номер провадження справи 9/141/24.
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17.12.2024 Справа № 908/2125/24

м.Запоріжжя

За позовом: Керівника Шевченківської окружної прокуратури міста Запоріжжя Запорізької області в інтересах держави в особі органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах -

позивача: Запорізька міська рада, м. Запоріжжя

до відповідача-1:Фізичної особи-підприємця Фідініча Вадима Григоровича, м. Запоріжжя,

відповідача-2:Товариства з обмеженою відповідальністю «КАЙРОС 2020», м. Запоріжжя

про скасування державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, визнання недійсним договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва, визнання недійсним договору оренди землі та зобов`язання повернути земельну ділянку

Суддя Боєва О.С.

при секретарі судового засідання Непомнящій Н.П.

За участю представників:

прокурор: Токмаков О.І.;

від позивача: Шурига Д.О.;

від відповідача-1 не з`явився;

від відповідача-2: Волкова А.В. (в режимі відеоконференції)

СУТЬ СПОРУ:

До Господарського суду Запорізької області через систему «Електронний суд» надійшла позовна Керівника Шевченківської окружної прокуратури міста Запоріжжя Запорізької області в інтересах держави в особі органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах - позивача: Запорізької міської ради до відповідачів: 1. Фізичної особи-підприємця Фідініча Вадима Григоровича, 2. Товариства з обмеженою відповідальністю «КАЙРОС 2020» з вимогами про:

- скасування державної реєстрації права власності Фідініча Вадима Григоровича (ІПН НОМЕР_1 ) на об`єкт незавершеного будівництва літ. А, недобудовану котельню літ. Б, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101, номер відомостей про речове право: 38079508);

- визнання недійсним договору купівлі-продажу № 1870 від 21.09.2020, укладеного між Кравченко Яніною Іванівною (ІПН НОМЕР_2 ), яка діяла від імені та в інтересах ОСОБА_1 (ІПН НОМЕР_1 ) та Товариством з обмеженою відповідальністю «КАЙРОС 2020» (), посвідченого приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Єдемською-Фастовець О.О. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101, номер відомостей про речове право: 38272348);

- визнання недійсним договору оренди землі № 00342 від 25.11.2020, укладеного між Запорізькою міською радою () та Товариством з обмеженою відповідальністю «КАЙРОС 2020» () щодо земельної ділянки з кадастровим номером :03:040:0148 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101, номер відомостей про речове право: 39770039).

- зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю «КАЙРОС 2020» () повернути Запорізькій міській раді () земельну ділянку з кадастровим номером :03:040:0148, площею 0,3847 га, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101.

Згідно з протоколом автоматизованого розподілу від 05.08.2024 здійснено автоматизований розподіл судової справи між суддями, присвоєно єдиний унікальний номер судової справи 908/2125/24 та визначено до розгляду судді Боєвій О.С.

Ухвалою суду від 09.08.2024 позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі № 908/2125/24, присвоєний номер провадження 9/141/24. Постановлено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання.

Крім того, ухвалою суду від 07.08.2024 задоволено заяву Керівника Шевченківської окружної прокуратури міста Запоріжжя Запорізької області про забезпечення позову у справі №908/2125/24; вжито заходи забезпечення позову, шляхом: накладення арешту на об`єкт незавершеного будівництва літ. А, недобудовану котельню літ. Б, розташовані за адресою: м.Запоріжжя, вул. Автозаводська, буд. 18а, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, право власності на який зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю «КАЙРОС 2020» (); заборони Товариству з обмеженою відповідальністю «КАЙРОС 2020», (69035, м.Запоріжжя, вул. Сталеварів, буд. 1) чи будь-яким іншим особам проводити будівельні роботи, реконструкцію на земельній ділянці з кадастровим номером :03:040:0148, площею 0,3847 га, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, та на об`єкті незавершеного будівництва літ. А, недобудованій котельні літ. Б, розташованих за адресою: м. Запоріжжя, вул. Автозаводська, буд. 18а, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101.

Ухвалою суду від 05.09.2024 продовжено строк підготовчого провадження у справі №908/2125/24 на тридцять днів, підготовче засідання відкладено. Ухвалою суду від 07.11.2024 закрито підготовче провадження у справі № 908/2125/24, судове засідання з розгляду справи по суті призначено на 28.11.2024. У судовому засіданні 28.11.2024 оголошено перерву до 17.12.2024.

ФОП Фідініч В.Г. (відповідач-1) в судові засідання не з`являвся, уповноважений представник відповідача-1 також в судові засідання не з`являвся, про причини неявки суду не повідомляли. Про відкриття провадження у справі, дати, час та місце судових засідань повідомлені належним чином. Правом на подання відзиву відповідач-1 скористався (відзив надійшов до суду 03.09.2024).

Згідно з ч. 1 ст. 202 ГПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цієї статтею.

Відповідно до п. 2 ч 3 ст. 202 ГПК України якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі: повторної неявки в судове засідання учасника справи (його представника) незалежно від причин неявки.

На підставі викладеного, суд дійшов до висновку про розгляд справи за відсутністю відповідача-1.

У судовому засіданні 17.12.2024 справу розглянуто, оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Позовні вимоги, які підтримані прокурором в повному обсязі, мотивовані зокрема наступним. Державна реєстрація права власності Фідініча Вадима Григоровича на об`єкт незавершеного будівництва літ. А, недобудовану котельню літ. Б, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, була проведена з порушенням вимог законодавства. Разом з цим, факт відсутності на земельній ділянці з кадастровим номером :03:040:0148 об`єктів незавершеного будівництва, речові права на які зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101), підтверджуються доказами, доданими до позовної заяви. Незаконність первинної державної реєстрації права власності на спірний об`єкт незавершеного будівництва є підставою для її скасування. Фідініч В.Г. не міг відчужувати його на користь інших осіб. Договір купівлі-продажу № 1870 від 21.09.2020 об`єкта незавершеного будівництва, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «КАЙРОС 2020» є таким, що не відповідає вимогам ч. 1 ст. 203 ЦК України та суперечить ч.1 ст. 656 ЦК України (в редакції, чинній на дату укладення спірного договору). ТОВ «КАЙРОС 2020» не могло не знати про незаконність набуття продавцем спірного об`єкта незавершеного будівництва права власності на нього. Метою укладення спірного договору купівлі-продажу для цього суб`єкта господарювання було отримання у користування земельної ділянки комунальної власності поза межами конкурентної процедури (земельних торгів). Збереження чинності договором купівлі-продажу легалізує незаконно набуті та в подальшому відчужені речові права на об`єкт незавершеного будівництва. Договір оренди землі №00342 від 25.11.2020, укладений між Запорізькою міською радою та ТОВ «КАЙРОС 2020» є таким, що не відповідає вимогам ч. 1 ст. 203 ЦК України, абз. 1 ч. 1 ст. 116, ч. 2 ст. 124, ч.ч. 2, 3 ст. 134 Земельного кодексу України та перешкоджає Запорізькій міській територіальній громаді у здійсненні нею права користування та розпорядження належною їй земельною ділянкою з кадастровим номером :03:040:0148, тому цей договір має бути визнаний недійсним, а земельна ділянка, як правий наслідок визнання договору недійсним, має бути повернута відповідачем-2 Запорізькій міській раді. Прокурор зазначив, що спірні правовідносини становлять суспільний інтерес у забезпеченні захисту прав Запорізької міської територіальної громади, як власника земельних ділянок комунальної власності в межах міста Запоріжжя, зокрема, прав користування та розпорядження землями комунальної власності з метою задоволення спільних інтересів жителів міста. Відтак, постановлення судового рішення про скасування державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва та недійсність спірних правочинів буде виправданим з точки зору задоволення «суспільного інтересу». Позов обґрунтований ст. 131-1 Конституції України, ст.ст. 23, 24 Закону України «Про прокуратуру», ст.ст. 53, 162-164 ГПК України, ст.ст. 120, 124,134, 135, 152 Земельного кодексу України, ст.ст. 16, 203, 215, 216, 658 ЦК України, ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Запорізька міська рада (позивач) позовні вимоги прокурора підтримала. У письмових поясненнях зазначила, зокрема, про наступне. Територіальна громада м. Запоріжжя в особі Запорізької міської ради є власником земельної ділянки з кадастровим номером :03:040:0148, площею 0,3847 га, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101. Земельну ділянку було сформовано та зареєстровано в Державному земельному кадастрі 24.01.2008. Місце розташування земельної ділянки: м. Запоріжжя, вул.Автозаводська, 16-20. Цільове призначення: 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі. Вид використання земельної ділянки: для розташування торгово-побутового комплексу. Вказані відомості підтверджуються Витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-021 від 26.08.2021. За договором оренди землі №00188 від 25.05.2020, земельна ділянка з кадастровим номером :03:040:0148, площею 0,3847 га, розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Автозаводська, 16-20, яка надавалась в оренду ФОП Фідініч В.Г. була вільна від забудови. ТОВ «КАЙРОС 2020» звернулось до міської ради з заявою про переоформлення права користування земельною ділянкою з кадастровим номером :03:040:0148, вул. Автозаводській, 18а, для розташування торгово-побутового комплексу, на підставі права власності на нерухоме майно. До вказаної заяви ТОВ «КАЙРОС 2020» додало копію Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 224808660 від 21.09.2020 про реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 101: об`єкт незавершеного будівництва літ. А, недобудовану котельну літ. Б, розташовані на земельній ділянці з кадастровим номером :03:040:0148, за адресою: АДРЕСА_1 . Докази надані прокурором в матеріали справи дають підстави дійти висновку про те, що державна реєстрація прав Фідініча В.Г. на вказаний об`єкт незавершеного будівництва є неправомірною; станом на 2020 рік та на теперішній час, на земельній ділянці комунальної власності з кадастровим номером :03:040:0148 фактично відсутні об`єкт незавершеного будівництва літ. А та недобудована котельня літ. Б, право власності на які було зареєстровано за Фідінічем В.Г., а зараз зареєстровано за ТОВ «КАЙРОС 2020». Вказане свідчить про недобросовісну поведінку відповідачів у спірних правовідносинах, яка полягала в незаконній державній реєстрації права власності на фактично неіснуючий об`єкт незавершеного будівництва літ. А та недобудовану котельню літ. Б виключно з метою отримання в користування земельної ділянки комунальної власності поза межами конкурентної процедури (земельних торгів). Збереження чинності державної реєстрації права власності Фідініча В.Г. на об`єкт незавершеного будівництва літ. А, недобудовану котельню літ.Б, розташовані на земельній ділянці з кадастровим номером :03:040:0148, за адресою: АДРЕСА_1 , та збереження дійсності договору купівлі-продажу № 1870 від 21.09.2020 об`єкта незавершеного будівництва, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «КАЙРОС 2020», за фактичної відсутності вказаних об`єктів на земельній ділянці, перешкоджає Запорізькій міській територіальній громаді у здійсненні нею права користування та розпорядження належною їй земельною ділянкою з кадастровим номером :03:040:0148. Рішення Запорізької міської ради № 44/110 від 30.09.2020, яким було припинено Фідінічу В.Г. право оренди земельної ділянки з кадастровим номером :03:040:0148 та надано її у користування ТОВ «КАЙРОС 2020» на умовах оренди, без проведення земельних торгів (аукціону), було прийнято з порушенням вимог Земельного кодексу України, тому укладений на підставі цього рішення договір оренди земельної ділянки комунальної власності також є таким, що суперечить ЗК України та Закону України «Про оренду землі». Крім того, наслідком визнання недійсним договору оренди землі №00342 від 25.11.2020 є повернення земельної ділянки орендарем орендодавцю на підставі ст. 216 ЦК України. На підставі викладеного, просив позов задовольнити.

