ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17.12.2024м. ХарківСправа № 922/3148/24

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Погорелової О.В

при секретарі судового засідання Федоровій К.О.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Українсько - болгарського товариства з обмеженою відповідальністю "Пірана", м. Харків
до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області, м. Харків треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача - Державна установа "Державний науково-дослідний і проектний інститут основної хімії", м. Харків та Фонд державного майна України, м. Київ
про зобов`язання вчинити певні дії
за участю представників учасників справи:

позивача - Бондаренко Я.О.

відповідача - Зучек Є.Н.

третіх осіб - не з`явилися,

ВСТАНОВИВ:

Позивач, Українсько-болгарське товариство з обмеженою відповідальністю "Пірана", звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом до Регіонального відділення Фонду державного майна України, відповідач, в якому просить суд:

- скасувати наказ Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області № 00706 від 17.11.2023;

- визнати дії Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області щодо відмови у прийнятті рішення про приватизацію нежитлової будівлі: літ. "А-4" загальною площею 1365,1 кв.м., яка розташована за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 20, шляхом викупу незаконними та протиправними;

- зобов`язати Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській області прийняти рішення про приватизацію нежитлової будівлі: літ. "А-4" загальною площею 1365,1 кв.м., яка розташована за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 20, шляхом викупу та виконати процедуру приватизацію державного майна згідно із вимогами Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна";

- зобов`язати Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській області укласти з Українсько-болгарським товариством з обмеженою відповідальністю "Пірана" () попередній договір купівлі-продажу об`єкта приватизації - нежитлова будівля літ. "А-4" загальною площею 1365,1 кв.м., яка розташована за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 20 відповідно до вимог Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна".

Ухвалою суду від 23.09.2024 позовна заява була прийнята до розгляду, відкрито провадження у справі, постановлено про розгляд справи за правилами загального позовного провадження.

Процесуальний рух справи відображено у відповідних ухвалах суду.

Відповідачем до суду був поданий відзив на позовну заяву, в якому він проти позову заперечує та просить суд відмовити у його задоволенні. В обґрунтування заперечень проти позову, зокрема, вказує на те, що вимога про скасування наказу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області 00706 від 17.11.2023 не може розглядатись повторно, оскільки була предметом розгляду у справі №922/4932/23; теж саме стосується і вимоги про зобов`язання Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області прийняти рішення про приватизацію нежитлової будівлі: літ. "А-4" загальною площею 1365,1 кв.м., яка розташована за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 20, шляхом викупу та виконати процедуру приватизацію державного майна згідно із вимогами Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна"; вимога позивача про визнання дій Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області щодо відмови у прийнятті рішення про приватизацію нежитлової будівлі: літ. "А-4" загальною площею 1365,1 кв.м., яка розташована за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 20, шляхом викупу незаконними та протиправними не може розглядатись як окрема вимога; вимога позивача про зобов`язання Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській області укласти з Українсько-болгарським товариством з обмеженою відповідальністю "Пірана" попередній договір купівлі-продажу об`єкта приватизації - нежитлова будівля літ. "А-4" загальною площею 1365,1 кв.м., яка розташована за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 20 відповідно до вимог Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна" є неналежним способом захисту та задоволенню не підлягає.

Крім того, відповідно до наданих документів з боку ТОВ "Пірана" технічних документів, мова йде про капітальний ремонт з невід`ємними поліпшеннями. Висновок експерта №3524 від 23.05.2024 за результатами проведення експертного будівельно-технічного дослідження не містить відокремлення ремонтних робіт від поліпшень.

Третьою особою - Державна установа "Державний науково-дослідний і проектний інститут основної хімії", до суду біли надані письмові пояснення, в яких третя особа зазначила про те, що з наданих документів вбачається, що позивач, виконав умови, передбачені частиною другою ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна": позивач отримав згоду на проведення невід`ємних поліпшень які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу; невід`ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна (09.09.2022); здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи; позивач належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати; договір оренди укладений строком на 5 років до 24.06.2027 включно, тобто є чинним; крім того, достовірність понесених витрат та їх джерела придбання на невід`ємні поліпшення нерухомого майна підтверджується Звітом незалежного аудитора та висновком експерта № 3524 за результатами проведення експертного будівельно-технічного дослідження від 23.05.2024.

