ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 листопада 2024 року

м. Київ

cправа № 922/509/24

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснов Є. В. - головуючий, Мачульський Г. М., Дроботова Т. Б.,

секретар судового засідання - Денисевич А. Ю.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу фізичної особи-підприємця Баркової Наталії Володимирівни на постанову Східного апеляційного господарського суду від 10.07.2024 (колегія суддів: Терещенко О.І., Тихий П.В., Плахов О.В.) у справі

за позовом Приватної фірми "Діоніс-95" до фізичної особи-підприємця Баркової Наталії Володимирівни, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача: Державне підприємство "Український науково-технічний центр металургійної промисловості "Енергосталь", про стягнення коштів,

за участю представників:

позивача - Смотров О. І.,

відповідача - Бондаренко Я. О,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

1. Приватна фірма "Діоніс-95" (далі - ПФ "Діоніс-95") звернулась до Господарського суду Харківської області з позовом до фізичної особи-підприємця Баркової Наталії Володимирівни (далі - ФОП Баркова Н. В.), за участю третьої особи Державного підприємства "Український науково-технічний центр металургійної промисловості "Енергосталь" (далі - ДП "УкрНТЦ "Енергосталь"), в якому позивач просив суд стягнути з відповідача на свою користь:

- заборгованість із суборендної плати в сумі 697 684,53 грн, інфляційні витрати у сумі 218 375,26 грн, пеню у сумі 102 454,50 грн та 3 % річних у сумі 41 913,56 грн;

- заборгованість з відшкодування комунальних послуг в сумі 2 214 870,87 грн, інфляційні витрати у сумі 127 461,74 грн, пеню у сумі 376 897,28 грн та 3 % річних у сумі 54 117,87 грн;

- розірвати договір № 1 суборенди державного майна від 18.06.2021 (далі - договір), укладений між ФОП Барковою Н. В. та ПФ "Діоніс-95";

- зобов`язати ФОП Баркову Н. В. повернути орендоване майно - нежитлові приміщення №№ 7', 9', 9а', 10', 11', 50', 51', III', IV на цокольному поверсі загальною площею 188,2 кв. м, що розташовані за адресою: Харківська область, місто Харків, проспект Науки, будинок, 9, ПФ "Діоніс-95" за актом приймання-передачі.

2. Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням відповідачем своїх зобов`язань за договором суборенди від 18.06.2021 № 1 в частині повної та своєчасної сплати суборендної плати.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

3. 18.06.2021 між ПФ "Діоніс-95" (орендар) та ФОП Барковою Н. В. (суборендар) був укладений договір, відповідно до пункту 1.1 якого орендар передає, а суборендар зобов`язується прийняти у тимчасове платне користування нежитлові приміщення № № 7', 9', 9а', 10',11', 50', 51, ІІІ, IV на цокольному поверсі загальною площею 188,2 кв. м, надалі іменовані "орендовані приміщення", що розташовані за адресою: Харківська область, місто Харків, проспект Науки, будинок 9. Майно знаходиться на балансі ДП "УкрНТЦ "Енергосталь".

4. 18.06.2021 між сторонами був підписаний акт приймання-передачі орендованого приміщення.

5. Відповідно до пункту 3.2 договору орендна плата за перший місяць оренди встановлюється на підставі Методики розрахунків і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786, зі змінами та становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку квітень 2021 року - 31 712,77 грн та вказується у відповідному розрахунку, який є невід`ємною частиною даного договору. Нарахування ПДВ на суму плати за суборенду здійснюється в порядку, передбаченому чинним законодавством. Протягом 5 календарних днів з моменту підписання даного договору суборендар здійснює попередню оплату за перший та останній місяці користування орендованими приміщеннями на загальну суму 63 425,54 грн.

6. Щомісячна оплата за суборенду сплачується суборендарем орендарю не пізніше 5 числа поточного місяця як попередня оплата за поточний місяць (пункт 3.4 договору).

7. Відповідно до пункту 4.2 договору суборендар зобов`язаний своєчасно та у повному обсязі сплачувати оренду плату та компенсувати комунально-експлуатаційні послуги.

8. Відповідно до розділу 8 договору даний договір вступає в силу з моменту його підписання сторонами та діє до закінчення строків суборенди. Строк суборенди становить з 18 червня 2021 року по 31 грудня 2021 року. Суборендар за даним договором відмовляється від першочергового права на подовження його дії чи викупу приміщення. У разі невиконання суборендарем умов договору, договір вважається автоматично припиненим з дня, наступного за останнім днем, наданого суборендарю на виконання встановленого обов`язку.

