ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 листопада 2024 року

м. Київ

cправа № 908/1817/23

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Мачульського Г. М. - головуючого, Рогач Л. І., Краснова Є. В.,

секретар судового засідання Лихошерст І. Ю.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу заступника керівника Дніпропетровської обласної прокуратури

на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 09.04.2024 (колегія суддів: Дармін М. О. - головуючий, Кощеєв І. М., Чус О. В.) та рішення Господарського суду Запорізької області від 23.10.2023 (суддя Горохов І. С.)

за позовом заступника керівника Запорізької обласної прокуратури

до: 1) Запорізької міської ради;

2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Корт Інвест",

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача-2 - Державний реєстратор Виконавчого комітету Комишуваської селищної ради Оріхівського району Запорізької області Христенко Євген Васильович,

про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним додаткового договору, повернення земельної ділянки, скасування права власності та знесення об`єкта,

за участю:

прокурора: Костюк О. В. (посвідчення)

відповідача-1: Шалагінова В. О. (самопредставництво)

відповідача-2: Гриценко Ю. В. (адвокат)

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог

1.1 Заступник керівника Запорізької обласної прокуратури звернувся до Господарського суду Запорізької області з позовом до Запорізької міської ради (далі - Міськрада) та Товариства з обмеженою відповідальністю "Корт Інвест" (далі - ТОВ "Корт Інвест") про:

- скасування реєстрації права власності ТОВ "Корт Інвест" на об`єкт нерухомого майна - будівлю КПП загальною площею 7 кв. м, яка розташована на пр. Маяковського, 19 Б у м. Запоріжжя (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101);

- зобов`язання ТОВ "Корт Інвест" знести самочинно збудовану будівлю КПП загальною площею 7 кв. м, яка розташована на земельній ділянці площею 4,0653 га з кадастровим номером :05:019:0090 на пр. Маяковського, 19Б у м. Запоріжжя;

- визнання незаконним та скасування рішення Міськради від 27.03.2019 № 45/27 "Про поновлення ТОВ "Корт Інвест" договору оренди землі по пр. Маяковського, 19Б для розташування спортивно-оздоровчого комплексу";

- визнання недійсним додаткового договору № 00273 до договору оренди землі від 21.05.2010 № 06, укладеного 10.12.2019 між Міськрадою та ТОВ "Корт Інвест";

- зобов`язання ТОВ "Корт Інвест" повернути на користь Запорізької міської територіальної громади в особі Міськради земельну ділянку площею 4,0653 га з кадастровим номером :05:019:0090, вартістю 36 914 550,12 грн.

1.2 В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що ТОВ "Корт Інвест" без отримання дозвільних документів на проведення будівельних робіт побудувало будівлю КПП площею 7 кв. м на орендованій земельній ділянці та в подальшому зареєструвало право власності на самочинно збудований об`єкт нерухомого майна за спрощеною процедурою (будівництво до 05.08.1992). Отже, наявні підстави для знесення КПП та скасування вчиненої державної реєстрації права власності на цю будівлю.

1.3 Зазначені обставини свідчать про втрату переважного права на поновлення договору оренди землі, а тому наявні підстави для визнання додаткового договору недійсним, а також повернення земельної ділянки за наслідками припинення договору оренди.

1.4 Також прокурор вважає, що спірним рішенням Міськрада всупереч статті 20 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) змінила цільове призначення орендованої земельної ділянки, оскільки відповідний проєкт не розроблювався та не затверджувався.

2. Короткий зміст судових рішень

2.1 Рішенням Господарського суду Запорізької області від 23.10.2023, залишеним без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду від 09.04.2024, у позові відмовлено.

2.2 Суд першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, зазначив, що Міськрада не заперечує щодо об?єкта нерухомого майна на земельній ділянці та не вважає, що діями ТОВ "Корт Інвест" порушено її права. Таким чином, відсутні підстави вважати, що договір оренди мав поновлюватися на конкурентних засадах, адже Міськрада діяла в межах законодавства і підстави для скасування її спірного рішення також відсутні. При цьому суд вважав недоведеними посилання прокурора на те, що саме спірним рішенням Міськрада всупереч закону змінила цільове призначення земельної ділянки. За встановлених обставин справи суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для визнання недійсним додаткового договору та повернення земельної ділянки з оренди.

3. Короткий зміст касаційної скарги та позиція інших учасників справи

3.1 У касаційній скарзі прокурор просить судові рішення скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову.

3.2 На обґрунтування касаційної скарги скаржник посилається на те, що суди неправильно застосували норми матеріального права та порушили норми процесуального права за виключними випадками, які передбачені пунктами 1, 4 (з посиланням на пункти 1, 3 частини 3 статті 310 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України)) частини 2 статті 287 ГПК України.