Третьою особою - Фонд державного майна України, були подані письмові пояснення у справі, в яких третя особа проти позову заперечує та просить суд залишити її без задоволення. Зокрема, в обґрунтування заперечень вказує на те, що спір у справі №922/3148/24 виник між тими ж сторонами, про той самий предмет, якій розглядався у справі №922/4932/23. Таким чином, позивач намагається фактично отримати протилежне рішення тому, що ухвалено у справі №922/4932/23.

Позивачем до суду була подана відповідь на відзив, в якій позивач, зокрема, вказав про те, що позовна вимога в частині скасування наказу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області № 00706 від 17.11.2023 ґрунтується позивачем не на звіті про проведення технічного обстеження/висновку будівельної експертизи ФОП Зіпір Н. Я., а на висновку експерта № 3524 за результатами проведення експертного будівельно-технічного дослідження від 23.05.2024. Таким чином, при розгляді даної справи судом буде надана оцінка виконання позивачем усіх умов ч.2 ст. 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", зокрема, висновку експерта № 3524 за результатами проведення експертного будівельно-технічного дослідження від 23.05.2024. У разі доведення позивачем виконання умов ч.2 ст. 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" останній має правомірне очікування на приватизацію державного майна шляхом викупу. Натомість, наявність діючого наказу № 00706 № 17.11.2023 прямо виключає задоволення позовних вимог про зобов`язання укласти попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна. В даному випадку відповідачем визначений спосіб приватизації шляхом продажу на аукціоні. Відповідач у своєму відзиві на позовну заяву наголошує на тому, що останнім вже прийнято рішення про приватизацію державного майна шляхом продажу на аукціоні і зобов`язання останнього укласти попередній договір не призведе до фактичного набуття позивачем нерухомого майна у власність. Таким чином, не скасування наказу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області № 00706 № 17.11.2023 не призведе до набуття позивачем права власності на приміщення. Можливість виконання такого рішення суду повинно розглядатись у сукупності наведених позовних вимог. Скасування оскаржуваного наказу, зобов`язання відповідача прийняти рішення про приватизацію шляхом викупу та виконати процедуру приватизацію державного майна згідно із вимогами Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна" виключає залежність позивача від суб`єктивних дій відповідача прийняти аналогічне рішення про приватизацію спірного об`єкта оренди шляхом його продажу на аукціоні. Тобто такий спосіб захисту є належним та ефективним. Відповідач фактично ухиляється від проведення визначеної законом процедури приватизації, а тому належним способом захисту прав позивача є звернення з позовом про зобов`язання вчинити певні дії та спонукання до укладення попереднього договору купівлі-продажу об`єкта приватизації відповідно до ч.3 ст. 18 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна". Здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень, підтверджені висновком експерта № 3524 за результатами проведення експертного будівельно-технічного дослідження від 23.05.2024. Відповідач не зазначає, які конкретні невідповідності викладені у будівельній експертизі дають змогу зробити висновок про не підтвердження складу і характеру проведених позивачем невід`ємних поліпшень. А ні відповідач а ні його посадові особи не мають спеціальних знань у сфері будівельної експертизи, і останні не мають відповідних дозвільних документів (сертифікатів, дозволів, ліцензій, тощо). Відповідачем на підтвердження своїх міркувань не надано до суду відповідний висновок, виконаний сертифікованим експертом у галузі будівництва, який би спростовував будівельну експертизу, яка міститься в матеріалах справи. Таким чином, посилання відповідача на не відповідність будівельної експертизи є безпідставними та необґрунтованими.

У судовому засіданні 17.12.2024 представник позивача підтримав позов у повному обсязі та просив суд його задовольнити.

Присутній у судовому засіданні представник відповідача проти позову заперечував та просив суд відмовити у його задоволенні.

З`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення проти них, всебічно та повно дослідивши матеріали справи та надані учасниками справи докази, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив наступне.

24.06.2022 між Українсько-болгарським товариством з обмеженою відповідальністю "Пірана" (далі за текстом позивач) та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області (далі за текстом відповідач, регіональне відділення) був укладений договір оренди №0177, предметом якого є нежитлова будівля літ. "А-4" загальною площею 1365,1 кв.м., яка розташована за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 20, що обліковується на балансі Державної установи "Державний науково-дослідний і проектний інститут основної хімії".

