ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"05" листопада 2024 р. Справа №907/1183/23

Західний апеляційний господарський суд у складі колегії:

головуючого судді Кравчук Н.М.

суддів Малех І.Б. Матущак О.І.

секретар судового засідання Лагутін В.Б.

розглянувши апеляційну скаргу Виробничо-комерційної фірми у формі Товариства з обмеженою відповідальністю Титан ЛТД від 08.07.2024 (вх. № ЗАГС 01-05/2003/24 від 16.07.2024)

на рішення Господарського суду Закарпатської області від 14.06.2024 (суддя Лучко Р.М., повний текст рішення складено та підписано 20.06.2024)

у справі № 907/1183/23

за позовом: Ужгородської окружної прокуратури, м. Ужгород

в інтересах держави в особі позивача: Холмківської сільської ради Ужгородського

району Закарпатської області, с. Холмок Ужгородського району

Закарпатської області

до відповідача: Виробничо-комерційної фірми у формі Товариства з обмеженою

відповідальністю Титан ЛТД (надалі Виробничо-комерційна фірма

у формі ТзОВ Титан ЛТД) , с. Минай Ужгородського району

Закарпатської області

про: стягнення 197 744,29 грн. орендної плати, розірвання договору та

повернення земельної ділянки,

за участю представників:

від прокуратури: Винницька Л.М.;

від позивача: не з`явився;

від відповідача: не з`явився

ВСТАНОВИВ:

29.12.2023 Керівник Ужгородської окружної прокуратури звернувся до Господарського суду Закарпатської області з позовом в інтересах держави в особі Холмківської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області до Виробничо-комерційної фірми у формі ТзОВ Титан ЛТД про стягнення 197 744,29 грн. заборгованості по орендній платі за землю, розірвання договору оренди землі від 25.10.2004, укладеного між Холмківською сільською радою Ужгородського району Закарпатської області та Виробничо-комерційною фірмою у формі ТзОВ Титан ЛТД щодо оренди земельної ділянки за кадастровим номером :02:001:0028, площею 0,46 га, розташованої на пл. Енді Воргола (пл. Жовтнева) у с. Минай, Ужгородського району Закарпатської області та зобов`язання повернути Холмківській територіальній громаді в особі Холмківської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області земельну ділянку.

Позовні вимоги обґрунтовано порушенням відповідачем умов договору оренди земельної ділянки від 25.10.2004 (з урахуванням додаткових угод від 01.02.2013, 20.11.2017) в частині сплати орендної плати за період з січня 2022 року по вересень 2023 року включно, внаслідок чого станом на 29.12.2023 в останнього утворилася заборгованість по орендній платі в розмірі 197 744,29 грн. У зв`язку з систематичною несплатою відповідачем орендної плати прокурор просить суд розірвати договір оренди земельної ділянки від 25.10.2004 та зобов`язати відповідача повернути Холмківській сільській раді Ужгородського району Закарпатської області земельну ділянку за кадастровим номером :02:001:0028, площею 0,46 га, розташовану на пл. Енді Воргола (пл. Жовтнева) у с. Минай Ужгородського району Закарпатської області.

Звернення прокурора з даним позовом до суду обгрунтовано фактом тривалого неотримання коштів від орендної плати за спірну земельну ділянку, у зв`язку з чим порушуються матеріальні потреби місцевого бюджету Холмківської територіальної громади, оскільки ослаблюються економічні основи місцевого самоврядування, що призводить до неможливості забезпечення виконання відповідних програм розвитку.

Підставою реалізації прокурором представницьких функцій у даному випадку зазначається бездіяльність Холмківської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області щодо звернення до суду з позовом про стягнення 197 744,29 грн. заборгованості по орендній платі за землю, розірвання договору та повернення земельної ділянки, що свідчить про нездійснення цим органом захисту інтересів територіальної громади у сфері захисту права комунальної власності, які у даному випадку збігаються з інтересами держави, що має прояв в усвідомленій пасивній поведінці уповноваженого суб`єкта владних повноважень та підтверджує наявність «виключного випадку» для звернення прокурора з даним позовом до суду.

Рішенням Господарського суду Закарпатської області від 14.06.2024 у справі № 907/1183/23 (суддя Р.М. Лучко) позов задоволено частково. Стягнуто з Виробничо-комерційної фірми у формі Товариства з обмеженою відповідальністю Титан ЛТД на користь Холмківської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області 187 854,03 грн. заборгованості з орендної плати за період з січня 2022 року по вересень 2023 року включно. Розірвано договір оренди землі від 25.10.2004, укладений між Холмківською сільською радою Ужгородського району Закарпатської області та Виробничо-комерційною фірмою у формі Товариства з обмеженою відповідальністю Титан ЛТД щодо оренди земельної ділянки за кадастровим номером :02:001:0028, площею 0,46 га, розташованої на пл. Енді Воргола (пл. Жовтнева) у с. Минай Ужгородського району Закарпатської області. Зобов`язано Виробничо-комерційну фірму у формі Товариства з обмеженою відповідальністю Титан ЛТД повернути Холмківській сільській раді Ужгородського району Закарпатської області земельну ділянку за кадастровим номером :02:001:0028, площею 0,46 га, розташованої на пл. Енді Воргола (пл. Жовтнева) у с. Минай Ужгородського району Закарпатської області. В решті позову відмовлено.

В задоволенні заяв Виробничо-комерційної фірми у формі Товариства з обмеженою відповідальністю Титан ЛТД від 07.06.2024 та Холмківської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області від 13.06.2024 про визнання мирової угоди, укладеної 31.05.2024 на підставі рішення 37 сесії VIII скликання Холмківської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області №1953/УШ-2024 від 31.05.2024 - відмовлено.

