ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"11" грудня 2024 р.м. Одеса Справа № 916/326/23

Господарський суд Одеської області у складі

судді Малярчук І.А.,

секретаря судового засідання: Бурмехи В.С.,

за участю представників сторін:

від позивача: Павлюк В.С.,

від відповідача (ПП "Дофін"): Золотоверх М.С. - за ордером ВН№1383521 від 04.07.2024,

від третьої особи (Національне антикорупційне бюро України): Івашко О.Л. самопредставництво,

від третьої особи (Департамент земельних ресурсів ОМР): Карапиш К.В. - самопредставництво згідно Витягу,

від третьої особи (Колективне підприємство Будова): Золотоверх М.С. - за ордером ВН№1230239 від 14.03.2023,

від третьої особи (Державна інспекція архітектури та містобудування України): не з`явився,

дослідивши матеріали справи №916/326/23 за позовом Одеської міської ради (65026, м. Одеса, пл. Думська, 1, ) до Приватного підприємства Дофін (65045, м. Одеса, вул. Преображенська, 74/78, ), Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради (65082, м. Одеса, вул. Гоголя, 10, ), за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради (вул. Успенська, 83/85, м. Одеса, 65011, ), Національного антикорупційного бюро України (03035, м. Київ, вул. Василя Сурикова, 3, ), за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів Колективного підприємства Будова (65012, м. Одеса, вул. Осипова, буд. 25, ), Державної інспекції архітектури та містобудування України (01133, м. Київ, бульвар Лесі Українки, буд. 26, ) про розірвання договору, зобов`язання вчинити певні дії, визнання протиправними та скасування наказу та містобудівних умов,

ВСТАНОВИВ:

Стислий виклад позиції позивача та заперечень відповідача, заяв, клопотань, процесуальні дії суду:

Позивач позовні вимоги підтримує, мотивуючи їх тим, що на підставі рішення Одеської міської ради № 1831-VII від 15.03.2017 між Одеською міською радою та ПП „Дофін було укладено договір оренди землі від 06.04.2017, відповідно до умов якого земельну ділянку (кадастровий номер :51:005:0083), площею 1,5953 га, за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4, вид використання - для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території, було передано в строкове платне користування терміном на 49 років. Однак, на думку позивача, ПП Дофін було порушено вимоги п.5.1, договору оренди землі від 06.04.2017, в частині використання земельної ділянки площею 1,5953 га, за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4 (кадастровий номер :51:005:0083) не за її призначенням, а саме здійснення будівництва житлових будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом, що унеможливило досягнення цілей договору та ефективного використання землі в інтересах територіальної громади м. Одеси. В обґрунтування вимоги про скасування наказу Управління архітектури та містобудування ОМР, містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, про анулювання дозволу на виконання будівельних робіт позивач зазначав, що вони є похідними, оскільки для прийняття рішення щодо надання або відмови у наданні містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта будівництва Управління мало керуватись документами про право користування земельною ділянкою.

28.04.2023 до суду від позивача надійшла відповідь на відзив відповідача ПП „Дофін за вх.№14060/23, де відзначено про те, що договором оренди землі від 06.04.2017 була передбачена істотна умова договору щодо зобов`язання ПП «Дофін» використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, згідно з п. 5.1. договору, та зазначено наслідки у разі невиконання даних зобов`язань другою стороною. Наразі, ПП «Дофін» п. 5.1 розділу 5 договору оренди землі було порушено шляхом знесення адміністративної будівлі, для експлуатації якої надавалась в оренду спірна земельна ділянка, що унеможливило подальшу реалізацію умов вказаного договору оренди землі. З урахуванням вищевикладеного, позивач вважає посилання відповідача - ПП «Дофін» у відзиві на позов на постанову Верховного Суду у справі № 916/1998/19 необґрунтованими, оскільки підстави позову у даній справі та у справі № 916/1998/19 не є тотожними, адже підставою заявлення Одеською міською радою позову у справі № 916/1998/19 було визначено саме порушення орендарем виду використання земельної ділянки. Таким чином, на підставі зазначених доводів та з урахуванням висновків Великої Палати Верховного Суду у постанові від 02.11.2022 у справі № 922/3166/20, позивач вважає, що порушення ПП «Дофін» умов використання земельної ділянки, визначених у п. 5.1 договору оренди землі від 06.04.2017, а також норм законодавства є підставою для суду для задоволення позовних вимог Одеської міської ради у даній справі про розірвання договору оренди. Крім цього, позивач заперечує проти доводів ПП «Дофін» щодо не здійснення контролю за використанням земельної ділянки.

Водночас, позивач також зазначає, що вимога про зобов`язання ПП «Дофін» повернути на користь територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради земельну ділянку з кадастровим номером 51 10137500:51:005:0083, площею 1,5953 га, за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4, привівши її у придатний до використання стан шляхом знесення розміщених на ній будівель, по-перше, відповідає змісту ст. 152 Земельного кодексу України та умовам договору оренди, а по-друге, означає приведення орендарем земельної ділянки у стан, придатний для її подальшого використання за цільовим призначенням.

21.03.2023 до суду від Департаменту архітектури та містобудування ОМР надійшов відзив на позовну заяву за вх. № 9055/23, в якому останній посилаючись на положення ст. 26, 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», вказує, що містобудівні умови та обмеження надаються відповідними уповноваженими органами містобудування та архітектури на підставі містобудівної документації на місцевому рівні на безоплатній основі за заявою замовника, до якої додаються: копія документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або копія договору суперфіцію; копія документа, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці, або згода його власника, засвідчена в установленому законодавством порядку (у разі здійснення реконструкції або реставрації); викопіювання з топографо-геодезичного плану М 1:2000; витяг із Державного земельного кадастру.

Для отримання містобудівних умов та обмежень до заяви замовник також додає містобудівний розрахунок, що визначає інвестиційні наміри замовника, який складається у довільній формі з доступною та стислою інформацією про основні параметри об`єкта будівництва. Цей перелік документів для надання містобудівних умов та обмежень є вичерпним. Таким чином, містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки не є документом дозвільного характеру, вони не дають право на забудову земельної ділянки, на виконання будівельних робіт. Основною метою надання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки є передусім визначення відповідності намірів забудови діючій містобудівній документації та визначення основних, передбачених державними будівельними нормами вимог, на підставі яких в подальшому має розроблятись проектна документація на будівництво об`єкту.

За результатами розгляду звернення ПП «Дофін» та документів Управлінням архітектури та містобудування ОМР, правонаступником якого на даний момент є Департамент архітектури та містобудування ОМР, 07.11.2017 були надані містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4, наміри забудови - нове будівництво (будівництво жилих будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом). До того ж, за ствердженнями Департаменту, заявником був наданий весь передбачений законодавством пакет документів.

Поряд з цим, відповідач вказує на те, що відповідно до Генерального плану м. Одеси, затвердженого рішенням Одеської міської ради № 6489 від 25.03.2015, земельна ділянка, яка розташована за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4, розміщена на території житлово-громадської забудови, в зоні багатоквартирної житлової забудови за рахунок реконструкції території. За планом зонування території м. Одеси, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 19.10.2016 № 1316-VII, дана земельна ділянки знаходиться в зоні Ж-5п - в проектній зоні змішаної забудови де можливо розміщення будівель вище ніж п`ять поверхів, супутніх об`єктів повсякденного обслуговування населення, комунальних об`єктів, об`єктів загальноміського та районного значення. Переважним видом використання даної зони є розміщення багатоквартирних житлових будинків, від 5-ти поверхів та вище. Таким чином, Департамент зазначає, що намір забудови земельної ділянки за зазначеною вище адресою у повній мірі відповідав вимогам містобудівної документації, а тому з урахуванням положень ст. 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», законні підстави для відмови Управлінням архітектури та містобудування ОМР у наданні містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки за адресою м. Одеса, Гагарінське плато, 4 були відсутні.

Заперечуючи твердженням позивача про те, що містобудівні умови та обмеження містять недостовірні відомості про відповідність цільового та функціонального призначення земельної ділянки містобудівній документації, відповідач вказує про невідповідність даної позиції дійсності, так як у оскаржуваних містобудівних умовах та обмеженнях міститься повні відомості про земельну ділянку та достовірна інформація щодо функціонального призначення території відповідно до містобудівної документації. Доказів, які б це спростовували, позивачем не надано. До того ж відповідач вказує, що у позовній заяві позивачем не наведено жодного обґрунтованого доводу щодо порушення вимог законодавства при наданні Управлінням містобудівних умов та обмежень, та взагалі не наведено нормативні акти, які, на думку позивача, були порушені.

Не відповідає дійсності, на думку Департаменту, і позиція міськради про неправомірну зміну орендарем цільового призначення земельної ділянки. З цього приводу, відповідач зауважує, що вказане позивачем у позові, цільове призначення земельної ділянки за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4 - для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території, відповідно до даних Державного земельного кадастру, Витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 06.04.2017 є саме видом використання земельної ділянки, який власник або користувач земельної ділянки відповідно до положень законодавства визначає самостійно. Звідси, відповідач вважає, що намір ПП Дофін здійснити забудову земельної ділянки за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4, цілком відповідають встановленим вимогам для використання земель житлової та громадської забудови, а також вимогам містобудівної документації. До того ж будівництво жилих будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом не змінює категорію земель, а лише змінює вид використання земельної ділянки, що є правом її користувача відповідно до ч. 5 ст. 20 Земельного кодексу України, та спростовує доводи позивача про неможливість використання такої земельної ділянки для будівництва.

11.04.2023 за вх. .№ 11754/23 до суду від відповідача - ПП Дофін надійшов відзив на позовну заяву, в якому зазначив про те, що здійснення забудови земельної ділянки в місті Одесі, Гагарінське плато, 4, багатоквартирними жилими будинками відповідає положенням містобудівної документації та про відсутність правових підстав для розірвання договору у судовому порядку з тих підстав та нормативного обґрунтування, які визначені позивачем, оскільки позивачем не доведено істотного порушення відповідачем - ПП «Дофін» умов договору оренди землі. При цьому відповідач вказує, що Генеральний план м. Одеси розроблений та затверджений саме в інтересах територіальної громади м. Одеси, а забудова земельної ділянки в місті Одесі, Гагарінське плато, 4, багатоквартирними жилими будинками відповідає положенням Генерального плану м. Одеси та зонінгу, відповідно зазначена земельна ділянка за основним цільовим призначенням відноситься до категорії земель житлової та громадської забудови, тому доводи позивача про нібито порушення інтересів територіальної громади щодо реалізації принципу забезпечення раціонального використання та охорони земель є необґрунтованими та суперечливими з огляду на наведену містобудівну документацію, затверджену самим же позивачем.

Також відповідач заперечує щодо заявленого позивачем способу захисту порушеного права, так як розірвання договору оренди землі є неефективним способом захисту інтересів територіальної громади та подальша реалізація договору оренди землі є неможливою. Разом з цим, відповідач зазначає, що позивач не здійснював контроль за використанням земельної ділянки, не заперечував проти будівництва та не звертався до суду за захистом свого права протягом тривалого строку. Така бездіяльність орендодавця протягом тривалого строку призвела до можливості побудови відповідачем чотирьох багатоповерхових житлових будинків, розташованих на даний час на спірній земельній ділянці. Сам факт виявлення орендодавцем обставин здійснення орендарем будівництва житлових будинків на орендованій земельній ділянці не означає, що ці будівлі підлягають обов`язковому знесенню. Сторони можуть прийняти й інші рішення щодо подальших правових наслідків цих дій орендаря, про це свідчить, зокрема, і звернення Одеської міської ради з позовом до ПП «Дофін» у справі №916/1431/22 про стягнення орендної плати за використання підприємством земельної ділянки саме для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.

Також, ПП «Дофін» було направлено на адресу ОМР лист від 07.07.2022 №07-22/1 для приведення правовідносин у відповідність до містобудівної документації та чинного законодавства шляхом надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4, зі зміною її цільового призначення з експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території (згідно КВЦПЗ-В.03.15) на будівництво житлових будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом (згідно КВЦПЗ-В02.10). Але будь-якої відповіді зі сторони ОМР на адресу ПП «Дофін» не надходило. Наведене, на думку ПП "Дофін", свідчить про намір підприємства привести правовідносини у відповідність до містобудівної документації та чинного законодавства, але жодних дій зі сторони позивача щодо розгляду вказаного листа не було здійснено. Відтак, відповідач вважає, що невиконання позивачем своїх обов`язків, передбачених договором та законодавством у сфері місцевого самоврядування та містобудування, є підставою для відмови в задоволенні позовної вимоги про повернення земельної ділянки шляхом знесення розміщених на ній будівель, заявленої в позові.

08.05.2023 за вх.№ 15047/23 до суду від відповідача - ПП Дофін надійшли заперечення на відповідь на відзив, де відмічає про безпідставність і необґрунтованість доводів позивача про порушення орендарем умов використання земельної ділянки та не доведеність істотного порушення умов договору оренди землі. Відповідач вказує на те, що саме висновки Верховного суду, викладені в постанові від 14.07.2020 у справі №916/1998/19 щодо застосування наведених в ній норм права, є обов`язковими для Одеської міської ради відповідно до ч. 5 ст. 13 ЗУ «Про судоустрій і статус судій». Проте, незважаючи на обов`язковість вказаних висновків, Одеська міська рада звертається до суду з такими ж позовними вимогами (основними) до ПП «Дофін» та за таких же обставин у даній судовій справі, як і у справі №916/1998/19. Поряд з цим, ПП "Дофін" підтримує свою позицію про те, що позивач не здійснював контроль за використанням земельної ділянки, не заперечував проти будівництва та не звертався до суду за захистом свого права протягом тривалого строку. Щодо посилання позивача у відповіді на відзив на постанову Великої Палати від 02.11.2022 у справі №922/3166/20, ПП Дофін зауважує, що спірні правовідносини у справі №922/3166/20 та у даній справі не є подібними, оскільки суди у зазначеній справі виходили, зокрема, з обставин порушення ПП Дофін вимог земельного та містобудівного законодавства України та здійснення самовільного будівництва за відсутності дозвільних документів.

