ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 грудня 2024 року м. ОдесаСправа № 916/1353/24
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Філінюк І.Г.

суддів: Аленіна О.Ю., Ярош А.І.

секретар судового засідання Чеголя Є.О.

за участю:

Прокурор відділу - Клюкін К.І.

Одеської обласної ради - Цибуля Ю.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу

Товариства з обмеженою відповідальністю «Простір натхнення»

на рішення Господарського суду Одеської області від 10.07.2024

по справі №916/1353/24

за позовом: Заступника керівника Одеської обласної прокуратури в інтересах держави в особі: 1) Одеської обласної ради; 2) Управління обласної ради з майнових відносин

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «Простір натхнення»

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні позивача - Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної військової адміністрації

про стягнення 10 874 402,72 грн., розірвання договору оренди та зобов`язання звільнити і повернути майно.

суддя суду першої інстанції Мостепаненко Ю.І.

місце винесення рішення: м. Одеса, Господарський суд Одеської області, пр.-т Шевченка, 29,

повний текст рішення складено та підписано: 12 липня 2024.

ВСТАНОВИВ:

У березні 2024 року заступник керівника Одеської обласної прокуратури звернувся до Господарського суду Одеської області з позовною заявою в інтересах держави в особі Одеської обласної ради та Управління обласної ради з майнових відносин до Товариства з обмеженою відповідальністю «Простір натхнення», в якій просить суд:

1) стягнути з відповідача заборгованість за договором оренди пам`ятки культурної спадщини, визнаного укладеним рішенням Господарського суду Одеської області від 23.10.2020 у справі №916/2272/20, в розмірі 8 915 335,76 грн., пеню в розмірі 1 689 835,98 грн. та 3% річних в розмірі 269 230,98 грн., які з урахуванням пункту 3.5. договору розподілити наступним чином:

- 30% орендної плати та 100% ПДВ у розмірі 3 736 296,95 грн. на користь Управління обласної ради з майнових відносин,

- 70 % орендної плати у розмірі 5 179 038,81 грн., пеню в розмірі 1 689 835,98 грн. та 3% річних в розмірі 269 230,98 грн. стягнути на користь Одеської обласної ради до обласного бюджету;

2) розірвати договір оренди пам`ятки культурної спадщини, визнаний укладеним між Управлінням обласної ради з майнових відносин та ТОВ «Простір натхнення» згідно з рішенням Господарського суду Одеської області від 23.10.2020 у справі №916/2272/20;

3) зобов`язати ТОВ «Простір натхнення» звільнити і повернути Управлінню обласної ради з майнових відносин домоволодіння, в тому числі: нежитлову будівлю - пам`ятку культурної спадщини місцевого значення, убиральню, вимощення, огорожу та ворота, загальною площею 3183,70 кв.м., що знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська, 10, за актом приймання- передачі.

Також, Заступник керівника Одеської обласної прокуратури просить суд стягнути з ТОВ «Простір натхнення» витрати по сплаті судового збору.

В обґрунтування заявлених позовних вимог Заступник керівника Одеської обласної прокуратури зазначає про невиконання відповідачем умов договору оренди комунального майна, визнаного укладеним рішенням від 23.10.2020 у справі №916/2272/20, щодо: здійснення повної та своєчасної оплати орендних платежів, страхування орендованого майна, укладання охоронного договору на пам`ятку архітектури та здійснення на ній ремонтно-реставраційних робіт, що є порушенням істотних умов договору оренди та підставою для його розірвання.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, Заступник керівника Одеської обласної прокуратури також зазначає, що користування майном без належної на те правової підстави не допускається. У зв`язку з чим, Заступник керівника Одеської обласної прокуратури просить повернути орендоване майно за актом приймання-передачі, зазначаючи, що позовні вимоги в цій частині є похідними від розірвання договору оренди.

На думку Заступника керівника Одеської обласної прокуратури ці обставини і стали підставою для звернення до Господарського суду Одеської області із відповідним позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Простір натхнення» про стягнення 10 874 402,72 грн. та розірвання договору оренди та зобов`язання звільнити і повернути майно.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 10.07.2024 позов Заступника керівника Одеської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Одеської обласної ради та Управління обласної ради з майнових відносин задоволено частково.

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Простір натхнення» на користь Управління обласної ради з майнових відносин заборгованість з орендної плати (30% орендної плати та ПДВ) за договором оренди пам`ятки культурної спадщини, визнаного укладеним між Управлінням обласної ради з майнових відносин та ТОВ «Простір натхнення» згідно з рішенням Господарського суду Одеської області від 23.10.2020 у справі №916/2272/20, в розмірі 3 657 719, 33 грн.

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Простір натхнення» на користь Одеської обласної ради заборгованість з орендної плати (70% орендної плати та ПДВ) за договором оренди пам`ятки культурної спадщини, визнаного укладеним між Управлінням обласної ради з майнових відносин та ТОВ «Простір натхнення» згідно з рішенням Господарського суду Одеської області від 23.10.2020 у справі №916/2272/20, в розмірі 5 069 030, 04 грн., пеню у розмірі 963 221, 89 грн. та 3% річних у розмірі 151 500, 31 грн.

Розірвано договір оренди пам`ятки культурної спадщини, визнаний укладеним між Управлінням обласної ради з майнових відносин та ТОВ «Простір натхнення» згідно з рішенням Господарського суду Одеської області від 23.10.2020 у справі №916/2272/20.

Зобов`язано Товариство з обмеженою відповідальністю «Простір натхнення» звільнити і повернути Управлінню обласної ради з майнових відносин домоволодіння, в тому числі: нежитлову будівлю - пам`ятку культурної спадщини місцевого значення, убиральню, вимощення, огорожу та ворота, загальною площею 3183,70 кв.м., що знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська, 10, за актом приймання- передачі.

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Простір натхнення» на користь Одеської обласної прокуратури судовий збір у розмірі 153 678, 07 грн.

В решті позову відмовлено.

Обґрунтування судового рішення:

В мотивах прийнятого судового рішення, суд першої інстанції прийшов до висновку про доведеність прокурором факту істотного порушення відповідачем умов договору, який є підставою для розірвання договору відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України.

У зв`язку з чим, суд першої інстанції в оскаржуваному судовому рішенні прийшов до висновку за доцільне частково задовольнити позовні вимоги шляхом стягнення на користь позивача-1 заборгованості у розмірі 5 069 030,04 грн., пені у розмірі 963 221,89 грн. та 3% річних у розмірі 151 500,31 грн., стягнення на користь позивача-2 заборгованості у розмірі 3 657 719,33 грн., розірвання договору оренди пам`ятки культурної спадщини, визнаного укладеним між Управлінням обласної ради з майнових відносин та ТОВ «Простір натхнення» згідно з рішенням Господарського суду Одеської області від 23.10.2020 у справі №916/2272/20, та зобов`язання ТОВ «Простір натхнення» звільнити і повернути Управлінню обласної ради з майнових відносин домоволодіння, в тому числі: нежитлову будівлю - пам`ятку культурної спадщини місцевого значення, убиральню, вимощення, огорожу та ворота, загальною площею 3183,70 кв.м., що знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська, 10, за актом приймання- передачі.

Не погодившись із вказаним судовим рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю «Простір натхнення» звернулось до Південно-західного апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, в якій посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права просить рішення Господарського суду Одеської області від 10.07.2024р. у справі №916/1353/24 скасувати та ухвалити нове рішення у справі про відмову у задоволенні позову в повному обсязі.

Узагальнені доводи апеляційної скарги.

По-перше, в обґрунтування апеляційної скарги скаржник зазначає те, що судом першої інстанції під час винесення оскаржуваного судового рішення не було враховано наступні обставини, а саме: Договір страхування укладався на відповідні строки, в тому числі діє до теперішнього часу; ремонтні роботи знаходиться в стадії погодження з підрозділами ОВА, які повідомили про необхідність їх відтермінування на час дії воєнного стану; істотні умови Договору не порушувались; згідно з положеннями ч.1 ст.193 Господарського кодексу України та ст.. 526 Цивільного кодексу України зобов`язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов закону, інших правових актів, договору, а за відсутністю таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або іншіх вимог, що звичайно ставляться.

По-друге, скаржник в апеляційній скарзі зазначає, що судом першої інстанції під час винесення оскаржуваного судового рішення не було враховане те, що обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане наймачем і він не відповідає за це, мають бути доведені. Подібні правові висновки викладені у пункті 31.4 постанови Верховного Суду від 27.08.2019 у справі №914/2264/17.

Також, скаржник в апеляційній скарзі звертає увагу на те, що судом першої інстанції під час винесення оскаржуваного судового рішення не було застосовано висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений у постанові від 08.05.2018 у справі №910/7495/16, відповідно до якого вищенаведена норма не містить вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин та засобів їх підтвердження, а тому підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

Крім того, скаржник зазначає, що судом першої інстанції під час винесення оскаржуваного судового рішення не було враховане те, що для застосування ч.6 ст.762 Цивільного кодексу України до спірних правовідносин та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном визначальною умовою такого звільнення є наявність обставин, за які орендар не відповідає. Тобто він повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане ним, і він не відповідає за ці обставини.

Зазначеного суд першої інстанції не врахував та не звернув увагу на те, що згідно з пп. 2 п.3 ст.14 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» торгово-промислова палата України засвідчує форс-мажорні обставини (обставини неперробної сили), а також торговельні та портові звичаї, прийняті в Україні, за зверненням суб`єктів господарської діяльності та фізичних осіб.

За таких обставин скаржник вважає, що в даному випадку є наявність форс-мажорних обставин, а саме: тривалий час діяли карантинні обмеження та на запровадження з лютого 2022 року по теперішній час воєнного стану в Україні є форс-мажорною обставиною, яка на думку скаржника унеможливила виконання зобов`язань.

Зазначеного суд першої інстанції під час винесення оскаржуваного судового рішення не врахував.

В-третє, скаржник в апеляційній скарзі зазначає, що судом першої інстанції не було належним чином досліджено питання щодо зменшення розміру пені з урахуванням інтересів обох сторін.

Доводи інших учасників провадження у справі.

27.09.2024 до Південно-західного апеляційного господарського суду від Одеської обласної прокуратури надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому останній посилається на те, що рішення суду було ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права просить оскаржуване рішення залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

09.10.2024 до Південно-західного апеляційного господарського суду від Одеської обласної ради надійшли письмові пояснення по справі, в яких посилається на те, що рішення суду було ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права просить оскаржуване рішення залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Рух справи у суді апеляційної інстанції.

