ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 січня 2025 року Справа № 902/519/24

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Василишин А.Р., суддя Бучинська Г.Б. , суддя Маціщук А.В.

секретар судового засідання Приступлюк Т.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали апеляційної скарги Могилів-Подільської міської ради Вінницької області на рішення Господарського суду Вінницької області від 25 вересня 2024 року по справі №902/519/24 (суддя Міліціанов Р.В.)

час та місце ухвалення рішення: 25 вересня 2024 року; м. Вінниця, вулиця Пирогова, 29; повний текст рішення складено 7 жовтня 2024 року

за позовом Могилів-Подільської міської ради Вінницької області

до Споживчого товариства "КРАЯНИ"

про внесення змін до договору оренди землі від 24 вересня 2013 року

за участю представників сторін:

від Позивача - Яхно О.В.;

від Відповідача - Збегін С.С..

ВСТАНОВИВ:

Могилів-Подільська міська рада Вінницької області (надалі Позивач) звернулася до Господарського суду Вінницької області з позовною заявою до Споживчого товариства "КРАЯНИ" (надалі Відповідач), в якій просила внести змін до договору оренди землі від 24 вересня 2013 року, а саме:

· пункт 5 Договору викласти в новій редакції "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 22 квітня 2024 року становить 2 128 925 грн 83 коп.";

· пункт 9 Договору викласти в новій редакції "Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки";

та просила внести зміни до договору оренди землі від 23 лютого 2016 року, а саме:

· пункт 5 Договору викласти в новій редакції "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 22 квітня 2024 року становить 424 709 грн 95 коп.";

· пункт 9 Договору викласти в новій редакції "Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки".

20 травня 2024 року до Господарського суду Вінницької області від Позивача надійшла заява (б/н від 15 травня 2024 року) про усунення недоліків до позовної заяви та зменшення розміру заявлених позовних вимог. В заяві, з поміж іншого Позивач просив суд зменшити позовні вимоги шляхом виключення з їх складу позовних вимог про внесення змін до договору оренди землі від 23 лютого 2016 року і вважати їх наступними:

· внесення змін до договору оренди землі від 24 вересня 2013 року, а саме: пункт 5 Договору викласти в новій редакції "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 22 квітня 2024 року становить 2 128 925 грн 83 коп.";

· внесення змін до договору оренди землі від 24 вересня 2013 року, а саме: пункт 9 Договору викласти в новій редакції "Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки".

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що на підставі рішення 31 сесії Позивача 6 скликання від 30 квітня 2013 року "Про поновлення договорів оренди на земельні ділянки" між Позивачем та Відповідачем 24 вересня 2013 року укладено договір оренди земельної ділянки. За твердженнями Позивача, земельні ділянки кадастрові номери: :00:004:0180 та :00:004:1097, відносяться до земель комунальної власності Могилів-Подільської міської територіальної громади в особі Позивача, що підтверджується витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності. Позивач наголошує, що керуючись пунктом 12 Договорів розмір орендної плати переглядається щорічно та що умови договору жодного разу не переглядалися. Позивач зазначає, що рішенням 9 сесії Позивача 8 скликання від 30 червня 2021 року № 249 "Про встановлення податку на майно на території Могилів-Подільської міської територіальної громади Могилів-Подільського району Вінницької області", встановлено ставки орендної плати за використання земельних ділянок фізичними і юридичними особами в не залежності від цільового призначення земельної ділянки у розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки, які вступили в дію з 1 січня 2022 року.

Рішенням Господарського суду Вінницької області від 25 вересня 2024 року в справі №902/519/24 в задоволенні позову відмовлено.

Приймаючи рішення суд першої інстанції виходив з того, що згідно пункту 12 Договору оренди земельної ділянки від 24 вересня 2013 року сторонами визначено та погоджено вичерпний перелік обставин згідно яких розмір орендної плати переглядається щорічно, до яких не віднесено прийняття рішення органом місцевого самоврядування. Тому, у задоволенні позову Позивача в частині вимог внесення змін до Договору, кадастровий номер земельної ділянки :00:004:0180, а саме: пункт 9 Договору викласти в новій редакції "Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки", суд першої інстанції відмовив.

