ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 листопада 2024 року м. ОдесаСправа № 915/246/24
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Діброви Г.І.

суддів: Принцевської Н.М., Ярош А.І.

секретар судового засідання: Полінецька В.С.

за участю представників учасників справи:

від Фізичної особи-підприємця Самедової Наілі Ісбендияр кизи, м.Миколаїв Надіч Н.Д., на підставі ордеру;

від Миколаївської міської ради, м. Миколаїв не з`явився .

розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Самедової Наілі Ісбендияр кизи, м.Миколаїв

на рішення Господарського суду Миколаївської області від 22.07.2024 року, м. Миколаїв, суддя Коваль С.М., повний текст рішення складено та підписано 22.07.2024 року

у справі № 915/246/24

за позовом Фізичної особи-підприємця Самедової Наілі Ісбендияр кизи, м.Миколаїв

до відповідача Миколаївської міської ради, м. Миколаїв

про визнання поновленим договору оренди

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог та рішення суду першої інстанції.

У березні 2024 року Фізична особа-підприємець Самедова Наіля Ісбендияр кизи, м. Миколаїв звернулась до Господарського суду Миколаївської області з позовною заявою до Миколаївської міської ради, м. Миколаїв, в якій просила суд визнати договір оренди від 05.11.2013 року №9685 ( з договором про зміни від 20.02.2017 року №20-17), укладений між Миколаївською міською радою та Фізичною особою-підприємцем Самедовою Наілєю Ісбендияр кизи поновленим на той самий строк і на тих самих умовах (на 4 роки, тобто до 08.12.2021 року), а також визнати повторно поновленим на той самий строк і на тих самих умовах (на 4 роки, тобто до 08.12.2025 року).

Позовні вимоги обґрунтовані положеннями ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та посиланнями на те, що відповідач, усупереч вимогам закону, не розглянув заяви позивача, подані 05.07.2017 та 26.07.2021, а також тим, що позивач після спливу договору оренди землі продовжує користуватись земельною ділянкою, а відповідачем не направлено протягом одного місяця після закінчення строку договору листа - повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі.

Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 22.07.2024 року у справі №915/246/24 відмовлено у задоволенні позовних вимог Фізичної особи-підприємця Самедової Наілі Ісбендияр кизи, м.Миколаїв.

Рішення суду першої інстанції обґрунтоване тим, що позивач вказаний у договорі строк пропустив і звернувся до відповідача із заявами про поновлення договору на новий строк 05.07.2017 та 26.07.2021, що унеможливлює задоволення позову про поновлення договору оренди землі на підставі частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки орендарем було порушено процедуру повідомлення про намір скористатись переважним правом на поновлення договору оренди.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу, узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи.

Фізична особа-підприємець Самедова Наіля Ісбендияр кизи, м. Миколаїв з рішенням суду першої інстанції не погодилась, тому звернулась до Південно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просила рішення Господарського суду Миколаївської області від 22.07.2024 року у справі № 915/246/24 скасувати та прийняте нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги Фізичної особи-підприємця Самедової Наілі Ісбендияр кизи, м.Миколаїв в повному обсязі.

Апеляційна скарга мотивована порушенням місцевим господарським судом норм матеріального і процесуального права та неповним з`ясуванням всіх обставин справи.

Зокрема, скаржниця, посилаючись на встановлені судом першої інстанції обставини справи зазначила, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Крім того, скаржник вказує, що законодавець визначив період, в який орендар має звернутись до орендодавця, а саме, у строк, зазначений в договорі, але не пізніше за місяць до спливу строку договору оренди. Отже, законодавець визначив період, а не чітко строк, що міститься у договорі.

В той же час апелянт зазначає, що з липня 2017 року по 2023 рік, орендодавець- Миколаївська міська рада не висувала будь-яких претензій та відповідно погоджувались з правом на користування спірною земельною діяльною.

