РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

25.04.2024Справа № 910/12308/23

Господарський суд міста Києва у складі судді Селівона А.М., при секретарі судового засідання Рєпкіній Ю.Є., розглянувши матеріали господарської справи

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Київський домобудівний комбінат" вул. Олега Кошового 13-Б/1, неж прим. 78, м. Ірпінь, Київська область, 08200 (адреса для листування: 03037, проспект Червонозоряний, 4А, офіс 138, м. Київ)

до 1. Товариства з обмеженою відповідальністю "Навара - К" вул. Велика Житомирська, 16, кв. 7, м. Київ, 01025

2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Смерековий гай" 02093, м. Київ, вул. Бориспільська, 67

треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідачів:

1. Київська міська рада (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36);

2. Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пелех Зоряна Богданівна (03124, м. Київ, бульв. І.Лепсе, буд.6, прим.2, корп. 17 літ."А")

3. Товариство з обмеженою відповідальністю "Арт Парк" (03037, м. Київ, просп. Валерія Лобановського, буд.4-А, прим. 139-А)

про визнання недійсним договору

Представники сторін:

від позивача: Бешлега А.В.

від відповідача 1: Рейдель Р.В.

від відповідача 2: не з`явився.

від третьої особи 1, 2: не з`явився.

від третьої особи 3: Мельниченко С.О.

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Київський домобудівний комбінат" звернулося до Господарського суду міста Києва з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "Навара - К" та Товариства з обмеженою відповідальністю "Смерековий гай" про визнання недійсним укладеного між відповідачами Договору купівлі - продажу нерухомого майна, посвідченого 12.01.2022 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пелех Зоряною Богданівною, за реєстровим номером 39.

В обґрунтування позовних вимог в позовній заяві позивач посилається на порушення оспорюваним договором його прав та законних інтересів, оскільки останній унеможливлює виконання умов укладеного відповідачем 1 з позивачем Договору № 12-05/15 про забудову земельної ділянки по вул. Бориспільська, 67 в м. Києві від 12.05.2015 року, у зв`язку з чим позивач розцінює правочин як односторонню відмову відповідача 1 від виконання своїх зобов`язань за договором про спільну діяльність та таким, що нівелює можливість отримання позивачем житлових площ, передбачених п. 11 Акту розподілу площ від 20.06.2019 року, а отже, на переконання позивача, вказаний договір має бути визнаний недійсним в судовому порядку як фраудаторний.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 22.08.2023 року за результатами розгляду позовної заяви, останню прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі № 910/12308/23, приймаючи до уваги характер спірних правовідносин та предмет доказування, господарським судом на підставі ч.3 ст. 12 ГПК України постановлено здійснювати розгляд справи в порядку загального позовного провадження та підготовче засідання призначено на 11.10.2023 року.

Судом доведено до відома сторін, що від Київської міської ради через канцелярію суду 30.08.2023 року надійшли письмові пояснення № 08/230-1611 від 25.08.2023 року, в яких третя особа зазначає, що договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :63:502:0001 припинив свою дію для ТОВ «НАВАРА-К», відтак Київська міська рада прийняла рішення № 6411/6452 «Про передачу ТОВАРИСТВУ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «СМЕРЕКОВИМ ГАЙ» земельної ділянки в оренду для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення на вул. Бориспільській, 67 у Дарницькому районі міста Києва» в межах повноважень та спосіб визначених законом. При цьому, оскільки за ТОВ «Навара-К» зареєстровано право колективної власності на вказаний об`єкт нерухомого майна, розмір частки якої складає 298/1000, тому поновлення Товариству з обмеженою відповідальністю «Навара-К» договору оренди земельної ділянки від 04.12.2006 № 63-6-00383 (зі змінами) було порушенням прав інших власників майна, розташованого на земельній ділянці, у зв`язку з чим в поновленні договору відповідачу 1 було відмовлено; від представника відповідача 1 надійшов 06.10.2023 року відзив на позовну заяву б/н від 03.10.2023 року, з доказами направлення іншим учасникам справи, в якому відповідач 1 заперечує проти позовних вимог, посилаючись на відсутність доказів для кваліфікації Договору купівлі-продажу як фраудаторного та визнання недійсним. Також відповідач 1 наголошує, що ТОВ «Навара-К» було відчужено належну йому частку (29,8%) після того, як припинив дію договір оренди земельної ділянки та були відчужені об`єкти нерухомості (частка 70,2 %) іншим співвласниками (фізичними особами ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ) майнового комплексу Товариству з обмеженою відповідальністю "Смерековий Гай". Документи судом долучені до матеріалів справи.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 11.10.2023 року у зв`язку з залученням судом з власної ініціативи третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Київську міську раду та приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пелех Зоряну Богданівну, а також для надання можливості останній подати пояснення щодо суті спору, а також зважаючи на задоволення клопотання уповноваженого представника позивача про витребування доказів та ненаданням відповідачем 2 відзиву на позовну заяву, відкладено підготовче засідання на 08.11.2023 року.

Судом повідомлено, що через канцелярію суду 02.11.2023 року від представника відповідача 1 надійшла заява б/н, б/д про відкладення підготовчого засідання у зв`язку з участю представника останнього в іншому судовому засіданні в Північному апеляційному господарському суді; від представника позивача надійшла 06.11.2023 року відповідь на відзив б/н, б/д відповідача 1, з доказами направлення іншим учасникам справи, в якій позивач не погоджується з доводами відповідача 1 та зазначає, що неправомірні дії відповідача 1 щодо відчуження належного на праві власності нерухомого майна, яке використовувалося у процесі здійснення спільної діяльності, призвели до втрати позивачем та третьою особою 2 можливості користування земельною ділянкою, а відтак не дозволили останнім виконувати свої зобов`язання за Договором про забудову. Вказані документи судом долучені до матеріалів справи.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 08.11.2023 року за ініціативою суду залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Товариство з обмеженою відповідальністю "Арт Парк", у зв`язку з чим для надання можливості останньому подати пояснення щодо суті спору та зважаючи на невиконання приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пелех З.Б. вимог ухвали суду від 11.10.2023 року в частині витребування доказів та ненадання пояснень щодо суті спору, неподанням відповідачем 2 відзиву на позовну заяву відкладено підготовче засідання на 20.12.2023 року, а також повторно витребувано від приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пелех З.Б. належним чином засвідчені копії матеріалів нотаріальної справи.

Проте, у зв`язку із перебування судді Селівона А. М. на лікарняному, судове засідання 20.12.2023 року не відбулося.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 01.01.2024 року призначено підготовче засідання на 18.01.2024 року та повторно зобов`язано учасників справи виконати вимоги ухвали Господарського суду міста Києва від 08.11.2023 року (якщо такі не виконано).

У підготовчому засіданні 18.01.2024 року за клопотанням представника відповідача 2 у зв`язку з неотриманням відповіді на відзив судом протокольною ухвалою оголошено перерву до 22.02.2024 року та вчетверте витребувано у приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пелех Зоряни Богданівни належним чином засвідчені копії матеріалів нотаріальної справи, в якій містяться документи, на підставі яких приватним нотаріусом до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено відомості про реєстрацію права власності за Товариством з обмеженою відповідальністю "Смерековий Гай" (), запис 46136596, на об`єкт нерухомого майна - майновий комплекс (літ.Л,Ж,И,З,К,А,Б,М,Е,Д,Н), загальна площа (кв.м): 7622.5 кв.м, за адресою: м.Київ, вулиця Бориспільська, будинок 67, розмір частки 298/1000.

Поряд із цим, у зв`язку з невиконанням приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пелех Зоряною Богданівною вимог ухвал суду від 11.10.2023 року, від 08.11.2023 року та від 01.01.2024 року в частині надання витребуваних документів, що зумовило неодноразове відкладення підготовчих судових засідань та оголошення перерви, судом в порядку ст. 246 ГПК України винесено окрему ухвалу про порушення законодавства Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пелех Зоряною Богданівною в частині обов`язкового виконання ухвал Господарського суду міста Києва від 11.10.2023 року, 08.11.2023 року та 01.01.2024 року у справі № 910/12308/23, які набрали законної сили, копію якої надіслано Міністерству юстиції України та Приватному нотаріусу Київського міського нотаріального округу Пелех Зоряні Богданівні до відома, а також Центральному міжрегіональному управлінню Міністерства юстиції (м. Київ) з метою усунення порушень законодавства в діяльності вказаного приватного нотаріуса.

Судом доведено до відома сторін, що до початку судового засідання через канцелярію суду 21.02.2024 року від Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пелех Зоряни Богданівни на виконання вимог ухвали суду від 18.01.2024 року та окремої ухвали від 01.02.2024 року супровідним листом № 11/01-16 від 20.02.2024 року надійшли належним чином засвідчені копії матеріалів справи, що міститься в архіві приватного нотаріуса по договору купівлі - продажу частки нерухомого майна, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пелех З.Б. за реєстраційним номером № 39 від 12.01.2022 року, а також клопотання № 6/01-16 від 14.02.2024 року про долучення копій договору купівлі - продажу частки нерухомого майна від 12.01.2022 року та витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності. Окрім цього, у клопотанні міститься повідомлення про неможливість участі приватного нотаріуса в судовому засіданні та клопотання розглянути справу без її участі. Вказані документи судом долучені до матеріалів справи.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 22.02.2024 року враховуючи те, що судом остаточно з`ясований предмет спору та характер спірних правовідносин, позовні вимоги та склад учасників справи, визначені обставини справи, які підлягають встановленню, та зібрані відповідні докази, вчинені усі дії з метою забезпечення правильного, своєчасного і безперешкодного розгляду справи по суті, суд дійшов висновку про закриття підготовчого провадження у справі № 910/13308/23 та призначення справи до судового розгляду по суті на 20.03.2024 року.

У судовому засіданні з розгляду справи по суті 20.03.2024 року протокольною ухвалою оголошено перерву на 25.04.2024 року.

Будь - яких інших доказів на підтвердження своїх вимог, заперечень та правової позиції, а також заяв та клопотань процесуального характеру, окрім наявних в матеріалах справи, від сторін станом на 25.04.2024 року до суду не надходило.

Суд зазначає, що з урахуванням строків, встановлених статями 165, 178 Господарського процесуального кодексу України, а саме протягом п`ятнадцяти днів з дня вручення ухвали від 22.08.2023 року про відкриття провадження у справі, які також визначені судом в ухвалі від 11.10.2023 року, відповідач 2 мав подати відзив на позовну заяву.

Окрім цього, в строки, встановлені ст. 168 Господарського процесуального кодексу України - протягом п`ятнадцяти днів з дня вручення ухвали від 11.10.2023 року та 08.11.2023 року, треті особи мали подати пояснень щодо суті спору.

Як свідчать матеріали справи, відповідач 2 та треті особи 2, 3 не скористалися наданим їм процесуальним правом на подання відзиву на позовну заяву та пояснень щодо суті спору, передбаченими відповідно ч. 1 ст. 165, ч. 1 ст. 168 Господарського процесуального кодексу України.

Заяв та клопотань процесуального характеру від відповідача 2 та третьої особи 3 на час розгляду справи по суті 25.04.2024 року до суду також не надходило.

Відповідно до частини 9 статті 165 Господарського процесуального кодексу України у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин суд вирішує спір за наявними матеріалами.

Наразі, на час проведення судового засідання 25.04.2025 року від відповідача 2, третіх осіб до суду не надходило жодних заяв про неможливість подання відзиву, пояснень щодо суті спору та/або про намір вчинення відповідних дій у відповідності до статті 165, 168 Господарського процесуального кодексу України про неможливість та/або продовження відповідних процесуальних строків та заперечень щодо розгляду справи по суті.

В свою чергу суд наголошує, що відповідно до частини 4 статті 13 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи не вчиненням нею процесуальних дій.

