СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 листопада 2024 року м. Харків Справа №953/4958/20

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Хачатрян В.С., суддя Гетьман Р.А., суддя Склярук О.І.,

за участю секретаря судового засідання Ярош В.В.,

позивача (в режимі відеоконференції) Колісниченко А.С. (адвокат), ордер серія АР№1176774 від 13.05.2024 року, свідоцтво №002790 від 20.05.2021 року;

першого відповідача Жук Є.Г. (адвокат), ордер серія ВІ№1220779 від 28.05.2024 року, свідоцтво №2646 від 26.03.2019 року;

другого відповідача (в режимі відеоконференції) Пахомов І.Ю. (адвокат), довіреність №216 від 22.09.2023 року, свідоцтво №003106 від 15.11.2017 року;

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів не з`явився;

розглянувши у відкритому судовому засіданні, в приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу позивача фізичної особи ОСОБА_1 (вх.№2288Х/1) на рішення Господарського суду Харківської області від 04.09.2024 року у справі №953/4958/20,

за позовом фізичної особи ОСОБА_1 ,

до 1. фізичної особи ОСОБА_2 ,

2. Публічного акціонерного товариства Акціонерний банк «Південний», 65059, м. Одеса, вул. Краснова, буд. 6/1,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Одеської області Дімітрова Тетяна Андріївна, АДРЕСА_1 ,

про визнання недійсними договору,-

ВСТАНОВИВ:

У 2020 році фізична особа ОСОБА_1 звернулась до Київського районного суду у м. Харкові із позовом до фізичної особи ОСОБА_2 (відповідач 1), Публічного акціонерного товариства Акціонерний банк «Південний» (відповідач 2) про:

- визнання недійсним договору купівлі-продажу від 21.02.2020 року квартири АДРЕСА_2 між ОСОБА_2 та Публічним акціонерним товариством Акціонерний банк «Південний»;

- скасування рішення про державну реєстрацію прав (індексний номер: 51272648 від 21.02.2020 року) на квартиру АДРЕСА_2 ;

- поновлення в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно відомості щодо ОСОБА_1 , як власника квартири АДРЕСА_2 .

Також до стягнення заявлені судові витрати.

Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 07.02.2024 року у справі №953/4958/20 (провадження №61-1267св23) касаційну скаргу задоволено частково. Рішення Київського районного суду м. Харкова від 01.10.2021 року та постанову Харківського апеляційного суду від 21.12.2022 року скасовано. Провадження у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Публічного акціонерного товариства Акціонерного банку «Південний», третя особа - приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Одеської області Дімітрової Тетяни Андріївни, про визнання недійсним договору купівлі-продажу та скасування рішення про державну реєстрацію прав закрито. Повідомлено ОСОБА_1 , що розгляд справи віднесений до юрисдикції господарського суду. Роз`яснено ОСОБА_1 , що вона має право протягом десяти днів із дня отримання цієї постанови звернутись до Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду із заявою про направлення справи за встановленою юрисдикцією.

Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 13.03.2024 року у справі №953/4958/20 (провадження №61-1267св23) заяву представника ОСОБА_1 - адвоката Колісниченка Артура Сергійовича про направлення справи за встановленою юрисдикцією задоволено. Справу №953/4958/20 передано для продовження розгляду до Господарського суду Харківської області.

13.05.2024 року від позивача надійшла заява (вх.№12420/24) про усунення недоліків. Також позивачем до заяви додано уточнену позовну заяву у відповідності до вимог Господарського процесуального кодексу України у якій останній, просив суд:

1. Визнати недійсним договір купівлі-продажу від 21.02.2020 року квартири АДРЕСА_2 між ОСОБА_2 та Публічним акціонерним товариством Акціонерний банк «Південний»;

2. Скасувати рішення про державну реєстрацію прав (індексний номер: 51272648 від 21.02.2020 року) на квартиру АДРЕСА_2 ;

3. Поновити в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно відомості щодо ОСОБА_1 , як власника квартири АДРЕСА_2 та визнати ОСОБА_1 добросовісним набувачем цієї квартири.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 04.09.2024 року у справі №953/4958/20 (повний текст складено 16.09.2024 року, суддя Ємельянова О.О.) у позові відмолено.

Позивач з вказаним рішенням суду першої інстанції не погодився та звернувся до суду апеляційної інстанції зі скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом першої інстанції при прийнятті рішення норм права, на неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, а також на невідповідність висновків суду обставинам справи, просить рішення Господарського суду Харківської області від 04.09.2024 року скасувати та прийняти нове судове рішення, яким позов задовольнити в повному обсязі. Скаржник також просить суд вирішити питання про розподіл судових витрат.

В обґрунтування апеляційної скарги апелянт зазначає, що звернення стягнення, відбулось на підставі скасованого судового рішення. При цьому, як зазначає позивач, Публічне акціонерне товариство Акціонерний банк «Південний» з позовом про визнання права іпотекодержателя та про встановлення права іпотеки у судовому порядку не зверталось.

Вищевказане на думку позивача свідчить про те, що на сьогодні є порушення прав позивача, щодо володіння, користування та розпорядження її власністю, а саме: належної їй квартирою, оскільки позивач є власником квартири АДРЕСА_2 на підставі договору купівлі-продажу квартири, від 15.11.2016 року посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Харківської області Єніною П.О., та зареєстрованого у реєстрі за №574.

Також зазначає, що даний договір було визнано банком «Південний», та у судовому порядку оскаржено не було, тому позивач є добросовісним набувачем квартири АДРЕСА_2 , та жодних прав Публічного акціонерного товариства Акціонерний банк «Південний» не порушувала, та на сьогоднішній день постійно користується належною їй на праві власності квартирою разом із членами своєї родини, у цій квартирі розміщені її особисті речі, дорогоцінності, грошові кошти та ін.

ОСОБА_1 вважає себе ошуканою через недобросовісні дії з боку відповідачів, які в порушення ч.5 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» щодо обов`язкової державної реєстрації права власності за місцезнаходженням нерухомого майна, протиправно, без її повідомлення, здійснили реєстрацію предмета правочину за місцезнаходженням відповідачів у м. Одесі. Даним договором купівлі-продажу та незаконними діями реєстратора порушено право власності ОСОБА_1 (позивача), яке охороняється Конституцією та чинним законодавством України.

