ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 листопада 2024 року Справа № 925/914/24

Господарський суд Черкаської області у складі головуючого судді Васяновича А.В.,

секретар судового засідання Ібрагімова Є.Р.,

за участі представників сторін:

від позивача Стратілатов К.Г. адвокат,

Лепський В.І. - особисто,

від відповідача Коцар О.С. - адвокат,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом фізичної особи підприємця Лепського Віктора Івановича,

м. Черкаси

до приватного акціонерного товариства ВФ Україна, м. Київ,

про стягнення 198 517 грн. 69 коп.

ВСТАНОВИВ:

До Господарського суду Черкаської області з позовом звернулась фізична особа підприємець Лепський Віктор Іванович до приватного акціонерного товариства ВФ Україна про стягнення 198 517 грн. 69 коп. заборгованості, а саме: 150 592 грн. 24 коп. боргу по сплаті орендної плати за період з 01 листопада 2022 року по 30 червня 2024 року, 36 946 грн. 87 коп. пені, 7 752 грн. 30 коп. інфляційних втрат та 3 226 грн. 28 коп. 3% процентів річних, у зв`язку із неналежним виконанням відповідачем умов договору оренди нерухомого майна №_LEB від 01 серпня 2018 року.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 18 липня 2024 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі. Справу вирішено розглядати за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін.

Ухвалою суду від 24 липня 2024 року заяву відповідача про розгляд справи за правилами загального позовного провадження залишено без задоволення, водночас судом вирішено розгляд справи №925/914/24 здійснювати у порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням сторін.

Розгляд справи по суті призначено на 10 год. 30 хв. 18 вересня 2024 року.

Ухвалою суду від 18 вересня 2024 року, судом було витребувано у позивача оригінали документів, а саме: договір оренди нерухомого майна №_LEB від 01 серпня 2018 року, договір дарування майна від 03 серпня 2022 року, лист від 01 листопада 2022 року, лист від 21 червня 2023 року. Також судом було оголошено перерву до 11 год. 30 хв. 03 жовтня 2024 року.

Проте, судове засідання призначене на 11 год. 30 хв. 03 жовтня 2024 року не відбулося, у зв`язку з оголошенням на території Черкаської області в цей час повітряної тривоги.

Ухвалою суду від 03 жовтня 2024 року розгляд справи по суті призначено на 11 год. 00 хв. 12 листопада 2024 року.

Представник позивача та позивач в судовому засіданні позовні вимоги підтримали та просили суд позов задовольнити повністю.

В обґрунтування своїх вимог, позивач з посиланням на положення ст.770 ЦК України зазначав, що 03 серпня 2022 року став власником земельної ділянки та технологічного майданчика, який на ній розташований.

В зв`язку з чим, до нього перейшли всі права та обов`язки орендодавця за договором № _LEB від 01 серпня 2018 року укладеного між громадянкою ОСОБА_1 та приватним акціонерним товариством ВФ Україна.

Представник відповідача в судовому засіданні проти позову заперечував, з підстав викладених у відзиві на позовну заяву.

Зокрема, відповідач вказував, що з договору купівлі-продажу земельної ділянки №4479 від 03 серпня 2022 року вбачається, що земельна ділянка не забудована та на ній не розміщено жодних споруд.

Договір дарування майна (технологічного майданчика) від 03 серпня 2022 року, на думку відповідача, є удаваним та недійсним, оскільки не існує технологічного майданчика як окремо визначеного нерухомого майна, право власності на яке ніколи не реєструвалось. Жодних доказів існування такого об`єкту позивачем не надано, а тому реального правочину дарування не відбулося, оскільки неможливо подарувати неіснуючий об`єкт.

Відповідач стверджує, що 50-метрова вежа з 180-тонним монолітним фундаментом нерозривно пов`язані із земельною ділянкою на якій вони розміщені.

Відповідач заперечує факт отримання листа від 01 листопада 2022 року про зміну власника земельної ділянки.

Отже, відповідач вважає, що в даному випадку відсутні будь-які підстави для нарахування новим власником орендних платежів.

У зв`язку з чим, відповідач просив суд у задоволенні позову відмовити повністю.

У відповіді на відзив позивач зазначав, що після укладання договору оренди та підписання 06 серпня 2018 року акту приймання-передачі між первісним орендодавцем та орендарем у відповідача виник обов`язок сплачувати орендну плату за використання технологічного майданчика, загальною площею 120 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , згідно план-схеми.

Договір оренди від 01 серпня 2018 року не містить положень про те, що умовою сплати орендних платежів є розміщення на об`єкті оренди обладнання чи іншого майна відповідача, а тому ця обставина (наявність чи відсутність майна відповідача на об`єкті оренди) не має значення для справи та виходить за межі предмету доказування.