При цьому, оскільки сторони та учасники справи згідно вищезазначених норм ГПК були повідомлені належним чином про час та дату проведення розгляду справи по суті, тим самим маючи можливість реалізувати свої процесуальні права на представництво інтересів у суді та викладення змісту та підстав своїх вимог та заперечень, суд, враховуючи обмежені процесуальні строки розгляду спору, встановлені ст. 195 Господарського процесуального кодексу України, не знаходив підстав для чергового відкладення розгляду справи або оголошення перерви в судовому засіданні.

В свою чергу суд наголошує, що відкладення розгляду справи або оголошення перерви є правом та прерогативою суду, основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представника сторони, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні. Відтак неявка учасника судового процесу у судове засідання за умови належного повідомлення сторони про час і місце розгляду його позову, не є в подальшому підставою для скасування судового рішення, прийнятого за відсутності представника сторони спору.

Згідно з частиною 1 статті 202 Господарського процесуального кодексу України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час та місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті.

Пунктом 1 ч. 3 ст. 202 Господарського процесуального кодексу України визначено, що якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки.

З огляду на вищевикладене, оскільки відповідач 2 та треті особи не скористалися наданими їм процесуальними правами, зокрема, відповідачем не надано відзив на позовну заяву, третіми особами 2, 3 будь-яких письмових пояснень та інших доказів, що впливають на вирішення даного спору по суті, суд, на підставі частини 9 статті 165 Господарського процесуального кодексу України, дійшов висновку про можливість розгляду даної справи виключно за наявними матеріалами за відсутності представників відповідача 2 та третіх осіб 1-3.

У судове засідання з розгляду справи по суті 20.03.2024 року уповноважені представники позивача, відповідача 1 та третьої особи 3, представники відповідача 2, третьої особи 1, третя особа 2 особисто та/або її уповноважений представник не з`явились.

У судове засідання з розгляду справи по суті 25.04.2024 року з`явились уповноважені представники позивача та відповідача 1, представники відповідача 2, третіх осіб 1, 3, третя особа 2 особисто та/або її уповноважений представник не з`явились.

Відповідно до частини 11 статті 242 Господарського процесуального кодексу України якщо учасник справи має електронний кабінет, суд надсилає всі судові рішення такому учаснику в електронній формі виключно за допомогою Єдиної судової інформаційно - телекомунікаційної системи чи її окремої системи (модуля), що забезпечує обмін документами. У разі відсутності в учасник справи електронного кабінету суд надсилає всі судові рішення такому учаснику в паперовій формі рекомендованим листом з повідомленням про вручення.

Відповідно до частини 11 статті 242 Господарського процесуального кодексу України якщо учасник справи має електронний кабінет, суд надсилає всі судові рішення такому учаснику в електронній формі виключно за допомогою Єдиної судової інформаційно - телекомунікаційної системи чи її окремої системи (модуля), що забезпечує обмін документами. У разі відсутності в учасник справи електронного кабінету суд надсилає всі судові рішення такому учаснику в паперовій формі рекомендованим листом з повідомленням про вручення.

Згідно пункту 2 частини 6 статті 242 Господарського процесуального кодексу України днем вручення судового рішення є, зокрема, день отримання судом повідомлення про доставлення копії судового рішення до електронного кабінету особи.

Відповідач 2, треті особи 1, 3, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідачів про проведення судового засідання 25.04.2024 року повідомлені відповідно до норм ст. 6 ГПК України шляхом надсилання до електронного кабінету копії ухвали суду від 22.03.2024 року про оголошення перерви в судовому засіданні у справі № 910/12308/23, факт отримання якої 25.03.2024 року підтверджується наявними в матеріалах справи повідомленнями про доставку електронного листа до електронних кабінетів сторін.

Третя особа 2, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідачів про дату, час і місце проведення судового засідання 25.04.2024 року повідомлена належним чином, що підтверджується наявним в матеріалах справи рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення № 233, згідно якого ухвала суду від 20.03.2024 року вручена 02.04.2024 року.

У судових засіданнях з розгляду справи по суті 20.03.2024 року та 25.04.2024 року представник позивача підтримав позовні вимоги та просив суд їх задовольнити.

Представник відповідача 1 в судових засіданнях з розгляду справи по суті 20.03.2024 року та 24.04.2024 року проти задоволення позовних вимог заперечував з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву.

Представник третьої особи 3 в судовому засіданні 20.03.2024 року надав пояснення по суті спору та просив відмовити в задоволенні позовних вимог.

Відповідно до статті 240 Господарського процесуального кодексу України в судовому засіданні 25.04.2024 року оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши надані суду докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, заслухавши в судових засіданнях представників сторін Господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

Згідно з частиною 1, пунктом 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Частинами 1, 4 статті 202 Цивільного кодексу України визначено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін.

Відповідно до частини 1 статті 174 Господарського кодексу України господарські зобов`язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.

Частина 1 статті 626 Цивільного кодексу України передбачає, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно положень ст. 19 Конституції України органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та Законами України.

Відповідно до ст. 10 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.

Статтею 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" встановлено, що територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров`я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об`єкти, визначені відповідно до закону як об`єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження.

Відповідно до приписів частини 5 статті 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.

Як визначено статтею 14 Конституції України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

При цьому, згідно з приписами ст.ст. 142-144 Конституції України до матеріальної основи органів місцевого самоврядування, крім інших об`єктів, належить земля, управління якою здійснюють територіальні громади через органи самоврядування в межах їх повноважень шляхом прийняття рішень.

Відповідно до ст. 80 Земельного кодексу України суб`єктами права власності на землю є, зокрема, територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності.

Землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки, на яких розташовані об`єкти комунальної власності, незалежно від місця їх розташування (частини 1, 2 ст. 83 Земельного кодексу України).

Згідно ч. 1 ст. 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатом аукціону.

Приписами ч. 1 ст. 123 Земельного кодексу України передбачено, що надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування.

Відповідно до ст. 9 Земельного кодексу України, п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування України" Київська міська рада здійснює передачу у власність або надання у користування земельних ділянок виключно в порядку, передбаченому Земельним кодексом України.

Як визначено частиною 1 ст. 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендною землі регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно - правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Як встановлено судом за матеріалами справи, Рішенням № 1170 від 07.08.1978 року виконавчого комітету Київської міської ради "Про надання у тимчасове користування в/ч НОМЕР_1 земельної ділянки в Дарницькому районі" передано в тимчасове користування військової частини земельну ділянку площею близько 18 га по АДРЕСА_1 , на якій розміщено військове містечко № 181.

Згідно п. 7 рішення №132/233 від 04.02.1999 року Київської міської ради "Про оформлення права користування та надання земельних ділянок" вирішено оформити Державному комітету у справах охорони державного кордону України за умови виконання п. 1 Додатку № 7 до цього рішення право постійного користування земельною ділянкою площею 5,4 га для експлуатації та обслуговування будівель і споруд на АДРЕСА_1 , у зв`язку з передачею будівель і споруд на баланс комітету (Директива №27 від 27.07.1995 Міністра оборони України та акт прийому-передачі від 03.08.1995) за рахунок частини земель, відведених згідно рішення №1170 від 07.08.1978 року виконавчого комітету Київської міської ради "Про надання у тимчасове користування в/ч НОМЕР_1 земельної ділянки в Дарницькому районі".

Відповідно до наявного в матеріалах справи свідоцтва про право власності серії НОМЕР_2 від 18.03.2004 року, виданого на підставі наказу Головного управління комунальної власності м. Києва від 17.03.2004 року №275-В, ТОВ «Навара-К» належить на праві колективної власності майновий комплекс площею 7622,50 кв.м, який розташований в м. Києві по вул. Бориспільська, 67, до складу якого входять: Казарма чотирьохповерхова на 400 осіб (літера Л) площею 3 793,00 кв.м., Казарма одноповерхова (літера Ж) площею 534,60 кв.м., Казарма одноповерхова (літера И) площею 544,80 кв.м, Штаб трьохповерховий (літера З) площею 709,30 кв.м, Їдальня на 250/500 обідів (літера К) площею 1 070,50 кв.м, Медичний пункт на 10 ліжко-місць (літера А) площею 125,50 кв.м, Магазин (літера Б) площею 208,80 кв.м, КПП-2 (літера М) площею 11,60 кв.м, Овочесховище-1 (літера Е) площею 306,70 кв.м, Овочесховище-2 (літера Д) площею 304,60 кв.м, Сміттєзбірник (літера Н) площею 13,10 кв.м. Розмір частки 298/1000.

Решта частин згідно договорів купівлі - продажу від 08.09.20211 року №№ 1878, 1887, 1882, 1880, 1885, від 09.09.2011 року №№ 1921, 1916, перебували в приватній власності фізичних осіб Рябіки І.В. (2/100, 7/100, 2/1000), ОСОБА_1 (3/100, 4/100), ОСОБА_2 (4/100, 7/100, 50/100).

Рішенням №73/130 від 28.09.2006 року Київської міської ради "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Навара-К" земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення на АДРЕСА_1 " затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки Товариству з обмеженою відповідальністю "Навара-К" для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення на АДРЕСА_1 ; передано Товариству з обмеженою відповідальністю "Навара-К" за умови виконання пункту 3 цього рішення у короткострокову оренду на п`ять років земельну ділянку площею 5,4 га для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення на АДРЕСА_1 за рахунок частини земель, відведених відповідно до рішення №1170 від 07.08.1978 виконавчого комітету Київської міської ради "Про надання у тимчасове користування в/ч НОМЕР_1 земельної ділянки в Дарницькому районі", та визнано таким, що втратив чинність, п. 7 рішення №132/233 від 04.02.1999 року Київської міської ради "Про оформлення права користування та надання земельних ділянок".

На підставі вказаного рішення №73/130 від 28.09.2006 року між Київською міською радою (орендодавець за договором, третя особа 1 у справі) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Навара-К" (орендар за договором, відповідач 1 у справі) 22.11.2006 року укладено Договір оренди земельної ділянки (далі - Договір оренди), відповідно до якого орендодавець на підставі рішення №73/130 від 28.09.2006 року Київської міської ради за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове, платне користування) земельну ділянку площею 5,2557 га, розташовану за адресою: вул. Бориспільська, 67 у Дарницькому районі міста Києва, кадастровий номер :63:502:0001, із цільовим призначенням - для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення.

Вказаний правочин посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. та зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 04.12.2006 за №63-6-00383 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Наразі, за матеріалами справи судом встановлено та сторонами не заперечувалось, що у відповідності до рішення Київської міської ради №73/130 від 28.09.2006 року за наслідками досягнення згоди по всіх істотних умовах правочину Київською міською радою виконано прийняті на себе зобов`язання по наданню в оренду земельної ділянки, обумовленої Договором оренди, а відповідачем 1, у свою чергу, прийнято вказану земельну ділянки без будь - яких зауважень.

Тобто, уклавши відповідний Договір оренди земельної ділянки Товариство з обмеженою відповідальністю «Навара-К» набуло право здійснювати свою господарську діяльність на орендованій земельній ділянці згідно її цільового призначення, вказаного в Договорі, а саме для будівництва житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення.

В свою чергу, з метою здійснення будівництва на орендованій земельній ділянці 12.05.2015 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "Навара-К" (сторона 1 за договором, відповідач 1 у справі), Товариством з обмеженою відповідальністю "Київський домобудівний комбінат" (сторона 2 за договором, позивач у справі), Товариством з обмеженою відповідальністю "Дар-Буд" (сторона 3 за договором) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Західний Логістичний Центр.Київ" (сторона 4 за договором) укладено Договір №12-05/15 про забудову земельної ділянки по вул. Бориспільська, 67 в м. Києві (далі - Договір про забудову), у відповідності до п. 1.1 якого сторони зобов`язались спільно діяти для досягнення господарської мети - будівництва комплексу - сукупності багатоквартирних житлових будинків на земельній ділянці площею 5,2557 га, розташованій за адресою: вул. Бориспільська, 67 у Дарницькому районі міста Києва, з кадастровим номером :63:502:001. Діяльність за цим Договором здійснюється без об`єднання вкладів сторін.

