ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"06" листопада 2024 р.м. Одеса Справа № 916/1444/24

Господарський суд Одеської області у складі судді Щавинської Ю.М.

секретар судового засідання Дерік М.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом: Заступника керівника Малиновської окружної прокуратури міста Одеси (65091, м. Одеса, вул. Головківська, 1)

до відповідачів: 1. Одеської міської ради (65023, м. Одеса, площа Думська, 1); 2. Фізичної особи-підприємця Альтмана Геннадія Семеновича ( АДРЕСА_1 )

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача: Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради (65011, м. Одеса, вул. Успенська, буд. 83/85)

про визнання незаконними і скасування рішення, визнання недійсним договору та повернення земельної ділянки

за участю представників сторін:

від прокуратури: Гузь В. Г.;

від відповідача-1: Явченко Д. Ю. довіреність від 25.03.2024;

від відповідача-2: Перекрестов С.В. ордер ВН №1417133 від 4.10.2024;

Пейчева С.Д. ордер ВН №1324621 від 3.05.2024;

від третьої особи: Мельничук М.С. самопредставництво.

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог Заступника керівника Малиновської окружної прокуратури міста Одеси.

02.04.2024 Заступник керівника Малиновської окружної прокуратури міста Одеси звернувся до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Одеської міської ради та Фізичної особи-підприємця Альтмана Геннадія Семеновича, в якій просить суд:

- визнати незаконним та скасувати рішення Одеської міської ради від 18.09.2019 № 5266-VІІ "Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, площею 0,0580 га, за адресою: м. Одеса, вул. Святослава Ріхтера, 148, та надання її в оренду фізичній особі-підприємцю Альтману Геннадію Семеновичу".

- визнати недійсним договір оренди землі, укладений 05.12.2019 між Одеською міською радою та Фізичною особою - підприємцем Альтманом Геннадієм Семеновичем, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. та зареєстрований в реєстрі за №75 щодо користування земельною ділянкою з кадастровим номером :46:010:0009, площею 0,0580 га, за адресою: місто Одеса, вул. Святослава Ріхтера, 148;

- зобов`язати Фізичну особу-підприємця Альтмана Геннадія Семеновича повернути територіальній громаді міста Одеси земельну ділянку площею 0,0580 га за адресою: місто Одеса, вул. Святослава Ріхтера, 148 (кадастровий номер :46:010:0009) у стані, не гіршому, порівняно з тим, у якому підприємець одержав її в оренду, а також стягнути з відповідачів судові витрати.

2. Заяви, клопотання, інші процесуальні дії у справі.

Ухвалою суду від 08.04.2024 відкрито провадження у справі № 916/1444/24 за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на "06" квітня 2024 р. об 11:30.

23.04.2024 до суду від відповідача-1 надійшла заява про продовження строку на подання відзиву на позовну заяву.

26.04.2024 до суду від відповідача-1 надійшло клопотання про залучення третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача.

6.05.2024 до суду від відповідача-1 надійшло клопотання про зупинення провадження у справі до закінчення перегляду Великою Палатою Верховного Суду в касаційному порядку справи №925/1133/18 та оприлюднення повного тексту постанови в Єдиному державному реєстрі судових рішень.

Крім того, 6.05.2024 до суду від відповідача-2 надійшло клопотання про ознайомлення з матеріалами справи та клопотання про відкладення розгляду справи.

В підготовче засідання, яке було призначено на 06.05.2024, з`явився прокурор, представник відповідачів 1 та 2.

Позивач (прокурор) проти продовження строку на подання відзиву та залучення в якості третьої особи Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради не заперечував.

Оскільки в ухвалі від 08.04.2024, яку доставлено відповідачу-1, судом встановлено п`ятнадцятиденний строк на подання відзиву з дня вручення даної ухвали, останнім днем строку подання до суду відзиву на позовну заяву є 24.04.2024, таким чином Одеська міська рада звернулася з відповідним клопотанням до закінчення такого строку.

Ухвалою суду від 6.05.2024 продовжено Одеській міській раді строк на подання відзиву на позовну заяву у справі №916/1444/24 до 20.05.2024, залучено Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради до участі у справі №916/1444/24 в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача та відкладено судове засідання при розгляді справи №916/1444/24 на "27" травня 2024 р. о 12:00.

21.05.2024 до суду від відповідача-1 надійшов відзив на позовну заяву, у якому останній просить суд відмовити у задоволенні позову у повному обсязі.

24.05.2024 до суду від прокуратури надійшла відповідь на відзив.

У судове засідання 27.05.2024 з`явився прокурор, представники відповідача-1 та відповідача-2 та третя особа.

Протокольною ухвалою від 27.05.2024 судом було продовжено строк підготовчого провадження на 30 календарних днів та оголошено перерву в підготовчому засіданні до 24.06.2024 о 12:30.

18.06.2024 до суду від відповідача-2 надійшов відзив на позовну заяву, у якому останній просить суд відмовити у задоволенні позову у повному обсязі.

24.06.2024 до суду від прокуратури надійшла відповідь на відзив.

У судове засідання 24.06.2024 з`явився прокурор, представники відповідача-1 та відповідача-2 та третя особа.

Протокольною ухвалою від 24.06.2024 судом було оголошено перерву у судовому засіданні до 17.07.2024 о 15:00, а також встановлено строк на подання відповіді на відзив до 01.07.2024, на подання заперечень на відповідь на відзив відповідачем-2 - до 10.07.2024.

1.07.2024 до суду від відповідача-1 надійшли пояснення по справі, у яких останній просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

17.07.2024 до суду від відповідача-2 надійшло клопотання про відкладення судового засідання.

Судове засідання, призначене протокольною ухвалою Господарського суду Одеської області від 24.06.2024 по справі №916/1444/24 на 17.07.2024 о 15:00, не відбулося у зв`язку з відсутністю електроенергії в адміністративному приміщенні суду з 15:00 до 18:00 17.07.2024.

Ухвалою суду від 17.07.2024 призначено підготовче засідання по справі №916/1444/24 на "29" липня 2024 р. о 12:00.

17.07.2024 до суду від відповідача-2 надійшли заперечення на відповідь на відзив від 24.06.2024, у яких останній просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

29.07.2024 до суду від відповідача 2 надійшло клопотання про відкладення судового засідання.

В підготовче засідання 29.07.2024 з`явився прокурор та відповідач 1. Інші учасники справи у підготовче засідання не з`явилися.

Суд протокольною ухвалою від 29.07.2024 закрив підготовче провадження та призначив справу до розгляду по суті на 09.09.2024 о 11:30.

09.09.2024 в судове засідання з`явилися прокурор, відповідач 1 та третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача. Представник відповідача 2 не з`явився.

Суд протокольною ухвалою від 09.09.2024 оголосив перерву в судовому засіданні до 7.10.2024 о 12:00.

30.09.2024 до суду від третьої особи надійшли додаткові пояснення по справі.

03.10.2024 до суду надійшло клопотання від представника відповідача-2 про відкладення (перенесення) розгляду справи через неможливість прийняти участь у зазначеному судовому засіданні у зв`язку з прийняттям участі в іншому судовому засіданні.

04.10.2024 до суду надійшли документи від ОСОБА_1 : заява про вступ у справу, як представника відповідача 2 та заява про ознайомлення з матеріалами справи в електронному вигляді.

07.10.2024 в судове засідання з`явилися прокурор, відповідач-1 та третя особа. Представник відповідача-2 до суду не з`явився.

Протокольною ухвалою від 07.10.2024 судом оголошено перерву в судовому засіданні до "23" жовтня 2024 о 15:00.

Ухвалою суду від 16.10.2024 призначено судове засідання для розгляду справи №916/1444/24 по суті на "30" жовтня 2024 р. о 14:00.

22.10.2024 до суду надійшли додаткові пояснення відповідача-2.

У судове засідання 30.10.2024 з`явилися прокурор, представники відповідачів 1,2 та третя особа.

Протокольною ухвалою від 30.10.2024 суд оголосив перерву в судовому засіданні до "06" листопада 2024 р. о 11:00.

У судове засідання 6.11.2024 з`явилися прокурор, представники відповідачів 1,2 та третя особа.

У судовому засіданні 6.11.2024 судом було оголошено вступну та резолютивну частину рішення.

3. Позиція учасників справи.

3.1. Доводи Заступника керівника Малиновської окружної прокуратури м. Одеси.

14.12.2017 ФОП Альтман Г.С. звернувся з клопотанням до Одеської міської ради про надання дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення в оренду спірної земельної ділянки, в якому зазначив, що йому на праві власності належить нежитлове приміщення, за адресою: АДРЕСА_2 .

У клопотанні ФОП Альтман Г.С. просив надати в оренду земельну ділянку орієнтовною площею 0,08 га за вищевказаною адресою для реконструкції, обслуговування та експлуатації нежилого приміщення міні-ринку. До клопотання про надання дозволу на відведення в оренду земельної ділянки ФОП Альтманом Г.С. долучено Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 09.06.2017 за №89267020, з якого вбачається, що ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу №398 від 09.06.2017 належить нежитлове приміщення загальною площею 34,5 кв.м. за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101).

Відповідно до технічного паспорту №459 від 23.05.2017 на громадський будинок по АДРЕСА_2 , нежитлове приміщення є двоповерховим, площа першого поверху 17,1 кв.м., площа другого поверху - 17,4 кв.м, що загалом складає 34,5 кв.м.

У подальшому, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 12.09.2019 за №48637285 зареєстровано зміни до розділу щодо об`єкта нерухомого майна, зокрема змінено: «нежитлове приміщення» на «нежитлова будівля». Підставою для реєстрації змін стали технічний паспорт, виданий 09.09.2019 ТОВ "Пром-Строй ЛТД", висновок щодо технічного обстеження нежитлової будівлі, виданий 05.09.2019 ПП "Одеське БТІ".

За наслідками розгляду цього клопотання Одеською міською радою рішенням №3168-VII від 21.03.2018 ФОП Альтману Г.С. надано дозвіл на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, орієнтовною площею 0,0800 га, за адресою: АДРЕСА_2 , цільове призначення - В.03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, вид використання - для реконструкції, обслуговування та експлуатації нежилого приміщення міні-ринку.

