ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"25" липня 2024 р. м. Київ Справа № 911/379/24

Суддя Господарського суду Київської області Смірнов О.Г., за участю секретаря судового засідання Дубенко Г.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу №911/379/24

за позовом: Фізичної особи-підприємця Мельник Інни Володимирівни

до відповідача-1: Товариства з обмеженою відповідальністю Бровариінвест

до відповідача-2: Товариства з обмеженою відповідальністю Силіва Торг

про переведення прав та обов`язків покупця за договорами купівлі-продажу, визнання договорів недійсними

за участю представників:

від позивача: Лагодін Д.С., ордер серія АІ №1518109 від 08.02.2024

від відповідача-1: Онопрієнко Ю.О., ордер серія АІ №1501657 від 27.11.2023

від відповідача-2: не з`явився

СУТЬ СПОРУ

Фізична особа-підприємець Мельник Інна Володимирівна звернулась до Господарського суду Київської області з позовною заявою за вих. №б/н від 08.02.2024 до Товариства з обмеженою відповідальністю Бровариінвест та Товариства з обмеженою відповідальністю Силіва Торг про переведення прав та обов`язків покупця за договорами купівлі-продажу, визнання договорів недійсними.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 12.02.2024 наведену вище позовну заяву передано для розгляду судді Смірнову О.Г.

Ухвалою суду від 23.02.2024 позовну заяву Фізичної особи-підприємця Мельник Інни Володимирівни за №б/н від 08.02.2024 залишено без руху в порядку ч. 1 ст. 174 ГПК України.

26.02.2024 від позивача на адресу суду надійшла заява, відповідно до якої усунуто недоліки, які зумовили залишення позовної заяви без руху.

Ухвалою суду від 29.02.2024 прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на 04.04.2024 о 14:00.

19.03.2024 на адресу суду від відповідача-1 надійшов відзив на позовну заяву, в якому останній проти позовних вимог заперечує, мотивуючи свою позицію наступним:

- до спірних правовідносин щодо захисту, передбаченого ч. 2 ст. 777 Цивільного кодексу України, переважного права наймача (орендаря) на придбання предмета найму (оренди) за аналогією закону підлягають застосуванню положення частини 4 ст. 362 цього Кодексу;

- відповідач-1 приходить до висновку, що від часу, коли позивач вперше звернувся до Господарського суду Київської області, згідно матеріалів справ №911/2811/21 та №911/2611/21 до дня подання позовної заяви від 08.02.2024 у справі №911/379/24 пройшло вже 2 роки та 4 місяці;

- на думку відповідача-1 у задоволенні позовних вимог слід відмовити, з підстав пропуску строку позовної давності;

- відповідач-1 звертає увагу суду, що об`єкти нерухомого майна, які є предметом договорів оренди №1, №2 та №3 від 06.04.2020 відрізняються та не є ідентичними об`єктам нерухомого майна, які є предметом договорів купівлі-продажу від 13.07.2021, посвідчених приватним нотаріусом Броварського районного нотаріального округу Щербиною Т.В. та зареєстрованих в реєстрі за №1353 та №1362;

- у задоволенні позовних вимог слід відмовити, оскільки право позивача на придбання предметів найму (оренди) могло виникнути лише щодо того предмета найму (оренди), які були передані йому в найм (оренду).

20.03.2024 на адресу суду від відповідача-2 надійшов відзив на позовну заяву, в якому останній проти позовних вимог заперечує, мотивуючи свою позицію таким:

- з дня коли позивач дізналась про продаж приміщень площею 557, 8 та 41, 6 кв. м. пройшло більше 2,5 років. З підстав пропуску позовної давності в задоволенні позовних вимог слід відмовити в повному обсязі;

- на момент звернення позивача до суду відсутній предмет спору щодо якого позивач просить перевести на неї права покупця, так як майно перебуває у власності Товариства з обмеженою відповідальністю Бровариінвест, з яким, як орендодавцем у ФОП Мельник І.В. були укладені договори оренди №№ 1, 2, 3 від 06.04.2020 та термін дії якого закінчився 28.02.2023;

- позивачем не зазначено в позові, яким саме чином укладання договорів про розірвання договорів купівлі-продажу від 13.07.2021 порушує його права, не доведено в чому саме полягає порушення, невизнання або оспорювання його права, свобод чи охоронюваних законом інтересів з боку відповідачів;

- позивач подала позов до суду знаючи, що предмет спору відсутній на момент подачі;

- якщо особа звертається з позовом задля інших цілей, ніж захист порушеного права чи інтересу, зокрема для встановлення преюдиційних обставин або з метою ухилення від виконання зобов`язань, то у задоволенні позову може бути відмовлено.

02.04.2024 через систему «Електронний суд» від позивача надійшла відповідь на відзив на позовну заяву відповідача-2, в якій позивач просить суд позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

02.04.2024 через систему «Електронний суд» від позивача надійшла відповідь на відзив на позовну заяву відповідача-1, в якій позивач просить суд позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

04.04.2024 через систему «Електронний суд» від відповідача-1 надійшли заперечення на відповідь на відзив.

Ухвалою суду від 04.04.2024 повідомлено Товариство з обмеженою відповідальністю Силіва Торг про те, що судове засідання у справі №911/379/24 відбудеться 25.04.2024 о 11:30.

25.04.2024 через систему «Електронний суд» від позивача надійшло клопотання про витребування доказів.

Ухвалою суду від 25.04.2024 повідомлено Товариство з обмеженою відповідальністю Силіва Торг про те, що судове засідання у справі №911/379/24 відбудеться 30.05.2024 о 16:30.

27.05.2024 через систему «Електронний суд» від відповідача-1 надійшли заперечення з приводу клопотання позивача про витребування доказів.

Ухвалою суду від 30.05.2024 повідомлено Товариство з обмеженою відповідальністю Силіва Торг про те, що судове засідання у справі №911/379/24 відбудеться 06.06.2024 о 10:00.

У судовому засіданні 06.06.2024 суд, у порядку частин 4, 5 ст. 233 Господарського процесуального кодексу України, без виходу до нарадчої кімнати із занесенням до протоколу судового засідання, постановив ухвалу про поновлення строку на подання клопотання позивача про витребування доказів та відмову у задоволенні клопотання позивача про витребування доказів в частині витребування у Державного реєстратора Броварської районної військової (державної) адміністрації Київської області документів заявлених у даному клопотанні.

Під час розгляду вказаного вище клопотання суд виходив з наступного.

Суд за заявою учасника справи поновлює пропущений процесуальний строк, встановлений законом, якщо визнає причини його пропуску поважними, крім випадків, коли цим Кодексом встановлено неможливість такого поновлення (ч. 1 ст. 119 ГПК України).

