ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД СУМСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

10.12.2024м. СумиСправа № 920/624/23

Господарський суд Сумської області у складі судді Вдовенко Д.В.,

за участю секретаря судового засідання Кириченко-Шелест А.Г.,

Розглянувши в порядку загального позовного провадження справу № 920/624/23

за позовом Заступника керівника Сумської обласної прокуратури (вул. Герасима Кондратьєва, буд. 33, м. Суми, 40000) в інтересах держави

до відповідачів: 1) Сумської міської ради (пл. Незалежності, буд. 2, м. Суми, 40000),

2) Товариства з обмеженою відповідальністю Будівельна виробничо-комерційна компанія Федорченко (вул. Тополянська, буд. 26/1, м. Суми, 40000)

про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсною додаткової угоди, скасування рішення про державну реєстрацію,

представники учасників справи:

прокурор Кошлякова А.Ю.;

від першого відповідача не з`явився;

від другого відповідача Ступак І.В.;

УСТАНОВИВ:

Прокурор в інтересах держави подав позовну заяву, в якій просить суд: 1) визнати незаконним та скасувати рішення Сумської міської ради від 29.09.2021 № 1936-МР Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, у зв`язку зі зміною її цільового призначення та внесення змін до договору оренди земельної ділянки, укладеного з Товариством з обмеженою відповідальністю БВК компанія Федорченко; 2) визнати недійсною додаткову угоду від 08.11.2021 до договору оренди земельної ділянки від 08.07.2020 (право оренди зареєстровано за ТОВ Будівельна виробничо-комерційна компанія Федорченко 14.07.2020, номер запису про інше речове право 37335468), укладену між Сумською міською радою та ТОВ Будівельна виробничо-комерційна компанія Федорченко; 3) скасувати рішення державного реєстратора виконавчого комітету Сумської міської ради Матусенко Тетяни Петрівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 61590174 від 15.11.2021.

Ухвалою від 16.06.2023 Господарський суд Сумської області прийняв позовну заяву до розгляду та відкрив провадження у справі № 920/624/23.

07.07.2023 другий відповідач подав відзив на позовну заяву (вх. № 4181/23 від 07.07.2023), в якому просить суд відмовити у задоволенні позову та стягнути з позивача витрати на правничу допомогу в сумі 44 000,00 грн. Відповідач зазначає, що зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель (за виключенням земель сільськогосподарського призначення та земель оборони), здійснюється її власником або користувачем самостійно. У пояснювальній записці до проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у разі зміни її цільового призначення зазначено, що за даним проектом об`єктом землеустрою є окрема земельна ділянка, що сформована і має визначений кадастровий номер :21:014:0010. Земельна ділянка відноситься до земель комунальної власності Сумської міської ради та перебуває у користуванні ТОВ БВК компанія Федорченко на підставі договору оренди земельної ділянки (за результатами проведення земельних торгів), укладеного 08.07.2020 (номер запису про інше речове право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 37335468 від 14.07.2020). Земельна ділянка вільна від забудови. На земельній ділянці, що відводиться, відсутні землі природно-заповідного та іншого природоохоронного, рекреаційного, історико-культурного, лісогосподарського призначення та водного фонду. На частину земельної ділянки площею 0,1360 га встановлено обмеження 03 охоронна зона навколо (вздовж) об`єкта, так як поруч із земельною ділянкою розташований недіючий завод "Селмі", відповідно до ДБН В.2.2-12:2019 "Планування та забудова територій" при розробці містобудівної документації, за відсутності визначення джерел забруднення для підприємств IV-V класу шкідливості допускається їх визначити від виробничих будівель та споруд на відстань 50 м. Спірна зміна цільового призначення земельної ділянки відбулась за відповідним проектом землеустрою відповідно до вимог чинного законодавства. Відповідач зазначає, що з позову не вбачається, в чому саме полягає невідповідність зміненого виду цільового використання спірної земельної ділянки функціональному призначенню території, визначеному згідно з Планом зонування території міста Суми, затвердженого рішенням Сумської міської ради від 06.03.2013 № 2180-МР, беручи до уваги той факт, що обидва види цільового призначення знаходяться у межах однієї категорії земель. Проектом землеустрою, містобудівними умовами і обмеженнями для проектування об`єкта будівництва на спірній земельній ділянці, затвердженим наказом Управління архітектури та містобудування СМР від 19.11.2021 № 106-М, визначено, що цільове призначення 02.03 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку відповідає функціональному призначенню території Ж-3, Ж-4 Зона змішаної багатоквартирної житлової та громадської забудови та частково Г-6 Торгівельна зона. Відповідно до Зонінгу у зоні Г-6 допускається розташування житлової забудови лише за умови отримання спеціальних погоджень. Проте, які саме і від кого мали бути отримані спеціальні погодження, і якими нормативно-правовими актами урегульоване таке отримання погоджень прокурор не зазначає. Також з позову не вбачається чим саме відповідачами було порушено режим забудови. 01.08.2018 набрали чинності ДБН Б. 1.1-22:2017 Склад та зміст плану зонування території, якими розрізняються переважні (безумовно дозволені) та супутні (допоміжні), які є дозволеними за наявності переважних видів використання, види використання території. Щодо орендної плати відповідач зазначає, що спірним рішенням СМР від 29.09.2021 №1936-МР було встановлено розмір орендної плати, виходячи із нормативного встановленого розміру на момент прийняття рішення. Тобто, формальна дія спірного рішення СМР в частині розміру орендної плати діяла лише на період жовтень грудень 2021 року. Відповідно до ст. 285 ПК України, базовим податковим (звітним) періодом для плати за землю є календарний рік. Враховуючи вимоги ПК України щодо звітного податкового періоду для плати за землю, зміна розміру плати за землю, встановлена спірним рішенням СМР мала почати діяти з 01.01.2022. Проте, з 01.01.2022, згідно з рішенням СМР від 30 червня 2021 року № 1231 - МР, ставка орендної плати була збільшена і стала більшою, ніж була визначена за результатами земельних торгів - 4,5%. Тобто, жодного зменшення надходжень до бюджету міста у результаті ухвалення спірного рішення СМР та укладення спірної додаткової угоди не відбулось. Навпаки, саме у результаті зміни цільового призначення земельної ділянки, ставка орендної плати зросла. Щодо додаткової угоди до договору оренди та її недійсності відповідач зазначає, що спірною додатковою угодою було змінено п. 2.1. договору, абзац 7 пункту 1.1. договору та абзац 3 розділу 3 договору. Всі інші умови договору оренди залишились незмінними. Виходячи з умов договору оренди та рішень СМР щодо ставки орендної плати за землю слідує наступне: ставка плати за оренду землі встановлюється на звітний період - календарний рік; на весь 2021 рік було встановлено розмір річної плати за оренду спірної земельної ділянки - 4,02% від нормативної грошової оцінки, що підтверджується Податковою декларацією з плати за землю за 2021 рік; починаючи з 01.01.2022 ставка плати за спірну земельну ділянку становить 4,5 % (без урахування індексації) від нормативної грошової оцінки; у будь-якому випадку річна орендна плата не може бути меншою, ніж встановлена за результатами аукціону (233 854,82 грн. - плата за перший місяць оренди). Розрахунки, наведені прокурором в позові, не мають під собою обґрунтувань і не підтверджуюся доказами по справі. Прокурор з позові вказує, що додаткова угода від 08.11.2021 до договору оренди земельної ділянки від 08.07.2020, укладена між відповідачами суперечить вимогам ч. 5 ст. 20 ЗК України, ч. 4 ст. 24, ч.ч. 1, 2 ст. 25 Закону України Про регулювання містобудівної діяльності, ч. 4 ст. 23 Закону України Про оренду землі, а також інтересам держави і суспільства, укладена на підставі незаконного рішення органу місцевого самоврядування, відтак підлягає визнанню недійсним в судовому порядку. Проте, з обґрунтування даної підстави позову не випливає, які саме положення договору суперечать вказаним нормам Закону та які саме інтереси держави і суспільства постраждали саме від оспорюваного правочину. Щодо державної реєстрації права оренди землі відповідач зазначає, що в прохальній частині позову прокурора заявлено вимогу про скасування рішення державного реєстратора виконавчого комітету Сумської міської ради Сумської області про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. Проте, щодо вказаної позовної вимоги ні Сумська міська рада, ні ТОВ Будівельна виробничо-комерційна компанія Федорченко не є належними відповідачами. Щодо підстав представництва прокурором інтересів держави відповідач зазначає, що позов прокурора не містить посилань на норми Закону, які б встановлювали його повноваження представляти інтереси держави саме у даному випадку. Держава визначила Держгеокадастр державним органом, уповноваженим здійснювати державний нагляд (контроль) за дотриманням органами місцевого самоврядування вимог земельного законодавства та встановленого порядку набуття і реалізації права на землю, в тому числі з питань надання земель у користування, оренду, продажу прав на земельні ділянки на конкурентних засадах. Держгеокадастр як центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, має повноваження здійснювати державний контроль за використанням земель усіх категорій та форм власності у частині додержання органами місцевого самоврядування вимог земельного законодавства України та встановленого порядку набуття і реалізації права на землю. Щодо наявності шкоди інтересам держави та її співмірності з наслідками задоволення позову відповідач зазначає, що оскільки йдеться саме про майнову шкоду (упущена вигода у формі різниці між розміром орендної плати, яку сплачує другий відповідач і розміром, який би отримав бюджет міста Суми, якщо би не було змінено цільове призначення земельної ділянки), то вона має бути визначена шляхом конкретних розрахунків, а не гіпотетично, і мати конкретний грошовий вираз. Жодних розрахунків та доказів наявності шкоди прокурором до позову не додано. Разом з тим саме задоволення позову прокурора та припинення права на користування спірною земельною ділянкою призведе до значного порушення інтересів великої кількості громадян та соціального колапсу. Виходячи із змісту довідки № 14/486 від 29.06.2023, наданої ТОВ Компанія з управління активами - Адміністратор пенсійних фондів Укрсоц-Капітал, за період з серпня 2021 року по лютий 2022 року Фонд відступив права вимоги майнових прав на 54 квартири із наявних 88 та на 9 паркінгів з викуплених 25 (всього за проектом 100) на загальну суму 37 159 346,00 грн у об`єкті будівництва житлового комплексу з паркінгом на перехресті вулиць В`ячеслава Чорновола та вул. Першотравнева в м. Суми. Фактично вже внесено коштів від фізичних осіб - інвесторів на будівництво у сумі 30 301 852,00 грн, що підтверджується витягами з договорів та банківськими документами.

