ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05.11.2024 року м.Дніпро Справа № 904/9299/21

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючого судді: Верхогляд Т.А. (доповідач)

суддів: Іванова О.Г., Паруснікова Ю.Б.,

секретар судового засідання: Зелецький Р.Р.

представники сторін:

від скаржника: Корольова Д.В., представник

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях на рішення господарського суду Дніпропетровської області від 06.02.2024 року у справі №904/9299/21 (суддя Ярошенко В.І.)

за позовом Приватного акціонерного товариства "Київстар", м. Київ

до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях, м. Дніпро

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: Державний вищий навчальний заклад "Придніпровська державна академія будівництва та архітектури", м. Дніпро

про визнання продовженим договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності,-

ВСТАНОВИВ:

Приватне акціонерне товариство "Київстар" звернулося до господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях про визнання продовженим договору оренди нерухомого майна шляхом визнання укладеним договору про внесення змін в редакції позивача (з урахуванням заяви про уточнення позовних вимог), а саме: - визнати договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 12/02-4699-ОД від 11.01.2012 року, укладений між Приватним акціонерним товариством "Київстар" та Регіональним відділенням Фондом державного майна України по Дніпропетровській області продовженим на тих самих умовах і на той самий строк, на який він був укладений, а саме на 1 рік, тобто з 11 січня 2018 року по 10 січня 2019 року, шляхом оформлення додаткового договору про внесення змін до договору оренди державного нерухомого майна від 11.01.2012 року № 12/02-4699-ОД (із змінами) в наступній редакції:

"Договір

про внесення змін до договору оренди державного нерухомого майна від 11 січня 2012 № 12/02-4699-ОД (із змінами)

"___" __________ _____ року м. Дніпро

Ми, що нижче підписалися. Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях, ідентифікаційний , місцезнаходження якого: м. Дніпро, вул. Центральна, 6 (далі орендодавець), в особі начальника Миргородської Ганни Юріївни, яка діє на підставі Положення про регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях № 84 від 31.01.2019 року та Приватне акціонерне товариство "Київстар" ідентифікаційний код , місцезнаходження якого : м. Київ, вул. Дегтярівська, 53 (далі орендар), в особі провідного фахівця Бігун Сергія Олексійовича, який діє на підставі довіреності №749 від 29.09.2020 року, з іншого боку, уклали даний договір про внесення змін до договору оренди державного нерухомого майна від 11 січня 2012 № 12/02-4699-ОД (із змінами) про наступне:

1. Абзац 3 пункту 10.1. Розділу 10. "Строк чинності, умови зміни та припинення договору" викласти в наступній редакції:

"Цей договір є продовженим з 11 травня 2018 року по 10 жовтня 2018 року включно."

2. Цей договір про внесення змін укладено в 3-х примірниках, кожен з яких має однакову юридичну силу. ".

Орендодавець

Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях

Г. Миргородська

Орендар

Приватне акціонерне товариство "Київстар"

С. Бігун

Позовні вимоги обґрунтовані незгодою позивача з тим, що дія договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, № 12/02-4699-ОД від 11.01.2012 року, припинилася, оскільки він був пролонгований, тобто автоматично продовжений на тих самих умовах і на той же строк.

Рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 06.02.2024 року у цій справі, позов Приватного акціонерного товариства "Київстар" до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях про визнання продовженим договору оренди нерухомого майна задоволено; визнано договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, № 12/02-4699-ОД від 11.01.2012 року, укладений між Приватним акціонерним товариством "Київстар" та Регіональним відділенням Фондом державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях, продовженим на тих самих умовах і на той самий строк, на який він був укладений, а саме на 5 місяців, тобто з 11 травня 2018 року по 10 жовтня 2018 року, шляхом оформлення додаткового договору про внесення змін до договору оренди державного нерухомого майна від 11.01.2012 року № 12/02-4699-ОД (із змінами) в редакції, зазначеній в резолютивній частині рішення.

Приймаючи вказане рішення, суд першої інстанції виходив з тих обставин, що матеріали справи не містять належних доказів повідомлення відповідачем позивача про припинення дії договору, оскільки відповідачем не надано належних та допустимих доказів в розумінні ст. ст. 76-79 Господарського процесуального кодексу України в підтвердження виконання вимог як закону - приписів частини 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", так і договору - п. 7.4 договору щодо повідомлення орендаря про припинення договору або протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору або не пізніше 30 діб до такого припинення, і матеріали справи таких доказів не містять, а позивачем у встановленому законом порядку висловлено та документально підтверджено належними доказами волевиявлення щодо продовження орендних правовідносин за договором.