Автоматизованою системою документообігу суду для розгляду справи було визначено колегію суддів у складі: головуючого судді Філінюк І.Г. судді Аленін О.Ю., Ярош А.І., що підтверджується протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 01.08.2024.

На момент надходження апеляційної скарги матеріали справи №916/1353/24 на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду не надходили.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 05.08.2024 доручено Господарському суду Одеської області невідкладно надіслати матеріали справи №916/1353/24 на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду.

Відкладено вирішення питання щодо можливості відкриття, повернення, залишення без руху або відмови у відкритті апеляційного провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОСТІР НАТХНЕННЯ» на рішення Господарського суду Одеської області від 10.07.2024 по справі №916/1353/24 до надходження матеріалів оскарження ухвали з суду першої інстанції.

07.08.2024 матеріали справи №916/1353/24 надійшли на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 08.08.2024 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОСТІР НАТХНЕННЯ» на рішення Господарського суду Одеської області від 10.07.2024 по справі №916/1353/24 - залишено без руху.

Встановлено Товариству з обмеженою відповідальністю «ПРОСТІР НАТХНЕННЯ» строк для надання Південно-західному апеляційному господарському суду доказів сплати судового збору за подання апеляційної скарги у розмірі 230 517, 00 грн. протягом 10 днів з дня вручення копії ухвали про залишення апеляційної скарги без руху.

20.08.2024 до Південно-західного апеляційного господарського суду від Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОСТІР НАТХНЕННЯ» заява про усунення недоліків. До вказаної заяви було додано: докази сплати судового збору за подання апеляційної скарги у розмірі 230 517, 00 грн.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 16.09.2024 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОСТІР НАТХНЕННЯ» на рішення Господарського суду Одеської області від 10.07.2024 по справі №916/1353/24.

Призначено апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОСТІР НАТХНЕННЯ» на рішення Господарського суду Одеської області від 10.07.2024 по справі №916/1353/24 до розгляду на 06.11.2024 о 14:30 год.

В судовому засіданні Південно - західного апеляційного господарського суду 06.11.2024 оголошено перерву до 04.12.2024 о 12:30 год.

В судовому засіданні 04.12.2024 прокурор та представник Одеської обласної ради надали пояснення у яких просили рішення Господарського суду Одеської області від 10.07.2024 залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Представник Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОСТІР НАТХНЕННЯ» в судове засідання не з`явився.

Відповідно до частини дванадцятої статті 270 ГПК України, неявка сторін, або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Зважаючи на те, що в матеріалах справи містяться докази повідомлення всіх учасників судового процесу, а також те, що явка сторін не визнавалася судом обов`язковою, колегія суддів переходить до розгляду апеляційної скарги по суті.

Статтею 269 ГПК України встановлено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Заслухавши пояснення представників сторін, розглянувши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, перевіривши юридичну оцінку встановлених судом першої інстанції фактичних обставин справи і їх повноту, проаналізувавши застосування норм матеріального та процесуального права, колегія суддів встановила наступне.

Фактичні обставини справи встановлені судом першої інстанції.

Рішенням Виконавчого комітету Одеської обласної ради народних депутатів УРСР від 20.04.1982 №230 затверджений перелік будівель та споруд, які підлягають взяттю під охорону держави як пам`ятки архітектури місцевого значення, який наданий облвідділом по справам будівництва та архітектури, Одеським міськвиконкомом, Балтським райвиконкомом, обласним товариством охорони пам`яток історії та культури і Одеським відділенням Ради архітекторів, згідно додатку №1.

Серед даного переліку визначено як пам`ятку архітектури місцевого значення будівлю за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська, 10.

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкту нерухомого майна №371220527 від 25.03.2024 домоволодіння за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська, 10, загальною площею 3183,7 кв.м. належить на праві власності територіальній громаді сіл, селищ, міст Одеської області в особі Одеської обласної ради.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 23.10.2020 у справі №916/2272/20, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 18.02.2021, позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Простір Натхнення» до Управління обласної ради з майнових відносин, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача Департамент культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації, про визнання договору укладеним задоволено. Визнано укладеним між Товариством з обмеженою відповідальністю «Простір Натхнення» та Управлінням обласної ради з майнових відносин договір оренди майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області з дня набрання законної сили рішенням суду на наступних умовах:

Договір

оренди майна

м. Одеса ________2020 р.

Управління обласної ради з майнових відносин ( у подальшому Орендодавець) в особі начальника управління Лунгула Віктора Васильовича, що діє на підставі Положення, з одного боку, та Товариство з обмеженою відповідальністю Простір Натхнення (у подальшому - Орендар) в особі директора Корнієнко Андрія Михайловича, який діє на підставі Статуту, з іншого боку, та разом іменовані як Сторони, керуючись положеннями Закону України Про оренду державного та комунального майна, рішень обласної ради Про майно спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, управління яким здійснює обласна рада від 22 вересня 2006 року № 73-V, Про орендодавців майна спільної власності територіальних громад області від 28 жовтня 2011 року № 288-VІ, Про затвердження Порядку проведення конкурсу на право оренди майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області від 26 квітня 2012 року № 490- VІ, а також враховуючи результати проведеного конкурсу на право оренди, уклали цей Договір про наступне.

1. Предмет Договору

1.1.Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування домоволодіння, в тому числі: нежитлова будівля - пам`ятка культурної спадщини місцевого значення, убиральня, вимощення, огорожа та ворота, загальною площею 3183,70 кв.м (далі майно ), балансоутримувачем яких є Орендодавець, вартість яких згідно з незалежною оцінкою від 17 липня 2019 року становить 29691222 грн., та які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська, 10, з метою розміщення музею.

1.2.Вищезазначене домоволодіння є пам`яткою культурної спадщини місцевого значення.

2.Умови передачі та повернення орендованого майна

2.1. Майно вважається наданим у користування Орендарю з часу підписання Сторонами цього Договору та акта приймання передачі майна з урахуванням умов даного Договору та чинного законодавства України.

2.2. Передача майна в оренду не спричиняє передачу Орендарю права власності на це майно. Орендоване майно обліковується на балансі Орендодавця та залишається об`єктом спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, управління яким здійснює обласна рада (у подальшому - Власник).

2.3. Майно вважається поверненим Орендодавцю з часу підписання Сторонами акта приймання-передачі (повернення) майна.

2.4. Майно повинно бути повернуто Орендодавцеві у належному стані, не гіршому ніж на час передачі його в оренду.

2.5. Орендоване майно залишається на балансі Орендодавця, та зараховується на позабалансовий рахунок Орендаря із зазначенням, що це майно є орендованим.

3.Орендна плата

3.1. Орендна плата перераховується Орендодавцю щомісячно не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним, та визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України, і становить без ПДВ за базовий місяць оренди - листопад 2019 року визначена за результатами проведення конкурсу та становить 207460,00 грн. Орендна плата за перший місяць оренди - липень 2020 року визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекси інфляції за грудень 2019 року та липень 2020 року, після їх повідомлення Держкомстатом. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

3.2. Розмір орендної плати може бути переглянутий на вимогу однієї з Сторін у разі зміни Методики, зміни централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавством України.

3.3. Орендна плата, сплачена несвоєчасно або не в повному обсязі, сплачується з урахуванням пені у розмірі подвійної облікової ставки НБУ за кожен день прострочення, включаючи день сплати.

3.4. Вказана у п. 3.1 Договору орендна плата не враховує ПДВ, податок на землю у відповідності до діючих ставок та встановлених строків сплати та інші витрати по утриманню об`єкта оренди (оплата за водопостачання, водовідведення, електроенергії, видатки за вивіз сміття та інше), які окремо сплачуються орендарем на підставі угод між орендарем та постачальниками відповідних товарів та послуг, які орендар укладає самостійно.

3.5. Орендар повинен перераховувати 30 % орендної плати та 100 % ПДВ на неї управлінню обласної ради з майнових відносин на ______________________________________________________; 70 % орендної плати до обласного бюджету на_______________________________________.

3.6. Якщо Орендар не вносить орендної плати протягом 60 діб понад строку, встановленого п. 3.1. Договору, Орендодавець має право на розірвання Договору у порядку, встановленому чинним законодавством України, що не звільняє Орендаря від обов`язків по сплаті пені та орендної плати за час користування майном.

3.7. Амортизаційні відрахування на орендоване майно залишаються у Орендодавця та використовуються останнім в порядку, передбаченому чинним законодавством України.

Поліпшення орендованого майна здійснені за рахунок амортизаційних відрахувань, є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст області.

3.8. Протягом місяця після підписання договору оренди Орендар повинен внести на рахунок Орендодавця завдаток у розмірі, не меншому ніж орендна плата за базовий місяць оренди, та який зараховується в рахунок орендної плати за останній місяць оренди.

4.Обов`язки Орендаря

4.1. Орендар повинен ефективно використовувати орендоване майно у відповідності до його цільового призначення та умов цього Договору, своєчасно і в повному обсязі вносити Орендодавцеві орендну плату та кошти, вказані в п.3.4 Договору. Якщо Орендар використовує майно не за його цільовим призначенням, Орендодавець має право розірвати Договір без згоди Орендаря. Орендар повинен відшкодувати Орендодавцю спричинені цим збитки та сплатити штраф у розмірі 20% орендної плати, що встановлена у п.3.1 Договору з урахуванням індексу інфляції на час сплати.

4.2. Орендар повинен підтримувати орендоване майно у справному стані, захищати його від пошкодження, руйнування та/або знищення, самостійно та за власний рахунок здійснювати його поточний ремонт, реставрацію тощо, а також утримувати Майно в належному санітарному, протипожежному та технічному стані. Орендар забезпечує збереження пам`ятки відповідно до вимог Закону України Про охорону культурної спадщини, охоронного договору та вимог чинного законодавства України.

У разі припинення Договору за будь-яких обставин Орендар повинен негайно повернути майно Орендодавцеві в належному стані, не гіршому ніж на час передачі його в оренду. У разі порушення строку повернення майна Орендар несе ризик випадкового знищення або пошкодження цього майна та сплачує Орендодавцеві неустойку у розмірі подвійної плати за користування майном за весь час прострочення.

