ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 листопада 2024 року Черкаси справа №925/1032/24

Господарський суд Черкаської області у складі судді Кучеренко О.І. із секретарем судового засідання Лисенко О.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні суду справу

за позовом фізичної особи-підприємця Лепського Віктора Івановича ( АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 )

до Приватного акціонерного товариства «ВФ Україна» (вул.Лейпцизька, 15, м.Київ, 01601, ідентифікаційний код 14333937

про стягнення 171 108,07 грн,

за участю представників:

від позивача Лепський В.І., особисто, Стратілатов К.Г., адвокат,

від відповідача Коцар О.С., адвокат,

15.08.2024 фізична особа-підприємець Лепський Віктор Іванович звернувся у Господарський суд Черкаської області із позовом до Приватного акціонерного товариства «ВФ Україна», у якому просить суд стягнути з відповідача заборгованість за договором оренди нерухомого майна №_KR3 від 21.04.2020 у розмірі 171 108,07 грн, у тому числі: 140 599,80 грн заборгованість зі сплати орендної плати, 20432,89 грн пеня, 6885,75 грн інфляційні складові боргу, 3189,63 3% річні. У позовній заяві позивач також просить суд стягнути з відповідача на користь позивача судові витрати зі сплати судового збору у розмірі 2422,40 грн. У позовній заяві міститься клопотання позивача про розгляд справи за правилами спрощеного позовного провадження. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що у зв`язку із укладенням позивачем договору купівлі-продажу від 27.09.2022 та переходом права власності на нерухоме майно до позивача до нього перейшли права та обов`язки орендодавця за договором оренди нерухомого майна №_KR3 від 21.04.2020, який був укладений між відповідачем та попереднім власником. 01.11.2022 позивач письмово повідомив відповідача про зміну власника об`єкта оренди та зміну орендодавця за договором оренди. Відповідач у листі від 25.11.2022 відмовився від пропозиції щодо укладення договорів оренди з позивачем у тому числі і за договором оренди нерухомого майна №_KR3 від 21.04.2020 щодо об`єкту за адресою Черкаська область, Черкаський район, місто Корсунь-Шевченківський, 20-И та жодного разу не сплатив позивачу орендної плати. Несплата відповідачем орендної плати за договором і стала підставою для звернення позивача з цим позовом до суду для стягнення заборгованості з орендної плати разом із нарахованими на неї пенею, інфляційними витратами та річними у примусовому порядку.

У відповіді на відзив, позивач зазначив, що відповідачем не доведено існування за спірною адресою іншої споруди №2, крім водонапірної вежі, яка б могла бути передана в оренду відповідачу. До укладення договору оренди земельної ділянки від 23.05.2024 у відповідача не було інших правових підстав для розміщення вежі мобільного зв`язку ніж договір оренди №_KR3 від 21.04.2020. Згідно з пунктом 3 договору оренди землі від 23.05.2024, на момент його укладення на земельній ділянці були відсутні об`єкти нерухомого майна, а також інші об`єкти інфраструктури. Вказане свідчить про те, що станом на 23.05.2024 відповідач для розміщення власної вежі мобільного зв`язку все ще використовував об`єкт оренди, який належить позивачу. У договорі купівлі-продажу зазначено кадастровий номер земельної ділянки, на якій розміщено об`єкт нерухомого майна, що був предметом купівлі-продажу. Інших вимог щодо земельної ділянки при відчуженні нерухомого майна законодавством не встановлено. Обов`язок відповідача сплачувати орендну плату виник 21.04.2020 та триває до моменту повернення об`єкту оренди його власнику не залежно від того чи є майно відповідача на об`єкті оренди і чи використовує орендар фактично об`єкт оренди. 27.09.2022 право власності на об`єкт оренди, а також всі права та обов`язки орендодавця перейшли від попереднього власника - ОСОБА_1 до позивача. Станом на момент підписання додаткової угоди від 31.10.2022 до договору оренди та акту приймання-передачі від 31.10.2022, ОСОБА_1 не був власником об`єкту оренди, не був орендодавцем за договором оренди, не мав повноважень діяти від імені власника та орендодавця. Власником об`єкта оренди та належним орендодавцем був позивач, який не надавав повноважень ОСОБА_1 діяти від імені позивача, не погоджував укладення додаткової угоди та припинення дії договору. Крім цього, повернення об`єкту оренди фактично також не відбулось. Базова станція мобільного зв`язку, яка розміщена за спірною адресою не демонтувалась і не переміщувалась в інше місце, а продовжує працювати до цього часу. У зв`язку з цим додаткова угода та акт приймання-передачі від 31.10.2022 є неукладеними та не породжують для сторін договору оренди жодних правових наслідків, а договір оренди продовжує діяти до цього часу. Навіть у разі неотримання повідомлення від 01.11.2022, відповідач зобов`язаний сплачувати орендну плату, оскільки договір оренди діє, а орендну плату відповідач ні попередньому, ні поточному власнику не сплачував.