Не погоджуючись з прийнятим судовим рішенням, Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях подало апеляційну скаргу на рішення господарського суду Дніпропетровської області від 06.02.2024 року у справі №904/9299/21, в якій просить оскаржуване рішення скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.

В обґрунтування апеляційної скарги апелянт вказує, що звертаючись до Регіонального відділення листом від 17.11.2017 року щодо продовження договору оренди № 12/02-4699-ОД від 11.01.2012 року на строк 2 роки 11 місяців, відповідачем не були додані до листа жодні підтверджуючі виконання умов договору документи, в тому числі документи, необхідні для виконання нового звіту з незалежної експертної оцінки об`єкту нерухомості предмету договору оренди (посилання на будь-які додатки в листі відсутні).

Апелянт вказує, що на підставі листа відповідача від 17.11.2017 року щодо продовження терміну дії договору оренди від 11.01.2012 року № 12/02-4699-ОД, враховуючи, що остання оцінка об`єкту нерухомості, який є предметом договору оренди, була зроблена станом на 29.01.2015 року, між Регіональним відділенням та відповідачем була підписана додаткова угода від 22.03.2018 року про внесення змін до договору оренди нерухомого майна від 11.01.2012 року № 12/02-4699-ОД, який було продовжено до 10.05.2018 року включно.

За змістом вказаної додаткової угоди орендар приймає на себе зобов`язання в тижневий термін після підписання додаткової угоди укласти тристоронній договір на проведення незалежної оцінки нерухомого майна для оренди з суб`єктом оціночної діяльності та орендодавцем та сплатити послуги суб`єкту оціночної діяльності згідно договору на проведення незалежної оцінки.

У разі недосягнення сторонами істотних умов по договору оренди, договір припиняється з дати закінчення основного договору 10.01.2018 року та у відповідності до ст. 785 Цивільного кодексу України орендар сплачує неустойку у розмірі подвійної орендної плати за користування державним майном до моменту його повернення.

Проте, лише у квітні 2018 року листом від 05.04.2018 року № 6801/07 ПАТ "Київстар" надав Регіональному відділенню документи для виконання звіту з незалежної експертної оцінки.

На переконання скаржника, договір оренди нерухомого майна від 11.01.2012 року № 12/02-4699-ОД не підлягав пролонгації та не був продовжений, оскільки, в порушення вимог за додатковою угодою від 22.03.2018 року, оцінка об`єкту нерухомості за договором оренди станом на момент закінчення терміну його дії здійснена не була, у зв`язку з чим договір був припинений з дати закінчення основного договору оренди - 11.01.2018 року згідно вищезазначеного наказу Регіонального відділення та у відповідності з умовами додаткової угоди від 22.03.2018 року.

Крім того, апелянт звертає увагу, що пунктом 10.1. договору встановлено наступне: у разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, повній оплаті за договором і при наданні інформації щодо виконання умов цього договору, а саме: наявності договору страхування, дозволу або декларації, наданої органами державного пожежного нагляду, договір за заявою орендаря щодо продовження терміну його дії, наданою відповідно до п. 5.20., може бути продовжений на тих самих умовах, які передбачені у договорі. Однак, звертаючись до Регіонального відділення листом від 17.11.2017 року щодо продовження договору оренди № 12/02-4699-ОД від 11.01.2012 року, відповідачем не були додані до листа жодні підтверджуючі виконання умов договору документи.

Відповідач згідно поданого відзиву на апеляційну скаргу просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а оскаржуване рішення без змін. В обґрунтування відзиву зазначає, що позивач звернувся до відповідача листом № 25439/07 від 17.11.2017 року про намір продовжити дію договору оренди майна.

При зверненні із заявою про продовження договору 17.11.2017 року у позивача був чинний договір добровільного страхування майна № 169221/2-00 від 30.12.2015 року, про що свідчить Сертифікат № 1343 від 10.01.2017 року, який відповідач мав з січня 2017 року і вимог надати повторно ці документи чи якісь додатково відповідач позивачу не висував.

Позивач наголошує, що станом на момент звернення позивача із заявою про продовження договору, орендоване майно було вже застраховане і в подальшому страхувалось безперервно, і відповідачу про це відомо, бо він веде облік договорів страхування і кожного разу при укладанні нового договору страхування позивач надає йому примірник укладеного договору.