03.09.2024 до суду від відповідача-1 ФОП Фідініча В.Г. надійшов відзив на позовну заяву, поданий представником адвокатом Рогозіним О.В., за змістом якого відповідач-1 заперечив проти заявлених позовних вимог, зазначивши, зокрема, про наступне. Ще 12 січня 2008 року між Запорізькою міською радою, як орендодавцем, та ПП Фідінічем Вадимом Григоровичем, як орендарем, було укладено договір оренди землі, за умовами якого було передано в оренду земельну ділянку площею 0,3847 га, за адресою: АДРЕСА_2 . По закінченню строку дії договору оренди землі Фідініч В.Г. мав заборгованість по сплаті орендної плати. У 2020 році до Фідініч В.Г. звернулась громадянка Кравченко Яніна Іванівна, яка також була директором ТОВ «КАЙРОС 2020» та запропонувала погасити від його імені заборгованість з орендної плати за землю за договором, в свою чергу Фідініч В.Г. повинен був переукласти на новий строк договір оренди землі, а в подальшому розірвати його, у зв`язку з чим надати довіреність Кравченко Я.І. на право підписання від його імені правочинів, які стосуються вищезазначеної земельної ділянки, укладати та підписувати договори купівлі-продажу (оренди, позички тощо) будь-якого належного йому рухомого та нерухомого майна, розташованого на вказаній земельній ділянці, подавати та підписувати заяви про державну реєстрацію права власності та інших речових прав на нерухоме майно в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та ішн. Надалі ФОП Фідініч В.Г. було погашено заборгованість по орендній платі за договором оренди землі та видано довіреність від 22 березня 2020 року на ім`я Кравченко Яніни Іванівни з відповідними повноваженнями. Після цього, між Запорізькою міською радою та ФОП Фідінічем В.Г. був укладений договір оренди землі № 00188 від 25.05.2020, на оренду земельної ділянки з кадастровим номером :03:040:0148, площею 0,3847 га, за адресою: м. Запоріжжя, вул. Автозаводська, 16-20, для розташування торгово-побутового комплексу. Оскільки ФОП Фідініч В.Г. не мав наміру користуватись вищевказаною земельною ділянкою, в подальшому від імені ФОП Фідініч В.Г. повністю та самостійно діяла Кравченко Я.І. Надалі, вже без відома ФОП Фідініч В.Г., як з`ясувалось з позову, Кравченко Я.І. за довіреністю було подано до Запорізької міської ради заяву про припинення Договору оренди землі № 00188 від 25.05.2020 і 22.09.2020 ТОВ «КАЙРОС 2020» звернулось до Запорізької міської ради з заявою про переоформлення права користування цією земельною ділянкою. Як вбачається з позову, до вказаної заяви ТОВ «КАЙРОС 2020» додало копію Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 224808660 про реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 101: об`єкт незавершеного будівництва літ. А, недобудовану котельну літ. Б, розташовані на земельній ділянці з кадастровим номером :03:040:0148, за адресою: АДРЕСА_1 . Як зазначає прокурор у позові, первинну державну реєстрацію права власності на об`єкт незавершеного будівництва за Фідінічем В.Г. 04.09.2020 здійснив державний реєстратор виконавчого комітету Комишуваської селищної ради Оріхівського району Запорізької області Христенко Є.В. У відзиві відповідачем-1 наголошено, що ФОП Фідініч В.Г. не був обізнаний про будь-яку реєстрацію об`єкта незавершеного будівництва на його ім`я з оформленням технічного паспорту, що виготовлений на замовлення громадянки Кравченко Я.Л. за довіреністю, без доведення до його відома. ФОП Фідініч В.Г. особисто не контактував з питання виготовлення технічного паспорту. В подальшому 21.09.2020 між Фідінічем В.Г. в особі Кравченко Я.І. та ТОВ «КАЙРОС 2020» в особі представника було укладено Договір купівлі-продажу № 1870 відповідно до умов якого Фідініч В.Г. відчужив на користь ТОВ «КАЙРОС 2020» нерухоме майно: незавершене будівництво літ. А, недобудовану котельню літ. Б, що знаходяться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Автозаводська, 18а. Після цього, державну реєстрацію на об`єкт незавершеного будівництва було зареєстровано за ТОВ «КАЙРОС 2020». Оскільки державна реєстрація права власності не зареєстрована за Фідінічем В.Г., вимога про скасування державної реєстрації його права власності є безпідставною та не підлягає задоволенню. Прокурором не оскаржуються дії щодо зміни адреси об`єкта незавершеного будівництва з «м. Запоріжжя, вул. Автозаводська, 16-20» на «м.Запоріжжя, вул. Автозаводська, 18а» та дії щодо державної реєстрації об`єкта незавершеного будівництва в цілому, з огляду на що безпідставними є позовні вимоги щодо визнання недійсним договору купівлі-продажу № 1870 від 21.09.2020. У 2020 Запорізькою міською радою укладений з ТОВ «КАЙРОС 2020» договір оренди земельної ділянки за адресою: м. Запоріжжя, вул. Автозаводська, 18а, яка була передана в оренду разом з об`єктом незавершеного будівництва, що є власністю орендаря. Тобто Запорізька міська рада була обізнана про зміну адреси об`єкта, жодних заперечень чи зауважень не надавала та тим самим схвалила укладений правочин та зміну адреси. На підставі викладеного, відповідач-1 просив відмовити у задоволенні позову в повному обсязі. У відзиві також повідомлено, що попередній (орієнтовний) розрахунок судових витрат, які відповідач поніс і які очікує понести у зв`язку з розглядом справи складає 40000, грн. витрат на професійну правничу допомогу, докази понесення яких будуть подані до початку судових дебатів або протягом п`яти днів з моменту ухвалення судового рішення.

28.10.2024 до суду від відповідача-2 «КАЙРОС 2020» надійшов відзив на позовну заяву (документ сформований в системі «Електронний суд» 25.10.2024) з викладеним у ньому клопотанням про поновлення строку для подання відзиву. Судом поновлено процесуальний строк для подання відповідачем-2 відзиву, відзив відповідача-2 прийнятий судом до розгляду (ухвала суду від 07.11.2024).

Відповідач-2 «КАЙРОС 2020» підтримав свої заперечення, викладені у відзиві, зазначивши, зокрема, про наступне. Вважає позовні вимоги такими, які порушують принципи добросовісності, розумності та справедливості. Так, на думку відповідача-2, задоволення позовних вимог у цій справі не відповідатиме «принципу пропорційності», оскільки докладатиме надмірний індивідуальний тягар на юридичну особу, яка набула права власності на об`єкти незавершеного будівництва та право оренди спірної земельної ділянки. Згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній нежитлових приміщень, зміст якого розкривається зокрема у ст. 120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України, особа яка законно набула у власність будинок, споруду має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинками і спорудами. Відповідач-2 набувши право власності на об`єкт незавершеного будівництва набув права оформити у користування відповідну земельну ділянку, з огляду на що вчинив обумовлені законом дії для оформлення договору оренди землі. Згідно укладеного між Запорізькою міською радою та ТОВ «КАЙРОС 2020» договору оренди землі №00342 від 25.11.2020 обумовлено, що на земельній ділянці розміщені об`єкти нерухомого майна незавершене будівництво, що є власністю орендаря. Особа, яка придбала нерухоме майно, відповідно до частини 2 статті 134 Земельного кодексу України має право на придбання на позаконкурентних засадах (без проведення земельних торгів) прав саме на земельну ділянку (її частину), право на яку мав попередній власник нерухомості і яке перейшло до цього нового власника нерухомості в силу статей 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України (в редакціях, які діяли на час придбання нерухомого майна), саме з метою, пов`язаною із розташуванням відповідної нерухомості. Товариство своєчасно та належним чином виконувало взяті на себе зобов`язання по договору оренди землі, в тому числі здійснювало утримання земельної ділянки та сплачувало в повному обсязі орендну плату. Прокурором не представлено достовірних доказів, що при іншому способі передачі земельної ділянки в оренду, в місцевий бюджет гарантовано надійшли б грошові кошти в більшому розмірі. Таким чином ствердження прокурором про перешкоджання Запорізькій міській територіальній громаді у здійсненні нею права користування та розпорядження належною їй земельною ділянкою з кадастровим номером :03:040:0148 базується лише на припущеннях. Матеріалами справи не підтверджується завдання державі, територіальній громаді шкоди та порушення їх інтересів, а отже, має місце непропорційне втручання у право відповідача-2 на мирне володіння своїм майном. Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №224808660 від 21.09.2020 підтверджується реєстрація права власності на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 101: об`єкт незавершеного будівництва літ. А, недобудовану котельну літ. Б, розташовані на земельній ділянці з кадастровим номером :03:040:0148, за адресою: АДРЕСА_1 . Посилання у позовній заяві на Акт за результатами проведення камеральної перевірки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державного реєстратора виконавчого комітету Комишуваської селищної ради Оріхівського району Запорозької області Христенко Є.В., складеного комісією Міністерства юстиції України від 20.04.2021, як на доказ, що встановлює факт порушення державним реєстратором порядку реєстрації об`єкта незавершеного будівництва, зміну його адреси з «Автозаводська, 16-20» на «Автозаводська, 18а», відповідач вважає недопустимим, оскільки такий документ не свідчить про визнання дій Христенко Є.В. протиправними та такими, що є підставою для притягнення до відповідальності. Рівно як і посилання на процесуальне керівництво прокурорами Шевченківської прокуратури міста Запоріжжя Запорізької області досудовим розслідуванням кримінального провадження №0000018 від 27.07.2023 за ч. 3 ст. 362 Кримінального кодексу України. Тільки факти, установлені в прийнятих раніше судових рішеннях, мають для суду преюдиційний характер. Скріншоти з веб-сторінок агентства нерухомості «Дилайн» мережі Інтернет щодо вул. Автозаводської, 18а в м.Запоріжжі не мають відношення до відповідача-2 та не засвідчують стан земельної ділянки, що існував на час перереєстрації ТОВ «КАЙРОС 2020» своїх прав на об`єкти незавершеного будівництва в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 21.09.2020 року. Щодо скріншотів застосунку «Googlе Earth Pro» з мережі Інтернет, то вони не мають чіткого зображення та не дають можливості достовірно пересвідчитись у присутності фундаменту об`єктів незавершеного будівництва. Документи, на підставі яких проведено державну реєстрацію права приватної власності на об`єкт нерухомого майна: незавершене будівництво за реєстраційним номером № 101, на момент розгляду даної справи у суді є чинними, не визнані недійсними та не скасовані судом. Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (пункт 46.2 постанови Великої Палати Верховного Суду від 01.04.2020 р. у справі № 610/1030/18 (провадження № 14-436цс19). На підставі викладеного, відповідач-2 вважає, що підстави для задоволення позову відсутні. Просив у задоволенні позовних вимог відмовити повністю.

У відповіді на відзив відповідача-1, що надійшла до суду 12.09.2024, прокурор, зокрема, зазначив, що не зважаючи на твердження представника відповідача-1 про те, що ФОП Фідініч В.Г. не був обізнаний щодо дій свого представника за довіреністю Кравченко Я.І. під час державної реєстрації його права власності на об`єкт незавершеного будівництва, ним взагалі не дано жодної оцінки тій обставині, що вказаний об`єкт незавершеного будівництва фактично відсутній на земельній ділянці комунальної власності з кадастровим номером :03:040:0148. За умови збереження чинності державної реєстрації речових прав на фактично неіснуючий об`єкт незавершеного будівництва та у випадку визнання недійсним договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва № 1870 від 21.09.2020, укладеного між Кравченко Я.І., яка діяла від імені та в інтересах Фідініча В.Г., та ТОВ «КАЙРОС 2020», відповідно до абз. 3 ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», через повернення у стан, що існував до державної реєстрації речових прав ТОВ «КАЙРОС 2020», саме Фідініч В.Г. буде вважатись власником неіснуючого об`єкта незавершеного будівництва, нібито розташованого на земельній ділянці комунальної власності з кадастровим номером :03:040:0148. Позовна вимога про скасування державної реєстрації права власності Фідініча В.Г. на фактично неіснуючий об`єкт незавершеного будівництва є такою, що передбачена законом (абз. 2 ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень») та є ефективним способом захисту права власності Запорізької міської територіальної громади на земельну ділянку з кадастровим номером :03:040:0148. Твердження представника відповідача-1 про неоскарження прокурором дій державного реєстратора спростовується матеріалами справи, які доводять факт відсутності на земельній ділянці з кадастровим номером :03:040:0148 об`єкта незавершеного будівництва, правочини щодо якого оспорюються прокурором в рамках розгляду справи № 908/2125/24. Доводи представника відповідача не ґрунтуються на доказах, суперечать фактичним обставинами справи.

