ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20.11.2024 року м. Дніпро Справа № 912/9/24

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя: Чус О.В. (доповідач),

судді: Дармін М.О., Кощеєв І.М.

секретар судового засідання Солодова І.М.

за участю представників учасників справи:

від прокуратури: Буршаєвський К.Л. (в залі суду) прокурор;

від позивача: Татарко Д.А. (поза межами суду) самопредставництво;

від відповідача: Лавріненко І.А. (поза межами суду) адвокат;

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Оптімастейт" на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 26.03.2024 (повний текст рішення складено 05.04.2024, суддя Коваленко Н.М.) у справі № 912/9/24

за позовом: Керівника Кропивницької окружної прокуратури Кіровоградської області в інтересах Держави в особі Кропивницької міської ради

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "Оптімастейт", м. Київ

про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження земельною ділянкою шляхом скасування державної реєстрації об`єкта нерухомого майна, скасування державної реєстрації права власності та звільнення земельної ділянки,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог.

До Господарського суду Кіровоградської області надійшла позовна заява Керівника Кропивницької окружної прокуратури Кіровоградської області в інтересах Держави в особі Кропивницької міської ради до ТОВ "Оптімастейт" з вимогами:

1. Скасувати державну реєстрацію об`єкта нерухомого майна - незавершеного будівництва (відсоток готовності 6%) за адресою: Кіровоградська область, м. Кропивницький, вулиця Гоголя, будинок 70 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно з реєстраційним номером 101.

2. Скасувати державну реєстрацію права власності ТОВ "Оптімастейт", здійснену в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо об`єкта незавершеного будівництва (відсоток готовності 6%) за адресою: Кіровоградська область, м. Кропивницький, вулиця Гоголя, будинок 70, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 70100138 від 07.11.2023.

3. Зобов`язати ТОВ "Оптімастейт" () усунути перешкоди територіальній громаді міста Кропивницького в особі Кропивницької міської ради у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою з кадастровим номером :29:268:0001 шляхом демонтажу металевого паркану та залізобетонних блоків, що знаходяться на даній земельній ділянці.

4. Стягнути із ТОВ "Оптімастейт" () на користь Кіровоградської обласної прокуратури судовий збір (25006, м. Кропивницький, вул. Верхня Пермська, 4, , банк - Державна Казначейська служба України, м. Київ, МФО 820172, розрахунковий рахунок UА 0004600, код класифікації видатків бюджету - 2800).

В обґрунтування позовних вимог прокурор зазначає, що рішенням Господарського суду Кіровоградської області від 14.06.2022 у справі №912/1694/20 відмовлено ТОВ "Зартех" у визнанні укладеною додаткової угоди щодо земельної ділянки з кадастровим номером :29:268:0001, загальною площею 3429,17 кв.м. Під час розгляду вказаної справи судом встановлено, що на спірній земельній ділянці відсутні об`єкти нерухомого майна.

07.06.2021 та 14.12.2021 Управлінням земельних відносин та охорони навколишнього природного середовища Кропивницької міської ради спільно з Управлінням Державного архітектурно-будівельного контролю Кропивницької міської ради проведено обстеження земельної ділянки загальною площею 0,3429 га за адресою: вул. Гоголя, 70, кадастровий номер :29:268:0001. За результатами обстеження встановлено, що на вищевказаній земельній ділянці відсутні об`єкти нерухомого майна, ділянка вільна від забудови, будівельні роботи не проводяться, будь-яка техніка відсутня. На території зазначеної земельної ділянки розташовані бетонні блоки, земельна ділянка знаходиться в захаращеному стані.

Таким чином, ТОВ "Зартех", а наразі - ТОВ "Оптімастейт" є власником об`єкту незавершеного будівництва, розташованого на спірній земельній ділянці, тобто будівельних матеріалів, а не житлового будинку, будівлі або споруди, з чого слідує, що ним не набуто прав землекористувача у відповідності до ст. 120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України.

Звернення прокурора до суду з позовом у цій справі спрямовано саме на захист інтересів територіальної громади як власника земельної ділянки комунальної власності, права якої порушено внаслідок неможливості розпорядження земельною ділянкою за наявності перешкод у вигляді незаконно зареєстрованого за ТОВ "ЗАРТЕХ", а потім і за ТОВ "Оптімастейт" права власності на об`єкт незавершеного будівництва.

Короткий зміст оскаржуваного судового рішення у справі та мотиви його прийняття.

Рішенням Господарського суду Кіровоградської області від 26.03.2024, у даній справі, позовні вимоги задоволено повністю.

Скасовано державну реєстрацію об`єкта нерухомого майна - незавершеного будівництва (відсоток готовності 6%) за адресою: Кіровоградська область, м. Кропивницький, вулиця Гоголя, будинок 70 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно з реєстраційним номером 101.

Скасовано державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Оптімастейт" (код ЄДР 45331034, вул. Менделєєва, 12, оф. 94/1, м. Київ, 01103), здійснену в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо об`єкта незавершеного будівництва (відсоток готовності 6%) за адресою: Кіровоградська область, м. Кропивницький, вулиця Гоголя, будинок 70, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 70100138 від 07.11.2023.

Зобов`язано Товариство з обмеженою відповідальністю "Оптімастейт" (код ЄДР 45331034, вул. Менделєєва, 12, оф. 94/1, м. Київ, 01103) усунути перешкоди територіальній громаді міста Кропивницького в особі Кропивницької міської ради (код ЄДР 26241020, вул. Велика Перспективна, 41, м. Кропивницький, 25022) у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою з кадастровим номером :29:268:0001 шляхом демонтажу металевого паркану та залізобетонних блоків, що знаходяться на даній земельній ділянці.

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Оптімастейт" (код ЄДР 45331034, вул. Менделєєва, 12, оф. 94/1, м. Київ, 01103) на користь Кіровоградської обласної прокуратури (25006, м. Кропивницький, вул. Верхня Пермська, 4, , банк - Державна Казначейська служба України, м. Київ, МФО 820172, розрахунковий рахунок UА 0004600, код класифікації видатків бюджету - 2800) судовий збір у розмірі 8 052,00 грн.

Місцевий господарський суд, задовольняючи позовні вимоги, дійшов висновку, що ефективним способом захисту порушених прав територіальної громади міста Кропивницького, який призведе до відновлення порушеного права є усунення перешкод територіальній громаді міста Кропивницького у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом: скасування державної реєстрації об`єкта незавершеного будівництва, державної реєстрації права власності на незавершене будівництво та звільнення земельної ділянки.

Короткий зміст вимог та доводів апеляційної скарги.

Не погодившись із зазначеним судовим рішенням, засобами поштового зв`язку, Товариство з обмеженою відповідальністю "Оптімастейт" звернулось до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Кіровоградської області від 26.03.2024 та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити у повному обсязі.

Апеляційна скарга обґрунтована наступним.

Судом першої інстанції зроблено передчасний висновок про наявність підстав для представництва прокурором інтересів Кропивницької міської ради, так як прокурором у даній справі не надана Кропивницькій міській раді можливість у розумні строки відреагувати на стверджуване порушення інтересів держави, зокрема, шляхом призначення перевірки фактів порушення законодавства, виявлених прокурором, вчинення дій для виправлення ситуації, а саме подання позову або аргументованого повідомлення прокурора про відсутність такого порушення. Судом першої інстанції не прийнято до уваги, що Прокурором не доведено та не надано належних та допустимих доказів того, що Кропивницька міська рада не може чи не бажає здійснювати захист інтересів держави та звертатися до суду з відповідним позовом до відповідачів у цій справі, а сама по собі обставина незвернення Кропивницької міської ради із позовом впродовж 2 днів після отримання повідомлення прокуратури не свідчить про неможливість виконання функцій із захисту інтересів держави. Прокурор у даній справі не обґрунтував та не довів підстав представництва інтересів держави в суді від імені суб`єкта владних повноважень, а тому в суду були підстави для застосування положень пункту 2 частини першої статті 226 ГПК України (залишення позову без розгляду).

