ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"07" листопада 2024 р. Справа №926/3773/23

Західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючої судді Орищин Г.В.,

суддів Малех І.Б.,

Желіка М.Б.,

секретар судового засідання Хом`як Х.А.

розглянув апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «лайфселл» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Даймондс Корпорейшн»

на рішення Господарського суду Чернівецької області від 14.06.2024 (повний текст рішення підписано 21.06.2024, суддя Ніколаєв М.І.)

у справі №926/3773/23

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «лайфселл»

до відповідача 1 Герцаївської міської ради Чернівецького району Чернівецької області

до відповідача 2 Товариства з обмеженою відповідальністю «Даймондс Корпорейшн»

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів - приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Макеєва Надія Василівна

про визнання недійсним рішення та договору купівлі-продажу земельної ділянки

за участю представників:

від позивача Тур О.Т.

від відповідача 1 не з`явились

від відповідача 2 Шегинський Р.А.

від третьої особи на стороні відповідача не з`явились

Товариство з обмеженою відповідальністю (далі - ТОВ) «лайфселл» 04.09.2023 звернулося до Господарського суду Чернівецької області з позовом до Герцаївської міської ради Чернівецького району Чернівецької області та Товариства з обмеженою відповідальністю (далі ТОВ) «Даймондс Корпорейшн» (з врахуванням заяви про зміну предмету позову) про:

- визнання недійсним рішення Герцаївської міської ради Чернівецького району Чернівецької області від 20.12.2022 року №1264-16/22 «Про передачу у власність земельної ділянки несільськогосподарського призначення для розміщення і експлуатації об`єктів і споруд телекомунікацій шляхом викупу»;

- визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки від 05.04.2023 року, укладеного між Герцаївською міською радою та ТОВ «Даймондс Корпорейшн», посвідченого приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Макеєвою Н.В., зареєстрованого в реєстрі за №2162, щодо земельної ділянки площею 0,0304 га, кадастровий номер :01:002:0310, яка розташована за адресою: Чернівецька область, Чернівецький район, місто Герца, вулиця Центральна, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 07;

- скасування рішення приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Макеєвої Надії Василівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 67083950 від 05.04.2023 з одночасним поверненням прав та обтяжень, що існували до цієї державної реєстрації.

В обґрунтування своїх позовних вимог позивач зазначає, що спірна земельна ділянка ним орендована і на ній розміщена належна йому на праві власності споруда - базова станція стільникового зв`язку CR1501. Водночас, рішення Герцаївської міської ради Чернівецького району Чернівецької області №1264-16/22 від 20.12.2022 про передачу у власність земельної ділянки відповідачу-2, яку орендує позивач, було прийнято без його згоди, тож є незаконним та таким, що підлягає скасуванню.

Господарський суд Чернівецької області в рішенні від 14.06.2024 позовні вимоги ТОВ «лафселл» задоволив частково; скасував рішення приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Макеєвої Надії Василівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 67083950 від 05.04.2023; за рахунок відповідачів відшкодував позивачу судовий збір; в задоволенні решти позовних вимог відмовив.

При ухваленні вказаного рішення місцевий господарський суд виходив з такого:

- суд встановив, що з моменту укладення договору оренди №СR1501 від 29.12.2012 і до моменту прийняття рішення Герцаївською міською радою №1264-16/22 від 20.12.2020 позивач був безперервним орендарем спірної земельної ділянки. З огляду на положення ст. 9 Закону України «Про оренду землі», ст. 127 Земельного Кодексу, Герцаївська міська рада, як орендодавець, зобов`язана була повідомити в письмовій формі ТОВ «лайфселл», як орендаря, про намір продати земельну ділянку третій особі. Як вбачається із матеріалів справи будь-яких повідомлень про намір продати земельну ділянку третій особі Герцаївська міська рада ТОВ «лайфселл» не направляла. Водночас, на виконання рішення відповідача-1 «Про передачу у власність земельної ділянки несільськогосподарського призначення для розміщення і експлуатацію об`єктів і споруд телекомунікацій шляхом викупу» від 20.12.2022 № 1264-16/22 між відповідачем-1 і відповідачем-2 було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки від 05.04.2023, відтак суд дійшов висновку, що оскаржуване рішення відповідача-1 виконано шляхом укладення договору, тому вичерпало свою дію фактом його виконання і задоволення позовної вимоги про визнання незаконним та скасування такого рішення не може призвести до захисту будь-чиїх прав чи інтересів, тобто така вимога не є належним способом захисту прав;

- договір купівлі-продажу земельної ділянки від 05.04.2023 укладений за відсутності для цього підстави, передбаченої абз. 2 ч.2 ст. 134 ЗК України, укладений без дотримання конкурентних засад, тобто спрямований на незаконне заволодіння земельною ділянкою державної власності, відтак такий договір відповідно до частини першої, другої статті 228 ЦК України є нікчемним. З огляду на те, що суд встановив нікчемність договору купівлі-продажу земельної ділянки від 05.04.2023, відтак вимога про визнання такого договору недійсним за загальним правилом не є належним способом захисту права чи інтересу позивача;

- враховуючи, що відповідач-1 неправомірно продав земельну ділянку відповідачу-2 без згоди орендаря та без проведення відкритих торгів (аукціону), що вказує на нікчемність вказаного договору, у відповідача не виникло право власності на спірну земельну ділянку. Таким чином, суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог в частині скасування рішення приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Макеєвої Надії Василівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 67083950 від 05.04.2023 задля відновлення права комунальної власності на спірну земельну ділянку та захисту права позивача, як її орендаря.