10.07.2023 перший відповідач подав відзив на позовну заяву (вх. № 4221 від 10.07.2023), в якому просить суд відмовити в задоволенні позову прокурора. Відповідач зазначає, що захищати інтереси держави повинні насамперед відповідні суб`єкти владних повноважень, а не прокурор. Прокурор не може вважатися альтернативним суб`єктом звернення до суду і замінювати належного суб`єкта владних повноважень, який може захищати інтереси держави. Органом, який реалізує державну політику, зокрема, у сфері топографо-геодезичної і картографічної діяльності, земельних відносин, землеустрою, у сфері Державного земельного кадастру, державного нагляду (контролю) в агропромисловому комплексі в частині дотримання земельного законодавства, використання та охорони земель усіх категорій і форм власності, родючості ґрунтів є Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастр) (Положення про Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 14.01.2015 № 15). З огляду на те, що прокурором у справі безпідставно не зазначено орган уповноважений здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, який набуває статусу позивача, тобто особи, в інтересах якої (яких) подано позов про захист порушеного права та/або охоронюваного законом інтересу, відсутні підстави для представництва прокурором інтересів держави у даній справі. Матеріали позову не містять жодних даних від органів Держгеокадастру, які б свідчили про порушення Сумською міською радою чинного земельного законодавства та вимог органів Держгеокадастру про їх усунення. Щодо законності рішення Сумської міської ради від 29.09.2021 № 1936-МР та відсутності правових підстав для його скасування відповідач зазначає, що розроблений ТОВ Опус Ресурс проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки у разі зміни її цільового призначення, передбачає здійснити зміну існуючої ділянки площею 0,4700 га, з кадастровим номером :21:014:0010 та цільовим призначенням для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури на для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку. Зазначений проект відповідає містобудівній документації. Згідно з Планом зонування території м. Суми, затвердженим рішенням Сумської міської ради від 06.03.2013 № 2180-МР, земельна ділянка знаходиться частково в проектній зоні змішаної багатоквартирної житлової та громадської забудови Ж-3, Ж-4 та частково в торгівельній зоні Г-6. Земельна ділянка вільна від забудови, підземні комунікації відсутні. Частина ділянки потрапляє в межі санітарно-захисної зони BAT SELMI. Відповідно до пункту 14.11.2 державних будівельних норм ДБН Б.2.2-12:2019 Планування та забудова територій, за відсутності визначення джерел забруднення для підприємств І-ІV класу шкідливості допускається їх визначати від виробничих будівель та споруд на відстань 50 м. Для задоволення позовних вимог в частині визнання недійсною додаткової угоди до договору оренди, скасування рішення Сумської міської ради недостатньо. Прокурору необхідно довести належними та допустимими доказами, що зміст договору суперечить Цивільному кодексу України або іншим актам цивільного законодавства.

18.07.2023 прокурор подав відповідь на відзиви (вх. № 4462 від 18.07.2023), в якій просить суд позовні вимоги задовольнити. Прокурор зазначає, що рішення Сумської міської ради від 29.09.2021 №1936-МР та укладена на його підставі додаткова угода не відповідають вимогам земельного та містобудівного законодавства. На час виникнення спірних правовідносин була чинна Класифікація видів цільового призначення земель, затверджена наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 № 548. Відповідно до розділу II вказаної Класифікації землі для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури з кодом КВЦПЗ 03.10 та для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з кодом КВЦПЗ 02.03 є окремими видами цільового призначення земель. Відповідно до пп. а) п. 5 Плану зонування території міста Суми, затвердженого рішенням Сумської міської ради від 06.03.2013 № 2180-МР Про затвердження містобудівної документації План зонування території міста Суми (далі - Зонінг) рішення щодо забудови, землекористування та благоустрою території міста та окремих ділянок приймаються на основі установленого Зонінгом переліку переважних, супутніх і допустимих видів забудови земельних ділянок, єдиних умов і обмежень, які діють у межах зон, визначених планом зонування, і розповсюджуються у рівній мірі на всі, розміщені в межах відповідних зон, земельні ділянки, інші об`єкти нерухомості, незалежно від форм власності. Відповідно до Зонінгу у зоні Г-6 допускається розташування житлової забудови лише за умови отримання спеціальних погоджень. При цьому в проекті землеустрою щодо відведення земельної ділянки у разі зміни її цільового призначення, що перебуває в оренді ТОВ БВК компанія Федорченко, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку в м. Суми, вул. В`ячеслава Чорновола - вул. Першотравнева відсутні матеріали спеціальних погоджень використання торгівельної зони Г-6 для будівництва багатоквартирного житлового будинку. Згідно з пп. 3 п. 2 глави 1 Зонінгу виключно на основі детального плану здійснюється розташування та будівництво окремих об`єктів містобудування, для яких у відповідності до Зонінгу необхідно отримати спеціальне погодження. План зонування території міста Суми розроблявся відповідно до ДСТУ-Н Б Б.1-1-12:2011 Настанова про склад та зміст плану зонування території (зонінг), яким розрізнявся переважний, супутній та допустимий вид використання та забудови земельної ділянки, а також передбачалася необхідність спеціального погодження видів землекористування, використання нерухомості, які не відповідають переліку переважних та супутніх видів використання для зазначеної територіальної зони за Зонінгом, але відносяться до допустимих. Вже після набрали 01.08.2018 чинності ДБН Б. 1.1-22:2017 Склад та зміст плану зонування території, якими розрізняються переважні (безумовно дозволені) та супутні (допоміжні), які є дозволеними за наявності переважних видів використання, види використання території, не передбачений допустимий вид використання земельної ділянки та відповідно відсутнє поняття спеціального погодження видів землекористування. Як передбачено п. 5.4, 5.10 Державних санітарних правил планування та забудови населених пунктів, затверджених наказом Міністерства охорони здоров`я України від 19.06.1996 № 173, промислові, сільськогосподарські та інші об`єкти, що є джерелами забруднення навколишнього середовища хімічними, фізичними та біологічними факторами, при неможливості створення безвідходних технологій повинні відокремлюватись від житлової забудови санітарно-захисними зонами. У санітарно-захисних зонах не можна допускати в тому числі розміщення житлових будинків з придомовими територіями, гуртожитків, готелів, будинків для приїжджих, аварійних селищ. Щодо розміру орендної плати, прокурор зазначає, що відповідно до ч. 4 ст. 23 Закону України "Про оренду землі" орендна плата не може бути зменшена за згодою сторін протягом строку дії договору оренди. Строк дії договору оренди земельної ділянки від 08.07.2020 - до 08.07.2030. Таким чином, під час розроблення проекту землеустрою та його затвердження Сумською міською радою рішенням від 29.09.2021 №1936-МР були проігноровані вимоги законодавства щодо необхідності врахування під час розроблення землевпорядної документації режиму забудови територій, визначених для містобудівних потреб, не дотримані правила співвідношення між новим видом цільового призначення земельної ділянки та видом функціонального призначення території, передбачене розміщення житлового будинку в санітарно-захисній зоні, в якій будівництво житла заборонено, а також не дотримано вимоги щодо неможливості зменшення розміру орендної плати за земельні ділянки, право користування якими набуто за результатами аукціону. За цих обставин, додаткова угода від 08.11.2021 до договору оренди земельної ділянки від 08.07.2020, укладена між Сумською міською радою та ТОВ БВК компанія Федорченко, суперечить вимогам ч. 5 ст. 20 ЗК України, ч. 4 ст. 24, ч. ч. 1, 2 ст. 25 Закону України Про регулювання містобудівної діяльності, ч. 4 ст. 23 Закону України Про оренду землі, а також інтересам держави і суспільства, укладена на підставі незаконного рішення органу місцевого самоврядування. Щодо твердження відповідача, що ні Сумська міська рада, ні товариство не є належними відповідачами за позовом про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, прокурор зазначає, що спір про скасування рішення про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно має розглядатись як спір, пов`язаний з порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване право щодо того ж нерухомого майна. Належним відповідачем у такому спорі є особа, речове право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснено запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Державний реєстратор не може виступати належним відповідачем у такому спорі, він лише зобов`язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, чи не був залучений. Прокурор зазначає, що передбачене законами загальне повноваження державного органу на звернення до суду або можливість бути позивачем чи відповідачем у справі, не свідчить про право такого органу на звернення з позовом в конкретних правовідносинах, оскільки Законом має бути прямо визначено, у яких випадках та який орган може/повинен звернутися до суду. Позов у справі поданий в межах спору про право користування земельною ділянкою, у якому територіальна громада міста Суми є учасником цивільних відносин та стороною спору. Територіальна громада здійснює свої цивільні права та обов`язки через орган місцевого самоврядування в межах його компетенції, встановленої законом, - Сумську міську раду, замість якої й діє прокурор, а не в межах відносин, зазначених у ст. 1 Закону України Про державний контроль за використанням та охороною земель. Органи Держгеокадастру не наділені повноваженнями щодо звернення до суду з позовом про визнання незаконними рішень органів державної влади та місцевого самоврядування з приводу розпорядження землею, визнання недійсними правочинів щодо зміни цільового призначення земельних ділянок комунальної власності.

