ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 січня 2025 року

м. Київ

cправа № 922/4376/21

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Берднік І.С. - головуючого, Зуєва В.А., Случа О.В.,

секретар судового засідання - Корнієнко О.В.,

за участю представників:

Офісу Генерального прокурора - Савицької О.В.,

Харківської міської ради - Руденко Д.Ю.,

Товариства з обмеженою відповідальністю

«Харківський бізнес-центр «Южний» - Задворного Ю.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційні скарги Харківської міської ради, Товариства з обмеженою відповідальністю «Харківський бізнес-центр «Южний»

на постанову Східного апеляційного господарського суду від 10.10.2024 (у складі колегії суддів: Білоусова Я.О. (головуючий), Лакіза В.В., Пуль О.А.)

та рішення Господарського суду Харківської області від 30.08.2023 (суддя Жельне С.Ч.)

у справі № 922/4376/21

за позовом Керівника Новобаварської окружної прокуратури м. Харкова Харківської області

до Харківської міської ради, Товариства з обмеженою відповідальністю «Харківський бізнес-центр «Южний»

про визнання незаконними та скасування рішень, визнання недійсним договору купівлі-продажу,

ВСТАНОВИВ:

У жовтні 2021 року Керівник Новобаварської окружної прокуратури м. Харкова Харківської області (далі - прокурор) звернувся до суду з позовом до Харківської міської ради, Товариства з обмеженою відповідальністю «Харківський бізнес-центр «Южний» (далі - ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний»), в якому просив суд:

- визнати незаконним та скасувати рішення 37 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 19.08.2020 № 2236/20 «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд» у частині затвердження ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний» проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки комунальної власності площею 0,1660 га (кадастровий номер :02:013:0006) за рахунок земель житлової та громадської забудови для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ. «А-1», літ. «Б-1» (побутового обслуговування населення) по пров. Сімферопольському, 3 (Новобаварський район) (пункт 35 додатку 1 до цього рішення);

- визнати незаконним та скасувати рішення 37 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 19.08.2020 № 2240/20 «Про надання дозволу на проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок юридичним та фізичним особам у частині надання дозволу ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний» на проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки комунальної власності із земель житлової та громадської забудови площею 0,1660 га по пров. Сімферопольському, 3 у Новобаварському районі м. Харкова, кадастровий номер :02:013:0006 для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ. «А-1», літ. «Б-1» (побутового обслуговування населення) (пункт 7 додатку до цього рішення);

- визнати незаконним та скасувати рішення 4 сесії Харківської міської ради 8 скликання від 21.04.2021 № 107/21 «Про продаж земельних ділянок юридичним та фізичним особам» у частині продажу ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний» земельної ділянки із земель комунальної власності з кадастровим номером :02:013:0006 по пров. Сімферопольському, 3 у Новобаварському районі м. Харкова, із земель житлової та громадської забудови, для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ. «А-1», літ. «Б-1» (побутового обслуговування населення), площею 0,1660 га з визначеною ціною продажу земельної ділянки в 1 486 000,00 грн (пункт 9 додатку до цього рішення);

- визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки від 25.06.2021, укладений між Харківською міською радою та ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний», посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Качур А.В. (реєстровий № 696);

- припинити право власності ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний» на об`єкт нерухомого майна (земельну ділянку з кадастровим номером :02:013:0006) з реєстраційним номером 101, зареєстроване на підставі вищевказаного договору купівлі-продажу від 25.06.2021 (номер запису про право власності: 43280386);

