РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

16.10.2024Справа № 910/3699/24

За позовомФізичної особи-підприємця Майковської Вікторії Петросівни
доОболонської районної в місті Києві державної адміністрації
простягнення 1166280,17 грн
Суддя Смирнова Ю.М.

Секретар судового засідання Негеля Ю.М.

Представники сторін:

від позивачаЄлін І.К.
від відповідачаВакуленчик І.Л.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Фізична особа-підприємець Майковська Вікторія Петросівна звернулася до Господарського суду міста Києва з позовною заявою до Оболонської районної в місті Києві державної адміністрації про стягнення суми вартості капітальних інвестицій (вкладень) нежитлових приміщень під перукарню (приміщення/перехід між 1 та 2 під`їздами та приміщення/перехід між 3 та 4 під`їздами) за адресою: м.Київ, проспект Оболонський, 43, у розмірі 1166280,17 грн.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивач, згідно умов укладених між сторонами договору оренди нежитлового будинку (приміщення) №07067 від 25.11.2006 та договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду №07067 від 29.03.2019 був орендарем зазначеного вище нерухомого майна. У подальшому, 15.03.2022 відповідачем було проведено аукціон щодо права оренди даного нежитлового приміщення, переможцем якого згідно з протоколом від 15.03.2022 №UA-907 визначено іншу особу, оскільки позивач не мала можливості взяти участь в аукціоні через не повідомлення відповідачем про дату його проведення. За наведених обставин, відповідно до звітів про незалежну оцінку від 01.03.2024, позивач просить стягнути з відповідача вартість капітальних інвестицій (вкладень) нежитлового приміщення, що перебувало у позивача в оренді.

Згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 26.03.2024, справу №910/3699/24 передано для розгляду судді Поляковій К.В.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 02.04.2024 самовідвід судді Полякової К.В. від розгляду справи №910/3699/24 задоволено, матеріали справи №910/3699/24 передано для вирішення питання про повторний автоматичний розподіл справи у порядку, встановленому ст.32 Господарського процесуального кодексу України.

За результатами повторного автоматизованого розподілу справу №910/3699/24 передано на розгляд судді Смирновій Ю.М.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 15.04.2024 за вказаним позовом відкрито провадження у справі №910/3699/24, справу вирішено розглядати за правилами загального позовного провадження; підготовче засідання у справі призначено на 16.05.2024; встановлено строк для подання відзиву на позов - протягом 15 днів з дня вручення даної ухвали.

29.04.2024 та 01.05.2024 від відповідача надійшли тотожні за змістом відзиви на позов, в яких відповідач проти заявлених позовних вимог заперечив.

Як стверджує відповідач у поданих відзивах, Оболонська районна в місті Києві державна адміністрація не надавала згоди на здійснення поліпшень об`єкта оренди, за отриманням такої згоди саме від Оболонської районної в місті Києві державної адміністрації, як орендодавця, позивач не звертався, поліпшення об`єкта оренди позивачем було проведено ще до утворення Оболонської районної в місті Києві державної адміністрації як юридичної особи та її державної реєстрації в ЄДРПОУ й виникнення з нею орендних відносин, спірні поліпшення позивач здійснив перебуваючи в договірних відносинах з іншими орендодавцями, а отже, на думку відповідача, позовні вимоги про стягнення грошових коштів з Оболонської районної в місті Києві державної адміністрації є необґрунтованими, оскільки заявлені до неналежного відповідача.

Крім того, за твердженнями відповідача, надані позивачем звіти №62196 від 01.03.2024 про незалежну оцінку вартості капітальних інвестицій (вкладень) нежитлових приміщень під перукарню (приміщення/перехід між 1 та 2 під`їздами) за адресою: м.Київ, проспект Оболонський, 43, відповідно до якого визначено вартість поліпшень у розмірі 585678,60 грн та №62197 від 01.03.2024 про незалежну оцінку вартості капітальних інвестицій (вкладень) нежитлових приміщень під перукарню (приміщення/перехід між 3 та 4 під`їздами) за адресою: м.Київ, проспект Оболонський, 43, відповідно до якого визначено вартість поліпшень у розмірі 580601,57 грн не відповідають вимогам законодавства у сфері здійснення оцінки майна, а отже не є належними доказами вартості невід`ємних поліпшень.

