ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 грудня 2024 року

м. Київ

cправа № 922/21/23

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Дроботової Т. Б. - головуючого, Багай Н. О., Чумака Ю. Я.,

секретар судового засідання - Денисюк І. Г.,

за участю представників:

прокурора -Савицької О. В.,

позивача - Бенденжук Л. О.,

відповідача - Кривошеєнко О. Ю.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у режимі відеоконференції касаційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Альфа" та Харківської міської ради

на постанову Східного апеляційного господарського суду від 26.09.2024 (судді: Слободін М. М. - головуючий, Плахов О. В., Крестьянінов О. О.) у справі

за позовом керівника Київської окружної прокуратури міста Харкова в інтересах держави в особі Харківської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Альфа",

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача, - Головне управління ДФС у Харківській області,

про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки,

В С Т А Н О В И В:

1. Короткий зміст позовних вимог

1.1. У грудні 2022 року керівник Київської окружної прокуратури м. Харкова (далі - прокурор) звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом в інтересах держави в особі Харківської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Альфа" (далі - ТОВ "Альфа") про: (1) розірвання договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер :01:002:0005, розташованої на просп. Героїв Харкова, 10/12 (колишній просп. Московський) у м. Харкові, укладеного 25.01.2005 між Харківською міською радою та ТОВ "Альфа", зареєстрованого у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від 25.01.2005 за № 8810/05 (далі - договір оренди від 25.01.2005); (2) розірвання договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер :01:004:0007, розташованої на просп. Героїв Харкова (колишній просп. Московський) ріг вул. Кооперативної у м. Харкові, укладеного 07.02.2005 між Харківською міською радою та ТОВ "Альфа", зареєстрованого у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від 07.02.2005 за № 8818/05 (далі - договір оренди від 07.02.2005); (3) зобов`язання ТОВ "Альфа" повернути земельну ділянку загальною площею 0,9891 га, кадастровий номер :01:002:0005, розташовану за адресою: просп. Героїв Харкова, 10/12 у м. Харкові, Харківській міській територіальній громаді в особі Харківської міської ради; (4) зобов`язання ТОВ "Альфа" повернути земельну ділянку загальною площею 0,3500 га, кадастровий номер :01:004:0007, розташовану за адресою: просп. Героїв Харкова ріг вул. Кооперативної у м. Харкові, Харківській міській територіальній громаді в особі Харківської міської ради.

1.2. Позовні вимоги з посиланням на положення статті 416, частини 2 статті 651, статті 785 Цивільного кодексу України, статті 1021 Земельного кодексу України, статей 32, 34 Закону України "Про оренду землі" обґрунтовано невиконанням відповідачем договірних зобов`язань у частині здійснення будівництва об`єктів (ділового культурно-комерційного центру з прибудовою адміністративно-торговельних приміщень та громадсько-торговельного центру) на орендованих земельних ділянках у встановлені договорами строки, систематичним порушення цих договорів щодо сплати орендних платежів, що, на думку прокурора, свідчить про порушення відповідачем істотних умов договорів оренди землі та є підставою для їх розірвання в судовому порядку та зобов`язання відповідача повернути зазначені земельні ділянки власникові.

2. Короткий зміст судових рішень

2.1. Справа господарськими судами розглядалася неодноразово.

2.2. Рішенням Господарського суду Харківської області від 06.04.2023, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 28.08.2023, в задоволенні позову відмовлено за його необґрунтованістю.

2.3. Постановою Верховного Суду від 29.11.2023 касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури задоволено частково; постанову Східного апеляційного господарського суду від 28.08.2023 і рішення Господарського суду Харківської області від 06.04.2023 скасовано, а справу № 922/21/23 передано на новий розгляд до суду першої інстанції з підстав допущення судами порушення норм матеріального і процесуального права та неповноти судового дослідження.

2.4. За результатами нового розгляду справи рішенням Господарського суду Харківської області від 19.06.2024 (суддя Новікова Н. А.) в позові відмовлено.

Аргументуючи судове рішення, місцевий господарський суд виходив із того, що оскільки строк оренди земельних ділянок не сплив, нездійснення будівництва на орендованих земельних ділянках не є істотним порушення умов договорів як підстава для ініціації їх розірвання у судовому порядку у розумінні частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України, з огляду на продовження позивачем строків будівництва та заперечення ним проти позову, враховуючи обставини одночасної відсутності заборгованості орендаря перед орендодавцем з орендної плати, те що розірвання договору оренди землі в цьому конкретному випадку за обставин воєнної агресії не буде сприяти цілям досягнення "справедливого балансу" між інтересами сторін, позаяк збереження орендних правовідносин між сторонами у наведеному випадку буде свідчити про більш раціональне використання органом місцевого самоврядування земельної ділянки, зокрема, як джерела доходу місцевого бюджету, то, як зазначив суд, підстав для розірвання договорів оренди немає. Водночас суд акцентував увагу на тому, що наразі "шкода", завдана розірванням договору оренди землі, може стати більшою за "шкоду", спричинену бездіяльністю відповідача інтересам територіальної громади у виді нездійснення будівництва.