Відмовлено у затвердженні мирової угоди, укладеної 31.05.2024 між Холмківською сільською радою Ужгородського району Закарпатської області та Виробничо-комерційною фірмою у формі Товариства з обмеженою відповідальністю Титан ЛТД. Стягнуто з Виробничо-комерційної фірми у формі Товариства з обмеженою відповідальністю Титан ЛТД на користь Закарпатської обласної прокуратури 8 185,81 грн. у повернення сплаченого судового збору.

В ході розгляду справи суд встановив, що земельна ділянка кадастровий номер :02:001:0028 надавалася в оренду відповідачу Виробничо-комерційній фірмі у формі ТзОВ Титан ЛТД на підставі рішення Холмківської сільської ради XV сесії IV скликання від 09.07.2004 та відповідно до договору оренди земельної ділянки від 25.10.2004 зі строком дії даного договору (в редакції додаткової угоди від 20.11.2017) - до 25 жовтня 2054 року. Відповідно до п. 2.3 договору (в редакції додаткової угоди від 20.11.2017) річна орендна плата становить 107 345,15 грн. Орендна плата вноситься щомісячно у розмірі 1/12 частини річної орендної плати 8 945,43 грн. на розрахунковий рахунок Орендодавця не пізніше 10 числа, наступного за звітним місяця. Відтак, суд зауважив, що до моменту внесення змін до договору оренди, в тому числі за рішенням суду, Орендар зобов`язаний сплачувати орендну плату в розмірі, передбаченому чинним договором оренди. Водночас, відповідачем в порушення умов договору оренди земельної ділянки від 25.10.2004 не сплачено орендну плату за користування земельною ділянкою за період з січня 2022 року до вересня 2022 року включно, у зв`язку з чим, суд дійшов висновку, що заборгованість відповідача по орендній плати за користування спірною земельною ділянкою становить 187 854,03 грн. В задоволенні позовних вимог про стягнення з відповідача 9 890,26 грн. відмовив, зазначивши, що прокурором не доведено належними та допустимими доказами внесення змін до договору оренди та, відповідно, наявності у відповідача обов`язку зі сплати орендної плати за користування орендованою земельною ділянкою у 2022-2023 роках, виходячи з збільшеного розміру орендної плати. Враховуючи систематичне порушення відповідачем істотних умов договору щодо сплати орендної плати, беручи до уваги, що право на одностороннє розірвання договору оренди землі від 25.10.2004 передбачено сторонами у розділі ІV договору (в редакції додаткової угоди від 20.11.2017), яке реалізоване Орендодавцем шляхом прийняття рішення від 14.07.2022 №1147/VIII-2022, місцевий господарський суд дійшов висновку про обґрунтованість та підставність позовних вимог в частині розірвання укладеного між сторонами договору оренди земельної ділянки. Внаслідок розірвання договору у судовому порядку, відповідач зобов`язаний повернути органу місцевого самоврядування орендовану земельну ділянку у стані, не гіршому ніж на час її одержання в оренду.

Не погоджуючись з вказаним рішенням, відповідач звернувся до Західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати зазначене рішення та ухвалити нове, яким у задоволенні позовних вимог відмовити повністю.

Скаржник вважає оскаржуване рішення прийнятим при неправильному застосуванні норм матеріального права та з порушенням норм процесуального права. Зокрема зазначає, що відповідач з моменту укладення договору оренди земельної ділянки справно сплачував орендну плату, однак, через обмежувальні заходи, пов`язані з коронавірусною інфекцією, а в подальшому через агресію російської федерації проти України, що супроводжувалась активними бойовими діями виникла невелика заборгованість, яка буде погашена до закінчення судового процесу. Вказані дії, на переконання скаржника, свідчать про намір останнього виконувати належним чином зобов`язання по договору, а також заінтересованість в існуванні правовідносин в рамках спірного договору оренди. Наголошує, що основною метою передачі в оренду земельної ділянки, належної до комунальної власності, є отримання та зарахування до місцевого бюджету коштів, сплачених в якості орендної плати. Доводить, що оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотність порушення визначається виключно за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини 2 статті 651 ЦК України, а іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Звертає увагу, що у даній справі відсутні підтвердження щодо завдання шкоди та збитків; недосягнення цілі і мети договору, того, на що Холмківська сільська рада розраховувала або що не отримала при укладенні договору оренди землі, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати, а відтак і відсутні підстави вважати, що з боку відповідача нанесена шкода, оскільки, здійснивши погашення заборгованості по орендній платі, позивач не позбавлений на даний час того, на що він розраховував при укладені договору. З огляду на повне погашення відповідачем заборгованості з орендної плати до закінчення судового процесу, а також враховуючи, що позивачем не доведено факту використання відповідачем земельної ділянки не за цільовим призначенням, на переконання скаржника, розірвання договору в даному випадку жодним чином не відновить права позивача та не відповідатиме інтересам територіальної громади. Крім того, на думку скаржника, суд першої інстанції помилково відмовив у задоволенні заяви про затвердження мирової угоди у даній справі.