ТОВ «Даймондс Корпорейшн» не погодилось з ухваленим рішенням місцевого господарського суду та оскаржило його в апеляційному порядку, оскільки вважає, що судом першої інстанції не правильно застосовано норми матеріального права, а також не з`ясовано усі обставини, що мають значення для справи, що полягає в наступному:

- визнаючи договір від 05.04.2023 року купівлі-продажу земельної ділянки, кадастровий номер :01:002:0310, нікчемним з підстав укладення без дотримання конкурентних засад, з посиланням на абз.2 ч.2 ст. 134 Земельного кодексу України, суд проігнорував і не застосував до даних правовідносин абз. 12 ч.2 ст. 134 Земельного кодексу України, де визначено, що не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі: «будівництва, обслуговування об`єктів інженерної, транспортної, енергетичної інфраструктури, мультимодальних терміналів, об`єктів зв`язку та дорожнього господарства (крім об`єктів дорожнього сервісу);

- має місце недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, а саме суд не встановив з яким саме кадастровим номером сторони продовжили за заявою ТОВ «лайфселл» від 01.11.2022 р. та рішенням №1255-16/22 від 20.12.2022 р. Герцаївської міської ради договір оренди. Водночас, інформація Головного управління Держгеокадастру у Чернівецькій області, наведена у листі від 16.06.2023, про зміну кадастрового номеру спростовується Витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, номер витягу НВ-023, сформований 10.05.2023 р., про наявність в Державному реєстрі зареєстрованої земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:0264;

- рішення міськради від 16.02.2023 року №1335-17/23 прийнято за результатами розгляду листа ТОВ «лайфселл» за №43 від 09.02.2023 року до Герцаївської міської ради про надання в оренду земельної ділянки кадастровий номер :01:002:0310 як вільної від будь-яких обтяжень. В той же час, позивачем 29 грудня 2012 року укладено договір №CR1501 на оренду земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:0264. Позивачем долучено до позову витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-023, який сформований 10.05.2023 року за запитом самого ТОВ «лайфселл», про земельну ділянку з таким самим як в їх договорі кадастровим номером :01:002:0264. Ця земельна ділянка зареєстрована в Державному реєстрі і є самостійним об`єктом цивільних прав. ТОВ «Даймондс Корпорейшн» повідомляє, що не зверталось до Герцаївської міської ради з будь-якими заявами, в тому числі щодо викупу цієї ділянки, а так само не набувало прав, в тому числі прав власності, на зазначену земельну ділянку з кадастровий номером :01:002:0264;

- скасовуючи рішення приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Макеєвої Надії Василівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 67083950 від 05.04.2023 р., суд обрав неналежний спосіб захисту. По-перше, судом першої інстанцій не враховано, що у спірних правовідносинах ефективним способом захисту буде саме вимога про переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу на орендаря як володільця переважного права. По-друге, саме в контексті захисту переважного права орендаря, задоволення позову лише про визнання недійсним (нікчемним) договору само по собі не поновить порушеного права.

З огляду на вказане, відповідач-2 просить суд апеляційної інстанції скасувати оскаржуване рішення місцевого господарського суду та ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позовних вимог ТОВ «лайфселл» відмовити.

ТОВ «лайселл» також не погодилось з ухваленим місцевим господарським судом рішенням та оскаржило його в апеляційному порядку, покликаючись, зокрема, на таке:

- відновленням становища, яке існувало до порушення, є також визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування. На підставі оскаржуваного рішення селищної ради було здійснено державну реєстрацію права власності на спірну земельну ділянку, отже, вимога про визнання оспорюваного рішення недійсним як окремий спосіб захисту поновлення порушеного права може бути предметом розгляду в господарських судах. Таким чином, обраний позивачем спосіб захисту визначений в законодавстві, відповідає судовій практиці, зокрема правовим позиціям Великої палати Верховного суду та забезпечить захист його порушеного права;

- позивач погоджується з висновком суду першої інстанції щодо недотримання конкурентних засад при укладенні договору, проте, вважає за доцільне звернути увагу, на ряд підстав недійсності спірного договору. Так, спірний договір купівлі-продажу земельної ділянки укладений на підставі незаконного рішення відповідача-1 з порушенням обов`язку орендодавця повідомити позивача, як чинного, добросовісного орендаря, про намір продати земельну ділянку третій особі. Крім цього, зазначає, що рішення Герцаївської міської ради Чернівецького району Чернівецької області №1264-16/22 від 20.12.2022 р. про продаж земельної ділянки прийнято щодо ТОВ «Даймондс корпорейшин», що є відмінною юридичною особою від відповідача-2, який є добросовісним орендарем спірної земельної ділянки. Оскільки, ТОВ «Даймондс Корпорейшн» не визнає недійсності укладеного договору, задля правової визначеності, захисту порушених прав та інтересів позивача, а також забезпечення національних інтересів на землю, необхідним є визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки від 05.04.2023 недійсним.

