СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 листопада 2024 року м. Харків Справа №922/5023/23

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Гетьман Р.А., суддя Россолов В.В., суддя Склярук О.І.

за участю секретаря судового засідання Міракова Г.А.,

за участю представників:

від позивача за первісним позовом Красовський В.Б.,

від відповідача за первісним позовом Докашенко Д.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Східного апеляційного господарського суду матеріали апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Кростінді» (вх.№1196Х від 08.05.2024) на рішення Господарського суду Харківської області від 08.04.2024 у справі №922/5023/23 (м. Харків, суддя Рильова В.В., повний текст рішення складено 18.04.2024)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Кростінді», м. Харків,

до Приватного акціонерного товариства «Кумір», м. Харків,

про стягнення 125 315, 50 грн,

та за зустрічним позовом Приватного акціонерного товариства «Кумір», м. Харків,

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кростінді», м. Харків,

про стягнення 78 140,16 грн, -

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Кростінді» звернулося до Господарського суду Харківської області з позовною заявою про стягнення з Приватного акціонерного товариства «Кумір» суми гарантійного платежу в розмірі 125 315,50 грн за Договором оренди №13/08/19-01 від 13.08.2019. Також позивач просив суд покласти на відповідача - Приватне акціонерне товариство «Кумір» витрати зі сплати судового збору та судові витрати за надання правничої (правової) допомоги.

27.12.2023 Приватним акціонерним товариством «Кумір» до Господарського суду Харківської області подано зустрічну позовну заяву до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кострінді», в якій ПрАТ «Кумір» просило суд стягнути з ТОВ «Кострінді» суму боргу з орендної плати за договором №13/08/19-01 від 13.08.2019 у розмірі 20 563,20 грн, неустойку за договором оренди №13/08/19-01 від 13.08.2019 у розмірі 57 576,96 грн. Судові витрати, які складаються з 2 684,00 грн судового збору та витрат на професійну правничу допомогу у розмірі 18 000,00 грн, ПрАТ «Кумір» просило суд покласти на ТОВ «Кростінді».

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 08.01.2024, судом прийнято до розгляду зустрічний позов та об`єднано в одне провадження для спільного розгляду з первісним позовом у даній справі.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 08.04.2024 в задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Кростінді» відмовлено повністю. Зустрічний позов Приватного акціонерного товариства «Кумір» задоволено частково. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Кростінді» на користь Приватного акціонерного товариства «Кумір» суму боргу з орендної плати за Договором №13/08/19-01 від 13.08.2019 у розмірі 20 563,20 грн. В іншій частині зустрічного позову ПрАТ «Кумір» щодо стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «Кростінді» неустойки за Договором №13/08/19-01 від 13.08.2019 у розмірі 57 576,96 грн відмовлено. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Кростінді» на користь Приватного акціонерного товариства «Кумір» витрати зі сплати судового збору в сумі 697,84 грн. Ухвалено видати накази після набрання рішенням законної сили.

Товариство з обмеженою відповідальністю «Кростінді» з вказаним рішенням суду першої інстанції частково не погодилося та звернулося до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом першої інстанції при прийнятті рішення норм чинного законодавства, просить рішення Господарського суду Харківської області від 08.04.2024 у справі №922/5023/23 в частині відмови в задоволенні первісного позову та часткового задоволення зустрічного позову скасувати; первісний позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Кростінді» задовольнити; стягнути з Приватного акціонерного товариства «Кумір» на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Кростінді» грошові кошти в розмірі 125 315,50 грн (сто двадцять п`ять тисяч триста п`ятнадцять гривень 50 коп.); відмовити Приватному акціонерному товариству «Кумір» у задоволенні зустрічного позову повністю; здійснити перерозподіл судових витрат та стягнути з Приватного акціонерного товариства «Кумір» на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Кростінді» всі понесені судові витрати, в тому числі витрати на надання правничої допомоги; здійснити дослідження усіх доказів, наявних в матеріалах справи, під час розгляду цієї апеляційної скарги судом апеляційної інстанції.

В обґрунтування апеляційної скарги Товариство з обмеженою відповідальністю «Кростінді» зазначає наступне:

- у матеріалах справи відсутні докази наявності будь-яких вимог ПАТ «Кумір» до ТОВ «Кростінді» щодо збитків та документального підтвердження їх суми, яка підлягає компенсації орендодавцю за рахунок гарантійного платежу;

- судом не досліджено причини та обставини не підписання акту повернення приміщення;

- з наявних у матеріалах справи доказів вбачається, що очевидними є обставини як неможливості доступу орендаря до приміщення, так і неможливості ведення господарської діяльності відповідно до мети договору;

- ТОВ «Кростінді» не мало доступу до орендованого приміщення, а відтак і не могло скласти опис його стану і тому листом №08/07-22 від 08.07.2022 ініціювало процедуру повернення приміщення з проханням до ПАТ «Кумір» надати акт приймання-передачі приміщення для підписання;

- за умовами договору орендар не мав зобов`язання складати опис стану приміщення та акт приймання-передачі, більше того саме орендодавець повинен був складати такі документи;

- суд жодним чином не аналізує та не дає правової оцінки фактичним обставинам, які могли призвести до недоліків приміщення та доказам, які це підтверджують або спростовують, тобто це відбулося внаслідок господарської діяльності або інших дій орендаря чи внаслідок обставин, які не залежали від дій орендаря, а зумовлені іншим зовнішнім впливом;

- судом першої інстанції жодним чином не враховано, що саме ТОВ «Кростінді» ініціювало процедуру повернення орендованого приміщення, та тричі зверталося з відповідними листами, факт отримання яких не заперечено ПАТ «Кумір»;

- судом не враховано, що саме ПАТ «Кумір» за весь час з моменту припинення договору не вчинив та не намагався вчинити дії щодо своєчасного виконання свого зобов`язання з належного оформлення повернення приміщення з оренди;

- несвоєчасне повідомлення про обставини непереборної сили за таких умов не може виключати факту їх наявності та негативного впливу їх на ТОВ «Кростінді» як сторони договору оренди;

- Сертифікатом Харківської торгово-промислової палати №6300-23-4262 від 18.10.2023 про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили), засвідчено факт унеможливлення виконання ТОВ «Кростінді» як орендарем зобов`язань з використання приміщення за Договором оренди №13/08/19-01 від 13.08.2019, тобто саме відповідно його меті як закладу громадського харчування;

- суд не встановив обставини щодо відсутності правових підстав для повернення гарантійного платежу без наявності будь-яких доказів цього в матеріалах справи, а також обставини наявності підстав для часткового задоволення зустрічного позову необґрунтовано відхиливши усі докази, які це спростовують.

Системою автоматизованого розподілу справ відповідно до Протоколу автоматизованого розподілу справ між суддями від 08.05.2024 для розгляду справи №922/5023/23 визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя (суддя-доповідач) Гетьман Р.А., судді Склярук О.І., Россолов В.В.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 13.05.2024 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Кростінді» (вх.№1196Х від 08.05.2024) на рішення Господарського суду Харківської області від 08.04.2024 у справі №922/5023/23. Витребувано з Господарського суду Харківської області матеріали справи №922/5023/23.

16.05.2024 до Східного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи №922/5023/23 (вх.№6834).

Від Приватного акціонерного товариства «Кумір» надійшов відзив на апеляційну скаргу (вх.№7385 від 28.05.2024), в якому просить залишити апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Кростінді» без задоволення, а рішення Господарського суду Харківської області від 08 квітня 2024 року по справі №922/5023/23 без змін.

