ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"11" листопада 2024 р.м. Одеса Справа № 916/3011/24

Господарський суд Одеської області у складі: суддя Волков Р.В.,

при секретарі судового засідання Чолак Ю.В.,

розглянувши справу № 916/3011/24

за позовом Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області (65496, Одеська обл., Одеський район, селище Таїрове, вул. Перемоги, будинок 27; )

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «АКВАТОРІЯ» (65496, Одеська обл., Одеський район, село Лиманка, вул. Будівельна, будинок 48-Г, приміщення 47; )

про стягнення 2 895 874,36 грн;

за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «АКВАТОРІЯ» до Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області про визнання зобов`язання припиненим,

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача за зустрічним позовом: Обслуговуючого кооперативу «Розенталь» (67804, Одеська обл., Овідіопольський район, с. Лиманка, вул. Будівельна, 48-50, будинок будівельний № 1; );

представники сторін:

від позивача Іщенко В.О.,

від відповідача Томашевський Р.М.;

від третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача за зустрічним позовом не з`явився,

ВСТАНОВИВ:

Таїровська селищна рада Одеського району Одеської області звернулась до Господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «АКВАТОРІЯ», в якому просить стягнути з відповідача 2 460 309,59 грн заборгованості по орендній платі, 3 488,86 грн пені, 102 565,88 грн 3% річних, 329 510,03 грн інфляційних втрат.

Ухвалою від 10.07.2024 позовну заяву прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі № 916/3011/24, яку вирішено розглядати за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 07.08.2024, запропоновано відповідачу у п`ятнадцятиденний строк з дня вручення ухвали про відкриття провадження у справі подати відзив.

24.07.2024 до суду надійшов відзив на позовну заяву (Т. 1, а.с. 75-85), в якому відповідач заперечує проти позовних вимог та просить відмовити у їх задоволенні.

24.07.2024 відповідачем подано до суду зустрічний позов (Т. 1, а.с. 126-137) до Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області про визнання припиненими, з 01.07.2021 року, зобов`язань сторін по Договору оренди земельної ділянки, укладеному 24 липня 2019 року між Таїровською селищною радою Овідіопольського району Одеської області (Орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю «Акваторія» (Орендар).

Ухвалою від 29.07.2024 зустрічний позов прийнято до спільного розгляду з первісним позовом у справі № 916/3011/24

Цією ж ухвалою запропоновано Таїровській селищній раді Одеського району Одеської області подати відзив на зустрічну позовну заяву, залучено до участі у справі Обслуговуючий кооператив «Розенталь» у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача за зустрічним позовом.

06.08.2024 позивач подав відзив на зустрічну позовну заяву (Т. 1, а.с. 150-157), в якому просив відмовити у задоволенні зустрічних позовних вимог.

Протокольною ухвалою від 07.08.2024 відкладено підготовче судове засідання на 01.10.2024.

05.09.2024 відповідач подав до суду відповідь на відзив на зустрічну позовну заяву (Т. 1, а.с. 190-195).

Протокольною ухвалою від 01.10.2024 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 21.10.2024.

21.10.2024 від третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача за зустрічним позовом, Обслуговуючого кооперативу «Розенталь» надійшли письмові пояснення по справі (Т. 2, а.с. 1-4).

21.10.2024 суд, заслухавши вступні промови учасників справи, протокольною ухвалою оголосив перерву у судовому засіданні до 11.11.2024.

У судовому засіданні, яке відбулось 11.11.2024, представник позивача просив задовольнити позовні вимоги у повному обсязі та відмовити у задоволенні зустрічного позову.

Представник відповідача наполягав на задоволенні зустрічних позовних вимог та просив відмовити у задоволенні первісного позову.

11.11.2024 суд оголосив вступну та резолютивну частини рішення.

Стислий виклад позицій та доводів учасників справи в межах первісного позову.

В обґрунтування своїх вимог позивач посилається на неналежне виконання відповідачем грошових зобов`язань за Договором оренди земельної ділянки від 24.07.2019 в частині повного та своєчасного внесення орендної плати за землю в період з 01.07.2021 по 01.06.2024.

Вказує, що своїм рішенням від 29.05.2019 № 171-VII передав відповідачу у довгострокову оренду строком на 49 років земельну ділянку площею 2,4045 га (кадастровий номер :02:003:0485), розташовану за адресою: Одеська область, Овідіопольський район, с. Лиманка, вул. Будівельна, 48, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.

Зазначає, що уклав в подальшому з відповідачем Договір оренди земельної ділянки від 24.07.2019, за яким відповідач зобов`язався, зокрема, своєчасно у встановлені договором строки сплачувати орендну плату.

