ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 листопада 2024 року Справа № 918/351/24

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

Головуючий суддя Мельник О.В.,

суддя Гудак А.В.,

суддя Олексюк Г.Є.

секретар судового засідання Стафійчук К.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради на рішення Господарського суду Рівненської області від 17.06.2024 (суддя Політика Н.А., повний текст рішення складено 27.06.2024)

за позовом Рівненської обласної громадської організації "Громадська ліга інвалідів Рівненщини"

до Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради

про визнання переважного права на продовження договору оренди та визнання незаконними дій

за участю представників:

позивача - Мороз В.В., Янчук В.В.,

відповідача - Костючок С.Ю.

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду Рівненської області від 17.06.2024 позов задоволено. Визнано протиправними (незаконними) та скасовано накази Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради №32 від 06.02.2024, №38 від 15.02.2024. Визнано протиправним (незаконним) та скасовано протокол про результати аукціону №LLP001-UA-461 від 06.02.2024. Визнано переважне право орендаря Рівненської обласної громадської організації "Громадська ліга інвалідів Рівненщини" на продовження договору оренди №147-б нерухомого майна (нежитлового приміщення) від 08.08.2013. Стягнуто з Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради на користь Рівненської обласної громадської організації "Громадська ліга інвалідів Рівненщини" витрати по сплаті судового збору в розмірі 12 112,00 грн.

В обґрунтування прийнятого рішення, суд першої інстанції, встановивши дотримання позивачем процедури вимог законодавства, умов договору оренди, а також обґрунтованість його звернення до відповідача із заявою про продовження договору оренди, дійшов висновку про безпідставність видання Управлінням комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради наказів №32 від 06.02.2024, №38 від 15.02.2024 та відмову орендарю у продовженні договору оренди.

Вимога позивача про визнання протиправним (незаконним) та скасування протоколу про результати аукціону від 06.02.2024 визнана судом похідною до основної вимоги про визнання протиправним (незаконним) та скасування наказу відповідача №32 від 06.02.2024, а тому також ним задоволена.

Враховуючи положення ст.764 ЦК України, факт продовження користування орендарем орендованим майном та не заперечення такого користування відповідачем, суд дійшов висновку, що договір оренди №147-б нерухомого майна від 08.08.2013 є поновленим (продовженим) на тих самих умовах на термін до 29.07.2022.

Окрім того, вказує, що оскільки дія договору оренди закінчувалась 29.07.2022, тобто в період воєнного стану, на який поширюється ретроспективна дія постанови Кабінету Міністрів України № 634 "Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану" від 27.05.2022, відтак договір оренди продовжується на період дії воєнного стану в Україні та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану.

З огляду на вищевикладене, суд першої інстанції дійшов висновку про задоволення заявлених позовних вимог у повному обсязі.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради (далі-Управління) звернулось до апеляційного суду з апеляційною скаргою, в якій просить оскаржуване рішення скасувати та ухвалити нове, яким у позові відмовити.

В обґрунтування апеляційної скарги вказує, що позивач, в передбачений ч.3 ст.18 Законом України "Про оренду державного та комунального майна" 3-х місячний термін до закінчення строку дії договору оренди не звернувся із заявою щодо його продовження, а тому, з врахуванням п.2 Прикінцевих та Перехідних положень вказаного Закону, орендні правовідносини між позивачем та відповідачем припинилися 31.12.2020.

Апелянт зазначає, що суд першої інстанції безпідставно застосував до даних правовідносин ч.1 ст.764 ЦК України та ототожнив правовий інститут пролонгації договору нерухомого майна та правовий інститут продовження договору оренди на новий строк внаслідок переважного права добросовісного орендаря.

Вказує, що висновки суду щодо поновлення (продовження) на тих самих умовах договору оренди на термін до 29.07.2022 є помилковими, оскільки на правовідносини у даній справі поширює свою дію Закон України "Про оренду державного та комунального майна" №157-IX від 03.10.2019, в якому відсутній такий спосіб продовження договору як автоматична пролонгація, на відміну від попередньої редакції вказаного Закону від 10.04.1992.

