ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"10" грудня 2024 р. Справа№ 910/14933/22

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Яковлєва М.Л.

суддів: Іоннікової І.А.

Станіка С.Р.

за участю секретаря судового засідання: Гончаренка О.С.

за участю представників учасників справи згідно протоколу судового засідання від 10.12.2024 у справі №910/14933/22 (в матеріалах справи)

розглянувши у відкритому судовому засіданні

матеріали апеляційної скарги Київської міської ради

на рішення Господарського суду міста Києва від 01.08.2024, повний текст якого складений 12.08.2024,

у справі № 910/14933/22 (суддя Головіна К.І.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Технотрек»

до Київської міської ради

про визнання додаткової угоди укладеною

ВСТАНОВИВ:

Позов заявлено про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 25.03.2016 у запропонованій позивачем редакції.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивачем було виконано всі вимоги Закону України «Про оренду землі» для поновлення орендних правовідносин, а саме:

- позивач належно виконував свої обов`язки за договором;

- позивач повідомив орендодавця (відповідача) про намір поновити договірні відносини на новий строк більше ніж за три місяці до закінчення строку дії спірного договору та додав до вказаного повідомлення проект відповідної додаткової угоди, проте останній хоча і не підписав таку угоду, однак і проти поновлення договору у визначені законодавством строки не заперечив;

- так як позивач продовжує користуватись земельною ділянкою, вказане, з огляду на положення ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», є підставою для поновлення спірного договору оренди земельної ділянки від 25.03.2016 на новий строк на тих самих умовах.

Відповідач проти позову заперечив, пославшись на те, що він вже висловив свою позицію щодо поновлення договору оренди у висновку постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування, що був оформлений протоколом № 4/6 від 17.03.2021.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 17.05.2023 у справі № 910/14933/22, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 07.09.2023, у позові відмовлено.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог суди врахували наявне між сторонами листування у період з червня 2021 року по грудень 2022 року щодо врегулювання орендних відносин, яке оцінили як заперечення відповідача проти поновлення спірного договору.

Згідно висновків судів, маючи намір поновити спірний договір оренди на новий строк, позивач повинен був включити до проекту відповідної додаткової угоди умови, передбачені ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та ст. 126-1 ЗК України.

Постановою Верховного Суду від 03.04.2024 рішення Господарського суду міста Києва від 17.05.2023 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 07.09.2023 скасовано, справу №910/14933/22 направлено на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

Постанова суду касаційної інстанції мотивована тим, що:

- поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», відповідно до розділу ІХ «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення;

- у даній справі судами встановлено, що позивач у визначений договором та законом строк, що не заперечується відповідачем, направив останньому лист-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки, яким повідомив про намір скористатися переважним правом для укладення спірного договору на новий строк. При цьому до листа додав проект додаткової угоди про поновлення такого договору. Водночас відповідач ні у місячний термін з дня отримання вказаного листа-повідомлення, ні упродовж місяця по закінченню строку дії спірного договору не направив позивачу відповіді на його лист;

- за таких обставин та зважаючи на відсутність заперечень орендодавця, позивач обґрунтовано вважав, що спірний договір оренди є поновленим.

Крім того судом касаційної інстанції вказано, що:

- рішенням постійної комісії Київської міської ради з питань архітектури, містобудування та земельних відносин від 17.03.2021, яке оформлене протоколом № 4/6, вирішено поновити позивачу на 5 років спірний договір та доручено Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) підготувати відповідну додаткову угоду щодо поновлення договору на 5 років із приведенням умов такого договору у відповідність до законодавства в порядку, передбаченому рішенням Київської міської ради від 20.04.2017 № 241/2463 «Про затвердження Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві». Будь-яких інших умов, застережень чи заборон щодо поновлення спірного договору оренди комісією не обумовлено. За таких обставин суди повинні врахувати, що відповідач висловив свою згоду на поновлення спірного договору оренди, та надати оцінку діям відповідача стосовно ухилення від укладення договору на умовах, визначених постійною комісією відповідача;

- суди попередніх інстанцій помилково дійшли висновку, що подальші дії Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) щодо зміни істотних умов договору оренди дають підстави застосовувати до спірних правовідносин інші норми права чи інший порядок укладення договору всупереч рішенню профільної комісії відповідача, яке таких умов не містить, а зобов`язує Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) підготувати додаткову угоду до спірного договору оренди, згода на поновлення якого була надана. За таких обставин суди необґрунтовано не врахували встановлені ними ж обставини того, що уповноваженим органом відповідача (профільною комісією) ухвалено поновити позивачу договір оренди земельної ділянки;

- судами попередніх інстанцій необґрунтовано надано перевагу висновкам (діям) Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) над рішенням постійної комісії відповідача, що у свою чергу призвело до невизначеності, який саме порядок поновлення договору оренди застосовувати у спірних правовідносинах: передбачений ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (як зазначив апеляційний суд) чи ч. 6 вказаної статті (як вбачається з позовної вимоги позивача). Під час нового розгляду справи задля прийняття законного та обґрунтованого рішення судом має бути вирішена, серед іншого, і вказана невизначеність.