У клопотанні позивача про витребування доказів, останній, зокрема, просить суд витребувати у Державного реєстратора Броварської районної військової (державної) адміністрації Київської області наступні документи:

1. Документи стосовно приміщень загальною площею 96,3 кв.м., приміщення загальною площею 41,87 кв.м. та приміщення загальною площею 461,23 кв.м., які розташовані за адресою: Київська область, Броварський район, село Пухівка, вулиця Центральна, 116, на підставі яких 24.03.2020 року державним реєстратором Броварської районної державної адміністрації Київської області Кисіль Ганною Василівною проведено реєстраційні дії, а саме:

- технічний паспорт серія номер: інвентаризаційна справа 1912176, виданого 23.03.2020, видавник ФОП Бондаренко Ю.І.;

- висновок щодо технічної можливості поділу нерухомого майна в натурі, серія номер: інвентаризаційна справа 1912176, виданого 23.03.2020, видавник ФОП Бондаренко Ю.І.;

- декларацію про готовність об`єкта до експлуатації, серія та номер: КС98, виданий 06.03.2020, видавник Департамент ДАБІ у Київській області (документ отриманий з ЄДР), видавник ФОП Бондаренко Юлія Іванівна.

2. Документи стосовно приміщень загальною площею 577, 8 кв.м. та загальною площею 41,6 кв.м., які розташовані за адресою: Київська область, Броварський район, село Пухівка, вулиця Центральна, 116, на підставі яких 24.07.2020 року державним реєстратором Броварської районної державної адміністрації Київської області Кисіль Ганною Василівною проведено реєстраційні дії, а саме:

- висновок щодо технічної можливості поділу нерухомого майна в натурі, серія номер: інвентаризаційна справа 1912176, виданого 20.07.2020, видавник ФОП Бондаренко Юлія Іванівна;

- технічний паспорт серія номер: інвентаризаційна справа 1912176, виданого 20.07.2020, видавник ФОП Бондаренко Ю.І.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 81 ГПК України учасник справи у разі неможливості самостійно надати докази вправі подати клопотання про витребування доказів судом. У клопотанні про витребування судом доказів повинно бути зазначено:

1) який доказ витребовується (крім клопотання про витребування судом групи однотипних документів як доказів);

2) обставини, які може підтвердити цей доказ, або аргументи, які він може спростувати;

3) підстави, з яких випливає, що цей доказ має відповідна особа;

4) заходи, яких особа, яка подає клопотання, вжила для отримання цього доказу самостійно, докази вжиття таких заходів та (або) причини неможливості самостійного отримання цього доказу;

5) причини неможливості отримати цей доказ самостійно особою, яка подає клопотання.

Згідно з ч. 1 ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Враховуючи вказане вище, суд дійшов висновку про наявність підстав для відмови у задоволенні клопотання позивача про витребування доказів в частині витребування у Державного реєстратора Броварської районної військової (державної) адміністрації Київської області документів заявлених у даному клопотанні, з підстав заявлених в ньому.

Ухвалою суду від 06.06.2024 повідомлено Товариство з обмеженою відповідальністю Силіва Торг про те, що судове засідання у справі №911/379/24 відбудеться 20.06.2024 о 10:00.

20.06.2024 на адресу суду від позивача надійшло клопотання про долучення доказів до матеріалів справи, в якому останній просить суд визнати поважними причини пропуску строку подання позивачем доказів, в порядку ст. 80 ГПК України.

Ухвалою суду від 20.06.2024 відкладено підготовче засідання на 04.07.2024 о 17:30 та задоволено частково клопотання позивача про витребування доказів (вх. №4466/24 від 25.04.2024).

04.07.2024 на адресу суду від відповідача-1 надійшло клопотання про долучення документів до матеріалів справи.

Ухвалою суду від 04.07.2024 закрито підготовче провадження у справі № 911/379/24 та призначено справу до судового розгляду по суті на 19.07.2024 о 09:30.

08.07.2024 через систему «Електронний суд» від відповідача-1 надійшла заява про долучення доказів до матеріалів справи.

Ухвалою суду від 19.07.2024 повідомлено Товариство з обмеженою відповідальністю Силіва Торг про те, що судове засідання у справі №911/379/24 відбудеться 25.07.2024 о 10:00.

У судове засідання 25.07.2024 з`явились представники позивача та відповідача-1.

Представник позивача у судовому засіданні 25.07.2024 підтримав позовні вимоги в повному обсязі, наполягав на їх задоволенні.

Представник відповідача-1 в судовому засіданні 25.07.2024 проти позову заперечив та просив суд відмовити у задоволенні позову.

Представник відповідача-2 в судове засідання 25.07.2024 не з`явився, про причини неявки суд не повідомив, про дату, час та місце проведення судового засідання повідомлений належним чином.

Відповідно до ч. 1 ст. 202 ГПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.

Відтак, неявка в судове засідання 25.07.2024 представника відповідача-2, належним чином повідомленого про дату та час розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи по суті, у зв`язку з чим суд дійшов висновку про можливість розгляду справи по суті без його участі.

З`ясувавши фактичні обставини справи, докази на їх підтвердження, виходячи з фактів, встановлених у процесі розгляду справи та правові норми, які підлягають застосуванню, враховуючи позиції сторін, суд встановив.

Позов мотивовано тим, що на думку позивача, відповідачі уклавши Договір купівлі-продажу №1353 від 13.07.2021 та Договір купівлі-продажу №1362 від 21.07.2021 неправомірно позбавили його переважного права перед іншими особами на придбання орендованого майна. Також, на думку позивача, Договір про розірвання договору купівлі-продажу №949 від 15.06.2023 та Договір про розірвання договору купівлі-продажу №952 від 15.06.2023 суперечать положенням ч. 2 ст. 203 Цивільного кодексу України.

Так, 06.04.2020 між Товариством з обмеженою відповідальністю Бровариінвест (далі відповідач-1, Орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем Мельник Інною Володимирівною (далі - позивач, Орендар) було укладено Договір оренди нерухомого майна №1 (далі Договір 1) відповідно до пункту 1.1. якого відповідно до умов цього Договору Орендодавець зобов?язується передати у тимчасове строкове платне користування, надалі за текстом - Оренда, приміщення, надалі за текстом - Об?єкт оренди, загальною площею 96,3 кв.м., що розташоване за адресою: Київська область, Броварський район, село Пухівка, вул. Центральна, будинок 116 (сто шістнадцять), а Орендар зобов?язується прийняти, належним чином використовувати Об?єкт оренди, сплачувати оплату за Оренду та повернути Об?єкт оренди, на умовах та в порядку встановлених цим Договором.

Згідно пунктів 1.2., 1.4. Договору 1 загальна площа Об??єкта оренди на дату укладання цього Договору становить - 96, 3 кв.м., надалі за текстом - Загальна площа. Загальна вартість Об?єкта оренди, з урахуванням її індексації за домовленістю Сторін становить 400 000 грн. 00 копійок, індексація вартості Об?єкта оренди проводиться згідно з положенням чинного законодавства.

Фактична передача Об`єкта у користування Орендарю оформлюється Актом приймання-передачі Об`єкта оренди, який з моменту підписання уповноваженими представниками Сторін та скріплення відбитками печаток Сторін є Додатком 2 до цього Договору (п. 2.1. Договору 1).

Пунктом 8.3. Договору 1 встановлено, що Орендар, отримавши акти виконаних робіт (наданих послуг) щодо оренди Об?єкта оренди зобов?язаний повернути 1 (один) примірник підписаного акта Орендодавцю до 10 (десятого) числа місяця наступного за звітним, та в той самий строк здійснювати оплату Орендної плати, шляхом перерахування необхідної суми коштів на поточний рахунок Орендодавця, що вказаний у ст. 37 цього Договору, або на інший поточний рахунок Орендодавця який буде вказаний у відповідному рахунку, що виставляється на оплату Орендної плати за цим Договором.