Отже, на переконання апелянта, суд першої інстанції безпідставно, приймаючи виключно позицію відповідача, обмежив строки орендаря Фізичної особи-підприємця Самедової Наілі Ісбендияр кизи, м.Миколаїв на звернення до міської ради з відповідним повідомленням про продовження строку дії оренди, тобто у строк, що передбачений законом.

Також, за доводами апеляційної скарги, з 2017 року сторона позивача вказувала, що згідно до вимог закону та виконання усіх необхідних зобов`язань, вчинила дії як добросовісний орендар і відповідно договір оренди було продовжено на тих самих умовах і на той самий строк, тобто на 4 роки до грудня 2021року, і враховуючи зміни до Земельного кодексу, а саме, введення в дію ст. 126-1, така норма застосовується і в даній ситуації, що відповідно обґрунтовано зазначено в позовній заяві.

Крім того, скаржник зазначив, що саме працівники Миколаївської міської ради щороку нараховували відповідні ставки орендної плати та згідно до таких нарахувань, позивач здійснювала оплату за землю, що свідчить про продовження договірних умов користування спірною землею.

Скаржник вказує, що суд першої інстанції не навів обґрунтованих висновків, чому він позбавив права позивача, передбачене законом згідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та обмежив право орендаря звернутись у строк не пізніше одного місяця до спливу строку договору оренди землі.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 26.09.2024 року відкрито апеляційне провадження у справі № 915/246/24 за апеляційною скаргою Фізичної особи-підприємця Самедової Наілі Ісбендияр кизи, м.Миколаїв на рішення Господарського суду Миколаївської області від 22.07.2024 року, справу призначено до судового розгляду.

11.10.2024 року від відповідача до Південно-західного апеляційного господарського суду через електронний суду надійшов відзив, у якому Миколаївська міська рада, м. Миколаїв просила суд апеляційної інстанції апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Самедової Наілі Ісбендияр кизи, м.Миколаїв на рішення Господарського суду Миколаївської області від 22.07.2024 року залишити без задоволення, рішення суду першої інстанції без змін. Відзив колегією суддів долучено до матеріалів господарської справи.

Зокрема, у відзиві, відповідач, посилаючись на обставини справи, зазначив, що орендар повинен був повідомити про намір скористатись переважним правом на укладання договору оренди на новий строк до 08.06.2017 року. Проте, Фізична особа-підприємець Самедова Наіля Ісбендияр кизи, м.Миколаїв звернулась із заявою про видачу рішення міської ради про поновлення договору оренди земельної ділянки 05.07.2017, тобто з пропуском строку, який передбачено умовами договору оренди землі та у відповідності до приписів ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Крім того, скаржник зазначає, що до заяви не додано проекту додаткової угоди, як того вимагає стаття 33 Закону України «Про оренду землі».

Отже, відповідач стверджує, що позивачка у встановлений договором строк не повідомила орендодавця про намір скористатись переважним правом на укладання договору оренди на новий строк, не долучила до такої заяви проєкту додаткової угоди, а тому підстави для поновлення дії договору на підставі частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" відсутні.

Також, відповідач посилаючись на правову позицію Великої Палати Верховного Суду, зазначає, що підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені у частинах першій-п`ятій і частині шостій статті 33 Закону, не розмежовуються, а для поновлення договору оренди землі в порядку, передбаченому частиною шостою цієї статті, є необхідним надіслання орендарем повідомлення орендодавцю про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі разом з проектом додаткової угоди.

Відтак, на переконання відповідача, рішення суду першої інстанції ухвалене із дотриманням норм матеріального права та вимог процесуального закону.

В судовому засіданні представник позивача просив суд апеляційної інстанції апеляційну скаргу задовольнити, рішення суду першої інстанції скасувати, з мотивів викладених письмово в апеляційній скарзі.

Представник Миколаївської міської ради, м. Миколаїв в судове засідання на розгляд справи не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином, про що свідчать наявні у матеріалах справи довідки про доставку до електронного кабінету відповідача ухвали про відкриття провадження у справі та призначення її до розгляду. Про причини своєї неявки суду не повідомив.

