ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"11" листопада 2024 р. Справа № 909/869/22

Західний апеляційний господарський суд, в складі колегії:

Головуючого (судді-доповідача) Якімець Г.Г.,

Суддів: Малех І.Б., Панова І.Ю.,

за участю секретаря судового засідання Кришталь М.Б.,

та представників:

від позивача Дудяк Р.А.

від відповідача (скаржника) Баранишина Л.В. (в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду)

від третіх осіб не з`явилися

розглянувши апеляційну скаргу Державного підприємства Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції від 05 липня 2024 року

на рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 05 червня 2024 року (повний текст підписано 17.06.2024), суддя Малєєва О.В.

у справі №909/869/22

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Слот-Інвест

до відповідача Державного підприємства Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції

третя особа-1, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача Регіональне відділення Фонду державного майна по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях

третя особа-2, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача Міністерство аграрної політики та продовольства України

про визнання дій по відмові у погодженні здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна незаконними та зобов`язання вчинити дії

в с т а н о в и в :

24 жовтня 2022 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Слот-Інвест» звернулося до Господарського суду Івано-Франківської області з позовом до відповідача Державного підприємства «Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції», за участю третіх осіб: Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях та Міністерства аграрної політики та продовольства України, про:

-визнання незаконною та скасування відмови ДП «Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції» від 27.09.2022 у наданні ТОВ "Слот-Інвест" згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, яке знаходиться за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Галицька, 12;

-зобов`язання ДП «Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції» надати ТОВ «Слот-Інвест» згоду на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, яке знаходиться за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Галицька, 12.

Зокрема, позивач посилаючись на ст.ст.759, 760, 778 ЦК України, ч.ч.1, 4-6 ст.21 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» та п.п.153, 158 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483, зазначає, що відмова відповідача порушує законні права та інтереси позивача, як орендаря за договором оренди державного майна від 01.10.2021 №22/21, укладеним між РВ ФДМУ по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях, ДП "Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції" та ТОВ "Слот-Інвест", оскільки унеможливлює належним чином використовувати орендовану будівлю за цільовим призначенням через незадовільний технічний стан її несучих конструкцій, що підтверджується технічним висновком від 05.10.2021, складеним на замовлення орендаря.

Рішенням Господарського суду Івано-Франківської області від 03 січня 2023 року у справі №909/869/22 позов задоволено в повному обсязі: визнано незаконною та скасовано відмову ДП «Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції» від 27.09.2022 у наданні ТОВ "Слот-Інвест" згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, яке знаходиться за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Галицька, 12 та ухвалено ТОВ «Слот-Інвест» надати згоду на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, яке знаходиться за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Галицька, 12.

Постановою Західного апеляційного господарського суду від 18 липня 2023 року у справі №909/869/22 вказане рішення залишено без змін.

Постановою Верховного Суду від 07 листопада 2023 року у справі №909/869/22 касаційну скаргу ДП «Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції» задоволено частково; рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 03 січня 2023 року та постанову Західного апеляційного господарського суду від 18 липня 2023 року скасовано, а справу №909/869/22 передано на новий розгляд до Господарського суду Івано-Франківської області.

Верховний Суд у постанові сформулював такий висновок щодо комплексного застосування положень частин 1, 4-6 статті 21 Закону України №157-ІХ та пункту 158 Порядку №483 в подібних правовідносинах:

"Виходячи з системного аналізу змісту положень частин 1, 4 статті 21 Закону України від 03.10.2019 №157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна", балансоутримувач може приймати як рішення про надання або відмову в наданні орендарю згоди на здійснення поточного чи капітального ремонту незалежно від вартості запланованого ремонту в співвідношенні з ринковою вартістю об`єкта оренди, так і рішення про надання чи відмову в наданні згоди на здійснення невід`ємних поліпшень прогнозованою вартістю менш як 25 % ринкової вартості об`єкта оренди, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна станом на будь-яку дату поточного року. Натомість орендодавець уповноважений приймати рішення про надання згоди або відмову в наданні згоди на здійснення невід`ємних поліпшень об`єкта оренди у разі, якщо підтверджені висновком будівельної експертизи прогнозовані витрати орендаря становитимуть не менш як 25 % ринкової вартості об`єкта оренди, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна станом на будь-яку дату поточного року.

Таким чином, повноваження балансоутримувача та орендодавця законодавчо розмежовані залежно від виду виконуваних робіт (поточний, капітальний ремонт) та прогнозованої вартості невід`ємних поліпшень орендованого майна в співвідношенні з ринковою вартістю об`єкта оренди станом на будь-яку дату поточного року. При цьому, зважаючи на різну правову природу та призначення капітального ремонту і невід`ємних поліпшень орендованого майна, їх ототожнення суперечитиме нормам статей 776 та 778 ЦК України.