28.08.2024 від відповідача до суду надійшов відзив на позовну заяву, у якому відповідач заперечив проти позовних вимог. Відзив мотивований тим, що договори купівлі-продажу нерухомого майна, на підставі яких право власності на нерухоме майно набув спочатку ОСОБА_1 , а потім позивач посвідчені приватним нотаріусом Черкаського МНО Алексєєвою І.А., яка не перевіряє наявності договору користування землею, наявність/відсутність будівель чи споруд, чи майна в натурі. Відсутність будь-якого договору оренди, користування тощо на ім`я продавця щодо земельної ділянки комунальної власності (кадастровий номер :10:026:0022), порушує пункт 3.3 Порядку вчинення дій нотаріусами України. За відсутності речового права на земельну ділянку договір купівлі-продажу №3727 від 27.09.2022 є нікчемним. Земельна ділянка (кадастровий номер :10:026:0022), за адресою: АДРЕСА_2 , на якій перебуває і була побудована вежа мобільного зв`язку KIE CHK KR3, належала і належить Корсунь-Шевченківській міській раді, у користування чи оренду ОСОБА_1 чи ОСОБА_2 не передавалась. На підставі договору оренди землі від 23.05.2024 Корсунь-Шевченківська міська рада передала відповідачу в оренду земельну ділянку (кадастровий номер :10:026:0038) 0,01 га, за адресою: Черкаська область, місто Корсунь-Шевченківський, вул.Костомарова, на 49 років. Предметом договору оренди нерухомого майна №_KR3 від 21.04.2020 значиться фундамент споруди №2, загальною площею 32 м2, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 . Тобто зазначені в договорі купівлі-продажу та оренди предмети договорів є різними за адресою та по суті, а тому абсолютно безпідставними є позовні вимоги щодо стягнення коштів. Крім того, відповідно до додаткової угоди №1 та акту приймання-передачі від 31.10.2022 припинені правовідносини за договором оренди, а майно повернуто наймодавцю. Відповідач звертає увагу суду на недобросовісну поведінку позивача, зокрема, літ «І», на карті намальована ручкою, а не надрукована, отже є підробкою, так само як і «вдрукування» об`єктів: водонапірна вежа №2, огорожа №12, та замощення І в технічний паспорт об`єкту за адресою: АДРЕСА_2 , яких не було станом на квітень 2020 року. Доказів надсилання на адресу відповідача листа від 01.11.2022 матеріали справи також не містять.

У запереченнях на відповідь на відзив, відповідач послався на технічну документацію щодо поділу земельної ділянки (кадастровий номер :10:026:0022), за адресою: АДРЕСА_2 , з якої слідує відсутність об`єктів нерухомого майна право власності на які підтверджено. Також місце розташування вежі мобільного зв`язку та кліматичної шафи відносно залишків повністю зруйнованих об`єктів (місце колишнього розташування видиме лише спеціальним обладнанням). Так звані об`єкти договору купівлі-продажу (яких фізично не існує) не перетинаються з фундаментом вежі чи кліматичної шафи. Позивачем, як колишнім інженером з договірної роботи, до посадових обов`язків якого входив пошук локації розміщення веж мобільного зв`язку, та разом з колишнім власником, введено в оману відповідача щодо наявних правових підстав.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 20.08.2024 суд прийняв заяву позивача до розгляду та відкрив провадження у справі, вирішив здійснювати розгляд справи за правилами спрощеного позовного провадження. Цією ж ухвалою призначено судове засідання у справі о 10 год 15 хв 18.09.2024 встановлено відповідачу строк 15 днів з дня вручення ухвали про відкриття провадження у справі для подання суду відзиву на позовну заяву та усіх письмових та електронних доказів, що підтверджують заперечення проти позову.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 12.09.2024 судове засідання у справі призначено о 10 год 15 хв 02.10.2024.