2.5. Постановою Східного апеляційного господарського суду від 26.09.2024 (судді: Слободін М. М. - головуючий, Плахов О. В., Крестьянінов О. О.) рішення Господарського суду Харківської області від 19.06.2024 у цій справі скасовано. Ухвалено нове рішення, яким позов задоволено повністю; розірвано спірні договори оренди землі, укладені між позивачем і відповідачем, та витребувано у ТОВ "Альфа" на користь Харківської міської ради земельні ділянки, кадастрові номери :01:002:0005, :01:004:0007. Здійснено розподіл судових витрат.

Суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що у наведеному випадку має місце істотне порушення відповідачем умов спірних договорів у зв`язку з нездійсненням забудови земельних ділянок у встановлений договорами строк та систематичне невнесення орендних платежів.

3. Короткий зміст касаційних скарг і заперечень на них

3.1. Не погоджуючись з висновками суду апеляційної інстанції, Харківська міська рада подала до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просить скасувати постанову Східного апеляційного господарського суду від 26.09.2024 у цій справі та залишити в силі рішення Господарського суду Харківської області від 19.06.2024.

На обґрунтування підстав касаційного оскарження, скаржник посилається на положення пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, а саме (1) незастосування правових висновків викладених Верховним Судом у постанові від 25.06.2020 у справі № 924/233/18, у постанові від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19) щодо стандарту доказування при оцінці доказів; у постанові від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17 щодо застосування частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України стосовно розірвання договору з підстав систематичного невнесення орендної плати; у постановах від 30.05.2023 у справі № 922/1317/22, від 17.04.2024 у справі № 922/1626/23 щодо критерію "пропорційності" та істотного порушення умов договору як підстави для розірвання договору оренди землі; у постановах від 07.02.2023 у справі № 922/672/21, від 17.04.2024 у справі № 922/1626/23 щодо різної правової природи договору оренди та договору суперфіцію; у постанові від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц щодо подібності спірних правовідносин; у постанові від 15.11.2023 у справі № 369/8122/21, у постанові від 12.01.2022 у справі № 756/4043/17 щодо порушення принципу диспозитивності внаслідок самостійного визначення судом обґрунтування позовних вимог та визначення предмету позову.

Зокрема, скаржник посилається на те, що предметом доказування у цій справі, серед іншого, є наявність заборгованості у відповідача за період із травня 2017 року по 31.12.2019 станом на 30.12.2022 (час звернення з позовом). З відповіді Головного управління ДПС у Харківській області від 04.10.2022 (далі - ГУ ДПС) вбачається, що при визначені розміру заборгованості податкового боргу взято до уваги період із 2020 року по 2022 рік, який не входить до предмету доказування у цій справі; з вказаного листа ГУ ДПС не вбачається, яка саме заборгованість з орендної плати по кожному договору, за який період та з чого саме складається зазначений податковий борг. Водночас скаржник зазначає, що згідно з додатковими поясненнями ГУ ДФС у Харківській області за ТОВ "Альфа" відповідно до даних інтегрованих карток платника податків ІКС "Податковий блок" заборгованість по платежам до бюджету не обраховується.

Також Харківська міська рада наголошує на тому, що 11.07.2024 між Харківською міською радою та ТОВ "Альфа" укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 25.01.2005, в якій сторони погодили, що договір укладено строком: на період будівництва до 01.04.2027 (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації), на період експлуатації до 01.12.2029. При цьому, до відзиву на апеляційну скаргу Харківською міською радою було долучено додаткову угоду до договору оренди та витяг із Державного реєстру речових прав від 17.07.2024, які були долучені до матеріалів справи. Незважаючи на це та наявність в матеріалах справи відповідної додаткової угоди та відомостей про її реєстрацію, апеляційний господарський суд зазначив, що на даний час додаткову угоду до договору оренди від 25.01.2005 не укладено та не зареєстровано, що спростовується наявними в матеріалах справи доказами.

За доводами скаржника, незважаючи на неповне виконання відповідачем умов договору оренди в частині забудови, орендна плата продовжує сплачуватись, а тому розірвання договору оренди землі не буде сприяти цілям досягнення "справедливого балансу" між інтересами сторін, оскільки збереження орендних правовідносин між сторонами в даному випадку буде свідчити про більш раціональне використання органом місцевого самоврядування земельної ділянки, зокрема як джерела доходу місцевого бюджету. У зв`язку з військовою агресією та постійним обстрілами м. Харкова в територіальній громаді відсутнє належне конкурентне середовище на ринку оренди землі. Збереження орендних правовідносин між сторонами в цьому випадку свідчитиме про більш раціональне використання органом місцевого самоврядування земельної ділянки.