4.3. Якщо Орендодавець встановить, що Орендар порушив це зобов`язання, передбачене п. 4.2 цього Договору, та сповістить про це Орендаря, той повинен у двотижневий термін провести за свій рахунок незалежну оцінку вартості орендованого майна.

4.4. Якщо за результатами незалежної оцінки, вказаної у п. 4.3. Договору, вартість орендованого майна буде нижчою, ніж вартість, вказана у п. 1.1 Договору з урахуванням індексу інфляції, або якщо Орендар допустив загибель орендованого майна, він повинен відшкодувати Орендодавцеві спричинені цим збитки протягом тижня.

4.5. У разі порушення строків, вказаних у п.п. 4.3. та 4.4. Договору, Орендар сплачує Орендодавцю пеню у розмірі 0,5 % від суми, вказаної у п. 1.1. Договору, за кожний день прострочення, враховуючи день сплати.

4.6. Орендар несе всі обов`язки щодо орендованого майна, передбачені Кодексом цивільного захисту України. Орендар забезпечує дотримання санітарних, протипожежних та технічних норм щодо орендованого майна із урахуванням вимог Закону України Про охорону культурної спадщини.

4.6.1. Орендар зобов`язаний здійснити процедуру подання і реєстрації декларації відповідності матеріально - технічної бази суб`єкта господарювання вимогам законодавства з питань пожежної безпеки у Порядку, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 5 червня 2013 року № 440.

4.6.2. У разі невиконання Орендарем заходів з пожежної безпеки Орендодавець має право ініціювати питання щодо розірвання Договору.

4.7. Орендар забезпечує Орендодавцеві можливість контролювати наявність, стан та напрямки використання майна, переданого в оренду, у тижневий термін з моменту звернення Орендодавця надає йому та його представникам документи, що стосуються усіх питань використання орендованого майна.

4.7.1. Орендар забезпечує у будь-який час безперешкодний доступ до орендованого майна Орендодавцеві майна.

4.8. Орендар несе ризик випадкової загибелі чи пошкодження орендованого майна та повинен у тижневий термін з моменту набрання Договору юридичної сили застрахувати його на користь Орендодавця у порядку, передбаченому чинним законодавством.

4.9. Орендар повинен поновлювати договори страхування орендованого майна таким чином, щоб на час закінчення дії попереднього договору страхування наступний вже було укладено.

4.10. У разі порушення Орендарем зобов`язань, передбачених п.п. 4.8, 4.9 цього Договору, Орендодавець має право на розірвання Договору у порядку, встановленому чинним законодавством України.

4.11. Орендар самостійно повідомляє Орендодавця про укладання та переукладення договорів страхування протягом тижня після їх укладання та надсилає йому копії нових договорів страхування.

4.12. У разі порушення строків, вказаних у п.п. 4.8, 4.9, 4.11 Орендар сплачує штраф у розмірі 1/20 від суми щомісячної орендної плати з урахуванням індексу інфляції на час сплати за кожний день прострочення, враховуючи день сплати.

4.13. Орендар зобов`язаний у разі реорганізації, приватизації чи його (Орендаря) ліквідації або порушенні справи про банкрутство у господарському суді письмово повідомити про це Орендодавця у десятиденний термін з моменту виникнення зазначених фактів та надати нотаріально посвідчені копії установчих документів, які враховують реорганізаційні процеси, а також інформацію про правонаступництво.

4.14. У випадку зміни юридичної адреси, поштових, розрахунково-платіжних та інших реквізитів Орендар зобов`язаний письмово повідомити про це Орендодавця у десятиденний термін.

4.15. Відповідно до ст. 23 Закону України Про охорону культурної спадщини Орендар протягом місяця з моменту укладення договору зобов`язаний оформити відповідну охоронну документацію на користування приміщеннями будівлі-пам`ятки з Управлінням культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації. Невиконання цього зобов`язання є підставою для розірвання цього Договору.

4.16. Орендар зобов`язаний забезпечувати збереження об`єкта оренди відповідно до вимог Закону України Про охорону культурної спадщини та умов охоронного договору, укладеного згідно із пунктом 4.15 цього Договору.

4.17. Орендар повинен самостійно направляти Орендодавцеві копії платіжних доручень про фактичну сплату за оренду та сплату ПДВ щомісячно до 20 числа.

4.18. Орендар несе відповідальність за нерухоме майно, що належить до орендованих приміщень пам`ятки.

Використовувати домоволодіння виключно для діяльності, що не спричиняє ушкоджень пам`ятці.

Утримувати пам`ятку в належному санітарному, протипожежному і технічному стані.

Утримувати територію пам`ятки упорядженою. Не робити будь-яких прибудов до пам`ятки, не переробляти її як зовні, так і в середині, а також не вести будь-яких земляних робіт на території пам`ятки без спеціального письмового дозволу органу охорони.

4.19. Погоджувати в установленому порядку з органом охорони розміщення реклами, інших написів та позначок на пам`ятці, її частинах та

елементах, на території та в її охоронній зоні.

4.20. Безперешкодно допускати представників органу охорони чи уповноважених ним осіб для здійснення контролю за використанням правил утримання зазначеної частини пам`ятки, її території та зон охорони або для іі наукового обстеження.

4.21. Негайно повідомляти орган охорони про будь-яке руйнування, пошкодження, аварію чи іншу обставину, що заподіяла шкоду пам`ятки, і своєчасно вживати заходів для приведення пам`ятки в належний стан.

4.22. Проводити реставраційні, ремонті та інші роботи відповідно до розробленої та узгодженої у встановленому порядку проектної документації і дозволу органу охорони об`єктів культурної спадщини обласної державної адміністрації.

4.23. У разі самовільного проведення Орендарем робіт, пов`язаних з перебудовою чи переробленням, які призвели до спотворення пам`ятки, її території чи охоронних зон, їх наслідки повинні бути усунуті за рахунок Орендаря в терміни, визначені письмовим розпорядженням органу охорони.

4.24. Протягом одного року після підписання договору оренди орендар зобов`язаний здійснити ремонтно-реставраційні роботи орендованого майна. У разі не проведення ремонтно-реставраційних робіт орендованого майна протягом 12 місяців від дати підписання договору оренди, договір буде достроково розірваний на вимогу Орендодавця без права компенсації проведених поліпшень.

4.25. Якщо в результаті поліпшення, ремонту, реконструкції тощо, зробленого орендарем, створена нова річ, незалежно від наявності згоди орендодавця, орендар не стає її власником, не набуває прав власності на таку річ та/або її частину.

4.26. У разі не використання орендованого майна за цільовим призначенням на протязі 24 місяців від дати підписання договору оренди, договір буде дострокове розірваний на вимогу Орендодавця без права компенсації проведених поліпшень.

4.27. Об`єкт не підлягає приватизації протягом одного року з моменту укладання договору оренди.

4.28. Орендодавець повинен відшкодувати вартість проведення незалежної оцінки об`єкта оренди управлінню обласної ради з майнових відносин у розмірі 17 000,00 грн. без ПДВ.

5.Права Орендаря

5.1. Орендар самостійно здійснює господарську діяльність в межах, визначених статутними документами, чинним законодавством та цим Договором.

5.2. Орендар має право передавати за письмовою згодою Орендодавця та письмової згоди відповідного органу охорони культурної спадщини Майно в суборенду фізичним та юридичним особам в порядку, передбаченому чинним законодавством України. При цьому істотною умовою передачі в користування орендованого майна іншим особам, є забезпечення особою, якій передається майно, його збереження відповідно до вимог Закону України Про охорону культурної спадщини та умов охоронного договору, вказаного у пункті 4.16. Договору.

Термін суборенди не повинен перевершувати термін дії цього Договору. Плата за суборенду цього майна, яку отримує орендар, не повинна перевищувати орендної плати орендаря за майно, що передається в суборенду. Різниця між нарахованою платою за перший місяць суборенди та тією її частиною, що отримує Орендар, погоджується з Орендодавцем і перераховується Орендарем до обласного бюджету, різниця між нарахованою платою за кожний наступний місяць суборенди і тією її частиною, що отримує Орендар, визначається шляхом коригування різниці за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

5.3. Орендар може за рахунок власних коштів, за наявності письмового погодження Орендодавця, а також відповідного дозволу органу охорони культурної спадщини здійснювати капітальний ремонт, реставрацію, пристосування, реконструкцію, технічне переобладнання, поліпшення тощо орендованого майна.

У разі необхідності пристосування приміщень пам`ятки під потреби Орендаря, роботи необхідно виконувати на підставі розробленої та узгодженої у встановленому порядку проектної документації та дозволу управління охорони об`єктів культурної спадщини.

При цьому Орендар самостійно вирішує питання отримання погоджень, дозвільних та інших документів, необхідних відповідно до вимог чинного законодавства для виконання вказаних у цьому пункті робіт.

Для отримання згоди Орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна Орендар надає останньому заяву, обґрунтування необхідності здійснення таких поліпшень, відповідну проектно-кошторисну документацію, експертний висновок щодо вказаної документації та інші документи, передбачені нормативно-правовими актами.

5.4. Орендар має право залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від цього майна без заподіяння йому шкоди.

6.Обов`язки Орендодавця

6.1. Орендодавець повинен передати Орендарю в оренду майно, вказане в п. 1.1 цього Договору.

6.2. Орендодавець не відповідає за зобов`язаннями Орендаря.

7.Права Орендодавця

7.1. Орендодавець контролює наявність, стан, напрямки використання майна, переданого в оренду, в тому числі здійснювати такий контроль шляхом візуального огляду зі складанням відповідного акта обстеження.

7.2. Орендодавець може виступати з ініціативою щодо внесення змін у цей Договір або його розірвання в разі погіршення стану орендованого майна, внаслідок його неналежного використання або невиконання умов Договору.

7.3. Орендодавець має право вимагати розірвання цього Договору у разі нецільового використання Орендарем майна, погіршення його стану внаслідок неналежного використання та невиконання умов Договору, порушення встановлених законодавством та умовами Договору режиму використання та охорони культурної спадщини, а також у разі, якщо Орендар передав майно у користування (суборенду) іншим особам без письмової згоди Орендодавця та відповідного органу охорону культурної спадщини.

8.Відповідальність Сторін

8.1. За невиконання або неналежне виконання договірних зобов`язань Сторони несуть відповідальність, передбачену чинним законодавством України та умовами цього Договору.

