ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"26" листопада 2024 р. Справа№ 910/9062/23

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Яковлєва М.Л.

суддів: Скрипки І.М.

Гончарова С.А.

за участю секретаря судового засідання: Гончаренка О.С.

за участю представників учасників справи згідно протоколу судового засідання від 26.11.2024 у справі №910/9062/23 (в матеріалах справи)

розглянувши у відкритому судовому засіданні

матеріали апеляційних скарг Товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Дніпро» та Київської міської ради

на рішення Господарського суду міста Києва від 29.01.2024, повний текст рішення складено 30.01.2024,

у справі № 910/9062/23 (суддя Гумега О.В.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Дніпро»

до Київської міської ради

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача

Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

про укладення типового договору оренди земельної ділянки

ВСТАНОВИВ:

Позов, з урахуванням заяв про уточнення позовних вимог, заявлено про визнання укладеним між позивачем та відповідачем договору оренди земельної ділянки комунальної власності, площею 0,5027 га, кадастровий номер :75:221:0032, що розташована на бульв. Кольцова, 12 у запропонованій позивачем редакції.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що, незважаючи на наявність рішення Київської міської ради від 15.11.2016 № 440/1444 «Про передачу земельної ділянки Товариству з обмеженою відповідальністю Торговий дім «Дніпро» для експлуатації та обслуговування торговельного майданчика на бульв. Кольцова, 12 у Святошинському районі м. Києва» (далі - рішення КМР № 440/1444 від 15.11.2016), відповідач безпідставно ухиляється від укладення договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер :75:221:0032) (далі договір) з позивачем, як власником нерухомого майна, що розташоване на даній земельній ділянці, яка належить територіальній громаді міста Києва на праві комунальної власності.

У відзиві на позовну заяву (надійшов до суду 13.07.2023) відповідач проти його задоволення заперечив, пославшись на те, що звернення до суду є передчасним, оскільки:

- відповідно до рішення КМР № 440/1444 від 15.11.2016, звернення позивача № 53 від 19.12.2016 (вх. №057/21260 від 21.12.2016) та поданих ним документів, Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) готувався проект відповідного договору оренди земельної ділянки та передавався позивачу у березні 2017 року для забезпечення нотаріального посвідчення договору оренди;

- водночас, визнання незаконним та скасування рішення КМР № 440/1444 від 15.11.2016 було предметом розгляду позову керівника Київської місцевої прокуратури № 9 у справі № 910/5114/18;

- Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) може здійснити розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку та підготувати проект договору оренди за наявності витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданого органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру, актуального на момент підготовки проекту договору, та інформації суб`єкта права на землю про наявність/відсутність орендарів будівель (споруд), розташованих на земельній ділянці, проте позивачем після завершення розгляду справи № 910/5114/18, не забезпечено подачу документів у обсязі, які б дозволили Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) здійснити розрахунок розміру орендної плати за спірну земельну ділянку та підготувати проект договору її оренди.

Третя особа у поясненнях (надійшли до суду 29.08.2023) проти задоволення позову заперечила,пославшись на те, що:

- на момент прийняття КМР Рішення від 15.11.2016 № 440/1444 та підготовки проекту договору оренди земельної ділянки діяв Тимчасовий порядок передачі (надання) земельних ділянок у користування або у власність із земель комунальної власності в місті Києві», затверджений Рішенням КМР № 63/9120 від 28.02.2013 (далі Тимчасовий порядок № 63/9120), відповідно до якого Департамент земельних ресурісів КМР (КМДА) вчинив ряд дій, у тому числі передав представнику позивача проект договору оренди земельної ділянки, завізований керівником Департаменту, проте Департамент не був наділений повноваженнями вчиняти заходи щодо організації підписання договору оренди земельної ділянки та його нотаріального посвідчення;

- в матеріалах справи відсутні докази узгодження з Київською міською радою питання щодо обрання нотаріуса для нотаріального посвідчення договору оренди земельної ділянки або звернення позивача до іншого нотаріуса, у зв`язку зі зволіканням щодо підписання договору, а тому саме позивачем не вчинено необхідних та достатніх дій, спрямованих на укладення договору оренди земельної ділянки згідно з чинним законодавством;

- в матеріалах справи відсутні докази передання позивачем проекту договору оренди земельної ділянки приватному нотаріусу Дем`яненко Т.М. для нотаріального посвідчення, що свідчить про те, що проект договору знаходився у позивача і на підпис, після підписання позивачем, голові Київської міської ради не передавався, у зв`язку з чим, Департамент земельних ресурсів КМР (КМДА) був позбавлений спільно з управлінням організаційно - аналітичного забезпечення діяльності Київського міського голови (патронатною службою) у десятиденний строк вжити заходи щодо організації підписання договору оренди земельної ділянки та його нотаріального посвідчення;

- Департамент земельних ресурсів КМР (КМДА) може здійснити розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку та підготувати проект договору її оренди за наявності витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданого органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру, актуального на момент підготовки проекту договору, та інформації суб`єкта права на землю про наявність/відсутність орендарів будівель (споруд), розташованих на цій земельній ділянці, проте, позивачем так і не надано до Департаменту таких документів, на підставі яких останнім було б здійснено розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку та підготовлено новий проект відповідного договору;

- позивачем пропущено строки на укладення договору оренди земельної ділянки, оскільки саме через нехтування своїми правами та обов`язками суб`єкта господарювання, якому органом місцевого самоврядування було ухвалено надати у користування земельну ділянку, рішення КМР від 15.11.2016 № 404/1444 втратило чинність.

З огляду на заперечення відповідача та третьої особи, позивач 02.10.2023 долучив до матеріалів справи витяг № НВ-023 від 20.09.2023 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок щодо спірної земельної ділянки та подав до суду першої інстанції заяву про уточнення позовних вимог, в якій уточнив редакцію спірного договору, з врахуванням вказаного витягу.

У письмових запереченнях (надійшли до суду 13.10.2023) третя особа заперечила щодо запропонованої позивачем редакції договору в частині пунктів 8, 9, 10, пославшись на те, що договір оренди земельної ділянки комунальної власності, на якій розташовані будівлі і споруди, що є власністю орендаря, у разі його продовження, має в обов`язковому порядку містити умови, передбачені статтею 33 Закону України «Про оренду землі» та ст. 126-1 ЗК України.

З огляду на заперечення третьої особи, позивач 27.10.2023 подав до суду першої інстанції заяву про уточнення позовних вимог, в якій уточнив редакцію пунктів 9, 10 спірного договору.

У додаткових поясненнях (надійшли до суду 07.11.2023) відповідач зазначив про те, що ряд пунктів договору у запропонованій позивачем редакції не відповідає затвердженій формі типового договору оренди, вимогам чинного законодавства та принципам справедливості, добросовісності та розумності, а саме:

- п. 16 проекту договору змінений і не конкретизований, оскільки не можна вважати конкретизацією зменшення розміру штрафу зі 100 %, як це визначено Типовим договором до 0 %, як визначено у запропонованому позивачем проекті;

- пп 4 п. 28, пп 3 п. 29 та п. 44 прямо суперечать та не відповідають ані меті, ані умовами рішення КМР № 440/1444 від 15.11.2016 згідно з яким виключно за згодою орендодавця земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду, проте ані вказаним рішенням, ані будь-яким іншим рішенням КМР такої згоди не давала;

- в переліку зобов`язань орендаря відсутній пункт, який передбачає його обов`язок актуалізувати інформацію з одночасним її поданням до контролюючих органів визначених законодавством, щодо нормативно грошової оцінки земельної ділянки у разі її зміни.

З огляду на заперечення відповідача, позивач 24.11.2023 подав до суду першої інстанції заяву про уточнення позовних вимог, в якій уточнив редакцію спірного договору.

У письмових запереченнях (надійшли до суду 18.12.2023) третя особа заперечила щодо запропонованої позивачем редакції договору в частині:

- пунктів 8, 9, 10, пославшись на те, що договір оренди земельної ділянки комунальної власності, на якій розташовані будівлі і споруди, що є власністю орендаря, у разі його продовження, має в обов`язковому порядку містити умови, передбачені статтею 33 Закону України «Про оренду землі» та ст. 126-1 ЗК України;

- пунктів 17, 18, 19, пославшись на те, що у п.17 зазначено, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельного майданчика, а у п. 18, що - цільове призначення земельної ділянки: 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, проте вказані призначення не у повній мірі відповідають змісту рішення КМР № 440/1444 від 15.11.2016, яким земельну ділянку передано для експлуатації та обслуговування торговельного майданчика.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 29.01.2024 у справі № 910/9062/23 позовні вимоги задоволено частково. Визнано укладеним між ТОВ Торговий дім «Дніпро» та Київською міською радою договір оренди земельної ділянки комунальної власності, площею 0,5027 га, кадастровий номер :75:221:0032, що розташована у м. Києві, Святошинському районі, на бульв. Кольцова, у редакції, викладеній у цьому судовому рішенні. В іншій частині позову відмовлено. Присуджено до стягнення з Київської міської ради на користь ТОВ Торговий дім «Дніпро» 2 684,00 грн. судового збору.