Технологічний майданчик є об`єктом рухомого майна, який не підлягає обов`язковій реєстрації, що також вбачається із договору оренди.

Сам відповідач визнає той факт, що технологічний майданчик ніколи не існував, як нерухоме майно.

З посиланням на дані обставини позивач відхиляє доводи відповідача про необхідність нотаріального посвідчення договору дарування.

Позивач також вказував, що відповідач до листопада 2022 року сплачував орендну плату за використання орендованого майна.

Твердження відповідача про те, що 50-метрова вежа з 180-тонним монолітним фундаментом нерозривно пов`язані із землею та не можуть бути розміщеними на рухомому майні, на думку позивача є безпідставними, оскільки відповідачем не надано суду доказів будівництва об`єктів саме нерухомого майна на технологічному майданчику та земельній ділянці.

Позивач неодноразово письмово повідомляв відповідача про зміну власника об`єкту оренди та зміну орендодавця за договором оренди.

Відповідач зобов`язаний сплачувати орендну плату, оскільки договір оренди є дійсним.

Рішенням Шполянського районного суду Черкаської області від 25 березня 2024 року у справі №710/1364/23 було встановлено, що саме на земельній ділянці, яку займає технологічний майданчик і була побудована базова станція мобільного зв`язку пусковий комплекс КІЕ СНК LEB.

В той же час, площа технологічного майданчику, є значно меншою за площу земельної ділянки, яка є предметом договору купівлі продажу.

Предмет договору оренди, за доводами позивача, є лише однією зі складових об`єкта нерухомого майна, який був предметом договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Отже, позивач вказував, що факт користування земельною ділянкою та технологічним майданчиком встановлено рішенням суду та не потребує повторного доказування.

Неустойку за прострочення сплати оренди, з урахуванням ч. 6 ст. 232 ГК України, нараховано за період з 21 грудня 2022 року по 30 червня 2024 року.

У своєму запереченні відповідач вказував, що лист від 01 листопада 2022 року не може бути належним доказом по даній справі.

Позивач є колишнім співробітником ПрАТ Україна, який скористався конфіденційною інформацією, щодо договору оренди.

Пунктом 12.1. договору оренди нерухомого майна №_LEB від 01 серпня 2018 року продавець письмово зобов`язався не розголошувати конфіденційної інформації, щодо будь-яких умов даного договору, протягом його дії та трьох років після його припинення, без попереднього погодження з ПрАТ ВФ Україна будь-яким третім особам. Відповідного дозволу ПрАТ ВФ Україна не надавалось, отже таке розголошення є протизаконним, як зі сторони продавця так і зі сторони колишнього співробітника Лепського.

Позивачем не надано доказів, що підтверджують факт користування відповідачем майном позивача, а також розміщення рухомого майна на земельній ділянці з кадастровим №:01:002:0009, загальною площею 0,2100 га, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 .

Договорів оренди щодо земельної ділянки з колишнім власником ОСОБА_1 чи ОСОБА_2 відповідачем не укладалось.

ОСОБА_2 , як колишнім інженером з договірної роботи, право оренди не реєструвалось.

Отже, на думку відповідача, в будь-якому випадку відсутні підстави для стягнення орендних платежів.

Договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у ч. 8 ст. 33 Закону України Про оренду землі.

Рішенням Шполянського районного суду Черкаської від 25 березня 2024 року та постановою Черкаського апеляційного суду від 04 липня 2024 року у справі №710/1364/23, встановлено неідентичність предмету договору купівлі-продажу №4479 від 03 серпня 2022 року земельної ділянки кадастровий номер :01:002:0009 з предметом договору оренди нерухомого №_LEB від 01 серпня 2018 року, що також підтверджує безпідставність вимог позивача.

Судами під час розгляду справи №710/1364/23 не було встановлено існування технологічного майданчика, як окремо визначеного майна, та відповідно предмету договору оренди.

На час розгляду цивільної справи не існувало жодних договорів дарування в тому числі і договору дарування від 03 серпня 2022 року, а тому даний факт підтверджує фіктивність наданого суду документу, в якості доказу.

Позивач під час розгляду справи №710/1364/23 заперечував дійсність договору оренди нерухомого №_LEB від 01 серпня 2018 року, вважав його нікчемним. Заявляв, що придбав лише земельну ділянку.

Відповідачем не укладено жодних угод з ФОП Лепським В.І., а тому відсутні будь-які правові підстави для сплати та стягнення орендних платежів.