В обґрунтування відзиву на апеляційну скаргу Приватне акціонерне товариство «Кумір» зазначає наступне:

- врахувавши погоджені сторонами умови договору щодо повернення майна з оренди та умови договору щодо повернення гарантійного платежу в сукупності, суд дійшов висновку що визначені п. 14.6 та 42.4.3 договору умови для повернення гарантійного платежу на час розгляду справи відсутні;

- ТОВ «Кростінді» заперечувало щодо проведення оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, з яким, ПрАТ «Кумір» укладено Договір. Проте, ТОВ «Кростінді» протягом усього часу переговорів не надало жодної пропозиції щодо вирішення спору;

- орендоване приміщення за Договором №13/08/19-01 від 13.08.2019 не зазнало ушкоджень ані внаслідок ракетного обстрілу 01.03.2022, ані на теперішній час. Орендодавець в жодному документі, включаючи описи стану приміщення, не зазначає про пошкодження фасаду та вікон приміщення. В судових засіданнях у суді першої інстанції представником відповідача за первісним позовом неодноразово на цьому наголошувалось. Докази пошкоджень (фото), що надані Товариством «КРОСТІНДІ» до суду, не відповідають дійсності, оскільки зроблені не в орендованому приміщенні за договором оренди №13/08/19-01 від 13.08.2019, а у сусідньому приміщенні, що також було досліджено судом першої інстанції;

- орендар порушив свої зобов`язання за договором, не повернув орендоване приміщення в належному стані (з урахуванням нормального зносу, в тому числі передати всі невід`ємні поліпшення - п.42.4. Договору) та в порядку, визначеному Договором та чинним законодавством;

- незадовільний стан приміщення та демонтаж невід`ємних поліпшень (які б мали залишитись у власності орендодавця, орендар відокремив і вивіз, чим порушив домовленості сторін та свої зобов`язання за договором) стали підставою для спору між сторонами, підставою непідписання сторонами акту приймання-передачі приміщення, а, відтак, і неповернення приміщення з оренди;

- за змістом апеляційної скарги не вбачається жодних пояснень щодо стану приміщення, причин такої поведінки орендаря чи його пропозицій. Натомість апелянт у своїй скарзі зазначає тільки про неможливість своєчасного повернення приміщення;

- форс-мажор не є автоматичною підставою для звільнення від виконання зобов`язань. Стороною договору має бути підтверджено не лише факт настання таких обставин, а саме їхня здатність впливати на реальну можливість виконання зобов`язання.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 27.06.2024 призначено апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Кростінді» (вх.№1196Х від 08.05.2024) на рішення Господарського суду Харківської області від 08.04.2024 у справі №922/5023/23 до розгляду на « 15» серпня 2024 р. о 10:00 год у приміщенні Східного апеляційного господарського суду за адресою: 61058, місто Харків, пр. Незалежності, 13, 1-й поверх, в залі засідань №132.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 23.07.2024 відмовлено у задоволенні клопотання представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Кростінді» про проведення судового засідання в режимі відеоконференції (вх.№8689 від 28.06.2024).

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 23.07.2024 задоволено клопотання представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Кростінді» - адвоката Красовського В.Б. (вх.№9607 від 22.07.2024) про його участь у судовому засіданні Східного апеляційного господарського суду з розгляду справи №922/5023/23, яке відбудеться « 15» серпня 2024 р. о 10:00 год у залі судового засідання №132 у режимі відеоконференції поза межами приміщення суду за допомогою підсистеми відеоконференцзв`язку, з використанням власних технічних засобів вказаного представника. Судове засідання у справі №922/5023/23, яке відбудеться « 15» серпня 2024 р. о 10:00 год провести за участю представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Кростінді» - адвоката Красовського В.Б. у режимі відеоконференції поза межами приміщення суду за допомогою підсистеми відеоконференцзв`язку, з використанням власних технічних засобів вказаного представника.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 15.08.2024 оголошено перерву у розгляді справи №922/5023/23 до « 19» вересня 2024 р. о 10:00 год у приміщенні Східного апеляційного господарського суду за адресою: 61058, м. Харків, проспект Незалежності, 13, 1-й поверх, зал засідань №132.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 19.08.2024 задоволено клопотання представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Кростінді» - адвоката Красовського В.Б. про його участь у судовому засіданні Східного апеляційного господарського суду з розгляду справи №922/5023/23, яке відбудеться « 19» вересня 2024 р. о 10:00 год у залі судового засідання №132 у режимі відеоконференції поза межами приміщення суду за допомогою підсистеми відеоконференцзв`язку, з використанням власних технічних засобів вказаного представника. Судове засідання у справі №922/5023/23, яке відбудеться « 19» вересня 2024 р. о 10:00 год постановлено провести за участю представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Кростінді» - адвоката Красовського В.Б. у режимі відеоконференції поза межами приміщення суду за допомогою підсистеми відеоконференцзв`язку, з використанням власних технічних засобів вказаного представника.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 17.09.2024 постановлено розгляд апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Кростінді» (вх.№1196Х від 08.05.2024) на рішення Господарського суду Харківської області від 08.04.2024 у справі №922/5023/23 провести « 31» жовтня 2024 р. о 10:30 год у приміщенні Східного апеляційного господарського суду за адресою: 61058, м.Харків, проспект Незалежності, 13, 1-й поверх, зал засідань №132.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 14.10.2024 розгляд апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Кростінді» (вх.№1196Х від 08.05.2024) на рішення Господарського суду Харківської області від 08.04.2024 у справі №922/5023/23 постановлено провести «07» листопада 2024 р. о 10:45 год у приміщенні Східного апеляційного господарського суду за адресою: 61058, місто Харків, проспект Незалежності, 13, 1-й поверх, в залі засідань №132.

У судовому засіданні Східного апеляційного господарського суду 07.11.2024 представник Товариства з обмеженою відповідальністю «Кростінді» вимоги апеляційної скарги підтримав, просив задовольнити її в повному обсязі. Представник позивача проти вимог скарги заперечив, просив оскаржуване рішення суду залишити в силі.

Дослідивши матеріали справи, а також викладені у апеляційній скарзі та відзиві на апеляційну скаргу доводи, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлення обставин справи та відповідність їх наданим доказам, та розглянувши справу в порядку статті 269 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів встановила наступні обставини.

Як вбачається з матеріалів справи, 13.08.2019 між Приватним акціонерним товариством «Кумір» (далі - орендодавець, відповідач по первісному позову, позивач за зустрічним позовом, ПрАТ «Кумір») та Товариством з обмеженою відповідальністю «Кростінді» (далі - орендар, позивач по первісному позову, відповідач за зустрічним позовом, ТОВ «Кростінді») укладений договір оренди №13/08/19-01, відповідно до умов якого орендодавець зобов`язується передати в оренду приміщення, яке знаходиться поруч з торговим центром та є його складовою частиною, а орендар зобов`язується прийняти, оплатити оренду плату і повернути приміщення орендодавцю на умовах, визначених цим договором.

Відповідно до п. 2.2. Договору Орендарю не передається в оренду земельна ділянка, на якій знаходиться приміщення. Земельна ділянка, як прилягає до приміщення, ділянки може передаватись орендарю у користування на умовах визначених сторонами окремої угодою. Зокрема, сезонне розміщення літнього майданчика з метою організації обслуговування відвідувачів орендаря за межами приміщення, підлягає окремому попередньому письмовому погодженню з орендодавцем. Парковка, стоянка, та зупинка транспорту є громадськими і не передаються в оренду.

Згідно п .2.3 Договору Приміщення належить орендодавцю на праві приватної власності на підставі Свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 11.10.2006, виданого на підставі розпорядження Харківської міської ради від 01.09.2006 №21.38, (Витяг з державного реєстру речових прав еа еерухоме майно №158154314 від 01.03.2019).