У період реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, так і на момент розгляду справи в суді, об`єкт незавершеного будівництва не є самочинно збудованим, Кропивницька міська рада ніколи не заперечувала факту законності реєстрації прав на спірне майно, навпаки, під час укладення Договору оренди землі №3 від 29.01.2010 року вбачається, що невід`ємними частинами договору є: план або схема земельної ділянки; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлення земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі на місцевості.

Державна реєстрації прав на об`єкт незавершеного будівництва була здійснена належним суб`єктом державної реєстрації - Обласним комунальним підприємством "Кіровоградське обласне об`єднане бюро технічної інвентаризації" згідно чинних на час здійснення реєстрації документів, указані документи в судовому чи іншому порядку (адміністративному) не скасовані, не визнані недійсними, а тому відсутні підстави для висновку про те, що підстава реєстрації права (права на об`єкт незавершеного будівництва) є дефектною.

Посилання суду першої інстанції на ту обставину, що строк дії Дозволу на виконання будівельних робіт №98/2008-Кр від 25.06.2008 закінчився 31.12.2009 не свідчить про те, що Корпорація "Система ССБ" не мала на законних підставах права користування спірною земельною ділянкою (якою, до речі, здійснювалося користування до моменту ліквідації указаної юридичної особи) та безпосередньо у період реєстрації прав на об`єкт незавершеного будівництва указаний Дозвіл на виконання будівельних робіт №98/2008-Кр від 25.06.2008 був чинним, а тому суд першої інстанції прийшов до неправильних висновків на підставі неналежного дослідження наявних доказів у справі.

Висновок суду першої інстанції про те, що на спірній земельній ділянці відсутній об`єкт матеріального світу (речі у розумінні Цивільного кодексу України) не ґрунтується на матеріалах справи, так як іншими документами (Довідкою ОКП "КООБТІ" 30.07.2009) чітко встановлено саме факт наявності об`єкту незавершеного будівництва.

Посилання суду першої інстанції на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 14.06.2022 у справі №912/1694/20, як підставу відсутності об`єкта незавершеного будівництва, є неправильним, адже суд у тій справі навпаки констатував наявність на спірній земельній ділянці саме об`єкту незавершеного будівництва, а підставою відмови у позові ТОВ "Зартех" слугувало те, що господарський суд дійшов висновку, що укладення ТОВ "Зартех" договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва від 04.02.2019 не породжує правових наслідків у вигляді переходу права оренди земельної ділянки, на якій розташовано відчужуваний об`єкт. З наведеного слідує, що ТОВ "Зартех" не є стороною договору оренди землі №3 від 29.01.2010, укладеного Кіровоградською міською радою та Корпорацією "Система ССБ" (виробниче об`єднання)" (попереднім власником майна) і саме тому указане право оренди ТОВ "Зартех" поновити не може.

Посилання суду першої інстанції на правову позицію (постанову від 08.11.2023 №607/15052/16-ц) Великої палати Верховного Суду, згідно з якою добросовісність набуття майна виключається, якщо на момент вчинення правочину з набуття майна наявна, зокрема, інформація в Єдиному державному реєстрі судових рішень про судовий спір щодо цього майна, за обставинами якого останнє може перебувати у володінні іншої особи, ніж власник, і може бути повернутим власникові чи витребуваним на його користь, не може бути прийнято до уваги, так як на момент укладення Договору купівлі- продажу об`єкта незавершеного будівництва від 07.11.2023 року були відсутні жодні судові спори з приводу вказаного об`єкту незавершеного будівництва, а тому суд першої інстанції послався на нерелевантну судову практику і зробив неправильні висновки у даній справі.

Місцева рада достеменно була обізнана як з фактом державної реєстрації прав на об`єкт незавершеного будівництва, так і з наявністю указаного об`єкту на спірній земельній ділянці, у зв`язку з чим за умови, якщо б рада бажала захистити своє "порушене" право, то вона б самостійно (або за допомогою органів прокуратури) зобов`язана була б звернутися в суд з відповідним позовом не пізніше 29.01.2013 року. Апелянт вважає, що суд першої інстанції неправомірно відмовив у застосуванні строку позовної давності та прохає суд апеляційної інстанції застосувати відповідно позовну давність у даному спорі.

Суд першої інстанції зробив передчасний висновок про те, що наявність зареєстрованого права власності на об`єкт незавершеного будівництва, який розташований на земельній ділянці, яка належить до земель комунальної власності, порушує права Кропивницької міської ради як власника даної земельної ділянки.

Узагальнений виклад позиції інших учасників справи.

05.06.2024 від Кропивницької окружної прокуратури до ЦАГС надійшов відзив на апеляційну скаргу, яким просить апеляційну скаргу ТОВ «Оптімастейт» на рішення господарського суду Кіровоградської області від 26.03.2024 у справі № 912/9/24 залишити без задоволення, а оскаржуване рішення - без змін.

Відзив обґрунтований наступним.

Враховуючи листування міської ради з прокуратурою, наявність судового спору за позовом ТОВ «Зартех» до Кропивницької міської ради про визнання поновленим договору оренди землі у справі № 912/1694/20, звернення ТОВ «Зартех» та ТОВ «Оптімастейт» до міської ради щодо укладення договору оренди землі, про стверджуване порушення органу місцевого самоврядування було відомо протягом тривалого часу. Органом місцевого самоврядування не вжито заходів на захист інтересів територіальної громади щодо вказаної земельної ділянки, керівник Кропивницької окружної прокуратури звернувся до суду з відповідним позовом. На виконання вимог ч. 4 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» на адресу Кропивницької міської ради направлено повідомлення про наявність підстав для представництва інтересів держави. Таким чином, на підставі ст. 131-1 Конституції України, ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» наявні підстави для пред`явлення цього позову в інтересах держави в особі Кропивницької міської ради.

Щодо законності будівництва об`єкта незавершеного будівництва та знаходження його на спірній земельній ділянці представник Апелянта стверджує, що об`єкт незавершеного будівництва по вул. Гоголя, 70 в м. Кропивницькому не є самочинно збудованим, оскільки його будівництво відбувалось на підставі рішення виконкому Кіровоградської міської ради від 28.11.2007 № 1569, архітектурно-планувального завдання від 20.12.2007 та Дозволу на виконання будівельних робіт від 25.06.2008. У той же час, підставою звернення до суду з позовом стала відсутність об`єкта нерухомого майна на земельній ділянці та реєстрація об`єкта незавершеного будівництва всупереч вимог чинного на той час законодавства, а не факт самочинного будівництва на земельній ділянці.

Відповідно до п. 1.6 Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України № 7/5 від 07.02.2002 (у відповідній редакції) реєстрації підлягають права власності тільки на об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію у встановленому порядку, за наявності матеріалів технічної інвентаризації, підготовлених тим БТІ, яке проводить реєстрацію права власності на ці об`єкти. Отже, незавершене будівництво не має статусу нерухомого майна.