На думку відповідача договір оренди є припиненим, а тому відсутні будь-які підстави для нарахування чи сплати позивачу за договором оренди нерухомого №_LEB від 01 серпня 2018 року будь-яких орендних платежів.

З посиланням на приписи п. 18 розділу Прикінцеві та перехідні положення ЦК України відповідач вказував, що відсутні підстави для застосування ст. 625 ЦК України та нарахування штрафних санкцій.

09 вересня 2024 року від відповідача до суду надійшло клопотання про зупинення провадження у справі до прийняття рішення та набрання ним законної сили у справі №710/1214/24.

Під час розгляду даного клопотання судом було враховано, що згідно ч. 3 ст. 195 ГПК України провадження у справі на стадії її розгляду по суті зупиняється тільки з підстав, встановлених пунктами 1 - 31 частини першої статті 227 та пунктом 1 частини першої статті 228 цього Кодексу.

Тобто, виключні випадки зупинення провадження у справі, яка перебуває на стадії розгляду по суті врегульовано ч.3 ст.195 ГПК України.

Ухвалою суду, занесеною до протоколу судового засідання від 18 вересня 2024 року, суд керуючись ч.3 ст. 195, п.5 ч.1 ст. 227, ст. 233, 235 ГПК України, вирішив клопотання відповідача про зупинення провадження у справі залишити без задоволення.

В судовому засіданні, яке відбулося 12 листопада 2024 року згідно з ч. 1 ст. 240 ГПК України було оголошено вступну та резолютивну частини судового рішення зі справи №925/914/24.

Розглянувши матеріали справи та дослідивши докази, заслухавши пояснення представників сторін, суд вважає, що у задоволенні позову слід відмовити повністю, виходячи з наступного:

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом під час розгляду даного спору, 01 серпня 2018 року між громадянкою ОСОБА_1 (орендодавець) та приватним акціонерним товариством ВФ Україна (орендар) було укладено договір оренди майна за № _LEB.

Згідно п. 1.1 вищевказаного договору орендодавець зобов`язався передати, а орендар - прийняти в строкове платне користування технологічний майданчик, загальною площею 120 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , згідно план-схеми (додаток №2).

Об`єкт оренди надається орендарю для встановлення обладнання базової станції мобільного зв`язку (надалі обладнання), з метою здійснення орендарем господарської діяльності (п. 2.1. договору оренди).

Орендодавець засвідчує, що об`єкт оренди належить йому на праві власності на підставі договору купівлі-продажу (п. 3.2. договору).

Згідно п. 4.2 вищевказаного договору оренди, при передачі об`єкта оренди складається акт приймання-передачі об`єкта оренди (додаток №1), який підписується уповноваженими представниками сторін і є невід`ємною частиною цього договору.

Згідно п. 5.1-5.4 договору, орендна плата за місяць оренди (що не включає вартість спожитої електроенергії) становить 4975,00 грн. без ПДВ. Нарахування орендної плати починається з дати підписання сторонами акту приймання - передачі об`єкта оренди. Щомісячно до 20 числа місяця, наступного за звітним місяцем оплати, орендар самостійно здійснює орендну плату, шляхом банківського переказу на поточний рахунок орендодавця.

Відповідно до п. 5.9 цього договору орендодавець є фізичною особою, орендар є податковим агентом та на підставі ст. 18.1 Податкового кодексу України нараховує і утримує податок з доходів фізичних осіб та інші податки в установленому законодавством розмірі. Сума оплати за договором включає в себе суму податку з доходів фізичних осіб та інші податки, які будуть утримані.

Відповідно до п. 5.10 договору, розмір орендної плати на кожний наступний рік починаючи з 01 січня 2020 року визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за грудень місяць на офіційний річний індекс інфляції попереднього календарного року, відповідно до даних Державної служби статистки України.

06 серпня 2018 року між громадянкою ОСОБА_1 та приватним акціонерним товариством ВФ Україна було підписано акт приймання-передачі об`єкта оренди, із якого вбачається, що орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування об`єкт оренди, а саме: технологічний майданчик, загальною площею 120 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Об`єкт оренди передається орендарю без устаткування та інвентарю.

Згідно п. 11.1 договору оренди, цей договір вважається укладеним і набирає чинності з моменту його підписання сторонами та скріпленням його печатками сторін (за наявності) та діє з 01 серпня 2018 року до 30 червня 2021 року (включно).

У разі, якщо орендар продовжує користуватись об`єктом оренди після закінчення строку договору, то за відсутності заперечень зі сторони орендодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були раніше встановлені цим договором, причому кількість таких поновлень не обмежується (п. 11.8 договору оренди).