Результат спільного проекту досягається сторонами шляхом набуття сторонами у власність квартир, нежитлових приміщень в збудованих конкретних багатоквартирних житлових будинках у складі комплексу в порядку і на умовах, передбачених цим договором (п. 1.2 Договору про забудову).

Згідно п. 1.3 Договору про забудову ділянка належить стороні 1 на праві найму (оренди) на підставі договору оренди земельної ділянки від 22.11.2006 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М., який зареєстрований в реєстрі за №4786 та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації 04.12.2006 за №63-6-00383). Цільове призначення ділянки - для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення. Сторона 1 забезпечує стороні 2 можливість користуватися будівельним майданчиком на ділянці з метою виконання зобов`язань за цим договором. Надання стороні 2 можливості користування будівельним майданчиком на ділянці для здійснення спільного проекту не припиняє прав сторони-1 на ділянку, не є передачею ділянки в оренду/суборенду та не тягне за собою переходу прав власника/орендаря до сторони 2. Будівельний майданчик передається стороною 1 стороні 2 (чи вказаному стороною-2 генеральному підряднику) за актом приймання-передачі. Станом на дату укладення цього договору на ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна (в тому числі мережі, паркани, інші споруди), вичерпний перелік яких наведено у додатку №5 до цього договору. Власником цих об`єктів є сторони-1 та/або треті особи. Сторони підтверджують, що інші об`єкти нерухомого майна на ділянці відсутні. Сторона 1 підписанням цього договору надає свою згоду на знесення цих об`єктів (крім об`єкту незавершеного будівництва (реконструкції) житлового будинку орієнтовно на 101 квартиру) стороною 2 та/або третьою особою на замовлення сторони 2 з метою виконання цього договору. Сторона 1 зобов`язується в порядку "сприяння", що визначений цим договором, отримати згоду вказаних третіх осіб на знесення цих об`єктів (крім об`єкту незавершеного будівництва (реконструкції) житлового будинку орієнтовно на 101 квартиру) стороною 2 та/або третьою особою на замовлення сторони 2 з метою виконання цього договору.

Керівництво спільним проектом здійснюється стороною 2 - ТОВ "Київський домобудівний комбінат". На сторону 2, як на керівника спільного проекту, покладаються обов`язки по виконанню функцій замовника будівництва комплексу (тобто, сторона 2 виконує функції замовника будівництва комплексу). Правом підписання документів, необхідних для реалізації спільного проекту, наділений керівник сторони 2, а за його відсутності - інша особа, належним чином уповноважена стороною 2 (п. 1.5 Договору про забудову).

Відповідно пунктів 2.1, 2.2. Договору про забудову для досягнення мети цього договору сторона 1 - ТОВ «Навара-К» виконує обов`язки, покладені на неї цим договором, у тому числі забезпечує стороні 2 можливість користуватися будівельним майданчиком на ділянці з метою виконання зобов`язань за даним договором; а сторона 2 виконує обов`язки, покладені на неї цим договором, у тому числі за рахунок власних та/або залучених коштів (цінностей і т.п.) вживає заходів щодо фінансування всіх необхідних робіт та заходів щодо будівництва комплексу й прийняття його в експлуатацію.

У пункті 3.3 Договору про забудову зазначено, що протягом 15 днів з дня затвердження проектної документації сторони укладають додаткову угоду до цього договору (акт розподілу площ), якою з урахуванням договору, а також викладеного у додатку № 1 до цього договору та п. 3.4 цього договору визначаються переліки нерухомого майна в комплексі, що набуватимуться кожною із сторін у власність чи для виконання своїх зобов`язань. З моменту укладення такої додаткової угоди кожна із сторін набуває майнові права на відповідне нерухоме майно, спорудження якого передбачено затвердженою проектною документацією, та яке вказане у додатковій угоді, а після завершення будівництва та прийняття комплексу в експлуатацію - право власності на відповідне майно.

Суд зазначає, що за приписами статті 180 Господарського кодексу України строком дії господарського договору є час, впродовж якого існують господарські зобов`язання сторін, що виникли на основі цього договору.

Відповідно до статті 631 Цивільного кодексу України час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору, є строком дії останнього.

Цей договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами і скріплення його печатками сторін і діє до повного виконання сторонами прийнятих на себе обов`язків або до його припинення повністю або частково на підставах, визначених цим договором та/або чинним законодавством України, якщо інше не передбачене цим договором (п. 14.1 Договору про забудову).

Вказаний Договір про забудову підписаний представниками сторони 1, сторони 2, сторони 3 та сторони 4, а також засвідчений печатками сторін.

Судом встановлено, що укладений правочин за своїм змістом та правовою природою є договором про спільну діяльність, який підпадає під правове регулювання норм параграфу 1 глави 77 Цивільного кодексу України.

Нормами ст. 1130 Цивільного кодексу України визначено, що за договором про спільну діяльність сторони (учасники) зобов`язуються спільно діяти без створення юридичної особи для досягнення певної мети, що не суперечить законові. Спільна діяльність може здійснюватися на основі об`єднання вкладів учасників (просте товариство) або без об`єднання вкладів учасників.

Відповідно до приписів ст. 1131 ЦК України умови договору про спільну діяльність, у тому числі координація спільних дій учасників або ведення їхніх спільних справ, правовий статус виділеного для спільної діяльності майна, покриття витрат та збитків учасників, їх участь у результатах спільних дій та інші умови визначаються за домовленістю сторін, якщо інше не встановлено законом про окремі види спільної діяльності.

Зі змісту вказаних законодавчих приписів вбачається, що за своєю суттю спільна діяльність на основі договору є договірною формою об`єднання осіб для досягнення спільної мети.

При цьому виконання Договору про забудову пов`язане, в тому числі, з будівництвом комплексу - під яким розуміється як сукупність багатоквартирних житлових будинків за адресою: м. Київ, вул. Бориспільська, 67, так і окремих багатоквартирних житлових будинків (черг Комплексу) по мірі їх будівництва та прийняття в експлуатацію.

Так, відповідно до норм ст. 318 ГК України, ст. 875 ЦК України за договором будівельного підряду підрядник зобов`язується збудувати і здати у встановлений строк об`єкт або виконати інші будівельні роботи відповідно до проектно - кошторисної документації, а замовник зобов`язується надати підрядникові будівельний майданчик (фронт робіт), передати затверджену проектно-кошторисну документацію, якщо цей обов`язок не покладається на підрядника, прийняти об`єкт або закінчення будівельної роботи та оплати їх.

Згідно ст. 317 ГК України будівництво об`єктів виробничого та іншого призначення, підготовка будівельних ділянок, роботи з обладнання будівель, роботи з завершення будівництва, прикладні та експериментальні дослідження і розробки тощо, які виконуються суб`єктами господарювання для інших суб`єктів або на їх замовлення, здійснюються на умовах підряду. Для здійснення робіт, зазначених у частині першій цієї статті, можуть укладатися договори підряду: на капітальне будівництво (в тому числі субпідряду); на виконання проектних і досліджувальних робіт; на виконання геологічних, геодезичних та інших робіт, необхідних для капітального будівництва; інші договори. Загальні умови договорів підряду визначаються відповідно до положень Цивільного кодексу України про договір підряду, якщо інше не передбачено цим Кодексом.

За умовами п. 4.1 Договору про забудову керівництво спільним проектом протягом всього строку дії цього Договору здійснює сторона 2 - ТОВ "Київський домобудівний комбінат". Як керівник спільного проекту сторона 2 також виконує всі функції замовника будівництва комплексу.

Згідно п. 7.4 Договору про забудову сторона 2 виконує функції замовника будівництва комплексу (окрім функцій землекористувача).

Відповідно до п. 5.1.2 Договору про забудову ТОВ «Навара-К» (сторона 1) зобов`язується вживати заходів, спрямованих на досягнення мети цього Договору. Вжити заходи щодо поновлення договору оренди земельної ділянки, вказаної в п. 1.3 цього Договору, а саме Договору оренди земельної ділянки від 22.11.2006 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М., який зареєстрований в реєстрі за №4786 та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації 04.12.2006 за №63-6-00383).

Умовами п. 15.3 Договору про забудову сторони гарантують, зокрема, що з моменту набуття цим договором чинності сторона 1 - ТОВ «Навара-К» та сторона 4 - ТОВ «Західний логістичний центр Київ» не будуть вчиняти жодних дій щодо ділянки та/або прав на неї, які можуть негативно вплинути на здійснення спільного проекту, у тому числі не укладати будь-які угоди щодо ділянки та/або прав на неї.

Також сторонами погоджено та підписано Додатки №№ 1-5 до Договору про забудову. Зокрема, у додатку 5 до Договору про забудову міститься перелік нерухомого майна, яке знаходиться на ділянці, згідно якого на земельній ділянці знаходиться майновий комплекс загальною площею 7 622,50 кв.м. у складі наступних будівель, споруд, мереж тощо: 1. Казарма чотирьохповерхова на 400 осіб (літера Л) площею 3 793,00 кв.м. (об`єкт незавершеного будівництва (реконструкція) житлового будинку орієнтовно на 101 квартиру). 2. Казарма одноповерхова (літера Ж) площею 534,60 кв.м.3. Казарма одноповерхова (літера И) площею 544,80 кв.м. 4. Штаб трьохповерховий (літера З) площею 709,30 кв.м. 5. Їдальня на 250/500обідів (літера К) площею 1 070,50 кв.м. 6. Медичний пункт на 10 ліжко-місць (літера А) площею 125,50 кв.м. 7. Магазин (літера Б) площею 208,80 кв.м. 8. КПП-2 (літера М) площею 11,60 кв.м. 9. Овочесховище-1 (літера Е)площею 306,70 кв.м. 10. Овочесховище-2 (літера Д) площею 304,60 кв.м. 11. Сміттєзбірник (літера Н) площею 13,10 кв.м. 12. Зовнішні мережі водопостачання. 13. Зовнішні мережі освітлення території. 14. Зовнішній каналізаційний колектор. 15. Огорожа із залізобетонних плит.

В подальшому, 22.12.2017 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "Навара-К" (сторона 1 за договором, відповідач 1 у справі), Закритим акціонерним товариством "Українська будівельна компанія" (сторона 2 за договором), Товариством з обмеженою відповідальністю "Західний Логістичний Центр.Київ" (сторона 4 за договором), ОСОБА_3 (сторона 5 за договором), ОСОБА_2 (сторона 6 за договором), ОСОБА_1 (сторона 7 за договором), ОСОБА_4 (сторона 8 за договором), Товариством з обмеженою відповідальністю "Київський домобудівний комбінат" (сторона 9 за договором, позивач у справі), Товариством з обмеженою відповідальністю "Пуща-Резиденс" (сторона 10 за договором) та Мороз Тетяною Михайлівною (сторона 11 за договором) укладено Додаткову угоду до Договору про забудову (далі - Додаткова угода від 22.12.2017 року), в якій сторони дійшли згоди долучити до участі в спільному проекті в межах своїх часток наступні сторони: ОСОБА_3 , що стає стороною 5 Договору; ОСОБА_2 , що стає стороною 6 Договору; ОСОБА_1 , що стає стороною 7 Договору; ОСОБА_4 , що стає стороною 8 Договору; Закрите акціонерне товариство "Українська будівельна компанія", що замість Товариства з обмеженою відповідальністю "Київський домобудівний комбінат" стає стороною 2 Договору; Товариство з обмеженою відповідальністю "Пуща-Резиденс", що стає стороною 10 Договору; ОСОБА_5 , що стає стороною 11 Договору.