Водночас передбачений частинами 5, 6 статті 21 зазначеного Закону перелік підстав для прийняття балансоутримувачем або орендодавцем рішення про відмову в погодженні клопотання орендаря про здійснення невід`ємних поліпшень, до яких відносяться: 1) отримання орендарем майна в оренду без проведення аукціону або конкурсу; 2) задовільний стан майна, який не вимагає додаткових поліпшень для здійснення орендарем виду діяльності, передбаченого договором оренди; 3) можливість виконання поліпшень у межах обсягів поточного ремонту, є вичерпним і розширеному тлумаченню не підлягає.

Виходячи зі змісту пункту 158 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483, норми його абзаців 1 і 2 з метою визначення порядку та підстав прийняття рішень щодо задоволення чи відмови в задоволенні клопотання орендаря про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна відсилають до положень частин 4 6 статті 21 Закону України від 03.10.2019 №157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна", однак предметом регулювання абзацу 3 цього пункту є особливості підготовчої процедури прийняття рішення про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень, зокрема, прийняттю відповідного рішення обов`язково має передувати проведення орендодавцем або балансоутримувачем огляду приміщення зі складанням акта візуального обстеження об`єкта оренди, в якому зазначається опис стану об`єкта та до якого додаються фотографічні зображення об`єкта оренди, в зв`язку з чим вказаний акт може бути доказом на підтвердження актуального стану (задовільний/незадовільний) орендованого майна в період після звернення орендаря з відповідним клопотанням. При цьому наданий з метою здійснення візуального обстеження час обмежується періодом з дати отримання клопотання орендаря орендодавцем або балансоутримувачем до дня прийняття ними рішення за результатами розгляду відповідного клопотання».

Поряд з тим, Верховний Суд у постанові вказав, що на порушення норм статей 86, 269, 282 ГПК України суди залишили поза увагою та ухилилися від надання оцінки наявним у матеріалах справи доказам в їх сукупності (листу-клопотанню ТОВ "Слот-Інвест" від 21.10.2021 № 21/10, звіту про незалежну оцінку орендованої будівлі станом на 30.09.2021, складеному 08.10.2021, локальному кошторису №24-0-1-1 ремонтно-будівельних робіт (станом на 13.10.2021), зі змісту яких вбачається, що прогнозовані витрати орендаря вочевидь становитимуть більш як 25% ринкової вартості об`єкта оренди, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна станом на будь-яку дату поточного року, тобто як станом на 01.07.2021 (пункт 6.1 "Змінюваних умов" договору №22/21), так і станом на 30.09.2021, що передувало поданню Орендарем відповідного клопотання.

Суд касаційної інстанції також зазначив, що з матеріалів справи не вбачається та судами не встановлено підписання акта приймання-передачі від 01.10.2021 Орендарем із зазначенням певних зауважень чи застережень, в тому числі щодо незадовільного технічного стану орендованої будівлі на дату її прийняття позивачем в оренду. У зв`язку з наведеним Верховний Суд вважав, що апеляційним судом належним чином не спростовано доводи Міністерства про те, що, приймаючи участь в аукціоні на оренду об`єкта оренди, позивач був обізнаний про технічний стан об`єкта, а саме, що об`єкт оренди потребує поточного ремонту, та, оглянувши об`єкт оренди та підписавши акт приймання-передачі від 01.10.2021, Товариство засвідчило, що розміщена на офіційному вебсайті Фонду державного майна України інформація про об`єкт оренди є достовірною, отже, позивач погодився на ті умови та стан об`єкта оренди, які були вказані в договорі № 22/21.

Також Верховний Суд вказав, що на порушення вимог статей 77, 86, 98, 101, 236, 282 ГПК України суди попередніх інстанцій, поклавши технічний висновок від 05.10.2021 в основу обґрунтування підстав для задоволення позову, залишили поза увагою та не перевірили цей висновок на предмет наявності чи відсутності зазначення в ньому про обізнаність (попередження) експерта Босика Л. В. про кримінальну відповідальність за надання завідомо неправдивого висновку.

Щодо позовної вимоги про зобов`язання відповідача надати позивачу згоду на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, Верховний Суд зазначає, що на порушення положень статей 237, 238, 282 ГПК України оскаржувані рішення та постанова взагалі не містять жодного обґрунтування на підтвердження наявності підстав для задоволення вказаної позовної вимоги. Водночас суди на обґрунтування висновків помилково послалися на положення пунктів 2 8 Порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженого наказом ФДМУ від 03.10.2006 №1523, оскільки не врахували втрату цим Порядком чинності ще з 03.07.2018, тобто зазначений нормативно-правовий акт вже був нечинним станом на дату оформлення відповідачем оспорюваної відмови (27.09.2022) та не регулював спірні правовідносини. Поряд з тим, Верховний Суд зазначає, що в розрізі позовної вимоги про зобов`язання відповідача надати згоду на здійснення невід`ємних поліпшень орендованої будівлі суди попередніх інстанцій не з`ясували, чи обрав позивач належний та ефективний спосіб захисту своїх прав як орендаря. Поряд з тим, з матеріалів справи вбачається, що на порушення положень статті 14, частини 3 статті 46, частини 2 статті 237 ГПК України суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, задовольняючи позов повністю, фактично з власної ініціативи присудив Підприємству надати Товариству згоду на здійснення невід`ємних поліпшень об`єкта оренди, тоді як ТОВ "Слот-Інвест" заявило саме позовну вимогу про зобов`язання Підприємства надати Товариству згоду на здійснення невід`ємних поліпшень об`єкта оренди.

