ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 листопада 2024 року

м. Київ

cправа № 926/3604/23

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснов Є. В. - головуючий, Мачульський Г. М., Рогач Л. І.,

секретар судового засідання - Денисевич А. Ю.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства "Київстар" та Товариства з обмеженою відповідальністю "Даймондс корпорейшн" на постанову Західного апеляційного господарського суду від 19.06.2024 (колегія суддів: Малех І. Б., Зварич О. В., Кравчук Н. М.) та рішення Господарського суду Чернівецької області від 04.12.2023 (суддя Тинок О. С.) у справі

за позовом Приватного акціонерного товариства "Київстар" до відповідачів: 1) Селятинської сільської ради; 2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Даймондс корпорейшн", треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача-1: 1) приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Савчук Віталіна Григорівна, 2) Вижницька районна державна адміністрація, про визнання протиправним та скасування рішення Селятинської сільської ради від 24.11.202 № 498-14/21, визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки за кадастровим номером :01:002:0120 та переведення прав та обов`язків покупця,

за участю представників:

позивача - Заєць Ж. Ю., Пшевлоцький Ю. М.,

відповідача-2 - Шегинський Р. А.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

1. Приватне акціонерне товариство "Київстар" (далі - ПрАТ "Київстар") звернулось до Господарського суду Чернівецької області з позовною заявою до Селятинської сільської ради та Товариства з обмеженою відповідальністю "Даймондс корпорейшн" (далі - ТОВ "Даймондс корпорейшн"), за участю третьої особи - приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Савчук Віталіна Григорівна (далі - приватний нотаріус Савчук В. Г.) та Вижницької районної державної адміністрації, в якому просило:

- визнати протиправним та скасувати рішення XIV сесії VIII скликання Селятинської сільської ради Вижницького району Чернівецької області від 24.11.2021 № 498-14/21 про продаж ТОВ "Даймондс корпорейшн" земельної ділянки за кадастровим номером :01:002:0120;

- визнати протиправним та скасувати рішення XIV сесії VIII скликання Селятинської сільської ради Вижницького району Чернівецької області від 24.11.2021 № 498-14/21 про припинення договору оренди землі від 03.04.2009, укладеного між Путильською районною радою державною адміністрацією та ПрАТ "Київстар";

- визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки за кадастровим номером :01:002:0120 несільськогосподарського призначення від 25.11.2022, укладеного між Селятинською сільською радою та ТОВ "Даймондс корпорейшн" в частині передання у власність земельної ділянки ТОВ "Даймондс корпорейшн";

- перевести права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки за кадастровим номером :01:002:00120 несільськогосподарського призначення від 25.11.2022, укладеного між Селятинською сільською радою та ТОВ "Даймондс корпорейшн", на ПрАТ "Київстар".

2. В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що його переважне право на придбання земельної ділянки як орендаря, порушене відповідачами, а договір купівлі-продажу земельної ділянки укладений без його згоди.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

3. 03.04.2009 між Путильською районною державною адміністрацією (орендодавець) та Закритим акціонерним товариством "Київстар Дж. Ес. Ем." (правонаступником якого є ПрАТ "Київстар") (орендар) укладено договір оренди землі № 1, згідно з яким орендодавець надає на підставі розпорядження Чернівецької обласної державної адміністрації від 14.01.2009 № 9-р, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення площею 0,2000 га, яка знаходиться на території Шепітської сільської ради Путильського району Чернівецької області.

4. Договір укладено на строк 49 років (пункт 7 договору).

5. Згідно з пунктами 11- 13 договору земельна ділянка передається в оренду для будівництва та обслуговування базової станції мобільного зв`язку ЗАТ „Київстар Дж. Ес. Ем." Цільове призначення земельної ділянки - землі зв`язку і телекомунікацій. Умови збереження стану об`єкта оренди - забороняється самовільна забудова земельної ділянки та використання земельної ділянки способами, які суперечать вимогам екологічного законодавства.