З огляду на вказане, позивач просить скасувати оскаржуване рішення місцевого господарського суду в частині відмови в задоволенні позовних вимог щодо визнання недійним рішення Герцаївської міської ради від 20.12.2022 року №1264-16/22 «Про передачу у власність земельної ділянки несільськогосподарського призначення для розміщення і експлуатації об`єктів і споруд телекомунікацій шляхом викупу» та щодо визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки від 05.04.2023 року, та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги ТОВ «лайфселл» - задоволити.

Скориставшись своїм правом, наданим ст. 263 ГПК України, ТОВ «лафйселл» подало відзив на апеляційну скаргу ТОВ «Даймондс Корпорейшн», в якому заперечило доводи апеляційної скарги відповідача-2, покликаючись на таке:

- в матеріалах справи відсутні будь-які докази, які б надавали право відповідачу-2 на викуп земельної ділянки без проведення земельних торгів. Водночас, позивач вважає безпідставним посилання відповідача-2 на будівництво, обслуговування об`єктів інженерної, транспортної, енергетичної інфраструктури, мультимодальних терміналів, об`єктів зв`язку та дорожнього господарства (крім об`єктів дорожнього сервісу) як на підставу для продажу земельної ділянки без проведення торгів, оскільки таке будівництво і обслуговування неможливе з огляду на те, що земельна ділянка не була вільною, так як на ній знаходився і знаходиться введений в експлуатацію об`єкт ТОВ «лайфселл», що було встановлено при судовому розгляді та підтверджено відповідачем-1;

- за твердженнями скаржника, сторонам договору купівлі-продажу земельної ділянки від 05.04.2023 року достеменно було відомо, що земельна ділянка не була вільною, а також те, що на ній розміщувалось майно ТОВ «лайфселл». Позивач покликається, зокрема, на звіт №11/22 про експертну грошову оцінку земельної ділянки та рецензію на звіт від 27.01.2022 року, в яких, серед іншого вказано, що на земельній ділянці розташована телекомунікаційна споруда, площею забудови 8,0 м2, а при визначенні вартості враховано те, що земельна ділянка забудована. Таким чином, відповідачам було не лише відомо про те, що земельна ділянка не була вільною, але й зазначені обставини, а саме забудованість земельної ділянки була використана для заниження вартості викупної ціни;

- щодо способу захисту, то позивач зазначає, що у разі визнання недійсним договору, що став підставою для прийняття рішення про державну реєстрацію прав, слід одночасно заявляти вимогу про скасування вказаного рішення про державну реєстрацію прав. Такі вимоги є відповідним і законним способом судового захисту в даному випадку, оскільки за чинним Цивільним кодексом України право власності виникає з моменту його реєстрації.

З огляду на вказані обставини, позивач просить суд апеляційної інстанції залишити апеляційну скаргу ТОВ «Даймондс Корпорейшн» без задоволення.

Процесуальний хід розгляду апеляційних скарг позивача та відповідача 2 відображено у відповідних ухвалах Західного апеляційного господарського суду.

У зв`язку із звільненням з посади члена колегії судді Плотніцького Б.Д, розпорядженням керівника апарату Західного апеляційного господарського суду за №158 від 20.08.2024 проведено автоматизовану заміну складу суду.

Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 20.08.2024 призначено колегію суддів у складі: головуючого судді Орищин Г.В, суддів Малех І.Б. та Гриців В.М.

Згодом, у зв`язку із перебуванням у відпустці судді Гриців В.М., за розпорядженням керівника апарату Західного апеляційного господарського суду від 02.10.2024 за № 258 було проведено автоматизовану заміну складу суду. Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 02.10.2024 у склад колегії введено суддю Желіка М.Б.

В дане судове засідання прибули представники позивача та відповідача-2, які підтримали вимоги своїх апеляційних скарг. Відповідач-1 та третя особа участі уповноважених представників не забезпечили, причини неявки суду не повідомили, хоча належним чином були повідомлені про час та місце розгляду апеляційних скарг шляхом надіслання ухвал суду до електронного кабінету відповідача-1 та на поштову адресу третьої особи.

