РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

18.11.2024Справа № 910/5335/21 (910/18557/23)

За позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "К5"

до 1. ОСОБА_1

2. Приватного акціонерного товариства "Енергополь-Україна"

про визнання недійсним інвестиційного договору

в межах справи №910/5335/21

За заявою Товариства з обмеженою відповідальністю "Будакс" (м. Київ, вул. Кондратюка,1, ідентифікаційний номер 38511196);

до Приватного акціонерного товариства "Енергополь-Україна" (04201, м. Київ, вул. Кондратюка, 1, ідентифікаційний номер 20022334)

про відкриття провадження у справі про банкрутство

Суддя Яковенко А.В.

Секретар судового засідання Муханьков Ю.В.

представники сторін: згідно протоколу судового засідання

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

В провадженні Господарського суду міста Києва перебуває справа №910/5335/21 за заявою Товариства з обмеженою відповідальністю "Будакс" про банкрутство Приватного акціонерного товариства "Енергополь-Україна".

До Господарського суду міста Києва надійшла позовна заява Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку №К5" (ОСББ "К5") до ОСОБА_1 та Приватного акціонерного товариства "Енергополь-Україна" про визнання недійсним інвестиційного договору.

Відповідно до витягу з протоколу передачі судової справи раніше визначеному складу суду, вказану позовну заяву передано для розгляду судді Яковенко А.В.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 28.12.2023 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрити провадження у справі; вирішено розгляд справи здійснювати за правилами спрощеного позовного провадження з повідомленням (викликом) сторін; судове засідання призначено на 05.02.24.

02.02.2024 до Господарського суду міста Києва від відповідача 1 надійшов відзив на позовну заяву, за змістом якого заперечеє проти задоволення позовних вимог.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 05.02.2024 відкладено розгляд справи на 18.03.2024.

16.02.2024 до Господарського суду міста Києва від позивача надійшла відповідь на відзив.

12.03.2024 до канцелярії суду від відповідача 1 надійшло клопотання про приєднання доказів та додаткові письмові пояснення з обгрунтуванням своєї правової позиції по суті спору.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 18.03.2024 вирішено здійснювати розгляд справи № 910/5335/21 (910/18557/23) за правилами загального позовного провадження; підготовче засідання призначено на 29.04.2024.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 29.04.2024 відлкадено підготовче засідання на 27.05.2024.

23.05.2024 до Господарського суду міста Києва від позивача надійшли заперечення.

Судове засідання, призначене на 27.05.2024 не відбулося у зв`язку із перебуванням судді Яковенко А.В. на лікарняному.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 20.06.2024 призначено підготовче засідання на 24.07.2024.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 24.07.2024 закрито підготовче провадження у справі №910/5335/21 (910/18557/23); призначено справу №910/5335/21 (910/18557/23) до розгляду по суті на 30.09.2024.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 30.09.20024 відкладено розгляд справи на 18.11.2024.

В судове засідання 18.11.2024 з`явилися представники позивача та надали пояснення по суті спору та просили суд задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Представники відповідачів 1 та 2 в судове засідання 18.11.2024 не з`явидися, про поважні причини неявки суд не повідомили.

Згідно із ч. 1 ст. 202 Господарського процесуального кодексу України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.

Пунктом 1 ч. 3 ст. 202 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки.

З огляду на наведене та керуючись вказаними приписами господарського процесуального закону, приймаючи до уваги відсутність будь-яких повідомлень відповідачів 1 та 2, про причини неявки в судові засідання, суд приходить до висновку про можливість розгляду справи за відсутності представників відповідачів 1 та 2 та за наявними в матеріалах справи документами.

В судовому засіданні 18.11.2024 судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

У судовому засіданні здійснювалася фіксація судового процесу технічним засобами у відповідності до статті 222 Господарського процесуального кодексу України.

Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення відповідача 1, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва,

ВСТАНОВИВ:

21.11.2013 будинок №5 за адресою: м. Київ, вул, Юрія Кондратюка, прийнято в експлуатацію згідно із Сертифікатом серії ІV №00, виданий ДАБІ м. Києва на підставі Акта готовності об`єкта до експлуатації б/н від 20.11.2013, виданого Приватним акціонерним товариством "Енергополь-Україна" по завершенні будівництва.

02.07.2014 Розпорядженням Оболонської районної в місті Києві Державної адміністрації № 388 від 24.07.2014 об`єкту нерухомого майна, введеному в експлуатацію згідно із Сертифікатом ДАБІ від 21.11.2013 серії ІV №00, присвоєно поштову адресу: АДРЕСА_1 .

Рішенням установчих зборів об?єднання співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , оформленим протоколом № 1 від 14 квітня 2019 року, створено Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «К5».

11.05.2017 між ОСОБА_2 (надалі - «Покупець») та Приватним акціонерним товариством "Енергополь-Україна" (надалі - «Продавець») укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 .

Відповідно до пункту 1.3 Договору загальна площа відчужуваної квартири становить 202,9 кв.м., житлова площа 101,10 кв.м. Квартира складається з трьох житлових кімнат.

15.05.2017 між ОСОБА_2 (надалі згідно тексту «Інвестор») та Приватним акціонерним товариством «Енергополь-Україна» (надалі «Забудовник») укладено інвестиційний договір № 4/535.

Пунктом 1.4 Договору визначено, що Об?єкт інвестування - приміщення, що розташоване над квартирою Інвестора.

Відповідно до пункту 2.1 Договору предметом цього договору є участь Інвестора у реконструкції Об`єкту інвестування з подальшим оформленням у власність Інвестора Об`єкту Інвестування шляхом приєднання до Квартири на умовах і в порядку передбачених законодавством і Договором.

Згідно з п. 3.1.1 Договору Забудовник бере на себе зобов?язання надати Інвестору всю наявну технічну документацію на Об?єкт інвестування.

Пунктом 3.2.2. Договору інвестор бере на себе зобов`язання з моменту розробки проектно-кошторисної документації отримати всі необхідні дозвільні документи і погодження.

Відповідно до пункту 3.2.3 Договору Інвестор бере на себе зобов`язання після отримання необхідного комплекту дозвільних документів та погоджень за власні кошти здійснити реконструкцію Об`єкту інвестування під житло з приєднанням його до Квартири.

08.06.2017 ОСОБА_2 отримано декларацію про початок будівельних робіт, серія та номер КВ 03, видана Департаментом з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (КМДА).