Наказом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області від 24.02.2023 № 00149 орендарю надана згода на проведення невід`ємних поліпшень за договором оренди № 0177, предметом якого є нежитлова будівля літ. "А-4" загальною площею 1365,1 кв.м., яка розташована за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 20, що обліковується на балансі Державної установи "Державний науково-дослідний і проектний інститут основної хімії".

У подальшому, позивач звернувся до відповідача з листом у якому просив включити об`єкт - нежитлова будівля літ. "А-4" загальною площею 1365,1 кв.м., яка розташована за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 20, до переліку об`єктів малої приватизації та розпочати роботу по приватизації даного об`єкта шляхом викупу.

Наказом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області від 07.11.2023 № 00673 прийнято рішення про включення до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, об`єкта державної власності нежитлова будівля літ. "А-4" загальною площею 1365,1 кв. м, яка розташована за адресою м. Харків, вул. Мироносицька, 20. Також вирішено не пізніше наступного дня після затвердження цього наказу, направити до Фонду державного майна України подання про включення вказаного об`єкта державної власності до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації.

Наказом Фонду державного майна України від 09.11.2023 №2016 "Про внесення змін до наказу Фонду державного майна України від 04.01.2022 №1 "Про затвердження переліків об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації (із змінами)" об`єкт державної власності - нежитлова будівля літ. "А-4" загальною площею 1365,1 кв. м за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, буд. 20, було включено до переліку об`єктів державної власності, що підлягають приватизації (додаток 3 "Перелік окремого майна"). Відповідальним за підготовку до приватизації вищевказаного об`єкта державної власності визначено Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській області.

Листом від 17.11.2023 №11-10-04562 Регіональне відділення за результатами розгляду звернення орендаря повідомило останнього про відсутність підстав для визнання способу приватизації шляхом викупу, вказуючи про недотримання обов`язкової умови щодо здійснення невідокремлюваних поліпшень без заподіяння шкоди об`єкту в розмірі не менше 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна, зазначаючи, зокрема, що за умовами договору оренди вартість майна була визначена за балансовою залишковою вартістю.

Наказом Регіонального відділення від 17.11.2023 №00706 прийнято рішення про приватизацію об`єкта малої приватизації окремого майна - нежитлової будівлі літ. "А-4" загальною площею 1365,1 кв.м, яка розташована за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 20, шляхом продажу на аукціоні.

Не погодившись з наказом відповідача, позивач звернувся до суду.

Рішенням господарського суду Харківської області від 07.02.2024 у справі №922/4932/23 визнано незаконним та скасовано наказ Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області № 00706 № 17.11.2023; визнано за Українсько-болгарським товариством з обмеженою відповідальністю "Пірана" право на приватизацію шляхом викупу об`єкту приватизації - нежитлова будівля літ. "А-4" загальною площею 1365,1 кв.м., яка розташована за адресою м. Харків, вул. Мироносицька, 20; зобов`язано Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській області прийняти рішення про приватизацію способом викупу об`єкту приватизації - нежитлова будівля літ. "А-4" загальною площею 1365,1 кв. м., яка розташована за адресою, м. Харків, вул Мироносицька, 20.

Постановою Східного апеляційного господарського суду від 22.04.2024 у справі №922/4932/23, яка залишена без змін постановою Верховного Суду від 31.07.2024, апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області на рішення Господарського суду Харківської області від 07.02.2024 у справі №922/4932/23 задоволено. Рішення Господарського суду Харківської області від 07.02.2024 у справі №922/4932/23 скасовано. Ухвалено нове рішення у справі №922/4932/23, яким у задоволені позовних вимог відмовлено повністю.

У постанові від 31.07.2024 Верховний Суд зазначив про те, що (п.45 постанови) у справі, що розглядається, апеляційний суд установив, що позивач не виконав обов`язкової умови, передбаченої частиною другою статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", а саме - не надав висновку будівельної експертизи на підтвердження факту здійснення поліпшень, їх структуру і склад, невід`ємність від об`єкта оренди, а також визначеної суб`єктом оціночної діяльності вартості невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, а тому дійшов правильного висновку про відмову в позові, оскільки у цьому випадку позивач не має права на приватизацію шляхом викупу.

На замовлення позивача було проведено технічне обстеження нерухомого майна за результатами якого експертом був складений висновок експерта № 3524 за результатами проведення експертного будівельно-технічного дослідження від 23.05.2024.