3.3 На думку позивача, оскаржувані рішення ухвалено без урахування висновків щодо їх застосування у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц, щодо незаконності державної реєстрації об`єктів самочинного будівництва та їх правового статусу, постанові Великої Палати Верховного Суду від 11.09.2018 у справі № 712/10864/16-а щодо порядку зміни цільового призначення земельних ділянок виключно за проєктами землеустрою щодо їх відведення та постановах Верховного Суду від 05.06.2024 у справі № 910/12823/21, від 16.06.2022 у справі № 910/23713/16, від 14.11.2023 у справі № 904/2063/20 щодо стандарту вірогідності доказів.

3.4 Скаржник зазначає, що суд апеляційної інстанції безпідставно відмовив у задоволенні його клопотання про долучення до справи супутникових знімків та не врахував постанову Верховного Суду від 28.07.2020 у справі № 904/2104/19, оскільки про ці докази прокурору не було відомо під час розгляду справи судом першої інстанції. Також суд не надав оцінку акту резервування земельної ділянки на проведення проектно-вишукувальних робіт від 11.11.2005 № 491; висновку Міської санепідстанції м. Запоріжжя від 14.02.2006 № 10; висновку Головного управління архітектури та містобудування Запорізької міської ради від 03.08.2007 № 6655; листу Управління з питань екології Запорізької міської ради від 05.10.2007 № 01-07/88; проєкту землеустрою щодо відведення ТОВ "Корт Інвест" земельної ділянки, який розроблено у 2007 році ТОВ "Синергія"; договору оренди землі від 05.05.2010; акту прийому-передачі земельної ділянки з кадастровим номером :05:019:0090; листа Державної інспекції архітектури та містобудування від 23.12.2021 № 6828/05/13-21; інформації ТОВ "Запорізьке міжміське бюро технічної інвентаризації" від 17.08.2022 № 928 щодо відсутності інвентаризаційної справи на об`єкт нерухомого майна, що розташований за адресою: м. Запоріжжя, пр-т Маяковського, 19Б.

3.5 У відзиві ТОВ "Корт Інвест" зазначає, що суди врахували сталу судову практику, що склалася за розглядом подібних справ, та дійшли правильного висновку про наявність законних підстав для продовження договору оренди. Тому просить закрити касаційне провадження у частині виключного випадку касаційного оскарження, передбаченого пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, а в іншій частині - касаційну скаргу залишити без задоволення.

3.6 Державний реєстратор вважає, що при прийнятті рішення про державну реєстрацію права власності він не допустив порушень. Наданий прокурором технічний звіт, виконаний ФОП Гаврилюком В. М., не містить відомостей щодо періоду будівництва КПП. Прокурор не надав належних і допустимих в розумінні статей 76, 77 ГПК України доказів на підтвердження внесення до офіційних документів завідомо неправдивих відомостей, іншого підроблення офіційних документів з боку інженера з інвентаризації нерухомого майна. Тому просить відмовити у задоволенні касаційної скарги.

4. Мотивувальна частина

4.1 Суди встановили, що 24.08.2008 Міськрада прийняла рішення № 62/1 про передачу в оренду ТОВ "Корт Інвест" земельної ділянки площею 4,0653 га з кадастровим номером :05:019:0090 для розташування спортивно-оздоровчого комплексу, яка знаходиться: м. Запоріжжя, прибережна зона р. Дніпро в районі каскаду Райдуга.

4.2 05.05.2010 між Міськрадою (орендодавець) та ТОВ "Корт Інвест" (орендар) укладено договір оренди землі (договір) строком на 10 років. Договір оренди зареєстровано та підписано між сторонами акт прийому-передачі.

4.3 Відповідно до умов вищезазначеного договору земельна ділянка надана в оренду для розташування спортивно-оздоровчого комплексу (п. 1).

4.4 Відповідно до п.п. 3 4 договору земельна ділянка вільна від забудови, об`єкти інфраструктури відсутні. Цільове призначення земельної ділянки - землі рекреаційного призначення.

4.5 27.03.2019 Міськрада прийняла рішення № 45/27 про поновлення ТОВ "Корт Інвест" строком на 19 років договору; землі житлової та громадської забудови; для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови) для розташування спортивно-оздоровчого комплексу.

4.6 10.12.2019 між сторонами укладено додатковий договір № 00273 до договору оренди землі від 21.05.2010 № 06 (далі - додатковий договір). 13.01.2020 здійснено державну реєстрацію права оренди.

4.7 З урахуванням умов додаткового договору ТОВ "Корт Інвест" отримало земельну ділянку для розташування спортивно-оздоровчого комплексу, яка знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, пр. Маяковського, 19 Б. Цільове призначення земельної ділянки: землі житлової та громадської забудови, для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови. Строк дії договору: до 27.03.2038.