У відповіді на відзив відповідача-2, що надійшла до суду 05.11.2024, прокурором, зокрема, вказано, що доводи представника відповідача-2 зводяться до: правомірного набуття товариством права власності на спірний об`єкт нерухомості; того, що ТОВ «КАЙРОС 2020» є добросовісним покупцем вказаного нерухомого майна, яке покладалось на відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; втручання прокурором у мирне володіння майном є непропорційним та ґрунтується на припущеннях. Водночас, окружною прокуратурою встановлено, що наведені об`єкти нерухомості на території вказаної земельної ділянки відсутні, що не відповідає положенням ст.ст. 179, 181, 182 ЦК України щодо статусу нерухомих речей та їх державної реєстрації в Україні. Обставини справи свідчать про недобросовісність поведінки відповідачів, якими шляхом незаконної реєстрації спірного об`єкта нерухомості, якого немає в натурі на земельній ділянці комунальної власності з кадастровим номером :03:040:0148, його подальшого відчуження ФОП Фідінічем В.Г. на користь ТОВ «КАЙРОС 2020», користуючись установленим ст. 120 ЗК України та ст.377 ЦК України принципом «єдиної юридичної долі земельної ділянки та побудованого на ній нерухомого майна» забезпечено отримання відповідачем-2 права оренди на вказану земельну ділянку поза встановленою законом конкурсною процедурою. При цьому, від імені Фідініча В.Г. за довіреністю діяла Кравченко Я.І., яка і була керівником ТОВ «КАЙРОС 2020». На думку розсудливої, освідченої та законослухняної особи, такі дії відповідачів не відповідають стандартам добросовісної поведінки та із визначеними статтею 3 ЦК України засадами розумності, добросовісності, справедливості не узгоджуються. Таким чином, втручання у володіння земельною ділянкою, що перебуває в оренді у відповідача-2, відповідає принципам «законності», «суспільного інтересу» та «пропорційності» ст. 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. За правовим висновком, викладеним у пункті 46.2 постанови Великої Палати Верховного Суду від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18, добросовісна особа, яка придбаває майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Проте з урахуванням того, що об`єкти незавершеного будівництва літ. А, що складається з фундаменту торговельно-побутового комплексу площею 600 кв. м. та недобудованої котельні літ. В площею 225 кв. м., фактичний відсоток готовності з урахуванням питомої ваги конструктивного елементу - 12 %, відсутні по вул. Автозаводській, 18а на земельній ділянці комунальної власності з кадастровим номером :03:040:0148 площею 0,3847 га, посилання представника відповідача-2 на вказаний правовий висновок є безпідставним.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши прокурора, представників позивача та відповідача-2, суд

УСТАНОВИВ:

Рішенням Запорізької міської ради № 51/72 від 25.03.2020 (т.1, арк.с. 34) поновлено Фізичній особі підприємцю Фідінічу Вадиму Григоровичу строком на 10 років договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер :03:040:0148) площею 0,3847 га (землі житлової та громадської забудови; для будівництва та обслуговування будівель торгівлі) по вул. Автозаводській, 16-20, для розташування торгово-побутового комплексу у межах, раніше затверджених рішенням міської ради від 29.08.2007 № 77/397 «Про передачу в оренду приватному підприємцю Фідінічу В.Г. земельної ділянки по вул. Автозаводській, 16-20, для розташування торгово-побутового комплексу» за рахунок земель Запорізької міської ради.

25.05.2020 між Запорізькою міською радою (Орендодавець, позивач у справі) та Фізичною особою-підприємцем Фідінічем Вадимом Григоровичем (Орендар, відповідач-1 у справі) був укладений Договір оренди землі № 00188 (т. 1, арк.с. 28-31), за умовами якого Орендодавець, відповідно до рішення сорок дев`ятої сесії сьомого скликання Запорізької міської ради № 51/72 від 25.03.2020, надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку комунальної власності, кадастровий номер :03:040:0148, площею 0,3847 га, яка знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Автозаводська, 16-20, для розташування торгово-побутового комплексу (п.п. 1, 2, 3 Договору). Цільове призначення земельної ділянки: землі житлової та громадської забудови; для будівництва та обслуговування будівель торгівлі), секція В, підрозділ 03.07 (п.18 Договору).

Договір укладено до 25 березня 2030 року (п. 11 Договору).

В п. 4, п. 5 Договору визначено, що земельна ділянка вільна від забудови; інші об`єкти, що не відносяться до нерухомого майна відсутні.

За змістом п. 33.4 Договору, Орендар має право за письмовою згодою Орендодавця зводити у встановленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди шляхом прийняття відповідних рішень органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування.

04.09.2020 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про державну реєстрацію права власності (номер відомостей про речове право 38079508) на об`єкт незавершеного будівництва літ. А, розташований за адресою: АДРЕСА_2 , (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101) власник: Фідініч Вадим Григорович, РНОКПП НОМЕР_1 . Запис внесений державним реєстратором виконавчого комітету Комишуваської селищної ради Оріхівського району Запорізької області Христенко Є.В., рішення про державну реєстрацію прав (з відкриттям розділу) індексний номер: 53953015 від 08.08.2020. Документи подані для державної реєстрації: технічний паспорт на об`єкт незавершеного будівництва № 491/020 від 01.09.2020, видавник: ФОП Остапенко С.В.; відомості з Державного земельного кадастру № 22734058 від 08.09.2020; акт б/н виданий 01.09.2020, видавник: інженер з інвентаризації нерухомого майна Остапенко С.В. (копія Інформаційної довідки № 389454604 від 02.08.2024 - т.1, арк.с. 23-25).

Технічний паспорт на об`єкт незавершеного будівництва за адресою: Автозаводська, 16-20 у м. Запоріжжі (інвентарна справа № 491/020), виготовлений ФОП Остапенко Світланою Вікторівною станом на 01.09.2020, Замовник технічної інвентаризації гр. ОСОБА_1 (т.1, арк.с. 38-40). Згідно зі схемою розташування будівель та споруд, їх характеристикою та описом об`єкта незавершеного будівництва, вказано про встановлення під час обстеження наявності конструктивних елементів: фундамент торгівельно-побутового комплексу літ.А (стрічк. бутовий фундамент площею 600,00 кв.м), недобудована котельня літ. Б (стрічк. бутовий фундамент площею 225,00 кв.м); загальна площа земельної ділянки 3847 кв.м. Рік побудови об`єктів не вказано. У примітці Технічного паспорта зазначено, що дані технічного паспорта актуальні протягом одного року з дати проведення технічної інвентаризації.

В матеріалах справи містяться два Акти про визначення відсотка готовності об`єкта незавершеного будівництва від 01.09.2020, складених техніком з інвентаризації майна Остапенко Світланою Вікторівною, за змістом яких 01 вересня 2020 було проведено обстеження об`єкта незавершеного будівництва фундаменту торговельно-побутового комплексу літ. А та недобудованої котельні літ. Б, належних Фідінічу В.Г.:

- за адресою: м.Запоріжжя вул. Автозаводська, 16-20, встановлено, що відсоток готовності об`єктів незавершеного будівництва літ. А та літ. Б складає 12% для кожної з будівель.

- за адресою: АДРЕСА_1 , встановлено, що відсоток готовності об`єктів незавершеного будівництва літ. А та літ. Б складає 12% для кожної з будівель.

11.09.2020 державним реєстратором виконавчого комітету Комишуваської селищної ради Оріхівського району Запорізької області Христенко Є.В. було внесено виправлення до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно до розділів «Об`єкт нерухомого майна» (за реєстраційним номером 101) та «Адреса»: змінено тип об`єкта з «об`єкт незавершеного будівництва літ. А» на «об`єкт незавершеного будівництва літ. А, недобудована котельня літ. Б»; змінено адресу з «м. Запоріжжя,вул. Автозаводська, 16-20» на « АДРЕСА_1 ».

21 вересня 2020 між Фідінічем Вадимом Григоровичем (Продавець), від імені та інтересах якого діяла Кравченко Яніна Іванівна (представник Продавця) на підставі нотаріально посвідченої довіреності від 10.03.2020 за реєстровим № 172, та Товариством з обмеженою відповідальністю «КАЙРОС 2020» (Покупець, відповідач-2 у даній справі) в особі представника Іванюковича Едуарда Анатолійовича, що діяв на підставі нотаріально посвідченої довіреності від 21.09.2020 за реєстровим № 1868, був укладений Договір купівлі-продажу відповідно до умов якого Фідініч В.Г. продав ТОВ «КАЙРОС 2020» належне йому на праві власності нерухоме майно, а саме: незавершене будівництво літ. А, недобудовану котельню літ. Б, що знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Автозаводська, 18а.

В п.1.3 цього Договору зазначено, що нерухоме майно розташовано на земельній ділянці комунальної власності площею 0,3847 га, кадастровий номер :03:040:0148 з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування громадських та релігійних організацій.

Договір купівлі-продажу посвідчений приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Єдемською-Фастовець О.О. та зареєстровано в реєстрі за № 1870.

Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, індексний №224808660 від 21.09.2020 (т.1, арк.с. 37), приватним нотаріусом Єдемською-Фастовець О.О. Запорізького міського нотаріального округу внесено запис 38272348 про реєстрацію права власності ТОВ «КАЙРОС 2020» на об`єкт нерухомого майна за реєстраційним номером 101: об`єкт незавершеного будівництва літ. А, недобудована котельня літ. Б, за адресою: АДРЕСА_1 , на земельній ділянці кадастровий номер :03:040:0148, на підставі договору купівлі-продажу №1870 від 21.09.2020.

22.09.2020 Фідінічем Вадимом Григоровичем, в інтересах якого на підставі нотаріально посвідченої довіреності від 10.03.2020 за реєстровим № 172 діяла Кравченко Яніна Іванівна, було подано до Запорізької міської ради нотаріально посвідчену заяву від 22.09.2020 реєстр. № 663 (т.1, арк.с. 35-36), відповідно до якої заявник просив припинити договір оренди землі № 00188 від 25.05.2020 щодо земельної ділянки з кадастровим номером :03:040:0148, площею 0,3847 га, розташованої за адресою: м. Запоріжжя, вул. Автозаводська, 16-20, для розташування торгово-побутового комплексу (вхід. № заяви 11107/03-32/03 від 22.09.2020).

В той же день 22.09.2020 Товариством з обмеженою відповідальністю «КАЙРОС 2020» подано до Запорізької міської ради заяву № 03/20 від 22.09.2020 (т. 1, арк.с. 36 на звороті) з проханням переоформити земельну ділянку (кадастровий номер :03:040:0148), яка знаходиться в Комунарському районі м. Запоріжжя по вул. Автозаводській, 18а, для розташування торгово-побутового комплексу, на підставі права власності на нерухоме майно (вхід. № заяви 11179/03-32/03 від 22.09.2020).

Згідно з рішенням Запорізької міської ради № 44/110 від 30.09.2020 (т.1, арк.с. 49) було вирішено, зокрема:

- припинити Фідінічу Вадиму Григоровичу право оренди земельної ділянки площею 0,3847 га, поновлене рішенням міської ради від 25.03.2020 № 51/72, та передати її до земель Запорізької міської ради;

- договір оренди землі від 25.05.2020 № 00188 розірвати;

- надати у користування, на умовах оренди, Товариству з обмеженою відповідальністю «КАЙРОС 2020» (код 43660294) строком до 25.03.2030 земельну ділянку (кадастровий номер :03:040:0148) площею 0,3847 га (землі житлової та громадської забудови; для будівництва та обслуговування будівель торгівлі) по вул. Автозаводській, 18а, для розташування торгово-побутового комплексу в межах, встановлених рішенням міської ради від 25.03.2020 № 51/72, за рахунок земель Запорізької міської ради.

25.11.2020 Запорізькою міською радою та Фідінічем Вадимом Григоровичем було підписано договір № 00341 про розірвання договору оренди землі №00188 від 25.05.2020 за взаємною згодою. За актом приймання-передачі земельної ділянки за договором оренди землі № 00188 Орендар повернув до земель Запорізької міської ради земельну ділянку кадастровий номер :03:040:0148, площею 0,3847 га, яка знаходиться за адресою: м.Запоріжжя, вул. Автозаводська, 18а.