В подальшому на замовлення ФОП Альтмана Г.С. у 2019 році ТОВ "Спектр Нова" (договір №17-з від 12.03.2019) розроблено "Проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду ФОП Альтману Г.С., цільове призначення - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, для реконструкції, обслуговування та експлуатації нежилого приміщення міні-ринку за адресою: АДРЕСА_2 ".

Вищевказаним проєктом визначено, що запроектована до відведення земельна ділянка складає 0,0580 га відводиться виключно для реконструкції, обслуговування та експлуатації нежилого приміщення міні-ринку, а не для мети, пов`язаної з обслуговуванням існуючого нежитлового приміщення.

Так, відповідно до пояснювальної записки до вищевказаного проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки ФОП Альтману Г.С., на земельній ділянці розташовані нежитлове приміщення, належне ОСОБА_2 на праві власності згідно договору купівлі-продажу №398 від 09.06.2017 та тимчасові споруди (торгівельні павільйони), які використовуються ФОП Альтманом Г.С. на підставі договорів на право тимчасового користування місцями для розташування тимчасових споруд для здійснення підприємницької діяльності ТС-257/1/17, ТС-256/17 від 03.03.2017 та TC-594/17 від 15.05.2017, укладених з Управлінням розвитку та захисту прав споживачів Одеської міської ради.

Нежитлове приміщення, належне на праві власності ФОП Альтману Г.С., використовується лише як адміністративна будівля під обслуговування міні-ринку, який являє собою групу тимчасових споруд загальною плошею 429 кв.м. (становить 74 % від загальної площі земельної ділянки, яка відведена в оренду), що не є капітальними об`єктами.

Тобто, нежитлове приміщення не являє собою міні-ринок, розташоване окремо від міні-ринку (торговельних павільйонів-тимчасових споруд), з огляду на що надання в оренду ФОП Альтману Г.С, спірної земельної ділянки з кадастровим номером :46:010:0009 для реконструкції (що є складовою частиною будівництва) нежитлового приміщення міні-ринку вказує на зміну цільового та функціонального призначення нерухомого майна, яке існувало на момент його придбання.

Земельну ділянку сформовано як окремий об`єкт прав 03.09.2019, про що до Державного земельного кадастру внесено відповідні відомості про земельну ділянку з кадастровим номером :46:010:0009.

Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру сформовану земельну ділянку з кадастровим номером :46:010:0009 за адресою: АДРЕСА_2 , віднесено до земель житлової та громадської забудови, цільове призначення земельної ділянки, згідно Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженого Наказом державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 №548: В.03.07 - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі; вид використання - для реконструкції, експлуатації та обслуговування нежилого приміщення міні-ринку.

У подальшому, рішенням Одеської міської ради №5266-VII від 18.09.2019 затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки (кадастровий номер :46:010:0009), площею 0,0580 га (категорія земель - землі житлової та громадської забудови), за адресою: АДРЕСА_2 , та надано ФОП Альтману Г.С. вказану земельну ділянку в оренду на 15 років, до реалізації планувальних рішень території, із цільовим призначенням - В.03.07 - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, вид використання - для реконструкції, обслуговування та експлуатації нежилого приміщення міні-ринку.

Верховним Судом у постанові від 11.08.2021 по справі №922/443/20 було наголошено, що незастосування конкурентної процедури у вигляді земельних торгів допускається виключно у випадку надання земельної ділянки з метою обслуговування та експлуатації виключно існуючих об`єктів нерухомого майна, розташованих на такій земельній ділянці.

В той же час отримання в оренду земельної ділянки у розмірах, що значно перевищують площу належної власнику будівлі, для нового будівництва, передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями ст.134, 135 Земельного кодексу України (правова позиція ВС, наведена у постанові від 09.04.2020 №910/2942/19).

У постанові Касаційного господарського суду від 09.02.2018 по справі №910/4528/15-г суд зазначив, що об`єднання в одне ціле земельної ділянки саме для нового будівництва та земельної ділянки саме для обслуговування та експлуатації житлового будинку суперечить чинному законодавству, оскільки отримання права оренди на них, відповідно до вищевказаних норм, мало відбуватися в абсолютно різному порядку.

Так, прокурор зазначає, що площа земельної ділянки, яка надана ФОП Альтману Г.С. в оренду, більш ніж у 22 рази перевищує площу (згідно експлікації земельних угідь) нерухомого майна, яке на ній розташоване.

З розшифровки земель по користувачах та угіддях, приведеної в експлікації земельних угідь проєкту землеустрою вбачається, що капітальна одноповерхова будівля на земельній ділянці, яка відводиться займає площу 0,0026 га, тимчасова - 0,0429 га, під проїздами - проходами та площадками - 0,0109 га, інші - 0,0017 га.

Таким чином, питома вага загальної площі земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_2 , яка зайнята капітальною будівлею, згідно з проектом землеустрою самого землекористувача, становить 0,0026 га, тобто 4,5 % від загальної площі земельної ділянки, яка відводиться в оренду.

Таким чином, прокурор зазначає, що усупереч вимог ст. ст. 124, 134 ЗК України, без застосування процедури земельних торгів, без проведення земельного аукціону, Одеською міською радою рішенням від 18.09.2019 №5266-VII "Про затвердження проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, площею 0,0580 га, за адресою: АДРЕСА_2 та надання її в оренду ФОП Альтману Геннадію Семеновичу" на підставі договору оренди землі №2850 від 05.12.2019 ФОП Альтману Г.С. передано у користування земельну ділянку для реконструкції, експлуатації та обслуговування нежилого приміщення міні-ринку (цільове призначення - В.03.07 - для будівництва та обслуговування інших будівель торгівлі).

Прокурор також зазначає, що на момент придбання ФОП Альтманом Г.С. у Кліменко Н.І. за договорами купівлі-продажу №398 від 09.06.2017 нежитлового приміщення загальною площею 34,5 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_2 - земельна ділянка під нерухомим майном відповідача не була сформована. Договір купівлі-продажу нерухомого майна №398 від 09.06.2017 не містить будь-яких відомостей про земельну ділянку, на якій розташоване нежитлове приміщення, в тому числі її площу.

Таким чином, право користування на спірну земельну ділянку площею 0,0580 га не було оформлено попереднім власником нерухомого майна - ОСОБА_3 , а тому у подальшому не міг відбутися перехід такого права до ФОП Альтмана Г.С.

За бажанням проведення реконструкції ФОП Альтман Г.С. мав би можливість ініціювати питання про виділення такої земельної ділянки, однак виключно із застосуванням процедури, визначеної ч.1 ст.134 ЗК України шляхом участі у земельних торгах. Натомість земельна ділянка під існуючою будівлею могла б бути отримана (за наявності цих будівель) за пільговою процедурою без конкурсу на підставі п.1 ч.2 ст.134 КК України та виключно з метою обслуговування цієї будівлі.

Оскільки оспорюване рішення Одеської міської ради прийнято усупереч вимог ст. 124, 134 Земельного кодексу України, останнє відповідно до ст. 21 Цивільного кодексу України підлягає визнанню незаконним та скасуванню у судовому порядку.

З урахуванням обставин справи, відповідно до ст. 203, 216 Цивільного кодексу України та ст.152 Земельного кодексу України, оспорюваний договір підлягає визнанню недійсним, оскільки укладений на підставі неправомірного рішення, та, як наслідок, наявні підстави для застосування наслідків недійсності правочину, передбачених ст. 216 Цивільного кодексу України, у вигляді повернення земельної ділянки територіальній громаді.

Щодо доводів Одеської міської ради стосовно неможливості повернення земельної ділянки одним відповідачем на користь іншого, прокурор, з урахуванням позиції ВП ВС від 28.09.2022 у справі №483/448/20, зазначає, що витребування майна відбувається на користь територіальної громади, від імені якої орган діє лише як представник.

В обґрунтування наявності підстав для представництва інтересів держави у суді прокурор вказує на те, що Одеська міська рада при прийнятті оспорюваного рішення внаслідок допущених порушень розпорядилась земельною ділянкою поза конкурентними засадами, а відтак діяла всупереч інтересам територіальної громади міста та, відповідно, й держави.

Таким чином, з обставин, викладених у позові, вбачається, що орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, відсутній, у зв`язку з чим є підстави для набуття прокурором статусу позивача відповідно до приписів ч. 5 ст. 53 ГПК України.

У зв`язку з тим, що орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах Одеська міська рада - виступає в справі відповідачем, Малиновська окружна прокуратура міста Одеси самостійно звернулась до суду за захистом інтересів держави.

Щодо строку на подання позовної заяви прокурор зазначає, шо Малиновській окружній прокуратурі м. Одеси стало відомо про порушення інтересів держави в ході досудового розслідування у кримінальному провадженні №000086, внесеного до Єдиного реєстру досудових розслідувань 29.08.2022, за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч. 1 ст. 367 КК України.

Крім іншого, згідно пункту 12 Прикінцевих та перехідних положень ЦІК України, яким було доповнено Цивільний кодекс України відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)» від 30.03.2020 №540-IX, під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені у тому числі статтями 257 та 258 ЦК України, продовжуються на строк дії такого карантину.

15.03.2022 Верховною Радою України було прийнято Закон України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану» (№ 2120-IX), відповідно до якого прикінцеві та перехідні положення ЦК України були доповнені пунктом 19, згідно з яким у період дії в Україні воєнного стану, позовна давність, визначена у ст.257-259, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 ЦК України, продовжуються на строк його дії.

Отже, фактичне зупинення перебігу позовної давності, передбачений вказаними нормативно-правовими актами, передбачає, що період з 12 березня 2020 року по дату звернення до суду не зараховується при обчисленні перебігу позовної давності та до теперішнього часу не поновлено.

Таким чином, прокуратура вважає, що строк позовної давності тривалістю три роки, визначений ст. 257 ЦПК України, позивачем не пропущено.

3.2. Доводи Одеської міської ради.

14.12.2017 до Одеської міської ради надійшов лист ФОП Альтмана Г.С. в якому останній зазначає що, зацікавлений в отриманні у користування земельної ділянки для реконструкції, експлуатації та обслуговування нежилого приміщення міні-ринку, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 .

Відповідно до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за ФОП Альтманом Г.С. зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 34,5 кв.м. на підставі договору купівлі-продажу від 09.06.2017 р. № 398.