Позивач звернувся до відповідача з листом від 19.08.2024 № 42 з проханням прийняти рішення про приватизацію нежитлової будівлі: літ. "А-4" загальною площею 1365,1 кв.м., яка розташована за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 20, шляхом викупу та розпочати відповідну роботу згідно із статтею 10 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна".

Листом від 28.08.2024 №17-16-03278 відповідач повідомив позивача про те що, проаналізувавши висновок експерта №3524 за результатами проведення експертного будівельно-технічного дослідження від 23.05.2024 відповідач не вбачає, що висновок підтверджує склад та характер невід`ємних поліпшень, внаслідок чого у регіонального відділення відсутні правові підстави продовжити роботу щодо приватизації вказаного вище об`єкта шляхом викупу та укласти попередній договір купівлі-продажу об`єкта приватизації. Також у вказаному листі, регіональне відділення повідомило позивача, що у разі незгоди з рішенням, прийнятим за результатом розгляду звернення, він має право оскаржити його до органу або посадовій особі вищого рівня чи суду.

Позивач вважає, відмову відповідача у прийняті рішення про приватизацію нежитлової будівлі: літ. "А-4" загальною площею 1365,1 кв.м., яка розташована за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 20, шляхом викупу незаконною та протиправною.

Вказані обставини, на думку позивача, свідчать про порушення його прав та охоронюваних законом інтересів і є підставою для їх захисту у судовому порядку, у зв`язку з чим позивач звернувся до суду з цим позовом.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам справи, з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог і заперечень проти них, суд виходить з наступного.

Згідно п. 22 ч. 1 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", приватизація державного або комунального майна (далі - приватизація) - платне відчуження майна, що перебуває у державній або комунальній власності, на користь фізичних та юридичних осіб, які відповідно до цього Закону можуть бути покупцями

Частиною 1 ст. 2 названого Закону визначено, що основною метою приватизації є прискорення економічного зростання, залучення іноземних і внутрішніх інвестицій, зменшення частки державної або комунальної власності у структурі економіки України шляхом продажу об`єктів приватизації ефективному приватному власнику.

Згідно ст. 7 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва у районах і містах, органи приватизації в Автономній Республіці Крим становлять єдину систему державних органів приватизації. Державні органи приватизації здійснюють державну політику у сфері приватизації та діють на підставі Закону України "Про Фонд державного майна України", цього Закону, інших актів законодавства.

Державні органи приватизації у межах своєї компетенції здійснюють такі основні повноваження: затверджують переліки об`єктів, що підлягають приватизації; класифікують об`єкти приватизації відповідно до цього Закону; приймають рішення про приватизацію об`єктів державної власності у випадках, установлених законодавством; змінюють у процесі приватизації організаційну форму підприємств, що перебувають у державній власності; здійснюють повноваження власника державного майна, у тому числі корпоративних прав, у процесі приватизації; представляють відповідно до міжнародних договорів України з питань міждержавних майнових відносин інтереси держави з питань визнання прав і регулювання відносин власності та використання державного майна, визначають право власності держави на розташоване на території України майно, майнові права та інші активи підприємств, установ та організацій колишнього союзного підпорядкування, які під час утворення господарських товариств передаються до їх статутного капіталу; здійснюють управління об`єктами державної власності, зокрема державними підприємствами та корпоративними правами держави у статутних капіталах господарських товариств, щодо яких прийнято рішення про приватизацію та затверджено план розміщення акцій товариств, утворених у процесі перетворення (у тому числі шляхом корпоратизації) державних підприємств, що належать до сфери управління Фонду державного майна України, а також товариств, утворених за участю Фонду державного майна України; продають майно, що перебуває у державній власності, у процесі його приватизації, а також акції (частки), що належать державі у майні господарських товариств; утворюють аукціонні комісії; затверджують плани розміщення акцій акціонерних товариств у процесі приватизації; укладають договори на проведення оцінки об`єктів приватизації у випадках, передбачених законодавством; укладають договори з іншими уповноваженими особами щодо проведення аукціонів з продажу об`єктів приватизації; укладають з потенційними покупцями єдиних майнових комплексів державних підприємств та пакетів акцій договори про конфіденційність інформації про об`єкти малої приватизації; укладають з операторами електронних майданчиків договори про конфіденційність інформації про об`єкт великої приватизації; укладають договори про розроблення документації із землеустрою у випадках, передбачених законодавством; укладають у випадках, передбачених законодавством, угоди щодо проведення екологічного аудиту об`єктів приватизації; залучають суб`єктів господарювання для організації та/або проведення аукціонів, у тому числі в електронній формі (електронний аукціон); виступають з боку держави засновником підприємств, заснованих на базі об`єднання майна різних форм власності; контролюють виконання умов договорів купівлі-продажу державного майна; здійснюють захист майнових прав державних підприємств, а також корпоративних прав держави на території України, що належать до сфери управління Фонду державного майна України; державні органи приватизації здійснюють інші повноваження, передбачені цим Законом, іншими актами законодавства.