Позивач наполягає на тому, що вона к добросовісний набувач набула у власність квартиру за відсутності будь-яких зареєстрованих прав третіх осіб та інших обтяжень, дії відповідачів є протиправними на правленні на втручання у мирне володіння майном, що є порушенням основних засад суспільства.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 16.10.2024 року відкрито апеляційне провадження за скаргою позивача фізичної особи ОСОБА_1 на рішення Господарського суду Харківської області від 04.09.2024 року у справі №953/4958/20. Встановлено строк на протязі якого учасники справи мають право подати до суду відзиви на апеляційну скаргу, а також встановлено строк на протязі якого учасники справи мають право подати до суду клопотання, заяви, документи та докази в обґрунтування своєї позиції по справі. Справу призначено до розгляду в судове засідання і роз`яснено шляхи реалізації права учасників справи на участь у судовому засіданні, а також шляхи реалізації права учасників справи на подання документів до суду засобами електронного зв`язку через підсистему електронний суд. Витребувано з Господарського суду Харківської області матеріали справи №953/4958/20.

Вказана ухвала була направлена учасникам справи у підсистемі електронний суд і доставлена їм 17.10.2024 року.

18.10.2024 року матеріали справи №953/4958/20 на вимогу надійшли до Східного апеляційного господарського суду.

Від другого відповідача надійшов відзив на апеляційну скаргу (вх.№14192 від 06.11.2024 року), в якому зазначає, що згоден з рішенням господарського суду першої інстанції, вважає його обґрунтованим та законним, прийнятим при об`єктивному та повному досліджені всіх матеріалів справи, без порушення норм матеріального чи процесуального права, у зв`язку з чим просить оскаржуване рішення залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Другий відповідач вказує, що банк як іпотекодержатель мав право звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі у позасудовому порядку або задовольнити вимоги іпотекодержателя в інший спосіб (в рамках договору іпотеки №17_12/07-199 від 17.12.2007 року). Позивач по відношенню до банку виступала іпотекодавцем, оскільки особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки. При цьому, виключення відомостей про право іпотеки з відповідного Державного реєстру, зокрема, на підставі судового рішення не впливає на чинність іпотеки. Звертає увагу, що банк, як ініціатор звернення стягнення шляхом продажу предмета іпотеки третій особі, заздалегідь, тобто за 30 днів направив на адресу ОСОБА_1 та колишнього власника (іпотекодавця) ОСОБА_3 відповідні повідомлення в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку». В силу приписів ч.4 ст. 55 Закону України «Про нотаріат», правочин по відчуженню предмета іпотеки, що підлягав державній реєстрації, було проведено за місцезнаходженням (місцем реєстрації) однієї із сторін (а в даному випадку обох сторін продавця та покупця) відповідного договору купівлі-продажу. При цьому, в силу приписів ст. 658 Цивільного кодексу України та ч.5 ст. 38 Закону України «Про іпотеку», продаж предмета іпотеки здійснювався не власником майна. У приватного нотаріуса Дімітрової Т.А. під час посвідчення договору купівлі-продажу від 21.02.2020 року були відсутні підстави, передбачені ч. 7, 8, 9 ст. 312 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», що жодним чином її не обмежувало у проведенні державної реєстрації прав разом з вчиненням нотаріальної дії (посвідчення договору купівлі-продажу).

У судовому засіданні 14.11.2024 року представник апелянта підтримав доводи та вимоги апеляційної скарги і наполягав на її задоволенні. Представник другого відповідача проти позиції апелянта заперечував з підстав викладених у відзиві. Представник першого відповідача письмового відзиву не надав, однак пояснив, що заперечує проти позиції скаржника та просить оскаржуване рішення залишити без змін.

Представник третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів у судове засідання не з`явився, про причини неявки суд не повідомив, про час та місце судового засідання повідомлений належним чином.

У ході апеляційного розгляду даної справи Східним апеляційним господарським судом, у відповідності до п.4 ч.5 ст.13 Господарського процесуального кодексу України, було створено учасникам справи умови для реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом у межах строку, встановленого ч. 1 ст. 273 Господарського процесуального кодексу України.

Відповідно до ч.12 ст. 270 Господарського процесуального кодексу України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Суд в ухвалі від 16.10.2024 року доводив до відома учасників справи, що нез`явлення у судове засідання апеляційної інстанції (особисто чи представників) належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, а також відсутність відповідного клопотання, не тягне за собою відкладення розгляду справи на іншу дату, а також не перешкоджає розгляду справи по суті.

Таким чином, колегія суддів дійшла висновку про розгляд апеляційної скарги за відсутності представника третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів.

Відповідно до ч.1 ст.269 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. За приписами ч.2 цієї норми, суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. В ході розгляду даної справи судом апеляційної інстанції було в повному обсязі досліджено докази у справі, пояснення учасників справи, викладені в заявах по суті справи в суді першої інстанції - у відповідності до приписів ч.1 ст.210 Господарського процесуального кодексу України, а також з урахуванням положень ч.2 цієї норми, якою встановлено, що докази, які не були предметом дослідження в судовому засіданні, не можуть бути покладені судом в основу ухваленого судового рішення.

Дослідивши матеріали справи, а також викладені в апеляційній скарзі та відзиві на неї доводи, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм права, а також повноту встановлених обставин справи та відповідність їх наданим доказам, заслухавши пояснення представників сторін, розглянувши справу в порядку ст. 269 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила наступне.

За загальними положеннями цивільного законодавства, зобов`язання виникають з підстав, зазначених у статті 11 Цивільного кодексу України. За приписами частини 2 цієї статті підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини, інші юридичні факти. Підставою виникнення цивільних прав та обов`язків є дії осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також дії, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Щодо позовних про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 21.02.2020 року квартири АДРЕСА_2 між ОСОБА_2 та Публічним акціонерним товариством Акціонерний банк «Південний» та скасування рішення про державну реєстрацію прав (індексний номер: 51272648 від 21.02.2020 року) на квартиру АДРЕСА_2 , слід зазначити наступне.

