ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 листопада 2024 року

м. Київ

cправа № 910/2902/18 (910/10381/20)

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Васьковського О. В. - головуючого, Білоуса В. В., Погребняка В. Я.,

за участі секретаря судового засідання Аліференко Т.В.

розглянув касаційну скаргу Київської міської ради

на рішення Господарського суду міста Києва (суддя Чеберяк П. П.) від 29.04.2024

та постанову Північного апеляційного господарського суду (головуючий - Доманська М.Л., судді: Поліщук В. Ю., Остапенко О.М.) від 04.09.2024

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс"

до 1) Київської міської ради

2) Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки

у справі за заявою Товариства з обмеженою відповідальністю "НМТ Інвестментс"

до боржника Товариства з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс"

про визнання банкрутом.

Учасники справи:

представник позивача -Мусієнко О.І., адвокат;

представник відповідача-1 - не з`явився;

представник відповідача-1 - не з`явився.

1. Короткий зміст вимог

1.1. 04.04.2018 Господарський суд міста Києва ухвалив відкрити за заявою Товариства з обмеженою відповідальністю "НМТ Інвестментс" провадження у справі про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс" (далі - Боржник) в порядку, передбаченому Законом України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" (далі- Закон про банкрутство), ввести мораторій на задоволення вимог кредиторів, процедуру розпорядження майном та призначити розпорядника майна Боржника тощо.

1.2. 14.07.2020 Боржник (далі - Позивач) звернувся із позовом про визнання укладеною між Позивачем та Київською міською радою (далі - Відповідач-1) додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки, посвідченого державним нотаріусом Першої Київської державної нотаріальної контори Петровою Т.М., 05.09.2005 за реєстровим № 17-4327 (далі - Договір) та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (наразі Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації, далі -Відповідач-2), про що зроблено запис від 08.09.2005 за № 63-6-00285 у книзі записів державної реєстрації договорів, на умовах, запропонованих Позивачем, а саме з поновленням Договору на 15 років.

1.3. Позов обґрунтований порушенням Відповідачем-1 вимог частини 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" через його бездіяльність з розгляду протягом одного місяця звернення Позивача щодо поновлення Договору оренди земельної ділянки з поверненням підписаного примірнику додаткової угоди до нього, що порушує переважне право Позивача на укладення договору оренди землі на новий строк.

2. Короткий зміст рішення судів першої та апеляційної інстанцій.

2.1. Справа переглядалась судами неодноразово.

24.11.2021 Верховний Суд за результатами здійснення касаційного провадження за скаргою Відповдіача-1 на постанову Північного апеляційного господарського суду від 02.06.2021 та рішення Господарського суду міста Києва від 30.03.2021 скасував ці судові рішення, а справу направив на новий розгляд до суду першої інстанції.

2.2. При новому розгляді справи 29.04.2024 Господарський суд міста Києва постановив рішення (залишене без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 04.09.2024) про задоволення позову та визнання укладеною між Позивачем та Відповідачем-1 додаткової угоди про поновлення Договору оренди земельної ділянки у запропонованій Позивачем редакції, відповідно до якої Договір поновлений на 15 років.

2.3. Судові рішення мотивовані наявністю підстав для визнання укладеною додатковї угоди до Договору в запропонованій Позивачем редакції з поновленням Договору на 15 років, оскільки відповідачі протягом встановленого законом місячного строку не розглянули надісланий Позивачем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди щодо пролонгації Договору на 15 років, не повідомили орендаря про наявність заперечень та про своє рішення, тоді як Позивач здійснював всі необхідні дії для належного використання орендованої ним за Договором земельної ділянки, виконавши зокрема зобов`язання, що визначені у пункті 8.4 Договору щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням та щодо строків забудови. Також суди вказали про належне виконання умов Договору в частині належної сплати орендних платежів та про відсутність у Позивача заборгованості з орендної плати.

3. Встановлені судами обставини

3.1. 05.09.2005 між Позивачем (орендар) та Відповідачем-1 (орендодавець) укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений державним нотаріусом Першої київської державної нотаріальної контори Петровою Т.М. за № 17-4327, який зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) за № 63-6-00285 від 08.09.2005, про що зроблено запис у книзі записів державної реєстрації договорів.

Відповідно до пункту 1.1 Договору орендодавець, на підставі рішення Київської міської ради № 774/3349 від 14.07.2005, за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку визначену цим договором.