Позивач стверджував, що після 30 червня 2021 року орендар продовжив користуватися об`єктом оренди, проти чого орендодавець не заперечував, а тому договір оренди було неодноразово пролонговано, зокрема, до 29 червня 2024 року, а в подальшому - до 28 квітня 2027 року на тих самих умовах.

Водночас, матеріалами справи підтверджується, що 03 серпня 2022 року між громадянкою ОСОБА_1 (продавець) та ОСОБА_2 (покупець) було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки, який був посвідчений приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу Фіщук С.О., зареєстрований в реєстрі за №4479.

Згідно п. 1.1 вищевказаного договору купівлі-продажу продавець продав та передав у власність покупця, а покупець купив та прийняв від продавця земельну ділянку площею 0,2100 га, кадастровий номер :01:002:0009, призначену для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , і сплатив за неї обумовлену грошову суму.

В цей же день право власності на земельну ділянку було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за №47500960, що підтверджується копією Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №306509115 від 04 серпня 2022 року.

Також 03 серпня 2022 року між громадянкою ОСОБА_1 (дарувальник) та ОСОБА_2 (обдаровуваний) було укладено договір дарування майна.

Згідно п.1.1 договору дарування дарувальник передала обдаровуваному безоплатно у власність (подарував), а обдаровуваний прийняв в дар (у власність), належний дарувальнику технологічний майданчик, площею 120 кв.м., що знаходиться на земельній ділянці площею 0,2100 га, кадастровий № :01:002:0009 за адресою: АДРЕСА_1 .

З урахуванням наведених доказів суд дійшов висновку, що об`єкт оренди за договором від 01 серпня 2018 року - технологічний майданчик, загальною площею 120 кв.м., знаходиться на земельній ділянці кадастровий №:01:002:0009 за адресою: АДРЕСА_1 .

Положеннями п. 11.6 договору оренди передбачено, що реорганізація сторін, та/або перехід права власності на об`єкт оренди до третіх осіб не є підставою для зміни або припинення чинності цього договору і він зберігає свою чинність для нового власника об`єкту оренди (його правонаступників) на тих самих умовах.

24 жовтня 2022 року ОСОБА_2 зареєстровано у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань як фізичну особу-підприємця.

01 листопада 2022 року позивач звернувся до відповідача з листом, в якому зазначив, що у зв?язку з купівлею земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 на якій встановлено телекомунікаційне обладнання ПрАТ ВФ Україна просить підписати з ним договір оренди нерухомого майна з 01 листопада 2022 року (а.с. 16).

25 листопада 2022 року відповідач направив позивачу лист за № GR-22-08604 в якому повідомив про відмову від пропозиції щодо укладення будь-яких договорів з позивачем в тому числі щодо об`єкту за адресою: АДРЕСА_1 (а.с. 50).

За таких обставин суд відхиляє доводи відповідача, стосовно того, що останній не отримував пропозицій від позивача стосовно укладання з ним нового договору оренди, а також стосовно того, що відповідач не був обізнаним про зміну власника земельної ділянки, на якій розміщено обладнання базової станції мобільного зв`язку відповідача.

Про факт будівництва та розміщення вежі мобільного зв`язку відповідача саме за адресою АДРЕСА_1 свідчать доводи самого відповідача наведені ним в письмовій заяві (клопотанні) (а.с.31) та доданих до цієї заяви доказів (а.с.33-38).

Також з матеріалів справи вбачається, що 21 червня 2023 року позивач звернувся до керівника ТЦ Черкаси ПрАТ ВФ Україна Тєлєгіна О.А. з пропозицією про укладення договору оренди нерухомого майна або підписання додаткової угоди до договору оренди нерухомого майна № _LEB від 01 серпня 2018 року, який було підписано з попереднім власником ОСОБА_1 .

В даному листі також повідомлялося про купівлю позивачем земельної ділянки, на якій розміщено обладнання відповідача.

Зазначений лист отримав ОСОБА_3 21 червня 2023 року, про що міститься відповідна відмітка та відтиск печатки ПрАТ ВФ Україна (для документів).

09 липня 2024 року позивач цінним листом №335 з описом вкладення звернувся до відповідача з вимогою про сплату боргу по орендній платі.

Вказана вимога, згідно трекінгу поштових відправлень, отримана відповідачем 11 липня 2024 року.

Судом встановлено, що рішенням Шполянського районного суду Черкаської області від 25 березня 2024 року у справі №710/1364/23 за позовом ПрАТ ВФ Україна до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки у задоволенні позову відмовлено.

Постановою Черкаського апеляційного суду від 04 липня 2024 року зі справи №710/1364/23 рішення Шполянського районного суду Черкаської області від 25 березня 2024 року залишено без змін.