15.03.2023 за вх.№ .№ 8222/23 до суду від Департаменту земельних ресурсів ОМР надійшли письмові пояснення на позовну заяву, в яких останній підтримує викладену позивачем у позові правову позицію, а також додатково відмітив наступні підстави нецільового використання відповідачем земельної ділянки за спірним договором оренди землі від 06.04.2017, за наявності яких договір підлягає розірванню. Так, Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель» від 27.05.2021 № 711-IX та Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» від 28.04.2021 № 1423-ІХ, постановою Кабінету Міністрів України «Про внесення змін до деяких актів Кабінету Міністрів України» від 28.07.2021 № 821 були внесені зміни до ст. 20 Земельного кодексу України та Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051, відповідно до яких поняття «вид використання земельної ділянки» на теперішній час відсутнє. Водночас, згідно додатку 59 до Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10 2012 № 1051, із змінами, встановлено новий Класифікатор видів цільового призначення земельних ділянок, відповідність кодів цільового призначення земельних ділянок, присвоєних відповідно до Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Державного комітету із земельних ресурсів від 23.10.2010 № 548 (далі - КВЦПЗ). У разі, коли код КВЦПЗ відповідає коду виду цільового призначення, зазначеному у Класифікаторі, зміни до відомостей про земельну ділянку щодо її цільового призначення не вносяться. У даному випадку, наявна саме відповідність кодів, а отже, внесення змін до Державного земельного кадастру не вимагається. Таким чином, наразі цільове призначення земельної ділянки з кадастровим номером :51:005:0083 - 03.15 для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови.

Крім того, Департамент зазначає, що відповідно до Генерального плану м. Одеси, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 25.03.2015 № 6486-VІ, земельна ділянка з кадастровим номером :51:005:0083 розміщена на території житлово-громадської забудови, в зоні багатоквартирної житлової забудови за рахунок реконструкції територій. Відповідно з планом зонування території (зонінгу) м. Одеса, затвердженим рішенням Одеської міської ради від 19.10.2016 № 1316-VI, вищевказана земельна ділянка знаходиться в зоні - Ж - 5п - зоні мішаної забудови, де можливе розміщення багатоповерхових будинків, поверховістю вище ніж 5 поверхів, супутніх об`єктів повсякденного обслуговування населення, комунальних об`єктів, окремих об`єктів загального та районного значення, де переважним видом використання є розміщення багатоквартирних, вище ніж 5 поверхів, житлових будинків. Згідно інформації, викладеної у листі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області від 05.04.2021 № 18-15-0.4-329/90-21, на виконання наказу від 22.03.2021 № 177-ДК «Про здійснення державного нагляду (контролю) за дотриманням вимог земельного законодавства, використанням та охороною земель усіх категорій і форм власності» проведено перевірку дотримання вимог земельного законодавства під час використання земельної ділянки з кадастровим номером :51:005:0083, розташованої за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4, при обстеженні якої (акт обстеження Головного управління Держгеокадастру в Одеській області від 01.04.2021 № 177-ДК/202/АО/Ю/01-21) встановлено, зокрема, що на частині зазначеної земельної ділянки розташована 26-поверхова будівля, а також ведеться будівництво багатоповерхової будівлі (на час обстеження збудовано 19 поверхів). За результатами перевірки складено акт перевірки дотримання вимог земельного законодавства за об`єктом земельної ділянки від 02.04.2021 № 177-ДК8161/АП/09/01-21, в якому встановлено, що ПП «Дофін» використовує земельну ділянку з кадастровим номером :51:005:0083, розташовану за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4, у невідповідності з вимогами п.п. 5.1 договору оренди земельної ділянки від 06.04.2017.

Третя особа, також відмічає, що Відділом самоврядного контролю за використанням і охороною земель та дотриманням вимог земельного законодавства Департаменту комунальної власності ОМР проведено заходи самоврядного контролю за дотриманням умов договору під час використання земельної ділянки з кадастровим номером :51:005:0083, за результатами якого складено акт перевірки дотримання умов договору оренди землі від 06.04.2017 ПП «Дофін» від 26.04.2021. Зазначеним актом підтверджується, що на орендованій земельній ділянці здійснюється будівництво житлових будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом, що порушує п.п. 5.1 договору від 06.04.2017. Таким чином, на думку третьої особи, земельна ділянка, кадастровий номер :51:005:0083, цільове призначення В.03.15 - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, фактично використовується для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (за кодом виду цільового призначення класифікатора - 02.10). При цьому третя особа зауважує, що ПП «Дофін» звернулось до Одеської міської ради з клопотанням про зміну цільового призначення, що додатково підтверджує вищевикладене.

Щодо оскаржуваних містобудівних умов та обмежень третя особа зазначає, що останні були видані без урахування відповідності намірів забудови земельної ділянки її цільовому призначенню та всупереч умовам договору оренди землі, що є підставою для їх скасування. Адже за змістом ст.ст. 24, 29 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» для початку нового будівництва містобудівні умови та обмеження не можуть видаватися у випадку наявності, зокрема, фактів невідповідності поверховості та висотності будинку умовам Генерального плану відповідного населеного пункту; можливого блокування новим будинком іншої вже збудованої будівлі; неврахування забудовником цільового призначення земельної ділянки.

10.04.2023 до суду від третьої особи - КП Будова надійшли письмові пояснення щодо позову за вх.№ 11499/23, в яких третя особа вказує, що здійснення КП «Будова» забудови земельної ділянки в місті Одесі, Гагарінське плато, 4 відповідає положенням містобудівної документації, а позовні вимоги про розірвання договору оренди землі від 06.04.2017 є неефективним способом захисту інтересів Одеської міської ради. Бездіяльність позивача призвела до можливості побудови відповідачем чотирьох багатоповерхових житлових будинків, розташованих на даний час на спірній земельній ділянці, тому невиконання позивачем своїх обов`язків, передбачених договором, та законодавством у сфері місцевого самоврядування та містобудування є підставою для відмови в задоволенні позовної вимоги про повернення земельної ділянки шляхом знесення розміщених на ній будівель.

23.06.2023 за вх.№ 20784/23 від третьої особи - Державної інспекції архітектури та містобудування України до суду надійшли пояснення щодо позову, де відмічено про те, що Одеською міською радою заявлено позов до відповідачів ПП „Дофін та Департаменту архітектури та містобудування ОМР, і останній є державним органом, відповідно даний спір виник між двома державними органами, тобто спір держави із самою собою. При цьому, третя особа посилається на позицію ВП ВС викладену у постанові від 30.09.2020 у справі № 815/6347/17, за якою спір між державними органами не відповідатиме меті ефективного захисту прав, свобод та інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб від порушень з боку суб`єктів владних повноважень, оскільки зводитиметься до розгляду державою в особі уповноваженого нею органу (суду) спору між іншими її органами, тобто спору держави із самою собою. З огляду на вищезазначене, третя особа вважає, що спір між державними органами не підлягає вирішенню у судах жодної юрисдикції, а отже не може бути предметом розгляду в господарському суді.

Також третя особа вказує про те, що саме органи державної влади та органи місцевого самоврядування, відповідальні за розробку та затвердження містобудівної документації, діючи з дотриманням принципів належного урядування, повинні забезпечувати збалансований підхід до різних інтересів. Відтак, слід виходити з презумпції, що містобудівна документація, яку розроблено та затверджено у встановленому порядку, враховує державні, громадські та приватні інтереси. Тому видання містобудівних умов та обмежень на підставі та у повній відповідності до містобудівної документації свідчить про взаємоузгодження державних, громадських та приватних інтересів під час планування і забудови територій. Навпаки, у разі відхилення містобудівних умов та обмежень від містобудівної документації, постає питання про відповідність таких відхилень громадським та приватним інтересам. При цьому, законом не передбачено спеціальної процедури перевірки такої відповідності. Загальний порядок затвердження та внесення змін до генерального плану передбачено ст. 17 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" № 3038. З огляду на вищенаведене, у разі необхідності надання містобудівних умов, які не відповідають містобудівній документації на місцевому рівні, необхідно вносити зміни до відповідної містобудівної документації у порядку, передбаченому Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності" № 3038. Аналогічна позиція висвітлена у постанові Верховного Суду від 04.09.2019 у справі № 826/13852/17. Таким чином, анулювання дозволу на будівництво є заходом впливу за вчинене правопорушення, що має застосовуватися за визначених п. 3 ч. 6 ст. 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» умов.

30.05.2023 до суду від третьої особи НАБУ надійшли пояснення щодо позовної заяви за вх.№ 17790/23, в яких підтримано заявлені позивачем позовні вимоги у повному обсязі, а 11.06.2024 за вх.№ 22964/24 надійшли пояснення на Постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 07.05.2024 у даній справі №916/326/23, в яких відмічено про те, що наведені Верховним судом у постанові юридично значимі дії орендаря фактично підтверджують використання спірної земельної ділянки не за функціональним цільовим призначенням, визначеним договором оренди від 06.04.2017. Так, законодавцем чітко встановлено момент, коли видані суб`єкту містобудівної діяльності містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки вичерпують свою дію шляхом їх виконання, а саме в момент завершення будівництва, що в цьому випадку може бути підтверджено реєстрацією уповноваженим органом декларації про готовність об`єкта до експлуатації (схожі за змістом правові висновки викладено в постанові Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 20.09.2021 у справі № 522/15872/15-а та в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10.11.2021 у справі № 727/8819/16-а). Частиною 5 ст. 310 ГПК України передбачено, що висновки суду касаційної інстанції, у зв`язку з якими скасовано судові рішення є обов`язковими для суду першої чи апеляційної інстанції під час нового розгляду справи. Наразі, факт порушення відповідачем п. 5.1 договору оренди землі від 06.04.2017 щодо цільового використання земельної ділянки з кадастровим номером :51:005:0083, площею 1,593 га, розташованою за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4, підтверджується: актом перевірки дотримання вимог земельного законодавства від 02.04.2021, складеним Головним управлінням Держгеокадастру в Одеській області; листом Головного управління Держгеокадастру в Одеській області від 05.04.2021 № 18-15-0.4-329/90-21; актом огляду земельної ділянки від 12.04.2021, складеним Відділом самоврядного контролю за використанням та охороною земель та дотриманням вимог земельного законодавства Департаменту комунальної власності ОМР; актом перевірки дотримання ПП «Дофін» умов договору оренди землі від 06.04.2017, зареєстрованим за № 792, що складений Відділом самоврядного контролю за використанням та охороною земель та дотриманням вимог земельного законодавства Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 26.04.2021; інформацією Департаменту земельних ресурсів ОМР, викладеною у листі від 27.10.2022 № 01-13/2305. Вищенаведені документи можуть слугувати належними та допустимими доказами на підтвердження порушення ПП «Дофін» вимог земельного законодавства та умов спірного Договору в частині дотримання цільового використання земельної ділянки, однак, суд першої інстанції залишив їх поза увагою. У контексті порушення договірного обов`язку щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням варто звернути увагу на те, що ще до пред`явлення позивачем позову в цій справі відповідач звертався до Одеської міської ради з клопотанням від 07.07.2022 № 07-22/1 про зміну цільового призначення, в якому (клопотанні) зазначив, що для приведення правовідносин відповідно до містобудівної документації та чинного на теперішній час законодавства просив надати дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення спірної земельної ділянки зі зміною цільового призначення з "для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території" (згідно КВЦПЗ - В.03.15) на "для будівництва житлових будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом" (згідно з КВЦПЗ - В.02.10). Ця обставина підтверджує, що ПП «Дофін» усвідомлював факт протиправного використання спірної земельної ділянки всупереч цільовому призначенню, тому і звернулось до Одеської міської ради з відповідним клопотанням про зміну цільового призначення. Верховний Суд у постанові від 07.05.2024 у справі №916/326/23 зазначив, що такі юридично значимі дії Орендаря фактично підтверджують використання спірної земельної ділянки не за функціональним цільовим призначенням, визначеним договором оренди від 06.04.2017.

Крім цього, на думку третьої особи, Департамент архітектури та містобудування ОМР, який є уповноваженим органом на видачу містобудівних умов та обмежень, повинен був діяти відповідно до критеріїв, передбачених ч. 2 ст. 2 Кодексу адміністративного судочинства України, тобто на підставі, у межах повноважень та у спосіб, що визначені Конституцією та законами України; обґрунтовано, зокрема, з урахуванням усіх обставин, що мають значення для прийняття рішення (вчинення дії); добросовісно; розсудливо. Враховуючи те, що цільове призначення земельної ділянки, на якій виконуються будівельні роботи, не відповідає об`єкту будівництва, Департамент архітектури та містобудування у разі дотримання вимог вищевказаних правових норм та критеріїв, повинен був відмовити у видачі спірних містобудівних умов та обмежень з підстав, передбачених Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності". Проте, Департамент архітектури та містобудування ОМР всупереч вимог закону та без здійснення належної перевірки поданих ПП «Дофін» документів, які як підтверджується обставинами цієї справи не відповідали вимогам законодавства, протиправно прийняв оскаржуване рішення й видав останньому, містобудівні умови та обмеження, фактично дозволивши на ній будівництво з порушенням її цільового призначення. Подібний висновок міститься у постанові Верховного Суду від 07.09.2022 у справі № 620/6024/20.