Прокурор у відзиві на апеляційну скаргу заперечує проти доводів скаржника, вважає апеляційну скаргу необґрунтованою та безпідставною. Зокрема, зазначає, що підставою звернення до суду з даним позовом стали порушення Виробничо-комерційною фірмою у формі ТзОВ «Титан ЛТД» істотних умов договору, а саме - систематична несплата орендної плати, що в силу закону та усталеної практики Верховного Суду є достатньою підставою для розірвання договору. Окрім розірвання договору оренди земельної ділянки, предметом позовних вимог є стягнення заборгованості з орендної плати за період з січня 2022 року по вересень 2023 року. При цьому прокурор зауважує, що існування заборгованості за договором оренди не заперечується апелянтом, зі змісту апеляційної скарги вбачається, що вона «буде погашена». Щодо майбутнього погашення заборгованості зазначалось останнім і в ході розгляду справи в суді першої інстанції. Однак, жодних дієвих заходів щодо погашення заборгованості, що є предметом спору та платежів, які підлягали сплаті з жовтня 2023 року по теперішній час Фірмою «Титан» не вчинено. Звертає увагу суду апеляційної інстанції, що твердження скаржника щодо відсутності порушень строків сплати орендної плати до обмежувальних заходів, пов`язаних з коронавірусною інфекцією не відповідають дійсності, оскільки такі розпочалися з березня 2020 року, а факти порушення умов договору в частині сплати орендної плати мають місце з 2017 року. Водночас, у даній справі систематичність несплати орендної плати позбавили територіальну громаду (в особі орендодавця) можливості своєчасно отримувати платежі, на які вона розраховувала під час укладення цього договору. Продовження договірних відносин з орендарем, який систематично не виконує договірні умови щодо сплати орендної плати, навіть за умови їх подальшого виконання, є недоцільним для місцевої ради і фактично є неефективним використанням наявних у громаді ресурсів як орендодавця, оскільки має місце недонадходження коштів до місцевого бюджету в межах бюджетного року. Таким чином, розірвання договору та повернення земельної ділянки, яка не обтяжена нерухомими майном, надасть змогу органу місцевого самоврядування передати вказану земельну ділянку іншому орендарю на більш вигідних умовах із застосуванням процедури земельних торгів. Прокурор наголошує, що в даному випадку, заборгованість з орендної плати продовжує мати місце. Умова своєчасного внесення орендної плати, передбачена п.2.3 договору, та належить до істотних умов в розумінні ч. 1 ст. 638 ЦК України та ст. 284 ГК України. Дотримання зазначеної умови є обов`язковою для відповідача згідно зі ст. 629 ЦК України, а її порушення зумовлює правомірність ініціювання питання про стягнення такої заборгованості в судовому порядку.

Щодо відмови судом першої інстанції у затвердженні мирової угоди прокурор зазначає, що умови мирової угоди із погодженим лише позивачем і відповідачем відтермінуванням погашення заборгованості до 31.12.2024, порушують загальні вимоги ст. 192 ГПК України, суперечать вимогам Податкового кодексу України. Оскільки, в мировій угоді фактично не наведено будь-яких поступок та зобов`язань Фірми «Титан ЛДТ» щодо предмета спору, а Холмківська сільська рада згідно з умовами угоди в повному обсязі відмовляється від позовної вимоги щодо розірвання договору, тому така суперечить закону. Просить рішення Господарського суду Закарпатської області від 14.06.2024 у справі № 907/1183/23 залишити без змін, апеляційну скаргу без задоволення.

Позивач не надав суду письмового відзиву на апеляційну скаргу.

Прокурор в судовому засіданні просив залишити без змін оскаржуване рішення місцевого господарського суду, апеляційну скаргу без задоволення.

Позивач та відповідач не делегували уповноважених представників в судове засідання, хоча про час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином.

Представник відповідача 04.11.2024 подав через систему «Електронний суд» повторно клопотання (вх. №01-04/7475/24), в якому просив відкласти розгляд справи на іншу дату, у зв`язку з хворобою та неможливістю взяти участь у розгляді справи, зазначивши, що підтвердження хвороби може бути надано по завершенню лікування.

Колегія суддів зауважує, що ухвалою від 27.08.2024 Західного апеляційного господарського суду вже було задоволено клопотання відповідача про відкладення розгляду справи через хворобу представника відповідача з метою забезпечення принципу змагальності судового процесу та рівності його учасників перед законом і судом.

Згідно з положеннями статті 129 Конституції України, статті 2 Господарського процесуального кодексу України одним із завдань судочинства є своєчасний розгляд справи, що відповідає вимогам статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, згідно з якою кожен має право на справедливий розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом.

Враховуючи практику Верховного Суду та Європейського Суду з прав людини з даного питання, й те, що явка сторін у справі не визнавалася судом обов`язковою, участь у судовому засіданні є правом, а не обов`язком сторони, колегія суддів прийшла до висновку, що відповідно до частини 12 статті 270 Господарського процесуального кодексу України, справу може бути розглянуто за відсутності уповноважених представників позивача та відповідача у справі.

Вивчивши апеляційну скаргу, здійснивши оцінку доказів, що містяться в матеріалах справи, заслухавши пояснення прокурора, Західний апеляційний господарський суд встановив таке.

25 жовтня 2004 року між Холмківською сільською радою (Орендодавець) та Виробничо-комерційною фірмою Титан (Орендар) (назву юридичної особи змінено на Виробничо-комерційна фірма у формі Товариства з обмеженою відповідальністю Титан ЛТД) укладено договір оренди земельної ділянки, згідно з п. 1.1 якого Орендодавець на підставі проекту зміни цільового призначення земельної ділянки для будівництва салону-магазину передає в оренду, а Орендар приймає в строкове користування земельну ділянку, яка знаходиться в с. Минай, пл. Жовтнева, на території Холмківської сільської ради в межах населеного пункту с. Минай площею 0,46 га.

Договір укладається на термін 50 років, починаючи з дати його реєстрації (п. 2.2 договору).

Договір оренди земельної ділянки від 25.10.2004 зареєстрований в УРЦДЗК 25.10.2004, про що у Книзі державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис за № 055.

Право оренди Виробничо-комерційної фірми у формі Товариства з обмеженою відповідальністю Титан ЛТД земельної ділянки кадастровий номер :02:001:0028 зареєстроване 18.04.2014 в Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про що свідчить Інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав №359022977 від 19.12.2023 (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 22.04.2014, індексний номер 12590796).

01.02.2013 сторонами укладено додаткову угоду до договору оренди від 25.10.2004, відповідно до якої внесено зміни до п.п. 1.1, 2.3 договору в частині визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати.