У підготовчому засіданні 16.05.2024 суд оголосив перерву у підготовчому засіданні до 17.07.2024; встановив строк для подання позивачем відповіді на відзив до 03.06.2024; встановив відповідачу строк для подання заперечень на відповідь на відзив до 14.06.2024.

20.05.2024 від позивача надійшло клопотання про долучення доказів.

20.06.2024 від відповідача надійшли заперечення на клопотання позивача про долучення доказів.

17.07.2024 оголошено перерву у підготовчому засіданні до 01.08.2024.

30.07.2024 від позивача надійшло клопотання про долучення доказів.

31.07.2024 від відповідача надійшли додаткові пояснення у справі.

01.08.2024 від позивача надійшло клопотання про витребування доказів.

В підготовчому засіданні 01.08.2024 судом долучено надані позивачем докази до матеріалів справи та оголошено перерву до 29.08.2024.

02.08.2024 від відповідача надійшло клопотання про долучення до матеріалів справи відповіді відповідача на адвокатський запит представника позивача.

21.08.2024 від позивача надійшло клопотання про долучення доказів.

29.08.2024 позивачем відкликано клопотання про витребування доказів, долучено до матеріалів справи подані сторонами документи та закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 03.10.2024.

У судовому засіданні 03.10.2024 з розгляду справи по суті оголошено перерву до 16.10.2024.

В судовому засіданні 16.10.2024 представник позивача заявлені позовні вимоги підтримав у повному обсязі.

Представник відповідача в судовому засіданні 16.10.2024 проти заявлених позовних вимог заперечив.

У судовому засіданні 16.10.2024 судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, Господарський суд міста Києва

ВСТАНОВИВ:

25.11.2006 між Управлінням комунального майна району виконавчого органу Оболонської районної у м.Києві ради (Оболонської районної у м.Києві державної адміністрації), як орендодавцем, та Фізичною особою-підприємцем Майковською Вікторією Петросівною, як орендарем, було укладено договір №07067 оренди нежитлового будинку (приміщення). Згідно умов цього договору орендодавець на підставі рішення сесії Оболонської районної у місті Києві ради №5/12 від 26.10.2006 передає, а орендар приймає в оренду нежитлове приміщення за адресою: проспект Оболонский, буд.43 для розміщення перукарні (п.1.1), об`єктом оренди є нежиле приміщення, загальною площею - 64,00 кв.м, згідно викопіювання з поповерхового плану, що складає невід`ємну частину цього договору (додаток 1), устаткування, інвентар та інше майно (за наявності), про що зазначається у акті прийому-передачі (п.2.1), у разі закінчення строку дії договору або при його розірванні орендар зобов`язаний негайно за актом приймання-передачі повернути об`єкт оренди орендодавцю у стані, в якому перебував об`єкт оренди на момент передачі його в оренду, з урахуванням всіх здійснених орендарем поліпшень, які неможливо відокремити від об`єкта оренди без заподіяння йому шкоди, з урахуванням зносу за період строку дії договору оренди. В акті приймання-передачі зазначається технічний стан об`єкта оренди на дату повернення (п.7.5), поліпшення об`єкту оренди можуть здійснюватися орендарем тільки за письмовою згодою орендодавця. Вартість поліпшень об`єкта оренди, проведених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для об`єкта оренди, компенсації не підлягає. Орендар вправі залишити за собою проведені ним за згодою орендодавця поліпшення об`єкта оренди, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від об`єкта оренди без заподіяння йому шкоди (п.7.6), поліпшення об`єкта оренди, виконані орендарем за власні кошти згідно з вимогами п.п.7.3, 7.4 цього договору, які неможливо відокремити від об`єкта оренди без заподіяння йому шкоди, залишаються у комунальній власності територіальної громади Оболонського району в м.Києві за винятком приватизації, продажу або іншого відчуження об`єкта оренди орендарю (п.7.7), цей договір набуває чинності з моменту підписання його сторонами і діє з 25.11.2006 до 25.05.2007 (п.9.1).