Також суд касаційної вказав на необхідність з`ясування судом під час нового розгляду наступних обставин, що мають значення для справи:

- надати оцінку рішенню постійної комісії відповідача від 17.03.2021 та з`ясувати, чи виникли на її підставі певні права та обов`язки сторін;

- оцінити поважність причин пропуску відповідачем строку для надання відповіді позивачу на його лист-повідомлення про поновлення договору оренди;

- дослідити зміст відповіді відповідача на предмет відповідності її вимогам закону щодо повідомлень орендодавця на звернення орендаря;

- оцінити обґрунтованість вимог Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) та їх відповідність рішенню постійної комісії Міськради від 17.03.2021, вимогам законодавства, у тому числі щодо порядку внесення змін до договору оренди;

- з`ясувати наявність правових підстав для внесення змін до договору оренди,

а також зауважив на тому, що з огляду на те, що судами при прийнятті оскаржуваних рішень неодноразово аналізувалася поведінка та дії Департаменту, судам необхідно вирішити питання про наявність підстав для його залучення до участі у справі в якості третьої особи відповідно до ст. 50 ГПК України.

Під час нового розгляду справи в суді першої інстанції позивач заявив клопотання про стягнення судових витрат, у якому просив при ухваленні судового рішення покласти на відповідача 31 000,00 грн. витрат на професійну правничу допомогу.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 01.08.2024 у справі № 910/14933/22 позов задоволено, визнано укладеною Додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки, що був укладений між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Технотрек» у наступній редакції:

«Додаткова угода про поновлення договору оренди земельної ділянки від 25.03.2016

м. Київ ___202_ року

Київська міська рада, ідентифікаційний код 22883141, місцезнаходження: місто Київ, вулиця Хрещатик, 36 (далі у тексті - «орендодавець»), з однієї сторони, та Товариство з обмеженою відповідальністю «Технотрек» (ідентифікаційний код 31238593, місцезнаходження: місто Київ, вулиця В. Липинського (раніше Чапаєва), будинок 7-б (далі у тексті «орендар»), з другої сторони, уклали дану додаткову угоду (далі у тексті - угода) про наступне:

1. Поновити на 5 (п`ять) років строк дії договору оренди земельної ділянки від 25.03.2016, кадастровий номер - :88:199:0055, місце розташування - вул. В. Липинського (раніше - вул. Чапаєва), 7, 7-б у Шевченківському районі м. Києва, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Технотрек» та Київською міською радою, на 5 (п`ять) років (далі у тексті - договір оренди).

2. Інші умови договору оренди від 25.03.2016 залишаються незмінними.

3. Дана угода є невід`ємною частиною договору оренди, і набуває чинності з моменту її нотаріального посвідчення в установленому порядку.

4. Витрати, пов`язані з нотаріальним посвідченням цієї угоди, сплачує орендар.

5 Дана угода підлягає державній реєстрації.

6. Дана додаткова угода складена у трьох примірниках. Один примірник - для зберігання у орендаря, один - для орендодавця (знаходиться на зберіганні у Департаменті земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), один - для зберігання у нотаріуса.

Київська міська рада__________________________________________

Орендар____________________________________________________».

Крім того, вказаним рішенням з відповідача на користь позивача стягнуто судовий збір у сумі 11 622,50 грн. та витрати на правничу допомогу у сумі 20 000,00 грн.

Задовольняючи позовні вимоги суд першої інстанції виходив з того, що:

- позивач своєчасно у визначеному спірним договором оренди та ст. 33 Закону України «Про оренду землі» порядку звернувся до відповідача з повідомленням про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, до якого додав проект договору оренди земельної землі;

- у даному випадку відповідач не повідомив орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення, чим не дотримався визначеного законом порядку, а тому він втратив можливість внести зміни до договору, про які він вказував у рішенні постійної комісії Київської міської ради з питань архітектури, містобудування та земельних відносин № 4/6 від 17.03.2021;

- враховуючи, що позивач (орендар) дотримався вимог, встановлених ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в попередній редакції), звернувшись до орендодавця з повідомленням про поновлення дії договору оренди та проектом додаткової угоди, тоді як відповідачем не було надане повідомлення про відмову (заперечення) проти поновлення дії договору у визначений законом строк без поважних на це причин, а відтак, за наведених вище обставин додаткова угода має бути визнана укладеною в редакції, запропонованій позивачем, на той же самий строк та на тих же самих умовах.