Крім того, скаржник зауважує, що, ухвалюючи судове рішення про задоволення позову, суд апеляційної інстанції самостійно визначив підстави нераціонального використання земельної ділянки як недоотримання податку на нерухоме майно відмінного від земельної ділянки з наведенням відповідних правових підстав. Визначаючи самостійно обґрунтування підстав нераціонального використання земельних ділянок суд фактично самостійно визначив підстави позову та відповідно порушив принцип диспозитивності. Аналогічним чином суд апеляційної інстанції самостійно визначив предмет позову та витребував спірні земельні ділянки, незважаючи на те, що з такими позовними вимогами прокурор не звертався.

3.2. Разом із тим, не погоджуючись з висновками суду апеляційної інстанції з касаційною скаргою, з урахуванням доповнень, до Верховного Суду звернулося ТОВ "Альфа", яке просить скасувати постанову Східного апеляційного господарського суду від 26.09.2024 у цій справі та залишити в силі рішення Господарського суду Харківської області від 19.06.2024.

Підставою касаційного оскарження скаржник визначає положення пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України та посилається на неправильне застосування судом апеляційної інстанції статті 416, частини 1 статті 611, частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України, статей 1021, 141, 143 Земельного Кодексу України, оскільки суд в оскаржуваній постанові застосував ці норми права без урахування висновків щодо їх застосування у подібних правовідносинах, викладених в постановах Верховного Суду. Також скаржник вказує, що суд апеляційної інстанції вийшов за межі позовних вимог прокурора, оскільки вимоги щодо витребування земельних ділянок прокурор у позові не заявляв.

Зокрема, за доводами скаржника, апеляційним господарським судом не враховано висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 30.05.2023 у справі № 922/1317/22 щодо застосування частини 1 статті 611, частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України; у постановах Верховного Суду від 13.09.2019 у справі № 910/10643/18, від 17.04.2024 у справі № 922/1626/23, від 12.01.2022 у справі № 905/1436/20, від 28.03.2018 у справі № 923/474/17 щодо застосування статті 416 Цивільного кодексу України, статті 1021 Земельного кодексу України; у постановах від 04.04.2019 у справі № 922/324/17, від 25.03.2020 у справі № 715/214/17 стосовно того, що порушення земельного законодавства щодо цільового використання земельної ділянки є активні дії з використання земельної ділянки з іншою метою, а не бездіяльність з її використання. Водночас, як наголошує скаржник, суд апеляційної інстанції на порушення вимог статті 14, частини 2 статті 237, статті 269 Господарського процесуального кодексу України необґрунтовано вийшов за межі позовних вимог, заявлених прокурором, не врахувавши при цьому позицію Верховного Суду, вміщену у постанові від 13.11.2020 у справі № 905/920/19.

Також скаржник посилається на те, що суд апеляційної інстанції не надав належної оцінки положенням договорів оренди землі та, як наслідок, припустився порушення вимог статті 32 Закону України "Про оренду землі", статей 141, 143 Земельного Кодексу України, частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України, оскільки в цьому випадку матеріали справи свідчать про відсутність підстав для розірвання спірних договорів оренди землі. Скаржник наголошує на тому, що при визначенні пріоритетів інтересів суд апеляційної інстанції безпідставно не врахував волевиявлення позивача - органу місцевого самоврядування, який діє від імені та в інтересах територіальної громади, зокрема, щодо його суб`єктивного ставлення до тих цілей і результатів, яких він прагне досягти внаслідок реалізації договору. Розірвання спірних договорів дійсно неминуче призведе до втрати певної частини відповідного доходу бюджету територіальної громади. При цьому, повторна спроба передачі в оренду земельних ділянок комунальної власності з метою будівництва ділового культурно-комерційного центру з прибудовою адміністративно-торговельних приміщень та будівництва громадсько-торговельного центру наразі є маловірогідним завданням для органу місцевого самоврядування під час війни у місті-герої Харкові, який із 24.02.2022 перебуває під постійними ворожими обстрілами, зокрема, в центральній його частині, де саме і розташовані спірні земельні ділянки. На думку скаржника, суд апеляційної інстанції не врахував, що нездійснення будівництва відповідачем не може також розглядатися як порушення умов спірних договорів, оскільки строки оренди земельних ділянок (до 01.12.2029) не сплили.