25.11.2020 між Запорізькою міською радою (Орендодавець) та ТОВ «КАЙРОС 2020» (Орендар) в особі директора Кравченко Яніни Іванівни, укладений Договір оренди землі №00342 (т.1, арк.с. 50-55), відповідно до умов якого та на підставі акту приймання-передачі Товариству з обмеженою відповідальністю «КАЙРОС 2020» було передано в оренду земельну ділянку, кадастровий номер :03:040:0148, площею 0,3847 га, розташовану за адресою: м. Запоріжжя, вул. Автозаводська, 18а, для розташування торгово-побутового комплексу. Цільове призначення земельної ділянки: землі житлової та громадської забудови; для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, секція В, підрозділ 03.07.

Договір укладений до 25.03.2030 року (п.11 Договору).

В пунктах 4, 5 Договору оренди землі визначено, що на земельній ділянці розміщені об`єкти нерухомого майна: об`єкт незавершеного будівництва, що є власністю орендаря.

Керівник Шевченківської окружної прокуратури міста Запоріжжя Запорізької області звернувся з позовом до господарського суду в порядку ст. 53 ГПК України, в інтересах держави в особі органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах позивача: Запорізької міської ради, за яким відкрито провадження у даній справі № 908/2125/24.

В обґрунтування поданої позовної заяви, зокрема, зазначено, що прокурорами Шевченківської окружної прокуратури міста Запоріжжя Запорізької області здійснюється процесуальне керівництво досудовим розслідуванням кримінального провадження №0000018 від 27.07.2023 за ч. 3 ст. 362 Кримінального кодексу України, розслідування якого здійснюють слідчі СВ Відділу поліції № 4 Запорізького районного управління поліції Головного управління Національної поліції в Запорізькій області. В ході досудового розслідування вказаного кримінального провадження, за результатами проведених 13.12.2023 та 15.04.2024 оглядів місця події (земельної ділянки з кадастровим номером :03:040:0148), об`єктів нерухомого майна та об`єктів незавершеного будівництва на вказаній земельній ділянці не виявлено. Для участі в оглядах залучались інженер-землевпорядник та технік з інвентаризації нерухомого майна. В якості останнього виступала Остапенко Світлана Вікторівна, яка зазначена підписантом Технічного паспорта на об`єкт незавершеного будівництва № 491/020 від 01.09.2020. Відсутність на земельній ділянці з кадастровим номером :03:040:0148 об`єктів нерухомого майна та об`єктів незавершеного будівництва також підтверджуються топографічною зйомкою, виконаною 13.12.2023 інженером-землевпорядником ОСОБА_2 . Також технік з інвентаризації нерухомого майна Остапенко Світлана Вікторівна була допитана в якості свідка під час досудового розслідування кримінального провадження, в результаті чого повідомила про те, що нею не виготовлявся Технічний паспорт № 491/020 від 01.09.2020 на об`єкт незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_2 та не складався Акт про визначення відсотка готовності об`єкта незавершеного будівництва від 01.09.2020, ОСОБА_1 їй особисто не знайомий, будь-яких юридичних документів з ним вона не укладала. Спірному об`єкту незавершеного будівництва було присвоєно адресу: АДРЕСА_2 (потім виправлену державним реєстратором на: АДРЕСА_1 ) з порушенням вимог законодавства України та вказані адреси уповноваженим органом містобудування та архітектури йому не присвоювались. Окрім того прокурором зазначено, що відповідно до даних отриманих за допомогою застосунку Google Earth Pro також встановлено, що на ділянці місцевості по вул. Автозаводська, 18а у м. Запоріжжі, протягом періоду часу з 02.04.2005 по 27.08.2021 були відсутні будь-які об`єкти нерухомого майна та об`єкти незавершеного будівництва, а розташовувалась автостоянка. Крім того, було встановлено, що станом на 31.07.2024 право користування земельною ділянкою з кадастровим номером :03:040:0148 продавалось за 3900000,00 грн. на веб-сайті (сторінці) Агентства нерухомості «Дилайн» в мережі Інтернет, доступ за посиланням https://diline.com.ua/land/7910 (копії скріншотів вказаної веб-сторінки додані), на якій розміщено зображення земельної ділянки з розташованою не ній автостоянкою та відсутністю будь-яких об`єктів нерухомого майна та об`єктів незавершеного будівництва. Вказані обставини, як зазначив прокурор, свідчать про недобросовісну поведінку відповідачів у спірних правовідносинах, яка полягала в незаконній державній реєстрації права власності на фактично неіснуючі об`єкт незавершеного будівництва літ. А та недобудовану котельню літ. Б виключно з метою отримання відповідачем-2 в користування земельної ділянки комунальної власності з кадастровим номером :03:040:0148 поза межами конкурентної процедури (земельних торгів) з порушенням норм матеріального права. При цьому, прокурор зазначив, що спірні правовідносини становлять суспільний інтерес у забезпеченні захисту прав Запорізької міської територіальної громади, як власника земельної ділянки комунальної власності в межах міста Запоріжжя, зокрема прав користування та розпорядження землями комунальної власності з метою задоволення спільних інтересів жителів міста.

З положень статті 131-1 Конституції України слідує, що в Україні діє прокуратура, яка здійснює представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом. Організація та порядок діяльності прокуратури визначаються законом.

В частинах 1, 3 та 4 статті 23 Закону України «Про прокуратуру», зокрема, визначено, що представництво прокурором інтересів громадянина або держави в суді полягає у здійсненні процесуальних та інших дій, спрямованих на захист інтересів держави, у випадках та порядку, встановлених законом. Прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу. Наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді.

За приписами ст. 53 Господарського процесуального кодексу України, у визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою. Прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах. У разі відсутності такого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до суду прокурор зазначає про це в позовній заяві і в такому разі набуває статусу позивача.

Системне тлумачення положень ст. 53 ГПК України та ст. 23 Закону «Про прокуратуру» дозволяє дійти висновку, що прокурор здійснює представництво у суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення її інтересів, зокрема, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені повноваження здійснювати такий захист у спірних правовідносинах (висновок викладений у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 31.10.2019 у справі № 923/35/19, від 23.07.2020 у справі №925/383/18).

У постанові Великої Палати Верховного суду від 26.05.2020 у справі № 912/2385/18 (провадження №12-194гс19) Верховний Суд зауважив, що відповідно до ч. 3 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» прокурор може представляти інтереси держави в суді лише у двох випадках: 1) якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює компетентний орган; 2) у разі відсутності такого органу.

У вказаній постанові Великою Палатою Верховного Суду наведено наступні правові висновки. Прокурор, звертаючись до суду з позовом, має обґрунтувати та довести підстави для представництва, однією з яких є бездіяльність компетентного органу. Бездіяльність компетентного органу означає, що він знав або повинен був знати про порушення інтересів держави, але не звертався до суду з відповідним позовом у розумний строк.

Звертаючись до компетентного органу до подання позову в порядку, передбаченому статтею 23 Закону України «Про прокуратуру», прокурор фактично надає йому можливість відреагувати на стверджуване порушення інтересів держави, зокрема, шляхом призначення перевірки фактів порушення законодавства, виявлених прокурором, вчинення дій для виправлення ситуації, а саме подання позову або аргументованого повідомлення прокурора про відсутність такого порушення.

Невжиття компетентним органом жодних заходів протягом розумного строку після того, як цьому органу стало відомо або повинно було стати відомо про можливе порушення інтересів держави, має кваліфікуватися як бездіяльність відповідного органу. Розумність строку визначається судом з урахуванням того, чи потребували інтереси держави невідкладного захисту (зокрема, через закінчення перебігу позовної давності чи можливість подальшого відчуження майна, яке незаконно вибуло із власності держави), а також таких чинників, як: значимість порушення інтересів держави, можливість настання невідворотних негативних наслідків через бездіяльність компетентного органу, наявність об`єктивних причин, що перешкоджали такому зверненню тощо.

Таким чином прокурору достатньо дотриматися порядку, передбаченого статтею 23 Закону України «Про прокуратуру», і якщо компетентний орган протягом розумного строку після отримання повідомлення самостійно не звернувся до суду з позовом в інтересах держави, то це є достатнім аргументом для підтвердження судом підстав для представництва. Якщо прокурору відомі причини такого незвернення, він обов`язково повинен зазначити їх в обґрунтуванні підстав для представництва, яке міститься в позові. Але якщо з відповіді зазначеного органу на звернення прокурора такі причини з`ясувати неможливо чи такої відповіді взагалі не отримано, то це не є підставою вважати звернення прокурора необґрунтованим.

З огляду на викладене, підставою для представництва прокурором інтересів держави в суді є належне обґрунтування, підтверджене достатніми доказами, зокрема, але не виключно, повідомленням прокурора на адресу відповідного органу про звернення до суду від його імені, відповідними запитами, а також копіями документів, отриманих від органу, що свідчать про наявність підстав для такого представництва.

У такому випадку суд зобов`язаний дослідити: чи знав або повинен був знати відповідний орган про допущені порушення інтересів держави, чи мав відповідні повноваження для їх захисту, проте всупереч цим інтересам за захистом до суду не звернувся.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 15.09.2020 у справі № 906/982/19.

Оскільки повноваження органів влади, зокрема, й щодо здійснення захисту законних інтересів держави, є законодавчо визначеними, тому суд згідно з принципом «jura novit curia» («суд знає закони») під час розгляду справи має самостійно перевірити доводи сторін щодо наявності чи відсутності повноважень органів влади здійснювати у спосіб, який обрав прокурор, захист законних інтересів держави у спірних правовідносинах (наведену правову позицію викладено у пункті 50 постанови Великої Палати Верховного Суду від 26.06.2019 у справі № 587/430/16-ц).

При встановленні наявності або відсутності порушень або загрози порушень інтересів держави необхідно виходити з того, що ч. 3 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» зазначає про порушення або загрозу порушення «інтересів держави», якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

У законодавстві відсутні визначення поняття «інтерес» та поняття «інтерес держави і суспільства». Законодавство не містить ні орієнтовного переліку сфер, де існують ці державні інтереси, ні критеріїв чи способів їх визначення.

Пунктами 4, 5 мотивувальної частини рішення Конституційного Суду України від 08.04.1999 у справі № 1-1/99 визначено, що «інтереси держави» є оціночним поняттям, отже прокурор у кожному конкретному випадку самостійно визначає з посиланням на законодавство, на підставі якого подається позов, в чому саме відбулося чи може відбутися порушення матеріальних або інших інтересів держави, обґрунтовує у позовній заяві необхідність захисту та зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах і може здійснювати представництво в порядку, передбаченому процесуальним законом.

«Інтереси держави» охоплюють широке і водночас чітко невизначене коло законних інтересів, які не піддаються точній класифікації, а тому їх наявність повинна бути предметом самостійної оцінки суду у кожному конкретному випадку звернення прокурора з позовом. Надмірна формалізація «інтересів держави», особливо у сфері публічних правовідносин, може призвести до необґрунтованого обмеження повноважень прокурора на захист суспільно значущих інтересів там, де це дійсно потрібно (аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 25.04.2018 у справі № 806/1000/17).

Інтереси держави Україна та інтереси певної територіальної громади є частинами одного цілого «інтересів держави», про які зазначено в ч. 3 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру».

Аналіз вказаної статті Закону дає підстави дійти до висновку що «інтереси держави» (як загальне поняття) являють собою комплекс прав та законних інтересів як в цілому держави України (або народу України), так і інтереси окремої територіальної громади певної місцевості (жителів певного населеного пункту або декількох населених пунктів).

Відповідно до правової позиції, викладеної у постанові Верховного Суду від 02.10.2018 у справі № 4/166«Б», «нездійснення захисту» виявляється в усвідомленій пасивній поведінці уповноваженого суб`єкта владних повноважень - він наділений відповідними повноваження для їх захисту інтересів держави, але всупереч цим інтересам за захистом до суду не звертається. «Здійснення захисту неналежним чином» виявляється в активній поведінці (сукупності дій та рішень), спрямованій на захист інтересів держави, але яка є неналежною. «Неналежність» захисту може бути оцінена з огляду на встановлений порядок захисту інтересів держави, який серед іншого включає досудове з`ясування обставин порушення інтересів держави, обрання способу їх захисту та ефективне здійснення процесуальних прав позивача. Так, захищати інтереси держави повинні насамперед відповідні суб`єкти владних повноважень, а не прокурор. Щоб інтереси держави не залишилися незахищеними, прокурор виконує субсидіарну роль, замінює в судовому провадженні відповідного суб`єкта владних повноважень, який всупереч вимог закону не здійснює захисту або робить це неналежно.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Великої палати Верховного Суду від 26.05.2020 у справі №912/2385/18, постановах Верховного Суду від 10.08.2021 по справі №923/833/20, від 20.07.2021 у справі №908/2153/20.