9. Судами встановлено, що позивач направив на адресу відповідача претензію від 13.02.2024 № 13/02/24 з вимогою сплатити суму заборгованості із суборендної плати. Втім відповідачем вказана претензія залишена без відповіді та виконання.

10. Позивач посилається на те, що на порушення умов договору відповідач не сплачує орендну плату з лютого 2022 року по теперішній час та станом на 31.01.2024 в останнього виникла заборгованість зі сплати суборендної плати у розмірі 697 684,53 грн.

11. Вказані вище обставини стали підставою для звернення позивача з відповідним позовом до суду, в якому останній просив стягнути з відповідача заборгованість зі сплати суборендної плати, з відшкодування комунальних послуг та інфляційні втрати, розірвати договір і повернути орендоване майно.

Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

12. Рішенням Господарського суду Харківської області від 23.04.2024 у задоволенні позову відмовлено.

13. Суд першої інстанції дійшов висновку, що договір суборенди державного майна від 18.06.2021 припинив свою дію 31.12.2021 у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено, а фактичні обставини справи свідчать про те, що в цьому випадку немає правових підстав вважати спірний договір суборенди продовженим.

14. Відмовляючи в позові, місцевий суд виходив, зокрема з того, що сторонами не було дотримано передбаченого Законом України "Про оренду державного та комунального майна" порядку продовження строку дії договору суборенди на той самий термін і на тих самих умовах, які були визначені договором, без проведення аукціону; матеріали справи не містять доказів на підтвердження того, що суборендарем у встановлені строки була подана відповідна заява про продовження договору оренди разом зі звітом про оцінку майна та рецензією на нього та орендарем було прийняте рішення щодо продовження дії спірного договору.

15. При цьому суд відхилив твердження позивача, що договір суборенди державного майна не припинив свою дію, оскільки автоматично продовжився після 31.12.2021 відповідно до положень статті 764 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та статті 284 Господарського кодексу України (далі - ГК України), зазначивши з посиланням на Рішення Конституційного Суду України від 18.06.2020 № 5-р (II)/2020 про необхідність застосування до спірних правовідносин спеціального закону (Закону України "Про оренду державного та комунального майна"), а не загального закону (стаття 764 ЦК України та частина четверта статті 284 ГК України)

16. Постановою Східного апеляційного господарського суду від 10.07.2024 рішення місцевого господарського суду скасоване, ухвалено нове рішення - про задоволення позову

17. Ухвалюючи зазначене рішення, апеляційний суд дійшов висновку, що договір від 18.06.2021 не припинив свою дію 31.12.2021 у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено, а строк його дії у даному випадку був продовженим до 31.12.2024 відповідно до частини першої статті 764 ЦК України та частини четвертої статті 284 ГК України за відсутності заперечень відповідача проти продовження строку дії договору та відсутності підписаного між сторонами акта повернення нерухомого майна з користування.

Короткий зміст касаційної скарги

18. У касаційній скарзі ФОП Баркова Н. В. просить скасувати постанову апеляційного господарського суду та залишити в силі рішення місцевого господарського суду.

19. Підставою касаційного оскарження скаржник визначив пункти 1, 3 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), наполягаючи на ухваленні апеляційним судом постанови без урахування правових позицій Верховного Суду, викладених у постановах від 22.03.2023 у справі № 916/2469/21 та від 28.02.2023 у справі № 910/13661/21 щодо продовження дії договорів оренди державного та комунального майна та застосування приписів статей 18, 19, 24, 25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

20. Скаржник стверджує про відсутність підстав для застосування загальної норми статті 764 ЦК України до спірних правовідносин із продовження договору суборенди, а не положень статей 18, 19, 24, 25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" як спеціального закону у постановах від 19.04.2021 у справі № 910/11131/19, від 19.04.2021 у справі № 910/11131/19, від 03.12.2019 у справі № 910/20370/17, від 24.10.2019 у справі № 904/3315/18, від 11.04.2018 у справі № 914/4238/15, від 24.04.2018 у справі № 910//14032/17, від 09.09.2019 у справі № 910/16362/18, від 08.05.2018 у справі № 910/1806/17 щодо неможливості одночасного застосування регулятивної норми статті 762 ЦК України ("Плата за користування майном") та охоронної норми частини другої статті 785 ЦК України ("Обов`язки наймача у разі припинення договору найму") та стягнення орендної плати за користування майном за умовами договору, що припинився, на підставі статті 762 ЦК України.