У пункті 1.1. Додаткової угоди від 22.12.2017 року до Договору про забудову сторонами погоджено, що з дати укладення цієї угоди ЗАТ "Українська будівельна компанія" набуває замість ТОВ "Київський домобудівельний комбінат" всіх прав та обов`язків керівника спільного проекту, тобто стає замість ТОВ "Київський домобудівельний комбінат" особою, яка виконує функції замовника будівництва. Підписанням цієї угоди сторони погодили, що всі функції замовника будівництва, які були передані згідно з Договором ТОВ «Київський домобудівний комбінат», вважаються такими, що передані ЗАТ "Українська будівельна компанія" на тих же умовах і в тому ж обсязі, що не потребує внесення змін у Договір. У зв`язку з цим ЗАТ "Українська будівельна компанія" стає стороною 2 Договору, а ТОВ «Київський домобудівний комбінат» стає стороною 9 Договору.

Також вказаною Додатковою угодою від 22.12.2017 року до Договору про забудову сторонами було визначено участь кожної нової сторони у проекті, та відповідно змінено умови Договору про забудову.

Зокрема, у пункті 3 Додаткової угоди від 22.12.2017 року сторони дійшли згоди змінити абзац третій пункту 1.3 Договору про забудову, виклавши його у наступній редакції: "1.3 Станом на дату укладення цього договору на ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна (в тому числі мережі, паркани, інші споруди), перелік яких наведено у додатку №5 до цього договору, а також будь-яке інше нерухоме майно, споруди, що знаходяться на ділянці та не належать стороні-2, 3, 9, 10 та 11. Власником цих об`єктів є сторона-1, сторона-5, сторона-6, сторона-7 та/або треті особи. Сторони підтверджують, що інші об`єкти нерухомого майна на ділянці відсутні. Сторона-1, сторона-5, сторона-6, сторона-7 підписанням цього договору надають свою згоду на знесення цих об`єктів стороною-2 та/або третьою особою на замовлення сторони-2 з метою виконання цього договору. Сторона-1, сторона-5, сторона-6, сторона-7 зобов`язуються в порядку сприяння, що визначений цим договором, надати свою згоду та отримати згоду вказаних третіх осіб на знесення цих об`єктів стороною-2 та/або третьою особою на замовлення сторони-2 з метою виконання цього договору. При цьому сторони погодили, що для отримання дозволу на виконання будівельних робіт на 5-ту чергу комплексу сторона-1 надасть всі необхідні документи в рамках сприяння виключно за умови підписання стороною-1 та стороною-2 акту розподілу площ на 4-ту та на 5-ту черги комплексу на умовах, встановлених стороною-1 (при цьому загальна площа, яка буде зазначена в актах розподілу площ на 4-ту та на 5-ту черги комплексу, повинна відповідати розподілу у додатку-1 до цього договору, а розподіл об`єктів у межах 4-ї та 5-ї черги комплексу здійснюється стороною-1).".

У пункті 7 Додаткової угоди від 22.12.2017 сторони дійшли згоди змінити пункт 3.3 Договору про забудову, виклавши його у наступній редакції: "3.3 Після розроблення проектної документації, її погодження з відповідними установами та організаціями, проведення її експертизи, сторона-2 направляє цінним листом з описом вкладення або передає під розписку стороні-1 проектну документацію на будівництво, яку сторона-1 зобов`язана затвердити та підписати протягом десяти робочих днів з моменту отримання (та/або підписати спільний проект про її затвердження) і у цей же строк повернути її стороні-2. Проектна документація іншими сторонами не затверджується. Після затвердження та підписання стороною-1 проектної документації і повернення її стороні-2, сторона-2 направляє цінним листом з описом вкладення або передає під розписку стороні-1 документи, які необхідні для отримання дозволу на виконання будівельних робіт. Сторона-1 зобов`язана протягом десяти робочих днів з моменту їх отримання підписати їх та в цей же строк повернути стороні-2. Після затвердження та підписання вищезазначених документів сторона-2 направляє стороні-1 цінним листом з описом вкладення або передає під розписку відповідну кількість примірників проекту акту розподілу площ, складеного відповідно до додатку 1 до даного договору. Сторона 1 зобов`язана їх всі підписати і повернути їх всі стороні 2 протягом десяти робочих днів з моменту їх отримання. Після цього їх всі підписує сторона-2 та повертає стороні 1 6 примірників акту розподілу площ, підписаних стороною-1 та стороною-2. З моменту підписання стороною-1 та стороною-2 акту розподілу площ кожна із сторін набуває майнові права на відповідне нерухоме майно, спорудження якого передбачено затвердженою проектною документацією, та яке вказане у акті розподілу площ, а після завершення будівництва та прийняття комплексу в експлуатацію - право власності на відповідне нерухоме майно. Сторони погодили, що для цілей цього договору акт розподілу площ підписується лише стороною 1 та стороною 2, а іншими сторонами не підписується. При цьому, при підписанні акту розподілу сторона 1 та сторона 2 суворо дотримуються додатку 1 до цього договору та принципу пропорційного розподілу згідно з типологією об`єктів (крім 4-ї та 5-ї черг комплексу).

Пунктом 17 Додаткової угоди від 22.12.2017 року сторони виклали пункт 8.1 Розділу 8 Договору в новій редакції: « 8.1 Сторони погодили, що метою цього Договору не є отримання прибутку. Метою цього Договору є спорудження об`єктів житлового будівництва та набуття сторонами побудованого майна у свою приватну власність…»

Пунктом 23 Додаткової угоди від 22.12.2017 передбачено, що сторона 1, за умови належного виконання стороною 2 своїх зобов`язань згідно з договором, підтверджує свою гарантію та гарантує, що не буде вчиняти будь-які дії, які можуть спричинити зміну замовника будівництва комплексу (його черг), передачу ділянки чи її частини для забудови іншій особі, аніж сторона 2 чи особа, на яку вкаже сторона 2, та дій, які можуть спричинити необхідність змінювати видані містобудівні умови та обмеження по ділянці.

Окрім цього, 20.06.2019 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "Навара-К" (сторона 1 за договором, відповідач 1 у справі), Товариством з обмеженою відповідальністю "Арт Парк" (сторона 2 за договором, третя особа 3 у справі), Товариством з обмеженою відповідальністю "Дар-Буд" (сторона 3 за договором), Товариством з обмеженою відповідальністю "Західний Логістичний Центр.Київ" (сторона 4 за договором), ОСОБА_3 (сторона 5 за договором), ОСОБА_2 (сторона 6 за договором), ОСОБА_1 (сторона 7 за договором), ОСОБА_4 (сторона 8 за договором), Товариством з обмеженою відповідальністю "Київський домобудівний комбінат" (сторона 9 за договором, позивач у справі), Товариством з обмеженою відповідальністю "Пуща-Резиденс" (сторона 10 за договором) та Мороз Тетяною Михайлівною (сторона 11 за договором) та Закритим акціонерним товариством "Українська будівельна компанія" (сторона 12 за договором) укладено Додаткову угоду до Договору про забудову (далі - Додаткова угода від 20.06.2019), в якій сторони дійшли згоди долучити до участі в спільному проекті в межах своїх часток Товариство з обмеженою відповідальністю "Арт Парк". Функції замовника будівництва в рамках спільного проекту передані від ТОВ "Навара-К" до ТОВ "Арт Парк".

Пунктом 2 Додаткової угоди від 20.06.2019 року передбачено, що ТОВ "Арт Парк" набуло замість ЗАТ "Українська будівельна компанія" всіх прав та обов`язків керівника спільного проекту, тобто ТОВ "Арт Парк" стало замість ЗАТ "Українська будівельна компанія" особою, яка виконує функції замовника будівництва. При цьому, ЗАТ "Українська будівельна компанія" не виконує функції замовника будівництва в рамках спільного проекту, але залишається стороною договору. У зв`язку з цим ТОВ "Арт Парк" стає стороною 2 договору, а ЗАТ "Українська будівельна компанія" стає стороною 12 договору.

Згідно пункту 3 Додаткової угоди від 20.06.2019 року всі функції замовника будівництва в рамках спільного проекту, що були передані згідно з Договором від ТОВ "Навара-К" до ЗАТ "Українська будівельна компанія" вважаються такими, що передані від ТОВ "Навара-К" до ТОВ «Арт Парк» на тих же умовах і у тому ж обсязі. Вказане не потребує внесення змін у Договір.

В свою чергу, на виконання умов п. 5.1.2 Договору про забудову між ТОВ "Навара-К" (відповідач 1 у справі, оренда за договором) та Київською міською радою (орендодавець за договором) 12.09.2016 року укладено Договір про поновлення договору оренди земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. 22.11.2006 року за реєстровим № 4786, згідно якого поновлено на 5 років договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. 22.11.2006 року за реєстровим № 4786 та викладено договір оренди в новій редакції.

Об`єктом оренди є земельна ділянка по вул. Бориспільській, 67 у дарницькому районі м Києва, розміром 5,2557 га, цільове призначення - для будівництва ,експлуатації та обслуговування житлово - офісного комплексу з об`єктами соціального призначення, кадастровий номер :63:502:001 (п.2.1 Договору оренди в редакції від 19.09.2016 року).

За змістом частини 1 ст. 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Строк договору оренди визначається за погодженням сторін (частина 4 статті 284 Господарського кодексу України).

Відповідно до ч. 1 ст. 19 Закону України «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

Згідно п. 3.1 Договору оренди землі в редакції від 12.09.2016 року останній укладено на 5 років.

Договір набуває чинності з моменту його нотаріального посвідчення (п.14.1 Договору оренди в редакції від 12.09.2016 року)

Вказаний Договір підписаний представниками орендаря та орендодавця та засвідчений печатками сторін, а також посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. 12.09.2016 року за реєстровим № 889.

Як вбачається з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 12.09.2016 року на підставі Договору про поновлення договору оренди земельної ділянки від 12.09.2016 року за ТОВ «Навара-К» було зареєстроване право оренди земельної ділянки площею 5,2557 га, кадастровий номер: :63:502:001.

Відтак, з урахуванням дати державної реєстрації Договору 12.09.2016 року, умов п. 3.1 Договору та виходячи з положень статті 638 Цивільного кодексу України і статей 125, 126 Земельного кодексу України строк його дії становить по 12.09.2021 року.

Відповідно до умов п. 8.4 Договору оренди в редакції від 12.09.2016 року орендар серед іншого зобов`язаний: завершити забудову земельної ділянки в строки встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації цього Договору; письмово повідомити Орендодавця про відчуження об`єктів (їх частин), що розташовані на Земельній ділянці і належать Орендарю, протягом десяти днів з моменту вчинення відповідного правочину, а також повідомити про наміри подальшого використання Земельної ділянки. У випадку, якщо Орендар має намір припинити право користування Земельною ділянкою (її частиною), цей Договір розривається за згодою сторін, або до цього Договору вносяться відповідні зміни при виникненні відповідного права на землю у нового власника об`єктів, які були відчужені.

Згідно пункту 11.3. Договору оренди в редакції від 12.09.2016 року договір оренди припиняється, зокрема, в разі: закінчення строку, на який його було укладено; набуття права власності на об`єкти нерухомості, що розташовані на орендованій іншою особою Земельній ділянці. В даному випадку в договорі про відчуження об`єктів нерухомості, що розташовані на Земельній ділянці, що є предметом цього Договору визначається суб`єкт (Орендар за цим Договором або новий власник об`єктів нерухомості), який сплачує орендну плату відповідно до розмірів встановлених цим Договором та несе відповідальність за зобов`язаннями передбаченими цим Договором для Орендаря, до моменту оформлення новим власником нерухомості відповідного права на дану Земельну ділянку.

Згідно п. 11.7 Договору оренди в редакції від 12.09.2016 року після закінчення строку, на який було укладено договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має переважне право перед іншими особами на поновлення договору.