З огляду на ту обставину, що ухвалами суду участь уповноважених представників обов`язковою не визнавалась, сторони належним чином були повідомлені про час та місце розгляду апеляційних скарг, судова колегія вважає за можливе завершити розгляд апеляційних скарг за відсутності відповідача-1 та третьої особи.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши наявні у ній докази, судова колегія встановила таке:

09.12.2010 підписано та погоджено акт готовності об`єкта до експлуатації - базової станції стільникового зв`язку CR1501 Товариства з обмеженою відповідальністю «Астеліт» за адресою Чернівецька область м. Герца.

Рішенням Герцаївської міської ради Герцаївського району Чернівецької області № 84-10/12 від 04.07.2012 надано дозвіл ТОВ «АСТЕЛІТ» на виготовлення технічної документації щодо передачі в оренду земельної ділянки площею 0,0304 га, що знаходиться в місті Герца на вул. Центральній, для обслуговування базової станції мобільного зв`язку.

Рішенням Герцаївської міської ради Герцаївського району Чернівецької області №123-12/12 від 30.11.2012 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду ТОВ «АСТЕЛІТ» для обслуговування базової станції мобільного зв`язку в місті Герца на вулиці Центральній та вирішено передати ТОВ «АСТЕЛІТ» такуземельну ділянку (м. Герца, вул. Централа), площею 0,0304 га в оренду.

29.12.2012 між Герцаївською міською радою Герцаївського району Чернівецької області (орендодавець) та ТОВ «АСТЕЛІТ» (орендар) було укладено договір № CR1501 оренди земельної ділянки площею 0,0304 га (кадастровий номер :01:002:0264) в межах населеного пункту за адресою: Чернівецька область, Герцаївський район, м. Герца, вул. Центральна (при в`їзді в місто), строком на 10 років з моменту проведення державної реєстрації договору.

За умовами п. 3.2 вказаного договору після закінчення строку оренди орендар має переважне право поновлення його на новий строк за згодою сторін. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Вказаний договір зареєстровано у відділі Держкомзему у Герцаївському районі, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 29.12.2012 за №00400.

Доказів розірвання чи визнання недійсним вищевказаного договору сторонами не надано.

За актом приймання передачі об`єкта оренди від 29.12.2012 орендодавець передав, а орендар прийняв у фактичне володіння та користування об`єкт оренди за договором - нерухоме майно: земельну ділянку, площею 0,0304 га, кадастровий номер - :01:002:0264, що знаходиться в межах населеного пункту за адресою: Чернівецька область, Герцаївський район, м. Герца, вул. Центральна (при в`їзді в місто) з метою використання об`єкта оренди для обслуговування базової станції мобільного зв`язку.

Згідно з протоколом загальних зборів учасників №81 від 01.02.2016 ТОВ «АСТЕЛІТ» перейменовано в ТОВ «лайфселл», якому належать усі права й обов`язки, які воно мало до зміни назви.

Відповідно до сформованого 23.12.2021 витягу з технічної документації з нормативно грошової оцінки земельної ділянки нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:0310 становить 43597,12 грн.

У звіті від 31.12.2021 №11/22 про експертну грошову оцінку земельної ділянки несільськогосподарського призначення (кадастровий номер: :01:002:0310) площею 0,0304 га цільове призначення: 13.03 для розміщення та експлуатації інших технічних засобів зв`язку на вул. Центральній у м. Герца Чернівецького (Герцаївського) району Чернівецької області, що відводиться у власність шляхом викупу ТОВ «Даймондс Корпорейшн», встановлено, що експертна грошова оцінка земельної ділянки станом на 31.12.2021 без урахування ПДВ складала 14109 грн та у розрахунку на 1 м2 46,41 грн.

Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру, сформованого 23.12.2021, земельна ділянка з кадастровим номером :01:002:0310 має цільове призначення 13.03 для розміщення та експлуатації інших технічних засобів зв`язку, категорія земель: землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення, вид використання: для обслуговування базової станції мобільного зв`язку, форма власності: комунальна.

За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, сформованої 22.02.2022, земельна ділянка за кадастровим номером :01:002:0310, площею 0,0304 га з цільовим призначенням для розміщення та експлуатації інших технічних засобів зв`язку за адресою Чернівецька область, Герцаївський район, м. Герца вул. Центральна перебуває у комунальній власності Герцаївської міської ради.

Представник ТОВ «лайфселл» звернувся до голови Герцаївської міської ради з листом від 01.11.2022 з проханням на підставі п. 3.2 договору та ст. 33 Закону України «Про оренду землі» поновити строк дії договору №СR1501 оренди земельної ділянки від 29.12.2012, що зареєстрований у Відділі Держкомзему у Герцаївському районі за №00400 від 29.12.2012, терміном на 10 років.

20.12.2022 Герцаївською міською радою прийнято рішення №1255-16/22 про поновлення строку дії договору №CR1501 від 29.12.2012 оренди земельної ділянки, що знаходиться в м. Герца на вул. Центральній, площею 0,0304 га, терміном на 10 років, з орендною платою в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що діє на рік сплати. Міському голові надано право укласти додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки №СR1501 від 29.12.2012.

Додаткову угоду до договору №СR1501 від 29.12.2012 сторони не уклали.