Що ж стосується позовної вимоги про внесення змін до Договору оренди землі кадастровий номер земельної ділянки :00:004:0180 (а саме: пункт 5 Договору викласти в новій редакції "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 22 квітня 2024 року становить 2128925 грн 83 коп"), то суд першої інстанції в оскаржуваному рішенні вказав, що Велика Палата Верховного Суду зауважила, що задоволення позовної вимоги про визнання укладеною спірної додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності, які пов`язані тільки зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки, не приведе до захисту прав чи інтересів Позивача, оскільки судове рішення про визнання укладеною спірної додаткової угоди не матиме наслідком стягнення з Відповідача орендної плати відповідно до зміненого розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Такий висновок суду ґрунтується на тому, що належним способом захисту орендодавця відповідає позовна вимога про стягнення орендної плати, не сплаченої орендарем. Водночас суд констатував, що несплачена орендна плата підлягає стягненню за весь період прострочення з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України, а також рішення ради щодо зміни розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності.

Зважаючи на викладене, місцевий господарський суд прийшов до висновку про відмову в задоволенні позову.

Не погоджуючи з зазначеним рішенням місцевого господарського суду, Позивач звернувся до Північно-західного апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, в якій просив скасувати рішення Господарського суду Вінницької області від 25 вересня 2024 року в справі №902/519/24 та прийняти нове рішення про задоволення позову.

Апеляційна скарга мотивована порушенням місцевим господарським судом норм матеріального і процесуального права та неповним з`ясуванням всіх обставин справи.

Скаржник зазначає, що Рішенням 9 сесії Позивача 8 скликання від 30 червня 2021 року №249 «Про встановлення податку на майно на території Могилів - Подільської міської територіальної громади Могилів-Подільського району Вінницької області», встановлено ставки орендної плати за використання земельних ділянок фізичними і юридичними особами в не залежності від цільового призначення земельної ділянки у розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки, які вступили в дію з 1 січня 2022 року. Виходячи з вищевикладеного, апелянт вважає, що підставою для позову є те, що зміст Договору потребує змін в частині приведення у відповідність пункту 9 Договору та визначення його в редакції, актуальній на сьогоднішній день.

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 11 листопада 2024 року в справі №902/519/24 апеляційну скаргу Позивача на рішення суду першої інстанції від 25 вересня 2024 року по справі №902/519/24 - залишено без руху. Зобов`язано Позивача усунути протягом 10 днів з дня вручення ухвали про залишення апеляційної скарги без руху, встановлені при поданні апеляційної скарги недоліки: надати суду апеляційної інстанції докази сплати судового збору у встановленому порядку і розмірі.

21 листопада 2024 року через підсистему "Електронний суд" від Позивача надійшла заява про усунення недоліків на виконання вимог ухвали апеляційного господарського суду від 11 листопада 2024 року.

У зв`язку із відпусткою судді-члена колегії Філіпової Т.Л., відповідно до відомостей табелю КП "Діловодство спеціалізованого суду" у період з 25 листопада 2024 року по 6 грудня 2024 року включно, на підставі Службової записки головуючого судді по даній справі, розпорядженням керівника апарату суду від 25 листопада 2024 року за №01-05/963 призначено заміну судді-члена колегії в справі №902/519/24.

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя Василишин А.Р., суддя Бучинська Г.Б., Маціщук А.В..

Ухвалою суду першої інстанції від 25 листопада 2024 року прийняти справу №902/519/24 до провадження у складі колегії суддів: головуючий суддя Василишин А.Р., суддя Бучинська Г.Б., Маціщук А.В..

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 16 грудня 2024 року відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Позивача на рішення Господарського суду Вінницької області від 25 вересня 2024 року по справі №902/519/24. Проведення підготовчих дій закінчено. Розгляд апеляційної скарги призначено на 22 січня 2025 року об 15:40 год.