Також позивач звертає увагу, що обов`язок орендаря отримувати дозвіл органів пожежного нагляду на оренду станом на день укладення договору оренди було передбачено постановою Кабінету Міністрів України №150 від 14 лютого 2001 року, яка відповідно до постанови №440 від 05 червня 2013 року втратила чинність. Тому станом на 11 січня 2018 року позивач не міг надати дозвіл на оренду від органів пожежного нагляду, ДСНС вже ці дозволи не видає.

Позивач зазначає, що виходячи з норм статей 10 і 24 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", проведення оцінки орендованого нерухомого майна покладено саме на відповідача. Жодних листів від відповідача про необхідність сплатити за проведення оцінки нерухомого майна позивач не отримував, також позивачу не надавався на укладення і трьохсторонній договір на проведення оцінки орендованого майна, за яким би відповідач був замовником послуг, а позивач був би платником.

При цьому, позивач взагалі не мав можливості укласти договір на проведення оцінки орендованого нерухомого майна згідно умов додаткової угоди від 22 березня 2018 року, бо станом на 22 березня 2018 року відповідач навіть не провів конкурсний відбір суб`єктів оціночної діяльності для проведення незалежної оцінки об`єкта оренди за договором, що визначено ч.2 ст.10 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні".

Також позивач звертає увагу, що відповідач безпідставно посилається на Методику оцінки майна, що затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 № 1891, оскільки в п. 1 даної Методики, в редакції, чинній но момент спірних правовідносин, зазначено, що до випадків оренди положення Методики не застосовуються.

Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 26.02.2024 року для розгляду справи визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя доповідач: Верхогляд Т.А., судді: Іванов О.Г., Парусніков Ю.Б.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 21.06.2024 року, після надходження справи на запит, відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою; розгляд апеляційної скарги призначено на 02.10.2024 року на 15:20 год.

У судовому засіданні 02.10.2024 року розгляд апеляційної скарги відкладено на 05.11.2024 року о 10:50 год.

У судовому засіданні 05.11.2024 року оголошено вступну та резолютивну частини постанови.

Обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши докази, перевіривши повноту встановлення господарським судом обставин справи та правильність їх юридичної оцінки, колегія суддів доходить до висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається із матеріалів справи, 11.01.2012 року між Регіональним відділенням Фонду держмайна України у Дніпропетровській області, правонаступником якого відповідно до наказу Фонду державного майна України № 39 від 17.01.2019 року є Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях (далі - орендодавець, відповідач) та Приватним акціонерним товариством "Київстар" (далі - орендар, позивач), було укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 12/02-4699-ОД (далі - договір, договір оренди).

Відповідно до пункту 1.1 договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне окреме нерухоме майно - частину даху (далі - майно) площею 35.1 (14 ,4+20, 7) кв. м, розміщене за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Чернишевського, 24а, на даху 13-ти поверхового будинку, що перебуває на балансі Придніпровської державної академії будівництва та архітектури (далі - балансоутримувач), вартість якого визначена згідно зі звітом про оцінку на 29.07.2011 року і становить за незалежною оцінкою 158 425 грн.

Майно передається в оренду з метою розташування операторів телекомунікацій, що надають послуги з рухомого мобільного зв`язку (пункт 1.2 договору).

За умовами пунктів 2.1, 2.2 договору, орендар вступає у права строкового платного користування державним майном у термін, указаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору (у разі оренди нерухомого майна на строк не менше ніж три роки - не раніше дати державної реєстрації договору) та акта приймання-передачі майна. Передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на це майно. Власником орендованого майна залишається держава, а орендар користується ним протягом строку оренди.

Відповідно до пункту 3.1 договору, орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 року № 786 (зі змінами) (далі - Методика розрахунку) або за результатами конкурсу на право оренди державного майна і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку вересень 2011 року - 5 196,52 грн. Орендна плата за перший місяць оренди - січень 2012 року визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекси інфляції за жовтень, листопад, грудень, січень.

За змістом пункту 3.3 договору орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

Згідно з пунктом 3.6 договору орендна плата перераховується до державного бюджету та балансоутримувачу щомісяця, не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним у співвідношенні:

50% - до державного бюджету за місцем реєстрації орендаря у податковій інспекції на рахунки, відкриті відділенням казначейства, у розмірі 2 598,26грн;

50% - балансоутримувачу у розмірі 2 598,26 грн.