При цьому звертає увагу, що відповідач порушує вказані вище умови договору та положення законодавства України, а саме не сплачує орендну плату за користування наданою земельною ділянкою і, як наслідок, утворилась заборгованість, яка станом на 01.06.2024 року становить 2 895 874,35 грн та складається із: 2 460 309,59 грн основної заборгованості по орендній платі; 3 488,86 грн пені; 102 565,88 грн 3% річних; 329 510,03 грн інфляційних втрат.

У відзиві відповідач заперечує проти задоволення вимог первісного позову. Зазначає, що до 01.07.2021 року належним чином та у повному обсязі виконував свої зобов`язання по Договору оренди, вчасно сплачував орендну плату та використовував земельну ділянку за призначенням.

Вказує, що на спірній земельній ділянці здійснювалось будівництво 1-ої та 2-ї черги групи багатоквартирних житлових будинків з паркінгами та торгівельним центром в чотири черги будівництва (вул. Будівельна, 48-50, с. Лиманка, Овідіопольського району, Одеської області).

Звертає увагу, що станом на червень 2021 року будівництво багатоквартирних житлових будинків на орендованій земельній ділянці було завершено, житлові будинки передані на баланс обслуговуючого кооперативу, фактичне користування земельною ділянкою перейшло до кооперативу, а тому потреба в подальшій оренді земельної ділянки у відповідача відпала.

Зазначає, що 23.06.2021 року, керуючись п.12.3. Договору оренди та ч.2 ст.19 ЗУ «Про оренду землі», ТОВ «Акваторія» звернулось до Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області з листом, в якому повідомило зокрема про те, що Договір є припиненим з 01 липня 2021 року у зв`язку з добровільною відмовою Орендаря від права оренди земельної ділянки.

Вказане повідомлення вважається відповідачем одностороннім правочином про припинення зобов`язань за договором оренди, який не оспорювався жодною із сторін, є дійсним та таким, що припиняє відповідні зобов`язання сторін по Договору оренди.

Так, відповідач вважає, що зобов`язання сторін по Договору оренди земельної ділянки припинились з 01.07.2021. За вказаних обставин, на переконання відповідача, нарахування орендної плати за період з 01.07.2021 р. по травень 2024 р. є безпідставним та необґрунтованим, а позовні вимоги про нарахування штрафних санкцій, 3% річних та інфляційних втрат не підлягають задоволенню, оскільки є похідними.

Стислий виклад позицій та доводів учасників справи в межах зустрічного позову.

В обґрунтування зустрічного позову про визнання припиненими, з 01.07.2021 р., зобов`язань за Договором відповідач посилається на те, що на орендованій за цим Договором земельній ділянці здійснювалось будівництво 1-ої та 2-ї черги групи багатоквартирних житлових будинків з паркінгами та торгівельним центром в чотири черги будівництва (вул. Будівельна, 48-50, с. Лиманка, Овідіопольського району, Одеської області). Зазначає, що в жовтні 2020 року будівництво першої черги будівництва (пусковий комплекс №2 (сек.№1 і сек.№2) та пусковий комплекс №3 (сек.№1 і сек.№2) було завершене та прийняте до експлуатації, що підтверджується актом готовності об`єкта до експлуатації від 27.10.2020 року та сертифікатом відповідності закінченого будівництвом об`єкту №ІУ09. Вказує, що в лютому 2021 року Будівництво другої черги будівництва (пусковий комплекс №2 (сек.№1 і сек.№2) та пусковий комплекс №3 (сек.№1 і сек.№2) було завершене та прийняте до експлуатації, що підтверджується актом готовності об`єкта до експлуатації від 15.02.2021 року та сертифікатом відповідності закінченого будівництвом об`єкту №ІУ58.

Звертає увагу, що на підставі Акта приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 05.01.2021 року, ТОВ «Акваторія» передало на баланс Обслуговуючого кооперативу «Розенталь» першу чергу будівництва (пусковий комплекс №2 (сек.№1 і сек.№2) та пусковий комплекс №3 (сек.№1 і сек.№2), а на підставі Акта приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 05.05.2021 року другу чергу будівництва (пусковий комплекс №2 (сек.№1 і сек.№2) та пусковий комплекс №3 (сек.№1 і сек.№2).

Таким чином, як вказує відповідач, станом на червень 2021 року будівництво багатоквартирних житлових будинків на орендованій земельній ділянці було завершено, житлові будинки передані на баланс обслуговуючого кооперативу, фактичне користування земельної ділянки перейшло до кооперативу, а тому потреба в подальшій оренді земельної ділянки у Орендаря відпала.