Орендар протягом 60 (шістдесяти) календарних днів, з дати укладання цього Договору, зобов?язаний укласти відповідні договори з Житлово-експлуатаційним відділом, надалі за текстом - ЖЕВ та постачальними організаціям на відшкодування витрат (оплату) на утримання Об?єкта оренди, та постачання відповідних мереж, а саме (але не виключно): комунальні послуги, послуги з постачання гарячої води та теплопостачання: послуги з постачання електричної енергії; послуги з постачання холодної води та водовідведення, надалі за текстом - Експлуатаційні витрат, та сплачувати (відшкодовувати) за Експлуатаційні витрати за тарифами/цінами ЖЕВ та постачальних організацій за рахунок власних коштів згідно укладених договорів (п. 10.1. Договору 1).

Відповідно до пункту 27.5. Договору 1 Орендодавець зобов?язується в письмовому вигляді повідомити Орендаря, у разі прийняття рішення, щодо відчуження Об?єкта оренди чи надходження серйозної пропозиції щодо придбання Об?єкта оренди від третіх осіб під час дії цього Договору:

27.5.1. Орендар має право протягом 20 (двадцяти) календарних днів, з дня отримання такого повідомлення, письмово надати свою пропозицію щодо придбання Об?єкта оренди за ціною та на умовах встановлених на розсуд Орендодавця. В разі прийняття Орендарем рішення щодо придбання Об?єкта оренди останній зобов?язується розпочати з Орендодавцем переговори щодо придбання Об?єкта оренди та укладання відповідного договору купівлі - продажу;

27.5.2. якщо протягом 30 (тридцяти) календарних днів, з дня отримання Орендарем відповідного повідомлення, між Орендарем та Орендодавцем не буде укладено відповідний договір купівлі-продажу Об?єкта оренди Орендодавець має право продати Об?єкт оренди третім особам за ціною та на умовах на власний розсуд.

У випадку відчуження Орендодавцем Об?єкта оренди останній зобов?язується протягом 10 (десяти) робочих днів від дати укладання договору купівлі-продажу, письмово сповістити про таке Орендаря, при цьому дія цього Договору не припиняється, а до нового власника Об?єкта оренди переходять всі права та обов?язки Орендодавця за цим Договором (п. 27.6. Договору 1).

06.04.2020 між Фізичною особою-підприємцем Мельник Інною Володимирівною та Товариством з обмеженою відповідальністю Бровариінвест було підписано Акт приймання-передачі в строкове платне користування Об`єкту Оренди, а саме: приміщення загальною площею 96, 3 кв. м., що розташоване за адресою: Київська обл., Броварський р-н, с. Пухівка, вул. Центральна, 116 (Додаток 2 до Договору 1).

Також, 06.04.2020 між Товариством з обмеженою відповідальністю Бровариінвест та Фізичною особою-підприємцем Мельник Інною Володимирівною було укладено Договір оренди нерухомого майна №2 (далі Договір 2) відповідно до пункту 1.1. якого відповідно до умов цього Договору Орендодавець зобов?язується передати у тимчасове строкове платне користування, надалі за текстом - Оренда, приміщення, надалі за текстом - Об?єкт оренди, загальною площею 41, 87 кв.м., що розташоване за адресою: Київська область, Броварський район, село Пухівка, вул. Центральна, будинок 116 (сто шістнадцять), а Орендар зобов?язується прийняти, належним чином використовувати Об?єкт оренди, сплачувати оплату за Оренду та повернути Об?єкт оренди, на умовах та в порядку встановлених цим Договором.

Згідно пунктів 1.2., 1.4. Договору 2 загальна площа Об?єкта оренди на дату укладання цього Договору становить 41, 87 кв.м., надалі за текстом - Загальна площа. Загальна вартість Об?єкта оренди, з урахуванням її індексації за домовленістю Сторін становить 200 000 грн. 00 копійок, індексація вартості Об?єкта оренди проводиться згідно з положенням чинного законодавства.

Фактична передача Об`єкта оренди у користування Орендарю оформлюється Актом приймання-передачі Об`єкта оренди, який з моменту підписання уповноваженими представниками Сторін та скріплення відбитками печаток Сторін є Додатком 2 до цього Договору (п. 2.1. Договору 2).

Пунктом 8.3. Договору 2 встановлено, що Орендар, отримавши акти виконаних робіт (наданих послуг) щодо оренди Об?єкта оренди зобов?язаний повернути 1 (один) примірник підписаного акта Орендодавцю до 10 (десятого) числа місяця наступного за звітним, та в той самий строк здійснювати оплату Орендної плати, шляхом перерахування необхідної суми коштів на поточний рахунок Орендодавця, що вказаний у ст. 37 цього Договору, або на інший поточний рахунок Орендодавця який буде вказаний у відповідному рахунку, що виставляється на оплату Орендної плати за цим Договором.

Орендар протягом 60 (шістдесяти) календарних днів, з дати укладання цього Договору, зобов?язаний укласти відповідні договори з Житлово-експлуатаційним відділом, надалі за текстом - ЖЕВ та постачальними організаціям на відшкодування витрат (оплату) на утримання Об?єкта оренди, та постачання відповідних мереж, а саме (але не виключно): комунальні послуги, послуги з постачання гарячої води та теплопостачання: послуги з постачання електричної енергії; послуги з постачання холодної води та водовідведення, надалі за текстом - Експлуатаційні витрат, та сплачувати (відшкодовувати) за Експлуатаційні витрати за тарифами/цінами ЖЕВ та постачальних організацій за рахунок власних коштів згідно укладених договорів (п. 10.1. Договору 2).

Відповідно до пункту 27.5. Договору 2 Орендодавець зобов?язується в письмовому вигляді повідомити Орендаря, у разі прийняття рішення, щодо відчуження Об?єкта оренди чи надходження серйозної пропозиції щодо придбання Об?єкта оренди від третіх осіб під час дії цього Договору:

27.5.1. Орендар має право протягом 20 (двадцяти) календарних днів, з дня отримання такого повідомлення, письмово надати свою пропозицію щодо придбання Об?єкта оренди за ціною та на умовах встановлених на розсуд Орендодавця. В разі прийняття Орендарем рішення щодо придбання Об?єкта оренди останній зобов?язується розпочати з Орендодавцем переговори щодо придбання Об?єкта оренди та укладання відповідного договору купівлі - продажу;

27.5.2. якщо протягом 30 (тридцяти) календарних днів, з дня отримання Орендарем відповідного повідомлення, між Орендарем та Орендодавцем не буде укладено відповідний договір купівлі-продажу Об?єкта оренди Орендодавець має право продати Об?єкт оренди третім особам за ціною та на умовах на власний розсуд.

У випадку відчуження Орендодавцем Об?єкта оренди останній зобов?язується протягом 10 (десяти) робочих днів від дати укладання договору купівлі-продажу, письмово сповістити про таке Орендаря, при цьому дія цього Договору не припиняється, а до нового власника Об?єкта оренди переходять всі права та обов?язки Орендодавця за цим Договором (п. 27.6. Договору 2).