Відповідно до пункту 3.11 договору, у разі припинення (розірвання) договору оренди орендар сплачує орендну плату до дня повернення майна за актом приймання - передавання включно. Закінчення строку дії договору оренди не звільняє орендаря від обов`язку сплатити заборгованість за орендною платою, якщо така виникла, у повному обсязі, враховуючи санкції, до державного бюджету та балансоутримувачу.

Сторони встановили, що у разі припинення або розірвання договору орендар зобов`язаний повернути балансоутримувачу орендоване майно за актом приймання - передачі в належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) орендованого майна з вини орендаря. Майно вважається поверненим балансоутримувачу з моменту підписання сторонами акта приймання-передачі, один примірник якого надається орендарем орендодавцю у триденний термін з дати його підписання. Обов`язок щодо складання акта приймання - передавання покладається на орендаря (пункт 5.5 договору).

За умовами пункту 5.19 договору орендар зобов`язаний письмово повідомити орендодавця, не пізніше ніж за 30 діб, про свій намір щодо закінчення, припинення або розірвання цього договору.

У разі наміру продовжити строк дії договору оренди орендар зобов`язаний не пізніше ніж за місяць до закінчення терміну дії договору оренди подати орендодавцю про це заяву з документами щодо виконання умов договору оренди (дозвіл пожежників, копія договору страхування державного майна, платіжні доручення про сплату страхового платежу та ін.) (пункт 5.20 договору).

Згідно з пунктом 7.4 договору орендодавець зобов`язаний письмово повідомити орендаря та балансоутримувача не пізніше ніж за 30 діб про свій намір щодо завершення, припинення або розірвання даного договору.

Пунктом 10.1 договору визначено, що цей договір укладено строком на один рік, що діє з 11.01.2012 року по 10.01.2013 року включно. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом місяця після закінчення терміну дії договору, повній оплаті за договором і при наданні інформації щодо виконання умов цього договору, а саме: наявності договору страхування, дозволу або декларації, наданої органами державного пожежного нагляду, договір за заявою орендаря щодо продовження терміну дії, поданою відповідно до пункту 5.20, може бути продовжений на тих самих умовах, які передбачені у договорі.

Умови цього договору зберігають силу протягом усього терміну цього договору, в тому числі у випадках, коли після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря, а в частині зобов`язань орендаря щодо орендної плати - до виконання зобов`язань (пункт 10.2 договору).

Згідно з пунктом 10.3 договору, зміни і доповнення або розірвання цього договору допускаються за взаємної згоди сторін і оформлюються додатковими угодами. Зміни та доповнення, що пропонується внести, розглядаються протягом одного місяця з дати їх подання до розгляду іншою стороною.

Чинність цього договору припиняється, серед іншого, внаслідок закінчення строку, на який його було укладено та в інших випадках, прямо передбачених чинним законодавством України (пункт 10.9 договору).

Відповідно до пункту 10.11 договору, у разі припинення або розірвання цього договору орендар зобов`язаний негайно повернути балансоутримувачу майно у стані, в якому воно було одержано, з урахуванням нормального зносу або у стані, який було обумовлено договором.

Взаємовідносини сторін, не врегульовані цим договором, регулюються чинним законодавством України (пункт 10.12 договору).

Відповідно до умов договору об`єкт оренди передано орендарю в платне користування за актом приймання-передачі від 11.01.2012 року.

Додатковою угодою від 16.01.2013 року сторони продовжили строк дії договору шляхом викладення п. 10.1 розділу 10 договору у наступній редакції: "Цей договір є пролонгованим з 11.01.2013 року по 10.01.2014 року включно".

Додатковою угодою від 12.03.2014 року сторони продовжили строк дії договору шляхом викладення п. 10.1 розділу 10 договору у наступній редакції: "Цей договір є пролонгованим з 11.01.2014 року по 10.01.2015 року включно".

Додатковою угодою від 13.05.2015 року пункти 1.1, 3.1 та 3.6 договору викладено у наступній редакції:

"1.1. ... вартість якого визначена згідно зі звітом про оцінку на 29.01.2015 року і становить за незалежною оцінкою 536 913, 00 грн..".

"3.1. Орендна плата орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку (останній місяць, за який є інформація про індекс інфляції) - грудень 2014 року - 17 897,10 грн. Орендна плата за наступний місяць оренди визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекси інфляції за наступні місяці.

3.6. Орендна плата з перераховується до державного бюджету та балансоутримувачу у співвідношенні:

50% - до державного бюджету по місцю реєстрації орендаря у податковій інспекції на рахунки відкриті відділеннями казначейства - у розмірі - 8948,55 грн.;

50% - балансоутримувачу у розмірі - 8948,55 грн. ".