Протокольною ухвалою від суд оголосив перерву у судовому засіданні до 10 год 00 хв 12.11.2024.

Позивач та його представник у судовому засіданні 12.11.2024 позовні вимоги підтримали у повному обсязі та просили суд їх задовольнити.

Представниця відповідача у судовому засіданні 12.11.2024 проти задоволення позову заперечила у повному обсязі та просила суд відмовити у його задоволенні.

У судовому засіданні 12.11.2024 було проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи, з`ясувавши всі фактичні обставини, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи, суд встановив наступне.

21.04.2020 між ОСОБА_1 (орендодавець) та Приватним акціонерним товариством «ВФ Україна» (орендар) було укладено договір оренди нерухомого майна №_KR3 (далі договір оренди). За умовами цього договору у порядку та на умовах, які визначені цим договором, орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування фундамент споруди №2 загальною площею 32 м2, що знаходиться за адресою АДРЕСА_2 (далі об`єкт оренди) згідно з план-схемою (додаток №2) (пункт 1.1 договору оренди).

Об`єкт оренди надається орендарю для встановлення обладнання базової станції мобільного зв`язку (далі обладнання), з метою здійснення орендарем господарської діяльності (пункт 2.1 договору оренди).

Орендодавець засвідчує що об`єкт оренди належить йому на праві власності на підставі витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав власності від 21.04.2020. Орендодавець підтверджує відсутність претензій та/або прав третіх осіб на об`єкт оренди, а також те, що на момент підписання цього договору об`єкт оренди не знаходиться під арештом або забороною, не виступає предметом будь-якого іншого договору, а право власності на нього не перебуває під жодним обтяженням (пункт 3.2 договору оренди).

Орендодавець зобов`язується передати об`єкт оренди протягом 5 днів з дати підписання цього договору. При передачі об`єкта оренди складається акт приймання-передачі об`єкта оренди (додаток №1), який підписується уповноваженими представниками сторін і є невід`ємною частиною цього договору. Обов`язок щодо складання акту покладається на сторону, яка передає об`єкт оренди. При укладенні цього договору орендодавець надає орендарю усі необхідні документи, що засвідчують право власності орендодавця на об`єкт оренди, та/або підтверджують повноваження на розпорядження об`єктом оренди та документи, які підтверджують повноваження на укладення цього договору (розділ 4 договору оренди).

Орендна плата за місяць оренди (що не включає вартість спожитої електроенергії) складає 5400,00 грн без ПДВ. Нарахування орендної плати починається з дати підписання сторонами акту приймання-передачі об`єкта оренди (пункти 5.1 та 5.2 договору оренди).

Щомісячно до 20 числа місяця наступного за звітним місяцем оплати, орендар самостійно здійснює орендну плату, шляхом банківського переказу на поточний рахунок орендодавця. Підставою для оплати є цей договір. Сторони дійшли згоди, що за цим договором складання щомісячних актів наданих послуг або виконаних робіт з оренди не вимагаються (пункт 5.4 договору).

Місячна орендна плата на кожний наступний рік, починаючи з 01.01.2022 збільшується на 10%. Коригування розміру орендної плати не вважається односторонньою зміною орендної плати та не потребує підписання додаткової угоди. У всіх інших випадках зміна розміру орендної плати здійснюється за згодою сторін шляхом укладання додаткової угоди до цього договору (пункт 5.10 договору оренди).

Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасної сплати в повному розмірі орендної плати та відшкодування вартості спожитої електроенергії (у разі її використання без окремого договору з електропостачальною організацією) (пункт 6.2.2 договору оренди).