Відповідно до наявних в матеріалах справи платіжних доручень від 28.01.2022 №1103432, №1103433, №1103434 та від 30.01.2023 №1283230 ТОВ «лайфсел» сплачувало Герцаївькій міській раді орендну плату згідно договору оренди №CR1501 від 29.12.2012.

14.12.2022 ТОВ «Даймондс Корпорейшн» звернулося до Герцаївської міської ради із заявою про викуп земельної ділянки кадастровий номер :01:002:0310.

20.12.2022 Герцаївською міською радою 16 сесії VIII скликання з посиланням на ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України прийнято рішення №1264-16/22, яким вирішено передати у власність земельну ділянку несільськогосподарського призначення, цільове призначення 13,01 для розміщення і експлуатації об`єктів і споруд телекомунікацій, площею 0,0304 га, кадастровий номер :01:002:0310, шляхом викупу.

Пунктом 2 вищевказаного рішення вирішено продати ТОВ «Даймондс Корпорейшн» за 14109 грн., що у розрахунку на один квадратний метр 46,41 грн, земельну ділянку несільськогосподарського призначення кадастровий номер :01:002:0310 для розміщення і експлуатації об`єктів і споруд телекомунікацій на території Герцаївської міської ради.

16.02.2023 Герцаївською міською радою 17 сесії VIII скликання прийнято рішення №1335-17/23, яким вирішено передати Товариству з обмеженою відповідальністю «лайфселл» земельну ділянку, що знаходиться на вул. Центральній, м. Герца, Чернівецького району, Чернівецької області, площею 0,0304 га, кадастровий номер :01:002:0310 в оренду для розміщення та експлуатації споруди електрозв`язку - вежі, терміном на 10 років.

05.04.2023 між Герцаївською міською радою (продавець) та ТОВ «Даймондс Корпорейшн» (покупець) укладено договір купівлі-продажу, згідно якого продавець, на підставі рішення 16 сесії VIII скликання від 20.12.2022 за №1264-16/22, передає у власність (продає) із земель комунальної власності, що належить на праві власності територіальній громаді міста Чернівців, і знаходяться у віданні та розпорядженні Герцаївської міської ради Чернівецького району, Чернівецької області, а покупець набуває у власність - купує земельну ділянку площею 0,0304 га, за визначеними в Державному земельному кадастрі зовнішніми межами, кадастровий номер якої: :01:002:0310, що розташована за адресою: Чернівецька область, Чернівецький район, місто Герца, вулиця Центральна, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності 07, надалі іменується - «Земельна ділянка».

Пунктом 1.2 вищевказаного договору передбачено, що цільове призначення земельної ділянки - для розміщення та експлуатації об`єктів і споруд телекомунікацій. Вид використання земельної ділянки - для розміщення та експлуатації інших технічних засобів. Пунктом 1.3. договору передбачено, що відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, сформованого 05 квітня 2023 року за №НВ- 023: - цільове призначення земельної ділянки: для розміщення та експлуатації об`єктів і споруд телекомунікацій, - категорія земель: землі промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення; - вид використання земельної ділянки, - для розміщення та експлуатації інших технічних засобів; - форма власності: комунальна; - орган, який зареєстрував земельну ділянку: Відділ у Герцаївському районі Головного управління Держгеокадастру в Чернівецькій області, - дата державної реєстрації земельної ділянки: 22.08.2017 року; - відомості про обмеження у використанні земельної ділянки, встановлені Порядком ведення державного земельного кадастру, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 року №1051 - не зареєстровані.

Означений договір посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Макеєвою Надією Василівною 05.04.2023.

Відповідно до наявного в матеріалах справи сформованого за заявою ТОВ «лайфселл» 10.05.2023 витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку з кадастровим номером :01:002:0264 вищевказана земельна ділянка розташована в Чернівецькій області, Герцаївському районі, м. Герца на вул. Ломоносова, її площа 0,1, категорія земель землі сільськогосподарського призначення, вид цільового призначення - для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння і випасання худоби.

15.05.2023 ТОВ «Даймондс Корпорейшн» направило ТОВ «лайфселл» листа з проханням повторно розглянути пропозицію щодо впорядкування землекористування належної йому на праві власності земельної ділянки.

16.06.2023 Головне управління Держгеокадастру у Чернівецькій області повідомило ТОВ «лайфселл», що інформацію про земельну ділянку за кадастровим номером :01:002:0264 внесено до Державного реєстру земель 29.12.2012 року. Право оренди на земельну ділянку посвідчено договором оренди земельної ділянки №CR1501, зареєстрований в книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за №00400.

При внесенні відомостей про земельну ділянку до Державного земельного кадастру кадастровий номер земельної ділянки змінено з :01:002:0264 на :01:002:0310.