За результатами нового розгляду справи, рішенням Господарського суду Івано-Франківської області від 05 червня 2024 року у справі №909/869/22 позов задоволено частково: визнано незаконною та скасовано відмову Державного підприємства "ДЕРЖАВНИЙ ЦЕНТ СЕРТИФІКАЦІЇ І ЕКСПЕРТИЗИ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОЇ ПРОДУКЦІЇ" від 27.09.2022 у наданні Товариству з обмеженою відповідальністю "СЛОТ-ІНВЕСТ" згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, яке знаходиться за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Галицька, 12. Поряд з тим, суд відмовив у задоволенні позовної вимоги про зобов`язання Державного підприємства "ДЕРЖАВНИЙ ЦЕНТ СЕРТИФІКАЦІЇ І ЕКСПЕРТИЗИ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОЇ ПРОДУКЦІЇ" надати Товариству з обмеженою відповідальністю "СЛОТ-ІНВЕСТ" згоду на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, яке знаходиться за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Галицька,12.

Рішення суду мотивоване тим, що встановлені судом обставини свідчать про те, що прогнозовані витрати на ремонт об`єкта оренди становлять більше як 25% ринкової вартості об`єкта оренди, а тому позивач міг звернутись із клопотанням про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна. Таку згоду надає орендодавець Регіональне відділення Фонду державного майна по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях, проте орендодавець таку згоду надає тільки за наявності письмової згоди балансоутримувача, тобто відповідача, тому орендар спочатку повинен отримати письмову згоду балансоутримувача, а потім звертатись до орендодавця. З огляду на викладене, оскаржуючи відмову балансоутримувача у наданні згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, позивач звернувся до належного відповідача. Суд у рішенні, посилаючись на абз.3 п.158 Порядку, яким передбачено, що після отримання відповідного клопотання орендаря про здійснення невід`ємних поліпшень та до прийняття рішення про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендодавцем та (або) балансоутримувачем здійснюється огляд приміщення та складається акт візуального обстеження об`єкта оренди, в якому зазначається опис стану об`єкта та до якого додаються фотографічні зображення об`єкта оренди, встановив, що відповідач, як балансоутримувач, вказаних вимог не виконав огляд приміщення не здійснив, акт візуального обстеження об`єкта оренди з описом його стану з відповідними фотографічними зображеннями об`єкта оренди не склав, натомість обмежився тільки тим, що майже рік чекав на відповідь Міністерства аграрної політики та продовольства України, яке, вочевидь, не уповноважено здійснювати обстеження та фіксувати стан об`єкта оренди. Тим самим відповідач протягом тривалого часу ухилявся від вчинення дій, які відносяться до його компетенції і обов`язковість яких прямо передбачена Порядком, у зв`язку з чим, фактично затягував вирішення питання, яке потребувало його негайного реагування. Відтак, суд встановив, що балансоутримувач з дати отримання клопотання позивача від 21.10.2021 та до дня прийняття рішення за результатами розгляду цього клопотання (до 27.09.2022) не вчинив жодних дій для перевірки і встановлення стану об`єкта оренди та спростування тверджень позивача. Крім цього, суд першої інстанції, врахувавши те, що під час розгляду цієї справи відбулось відчуження об`єкта оренди, форма власності на нього змінилась з державної на приватну, майно вибуло з володіння відповідача, відтак, дійшов висновку про те, що вимога про зобов`язання відповідача надати позивачу згоду на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, не може бути задоволена.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції в частині задоволеної позовної вимоги, відповідач Державне підприємство «Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції» звернувся до Західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 05 червня 2024 року у справі №909/869/22 та закрити провадження у справі. Зокрема, зазначає, що згоду на здійснення невід`ємних поліпшень мав давати орендодавець Фонд державного майна по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях, поряд з тим, з метою розгляду звернення позивача, ним неодноразово надсилалися листи до уповноваженого органу Міністерства аграрної політики та продовольства України. У зв`язку з тим, що вказаний орган повідомив, що Статутом не передбачено надання ним згоди на здійснення невід`ємних поліпшень державного майна, що перебуває на балансі відповідача, відтак, інформацію щодо доцільності здійснення невід`ємних поліпшень надавав відповідач (скаржник). Поряд з тим, наголошує, що будинок за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Галицька, 12, що є об`єктом оренди, включено до Державного реєстру нерухомих пам`яток України та такій пам`ятці присвоєно охоронний номер 17-іф, при цьому, позивач не надав доказів узгоджених з Управлінням культури, національностей та релігії Івано-Франківської обласної адміністрації ремонтно-реставраційних робіт, а також науково-проектної документації відповідно до Д.Б.Н. А.2.2-14-2016. Також апелянт зазначає, що судом не взято до уваги те, що орендодавцем та орендарем здійснено обстеження об`єкта, за результатами якого, позивачу відмовлено у здійсненні невід`ємних поліпшень (лист №11-021-01578 від 17 листопада 2023 року).