06.04.2020 між Фізичною особою-підприємцем Мельник Інною Володимирівною та Товариством з обмеженою відповідальністю Бровариінвест було підписано Акт приймання-передачі в строкове платне користування Об`єкту Оренди, а саме: приміщення загальною площею 41, 87 кв. м., що розташоване за адресою: Київська обл., Броварський р-н, с. Пухівка, вул. Центральна, 116 (Додаток 2 до Договору 2).

Разом з цим, 06.04.2020 між Товариством з обмеженою відповідальністю Бровариінвест та Фізичною особою-підприємцем Мельник Інною Володимирівною було укладено Договір оренди нерухомого майна №3 (далі Договір 3) відповідно до пункту 1.1. якого відповідно до умов цього Договору Орендодавець зобов?язується передати у тимчасове строкове платне користування, надалі за текстом - Оренда, приміщення, надалі за текстом - Об?єкт оренди, загальною площею 461, 23 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 212 що розташоване за адресою: Київська область, Броварський район, село Пухівка, вул. Центральна, будинок 116 (сто шістнадцять), а Орендар зобов?язується прийняти, належним чином використовувати Об?єкт оренди, сплачувати оплату за Оренду та повернути Об?єкт оренди, на умовах та в порядку встановлених цим Договором.

Згідно пунктів 1.2., 1.4. Договору 3 загальна площа Об?єкта оренди на дату укладання цього Договору становить 461, 23 кв.м., надалі за текстом - Загальна площа. Загальна вартість Об?єкта оренди, з урахуванням її індексації за домовленістю Сторін становить 5 400 000 грн. 00 копійок, індексація вартості Об?єкта оренди проводиться згідно з положенням чинного законодавства.

Фактична передача Об`єкта оренди у користування Орендарю оформлюється Актом приймання-передачі Об`єкта оренди, який з моменту підписання уповноваженими представниками Сторін та скріплення відбитками печаток Сторін є Додатком 2 до цього Договору (п. 2.1. Договору 3).

Пунктом 8.3. Договору 3 встановлено, що Орендар, отримавши акти виконаних робіт (наданих послуг) щодо оренди Об?єкта оренди зобов?язаний повернути 1 (один) примірник підписаного акта Орендодавцю до 10 (десятого) числа місяця наступного за звітним, та в той самий строк здійснювати оплату Орендної плати, шляхом перерахування необхідної суми коштів на поточний рахунок Орендодавця, що вказаний у ст. 37 цього Договору, або на інший поточний рахунок Орендодавця який буде вказаний у відповідному рахунку, що виставляється на оплату Орендної плати за цим Договором.

Орендар протягом 60 (шістдесяти) календарних днів, з дати укладання цього Договору, зобов?язаний укласти відповідні договори з Житлово-експлуатаційним відділом, надалі за текстом - ЖЕВ та постачальними організаціям на відшкодування витрат (оплату) на утримання Об?єкта оренди, та постачання відповідних мереж, а саме (але не виключно): комунальні послуги, послуги з постачання гарячої води та теплопостачання: послуги з постачання електричної енергії; послуги з постачання холодної води та водовідведення, надалі за текстом - Експлуатаційні витрат, та сплачувати (відшкодовувати) за Експлуатаційні витрати за тарифами/цінами ЖЕВ та постачальних організацій за рахунок власних коштів згідно укладених договорів (п. 10.1. Договору 3).

Відповідно до пункту 27.5. Договору 3 Орендодавець зобов?язується в письмовому вигляді повідомити Орендаря, у разі прийняття рішення, щодо відчуження Об?єкта оренди чи надходження серйозної пропозиції щодо придбання Об?єкта оренди від третіх осіб під час дії цього Договору:

27.5.1. Орендар має право протягом 20 (двадцяти) календарних днів, з дня отримання такого повідомлення, письмово надати свою пропозицію щодо придбання Об?єкта оренди за ціною та на умовах встановлених на розсуд Орендодавця. В разі прийняття Орендарем рішення щодо придбання Об?єкта оренди останній зобов?язується розпочати з Орендодавцем переговори щодо придбання Об?єкта оренди та укладання відповідного договору купівлі - продажу;

27.5.2. якщо протягом 30 (тридцяти) календарних днів, з дня отримання Орендарем відповідного повідомлення, між Орендарем та Орендодавцем не буде укладено відповідний договір купівлі-продажу Об?єкта оренди Орендодавець має право продати Об?єкт оренди третім особам за ціною та на умовах на власний розсуд.

У випадку відчуження Орендодавцем Об?єкта оренди останній зобов?язується протягом 10 (десяти) робочих днів від дати укладання договору купівлі-продажу, письмово сповістити про таке Орендаря, при цьому дія цього Договору не припиняється, а до нового власника Об?єкта оренди переходять всі права та обов?язки Орендодавця за цим Договором (п. 27.6. Договору 3).

06.04.2020 між Фізичною особою-підприємцем Мельник Інною Володимирівною та Товариством з обмеженою відповідальністю Бровариінвест було підписано Акт приймання-передачі в строкове платне користування Об`єкту Оренди, а саме: приміщення загальною площею 46123 кв. м., що розташоване за адресою: Київська обл., Броварський р-н, с. Пухівка, вул. Центральна, 116 (Додаток 2 до Договору 3).

Позивач зазначає, що за період з квітня 2020 року по серпень 2021 року він користувався об`єктами оренди та належним чином виконував прийняті на себе зобов`язання за трьома Договорами оренди, в тому числі, сплачував орендну плату. На підтвердження вказаних обставин позивачем долучено до матеріалів справи наступні платіжні інструкції: платіжна інструкція №17 від 29.06.2021, платіжна інструкція №14 від 29.06.2021, платіжна інструкція №11 від 29.06.2021, платіжна інструкція №315 від 10.06.2021, платіжна інструкція №22 від 18.05.2021, платіжна інструкція №17 від 20.04.2021, платіжна інструкція №24 від 15.03.2021, платіжна інструкція №10 від 11.02.2021, платіжна інструкція №215 від 11.01.2021, платіжна інструкція №6 від 10.12.2020, платіжна інструкція №53 від 10.11.2020, платіжна інструкція №299 від 09.10.2020, платіжна інструкція №117 від 10.09.2020, платіжна інструкція №197 від 10.08.2020, платіжна інструкція №494 від 10.07.2020, платіжна інструкція №15 від 09.06.2020, платіжна інструкція №39 від 04.05.2020, платіжна інструкція №15 від 29.06.2021, платіжна інструкція №12 від 29.06.2021, платіжна інструкція №314 від 10.06.2021, платіжна інструкція №23 від 18.05.2021, платіжна інструкція №18 від 20.04.2021, платіжна інструкція №25 від 15.03.2021, платіжна інструкція №11 від 11.02.2021, платіжна інструкція №216 від 11.01.2021, платіжна інструкція №7 від 10.12.2020, платіжна інструкція №300 від 09.10.2020, платіжна інструкція №118 від 10.09.2020, платіжна інструкція №196 від 10.08.2020, платіжна інструкція №495 від 10.07.2020, платіжна інструкція №14 від 09.06.2020, платіжна інструкція №40 від 04.05.2020, платіжна інструкція №51 від 05.07.2021, платіжна інструкція №49 від 02.07.2021, платіжна інструкція №24 від 01.07.2021, платіжна інструкція №38 від 30.06.2021, платіжна інструкція №16 від 29.06.2021, платіжна інструкція №13 від 29.06.2021, платіжна інструкція №316 від 10.06.2021, платіжна інструкція №313 від 10.06.2021, платіжна інструкція №21 від 18.05.2021, платіжна інструкція №16 від 20.04.2021, платіжна інструкція №23 від 15.03.2021, платіжна інструкція №9 від 11.02.2021, платіжна інструкція №214 від 11.01.2021, платіжна інструкція №5 від 10.12.2020, платіжна інструкція №54 від 10.11.2020, платіжна інструкція №298 від 09.10.2020, платіжна інструкція №119 від 10.09.2020, платіжна інструкція №195 від 10.08.2020, платіжна інструкція №493 від 10.07.2020, платіжна інструкція №13 від 09.06.2020, платіжна інструкція №41 від 04.05.2020.