24.07.2023 на адресу ТОВ «лайфселл» від ТОВ «Даймондс Корпорейшн» надійшов лист за вх. №02473 з пропозицією у строк до 01.08.2023 укласти відповідний договір оренди належної йому на праві власності земельної ділянки, кадастровий номер :01:002:0310, площею 0,0304 га (м.Герца) в межах населеного пункту, яку незаконно та безпідставно використовує позивач для розміщення телекомунікаційного обладнання. В іншому випадку, починаючи з 01.08.2023 ТОВ «Даймондс Корпорейшн» вживатиме заходів щодо звільнення зазначеної земельної ділянки власними силами з наступним стягненням з ТОВ «лайфселл» всіх витрат, пов`язаних з проведенням таких робіт, та витрат за фактичне користування земельною ділянкою з дати набуття права власності на таку ділянку.

За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, який сформовано 18.08.2023, земельна ділянка з кадастровим номером 730710100:01:002:0310, площею 0,0304 га з цільовим призначенням для розміщення та експлуатації інших технічних засобів зв`язку за адресою Чернівецька область, Герцаївський район, м. Герца вул. Центральна належить на праві власності ТОВ «Даймондс Корпорейшн».

Підстава внесення вищевказаного запису - рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер:67083950 від 05.04.2023 17:42:13, приватного нотаріуса Макеєвої Надії Василівни, Чернівецького міського нотаріального округу, Чернівецької області.

Вважаючи порушеними свої права, ТОВ «лайфселл» звернулося до суду за захистом таких з позовними вимогами до Герцаївської міської ради та ТОВ «Даймондс Корпорейшн» про визнання недійсним рішення Герцаївської міської ради Чернівецького району Чернівецької області від 20.12.2022 року №1264-16/22 «Про передачу у власність земельної ділянки несільськогосподарського призначення для розміщення і експлуатації об`єктів і споруд телекомунікацій шляхом викупу»; визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки від 05.04.2023 року, укладеного між Герцаївською міською радою та ТОВ «Даймондс Корпорейшн», а також скасування рішення приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Макеєвої Надії Василівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 67083950 від 05.04.2023 з одночасним поверненням прав та обтяжень, що існували до цієї державної реєстрації.

Заслухавши пояснення представників позивача та відповідача-2, розглянувши матеріали справи в сукупності з апеляційною скаргою, відзивом на неї та додатковими поясненнями, судова колегія вважає, що апеляційні скарги підлягають задоволенню, а оскаржуване рішення скасування, з огляду на таке:

Відповідно до статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно зі статтею 773 Цивільного кодексу України наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.

Положеннями частини другої статті 777 Цивільного кодексу України (у редакції, чинній на момент укладення спірного договору) закріплено, що наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Отже, вказані норми права надають відповідному суб`єкту (наймачу, орендарю) переважне право купити (придбати) річ, якою він користується на законних підставах - за договором найму (оренди), за умови належного виконання таким суб`єктом своїх обов`язків у тому разі, якщо така річ буде пропонуватися до продажу в період законного користування.

При цьому норми Цивільного кодексу України, передбачивши переважне право наймача (орендаря) на придбання використовуваного ним майна у випадку його відчуження, безпосередньо не вказують на спосіб захисту такого права у випадку його порушення.

Відповідно до частини першої статті 8 Цивільного кодексу України, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).

Можливість застосування аналогії закону передбачена в частині десятій статті 11 Господарського процесуального кодексу України, яка допускає в разі якщо спірні відносини не врегульовані законом і відсутній звичай ділового обороту, який може бути до них застосований, суд застосовує закон, що регулює подібні відносини (аналогія закону), а за відсутності такого - виходить із загальних засад і змісту законодавства (аналогія права).

Застосування закону за аналогією допускається, якщо: відносини, щодо яких виник спір, за своїм характером потребують цивільно-правового регулювання; ці відносини не регулюються будь-якими конкретними нормами права; вирішити спір, що виник, неможливо, ґрунтуючись на засадах і змісті законодавства; є закон, який регулює подібні відносини і який може бути застосований за аналогією закону.

Частиною першою статті 362 Цивільного кодексу України встановлено, що у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

Відповідно до частини четвертої статті 362 Цивільного кодексу України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.

Позов про переведення прав та обов`язків, що відповідає такому способу захисту прав та інтересів, як зміна правовідношення (пункт 6 частини другої статті 16 Цивільного кодексу України) або ж зміна господарських правовідносин (абзац одинадцятий частини другої статті 20 Господарського кодексу України), застосовується для захисту переважних прав третіх осіб щодо прав на майно, яким так чи інакше розпоряджається власник (частина четверта статті 362, абзац третій частини першої статті 822 Цивільного кодексу України, частина п`ята статті 7 Закону України «Про акціонерні товариства», частина п`ята статті 20 Закону України «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю» тощо). Такий позов найкраще відповідає змісту порушеного переважного права, способу (характеру) його порушення, наслідкам, які спричинило порушення, а також найпростішим шляхом забезпечує відновлення та реалізацію відповідного переважного права.