При розгляді спору сторін по суті, суд першої інстанції:

- встановив, що позивач здійснив всі необхідні дії щодо виконання рішення КМР від 15.11.2016 № 440/1444, і такі дії були прийняті Київською міською радою та Департаментом земельних ресурсів як належним чином вчинені. Факт здійснення позивачем всіх необхідних дій щодо виконання рішення КМР від 15.11.2016 № 440/1444 з метою укладення договору оренди земельної ділянки, що підтверджується актом приймання-передачі проекту договору оренди земельної ділянки від 01.03.2017, згідно з яким у березні 2017 року Департамент земельних ресурсів передав, а позивач отримав проект договору оренди земельної ділянки; проте договір так і не був укладений. При цьому відповідачем належними та допустимими доказами не доведено відсутність підстав для укладення цього договору;

- встановив, що запропонована позивачем редакція договору оренди землі (наведена в заяві про уточнення позовних вимог від 24.11.2023) містить істотні умови такого договору, визначені ст. 15 Закону України «Про оренду землі», зміст яких відповідає умовам Типового договору оренди землі. В свою чергу відповідач та третя особа не надали власного проекту договору оренди землі.

Водночас суд першої інстанції встановив, що запропонована позивачем редакція договору оренди землі (наведена в заяві про уточнення позовних вимог від 24.11.2023) фактично не містить такої істотної умови договору оренди землі, як відповідальність за несплату орендної плати, а тому суд першої інстанції доповнив запропоновану позивачем редакцію договору оренди землі пунктом 16-1.

Також, суд першої інстанції, проаналізувавши зміст ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та абз. 2 п. 8 Типового договору оренди землі, дійшов висновку викласти пункт 10 запропонованої позивачем редакції договору у редакції, викладеній у резолютивній частині рішення суду першої інстанції.

Суд першої інстанції встановив, що запропонована редакція пункту 17 договору визначає вид використання земельної ділянки (в частині зазначення «для будівництва»), відмінний від того, що визначений у рішенні КМР від 15.11.2016 № 440/1444, тому суд першої інстанції виклав пункт 17 запропонованої позивачем редакції договору в редакції, викладеній у резолютивній частині рішення.

Суд першої інстанції зазначив, що, враховуючи визначений власником земельної ділянки вид її використання - для експлуатації та обслуговування торговельного майданчика, а також умови Типового договору оренди землі, підпункт 3.6 пункту 3 рішення Київської міської ради від 15.11.2016 № 440/1444, вважає за необхідне викласти пункт 25 договору оренди землі у редакції, викладеній у резолютивній частині рішення.

Суд першої інстанції зазначив, що інші умови запропонованої позивачем редакції договору (наведеної в заяві про уточнення позовних вимог від 24.11.2023) відповідають умовам Типового договору оренди землі та вимогам законодавства.

Не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції, Київська міська рада звернулась до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 29.01.2024 у справі № 910/9062/23 в частині задоволення позовних вимог та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

У обґрунтування позовних вимог апелянт послався на ті ж самі обставини, що й під час розгляду справи в суді першої інстанції, а саме на те, що Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) може здійснити розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку та підготувати проект договору оренди за наявності витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданого органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру, актуального на момент підготовки проекту договору, та інформації суб`єкта права на землю про наявність/відсутність орендарів будівель (споруд), розташованих на земельній ділянці, проте позивачем після завершення розгляду справи № 910/5114/18, позивачем не забезпечено подачу документів у обсязі, які б дозволили Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) здійснити розрахунок розміру орендної плати за спірну земельну ділянку та підготувати проект договору її оренди.

Крім того, не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції, Товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Дніпро» звернулась до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить:

1. рішення Господарського суду міста Києва від 29.01.2024 по справі № 910/9062/23 скасувати в частині визначення умов договору, а саме:

- викладення пункту 10 договору, виклавши його в редакції: « 10. Після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право поновити його на новий строк, у визначений законодавством порядку.»;

- викладення пункту 11 договору, виклавши його в редакції: « 11. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі, річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 3% від нормативно грошової оцінки. Орендна плата вноситься Орендарем з моменту державної реєстрації права оренди.»

- доповнення пунктом 16-1 Договору.

2. В іншій частині рішення залишити без змін.

У обґрунтування вимог апеляційної скарги апелянт послався на те, що:

- п.10 договору в редакції позивача відповідає вимогам ст. 33 Закону України про оренду землі», меті укладення договору та порядку продовження та поновлення його дії, а наявність, в запропонованій позивачем редакції п. 10 договору, вимоги щодо переважного права його поновлення на новий строк, у визначений законодавством порядку відповідає попереднім запереченням відповідача, в яких він посилався на заплутаність умов договору (а саме, незрозуміло та не чітко було передбачено в яких випадках продовжується договір та за якою процедурою, в яких випадках та за якою процедурою він поновлюється);

- на виконання вимог закону, яким передбачено, що істотною умовою договору оренди землі є відповідальність сторін за невиконання чи неналежне виконання його умов, позивачем присвячено цілий розділ договору «Відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання договору». За змістом договору наявні і інші пункти які покладають на позивача відповідальність за не виконання або неналежне виконання його умов. Серед іншого, позивач несе відповідальність яка встановлена пунктами 19, 25, 26, підпунктами пункту 30 договору оренди землі;

- доповнюючи відповідальність позивача п. 16-1, суд першої інстанції неправильно застосував в цій частині Постанову Кабінету Міністрів № 220 від 03.03.2004, якою затверджено Типовий договір оренди землі (із змінами), оскільки дія типового договору не застосовується до оренди землі з цільовим призначенням: 03.07 Для будівництва і обслуговування будівель торгівлі;

- доповнюючи п 16-1 договору оренди землі такого змісту, суд першої інстанції покладає надмірну грошову відповідальність на орендаря у випадку невнесення орендної плати за один місяць користування ділянкою, оскільки чітко не визначено, що така відповідальність застосовується лише у випадку наявності простроченого платежу за рік, чи за один місяць користування земельною ділянкою, з покладанням на позивача штрафу у розмірі 100 % річної орендної плати. Таке подвійне трактування п. 16-1 договору оренди землі є недоцільним та не зрозумілим для його сторін, що в подальшому може призвести до невизначеності сторін щодо порядку його виконання та накладання на орендаря великого фінансового навантаження, яке останній не зможе виконати;

- у випадку і наявності підстав викладення пункту договору, яким передбачена відповідальність позивача за несвоєчасне внесення орендної плати, необхідно конкретизувати її, що така відповідальність настає за результатами прострочення внесення орендної плати за підсумком оренди ділянки за один рік;

- під час доповнення договору оренди землі пунктом 16-1, суд першої інстанції вийшов за межі позовних вимог, що протирічить ч. 2 ст. 237 ГПК України, та є порушенням процесуального законодавства;

- задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції передчасно дійшов висновку про встановлення орендної плати на рівні 6 відсотків від нормативно грошової оцінки, оскільки відповідно до вимог Податкового кодексу України та рішення Київської міської ради про встановлення місцевих платежів, розмір орендної плати становить менший відсоток ніж встановлено судом;

- Додатком № 11 до рішення Київської міської ради «Про бюджет міста Києва на 2023 рік» від 08.12.2022 № 5828/5869 затверджено «Мінімальні розміри орендної плати за земельні ділянки комунальної власності територіальної громади міста Києва (у відсотках від нормативної грошової оцінки)». Так, відповідно до вказаного рішення КМР №5828/5869, за найменуванням виду цільового призначення земельної ділянки, що передається в оренду позивачу - 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, мінімальний розмір орендної плати встановлено на рівні - 5%. У відповідності до розрахунку розміру орендної плати №Ю-24648 від 31.01.2017, який підписаний сторонами договору, сторони погодили відсоток від нормативно грошової оцінки ділянки для визначення розміру орендної плати та встановили, що розмір орендної плати буде становити 6% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки, що передається в оренду. Водночас, враховуючи, що на момент виникнення судового спору, щодо укладення договору оренди, на всій території України оголошено воєнний стан, а велика кількість підприємців та споживачів, що можуть користуватись послугами ринку, виїхали за кордон та позивач позбавлений можливості господарювати на цій ділянці, отримуючи при цьому економічну вигоду та сплачувати орендну плату є необхідність встановити розмір орендної плати у розмірі меншому раніше погодженому відсотковому співвідношенні 3 %;

- відповідно до рішень Святошинського районного суду міста Києва від 04.06.2010 та 18.08.2011 позивач має у власності нежитлові приміщення, що розташовані на спірній земельній ділянці, загальна площа яких складає 175,3 кв.м., а тому, для обслуговування приміщень, що перебувають у власності позивача достатньо меншої площі ділянки, а враховуючи, що надмірне встановлення фінансового навантаження, в умовах дії воєнного стану та значного зменшення кількості підприємців, що проводять свою діяльність в межах ринку, необхідним є застосувати погоджений сторонами відсоток для визначення розміру орендної плати за земельну ділянку.