Відзив на апеляційну скаргу від позивача до суду не надходив.

Відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції (ч.3 ст.263 ГПК України).

Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 15 липня 2024 року (колегією суддів у складі: Плотніцький Б.Д. (головуючий суддя), Малех І.Б. та Панова І.Ю.) відкрито апеляційне провадження у справі №909/869/22 за апеляційною скаргою Державного підприємства Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції на рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 05 червня 2024 року; розгляд справи призначено на 31 липня 2024 року.

Ухвалою суду від 31 липня 2024 року розгляд справи відкладено на 18 вересня 2024 року.

У зв`язку зі звільненням з посади судді ОСОБА_1 , розпорядженням керівника апарату суду №145 від 20 серпня 2024 року призначено провести автоматизовану заміну складу суду для розгляду справи №909/869/22.

Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 20 серпня 2024 року справу №909/869/22 розподілено колегії суддів: Якімець Г.Г. (головуючий суддя), Малех І.Б. та Панова І.Ю.

Ухвалою суду від 21 серпня 2024 року справу прийнято до провадження колегією суддів Західного апеляційного господарського суду у складі: головуючого судді Якімець Г.Г., суддів: Малех І.Б. та Панова І.Ю., справу призначено до розгляду в судовому засіданні на 16 вересня 2024 року на 12 год. 50 хв. у приміщенні Західного апеляційного господарського суду за адресою: м. Львів, вул. Личаківська, 81.

Ухвалою суду від 16 вересня 2024 року розгляд справи відкладено на 21 жовтня 2024 року.

Ухвалою суду від 21 жовтня 2024 року розгляд справи відкладено в межах «розумного строку» на 11 листопада 2024 року.

Судові засідання з розгляду справи в суді апеляційної інстанції здійснювалися в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду на підставі клопотання представника відповідача та відповідних ухвал суду.

Представник відповідача (скаржника) в судовому засіданні вимоги апеляційної скарги підтримав, просив задоволити в повному обсязі: скасувати рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 05 червня 2024 року у справі №909/869/22 та закрити провадження у справі, з підстав, наведених в апеляційній скарзі.

Представник позивача в судовому засіданні проти вимог апеляційної скарги заперечив, просив оскаржуване рішення залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Представники третіх осіб в судове засідання не з`явилися, хоча належним чином повідомлені про дату, час та місце розгляду справи.

Відповідно до ч.12 ст.270 ГПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Оскільки явка представників третіх осіб в судове засідання не визнавалась обов`язковою, колегія суддів вважає за можливе розглянути справу за їхньої відсутності.

Західний апеляційний господарський суд, заслухавши пояснення представників сторін, розглянувши доводи апеляційної скарги та дослідивши наявні докази по справі, вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, виходячи з наступного:

Як встановлено місцевим господарським судом та вбачається з матеріалів справи, за результатами аукціону, який відбувся 03 вересня 2021 року, позивач став переможцем на право оренди адміністративної будівлі, площею 391,3 кв.м, за адресою: Івано-Франківська обл., м. Івано-Франківськ, вул. Галицька, 12, яка обліковується на балансі ДП "Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції" (протокол про результати електронного аукціону №LLE001-UA-137).

23 вересня 2021 року орендар та балансоутримувач провели візуальне обстеження об`єкта оренди, за результатами якого складено акт візуального обстеження нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, в якому зафіксовано: покрівля - протікає; стіни І поверх - частково обшиті гіпсокартоном, наявні тріщини, є сліди підмокання; стіни ІІ поверх - є сліди підмокання; стеля І поверх - стан задовільний; стеля ІІ поверх - є сліди підмокання; підлога ІІ поверх - є сліди підмокання та гниття; підлога І поверх - частково провалюється; вікна - стан задовільний; двері - стан задовільний; підвал - обсипаються стіни, обвалюється перекриття.

01 жовтня 2021 року між ТОВ "Слот-Інвест" (в тексті договору орендар, Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях (в тексті договору орендодавець), Державним підприємством "Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції" (в тексті договору балансоутримувач) укладено договір оренди державного майна №22/21, відповідно до змінюваних умов якого, а саме: п.п.4.1, 6.1, 7, 9.1, 12.1 інформація про об`єкт оренди нерухоме майно: нежитлова будівля, загальною площею 391, 3 кв. м, що розташована за адресою м. Івано-Франківськ, вул. Галицька, 12; вартість майна, балансова, залишкова, визначена на підставі фінансової звітності балансоутримувача 3 962 731, 83 грн без податку на додану вартість; станом на останню дату місяця, що передував даті оприлюднення оголошення 01.07.2021; цільове призначення майна може бути використане орендарем за будь-яким цільовим призначенням на розсуд орендаря; місячна орендна плата визначена за результатами проведення аукціону 84 000 грн без податку не додану вартість; строк договору 5 років з дати набрання чинності цим договором.