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 18 грудня 2024 року заяву представника Позивача про участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції задоволено, забезпечено представнику Позивача участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду.

В судовому засіданні від 22 січня 2024 року, яке проведено в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду, представники Позивача підтримали доводи, наведені в апеляційній скарзі, та з підстав, висвітлених в ній, просили суд її задоволити, скасувати рішення Господарського суду Вінницької області від 25 вересня 2024 року в справі №902/519/24 та прийняти нове рішення про задоволення позову. Представник Позивача вказав, що земельна ділянка кадастровий номер :00:004:0180, відноситься до земель комунальної власності Могилів-Подільської міської територіальної громади в особі Позивача, що підтверджується витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності. Вказує, що керуючись пунктом 12 Договорів розмір орендної плати переглядається щорічно, однак, як зазначає Позивач умови договору жодного разу не переглядалися. Також представник констатував, що рішенням 9 сесії Позивача 8 скликання від 30 червня 2021 року № 249 "Про встановлення податку на майно на території Могилів-Подільської міської територіальної громади Могилів-Подільського району Вінницької області", встановлено ставки орендної плати за використання земельних ділянок фізичними і юридичними особами в не залежності від цільового призначення земельної ділянки у розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки, які вступили в дію з 1 січня 2022 року. Представник Позивача вказав, що в подальшому, Управлінням Північного офісу Держаудитслужби у Вінницькій області проведено перевірку окремих питань фінансово-господарської діяльності Позивача за період з 1 січня 2019 року по 28 лютого 2023 року, за результатами якої складено акт та встановлено порушення частин 1, 2 статті 193 Господарського кодексу України, частин 1 статті 526 Цивільного кодексу України, а саме, щодо втрат фінансових ресурсів в результаті не переукладання договорів оренди землі на збільшення розміру орендної плати та встановлено вимогу Виконавчому комітету Позивача усунути фінансові порушення, що викладені у висновках Управління Північного офісу Держаудитслужби у Вінницькій області. В зв`язку з чим, Позивачем подано позов до Відповідача про внесення змін до договору оренди землі.

В судовому засіданні від 22 січня 2024 року, представник Відповідача заперечив проти задоволення апеляційної скарги Позивача, просив залишити рішення місцевого господарського суду без змін, а апеляційну скаргу Позивача без задоволення вказавши при цьому, що зміна розміру орендної плати у відсотках від нормативно-грошової оцінки, оформлена додатками до рішень міської ради про бюджет міста на певний рік, не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати, оскільки цими рішеннями законодавчо не встановлюються граничні мінімальний та максимальний розміри орендної плати за земельні ділянки комунальної власності. Водночас, такі рішення міської ради можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди визначили безпосередньо в самому договорі таку підставу для перегляду розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору, встановленим статтями 3, 6, 627 Цивільного кодексу України. Представник Відповідача наголосив, що у оскаржуваному договорі таких підстав не передбачено.

Заслухавши пояснення представників Позивача та Відповідача, дослідивши матеріали справи та обставини на предмет повноти їх встановлення, надання їм судом першої інстанції належної юридичної оцінки, вивчивши доводи апеляційної скарги стосовно дотримання норм матеріального і процесуального права судом першої інстанції, відзиву на апеляційну скаргу, колегія суддів Північно-західного апеляційного господарського суду прийшла до висновку, що в задоволенні апеляційної скарги слід відмовити, оскаржуване рішення залишити без змін. При цьому суд апеляційної інстанції виходив з наступного.

30 квітня 2013 року рішенням 31 сесії 6 скликання Позивача № 774 "Про поновлення договорів оренди на земельні ділянки" поновлено договір оренди: зареєстрований у Вінницькій регіональній філії державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах від 15 травня 2008 року за № 28 на земельну ділянку, площею 0,0792 Га по вул. Стависька, 8 Відповідачу, для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (обслуговування універмагу "Дністер"), поновленим його терміном на 15 років;

Окрім того вищевказаним рішенням Позивача зобов`язано Управління Держземагентства у Могилів-Подільському районі підготувати додаткові угоди про поновлення договорів оренди Відповідача (том 1, а.с.19).