Разом з тим, відповідач стверджує, що 23.06.2021 року, керуючись п.12.3. Договору оренди та ч.2 ст.19 ЗУ «Про оренду землі», ТОВ «Акваторія» звернулось до Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області з повідомленням про добровільну відмову від права оренди земельної ділянки. В зазначеному повідомленні ТОВ «Акваторія» повідомило позивача про те, що у зв`язку з завершенням будівництва житлових будинків та переданням їх на баланс обслуговуючого кооперативу:

- Договір оренди земельної ділянки площею 2,4045 га (кадастровий номер :02:003:0485), укладений 24.07.2019 року між Таїровською селищною радою Овідіопольського району Одеської області і ТОВ «Акваторія», є припиненим з 01 липня 2021 року у зв`язку з добровільною відмовою Орендаря від права оренди земельної ділянки;

- до 01 липня 2021 року Таїровській селищній раді Одеського району Одеської області необхідно прийняти земельну ділянку площею 2,4045 га (кадастровий номер :02:003:0485) від Орендаря та скласти акт приймання-передачі земельної ділянки;

- з 01.07.2021 року ТОВ «Акваторія» припиняє оплату орендної плати за земельну ділянку.

Відтак, у зустрічній позовній заяві відповідач акцентує, що у зв`язку з припиненням Договору оренди земельної ділянки, зобов`язання сторін по ньому припинились з 01.07.2021 року.

У відзиві на зустрічну позовну заяву Таїровська селищна рада Одеського району Одеської області не заперечує про отримання 23.06.2024 від відповідача повідомлення про добровільну відмову від права оренди земельної ділянки. При цьому зазначає, що на вказане повідомлення селищною радою було надано відповідь, в якій зокрема зауважено, що припинення права користування орендованою земельною ділянкою не настає автоматично в силу добровільної відмови від права користування земельною ділянкою, а добровільна відмова є лише підставою для розірвання договору оренди та прийняття власником рішення про припинення права користування земельною ділянкою. Також у відповіді було зазначено, що задля досягнення взаєморозуміння та недопущення порушення інтересів сторін, селищна рада вважає за можливе винести на розгляд сесії питання відносно розірвання договору оренди землі одночасно з питанням щодо надання в оренду вказаної земельної ділянки обслуговуючій організації, якій передані житлові будинки для обслуговування. Як вказує позивач, зазначений відповідачем Обслуговуючий кооператив «Розенталь», який на підставі актів приймання-передачі житлового комплексу фактично використовує орендовану земельну ділянку, з відповідною пропозицією укласти договір оренди земельної ділянки не звертався, а відповідачем у своєму повідомленні про добровільну відмову від права оренди не зазначено, якому саме обслуговуючому кооперативу на баланс були передані житлові будинки, відповідні акти приймання-передачі житлового комплексу до повідомлення надані не були.

Так, позивач вважає, що припинення права користування орендованою земельною ділянкою не настає автоматично в силу добровільної відмови від права користування земельною ділянкою. Добровільна відмова є лише підставою для розірвання договору оренди та прийняття власником рішення про припинення права користування земельною ділянкою.

У відповіді на відзив на зустрічну позовну заяву відповідач зазначає, що Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі» та будь-яким іншим нормативно-правовим актом не встановлено форму заяви землекористувача до власника земельної ділянки про добровільну відмову від права оренди. Відповідач переконаний, що повідомлення ТОВ «Акваторія» від 23.06.2021 до Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області, в якому було зазначено вичерпну інформацію щодо спірної земельної ділянки та правові підстави припинення права оренди, є за своєю суттю заявою землекористувача до власника земельної ділянки про добровільну відмову від права оренди.

Вказує, що ТОВ «Акваторія» ніколи не отримувало від Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області відповідь на повідомлення про добровільну відмову від права оренди земельної ділянки від 23.06.2021.

Крім того, відповідач звертає увагу, що в обґрунтування своєї позиції позивач наводить нерелевантну практику Верховного Суду.

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача за зустрічним позовом, Обслуговуючий кооператив «Розенталь» надала до суду письмові пояснення по справі, де зазначає, що замовником будівництва об`єкту «Будівництво групи багатоквартирних житлових будинків з паркінгом та торговельним центром в чотири черги будівництва», що знаходиться за адресою вулиця Будівельна, будинки 48-50, с. Лиманка, Одеський район, Одеська область, 67809, є Товариство з обмеженою відповідальністю «Акваторія».

Вказує, що на підставі Акта приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 05.01.2021 року, ТОВ «Акваторія» передало на баланс Обслуговуючого кооперативу «Розенталь» Першу чергу будівництва (пусковий комплекс №2 (сек.№1 і сек.№2) та пусковий комплекс №3 (сек.№1 і сек.№2), а на підставі Акта приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 05.05.2021 року Другу чергу будівництва (пусковий комплекс №2 (сек.№1 і сек.№2) та пусковий комплекс №3 (сек.№1 і сек.№2). Таким чином, як зазначає третя особа, Обслуговуючий кооператив «Розенталь» здійснює комплекс заходів щодо експлуатації та утримання вказаних житлових багатоквартирних будинків.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив наступне.