Органи приватизації оприлюднюють та надають інформацію на запити відповідно до Закону України "Про доступ до публічної інформації". Органи приватизації не мають права втручатися в господарську діяльність підприємств, за винятком випадків, передбачених законодавством України та установчими документами таких підприємств. Повноваження органів місцевого самоврядування у сфері приватизації визначаються законами України і правовими актами органів місцевого самоврядування.

Згідно ст. 10 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", порядок приватизації державного і комунального майна передбачає: формування та затвердження переліків об`єктів, що підлягають приватизації; опублікування переліку об`єктів, що підлягають приватизації, на офіційному веб-сайті Фонду державного майна України, на офіційних сайтах місцевих рад та в електронній торговій системі; прийняття рішення про приватизацію; прийняття місцевою радою рішення про приватизацію об`єкта комунальної власності; опублікування інформації про прийняття рішення про приватизацію об`єкта; проведення інвентаризації та оцінки відповідно до законодавства; проведення у випадках, передбачених законом, аудиту, екологічного аудиту об`єкта приватизації; перетворення державного або комунального підприємства в господарське товариство у процесі приватизації у випадках, передбачених цим Законом; затвердження плану розміщення акцій акціонерних товариств, створених у процесі приватизації, у випадках, передбачених цим Законом, та його виконання; затвердження у випадках, передбачених цим Законом, умов продажу об`єктів приватизації, розроблених аукціонною комісією; опублікування інформації про умови продажу, в тому числі стартову ціну об`єкта приватизації; проведення аукціону, укладення договору купівлі-продажу; укладення договору купівлі-продажу в разі приватизації об`єкта шляхом викупу; опублікування інформації про результати приватизації; прийняття рішення про завершення приватизації. Приватизація об`єкта вважається завершеною з моменту його продажу та переходу до покупця права власності або завершення розміщення всіх акцій, передбачених до продажу планом розміщення акцій, і оформлюється наказом відповідного органу приватизації.

Відповідно до ст. 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", приватизація об`єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду, здійснюється шляхом продажу на аукціоні або шляхом викупу, якщо виконуються умови, передбачені частиною другою цієї статті.

Орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна з таких умов: орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна; орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу; невід`ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди; здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб`єктом оціночної діяльності; орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати; договір оренди є чинним на момент приватизації.

Надання згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень здійснюється в порядку, визначеному Фондом державного майна України або представницьким органом місцевого самоврядування. Орендар, який виконав умови, передбачені частиною другою цієї статті, має право на приватизацію об`єкта шляхом викупу. У разі якщо орган приватизації прийняв рішення про приватизацію об`єкта шляхом викупу, між органом приватизації та орендарем укладається попередній договір купівлі-продажу об`єкта приватизації. Договір купівлі-продажу такого об`єкта приватизації укладається не пізніше ніж протягом 30 робочих днів з дня укладення попереднього договору.

У разі якщо органами приватизації прийнято рішення про приватизацію на аукціоні з умовами щодо компенсації орендарю невід`ємних поліпшень, вартість таких поліпшень компенсується покупцем. Ціна продажу об`єкта приватизації зменшується на суму компенсації невід`ємних поліпшень. Якщо покупцем об`єкта приватизації стає орендар, вартість невід`ємних поліпшень зараховується йому під час остаточного розрахунку за об`єкт приватизації. Договір оренди зберігає чинність для нового власника приватизованого майна, а в разі якщо покупцем переданого в оренду об`єкта державного майна є орендар, дія відповідного договору припиняється з дня, за яким об`єкт оренди переходить у його власність.

Тобто, наведені положення статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" визначають правові підстави набуття орендарем права на приватизацію шляхом викупу об`єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду.