Як свідчать матеріали справи, на виконання умов пункту п. 5.1.2 Договору про забудову та пункту п. 11.7 Договору оренди земельної ділянки в редакції від 12.09.2016 року, ТОВ «Навара-К» 11.06.2021 року звернулось до Київської міської ради з листом-повідомленням про намір поновити Договір оренди земельної ділянки.

Частиною другою статті 120 Земельного кодексу України передбачено, що якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно до частини четвертої цієї ж статті у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.

Листом вих. №05716-18886 від 02.08.2021 Департамент земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) повідомив Товариство з обмеженою відповідальністю "Навара-К", що оскільки на земельній ділянці з кадастровим номером :63:502:0001 розташований майновий комплекс, який перебуває у спільній частковій власності гр. ОСОБА_3 (2/100. 7/100 та 2/1000 часток), гр. ОСОБА_1 (3/100. 4/100 часток), та гр. ОСОБА_2 (4/100. 50/100 часток), в той час як за ТОВ «Навара-К» зареєстровано право колективної власності на вказаний об`єкт нерухомого майна, розмір частки якої складає 298/1000, тому поновлення Товариству з обмеженою відповідальністю «Навара-К» договору оренди земельної ділянки від 04.12.2006 року № 63-6-00383 (зі змінами) без погодження його з іншими власниками нерухомого майна буде порушенням прав інших власників майна, розташованого на земельній ділянці.

Як зазначено позивачем в позовній заяві, 30.08.2022 на офіційному сайті Київської міської ради було опубліковано проект рішення "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Смерековий Гай" земельної ділянки в оренду для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення на вул. Бориспільська, 67 у Дарницькому районі міста Києва". Даний проект рішення передбачає передання Товариству з обмеженою відповідальністю "Смерековий Гай", за умови виконання пункту 2 цього рішення, в оренду на 5 років земельної ділянки площею 5,2557 га (кадастровий номер :63:502:0001) для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення (код виду цільового призначення - 02.10 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури) на вул. Бориспільській, 67 у Дарницькому районі міста Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно. У проекті рішення вказано, що право власності на нерухоме майно зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 17.11.2021 (номери запису про право власності 45121698, 45122797, 45125428, 45125794), від 08.12.2021 (номери запису про право власності 45536730, 45536856), від 12.01.2022 (номер запису про право власності 46136596) (категорія земель - землі житлової та громадської забудови).

Згідно пункту 2 вказаного рішення ТОВ «Смерековий гай» зобов`язано виконувати, зокрема, обов`язки землекористувача відповідно до вимог статті 96 Земельного кодексу України, у місячний строк надати до Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) документи, визначені законодавством України, необхідні для укладення договору оренди земельної ділянки.

В подальшому Київською міською радою відповідно до статей 9, 83, 93, 116, 122, 123, 124 Земельного кодексу України, статей 1212, 1214 Цивільного кодексу України, Закону України «Про оренду землі», пункту 34 частини першої статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», враховуючи те, що земельна ділянка зареєстрована в Державному земельному кадастрі, право комунальної власності територіальної громади міста Києва на яку зареєстровано в установленому порядку (номер запису про право власності від 21 вересня 2016 року № 16334096), та розглянувши заяву Товариства з обмеженою відповідальністю «СМЕРЕКОВИЙ ГАЙ» від 09 серпня 2022 року № 50385-01-03 прийнято рішення № 6411/6452 від 18.05.2023 року «Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю «СМЕРЕКОВИЙ ГАЙ» земельної ділянки в оренду для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення на вул. Бориспільській, 67 у Дарницькому районі міста Києва», копія якого наявна в матеріалах справи.

Право власності на нерухоме майно за адресою м. Київ, вул. Бориспільська, 67, за ТОВ «Смерековий гай» зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 17 листопада 2021 року (номери запису про право власності: 45121698, 45122797, 45125428, 45125794), від 08 грудня 2021 року (номери запису про право власності: 45536730, 45536856), від 12 січня 2022 року (номер запису про право власності 46136596), що підтверджується відповідною інформацією з Держаного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна.

Зокрема, як зазначено позивачем та свідчать матеріали справи, 12.01.2022 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Навара-К» (відповідач 1 у справі, продавець за договором) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Смерековий гай» (покупець за договором, відповідач 2 у справі) укладено Договір купівлі - продажу частки нерухомого майна (далі - Договір купівлі - продажу), згідно п. 2.1 якого продавець продає (передає у власність), а покупець купує (приймає у власність) 298/1000 частки майнового комплексу - (далі - нерухоме майно) нежитлові будівлі (літ. Л, Ж, И, З,К, А,Б, М, Е, Д, Н) загальною площею 7622,50 кв.м, які знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Бориспільська, 67, що розташовані на земельній ділянці з кадастровим номером :63:502:0001.

Розділами 2 - 8 Договору купівлі - продажу сторони погодили його предмет, ціну договору, заяви та гарантії, прав ата обов`язки сторін, відповідальність сторін, виникнення права власності, інші умови договору тощо.

Згідно п. 8.3 Договору купівлі - продажу останній набирає чинності із моменту його підписання сторонами та нотаріального посвідчення.

Як встановлено судом, Договір купівлі - продажу підписаний представниками покупця та продавця, а також посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пелех З.Б. та зареєстрований в реєстрі за № 39.

Судом встановлено, що укладений правочин за своїм змістом та правовою природою є договором купівлі-продажу, який підпадає під правове регулювання норм § 1 глави 54 Цивільного кодексу України.

Відповідно до ст. 193 Господарського кодексу України до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно ст. 655 Цивільного кодексу України за договором купівлі-продажу одна сторона передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Згідно зі статтею 656 ЦК України предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому.

Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Предметом договору купівлі-продажу може бути право вимоги, якщо вимога не має особистого характеру. До договору купівлі-продажу права вимоги застосовуються положення про відступлення права вимоги, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно п.п. 2.2, 2.3 Договору купівлі - продажу продавець - ТОВ «Навара-К» є власником 298/1000 частки майнового комплексу. Нерухоме майно належить продавцю на праві власності на підставі свідоцтва про право власності серії САА № 102234 від 18.03.2004 року, виданого Головним управлінням комунальної власності м. Києва Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 18.03.2004 року на підставі Наказу Головного управління комунальної власності міста Києва від 17.03.2004 року № 275-В та зареєстрованого Київським МБТІ, про що зроблено запис в реєстрову книгу № 18з-91 за реєстровим № 680-з від 20.04.2004 року.

Відповідно до частини 1 статті 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін.

Згідно із частиною 1 статті 692 Цивільного кодексу України покупець зобов`язаний оплатити товар після його прийняття або прийняття товаророзпорядчих документів на нього, якщо договором або актами цивільного законодавства не встановлений інший строк оплати товару.

За умовами п. 3.1 Договору купівлі - продажу за домовленістю сторін продаж зазначеного у цьому договорі нерухомого майна вчиняється за 1 472 463,00 грн.

За приписами частини 1 статті 664 Цивільного кодексу України обов`язок продавця передати товар покупцеві вважається виконаним у момент: 1) вручення товару покупцеві, якщо договором встановлений обов`язок продавця доставити товар; 2) надання товару в розпорядження покупця, якщо товар має бути переданий покупцеві за місцезнаходженням товару. Договором купівлі-продажу може бути встановлений інший момент виконання продавцем обов`язку передати товар.

Відповідно до п. 7.1 Договору купівлі - продажу згідно вимог статті 182 та статті 334 ЦК України право власності на нерухоме майно виникає у покупця з моменту державно реєстрації такого права в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Обов`язок продавця передати нерухоме майно покупцю вважається виконаним у момент підписання Акту приймання - передачі нерухомого майна (п.п.5.1.5 п. 5 Договору купівлі - продажу).

З моменту підписання Акту приймання - передачі нерухомого майна покупець зобов`язується самостійно нести всі поточні витрати з утримання, охорони та експлуатації нерухомого майна (п.7.2 Договору купівлі - продажу).

Як встановлено судом за матеріалами справи, між покупцем та продавцем (відповідачі у справі) підписано Акт приймання - передачі нерухомого майна від 12.01.2022 року, копія якого наявна в матеріалах справи, згідно якого продавець передав, а покупець прийняв частку майнового комплексу (літ. Л, Ж, И, З,К, А,Б, М, Е, Д, Н) загальною площею 7622,50 кв.м, який знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Бориспільська, 67.

За таких обставин суд доходить висновку, що у відповідності до укладеного між сторонами Договору купівлі - продажу ТОВ «Навара-К» як продавцем виконані прийняті на себе зобов`язання з передачі нерухомого майна покупцю - Товариству з обмеженою відповідальністю «Смерековий гай», а відповідачем 2, у свою чергу, прийнято нерухоме майно без будь - яких зауважень.

Факт передачі нерухомого майна відповідачем 1 та подальшої його реєстрації за відповідачем 2 належним чином підтверджено матеріалами справи та сторонами не заперечується.

Позивач зазначає, що оспорюваний Договір купівлі - продажу було укладено із значною різницею в ціні щодо ринкової вартості майна, що підтверджується відповідними довідками Фонду Державного майна про оціночну вартість об`єкта нерухомості з огляду на те, що право власності на нежитлову будівлю казарми (Літ.Ж) заг. пл. 534,6 кв.м., Штабу (Літ.З) заг. пл. 709,3 кв.м., їдальні (Літ. К) заг. пл. 1070,5 кв.м., КПП2 (Літ. М) 11,6 кв.м. перейшло до TOB «СМЕРЕКОВИЙ ГАЙ» (відповідач 2 у справі) відповідно до оспорюваного Договору купівлі - продажу частки нерухомого майна за вартістю 1 472 463,00 грн., в той час як дійсна вартість відповідно до довідки Фонду Державного майна України про оціночну вартість об`єкта нерухомості реєстраційний № 201-06115465, виданої на нежитлову будівлю казарми (Літ.Ж) заг. пл. 534,6 кв.м, складає 44 071 791,07 грн., дійсна вартість відповідно до довідки Фонду Державного майна України реєстраційний № 201-06115465 про оціночну вартість об`єкта нерухомості, виданої на нежитлову будівлю Штабу (Літ.З) заг. пл. 709,3 кв.м., складає 65 518 340,26 грн., відповідно до довідки про оціночну вартість об`єкта нерухомості реєстраційний № 201-06115465, виданої Фондом Державного майна України на нежитлову будівлю, дійсна вартість їдальні (Літ. К) заг. пл. 1070,5 кв.м. складає 43 813 053,45грн., а дійсна вартість нежитлової будівлі КПП2 (Літ. М) 11,6 кв.м. відповідно до довідки Фонду Державного майна України про оціночну вартість об`єкта нерухомості реєстраційний № 201-06115465 на складає 361 416,31 грн.

При цьому позивач в позовній заяві посилається на наявність рішення Господарського суду міста Києва від 02.02.2023 року у справі № 910/10090/22 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Київський домобудівний комбінат" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Навара-К" та Київської міської ради про зобов`язання відповідача виконувати умови договору №12-05/15 про забудову земельної ділянки по АДРЕСА_2 від 12.05.2015 року, а саме: не вчиняти будь-які дії, які можуть спричинити зміну замовника будівництва комплексу (тобто сукупності багатоквартирних житлових будинків за адресою м. Київ, вул. Бориспільська, 67) (його черг), передачу ділянки (тобто земельної ділянки площею 5,2557 га з кадастровим номером :63:502:0001) чи її частини для забудови іншій особі, аніж Товариство з обмеженою відповідальністю "Арт Парк", та дії, які можуть спричинити необхідність змінювати видані містобудівні умови та обмеження по ділянці (тобто земельної ділянки площею 5,2557 га з кадастровим номером :63:502:0001); зобов`язання відповідача вчинити дії щодо набуття у власність об`єктів нерухомого майна, що належали Товариству з обмеженою відповідальністю "Навара-К" станом на 20.06.2019 року.