У відповідності до п.2.1 незмінюваних умов Договору орендар вступає в строкове платне користування майном у день підписання акта приймання-передачі майна, який підписується між орендарем та балансоутримувачем одночасно з підписанням цього договору та складається за формою, що розробляється Фондом державного майна і оприлюднюється на його офіційній вебсторінці.

Згідно з п.5.1 незмінюваних умов Договору орендар має право: - за згодою балансоутримувача проводити поточний та/або капітальний ремонт майна і виступати замовником на виготовлення проектно-кошторисної документації на проведення ремонту; - здійснювати невід`ємні поліпшення майна за наявності рішення орендодавця про надання згоди, прийнятого відповідно до Закону та Порядку; - за згодою орендодавця, наданою відповідно до Закону та Порядку, і один раз протягом строку оренди зарахувати частину витрат на проведення капітального ремонту в рахунок зменшення орендної плати.

Відповідно до п.5.2 незмінюваних умов Договору порядок отримання орендарем згоди балансоутримувача і орендодавця на проведення відповідних робіт, передбачених п.5.1 цього договору, порядок отримання орендарем згоди орендодавця на відшкодування витрат на проведення цих робіт в рахунок орендної плати і умови, на яких здійснюється таке відшкодування, а також сума витрат, які можуть бути зараховані, визначаються Порядком.

01 жовтня 2021 року орендар та балансоутримувач підписали акт приймання-передачі в оренду нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, за умовами якого балансоутримувач передав, а орендар прийняв в строкове платне користування нерухоме майно: нежитлове приміщення двоповерхового адмінприміщення, загальною площею 391,3 кв. м, що розташоване за адресою м. Івано-Франківськ, вул. Галицька, 12. Поряд з тим, сторони засвідчили, що повністю відповідає дійсності інформація про об`єкт оренди, оприлюднена в оголошенні про передачу в оренду, а також розкрита на сайті Фонду державного майна України у Переліку першого типу.

На замовлення ТОВ «Слот-Інвест» Івано-Франківською філією ДП УДНДІМП «Дніпромісто» складено Технічний висновок щодо технічного стану конструкцій орендованого будинку ТОВ «Слот-Інвест» за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Галицька, 12 від 05 жовтня 2021 року, з метою оцінки технічного стану несучих і огороджувальних будівельних конструкцій нежитлового приміщення будівлі на вул. Галицькій, 12 в м. Івано-Франківську для їх подальшої надійної та безпечної експлуатації. У вказаному висновку зазначено про те, що частина конструкцій (фундаменти, стіни) мають істотний знос, стан інтенсивно погіршується, розбирання аварійних ділянок стін. Є пошкодження в тому числі категорії "А" несучих елементів в конструкціях кроквяної системи, з`єднань, які вимагають термінового підсилення або заміни. Беручи до уваги незадовільний стан несучих конструкцій будинку в цілому, і фізичний та моральний знос, значний строк експлуатації - більше 80 років, щільність забудови, нераціональне використання земельної ділянки, недостатню несучу спроможність ґрунтів основи та фундаментів (наявність просідних ґрунтів в даному районі), зменшення міцносних характеристик матеріалів, а саме: цегли, розчину та металевих виробів, внаслідок їх фізичного старіння, невідповідність планувальних та конструктивних рішень сучасним будівельним та протипожежним нормам, їх характеристики не відповідають для громадських будинків. Будівля є пам`яткою містобудування і архітектури місцевого значення. Загальний технічний стан будинку можна оцінити як вкрай незадовільний (обмежене виконання елементами будівлі своїх функцій), у зв`язку з тривалою службою експлуатації більше 80 років. Рекомендовано: провести реставраційно-ремонтні роботи цегляних стін з тріщинами та на загальних вузлах; замінити дерев`яні сходові марші та неспалимі (згідно ДБН В.1.1-7:2019) і влаштувати другу сходову клітку; підсилити несучі конструкції перекриття і елементів даху; цегляні ділянки стін підвалу і фундаментів підсилити армоцементними «сорочками»; утеплити зовнішні стіни; ремонт горища, з надбудовою мансардного поверху можливий в межах існуючого даху із сучасних облегшених матеріалів; при влаштуванні конструкцій даху передбачити монолітний пояс на ширину стіни і висотою не менше 250 мм; над існуючими дверними та віконними прорізами влаштувати металеві перемички згідно проектних пропозицій.

Так, позивач підготував Проектні пропозиції щодо ремонтно-будівельних робіт громадського будинку по вул. Галицькій, 12 в м. Івано-Франківську, в тому числі дефектний акт та локальний кошторис №24-0-1-1. У пояснювальній записці до локального кошторису вказана вартість будівельних робіт у розмірі 1 209 077 грн без ПДВ.

На замовлення позивача оцінювач Максимчин А.Д. виготовив звіт про незалежну оцінку об`єкта оренди і встановив, що така складає 4 329 200 грн.

Регіональне відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях прорецензувало цей звіт (рецензія від 22 жовтня 2021 року №26-21-0225).