01.08.2024 за вх.№ 28962/24 від Департаменту земельних ресурсів ОМР до суду надійшли пояснення, в яких останній зазначає, що відповідно до Положення про Департамент земельних ресурсів ОМР (нова редакція), затвердженого рішенням Одеської міської ради від 30.11.2022 №1008 - VIII Департамент є виконавчим органом Одеської міської ради. Департамент є правонаступником повноважень Департаменту комунальної власності ОМР у сфері регулювання земельних відносин. Підпунктом 2.2.17 зазначеного Положення встановлено, що однією з функцій Департаменту є здійснення у встановленому порядку перевірок виконання орендарями умов договорів оренди землі. Відповідно до ст. 19 Земельного кодексу України земельна ділянка, яка за основним цільовим призначенням належить до відповідної категорії земель, відноситься в порядку, визначеному цим Кодексом, до певного виду цільового призначення, що характеризує конкретний напрям її використання та її правовий режим. Згідно витягу Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 15.03.2017 № HB-017 земельна ділянка з кадастровим номером :51:005:0083, цільове призначення - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, зареєстрована 15.03.2017. Однак, відповідно до п.п. 5.1 договору оренди землі від 06.04.2017 земельна ділянка передається ПП «Дофін» для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглих територій, категорія земель за основним цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови, вид цільового призначення - В.03.15 для будівництва та обслуговування будівель громадської забудови. Між тим, ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель» від 27.05.2021 № 711-Х та Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» від 28.04.2021 № 1423-ІХ та в подальшому постановою Кабінету Міністрів України «Про внесення змін до деяких актів Кабінету Міністрів України» від 28.07.2021 № 821 були внесені зміни до ст. 20 Земельного кодексу України та Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10. 2012 №1051, із змінами, в результаті чого поняття «вид використання земельної ділянки» на теперішній час відсутнє. Водночас, відповідно до додатку 59 до Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 №1051, із змінами, було встановлено новий Класифікатор видів цільового призначення земельних ділянок. Відповідність кодів цільового призначення земельних ділянок, присвоєних відповідно Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Державного комітету із земельних ресурсів від 23.07.2010 (далі- КВЦПЗ) певним кодам Класифікатора наведена у додатку 59 до Порядку та у разі коли код КВЦПЗ відповідає коду виду цільового призначення, зазначеному у Класифікаторі зміни до відомостей про земельну ділянку щодо її цільового призначення не вносяться. В даному випадку саме наявна відповідність кодів, а отже, внесення змін до Державного земельного кадастру не вимагається, а тому наразі цільове призначення земельної ділянки з кадастровим номером :51:005:0083 - 03.15 для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови.

Управлінням архітектури та містобудування ОМР були видані містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки від 07.11.2017 № 223, затверджені наказом Управління архітектури та містобудування ОМР від 07.11.2017 №01-06/189. Так, наказом Управління архітектури та містобудування ОМР від 01.02.2019 №01-11/21 було затверджено додаток до містобудівних умов та обмежень земельної ділянки від 07.11.2017 №223. Відповідно до вищевказаних умов та обмежень, вид будівництва: нове будівництво жилих будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом, за рахунок знесення офіційної резиденції виконавчого комітету Одеської міської ради, яка складається з основної будівлі літ. «А», бесідки літ. «Б», гаражу літ. «В», сторожки літ. «Г», навісу літ. «Д», сараю літ. «Е», що належать ПП «Дофін», на земельній ділянці, яка знаходиться в оренді у ПП «Дофін» за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4. Згідно Генерального плану м. Одеси, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 25.03.2015 №6486-VI, земельна ділянка з кадастровим номером :51:005:0083 розміщена на території житлово-громадської забудови, в зоні багатоквартирної житлової забудови за рахунок реконструкції територій. Відповідно з планом зонування території (зонінгу) м. Одеса, затвердженим рішенням Одеської міської ради від 19.10.2016 №1316- V1, вищевказана земельна ділянка знаходиться в зоні - Ж - 5п - зоні мішаної забудови, де можливе розміщення багатоповерхових будинків, поверховістю вище ніж 5 поверхів, супутніх об?єктів повсякденного обслуговування населення, комунальних об?єктів, окремих об?єктів загального та районного значення, де переважним видом використання є розміщення багатоквартирних, вище ніж 5 поверхів, житлових будинків.

Департамент земельних ресурсів ОМР також відмічає, що за інформацією, викладеною у листі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області від 05.04.2021 №18-15-0.4-329/90-21, на виконання наказу від 22.03.2021 №177-ДК «Про здійснення державного нагляду (контролю) за дотриманням вимог земельного законодавства, використанням та охороною земель усіх категорій і форм власності» було проведено перевірку дотримання вимог земельного законодавства під час використання земельної ділянки з кадастровим номером :51:005:0083, розташованої за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4. При обстеженні вищезазначеної земельної ділянки (акт обстеження Головного управління Держгеокадастру в Одеській області від 01.04.2021 №177-ДК/202/АО/10/01-21) встановлено, зокрема, що на частині зазначеної земельної ділянки розташована 26-поверхова будівля, а також ведеться будівництво багатоповерхової будівлі (на час обстеження збудовано 19 поверхів). За результатами даної перевірки було складено акт перевірки дотримання вимог земельного законодавства за об?єктом земельної ділянки від 02.04.2021 №177-ДК8161/АП/09/01-21. Відповідно до зазначеного акту встановлено, що П «Дофін» використовує земельну ділянку з кадастровим номером :51:005:0083, яка розташована за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4, у невідповідності з вимогами п.п.5.1 договору оренди від 06.04.2017. Центральним органом виконавчої влади, який здійснює державний контроль за використанням та охороною земель, також було підтверджено той факт, що земельна ділянка, кадастровий номер :51:005:0083, використовується ПП «Дофін» у невідповідності з вимогами п.п.5.1 договору оренди від 06.04.2017. На підставі цього, ПП «Дофін» звернулось до Одеської міської ради з клопотанням 07.07.2022 за вих № 07-22/1 про зміну цільового призначення, в якому зазначено, що для приведення вищезазначених правовідносин у відповідність до містобудівної документації та чинного на теперішній час законодавства, просить надати дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4, кадастровий номер :51:005:0083, загальною площею 1,5953 га, зі зміною цільового призначення з експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території (згідно КВЦПЗ - В.03.15) на будівництво житлових будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом (згідно КВЦПЗ - В.02.10). Отже, на думку Департаменту, ПП «Дофін» підтверджує факт використання земельної ділянки за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4, кадастровий номер :51:005:0083 не за цільовим призначенням, яке визначено договором оренди землі від 06.04.2017.

02.08.2024 до суду від ПП «Дофін» та третьої особи КП "БУДОВА" надійшли пояснення №№ 29069/24, 29087/24 на Постанову ВС від 07.05.2024 по справі №916/326/23, з урахуванням висновків якого викладено наступне.

Так, сторони вважають, що позивач жодним чином не обґрунтовує та не доводить істотність порушення, про яке стверджує, ані завдану шкоду, ані того, чого саме позбавляється позивач. Метою укладення позивачем договору оренди землі від 06.04.2017, на якій розташоване належне на праві власності орендарю нерухоме майно, строком на 49 років є отримання позивачем орендної плати, але саме розірвання договору оренди землі позбавляє значною мірою позивача того, на що він розраховував при укладенні договору, оскільки припиняє правову підставу сплати орендних платежів. За відсутності обставин, які б свідчили про неможливість досягнення позивачем як стороною договору оренди від 06.04.2017 мети укладення ним договору та обставин неотримання того, на що розраховував орендодавець, укладаючи договір оренди від 06.04.2017 позивачем не доведено істотного порушення відповідачем умов цього договору.

Щодо посилання на положення ст. 32 ЗУ «Про оренду землі», як на підставу дострокового розірвання договору оренди землі сторони вказують на те, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов?язків, передбачених ст.ст. 24, 25 ЗУ «Про оренду землі» та умовами договору оренди від 06.04.2017, в разі випадкового знищення чи пошкодження об?єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Однак, позивач не обґрунтовує жодним чином наявність підстав застосування положень ст. 32 ЗУ «Про оренду землі» та відходить від змісту даної норми і замість наведення обов?язку, передбаченого ст.ст. 24, 25 ЗУ «Про оренду землі» наводить право орендодавця, передбачене в ст. 24 ЗУ «Про оренду землі». При цьому ст. 32 ЗУ «Про оренду землі» передбачає розірвання договору з підстав визначених у статті за умови випадкового знищення чи пошкодження об?єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, проте, на думку сторін, в даному випадку такі обставини відсутні.

Згідно ч. 3 ст. 29 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» (в редакції чинній на час видачі оспорюваних містобудівних умов та обмежень) містобудівні умови та обмеження надаються відповідними уповноваженими органами містобудування та архітектури на підставі містобудівної документації на місцевому рівні на безоплатній основі за заявою замовника, до якої додаються:... Водночас, земельна ділянка за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4 за основним цільовим призначенням відноситься до категорії земель житлової та громадської забудови, про що зазначено в п. 1 рішення Одеської міської ради від 15.03.3017, в п. 5.2. договору оренди від 06.04.2017 та в п. 7 оспорюваних містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки. Згідно п. 9 містобудівних умов та обмежень функціональне призначення земельної ділянки: відповідно до нового Генерального плану м. Одеси, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 23.05.2015 №6489-V1, зазначена ділянка розміщена на території житлово-громадської забудови, в зоні багатоквартирної житлової забудови за рахунок реконструкції території. Планом зонування території (зонінгу) м. Одеси, затвердженим рішенням Одеської міської ради 19.10.2016 №1316-VII, вказана вище земельна ділянка знаходиться в зоні - Ж-5п - в зоні змішаної житлової забудови, де можливо розміщення багатоповерхових житлових будинків, поверховістю вище ніж п?ять поверхів, супутніх об?єктів повсякденного обслуговування населення, комунальних об?єктів, окремих об?єктів загальноміського та районного значення, де переважним видом використання території є розміщення багатоквартирних, вище ніж п?ять поверхів, житлових будинків. Отже, функціональне призначення земельної ділянки Ж-5п. Тому здійснення забудови земельної ділянки в місті Одесі, Гагарінське плато, 4 багатоквартирними жилими будинками відповідає положенням містобудівної документації.

Також Верховний Суд у другому абзаці п. 31 Постанови вказав, що наведені юридично значимі дії орендаря фактично підтверджують використання спірної земельної ділянки не за функціональним цільовим призначенням (як вже було зазначено вище таке поняття відсутнє в законодавстві), на момент правовідносин, що склалися в період 2017-2018 роках матеріальне право, існувало в іншій редакції, а саме ч. 5 ст. 20 ЗК передбачала види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони), які визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою. При цьому у липні 2022 року ст. 20 Земельного кодексу України вже мала іншу редакцію. В Листі ПП «Дофін» №07-22/1 від 07.07.2022 було вказано: «для приведення вищезазначених правовідносин... чинного на теперішній час законодавства..», а отже вказаний лист не може бути доказом використання спірної земельної ділянки не за функціональним цільовим призначенням, в даному листі ПП «Дофін» невірно визначив предмет звернення, як «експлуатація та обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території, що є «видом використання». Зміни в законодавстві, а саме зміна редакції ст. 20 ЗК України не можуть застосовуватись до правовідносин, які виникли в період 2017-2018 роках. Зокрема, як передбачено наступними положеннями, ч. 1 ст. 5 Цивільного кодексу України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності; ч. 2 ст. 5 ЦК України акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом?якшує або скасовує цивільну відповідальність особи; ч. 3 ст. 5 ЦК України якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов?язків, що виникли з моменту набрання ним чинності. Звідси, за позицією відповідача, надсилання листа №07-22/1 від 07.07.2022 ПП «Дофін» на адресу ОМР у липні 2022 року жодним чином не є підтвердженням використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, а є лише наміром приведення правовідносин у відповідність до норм законодавство, яке існувало вже після фактичних обставин, що розглядаються у даній справі та можливості у подальшому виконувати свої зобов?язання, як замовника будівництва, в рамках здійснення містобудівної діяльності без будь-яких перепон, що могли б виникнути не з підстав порушення законодавства, а з підстав його зміни. Так, первісна позиція позивача, Департаменту земельних ресурсів ОМР, підтверджують наміри спонукати ПП «Дофін» до внесення змін до договору та поновлення свого права не шляхом розірвання договору, а шляхом стягнення недоотриманої орендної плати, що і реалізовували сторони до звернення ОМР з позовною заявою до суду з неспівмірними позовними вимогами до відповідачів, які розглядаються в межах даної справи №916/326/23.

Крім цього, сторони відзначають, що як вбачається з матеріалів справи на виконання листа Національного антикорупційного бюро України від 06.04.2021 №0432-164/10571 Відділом самоврядного контролю за використанням і охороною земель та дотримання вимог земельного законодавства управління земельних ресурсів ДКВ ОМР була оглянута спірна земельна ділянку, за результатами проведених заходів Департамент земельних ресурсів 26.05.2021 №01-131 подалі було направлено лист ПП «Дофін», а якому повідомлено про необхідність усунення порушень. Листом Департаменту земельних ресурсів №01-13/1159 від 11.11.2021, надісланим на адресу ПП «Дофін» було запропоновано підприємству в місячний термін з дня отримання даного листа звернутись до Одеської міської ради з відповідним клопотанням щодо приведення документів на право користування земельною ділянкою у відповідності до норм чинного законодавства (в попередніх інстанціях було встановлено відсутність доказів направлення листа Департаментом на адресу ПП «Дофін»). Вищенаведене свідчить про те, що після складання актів перевірки уповноважений орган позивача у сфері земельних відносин - Департамент земельних ресурсів ОМР зазначає про подальшу можливість реалізації договору оренди від 06.04.2017. В матеріалах справи міститься лист Департаменту земельних ресурсів від 31.10.2022 з якого вбачається, що Департамент 24.02.2022 звернувся до Юридичного департаменту Одеської міської ради з листом щодо розгляду можливості подачі до суду позову до ПП «Дофін» щодо припинення договору оренди землі або стягнення заборгованості з орендної плати, яка виникла внаслідок недоотримання орендної плати. У зазначеному листі наведено, що рішенням Господарського суду Одеської області від 17.10.2022 у справі №916/1431/22 позов Одеської міської ради до ПП «Дофін» про стягнення 1 612 779,74 грн. задоволено у повному обсязі. Зі змісту рішення Господарського суду Одеської області від 17.10.2022 у справі 1916/1431/22 вбачається, що Одеська міська рада звернулась за стягненням орендної плати, нарахованої ПП «Дофін» за використання земельної ділянки саме для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури, а отже в цьому сторони також вбачають відсутність збитків.