Зокрема, вказаним рішенням від 02.02.2023 року, яке залишено без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 29.06.2023, в задоволенні позову ТОВ "Київський домобудівний комбінат" відмовлено.

Наразі, судом у справі № 910/10090/22 в межах предмета та підстав позову було досліджено правовідносини, пов`язані з Договором про забудову та встановлено, що у вересні 2016 року було поновлено договір оренди земельної ділянки на 5 років, керівник проекту (Сторона 2 -ТОВ "Київський домобудівний комбінат") був забезпечений будівельним майданчиком на вказаній земельній ділянці, у 2017 році була розроблена та затверджена проектна документація в рамках Договору №12-05/15 та на початку 2018 року було розпочато будівництво двосекційного багатоквартирного будинку в рамках реалізації Договору про забудову.

Також судом у справі № 910/10090/22 встановлено, що Товариство з обмеженою відповідальністю "Навара-К" з моменту втрати права власності на нерухоме майно та прав на землю припинило свої зобов`язання за Договором про забудову в частині предмета договору, а відтак не може бути примушене до виконання умов вказаного правочину. При цьому у справі № 910/10090/22 суд не вбачав правових підстав для задоволення позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю "Київський домобудівний комбінат", незважаючи на те, що в межах даної справи було встановлено обставини порушення Товариством з обмеженою відповідальністю "Навара-К" прав та інтересів позивача за вищезазначеним Договором про забудову.

Як наголошує позивач, в межах справи № 910/10090/22 суди першої та апеляційної інстанції дійшли висновку, що сукупність наведених у Договорі про забудову зобов`язань та гарантій відповідача, які Товариство з обмеженою відповідальністю "Навара-К" добровільно взяло на себе шляхом укладання Договору про забудову із додатковими угодами, призводить до обмеження відповідача вільно розпоряджатися належним йому нерухомим майном. Отже, відчуження нерухомого майна та втрата прав на землю призводить до неможливості виконання Договору про забудову, а відтак це призводить до порушення прав та інтересів позивача, адже унеможливлює виконання Договору про забудову земельної ділянки.

Як зазначає позивач в позовній заяві, ТОВ «Київський домобудівний комбінат» розумно розраховував на добросовісну поведінку відповідача 1, яка мала полягати у виконанні останнім умов з безумовного погодження повного використання у процесі будівництва (в тому числі шляхом знесення) частини майнового комплексу, належного на праві приватної власності, передбачених Договором про забудову, здійснення дій щодо продовження договору оренди земельної ділянки, а також утримання від здійснення дій щодо уникнення виконання взятих на себе за Договором про забудову обов`язків, від відчуження належних об`єктів нерухомості, та не вчинення інших дій що унеможливлюють виконання Договору про забудову.

Таким чином, посилаючись на вищенаведене, а також зазначаючи, що саме відчуження ТОВ «Навара-К» (відповідачем 1) належного йому нерухомого майна на користь ТОВ «Смерековий Гай» (відповідача 2) та втрата права на землю призводить до порушення прав та законних інтересів позивача, оскільки фактично є односторонньою відмовою відповідача 1 від виконання умов Договору про забудову, унеможливлює виконання останнього та робить недосяжною мету правочину, закріплену в п.1.1, тобто унеможливлює в майбутньому (після завершення будівництва) набуття Товариством з обмеженою відповідальністю «Київський домобудівний комбінат» у власність квартири, загальною площею 465,5 кв.м, що розташована у житловому двосекційному багатоквартирному будинку за адресою м. Київ, вул. Бориспільська, буд. 67 (друга черга будівництва), що, за твердженнями позивача, свідчить про укладення оспорюваного Договору купівлі - продажу на шкоду інтересам позивача та з урахуванням положень ч.1 ст.203 та ст.215 ЦК України вказане є безумовною підставою для визнання договору недійсним в судовому порядку як фраудаторного.

Наразі, позивач наголошує на кваліфікації укладеного між відповідачами Договору купівлі - продажу як фраудаторного, посилаючись на те, що відповідач 1 здійснив відчуження нерухомого майна за наявності значних зобов`язань за Договором про забудову, за умови усвідомлення ТОВ «Навара-К» наявності даних обов`язків та ухилення від їх виконання, що, зокрема, встановлено судовим рішенням у справі № 91/10090/22, нерухоме майно відчужено відповідачем 1 за оплатним договором на підставі заниженої не ринкової ціни за правочином, а також після відчуження майна у відповідача 1 відсутнє інше майно, за рахунок якого він може відповідати за своїми зобов`язаннями перед кредитором. Окрім цього позивач зазначає, що на момент вчинення оспорюваного Договору купівлі - продажу орендарем виготовлено Технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), в якій згідно кадастрового плану земельної ділянки кадастровий номер :63:502:0001 станом на 2021 рік зображено об`єкти нерухомості, що вже частково зведені за Договором про забудову на місці попередніх двох об`єктів нерухомості, що підтверджує виконання позивачем зобов`язань за Договором про забудову та додатково свідчить про укладення фраудаторного правочину між відповідачем 1 та відповідачем 2.

За приписами статті 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого майнового права та інтересу.

У відповідності до статті 124, пунктів 2, 3, 4 частини 2 статті 129 Конституції України, статей 2, 7, 13 Господарського процесуального кодексу України основними засадами судочинства є рівність всіх учасників судового процесу перед законом та судом, змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.

Згідно зі статтею 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Суд наголошує, що відповідно до статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Таким чином обов`язок доказування, а отже і подання доказів відповідно до статті 74 Господарського процесуального кодексу України, покладено саме на сторони та інших учасників судового процесу, а тому суд лише створює сторонам та іншим особам, які беруть участь у справі, необхідні умови для встановлення фактичних обставин справи і правильного застосування законодавства.

За результатами дослідження матеріалів справи та оцінивши доводи сторін суд зазначає, що особа здійснює свої права вільно на власний розсуд (стаття 12 Цивільного кодексу України).

До прав, які підлягають цивільно-правовому захисту, відносяться всі майнові й особисті немайнові права, які належать суб`єктам цивільного права.

Частиною 1 статті 15 Цивільного кодексу України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Таким чином, у розумінні закону, суб`єктивне право на захист - це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.

При цьому, під порушенням слід розуміти такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке, порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.

У відповідності до норми 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів судом, зокрема, є визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов`язку в натурі. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Згідно з ч. 2 ст. 20 ГК України кожний суб`єкт господарювання та споживач має право на захист своїх прав і законних інтересів. Права та законні інтереси зазначених суб`єктів захищаються шляхом, зокрема, визнання недійсними господарських угод з підстав, передбачених законом; відновлення становища, яке існувало до порушення прав та законних інтересів суб`єктів господарювання; припинення дій, що порушують право або створюють загрозу його порушення; присудження до виконання обов`язку в натурі; іншими способами, передбаченими законом.

Згідно правового висновку, викладеного в постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 27.01.2020 року у справі №761/26815/17, недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу як приватно - правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим.

При виборі і застосуванні норм права до спірних відносин суд, відповідно до частини 4 статті 236 Господарського процесуального кодексу України, враховує висновки, викладені в постановах Верховного Суду.

Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним (частина третя статті 215 ЦК України), спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, що сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав, тобто особа має обґрунтувати юридичну зацікавленість щодо наявності/відсутності цивільних прав (постанова Верховного Суду у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 19.02.2021 року у справі № 904/2979/20).

Так, загальні підстави і наслідки недійсності правочинів (господарських договорів) встановлені статтями 215, 216 ЦК України, статтями 207, 208 ГК України. Правила, встановлені цими нормами, повинні застосовуватися господарськими судами в усіх випадках, коли правочин вчинений з порушенням загальних вимог частин першої - третьої, п`ятої статті 203 ЦК України і не підпадає під дію інших норм, які встановлюють підстави та наслідки недійсності правочинів. Вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин. За загальним правилом невиконання чи неналежне виконання правочину не тягне за собою правових наслідків у вигляді визнання правочину недійсним. У такому разі заінтересована сторона має право вимагати розірвання договору або застосування інших передбачених законом наслідків, а не визнання правочину недійсним.

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (ст. 204 Цивільного кодексу України).

Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (ч.1 ст. 203 Цивільного кодексу України).

Згідно частини 1 статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Приписами статті 203 Цивільного кодексу України передбачені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

З урахуванням викладеного, недійсність правочину зумовлюється наявністю дефектів його елементів: дефекти (незаконність) змісту правочину; дефекти (недотримання) форми; дефекти суб`єктного складу; дефекти волі - невідповідність волі та волевиявлення.

Отже, чинним законодавством визначено, що договір (його частина) може бути визнаний недійсним лише з підстав, передбачених законом.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частина 3 статті 215 Цивільного кодексу України).

Таким чином, для визнання недійсним у судовому порядку правочину (господарського зобов`язання) необхідно встановити, що правочин не відповідає вимогам закону, або ж його сторонами (стороною) при укладенні було порушено господарську компетенцію.

При цьому, приписами статті 203 Цивільного кодексу України передбачені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

У відповідності до ст. 202 Цивільного кодексу України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Суд звертає увагу, що відповідно до ст. 204 Цивільного кодексу України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Тобто, в силу припису ст. 204 Цивільного кодексу України правомірність правочину презюмується. Отже, обов`язок доведення наявності обставин, з якими закон пов`язує визнання господарським судом оспорюваного правочину недійсним, покладається на позивача (прокурора - в разі подання ним відповідного позову).

Виходячи з наведених приписів позивач, звертаючись із даним позовом до суду з вимогою про визнання недійсним договору, зобов`язаний довести наявність тих обставин, з якими закон пов`язує визнання угод недійсними на момент їх вчинення і настання відповідних наслідків.

Суд зазначає, що відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину (з урахуванням висновків Верховного Суду, викладених в постановах від 24.04.2020 у справі № 522/25151/14-ц, від 07.10.2020 у справі №626/1063/17, від 25.11.2020 у справі № 162/471/17, від 15.05.2020 у справі №904/3938/18, від 09.07.2020 у справі № 910/9641/19).

Відповідно, під час розгляду справ про визнання угоди (правочину) недійсною господарський суд встановлює наявність тих обставин, з якими закон пов`язує визнання угод недійсними та настання відповідних наслідків, а саме: відповідність змісту угоди вимогам закону, додержання встановленої форми угоди, правоздатність сторін за угодою, у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та інші обставини, що мають значення для правильного вирішення спору. При цьому обставини, що мають істотне значення для вирішення спору повинні підтверджуватись сторонами належними та допустимими доказами відповідно до вимог Господарського процесуального кодексу України.

Таким чином, відповідно до статей 215 та 216 Цивільного кодексу України суди розглядають справи за позовами, зокрема, про визнання оспорюваного правочину недійсним і застосування наслідків його недійсності, про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину.

За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене, в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулось.

Разом з цим суд наголошує, що одним з основних принципів господарського судочинства є принцип змагальності. Названий принцип полягає в тому, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається на підтвердження чи заперечення вимог.

Принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний.

Подібний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 07.07.2021 у справі №916/2620/20, від 04.12.2019 у справі №917/2101/17, від 18.11.2019 у справі №902/761/18 та від 23.10.2019 у справі №917/1307/18.

Вимоги, як і заперечення на них, за загальним правилом обґрунтовуються певними обставинами та відповідними доказами, які підлягають дослідженню, зокрема, перевірці та аналізу. Все це має бути проаналізовано судом як у сукупності (в цілому), так і кожен доказ окремо, та відображено у судовому рішенні.

Статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" встановлено, що суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело права.

