ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

"03" грудня 2024 р. Справа№910/3326/24

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Владимиренко С.В.

суддів: Демидової А.М.

Ходаківської І.П.

за участю секретаря судового засідання Невмержицької О.В.

за участю представників учасників справи згідно протоколу судового засідання від 03.12.2024

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фрукт Альянс Україна»

на рішення Господарського суду міста Києва від 18.07.2024

у справі №910/3326/24 (суддя Удалова О.Г.)

за позовом Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фрукт Альянс Україна»

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача Комунальне підприємство виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго»

про розірвання договору оренди та виселення

ВСТАНОВИВ:

Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі по тексту - позивач) звернувся до Господарського суду міста Києва із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фрукт Альянс Україна» (далі по тексту - відповідач) про розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 27.01.2022 №3550, укладеного між Департаментом, Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго" (далі - третя особа, Підприємство) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фрукт Альянс Україна»; виселення Товариства з обмеженою відповідальністю «Фрукт Альянс Україна» з нежитлових приміщень загальною площею 20,9 кв. м., які розташовані за адресою: м. Київ, вул. Ахматової Анни, буд 39-в, літ. "А".

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідачем порушено умови Договору, а саме, самовільно переплановано орендовані приміщення, збільшено орендовану площу, самовільно зайнято неорендовані приміщення та здійснено непогоджені ремонтні роботи.

Господарський суд міста Києва рішенням від 18.07.2024 у справі №910/3326/24 позов задовольнив повністю. Розірвав Договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 27.01.2022 №3550, укладений між Департаментом комунальної власності Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фрукт Альянс Україна». Виселив Товариство з обмеженою відповідальністю «Фрукт Альянс Україна» з нежитлових приміщень загальною площею 20,9 кв. м., які розташовані за адресою: м. Київ, вул. Ахматової Анни, буд 39-в, літ. "А". Стягнув з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фрукт Альянс Україна» на користь Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 6 056, 00 грн судового збору.

Ухвалюючи вказане рішення суд першої інстанції встановив, що відповідач здійснив перепланування об`єкту оренди шляхом знесення більшої частини перегородок, внаслідок чого збільшилася площа об`єкта оренди. При цьому відповідачем не погоджено проектну документацію з третьою особою та не отримано письмової згоди позивача на здійснення перепланування об`єкту оренди, що є порушенням умов договору оренди. Суд першої інстанції дійшов висновку про те, що укладаючи Договір, позивач і третя особа розраховували на належне виконання відповідачем своїх зобов`язань за Договором. При цьому збільшення орендованої площі внаслідок перепланування без погодженої проектної документації та письмової згоди позивача на таке перепланування тягне за собою збільшення розміру орендної плати, що є істотною умовою договору.

Не погоджуючись з ухваленим рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю «Фрукт Альянс Україна» звернулось до апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 18.07.2024 у справі №910/3326/24 та ухвалити нове рішення про відмову у позові.

Обґрунтовуючи доводи та вимоги апеляційної скарги відповідач посилається на те, що оскільки ані в законі, ані в договорі не встановлено порядок фіксування порушень умов Договору шляхом складання сторонами Актів оглядів орендованих приміщень, то Акти огляду орендованих приміщень є неналежними та недопустимими, адже за цими доказами не можна встановити, чи проводилися саме відповідачем саме ті ремонтні роботи на які необхідні дозволи позивача та третьої особи чи ні.

До апеляційної скарги додано клопотання про поновлення строку на апеляційне оскарження.

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 16.09.2024 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фрукт Альянс Україна» на рішення Господарського суду міста Києва від 18.07.2024 у справі №910/3326/24 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя - Владимиренко С.В., судді: Демидова А.М., Ходаківська І.П.

Північний апеляційний господарський суд ухвалою від 18.09.2024 витребував з Господарського суду міста Києва матеріали справи №910/3326/24. Відклав розгляд питання про відкриття, повернення, залишення без руху або відмову у відкритті апеляційного провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Фрукт Альянс Україна» на рішення Господарського суду міста Києва від 18.07.2024 у справі №910/3326/24.