Місцевим судом було встановлено, що відповідно до повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1)/ про зміну даних у повідомленні про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об`єктів з незначними наслідками (СС1), яке адресоване Державній архітектурно будівельній інспекції України, зареєстровано 30.10.2018 ІУ 41, Приватне акціонерне товариство ВФ Україна повідомило про початок виконання будівельних робіт, а саме будівництво мережі стільникового радіотелефонного зв`язку стандартів GSM -900/DCS-1800/UMTS-2100 ПрАТ ВФ України, пусковий комплекс № КІЕ СНК LEB. Місце розташування об`єкта будівництва кадастровий номер :01:002:0009 Черкаська обл., Шполянський район, с. Лебедин, вул. Центральна. Вид будівництва нове будівництво. Земельна ділянка використовується для будівництва на підставі Договору №LEB від 01.08.2018 без серії, кадастровий номер :01:002:0009.

Також місцевим загальним судом було встановлено, що згідно з платіжними інструкціями ПрАТ ВФ Україна сплачено на користь ОСОБА_1 (ОСОБА_2) орендну плату, без ПДВ за договором №LEB від 01.08.2018: за січень 2020 року - 4004,87 грн, за лютий 2020 року - 4004,87 грн., за березень 2020 року4004,87 грн., за квітень 2020 року 4004,87 грн., за травень 2020 4004,87 грн; за червень 2020 року 4004,87 грн; за липень 2020 4004,87 грн; за серпень 2020 4004,87 грн; за вересень 2020 4004,87 грн; за жовтень 2020 4004,87 грн; за листопад 2020 5811,08 грн; за грудень 2020 4169,08 грн; за січень 2021 4169,08 грн; за лютий 2021 4169,08 грн; за березень 2021 4169,08 грн; за квітень 2021 4169,08 грн; за травень 2021 4169,08 грн; за червень 2021 4169,08 грн; за липень 2021 4169,08 грн; за серпень 2021 4169,08 грн; за вересень 2021 4169,08 грн; за жовтень 2021 4169,08 грн; за листопад 2021- 4169,08 грн; за грудень 2021 4169,08 грн; за січень 2022 4169,08 грн; за січень 2022 1896,91 грн; за лютий 2022 4815,28 грн; за березень 2022 4815,28 грн; за квітень 2022 4815,28 грн; за травень 2022 4815,28 грн; за червень 2022 4815,28 грн; за липень 2022 4815,28 грн; за серпень 2022 4815,28 грн; за вересень 2022 4815,28 грн; за вересень 2022 4815,28 грн; за жовтень 2022 4815,28 грн; за листопад 2022 4815,28 грн; за вересень 2018 -4004,87 грн; за серпень 2018 3358,93 грн; за жовтень 2018 4004,87 грн; за листопад 2018 4004,87 грн; за грудень 2018 4004,87 грн; за січень 2019 4004,87 грн; за лютий 2019 4004,87 грн; за березень 2019 4004,87 грн; за квітень 2019 4004,87 грн; за травень 2019 4004,87 грн; за червень 2019 4004,87 грн; за липень 2019 - 4004,87 грн; за серпень 2019 4004,87 грн; за вересень 2019 4004,87 грн; за жовтень 2019 4004,87 грн; за листопад 2019 4004,87 грн; за грудень 2019 4004, 87 грн.

Відповідно до декларації про готовність до експлуатації об`єкта за класом наслідків (відповідальності) належить до об`єктів з незначними наслідками (СС1), зареєстрованої Державною архітектурно будівельної інспекції України від 28.03.2019 №ІУ83, за адресою: кадастровий номер :01:002:0009, Черкаська обл., Шполянський район, с. Лебедин, вул. Центральна. Інформація про об`єкт будівництво мережі стільникового радіотелефонного зв`язку стандартів GSM -900/DCS-1800/UMTS-2100 ПрАТ ВФ України, пусковий комплекс № КІЕ СНК LEB. Інформація про замовника Приватне акціонерне товариство ВФ Україна. Інформація про документ, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою Договір № LEB від 01.08.2018 року без серія, кадастровий номер :01:002:0009.

Відповідно до ч. 4 ст. 75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Місцевий загальний суд відмовив у задоволенні позову з тих підстав, що об`єкт, який перебував в оренді приватного акціонерного товариства ВФ Україна не є ідентичним об`єкту, який є предметом договору купівлі - продажу земельної ділянки, оскільки площа технологічного майданчику, є значно меншою за площу земельної ділянки, яка є предметом договору купівлі - продажу. На думку суду, предмет договору оренди фактично є лише однією зі складових об`єкта нерухомого майна, який був предметом спірного договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Відповідно до ч.7 ст.75 ГПК України правова оцінка, надана судом певному факту при розгляді іншої справи, не є обов`язковою для господарського суду.