21. Скаржник також посилається на відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, а саме: приписів статей 612, 613 ЦК України в контексті визначення моменту виникнення у нього обов`язку з оплати рахунку на комунальні послуги, який містить не тільки платіжні реквізити, на які потрібно перерахувати кошти, а й розрахунок цих комунальних послуг (вид, обсяг, вартість спожитих послуг), який (розрахунок) визначатиме обсяг грошових зобов`язань боржника.

22. Відповідач зазначає, що невизначеність "моменту виставлення рахунків" суборендарю унеможливлює визнання боржника таким, що прострочив, оскільки в силу приписів частини четвертої статті 612 ЦК України прострочення боржника не настає, якщо зобов`язання не може бути виконане внаслідок прострочення кредитора.

Короткий зміст відзиву на касаційну скаргу

23. У відзиві на касаційну скаргу ПФ "Діоніс-95" просить залишити її без задоволення, а постанову апеляційного суду - без змін, наполягаючи на дотриманні апеляційним господарським судом норм матеріального права. Позивач вказує про відсутність підстав для застосування до спірних правовідносин сторін норм спеціального закону, яким є Закон України "Про оренду державного та комунального майна", оскільки його положення не регулюють порядок продовження договору суборенди державного майна. За доводами позивача, єдина умова для передачі державного майна в суборенду - це наявність згоди орендодавця державного майна.

Позиція Верховного Суду

24. Спірним питанням у цій справі є протилежні висновки судів попередніх інстанцій щодо порядку продовження договору суборенди від 18.06.2021 на той самий строк із застосуванням до спірних правовідносин сторін положень статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (яка вимагає від орендаря попереднього (не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди) подання до орендодавця заяви про продовження договору оренди) або положень частини першої статті 764 ЦК України та частини четвертої статті 284 ГК України (які передбачають автоматичну пролонгацію договору оренди на той самий строк у разі відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди та продовження орендарем користування майном).

Щодо підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України

25. Згідно з пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно в таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.

26. Отже, відповідно до положень згаданої норми касаційний перегляд з указаних підстав може відбутися за наявності таких складових: неоднакове застосування одних і тих самих норм матеріального права апеляційним судом у справі, в якій подано касаційну скаргу, та у постанові Верховного Суду, яка містить висновок щодо застосування цієї ж норми права у подібних правовідносинах; спірні питання виникли у подібних правовідносинах.

27. Згідно з правовим висновком Великої Палати Верховного Суду, який було сформульовано у постанові від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19, для цілей застосування приписів процесуального закону, в яких вжитий термін "подібні правовідносини", зокрема і пункту 1 частини другої статті 287 ГПК України, таку подібність слід оцінювати за змістовим, суб`єктним та об`єктним критеріями.

28. При цьому з-поміж цих критеріїв змістовий (оцінювання спірних правовідносин за характером урегульованих нормами права та договорами прав і обов`язків учасників) є основним, а два інші - додатковими.

29. Подібність правовідносин суд касаційної інстанції визначає з урахуванням обставин кожної конкретної справи. Це врахування слід розуміти як оцінку подібності насамперед змісту спірних правовідносин (обставин, пов`язаних із правами й обов`язками сторін спору, регламентованими нормами права чи умовами договорів), а за необхідності, зумовленої специфікою правового регулювання цих відносин, - також їх суб`єктів (видової належності сторін спору) й об`єктів (матеріальних або нематеріальних благ, щодо яких сторони вступили у відповідні відносини).

30. Не можна посилатися на неврахування висновку Верховного Суду як на підставу для касаційного оскарження, якщо відмінність у судових рішеннях зумовлена не неправильним (різним) застосуванням норми, а неоднаковими фактичними обставинами справ, які мають юридичне значення (див., зокрема, підхід в частині оцінювання спірних правовідносин на предмет подібності, який застосовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 13.07.2022 у справі № 199/8324/19).

31. Проаналізувавши наведені скаржником підстави касаційного оскарження відповідно до пункту 1 частини другої статті 287 ГПК України, судова колегія виходить з такого.