8.2. Орендодавець не відповідає за зобов`язаннями Орендаря. Орендар не відповідає за зобов`язаннями Орендодавця. Орендар відповідає за своїми зобов`язаннями і за зобов`язаннями, за якими він є правонаступником, виключно власним майном. Стягнення за цими зобов`язаннями не може бути звернене на орендоване майно.

8.3. Сторони звільняються від відповідальності за неналежне виконання або невиконання умов цього Договору у разі, якщо у встановленому законодавством порядку доведуть, що таке порушення виникло внаслідок дії непереборної сили. Про настання таких обставин Сторони повідомляють одна одну невідкладно.

8.4. У разі порушення Орендарем положень Закону України Про охорону культурної спадщини, інших нормативно-правових актів, умов цього Договору щодо охорони культурної спадщини та режиму використання пам`яток культурної спадщини останній відшкодовує Орендодавцеві усі пов`язані із такими порушеннями видатки та збитки не пізніше тижневого строку з дня повідомлення про такі видатки та збитки.

8.5. Спори, що виникають у ході виконання Договору, вирішуються за згодою Сторін. Якщо згода не буде досягнута, спір передається на розгляд до господарського суду Одеської області.

8.6. У випадку невиконання умов Договору Орендодавець має право ініціювати питання щодо розірвання Договору.

9.Строк дії, умови зміни, припинення дії та розірвання Договору

9.1 Договір діє з ____ липня 2020 року до ____ липня 2069 року.

9.2. Умови Договору зберігають силу протягом всього строку дії Договору навіть у випадках, коли після його укладення чинним законодавством України встановлені правила, що погіршують становище Орендаря, а в частині зобов`язань Орендаря щодо орендної плати - до повного виконання зобов`язань.

9.3. Реорганізація Орендодавця не є підставою для зміни умов або припинення дії цього Договору.

9.4. Дія Договору оренди припиняється внаслідок:

- закінчення строку, на який його було укладено;

- загибелі майна, що орендується;

- банкрутства орендаря;

- достроково за згодою Сторін або за рішенням суду (господарського суду);

- в інших випадках, передбачених чинним законодавством України.

9.5. У разі припинення цього Договору майно повертається Орендарем Орендодавцеві не пізніше трьох робочих днів.

У разі, якщо Орендар затримав повернення майна, він несе ризик його випадкової загибелі або пошкодження та сплачує Орендодавцеві неустойку у розмірі подвійної орендної плати за користування майном, визначеної відповідно до пункту 3.1 цього Договору за весь час прострочення.

9.6. У разі банкрутства Орендаря він відповідає за свої борги майном, яке належить йому на праві власності.

9.7. Зміни, доповнення або розірвання Договору можуть мати місце за погодженням Сторін. Зміни та доповнення, що вносяться, розглядаються Сторонами протягом 30 днів з дати їх подання на розгляд іншою стороною.

9.8. Зміни та доповнення до Договору повинні бути погоджені Сторонами та оформлюються відповідною додатковою угодою. Одностороння відмова від виконання Договору та внесених змін не допускається.

9.9. Договір може бути розірвано на вимогу однієї з Сторін за рішенням господарського суду у разі невиконання іншою Стороною своїх зобов`язань за цим Договором, а також у випадках, передбачених чинним законодавством.

9.10. Орендар повинен за 30 днів сповістити Орендодавця про припинення Договору, надіславши йому повідомлення про намір припинити орендні стосунки.

10. Прикінцеві положення

10.1. Відносини Сторін, що не врегульовані цим Договором, регламентуються діючим законодавством України.

10.2. До вимог про відшкодування збитків у зв`язку із пошкодженням орендованого майна на підставі статті 259 Цивільного кодексу України застосовується позовна давність в три роки.

10.3. Цей Договір набуває чинності з моменту нотаріального посвідчення, складений у трьох примірниках, які мають однакову юридичну силу, один з яких залишається у справах приватного нотаріуса, а інші примірники, що мають силу оригіналу, видаються Орендодавцю та Орендарю.

До Договору додаються:

- розрахунок орендної плати;

- акт приймання-передачі орендованого майна.

11. Підписи та юридичні адреси Сторін Оренди

Орендодавець: Орендар:

Управління обласної ради Товариство з обмеженою

з майнових відносин відповідальністю Простір

Натхнення

Платіжні та поштові реквізити Платіжні та поштові реквізити

65032, м. Одеса, пр-т. Шевченка, 4, п/р № 2410, код банку

Р/р №_________________________ 322540, в

МФО 828011 Акціонерному товаристві

Код Комерційний індустріальний Банк

65045, м. Одеса, вул. Троїцька, 43-А

Р/р № 32410

Код

____________________ В.В. Лунгул _________________ А.М. Корнієнко

20.10.2021 позивачем-2 та відповідачем підписаний акт приймання-передачі майна до договору оренди майна загальною площею 3183,70 кв.м., розташованого за адресою: м.Одеса, вул. Пушкінська, 10, який визнано укладеним Господарським судом Одеської області від 23.10.2020 у справі №916/2272/20, згідно з яким Управління обласної ради з майнових відносин передало, а ТОВ «Простір натхнення» прийняло домоволодіння загальною площею 3183,70 кв.м., які розташовані за адресою: м.Одеса, вул. Пушкінська, 10.

У претензії №03/1704/22 від 15.08.2022 позивач-2 повідомив відповідача про наявність заборгованості відповідача за орендну плату станом на дату претензії у розмірі 2 253 020,74 грн., з яких: 960 332,37 грн. борг перед позивачем-2 та 1 292 688,37 грн. борг перед обласним бюджетом, а також про порушення відповідачем п.п. 3.8,4.15 договору. Окрім цього позивач-2 просив відповідача виконати свої зобов`язання за договором оренди належним чином та перерахувати орендну плату: 30% орендної плати та 100% ПДВ на неї Управлінню обласної ради з майнових відносин, а 70% орендної плати до обласного бюджету.

У відповіді на вказану претензію відповідач листом від 26.08.2022 повідомив, що відповідно до положень пп.3 п.1 постанови КМУ №634 від 27.05.2022 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» на період воєнного стану, але у будь-якому разі не довше ніж до 30 травня 2022 р., за договорами оренди державного майна, чинними станом на 24 лютого 2022 р. або укладеними після цієї дати за результатами аукціонів, що відбулися 24 лютого 2022 р. або раніше, звільняються від орендної плати орендарі, які використовують майно, розміщене на територіях Кіровоградської, Дніпропетровської, Житомирської, Одеської областей. Крім того, згідно з пп.4 п.1 1 постанови КМУ №634 від 27.05.2022 на період воєнного стану і протягом трьох місяців після його припинення чи скасування за договорами оренди державного майна, чинними станом на 24 лютого 2022 р. або укладеними після цієї дати за результатами аукціонів, що відбулися 24 лютого 2022 р. або раніше: орендарям на території Одеської області, орендна плата нараховується у розмірі 50 відсотків розміру орендної плати, встановленої договором оренди (з урахуванням її індексації) після 30 вересня 2022 р. і 30 травня 2022 р. відповідно і до закінчення строку, визначеного в абзаці першому цього підпункту. Отже відповідач просив позивача-2 здійснити перерахунок орендної плати у відповідності до положень постанови КМУ №634 від 27.05.2022 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану». Що стосується оформлення охоронних документів щодо об`єкту оренди, який є пам`яткою культурної спадщини, то з цього приводу повідомлено: 25.08.2021 відповідачем отримано листа Постійної комісії з питань правової політики, забезпечення законності та правопорядку, боротьби з організованою злочинністю та корупцією Одеської обласної ради, в якому повідомлено, що управління майнових відносин очікує повну інформацію від Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації щодо охоронних зобов`язань ТОВ «Простір натхнення»; будь-яких інших повідомлень та вимог, що стосується охорони об`єкта Департамент культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації відповідачу не надавав.

У претензії №03/1953/22 від 09.09.2022 позивач-2 у відповідь на претензію від 26.08.2022 повідомив відповідача, що орендна плата відповідно до Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 №157-ІХ та Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою КМУ від 03.06.2020 №483, може бути змінена шляхом внесення змін до договору оренди.

У претензіях №03/1530/23 від 15.05.2023 та №03/2835/23 від 12.09.2023 позивач-2 просив відповідача виконати свої зобов`язання за договором оренди та сплатити наявну заборгованість з орендної плати.

У листі від 05.02.2024 №15/3/2-133ВИХ-24 Одеська обласна прокуратура звернулась до Управління обласної ради з майнових відносин та просила надати інформацію разом з відповідними документами про належне виконання Орендарем ТОВ «Простір натхнення» обов`язкових умов укладеного договору оренди пам`ятки культурної спадщини місцевого значення, а саме п.3.1 щодо своєчасності внесення орендної плати та відсутності заборгованості за договором оренди, п.4.9 щодо наявності чинного договору страхування майна, п.4.15 щодо укладення протягом місяця з дня укладання договору охоронного договору пам`ятки культурної спадщини, п.4.24 щодо проведення протягом року після підписання договору ремонтно-реєстраційних робіт на орендованому майні та п.4.26 щодо використання орендованого майна та його використання за призначенням.

У відповідь на вказаний лист позивач-2 листом №03/506/24 від 22.02.2024 повідомив прокуратуру про наявність порушення відповідачем п.3.1 договору оренди майна щодо своєчасності внесення орендної плати. Щодо виконання п.4.15 договору повідомлено про неодноразове направлення листів до відповідача щодо необхідності укладання охоронного договору на користування будівлі-пам`ятки (листи від 15.08.2022, від 09.09.2022, від 15.05.2023 та від 12.09.2023). Щодо виконання п.4.9 договору повідомлено про надання відповідачем до позивача-2 копії договору добровільного страхування орендованого майна від 30.11.2024, укладеного між ТОВ «Простір натхнення» та АТ «Страхова компанія «Країна», строк дії якого сплинув 29.11.2022, інших договорів страхування майна Орендарем не надано. Також позивачем-2 повідомлено про відсутність інформації щодо надання погодження від органу охорони в особі Управління культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини ООДА на проведення ремонтно-реставраційних робіт на зазначеному об`єкті.

У відповідь на лист Одеської обласної прокуратури від 06.02.2024 №15/3/2-275ВИХ-24 позивач-2 листом №03/646/24 від 08.03.2024 повідомив, що згідно умов п.3.1 договору оренди орендна плата визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за грудень 2019 року та липень 2020 року, після їх повідомлення Держкомстатом. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць. До листа додано довідку про заборгованість відповідача з орендної плати за користування комунальним майном станом на 01.03.2024.