6. 24.11.2021 XIV сесією VIII скликання Селятинської сільської ради прийнято рішення № 498-14/21 "Про затвердження експертної оцінки та продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення, яка належить до комунальної власності Селятинської сільської ради" яким, зокрема, вирішено:

- затвердити висновок, розроблений ТОВ "Оцінка інформ" про експертну грошову оцінку земельної ділянки несільськогосподарського призначення, що належить комунальній власності Селятинської сільської ради, яка відводиться у власність шляхом викупу ТОВ "Даймонд корпорейшн" (код СДРПОУ 44229284) з цільовим призначенням: для розміщення та експлуатації об`єктів і споруд телекомунікацій - (13.01), за рахунок земель промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення (запас, чагарники, не угіддя), наступних земельних ділянок: кадастровий номер :01:002:0120, площею 0,2000 га (с. Шепіт) за межами населеного пункту, дана оцінка складає 72 220,00 грн;

- продати у власність ТОВ "Даймонд корпорейшн" () земельну ділянку: кадастровий номер :01:002:0120, площею 0,2000 га (с. Шепіт) за межами населеного пункту, за 75 000,00 грн;

- доручити Селятинському сільському голові Полянчуку Валерію Кузьмовичу укласти договір купівлі-продажу вищевказаної земельної ділянки несільськогосподарського призначення у відповідності до даного рішення та надати право підпису необхідних документів для вчинення цієї угоди після повністю сплаченої суми;

- припинити, з моменту реєстрації купівлі-продажу вищевказаної земельної ділянки, дію договору оренди землі з ПрАТ "Київстар" № 1 від 03.03.2009 (с. Шепіт).

7. При цьому судами встановлено допущену описку в тексті спірного рішення Селятинської сільської ради від 24.11.2021 № 498-14/21 в частині зазначення дати укладеного договору оренди землі з ПрАТ "Київстар", а саме: замість "№ 1 від 03.04.2009 (с. Шепіт)" зазначається "№ 1 від 03.03.2009 (с. Шепіт)".

8. 16.08.2022 Селятинська сільська рада звернулась до приватного нотаріусу Савчук В. Г. із письмовою заявою про намір продажу земельної ділянки третій особі з проханням передати вказану заяву ПрАТ "Київстар" за його місцезнаходженням: Україна, 03113, місто Київ, вулиця Дегтярівська, будинок 53.

9. Вказаною вище заявою Селятинська сільська рада повідомляла позивача про намір продажу земельної ділянки комунальної власності з кадастровим номером 732358600:01:002:0120, площею 0,2000 га, орендарем якої є ПрАТ "Київстар", за ціною продажу - 75 000,00 грн. За змістом вказаної заяви Селятинська сільська рада також запропонувала ПрАТ "Київстар" придбати вказану земельну ділянку за суму, зазначену вище, або до 16.09.2022 надати згоду на відчуження орендованих земельних ділянок комунальної власності шляхом безпосереднього звернення до Селятинської сільської ради, за адресою: Україна, 59131, Чернівецька обл., Вижницький р-н, село Селятин, вул. Українська, буд. 2, або ж, за відсутності такої можливості - надіслати поштою свою заяву, з нотаріально засвідченим підписом.

10. Судами встановлений факт надсилання приватним нотаріусом Савчук В. Г. заяви Селятинської сільської ради про намір продажу земельної ділянки третій особі від 16.08.2022 № 208/02-24 та від 16.08.2022 № 209/02-24 ПрАТ "Київстар" на адресу: Україна, 58003, місто Чернівці, вулиця Буковинська, будинок 31, в той час як юридичною адресою ПрАТ "Київстар" згідно з відомостями з Єдиного державного реєстру юридичних осіб є: 03113, місто Київ, вулиця Дегтярівська, будинок 53.

11. 11.10.2022 Селятинська сільська рада повторно звернулась до приватного нотаріуса Савчук В. Г. із письмовою заявою про намір продажу земельної ділянки третій особі з проханням передати вказану заяву ПрАТ "Київстар" за місцезнаходженням останнього: Україна, 03113, місто Київ, вулиця Дегтярівська, будинок 53.

12. У поданій заяві Селятинська сільська рада знову запропонувала ПрАТ "Київстар" придбати спірну земельну ділянку за суму, вказану вище, або до 16.09.2022 надати згоду на відчуження орендованих земельних ділянок комунальної власності, шляхом безпосереднього звернення до Селятинської сільської ради, за адресою: Україна, 59131, Чернівецька обл., Вижницький р-н, село Селятин, вул. Українська, буд. 2, або ж, за відсутності такої можливості - надіслати поштою свою заяву, з нотаріально засвідченим підписом.

13. Судами встановлено факт надсилання 12.10.2022 приватним нотаріусом Савчук В. Г. заяви Селятинської сільської ради про намір продажу земельної ділянки третій особі від 11.10.2022 № 230/02-24 ПрАТ "Київстар" за адресою: 03113, місто Київ, вулиця Дегтярівська, будинок 53, а також факт отримання цієї заяви 17.10.2022 уповноваженим представником позивача Вітер Я. О.