Так, у рішенні Європейського суду з прав людини від 23.08.2016 у справі "Дж. К. та Інші проти Швеції" ("J.K. AND OTHERS v. SWEDEN") наголошено, що "у країнах загального права у кримінальних справах діє стандарт доказування "поза розумним сумнівом ("beyond reasonable doubt"). Натомість, у цивільних справах закон не вимагає такого високого стандарту; скоріше цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням "балансу вірогідностей". …Суд повинен вирішити, чи являється вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри".

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 01.12.2020 у справі №904/1103/20 та від 25.06.2020 у справі №924/266/18.

Стандарт доказування "вірогідність доказів", на відміну від "достатності доказів", підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надає позивач та відповідач. Тобто з введенням в дію нового стандарту доказування необхідним є не надати достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надати саме ту їх кількість, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу.

Відповідно до статті 79 Господарського процесуального кодексу України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються, скоріше були (мали місце), аніж не були.

В п. 53 рішення Європейського суду з прав людини у справі "Федорченко та Лозенко проти України" від 20.09.2012 року зазначено, що при оцінці доказів суд керується критерієм доведення "поза розумним сумнівом". Тобто, аргументи сторони мають бути достатньо вагомими, чіткими та узгодженими.

Як вже зазначалося судом вище, обов`язковою складовою судового захисту є доведення позивачем обставин порушення його прав та законних інтересів, а також відновлення внаслідок застосування обраного ним способу захисту. Тобто, у даному випадку позивачем повинно бути доведено суду порушення умовами укладеного між відповідачами Договору купівлі - продажу його прав та законних інтересів, а також їх відновлення у разі задоволення позову про визнання останнього недійсним (ефективний спосіб захисту).

Згідно постанови Верховного Суду від 16.10.2020 року у справі № 910/12787/17 реалізуючи право на судовий захист і звертаючись до суду з позовом про визнання недійсним правочину, стороною якого не є позивач, останній зобов`язаний довести (підтвердити) в установленому законом порядку, яким чином оспорюваний ним договір порушує (зачіпає) його права та законні інтереси а суд, у свою чергу, перевірити доводи та докази, якими позивач обґрунтовує такі свої вимоги, і в залежності від встановленого вирішити питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту позивача. Відсутність порушеного або оспорюваного права позивача є підставою для ухвалення рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин.

В контексті наведеного та з урахуванням обґрунтування позовних вимог суд наголошує, що позивач як особа, яка не є стороною оспорюваного Договору купівлі - продажу та яка зазначає про неможливість виконання Договору про забудову і досягнення його мети внаслідок укладення відповідачами Договору купівлі - продажу має довести, зокрема, можливість подальшого виконання умов Договору про забудову та проведення будівельних робіт на земельній ділянці, право оренди якої у ТОВ «Навара-К» відсутнє на даний час, позаяк Договір оренди землі припинив дію 12.09.2021 року у зв`язку з закінченням строку дії.

В постанові Великої Палати Верховного Суду від 07.09.2022 у справі № 910/16579/20 зазначено, що у ЦК України немає окремого визначення фраудаторних правочинів, їх ідентифікація досягається через застосування принципів (загальних засад) цивільного законодавства та меж здійснення цивільних прав. Спільною ознакою таких правочинів є вчинення сторонами дій з виведення майна боржника на третіх осіб з метою унеможливлення виконання боржником своїх зобов`язань перед кредиторами та з порушенням принципу добросовісності поведінки сторони у цивільних правовідносинах.

Добросовісність є однією з основоположних засад цивільного законодавства та імперативним принципом щодо дій усіх учасників цивільних правовідносин (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Добросовісність - це відповідність дій учасників цивільних правовідносин певному стандарту поведінки, який характеризується чесністю, відкритістю, повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Тобто цивільний оборот ґрунтується на презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних відносин, які вправі розраховувати саме на таку поведінку інших учасників, що відповідатиме зазначеним критеріям та уявленням про честь і совість.

Встановлення взаємопогоджених дій декількох осіб, які мають єдину мету, спрямовану на набуття, зміну або припинення певних цивільних прав чи виконання певних обов`язків, є ознаками вчинення єдиного правочину такими особами. Поведінка сторін має засвідчувати єдність їх волі до настання відповідних правових наслідків.

При цьому, порушення загальних засад цивільного законодавства (засад справедливості, добросовісності та розумності), визначених імперативно п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України, які мають наслідком вихід учасниками правочину за межі здійснення цивільних прав, наданих договором чи актами цивільного законодавства, з наміром завдати шкоди іншій особі (ч.3 ст. 13 ЦК України) може бути самостійною підставою недійсності правочину.

Згідно правового висновку, викладеного в постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2024 року у справі № 916/379/23, використання особою належного їй суб`єктивного права не для задоволення легітимних інтересів, а з метою заподіяння шкоди іншим учасникам цивільних правовідносин, задля приховування дійсного наміру сторін при вчиненні правочину є очевидним використанням приватноправового інструментарію всупереч його призначенню та за своєю суттю є «вживанням права на зло». За таких умов недійсність договору як приватноправова категорія є інструментом, який покликаний не допускати, або припиняти порушення цивільних прав та інтересів, або ж їх відновлювати.

Фраудаторні угоди - це угоди, що завдали шкоди боржнику (як приклад, угода з метою виведення майна). Мета такого правочину в момент його укладання є прихованою, але проявляється через дії або бездіяльність, що вчиняються боржником як до, так і після настання строку виконання зобов`язання цілеспрямовано на ухилення від виконання обов`язку.

Фраудаторним може виявитися будь-який правочин, що здійснюється між учасниками господарських правовідносин, який укладений на шкоду кредиторам, отже, такий правочин може бути визнаний недійсним в порядку позовного провадження на підставі пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України як такий, що вчинений всупереч принципу добросовісності, та частин третьої, шостої статті 13 ЦК України з підстав недопустимості зловживання правом, на відміну від визнання недійсним фіктивного правочину, лише на підставі статті 234 ЦК України (постанова Верховного Суду від 24.11.2021 року у справі № 905/2030/19 (905/2445/19).

В свою чергу суд акцентує увагу, що відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожна фізична та юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Статтею 41 Конституції України визначено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Правом власності є право особи на річ, яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (ч.1 статті 316, ч. 1 ст. 317 ЦК).

Частиною 1 статті 319 ЦК України передбачено право власника володіти, користуватись, розпоряджатись своїм майном на власний розсуд.

Положеннями статей 328, 329 ЦК визначено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Згідно з ч.ч. 1, 2 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Суд зазначає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина 1 статті 628 ЦК України).

Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина 1 статті 627 ЦК України).

Таким чином, правочин є вольовою дією особи, що спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Як свідчать матеріали справи, Договір купівлі-продажу частки нерухомого майна №39 від 12.01.2022 року був належним чином укладений між ТОВ «Навара-К» та ТОВ «Смерековий Гай» вже після того, як припинив дію Договір оренди земельної ділянки в редакції від 12.09.2016 року та були відчужені об`єкти нерухомості (частка 70,2 %) іншими співвласниками майнового комплексу, а саме: 17.11.2021 року сторонами 5 і 6 ( ОСОБА_3 , ОСОБА_2 ) Договору про забудову були відчужені належні їм об`єкти нерухомості, які є частками майнового комплексу, розташованого на земельній ділянці з кадастровим номером :63:502:0001 (загальна частка у комплексі - 63,2 %), 08.12.2021 року стороною 7 Договору про забудову ( ОСОБА_1 ) відчужено належні їй частки у майновому комплексі (загальна частка у комплексі складає 7%), а 12.01.2022 року - стороною 2 Договору про забудову (ТОВ «Навара-К») відчужені частки майнового комплексу (загальна частка у комплексі складає 29,8 %) на підставі оспорюваного Договору купівлі-продажу частки нерухомого майна від 12.01.2022 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пелех Зоряною Богданівною та зареєстрованого в реєстрі за № 39.

Тобто, як вбачається з матеріалів справи, більша частина площі майнового комплексу була відчужена Товариству з обмеженою відповідальністю "Смерековий Гай" фізичними особами після припинення Договору оренди земельної ділянки 12.09.2021 року.

Відтак, з урахуванням вищевказаного ТОВ «Навара-К» відчужено належне йому нерухоме майно в той час, коли рештою співвласників майнового комплексу як учасниками Договору про забудову було фактично відчужено належне їм нерухоме майно, ТОВ «Навара-К» згідно додаткової угоди від 20.06.2019 року всі функції замовника будівництва передані ТОВ «Арт Парк» та подальше виконання Договору про забудову в первісному складі учасників було неможливим, тобто продаж відповідачем 1 своєї частки вже не мав виключного вирішального впливу на подальшу реалізацію Договору про забудову.

При цьому позивачем не зазначено в позовній заяві, яким чином задоволення позовних вимог у даній справі призведе до поновлення Договору оренди землі та подальшого виконання умов Договору про забудову.

Так, судом враховано висновки Господарського суду міста Києва у справі № 910/10090/22, рішення в якій набрало законної сили, згідно яких ТОВ «Навара - К» з моменту втрати права власності на нерухоме майно та прав на землю припинило свої зобов`язання за Договором про забудову, а відтак не може бути примушене в судовому порядку до здійснення дій щодо зобов`язання виконувати умови Договору про забудову та відсутні підстави для зобов`язання відповідача 1 вчинити дії щодо набуття у власність об`єктів нерухомого майна, що належали відповідачу станом на 20.06.2019 року, позаяк спонукання однієї сторони набути право власності, яке належить іншій стороні, не є можливим на підставі правочину, оскільки залежить від волі іншої сторони.

В свою чергу суд звертає увагу на безпідставність тверджень позивача про доведеність обставин неможливості виконання Договору про забудову за наслідками укладення відповідачем 1 Договору купівлі - продажу, зокрема, з посиланням на рішення суду у справі № 910/10090/22, позаяк, як зазначено судом в тексті рішення від 02.02.2023 року, «поза межами вирішення та дослідження у даному спорі залишилися питання виконання позивачем (ТОВ «Київський домобудівний комбінат») своїх зобов`язань за Договором про забудову, з якими Товариство з обмеженою відповідальністю "Навара-К" у п. 23 Додаткової угоди від 22.12.2017 підтверджує свою гарантію та гарантує, що не буде вчиняти будь-які дії, які можуть спричинити зміну замовника будівництва комплексу, а також питання строку дії договору оренди земельної ділянки, оскільки від відповіді на них не залежало вирішення спору та ухвалене за його наслідком рішення, з огляду на встановлення судом обставин відсутності правових підстав для задоволення заявлених Товариством з обмеженою відповідальністю "Київський домобудівний комбінат" позовних вимог».

Згідно ч.1 ст. 173 Господарського кодексу України господарським визнається зобов`язання, що виникає між суб`єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб`єкт (зобов`язана сторона, у тому числі боржник) зобов`язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб`єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб`єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.

В контексті вищенаведеного суд зазначає, що порушення відповідачем 1 - ТОВ «Навара-К» умов Договору про забудову не може бути підставою для визнання Договору купівлі - продажу недійсним в судовому порядку, проте позивач не позбавлений права та можливості за умови порушення відповідачем 1 зобов`язань за Договором про забудову звернутись з позовом про стягнення збитків, завданих невиконанням/неналежним виконанням правочину щодо своєчасності закінчення будівництва в загальному порядку.