Суд першої інстанції дійшов висновку про відсутність підстав для залучення до участі у справі Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської ради (Київської міської адміністрації), зазначивши про те, що Департамент земельних ресурсів є підзвітним та підконтрольним Київській міській раді, яка є відповідачем у справі, а отже, невиконання покладених на департамент повноважень Київською міською радою є відповідальністю департаменту перед Київською міською радою.

Частково задовольняючи вимоги позивача про покладення на відповідача витрат на професійну правничу допомогу, суд першої інстанції визнав, що надані позивачем докази є достатніми для підтвердження факту понесення позивачем витрат на професійну правничу допомогу адвокат, проте, врахувавши, що новий розгляд справи у Господарському суді міста Києва не вимагав від адвоката додаткових витрат часу та вмінь для формування своєї правової позиції (яка була незмінною протягом всього розгляду справи), відшукання нових доказів, надання додаткового правового аналізу наявним у справі доказам, відсутність необхідності у повторних процесуальних діях адвоката під час нового розгляду справи, з метою дотримання критерію розумності, співмірності між обсягом роботи, проведеної адвокатом та заявленими витратами, здійсненими на оплату адвокатських послуг, дійшов висновку за доцільне встановити розмір судових витрат позивача на професійну правничу допомогу в сумі 20 000,00 грн.

Не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції, Київська міська рада звернулась до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить постановити рішення про скасування рішення Господарського суду м. Києва від 01.08.2024 у справі № 910/14933/22 та ухвалити нове рішення про відмову у задоволені позовних вимог.

У обґрунтування вимог апеляційної скарги апелянт послався на те, що:

- суд першої інстанції неправильно застосував норми матеріального права, помилково застосувавши приписи абз. 4 Перехідних положень Закону України № 161-XIV, не застосувавши приписи абз. 3 Перехідних положень Закону України № 161-XIV, згідно з якими «Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України»;

- зміст проекту, надісланої та доданої позивачем додаткової угоди, не відповідав приписам абзацу 3 розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» в редакції Закону України №340-ХІ від 05.12.2019 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству»;

- Київська міська рада висловила свою позицію щодо поновлення договору оренди у висновку постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування, що був оформлений протоколом № 4/6 від 17.03.2021. Вказане рішення було доведено до відома позивача, а про обізнаність останнього про вказане рішення свідчить його лист від 25.06.2021 № 01/06, доданий позивачем до позовної заяви;

- у протоколі від 17.03.2021 № 4/6 зафіксоване рішення постійної комісії Київської міської ради з питань архітектури, містобудування та земельних відносин про поновлення договору оренди земельної ділянки із внесенням змін до договору оренди земельної ділянки з урахуванням, зокрема, приписів рішення Київської міської ради від 24.12.2020 № 24/24 «Про бюджет міста Києва на 2021 рік», згідно з якими розмір орендної ставки є більшим, що, своєю чергою, встановлює факт застосування нової редакції статті 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції Закону України №340-ХІ.

Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 16.08.2024, матеріали апеляційної скарги Київської міської ради у судовій справі № 910/14933/22 передано на розгляд колегії суддів Північного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя: Вовк І.В., судді: Сибіга О.М., Хрипун О.О.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 26.08.2024 витребувано з Господарського суду міста Києва матеріали господарської справи № 910/14933/22.

12.09.2024 до Північного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи № 910/14933/22.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 16.09.2024 відкрито апеляційне провадження у справі № 910/14933/22 за апеляційною скаргою Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 01.08.2024, учасників справи повідомлено про те, що розгляд справи відбудеться 30.10.2024 о 10:00 год.

