ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 листопада 2024 року

м. Київ

Справа № 922/3607/20

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В. - головуючого, Мачульського Г. М., Рогач Л. І.,

секретаря судового засідання - Денисевича А. Ю.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури на постанову Східного апеляційного господарського суду від 27.05.2021 (колегія суддів: Шутенко І. А., Слободін М. М., Хачатрян В. С.) і рішення Господарського суду Харківської області від 24.02.2021 (суддя Новікова Н. А.) у справі

за позовом виконуючого обов`язки керівника Харківської місцевої прокуратури № 1 в інтересах держави до: 1) Харківської міської ради, 2) Приватного підприємства "Ващенківське" про визнання незаконним та скасування пунктів рішень Харківської міської ради, визнання недійсним договору оренди землі та зобов`язання повернути земельну ділянку,

за участю представників:

Офісу Генерального прокурора - Шапка І. М.,

відповідача-1- Руденко Д. Ю.,

відповідача-2 - Сивака А. Ю.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст і підстави позовних вимог

1. У листопаді 2020 року виконуючий обов`язки керівника Харківської місцевої прокуратури № 1 (далі - Прокурор) звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом до Харківської міської ради (далі - Міська рада, відповідач-1) та Приватного підприємства "Ващенківське" (далі - ПП "Ващенківське", відповідач-2) в якому просив:

1) визнати незаконним та скасувати пункти 23, 23.1 додатку 1 до рішення Міської ради від 26.02.2020 за № 2009/20 "Про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів", яким ПП "Ващенківське" надано дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею орієнтовно 0,2150 га із земель територіальної громади м. Харкова для будівництва торговельно-офісного комплексу по вул. Кутова, 7 в м. Харкова. Будівництво об`єкта виконати з урахуванням знесення нежитлової будівлі літ. "3-1" по вул. Кутовій, 7, яка належить ПП "Ващенківське" на праві приватної власності;

2) визнати незаконним та скасувати пункти 18, 18.1, 18.2, 18.3 додатку 1 до рішення Міської ради від 24.06.2020 за № 2144/20 "Про надання земельних ділянок для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів, припинення права користування земельними ділянками та надання згоди на прийняття земельних ділянок у власність територіальної громади м. Харкова", яким ПП "Ващенківське" затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки для будівництва торговельно-офісного комплексу по вул. Кутовій, 7 в м. Харкові; надано ПП "Ващенківське" в оренду земельну ділянку (кадастровий номер :03:002:0003) площею 0,2129 га із земель територіальної громади м. Харкова по вул. Кутовій, 7 за рахунок земель житлової та громадської забудови для будівництва торговельно-офісного комплексу до 01.05.2025, будівництво об`єкта виконати з урахуванням знесення нежитлової будівлі літ. "3-1" по вул. Кутовій, 7, яка належать ПП "Ващенківське" на праві приватної власності;

3) визнати незаконним та скасувати пункти 10, 10.1, 10.2 додатку до рішення Міської ради від 24.06.2020 за № 2153/20 "Про надання дозволу на проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок юридичним та фізичним особам", яким ПП "Ващенківське" як власнику нежитлової будівлі літ. "3-1", яка розташована на земельній ділянці площею 0,2129 га по вул. Кутова, 7, надано дозвіл на проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки комунальної власності із земель житлової та громадської забудови площею 0,2129 га по вул. Кутова, 7 у Шевченківському районі м. Харкова, кадастровий номер :03:002:0003, для будівництва торговельно-офісного комплексу;

4) визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 10.08.2020 з кадастровим номером :03:002:0003 по вул. Кутова, 7 в м. Харкові площею 0,2129 га, укладений між Міською радою та ПП "Ващенківське" (далі - договір оренди);

5) зобов`язати ПП "Ващенківське" повернути земельну ділянку, яка розташована за адресою: м. Харків, вул. Кутова, 7, площею 0,2129 га, кадастровий номер :03:002:0003 Міській раді.