Крім того, скаржник посилається на покладення в основу оскаржуваної постанови неналежного доказу - листа ГУ ДПС від 04.10.2022, який, як зазначає скаржник, не доводить наявності такої заборгованості; з нього неможливо встановити ані розмір необхідних до сплати орендних платежів, ані розмір заборгованості за конкретним договором оренди, ані конкретний період, за який виникла заборгованість, а отже зазначений лист не доводить наявність систематичної несплати орендної плати з боку відповідача за кожну конкретно земельну ділянку, а навпаки доводить те, що задекларовані суми були з боку відповідача сплачені. Водночас при розгляді справи ГУ ДПС надало пояснення, за змістом яких за ТОВ "Альфа" відповідно до даних інтегрованих карток платника податків ІКС "Податковий блок" заборгованість не обліковується. Тобто матеріали справи містять два повністю протилежних документа податкового органу, однак, віддавши перевагу доводам прокурора, суд апеляційної інстанції поклав в основу постанови та висновку про наявність боргу лише лист ДПС від 04.10.2022. Згідно з наданої до справи бухгалтерської довідки ТОВ "Альфа" щодо проведених оплат по оренді землі, вбачається, що такі здійснено, зокрема з січня 2019 по лютий 2022 року та відповідно до поданих до ДПС коригуючих податкових декларацій заборгованість ТОВ "Альфа" перед бюджетом відсутня. Отже, прокурором не доведена безумовна наявність заборгованості ТОВ "Альфа" за договорами оренди, навпаки у справі є витяг про відсутність ТОВ "Альфа" в реєстрі боржників, що свідчить про відсутність заборгованості. Поза тим, як вважає скаржник, суд апеляційної інстанції дійшов помилкового висновку, що правовідносини у цій справі та у справі № 922/1626/23, позицію Верховного Суду, в якій обґрунтовано прийняв до уваги суд першої інстанції, не є подібними.

3.3. Прокурор у відзиві на касаційні скарги заперечує проти їх задоволення, просить відмовити в їх задоволенні та залишити без змін постанову суду апеляційної інстанції як законну та обґрунтовану.

4. Розгляд касаційних скарг та позиція Верховного Суду

4.1. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників учасників справи, дослідивши в межах заявлених вимог наведені у касаційних скаргах доводи і заперечення на них, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування апеляційним господарським норм матеріального і процесуального права, колегія суддів зазначає таке.

4.2. Як свідчать матеріали справи та установили попередні судові інстанції, на підставі рішення Харківської міської ради від 28.04.2004 № 66/04 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об`єктів" між Харківською міською радою (орендодавець) та ТОВ "Альфа" (орендар) 25.01.2005 укладено договір оренди землі, зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від 25.01.2005 за № 8810/05.

Відповідно до пунктів 1, 2 цього договору орендодавець надав, а відповідач прийняв в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, розташовану за адресою: м. Харків, просп. Московський, 10/12, загальною площею 0,9891 га, кадастровий номер :01:002:0005.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки за умовами пункту 5 договору оренди від 25.01.2005 становить 3 705 445,00 грн на період будівництва та 18 527 226,00 грн на період експлуатації.

За умовами пункту 8 вказаного договору його укладено строком до 01.06.2009 (але не пізніше прийняття об`єкта до експлуатації), на період експлуатації - до 01.12.2029.

У пункті 15 договору оренди від 25.01.2005 передбачено, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва ділового культурно-комерційного центру з прибудовою до неї адміністративно-торговельних приміщень (але не пізніше прийняття об`єкта до експлуатації) та для експлуатації.

01.07.2020 між сторонами укладено додаткову угоду до договору оренди, відповідно до якої договір оренди землі, зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від 25.01.2005 за № 8810/05, викладено в новій редакції.

Так, відповідно до пункту 5 цього договору (в редакції додаткової угоди) нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення додаткової угоди становить 97 678 160,00 грн. При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

У пункті 8 договору сторони погодили, що договір укладено строком: на період будівництва до 26.02.2022 (але не пізніше прийняття об`єкта до експлуатації), на період експлуатації до 01.12.2029.

За змістом пункту 9 договору оренди від 25.01.2005 (в редакції додаткової угоди) орендна плата за земельну ділянку вноситься відповідачем щомісячно у грошовій формі на рахунок Державного казначейства у Харківській області. Розмір орендної плати за земельну ділянку (на період продовження строків будівництва) становить 2,1 % від суми нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Розмір орендної плати за земельну ділянку (на період експлуатації) становить 5,6 % від суми нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Разом із тим попередні судові інстанції установили, що 07.02.2005 на підставі рішення Харківської міської ради від 28.04.2004 № 66/04 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об`єктів" між Харківською міською радою (орендодавець) та ТОВ "Альфа" (орендар) укладено договір оренди землі, зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від 07.02.2005 за № 8818/05, за умовами якого Харківська міська рада надала, а ТОВ "Альфа" прийняло в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, розташовану за адресою: м. Харків, просп. Героїв Харкова (колишній просп. Московський) ріг вул. Кооперативної, загальною площею 0,3500 га, кадастровий номер :01:004:0007.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1 212 904,00 грн на період будівництва та 6 064 519,00 грн на період експлуатації (пункт 5 договору оренди від 07.02.2005).

Відповідно до пункту 8 цього договору його укладено строком до 01.06.2009 (але не пізніше прийняття об`єкта до експлуатації), на період експлуатації - до 01.12.2029.