32. Так, у справі № 910/13661/21, на яку посилається скаржник, розглядались позовні вимоги Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву до Громадської організації "Золоті леви чорної сотні", за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Національної ради України з питань телебачення і радіомовлення, про примусове виселення. Позовні вимоги обґрунтовувались тим, що після закінчення 07.10.2020 строку дії укладеного між сторонами договору оренди від 07.11.2017 № 7978 нерухомого майна, що належить до державної власності, позивач в місячний строк повідомив відповідача про відмову в продовжені договору № 7978 і зобов`язав повернути орендоване майно на підставі акта, однак відповідач спірні приміщення не повернув і продовжує незаконно їх використовувати.

33. Залишаючи без змін рішення судів попередніх інстанцій про задоволення позову, Верховний Суд у постанові від 28.02.2023 у справі № 910/13661/21 виходив з того, що до правовідносин сторін про продовження договору оренди державного та комунального майна підлягають застосуванню положення статей 18, 19, 24, 25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" як спеціального закону, а не загальні норми статті 764 ЦК України та частини четвертої статті 284 ГК України.

34. У справі № 916/2469/21, на яку також посилається скаржник, розглядались позовні вимоги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до фізичної особи-підприємця Ляхової Наталії Петрівни про виселення. Позовні вимоги обґрунтовувались неналежним виконанням відповідачем умов договору оренди окремого індивідуально визначеного майна від 30.04.2014 № 13 щодо повернення орендованого майна за актом приймання-передачі після припинення договору оренди у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено. Позивач вказував на допущене відповідачем порушення процедури пролонгації договору оренди, яка передбачена Законом України "Про оренду державного та комунального майна" та Порядком передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483.

35. Залишаючи без змін постанову суду апеляційної інстанції про задоволення позову, Верховний Суд у постанові 22.03.2023 виходив з того, що Закон України "Про оренду державного та комунального майна", який підлягає застосуванню до спірних правовідносин сторін, не передбачає такої підстави для продовження дії договору оренди, як "мовчазна згода", натомість вимагає від орендаря вчинити юридично значимі дії, а саме, звернутись із заявою про продовження договору не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди та надати звіт про оцінку майна.

36. Натомість у справі, що переглядається, спірні правовідносини щодо стягнення заборгованості з суборендної плати, компенсації комунальних послуг та розірвання договору виникли на підставі договору суборенди державного майна, сторонами якого є суборендар ФОП Баркова Н. В. та суборендодавець ПФ "Діоніс-95", а не на підставі договору оренди державного майна.

37. Зокрема, судами установлено, що передане в суборенду державне майно знаходиться на балансі ДП "УкрНТЦ "Енергосталь", яким позивач користується на підставі договору оренди від 01.12.2001 № А-01, укладеного між ДП "УкрНТЦ "Енергосталь" (орендодавець) та ПФ "Діоніс-95" (орендар). Термін дії цього договору до 31.12.2028 (згідно з додатковою угодою від 11.10.2019 № 14).

38. Верховний Суд зазначає, що оскільки спірне орендоване майно віднесено до державної власності, то на правовідносини між ДП "УкрНТЦ "Енергосталь" та ПФ "Діоніс-95", які виникли на підставі договору оренди державного майна від 01.12.2001, поширюється дія Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

39. Порядок продовження договору оренди встановлений статтею 18 вказаного Закону, частиною першої якої унормовано, що продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті.

40. Згідно із частиною другою статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які: укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п`ять років або менше; укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими частиною першою статті 15 цього Закону; укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими частиною другою статті 15 цього Закону відповідно до вимог статті 15 цього Закону, крім випадків, передбачених абзацами одинадцятим та дванадцятим частини другої статті 15 цього Закону; укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством.

41. Згідно із частиною третьою цієї ж статті договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.

42. Проте положення статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" не регулюють питання щодо передачі майна в суборенду, а також порядок продовження договору суборенди державного та комунального майна.

43. Так, відповідно до статті 22 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар має право за письмовою згодою орендодавця з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, передати в суборенду державне та комунальне майно, за виключенням майна, отриманого таким орендарем без проведення аукціону (конкурсу), та якщо інше не передбачено договорами оренди, укладеними до моменту набрання чинності цим Законом. Строк надання майна в суборенду не може перевищувати строку дії договору оренди. До договору суборенди застосовуються положення договору оренди, встановлені цим Законом, крім випадків, визначених частиною шостою цієї статті.