29.05.2019 Таїровською селищною радою Овідіопольського (на даний час Одеського) району Одеської області прийнято рішення № 171-VII (Т. 1, а.с. 33-35), зокрема, про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю «АКВАТОРІЯ» у довгострокову оренду строком на 49 років земельної ділянки площею 2,4045 га (кадастровий номер :02:003:0485), розташовану за адресою: Одеська область, Овідіопольський район, с. Лиманка, вул. Будівельна, 48, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури; укладення з Товариством з обмеженою відповідальністю «АКВАТОРІЯ» у простій письмовій формі договору оренди земельної ділянки.

В подальшому, 24.07.2019 між Таїровською селищною радою Овідіопольського (на даний час Одеського) району Одеської області як орендодавцем та Товариством з обмеженою відповідальністю «АКВАТОРІЯ» як орендарем укладено Договір оренди земельної ділянки (далі Договір; Т. 1, а.с. 27-32), згідно з п. 1.1. якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне володіння і користування (оренду) земельну ділянку площею 2,4045 га (кадастровий номер :02:003:0485), розташовану за адресою: Одеська область, Овідіопольський район, с. Лиманка, вул. Будівельна, 48, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.

Пунктом 3.1. Договору оренди встановлено, що договір укладено строком на 49 (сорок дев`ять) років, який починає обчислюватися з дня державної реєстрації речового права оренди відповідно до законодавства.

Відповідно до п. 7.2. Договору Об`єкт оренди вважається переданим Орендодавцем Орендареві з моменту державної реєстрації речового права оренди.

Державна реєстрація речового права оренди відбулась 03.08.2019, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права оренди №176208419 від 03.08.2019 (Т. 1, а.с. 37).

Згідно з п.п. 4.2.-4.4. Договору оренди, орендна плата за земельну ділянку була встановлена у розмірі 3 (три) відсотка у рік від її нормативної грошової оцінки на період будівництва об`єктів, з подальшим переглядом розміру орендної плати після введення об`єктів в експлуатацію. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 2,4045 га (кадастровий номер :02:003:0485) станом на 24.07.2019 року становить 25 012 984,54 грн. Орендна плата у розмірі 3 (три) відсотка від нормативної грошової оцінки земельної ділянки у грошовому виразі становить 750 389,54 грн. у рік, без ПДВ.

Пунктом 4.6. Договору оренди сторони передбачили, що у разі зміни розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки за результатами щорічної індексації, сума орендної плати за земельну ділянку обчислюється Орендарем самостійно, виходячи із нормативної грошової оцінки земельної ділянки, збільшеної на коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель, який оприлюднюється на початку року органом державної влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Згідно з п. 4.10 Договору оренди, у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором у 10-денний строк сплачується штраф у розмірі 0,2 відсотків несплаченої суми за кожний день прострочення платежу до повного погашення Орендарем суми заборгованості по орендній платі з урахуванням пені.

За основним цільовим призначенням земельна ділянка належить до категорії земель житлової та громадської забудови (п. 5.2. Договору).

Пунктом 8.1. Договору оренди встановлено, що у разі припинення договору Орендар зобов`язаний повернути Орендодавцю земельну ділянку у стані не гіршому у порівнянні з тим, у якому він одержав її в оренду.

Згідно з п.12.3. Договору підставою його припинення є, зокрема, добровільна відмова Орендаря від права оренди земельної ділянки.

Пунктом 12.4. Договору оренди встановлено, що відмова від договору оренди земельної ділянки в односторонньому порядку не допускається.

Відповідно до п.12.8. Договору, у разі припинення або розірвання договору оренди землі Орендар зобов`язаний повернути Орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. У разі невиконання Орендарем обов`язку щодо умов повернення Орендодавцеві земельної ділянки Орендар зобов`язаний відшкодувати Орендодавцю завдані збитки.

Як вбачається з матеріалів справи, на орендованій відповідачем земельній ділянці здійснювалось будівництво 1-ої та 2-ї черги групи багатоквартирних житлових будинків з паркінгами та торгівельним центром в чотири черги будівництва (вул. Будівельна, 48-50, с. Лиманка, Овідіопольського району, Одеської області).

Будівництво здійснювалось на підставі дозволу на виконання будівельних робіт №ІУ 87 від 13.08.2019 року, виданого Державною архітектурно-будівельною інспекцією України (Т. 1, а.с. 92-93).

В жовтні 2020 року Будівництво першої черги будівництва (пусковий комплекс №2 (сек.№1 і сек.№2) та пусковий комплекс №3 (сек.№1 і сек.№2) було завершене та прийняте до експлуатації, що підтверджується актом готовності об`єкта до експлуатації від 27.10.2020 року (Т. 1, а.с. 108-114) та сертифікатом відповідності закінченого будівництвом об`єкту №ІУ09 (Т. 1, а.с. 88-89).

