ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 листопада 2024 року м. Черкаси Справа № 925/496/24

Господарський суд Черкаської області в складі головуючого судді Грачова В.М., при секретарі судового засідання Вовчанській К.Ю., за участі представників сторін: позивача адвоката Гладченко Д.В., відповідача адвоката Бацуци О.М., розглянувши у відкритому судовому засіданні, в приміщенні суду в м. Черкаси справу за позовом Уманської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «Епіцентр К» про внесення змін до договору та зобов`язання вчинити дії,

ВСТАНОВИВ:

Позивач Уманська міська рада, звернувся в Господарський суд Черкаської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Епіцентр К» (далі також - відповідач), в якому просив суд:

внести зміни до договору оренди землі від 03.12.2018 року, укладеного між Уманською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Епіцентр К», виклавши положення абзацу 2 пункту 6 Договору у наступній редакції:

«Орендна плата за земельну ділянку площею 2,4600 га сплачується за ставкою 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік. Крім того, Орендар зобов`язується до 31.12.2024 року сплатити недораховану у 2021-2023 році орендну плату за дану земельну ділянку в розмірі 1 973 971,64 грн. за період:

з 02.04.2021 року по 31.12.2021 року 475 647,80 грн.;

з 01.01.2022 року по 31.12.2022 року -696 900,29 грн.;

з 01.01.2023 року по 31.12.2023 року 801 423,55 грн»;

зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Епіцентр К» виконати пункт 34 договору оренди землі від 03.12.2018 року, а саме здійснити перерахунок орендної плати та подати податкові декларації по платі за землю за 2021, 2022, 2023 роки до відповідного органу державної податкової служби, враховуючи рішення Уманської міської ради від 29.03.2021 року №75-11/8 «Про встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки, які перебувають в комунальній власності Уманської міської територіальної громади» за період з 02.04.2021 року по 31.12.2023 року;

відшкодувати судові витрати.

Позов мотивовано необхідністю приведення умов договору оренди землі від 03.12.2018 року у відповідність до рішення Уманської міської ради № 75-11/8 від 29.03.2021 року «Про встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки, які перебувають в комунальній власності Уманської міської територіальної громади» щодо зміни ставки орендної плати з 4,2% на 7%, та, з урахуванням цього ж рішення, зобов`язати відповідача сплатити недонараховану у 2021-2023 роках орендну плату у розмірі 1 973 971 грн.64 коп. і подати податкові декларації за ці ж періоди.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 18.04.2024 року позовну заяву прийнято до розгляду, по ній відкрито провадження у справі № 925/496/24 за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання у справі на 13.06.2024 року.

Відповідач в особі представника подав 07.05.2024 року, через систему «Електронний суд», клопотання (вх. № 7564/24, а.с.33-34), в якому просив продовжити строк для подачі відзиву у даній справі до 15.05.2024 року включно, враховуючи неможливість підготовки адвокатом відзиву у встановлені строки.

Ухвалами суду від 13.06.2024, 25.06.2024, 28.06.2024 року відмовлено у задоволенні клопотання відповідача про продовження строку подачі відзиву (вх. № 7564/24 від 07.05.2024 року); відкладено підготовче засідання на 04.07.2024 року; забезпечено участь представників сторін в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням їх власних технічних засобів, за заявами (вх. № 10192/24 від 24.06.2024 року, вх. № 10361/24 від 27.06.2024 року).

Відповідач в особі свого представника подав, через систему «Електронний суд», 03.07.2024 року заяву з процесуальних питань, в якій заперечив позовні вимоги, просив врахувати правову позицію, викладену у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 року у справі № 635/4233/19 та відмовити у задоволенні позову повністю (вх. № 10641/24, а.с.75-79).

Ухвалами суду 04.07.2024, 15.08.2024, 28.08.2024 року закрито підготовче провадження у справі № 925/496/24, призначено судове засідання з розгляду справи по суті, яке в подальшому відкладено на 05.11.2024 року, забезпечено судове засідання у справі для представників сторін в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням їх власних технічних засобів.

В судовому засіданні 05.11.2024 року представник позивача позов з підстав і у розмірі, викладених у позовній заяві, підтримала і просила задовольнити повністю. Представник відповідача позов не визнав і просив суд у задоволенні позову відмовити повністю з підстав, викладених у його заяві по суті справи і з процесуальних питань.