Наразі суд зазначає, що за умовами Договору про забудову земельної ділянки відповідач 1 надав згоду на знесення належного йому нерухомого майна (п. 1.3.), надав право позивачу здійснювати забудову земельної ділянки (п.п. 1.3, 2.1), відповідач 1 зобов`язаний передати будівельний майданчик позивачу або визначеному ним підряднику (п. 5.1.1), а також Додатковою угодою від 22.12.2017 року (п. 23) погоджено, що відповідач 1 за умови належного виконання позивачем своїх зобов`язань згідно договором, підтверджує свою гарантію та гарантує, що не буде вчиняти будь-які дії, які можуть спричинити зміну замовника будівництва комплексу багатоквартирних житлових будинків (його черг), передачу земельної ділянки чи її частини для забудови іншій особі, аніж сторона 2 чи особа, на яку вкаже сторона 2, та дій, які можуть спричинити необхідність змінювати видані містобудівні умови та обмеження по ділянці, проте вказані пункти Договору про забудову передбачали права саме сторони 2 - ТОВ «Київський домобудівний комбінат» як особою, яка виконує функції замовника будівництва та участь позивача в реалізації Договору про забудову на час укладення правочину, в той час як за наслідками підписання Додаткової угоди до Договору про забудову від 22.12.20217 року функції замовника будівництва від ТОВ «Київський домобудівний комбінат» (позивач) були передані ЗАТ "Українська будівельна компанія", та в подальшому згідно Додаткової угоди від 20.06.2019 року передані ЗАТ "Українська будівельна компанія" до ТОВ «Арт Парк».

Також судом критично оцінюються доводи позивача щодо протиправного відчуження ТОВ «Навара-К» належного йому нерухомого майна, чим, на переконання позивача, відповідач 1 порушив свої зобов`язання та гарантії, зафіксовані в пункті 23 Додаткової угоди від 22.12.2017 до Договору про забудову, за змістом якої Сторона 1 (ТОВ «Навара-К»), за умови належного виконання стороною 2 своїх зобов`язань, згідно з договором, підтверджує свою гарантію та гарантує, що не буде вчиняти будь-які дії, які можуть спричинити зміну замовника будівництва Комплексу (його черг), передачу Ділянки чи її частини для забудови іншій ocoбі, аніж Сторона 2 чи особа, на яку вкаже Сторона 2, та дій, які можуть спричинити необхідність змінювати видані містобудівні умови та погодження по Ділянці.

Так, відповідно до ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Таким чином, пункт 23 Додаткової угоди від 22.12.2027 року пов`язує виникнення у Сторони 1 (ТОВ «Навара-К») обов`язку не вчиняти певних дій, виключно за умови належного виконання умов Договору стороною 2 - ТОВ «Київський домобудівний комбінат», якою за цією ж угодою передані функції замовника будівництва ЗАТ "Українська будівельна компанія".

За проектною документацією в рамках Договору про забудову мало бути збудовано: 7 двосекційних житлових будинків з поверховістю секцій 26 та 11 поверхів; 5 односекційних 11-поверхових поверхових житлових будинків з вбудованими приміщеннями у першому поверсі; дитячий дошкільний заклад на 170 дітей; торговельний заклад; церква; 4 підземних паркінга на 784 машиномісця; 16 відкритих автостоянок на 127 машиномісць; розподільна та три трансформаторні підстанції; ігровий майданчик для дітей; майданчики для відпочинку дорослого населення; господарчі майданчики; фізкультурні майданчики, проте станом на час припинення Договору оренди землі в 2021 році після початку у 2018 році будівництва одного двосекційного будинку з поверховістю секцій 26 та 11 поверхів будівництво не було завершено, в той час як умовами договору виконання функцій замовника будівництва, в тому числі забезпечення здійснення будівництва комплексу на ділянці відповідно до проектної документації та договору покладено саме на позивача (сторону 2).

При цьому в контексті умов Договору про забудову та з урахуванням Додаткової угоди від 22.12.2017 року вбачається, що позивач зобов`язаний сприяти стороні 2 у виконанні своїх обов`язків, в тому числі у здійснені будівництва комплексу.

Судом враховано той факт, що згідно Додаткової угоди від 22.12.2017 року до Договору про забудову позивач - ТОВ «Київський домобудівний комбінат» припинив свою участь у Договорі у якості сторони 2 (замовника будівництва) і став Стороною 9, яка відповідно до пункту 1.6 вказаної Додаткової угоди від 22.12.2017 року несе ті самі обов`язки, що й сторона 3 (ТОВ «Дар-Буд»), яка в свою чергу зобов`язується сприяти Стороні 2 у виконанні нею своїх обов`язків, встановлених в п.5.3.1 -5.3.9, цього Договору (п.п 5.5.1 Договору про забудову). Також пунктами 5.3.1 - 5.3.9 Договору про забудову були визначені обов`язки сторони 2 (позивача), серед яких здійснювати власними силами або залученими силами будівництво Комплексу, забезпечити виконання підготовчих, будівельних, пусконалагоджувальних та інших робіт (п. 5.3.4), тобто функції замовника будівництва.

В свою чергу, посилання позивача в обґрунтування позовних вимог на невиконання відповідачем 1 умов п.п. 2.4 та 5.7.1 Договору про забудову судом до уваги не приймаються як такі, що стосуються іншої юридичної особи - сторони 4 ТОВ «Західний логістичний центр Київ», яка не є учасником даної справи, а відтак вказані доводи не можуть бути застосовані як одна з підстав позовних вимог до відповідачів 1, 2.

Окрім цього, під час розгляду справи позивачем на надано суду доказів на спростування тверджень відповідача 1 про неналежне виконання ТОВ «Київський домобудівний комбінат» своїх зобов`язань за Договором про забудову.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 03.07.2019 у справі № 369/11268/16-ц сформулювала підхід, відповідно до якого допускається кваліфікація правочину як фраудаторного у випадках: - фіктивних правочинів (стаття 234 Цивільного кодексу України); - порушення принципу добросовісності та зловживання правом (статті 3, 13 Цивільного кодексу України); - правочину, який порушує публічний порядок (частина перша та друга статті 228 Цивільного кодексу України).

Верховний Суд у постановах, зокрема, від 18.02.2025 року у справі № 916/5751/23, від 03.12.2024 року у справі № 487/6342/18 зазначив, що критеріями, для кваліфікації договору як фраудаторного є, зокрема: відчуження майна за наявності значної непогашеної заборгованості; відчуження майна боржником після пред`явлення до нього позову про стягнення такої заборгованості (хоча є і виключення з цього правила, головне довести, що боржник розумів, що має заборгованість і ухилявся таким чином від її сплати); майно відчужено на підставі безвідплатного правочину (з цього правила є також виключення, зокрема, якщо ціна за оплатним договором занижена тощо); майно відчужене на користь пов`язаної особи (родичу або на користь власної юридичної особи); після відчуження майна у боржника відсутнє інше майно, за рахунок якого він може відповідати за своїми зобов`язаннями перед кредитором.

Саме ці питання і є вирішальними та необхідними для з`ясування при доведенні фраудаторності, а отже й недійсності договору з настанням відповідних наслідків, адже це свідчитиме про укладення правочину внаслідок недобросовісної поведінки та зловживання цивільними правами на шкоду правам інших осіб.

Водночас слід враховувати, що кожен окремий критерій сам по собі не спричиняє фраудаторність, і вони повинні розглядатися комплексно, а презумпція правомірності правочину може бути спростована тільки вагомими доказами, які у своїй сукупності засвідчують шкідливість вчиненого правочину, вживання права на зло.

З урахуванням змісту заявлених позовних вимог та їх підстав, на які позивач посилається в обґрунтування тверджень про кваліфікацію оспорюваного Договору купівлі - продажу як фраудаторного суд зазначає, що позивачем не доведено наявності критеріїв, за якими укладений між відповідачами Договір купівлі - продажу частки є фраудаторним, оскільки правочин не містить прихованої мети укладення та цілеспрямованого спрямування на ухилення відповідача 1 від виконання обов`язків за Договором про забудову, за відсутності заборони на відчуження ТОВ «Навара-К» нерухомого майна в Договорі про забудову, втрати відповідачем 1 статусу орендаря земельної ділянки станом на час укладення Договору купівлі - продажу 12.01.2022 року та попереднього відчуження іншими учасниками Договору про забудову належного їм нерухомого майна - частки у комплексі, що складає 70,2%.

З огляду на вищевикладене, приймаючи до уваги положення ст.ст. 203, 215, 230 Цивільного кодексу України та Господарського процесуального кодексу України, а також враховуючи те, що позивач не довів в розумінні ст. 74 Господарського процесуального кодексу України ті обставини, на які він посилається як на підставу своїх позовних вимог, а також у зв`язку з відсутністю фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання оскаржуваного правочину недійсним і настання відповідних юридичних наслідків, зважаючи на відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог у даній справі, суд вважає за необхідне відмовити позивачу у задоволенні позову з огляду на його необґрунтованість та недоведеність.

Відповідно до частини 1 статті 2 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" суд, здійснюючи правосуддя на засадах верховенства права, забезпечує кожному право на справедливий суд та повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцією і законами України, а також міжнародними договорами, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України.

Суди здійснюють правосуддя на основі Конституції і законів України та на засадах верховенства права (частина 1 статті 6 Закону України "Про судоустрій і статус суддів").

Аналіз практики Європейського суду з прав людини щодо застосування статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (див. рішення від 21 січня 1999 року в справі "Гарсія Руїз проти Іспанії", від 22 лютого 2007 року в справі "Красуля проти Росії", від 5 травня 2011 року в справі "Ільяді проти Росії", від 28 жовтня 2010 року в справі "Трофимчук проти України", від 9 грудня 1994 року в справі "Хіро Балані проти Іспанії", від 1 липня 2003 року в справі "Суомінен проти Фінляндії", від 7 червня 2008 року в справі "Мелтекс ЛТД (MELTEX LTD) та Месроп Мовсесян (MESROP MOVSESYAN) проти Вірменії") свідчить, що право на мотивоване (обґрунтоване) судове рішення є частиною загального права людини на справедливий і публічний розгляд справи та поширюється як на цивільний, так і на кримінальний процес.

Вимога пункту 1 статті 6 Конвенції щодо обґрунтовування судових рішень не може розумітись як обов`язок суду детально відповідати на кожен довід заявника. Стаття 6 Конвенції також не встановлює правил щодо допустимості доказів або їх оцінки, що є предметом регулювання в першу чергу національного законодавства та оцінки національними судами. Проте Європейський суд з прав людини оцінює ступінь умотивованості рішення національного суду, як правило, з точки зору наявності в ньому достатніх аргументів стосовно прийняття чи відмови в прийнятті саме тих доказів і доводів, які є важливими, тобто такими, що були сформульовані заявником ясно й чітко та могли справді вплинути на результат розгляду справи.

Відповідно до пункту 58 рішення ЄСПЛ Справа "Серявін та інші проти України" (Заява № 4909/04) від 10.02.2010 у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія A, № 303-A, п. 29).

При цьому суд наголошує, що усі інші доводи та міркування сторін, окрім зазначених у мотивувальній частині рішення, взяті судом до уваги, однак не спростовують висновків суду та не суперечать дійсним обставинам справи і положенням чинного законодавства.

Рішення суду про задоволення позову може бути прийнято виключно у тому випадку, коли подані позивачем докази дозволять суду зробити чіткий, конкретний та безумовний висновок про обґрунтованість та законність вимог позивача.

Відповідно до приписів ч.ч.1, 2, 5 ст. 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим, ухвалюватись у відповідності до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права та на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені судом та з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

З огляду на вищевикладене, враховуючи те, що позивач не довів в розумінні статті 74 Господарського процесуального кодексу України ті обставини, на які він посилається як на підставу своїх позовних вимог, суд вважає за необхідне відмовити позивачу в задоволенні позову в повному обсязі.

Відповідно до частини 1 статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються судом на позивача.

Керуючись ст.ст. 73-80, 86, 123, 129, 233, 236, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва, -

ВИРІШИВ:

1. В задоволенні позовних вимог відмовити повністю.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення (частина 1 статті 256 Господарського процесуального кодексу України).

Згідно частини 2 статті 256 Господарського процесуального кодексу України учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повний текст рішення складено та підписано 24 березня 2025 року.

Суддя А.М. Селівон