44. Порядок передачі державного та комунального майна в суборенду також визначений у постанові Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 "Про деякі питання оренди державного та комунального майна" (далі - постанова КМУ від 03.06.2020 № 483), відповідно до пунктів 169, 170 якої орендар має право за письмовою згодою орендодавця передати в суборенду орендоване ним майно. Письмова згода на передачу майна в суборенду надається орендодавцем одночасно із розміщенням оголошення про передачу майна в оренду. Орендодавець у такій письмовій згоді зазначає, що вона надається переможцю електронного аукціону з передачі майна в оренду. Наявність згоди на суборенду обов`язково зазначається в оголошенні про передачу майна в оренду та договорі оренди. Орендар, який отримав майно в оренду на такому аукціоні, вважається таким, що отримав письмову згоду орендодавця на суборенду.

45. Отже, із системного аналізу норм чинного законодавства вбачається, що єдиною умовою для передачі держаного та комунального майна в суборенду є письмова згода орендодавця. Жодних інших вимог, у тому числі щодо проведення конкурсу (аукціону) та дотримання процедури продовження договору, передбаченої статтею 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", законодавство не вимагає.

46. Відтак, в силу вимог чинного законодавства сторони мають право укладати та продовжувати термін дії договору суборенди в межах строку дії договору оренди без проведення жодних конкурсів (аукціонів).

47. З матеріалів справи вбачається, що позивач не є орендодавцем державного майна у розумінні Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та він не наділений правом на підставі статті 18 вказаного Закону приймати управлінські рішення щодо подальшого використання державного майна, у тому числі оголошувати аукціон та надавати згоду на укладання договору оренди (суборенди) державного майна.

48. В свою чергу, апеляційним судом встановлено, що згода на передачу спірного майна в суборенду отримана позивачем на підставі листа ДП "УкрНТЦ "Енергосталь" від 18.06.2021 № 1-22-455к.

49. Таким чином, у зв`язку із відсутністю норм спеціального закону у сфері оренди щодо продовження терміну дії договору суборенди державного та комунального майна, сторони мають керуються загальними нормами ЦК України та ГК України.

50. З наведеного вбачається, що у справі, яка переглядається, та у зазначених вище справах, наведених скаржником на обґрунтування підстав касаційного оскарження, наявні різні підстави позовів і нормативно-правове регулювання. У справі, яка розглядається, підставою позову є неналежне виконання умов договору суборенди державного майна, правове регулювання порядку продовження якого регулюється загальними нормами ЦК України та ГК України, в той час як у справах, на які посилається скаржник, підставою позову є неналежне виконання умов договору оренди державного майна, правове регулювання правовідносин сторін стосовно продовження якого здійснюється згідно з положеннями Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

51. Отже, справи № 916/2469/21, № 910/13661/21 не подібні зі справою, що переглядається, а тому застосування норм права за неподібності правовідносин у цих справах не може бути аналогічним, а вказані для порівняння судові рішення Верховного Суду - релевантними до обставин цієї справи.

52. Наведене спростовує твердження скаржника про відсутність підстав для застосування до спірних правовідносин із продовження договору суборенди загальної норми статті 764 ЦК України та необхідність застосування положень статей 18, 19, 24, 25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" як спеціального закону.

53. Водночас, згідно з частиною другою статті 774 ЦК України строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму.

54. Відповідно до статті 761 ЦК України право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.

55. З аналізу норм статей 761, 774 ЦК України випливає, що договір суборенди (піднайму) є похідним від договору оренди (найму) і може зберігати свою чинність виключно протягом строку дії договору оренди (найму). У разі втрати чинності договору оренди, припиняються права наймача на орендоване майно, зокрема право передання його в суборенду. А тому договір суборенди припиняється одночасно з припиненням договору оренди, незалежно від підстав його припинення. Дія договору суборенди поза межами договору оренди суперечить природі договору суборенди.

56. Відповідна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 16.03.2018 у справі № 910/17082/17, від 15.05.2019 у справі № 909/500/18.

57. Отже, вирішуючи питання щодо продовження договору суборенди від 18.06.2021 та відповідно про наявність підстав для стягнення на підставі нього заборгованості з суборендної плати, суди мали, в першу чергу, встановити обставини щодо чинності договору оренди державного майна від 01.12.2001, оскільки саме на підставі цього договору оренди від 01.12.2001 між ПФ "Діоніс-95" (орендар) та ФОП Барковою Н. В. (суборендар) був укладений договір суборенди від 18.06.2021.