Сторони також відмічають, що позивач не здійснював контроль за використанням земельної ділянки, не заперечував проти будівництва та не звертався до суду за захистом свого права протягом тривалого строку. Така бездіяльність орендодавця протягом тривалого строку призвела до можливості побудови відповідачем чотирьох багатоповерхових житлових будинків, розташованих на даний час на спірній земельній ділянці. Сам факт виявлення орендодавцем обставин здійснення орендарем будівництва житлових будинків на орендованій земельній ділянці не означає, що ці будівлі підлягають обов`язковому знесенню. Також, сторони можуть прийняти й інші рішення щодо подальших правових наслідків цих дій орендаря, про це свідчить, зокрема, і звернення Одеської міської ради з позовами до ПП «Дофін» у справах №№916/1431/22, 916/3685/23 про стягнення орендної плати за використання останнім земельної ділянки саме для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури. Діючи відповідно до норм чинного законодавства, використовуючи земельну ділянку у відповідності до містобудівної документації ПІП «Дофін» не було відомо, що своїми діями наносить шкоду територіальній громаді і лише після ознайомлення з позовною заявою Одеської міської ради ПП «Дофін» стало відомо, що зі сторони Позивача існують претензії стосовно порушень умов договору. Оскільки ПП «Дофін» не мав на меті своїми діями наносити шкоду територіальній громаді одразу було складено проект мирової угоди та разом із супровідним листом від 13.03.2023 №03-23/01 було направлено на адресу Одеської міської ради, Департаменту архітектури та містобудування ОМР, представнику Департаменту земельних ресурсів ОМР та представнику КП «Будова» було вручено нарочно. Отже, як вбачається жодного порушення норм чинного законодавства та містобудівної документації ПП «Дофін» не вчинило, а тому у відповідача є бажання щодо врегулювання претензій позивача у повному обсязі шляхом направлення до суду погоджену та підписану сторонами справи для подальшого розгляду судом мирової угоди та вирішення питання щодо узгодження мирової угоди відповідним рішенням суду.

Поряд з викладеним, сторони вказують на те, що Верховний Суд у п. 34 Постанови від 07.05.2024 у даній справі №916/326/23 дійшов висновку, що земельна ділянка за функціональним призначенням належать до земель громадської забудови, що на думку сторін не відповідає дійсності, адже згідно Генерального плану, плану зонування містобудівним умовам та обмеженням, що додатково підтверджується інформацією викладеною в позиціях Одеської міської ради та Департаменту земельних ресурсів ОМР, спірна земельна ділянка за адресою: м. Одеса, вул. Гагарінське плато, 4 за функціональним призначенням є земельною ділянкою, що знаходиться в зоні - Ж-5п - в зоні змішаної житлової забудови, де можливо розміщення багатоповерхових житлових будинків, поверховістю вище ніж п?ять поверхів, супутніх об?єктів повсякденного обслуговування населення, комунальних об?єктів, окремих об?єктів загальноміського та районного значення, де переважним видом використання території є розміщення багатоквартирних, вище ніж п?ять поверхів, житлових будинків.

02.08.2024 до суду від Одеської міської ради також надійшли пояснення за вх.№ 29071/24 на Постанову Верховного Суду від 07.05.2024 по справі № 916/326/23, в яких позивач відмітив наступне.

Щодо підстав розірвання договору оренди землі від 06.04.2017, укладеного між Одеською міською радою та ПП «Дофін», позивач вказує, що підприємством було порушено п. 5.1 договору оренди землі від 06.04.2017 шляхом знесення адміністративної будівлі для експлуатації якої була надана в оренду спірна земельна ділянка та здійснення будівництва житлових будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом, що унеможливлює подальшу реалізацію умов вказаного договору оренди землі. У зв`язку з цим та з урахуванням Класифікації, видів цільового призначення земель (далі - Класифікація), яка була чинною до 17.04.2023, відповідно до п. 5.2 договору оренди землі від 06.04.2017, категорія земель за основним цільовим призначенням землі житлової та громадської забудови, а вид цільового призначення земель В.03.15. -для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови. Однак, позивачем було встановлено, що на зазначеній земельній ділянці КП «Будова» здійснюється будівництво житлових будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом. Таким чином, здійснюючи будівництво вищевказаних житлових будинків, орендарем - ПП «Дофін» було порушено істотні умови п. 5.1 та п.п. 9.4.3 п. 9.4 договору оренди землі від 06.04.2017, за змістом яких ПП «Дофін» зобов`язано використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, а саме для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглих територій, Таке порушення в розумінні положень ч. 2 ст. 651 ЦК України та ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» є достатньою підставою для дострокового розірвання договору оренди землі, з урахуванням того, що ще до пред`явлення Одеською міською радою позову в цій справі ПП «Дофін» звернулось до міськради з клопотанням від 07.07.2022 № 07-22/1 про зміну цільового призначення, в якому зазначило, що для приведення правовідносин відповідно до містобудівної документації та чинного на теперішній час законодавства просить надати дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення спірної земельної ділянки зі зміною цільового призначення з «для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території» (згідно з кодом КВЦПЗ - В.03.15) на «для будівництва житлових будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом» (згідно з кодом КВЦПЗ - В.02.10).

Також Департаментом земельних ресурсів ОМР на адресу ПП «Дофін» було направлено листи від 26.05.2021 № 01-13/96 та від 11.11.2021 № 01- 13/1159 щодо виявлених порушень, зазначених в наступних документах: акт перевірки дотримання вимог земельного законодавства за об`єктом земельної ділянки від 02.04.2021 № 177-ДК/161/АП/09/01-21, складений Управлінням з контролю за використанням та охороною земель Головного управління Держгеокадастру в Одеській області; акт перевірки дотримання умов договору оренди землі від 06.04.2017, складений 26.04.2021 Відділом самоврядного контролю за використанням і охороною земель та дотриманням вимог земельного законодавства Департаменту комунальної власності ОМР. На підставі вказаних актів перевірки було повідомлено підприємство про необхідність усунення порушень, а саме приведення документів на право користування земельною ділянкою, розташованою за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4, у відповідність до норм чинного законодавства України. З урахуванням цих фактичних обставин Верховний Суд у постанові від 07.05.2024 у даній справі дійшов висновку про те, що «відмовляючи в задоволенні позовної вимоги про розірвання договору оренди від 06.04.2017, усупереч зазначеним нормам процесуального закону суди попередніх інстанцій не надали належної оцінки як акту перевірки дотримання вимог земельного законодавства від 02.04.2021 № 177-ДК8161/АП/09/01-21, складеному Головним Управлінням Держгеокадастру в Одеській області, так і акту перевірки дотримання умов договору оренди від 06.04.2017, складеному Відділом самоврядного контролю за використанням і охороною земель та дотриманням вимог земельного законодавства управління земельних ресурсів ДКВ ОМР.

З урахуванням сталої практики Верховного Суду, вищевикладених фактичних обставив, письмових доказів наявних у матеріалах та висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 07.05.2024 у даній справі, позивач вважає, що наявні передбачені законом підстави для розірвання договору оренди землі від 06.04.2017, укладеного між Одеською міською радою та ПП «Дофін». У зв`язку з цим, позивач вбачає позовну вимогу про розірвання договору оренди землі від 06.04.2017, укладеного між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та ПП «Дофін», посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. законною, обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню.

Стосовно підстав визнання протиправним та скасування наказу Управління архітектури та містобудування Одеської міськради від 07.11.2017 № 01- 06/189 та скасування містобудівних умов та обмежень позивач відмічає, що ПП «Дофін» фактично використовувало спірну земельну ділянку за видом цільового призначення для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, а не відповідно до цільового призначення, встановленого в істотних умовах договору оренди від 06.04.2017. З цього приводу, Управління архітектури та містобудування ОМР на підставі норм законодавства України, повинно було відмовити підприємству у видачі містобудівних умов та обмежень, однак, Управлінням архітектури та містобудування ОМР всупереч вимогам містобудівного законодавства України та без здійснення належної перевірки поданих ПП «Дофін» документів, у даному випадку істотних умов договору оренди землі від 06.04.2017, було видано містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки від 07.11.2017 № 223, затверджені наказом Управління архітектури та містобудування ОМР від 07.11.2017 № 01-06/189. Згідно із ч. 8 ст. 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» скасування містобудівних умов та обмежень здійснюється за рішенням суду. Видані містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва по вул. Гагарінське плато, 4, в м. Одесі є такими, що порушують права територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради на відповідну земельну ділянку, суперечать умовам та змісту договору оренди землі, а тому підлягають скасуванню.

Також, як вказує позивач, чинним законодавством України чітко визначено момент, коли видані суб`єкту містобудівної діяльності містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки вичерпують свою дію шляхом їх виконання, а саме в момент завершення будівництва, що в цьому випадку може бути підтверджено реєстрацією уповноваженим органом декларації про готовність об`єкта до експлуатації (схожі за змістом правові висновки викладено в постанові Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 20.09.2021 у справі № 522/15872/15-а та в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10.11.2021 у справі № 727/8819/16-а). В даному випадку, оскаржувані містобудівні умови та обмеження не вичерпали своєї дії через одноразову реалізацію, адже спірний об`єкт містобудування по вул. Гагарінське плато, 4, у м. Одесі на момент звернення Одеської міської ради до суду та на даний час не є закінченим будівництвом та введеним в експлуатацію. Отже, звернення до суду за захистом інтересів Одеської міської ради шляхом скасування містобудівних умов та обмежень, у даному випадку узгоджується з усталеною судовою практикою, відповідно до якої право на оскарження рішення (індивідуального акту) суб`єкта владних повноважень надано особі, щодо якої воно прийняте або прав, свобод та інтересів якої воно безпосередньо стосується. З урахуванням цих фактичних обставин Верховний Суд у постанові від 07.05.2024 р. у даній справі дійшов висновку про те, що «не погоджується з передчасним висновком судів першої та апеляційної інстанцій щодо відсутності підстав для задоволення позовних вимог про визнання протиправним і скасування наказу № 01-06/189 та про скасування оспорюваних містобудівних умов та обмежень, який (висновок) мотивований передусім тим, що вказаний наказ є актом індивідуальної дії та нібито вичерпав свою дію фактом його видачі, оскільки як на момент видачі оспорюваних містобудівних умов та обмежень (07.11.2017), так і на теперішній час Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» містить положення про те, що містобудівні умови та обмеження є чинними до завершення будівництва об`єкта незалежно від зміни замовника (абз. 1 ч. 8 ст. 29 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»)».

Крім того, у постанові від 07.05.2024 р. у даній справі Верховний Суд вказав, що «не вбачає підстав для скасування оскаржуваних рішення та постанови в частині відмови в задоволенні взаємопов`язаних позовних вимог про анулювання дозволу на виконання будівельних робіт від 23.08.2018 № 44, найменування об`єкта будівництва «Нове будівництво жилих будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом за адресою: м. Одеса, вул. Гагарінське плато, 4 та про припинення права ПП «Дофін» на виконання будівельних робіт на спірній земельній ділянці, отриманого відповідно до дозволу на виконання будівельних робіт від 23.08.2018 № 44, оскільки, згідно ч. 6 ст. 37 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" анулювання дозволу на виконання будівельних робіт належить до виключної компетенції органу державного архітектурно-будівельного контролю, тобто законом не передбачено можливості анулювання такого дозволу саме судом. Таким чином, суд не може підміняти інший орган державної влади та перебирати на себе повноваження щодо вирішення питань, які законодавством віднесено до компетенції відповідного органу державної влади.

З урахуванням вищевикладеного, позивач вважає, що заявлені ним позовні вимоги щодо визнання протиправним та скасування наказу Управління архітектури та містобудування ОМР від 07.11.2017 р. № 01-06/189 про затвердження містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки та визнання протиправними та скасування наданих Управлінням архітектури та містобудування ОМР ПП «ДОФІН» містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 07.11.2017 за № 01-06/189 підлягають судом задоволенню.

Щодо зобов`язання ПП «ДОФІН» повернути на користь територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради земельну ділянку, позивач вказує про те, що Верховний Суд у постанові від 07.05.2024 у даній справі дійшов висновку про те, що «орендар після передачі в оренду вищевказаної земельної ділянки своєчасно отримав усю необхідну дозвільну документацію на таке будівництво (містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки, дозвіл на виконання будівельних робіт), що виключає існування передбачених статтею 376 ЦК України ознак для визначення споруджених на спірній земельній ділянці чотирьох багатоквартирних житлових будників як об`єктів самочинного будівництва».

Так, право власності на земельну ділянку, на якій здійснюється будівництво, належить територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради. Земельна ділянка, розташована за адресою: м. Одеса, вул. Гагарінське плато, 4, для будівництва багатоквартирного будинку ПП «Дофін» не відводилась, у зв`язку з чим порушуються права територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради як власника відповідної земельної ділянки. Порушення прав власника може бути усунене шляхом демонтажу або знесення споруд, які розташовані на орендованій земельній ділянці. Вимога Одеської міської ради про зобов`язання ПП «Дофін» повернути на користь територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради земельну ділянку з кадастровим номером :51:005:0083 площею 1,5953 га за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4, правівши її у придатний до використання стан шляхом знесення розміщених на ній будівель: по-перше, відповідає змісту ст. 152 Земельного кодексу України та умовам договору оренди землі, по-друге, означає приведення орендарем земельної ділянки у стан, придатний для її подальшого використання за цільовим призначенням. Також відповідно до п. 7.1 договору оренди землі від 06.04.2017, укладеного між Одеською міською радою та ПП «Дофін», після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду. Власник земельної ділянки повинен безперешкодно користуватись своїм майном задля повного, ефективного та своєчасного захисту своїх порушених прав. Позивач, дослідивши дотримання критеріїв правомірності втручання у право особи на володіння майном відповідно до ст. 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, вважає, що у даному випадку відсутнє втручання у мирне володіння майном ПП «Дофін», оскільки відповідач не набув права власності на побудований об`єкт, у зв`язку з тим, що на даний час об`єкт не введений до експлуатації, тому знесення такого об`єкту жодним чином не впливає на його право мирного володіння.

У зв`язку з вищевикладеним позивач відмічає відсутність підстав вважати, що відповідний захід становитиме для ПП «Дофін» надмірний індивідуальний тягар, якщо порівнювати його зі шкодою, яка завдається власнику земельної ділянки, територіальній громаді м. Одеса в особі Одеської міської ради.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 11.07.2023 відмовлено у задоволені позову Одеської міської ради до Приватного підприємства Дофін, Департаменту архітектури та містобудування ОМР про розірвання договору, зобов`язання вчинити певні дії, визнання протиправними та скасування наказу та містобудівних умов, припинення права на виконання будівельних робіт та анулювання дозволу.

Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 25.01.2024 рішення Господарського суду Одеської області від 11.07.2023 у справі № 916/326/23 залишено без змін.

Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 07.05.2024 закрито касаційне провадження за касаційною скаргою Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 11.07.2023 і постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 25.01.2024 у справі №916/326/23; касаційну скаргу Департаменту земельних ресурсів ОМР задоволено частково; рішення Господарського суду Одеської області від 11.07.2023 і постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 25.01.2024 у справі №916/326/23 скасовано в частині відмови в задоволенні позовних вимог; справу №916/326/23 передано до Господарського суду Одеської області на новий розгляд в частині позову про розірвання договору оренди землі від 06.04.2017, укладеного між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та ПП "Дофін", посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н. Ю.; зобов`язання ПП "Дофін" повернути на користь територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради земельну ділянку площею 1,5953 га, кадастровий номер :51:005:0083, розташовану за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4, привівши її в придатний до використання стан шляхом знесення розміщених на ній будівель; визнання протиправним та скасування наказу Управління архітектури та містобудування ОМР про затвердження містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 07.11.2017 № 01-06/189, визнання протиправними та скасування наданих Управлінням архітектури та містобудування ОМР ПП "Дофін" містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 07.11.2017 № 01-06/189 на об`єкт: нове будівництво жилих будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом за рахунок знесення офіційної резиденції виконавчого комітету Одеської міської ради, яка складається з основної будівлі літ. А, бесідки літ. Б, гаражу літ. В, сторожки літ. Г, навісу літ. Д, сараю літ. Е, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Гагарінське плато, 4; в решті позовних вимог (про анулювання дозволу на виконання будівельних робіт від 23.08.2018 №44, найменування об`єкта будівництва "Нове будівництво жилих будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом за адресою: м. Одеса, вул. Гагарінське плато, 4" та про припинення права ПП "Дофін" на виконання будівельних робіт на спірній земельній ділянці, отриманого відповідно до дозволу на виконання будівельних робіт від 23.08.2018 №44) рішення Господарського суду Одеської області від 11.07.2023 і постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 25.01.2024 у справі №916/326/23 залишено без змін.

Згідно протоколу автоматизованого розподілу від 30.05.2024 справу №916/326/23 розподілено на суддю Малярчук І.А.

Ухвалою суду від 04.06.2024 справу №916/326/23 прийнято до провадження суддею Малярчук І.А. на стадії відкриття провадження по справі у загальному позовному провадженні та призначено підготовче засідання суду на 08.07.2024 о 12:45.

У підготовчому засіданні 08.07.2024 судом було оголошено протокольну ухвалу про перерву у підготовчому засіданні до 05.08.2024 о 10:00.

У підготовчому засіданні 05.08.2024 судом було оголошено протокольну ухвалу про перерву у підготовчому засіданні до 11.09.2024 о 11:20.

Ухвалою суду від 11.09.2024 закрито підготовче провадження по справі №916/326/23; призначено справу до розгляду по суті у судовому засіданні на 07.10.2024 о 10:00.

Ухвалою суду від 07.10.2024 відкладено судове засідання по справі №916/326/23 на 23.10.2024 об 11:30.

У судовому засіданні 23.10.2024 судом було оголошено протокольну ухвалу про перерву у судовому засіданні до 25.10.2024 о 09:30.

У судовому засіданні 25.10.2024 судом було оголошено протокольну ухвалу про перерву у судовому засіданні до 18.11.2024 о 10:40.

Ухвалою суду від 18.11.2024 відкладено судове засідання по справі №916/326/23 на 02.12.2024 об 11:00.

У судовому засіданні 02.12.2024 судом було оголошено протокольну ухвалу про перерву у судовому засіданні до 11.12.2024 о 09:45.

Зміст спірних правовідносин, фактичні обставини справи та докази, на підставі яких судом встановлені обставини справи:

22.12.2016 між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради (продавець), від імені якої діяв Департамент комунальної власності ОМР та ПП "Дофін" (покупець) були укладені ідентичні за змістом та відмінні лише в об`єктах нерухомості їх вартості, договір купівлі-продажу, зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 3200, за умовами якого Продавець продав, а Покупець купив індивідуально визначене майно комунальної власності у виді 1/2 частки офіційної резиденції виконавчого комітету Одеської міськради, що становить 364,95 м2 від загальної площі, розташованої за адресою: м. Одеса, Гагаринське плато, 4, яка складається з основної будівлі літ. "А" загальною площею 729,90 м2, жилою площею 56 м2, бесідки літ. "Б", гаражу літ. "В", сторожки літ. "Г", навісу літ. "Д", сараю літ. "Е", відображених у технічному паспорті та договір купівлі-продажу, зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 3201, згідно з яким Продавець продав, а Покупець купив індивідуально визначене майно комунальної власності у виді 1/2 частки офіційної резиденції виконавчого комітету ОМР, що складає 364,95 м2 від загальної площі, розташованої за адресою: м. Одеса, Гагаринське плато, 4, яка складається з основної будівлі літ. "А", загальною площею 729,9 м2, жилою площею 56 м2, бесідки літ. "Б", гаража літ. "В", сторожки літ. "Г", навісу літ. "Д", сараю літ. "Е", відображених у технічному паспорті.

Відповідальність за збереження об?єкта купівлі-продажу з моменту підписання Договору купівлі-продажу несе „Покупець". Ризик випадкової загибелі або псування об?єкта купівлі-пролажу несе „Покупець" з моменту підписання цього Договору купівлі-пролажу (п.п. 3.3., 4.3. договорів від 22.12.2016).

Відповідно до п.п. 5.4.2., 5.4.6.-5.4.9., 6.4. договорів від 22.12.2016 Покупець зобов?язаний не проводити реконструкцію, розширення, капітальний ремонт; зміну цільового призначення об?єкта нерухомості без отримання містобудівних умов та обмежень, узгоджених з органами архітектури та містобудування Одеської міської ради: забезпечувати належну експлуатацію об?єктів нерухомості, яка гарантує надійність будівельних конструкцій; проводити роботу по благоустрою прилеглої території. Покупець зобов`язаний до моменту підписання сторонами цього Договору Акта підсумкової перевірки виконання умов Договору купівлі-продажу безперешкодно допускати працівників Департаменту комунальної власності Одеської міської ради для проведення перевірки дотримання умов Договору купівлі-продажу: надавати Продавцю необхідні матеріали, відомості, документи щодо виконання умов цього Договору у 15-денний термін з моменту одержання запиту. Покупець зобов?язаний протягом 30 (тридцяти) календарних днів з моменту виникнення права власності звернутися до балансоутримувача об?єкта купівлі-продажу з метою укладання Договору про надання комунальних послуг та утримання прибудинкової території і у цей же строк надати Департаменту комунальної власності Одеської міської ради докази належного виконання зазначеного зобов`язання, Покупець зобов`язаний після виконання зобов`язань, передбачених п.п. 5.4.1., 5.4.4., 5.4.5., 5,4,7., та після перевірки Продавцем виконання Покупцем зобов`язань передбачених п.п. 5.4.2,, 5.4,3 підписати та одержати у Продавця Акт підсумкової перевірки виконання умов Договору купівлі-продажу. За неналежне виконання чи невиконання Покупцем зобов`язань за цим Договором, вказати у п.5.4.2., п.5,4.3 Покупець несе відповідальність згідно з чинним законодавством України.

24.01.2017 між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради (продавець), від імені якої діяв Департамент комунальної власності ОМР, та ПП "Дофін" (покупець) було укладено та підписано: договір про повний розрахунок, зареєстрований в реєстрі за № 38, яким підтверджено факт повного розрахунку ПП "Дофін" за договором купівлі-продажу від 22.12.2016 № 3200, виконання умов, передбачених розділом 2 зазначеного договору; акт приймання-передачі індивідуального визначеного майна комунальної власності у виді 1/2 частки офіційної резиденції виконавчого комітету Одеської міської ради, розташованої за адресою: м. Одеса, Гагаринське плато, 4, на підставі договору купівлі-продажу від 22.12.2016 № 3200 і договору про повний розрахунок від 24.01.2017 № 38; договір про повний розрахунок, зареєстрований в реєстрі за № 39, яким підтверджено факт повного розрахунку ПП "Дофін" за договором купівлі-продажу від 22.12.2016 № 3201, виконання умов, передбачених розділом 2 зазначеного договору; акт приймання-передачі індивідуального визначеного майна комунальної власності у виді 1/2 частки офіційної резиденції виконавчого комітету Одеської міської ради, що розташована за адресою: м. Одеса, Гагаринське плато, 4, на підставі договору купівлі-продажу від 22.12.2016 № 3201 і договору про повний розрахунок від 24.01.2017 № 39.

Рішенням Одеської міської ради від 15.03.2017 № 1831-VII "Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, площею 1,5953 га, за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4 та надання її в оренду ПП "Дофін" (далі рішення від 15.03.2017 № 1831-VII) затверджено проект землеустрою щодо відведення спірної земельної ділянки (категорія земель за основним цільовим призначенням землі житлової та громадської забудови) за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4. Надано ПП "Дофін" вказану земельну ділянку в оренду строком на 49 років, цільове призначення В.03.15: для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, вид використання для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території. Вказаним рішенням затверджено проект договору оренди землі між Одеською міською радою та ПП "Дофін", а також орендну плату в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Пунктом 5.1 рішення від 15.03.2017 № 1831-VII зобов`язано ПП "Дофін" дотримуватися положень статті 96 ЗК України, виконувати вимоги та умови землекористування, передбачені договором оренди землі, визначені службами й організаціями міста та області, викладені в проекті землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

06.04.2017 між Одеською міською радою (орендодавець) та ПП "Дофін" (орендар) було укладено договір оренди землі, за умовами пунктів 1.1, 1.2 якого Орендодавець на підставі Закону України "Про оренду землі" та рішення від 15.03.2017 № 1831-VI надає, а Орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку площею 1,5953 га, що знаходиться за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4, земельна ділянка, кадастровий номер :51:005:0083, для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території. Земельна ділянка, яка є об`єктом оренди, належить до земель комунальної власності територіальної громади міста Одеси на підставі Закону України від 06.09.2012 за № 5245-VІ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності". Реєстрація права власності на об`єкт оренди здійснюється одночасно із державною реєстрацією права оренди згідно із Законом України від 14.05.2013 № 233-VІІ "Про внесення змін до деяких законів України щодо вдосконалення порядку державної реєстрації речових прав на земельні ділянки державної та комунальної власності у зв`язку з їх розмежуванням" та відповідно до статті 28 Закону України від 26.11.2015 № 834-VІІ "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". Зазначена земельна ділянка сформована із земель комунальної власності територіальної громади міста Одеси.

Згідно з пунктами 2.1, 2.2, 2.3., 2.4 договору оренди від 06.04.2017 в оренду передається земельна ділянка площею 1,5953 га, у тому числі по угіддях: капітальна одноповерхова забудова 0,0587 га; тимчасова 0,0132 га; під спорудами 0,0196 га; під проїздами, проходами та площадками 0,2345 га; під зеленими насадженнями 1,1890 га; під спортивними майданчиками 0,0803 га. На земельній ділянці розташовано об`єкт нерухомого майна: офіційна резиденція виконавчого комітету Одеської міської ради, яка належить ПП «Дофін», а саме: 1/2 частка на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 22.12.2016 приватним нотаріусом Чужовською Н. Ю. за реєстровим № 3200, з договором про повний розрахунок, посвідченим 24.01.2017 приватним нотаріусом Чужовською Н. Ю. за реєстровим № 38, право власності на яку 24.01.2017 зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Чужовською Н. Ю., номер запису про право власності: 18689892, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01, що підтверджується витягом № 78757874 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, виданим 24.01.2017 приватним нотаріусом Чужовською Н. Ю.; інша 1/2 частка на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 22.12.2016 приватним нотаріусом Чужовською Н. Ю. за реєстровим № 3201, з договором про повний розрахунок, посвідченим 24.01.2017 приватним нотаріусом Чужовською Н.Ю. за реєстровим № 39, право власності на яку 24.01.2017 зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Чужовською Н. Ю., номер запису про право власності: 18690229, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01, що підтверджується витягом № 78759138 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, виданим 24.01.2017 приватним нотаріусом Чужовською Н. Ю. Інженерне забезпечення об`єкта від існуючих міських мереж. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладання договору становить: 14369787,63грн згідно витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси №1 від 15.03.2017, виданого відділом у м. Одесі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області. Недоліків, що можуть перешкоджати ефективному використанню земельної ділянки, яка передається в оренду, не встановлено.

Пунктами 3.1, 3.2 договору оренди від 06.04.2017 визначено, що договір укладено на 49 (сорок дев`ять) років для експлуатації, обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 60 (шістдесят) днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

Орендна плата за земельну ділянку, площею 1,5953 га розрахована у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає: 431093,63грн. Розмір орендної плати переглядається у разі: зміни граничного розміру орендної плати, визначених Податковим кодексом України, зміни коефіцієнтів індексації, відповідно до чинного законодавства України; зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки, у тому числі у разі введення в дію нової нормативної грошової оцінки земель м. Одеси, яка затверджується рішеннями Одеської міської ради; зміни функціонального призначення будівлі або її частини; в інших випадках, передбачених законодавствам України (п.п. 4.1., 4.5. договору оренди від 06.04.2017).

Згідно п.п. 5.1 5.3, 6.1 договору оренди від 06.04.2017 його сторони погодили, що земельна ділянка передається в оренду ПП "Дофін" для експлуатації, обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території. Категорія земель за основним цільовим призначенням землі житлової та громадської забудови; вид цільового призначення згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель В.03.15 (для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови). Умови збереження стану об`єкта оренди: забезпечення належного санітарного, протипожежного, екологічного стану земельної ділянки, будівель і споруд, що розташовані на ній та охорони зелених насаджень. Об`єкт оренди за цим договором вважається переданим Орендодавцем Орендареві з моменту державної реєстрації права оренди.