Відповідно до п.п. 3.1-3.4 договору, приміщенням є частина будівлі торгового центру, визначена у додатку А до договору. Місцезнаходження приміщення визначається згідно витягу з плану торгового центру (додаток А до цього договору) та відмічене кольором або штрихуванням. Площа приміщення, яке передається в оренду, складає: 20,4 кв.м. Вказана площа приміщення може бути змінена орендодавцем (збільшена або зменшена, але не більш ніж на 10% від площі, визначеної на момент підписання договору). При цьому площа приміщення не підлягає зменшенню, у т.ч. за рахунок встановлених орендарем стін, внутрішніх перегородок та перекриття та ін. Остаточна площа приміщень буде визначена сторонами договору у дозволі. Орендна плата та інші платежі, передбачені цим договором, будуть нараховуватись у відповідності до даних площі приміщення, вказаних в цьому пункті договору. Основні характеристики приміщення викладені в технічній специфікації приміщення (додаток Б до цього договору).

У розділі 8 договору сторони погодили, що цей договір набуває чинності з моменту його укладення та закінчується в останній день строку оренди. Закінчення чи дострокове припинення строку дії договору не звільняє сторін від виконання зобов`язань, а також від відповідальності за порушення договору, якщо такі зобов`язання чи порушення виникли чи сталися під час дії договору.

Відповідно до п. 8.2. Договору Орендодавець зобов`язується передати, а орендар прийняти приміщення в оренду в дату початку, що підтверджується підписанням сторонами акту прийому-передачі приміщення. У разі прострочення виконання вказаного зобов`язання орендар зобов`язаний сплатити орендодавцеві штраф у розмірі 50 (п`ятдесяти) відсотків основної орендної плати за перший місяць строку оренди, штраф, передбачений даним пунктом договору, не оплачується орендарем, якщо прострочення виконання вказаного зобов`язання сталося з вини орендодавця.

В цілях цього договору датою початку є 01.09.2019 (п.8.3. Договору).

Строк оренди починає обчислюватися з дати підписання сторонами акту прийому-передачі приміщення та закінчується 31.07.2022 включно (п.8.4 Договору)

З моменту укладення цього договору все попереднє листування, документи, договори про наміри і переговори між сторонами з питань, що стосуються умов цього договору, втрачають силу (п.8.5 Договору)

Згідно п. 1.1.5 договору - гарантійний платіж - гарантійна сума, що надається орендарем в забезпечення його зобов`язань з урахуванням положень ст. 14 даного договору.

Згідно п.п. 14.1 - 14.3 договору, протягом 3 (трьох) календарних днів з дати укладання цього договору орендар зобов`язаний сплатити орендодавці гарантійний платіж. Під гарантійним платежем слід розуміти платіж по забезпеченню виконання зобов`язань орендаря за цим договором, який сплачується орендодавцеві в розмірі основної орендної плати та експлуатаційних витрат за 2 (два) місяці строку оренди. Розмір гарантійного платежу складає 95 001,98 грн. з ПДВ.

Відповідно до п. 14.6 договору, сторони домовилися, що гарантійний платіж знаходиться у орендодавця до моменту закінчення строку дії договору і підлягає поверненню орендарю по закінченню строку оренди (вказаного в п. 8.4. договору) за умови проведення повного розрахунку із орендодавцем. При належному виконанні орендарем зобов`язань сума гарантійного платежу підлягає поверненню орендарю протягом 5 банківських днів з моменту підписання сторонами акту повернення приміщення за умови відсутності будь-яких заборгованостей за цим Договором. Повернення суми гарантійного платежу (еквівалент в доларі США, визначений на дату укладення договору) здійснюється у гривні. У разі, якщо в день повернення орендарю суми гарантійного платежу курс гривні до долару США зміниться у порівнянні з вказаним у п. 1.1.14 цього договору, в сторону його збільшення чи зменшення, то для визначенні суми гарантійного платежу, яка підлягає поверненню орендарю, орендодавцем буде використовуватися міжбанківський курс гривні до долара США, який визначається відповідно до даних попиту («Ask») міжбанківського валютного ринку на момент його закриття, згідно даних, розміщених на веб-порталі інформаційної системи «УкрДілінг».

У розділі 42 договору сторони встановили наступне.

Відповідно до п. 42.1 Договору при припиненні договору орендар зобов`язаний звільнити приміщення від належного йому майна і повернути приміщення орендодавцю в останній день строку оренди. У разі залишення орендарем майна в приміщенні після припинення договору, орендодавець має право не підписувати акт повернення приміщення до моменту фактичного вивезення майна орендарем. При цьому орендар має доступ до приміщення до моменту фактичного підписання сторонами акту повернення приміщення.

Безпосередньо перед закінченням строку оренди, орендар за свій рахунок: робить заміну пошкодженого або знищеного майна орендодавця в приміщенні на нове, схожого типу і якості, якщо таке майно було пошкоджено або знищено з вини орендаря; виправляє всі пошкодження (недоліки) приміщення, в тому числі викликані демонтажем майна орендаря (п. 42.2 Договору).

За 3 (три) дні до звільнення приміщення (якщо інший строк не погоджений сторонами) орендар зобов`язаний за власний рахунок заклеїти вітринну частину приміщення самоклеючою плівкою або папером ВІuеВаск (БлюБэк) для рекламно оформлюючих робіт із зображенням, попередньо погодженим з орендодавцем, та в день звільнення приміщення передати орендодавцю всі ключі від приміщення. Така заклейка здійснюється орендарем не пізніше 10 (десятої) години 00 (нуль) хвилин та не раніше 22 (двадцять другої) години 00 (нуль) хвилин. Звільнення приміщення орендарем повинно відбуватися з дотриманням порядку передбаченого цим договором, правилами торгового центру та іншими локальними нормативними актами що діють на території торгового центру.(п. 42.3 Договору).

Повернення приміщення орендарем орендодавцю здійснюється на підставі акту повернення приміщення, який підписується сторонами. Орендар повинен повернути приміщення в тому стані, в якому він його отримав, з урахуванням нормального зносу, в тому числі передати всі невід`ємні поліпшення (п.42.4 Договору).

До дати повернення приміщення з оренди (підписання акту повернення приміщення) орендар зобов`язаний підписати протокол огляду приміщення (або до дати повернення приміщення з оренди надати письмову мотивовану відмову від його підписання), в якому зазначаються детальний опис та характеристики приміщення, а також технічний стан та показники устаткування та обладнання, що встановлені у приміщенні (п. 42.4.1 Договору).

Якщо на момент повернення приміщення будуть виявленні пошкодження приміщення або стан приміщення буде гірший ніж на момент передачі орендарю (з урахуванням нормального зносу), сторони, після огляду приміщення зазначають виявлені недоліки (пошкодження) в протоколі огляду приміщення. У разі немотивованої відмови орендаря підписувати протокол огляду приміщення, такий протокол може бути підписаний за участю представника орендаря інших приміщень торгового центру чи будь-якої третьої особи і буде мати повну юридичну силу. У разі не усунення орендарем недоліків (пошкоджень) приміщення, зазначених у протоколі огляду приміщення, орендодавець має право не підписувати акт повернення приміщення (в цьому випадку застосовуються правила п. 29.2 договору) до того моменту, коли орендар усуне виявлені недоліки (пошкодження) приміщення. Орендар зобов`язаний усунути виявлені недоліки (пошкодження) приміщення за власний рахунок не пізніше 2 (двох) календарних днів з дати складання протоколу огляду приміщення, якщо інший строк не узгоджений сторонами (п.42.4.2 Договору).

У випадку якщо орендар не усуне недоліки (пошкодження) приміщення, виявлені під час огляду приміщення зазначені в протоколі огляду приміщення та у разі відсутності письмової мотивованої відмови орендаря від його підписання після спливу 2 (двох) календарних днів з дати складання такого протоколу огляду приміщення, орендодавець вправі усунути такі пошкодження самостійно за рахунок орендаря (в тому числі за рахунок гарантійного платежу) (п.42.4.3 Договору).

Відповідно до п. 42.5 Договору з моменту підписання сторонами акту повернення приміщення всі ризики випадкової загибелі або пошкодження приміщення покладаються на орендодавця, окрім випадку коли орендар затримав повернення приміщення орендодавцю.