Крім того, додатковою угодою від 13.05.2015 року сторони продовжили строк дії договору шляхом викладення п. 10.1 розділу 10 договору у наступній редакції: "Цей договір є пролонгованим з 11.01.2015 року по 10.12.2017 року включно, а додатком до вказаної додаткової угоди є, зокрема, оцінка про вартість об`єкта оренди".

Додатковою угодою від 22.03.2018 року сторони продовжили строк дії договору шляхом викладення п. 10.1 розділу 10 договору у наступній редакції: "Термін дії договору оренди продовжено по 10.05.2018 року включно".

Пунктом 2 додаткової угоди від 22.03.2018 року сторони дійшли згоди, що враховуючи вимоги статті 11 та абз 2 п. 1 ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", згідно з яким вартість майна з урахуванням її індексації є істотною умовою договору оренди, орендар приймає на себе зобов`язання:

- п. 2.1: в тижневий термін після підписання додаткової угоди укласти тристоронній договір на проведення незалежної оцінки нерухомого майна для оренди з суб`єктом оціночної діяльності та орендодавцем та сплатити послуги суб`єкту оціночної діяльності згідно договору на проведення незалежної оцінки;

- п. 2.2: після отримання позитивної рецензії на звіт з незалежної оцінки підписати додаткову угоду про внесення змін до договору оренди з урахуванням постанови КМУ від 04101995 № 786 "Про методику розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу", зі змінами та доповненнями, в т.ч. щодо зміни розміру орендної плати протягом 10 днів з моменту його надання орендодавцем;

- п. 2.3: у разі збільшення розміру місячної орендної плати, протягом місяця з моменту рецензування звіту з незалежної оцінки об`єкту оренди сплатити до Державного бюджету України та балансоутримувачу різницю з орендної плати , здійснивши перерахунок за період з дати продовження договору оренди цією додатковою угодою. У випадку невиплати, різниця підлягає стягненню в примусовому порядку.

Пунктом 3 додаткової угоди від 22.03.2018 року сторони дійшли згоди щодо визначення умов, зазначених у пунктах 2.1, 2.2. 2.3 цієї додаткової угоди, істотними умовами договору оренди, а пунктом 4 узгоджено, що у разі невиконання орендарем своїх зобов`язань за договором про зміни орендодавець має право достроково припинити договір в односторонньому порядку, а пунктом 4.1 визначено, що у разі недосягнення сторонами істотних умов по договору оренди, договір припиниться з дати закінчення основного договору 10.01.2018 року.

Також, позивачем долучено до матеріалів справи:

- лист від 17.11.2017 року № 25439/07 про пролонгацію договору оренди;

- лист відповідача від 26.06.2018 року № 11-02004104 про припинення договору оренди та необхідність повернення майна;

- наказ відповідача від 18.06.2018 року № 12/020167-НО про припинення дії договору оренди з 11.01.2018 року, з посиланням на п. 2 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", п. 1 ст. 777 Цивільного кодексу України, ч. 4 ст. 80 Закону України "Про освіту" від 05.09.2017 року;

- лист позивача від 05.04.2018 року № 6801/07 про надання звіту з незалежної оцінки орендованого майна;

- сертифікат № 1343 від 10.01.2017 року до договору добровільного страхування майна № 169221/2-00 від 30.12.2015 року, сертифікат № 82 від 02.01.2018 року до договору добровільного страхування майна № 3-00/329661 від 30.12.2017 року, сертифікат № 7 до договору добровільного страхування загальної цивільно-правової відповідальності від 0101.2021 року, сертифікат № 4 від 01.01.2020 року до договору добровільного страхування загальної цивільно-правової відповідальності.

24.10.2018 року відповідач листом № 11-02-06905 повідомив позивача про те, що:

- ним на підставі наказу від 24.04.2018 року № 66/2-Н припинено роботу по укладанню та продовженню терміну дії договорів оренди державного майна закладів освіти та установ, організацій , підприємств системи освіти;

- листом від 26.06.2018 року № 11-02-04104 відповідно до п. 2 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди припинено з 11.01.2018 року (повідомлення про вручення листа адресату від 13.07.2018 року);

- вказував на необхідність повернення орендованого майна

Приватне акціонерне товариство "Київстар" не погоджується з тим, що дія спірного договору оренди припинилася 10.05.2018 року та просить визнати договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 11.01.2012 року № 12/02-4499-ОД, укладений між Приватним акціонерним товариством "Київстар" та Регіональним відділенням Фондом державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській області, продовженим (поновленим) на тих самих умовах і на той же строк, а саме - з 11 травня 2018 року по 10 жовтня 2018 року включно, шляхом оформлення додаткового договору про внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 11.01.2012 року № 12/02-4499-ОД.

