РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

14.11.2024Справа № 910/7519/24
Господарський суд міста Києва у складі судді Полякової К.В., за участі секретаря судового засідання Саруханян Д.С., розглянувши за правилами загального позовного провадження матеріали справи

за позовом Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації

до фізичної особи-підприємця Шайко Ольги Олександрівни

за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача Комунальне підприємство "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району міста Києва"

про розірвання договору та виселення

за участі представників:

від позивача: Федорчук Х.В.

від відповідача: Шайко С.В.

від третьої особи: Мойсик М.В.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Солом`янська районна в місті Києві державна адміністрація звернулася до Господарського суду міста Києва з позовною заявою до фізичної особи-підприємця Шайко Ольги Олександрівни, в якій просила розірвати договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної вартості територіальної громади міста Києва та передане до сфери управління Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації від 18.01.2021 № 15; виселити фізичну особу-підприємця Шайко Ольгу Олександрівну з нежилого приміщення загальною площею 227,9 кв.м., за адресою: м. Київ, вул. Єреванська, 16, передавши Комунальному підприємству "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району міста Києва" по акту приймання-передачі.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 20.06.2024 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі. Розгляд справи вирішено здійснювати за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання. Залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача Комунальне підприємство "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району міста Києва".

Протокольною ухвалою суду від 29.08.2024 задоволено клопотання відповідача про залишення клопотання відповідача про витребування доказів без розгляду.

Протокольною ухвалою суду від 03.10.2024 відмовлено в задоволенні клопотання відповідача про зупинення провадження у справі до набрання законної сили судовим рішенням у справі № 320/43331/21 за позовом фізичної особи-підприємця Шайко Ольги Олександрівни до Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації та Комунального підприємства "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району міста Києва" про визнання протиправними дій щодо проведення обстеження та складання актів; закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті. Відмовляючи в задоволенні клопотання про зупинення провадження, суд зауважив, що відповідачем не доведено, в чому полягає об`єктивна неможливість розгляду цієї справи, та чому зібрані у даній справі докази не дають можливості самостійно встановити та оцінити обставини (факти), що мають суттєве значення для вирішення цього спору.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 14.11.2024 залишено без розгляду докази, долучені Солом`янською районною в місті Києві державною адміністрацією до письмових пояснень по суті заявлених позовних вимог від 31.10.2024 року.

У відзиві на позовну заяву відповідач наголосив, що позивачем не доведено наявності істотного порушення умов договору, та відповідачем використовується нежитлове приміщення згідно з цільовим призначенням. До того ж, акти обстеження складені з порушенням закону та договору, зокрема, відповідача не повідомлено про здійснення обстеження 19.04.2024, та не вказано на підставі яких доказів здійснено висновок про використання приміщення не за цільовим призначенням. Одночасно відповідач звернув увагу, що належним чином сплачує орендну плату.

У письмових поясненнях по суті спору третя особа вказала, що відповідач продовжує використовувати нерухоме майно не за цільовим призначенням.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників учасників справи, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд

ВСТАНОВИВ:

18.01.2021 між Солом`янською районною в місті Києві державною адміністрацією (Орендодавець), Фізичною особою- підприємцем Шайко Ольгою Олександрівною (Орендар) та Комунальним підприємством «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського районну м. Києва» (Балансоутримувач) укладено Договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва та передане до сфери управління Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації № 15 (надалі - договір), відповідно до пункту 4 розділу І якого в оренду передано нежитлове приміщення, загальною площею 227,9 кв.м, розташоване за адресою: м. Київ, вул. Єреванська, 16, розміщене в підвалі.

Згідно з пунктом 7.1 розділу І договору цільове призначення майна - розміщення суб`єкту господарювання, діяльність якого спрямована на організацію та проведення занять різними видами спорту.

Строк договору визначений у пункті 12 розділу І договору та становить 5 років із 18.01.2021 до 18.01.2026 року.

У пункті 12.6.4 розділу ІІ договору передбачено, що договір припиняється на вимогу орендодавця з підстав, передбачених пунктом 12.7 цього договору, і при цьому договір вважається припиненим в день, визначений відповідно до абзацу третього пункту 12.8 цього договору.

Відповідно до пункту 12.6.7. розділу ІІ договору договір припиняється на вимогу будь-якої із сторін цього договору за рішенням суду з підстав, передбачених законодавством.

За змістом пункту 12.7 розділу ІІ договору останній може бути достроково припинений на вимогу Балансоутримувача та/або Орендодавця, якщо Орендар: 12.7.1. допустив прострочення сплата орендної плата на строк більше трьох місяців або сумарна заборгованість з орендної плати більша, ніж плата за три місяці; 12.7.2. без письмового дозволу Орендодавця передав Майно, його частину у користування іншій особі, крім випадків, коли Орендар передав Майно в суборенду на підставі пункту 8.1 цього договору і не надав Орендодавцю копію договору суборенди для його оприлюднення в електронній торговій системі; 12.7.3. уклав договір суборенди з особами, які не відповідають вимогам статті 4 Закону; 12.7.4. перешкоджає співробітникам Орендодавця та/або Балансоутримувача здійснювати контроль за використанням Майна, виконанням умов цього договору; 12.7.5. відмовився внести зміни до цього договору у разі виникнення підстав, передбачених пунктом 3.7 цього договору.