Згідно з ст.ст. 233, 240 ГПК України у судовому засіданні 05.11.2024 року судом було проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши їх заяви по суті справи і клопотання з процесуальних питань, наявні у справі письмові докази та оцінивши їх у сукупності, суд позов задовольняє частково з таких підстав.

03.12.2018 року позивач Уманська міська рада, як орендодавець, та Товариство з обмеженою відповідальністю «Епіцентр К», як орендар, уклали договір оренди землі (далі Договір, а.с. 10-13), за умовами п.п. 1.1., 2.1. якого орендодавець на підставі рішення Уманської міської ради від 30.11.2018 року № 7.49-55/7 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку з кадастровим номером :02:002:0415 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі площею 2,4600 га за адресою: АДРЕСА_1 , за рахунок земель комунальної власності Уманської міської ради, які віднесені до категорії земель житлової та громадської забудови; та перебували в користуванні ПАТ «Уманьавтодор».

Сторони погодили усі істотні умови договору, зокрема, такі:

п. 3. на земельній ділянці знаходиться об`єкт нерухомого майна торговельний центр, який перебуває у власності орендаря відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 04.10.2018 року, номер запису про право власності 22663590;

п. 4. - нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 2,4600 га, на дату підписання сторонами договору, згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку становить 22629232 грн. 22 коп. (з урахуванням коефіцієнту індексації у 2018 році 1,897). При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної фіскальної служби за місцем знаходження земельної ділянки;

п. 5. договір укладено терміном на 15 років до 30.11.2033 року;

п. 6. орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем у грошовій формі на вказаний рахунок. Орендна плата за земельну ділянку площею 2,4600 га сплачується за ставкою 4,2% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік і на дату підписання договору становить 950427 грн.75 коп. Розмір орендної плати за дану земельну ділянку у 2018 році становить 687432 грн. 67 коп. за період: з 12.04.2018 року (моменту припинення договору оренди землі ПАТ «Уманьавтодор») по 31.12.2018 року - 687432 грн. 67 коп., а надалі орендна плата буде сплачуватись згідно абзацу 2 п. 6 даного договору;

п. 7. обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації нормативно грошової оцінки, визначеної законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами;

п. 8. орендна плата за земельну ділянку сплачується рівними частинами щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця або в строки визначені чинним законодавством. Орендна плата щорічно індексується у відповідності з чинним законодавством України. Орендар зобов`язаний щорічно самостійно станом на 1 січня поточного року проводити перерахунок річної орендної плати з врахуванням індексації нормативної грошової оцінки земель згідно з чинним законодавством;

п. 8. платник самостійно обчислює суму орендної плати за землю щороку, станом на 1 січня і до 20 лютого поточного року подає відповідному органу фіскальної служби податкову декларацію на поточний рік за формою, встановленою центральним фіскальним органом, з розбивкою річної суми рівними частинами за місяцями;

п. 10. розмір орендної плати переглядається у разі:

- зміни умов господарювання, передбачених договором;

- зміни граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України, зміни розмірів орендної плати, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством,

- зміни нормативної грошової оцінки;

- внаслідок інфляції щорічно;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;

- в інших випадках, передбачених законом;

п.п.4, 6 п. 23. - орендодавець має право вимагати від Орендаря: своєчасного та повного внесення орендної плати; внесення в односторонньому порядку зміни до даного Договору при зміні розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, ставок земельного податку та ставок орендної плати протягом місяця з моменту набрання чинності прийнятого рішення Уманської міської ради та/або вступу в дію відповідного нормативно правового акту;

п.п.5, 12 п. 26. орендар зобов`язаний своєчасно сплачувати орендну плату; проводити щорічну індексацію нормативної грошової оцінки земельної ділянки (в т.ч. річної орендної плати);

п. 32. зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін;

п. 33. у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку;

п. 34. у випадку зміни нормативної грошової оцінки землі, розміру ставок (ставки) земельного податку, орендної плати, Орендар протягом місяця з моменту набрання чинності такого рішення Уманської міської ради та/або вступу в дію відповідного нормативно-правового акту, зобов`язаний самостійно здійснити перерахунок орендної плати, а також здійснити дії для подачі податкової декларації по платі за землю та подати її до відповідного органу державної фіскальної служби;

п. 45. договір набирає чинності після підписання сторонами. Об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди.

Невід`ємною частиною Договору є розрахунок розміру орендної плати (а.с.13 на звороті ).