У разі порушення своїх зобов`язань за цим договором сторони несуть відповідальність, визначену цим договором та чинним в Україні законодавством. Порушенням зобов`язання є його невиконання або неналежне виконання, тобто виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання У випадку несвоєчасної оплати з вини орендаря, орендодавець має право нараховувати пеню у розмірі 0,01% за кожен день прострочення, але не більше подвійної облікової ставки НБУ. Сума пені зазначається у розрахунковому документі окремим рядком (пункти 9.1 та 9.3 договору оренди).

Цей договір вважається укладеним і набирає чинності з моменту його підписання сторонами та скріпленням печатками сторін (за наявності) та діє з 21.04.2020 до 21.03.2023 (включно) (пункт 11.1 договору оренди).

Зміни в цей договір можуть бути внесені лише за взаємною згодою сторін. Одностороння зміна умов договору або відмова від виконання договору не допускається, крім випадків передбачених цим договором (пункт 11.2 договору оренди).

Зміни та доповнення, що пропонуються внести до договору, розглядаються сторонами у двадцятиденний строк з дати їх отримання. Всі зміни та доповнення до цього договору оформляються у вигляді додаткових угод. Додаткові угоди та додатки до цього договору є його невід`ємною частиною і мають юридичну силу лише тоді, якщо вони викладені у письмовій формі, підписані сторонами та скріплені їх печатками (за наявності) (пункт 11.3 договору оренди).

Орендар має право достроково припинити дію договору, письмово попередивши про це орендодавця не пізніше ніж за 1 (один) місяць до запланованої ним дати припинення договору (пункт 11.5 договору оренди).

Реорганізація сторін, та/або перехід права власності на об`єкт оренди до третіх осіб не є підставою для зміни або припинення чинності цього договору і він зберігає свою чинність для нового власника об`єкту оренди (його правонаступників) на тих самих умовах (пункт 11.6 договору оренди).

У разі, якщо орендар продовжує користуватись об`єктом оренди після закінчення строку договору, то за відсутності заперечень зі сторони орендодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були раніше встановлені цим договором, причому кількість таких поновлень не обмежується (пункт 11.8 договору оренди).

Договір підписаний орендодавцем особисто та уповноваженою особою орендаря та скріплений печаткою орендаря.

21.04.2020 орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування об`єкт оренди, а саме фундамент споруди №2, загальною площею 32 м2. Адреса об`єкта оренди: АДРЕСА_2 , що підтверджене актом приймання-передачі об`єкта оренди, який підписаний орендодавцем особисто та уповноваженою особою орендаря та скріплений печаткою орендаря.

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 21.04.2020 (а.с.78), ОСОБА_1 на праві спільної часткової власності був власником 3/250 частки нерухомого майна загальною площею 4515,6 м2., що знаходиться за адресою АДРЕСА_3 та яке складається з такого нерухомого майна: контрольно-технічний пункт, О; рем.майстерня, Б; прибудови, 1-6 б; прибудови з підвалом, 7,6 б; прибудови, 8-13 б; прохідна рем.майстерні, В; прибудова, в; склад, Г; прибудова, г-1, г-2; рем.майстерня, 2 Д; прибудова, д-1, д-2; рем.майстерня, №3, Ж, компресорна, З; прибудова, 3; трансформаторна підстанція, К; прибудова, к, к-1; заправочна станція, Л; склад, Н; підвальне приміщення, П; навіс для рем.фонду, Р; споруди, 1-11. Дата державної реєстрації права 21.04.2020 на підставі договору купівлі-продажу, серія та номер 801, виданий 21.04.2020 приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу Алексєєвою І.Ю.

Згідно з відомостями, які містяться у інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (судом був зроблений витяг під час розгляду справи), 27.10.2021 за ОСОБА_1 було зареєстровано право власності на нерухоме майно на підставі договору купівлі-продажу від 21.04.2020, серія та номер 801, технічного паспорту, серія та номер ТІ01:2878-6058-7620-1337 від 26.10.2021, видавник ЄДЕССБ, рішення виконавчого комітету Корсунь-Шевченківської міської ради від 16.08.2021 та договору про поділу нерухомого майна, серія та номер 832, виданий 30.03.2021 (розмір частки 0).