З урахуванням зазначеного, рішенням Одеської міської ради від 21.03.2018 № 3168-VII надано дозвіл ФОП Альтману Г.С. на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки орієнтовною площею 0,0800 га, за адресою: АДРЕСА_2 , цільове призначення В.03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, вид використання для реконструкції, обслуговування та експлуатації приміщення міні-ринку.

Відповідно до відомостей з Державного земельного кадастру про земельну ділянку державну реєстрацію земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер :46:010:0009, здійснено 03.09.2019.

В подальшому за результатами розгляду проєкту землеустрою рішенням Одеської міської ради від 18.09.2019 № 5266-VII затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельною ділянки площею 0,0580 га за адресою: АДРЕСА_2 , та надано її в оренду ФОП Альтману Г.С. терміном на 15 років для реконструкції, обслуговування та експлуатації нежилого приміщення міні-ринку.

05.12.2019 між Одеською міською радою та ФОП Альтманом Г.С. укладено договір оренди землі за адресою: м. Одеса, вул. Святослава Ріхтера, 148, строком на 15 років для реконструкції, обслуговування та експлуатації нежилого приміщення міні-ринку.

Відповідач зазначає, що норма, викладена в абз. 2 ч. 2 ст. 134 ЗК України, не визначає жодного виду цільового призначення, за яким діє встановлена процедура. Законодавцем не передбачено виключень щодо вказаної норми, залежно від обраного орендарем виду цільового призначення земельної ділянки.

Законодавством також не визначається конкретний вид цільового призначення земельної ділянки, яку має право отримати в оренду особа, якій належить право власності на об`єкти нерухомості на ній.

Жоден нормативний акт не встановлює можливість надання земельної ділянки у відповідності до положень ст. 124 Земельного кодексу України лише "для обслуговування та експлуатації об`єктів нерухомості".

В даному випадку ФОП Альтман Г.С., починаючи з 09.06.2017, є власником нежитлового приміщення площею 34,5 кв.м за адресою: АДРЕСА_2 . Вказане нежитлове приміщення розташовано на земельній ділянці, яка оскаржуваним рішенням передана останньому в оренду.

Відтак, Одеська міська рада наголошує на тому, що розташування на спірній земельній ділянці належного ФОП Альтману Г.С. нерухомого майна зумовлює застосування щодо процедури надання земельної ділянки в оренду виняткового застереження, передбаченого абз.2 ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України, та, як наслідок, виключає застосування суб`єктом права комунальної власності на землю конкурентних засад (земельних торгів) при продажі права на оренду спірної земельної ділянки.

Проект землеустрою щодо відведення ФОП Альтману Г.С. земельної ділянки повністю відповідає всім вимогам законодавства та містить всі передбачені законодавством погодження, що вбачається зі змісту проекту та не спростовано жодним чином прокурором.

Відведення земельної ділянки, розташованої в житловій зоні Ж-4 (зона змішаної житлової та громадської забудови) згідно з планом зонування території (зонінгом) м. Одеси, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 19.10.2016 № 1316-VII, для реконструкції, обслуговування та експлуатації нежилого приміщення міні-ринку також повністю відповідає затвердженій містобудівній документації, що підтверджується, зокрема, інформацією, наявною у висновку Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради від 29.03.2019 № 01-11/875-78пз.

За таких обставин у Одеської міської ради не було законних підстав для відмови власнику об`єкта нерухомого майна ФОП Альтману Г.С. у затвердженні проєкту землеустрою з підстави визначення останніми виду цільового призначення «для реконструкції», а не «для експлуатації та обслуговування», як вважає прокурор.

Доводи прокурора щодо перевищення площі відведеної земельної ділянки не підтверджуються ані нормативними актами у відповідній сфері, ані належними доказами з цього приводу.

Верховний Суд у постанові від 06.11.2019 у справі №910/23595/17 встановив, що нормами чинного законодавства не встановлено порядок визначення або нормативи розміру та меж земельних ділянок, необхідних для обслуговування будинків та споруд, виключно в межах периметру фундаменту такого нерухомого майна, а тому такі припущення мають підтверджуватися доказами.

Також Верховний Суд у постанові від 03.03.2021 у справі №910/12366/18 зазначив, що констатація факту того, що площа відведеної земельної ділянки є більшою у математичному порівнянні з площею нерухомості, без обґрунтування належними доказами, не може вважатися належним обґрунтуванням позову.

Таким чином, з урахуванням всіх вищенаведених обставин позовні вимоги прокурора щодо визнання незаконним рішення Одеської міської ради від 18.09.2019 № 5266-VII "Про затвердження проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,0580 га за адресою: АДРЕСА_2 та надання її в оренду Фізичній особі-підприємцю Альтману Геннадію Семеновичу" не підлягають задоволенню.

При цьому, відповідач зазначає, що суперечність правочину актам законодавства як підстава його недійсності, повинна ґрунтуватися на повно та достовірно встановлених судом обставинах справи про порушення певним правочином імперативного припису законодавства чи укладення певного правочину всупереч змісту чи суті правовідносин сторін; саме по собі відступлення сторонами від положення законодавства, регулювання їх іншим чином, не свідчить про суперечність змісту правочину цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Враховуючи, що Одеська міська рада виключно в межах наданих їй законодавством України повноважень та з урахуванням нормативно встановлених вимог щодо відведення спірної ділянки розпорядилась земельною ділянкою, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 , відповідна вимога позивача про визнання недійсним договору оренди землі від 05.12.2019 № 2850 не підлягає задоволенню.

ФОП Альтман Г.С. як власник об`єкта нерухомого майна використовує спірну земельну ділянку на підставі договору оренди від 05.12.2019 № 2580. Земельна ділянка не вибувала з володіння територіальної громади міста Одеси.

Більш того, зобов`язання одного відповідача виконати певні дії на користь іншого відповідача господарським процесуальним законодавством взагалі не передбачено, що, у сукупності з усім вищенаведеним, зумовлює безпідставність відповідної позовної вимоги.

3.3. Доводи Фізичної особи-підприємця Альтмана Геннадія Семеновича.

Відповідач, заперечуючи проти позовних вимог, зазначає про те, що посилання прокурора та той факт, що орган чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, відсутній у цій справі - не відповідає дійсності, адже Одеська міська рада і є тим самим органом, що має повноваження звертатися за захистом інтересів територіальної громади до суду.

Отже, Одеська міська рада, як орган місцевого самоврядування, що виступає в інтересах територіальної громади, дізналася або могла дізнатися про порушення прав та інтересів ще 18.09.2019, коли було прийнято рішення №5266-VII.

З урахуванням викладеного, враховуючи, що прокурор звернувся з позовом лише у квітні 2024 року, відповідач-2 заявляє клопотання про застосування строку позовної давності.

Щодо суті позовних вимог відповідач-2 зазначає, що рішення Одеської міської ради винесено із дотриманням норм законодавства, є законним та таким, що відповідає інтересам територіальної громади. Таким є також укладений 05.12.2019 року договір оренди землі між Одеською міською радою та фізичною особою-підприємцем Альтманом Геннадієм Семеновичем.

ФОП Альтман Г.С. 14.12.2017 звернувся листом до Одеської міської ради, в якому зазначив, що зацікавлений в отриманні у користування земельної ділянки для реконструкції, експлуатації та обслуговування нежилого приміщення міні-ринку, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 .

На момент такого звернення до Одеської міської ради ФОП Альтман Г.С. вже мав у власності нежитлове приміщення, яке розташовано саме на цій земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_2 , яке було ним придбане на підставі договору купівлі - продажу №398 ще 09.06.2017.

Рішенням Одеської міської ради від 21.03.2018 №3168-VII було надано дозвіл ФОП Альтману Г.С. на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки орієнтовною площею 0,0800 га, за адресою: АДРЕСА_2 , цільове призначення - В.03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, вид використання - для реконструкції, обслуговування та експлуатації приміщення міні-ринку.

При цьому, у Одеської міської ради законних підстав для відмови у надані дозволу ФОП Альтман Г.С. на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, площею 0,0580 га, за адресою: АДРЕСА_2 не було.

18.09.2019 рішенням Одеської міської ради №5266-VII було затверджено проект землеустрою щодо відведення земельною ділянки площею 0,0580 га за адресою: м. Одеса, вул. Святослава Ріхтера, 148.

Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки, площею 0,0580 га, за адресою: АДРЕСА_2 виконано у відповідності до нормативно - правових актів та прокуратурою не оскаржується, а отже, підстав для відмови у затвердженні такого проекту у Одеській міській раді також не було.

При цьому, як зазначає відповідач-2, нормами Земельного кодексу України чи будь-яким іншим нормативно-правовим актом не передбачено, що підставою для відмови у наданні дозволу може бути неспівмірність розміру земельної ділянки розміру об`єкту нерухомості, що на ній розташовано.

Законодавець не поставив у залежність між собою розміри земельної ділянки та розміри об`єкту нерухомості, що розташований на ній, під час прийняття рішення про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

На підставі вищевказаних документів, 05.12.2019 між Одеською міською радою та ФОП Альтманом Г.С. було укладено договір оренди землі за адресою: м. Одеса, вул. Святослава Ріхтера, 148, строком на 15 років для реконструкції, обслуговування та експлуатації нежилого приміщення міні-ринку.

Отже, передання ФОП Альтману Г.С. земельної ділянки в користування (оренду) відбулося на законних підставах та з додержанням вимог відповідних нормативно-правових актів.

До того ж, проведення процедури передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельної ділянки, на якій розташовано об`єкт нерухомого майна, що перебуває у власності фізичної особи, прямо би суперечило вимогам ч. 1 та ч. 2 ст. 134 ЗКУ.

При цьому, законодавець чітко передбачив, що цільове призначення земельної ділянки жодним чином не може впливати на рішення міської ради про надання такої ділянки у користування.

Отже, рішення Одеської міської ради №5266-VII "Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, площею 0,0580 га, за адресою: АДРЕСА_2 , та надання її в оренду фізичній особі - підприємцю Альтману Геннадію Семеновичу" є цілком законним та таким, що прийнято на підставі вимог чинного законодавства України та не може бути скасоване.