Орендодавець має право вимагати від Орендаря використання земельної ділянки за її цільовим призначенням згідно з пунктом 5.1 цього договору, додержання Орендарем екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, державних стандартів, норм і правил, проектних рішень, місцевих правил забудови населених пунктів, вимагати дострокового розірвання договору у разі невиконання Орендарем своїх обов`язків, передбачених Законом України "Про оренду землі", цим договором, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України. Орендодавець зобов`язаний передати у користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди, та придатну для використання за цільовим призначенням; здійснювати контроль за використанням земельної ділянки відповідно до її цільового призначення та умов її надання. Орендар має право приступати до використання земельної ділянки після державної реєстрації права оренди земельної ділянки відповідно до закону, самостійно визначати напрями своєї господарської діяльності відповідно до призначення земельної ділянки та умов договору. Орендар зобов`язаний: виконувати встановлені щодо об`єкта оренди зобов`язання, додержувати вимог, встановлених Законом України "Про оренду землі", виконувати обов`язки відповідно до умов договору і ЗК України, використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення згідно з пунктом 5.1 цього договору, забезпечити належний санітарний, протипожежний, екологічний стан земельної ділянки, будівель і споруд, розташованих на ній (підп.. 9.1.1, 9.1.3 п. 9.1, п. 9.2, підп. 9.3.1, 9.3.2 п. 9.3, підп. 9.4.1, 9.4.3 п. 9.4 договору оренди від 06.04.2017).

Відповідно до пунктів 12.3, 14.1, 14.2.2. договору оренди від 06.04.2017 цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його нотаріального посвідчення. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону та виникає з моменту державної реєстрації цього права відповідно до закону. Зміст ст. 20 Земельного кодексу України, щодо встановлення та зміни цільового призначення земель, ст. 99 Земельного кодексу України, щодо видів права земельного сервітуту, ст. 100 Земельного кодекс України, щодо порядку встановлення земельних сервітутів, ст. 111 Земельного кодексу України, щодо обтяження прав на земельну ділянку, обмеження у використанні земель, ст. 120 Земельного кодексу України щодо переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю або споруду, ст 125 Земельного кодексу України, щодо виникнення права на земельну ділянку з моменту державної реєстрації цих прав, ст. 377 Цивільного кодексу України, щодо права на земельну ділянку у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розмішені на ній, п. 2 ст. 31 Закону України «Про оренду землі», щодо дострокового припинення договору оренди з мотивів суспільної необхідності, нотаріусом Сторонам роз`яснено.

Договір оренди від 06.04.2017 посвідчено приватним нотаріусом Чужовською Н. Ю. 06.04.2017 та зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 792.

З витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 06.04.2017 № 84472834 вбачається, що право оренди спірної земельної ділянки за ПП "Дофін" було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06.04.2017 приватним нотаріусом Чужовською Н. Ю., отже, цей договір набрав чинності з 06.04.2017 і з цієї дати ПП "Дофін" набув право оренди на спірну земельну ділянку.

З витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 15.03.2017 № НВ-017 вбачається, що цільовим призначенням спірної земельної ділянки визначено В.03.15, що згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель відповідає меті для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, категорія земель землі житлової та громадської забудови, вид використання земельної ділянки для експлуатації, обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території.

03.11.2017 ПП "Дофін" звернулося до Управління архітектури та містобудування ОМР із заявою про розгляд містобудівного розрахунку за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4 та про видачу містобудівних умов та обмежень, в результаті розгляду якої Управлінням архітектури та містобудування ОМР від 07.11.2017 № 01-06/189 були розроблені та затверджені містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки з проектування будівництва житлових будинків із вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом за рахунок знесення офіційної резиденції виконавчого комітету Одеської міської ради, яка складається з основної будівлі літ. "А", бесідки літ. "Б", гаража літ. "В", сторожки літ. "Г", навісу літ. "Д", сараю літ. "Е", що належать ПП "Дофін" і розташовані на земельній ділянці за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4, яка перебуває у ПП "Дофін" на праві оренди. Із змісту містобудівних умов та обмежень, вбачається посилання на містобудівну документацію, а саме на Генеральний план населеного пункту, план зонування, детальний план території та рішення про їх затвердження (у разі наявності). Відповідно до нового Генерального плану м. Одеси, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 25.03.2015 № 6489-V1, зазначена ділянка розміщена на території житлового-громадської забудови, в зоні багатоквартирної житлової забудови за рахунок реконструкції територій. Відповідно з планом зонування території (зонінгу) м. Одеси, затвердженим рішенням Одеської міської ради 19.10.2016 № 1316-VII, вказана вище земельна ділянка знаходиться в зоні - Ж-5п - в зоні змішаної житлової забудови, де можливо розміщення багатоповерхових житлових будинків, поверховістю вище ніж п?ять поверхів, супутніх об?єктів повсякденного обслуговування населення, комунальних об?єктів, окремих об?єктів загальноміського та районного значення, де переважним видом використання території є розміщення багатоквартирних, вище ніж п?ять поверхів, житлових будинків. Функціональне призначення земельної ділянки: відповідно до нового Генерального плану м. Одеси, затвердженого, рішенням Одеської міської ради від 25.03.2015 № 6489-VI, зазначена ділянка розміщена на території житлового-громадської забудови, в зоні багатоквартирної житлової забудови за рахунок реконструкції територій. Відповідно з планом зонування території (зонінгу) м. Одеси, затвердженим рішенням Одеської міської ради 19.10.2016 № 1316-VII, вказана вище земельна ділянка знаходиться в зоні - Ж-5 - в зоні змішаної житлової забудови, де можливо розміщення багатоповерхових житлових будинків, поверховістю вище ніж п?ять поверхів, супутніх об?єктів повсякденного обслуговування населення, комунальних об?єктів, окремих об?єктів загальноміського та районного значення, де переважним видом використання території є розміщення багатоквартирних, вище ніж п?ять поверхів, житлових будинків. Згідно з наданими замовником: Договором оренди землі (далі - Договір) від 06.04.2017, який посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю., зареєстрований в реєстрі за №792, кадастровий номер: ;57:005:0083 - для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території; відповідно з п. 5.2. Договору - Категорія земель за основним цільовим призначенням: - землі житлової та громадської забудови; вид цільового призначення згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель - В.03.15. Для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови та Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 06.04.2017, індексний номер витягу: 84472834, кадастровий помер: :51:005:0083 - Для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови; Категорія земель: землі житлової та громадської забудови, додаткові відомості: для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території. Функціональне призначення земельної ділянки, яке зазначене у Договорі оренди землі (далі - Договір) від 06.04.2017 року, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю., зареєстрований в реєстрі за №792 та у Витязі з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 06.04.2017 р., індексний номер витягу: 84472834, привести у відповідність з цільовим призначенням діючої містобудівної документації. Дані умови містять визначення щодо їх чинності до завершення будівництва, згідно ч. 8 ст. 29 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» та «Порядку надання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, їх склад та зміст», затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 07.07.2011 № 109, зі змінами і доповненнями, внесеними наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 08.02.2012 № 49, від 24.04.2013 № 167 та від 20.05.2013 № 199.

Наказом Управління архітектури та містобудування ОМР від 01.02.2019 №01-11/21 затверджено додаток до містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 07.11.2017 № 01-06/189, де відмічено, що відповідно до нового Генерального плану м. Одеси, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 25.03.2015 № 6489-VI, зазначена ділянка розміщена на території житлового-громадської забудови, в зоні багатоквартирної житлової забудови за рахунок реконструкції територій. Відповідно з планом зонування території (зонінгу) м. Одеси, затвердженим рішенням Одеської міської ради 19.10.2016 № 1316-VI, вказана вище земельна ділянка знаходиться в зоні - Ж-5п - в зоні змішаної житлової забудови, де можливо розміщення багатоповерхових житлових будинків, поверховістю вище ніж п?ять поверхів, супутніх об?єктів повсякденного обслуговування населення, комунальних об?єктів, окремих об?єктів загальноміського та районного значення, де переважним видом використання території є розміщення багатоквартирних, вище ніж п?ять поверхів, житлових будинків. Функціональне призначення земельної ділянки, привести у відповідність з цільовим призначенням діючої містобудівної документації. Об?єднати пункт 4 і пункт 6 розділу «Містобудівні умови та обмеження» в один пункт та вважати його пунктом 4 розділу «Містобудівні умови та обмеження», який читати наступним чином: «Мінімально допустимі відстані від об?єкта, що проектується, до червоних ліній, ліній регулювання забудови, існуючих будинків та споруд» - у відповідності з роз?ясненнями пояснювальної записки та обмеженнями планувальних рішень плану зонування території (зонінгу) м. Одеси, затвердженим рішенням Одеської міської ради 19.10.2016 № 1316-VII та відповідно до вимог п. 3.32 ДБН 360-92** «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських існуючих будинків та поселень». Мінімально допустимі відстані від об??єктів, які проектуються, до споруд: на нормативній відстані від: існуючих житлових будинків, будівель і споруд, нових об?єктів, які проектуються, будуються та експлуатуються на суміжних земельних ділянках, меж ділянки, відповідно до п. 3.6* - 3.14 ДБН 360-92** «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень» та ДБН В.1.1.7-2016 «Пожежна безпека об?єктів будівництва. Загальні вимоги». Вказаний додаток є невід`ємною частиною оспорюваних містобудівних умов та обмежень.

23.08.2018 Державна архітектурно-будівельна інспекція України (на теперішній час ліквідовано як юридичну особу) видала ПП "Дофін" як замовнику дозвіл № IV 44, згідно з яким генеральному підряднику (КП "Будова") дозволено здійснення будівництва "Нове будівництво жилих будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4".

Департаментом земельних ресурсів ОМР на адресу ПП «Дофін» було направлено листи від 26.05.2021 № 01-13/96 та від 11.11.2021 № 01- 13/1159 щодо виявлених порушень, зазначених в наступних документах: акт перевірки дотримання вимог земельного законодавства за об`єктом земельної ділянки від 02.04.2021 № 177-ДК/161/АП/09/01-21, складений Управлінням з контролю за використанням та охороною земель Головного управління Держгеокадастру в Одеській області; акт перевірки дотримання умов договору оренди землі від 06.04.2017, складений 26.04.2021 Відділом самоврядного контролю за використанням і охороною земель та дотриманням вимог земельного законодавства Департаменту комунальної власності ОМР. На підставі вказаних актів перевірки було повідомлено підприємство про необхідність усунення порушень, а саме приведення документів на право користування земельною ділянкою, розташованою за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4, у відповідність до норм чинного законодавства України.

Управління з контролю за використанням та охороною земель Головного управління Держгеокадастру в Одеській області на виконання наказу від 22.03.2021 № 177-ДК "Про здійснення державного нагляду (контролю) за дотриманням земельного законодавства, використанням та охороною земель усіх категорій і форм власності" здійснило перевірку дотримання вимог земельного законодавства під час використання спірної земельної ділянки, за результатами якої складено акт про те, що з урахуванням наявної інформації та документів, отриманих у ході перевірки, встановлено, що Орендар використовує земельну ділянку не відповідно до вимог пункту 5.1 договору оренди від 06.04.2017. Про вказану перевірку та її результати Управління з контролю за використанням та охороною земель Головного управління Держгеокадастру в Одеській області повідомило Одеську міську раду своїм листом від 05.04.2021 № 18-15-0.4-329/90-21, до якого було додано копію акта перевірки від 02.04.2021 № 177-ДК/161/АП/09/01-21.

12.04.2021 Відділом самоврядного контролю за використанням і охороною земель та дотриманням вимог земельного законодавства Управління земельних ресурсів Департаменту комунальної власності ОМР було проведено огляд спірної земельної ділянки, за результатами якої складено відповідний акт, згідно з яким у ході обстеження працівниками вказаного Відділу встановлено, що на спірній земельній ділянці Підприємство здійснює будівництво житлових будинків із вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом на підставі дозволу на виконання будівельних робіт. При цьому в акті зазначено, що проведення перевірки дотримання умов договору оренди від 06.04.2017 не вдалося здійснити, оскільки працівники КП "Будова" не допустили перевіряючих працівників на земельну ділянку, таким чином, порушено вимоги підпункту 9.4.5 пункту 9.4 вказаного договору. Так, працівниками вказаного Відділу підготовлено лист-повідомлення щодо проведення перевірки дотримання умов договору оренди від 06.04.2017. Також в акті міститься посилання на підпункт 9.4.3 пункту 9.4 вказаного договору, за умовами якого Орендар зобов`язується використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення згідно з пунктом 5.1 цього договору, в якому зазначається, що земельна ділянка передається в оренду ПП "Дофін" для експлуатації, обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території.

26.04.2021 Відділ самоврядного контролю за використанням і охороною земель та дотримання земельного законодавства управління земельних ресурсів Департаменту комунальної власності ОМР здійснив перевірку дотримання ПП "Дофін" умов договору оренди від 06.04.2017, за результатами якої складено акт про те, що спірна земельна ділянка огороджена парканом та облаштована воротами, на паркані міститься інформаційний стенд, в якому зазначено, що КП "Будова" здійснює будівництво житлових будинків із вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом на підставі дозволу на виконання будівельних робіт, а адміністративна будівля, господарські споруди демонтовані та благоустрій прилеглої території із зеленими насадженнями відсутній. З урахуванням викладеного в зазначеному акті зафіксовано, що Орендар при використанні спірної земельної ділянки порушує вимоги пункту 5.1 договору оренди від 06.04.2017.

Листом від 31.10.2022 № 01-18/1189 Департамент земельних ресурсів ОМР у відповідь на лист Юридичного департаменту Одеської міської ради надав інформацію про те, що на момент обстеження станом на 26.10.2022 на спірній земельній ділянці розташовані 4 багатоповерхових будівлі, будівельний кран та інша будівельна техніка, а об`єкт оренди огороджений парканом та облаштований воротами.