Згідно п. 42.6 Договору у випадку, якщо орендарем не буде вивезено все своє майно із приміщення в останній день строку оренди, сторони домовились, що такі дії (бездіяльність) орендаря розцінюватимуться сторонами, як залишення орендарем в приміщенні після закінчення строку оренди сміття (будь-які рухомі речі). Орендар підписанням цього договору надає беззаперечну та безумовну згоду на знищення залишеного в приміщенні після закінчення строку оренди сміття у будь-якій момент на розсуд орендодавця, але не раніше 2 (двох) календарних днів після останнього дня строку оренди. У цьому випадку орендар не має будь-яких претензій до орендодавця щодо відшкодування будь-яких збитків (сплати компенсацій тощо) пов`язаних із знищенням такого майна орендаря, як сміття.

Пунктом 42.7 Договору встановлено, що орендар зобов`язаний здійснювати оплату всіх платежів, передбачених цим договором, до моменту підписання сторонами акту повернення приміщення, окрім випадків, коли підписання такого акту неможливе з документально доведеною вини орендодавця.

Після закінчення строку оренди або у разі розірвання або припинення договору, всі відокремлювані поліпшені приміщення, які виконані або встановлені орендарем або за рахунок орендаря, якщо їх можливо відокремити без шкоди для приміщення, будівлі, конструкцій, стін і інших елементів торгового центру, є власністю орендаря і можуть бути ним вилучені без письмового погодження з орендодавцем, якщо інше не буде узгоджено сторонами (п.42.8 Договору).

Відповідно до п. 42.9 Договору орендар не має права на компенсацію вартості поліпшень здійснених орендарем за свій рахунок, які неможливо відокремити від приміщення без його пошкодження, а також не має права на зарахування їх вартості в рахунок оплати орендної плати, незалежно від наявності згоди орендодавця на здійснення таких поліпшень. Сторони погодилися, що поліпшеннями, які неможливо відокремити від приміщення без нанесення йому шкоди є, включаючи, але не обмежуючись вказаними, вітринні вікна, скляні або інші прозорі і непрозорі стіни або частини приміщення, підвісні стелі, система пожежної сигналізації і системи спринклерного автоматичного пожежогасіння, лічильники електроенергії і води, а також інші поліпшення, які неможливо відокремити від торгового центру без нанесення йому шкоди.

Орендар не має права викупу приміщення (п.42.10 Договору).

Орендодавець не несе відповідальності за збереження майна орендаря, яке знаходиться в приміщенні орендаря, у тому числі в разі повернення приміщення після закінчення строку оренди або дострокового повернення приміщення (п.42.11 Договору).

Договір підписано уповноваженими представниками сторін та скріплено печатками.

ТОВ «Кростінді» звертаючись із первісним позовом до суду, вказує, що з огляду на те, що на дату здійснення огляду приміщення та підписання сторонами протоколу - 21.10.2022, ПрАТ «Кумір» не зафіксовано недоліків (пошкоджень) з детальним їх описом, то приміщення вважається таким, що є не гіршим ніж на момент передачі орендарю, а відтак у ПрАТ «Кумір» виник обов`язок прийняти його та підписати акт приймання-передачі. Отже, за переконанням ТОВ «Кростінді», виникнення у ПрАТ «Кумір» обов`язку з прийняття приміщення з оренди від ТОВ «Кростінді» зумовило виникнення обов`язку з повернення останньому сплаченого ним гарантійного платежу, у розмірі (з врахуванням курсу гривні до долара згідно пункту 14.6. договору), погодженому сторонами. Усі фактичні обставини та докази на думку позивача за первісним позовом свідчать про протиправність дій ПрАТ «Кумір» з не повернення ТОВ «Кростінді» гарантійного платежу в сумі 125 315,50 грн за договором оренди №13/08/19-01 від 13.08.2019, що своєю чергою зумовило необхідність звернення ТОВ «Кростінді» за захистом свого порушеного права до суду.

ПрАТ «Кумір» зазначає про порушення орендарем свого зобов`язання за договором щодо повернення орендованих приміщень, яке він мав здійснити до 31.07.2022, що стало підставою для звернення орендодавця до суду із зустрічним позовом про стягнення орендної плати за договором №13/08/19-01 від 13.08.2019 за період з 24.02.2022 року до 31.07.2022 року та неустойки у розмірі подвійної орендної плати за весь час прострочення, а саме з 01.08.2022 по 01.03.2023.

В оскаржуваному рішенні судом встановлено, що матеріали справи не містять належних та допустимих доказів на підтвердження того, що позивачем за первісним позовом виконано всі умови договору, визначені п. 42.2, 42.3, 42.4. Суд вказує, що не погоджуючись з запропонованим відповідачем за первісним позовом проведенням оцінки майна, позивач за первісним позовом не залучив свого спеціаліста, щодо проведення оцінки майна чи експерта, яким би було надано висновок, щодо стану приміщення. Крім того, судом встановлено, що на час звернення до суду з первісним позовом оформлення повернення приміщення з оренди шляхом підписання акта приймання-передачі нерухомого майна після закінчення строку договору в порядку п. 42.1, 42.2 саме сторонами договору (ТОВ «Кростінді» та ПАТ «Кумір») не відбулось. Виходячи з наведених вище обставин, враховуючи погоджені сторонами умови договору щодо повернення майна з оренди та умови договору щодо повернення гарантійного платежу в сукупності, суд дійшов висновку що визначені п. 14.6 та 42.4.3 договору умови для повернення гарантійного платежу на час розгляду справи відсутні. Місцевий господарський суд відхилив посилання позивача за первісним позовом на настання форс-мажорних обставин з огляду на недотримання встановленого договором порядку повідомлення контрагента про настання таких обставин. Також суд вказав, що відповідно до ст 617 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили, а не від виконання обов`язку щодо умов повернення майна з оренди, погоджених сторонами у договорі. З урахуванням вказаних обставин, суд дійшов висновку про відмову в задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Кростінді» щодо повернення гарантійного платежу в сумі 125 315,50 грн.

Щодо зустрічних позовних вимог в частині стягнення орендної плати місцевий господарський суд зазначив, що позивачем не надано доказів, які б підтверджували вплив агресії рф на неможливість виконання зобов`язання за спірним договором, неможливість використання приміщення, відсутність фізичного доступу до орендованих приміщень у період дії договору оренди, та неможливість виконання зобов`язання щодо оплати оренди приміщення за Договором перебуває у прямому причинному зв`язку із обставинами військового стану та/або воєнними діями. Крім того, суд вказав, що обставини справи свідчать, що у ТОВ «Кростінді» були ключі від орендованого приміщення, а тому не має доказів в підтвердження того, що орендоване приміщення не використовувалося позивачем за первісним позовом у спірний період. Крім того, в матеріалах справи відсутні докази того, що в орендоване приміщення не було доступу, там було відсутнє електро- чи водопостачання, що перешкоджало його використаанню за призначенням. З урахуванням викладеного суд дійшов висновку про задоволення зустрічних позовних вимог ПрАТ «Кумір» в частині стягнення з ТОВ «Кростінді» орендної плати за Договором №13/08/19-01 від 13.08.2019 у розмірі 20 563,20 грн.

Разом з цим, суд вказав, що з матеріалів справи вбачається, що між сторонами договору після 31.07.2022 протягом значного періоду часу велось листування щодо призначення зустрічей для огляду приміщення та підписання опису стану приміщення та акту повернення майна з оренди. Проаналізувавши зміст численного листування, суд дійшов висновку щодо навності вини обох сторін в недосягненні згоди щодо вчинення вказаних дій вчасно, у строки, визначені умовами договору, що в свою чергу виключає можливість стверджувати про наявність беззаперечних доказів вини лише ТОВ «Кростінді» в неповерненні орендованого приміщення у значний проміжок часу після закінчення строку дії договору. З урахуванням фактичних обставин справи, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні зустрічного позову в частині стягнення з ТОВ «Кростінді» неустойки за Договором №13/08/19-01 від 13.08.2019 у розмірі 57 576,96 грн.