01.10.2024 до суду від позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому позивач, з посиланням на те, що:

- відповідачем, в тому числі будь-яким підконтрольним та підзвітним йому підрозділом, не виконано умови законодавства, а саме не заперечувалось у поновленні договору оренди землі та не узгоджувалось (за необхідності) будь-яких змін умов договору оренди земельної ділянки до прийняття постійною комісією Київської міської ради з питань архітектури, містобудування та земельних відносин рішенням від 17.03.2021, яке оформлене протоколом № 4/6, та без жодного повідомлення позивача про вказане рішення. При цьому про зміст вказаного рішення позивачу випадково стало відомо 25.06.2021 (з інтернет-ресурсу);

- вказане свідчить про те, що відповідачем з 23.12.2020 до 22.09.2021 позивачу взагалі не повідомлено та не узгоджувалось (за необхідності) щодо будь-яких заперечень та внесення змін до умов договору оренди або відмови у подовженні спірного договору. При цьому відповідач не виконує умови законодавства щодо обов`язку укласти сторонами у місячний строк додаткової угоди до договору оренди землі про його поновлення;

- вказане свідчить про те, що відповідач зловживає своїми правами, грубо ігноруючи, в даному випадку права орендаря та порушує норми чинного законодавства України, що вбачається в небажанні (відмові) або наявному зволіканні в укладенні додаткової угоди до договору про його поновлення та намаганні затягувати розгляд справи;

- в апеляційній скарзі відповідач виходить за межі позовних вимог, зазначаючи в ній доводи про розмір орендної плати, проте ці доводи взагалі не стосуються розгляду цієї справи, так як розмір орендної плати є істотними умовами договору, які можуть змінюватись за згодою сторін, а спір стосується визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки на той самий строк і на тих самих умовах,

просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

10.10.2024 до суду від позивача надійшла заява про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції. Вказану заяву задоволено ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 11.10.2024.

28.10.2024 до суду від позивача надійшло клопотання про розгляд справи без участі позивача, в якому заявник, з посиланням на неможливість представника позивача бути присутнім у судових засіданнях, просить розглядати справу без участі позивача, а також просить апеляційну скаргу відхилити, а рішення суду першої інстанції - залишити без змін.

30.10.2024 суддя Хрипун О.О., який входив до складу колегії суддів, перебував у відрядженні, у зв`язку з чим судове засідання не відбулося.

Крім того, рішенням Вищої ради правосуддя від 31.10.2024 суддю Північного апеляційного господарського суду Вовка І.В. звільнено у відставку, у зв`язку з чим розпорядженням керівника апарату суду № 09.1-07/723/24 від 05.11.2024 призначено повторний автоматизований розподіл справи № 910/14933/22.

Відповідно до витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 05.11.2024, визначено наступний склад колегії суддів: головуючий суддя - Яковлєв М.Л.; судді: Яценко О.В., Іоннікова І.А..

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 06.11.2024 апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 01.08.2024 у справі № 910/14933/22 прийнято до свого провадження у складі колегії суддів: головуючий суддя - Яковлєв М.Л., судді: Яценко О.В., Іоннікова І.А., розгляд апеляційної скарги призначено на 10.12.2023 о 10:00 год.

У зв`язку з перебуванням судді Яценко О.В. у відпустці розпорядженням керівника апарату суду № 09.1-08/4764/24 від 05.12.2024 призначено повторний автоматизований розподіл справи № 910/14933/22.

Відповідно до витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 05.12.2024, визначено наступний склад колегії суддів: головуючий суддя - Яковлєв М.Л.; судді: Іоннікова І.А., Станік С.Р..

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 05.12.2024 апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 01.08.2024 у справі № 910/14933/22 прийняти до свого провадження колегією суддів у складі: головуючий суддя - Яковлєв М.Л., судді: Іоннікова І.А., Станік С.Р..

09.12.2024 до суду від позивача надійшло клопотання, в якому позивач, з посиланням на те, що представник позивача не може бути присутнім у судових засіданнях, просить розглядати справу за апеляційною скаргою Київської міської ради без участі позивача, а також апеляційну скаргу Київської міської ради відхилити, а рішення Господарського суду міста Києва від 01.08.2024 залишити без змін.

Позивач в судове засідання представників не направив.

Враховуючи належне повідомлення всіх учасників про час і місце судового розгляду апеляційної скарги, а також те, що явка представників учасників в судове засідання не визнана обов`язковою, колегія суддів дійшла висновку про розгляд апеляційної скарги у відсутність представників позивача за наявними матеріалами апеляційного провадження.

Під час розгляду справи представник відповідача апеляційну скаргу підтримав у повному обсязі та просив її задовольнити.

Згідно із ст.269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги та відзиву, дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представника відповідача, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного судового рішення, дійшла до висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення суду першої інстанції не підлягає зміні чи скасуванню, з наступних підстав.