За таких обставин, не має законних підстав і для визнання недійсним договору оренди землі, який було укладено на підставі цього рішення 05.12.2019 між Одеською міською радою та фізичною особою - підприємцем Альтманом Геннадієм Семеновичем.

Відповідач-2 також зауважує, що у разі задоволення позовних вимог і визнання договору оренди землі недійсним територіальні громаді м. Одеси буде нанесено збитки у вигляді недоотриманої орендної плати, що складає 6676,17 грн на місяць, ФОП Альтман Г.С. повинен буде повернути Одеській міській раді зі свого користування земельну ділянку з кадастровим номером: :46:010:0009, площею 0,0580 га, за адресою: м. Одеса, вул. Святослава Ріхтера, 148, а Одеська міська рада буде змушена повернути усю суму орендної плати, що була сплачена відповідачем-2 за весь період оренди, починаючи з 05.12.2019.

За таких обставин місцевий бюджет територіальної громади не тільки не доотримує кошти у вигляді орендної плати, а ще і втратить близько 400 000 грн.

До того ж, у разі визнання вищевказаного договору недійсним, витрати, понесені відповідачем-2 у зв`язку з благоустроєм та поліпшенням земельної ділянки, її утриманням за весь період оренди, також можуть бути покладені на відповідача-1, що стане додатковим фінансовим тягарем для територіальної громади міста.

Таким чином, відповідач-2 зазначає, що визнання договору оренди землі недійсним не відповідає інтересам територіальної громади та призведе до зайвих витрат місцевого бюджету.

З огляду на вищенаведене відповідач-2 просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

3.4. Доводи Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради.

ФОП Альтманом Г.С. дотриманий порядок отримання земельної ділянки у користування. Розроблений проект землеустрою щодо відведення спірної земельної ділянки в оренду містить усі передбачені законодавством висновки та погодження державних служб. Чинним законодавством не передбачено такої підстави для відмови у наданні дозволу на розробку проекту землеустрою як неспівмірність розміру земельної ділянки розміру будівлі, що розташована на ній.

Нормами чинного законодавства не встановлено порядок визначення або нормативи розміру та меж земельних ділянок, необхідних для обслуговування будинків або споруд, виключно в межах периметру фундаменту такого нерухомого майна.

Прокурором при поданні зазначеного позову не доведено необхідність використання ФОП Альтманом Г.С. меншого розміру земельної ділянки для обслуговування нежилого приміщення міні-ринку, ніж того, що фактично визначено у спірних рішенні та договорі. Також, не доведено і того, що оспорювані рішення порушили права чи охоронювані законом інтереси, зокрема, територіальної громади міста Одеси - власника земельної ділянки.

При цьому, відведення більшої земельної ділянки за площу нерухомого майна, яке на ній розташовано, для функціонування ринку не суперечить чинному законодавству.

На момент укладення спірного договору оренди земельна ділянка відносилась до земель комунальної форми власності, власником є територіальна громади міста Одеси в особі Одеської міської ради, і відповідно право розпорядження якими згідно Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" входить до повноважень Одеської міської ради.

При цьому, суперечність договору актам законодавства як підстава його недійсності, повинна ґрунтуватися на повно та достовірно встановлених судами обставинах справи про порушення певним договором (чи його частиною) імперативного припису законодавства чи укладення певного договору всупереч змісту чи суті правовідносин сторін.

Отже, підстави для визнання рішення Одеської міської ради незаконним та його скасування відсутні, відповідно, підстави для визнання недійсним спірного договору оренди земельної ділянки укладеного між Одеською міською радою та ФОП Альтманом Г.С., відсутні.

При цьому, за вищезазначеним договором орендна плата сплачується фізичною особою-підприємцем Альтманом Г.С. відповідно до умов договору, своєчасно та у повному обсязі у сумі 6 676,17 грн щомісячно. Станом на 17.09.2024 заборгованість з орендної плати відсутня.

У разі визнання судом незаконним договору оренди землі від 05.12.2019 Одеська міська рада понесе збитки у вигляді недоотриманої орендної плати за земельну ділянку та можливих наслідків, які передбачені статтею 216 Цивільного кодексу України.

Щодо розміру земельної ділянки для обслуговування нежилого приміщення міні-ринку третя особа зазначає, що Наказом Міністерства економіки та з питань економічної інтеграції України, Міністерства внутрішніх справ України, Державної податкової адміністрації України, Державного комітету стандартизації, метрології та сертифікації України від 26.02.2002 №57/188/84/105 "Про затвердження правил торгівлі", який зареєстровано в Міністерстві юстиції України від 22.03.2002 за №288/6576 затверджено Правила торгівлі на ринках, які є рекомендаційними для затвердження таких правил органами місцевого самоврядування.

Рішенням Одеської міської ради від 15.07.2005 №4221-IV "Про затвердження правил торгівлі на ринках" затверджено Правила торгівлі на ринках, які обов`язкові на території м. Одеса.

Відповідно до п. 6 Правил ринок - це суб`єкт підприємницької діяльності (або його структурний підрозділ), створений на відведеній за рішенням місцевого органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування земельній ділянці відповідно до Земельного кодексу України і зареєстрований в установленому порядку, функціональними обов`язками якого є надання послуг та створення для продавців і покупців належних умов у процесі купівлі -продажу товарів за цінами, що складаються залежно від попиту та пропозицій.

Згідно із п. 5 Правил за конструкцією ринки можуть бути, зокрема, криті, відкриті та комбіновані.

Пунктом 6 Правил встановлено, що територія ринку повинна мати, серед іншого, відокремлену та відгороджену від проїжджої частини, жилого та комунального секторів ділянку землі, зручне сполучення громадського транспорту загального користування, підземні чи наземні переходи для пішоходів, стоянки для транспортних засобів відвідувачів, безпечні для руху пішоходів входи і виходи, туалет тощо.

Крім того, зазначеними Правилами встановлено, що прилегла до території ринку територія у розмірі 5 метрів завширшки меж ринку - це санітарна зона, призначена виключно для благоустрою.

4. Фактичні обставини, встановлені судом.

4.1. Щодо нерухомого майна.

Нa підставі договору купівлі-продажу від 9.06.2017 (т.1 а.с.79-80) ОСОБА_2 купив та прийняв нежитлове приміщення, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 34,5 кв.м.

З витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 09.06.2017 за №89267020 також вбачається, що ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу №398 від 09.06.2017 належить нежитлове приміщення загальною площею 34,5 кв.м. за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101) (т.1 а.с.54-69, 81).

Матеріали справи також містять технічний паспорт на вказане нежитлове приміщення станом на 23.05.2017 (т.1 а.с.82-85) та висновок щодо технічного обстеження нежитлової будівлі (т.1 а.с.86).

Згідно з планом земельної ділянки, який міститься у технічному паспорті на громадський будинок (т.1 а.с.87-91), площа земельної ділянки під забудовою (основною будівлею) за адресою: АДРЕСА_2 становить 27 м2, під двором 553 м2. Загальна площа 580 м2. Відповідно до експлікації приміщень їх загальна площа становить 34,5 м2.

Листом від 5.11.2023 (т.1 а.с.72-78) Департамент земельних ресурсів ОМР повідомив, що спеціалістами управління державного контролю за використанням та охороною земель Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради було здійснено виїзд за адресою: АДРЕСА_2 з метою обстеження земельної ділянки. За результатами обстеження встановлено, що на зазначеній земельній ділянці розташований міні-ринок та двоповерхова нежитлова будівля. Земельна ділянка огороджена, доступ до неї обмежений.

За інформацією архіву та відділу загального листування Департаменту, дані щодо видачі містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_2 , в Департаменті не значаться.

Також Департаментом надано копії діючих паспортів прив`язки стаціонарних тимчасових споруд, наданих Департаментом за замовленням ФОП Альтман Г.С. за адресою: АДРЕСА_2 та копії документів, що стали підставою для їх видачі, а саме: паспорт прив`язки від 29.01.2020 №01-08/33; паспорт прив`язки від 29.01.2020 №01-08/11; паспорт прив`язки від 29.01.2020 №01-08/14 (т.2 а.с.70-132).

4.2. Історія формування та надання відповідачу в користування спірної земельної ділянки.

14.12.2017 ФОП Альтман Г.С. звернувся з клопотанням до Одеської міської ради про надання дозволу розробку проєкту землеустрою щодо відведення в оренду спірної земельної ділянки, в якому зазначив, що йому на праві власності належить нежитлове приміщення, за адресою: АДРЕСА_2 (т.1 а.с.94).

У клопотанні ФОП Альтман Г.С. просив надати в оренду земельну ділянку орієнтовною площею 0,08 га за вищевказаною адресою для реконструкції, обслуговування та експлуатації нежилого приміщення міні-ринку.

Рішенням Одеської міської ради від 21.03.2018 №3168-VII було надано дозвіл ФОП Альтману Г.С. на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки орієнтовною площею 0,0800 га, за адресою: АДРЕСА_2 , цільове призначення - В.03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, вид використання - для реконструкції, обслуговування та експлуатації приміщення міні-ринку (т.1 а.с.95).

12.03.2019 відповідачем-2 було надано директору ТОВ "Спектр Нова" заяву на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду (т.1 а.с.102).

На підставі завдання на виконання робіт (т.1 а.с.101), договору на виготовлення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки №17-з від 12.03.2019, у 2019 році ТОВ "Спектр Нова" розроблено "Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду ФОП Альтману Г.С., цільове призначення - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, для реконструкції, обслуговування та експлуатації нежилого приміщення міні-ринку за адресою: АДРЕСА_2 ".

Матеріали справи містять титульну сторінку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду ФОП Альтману Г.С. (цільове призначення для будівництва та обслуговування будівель торгівлі для реконструкції, обслуговування та експлуатації нежилого приміщення міні-ринку за адресою: АДРЕСА_2 ), зміст проекту (т.1 а.с.92-93), та пояснювальну записку до вищевказаного проекту землеустрою (т.1 а.с.96-100).