Як у позовній заяві так і в апеляційній скарзі позивач зазначає, що вона набула право власності на спірну квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 на підставі договору купівлі-продажу від 15.11.2016 року, укладеного з ОСОБА_4 за вартістю у розмірі 1861946,00 грн.

Так, у грудні 2016 року другий відповідач Публічне акціонерне товариство Акціонерний банк «Південний» звернувся до суду із позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки, а саме квартири АДРЕСА_2 в судовому порядку.

Рішенням Київського районного суду м.Харкова від 25.04.2019 року у справі №640/19149/16-ц позов задоволено та вирішено звернути стягнення на предмет іпотеки (спірну квартиру).

Постановою Харківського апеляційного суду у справі №640/19149/16-ц від 02.10.2019 року рішення Київського районного суду м.Харкова від 25.04.2019 року у справі №640/19149/16-ц залишено без змін.

За твердженнями позивача, як вбачається зі змісту спірного договору купівлі-продажу, у пункті 1.3 вказаного договору зазначено, що продаж квартири здійснюється на підставі рішення Київського районного суду м. Харкова від 25.04.2019 року у справі №640/19149/16-ц.

Також, відповідно до пункту 2.2. вказаного договору, початкова ціна продажу відчужуваної квартири складає 2944077,85 грн та встановлена рішенням Київського районного суду м. Харкова від 25.04.2019 року у справі №640/19149/16-ц.

На думку позивача, спірний у даній справі договір є результатом саме звернення стягнення на предмет іпотеки у судовому порядку за рішенням Київського районного суду м. Харкова від 25.04.2019 року у справі №640/19149/16-ц. Однак, рішення Київського районного суду м.Харкова від 25.04.2019 року у справі №640/19149/16-ц було скасовано Постановою Верховного Суду від 20.05.2020 року.

Позивач вказує, що законодавством про іпотеку передбачено декілька шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки, і вказані шляхи поділяються на судовий та позасудовий. Відповідачі йшли саме по судовому шляху звернення стягнення на предмет іпотеки, звертали стягнення на предмет іпотеки саме на підставі рішення Київського районного суду м.Харкова від 25.04.2019 року у справі №640/19149/16-ц, тому скасування в подальшому вказаного рішення припиняє вказаний шлях і укладений на цьому шляху договір є недійсним, оскільки підстава звернення стягнення відпала і не створює юридичних наслідків саме з моменту ухвалення скасованого в подальшому рішення.

Таким чином, на думку позивача, недійсність спірного договору внаслідок скасування судового рішення, на підставі якого його було укладено, усвідомлюють і відповідачі, оскільки вони намагалися виправити та замаскувати існуюче становище шляхом укладення додаткової угоди до спірного договору від 24.06.2022 року, де виклали пункти 1.3. та 2.2. у новій редакції, прибравши з нього згадку про рішення Київського районного суду м. Харкова від 25.04.2019 року у справі № 640/19149/16-ц. Разом з тим, відповідно до ст. 236 Цивільного кодексу України, нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Як вбачається з матеріалів справи і встановлено судом першої інстанції, 17.12.2007 року між ПАТ АБ «Південний» та ТОВ «РТІ Трейд» укладено кредитний договір №В-332/2, відповідно до умов якого банк, з урахуванням всіх змін та доповнень до договору, зобов`язався відкрити кредитну лінію з максимальним лімітом 247 тис. доларів США, а ТОВ «РТІ Трейд» зобов`язалось повернути кредит згідно графіку зниження ліміту кредитної лінії в строк до 29.02.2016 року та сплатити проценти за користування кредитом в розмірі 11,5% річних.

З метою забезпечення виконання зобов`язань за вказаним кредитним договором 17.12.2007 року між ОСОБА_3 та ПАТ АБ «Південний» був укладений договір іпотеки №17_12/07-199, відповідно до умов якого, з урахуванням всіх змін та доповнень, ОСОБА_3 передав в іпотеку належну йому на праві власності квартиру АДРЕСА_2 .

Заочним рішенням Київського районного суду м.Одеси від 03.02.2016 року у справі №520/13920/15-ц позов ПАТ АБ «Південний» задоволено. Стягнуто у солідарному порядку з ТОВ «РТІ Трейд», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ТОВ «ТПК Укрторгімпорт» на користь ПАТ АБ «Південний» заборгованість за кредитним договором від 17.12.2007 року №В-332/2 у розмірі 224145,99 доларів США, яка складається з: 208000 доларів США залишок заборгованості за основним боргом кредиту; 16145,99 доларів США прострочені проценти.

17.10.2016 року ОСОБА_3 продано спірну квартиру ОСОБА_4

15.11.2016 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_1 (громадянка Російської Федерації) укладено договір купівлі-продажу, відповідно до умов якого остання набула право власності на предмет іпотеки.

Рішенням Київського районного суду м.Харкова від 25.04.2019 року у справі №640/19149/16-ц, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного суду від 02.10.2019 року, позов ПАТ АБ «Південний» задоволено. Звернено стягнення на предмет іпотеки, а саме квартиру АДРЕСА_2 . Визначено, що з вартості предмета іпотеки підлягають сплаті вимоги ПАТ АБ «Південний» за кредитним договором від 17.12.2007 року №В-332/2 у розмірі 121773,58 дол. США. Закріплено за ПАТ АБ «Південний» право управителя щодо квартири АДРЕСА_2 , а саме: вільного доступу (у тому числі шляхом примусового проникнення) представників управителя та інших осіб, визначених управителем, до нерухомого майна, що передано в управління; представляти інтереси у всіх установах чи підприємствах незалежно від організаційної форми та підпорядкування з питань, пов`язаних з замовленням, посвідченням, отриманням необхідних документів з питань, що стосуються належного здійснення управління нерухомим майном; здійснювати реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; підписувати і подавати заяви про надання витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; володіти, користуватися і розпоряджатися нерухомим майном у встановлених чинним в Україні законодавством; інші права, необхідні для здійснення належного управління майном.Встановлено спосіб реалізації предмета іпотеки квартири АДРЕСА_2 шляхом застосування процедури продажу, визначеної статтею 38 Закону України «Про іпотеку», а саме надано ПАТ АБ «Південний» право на продаж квартири АДРЕСА_2 будь-якій особі покупцеві.