У пункті 15 договору оренди від 07.02.2005 сторони обумовили, що земельна ділянка передається орендареві в оренду для будівництва громадсько-торговельного центру (але не пізніше прийняття об`єкта до експлуатації) та для експлуатації.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 12.09.2016 у справі № 922/2448/16 визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди землі, який зареєстровано у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель від 07.02.2005 за № 8818/05 в частині зміни розміру орендної плати.

Так, відповідно до пункту 5 договору оренди (в редакції додаткової угоди до нього) нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 9 359 490,00 грн.

Водночас пунктом 7 договорів оренди від 25.01.2005 і від 07.02.2005 передбачено, що у випадку нездачі об`єкта до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також неотримання дозволів на виконання будівельних робіт, зазначене рішення втрачає чинність і договір оренди земельної ділянки підлягає розірванню у встановленому порядку.

Згідно з пунктом 28 цих договорів орендодавець має право вимагати, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди та своєчасного внесення орендної плати.

У пункті 31 спірних договорів визначено обов`язки орендаря, у тому числі, приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку; сплачувати оренду плату в строки та розмірах, встановленим цим договором; використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням відповідно до договору.

За умовами пункту 38 вказаних договорів їх дія припиняється шляхом розірвання за взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Відповідно до пункту 39 договорів оренди від 25.01.2005, від 07.02.2005 розірвання договору в односторонньому порядку допускається. Підставами для розірвання договору в односторонньому порядку сторони визначили такі істотні порушення його умов як несплата розміру орендної плати протягом більш ніж три місяці; використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; передача в суборенду земельної ділянки без письмової згоди орендодавця. Серед цих підстав, як зазначив суд першої інстанції, відсутні такі, як нездача об`єктів до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також неотримання дозволів на виконання будівельних робіт.

Крім того, як установив суд апеляційної інстанції та цього не спростовано апеляційним господарським судом, 11.03.2024 ТОВ "Альфа" звернулось до Харківської міської ради із заявами про продовження строків будівництва об`єктів на наданих йому в оренду земельних ділянках з кадастровими номерами :01:002:0005 і :01:004:0007 та за результатами розгляду вказаних заяв Департаментом земельних відносин Харківської міської ради підготовлено відповідний проєкт рішення про продовження строків будівництва об`єктів. Зокрема, рішенням Харківської міської ради від 30.04.2024 № 583/24 продовжено до 01.04.2027 строки будівництва на земельній ділянці, загальною площею 0,9891 га, по просп. Героїв Харкова, 10/12, кадастровий номер :01:002:0005. Тобто має місце волевиявлення орендодавця на продовження строків будівництва.

4.3. Предметом позову у цій справі є вимоги прокурора, заявлені в інтересах держави в особі Харківської міської ради, до ТОВ "Альфа" про розірвання спірних договорів та повернення орендованих земельних ділянок власникові.

4.4. Місцевий господарський суд відмовив у позові з огляду на недоведеність прокурором істотності допущеного орендарем порушення умов договорів оренди як підстави для їх розірвання згідно з частиною 2 статті 651 Цивільного кодексу України. При цьому суд виходив із встановлених фактичних обставин, які свідчать про те, що, незважаючи на неповне виконання відповідачем умов спірних договорів оренди землі, зокрема в частині завершення будівництва ділового культурно-комерційного центру з прибудовою адміністративно-торговельних приміщень та громадсько-торговельного центру на орендованих земельних ділянках у встановлені договорами строки, що дійсно могло мати для позивача суспільний інтерес і бути одним із бажаних результатів, на який початково розраховував орган місцевого самоврядування, однак, за відсутності заборгованості з орендної плати, наявності чіткої та послідової позиції та пріоритетності суспільного інтересу орендодавця у питанні збереження договірних відносин, недоцільності розірвання спірних договорів під час широкомасштабної воєнної агресії російської федерації на території України та перебування міста Харкова під постійними ворожими обстрілами, починаючи з 24.02.2002, зважаючи на наслідки, до яких неминуче призведе таке розірвання - втрата певної частини доходу бюджету місцевої територіальної громади, а також маловірогідність повторної спроби передачі в оренду спірних земельних ділянок та з огляду на те, що строк оренди не сплив за обставин продовження позивачем строків будівництва, відсутні підстави для розірвання спірних договорів та повернення земельних ділянок.