Згідно з пунктом 1.2 Договору об`єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками:

- місце розташування - ж/м Осокорки-Центральні (4 мікрорайон) у Дарницькому районі м. Києва;

- розмір - 21,8966 га;

- цільове призначення - для забудови об`єктами житлового і соціально-побутового призначення;

- кадастровий номер - :96:001:0010 (далі - Земельна ділянка).

Договір укладено на 15 років (на період будівництва) (пункт 3.1 Договору) та, з урахуванням його державної реєстрації, яку проведено 08.09.2005, строк дії договору встановлено до 08.09.2020.

Пунктами 4.1, 4.2 Договору передбачено, що визначена ним орендна плата за земельну ділянку становить платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою у грошовій формі. Річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 1,5 % від її нормативної грошової оцінки. У пункті 4.3 Договору сторони домовились, що розмір орендної плати може змінюватись за згодою сторін шляхом прийняття відповідного рішення Київською міською радою та внесення змін до цього договору.

Пунктом 8.4 Договору оренди передбачено, що завершення забудови Земельної ділянки необхідно здійснити в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку.

Згідно з пунктом 11.7 Договору після закінчення строку, на який його було укладено орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

3.2. Згідно з актом приймання-передачі земельної ділянки від 08.09.2005 Відповідач-1 передав, а Позивач прийняв у своє володіння і користування Земельну ділянку.

Сторони Договору склали і підписали акт від 18.08.2005 визначення меж Земельної ділянки в натурі (на місцевості).

3.3. 30.04.2020 Позивач звернувся до Відповідача-1 із листом-повідомленням за вих. № 14 про поновлення Договору, до якого долучив проект додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки, підписаний та скріплений печаткою орендаря, довідку Головного управління ДПС у місті Києві Державної податкової служби України від 23.04.2020 про відсутність заборгованості з орендної плати та відсутність податкового боргу з орендної плати за землю станом на 17.04.2020, документи, в підтвердження виконання умов Договору щодо будівництва об`єкта або які обґрунтовують необхідність поновлення Договору для завершення такого будівництва, зокрема, проект організації будівництва "Нове будівництво комплексу об`єктів житлового і соціально-побутового призначення (4 мікрорайон) житлового масиву Осокорки-Центральні у Дарницькому районі м. Києва", копії сертифікатів Київської торгово-промислової палати № 17-03-4/138 від 16.03.2020 та № 1703-4/525 від 06.12.2019 про форс-мажорні обставини, які унеможливили виконання договору в зазначений термін, а також обґрунтування необхідності поновлення договору оренди земельної ділянки та інформація про сплату пайової участі на розвиток інфраструктури міста, в якому наведено посилання на те, що тривалість забудови зумовлена наявністю форс-мажорних обставин, тривалістю процедур, які передують початку виконання будівельних робіт, тривалістю отримання дозвільної документації.

Зазначений вище лист-повідомлення Позивача про поновлення договору оренди земельної ділянки та додані документи згідно переліку направлено Відповідачу-1 у строк, визначений пунктом 11.7 Договору (накладна Укрпошти 595, фіскальний чек від 30.04.2020, опис вкладення з відбитком поштового штемпеля про прийняття до пересилання документів), і отримано Відповідачем-1 06.05.2020, що підтверджується інформацією з сайту відстежень поштових відправлень ПАТ "Укрпошта" щодо відповідного поштового відправлення.

3.4. Відповідачі протягом місяця не розглянули надісланий Позивачем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, не повідомили орендаря про наявність заперечень та про своє рішення.

3.5. Відповідачі обґрунтовують свої заперечення щодо неналежного користування Позивачем Земельною ділянкою відповідно до умов Договору та цільового призначення актами обстеження земельної ділянки № 18-1574-02 від 20.12.2018 та № 20-0498-02 від 19.08.2020.

Цими актами за результатами проведеного обстеження було зафіксовано стан Земельної ділянки, стан будівельного майданчика, розташування тимчасових будівельних споруд, розташування зелених насаджень.