Матеріали справи №910/3326/24 надійшли на адресу Північного апеляційного господарського суду 03.10.2024.

Головуючий суддя - Владимиренко С.В. з 03.10.2024 по 11.10.2024 перебувала у відпустці, судді: Ходаківська І.П. з 09.10.2024 по 21.10.2024, Демидова А.М. з 07.10.2024 по 18.10.2024 перебували на лікарняному.

Північний апеляційний господарський суд ухвалою від 22.10.2024 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фрукт Альянс Україна» на рішення Господарського суду міста Києва від 18.07.2024 у справі №910/3326/24 залишив без руху, надав скаржнику строк на усунення недоліків апеляційної скарги.

Скаржник у встановлений строк усунув недоліки апеляційної скарги, шляхом подання відповідного клопотання.

Північний апеляційний господарський суд ухвалою від 30.10.2024 відмовив Товариству з обмеженою відповідальністю «Фрукт Альянс Україна» в задоволенні клопотання про поновлення процесуального строку на оскарження рішення Господарського суду міста Києва від 18.07.2024 у справі №910/3326/24, оскільки такий строк апелянтом не пропущено; відкрив апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Фрукт Альянс Україна» на рішення Господарського суду міста Києва від 18.07.2024 у справі №910/3326/24; розгляд апеляційної скарги призначив на 03.12.2024 о 12 год. 15 хв.

19.11.2024 позивачем сформовано та подано через систему "Електронний суд" до Північного апеляційного господарського суду відзив на апеляційну скаргу, з якого вбачається, що позивач заперечує проти задоволення апеляційної скарги відповідача, посилаючись на те, що відповідач порушив умови договору, не виконавши взяте на себе зобов`язання щодо утримання обов`язкового погодження орендодавцем та балансоутримувачем здійснення ремонтних робіт та виконав його без дотримання будівельних, протипожежних та санітарно-гігієнічних норм.

Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго» 19.11.2024 сформовано та подано через систему "Електронний суд" до Північного апеляційного господарського суду відзив на апеляційну скаргу, в якому також заперечено проти задоволення апеляційної скарги відповідача та зазначено, що сторони у Договорі погодили, що орендар не має права проводити переобладнання, перепланування, ремонт об`єкта оренди без згоди орендодавця, а відповідні роботи можуть проводитися тільки за погодженою з Балансоутримувачем проектно-кошторисною документацією.

Представник позивача у судовому засіданні 03.12.2024 заперечив проти задоволення апеляційної скарги відповідача, просив суд апеляційної інстанції відмовити у її задоволенні, а рішення Господарського суду міста Києва від 18.07.2024 у справі №910/3326/24 залишити без змін.

03.12.2024 у судовому засіданні представник третьої особи заперечив проти задоволення апеляційної скарги відповідача, просив суд апеляційної інстанції відмовити у її задоволенні, а рішення Господарського суду міста Києва від 18.07.2024 у справі №910/3326/24 залишити без змін.

Товариство з обмеженою відповідальністю «Фрукт Альянс Україна» свого представника, у судове засідання, призначене на 03.12.2024, не направило, про причини неявки суд не повідомило, про дату, час і місце розгляду справи повідомлене належним чином шляхом доставки ухвали Північного апеляційного господарського суду від 30.10.2024 в його «Електронний кабінет».

Згідно із частиною 12 статті 270 ГПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Розглянувши доводи та вимоги апеляційної скарги, відзивів на неї, заслухавши пояснення представників учасників справи, перевіривши матеріали справи, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів встановила наступне.