10.07.2017 року ОСОБА_2 отримано декларацію про готовність об`єкта до експлуатації, серія та номер КВ 131, видана Департаментом з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (КМДА).

24 липня 2017 року державним реєстратором Київської філії комунального підприємства «НОВОЗАВОДСЬКЕ» Мартинівської сільської ради Пулинського району Житомирської області Осиповичем Ігорем Віталійовичем внесено до Реєстру речових прав на нерухоме майно запис про зміни об`єкта нерухомого майна (індексний номер рішення:36283077), згідно із якими відомості про загальну площу Квартири АДРЕСА_3 , що належала ОСОБА_2 було змінено, а загальну площу квартири неправомірно збільшено на 377,9 кв. м. в порушення ст. 382 ЦК України, за рахунок площі технічного 26 поверху, без відома та згоди на це її власників - співвласників багатоквартирного житлового будинку, яким ця площа належить на праві спільної сумісної власності.

За результатом внесених змін до Реєстру речових прав на нерухоме майно, відомості про загальну площу об`єкта нерухомого майна - квартири АДРЕСА_3 , що належало ОСОБА_2 змінено, а загальну площу квартири збільшено. Загальна площа квартири АДРЕСА_3 після змін становить 580,8 кв.м, житлова площа 286,2 кв.м (витяг з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 24.07.2017 індексний номер витягу 92701730).

Відповідно до картки прийому заяви № 92643344 про внесення змін до Державного реєстру прав, подана ОСОБА_2 , для внесення змін з заявою подані наступні документи:

- копія паспорту та ІПН, серія та номер: НОМЕР_1 , видавник Ватутівське РУ ГУ МВС України в місті Києві;

- витяг, серія та номер: 86791740, видавник: Приватний нотаріус КМНО Мельник Л.С.;

- договір купівлі-продажу, серія та номер: 616, видавник: Приватний нотаріус КМНО Мельник Л.С.;

- акт приймання передачі нерухомого майна, серія та номер: б/н, видавник: Сторони;

- технічний паспорт, серія та номер: б/н, видавник ТОВ «УКРКОНСАЛТБУДПРОЕКТ»;

- лист (згода), серія та номер: 312, видавник ПРАТ «Енергополь-Україна»;

- інвестиційний договір, серія та номер 4/535 видавник: Сторони;

- декларація про готовність об`єкта до експлуатації, серія та номер КВ 131, видавник ДАБІ м. Києва.

07.08.2017 Наказом Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) №261 «Про скасування реєстрації декларації про початок будівельних робіт, та декларації про готовність до експлуатації об`єкта, що за класом наслідків (відповідності) належить до об`єктів з незначними наслідками (СС1)» скасовані декларація про готовність об`єкта до експлуатації, серія та номер КВ 131 від 10 липня 2017 року та декларація про початок будівельних робіт, серія та номер КВ 03 від 08 червня 2017 року, видавник ДАБІ м. Києва.

Зважаючи на те, що ОСОБА_2 померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , що підтверджується свідоцтвом про смерть НОМЕР_2 від 22.03.2021, і відповідно до матеріалів спадкової справи № 64-2021, зареєстрованої в реєстрі за № 10597, єдиним спадкоємцем померлої ОСОБА_2 , є ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 , ІПН НОМЕР_3 , паспорт виданий Деснянським РУ ГУ МВС України в м. Києві 18 липня 2002 року, адреса реєстрації: АДРЕСА_4 ).

Отже, Відповідач 1 прийнявши спадщину після смерті ОСОБА_2 є правонаступником (власником) квартири АДРЕСА_2 , а отже прийняв усі права та обов`язки, що належали спадкодавцеві ОСОБА_2 і є належним Відповідачем у даній справі.

Обґрунтовуючи позовну заяву про визнання недійсним інвестиційного договору Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «К5», вважає, що оскільки відповідно до п.1.4 інвестиційного договору, Об?єкт інвестування це приміщення, що розташовано над квартирою Інвестора, а дворівнева (двоповерхова) квартира відповідача 1 № 535 знаходиться на 24-25 поверсі будинку, то з інвестиційного Договору вбачається, що Об`єктом інвестування є 26 технічний поверх будинку, що є спільною сумісною власністю власників-співвласників багатоквартирного будинку.

Відповідно до загальнобудинкового технічного паспорту на об`єкт нерухомого майна: багатоквартирний будинок з об`єктами соцiально-побутового торгівельного призначення, виготовлений на останню дату інвентаризації, за адресою, АДРЕСА_1 , виготовленого ТОВ «ПРОФІ П.Л.Ю.С.» з поповерхомими планами та експлікаціями приміщень, а саме: Технічного паспорту частини житлового будинку (групи нежитлових приміщень МЗК), секція № 4, інвентаризаційна справа № ПП26/14-20/14К, житлового будинку АДРЕСА_1 від 04.02.2015 та Технічного паспорту частини житлового будинку (житлові приміщення секція № 4) житлового будинку АДРЕСА_1 від 16.09.2014 - 26 поверх будинку у секції 4 будинку № 5 є технічним поверхом, функціональне призначення, якого визначено забудовником від самого початку, спроектовано та введено в експлуатацію будинок саме з такими технічними характеристиками.

Вказаний загальнобудинковий технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна: багатоквартирний будинок з об`єктами соцiально-побутового торгівельного призначення, виготовлений ТОВ «ПРОФІ П.Л.Ю.С.» на останню дату інвентаризації, за адресою, АДРЕСА_1 , на підставі договору від 01.02.2022 № 341/01Ю про виготовлення технiчних паспортiв на об`єкт нерухомого майна, укладеного між ТОВ «ПРОФІ П.Л.Ю.С.» та ОСББ «К5», яким передбачено формування загальнобудинкового Технiчного паспорту на об`єкт нерухомого майна на останню дату iнвентаризацii .

Оскільки остання інвентаризація проводилась у 2014 році по завершенні будівництва та введення будинку до експлуатації, загальнобудинковий технічний паспорт складено на підставі документів, які містяться в інвентаризаційній справі на зазначений об`єкт нерухомого майна.

Отже приміщення, які є предметом договору інвестування та передані відповідачу 1 відповідно до умов Договору, з подальшим оформленням у власність - згідно технічної документації, були запроектовані забудовником, як технічний поверх і мають окремий визначений статус, відмінний від житлового, а саме - допоміжне приміщення.