2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що оспорювані рішення Міської ради за результатами яких спірну земельну ділянку було передано в оренду ПП "Ващенківське" прийняті з порушенням статей 124, 134, 135 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), а саме без проведення відповідно земельного аукціону, у зв`язку з чим договір оренди укладений між відповідачами підлягає визнанню недійсним у судовому порядку. Крім цього, Прокурор зазначає, що відповідач-2 використовує тимчасову споруду (кіоск), зареєстровану як нежитлова будівля літ. "3-1", лише з метою набуття речових прав на земельну ділянку, розмір якої значно перевищує площу забудови, для здійснення подальшого використання цієї земельної ділянки для будівництва торговельно-офісного комплексу.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

3. Підприємству колективної власності фірмі "Комплекс" відповідно до рішення виконавчого комітету Міської ради від 13.04.1994 за № 156 "Про впорядкування дрібно-роздрібної торгівлі в м. Харкові" Дзержинським райвиконкомом м. Харкова був виданий ордер від 23.01.1995 № 215-В, а Головним управлінням споживчого ринку виконавчого комітету Міської ради виданий дозвіл від 26.03.1996 за реєстраційним номером Б02-0003/3 на розміщення та відкриття об`єктів торгівлі, громадського харчування та побутового обслуговування, а саме дозвіл на розміщення кіоску для прийому шин в наварку на вул. Кутовій, 7 в м. Харкові.

4. 30.09.2019 Товариство з обмеженою відповідальністю Фірма "Комплекс" уклала з ОСОБА_1 договір купівлі-продажу, за умовами якого продало останньому майнові права на споруду орієнтовно загальною площею - 38,0 кв. м та майно за адресою: м. Харків, вул. Кутова, 7.

5. 02.11.2019 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Клопотовим С. Д. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 49529851 від 05.11.2019, відповідно до якого до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено відомості про право власності Ерліхмана Є. В. на нежитлову будівлю літ. "3-1" загальною площею 39,3 кв. м на вул. Кутовій, 7 в м. Харкові . Зазначене рішення про державну реєстрацію права власності було прийнято на підставі договору купівлі-продажу та акта приймання-передачі від 30.09.2019, укладених між ТОВ Фірма "Комплекс" та ОСОБА_1 , довідки № 323558874 та технічного паспорта від 10.10.2019, дозволу на розміщення та відкриття об`єктів торгівлі, виданого виконавчим комітетом Міської ради.

6. Факт реєстрації за ОСОБА_1 права власності підтверджується з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 05.10.2020 № 226795717.

7. 28.11.2019 ОСОБА_1 прийнято до складу власників ПП "Ващенківське" із внесенням ним як майнового внеску нежитлової будівлі літ. "З-1" загальною площею 39,3 кв. м, яка розташована за адресою: м. Харків, вул. Кутова, буд. 7 . Зазначена нежитлова будівля згідно з актом приймання-передачі нерухомого майна було внесено до статутного фонду ПП "Ващенківське" за оціночною вартістю 235 800,00 грн.

8. 28.11.2019 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Самощенко О. І. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 34371316, та внесено відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про право власності ПП "Ващенківське" на нежитлову будівлю літ. "3-1" загальною площею 39,3 кв. м на вул. Кутовій, 7 в м. Харкові.

9. У подальшому 12.02.2020 ПП "Ващенківське" звернулося до Міської ради з листом, в якому просило надати дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки орієнтовною площею 0,2300 га на вул. Кутовій, 7 у м. Харкові, до якої було надано графічні матеріали бажаного місця розташування земельної ділянки, а також повідомлено, що на зазначеній земельній ділянці знаходиться нежитлова будівля літ. "З-1", що належить ПП "Ващенківське" на праві приватної власності.

10. Пунктом 23 додатку 1 до рішення Міської ради від 26.02.2020 № 2009/20 "Про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів" ПП "Ващенківське" надано дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею орієнтовно 0,2150 га із земель територіальної громади м. Харкова для будівництва торговельно-офісного комплексу на вул. Кутовій, 7 в м. Харкові. Будівництво об`єкту виконати з урахуванням знесення нежитлової будівлі літ. "3-1" по вул. Кутовій, 7 , яка належить ПП "Ващенківське" на праві приватної власності.

11. Відповідно до висновку Департаменту містобудування та архітектури виконавчого комітету Міської ради за матеріалами проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки ПП "Ващенківське" для будівництва торговельно-офісного комплексу за адресою: вул. Кутова, 7 у Шевченківському районі м. Харкова, від 13.04.2020 № 2296/08605-20 погоджено зазначений проект землеустрою та зазначено про можливість надання земельної ділянки на умовах, визначених чинним законодавством.