Відповідач зазначає, що принцип "правомірного очікування", про який вказав суд в оскаржуваному рішенні, не може бути застосований до даних правовідносин, оскільки для його впровадження необхідно здійснення позивачем правомірної та добросовісної поведінки, що останнім зроблено не було.

Зауважує, що помилковим також є висновок суду першої інстанції про те, що спірний договір оренди вважатиметься продовженим на період дії воєнного стану в силу положень постанови Кабінету Міністрів України № 634 "Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану" від 27.05.2022, оскільки діючим Законом України "Про оренду державного та комунального майна" №157-IX від 03.10.2019 не передбачено автоматичного продовження дії договору.

Зважаючи на викладене, вважає, що місцевий суд в оскаржуваному рішенні безпідставно посилався на судову практику, яка не поширює свою дію на орендні правовідносини у даній справі, що призвело до прийняття неправильного судового рішення.

У відповідності до ст.263 ГПК України позивач подав відзив на апеляційну скаргу, згідно якого вказує про наявність з відповідачем тривалих орендних правовідносин (не лише до 31.12.2020), які протягом усього періоду з 01.01.2021 по 06.02.2024 не заперечувались останнім та не ініціювалось їх припинення, а також зазначає про користування майном після 31.12.2020 та сплату орендної плати, яка отримувалась відповідачем без жодних заперечень.

Вказує, що апелянт в апеляційній скарзі зазначив про порушення орендарем строку на подачу заяви про продовження договору оренди, водночас ним же було здійснено порушення п.143 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 (далі- Порядок №483), згідно якого якщо орендар не подав заяву про продовження договору оренди у зазначений строк, то орендодавець не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендаря про те, що договір підлягає припиненню та необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі орендованого майна.

Таких дій відповідач не здійснив, натомість видав наказ №164 "Про оголошення аукціону на продовження договору оренди" від 06.11.2020, чим підтвердив намір продовження договору оренди з діючим орендарем.

Позивач вказує, що на підставі вчинених відповідачем дій, зокрема прийняття наказу №164 "Про оголошення аукціону на продовження договору оренди" від 06.11.2020, видачі довідки №01-310 від 17.01.2024 про стан розрахунків за договором, видачі наказу №16 "Про затвердження умов та оголошення про проведення аукціону на продовження договору оренди" від 23.01.2024, оприлюднення аукціону в електронній торговій системі РrozorroПродажі 25.01.2024, листування з орендарем з питань можливості зменшення розміру орендної плати, регулярне отримання орендної плати, орендар мав "правомірні очікування" на продовження строку дії договору оренди, шляхом участі в аукціоні.

Зазначає, що в період з 01.01.2021 по даний час продовжує користуватись орендованим майном, сплачує орендну плату, здійснює платежі зі страхування майна та виконує всі обов`язки орендаря, передбачені договором оренди, а відтак, оскільки відповідач не заперечує факт користування позивачем орендованим майном, керуючись положеннями ст.764 ЦК України, вважає поновленим (продовженим) договір оренди №147-б від 08.08.2013 на тих самих умовах на термін до 29.07.2022.

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 02.08.2024 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради на рішення Господарського суду Рівненської області від 17.06.2024 та призначено її до розгляду на 10.10.2024 о 15:15 год.

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 10.10.2024 відкладено розгляд справи на 05.11.2024 о 16:00 год.

У судове засідання, призначене на 05.11.2024, з`явився представник відповідача, яка підтримала доводи, викладені в апеляційній скарзі та просила її задоволити. Представники позивача в судовому засіданні надали свої заперечення та просили апеляційну скаргу залишити без задоволення.