Крім того, технічним паспортом частини житлового будинку житлові приміщення секції № 4, житлового будинку АДРЕСА_1 виготовленого ТОВ «ПРОФІ П.Л.Ю.С.» від 16.09.2014 р., інвентаризаційна справа № ПП26/14-20/14К визначено, що житлові приміщення - квартири розташовані з 3-25 поверхи, на 24-25 поверхах передбачено розташування дворівневих квартир, в тому числі і квартири АДРЕСА_3 , власником якої є відповідач-1 і не передбачає трирівневих, з приєднанням площі технічного поверху та не містить 26 поверху, яким фактично є «третій» приєднаний поверх, збільшеної квартири АДРЕСА_3 .

Наведена обставина випливає також із Сертифікату серії ІV №00, виданий ДАБІ м. Києва на підставі Акта готовності об`єкта до експлуатації б/н від 20.11.2013, виданого Приватним акціонерним товариством «Енегрополь - Україна» по завершенні будівництва, в якому визначено: кількість поверхів 25-26, кількість квартир - 850, житлова площа квартир - 25989,63 кв.м.

Загальна поверховість будинку, загальна площа квартир, кількість та площа усіх 1-кімнатних, 2-кімнатних, 3-кімнатних, 4-кімнатних, 5-кімнатних квартир в будинку АДРЕСА_5 за проектом та за результатами технічної інвентаризації із деталізацією загальної та житлової площі в них визначена Актом готовності об`єкта до експлуатації від 20.11.2013.

Тобто, площа збільшеної квартири АДРЕСА_3 не увійшла до складу загальної площі усіх квартир, оскільки на момент введення будинку в експлуатацію таких квартирних площ не існувало.

Також за результатом реконструкції, передбаченої пунктом 3.2.2 та 3.2.3 оспорюваного інвестиційного договору, площа квартири АДРЕСА_3 збільшилась, квартира АДРЕСА_3 перетворилась із 3-кімнатної у 5-кімнатну, що також не відповідає Акту готовності об`єкта до експлуатації від 20.11.2013 та Сертифікату державної архітектурно-будівельної інспекції України, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкта та виданого 21.11.2013.

Відповідно до Державних будівельних норм України ДБН В.1.1-7:2016 "Пожежна безпека об`єктів будівництва. Загальні вимоги" умовна висота житлових будинків, у яких на верхньому поверсі розташовані лише квартири у двох рівнях, визначається по позначці нижнього рівня квартир, якщо вихід з квартир до загального коридору будинку (на сходову клітку) влаштовано лише на нижньому рівні квартир.

Отже, під час проектування багатоповерхового будинку забудовником запроектовано певна умовна висота будинку. Відповідач 1 здійснючи реконструкцію квартири АДРЕСА_3 на підставі оспорюваного інвестиційного договору змінив умовну висоту всього будинку АДРЕСА_1 , а відповідно, Відповідач 1 без дозвільних документів змінив висотність всього будинку та його властивості, що суперечить технічній документації багатоповерхового будинку, який введено належним чином в експлуатацію.

Як убачається з матеріалів справи, даний спір виник з приводу допоміжного приміщення, яким є 26 технічний поверх відповідно до технічної документації, де проходять стояки системи побутової каналізації, опуски від водостічних воронок системи дощової каналізації з трубопроводами прокладеними на висоті 2,75 м від підлоги, стояки холодного водопроводу (система В1) та гарячого водопроводу (система Т3) з прокладанням трубопроводів на висоті 2,40 м від поверхні підлоги.

Отже, передбачивши в інвестиційному Договорі можливість отримання у власність відповідачу 1 приміщень технічного 26 поверху, сторони цього Договору порушили право позивача володіти, користуватися та розпоряджатися належним співллвсникам майном.

Зважаючи на зміст пункту 2.1. Договору, вбачається, що даним Договором не визначено предмет договору, Об`єкт інвестування не конкретизований, а саме: не вказано технічні характеристики, призначення приміщень, квадратура приміщень, поверх тощо - майно, яке є предметом договору, а саме технічний 26 поверх не належало на праві власності Забудовнику.

Відповідно до ч.2 ст. 13 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» на кожний об`єкт нерухомого майна під час проведення державної реєстрації права власності на нього вперше у Державному реєстрі прав відкривається новий розділ та формується реєстраційна справа, присвоюється реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна.

Об`єкту інвестування за договором, а саме технічному 26 поверху (допоміжне приміщення), як об`єкту нерухомого майна реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна присвоєно не було, оскільки, реєстрація права власності за ПрАТ «Енергополь - Україна» на технічний 26 поверх не здійснювалась, враховуючи відсутність правових підстав, оскільки ці приміщення не є нежитловими, що підтверджується технічною документацією забудовника.

Відтак, позивач наголошує на тому, що ПрАТ «Енергополь - Україна» без жодних на те правових підстав щодо розпорядження нерухомим майном, що йому не належить і знаходиться у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу прямих норм спеціального закону уклав зазначений інвестиційний договір.

Згідно із ч. 2 ст. 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення.

Статтею 369 ЦК України встановлено, що співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.

Статті 1, 5 та 6 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» встановлюють, що спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія, спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.

Співвласники мають право:

1) вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників.

Відповідно до пункту 8 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» управління багатоквартирним будинком - вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов`язків співвласників, пов`язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку.

Положенням ч. 1 ст.10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачено, що співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків.

Вищевикладені норми матеріального права свідчать про те, що будь-які переобладнання або перепланування допоміжних приміщень у жилих багатоквартирних будинках можуть проводитися тільки за згодою співвласників і органу місцевого самоврядування і за умови, що такі зміни не призведуть до порушень прав інших співвласників у багатоквартирному житловому будинку.

Рішенням Конституційного Суду України від 2 березня 2004 року №4-рп/2004 вирішено, що допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т.ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків.

Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир.

Оскільки, Об`єкт інвестування за Договором знаходиться у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу прямих норм спеціального закону та жодного погодження чи дозволу на фактичне відчуження цих приміщень співвласники багатоквартирного будинку не надавали, тому у забудовника були відсутні правові підстави на укладання даного інвестиційного договору.

Зважаючи на відсутність у сторони інвестиційного договору - Забудовника повноважень на укладення зазначеного договору, невизначення предмету та Об`єкту договору, позивач вважає, що інвестиційний договір підлягає визнанню недійсним.