В подальшому 20.11.2017 сторонами укладено додаткову угоду до договору, згідно з якою внесено зміни до договору оренди земельної ділянки від 25.10.2004, а саме Розділ 1 «Предмет договору» викладено в наступній редакції «Орендодавець надає на підставі рішень Холмківської сільської ради XV сесії IV скликання від 09.07.2004, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку кадастровий номер :02:001:0028 несільськогосподарського призначення, яка знаходиться в с.Минай, пл. Енді Воргола (пл.Жовтнева) Ужгородського району Закарпатської області.»

За змістом п.п. 2.1, 2.2 договору (в редакції додаткової угоди від 20.11.2017) земельна ділянка передається в оренду для обслуговування салону-магазину. Цільове призначення земельної ділянки: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі. В оренду передається земельна ділянка площею 0,46 га. Договір укладено строком дії до 25.10.2054 року.

Відповідно до пункту 2.3 договору (в редакції додаткової угоди від 20.11.2017) річна орендна плата вноситься Орендарем виключно у грошовій формі незалежно від результатів діяльності Орендаря в розмірі 5% на рік від грошової оцінки земельної ділянки на підставі витягу з технічної документації (або довідки) про нормативну грошову оцінку земельної ділянки шляхом перерахування коштів на рахунок Орендодавця. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексу інфляції (коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель).

Річна орендна плата становить 107 345,15 грн. Орендна плата вноситься щомісячно у розмірі 1/12 частини річної орендної плати 8 945,43 грн. на розрахунковий рахунок Орендодавця не пізніше 10 числа, наступного за звітним місяця.

Розмір орендної плати переглядається один раз у два роки, а також у разі зміни умов гсоподарювання, передбачених договором, зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції, погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, в інших випадках передбачених законом.

Умови зміни, припинення, розірвання договору визначені сторонами в розділі IV договору, новою редакцією якого (відповідно до додаткової угоди від 20.11.2017) визначено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін та у разі змін до земельного законодавства. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору, спір розв`язується в судовому порядку.

Дія договору оренди припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін або за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається. Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є несплата орендної плати згідно чинного законодавства.

Відповідно до п. 2.4 договору (в редакції додаткової угоди від 20.11.2017) після припинення дії договору Орендар повертає Орендодавцеві земельні ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

Як зазначає прокурор у позовній заяві, відповідач - орендар земельної ділянки, площею 0,46 га, кадастровий номер :02:001:0028, розташованої на пл. Енді Воргола (пл.Жовтнева) у с. Минай Ужгородського району Закарпатської області, не виконував належним чином взяті на себе договірні зобов`язання, а саме не оплачував у визначений договором строк орендну плату за користування земельною ділянкою за період з січня 2017 року по вересень 2023 року, в результаті чого заборгованість Виробничо-комерційної фірми у формі ТзОВ Титан ЛТД за період з 01.01.2022 по 30.09.2023 становить 197 744,29 грн.

Зокрема, відповідно до наданих Холмківською сільською радою розрахунків (лист № 1465/02-23 від 01.12.2023), заборгованість Виробничо-комерційної фірми у формі ТзОВ Титан ЛТД по орендній платі відповідно до договору оренди земельної ділянки від 25.10.2004 та додаткових угод до нього станом на 01.01.2019 становила 46 251,91 грн.; станом на 01.01.2020 73 151,18 грн.; станом на 01.01.2021 180 496,33 грн.; станом на 01.01.2022 27 705,83 грн.; станом на 01.01.2023 368 187,28 грн.; станом на 01.12.2023 309 080,12 грн. (з врахуванням нарахованих сум до вересня 2023 року включно) (т. 1, а.с. 33-34).

Згідно з листами Холмківської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області від 27.03.2023 №447/02-23, від 12.09.2023 №1183/02-23 орган місцевого самоврядування неодноразово просив Орендаря вжити невідкладних заходів з погашення заборгованості по сплаті орендної плати за договором, яка на час оформлення листів становила 358 535,31 грн. та 298 080,32 грн. відповідно (т. 1, а.с. 38-40). Доказів надання відповідей на вказані листи або їх виконання в повному обсязі відповідачем суду не надано.

14.07.2022 Холмківською сільською радою прийнято рішення №1147/VIII-2022 «Про розірвання договору оренди землі, укладеного між Холмківською сільською радою та ВКФ «Титан»» , яким вирішено : у зв`язку з систематичною несплатою орендної плати ВКФ Титан ЛТД звернутися до Господарського суду Закарпатської області з позовною заявою про розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного між Холмківською сільською радою та ВКФ ТзОВ «Титан ЛТД» від 21.11.2005 та зареєстрованого у ЗРФ ДП Центр ДЗК від 24.01.2006 за № 007, та додаткові угоди до вказаного договору оренди земельної ділянки площею 0,4600 га, кадастровий номер :02:001:0028, яка знаходиться в с. Минай, пл. Жовтнева (Енді Ворголи), б/н та доручено сільському голові звернутися з відповідним позовом до суду про розірвання договору, повернення земельної ділянки та стягнення заборгованості по орендній платі (т. 1, а.с. 37).

При цьому, за встановленими у справі обставинами, які визнаються усіма учасниками справи, в реквізитах договору оренди згідно з п. 1 рішення Холмківської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області №1147/VIII-2022 від 14.07.2022 допущено описку та зазначено невірний номер договору оренди, який підлягає розірванню.