29.05.2023 між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фрукт Альянс Україна» (орендар) та Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго» (балансоутримувач) укладений Договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності №3550 (а.с. 25-31) (далі - Договір), за умовами якого орендодавець і балансоутримувач передають, а орендар приймає у строкове платне користування майно (нежитлові приміщення загальною площею 20,9 кв. м., які розташовані за адресою: м. Київ, вул. Ахматової Анни, буд 39-в, літ. "А"), вартість якого становить 450 568,76 грн без ПДВ (пункт 1.1 незмінюваних умов Договору та пункти 4 та 6 умов).

Згідно із пунктом 2.1 незмінюваних умов Договору орендар вступає у строкове платне користування майном у день підписання акта приймання-передачі майна. Акт приймання-передачі підписується між орендарем і балансоутримувачем одночасно з підписанням цього договору.

27.01.2022 між орендарем та балансоутримувачем підписано акт приймання-передачі нерухомого майна, згідно якого балансоутримувач передає, а орендар приймає в орендне користування згідно з Договором оренди від 27.01.2022 нежитлові приміщення загальною площею 20,90 кв.м, що розташовані у будівлі центрального теплового пункту за адресою: м. Київ, вул. Ахматової Анни, буд. 39-В, літ. А, що перебувають на балансі КП «Київтеплоенерго».

Відповідно до пункту 4.1 незмінюваних умов Договору у разі припинення Договору оренди орендар зобов`язаний звільнити протягом трьох робочих днів орендоване майно від належних орендарю речей і повернути його відповідно до акта повернення з оренди орендованого майна в тому стані, в якому майно перебувало на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, а якщо орендарем були виконані невід`ємні поліпшення або проведено капітальний ремонт, - то разом із такими поліпшеннями/капітальним ремонтом.

Згідно з пунктом 5.1 незмінюваних умов Договору оренди орендар має право за згодою балансоутримувача проводити поточний та/або капітальний ремонт майна і виступати замовником на виготовлення проектно-кошторисної документації на проведення ремонту; здійснювати невід`ємні поліпшення майна за наявності рішення Орендодавця про надання згоди, прийнятого відповідно до Закону та Порядку; за згодою орендодавця, наданою відповідно до Закону та порядку, і один раз протягом строку оренди зараховувати частину витрат на проведення капітального ремонту в рахунок зменшення орендної плати.

Пунктом 5.2 незмінюваних умов встановлено, що порядок отримання орендарем згоди балансоутримувача і орендаря на проведення відповідних видів робіт, передбачених п. 5.1 договору, порядок отримання орендарем згоди орендодавця на зарахування витрат на проведення цих робіт в рахунок орендної плати і умови, на яких здійснюється таке зарахування, а також сума витрат можуть бути зараховані, визначаються Порядком.

Відповідно до пункту 6.2 незмінюваних умов Договору орендар зобов`язаний забезпечувати збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки.

Відповідно до пункту 6.4 незмінюваних умов Договору орендар зобов`язаний забезпечити представникам орендодавця та балансоутримувача доступ на об`єкт оренди у робочі дні, у робочий час з метою здійснення контролю за його використанням та виконанням орендарем умов цього договору. Про необхідність отримання доступу до об`єкта оренди балансоутримувач або орендодавець повідомляє орендареві електронною поштою принаймні за один робочий день.

Згідно з пунктом 11.1 незмінюваних умов Договору за невиконання або неналежне виконання зобов`язань за цим договором сторони несуть відповідальність згідно із законом та договором.

Відповідно до пункту 11.3 незмінюваних умов Договору спори, які виникають за Договором або в зв`язку з ним, не вирішені шляхом переговорів, вирішуються в судовому порядку.

Згідно з пунктом 12.6.7 незмінюваних умов Договору договір припиняється на вимогу будь-якої із сторін Договору за рішенням суду з підстав, передбачених законодавством.

Строк дії договору - 5 років з дати набрання чинності договором після підписання його сторонами (п. 11.1 змінюваних умов договору та п. 12.1 незмінюваних умов договору).