Згідно з висновками Верховного Суду, наведеними при розгляді інших справ за участю прокурора (ухвали від 07.05.2018 у справі № 910/18283/17, від 10.07.2018 у справі №812/1689/16, постанови від 25.04.2018 у справі № 806/1000/17, від 13.06.2018 у справі №687/379/17-й, від 26.02.2019 у справі № 905/803/18, постанова від 16.04.2019 у справі №910/3486/18) нездійснення захисту полягає у тому, що уповноважений суб`єкт владних повноважень за наявності факту порушення інтересів держави, маючи відповідні повноваження для їх захисту, але всупереч цим інтересам до суду не звернувся.

Незалежно від причин неможливості самостійно звернутись до суду з позовом, сам факт незвернення до суду місцевої ради з позовом, який би відповідав вимогам процесуального законодавства та, відповідно, мав змогу захистити інтереси жителів територіальної громади, свідчить про те, що указаний орган місцевого самоврядування неналежно виконує свої повноваження, у зв`язку із чим у прокурора виникають обґрунтовані підстави для захисту інтересів значної кількості громадян - членів відповідної територіальної громади та звернення до суду з таким позовом, що відповідає нормам національного законодавства та практиці Європейського суду з прав людини.

Таку ж позицію висловлено Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 15.10.2019 у справі № 903/129/18.

Відповідно до приписів ст. 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об`єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Частиною 2 статті 324 Цивільного кодексу України визначено, що від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, встановлених Конституцією України.

Згідно з ч. 5 ст. 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в України» від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.

У ст. 1 вказаного Закону визначено, що право комунальної власності - право територіальної громади володіти, доцільно, економно, ефективно користуватися і розпоряджатися на свій розсуд і в своїх інтересах майном, що належить їй, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування.

Відповідно до приписів статті 5 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», система місцевого самоврядування включає територіальні громади, сільські, селищні, міські ради, сільських, селищних, міських голів, виконавчі органи сільської, селищної, міської ради, районні та обласні ради, що представляють спільні інтереси територіальних громад сіл, селищ, міст, органи самоорганізації населення.

Частиною 1 статті 10 вказаного визначено, що сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України та іншими законами.

Відповідно до ч. 5 ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, укладати договори в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійні договори, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

Статтею 172 ЦК України визначено, що територіальні громади набувають і здійснюють цивільні права та обов`язки через органи місцевого самоврядування у межах їх компетенції, встановленої законом.

Таким чином, територіальна громада як власник об`єктів права комунальної власності делегує відповідній раді повноваження щодо здійснення права власності від її (громади) імені, в її інтересах, виключно у спосіб та у межах повноважень, передбачених законом.

Тобто Запорізька міська рада, яка діє від імені Запорізької міської територіальної громади, повинна діяти в інтересах територіальної громади та виключно у спосіб і у межах повноважень, передбачених законом.

При цьому воля територіальної громади може виражатися лише в таких діях органу місцевого самоврядування, які відповідають вимогам законодавства та інтересам територіальної громади.

Таким чином органом уповноваженим здійснювати відповідні функції у спірних відносинах є Запорізька міська рада, як орган місцевого самоврядування, що виконує повноваження власника земельних ділянок комунальної власності на території міста Запоріжжя, до компетенції якого віднесено повноваження щодо захисту порушених інтересів Запорізької міської територіальної громади.

До позовної заяви додані копії листів Шевченківської окружної прокуратури, які надсилались Запорізькі міської раді: № 57-101-333 вих-24 від 19.01.2024, № 57-101-3376 вих-24 від 07.06.2024 (т.1, арк.с. 113 (зі звороту), 114, 118-119), з викладеним у них проханням повідомити інформацію про те, чи зверталась/чи планується звернення Запорізької міської ради або її виконавчих органів до суду, за захистом порушених інтересів держави та територіальної громади міста Запоріжжя, з позовом про усунення перешкод в користуванні та розпорядженні земельною ділянкою, в тому числі, з вимогами про визнання недійсним Договору оренди землі № 00342 від 25.11.2020, визнання недійсними правочинів, на підставі яких Фідініч В.Г. та ТОВ «КАЙРОС 2020» набули речові права на об`єкт незавершеного будівництва, розташований на вказаній земельній ділянці з кадастровим номером :03:040:0148, або з іншими позовами, поданими на захист прав та інтересів територіальної громади.

Листами від 06.06.2023 № 57-101-3293 вих-23, від 19.03.2024 № 57-101-1554 вих-24 (т.1, арк.с.111 (зі звороту), 112, 115 (зі звороту), 116) прокурор з метою встановлення наявності підстав для вжиття заходів представницького характеру відповідно до ч. 1 ст. 131-1 Конституції України щодо забезпечення інтересів держави з питань земельних ресурсів, просив міську раду повідомити/надати необхідну інформацію та документи.

Листом від 08.02.2024 № 01155/03.3-20/03 (т.1, арк.с. 115) виконавчий комітет Запорізької міської ради повідомив про те, що Департаментом правового забезпечення Запорізької міської ради вирішується питання щодо вжиття заходів претензійно-позовного характеру щодо усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою.

Листом від 10.07.2024 № 12957/03.3-32/03 (т.1, арк.с.119 (зворотній бік), виконавчий комітет Запорізької міської ради повідомив про те, що на теперішній час Департаментом правового забезпечення Запорізької міської ради не планується вжиття заходів претензійно-позовного характеру в інтересах Запорізької міської ради щодо усунення перешкод в користуванні та розпорядженні земельною ділянкою з кадастровим номером :03:040:0148, в тому числі шляхом звернення до суду з вимогами про визнання недійсним Договору оренди землі № 00342 від 25.11.2020 та правочинів, на підставі яких Фідініч В.Г. та ТОВ «КАЙРОС 2020» набули речові права на об`єкт незавершеного будівництва, розташований на вказаній земельній ділянці.

Таким чином, Запорізька міська рада будучи обізнаною про виявлені прокурором порушення у сфері земельних відносин, пов`язаних із використанням земельної ділянки комунальної власності, жодних заходів з метою усунення порушень при використанні відповідачами спірної земельної ділянки, у тому числі позовного характеру, не вжила, що свідчить про невиконання уповноваженим органом покладених на неї функцій. Вказана бездіяльність міської ради є підставою для звернення прокурора до суду за захистом інтересів держави, в порядку ст. 23 Закону України «Про прокуратуру».

Листом заступника керівника Шевченківської окружної прокуратури міста Запоріжжя Запорізької області від 02.08.2024 № 57-101-4635 вих-24 (т. 1, арк. с. 120) Запорізьку імську раду було повідомлено про направлення до Господарського суду Запорізької області позовної заяви в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати відповідні функції у спірних відносинах, позивача: Запорізької міської ради до відповідачів: Фізичної особи-підприємця Фідініча Вадима Григоровича та Товариства з обмеженою відповідальністю «КАЙРОС 2020» з вимогами про скасування державної реєстрації права власності Фідініча В.Г. на об`єкт незавершеного будівництва та недобудовану котельню; визнання недійсним Договору купівлі-продажу № 1870 від 21.09.2020; визнання недійсним Договору оренди землі № 00342 від 25.11.2020 щодо земельної ділянки з кадастровим номером :03:040:0148; зобов`язання ТОВ «КАЙРОС 2020» повернути Запорізькій міській раді вказану земельну ділянку.

Згідно зі ст. 145 Конституції України права місцевого самоврядування захищаються в судовому порядку.

Право на звернення прокурора в інтересах держави в особі органу місцевого самоврядування підтверджене у постанові Великої Плати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 32/563 (провадження № 12-172гс18).

Отже прокурор, відповідно до вимог статті 53 Господарського процесуального кодексу України та статті 23 Закону України «Про прокуратуру», у позовній заяві навів підстави для представництва інтересів держави в особі позивача, обґрунтувавши, в чому полягає порушення цих інтересів.

На підставі вищевикладеного, суд дійшов до висновку про наявність законних підстав для представництва прокурором в суді інтересів держави в особі позивача - Запорізької міської ради.

Проаналізувавши фактичні обставини справи, дослідивши та оцінивши представлені докази, суд дійшов до висновку про задоволення позову, виходячи з наступного.

За змістом ч. 2 ст. 16 ЦК України, способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема: визнання правочину недійсним; відновлення становища, яке існувало до порушення; припинення правовідношення тощо. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Відповідно до ст. 14 Конституції України, земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

З положень ст.ст. 2, 3 Земельного кодексу України слідує, що земельні відносини це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Суб`єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади. Земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Частинами 1, 2 статті 83 Земельного кодексу України (тут та надалі в редакції чинній на час вчинення 25.11.2020 оспорюваного договору оренди землі) визначено, що землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають: - усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності; - земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об`єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування.

За змістом статті 116 Земельного кодексу України, громадяни та юридичні особи набувають право власності та право користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

Згідно з ч. 2 ст. 16 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на час вчинення оспорюваного договору оренди землі) укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.

Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування (ч. 1 ст. 123 Земельного кодексу України).

Відповідно до положень ч. 1 ст. 12, ч. 1 ст. 122 Земельного кодексу України, до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить, зокрема, розпорядження землями територіальних громад. Сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою,третьою статті 134 цього Кодексу (ч. 2 ст. 124 ЗК України).

В ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України визначено, що не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них, зокрема, у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Згідно з ч. 1 ст. 375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.

За змістом ч. 8 ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» право комунальної власності територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правами власності інших суб`єктів.

Відповідно до статей 317, 391 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Згідно з ч.ч. 1, 2 ст. 152 Земельного кодексу України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

За змістом ч. 3 ст. 152 Земельного кодексу України, захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом: визнання угод недійсними; застосування інших, передбачених законом, способів.

Відповідно до частини 1 статті 5 ГПК України здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16, від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц, від 02.07.2019 у справі № 48/340, від 22.10.2019 у справі №923/876/16 та інших.

Застосування судом того чи іншого способу захисту має призводити до відновлення порушеного права позивача без необхідності повторного звернення до суду. Судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту. Такі висновки сформульовані в постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19, від 16.02.2021 у справі №910/2861/18.

Як зазначалося вище, матеріали справи свідчать, що за Договором оренди землі №00188 від 25.05.2020 Фізичній особі-підприємцю Фідінічу Вадиму Григоровичу була надана у користування земельна ділянка комунальної власності з кадастровим номером :03:040:0148, площею 0,3847 га, за адресою: м. Запоріжжя, вул.Автозаводська, 16-20, для розташування торгово-побутового комплексу, яка була вільною від забудови.

За змістом п. 33.4 цього Договору визначено, що Орендар має право за письмовою згодою Орендодавця зводити у встановленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди шляхом прийняття відповідних рішень органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування.

При цьому, доказів надання Запорізькою міською радою (Орендодавцем) Фізичній особі-підприємцю Фідінічу В.Г. згоди на зведення на вказаній земельній ділянці будь-яких будівель та споруд, а також отримання ФОП Фідінічем В.Г. документів, що відповідно до законодавства надають право на виконання будівельних робіт на цій земельній ділянці, матеріали справи не містять.

Разом із тим, як встановлено судом вище, 04.09.2020 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно державним реєстратором виконавчого комітету Комишуваської селищної ради Оріхівського району Запорізької області Христенко Є.В. був внесений запис про державну реєстрацію за Фідінічем В.Г. (РНОКПП НОМЕР_1 ) права власності (з відкриттям розділу) на об`єкт незавершеного будівництва літ. А, розташований за адресою: АДРЕСА_2 , (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101) на підставі Технічного паспорту на об`єкт незавершеного будівництва №491/020 від 01.09.2020, виготовленого на замовлення Фідініча В.Г., відомостей з Державного земельного кадастру № 22734058 від 08.09.2020 та акту від 01.09.2020, виданого інженером з інвентаризації нерухомого майна Остапенко С.В.