4.5. Скасовуючи рішення суду першої інстанції та задовольняючи позовні вимоги у справі, суд апеляційної інстанції на противагу місцевому господарському суду визнав позов обґрунтованим, зазначивши, зокрема, що у наведеному випадку має місце істотне порушення відповідачем умов спірних договорів у зв`язку з нездійсненням забудови земельних ділянок у встановлений договорами строк та систематичне невнесення орендних платежів. За висновками суду, невиконання відповідачем умов договорів оренди землі, що призвело до нездійснення забудови, створює перешкоди територіальній громаді міста в особі Харківської міської ради у можливості доцільно, ефективно користуватися і розпоряджатися на власний розсуд і у своїх інтересах земельною ділянкою, що їй належить; очікуваний Харківською міською радою результат у виді забудови земельних ділянок відповідними об`єктами інфраструктури, по-перше, створить умови для сплати орендарем більшого розміру орендної плати; по-друге, надасть змогу отримувати як джерело додаткового доходу місцевого бюджету податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки; по-третє, може мати користь для підприємців як засіб для здійснення ними підприємницької діяльності, у тому числі, й отримання прибутку, у закінчених будівництвом та уведених у встановленому законом порядку в експлуатацію діловому культурно-комерційному центрі з прибудовою адміністративно-торговельних приміщень та громадсько-торговельному центрі, а отже, й поповнення бюджету відповідними податками від підприємницької діяльності, створити нові робочі місця для членів територіальної громади міста Харкова. У наведеному випадку має місце систематична несплата орендної плати, що підтверджується інформацією ГУ ДПС у Харківській області у листі від 04.10.2022.

4.6. Проте колегія суддів суду касаційної інстанції не погоджується з висновками суду апеляційної інстанції про наявність підстав для задоволення вимог заявленого позову та при цьому виходить із такого.

4.7. Згідно з частинами 3, 4 статті 31 та частиною 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. На вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 611 та частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Отже, до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення Цивільного кодексу України і при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди землі застосуванню також підлягають положення частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України. Водночас застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини 1 статті 3 Цивільного кодексу України належать, зокрема, справедливість, добросовісність і розумність (аналогічний висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17 зі спору про розірвання договору оренди землі).

Для застосування частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у виді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати (постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.01.2021 у справі № 910/2861/18, від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17).

У розумінні положень частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку. Це випливає з принципу збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору.

Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Верховного Суду від 09.12.2020 у справі № 199/3846/19).

Отже, у кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення.

Як уже зазначалося, прокурор звернувся з позовом про розірвання договорів оренди землі та повернення земельних ділянок з підстав істотного порушення відповідачем їх умов. Тому під час вирішення спору у цій справі суд має встановити: чи є вказані прокурором порушення відповідачем умов договору настільки істотними за обставин цієї справи, що можуть бути підставою для розірвання договору в судовому порядку; чи може бути у наведеному випадку виправданим втручання з боку держави (в інтересах якої діє прокурор) в сферу приватних інтересів та чи дотримано ним справедливого балансу між інтересами суспільства і вимогами захисту приватних інтересів окремих осіб, тобто чи відповідатиме задоволення позову прокурора про розірвання договорів землі інтересам держави та територіальної громади за обставин, що склалися.

Відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

За практикою Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) наведене правило застосовне не тільки для захисту інтересів власника майна, а й його правомірного володільця, яким у спірних правовідносинах є відповідач - орендар.

У практиці ЄСПЛ напрацьовані три критерії, які потрібно оцінити, щоб зробити висновок, чи відповідає певний захід втручання у право власності принципу правомірного і допустимого втручання, сумісного з гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції, а саме: втручання має бути законним, відповідати суспільним інтересам та бути пропорційним переслідуваним цілям одночасно.

Якщо хоча б одного критерію із перелічених не було додержано, то ЄСПЛ констатує порушення державою статті 1 Першого протоколу до Конвенції.

Втручання держави в право власності особи є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення "суспільного", "публічного" інтересу, у визначенні якого ЄСПЛ надає державам право користуватися "значною свободою (полем) розсуду". Втручання держави в право на мирне володіння майном може бути виправдане за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності.

Дослідивши обставин справи та наявні у ній докази, урахувавши наведені положення законодавства, яке регулює спірні правовідносини, оцінивши зазначені критерії в контексті обставин цієї справи та виконавши обов`язкові вказівки Верховного Суду, викладені у постанові від 29.11.2023, місцевий господарський суд визнав недоведеним прокурором обставини істотності порушення умов договорів оренди землі як підстави для їх розірвання у судовому порядку у розумінні частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України. Суд установив, що, незважаючи на неповне виконання відповідачем умов спірних договорів в частині забудови у встановлені договорами строки, що дійсно могло мати для позивача суспільний інтерес і бути одним із бажаних результатів, на який початково розраховував орган місцевого самоврядування, однак, за відсутності заборгованості з орендної плати, наявності у наведеному випадку чіткої і послідовної позиції та пріоритетності суспільного інтересу орендодавця у питанні збереження договірних відносин, недоцільності розірвання спірних договорів під час широкомасштабної воєнної агресії російської федерації на території України та перебування міста Харкова під постійними ворожими обстрілами, починаючи з 24.02.2002, зважаючи на наслідки, до яких неминуче призведе таке розірвання - втрата певної частини доходу бюджету місцевої територіальної громади, а також маловірогідність повторної спроби передачі в оренду спірних земельних ділянок та з огляду на те, що строк оренди не сплив і позивачем продовжено строки будівництва, відсутні підстави для розірвання спірних договорів та повернення земельних ділянок. За висновком суду першої інстанції, розірвання договорів у цьому конкретному випадку не буде сприяти цілям досягнення "справедливого балансу" між інтересами сторін, та, відповідно, не буде виправданим та пропорційним, позаяк збереження орендних правовідносин між сторонами, на переконання суду, буде свідчити про більш раціональне використання органом місцевого самоврядування земельної ділянки, зокрема, як джерела доходу місцевого бюджету. Відповідно наразі "шкода", завдана розірванням договору оренди землі, може стати більшою за "шкоду", спричинену бездіяльністю відповідача інтересам територіальної громади у виді нездійснення будівництва.