В лютому 2021 року Будівництво другої черги будівництва (пусковий комплекс №2 (сек.№1 і сек.№2) та пусковий комплекс №3 (сек.№1 і сек.№2) було завершене та прийняте до експлуатації, що підтверджується актом готовності об`єкта до експлуатації від 15.02.2021 року (Т. 1, а.с. 115-121) та сертифікатом відповідності закінченого будівництвом об`єкту №ІУ58 (Т. 1, а.с. 94-103).

На підставі Акта приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 05.01.2021 року, ТОВ «АКВАТОРІЯ» передало на баланс Обслуговуючого кооперативу «Розенталь» Першу чергу будівництва (пусковий комплекс №2 (сек.№1 і сек.№2) та пусковий комплекс №3 (сек.№1 і сек.№2) (Т. 1, а.с. 122-123).

На підставі Акта приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 05.05.2021 року, ТОВ «АКВАТОРІЯ» передало на баланс Обслуговуючого кооперативу «Розенталь» Другу чергу будівництва (пусковий комплекс №2 (сек.№1 і сек.№2) та пусковий комплекс №3 (сек.№1 і сек.№2) (Т. 1, а.с. 104-107).

23.06.2021 ТОВ «АКВАТОРІЯ» звернулось до Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області з повідомленням про добровільну відмову від права оренди земельної ділянки (Т. 1, а.с. 90-91).

В зазначеному повідомленні ТОВ «АКВАТОРІЯ» сповістило позивача про те, що у зв`язку із завершенням будівництва житлових будинків та переданням їх на баланс обслуговуючого кооперативу:

- Договір оренди земельної ділянки площею 2,4045 га (кадастровий номер :02:003:0485), укладений 24.07.2019 року між Таїровською селищною радою Овідіопольського району Одеської області і ТОВ «АКВАТОРІЯ», є припиненим з 01 липня 2021 року у зв`язку з добровільною відмовою Орендаря від права оренди земельної ділянки;

- до 01.07.2021 Таїровській селищній раді Одеського району Одеської області необхідно прийняти земельну ділянку площею 2,4045 га (кадастровий номер :02:003:0485) від Орендаря та скласти акт приймання-передачі земельної ділянки;

- з 01.07.2021 ТОВ «АКВАТОРІЯ» припиняє оплату орендної плати за земельну ділянку.

Отже, відповідач вважає, що зобов`язання сторін Договору припинилися з 01.07.2021, оскільки ТОВ «АКВАТОРІЯ» скористалося правом на добровільну відмову від права оренди земельної ділянки у зв`язку із передачею об`єкта будівництва на баланс Обслуговуючого кооперативу «Розенталь».

Позивач проти таких доводів відповідача заперечує, так як вважає, що припинення права користування орендованою земельною ділянкою не настає автоматично в силу добровільної відмови від такого права. Вважає, що добровільна відмова є лише підставою для розірвання договору оренди та прийняття власником рішення про припинення права користування земельною ділянкою. Наполягає на стягненні з відповідача заборгованості з орендної плати у розмірі 2 460 309,59 грн, яку нараховує за період з липня 2021 р. по травень 2024 р. включно.

Так, предметом первісного позову є майнова вимога Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області про стягнення з ТОВ «АКВАТОРІЯ» 2 460 309,59 грн заборгованості по орендній платі, 3 488,86 грн пені, 102 565,88 грн 3% річних, 329 510,03 грн інфляційних втрат.

Предметом зустрічного позову ТОВ «АКВАТОРІЯ» є немайнова вимога про визнання припиненими, з 01.07.2021 року, зобов`язань сторін по Договору оренди земельної ділянки, укладеному 24 липня 2019 року між Таїровською селищною радою Овідіопольського району Одеської області (Орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю «Акваторія» (Орендар).

Здійснюючи аналіз обґрунтованості первісних та зустрічних позовних вимог, господарський суд виходить з наступного.

Відповідно до ст. 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Згідно з положеннями частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема є договори та інші правочини.

За ч.ч. 1, 2 ст. 598 Цивільного кодексу України зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом. Припинення зобов`язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до пункту "а" статті 141 Земельного кодексу України підставою припинення права користування земельною ділянкою є добровільна відмова від права користування земельною ділянкою.

Відповідно до частини 2 статті 19 Закону України "Про оренду землі" після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об`єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.

Таким чином, припинення земельних орендних правовідносин може відбуватися як у добровільному порядку за згодою сторін, за їх волевиявленням, так і у встановлених законодавством випадках на вимогу однієї з сторін за рішенням суду незалежно від волевиявлення іншої сторони, в тому числі й органу місцевого самоврядування, як органу розпорядження землею комунальної власності.