58. Відповідно до статті 793 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню, крім договору, предметом якого є майно державної або комунальної власності, який підлягає нотаріальному посвідченню у разі, якщо він укладений на строк більше п`яти років.

59. Статтею 794 ЦК України встановлено, що право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону, крім випадку, передбаченого частиною другою статті 793 цього Кодексу, якщо договір, укладений за результатами електронного аукціону, предметом якого є майно державної або комунальної власності.

60. З матеріалів справи вбачається, що договір оренди від 01.12.2001 був укладений на один рік до 30.11.2002 та продовжений до 31.12.2028 додатковою угодою від 11.10.2019 № 14. Тобто строк дії даного договору оренди державного майна перевищує п`ять років, що відповідно до статей 793, 794 ЦК України вимагало від сторін додержання при його продовженні нотаріальної форми правочину та здійснення державної реєстрації права користування об`єктом оренди.

61. Водночас зі змісту додаткової угоди від 11.10.2019 № 14 вбачається, що її укладено на виконання рішення Господарського суду Харківської області від 30.11.2007 у справі № 29/615-07.

62. Так, рішенням Господарського суду Харківської області від 30.11.2007 у справі № 29/615-07, позовні вимоги ПФ "Діоніс-95" до ДП "УкрНТЦ "Енергосталь" задоволено повністю. Вирішено внести зміни до договору оренди від 01.12.2001 № А-01, а саме: "Викласти пункт 1.1 договору у наступній редакції: 1.1. орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно: приміщення на цокольному поверсі №№ 5', 6', 7', 8', 6а', 9', 9а', 10', 11', 50', 51', 31', ІІІ', IV', 21 площею 214,3 кв. м, які розташовані за адресою: м. Харків, пр-т Леніна, 9 і знаходяться на балансі ДП "УкрНТЦ "Енергосталь". Вартість майна визначена згідно з експертною оцінкою станом на 01.12.2006 становить 1 091 253,65 грн. Майно передається в оренду з метою розміщення кафе, офісу, складу. Викласти пункт 10.1 в наступній редакції: 10.1 Цей договір діє з 01.12.2001 до 31.12.2028, для чого зобов`язано відповідача укласти відповідну додаткову угоду до договору оренди № А-01 від 01.12.2001". Рішення набрало законної сили 11.12.2007.

63. У подальшому, ухвалою Господарського суду Харківської області від 03.12.2019 у справі № 922/568/19 затверджено мирову угоду, укладену між ПФ "Діоніс-95", м. Харків, та ДП "УкрНТЦ "Енергосталь", м. Харків, 11.10.2019, у справі № 922/568/19.

64. Згідно з пунктом 2 затвердженої судом Мирової угоди у справі № 922/568/19 від 11.10.2019 сторони вносять зміни до пункту 10.1 розділу 10 договору оренди № А-01 від 01.12.2001 та визнають укладеним пункт 10.1 в наступній редакції: "10.1 Цей договір діє з 01.12.2001 до 31.12.2028". Ухвала суду набрала законної сили 03.12.2019.

65. Як зазначає ПП "Діоніс-95" у додаткових поясненнях у справі, оскільки термін дії договору оренди № А-01 від 01.12.2001 продовжено рішенням Господарського суду Харківської області від 30.11.2007 у справі № 29/615-07, в силу вимог законодавства даний договір не підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, а термін дії договору було продовжено датою набрання судового рішення законної сили, тобто 11.12.2007.

66. Проте зазначені обставини, зокрема, щодо укладання додаткової угоди від 11.10.2019 № 14 до договору оренди від 01.12.2001 на виконання рішення суду від 30.11.2007, а також обставини наявності/відсутності державної реєстрації права оренди об`єктом нерухомого майна судами не досліджувались та не оцінювались.

67. Відповідно поза увагою судів залишились й питання щодо чинності договору оренди від 01.12.2001 в контексті того, що на час внесення змін до договору оренди від 01.12.2001 на підставі рішення суду у 2007 році стаття 794 ЦК України у відповідній редакції передбачала державну реєстрацію договорів найму будівлі або іншої капітальної споруди, укладених на строк не менше як три роки, в той час як станом на дату укладання додаткової угоди від 11.10.2019 стаття 794 ЦК України вже передбачала необхідність здійснення державної реєстрації речових прав - права користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки.