Рішенням виконавчого комітету Корсунь-Шевченківської міської ради №258 від 16.08.2021 групі будівель та споруд по АДРЕСА_2 , а саме водонапірна вежа під №2, огорожа під №12, замощення І, що належить ОСОБА_1 на праві приватної спільної часткової власності присвоєно адресу: АДРЕСА_2 (а.с.91).

27.09.2022 між ОСОБА_1 (продавець) та ОСОБА_2 (покупець) було укладено договір купівлі-продажу нежитлових приміщень (далі договір купівлі-продажу). За умовами цього договору продавець продав нежитлові будівлі, що знаходяться за адресою АДРЕСА_2 , а покупець купив і зобов`язується прийняти майно у власність та сплатити за нього ціну відповідно до умов, що визначені в договорі. Об`єктом купівлі-продажу (далі об`єкт) згідно з договором, є нежитлові будівлі, загальною площею 13,2 м2, а саме водонапірна вежа №2, огорожа №12, замощення І (пункт 1.1 договору купівлі-продажу).

Об`єкт розташований на земельній ділянці загальною площею 0,044 га, кадастровий номер якої :10:026:0022, яка не приватизована та перебуває у комунальній власності. Сторонам роз`яснено зміст статті 377 Цивільного кодексу України (пункт 1.2 договору купівлі-продажу).

Об`єкт належить продавцю на праві власності згідно з інформацією взятої з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Право власності на нежитлові будівлі зареєстровано у зазначеному вище реєстрі 27.10.2021, номер запису про право власності 44828534, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 225 (пункт 1.3 договору купівлі-продажу).

За домовленістю сторін об`єкт продано за суму 30000,00 грн (пункт 1.5 договору купівлі-продажу).

Об`єкт переходить у власність покупця після нотаріального посвідчення договору та реєстрації права власності на нерухоме майно у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (пункт 2.1 договору купівлі-продажу).

Продавець гарантує та підтверджує, що на момент укладення договору, об`єкт нікому не проданий, не подарований, не переданий безоплатно, під арештом та в іпотеці не знаходиться, до статутного фонду інших юридичних осіб не переданий, судових позовів щодо нього не має, будь-які права третіх осіб щодо об`єкту відсутні , договірних відносин з третіми особами стосовно використання об`єкта, в тому числі договорів його оренди, не укладені, заборони на його відчуження немає (пункт 5.2 договору купівлі-продажу).

Договір набирає чинності з моменту нотаріального посвідчення та державної реєстрації права власності на об`єкт (пункт 7.1 договору купівлі-продажу).

Договір підписаний продавцем та покупцем особисто та зареєстрований 27.09.2022 приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу Алексєєвою І.Ю. в реєстрі за №3727.

27.09.2022 ОСОБА_2 сплатив ціну об`єкта продажу у сумі 30000,00 грн, що підтверджене заявою ОСОБА_1 , яка нотаріально посвідчена приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу Алексєєвою І.Ю. та зареєстрована в реєстрі за №3729.

27.09.2022 на підставі договору купівлі-продажу №3727 від 27.09.2022 за ОСОБА_2 зареєстровано право приватної власності на нежитлові будівлі, площею 13,2 м2, а саме водонапірна вежа №1, огорожа №12, замощення І за адресою АДРЕСА_2 , що підтверджене витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №310946862 від 27.09.2022.

Позивачем у матеріали справи надано технічний паспорт, який виготовлено 26.06.2018 на нежитлові приміщення (водонапірна вежа), що знаходиться за адресою АДРЕСА_2 . Згідно з експлікацією, під літерою 2 вказана водонапірна вежа, під літерою 12 огорожа, під літерою І замощення. Будь-якої інформації щодо площі цих об`єктів чи інших характеристик, технічний паспорт не містить (а.с.24-26).

У витягу з реєстру будівельної діяльності щодо інформації про технічні інвентаризації Єдиною державної електронної системи у сфері будівництва №01343 від 20.08.2021 (а.с.27-28), об`єктом інвентаризації є «Громадський будинок з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами». В таблиці «Об`єкти технічної інвентаризації» міститься перелік чотирьох об`єктів: один з яких група будівель та споруд, площею 13,2 м2 (примітка площа забудови водонапірної вежі) та огорожа літера №12, замощення літера І та водонапірна вежа літера №2, будь-яких даних щодо їх площ ця таблиця не містить.