За наслідками розгляду вказаних скарг, постановою Північного апеляційного господарського суду від 22.05.2024 у справі № 910/9062/23 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Дніпро» на рішення Господарського суду міста Києва від 29.01.2024 у справі №910/9062/23 залишено без задоволення, апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 29.01.2024 у справі №910/9062/23 задоволено, рішення Господарського суду міста Києва від 29.01.2024 у справі №910/9062/23 скасовано та прийнято нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовлено повністю.

Суд апеляційної інстанції зазначив, що місцевий господарський суд, частково задовольняючи позов та доповнюючи запропоновану позивачем редакцію договору оренди землі з власної ініціативи, вийшов за межі позовних вимог, тобто задовольнив вимоги, про які позивач не просив у позові та не клопотав під час розгляду справи.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог суд апеляційної інстанції, зазначив, що:

- станом на 2017 рік між сторонами була досягнута домовленість щодо усіх істотних умов договору оренди землі, проте з моменту отримання проекту договору оренди земельної ділянки (01.03.2017) до закінчення судового спору у справі № 910/5114/18 позивач не звертався у письмовій формі до відповідача з проханням підписати такий договір і лише після вирішення судового спору у справі № 910/5114/18 позивач звернувся до Департаменту земельних ресурсів із заявою від 20.02.2019 з проханням підготувати документи та визначити час для завершення підписання та посвідчення договору;

- водночас проект договору оренди землі був погоджений між сторонами у березні 2017 року, а майже через два роки (звернення позивача до відповідача з проханням укласти договір 20.02.2019) відбулася зміна законодавства, зокрема, зміна типової форми договору оренди та такої істотної умови договору як ціна договору, що свідчить про необхідність погодження нової редакції проекту договору оренди землі, проте між сторонами не було досягнуто згоди щодо істотної умови договору, зокрема, ціни договору, без якої укладення договору оренди землі є неможливим;

- вказане свідчить про те, що у позивача на підставі рішенні КМР від 15.11.2016 № 440/1444 наявне право на укладення договору оренди землі, однак між сторонами на момент розгляду цієї справи не досягнуто згоди щодо всіх істотних умов договору через поведінку відповідача, який не надав відповідачеві проект договору та витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки. Вказане свідчить про недоведення позивачем факту порушення його прав чи інтересів з боку відповідача;

- відповідач не відмовляв позивачеві в укладенні договору оренди, а лише просив листом від 02.03.2023 надати документи, необхідні для укладення договору оренди земельної ділянки.

Постановою Верховного суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 20.08.2024 у справі № 910/9062/23 касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Дніпро» задоволено частково, постанову Північного апеляційного господарського суду від 22.05.2024 у справі № 910/9062/23 скасовано, справу № 910/9062/23 передати на новий розгляд до Північного апеляційного господарського суду.

Передаючи справу на новий розгляд до Північного апеляційного господарського суду, суд касаційної інстанції зазначив про наступне:

- суд апеляційної інстанції не врахував висновки Верховного Суду, викладені в постановах від 10.04.2019 у справі № 390/34/17, від 17.11.2018 у справі № 911/205/18 та від 20.10.2021 у справі 910/4089/20, на які посилається скаржник. Так, суд апеляційної інстанції не оцінив поведінку Київської міської ради на предмет її чесності, відкритості та поваги до інтересів відповідача. Суд апеляційної інстанції також не встановив, чи діяла Київська міська рада у межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України, вимагаючи від позивача надання документів для підготовки проекту договору оренди земельної ділянки, про які зазначив суд апеляційної інстанції в оскаржуваній постанові;

- проаналізувавши висновки, викладені у наведених скаржником постановах, колегія суддів зазначає, що такий спосіб захисту як визнання договору оренди земельної ділянки укладеним є належним способом захисту у подібних правовідносинах;

- суд апеляційної інстанції переглядає справу повторно у межах заявлених позовних вимог та підстав позову, тому не позбавлений можливості оцінити запропоновану редакцію проекту договору оренди, яка надана позивачем, проте суд апеляційної інстанції, зазначивши про недоведення позивачем факту порушення його прав та інтересів, ухилився від надання оцінки змісту запропонованого позивачем проекту договору оренди та фактично не здійснив апеляційного перегляду судового рішення у справі відповідно до покладених на нього ст. 269 ГПК України вимог, в тому числі не дослідив докази, надані сторонами, тому висновки суду апеляційної інстанції є передчасними;

- суд апеляційної інстанції не оцінив поведінку Київської міської ради на предмет добросовісності, на предмет здійснення нею своїх повноважень у межах та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України, тому висновок про недоведення позивачем факту порушення його прав та інтересів є необґрунтованим. Водночас висновки суду апеляційної інстанції про те, що між сторонами не було досягнуто згоди щодо істотної умови договору, а саме ціни договору, є передчасним, оскільки зроблений без дослідження змісту проекту запропонованого позивачем договору оренду та доказів, наявних у матеріалах справи.

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями та протоколу передачі судової справи (апеляційної скарги, заяви, картки додаткових матеріалів) раніше визначеному головуючому судді (судді-доповідачу) (складу суду) від 05.09.2024 визначений наступний склад колегії суддів: головуючий суддя - Яковлєв М.Л., судді - Скрипка І.М., Гончаров С.А..

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 09.09.2024 прийнято до свого провадження апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Дніпро» та Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 29.01.2024 у справі № 910/9062/23 у складі колегії суддів: головуючий суддя - Яковлєв М.Л.; судді: Скрипка І.М., Гончаров С.А., розгляд апеляційних скарг призначено на 01.10.2024 об 11:45 год.

01.10.2024 до суду від третьої особи надійшли письмові пояснення, в яких заявник, з посиланням на те, що ним було вчинено всі визначені законодавством дії щодо укладення спірного договору оренди, а не укладення його є наслідком дій саме позивача, зокрема щодо ненадання витягу з Державного земельного кадастру про нормативну грошову оцінку земельної ділянки та надання інформації щодо КВЕД та наявності орендарів будівель та споруд, зауваживши на тому, що не може самостійно отримати вказані документи, просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 29.01.2024 у справі № 910/9062/23 та постановити нове, яким у задоволенні позовних вимог відмовити повністю.

В судовому засіданні 01.10.2024 оголошено перерву до 15.10.2024 о 13:00 год., а в судовому засіданні 15.10.2024 - до 26.11.2024 о 10:45 год.

Станом на 26.11.2024 до Північного апеляційного господарського суду відзивів на апеляційну скаргу та клопотань від учасників справи не надходило.

Під час розгляду справи представники апелянтів власні апеляційні скарги підтримали та заперечили проти задоволення апеляційних скарг один одного, представник третьої особи апеляційну скаргу відповідача підтримав у повному обсязі, проти задоволення апеляційної скарги позивача заперечив.

Згідно із ст.269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційних скарг, дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників учасників судового процесу, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного судового рішення, дійшла до висновку про те, що апеляційні скарги не підлягають задоволенню, а оскаржуване рішення суду першої інстанції не підлягає зміні чи скасуванню, з наступних підстав.

Позивач є власником нерухомого майна, а саме: нежитлової будівлі (літ. Д), загальною площею 142,5 кв.м та нежитлового приміщення (літ. Е), загальною площею 32,80 кв.м, що розташовані за адресою: м. Київ, бульвар Кольцова, буд. 12.