68. При цьому колегія суддів звертає увагу на те, що необхідно розмежовувати державну реєстрацію речових прав (зокрема, права користування нерухомим майном) та державну реєстрацію правочину (стаття 210 ЦК України).

69. Згідно з частиною третьою статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01.01.2013, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов, зокрема, реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення.

70. Разом з цим, обставини щодо державної реєстрації договору оренди від 01.12.2001 або речових прав на нерухоме майно, які виникли на підставі цього договору, судами не встановлювались.

71. Таким чином, суди попередніх інстанцій не встановили усіх обставин справи, що мають істотне значення для правильного вирішення даного спору, не дослідили докази, які є важливими у спірних правовідносинах, та не надали їх правової оцінки, а колегія суддів, з огляду на повноваження, передбачені статтею 300 ГПК України не може самостійно встановлювати відповідні обставини.

72. Оскільки договір суборенди не може бути укладений на підставі нечинного або нікчемного договору оренди, судам першої і апеляційної інстанції під час нового розгляду справи необхідно надати оцінку обставинам щодо продовження дії договору оренди держаного майна від 01.12.2001 на підставі рішення суду, яке було виконано шляхом укладання мирової угоди.

73. Встановлення таких обставин буде мати вирішальне значення для вирішення питання як щодо чинності договору суборенди від 18.06.2021, так і щодо наявності чи відсутності неправомірного користування відповідачем нерухомим майном на підставі договору суборенди в контексті застосування норми статті 762 ЦК України (плата за користування майном) або норми частини другої статті 785 ЦК України (обов`язки наймача у разі припинення договору найму).

Щодо підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 3 частини другої статті 287 ГПК України

74. Відповідно до пункту 3 частини другої статті 287 ГПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, зокрема якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.

75. Зі змісту цієї норми вбачається, що вона спрямована на формування єдиної правозастосовчої практики шляхом висловлення Верховним Судом висновків щодо питань застосування тих чи інших норм права, які регулюють певну категорію правовідносин та підлягають застосуванню господарськими судами під час вирішення спору.

76. Отже, у разі подання касаційної скарги на підставі пункту 3 частини другої статті 287 ГПК України, крім встановлення відсутності висновку Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, обов`язковому дослідженню підлягає також питання щодо необхідності застосування таких правових норм для вирішення спору з огляду на встановлені фактичні обставини справи.

77. Аргументуючи підстави касаційного оскарження, передбачені у пункті 3 частини другої статті 287 ГПК України, скаржник зазначає про відсутність висновку Верховного Суду щодо застосування статей 612, 613 ЦК України в контексті визначення моменту виникнення у нього обов`язку з оплати рахунку на комунальні послуги.

78. Відповідно до пункту 3.9 договору суборендар сплачує комунальні послуги на підставі виставлених орендарем рахунків.

79. Суборендар, крім платежів за оренду, повинен протягом 3-х банківських днів з моменту виставлення рахунків орендарем компенсувати витрати на комунальні послуги, якими він користується (електроенергія, водопостачання, водовідведення, опалення та інше) та витрати на комунальні послуги, які споживають відвідувачі в місцях загального користування (пункт 3.12 договору).

80. Відповідно до пункту 4.2. договору суборендар зобов`язаний своєчасно та у повному обсязі сплачувати оренду плату та компенсувати комунально-експлуатаційні послуги.

81. Апеляційним судом встановлено, що на порушення умов договору відповідач не компенсує спожиті комунальні послуги із січня 2022 року, заборгованість з компенсування комунально-експлуатаційні послуг станом 31.01.2024 становить 2 214 870,87 грн.

82. У свою чергу, відповідач стверджує, що будь-яких належним чином оформлених рахунків на оплату комунальних платежів за період з 01.01.2022 по 31.01.2024 орендодавець суборендарю не виставляв, у зв`язку з чим скаржник вважає, що суд апеляційної інстанції дійшов помилкового висновку про те, що позивач свої зобов`язання з виставлення рахунків на оплату комунальних платежів за договором суборенди виконав у повному обсязі, а відповідач припинив компенсувати комунальні послуги, внаслідок чого в орендаря утворилася заборгованість зі сплати комунальних платежів.