Відповідно до ч.1, 4 ст.269 ГПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції у межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Розглянувши апеляційну скаргу в межах вимог та доводів наведених в ній, відзив на апеляційну скаргу, вивчивши матеріали справи, наявні в ній докази, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення місцевим господарським судом, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції при винесенні оскаржуваного рішення норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Північно-західного апеляційного господарського суду дійшла наступного висновку.

Як вірно встановлено судом першої інстанції та вбачається з матеріалів справи, 08.08.2013 між Управлінням комунальної власності виконавчого комітету Рівненської міської ради (орендодавець) та Рівненською обласною громадською організацією "Громадська ліга інвалідів Рівненщини" (орендар) було укладено договір оренди нерухомого майна (нежитлового приміщення), що належить територіальній громаді м.Рівне №147-б (далі - Договір оренди).

За умовами п.1.1 договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування адміністративні нежитлові приміщення (майно) загальною площею 23,12 кв.м, а також нежитлові приміщення виробничого призначення загальною площею 181,16 кв.м., що перебуває на балансі управління житлово-комунального господарства виконавчого комітету Рівненської міської ради, вартість якого визначена згідно зі звітом про оцінку майна станом на 31.05.2013 і складає: адміністративних нежитлових приміщень загальною площею 23,12 кв.м. - 68400,00 грн, нежитлових приміщень виробничого призначення загальною площею 181,16 кв.м. -292100,00 грн.

Орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, указаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акта прийому-передачі майна. (п.2.1 договору)

Факт передачі позивачу нерухомого майна підтверджується Актом №128 прийому-передачі нежитлового приміщення за адресою: м. Рівне, вул. Тиха, 1 від 15.08.2013.

04.10.2013, 14.02.2017, 22.05.2017, 01.12.2017 між сторонами укладались додаткові договори до договору оренди, згідно яких останній було доповнено п.5.15 (врегулювання питання сплати комунальних платежів), внесено зміни в п.10.11 (щодо суборенди та приватизації майна); викладено в новій редакції: п. 1.1 ( зміна загальної площі нежитлового приміщення) та п.3.1 (зміна розміру орендної плати); змінено строк дії договору до 06.06.2019, а також викладено в новій редакції п.1.1 (зміна загальної площі нежитлового приміщення), п. 4.1.(зміна розміру орендної плати).

Згідно додаткового договору від 23.10.2019 до договору оренди №147-б, сторонами викладено п.3.1. в наступній редакції:

"3.1. Цей договір набирає чинності з моменту підписання. Сторони домовились, що відповідно до статті 631 Цивільного кодексу України умови даного Договору поширюються та застосовуються до договірних відносин, які виникли до його укладення, а саме з 06 червня 2019 року та діють по 31 грудня 2020 року".

27.10.2020 позивач звернувся до відповідача із заявою про продовження строку дії договору оренди відповідно до чинного законодавства.

06.11.2020 Управління видало Наказ №164 "Про оголошення аукціону на продовження договору оренди" (далі - наказ №164).

02.02.2021 Управління видало Наказ №34 "Про внесення змін до наказу від 06.11.2020 №164 "Про оголошення аукціону на продовження договору оренди" (далі - наказ №34), яким приведено у відповідність розмір загальної площі нежитлових приміщень - 211,7 кв.м.

28.02.2022 позивач звернувся до відповідача із заявою №001/2022-02-28 щодо зменшення розміру орендної плати та скасування її нарахування з 24.02.2022 на весь період введення військового стану в Україні.

У відповідь на вищевказану заяву, Управління листом №01-310 від 21.04.2022 повідомило, що станом на 21.04.2022 відсутні законні підстави для звільнення позивача від сплати орендної плати. Разом з тим зазначено, що у разі прийняття відповідних рішень Рівненською міською радою можливе вирішення вищевказаного питання.

На запит позивача 17.01.2024 відповідач видав довідку №08-50 до договору оренди від 08.08.2013, в якій зазначив вартість орендної плати за січень 2024 року у розмірі 1021,36 грн, без податку на додану вартість.