Апеляційний господарський суд зазначає, що з огляду на вимоги апеляційної скарги та, враховуючи положення статті 269 Господарського процесуального кодексу України, рішення переглядається в частині відмови у задоволенні первісного позову про повернення гарантійного платежу та в частині задоволення зустрічного позову про стягнення заборгованості з орендної плати.

Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам, колегія суддів зазначає наступне.

Згідно з пунктом 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини.

Згідно з ч. 1 ст. 14 ЦК України, цивільні обов`язки виконуються у межах встановлених договором або актом цивільного законодавства.

Згідно ст. 509 ЦК України, ст. 173 Господарського кодексу України (далі - ГК України) зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Статтями 525, 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до статті 193 ГК України, суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. Не допускається одностороння відмова від виконання зобов`язань, крім випадків, передбачених законом, а також відмова від виконання або відстрочка виконання з мотиву, що зобов`язання другої сторони за іншим договором не було виконано належним чином.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Нормами частини першої статті 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до вимог статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди.

Судом встановлено, що правовідносини між сторонами виникли на підставі договору оренди.

Відповідно до частини 1 статті 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторони (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Частиною 6 статті 283 Господарського кодексу України передбачено, що до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим кодексом.

Згідно зі статтею 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Згідно зі ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Згідно зі ст. 291 ГК України одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу (приватизації) об`єкта оренди; ліквідації суб`єкта господарювання-орендаря; загибелі (знищення) об`єкта оренди.

Як вбачається з матеріалів справи, строк дії договору оренди №13/08/19-01 від 13.08.2019 закінчився 31.07.2022 (п.8.4. Договору).

Позивач по первісному позову вказує на те, що строк дії договору оренди закінчився 31.07.2022, волевиявлення сторін на продовження строку дії договору або укладення нового договору оренди відсутнє; орендар припинив фактичне використання приміщення з 24.02.2022; позивач по первісному позову, як орендар за договором, вжив усіх можливих дій та заходів щодо передачі майна орендодавцю; несвоєчасна передача орендарем майна відбулася не з його вини та волі, а зумовлена об`єктивними непередбачуваними обставинами - воєнними діями, масованими ракетними обстрілами міста Харкова, які є форс-мажором; орендодавець вчиняв недобросовісні дії, що призвело до свідомого затягування процедури огляду та прийняття приміщення.

Колегія суддів зазначає, що положеннями статті 180 ГК України визначено, що зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов`язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов`язкові умови договору відповідно до законодавства. Господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.

Так, істотними умовами договору оренди є: об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу (ч.1 ст.284 ГК України).

Умови повернення приміщення погоджено сторонами у Розділі 42 Договору оренди, що є істотними умовами договору оренди відповідно до наведених законодавчих норм.

Так, згідно з п. 42.1 договору при його припиненні орендар зобов`язаний звільнити приміщення від належного йому майна і повернути приміщення орендодавцю в останній день строку оренди. У разі залишення орендарем майна в приміщенні після припинення договору, орендодавець має право не підписувати акт повернення приміщення до моменту фактичного вивезення майна орендарем. При цьому орендар має доступ до приміщення до моменту фактичного підписання сторонами Акту повернення приміщення.

Відповідно до п. 42.2 договору безпосередньо перед закінченням строку оренди, орендар за свій рахунок: робить заміну пошкодженого або знищеного майна орендодавця в приміщенні на нове, схожого типу і якості, якщо таке майно було пошкоджено або знищено з вини орендаря (п. 42.2.1); виправляє всі пошкодження (недоліки) приміщення, в тому числі викликані демонтажем майна орендаря (42.2.2).

Згідно з п. 42.3 договору за 3 (три) дні до звільнення приміщення (якщо інший строк не погоджений сторонами) орендар зобов`язаний за власний рахунок заклеїти вітринну частину приміщення самоклеючою плівкою або папером ВІuеВаск (БлюБэк) для рекламно оформлюючих робіт із зображенням, попередньо погодженим з орендодавцем, та в день звільнення приміщення передати орендодавцю всі ключі від приміщення. Така заклейка здійснюється орендарем не пізніше 10:00 год та не раніше 22:00 год. Звільнення приміщення орендарем повинно відбуватися з дотриманням порядку передбаченого цим договором, правилами торгового центру та іншими локальними нормативними актами що діють на території Торгового центру.

Повернення приміщення орендарем орендодавцю здійснюється на підставі Акту повернення приміщення, який підписується сторонами. Орендар повинен повернути приміщення в тому стані, в якому він його отримав, з урахуванням нормального зносу, в тому числі передати всі невід`ємні поліпшення (п. 42.4 договору)

До дати повернення приміщення з оренди (підписання Акту повернення приміщення) орендар зобов`язаний підписати протокол огляду приміщення (або до дати повернення приміщення з оренди надати письмову мотивовану відмову від його підписання), в якому зазначаються детальний опис та характеристики приміщення, а також технічний стан та показники устаткування та обладнання, що встановлені у приміщенні (п. 42.4.1 договору).

Якщо на момент повернення приміщення будуть виявлені пошкодження приміщення або стан приміщення буде гірший ніж на момент передачі орендарю (з урахуванням нормального зносу), сторони, після огляду приміщення зазначають виявлені недоліки (пошкодження) в протоколі огляду приміщення. У разі немотивованої відмови орендаря підписувати протокол огляду приміщення, такий протокол може бути підписаний за участю представника орендаря інших приміщень торгового центру чи будь-якої третьої особи і буде мати повну юридичну силу. У разі не усунення орендарем недоліків (пошкоджень) приміщення, зазначених у протоколі огляду приміщення, орендодавець має право не підписувати акт повернення приміщення (в цьому випадку застосовуються правила п. 29.2 договору) до того моменту, коли орендар усуне виявлені недоліки (пошкодження) приміщення. Орендар зобов`язаний усунути виявлені недоліки (пошкодження) приміщення за власний рахунок не пізніше 2 календарних днів з дати складання протоколу огляду приміщення, якщо інший строк не узгоджений сторонами (п. 42.4.2 договору).

У випадку якщо орендар не усуне недоліки (пошкодження) приміщення, виявлені під час огляду приміщення зазначені в протоколі огляду приміщення та у разі відсутності письмової мотивованої відмови орендаря від його підписання після спливу 2 календарних днів з дати складання такого протоколу огляду приміщення, орендодавець вправі усунути такі пошкодження самостійно за рахунок орендаря (в тому числі за рахунок гарантійного платежу) (п. 42.4.3 договору).

З моменту підписання сторонами акту повернення приміщення всі ризики випадкової загибелі або пошкодження приміщення покладаються на орендодавця, окрім випадку коли орендар затримав повернення приміщення орендодавцю (п. 42.5 договору).

У випадку, якщо орендарем не буде вивезено все своє майно із приміщення в останній день строку оренди, сторони домовились, що такі дії (бездіяльність) орендаря розцінюватимуться сторонами, як залишення орендарем в приміщенні після закінчення строку оренди сміття (будь-які рухомі речі). Орендар підписанням цього договору надає беззаперечну та безумовну згоду на знищення залишеного в приміщенні після закінчення строку оренди сміття у будь-якій момент на розсуд орендодавця, але не раніше 2 календарних днів після останнього дня строку оренди. У цьому випадку орендар не має будь-яких претензій до орендодавця щодо відшкодування будь-яких збитків (сплати компенсацій тощо), пов`язаних із знищенням такого майна орендаря, як сміття (п. 42.6 договору).

Орендар зобов`язаний здійснювати оплату всіх платежів, передбачених цим договором, до моменту підписання сторонами акту повернення приміщення, окрім випадків, коли підписання такого акту неможливе з документальним доведенням вини орендодавця (п. 42.7 договору).