Судове засідання 17.07.2023 у справі № 920/624/23 не відбулось, у зв`язку з перебуванням судді Вдовенко Д.В. у відпустці з 17.07.2023 до 04.08.2023.

Ухвалою від 07.08.2023 господарський суд призначив підготовче провадження з повідомленням сторін на 21.08.2023, 11:00.

10.08.2023 другий відповідач подав заперечення на відповідь на відзив (вх. № 700 від 10.08.2023), в якому підтримує позицію, викладену у відзиві на позовну заяву та просить суд відмовити у задоволенні позову прокурора. Відповідач зазначає, що з відповіді на відзив, як із позову, не вбачається які саме вимоги закону щодо зміни цільового призначення земельної ділянки були порушені при винесенні оспорюваного рішення СМР. У відповіді на відзив зазначено, що будівництво багатоквартирного житлового будинку передбачається в санітарно-захисній зоні. Проте, жодних посилань на докази по справі дане твердження прокурора не містить. Ні з позову, ні з відповіді на відзив не вбачається, яким саме чином санітарно-захисна зона впливає на правомірність оспорюваного рішення СМР. До матеріалів справи разом із відзивом на позов другим відповідачем надано докази, що житлова забудова не знаходиться у санітарно-захисній зоні. Відповідач зазначає, що завдяки зміні цільового призначення спірної земельної ділянки орендна плата зросла і жодного зменшення надходжень до бюджету міста у результаті ухвалення спірного рішення СМР та укладення спірної додаткової угоди не відбулось. Цільове та функціональне призначення спірної земельної ділянки повністю відповідає вимогам нормативно-правових актів та містобудівної документації.

18.08.2023 прокурор подав пояснення у справі (вх. № 5223/23 від 18.08.2023), в яких підтримує позовні вимоги. Прокурор зазначає, що під час розроблення проекту землеустрою та його затвердження Сумською міською радою рішенням від 29.09.2021 №1936-МР не були дотримані вимоги ч. 5 ст. 20 ЗК України, ч. 4 ст. 24, ч. ч. 1, 2 ст. 25 Закону України Про регулювання містобудівної діяльності щодо необхідності врахування під час розроблення землевпорядної документації режиму забудови територій, визначених для містобудівних потреб, а також правила співвідношення між новим видом цільового призначення земельної ділянки та видом функціонального призначення території. Прокурор зазначає, що другим відповідачем на підтвердження того, що орендна плата збільшилась не надано відомостей про річний розмір орендної плати цієї ж земельної ділянки зі зміненим кодом КВЦПЗ 02.03. Також не надано доказів внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 08.07.2020 щодо перегляду розміру орендної плати після зміни рішенням Сумської міської ради від 30.06.2021 № 1231-МР ставок орендної плати за користування земельними ділянками комунальної власності. Прокурор не ставить під сумнів законність набуття другим відповідачем права оренди на земельну ділянку комунальної власності. Предметом позову є додаткова угода, якою внесено зміни до договору оренди землі від 08.07.2020 щодо виду цільового призначення земельної ділянки та розміру орендної плати. Питання розміру орендної плати не впливає безпосередньо на інтереси фізичних осіб-інвесторів. Водночас зменшення її розміру стосується інтересів територіальної громади, яка втратила можливість отримати максимально великий розмір орендної плати за використання земельної ділянки за наслідками продажу права оренди на конкурентних засадах. Отримані за результатами аукціону додаткові кошти можливо було б спрямувати на фінансування місцевих програм соціально-економічного та культурного розвитку, розвитку комунальних підприємств, установ та організацій, вдосконалення мережі підприємств житлово-комунального господарства, торгівлі, громадського харчування, побутового обслуговування, розвитку транспорту і зв`язку, розвитку освіти та медичного обслуговування, вирішення інших питань, що стосуються територіальної громади та її мешканців та фінансуються з бюджету.

У судовому засіданні 21.08.2023, за участю прокурора та представника другого відповідача, суд постановив протокольну ухвалу про відкладення підготовчого засідання на 05.09.2023, 12-30.

04.09.2023 другий відповідач подав відповідь на пояснення прокурора (вх. № 796 від 04.09.2023), в якій просить суд відмовити у задоволенні позову. Відповідач зазначає, що розміри задекларованої ставки плати за оренду землі підтверджуються податковою декларацією з плати за землю за 2021 (4,02%) та 2022 (4,5%) роки. Прокурор діє далеко не в інтересах держави та її громадян, оскільки відміна оскаржуваного рішення СМР про зміну цільового призначення спірної земельної ділянки автоматично призведе до неможливості подальшого будівництва на ній багатоповерхового житлового будинку.

04.09.2023 другий відповідач подав клопотання про призначення експертизи (вх. № 3380 від 04.09.2023).

У судовому засіданні 05.09.2023 за участю прокурора та представників відповідачів, суд постановив протокольну ухвалу про оголошення перерви у підготовчому засіданні до 21.09.2023, 10:10.

21.09.2023 прокурор подав заперечення (вх. № 5964 від 21.06.2023), в якому просить суд відмовити в задоволенні клопотання про призначення експертизи.

21.09.2023 прокурор подав пояснення у справі (вх. № 5963 від 21.09.2023), в якому зазначає, що однією з підстав позову є невідповідність оскаржуваного рішення Сумської міської ради від 29.09.2021 №1936-МР містобудівній документації міста Суми, зокрема Плану зонування території міста Суми, затвердженого рішенням Сумської міської ради від 06.03.2013 № 2180-МР (надалі - Зонінг). Земельна ділянка розташована у торговельній зоні Г-6 та житловій зоні змішаної забудови та громадської забудови Ж-4. Згідно з Зонінгом зона Г-6 є зоною розташування магазинів, торгових центрів, ринків (торгівельні зони) та не передбачає в переважних і супутніх видах використання будівництва багатоквартирного житлового будинку. Одними із допустимих видів використання цієї зони є всі типи використання, дозволені в зонах Г, які можуть розміщуватись в окремій будівлі чи на будь-якому поверсі будинку іншого призначення. Супутнім видом дозволеного використання в функціональній зоні Г-1, Г-2 є розміщення житлової забудови в комплексі з об`єктами громадської забудови. Згідно з пп з) п. 5 глави 2 Зонінгу до допустимих видів забудови земельних ділянок у межах окремих зон відносяться види забудови та використання нерухомості, для яких необхідне отримання спеціальних погоджень або спеціальних дозволів (спеціальних погоджень), в тому числі і шляхом обговорень із залученням громадськості. План зонування території міста Суми виконаний відповідно до ДСТУ-Н-Б Б. 1.1-12:2011 Настанова про склад та зміст плану зонування території (зонінг), відповідно до п. 6.8 яких допустимі види використання можуть бути дозволені за умови виконання визначених умов і отримання спеціальних погоджень із відповідними підрозділами органів виконавчої влади, спеціально уповноваженими органами містобудування та архітектури та розробником генерального плану (за необхідності). Спеціальне погодження надається на підставі: заявки із обґрунтуваннями намірів та містобудівним розрахунком; інформації про земельну ділянку; схеми забудови ділянки з позначеннями усіх існуючих об`єктів та об`єктів, що передбачено збудувати або змінити; додаткового техніко-економічного обґрунтування розміщення об`єкту саме в обумовленому місці. Також забезпечується інформування громадян з наступним проведенням громадських слухань. За інформацією Департаменту забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради від 13.09.2023 № 06.01-18/5931 Управлінням архітектури та містобудування Сумської міської ради спеціальне погодження при зміні цільового призначення земельної ділянки комунальної власності з кадастровим номером :21:014:0010 не надавалося. Правове управління Сумської міської ради, розглянувши проект рішення Сумської міської ради Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у зв`язку зі зміною її цільового призначення та внесення змін до договору оренди земельної ділянки, укладеного з Товариством з обмеженою відповідальністю БВК компанія Федорченко надало юридичний висновок від 14.07.2022 № 70/07-13.01/02 про те, що цей проект суперечить вимогам ст. ст. 24, 25 Закону України Про регулювання містобудівної діяльності, ч. 5 ст. 20, ч.7 ст. 186 ЗК України, ч. 4 ст. 23 Закону України Про оренду землі, чинній містобудівній документації міста Суми. Частина земельної ділянки потрапляє в межі санітарно-захисної смуги від виробничого підприємства, де житлове будівництво заборонено. Земельна ділянка це єдиний об`єкт цивільних прав, тому доводи другого відповідача про те, що будівництво житлового будинку не планується на частині ділянки, що відноситься до функціональної зони Г-6 та перебуває в межах санітарно-захисної смуги від виробничого підприємства, не заслуговують на увагу. Містобудівні умови і обмеження, Генеральний план об`єкта будівництва створені на підставі правовстановлюючих документів, що виникли внаслідок зміни цільового призначення земельної ділянки оскаржуваним рішенням Сумської міської ради від 29.09.2021 №1936-МР, отже не можуть свідчити про законність цього рішення. Невідповідність проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у разі зміни її цільового призначення, що перебуває в оренді ТОВ БВК компанія Федорченко, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку в м. Суми, вул. В`ячеслава Чорновола - вул. Першотравнева, кадастровий номер :21:014:0010, містобудівній документації міста Суми мало слугувати підставою для відмови Сумською міською радою у його затвердженні.