24 вересня 2013 року між Позивачем та Відповідачем укладено договір оренди земельної ділянки (том 1, а.с.12-16).

Відповідно пункту 1 Договору Позивач надає, а Відповідач приймає в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва і обслуговування будівель торгівлі в м. Могилів-Подільському по вулиці Стависька, 8.

Пунктом 2 Договору визначено, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,0792 Га.

За змістом пункту 5 Договору нормативно-грошова оцінка земельної ділянки становить 844 042 грн 32 коп..

У відповідності до пункту 8 Договору, Договір укладено на 15 років. Після закінчення строку дії Договору Відповідач має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Відповідач повинен не пізніше, ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Позивача про намір продовжити його дію.

Між тим пунктом 9 Договору визначено, що орендна плата вноситься Відповідачем у грошовій формі в банківські установи та становить 379 819 грн на 15 років, в тому числі 25 321 грн 27 коп. в рік.

Як визначено пунктом 10 Договору, обчислення розміру орендної плати за земельної ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов Договору оренди чи продовження його дії.

Між тим як визначено пунктом 14 Договору, за змістом пункту 12 Договору розмір орендної плати переглядається щорічно у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної, ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.

Земельна ділянка передається в оренду для будівництва і обслуговування будівель торгівлі.

Передача земельної ділянки в оренду здійснюється з розробленим проектом землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

Згідно пункту 33 Договору, зміна умов Договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.

У відповідності до пункту 40 Договору, Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

На підставі акту прийому-передачі земельної ділянки в оренду Відповідачу передано земельна ділянка кадастровий номер земельної ділянки :00:004:0180, площею 0,0792 Га, що знаходиться за адресою вул. Стависька, 8, м. Могилів-Подільський (том 1, а.с. 23).

За твердженнями Позивача, земельна ділянка кадастровий номер: :00:004:0180, відносяться до земель комунальної власності Могилів-Подільської міської територіальної громади в особі Позивача, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

Керуючись пунктом 12 Договорів розмір орендної плати переглядається щорічно. Однак, як зазначає Позивач умови Договору жодного разу не переглядалися.

Рішенням 9 сесії Позивача 8 скликання від 30 червня 2021 року № 249 "Про встановлення податку на майно на території Могилів-Подільської міської територіальної громади Могилів-Подільського району Вінницької області", встановлено ставки орендної плати за використання земельних ділянок фізичними і юридичними особами в не залежності від цільового призначення земельної ділянки у розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки, які вступили в дію з 1 січня 2022 року.

Управлінням Північного офісу Держаудитслужби у Вінницькій області проведено перевірку окремих питань фінансово-господарської діяльності Могилів-Подільської міської ради за період з 1 січня 2019 року по 28 лютого 2023 року, за результатами якої складено акт та встановлено порушення частин 1, 2 статті 193 Господарського кодексу України, частини 1 статті 526 Цивільного кодексу України, а саме, щодо втрат фінансових ресурсів в результаті не переукладання договорів оренди землі на збільшення розміру орендної плати (12% від нормативно грошової оцінки землі з 1 січня 2022 року).

За твердженнями Позивача, листами № 02-22/3673 від 9 листопада 2021 року та № 02-22/1582 від 3 липня 2023 року Позивач повідомим Відповідача про необхідність внесення змін до пунктів 5 та 9 Договору оренди земельної ділянки загальною площею 0,0792 Га, яка розташована в м. Могилеві- Подільському по вул. Ставиській, 8, для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, в частині встановлення орендної плати в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки (том 1, а.с. 51-52).

Зважаючи на відсутність будь-якої відповіді Відповідача від укладення відповідних змін до Договору (в частині змін щодо орендної плати), Позивач звернувся за захистом порушеного, на його думку, права до суду з позовом про внесення зміни до Договору.