Право власності позивача на вказані нежитлові приміщення виникло на підставі рішень Святошинського районного суду міста Києва від 04.06.2010 у справі № 2-1954, 2010 р. від 18.08.2011 у справі № 2-4520/11 та зареєстровано Комунальним підприємством Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації прав власності на об`єкти нерухомого майна 21.10.2010, номер запису: 1159-3 в книзі 25з-40, що підтверджується витягом № та 06.10.2011, номер запису: 1159-3 в книзі 25з-40, що підтверджується витягом № 31563515 (а.с. 96 т. 1).

Право власності позивача на зазначене нерухоме майно підтверджується інформаційною довідкою з державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 335828893 від 15.06.2023.

Належне позивачу на праві власності нерухоме майно розташоване на земельній ділянці, кадастровий номер: :75:221:0032 (далі Земельна ділянка), яка належить на праві комунальної власності територіальної громади міста Києва, в особі Київської міської ради.

13.04.2007 з метою отримання земельної ділянки в оренду позивач звернувся до Київської міської ради (далі КМР, відповідач) з клопотанням № К-9645 про надання у користування (оренду) земельної ділянки для обслуговування та експлуатації торговельного майданчика на термін 5 років.

Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі Департамент земельних ресурсів КМР (КМДА), третя особа) було розроблено проект рішення Київської міської ради «Про передачу земельної ділянки ТОВ Торговий дім «Дніпро» для експлуатації та обслуговування торговельного майданчика на бульв. Кольцова, 12 у Святошинському районі м. Києва».

Згідно листа від 17.03.2011 №2857/0/18/19-11 Головне управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища не заперечувало проти відведення земельної ділянки для експлуатації та обслуговування торговельного майданчику, без права забудови.

Згідно листа від 19.02.2013 №245 Головне управління Держземагенства у м. Києві надало Висновок до проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (кадастрова справа Д-4377), у якому визначено цільове призначення земельної ділянки: для експлуатації та обслуговування торговельного майданчику; умови надання (передчі): короткострокова оренда на 5 років.

У пояснювальній записці №ПЗ-13429 від 13.06.2015 до проекту рішення Київської міської ради «Про передачу земельної ділянки ТОВ Торговий дім «Дніпро» для експлуатації та обслуговування торговельного майданчика на бульв. Кольцова, 12 у Святошинському районі м. Києва» зазначено, що:

- земельна ділянка (кадастровий номер: :75:221:0032), яка планується до передачі в оренду, забудована нежитловою будівлею (літ. Д) загальною площею 142,50 кв.м та нежитловим приміщенням (літ. Е) загальною площею 32,80 кв.м (право власності зареєстровано на підставі рішень Святошинського районного суду міста Києва від 04.06.2010 та від 18.08.2011);

- земельна ділянка відноситься до міських земель, не наданих у власність чи користування (КО «Центр містобудування та архітектури» від 12.04.2007 № 03-1298), земельна ділянка розташована в межах червоних ліній, орієнтовна площа забудови - 50%.

15.11.2016 Київською міською радою прийнято рішення №440/1444 «Про передачу земельної ділянки ТОВ Торговий дім «Дніпро» для експлуатації та обслуговування торговельного майданчика на бульв. Кольцова, 12 у Святошинському районі м. Києва» (далі рішення КМР №440/1444 від 15.11.2016), відповідно до якого КМР вирішила:

1. Затвердити проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки ТОВ Торговий дім «Дніпро» для експлуатації та обслуговування торговельного майданчика на бульв. Кольцова, 12 у Святошинському районі м. Києва (категорія земель - землі житлової та громадської забудови, справа Д-4377, заява ДЦ №01006-04 від 05.04.2015).

2. Передати ТОВ Торговий дім «Дніпро», за умови виконання пункту 3 цього рішення, в оренду на 5 років земельну ділянку площею 0,5027 га в межах червоних ліній (кадастровий номер 800000000:75:221:0032, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-014) для експлуатації та обслуговування торговельного майданчика на бульв. Кольцова, 12 у Святошинському районі м. Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв`язку з набуттям права власності на майно (рішення Святошинського районного суду міста Києва від 04.06.2010 та від 18.08.2011).

3. Товариству з обмеженою відповідальністю Торговий дім «Дніпро»:

3.1. Виконувати обов`язки землекористувача відповідно до ст. 96 ЗК України.

3.2. Виконувати вимоги, викладені в листах Головного управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища від 17.03.2011 №2857/0/18/19-11 та Головного управління Держземагенства у м. Києві від 19.02.2013 №245.

3.3. Питання майнових відносин вирішувати в установленому порядку.

3.4. Питання пайової участі та укладення з Департаментом економіки та інвестицій виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) договору про пайову участь вирішувати в порядку та випадках, встановлених законодавством.

3.5. Забезпечити вільний доступ для прокладання нових, ремонту та експлуатації існуючих інженерних мереж і споруд, що знаходяться в межах земельної ділянки.

3.6. Земельну ділянку в межах червоних ліній використовувати з обмеженням відповідно до вимог містобудівного законодавства.

3.7. У місячний термін надати до Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) документи, визначені чинним законодавством, необхідні для укладання договору оренди земельної ділянки.

4. Попередити землекористувача, що використання землі не за цільовим призначенням тягне за собою припинення права користування нею відповідно до вимог статей 141, 143 Земельного кодексу України.

5. Контроль за виконанням цього рішення покласти на постійну комісію Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування.

Отже, Київською міською радою затверджено проект землеустрою щодо відведення спірної земельної ділянки ТОВ Торговий дім «Дніпро» для експлуатації та обслуговування торговельного майданчика на бульв. Кольцова, 12 у Святошинському районі м. Києва та прийнято рішення про передачу ТОВ Торговий дім «Дніпро» зазначеної земельної ділянки в оренду на 5 років.

19.12.2016 позивач звернувся до Київської міської ради в особі Департаменту земельних ресурсів КМР (КМДА) із заявами № 52, № 53 від 19.12.2016 (вх. № 057/21260, № 057/21261 від 21.12.2016), в яких виклав прохання підготувати проект договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 800000000:75:221:0032 та повідомив про нерухоме майно, що розташоване на земельній ділянці, наявність орендарів будівель КВЕД 4711 на приміщення площею 175,3 кв.м. Крім того, до наведених заяв позивач долучив оригінал витягу з технічної документації про нормативної грошову оцінку земельної ділянки, виданий Головним управлінням Держгеокадастру у м. Києві, витяг з Єдиного державного реєстру юридичних та фізичних осіб-підприємців із зазначенням КВЕДів, копію рішення Київради та фотофіксацію земельної ділянки.

31.01.2017 Департаментом земельних ресурсів КМР (КМДА) надано розрахунок № Ю-24648 розміру орендної плати за земельну ділянку (кадастровий номер: 800000000:75:221:0032).

01.03.2017 року між Департаментом земельних ресурсів КМР (КМДА) та ТОВ Торговий дім «Дніпро» укладено Акт приймання-передачі проекту договору оренди земельної ділянки зі змісту якого слідує, що:

1. Департамент земельних ресурсів КМР (КМДА) передав, а ТОВ Торговий дім «Дніпро» отримав проект договору оренди земельної ділянки з наступними характеристиками:

кадастровий номер - 800000000:75:221:0032;

місце розташування - бульв. Кольцова, 12 у Святошинському районі м. Києва;

цільове призначення - 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі;

категорія земель - землі житлової та громадської забудови;

вид використання - для експлуатації та обслуговування торговельного майданчика;

розмір (площа) - 0,507 га в межах червоних ліній.

2. Додатки до проекту договору на 3 арк., в тому числі розрахунок № Ю-24648 розміру орендної плати за земельну ділянку (кадастровий номер: 800000000:75:221:0032).

3. Проект договору підготовлений на підставі рішення Київради від 15.11.2016 №440/1444.

4. Сторони підтверджують, що проект договору оренди земельної ділянки завізований директором Департаменту.

5. Акт складено у двох примірниках, з яких один залишається у Департаменті, другий видано представнику ТОВ Торговий дім «Дніпро» за довіреністю.

Позивач зазначив, що сторони в усній формі узгодили дату та час нотаріального посвідчення договору у приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М., проте договір оренди земельної ділянки укладено не було.

У квітні 2018 керівник Київської місцевої прокуратури №9 в інтересах держави звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради та ТОВ Торговий дім «Дніпро» про визнання незаконним та скасування рішення КМР від 15.11.2016 № 440/14, визнання відсутнім у ТОВ Торговий дім «Дніпро» права користування земельною ділянкою, площею 0,5027 га по бульвару Кольцова, 12 у Святошинському районі м. Києва (кадастровий номер :75:221:0032).