Відповідно до ч. 12 ст. 270 Господарського процесуального кодексу України, неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Відповідно до положень п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04.11.1950 року кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом. Також, відповідно до рішень Європейського суду з прав людини, що набули статусу остаточного, зокрема "Іззетов проти України", "Пискал проти України", "Майстер проти України", "Субот проти України", "Крюков проти України", "Крат проти України", "Сокор проти України", "Кобченко проти України", "Шульга проти України", "Лагун проти України", "Буряк проти України", "ТОВ "ФПК "ГРОСС" проти України", "Гержик проти України" суду потрібно дотримуватись розумного строку для судового провадження.

Вказане узгоджується з рішенням Європейського суду з прав людини від 08 листопада 2005 року у справі «Смірнов проти України», відповідно до якого в силу вимог ч. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, обов`язок швидкого здійснення правосуддя покладається, в першу чергу, на відповідні державні судові органи. Розумність тривалості судового провадження оцінюється в залежності від обставин справи та з огляду на складність справи, поведінки сторін, предмету спору. Нездатність суду ефективно протидіяти недобросовісно створюваним учасниками справи перепонам для руху справи є порушенням ч. 1 ст. 6 даної Конвенції.

Розумним, зокрема, вважається строк, що є об`єктивно необхідним для виконання процесуальних дій, прийняття процесуальних рішень та розгляду і вирішення справи з метою забезпечення своєчасного (без невиправданих зволікань) судового захисту.

В своїх рішеннях Європейський суд також наголошує, що сторона, яка задіяна в ході судового розгляду, зобов`язана з розумним інтервалом сама цікавитись провадженням у її справі, добросовісно користуватися належними їй процесуальними правами та неухильно виконувати процесуальні обов`язки.

Оскільки судом апеляційної інстанції створено всі необхідні умови для встановлення фактичних обставин справи і правильного застосування законодавства, вжито заходи для належного повідомлення сторін про час та місце розгляду справи, враховуючи, що участь в засіданні суду є правом, а не обов`язком сторін, колегія суддів вважає за можливе розглянути справу за відсутності представника відповідача.

Суд апеляційної інстанції, у відповідності до ст. 269 Господарського процесуального кодексу України, переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Обговоривши доводи та вимоги апеляційної скарги, заслухавши пояснення предтавника позивача, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм процесуального та матеріального права України, фактичні обставини справи, оцінивши докази на їх підтвердження в межах доводів апеляційної скарги, надавши правову кваліфікацію відносинам сторін і виходячи з фактів, встановлених у процесі перегляду справи, правових норм, які підлягають застосуванню, та матеріалів справи, судова колегія вважає, що апеляційна скарга Фізичної особи-підприємця Самедової Наілі Ісбендияр кизи, м. Миколаїв не потребує задоволення, а рішення Господарського суду Миколаївської області від 22.07.2024 року у справі № 915/246/24 не потребує скасування, виходячи з наступного.

Господарським судом Миколаївської області та Південно-західним апеляційним господарським судом було встановлено та неоспорено учасниками справи наступні обставини.

Так, на підставі рішення Миколаївської міської ради від 16.10.2003 № 15/11 вирішено надати Приватному підприємцю Самедовій Наілі Інсбендияр кизи, м. Миколаїв в оренду строком на 5 років земельну ділянку площею 45 кв. м для розміщення та обслуговування торговельного павільйону по пр. Миру, поблизу ринку «Колос».

Згідно рішення Миколаївської міської ради від 19.12.2008 № 31/42 було укладено договір оренди землі від 29.09.2009 № 6940, за яким продовжено Фізичній особі-підприємцю Самедовій Н.І. кизи, м. Миколаїв оренду земельної ділянки для подальшого обслуговування торговельного павільйону по пр. Миру, поблизу ринку «Колос» без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно/Ленінський район.