14. Крім того, в матеріалах справи міститься заява начальника сектору розвитку та технічної експлуатації мереж (Чернівецька обл.) ПрАТ "Київстар" Приймака О. Б. про відмову від переважного права викупу земельних ділянок від 25.11.2022 № 24324/10, в якій зазначається, що ПрАТ "Київстар" як орендар земельної ділянки з кадастровим номером 732358600:01:002:0120, площею 0,2000 га відмовляється від переважного права купівлі вказаної земельної ділянки.

15. 25.11.2022 між Селятинською сільською радою (продавець) та ТОВ "Даймондс корпорейшн" (покупець) укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення, згідно з яким продавець на підставі рішення XIV сесії VIII скликання Селятинської сільської ради Вижницького району Чернівецької області від 24.11.2021 № 498-14/21 передає у власність - продає із земель комунальної власності, що знаходяться у віданні та розпорядженні

16. Селятинської сільської ради, а покупець набуває у власність - купує земельну ділянку площею 0,2000 га згідно з планом зовнішніх меж земельної ділянки, кадастровий номер якої :01:002:0120, що розташована за адресою: Чернівецька область, Вижницький район (до ліквідації та утворення - Путильський район), Селятинська сільська рада (до об`єднання територіальних громад - Шепітська сільська рада), реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - 020. Цільове призначення земельної ділянки - землі зв`язку і телекомунікацій. Категорія земель - землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

17. Відповідно до пунктів 2.1-2.2 договору експертна грошова оцінка відчужуваної земельної ділянки відповідно до Звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки, виданого 31.10.2021 ТОВ "Оцінка Інформ", оцінювач - Міцевич Любов Дмитрівна , станом на 31.10.2021 складає 72 220,00 грн. За взаємною згодою сторін ціна продажу земельної ділянки за цим договором становить 75 000,00 грн.

Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

18. Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 11.12.2023 позов задоволено частково, суд вирішив:

- визнати протиправним та скасувати рішення XIV сесії VIII скликання Селятинської сільської ради Вижницького району Чернівецької області від 24.11.2021 №498-14/21 в частині щодо продажу ТОВ "Даймондс корпорейшн" земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:0120;

- визнати протиправним та скасувати рішення XIV сесії VIII скликання Селятинської сільської ради Вижницького району Чернівецької області від 24.11.2021 № 498-14/21 в частині щодо припинення договору оренди землі від 03.04.2009, укладеного між Путильською районною державною адміністрацією та ПрАТ "Київстар";

- визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:0120 несільськогосподарського призначення від 25.11.2022, укладеного між Селятинською сільською радою та ТОВ "Даймондс корпорейшн";

- відмовити у задоволенні позовної вимоги ПрАТ "Київстар" про переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:0120 несільськогосподарського призначення від 25.11.2022, укладеного між Селятинською сільською радою та ТОВ "Даймондс корпорейшн", на ПрАТ "Київстар".

19. Постановою Західного апеляційного господарського суду від 19.06.2024 зазначене рішення залишене без змін.

20. Частково задовольняючи позовні вимоги ПрАТ "Київстар" про визнання протиправним та скасування рішення XIV сесії VIII скликання Селятинської сільської ради Вижницького району Чернівецької області від 24.11.2021 №498-14/21 та про визнання недійсним договору купівлі- продажу земельної ділянки від 25.11.2022, суди попередніх інстанцій дійшли до висновку про те, що переважне право позивача як орендаря спірної земельної ділянки порушене. Суди встановили, що саме позивачу як добросовісному орендарю належить переважне право на викуп земельної ділянки, однак Селятинською сільською радою це право при прийнятті оскаржуваного рішення порушено, у Селятинської сільської ради були відсутні підстави для припинення договору оренди землі від 03.04.2009, укладеного між Путильською районного державною адміністрацією та ПрАТ "Київстар".

21. Відмовляючи в задоволенні позовних вимог ПрАТ "Київстар" про переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки від 25.11.2022, укладеного між Селятинською сільською радою та ТОВ "Даймондс корпорейшн", суди виходили з того, що позивач обрав неналежний спосіб захисту порушених прав. Оскільки оспорюваний правочин був визнаний недійсним, суди дійшли до висновку, що відповідно до положень частини першої статті 216 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю, та відмовили у задоволені позовної вимоги щодо переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки від 25.11.2022.