4.8 Відповідно до умов додаткового договору на земельній ділянці розміщено об`єкт нерухомого майна - будівля КПП, яка належить орендарю (п. п. 4, 5).

4.9 За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно 07.03.2019 зареєстровано за ТОВ "Корт Інвест" право власності на будівлю КПП літ. А загальною площею 7 кв. м, яка розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Маяковського 19Б.

4.10 11.10.2021 проведено камеральну перевірку у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державного реєстратора виконавчого комітету Комишуваської селищної ради Оріхівського району Запорізької області Христенка Євгена Васильовича, про що складено акт перевірки.

4.11 В акті перевірки зазначено про те, що при розгляді заяви ТОВ "Корт Інвест" про державну реєстрацію права власності від 07.03.2019 № 33034815, державний реєстратор Христенко Є. В. зобов`язаний був зупинити розгляд заяви з підстав, визначених пунктом 1 частини 1 статті 23 Закону, оскільки заявником не подано документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, а також документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси.

4.12 12.10.2021 Міністерство юстиції України видало наказ № 3678/5 про анулювання державному реєстратору виконавчого комітету Комишуваської селищної ради Оріхівського району Запорізької області доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

4.13 Водночас 04.04.2023 рішенням Запорізького окружного адміністративного суду у справі № 280/602/23 визнано протиправним та скасовано зазначений наказ Міністерства юстиції України від 12.10.2021 № 3678/5.

4.14 Позов у справі № 280/602/23 задоволено з тих підстав, що:

- слідчий з метою проведення перевірки дій державного реєстратора мав право звернутися до Міністерства юстиції України виключно на підставі певного процесуального рішення у формі постанови, а не листа, або ж на підставі вірно оформленого процесуального документа, слідчий мав право звернутися до відповідача з витребуванням наявних вже висновків ревізій чи актів перевірки, однак не з вимогою про проведення такої перевірки;

- позбавлення заінтересованої особи (позивача) можливості взяти участь у розгляді скарги є істотним порушенням процедури проведення камеральної перевірки, яке ставить під сумнів безсторонність (неупередженість), повноту перевірки та обґрунтованість обставин, які зокрема відображені у акті за результатами проведення камеральної перевірки від 11.10.2021, що є достатньою підставою для визнання протиправним та скасування спірного наказу, а тому ці обставини не підлягають перевірці по суті стосовно прийняття державним реєстратором Христенком Є. В. рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 21.08.2018 № 42638064, від 13.03.2019 № 45909255.

4.15 Під час апеляційного перегляду справи № 908/1817/23 встановлено, що остаточне судове рішення у справі № 280/602/23 відсутнє у зв`язку з тим, що справа № 280/602/23 перебуває у касаційному провадженні, а прокурор не заявляв відповідного клопотання про зупинення провадження справи № 908/1817/23.

4.16 Відповідно до частини 1 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог, викладених у касаційній скарзі, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

4.17 За змістом пункту 1 частини 2 статті 134 ЗК України не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

4.18 Суди попередніх інстанцій з посиланням на зазначену норму не погодилися з доводами прокурора про те, що передача спірної земельної ділянки мала відбуватися на конкурентних засадах. В основу таких висновків суди поклали обставини того, що на спірній земельній ділянці площею 4,0653 га перебуває у власності ТОВ "Корт Інвест" будівля КПП площею 7 кв. м.

4.19 Однак колегія суддів зазначає, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.

4.20 Частиною 1 статті 376 ЦК України унормовано, що житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. У силу спеціального застереження, наведеного в частині 2 цієї статті особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

4.21 Відповідно до частини 3 статті 86 ГПК України суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

4.22 На противагу доводам прокурора про те, що будівля КПП є самочинним будівництвом у зв`язку з тим, що ТОВ "Корт Інвест" без отримання дозвільних документів на проведення будівельних робіт побудувало її після отримання у 2010 році земельну ділянку в оренду та зареєструвало право власності за спрощеною процедурою, суди дійшли висновку, що спірний об`єкт нерухомості збудований 1991 року, а тому не є самочинним. Такий висновок судами зроблений, базуючись лише на одному письмовому доказу відповідача, а саме технічному паспорту від 15.12.2018, виготовленому ФОП Атаманюк Д. Ш. на замовлення ТОВ "Корт Інвест". Мотивів, з яких відхилено всі докази прокурора, судові рішення не містять.

4.23 Зробивши такі висновки, суди не надали оцінки суперечності між зазначеним технічним паспортом та умовами самого договору, відповідно до яких земельна ділянка є вільною від забудови. Дійшовши висновку, що рік побудови будівля КПП - 1991, суди не обґрунтували, чому вважають, що споруда, якщо вона збудована ТОВ "Корт Інвест", не є самочинним будівництвом, враховуючи те, що договір оренди укладений значно пізніше (2010 рік).