Позивач вказує, що 13.07.2021 між Товариством з обмеженою відповідальністю Бровариінвест та Товариством з обмеженою відповідальністю Силіва Торг було укладено Договір купівлі продажу (далі Договір купівлі продажу 1), який зареєстровано в реєстрі за №1353, відповідно до п. 1.1. якого за цим договором, Продавець, передав (продав) за плату у власність Покупця, а Покупець прийняв (купив) у власність житловий будинок з приміщенням магазину, що знаходиться за адресою: село Пухівка, вулиця Центральна, будинок 116 (сто шістнадцять) Київської області (надалі по тексту житловий будинок),і оплатив його вартість за ціною і на умовах, встановлених у цьому договорі. Вищевказаний житловий будинок знаходиться на земельних ділянках: кадастровий номер: :01:034:0074, площею 0, 1110 га, та кадастровий номер: :01:034:0038, площею 0, 1021 га., які є предметом окремих договорів купівлі-продажу, які укладаються сторонами одночасно з цим договором.

Згідно з даними реєстрації права власності та технічної документації, житловий будинок, який відчужується, загальною площею 557, 8 кв.м. (п. 1.2. Договору купівлі продажу 1).

Вказаний вище Договір посвідчено приватним нотаріусом Броварського районного нотаріального округу Щербиною Т.В.

З матеріалів позовної заяви, вбачається, що 13.07.2021 між Товариством з обмеженою відповідальністю Бровариінвест та Товариством з обмеженою відповідальністю Силіва Торг було укладено Договір купівлі продажу (далі Договір купівлі продажу 2), який зареєстровано в реєстрі за №1362, відповідно до п. 1.1. якого за цим договором, Продавець, передав за плату у власність Покупця, а Покупець прийняв у власність належні Продавцю групу нежитлових приміщень під номером 1 (один літера «а»), що знаходиться у будинку номер 116 (сто шістнадцять) по вулиці Центральній в селі Пухівка Броварського району Київської області (далі за текстом «нежитлове приміщення») і сплатив їх вартість за ціною та на умовах, встановлених у цьому договорі.

Відчужуване нежитлове приміщення загальною площею 41, 6 кв. м., опис: приміщення аптеки (п. 1.2. Договору).

Вказаний вище Договір посвідчено приватним нотаріусом Броварського районного нотаріального округу Щербиною Т.В.

З позовної заяви вбачається, що позивачу стало відомо про те, що 15.06.2023 між Товариством з обмеженою відповідальністю Бровариінвест та Товариством з обмеженою відповідальністю Силіва Торг було укладено Договір про розірвання Договору купівлі-продажу, відповідно до п. 1 якого встановлено, що даним договором розривається договір купівлі-продажу житлового будинку з приміщенням магазину, що знаходиться за адресою: село Пухівка, вулиця Центральна, будинок 116 (сто шістнадцять) Київської області, укладений між Стороною-1 (Продавець) та Стороною-2 (Покупець) та посвідчений приватним нотаріусом Броварського районного нотаріального округу Київської області Щербиною Т.В. від 13.07.2021 року та зареєстрований в реєстрі за №1353 у зв`язку з не виконанням Товариством з обмеженою відповідальністю «Силіва Торг» п. 2.1. договору купівлі-продажу.

Вказаний вище Договір посвідчено приватним нотаріусом Броварського районного нотаріального округу Щербиною Т.В. та зареєстровано в реєстрі за №949.

Разом з цим, 15.06.2023 між Товариством з обмеженою відповідальністю Бровариінвест та Товариством з обмеженою відповідальністю Силіва Торг було укладено Договір про розірвання Договору купівлі-продажу, відповідно до п. 1 якого встановлено, що даним договором розривається договір купівлі-продажу групи нежитлових приміщень під номером 1-а (один літера «а»), що знаходиться у будинку номер 116 (сто шістнадцять) по вулиці Центральній в селі Пухівка Броварського району Київської області, укладений між Стороною-1 (Продавець) та Стороною-2 (Покупець) та посвідчений приватним нотаріуом Броварського районного нотаріального округу Київської області Щербиною Т.В. від 13 липня 2021 року та зареєстрований в реєстрі за №1362 у зв`язку з не виконанням Товариством з обмеженою відповідальністю «Силіва Торг» п. 2.1. договору купівлі-продажу.

Вказаний вище Договір посвідчено приватним нотаріусом Броварського районного нотаріального округу Щербиною Т.В. та зареєстровано в реєстрі за №952.

В позові позивач наголошує на тому, що за період з 06.04.2020 по 13.07.2021 належним чином виконував зобов`язання за умовами Договорів оренд, а отже, умови за наявності яких у позивача, як Орендаря, виникає можливість реалізації під час дії договорів оренди свого переважного права, визначеного нормами ч. 1 ст. 289 ГК України, ч. 2 ст. 777 ЦК України та умовами пунктів 27.5. Договорів дотримані.

Позивач вказує, що письмових повідомлень зі сторони відповідача-1 щодо наміру здійснити продаж Об`єктів оренди не надходило.

Таким чином, укладання між відповідачами Договорів купівлі-продажу, посвідчених приватним нотаріусом Броварського районного нотаріального округу Щербиною Т.В. та зареєстрованих в реєстрі за №1353 та №1362 відбулось з порушенням переважного права позивача, у зв`язку з чим наявні підстави для переведення на останнього прав та обов`язків покупця за відповідними Договорами купівлі-продажу.

Крім того, позивач зазначає, що Договори про розірвання Договів купівлі-продажу вчинені з порушенням положень ч. 2 ст. 203 ЦК України, через відсутність у сторін відповідних правочинів необхідного обсягу цивільної дієздатності, оскільки сторонами Договорів купівлі-продажу мають виступати позивач та відповідач-1, у зв`язку з чим у відповідача-2 відсутні повноваження щодо вирішення питання про розірвання відповідних договорів.

Вказане вище стало підставою для звернення позивача до суду.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог, суд дійшов наступних висновків.

За загальними положеннями цивільного законодавства цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини (стаття 11 Цивільного кодексу України). При цьому, стаття 12 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) передбачає, що особа здійснює свої цивільні права вільно на власний розсуд.

Згідно з частиною першою статті 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

За приписами статті 193 Господарського кодексу України та статей 525, 526 Цивільного кодексу України зобов`язання повинні виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цих Кодексів, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Статтею 626 ЦК України передбачено що, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (п. 1. ст. 627 ЦК України).