Листом від 30.09.2024 Споживче підприємство «БУДОВА-МОРЕ» повідомило на запит ПП "Дофін" про те, що згідно договору про спільну діяльність №1/ГП-4 від 10.05.2018, укладеного між Приватним підприємством «Дофін» та Споживчим товариством «Будова-Море» внеском в спільну діяльність СП «Будова-Море» щодо будівництва житлових будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4 є грошові кошти в розмірі необхідному для будівництва об?єкту, а також професійні знання, навички і вміння, ділова репутація і ділові зв?язки (п.п. 2.3.1. Договору про спільну діяльність). Частка участі СТ «Будова-Море» в спільній діяльності складає 97,865 % (п.п. 2.3.4. Договору про спільну діяльність). Будівництво Нового будівництва житлових будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4 здійснюється за рахунок внесення пайових внесків членів кооперативу. Станом на 30.09.2024 за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4 із загальної кількості квартир 1013 штук продано 863 квартири площею 48 745, 60 кв.м., із нежитлових приміщень в кількості 57 штук загальною площею 3 460, 5 кв.м., продано 48 штук площею 2 908, 8 кв.м., із комор 410 штук загальною площею 3 788, 48 кв.м., продано 80 штук площею 464, 3 кв.м. З врахуванням зазначеного вбачається, що продані квартири у вказаному об`єкті будівництва у відсотковому співвідношенні становить 85 %, нежитлові приміщення 84%, комори 20 %.

Згідно листа СП «БУДОВА-МОРЕ» від 04.10.2024 за №390-цо/и станом на 04.10.2024 року ступінь готовності Об?єкта будівництва: Нового будівництва житлових будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом за адресою: м. Олеса, Гагарінське плато, 4 складає 63%.

Розглянувши матеріали справи, оцінивши викладені сторонами пояснення, їх мотивовані оцінки кожного аргументу щодо наявності підстав для задоволення або відмови у позові, проаналізувавши нижченаведені норми чинного законодавства, суд дійшов наступних висновків.

Пунктом 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України передбачено, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, є зокрема, договори та інші правочини.

Відповідно до статті 316 ЦК України (право власності це - право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Статтею 792 ЦК України встановлено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Відповідно до ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Згідно ст. 1 Закону України Про оренду землі оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ст. 17 Закону України Про оренду землі, об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

За положеннями ст. 24 Закону України Про оренду землі орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати.

Відповідно до ст. 25 Закону України Про оренду землі орендар земельної ділянки має право, зокрема, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження.

Згідно зі ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

За змістом ст.ст. 91, 96 Земельного кодексу України як власники, так і землекористувачі зобов`язані забезпечувати використання земельних ділянок за цільовим призначенням. Землекористувачі зобов`язані забезпечувати використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приводити її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки.

У розумінні наведених положень земельного законодавства дострокове розірвання договору оренди можливе виключно за згодою або на вимогу однієї зі сторін договору за рішенням суду у випадках, передбачених законом або договором. При цьому, окремою підставою для примусового припинення права користування земельною ділянкою на умовах оренди є саме використання орендарем землі не за цільовим призначенням (ст. 143 ЗК України).

Відповідно до ст. 1 Закону України Про землеустрій? цільове призначення земельної ділянки - використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.

До земель України належать усі землі в межах її території, в тому числі острови та землі, зайняті водними об`єктами, які за основним цільовим призначенням поділяються на категорії (ст. 18 Земельного кодексу України).

Відповідно до ст. 19 Земельного кодексу України (в редакції станом на 06.04.2017) до земель України належать усі землі в межах її території, в тому числі острови та землі, зайняті водними об`єктами, які за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; є) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Частинами 1, 5 ст. 20 ЗК України (в редакції станом на 06.04.2017) встановлено, що віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень. Зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою щодо їх відведення. Види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

Отже, цільове призначення земельної ділянки відповідно до законодавчо встановлених категорій земель визначається на підставі документації із землеустрою, а порядок використання земельної ділянки в межах певної категорії визначається землекористувачем самостійно, проте з обов`язковим дотриманням містобудівної документації та документації із землеустрою. Зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель не є зміною її цільового призначення, а отже, не потребує проходження процедур, які відповідно до земельного законодавства України застосовуються при зміні цільового призначення (розробки проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, його затвердження тощо).

Наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 № 458 затверджено Класифікацію видів цільового призначення земель (далі Класифікація), яка була чинна до 18.04.2023 до прийняття Наказу Міністерства аграрної політики та продовольства України № 586 від 22.03.2023.

Відповідно до пунктів 1.2, 1.4 цієї Класифікації (в редакції, чинній на момент укладення договору і видачі оспорюваних містобудівних умов та обмежень), код та цільове призначення земель застосовуються для забезпечення обліку земельних ділянок за видами цільового призначення у Державному земельному кадастрі. Класифікація визначає поділ земель на окремі види цільового призначення земель, які характеризуються власним правовим режимом, екосистемними функціями, видом господарської діяльності, типами забудови, типами особливо цінних об`єктів.

Згідно з п.п. 10 пункту 24 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051 (в редакції, чинній на момент укладення договору і видачі оспорюваних містобудівних умов та обмежень) до Державного земельного кадастру вносяться відомості про земельні ділянки, зокрема про цільове призначення (категорія земель, вид використання земельної ділянки в межах певної категорії земель), що включає такі складові: категорія земель згідно з підпунктом 6 пункту 22 цього Порядку; цільове призначення згідно з документацією із землеустрою; вид використання земельної ділянки в межах певної категорії земель згідно з частиною 5 статті 20 ЗК України.

Згідно з Класифікацією до секції В належать землі житлової та громадської забудови, код 03.15 землі громадської забудови, для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови.

До земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктах, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель та споруд, інших об`єктів загального користування. Використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм (ст.ст. 38, 39 ЗК України).

Згідно п.п. 2, 9 ст. 1 Закону України „Про регулювання містобудівної діяльності (в редакції, чинній на момент укладення договору і видачі оспорюваних містобудівних умов та обмежень, а також видачі дозволу на будівництво) генеральний план населеного пункту - містобудівна документація, що визначає принципові вирішення розвитку, планування, забудови та іншого використання території населеного пункту; план зонування території (зонінг) - містобудівна документація, що визначає умови та обмеження використання території для містобудівних потреб у межах визначених зон.

Відповідно до ч. 2 ст. 17 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» генеральний план населеного пункту розробляється та затверджується в інтересах відповідної територіальної громади з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів.

Згідно ч.ч. 1, 2 ст. 18 Закону України „Про регулювання містобудівної діяльності план зонування території розробляється на основі генерального плану населеного пункту (у його складі або як окремий документ) з метою визначення умов та обмежень використання території для містобудівних потреб у межах визначених зон. План зонування території розробляється з метою створення сприятливих умов для життєдіяльності людини, забезпечення захисту територій від надзвичайних ситуацій техногенного та природного характеру, запобігання надмірній концентрації населення і об`єктів виробництва, зниження рівня забруднення навколишнього природного середовища, охорони та використання територій з особливим статусом, у тому числі ландшафтів, об`єктів історико-культурної спадщини, а також земель сільськогосподарського призначення і лісів. План зонування території встановлює функціональне призначення, вимоги до забудови окремих територій (функціональних зон) населеного пункту, їх ландшафтної організації.

Відповідно до ч. 4 ст. 26 Закону України „Про регулювання містобудівної діяльності право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Містобудівні умови та обмеження надаються відповідними уповноваженими органами містобудування та архітектури на підставі містобудівної документації на місцевому рівні на безоплатній основі за заявою замовника, до якої додаються: 1) копія документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або копія договору суперфіцію; 2) копія документа, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці, або згода його власника, засвідчена в установленому законодавством порядку (у разі здійснення реконструкції або реставрації); 3) викопіювання з топографо-геодезичного плану М 1:2000; 4) витяг із Державного земельного кадастру (ч. 3 ст. 29 Закону України „Про регулювання містобудівної діяльності в редакції чинній на момент укладення договору).

Статтею 152 Земельного кодексу України передбачено, що держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом: а) визнання прав; б) відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; в) визнання угоди недійсною; г) визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; ґ) відшкодування заподіяних збитків; д) застосування інших, передбачених законом, способів.

Відповідно до ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб. Особа, яка здійснила самочинне будівництво, має право на відшкодування витрат на будівництво, якщо право власності на нерухоме майно визнано за власником (користувачем) земельної ділянки, на якій воно розміщене. У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову. Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов`язана відшкодувати витрати, пов`язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (ч. 2 ст. 651 ЦК України).

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи (ч.ч.1, 2 ст.73, ч.ч.ч.1, 3 ст.74 ГПК України).

Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання (ч.2 ст.76, ч.1 ст.77, ч.ч.1, 2 ст.79 ГПК України).

Статтею 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Обов`язком суду при розгляді справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об`єктивності з`ясування обставин справи та оцінки доказів. Усебічність та повнота розгляду передбачає з`ясування всіх юридично значущих обставин та наданих доказів з усіма притаманними їм властивостями, якостями та ознаками, їх зв`язками, відносинами і залежностями. Таке з`ясування запобігає однобічності та забезпечує, як наслідок, постановлення законного й обґрунтованого рішення.

У пунктах 1 - 3 частини першої статті 237 ГПК України передбачено, що при ухваленні рішення суд вирішує, зокрема питання чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; яку правову норму належить застосувати до цих правовідносин.

Тлумачення змісту ст. 79 ГПК України свідчить, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються скоріше були (мали місце), аніж не були (аналогічний висновок викладений у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 25.06.2020 у справі №924/233/18).

Такий підхід також узгоджується з судовою практикою Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ), юрисдикція якого поширюється на всі питання тлумачення і застосування Конвенції (пункт 1 статті 32 Конвенції). Так, зокрема, у рішенні 23.08.2016 у справі "Дж. К. та Інші проти Швеції" ("J.K. AND OTHERS v. SWEDEN") ЄСПЛ наголошує, що "у країнах загального права у кримінальних справах діє стандарт доказування "поза розумним сумнівом ("beyond reasonable doubt"). Натомість, у цивільних справах закон не вимагає такого високого стандарту; скоріше цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням "балансу вірогідностей". … Суд повинен вирішити, чи являється вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри".

Так, враховуючи вимоги ст. 316 ГПК України щодо обов`язковості вказівок, що містяться у постанові Верховного суду від 07.05.2024 у даній справі №916/326/23, зокрема, визначення необхідності судами при новому розгляді належним чином перевірити обставини стосовно вірогідності допущення ПП «ДОФІН» істотного порушення умов п. 5.1., п.п. 9.4.3., п. 9.4. договору оренди від 06.04.2017, встановлення порушень відповідачем в результаті проведених відповідними органами перевірки вимог земельного законодавства, недоотримання Одеською міською радою орендної плати, необхідності встановлення судом не лише наявності істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати, господарський суд при ухваленні даного рішення з дотриманням вимог п.п. 1, 2 ч. 2 ст. 237 ГПК України, встановив наступне.

Із аналізу положень договорів купівлі-продажу від 22.12.2016 вбачається покладення на ПП «ДОФІН» відповідальності за зберігання об`єкту нерухомості офіційної резиденції ВК ОМР та прийняття на себе ризиків випадкової загибелі або псування об`єкта купівлі-продажу з моменту підписання договорів купівлі-продажу. У п. 5.4.2. договорів від 22.12.2016 відображені відповідні обмеження покупця у відношенні до об`єктів купівлі-продажу, зокрема, щодо проведення реконструкції, розширення, капітального ремонту об`єктів, зміни цільового призначення. При цьому, у відповідності до п. 5.4.8. договору продавець був наділений правом перевірки дотримання ПП «ДОФІН» умов договорів визначених у п. 5.4.1., 5.4.4., 5.4.5, 5.4.7., 5.4.2., 5.4.3., якими не передбачено перевірку існування обставин наведених у п. 4.3. договорів купівлі-продажу.

Подалі сторонами було укладено спірний договір оренди земельної ділянки від 06.04.2016 на якій розташована офіційна резиденція ВК ОМР право власності на яку згідно договорів від 22.12.2016 набув ПП «ДОФІН». Саме на підставі даних договорів відповідачем було розроблено містобудівний розрахунок, який листом від 03.11.2017 був направлений на розгляд та видачу містобудівних умов та обстежень до Управління архітектури та містобудування ОМР.

За результатами розгляду листа ПП «ДОФІН» від 03.11.2017, Управлінням архітектури та містобудування ОМР 07.11.2017 за вих. № 01-06/189 були видані замовнику містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки проектування будівництва жилих будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом, за рахунок знесення офіційної резиденції Виконавчого комітету Одеської міської ради, яка складається з основної будівлі літ. «А», бесідки літ. «Б», гаражу літ. «В», сторожки літ. «Г», навісу літ. «Д», сараю літ. «Е», які належать ПП «Дофін», на земельній ділянці, яка знаходиться в оренді у ПП «Дофін» за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4. Дані містобудівні умови та обмеження є чинними до завершення будівництва об`єкта.

Наказом Управління архітектури та містобудування ОМР 01.02.2019 № 01-11/21 було затверджено додаток до містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 07.11.2017 № 01-06/189. Вказаний додаток є невід`ємною частиною цих містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки.

23.08.2018 Державною архітектурно-будівельною інспекцією України (на теперішній час ліквідована) було видано ПП «Дофін», як замовнику, дозвіл на виконання будівельних робіт № IV 44, згідно з яким генеральному підряднику КП «Будова» дозволено здійснення будівництва «Нове будівництво жилих будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4».

Саме на підставі зазначених дозвільних документів ПП «Дофін» здійснювались будівельні роботи, які як вказано в листі СП «БУДОВА-МОРЕ» від 30.09.2024 проводились за рахунок пайових внесків членів кооперативу та станом на 30.09.2024 із загальної кількості квартир 1013 штук проданими є 863 квартири, площею 48745,60кв.м., із загальної кількості нежитлових приміщень, площею 3460,5 кв.м., продано 48 штук, площею 2908,8кв.м., із загальної кількості комор 410 штук, площею 3785,48кв.м. продано 80 шт, площею 464,3кв.м., що загалом в об`єкті будівництва у відсотковому співвідношенні збудованих квартир становить 85%, нежитлових приміщень 84%, комор 20%.