4.24 При цьому суди також і не дослідили обставин того, чи наявність споруди площею 7 кв. м (навіть якщо вона належить на праві власності ТОВ "Корт Інвест") може бути підставою для поновлення договору оренди на позаконкурентних засадах (земельних торгах) земельної ділянки площею 4,0653 га, яка є явно більшою, ніж та, що необхідна для експлуатації такої споруди.

4.25 Коли належний власник земельної ділянки не надавав згоди на будівництво на його земельній ділянці об`єкта нерухомого майна, він має право вимагати усунення будь-яких порушень його прав як власника земельної ділянки (частина 2 статті 152 ЗК України). Водночас суди, обмежуючись посиланням на те, що власник - Міськрада - не заперечувала проти об?єкта нерухомого майна на земельній ділянці та не вважала, що діями ТОВ "Корт Інвест" порушено її права, не врахували, що суб`єктами права комунальної власності на землю є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування. Натомість дії Міськради щодо передання земельної ділянки в оренду вільної від забудови, а потім передання цієї ж земельної ділянки в оренду у зв`язку з розташуванням на ній об`єкта нерухомого майна, що перебуває у власності орендаря, є суперечливими між собою.

4.26 Таким чином, доводи скаржника у частині того, що суди, застосовуючи стандарт вірогідності доказів, не надали оцінку усім наявним у справі доказам у їх сукупності, є обґрунтованими.

4.27 При цьому у касаційній скарзі прокурор зазначає про те, що наявні у матеріалах справи докази підтверджують факт отримання ТОВ "Корт Інвест" в оренду у 2010 році земельної ділянки без будь-яких об`єктів нерухомості, а спірна будівля збудована після 2016 року, що підтверджується супутниковими зображеннями, які надавались прокурором до суду апеляційної інстанції та безпідставно не були прийняті судом до уваги.

4.28 Водночас колегія суддів не погоджується з доводами прокурора в частині безпідставної відмови суду апеляційної інстанції у прийнятті нових доказів на стадії апеляційного перегляду справи з огляду на те, що прокурор не обґрунтував неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

4.29 Також за положенням частини 2 статті 20 ЗК України (у відповідній редакції) зміна цільового призначення земельних ділянок комунальної власності провадиться органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок та передачу цих ділянок у власність або надання у користування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу.

4.30 Відповідно до пункту 34 частини 1 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються регулювання земельних відносин відповідно до закону.

4.31 Таким чином, зміна цільового призначення земель комунальної форми власності є виключною компетенцією органів місцевого самоврядування, яка проводиться на підставі відповідних проєктів устрою, що мають затверджуватися рішенням уповноваженої ради у встановленому законом порядку.

4.32 Прокурор у позові зазначав про те, що оскаржуваним рішення Міськради про поновлення договору оренди у незаконний спосіб змінила цільове призначення земельної ділянки із земель "рекреаційного призначення для розташування спортивно-оздоровчого комплексу" на землі "житлової та громадської забудови; для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови".

4.33 Відхиляючи доводи прокурора, суди зазначили, що вони є безпідставними та недоведеними. Натомість суди не надали жодної оцінки доводам прокурора про фактичну незаконну зміну цільового призначення земельної ділянки, окрім як послалися на інформацію із Державного земельного кадастру, та не встановили обставин, за яких відбулася зміна цільового призначення.

4.34 Обґрунтованим відповідно до частини 5 статті 236 ГПК України є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

4.35 Враховуючи викладене, колегія суддів не вважає оскаржувані судові рішення обґрунтованими. Таким чином, суди дійшли передчасних висновків про відсутність підстав для задоволення позову.

4.36 Відповідно до положень частини 2 статті 300 ГПК України суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

4.37 Оскільки вирішення спору у цій справі пов`язане із необхідністю дослідження доказів та встановлення обставин, судові рішення підлягають скасуванню, а справа - передачі на новий розгляд. За вказаних обставин касаційна скарга підлягає частковому задоволенню.

4.38 Під час нового розгляду справи суду першої інстанції належить врахувати викладене та прийняти законне і обґрунтоване рішення.

4.39 Відповідно до приписів частини 4 статті 129 ГПК України судові витрати у справі підлягають розподілу під час вирішення спору по суті, а оскільки за результатами розгляду касаційної скарги спір у справі не вирішено, розподіл судових витрат за результатами розгляду касаційної скарги не здійснюється.

Керуючись статтями 240, 300, 301, 308, 310, 315, 317 ГПК України,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу заступника керівника Дніпропетровської обласної прокуратури у справі № 908/1817/23 задовольнити частково.

Постанову Центрального апеляційного господарського суду від 09.04.2024 та рішення Господарського суду Запорізької області від 23.10.2023 скасувати, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий Г. М. Мачульський

Судді Л. І. Рогач

Є. В. Краснов