23.01.2024 Управління видало наказ №16 "Про затвердження умов та оголошення про проведення аукціону на продовження договору оренди нежитлових приміщень загальною площею 211,7 кв.м. за адресою м. Рівне, вул. Тиха, 1" (далі - наказ №16).

25.01.2024 Управління в електронній торговій системі ProzorroПродажі оприлюднило трираундовий англійський аукціон із переважним правом на продовження дії договору оренди нерухомого майна за адресою м. Рівне, вул. Тиха, 1, посилання на веб-сторінку аукціону: https://prozorro.sale/auction/LLP001-UA-461.

06.02.2024 Управління видало наказ №32 "Про скасування наказу від 23.01.2024 № 16 "Про затвердження умов та оголошення про проведення аукціону на продовження договору оренди нежитлових приміщень загальною площею 211,7 кв.м. за адресою м. Рівне, вул. Тиха, 1". (далі- наказ №32)

Згідно протоколу про результати аукціону №LLP001-UA-461В, який опубліковано у електронній торговій системі, визначено статус електронного аукціону: "Аукціон відмінено".

15.02.2024 Управління видало наказ №38 "Про скасування наказу від 06.11.2020 №164 "Про оголошення аукціону на продовження договору оренди" та відмову орендарю від продовження договору оренди". (далі - наказ №38)

Відтак, позивач, вважаючи вищевказані дії Управління непослідовними, неприйнятними та такими, що порушують його права та інтереси, як чинного орендаря, звернувся з даним позовом до суду.

Аналізуючи встановлені обставини справи та надаючи їм оцінку в процесі апеляційного перегляду справи по суті заявлених позовних вимог, колегія суддів вважає за необхідне зазначити наступне.

Згідно ст.509 ЦК України, зобов`язання виникають із підстав, встановлених ст.11 ЦК України.

Відповідно до ст.11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини.

За змістом положень ст.626, 627 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ст.525, 526, 629 ЦК України, ст.193 ГК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами, а зобов`язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Як вірно встановлено судом першої інстанції, правовідносини сторін виникли на підставі договору оренди № 147-б нерухомого майна (нежитлового приміщення) від 08.08.2013, що належить територіальній громаді м. Рівне.

Оренда державного та комунального майна є різновидом майнового найму, і при розгляді справ застосовуються норми як Закону України "Про оренду державного та комунального майна", так і норми Цивільного та Господарського кодексів України.

Відповідно до ч.1 ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Частиною 1 статті 763 ЦК України передбачено, що договір найму (оренди) укладається на строк, встановлений договором.

Згідно ч.1 ст.530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов`язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.

Відповідно до п.1 ч.2 ст.291 ГК України, договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

03.10.2019 Верховною Радою України прийнято Закон України "Про оренду державного та комунального майна" №157-ІХ (далі - Закон №157-IX), яким визнано таким, що втратив чинність Закон України "Про оренду державного та комунального майна" № 2269-ХІІ від 10.04.1992 з дня введення в дію цього Закону.

Вказаний Закон є спеціальним та таким, що регулює правові, економічні та організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна, зокрема, що перебуває в державній та комунальній власності, а також передачею права на експлуатацію такого майна; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, що перебуває в державній та комунальній власності.

Відповідно до п.2 Прикінцевих та перехідних положень Закону №157-IX, договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абз.5 ч.2 ст.18 цього Закону, або 1 липня 2020 року. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

Отже, після настання однієї із вищевказаних дат, передбачених у п.2 Прикінцевих та Перехідних положень Закону, договори оренди державного та комунального майна продовжуються в порядку, який закріплений в Законі України "Про оренду державного та комунального майна" №157-ІХ від 03.10.2019.

Апеляційним судом встановлено, що позивач користується нежитловими приміщеннями за адресою м. Рівне, вул. Тиха,1 на праві оренди на підставі укладеного між сторонами договору №147-б від 08.08.2013.