12. Пунктом 18 додатку 1 до рішення Міської ради від 24.06.2020 № 2144/20 "Про надання земельних ділянок для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів, припинення права користування земельними ділянками та надання згоди на прийняття земельних ділянок у власність територіальної громади м. Харкова", ПП "Ващенківське" затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки для будівництва торговельно-офісного комплексу по вул. Кутовій, 7 в м. Харкові та надано в оренду земельну ділянку (кадастровий номер :03:002:0003) площею 0,2129 га із земель територіальної громади м. Харкова на вул. Кутовій, 7 для будівництва торговельно-офісного комплексу до 01.05.2025. Будівництво виконати з урахуванням знесення нежитлової будівлі літ. "3-1", яка належить на праві приватної власності ПП "Ващенківське".

13. Пунктом 10 додатку до рішення Міської ради від 24.06.2020 №2153/20 "Про надання дозволу на проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок юридичним та фізичним особам" ПП "Ващенківське" як власнику нежитлової будівлі літ. "3-1", яка розташована на земельній ділянці площею 0,2129 га на вул. Кутовій, 7, надано дозвіл на проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки комунальної власності із земель житлової та громадської забудови площею 0,2129 га на вул. Кутовій, 7, кадастровий номер :03:002:0003, для будівництва торговельно-офісного комплексу.

14. На підставі зазначених рішень 10.08.2020 між Міською радою та ПП "Ващенківське" було укладено договір оренди, відповідно до пункту 1.1 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку із цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови, код КВЦПЗ (03.10) - для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку) з кадастровим номером :03:002:0003, яка розташована в м. Харкові, на вул. Кутовій, 7.

15. 13.08.2020 зареєстровано право оренди ПП "Ващенківське" на земельну ділянку з кадастровим номером :03:002:0003 на вул. Кутовій, 7 в м. Харкові, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 05.10.2020 № 226792153.

16. Вважаючи названі рішення Міської ради протиправними, а договір оренди земельної ділянки незаконним, Прокурор звернувся до Господарського суду Харківської області з даним позовом.

17. Прокурор зазначає, що під час досудового розслідування кримінального провадження від 25.08.2020 № 0000221 встановлено, що внесення нежитлової будівлі літ. "3-1" загальною площею 39,3 кв. м, яка розташована на вул. Кутовій, 7 в м. Харкові, до статутного капіталу ПП "Ващенківське" та подальша реєстрація прав власності на нежитлову будівлю за останнім, проведено протиправно з метою отримання речових прав на земельну ділянку на вул. Кутовій, 7 в м. Харкові всупереч вимогам статей 116, 124, 134 ЗК України, оскільки договір купівлі-продажу від 30.09.2019, предметом якого була тимчасова споруда, не посвідчувався нотаріально, а тому є нікчемним. У зв`язку з наведеним державна реєстрація права власності на вказаний об`єкт не може вважатись законною, оскільки надані ОСОБА_1 документи не є правовстановлюючими.

18. Як наслідок, останній міг внести до статутного капіталу ПП "Ващенківське" лише майно та споруду, зазначену в договорі купівлі-продажу від 30.09.2019, а не нежитлову будівлю літ. "3-1", право власності на яку незаконно зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (індексний номер:49529851 від 05.11.2019). Таким чином, ПП "Ващенківське" фактично є власником лише тимчасової споруди (кіоску), яка є рухомим майном, а не нежитлової будівлі літ. "3-1". У зв`язку з чим прокурор вважає, що Міською радою оспорювані у даній справі рішення прийняті всупереч вимогам статті 134 ЗК України, а саме без проведення земельних торгів.

19. Крім цього, Прокурор наголошує, що загальна площа будівлі літ. "3-1" складає 39,3 кв. м, а площа, яку вона займає, становить 0,0042 га, при тому, що площа земельної ділянки, яку надано в оренду ПП "Ващенківське", становить 0,2129 га, тобто майже в 51 раз більше площі, яку займає будівля. Фактично будівля ПП "Ващенківське" займає лише 1,9 % від загальної площі земельної ділянки, наданої йому в оренду.

20. Вказані обставини, на переконання Прокурора, свідчать про те, що Міська рада не мала законних підстав для надання оспорюваної земельної ділянки в оренду ПП "Ващенківське" для будівництва торговельно-офісного комплексу інакше як за результатами проведених земельних торгів.

Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій

21. Рішенням Господарського суду Харківської області від 24.02.2021, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 27.05.2021, у задоволенні позову відмовлено.