3.6. Питання належного виконання Позивачем умов Договору було предметом розгляду у справі № 910/1424/19 і рішенням Господарського суду міста Києва від 02.07.2019, яке набрало законної сили, були встановлені наступні обставини, що:

- протягом 2006-2009 років на замовлення Позивачарозроблявся детальний план території району Осокорки та вчинялися дії, які були необхідні для його затвердження Київською міською радою (виконання проектних робіт з розроблення Детального плану території району Осокорки, отримання висновків, проходження архітектурно-містобудівної ради, громадське обговорення містобудівної документації, проходження державної екологічної експертизи - вказані докази містяться в матеріалах справи);

- у 2009 році був затверджений Детальний план території району Осокорки відбулось (рішення Київради від 27.11.2009 № 695/2764);

- 2013 - 2014 роки - підготовка містобудівного розрахунку та отримання містобудівних умов та обмежень забудови земельних ділянок, які відповідно до статті 29 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" є вихідними даними для проектування об`єкту будівництва;

- 2014 рік - отримання містобудівних умов і обмежень забудови Земельних ділянок;

- 2014 - 2017 роки - розроблення проектної документації, проходження експертизи проекту будівництва на виконання вимог статті 31 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності";

- 26.03.2015 - отримання дозволу на виконання будівельних робіт "Комплексна забудова території об`єктами житлового і соціально-побутового призначення (1, 2, 2а мікрорайони) житлового масиву Осокорки-Центральні у Дарницькому районі м. Києва. Перша черга будівництва. Будівництво підстанції ПС 110/10 кВ "ТЕЦ-5- Аркада";

- 27.04.2018 - отримання дозволу на виконання будівельних робіт "Комплексна забудова території об`єктами житлового і соціально-побутового призначення (1,2,2а мікрорайони) житлового масиву Осокорки-Центральні у Дарницькому районі м. Києва. 2 черга будівництва. Коригування.";

- 2015 - 2018 роки виконання підготовчих та будівельних робіт по реалізації Комплексної забудови території об`єктами житлового і соціально-побутового призначення (1, 2, 2а мікрорайони) житлового масиву Осокорки-Центральні у Дарницькому районі м. Києва;

- згідно з наданими Позивачем календарними планами будівництва, кінцевими строками будівництва житлового масиву є 2021 - 2025 роки.

У справі № 910/1424/19 з огляду на проведені Позивачем роботи з підготовки та проходження всіх вище перелічених етапів будівництва, які є вичерпними та обов`язковими, згідно з нормами чинного законодавства, та не можуть передувати одна другій, суд дійшов висновку про спростування матеріалами справи твердження щодо порушення Позивачем строків забудови.

3.7. Постановою Верховного Суду від 27.05.2021 у справі № 640/12591/19, якою скасовані судові рішення першої та апеляційної інстанції, а у задоволенні вимог Позивача про визнання протиправним та скасування податкового повідомлення-рішення Головного управління ДФС у місті Києві від 04.02.2019 № відмовлено, суд встановив такі обставини.

3.8. Рішенням Господарського суду міста Києва від 05.12.2022 у справі № 910/2902/18 (910/20011/21) стягнуто з Боржника на користь Головного управління ДПС у місті Києві заборгованість з орендної плати за землю в сумі 27 002 368 грн 65 коп., судовий збір в сумі 405 035 грн 52 коп.

Рішення мотивовано заборгованістю Позивача з орендної плати за землю з юридичних осіб в сумі 27 002 368 грн 65 коп., з яких: 17 960 573 грн 28 коп. - основний борг, 4 490 143 грн 32 коп. - штраф, 4 551 652 грн. 05 коп. - пеня, що виникла на підставі податкового повідомлення рішення № від 04.02.2019.

29.05.2023 Державним виконавцем Шевченківського відділу державної виконавчої служби у місті Києві Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Київ) Загорським Ю.Ю. винесено постанову про відкриття виконавчого провадження № 71903814 про стягнення з Боржника на користь Головного управління ДПС у м. Києві 405 035,52 грн. (судовий збір), а також виконавчий збір/основну винагороду приватного виконавця у розмірі 40 503 грн 55 коп.

Підставою для відкриття виконавчого провадження був наказ Господарського суду міста Києва від 09.01.2023 у справі № 910/2902/18 (910/20011/21).

08.12.2023 Позивач сплатив в межах виконавчого провадження № 71903814 заборгованість в сумі 445 857 грн 07 коп.

11.12.2023 Державним виконавцем Шевченківського відділу державної виконавчої служби у місті Києві Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Київ) Загорським Ю.Ю. винесено постанову про закінчення виконавчого провадження №71903 814.

3.10. Рішенням Господарського суду міста Києва від 19.09.2022 у справі № 910/2902/18 (910/15569/21) стягнуто з Позивача на користь Головного управління ДПС у місті Києві заборгованість з орендної плати за землю в сумі 2 158 772 грн 67 коп., судовий збір в сумі 32 381 грн 59 коп.