Короткий зміст касаційних скарг

22. У касаційній скарзі ПрАТ "Київстар" просить скасувати ці судові рішення в частині відмови в задоволенні позовних вимог щодо переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:0120 несільськогосподарського призначення від 25.11.2022, укладеного між Селятинською сільською радою та ТОВ "Даймондс корпорейшн", на ПрАТ "Київстар" та прийняти в цій частині нове рішення, яким зазначені позовні вимоги задовольнити.

23. Підставою касаційного оскарження ПрАТ "Київстар" визначив пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), наполягаючи на ухваленні судами попередніх інстанцій оскаржуваних судових рішень без урахування правових позицій Верховного Суду, викладених:

- у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 909/337/19 щодо застосування переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу на орендаря за наявності порушення переважного права на придбання майна як належного та ефективного способу захисту;

- у постановах Великої Палати Верховного Суду від 04.06.2019 у справі № 916/3156/17, від 05.06.2018 у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18) щодо можливості застосування іншого способу захисту ніж передбачений чинним законодавством України з метою ефективного захисту порушених прав;

- у постанові Верховного Суду від 22.05.2019 у справі № 201/10030/17 щодо безумовного задоволення позову про переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу майна на орендаря, за наявності порушень переважного права орендаря.

24. У касаційній скарзі ТОВ "Даймондс корпорейшн" просить скасувати ці судові рішення в частині задоволення позовних вимог про визнання протиправним та скасування рішення Селятинської сільської ради Вижницького району Чернівецької області від 24.11.2021 №498-14/21 та визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки від 25.11.2022 та прийняти в цій частині нове рішення, яким в задоволенні цих позовних вимог ПрАТ "Київстар" відмовити повністю; а також змінити мотивувальну частину рішення суду першої інстанції та постанови апеляційного суду в частині відмови в задоволенні позовних вимог позивача про переведення на нього прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки від 25.11.2022 з урахуванням мотивів, викладених в касаційній скарзі, без зміни резолютивної частини судових рішень щодо даної вимоги.

25. Підставою касаційного оскарження ТОВ "Даймондс корпорейшн" визначив пункти 1, 3 частини другої статті 287 ГПК України, наполягаючи на ухваленні судами попередніх інстанцій оскаржуваних судових рішень без урахування правових позицій Верховного Суду, викладених:

- у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 909/337/19 щодо застосування переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу на орендаря за наявності порушення переважного права на придбання майна як належного та ефективного способу захисту;

- у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 щодо застосування частини другої статті 134 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) стосовно того, що укладений без дотримання конкурентних засад, тобто спрямований на незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності, договір є нікчемним.

26. Скаржник також посилається на відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, а саме:

- щодо застосування частини другої статті 134 ЗК України стосовного того, чи підлягають продажу на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі будівництва, обслуговування об`єктів інженерної, транспортної, енергетичної інфраструктури, мультимодальних терміналів, об`єктів зв`язку та дорожнього господарства (крім об`єктів дорожнього сервісу).

За доводами відповідача-2 оскільки спірна земельна ділянка має цільове призначення "для розміщення та експлуатації об`єктів і споруд телекомунікацій", то враховуючи купівлю цієї ділянки відповідачем-2 для будівництва об`єктів зв`язку, що відповідає її цільовому призначенню, вимоги щодо продажу такої земельної ділянки на конкурентних засадах (земельних торгах) на неї не поширюються, чого не було враховано судами попередніх інстанцій.

- щодо застосування частини першої статті 82 ЗК України стосовно можливості придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами земельних ділянок для здійснення підприємницької діяльності юридичними особами, зареєстрованими за законодавством України, засновниками (учасниками) яких є іноземні громадяни (іноземні юридичні особи).

За доводами відповідача-2 оскільки згідно з відомостями з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців засновником ПрАТ "Київстар" є, зокрема, іноземна юридична особа VEON HOLDINGS B. V., що знаходиться в Нідерландах, частка якої складає 99,9947 % статутного фонду позивача, тому відповідно до положень частини першої статті 82 ЗК України дана обставина унеможливлює набуття позивачем у власність для здійснення ним підприємницької діяльності спірної земельної ділянки.