Як вбачається з матеріалів справи, заборгованість по сплаті орендної плати за користування земельною ділянкою площею 0,46 га, кадастровий номер :02:001:0028, розташованої на пл. Енді Воргола (пл. Жовтнева) у с. Минай Ужгородського району Закарпатської області за період з 2018 по 2021 рік включно була предметом судового розгляду Закарпатським окружним адміністративним судом у справі № 260/4815/22 за позовом Головного управління ДПС у Закарпатській області до Виробничо-комерційної фірми у формі Товариства з обмеженою відповідальністю «Титан ЛТД», рішенням якого від 13.12.2022 задоволено позовні вимоги та стягнуто з Виробничо-комерційної фірми у формі Товариства з обмеженою відповідальністю Титан ЛТД 310 257,79 грн. орендної плати за вказаний період (т. 1, а.с. 41-46).

З врахуванням наведених обставин, систематична несплата відповідачем орендної плати, з врахуванням рішення Орендодавця від 14.07.2022 №1147/VIII-2022, яке залишилося нереалізованим сільським головою, прокурор звернувся з даним позовом про стягнення 197 744,29 грн. заборгованості по орендній платі за землю, розірвання договору оренди землі від 25.10.2004 та зобов`язання відповідача повернути Холмківській сільській раді Ужгородського району Закарпатської області земельну ділянку за кадастровим номером :02:001:0028, площею 0,46 га, розташовану на пл. Енді Воргола (пл.Жовтнева) у с. Минай Ужгородського району Закарпатської області.

При прийнятті постанови суд апеляційної інстанції виходив з наступного.

Згідно з частиною 2 статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з врахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 Цивільного кодексу України).

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ч. 1 ст. 629 Цивільного кодексу України).

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною (ст. 638 ЦК України).

Як встановлено судом, 25 жовтня 2004 року між Холмківською сільською радою (Орендодавець) та Виробничо-комерційною фірмою Титан (Орендар) (назву юридичної особи змінено на Виробничо-комерційна фірма у формі Товариства з обмеженою відповідальністю Титан ЛТД) було укладено договір оренди земельної ділянки. Відповідно до умов даного договору строк дії даного договору (в редакції додаткової угоди від 20.11.2017) до 25 жовтня 2054 року.

За приписами ч. 1 ст. ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (ст. 2 Закону України «Про оренду землі»).

У відповідності до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ст. 3 Закону України Про оренду землі об`єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.

Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом (ст. 4 Закону України Про оренду землі).

Відповідно до ст. ст. 122, 123, 124 ЗК України міські ради передають земельні ділянки у власність або користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права (стаття 125 Земельного кодексу України).

Матеріалами даної господарської справи підтверджено, що договір оренди земельної ділянки від 25.10.2004 зареєстрований в УРЦДЗК 25.10.2004, про що у Книзі державної реєстрації договорів оренди землі вчинено відповідний запис за №055.

Право оренди Виробничо-комерційної фірми у формі Товариства з обмеженою відповідальністю Титан ЛТД земельної ділянки кадастровий номер :02:001:0028 зареєстроване 18.04.2014 в Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про що свідчить Інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав №359022977 від 19.12.2023 (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 22.04.2014, індексний номер 12590796).

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно з ч.ч. 1, 2 ст. 15 названого Закону істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Згідно зі статтею 21 Закону Про оренду землі орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

З аналізу наведених норм права вбачається, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотною умовою договору оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Пунктом 288.1 статті 288 Податкового кодексу України встановлено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Відповідно до пункту 288.4 статті 288 Податкового кодексу України розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Індексація нормативної грошової оцінки земель передбачена пунктом 289.1 ст. 289 Податкового кодексу України, відповідно до якого для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель (п. 289.2 ст. 289 ПК України). Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель.

Отже, як слушно зауважив суд першої інстанції, нормами Податкового кодексу України не передбачено проведення індексації орендної плати, натомість індексації підлягає нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

За приписами ч. 5 ст. 5 Закону України Про оцінку земель нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру, зокрема земельного податку, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Згідно з частиною 1 статті 13 Закону України Про оцінку земель нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформлюються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель (ч. 2 ст. 20 Закону України Про оцінку земель).

Відповідно до наведених вище положень чинного законодавства нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який не може бути меншим, ніж встановлено положеннями статті 288 Податкового кодексу України.

Частинами першою - третьою статті 632 ЦК України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

Згідно з пунктом 288.5. статті 288 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки.

Тобто, чинне законодавство не встановлює конкретний розмір орендної плати за земельну ділянку, який має бути зазначений в договорі оренди. Податковий кодекс України передбачає порядок визначення орендної плати за землю, а тому саме договором оренди визначаються розмір та умови сплати орендної плати.

Як зазначалось вище, пунктом 2.3 договору оренди земельної ділянки від 25.10.2004 (в редакції додаткової угоди від 20.11.2017) сторони погодили, що річна орендна плата становить 107 345,15 грн. Орендна плата вноситься щомісячно у розмірі 1/12 частини річної орендної плати 8 945,43 грн. на розрахунковий рахунок Орендодавця не пізніше 10 числа, наступного за звітним місяця.

При цьому, сторонами погоджено, що розмір орендної плати переглядається один раз на два роки у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором, зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції, погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, в інших випадках передбачених законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з ч. 1 ст. 23 Закону України Про оренду землі орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

Статтею 30 Закону України Про оренду землі встановлено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується у судовому порядку.

Відповідно до ч.2 ст.632 ЦК України зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Водночас, у розділі IV договору (в редакції додаткової угоди від 20.11.2017) сторони обумовили, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін, а у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується в судовому порядку.

В ході розгляду справи судами першої та апеляційної інстанції встановлено, що відповідач (Орендар) не виконував належним чином взяті на себе договірні зобов`язання, а саме не в повному обсязі оплачував у визначений договором строк орендну плату за користування земельною ділянкою площею 0,46 га, кадастровий номер :02:001:0028, яка знаходиться на пл. Енді Воргола (пл.Жовтнева) у с. Минай Ужгородського району Закарпатської області.