На підставі рішення Миколаївської міськради від 28.08.2013 № 30/40 між сторонами у справі було укладено договір оренди землі від 05.11.2013 № 9685, зареєстрований 05.11.2013 року у Миколаївській міській раді за № 9685 (далі договір). За умовами цього договору Миколаївська міська рада (орендодавець) продовжила Фізичній особі - підприємцю Самедової Наілі Ісбендияр кизи (орендарю) оренду земельної ділянки загальною площею 45 кв.м, у тому числі 37 кв.м. під торговельним павільйоном, 8 кв.м. під проїздами, проходами та площадками (за функціональним призначенням землі комерційного використання), для обслуговування тимчасового розміщеного торговельного павільйону по пр. Миру, поблизу ринку Колос, без права оформлення свідоцтва про права власності на нерухоме майно /Інгульський район/, без права передачі її в суборенду (кадастровий номер :02:002:0062), за нормативною грошовою оцінкою 125432 грн. 74 коп., з цільовим призначенням земельної ділянки В.03.07, строком на 2 роки 8 місяців (з 05.11.2013 до 05.07.2016), а орендар зобов`язався в порядку, визначеному договором, сплачувати орендодавцю за користування цією земельною ділянкою орендну плату (п. 1.1, 2.1-2.4, 4.1-4.2, 5.1-5.2 договору).

Відповідно до п. 3.1 договору оренди землі № 9685, орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за шість місяців до спливу строку договору оренди землі. Підставою для укладення договору на новий строк буде відповідне рішення орендодавця.

У подальшому між сторонами було укладено договір від 20.02.2017 № 20-17 про зміни до договору оренди, який того ж дня зареєстрований у Миколаївській міській раді, у відповідності до умов якого Миколаївська міська рада на підставі свого рішення від 08.12.2016 № 11/18 продовжила дію договору до 08.12.2017 (п. 1.3 договір про зміни від 20.02.2017).

Позивач 05.07.2017 та 26.07.2021 через Центр надання адміністративних послуг звертався до Миколаївської міської ради із заявами про укладення додаткової угоди про поновлення спірного договору оренди, що і не заперечується Миколаївською міською радою.

Також, позивачем подано лист Головного управління ДПС у Миколаївській області від 25.06.2021 № 14868/6/14-29-51-01-12-03, із якого вбачається, що на підставі даних інформаційної системи податкового органу у період з 01.01.2017 по 01.06.2021 підтверджено сплату орендної плати за землю в сумі 26 998 грн. 92 коп., що також підтверджується квитанціями Приватбанку.

Предметом спору у даній справі є встановлення обставин на підтвердження або спростування підстав для визнання договору оренди від 05.11.2013 року №9685 ( з договором про зміни від 20.02.2017 року №20-17), укладеного між Миколаївською міською радою та Фізичною особою підприємцем Самедовою Наілєю Ісбендияр кизи, м. Миколаїв, поновленим на строк, який запропонований позивачем в резолютивній частині позовної заяви.

Норми права, які регулюють спірні правовідносини, доводи та мотиви відхилення аргументів, викладених скаржником в апеляційній скарзі, за якими суд апеляційної інстанції погодився з висновками суду першої інстанції.

За приписами ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Відповідно до ст. 11 Цивільного Кодексу України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ст. 2 Земельного кодексу України земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Суб`єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади. Об`єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї).

Частиною 1 ст. 3 Земельного кодексу України унормовано, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Згідно з вимогами ст. 12 Земельного кодексу України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить, зокрема: надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу; здійснення контролю за використанням та охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства; вирішення інших питань у галузі земельних відносин відповідно до закону.

Відповідно до ст. 80 Земельного Кодексу України, суб`єктами права власності на землю є громадяни та юридичні особи - на землі приватної власності; територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності; держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади, - на землі державної власності.

Відповідно до вимог ст. 83 Земельного кодексу України землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають, зокрема, усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності.

Від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради (ч. 5 ст. 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

У відповідності до ст. 8 Земельного кодексу України, п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", рада здійснює передачу у власність або надання у користування земельних ділянок виключно відповідно та в порядку, визначеному Земельним кодексом України.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (ч. 3 ст. 792 Цивільного кодексу України).