З огляду на те, що прогнозовані витрати орендаря на здійснення невід`ємних поліпшень об`єкта оренди становили 27,93%, тобто більше ніж 25% ринкової вартості об`єкта оренди, позивач 23 жовтня 2021 року звернувся до балансоутримувача об`єкта оренди Державного підприємства «Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції» з клопотанням (від 21.10.2021 №21/10) про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна.

Поряд з тим, позивач звернувся до Міністерства аграрної політики та продовольства України з клопотання (від 22.10.2021 №22/10), в якому також просив погодити здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна.

У відповідь на лист позивача відповідач направив лист від 25.11.2021 №3561, у якому повідомив, що звернувся до Міністерства аграрної політики та продовольства України як до уповноваженого органу управління щодо порушеного питання (лист відповідача вих.№3540 від 10.11.2021 року). Також повідомив, що після отримання відповіді від Міністерства аграрної політики та продовольства України позивача буде додатково проінформовано.

В подальшому, позивач звертався повторно до відповідача з листами (від 24.06.2022 №24-06/22, від 22.08.2022 №24-06/22), до Міністерства аграрної політики та продовольства України з листами (від 14.01.2022 №14/-01/22, від 04.04.2022 №04-04/22, від 24.06.2022 №24-06/22), до Регіонального відділення Фонду державного майна по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях з листами (від 22.08.2022 №24-08/22), у яких наголошував на неможливості використання орендованого майна у підприємницькій діяльності та необхідність проведення невід`ємних поліпшень об`єкта оренди.

Відповідач листом за вих.№0077 від 01 липня 2022 року звернувся до Міністерства аграрної політики та продовольства України, як до уповноваженого органу управління балансоутримувача, з проханням розглянути надані документи та прийняти відповідне рішення щодо надання згоди на проведення невід`ємних поліпшень орендованого нерухомого майна.

28 вересня 2022 року Міністерство аграрної політики та продовольства України направило відповідачу лист, в якому повідомило, що Статутом підприємства відповідача не передбачено надання Міністерством аграрної політики та продовольства України як уповноваженим органом управління, згоди на здійснення невід`ємних поліпшень державного майна, що перебуває на балансі ДП «Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції». З огляду на наведене, просило розглянути звернення ТОВ «Слот-Інвест» та поінформувати орендаря та Мінагрополітики.

Листом за вих.№0210/2 від 27 вересня 2022 року Державне підприємство «Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції», посилаючись на акт візуального обстеження нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності від 23 вересня 2021 року, повідомив позивача, що стан об`єкта оренди не перешкоджає здійсненню орендарем виду діяльності, передбаченого договором оренди.

У жовтні 2022 року ТОВ «Слот-Інвест» звернулося до суду з цим позовом до ДП «Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції» про:

-визнання незаконною та скасування відмови ДП «Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції» від 27.09.2022 у наданні ТОВ "Слот-Інвест" згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, яке знаходиться за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Галицька, 12;

-зобов`язання ДП «Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції» надати ТОВ «Слот-Інвест» згоду на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, яке знаходиться за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Галицька, 12.

Разом з тим, судом встановлено, що під час розгляду цієї справи, 05 березня 2024 року Регіональне відділення Фонду державного майна по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях провело електронний аукціон №SPE001-UA-739 з продажу об`єкта оренди, за результатами якого, 05 квітня 2024 року з ТОВ «Енергозбереження ІФ» укладено договір купівлі-продажу нежитлової будівлі, що була об`єктом оренди, та складено акт приймання-передачі майна покупцю.

Відповідно до ч.ч.1,6 ст.283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим кодексом.

Згідно з ч.3 ст.760 ЦК України особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом.

Правові, економічні та організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим, а також передачею права на експлуатацію такого майна; а також майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим регулює Закон України «Про оренду державного та комунального майна».

Орендар, що уклав договір оренди майна за результатами аукціону, має право використовувати майно за будь-яким цільовим призначенням, крім випадків і з урахуванням обмежень, передбачених Порядком передачі майна в оренду (ч.2 ст.16 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна»).

Невід`ємними поліпшеннями орендованого майна є здійснені орендарем за час оренди заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості та згода на які надана орендодавцем (п.1.1 Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затвердженого наказом ФДМУ від 27.02.2004 №377 та зареєстрованого в Мін`юсті України 18.03.2004 за №343/8942).

На підтвердження незадовільного стану об`єкта оренди позивач надав суду Акт візуального обстеження від 23.09.2021 та Технічний висновок щодо технічного стану конструкцій орендованого будинку ТОВ «Слот-Інвест» за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Галицька, 12 від 05 жовтня 2021 року, який за своєю суттю, як правильно встановлено судом першої інстанції, є технічним звітом, який складений відповідно до Порядку проведення обстеження прийнятих в експлуатацію об`єктів будівництва, затвердженого постановою КМУ від 12.04.2017 №257, та не є висновком експерта в розумінні ч.7 ст.98 та ч.5 ст.101 ГПК України. Спірний технічний висновок містить також назву "Технічний звіт №1908-21-10".