Протягом тривалих орендних правовідносин сторони укладали додаткові договори від 04.10.2013, від 14.02.2017, від 22.05.2017, від 01.12.2017, якими вносились зміни та доповнення у вищезазначений договір.

23.10.2019 між сторонами був укладений додатковий договір, в якому останні встановили строк дії договору оренди №147-б від 08.08.2013 - по 31.12.2020.

Відтак, у випадку не продовження договору оренди, останній, з врахуванням п.2 Прикінцевих та Перехідних положень Закону №157-ІХ припиняє свою дію 31.12.2020.

Згідно ч.3 ст.18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" №157-ІХ від 03.10.2019, договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці.

Відповідно до п.143 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483 (далі - Порядок №483), орендар, що має намір продовжити договір оренди, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, звертається до орендодавця із заявою про продовження договору оренди не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.

Якщо орендар не подав заяву про продовження договору оренди у зазначений строк, то орендодавець не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв`язку з тим, що орендар не подав відповідну заяву у визначений Законом строк, та повідомляє про необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна.

З матеріалів справи вбачається, що позивач звернувся до відповідача із заявою про продовження договору оренди 27.10.2020, з порушенням трьохмісячного строку визначеного Законом №157-ІХ.

Водночас, доказів повідомлення орендодавцем орендаря про припинення договору оренди та необхідність звільнення орендованого приміщення, як передбачено у п.143 Порядку №483, матеріали справи не містять.

Згідно ч.9 ст.18 Закону №157-ІХ, після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець (або представницький орган місцевого самоврядування чи визначені ним органи), згідно з Порядком передачі майна в оренду, приймає одне з таких рішень:

- про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди може бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем;

- про відмову у продовженні договору з підстав, передбачених ст.19 цього Закону.

06.11.2020 Управління видало наказ №164 "Про оголошення аукціону на продовження договору оренди".

Частиною 10 статті 18 Закону №157-ІХ передбачено, що зміст оголошення, особливості проведення аукціону на продовження договору оренди, порядок компенсації вартості невід`ємних поліпшень та застосування переважного права чинного орендаря на продовження договору оренди в ході аукціону визначаються Порядком передачі майна в оренду.

Відповідно до абз.6 п.144 Порядку № 483, рішення про оголошення аукціону та оголошення про проведення аукціону на продовження договору оренди оприлюднюються орендодавцем в електронній торговій системі протягом десяти робочих днів з дати прийняття такого рішення. У межах зазначеного строку орендодавець може переглянути умови та додаткові умови (у разі наявності) оренди майна згідно з пунктами 51 та 54 цього Порядку з урахуванням особливостей, передбачених пунктом 146 цього Порядку.

Апеляційним судом встановлено, що Управлінням, у визначений абз.6 п.144 Порядку №483 строк, жодних дій щодо оприлюднення оголошення аукціону на продовження договору оренди вчинено не було, жодні рішення про відмову у такому продовженні, з підстав ст.19 Закону №157-ІХ прийняті не були.

Натомість уже після завершення дії договору, 02.02.2021 відповідач видав наказ №34 "Про внесення змін до наказу №164 від 06.11.2020", яким приведено до відповідності розмір загальної площі нежитлових приміщень.

Відтак, прийняття даного наказу №34 свідчить про додаткове підтвердження орендодавцем наміру на продовження договору оренди та забезпечення переважного права орендаря (позивача) на його продовження.

Окрім того, наявні у матеріалах справи листи від 28.02.2022, від 21.04.2022, довідка від 17.01.2024 в сукупності свідчать, що орендар після закінчення дії договору продовжує фактично користуватись орендованим майном та сплачувати орендну плату за нього. Дані обставини не заперечуються відповідачем та не були спростовані у судовому засіданні під час розгляду справи в суді апеляційної інстанції.