Короткий зміст відзивів на касаційні скарги

27. ПрАТ "Київстар" у відзиві на касаційну скаргу ТОВ "Даймондс корпорейшн" просить залишити її без задоволення, а оскаржувані судові рішення в частині задоволення позовних вимог ПрАТ "Київстар" - без змін. Рішення суду першої інстанції та постанову суду апеляційної інстанції в частині відмови в задоволенні позовної вимоги про переведення прав і обов`язків покупця - скасувати з підстав, викладених у касаційній скарзі позивача, та прийняти нове рішення - про задоволення позову.

28. Заперечуючи проти доводів касаційної скарги відповідача, позивач у відзиві наполягає на обранні належного та ефективного способу захисту, оскільки компанією Київстар поряд з вимогою про визнання недійсним договору купівлі-продажу заявлено також вимогу про переведення прав та обов`язків покупця за означеним договором на ПрАТ "Київстар".

29. Позивач також звертає увагу на те, що дослідження питання набуття права власності на земельні ділянки українськими юридичними особами, засновниками яких є українські юридичні особи та учасниками яких в подальшому стали іноземні юридичні особи, виходить за межі касаційного перегляду.

30. Інші учасники справи не скористались наданими їм статтею 295 ГПК України правом на подання до суду відзиву на касаційні скарги.

Позиція Верховного Суду

Щодо підстави оскарження, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України

31. Відповідно до частини першої статті 2 ГПК України завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.

32. Зазначений захист має бути ефективним, тобто повинен здійснюватися з використанням такого способу захисту, який може відновити, наскільки це можливо, відповідні права, свободи й інтереси позивача (аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17).

33. Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Як правило, суб`єкт може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту його права чи інтересу. Такий спосіб здебільшого випливає із суті правового регулювання відповідних спірних правовідносин (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16 (пункт 5.6), від 06.02.2019 у справі № 522/12901/17-ц, від 02.07.2019 у справі № 48/340 (пункт 6.41), від 01.10.2019 у справі № 910/3907/18 (пункт 48), від 28.01.2020 у справі № 50/311-б (пункт 91), від 19.05.2020 у справі № 922/4206/19 (пункт 43), від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18 (пункт 88), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункт 75), від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17 (пункт 55); див. також постанову Верховного Суду України від 10.09.2014 у справі № 6-32цс14).

34. З огляду на положення процесуального законодавства суд зобов`язаний з`ясувати характер спірних правовідносин (предмет і підстави позову), чи існує у позивача право або законний інтерес; якщо так, то чи має місце його порушення, невизнання або оспорювання відповідачем; якщо так, то чи підлягає право або законний інтерес захисту і чи буде такий захист ефективний за допомогою того способу, який визначено відповідно до викладеної в позові вимоги.

35. Предметом позову у цій справі є вимоги позивача про визнання протиправним та скасування рішення Селятинської сільської ради від 24.11.202 № 498-14/21, визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки за кадастровим номером :01:002:0120 та переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу на позивача.

36. За приписами статті 1 Закону України "Про оренду землі", яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

37. Статтею 9 Закону України "Про оренду землі" (у редакції чинній на момент прийняття спірного рішення) передбачено, що орендар має переважне право на придбання у власність земельної ділянки у разі її продажу, за умови що він сплатить ціну, за якою продається така земельна ділянка.

38. Не допускається відчуження орендованих земельних ділянок державної або комунальної власності без згоди на це орендаря (частина четверта статті 9 Закону України "Про оренду землі").

39. Положеннями частини другої статті 131 ЗК України закріплено, що купівля-продаж земельної ділянки здійснюється з дотриманням переважного права на її придбання. Переважне право на придбання земельної ділянки може бути передано його суб`єктом іншій особі, про що такий суб`єкт має письмово повідомити власника земельної ділянки.

40. Аналогічні положення щодо переважного перед іншими особами права орендаря (наймача), який належно виконує свої обов`язки за договором найму, на придбання переданої у найм речі у разі її продажу містить й частина друга статті 777 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).

41. Отже, вказані норми права надають відповідному суб`єкту (наймачу, орендарю) переважне право купити (придбати) річ (земельну ділянку), якою він користується за договором найму (оренди), за умови належного виконання таким суб`єктом своїх обов`язків у тому разі, якщо така річ (земельна ділянка) буде пропонуватися до продажу в період законного користування нею (оренди).

42. При цьому норми ЦК України та ЗК України, передбачивши переважне право орендаря на придбання орендованого ним майна у випадку його відчуження, безпосередньо не вказують на спосіб захисту такого права у випадку його порушення.