Разом із тим, місцевий господарський суд відхилив доводи прокурора про систематичність несплати орендних платежів, як такі, що не спричиняють стверджувані у позові наслідки порушення зобов`язання. Суд установив відсутність у відповідача заборгованості за спірними договорами; стосовно посилань прокурора на рішення у справах № 922/1507/20, № 922/1750/21, то суд зазначив, що відповідач здійснював систематичну оплату за договорами оренди, орендодавець фактично провів перерахунок орендної плати за певні періоди (мала місце зміна нормативної грошової оцінки) з урахуванням рішень суду та індексів інфляції та стягнув фактично різницю між здійсненими орендарем платежами згідно з договорами оренди та розрахунком, здійсненим Харківською міською радою на підставі внесених рішенням Господарського суду Харківської області від 04.07.2016 у справі № 922/1775/16 і від 12.09.2016 у справі № 922/2448/16 змін у розмірі орендної плати. Такі рішення були у повному обсязі виконані ТОВ "Альфа", доказів зворотнього до матеріалів справи прокурором та позивачем не надано; водночас ГУ ДПС (третя особа) повідомила суд про те, що у ТОВ "Альфа" відповідно даних інтегрованих карток платника податків ІКС "Податковий блок" заборгованості немає.

Відповідно до положень статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

Колегія суддів суду касаційної інстанції зазначає, що здійснене місцевим господарським судом правозастосування повністю відповідає та узгоджується з висновками, викладеними у постановах Верховного Суду від 30.05.2023 у справі № 922/1317/22, від 17.04.2024 у справі № 922/1626/23 у подібних правовідносинах (за позовом прокурора у спорах про розірвання договорів оренди землі та повернення земельних ділянок з підстав істотного порушення умов договорів за частиною 2 статті 651 Цивільного кодексу України), на які посилаються скаржники на обґрунтування підстав касаційного оскарження (пункт 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України) та які проте безпідставно та помилково на порушення вимог частини 4 статті 236 Господарського процесуального кодексу України не були враховані судом апеляційної інстанції під час здійснення апеляційного розгляду справи.

Як у вказаних справах, так і у цій справі, що розглядається, порушення відповідачем як орендарем зобов`язань за договором оренди полягало у невиконанні обов`язку здійснити у встановлений строк забудову земельної ділянки з метою поліпшення інфраструктури міста; у всіх цих справах Харківська міська рада визначила свій інтерес у стабільному надходженні орендної плати та наполягала на недоцільності розірвання договору оренди земельної ділянки під час широкомасштабної воєнної агресії російської федерації на території України та перебування міста Харкова під постійними ворожими обстрілами з 24.02.2022, адже наразі розірвання договору оренди землі неминуче призведе до втрати певної частини доходу бюджету місцевої територіальної громади, тоді як орендна плата є важливим джерелом наповнення місцевого бюджету під час воєнного стану; у справі № 922/1317/22 та у цій справі, що розглядається, Харківська міська рада чітко та послідовно дотримувалася позиції збереження договірних відносин з відповідачем, не змінюючи пріоритет інтересів територіальної громади; до того ж у цій справі, що розглядається та у справі № 922/1626/23 прокурор також посилався як на підставу для розірвання договору оренди землі на несплату орендної плати. Отже, правовідносини та обставини у цій справі, що розглядається, та у зазначених справах є подібними.

Проте, як уже зазначалося, суд апеляційної інстанції безпідставно не врахував правових позицій, вміщених у цих постановах Верховного Суду, та дійшов помилкового висновку про неподібність правовідносин у справі № 922/1626/23 зі справою що розглядається.