Договір підписаний представниками обох сторін, скріплений їхніми печатками та зареєстрований 17.01.2019 року за №29953685.

30.01.2019 року до Договору сторонами укладено додаткову угоду (а.с. 14), якою п. 6 Договору погоджено в наступній редакції: «п. 6. орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем у грошовій формі на вказаний рахунок. Орендна плата за земельну ділянку площею 2,4600 га сплачується за ставкою 4,2% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік і на дату підписання договору становить 950427 грн.75 коп. Розмір орендної плати за дану земельну ділянку у 2018 році становить 311849 грн.42 коп. за період: з 12.04.2018 року по 31.12.2018 року -231128 грн. 16 коп. (відповідно до витягу технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 10.05.2018 року), з 01.12.2018 року по 31.12.2018 року 80721 грн. 26 коп., а надалі орендна плата буде сплачуватись згідно абзацу 2 п. 6 даного договору».

29.03.2021 року Уманською міською радою прийнято рішення № 75-11/8 «Про встановлення ставок орендної плати за земельні ділянки, які перебувають у комунальній власності Уманської міської територіальної громади» (знаходяться у відкритому доступі опубліковано на офіційному сайті Уманської міської ради), яким вирішено зокрема наступне:

встановити розмір ставок орендної плати за земельні ділянки, які перебувають у комунальній власності Уманської міської територіальної громади згідно з додатком (додаток додається) (п.1);

рішення Уманської міської ради від 16.02.2016 року № 1-6/7 «Про встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки, які перебувають у комунальній власності територіальної громади м. Умань» вважати таким, що втратило чинність (п. 2);

зобов`язати орендарів через управління містобудування, землевпорядкування, комунального майна та будівельного контрою Уманської міської ради привести у відповідність до цього рішення договори оренди землі та інші угоди, що регулюють земельні відносини, шляхом укладання додаткових угод в частині оплати (п.3).

Пунктом 6 розділу І Додатку до рішення Уманської міської ради від 29.03.2021 року № 75-11/8 визначено, що для земельних ділянок з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури, в т.ч. ринки встановлено ставку орендної плати у розмірі 7%.

02.12.2022 року позивач листом № 2723/01/01-35 звернувся до відповідача, в якому рекомендував звернутись до відділу землевпорядкування та комунального майна управління містобудування, землекористування, комунального майна та будівельного контролю Уманської міської ради для підготовки додаткової угоди до договору оренди землі, у зв`язку з прийнятим заявником 29.03.2021 року рішення № 75-11/8 (а.с. 15).

Відповідач листом № 1223/12 від 23.12.2022 року просив позивача, враховуючи лист від 02.12.2022 року, внести зміни до п. 6 Договору в частині обумовлення сплати саме з 01.01.2022 року орендної плати за земельну ділянку з ставки 4,2% на 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік, враховуючи важку економічну ситуацію в країні, надати розтермінування на різницю, яку необхідно доплатити за користування земельною ділянкою строком на 1 рік (а.с. 16).

Позивач листом № 01/01-21/10700 від 02.02.2023 року направив на погодження відповідачу примірник додаткової угоди від 27.01.2023 року до Договору, повідомив про намір звернення до суду за захистом своїх інтересів у разі непідписання її відповідачем (а.с. 17, 18, докази направлення а.с.19).

Відповідач листом № 176/2 від 24.02.2023 року (а.с. 20) відмовився від укладення додаткової угоди від 27.01.2023 року в редакції позивача, з посиланням на її невідповідність умовам Договору, Податкового кодексу України, Цивільного кодексу України та правової позиції викладеної Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 09.11.2021 року у справі № 635/4233/19.

22.08.2023 року позивач повторно звернувся до відповідача з листом № 130101/01-35 (а.с. 21, докази направлення а.с. 22), в якому надіслав примірник додаткової угоди від 16.08.2023 року до Договору, підготовленої з урахуванням рішення Уманської міської ради від 29.03.2021 року №75-11/8.

У зв`язку з непогодженням відповідачем додаткової угоди від 16.08.2023 року до Договору, 25.12.2023 року позивач звернувся до відповідача з листом № 2694/01/01-35, в якому зауважив на необхідності вчинення ним дій щодо сплати суми недонарахованої орендної плати з моменту набрання чинності рішенням Уманської міської ради від 29.03.2021 року №75-11/8 (а.с. 23, докази направлення а.с. 24).