01.11.2022 позивач надіслав на адресу ТЦ Черкаси Приватного акціонерного товариства «ВФ Україна» лист, у якому повідомив, що у зв`язку з купівлею нерухомого майна у АДРЕСА_4 та земельної ділянки в АДРЕСА_5 , на яких встановлено телекомунікаційне обладнання Приватного акціонерного товариства «ВФ Україна» просив підписати договір оренди нерухомого майна з 01.11.2022 у разі згоди.

Начальник Технічного департаменту Центр Приватного акціонерного товариства «ВФ Україна» Ігор Зазулик надіслав позивачу лист №GR-22-08604 від 25.11.2022, у якому повідомив позивача про відмову від пропозиції щодо укладення будь-яких договорів з фізичною особою-підприємцем Лепським В.І. на підставі того, що об`єкти нерухомого майна були придбані ОСОБА_2 з порушенням трудового, дисциплінарного, цивільного, господарського, земельного та кримінального законодавства України, з використанням ОСОБА_2 , як колишнім співробітником компанії конфіденційної та комерційної інформації в особистих цілях, не пов`язаних із виконанням посадових обов`язків, без повідомлення орендаря та ознаками шахрайських дій при укладення відповідних договорів.

07.08.2024 позивач надіслав на адресу відповідача вимогу про сплату орендної плати від 06.08.2024, у якій зазначив, що позивач набув прав та обов`язки орендодавця, у тому числі і право на одержання орендної плати з 27.09.2022 у зв`язку з чим вимагав сплатити орендну плату за договору оренди нерухомого майна №_KR3 від 21.04.2020 за період з 01.11.2022 до 31.07.2024 у розмірі 140 599,80 грн.

Ця вимога 09.08.2024 була отримана представником відповідача, що підтверджене трекінгом з офіційного сайту Акціонерного товариства «Укрпошта» (номер відправлення 230), проте була залишена без відповіді.

Відповідачем у матеріали справи надано додаткову угоду №1 від 31.10.2021 до договору оренди нерухомого майна №KR3, згідно з якою сторони за договором оренди домовились внести зміни до пункту 11.1 розділу 11 наступним положенням: «Починаючи з 31 жовтня 2022 року припинити дію договору №KR3 від 21.04.2020 у зв`язку із підписанням договору з іншою особою», та акт приймання-передачі нерухомого майна від 31.10.2022, згідно з яким орендар повертає, а орендодавець приймає із користування нерухоме майно фундамент споруди АДРЕСА_6 .

А також рішення Корсунь-Шевченківської міської ради №53-44/VIII від 25.08.2023, яким надано дозвіл виконавчому комітету Корсунь-Шевченківської міської ради на розроблення технічної документації щодо поділу земельної ділянки комунальної власності площею 0,0440 га з кадастровим номером :10:026:0022 на дві земельні ділянки площею 0,0100 га та площею 0,0340 га.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд при прийнятті рішення та оцінка аргументів учасників справи.

Предметом спору у цій справі є вимога позивача про стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати за договором оренди нерухомого майна.

Оренда майна у сфері господарювання урегульована положеннями статті 283 Господарського Кодексу України, згідно з якою за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у володіння та користування майно для здійснення господарської діяльності.

Частиною 6 статті 283 Господарського кодексу України передбачено, що до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до частини 1, 2 статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.

Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права.

Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму (стаття 761 Цивільного Кодексу України).

Як свідчать матеріали справи на час укладення договору оренди між Приватним акціонерним товариством «ВФ Україна» та ОСОБА_1 (21.04.2020), останній мав у спільній частковій власності 3/250 частки нерухомого майна загальною площею 4515,6 м2., що знаходиться за адресою АДРЕСА_3 та яке складається з такого нерухомого майна: контрольно-технічний пункт, О; рем.майстерня, Б; прибудови, 1-6 б; прибудови з підвалом, 7,6 б; прибудови, 8-13 б; прохідна рем.майстерні, В; прибудова, в; склад, Г; прибудова, г-1, г-2; рем.майстерня, 2 Д; прибудова, д-1, д-2; рем.майстерня, №3, Ж, компресорна, З; прибудова, 3; трансформаторна підстанція, К; прибудова, к, к-1; заправочна станція, Л; склад, Н; підвальне приміщення, П; навіс для рем.фонду, Р; споруди, 1-11.