Після закінчення строку оренди або у разі розірвання або припинення договору, всі відокремлювані поліпшення приміщення, які виконані або встановлені орендарем або за рахунок орендаря, якщо їх можливо відокремити без шкоди для приміщення, будівлі, конструкцій, стін і інших елементів торгового центру, є власністю орендаря і можуть бути ним вилучені без письмового погодження з орендодавцем, якщо інше не буде узгоджено сторонами (п. 42.8 договору).

Орендар не має права на компенсацію вартості поліпшень здійснених орендарем за свій рахунок, які неможливо відокремити від приміщення без його пошкодження, а також не має права на зарахування їх вартості в рахунок оплати орендної плати, незалежно від наявності згоди орендодавця на здійснення таких поліпшень. Сторони погодилися, що поліпшеннями, які неможливо відокремити від приміщення без нанесення йому шкоди є, включаючи, але не обмежуючись вказаними, вітринні вікна, скляні або інші прозорі і непрозорі стіни або частини приміщення, підвісні стелі, система пожежної сигналізації і системи спринклерного автоматичного пожежогасіння, лічильники електроенергії і води, а також інші поліпшення, які неможливо відокремити від торгового центру без нанесення йому шкоди (п. 42.9 договору).

Орендодавець не несе відповідальності за збереження майна орендаря, яке знаходиться в приміщенні орендаря, у тому числі в разі повернення приміщення після закінчення строку оренди або дострокового повернення приміщення (п. 42.11 договору).

Таким чином, виходячи з умов договору сторонами погоджено чітко визначений алгоритм дій, які має вчинити орендар безпосередньо перед закінченням строку договору оренди. З огляду на вищезазначені договірні положення, орендар зобов`язаний був звільнити приміщення 31.07.2022, та, відповідно, акт повернення майна з оренди та протокол огляду приміщення мав бути підписаний сторонами до 31.07.2022.

Водночас, як вбачається із фактичних обставин справи, відсутні докази належного виконання орендарем умов Договору в частині повернення орендованого майна.

Оскільки умови повернення об`єкту оренди, як вже зазначено вище, є істотними умовами укладеного договору оренди, останні підлягають обов`язковому дотриманню сторонами.

З огляду на що вимога орендаря у листі від 08.07.2022, адресованому орендодавцю, одразу надати для підписання Акт повернення приміщень не узгоджується із встановленими самими сторонами умовами договору. Більше того, у претензії вих.22/09-22 від 22.09.2022 орендар посилається на формальність порядку повернення майна в частині підписання протоколу огляду приміщення (п.42.4.1), що є необґрунтованим.

Як вбачається з матеріалів справи, сторони не досягли згоди в процедурі підписання протоколу огляду приміщення та відповідних описів до них. Апелянт посилається на те, що зазначені у описах стану приміщення пошкодження не є наслідком господарської діяльності та винних дій орендаря, а наявні у справі описи стану приміщення відрізняються за своїм змістом.

Разом з цим, колегія суддів зазначає, що орендарем поряд із непідписанням жодного із описів стану приміщення, запереченням щодо проведення оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, з яким, ПрАТ «Кумір» укладено Договір, зі свого боку не вжито належних заходів у сприянні складення протоколу огляду приміщення та опису стану приміщення та дотримання узгодженого сторонами порядку повернення приміщення, зокрема, не здійснено оцінку майна чи проведено експертизу щодо стану приміщення та виявлених недоліків.

Місцевим господарським судом обґрунтовано встановлено, що ТОВ «Кростінді» не виконало свого обов`язку щодо повернення орендованого майна та оформлення такого повернення шляхом підписання акту приймання-передачі нерухомого майна після закінчення строку договору відповідно до положень п.п.42.1-42.4.1. Договору.

Натомість, як вбачається з матеріалів справи, орендодавцем 06.03.2023 на підставі положень п.42.4.2. Договору складено акт повернення приміщення за участю представників третіх осіб. У вказаному акті зазначено, що приміщення знаходиться у незадовільному стані, що підтверджується детальним описом та характеристиками приміщення, викладеними у Протоколі огляду приміщення.

Колегія суддів зазначає, що у пункті 14.6 договору сторони погодили, що сума гарантійного платежу підлягає поверненню орендарю протягом 5 банківських днів з моменту підписання сторонами акту повернення приміщення саме при належному виконанні орендарем зобов`язань та за умови відсутності будь-якої заборгованості за цим договором.

Виходячи з наведених вище обставин, враховуючи погоджені сторонами умови договору щодо повернення майна з оренди та умови договору щодо повернення гарантійного платежу в сукупності, суд першої інстанції дійшов законного та обґрунтованого висновку про те, що визначені п. 14.6 та 42.4.3 договору умови для повернення гарантійного платежу на час розгляду справи відсутні.

Таким чином, доводи скаржника про те, що судом першої інстанції не надано відповіді у спорі на основне питання: на яких правових підставах ПАТ «Кумір» на даний час зберігає у себе гарантійний платіж, сплачений ТОВ «Кростінді», після припинення дії договору оренди 31.07.2022 та після прийняття орендодавцем приміщення за Актом від 06.03.2023 є безпідставними та спростовуються вищевикладеними обставинами справи та висновками суду.

Щодо твердження апелянта про неврахування судом наведених орендарем обставин, які вплинули на не підписання ТОВ «Кростінді» запропонованих ПАТ «Кумір» описів стану приміщенням та Актів приймання-передачі приміщення з оренди після закінчення строку дії договору, колегія суддів вказує про наступне.

Посилання апелянта на те, що Протокол огляду приміщення №21/10-22 від 21.10.2022 не містить будь-яких претензій щодо стану приміщення спростовуються матеріалами справи, оскільки як вбачається із п.3 вказаного Протоколу детальний опис та характеристики приміщення, зауваження та пояснення сторін, а також технічний стан та показники устаткування та обладнання, що встановлені у приміщенні, викладені в «Описі стану Приміщення», що є додатком до цього Протоколу. Таким чином сам Протокол не містить відомостей про належний/неналежний стан приміщення. Водночас, матеріали справи не містять погодженого сторонами Опису стану приміщення до Протоколу огляду приміщення №21/10-22 від 21.10.2022, з якого можливо б було встановити стан приміщення.

Стосовно наведених апелянтом обставин, пов`язаних із введеним воєнним станом та військовою агресією, що є форс-мажорними обставинами, колегія суддів погоджується із висновками суду першої інстанції про те, що доказів повідомлення відповідача за первісним позовом про настання форс-мажорних обставин, в строк, визначений договором, позивач за первісним позовом не надав, отже в порядку п.35.3 Договору ТОВ «Кростінді» втрачає право посилатися на такі обставини, як на підставу для звільнення від відповідальності за невиконання взятих на себе зобов`язань за цим Договором. Крім того, місцевий господарський суд слушно зазначив, що відповідно до ст. 617 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили, а не від виконання обов`язку щодо умов повернення майна з оренди, погоджених сторонами у договорі. А викладені скаржником доводи не спростовують правильності висновків суду першої інстанції.

Отже, оскільки орендарем не виконано належним чином зобов`язання за договором щодо повернення орендованого майна у встановленому договором порядку, відсутні підстави для висновку про необґрунтоване залишення за орендодавцем гарантійного платежу. З огляду на що рішення суду про відмову у задоволенні первісного позову про стягнення гарантійного платежу у розмірі 125 315, 50 грн є законним та обґрунтованим.

Щодо позовної вимоги за зустрічним позовом про стягнення заборгованості з орендної плати, колегія суддів вказує про наступне.

Статтею 762 ЦК України встановлено, що за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Плата за найм (оренду) майна вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Частинами 1, 4 статті 286 Господарського кодексу України визначено, що орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.