Окрім того, у листі від 05.02.2024 №15/3/2-134ВИХ-24 Одеська обласна прокуратура звернулась до Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної військової адміністрації про надання засвідчених копій цивільно-правової угоди оренди та охоронного договору, укладених щодо об`єкту культурної спадщини - нежитлової будівлі загальною площею 3183,70 кв.м., розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська, 10, а також матеріалів проведених Департаментом перевірок стану утримання, збереження вказаної будівлі.

У відповідь на даний лист прокуратури Департаментом культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини супровідним листом №475/01-33/2-24/148 від 14.02.2024 надано прокуратурі охоронний договір від 24.05.2019 №01-12/2061 на пам`ятку культурної спадщини за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська,10.

У листі №901/10/01-07/2-24/307 від 21.03.2024 Департамент культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини повідомив Одеську обласну прокуратуру, що 20.03.2024 спеціалістами Департаменту в межах компетенції було здійснено огляд пам`ятки культурної спадщини за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська, 10, та зафіксовано, що будівля не експлуатується, балконна плита та декоративні елементи балкону над головним входом знаходяться у незадовільному стані, частково відсутнє скління віконних заповнень.

У листі від 18.03.2024 №15/3/2-335ВИХ-24 Одеська обласна прокуратура звернулась до Одеської обласної ради та просила повідомити, чи відомо позивачу-1 про порушення відповідачем п.п.3.,4.9,4.15,4.24 договору оренди.

У відповідь на вказаний лист прокуратури Одеська обласна рада листом від 26.03.2024 за №1165/0/03-14/24/530 підтримала ініціативу прокуратури щодо здійснення представництва інтересів держави в суді задля забезпечення відновлення порушених спільних інтересів територіальних- громад сіл, селищ та міст області.

У повідомленні №15/3/2-377ВИХ-22 від 27.03.2024 Одеська обласна прокуратура повідомила Одеську обласну раду та у повідомленні №15/3/2-376ВИХ-22 від 27.03.2024 Одеська обласна прокуратура повідомила Управління обласної ради з майнових відносин про підготовку позовної заяви в інтересах Одеської обласної ради, Управління обласної ради з майнових відносин до ТОВ «Простір натхнення» про стягнення заборгованості з орендної плати, розірвання договору оренди та повернення до територіальних громад сіл, селищ, міст Одеської області об`єкта культурної спадщини нежитлової будівлі пам`ятки архітектури місцевого значення площею 3183,70 кв.м., що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська,10.

У листі №03/1292/24 від 20.05.2024 Управління обласної ради з майнових відносин повідомило прокуратуру щодо розрахунку суми заборгованості ТОВ «Простір натхнення» за договором оренди, а саме зазначено часткову сплату відповідачем 250 000 грн. орендної плати за грудень 2021. Окрім того зазначено, що відповідачем не сплачений завдаток відповідно до п.3.8 договору оренди. Також повідомлено про розмір та перелік сум орендної плати, які надійшли від відповідача за весь період оренди.

В матеріалах справи також наявні:

- Договір №УА 257687 добровільного страхування від 29.11.2021, укладений між Акціонерним товариством «Страхова компанія «Країна» (Страховик) та ТОВ «Простір натхнення» (Страхувальник, відповідач), відповідно до якого застраховане майно нежитлова будівля загальною площею 3183,70 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська, 10. Строк дії договору з 30.11.2021 по 29.11.2022.

- Охоронний договір на пам`ятку культурної спадщини №01-12/2061 від 24.05.2019, укладений між Управлінням культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації (орган охорони) та Управлінням обласної ради з майнових відносин (Власник), згідно з яким Власник бере на себе зобов`язання щодо охорони будівлі-пам`ятки загальною площею 3183,7 кв.м. по вул. Пушкінській,10 ріг вул. Грецької у м. Одесі. Термін дії договору з моменту підписання даного договору на період дії права власності дійсного власника.

- Акт технічного стану пам`ятки будівлі, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська,10 ріг вул. Грецької (Додаток №1 до охоронного договору від 24.05.2019 №01-12/2061).

- Опис архітектурно-художніх елементів пам`ятки культурної спадщини будівлі, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська,10 ріг вул. Грецької (Додаток №2 до охоронного договору від 24.05.2019 №01-12/2061).

- Акт огляду Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини одеської обласної державної адміністрації від 20.03.2024, з якого вбачається, що при проведенні огляду пам`ятки культурної спадщини за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська,10, встановлено, що будівля не експлуатується, балконна плита та декоративні елементи балкону над головним входом знаходяться у незадовільному стані, частково відсутнє скління віконних заповнень.

- Відповідні виписки по рахункам щодо сплати відповідачем орендної плати за договором оренди.

- Лист Департаменту фінансів Одеської обласної військової адміністрації від 11.06.2024 за №1038/03/03.01-20/2-24/2763, яким повідомлено про надходження коштів від відповідача в якості орендної плати та пені у загальному розмірі 398 179,90 грн.

З огляду на невиконання відповідачем умов договору оренди комунального майна, визнаного укладеним рішенням від 23.10.2020 у справі №916/2272/20, щодо: здійснення повної та своєчасної оплати орендних платежів, страхування орендованого майна, укладання охоронного договору на пам`ятку архітектури та здійснення на ній ремонтно-реставраційних робіт, що є порушенням істотних умов договору оренди, Заступник керівника Одеської обласної прокуратури і звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом про стягнення з відповідача заборгованості за договором оренди пам`ятки культурної спадщини, визнаного укладеним рішенням Господарського суду Одеської області від 23.10.2020 у справі № 916/2272/20, в розмірі 8 915 335,76 грн., пені в розмірі 1 689 835,98 грн. та 3% річних в розмірі 269 230,98 грн., розірвання вказаного договору та зобов`язання відповідача звільнити і повернути Управлінню обласної ради з майнових відносин орендоване майно.

Джерела права та позиція Південно західного апеляційного господарського суду.

Щодо підстав для представництва прокуратурою інтересів держави в суді в особі позивачів у спірних в цій справі правовідносинах.

За приписами ч. 4 ст. 53 Господарського процесуального кодексу України, прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.

За змістом ч. 1, 3 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру», представництво прокурором інтересів громадянина або держави в суді полягає у здійсненні процесуальних та інших дій, спрямованих на захист інтересів громадянина або держави, у випадках та порядку, встановлених законом. Прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

Прокурор, звертаючись до суду з позовом, має обґрунтувати та довести підстави для представництва, однією з яких є бездіяльність компетентного органу.

Бездіяльність компетентного органу означає, що він знав або повинен був знати про порушення інтересів держави, але не звертався до суду з відповідним позовом у розумний строк. Звертаючись до відповідного компетентного органу до подання позову в порядку, передбаченому статтею 23 Закону України «Про прокуратуру», прокурор фактично надає йому можливість відреагувати на стверджуване порушення інтересів держави, зокрема, шляхом призначення перевірки фактів порушення законодавства, виявлених прокурором, вчинення дій для виправлення ситуації, а саме подання позову або аргументованого повідомлення прокурора про відсутність такого порушення.

Невжиття компетентним органом жодних заходів протягом розумного строку після того, як цьому органу стало відомо або повинно було стати відомо про можливе порушення інтересів держави, має кваліфікуватися як бездіяльність відповідного органу. Розумність строку визначається судом з урахуванням того, чи потребували інтереси держави невідкладного захисту (зокрема, через закінчення перебігу позовної давності чи можливість подальшого відчуження майна, яке незаконно вибуло із власності держави), а також таких чинників, як: значимість порушення інтересів держави, можливість настання невідворотних негативних наслідків через бездіяльність компетентного органу, наявність об`єктивних причин, що перешкоджали такому зверненню, тощо.

Таким чином, прокурору достатньо дотриматися порядку, передбаченого статтею 23 Закону України «Про прокуратуру», і якщо компетентний орган протягом розумного строку після отримання повідомлення самостійно не звернувся до суду з позовом в інтересах держави, то це є достатнім аргументом для підтвердження його бездіяльності.

Аналогічні висновки викладено у пунктах 38-40, 42, 43 постанови Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020 у справі № 912/2385/18.

Отже, прокурор звертаючись до суду в інтересах держави, має визначити компетентний орган та довести у чому полягає невжиття компетентним органом заходів для захисту порушених прав, які підлягають захисту у спосіб, який обрав прокурор, і зокрема, захист законних інтересів держави у спірних правовідносинах.

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкту нерухомого майна №371220527 від 25.03.2024 домоволодіння за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська, 10, загальною площею 3183,7 кв.м. належить на праві власності територіальній громаді сіл, селищ, міст Одеської області в особі Одеської обласної ради.

Згідно з Положенням про управління обласної ради з майнових відносин, затвердженого рішенням Одеської обласної ради від 06.05.2016 №118-VІІ, Управління обласної ради з майнових відносин утворюється обласною радою для реалізації повноважень обласної ради щодо управління об`єктами спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області. Управління відповідно до покладених на нього завдань, зокрема, організовує фінансове планування, здійснює облік майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, веде єдину базу (банк) даних; надає в оренду або передає третім особам на інших підставах цілісні (єдині) майнові комплекси обласних комунальних підприємств, їх структурних підрозділів, а також окреме індивідуально визначене майно, у тому числі нерухоме, що належить до спільної власності територіальних громад області та знаходиться в безпосередньому управлінні обласної ради; укладає відповідні договори, а також готує, в тому числі спільно з обласною державною адміністрацією, проекти інвестиційних договорів згідно з порядком, визначеним чинним законодавством; контролює виконання умов договорів оренди та інших договорів щодо передачі третім особам з будь-яких підстав об`єктів спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, управління якими здійснюється безпосередньо обласною радою, та своєчасність і повноту сплати коштів за користування до обласного бюджету, веде облік таких договорів.

Так при зверненні до суду з відповідним позовом в інтересах держави, прокурором зазначено позивачем-1 Одеську обласну раду як власника об`єкта оренди, позивачем-2 Управління обласної ради з майнових відносин як орган, який здійснює управління об`єктом оренди, вказуючи при цьому на те, що саме на дані органи покладений обов`язок щодо контролю за ефективним використанням наданого в оренду майна, повноти та своєчасності сплати орендної плати за його використання та виконання інших умов договору.