22. Судові рішення мотивовані тим, що Прокурором не надано доказів, які б підтверджували незаконність підстав набуття права власності відповідача-2 на об`єкт нерухомого майна, доказів, які б підтверджували наявність будь-яких дефектів права власності відповідача-2 чи то доказів щодо незаконності проведення відповідних реєстраційних дій.

23. В оскаржуваних судових рішеннях також зазначено, що Прокурором не доведено належними і допустимими доказами необхідності використання відповідачем-2 земельної ділянки у меншому розмірі, ніж було передано в оренду Міською радою.

24. Суди першої та апеляційної інстанцій виходили з того, що станом на момент прийняття Міською радою оскаржуваних рішень на земельній ділянці знаходився об`єкт нерухомого майна, а саме: нежитлова будівля літ. "З-1", право власності на яку зареєстровано за ПП "Ващенківське", а тому право оренди на земельну ділянку, кадастровий номер :03:002:0003, в силу положень ЗК України не підлягало продажу на земельних торгах. Наведене було підставою для визнання доводів Прокурора необґрунтованими та відмови для задоволення позовних вимог.

25. У частині відмови у задоволенні позовних вимог Прокурора про визнання незаконним та скасування рішень Міської ради (1) про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, (2) про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та (3) про надання дозволу на про ведення грошової оцінки земельної ділянки судові рішення мотивовані тим, що такі рішення є актами індивідуальної дії та були реалізовані шляхом укладення договору оренди, а тому їх оскарження не є ефективним способом захисту.

Короткий зміст касаційної скарги

26. 29.06.2021 заступник керівника Харківської обласної прокуратури, не погоджуючись з ухваленими у справі рішенням і постановою, звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову Східного апеляційного господарського суду від 27.05.2021 і рішення Господарського суду Харківської області від 24.02.2021 та ухвалити нове рішення про задоволення позову.

27. На обґрунтування підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) скаржник посилається на те, що судами були застосовані норми матеріального та процесуального права без урахування висновків щодо їх застосування у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду, а саме:

- статті 328 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) - без урахування висновку Великої Палати Верховного Суду у постанові від 18.12.2019 у справі № 522/1029/18;

- статті 658 ЦК України - без урахування висновку Верховного Суду у постанові від 19.05.2021 у справі № 523/9111/17;

- частини другої статті 124, частини першої, абзацу 2 частини другої статті 134 ЗК України - без урахування висновків Верховного Суду у постановах від 13.03.2021 у справі № 915/182/17, від 01.07.2020 у справі № 910/9028/19;

- статті 2 та частини першої статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" - без урахування висновків Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, Верховного Суду у постановах від 29.04.2020 у справі № 911/1455/19, від 20.05.2020 у справі № 911/1902/19, від 28.05.2020 у справі № 910/5902/18, від 09.12.2020 у справі № 92/476/20, від 21.04.2021 у справі № 916/3674/19;

- частини другої статті 12 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" - без урахування висновку Верховного Суду, викладеного у постанові від 10.02.2021 у справі № 920/456/19;

- статті 13 ГПК України - без урахування висновків Великої Палати Верховного Суду у постанові від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц, висновків Верховного Суду у постановах від 02.10.2018 у справі № 910/18036/17, від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18, від 18.11.2019 у справі № 902/761/18, від 04.12.2019 у справі № 917/2101/17, від 25.06.2020 у справі № 924/233/18.

28. На обґрунтування підстав касаційного оскарження, передбачених пунктом 4 частини другої статті 287 ГПК України та пунктом 4 частини третьої статті 310 цього Кодексу скаржник зазначає, що судами було встановлено факт наявності на спірній ділянці об`єкта нерухомості відповідача-2, на підставі недопустимих доказів, якими у даному випадку є відомості з Реєстру прав власності на нерухоме майно.

29. Узагальнено доводи скаржника зводяться до того, що спірну земельну ділянку, яка за площею істотно перевищує площу, яку займає об`єкт ПП "Ващенківське", останнє могло одержати в оренду шляхом проведення земельного аукціону, тоді як поза конкурсом відповідач-2 міг отримати земельну ділянку виключно для обслуговування нерухомого майна, проте майно, яке розташоване на спірній земельній ділянці, до об`єктів нерухомого майна не належить та є тимчасовою спорудою.