Зазначено, що після задоволення вимог ПАТ АБ «Південний» у визначеному обсязі підлягають задоволенню вимоги інших кредиторів відповідно до пріоритету, встановленого законом.

Визначено, що початкова ціна продажу предмету іпотеки квартири АДРЕСА_2 для її подальшої реалізації становитиме 2944077,85 грн.

Вищевказані обставини були встановлені Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 20.05.2020 року у справі №640/19149/16-ц.

Відповідно до ч.4 ст. 75 Господарського процесуального кодексу України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

З матеріалів справи слідує, що 21.02.2020 року між Публічним акціонерним товариством Акціонерний банк «Південний» (продавець, другий відповідач у справі) та фізичною особою ОСОБА_2 (покупець, перший відповідач у справі) укладено договір купівлі-продажу.

Пунктом 1.1. договору сторони погодили, що за цим договором продавець передає квартиру у власність покупця, а покупець приймає майно і сплачує за нього обумовлену цим договором грошову суму.

Пункт 1.2. договору, майно квартира АДРЕСА_2 , яка відчужується за даним договором, в цілому складається з чотирьох житлових кімнат загальною площею 187,6 кв.м житловою площею 157,68 кв.м.

Згідно пункту 1.3. договору, продавець є іпотекодержателем вказаної квартири та на підставі договору іпотеки посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Єніною Л.В. 17.12.2007 року за реєстровим номером №6736, та здійснює продаж відповідно до рішення Київського районного суду м.Харкова від 25.04.2019 року у справі №640/19149/16-ц.

Квартира належить громадянці Російської Федерації ОСОБА_1 на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Харківського нотаріального округу Єніною Л.В. 15.11.2016 року за реєстровим номером №574. Право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 15.11.2020 року за №17564922, реєстровий номер об`єкта нерухомого майна - 1. Право власності підтверджується на підставі інформації з Держаного реєстру речових прав на нерухоме майно, отриманої шляхом безпосереднього доступу до нього приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дімітровою Т.А. перед посвідченням цього договору.

Пунктом 2.1 договору сторони визначили, що продаж квартири за домовленістю сторін учиняється за 2944077,85 грн, яка буде перерахована покупцем до 28.02.2020 року продавцю, що буде підтверджуватися відповідним платіжним документом.

Сторони домовилися, що право власності у покупця на відчужувану квартиру виникає з дня держаної реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, яка проводиться нотаріусом, що посвідчує договір (пункт 3.1. договору).

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 02.03.2020 року №202619698 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дімітровою Т.А. 21.02.2020 року здійснено державну реєстрацію права власності на квартиру що знаходиться у АДРЕСА_4 за фізичною особою ОСОБА_2 та внесено запис за №35616316 (рішення про державну реєстрацію прав (індексний номер: 51272648 від 21.02.2020 року). Підстава: договір купівлі продажу від 21.02.2020 року.

Постановою Верховного Суду від 20.05.2020 року у справі №640/19149/16-ц рішення Київського районного суду м.Харкова від 25.04.2019 року та постанову Харківського апеляційного суду від 02.10.2019 року скасовано та прийнято нове судове рішення, яким відмовлено ПАТ АБ «Південний» у позові до ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Постанова суду касаційної інстанції мотивована тим, що звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом реалізації права позивача від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку», є способом позасудового врегулювання, який здійснюється на підставі іпотечного застереження за згодою сторін без звернення до суду. ПАТ АБ «Південний» не обмежене у праві звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі у позасудовому порядку або задовольнити вимоги іпотекодержателя в інший спосіб.

Відповідно до статті 572 Цивільного кодексу України в силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов`язання, забезпеченого заставою, а також в інших випадках, встановлених законом, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави).

Статтями 6, 627 Цивільного кодексу України визначено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно ч.1 ст. 575 Цивільного кодексу України, окремим видом застави є іпотека застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

За положеннями статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Відповідно до статей 12 і 33 Закону України «Про іпотеку» одним зі способів захисту прав та інтересів іпотекодержателя є звернення стягнення на предмет іпотеки.

Вказаний Закон визначає такі способи звернення стягнення на предмет іпотеки (ч.3 ст. 33 Закону України «Про іпотеку»): судовий (звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду); позасудовий: захист прав нотаріусом (звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі виконавчого напису нотаріуса) або самозахист (згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя).

Способами задоволення вимог іпотекодержателя під час звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, є (ч.3 ст. 36 Закону України «Про іпотеку»:

1) передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»;

2) право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку».

При цьому, способами задоволення вимог іпотекодержателя під час звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду є:

1) реалізація предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів (ст. 39 Закону України «Про іпотеку»);

2) продаж предмета іпотеки іпотекодержателем будь-якій особі-покупцеві (ст. 38 Закону України «Про іпотеку»).

Звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом встановлення у рішенні суду права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, визначеному статтею 38 Закону України «Про іпотеку», можливе лише за умови, що сторони договору іпотеки не передбачили цей спосіб задоволення вимог іпотекодержателя у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або в іпотечному застереженні, яке прирівнюється до такого договору за юридичними наслідками.

Частина друга статті 36 Закону України «Про іпотеку», яка встановлює, що визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки, означає, що у разі, якщо у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя сторони передбачили обидва, вказані у частині третій статті 36 Закону України «Про іпотеку», способи задоволення вимог іпотекодержателя (статті 37, 38 Закону України «Про іпотеку»), то їх наявність не перешкоджає іпотекодержателю застосувати:

1) судовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом задоволення вимог іпотеко держателя у спосіб реалізації предмета іпотеки на прилюдних торгах;

2) позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі виконавчого напису нотаріуса.

Аналогічний правовий висновки міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду у постанові від 29.05.2019 року у справі №310/11024/15-ц, провадження №14-112цс19.

Якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.

Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог. Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.

При цьому, за змістом вказаної норми метою повідомлення боржника кредитором про продаж предмету іпотеки є забезпечення можливості іпотекодавцю впродовж 30-денного строку до укладення договору продажу предмета іпотеки погасити свій борг та залишити за собою право власності на звільнене внаслідок цього від іпотеки майно.