Факт передачі нерухомого майна в оренду за договором від 18.01.2021 № 15 підтверджується відповідним актом приймання-передачі від 18.01.2021 року.

Із матеріалів справи слідує, що 10.12.2021 представниками позивача (орендодавця) та третьої особи (балансоутримувача) проведено комісійне обстеження нежитлового приміщення, про що складено відповідний акт. Під час обстеження встановлено, що нежитлове приміщення використовується під склад Товариством з обмеженою відповідальністю «ТРИФАРМ».

У зв`язку з цим, 13.12.2021 позивачем направлено припис № 38-4332/03 відповідачу про усунення допущених порушень договору, а саме про необхідність розірвання відповідачем у строк до 05.01.2022 договору суборенди із Товариством з обмеженою відповідальністю «ТРИФАРМ». Також позивачем звернуто увагу. що відповідно до пункту 12.8 договору останній вважається припиненим на п1ятий робочий день після надіслання балансоутримувачем орендаря листа про дострокове припинення договору.

Згідно з наданими відповідачем доказами, 05.01.2022 ним направлено на адресу позивача лист із повідомленням, що укладеного договору між відповідачем та ТОВ «ТРИФАРМ» не існує.

27.07.2022 третьої особою складено припис № 38-1742/03 щодо сплати відповідачем заборгованості за договором оренди в сумі 17873,41 грн. у термін до 03.08.2022 року.

Листом від 15.08.2022 відповідач повідомив відповідача та третю особу, що 01.08.2022 відповідачем сплачено 17873,41 грн., проте останній звертався з відповідними листами про звільнення від сплати орендної плати починаючи з 24.02.2022 року. Відповідно до акту звіряння розрахунків, що підписаний балансоутримувачем (третьою особою) та орендарем (відповідачем), станом на серпень 2022 року за договором заборгованість відсутня.

Надалі, 25.01.2023 представниками балансоутримувача проведено комісійне обстеження нежитлового приміщення, під час якого встановлено, що майно використовується відповідачем не за цільовим призначенням, оскільки при обстеженні виявлені коробки з медичними засобами, офісні меблі, комп`ютерну техніку. У поясненнях відповідачем зазначено, що останній знаходиться в цьому приміщенні та здійснює діяльність з організації та проведення спортивних засобів.

Також, відповідно до складеного акту від 19.04.2024 представниками орендодавця, балансоутримувача та орендаря, за результатами обстеження нежитлового приміщення встановлено, що майно використовується не за цільовим призначенням, в ньому знаходяться коробки з медичними засобами, офісні меблі, комп`ютерна техніка, у той час як обладнання та засобів, які би свідчили про використання приміщення для діяльності, спрямованої на організацію та проведення занять різними видами спорту не виявлено; здійснено фотофіксацію. У поясненнях відповідачем зазначено, що останній знаходиться в цьому приміщенні та здійснює діяльність з організації та проведення спортивних засобів, що співпадає з видами діяльності (КВЕД), визначеними в діяльності відповідача, як ФОП.

Відтак, 16.05.2024 позивач направив відповідачу пропозицію про дострокове розірвання договору оренди, оскільки за результатами комісійних обстежень встановлено факт використання нежитлового приміщення не за цільовим призначенням. У зв`язку з цим, позивач пропонував розглянути та прийняти пропозицію про дострокове розірвання договору, про що в двадцятиденний строк повідомити письмово орендодавця, та повернути балансоутримувачу по акту приймання-передачі об`єкт оренди.

Згідно з копією рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення № 926 даний лист від 16.05.2024 вручений відповідачу 22.05.2024 року.

У відповідь відповідач листом від 05.06.2024 № 05/06/24 повідомив, що ним проводяться заходи з організації спортивних занять, на підтвердження чого надаються відповідні договори. При цьому відповідачем наголошено, що обстеження нежитлового приміщення від 19.04.2024 проведено з порушенням закону та договору. У зв`язку з викладеним, відповідач не надає згоду на припинення договору, оскільки належним чином виконує умови договору, здійснює сплату орендної плати, комунальних платежів, страхових внесків.

Частинами 1 та 2 статті 509 ЦК України встановлено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Пунктом 1 частини 2 статті 11 ЦК України передбачено, що однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків є договори та інші правочини.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Статтею 526 ЦК України встановлено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно з ч. 1. ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у володіння та користування майно для здійснення господарської діяльності.

Згідно з частиною 3 статті 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених ЦК України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Відповідно до статті 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Загальні підстави для зміни або розірвання договору визначено у статті 651 ЦК України, за змістом якої зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Про зміну або розірвання договору в порядку частини 1 статті 651 ЦК України сторони вправі домовитися в будь-який час на свій розсуд (крім випадків, обумовлених законодавчо).