Короткий зміст відзиву на касаційну скаргу

30. 12.10.2021 до Верховного Суду надійшов відзив Міської ради на касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури, в якому вона просить у задоволенні касаційної скарги відмовити, а постановлені у справі судові рішення - залишити без змін. Міська рада вважає, що прийняті нею рішення та укладений договір оренди з відповідачем-2 поза конкурсною процедурою є законними, враховуючи, що на спірній земельній ділянці розміщено об`єкт нерухомості відповідача-2.

31. 11.10.2021 до Верховного Суду надійшов відзив ПП "Ващенківське", в якому відповідач-2 просить відмовити у задоволенні касаційної скарги і залишити в силі оскаржувані рішення та постанову судів першої та апеляційної інстанцій, посилаючись, зокрема, на відсутність у Прокурора повноважень в частині звернення з відповідним позовом до суду, оскільки Міська рада була залучена відповідачем, а органи Держгеокадастру не були залучені до справи взагалі.

32. У відзиві відповідач-2 посилається також на те, що чинні державні будівельні норми не містять положень про встановлення нормативів розміру та меж земельної ділянки, яка може бути надана у користування власнику нерухомості, а також не ставлять в залежність площу земельної ділянки від розміру нерухомого майна, яке розташоване на ній, тому рішення Міської ради прийняті у відповідності до законодавства.

Розгляд касаційної скарги та позиція Верховного Суду

33. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 13.10.2021 було зупинено касаційне провадження у цій справі до перегляду судовою палатою для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду судового рішення у справі № 925/1133/18.

34. Ухвалою Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 07.09.2023 справу № 925/1133/18 передано на розгляд Великої Палати Верховного Суду.

35. 11.06.2024 Велика Палата Верховного Суду завершила розгляд зазначеної справи прийняттям постанови, яка оприлюднена в Єдиному державному реєстрі судових рішень 17.07.2024.

36. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 01.08.2024 було поновлено провадження у даній справі та призначено розгляд касаційної скарги.

37. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши в межах заявлених вимог наведені у касаційній скарзі доводи та заперечення на них, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального і процесуального права, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для часткового задоволення касаційної скарги з огляду на таке.

38. Предметом позову у цій справі є вимоги Прокурора про визнання незаконними і скасування рішень Міської ради, які були спрямовані на передачу спірної земельної ділянки в оренду ПП "Ващенківське", визнання недійсним укладеного між відповідачами договору оренди та повернення земельної ділянки.

39. Спірне питання у даній справі стосується того, чи міг власник нерухомого майна одержати в оренду земельну ділянку комунальної власності, площа якої значно перевищує площу такого нерухомого майна, яке на ній розміщено, за позаконкурсною процедурою та з іншим призначенням та видом використання аніж для обслуговування існуючого об`єкта.

40. Відмову у задоволенні позовних вимог суди першої та апеляційної інстанцій мотивували, зокрема, недоведеністю Прокурором двох обставин: (1) відсутності у відповідача-2 права власності на об`єкт нерухомості та (2) необхідності використання відповідачем-2 земельної ділянки для обслуговування свого нерухомого майна у меншому розмірі, ніж йому було передано в оренду Міською радою.

41. Переглянувши оскаржені рішення та постанову у межах доводів і вимог касаційної скарги, колегія суддів визнає висновки судів попередніх інстанцій про відмову у позові передчасними, зважаючи на наступне.

42. Згідно з положеннями частини першої статті 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

43. Відповідно до пункту 1 статті 123 ЗК України надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування. Рішення зазначених органів приймається на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у разі: надання земельної ділянки із зміною її цільового призначення; формування нової земельної ділянки (крім поділу та об`єднання).

44. Положеннями частини першої статті 127 ЗК України (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що органи державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) громадянам, юридичним особам та іноземним державам на підставах та в порядку, встановлених цим Кодексом.

45. За змістом статті 128 ЗК України (у відповідній редакції) продаж громадянам і юридичним особам земельних ділянок державної (крім земельних ділянок, на яких розташовані об`єкти, які підлягають приватизації) та комунальної власності для потреб, визначених цим Кодексом, провадиться місцевими державними адміністраціями, Радою міністрів Автономної Республіки Крим або органами місцевого самоврядування в межах їх повноважень. Громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву (клопотання) до відповідного органу виконавчої влади або сільської, селищної, міської ради чи державного органу приватизації. У заяві (клопотанні) зазначаються місце розташування земельної ділянки, її цільове призначення, розміри та площа, а також згода на укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки.