Відповідно до пояснювальної записки щодо відведення земельної ділянки ФОП Альтману Г.С., на земельній ділянці, що підлягає відведенню, розташовані відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності індексний номер витягу 89267020 від 09.06.2017, виданого на підставі договору купівлі-продажу від 09.06.2017 за №398, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Лукинюк К.П., нежитлове приміщення та тимчасові споруди (торгівельні павільйони) згідно договорів на право тимчасового користування місцями для розташування тимчасових споруд для здійснення підприємницької діяльності IC-257/1/17; ТС-256/1/17 від 03.03.2017 та ТС-594/17 від 15.05.2017, які належать гр. ОСОБА_2 , що знаходяться за адресою: АДРЕСА_2 , також на земельній ділянці згідно договорів на право тимчасового користування місцями для розташування тимчасових споруд для здійснення підприємницької діяльності ТС-1241/17; ТС-1243/17 від 20.11.2017 розташовані тимчасові споруди, які належать ОСОБА_4 , нотаріальною заявою ОСОБА_4 дає згоду на оформлення в оренду земельної ділянки ФОП Альтману Г.С. для реконструкції, обслуговування та експлуатації нежилого приміщення міні-ринку. Капітальна нежитлова забудова використовується як адміністративна будівля для обслуговування міні-ринку, решта площі земельної ділянки використовується під розміщення некапітальних об?єктів, які функціонують в якості об?єктів торгівлі. Земельна ділянка площею 0,0580 га використовується у повному обсязі під міні-ринок.

Відповідно до Класифікації видів цільового призначення земель (КВЦПЗ) - земельна ділянка відноситься до: розділ - Секція В 03, підрозділ - 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.

Матеріали справи також містять довідку ГУ Держгеокадастру в Одеській області від 3.04.2019 щодо відведення земельної ділянки ФОП Альтману Г.С. (т.1 а.с.103), довідку з державної статистичної звітності від 25.07.2019 для розроблення проекту землеустрою (т.1 а.с.104-105) та лист від 24.04.2019 стосовно переліку обмежень у використанні земельної ділянки (т.1 а.с.106-107).

Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду погоджений висновком Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради від 29.03.2019 №01-11/875-78пз (т.1 а.с.108-110) та висновком експерта ГУ Держгеокадастру у Миколаївській області за результатами розгляду проекту землеустрою (т.1 а.с.111).

З витягу з державного земельного кадастру про земельну ділянку (т.1 а.с.115-119) судом встановлено, що 03.09.2019 відділом у м.Одесі ГУ Держгеокадастру в Одеській області зареєстровано земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер :46:010:0009, вид використання земельної ділянки для реконструкції, обслуговування та експлуатації нежилого приміщення міні-ринку.

Матеріали справи містять експлікацію земельних угідь, відповідно до якої загальна площа земельної ділянки становить 0,0580 га, під одноповерховим капітальним угіддям 0,0026 га, під тимчасовими 0,0429 га, під проїздами, проходами та площадками 0,0109 га (т.1 а.с.112-114).

У матеріалах справи наявна документація стосовно меж земельної ділянки (т.1 а.с.120-133), фотофіксація об`єкта (т.1 а.с.134-136).

Крім того, прокурором надані суду договори на право тимчасового користування місцями для розташування тимчасових споруд для здійснення підприємницької діяльності IC-257/1/17; ТС-256/1/17 від 03.03.2017 та ТС-594/17 від 15.05.2017; ТС-1241/17; ТС-1243/17 від 20.11.2017, висновки Управління розвитку споживчого ринку та захисту прав споживачів ОМР щодо можливості установки тимчасових споруд та паспорти прив`язки павільйонів (т.1 а.с.137-т.2 а.с.25).

Рішенням Одеської міської ради №5266-VII від 18.09.2019 затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки (кадастровий номер :46:010:0009), площею 0,0580 га (категорія земель - землі житлової та громадської забудови), за адресою: АДРЕСА_2 , та надано ФОП Альтману Г.С. вказану земельну ділянку в оренду на 15 років, до реалізації планувальних рішень території, із цільовим призначенням - В.03.07 - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, вид використання - для реконструкції, обслуговування та експлуатації нежилого приміщення міні-ринку (т.2 а.с.26).

5.12.2019 на підставі цього рішення між Одеською міською радою та ФОП Альтманом Г.С. укладено договір оренди землі строком на 15 років (т.2 а.с.27-29), відповідно до якого Орендар приймає у строкове, платне користування земельну ділянку, площею 0,0580 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер :46:010:0009, для реконструкції, обслуговування та експлуатації нежилого приміщення міні-ринку.

Відповідно до п.2.1. договору в оренду передається земельна ділянка площею 0,0580 га, у тому числі по угіддях: землі під соціально-культурними об`єктами - 0,0580 га.

Пунктом 2.2 договору встановлено, що на земельній ділянці, розташовано нерухоме майно, а саме: нежитлова будівля, що належить ОСОБА_2 , право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 9.06.2017 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Лукинюк К.П.

Згідно з п. 3.1. договору останній укладено на 15 років до реалізації планувальних рішень території, для реконструкції, обслуговування та експлуатації нежилого приміщення міні-ринку.

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (т.1 а.с.70-71, т.2 а.с.30-31) приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. 5.12.2019 було проведено державну реєстрацію права оренди на земельну ділянку з кадастровим номером :46:010:0009, площею 0,0580 га, за адресою: АДРЕСА_2 , яка належить територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради, на підставі договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_2 (Орендар) та Одеською міською радою (Орендодавець). Строк дії: до 5.12.2034.

Листом від 4.12.2023 Управління розвитку споживчого ринку та захисту прав споживачів повідомило, що строк дії договорів на право тимчасового користування місцями для розташування тимчасових споруд для здійснення підприємницької діяльності за №TC-257/1/17 від 03.03.2017; №ТС-256/1/17 від 03.03.2017; №ТС-594/17 від 15.05.2017, укладених між Управлінням та ФОП Альтманом Геннадієм Семеновичем та №ТС-1243/17 від 20.11.2017; ТС-1241/17 від 20.11.2017, укладених між Управлінням та ФОП Кустрин Вікторією Олександрівною, 19.02.2020 сплив. На теперішній час, за адресою прив?язки м. Одеса, вул. Святослава Ріхтера, 148 будь-які договори на право тимчасового користування місцями для розгашування тимчасових споруд для здійснення підприємницької діяльності в Управління відсутні (т.2 а.с.43).

Листом від 1.12.2023 Департамент архітектури та містобудування ОМР повідомило, що на підставі висновків Управління розвитку споживчого ринку та захисту прав споживачів Одеської міської ради від 11.02.2020 №0113/275/в, №0113/276/в, №0113/277/в та заяв ФОП Альмана Г.С. від 12.02.2020 №01-08/532, №01-08-/164, №01-08/165 Департамент наказами від 13.02.2020 за №01-08/532, №01-08/164, №01-08/165 відповідно анулював вищевказані паспорти прив`язки. Паспорти прив?язки групи стаціонарних ТС №01-08/405 від 07.04.2017 та №01-08/166 від 07.11.2017 на теперешній час є не дійсними. На підставі висновків Управління розвитку споживчого ринку та захисту прав споживачів Одеської міської ради від 10.02.2020 №0113/273/в та №0113/274/в та заяв ФОП Кустрин В.О. від 12.02.2020 №01-08/405, №01-08/166 Департамент наказами від 13.02.2020 за №01-08/405, №01-08/166 відповідно анулював вищевказані паспорти прив?язки (т.2 а.с.44-69).

У матеріалах справи наявні копії діючих паспортів прив`язки стаціонарних тимчасових споруд, наданих Департаментом за замовленням ФОП Альтмана Г.С. за адресою: АДРЕСА_2 , та копії документів, що стали підставою для їх видачі, а саме: паспорт прив`язки від 29.01.2020 №01-08/33; паспорт прив`язки від 29.01.2020 №01-08/11; паспорт прив`язки від 29.01.2020 №01-08/14 (т.2 а.с.70-132).

У матеріалах справи наявний витяг з ЄДРДР (т.2 а.с.133) щодо кримінального провадження №000086 та дозвіл про розголошення відомостей досудового розслідування від 30.10.2023 (т.2 а.с.134).

Як встановлено судом, 31.01.2024 прокуратура направила лист Одеській міській раді у порядку ст.23 ЗУ "Про прокуратуру" (т.2 а.с.135-139), у відповідь на який ДЗК ОМР листом від 8.02.2024 (т.2 а.с.140) зазначило про відповідність рішення ОМР від 18.09.2019 чинному законодавству України.

5. Позиція суду.

5.1. Щодо повноважень прокурора на звернення до суду.

Відповідно до ч.3 ст.23 Закону України "Про прокуратуру" прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу. Наявність таких обставин обґрунтовується прокурором у порядку, передбаченому частиною четвертою цієї статті.

Згідно з ч. 4 ст. 53 ГПК України прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.

Відповідно до абз. 2 ч. 5 ст. 53 ГПК України у разі відкриття провадження за позовною заявою, поданою прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача. У разі відсутності такого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до суду, прокурор зазначає про це у позовній заяві і в такому разі набуває статусу позивача.

У даній справі позов подано прокурором в інтересах держави без визначення органу, уповноваженого на здійснення відповідних функцій щодо спірних відносин.

Обґрунтовуючи своє звернення до суду із вказаним позовом, прокурор зазначає, що предметом спору у справі є, в тому числі, рішення про надання землі органом, який відповідно до ст. 19 Конституції України повинен діяти у межах повноважень та в інтересах територіальної громади, проте передав в оренду земельну ділянку без проведення земельних торгів, тобто без дотримання відповідних норм земельного законодавства, а отже таким рішеннями порушуються інтереси територіальної громади. Таким чином, за переконанням прокурора, подання позову прокуратурою є єдиним ефективним засобом поновлення порушених інтересів держави.

Суд застосовує висновки ВП ВС, викладені у постанові від 11.06.2024 у справі №925/1133/18 щодо застосування норм права, та зазначає, що:

1) прокурор звертається до суду в інтересах держави в особі органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, якщо:

- орган є учасником спірних відносин і сам не порушує інтересів держави, але інший учасник порушує (або учасники порушують) такі інтереси;

- орган не є учасником спірних відносин, але наділений повноваженнями (компетенцією) здійснювати захист інтересів держави, якщо учасники спірних відносин порушують інтереси держави;

2) прокурор звертається до суду в інтересах держави як самостійний позивач, якщо:

- відсутній орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах;

- орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, є учасником спірних відносин і сам порушує інтереси держави.