З листа наявного в матеріалах справи вбачається, що 18.07.2023 на електронну адресу ІНФОРМАЦІЯ_1 (зазначена в пункті 3.2.1 змінюваних умов Договору) балансоутримувачем надіслано орендарю повідомлення про необхідність отримання 20.07.2023 орієнтовно об 11:30 год представниками балансоутримувача і орендодавця безперешкодного доступу до об`єкта оренди з метою проведення його обстеження та забезпечення обов`язкової безпосередньої присутності представника орендаря при цьому (а.с.17).

20.07.2023 представниками балансоутримувача Комунального підприємства виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго» проведено огляд орендованого приміщення, за результатами якого складено акт огляду орендованих приміщень від 20.07.2023.

Зокрема, відповідно до цього акта при огляді зазначеного приміщення встановлено факт перевищення орендарем орендованих площ внаслідок самовільного зайняття підсобного приміщення площею 5,30 кв. м., розташованого з правого боку від центрального входу до об`єкта оренди, а також частини коридору навпроти входу (шляхом вимурування стіни з газоблоку), які не передавалися в орендне користування за Договором. У зазначеному приміщенні площею 5,30 кв. м. повністю знесена міжкімнатна перегородка, внаслідок чого воно було об`єднано з орендованими площами.

Також встановлено факт проведення ремонтних робіт без отримання згоди балансоутримувача, що підтверджується такими спостереженнями:

- стіни фасадної частини орендованих приміщень пофарбовані сірою фарбою; вікно збільшено за рахунок розширення віконного прорізу та встановлено металопластиковий склопакет;

- всі міжкімнатні перегородки зруйновано, внаслідок чого ліквідовано тамбур, коридор, кімната-умивальник, кімната-туалет, декілька основних приміщень та підсобне приміщення. За результатами зазначених дій суттєво збільшено корисну площу об`єкта оренди;

- замуровано прохід до приміщень центрального теплового пункту, що розташований навпроти центрального входу до об`єкта оренди. В частині самовільно зайнятої площі коридору утворено додаткове приміщення санвузла та встановлено дерев`яні двері;

- на всьому об`єкті оренди проводяться внутрішні ремонтні роботи та роботи з відновлення підлоги;

- на вулиці з лівого боку від центрального входу до орендованих приміщень складено будівельне сміття.

На підставі виявлених фактів зроблено відповідні фотоматеріали, а також представниками Підприємства, Департаменту та неофіційним представником орендаря складено акт огляду орендованих приміщень

Керуючись частиною шостою статті 18 Закону, Підприємство надіслало рекомендованою кореспонденцією письмовий припис щодо усунення порушення умов Договору від 25.07.2023 № 28АУ/06/1у/1/3756, згідно з яким орендарю потрібно було терміново усунути виявлені порушення умов Договору шляхом звільнення самовільно зайнятих неорендованих площ та відновлення початкової конфігурації конструкцій (в тому числі несучих) орендованих приміщень, що існувала на дату підписання Договору (а.с.18).

22.08.2023 Дарницьке УП ГУ НП у м. Києві листом №21113/125/48/01/2023 просило Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) надати інформацію чи згідно цільового призначення нежитлового приміщення, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул.. Анни Ахматової, 39-В, літ «А», дозволяється продаж алкогольних напоїв та тютюнових виробів магазином «Пляшка». У разі порушення цільового використання вище вказано нежитлового приміщення, а саме продажу підакцизного товару (алкогольних напоїв та тютюнових виробів) в магазині «Пляшка», просило вжити заходів згідно наданих повноважень в рамках чинного законодавства України (а.с. 29).

Листом від 30.08.2023 №062/05-11-4640 позивач у відповідь на лист Дарницького управління поліції Головного управління національної поліції у м. Києві інформувало, що до Департаменту комунальної власності м. Києва звернення або примірник договору на передачу в суборендне користування житлового приміщення за адресою: м. Київ, вул. Анни Ахматової, 39-В, літ «А» не надходили.