Відповідно до п.10.2 Договору розмір основної орендної плати за 1 місяць складає суму у гривнях, яка розраховується за наступною формулою: основна орендна плата = площа приміщення х (орендна ставка х Індекс К1 х Індекс К2) + ПДВ, де площа приміщення - площа приміщення, вказана у п.3.3 Договору. Відповідно до п.3.3 Договору площа приміщення, яка передається в оренду складає 20,4 кв.м.

Відповідно до п.10.6 Договору орендна плата разом з ПДВ складає 4 112,64 грн.

Як стверджує ПрАТ «Кумір» строк заборгованості ТОВ «Кростінді» з орендної плати становить 5 місяців: з 01.03.2022 до 31.07.2022 (строк закінчення договору).

Розмір заборгованості з орендної плати за повних 5 місяців становить: 4 112,64 х 5 = 20 563,20 грн.

ТОВ «Кростінді» не заперечує невиконання зобов`язання зі сплати орендних платежів за вказаний період. Разом з цим, орендар заперечує проти задоволення позовних вимог в цій частині з огляду на неможливість використання ним орендованого приміщення за цільовим призначенням у спірний період у зв`язку з настанням форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

Як вбачається з матеріалів справи, на підтвердження форс-мажорних обставин ТОВ «Кростінді» до позовної заяви додано сертифікат Харківської торгово - промислової палати №6300-23-4262 від 18.10.2023, сертифікат Харківської торгово - промислової палати №6300-23-4377 від 03.11.2023, наказ ТОВ «Кростінді» № 01/2к від 24.02.2022, витяг з єдиного реєстру досудових розслідувань за номером кримінального провадження: 0002332 від 14.09.2023, постанову про визнання юридичної особи потерпілим та залучення представника потерпілого до участі у кримінальному провадження від 18.09.2023.

Колегія суддів зазначає, що форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов`язків згідно із законодавчими та іншими нормативними актами (ч.1 ст.617 ЦК, ч.2 ст.218 Господарського кодексу України та ст.14-1 Закону «Про торгово-промислові палати в Україні»).

Невідворотними є обставини, настанню яких учасник правовідносин не міг запобігти, а також не міг запобігти наслідкам таких обставин навіть за умови прояву належного ступеня обачливості та застосуванню розумних заходів із запобігання таким наслідкам. Ключовим є те, що непереборна сила робить неможливим виконання зобов`язання в принципі, незалежно від тих зусиль та матеріальних витрат, які сторона понесла чи могла понести (п.38 постанови Верховного Суду від 21.07.2021 у справі №912/3323/20), а не лише таким, що викликає складнощі, або є економічно невигідним.

Посилаючись на форс-мажор як на підставу для звільнення від відповідальності, Відповідачу потрібно довести, як саме проявився форс-мажор під час виконання такого зобов`язання. Одного лише посилання на наявність форс-мажору недостатньо.

Сертифікат про форс-мажорні обставини не є актом державного органу, який спричиняє виникнення, зміну чи припинення прав та обов`язків сторін. У разі судового процесу сертифікат ТПП є лише одним із доказів, який не має наперед визначеної сили перед іншими доказами, і лише в їх сукупності на підставі наданих доказів суд приймає рішення.

Тож сторона, що посилається на форс-мажорні обставини, повинна надати докази за чотирма складовими події «форс-мажору»: подія (форс-мажорна обставина); непередбачуваність обставин; причинно-наслідковий зв`язок між обставиною (подією) і неможливістю виконання стороною своїх конкретних зобов`язань; неможливість виконання і альтернативного виконання.

Крім того, засвідчення форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили) може вважатися достатнім доказом про існування форс-мажорних обставин для сторін договору, якщо вони про це домовилися, але не пов`язує суд у випадку виникнення спору між сторонами щодо правової кваліфікації певних обставин як форс-мажорних.

Верховний Суд у постановах від 31.08.2022 у справі №910/15246/21, від 23.03.2023 у справі №920/505/22, від 27.06.2023 у справі №917/1175/22, зазначив, що неналежне повідомлення сторони договору може позбавити права іншу сторону посилатися на форс-мажорні обставини.

Як вбачається з матеріалів справи, питання щодо форс-мажорних обставин визначено розділом №35 Договору оренди.

Згідно з п.35.1. Договору сторони звільняються від відповідальності за невиконання або неналежне виконання умов цього Договору дії форс - мажорних обставин (обставин непереборної сили), що виникли після укладання цього Договору без вини сторін, поза їх волею або всупереч волі чи бажанню сторін та які сторони не могли за умови вжиття звичайних для цього заходів передбачити до підписання Договору, і які не можна при всій турботливості та обачності відвернути (уникнути).

Відповідно до п.35.2 форс-мажорні обставини включають, зокрема, збройні конфлікти (оголошені війни, блокади, акти тероризму), які унеможливлюють виконання сторонами цього договору або тимчасово перешкоджають такому виконанню.

Пунктом 35.3. Договору встановлено, що сторона, яка піддалася дії форс-мажорних обставин, не пізніше ніж на 3 (третій) календарний день зобов`язана надіслати письмове повідомлення іншій стороні про факт, дату виникнення, очікувану тривалість та характер форс-мажорних обставин, суть впливу на сторону. Належним документальним підтвердженням інформації, яка міститься у повідомленні є відповідний документ Торгово - промислової палати України (її регіонального представництва), який сторона, у якої виникли форс-мажорні обставини, зобов`язана надати іншій стороні не пізніше ніж на 30 календарний день з моменту надіслання згаданого вище у цьому пункті повідомлення.

У випадку порушення вимог п.35.3 Договору сторона, яка посилається на форс-мажорні обставини, втрачає право посилатися на такі обставини, як на підставу для звільнення від відповідальності за невиконання взятих на себе зобов`язань за цим Договором (п. 35.5 Договору).

Пунктом 35.6 Договору визначено, що у разі дії Форс-мажорних обставин виконання зобов`язань за цим Договором припиняється на строк дії таких обставин.

Відповідно до пункту 35.7 Договору сторони передбачили, що якщо форс-мажорні обставини продовжуються більше 30 календарних днів, кожна із Сторін має право розірвати цей Договір шляхом направлення іншій стороні письмового повідомлення не раніше ніж за 10 днів до очікуваної дати дострокового розірвання договору.

З аналізу правової природи форс-мажору та вищезазначених умов Договору вбачається, що наслідком настання форс-мажорних обставин може бути звільнення від відповідальності за невиконання або неналежне виконання умов договору, в той час як сплата орендної плати є основним зобов`язанням за договором оренди. При цьому, виконання зобов`язань за Договором припиняється на строк дії форс-мажорних обставин, що не свідчить про наявність підстав для звільнення від сплати орендної плати за такий період.

Крім того, колегія суддів зазначає, що про те, що сторона позбавляється права посилатися на форс-мажорні обставини через несвоєчасне повідомлення має бути прямо зазначено в договорі (подібний за змістом правовий висновок міститься у п.5.63 постанови Верховного Суду від 22.06.2022 у справі №904/5328/21).

Відтак, колегія суддів, зважаючи на посилання апелянта на існування форс-мажорних обставин зауважує, що Договором передбачено обов`язок в письмовій формі повідомити іншу сторону про настання таких обставин протягом трьох днів. Проте відповідачем не надано доказів направлення позивачу листа з повідомленням про настання форс-мажорних обставин у строк та порядок, передбачений у Договорі, а також відповідних підтверджуючих документів. З огляду на те, що сторони у договорі погодили позбавлення права посилатися на форс-мажорні обставини через несвоєчасне повідомлення, посилання апелянта на вказані обставини є необґрунтованими.

Щодо посилання скаржника на ч. 6 статті 762 Цивільного кодексу України як на підставу для звільнення від нарахування орендної плати, колегія суддів вказує про наступне.