Факт незаконності внесення до Реєстру прав власності на нерухоме майно 6 відсотків об`єкту незавершеного будівництва за адресою: м. Кіровоград, вул. Гоголя, 70 ОКП «КООБТІ» 30.07.2009 тягне за собою незаконність договору купівлі-продажу нерухомого майна банкрута в провадженні у справі про банкрутство № 112 від 04.02.2019 та Свідоцтва № 72 від 19.02.2019 на підставі якого здійснено реєстрацію даного об`єкта в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а так само договору купівлі-продажу об`єкту незавершеного будівництва від 07.11.2023.

Прокуратурою не заперечується факт наявності у Корпорації «Система ССБ» дозволу на виконання будівельних робіт станом на 2009 рік та архітектурно-планувального завдання. У той же час, зазначені документи не вказують на наявність об`єкта нерухомого майна на спірній земельній ділянці, а лише засвідчують наявність правової підстави (виключно в межах строку дії дозвільного документа) на здійснення будівництва. Отже, докази наявності у Корпорації «Система ССБ» дозвільних документів на будівництво не свідчать про правомірність зайняття земельної ділянки ТОВ «Оптімастейт» шляхом розміщення на ній будівельних матеріалів, зареєстрованих як об`єкт незавершеного будівництва.

Наявність на вказаній земельній ділянці будівельних матеріалів, огорожі та запису в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про право власності за ТОВ «Оптімастейт» 6 відсотків об`єкту незавершеного будівництва за адресою: м. Кропивницький, вул. Гоголя, 70 створює перешкоди в користуванні земельною ділянкою власнику - територіальній громаді міста Кропивницький в особі Кропивницької міської ради.

До позовних вимог, пред`явлених прокурором за даним позовом, позовна давність не застосовується.

17.06.2024 від Кропивницької міської ради до ЦАГС надійшов відзив на апеляційну скаргу, яким просить апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Оптімастейт» залишити без задоволення, а рішення господарського суду Кіровоградської області від 26 березня 2024 року у справі № 912/9/24 - без змін.

Відзив обґрунтований наступним.

Державна реєстрація речових прав на об`єкт незавершеного будівництва не змінює особливого правового статусу такого об`єкта, визначеного частиною 3 статті 331 Цивільного кодексу України, як сукупності будівельних матеріалів та обладнання, оскільки не звільняє забудовника від обов`язку після завершення будівництва (створення майна) ввести його в установленому порядку в експлуатацію та здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно.

Враховуючи, що первинна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва за адресою: Кіровоградська область, місто Кропивницький, вулиця Гоголя, будинок 70 проведена ОКП «КООБТІ» в Реєстрі прав на нерухоме майно необхідно встановити законність даної реєстраційної дії на час її проведення - 30.07.2009. Станом на вказану дату порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно регулювалось Закону № 1952-1V, Порядком ведення Реєстру прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України № 7/5 від 28.01.2003 (далі - Порядок від 28.01.2003) та Тимчасовим положенням про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно (далі - Тимчасове положення), затвердженого наказом Міністерства юстиції України № 7/5 від 07.02.2002 в редакціях станом на 30.07.2009. Реєстрації підлягають права власності тільки на об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію у встановленому порядку, за наявності матеріалів технічної інвентаризації, підготовлених тим БТІ, яке проводить реєстрацію права власності на ці об`єкти (п. 1.6 Тимчасового положення). Для реєстрації виникнення, існування, припинення прав власності на нерухоме майно та оформлення прав власності на нерухоме майно до БТІ разом із заявою про реєстрацію прав власності подаються правовстановлювальні документи чітко визначені цим Положенням (п. 2.1 Тимчасового положення). При чому серед вказаних документів, які визначені як підстав для реєстрації права власності в Додатку 1 до Тимчасового положення відсутні документи, що стали підставою для реєстрації. Відповідно до п. 3.3. Тимчасового положення у реєстрації прав на нерухоме майно може бути відмовлено, якщо заявлене право не є таким, що підлягає реєстрації відповідного до цього Положення (аналогічна норма закріплена в ч. 1 ст. 24 Закону № 1952- IV у відповідній редакції).

ОКП «КООБТІ» зареєструвала в Реєстрі прав власності на нерухоме майно вказаний об`єкт незавершеного будівництва, а заява про реєстрацію була подана лише 03.08.2009. Тобто, на час реєстрації вказаного об`єкту незавершеного будівництва не існувало та підстав для реєстрації не було. Проте, навіть якби така заява була подана, орган БТІ мав би відмовити в проведенні реєстраційних дій. Так, згідно п. 2.2 Порядку від 28.01.2003 реєстратор відмовляє у внесенні запису до Реєстру прав, якщо у заяві відсутні відомості, зазначені у пунктах 2.5, 2.6 цього Порядку. Пунктом 2.5 Порядку від 28.01.2003 документи, що підтверджують виникнення, існування прав власності на нерухоме майно, що подаються для реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, установленим законодавством України.

Аналізом діючого законодавства станом на момент проведення реєстрації (30.07.2009) об`єкту незавершеного будівництва за адресою: м. Кіровоград, вул. Гоголя, 70 (стан готовності незавершеного будівництва становить 6 відсотків) встановлено, що на той час незавершене будівництво не мало статусу нерухомого майна та за загальним правилом не могло бути зареєстровано в Реєстрі прав власності на нерухоме майно.

Законодавцем передбачено 2 можливих випадки реєстрації незавершеного будівництва в Реєстрі прав власності на нерухоме майно (при цьому вказаний об`єкт все одно не набував статусу нерухомого майна до введення його в експлуатацію): абз. 2 ч. 3 ст. 331 ЦК України передбачено, що у разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об`єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно; наявність рішення суду про право власності на об`єкт незавершеного будівництва (ст. 19 Закону № 1952-IV). У даному ж випадку, рішення суду про визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва за адресою: м. Кіровоград, вул. Гоголя, 70 (стан готовності незавершеного будівництва становить 6 відсотків) не було, жоден договір щодо вказаного об`єкта Корпорацією «Система ССБ» не укладався. Підставою для реєстрації згідно заяви Корпорації «Система ССБ» № 215667 від 03.08.2009 зазначено лише договір суборенди.

Таким чином, факт незаконності внесення до Реєстру прав власності на нерухоме майно 6 відсотків об`єкту незавершеного будівництва за адресою: м. Кіровоград, вул. Гоголя, 70 ОКП «КООБТІ» 30.07.2009 тягне за собою незаконність договору купівлі-продажу нерухомого майна банкрута в провадженні у справі про банкрутство № 112 від 04.02.2019 та Свідоцтва № 72 від 19.02.2019 на підставі якого здійснено реєстрацію даного об`єкта в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Іншою підставою незаконності державної реєстрації об`єкту незавершеного будівництва за адресою: м. Кіровоград, вул. Гоголя, 70, на думку позивача, є незаконність визначення ОКП «КООБТІ» вказаного об`єкту в якості об`єкту незавершеного будівництва та визначення відсотку готовності.

З огляду на відсутність об`єкта матеріального світу (речі у розумінні Цивільного кодексу України) у ТОВ «Зартех» цивільні права і обов`язки щодо неіснуючого об`єкта незавершеного будівництва не виникли. Враховуючи правову позицію, викладену в постанові Великої Палати Верховного Суду від 07.07.2020 у справі № 910/10647/18 та вимоги ст.ст. 179, 182, 328, 331 Цивільного кодексу України, п. 1 ч. 1 ст. 4 Закону № 1952-1V, враховуючи той факт, що фізичне створення об`єкта будівництва «адміністративна будівля» не розпочато, а відтак не створено об`єкт незавершеного будівництва - реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва проведена бути не могла (за фізичної відсутності самого об`єкта прав).