- витребувати у ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний» на користь Харківської міської об`єднаної територіальної громади в особі Харківської міської ради земельну ділянку з кадастровим номером :02:013:0006, загальною площею 0,1660 га по АДРЕСА_1, отриману за договором купівлі-продажу від 25.06.2021, посвідченим приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Качур А.В. (реєстровий № 696), та зобов`язати це товариство повернути (шляхом складання та підписання відповідного акта прийому-передачі) зазначену земельну ділянку Харківській міській об`єднаній територіальній громаді в особі Харківської міської ради.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що відчуження Харківською міською радою спірної земельної ділянки на користь ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний» відбулося з порушенням вимог законодавства, зокрема частини 2 статті 134 Земельного кодексу України (далі - ЗК), та інтересів територіальної громади міста, спрямоване на продаж товариству земельної ділянки на позаконкурентних засадах, оскільки нежитлові будівлі, для експлуатації та обслуговування яких продано зазначену земельну ділянку, є самочинним будівництвом, при цьому площа проданої спірної земельної ділянки не відповідає площі, яку безпосередньо займають нежитлові будівлі літ. А-1 та літ. Б-1, та перевищує її більш ніж в 46 разів, що також підтверджує необхідність дотримання проведення процедури земельних торгів у прядку, визначеному положеннями статей 134, 135 ЗК.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 30.08.2023 позов задоволено частково. Визнано незаконним та скасовано рішення 4 сесії Харківської міської ради 8 скликання від 21.04.2021 № 107/21 «Про продаж земельних ділянок юридичним та фізичним особам» у частині продажу ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний» земельної ділянки із земель комунальної власності з кадастровим номером :02:013:0006 по пров. Сімферопольському, 3 у Новобаварському районі м. Харкова, із земель житлової та громадської забудови, для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ. «А-1», літ. «Б-1» (побутового обслуговування населення), площею 0,1660 га з визначеною ціною продажу земельної ділянки в 1 486 000,00 грн (пункт 9 додатку до цього рішення). Визнано недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки від 25.06.2021, укладений між Харківською міською радою та ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний», посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Качур А.В. (реєстровий № 696). Припинено право власності ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний» на об`єкт нерухомого майна (земельну ділянку з кадастровим номером :02:013:0006) з реєстраційним номером 101, зареєстроване на підставі вищевказаного договору купівлі-продажу від 25.06.2021 (номер запису про право власності: 43280386). Витребувано у ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний» на користь Харківської міської об`єднаної територіальної громади в особі Харківської міської ради земельну ділянку з кадастровим номером :02:013:0006, загальною площею 0,1660 га по пров. Сімферопольському, 3 у Новобаварському районі м. Харкова, отриману за договором купівлі-продажу від 25.06.2021, та зобов`язано товариство повернути (шляхом складання та підписання відповідного акта прийому-передачі) зазначену земельну ділянку Харківській міській об`єднаній територіальній громаді в особі Харківської міської ради. У решті позову відмовлено. Вирішено питання про стягнення судових витрат.

Постановою Східного апеляційного господарського суду від 10.10.2024 рішення Господарського суду Харківської області від 30.08.2023 скасовано в частині визнання незаконним та скасування рішення 4 сесії Харківської міської ради 8 скликання 21.04.2021 № 107/21 «Про продаж земельних ділянок юридичним та фізичним особам» у частині продажу ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний» земельної ділянки із земель комунальної власності з кадастровим номером :02:013:0006 по пров. Сімферопольському, 3 у Новобаварському районі м. Харкова, із земель житлової та громадської забудови, для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ. «А-1», літ. «Б-1» (побутового обслуговування населення), площею 0,1660 га з визначеною ціною продажу земельної ділянки в 1 486 000,00 грн (пункт 9 додатку до цього рішення). У цій частині ухвалено нове рішення про відмову в задоволенні позову. У решті рішення суду першої інстанції про задоволення позовних вимог залишено без змін. Вирішено питання про стягнення судових витрат.

Не погоджуючись із висновками судів першої та апеляційної інстанцій, у жовтні 2024 року ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний», а у листопаді 2024 року Харківська міська рада подали касаційні скарги, у яких, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права, порушення норм процесуального права та наявність випадку, передбаченого пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК), просять скасувати постановлені у справі судові рішення та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 18.11.2024 відкрито касаційне провадження у справі № 922/4376/21 за касаційними скаргами ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний» та Харківської міської ради з підстави, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК, та призначено касаційні скарги до розгляду у відкритому судовому засіданні на 18.12.2024.

Харківська обласна прокуратура у відзиві на касаційні скарги зазначила про правильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права при вирішенні спору, тому просила залишити касаційні скарги без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.

У судовому засіданні 18.12.2024 оголошено перерву до 15.01.2025.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши наведені у касаційних скаргах доводи та заперечення проти них, перевіривши матеріали справи, Верховний Суд дійшов таких висновків.

При вирішенні справи судами попередніх інстанцій установлено, що рішенням державного реєстратора Клопотова С.Д. від 27.12.2019 № 50521406 проведено державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на нежитлову будівлю літ. «А-1», загальною площею 18 кв. м по АДРЕСА_1 .

У подальшому між ОСОБА_1 (продавець) та ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний» (покупець) укладено два договори купівлі-продажу нежитлової будівлі від 19.02.2020 № 503 та від 20.02.2020 № 542, за умовами яких продавець передав у власність покупця 1/2 частки (за кожним договором) нежитлової будівлі літ. «А-1» загальною площею 18,0 кв. м по АДРЕСА_1 .

Рішенням державного реєстратора Клопотова С.Д. від 27.12.2019 № 50512204 проведено державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на нежитлову будівлю літ. «Б-1», загальною площею 17,9 кв. м по АДРЕСА_1 .