Відповідно до п. 1 ст. 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Згідно з вимогами ст. 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

З обставин справи вбачається, що між позивачем та відповідачем-1 склалися господарські правовідносини та виникли зустрічні права та обов`язки на підставі Договорів оренди нерухомого майна №1, №2 та №3, які за своєю правовою природою є договорами оренди, та підпадають під правове регулювання глави 58 ЦК України.

У відповідності до ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до ч. 2 ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Відповідно до пункту 27.5. Договорів 1-3 Орендодавець зобов?язується в письмовому вигляді повідомити Орендаря, у разі прийняття рішення, щодо відчуження Об?єкта оренди чи надходження серйозної пропозиції щодо придбання Об?єкта оренди від третіх осіб під час дії цього Договору:

27.5.1. Орендар має право протягом 20 (двадцяти) календарних днів, з дня отримання такого повідомлення, письмово надати свою пропозицію щодо придбання Об?єкта оренди за ціною та на умовах встановлених на розсуд Орендодавця. В разі прийняття Орендарем рішення щодо придбання Об?єкта оренди останній зобов?язується розпочати з Орендодавцем переговори щодо придбання Об?єкта оренди та укладання відповідного договору купівлі - продажу;

27.5.2. якщо протягом 30 (тридцяти) календарних днів, з дня отримання Орендарем відповідного повідомлення, між Орендарем та Орендодавцем не буде укладено відповідний договір купівлі-продажу Об?єкта оренди Орендодавець має право продати Об?єкт оренди третім особам за ціною та на умовах на власний розсуд.

Таким чином, належне виконання обов`язків орендарем (позивачем) є обов`язковою умовою для отримання переважного права на придбання спірного нерухомого майна.

Тобто, переважне право на придбання об`єкта оренди у разі його продажу має орендар, який належним чином виконує умови договору оренди, отже у межі дослідження у відповідній справі про захист переважного права орендаря на набуття у власність орендованого майна входить з`ясування питання належного виконання орендарем умов договору оренди, у тому числі щодо виплати орендної плати.

Позивач в позовній заяві вказує, що він належним чином виконував умови Договорів оренди в період з 06.04.2020 по 13.07.2021, у зв`язку з чим мав переважне право на придбання спірного нерухомого майна.

В свою чергу суд зазначає, що відповідно до пунктів 8.3. Договорів оренди нерухомого майна №1, №2 та №3 Орендар, отримавши акти виконаних робіт (наданих послуг) щодо оренди Об?єкта оренди зобов?язаний повернути 1 (один) примірник підписаного акта Орендодавцю до 10 (десятого) числа місяця наступного за звітним, та в той самий строк здійснювати оплату Орендної плати, шляхом перерахування необхідної суми коштів на поточний рахунок Орендодавця, що вказаний у ст. 37 цього Договору, або на інший поточний рахунок Орендодавця який буде вказаний у відповідному рахунку, що виставляється на оплату Орендної плати за цим Договором.

Оскільки сторонами не надано суду Актів виконаних робіт, які передбачені умовами Договорів оренди нерухомого майна №1, №2 та №3, суд керується інформацією зазначеною у наданих позивачем платіжних інструкціях.

З долучених до матеріалів справи платіжних інструкцій, що свідчать про сплату позивачем орендної плати, вбачається, що останнім не своєчасно сплачувалась оренда.

Так, в призначенні платежу платіжної інструкції №17 від 29.06.2021 на суму 10 000, 00 грн., зокрема, вказано: «за оренду приміщення за вересень. Згідно договору №1 від 06.04.2020 року». Тобто, оскільки позивач вказує в позові, що відповідна платіжна інструкція є доказом сплати орендних платежів, в сукупності з іншими платіжними інструкціями, за загальний період з 06.04.2020 по 13.07.2021, можна зробити висновок, що позивачем було сплачено орендну плату за вересень 2020 року, за Договором 1, у червні 2021 року. В той час, як відповідно до умов Договору 1 позивач мав би сплатити орендну плату за вересень 2020 року до 10 жовтня 2020 року.

Аналогічні висновки можна зробити дослідивши платіжну інструкцію №14 від 29.06.2021 на суму 10 000, 00 грн., оскільки в призначенні платежу даної інструкції, зокрема, вказано: «за оренду приміщення за серпень. Згідно договору №1 від 06.04.2020 року). Тобто, позивачем за серпень 2020 року було сплачено орендну плату у червні 2021 року.

Разом з тим, платіжна інструкція №11 від 29.06.2021 на суму 10 000, 00 грн. в призначенні платежу містить, зокрема, наступну інформацію: «за оренду приміщень за липень. Згідно договору оренди №1 від 06.04.2020». Відтак, судом зроблено висновок, що позивачем сплачено орендну плату за липень 2020 року у червні 2021 року.

Суд зазначає, що всі інші платіжні інструкції надані позивачем на підтвердження сплати орендних платежів відповідно до умов Договору 1 не містять в призначенні платежу інформації про сплату оренди за конкретний місяць.

Крім того, платіжні інструкції №22 від 18.05.2021, №17 від 20.04.2021, №24 від 15.03.2021, №10 від 11.02.2021, №215 від 11.01.2021, що свідчать про сплату орендної плати за Договором №1 датовані не 10 числом місяця, в якому здійснювалась оплата, що також свідчить про порушення позивачем строків оплати, відповідно до п. 8.3. Договорів оренди.

Дослідивши платіжні інструкції №15 від 29.06.2021 на суму 10 000, 00 грн. та №12 від 29.06.2021 на суму 10 000, 00 грн., судом встановлено, що в призначенні платежу відповідних інструкцій вказано, зокрема, таке: «за оренду приміщення за серпень. Згідно Договору №2 від 06.04.2020 року» та «За оренду приміщення за липень. Згідно договору №2 від 06.04.2020 року». Тобто, суд дійшов висновку про те, що позивачем несвоєчасно сплачено орендні платежі за серпень 2020 року та липень 2020 року, а саме у червні 2021 року.

Суд зазначає, що інші платіжні інструкції надані позивачем на підтвердження сплати орендних платежів відповідно до умов Договору 2 не містять в призначенні платежу інформації про сплату оренди за конкретний місяць.

Разом з цим, платіжні інструкції №23 від 18.05.2021 на суму 10 000, 00 грн., №18 від 20.04.2021 на суму 10 000, 00 грн., №25 від 15.03.2021 на суму 10 000, 00 грн., №11 від 11.02.2021 на суму 10 000, 00 грн., №216 від 11.01.2021 на суму 10 000, 00 грн., що свідчать про сплату орендної плати за Договором №2 датовані не 10 числом місяця, в якому здійснювалась оплата, що також свідчить про порушення позивачем строків оплати, відповідно до п. 8.3. Договорів оренди.

Крім того, в призначенні платежу платіжних інструкцій №16 від 29.06.2021 на суму 180 000, 00 грн. та №13 від 29.06.2021 на суму 180 000, 00 грн. вказано, зокрема, таке: «за оренду приміщення за серпень. Згідно Договору №3 від 06.04.2020 року» та «За оренду приміщення за липень. Згідно договору №3 від 06.04.2020 року». Тобто, суд дійшов висновку про те, що позивачем несвоєчасно сплачено орендні платежі за серпень 2020 року та липень 2020 року, а саме у червні 2021 року.