Наявність у ТОВ «Оптімастейт» у власності об`єкту незавершеного будівництва (відсоток готовності 6%), що знаходиться за адресою: Кіровоградська область, місто Кропивницький, вулиця Гоголя, будинок 70 і право на яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, істотно обмежує права Кропивницької міської ради, як власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому.

До позовів про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном позовна давність не застосовується, оскільки негаторний позов може бути пред`явлений позивачем доти, поки існує відповідне правопорушення.

Рух справи в суді апеляційної інстанції.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 29.04.2024 у даній справі визначена колегія суддів у складі: головуючий, доповідач суддя Чус О.В., судді: Кощеєв І.М., Дармін М.О.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 03.05.2024 відкладено вирішення питань, пов`язаних з рухом апеляційної скарги, до надходження до Центрального апеляційного господарського суду матеріалів справи № 912/9/24. Доручено Господарському суду Кіровоградської області надіслати до Центрального апеляційного господарського суду матеріали справи № 912/9/24.

13.05.2024 матеріали справи надійшли до ЦАГС.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 20.05.2024 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Оптімастейт" на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 26.03.2024 у справі № 912/9/24; розгляд апеляційної скарги призначено у судовому засіданні на 25.09.2024 о 11 год. 20 хв.

16.09.2024 від представника апелянта до ЦАГС надійшла заява про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції, якою просить забезпечити адвокату Лавріненко І.А. проведення судового засідання у справі №912/9/24, призначеного на 25.09.2024 об 11:20 год. в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду.

20.09.2024 від Кропивницької міської ради до ЦАГС надійшла заява, якою просить надати можливість представнику Татарко Д. А. приймати участь в судовому засіданні призначеному на 25 вересня 2024 року об 11 год. 20 хв у режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів.

У судове засідання 25.09.2024 з`явилися прокурор, представники позивача та відповідача. Представник відповідача підтримав доводи апеляційної скарги, просив її задовольнити. Прокурор та представник позивача заперечили проти доводів апеляційної скарги, просили відмовити у її задоволенні.

Колегія суддів, порадившись на місці, оголосила перерву по справі №912/9/24 до 20.11.2024 о 12:30 год.

04.11.2024 від представника апелянта до ЦАГС надійшла заява про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції, якою просить забезпечити адвокату Лавріненко І.А. проведення судового засідання у справі №912/9/24, призначеного на 20.11.2024 о 12:30 год. в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду.

У судове засідання 20.11.2024 з`явилися прокурор, представники позивача та відповідача.

У судовому засіданні 20.11.2024 колегією суддів оголошено вступну та резолютивну частини постанови ЦАГС.

Встановлені судом першої інстанції та перевірені апеляційним господарським судом обставини справи.

Управлінням Національного банку України в Кіровоградській області та корпорацією "Система ССБ" (виробниче об`єднання) 22.01.2007 укладено договір суборенди земельної ділянки №1, відповідно до якого останньому на підставі договору оренди №30 від 29.01.2004 передано в суборенду терміном на три роки земельну ділянку площею 0,34 га на розі вулиць Гоголя і Луначарського в місті Кіровограді для розміщення адміністративного приміщення. Відповідно до кадастрового плану земельної ділянки кадастровий номер :29:268:0001, який був виготовлений до договору на право суборенди землі на вказаній земельній ділянці відсутні будь-які об`єкти нерухомості.

Рішенням виконавчого комітету Кіровоградської міської ради №1569 від 28.11.2007 надано дозвіл Корпорації "Система ССБ" на будівництво адміністративного приміщення на земельній ділянці площею 0,34 га на розі вулиць Гоголя та Луначарського, переданій в суборенду відповідно до договору суборенди земельної ділянки від 22 січня 2007 року №1 (орендар - управління Національного банку України в Кіровоградській області).

25.06.2008 Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Кіровоградській області видано Корпорації "Система ССБ" дозвіл №98/2008-Кр на виконання будівельних робіт з будівництва адміністративної будівлі по вул. Гоголя і Луначарського в м. Кіровограді, строк дії дозволу до 31.12.2009.

На підставі заяви Корпорації "Система ССБ" від 15.07.2009 ОКП "КООБТІ" проведено інвентаризацію незавершеного будівництва адміністративного приміщення на розі вулиць Гоголя та Луначарського. Згідно технічного опису об`єкту за адресою: м. Кіровоград, вул. Гоголя, 70 станом на 29.07.2009 на вказаній земельній ділянці знаходились залізобетонні блоки згідно схеми розташування (Літера А) та трансформатор (Літера Б). Також на підставі довідки про вартість, яка надана Корпорації "Система ССБ", ОКП "КООБТІ" вирахувала, що готовність об`єкту незавершеного будівництва становить 6%.

30.07.2009 ОКП "КООБТІ" зареєстровано об`єкт незавершеного будівництва в Реєстрі прав власності на нерухоме майно реєстраційний номер 27920693, розташованого на земельній ділянці кадастровий номер :29:268:001 за адресою: Кіровоградська обл., м. Кіровоград, вул. Гоголя, 70.

Підстави виникнення права власності зазначено: 1569/28.11.2007/рішення Виконавчого комітету Кіровоградської міської ради; 98/2008-Кр/25.06.2008/дозвіл на виконання будівельних робіт; 1/22.01.2007/договір суборенди земельної ділянки; 1199/2(П)-2-О-ПЗ.2/1/12.05.2004/проект загальна пояснювальна записка; 18.11.2004/ зведений кошторисний розрахунок вартості будівництва.

Заява про реєстрацію права власності на нерухоме майно №215667 подана Корпорацією "Система ССБ" до ОКП "КООБТІ" 03.08.2009, тобто вже після проведення даної реєстрації.

Рішенням Кіровоградської міської ради №2974 від 24.12.2009 припинено Національному банку України договір оренди земельної ділянки кадастровий номер :29:268:0001 та передано вказану земельну ділянку Корпорації "Система ССБ" в оренду строком на 10 років.

На виконання вказаного рішення між Кіровоградською міською радою (Орендодавець) та Корпорацією "Система ССБ" (Орендар) укладено договір оренди землі №3 від 29.01.2010, відповідно до якого Орендодавець на підставі рішення Кіровоградської міської ради від 24 грудня 2009 р. №2974 "Про передачу корпорації "Система ССБ" в оренду земельної ділянки по вул. Гоголя, 70" надано в строкове платне користування земельну ділянку для розміщення адміністративного приміщення, яка знаходиться по вул. Гоголя, 70 в місті Кіровограді.

Відповідно до умов договору оренди землі №3 від 29.01.2010 в оренду передається земельна ділянка загальною площею 3 429,17 кв.м. земель, які використовуються в комерційних цілях; на земельній ділянці не розміщені об`єкти нерухомого майна; земельна ділянка передається в оренду без об`єктів нерухомого майна та об`єктів інфраструктури. Договір укладено на десять років. Договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації.

На підставі постанови господарського суду міста Києва у справі №910/23296/16 від 30.01.2017 Корпорація "Система ССБ" визнано банкрутом та відкрито ліквідаційну процедуру.