У подальшому між ОСОБА_1 (продавець) та ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний» (покупець) укладено два договори купівлі-продажу нежитлової будівлі від 19.02.2020 № 504 та від 20.02.2020 № 541, за умовами яких продавець передав у власність покупця 1/2 частки (за кожним договором) нежитлової будівлі літ. «Б-1» загальною площею 17,9 кв. м по АДРЕСА_1.

На підставі зазначених договорів купівлі-продажу нежитлової будівлі приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малаховою Г.І. проведено державну реєстрацію права власності за ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний» на нежитлову будівлю літ. «А-1» загальною площею 18 кв. м та нежитлову будівлю літ. «Б-1» загальною площею 17,9 кв. м, що розташовані по АДРЕСА_1 .

Відповідно до рішення 35 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 22.04.2020 № 2029/20 «Про надання юридичним та фізичним особам дозволу на розроблення документації із землеустрою для експлуатації та обслуговування будівель і споруд» (пункт 45 додатку 1) ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний» надано дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки комунальної власності площею орієнтовно 0,1660 га для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ. «А-1», літ. «Б-1» (побутового обслуговування населення) по пров. Сімферопольському, 3.

Відповідно до рішення 37 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 19.08.2020 № 2236/20 «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд» (пункт 35 додатку 1) ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний» затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки комунальної власності площею 0,1660 га (кадастровий номер :02:013:0006) за рахунок земель житлової та громадської забудови для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ. «А-1», літ. «Б-1» (побутового обслуговування населення) по пров. Сімферопольському, 3 (Новобаварський район).

Відповідно до рішення 37 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 19.08.2020 № 2240/20 «Про надання дозволу на проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок юридичним та фізичним особам» (пункт 7 додатку) надано дозвіл ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний» на проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки комунальної власності із земель житлової та громадської забудови площею 0,1660 га по пров. Сімферопольському, 3 у Новобаварському районі м. Харкова, кадастровий номер :02:013:0006, для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ. «А-1», літ. «Б-1» (побутового обслуговування населення).

Згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (кадастровий номер :02:013:0006) від 05.10.2020 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 10 434 071,00 грн.

Відповідно до рішення 4 сесії Харківської міської ради 8 скликання від 21.04.2021 № 107/21 «Про продаж земельних ділянок юридичним та фізичним особам» (пункт 9 додатку) вирішено продати ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний» земельну ділянку із земель комунальної власності з кадастровим номером :02:013:0006 по пров. Сімферопольському, 3 у Новобаварському районі м. Харкова, із земель житлової та громадської забудови, для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ. «А-1», літ. «Б-1» (побутового обслуговування населення), площею 0,1660 га. Ціною продажу земельної ділянки визначено 1 486 000,00 грн.

На підставі цього рішення між Харківською міською радою та ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний» укладено договір купівлі-продажу зазначеної земельної ділянки від 25.06.2021, за умовами якого земельна ділянка площею 0,1660 га продана для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ. «А-1», літ. «Б-1» (побутового обслуговування населення) за ціною 1 486 000,00 грн (пункти 1.2, 2.1); цей договір посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Качур А.В. та зареєстрований за №696

29.07.2021 приватним нотаріусом Качур А.В. у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно проведено державну реєстрацію права власності за ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний» на земельну ділянку з кадастровим номером :02:013:0006 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101, номер запису про право власності: 43280386).

Як свідчить зміст витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 12.05.2021, цільовим призначенням земельної ділянки з кадастровим номером :02:013:0006 є: 03.13 «Для будівництва та обслуговування будівель закладів побутового обслуговування».

ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний» було подано заяву, в якій останнє просило припинити право власності цього товариства на нежитлові будівлі літ. «А-1» загальною площею 18,0 кв.м та літ. «Б-1» загальною площею 17,9 кв. м по пров. Сімферопольському, 3 у м. Харкові у зв`язку зі знищенням об`єктів нерухомого майна; ця заява посвідчена приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Караєвою С.Е. та зареєстрована в реєстрі 11.08.2021 за № 695.

Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, 17.08.2021 внесено запис про знищення об`єктів нерухомого майна: нежитлової будівлі літ. «А-1» загальною площею 18,0 кв. м та нежитлової будівлі літ. «Б-1» загальною площею 17,9 кв. м по пров. Сімферопольському, 3 у м. Харкові, на підставі заяви за від 11.08.2021 № 695.