Відповідно до ст. 1, 2 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом (ч. 1 та 9 ст. 93 Земельного кодексу України).

Поняття договору оренди землі визначено ст. 13 Закону України "Про оренду землі", за приписами якої договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі (ч. 1 ст. 6 Закону України «Про оренду землі»).

Предметом даного спору є вимога про визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, в редакції, запропонованій позивачем, на підставі ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Порядок поновлення договору оренди земельної ділянки на момент виникнення спірних правовідносин визначався ст. 33 Закону України "Про оренду землі", яка мала назву «Поновлення договору оренди землі».

Так, згідно з ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі - у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (ч. 2 ст. 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч. 3 ст. 33 цього Закону).

Відповідно до ч. 4 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5 ст. 33 зазначеного Закону).

При цьому ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (ч. 8, 9 ст. 33 вказаного Закону).

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що ст. 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець на той час ототожнював поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі", використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої ч. 1-5, так і для підстави, передбаченої ч. 6 цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені ч. 2 ст. 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проєкт додаткової угоди.

Мета такого повідомлення - запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проєкту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк).

При цьому, таке звернення повинно бути вчинене у строк встановлений самим договором оренди, проте не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди.

Така конструкція цієї статті передбачає, що у випадку відсутності домовленості між сторонами договору щодо такого строку та незакріплення останнього в договорі, цей строк визначено нормативно - не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Таким чином, перевагу має договірний строк, визначений та встановлений сторонами в договорі оренди землі, оскільки відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами

Аналогічна правова позиція викладене в постанові Верховного Суду від 03.02.2021 року у справі № 915/1003/20.

Орендодавець, розглянувши у місячний строк таке повідомлення і проєкт додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення такого договору шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або надсиланню листа-повідомлення про наявність заперечень щодо такого поновлення договору має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проєкт додаткової угоди.

Факт порушення орендодавцем місячного строку для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі". І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на його поновлення на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таку правову позицію викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 року у справах № 159/5756/18 та № 313/350/16-ц.

Вказану позицію підтримала і Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31.08.2021 року у справі № 903/1030/19, до розгляду якої зупинялось провадження у справі.

Так, у п. 28, 29 вказаної постанови Велика Палата Верховного Суду зазначила, що « 28. Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду передав справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, вважаючи за потрібне відступити від її висновків, викладених у постановах від 22.09.2020 року у справах № 313/350/16-ц та № 159/5756/18. Підставою для відступу вважав те, що поновлення договору оренди землі згідно з ч. 6 ст. 33 Закону № 161-XIV є автоматичним продовженням вказаного договору на той самий строк і на тих самих умовах, які сторони погодили під час його укладення, без необхідності повідомляти орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі, а також надсилати проєкт додаткової угоди; таке поновлення не вимагає прийняття орендодавцем відповідного рішення, оскільки земельні правовідносини сторони вже врегулювали під час передання земельної ділянки й укладення договору оренди землі, а подальше регулювання закон передбачив у вигляді поновлення цього договору.

29. Велика Палата Верховного Суду, враховуючи, зокрема, внесені згідно із Законом № 340-IX зміни до Закону № 161-XIV (доповнення його ст. 32-2 «Поновлення договорів оренди землі» та викладення ст. 33 у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк») і до Земельного кодексу України, доповнення його ст. 126-1 «Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови»), вважає, що відсутні вагомі підстави для відступу від її висновку стосовно застосування ч. 6 ст. 33 Закону № 161-XIV у редакції, яка існувала до її зміни згідно із Законом № 340-IX. Процедура поновлення договору оренди землі та процедура укладення такого договору на новий строк справді мали би відрізнятися, причому у разі поновлення договору мав би існувати спеціальний порядок державної реєстрації права оренди на новий строк. Але ст. 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX вимагала від орендаря саме для поновлення договору оренди землі завчасно надіслати орендодавцеві повідомлення про таке поновлення з проєктом відповідної додаткової угоди, а спеціального порядку державної реєстрації права оренди на новий строк законодавство не передбачало».