25.08.2023 балансоутримувачем на електронну адресу ІНФОРМАЦІЯ_1 орендарю надіслано повідомлення про необхідність отримання 29.08.2023 орієнтовно о 10:00 год. представниками балансоутримувача і орендодавця безперешкодного доступу до об`єкта оренди з метою проведення його обстеження та забезпечення обов`язкової безпосередньої присутності представника орендаря при цьому.

29.08.2023 представниками балансоутримувача Комунального підприємства виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго» проведено огляд орендованого приміщення, за результатами якого складено акт огляду орендованих приміщень від 29.08.2023 (а.с. 20).

Зокрема, відповідно до цього акта при огляді зазначеного приміщення встановлено, що при зовнішньому огляді об`єкта оренди, а також через вікно та вхідні двері повторно встановлено факт збільшення орендарем орендованих площ внаслідок самовільного зайняття підсобного приміщення площею 5,30 кв. м., розташованого з правого боку від центрального входу до об`єкта оренди, а також частини коридору навпроти входу (шляхом вимурування стіни з газоблоку), які не передавалися в орендне користування за Договором оренди. У зазначеному приміщенні площею 5,30 кв. м. повністю знесена міжкімнатна перегородка, внаслідок чого воно було об`єднано з орендованими площами.

Також встановлено факт проведення ремонтних робіт капітального характеру без отримання згоди балансоутримувача, що підтверджується такими спостереженнями:

- стіни фасадної частини орендованих приміщень пофарбовані сірою фарбою; вікно збільшено за рахунок розширення віконного прорізу та встановлено металопластиковий склопакет;

- всі міжкімнатні перегородки зруйновано, внаслідок чого ліквідовано тамбур, коридор, кімната-умивальник, кімната-туалет та підсобне приміщення. За результатами зазначених дій суттєво збільшено корисну площу об`єкта оренди; замуровано прохід до приміщень центрального теплового пункту, що розташований навпроти центрального входу до об`єкта оренди. В частині самовільно зайнятої площі коридору утворено додаткове приміщення санвузла та встановлено дерев`яні двері.

Комунальне підприємство виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго" листом від 04.09.2023 №28АУ/06/1у/1/4434 звернулось до Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) з проханням ініціювати процедуру розірвання Договору та виселення орендаря з об`єкта оренди у зв`язку з порушенням умов Договору, а саме: самовільним переплануванням орендованих приміщень, збільшенням орендованих площ, самовільним зайняттям не орендованих приміщень, а також здійсненням непогоджених ремонтних робіт (а.с. 39).

23.04.2024 балансоутримувачем на електронну адресу ІНФОРМАЦІЯ_1 орендарю надіслано повідомлення про необхідність забезпечення 24.04.2024 орієнтовно о 14:00 год. безперешкодного доступу до об`єкта оренди та забезпечення обов`язкової безпосередньої присутності представника орендаря при цьому.

24.04.2024 представниками балансоутримувача Комунального підприємства виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго» проведено огляд орендованого приміщення, за результатами якого складено акт огляду орендованих приміщень від 24.04.2024 (а.с. 32).

Зокрема, відповідно до цього акта при огляді зазначеного приміщення встановлено, що в зазначений час на об`єкт оренди прибув лише не офіційний представник орендаря (без довіреності) Міцінський В.В.

За результатами огляду в куточку споживача було вияслено копії ліцензії на право роздрібної торгівлі алкогольними напоями №2400398 та ліцензії на право роздрібної торгівлі тютюновими виробами №2400392 видані ТОВ «ВІТАСТОР» для торгівлі в магазині-кафе «Міксмарт». На об`єкті оренди здійснює свою діяльність продуктовий магазин «Міксмарт», що торгує продуктами харчування, алкогольними напоями та тютюновими виробами. Також було встановлено факт перевищення орендарем орендованих площ внаслідок самовільного зайняття підсобного приміщення площею 5,3 кв.м, розташованого з правого боку від центрального входу об`єкта оренди, а також частини коридору навпроти входу (шляхом вимурування стіни з газоблоку) які не передавались в орендне користування за договором оренди. У зазначеному приміщенні площею 5,3 кв.м повністю знесена міжкімнатна перегородка, внаслідок чого воно було об`єднано з орендованими площами.