Через загрозу безпеці учасників справи та працівників суду, у зв`язку з тим, що з 09 год. 09 хв. до 10 год. 44 хв. 21.09.2023 у Сумській області була оголошена повітряна тривога (повідомлення Telegram - каналу, що інформує про повітряну тривогу "Тривога. Сумська область"), судове засідання у справі 21.09.2023 не відбулось.

Ухвалою від 21.09.2023 господарський суд призначив підготовче засідання з повідомленням сторін на 04.10.2023, 10:10.

03.10.2023 другий відповідач подав позицію по справі (вх. № 899 від 03.10.2023), в якій зазначає, що ні з пояснень прокурора, ні з інших матеріалів справи не вбачається, що житлова забудова розміщена саме у зоні Г-6. Для встановлення даної обставини потрібні спеціальні знання. Прокурор вказує на будівництво багатоквартирного житлового будинку в санітарно-захисній зоні від підприємства V класу шкідливості, що суперечить вимогам п. 5.4, 5.10 Державних санітарних правил планування та забудови населених пунктів, затверджених наказом Міністерства охорони здоров`я України від 19.06.1996 № 173, та Плану зонування міста Суми, згідно з якими у санітарно-захисних зонах не допускається розміщення житлових будинків з прибудинковими територіями, гуртожитків, готелів, будинків для приїжджих, аварійних селищ. Дана обставина підлягає встановленню для об`єктивного і повного розгляду справи і без спеціальних знань наразі не вбачається можливості її встановити.

Ухвалою від 04.10.2023 на стадії підготовчого провадження господарський суд задовольнив клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю Будівельна виробничо-комерційна компанія Федорченко про призначення судової експертизи (вх. № 3380 від 04.09.2023); призначив у справі № 920/624/23 судову експертизу, проведення якої доручити Сумському відділенню при Національному науковому центрі Інститут судових експертиз ім. Засл. проф. М.С. Бокаріуса Міністерства юстиції України. У зв`язку з призначенням судової експертизи провадження у справі № 920/624/23 господарський суд зупинив.

Постановою Північного апеляційного господарського суду від 19.02.2024 ухвалу Господарського суду Сумської області від 04.10.2023 у справі № 920/624/23 скасовано; у задоволенні клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю Будівельна виробничо-комерційна компанія Федорченко про призначення судової експертизи відмовлено; матеріали справи повернуто до Господарського суду Сумської області для продовження розгляду спору. Справа надійшла до Господарського суду Сумської області 10.04.2024.

Ухвалою від 15.04.2024 господарський суд призначив підготовче засідання у справі з повідомленням сторін на 02.05.2024, 10:30.

01.05.2024 другий відповідач подав клопотання (вх. № 2209), в якому просить суд зупинити провадження у справі № 920/624/23 до закінчення перегляду Великою Палатою Верховного Суду в касаційному порядку судового рішення у справі № 925/1133/18 та оприлюднення в установленому законом порядку повного тексту судових рішень, ухвалених за результатами такого розгляду.

02.05.2024 перший відповідач подав клопотання (вх. № 1312 від 02.05.2024), в якому просить суд перенести розгляд справи на іншу дату, у зв`язку з неможливістю явки в судове засідання уповноваженого представника.

Ухвалою від 02.05.2024 господарський суд зупинив провадження у справі № 920/624/23 до перегляду судових рішень у справі № 925/1133/18 в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду.

Постановою Великої Палати Верховного Суду від 11.06.2024 у справі № 925/1133/18 постанову Північного апеляційного господарського суду від 23.03.2021 у справі № 925/1133/18 скасовано; справу № 925/1133/18 направлено до Північного апеляційного господарського суду для продовження розгляду.

Ухвалою від 14.08.2024 господарський суд поновив провадження у справі № 920/624/23; призначив підготовче засідання з повідомленням сторін на 29.08.2024, 11:00.

Через загрозу безпеці учасників справи та працівників суду, у зв`язку з тим, що з 08 год. 35 хв. до 11 год. 59 хв. 29.08.2024 у Сумській області була оголошена повітряна тривога (повідомлення Telegram - каналу, що інформує про повітряну тривогу "Тривога. Сумська область"), судове засідання у справі 29.08.2024 не відбулось.

Ухвалою від 29.08.2024 господарський суд призначив підготовче засідання з повідомленням сторін на 24.09.2024, 10:30.

24.09.2024 прокурор подав заяву (вх. № 5437 від 24.09.2024), в якій просить суд провести підготовче засідання у справі № 920/624/23, призначене на 24.09.2024 о 10 год 30 хв. без участі представників сторін, у зв`язку з оголошенням повітряної тривоги. Прокурор зазначає, що ним подано заяви по суті справи та усі докази на підтвердження позовних вимог.

24.09.2024 перший відповідач подав заяву (вх. № 2852 від 24.09.2024), в якій просить суд розглянути справу за відсутності представника Сумської міської ради; проти призначення розгляду справи по суті не заперечує.

24.09.2024 другий відповідач подав клопотання (вх. № 5436 від 24.09.2024), в якому просить суд розгляд підготовчого засідання у справі № 920/624/23, призначеного на 24.09.2024 о 10 год. 30 хв., здійснювати без участі представника другого відповідача та призначити розгляд справи по суті, у зв`язку з повітряними тривогами в Сумській області та неодноразовим відкладенням підготовчих засідань. Відповідач підтримує свої заперечення проти позовних вимог у повному обсязі.

Ухвалою від 24.09.2024 господарський суд закрив підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті у судовому засіданні з повідомленням сторін на 14.10.2024, 12:00.

У судовому засіданні 14.10.2024, за участю прокурора та представників відповідачів, суд постановив протокольну ухвалу про оголошення перерви в судовому засіданні з розгляду справи по суті до 05.11.2024, 11:30.

04.11.2024 другий відповідач подав додаткові пояснення (вх. № 3387 від 04.11.2024), в яких щодо виявлених відмінностей між текстом пояснювальних записок до Проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, поданих прокурором та першим відповідачем, зазначає, що пояснювальна записка Проекту землеустрою в обох редакціях повністю відповідає вимогам чинного законодавства з питань землеустрою, а внесення до неї змін було обумовлено лише вимогами державного кадастрового реєстратора щодо деталізації інформації і не є порушенням вимог законодавства із землеустрою. Відмінності ніяким чином не впливають на достовірність висновків землевпорядника щодо зміни цільового призначення земельної ділянки та рішення СМР щодо затвердження Проекту землеустрою. Проект землеустрою (креслення, схеми, межові знаки тощо) не змінювався, лише пояснювальна записка до нього.

Через загрозу безпеці учасників справи та працівників суду, у зв`язку з тим, що з 09 год. 52 хв. до 12 год. 28 хв. 05.11.2024 у Сумській області була оголошена повітряна тривога (повідомлення Telegram - каналу, що інформує про повітряну тривогу "Тривога. Сумська область"), судове засідання у справі 05.11.2024 не відбулось.

Ухвалою від 06.11.2024 господарський суд призначив судове засідання для розгляду справи по суті на 20.11.2024, 16:00.