Відповідач проти позовних вимог заперечує, що і є причиною виникнення даного спору.

Статтею 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

З огляду на наявний в матеріалах справи договір, між сторонами склались правовідносини оренди майна державної власності.

Так, правові, економічні та організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна, що перебуває в державній та комунальній власності, регулюються Законом України "Про оренду державного та комунального майна", положеннями Цивільного та Господарського кодексів України щодо найму (оренди).

Відповідно до частини першої статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором (стаття 764 Цивільного кодексу України).

Статтею 785 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

27.12.2019 року набрав чинності Закон України від 03.10.2019 року № 157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна", який введено в дію з 01.02.2020 року (далі - Закон № 157-ІХ).

Згідно з пунктом 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону № 157-ІХ, договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше:

- набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом п`ятим частини другої статті 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року.

Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом.

Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

Оскільки пунктом 10.1 договору (в редакції додаткової угоди від 22.03.2018 року) визначено, що строк його дії закінчується 10.05.2018 року, відповідно договір оренди нерухомого майна, повинен продовжуватись відповідно до Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-ХІІ, який був чинний на момент закінчення його дії, обумовлений додатковою угодою від 22.03.2018 року - 10.05.2018 року.

Відповідно до ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 2269-ХІІ від 10.04.92, у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, як вірно визначено судом першої інстанції, необхідною умовою для продовження договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором, є відсутність заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору.

Наведені приписи Закону кореспондуються також і з умовами договору, зокрема, пунктом 7.4 договору, який обумовлює саме обов?язок орендодавця повідомити письмово орендаря не пізніше ніж за 30 діб про свій намір щодо завершення, припинення або розірвання даного договору.

Тобто, на орендодавця в силу вимог як закону - приписів частини 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", так і договору - пункту 7.4 договору, покладається обов?язок повідомити орендаря про припинення договору або протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору або не пізніше 30 діб до такого припинення, і відповідно, повідомлення про припинення договору, мають бути оформлені у письмовому вигляді та надіслані орендарю у встановленому порядку.

Відповідно до статті 74 Господарського процесуального кодексу Украъни (далы - ГПК України) кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (статті 73, 77 ГПК України).

Обов`язок доказування та подання доказів відповідно до статті 74 ГПК України розподіляється між сторонами виходячи з того, хто посилається на певні юридичні факти, які обґрунтовують його вимоги та заперечення.

Згідно статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Відповідно до статей 7, 13 Господарського процесуального кодексу України правосуддя в господарських судах здійснюється на засадах рівності всіх юридичних осіб незалежно від організаційно-правової форми, форми власності, підпорядкування, місцезнаходження, місця створення та реєстрації, законодавства, відповідно до якого створена юридична особа, та інших обставин. Судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін.

Між тим, матеріали справи не містять доказів повідомлення відповідачем орендаря про припинення договору або протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору або не пізніше 30 діб до такого припинення.

Також матеріали справи не містять і заяви орендаря про припинення договору оренди.

При цьому, посилання скаржника на припинення дії договору оренди з підстав невиконання позивачем додаткової угоди від 22.03.2018 року є безпідставним з огляду на наступне.

Як вбачається із матеріалів справи, додатковою угодою від 22.03.2018 року сторони продовжили строк дії договору шляхом викладення п. 10.1 розділу 10 договору у наступній редакції: "Термін дії договору оренди продовжено по 10.05.2018 року включно".