43. Можливість застосування аналогії закону передбачена в частині десятій статті 11 ГПК України, яка допускає в разі якщо спірні відносини не врегульовані законом і відсутній звичай ділового обороту, який може бути до них застосований, суд застосовує закон, що регулює подібні відносини (аналогія закону), а за відсутності такого - виходить із загальних засад і змісту законодавства (аналогія права).

44. Застосування закону за аналогією закону допускається, якщо: відносини, щодо яких виник спір, за своїм характером потребують цивільно-правового регулювання; ці відносини не регулюються будь-якими конкретними нормами права; вирішити спір, що виник, неможливо, ґрунтуючись на засадах і змісті законодавства; є закон, який регулює подібні відносини і який може бути застосований за аналогією закону.

45. Частиною першою статті 362 ЦК України встановлено, що у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

46. Відповідно до частини четвертої статті 362 ЦК України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.

47. Позов про переведення прав та обов`язків, що відповідає такому способу захисту прав та інтересів, як зміна правовідношення (пункт 6 частини другої статті 16 ЦК України) або ж зміна господарських правовідносин (абзац одинадцятий частини другої статті 20 ГК України), застосовується для захисту переважних прав третіх осіб щодо прав на майно, яким так чи інакше розпоряджається власник (частина четверта статті 362, абзац третій частини першої статті 822 ЦК України, частина п`ята статті 7 Закону України "Про акціонерні товариства", частина п`ята статті 20 Закону України "Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю" тощо). Такий позов найкраще відповідає змісту порушеного переважного права, способу (характеру) його порушення, наслідкам, які спричинило порушення, а також найпростішим шляхом забезпечує відновлення та реалізацію відповідного переважного права.

48. Таким чином, якщо власником предмета найму (оренди) порушено передбачене частиною другою статті 777 ЦК України переважне право наймача (орендаря) на придбання переданої у найм (оренду) речі, належним способом захисту відповідного переважного права наймача (орендаря) буде позов про переведення на останнього прав та обов`язків покупця відповідної речі.

49. Отже, до спірних правовідносин щодо захисту передбаченого частиною другою статті 777 ЦК України, частиною першою статті 9 Закону України "Про оренду землі" переважного права орендаря на придбання предмета оренди (земельної ділянки) за аналогією закону підлягають застосуванню положення частини четвертої статті 362 ЦК України, яка регулює подібні правовідносини, а саме визначає порядок захисту переважного права співвласника майна на придбання частки іншого співвласника при її відчуженні останнім.

50. Звідси для захисту переважного права наймача (орендаря), який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), належним способом захисту є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця відповідної речі.

51. Вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу речі сама по собі не може вважатися ефективним способом захисту порушеного переважного права наймача (орендаря) на придбання такої речі. Адже в результаті задоволення такої вимоги право такої особи захищене не буде, що змусить наймача (орендаря) звертатися до власника з пропозицією відчуження речі на тих самих умовах, що були передбачені договором купівлі-продажу, який визнаний недійсним, а в разі незгоди власника - до суду із новим позовом.

Аналогічний правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 909/337/19, на яку посилаються скаржники.

52. Таким чином, Велика Палата Верховного Суду вже викладала висновок щодо належного способу захисту права у випадку оскарження орендарем продажу майна, яким він користується, іншій особі.

53. Водночас, суди попередніх інстанцій, розглядаючи справу № 926/3604/23, зазначені висновки не врахували, не дослідили можливість їх застосування до спірних правовідносин.

54. При цьому, відмовляючи у задоволенні вимоги про переведення прав та обов`язків покупця за спірним договором купівлі-продажу земельної ділянки на ПрАТ "Київстар", суди фактично не навели мотивів неможливості розгляду такої позовної вимоги, а посилання на положення частини першої статті 216 ЦК України про те, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю, не може вважатися належної оцінкою змісту позовних вимог у контексті ефективності заявленого позову.

55. Таким чином, судам необхідно врахувати вказаний висновок Великої Палати Верховного Суду у контексті всіх заявлених вимог, особливостей орендних правовідносин які є предметом розгляду, а також встановити можливість захисту стверджуваного позивачем порушеного права у межах таких вимог.

56. У зв`язку із цим, доводи скаржників щодо неврахування судами висновку Великої Палати Верховного Суду, наведеного у постанові від 23.06.2020 у справі № 909/337/19, знайшли підтвердження, підстава оскарження, передбачена пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України знайшла підтвердження.