В подальшому, листом від 20.12.2006 №М-4368 виконавчим органом Оболонської районної у м.Києві державної адміністрації надано позивачу згоду на розробку проекту по переплануванню пожежного переходу для влаштування перукарні за адресою: проспект Оболонський, 43 та зазначено, що перепланування повинно здійснюватися лише на підставі проекту, який має бути погодженим в установленому порядку відповідними службами району та після отримання дозволу на виконання робіт, яким є відповідне розпорядження виконавчого органу Оболонської районної у м.Києві державної адміністрації; цей лист на виконання проектних робіт з перепланування дійсний протягом 1 року з моменту його підписання.

Згідно розпорядження Оболонської районної у м.Києві державної адміністрації від 14.08.2008 №728 "Про надання дозволу на роботи по переплануванню нежитлових приміщень під розміщення перукарні (перехід між 3 та 4 під`їздами) по просп.Оболонському, 43" дозволено Фізичній особі - підприємцю Майковській Вікторії Петросівни провести роботи по переплануванню нежитлових приміщень під розміщення перукарні (перехід між 3 та 4 під`їздами) по проспекту Оболонському, 43 згідно наданого проекту, розробленого ТОВ "Зодчий Плюс" (ліцензія серії АВ №051837 від 21.04.2006 за №17-Л), погодженого СЕС Оболонського району в м.Києві (висновок від 24.07.2007 №143) та відділом з питань наглядово-профілактичної діяльності Оболонського РУ ГУ МНС України в м.Києві (висновок від 04.04.2007 №25/371).

Після завершення строку дії вищевказаного договору 26.10.2010 між Управлінням комунального майна району виконавчого органу Оболонської районної у м.Києві ради (Оболонської районної у м.Києві державної адміністрації), як орендодавцем, та Фізичною особою-підприємцем Майковською Вікторією Петросівною, як орендарем, було укладено договір №07067 оренди нежитлового будинку (приміщення), згідно умов якого орендодавець на підставі рішення сесії Оболонської районної у місті Києві ради №30/10 від 15.10.2010 передає, а орендар приймає в оренду нежитлове приміщення за адресою: проспект Оболонский, буд.43 для розміщення перукарні - 32,0 кв.м, побутових послуг- 32,0 кв.м (п.1.1), об`єктом оренди є нежиле приміщення, загальною площею - 64,00 кв.м, згідно викопіювання з поповерхового плану, що складає невід`ємну частину цього договору, устаткування, інвентар та інше майно (за наявності), про що зазначається у акті прийому-передачі (п.2.1), орендар не має права без письмової згоди орендодавця проводити переобладнання, перепланування, ремонт об`єкта оренди, вести будівельні роботи на прибудинковій території. Дозвіл на виконання таких робіт оформлюється листом орендодавця (п.7.3), у разі закінчення строку дії договору або при його розірванні орендар зобов`язаний негайно за актом приймання-передачі повернути об`єкт оренди орендодавцю у стані, в якому перебував об`єкт оренди на момент передачі його в оренду, з урахуванням усіх здійснених орендарем поліпшень, які неможливо відокремити від об`єкта оренди без заподіяння йому шкоди, з урахуванням зносу за період строку дії договору. В акті приймання-передачі зазначається технічний стан об`єкта оренди на дату повернення (п.7.5), поліпшення об`єкта оренди, виконані орендарем за власні кошти згідно з вимогами п.п.7.3, 7.4 цього договору, які неможливо відокремити від об`єкта оренди без заподіяння йому шкоди, залишаються у комунальній власності територіальної громади Оболонського району в м.Києві за винятком приватизації, продажу або іншого відчуження об`єкта оренди орендарю (п.7.7), цей договір набуває чинності з моменту підписання його сторонами і діє з 26.10.2010 до 24.10.2013 (п.9.1).