При цьому, звертаючись до господарського суду із позовною заявою у даній справі, прокурор з посиланням на ст. 23 Закону України «Про прокуратуру», вказує, що підставою для представництва в суді інтересів держави в особі Одеської обласної ради та Управління обласної ради з майнових відносин є те, що позивачам як уповноваженим органам відомо про невиконання відповідачем умов договору щонайменше з грудня 2021, що свідчить про те, що порушені права залишаються незахищеними протягом тривалого (розумного) часу та останніми не вжито самостійних достатніх заходів, у тому числі щодо звернення з позовом до суду.

Так, повідомленням №15/3/2-377ВИХ-22 від 27.03.2024 Одеська обласна прокуратура повідомила Одеську обласну раду та повідомленням №15/3/2-376ВИХ-22 від 27.03.2024 Одеська обласна прокуратура повідомила Управління обласної ради з майнових відносин про звернення прокурора з позовом до Господарського суду Одеської області.

Отже, приймаючи до уваги вищевикладене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що прокурором доведено наявність підстав для представництва в суді інтересів держави в особі позивачів за поданим позовом.

Щодо позовних вимог про стягнення з відповідача заборгованості за договором оренди пам`ятки культурної спадщини, визнаного укладеним рішенням Господарського суду Одеської області від 23.10.2020 у справі №916/2272/20, в розмірі 8 915 335,76 грн., пені в розмірі 1 689 835,98 грн. та 3% річних в розмірі 269 230,98 грн.

Відповідно до ст. 175 ГК України, майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов`язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов`язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку. Майнові зобов`язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно ст.11 ЦК України, підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини. Відповідно до ч.1 ст.626 Цивільного кодексу України, Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до п.1 ст.628 Цивільного Кодексу України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно вимог ст.629 Цивільного Кодексу України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Частинами 1,2,6 ст.283 ГК України встановлено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ). До відносин оренди застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно з ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

За ст. 762 ЦК України за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Плата за найм (оренду) майна може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за найм (оренду) майна встановлюється договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за найм (оренду) майна.

Так, рішенням Господарського суду Одеської області від 23.10.2020 у справі №916/2272/20 визнано укладеним між ТОВ «Простір натхнення» (Орендар) та Управлінням обласної ради з майнових відносин (Орендодавець) договір оренди майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, згідно з яким Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування домоволодіння, в тому числі: нежитлова будівля - пам`ятка культурної спадщини місцевого значення, убиральня, вимощення, огорожа та ворота, загальною площею 3183,70 кв.м. (майно), які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська, 10, з метою розміщення музею.

Пунктом 3.1 договору оренди передбачено, що Орендна плата перераховується Орендодавцю щомісячно не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним, та визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України, і становить без ПДВ за базовий місяць оренди - листопад 2019 року визначена за результатами проведення конкурсу та становить 207460,00 грн. Орендна плата за перший місяць оренди - липень 2020 року визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекси інфляції за грудень 2019 року та липень 2020 року, після їх повідомлення Держкомстатом. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

Індекс інфляції за грудень 2019р. становить 99,80; індекс інфляції за липень 2020р. становить 99,40.

Таким чином розмір орендної плати за липень 2020р. без ПДВ становить: 207460,00 грн. х 0,998 х 0,994 = 205 802,81 грн.

Між тим передача об`єкту оренди відбулась 20.10.2021р., про що свідчить наявний в матеріалах справи акт приймання-передачі від 20.10.2021р. до договору оренди майна загальною площею 3183,70 м2, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська, 10, який визнано укладеним Господарським судом Одеської області від 23 жовтня 2020 року у справі №916/2273/20.

Отже перший місяць оренди жовтень 2021р., орендну плату за який слід розраховувати за 12 днів оренди (20.20.2021р. 31.10.2021р.)

Розрахунок орендної плати за жовтень 2021р. (після передачі об`єкту оренди за актом приймання-передачі) становить:

Період Орендна ставка за попередній місяць без ПДВІндекс інфляції за поточний місяцьРозмір орендної плати за поточний місяць без ПДВ
Серпень 2020р.205 802,81 грн.99,80205 391,20 грн.
Вересень 2020р.205 391,20 грн.100,50206 418,16 грн.
Жовтень 2020р.206 418,16 грн.101,00208 482,34 грн.
Листопад 2020р.208 482,34 грн.101,30211 192,61 грн.
Грудень 2020р.211 192,61 грн.100,90213 093,34 грн.
Січень 2021р.213 093,34 грн.101,30215 863,55 грн.
Лютий 2021р.215 863,55 грн.101,00218 022,19 грн.
Березень 2021р.218 022,19 грн.101,70221 728,57 грн.
Квітень 2021р.221 728,57 грн.100,70223 280,67 грн.
Травень 2021р.223 280,67 грн.101,30226 183,32 грн.
Червень 2021р.226 183,32 грн.100,20226 635,69 грн.
Липень 2021р.226 635,69 грн.100,10226 862,33 грн.
Серпень 2021р.226 862,33 грн.99,80226 408,61 грн.
Вересень 2021р.226 408,61 грн.101,20229 125,51 грн.
Жовтень 2021р.229 125,51 грн.100,90231 187,64 грн.
Розмір орендної плати без ПДВ за період 20.10.2021р. 31.10.2021р. становить: 231 187,64 грн. / 31 день х 12 днів = 89 491 грн.

При цьому пунктом 3.5 договору передбачено, що Орендар повинен перераховувати 30 % орендної плати та 100 % ПДВ на неї управлінню обласної ради з майнових відносин; 70 % орендної плати до обласного бюджету.

Виходячи зі ставки орендної ставки за жовтень 2021р. розрахунок орендної плати за період жовтень 2021р. січень 2024р. становить:

Період Орендна ставка за попередній місяць без ПДВІндекс інфляції за поточний місяцьРозмір орендної плати за поточний місяць без ПДВ20% ПДВ (сплачуються Управлінню обласної ради з майнових відносин)30% для сплати Управлінню обласної ради з майнових відносин Сплачено Управлінню обласної ради з майнових відносин70% для сплати до обласного бюджету Сплачено до обласного бюджету
Жовтень 2021р. (12 днів з 20.10.2021р. по 31.10.2021р.)229 125,51 грн.100,9089 491,99 грн.17 898,40 грн.26 847,60 грн.23.11.2021 - 45 646,44 грн.62 644,39 грн.23.11.2021 63 905,02 грн.
Листопад 2021р.231 187,64 грн.100,80233 037,14 грн. 46 607,43 грн.69 911,14 грн.10.12.2021 118 863,29 грн.163 126 грн.10.12.2021 166 408,61 грн.
Грудень 2021р.233 037,14 грн. 100,60234 435,36 грн. 46 887,07 грн.70 330,61 грн.23.02.2022 82592,94 грн.164 104,75 грн.23.02.2022 167 407,06 грн.
Січень 2022р.234 435,36 грн. 101,30237 483,02 грн. 47 496,60 грн.71 244,91 грн. 166 238,11 грн.
Лютий 2022р.237 483,02 грн. 101,60241 282,75 грн. 48 256,55 грн.72 384,83 грн. 168 897,92 грн.
Березень 2022р.241 282,75 грн. 104,50252 140,47 грн. 50 428,09 грн.75 642,14 грн. 176 498, 33 грн.
Квітень 2022р.252 140,47 грн. 103,10259 956,82 грн. 51 991,36 грн.77 987,05 грн. 181 969,77 грн.
Травень 2022р.259 956,82 грн. 102,70266 975,65 грн. 53 395,13 грн.80 092,70 грн. 186 882,96 грн.
Червень 2022р.266 975,65 грн. 103,10275 251,90 грн. 55 050,38 грн.82 575,57 грн. 192 676,33 грн.
Липень 2022р.275 251,90 грн. 100,70 277 178,66 грн. 55 435,73 грн.83 153,60 грн. 194 025,06 грн.
Серпень 2022р. 277 178,66 грн. 101,10280 227,63 грн. 56 045,53 грн.84 068,29 грн. 196 159,34 грн.
Вересень 2022р.280 227,63 грн. 101,90285 551,95 грн. 57 110,39 грн.85 665,59 грн. 199 886,37 грн.
Жовтень 2022р.285 551,95 грн. 102,50292 690,75 грн. 58 538,15 грн.87 807,22 грн. 204 883,53 грн.
Листопад 2022р.292 690,75 грн. 100,70294 739,59 грн. 58 947,92 грн.88 421,88 грн. 206 317,71 грн.
Грудень 2022р.294 739,59 грн. 100,70296 802,77 грн. 59 360,55 грн.89 040,83 грн. 207 761,94 грн.
Січень 2023р.296 802,77 грн. 100,80299 177,19 грн. 59 835,44 грн.89 753,16 грн. 209 424,03 грн.
Лютий 2023р.299 177,19 грн. 100,70301 271,43 грн. 60 254,29 грн.90 381,43 грн. 210 890 грн.
Березень 2023р.301 271,43 грн. 101,50305 790,50 грн. 61 158,10 грн.91 737,15 грн. 214 053,35 грн.
Квітень 2023р.305 790,50 грн. 100,20306 402,08 грн. 61 280,42 грн.91 920,62 грн. 214 481,46 грн.
Травень 2023р.306 402,08 грн. 100,50307 934,09 грн. 61 586,82 грн.92 380,23 грн. 215 553,86 грн.
Червень 2023р.307 934,09 грн. 100,80310 397,56 грн. 62 079,51 грн.93 119,27 грн. 217 278,29 грн.
Липень 2023р.310 397,56 грн. 99,40308 535,17 грн. 61 707,03 грн.92 560,55 грн. 215 974,62 грн.
Серпень 2023р.308 535,17 грн. 98,60304 215,68 грн. 60 843,14 грн.91264,70 грн. 212 950,98 грн.
Вересень 2023р.304 215,68 грн. 100,50305 736,76 грн. 61 147,35 грн.91 721,03 грн. 214 015,73 грн.
Жовтень 2023р.305 736,76 грн. 100,80308 182,65 грн. 61 636,53 грн.92 454,80 грн. 215 727,85 грн.
Листопад 2023р.308 182,65 грн. 100,50309 723,56 грн. 61 944,71 грн.92 917,07 грн. 216 806,49 грн.
Грудень 2023р.309 723,56 грн. 100,70311 891,62 грн. 62 378,32 грн.93 567,49 грн. 218 324,13 грн.
Січень 2024р.311 891,62 грн. 100,40313 139,19 грн. 62 627,84 грн.93 941,76 грн. 219 197,43 грн.
Разом 1 561 928,78 грн. 2 342 893,22 грн. 247 102,67 грн.5 466 750,73 грн.397 720,69 грн.
Відповідач неналежним чином виконував свої зобов`язання щодо повної та своєчасної сплати орендної плати, у зв`язку з чим у нього наявна заборгованість з орендної плати перед позивачем-1 та позивачем-2.