Аналізуючи встановлені обставини справи та переглядаючи спірні правовідносини на предмет наявності правових підстав для задоволення позовних вимог, суд апеляційної інстанції приймає до уваги наступні положення діючого законодавства з урахуванням фактичних даних справи.

Відповідно до висновку, викладеного у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18 лютого 2020 року в справі № 910/17984/16 та підтриманому у постанові від 7 грудня 2021 року в справі № 922/3816/19, акт ревізії Державної фінансової інспекції України не є беззаперечною підставою для задоволення позовних вимог про стягнення збитків, оскільки виявлені таким органом порушення не можуть впливати на умови укладених між сторонами договорів і не можуть їх змінювати. Акт ревізії не може змінювати, припиняти договірні правовідносини сторін, зобов`язання, визначені укладеними договорами та які підтверджені відповідним актами здачі-приймання наданих послуг. Акт ревізії Державної фінансової інспекції України є документом, складеним з приводу наявності або відсутності відповідних порушень, та містить лише думку органу, який його склав. Викладені в ній висновки не мають заздалегідь обумовленої сили, тобто акт ревізії не є підставою для стягнення з відповідача коштів, одержаних відповідно до умов договору. Акт ревізії не є рішенням суб`єкта владних повноважень, не зумовлює виникнення будь-яких прав і обов`язків для осіб, робота (діяльність) яких перевірялася. Акт ревізії є носієм доказової інформації про виявлені контролюючим органом порушення вимог законодавства суб`єктами господарювання, документом, на підставі якого приймається відповідне рішення контролюючого органу.

Таким чином, висновки контролюючого органу повинні оцінюватись судом у сукупності з іншими наявними у справі доказами.

Частиною першою статті 3 Земельного кодексу України визначено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Відповідно до частини дев`ятої статті 93 Земельного кодексу України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Законом. Згідно зі статтею 2 Закону України від 6 жовтня 1998 року №161-XIV "Про оренду землі" (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин; надалі - Закон №161-XIV) відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

За змістом пункту 1 частини другої статті 11 Цивільного кодексу України вбачається, що підставою виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини. Згідно з частиною першою статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови, визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Статтею 13 Закону №161-ХІV встановлено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У відповідності до частини першої статті 15 Закону №161-XIV орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотною умовою договору оренди землі.

В силу дії статті 21 Закону №161-ХІV, орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Частинами першою - третьою статті 632 Цивільного кодексу України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

З наведених норм права вбачається, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотною умовою договору оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Згідно з частинами першою, другою статті 651 Цивільного кодексу України зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до частин першої, другої статті 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони.

Статтею 30 Закону N 161-ХІVпередбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

В силу дії частини третьої статті 653 Цивільного кодексу України у разі зміни договору зобов`язання змінюється з моменту досягнення домовленості про зміну договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється у судовому порядку, зобов`язання змінюється з моменту набрання рішенням суду про зміну договору законної сили.

Наведені норми права передбачають, що зміна договору оренди землі допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. При цьому якщо договір змінений судом, то зобов`язання змінюється з моменту набрання відповідним рішенням суду законної сили.

Схожа за змістом правова позиція викладена і в постановах КГС ВС від 27 січня 2020 року в справі №922/676/19 (пункт 7.8); від 11 грудня 2019 року в справі №922/1298/19 (пункт 7.9).

Згідно з частин 1, 2 статті 21 Закону України Про оренду землі, орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.

Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

У підпункті 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України встановлено, що орендна плата для цілей розділу XII цього Кодексу - обов`язковий платіж за користування земельною ділянкою державної або комунальної власності на умовах оренди.

Плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Підпункт 288.2 статті 288 Податкового кодексу України визначає, що платником орендної плати є орендар земельної ділянки, об`єктом оподаткування земельна ділянка, надана в оренду.