Аналіз вказаних приписів законодавства дає підстави для висновку про те, що завершення будівництва та прийняття до експлуатації об`єкта будівництва є підставою для припинення на вимогу орендаря зобов`язань за договором оренди земельної ділянки, на якій здійснювалось будівництво.

Водночас, Верховний Суд неодноразово також висновував (Постанови від 27.03.2019 у справі № 925/315/18, від 30.06.2021 у справі № 914/1304/20, від 04.03.2020 у справі № 910/7294/19), що у даному випадку завершення будівництва має розглядатися в контексті припинення орендарем користування наданою йому для будівництва земельною ділянкою.

Тобто, сам факт завершення будівництва ще не свідчить про факт припинення користування орендарем наданою йому для будівництва земельною ділянкою.

Факт припинення користування земельною ділянкою може бути підтверджений, зокрема, доказами передачі права власності на новозбудований об`єкт нерухомості іншій особі, передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи іншої експлуатуючої організації, оформлення права власності, оренди чи постійного користування на земельну ділянку в порядку, встановленому статтями 41, 42 Земельного кодексу України (пункт 37 Постанови Верховного Суду від 11.05.2021 у справі № 910/1582/21).

Відповідач наголошує, що ТОВ «Акваторія» до 01.07.2021 року належним чином та у повному обсязі виконувало свої зобов`язання по Договору оренди, вчасно сплачувало орендну плату та використовувало земельну ділянку за призначенням, зазначеним в п.1.1. та в п.2.1. Договору оренди. Вказані обставини позивач не заперечував.

З наявних у матеріалах справи доказів суд встановив, що на орендованій за Договором земельній ділянці відповідачем здійснювалось будівництво 1-ої та 2-ї черги групи багатоквартирних житлових будинків з паркінгами та торгівельним центром в чотири черги будівництва (вул. Будівельна, 48-50, с. Лиманка, Овідіопольського району, Одеської області).

В жовтні 2020 року Будівництво першої черги будівництва (пусковий комплекс №2 (сек.№1 і сек.№2) та пусковий комплекс №3 (сек.№1 і сек.№2) було завершене та прийняте до експлуатації, що підтверджується актом готовності об`єкта до експлуатації від 27.10.2020 року (Т. 1, а.с. 108-114) та сертифікатом відповідності закінченого будівництвом об`єкту №ІУ09 (Т. 1, а.с. 88-89).

Крім того, в лютому 2021 року Будівництво другої черги будівництва (пусковий комплекс №2 (сек.№1 і сек.№2) та пусковий комплекс №3 (сек.№1 і сек.№2) було завершене та прийняте до експлуатації, що підтверджується актом готовності об`єкта до експлуатації від 15.02.2021 року (Т. 1, а.с. 115-121) та сертифікатом відповідності закінченого будівництвом об`єкту №ІУ58 (Т. 1, а.с. 94-103).

При цьому, як встановлено судом, ТОВ «АКВАТОРІЯ» передало на баланс Обслуговуючого кооперативу «Розенталь» Першу чергу будівництва (пусковий комплекс №2 (сек.№1 і сек.№2) та пусковий комплекс №3 (сек.№1 і сек.№2) та Другу чергу будівництва (пусковий комплекс №2 (сек.№1 і сек.№2) та пусковий комплекс №3 (сек.№1 і сек.№2), що підтверджується відповідними Актами приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 05.01.2021 року та від 05.05.2021 року (Т. 1, а.с. 104-107; 122-123).

Отже, відповідач не тільки повністю завершив будівництво на спірній земельній ділянці, а й передав збудовані об`єкти на баланс обслуговуючого кооперативу.

Пунктом 12.3. Договору сторонами узгоджено, що однією з підстав припинення Договору є добровільна відмова орендаря від права оренди земельної ділянки.

Враховуючи викладене, відповідач припинив використання орендованої земельної ділянки та у зв`язку з цим набув право на дострокове припинення Договору оренди в силу приписів пункту "а" статті 141 Земельного кодексу України, частини 2 статті 19 Закону України "Про оренду землі" та п. 12.3. Договору, яким і скористався, направивши позивачу повідомлення про добровільну відмову від права оренди земельної ділянки (Т. 1, а.с. 90-91).

Доказів на підтвердження продовження користування саме відповідачем земельною ділянкою на підставі Договору оренди, так само як і на спростування завершення наведеного вище будівництва, введення об`єкта в експлуатацію та передачі на баланс обслуговуючого кооперативу позивачем суду не надано.

У статті 4 ГПК України передбачено право юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців, фізичних осіб, які не є підприємцями, державних органів, органів місцевого самоврядування на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням (частина 2).

Здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (частини 1, 2 статті 5 ГПК України).

За змістом статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин і забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб`єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

Під захистом легітимного інтересу розуміється відновлення можливості досягнення прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом.

Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

Під ефективним способом необхідно розуміти такий, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект. Ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам.

Відповідно до статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути:1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов`язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що перелік способів захисту, визначений у частині 2 статті 16 ЦК України, не є вичерпним. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (абзац дванадцятий частини другої зазначеної статті). Застосування конкретного способу захисту цивільного права чи інтересу залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Інакше кажучи, суд має захистити право чи інтерес у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Спосіб захисту порушеного права або інтересу має бути таким, щоб у позивача не виникала необхідність повторного звернення до суду. Тому спосіб захисту інтересу, передбачений пунктом 1 частини 2 статті 16 ЦК, може застосовуватися лише в разі недоступності для позивача можливості захисту його права (такий висновок наведено, зокрема в Постанові Великої Палати Верховного Суду від 26.01.2021 у справі № 522/1528/15-ц).

Розглядаючи справу суд має з`ясувати: 1) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 2) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 3) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах.

Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Однак, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право позивача підлягає захисту обраним ним способом (такий висновок наведено, зокрема в Постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19).

Суб`єктивне цивільне право є мірою можливої поведінки у правовідносинах, в яких існує уповноважена і зобов`язана сторона. Суб`єктивні права встановлюються правовими нормами, їх особливістю є здатність вимагати від зобов`язаної сторони певної міри поведінки, у тому числі, з використанням примусу держави.

Поняття охоронюваного законом інтересу в логічно-смисловому зв`язку з поняттям суб`єктивного права визначено в Рішенні Конституційного Суду України від 01 грудня 2004 року № 18-рп/2004 як прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом, як зумовлений загальним змістом об`єктивного і прямо не опосередкований у суб`єктивному праві простий легітимний дозвіл, що є самостійним об`єктом судового захисту та інших засобів правової охорони з метою задоволення індивідуальних і колективних потреб, які не суперечать Конституції і законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загальноправовим засадам.

Безпосереднє згадування в нормах права інтересів особи як об`єкта правового захисту в певній мірі прирівнює їх до суб`єктивних прав. Тобто законні інтереси, які не опосередковані правовими нормами, можна розглядати як доправову категорію, у якій інтерес передує правам та обов`язкам, тобто виступає як "суб`єктивне право, що може виникнути у майбутньому".

Розмежовуючи поняття прав та інтересів, Конституційний Суд України в Рішенні від 01 грудня 2004 року № 18-рп/2004 зазначив, що і суб`єктивне право, і пов`язаний з ним інтерес є дозволами. Але перше є особливим дозволом, тобто дозволом, що відображається у відомій формулі: "Дозволено все, що передбачено у законі", а друге - простим дозволом, тобто дозволом, до якого можна застосовувати не менш відоме правило: "Дозволено все, що не забороняється законом". Інтерес, навіть перебуваючи під охороною закону чи права, на відміну від суб`єктивного права, не має такої правової можливості, як останнє, оскільки не забезпечується юридичним обов`язком іншої сторони. Законний інтерес відбиває лише легітимне прагнення свого носія до того, що не заборонено законом, тобто тільки його бажання, мрію, потяг до нього, а отже - й не юридичну, а фактичну (соціальну) можливість. Це прагнення в межах сфери правового регулювання до користування якимсь конкретним матеріальним або нематеріальним благом. Відмінність такого блага від блага, яке охоплюється змістом суб`єктивного права, полягає в тому, що користування благом, на яке особа має право, визначається можливістю в рамках закону, а до якого має законний інтерес - без вимог певних дій від інших осіб або чітко встановлених меж поведінки.

Одним з таких законних інтересів є інтерес до правової визначеності у відносинах у суспільстві для знання та розуміння своїх прав й обов`язків, а також передбачуваності наслідків своїх дій чи бездіяльності.

Якщо дії або бездіяльність інших осіб створюють для особи правову невизначеність щодо її прав і обов`язків у відносинах із цими особами, така особа може звернутись до суду для захисту свого інтересу у правовій визначеності у відносинах із цими особами.

Так, у цій справі відповідач звернувся до суду із зустрічним позовом за захистом свого законного інтересу у правовій визначеності щодо прав і обов`язків у відносинах з позивачем за Договором оренди земельної ділянки.

Таким чином, зустрічний позов про визнання припиненими зобов`язань за Договором оренди земельної ділянки фактично спрямовано на захист прав відповідача, а обраний відповідачем спосіб захисту у даному випадку є ефективним та спроможним забезпечити існування правової визначеності у відносинах з позивачем.