Наведене свідчить про те, що у випадку, коли орендарем виконано всі умови, передбачені статтею 18 Закону, то відсутні законодавчі обмеження на приватизацію спірного приміщення, та якщо органом приватизації прийнято рішення про приватизацію орендованого майна шляхом викупу, в орендаря виникає право на приватизацію орендованого приміщення у визначений спосіб (шляхом викупу). Подібні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 14.04.2021 у справі №910/5147/20, від 01.06.2021 у справі № 910/5640/20, від 07.03.2023 по справі №910/4874/21.

Відповідно до п 1 розділу 1 Порядку, який затверджений наказом Фонду державного майна України 18 серпня 2022 року № 910 та зареєстрований в Міністерстві юстиції України 16 вересня 2022 року за № 1070/38406 (далі - Порядок) для розгляду питання про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендар подає орендодавцю та балансоутримувачу об`єкта оренди клопотання і такі документи 1) опис передбачуваних робіт і кошторис витрат на їх проведення; 2) висновок будівельної експертизи щодо відповідності кошторису державним будівельним стандартам; 3) графік виконання робіт; 4) довідку про відсутність залишку амортизаційних відрахувань на державне майно (у разі здійснення невід`ємних поліпшень щодо єдиного майнового комплексу підприємства, його відокремленого структурного підрозділу); 5) звіт про оцінку об`єкта оренди станом на будь-яку дату між 01 січня поточного року і датою клопотання, складений суб`єктом оціночної діяльності, відібраним орендарем або балансоутримувачем орендованого майна; 6) рецензію на звіт про оцінку, проведену відповідно до вимог законодавства про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні; 7) довідку за підписом керівника балансоутримувача, що орендоване майно перебуває в стані, який не дозволяє використовувати його за цільовим призначенням, визначеним договором оренди (а якщо договір оренди не визначає цільового призначення - то за цільовим призначенням, визначеним орендарем у клопотанні) (подається лише орендодавцю). У довідці обов`язково зазначається, що вона подається для цілей отримання орендарем згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна. 8) підтвердження факту усунення орендарем порушення умов договору оренди (у разі їх наявності), виявлених орендодавцем у ході планової або позапланової перевірки, сплати заборгованості з орендної плати або будь-яких інших платежів за договором оренди, наявних на дату подання клопотання.

Наказом регіонального відділення від 24.02.2023 № 00149 орендарю надана згода на проведення невід`ємних поліпшень за договором оренди № 0177, предметом якого є нежитлова будівля літ "А-4" загальною площею 1365,1 кв. м, яка розташована за адресою м Харків, вул. Мироносицька, 20, що обліковується на балансі Державної установи "Державний науково-дослідний і проектний інститут основної хімії".

Цією дією відповідач підтвердив факт виконання позивачем вимог п 1 розділу 1 Порядку.

Судом встановлено, що позивач отримав згоду на проведення невід`ємних поліпшень які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу. Невід`ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна (09.09.2022). Ринкова вартість майна згідно з висновком про вартість на 09.09.2022 становить 4 279 600 грн. без ПДВ. Позивач належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати. Договір оренди укладений строком на 5 років до 24.06.2027 включно, тобто є чинним.

Відповідно до висновку експерта №3524 від 23.05.2024 за результатами проведення експертного будівельно-технічного дослідження ННЦ "Інститут судових експертиз ім. засл. проф. М.С. Бокаріуса":

- фактично виконані орендарем будівельні роботи, здійснені на об`єкті оренди, а саме: в нежитловій будівлі літ. "А-4" загальною площею 1365,1 кв.м., яка розташована за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 20 за переліком та об`ємами відносяться до робіт з капітального ремонту;

- будівельні роботи, які були здійснені на об`єкті оренди, а саме: в нежитловій будівлі літ. "А-4" загальною площею 1365,1 кв.м., яка розташована за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 20 відносять до невід`ємних поліпшень;

- виконані будівельні роботи не можуть бути відокремлені від об`єкта оренди, нежитлова будівля літ. "А-4" загальною площею 1365,1 кв.м., яка розташована за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 20 без пошкодження будівлі (об`єкта оренди), втрати функціональних можливостей використання або знецінення;

- вартість виконаних орендарем поліпшень, здійснених на об`єкті оренди, а саме: в нежитловій будівлі літ. "А-4" загальною площею 1365,1 кв.м., яка розташована за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 20, складає 4 881 885,00 грн.