За таких обставин, позивач звернувся до суду з цим позовом про розірвання договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 27.01.2022 №3550 у зв`язку з істотним порушенням відповідачем умов цього договору щодо збільшення орендованої площі без письмової згоди позивача.

Частина перша статті 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначає, що орендар комунального майна має право за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна.

Згідно із частиною першою статті 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його укладено; укладення з орендарем договору концесії такого майна; приватизації об`єкта оренди орендарем (за участю орендаря); припинення юридичної особи - орендаря або юридичної особи - орендодавця (за відсутності правонаступника); смерті фізичної особи - орендаря; визнання орендаря банкрутом; знищення об`єкта оренди або значне пошкодження об`єкта оренди.

Договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором (частина друга статті 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна").

За частинами другою, третьою, четвертою статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" контроль за виконанням умов договорів оренди нерухомого та рухомого майна покладається на орендодавців майна. Контроль за використанням нерухомого та рухомого майна покладається на балансоутримувачів. Орендар на вимогу орендодавця зобов`язаний забезпечити доступ на об`єкт оренди.

Статтею 759 ЦК України визначено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.

Згідно із частиною 1 статті 283 Господарського кодексу України (далі по тексту - ГК України) за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Згідно зі статтею 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Однією з підстав розірвання договору є істотне порушення стороною цього договору. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (абзац другий частини другої статті 651 ЦК України). Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотність порушення визначається виключно за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення.

Разом з тим, ст. 783 ЦК України як спеціальною нормою стосовно договорів найму визначено підстави розірвання договору оренди на вимогу наймодавця, серед яких, зокрема, користування наймачем річчю всупереч договору або призначенню речі.

Також ст. 773 ЦК України встановлює, що наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

Відповідно до п. 153 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна від 03.06.2020 №483 орендар має право за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна. Для отримання такої згоди орендар звертається до балансоутримувача із клопотанням, у якому обґрунтовує необхідність проведення такого ремонту.

Зі ст. 773 ЦК України вбачається, зокрема, що якщо внаслідок зміни наймачем стану переданої у найм речі без згоди наймодавця наймодавцю завдано збитки, він також має право вимагати їх відшкодування. Якщо ж зміни стану речі мають характер поліпшень, то за правилом ч. 5 ст. 778 ЦК України якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Врахувавши вказані норми матеріального права, Верховний Суд у справі №910/5446/19 дійшов висновку, що укладаючи договір найму, наймодавець має право розраховувати на те, що передана у найм річ буде використовуватися за призначенням і не буде змінена наймачем без згоди наймодавця з тим, щоб у разі припинення договору найму річ була повернута наймодавцеві у стані, в якому вона була одержана у найм, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі, як це передбачено ч. 1 ст. 785 ЦК України. Проведення істотної зміни - перепланування орендованого приміщення орендарем поза згодою орендодавця та доцільність проведення якого він обґрунтовано заперечує свідчить про порушення прав орендаря та є підставою для висновку про користування орендованим майном всупереч умовам договору оренди, що є істотним порушенням договору.

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в постанові від 03.10.2023 у справі №910/6088/22 зазначив, що не вважає, що висновок Верховного Суду щодо застосування ст. ст. 773, 785 ЦК України, викладений у справі №910/5446/19, є помилковим, неефективним чи застосований у рішенні підхід очевидно застарів внаслідок розвитку в певній сфері суспільних відносин або їх правового регулювання. Навпаки, цей висновок є чітким, зрозумілим, послідовним та сприяє однозначному застосуванню зазначених норм матеріального права.