Прокурор звернувся до суду із зазначеним позовом, обґрунтовуючи вимоги обставинами відчуження земельної ділянки комунальної власності у позаконкурентиний спосіб, що є порушенням вимог чинного законодавства та інтересів територіальної громади міста Харкова. При цьому прокурор зауважив, що воля територіальної громади як власника спірного майна, може виражатися лише в таких діях органу місцевого самоврядування, які відповідають вимогам законодавства та інтересам територіальної громади. Тому, на думку прокурора, здійснення Харківською міською радою розпорядження майном не у спосіб та поза межами повноважень, передбачених законом, не може оцінюватися як вираження волі територіальної громади.

Суди першої та апеляційної інстанцій установили обставини та дійшли висновків про те, що:

- на момент звернення ОСОБА_1 із заявами про державну реєстрацію права власності на об`єкти нерухомого майна з реєстраційними номерами 101 та 101 ці об`єкти: літ. «А-1» загальною площею 18,0 кв. м та нежитлової будівлі літ. «Б-1» загальною площею 17,9 кв. м за наведеною адресою, не мали правового статусу нежитлових будівель; у реєстрі дозвільних документів, який розміщений на сайті https://dabi.gov.ua, відсутня будь-яка інформація про документи, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт та засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів;

- рішенням Жовтневого районного суду м. Харкова від 22.03.2023 у справі №639/2869/21, яке набрало законної сили, задоволено частково позовні вимоги Харківської міської ради до ОСОБА_1 , ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний», треті особи - приватні нотаріуси Клопотов С.Д. та Малахова Г.І., про скасування державної реєстрації прав, визнання недійсними та скасування договорів купівлі-продажу. Скасовано рішення державного реєстратора Клопотова С.Д. від 29.12.2019 № 50521406 про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на нежитлову будівлю літ. «А-1» загальною площею 18,0 кв. м (номер запису про право власності: 34918615, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101). Скасоване рішення державного реєстратора Клопотова С.Д. від 27.12.2019 № 50512204 про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на нежитлову будівлю літ. «Б-1» загальною площею 17,9 кв. м (номер запису про право власності: 34910307, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101). В іншій частині позовних вимог Харківської міської ради відмовлено;

- судовим рішенням у справі № 639/2869/21 встановлено обставини, за якими ОСОБА_1 здійснено самочинне будівництво зазначених нежитлових будівель, без відповідних документів та дозволів на земельній ділянці, що належить Харківській міській раді, і яка (земельна ділянка) не була виділена ОСОБА_1 для відповідних цілей; при придбанні цих нежитлових будівель частинами за оспорюваними договорами ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний» було обізнано про відсутність правовстановлюючих документів на самочинне будівництво, оскільки у договорах купівлі-продажу у пункті 2 зазначено, що майно належить продавцю згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав, без найменування правовстановлюючих документів; у договорах зазначено, що земельна ділянка, на якій розташовано майно, не приватизована, інших прав щодо земельної ділянки у третіх осіб немає; суд відмовив у задоволенні позовних вимог про визнання недійсними та скасування договорів купівлі-продажу від 19.02.2020 №№ 503, 504, від 20.02.2020 №№ 541,542, за якими нежитлові будівлі літ. «А-1», літ. «Б-1» по пров. Сімферопольському, 3 у м. Харкові ОСОБА_1 продала ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний», з посиланням на відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо проведеної реєстрації знищення цих об`єктів, у зв`язку із чим суд дійшов висновку про припинення права власності на нежитлові будівлі на підставі статті 346 Цивільного кодексу України (далі - ЦК) з огляду на знищення цих об`єктів, а відтак і відсутності порушених інтересів Харківської міської ради;

- реєстрація права власності за ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний» на об`єкти самочинного будівництва на підставі договорів купівлі-продажу не свідчить про виникнення права власності на зазначені об`єкти, а тому у цього товариства були відсутні підставі для набуття земельної ділянки під цими об`єктами у власність чи користування в неконкурентний спосіб на підставі частини 2 статті 134 ЗК, у зв`язку з чим в силу частини 1 статті 134 та частин 1, 2 статті 135 ЗК земельна ділянка комунальної власності або права на неї у цьому випадку підлягали продажу виключно на земельних торгах;

- загальна площа нежитлових будівель літ. «А-1» та літ. «Б-1» по пров. Сімферопольському, 3 у м. Харкові становила 35,9 кв. м, а площа земельної ділянки, яка була виділена для продажу ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний», склала 0,1660 га, тобто більше в 46 разів;

- земельна ділянка була виділена із земель житлової та громадської забудови для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ. «А-1» та літ. «Б-1» (побутового обслуговування населення), які вже за два тижні після державної реєстрації права власності за ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний» на земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно були знищені, що підтверджується заявою відповідача від 11.08.2021 № 695;

- як свідчить зміст витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 12.05.2021, цільовим призначенням земельної ділянки з кадастровим номером :02:013:0006 є: «Для будівництва та обслуговування будівель закладів побутового обслуговування», проте земельна ділянка отримана ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний» для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ. «А-1» та літ. «Б-1» по пров. Сімферопольському, 3 у м. Харкові, що додатково підтверджує отримання відповідачем спірної земельної ділянки в обхід визначеної законодавством процедури земельних торгів.