25.03.2016 відповідач (орендодавець) та позивач (орендар) уклали договір оренди земельної ділянки (далі Договір), в п.п. 1.1, 2.1 якого сторони погодили, що орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 20.11.2014 № 509/509 передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку з наступними характеристиками:

- місце розташування - вул. Чапаєва, 7, 7-Б у Шевченківському районі м. Києва;

- розмір - 0,1032 га;

- цільове призначення - для будівництва житлово-офісного комплексу з підземним паркінгом і вбудованими об`єктами соціальної інфраструктури;

- кадастровий номер - :88:199:0055.

Пунктом 3.1 Договору визначено, що його укладено на 5 років (тобто до 25.03.2021 - примітка суду).

Відповідно до пункту 11.7 Договору після закінчення строку, на який його було укладено, орендар за умови належного виконання своїх обов`язків має переважне право перед іншими особами на поновлення Договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії Договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію та сплачувати орендну плату за період від дня закінчення дії цього договору до дня поновлення його дії у порядку та розмірах, встановлених цим договором. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

З матеріалів справи слідує, що позивач, не пізніш, ніж за 3 місяці до закінчення строку дії Договору, звернувся до відповідача з листом-повідомленням № 12/12 від 23.12.2020 про поновлення цього договору оренди, до якого долучив проект додаткової угоди про поновлення договору; електронний витяг з інформаційної системи органів ДПС щодо стану розрахунку платника з бюджетом та цільовими фондами станом на 15.12.2020; копію свідоцтва про право власності на нежитлову будівлю № 7-Б по вул. Чапаєва у м. Києві (відповідно до свідоцтва про право власності на нежилий будинок серії НБ № 010004473, виданого Київською міською державною адміністрацією 16.10.2001, згідно з яким позивачеві на праві колективної власності належить нежилий будинок - оздоровчий центр площею 78,300 кв. м, що розташований в місті Києві за адресою: вул. Чапаєва, будинок 7, літера «Б» (на даний час вул. В`ячеслава Липинського)), проте на вказаний лист позивача відповідач не надав відповіді чи будь-якого повідомлення, зокрема, про відмову у поновленні Договору.

Водночас, 17.03.2021 за наслідками розгляду звернення позивача рішенням постійної комісії Київської міської ради з питань архітектури, містобудування та земельних відносин, оформленим протоколом № 4/6, вирішено поновити позивачу договір оренди на 5 років. Цим же рішенням Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі Департамент) доручено підготувати додаткову угоду щодо поновлення Договору оренди на 5 років із приведенням його умов у відповідність до законодавства у порядку, передбаченому рішенням Київської міської ради від 20.04.2017 № 241/2463 «Про затвердження Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві».

У подальшому 22.09.2021 позивач отримав проект договору про укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, який передбачав внесення змін до Договору.

Листом від 20.10.2021 на ім`я в.о. директора Департаменту позивач просив змінити умови пунктів 4.10, 8.4, 11.4 у наданому проекті договору та виправити можливу описку в нумерації пунктів розділу 13.

У відповідь на вказаний лист 18.11.2021 Департамент відмовив у коригуванні вищезазначених пунктів проекту договору.

07.12.2021 позивач повторно просив внести зміни до проекту договору, на що також отримав відмову Департаменту від 14.01.2022. Крім того, у зазначеному листі вказано на необхідність подання оновленого витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Листом від 01.07.2022 позивач надав Департаменту оновлений витяг із технічної документації та вчергове просив відкоригувати проект договору у відповідності до законодавства та повідомити про місце та дату укладення договору.

Позивач 05.08.2022 отримав для ознайомлення проект договору про укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, який не передбачав запропонованих ним змін, у зв`язку з чим звернувся до Департаменту з листом від 02.09.2022, яким просив внести зміни до пунктів 4, 17 проекту договору, а пункт 20 виключити.

04.10.2022 Департамент відмовив позивачу, посилаючись на те, що орендна плата за зазначену земельну ділянку, вказана у пункті 4 проекту договору, відповідає розмірам, визначеним чинним законодавством України.

У подальшому 01.11.2022 позивач звернувся безпосередньо до відповідача, як орендодавця, та просив поновити Договір шляхом укладення та підписання додаткової угоди про його поновлення на такий самий строк і на таких самих умовах. При цьому позивач вчергове надіслав відповідачу проект відповідної угоди.

На виконання доручення заступника міського голови Департамент розглянув вищевказаний лист позивача від 01.11.2022 та надав відповідь, оформлену листом №05716-14479 від 02.12.2022, відповідно до якої пропозиція позивача не може бути задоволена. При цьому вказано, що 22.09.2021 та 05.08.2022 представникові позивача надавався проект договору для погодження істотних умов, який останнім не погоджено та не повернуто до Департаменту.