З урахуванням здійснених відповідачем оплат:

- розмір основного боргу відповідача перед Управлінням обласної ради з майнових відносин становить 3 657 719,33 грн. (1 561 928,78 грн. + 2 342 893,22 грн. - 247 102,67 грн. = 3 657 719,33 грн.);

- розмір основного боргу відповідача до обласного бюджету становить 5 069 030,04 грн. (5 466 750,73 грн. - 397 720,69 грн. = 5 069 030,04 грн.),

які підлягають стягненню з відповідача.

У задоволенні решти заявленого до стягнення основного боргу з орендної плати місцевим господарським судом відмовлено, з огляду на недоведеність прокуратурою та позивачами його наявності, в цій частині рішення суду скаржником не оскаржується.

Судом першої інстанції обґрунтовано не прийнято до уваги посилання відповідача, які викладені ним у листі від 26.08.2022, який надісланий на адресу позивача-2, щодо застосування положень постанови КМУ №634 від 27.05.2022 Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану в частині звільнення від орендної плати та нарахування орендної плати у розмірі 50 відсотків розміру орендної плати, встановленої договором оренди (з урахуванням її індексації), з огляду на таке.

Питання, у тому числі порядок реалізації надання орендних знижок або звільнень від сплати орендної плати за договорами оренди певного майна або за договорами оренди майна, яке використовується за певними цільовими призначеннями, у зв`язку з подіями, які можуть негативно вплинути на здатність орендарів продовжувати сплачувати орендну плату за укладеними договорами оренди, урегульовано положеннями Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою КМУ від 03.06.2020 №483.

За змістом п.129 Порядку №483 у редакції, чинній на лютий 2022 року, якщо у зв`язку зі змінами у соціально-економічному становищі в країні або в окремих її регіонах внаслідок економічної кризи, стихійного лиха, запровадження карантинних обмежень або інших подій, які можуть негативно вплинути на здатність орендарів продовжувати сплачувати орендну плату за укладеними договорами оренди, Кабінет Міністрів України або представницький орган місцевого самоврядування ухвалили рішення про надання орендних знижок або звільнень від сплати орендної плати за договорами оренди певного майна або за договорами оренди майна, яке використовується за певними цільовими призначеннями, визначеними у такому рішенні, то підставою для застосування таких звільнень або знижок є наказ орендодавця, прийнятий на підставі звернення орендаря, на якого вони поширюються. Орендні знижки або звільнення у таких випадках надаються з дати, визначеної у рішенні Кабінету Міністрів України (рішенні представницького органу місцевого самоврядування), або якщо у відповідному рішенні дата початку застосування знижки або звільнення не визначена, - то з дати, визначеної у наказі орендодавця. Припинення застосування знижки або звільнення відбувається з дати, визначеної у рішенні Кабінету Міністрів України (рішенні представницького органу місцевого самоврядування) або в наказі орендодавця. Зміни до договору оренди про початок або припинення застосування знижки або звільнення у такому випадку не вносяться.

Згодом відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 13.09.2022 № 1026 внесено зміни до постанов Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 Деякі питання оренди державного та комунального майна і від 27.05.2022 № 634 Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану. Зокрема, у Порядку №483 у першому реченні п.129 слова орендних знижок або звільнень замінено словами орендних знижок, звільнень, а після слів на якого вони поширюються доповнено словами , крім випадків, коли у рішенні Кабінету Міністрів України або представницького органу місцевого самоврядування зазначається про те, що знижки або звільнення застосовуються без окремого рішення орендодавця.

Таким чином, положеннями п.129 Порядку №483 конкретизовано порядок застосування орендних знижок або звільнень від сплати орендної плати за договорами оренди певного майна або за договорами оренди майна, яке використовується за певними цільовими призначеннями, за яким відповідно до рішення Кабінету Міністрів України або представницького органу місцевого самоврядування, ухваленого з відповідного питання, підставою для застосування таких звільнень або знижок є наказ орендодавця, прийнятий на підставі звернення орендаря, на якого вони поширюються. При цьому орендні знижки або звільнення у таких випадках надаються з дати, визначеної у рішенні Кабінету Міністрів України (рішенні представницького органу місцевого самоврядування), або якщо у відповідному рішенні дата початку застосування знижки або звільнення не визначена, - то з дати, визначеної у наказі орендодавця.

Аналогічний правовий висновок викладений у постановах Верховного Суду від 22.11.2023 у справі №916/3587/22 та від 06.12.2023 у справі №916/3377/22.

Отже для застосування такого звільнення має бути дотриманий законодавчо визначений порядок шляхом звернення орендаря (відповідача) до орендодавця та прийняття орендодавцем відповідного наказу про звільнення на підставі звернення орендаря.

Між тим, виходячи з наявних матеріалів справи, щодо спірного договору оренди такого порядку дотримано не було.

Щодо вимог про стягнення з відповідача пені та 3% річних.

Відповідно до статті 610 ЦК України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно ч.1 ст.611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом.

Згідно ч.2 ст.625 ЦК України, боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Відповідно до ст. 549 ЦК України, неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. При цьому, штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання, а пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов`язань», платники грошових коштів сплачують на користь одержувачів цих коштів за прострочку платежу пеню в розмірі, що встановлюється за згодою сторін. Розмір пені, передбачений статтею 1 цього Закону, обчислюється від суми простроченого платежу та не може перевищувати подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня (ст. 3 Закону України «Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов`язань»).

Згідно з ч.6 ст.232 ГК України нарахування штрафних санкцій за прострочення виконання зобов`язання, якщо інше не встановлено законом або договором, припиняється через шість місяців від дня, коли зобов`язання мало бути виконано.

Згідно з п.3.3 договору орендна плата, сплачена несвоєчасно або не в повному обсязі, сплачується з урахуванням пені у розмірі подвійної облікової ставки НБУ за кожен день прострочення, включаючи день сплати.

З огляду на несвоєчасне виконання відповідачем зобов`язань за договором оренди щодо сплати орендної плати за орендоване майно прокурором заявлено до стягнення з відповідача пеню в розмірі 1 689 835,98 грн. та 3% річних в розмірі 269 230,98 грн., які прокурор у позовній заяві просить стягнути на користь позивача-1.

Між тим, перевіривши розрахунок заявлених до стягнення сум (а.с.102), судом першої інстанції вірно встановлено, що розрахунок пені та 3 % річних здійснено на всю суму заборгованості відповідача з орендної плати (і перед позивачем-1, і перед позивачем-2), а заявлено до стягнення такі суми на користь позивача-1.

За таких обставин, а також враховуючи, що господарський суд частково задовольнив позовні вимоги про стягнення основного боргу з відповідача на користь позивача-1, судом здійснено власний розрахунок пені та 3% річних, який складає: пеня у розмірі 963 221,89 грн. та 3% річних у розмірі 151 500,31 грн.

Щодо доводів прокурора про наявність підстав для розірвання договору оренди зобов`язання ТОВ «Простір натхнення» звільнити і повернути Управлінню обласної ради з майнових відносин орендоване майно.

Умови припинення договору оренди визначені ст.24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», відповідно до вимог якої договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його укладено; укладення з орендарем договору концесії такого майна; приватизації об`єкта оренди орендарем (за участю орендаря); припинення юридичної особи - орендаря або юридичної особи - орендодавця (за відсутності правонаступника); смерті фізичної особи - орендаря; визнання орендаря банкрутом; знищення об`єкта оренди або значне пошкодження об`єкта оренди. Договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором. У разі банкрутства орендар відповідає за свої борги майном, яке належить йому на праві власності, відповідно до законодавства України. Договір оренди вважається припиненим в односторонньому порядку за умови встановлення факту надання орендарем недостовірної інформації про право бути орендарем відповідно до положень частин третьої і четвертої статті 4 цього Закону.

Відповідно до ч. 3 ст.291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених ЦК України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому ст. 188 цього Кодексу.

Ця норма узгоджується з приписом ч. 2 ст. 651 ЦК України, згідно з якою договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. (ч. 2, 3 ст. 653 ЦК України).

Відповідно до 781 ЦК України договір найму припиняється у разі смерті фізичної особи - наймача, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір найму припиняється у разі ліквідації юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем.

Порушення орендарем умов договору оренди нерухомого майна щодо несплати протягом законодавчо визначеного строку (три місяці) платежів за користування орендованим нерухомим майном, є істотним, оскільки значною мірою позбавляє орендодавця того, на що він розраховував при укладенні договору, зокрема, надходження відповідних коштів з орендної плати.

Отже, істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди державного (комунального) майна, як невнесення орендної плати, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання зазначеного договору оренди в судовому порядку (постанова Верховного Суду від 21.01.2020 у справі № 914/252/19).

Пунктом 3.6 договору оренди передбачено, що якщо Орендар не вносить орендної плати протягом 60 діб понад строку, встановленого п. 3.1. Договору, Орендодавець має право на розірвання Договору у порядку, встановленому чинним законодавством України, що не звільняє Орендаря від обов`язків по сплаті пені та орендної плати за час користування майном.

Як вище встановлено господарським судом відповідачем порушено зобов`язання зі сплати орендної плати, у зв`язку з чим у нього наявний борг перед позивачами за загальний період з грудня 2021 по січень 2024.

Відповідно до ст. 771 ЦК України передання у найм речі, що була застрахована наймодавцем, не припиняє чинності договору страхування. Договором або законом може бути встановлений обов`язок наймача укласти договір страхування речі, що передана у найм.

Згідно з п.п.4.8, 4.9 договору Орендар несе ризик випадкової загибелі чи пошкодження орендованого майна та повинен у тижневий термін з моменту набрання Договору юридичної сили застрахувати його на користь Орендодавця у порядку, передбаченому чинним законодавством. Орендар повинен поновлювати договори страхування орендованого майна таким чином, щоб на час закінчення дії попереднього договору страхування наступний вже було укладено.