Суд першої інстанції, з яким погодився і суд апеляційної інстанції (за виключенням задоволення вимоги про визнання незаконним і скасування рішення Харківської міської ради від 21.04.2021 № 107/21), позов задовольнив частково та мотивував таке рішення тим, що реєстрація права власності за ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний» на об`єкти самочинного будівництва на підставі договорів купівлі-продажу, укладених з ОСОБА_1, не свідчить про виникнення права власності на ці об`єкти, тому відсутні підстави для набуття ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний» земельної ділянки комунальної власності під цим самочинним будівництвом у власність чи користування у позаконкурентиний спосіб на підставі частини 2 статті 134 ЗК. Оскільки оспорюваний договір купівлі-продажу суперечить законодавству, то, за висновками суду, наявні правові підстави для визнання його недійсним та для припинення права власності ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний» на об`єкт нерухомого майна (земельну ділянку з кадастровим номером :02:013:0006) з реєстраційним номером 101, яке зареєстроване на підставі зазначеного договору купівлі-продажу від 25.06.2021 (номер запису про право власності: 43280386). У зв`язку з визнанням недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки від 25.06.2021 та припиненням права власності ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний» на об`єкт нерухомого майна (земельну ділянку з кадастровим номером :02:013:0006), суд дійшов висновку про задоволення позовної вимоги про витребування у ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний» на користь Харківської міської об`єднаної територіальної громади в особі Харківської міської ради земельної ділянки з кадастровим номером :02:013:0006, загальною площею 0,1660 га по АДРЕСА_1.

У поданій касаційній скарзі ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний» в обґрунтування підстави касаційного оскарження судових рішень послалося, зокрема на те, що суди при вирішенні спору та визнанні недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки від 25.06.2021 не застосували наслідки недійсності правочину, тобто судами не було вирішено питання про повернення ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний» коштів у сумі 1 486 000, 00 грн, сплачених за земельну ділянку на користь Харківської міської ради, що суперечить висновкам Великої Палати Верховного Суду щодо застосування статті 216 ЦК при вирішенні спорів у подібних правовідносинах, викладеним у постанові від 18.09.2024 у справі № 918/1043/21. Також скаржник послався на неврахування судами попередніх інстанцій при вирішенні спору висновків щодо застосування частини 1 статті 317 ЦК, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц, висновків щодо застосування статті 204 ЦК, викладених у постанові Верховного Суду від 07.10.2019 у справі № 914/1870/17, висновків щодо застосування частини 3 статті 215 ЦК, викладених у постанові Верховного Суду від 11.08.2021 у справі № 344/2483/18, висновків щодо застосування статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, викладених у постановах Верховного Суду від 20.03.2019 у справі № 521/8368/15-ц, від 23.11.2018 у справі № 8/21, висновків зі спорів, що виникли у подібних правовідносин, щодо співмірності площі землі відносно площі об`єктів нерухомості, розміщених на цій землі, викладених у постановах Верховного Суду від 03.03.2021 у справі № 910/12366/18, від 30.03.2021 у справі № 922/1323/20, від 19.01.2022 у справі № 922/461/21.

У поданій касаційній скарзі Харківська міська рада в обґрунтування підстави касаційного оскарження судових рішень послалася, зокрема, на неправильне застосування статей 19, 131-1 Конституції України, статей 203, 216 ЦК, статті 23 Закону України «Про прокуратуру», статті 53 ГПК та неврахування висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16, від 20.06.2023 у справі № 633/408/18, від 18.09.2024 у справі № 918/1043/21, щодо застосування статей 215, 216 ЦК, а також висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постановах від 11.06.2024 у справі № 925/1133/18, від 15.09.2020 у справі № 469/1044/17, щодо застосування статті 23 Закону України «Про прокуратуру».

Відповідно до частин 1, 2 статті 300 ГПК, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

Верховний Суд, переглянувши судові рішення в межах, передбачених статтею 300 ГПК, виходить із такого.