З огляду на вказані обставини позивач звернувся до суду з цим позовом у якому просив визнати укладеною додаткову угоду про поновлення Договору у запропонованій позивачем редакції.

Правові позиції сторін детально викладені вище.

Суд першої інстанції позовні вимоги задовольнив у повному обсязі, що колегія суддів вважає вірним, з огляду на таке.

Відповідно до положень ч. 1 ст. 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об`єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Порядок та умови набуття права користування земельною ділянкою на умовах оренди встановлені Земельним кодексом України (далі ЗК України) та Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності 05.12.2019, внесені зміни до Закону України «Про оренду землі», зокрема доповнено розділ IX «Перехідні положення» абзацами третім і четвертим такого змісту:

«Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».

Враховуючи те, що Договір укладений 25.03.2016, до спірних правовідносин положення статті 126-1 Земельного кодексу України не застосовуються, а поновлення Договору слід здійснювати на умовах, визначених цим договором, за правилами, чинними на момент його укладення.

Аналогічна за змістом правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 07.06.2022 у справі № 906/400/21 та від 16.03.2023 у справі № 910/194/22.

Слід окремо зауважити і на тому, що вказана правова позиція викладена і у постанові Верховного Суду від 03.04.2024 у цій справі №910/14933/22, а за змістом ч. 1 ст. 316 ГПК України вказівки, що містяться у постанові суду касаційної інстанції, є обов`язковими для суду першої та апеляційної інстанцій під час нового розгляду справи.

При цьому відповідно до ст. 236 ГПК України колегія суддів враховує правову позицію у подібних правовідносинах, викладену у постанові Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 щодо застосування ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Так, у вказаній постанові Верховний Суд зазначив, що згідно з ч. 2 статті 126-1 ЗК України якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Також відповідно до ч. 1 ст. 126-1 ЗК України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже ст. 126-1 ЗК України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).

Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених ч. 1 ст. 126-1 ЗК України. Тобто поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в ст. 126-1 ЗК України, за загальним правилом заборонено.

З наведеного вбачається, що зміст поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться у абз. 4 розділу Перехідних положень Закону України «Про оренду землі» базується саме на положеннях ст. 126-1 ЗК України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Тому поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться у абз. 4 розділу Перехідних положень Закону України «Про оренду землі» та поняття «поновлення договору оренди», яке містилось у Законі України «Про оренду землі» у попередній редакції, є змістовно різними.

Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абз. 4 розділу Перехідних положень Закону України «Про оренду землі». Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

З огляду на вказані обставини колегія суддів вважає помилковими посилання відповідача на те, спірна додаткова угода повинна відповідати приписам абзацу 3 розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» в редакції Закону України №340-ХІ від 05.12.2019 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству».

За змістом положень ст. 1 Закону України «Про оренду землі», право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі термінове платне володіння та користування земельною ділянкою, необхідною орендарю для ведення підприємницької та іншої діяльності.

Статтею 33 Закону України «Про оренду землі», в редакції, яка діяла станом на 10.08.2015 (дата укладення Договору - примітка суду), передбачено, що:

Частиною 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

В свою чергу порядок поновлення договору оренди землі визначений ст. 33 Закону України «Про оренду землі» за змістом якої:

- орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку (ч. 2);

- до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч. 3);

- при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч. 4);

- орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5);

- у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (ч. 6).

- додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (ч. 8).

- відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (ч. 9).

Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 наведено правову позицію щодо порядку поновлення договору оренди землі за ст. 33 Закону України «Про оренду землі» до внесення змін Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», згідно з якою:

- стаття 33 Закону України «Про оренду землі», тут і далі до внесення змін Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», мала назву «Поновлення договору оренди землі», тобто була цілком присвячена процедурам такого поновлення. Проте вони за змістом приписів указаної статті відрізнялися від тих, які пропонують застосувати позивач і Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду. Так, згідно з частиною першою цієї статті по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Таке формулювання зазначеного припису у сукупності з назвою ст. 33 Закону України «Про оренду землі» й іншими її приписами не підтверджує доводи позивача та висновок Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду про те, що лише частина шоста цієї статті визначала правила поновлення договору оренди землі, які виключали необхідність вчинення активних дій орендарем. Конструкція ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачала можливість поновлення договору оренди землі у порядку реалізації переважного права на укладення цього договору на новий строк;

- орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (речення перше частини другої ст. 33 Закону України «Про оренду землі»). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч. 3 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»);

- отже, ст. 33 Закону України «Про оренду землі» прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проекті додаткової угоди, яку надав орендар;

- Велика Палата Верховного Суду зауважує, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі;

- орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»);

- у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»;

- частини п`ята та шоста ст. 33 Закону України «Про оренду землі» встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

1) За загальним правилом, викладеним у ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду;

2) Спеціальне правило, викладене у ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18):

- при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч. 4 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»);

- додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (ч. 8 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»). Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (ч. 11 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»);

- як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (див. постанови від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18);

- єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у ч.ч. 3, 5-8, 11 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

Верховний Суд у постанові від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21 зробив висновок, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у контексті дій сторін договору виглядає наступним чином:

- якщо орендар у строки встановлені договором або, за відсутності інших строків встановлених договором, у строки встановлені законом не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проект договору, то суди повинні відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону;

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився з запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в рамках своїх повноважень, а отже суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним;

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі або відмовив з порушенням місячного терміну, однак при цьому протягом одного місяця після закінчення строку договору надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним, оскільки таке право орендодавця прямо передбачено ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»;

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах.

Отже, для встановлення наявності підстав для задоволення позовних вимог у цій справі та укладення додаткової угоди до Договору в порядку визначеному ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» суду слід встановити чи дотримано всіх наступних умов:

- позивач належно виконує його обов`язки за Договором;

- позивач не пізніше ніж за три місяці до спливу строку Договору письмово повідомив орендодавця про намір продовжити його дію та додав до вказаного листа-повідомлення проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі;

- позивач продовжує користуватись спірною земельною ділянкою;

- відповідач упродовж місяця після закінчення строку Договору письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні Договору.

Колегія суддів зауважує на тому, що виходячи з положень чинного законодавства всі вказані умови мають бути дотримані, а відсутність будь-якої з них виключає можливість поновлення Договору у порядку ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Як вірно встановлено судом першої інстанції, матеріалами справи підтверджено, що:

- позивач із дотриманням порядку, встановленого договором оренди та положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі», скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди земельної ділянки та своєчасно, з дотриманням встановлених договором оренди строків, повідомив відповідача про свій намір скористатися таким правом на поновлення договору на новий строк шляхом направлення відповідачу листа-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки. При цьому до свого листа-повідомлення позивач додав проект відповідної додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, а також свідоцтво про право власності на нежилий будинок - оздоровчий центр, що розташований на спірній земельній ділянці;

- на підтвердження належного виконання умов Договору, позивач надав відповідачу довідку № 9923 від 14.01.2021 про відсутність заборгованості з платежів, контроль за справлянням яких покладено на контролюючі органи; витяг з інформаційної системи органів ДПС щодо стану розрахунків платника з бюджетом та цільовими фондами станом на 15.12.2020; пояснення, що земельна ділянка використовується за цільовим призначенням;

- водночас відповідач, у порушення вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі» щодо надання відповіді, на звернення позивача від 23.12.2020 про поновлення договору оренди земельної ділянки, у визначений законом строк, без поважних причин відповіді не надав та не повідомив позивача про своє рішення або укласти відповідну додаткову угоду або відмовити (заперечити) проти її укладення.

У численних постановах Верховного Суду, зокрема від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16, від 02.11.2022 у справі № 912/1802/21, від 27.09.2022 у справі № 912/1803/21, від 18.05.2023 у справі № 910/10380/20 акцентовано увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.

Верховний Суд у наведених постановах наголошував, що відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.

Законодавець, задекларувавши в нормах ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема, про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору. Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом ст. 3 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі» орган державної влади чи місцевого самоврядування як власник зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.

Орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк. Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.

Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов`язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря. Водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене ч. 9 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права (аналогічний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, від 13.02.2024 у справі № 910/743/23).

Як вірно встановлено судом першої інстанції, з матеріалів справи вбачається, що рішенням постійної комісії Київської міської ради з питань архітектури, містобудування та земельних відносин, оформленим протоколом № 4/6 від 17.03.2021 (тобто до закінчення строку дії договору) було вирішено поновити позивачу договір оренди на 5 років та доручено Департаменту підготувати таку додаткову угоду щодо поновлення договору із приведенням умов цього договору у відповідність до законодавства в порядку, передбаченому рішенням Київської міської ради від 20.04.2017 № 241/2463 «Про затвердження Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві».

При цьому, будь-яких інших умов, застережень чи заборон щодо поновлення договору оренди комісією надано не було, що свідчить про те, що відповідач не заперечив проти поновлення договору оренди, а фактично висловив свою згоду на поновлення Договору, проте, додаткову угоду з позивачем не уклав.