26.03.2014 між Оболонською районною в місті Києві державною адміністрацією як орендодавцем, Фізичною особою-підприємцем Майковською Вікторією Петросівною як орендарем та Комунальним підприємством "Житлосервіс "Оболонь" Оболонського району у м.Києві як балансоутримувачем укладений договір №07067 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду згідно умов якого орендодавець на підставі протоколу засідання постійної комісії Київської міської ради з питань власності від 14.03.2014 №169 та розпорядження Оболонської районної в місті Києві державної адміністрації від 26.03.2014 №175 передає, а орендар приймає в оренду нерухоме майно (нежитлові приміщення), що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва, яке знаходиться за адресою: м.Київ, проспект Оболонський, буд.43, для використання під розміщення суб`єкту господарювання, що здійснює побутове обслуговування населення - 32,0 кв.м, розміщення перукарні - 32,0 кв.м (п.1.1), об`єктом оренди є: нежиле приміщення загальною площею 64,0 кв.м, згідно з викопіюванням з поповерхового плану, що складає невід`ємну частину цього договору (п.2.1), орендар не має права без письмової згоди орендодавця проводити переобладнання, перепланування, ремонт об`єкта оренди, вести будівельні роботи на прибудинковій території (п.7.3), у разі закінчення строку дії договору або при його розірванні орендар зобов`язаний за актом приймання-передачі повернути об`єкт оренди підприємству у стані, в якому перебував об`єкт оренди на момент передачі його в оренду, з урахуванням усіх здійснених орендарем поліпшень, які неможливо відокремити від об`єкта оренди без заподіяння йому шкоди, з урахуванням зносу за період строку дії договору оренди. В акті приймання-передачі зазначається технічний стан об`єкта оренди на дату повернення (п.7.6), вартість поліпшень об`єкта оренди, проведених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для об`єкта оренди, компенсації не підлягає. Орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення об`єкта оренди, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від об`єкта оренди без заподіяння йому шкоди. Поліпшення об`єкта оренди, виконані орендарем за власні кошти згідно з вимогами п.7.2 цього договору, які неможливо відокремити від об`єкта оренди без заподіяння йому шкоди, залишаються у комунальній власності територіальної громади міста Києва за винятком приватизації, продажу або іншого відчуження об`єкта оренди орендарю. (п.7.7), цей договір є укладеним з моменту підписання його сторонами і діє з 26.03.2014 до 25.03.2017 (п.9.1).

В подальшому, 29.03.2019 між Оболонською районною в місті Києві державною адміністрацією як орендодавецем, Фізичною особою-підприємцем Майковською Вікторією Петросівною як орендарем та Комунальним підприємством "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Оболонського району м.Києва" як балансоутримувачем укладено наступний договір оренди майна за №07067 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду. За умовами цього договору орендодавець на підставі протоколу засідання постійної комісії Київської міської ради з питань власності від 25.09.2018 №43/119 та розпорядження Оболонської районної в місті Києві державної адміністрації від 13.11.2018 передає, а орендар приймає в оренду нерухоме майно (нежитлові приміщення), що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва, яке знаходиться за адресою: м.Київ, проспект Оболонський, буд.43, для розміщення перукарні (п.1.1), об`єктом оренди є: нежитлові приміщення загальною площею 64,0 кв.м, що знаходяться на 1 поверсі житлового будинку, згідно з викопіюванням з поповерхового плану, що складає невід`ємну частину цього договору (п.2.1), у разі закінчення/припинення дії цього договору або при його розірванні орендар зобов`язаний за актом приймання-передачі повернути об`єкт підприємству-балансоутримувачу у стані, не гіршому ніж в якому перебував об`єкт на момент передачі його в оренду з урахуванням усіх здійснених орендарем поліпшень, які неможливо відокремити від об`єкта без заподіяння йому шкоди, з урахуванням зносу за період строку дії договору оренди (п.7.5), для отримання згоди орендодавця на здійснення поліпшень орендар подає заяву і матеріали згідно з Положенням про оренду майна територіальної громади міста Києва, затвердженим рішенням Київської міської ради від 21.04.2015 №415/1280. Вартість поліпшень об`єкта, проведених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для об`єкта, компенсації не підлягає. Орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення об`єкта, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від об`єкта без заподіяння йому шкоди. Поліпшення об`єкта, виконані орендарем за власні кошти згідно з вимогами підпункту 7.3 цього договору, які неможливо відокремити від об`єкта без заподіяння йому шкоди, залишаються у комунальній власності територіальної громади міста Києва за винятком приватизації, продажу або іншого відчуження об`єкта орендарю.