57. У свою чергу, посилання скаржників на інші постанови Верховного Суду охоплюється першочерговою необхідністю дослідити та встановити обставини щодо обрання позивачем належного та ефективного способу захисту відповідно до правової позиції Великої Палати Верховного Суду, наведеної у постанові від 23.06.2020 у справі № 909/337/19, а тому колегія суддів не убачає підстав для надання оцінки таких доводам.

58. Водночас щодо висновків судів попередніх інстанцій про те, що рішення Селятинської сільської ради в частині продажу спірної земельної ділянки та в частині припинення договору оренди землі від 03.04.2009 № 1 є односторонніми правочинами, то колегія суддів вважає, що суди дійшли правильного по суті висновку про задоволення позовних вимог про визнання цих рішень недійсними саме з цих підстав.

Щодо підстави оскарження, передбаченої пунктом 3 частини другої статті 287 ГПК України

59. Відповідно до пункту 3 частини другої статті 287 ГПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.

60. Крім посилання на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, касаційна скарга має містити, зокрема зазначення норми права щодо якої відсутній висновок її застосування із конкретизацією змісту правовідносин, в яких цей висновок відсутній та обґрунтуванням необхідності формування єдиної правозастосовчої практики щодо цієї норми для правильного вирішення справи.

61. Зі змісту вказаної норми вбачається, що вона спрямована на формування єдиної правозастосовчої практики шляхом висловлення Верховним Судом висновків щодо питань застосування тих чи інших норм права, які регулюють певну категорію правовідносин та підлягають застосуванню господарськими судами під час вирішення спору.

62. Формування Верховним Судом висновку має стосуватися спірних конкретних правовідносин, ураховуючи положення чинного законодавства та встановлені судами під час розгляду справи обставини. При цьому формування правового висновку не може ставитись у пряму залежність від обставин конкретної справи та зібраних у ній доказів і здійснюватися поза визначеними статтею 300 ГПК України межами розгляду справи судом касаційної інстанції.

63. ТОВ "Даймондс корпорейшн" стверджує, що відсутній висновок Верховного Суду щодо застосування частини другої статті 134 ЗК України, а саме щодо того чи підлягають продажу на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі будівництва, обслуговування об`єктів інженерної, транспортної, енергетичної інфраструктури, мультимодальних терміналів, об`єктів зв`язку та дорожнього господарства (крім об`єктів дорожнього сервісу).

64. На думку скаржника, спірна земельна ділянка не підлягала продажу на конкурентних засадах (земельних торгах), чого судами першої та апеляційної інстанції не було взято до уваги.

65. Однак, як слідує із оскаржуваних рішень, суди попередніх інстанцій, посилаючись на приписи статей 116, 127 ЗК України, частково задовольняючи позовні вимоги, вказали на те, що рішення Селятинської сільської ради від 24.11.2021 № 498-14/21 про продаж ТОВ "Даймондс корпорейшн" земельної ділянки за кадастровим номером :01:002:0120 було ухвалено без своєчасного повідомлення та без належної згоди орендаря ПАТ "Київстар". Однак, суди не обґрунтовували необхідність скасування рішень відповідача та визнання недійсним договору купівлі-продажу недотриманням процедури продажу земельної ділянки на конкурентних засадах (на земельних торгах), як і не застосовували положення статті 134 ЗК України у контексті, наведеному заявником.

66. Таким чином, колегія суддів не убачає підстав для формування висновку Верховного Суду щодо застосування частини другої статті 134 ЗК України з огляду на те, що судами прийнято оскаржені рішення із інших мотивів ніж ті, на яких акцентує увагу скаржник у межах підстави оскарження.

67. У той же час, ТОВ "Даймондс корпорейшн" також стверджує, що відсутній висновок Верховного Суду щодо застосування частини першої статті 82 ЗК України щодо можливості придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами земельних ділянок для здійснення підприємницької діяльності юридичними особами, зареєстрованими за законодавством України, засновниками (учасниками) яких є іноземні громадяни (іноземні юридичні особи).

68. Відповідно до частини першої статті 82 ЗК України юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності у разі: а) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами; б) внесення земельних ділянок її засновниками до статутного капіталу; в) прийняття спадщини; г) виникнення інших підстав, передбачених законом.

69. Згідно з частиною другою статті 82 ЗК України юридичні особи, створені та зареєстровані відповідно до законодавства іноземної держави, можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення: а) у межах населених пунктів у разі придбання об`єктів нерухомого майна та для спорудження об`єктів, пов`язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні; б) за межами населених пунктів у разі придбання об`єктів нерухомого майна.