Тобто, з наведеного вбачається, що фактично орендарем - Українсько-Болгарським товариством з обмеженою відповідальністю "Пірана" було виконано всі умови частини 2 статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", внаслідок чого в останнього виникло право на приватизацію способом викупу об`єкта приватизації - нежитлової будівлі літ. "А-4" загальною площею 1365,1 кв. м за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, буд. 20.

Згідно з правовою позицією Великої Палати Верховного Суду, викладеної, зокрема, у постановах від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 11.09.2018 у справі №905/1926/16, від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц, застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Відповідно до ст. 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження (постанова Верховного Суду від 28 березня 2018 року по справі № 757/44693/15-ц).

Виходячи зі змісту пунктів 32-35 рішення Європейського суду з прав людини у справі "Стретч проти Сполученого Королівства" від 24 червня 2003 року майном у значенні статті 1 Протоколу 1 до Конвенції вважається законне та обґрунтоване очікування набути майно або майнове право за договором, укладеним з органом публічної влади.

У рішенні "Пайн Велі Девелопмент Лтд" та інші проти Ірландії" від 23 жовтня 1991 року Європейський суд з прав людини зазначив, що "Правомірні очікування" виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним та розраховувати на певний стан речей. …право власності на майно у вигляді як правомірних очікувань, так і майнового права, що є об`єктом правового захисту згідно зі ст. 1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України.

З наведеного слідує, що оскільки позивач виконав вимоги національного законодавства (ст. 18 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна"), які є необхідною передумовою для приватизації орендованого державного майна, позивач має право на позитивне вирішення його заяви шляхом прийняття відповідачем відповідного рішення.

Отже, враховуючи фактичні обставини справи та наведені норми законодавства, суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог в частині визнання дій Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області щодо відмови у прийнятті рішення про приватизацію нежитлової будівлі: літ. "А-4" загальною площею 1365,1 кв.м., яка розташована за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 20, шляхом викупу незаконними та протиправними та зобов`язання Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області прийняти рішення про приватизацію нежитлової будівлі: літ. "А-4" загальною площею 1365,1 кв.м., яка розташована за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 20, шляхом викупу та виконати процедуру приватизацію державного майна згідно із вимогами Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна".

Щодо позовних вимог про скасування наказу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області № 00706 від 17.11.2023, суд зазначає, що задоволення позовних вимог про скасування наказу регіонального відділення не призведе до набуття позивачем права власності на приміщення. Можливість виконання такого рішення суду має високий ризик виникнення залежності від суб`єктивних дій відповідача з огляду на те, що саме відповідач як орган приватизації самостійно визначає способи приватизації та не позбавлений права та можливості у разі задоволення позову про скасування наказу прийняти аналогічне рішення про приватизацію спірного об`єкта оренди шляхом його продажу на аукціоні. Тобто такий спосіб захисту є неналежним та неефективним. Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав за усталеною практикою Великої Палати Верховного Суду є самостійною підставою для відмови в позові.

Щодо позовних вимог про зобов`язання Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області укласти з Українсько-болгарським товариством з обмеженою відповідальністю "Пірана" () попередній договір купівлі-продажу об`єкта приватизації - нежитлова будівля літ. "А-4" загальною площею 1365,1 кв.м., яка розташована за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 20 відповідно до вимог Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна" суд зазначає наступне.

У постанові від 31.07.2024 у справі №922/4932/23 Верховний Суд вказав, що якщо позивач вважає, що він має право на приватизацію шляхом викупу, але державні органи приватизації ухиляються від проведення визначеної законом процедури, то належним способом захисту прав позивача є звернення з позовом про спонукання до укладення договору купівлі-продажу об`єкта приватизації. Вимогу позивача про зобов`язання укласти договір у певній редакції у випадках, які допускають вирішення таких спорів судом, слід тлумачити як вимогу про визнання укладеним такого договору в судовому порядку у запропонованій позивачем редакції, що відповідає способам захисту, визначеним пунктом 6 частини другої статті 16 ЦК України. За наслідками розгляду такої вимоги у резолютивній частині свого рішення суд, керуючись частиною дев`ятою статті 238 ГПК України, має зробити висновки про визнання укладеним договору у запропонованій позивачем редакції, виклавши текст редакції договору, яка за висновками суду відповідає вимогам законодавства та визнається судом укладеною, чи висновки про відмову у визнанні укладеним договору у запропонованій позивачем редакції. Подібні висновки викладено у постанові Верховного Суду у складі об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 18.09.2020 у справі № 916/1423/18 та постановах Верховного Суду від 25.05.2021 у справі №910/6138/20, від 02.06.2021 у справі № 910/6139/20, від 07.03.2023 у справі № 910/4847/21.