Відповідач листом № 147/12 від 23.01.2024 року вказав на відсутність підстав для подання уточнюючої декларації та перерахунку орендної плати за ставкою 7% оскільки, з урахуванням п. 32 Договору сторонами не досягнуто згоди щодо зміни умов Договору.

Із листа-відповіді Головного управління ДПС у Черкаській області № 2616/5/23-00-04-08-04 від 09.04.2024 року, наданого на запит позивача від 04.04.2024 року про надання довідки про стан заборгованості з орендної плати, вбачається, що за даними податкової звітності за 2021-2023 роки земельна ділянка з кадастровим номером :02:002:0415 площею 2,4600 га за адресою: АДРЕСА_1 задекларована, нормативна грошова оцінка у 2021 році становить 919,89 грн за га, ставка орендної плати 4,2%, річна сума орендної плати 950427,75 грн; нормативна грошова оцінка у 2022 році становить 1011,76 грн за га, ставка орендної плати 4,2%, річна сума орендної плати 1045350,43 грн; нормативна грошова оцінка у 2023 році становить 11635068,97 грн за га, ставка орендної плати 4,2%, річна сума орендної плати 1202135,33 грн. Станом на 09.04.2024 року у відповідача відсутня заборгованість по платі за землю в частині орендної плати по м. Умань (а.с. 26).

Отже, предметом позову у справі, що розглядається, є вимога позивача до відповідача про внесення змін до договору оренди землі від 03.12.2018 року у зв`язку з прийняттям Уманською міською радою рішення від 29.03.2021 року №75-11/8 «Про встановлення ставок орендної плати за земельні ділянки, які перебувають у комунальній власності Уманської міської територіальної громади», шляхом викладення положення абзацу 2 пункту 6 Договору у запропонованій ним редакції щодо визначення ставки 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік, та зобов`язання відповідача до 31.12.2024 року сплатити недораховану у 2021-2023 році орендну плату за дану земельну ділянку в розмірі 1 973 971,64 грн., а також зобов`язання відповідача здійснити перерахунок орендної плати та подати податкові декларації по платі за землю за 2021, 2022, 2023 роки до відповідного органу державної податкової служби, за період з 02.04.2021 року по 31.12.2023 року.

За правовою природою спірні правовідносини сторін віднесені до зобов`язань найму (оренди) земельної ділянки, загальні положення про найм (оренду) визначені параграфом 1 глави 58, про найм (оренду) земельної ділянки, як окремий вид зобов`язань, параграфом 3 глави 58 ЦК України, загальні положення про правочини визначені розділом IV книги 1 ЦК України, про зобов`язання і договір розділами І і ІІ книги 5 ЦК України, главами 19, 20 ГК України. Крім того, спірні правовідносини перебувають у сфері дії Земельного і Податкового кодексів України, Закону України Про оренду землі, які з урахуванням предмету спору, є спеціальними нормативними актами.

Статтею 3 ЦК України визначено загальні засади цивільного законодавства, якими, зокрема, є: свобода договору; свобода підприємницької діяльності, яка не заборонена законом; судовий захист цивільного права та інтересу; справедливість, добросовісність та розумність.

Статтями 13 і 14 ЦК України встановлено, відповідно, межі здійснення цивільних прав та загальні засади виконання цивільних обов`язків. Зокрема, і цивільні права і цивільні обов`язки здійснюються (виконуються) в межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 11 ЦК України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Частиною 1 ст. 15 ЦК України встановлено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно з ч. 1, п.п. 5, 6, 7 ч. 2 ст. 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема, примусове виконання обов`язку в натурі, зміна правовідношення, припинення правовідношення. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Статтею 20 Господарського кодексу України також передбачено право кожного суб`єкта господарювання на захист своїх прав і законних інтересів шляхом, зокрема, визнання недійсними господарських угод з підстав, передбачених законом, присудження до виконання обов`язку в натурі, установлення, зміни і припинення господарських правовідносин, іншими способами, передбаченими законом. Порядок захисту прав суб`єктів господарювання та споживачів визначається цим Кодексом, іншими законами.

Статтею 792 ЦК України встановлено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 93 ЗК України та ст. 1 Закону України «Про оренду землі», право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Частиною 1 ст. 2 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (ч. 1 ст. 2).

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі статтею 15 Закону України "Про оренду землі" орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, є однією із істотних умов договору.

Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Розділ IІ книги 5 ЦК України врегульовує загальні положення про договір, зокрема:

договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ч. 1 ст. 626);

відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627);

зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ч. 1 ст. 628);

договір є обов`язковим для виконання сторонами (ст. 629);

договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (ч. 1 ст. 638);

договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом (ч. 1 ст. 639);

договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії (ч.ч. 1, 2 ст. 640);

зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим (ст. 651);

у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона. У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв`язку з виконанням цього договору. Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом (ст. 652);

у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили (ч.ч. 2, 3 ст. 653);

зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (ст. 654).

Статтею 188 Господарського кодексу (далі ГК) України визначено порядок зміни та розірвання господарських договорів. Так, цією нормою закону встановлено, що з ? , . , , . , , . ? ? () ? ? ? ?, ? ? . ? ?, ? ? , ? ? ? .

За змістом пункту 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Відповідно до пункту 289.1 ст. 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Отже, орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, а нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а відтак зміна розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, визначеної сторонами у договорі оренди землі.

Підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування (ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оцінку земель").

За результатами бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт (ч. 1 ст. 20 Закону України "Про оцінку земель").

Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель (ч. 2 ст. 20 Закону України "Про оцінку земель").

Технічна документація з бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою (ч. 1 ст. 23 Закону України "Про оцінку земель").

Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру (ч. 3 ст. 23 вказаного Закону).

Рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до п. 271.2 ст. 271 Податкового кодексу України (ч. 4 ст. 23 вказаного Закону).

Пункт 271.2 ст. 271 Податкового кодексу України передбачає, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.

Відповідно до витягів із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (а.с. 82-85), грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :02:002:0415 площею 2,4600 га станом на 01.01.2021 року становить 22629232,22 грн., станом на 19.01.2022 року 24889293,10 грн, станом на23.01.2023 року 28622269,64 грн., станом на 17.01.2024 року 19989375,95 коп.

Пунктом 271.1 статті 271 ПК України визначено, що базою оподаткування плати за землю є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом XII ПК України, а у разі якщо нормативну грошову оцінку не проведено - площа земельних ділянок.

У пункті 288.1 статті 288 ПК України передбачено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Однак, обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

Зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни. Якщо зміна нормативної грошової оцінки внаслідок індексації є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати шляхом внесення відповідних змін до договорів оренди землі його учасниками, то це не тягне автоматичної зміни умов договорів щодо розміру орендної плати (відсоткова ставка).

Аналогічну правову позицію Верховного Суду викладено у постановах від 30.03.2018 у справі N 916/3236/16, від 01.10.2018 у справі N 916/3233/16, від 19.12.2019 у справі N 922/1137/19.

У ст. 144 Конституції України і ст. 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.

Згідно з п. 34, 35 ч. 1 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження ставок земельного податку відповідно до Податкового кодексу України.

За змістом ч. 1 ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.

Згідно з ч. 5 ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування нормативно-правового характеру набирають чинності з дня їх офіційного оприлюднення, якщо органом чи посадовою особою не встановлено пізніший строк введення цих актів у дію.

Право особи на звернення до суду для внесення змін у договір (чи його розірвання) у передбаченому законом випадку відповідає статті 16 Цивільного Кодексу України, способам, передбаченим нею (зміна чи припинення правовідношення) для захисту права, та не може ставитися в залежність від поінформованості про позицію іншої сторони чи волевиявлення іншої сторони. Така позиція у подібних правовідносинах викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 12.02.2019 у справі №914/2649/17 та від 26.05.2020 у справі №908/299/18.

Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом. Платником орендної плати є орендар земельної ділянки, об`єктом оподаткування - земельна ділянка, надана в оренду (пункт 288.2 статті 288 ПК України).

У пункті 288.4 статті 288 ПК України вказано, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Згідно з положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України, розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки. Для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, - у розмірі не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області.

У підпункті 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 ПК України передбачено, що річна сума орендної плати не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

При визначенні розміру орендної плати, у випадку передачі в оренду земель комунальної власності, має враховуватися нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства, а річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, однак і не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки.

При розгляді справи необхідно враховувати як можливість зміни умов договору щодо визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, так і розміру, ставки орендної плати щодо такої нормативної оцінки.

За змістом статей 632, 651 ЦК України та статті 30 Закону N 161-XIV зміна умов договору, в тому числі у частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін, а за відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, передбачених за умовами договору або в силу закону.

Тобто визначення та зміна розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності вирішується за згодою сторін договору оренди земельної ділянки із закріпленням такого розміру орендної плати в договорі оренди.