11.09.2020 державним реєстратором було внесено виправлення до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно до розділів «Об`єкт нерухомого майна» (за реєстраційним номером 101) та «Адреса»: змінено тип об`єкта з «об`єкт незавершеного будівництва літ. А» на «об`єкт незавершеного будівництва літ. А, недобудована котельня літ. Б» та змінено адресу з «м. Запоріжжя, вул. Автозаводська, 16-20» на « АДРЕСА_1 ».

Відповідно до статті 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (в редакції, яка діяла у період спірних правовідносин та державної реєстрації права власності на об`єкт незвершеного будівництва за відповідачем-1) проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; 6) реєстрація права власності на об`єкт містобудування.

Згідно з ч. 1 ст. 181, ч.ч. 1, 4 ст. 182 Цивільного кодексу України до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) віднесено земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом.

Відповідно до положень частин другої, третьої статті 331 ЦК України (в редакції, яка діяла у період спірних правовідносин та державної реєстрації права власності на об`єкт незвершеного будівництва за відповідачем-1) право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об`єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності на нього відповідно до закону.

Отже, з метою отримання можливості укладення цивільно-правових договорів (купівлі-продажу, застави тощо) щодо об`єкта незавершеного будівництва, тобто можливості набути відповідні цивільні права та обов`язки власника майна, забудовник вправі, до завершення будівництва та досягнення його кінцевої мети у вигляді створення нерухомого майна, здійснити державну реєстрацію права власності на об`єкт незавершеного будівництва, надавши органу державної реєстрації визначений законодавством перелік документів.

Відповідно до статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

За змістом наведеної норми державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає.

Подібний правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.03.2019 у справі № 911/3594/17, а також у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27.02.2018 у справі № 925/1121/17, від 17.04.2019 у справі № 916/675/15.

У практиці Великої Палати Верховного Суду закріпився принцип реєстраційного підтвердження речових прав на нерухоме майно (такий висновок сформульований у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц і в подальшому повторювався у практиці Верховного Суду). Відомості державного реєстру прав на нерухомість презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тобто державна реєстрація права за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права, але створює спростовувану презумпцію права такої особи (постанови Великої Палати Верховного Суду від 02.07.2019 у справі № 48/340 (пункт 6.30), від 12.03.2019 у справі 911/3594/17 (пункт 4.17), від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (пункт 6.13) та інші).

Згідно з абз. 2 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва, обтяжень такого права проводиться у порядку, визначеному цим Законом, з урахуванням особливостей правового статусу такого об`єкта.

В ч. 2 ст. 18 вищевказаного Закону (в редакції, чинній на момент державної реєстрації права власності на об`єкт незвершеного будівництва за ОСОБА_1 ) передбачено, що перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Державні реєстратори зобов`язані надавати до відома заявників інформацію про перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав.

Державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам (ч. 8 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Відповідно до ч. 2 ст. 22 Закону, відповідальність за достовірність даних, що містяться в документах, поданих для державної реєстрації прав, несе заявник, якщо інше не встановлено судом.

Згідно з абз. 1 п. 40 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме ймемо та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 (в редакції, чинній на момент державної реєстрації прав власності на об`єкт незвершеного будівництва за відповідачем-1) державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», іншими законами України та цим Порядком, крім випадку, передбаченого абзацом другим цього пункту.

Пунктом 68 цього Порядку, зокрема, визначено, що для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, зокрема на об`єкт, що підлягає приватизації, подаються документи, передбачені статтею 27-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Відповідно до ч. 1 ст. 27-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції на дату державної реєстрації права власності Фідініча В.Г. на об`єкт незавершеного будівництва) для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва подаються такі документи:

1) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об`єктом (у разі відсутності у Державному реєстрі прав зареєстрованого відповідного речового права на земельну ділянку);

2) документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт (крім випадків, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів);

3) документ, що містить опис об`єкта незавершеного будівництва за результатами технічної інвентаризації такого об`єкта.

З положень ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у відповідній редакції) слідує, державний реєстратор: - встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; - перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.

За змістом ч. 1, ч. 2 ст. 26-3 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (в редакції, чинній під час первинної державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва), адресою об`єкта нерухомого майна (адреса) є унікальна структурована сукупність реквізитів, що використовуються для ідентифікації об`єкта та визначення місця його розташування на місцевості. Порядок присвоєння адрес об`єктів нерухомого майна затверджується Кабінетом Міністрів України.

В ч. 3 ст. 26-3 вказаного Закону зокрема зазначено, що адреса присвоюється об`єктам будівництва, будинкам, будівлям, спорудам, квартирам, гаражним боксам, машиномісцям, іншим житловим та нежитловим приміщенням, які є самостійними об`єктами нерухомого майна. Адреса не присвоюється, зокрема, будівлям та спорудам, що є приналежністю відповідної будівлі або споруди або їх складовою частиною. Порядок присвоєння адрес, визначений цим Законом, не поширюється на земельні ділянки.

Під час первинної державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва за ОСОБА_1 діяв Тимчасовий порядок реалізації експериментального проекту з присвоєння адрес об`єктам будівництва та об`єктам нерухомого майна, затверджений постановою Кабінету Міністрів України № 367 від 27.03.2019, згідно з абз. 2 п.6 якого, рішення про присвоєння або зміну адреси об`єкта будівництва, об`єкта нерухомого майна відповідно до цього Порядку приймає уповноважений орган містобудування та архітектури.

Листом № 10637/03.3-20/03 від 21.07.2023 (т.1, арк. с. 112 (на зворотному боці), 113) виконавчий комітет Запорізької міської ради, зокрема, повідомив, що згідно інформації Департаменту архітектури та містобудування Запорізької міської ради, рішень про присвоєння поштової адреси об`єкту нерухомого майна по АДРЕСА_1 , не приймалось.

За змістом Акту за результатами проведення камеральної перевірки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державного реєстратора виконавчого комітету Комишуваської селищної ради Оріхівського району Запорізької області Христенка Є.В. від 20.04.2021 (т.1, арк.с. 44-45), було встановлено, що державному реєстратору Христенку Є.В. при реєстрації 04.09.2020 за Фідінічем В.Г. права власності на об`єкт незавершеного будівництва, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101 (з відкриттям розділу) не було подано документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт. Крім того, 11.09.2020 державним реєстратором Христенком Є.В. було прийнято рішення про внесення змін до запису щодо адреси об`єкта незавершеного будівництва: з «м. Запоріжжя, вул. Автозаводська, 16-20» на « АДРЕСА_1 » на підставі Акта про визначення відсотка готовності об`єкта незавершеного будівництва від 01.09.2020, складеного Остапенко С.В., що не є документом про визначення адреси об`єкта нерухомого майна відповідно до абз. 2 п. 6 Тимчасового порядку реалізації експериментального проекту з присвоєння адрес об`єктам будівництва та об`єктам нерухомого майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 367 від 27.03.2019.

Таким чином, при проведенні реєстраційних дій 04.09.2020 з відкриттям нового розділу об`єкта нерухомого майна (реєстраційний номер 101) державним реєстратором виконавчого комітету Комишуваської селищної ради Оріхівського району Запорізької області Христенком Є.В. було порушено вимоги частини третьої статті 10, статті 27-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», п. 68 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127, абз. 2 п. 6 Тимчасового порядку реалізації експериментального проекту з присвоєння адрес об`єктам будівництва та об`єктам нерухомого майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 367 від 27.03.2019. Державним реєстратором здійснено державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 за відсутності документа, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт на земельній ділянці з кадастровим номером :03:040:0148 та за відсутності документа про визначення адреси об`єктам незавершеного будівництва.

Більше того, в ході досудового розслідування кримінального провадження №0000018 від 27.07.2023 за ч. 3 ст. 362 Кримінального кодексу України, розслідування якого здійснюють слідчі СВ Відділу поліції № 4 Запорізького районного управління поліції Головного управління Національної поліції в Запорізькій області, за результатами проведених оглядів місця події (земельної ділянки з кадастровим номером :03:040:0148) об`єктів нерухомого майна та об`єктів незавершеного будівництва на вказаній земельній ділянці не виявлено, про що свідчать протоколи огляду місця події від 13.12.2023 та від 15.04.2024 з доданими до них фототаблицями (т.1, акр.с. 71 (на звороті) - 76, 92-95). Для участі в огляді 15.04.2024 в т.ч. залучався технік з інвентаризації нерухомого майна ОСОБА_3 (постанова про залучення спеціаліста у кримінальному провадженні від 15.04.2024; т.1, арк.с. 91), яка зазначена підписантом Технічного паспорта на об`єкт незавершеного будівництва №491/020 від 01.09.2020.

Відсутність на земельній ділянці з кадастровим номером :03:040:0148 об`єктів нерухомого майна та об`єктів незавершеного будівництва підтверджуються також топографічною зйомкою, виконаною 13.12.2023 інженером-землевпорядником Боклаг В.А (т.1, арк.с. 78 (з обох боків)).

Прокурором також надано в матеріали справи супутникові зображення ділянки місцевості по вул. Автозаводська, 18а у м. Запоріжжі, виконаних за допомогою застосунку «Google Earth Pro», з накладенням меж земельної ділянки кадастровий номер :03:040:0148 та об`єктами незавершеного будівництва відповідно до даних технічного паспорта № 491/020 від 01.09.2020 (т.2, арк.с. 33-52) в різні дати протягом періоду часу з 02.04.2005 по 27.08.2021, з яких слідує, що будь-які об`єкти нерухомого майна та об`єкти незавершеного будівництва на цій ділянці відсутні та знаходиться площадка з автостоянкою.

Відповідно до правової позиції Верховного Суду, викладеної в постанові від 20.06.2023 у справі № 420/4540/22, враховуючи сучасний розвиток інформаційних та цифрових технологій, дані з Google Maps, який є безкоштовним картографічним веб-сервісом від компанії Google, а також набором застосунків, побудованих на основі цього сервісу й інших технологій Google, можна вважати допустимими та достовірними доказами, оскільки вони збираються з різних джерел, таких як супутники, автомобільні камери, додатки користувачів та інших джерел, а також з урахуванням того, що Google постійно оновлює та перевіряє дані, щоб забезпечити їх точність та актуальність.

Вищенаведені обставини та докази дають підстави дійти висновку про те, що на земельній ділянці комунальної власності з кадастровим номером :03:040:0148 об`єкт незавершеного будівництва літ. А та недобудована котельня літ. Б фактично були відсутні та фізично не існували як станом 04.09.2020 (момент державної реєстрації прав власності на об`єкт незвершеного будівництва за ОСОБА_1 ), так і станом на квітень 2024 року.

Звертаючись з заявою про державну реєстрацію права власності на об`єкти незавершеного будівництва заявником (його представником) не було подано державному реєстратору всіх документів, передбачених законодавством, необхідних для здійснення відповідної державної реєстрації та більше того, заявник не міг не знати, що такі об`єкти фізично не існують, а відтак вказані обставини свідчать про недобросовісність останнього при реєстрації права власності.

Враховуючи численні порушення при проведенні державної реєстрації права власності на об`єкти незавершеного будівництва за фактичної відсутності вищезазначених об`єктів на земельній ділянці комунальної власності, внаслідок неправомірних дій набувача (відповідача-1), який (його представник) не міг не усвідомлювати протиправності таких дій, державна реєстрація права власності ОСОБА_1 на об`єкт незавершеного будівництва літ. А, недобудовану котельню літ. Б, за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, номер відомостей про речове право 38079508, була проведена незаконно та, відповідно, право власності на ці об`єкти набуто відповідачем-1 неправомірно.

На підставі викладеного, суд дійшов до висновку, що прокурором обґрунтовано та підтверджено відповідними доказами наявність юридичних підстав, з якими Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25.12.2015, пов`язує незаконність первинної державної реєстрації права власності ОСОБА_1 на вищезазначені об`єкти незавершеного будівництва.

Наявність у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомостей про державну реєстрацію прав на об`єкти незавершеного будівництва на земельній ділянці комунальної власності істотно обмежує права власника землі, оскільки останній в такому разі позбавляється можливості безперешкодно використовувати земельну ділянку як для власних потреб так і не може передати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника такого майна, тому державна реєстрація права власності на нерухоме на будівлі, споруди та їх окремі частини на відповідній земельній ділянці є фактично також реєстрацією обмеження права власника землі.