Таким чином, якщо власником предмета найму (оренди) порушено передбачене частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України переважне право наймача (орендаря) на придбання переданої у найм (оренду) речі, належним способом захисту відповідного переважного права наймача (орендаря) буде позов про переведення на останнього прав та обов`язків покупця відповідної речі.

Отже, до спірних правовідносин щодо захисту передбаченого частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України переважного права наймача (орендаря) на придбання предмета найму (оренди) за аналогією закону підлягають застосуванню положення частини четвертої статті 362 цього Кодексу, яка регулює подібні правовідносини, а саме визначає порядок захисту переважного права співвласника майна на придбання частки іншого співвласника при її відчуженні останнім.

Звідси для захисту переважного права наймача (орендаря), який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), належним способом захисту є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця відповідної речі, що відповідає правовому висновку Верховного Суду, наведеному у постанові від 10.09.2024 у справі № 926/3602/23.

Як вбачається з матеріалів справи договір оренди від 29.12.2012 укладено на 10 років, тобто до 29.12.2022, тож станом на момент ухвалення спірного рішення відповідача-1 про продаж земельної ділянки договір оренди земельної ділянки №СR1501 від 29.12.2012 був чинним.

Судом встановлено, що у встановлений ст. 33 Закону № 161-XIV строк ТОВ «лайфселл» звернулося з листом від 01.11.2022 до голови Герцаївської міської ради з проханням на підставі п. 3.2 договору та ст. 33 Закону України «Про оренду землі» поновити строк дії договору оренди земельної ділянки №СR1501 від 29.12.2012, що зареєстрований у Відділі Держкомзему у Герцаївському районі за №00400 від 29.12.2012, терміном на 10 років.

20.12.2022 Герцаївською міською радою прийнято рішення №1255-16/22 про поновлення строку дії договору №CR1501 від 29.12.2012 оренди земельної ділянки, що знаходиться в м. Герца на вул. Центральній, площею 0,0304 га, терміном на 10 років, з орендною платою в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що діє на рік сплати.

Надалі, відповідач-2 підтвердив своє волевиявлення щодо продовження орендних правовідносин з позивачем, прийнявши рішення №1335-17/23, яким передано Товариству з обмеженою відповідальністю «лайфселл» земельну ділянку, що знаходиться на вул. Центральній у м. Герца, Чернівецького району, Чернівецької області, площею 0,0304 га, кадастровий номер :01:002:0310 в оренду для розміщення та експлуатації споруди електрозв`язку вежі, терміном на 10 років.

Порядок продажу земельних ділянок державної та комунальної власності громадянам та юридичним особам встановлено статтею 128 ЗК України, згідно з ч. якої продаж громадянам і юридичним особам земельних ділянок державної (крім земельних ділянок, на яких розташовані об`єкти, які підлягають приватизації) та комунальної власності для потреб, визначених цим Кодексом, провадиться місцевими державними адміністраціями, Радою міністрів Автономної Республіки Крим або органами місцевого самоврядування в межах їх повноважень.

Відповідно до частиною другої статті 128 ЗК України громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву (клопотання) до відповідного органу виконавчої влади або сільської, селищної, міської ради чи державного органу приватизації. У заяві (клопотанні) зазначаються місце розташування земельної ділянки, її цільове призначення, розміри та площа, а також згода на укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки.

За змістом частини п`ятої статті 116 Земельного кодексу України земельні ділянки, які перебувають у власності чи користуванні громадян або юридичних осіб, передаються у власність чи користування за рішенням органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування лише після припинення права власності чи користування ними в порядку, визначеному законом.

Згідно з частинами 1-2 статті 131 Земельного кодексу України, укладення цивільно-правових угод, що передбачають перехід права власності на земельні ділянки, а також набуття права власності на земельні ділянки за такими угодами здійснюються відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог цього Кодексу. Купівля-продаж земельної ділянки здійснюється з дотриманням переважного права на її придбання. Переважне право на придбання земельної ділянки може бути передано його суб`єктом іншій особі, про що такий суб`єкт має письмово повідомити власника земельної ділянки.

Відповідно до статті 9 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, що діяла станом на момент виникнення спірних правовідносин) орендар має переважне право на придбання у власність земельної ділянки у разі її продажу, за умови що він сплатить ціну, за якою продається така земельна ділянка. Якщо відповідно до закону орендар не може набувати у власність земельну ділянку сільськогосподарського призначення, він може в порядку, визначеному Земельним кодексом України, передати своє переважне право купівлі такої земельної ділянки іншій особі, яка відповідно до закону може набувати у власність таку земельну ділянку. У разі продажу земельної ділянки на земельних торгах реалізація переважного права купівлі земельної ділянки на земельних торгах здійснюється на умовах та в порядку, визначених статтями 135-139 Земельного кодексу України. Орендодавець зобов`язаний повідомити в письмовій формі орендаря про намір продати земельну ділянку третій особі із зазначенням її ціни та інших умов, на яких вона продається. У разі продажу земельної ділянки на земельних торгах орендар повідомляється про намір продати земельну ділянку на умовах та в порядку, визначених статтею 135 Земельного кодексу України. У разі відмови орендаря від свого переважного права на придбання орендованої земельної ділянки до нового власника такої земельної ділянки переходять права та обов`язки орендодавця за договором оренди цієї земельної ділянки. Не допускається відчуження орендованих земельних ділянок державної або комунальної власності без згоди на це орендаря. Орендар може придбати земельну ділянку, що перебуває в оренді, за умови згоди орендодавця на продаж цієї земельної ділянки. У разі продажу земельної ділянки на земельних торгах згода на продаж земельної ділянки надається шляхом прийняття організатором земельних торгів рішення про їх проведення та укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Таким чином, статтею 9 Закону України «Про оренду землі» визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру продажу земельної ділянки, яка знаходиться в оренді.