Отже, встановивши, що відповідач здійснив проведення ремонтних робіт за відсутності погодження з балансоутримувачем (п. 5.1 договору) та згоди орендодавця та відсутність доводів відповідача, що в даному випадку відбулося поліпшення орендованого приміщення, зокрема покращення його експлуатаційних характеристик, враховуючи висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 02.12.2020 у справі № 910/5446/19 відповідно до вимог ч. 4 ст. 236 ГПК України, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що вимоги позивача про розірвання договору оренди майна, що належить до комунальної власності та виселення відповідача з цього приміщення є обґрунтовані.

Подібні висновки містяться і в постанові Верховного Суду від 04.07.2023 у справі №910/5528/22.

Відповідачу у даній справі надавалася можливість усунути такі порушення, однак ним зазначеного здійснено не було, конструкції орендованих приміщень не були відновлені, як і не отримано погодження щодо перепланування спірного приміщення.

Суд апеляційної інстанції також враховує, що відповідач ні в суді першої інстанції ні в суді апеляційної інстанції не вказує, що ним подавалось клопотання з обгрунтуванням необхідності проведення ремонтних робіт, а також не вказує, що позивачем та третьою особою такі роботи були погоджені, не надає жодних доказів вжиття відповідачем дій передбачених пунктом 5.1 договору, а також п. 153 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна від 03.06.2020 №483.

На переконання суду апеляційної інстанції, знесення міжкімнатної перегородки, внаслідок чого вона була об`єднана з орендованою площею, суперечить пункту 4.1. змінюваних умов договору оренди, а саме загальній площі нежитлового орендованого приміщення.

Посилання відповідача, що акти огляду орендованого приміщення є не належним доказам не заслуговують на увагу, оскільки в матеріалах справи крім актів огляду орендованого приміщення наявний письмовий припис щодо усунення порушення умов договору оренди нерухомого майна комунальної власності від 25.07.2023 №28АУ/06/1у/3756, який залишений відповідачем без відповіді, без надання будь-яких зауважень, а тим більше без виконання.

Доводи апелянта, що наведені докази є такими, за яками не можна встановити, чи проводились саме відповідачем ремонтні роботи на які необхідні дозволи позивача та третьої особи також не заслуговують на увагу, оскільки орендар має право проводити поточний та/або капітальний ремонт майна за згодою балансоутримувача, яку відповідачем до матеріалів справи не надано.

Відповідно до ч. 1 ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з ч. 1 статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування (ч. 1 статті 76 ГПК України).

Відповідно до ч. 1 статті 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Відповідно до положень ст. 2 ГПК України завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави. При цьому, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, згідно положень ст. 74 ГПК України.

Згідно зі ст. 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування.

Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у судовому рішенні, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції враховує висновки Європейського суду з прав людини у справі "Проніна проти України" (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006), в якому зазначено, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

Згідно з частиною першою статті 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

З наведеного слідує, що надаючи в оренду майно з обмеженням права його перебудови та переобладнання, орендодавець під час укладення договору очікував, що орендар не буде здійснювати перепланування без отримання його згоди, тобто, що нерухоме майно залишатиметься у тому ж стані, у якому передано в оренду.

Отже, орендодавець мав законні очікування на збереження його майна і у випадку закінчення строку оренди поверненні його у тому ж стані, або у стані, який ним був погоджений. Однак, внаслідок самовільного перепланування орендованого приміщення, збільшення орендованої площі, самовільно зайнятого неорендованого приміщення та здійснення непогоджених ремонтних робіт відповідачем спірного приміщення, орендодавець фактично не має змоги отримати очікуване при укладенні договору.

Згідно із частинами 4, 5 статті 236 ГПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Відповідно до частини 1 статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтуються на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Згідно статей 76, 77 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

За таких обставин, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про задоволення позовних вимог у повному обсязі.

Статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" визначено, що суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело права.