За підпунктом 288.1, 288.4 статті 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Згідно з підпунктом 14.1.125 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України, нормативна грошова оцінка земельних ділянок для цілей розділу XII, глави 1 розділу XIV цього Кодексу капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Статтею 1 Закону України Про оцінку земель визначено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Отже договір оренди землі є цивільно-правовим договором оренди (найму), що регулюється ЦК України, іншими нормативними актами. Особливості правового регулювання відносин з оренди землі обумовлюються, зокрема, формою власності на земельні ділянки, що орендуються. Норми, що регулюють розмір, форму та порядок внесення орендної плати за землі державної та комунальної власності, характеризуються більшим ступенем імперативності регулювання порівняно із землями приватної власності. Для визначення розміру орендної плати за землі державної та комунальної власності базою для обрахунку є нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Зміна розміру орендної плати (у відсотках від нормативно-грошової оцінки), оформлена додатками до рішень міської ради про бюджет міста на певний рік, не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати, оскільки цими рішеннями законодавчо не встановлюються граничні (мінімальний та максимальний) розміри орендної плати за земельні ділянки комунальної власності.

Водночас, такі рішення міської ради можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди визначили безпосередньо в самому договорі таку підставу для перегляду розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору, встановленим статтями 3, 6, 627 Цивільного кодексу України

Пунктом 33 договору оренди землі сторони визначили, що зміна умов договору здійснюється в письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди, спір вирішується в судовому порядку.

Аналогічно і статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі не досягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Також аналогічні норми щодо внесення змін в договір лише за згодою сторін та можливості зміни умов договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору передбачені статтями 651, 652 Цивільного кодексу України.

При цьому, статтею 654 Цивільного кодексу України унормовано, що зміна договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, який змінюється, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає зі звичаїв ділового обороту.

З урахуванням викладеного суд апеляційної інстанції приходить до висновку, що ні умовами договору оренди землі, ні нормами чинного на момент укладення договору законодавства, не передбачено обов`язку орендаря саме щодо безумовного підписання додаткової угоди про внесення змін до договору оренди щодо збільшення розміру орендної плати за користування земельною ділянкою.

При цьому за відсутності волевиявлення сторони щодо внесення змін до договору оренди землі, зміни до договору оренди про збільшення розміру орендної плати за користування земельною ділянкою не можуть бути внесені, у такому разі спір вирішується в судовому порядку.

Відповідні висновки також викладені в постановах КГС ВС від 15 лютого 2018 року № 916/1578/15-г, від 16 квітня 2018 року в справі № 910/7905/17, від 27 січня 2020 року № 922/676/19 постанові ВП ВС від 16 лютого 2021 року справа №921/530/18 (провадження №12-58гс20).

Згідно пункту 12 Договору сторонами визначено та погоджено вичерпний перелік обставин згідно яких розмір орендної плати переглядається щорічно, до яких не віднесено прийняття рішення органом місцевого самоврядування.

З огляду на зміст відповідей Відповідача (том 1, а.с. 56, 57) апеляційний господарський суд констатує факт того, що сторонами не досягнуто згоди щодо внесення змін до Договору оренди землі в частині розміру орендної плати.

Відтак, з огляду на відсутність у Позивача права вносити зміни до спірного Договору саме з огляду на умови діючого Договору в призмі незгоди Відповідача на укладення таких нових умов Договору, враховуючи описану вище практику Верховного Суду, суд апеляційної інстанції констатує відсутність підстав безумовно застосувати нову ставку (12 %) до спірних правовідносин за договором чим повністю спростовуються доводи апеляційної скарги в цій частині.

Тому, у задоволенні позову Позивача в частині вимог внесення змін до Договору, кадастровий номер земельної ділянки :00:004:0180 (а саме шляхом викладення пункту 9 Договору в новій редакції "Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки") колегія суду відмовляє.

Відповідно приймаючи таке рішення Північно-західний апеляційний господарський суд залишає рішення місцевого господарського суду в цій частині без змін.