Через загрозу безпеці учасників справи та працівників суду, у зв`язку з тим, що з 15 год. 23 хв. до 23 год. 03 хв. 20.11.2024 у Сумській області була оголошена повітряна тривога (повідомлення Telegram - каналу, що інформує про повітряну тривогу "Тривога. Сумська область"), судове засідання у справі 20.11.2024 не відбулось.

Ухвалою від 21.11.2024 господарський суд призначив судове засідання для розгляду справи по суті на 10.12.2024, 16:00.

У судовому засіданні 10.12.2024, за участю прокурора та представника другого відповідача, суд постановив протокольну ухвалу про прийняття додаткових пояснень другого відповідача разом з доданим до них доказом (лист ТОВ» Опус Ресурс» від 29.10.2024 з поясненнями до проекту землеустрою) до розгляду.

Враховуючи достатність часу, наданого сторонам для подання доказів в обґрунтування своїх позицій по справі, приймаючи до уваги принципи змагальності та диспозитивності господарського процесу, господарський суд, в межах наданих йому повноважень, створив належні умови для реалізації учасниками процесу своїх прав.

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, суд дійшов таких висновків.

8 липня 2020 року між відповідачами укладений договір оренди земельної ділянки за умовами якого Сумська міська рада (орендодавець) за наслідком проведених земельних торгів (аукціону) з продажу права оренди земельної ділянки (протокол від 08 липня 2020 року №1), керуючись ст.ст. 124-128, 134-137 Земельною кодексу України, на підставі рішення Сумської міської ради № 6088-МР від 27 листопада 2019 року «Про продаж права оренди земельної ділянки на земельних торгах (аукціоні) за адресою: м. Суми, вул. В`ячеслава Чорновола - вул. Першотравнева (колишня вул. Калініна - Першотравнева), площею 0,4700 га» надає, а ТОВ «БВКК «Федорченко» (орендар) приймає в оренду земельну ділянку (об`єкт оренди), яка знаходиться за адресою: м. Суми, вул. В 'ячеслава Чорновола - вул. Першотравнева.

Земельна ділянка виділена в натурі (на місцевості) у встановленому законом порядку. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,4700 га, кадастровий номер - :21:014:0010. Земельна ділянка вільна від забудови.

На земельній ділянці встановлені обмеження: санітарно-захисна зона навколо об`єкта - 0,2123 га. Строк дії обмежень - безстроково. Забороняється проведення земляних робіт без погодження з організаціями, що їх експлуатують.

Нормативна грошова оцінка на момент укладення договору становить 5 817 284 грн, категорія - землі громадської та житлової забудови.

Згідно з п. 2.1. договору земельна ділянка за функціональним призначенням надається в оренду для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку).

Цільове призначення 03.10 для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку).

Договір укладається строком на 10 років - до 08.07.2030.

Відповідно до розділу 3 договору річна орендна плата за перший рік користування земельною ділянкою визначається за результатами проведення земельних торгів (згідно з протоколом проведення земельних торгів) і складає 233 854,82 грн. (двісті тридцять три тисячі вісімсот п`ятдесят чотири грн. 82 коп.), що підлягають сплаті Орендарем (переможцем земельних торгів) не пізніше трьох банківських днів з дня укладення цього договору.

Гарантійний внесок, сплачений переможцем земельних торгів до їх проведення, зараховується до річної орендної плати за перший рік користування земельною ділянкою, встановленою за результатами земельних торгів.

Починаючи з 2021 року орендна плата на рік становить 4,02 % від нормативної грошової оцінки землі (процентна ставка визначається за наслідком проведених земельних торгів (аукціону) з продажу права оренди земельної ділянки відповідно до протоколу).

Право оренди другого відповідача зареєстроване в Державному реєстрі речових прав 14.07.2020, номер запису про інше речове право (право оренди земельної ділянки) 37335468 (інформаційна довідка від 30.05.2023, а.с. 45).

Рішенням Сумської міської ради від 12.05.2021 № 1042-МР другому відповідачу наданий дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки кадастровий номер :21:014:0010 у зв`язку зі зміною її цільового призначення із земель житлової та громадської забудови; для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку) (код КВЦПЗ-03.10) на землі житлової та громадської забудови; для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку (код КВЦПЗ-02.03).

Рішенням Сумської міської ради від 29.09.2021 № 1936-МР вирішено затвердити проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки у разі зміни її цільового призначення для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку за адресою: м. Суми, вул. В`ячеслава Чорновола - вул. Першотравнева, Товариству з обмеженою відповідальністю «БВК компанія «Федорченко», площею 0,47 га (кадастровий номер :21:014:0010) та внести зміни до договору оренди земельної ділянки від 08.07.2020, зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (№ запису 37335468 від 14.07.2020) в частині зміни цільового призначення - на 02.03 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку та змінити відсоток від нормативної грошової оцінки земельної ділянки - на 3% відповідно до додатку 3 рішення Сумської міської ради № 7000-МР від 24.06.2020.

08.11.2021 між відповідачами укладена додаткова угода до договору оренди земельної ділянка відповідно до умов якої сторони внесли зміни до п. 2.1. договору згідно з яким у новій редакції земельна ділянка за функціональним призначенням передається в оренду для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку. Цільове призначення 02.03. Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку.

Також сторонами зменшено передбачену абзацом 7 пункту 1.1. договору санітарно-захисну зону навколо об`єкта з 0,2123 га до 0,1360 га.

Змінено абзац 3 розділу 3 договору, згідно з яким у новій редакції орендна плата на рік становить 3% від нормативної грошової оцінки землі.

У п. 2 додаткової угоди зазначено, що на момент її укладення нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1 906 367 грн.

На підставі додаткової угоди 11.11.2021 у Державному реєстрі речових прав зареєстровано зміни до іншого речового права (відомості внесені 15.11.2021, рішення державного реєстратора виконавчого комітету Сумської міської ради Матусенко Тетяни Петрівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 61590174).

Відповідно до пояснювальної записки до проекту землеустрою згідно з Планом зонування території міста Суми, затвердженого рішенням Сумської міської ради від 6 березня 2013 року № 2180-МР земельна ділянка розташована у торговельній зоні Г-6 та житловій зоні змішаної багатоквартирної забудови та громадської забудови Ж-4.

На частину земельної ділянки площею 0,1360 га встановлено обмеження: охоронна санітарно-захисна зона навколо об`єкта, так як поруч із земельною ділянкою розташований недіючий завод «Селмі».

Згідно зі ст. 53 Господарського процесуального кодексу України, у визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами. У разі відкриття провадження за позовною заявою, поданою прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача. У разі відсутності такого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до суду прокурор зазначає про це в позовній заяві і в такому разі набуває статусу позивача.

Відповідно до частини четвертої статті 53 ГПК України прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує: 1) в чому полягає порушення інтересів держави, 2) необхідність їх захисту, 3) визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає 4) орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.

Згідно з ст. 23 Закону України Про прокуратуру представництво прокурором інтересів громадянина або держави в суді полягає у здійсненні процесуальних та інших дій, спрямованих на захист інтересів громадянина або держави, у випадках та порядку, встановлених законом.

Прокурор звернувся з позовом до суду про визнання незаконним та скасування рішення Сумської міської ради від 29.09.2021 № 1936-МР про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, у зв`язку зі зміною її цільового призначення та внесення змін до договору оренди земельної ділянки, визнання недійсною додаткової угоди від 08.11.2021 до договору оренди земельної ділянки від 08.07.2020, у зв`язку з тим, що рішення та додаткова угода не відповідають вимогам земельного та містобудівного законодавства. Прокурор зазначає, що під час розроблення проекту землеустрою та його затвердження Сумською міською радою рішенням від 29.09.2021 №1936-МР були проігноровані вимоги ч. 5 ст. 20 ЗК України, ч. 4 ст. 24, ст. 25 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» щодо необхідності врахування під час розроблення землевпорядної документації режиму забудови територій, визначених для містобудівних потреб, не дотримані правила співвідношення між новим видом цільового призначення земельної ділянки та видом функціонального призначення території, передбачене розміщення житлового будинку в санітарно-захисній зоні, в якій будівництво житла заборонено, а також не дотримані вимоги ч. 4 ст. 23 Закону України «Про оренду землі», якою не допускається зменшення розміру орендної плати за земельні ділянки, право користування якими набуто за результатами аукціону. Оскаржуваним рішенням органу місцевого самоврядування про зміну цільового призначення земельної ділянки та зменшення орендної плати за користування землею, укладеною на його виконання додатковою угодою порушено інтереси держави щодо задоволення суспільної потреби у правових та організаційних основ планування, забудови та іншого використання територій, спрямованих на забезпечення сталого розвитку населених пунктів, охорони земельних ресурсів, їх раціонального та ефективного використання з максимально вигідним економічним результатом, що ускладнює належне виконання державою своїх соціально-економічних функцій. Тобто фактично Сумська міська рада сприяла порушенню інтересів держави у сфері земельних відносин та містобудування. Також необхідність захисту інтересів держави у даній справі зумовлена прийняттям органом місцевого самоврядування незаконного рішення щодо розпорядження землею, яка згідно зі ст. 14 Конституції України та ст. 1 Земельного кодексу України є основним національним багатством, що перебуває під охороною держави.