Відповідно до змісту наведеної норми ст. 38 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець у разі порушення права іпотекодавця протягом 30 днів до укладення договору про наміри продати для погашення боргу предмет іпотеки будь-якій особі-покупцеві має право на відшкодування завданих збитків, а не на повернення предмету іпотеки.

Так, з матеріалів справи вбачається, що другим відповідачем за 30 днів здійснено повідомлення шляхом направлення на адресу ОСОБА_1 (р. № 14-001-6904-2020 від 13.01.2020 року) та колишнього власника (іпотекодавця) ОСОБА_3 (р. № 14-001-6916-2020 від 13.01.2020 року) відповідних повідомлень в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку». У повідомленні вказано, що в силу приписів діючого законодавства України, Акціонерний банк «Південний» бажає реалізувати своє право щодо продажу предмета іпотеки (квартири АДРЕСА_5 ) та укласти відповідний договір купівлі-продажу в період з 21.02.2020 року по 25.02.2020 року.

Отже, посилання апелянта про його не повідомлення спростовується матеріалами справи.

У пункті 4.1 договору іпотеки 17.12.2007 року (у редакцій, викладеній у договорі №8 про внесення змін до договору іпотеки від 17.12.2007 року) сторони передбачили позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу предмету іпотеки будь-якій особі та будь-яким способом, в тому числі на біржі, на підставі договору купівлі-продажу в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку», для чого іпотекодавець надав право іпотекодержателю право укласти такий договір за ціною, погодженою сторонами у пункті 1.9 цього договору, або за ціною, що визначається на підставі незалежної експертної оцінки, та на умовах, визначених на власний розсуд іпотекодержателя, і здійснити всі необхідні дії від імені іпотекодавця.

З вищевикладеного слідує, що за наявності відповідного іпотечного застереження звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом надання позивачу права від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку», є способом позасудового врегулювання, який здійснюється за згодою сторін без звернення до суду.

Як вбачається з матеріалів справи, та не заперечується сторонами, продавцем майна у спірному договорі (предмета іпотеки квартири) виступив другий відповідач, який в силу приписів ч.5 ст. 38 Закону України «Про іпотеку», діяв від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

За змістом ст.ст. 36, 38 Закону України «Про іпотеку» внаслідок рішення касаційного суду, яке було постановлено після укладення спірного договору купівлі-продажу предмету іпотеки: 1) банк не втратив права іпотекодержателя на передбачене договором іпотеки та ст. 36 Закону України «Про іпотеку» право продажу у позасудовому порядку шляхом укладення відповідного договору продажу предмету іпотеки - квартири в рахунок погашення боргу; 2) іпотекодавець не був звільнений від обов`язку задовольнити вимоги кредитора за рахунок предмету іпотеки. Такий висновок ґрунтується на тому, що постановою суду касаційної інстанції від 20.05.2020 року у справі №640/19149/16-ц були скасовані рішення судів першої та другої інстанції лише з тих підстав, що банк не обмежений у праві звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу від свого імені предмет іпотеки будь-якій особі у позасудовому, тобто у безспірному, порядку або задовольнити вимоги іпотекодержателя в інший спосіб. Оскільки касаційний суд встановив безспірне право банку на укладення договору продажу предмету іпотеки відповідно до ст. ст. 36, 38 Закону України «Про іпотеку» та договору про іпотеку від 17.12.2007 року з наступними змінами, то не можна вважати, що скасування рішень судів першої та другої інстанції у справі №640/19149/16-ц позбавили кредитора цього права.

При цьому, укладення додаткової угоди до спірного договору від 24.06.2022 року, якої викладено пункти 1.3. та 2.2. у новій редакції, прибравши з нього згадку про рішення Київського районного суду м. Харкова від 25.04.2019 року у справі №640/19149/16-ц не спростовує обставини можливості та права кредитора здійснити реалізацію предмета іпотеки та не свідчить, що такий договір є недійсним.

Щодо набуття позивачем статусу іпотекодавця, колегія суддів зазначає наступне.

Позивач у позові та в апеляційній скарзі зазначає, що вона набула спірну квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 у власність на підставі договору купівлі-продажу від 15.11.2016 року, укладеного з ОСОБА_4 за вартістю у розмірі 1861946,00 грн. Відповідно до пункту 5 вказаного договору, продавець стверджував, що відчужуване ним за цим договором нерухоме майно не момент його укладення не перебуває під арештом, забороною, щодо нього не ведуться судові спори, воно не передане в іпотеку, у податковій заставі не перебуває, як внесок до статутного капіталу юридичних осіб не внесено, відносно нього не укладено будь-яких договорів з відчуження або користування ним, не укладено шлюбних контрактів, прав щодо них у третіх осіб немає, правочин не суперечить правам та інтересам малолітніх, неповнолітніх чи інших непрацездатних осіб. Згідно з Витягами за результатами пошуку інформацій про зареєстровані права, їх обтяження на об`єкт нерухомого майна від 15.11.2016 року, Державного реєстру обтяжень рухомого майна від 15.11.2016 року, витягу з Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна у порядку доступу нотаріусів від 15.11.2016 року відомості про обтяження відсутні, заборон відчуження не має.

У статті 23 Закону України «Про іпотеку» (в редакції на день укладення договору іпотеки щодо квартири, яка є предметом спірного договору про її продаж) визначено, що у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.

Відповідна редакція статті 23 Закону діяла і станом на момент укладення договору купівлі-продажу від 15.11.2016 року, укладеного з ОСОБА_4 і за яким позивач набула право власності на предмет іпотеки.

Матеріали справи свідчать, що разом з укладанням договору іпотеки було накладено заборону відчуження вищевказаної квартири, про що приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу 17.12.2007 року було зроблено відповідний запис, зареєстрований за №6737.