В договорі сторони погодили, що орендар має право отримати відшкодування витрат, здійснених на невід`ємні поліпшення, виконані за згодою орендодавця, якщо орендар належно виконував умови договору протягом строку його дії, а орендодавець не подовжив дію договору після закінчення строку оренди, у зв`язку з необхідністю використання об`єкта оренди для власних потреб. Розмір відшкодування витрат, здійснених на невід`ємні поліпшення, визначається за результатами незалежної оцінки (п.7.6); цей договір є укладеним з моменту підписання його сторонами і діє з 29.03.2019 до 27.03.2022 (п.9.1).

23.12.2021 позивачка звернулася до Оболонської районної в місті Києві державної адміністрації із заявою про продовження договору оренди строком на 5 років (вх.№104/6385 від 28.12.2021).

У відповідь на вказану заяву Оболонська районна в місті Києві державна адміністрація листом від 26.01.2022 №104-719 повідомила, що згідно з ч.1 ст.18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених ч.2 цієї статті, а оскільки продовження договору оренди з Фізичною особою-підприємцем Майковською Вікторією Петросівною проводиться не вперше і відсутні підстави, передбачені ч.2 ст.18 цього Закону, договір оренди підлягає продовженню за результатами проведення аукціону.

01.02.2022 Комунальним підприємством "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Оболонського району м.Києва" на адресу позивача направлено лист №463, в якому повідомлено, що позивач має переважне право на продовження договору оренди нежитлових приміщень, що знаходяться на 1 поверсі житлового будинку за адресою: м.Київ, проспект Оболонський, 43, загальною площею 64,0 кв.м, в ході аукціону на продовження договору оренди за умови, якщо позивач візьме участь у такому аукціоні та зробить закриту цінову пропозицію, яка є не меншою, ніж розмір стартової орендної плати.

15.03.2022 відповідачем через електронний майданчик "Е-Тендер" проведено аукціон з надання в оренду нежитлового приміщення, розташованого на 1 поверсі житлового будинку, загальною площею - 64,0 кв.м, за адресою: місто Київ, проспект Оболонський, 43, за лотом LLP001-UA-907, строком дії договору оренди 5 років, стартова орендна плата 2883,00 грн без ПДВ.

Відповідно до протоколу електронного аукціону №LLP001-UA-907 від 15.03.2022 переможцем електронного аукціону визначено Товариство з обмеженою відповідальністю "Арт де Лекс".

Рішенням Господарського суду міста Києва від 22.09.2022 у справі №910/4771/22, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 17.05.2023 та постановою Верховного Суду від 14.09.2023 у позові Фізичної особи-підприємця Майковської Вікторії Петросівни до Оболонської районної в місті Києві державної адміністрації, за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача: 1. Акціонерного товариства "Прозорро.Продажі", 2. Комунального підприємства "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Оболонського району м.Києва", 3. Товариства з обмеженою відповідальністю "Арт де Лекс" про визнання недійсним електронного аукціону, проведеного 15.03.2022 Оболонською районною в місті Києві державною адміністрацією за лотом №LLP001-UA-907; визнання недійсним та скасування протоколу проведення електронного аукціону по лоту №LLP001-UA-907 від 15.03.2022; визнання недійсним та скасування акту про проведення електронного аукціону по лоту №LLP001-UA-907 від 15.03.2022 відмовлено повністю та зазначено, що Фізичною особою-підприємцем Майковською Вікторією Петросівною не реалізовано переважне право на продовження договору оренди за результатами аукціону, незважаючи на обізнаність позивача із таким правом.

Частиною 4 ст.75 Господарського процесуального кодексу України закріплено, що обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Отже, не потребують доказування преюдиціальні обставини, тобто встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, - при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини.

При цьому, не має значення, в якому саме процесуальному статусі виступали відповідні особи у таких інших справах - позивачів, відповідачів, третіх осіб тощо. Преюдиціальне значення процесуальним законом надається саме обставинам, встановленим судовими рішеннями (в тому числі в їх мотивувальних частинах), а не правовій оцінці таких обставин, здійсненій іншим судом.

Отже, правомірність проведення електронного аукціону, проведеного 15.03.2022 Оболонською районною в місті Києві державною адміністрацією за лотом №LLP001-UA-907, підтверджується рішенням суду у господарській справі, що набрало законної сили, за участі тих самих сторін, а тому відповідно до ч.4 ст.75 Господарського процесуального кодексу України не підлягає повторному доказуванню.