На відносини, пов`язані з передачею в оренду майна, що перебуває у комунальній власності, поширюється також дія Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

У частині 1 статті 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його укладено; укладення з орендарем договору концесії такого майна; приватизації об`єкта оренди орендарем (за участю орендаря); припинення юридичної особи - орендаря або юридичної особи - орендодавця (за відсутності правонаступника); смерті фізичної особи - орендаря; визнання орендаря банкрутом; знищення об`єкта оренди або значне пошкодження об`єкта оренди.

За змістом частини 2 статті 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.

Як слідує з пункту 12.8. розділу ІІ договору оренди від 18.01.2021 № 15, про наявність однієї з підстав для дострокового припинення договору з ініціативи Балансоутримувача та/або Орендодавця, передбачених пунктом 12.7 цього договору, Балансоутримувач повідомляє Орендареві та іншій стороні договору листом. У листі повинен міститись опис порушення і вимогу про його усунення в строк не менш як 15 та не більш як 30 робочих днів з дати реєстрації листа (у строк п`яти робочих днів, якщо порушення стосується прострочення сплати орендної плати або перешкоджання у здійсненні Орендодавцем або Балансоутримувачем контролю за використанням Майна). Лист пересилається на адресу електронної пошти Орендаря і поштовим відправленням із повідомленням про вручення і описом вкладення за адресою місцезнаходження Орендаря, а також за адресою орендованого Майна. Якщо протягом встановленого у приписі часу Орендар не усунув порушення, Балансоутримувач надсилає Орендарю лист, у якому повідомляє Орендареві про дострокове припинення договору на вимогу Балансоутримувача та/або Орендодавця. У листі зазначається підстава припинення договору, посилання на вимогу про усунення порушення, а також посилання на обставини, які свідчать про те, що порушення триває після закінчення строку, відведеного для його усунення. Договір вважається припиненим на п`ятий робочий день після надіслання Балансоутримувачем Орендарю листа про дострокове припинення цього договору. Балансоутримувач надсилає Орендарю лист про дострокове припинення цього договору електронною поштою, а також поштовим відправленням із повідомленням про вручення і описом вкладення за адресою місцезнаходження Орендаря, а також за адресою орендованого Майна. Дата дострокового припинення цього договору на вимогу Балансоутримувача та/або

Орендодавця встановлюється на підставі штемпеля поштового відділення на поштовому відправленні Балансоутримувача.

Разом із цим, позивачем не дотриманий визначений у договорі оренди від 18.01.2021 № 15 порядок для дострокового розірвання договору.

Так, 19.04.2024 представниками позивача, третьої особи та відповідача складено акт обстеження нежитлового приміщення, в якому представниками орендодавця та балансоутримувача зазначено, що орендоване майно використовується не за цільовим призначенням.

Надалі, позивач направив 16.05.2024 відповідачу пропозицію про дострокове розірвання договору оренди у зв`язку з використанням нежитлового приміщення не за цільовим призначенням, що згідно з доводами позову здійснено на виконання вимог договору та статті 188 ГК України.

Водночас, матеріали справи не містять доказів направлення відповідачу на виконання вимог пункту 12.8. розділу ІІ договору відповідного припису з описом порушення та з установленням строку для його усунення перед листом про дострокове розірвання договору. Як передбачено в договорі, якщо протягом встановленого в приписі часу орендар (відповідач) не усунув порушення, балансоутримувач надсилає орендарю лист, в якому повідомляє про дострокове припинення договору.

Наведений порядок для дострокового розірвання договору погоджений сторонами в його умовах, у зв`язку з чим є обов`язковим для виконання сторонами.

Також, матеріали справи не містять доказів надання відповідачу припису на усунення порушення після складання акту обстеження нежитлового приміщення від 25.01.2023 року.

Ураховуючи наведене, оскільки позивачем не доведено дотримання визначеного в договорі оренди від 18.01.2021 № 15 порядку для дострокового розірвання договору, суд дійшов висновку в задоволенні відповідної позовної вимоги про розірвання договору відмовити.

З огляду на те, що позовна вимога про виселення відповідача з орендованого нежитлового приміщення має за доводами позову похідний характер від основної вимоги про розірвання договору, суд дійшов висновку в задоволенні позову в цій частині також відмовити.

Інші доводи учасників справи судом розглянуті, проте на результат вирішення спору не вплинули. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення (рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" (Ruiz Torija v. Spain).

Відповідно до частини 1 статті 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з частиною 1 статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Статтею 76 ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до частини 1 статті 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

За приписами частини 1 статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Понесені позивачем витрати по оплаті судового збору відповідно до статей 129 ГПК України у зв`язку з відмовою в задоволенні позову покладаються на позивача.

Керуючись статтями 86, 129, 232, 236-241 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позовних вимог Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації відмовити повністю.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

Повне судове рішення складено: 25.11.2024 року.

Суддя К.В. Полякова