Судом враховано, що відповідно до ст. 770 ЦК України, у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця. Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.

Чинне законодавство надає наймачу додатковий захист шляхом встановлення правила про те, що перехід права власності на річ, передану у найм, не є підставою для зміни або припинення договору найму. При цьому новий власник речі автоматично набуває прав та обов`язків наймодавця за договором найму та повинен їх виконувати до закінчення строку дії договору або до моменту його припинення з будь-яких інших підстав.

В результаті переходу права власності на річ за будь-яких законних підстав (спадкування речі після смерті наймодавця, продаж, дарування наймодавцем речі, перехід права власності на річ, яка була предметом іпотеки тощо) має місце заміна наймодавця в договорі найму. Наймодавець, здійснюючи продаж речі, що передана в найм, зобов`язаний попередити покупця про наявність відносин найму. Купівля речі на таких умовах свідчить про згоду покупця прийняти на себе обов`язки наймодавця за договором найму. Наймодавець, який передав право власності на річ, або покупець (новий наймодавець) мають попередити наймача про заміну сторони у договорі найму. В разі нездійснення такого попередження виконання наймачем своїх обов`язків на користь первісного наймодавця буде вважатися належним виконанням ним договору найму.

Така правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 12.03.2019 року у справі № 909/367/18, реєстр. № 80632727.

Водночас, щодо об`єкту оренди за договором №_LEB від 01 серпня 2018 року судом враховано наступне:

У випадках, передбачених законодавством України, встановлено необхідність проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. Саме з проведенням такої державної реєстрації пов`язується момент виникнення права.

Так, частиною першою статті 182 ЦК України передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Згідно зі статтею 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Слід зазначити, що низка інших нормативно-правових актів також містять визначення нерухоме майно та встановлюють його правовий статус. Однак, наведене у ЦК України визначення є узагальненим та характеризує нерухоме майно за трьома основними ознаками, які повинні бути притаманні тому чи іншому об`єкту при визначенні його належності до нерухомого майна, а саме:

розташування на земельній ділянці;

переміщення неможливе без його знецінення;

переміщення неможливе без зміни його призначення.

При цьому слід зазначити, що норми ЦК України не встановлюють як обов`язкову ознаку нерухомого майна наявність фундаменту, а тому його існування не завжди є критерієм для віднесення майна до нерухомих речей.

Зокрема, режим нерухомої речі може бути поширений законом на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об`єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації (частина перша статті 181 Кодексу).

Це зумовлено, особливостями правового режиму, необхідністю підвищення контролю за володінням, користуванням та розпорядженням зазначеними об`єктами, забезпеченням їх індивідуалізації.

Водночас, відповідно до частини другої статті 1 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень дія цього Закону не поширюється на державну реєстрацію повітряних і морських суден, суден внутрішнього плавання, космічних та інших об`єктів цивільних прав, на які законом може бути поширено правовий режим нерухомої речі.

Відповідно до частини четвертої статті 182 ЦК України порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом.

Так, державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно (далі - державна реєстрація прав) згідно з статтею 1 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі - Державний реєстр прав).

Згідно ч. 1, 4 ст. 5 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (в редакції закону чинного на день укладення договору оренди від 01 серпня 2018 року) передбачено, що у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення.

Не підлягають державній реєстрації речові права та їх обтяження на корисні копалини, рослини, а також на малі архітектурні форми, тимчасові, некапітальні споруди, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких можливе без їх знецінення та зміни призначення, а також окремо на споруди, що є приналежністю головної речі, або складовою частиною речі, зокрема на магістральні та промислові трубопроводи (у тому числі газорозподільні мережі), автомобільні дороги, електричні мережі, магістральні теплові мережі, мережі зв`язку, залізничні колії.

За своєю природою земельні ділянки відносяться до нерухомості. Суспільні відносини, пов`язані з проведенням державної реєстрації речових прав на земельні ділянки, врегульовано, зокрема, Конституцією України, Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Стаття 14 Конституції України передбачає, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

Відповідно до статті 79 Земельного кодексу України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар, а також на водні об`єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній знаходяться, якщо інше не встановлено законом та не порушує прав інших осіб.

Право власності на земельну ділянку розповсюджується на простір, що знаходиться над та під поверхнею ділянки, на висоту і на глибину, необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд.

Аналогічне визначення міститься у частині третій статті 373 ЦК України, Законі України Про оцінку земель, Національному стандарті № 2 Оцінка нерухомого майна, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 28.10.2004 № 1442.