Рішення обґрунтовано заборгованістю Позивача з орендної плати за землю з юридичних осіб в сумі 2 158 772 грн 67 коп. основного боргу, що виник на підставі податкових розрахунків земельного податку № від 17.02.2020 в сумі 163 153 грн 41 коп. та № від 17.02.2021 в сумі 1 995 619 грн 26 коп.

28.12.2022 Державний виконавець Шевченківського відділу державної виконавчої служби у місті Києві Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Київ) Загорський Ю.Ю. виніс постанову про відкриття виконавчого провадження № 70620415 про стягнення з Позивача на користь Головного управління ДПС у місті Києві 2 191 154 грн 26 коп., а також виконавчий збір/основну винагороду приватного виконавця в сумі 219 115 грн 42 коп.

Підставою для відкриття виконавчого провадження був наказ Господарського суду міста Києва від 20.10.2022 у справі № 910/2902/18 (910/15569/21).

08.12.2023 Позивач сплатив в межах виконавчого провадження № 70620415 заборгованість в сумі 2 410 587 грн 68 коп.

11.12.2023 Державний виконавець Шевченківського відділу державної виконавчої служби у місті Києві Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Київ) Загорський Ю.Ю. виніс постанову про закінчення виконавчого провадження №70620415.

3.11. Позивач в повному обсязі погасив податковий борг з орендної плати, що підтверджується платіжними інструкціями, копії яких містяться в матеріалах справи, а саме: № 3612/26-15-13-04-26 від 11.12.2023 на суму 3 146 052 грн 07 коп., № 3615/26-15-13-04-26 від 14.12.2023 на суму 25 000 000 грн 00 коп., № 8 від 15.12.2023 на суму 1 497 737 грн 16 коп., № 7 від 18.12.2023 на суму 489 грн 00 коп., № 8 від 19.12.2023 на суму 32 381 грн 59 коп.

3.12. Згідно з листом Головного управління ДПС у місті Києві № 113095/6/26-15-13-01-08 від 20.12.2023 станом на 19.12.2023 за відомостями інформаційно-комунікаційної системи контролюючого органу у Боржника заборгованість із земельного податку та орендної плати з юридичних осіб не обліковується.

3.13. Рішенням Київської міської ради від 28.02.2013 № 89/9146 були внесені зміни до договорів оренди земельних ділянок згідно з додатком до цього рішення, встановивши річну орендну плату у розмірі 3% відсотків від нормативної грошової оцінки земельних ділянок та визначено орендарям земельних ділянок, зазначеним у додатку до цього рішення, забезпечити оформлення внесення відповідних змін до договорів оренди земельних ділянок. У додатку до цього рішення, серед інших, був зазначений також Договір, однак, відповідних змін сторони договору не внесли та не збільшили розмір орендної плати.

3.14. Рішення Міськради "Про бюджет міста Києва на 2021 рік" від 24.12.2020 № 24/24 встановлено мінімальні розміри орендної плати за земельні ділянки комунальної власності територіальної громади м. Києва (у відсотках від нормативної грошової оцінки).

3.15. Орендар (Позивач) здійснював сплату орендних платежів, про що також свідчить лист Головного управління ДФС у м. Києві № 76965/10/26-15-51-07-19 від 05.10.2018 про відсутність заборгованості Позивача зі сплати орендної плати за землю станом на момент прийняття Київрадою рішення № 3/6659 від 31.01.2019 "Про розірвання договорів оренди земельних ділянок для забудови об`єктами житлового і соціально-побутового призначення у ж/м Осокорки-Центральні (1, 2, 3, 4, 5, 6 мікрорайони) у Дарницькому районі м. Києва від 08.09.2005 № 63-6-00283, № 63-6-00286, № 63-6-00285, № 63-6-00284, № 63-6-00283", у тому числі Договору, об`єктом якого є Земельна.

3.16. Відсутність заборгованості Позивача зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою, зокрема за Договором підтверджено також у справі № 910/1424/19 (рішенням Господарського суду міста Києва від 02.07.2019, постановою Північного апеляційного господарського суду від 07.07.2020) за позовом Боржника до Відповідача-1 про визнання незаконним (недійсним) та скасування рішення Київської міської ради від 31.01.2019 № 3/6659 "Про розірвання договорів оренди земельних ділянок для забудови об`єктами житлового і соціально-побутового призначення у ж/м Осокорки Центральні (1, 2, 3, 4, 5, 6 мікрорайони) у Дарницькому районі м. Києва від 08.09.2005 № 63-6-00282, № 63-6-00286, № 63-6-00285, № 63-6-00284, № 63-6-00283".

