 ГК України, необхідно зауважити, що визначена в названій нормі процедура не є обов`язковою у випадку розірвання угоди в зв`язку з порушенням її умов одним з контрагентів, у т.ч. згідно з п. ,,д ч.1 ст.141 ЗК України.

Насамкінець потрібно зазначити про те, що розмір заборгованості відповідача з орендної плати не слід встановлювати в межах цієї справи, т.я., беручи до уваги висновки, зроблені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 р. по справі № 918/391/23, до обставин, які підлягають дослідженню судом під час вирішення цього спору, належать наявність або відсутність повної несплати орендних платежів протягом двох чи більше періодів, а не конкретна сума, яку ТОВ ,,СМАРТПОРТ має сплатити на користь Ради та яка повинна визначатись у справі за позовом Ради про стягнення боргу.

Решта доводів сторін на остаточний результат розгляду справи або мотиви, з яких суд задовольняє позов, ніяким чином не впливають, тому залишаються без правової оцінки.

Згідно п.2 ч.1 ст.129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Оскільки позов задоволено, судовий збір, сплачений за його подачу, покладається на відповідача.

Керуючись ст.ст.129,232,233,238,240,241 ГПК України, вирішив:

Позов задовольнити.

Розірвати договір оренди земельної ділянки несільськогосподарського призначення загальною площею 1,0000 га, кадастровий номер земельної ділянки :02:006:0481, укладений між Южненською міською радою Одеської області та Товариством з обмеженою відповідальністю ,,СМАРТПОРТ, від 11.06.2020 р. № 36928008.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю ,,СМАРТПОРТ (65000, Одеська обл., місто Одеса, вулиця Стовпова, будинок 26, код 43619728) на користь Південнівської міської ради Одеського району Одеської області (65481, Одеська обл., місто Південне, проспект Григорівського десанту, будинок 18, код 21018103) судовий збір в розмірі 2422/дві тисячі чотириста двадцять дві/грн 40 коп.

Рішення набирає законної сили після закінчення двадцятиденного строку з дня складання його повного тексту і може бути оскаржено в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Повний текст рішення складено 30 січня 2025 р.

Суддя Л.В. Лічман