Крім того, у вказаній постанові Велика Палата Верховного Суду також зауважила, що ст. 33 Закону України «Про оренду землі» прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проєкт додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проекті додаткової угоди, яку надав орендар (п. 34 постанови).

Велика Палата Верховного Суду також зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі (п. 35 постанови).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 року у справі № 903/1030/19 також було роз`яснено, що ч. 5 та ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» встановлювали загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

- за загальним правилом, викладеним у ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду;

- спеціальне правило, викладене у ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (ч. 8 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»). Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (ч. 11 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).

Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з п. 1 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (ст. 125 Земельного кодексу України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», є «автоматичною» пролонгацією орендних правовідносин.

Отже, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів:

1. Орендар належно виконує його обов`язки за договором;

2. Орендар повідомив орендодавця в установлені законом строки (у строк, встановлений договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі) про намір поновити договірні відносини на новий строк;

3. До листа-повідомлення орендар додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі;

4. Орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди його не розглянув;

5. Орендар продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою;

6. Орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні договору.

Тобто, враховуючи наведене вище, судова колегія наголошує, що дійсно орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною 2 статті 33 зазначеного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому, таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Так, виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі"). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Наведений правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18, про відсутність підстав для відступу від якого Велика Палата Верховного Суду зазначила у п. 29 постанови від 31.08.2021 року у справі № 903/1030/19.

При цьому в постановах від 22.09.2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18 Велика Палата Верховного Суду констатувала необхідність попереднього своєчасного звернення орендаря до орендодавця з листом-повідомленням про намір продовжити відносини оренди землі, до якого (листа-повідомлення) має додаватися проект додаткової угоди.

Так, з матеріалів справи вбачається, що на підставі рішення Миколаївської міської ради від 16.10.2003 № 15/11 вирішено було надати Приватному підприємцю Самедовій Наілі Інсбендияр кизи, м. Миколаїв в оренду строком на 5 років земельну ділянку площею 45 кв. м для розміщення та обслуговування торговельного павільйону по пр. Миру, поблизу ринку «Колос».

Згідно рішення Миколаївської міської ради від 19.12.2008 № 31/42 було укладено договір оренди землі від 29.09.2009 № 6940, за яким продовжено Фізичній особі-підприємцю Самедовій Н.І. кизи, м. Миколаїв оренду земельної ділянки для подальшого обслуговування торговельного павільйону по пр. Миру, поблизу ринку «Колос» без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно/Ленінський район.

На підставі рішення Миколаївської міськради від 28.08.2013 № 30/40 між сторонами у справі було укладено договір оренди землі від 05.11.2013 № 9685, зареєстрований 05.11.2013 року у Миколаївській міській раді за № 9685 (далі договір). За умовами цього договору Миколаївська міська рада (орендодавець) продовжила Фізичній особі підприємцю Самедовій Наілі Ісбендияр кизи (орендарю) оренду земельної ділянки загальною площею 45 кв.м, у тому числі 37 кв.м. під торговельним павільйоном, 8 кв.м. під проїздами, проходами та площадками (за функціональним призначенням землі комерційного використання), для обслуговування тимчасового розміщеного торговельного павільйону по пр. Миру, поблизу ринку Колос, без права оформлення свідоцтва про права власності на нерухоме майно /Інгульський район/, без права передачі її в суборенду (кадастровий номер :02:002:0062), за нормативною грошовою оцінкою 125432 грн. 74 коп., з цільовим призначенням земельної ділянки В.03.07, строком на 2 роки 8 місяців (з 05.11.2013 до 05.07.2016), а орендар зобов`язався в порядку, визначеному договором, сплачувати орендодавцю за користування цією земельною ділянкою орендну плату (п. 1.1, 2.1-2.4, 4.1-4.2, 5.1-5.2 договору).