За таких обставин, зустрічні позовні вимоги ТОВ «АКВАТОРІЯ» про визнання припиненими з 01.07.2021 зобов`язань сторін по Договору оренди земельної ділянки від 24.07.2019 є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

У зв`язку із задоволенням зустрічного позову, первісні позовні вимоги про стягнення 2 460 309,59 грн заборгованості по орендній платі, 3 488,86 грн пені, 102 565,88 грн 3% річних, 329 510,03 грн інфляційних втрат задоволенню не підлягають, оскільки спірну заборгованість позивач нараховує з дати, коли зобов`язання сторін вже було припинено у зв`язку з тим, що відповідач скористався своїм правом на добровільну відмову від Договору, тобто з 01.07.2021.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників процесу та їх відображення у судовому рішенні, суд спирається на висновки до яких дійшов Європейський суд з прав людини у рішенні від 18.07.2006 у справі "Проніна проти України", в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

Із внесенням 17.10.2019 змін до Господарського процесуального кодексу України його статтю 79 викладено у новій редакції, чим фактично впроваджено у господарський процес стандарт доказування "вірогідності доказів".

Зазначений стандарт підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надають позивач та відповідач. Тобто з введенням в дію вказаного стандарту доказування необхідним є не надання достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надання саме тієї їх кількості, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу.

Іншими словами, тлумачення змісту статті 79 Господарського процесуального кодексу України свідчить, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються, скоріше були (мали місце), аніж не були.

Одночасно статтею 86 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам у цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Таким чином, з`ясування фактичних обставин справи має здійснюватися судом із застосуванням критеріїв оцінки доказів, передбачених статтею 86 Господарського процесуального кодексу України, щодо відсутності у доказів заздалегідь встановленої сили та оцінки кожного доказу окремо та їх сукупності в цілому.

У даному випадку суд звертається до категорії стандарту доказування та відзначає, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний (Постанови Верховного Суду від 02.10.2018 у справі № 910/18036/17, від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18, від 18.11.2019 у справі № 902/761/18, від 04.12.2019 у справі № 917/2101/17). Аналогічний стандарт доказування застосовано Великою Палатою Верховного Суду у Постанові від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц).

Статтею 73 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень (ч. 1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України).

За таких обставин, враховуючи подані учасниками справи докази, які оцінені судом у порядку статті 86 Господарського процесуального кодексу України, зустрічний позов ТОВ «АКВАТОРІЯ» про визнання припиненими, з 01 липня 2021 року, зобов`язань сторін по Договору оренди земельної ділянки, укладеному 24 липня 2019 року між Таїровською селищною радою Овідіопольського району Одеської області (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Акваторія» (Орендар), підлягає задоволенню. У задоволенні позову Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області до Товариства з обмеженою відповідальністю «АКВАТОРІЯ» про стягнення 2 895 874,36 грн суд відмовляє.

Згідно з ч. 1 ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається: 1) у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін; 2) у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Таким чином, у зв`язку з відмовою у задоволенні первісних вимог та задоволенням зустрічних, витрати зі сплати судового збору у цій справі покладаються на Таїровську селищну раду Одеського району Одеської області.

Керуючись ст. ст. 73, 74, 76-80, 86, 123, 124, 129, 236, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. У задоволенні позову Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області (65496, Одеська обл., Одеський район, селище Таїрове, вул. Перемоги, будинок 27; ) до Товариства з обмеженою відповідальністю «АКВАТОРІЯ» (65496, Одеська обл., Одеський район, село Лиманка, вул. Будівельна, будинок 48-Г, приміщення 47; ) про стягнення 2 895 874,36 грн відмовити.

2. Зустрічний позов Товариства з обмеженою відповідальністю «АКВАТОРІЯ» (65496, Одеська обл., Одеський район, село Лиманка, вул. Будівельна, будинок 48-Г, приміщення 47; ) до Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області (65496, Одеська обл., Одеський район, селище Таїрове, вул. Перемоги, будинок 27; ), за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача за зустрічним позовом, Обслуговуючого кооперативу «Розенталь» (67804, Одеська обл., Овідіопольський район, с. Лиманка, вул. Будівельна, 48-50, будинок будівельний № 1; ) про визнання зобов`язання припиненим задовольнити.

3. Визнати припиненими, з 01 липня 2021 року, зобов`язання сторін по Договору оренди земельної ділянки, укладеному 24 липня 2019 року між Таїровською селищною радою Овідіопольського району Одеської області (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Акваторія» (Орендар).

4. Стягнути з Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області (65496, Одеська обл., Одеський район, селище Таїрове, вул. Перемоги, будинок 27; ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «АКВАТОРІЯ» (65496, Одеська обл., Одеський район, село Лиманка, вул. Будівельна, будинок 48-Г, приміщення 47; ) 3 028,00 грн витрат зі сплати судового збору.

5. Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення суду може бути оскаржено в апеляційному порядку протягом двадцяти днів з моменту складення повного тексту.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Вступну та резолютивну частини рішення оголошено 11 листопада 2024 р. Повний текст рішення складено та підписано 21 листопада 2024 р.

Суддя Р.В. Волков