Об`єкт незавершеного будівництва за адресою: м. Кропивницький, вул. Гоголя, 70 продано ТОВ "Зартех", що підтверджується протоколом №2 аукціону з продажу майна банкрута Корпорація "Система ССБ".

На підставі вищезазначеного протоколу з продажу майна між Корпорація "Система ССБ" та ТОВ "Зартех" укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна банкрута в провадженні у справі про банкрутство №112 від 04.02.2019. Згідно вказаного договору предметом купівлі-продажу є нерухоме майно, а саме об`єкт незавершеного будівництва (відсоток готовності 6%), реєстраційний номер: 27920693, що розташований за адресою: м. Кропивницький, вул. Гоголя, будинок 70, кадастровий номер земельної ділянки :29:268:0001 площею 0,3429 га.

Зазначається, що вказане нерухоме майно належить на праві власності Корпорації "Система ССБ", державну реєстрацію права власності проведено на підставі рішення виконавчого комітету Кіровоградської міської ради №1569 від 28.11.2007, Дозволу на виконання будівельних робіт від 25.06.2008 №98/2008-Кр, договору суборенди земельної ділянки №1 від 22.01.2007, Проекту загальна пояснювальна записка №1192/2 (П)-2-0-П3.2/1 від 12.05.2004, Зведеного кошторису розрахунку вартості будівництва від 18.11.2004 та рішення ОКП "КООБТІ" про реєстрацію права власності від 30.07.2009, про що видано Витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно №23451388 від 30.07.2009.

На підставі вищезазначеного договору купівлі-продажу між Корпорацією "Система ССБ" та ТОВ "Зартех" підписано акт про передання права власності на куплене нерухоме майно від 04.02.2019.

На підставі акта про передання права власності на куплене нерухоме майно від 04.02.2019 і протоколу про проведення аукціону, складеного товариством з обмеженою відповідальністю "Експерт-Центр" 22.01.2019, приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу Гречко Л.С. видано Свідоцтво №72 від 19.02.2019, згідно з яким ТОВ "Зартех" належить на праві власності нерухоме майно, що складається з об`єкту незавершеного будівництва (відсоток готовності 6%), що знаходиться за адресою: Кіровоградська область, місто Кропивницький, вулиця Гоголя, будинок 70, розташований на земельній ділянці площею 0,3429 га кадастровий номер :29:268:0001.

Вказане Свідоцтво №72 від 19.02.2019 стало підставою для внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо реєстрації об`єкту незавершеного будівництва (відсоток готовності 6%) саме як об`єкту нерухомості.

Згідно рішення Господарського суду Кіровоградської області від 14.06.2022 у справі №912/1694/20 судом встановлено, що ТОВ "Зартех" придбав право власності на об`єкт незавершеного будівництва (відсоток готовності 6%), що знаходиться за адресою: Кіровоградська область, місто Кропивницький, вулиця Гоголя, будинок 70. Разом із тим, згідно законодавства, що діяло на час виникнення спірних правовідносин, автоматичного права користування земельної ділянки під вказаних об`єктом незавершеного будівництва кадастровий номер :29:268:0001 ТОВ "Зартех" не отримав.

07.11.2023 ТОВ "Зартех" та ТОВ "Оптімастейт" укладено договір купівлі-продажу об`єкту незавершеного будівництва, за умовами якого ТОВ "Оптімастейт" купує об`єкт незавершеного будівництва (готовність об`єкта складає 6%), який знаходиться за адресою: Кіровоградська область, м. Кропивницький, вул. Гоголя, 70, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101. Об`єкт незавершеного будівництва знаходиться на земельній ділянці площею 0,3429 га, кадастровий номер :29:268:0001.

Проте, на думку прокурора, згідно вимог п. 3.3. Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно (далі - Тимчасове положення), затвердженого наказом Міністерства юстиції України №7/5 від 07.02.2002 в редакції станом на 30.07.2009, об`єкт незавершеного будівництва в будь-якому випадку не міг бути зареєстрований в реєстрі прав власності на нерухоме майно, оскільки існує пряма норма закону, що реєстрації підлягало лише об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію.

При цьому рішення суду про визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва за адресою: м. Кіровоград, вул. Гоголя, 70 (стан готовності незавершеного будівництва становить 6 відсотків) не було, жоден договір щодо вказаного об`єкта Корпорацією "Система ССБ" не укладався, підставою для реєстрації згідно заяви Корпорації "Система ССБ" №215667 від 03.08.2009 зазначено лише договір суборенди.

Другою підставою незаконності державної реєстрації об`єкту незавершеного будівництва за адресою: м. Кіровоград, вул. Гоголя, 70, на думку прокурора, є незаконність визначення ОКП "КООБТІ" вказаного об`єкту в якості об`єкту незавершеного будівництва та визначення відсотку готовності. Так, ОКП "КООБТІ" на замовлення Корпорації "Система ССБ" підготовлено та надано Висновок №4-978 про визначення відсотку готовності та вартості незакінченого будівництва по вул. Гоголя, 70, а також виготовлено технічні документи обстеження незавершеного будівництва.

Отже, на думку прокурора, наявні підстави для скасування державної реєстрації об`єкта нерухомого майна та реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва по вул. Гоголя, 70 в м. Кропивницькому, а також звільнення земельної ділянки площею 0,3429 га з кадастровим номером :29:268:0001.

Вказані обставини стали підставою для звернення прокурора до суду з позовом.

Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду першої інстанції.

Відповідно до ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги (ч. 1). Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї (ч. 2). Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього (ч. 3). Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (ч. 4).

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення прокурора, представників позивача та відповідача, дослідивши доводи, наведені в апеляційній скарзі, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, апеляційний господарський суд дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.

З матеріалів справи слідує, що з позовом до ТОВ "Оптімастейт" звернулася Кропивницька окружна прокуратура Кіровоградської області в інтересах Держави в особі Кропивницької міської ради.

Відповідно до ст. 131-1 Конституції України в Україні діє прокуратура, яка здійснює представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом. Організація та порядок діяльності прокуратури визначаються законом.

Згідно з ч. 3 ст. 23 Закону України "Про прокуратуру" прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу. Наявність таких обставин обґрунтовується прокурором у порядку, передбаченому частиною четвертою цієї статті, крім випадку, визначеного абзацом четвертим цієї частини.

Отже, виключними випадками, за яких прокурор може здійснювати представництво інтересів держави в суді, є порушення або загроза порушення інтересів держави. При цьому, в кожному конкретному випадку прокурор при зверненні до суду з позовом повинен довести існування обставин порушення або загрози порушення інтересів держави.

Кропивницькою окружною прокуратурою Кіровоградської області 05.05.2023 скеровано до Кропивницької міської ради лист №51-78-4204вих-23, з проханням, керуючись ст. 23 Закону України "Про прокуратуру", надати відомості щодо: фактичного використання земельної ділянки (у разі наявності надати копії підтверджуючих документів, зокрема, актів обстеження земельної ділянки); надання містобудівних умов та обмежень для будівництва та обслуговування будівель (декларацій про початок виконання будівельних робіт тощо) корпорації "Система ССБ", ТОВ "Зартех"; чи вживалися заходи та які саме щодо фактичного захисту інтересів територіальної громади міста, в частині раціонального та ефективного використання вищевказаної земельної ділянки та приведення її у належний стан.