3.17. Згідно з листом від 11.01.2024 № 05703-437 Відповідач-2 зазначив, що враховуючи положення договорів оренди земельних ділянок у Дарницькому районі міста Києва, зареєстрованих Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 08.09.2005 за №№ 63-6-00282, 63-6-00283, 63-6-00284, 63-6-00285, 63-6-00286, а також висновки Верховного Суду, річна орендна плата за договорами оренди земельних ділянок (кадастрові номери: :96:001:0008, :96:001:0009, :96:001:0010, :96:001:0011, :96:001:0013), укладені між Відповідачем-1 та Позивачем становить 1,5% від нормативної грошової оцінки.

4. Короткий зміст вимог касаційної скарги

4.1. 24.09.2024 Відповідач-1 подав касаційну скаргу, у якій просить скасувати постанову Північного господарського суду від 04.09.2024 та рішення Господарського суду міста Києва від 29.04.2024 і ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.

5. Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

5.1. Згідно з аргументами в касаційній скарзі підставою для касаційного оскарження судових рішень у цій справі є положення пункту 1 частини другої статті 287 ГПК України, оскільки суди застосували норму статті 33 Закону України "Про оренду землі" без урахування висновків щодо її застосування у подібних правовідносинах, викладеного:

- у постанові Верховного Суду України від 11.11.2014 у справі № 912/1552/13, згідно з яким чинним на момент виникнення спірних правовідносин законодавством не передбачено автоматичного поновлення договорів оренди землі, реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, через що за відсутності такого рішення неможливо зобов`язати цей орган в судовому порядку укласти такий договір або поновити його, оскільки таке зобов`язання суперечитиме вимогам законодавства;

- у постановах Верховного Суду від 23.05.2023 у справі № 917/129/22, від 12.07.2022 у справі № 924/707/19, від 30.07.2024 у справі № 910/4928/23, від 09.07.2024 у справі № 910/930/23, згідно з якими за відсутності волі Відповідача-1 як орендодавця на поновлення Договору з Позивачем та недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору призводить до припинення переважного права орендаря, через що орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших неузгоджених сторонами умовах.

При цьому скаржник також наголосив на тому, що незважаючи на факт порушення Відповідачем-1 місячного терміну для направлення орендареві (Позивачу) листа - повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий Позивачем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди до Договору щодо його пролонгації на 15 років наявність між сторонами у цей період невирішеного спору у справі № 910/1424/19 (відкрито провадження у справі - 07.03.2019, рішення суду першої інстанції прийнято 02.07.2019, постанова суду апеляційної інстанції ухвалена 07.07.2020) через оскарження Позивачем рішення Відповідача від 31.01.2019 № 3/6659 (про розірвання зокрема і Договору), у спірних правовідносинах не може бути застосована процедура позасудового врегулювання поновлення договору за принципом "мовчазної згоди" за приписами частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на момент звернення Позивача з позовом у цій справі, 14.07.2020, тобто до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству"). А тому відсутність листа - повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні Договору не можна кваліфікувати як таку згоду орендодавця на поновлення Договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були ним передбачені.

5.2. Скаржник також зазначив, що судові рішення та висновки в судових рішеннях у справах № 640/12591/19, № 910/2902/18 (910/20011/21), 910/2902/18 (910/15569/21), на які також послалися суди в оскаржуваних рішеннях попередніх інстанцій, спростовують помилкові висновки в цих рішеннях щодо здійснення Позивачем як орендарем належним чином у визначеному законом розмірі орендних платежів за Договором, адже Верховний Суд встановив наявність заборгованості саме з орендної плати, правомірність підстав нарахування та розмір якої встановлені постановою Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 27.05.2021 у справі № 640/12591/19. Наведене підтверджує аргументи про порушення орендарем (Позивачем) зобов`язань за Договором щодо сплати самостійно задекларованих зобов`язань з орендної плати, що свідчить про недобросовісну поведінку Позивача та втрату ним як орендарем переважного права на поновлення Договору, про що виснував у подібній до цієї справи Верховний Суд у постанові від 29.08.2024 № 910/10380/20.