За вказаних обставин, з метою захисту інтересів співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , позивач звернувся до суду з позовом.

Заперечуючи проти задоволення позовних вимог, відповідач 1 вказує, що з позовної заяви не вбачається наявності порушеного права позивача, за захистом якого він звернувся до суду, зазначає, що Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «К5» створене 18.06.2019, тобто пізніше укладення інвестиційного договору від 15.05.20217 №4/535 між Відповідачами, відповідно жодні права чи інтереси позивача не могли бути порушені, не вважає, що дана позовна заява подана ОСББ «К5» в інтересах інших осіб (членів ОСББ «К5»), оскільки в позовній заяві не визначено інших осіб, в інтересах яких подано позов та не наведено правових підстав для звернення з позовом в інтересах інших осіб.

Відповідач 1 стверджує про можливість застосування аналогії права до спірних правовідносин, оскільки ОСББ та громадські об`єднання є тотожними за метою та способом створення.

Зазначає про те, що така правова позиція знайшла своє відображення у рішенні Оболонського районного суду м.Києва від 27.11.2023 у справі №756/11053/20, яким у позові Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «К5» до ОСОБА_3 , державного реєстратора Київської філії комунального підприємства «Новозаводське» Новозаводської сільської ради Пулинського району Житомирської області Осиповича Ігоря Віталійовича, Міністерства юстиції України, третя особа - Державне підприємство «Національні інформаційні системи», про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора речових прав та скасування запису про право власності відмовлено.

Окрім того, зазначає про те, що позивач обрав неналежний спосіб захисту, оскільки визнання недійсним договру не відновить будь-яке право як ОСББ, так і прав його членів.

Представник відповідача 1 наполягає на тому, що доводи позивача щодо недійсності укладеного між відповідачами інвестиційного договору є необгрунтованими, оскільки позивач помилково вважає розташоване над квартирою відповідача 1 приміщення, яке знаходиться на 26 поверсі у житловому будинку за адресою: АДРЕСА_1 спільною сумісною власністю співвласників будинку.

Зазначає, що приєднане до квартири відповідача 1 приміщення не містить ознак визначених у п.2, 6 ч.1 ст.1 Закону України «Про оосбливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» і стверджує, що частина приміщень 26 поверху, що приднана до квартири відповідача 1 згідно з первинною проектною документацією забудовника не є приміщеннями загального користування. Спірне приміщення було нежитловим приміщенням, яке в результаті реконструкції було приєднане до житлового, є окремим самостійним об`єктом цивільно-правових відносин. Обладнання для експлуатації житлового будинку там відсутнє, тому права співвласників не порушені.

Відповідач 1 вказує, що позов пред`явлено з пропуском строку позовної давності, так як оспорюваний інвестиційний договір № 4/535 укладений між відповідачами 15.05.2017, а з позовною заявою про визнання його недійсним позивач звернувся у грудні 2023 року.

Оцінивши подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на повному, всебічному і об`єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, суд дійшов висновку задовольнити подану позовну заяву з огляду на наступне.

Згідно з частиною 1 статтею 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Частиною 1 статтею 16 Цивільного кодексу України установлено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу, а в ч. 2 цієї статті визначив способи здійснення захисту цивільних справ та інтересів судом.

У розумінні закону, суб`єктивне право на захист - це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.

Так само кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства, що прямо передбачено у частині 2 статті 15 Цивільного кодексу України.

Як зазначено в рішенні Конституційного Суду України від 1 грудня 2004 року №18-рп/2004, поняття "охоронюваний законом інтерес" що вживається в законах України у логічно смисловому зв`язку з поняттям "права", треба розуміти як прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом, як зумовлений загальним змістом об`єктивного і прямо не опосередкований у суб`єктивному праві простий легітимний дозвіл, що є самостійним об`єктом судового захисту та інших засобів правової охорони з метою задоволення індивідуальних і колективних потреб, які не суперечать Конституції і законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загальноправовим засадам.

Відповідно до частини 1 статті 2 Господарського процесуального кодексу України завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.

Статтею 4 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Наявність права на пред`явлення позову не є безумовною підставою для здійснення судового захисту, а є лише однією з необхідних умов реалізації встановленого права.

При цьому необхідною умовою застосування судом певного способу захисту є наявність, доведена належними у розумінні статті 76 Господарського процесуального кодексу України доказами, певного суб`єктивного права (інтересу) у позивача; порушення (невизнання або оспорювання) означеного права/інтересу відповідачем; належність обраного способу судового захисту (з точки зору адекватності порушення і спроможності його усунути та поновити (захистити) право або інтерес та закріплення положеннями діючого законодавства).

Тобто вирішуючи спір, суд повинен надати об`єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на момент звернення до суду, а також визначити, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством, та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права позивача.

Як неодноразово наголошував Верховний Суд України (постанови від 01.06.2016 у справі № 920/1771/14, від 30.11.2016 у справі № 910/31110/15), під час вирішення спору про визнання недійсним оспорюваного правочину необхідно застосовувати загальні положення статей 3, 15, 16 Цивільного кодексу України, які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину і має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, що передбачені законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушено, в чому полягає його порушення, оскільки в залежності від цього визначається належний спосіб захисту порушеного права, якщо воно мало місце.

Судом встановлено, що Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «К5» є юридичною особою, створене власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна (ст. 1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку»).

Відповідно до частини 1 статті 4 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

Статтею 18 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" передбачено, що об`єднання зобов`язане забезпечувати дотримання інтересів усіх співвласників при встановленні умов та порядку володіння, користування і розпорядження спільною власністю, розподілі між співвласниками витрат на експлуатацію та ремонт спільного майна, а також припиняти дії третіх осіб, що утруднюють або перешкоджають реалізації прав володіння, користування і розпорядження спільним майном співвласників.

Пунктом 3.1. розділу ІІ Статуту ОСББ «К5» визначено те, що завданням та предметом діяльності Об`єднання є забезпечення реалізації прав співвласників на володіння та користування спільним майном.

Згідно з пунктом 5 розділу І Статуту ОСББ «К5» Об`єднання виступає Позивачем та Відповідачем у суді.