Водночас, листом Міської ради, що надійшов до прокуратури 12.05.2023 за №7603-23 прокурора повідомлено, що заходи щодо захисту інтересів територіальної громади міста, в частині раціонального та ефективного використання земельної ділянки по вул. Гоголя, 70 за кадастровим номером :29:268:0001 та приведення її у належний стан не вживалися.

Із листом щодо використання вказаної земельної ділянки Кропивницька окружна прокуратура зверталася до Кропивницької міської ради також 22.06.2023 за вих. №51-78-6110вих-23 щодо надання інформації та копій документів по земельній ділянці за адресою: вул. Гоголя, 70, за кадастровим номером :29:268:0001.

Відповідно до листа №8447/10.16 від 21.12.2023 Виконавчого комітету Кропивницької міської ради про надання інформації, розглянувши повідомлення Кропивницької окружної прокуратури щодо підготовки позовної заяви до Господарського суду Кіровоградської області про скасування державної реєстрації речового права на нерухоме майно та зобов`язання звільнити земельну ділянку за адресою: м. Кропивницький, вул. Гоголя, 70 з кадастровим номером :29:268:0001, повідомлено, що Кропивницька міська рада не заперечує щодо можливого представництва інтересів Кропивницької міської ради прокурором в суді.

Вищевказане свідчить про пасивну поведінку уповноваженого органу та небажання захищати порушені інтереси держави у спірних правовідносинах.

Враховуючи листування з прокуратурою, наявність судового спору за позовом ТОВ "Зартех" до Кропивницької міської ради про визнання поновленим договору оренди землі у справі №912/1694/20, звернення ТОВ "Зартех" та ТОВ "Оптімастейт" до Міської ради щодо укладення договору оренди землі, про стверджуване порушення органу місцевого самоврядування було відомо протягом тривалого часу.

Проте, Кропивницькою міською радою не вжито заходів на захист інтересів держави, позиція позивача засвідчила факт, що заходи на захист інтересів територіальної громади відносно спірної земельної ділянки ним не вживатимуться.

Таким чином, на підставі ст. 131-1 Конституції України, ст. 23 Закону України "Про прокуратуру" суд першої інстанції дійшов правильного висновку про наявність підстав для пред`явлення цього позову в інтересах держави в особі Кропивницької міської ради, а доводи апеляційної скарги в цій частині відхиляються, з огляду на вищенаведене.

Доводи скаржника щодо передчасного висновку суду першої інстанції про те, що наявність зареєстрованого права власності на об`єкт незавершеного будівництва, який розташований на земельній ділянці комунальної власності, порушує права Кропивницької міської ради як власника землі, спростовуються наступним.

За змістом частини першої статті 317, частини першої статті 319, частини першої статті 321 Цивільного кодексу України власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Захист майнових прав здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах, визначених цивільним законодавством.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорювання. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорювання та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Серед способів захисту речових прав законодавство (зокрема, стаття 391 Цивільного кодексу України, частина друга статті 152 Земельного кодексу України) передбачає усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном. Вказаний спосіб захисту можна реалізувати шляхом подання негаторного позову.

Негаторний позов - це позов власника, який є фактичним володільцем майна, до іншої особи про усунення перешкод, які ця особа створює у користуванні чи розпорядженні відповідним майном. Позивач за негаторним позовом має право вимагати усунути існуючі перешкоди чи зобов`язати відповідача утриматися від вчинення дій, що можуть призвести до виникнення таких перешкод.

Власник земельної ділянки може вимагати, зокрема, усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою.

Отже, правом вимагати усунення перешкод у здійсненні права користування земельною ділянкою наділені лише власники, землекористувачі та особи, які мають інші речові права на земельну ділянку, в межах якої розміщено об`єкт незавершеного будівництва іншої особи, тому до таких правовідносин слід застосовувати положення статті 391 Цивільного кодексу України.

Такий правовий висновок містить постанова Верховного Суду від 22.09.2021 у справі №922/3403/20.

З огляду на викладене, звернутися з негаторним позовом може власник або титульний володілець, у якого знаходиться майно, щодо якого відповідач ускладнює здійснення повноважень користування або розпорядження, а відповідачем за таким позовом є лише та особа, яка перешкоджає позивачеві у здійсненні його законного права користування чи розпорядження майном.

Таким чином, усунення перешкод власнику у користуванні своїм майном як спосіб захисту цивільного права чи інтересу фактично передбачає покладення на відповідача обов`язку припинити дію, яка порушує право.

Умовами для задоволення негаторного позову є сукупність таких обставин: майно знаходиться у власника або титульного володільця, інша особа перешкоджає користуванню або розпорядженню цим майном, для створення таких перешкод немає правомірних підстав (припису закону, договору тощо). При цьому у позові має бути чітко та конкретно визначено дії, які повинен здійснити відповідач на усунення порушень права власника (володільця).

З урахуванням викладеного, зважаючи на відсутність правових підстав у відповідача для користування земельною ділянкою комунальної власності, знаходження сукупності будівельних матеріалів та огорожі на ній, запису в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про право власності за ТОВ "Оптімастейт" 6% об`єкту незавершеного будівництва за адресою: м. Кропивницький, вул. Гоголя, 70, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про створення перешкод в користуванні земельною ділянкою власнику - територіальній громаді міста Кропивницький в особі Кропивницької міської ради.

Відтак, Кропивницька міська рада має достатні підстави для звернення до ТОВ "Оптімастейт" з негаторним позовом, адже знаходження на земельній ділянці одного власника майна іншого власника істотно обмежує права власника землі, який, у такому випадку, не може використовувати її на власний розсуд.

Доводи апеляційної скарги в частині того, що суд першої інстанції неправомірно відмовив у застосуванні строку позовної давності, відхиляються як необґрунтовані, виходячи з наступного.

Велика Палата Верховного Суду у пункті 7.27 постанови від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц виклала висновок про те, що зайняття земельних ділянок фактичним користувачем (тимчасовим володільцем) треба розглядати як таке, що не є пов`язаним із позбавленням власника його права володіння на цю ділянку. Тож у цьому випадку ефективним способом захисту права, яке позивач як власник земельних ділянок вважає порушеним, є усунення перешкод у користуванні належним йому майном, зокрема шляхом заявлення вимоги про повернення таких ділянок. Такий негаторний позов можна заявити впродовж усього часу тривання порушення прав законного володільця відповідних земельних ділянок.

Таким чином, строк позовної давності до вимог негаторного позову не застосовується.

Стосовно позовних вимог в частині скасування державної реєстрації спірного об`єкта незавершеного будівництва та скасування державної реєстрації права власності ТОВ «Оптімастейт» як останнього власника на об`єкт незавершеного будівництва, апеляційний господарський суд зазначає про таке.

Об`єкт незавершеного будівництва, за визначенням ч. 3 ст. 331 ЦК України, за своєю правовою природою є сукупністю матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва, що належить забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво), оскільки правовий статус об`єкта як нерухомого майна виникає з моменту завершення будівництва.

Подібний правовий висновок викладений, зокрема у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18.12.2019 у справі №916/633/19.

Відповідно до ч. 1 ст. 1 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (у редакції, чинній на момент проведення державної реєстрації об`єкта незавершеного будівництва) державна реєстрація речових прав на об`єкт незавершеного будівництва та їх обтяжень проводиться у порядку, визначеному цим Законом, з урахуванням особливостей правового статусу такого об`єкта.