Крім того, статтею 79-1 Земельного кодексу України передбачено, що земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.

Державна реєстрація речових прав на земельні ділянки здійснюватиметься після державної реєстрації земельних ділянок у Державному земельному кадастрі.

Державна реєстрація прав суборенди, сервітуту, які поширюються на частину земельної ділянки, здійснюватиметься після внесення відомостей про таку частину до Державного земельного кадастру.

Метою проведення державної реєстрації земельної ділянки у Державному земельному кадастрі є, зокрема, її індивідуалізація, визначення на місцевості, а проведення державної реєстрації прав на таку земельну ділянку в Державному реєстрі прав - офіційне визнання і підтвердження виникнення, переходу або припинення речових прав та їх обтяжень на таку земельну ділянку.

Вказане забезпечує сукупність ознак земельної ділянки, визначених у статті 79 Земельного кодексу України, що у свою чергу, дозволяє визначити частину земної поверхні як об`єкт цивільного обороту.

Статтею 120 Земельного кодексу України встановлено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення..

Аналогічне положення міститься також у статті 377 Кодексу.

Вказане дозволяє стверджувати, що в межах поділу речей на головні та приналежні, в даному випадку головною річчю залишається житловий будинок, який знаходиться на земельній ділянці, а приналежністю сама земельна ділянка, яка наслідує юридичну долю нерухомого майна, яке на ній розміщене.

Як вже зазначалося до об`єктів нерухомого майна, права на які підлягають державній реєстрації, належать споруди (інженерні, гідротехнічні тощо).

Подібне визначення містить також Національний стандарт № 2 "Оцінка нерухомого майна", затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 28.10.2004 № 1442.

Відповідно до чинного Класифікатора будівель і споруд

НК 018:2023, затвердженого і введеного в дію наказом Міністерства економіки України 16 травня 2023 року № 3573, під спорудами розуміється структури, пов`язані із землею, які створені з будівельних матеріалів і комплектуючих та/або для яких виконуються будівельні роботи. У цьому відношенні підготовка ґрунту, посадка або посів тощо для сільськогосподарських цілей не вважаються спорудами.

На момент укладання договору оренди діяв Державний класифікатор будівель та споруд ДК 018:2000, що був затверджений і введений в дію наказом Державного комітету України по стандартизації, метрології та сертифікації 17 серпня 2000 року № 507.

Відповідно до даного Класифікатора під спорудами розуміється будівельні системи, пов`язані з землею, які створені з будівельних матеріалів, напівфабрикатів, устаткування та обладнання в результаті виконання різних будівельно-монтажних робіт.

Вказаним Класифікатором окремо виокремлено інженерні споруди.

Так, до інженерних споруд належать об`ємні, площинні або лінійні наземні, надземні або підземні будівельні системи, що складаються з несучих та в окремих випадках огороджувальних конструкцій і призначені для виконання виробничих процесів різних видів, розміщення устаткування, матеріалів та виробів, для тимчасового перебування і пересування людей, транспортних засобів, вантажів, переміщення рідких та газоподібних продуктів та т.ін.

Інженерні споруди класифікуються в основному за інженерним задумом, що визначається цільовим призначенням об`єкта.

До інженерних споруд відносяться, зокрема, транспортна інфраструктура (залізниці, шосейні дороги, злітно-посадкові смуги, мости, естакади тощо), трубопроводи та комунікації, комплексні промислові споруди, спортивні та розважальні споруди та т.ін.

Залежно від функціонального призначення та сфери використання законодавством також виділяються інші види споруд.

Зокрема, згідно з чинним Законом України Про електронні комунікації споруди електронних комунікацій - будівлі, контейнери, вежі, щогли, опори, антенно-фідерні пристрої, лінії зовнішнього електропостачання, кабельна каналізація електронних комунікаційних мереж, інші станційні та лінійно-кабельні споруди, будинкові розподільні мережі, що використовуються для організації електронних комунікаційних мереж.

Як вбачається з наведеного, законодавство не містить єдиного поняття споруда, також чітко не встановлює її правовий статус. Вказане зумовлює віднесення до споруд поряд з нерухомими також рухомі речі.

Зокрема, не підлягає державній реєстрації речові права на тимчасові споруди, що розташовані на земельній ділянці, МАФи, тощо.

А тому, при визначенні споруд, права на які підлягають державній реєстрації, слід враховувати, що для таких споруд повинні бути притаманні ознаки нерухомого майна, визначені статтею 181 ЦК України, а саме, розташування на земельній ділянці, переміщення споруди неможливе без її знецінення та зміни її призначення. Державній реєстрації підлягають лише речові права на споруди, які є окремою нерухомою річчю, тобто не є приналежністю головної речі і складовою частини іншої речі.