Відповідно до правової позиції Великої Палати Верховного Суду у постанові від 11 червня 2024 року у справі № 925/1133/18:

1) прокурор звертається до суду в інтересах держави в особі органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, якщо: орган є учасником спірних відносин і сам не порушує інтересів держави, але інший учасник порушує (або учасники порушують) такі інтереси; орган не є учасником спірних відносин, але наділений повноваженнями (компетенцією) здійснювати захист інтересів держави, якщо учасники спірних відносин порушують інтереси держави;

2) прокурор звертається до суду в інтересах держави як самостійний позивач, якщо: відсутній орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах; орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, є учасником спірних відносин і сам порушує інтереси держави.

З урахуванням предмету позову, обставин на які вказує прокурор, суд дійшов висновку, що прокурор правомірно звернувся з позовом в інтересах держави як самостійний позивач, з дотриманням приписів ст. 53 ГПК України та ст. 23 Закону України "Про прокуратуру".

Щодо доводів відповідачів про неправомірне самостійне звернення прокурора з позовом, суд зазначає, що органи Держгеокадастру можуть звертатись до суду, якщо це необхідно для здійснення їхніх повноважень з нагляду (контролю) за дотриманням земельного законодавства, використанням та охороною земель усіх категорій і форм власності в тих випадках, коли це прямо визначено у відповідних нормативно-правових актах, зокрема, з позовами щодо відшкодування втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, повернення самовільно зайнятих чи тимчасово зайнятих земельних ділянок, строк користування якими закінчився (ст. 10 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель», Положення від 14.01.2015 № 15). За обставин цієї справи, органи Держгеокадастру не мають повноважень звертатись з позовом до суду, тому статусом позивача має наділятись прокурор, враховуючи оскарження прокурором рішення органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах - Сумської міської ради, яка є учасником спірних відносин, порушує інтереси держави, як зазначає прокурор, та визначена відповідачем за позовом.

Земельні правовідносини регулюються Конституцією України, Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, іншими Законами України, постановами Кабінету Міністрів України у випадках, передбачених законом.

Регулювання земельних відносин з метою забезпечення права на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави, раціонального використання та охорони земель є завданням земельного законодавства, а саме Земельного кодексу України.

Положеннями статті 12 Земельного кодексу України визначено, що до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст, зокрема, належить: розпорядження землями територіальних громад; передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

Відповідно до частини першої статті 83 Земельного кодексу України землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю.

Положеннями статті 93 Земельного кодексу України встановлено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

Земельним кодексом України, а саме статтями 123, 124, 134 визначено порядок передачі в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній чи комунальній власності.

Згідно зі ст. 18 Земельного кодексу України до земель України належать усі землі в межах її території, в тому числі острови та землі, зайняті водними об`єктами, які за основним цільовим призначенням поділяються на категорії. Категорії земель України мають особливий правовий режим.

Відповідно до ст. 19 Земельного кодексу України землі України за основним цільовим призначенням поділяються на категорії, однією з яких є землі житлової та громадської забудови.

Земельна ділянка, яка за основним цільовим призначенням належить до відповідної категорії земель, відноситься в порядку, визначеному цим Кодексом, до певного виду цільового призначення, що характеризує конкретний напрям її використання та її правовий режим.

Статтею 20 Земельного кодексу України визначено, що при встановленні цільового призначення земельних ділянок здійснюється віднесення їх до певної категорії земель та виду цільового призначення.

При зміні цільового призначення земельних ділянок здійснюється зміна категорії земель та/або виду цільового призначення.

Віднесення земельних ділянок до певної категорії та виду цільового призначення земельних ділянок здійснюється щодо: земельних ділянок, якими розпоряджаються Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, - за рішенням відповідного органу; земельних ділянок приватної власності - їх власниками.

Категорія земель та вид цільового призначення земельної ділянки визначаються в межах відповідного виду функціонального призначення території, передбаченого затвердженим комплексним планом просторового розвитку території територіальної громади або генеральним планом населеного пункту.

Встановлення цільового призначення земельної ділянки може здійснюватися без додержання вимог, передбачених абзацом першим цієї частини, у випадках: передачі земельної ділянки державної, комунальної власності відповідно до частини третьої статті 24 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності"; консервації деградованих і малопродуктивних, техногенно забруднених земель; віднесення земельної ділянки до земель природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення; зміни виду цільового призначення земельної ділянки в межах категорії земель сільськогосподарського призначення (крім віднесення їх до земельних ділянок для садівництва, зміни цільового призначення земельних ділянок під полезахисними лісовими смугами).

При внесенні до Державного земельного кадастру відомостей про встановлення або зміну цільового призначення земельної ділянки належність земельної ділянки до відповідної функціональної зони визначається за даними Державного земельного кадастру. Відомості про цільове призначення земельної ділянки вносяться до Державного земельного кадастру.

Класифікатор видів цільового призначення земельних ділянок, видів функціонального призначення територій та співвідношення між ними, а також правила його застосування з визначенням категорій земель та видів цільового призначення земельних ділянок, які можуть встановлюватися в межах відповідної функціональної зони, затверджуються Кабінетом Міністрів України. Зазначені класифікатор та правила використовуються для ведення Державного земельного кадастру і містобудівного кадастру.

Віднесення земельних ділянок до певних категорії та виду цільового призначення земельних ділянок має відповідати класифікатору та правилам, зазначеним в абзаці першому цієї частини.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» містобудівна документація - затверджені текстові та графічні матеріали з питань регулювання планування, забудови та іншого використання територій.

План зонування території (зонінг) - документація, що є складовою комплексного плану просторового розвитку території територіальної громади або генерального плану населеного пункту і визначає умови та обмеження використання території у межах визначених функціональних зон.

Відповідно до ст. 24 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» зміна цільового призначення земельної ділянки допускається виключно за умови дотримання правил співвідношення між новим видом цільового призначення земельної ділянки та видом функціонального призначення території, визначеного відповідною містобудівною документацією на місцевому рівні, крім випадків, визначених частиною третьою статті 20 Земельного кодексу України.

Класифікатор видів цільового призначення земельних ділянок, видів функціонального призначення територій та співвідношення між ними, а також правила його застосування з визначенням категорій земель та видів цільового призначення земельних ділянок, які можуть встановлюватися в межах відповідної функціональної зони, затверджуються Кабінетом Міністрів України. Зазначені класифікатор та правила використовуються для ведення Державного земельного кадастру і містобудівного кадастру.

Відповідно до ст. 21 Земельного кодексу України порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель є підставою для: а) визнання недійсними рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування про надання (передачу) земельних ділянок громадянам та юридичним особам; б) визнання недійсними угод щодо земельних ділянок; в) відмови в державній реєстрації земельних ділянок або визнання реєстрації недійсною; г) притягнення до відповідальності відповідно до закону громадян та юридичних осіб, винних у порушенні порядку встановлення та зміни цільового призначення земель.

Відповідно до статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Частиною 3 статті 24 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" визначено, що органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України, а в Автономній Республіці Крим - також нормативно-правовими актами Верховної Ради і Ради міністрів Автономної Республіки Крим, прийнятими у межах їхньої компетенції.

Частиною 1 статті 21 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) передбачено, що суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Згідно частини 10 статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.

Виходячи з положень наведених норм ЗК України кожна категорія земель має узагальнене цільове призначення, що визначає специфіку її особливого правового режиму. Земельні ділянки, віднесені до однієї категорії, можуть використовуватися за різними видами цільового призначення.

Правовий режим земель громадської та житлової забудови визначено статтею 38 ЗК України, згідно з якою до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель та споруд, інших об`єктів загального користування.

Порядок використання зазначеної категорії земель регламентовано статтею 39 ЗК України, відповідно до якої використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм.

Відповідно до договору оренди земельна ділянка за функціональним призначенням надана другому відповідачу в оренду для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку).

Цільове призначення 03.10 для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку).

Секцією В Наказу Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 № 548 "Про затвердження Класифікації видів цільового призначення земель", який був чинний на час виникнення спірних правовідносин передбачено, що до земель житлової та громадської забудови відносять, зокрема, наступні види земель.

Землі житлової забудови - це землі, які використовуються для розміщення житлової забудови (житлові будинки, гуртожитки, господарські будівлі та інше); землі, які використовуються для розміщення гаражного будівництва). До них належать землі, в тому числі 02.03 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку.

Землі громадської забудови - це землі, які використовуються для розміщення громадських будівель і споруд (готелів, офісних будівель, торговельних будівель, для публічних виступів, для музеїв та бібліотек, для навчальних та дослідних закладів, для лікарень та оздоровчих закладів), інших об`єктів загального користування. Вони включають, в тому числі вид земель 03.10 Для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку).