Згідно поданого прокурором розрахунку заборгованості по орендній платі за період з січня 2022 року по вересень 2023 року (відповідно до наданих Холмківською сільською радою розрахунків (лист №1465/02-23 від 01.12.2023)), щомісячний розмір орендної плати в 2022 році прокурором обраховано в сумі 8 847,63 грн. (виходячи з річного розміру орендної плати на 2022 рік 106 171,45 грн.), а в 2023 році 10 174,76 грн. (виходячи з річного розміру орендної плати на 2023 рік 122 097,12 грн.), зміна відповідного розміру орендної плати прокурором пов`язується з її індексацією в 2022-2023 роках.

При цьому, як слушно зауважив суд першої інстанції , матеріали справи не містять доказів того, що прокурор або позивач вживав заходів та дій щодо зміни умов договору в частині перегляду розміру орендної плати за землю в 2022-2023 роках та пропонував відповідачу розглянути проект додаткової угоди щодо збільшення розміру орендної плати (в тому числі в судовому порядку), у зв`язку зі зміною розміру нормативно-грошової оцінки земельної ділянки чи проведенням її індексації.

Враховуючи те, що в матеріалах справи відсутні будь-які докази, які б підтверджували внесення змін до договору оренди та відповідно, наявності у відповідача обов`язку зі сплати орендної плати за користування орендованою земельною ділянкою у 2022-2023 роках, виходячи з збільшеного розміру орендної плати, колегія суддів вважає підставним та обґрунтованим висновок місцевого господарського суду про часткове задоволення позовних вимог та стягнення з відповідача 107 345,15 грн. (107 345,15 грн. на рік та 8 945,43 грн.) в розмірі орендної плати визначеної договором. В частині стягнення з відповідача 9 890,26 грн. слід відмовити за недоведеністю.

Колегія суддів критично оцінює покликання скаржника щодо відсутності порушення строків сплати орендної плати до обмежувальних заходів, пов`язаних з коронафірусною інфекцією, оскільки матеріалами справи підтверджено, що такі розпочалися з березня 2020 року, а факти порушення умов договору в частині сплати орендної плати мають місце з 2017 року. Зокрема, відповідно до наданих Холмківською сільською радою листом від 01.12.2023 № 1465/02-23 розрахунків, станом на 01.01.2018 заборгованість відповідача становила 21 848,75 грн., станом на 01.01.2019 - 46 251,91 грн., станом на 01.01.2020 3 151,18 грн.

Наявність заборгованості станом на 13.12.2022 зі сплати орендної плати за період грудня 2018 - грудня 2021 років також підтверджена рішенням Закарпатського окружного адміністративного суду від 13.12.2022 у справі №260/4815/22, яке набрало законної сили та на підставі ч. 4 ст. 75 ГПК України є преюдиційним стосовно відповідача у даній справі, згідно якого заборгованість Виробничо-комерційної фірми у формі ТзОВ Титан ЛТД по сплаті орендної плати за договором за період з 2018 по 2021 рік становила 310 257,79 грн.

При цьому, колегія суддів зауважує, що сам по собі факт запровадження воєнного стану в країні не дає орендарям земельних ділянок права не сплачувати орендну плату. Разом з тим, відповідач не надає жодних доказів щодо того, як саме запровадження обмежувальних заходів вплинули на виконання ним договірних зобов`язань.

Згідно з правовими висновками, наведених Верховним Судом у постанові від 01.06.2021 справа № 910/9258/20 та у постанові від 09.11.2021 справа № 913/20/21, форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона повинна довести, що ці обставини були форс-мажорними саме для даного випадку виконання зобов`язання.

Щодо позовних вимог в частині розірвання договору оренди земельної ділянки від 25.10.2004, колегія суддів враховує наступне.

За загальним правилом, встановленим статтею 188 ГК України, розірвання господарського договору в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором.

Зокрема, за змістом частин 3 та 4 статті 31 Закону України Про оренду землі договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Відповідно до ч. 3 ст. 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Статтею 651 Цивільного кодексу України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Тобто, йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу огляду суду. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Іншим критерієм істотного порушення договору є розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому, йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

Скаржник у поданій апеляційній скарзі покликається на необхідність застосування статті 651 ЦК України та практики Верховного Суду, викладеної у постановах від 13.02.2018 справа № 925/1074/17, від 30.06.2021 справа № 761/21351/19, від 04.08.2022 справа № 191/585/20, від 11.08.2021 справа № 923/267/20, 30.03.2021 у справі №902/526/19 тощо, щодо необхідності доведення позивачем наявності поряд з істотними порушеннями договору реальної шкоди, завданої другій стороні договору, за якої ця сторона позбавлена можливості отримати очікуване при укладенні договору. Однак, обставини у вказаних справах не є тотожними з обставинами, що мають місце у даній справі.

Нормами статей 24, 25 Закону України Про оренду землі визначено права та обов`язки орендодавця і орендаря, а саме: орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати. Орендар, у свою чергу, має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження та зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.

Частиною 1 статті 32 Закону України Про оренду землі встановлено, що на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав місцевої ради як орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. За договором оренди землі місцеві ради як орендодавці зобов`язані за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та земельного законодавства, а також вчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату.

Відповідно до усталеної практики Верховного Суду (подібні правові висновки викладено в постановах Верховного Суду від 07.10.2020 справа № 313/780/19 та від 10.02.2021 справа № 923/1001/19) підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадків). При цьому систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Таким чином, аналіз вище вказаних норм права та практики їх застосування дає можливість зробити висновок, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати (два та більше випадки).

Тобто, систематична (два і більше разів) несплата орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами правочину, в тому числі сплата орендної плати не у повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), є підставою для розірвання такого договору.