70. Слід зазначити, що юридичні особи як суб`єкти права власності поділяються на вітчизняні та іноземні.

71. Іноземним підприємством є унітарне або корпоративне підприємство, створене за законодавством України, що діє виключно на основі власності іноземців або іноземних юридичних осіб, або діюче підприємство, придбане повністю у власність цих осіб (ГК України).

72. Підприємство, створене відповідно до вимог цього Кодексу, в статутному капіталі якого не менш як десять відсотків становить іноземна інвестиція, визнається підприємством з іноземними інвестиціями. Підприємство набуває статусу підприємства з іноземними інвестиціями з дня зарахування іноземної інвестиції на його баланс (стаття 116 ГК України).

73. Системний аналіз наведених норм дає підстави для висновку про те, що земельні ділянки несільськогосподарського призначення можуть бути об`єктом купівлі-продажу юридичними особами, які створені та зареєстровані відповідно до законодавства України, проте засновані за участю іноземних держав (іноземне підприємство або спільне підприємство), лише в порядку, передбаченому частиною другою статті 82 ЗК України.

74. З матеріалів справи вбачається, що ТОВ "Даймондс корпорейшн" як у відзиві на позовну заяву, так і у апеляційній скарзі на рішення суду першої інстанції стверджувало, що оскільки ПрАТ "Київстар" є іноземним підприємством, заснованим за участю іноземної юридичної особи - VEON HOLDINGS B. V., яка зареєстрована та діє відповідно до законодавства Нідерландів, позивач не може набути право власності на спірну земельну ділянку, оскільки це суперечить приписам статті 82 ЗК України.

75. Однак, попри наявність відповідних доводів відповідача-2, суди попередніх інстанцій не надавали їм оцінку.

76. Колегія суддів зауважує, що судам першої і апеляційної інстанції під час нового розгляду справи необхідно врахувати відповідні аргументи відповідача щодо можливості застосування статті 82 ЗК України, встановити обставини та надати їм оцінку в межах доводів, на яких ТОВ "Даймондс корпорейшн" акцентувало увагу.

77. Загальними вимогами процесуального права, закріпленими у статтях 73, 74, 76, 77, 86, 236- 238, 282 ГПК України, визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів), з наданням оцінки всім аргументам учасників справи. Для повного і всебічного розгляду справи важливим є встановлення та аналіз сукупного зв`язку зазначених вище обставин, а їх відсутність не дає змогу розглянути спір у відповідності до вимог законодавства та встановити наявність підстав для задоволення чи відмови у задоволенні позовних вимог.

78. Таким чином, суди попередніх інстанцій не встановили усіх обставин справи, не дослідили докази, які є важливими у спірних правовідносинах, не врахували практику Верховного Суду, а колегія суддів, з огляду на повноваження, передбачені статтею 300 ГПК України не може самостійно встановлювати відповідні обставини.

79. У зв`язку із викладеним, оскільки доводи скаржників частково підтвердилися, касаційні скарги необхідно задовольнити частково, а рішення судів попередніх інстанцій скасувати і передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

80. Згідно з пунктом 2 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд.

81. Пунктом 1 частини третьої статті 310 цього ж Кодексу передбачено, що підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1- 3 частини другої статті 287 цього Кодексу.

82. Згідно зі статтею 311 ГПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.

Судові витрати

83. З огляду на задоволення частково касаційних скарг та направлення справи на новий розгляд судові витрати, понесені скаржниками у зв`язку з розглядом справи у суді касаційної інстанції, підлягають розподілу за результатами вирішення спору.

Керуючись статтями 300, 308, 310, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційні скарги Приватного акціонерного товариства "Київстар" та Товариства з обмеженою відповідальністю "Даймондс корпорейшн" задовольнити частково.

2. Постанову Західного апеляційного господарського суду від 19.06.2024 та рішення Господарського суду Чернівецької області від 04.12.2023 у справі № 926/3604/23 в частині вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки та переведення прав та обов`язків покупців скасувати, справу в цій частині передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

3. В частині вимог про визнання протиправним та скасування рішення ради постанову та рішення змінити в їх мотивувальних частинах, виклавши в редакції цієї постанови, а в решті в цій частині залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та не підлягає оскарженню

Суддя Є. В. Краснов

Суддя Г. М. Мачульський

Суддя Л. І. Рогач