46. Відповідно до частини другої статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.

47. За приписами частини першої статті 134 ЗК України земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об`єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

48. Відповідно до частини другої статті 134 ЗК України не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

49. Продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) здійснюється виключно на земельних торгах, крім випадків, встановлених частинами другою і третьою статті 134 цього Кодексу. На земельних торгах не може бути використане переважне право купівлі (частина 2 статті 135 ЗК України).

50. Господарські суди першої та апеляційної інстанцій виснували, що, виходячи із системного аналізу положень частини другої статті 124 та абзацу 2 частини другої статті 134 ЗК України, незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування у випадку розташування на такій земельній ділянці об`єктів нерухомого майна, належних на праві власності зазначеним особам.

51. Колегія суддів погоджується з наведеним, а також звертає увагу на висновок Верховного Суду, який міститься у постанові від 14.07.2021 у справі № 910/1356/13, відповідно до якого: за приписами частини другої статті 134 ЗК України (у відповідній редакції) власник нерухомості має право на отримання на позаконкурентних засадах тільки земельної ділянки, на якій безпосередньо розташоване таке майно (будівля, споруда).

52. В силу положень частини четвертої статті 300 ГПК України касаційний суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.

53. Враховуючи наведене, Верховний Суд вважає, що при розгляді даної справи підлягає врахуванню постанова Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19, яка була прийнята після подання скаржником касаційної скарги у цій справі і в якій було зроблено наступний висновок: "Розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування розміщеного на ній майна, не є безмежним, оскільки у будь-якому випадку обумовлюється наявною у власника необхідністю використовувати майно за цільовим призначенням. Крім того, законодавство передбачало можливість передачі у користування земельної ділянки у разі розташування на ній об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, а щодо інших земельних ділянок право користування підлягало продажу окремими лотами на конкурентних засадах. З огляду на зазначене отримання в оренду земельної ділянки у розмірах, що значно перевищують площу належного позивачу об`єкта нерухомості майна, передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями статей 134, 135 ЗК України".

54. Таким чином, у даному випадку підлягають з`ясуванню, зокрема, факт розташування належного особі нерухомого майна на земельній ділянці, яка передана в оренду без конкурсу, площа відповідної нерухомості, у разі її наявності на земельній ділянці, розмір отриманої в оренду поза конкурсом земельної ділянки та його співвідношення з площею об`єкта нерухомого майна, мета отримання та напрям використання земельної ділянки.

55. Так, відхиляючи доводи Прокурора щодо явної неспівмірності наданої в оренду земельної ділянки, апеляційний господарський суд зазначив, що з матеріалів справи, зокрема, з інформації з Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки з кадастровим номером :03:002:0003 за адресою: м. Харків, вул. Кутова, 7, до складу спірної земельної ділянки, входять землі, щодо яких встановлено обмеження у їх використанні. Зокрема, до складу спірної земельної ділянки входять земельні ділянки: охоронної зони навколо (вздовж) об`єкта транспорту; охоронної зони навколо об`єкта культурної спадщини; зони особливого режиму забудови. Тобто земельна ділянка є неоднорідною, що, в свою чергу, обмежує користування спірною земельної ділянкою.

56. У контексті зазначеного колегія суддів звертає увагу на те, що при здійсненні розгляду цієї справи суди обмежились перевіркою наявності доказів щодо обґрунтованості/необґрунтованості площі наданої земельної ділянки без врахування її цільового призначення, виходячи з того, що земельна ділянка надавалася в оренду для обслуговування розміщеного на ній нерухомого майна відповідача-2.

57. Разом з тим, рішеннями Міської ради від 26.02.2020 за № 2009/20 та від 24.06.2020 за № 2144/20 (в оскаржуваній частині) було спочатку надано дозвіл на розроблення проекту землеустрою та потім і затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки для будівництва на земельній ділянці нового об`єкта - торговельно-офісного комплексу на вул. Кутовій, 7 в м. Харкові.

58. Тобто спірна земельна ділянка передавалася в оренду ПП "Ващенківське", зокрема з метою здійснення на ній нового будівництва із попереднім знесенням належного йому об`єкта. У свою чергу знесення існуючого об`єкта унеможливлює подальше використання земельної ділянки саме для його обслуговування, хоча відповідач-2, звертаючись за одержанням дозволу на розробку проекту землеустрою, посилався саме на наявність у його власності такого об`єкта.