Інші платіжні інструкції надані позивачем на підтвердження сплати орендних платежів відповідно до умов Договору 3 не містять в призначенні платежу інформації про сплату оренди за конкретний місяць.

Платіжні інструкції №21 від 18.05.2021 на суму 180 000, 00 грн., №16 від 20.04.2021 на суму 180 000, 00 грн., №23 від 15.03.2021 на суму 180 000, 00 грн., №9 від 11.02.2021 на суму 180 000, 00 грн., №214 від 11.01.2021 на суму 180 000, 00 грн., що свідчать про сплату орендної плати за Договором №3 датовані не 10 числом місяця, в якому здійснювалась оплата, що також свідчить про порушення позивачем строків оплати, відповідно до п. 8.3. Договорів оренди.

Отже, позивачем не виконано обов`язку щодо сплати орендної плати у строк, встановлений п. 8.3. Договорів оренди нерухомого майна №1, №2 та №3

В свою чергу п. 10.1. Договорів оренди встановлено, що Орендар протягом 60 (шістдесяти) календарних днів, з дати укладання цього Договору, зобов?язаний укласти відповідні договори з Житлово-експлуатаційним відділом, надалі за текстом - ЖЕВ та постачальними організаціям на відшкодування витрат (оплату) на утримання Об?єкта оренди, та постачання відповідних мереж, а саме (але не виключно): комунальні послуги, послуги з постачання гарячої води та теплопостачання: послуги з постачання електричної енергії; послуги з постачання холодної води та водовідведення, надалі за текстом - Експлуатаційні витрат, та сплачувати (відшкодовувати) за Експлуатаційні витрати за тарифами/цінами ЖЕВ та постачальних організацій за рахунок власних коштів згідно укладених договорів.

Судом прийнято до уваги, що позивачем долучено до матеріалів справи платіжні інструкції №51 від 05.07.2021, №49 від 02.07.2021, №24 від 01.07.2021, №38 від 30.06.2021 та №316 від 10.06.2021, в призначенні платежу яких, зокрема, вказано: «компенсація комунальних послуг згідно договору №3 від 06.04.2020». Отримувачем коштів відповідно до вказаних платіжних інструкцій є відповідач-1.

Однак, вказані вище платіжні інструкції не є доказами виконання позивачем умов Договорів оренди 1-3 та укладання договорів з Житлово-експлуатаційним відділом та постачальними організаціям на відшкодування витрат (оплату) на утримання Об?єкта оренди та постачання відповідних мереж, а саме (але не виключно) комунальних послуг.

Відтак, позивачем не виконано свого обов`язку, встановленого п. 10.1. Договорів оренди нерухомого майна №1, №2 та №3.

Як вже було зазначено вище, за частиною другою статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Тобто, наймач має переважне право на придбання об`єкта оренди лише за умови належного виконання обов`язків за договором.

В свою чергу судом було встановлено порушення позивачем умов Договорів оренди нерухомого майна №1, №2 та №3 в частині своєчасної сплати орендної плати та укладання договорів з Житлово-експлуатаційним відділом та постачальними організаціями на відшкодування витрат (оплату) на утримання Об?єкта оренди та постачання відповідних мереж, а саме (але не виключно) комунальних послуг.

Таким чином, позивач не може вважатись орендарем, який належним чином виконував умови Договорів оренди нерухомого майна №1, №2 та №3 для наявності переважного права на придбання об`єкта оренди.

За змістом частини другої статті 777 Цивільного кодексу України переважне право наймача на придбання предмета найму (оренди) існує щодо тієї ж самої речі, яка передана йому в найм (оренду). Тобто предмет найму (оренди), що використовується особою на підставі відповідного договору найму (оренди), та предмет, який планується до продажу власником речі, мають бути ідентичними.

Вказана вище правова позиція викладена Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 23.06.2020 у справі №909/337/19.

Як вбачається з матеріалів справи, предмет Договорів оренди нерухомого майна №1, №2 та №3 та предмет Договорів купівлі-продажу, посвідчених приватним нотаріусом Броварського районного нотаріального округу Щербиною Т.В. та зареєстрованих в реєстрі за №1353 та №1362 не є ідентичними.

За таких обставин правові підстави для задоволення позовних вимог про переведення на позивача прав та обов`язків покупця за Договорами купівлі-продажу, посвідчених приватним нотаріусом Броварського районного нотаріального округу Щербиною Т.В. та зареєстрованих в реєстрі за №1353 та №1362 відсутні.

Разом з тим, Договори купівлі-продажу, посвідчені приватним нотаріусом Броварського районного нотаріального округу Щербиною Т.В. та зареєстровані в реєстрі за №1353 та №1362 були розірвані на підставі Договорів про розірвання договорів купівлі-продажу, посвідчених приватним нотаріусом Броварського районного нотаріального округу Щербиною Т.В. та зареєстрованих в реєстрі за №949 та №952.

В свою чергу позивач просить суд визнати недійсними вказані вище Договори про розірвання договорів купівлі-продажу.

Зміст частини 3 статті 215 ЦК України встановлює, що договір може бути визнаний недійсним за позовом особи, яка не була його учасником, за обов`язкової умови встановлення судом факту порушення цим договором прав та охоронюваних законом інтересів позивача. Саме по собі порушення сторонами договору при його укладенні окремих вимог закону не може бути підставою для визнання його недійсним, якщо судом не буде встановлено, що укладеним договором порушено право чи законний інтерес позивача і воно може бути відновлене шляхом визнання договору недійсним. При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні приписи статей 3, 15, 16 ЦК України, які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права.

За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене, в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулося.

ЦК України не містить визначення поняття "заінтересована особа", тобто залишає його оціночним. Тому слід враховувати, що заінтересованою особою є будь-яка особа, яка має конкретний майновий інтерес в оспорюваному договорі. Така особа, яка звертається до суду з позовом про визнання договору недійсним, повинна довести конкретні факти порушення її майнових прав та інтересів.

Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав (постанова Великої палати Верховного Суду від 18.04.2018 у справі № 439/212/14-ц|14-75цс18, постанова Верховного Суду від 18.07.2018 у справі №750/2728/16-ц, провадження № 61-8888св18, від 04.07.2018 у справі №462/4611/13-ц, провадження №61-6130св18, постанова Верховного Суду від 11.11.2020р. у справі № 910/9305/19, постанова об`єднаної палати Верховного Суду у складі КГС від 16.10.20р. у справі № 910/12787/17).

Самі по собі дії осіб, зокрема, щодо вчинення правочинів, навіть якщо вони здаються іншим особам неправомірними, не можуть бути оспорені в суді, допоки ці особи не доведуть, що такі дії порушують їх права (постанова об`єднаної палати Верховного Суду у складі КГС від 16.10.20р. у справі № 910/12787/17).

Таким чином, особа, яка звертається до суду з позовом про визнання недійсним договору (чи його окремих положень), повинна довести конкретні факти порушення її майнових прав та інтересів, а саме: має довести, що її права та законні інтереси як заінтересованої особи безпосередньо порушені оспорюваним договором і в результаті визнання його (чи його окремих положень) недійсним майнові права заінтересованої особи буде захищено та відновлено.