Таким чином, вирішуючи питання про правомірність звернення прокурора із даним позовом, суд враховує, що, оскаржуючи рішення органу місцевого самоврядування та правочин щодо розпорядження майном, прокурор правомірно визначив міську раду відповідачем у цій справі та обґрунтував підстави для представництва інтересів держави тим, що орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, тобто, Одеська міська рада, є учасником спірних відносин і сам порушує інтереси держави.

5.2. Щодо вимог про визнання незаконним та скасування рішення Одеської міської ради № 5266-VІІ від 18.09.2019.

Відповідно до статті 21 ЦК України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси. Підставами для визнання акта недійсним є невідповідність його вимогам чинного законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт.

Так, звертаючись до суду з відповідним позовом, прокурор просить суд визнати незаконним та скасувати рішення Одеської міської ради від 18.09.2019 № 5266-VІІ "Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, площею 0,0580 га, за адресою: АДРЕСА_2 , та надання її в оренду фізичній особі-підприємцю Альтману Геннадію Семеновичу" з мотивів передачі в оренду спірної земельної ділянки у позаконкурентний спосіб, без проведення конкурсу, а також з огляду на передачу земельної ділянки, площа якої неспівмірна з площею будівлі, розташованої на цій земельній ділянці.

Водночас, як було встановлено судом, 5.12.2019 на підставі цього рішення між Одеською міською радою та ФОП Альтманом Г.С. укладено договір оренди землі строком на 15 років (т.2 а.с.27-29), відповідно до якого Орендар приймає у строкове, платне користування земельну ділянку, площею 0,0580 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер :46:010:0009, для реконструкції, обслуговування та експлуатації нежилого приміщення міні-ринку.

Частиною 4 ст.236 ГПК України передбачено, що при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Так, суд звертає увагу, що Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала на тому, що вимога про визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування, яке виконано на час звернення з позовом до суду шляхом укладення відповідного договору, є неефективним способом захисту прав особи. Зазначене рішення вичерпало свою дію виконанням (близькі за змістом висновки викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 28.09.2022 у справі №483/448/20, пункт 9.67; від 05.07.2023 у справі № 912/2797/21, пункт 8.13; від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21, пункт 180).

Таким чином, з огляду на те, що рішення органу місцевого самоврядування 18.09.2019 № 5266-VІІ вже виконано на час звернення з позовом до суду шляхом укладення 5.12.2019 договору оренди, суд доходить висновку про те, що визнання недійсним такого рішення не може поновити права, які прокурор вважає порушеними, а отже, не може забезпечити ефективного захисту прав територіальної громади, оскільки вимагає спростування в судовому порядку законності укладення договору оренди та повернення спірної земельної ділянки або відшкодування шкоди (за наявності підстав).

Отже, в задоволенні позову про визнання незаконним та скасування рішення Одеської міської ради № 5266-VІІ від 18.09.2019 слід відмовити через неефективність обраного позивачем способу захисту прав територіальної громади.

При цьому, суд зазначає, що висновки суду щодо правомірності, зокрема, й факту виділення земельної ділянки відповідачеві в оренду без проведення земельних торгів будуть сформовані під час вирішення питання стосовно дійсності або недійсності договору оренди землі від 5.12.2019.

5.3. Щодо визнання недійсним договору оренди землі від 5.12.2019.

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Приписами ст.203, 215 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину сторонами вимог, які встановлені ч. 1 - 3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу.

Статтею 203 ЦК України встановлені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема: 1) зміст правочину не може суперечити ЦК, іншим актам законодавства, а також моральним засадам суспільства; 2) особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; 3) волевиявлення учасника правочину, має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; 4) правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; 5) правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Вирішуючи спір про визнання договору або його частини недійсним, господарський суд має встановити наявність тих обставин, з якими закон пов`язує визнання договору (його частини) недійсним і настання відповідних наслідків, а саме: відповідність змісту договору вимогам закону, додержання встановленої форми договору; правоздатність сторін за договором; у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони тощо.

При цьому, суперечність договору актам законодавства як підстава його недійсності, повинна ґрунтуватися на повно та достовірно встановлених судами обставинах справи про порушення певним договором (чи його частиною) імперативного припису законодавства чи укладення певного договору всупереч змісту чи суті правовідносин сторін.

Так, звертаючись до суду з відповідним позовом та означеними вимогами, прокурор оскаржує законність передачі земельної ділянки у користування з мотивів неспівмірності площі земельної ділянки порівняно з площею будівлі, розташованої на цій земельній ділянці, а також з мотивів передачі в оренду спірної земельної ділянки у позаконкурентний спосіб, без проведення конкурсу.

При цьому, фактично єдиною підставою для визнання укладеного правочину недійсним прокурор визначає невідповідність площі відведеної відповідачу-2 земельної ділянки площі нерухомості останнього у математичному порівнянні та зауважує, що площа земельної ділянки, яка надана ФОП Альтману Г.С. в оренду, більш ніж у 22 рази перевищує площу (згідно експлікації земельних угідь) нерухомого майна, яке на ній розташоване.

Щодо вищенаведених доводів прокурора суд вказує наступне.

Сам по собі факт перевищення площі земельної ділянки над площею, займаною нерухомістю та необхідною для її обслуговування, не може бути самостійною підставою для визнання такої передачі землі незаконною, без доведення позивачем належними та допустимим доказами розміру земельної ділянки, який є дійсно необхідним для обслуговування та експлуатації нерухомого майна. Вказаний правовий висновок викладено, зокрема, в Постанові КГС ВС від 19.01.2022 у справі №922/461/21.

Частиною 2 статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами 2, 3 статті 134 цього Кодексу.

Зокрема, відповідно до абзацу 2 частини 2 статті 134 ЗК України не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Виходячи із системного аналізу положень частини 2 статті 124 і абзацу 2 частини 2 статті 134 ЗК України незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації існуючих об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці та належних на праві власності зазначеним особам для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання.

Таке правове регулювання з боку законодавця є виправданим і логічним та створює передумови одночасно як для усунення випадків покладення на власників таких об`єктів надмірного тягаря, пов`язаного з необхідністю оформлення права землекористування, так і для недопущення ухилення учасників земельних правовідносин від дотримання положень законодавства щодо отримання земельних ділянок на конкурентних засадах та/або їх отримання з метою використання, що відрізняється від цільового використання об`єктів нерухомості, та/або у розмірі, який необґрунтовано значно перевищує площу таких об`єктів.

Аналогічні правові висновки викладені Верховним Судом у постановах від 30.03.2021 у справі №922/1323/20, від 01.04.2021 у справі №910/10500/19, від 11.08.2021 у справі №922/443/20.

Як встановлено судом, на спірній земельній ділянці розташоване належне відповідачу-2 на праві власності нерухоме майно нежитлове приміщення загальною площею 34,5 кв.м. за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101), що зумовлює застосування щодо процедури надання земельної ділянки в оренду виняткового застереження, передбаченого абзацом 2 частини 2 статті 134 ЗК України, та, як наслідок, виключає застосування суб`єктом права комунальної власності на землю конкурентних засад (земельних торгів) при продажу права на оренду спірної земельної ділянки.

Щодо доводів прокурора про невідповідність розміру наданої в оренду земельної ділянки до розміру нежитлової будівлі, то, як вже зазначено судом вище, сам по собі факт перевищення площі відведеної земельної ділянки над площею, займаною об`єктом нерухомості та необхідною для його обслуговування, не може бути самостійною підставою для визнання такої передачі землі незаконною та задоволення відповідного позову. У зв`язку з цим, оскаржуючи законність передачі земельної ділянки у користування з мотивів неспівмірності площі відведеної земельної ділянки порівняно з площею будівлі, розташованої на цій земельній ділянці, саме позивач повинен належними і допустимими доказами довести розмір земельної ділянки, який є дійсно необхідним для обслуговування та експлуатації розміщеного на землі майна, що відповідає принципу диспозитивності господарського судочинства, закріпленого у статті 14 ГПК України.

При цьому, ключову роль у питанні раціонального (чи не раціонального) використання земельної ділянки відіграє проект землеустрою (технічна документація із землеустрою), за яким таку ділянку було відведено у користування, позаяк саме у ньому враховуються усі особливості формування ділянки. Так, в силу специфіки місцевості, виду господарської діяльності, логістичних параметрів та багатьох інших чинників, площа (та, зокрема, і "геометричні розміри") земельної ділянки може перевищувати площу нерухомості, яка на такій ділянці знаходиться. При поданні позову з підстав (надмірність площі земельної ділянки порівняно з площею розташованої на ній нежитлової будівлі), які заявляє прокурор у даній справі, слід враховувати, що одним із можливих способів доказування, крім експертизи, є саме обставини наявності недоліків або неточностей у розробленому проекті землеустрою чи той факт, що проект землеустрою не відповідає вимогам закону або є необґрунтованим. Сама по собі констатація факту того, що площа відведеної земельної ділянки є більшою у математичному порівнянні з площею нерухомості, без обґрунтування належними та допустимими доказами, не може вважатися належним обґрунтуванням позову та не дає підстав для його задоволення. (постанова Верховного Суду від 03.03.2021 у справі №910/12366/18 (зі спору, що виник з подібних правовідносин).

Як вже було встановлено судом, площа земельної ділянки, необхідної для реконструкції, обслуговування та експлуатації приміщення міні-ринку, була визначена шляхом розробки з дозволу (затвердження, погодження) Ради на замовлення відповідача-2 технічної документації із землеустрою.

Матеріали справи містять титульну сторінку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду ФОП Альтману Г.С. (цільове призначення для будівництва та обслуговування будівель торгівлі для реконструкції, обслуговування та експлуатації нежилого приміщення міні-ринку за адресою: АДРЕСА_2 ), зміст проекту (т.1 а.с.92-93), та пояснювальну записку до вищевказаного проекту землеустрою (т.1 а.с.96-100).