6. Узагальнений виклад позиції інших учасників справи

6.1. Позивач у відзиві на касаційну скаргу заперечує аргументи, викладені в касаційній скарзі, з підстав, що загалом аналогічні мотивам в оскаржуваних судових рішеннях, наголошуючи, що скаржник послався на висновки Верховного Суду в постановах, що ухвалені не у подібних правовідносинах; у Відповідача-1 не було законодавчих обмежень для розгляду надісланого йому Позивачем листа-повідомлення про поновлення Договору; рішення органу місцевого самоврядування не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди земельної ділянки, а Позивач належно виконує свої обов`язки за Договором зі сплати орендної плати

7. Позиція Верховного Суду та висновки щодо застосування норм права

Щодо правил вчинення боржником правочину у межах провадження у справі про банкрутство

7.1. Суди встановили, що предметом спору у цій справі за вимогами Позивача є додаткова угода про поновлення договору оренди земельної ділянки, що був укладений з Відповідачем-1 як орендодавцем відповідної земельної ділянки.

7.2. Водночас, враховуючи передачу цієї справи згідно з ухвалою від 17.10.2022 на розгляд в межах справи № 910/2902/18 про банкрутство Боржника (Позивача), провадження в якій було відкрито ухвалою від 04.04.2018 (пункт 1.1), Суд зазначає, що позовні вимоги у цій справі згідно із заявою, поданою 14.07.2020, є такими, що заявлені після відкриття та під час здійснення провадження у справі про банкрутство щодо Боржника (Позивача), який перебуває в процедурі розпорядження майном (оскільки суди у цій справі не встановили та з матеріалів справи не вбачається запровадження у справі про банкрутство Боржника інших передбачених спеціальним законом з питань банкрутства (КУзПБ) процедур: санації або ліквідації Боржника).

А тому Суд звертається до особливостей здійснення провадження та розгляду спорів у межах справи про банкрутство.

7.3. Аналіз положень КУзПБ дає підстави для висновку, що з моменту порушення стосовно боржника справи про банкрутство він перебуває в особливому правовому режимі, який передбачає концентрацію спорів, стороною яких є боржник, у межах справи про банкрутство задля судового контролю в межах цього провадження за діяльністю боржника, залучення всього майна боржника до ліквідаційної маси та проведення інших заходів.

Так, відповідно до положень статті 7 КУзПБ спори, стороною в яких є боржник, розглядаються господарським судом за правилами, передбаченими Господарським процесуальним кодексом України, з урахуванням особливостей, визначених цією статтею.

Господарський суд, у провадженні якого перебуває справа про банкрутство (неплатоспроможність), в межах цієї справи вирішує всі майнові спори, стороною в яких є боржник; спори з позовними вимогами до боржника та щодо його майна; спори про визнання недійсними результатів аукціону; спори про визнання недійсними будь-яких правочинів, укладених боржником; спори про повернення (витребування) майна боржника або відшкодування його вартості відповідно; спори про відшкодування шкоди та/або збитків, завданих боржнику; спори про стягнення заробітної плати; спори про поновлення на роботі посадових та службових осіб боржника; спори щодо інших вимог до боржника.

Наведені положення кореспондуються з пунктом 8 частини першої статті 20 ГПК України, яка визначає справи, що відносяться до юрисдикції господарських судів.

7.4. Тобто з огляду на викладені положення законодавства у межах справи про банкрутство мають розглядатися будь-які спори, стороною яких є боржник, адже наслідком задоволення заявлених у таких спорах вимог (як правило, майнових) може бути зміна розміру або складу ліквідаційної маси боржника.

При цьому, вирішуючи відповідні спори за правилами господарського судочинства (ГПК України), суд застосовує та керується тими галузевими нормами закону та інститутами права, якими врегульовані спірні правовідносини (земельне законодавство, законодавство про купівлю-продаж, оренду, позику, забезпечення виконання зобов`язань, щодо здійснення виконання рішень тощо).

7.5. У зв`язку з заявленим в цій справі предметом спору щодо поновлення договору оренди земельної ділянки Суд звертається до правового регулювання правовідносин з оренди земельної ділянки.

7.6. Законом України "Про оренду землі" врегульовані відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

З посиланням на приписи частини п`ятої статті 33 цього Закону Позивач заявив позовні вимоги у цій справі, стверджуючи про наявність підстав для визнання за ним як за орендарем переважного права на поновлення Договору (оренди землі, пункт 1.3).

Положення Закону України "Про оренду землі" підлягають застосуванню у спірних правовідносинах в редакції зазначеного закону, чинного на час звернення Позивача з позовом до суду (14.07.2020), а саме в редакції до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (висновки сформульовані Верховним Судом у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у подібних правовідносинах в постанові від 18.05.2023 у справі № 910/10380/20 (пункти 75-79).