Реалізуючи право на судовий захист і звертаючись до суду з позовом про визнання недійсним правочину, стороною якого не є, позивач зобов`язаний довести (підтвердити) в установленому законом порядку, яким чином оспорюваний ним договір порушує (зачіпає) його права та законні інтереси, а суд, у свою чергу, - перевіряє доводи та докази, якими позивач обґрунтовує такі свої вимоги, і в залежності від встановленого вирішує питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту позивача. Відсутність порушеного або оспорюваного права позивача є підставою для ухвалення рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин.

Як вже було зазначено вище, 15.06.2023 між Товариством з обмеженою відповідальністю Бровариінвест та Товариством з обмеженою відповідальністю Силіва Торг було укладено Договір про розірвання Договору купівлі-продажу, відповідно до п. 1 якого встановлено, що даним договором розривається договір купівлі-продажу житлового будинку з приміщенням магазину, що знаходиться за адресою: село Пухівка, вулиця Центральна, будинок 116 (сто шістнадцять) Київської області, укладений між Стороною-1 (Продавець) та Стороною-2 (Покупець) та посвідчений приватним нотаріусом Броварського районного нотаріального округу Київської області Щербиною Т.В. від 13.07.2021 року та зареєстрований в реєстрі за №1353 у зв`язку з не виконанням Товариством з обмеженою відповідальністю «Силіва Торг» п. 2.1. договору купівлі-продажу.

Вказаний вище Договір посвідчено приватним нотаріусом Броварського районного нотаріального округу Щербиною Т.В. та зареєстровано в реєстрі за №949.

Разом з цим, 15.06.2023 між Товариством з обмеженою відповідальністю Бровариінвест та Товариством з обмеженою відповідальністю Силіва Торг було укладено Договір про розірвання Договору купівлі-продажу, відповідно до п. 1 якого встановлено, що даним договором розривається договір купівлі-продажу групи нежитлових приміщень під номером 1-а (один літера «а»), що знаходиться у будинку номер 116 (сто шістнадцять) по вулиці Центральній в селі Пухівка Броварського району Київської області, укладений між Стороною-1 (Продавець) та Стороною-2 (Покупець) та посвідчений приватним нотаріуом Броварського районного нотаріального округу Київської області Щербиною Т.В. від 13 липня 2021 року та зареєстрований в реєстрі за №1362 у зв`язку з не виконанням Товариством з обмеженою відповідальністю «Силіва Торг» п. 2.1. договору купівлі-продажу.

Вказаний вище Договір посвідчено приватним нотаріусом Броварського районного нотаріального округу Щербиною Т.В. та зареєстровано в реєстрі за №952.

Тобто, в даному випадку позивач не є стороною оскаржуваних правочинів та звертаючись до суду з позовом про визнання таких правочинів недійсними, останній мав довести в установленому законом порядку, яким чином оспорювані ним Договори порушують (зачіпають) його права та законні інтереси.

Натомість, позивачем не обґрунтовано яким чином його права та законні інтереси було порушено Договорами про розірвання договорів купівлі-продажу, посвідчених приватним нотаріусом Броварського районного нотаріального округу Щербиною Т.В. та зареєстрованих в реєстрі за №949 та №952.

За змістом статті 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права та обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили. Таким чином, у разі неспростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню.

Разом з цим, враховуючи розірвання Договорів купівлі-продажу, позивач не позбавлений можливості самостійного звернення до відповідача-1 із пропозицією придбання об`єктів оренди.

Проте матеріали справи не містять доказів вчинення позивачем дій щодо звернення до відповідача-1 із пропозицією купівлі об`єктів оренди.

Згідно зі статтею 13 ЦК України цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства. При здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах. При здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства.

У зв`язку з цим, добросовісність при правовому регулюванні цивільних відносин повинна розглядатися як відповідність реальної поведінки учасників таких відносин вимогам загальносоціальних уявлень про честь і совість. Іншими словами, щоб бути добросовісним, дії та вчинки учасників цивільних відносин мають здійснюватися таким чином, щоб вони викликали схвальну оцінку з боку суспільної моралі, зокрема в аспекті відповідності застосованих засобів правового регулювання тим цілям, які перед ним ставляться. І, навпаки, реалізація правового регулювання цивільних відносин буде недобросовісною, якщо соціальна свідомість відторгає її як таку, що не відповідає задекларованій меті.

Цивільний оборот ґрунтується на презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних відносин, які вправі розраховувати саме на таку поведінку інших учасників, яка відповідатиме зазначеним критеріям і уявленням про честь та совість.

Відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів інших осіб.

За таких обставин правові підстави для задоволення позовних вимог про визнання недійсними Договорів про розірвання договорів купівлі-продажу, посвідчених приватним нотаріусом Броварського районного нотаріального округу Щербиною Т.В. та зареєстрованих в реєстрі за №949 та №952 відсутні, у зв`язку з чим позовні вимоги в цій частині задоволенню не підлягають.

Разом з цим, відповідачами заявлено про застосування наслідків спливу строку позовної давності, у зв`язку з чим суд зазначає наступне.

Відповідно до ст. 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові (ч. 4 ст. 267 ЦК України).

Крім того, суд застосовує позовну давність лише тоді, коли є підстави для задоволення позовної вимоги. Тобто, перш ніж застосувати позовну давність, суд має з`ясувати та зазначити у судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. Якщо таке право чи інтерес не порушені, суд відмовляє у задоволенні позову через його необґрунтованість. Лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла, і про це зробила заяву інша сторона спору, суд відмовляє у позові через сплив позовної давності за відсутності поважних причин її пропуску, наведених позивачем. Такі висновки викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.05.2018 у справі №369/6892/15-ц, від 31.10.2018 у справі №367/6105/16-ц, від 07.11.2018 у справі №575/476/16-ц тощо).

Оскільки судом відмовлено у задоволенні позову з підстав його необґрунтованості, позовна давність застосуванню не підлягає.

Статтею 13 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Статтею 73 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідно до ст. ст. 74, 76 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Згідно із ч. 1 ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Разом з тим, суд вважає за необхідне зазначити, що Європейський суд з прав людини у рішенні в справі "Серявін та інші проти України" вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

У справі Трофимчук проти України Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.

Судові витрати позивача по сплаті судового збору відповідно до положень ст. 129 Господарського процесуального кодексу України покладаються на позивача Фізичну особу-підприємця Мельник Інну Володимирівну.

У судовому засіданні, яке відбулось 25.07.2024, відповідно до частини 1 статті 240 ГПК України, було проголошено скорочений текст рішення, а саме його вступну та резолютивну частини.

Керуючись ст. ст. 7, 8, 13, 74, 86, 123, 129, 233, 236, 238, ч. 1 ст. 240 ГПК України, суд

ВИРІШИВ

1. У задоволенні позову Фізичної особи-підприємця Мельник Інни Володимирівни до Товариства з обмеженою відповідальністю Бровариінвест та Товариства з обмеженою відповідальністю «Силіва Торг» відмовити.

2. Судові витрати покласти на Фізичну особу-підприємця Мельник Інну Володимирівну.

Повний текст рішення складено 14.02.2025.

Суддя О.Г. Смірнов

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.