Суд погоджується з доводами позивача про те, що Об`єкт інвестування за оспорюваним Договором знаходиться у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу прямих норм спеціального закону, відтак позивачу не потрібно наводити окремо правові підстави для звернення з позовом в інтересах інших осіб, оскільки в даному випадку ОСББ «К5», звертаючись з позовною заявою до суду, є уповноваженою юридичною особою для захисту в судовому порядку майнових прав співвласників на спільну сумісну власність.

Висновки відповідача 1 щодо того, що мета та спосіб громадського об`єднання (організації) є тотожними та дозволяють застосувати аналогію права до спірних правовідносин судом не враховується, зважаючи на суттєву відміність між метою діяльності суб`єктів громадської організації та Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, а саме: метою діяльності ОСББ є забезпечення і захист прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, ОСББ представляє інтереси тільки власників багатоквартирного будинку в свою чергу суб`єктами громадської організації може бути будь-яка особа, незалежно від місця їх проживання та знаходження.

Позивачами є особи, які подали позов або в інтересах яких подано позов про захист порушеного, невизнаного чи оспорюваного права або охоронюваного законом інтересу (частина друга статті 45 Господарського процесуального кодексу України).

При цьому позивач самостійно визначає і обґрунтовує в позовній заяві, у чому саме полягає порушення його прав та інтересів, а суд перевіряє ці доводи і залежно від встановленого вирішує питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту.

ОССБ, яке є об`єднанням громадян, мета створення та діяльність якого прямо та безпосередньо пов`язана із забезпеченням і захистом прав співвласників будинку, є належним виразником інтересів більшості членів цього об`єднання.

Відповідно до пункту 8 статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» управління багатоквартирним будинком - вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов`язків співвласників, пов`язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку.

Отже, зважаючи на те, що 26 технічний поверх, є спільною сумісною власністю власників-співвласників багатоквартирного будинку, відчуження такого майна могло бути здійснене за умови отримання попереднього погодження усіма співвласниками будинку з дотриманням режиму використання спільного майна, незалежно від форми управління багатоквартирним будинком (ОСББ, ЖЕК, Керуюча компанія).

Права співвласників на момент укладання спірного інвестиційного договору (та внесення до реєстру змін щодо збільшення площі квартири) були порушені незалежно від того, чи створене в будинку ОСББ, чи ні, оскільки правовий статус місць загального користування не змінюється до чи після створення ОСББ.

Факт наявності та/або відсутності у багатоквартирному будинку ОСББ не впливає на необхідність отримувати відповідну згоду від інших співвласників будинку. Згоду необхідно отримувати, як при наявності в будинку ОСББ так і при його відсутності.

При цьому, ні відповідач 1, ні відповідач 2 жодних погоджень від співвласників не отримали, тому висновки представника відповідача 1, які базуються на тому, що ОСББ «К5» створене пізніше укладення інвестиційного договору, не беруться судом до уваги.

Відповідно до частини четвертої статті 4 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.

Стаття 6 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» визначає права співвласників багатоквартирного будинку. За змістом пунктів 1, 2 частини першої цієї статті співвласники багатоквартирного будинку мають право вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників; брати участь в управлінні багатоквартирним будинком особисто або через представника.

Отже, на співвласників та на ОСББ покладено обов`язок забезпечувати утримання будинку у належному стані, а тому саме Позивач несе відповідальність за належне утримання і використання спільного майна, обслуговування загальнобудинкових комунікацій, усунення та ліквідацію аварійних ситуацій, здійснення ремонтних робіт, щоденне поточне обслуговування усіх механізмів та технічних елементів, які відповідають за усі комунікації будинку, тобто, забезпечувати належний санітарний, протипожежний і технічний стан спільного майна, що належить співвласникам.

Таким чином, в силу положень Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» Позивачу для здійснення своїх обов`язків щодо утримання спільного майна визначених законом та Статутом не потрібно окреме погодження (доручення) загальних зборів.

Верховний Суд у постанові від 14.03.2018 у справі № 815/219/17 дійшов правового висновку про те, що мета створення, ОСББ має пряме та безпосереднє відношення до усіх питань, що стосуються будинку, а отже може мати власну, окрему від інтересів кожного окремого члена об`єднання, матеріально-правову зацікавленість у спорах що стосуються будинку. Наявність матеріально-правової зацікавленості у ОСББ у правовідносинах, що виникають щодо будинку чи його складових, утримання, експлуатації та інших подібних питань є передумовою визнання за ОСББ самостійної процесуальної правосуб`єктності, а отже і права на звернення до суду із самостійним позовом.

Окрім того, реальний захист прав співвласників будинку (членів ОСББ) у певних випадках потребує звернення до суду. Відтак, невизнання за ОСББ самостійного права на звернення до суду в інтересах членів, призвело б до неможливості забезпечення і захисту прав співвласників будинку і стало б невиправданою перешкодою для досягнення мети об`єднання.

Оскільки позовна заява в даній справі подана на захист права власності співвласників будинку, а не ОСББ, як окремої юридичної особи, суд погоджується з доводами позивача про наявність порушеного права позивача й відповідно його можливості оскаржувати спірний правочин.

Разом з тим, судом не взято до уваги висновки викладені у рішенні Оболонського районного суду м.Києва від 27.11.2023 у справі №756/11053/20, яким відмовлено у задоволені позовної заяви Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «К5» до ОСОБА_3 , державного реєстратора Київської філії комунального підприємства «Новозаводське» Новозаводської сільської ради Пулинського району Житомирської області Осиповича Ігоря Віталійовича, Міністерства юстиції України, третя особа - Державне підприємство «Національні інформаційні системи», про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора речових прав та скасування запису про право власності, зважаючи на те, що постановою Київського апеляційного суду від 11.09.2024 вказане рішення скасовано та частково задоволено апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «К5» на рішення Оболонського районного суду міста Києва від 27.11.2023 та Додаткове рішення Оболонського районного суду міста Києва від 27.11.2023 у справі № 756/11053/20, визнано протиправним та скасовано рішення державного реєстратора Київської філії комунального підприємства «Новозаводське» Новозаводської сільської ради Пулинського району Житомирської області Осиповича І.В. від 24 липня 2017 року щодо внесення змін до інформації про об`єкт нерухомого майна, зміну інформації про право власності на об`єкт нерухомого майна.