Питання щодо представництва прокурором інтересів громадянина або держави в господарському суді, а також особливості здійснення ним окремих форм представництва таких інтересів врегульовані положеннями Конституції України, Закону України «Про прокуратуру» та ГПК.

Відповідно до пункту 3 частини 1 статті 131-1 Конституції України в Україні діє прокуратура, яка здійснює представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.

Абзацом 1 частини 3 статті 23 Закону України «Про прокуратуру» визначений вичерпний перелік підстав для здійснення прокуратурою представництва інтересів держави в суді.

Прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

Вирішення питання про орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, полягає у встановленні органу, який, використовуючи на підставі норм законодавства надані йому повноваження, зобов`язаний з метою захисту інтересів держави вчиняти юридичні дії, що впливають на права та обов`язки суб`єктів спірних правовідносин, зобов`язуючи їх припинити порушення інтересів держави та усунути наслідки цих порушень (зокрема, звертатись до суду з відповідним позовом).

Відповідно до абзаців 1-3 частини 4 статті 23 Закону України «Про прокуратуру» наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді. Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва. Прокурор зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це громадянина та його законного представника або відповідного суб`єкта владних повноважень. У разі підтвердження судом наявності підстав для представництва прокурор користується процесуальними повноваженнями відповідної сторони процесу. Наявність підстав для представництва може бути оскаржена громадянином чи її законним представником або суб`єктом владних повноважень.

Згідно із частиною 4 статті 53 ГПК прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах. Невиконання цих вимог має наслідком застосування положень, передбачених статтею 174 цього Кодексу.

Відповідно до абзацу 2 частини 5 статті 53 ГПК у разі відкриття провадження за позовною заявою, поданою прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача. У разі відсутності такого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до суду прокурор зазначає про це в позовній заяві і в такому разі набуває статусу позивача.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 11.06.2024 у справі № 925/1133/18 зробила висновки про застосування зазначених норм права щодо представництва прокурором інтересів держави в господарському суді та зазначила, що:

1) прокурор звертається до суду в інтересах держави в особі органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, якщо: - орган є учасником спірних відносин і сам не порушує інтересів держави, але інший учасник порушує (або учасники порушують) такі інтереси; - орган не є учасником спірних відносин, але наділений повноваженнями (компетенцією) здійснювати захист інтересів держави, якщо учасники спірних відносин порушують інтереси держави;

2) прокурор звертається до суду в інтересах держави як самостійний позивач, якщо: - відсутній орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах; - орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, є учасником спірних відносин і сам порушує інтереси держави.

Як установлено судами першої та апеляційної інстанцій, прокурор у справі № 922/4376/21, що розглядається, звернувся до суду з позовом в інтересах держави самостійно. На обґрунтування підстав самостійного представництва інтересів держави прокурор зазначив, що Харківська міська рада у спірних правовідносинах відповідно до вимог чинного законодавства мала діяти в інтересах територіальної громади м. Харкова, проте сама вчинила дії, які негативно впливають на інтереси громади міста, а тому Харківська міська рада є відповідачем у цій справі, а прокурор пред`являє позов самостійно.

Суди першої та апеляційної інстанцій дійшли обґрунтованого висновку, що прокурор у позовній заяві навів підставу для представництва інтересів держави, та обґрунтував, у чому полягає порушення цих інтересів, визначив Харківську міську раду одним із співвідповідачів у справі, оскільки Харківська міська рада як орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, є учасником спірних відносин і вчинила дії, які, за доводами прокурора, порушують інтереси держави. Таким чином прокурором дотримано порядку, передбаченого статтею 23 Закону України «Про прокуратуру».

Такий висновок судів попередніх інстанцій відповідає правовій позиції Великої Палати Верховного Суду у справі № 925/1133/18, яка наведена вище.

У зв`язку з наведеним, доводи касаційної скарги Харківської міської ради щодо відсутності підстав у прокурора для представництва інтересів держави в суді та неправильного застосування судами статей 19, 131-1 Конституції України, статті 23 Закону України «Про прокуратуру», статті 53 ГПК не знайшли свого підтвердження.

Щодо доводів касаційних скарг про неправильне застосування судами першої та апеляційної інстанцій при вирішенні спору положень статей 215, 216 ЦК необхідно зазначити таке.

У статті 203 ЦК визначені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (частина 1); особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності (частина 2); волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі (частина 3); правочин має вчинятися у формі, встановленій законом (частина 4); правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним (частина 5), тощо.

Частиною 1 статті 215 ЦК передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1- 3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу.

Отже, наведеними правовими положеннями визначені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, та загальні підстави недійсності правочину, за яких цей правочин може бути визнаний недійсним, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність (оспорюваний правочин) (частина 3 статті 215 ЦК).

Вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків та, у разі задоволення позовних вимог, зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

При цьому невідповідність правочину актам законодавства як підстава його недійсності повинна ґрунтуватися на повно та достовірно встановлених судами обставинах справи про порушення певним правочином (чи його частиною) імперативного припису законодавства.

У справі, що розглядається, суди попередніх інстанцій, за встановлених обставин, зокрема того, що нежитлові будівлі літ. «А-1», літ. «Б-1», для експлуатації та обслуговування яких Харківська міська рада продала ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний» спірну земельну ділянку комунальної власності з кадастровим номером :02:013:0006 по пров. Сімферопольському, 3 у м. Харкова, є об`єктами самочинного будівництва, дійшли висновку, що оспорюваний правочин суперечить актам цивільного законодавства, зокрема нормам статті 134 ЗК, статті 203 ЦК, порушує інтереси територіальної громади міста внаслідок продажу земельної ділянки без проведення земельних торгів і нераціонального використання землі комунальної власності, тому є недійсним з підстав, передбачених частиною 1 статті 215 ЦК, а право власності ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний» на об`єкт нерухомого майна (земельну ділянку з кадастровим номером :02:013:0006) з реєстраційним номером 101, зареєстроване на підставі цього договору купівлі-продажу від 25.06.2021 (номер запису про право власності: 43280386), є припиненим.

Разом із тим суди, застосувавши до спірних правовідносин положення частини 1 статті 216 ЦК, дійшли висновку, що правовим наслідком недійсності зазначеного договору купівлі-продажу є витребування у ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний» на користь Харківської міської об`єднаної територіальної громади в особі Харківської міської ради спірної земельної ділянки, тобто правила реституції за частиною 1 статті 216 ЦК застосували тільки щодо однієї зі сторін правочину.

Загальні правила щодо правових наслідків недійсності правочинів сформульовані в статті 216 ЦК, у частині першій якої вказано, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Якщо у зв`язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною (частина 2 статті 216 ЦК).

Правові наслідки, передбачені частинами першою та другою цієї статті, застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів (частина 3 статті 216 ЦК).

Отже, ЦК визначає такі загальні юридичні наслідки недійсності правочину: 1) основний - двостороння реституція - повернення сторін недійсного правочину до попереднього стану, тобто становища, яке існувало до його вчинення (абзац другий частини 1 статті 216 ЦК); 2) додатковий - відшкодування збитків і моральної шкоди винною стороною на користь другої сторони недійсного правочину та третьої особи, якщо їх завдано у зв`язку із вчиненням такого правочину (частина 2 статті 216 ЦК). Правові наслідки, передбачені частинами першою та другою статті 216 ЦК, застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів (частина 3 статті 216 ЦК).

За недійсності правочину взаємне повернення сторонами одержаного за ним (двостороння реституція) є юридичним обов`язком, що виникає із закону та юридичного факту недійсності правочину (такі висновки наведено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.09.2024 у справі № 918/1043/21, на яку здійснено посилання в касаційних скаргах на обґрунтування підстави касаційного оскарження судових рішень).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 18.09.2024 у справі № 918/1043/21 зазначила, що для узгодження викладених раніше висновків з механізмом двосторонньої реституції в цілому необхідно виходити з буквального тлумачення змісту статті 216 ЦК, яке дає підстави для висновку про те, що, якщо законом не встановлені особливі умови застосування правових наслідків недійсності правочину або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів, позивач, який заявляє вимогу про повернення йому в натурі переданого за недійсним правочином або відшкодування вартості переданого, заявляє реституційну вимогу, яку суд за існування для того підстав задовольняє, застосовуючи двосторонню реституцію. У цьому випадку відповідач є стягувачем у частині рішення про повернення йому переданого ним за недійсним правочином майна або відшкодування вартості.

Як свідчать матеріали справи, що розглядається, та встановлено судами попередніх інстанцій, за умовами оспорюваного договору купівлі-продажу від 25.06.2021 ціна продажу земельної ділянки становить 1 486 000,00 грн (пункт 2.1 договору).

Водночас, як убачається зі змісту пункту 2.2 розділу 2 «Ціна продажу земельної ділянки, строки і порядок оплати» зазначеного договору, ціна земельної ділянки, визначена згідно з пунктом 2.1 договору, складається з наступних частин: - 2.2.1. Згідно з умовами Договору про внесення авансового внеску від 29.01.2021 № 5/21 авансовий внесок в розмірі 313 022,13 грн, що складає 3 % вартості земельної ділянки, визначеної за нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки, був сплачений до укладення даного договору. - 2.2.2. Грошові кошти у розмірі 1 172 977,87 грн сплачуються Покупцем в строк не пізніше 30 календарних днів з дня нотаріального посвідчення Договору купівлі-продажу шляхом перерахування коштів за реквізитами, зазначеними у цьому підпункті договору.