Рішенням Господарського суду міста Києва від 31.07.2018 у справі №910/5114/18, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 17.12.2018, в позові відмовлено.

Отже, рішення суду у справі №910/5114/18 набрало законної сили 17.12.2018.

Станом на час розгляду даної справи № 910/9062/23 рішення КМР від 15.11.2016 № 440/14 є чинним, у судовому порядку незаконним не визнавалось та не скасовувалось, докази протилежного в матеріалах справи відсутні.

З метою визначення нової грошової оцінки земельної ділянки позивач отримав довідку про розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки №Ю-47722/2019 від 15.02.2019.

20.02.2019 позивач звернувся до Департаменту земельних ресурсів КМР (КМДА) із заявою від 20.02.2019 (вх.№ 057/2166 від 20.02.2019) з проханням підготувати документи та визначити час для завершення підписання та посвідчення договору.

27.03.2019 Департамент земельних ресурсів КМР (КМДА) листом №05716-6161 повідомив позивача, що для забезпечення укладення договору оренди вказаної земельної ділянки йому необхідно надати до Департаменту актуальний витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки та інформацію про розподіл загальної площі будівель і споруд згідно КВЕД (у разі їх наявності), наявність (відсутність) орендарів цих будівель і споруд та копію витягу (виписки) з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.

16.11.2021 позивач звернувся до відповідача з проханням укласти договір оренди земельної ділянки, подавши заяву № 46 від 15.11.2021 (вх. № 42529 від 16.11.2023).

У відповідь на наведений лист позивача, Департамент земельних ресурсів КМР (КМДА) листом № 05716-32798 від 10.12.2021 повідомив позивача, що для підготовки проекту договору йому необхідно направити до Департаменту звернення щодо здійснення розрахунку розміру орендної плати за земельну ділянку, зазначивши інформацію про фактичне використання земельної ділянки, будівель і споруд згідно з КВЕД та наявність (відсутність) орендарів цих будівель і споруд, додавши оригінал витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданого Головним управлінням Держгеокадастру у м. Києві, актуального на момент подачі відповідного звернення).

01.02.2023 позивач звернувся до Голови Київської міської ради із заявою № 6 від 01.02.2023 (вх. № 3586 від 06.02.2023), згідно якої просив надати доручення щодо підготовки документів (розрахунків нормативно-грошової оцінки земельної ділянки) та в подальшому підписати договір оренди земельної ділянки з позивачем.

Департамент земельних ресурсів КМР (КМДА) листом № 05716-2742 від 02.03.2023 повідомив позивача, що Департаментом може бути здійснено розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку (кадастровий номер :75:221:0032) та підготовлено проект відповідного договору після надання позивачем витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданого органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру, актуального на момент підготовки проекту договору (з урахуванням коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель і земельних ділянок за 2022 рік), а також документів та відомостей щодо правового статусу будівель і споруд на цій земельній ділянці та про наявність відсутність їх орендарів.

З огляду на вказані обставини позивач звернувся до суду з цим позовом у якому просив визнати укладеним між позивачем та відповідачем договору оренди земельної ділянки комунальної власності, площею 0,5027 га, кадастровий номер :75:221:0032, що розташована на бульв. Кольцова, 12 у запропонованій позивачем редакції.

Правові позиції сторін детально викладені вище.

Суд першої інстанції позовні вимоги задовольнив частково, що колегія суддів вважає вірним, з огляду на таке.

Відповідно до ч. 2 ГПК України юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 20 ГПК України, господарські суди розглядають справи у спорах, що виникають у зв`язку із здійсненням господарської діяльності (крім справ, передбачених частиною другою цієї статті), та інші справи у визначених законом випадках, зокрема, справи у спорах, що виникають при укладанні, зміні, розірванні і виконанні правочинів у господарській діяльності, крім правочинів, стороною яких є фізична особа, яка не є підприємцем, а також у спорах щодо правочинів, укладених для забезпечення виконання зобов`язання, сторонами якого є юридичні особи та (або) фізичні особи - підприємці.

Статтею 15 ЦК України передбачено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Отже, наведена норма визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язано із позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.

Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

Статтею 16 ЦК України, положення якої кореспондуються з положеннями ГК України, встановлено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Вказаними нормами матеріального права визначено способи захисту прав та інтересів, і цей перелік не є вичерпним.

Відповідно до ст. 20 ЦК України, право на захист особа здійснює на свій розсуд.

Відповідно до ст. 35 Закону України «Про оренду землі» спори, пов`язані з орендою землі, вирішуються у судовому порядку.

Позивачем заявлено вимогу про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки у запропонованій позивачем редакції, що, як вірно встановлено судом першої інстанції, не суперечить способам захисту, визначеним п. 1 ч. 2 ст. 16 ЦК України, та відповідає способам захисту, визначеним статтею 20 ГК України, зокрема, установлення господарських правовідносин.

Завданням суду при здійсненні правосуддя є забезпечення, зокрема, захисту прав і законних інтересів юридичних осіб, інтересів суспільства і держави. Отже, встановивши наявність в особи, яка звернулася з позовом, суб`єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, на захист яких подано позов, суд з`ясовує наявність чи відсутність факту порушення або оспорення і відповідно ухвалює рішення про захист порушеного права або відмовляє позивачеві у захисті.

Наявними у матеріалах справи доказами підтверджується, що 15.11.2016 Київською міською радою прийнято рішення №440/1444, проте протягом тривалого строку, незважаючи на неодноразові звернення позивача до КМР щодо укладення договору оренди земельної ділянки, сторони не дійшли згоди в оформленні орендних відносин щодо користування земельною ділянкою.

Предметом спору у даній справі є питання щодо наявності чи відсутності підстав для укладення між ТОВ Торговий дім «Дніпро» та КМР договору оренди земельної ділянки комунальної власності, площею 0,5027 га, кадастровий номер :75:221:0032, що розташована на бульв. Кольцова, 12, у запропонованій позивачем редакції.

Згідно з п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини.

Частиною 1 ст. 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ч. 4 ст. 179 ГК України при укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі:

вільного волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству;

примірного договору, рекомендованого органом управління суб`єктам господарювання для використання при укладенні ними договорів, коли сторони мають право за взаємною згодою змінювати окремі умови, передбачені примірним договором, або доповнювати його зміст;

типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України, чи у випадках, передбачених законом, іншим державним органом або органом державної влади, коли сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови;

договору приєднання, запропонованого однією стороною для інших можливих суб`єктів, коли ці суб`єкти у разі вступу в договір не мають права наполягати на зміні його змісту.

Укладення господарських договорів на основі примірних і типових договорів повинно здійснюватися з додержанням умов, передбачених ст. 179 цього Кодексу, не інакше як шляхом викладення договору у вигляді єдиного документа, оформленого згідно з вимогами статті 181 цього Кодексу та відповідно до правил, встановлених нормативно-правовими актами щодо застосування примірного або типового договору (ч. 3 ст. 184 ГК України).

Господарський договір укладається в порядку, встановленому Цивільним кодексом України, з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом (ст. 181 ГК України).

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 187 ГК України, спори, що виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов`язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом. Інші переддоговірні спори можуть бути предметом розгляду суду у разі якщо це передбачено угодою сторін або якщо сторони зобов`язані укласти певний господарський договір на підставі укладеного між ними попереднього договору. День набрання чинності рішенням суду, яким вирішено питання щодо переддоговірного спору, вважається днем укладення відповідного господарського договору, якщо рішенням суду не визначено інше.

Згідно зі статтею 13 Конституції України земля є об`єктом права власності Українського народу, від імені якого права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією України.

Відповідно до статті 14 Конституції України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

За положеннями ст. 3 ЗК України земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Частинами 1, 2 ст. 83 ЗК України визначено, що землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності.

Згідно з п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування», вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин є виключною компетенцією пленарних засідань сільської, селищної, міської ради.

Розпорядження землями комунальної власності міста Києва, в тому числі надання земельних ділянок у власність чи користування, відповідно до статті 9 ЗК України, Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» відноситься до виключних повноважень Київської міської ради.

З огляду на вказані положення законодавства суд першої інстанції цілком вірно встановив, що вирішення питання про надання у користування спірної земельної ділянки, розташованої за адресою: місто Київ, Святошинський район, бульв. Кольцова, 12, належить до компетенції саме Київської міської ради.