23.01.2024 Управління видає наказ №16 "Про затвердження умов та оголошення про проведення аукціону на продовження договору оренди"

На виконання абз.6 п.143 Порядку №483, відповідач оприлюднює в електронній торговій системі ProzorroПродажі трираундовий англійський аукціон із переважним правом Рівненської обласної громадської організації "Громадська ліга інвалідів Рівненщини" на продовження дії договору оренди нерухомого майна.

У додатку до наказу №16 - Оголошення про проведення аукціону на продовження дії договору оренди нерухомого майна, вказано:

Дата проведення аукціону "07" лютого 2024 року.

Інформація про чинний договір оренди, строк якого закінчується.

Найменування орендаря: Рівненська обласна громадська організація "Громадська ліга інвалідів Рівненщини"

Дата укладення договору: 08.08.2013.

Строк оренди договору, строк якого закінчується: 1 рік 11 місяців 26 днів.

Дата закінчення договору оренди: 31.12.2020.

Переважне право чинного орендаря на продовження договору оренди: чинний орендар має переважне право на продовження договору оренди, це право реалізується шляхом участі чинного орендаря в аукціоні на продовження договору оренди.

Однак, 06.02.2024 наказом №32 Управління скасувало наказ №16 від 23.01.2024, а також 15.02.2024 наказом №38 скасувало наказ №164 від 06.11.2020 та відмовило орендарю у продовженні договору оренди.

Колегія суддів, зважаючи на вищевикладені дії Управління, а також враховуючи визнання орендодавцем переважного права орендаря на продовження договору оренди з чинним орендарем, погоджується з судом першої інстанції про виникнення у останнього "правомірних очікувань" на продовження строку дії договору оренди.

Відповідно до ст.17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують як джерело права при розгляді справ положення Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року (далі - Конвенція) та протоколів до неї, а також практику Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) та Європейської комісії з прав людини.

Згідно з ч.1 ст.46 Конвенції та ст.2 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського Суду з прав людини" рішення ЄСПЛ є обов`язковими для виконання державою.

Пунктами 32-35 рішення ЄСПЛ від 24.06.2003 року "Стретч проти Сполученого Королівства" визначено, що майном у ст.1 Першого протоколу до Конвенції, вважається законне та обґрунтоване очікування набути майно або майнове право за договором, укладеним з органом публічної влади. Також, ЄСПЛ у своєму рішенні зазначив, що законними очікуваннями - є очікування на законних підставах продовження терміну дії договору оренди, і це очікування є складовою частиною права власності заявника, наданого йому за договором оренди в розумінні зазначеної статті. ЄСПЛ дійшов висновку про те, що заявник мав право, принаймні, очікувати на законних підставах, що він зможе продовжити термін дії договору, і таке очікування можна вважати - в цілях застосування положень ст.1 Першого протоколу до Конвенції - складовою частиною його права власності, наданого йому за договором оренди.

У рішенні ЄСПЛ у справі "Пайн Велі Девелопмент Лтд та інші проти Ірландії" від 23.10.1991 року ЄСПЛ зазначив, що ст.1 Першого протоколу Конвенції можна застосувати до захисту "правомірних очікувань" щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. "Правомірні очікування" виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним та розраховувати на певний стан речей.

Крім того за змістом рішення ЄСПЛ у справі "Рисовський проти України" Суд підкреслює особливу важливість принципу "належного урядування". Він передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб. Зокрема, на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси.

Принцип "належного урядування", як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість. Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам. З іншого боку, потреба виправити минулу "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.

Верховний Суд неодноразово наголошував на необхідності врахування принципу добросовісності (п.6 ч.1 ст.3 ЦК України) - стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення (постанови Верховного Суду від 11.08.2021 у справі №909/436/20, від 28.09.2021 у справі №918/1045/20, від 06.10.2021 у справі № 925/1546/20).