Відповідно до п. 3.1 договору оренди землі № 9685, орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за шість місяців до спливу строку договору оренди землі. Підставою для укладення договору на новий строк буде відповідне рішення орендодавця.

У подальшому, між сторонами було укладено договір від 20.02.2017 № 20-17 про зміни до договору оренди, який того ж дня зареєстрований у Миколаївській міській раді, у відповідності до умов якого Миколаївська міська рада на підставі свого рішення від 08.12.2016 № 11/18 продовжила дію договору до 08.12.2017 (п. 1.3 договір про зміни від 20.02.2017).

Проте, позивач звернувся через Центр надання адміністративних послуг до Миколаївської міської ради із заявами про поновлення договору оренди земельної ділянки 05.07.2017 та 26.07.2021, тобто з пропуском строку, який було передбачено умовами договору оренди землі та без додержання приписів ст. 33 Закону України «Про оренду землі», без додання проекту додаткової угоди.

Отже, враховуючи те, що позивач не дотримався чітко визначеної договором процедури його поновлення, направивши відповідне повідомлення орендодавцю з порушенням 6-місячного строку, як то передбачено умовами укладеного між сторонами договору (повинен був звернутись не пізніше 08.06.2017, оскільки договір діяв до 08.12.2017, а позивач звертався до відповідача 05.07.2017 та 26.07.2021, і без додання до від 05.07.2017 №219/Нз-17Д та від 26.07.2021 №23020-07 проектів додаткових угод до договору оренди, оформлених зі сторони Фізичної-особи підприємця Самедової Наілі Ісбендияр кизи, м. Миколаїв.

Судова колегія зазначає, що є сталою правова позиція щодо застосування положень ст. 33 Закону України "Про оренду землі", яка полягає у тому, що передбачені у частинах 1-5 і 6 ст. 33 вказаного Закону підстави для поновлення договору оренди землі пов`язані між собою і для поновлення договору за "мовчазної згоди" орендодавця на підставі ч. 6 зазначеної статті необхідним є дотримання процедури, передбаченої частинами 1-5 цієї статті.

Проте, вимоги ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» позивачем у повній мірі дотримані не були, у зв`язку з ненаданням до заяв проекту додаткової угоди.

З огляду на викладене вище, колегія суддів зазначає, що доводи заявника не спростовують законних висновків суду першої інстанції про недотримання позивачем процедури поновлення вказаного правочину, що є підставою для відмови в задоволенні позовних вимог.

Враховуючи наведені вище обставини, колегія суддів дійшла висновку про те, що доводи скаржника, викладені ним в апеляційній скарзі не знайшли свого відображення під час перегляду апеляційним судом оскаржуваного рішення суду першої інстанції, з огляду на що таке рішення зміни або скасування не потребує, оскільки судом першої інстанції належно з`ясовані всі обставини, що мають значення для справи, що призвело до прийняття вірного висновку по суті справи.

Відповідно до ст. 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

За таких обставин, Південно-західний апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга Фізичної особи-підприємця Самедової Наілі Ісбендияр кизи, м.Миколаїв на рішення Господарського суду Миколаївської області від 22.07.2024 року у справі № 915/246/24 не потребує задоволення, а вказане рішення суду ухвалено з дотриманням вимог матеріального права та процесуального закону.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за апеляційний перегляд судового рішення покладаються на скаржника.

Керуючись ст. 129, 240, 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, -

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Самедової Наілі Ісбендияр кизи, м.Миколаїв на рішення Господарського суду Миколаївської області від 22.07.2024 року у справі № 915/246/24 залишити без задоволення, рішення Господарського суду Миколаївської області від 22.07.2024 року у справі № 915/246/24 залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку в строки, передбачені ст. 288 Господарського процесуального кодексу України.

Вступна і резолютивна частини постанови проголошено в судовому засіданні 26.11.2024 року.

Повний текст постанови складено 27.11.2024 року.

Головуючий суддя Г.І. Діброва
Судді Н.М. Принцевська
А.І. Ярош