Відповідно до ст. 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

Частиною 1 ст. 93 ЗК України, приписи якої кореспондуються зі ст. 1 Закону України «Про оренду землі», визначено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, Законом України «Про оренду землі», законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (ч. 9 ст. 93 ЗК України, ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно з ч. 1 ст. 6 Закону України «Про оренду землі», орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦК України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Порядок передачі земельних ділянок в оренду визначено ст. 124 ЗК України, за змістом якої:

- передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу (ч. 1);

- передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу (ч. 2);

- передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому статті 123 цього Кодексу (ч. 3).

Частиною другою статті 134 ЗК України визначено, що не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Частиною 1 ст. 123 ЗК України визначено, що надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування. Рішення зазначених органів приймається на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у разі: надання земельної ділянки із зміною її цільового призначення; формування нової земельної ділянки (крім поділу та об`єднання). Надання у користування земельної ділянки, зареєстрованої в Державному земельному кадастрі відповідно до Закону України «Про Державний земельний кадастр», право власності на яку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, без зміни її меж та цільового призначення здійснюється без складення документації із землеустрою. Надання у користування земельної ділянки в інших випадках здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав (ст. 125 ЗК України).

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ч. 2 ст. 16 Закону України «Про оренду землі» укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами земельних торгів.

Відповідно до ч. 1 ст. 14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Особа, яка відповідно до закону може бути орендодавцем земельної ділянки, може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати таку вимогу. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.

Типовий договір оренди землі та типовий договір оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом затверджуються Кабінетом Міністрів України (ч. 2 ст. 14 Закону України «Про оренду землі»).

Типовий договір оренди землі затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220 (із змінами) (далі - Типовий договір оренди землі).

Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» (в чинній редакції) істотними умовами договору оренди землі є:

об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);

дата укладення та строк дії договору оренди;

орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Відповідно до ст. 22 Закону України «Про оренду землі» орендна плата справляється у грошовій формі. Розрахунки щодо орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, здійснюються виключно у грошовій формі.

Відповідно до ч. 9 ст. 238 ГПК України у спорі, що виник при укладанні або зміні договору, в резолютивній частині вказується рішення з кожної спірної умови договору, а у спорі про спонукання укласти договір - умови, на яких сторони зобов`язані укласти договір, з посиланням на поданий позивачем проект договору.

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що запропонована позивачем редакція договору оренди землі (наведена у заяві про уточнення позовних вимог від 24.11.2023) містить істотні умови такого договору, визначені ст. 15 Закону України «Про оренду землі», зміст яких відповідає умовам Типового договору оренди землі, а саме:

об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки) - земельна ділянка, як сформований об`єкт цивільних прав за кадастровим номером - :75:221:0032 з наступними характеристиками: місце розташування - бульв. Кольцова, 12 у Святошинському районі м. Києва; загальна площа: 0,5027 га; цільове призначення - 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі; категорія земель - землі житлової та громадської забудови; вид використання - для експлуатації та обслуговування торговельного майданчика (пункт 2 договору в редакції заяви про уточнення позовних вимог від 24.11.2023);

дата укладення - не зазначена, водночас відповідно до ст. 187 ГК України, день набрання чинності рішенням суду, яким вирішено питання щодо переддоговірного спору, вважається днем укладення відповідного господарського договору;

строк дії договору оренди - 5 (п`ять) років (пункт 8 договору в редакції заяви про уточнення позовних вимог від 24.11.2023);

орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду - пункти 11, 12, 13, 14, 15, 16 договору в редакції заяви про уточнення позовних вимог від 24.11.2023.

Посилання відповідача та третьої особи на те, що остання не може здійснити розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку та підготувати проект договору її оренди з огляду на відсутність витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданого органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру, актуального на момент підготовки проекту договору, та інформації суб`єкта права на землю про наявність/відсутність орендарів будівель (споруд), розташованих на цій земельній ділянці, колегією суддів до уваги не приймаються, оскільки під час розгляду справи в суді першої інстанції такі документи позивачем були отримані та, серед іншого, надані і третій особі, проте остання дій щодо підготовки проекту договору не вчинила, продовжуючи заперечувати проти задоволення позовних вимог.

Посилання позивача на те, що, задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції передчасно дійшов висновку про встановлення орендної плати на рівні 6 % від нормативно грошової оцінки, оскільки відповідно до вимог Податкового кодексу України та рішення Київської міської ради про встановлення місцевих платежів, розмір орендної плати становить менший відсоток ніж встановлено судом, колегією суддів відхиляються, оскільки:

- саме такий розмір орендної плати позивач зазначає у проекті договору, який він просить визначати укладеним;

- такий розмір орендної плати погоджений сторонами у розрахунку розміру орендної плати №Ю-24648 від 31.01.2017;

- такий розмір орендної плати не суперечить визначеному у Додатку № 11 до рішення Київської міської ради «Про бюджет міста Києва на 2023 рік» від 08.12.2022 № 5828/5869 затверджено «Мінімальні розміри орендної плати за земельні ділянки комунальної власності територіальної громади міста Києва (у відсотках від нормативної грошової оцінки)» за найменуванням виду цільового призначення земельної ділянки, що передається в оренду позивачу - 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, мінімального розміру орендної плати встановленого на рівні - 5%.

При цьому, те, що позивач має у власності нежитлові приміщення, що розташовані на спірній земельній ділянці, загальна площа яких складає 175,3 кв.м., а тому, для обслуговування приміщень, що перебувають у власності позивача достатньо меншої площі ділянки не свідчить про наявність підстав для зменшення розміру орендної плати до 3 %.

Водночас, як вірно встановлено судом першої інстанції, запропонована позивачем редакція договору оренди землі (наведена у заяві про уточнення позовних вимог від 24.11.2023) фактично не містить такої істотної умови договору оренди землі, визначеної ст. 15 Закону України «Про оренду землі», як відповідальності за несплату орендної плати.

Частиною 1 ст. 36 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що у разі невиконання зобов`язань за договором оренди землі сторони несуть відповідальність згідно із законом та договором.

Пунктом 14 Типового договору оренди землі визначено, що у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором:

у 10-денний строк сплачується штраф у розмірі 100 відсотків річної орендної плати, встановленої цим договором;

стягується пеня у розмірі ________ відсотків несплаченої суми за кожний день прострочення.

Статтею 1 Закону України «Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов`язань» передбачено, що платники грошових коштів сплачують на користь одержувачів цих коштів за прострочку платежу пеню в розмірі, що встановлюється за згодою сторін. Згідно ст. 3 вищезазначеного Закону України, розмір пені, передбачений статтею 1, обчислюється від суми простроченого платежу та не може перевищувати подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується.

За таких обставин, враховуючи вищенаведені положення законодавства, суд першої інстанції цілком вірно доповнив запропоновану позивачем редакцію договору оренди землі пунктом 16-1 наступного змісту: « 16-1. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором:

у 10-денний строк сплачується штраф у розмірі 100 відсотків річної орендної плати, встановленої цим договором;

стягується пеня у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується, від несплаченої суми за кожний день прострочення».

При цьому колегія суддів не приймає до уваги заперечення позивача проти вказаного пункту та зазначає, що його зміст цілком відповідає наведеним вище положенням чинного законодавства, а твердження позивача про те, що Типовий договір оренди землі не застосовується до оренди землі з цільовим призначенням: 03.07 Для будівництва і обслуговування будівель торгівлі, спростовується змістом постанови Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220, якою затверджено Типовий договір оренди землі.

Стосовно тверджень третьої особи про те, що запропонована позивачем редакція договору в частині пунктів 8, 9, 10, не відповідає умовам, передбаченим статтею 33 Закону України «Про оренду землі» та статтею 126-1 ЗК України, слід зазначити таке.

Запропонована позивачем редакція пунктів 8, 9, 10 викладена наступним чином:

« 8. Договір укладено на 5 (п`ять) років.

9. Після закінчення строку дії договору, його дія поновлюється на той самий строк і на тих самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається. Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.

10. Після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право поновити його на новий строк, у визначений законодавством порядку.».

Статтею 126-1 ЗК України встановлено:

1. Договором оренди землі, договором про встановлення земельного сервітуту, договорами про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови може встановлюватися умова щодо поновлення таких договорів.

Умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

2. Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

3. Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.

4. У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.