Однією з підстав скасування рішення Оболонського районного суду м.Києва від 27.11.2023 стало те, що відповідач-1 зареєструвала за собою на праві власності частину 26 поверху будинку без належних на це правових підстав, зважаючи на те, що спірне майно, відповідно до наявних в справі доказів, є спільною сумісною власністю співвласників багатоквартирного будинку, позивач мав право вимагати усунення перешкод у здійсненні співвласниками будинку права користування та розпоряджання своїм майном відповідно до ст. 391 ЦК України. Суд першої інстанції на зазначене уваги не звернув та прийшов до помилкового висновку про відсутність підстав для задоволення позову в цій частині.

Постанова Київського апеляційного суду від 11.09.2024 набрала законної сили та не оскаржена.

Окрім того, суд критично оцінює наданий відповідачем 1 в якості доказу Науково-правовий висновок підготовлений Національним юридичним університетом імені Ярослава Мудрого № 128-01-98 Від 14.02.2023 року, виготовлений на замовлення ОСОБА_1 , оскільки відповідно до ст. 109 ГПК України, висновок експерта у галузі права не є доказом, має допоміжний (консультативний) характер і не є обов`язковим для суду.

Відповідно до ст.108 ГПК України учасники справи мають право подати до суду висновок експерта у галузі права щодо застосування аналогії закону, аналогії права чи змісту норм іноземного права згідно з їх офіційним або загальноприйнятим тлумаченням, практикою застосування, доктриною у відповідній іноземній державі.

Як вбачається зі змісту Науково-правового висновку, він не стосується питань, які передбачені ч. 1 ст. 108 ГПК України щодо яких учасникам справи надається право подати до суду висновок експерта у галузі права, зважаючи на те, що перед експертом не ставиться питання щодо застосування аналогії закону чи застосування аналогії права, змісту норм іноземного права, оскільки дані правовідносини врегульовані законодавством України, а отже не може вважатися висновком експерта у галузі права.

За змістом положень пункту 2 частини 1 статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку є приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).

Відповідно до положень пункту 6 частини 1 статті 1 та частини 1 статті 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», допоміжні приміщення є спільним майном багатоквартирного будинку і належать його власникам (власникам квартир та нежитлових приміщень у будинку) на праві спільної сумісної власності.

Зазначені положення Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» кореспондуються з положеннями частини 2 статті 382 Цивільного кодексу України, згідно змісту якої усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

При вирішенні даного спору по суті, суд застосовує статті 3, 15, 16 Цивільного кодексу України, які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права.

Частиною першою статті 316 Цивільного кодексу України визначено, що право власності - це право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Згідно з частиною першою статті 317 Цивільного кодексу України власнику майна належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном.

Відповідно до статті 319 Цивільного кодексу України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Статтею 321 Цивільного кодексу України встановлено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Відповідно до статті 328 Цивільного кодексу України право власності на нерухоме майно набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Правом оспорювати правочин і вимагати проведення реституції Цивільного кодексу України наділяє не лише сторону (сторони) правочину, але й інших, третіх осіб, що не є сторонами правочину, визначаючи їх статус як «заінтересовані особи» (статті 215, 216 ЦК України).

На підставі вказаних вище норм закону суд дійшов висновку, що спірні приміщення є допоміжними приміщеннями, складовою частиною житлового багатоквартирного будинку №5 по вулиці Кондратюка Юрія, у м. Київ та не можуть бути передані у користування або у власність іншим особам без згоди всіх співвласників зазначеного будинку.

Висновки відповідача 1 про те, що приєднане до квартири відповідача 1 приміщення не містить ознак допоміжного приміщення, оскільки у приєднаних приміщеннях відсутні вузли управління та регулювання (звсувки, вентилі, крани) системи опалення, водопостачання і каналізації цього будинку, електрощитові, вузли обліку, венткамери та обладнання без доступу до якого експлуатація жилого будинку є неможливою, не беруться судом до уваги, оскільки відповідачем 1 не доведено документально, що приміщення, які є предметом інвестиційного договору, є нежитловими приміщеннями та не є спільною сумісною власністю власників -співвласників багатоповерхового будинку.

Як встановлено судом, у Технічному паспорті частини житлового будинку (групи нежитлових приміщень МЗК) секції № 4, житлового будинку АДРЕСА_1 від 04.02.2015, виготовленого ТОВ «ПРОФІ П.Л.Ю.С.» на замовлення ПрАТ «Енергополь-Україна» інвентаризаційна справа № ПП26/14-20/14К - площа 26 поверху секції № 4, який є технічним (допоміжне приміщення), становить 433,7 кв.м. Технічний поверх обмежений зовнішніми стінами та стінами і перегородками, що відокремлюють центральну частину, в який влаштовані ліфтові шахти з ліфтовим холом, сходи та коридори з виходом до зовнішнього незадимлюваного переходу (балкону).

Відповідно до висновку судового експерта Галієвої О.М. №10/04-2024 за результатами проведення будівельно-технічної експертизи від 26.04.2024, на 26 технічному поверсі, який приєднано до квартири №535 влаштовані: 10 стояків системи системи побутової каналізації К1, яка обслуговує житлову частину будинку з виходом вентиляційних частин на покрівлі; 4 опуски від водостічних воронок системи дощової каналізації К2, яка обслуговує покрівлю будинку, які обєднані за допомогою трубопроводу та підключені до одного стояку системи дощової каналізації К2, 7 стояків холодного (система В1) та гарячого (система Т3) водопроводу системи з прокладанням трубопроводів на висоті 2,40 м від поверхні підлоги, одного стояка системи холодного водопроводу (система В1) на якому встановлені пожежні крани, прокладеному в каналі, 2 стояки системи опалення, розміщені в каналі, 14 сталевих радіаторів. Встановлених в приміщенні підключені до стояків системи опалення квартир 24 та 25 поверхів, прокладеному в каналі, 2 сталевих радіатори, встановлені в коридорах, що виходять на незадимлюваний перехід (балкон) підключені до стояків опалення будинку.

Окрім того, експерт у висновку зазначає про те, що оскільки в результаті перебудови однієї квартири змінюються техніко-економічні показники всього будинку, визначені Актом готовності об`єкта до експлуатації від 20.11.2013, за якими будинок було введено в експлуатацію в установленому порядку, а саме: збільшується загальна площа квартир в будинку, збільшується житлова площа будинку ніж зазначено Актом готовності об`єкта до експлуатації.