Об`єктом оренди за договором від 21.04.2020 є фундамент споруди №2 загальною площею 32 м2, що знаходиться за адресою АДРЕСА_2 згідно з план-схемою.

У статті 355 Цивільного Кодексу України визначені поняття і види права спільної власності. Так, майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно). Майно може належати особам на праві спільної часткової або на праві спільної сумісної власності. Право спільної власності виникає з підстав, не заборонених законом.

Власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю.

Суб`єктами права спільної часткової власності можуть бути фізичні особи, юридичні особи, держава, територіальні громади (стаття 356 Цивільного Кодексу України).

Право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою.

Співвласники можуть домовитися про порядок володіння та користування майном, що є їхньою спільною частковою власністю.

Кожен із співвласників має право на надання йому у володіння та користування тієї частини спільного майна в натурі, яка відповідає його частці у праві спільної часткової власності. У разі неможливості цього він має право вимагати від інших співвласників, які володіють і користуються спільним майном, відповідної матеріальної компенсації (стаття 358 Кодексу).

Як зазначено вище, на момент укладення договору оренди від 21.04.2020 ОСОБА_1 , мав у спільній частковій власності 3/250 нерухомого майна, перелік якого наведений вище, проте у цьому переліку відсутнє таке майно, яке є об`єктом договору оренди. Відсутні у матеріалах справи і будь які докази, які б свідчили про те, що інші співвласники погоджували ОСОБА_1 дозвіл на розпорядження майном, яке на момент укладення договору оренди було у спільній частковій власності. Як свідчать матеріали справи реєстрація права власності за ОСОБА_1 відбулася 27.10.2021. Підставою для реєстрації права власності зазначено договір купівлі-продажу від 21.04.2020, технічний паспорт від 26.10.2021, рішення виконавчого комітету Корсунь-Шевченківської міської ради від 16.08.2021 та договір про поділ нерухомого майна від 30.03.2021. Отже, саме у 2021 році ОСОБА_1 відповідно до його частки було виділене майно, присвоєно адресу місцезнаходження цього майна та проведено реєстрацію його права власності. Проте, у матеріалах справи відсутній технічний паспорт від 26.10.2021, тому встановити яка площа об`єкту нерухомого майна, яке було виділене ОСОБА_1 , суд не має можливості, оскільки інформація з Державного реєстру таких даних не містить.

Щодо технічного паспорту від 26.06.2018, який був наданий позивачем у матеріали справи, то суд не приймає його як доказ на підтвердження права власності ОСОБА_1 , саме на нерухоме майно, на яке 27.10.2021 зареєстровано право власності, оскільки цей технічний паспорт не містить даних такого об`єкту, як фундамент споруди №2, а під цим номером зазначена водонапірна вежа площа якої відсутня у переліку господарських будинків та споруд громадського будинку, що не спростовує інших доказів щодо моменту набуття ОСОБА_1 права власності на індивідуально визначене нерухоме майно.

Укладаючи 27.09.2022 договір купівлі-продажу нежитлових приміщень з ОСОБА_2 ,. ОСОБА_1 було передано у власність позивачу нежитлові будівлі, що знаходяться за адресою АДРЕСА_2 . Об`єктом купівлі-продажу є нежитлові будівлі, загальною площею 13,2 м2, а саме водонапірна вежа №2, огорожа №12, замощення І. Об`єкт розташований на земельній ділянці загальною площею 0,044 га, кадастровий номер :10:026:0022, яка перебуває у комунальній власності.

Положеннями статті 770 Цивільного кодексу України врегульовано, що у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця. Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.

Чинне законодавство надає наймачу додатковий захист шляхом встановлення правила про те, що перехід права власності на річ, передану у найм, не є підставою для зміни або припинення договору найму. При цьому новий власник речі автоматично набуває прав та обов`язків наймодавця за договором найму та повинен їх виконувати до закінчення строку дії договору або до моменту його припинення з будь-яких інших підстав. Тобто в результаті переходу права власності на найману річ має місце заміна наймодавця в договорі найму.