Колегія суддів вважає, що суд першої інстанції цілком вірно встановив, що умови п. 8, 9 запропонованованої позивачем редакції договору відповідають рішенню КМР № 440/1444 від 15.11.2015 та приписам ст. 126-1 ЗК України, а застосування позивачем у п. 9 запропонованованої позивачем редакції договору слів «той самий», «тих саме» не суперечить суті ч. 2 ст. 126-1 ЗК України, яка містить слова «такий саме», «таких саме».

Статтею 33 Закону України «Про оренду землі» визначені умови переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, а саме:

Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 ЗК України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (абз. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).

Абзацем 2 пункту 8 Типового договору оренди землі визначено, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за ____________ днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Проаналізувавши зміст наведених норм ст. 33 Закону України «Про оренду землі», абз. 2 п. 8 Типового договору оренди землі, суд першої інстанції цілком вірно виклав п. 10 запропонованої позивачем реакції договору у такій редакції:

« 10. Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, Орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору».

Щодо тверджень третьої особи про те, що запропонована позивачем редакція пунктів 17, 18, 19 договору не відповідає положенням ЗК України, Закону України «Про землеустрій» та пунктам 1, 2 рішення КМР № 440/1444 від 15.11.2016, запропонована позивачем редакція пункту 17 договору визначає вид використання земельної ділянки, відмінний від того, що визначений рішенням КМР № 440/1444 від 15.11.2016, слід зазначити таке.

Запропонована позивачем редакція пунктів 17, 18, 19 викладена наступним чином:

« 17. Земельна ділянка передається в оренду для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельного майданчика.

18. Цільове призначення земельної ділянки: 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.

19. Умови збереження стану об`єкта оренди: Орендарю забороняється використання земельної ділянки всупереч умовам цього договору та заборона зміни цільового призначення земельної ділянки без письмового дозволу Орендодавця.».

З матеріалів справи слідує, що спірна земельна ділянка передана ТОВ Торговий дім «Дніпро» в оренду на підставі рішення КМР № 440/1444 від 15.11.2016.

Відповідно до ч. 1 ст. 1 Закону України «Про землеустрій» (в редакції, чинній станом на час прийняття КМР рішення № 440/1444 від 15.11.2016) цільове призначення земельної ділянки - використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.

Відповідно до ч. 1 ст. 1 Закону України «Про землеустрій» (в чинній редакції) цільове призначення земельної ділянки - допустимі напрями використання земельної ділянки відповідно до встановлених законом вимог щодо використання земель відповідної категорії та визначеного виду цільового призначення.

Згідно з частиною 1 статті 19 ЗК України (в редакції, чинній станом на час прийняття КМР рішення № 440/1444 від 15.11.2016), землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії:

а) землі сільськогосподарського призначення;

б) землі житлової та громадської забудови;

в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;

г) землі оздоровчого призначення;

ґ) землі рекреаційного призначення;

д) землі історико-культурного призначення;

е) землі лісогосподарського призначення;

є) землі водного фонду;

ж) землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Відповідно до ч. 1 ст. 20 ЗК України (тут і далі в чинній редакції) віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень. Зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проєктами землеустрою щодо їх відведення.

Види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою. Земельні ділянки сільськогосподарського призначення використовуються їх власниками або користувачами виключно в межах вимог щодо користування землями певного виду використання, встановлених статтями 31, 33-37 цього Кодексу (абз. 1, 2 ч. 5 ст. 20 ЗК України).

З наведених норм вбачається, що за цільовим призначенням землі України поділяються на категорії. У межах кожної категорії земель виділяються види використання земельної ділянки, які визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою, крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони.

Відповідно до наявних в матеріалах справи витягів з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-2023 ві 30.05.2023, №НВ-023 від 20.09.2023 (а.с. 42, 224 т. 1) вбачається, що земельна ділянка з кадастровим номером: :75:221:0032 належить до категорії земель: землі житлової та громадської забудови, вид цільового призначення: 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.

Судом встановлено, що згідно з п. 1 рішення КМР З№ 440/1444 від 15.11.2016 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки ТОВ Торговий дім «Дніпро» для експлуатації та обслуговування торговельного майданчика на бульв. Кольцова, 12 у Святошинському районі м. Києва (категорія земель - землі житлової та громадської забудови, справа Д-4377, заява ДЦ №01006-04 від 05.04.2015).

Згідно з пунктом 2 рішення КМР № 440/1444 від 15.11.2016 передано ТОВ Торговий дім «Дніпро», за умови виконання пункту 3 цього рішення, в оренду на 5 років земельну ділянку площею 0,5027 га в межах червоних ліній (кадастровий номер 800000000:75:221:0032, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-014) для експлуатації та обслуговування торговельного майданчика на бульв. Кольцова, 12 у Святошинському районі м. Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв`язку з набуттям права власності на майно (рішення Святошинського районного суду міста Києва від 04.06.2010 та від 18.08.2011).

Крім того, відповідно до пп 3.2 п. 3 рішення КМР № 440/1444 від 15.11.2016 позивач мав виконувати вимоги, викладені в листах Головного управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища від 17.03.2011 №2857/0/18/19-11 та Головного управління Держземагенства у м. Києві від 19.02.2013 №245.

Так, згідно листа від 17.03.2011 №2857/0/18/19-11 Головне управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища не заперечувало проти відведення земельної ділянки для експлуатації та обслуговування торговельного майданчику, без права забудови.

Згідно листа Головного управління Держземагенства у м. Києві від 19.02.2013 №245, цільове призначення земельної ділянки: для експлуатації та обслуговування торговельного майданчику; умови надання (передачі): короткострокова оренда на 5 років.

Отже, як вірно встановлено судом першої інстанції, власником земельної ділянки, а саме територіальною громадою в особі Київської міської ради, визначено вид використання земельної ділянки (для експлуатації та обслуговування торговельного майданчика) відповідно до правового режиму визначеної категорії земель (землі громадської та житлової забудови), проте запропонована редакція пункту 17 договору визначає вид використання земельної ділянки (в частині зазначення «для будівництва»), відмінний від того, що визначений у рішенні № 440/1444 від 15.11.2016 Київської міської ради як єдиного розпорядника землями комунальної власності в місті Києві.

За таких обставин суд першої інстанції цілком вірно виклав п. 17 запропонованої позивачем реакції договору у такій редакції:

« 17. Земельна ділянка передається в оренду для експлуатації та обслуговування торговельного майданчика.».

Крім того, п. 25 запропонованої позивачем редакції договору викладно таким чином:

25. На орендовану земельну ділянку встановлено обмеження (обтяження): зона особливого режиму забудови, інших прав третіх осіб немає.».

Враховуючи визначений власником земельної ділянки вид її використання - для експлуатації та обслуговування торговельного майданчика, а також умови Типового договору оренди землі, пп 3.6 п. 3 Рішення Київської міської ради №440/1444 від 15.11.2016, суд першої інстанції цілком вірно виклав п. 25 договору оренди землі у такій редакції:

« 25. На орендовану земельну ділянку встановлено обмеження (обтяження): використання земельної ділянки в межах червоних ліній з обмеженням відповідно до вимог містобудівного законодавства (пп 3.6 п. 3 Рішення Київської міськї ради №440/1444 від 15.11.2016); інших прав третіх осіб немає.».

Разом з цим, не встановлено невідповідності запропонованої позивачем редакції пунктів 18, 19 договору положенням ЗК України, Закону України «Про землеустрій» та пунктам 1, 2 рішення КМР № 440/1444 від 15.11.2016.