Відповідно до пояснювальної записки щодо відведення земельної ділянки ФОП Альтману Г.С., на земельній ділянці, що підлягає відведенню розташовані відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності індексний номер витягу 89267020 від 09.06.2017 виданого на підставі договору купівлі-продажу від 09.06.2017 за №398, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Лукинюк К.П., нежитлове приміщення та тимчасові споруди (торгівельні павільйони) згідно договорів на право тимчасового користування місцями для розташування тимчасових споруд для здійснення підприємницької діяльності IC-257/1/17; ТС-256/1/17 від 03.03.2017 та ТС-594/17 від 15.05.2017 які належать гр. ОСОБА_2 , що знаходяться за адресою: АДРЕСА_2 , також на земельній ділянці згідно договорів на право тимчасового користування місцями для розташування тимчасових споруд для здійснення підприємницької діяльності ТС-1241/17; ТС-1243/17 від 20.11.2017 розташовані тимчасові споруди, які належать ОСОБА_4 , нотаріальною заявою ОСОБА_4 дає згоду на оформлення в оренду земельної ділянки ФОП Альтману Г.С. для реконструкції, обслуговування та експлуатації нежилого приміщення міні-ринку. Капітальна нежитлова забудова використовується, як адміністративна будівля для обслуговування міні-ринку, решта площа земельного ділянки використовується під розміщення не капітальних об?єктів, які функціонують в якості об?єктів торгівлі. Земельна ділянка площею 0,0580 га використовується у повному обсязі під міні-ринок.

Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду погоджений висновком Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради від 29.03.2019 №01-11/875-78пз (т.1 а.с.108-110) та висновком експерта ГУ Держгеокадастру у Миколаївській області за результатами розгляду проекту землеустрою (т.1 а.с.111).

Матеріали справи містять експлікацію земельних угідь, відповідно до якої загальна площа земельної ділянки становить 0,0580 га, під одноповерховим капітальним угіддям 0,0026 га, під тимчасовими 0,0429 га, під проїздами, проходами та площадками 0,0109 га (т.1 а.с.112-114).

При цьому, суд також звертає увагу, що рішенням Одеської міської ради від 15.07.2005 №4221-IV "Про затвердження правил торгівлі на ринках" затверджено Правила торгівлі на ринках, які обов`язкові на території м. Одеса, які визначають вимоги щодо функціонування створених в установленому порядку ринків усіх форм власності, організації оптового та роздрібного продажу на них сільгосппродуктів, продовольчих і непродовольчих товарів, худоби, тварин, кормів тощо, надання послуг, додержання ветеринарних, санітарних, протипожежних вимог і правил безпеки праці на ринках, прав споживачів і вимог податкового законодавства. Правила є обов`язковими для виконання адміністраціями ринків, суб`єктами підприємницької діяльності, що здійснюють господарську діяльність на ринках.

Відповідно до п. 2 Правил ринок - це суб`єкт підприємницької діяльності (або його структурний підрозділ), створений на відведеній за рішенням місцевого органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування земельній ділянці відповідно до Земельного кодексу України і зареєстрований в установленому порядку, функціональними обов`язками якого є надання послуг та створення для продавців і покупців належних умов у процесі купівлі -продажу товарів за цінами, що складаються залежно від попиту та пропозицій.

Пунктом 6 Правил встановлено, що територія ринку повинна мати відокремлену та відгороджену від проїжджої частини, житлового та комунального секторів ділянку землі, зручне сполучення громадського транспорту загального користування, підземні чи наземні переходи для пішоходів, стоянки для транспортних засобів відвідувачів, безпечні для руху пішоходів входи і виходи, штучне освітлення території ринку, автостоянок та під`їздів, телефонний зв`язок, радіовузол або гучномовець на ринках з кількістю торговельних місць більше 250, електро- та водопостачання, водовідведення, туалет, облаштовані контейнерами майданчики для збирання відходів і сміття тощо. Вважати прилеглу до ринків територію у розмірі 5 метрів завширшки границь ринку санітарною зоною, призначеною виключно для забезпечення благоустрою прилеглої до ринку території, де заборонено встановлення будь-яких торговельних місць.

Згідно з п.7 Правил адміністрація ринку отримує передбачені чинним законодавством, у тому числі локальними нормативно-правовими актами, дозволи та ліцензії; узгоджує з управлінням розвитку торгівлі та побутового обслуговування Одеської міської ради (відділ по роботі з ринками) режим роботи ринку, для знову створених ринків - його товарну спеціалізацію, з територіальними установами державної санітарно-епідеміологічної служби, ветеринарної медицини, пожежного нагляду, архітектурно-будівельної комісії, державтоінспекції - проектну документацію щодо функціонального планування території ринку, розміщення приміщень, торговельних місць і об`єктів, їх кількості і розміру, забезпечення їх торговельно-технологічним обладнанням та забезпечує утримання території ринку й організацію продажу товарів відповідно до затвердженого плану.

Тобто, фактично, у розумінні вказаних Правил, ринок має бути створений на відведеній за рішенням місцевого органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування земельній ділянці, на території якої розміщується адміністрація ринку та якій має бути відведено, відповідно, окреме місце (окрема будівля), а також розміщуються інші приміщення, торговельні місця і об`єкти. Крім того, частину території ринку займають об`єкти дорожнього сервісу, об`єкти для забезпечення функціонування ринку (електро- та водопостачання, водовідведення, туалет, майданчики для збирання відходів і сміття тощо).

При цьому, також частина території ринку у розмірі 5 метрів завширшки границь ринку має бути відведена для санітарної зони, де заборонено встановлення будь-яких торговельних місць.

Так, судом також встановлено, що крім нежитлового приміщення загальною площею 34,5 кв.м., на території спірної земельної ділянки розміщені стаціонарні тимчасові споруди.

Як встановлено судом, у матеріалах справи наявні копії діючих паспортів прив`язки стаціонарних тимчасових споруд, наданих Департаментом за замовленням ФОП Альтману Г.С. за адресою: АДРЕСА_2 , та копії документів, що стали підставою для їх видачі, а саме: паспорт прив`язки від 29.01.2020 №01-08/33; паспорт прив`язки від 29.01.2020 №01-08/11; паспорт прив`язки від 29.01.2020 №01-08/14 (т.2 а.с.70-132).

При цьому, анулювання попередньо виданих паспортів прив`язки групи стаціонарних ТС №01-08/405 від 07.04.2017 та №01-08/166 від 07.11.2017 були анульовані у зв`язку з вимогами Департаменту архітектури та містобудування з метою погодження місця розміщення групи ТС (т.2 а.с.71-72).

За таких обставин, доводи прокуратури щодо анулювання паспортів прив`язки не можуть бути взяті до уваги, натомість з матеріалів справи (звернення відповідача до компетентних органів ОМР) вбачається добросовісність поведінки відповідача щодо отримання необхідних дозволів.

При цьому, жодних доказів у спростування визначеного відповідною технічною документацією розміру земельної ділянки, необхідного для обслуговування нерухомого майна, прокурор не надав. Прокурором також не доведено, що площа земельної ділянки, яка є необхідною для реконструкції, обслуговування та експлуатації нежилого приміщення міні-ринку, має бути меншою, ніж надана, з урахуванням вищенаведених висновків суду щодо необхідності розташування на території ринку об`єктів для забезпечення функціонування ринку, а також санітарної зони.

Суд при цьому застосовує правові висновки, викладені у постанові ВС у справі №922/838/22, а також також відхиляє посилання прокуратури на практику Верховного Суду з огляду на наступне.

У постанові від 12.10.2021 у справі №233/2021/19 Велика Палата Верховного Суду конкретизувала визначення подібності правовідносин, згідно з яким на предмет подібності слід оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях, після чого застосувати змістовий критерій порівняння (оцінювання спірних правовідносин за характером урегульованих нормами права та договорами прав і обов`язків сторін спору), а за необхідності - також суб`єктний і об`єктний критерії, які матимуть значення у випадках, якщо для застосування норми права, яка поширюється на спірні правовідносини, необхідним є специфічний суб`єктний склад цих правовідносин або їх специфічний об`єкт.

Як зазначила Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.03.2023 у справі №154/3029/14-ц правові висновки Верховного Суду не мають універсального характеру для всіх без винятку справ.

З огляду на різноманітність суспільних правовідносин та обставин, які стають підставою для виникнення спорів у судах, з урахуванням фактичних обставин, які встановлюються судами на підставі наданих сторонами доказів у кожній конкретній справі, суди повинні самостійно здійснювати аналіз правовідносин та оцінку релевантності та необхідності застосування правових висновків суду касаційної інстанції в кожній конкретній справі.

Велика Палата Верховного Суду у своїх постановах неодноразово наголошувала, що для цілей застосування приписів процесуальних законів щодо подібності правовідносин важливо встановити критерії її визначення. Слово "подібний" в українській мові має такі значення: такий, який має спільні риси з ким-, чим-небудь, схожий на когось, щось; такий самий; такий, як той (про якого йде мова). Тому термін "подібні правовідносини" може означати як правовідносини, що мають лише певні спільні риси з іншими, так і правовідносини, що є тотожними з ними, тобто такими самими, як інші.

При цьому у кожному випадку порівняння правовідносин і їхнього оцінювання на предмет подібності слід насамперед визначити, які правовідносини є спірними. А тоді порівнювати права й обов`язки сторін саме цих відносин згідно з відповідним правовим регулюванням (змістовий критерій) і в разі необхідності, зумовленої цим регулюванням, - суб`єктний склад спірних правовідносин (види суб`єктів, які є сторонами спору) й об`єкти спорів. Тому з метою застосування відповідних приписів процесуального закону не будь-які обставини справ є важливими для визначення подібності правовідносин.

Таким чином, подібність правовідносин означає, зокрема, схожість суб`єктного складу учасників відносин, об`єкта та предмета правового регулювання, а також умов застосування правових норм (зокрема часу, місця, підстав виникнення, припинення та зміни відповідних правовідносин).

Разом з тим, зміст правовідносин з метою з`ясування їх подібності в різних рішеннях суду (судів) визначається обставинами кожної конкретної справи.

Так, за обставинами справи №922/443/20 спірну земельну ділянку передано в оренду відповідачу поза конкурсом для нового будівництва та за умови знесення існуючих на цій ділянці об`єктів нерухомості.

За обставинами справи № 910/4528/15-г земельну ділянку передано для будівництва, обслуговування та експлуатації житлового будинку. У цій справі Верховний Суд дійшов висновку про незаконне об`єднання в одне ціле земельної ділянки як для нового будівництва, так і для експлуатації та обслуговування житлового будинку, оскільки отримання права оренди на них мало відбуватись відповідно до різних порядків.