Спір у справі, що розглядається виник внаслідок того, що за твердженнями позивачки, нею як попереднім орендарем нерухомого майна за адресою: м.Київ, проспект Оболонський, буд.43 були здійснені невід`ємні поліпшення цього майна, вартість яких визначена відповідно до звітів №62196 від 01.03.2024 про незалежну оцінку вартості капітальних інвестицій (вкладень) нежитлових приміщень під перукарню (приміщення/перехід між 1 та 2 під`їздами) за адресою: м.Київ, пр-т.Оболонський, 43 на суму 585678,60 грн та №62197 від 01.03.2024 про незалежну оцінку вартості капітальних інвестицій (вкладень) нежитлових приміщень під перукарню (приміщення/перехід між 3 та 4 під`їздами) за адресою: м.Київ, пр-т.Оболонський, 43 на суму 580601,57 грн, у зв`язку з чим позивачка просить стягнути з відповідача вартість капітальних інвестицій (вкладень) у нежитлове приміщення, що перебувало у позивачки в оренді на загальну суму 1166280,17 грн.

У свою чергу відповідач не визнає обґрунтованість заявлених позивачем позовних вимог.

Правовідносини, що виникли між сторонами, за своїм змістом та правовою природою, є орендними та врегульовані главою 58 Цивільного кодексу України, главою 30 Господарського кодексу України та Законом України "Про оренду державного та комунального майна".

Відповідно до ч.1 ст.283 Господарського кодексу України (тут і далі -в редакції станом на дату припинення орендних відносин) за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у володіння та користування майно для здійснення господарської діяльності.

Згідно із ч.1 ст.759 Цивільного кодексу України (тут і далі в редакції станом на дату припинення орендних відносин) за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди). Особливості найму (оренди) державного і комунального майна встановлюються Законом України "Про оренду державного та комунального майна".

Орендні відносини сторін з приводу спірного майна, яке є комунальним, були тривалими.

Матеріалами справи підтверджено, що позивачка, як орендар, отримала згоду орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна. Згода надана Оболонською районною у м. Києві державною адміністрацією, зі структурним відділом якої - Управлінням комунального майна району позивачка уклала договір №07067 у 2006 році.

З 27.12.2019 набрав чинності Закон України "Про оренду державного та комунального майна" №157-IX від 03.10.2019, який регулює правові, економічні та організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим, а також передачею права на експлуатацію такого майна; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим.

Відповідно до п.2 Прикінцевих та перехідних положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, що наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом п`ятим частини другої статті 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

17.06.2020 набрала чинність постанова Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483 "Деякі питання оренди державного та комунального майна", якою затверджено Порядок передачі в оренду державного та комунального майна.

З огляду на те, що останній договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду №07067 від 29.03.2019 був укладений сторонами до набрання чинності Законом України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 та набрання чинності 17.06.2020 постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483, то він продовжував діяти до моменту закінчення строку його дії, тобто до 27.03.2022.

Законом України "Про оренду державного та комунального майна" та постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483 "Деякі питання оренди державного та комунального майна", якою затверджено Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, врегульований особливий порядок компенсації здійснених орендарем поліпшень під час оренди державного та комунального майна.

Так, згідно зі ст.25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (тут і далі - в редакції станом на дату припинення орендних відносин) у разі припинення договору оренди орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди. Орендар має право залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, за умови, якщо вони можуть бути відокремлені від орендованого ним майна без заподіяння шкоди такому майну. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив невід`ємні поліпшення орендованого майна за згодою уповноваженого органу, визначеного статтею 21 цього Закону, орендар має право на відшкодування своїх витрат у межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна згідно з Порядком передачі майна в оренду, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість невід`ємних поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди уповноваженого органу, визначеного статтею 21 цього Закону, компенсації не підлягає, такі поліпшення є, відповідно, державною або комунальною власністю.

Іншого порядку визначення вартості поліпшень орендованого майна договором про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду №07067 від 29.03.2019 не встановлено.

Разом з цим, договором передбачено, що орендар має право отримати відшкодування витрат, здійснених на невід`ємні поліпшення, виконані за згодою орендодавця, якщо орендар належно виконував умови договору протягом строку його дії, а орендодавець не подовжив дію договору після закінчення строку оренди, у зв`язку з необхідністю використання об`єкта оренди для власних потреб.