При цьому, у постанові від 23.03.2021 справа № 922/2754/19 Верховний Суд дійшов висновку, що сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена заборгованість в подальшому (після звернення з позовом про розірвання договору), а у постанові від 10.11.2021 справа № 175/642/19 Верховний Суд вказав, що тлумачення пункту д частини 1 статті 141 Земельного кодексу України, частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України свідчить, що несплата орендної плати охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).

Таким чином, наявність чи відсутність заборгованості з орендної плати, яка виникла у зв`язку із систематичним порушенням договору оренди щодо сплати орендної плати, що може бути підставою для розірвання такого договору, встановлюється судом саме на момент подання позову про розірвання договору оренди (постанова Верховного Суду від 03.08.2022 справа № 914/374/21).

Як зазначалось вище, розділом IV договору оренди земельної ділянки від 25.10.2004 (в редакції додаткової угоди від 20.11.2017) визначено, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається, а умовами розірвання договору в односторонньому порядку є несплата орендної плати згідно чинного законодавства.

Отже, укладаючи договір оренди землі, орган місцевого самоврядування розраховує, перш за все, на те, що орендар буде систематично вносити плату за використання орендованого майна.

Натомість, позивач протягом тривалого періоду, починаючи з 2017 року, у повному обсязі орендні платежі не одержує та не має можливості надати спірний об`єкт в оренду будь-яким іншим юридичним або фізичним особам задля належного та систематичного отримання надходжень до місцевого бюджету у вигляді орендної плати. Систематичність несплати орендної плати позбавили територіальну громаду (в особі орендодавця) можливості своєчасно отримувати платежі, на які вона розраховувала під час укладення цього договору.

Продовження договірних відносин з орендарем, який систематично не виконує договірні умови щодо сплати орендної плати, навіть за умови їх подальшого виконання, є недоцільним для місцевої ради і фактично є неефективним використанням наявних у громаді ресурсів як орендодавця, оскільки має місце недонадходження коштів до місцевого бюджету в межах бюджетного року.

Водночас, колегія суддів зауважує, що скаржник (Орендар) стверджував про повне погашення заборгованості з орендної плати до закінчення судового процесу. При цьому, щодо майбутнього погашення заборгованості зазначалось останнім і в ході розгляду справи в суді першої інстанції. Однак, жодних дієвих заходів щодо погашення заборгованості, що є предметом спору та платежів, які підлягали сплаті з жовтня 2023 року по теперішній час Фірмою «Титан» не вчинено.

З огляду на вищенаведені норми права, з врахуванням правової позиції Верховного Суду, беручи до уваги систематичне порушення відповідачем істотних умов договору щодо сплати орендної плати, зважаючи що право на одностороннє розірвання договору оренди землі від 25.10.2004 визначене сторонами в розділі IV договору (в редакції додаткової угоди від 20.11.2017) та реалізоване Орендодавцем шляхом прийняття рішення від 14.07.2022 №1147/VIII-2022 «Про розірвання договору оренди землі, укладеного між Холмківською сільською радою та ВКФ «Титан»», колегія суддів констатує наявність правових підстав для задоволення позовних вимог в цій частині та розірвання договору оренди землі від 25.10.2004, укладеного між Холмківською сільською радою Ужгородського району Закарпатської області та Виробничо-комерційною фірмою у формі ТзОВ Титан ЛТД.

Частиною 4 статті 291 ГК України встановлено, що правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму Цивільним кодексом України.

Так, відповідно до частини 1 статті 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

За змістом статті 34 Закону України Про оренду землі у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

У разі невиконання орендарем обов`язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов`язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.

Пунктом 2.4 договору оренди земельної ділянки від 25.10.2004 (в редакції додаткової угоди від 20.11.2017) сторонами погоджено, що після припинення дії договору Орендар повертає Орендодавцеві земельні ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

Таким чином, суд апеляційної інстанції приходить до висновку, що внаслідок розірвання договору у судовому порядку, відповідач зобов`язаний повернути органу місцевого самоврядування орендовану земельну ділянку у стані, не гіршому ніж на час її одержання в оренду, у зв`язку з чим позов прокурора в частині зобов`язання Виробничо-комерційну фірму у формі ТзОВ Титан ЛТД повернути Холмківській сільській раді Ужгородського району Закарпатської області земельну ділянку за кадастровим номером :02:001:0028, площею 0,46 га, розташовану на пл. Енді Воргола (пл. Жовтнева) у с. Минай Ужгородського району Закарпатської області підлягає задоволенню, про що судом першої інстанції зроблено вірний висновок.

Щодо тверджень скаржника про помилковість відмови місцевим господарським судом у затвердженні мирової угоди у даній справі, колегія суддів враховує наступне.

Згідно з положенням ст.193 ГПК України мирова угода укладається сторонами з метою врегулювання спору на підставі взаємних поступок і має стосуватися лише прав та обов`язків сторін. У мировій угоді сторони можуть вийти за межі предмета спору за умови, що мирова угода не порушує прав чи охоронюваних законом інтересів третіх осіб.

З аналізу проекту мирової угоди від 31.05.2024, укладеної між Холмківською сільською радою Ужгородського району Закарпатської області, як Орендодавцем та Виробничо-комерційною фірмою у формі ТзОВ Титан ЛТД, як Орендарем, вбачається, що така укладена всупереч вимогам закону та з порушенням інтересів держави в особі Холмківської територіальної громади, з огляду на таке.

Предметом позовних вимог у даній справі є розірвання договору оренди, укладеного між позивачем і відповідачем внаслідок систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою та стягнення заборгованості.