Також суд першої інстанції цілком вірно:

- критично оцінив доводи третьої особи про відсутність в матеріалах справи доказів узгодження з КМР питання щодо обрання нотаріуса для нотаріального посвідчення договору оренди земельної ділянки або звернення позивача до іншого нотаріуса, у зв`язку зі зволіканням щодо підписання договору, та у зв`язку з цим тверджень третьої особи, що саме позивачем не вчинено необхідних та достатніх дій, спрямованих на укладення договору оренди земельної ділянки згідно з чинним законодавством, зазначивши про те, що станом на час звернення позивача з даним позовом до суду договір оренди земельної ділянки між ТОВ Торговий дім «Дніпро» та КМР не укладено, всупереч рішенню Київської міськї ради №440/1444 від 15.11.2016;

- дослідивши наявний в матеріалах справи лист №103/01-16 від 11.10.2023 приватного нотаріусу Київського міського нотаріального округу Демьяненко Т.М., яким остання підтвердила звернення до неї представника позивача, яким були подані необхідні для нотаріального посвідчення документи, зокрема проект договору оренди земельної ділянки кадастровий номер :75:221:0032 (підготовлений Депараментом земельних ресурсів КМР (КМДА), тоді як Київська міська рада для посвідчення договору оренди земельної ділянки до нотаріуса не зверталась, критично оцінив доводи третьої особи про те, що проект договору оренди земельної ділянки не передавався позивачем приватному нотаріусу Дем`яненко Т.М. для нотаріального посвідчення, знаходився у позивача і на підпис голові Київської міської ради не передавався;

- відхилив, як безпідставні, доводи третьої особи про пропуск позивачем строку на укладення договору оренди земельної ділянки, оскільки рішення КМР від 15.11.2016 № 404/1444 втратило чинність, зазначивши, що таке рішення є чинним, докази протилежного у матеріалах справи відсутні, зауваживши і на тому, що таке рішення не містить умов щодо його чинності чи втрати ним чинності, рівно як і умов щодо строку, протягом якого воно повинно бути виконано. При цьому на звернення позивача про укладення спірного договору (заяви позивача від 20.02.2019, № 46 від 15.11.2021, № 6 від 01.02.2023), третя особа жодного разу у наданих позивачу відповідях (№05716-6161 від 27.03.2019, № 05716-32798 від 10.12.2021, № 05716-2742 від 02.03.2023) не зазначила, що рішення КМР від 15.11.2016 № 404/1444 втратило чинність. Таких повідомлень не було надано і відповідачем.

Колегія суддів вважає вірним висновок суду першої інстанції про те, що:

- інші умови запропонованованої позивачем редакції договору відповідають умовам Типового договору оренди землі та вимогам законодавства;

- окрім п. 16, пп 4 п. 28, пп 3 п. 29 та п. 44 та відсутності у редакції договору (яка була наведена у заяві про уточнення позовних вимог від 27.10.2023) пункту щодо коригування розміру орендної плати у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки, відповідач не заперечув щодо інших умов запропонованої позивачем остаточної редакції договору (яка наведена у заяві про уточнення позовних вимог від 24.11.2023 (а.с. 31-37 т. 2));

- позивачем враховано наведені зауваження відповідача, оскільки з остаточної запропонованої позивачем редакції договору (яка наведена у заяві про уточнення позовних вимог від 24.11.2023) виключено умови п. 16, пп 4 п. 28, пп 3 п. 29 та п. 44, які містились у попередній редакції договору (яка була наведена у заяві про уточнення позовних вимог від 27.10.2023), наразі остаточну редакцію договору доповнено п. 16 нового змісту, а саме: « 16. Зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки та її індексація проводиться без внесення змін та доповнень до цього Договору у порядку та у випадках, передбачених законодавством України».

При вирішенні спору сторін по суті колегія суддів вважає за необхідне прийняти до уваги наступне.

Відповідно до статті 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують як джерело права при розгляді справ положення Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року (далі Конвенція) та протоколів до неї, а також практику Європейського суду з прав людини (далі ЄСПЛ) та Європейської комісії з прав людини. Згідно ч. 1 ст. 46 Конвенції та ст. 2 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» рішення ЄСПЛ є обов`язковими для виконання державою.

Водночас відповідно до статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Предметом безпосереднього регулювання статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод є втручання держави у право на мирне володіння майном, зокрема, й позбавлення особи власності на майно.

Концепція «майна» в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «правом власності», а відтак, і «майном». До таких активів може відноситися право оренди (рішення ЄСПЛ у справі «Ятрідіс проти Греції» від 25.03.1999, заява № 311107/96); у справі «Меллахер та Інші проти Австрії» (1989 року), ЄСПЛ вказав, що право на укладення договору оренди є частиною права власності (право володіння та користування), і тому дане право є одним із аспектів права власності.

За змістом статті 3 ЦК України орган державної влади чи місцевого самоврядування як власник земельної ділянки зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.

У свою чергу особа, яка добросовісно виконала вимоги, встановлені у рішенні власника про передачу земельної ділянку в оренду, має законодавчо передбачене право укласти договір оренди. Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.

З матеріалів справи слідує, що спершу відповідачем, до повноважень якого належить здійснення повноважень орендодавця спірної земельної ділянки, прийнято рішення № 440/1444 від 15.11.2016 про передачу її в оренду позивачу, однак, в подальшому, незважаючи на те, що позивач здійснив всі необхідні дії щодо виконання рішення Київської міської ради № 440/1444 від 15.11.2016 та такі дії були прийняті Київською міською радою та Департаментом земельних ресурсів КМР (КМДА) як належним чином вчинені, відповідач фактично ухиляється від виконання такого рішення. Такі дії відповідача є суперечливими та такими, що порушують права позивача як орендаря.

Доктрина «venire contra factum proprium» (заборони суперечливої поведінки), в основі якої лежить принцип добросовісності, базується ще на римській максимі - «non concedit contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона розумно покладається на них (постанови Верховного Суду від 28.04.2021 у справі №910/9351/20, від 09.06.2021 у справі №911/3039/19, від 08.09.2021 у справі №910/10444/20).

Враховуючи викладене, колегія суддів вважає, що позивач, здійснюючи правомірну поведінку, має «законні очікування» на відповідну добросовісну поведінку контрагента, уповноваженого органу, та застосування до нього тих процедур, що є передбачуваними і очікуваними для нього, однак не може вважатися добросовісною поведінка орендодавця, яка проявляється у тому, що він спочатку приймає рішення № 440/1444 від 15.11.2016 про передачу земельної ділянки в оренду позивачу, однак, в подальшому ухиляється від виконання такого рішення.

Також колегія суддів приймає до уваги і те, що, з наявної у матеріалах справи Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 335828893 від 15.06.2023 слідує, що на спірній земельній ділянці знаходиться нерухоме майно відповідача - нежитлова будівля (літ. Д), загальною площею 142,5 кв.м та нежитлове приміщення (літ. Е), загальною площею 32,80 кв.м, а відтак, виходячи з принципу «єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди», саме відповідач має право на укладення договору оренди вказаної земельної ділянки. При цьому доказів перебування та цій земельній ділянці нерухомого майна, яке не праві власності належить іншим особами матеріали цієї справи не містять.

За обставин, що склались колегія суддів вважає вірним висновок суду першої інстанції про наявність правових підстав для частково задоволення позовних вимог у цій справі та визнання укладеним між ТОВ Торговий дім «Дніпро» та Київською міською радою договір оренди земельної ділянки комунальної власності, площею 0,5027 га, кадастровий номер :75:221:0032, що розташована у м. Києві, Святошинському районі, на бульв. Кольцова, у редакції, викладеній в судовому рішенні.

Щодо інших аргументів сторін колегія суддів зазначає, що вони були досліджені та не наводяться у судовому рішенні, позаяк не покладаються в його основу, тоді як Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа Серявін проти України, § 58, рішення від 10.02.2010). Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України).

Дослідивши матеріали наявні у справі, апеляційний суд робить висновок, що суд першої інстанції дав належну оцінку доказам по справі та виніс законне обґрунтоване судове рішення, яке відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам і матеріалам справи.

Доводи апеляційної скарги не спростовують висновку місцевого господарського суду з огляду на вищевикладене.

Виходячи з вищевикладеного, колегія суддів вважає, що скаржники не довели обґрунтованість своїх апеляційних скарг, докази на підтвердження своїх вимог суду не надали, апеляційний суд погоджується із рішенням Господарського суду міста Києва від 29.01.2024 у справі № 910/9062/23, отже підстав для його скасування або зміни в межах доводів та вимог апеляційної скарги не вбачається.

Враховуючи вимоги та доводи апеляційних скарг, апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Дніпро» та Київської міської ради задоволенню не підлягають.

Відповідно до приписів ст. 129 ГПК України судові витрати по сплаті судового збору за звернення з апеляційними скаргами покладаються на апелянтів.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 129, 252, 263, 267-271, 273, 275, 276, 281-285, 287 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Дніпро» на рішення Господарського суду міста Києва від 29.01.2024 у справі № 910/9062/23 залишити без задоволення.

2. Апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 29.01.2024 у справі № 910/9062/23 залишити без задоволення.

3. Рішення Господарського суду міста Києва від 29.01.2024 у справі № 910/9062/23 залишити без змін.

4. Судові витрати зі сплати судового збору за подачу апеляційних скарг покласти на апелянтів.

4. Матеріали справи № 910/9062/23 повернути до суду першої інстанції.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня складання її повного тексту.

Повний текст судового рішення складено 26.11.2024

Головуючий суддя М.Л. Яковлєв

Судді І.М. Скрипка

С.А. Гончаров