Таким чином законодавство розмежовує цільове призначення земель житлової та громадської забудови. На земельних ділянках, які за функціональним призначенням належать до земель громадської забудови не повинно дозволятися будівництво житлових будинків, оскільки така територія призначена для задоволення публічних інтересів (для розміщення громадських будівель і споруд - готелів, офісних будівель, торговельних будівель, для публічних виступів, для музеїв та бібліотек, для навчальних та дослідних закладів, для лікарень та оздоровчих закладів тощо).

Відповідно до оскаржуваного рішення Сумської міської ради цільове призначення земельної ділянки змінене шляхом зміни виду цільового призначення на 02.03 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку та внесені відповідні зміни до договору оренди.

Відповідно до пояснювальної записки до проекту землеустрою згідно з Планом зонування території міста Суми, затвердженого рішенням Сумської міської ради від 6 березня 2013 року № 2180-МР, земельна ділянка розташована у торговельній зоні Г-6 та житловій зоні змішаної багатоквартирної забудови та громадської забудови Ж-4. На частину земельної ділянки площею 0,1360 га встановлено обмеження: охоронна санітарно-захисна зона навколо об`єкта, так як поруч із земельною ділянкою розташований недіючий завод «Селмі».

Відповідно до Плану зонування території міста Суми, затвердженого рішенням Сумської міської ради від 06.03.2013 № 2180-МР, зона - територія, стосовно якої (і відповідно до всіх земельних ділянок, які там розташовані) планом зонування території встановлюється містобудівний регламент дозволеного використання.

Переважний вид забудови вид забудови, який відповідає переліку дозволених планом зонування території для даної зони та не потребує спеціального погодження.

Супутній вид використання земельної ділянки - вид використання, який необхідний для повноцінного функціонування переважного виду використання земельної ділянки.

Допустимий вид забудови - вид забудови, який не відповідає переліку переважних та супутніх видів забудови у плані зонування території для даної зони, але можливий при умові спеціального погодження після необхідного обґрунтування.

Спеціальне погодження - погодження, яке після належного обґрунтування намірів, необхідно отримати на ті види землекористування, що не відповідають переліку переважних та супутніх для даної зони.

Відповідно до розділу 5 Зонінгу рішення щодо забудови, землекористування та благоустрою території міста та окремих ділянок приймаються на основі установленого зонінгом переліку переважних, супутніх і допустимих видів забудови земельних ділянок, єдиних умов і обмежень, які діють у межах зон, визначених планом зонування (див. Розділ II), і розповсюджуються у рівній мірі на всі, розміщені в межах відповідних зон, земельні ділянки, інші об`єкти нерухомості, незалежно від форм власності.

Види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем в межах вимог, встановлених законодавством до використання земель цієї категорії, відповідно зонінгу, іншої містобудівної документації та документації із землеустрою.

Зони, відносно яких встановлюється перелік переважних та допустимих видів , єдині умови та обмеження, виділяються на плані зонування території міста (М 1:5000).

До переважних видів забудови земельних ділянок у межах окремих зон відносяться: види забудови та використання територій, які при умові дотримання будівельних норм та стандартів безпеки, інших обов`язкових вимог, не можуть бути заборонені; види забудови та використання, як супутні переважним видам, і, які по відношенню до останніх є допоміжними; при відсутності на земельній ділянці переважного виду використання, супутній вид використання таким не є, та вважається недозволеним, якщо інше спеціально не обумовлюється зонінгом стосовно до конкретних випадків та місць розташування нерухомості.

Для переважних видів забудови діє процедура загальних погоджень.

До допустимих видів забудови земельних ділянок у межах окремих зон відносяться: види забудови та використання нерухомості, для яких необхідне отримання спеціальних погоджень або спеціальних дозволів (спеціальних погоджень), в т. ч., і шляхом обговорень із залученням громадськості.

Види використання земельних ділянок або нерухомості, які відсутні у переліку переважних, супутніх або допустимих видів забудови земельних ділянок в межах зон, є недозволеними для відповідної функціонально- правової зони та не можуть бути дозволені, у тому числі і за процедурою спеціального погодження.

До основних територіальних зон відповідно до Зонінгу віднесено Невиробничі зони Г (громадські).

Г-1, Г-2. Зони центру та ділові зони. Переважні види використання: організації та установи міських органів державної, виконавчої та судової влади; нотаріальні контори і юридичні консультації; банки; філії (відділення) банків; офіси професійних, громадських організацій; науково-дослідні та проектні організації; телевізійні та радіостудії; центральні підприємства зв`язку (поштамт, телефонна стація, телеграф); меморіальні споруди та комплекси; готелі; ділові та бізнес-центри; центри зайнятості; будинки побутового обслуговування. Супутні види дозволеного використання: житлова забудова; автостоянки для зберігання автомобілів, підземні гаражі при громадських будівлях; комерційні підземні гаражі; громадські вбиральні. Допустимі види використання, які потребують спеціальних погоджень: культові споруди; спорткомплекси (з басейном та без); малі архітектурні форми для підприємницької діяльності; та станції провідникового мовлення, об`єктів радіомовлення телебачення; автозаправні станції.

Г-3. Навчальні зони. Переважні види використання: вищі та середні спеціальні учбові заклади, в тому числі коледжі та ліцеї при вищих учбових закладах; наукові та науково-пошукові заклади; центри наукової інформації; сквери, озеленені території; бібліотеки; конференц-зали. Супутні види дозволеного використання: кінотеатри, розважальні комплекси; виставочні зали, музеї; фізкультурно-оздоровчі центри (з відкритими і закритими спортивними залами та басейнами); гуртожитки та будинки сімейного типу для проживання студентів та викладацького складу; поліклініки, аптеки; магазини; перукарні; пошта, телеграф, телефон; споруди комунальної та інженерної інфраструктури, необхідної для обслуговування даної зони; споруди для тимчасового зберігання транспортних засобів. Допустимі види використання, які потребують спеціальних погоджень: підприємства зв`язку; будинки побуту; культові споруди; гаражі та стоянки для постійного зберігання індивідуальних транспортних засобів; громадські вбиральні.

Г-4. Культурні та спортивні зони. Переважні види використання: театри, концертні зали, цирк, будинки культури; кінотеатри; бібліотеки, клуби, центри дозвілля, розважальні комплекси. Супутні види дозволеного використання: підприємства зв`язку; фізкультурно-оздоровчі центри (з відкритими і закритими спортивними залами та басейнами); будинки побуту; невеликі парки, сквери; культові споруди; споруди комунальної та інженерної інфраструктури, необхідної для обслуговування даної зони. Допустимі види використання, які потребують спеціальних погоджень: магазини товарів першої необхідності; тимчасові павільйони і кіоски для роздрібної торгівлі та обслуговування, готелі; кафе; аптеки; автостоянки для тимчасового зберігання автомобілів, (підземні та наземні) при громадських будівлях; громадські вбиральні.

Г-5. Лікувальні зони. Переважні види використання: лікувальні корпуси лікарень; консультативні поліклініки; спеціалізовані поліклініки; науково-дослідні та медичні центри; адміністративно-господарські будівлі та споруди; станції невідкладної швидкої допомоги; станції переливання крові (відповідно до містобудівної документації); амбулаторії. Супутні види дозволеного використання: аптеки; будинки для аварійного чергового медперсоналу; кафе, заклади харчування, торгівлі та сервісного обслуговування; споруди комунальної та інженерної інфраструктури, необхідної для обслуговування даної зони. Допустимі види використання, які потребують спеціальних погоджень: гаражі та стоянки для постійного зберігання індивідуальних транспортних засобів; громадські вбиральні.

Г-6. Торговельні зони. Переважні види використання: торгові центри, спеціалізовані та інші магазини роздрібної торгівлі товарами періодичного попиту; ринки; ресторани і кафе. Супутні види дозволеного використання: готелі; автостоянки для тимчасового зберігання автомобілів, (підземні та наземні) при громадських будівлях; громадські вбиральні; споруди комунальної та інженерної інфраструктури, необхідної для обслуговування даної зони.

Допустимі види використання, які потребують спеціальних погоджень: всі типи використання, дозволені в зонах Г, які можуть розміщуватись в окремій будівлі чи на будь-якому поверсі будинку іншого призначення.

Зона Г не передбачає у дозволених видах використання житлової забудови, будівництва багатоквартирного житлового будинку.

Житлова забудова передбачена виключно у супутніх видах дозволеного використання зон Г-1, Г-2.

Водночас, як визначено Зонінгом, при відсутності на земельній ділянці переважного виду використання, супутній вид використання таким не є, та вважається недозволеним, якщо інше спеціально не обумовлюється зонінгом.

Матеріали справи не містять доказів обґрунтування намірів для зміни цільового призначення земельної ділянки в частині, яка розташована в зоні Г-6, на будівництво багатоквартирного житлового будинку, отримання будь-яких погоджень або дозволів (спеціальних погоджень), в т. ч., і шляхом обговорень із залученням громадськості.