13.10.2016 року реєстратором було прийнято рішення про державну реєстрацію припинення іпотеки №31854692 та рішення про державну реєстрацію припинення заборони відчуження №31854833 квартири. Реєстрація припинення іпотеки та припинення заборони здійснено на підставі рішення Апеляційного суду Харківською області від 26.09.2016 року по справі №619/4569/16-ц (н/п 22-ц/790/8963/16). Разом з цим, відповідно до листа Апеляційного суду Харківської області від 15.11.2016 року №05-08/П-338/16/26148, справи за №619/4569/16-ц не існувало; рішення Апеляційного суду Харківською області від 26.09.2016 року в справі №619/4569/16-ц (н/п 22-ц/790/8963/16) судом не приймалось та не видавалось. Згідно витягу з кримінального провадження №0001649, 25.11.2016 року, до Єдиного державного реєстру досудових розслідувань внесено запис про підроблення рішення Апеляційного суду Харківської області №619/4569/16-ц від 26.09.2016 року.

Вказані обставини були встановлені у рішенні Київського районного суду міста Харкова від 03.03.2017 року по справі №640/1476/17. За вказаним рішенням було визнано незаконним та скасовано рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Обухівського МНО Київської області від 13.10.2016 року №31854692 про державну реєстрацію припинення іпотеки квартири за адресою: АДРЕСА_4 . Визнано незаконним та скасовано рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Обухівського МНО Київської області 13.10.2016 року №31854833 про державну реєстрацію припинення заборони відчуження квартири АДРЕСА_2 . Вирішено відновити запис реєстрації іпотеки у Державному реєстрі прав на нерухоме майно та їх обтяжень №440375 щодо реєстрації іпотеки квартири АДРЕСА_2 та відновити запис реєстрації обтяження заборони відчуження у Державному реєстрі прав на нерухоме майно та їх обтяжень №440338 щодо реєстрації обтяження квартири.

Відповідне рішення набрало законної сили.

Виключення відомостей про право іпотеки з відповідного Державного реєстру, не впливає на чинність іпотеки, не відновлює дію останньої, оскільки іпотека зберігає чинність незалежно від відсутності певний час відомостей про неї у відповідному державному реєстрі.

Аналогічний правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.06.2021 року у справі №922/2416/17.

З огляду на викладене, незважаючи на перепродажі квартири АДРЕСА_2 , іпотека кожного разу зберігалася, та особа, до якої перейшло (переходило) право власності на предмет іпотеки, набуває (набував) статусу іпотекодавця. Тобто, на дату укладання оспорюваного правочину в цій справі позивач перебувала в статусі іпотекодавця по відношенню до Акціонерного банку «Південний».

Згідно вимог частини 1 статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Частиною 1 статті 215 Цивільного кодексу України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

У той час позивачем не доведено та необґрунтовано наявність правових підстав визначених ст.203 та ст.215 Цивільного кодексу України для визнання недійсним договору купівлі-продажу від 21.02.2020 року квартири АДРЕСА_2 між ОСОБА_2 та Публічним акціонерним товариством Акціонерний банк «Південний» у зв`язку з чим правомірно відмовлено в задоволенні такої вимоги.

Щодо вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію прав (індексний номер: 51272648 від 21.02.2020 року) на квартиру АДРЕСА_2 та поновлення в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно відомості щодо ОСОБА_1 , як власника квартири АДРЕСА_2 , слід вказати наступне.

Частино 4 статті 55 Закону України «Про нотаріат» визначено, що посвідчення правочинів щодо відчуження, іпотеки квартири провадиться за місцезнаходженням (місцем реєстрації) цього майна або за місцезнаходженням (місцем реєстрації) однієї із сторін відповідного правочину.

Відповідно до ч.5 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції, яка діяла на момент виникнення спірних відносин), державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться в межах Автономної Республіки Крим, області, міст Києва та Севастополя за місцезнаходженням нерухомого майна. На підставі рішення Міністерства юстиції України державна реєстрація права власності та інших речових прав у визначених випадках може проводитися в межах декількох адміністративнотериторіальних одиниць, визначених абзацом першим цієї частини, або незалежно від місцезнаходження нерухомого майна. Державна реєстрація обтяжень речових прав проводиться незалежно від місцезнаходження нерухомого майна. Державна реєстрація прав проводиться за заявами у сфері державної реєстрації прав будь-яким державним реєстратором з урахуванням вимог, встановлених абзацами першим - третім цієї частини, крім випадку, передбаченого статтею 321 цього Закону.

Згідно ст. 312 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції, яка діяла на момент виникнення спірних відносин), державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об`єктом незавершеного будівництва, що має наслідком набуття, зміну чи припинення речових прав, їх обтяжень одночасно із вчиненням такої нотаріальної дії, проводиться нотаріусом, яким вчинено відповідну нотаріальну дію, крім випадків, передбачених цією статтею.

Наразі позивачем не спростовано, що у даному випадку посвідчення спірного договору купівлі-продажу від 21.02.2020 року квартири номер 9 відбулося із дотримання цієї норми закону - за місцезнаходженням (місцем реєстрації) сторін цього договору, а саме першого відповідача - АДРЕСА_6 та другого відповідача - АДРЕСА_7 , що відповідає змісту статті 31-2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції на день виникнення спірних правовідносин.

Так, згідно цієї норми державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об`єктом незавершеного будівництва, що має наслідком набуття, зміну чи припинення речових прав, їх обтяжень одночасно із вчиненням такої нотаріальної дії, проводиться нотаріусом, яким вчинено відповідну нотаріальну дію, крім випадків, передбачених цією статтею.

Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Одеської області Дімітрова Т.А., з огляду на вищевказані норми права, при посвідченні спірного договору мала компетенцію щодо вчинення відповідних дій.

Вказане свідчить про відсутність підстав для задоволення позовної вимоги про скасувати рішення про державну реєстрацію прав (індексний номер: 51272648 від 21.02.2020 року) на квартиру АДРЕСА_2 .

Враховуючи встановлення обставини необґрунтованості позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 21.02.2020 року квартири АДРЕСА_2 між ОСОБА_2 та Публічним акціонерним товариством Акціонерний банк «Південний» та скасування рішення про державну реєстрацію прав (індексний номер: 51272648 від 21.02.2020 року) на квартиру АДРЕСА_2 , то відсутні підстави для задоволення позовної вимоги про поновлення в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно відомості щодо ОСОБА_1 , як власника квартири АДРЕСА_2 , як похідної.