Пунктом 2 додаткової угоди від 22.03.2018 року сторони дійшли згоди, що враховуючи вимоги статті 11 та абз 2 п. 1 ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", згідно з яким вартість майна з урахуванням її індексації є істотною умовою договору оренди, орендар приймає на себе зобов`язання:

- п. 2.1: в тижневий термін після підписання додаткової угоди укласти тристоронній договір на проведення незалежної оцінки нерухомого майна для оренди з суб`єктом оціночної діяльності та орендодавцем та сплатити послуги суб`єкту оціночної діяльності згідно договору на проведення незалежної оцінки;

- п. 2.2: після отримання позитивної рецензії на звіт з незалежної оцінки підписати додаткову угоду про внесення змін до договору оренди з урахуванням постанови КМУ від 04101995 № 786 "Про методику розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу", зі змінами та доповненнями, в т.ч. щодо зміни розміру орендної плати протягом 10 днів з моменту його надання орендодавцем;

- п. 2.3: у разі збільшення розміру місячної орендної плати, протягом місяця з моменту рецензування звіту з незалежної оцінки об`єкту оренди сплатити до Державного бюджету України та балансоутримувачу різницю з орендної плати, здійснивши перерахунок за період з дати продовження договору оренди цією додатковою угодою. У випадку невиплати, різниця підлягає стягненню в примусовому порядку.

Пунктом 3 додаткової угоди від 22.03.2018 року сторони дійшли згоди, що визначення умов, зазначених у пунктах 2.1, 2.2. 2.3 цієї додаткової угоди, є істотними умовами договору оренди, а пунктом 4 узгоджено, що у разі невиконання орендарем своїх зобов`язань за договором про зміни орендодавець має право достроково припинити договір в односторонньому порядку, а пунктом 4.1 визначено, що у разі недосягнення сторонами істотних умов по договору оренди, договір припиниться з дати закінчення основного договору 10.01.2018 року.

Статтею 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" №2269-ХІІ від 10.04.1992 року визначено, що оцінка об`єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об`єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об`єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об`єкта оренди.

Постановою Кабінету Міністрів України № 483 від 03.06.2020 року "Деякі питання оренди державного та комунального майна" затверджено Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, зокрема, з урахуванням особливостей передання його в оренду відповідно до Закону України від 03 жовтня 2019 року №157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна".

В підпункті 5 пункту 3 постанови Кабінету Міністрів України № 483 від 03.06.2020 року визначено, що орендодавці не застосовують право, передбачене абзацом четвертим частини першої статті 19 Закону від 03 жовтня 2019 року №157-ІХ, (якщо орендар, який бажає продовжити договір оренди майна в порядку, встановленому частиною другою статті 18 цього Закону, не надав звіт про оцінку об`єкта оренди у визначений цим Законом строк) не здійснюють дії, передбачені абзацом другим пунктом 135 Порядку, і не відмовляють у продовженні договорів оренди, строк дії яких закінчився в період з 01.12.2019 року по 01.07.2020 року, на підставі того, що орендар звернувся із заявою про продовження договору оренди до закінчення строку його дії, але пропустив установлений Законом строк подачі звіту про оцінку об`єкта оренди.

В постанові Верховного Суду у складі колегії суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду № 910/5410/19 від 15.05.2020 року викладено правову позицію, зміст якої зводиться до наступного: "підстави пролонгації договорів оренди державного та комунального майна у вигляді так званої "мовчазної згоди" сторін вичерпно врегульовано положеннями ст. 764 Цивільного кодексу України, ст. 284 Господарського кодексу України та ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а норма ст. 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" не є такою, що унеможливлює "автоматичне" продовження дії договору оренди, оскільки відповідна норма взагалі ніяким чином не регулює питання пов`язані як із закінченням дії договору оренди, так і з продовженням його дії, тобто спірні правовідносини не є предметом регулювання цієї норми матеріального права". Аналогічна правова позиція була також викладена і в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 20.12.2018 року у справі № 910/2822/18.

До того ж, як вірно зазначено судом першої інстанції, що умовами укладеного між сторонами договору не передбачено обов`язок саме позивача надати відповідні документи для проведення незалежної експертної оцінки.

При цьому, саме відповідач, як орган державної влади, відповідно до вимог Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" виступає замовником проведення оцінки майна шляхом укладання договорів з суб`єктами оціночної діяльності - суб`єктами господарювання, визначеними на конкурсних засадах.

Доказів проведення конкурсного відбору суб`єктів оціночної діяльності для проведення незалежної оцінки та надання відповідачу проекту договору для укладення, матеріали справи не містять.

За таких обставин, без визначення суб`єкта оціночної діяльності та без наданого проекту договору про проведення оцінки позивач не міг виконати своє зобов`язання передбачене умовами додаткової угоди від 22.03.2018 року до Договору оренди.