Отже, позовна вимога про зобов`язання Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області укласти з Українсько-болгарським товариством з обмеженою відповідальністю "Пірана" попередній договір купівлі-продажу об`єкта приватизації є такою, що не підлягає задоволенню через обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав.

Разом з цим суд зазначає, що укладення господарського договору є обов`язковим для сторін, якщо він заснований на державному замовленні, виконання якого є обов`язком для суб`єкта господарювання у випадках, передбачених законом, або існує пряма вказівка закону щодо обов`язковості укладення договору для певних категорій суб`єктів господарювання чи органів державної влади або органів місцевого самоврядування. При укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України, чи у випадках, передбачених законом, іншим державним органом або органом державної влади, коли сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови.

Наказом Фонду державного майна України від 27.09.2022 № 1107 затверджено примірний попередній договір купівлі-продажу об`єкта малої приватизації. При цьому визначення окремих умов та положень попереднього договору, як то номер та дата прийняття рішення про приватизацію, ціну об`єкта приватизації та порядок розрахунків, права та обов`язки сторін, тощо прямо покладається на регіональні відділення ФДМУ згідно із приписами пункту 5 Положення про регіональне відділення Фонду державного майна України та Положення про представництво Фонду державного майна України в районі, місті, яке затверджено наказом ФДМУ від 15.05.2012 № 678.

Суд зазначає, що задоволення позовної вимоги про зобов`язання Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області прийняти рішення про приватизацію нежитлової будівлі: літ. "А-4" загальною площею 1365,1 кв.м., яка розташована за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 20, шляхом викупу та виконати процедуру приватизації державного майна згідно із вимогами Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна" зобов`язує Регіональне відділення Фонду державного майна України укласти договір в рамках проведення процедури приватизації державного майна згідно із вимогами Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна".

Відповідно до ст. 73 ГПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків. Згідно ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. За змістом ст. 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Водночас обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ст. 77 ГПК України). Відповідно до ст. 86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Підсумовуючи викладене, враховуючи фактичні обставини справи та наведені норми законодавства, суд дійшов висновку про часткове задоволення позовних вимог.

Щодо інших аргументів сторін, суд зазначає, що вони були досліджені у судовому засіданні та не наводяться в рішенні суду, позаяк не покладаються судом в основу цього судового рішення, тоді як Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа Серявін проти України, рішення від 10.02.2010).

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 6, 8, 19, 124, 129 Конституції України, ст.ст. 12, 13, 73, 74, 76-79, 91, 129, 232, 233, 236 - 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити частково.

Визнати дії Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області щодо відмови у прийнятті рішення про приватизацію нежитлової будівлі: літ. "А-4" загальною площею 1365,1 кв.м., яка розташована за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 20, шляхом викупу незаконними та протиправними.

Зобов`язати Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській області прийняти рішення про приватизацію нежитлової будівлі: літ. "А-4" загальною площею 1365,1 кв.м., яка розташована за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 20, шляхом викупу та виконати процедуру приватизації державного майна згідно із вимогами Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна".

В решті позову - відмовити.

Відповідно до ст. 241 ГПК України, рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Згідно ст. ст. 256, 257 ГПК України, рішення може бути оскаржене до Східного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складання повного тексту рішення.

Позивач - Українсько-болгарське товариство з обмеженою відповідальністю "Пірана" (61080, м. Харків, в`їзд Естакадний, 3-А, ).

Відповідач - Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській області (61057, м. Харків, м. Театральний, 1, код ЄЛДРПОУ 44223324).

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача - Державна установа "Державний науково-дослідний і проектний інститут основної хімії" (61002, м. Харків, вул. Мироносицька, 25).

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача - Фонд державного майна України (01133, м. Київ, вул. Генерала Алмазова, 18/9).

Повне рішення підписано 25 грудня 2024 року.

Суддя О.В. Погорелова