Приписами ч. 6 статті 762 Цивільного кодексу України визначено, що наймач звільняється від плати за найм (оренду) майна за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Із усталених правових висновків Верховного Суду про застосування частини 6 статті 762 ЦК України, статті 14-1 Закону України «Про Торгово-промислові палати в Україні», наведених у постановах від 08.05.2018 у справі № 910/7495/16, від 12.04.2023 у справі №910/14244/20, від 25.01.2022 у справі № 904/3886/21, від 15.06.2023 у справі №910/8580/22, від 29.06.2023 у справі №922/999/22, вбачаються наступні висновки:

- обставини, зазначені у частині 6 статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця; наймач повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане, і він не відповідає за ці обставини. У такий спосіб підставою звільнення від зобов`язання сплачувати орендну плату згадана норма визначає, зокрема, об`єктивну неможливість використовувати передане в оренду майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає;

- сторона яка посилається на конкретні обставини повинна довести те, що вони є форс-мажорними, в тому числі, саме для конкретного випадку; форс-мажор, або ж обставини непереборної сили, - це надзвичайні та невідворотні обставини, настання яких призвело до об`єктивної неможливості виконати зобов`язання. Водночас сама по собі, зокрема, збройна агресія проти України, девальвація гривні, воєнний стан, не може автоматично означати звільнення від виконання будь-ким в Україні будь-яких зобов`язань, незалежно від того, існує реальна можливість їх виконати чи ні. Воєнний стан, девальвація гривні, як обставини непереборної сили, звільняє від відповідальності лише у разі, якщо саме внаслідок пов`язаних із нею обставин компанія/фізична особа не може виконати ті чи інші зобов`язання;

- наявність сертифікату Торгово-промислової палати України про форс-мажор суд має оцінювати у сукупності з іншими доказами, тобто дані обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку.

Верховний Суд у постанові від 12.04.2023 у справі № 910/14244/20 зазначив, що для застосування частини шостої статті 762 ЦК України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном визначальною умовою такого звільнення є наявність обставин, за які орендар не відповідає. Тобто, наймач повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане, і він не відповідає за ці обставини.

Таким чином, при оцінці судом таких обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об`єкта оренди, а обов`язком орендаря є доведення належними та допустимими доказами наявність тих обставин, на які він посилається, як на такі, що підтверджують факт неможливості використання ним орендованого майна з незалежних від нього причин.

Суд звертає увагу на те, що правова позиція стосовно застосування приписів частини шостої статті 762 ЦК України є сталою і послідовною та викладена у низці постанов Верховного Суду, зокрема: у справах №914/1248/18, №914/2264/17, №910/8040/20, №616/41/20, №910/14244/20, №911/1064/21.

Із наявних матеріалів справи вбачається, що позивачем не надано належних та допустимих доказів на підтвердження неможливості використання спірного приміщення, відсутність фізичного доступу до орендованих приміщень у період дії договору оренди, а також неможливість зберігання у приміщенні речей.

Наданий орендарем наказ ТОВ «Кростінді» №01/2к від 24.02.2022 «Про припинення роботи» є внутрішнім документом самого товариства та не є підтвердженням неможливості використання орендованого приміщення позивачем за первісним позовом. З аналогічних підстав судом не приймається до уваги лист ТОВ «Арко - профі « від 20.07.2023, відповідно до якого остання передача даних згідно з еквайрингом реєстратора розрахункових операцій Марія -304Т, фіскальний номер здійснювалася 23.02.2022.

Більше того, у листі (вих.№08/07-22 від 08.07.2022) ТОВ «Кростінді» окремо просило повідомити ПрАТ «Кумір» час та спосіб повернення ключів від приміщення, та прізвище представника ПрАТ «Кумір» повноважного прийняти ключі від приміщення. Суд першої інстанції обґрунтовано зазначив, що вказана обставина, дає суду підстави дійти висновку, що у ТОВ «Кростінді» були ключі від орендованого приміщення, а тому не має доказів в підтвердження того, що орендоване приміщення не використовувалося позивачем за первісним позовом у спірний період. Крім того, в матеріалах справи відсутні докази того, що в орендоване приміщення не було доступу, там було відсутнє електро- чи водопостачання, що перешкоджало його використаанню за призначенням.

Отже, з встановлених обставин даної справи та наявних у матеріалах справи доказів не вбачається підстав для застосування до спірних правовідносин положень частини 6 статті 762 ЦК України.

Згідно зі статтею 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Аналогічні положення визначені також і в статтях 173, 193 Господарського кодексу України.

Статтею 527 Цивільного кодексу України визначено, що боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Відповідно до частини 1 статті 530 Цивільного кодексу України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов`язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.

Згідно зі статтею 599 Цивільного кодексу України зобов`язання припиняється виконанням, проведеним належним чином.

В силу статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

З урахуванням вищевикладеного, суд першої інстанції дійшов законного та обґрунтованого висновку про задоволення зустрічних позовних вимог ПрАТ «Кумір» в частині стягнення з ТОВ «Кростінді» орендної плати за Договором №13/08/19-01 від 13.08.2019 у розмірі 20 563,20 грн.

Статтею 86 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь установленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

З огляду на викладене, враховуючи, що місцевий господарський суд забезпечив дотримання вимог чинного законодавства щодо дослідження фактичних обставин справи, дав належну правову оцінку наявним у матеріалах справи доказам, а також те, що доводи апелянта не є підставою для скасування рішення суду в оскаржуваній частині, ухваленого з дотриманням норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, а рішення Господарського суду Харківської області від 08.04.2024 у справі №922/5023/23 в оскаржуваній частині підлягає залишенню без змін.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у судових рішеннях, питання вичерпності висновків суду ґрунтується на висновках, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі «Проніна проти України» (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006). Зокрема, ЄСПЛ у своєму рішенні зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи. У даному випадку суд апеляційної інстанції вважає, що скаржникові було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а доводи, викладені в апеляційній скарзі не спростовують обґрунтованих та правомірних висновків суду першої інстанції.

Ураховуючи, що колегія суддів дійшла висновку про відмову в задоволенні апеляційної скарги, судові витрати понесені апелянтом, у зв`язку з розглядом справи у суді апеляційної інстанції, відшкодуванню не підлягають в силу приписів статті 129 Господарського процесуального кодексу України.

Також, колегія суддів вважає за необхідне зазначити наступне. Відповідно до ч.1 ст. 273 ГПК апеляційна скарга на рішення суду першої інстанції розглядається протягом шістдесяти днів з дня постановлення ухвали про відкриття апеляційного провадження у справі

24.02.2022 Указом Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» №64/2022 введено в Україні воєнний стан, який продовжено до 07.02.2025 (Закон України «Про затвердження Указу Президента України «Про продовження строку дії воєнного стану в Україні» від 29.10.2024 №4024-IX).

Відповідно до ст.26 Закону України «Про правовий режим воєнного стану» скорочення чи прискорення будь-яких форм судочинства в умовах воєнного стану забороняється.

При цьому, згідно Рекомендацій прийнятих Радою суддів України щодо роботи судів в умовах воєнного стану, при визначенні умов роботи суду у воєнний час, рекомендовано керуватися реальною поточною обстановкою, що склалася в регіоні. У випадку загрози життю, здоров`ю та безпеці відвідувачів суду, працівників апарату суду, суддів оперативно приймати рішення про тимчасове зупинення здійснення судочинства певним судом до усунення обставин, які зумовили припинення розгляду справ.

На підставі вищевикладеного, у зв`язку із введенням в Україні воєнного стану, враховуючи поточну обстановку, що склалася в місті Харкові, суд був вимушений вийти за межі строку встановленого ст.273 ГПК України.

Керуючись статтями 129, 269, 270, п.1, ч.1 ст.275, 276, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Кростінді» залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Харківської області від 08.04.2024 у справі №922/5023/23 залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок і строки оскарження передбачено ст. 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 18.11.2024.

Головуючий суддя Р.А. Гетьман

Суддя В.В. Россолов

Суддя О.І. Склярук