59. При розгляді справи суди не дослідили та не надали правової оцінки обставинам одержання в оренду земельної ділянки у позаконкурсному порядку для цілей будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури, тоді як можливість набуття в оренду земельної ділянки без проведення земельних торгів передбачена лише з метою розміщення та обслуговування існуючих об`єктів нерухомого майна.

60. Скаржник у касаційній скарзі зазначає, що судами було встановлено факт наявності на спірній ділянці об`єкта нерухомості відповідача-2 на підставі недопустимих доказів, якими у даному випадку, на його думку, є відомості з Реєстру прав власності на нерухоме майно. Прокурор посилається на те, що об`єкт, розташований на такій земельній ділянці, є тимчасовою спорудою, а не нерухомим майном; сам по собі факт державної реєстрації права власності за підприємством на тимчасову споруду (кіоск) у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як нежитлову будівлю не змінює статусу кіоску як тимчасової споруди та не є підтвердженням того, що вказаний кіоск є об`єктом нерухомості.

61. Відхиляючи відповідні доводи, суд першої та апеляційної інстанцій зазначили, що Прокурором не надано доказів про визнання незаконними та скасування реєстраційних дій щодо державної реєстрації права власності на спірну будівлю.

62. Поза тим, віднесення спірного об`єкта до нерухомого майна, базуючись лише на факті його державної реєстрації за ПП "Ващенківське" саме як нежитлової будівлі, попередні судові інстанції не врахували наступного.

63. Згідно із частиною другою статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

64. Таким чином, щоб новостворене майно стало об`єктом цивільно-правових відносин, потрібне виконання трьох умов: завершення будівництва; прийняття до експлуатації; державна реєстрація.

65. У статті 182 ЦК України встановлено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

66. Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" регулює відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, і спрямований на забезпечення визнання та захисту державою таких прав.

67. Стаття 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачає, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Із офіційним визнанням державою права власності пов`язується можливість матеріального об`єкта (майна) перебувати в цивільному обороті та судового захисту права власності на нього.

68. Отже, законодавець визначив, що до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має.

69. Таким чином, системний аналіз наведених положень законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності. Аналогічні висновки сформульовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, на яку також посилається скаржник у касаційній скарзі.

70. Колегія суддів зазначає, що державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає (див. правовий висновок Верховного Суду у постановах від 12.03.2019 у справі № 911/3594/17, від 27.02.2018 у справі № 925/1121/17, від 17.04.2019 у справ № 916/675/15).

71. Разом із тим державна реєстрація речових прав на нерухоме майно є юридичним фактом, який полягає в офіційному визнанні та підтвердженні державою набутого особою речового права на нерухомість та є елементом в юридичному складі (сукупності юридичних фактів), який призводить до виникнення речових прав. При цьому реєстрація права власності хоча і є необхідною умовою, з якою закон пов`язує виникнення речових прав на нерухоме майно, однак реєстраційні дії є похідними від юридичних фактів, на підставі яких виникають, припиняються чи переходять речові права, тобто державна реєстрація сама по собі не є способом набуття права власності. Близький за змістом правовий висновок неодноразово сформульований Верховним Судом, зокрема, у постановах від 27.06.2018 у справі № 921/403/17-г/6, від 08.08.2019 у справі № 909/472/18, від 29.04.2020 у справі № 911/1455/19, а також у постанові від 14.12.2021 у справі № 911/1455/19, на висновки з якої посилається скаржник у касаційній скарзі.

72. З огляду на наведене вище, суди попередніх інстанцій у цій справі помилково пов`язали державну реєстрацію відповідного об`єкта з обставиною, яка свідчить про фактичне існування такого об`єкта у матеріальному світі саме як нерухомого майна.

73. Згідно із частиною другою статті 181 ЦК України рухомими речами є речі, які можна вільно переміщувати у просторі. Положеннями частини четвертої статті 5 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачено, що не підлягають державній реєстрації речові права та їх обтяження, зокрема, на малі архітектурні форми, тимчасові, некапітальні споруди, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких можливе без їх знецінення та зміни призначення. Таким чином, оскільки тимчасова споруда не має статусу нерухомого майна, відповідно не підлягає реєстрації як об`єкт права.