19.02.2019 за ТОВ "Зартех" в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (відомості про об`єкт нерухомого майна) зареєстровано право власності на незавершене будівництво - адміністративне приміщення відсоток готовності 6% за адресою: Кіровоградська область, місто Кропивницький, вулиця Гоголя, будинок 70, розташований на земельній ділянці площею 0,3429 га кадастровий номер - :29:268:0001, реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 101.

Вказана реєстрація здійснена на підставі Свідоцтва №72 від 19.02.2019, яке видано приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу Гречко Л.С.

Свідоцтво №72 від 19.02.2019 видано на підставі запису про право власності в Реєстрі прав на нерухоме майно (яке діяло до 2013 року і велось органами БТІ) реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 27920693 від 30.07.2009.

За змістом наведеної норми державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає.

Подібний правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.03.2019 у справі №911/3594/17 (провадження №12-234гс18), а також у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27.02.2018 у справі №925/1121/17, від 17.04.2019 у справі №916/675/15.

Отже, державна реєстрація речових прав на об`єкт незавершеного будівництва не змінює особливого правового статусу такого об`єкта, визначеного ч. 3 ст. 331 ЦК України, як сукупності будівельних матеріалів та обладнання, оскільки не звільняє забудовника від обов`язку після завершення будівництва (створення майна) ввести його в установленому порядку в експлуатацію та здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно. Відповідна правова позиція викладена у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного суду від 16.02.2021 у справі №914/2070/19.

Відповідно до ч. 1 ст. 4 Закону №1952-ІV (в редакції, що діяла на час реєстрації права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - 19.02.2019) державній реєстрації прав підлягає право власності на об`єкт незавершеного будівництва.

Абзацом 2 ч. 1 ст. 1 Закону №1952-ІV передбачено, що державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва, обтяжень такого права проводиться у порядку, визначеному цим Законом, з урахуванням особливостей правового статусу такого об`єкта.

Відповідно до ст. 3 Закону №1952-ІV речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.

Первинна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва за адресою: Кіровоградська область, місто Кропивницький, вулиця Гоголя, будинок 70 проведена ОКП "КООБТІ" в Реєстрі прав на нерухоме майно, отже необхідно встановити законність даної реєстраційної дії на час її проведення - 30.07.2009.

Станом на вказану дату порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно регулювалось Законом №1952-IV, Порядком ведення Реєстру прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України №7/5 від 28.01.2003 (далі - Порядок від 28.01.2003) та Тимчасовим положенням про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно (далі - Тимчасове положення), затвердженого наказом Міністерства юстиції України №7/5 від 07.02.2002 в редакції станом на 30.07.2009.

Відповідно до п. 1.4. Тимчасового положення державна реєстрація прав власності на нерухоме майно - це внесення запису до Реєстру прав власності на нерухоме майно у зв`язку з виникненням, існуванням або припиненням права власності на нерухоме майно, що здійснюється БТІ за місцезнаходженням об`єктів нерухомого майна на підставі правовстановлювальних документів коштом особи, що звернулася до БТІ.

Реєстрації підлягають права власності тільки на об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію у встановленому порядку, за наявності матеріалів технічної інвентаризації, підготовлених тим БТІ, яке проводить реєстрацію права власності на ці об`єкти (п. 1.6. Тимчасового положення).

Для реєстрації виникнення, існування, припинення прав власності на нерухоме майно та оформлення прав власності на нерухоме майно до БТІ разом із заявою про реєстрацію прав власності подаються правовстановлювальні документи чітко визначені цим Положенням (п. 2.1. Тимчасового положення).

При чому серед вказаних документів, які визначені, як підстави для реєстрації права власності в Додатку 1 до Тимчасового положення відсутні документи, що стали підставою для реєстрації спірного майна.

Відповідно до п. 3.3. Тимчасового положення у реєстрації прав на нерухоме майно може бути відмовлено, якщо заявлене право не є таким, що підлягає реєстрації відповідного до цього Положення (аналогічна норма закріплена в ч. 1 ст. 24 Закону №1952-IV у відповідній редакції).

Таким чином, згідно вимог Тимчасового положення в редакції станом на 30.07.2009 об`єкт незавершеного будівництва в будь-якому випадку не міг бути зареєстрований в Реєстрі прав власності на нерухоме майно, оскільки існує пряма норма закону, що реєстрації підлягали лише об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію.

Відповідно до Порядку ведення Реєстру прав власності на нерухоме майно право власності на нерухоме майно реєструється в Реєстрі шляхом внесення відповідного запису. Підставою внесення запису до Реєстру прав є заява (п. 2.1. Порядку від 28.01.2003). Форма та зміст даної заяви затверджена в Додатку 2 Тимчасового положення.

ОКП "КООБТІ" зареєструвала в Реєстрі прав власності на нерухоме майно вказаний об`єкт незавершеного будівництва 30.07.2009, а заява про реєстрацію була подана лише 03.08.2009, тобто на час реєстрації вказаного об`єкту незавершеного будівництва не існувало та підстав для реєстрації не було.

Згідно п. 2.2. Порядку від 28.01.2003 реєстратор відмовляє у внесенні запису до Реєстру прав, якщо у заяві відсутні відомості, зазначені у пунктах 2.5, 2.6 цього Порядку.

Пунктом 2.5. Порядку від 28.01.2003 документи, що підтверджують виникнення, існування прав власності на нерухоме майно, що подаються для реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, установленим законодавством України.

Аналізом діючого законодавства станом на момент проведення реєстрації (30.07.2009) об`єкту незавершеного будівництва за адресою: м. Кіровоград, вул. Гоголя, 70 (стан готовності незавершеного будівництва становить 6 %) встановлено, що на той час незавершене будівництво не мало статусу нерухомого майна та за загальним правилом не могло бути зареєстровано в Реєстрі прав власності на нерухоме майно.

Крім того строк дії Дозволу на виконання будівельних робіт №98/2008-Кр від 25.06.2008 закінчився 31.12.2009.

Так, ст. 331 ЦК України (у відповідній редакції) передбачено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Отже, незавершене будівництво не мало статусу нерухомого майна.

Разом із тим, законодавцем передбачено два можливих випадки реєстрації незавершеного будівництва в Реєстрі прав власності на нерухоме майно (при цьому вказаний об`єкт все одно не набував статусу нерухомого майна до введення його в експлуатацію):

1) абз. 2 ч. 3 ст. 331 ЦК України передбачено, що у разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об`єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно;

2) наявність рішення суду про право власності на об`єкт незавершеного будівництва (ст. 19 Закону №1952-IV).

У даному випадку, рішення суду про визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва за адресою: м. Кіровоград, вул. Гоголя, 70 (стан готовності незавершеного будівництва становить 6 відсотків) відсутнє, договори щодо вказаного об`єкта Корпорацією "Система ССБ" не укладалися, підставою для реєстрації згідно заяви Корпорації "Система ССБ" №215667 від 03.08.2009 зазначено лише договір суборенди.

Таким чином, місцевий господарський суд дійшов правильного висновку, що факт незаконності внесення до Реєстру прав власності на нерухоме майно 6 % об`єкту незавершеного будівництва за адресою: м. Кіровоград, вул. Гоголя, 70 ОКП "КООБТІ" 30.07.2009 тягне за собою незаконність договору купівлі-продажу нерухомого майна банкрута в провадженні у справі про банкрутство №112 від 04.02.2019 та Свідоцтва №72 від 19.02.2019 на підставі якого здійснено реєстрацію даного об`єкта в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Станом на 2009 рік Корпорація "Система ССБ" не могла набути права власності на об`єкт незавершеного будівництва, а його реєстрація здійснена незаконно, відтак, державна реєстрація права власності щодо спірного об`єкта незавершеного будівництва (відсоток готовності 6%) за адресою м. Кропивницький, вул. Гоголя, 70, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (реєстраційний номер об`єкта 101) за ТОВ «Оптімастейт» (останній власник) є також незаконною та підлягає скасуванню.