Щодо посилань позивача (апелянта у справі) про добросовісність набуття майна, колегія суддів зазначає наступне.

Як вже зазначалось, позивач набула спірну квартиру у власність на підставі договору купівлі продажу від 15.11.2016 року, укладеного з ОСОБА_4 .

Згідно з Витягами за результатами пошуку інформацій про зареєстровані права, їх обтяження на об`єкт нерухомого майна від 15.11.2016 року, Державного реєстру обтяжень рухомого майна від 15.11.2016 року, витягу з Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна у порядку доступу нотаріусів від 15.11.2016 року відомості про обтяження відсутні, заборон відчуження не має.

Позивач наполягає на тому, що згідно витягів з Єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень вбачається, що жодних іпотек на момент набуття ним права власності на спірну квартиру зареєстровано не було. Так, з витягу з єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень №71434700 від 26.10.2016 року - власником спірної квартири є ОСОБА_4 і жодних обтяжень нерухомого майна не зареєстровано.

На думку позивача, він є добросовісним набувачем квартири АДРЕСА_2 , оскільки чинним законодавством України встановлено презумпцію добросовісності поведінки особи, що означає, що докази недобросовісності особи має надати та особа, яка таку добросовісність заперечує. Тягар спростування презумпції покладається на особу, що її спростовує. Крім того, посилається на висновки Верховного Суду, та зазначає, що доказом добросовісності особи є відомості державного реєстру речових прав на нерухоме майно, правомірність яких презюмується і особа вправі покладатися на такі відомості.

Таким чином, на переконання позивача, остання набула право власності на спірну квартиру вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень, зокрема - спірного права іпотеки другого відповідача. Отже, у зв`язку із набуттям вказаного майна вільним від претензій другого відповідача не було жодних підстав для задоволення вимог банку до боржника за кредитним договором за рахунок позивача, яка жодним чином не приймала участі у вказаних кредитних правовідносинах та свого майна в іпотеку не передавала, майновим поручителем не виступала, згоди на поновлення реєстрації права іпотеки та задоволення вимог до третьої особи за рахунок її майна не надавала.

Статтею 41 Конституції України встановлено, що право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Одним із способів захисту цивільних прав відповідно до п.1 ч.2 ст. 16 Цивільного кодексу України є визнання права. Визнання права власності необхідне позивачу для законного володіння, користування та розпорядження своїм майном.

Статтею 328 Цивільного кодексу України визначено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

За своєю правовою природою іпотека має речово-правову природу. Зважаючи, що в Цивільному кодексі України норми про іпотеку містяться в книзі п`ятій «Зобов`язальне право» і за таким підходом вона є забезпечувальним речовим правом. Разом з тим, характерною ознакою речового права є його абсолютний характер. Абсолютність речового права закріплює юридичне відношення управненої особи саме до речі, а не до конкретної зобов`язаної особи, що є характерним для зобов`язальних прав. Речовому праву управненої особи на річ кореспондується пасивний обов`язок будь-яких третіх осіб не перешкоджати управненій особі у використанні речі та не вчиняти будь-яких інших дій щодо речі без згоди управненої особи.

Оскільки абсолютне речове право діє щодо будь-яких третіх осіб і ті повинні дотримуватись його, то вони мають бути обізнані про наявність та зміст такого права. Тобто у разі придбання речі, обтяженої іпотекою, набувач повинен бути завчасно повідомлений про таке обтяження. У зв`язку з цим сучасне речове право характеризується ще однією ознакою - його публічністю. Відповідно до цієї ознаки речові права підлягають публічній реєстрації, що робить їх наявність і зміст доступним для всіх третіх осіб - учасників цивільних правовідносин. В Україні реєстрація речових прав та їх обтяжень відбувається відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Відповідно до п.1 ч.1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно».

Добросовісним набувачем особа вважається тому, що інформація про обтяження майна іпотекою до її відома не була доведена, а сама вона, проявивши розумну обачність, не могла довідатися про обтяження придбаного нею об`єкту.

У Постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.10.2019 року у справі №922/3537/17 зазначено: пункт 38. Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень.

У Постанові Великої Палати Верховного Суду від 21.09.2022 року у справі №908/976/19 зазначено: пункт 5.60. Якщо спірне майно є об`єктом нерухомості, то для визначення добросовісності його набувача, крім приписів Цивільного кодексу України, слід застосовувати спеціальну норму пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якої державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (див. близькі за змістом висновки у Постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.10.2019 року у справі №922/3537/17 (пункти 37), від 02.11.2021 року у справі №925/1351/19 (пункт 6.45), від 06.07.2022 року у справі №914/2618/16 (пункт 53).

З вищевикладеного слідує, що якщо добросовісна особа, тобто та, яка не знала та не могла знати про існування обтяжень речових прав на це майно або про наявність на нього речових прав третіх осіб, придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, то вона вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Велика Палата Верховного Суду для забезпечення єдності судової практики у Постанові від 15.06.2021 року у справі №922/2416/17 конкретизувала висновки, викладені у низці постанов Великої Палати Верховного Суду, Верховного Суду України та Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, щодо деяких питань при вирішенні спорів про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Конкретизація висновків полягала, зокрема у такому:

- за відсутності в реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (пункт 38 Постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.10.2019 року у справі №922/3537/17). За таких умов право іпотеки припиняється, відомості про іпотеку поновленню не підлягають, а позов про звернення стягнення на предмет іпотеки не підлягає задоволенню;

- при вирішенні таких спорів необхідно враховувати наявність чи відсутність обставин, які можуть свідчити про недобросовісність набувача майна, придбаного за відсутності в державному реєстрі відомостей про обтяження.

Отже, права особи, яка покладається на дані реєстру речових прав, мають пріоритет по відношенню до прав іпотекодержателя, чий запис про іпотеку було незаконно вилучено, або не було зареєстровано.

При цьому на іпотекодержателя покладається обов`язок довести, що особа, яка придбала іпотечне майно, діяла недобросовісно.

Заперечуючи проти позовних вимог другий відповідач вказував, що позивач заздалегідь була обізнана, про той факт, що квартира АДРЕСА_5 була обтяжена іпотекою та забороною Акціонерного банку «Південний».