У Висновку № 11 (2008) Консультативної ради європейських суддів до уваги Комітету Міністрів Ради Європи щодо якості судових рішень, серед іншого (пункти 32-41), звертається увага на те, що усі судові рішення повинні бути зрозумілими, викладеними чіткою і простою мовою і це є необхідною передумовою розуміння рішення сторонами та громадськістю; для цього потрібно логічно структурувати рішення і викласти його в чіткому стилі, доступному для кожного; судові рішення повинні, у принципі, бути обґрунтованим; у викладі підстав для прийняття рішення необхідно дати відповідь на аргументи сторін та доречні доводи, здатні вплинути на вирішення спору; виклад підстав для прийняття рішення не повинен неодмінно бути довгим, оскільки необхідно знайти належний баланс між стислістю та правильним розумінням ухваленого рішення; обов`язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент заявника на підтримку кожної підстави захисту; обсяг цього обов`язку суду може змінюватися залежно від характеру рішення.

У рішеннях ЄСПЛ склалась стала практика, відповідно до якої рішення національних судів мають бути обґрунтованими, зрозумілими для учасників справ та чітко структурованими; у судових рішеннях має бути проведена правова оцінка доводів сторін, однак, це не означає, що суди мають давати оцінку кожному аргументу та детальну відповідь на нього. Тобто мотивованість рішення залежить від особливостей кожної справи, судової інстанції, яка постановляє рішення, та інших обставин, що характеризують індивідуальні особливості справи.

У справі "Салов проти України" від 06.09.2005 ЄСПЛ наголосив на тому, що згідно статті 6 Конвенції рішення судів достатнім чином містять мотиви, на яких вони базуються для того, щоб засвідчити, що сторони були заслухані, та для того, щоб забезпечити нагляд громадськості за здійсненням правосуддя (рішення від 27.09.2001 у справі "Hirvisaari v. Finland"). У рішенні звертається увага, що статтю 6 параграф 1 не можна розуміти як таку, що вимагає пояснень детальної відповіді на кожний аргумент сторін. Відповідно, питання, чи дотримався суд свого обов`язку обґрунтовувати рішення, може розглядатися лише в світлі обставин кожної справи (рішення від 09.12.1994 у справі "Ruiz Torija v. Spain").

ЄСПЛ у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною, залежно від характеру рішення.

У справі "Трофимчук проти України" ЄСПЛ також зазначив, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод.

У пункті 53 рішення ЄСПЛ у справі "Федорченко та Лозенко проти України" від 20.09.2012 зазначено, що при оцінці доказів суд керується критерієм доведення "поза розумним сумнівом". Тобто, аргументи сторони мають бути достатньо вагомими, чіткими та узгодженими.

Доводи наведені апелянтом в апеляційній скарзі не спростовують правильних висновків суду першої інстанції, при цьому апеляційним судом при винесені даної постанови було надано обґрунтовані та вичерпні висновки доводам сторін із посиланням на норми матеріального і процесуального права, які підлягають застосуванню для вирішення спірних правовідносин.

Відповідно до статті 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Зважаючи на вищенаведене, колегія суддів Північного апеляційного господарського суду дійшла висновку про те, що рішення Господарського суду міста Києва від 18.07.2024 у справі №910/3326/24 прийняте з повним та всебічним дослідженням обставин, які мають значення для справи, а також з дотриманням норм матеріального і процесуального права, у зв`язку з чим апеляційна скарга відповідача задоволенню не підлягає.

Згідно статті 129 ГПК України судові витрати за подання апеляційної скарги покладаються на апелянта (відповідача).

Керуючись статтями 129, 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фрукт Альянс Україна» на рішення Господарського суду міста Києва від 18.07.2024 у справі №910/3326/24 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 18.07.2024 у справі №910/3326/24 залишити без змін.

3. Судові витрати за подання апеляційної скарги покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю «Фрукт Альянс Україна».

4. Матеріали справи № 910/3326/24 повернути до Господарського суду міста Києва.

5. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до суду касаційної інстанції у господарських справах в порядку і строки, визначені в ст. ст. 287, 288, 289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складений та підписаний суддями 04.12.2024.

Головуючий суддя С.В. Владимиренко

Судді А.М. Демидова

І.П. Ходаківська