74. Зважаючи на викладене дослідженню судами також підлягали обставини щодо первинних підстав виникнення/набуття прав на об`єкт, розташований на спірній земельній ділянці, те, чи не належить спірний об`єкт до передбачених законодавством об`єктів, що не підлягають державній реєстрації, з урахуванням у тому числі характеристик зареєстрованого майна. Проте вказані обставини судами належним чином не були досліджені та перевірені.

75. Що стосується посилань в оскаржуваних судових рішеннях на те, що перевірка правомірності здійснення держаним реєстратором реєстраційних дій щодо реєстрації права власності на вказаний об`єкт нерухомого майна не входить до предмета розгляду у даній справі, колегія суддів зазначає, що відповідно до усталеної практики Великої Палати Верховного Суду рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування за умови його невідповідності закону не тягне тих юридичних наслідків, на які воно спрямоване (постанови Великої Палати Верховного Суду від 21.08.2019 у справі № 911/3681/17 (пункт 39), від 15.10.2019 у справі № 911/3749/17 (пункт 6.27), від 22.01.2020 у справі № 910/1809/18 (пункт 35), від 01.02.2020 у справі № 922/614/19 (пункт 52), від 05.10.2022 у справі № 922/1830/19 (пункт 7.9). Тому під час розгляду справи, в якій на вирішення спору може вплинути оцінка рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування як законного або протиправного (наприклад, у спорі за віндикаційним позовом), не допускається відмова у позові з тих мотивів, що рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування не визнане судом недійсним, або що таке рішення не оскаржене, відповідна позовна вимога не пред`явлена. Під час розгляду такого спору слід виходити з принципу jura novit curia - "суд знає закони" (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 26.06.2019 у справі № 587/430/16-ц (пункт 50), від 04.12.2019 у справі № 917/1739/17 (пункт 84), від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14-ц (пункт 101) та інші). Тому суд незалежно від того, оскаржене відповідне рішення чи ні, має самостійно дати правову оцінку рішенню органу державної влади чи місцевого самоврядування та викласти її у мотивувальній частині судового рішення (постанова Великої Палати Верховного Суду від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц (пункт 109)).

76. При новому розгляді справи судам, враховуючи наведені вище висновки Верховного Суду, необхідно надати правову оцінку підставам набуття ПП "Ващенківське" права власності на об`єкт, з`ясувати до якого виду майна - рухомого чи нерухомого, належить цей об`єкт та пересвідчитися у достовірності відомостей щодо нього у Державному реєстрі речових прав.

77. Окрім цього, колегія суддів звертає увагу, що обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові. Такий висновок сформульований, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (пункт 6.21), від 02.02.2021 у справі № 925/642/19 (пункт 54), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункт 76).

78. Таким чином, при новому розгляді справи судам необхідно врахувати вказаний висновок Великої Палати Верховного Суду у контексті всіх заявлених позовних вимог, зокрема, про визнання незаконними та скасування рішень Міської ради: (1) про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, (2) про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та (3) про надання дозволу на про ведення грошової оцінки земельної ділянки, а також встановити можливість захисту стверджуваного позивачем порушеного права у межах таких вимог.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

79. Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права (частина перша статті 300 ГПК України).

80. Згідно з пунктом 2 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема, за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.

81. Таким чином, перевіривши застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права в межах доводів касаційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для часткового задоволення касаційної скарги скаржника.

82. Під час нового розгляду справи судам слід урахувати наведене, дослідити та об`єктивно оцінити аргументи учасників справи і всі зібрані у справі докази в їх сукупності, всебічно і повно з`ясувати фактичні обставини справи та, залежно від встановленого, прийняти обґрунтоване і законне судове рішення.

Судові витрати

83. Оскільки касаційну скаргу необхідно задовольнити частково, а справу передати на новий розгляд, з урахуванням положень статті 129 ГПК України розподіл судових витрат у справі має здійснити господарський суд, який прийматиме рішення по суті спору, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.

Керуючись статтями 240, 300, 308, 310, 314- 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури задовольнити частково.

2. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 27.05.2021 та рішення Господарського суду Харківської області від 24.02.2021 у справі № 922/3607/20 скасувати, справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та не підлягає оскарженню.

Суддя Є. В. Краснов

Суддя Г. М. Мачульський

Суддя Л. І. Рогач