Верховний Суд у постанові від 03.04.2024 у даній справі зазначив, що факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», і саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні Договору можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Отже, суд першої інстанції, цілком вірно, з урахуванням встановлених обставин у справі визнав бездіяльність відповідача щодо ненадання відповіді на лист-повідомлення позивача від 23.12.2020 та неукладення додаткової угоди до Договору протиправними та зазначив, що такими діями Київська міська рада порушила права та охоронювані законом інтереси позивача.

Згідно зі ст. 187 ГК України спори, що виникають при укладанні господарських договорів, укладення яких є обов`язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом.

Відповідно до положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі» додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Верховний Суд у постанові від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21 зробив висновок, зокрема, про те, що у випадку, коли орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах.

При цьому якщо орендодавець відмовляється укласти чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість якої визначена у ч. 8 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною такої угоди з викладенням її змісту у резолютивній частині судового рішення.

Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було б неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з п. 1 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 Земельного кодексу України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», є «автоматичною» пролонгацією орендних правовідносин (постанова Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19).

Оскільки цивільні відносини засновані на юридичній рівності, вільному волевиявленні, майновій самостійності їх учасників, принципи свободи договору, судового захисту цивільного права та інтересу, справедливості, добросовісності та розумності належать до фундаментальних засад цивільного законодавства, а сторони у договорі оренди землі є однаково зобов`язаними виконувати як умови законодавства, так і цього договору, то визнання договору укладеним внаслідок того, що, незважаючи на дотримання орендарем вимог закону та договору, орендодавець, фактично маючи можливість двічі відмовитись від продовження орендних правовідносин (перший раз у місячний термін з моменту звернення орендаря, а другий протягом місяця після закінчення строку договору оренди), не здійснив жодних юридично значущих дій спрямованих на припинення відносин, то задоволення позову про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах є способом забезпечення прав більш вразливої (слабкої) сторони у правовідносинах, гарантією стабільності цивільних та господарських правовідносин між їх учасниками.

Щодо залучення до участі у справі Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської ради (Київської міської адміністрації), то суд першої інстанції цілком вірно зазначив, що Департамент земельних ресурсів є підзвітним та підконтрольним Київській міській раді, яка є відповідачем у справі, а отже, невиконання покладених на департамент повноважень Київською міською радою є відповідальністю департаменту перед Київською міською радою, а тому підстав для залучення до участі у справі у якості третьої особи Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської ради відсутні.

За таких обставин, суд першої інстанції дійшов вірного висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог у цій справі у повному обсязі.

Оскільки питання правомірності розподілу судових витрат Господарським судом міста Києва апелянтом не порушувалось, а судом апеляційної інстанції підстав виходу за межі доводів та вимог апеляційної скарги не встановлено, справу переглянуто в порядку ч. 1 ст. 269 ГПК України.

Щодо інших аргументів сторін колегія суддів зазначає, що вони були досліджені та не наводяться у судовому рішенні, позаяк не покладаються в його основу, тоді як Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа Серявін проти України, § 58, рішення від 10.02.2010). Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України).

Дослідивши матеріали наявні у справі, апеляційний суд робить висновок, що суд першої інстанції дав належну оцінку доказам по справі та виніс законне обґрунтоване судове рішення, яке відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам і матеріалам справи.

Доводи апеляційної скарги не спростовують висновку місцевого господарського суду з огляду на вищевикладене.

Виходячи з вищевикладеного, колегія суддів вважає, що скаржник не довів обґрунтованість своєї апеляційної скарги, докази на підтвердження своїх вимог суду не надав, апеляційний суд погоджується із рішенням Господарського суду міста Києва від 01.08.2024 у справі № 910/14933/22, отже підстав для його скасування або зміни в межах доводів та вимог апеляційної скарги не вбачається.

Враховуючи вимоги та доводи апеляційної скарги, апеляційна скарга Київської міської ради задоволенню не підлягає.

Відповідно до приписів ст. 129 ГПК України судові витрати по сплаті судового збору за звернення з цією апеляційною скаргою покладаються на апелянта.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 129, 252, 263, 267-271, 273, 275, 276, 281-285, 287 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 01.08.2024 у справі № 910/14933/22 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 01.08.2024 у справі № 910/14933/22 залишити без змін.

3. Судові витрати зі сплати судового збору за подачу апеляційної скарги покласти на апелянта.

4. Матеріали справи № 910/14933/22 повернути до суду першої інстанції.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня складання її повного тексту.

Повний текст судового рішення складено 10.12.2024

Головуючий суддя М.Л. Яковлєв

Судді І.А. Іоннікова

С.Р. Станік