Так, виснуючи про передчасність висновків попередніх інстанцій про відсутність передбачених законом підстав для розірвання договору, Верховний суд у постанові від 07.05.2024 у даній справі №916/326/23 послався на п.п. 116-120 постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18, в яких встановлені наступні правові висновки щодо застосування положень ч. 2 ст. 651 ЦК України: "Однією з підстав розірвання договору є істотне порушення стороною цього договору. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (абзац другий частини другої статті 651 ЦК України). Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотність порушення визначається виключно за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати".

Наразі, під час нового розгляду справи №916/326/23, звертаючись до рішень Господарського суду Одеської області від 17.10.2024 по справі № 916/1431/22 та від 20.11.2023 у справі №916//3685/23, судом встановлено стягнення з Приватного підприємства "Дофін" на користь Одеської міської ради заборгованості за договором оренди від 06.04.2017 у розмірі 1388220,71грн, три проценти річних у розмірі 47743,79грн, інфляційні витрати у розмірі 155110,39грн, пені у розмірі 21704,85грн та безпідставно збережених коштів у розмірі 666 137,66 грн, три проценти річних у розмірі 10 432,77 грн, інфляційних втрат у розмірі 39 658,24 грн та пені у розмірі 59 159,00 грн. В даних судових рішеннях було зазначено про те, що орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок (п. 14.1.136. ст. 14. абз. 1 п. 289.1 ст. 289 Податкового кодексу України). Згідно з Витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси, виданим Головним управлінням Держгеокадастру в Одеській області від 15.03.2017 № 1, нормативна грошова оцінка земельної ділянки за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4, складає 14 369 787,63 грн, вид цільового призначення - В.03.15 та коефіцієнт який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф) - 0,7. Однак, з дати отримання дозволу на виконання будівельних робіт від 23.08.2018 ПП «ДОФІН» фактично використовує земельну ділянку за видом цільового призначення В.02.10 - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури з відповідним коефіцієнтом, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф) - 1,5, у зв`язку із зміною коду КВЦП відбулася зміна коефіцієнту Кф із 0,7 (для земель із кодом КВЦП 03.15) на 1,5 (для земель із кодом КВЦП 02.10). З урахуванням зазначеного нормативна грошова оцінка з урахуванням виду цільового призначення В.02.10 (фактичного, але не встановленого договором оренди землі від 06.04.2017 р.) та коефіцієнту Кф 1,5 фактично змінилась та розрахована наступним чином: 14 369 787, 63 грн.*1,5/0,7= 30 792 402, 1 грн. Таким чином, нормативна грошова оцінка земельної ділянки за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4, з Кф - 1,5 (В.02.10 - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури) складає 30 792 402, 1 грн. З урахуванням нормативно грошової оцінки у розмірі 30 792 402, 1 грн визначення суми орендної плати за договором 06.04.2017 за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 51 10137500:51:005:0083 становить 30 792 402, 1 грн. *0,03/12=76 982,01 грн/місяць.

Звідси, за умови існування вищенаведених судових рішень у справах №№ 916/1431/22, 916//3685/23 та за відсутності будь-яких інших доказів, обґрунтувань сторін, зокрема позивача, розміру завданої ПП «ДОФІН» шкоди, суд невзмозі встановити обставини завдання відповідачем шкоди ОМР, як наслідку істотного порушення стороною договору, що є підставою для його розірвання.

Отже, позовні вимоги позивача про розірвання договору оренди землі від 06.04.2017 в порядку ч. 2 ст. 651 ЦК України не містять обґрунтування та доведення істотності порушення умов договору, оскільки не зазначають завданої шкоди та чому саме позбувся позивач, різницю між тим на що розраховував при укладенні договору і тим, що міг отримати в дійсності. Так, метою укладення договору оренди від 06.07.2017 було отримання орендної плати строком на 49 років з урахуванням того, що майно, яке знаходилось на території земельної ділянки належало на праві власності ПП ДОФІН, а відповідно інших заходів передання земельної ділянки в землекористування у позивача не вбачалось. Саме розірвання договору оренди земельної ділянки від 06.07.2017 з врахуванням наявності збудованого на її території житлового комплексу, що складається з чотирьох двадцяти чотирьох поверхових будинків загальною будівельною готовністю у 63% станом на 04.10.2024, унеможливлює інше землекористування спірної земельної ділянки окрім її оренду, плата якої згідно до рішень Господарського суду Одеської області від 17.10.2024 по справі № 916/1431/22 та від 20.11.2023 у справі №916//3685/23 фактично обрахована за Кф - 1,5 (В.02.10 - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури).

Таким чином, суд погоджується з позицією ПП ДОФІН, що позовна вимога про розірвання договору оренди земельної ділянки від 06.07.2017 є неефективним способом захисту порушених прав позивача, оскільки призведе до припинення сплати орендної плати.

Поряд із цим, слід звернути увагу на те, що рішенням Одеської міської ради від 23.05.2015 № 6489-VІ затверджений Генеральний план м. Одеси, відповідно до якого земельна ділянка, яка розташована за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4, розміщена на території житлово-громадської забудови, в зоні багатоквартирної житлової забудови за рахунок реконструкції території та рішенням Одеської міської ради 19.10.2016 № 1316-VІІ затверджено план зонування території (зонінгу) м. Одеси, відповідно до якого зазначена земельна ділянка знаходиться в зоні Ж-5п - в проектній зоні змішаної забудови, де можливо розміщення багатоповерхових житлових будинків, поверховістю вище ніж п`ять поверхів, супутніх об`єктів повсякденного обслуговування населення, комунальних об`єктів, окремих об`єктів загальноміського та районного значення. Переважним видом використання даної зони є розміщення багатоквартирних житлових будинків від 5-ти поверхів та вище. Крім того, як вже зазначалось, згідно витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-017 від 15.03.2017, цільовим призначенням спірної земельної ділянки визначено В.03.15, що згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель відповідає цілі для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, категорія земель землі житлової та громадської забудови, вид використання земельної ділянки для експлуатації, обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території.

Враховуючи викладене, так як земельна ділянка за категорією земель за основним цільовим призначенням відноситься до земель житлової та громадської забудови, вид цільового призначення В.03.15, то відповідно до ч. 5 ст. 20 ЗК України мала місце зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії В.02.10 - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури, використання якої згідно ст. 39 ЗК України, проводиться відповідно до генерального плану, містобудівної документації.

Отже, за сукупним аналізом судом наявних матеріалів справи та доказів поданих сторонами не вбачається наявність завданої відповідачем шкоди позивачу передбаченої ч. 2 ст. 651 ЦК України, відтак, у суду відсутні підстави для задоволення заявлених позивачем позовних вимог щодо розірвання договору оренди землі від 06.04.2017, укладеного між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та ПП ДОФІН, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю.

Також, в контексті зазначеного судом та з огляду на встановлення ВС у постанові від 07.05.2024 у даній справі відсутності самовільного будівництва ПП ДОФІН багатоповерхових житлових будинків в порядку ст. 376 ЦК України є безпідставними заявлені позивачем позовні вимоги стосовно зобов`язання ПП ДОФІН повернути на користь територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради земельну ділянку з кадастровим номером :51:005:0083, площею 1,5953 га, за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4, привівши її у придатний до використання стан шляхом знесення розміщених на ній будівель. При цьому, слід ще раз звернути увагу на відомості надані до справи КП «БУДОВА» та СП «БУДОВА-МОРЕ» стосовно ступеня готовності об`єкту будівництва у 63% та кількості житлових, нежитлових приміщень, придбаних за рахунок внесення пайових внесків членів СП «БУДОВА-МОРЕ».

Так як, оспорюванні містобудівні умови та обмеження забудови, затверджені Управлінням архітектури та містобудування ОМР від 07.11.2017 № 223 та додатком до них Управління архітектури та містобудування ОМР від 01.02.2019 №01-11/21 є визначенням відповідності намірів ПП ДОФІН забудови спірної земельної ділянки діючий містобудівній документації, зокрема, Генеральному плану м. Одеси та зонінгу, підстав для визнання судом їх недійсними та скасування з огляду на встановлене вище, у суду відсутні.

Стосовно оцінки наявних у справі актів перевірок відповідними органами позивача та державними органами спірної земельної ділянки, суд зазначає, що даними перевірками встановлено порушення орендарем умов договору оренди землі від 06.04.2017, однак результати даних перевірок не є дієвими за умови фактичного здійснення на спірній земельній ділянці забудови багатоповерховими будинками ступінь готовності яких визначається згідно листа СП «БУДОВА-МОРЕ» від 04.10.2024 за №390-цо/и, а саме станом на 04.10.2024 у 63%.

Водночас, як судом відмічалось вище, як позивач, його відповідні уповноважені органи, органи державної влади до повноважень яких відносились функції контролю за належним утриманням об`єкту нерухомості (офіційна резиденція), орендованої земельної ділянки в період часу з 2016 року по 2021 рік не вчиняли дій щодо перевірки утримання нерухомості, користування земельною ділянкою, що призвело до належного оформлення відповідачем дозвільних документів на будівництво багатоповерхових житлових будинків та фактично до їх побудови, тому є обґрунтованими ствердження ПП ДОФІН про виникнення законних очікувань щодо правомірності свої поведінки та діяльності.

Відповідно до ст.1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожна фізична та юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

У рішенні Європейського суду з прав людини по справі «East/West Alliance Limited» проти України», яке набрало статусу остаточного 02.06.2014, в п. 167 рішення Суд наголошує на тому, що перша та найбільш важлива вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції полягає у тому, що будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинно бути законним. Вимога щодо законності у розумінні Конвенції вимагає дотримання відповідних положень національного законодавства та відповідності принципові верховенства права, що включає свободу від свавілля.

У Постанові від 18.01.2023 у справі №580/1300/22 Верховний Суд сформулював правовий висновок стосовно застосування принципу «легітимних очікувань», що, головним чином, походить від англійського терміну «legitimate expectations» як розумні, небезпідставні або обґрунтовані очікування. Зокрема, Суд зазначив, що принцип легітимних очікувань широко застосовується у судовій практиці та ґрунтується на низці конституційних положень, які гарантують захист права власності (стаття 41 Конституції України) та передбачуваність (прогнозованість) законодавства, яким визначаються обмежувальні заходи (статті 22, 57, 58, 94 та 152 Конституції України); реалізація принципу легітимних очікувань полягає у досягненні бажаного результату шляхом вчинення правомірних дій з огляду на заздалегідь передбачені ймовірні наслідки; втілення легітимних очікувань унеможливлюється, зокрема, у випадку, коли особа не може досягнути прогнозованого результату внаслідок зміни правової основи у такі строки, що не є розумними та обґрунтованими; правовим підґрунтям (основою) для виникнення в особи легітимного очікування можуть бути: норма права (законодавство), судова практика, акт індивідуальної дії, конкретне судове рішення, що набуло законної сили, або умови договору; відсутність у законі безпосередніх приписів щодо певного права, яке, однак, слідує із загальних конституційних принципів або природного права, або відсутність закону, що визначає механізм реалізації такого права, самостійно не може свідчити про відсутність правового підґрунтя для виникнення в особи легітимного очікування щодо реалізації такого права.

Водночас, Суд звернув увагу, що легітимні очікування не можна ототожнювати із сподіваннями, що виникають на підставі особистого сприйняття або помилкової оцінки певних обставин чи норм права (законодавства); не можуть виникати легітимні очікування, якщо існує реальний спір щодо правильного тлумачення та застосування національного законодавства; обов`язковою умовою, за наявності якої певне сподівання (вимога) особи набуває ознак легітимного очікування є те, що таке очікування (вимога) має належне правове підґрунтя, тобто наявне достатнє джерело для відповідного очікування (вимоги).

На підставі викладеного, судом також не приймаються до уваги доводи позивача стосовно відсутності втручання у мирне володіння майном відповідача, передбаченим ст. 1 Першого протоколу до Конвенції, в якій встановлено , що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. ВС у постанові від 07.05.2024 також викладено позицію щодо своєчасного отримання необхідної дозвільної документації на таке будівництво (містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки, дозвіл на виконання будівельних робіт), що виключає існування передбачених ст. 376 ЦК України ознак для визначення споруджених на спірній земельній ділянці чотирьох багатоквартирних житлових будників як об`єктів самочинного будівництва наведене дає підстави констатувати у правовідносинах, що розглядаються в даній справі втручання у мирне володіння майном ПП Дофін.

Враховуючи викладене, на підставі повного, всебічного та безпосереднього дослідження наявних в матеріалах справи доказів в сукупності з урахуванням всіх обставин справи, суд доходить висновку про не обґрунтованість позовних вимог Одеської міської ради та відповідно відмовляє у їх задоволенні в повній мірі.

Згідно ч.1 ст.123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. Положення п.2 ч.1, п. 3 ч.4 ст.129 ГПК України передбачають, що судовий збір покладається: у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

За розгляд даного позову судом понесені позивачем витрати по сплаті судового збору покладаються на останнього, у зв`язку із відмовою судом у задоволенні заявлених позовних вимог.

Керуючись ст.ст.123, 124, 126, 129, 232, 233, 236, 237, 238, 239, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд

УХВАЛИВ:

1. Відмовити повністю у задоволенні позову Одеської міської ради (65026, м. Одеса, пл. Думська, 1, ) до Приватного підприємства Дофін (65045, м. Одеса, вул. Преображенська, 74/78, ), Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради (65082, м. Одеса, вул. Гоголя, 10, ), за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради (вул. Успенська, 83/85, м. Одеса, 65011, ), Національного антикорупційного бюро України (03035, м. Київ, вул. Василя Сурикова, 3, ), за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів Колективного підприємства Будова (65012, м. Одеса, вул. Осипова, буд. 25, ), Державної інспекції архітектури та містобудування України (01133, м. Київ, бульвар Лесі Українки, буд. 26, ) про розірвання договору, зобов`язання вчинити певні дії, визнання протиправними та скасування наказу та містобудівних умов.

2. Витрати по сплаті судового збору покласти на Одеську міську раду (65026, м. Одеса, пл. Думська, 1, ).

Рішення господарського суду набирає законної сили згідно зі ст.241 ГПК України, після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Відповідно до п.1 ст.256 ГПК України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено 23 грудня 2024 р.

Суддя І.А. Малярчук