Враховуючи відомості, що містяться у Технічному паспорті, висновку судового експерта Галієвої О.М. №10/04-2024 за результатами проведення будівельно-технічної експертизи від 26.04.2024 та згідно з вимогами ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення» суд погоджується з доводами Позивача, що квартири житлового будинку АДРЕСА_1 , розміщені на 3-25 поверхах, а на 26 технічному поверсі розташовані комунікації які обслуговуть житловий будинок в цілому, в тому числі всі квартири секції №4 житлового будинку з 3 по 25 поверх.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 06 серпня 2019 року у справі № 914/843/17 вказано, що допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

Допоміжне приміщення багатоквартирного будинку і нежитлове приміщення є різними приміщеннями, критерії їх розмежування є досить чіткими, а тому відсутні підстави стверджувати, що одне і те ж приміщення може одночасно відноситися до допоміжного та бути нежитловим.

На підставі вказаних вище норм закону суд дійшов висновку, що спірні приміщення, що розташовані на 26 поверсі четвертої секції є допоміжними приміщеннями, складовою частиною житлового будинку №5 по вул. Юрія Кондратюка у м.Києві та не можуть бути передані у користування або у власність іншим особам без згоди всіх співвласників зазначеного будинку.

Під час оцінки обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення та забезпечити поновлення порушеного права.

Статтею 215 Цивільного кодексу України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до ст. 216 Цивільного кодексу України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, -відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Відповідно до ч. 2 ст. 369 Цивільного кодексу України розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою співвласників. У абзаці 3 частини 2 статті 369 Цивільного кодексу України передбачено, що згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена.

Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі ч. 1 ст. 388 Цивільного кодексу України пов`язується з тим, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача.

За наведених обставин, суд вважає, що обраний позивачем спосіб захисту своїх прав, не суперечить положенням ст. 16 Цивільного кодексу України.

Оцінюючи належність обраного позивачем способу захисту та обґрунтовуючи відповідний висновок щодо нього, суд має враховувати його ефективність. Це означає, що вимога про захист цивільного права має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, а також забезпечувати поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування.

При цьому, суд приймаючи рішення враховує, що за наслідками розгляду зазначеної справи та визнання недійсним вказаного договору, не відбудеться повернення спірного приміщення відповідачу 2, як на тому наполягає відповідач 1, оскільки спірне приміщення відповідачу 2 ніколи не належало, а, як встановлено судом вище, є допоміжним приміщенням і належить співвласникам багатоквартирного будинку від імені якого виступає ОСББ «К5».

Оскільки оспорюваний інвестиційний договір був підставою для проведення державної реєстрації, внаслідок якої загальна площа квартири відповідача 1 була збільшена за рахунок 26-го технічного поверху, то відновлення порушеного права співвласників (представником яких є ОСББ) неможливо без визнання такого інвестиційного договору недійсним.

За таких обставин, суд не приймає доводи відповідача 1 щодо неефективного способу захисту порушених прав.

Приймаючи рішення, суд звертається до висновків Верховного Суду викладених в аналогічній справі №910/5335/21(910/8691/22) в постанові від 23.04.2024 року та Північного апеляційного господарського суду викладених в постанові від 29.05.2024 у справі №910/5335/21 (910/8280/22), що є релевантними.

Постановою Північного апеляційного господарського суду від 29.05.2024 у справі №910/5335/21 (910/8280/22), яким залишено без змін рішення Господарського суду м. Києва від 25.09.2023, яким задоволено позовну заяву Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «К5» до ОСОБА_3 та Приватного акціонерного товариства «Енергополь-Україна» про визнання недійсним інвестиційного договору від 15.05.2017 року № 3/421, яким - визнано недійсним інвестиційний договір від 15.05.2017 №3/421, укладений між ОСОБА_3 та Приватним акціонерним товариством «Енергополь-Україна».

Окрім того, постановою Верховного Суду від 23.04.2024 залишено без змін постанову Північного апеляційного господарського суду від 15.01.2024 та рішення Господарського суду м. Києва від 25.09.2023 у справі № 910/5335/21 (910/8691/22), яким задоволено частково позовну заяву ОСББ «К5» до ОСОБА_4 , Державного реєстратора Київської філії комунального підприємства «НОВОЗАВОДСЬКЕ» Мартинівської сільської ради Пулинського району Житомирської області Осиповича Ігоря Віталійовича, Міністерства юстиції України, ПрАТ "Енергополь -Україна", Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), третя особа, яка не заявляє самостійних вимог - Державне підприємство «Національні інформаційні системи» про визнання недійсним інвестиційного договору, протиправним та скасування рішення державного реєстратора речових прав та скасування запису про право власності. Верховний Суд, дійшов висновку про обґрунтованість ухвалення рішення Господарським судом м. Києва у відповідності до вимог чинного законодавства України, враховуючи всі фактичні обставини справи.

У Постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц, провадження № 14-446цс18 вказано, що однакове застосування закону забезпечує загальнообов`язковість закону, рівність перед законом та правову визначеність у державі, яка керується верховенством права. Єдина практика застосування законів поліпшує громадське сприйняття справедливості та правосуддя, а також довіру до відправлення правосуддя.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів позивача та їх відображення у судовому рішенні, питання вичерпності висновків суду, суд ґрунтується на висновках, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі «Проніна проти України» (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006). Зокрема, ЄСПЛ у своєму рішенні зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

Суд не бере до уваги доводи відповідача 1 щодо пропущення позивачем строків позовної давності.

Згідно із статті 257 Цивільного кодексу України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

Відповідно до частини 1 статті 261 Цивільного кодексу України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Як встановлено судом позивачу в ході судового розгляду справи №756/11098/20 у Оболонському районному суді м. Києва, під час ознайомлення з матеріалами реєстраційної справи № 00, яка була витребувана судом у Департаменті з питань реєстрації Виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) на виконання ухвали Оболонського районного суду від 12.09.2023, стало відомо про наявність інвестиційного договору від 15.05.2017 №4/535 укладеного між ОСОБА_2 (правонаступником якої є Відповідач 1 - ОСОБА_1 ) та Приватним акціонерним товариства «Енергополь-Україна». Реєстраційна справа № 00 отримана судом 11.10.2023.

Позивач був позбавлений можливості отримати інформацію щодо правових підстав виникнення права власності у відповідача 1 на приміщення 26 технічного поверху, зважаючи на те, що закон не надає будь-якої можливості третій особі, фізичній чи юридичній особі отримати інформацію про підставу для реєстрації об`єкта нерухомого майна (або внесення змін до нього), окрім як на вимогу суду.