83. Частиною першою статті 530 ЦК України визначено, що якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

84. Відповідно до частини першої статті 612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

85. Частиною другою статті 613 ЦК України передбачено, що якщо кредитор не вчинив дії, до вчинення яких боржник не міг виконати свій обов`язок, виконання зобов`язання може бути відстрочене на час прострочення кредитора.

86. Таким чином, виконання зобов`язання боржником може бути відстрочене на час прострочення кредитора, якщо останній не вчинив дій, необхідних для виконання. Тобто в такому випадку боржник не буде вважатися таким, що прострочив, та не буде нести за це відповідальність до моменту вчинення кредитором передбачених договором, необхідних дій.

87. Як свідчить аналіз змісту пунктів 3.9, 3.12 укладеного між сторонами договору суборенди, сторони погодили, що оплата суборендарем витрат на комунальні послуги, якими він користується, здійснюється протягом 3-х банківських днів з моменту виставлення рахунків орендарем.

88. Отже, виставлений орендарем рахунок є єдиною підставою для проведення оплати за спожиті суборендарем комунальні послуги. До моменту його виставлення суборендар позбавлений можливості самостійно визначити вартість спожитих комунальних послуг та здійснити їх оплату.

89. Проте апеляційний суд, обмежившись посиланням на наявність в матеріалах справи акту відшкодування витрат з утримання орендованих приміщень та надання комунальних послуг, укладеного між ПФ "Діоніс-95" і ДП "УкрНТЦ "Енергосталь", обставини щодо виставлення ПФ "Діоніс-95" відповідачу - ФОП Барковій Н. В. відповідних рахунків на оплату комунальних послуг (електроенергія, водопостачання, водовідведення, опалення та інше) за період з 01.01.2022 по 31.01.2024 не встановив, а отже і не встановив початок періоду прострочення відповідача.

90. Вказані обставини є істотними для встановлення дійсних прав та обов`язків сторін цього спору, прийняття законного та обґрунтованого рішення у справі.

91. З огляду на наведене передчасними є також висновки апеляційного суду про наявність підстав для задоволення позовних вимог про стягнення 3 % річних та інфляційних втрат від несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання з відшкодування витрат на комунальні послуги.

92. Частиною першої статі 74 ГПК України установлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

93. Відповідно до частини першої статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

94. Загальними вимогами процесуального законодавства, передбаченими у статтях 73, 74, 76, 77, 86, 236- 238 ГПК України, визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні позову. Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне й обґрунтоване рішення у справі неможливо.

95. Враховуючи наведене, оскільки як місцевий, так і апеляційний господарські суди припустились неправильного застосування приписів ГПК України стосовно всебічного, повного і об`єктивного розгляду в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, а у Суду відсутня процесуальна можливість з`ясувати дійсні обставини справи, що перешкоджає ухваленню нового рішення у справі, це відповідно є підставою для скасування рішень судів попередніх інстанцій, та передачі справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

96. Під час нового розгляду судам врахувати наведене, з`ясувати усі істотні обставини справи, надати їм належну правову оцінку та прийняти рішення відповідно до вимог закону.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

97. Відповідно до пункту 2 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема, за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.

98. Пунктом 1 частини третьої статті 310 цього ж Кодексу передбачено, що підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1- 3 частини другої статті 287 цього Кодексу.

99. З огляду на викладене рішення та постанова попередніх судових інстанції підлягають скасуванню, а справа - направленню на новий розгляд до суду першої інстанції.

Судові витрати

100. Відповідно до статті 129 ГПК України питання про розподіл судових витрат суд розглядає лише, якщо вирішено спір по суті і ухвалено остаточне рішення у справі.

101. У зв`язку зі скасуванням судових рішень і передачею справи на новий розгляд розподіл судових витрат у справі, в тому числі понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, здійснює господарський суд, який приймає рішення за результатами нового розгляду справи, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.

Керуючись статтями 300, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу фізичної особи-підприємця Баркової Наталії Володимирівни задовольнити частково.

2. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 10.07.2024 та рішення Господарського суду Харківської області від 23.04.2024 у справі № 922/509/24 скасувати, справу передати на новий розгляд до Господарського суду Харківської області.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та не підлягає оскарженню

Суддя Є. В. Краснов

Суддя Г. М. Мачульський

Суддя Т. Б. Дроботова