Суди мають враховувати принцип добросовісності - стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина заборони суперечливої поведінки, в основі якої лежить принцип добросовісності, базується на римській максимі: ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, та, що не відповідає попереднім заявам або поведінці однієї сторони, за умови, що інша розумно на них покладається. (Схожа правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 16.02.2022 у справі №914/1954/20)

З огляду на викладені вище принципи, колегія суддів враховує поведінку позивача, як чинного орендаря, який реалізовував своє переважне право на продовження договору оренди та мав "законні очікування" на відповідну добросовісну поведінку відповідача та застосування до позивача тих процедур, що є передбачуваними і очікуваними.

Доводи апелянта щодо відсутності дотримання позивачем вимог законодавства для отримання відповідного рішення про продовження договору оренди, а саме не подання заяви протягом 3-х місячного строку до закінчення договору оренди для такого продовження, що в свою чергу не може свідчити про наявність у нього "правомірних очікувань" від відповідача, колегія суддів вважає необґрунтованими, оскільки Закон №157-IX не передбачає для орендаря наслідків недотримання цього строку та не є підставою для відмови у продовженні договору оренди чи відміни аукціону.

Оцінюючи наказ №32 "Про скасування наказу №16 від 16.11.2020", на підставі якого 06.02.2024 в електронній торговій системі відповідач опублікував протокол про результати аукціону №LLP001-UA-461 та визначив статус електронного аукціону: Аукціон відмінено, колегія суддів зазначає, що згідно п.64 Порядку №483 орендодавець має право відмінити електронний аукціон:

- до дня його проведення лише в разі порушення встановленого порядку його підготовки, в тому числі в разі виникнення технічного збою, та/або наявності судового рішення або факторів, які можуть суттєво вплинути на лот (його стартову орендну плату чи на суттєві характеристики об`єкта оренди, в тому числі внаслідок його знищення або значного пошкодження);

- до дня завершення строку, встановленого для затвердження ним протоколу про результати електронного аукціону у разі виникнення технічного збою, підтвердженого адміністратором електронної торгової системи.

Орендодавець відміняє електронний аукціон до дня його проведення у разі:

- скасування рішення про включення об`єкта оренди до Переліку першого типу;

- прийняття рішення про виключення майна з Переліку першого типу;

- зміни рішення про включення об`єкта оренди до Переліку відповідного типу, що тягне за собою необхідність відміни аукціону.

Рішення орендодавця про відміну електронного аукціону, рішення про скасування або зміну рішення про включення об`єкта оренди до Переліку першого типу, що тягне за собою необхідність відміни аукціону, рішення про виключення майна з Переліку першого типу оприлюднюється в електронній торговій системі не пізніше робочого дня, що настає за днем прийняття відповідного рішення, та обов`язково повинен містити підстави та обґрунтування прийняття такого рішення згідно з вимогами цього пункту.

Як вбачається зі змісту наказу №32, останній прийнятий на підставі п.64 Порядку №483 та листа Рівненської окружної прокуратури від 05.02.2024 № 50-56-951ВИХ-24.

Водночас жодних із виключних підстав зазначених у п.64 Порядку №483 для можливості відміни електронного аукціону у оскаржуваному наказі №32 не наведено.

Спірний наказ №38 від 15.02.2024, який прийнятий на підставі ч.4 ст.18 Закону №157-IX та листа Рівненської окружної прокуратури від 05.02.2024 № 50-56-951ВИХ-24, за наслідком якого орендарю було відмовлено від договору оренди, також не містить обґрунтованих підстав для відмови у продовженні договору оренди, які передбачені у ст.19 Закону №157-IX.

Зважаючи на викладене, колегія суддів дійшла висновку, що накази Управління №32 від 06.02.2024 та №38 від 15.02.2024 порушують права позивача, суперечать умовам договору оренди та нормам законодавства.