Проте, як суд першої інстанції, задовольняючи частково позов, так і суд апеляційної інстанції, переглядаючи рішення місцевого суду в апеляційному порядку, визнавши недійсним оспорюваний у цій справі договір купівлі-продажу, правила реституції за частиною 1 статті 216 ЦК застосували тільки щодо однієї зі сторін правочину, а саме Харківської міської ради, не встановивши та не зазначивши в судових рішеннях будь-яких обставин, які б унеможливлювали двосторонню реституцію, та не врахували наведені положення законодавства, що регулює питання правових наслідків недійсності правочину, а суд апеляційної інстанції, у тому числі і наведені висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 18.09.2024 у справі № 918/1043/21, щодо застосування частини 1 статті 216 ЦК у спорах про визнання правочинів недійсними.

При цьому суди першої та апеляційної інстанцій не надали оцінки наявним у матеріалах справи доказам, зокрема зазначеним умовам договору, не встановили та в рішеннях не зазначили обставини виконання ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний» договору купівлі-продажу від 25.06.2021 у частині сплати коштів за придбану земельну ділянку, як це було передбачено у розділі 2 «Ціна продажу земельної ділянки, строки і порядок оплати» зазначеного договору, якими доказами такі обставини підтверджуються і в залежності від встановлених обставин не вирішили питання наявності/відсутності підстав для застосування двосторонньої реституції, у тому числі щодо повернення іншій стороні правочину - відповідачу ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний» того, що останнє передало державі в особі Харківської міської ради на виконання цього ж договору, у зв`язку з визнанням його недійсним.

Відповідно до статті 236 ГПК судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

За змістом частини 1 статті 237 ГПК при ухваленні рішення суд вирішує, зокрема, такі питання: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; яку правову норму належить застосувати до цих правовідносин.

Вирішуючи спір у справі, що розглядається, як суд апеляційної інстанції, так і суд першої інстанції, наведених норм матеріального та процесуального права, а також правових висновків Верховного Суду не врахували, у зв`язку із чим оскаржувані рішення судів не можна визнати законними і обґрунтованими.

Порушення судами першої та апеляційної інстанцій норм процесуального права унеможливило встановлення фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення цієї справи, та які не можуть бути усунуті Верховним Судом самостійно в силу меж розгляду справи судом касаційної інстанції (стаття 300 ГПК).

У зв`язку з наведеним, скаржниками доведено підстави касаційного оскарження судових рішень у відповідній частині. При цьому необхідно зауважити, що касаційні скарги в частині, що стосується відмови в задоволенні позовних вимог про визнання незаконними та скасування рішень, не обґрунтовано підставами касаційного оскарження судових рішень, передбаченими процесуальним законом, тому судові рішення в цій частини Суд залишає без змін.

Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 308 ГПК суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.

Переглянувши у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційних скарг, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, дійшов висновку, що наведені вище обставини щодо дослідження та оцінки в сукупності доказів, які є в матеріалах справи, згідно з пунктом 1 частини 3 статті 310 ГПК є підставою для скасування судових рішень першої та апеляційної інстанцій у частині задоволення позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки від 25.06.2021, припинення права власності ТОВ «Харківський бізнес-центр «Южний» на об`єкт нерухомого майна, витребування майна та стягнення витрат зі сплати судового збору, з передачею справи № 922/4376/21 у цій частині на новий розгляд до суду першої інстанції. У решті судові рішення Суд залишає без змін. За результатами нового розгляду справи має бути вирішено й питання розподілу судових витрат.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційні скарги Харківської міської ради, Товариства з обмеженою відповідальністю «Харківський бізнес-центр «Южний» задовольнити частково.

2. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 10.10.2024 та рішення Господарського суду Харківської області від 30.08.2023 у справі № 922/4376/21 скасувати в частині задоволення позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки від 25.06.2021, припинення права власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Харківський бізнес-центр «Южний» на об`єкт нерухомого майна, витребування майна та стягнення витрат зі сплати судового збору, а справу № 922/4376/21 у цій частині передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

3. У решті постанову Східного апеляційного господарського суду від 10.10.2024 та рішення Господарського суду Харківської області від 30.08.2023 у справі № 922/4376/21 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя І.С. Берднік

Судді: В.А. Зуєв

О.В. Случ