За вказаних обставин, у разі як би внаслідок переходу нерухомого майна, що належало ОСОБА_1 у власність третьої особи, така особа автоматично набувала б прав та обов`язків сторони договору оренди (орендодавця).

У статті 334 Цивільного Кодексу України визначено, що право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом.

Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.

Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Однак, як зазначено вище, укладаючи договір оренди з відповідачем щодо передачі у користування фундаменту споруди №2, судом було встановлено, що ОСОБА_1 не був власником цієї споруди, оскільки право власності на частку (індивідуально визначене майно) у спільній частковій власності нерухомого майна, він набув у 2021 році після укладення договору про поділ нерухомого майна та державної реєстрації права власності на це нерухоме майно.

Крім того, у контексті встановлених судом обставин справи, вирішальним є також визначення відповідності об`єкту договору оренди №_KR3 від 21.04.2020 та договору купівлі-продажу від 27.09.2022, оскільки за умовами договору оренди у користування передавався фундамент споруди №2 загальною площею 32 м2, а за договором купівлі-продажу - водонапірна вежа №2, огорожа №12, замощення І, загальною площею 13,2 м2: Тобто у наведених договорах зазначено різні об`єкти нерухомого майна, які є відмінними не тільки у зазначенні назви, кількості складових, а також є відмінними у зазначенні їх площі.

Однією з істотних умов договору оренди нерухомого майна є об`єкт оренди. У договорі оренди зазначаються точні характеристики майна, переданого в оренду, для нежитлового приміщення це місце знаходження, площа та інші відмінні ознаки.

Отже, тільки у разі набуттям позивачем права власності на таке майно (фундамент споруди №2 загальною площею 32 м2), у останнього могли б виникнути права та обов`язки орендодавця за договором купівлі-продажу від 27.09.2022.

Суд не може надати правової оцінки змісту договору купівлі-продажу від 21.04.2020, який зазначений як одна із підстав для проведення реєстрації права власності ОСОБА_1 , оскільки цей договір відсутній у матеріалах справи, але враховуючи, що крім договору купівлі-продажу у переліку підстав для реєстрації зазначено договір про поділ майна від 30.03.2021, з врахуванням положень 328 Цивільного Кодексу України, суд дійшов висновку, що саме з моменту виділення конкретно визначеного майна у спільній частковій власності це майно і було передано ОСОБА_1 , що в силу статті 334 цього Кодексу є моментом з якого останній став його власником.

Також суд констатує, що об`єкт нерухомого майна визначений, як водонапірна вежа №2, огорожа №12, замощення І, загальною площею 13,2 м2, не передавались в оренду відповідачу за договором оренди, що на переконання суду виключає застосування приписів статті 770 Цивільного кодексу України якою врегульовано, що у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця, а тому до позивача не перейшли права та обов`язки за спірним договором оренди нерухомого майна.

Враховуючи викладене, суд вважає позовні вимоги позивача про стягнення з відповідача орендної плати за договором оренди нерухомого майна №_KR3 від 21.04.2020 є безпідставними та такими, що не відповідають обставинам справи. Отже, позовні вимоги фізичної особи-підприємця Лепського Віктора Івановича до Приватного акціонерного товариства «ВФ Україна» про стягнення орендної плати за договором оренди нерухомого майна №_KR3 від 21.04.2020 задоволенню не підлягають.

Оскільки позовні вимоги про стягнення з відповідача пені, інфляційних витрат та річних є похідними від позовних вимог про стягнення з відповідача орендної плати за договором оренди, то в їх задоволенню теж слід відмовити.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України, судовий збір покладається, зокрема, у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Оскільки позовні вимоги не підлягають до задоволення, витрати, які понесені позивачем у зв`язку із розглядом цієї справи покладається на позивача та йому не відшкодовуються.

Керуючись статтями 129, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити повністю.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення набирає законної сили після прийняття судом апеляційної інстанції судового рішення. Рішення може бути оскаржене протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення до Північного апеляційного господарського суду.

Повне рішення складене 22.11.2024.

Суддя О.І.Кучеренко