Як вбачається з матеріалів справи, орендоване майно знаходилось у незадовільному стані, не могло використовуватись як громадська будівля, а тому вимагало додаткових поліпшень для його використання, при цьому, прогнозовані витрати на ремонт об`єкта оренди становили більш ніж 25% ринкової вартості об`єкта оренди, у зв`язку з чим позивач і звернувся до балансоутримувача із клопотанням про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна.

Твердження відповідача про те, що недоліки об`єкта оренди могли бути виконані в межах поточного ремонту не підтверджені жодними доказами, оскільки, з моменту звернення орендаря та надання Технічного висновку, відповідачем не вчинено жодних дій на встановлення актуального стану орендованого майна. Про неможливість усунення виявлених недоліків шляхом проведення поточного ремонту свідчить і те, що в Технічному висновку встановлено незадовільний стан несучих конструкцій будинку в цілому, а також фізичний та моральний знос внаслідок значного строку експлуатації більше 80 років; рекомендовано провести реставраційно-ремонтні роботи, зокрема підсилити несучі конструкції.

З урахуванням листа Державного комітету України з будівництва та архітектури від 30.04.2003 №7/7-401, капітальний ремонт будівлі це комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає заміну, відновлювання та модернізацію конструкцій і обладнання будівель, у зв`язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також покращення планування будівлі і благоустрою території без зміни будівельних габаритів об`єкта. Капітальний ремонт передбачає призупинення на час виконання робіт експлуатації будівлі в цілому або її частин (за умови їх автономності).

Щодо відсутності зауважень орендаря в акті приймання-передачі від 01 жовтня 2021 року, колегія суддів звертає увагу, що у вказаному акті відсутня інформація про стан об`єкта оренди, натомість, зазначено, що повністю відповідає дійсності інформація про об`єкт оренди, оприлюднена в оголошенні про передачу в оренду, а також розкрита на сайті Фонду державного майна України у Переліку першого типу.

Так, в силу ч.4 ст.21 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» орендар може звернутися з клопотанням про отримання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень, якщо за розрахунками орендаря, підтвердженими висновком будівельної експертизи, його прогнозовані витрати на ремонт об`єкта оренди, за виключенням його витрат на виконання ремонтних робіт, що були зараховані згідно з частиною другою цієї статті, становитимуть не менш як 25 відсотків ринкової вартості об`єкта оренди, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна станом на будь-яку дату поточного року.

Рішення про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень державного майна приймає орендодавець за наявності письмової згоди балансоутримувача, а також згоди уповноваженого органу управління балансоутримувача у випадках, передбачених статутом чи положенням балансоутримувача, в порядку, встановленому Фондом державного майна України.

Відповідно до ч.5 ст.21 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» балансоутримувач орендованого майна приймає рішення про відмову у погодженні клопотання орендаря про здійснення невід`ємних поліпшень, якщо майно перебуває у задовільному стані і не вимагає додаткових поліпшень для здійснення орендарем виду діяльності, передбаченого договором оренди, або якщо поліпшення можуть бути виконані в межах поточного ремонту.

Підставами для прийняття рішення про відмову у погодженні клопотання орендаря про здійснення невід`ємних поліпшень є: - отримання орендарем майна в оренду без проведення аукціону або конкурсу; - прийняття балансоутримувачем майна рішення, передбаченого частиною п`ятою цієї статті (ч.6 ст.21 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна»).

Згідно з ч.7 ст.21 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» рішення, що приймаються за результатами розгляду клопотання орендаря про здійснення поліпшень, ремонту майна, переданого в оренду, оприлюднюються протягом п`яти робочих днів з дня прийняття такого рішення згідно з Порядком передачі майна в оренду.

Пунктом 158 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою КМУ від 03.06.2020 №483 (Порядок №483) визначено, якщо за розрахунками орендаря, який отримав майно за результатами проведення аукціону або конкурсу, підтвердженими висновком будівельної експертизи, його прогнозовані витрати на ремонт об`єкта оренди, за винятком його витрат на виконання ремонтних робіт, що були зараховані згідно з пунктами 154-156 цього Порядку, становитимуть не менш як 25 відсотків ринкової вартості об`єкта оренди, визначеної суб`єктом оціночної діяльності станом на будь-яку дату поточного року, орендар може звернутися з клопотанням про отримання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень.

Рішення про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень або про відмову у погодженні клопотання орендаря про здійснення невід`ємних поліпшень приймається відповідно до частини четвертої - шостої статті 21 Закону.

Після отримання відповідного клопотання та до прийняття рішення про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендодавцем та (або) балансоутримувачем здійснюється огляд приміщення та складається акт візуального обстеження об`єкта оренди, в якому зазначається опис стану об`єкта та до якого додаються фотографічні зображення об`єкта оренди.