З урахуванням наведеного суд вважає, що технологічний майданчик на якому відповідачем було побудовано (змонтовано) споруду електронних комунікацій (вежу з відповідним обладнанням) сам по собі, як об`єкт також відноситься до інженерних наземних споруд, що знаходиться на земельній ділянці.

Відповідно до ст. 186 ЦК України річ, призначена для обслуговування іншої (головної) речі і пов`язана з нею спільним призначенням, є її приналежністю.

Приналежність слідує за головною річчю, якщо інше не встановлено договором або законом.

Суд вважає, що використання технологічного майданчика окремо без земельної ділянки на якій він розташований (побудований) є неможливим, в зв`язку з характеристиками та особливостями цієї інженерної споруди.

В даному випадку об`єкт оренди - технологічний майданчик площею 120 кв.м. є складовою частиною земельної ділянки кадастровий номер :01:002:0009, Черкаська обл., Шполянський район, с. Лебедин, вул. Центральна.

Водночас, право власності на земельну ділянку розповсюджується на висоту і на глибину, необхідні для зведення будівель та споруд.

Отже, суд вважає, що фактично за договором оренди від 01 серпня 2018 року, об`єктом оренди є земельна ділянка площею 120 кв.м. на якій раніше було споруджено (побудовано, змонтовано, тощо) технологічний майданчик (підготовлено площадку) для подальшого його використання за призначенням, в тому числі для встановлення електронних комунікацій.

Згідно ст. 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Матеріали справи не містять доказів того, що за відповідачем в установленому законом порядку зареєстровано речове право на користування земельною ділянкою на якій розташовано технологічний майданчик та побудовано (змонтовано) споруду електронних комунікацій.

При цьому слід зазначити, що проведення державної реєстрації речового права врегульовано Законом України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, а також постановою Кабінету Міністрів України №1127 від 25 грудня 2015 року Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Державна реєстрація прав проводиться за заявою заявника: шляхом безпосереднього звернення до державного реєстратора; шляхом звернення до Центру надання адміністративних послуг, утвореного відповідно до Закону України Про адміністративні послуги; або за заявою, поданою в електронній формі суб`єкту державної реєстрації прав або нотаріусу через веб-портал Мін`юсту, в разі: державної реєстрації обтяження за заявою органу державної влади, його посадової особи, якими встановлено, змінено або припинено обтяження; державної реєстрації речових прав, похідних від права власності (крім іпотеки), за заявою власника, іншого правонабувача, сторони правочину, у яких виникло речове право; державної реєстрації права власності на окремий індивідуально визначений об`єкт нерухомого майна (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, за заявою особи, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб.

У випадку оренди землі речовим правом є право користування земельною ділянкою, а документом, який встановлює ці права, є договір оренди землі. Отже, заявником можуть бути як орендар, так і орендодавець.

Отже, при реєстрації права оренди, законодавство не забороняє подавати заяву та необхідні документи ані орендодавцеві, ані орендареві. Сторони можуть вирішувати це питання на власний розсуд. При відкритті ж розділу в Реєстрі прав документи має подавати саме власник земельної ділянки або уповноважена особа по довіреності.

Згідно ч. 2 ст. 25 Закону України Про оренду землі орендар земельної ділянки зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди.

Таким чином, у орендаря обов`язок справляння орендної плати за землю виникає з дня державної реєстрації права оренди.

Оскільки право оренди земельною ділянкою за адресою: Черкаська обл., Шполянський район, с. Лебедин, вул. Центральна на якій розміщено технологічний майданчик не зареєстровано, то відповідно і обов`язку зі сплати орендних платежів на момент звернення позивача до суду у відповідача не виникло.

До моменту належного оформлення права оренди земельної ділянки, на якій розташований об`єкт (споруда) відповідача, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без реєстрації права оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними.

Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 Цивільного кодексу України.

При цьому судом враховано відповідний висновок Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2018 року зі справи №922/3412/17.

Проте, з цих підстав позов не заявлявся і відповідного розрахунку збережених коштів за фактичне користування землею без достатньої правової підстави суду надано не було.

З урахуванням наведених вище доводів підстав для задоволення позову суд не вбачає.

Судові витрати підлягають розподілу між сторонами відповідно до вимог ст. 129 ГПК України.

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 129, 237, 238, 240 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити повністю.

Рішення суду набирає законної сили в порядку та строк визначені ст. 241 ГПК України.

Рішення суду може бути оскаржено до Північного апеляційного господарського суду в порядку та строки передбачені розділом ІV ГПК України.

Повне рішення складено 19 листопада 2024 року.

Суддя А.В. Васянович