Також договором зафіксовано, що розмір відшкодування витрат, здійснених на невід`ємні поліпшення, визначається за результатами незалежної оцінки.

Обставини справи свідчать про те, що договір оренди №07067 від 29.03.2019 не було пролонговано не у зв`язку з необхідністю використання орендодавцем об`єкта оренди для власних потреб (що сторони в договорі визначили як умову для отримання орендарем відшкодування вартості невід`ємних поліпшень), а через законодавчо встановлену вимогу щодо отримання права оренди комунального майна на конкурентних засадах - шляхом проведення аукціону. Питання щодо правомірності проведеного аукціону було предметом судового розгляду в межах справи №910/4771/22, про що суд зазначав вище.

Суд зауважує, що розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту, реконструкції не є тотожним поняттю розміру поліпшення орендованого майна, який орендодавець зобов`язаний компенсувати у разі припинення договору оренди. У силу положень ст.25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" компенсації підлягає лише збільшена в результаті таких поліпшень вартість орендованого майна. Вартість майна визначається ринковими показниками на подібне майно у певний час. Складовою такої вартості є витрати на поліпшення майна. Поряд з цим на вартість майна можуть впливати інші показники, наприклад, пропозиція і попит.

Таким чином, предметом доведення у даній справі є юридичний склад, що включає факт збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених позивачкою, як орендарем, поліпшень, а не загальна вартість відновлювального ремонту (реконструкції) майна. При цьому зазначена вартість має бути визначена в установленому законодавством порядку.

Тобто, розглядаючи справу по суті, суд, окрім наявності згоди орендодавця на здійснення поліпшень, має встановити початкову вартість орендованого майна на момент його прийняття позивачем та його вартість на момент розірвання договору оренди і, відповідно, вирішити питання про наявність підстав компенсувати орендарю різницю між зазначеними показниками.

Аналогічна правова позиція, відповідно до якої орендар має право на компенсацію не вартості поліпшень (вартості проведених робіт з ремонту, реконструкції), а на компенсацію йому різниці між вартістю поліпшеного майна і вартістю цього майна на момент передачі в оренду наведена у постановах Верховного Суду від 20.02.2020 у справі №916/685/17, від 24.02.2021 №905/435/19 та є усталеною.

Згідно п.153 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483 "Деякі питання оренди державного та комунального майна" (Порядок) (тут і далі в редакції станом на дату припинення орендних відносин) орендар має право за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна.

Пунктом 159 Порядку визначено, що орендар не може вилучати з об`єкта оренди здійснені ним невід`ємні поліпшення, поліпшення, отримані у результаті проведення капітального ремонту відповідно до пункту 154 цього Порядку, в тому числі в разі непродовження з таким орендарем договору оренди. Орендар не може вилучати з об`єкта оренди здійснені ним поліпшення, отримані внаслідок проведення капітального ремонту, крім випадку, передбаченого абзацом першим частини третьої статті 25 Закону.

Згідно п.163 Порядку якщо орендар здійснив за рахунок власних коштів невід`ємні поліпшення орендованого майна за згодою уповноваженого органу, визначеного статтею 21 Закону, такий орендар має право на компенсацію вартості здійснених ним невід`ємних поліпшень у розмірі, що визначений відповідно до пункту 164 цього Порядку, після укладення орендодавцем договору оренди з новим орендарем за результатами проведення аукціону, якщо виконується кожна з таких умов:

орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної відповідно до пункту 164 цього Порядку, крім його витрат на виконання ремонтних робіт, що були зараховані згідно з пунктами 154-156 цього Порядку;

орендар отримав письмову згоду уповноваженого органу, визначеного статтею 21 Закону, на здійснення невід`ємних поліпшень;

здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень, що підлягають компенсації, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена відповідно до пункту 165 цього Порядку;

орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати;

орендар бере участь в аукціоні на продовження договору оренди.