Положеннями частини 2 статті 19 Конституції України встановлено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Статтею 80 Земельного кодексу України (в редакції, що діяла станом на момент виникнення спірних правовідносин) унормовано, що суб`єктами права на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, незалежно від того, зареєстрована земельна ділянка за територіальною громадою чи ні.

За змістом статей 122, 123, 124 Земельного кодексу України, сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

Не допускається відчуження орендованих земельних ділянок державної або комунальної власності без згоди орендаря (ч.3 ст. 127 ЗК України).

Частиною 1 статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" (в редакції, що діяла станом на момент виникнення спірних правовідносин) встановлено, що рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.

Судом встановлено, що з моменту укладення договору оренди №СR1501 від 29.12.2012 і до моменту прийняття рішення Герцаївською міською радою №1264-16/22 від 20.12.2020, позивач був безперервним орендарем спірної земельної ділянки.

Враховуючи вищенаведені норми закону, Герцаївська міська рада, як орендодавець, зобов`язана була повідомити в письмовій формі ТОВ «лайфселл», як орендаря, про намір продати земельну ділянку третій особі.

Як вбачається із матеріалів справи, будь-яких повідомлень про намір продати земельну ділянку третій особі, Герцаївська міська рада ТОВ «лайфселл» не направляла, що свідчить про порушення відповідних норм законодавства та інтересів позивача.

Крім того, Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18).

Вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу речі сама по собі не може вважатися ефективним способом захисту порушеного переважного права наймача (орендаря) на придбання такої речі. Адже в результаті задоволення такої вимоги право такої особи захищене не буде, що змусить наймача (орендаря) звертатися до власника з пропозицією відчуження речі на тих самих умовах, що були передбачені договором купівлі-продажу, який визнаний недійсним, а в разі незгоди власника - до суду із новим позовом. Аналогічний правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 909/337/19.

Оцінюючи належність обраного позивачем способу захисту та обґрунтовуючи відповідний висновок щодо нього, суди мають ураховувати його ефективність. Це означає лише те, що вимога про захист цивільного права має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, а також забезпечувати поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування.

Таким чином, під ефективним засобом (способом) захисту слід розуміти такий, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект. Отже, ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам.

Підсумовуючи наведене, встановивши, що ТОВ «лайфселл» було належним орендарем земельної ділянки, а Герцаївська міська рада уклала договір купівлі-продажу спірної земельної ділянки з ТОВ «Даймондс Корпорейшн» не повідомивши ТОВ «лайфйселл» про намір відчуження земельної ділянки, яка перебувала в оренді в останнього, відтак, для захисту переважного права наймача (орендаря), який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), належним способом захисту є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця відповідної речі.

Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові (постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (пункт 6.21), від 02.02.2021 у справі № 925/642/19 (пункт 54), від 06.04.2021 у справі №910/10011/19 (пункт 99), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункт 76), від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19 (пункт 6.56), від 25.01.2022 у справі №143/591/20 (пункт 8.46), від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц (пункт 155) від 13.09.2023 у справі №918/1132/22 (пункт 6.11)).

Відтак, судова колегія дійшла висновку про відмову в задоволенні позовних вимог ТОВ «лайфселл», у зв`язку з обранням неналежного способу захисту його прав.

Статтею 86 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

З огляду на наведене, рішення Господарського суду Чернівецької області від 14.06.2024 у цій справі підлягає скасуванню.

Відповідно до ст.129 ГПК України судові витрати покладаються на скаржників.

Керуючись ст. 129, 269, 273, 275, 277, 282 284 ГПК України, Західний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «лайфселл» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Даймондс Корпорейшн» задоволити частково.

2. Рішення Господарського суду Чернівецької області від 14.06.2024 у справі № 926/3773/23 скасувати.

3. В задоволенні позову відмовити.

4. Судові витрати покласти на скаржників.

5. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду протягом 20 днів з дня її проголошення.

6. Справу повернути до Господарського суду Чернівецької області.

Повний текст постанови складено 18.11.2024

Головуючий суддя Г.В. Орищин

суддя Малех І.Б.

суддя М.Б. Желік