Між тим, строк дії наявного в матеріалів справи договору №УА 257687 добровільного страхування від 29.11.2011, укладеного між Акціонерним товариством «Страхова компанія «Країна» (Страховик) та ТОВ «Простір натхнення» (Страхувальник, відповідач), відповідно до якого застраховане майно нежитлова будівля загальною площею 3183,70 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська, 10, сплинув 29.11.2022. При цьому автоматичного продовження договору добровільного страхування №УА 257687 від 29.11.2021 не передбачено.

Інший договір страхування орендованого майна в матеріалах справи відсутній та до суду не надано.

Пунктом 4.15 договору оренди передбачено, що відповідно до ст. 23 Закону України «Про охорону культурної спадщини» Орендар протягом місяця з моменту укладення договору зобов`язаний оформити відповідну охоронну документацію на користування приміщеннями будівлі-пам`ятки з Управлінням культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації. Невиконання цього зобов`язання є підставою для розірвання цього Договору.

Пунктом 4.24 договору оренди передбачено, що протягом одного року після підписання договору оренди орендар зобов`язаний здійснити ремонтно-реставраційні роботи орендованого майна. У разі не проведення ремонтно-реставраційних робіт орендованого майна протягом 12 місяців від дати підписання договору оренди, договір буде достроково розірваний на вимогу Орендодавця без права компенсації проведених поліпшень.

При цьому в матеріалах справи відсутні та до суду не надано доказів на підтвердження виконання відповідачем вимог п.п.4.15,4.24 договору оренди.

Більш того, в наявному в матеріалах справи Акті огляду Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини одеської обласної державної адміністрації від 20.03.2024, вбачається, що при проведенні огляду пам`ятки культурної спадщини за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська,10, встановлено, що будівля не експлуатується, балконна плита та декоративні елементи балкону над головним входом знаходяться у незадовільному стані, частково відсутнє скління віконних заповнень.

Таким чином враховуючи встановлені обставини щодо порушення відповідачем зобов`язань щодо повної та своєчасної сплати орендної плати за договором оренди починаючи з грудня 2021 року, щодо страхування орендованого майна, щодо оформлення відповідної охоронної документації на користування приміщеннями будівлі-пам`ятки з Управлінням культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації та щодо здійснення ремонтно-реставраційних робіт орендованого майна, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про доведеність прокурором факту істотного порушення відповідачем умов договору, який є підставою для розірвання договору відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України.

Наведене є підставою для задоволення позовних вимог про розірвання договору оренди пам`ятки культурної спадщини, визнаного укладеним між Управлінням обласної ради з майнових відносин та ТОВ «Простір натхнення» згідно з рішенням Господарського суду Одеської області від 23.10.2020 у справі № 916/2272/20.

Статтею 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначено, що у разі припинення договору оренди орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.

Відповідно до ч. 1 ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Пунктом 2.3 договору оренди передбачено, що майно вважається поверненим Орендодавцю з часу підписання Сторонами акта приймання-передачі (повернення) майна.

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкту нерухомого майна №371220527 від 25.03.2024 домоволодіння за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська, 10, загальною площею 3183,7 кв.м. належить на праві власності територіальній громаді сіл, селищ, міст Одеської області в особі Одеської обласної ради.

Згідно з Положенням про управління обласної ради з майнових відносин, затвердженого рішенням Одеської обласної ради від 06.05.2016 №118-VІІ, Управління обласної ради з майнових відносин утворюється обласною радою для реалізації повноважень обласної ради щодо управління об`єктами спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області. Управління відповідно до покладених на нього завдань, зокрема, організовує фінансове планування, здійснює облік майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, веде єдину базу (банк) даних; надає в оренду або передає третім особам на інших підставах цілісні (єдині) майнові комплекси обласних комунальних підприємств, їх структурних підрозділів, а також окреме індивідуально визначене майно, у тому числі нерухоме, що належить до спільної власності територіальних громад області та знаходиться в безпосередньому управлінні обласної ради; укладає відповідні договори, а також готує, в тому числі спільно з обласною державною адміністрацією, проекти інвестиційних договорів згідно з порядком, визначеним чинним законодавством; контролює виконання умов договорів оренди та інших договорів щодо передачі третім особам з будь-яких підстав об`єктів спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, управління якими здійснюється безпосередньо обласною радою, та своєчасність і повноту сплати коштів за користування до обласного бюджету, веде облік таких договорів.

За таких обставин, враховуючи розірвання договору оренди пам`ятки культурної спадщини, визнаного укладеним між Управлінням обласної ради з майнових відносин та ТОВ «Простір натхнення» згідно з рішенням Господарського суду Одеської області від 23.10.2020 у справі №916/2272/20, приймаючи до уваги, що спірне майно належить на праві власності територіальній громаді сіл, селищ, міст Одеської області в особі Одеської обласної ради, а повноваження щодо управління таким майном належить Управлінню обласної ради з майнових відносин, колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду про наявність правових підстав для зобов`язання ТОВ «Простір натхнення» звільнити і повернути Управлінню обласної ради з майнових відносин домоволодіння, в тому числі: нежитлову будівлю - пам`ятку культурної спадщини місцевого значення, убиральню, вимощення, огорожу та ворота, загальною площею 3183,70 кв.м, що знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська, 10, за актом приймання- передачі.

Колегія суддів не приймає посилання скаржника в апеляційній скарзі на те, що якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то він вправі порушувати питання про повне звільнення його від внесення орендної плати.

Відповідно до частин четвертої, шостої статті 762 ЦК України наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 08.05.2018 у справі №910/7495/16 виклала висновки щодо застосування частини 6 статті 762 ЦК України, зазначивши, що наведена норма права визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

З урахуванням викладеного вище Велика Палата Верховного Суду зазначає, що відсутність у частині 6 статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

Верховний Суд у постанові від 12.04.2023 у справі №910/14244/20 зазначив, що для застосування частини 6 статті 762 ЦК та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном визначальною умовою такого звільнення є наявність обставин, за які орендар не відповідає. Тобто, наймач повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане, і він не відповідає за ці обставини. Правова позиція стосовно застосування приписів частини 6 статті 762 ЦК України є сталою і послідовною та викладена у низці постанов Верховного Суду, зокрема: у справах №914/1248/18, №914/2264/17, №910/8040/20, №616/41/20, №910/14244/20, №911/1064/21.

Отже, в контексті вищенаведених приписів названої норми, орендар повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане ним, і він не відповідає за ці обставини.

Скаржником не наведено жодних конкретних доводів та не надано жодних доказів не використання майна у зв`язку із запровадженням на території України карантину, з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби СОУГО-19, та із запровадженням воєнного стану в Україні.

Колегія суддів зазначає, що формальне посилання на запровадження в Україні карантину та введення воєнного стану без деталізації негативних (невідворотних) наслідків та доведення їх відповідними доказами не свідчить про будь-які форс-мажорні обставини у наведений період, за яких скаржник на протязі двох з половиною років безпідставно не виконував суттєві умови договору оренди.

Крім того, відповідно до пункту 8.3. договору оренди сторони домовились, що звільняються від відповідальності за неналежне виконання або невиконання умов цього Договору у разі, якщо у встановленому законодавством порядку доведуть, що таке порушення виникло внаслідок дії непереборної сили. Про настання таких обставин Сторони повідомляють одна одну невідкладно.

Водночас, скаржником не надано доказів виконання пункту 8.3. договору оренди стосовно невідкладного інформування орендаря про неможливості використовувати орендоване майно, які від нього не залежать.

Щодо питання неможливості використання майна у випадку його невикористання з причин, пов`язаних із запровадженням воєнного стану в країні, то останнє вирішується в кожному конкретному випадку, виходячи з наведених особою доводів. Однак, сам лише факт запровадження воєнного стану не може бути безумовною підставою для зазначення про неможливість використання орендованого майна у всіх абсолютно випадках, оскільки звільнення від орендної плати на підставі форс-мажору здійснюється судом у виняткових, особливих випадках і лише за наявності обставин об`єктивного й непереборного характеру (підтверджених доказами), які або істотно ускладнили або унеможливили використання такого майна.

Отже, лише зазначення у скарзі про факт введення воєнного стану на території України не може слугувати достатньою підставою для визнання неможливості використання відповідачем орендованого майна за відсутності відповідних обґрунтувань та доказів того, як саме введення воєнного стану унеможливило його використання.

Щодо доводів скаржника про укладання та чинності охоронних договорів, колегія суддів зазначає, що строк дії наявного в матеріалів справи договору №УА 257687 добровільного страхування від 29.11.2011, укладеного між Акціонерним товариством «Страхова компанія «Країна» (Страховик) та ТОВ «Простір натхнення» (Страхувальник, відповідач), сплинув 29.11.2022. При цьому автоматичного продовження договору добровільного страхування №УА 257687 від 29.11.2021 не передбачено. Будь яких інших договорів страхування орендованого майна в матеріалах справи не має та до суду не надано.

З урахуванням наведених правових положень та встановлених обставин даної справи, колегія суддів вважає доводи викладені скаржником в апеляційній скарзі необґрунтованими, оскільки вони спростовуються зібраними по справі доказами та не відповідають вимогам закону, що регулює спірні правовідносини. За таких обставин колегія суддів не знаходить законних підстав для повного чи часткового задоволення вимог апеляційної скарги.

Дослідивши матеріали наявні у справі, апеляційний суд робить висновок, що суд першої інстанції дав належну оцінку доказам по справі та виніс законне обґрунтоване рішення, яке відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам і матеріалам справи.

Висновки суду апеляційної інстанції.

Згідно статті 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Будь-яких підстав для скасування рішення господарського суду за результатами його апеляційного перегляду колегією суддів не встановлено.

За вказаних обставин оскаржуване рішення господарського суду підлягає залишенню без змін, а апеляційна скарга залишенню без задоволення із віднесенням витрат на оплату судового збору за подачу апеляційної скарги на скаржника.

Керуючись статтями 129, 232, 233, 236, 240, 269, 270, 275, 276-277, 281-284, 339-343 Господарського процесуального кодексу України, Південно-західний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОСТІР НАТХНЕННЯ» залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Одеської області від 10.07.2024 у справі № 916/1353/24 залишити без змін.

Витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю «ПРОСТІР НАТХНЕННЯ».

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду у строки, передбачені статтею 288 ГПК України.

Повний текст постанови складено 09.12.2024.

Головуючий суддя І.Г. Філінюк

Суддя О.Ю. Аленін

Суддя А.І. Ярош