Посилання апелянта на неправомірність заявлення позовної вимоги щодо визнання протиправним (незаконним) та скасування протоколу про результати аукціону № LLP001-UA-461 від 06.02.2024, оскільки формування протоколу не належить повноважень відповідача, колегія суддів вважає безпідставним, оскільки згідно Порядку №483, формування протоколів про результати електронних аукціонів здійснюється в електронній торговій системі автоматично на підставі прийнятого орендодавцем рішення, в даному випадку наказу №32 від 06.02.2024.

Відтак, вищевказана позовна вимога є похідною від вимоги про визнання протиправним (незаконним) та скасування наказу №32 від 06.02.2024 та з врахуванням ст.173 ГПК України підлягає задоволенню.

Окрім того, апеляційний суд вважає за необхідне зазначити, що застосування судом в оскаржуваному рішенні ч.1 ст.764 ЦК України щодо пролонгації договору є помилковим, оскільки п.2 Прикінцевих та Перехідних положень Закону №157-IX, норми якого є спеціальними над загальними нормами Цивільного кодексу України, чітко визначають що після настання однієї з дат, яка наступить раніше (набрання чинності рішенням Кабінетом Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абз.5 ч.2 ст.18 цього Закону, або 1 липня 2020 року), але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом.

Законом №157-IX не передбачено можливість автоматичної пролонгації договору оренди, водночас статтею 18 даного Закону передбачено використання чинним орендарем переважного права на укладання договору оренди на новий строк у спосіб передбачений таким Законом.

Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

Отже, пролонгація договору оренди №147-б від 08.08.2013 не відбулась, так як строк дії останнього закінчився 31.12.2020.

Враховуючи, що договір оренди припинив свою дію 31.12.2020 (до моменту оголошення воєнного стану в Україні), апеляційний суд дійшов висновку про те, що постанова Кабінету Міністрів України № 634 "Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану" від 27.05.2022 не поширює свою дію на правовідносини 2020 року.

Колегія суддів вказує, що такі висновки суду першої інстанції не спростовують наявні порушення Управлінням комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради прав та інтересів РОГО "Громадська ліга інвалідів Рівненщини" на переважне право останнього щодо продовження договору оренди №147-б нерухомого майна (нежитлового приміщення) від 08.08.2013 року, відтак, погоджується із судом першої інстанції про задоволення позовних вимог у повному обсязі. При цьому, для забезпечення відновлення переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк, орендодавцеві слід завершити розпочату ним процедуру відповідно до Наказу №16 від 23.01.2024.

У силу приписів ч.1 ст.276 ГПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Зазначені в апеляційній скарзі доводи не знайшли свого підтвердження під час перегляду оскаржуваного рішення судом апеляційної інстанції, апелянт не подав жодних належних та допустимих доказів на підтвердження власних доводів, які могли б бути прийняті та досліджені судом апеляційної інстанції в розумінні ст.73,76-79,86 ГПК України.

Судова колегія вважає, що суд першої інстанції на підставі сукупності досліджених доказів повно з`ясував обставини справи і дав їм правильну юридичну оцінку. Порушень чи неправильного застосування норм матеріального чи процесуального права при розгляді спору судом першої інстанції, судовою колегією не встановлено, тому мотиви, з яких подана апеляційна скарга не можуть бути підставою для скасування прийнятого у справі рішення, а наведені в ній доводи ґрунтуються на помилковому тлумаченні скаржником норм матеріального та процесуального права.

Оскільки відсутні підстави для скасування рішення суду першої інстанції, судовий збір за подачу апеляційної скарги покладається на скаржника згідно ст.129 ГПК України.

Керуючись ст.269, 270, 273, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північно-західний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Рішення Господарського суду Рівненської області від 17.06.2024 у справі №918/351/24 залишити без змін, апеляційну скаргу Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради - без задоволення.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст.286-291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складений "13" листопада 2024 р.

Головуючий суддя Мельник О.В.

Суддя Гудак А.В.

Суддя Олексюк Г.Є.