Предмет іпотеки неодноразово змінив свого власника, а саме починаючи з ОСОБА_3 (первісного іпотекодавця квартири) потім до ОСОБА_5 , потім до ОСОБА_4 , потім до ОСОБА_1 .

За твердженнями другого відповідача, ОСОБА_3 по відношенню до ОСОБА_1 є її зятем, бо з 01.06.2007 року він перебуває у шлюбі з громадянкою російської федерації ОСОБА_6 (копії відповідних документів додавалися у суді першої інстанції під час розгляду справи №953/4958/20 у цивільному суді), яка в свою чергу була діючим представником своєї матері відповідно до довіреності від 14.04.2018 року, посвідченої приватним нотаріусом ХМНО Єніною Л.В. за р.№391. Копія довіреності була додана представником ОСОБА_1 до касаційної скарги у судовій справі №640/19149/16-ц, у якій приймали участь, як ОСОБА_1 так й Акціонерний банк «Південний». Тобто в ланцюгу продажу предмета іпотеки першою ланкою виступає зять, а останньою ланкою виступає його теща.

Також, другий відповідач зазначає, що останній договір купівлі-продажу спірної квартири 15.11.2016 року підписано з одного боку ОСОБА_7 (отримав свідоцтво на право заняття адвокатською діяльністю 07.09.2017 року, та до того, як створив власне бюро, діяв за адресою: АДРЕСА_8 ), уповноважений від імені ОСОБА_4 та безпосередньо ОСОБА_1 .

При цьому, ОСОБА_7 , як адвокат, тривалий час представляв інтереси ОСОБА_3 (колишнього власника предмета іпотеки та безпосередньо іпотекодавця) у судовій справі №640/19149/16-ц.

Вищевикладене на думку другого відповідача свідчить про те, що позивач - ОСОБА_1 , ще задовго була обізнана, що купувала об`єкт, який належав її зятю, та цей об`єкт перебуває в іпотеці Акціонерного банку «Південний».

Тому, в силу приписів статті 3 Цивільного кодексу України (добросовісність), статті 13 Цивільного кодексу України (утримання від дій, що можуть порушити права інших осіб), статті 234 Цивільного кодексу України (фіктивний правочин без наміру створити правові наслідки) відсутні будь-які ознаки добросовісного набувача предмета іпотеки в особі ОСОБА_1 .

Суд першої інстанції з яким погоджується суд апеляційної інстанції, дослідивши матеріали справи, та наявні докази, дійшов вірного висновку про обґрунтованість заперечень другого відповідача, оскільки дійсно позивачка ОСОБА_1 не є добросовісною у захисті свого права, адже первинний іпотекодавець та власник обтяженої іпотекою спірної квартири ОСОБА_3 є її зятем, а у ланцюгу перепродажу спірної квартири брали участь ОСОБА_7 , який тривалий час представляв інтереси попереднього власника та іпотекодавця ОСОБА_3 у вищевказаній цивільній справі №640/19149/16-ц, розгляд якої закінчився ухваленням постанови від 20.05.2020 року.

Суб`єкт права володіння може бути добросовісним або недобросовісним. Відчуження майна - розпорядження ним, належить власникові майна. Визначення «добросовісності» вказує на дві сторони добросовісності у цих відносинах, по-перше, добросовісним є набувач, який не знав, а по-друге, який не міг знати, що він придбав майно в особи, яка не мала права його відчужувати.

Суд також приймає до уваги, що добросовісність - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Тобто цивільний оборот ґрунтується на презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних відносин, які вправі розраховувати саме на таку поведінку інших учасників, яка відповідатиме зазначеним критеріям і уявленням про честь та совість

(Близька за змістом правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 11.11.2021 року у справі №910/8482/18 (910/4866/21), від 04.08.2021 року у справі №185/446/18, від 07.10.2020 року у справі №450/2286/16-ц).

Враховуючи вищевикладене, з огляду на стандарт доказування та вірогідність доказів, то можна стверджувати, що позивач у справі була обізнана про наявність договору іпотеки, у зв`язку із чим відсутні підстави для її визнання добросовісним набувачем квартири АДРЕСА_2 .

Згідно ст. 129 Конституції України, до основних засад судочинства відносяться, зокрема, рівність усіх учасників судового процесу перед законом і судом, змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.

Відповідно до статті 55 Конституції України, статей 15, 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Статтею 13 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до вимог ст. 73 Господарського процесуального кодексу України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно ст. 77 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Статтею 86 цього ж кодексу визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Колегія суддів зазначає, що апелянтом всупереч приписів ст. 73 та ст. 74 Господарського процесуального кодексу України не доведено факту, а також не надано належних та допустимих доказів у підтвердження своєї позиції по справі.

Статтею 236 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів сторін та їх відображення у судових рішеннях, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції ґрунтується на висновках, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі «Проніна проти України» (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006). Зокрема, ЄСПЛ у своєму рішенні зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент.

На підставі вищевикладеного, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги в зв`язку з її юридичною та фактичною необґрунтованістю та відсутністю фактів, які свідчать про те, що оскаржуване рішення прийнято з порушенням судом норм права. Доводи апеляційної скарги не спростовують наведені висновки колегії суддів, у зв`язку з чим апеляційна скарга фізичної особи ОСОБА_1 не підлягає задоволенню з підстав, викладених вище, а оскаржуване на рішення Господарського суду Харківської області від 04.09.2024 року у справі №953/4958/20, яке відповідає вимогам статті 236 Господарського процесуального кодексу України, має бути залишене без змін.

Вирішуючи питання розподілу судових витрат, колегія суддів зазначає, що оскільки в задоволенні апеляційної скарги відмовлено, то судові витрати понесені заявником апеляційної скарги, у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції, відшкодуванню не підлягають в силу приписів статті 129 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись статтями 13, 73, 74, 77, 86, 129, 240, 269, 270, п.1, ч.1 ст.275, 276, 281, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу фізичної особи ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Харківської області від 04.09.2024 року у справі №953/4958/20 залишити без змін.

Дана постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок і строки її оскарження передбачено ст. 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст складено 21.11.2024 року.

Головуючий суддя В.С. Хачатрян

Суддя Р.А. Гетьман

Суддя О.І. Склярук