Верховний Суд у постанові у цій справі зазначив, що виходячи зі змісту пункту 158 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483, норми його абзаців 1 і 2 з метою визначення порядку та підстав прийняття рішень щодо задоволення чи відмови в задоволенні клопотання орендаря про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна відсилають до положень частин 4 6 статті 21 Закону України від 03.10.2019 №157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна", однак предметом регулювання абзацу 3 цього пункту є особливості підготовчої процедури прийняття рішення про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень, зокрема, прийняттю відповідного рішення обов`язково має передувати проведення орендодавцем або балансоутримувачем огляду приміщення зі складанням акта візуального обстеження об`єкта оренди, в якому зазначається опис стану об`єкта та до якого додаються фотографічні зображення об`єкта оренди, в зв`язку з чим вказаний акт може бути доказом на підтвердження актуального стану (задовільний/незадовільний) орендованого майна в період після звернення орендаря з відповідним клопотанням. При цьому наданий з метою здійснення візуального обстеження час обмежується періодом з дати отримання клопотання орендаря орендодавцем або балансоутримувачем до дня прийняття ними рішення за результатами розгляду відповідного клопотання.

Як правильно встановлено судом першої інстанції відповідач, як балансоутримувач орендованого приміщення, до якого звернувся орендар з відповідним клопотанням, вказаних вище вимог не виконав у період з дати отримання відповідного клопотання та до прийняття рішення про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень не здійснив огляд орендованого приміщення та не склав акт візуального обстеження об`єкта оренди з описом його стану з відповідними фотографічними зображеннями об`єкта оренди, чим порушив вимоги п.158 Порядку.

Разом з тим, відповідач протягом майже одного року вів переписку із Міністерством аграрної політики та продовольства України, яке не уповноважене здійснювати обстеження та фіксувати стан об`єкта оренди, а також надавати згоду на здійснення невід`ємних поліпшень державного майна, що перебуває на балансі ДП «Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції». Такі повноваження належать саме балансоутримувачу, який протягом тривалого часу ухилявся від вчинення дій, які відносяться до його компетенції і обов`язковість яких прямо передбачена Порядком, тим самим фактично затягував вирішення питання, яке потребувало його негайного реагування.

З урахуванням висновків Верховного Суду у цій справі, колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що саме ДП «Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції» є належним відповідачем у цій справі, оскільки, позивач оскаржує відмову саме балансоутримувача (ч.5 ст.21 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» балансоутримувач орендованого майна приймає рішення про відмову у погодженні клопотання орендаря про здійснення невід`ємних поліпшень, якщо майно перебуває у задовільному стані і не вимагає додаткових поліпшень для здійснення орендарем виду діяльності, передбаченого договором оренди, або якщо поліпшення можуть бути виконані в межах поточного ремонту), а не рішення орендодавця (ч.6 ст.21 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна»).

Поряд з тим, враховуючи приписи ч.4 ст.21 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», відповідно до якої рішення про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень державного майна приймає орендодавець за наявності письмової згоди балансоутримувача, а також згоди уповноваженого органу управління балансоутримувача у випадках, передбачених статутом чи положенням балансоутримувача, в порядку, встановленому Фондом державного майна України, орендар правомірно звернувся за погодженням спочатку до балансоутримувача.

Отже, враховуючи наведене вище, колегія суддів дійшла висновку, що відповідачем порушено передбачений чинним законодавством порядок щодо надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень, у зв`язку з чим, вважає правильним висновок місцевого господарського суду про задоволення вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Слот-Інвест» про визнання незаконною та скасування відмови ДП «Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції» від 27.09.2022 у наданні ТОВ "Слот-Інвест" згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, яке знаходиться за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Галицька, 12.

Статтею 73 ГПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Згідно з ч.1 ст.74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів (ч.1 ст.86 ГПК України).

Частиною 1 ст.269 ГПК України передбачено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Розглянувши вимоги апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги відповідача та скасування рішення суду першої інстанції в частині задоволених позовних вимог.

Слід зазначити, що рішення суду в частині відмови у задоволенні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Слот-Інвест» про зобов`язання ДП «Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції» надати ТОВ «Слот-Інвест» згоду на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, яке знаходиться за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Галицька, 12 позивачем до апеляційного суду не оскаржувалося.

Разом з тим, судом враховано, що під час розгляду цієї справи відбулось відчуження об`єкта оренди, форма власності на нього змінилась з державної на приватну, майно вибуло з володіння відповідача.

Відповідно до ст.236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Статтею 276 ГПК України передбачено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

З огляду на наведене, колегія суддів дійшла висновку про залишення рішення місцевого господарського суду без змін, а апеляційної скарги без задоволення.

Судовий збір за подання апеляційної скарги, у відповідності до ст.129 ГПК України, покладається на скаржника.

Керуючись ст.ст.236, 270, 275, 276, 281, 282 Господарського процесуального кодексу України, Західний апеляційний господарський суд,

постановив:

Рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 05 червня 2024 року у справі №909/869/22 залишити без змін, а апеляційну скаргу Державного підприємства «Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції» без задоволення.

Матеріали справи №909/869/22 повернути до Господарського суду Івано-Франківської області.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку у відповідності до вимог ст.ст.286-291 ГПК України.

Повну постанову складено 15 листопада 2024 року

Головуючий (суддя-доповідач) Якімець Г.Г.

Суддя Малех І.Б.

Суддя Панова І.Ю.