Відповідно до п.164 Порядку для реалізації права на компенсацію вартості невід`ємних поліпшень вартість невід`ємних поліпшень визначається на підставі звіту незалежного оцінювача про ринкову вартість таких поліпшень. Оцінка здійснюється на замовлення орендаря без доручення балансоутримувача і повинна бути проведена не раніше ніж за шість місяців та не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку договору оренди. Оцінювач визначає ринкову вартість невід`ємних поліпшень, виконаних на орендованому майні орендарем, як різницю між вартістю об`єкта оцінки в стані "після проведення невід`ємних поліпшень" та стані "до проведення невід`ємних поліпшень". Рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) здійснюється відповідно до Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні".

Згідно п.165 Порядку для компенсації здійснених невід`ємних поліпшень орендар подає звіт про оцінку (акт оцінки майна) та рецензію на нього, передбачені п.164 цього Порядку, та висновок будівельної експертизи, передбачений пунктом 163 цього Порядку, разом з заявою про продовження договору оренди, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону.

До справи позивачка надала висновки про ринкову вартість майна станом на 30.09.2006 та станом на 30.09.2018, що складалися з метою визначення орендної плати нежитлових приміщень, які орендувала позивачка, а також фотоматеріали орендованих приміщень.

На підтвердження заявленої до стягнення суми вартості капітальних інвестицій (вкладень) нежитлових приміщень під перукарню (приміщення/перехід між 1 та 2 під`їздами та приміщення/перехід між 3 та 4 під`їздами), за адресою: м.Київ, проспект Оболонський, 43, у загальному розмірі 1166280,17 грн позивачем долучені до матеріалів справи звіт №62196 від 01.03.2024 про незалежну оцінку вартості капітальних інвестицій (вкладень) нежитлових приміщень під перукарню (приміщення/перехід між 1 та 2 під`їздами) за адресою: м.Київ, проспект Оболонський, 43, відповідно до якого визначено вартість поліпшень у розмірі 585678,60 грн та звіт №62197 від 01.03.2024 про незалежну оцінку вартості капітальних інвестицій (вкладень) нежитлових приміщень під перукарню (приміщення/перехід між 3 та 4 під`їздами) за адресою: м.Київ, проспект Оболонський, 43, відповідно до якого визначено вартість поліпшень у розмірі 580601,57 грн.

Однак, за своїм змістом ці звіти вищезазначеним положенням законодавства щодо визначення ринкової вартості невід`ємних поліпшень, виконаних у орендованому майні орендарем, як різниці між вартістю об`єкта оцінки в стані "після проведення невід`ємних поліпшень" та стані "до проведення невід`ємних поліпшень", не відповідають.

Звіти суб`єкта оціночної діяльності фізичної особои - підприємця Берегового В.М. складено для іншої мети - для визначення розміру страхового відшкодування (про що безпосередньо вказано у преамбулі кожного з висновків) та для визначення вартості нанесених через пошкодження збитків (про що також вказано безпосередньо у висновках), у зв`язку з чим надані позивачем звіти не є належними та допустимими доказами вартості здійснених позивачкою невід`ємних поліпшень орендованого майна та їх вартості. Наявність будь-яких збитків внаслідок пошкодження орендованого майна не є предметом розгляду у справі, що розглядається.

Суд також зауважує, що положення щодо відшкодування саме вартості витрат наймача на здійснені за згодою наймодавця поліпшення речі, які містяться в ч.3 ст.778 Цивільного кодексу України, до спірних правовідносин оренди комунального майна застосуванню не підлягають з огляду на врегулювання цих правовідносин спеціальними нормами Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

За таких обставин, суд дійшов висновку, що вимоги позивачки належним чином не доведені і у їх задоволенні слід відмовити.

З огляду на наведене всі інші клопотання та заяви, доводи та міркування учасників справи відповідно залишені судом без задоволення і не прийняті до уваги як необґрунтовані, безпідставні та такі, що не спростовують висновків суду стосовно відсутності підстав для задоволення позовних вимог.

Згідно положень ст.129 Господарського процесуального кодексу України, приймаючи до уваги висновки суду про відмову у задоволенні позовних вимог, судові витрати позивача залишаються за позивачем.

Керуючись ст.ст.74, 129, 238-241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. В позові відмовити повністю.

2. Судові витрати позивача залишити за позивачем.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. Рішення, відповідно до ст.ст.256, 257 Господарського процесуального кодексу України, може бути оскаржено до Північного апеляційного господарського суду шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до суду апеляційної інстанції протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено 11.11.2024

Суддя Ю.М.Смирнова