Отже збереження чинності первісної державної реєстрації права власності Фідініча В.Г. на об`єкт незавершеного будівництва літ. А та недобудовану котельню літ. Б, що розташовані на земельній ділянці з кадастровим номером :03:040:0148, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, номер відомостей про речове право 38079508, за фактичної відсутності вказаних об`єктів на земельній ділянці, перешкоджає Запорізькій міській територіальній громаді у здійсненні нею права користування та розпорядження належною їй земельною ділянкою з кадастровим номером :03:040:0148, позбавляє можливості використовувати її для власних потреб або передати її в користування, в тому числі шляхом продажу права її оренди на земельних торгах, іншим особам, відмінним від особи, яка внесена до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно як власник об`єкта незавершеного будівництва.

За змістом абз. 2 ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права припиняються.

Таким чином, позовна вимога про скасування державної реєстрації права власності ОСОБА_1 на об`єкт незавершеного будівництва літ. А та недобудовану котельню літ. Б є такою, що передбачена законом та з огляду на підстави позову є ефективним способом захисту у спірних правовідносинах.

При цьому, щодо посилання відповідачів на не заявлення прокурором вимог про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію та/або визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, суд зазначає, що відповідно до Акту за результатами проведення камеральної перевірки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державного реєстратора виконавчого комітету Комишуваської селищної ради Оріхівського району Запорізької області Христенка Є.В. від 20.04.2021, наданого прокурору Міністерством юстиції України (т.1, арк.с. 44-45), було встановлено, що при реєстрації 04.09.2020 за ОСОБА_1 права власності на об`єкти незавершеного будівництва державним реєстратором було допущено порушення вимог закону при проведенні реєстраційних дій.

Скасування ж в судовому порядку державної реєстрації прав є належним способом захисту, який передбачений Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

На підставі вищевикладеного, суд дійшов до висновку, що позовні вимоги про скасування державної реєстрації права власності ОСОБА_1 (ІПН НОМЕР_1 ) на об`єкт незавершеного будівництва літ. А, недобудовану котельню літ. Б, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101, номер відомостей про речове право: 38079508) є законними, обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Позовні вимоги в частині визнання недійсним укладеного відповідачами Договору купівлі-продажу об`єктів незавершеного будівництва, визнання недійсним Договору оренди землі, укладеного між Запорізькою міською радою та відповідачем-2 ТОВ «КАЙРОС 2020» та зобов`язання останнього повернути земельну ділянку позивачу, суд також вважає обґрунтованими з огляду на наступне.

Відповідно до ст. 11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Статтею 626 Цивільного кодексу України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (ст. 655 ЦК України).

Згідно з ч. 1 ст. 656 ЦК України (в редакції чинній на час укладення спірного договору), предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому.

З аналізу положень ст.ст. 11, 334, 346, 655 ЦК України слідує, що договір купівлі-продажу є однією з правових підстав для припинення права власності на об`єкт незавершеного будівництва для власника шляхом його відчуження (передачі у власність) новому власнику.

Частинами 1 та 3 статті 215 Цивільного кодексу України визначено, що підставою для визнання правочину недійсним є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

В частинах 1, 3 та 4 статті 13 ЦК України унормовано, що цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах. При здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства.

Враховуючи встановлений судом факт незаконності державної реєстрації права власності ОСОБА_1 на об`єкти незавершеного будівництва, які фактично не існували, останній не міг відчужувати їх на користь інших осіб.

Відповідно до правової позиції Верховного Суду, викладеної в постанові від 04.12.2018 у справі № 31/160 (29/170 (6/77-5/100), оцінюючи обсяг переданих прав, слід врахувати загальновизнаний принцип приватного права «nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse haberet», який означає, що ніхто не може передати більше прав, ніж має сам.

Матеріалами справи підтверджується, що об`єкт незавершеного будівництва літ. А та недобудована котельня літ. Б були відчужені ОСОБА_1 . Товариству з обмеженою відповідальністю «КАЙРОС 2020» за Договором купівлі-продажу від 21.09.2020, посвідченим приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Єдемською-Фастовець О.О. та зареєстрованим в реєстрі за № 1870.

В п.1.3 вказаного Договору зазначено, що нерухоме майно розташовано на земельній ділянці комунальної власності площею 0,3847 га, кадастровий номер :03:040:0148.

Згідно з положеннями пункту 10 Договору, Представник Покупця повідомив представника Продавця, а Продавець прийняв до відома, що до укладення цього договору нерухоме майно було ним візуально оглянуте, його технічні характеристики фактично відповідають тим, які зазначені у технічному паспорті. Претензій до Продавця щодо якісних характеристик відчужуваного за цим договором майна Покупець не має.

Зі змісту Договору слідує, що від імені та в інтересах ОСОБА_1 діяла Кравченко Яніна Іванівна (представник Продавця) на підставі нотаріально посвідченої довіреності від 10.03.2020 за реєстровим № 172 (копія вказаної довіреності міститься в матеріалах справи: додана до відзиву відповідача-1, т. 2, арк.с. 92). Довіреність видана строком на один рік та дійсна до 10.03.2021.

ОСОБА_4 в свою чергу була директором ТОВ «КАЙРОС 2020», що не заперечено відповідачами.

22.09.2020 від імені ОСОБА_1 на підставі тієї ж нотаріально посвідченої довіреності ОСОБА_4 також було подано до Запорізької міської ради нотаріально посвідчену заяву від 22.09.2020 реєстр. № 663 про припинення договору оренди землі №00188 від 25.05.2020 щодо земельної ділянки з кадастровим номером :03:040:0148, площею 0,3847 га, розташованої за адресою: АДРЕСА_2 .

На підставі вказаного вище Договору купівлі-продажу, до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 21.09.2020 було внесено запис про реєстрацію за ТОВ «КАЙРОС 2020» права власності на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 101: об`єкт незавершеного будівництва літ. А, недобудована котельня літ. Б, за адресою: АДРЕСА_1 , на земельній ділянці кадастровий номер :03:040:0148 (номер відомостей про речове право: 38272348).

Згідно зі ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Враховуючи встановлений судом факт незаконної реєстрації за ОСОБА_1 права власності на вказані вище об`єкт незавершеного будівництва літ. А та недобудовану котельню літ. Б, за адресою: АДРЕСА_1 , на земельній ділянці кадастровий номер :03:040:0148, які фактично не існували, суд висновує, що Договір купівлі-продажу № 1870 від 21.09.2020, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «КАЙРОС 2020», в момент його вчинення не відповідав вимогам ч.1 ст. 203 ЦК України, тому підлягає визнанню недійсним.

На підставі викладеного, позовні вимоги про визнання вищевказаного Договору купівлі-продажу недійсним підлягають задоволенню.

За змістом абз. 2 ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, відповідні права припиняються.

Крім того, як зазначалось вище, у зв`язку з набуттям права власності на вказані об`єкти незавершеного будівництва, ТОВ «КАЙРОС 2020» в особі директора Кравченко Я.І. звернулось до Запорізької міської ради із заявою №03/20 від 22.09.2020 про переоформлення земельної ділянки (кадастровий номер :03:040:0148).

Згідно з рішенням Запорізької міської ради № 44/110 від 30.09.2020 ОСОБА_1 припинено право оренди земельної ділянки та вирішено розірвати договір оренди землі від 25.05.2020 № 00188, згідно з яким відповідачу-1 передавалась в оренду земельна ділянка площею 0,3847 га з кадастровим номером :03:040:0148, розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Автозаводська, 16-20. Вирішено надати земельну ділянку (кадастровий номер :03:040:0148) площею 0,3847 га у користування ТОВ «КАЙРОС 2020». Тобто ту ж саму земельну ділянку, з тим самим кадастровим номером, однак з іншою адресою місцезнаходження: м.Запоріжжя, вул.Автозаводська, 18а.

25.11.2020 між Запорізькою міською радою (орендодавець) та ТОВ «КАЙРОС 2020» (орендар) укладений Договір оренди землі № 00342 щодо земельної ділянки з кадастровим номером :03:040:0148, площею 0,3847 га, за адресою: м. Запоріжжя, вул.Автозаводська, 18а, на строк до 25.03.2030.

Між тим, відповідно до Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-021 від 26.08.2021 (т. 1, арк.с. 25 на зворотньому боці) адресою місцезнаходження земельної ділянки з кадастровим номером :03:040:0148, площею 0,3847 га, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, власником якої є територіальна громада м.Запоріжжя в особі Запорізької міської ради, є: м.Запоріжжя, вул. Автозаводська, 16-20.

Тобто в Договорі оренди землі від 25.11.2020 № 00342, укладеному між Запорізькою міською радою та ТОВ «КАЙРОС 2020», було безпідставно змінено адресу земельної ділянки площею 0,3847 га з кадастровим номером :03:040:0148 на адресу: м.Запоріжжя, вул.Автозаводська, 18а.

З вищенаведеного слідує, що підставою для надання Запорізькою міською радою в оренду ТОВ «КАЙРОС 2020» земельної ділянки (кадастровий номер :03:040:0148) без проведення земельних торгів було знаходження на ній належних ТОВ «КАЙРОС 2020» об`єктів нерухомого майна, що в силу положень ч. 2 ст.124, ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України виключало обов`язковість проведення земельних торгів для передачі в оренду земельної ділянки комунальної власності.

В п.п. 4, 5 Договору оренди землі № 00342 від 25.11.2020 зазначено, що земельна ділянка передається оренду разом з об`єктом незавершеного будівництва, що є власністю орендаря.

Разом з тим, наявність вказаного об`єкта не знайшла свого відображення в доданих до Договору оренди землі: акті визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) від 05.10.2020, кресленнях по перенесенню меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), кадастровому плані земельної ділянки, плані земельної ділянки, яка передається в оренду.

Факт відсутності на земельній ділянці з кадастровим номером :03:040:0148 об`єкта незавершеного будівництва літ. А, недобудованої котельні літ. Б та незаконної державної реєстрації за відповідачем-1 права власності на ці об`єкти встановлений судом вище та відповідачами не спростований.

Згідно з приписами ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України (в редакції чинній на час укладення оспорюваного договору оренди землі), продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) не підлягали земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі розташування на них об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Враховуючи те, що цивільне законодавство України розмежовує поняття «нерухоме майно» та «об`єкти незавершеного будівництва», вказана норма не звільняла від продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) права на користування земельною ділянкою комунальної власності у разі розташування на ній об`єктів незавершеного будівництва.

Слід зауважити, що за усталеною практикою Великої Палати Верховного Суду рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування за умови його невідповідності закону не тягне тих юридичних наслідків, на які воно спрямоване (постанови від 21.08.2019 у справі № 911/3681/17, від 15.10.2019 у справі № 911/3749/17, від 22.01.2020 у справі №910/1809/18, від 01.02.2020 у справі № 922/614/19, від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц). Вимога ж про визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування, яке виконано на час звернення з позовом до суду шляхом укладення відповідного договору оренди, є неефективним способом захисту прав особи. Зазначене рішення вичерпало свою дію виконанням, а можливість його скасування не дозволить позивачу ефективно відновити володіння відповідною земельною ділянкою (постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.07.2023 у справі № 912/2797/21, від 28.09.2022 у справі № 483/448/20, від 28.09.2022 у справі № 483/448/20 та від 05.07.2023 у справі № 912/2797/21).

У сукупності вищенаведені обставини свідчать про недобросовісну поведінку відповідачів, яка первісно полягала у незаконній державній реєстрації права власності за ОСОБА_1 на фактично неіснуючі об`єкт незавершеного будівництва літ.А та недобудовану котельню літ. Б, наступному протиправному укладенню відповідачами договору купівлі-продажу цього майна, що було спрямовано на подальше неправомірне отримання ТОВ «КАЙРОС 2020» права на передачу йому у користування земельної ділянки комунальної власності з кадастровим номером :03:040:0148 поза межами конкурентної процедури (земельних торгів) з порушенням норм матеріального права, в результаті чого між Запорізькою міською радою та ТОВ «КАЙРОС 2020» був укладений договір оренди землі від 25.11.2020 № 00342, який враховуючи усе вищевказане суперечить ч.1 ст. 203 ЦК України,ч.1 ст. 116, ч. 2 ст. 124 Земельного кодексу України та ч.2 ст. 16 Закону України «Про оренду землі» (у відповідних редакціях, чинних на момент вчинення вказаного правочину) та підлягає визнанню судом недійсним.