У постанові від 05.09.2018 у справі №910/1356/13 Верховний Суд виходив передусім з тих обставин, що за спірним рішенням міської ради земельна ділянка надавалась фізичній особі-підприємцю для будівництва, експлуатації та обслуговування дитячого кафе з дитячим майданчиком, але ні саме рішення, ні укладений на його виконання договір купівлі-продажу не містили відомостей про розташування на земельній ділянці будь-якого нерухомого майна.

У справі №910/5201/19 Велика Палата Верховного Суду виходила з тих фактичних обставин, що оспорюваним рішенням міська рада надала товариству земельну ділянку на позаконкурентній основі для будівництва, експлуатації та обслуговування СТО з об`єктами дорожнього сервісу, а не для оформлення права на земельну ділянку під розташованим на ній об`єктом нерухомого майна, а також надала в оренду земельну ділянку площею 0,5297 га в зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно загальною площею 12,9 кв.м, тобто площа земельної ділянки в 410 разів перевищує площу майна, внаслідок чого погодилася з висновком суду апеляційної інстанції про те, що отримання в оренду земельної ділянки в розмірах, що значно перевищують площу належної відповідачу будівлі, для нового будівництва передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями статей 134, 135 Земельного кодексу України.

Тобто, неподібність спірних правовідносин у справі №910/5201/19 та даній справі зумовлена особливим цільовим видом використання земельної ділянки (для будівництва СТО з об`єктами дорожнього сервісу), яка є предметом спору у справі №910/5201/19, оскільки передбачене в абзаці 13 частини другої статті 134 Земельного кодексу України (в чинній на той час редакції) та виділене в дужках застереження "крім об`єктів дорожнього сервісу" свідчить про обов`язковість застосування в такому випадку виключно конкурентних засад (процедури земельних торгів) продажу права оренди відповідної земельної ділянки незалежно від розташування на ній будівель чи споруд, що належать на праві власності потенційному орендарю земельної ділянки.

Аналогічний правовий висновок покладено в основу судових рішень у справі №910/9028/19. Зокрема, залишаючи без змін судові рішення судів попередніх інстанцій, якими повністю відмовлено у задоволенні позову про визнання незаконним та скасування рішення міської ради та про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, Верховний Суд у постанові від 01.07.2020 чітко зазначив, що в силу наведених норм частини другої статті 124, абзацу 13 частини другої статті 134 та частин першої, другої статті 135 Земельного кодексу України в редакції, чинній станом на 04.12.2018, земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) для експлуатації та обслуговування саме об`єктів дорожнього сервісу підлягали виключно продажу на земельних торгах.

Так, ухвалюючи постанови від 09.04.2020 у справі №910/2942/19 та від 11.08.2021 у справі №922/443/20, Верховний Суд виходив з інших встановлених судами фактичних обставин - земельні ділянки надавалися суб`єктам господарювання не для обслуговування розташованих на ній об`єктів нерухомого майна, а саме для будівництва нового об`єкта, зокрема, для будівництва закладу громадського харчування, офісно-торгівельної будівлі, комплексу багатофункціонального призначення (готелів, офісних будівель та торгівельних приміщень з підземним паркінгом), торговельно-сервісного комплексу (з реконструкцією існуючих будівель), житлового комплексу відповідно, тобто з порушенням конкурентної процедури (земельних торгів), передбаченої статтями 124, 134, 135 Земельного кодексу України.

Крім того, предмет і підстави позову, фактичні обставини, які формують зміст спірних правовідносин та їх матеріально-правове регулювання у справах №910/5201/19, 910/4528/15-г, 910/1356/13, 910/23595/17, 910/9028/19, на постанови Верховного Суду в яких посилається прокурор на обґрунтування підстав позову, та у справі, що розглядається, є різними, що виключає як подібність спірних правовідносин, так і підстави для застосування вказаних правових позицій під час вирішення цього спору.

Відповідно до положень Земельного кодексу України, Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" власником спірної земельної ділянки є територіальна громада, яка делегує відповідній раді повноваження щодо передачі права користування від імені цієї громади, в її інтересах, виключно у спосіб та у межах повноважень, передбачених законом.

Згідно ч. 5 ст. 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, укладати договори в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійні договори, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

При цьому, статтею 19 Конституції України визначено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Волевиявлення органів місцевого самоврядування при виконанні свої функцій, у тому числі щодо розпорядження майном шляхом укладення правочинів, повинно відповідати чинному законодавству. Воля територіальної громади, як власника, може виражатися лише в таких діях відповідного органу, які відповідають вимогам закону та інтересам територіальної громади.

Відповідно до ч.1 ст.124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.

Таким чином, суд доходить висновку про те, що Одеська міська рада діяла виключно в межах наданих їй законодавством України повноважень та з урахуванням нормативно встановлених вимог щодо відведення спірної ділянки розпорядилась спірною земельною ділянкою, з урахуванням також того, що відповідно до норм Земельного кодексу України відповідний орган місцевого самоврядування може надати земельну ділянку особі в оренду незалежно від цільового призначення останньої.

Отже, з урахуванням вищенаведених обставин та висновків суду, з огляду на те, що жодних порушень з боку відповідачів не встановлено, а факт порушення інтересів держави не є доведеним, суд не вбачає підстав для задоволення позову прокурора у цій частині.

5.3. Щодо зобов`язання повернути Одеській міській раді земельну ділянку, площею 0,0580 га.

Як встановлено судом, зазначені вимоги заявлені позивачем виключно як похідні від вимог про визнання незаконним рішення Одеської міської ради та визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та в їх обґрунтування прокурором зазначено про наявність підстав для застосування наслідків недійсності правочину, передбачених ст. 216 Цивільного кодексу України, у вигляді повернення земельної ділянки територіальній громаді.

Відповідно до ч.1 ст.216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Як вже було встановлено судом, ФОП Альтман Г.С. отримав спірну земельну ділянку по оплатному договору оренди. При цьому у матеріалах справи відсутні також докази того, що вказана земельна ділянка вибула з володіння територіальної громади м. Одеси не з волі Одеської міської ради.

При цьому, при укладенні відповідного договору сторонами дотримано вимоги щодо письмової форми правочину та про нотаріальне посвідчення останнього.

Як встановлено судом під час розгляду справи, зокрема, з пояснень третьої особи, ФОП Альтманом Г.С. за вищезазначеним договором орендна плата сплачується відповідно до умов договору, своєчасно та у повному обсязі у сумі 6 676,17 грн щомісячно. Заборгованість з орендної плати у останнього відсутня.

При цьому, прокурором не надано жодних доказів на підтвердження того, що надана земельна ділянка використовується відповідачем-2 не за цільовим призначенням. Більш того, навіть у разі наявності відповідних доказів, вказані обставини були б підставою для розірвання правочину, а не для визнання останнього недійсним у судовому порядку.

Посилання прокуратури на можливе проведення будівництва відповідачем-2 на спірній земельній ділянці також не знайшли свого підтвердження та вказані обставини не є доведеними.

При цьому, як вже було зазначено судом, вказана земельна ділянка використовується для реконструкції, обслуговування та експлуатації нежилого приміщення міні-ринку, тобто, за цільовим призначенням, а тимчасові споруди розташовані на вказаній земельній ділянці відповідно до діючих паспортів прив`язки, наданих Департаментом за замовленням ФОП Альтман Г.С.

Також судом під час розгляду справи встановлено, що ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу №398 від 09.06.2017 належить нежитлове приміщення загальною площею 34,5 кв.м. за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101) (т.1 а.с.54-69, 81).

При цьому прокурор просить суд повернути всю земельну ділянку, навіть ту частину, що безпосередньо знаходиться під забудовою.

Тобто суд зауважує, що прокурором належним чином не визначено підстави позову у цій частині.

Частиною 1 статті 1 Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод передбачено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Право власності відповідача-2 на нерухоме майно, що розташоване на спірній земельній ділянці, становить "майно", яке підпадає під захист статті 1 Першого протоколу до Конвенції.

Враховуючи, що відповідачем-2 право власності на нерухоме майно набуто правомірно, зворотне прокурором не спростовано, позовні вимоги про зобов`язання повернути Одеській міській раді спірну земельну ділянку під вказаними будівлями за своїми наслідками становлять втручання позивача у право відповідача-2 на мирне володіння своїм майном, передбачене Конвенцією про захист прав людини і основоположних свобод.

Суд наголошує, що на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок (рішення Європейського суду з прав людини у справах "Лелас проти Хорватії", "Тошкуце та інші проти Румунії") і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси (рішення Європейського суду з прав людини у справах "Онер`їлдіз проти Туреччини", "Беєлер проти Італії").

Державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків (рішення Європейського суду з прав людини у справі "Лелас проти Хорватії").

Отже в даному випадку йдеться про дотримання принципу належного урядування. Він передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права людини, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб (рішення Європейського суду з прав людини у справах "Беєлер проти Італії" Онер`їлдіз проти Туреччини", "Megadat.com S.r.l. проти Молдови" "Москаль проти Польщі").

З урахуванням наведених принципів суд зазначає, що спірна земельна ділянка була отримана в оренду в результаті проведення державними органами законодавчо встановлених процедур. А отже, відповідальність за вказані процедури у жодному випадку не може покладатися на кінцевого власника (ФОП Альтмана Г.С.), який розраховував на їх належність та легітимність.

Враховуючи викладене, а також чинність договору оренди від 5.12.2019, підстави для застосування положень ст.216 ЦК України також відсутні, що зумовлює відмову у задоволенні позову в цій частині.

5.6. Розподіл судових витрат.

Приймаючи до уваги відмову у задоволенні позовних вимог в повному обсязі, підстави для покладення на відповідачів судових витрат у вигляді судового збору відсутні.

Керуючись ст. 129, 232,233,236-238,240-241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. У задоволенні позову відмовити.

2. Судові витрати покласти на прокуратуру.

Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 241 ГПК України та підлягає оскарженню до Південно-західного апеляційного господарського суду в порядку ст.256 ГПК України.

Повне рішення складено 18 листопада 2024 р.

Суддя Ю.М. Щавинська