Водночас, позовна вимога про скасування державної реєстрації об`єкта нерухомого майна - незавершеного будівництва (відсоток готовності 6%) за адресою: Кіровоградська область, м. Кропивницький, вул. Гоголя, 70 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно з реєстраційним номером 101, задоволенню не підлягає з огляду на відсутність належного відповідача по вказаній вимозі, а відповідач у даній справі (ТОВ «Оптімастейт») не здійснював первісну реєстрацію об`єкта незавершеного будівництва з реєстраційним номером 101 і не може бути відповідачем за вказаною матеріально-правовою вимогою.

Позов - це вимога позивача до відповідача, спрямована через суд, про захист порушеного або оспорюваного суб`єктивного права та охоронюваного законом інтересу, яке здійснюється у визначеній законом процесуальній формі.

Визначення відповідача (відповідачів), предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість установлення належності відповідача (відповідачів) й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи. Подібний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 06.02.2024 у справі № 917/623/22, від 125.09.2023 у справі № 914/198/23, від 08.03.2023 у справі № 908/2345/21.

Сторони - це суб`єкти матеріально-правових відносин, які захищають своїх інтереси і на яких поширюється законна сила судового рішення. Позивачем є особа, яка має право вимоги (кредитор), а відповідачем - особа, яка повинна виконати зобов`язання (боржник). При цьому відповідач має бути такою юридичною чи фізичною особою, за рахунок якої, можливо було би задовольнити позовні вимоги. В судовому порядку підлягають захисту порушене право й охоронювані законом інтереси саме від відповідача.

Отже, належним відповідачем є така особа, за рахунок якої можливо задовольнити позовні вимоги, тоді як неналежний відповідач - це особа, притягнута позивачем як відповідач, стосовно якої встановлено, що вона не повинна відповідати за пред`явленим позовом за наявності даних про те, що обов`язок виконати вимоги позивача належить іншій особі - належному відповідачеві. Таким чином, належним відповідачем є особа, яка дійсно є суб`єктом відповідного матеріального правовідношення. Тож, визначення позивачем у справі складу сторін має відповідати реальному складу учасників спору у спірних правовідносинах та має на меті ефективний захист порушених прав особи, яка вважає, що вони порушені, із залученням необхідного кола осіб, які мають відповідати за позовом.

Таким чином, апеляційний господарський суд, встановивши, що вимога про скасування державної реєстрації об`єкта нерухомого майна незавершеного будівництва (відсоток готовності 6%) за адресою: Кіровоградська область, м. Кропивницький, вул. Гоголя, 70 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно з реєстраційним номером 101, мала бути звернена до Товариства з обмеженою відповідальністю "Зартех", яке зареєструвало спірний об`єкт за собою з реєстраційним номером 101 та яке не було визначено відповідачем (співвідповідачем) у даній справі, дійшов висновку про відмову в задоволенні відповідної вимоги з огляду на відсутність належного відповідача.

Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.

У справі "Руїз Торіха проти Іспанії", ЄСПЛ вказав, що відповідно до практики, яка відображає принцип належного здійснення правосуддя, судові рішення мають в достатній мірі висвітлювати мотиви, на яких вони базуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Межі такого обов`язку можуть різнитися залежно від природи рішення та мають оцінюватися у світлі обставин кожної справи.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у судовому рішенні, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції ґрунтується на висновках, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006).

Зокрема, ЄСПЛ у своєму рішенні зазначив, що п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

Враховуючи спірний характер правовідносин сторін, колегія суддів вважає, що наведена міра обґрунтування даного судового рішення є достатньою у світлі конкретних обставин справи, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті.

Відповідно до п.п. 1, 3, 4 ч. 1 ст. 277 ГПК України підставами для скасування або зміни рішення місцевого господарського суду є не з`ясування обставин, що мають значення справи, невідповідність висновків, що викладені у рішенні, фактичним обставинам справи, порушення або неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права.

Враховуючи вищевикладене, місцевий господарський суд, ухвалюючи оскаржуване рішення про задоволення позовних вимог у повному обсязі, допустив неправильне застосування норм матеріального права, а тому, апеляційну скаргу слід задовольнити частково, рішення суду першої інстанції змінити.

Судові витрати.

Відповідно до пп. б), в) пункту 4 частини 1 статті 282 ГПК України, у резолютивній частині постанови має бути зазначений новий розподіл судових витрат у разі скасування чи зміни рішення.

Керуючись ст. ст. 269, 270, 275-277, 282-284, 287-289 ГПК України, Центральний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Оптімастейт" на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 26.03.2024 у справі № 912/9/24 задовольнити частково.

Рішення Господарського суду Кіровоградської області від 26.03.2024 у справі № 912/9/24 скасувати в частині задоволення позовної вимоги про скасування державної реєстрації об`єкта нерухомого майна - незавершеного будівництва (відсоток готовності 6%) за адресою: Кіровоградська область, м. Кропивницький, вулиця Гоголя, будинок 70 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно з реєстраційним номером 101.

У задоволенні позову в цій частині відмовити, в решті рішення залишити без змін, виклавши резолютивну частину в наступній редакції:

Скасувати державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Оптімастейт" (код ЄДР 45331034, вул. Менделєєва, 12, оф. 94/1, м. Київ, 01103), здійснену в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо об`єкта незавершеного будівництва (відсоток готовності 6%) за адресою: Кіровоградська область, м. Кропивницький, вулиця Гоголя, будинок 70, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 70100138 від 07.11.2023.

Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Оптімастейт" (код ЄДР 45331034, вул. Менделєєва, 12, оф. 94/1, м. Київ, 01103) усунути перешкоди територіальній громаді міста Кропивницького в особі Кропивницької міської ради (код ЄДР 26241020, вул. Велика Перспективна, 41, м. Кропивницький, 25022) у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою з кадастровим номером :29:268:0001 шляхом демонтажу металевого паркану та залізобетонних блоків, що знаходяться на даній земельній ділянці.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Оптімастейт" (код ЄДР 45331034, вул. Менделєєва, 12, оф. 94/1, м. Київ, 01103) на користь Кіровоградської обласної прокуратури (25006, м. Кропивницький, вул. Верхня Пермська, 4, , банк - Державна Казначейська служба України, м. Київ, МФО 820172, розрахунковий рахунок UА 0004600, код класифікації видатків бюджету - 2800) судовий збір у розмірі 5 368,00 грн.

Стягнути з Кіровоградської обласної прокуратури на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Оптімастейт" витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги в розмірі 4 026,00 грн., про що видати наказ.

Видачу наказу на виконання цієї постанови доручити Господарському суду Кіровоградської області.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Право касаційного оскарження, строк на касаційне оскарження та порядок подання касаційної скарги передбачено статтями 286-289 Господарського процесуального кодексу України.

У зв`язку з аварійними та стабілізаційними відключеннями електроенергії, відпусткою суддів Дармін М.О., Чус О.В., повний текст постанови підписано 07.01.2025.

Головуючий суддя О.В. Чус

Суддя І.М. Кощеєв

Суддя М.О. Дармін