7.7. За змістом статей 1, 2 Закону України "Про оренду землі" (тут і надалі - в редакції станом на 14.07.2020) та статті 93 Земельного кодексу України оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно з положеннями статті 21 цього Закону орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі; розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

За змістом статті 33 Закону України "Про оренду землі" ініціатива укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) належить орендарю, яким у спірних правовідносинах є Позивач.

7.8. Отже наслідком укладення додаткової угоди про поновлення Договору (оренди земельної ділянки) є набуття Позивачем як орендарем такого активу як право оренди земельної ділянки, якому в силу закону кореспондує обов`язок Позивача сплачувати орендну плату за землю, а також виконувати інші обов`язки, які пов`язані з орендою земельної ділянки та визначені умовами відповідного договору.

Тож, у разі задоволення позовних вимог у цій справі (визнання укладеною між Позивачем та Відповідачем-1 додаткової угоди про поновлення Договору оренди земельної ділянки у запропонованій Позивачем редакції) для Позивача настають такі матеріально-правові наслідки як набуття обов`язку сплачувати орендну плату за землю протягом всього періоду оренди (у спірних правовідносинах протягом 15 років); а виходячи із встановлених судами умов оренди земельної ділянки за Договором, також обов`язок із забудови цієї ділянки об`єктами житлового і соціально-побутового призначення (пункт 3.1); тобто виникнення у Позивача матеріальних /фінансових обов`язків у зв`язку з таким правочином як укладення додаткової угоди про поновлення Договору (оренди земельної ділянки).

7.9. Поряд з цим, щодо вчинення боржником правочину, зокрема з оренди земельної ділянки, у межах передбачених КУзПБ судових процедур, які застосовуються до боржника, Суд зазначає про таке.

7.10. Згідно з приписами частини першої статті 44 КУзПБ під розпорядженням майном розуміється система заходів щодо нагляду та контролю за управлінням і розпорядженням майном боржника з метою забезпечення збереження, ефективного використання майнових активів боржника, здійснення аналізу його фінансового стану, а також визначення наступної процедури (санації чи ліквідації).

Відповідно до частини третьої цієї статті КУзПБ розпорядник майна боржника зобов`язаний, зокрема вживати заходів для захисту майна боржника.

Керівник або орган управління боржника виключно за погодженням з розпорядником майна приймають рішення, зокрема про участь боржника в об`єднаннях, асоціаціях, спілках, холдингових компаніях, промислово-фінансових групах чи інших об`єднаннях юридичних осіб; передачу майна в оренду; одержання та надання позик (кредитів); задоволення вимог поточних кредиторів (частина сьома статті 44 КУЗпБ).

Крім цього у процедурі розпорядження майном боржник не має права без згоди комітету кредиторів (зборів кредиторів - до моменту формування комітету кредиторів) вчиняти значні правочини, вчинення яких не заборонено цим Кодексом (абзац шостий частини сьомої статті 44 КУзПБ).

У процедурі розпорядження майном боржник не має права без згоди комітету кредиторів (зборів кредиторів - до моменту обрання комітету кредиторів) здійснювати продаж істотних активів боржника (частина восьма статті 44 КУзПБ).

7.11. З аналізу наведених положень КУзПБ вбачається, що підприємство, відносно якого відкрито провадження у справі про банкрутство та яке знаходиться в процедурі розпорядження майном, не має права приймати рішення щодо відчуження нерухомого майна, вчиняти значні правочини та здійснювати продаж істотних активів боржника без згоди на це розпорядника майна та комітету кредиторів (зборів кредиторів - до моменту формування комітету кредиторів), а режим збереження належного боржнику майна повною мірою забезпечується в силу прямих норм КУзПБ.

Отже, сама процедура розпорядження майном включає в себе певні обмеження розпорядження майном боржника. Такі заборони і обмеження діють в силу закону та, за загальним правилом, не потребують реалізації (установлення) у судових рішеннях, а наслідком їх недотримання є недійсність/нікчемність рішення, правочину чи майнової дії боржника.

У цих висновках Суд звертається до висновків, сформульованих Верховним Судом в постанові від 27.03.2024 у справі № 910/8776/21 (910/5996/23).

7.12. Отже, у вирішенні спорів у межах справи про банкрутство за правилами статті 7 КУзПБ суди мають враховувати визначені КУзПБ наслідки та обмеження, що настають у зв`язку з відкриттям провадження у справі про банкрутство. А тому, вирішуючи у межах справи про банкрутство відповідні спори, судам належить застосовувати відповідні норми закону, якими врегульовані спірні правовідносини (пункт 7.4) з урахуванням особливостей, застережень та обмежень щодо боржника, його майна, корпоративних та інших прав тощо, що передбачені спеціальними нормами КУзПБ.