Що ж стосується позовних вимог про внесення змін до Договору кадастровий номер земельної ділянки :00:004:0180 (а саме щодо викладення пункту 5 Договору в новій редакції "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 22 квітня 2024 року становить 2 128 925 грн 83 коп.", то колегія суду зазначає наступне.

Згідно із частиною першою статті 15 Закону України Про оцінку земель підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

За змістом статті 18 Закону України Про оцінку земель, нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України Про землеустрій.

Частинами 1, 3, та 4 статті 23 Закону України Про оцінку земель передбачено, що технічна документація з бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Протягом місяця з дня надходження технічної документації з бонітування ґрунтів, нормативної грошової оцінки відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру. Рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України.

Пунктом 271.2 статті 271 Податкового кодексу України встановлено, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.

В силу дії пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

Із аналізу вищенаведених приписів законодавства слідує, що нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема договором між органом місцевого самоврядування і орендарем.

Абзацом другим частини першої статті 13 Закону України Про оцінку земель передбачено, що обов`язковість врахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом.

У разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Зазначене відповідає положенням частини другої статті 632 Цивільного кодексу України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 9 листопада 2021 року в справі №635/4233/19 викладена правова позиція згідно з якою: зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати. Велика Палата Верховного Суду виходила з того, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки може встановлюватися договором, та дійшла висновку про необхідність внесення змін до договору оренди у зв`язку зі зміною розміру нормативної грошової оцінки.

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду ухвалою від 4 жовтня 2023 року передав справу № 914/2848/22 на розгляд Великої Палати Верховного Суду на підставі частини четвертої статті 302 Господарського процесуального кодексу України. Ухвалою від 16.01.2024 Велика Палата Верховного Суду прийняла до розгляду справу № 914/2848/22.

У постанові від 5 червня 2024 року в справі № 914/2848/22 (пункт 122 постанови) Велика Палата Верховного Суду конкретизувала свій висновок щодо застосування у сукупності статей 5, 13 Закону України Про оцінку земель, статті 21 Закону України Про оренду землі, пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України, викладений у постанові від 9 листопада 2021 року в справі № 635/4233/19, про те, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Зокрема, Великою Палатою Верховного Суду у вказаній постанові наведений правовий висновок про те, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. У таких правовідносинах відсутній обов`язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки. За подібних обставин належному способу захисту орендодавця відповідає позовна вимога про стягнення орендної плати, не сплаченої орендарем.

Водночас несплачена орендна плата підлягає стягненню за весь період прострочення з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України рішення ради щодо зміни розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності.

Із системного аналізу приписів Закону України Про оренду землі, Закону України Про оцінку земель, Податкового кодексу України слідує висновок, що зміна нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності призводить до зміни розміру орендної плати.

Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що орендується, затверджує орган місцевого самоврядування відповідним рішенням. В органу місцевого самоврядування відсутній обов`язок узгоджувати таке рішення з орендарем земельної ділянки.

Натомість в орендаря земельної ділянки державної або комунальної власності з моменту введення в дію нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки.

З огляду на наведене Велика Палата Верховного Суду конкретизувала свій висновок щодо застосування у сукупності статей 5, 13 Закону України Про оцінку земель, статті 21 Закону України Про оренду землі, пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України, викладений у постанові від 9 листопада 2021 року в справі № 635/4233/19, про те, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Крім того Велика Палата Верховного Суду висновала, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України, зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. У таких правовідносинах відсутній обов`язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (пункт 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року в справі № 338/180/17, пункт 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 червня 2021 року в справі № 334/3161/17).

Велика Палата Верховного Суду зауважує, що задоволення позовної вимоги про визнання укладеною спірної додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності, які пов`язані тільки зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки, не приведе до захисту прав чи інтересів позивача, оскільки судове рішення про визнання укладеною спірної додаткової угоди не матиме наслідком стягнення з відповідача орендної плати відповідно до зміненого розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

За подібних обставин належному способу захисту орендодавця відповідає позовна вимога саме про стягнення орендної плати, не сплаченої орендарем. Водночас несплачена орендна плата підлягає стягненню за весь період прострочення з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України рішення ради щодо зміни розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності.