Крім того, матеріали справи містять копії: сертифікату № 1343 від 10.01.2017 року до договору добровільного страхування майна № 169221/2-00 від 30.12.2015 року, сертифікату № 82 від 02.01.2018 року до договору добровільного страхування майна № 3-00/329661 від 30.12.2017 року, сертифікату № 7 до договору добровільного страхування загальної цивільно-правової відповідальності від 01.01.2021 року, сертифікату № 4 від 01.01.2020 року до договору добровільного страхування загальної цивільно-правової відповідальності, що свідчить про виконання позивачем, як орендарем, обов`язку, передбаченого ч.1 ст.10 і ч.3 ст.24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 року №2269-ХІІ, оскільки дата укладення договору страхування і строк дії сертифікату свідчать про те, що орендоване майно було застраховано станом на 10.05.2018 року (тобто станом на момент закінчення строку оренди, обумовленого додатковою угодою від 22.03.2018 року), і позивач також здійснював і страхування власної цивільно правової відповідальності.

При цьому, суд враховує і те, що обов`язок орендаря щодо отримання дозволу органів пожежного нагляду на оренду станом на день укладення договору оренди було передбачено постановою Кабінету Міністрів України № 150 від 14.02.2001 року "Про затвердження Порядку видачі Державною службою з надзвичайних ситуацій дозволу на початок роботи підприємств та оренду приміщень".

Проте, Постановою Кабінету Міністрів України від 05.06.2013 року № 440 "Про затвердження Порядку подання і реєстрації декларації відповідності матеріально-технічної бази суб`єкта господарювання вимогам законодавства з питань пожежної безпеки" постанова Кабінету Міністрів України № 150 від 14.02.2001 року втратила чинність, і відповідно, дозволи на початок роботи не видаються.

При цьому, суд зауважує, що сторони договору оренди не позбавлені права врегулювати питання стосовно оформлення відповідних документів у встановленому порядку, обумовленому вже чинною постановою Кабінету Міністрів України від 05.06.2013 року № 440 "Про затвердження Порядку подання і реєстрації декларації відповідності матеріально-технічної бази суб`єкта господарювання вимогам законодавства з питань пожежної безпеки".

Доводи відповідача про те, що договір оренди є припиненим з 10.01.2018 року внаслідок того, що між сторонами не було досягнуто істотних умов, обумовлених даною додатковою угодою (п. 2.1, п2.2., п. 2.3) - судом не приймаються до уваги, оскільки фактично п. 2.1, п2.2., п. 2.3 регулюють коригування вартості орендної плати, яка має визначатись на підставі вартості майна, визначеного суб`єктом оціночної діяльності.

При цьому, суд наголошує, що у даному випадку, додатковою угодою обумовлено відповідні дії не тільки позивача щодо укладення відповідної угоди з суб`єктом оціночної діяльності, адже такий договір мав бути тристороннім, зокрема, за участі балансоутримувача та відповідача.

Також колегія суддів звертає увагу, що матеріали справи не містять належних та допустимих доказів того, що саме з вини відповідача не було укладено таку угоду, з урахуванням того, що відповідні документи стосовно об`єкту оренди, як майна державної власності, наявні виключно у відповідача та балансоутримувача, і умовами додаткової угоди не передбачено надання відповідних документів оцінювачу саме позивачем.

Таким чином, без відповідних дій відповідача позивач не мав можливості надати відповідачу звіт про проведення незалежної оцінки нерухомого майна, а отже відсутні підстави вважати, що позивачем було проігноровано вимоги додаткової угоди.

За змістом апеляційної скарги доводи скаржника зводяться виключно до незгоди відповідача з рішенням суду першої інстанції. В свою чергу судом в оскаржуваному судовому рішення було надано повну оцінку всім доводам відповідача.

З урахуванням зазначеного, розглядаючи дану справу в межах заявлених позовних вимог, колегія суддів вважає обґрунтованим висновок місцевого господарського суду щодо задоволення позовних вимог.

Відповідно до частини 1 статті 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (частина 4 статті 269 ГПК України).

Відповідно до статті 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

За встановлених обставин справи, апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а оскаржуване судове рішення місцевого господарського суду зміні або скасуванню.

Відповідно до статті 129 ГПК України судові витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на скаржника.

Керуючись статтями 129, 269, 275, 276, 281-283 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях на рішення господарського суду Дніпропетровської області від 06.02.2024 року у справі №904/9299/21 залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Дніпропетровської області від 06.02.2024 року у справі №904/9299/ залишити без змін.

Судові витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покласти на скаржника.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Постанова складена у повному обсязі 11.12.2024 року.

Головуючий суддя Т.А. Верхогляд

Суддя Ю.Б.Парусніков

Суддя О.Г. Іванов