З огляду на те, що за змістом пункту 288.5 статті 288 ПК України та статті 21 Закону N 161-XIV орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної форм власності є регульованою ціною, то з урахуванням умов Договору оренди, укладеного сторонами даного спору, підставою для перегляду розміру (ставки) орендної плати має бути саме законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру такої плати або зміна розміру земельного податку, а не рішення органів місцевого самоврядування, що покладено в основу позовних вимог.

При цьому суд враховує, що виключно законами України встановлюються система оподаткування, податки і збори (пункт 1 частини другої статті 92 Конституції України).

Підпунктом 1 пункту а) частини першої статті 33 Закону N 280/97-ВР визначено, що до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать власні (самоврядні) повноваження, зокрема, щодо підготовки і внесення на розгляд ради пропозицій щодо встановлення ставки земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, вилучення (викупу), а також надання під забудову та для інших потреб земель, що перебувають у власності територіальних громад; визначення в установленому порядку розмірів відшкодувань підприємствами, установами та організаціями незалежно від форм власності за забруднення довкілля та інші екологічні збитки; встановлення платежів за користування комунальними та санітарними мережами відповідних населених пунктів.

Орган місцевого самоврядування має діяти відповідно до закону при вирішенні питань регулювання земельних відносин, у тому числі і щодо встановлення ставки земельного податку, мінімальний та максимальний розмір якого встановлюється у ПК України. А порядок зміни умов договору врегульовано як у законах України, так і в конкретному договорі, укладеному між сторонами спору.

У даному випадку рішення Уманської міської ради від 29.03.2021 № 75-11/8 про встановлення ставки орендної плати для земельної ділянки відповідача в розмірі 7 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки не є законодавчою зміною орендної плати.

Разом з тим, рішення місцевої ради можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди безпосередньо в самому договорі передбачили таку підставу для зміни розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору.

Підпунктом 6 пункту 23 Договору сторонами визначено, що орендодавець має право вимагати від Орендаря внесення в односторонньому порядку зміни до даного Договору при зміні розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, ставок земельного податку та ставок орендної плати протягом місяця з моменту набрання чинності прийнятого рішення Уманської міської ради та/або вступу в дію відповідного нормативно правового акту.

Сторони обумовили в Договорі право позивача, як орендодавця земельної ділянки вносити в односторонньому порядку зміни до даного Договору при зміні розміру ставок орендної плати протягом місяця з моменту набрання чинності прийнятого рішення Уманської міської ради.

Рішення позивача від 29.03.2021 року № 75-11/8 «Про встановлення ставок орендної плати за земельні ділянки, які перебувають у комунальній власності Уманської міської територіальної громади» прийнято повноважним складом ради, не скасовано, не визнано недійсним, набрало законної сили, тому позивач правомірно очікує отримання орендної плати за користування відповідачем спірною земельною ділянкою у розмірі обрахованої з урахуванням ставками орендної плати 7%.

З огляду на викладене вимога позивача підлягає до задоволення в частині вимог про внесення змін до договору оренди землі від 03.12.2018 року укладеного між сторонами, виклавши положення абзацу 2 пункту 6 Договору у наступній редакції: «Орендна плата за земельну ділянку площею 2,4600 га сплачується за ставкою 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік».

Підстав для задоволення позову в частині вимог позивача про зобов`язання відповідача у строк до 31.12.2024 року сплатити недораховану у 2021-2023 році орендну плату за дану земельну ділянку в розмірі 1 973 971,64 грн. за період: з 02.04.2021 року по 31.12.2021 року 475 647,80 грн.; з 01.01.2022 року по 31.12.2022 року -696 900,29 грн.; з 01.01.2023 року по 31.12.2023 року 801 423,55 грн»; виконати пункт 34 договору оренди землі від 03.12.2018 року, здійснити перерахунок орендної плати та подати податкові декларації по платі за землю за 2021, 2022, 2023 роки до відповідного органу державної податкової служби, враховуючи рішення Уманської міської ради від 29.03.2021 року №75-11/8 «Про встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки, які перебувають в комунальній власності Уманської міської територіальної громади» за період з 02.04.2021 року по 31.12.2023 року, з урахуванням свободи договору, задекларованої нормами ст. 6, ч. 1 ст. 627 ЦК України, суд не вбачає, оскільки належним способом захисту має бути вимога про стягнення з відповідача орендної плати, не сплаченої орендарем у спірний період.