Тому, при вирішенні даної позовної вимоги судом апеляційної інстанції враховано останній правовий висновок Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2024 року у справі № 914/2848/22.

При цьому колегія суддів зауважує, що Позивач не позбавлений можливості звернутися з позовом про стягнення заборгованості зі сплати орендної плати за дійсною нормативно-грошовою оцінкою земельної ділянки.

Крім того, судова колегія звертає увагу і на те, що матеріалами справи підтверджено внесення Відповідачем плати за користування земельною ділянкою за актуальною нормативно-грошовою оцінкою (том 1 а.с. 102-144), що в котре підтверджує недоведеність Позивачем обставин порушення своїх прав.

Що ж стосується покликання апелянта в апеляційній скарзі на Типовий договір оренди землі, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 № 220, «Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі за земельні ділянки державної або комунальної власності із зазначенням відсотків суми нормативної грошової оцінки земельної ділянки», то колегія суду вважає такі покликання безпідставними. Оскільки із досліджуваного змісту Договору вбачається що він містить усі обов`язкові умову в тому числі й посилання на відсоткові відношення від нормативно-грошової оцінки при сплаті орендної плати, які передбачені Типовими договорами, а такі дії Позивача свідчать про бажання Позивача впроваджити свою відсоткову ставку для даних правовідносин з порушенням як умов діючого Податкового законодавства України (який передбачає внесення змін в договори в частині орендної плати) так і самих умов діючого Договору.

Відтак, щцінюючи предмет позовних вимог Позивача у сукупності з доданими до матеріалів справи доказами в правовому полі дії статті 653 Цивільного кодексу України, в підтвердження таких позовних вимог, зважаючи на відсутність в даних Законах обов`язкової вказівки щодо внесення зміни в договір саме на тих підстав, що зазначаються Позивачем, враховуючи правовий висновок Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2024 року у справі № 914/2848/22, колегія суддів констатує недоведеність Позивачем підставності своїх позовних вимог в частині внесення змін до Договору, які не підтверджують обставин, наведених Позивачем в позовній заяві, що є об`єктивною підставою для відмови в позові в цій частині.

Відповідно приймаючи таке рішення Північно-західний апеляційний господарський суд залишає рішення місцевого господарського суду без змін ів цій частині.

Доводи наведені Позивачем в апеляційній скарзі колегією суддів до уваги не приймаються з огляду на те, що вони є необґрунтованими та такими, що спростовуються матеріалами справи та усім вищеописаним в даній постанові.

З огляду на усе вищевикладене, апеляційний господарський суд прийшов до висновку про відмову в задоволенні позовних вимог.

Дане вчинено і місцевим господарським судом, а відтак апеляційний господарський суд залишає оспорювань рішення без змін з огляду на його законність і обгрунтованість, а також те, що при прийнятті даної постанови, Північно західним апеляційним господарським судом не встановлено обставин, що б вказували на необхідність скасування даного рішення (в розумінні частини 4 статті 269 Господарського процесуального кодексу України).

Відтак, виносячи дане судове рішення та враховуючи те, що апеляційним господарським судом залишено без задоволення апеляційну скаргу Позивача, апеляційний господарський суд, відповідно статті 129 Господарського процесуального кодексу України, залишає судовий збір за розгляд апеляційної скарги за Позивачем.

Керуючись статтями 129, 269, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Могилів-Подільської міської ради на рішення Господарського суду Вінницької області від 25 вересня 2024 року по справі №902/519/24 - залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Вінницької області від 25 вересня 2024 року по справі №902/519/24 - залишити без змін.

3. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

4. Постанову апеляційної інстанції може бути оскаржено у касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

5. Справу №902/519/24 повернути Господарському суду Вінницької області.

Повний текст постанови виготовлено 27 січня 2025 року.

Головуючий суддя Василишин А.Р.

Суддя Бучинська Г.Б.

Суддя Маціщук А.В.