В умовах мирової угоди (п.1) зазначено, що Орендар (відповідач у справі) визнає, що станом на 31.05.2024 має заборгованість за договором оренди земельної ділянки від 25.10.2004 зареєстрованого за № 055 в розмірі 197 744, 29 грн. Згідно з п. п. 2, 4 мирової угоди відповідач зобов`язується оплатити позивачу зазначену заборгованость, починаючи з 01.07.2024 рівними частинами по 32 957,38 грн. до 31.12.2024 (шість платежів).

Водночас, предметом позовних вимог є стягнення заборгованості, яка виникла за період із січня 2022 року по вересень 2023 року. Однак, матеріали справи не містять доказів повного погашення заборгованості за попередні періоди та за період з жовтня 2023 року по червень 2024 року.

З врахуванням наведеного, місцевий господарський суд констатував, що в мировій угоді зазначено недостовірні відомості щодо актуального стану розрахунків за договором оренди земельної ділянки від 25 жовтня 2004 року, що у випадку її затвердження в пропонованій сторонами редакції та з огляду на ту обставину, що в тексті мирової угоди не відображено, що визнана сторонами сума заборгованості 197 744,29 грн. стосується виключно спірного в даній справі періоду (січень 2022 року вересень 2023 року включно) спотворюватиме дійсний стан розрахунків між сторонами та впливатиме, в тому числі, й на виконання рішення Закарпатського окружного адміністративного суду від 13.12.2022 у справі №260/4815/22.

Крім того, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що умови п. 5 мирової угоди суперечать умовам договору оренди в частині строку сплати орендної плати (щомісячно), що без внесення змін до договору оренди не допускається.

Проаналізувавши пункти 7, 8 мирової угоди щодо врегулювання сторонами спірних правовідносин в частині розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки з оренди, колегія суддів вважає, що сторонами чітко та однозначно не врегульовано позовні вимоги прокурора про розірвання договору оренди та зобов`язання повернути земельну ділянку, позаяк сама по собі добросовісність чи недобросовісність виконання мирової угоди є оціночним поняттям, яке є відмінним від належності виконання умов такої мирової угоди.

Як підставно зауважив суд першої інстанції, у мировій угоді з метою припинення спору повинно бути відображено всі питання позовних вимог. Якщо сторони погодили між собою прощення боргу, то про це повинно бути зазначено в мировій угоді, в якій сумі та з яких обґрунтованих підстав відбувається прощення боргу. Умови мирової угоди мають бути викладені чітко та недвозначно для того, щоб не виникало неясності і спорів з приводу її змісту під час виконання.

Таким чином, в даному випадку дії Холмківської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області при укладенні мирової угоди не відповідають інтересам територіальної громади Холмківської сільської ради і порушують охоронювані законом інтереси громади в інтересах якої і подано даний позов прокурором.

Відповідно до позиції, сформованої Верховним Судом у складі суддів Об`єднаної Палати Касаційного господарського суду в постанові від 24.01.2020 справа № 911/5310/14, для встановлення обставин щодо правомірності закриття провадження у справі у зв`язку із затвердження мирової угоди сторін необхідно перевірити дотримання судом при затвердженні мирової угоди вимог статті 192 ГПК України, зокрема дослідити умови мирової угоди на предмет того, чи відповідають ці умови закону, чи не порушують права або охоронювані законом інтереси інших осіб, чи не є вони невиконуваними, а також чи відповідають дії представників сторін мирової угоди інтересам осіб, яких вони представляють, оскільки порушення будь-якої з наведених вимог є безумовною підставою для відмови у затвердженні мирової угоди і, як наслідок, відсутністю передумов для закриття провадження у справі з цих підстав.

Доводи скаржника не знайшли свого підтвердження в ході розгляду апеляційної скарги та жодним чином не спростовують висновків, наведених в рішенні Господарського суду Закарпатської області від 14.06.2024 року у справі № 907/1183/23.

За приписами частин 1, 2, 4 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Відповідно до статті 76 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів (ч. 1 ст. 86 Господарського процесуального кодексу України).

Таким чином, у господарському процесі обов`язок сторін довести ті обставини, на які вони посилаються, як на підставу своїх вимог чи заперечень, коригується (співвідноситься) з правом суду прийняти чи не прийняти докази в контексті їхнього значення для справи, що і є предметом оцінки господарського суду.

Відповідно до ч.ч.1-5 статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Згідно з практикою Європейського Суду з прав людини, яка відображає принцип належного здійснення правосуддя, у рішеннях судів та органів, що вирішують спори, має бути належним чином викладено підстави, на яких вони ґрунтуються. Обсяг цього обов`язку щодо обґрунтовування рішення може бути різним залежно від характеру самого рішення і має визначатись з урахуванням обставин відповідної справи. Пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент.

Підсумовуючи вищевказане, колегія суддів приходить до висновку про те, що суд першої інстанції вірно встановив обставини, що мають значення для справи, надав належну оцінку дослідженим доказам, прийняв законне обґрунтоване рішення у відповідності з вимогами матеріального і процесуального права, тому його необхідно залишити без змін, апеляційну скаргу без задоволення.

З огляду на те, що суд залишає апеляційну скаргу без задоволення, судові витрати, пов`язані з розглядом справи у суді апеляційної інстанції, покладаються на скаржника відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись, ст. ст. 269, 275, 276, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Західний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ :

1. Апеляційну скаргу Виробничо-комерційної фірми у формі Товариства з обмеженою відповідальністю Титан ЛТД залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Закарпатської області від 14.06.2024 у справі № 907/1183/23 залишити без змін.

3. Витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги залишити за скаржником.

4. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку в строки, передбаченні ст.ст.287-288 ГПК України.

5. Справу повернути до Господарського суду Закарпатської області.

Веб-адреса судового рішення в Єдиному державному реєстрі судових рішень: http//reyestr.court.gov.ua.

Головуючий суддя Н.М. Кравчук

Судді І.Б. Малех

О.І. Матущак