Неналежність заявленого позивачем способу захисту, є самостійною підставою для відмови у позові (див., зокрема, постанови Великої Палати Верховного Суду від 01.03.2023 у справі № 522/22473/15-ц (пункт 127), від 04.07.2023 у справі № 373/626/17 (пункт 67), від 10.04.2024 у справі № 496/1059/18 (пункт 8.17)).

Відповідно до п. 2 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 23.03.2012 № 6 «Про судове рішення», рішення господарського суду має ґрунтуватись на повному з`ясуванні такого: чи мали місце обставини, на які посилаються особи, що беруть участь у процесі, та якими доказами вони підтверджуються; чи не виявлено у процесі розгляду справи інших фактичних обставин, що мають суттєве значення для правильного вирішення спору, і доказів на підтвердження цих обставин; яка правова кваліфікація відносин сторін, виходячи з фактів, установлених у процесі розгляду справи, та яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору. Господарський суд у прийнятті судового рішення керується (та відповідно зазначає у ньому) не лише тими законодавчими та/або нормативно-правовими актами, що на них посилалися сторони та інші учасники процесу, а й тими, на які вони не посилалися, але якими регулюються спірні правовідносини у конкретній справі (якщо це не змінює матеріально-правових підстав позову).

Враховуючи положення ч. 1 ст. 9 Конституції України та беручи до уваги ратифікацію Законом України від 17.07.1997 N475/97-ВР Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і Першого протоколу та протоколів N 2, 4, 7, 11 до Конвенції та прийняття Закону України від 23.02.2006 N3477-IV (3477-15) «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини», також повинен застосовувати Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод (Рим, 4 листопада 1950 року) та рішення Європейського суду з прав людини як джерело права. У рішенні Суду у справі Трофимчук проти України № 4241/03 від 28.10.2010 Європейським судом з прав людини зазначено, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід сторін.

Нормами Господарського процесуального кодексу України, зокрема, встановлено, що:

учасники судового процесу та їх представники повинні добросовісно користуватися процесуальними правами; зловживання процесуальними правами не допускається (ч. 1 ст. 43);

кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи (ч.ч. 1, 3 ст. 74);

належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування (ч. 1 ст. 76);

обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування (ч. 1 ст. 77);

достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи (ч. 1 ст. 78);

наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання (ч.ч. 1, 2 ст. 79);

учасники справи подають докази у справі безпосередньо до суду (ч. 1 ст. 80);

суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили (ч.ч. 1, 2 ст. 86).

Згідно з ч. ч. 1, 3 ст. 13, ч. 1 ст. 14 ГПК України, судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Враховуючи викладене, позовна вимога про внесення змін до договору оренди землі від 03.12.2018 року укладеного між сторонами, виклавши положення абзацу 2 пункту 6 Договору у наступній редакції:

«Орендна плата за земельну ділянку площею 2,4600 га сплачується за ставкою 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік» підлягає задоволенню, в решті вимог позивача слід відмовити.

На підставі статті 129 ГПК України з відповідача на користь позивача підлягають стягненню понесені судові витрати пропорційно розміру задоволених позовних вимог, що становить 2422 грн. 40 коп.

Керуючись ст.ст. 129, 233, 236-240, 256 ГПК України, господарський суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити частково.

Внести зміни до договору оренди землі від 03.12.2018 року, укладеного між Уманською міською радою, ідентифікаційний код юридичної особи 26535796, місцезнаходження: 20300, Черкаська обл., м. Умань, пл. Соборності, буд. 1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Епіцентр К», ідентифікаційний код юридичної особи 32490244, місцезнаходження: 04128, м. Київ, вул. Берковецька, буд. 6-К, виклавши положення абзацу 2 пункту 6 Договору у наступній редакції:

«Орендна плата за земельну ділянку площею 2,4600 га сплачується за ставкою 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік».

У задоволенні решти позову - відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Епіцентр К», ідентифікаційний код юридичної особи 32490244, місцезнаходження: 04128, м. Київ, вул. Берковецька, буд. 6-К, на користь Уманської міської ради, ідентифікаційний код юридичної особи 26535796, місцезнаходження: 20300, Черкаська обл., м. Умань, пл. Соборності, буд. 1 судові витрати у розмірі 2422 грн. 40 коп.

Рішення може бути оскаржене до Північного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 20.01.2025 року.

Суддя В.М. Грачов