7.13. Між тим, суди, розглядаючи та вирішуючи спір між сторонами щодо оренди земельної ділянки у цій справі в межах справи № 910/2902/18 про банкрутство Боржника (Позивача), наведеного не врахували, обмежившись застосуванням у спірних правовідносинах лише норм, якими визначені правила, умови та врегульований порядок укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

7.14. Тоді як відповідно до правової позиції Великої Палати Верховного Суду у постанові від 15.06.2021 у справі № 904/5726/19 у процесуальному законодавстві діє принцип "jura novit curia" ("суд знає закони"), який полягає в тому, що: 1) суд знає право; 2) суд самостійно здійснює пошук правових норм щодо спору безвідносно до посилання сторін; 3) суд самостійно застосовує право до фактичних обставин спору (da mihi factum, dabo tibi jus).

7.15. Таким чином суди, ухвалюючи оскаржувані судові рішення, не врахували та не застосували відповідні положення КУзПБ (пункти 7.10, 7.11), внаслідок чого не дослідили та не надали оцінку обставинам та відповідним доказам у зв`язку із вимогами Позивача щодо вчинення заявленого у цій справі правочину після відкриття та під час здійснення провадження у справі про банкрутство Боржника у процедурі розпорядження майном, у якій законодавець, попри відсутність заборони на продовження здійснення боржником господарської діяльності, встановлює особливості щодо розпорядження майном боржника, а вчинення правочинів боржником мають особливості за спеціальними положеннями абзацу шостого частини сьомої статті 44 КУзПБ. Так, суди:

- не надали оцінку доказам у справі, а саме умовам в запропонованому Позивачем проєкті додаткової угоди про поновлення Договору (оренди земельної ділянки) та безпосередньо в Договорі, на предмет узгодженості витрат Боржника, пов`язаних з укладенням ним такої угоди, з тими наслідками та обмеженнями, що настали у зв`язку із запровадженням щодо Боржника процедури розпорядження майна у справі № 910/2902/18 про банкрутство;

- не надали оцінку умовам, викладеним в проєкті додаткової угоди про поновлення Договору та в Договорі (пункт 3.3) на предмет належності (неналежності) такого правочину до значних у розумінні абзацу шостого частини сьомої статті 44 КУзПБ;

- не надали оцінку обставинам та доказам, чи підлягає оспорюваний правочин погодженню за правилами абзацу шостого частини сьомої статті 44 КУзПБ та чи погоджував Позивач (Боржник) вчинення оспорюваного правочину з комітетом кредиторів Боржника (зборів кредиторів - до моменту формування комітету кредиторів).

7.16. Наведені порушення та недоліки, зокрема у вигляді незастосування судами у спірних правовідносинах зазначених спеціальних положень КУзПБ та нездійснення дослідження та оцінки зібраних у справі доказів призвели до передчасних висновків судів в оскаржуваних судових рішеннях про наявність підстав для задоволення позовних вимог та визнання укладеною між Позивачем та Відповідачем-1 додаткової угоди про поновлення Договору оренди земельної ділянки у запропонованій Позивачем редакції, відповідно до якої Договір поновлений на 15 років.

7.17. Дійшовши зазначених висновків, Суд погоджується з аргументами скаржника (пункти 5.1, 5.2) в тій частині, в якій він зазначає про наявність підстав для скасування оскаржуваних судових рішень, однак Суд не оцінює аргументи скаржника в іншій їх частині з огляду на наведені висновки щодо правил вчинення правочинів боржником у межах передбачених КУзПБ судових процедур (пункти 7.9, 7.10).

7.18. Враховуючи викладене, визначені статтею 300 ГПК України межі розгляду справи судом касаційної інстанції, та з урахуванням положень пункту 2 частини першої статті 308, пункту 1 частини третьої статті 310 ГПК України, Суд доходить висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а оскаржувані судові рішення - скасуванню, з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

7.19. Дійшовши висновку про направлення справи на новий розгляд до суду першої інстанції, судові витрати у зв`язку з переглядом справи в суді касаційної інстанції не розподіляються.

Керуючись статтями 129, 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Київської міської ради задовольнити частково.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 04.09.2024 та рішення Господарського суду міста Києва від 29.04.2024 у справі № 910/2902/18 (910/10381/20) скасувати.

3. Направити справу № 910/2902/18 (910/10381/20) на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя О. В. Васьковський

Судді В. В. Білоус

В. Я. Погребняк