За викладених обставин суд дійшов висновку, що зміна цільового призначення земельної ділянки, в частині, що розташована у торговельній зоні Г-6, відбулась без дотримання правил співвідношення між новим видом цільового призначення земельної ділянки та видом функціонального призначення території, визначеного відповідною містобудівною документацією на місцевому рівні, що є порушенням ст. 20 Земельного кодексу України та ст. 24 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», та, відповідно, є підставою для визнання незаконним та скасування рішення Сумської міської ради від 29.09.2021 № 1936-МР Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, у зв`язку зі зміною її цільового призначення та внесення змін до договору оренди земельної ділянки, укладеного з Товариством з обмеженою відповідальністю БВК компанія Федорченко. Суд враховує, що оскаржуваним рішенням змінене цільове призначення всієї земельної ділянки, в тому числі тієї частини, що розташована у зоні Г-6.

Суд також зауважує, що у пояснювальній записці до проекту землеустрою, що надавався Сумській міській раді на затвердження (а.с. 121-123, том 2) була відсутня інформація про те, що частина земельної ділянки розташована у зоні Г-6. У п. 7 було зазначено, що згідно з Планом зонування території міста Суми земельна ділянка розташована у житловій зоні змішаної багатоквартирної забудови та громадської забудови Ж-4.

Відповідні зміни до пояснювальної записки проекту землеустрою щодо зазначення про розташування земельної ділянки у торговельній зоні Г-6 та житловій зоні змішаної багатоквартирної забудови та громадської забудови Ж-4 були внесені після затвердження проекту землеустрою рішенням Сумської міської ради, на вимогу державного кадастрового реєстратора, що підтвердив ТОВ «Опус Ресурс» у листі від 29.10.2024 (а.с. 214-215, том 3).

Твердження другого відповідача про те, що на частині земельної ділянки, яка розташована у зоні Г-6 запроектовано паркінг, а не будівництво житлової забудови, не спростовує факту недотримання правил співвідношення між новим видом цільового призначення земельної ділянки та видом функціонального призначення території, визначеного Зонінгом, при зміні цільового призначення земельної ділянки.

Як вже зазначив суд, оскаржуваним рішенням змінене цільове призначення всієї земельної ділянки, в тому числі тієї частини, що розташована у зоні Г-6, без обґрунтування намірів.

Щодо посилань другого відповідача на підтвердження у містобудівних умовах та обмеженнях для проектування будівництва від 19.11.2021 відповідності цільового та функціонального призначення земельної ділянки містобудівній документації, суд зазначає, що відповідні умови та обмеження створені після прийняття оскаржуваного рішення та укладення додаткової угоди до договору оренди.

Слід зауважити, що у містобудівних умовах та обмеженнях для проектування будівництва від 19.11.2021, які надані другим відповідачем, наявна примітка "багатоповерховий житловий будинок розташувати в межах зони змішаної багатоквартирної житлової та громадської забудови Ж-3, Ж-4".

Вказане також свідчить про те, що зона Г-6 за функціональним призначенням не передбачає серед видів використання житлової забудови.

Щодо охоронної санітарно-захисної зони, в якій, як зазначає прокурор передбачене будівництво багатоквартирного житлового будинку, суд зазначає, що відповідно до проекту землеустрою на частину земельної ділянки площею 0,1360 га встановлено відповідне обмеження: охоронна санітарно-захисна зона навколо об`єкта, так як поруч із земельною ділянкою розташований недіючий завод «Селмі». Відповідні відомості внесені до Державного земельного кадастру (витяг від 21.10.2021, а.с. 39-40, перелік обмежень у використанні а.с. 57, том 1)).

Щодо орендної плати суд встановив, що внаслідок зміни цільового призначення земельної ділянки було змінено розмір орендної плати відсоток від нормативної грошової оцінки земельної ділянки 3 % замість 4.02 %. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення договору становила 5817284 грн., на дату укладення додаткової угоди, у зв`язку зі зміною цільового призначення земельної ділянки, 1 906 367 грн.

Водночас, відповідно до ст. 23 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності, передані в оренду на земельних торгах, не може бути зменшена за згодою сторін протягом строку дії договору оренди, а також у разі його поновлення.

Таким чином рішення Сумської міської ради від 29.09.2021 № 1936-МР в частині зменшення орендної плати прийняте всупереч вимогам ст. 23 Закону України «Про оренду землі».

Твердження другого відповідача про те, що фактично розмір орендної плати не зменшився, а розділом 3 договору визначено, що щорічна сума орендної плати за кожний наступний рік оренди не може бути меншою розміру річної орендної плати за перший рік користування земельною ділянкою, визначеного за результатами земельних торгів, не спростовують факту зменшення розміру орендної плати на підставі оскаржуваного рішення Сумської міської ради.

Суд враховує, що складовими частинами розрахунку орендної плати є: розмір відсотку від нормативної грошової оцінки земельної ділянки - постійна величина, що застосовується для проведення розрахунку орендної плати; нормативна грошова оцінка землі, станом на момент укладання договору. Договір діє до 08.07.2030, починаючи з 2021 року, орендна плата справляється з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки земель відповідно до Податкового кодексу України. Сторонами на підставі оскаржуваного рішення за договором змінено відсоток від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а також визначено у договорі іншу нормативно грошову оцінку земельної ділянки на дату укладення додаткової угоди.

За викладених обставин, суд дійшов висновку, що рішення Сумської міської ради від 29.09.2021 № 1936-МР прийняте з порушенням положень ст. 20 Земельного кодексу України, ст. 24 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», ст. 23 Закону України «Про оренду землі», у зв`язку з чим суд вважає правомірними, обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню вимоги прокурора про визнання незаконним та скасування рішення Сумської міської ради від 29.09.2021 № 1936-МР Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, у зв`язку зі зміною її цільового призначення та внесення змін до договору оренди земельної ділянки, укладеного з Товариством з обмеженою відповідальністю БВК компанія Федорченко.

Суд враховує правову позицію Великої Палати Верховного Суду у постанові від 11 червня 2024 року у справі № 925/1133/18 відповідно до якої вимога про визнання незаконним та скасування рішення міської ради щодо зміни цільового призначення земельної ділянки є належною та ефективною.

Відповідно до п. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно з вимогами ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно з ч. 3 ст. 215 ЦК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнано судом недійсним (оспорюваний правочин).

Враховуючи незаконність рішення Сумської міської ради від 29.09.2021 № 1396-МР, укладена між відповідачами на підставі зазначеного рішення додаткова угода від 08.11.2021 до договору оренди від 08.07.2020 згідно з якою змінено цільове призначення земельної ділянки, зменшено розмір відсотку від нормативної грошової оцінки земельної ділянки підлягає визнанню судом недійсною.

Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав, що здійснюється державним реєстратором або, у випадку скасування рішення Міністерства юстиції України, прийнятого відповідно до пункту 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, посадовою особою Міністерства юстиції України. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.

З урахуванням приписів зазначеної норми, враховуючи визнання судом незаконним та скасування рішення Сумської міської ради, визнання недійсною додаткової угоди до договору оренди, задоволенню підлягає також, як похідна, вимога прокурора щодо скасування рішення державного реєстратора виконавчого комітету Сумської міської ради Матусенко Тетяни Петрівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 61590174 від 15.11.2021 щодо реєстрації змін іншого речового права (права оренди) на підставі додаткової угоди до договору оренди землі.

Відповідно до ч. 9 ст. 129 ГПК України витрати прокуратури по сплаті судового збору покладаються на першого відповідача, оскільки спір виник внаслідок неправомірних дій останнього щодо затвердження проекту землеустрою.

Керуючись ст. 2, 13, 123, 129, 232, 233, 236, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Визнати незаконним та скасувати рішення Сумської міської ради від 29.09.2021 № 1936-МР Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, у зв`язку зі зміною її цільового призначення та внесення змін до договору оренди земельної ділянки, укладеного з Товариством з обмеженою відповідальністю БВК компанія Федорченко.

3. Визнати недійсною додаткову угоду від 08.11.2021 до договору оренди земельної ділянки від 08.07.2020 (право оренди зареєстроване за ТОВ Будівельна виробничо-комерційна компанія Федорченко 14.07.2020, номер запису про інше речове право 37335468), укладену між Сумською міською радою (пл. Незалежності, буд. 2, м. Суми, 40000, ) та Товариством з обмеженою відповідальністю Будівельна виробничо-комерційна компанія Федорченко (вул. Тополянська, буд. 26/1, м. Суми, 40000, ).

4. Скасувати рішення державного реєстратора виконавчого комітету Сумської міської ради Матусенко Тетяни Петрівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 61590174 від 15.11.2021 щодо реєстрації змін іншого речового права (права оренди).

5. Стягнути з Сумської міської ради (пл. Незалежності, буд. 2, м. Суми, 40000, ) на користь Сумської обласної прокуратури (вул. Г.Кондратьєва, буд. 33, м. Суми, ) 8052 грн 00 коп. витрат по сплаті судового збору.

6. Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

7. Відповідно до ст. 241, 256, 257 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення до Північного апеляційного господарського суду.

Повне рішення складене та підписане суддею 23.12.2024.

Суддя Д.В. Вдовенко