Суд апеляційної інстанції, вдавшись до дослідження очікуваних переваг у разі забудови спірних земельних ділянок та надавши перевагу задоволенню потреби в розбудові міської інфраструктури, у той самий час належним чином не спростував висновків суду першої інстанції про наявність чіткої, послідовної та незмінної позиції орендодавця та його інтересу у збереженні договірних відносин з відповідачем, на що слід зважати у питанні доцільності розірвання спірних договорів в період воєнного стану, пріоритетності суспільного інтересу орендодавця в збереженні орендних відносин між сторонами з метою отримання орендної плати, не врахував наслідків припинення договірних відносин, які, як установив місцевий господарський суд, дійсно неминуче завдадуть більшої шкоди, призведуть до втрати певної частини відповідного доходу бюджету територіальної громади, аніж бездіяльність відповідача у наведеному випадку; при цьому повторна спроба передачі в оренду звільнених земельних ділянок комунальної власності з метою будівництва ділового культурно-комерційного центру з прибудовою адміністративно-торговельних приміщень та громадсько-торговельного центру є надскладним та маловірогідним (з огляду на його результативність) "завданням" для органу місцевого самоврядування під час війни у місті-герої Харкові, який з 24.02.2022 перебуває під постійними ворожими обстрілами.

Водночас, задовольняючи позов, суд апеляційної інстанції помилково застосував до спірних правовідносин, зокрема, положення статті 416 Цивільного кодексу України та статті 1021 Земельного кодексу України, на які на обґрунтування позову, у тому числі, посилався прокурор, та не врахував, що суперфіцій і оренда є окремими правовими інститутами, які регламентуються різними нормами Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України.

Разом із тим, висновок суду апеляційної інстанції про систематичну несплату відповідачем орендної плати не можна визнати обґрунтованим, оскільки він ґрунтується виключно на посиланнях на інформацію ГУ ДПС у листі 04.10.2022 та судові рішення у справах, яким була надана оцінка місцевим господарським судом, водночас такий висновок зроблено без належної оцінки наявних у справі доказів у їх сукупності, на необхідності дослідження та оцінки яких наголошував Верховний Суд у постанові від 29.11.2023 у цій справі, акцентуючи на наявності у справі суперечливих відомостей (ГУ ДПС) щодо виконання відповідачем зобов`язань в частині сплати орендної плати, що не може свідчити про дотримання вказівок суду касаційної інстанції, які є обов`язковими для суду під час нового розгляду справи в силу положень статті 316 Господарського процесуального кодексу України.

Згідно з висновками Верховного Суду, викладеними у постанові від 05.06.2020 у справі № 920/528/19, рішення суду не може ґрунтуватися на припущеннях чи містити неточності у встановленні обставин, які мають вирішальне значення для правильного вирішення спору. Рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу відповідно до норм матеріального права, що підлягають застосуванню до таких правовідносин. Обґрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, що мають значення для справи, висновки суду стосовно встановлених обставин і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні.

Крім того, витребовуючи спірні земельні ділянки, суд апеляційної інстанції помилково послався на висновки Верховного Суду, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.06.2023 у справі № 362/2707/19 (у цивільній справі за позовом фізичної особи до фізичних осіб про визнання недійсними договорів дарування, скасування їх державної реєстрації та витребування майна із чужого незаконного володіння), які є нерелеватними до спірних земельних орендних правовідносин; у справі, в якій подано касаційну скаргу, прокурор просив розірвати договір оренди та, як наслідок, повернути спірні земельні ділянки власникові.

Зважаючи на викладене, доводи обох касаційних скарг знайшли підтвердження.

5. Висновки Верховного Суду

5.1. За змістом статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи. Постанова суду апеляційної інстанції наведеним вимогам не відповідає.

5.2. Відповідно до пункту 4 частини 1 статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишити в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині.

5.3. Зважаючи на викладене та наведені положення законодавства, беручи до уваги те, що за результатами касаційного розгляду Верховним Судом цієї справи доводи касаційних скарг знайшли своє підтвердження, касаційні скарги підлягають задоволенню, постанова Східного апеляційного господарського суду від 26.09.2024 має бути скасована, а рішення Господарського суду Харківської області від 19.06.2024 у цій справі - залишене в силі.

6. Розподіл судових витрат

6.1. Відповідно до положень статті 129 Господарського процесуального кодексу України ТОВ "Альфа" та Харківській міській раді за рахунок прокуратури підлягає відшкодуванню судовий збір, сплачений скаржниками за подання касаційних скарг.

Керуючись статтями 129, 300, 301, 308, 312, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

Касаційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Альфа" та Харківської міської ради задовольнити.

Постанову Східного апеляційного господарського суду від 26.09.2024 у справі № 922/21/23 скасувати, а рішення Господарського суду Харківської області від 19.06.2024 у цій справі залишити в силі.

Стягнути з Харківської обласної прокуратури на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Альфа" 19 848,00 грн судового збору, сплаченого за подання касаційної скарги.

Стягнути з Харківської обласної прокуратури на користь Харківської міської ради 19 848,00 грн судового збору, сплаченого за подання касаційної скарги.

Видачу наказу доручити Господарському суду Харківської області.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя Т. Б. Дроботова

Судді Н. О. Багай

Ю. Я. Чумак