Підстава для захисту права ОСББ «К5» шляхом визнання інвестиційного договору недійсним не могла виникнути у 2017 році на момент укладення договору, оскільки Позивач не є стороною оспорюваного договору, і про наявність такого договору йому не було відомо.

Отже, за таких обставин необхідно пов`язувати початок перебігу строку позовної давності з моментом, коли позивач фактично дізнався про існування оспорюваного договору, а саме - 2023 рік, а не 2017, як вважає відповідач 1.

При цьому суд бере до уваги, що у зв`язку з проведенням державних заходів щодо запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2, відповідно Постанови Кабінету Міністрів України від 11 березня 2020 року № 211 зі змінами та доповненнями від 20 березня 2020 року № 242, від 25 березня 2020 року № 239, від 29 березня 2020 року № 241, від 2 квітня 2020 року № 255, від 8 квітня 2020 року № 262, від 15 квітня 2020 року № 284, від 29 квітня 2020 року № 313, від 4 травня 2020 року № 332, від 4 травня 2020 року № 343, від 14 травня 2020 року № 377, від 20 травня 2020 року № 392, від 17 червня 2020 року № 500, від 26 серпня 2020 року № 760, від 13 жовтня 2020 року № 956, від 9 грудня 2020 року № 1236, від 17 лютого 2021 року № 104, від 21 квітня 2021 року № 405, від 16 червня 2021 року № 611, від 11 серпня 2021 року N 855, від 22 вересня 2021 року № 981, від 15 грудня 2021 року № 1336, від 23 лютого 2022 року №229, від 27 травня 2022 року №630, від 19 серпня 2022 року № 928, від 23 грудня 2022 року №1423, від 25 квітня 2023 року № 383, дія карантину подовжено до 30.06.2023 року.

Оспорюваний інвестиційний договір №4/535 укладенй між відповідачами 15.05.2017, отже останнім днем звернення до суду з позовом у межах строку позовної давності було 15.05.2020 року.

Відповідно до п. 12 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину.

Разом з тим, відповідно до п. 19 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України у період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану строки, визначені статтями 257-259, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк його дії.

З урахуванням положень п.12 та п.19 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України позовна заява ОСББ «К5» подана в межах позовної давності.

У відповідності до частин 1-3 статті 13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Згідно із ст. 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Положеннями ст. 74 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. У разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події, суд може зобов`язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів.

За змістом ст.ст. 76-79 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

З огляду на викладене, суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «К5» про визнання недійсним інвестиційного договору в межах справи №910/5335/21 про банкрутство Приватного акціонерного товариства «Енергополь-Україна», та визнати недійсним інвестиційний договір від 15.05.2017 року № 4/535, укладений між ОСОБА_2 та Приватним акціонерним товариством «Енергополь-Україна».

Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Крім того, позивачем заявлено вимогу про стягнення витрат на проведення судової будівельно-технічної експертизи розмірі 25 000, 00 (двадцять п`ять тисяч гривень).

Відповідно до ч.3 ст. 123 ГПК України до витрат, пов`язаних з розглядом справи належать витрати пов`язані із залученням свідків, спеціалістів, перекладачів, експертів та проведенням експертизи.

Суд погоджується з доводами позивача щодо необхідності проведення судової будівельно-технічної експертизи, оскільки вказаний висновок експерта підтверджує, що 26 поверх будинку у секції 4 будинку № 5 по вул. Кондратюка Юрія є технічним поверхом, на якому розташовані комунікації які обслуговуть житловий будинок в цілому, в тому числі всі квартири секції №4 житлового будинку з 3 по 25 поверх.

Частиною 5 статті 129 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що під час вирішення питання про розподіл судових витрат суд враховує: 1) чи пов`язані ці витрати з розглядом справи; 2) чи є розмір таких витрат обґрунтованим та пропорційним до предмета спору, з урахуванням ціни позову, значення справи для сторін, у тому числі чи міг результат її вирішення вплинути на репутацію сторони або чи викликала справа публічний інтерес; 3) поведінку сторони під час розгляду справи, що призвела до затягування розгляду справи, зокрема, подання стороною явно необґрунтованих заяв і клопотань, безпідставне твердження або заперечення стороною певних обставин, які мають значення для справи, безпідставне завищення позивачем позовних вимог тощо; 4) дії сторони щодо досудового вирішення спору та щодо врегулювання спору мирним шляхом під час розгляду справи, стадію розгляду справи, на якій такі дії вчинялись.

Суд встановивши обставини, викладені у частини 4 статті 123, частини 5 статті 129 Господарського процесуального кодексу України, приходить до висновку про необхідність покладення витрат з виготовлення висновку судової будівельно-технічної експертизи в розмірі 25 000 грн пропорційно на відповідача 1 та відповідача 2.

Керуючись Кодексом України з процедур банкрутства, ст. 74, ст.ст. 76-79, ст. 86, ст. 123, ст. 129, ст.ст. 232-233, ст. 240 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «К5» задовольнити повністю.

2. Визнати недійсним інвестиційний договір від 15.05.2017 №4/535, укладений між ОСОБА_2 та Приватним акціонерним товариством «Енергополь-Україна».

3. Стягнути з ОСОБА_1 ( АДРЕСА_4 ; ідентифікаційний номер НОМЕР_3 ) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «К5» (04202, місто Київ, вулиця Кондратюка Юрія, будинок 5, ідентифікаційний номер 43065369) судовий збір у розмірі 1 342 (одна тисяча триста сорок дві гривні) грн. 00 коп. та витрати з виготовлення висновку судової будівельно-технічної експертизи в розмірі 12 500 (дванадцять тисяч п`ятсот) грн. 00 коп. Видати наказ.

4. Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Енергополь-Україна» (04201, м. Київ, вул. Кондратюка, 1, ідентифікаційний номер 20022334) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «К5» (04202, місто Київ, вулиця Кондратюка Юрія, будинок 5, ідентифікаційний номер 43065369) судовий збір у розмірі 1 342 (одна тисяча триста сорок дві гривні) грн. 00 коп. та витрати з виготовлення висновку судової будівельно-технічної експертизи в розмірі 12 500 (дванадцять тисяч п`ятсот) грн. 00 коп. Видати наказ.

5. Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. Апеляційна скарга на рішення суду подається до апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено 25.12.2024.

Суддя А.В. Яковенко