Положеннями ч. 1 ст. 236 ЦК України передбачено, що нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Відповідно до ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину.

Таким чином задоволення позовної вимоги про зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю «КАЙРОС 2020» повернути Запорізькій міській раді земельну ділянку з кадастровим номером :03:040:0148, площею 0,3847 га, є правовим наслідком визнання судом недійсним Договору оренди землі від 25.11.2020 № 00342, укладеного між Запорізькою міською радою та ТОВ «КАЙРОС 2020».

Спірна земельна ділянка перебуває в межах м. Запоріжжя, у зв`язку з чим має бути повернута відповідачем-2 (ТОВ «КАЙРОС 2020») її власнику територіальній громаді міста Запоріжжя в особі Запорізької міської ради (Орендодавцю за Договором оренди землі).

При цьому, в п. 16 Договору оренди землі визначено, що у випадку визнання в судовому порядку договору оренди землі недійсним, одержана Орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається.

На підставі викладеного, позовна вимога про зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю «КАЙРОС 2020» повернути Запорізькій міській раді земельну ділянку з кадастровим номером :03:040:0148, площею 0,3847 га, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, є обґрунтованою та задовольняється судом.

Щодо наведених у відзивах відповідачів заперечень на позов, суд зазначає наступне.

Відповідно до ст. 239, ч.1 ст. 249 Цивільного кодексу України, правочин, вчинений представником, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов`язки особи, яку він представляє. Особа, яка видала довіреність, за винятком безвідкличної довіреності, може в будь-який час скасувати довіреність або передоручення. Відмова від цього права є нікчемною.

Отже ОСОБА_1 не був позбавлений можливості в будь-який час скасувати видану ним Кравченко Я.І. довіреність, а тому самостійно ніс ризик настання для нього відповідних правових наслідків внаслідок дій свого представника (довіреної особи), тому твердження у відзиві відповідача-1 про те, що ОСОБА_1 нібито не був обізнаний щодо дій Кравченко Я.І., не спростовує встановленого судом факту незаконності державної реєстрації права власності Фідініча В.Г. на неіснуючі об`єкти незавершеного будівництва та подальшого їх відчуження ТОВ «КАЙРОС 2020» за Договором купівлі-продажу від 21.09.2020 №1870.

Відповідачами не надано доказів на спростування факту відсутності на земельній ділянці комунальної власності з кадастровим номером :03:040:0148 об`єкта незавершеного будівництва літ. А та недобудованої котельні літ. Б.

Щодо заперечень відповідача-2, який в т.ч. посилався на рішення Європейського суду з прав людини (ЄСПЛ), слід зазначити, що стаття 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод гарантує захист права на мирне володіння майном особи, яка законним шляхом, добросовісно набула майно у власність, і для оцінки додержання справедливого балансу в питаннях позбавлення майна мають значення обставини, за якими майно було набуте у власність, поведінка особи, з власності якої майно витребовується.

При цьому, висновки ЄСПЛ, потрібно застосовувати не безумовно, а із урахуванням фактичних обставин справи, що узгоджується з правовою позицією, яка викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.05.2018 у справі № 372/2180/15-ц. Ці самі висновки, з приводу не безумовного застосування практики ЄСПЛ, а лише з урахуванням фактичних обставин справи викладені Верховним Судом у постановах від 23.06.2020 у справі №922/1970/19, від 14.07.2020 № 904/3307/19. Вказані висновки мотивовані тим, що певні випадки порушень, на які особа посилається як на підставу для застосування статті 1 Першого протоколу, можуть бути пов`язані із недобросовісною поведінкою самого набувача майна, що суд повинен достеменно дослідити та встановити.

Суд також звертає увагу на практику Європейського суду з прав людини, в якій відзначалось, що існують відмінності між тією справою, в якій законне походження майна особи не оспорюється, і справами стосовно позбавлення особи власності (володіння) на майно, яке набуте злочинним шляхом або стосовно якого припускається, що воно було придбане незаконно (рішення та ухвали ЄСПЛ у справах «Раймондо проти Італії», «Філліпс проти Сполученого Королівства», «Аркуріта інші проти Італії», «Ріела та інші проти Італії», «Ісмаїлов проти Російської Федерації»).

Крім того, втручання держави в право особи на мирне володіння своїм майном (в тому числі внаслідок постановлення судового рішення) є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення «суспільного інтересу», при визначенні якого ЄСПЛ надає державам право користуватися «значною свободою (полем) розсуду» як щодо вибору засобів примусового виконання, так і щодо встановлення виправданості наслідків виконання в загальних інтересах з метою досягнення мети відповідного закону(Chassagnou and Others v. France, заява №25088/94 та 2 інші, п. 75, ЄСПЛ 1999-III). Це поняття має широке значення, оскільки втручання держави в право на мирне володіння майном може бути виправдане за наявності об`єктивної необхідності у формі публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності (рішення від 23.11.2000 у справі «Колишній король Греції та інші проти Греції»).

Перш за все, «суспільний інтерес» у даній справі полягає у необхідності правильного застосування законодавства при державній реєстрації об`єктів незавершеного будівництва та переходу права власності на них, законності набуття права користування земельною ділянкою комунальної власності на правах оренди.

Так, ЄСПЛ визнає, що саме по собі правильне застосування законодавства, безперечно, становить «суспільний інтерес» (рішення від 02.11.2004 у справі «Тригубенко проти України»).

Згідно з ч.ч. 1-3 ст. 13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Відповідно до положень ст.ст. 73, 74, 76 ГПК України, доказами у справі є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Згідно зі ст. 79 цього Кодексу, наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Статтею 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Наданими прокурором в матеріали справи письмовими доказами підтверджено та доведено обґрунтованість поданого позову. Відповідачами доказів на противагу поданим прокурором доказам та на спростування заявленого позову суду не надано. Наведені відповідачами доводи та заперечення є необґрунтованими та не спростовують висновків суду, покладених в основу даного судового рішення.

При цьому, суд наголошує, що Європейський Суд з прав людини неодноразово вказував, що право на вмотивованість судового рішення сягає своїм корінням більш загального принципу, втіленого в Конвенції, який захищає особу від сваволі; рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (рішення ЄСПЛ у справі «Руїз Торія проти Іспанії»).

У справі «Серявін проти України» Європейський суд з прав людини вказав, що міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (§ 58, рішення від 10.02.2010). В рішенні Європейського суду з прав людини у справі «Проніна проти України» зазначено, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення.

Враховуючи усе вищевикладене в сукупності, заявлений прокурором позов є таким, що підлягає задоволенню у повному обсязі.

Вирішуючи питання щодо розподілу судових витрат зі сплати судового збору, суд враховує наступне.

Згідно з ч. 1 ст. 4 Закону України «Про судовий збір» судовий збір справляється у відповідному розмірі від прожиткового мінімуму для працездатних осіб, встановленого законом на 1 січня календарного року, в якому відповідна заява або скарга подається до суду, - у відсотковому співвідношенні до ціни позову та у фіксованому розмірі.

Відповідно до п. 2 ч. 2 ст. 4 Закону України «Про судовий збір» ставка судового збору за подання до господарського суду позовної заяви немайнового характеру становить 1 розмір прожиткового мінімуму для працездатних осіб.

Частиною 3 ст. 4 Закону України «Про судовий збір» визначено, що при поданні до суду процесуальних документів, передбачених частиною другою цієї статті, в електронній формі - застосовується коефіцієнт 0,8 для пониження відповідного розміру ставки судового збору.

За подання позовної заяви у даній справі, в якій заявлено чотири немайнові вимоги, прокуратурою було сплачено загальну суму 9689,60 грн судового збору (3028х4) х 0,8. Крім того, за подання заяви про забезпечення позову сплачено суму 1211,20 грн судового збору.

З урахуванням положень ст. 129 ГПК України витрати зі сплати судового збору, які слід стягнути з відповідачів на користь прокуратури Запорізької області розподіляються між відповідачами наступним чином.

З відповідача-1 слід стягнути судовий збір за позовною вимогою про скасування державної реєстрації права власності (2422,40 грн) та 0,5 частини судового збору за позовною вимогою про визнання недійсним договору купівлі-продажу (1211,20 грн), всього загальну суму 3633,60 грн витрат зі сплати судового збору, сплаченого прокуратурою за подання позовної заяви.

З відповідача-2 слід стягнути 0,5 частини судового збору за позовною вимогою про визнання недійсним договору купівлі-продажу (1211,20 грн) та судовий збір за позовними вимогами про визнання недійсним договору оренди землі та зобов`язання повернути земельну ділянку (2422,40 х 2), всього загальну суму 6056,00 грн витрат зі сплати судового збору, сплаченого прокуратурою за подання позовної заяви, а також суму 1211,20 грн судового збору, сплаченого за подання прокурором заяви про забезпечення позову.

Керуючись ст.ст. 129, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Скасувати державну реєстрацію права власності ОСОБА_1 (ІПН НОМЕР_1 ) на об`єкт незавершеного будівництва літ. А, недобудовану котельню літ. Б, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101, номер відомостей про речове право: 38079508).

Визнати недійсним Договір купівлі-продажу № 1870 від 21.09.2020, укладений між ОСОБА_4 (ІПН НОМЕР_2 ), яка діяла від імені та в інтересах ОСОБА_1 (ІПН НОМЕР_1 ) та Товариством з обмеженою відповідальністю «КАЙРОС 2020» (), посвідчений приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Єдемською-Фастовець О.О. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101, номер відомостей про речове право: 38272348).

Визнати недійсним Договір оренди землі № 00342 від 25.11.2020, укладений між Запорізькою міською радою () та Товариством з обмеженою відповідальністю «КАЙРОС 2020» () щодо земельної ділянки з кадастровим номером :03:040:0148 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101, номер відомостей про речове право: 39770039).

Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «КАЙРОС 2020», (69035, м. Запоріжжя, вул. Сталеварів, буд. 1) повернути Запорізькій міській раді, (69105, м. Запоріжжя, проспект Соборний, буд. 206) земельну ділянку з кадастровим номером :03:040:0148, площею 0,3847 га, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101.

Стягнути з Фізичної особи-підприємця Фідініча Вадима Григоровича, ІПН НОМЕР_1 ( АДРЕСА_3 ) на користь Запорізької обласної прокуратури, (69005, м Запоріжжя, вул. Дмитра Апухтіна, буд.29-А) в особі Шевченківської окружної прокуратури міста Запоріжжя Запорізької області (69050, м. Запоріжжя, вул. Космічна, буд. 118а; р/р UA0000271, відкритий в Державній казначейській службі України, м. Київ, МФО 820172, код класифікації видатків бюджету 2800, отримувач Запорізька обласна прокуратура, ) суму 3633 (три тисячі шістсот тридцять три) грн 60 коп. витрат зі сплати судового збору.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «КАЙРОС 2020», (69035, м. Запоріжжя, вул. Сталеварів, буд. 1) на користь Запорізької обласної прокуратури (69005, м Запоріжжя, вул. Дмитра Апухтіна, буд.29-А) в особі Шевченківської окружної прокуратури міста Запоріжжя Запорізької області (69050, м. Запоріжжя, вул. Космічна, буд. 118а; р/р UA0000271, відкритий в Державній казначейській службі України, м. Київ, МФО 820172, код класифікації видатків бюджету 2800, отримувач Запорізька обласна прокуратура, ) суму 6056 (шість тисяч п`ятдесят шість) грн 00 коп. витрат зі сплати судового збору за подання позовної заяви, суму 1211 (одну тисячу двісті одинадцять) грн 20 коп. витрат зі сплати судового збору за подання заяви про забезпечення позову.

Видати накази після набрання рішенням законної сили.

Повний текст рішення складено та підписано 09.01.2025.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення суду може бути оскаржено впродовж двадцяти днів з дня складення повного судового рішення у порядку, встановленому ст. 257 Господарського процесуального кодексу України.

Суддя О.С. Боєва