ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРНІВЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 листопада 2024 року м. ЧернівціСправа № 926/1966/24

Господарський суд Чернівецької області у складі судді Гурина М.О., за участю секретаря судового засідання Скрипник Д.М., розглянувши матеріали справи

за позовом Новодністровської міської ради (60236, Чернівецька область, Дністровський район, м. Новодністровськ, м-н «Діброва», адмінбудівля, )

до товариства з обмеженою відповідальністю «Телерадіокомпанія Реал-ТБ» (60236, Чернівецька область, Дністровський район, м. Новодністровськ, м-н «Діброва», буд. 22А, кв. 73, )

про стягнення заборгованості з орендної плати та розірвання договору оренди майна

Представники сторін:

від позивача - Мартинюк А.М., представниця;

від відповідача - Пашковський І.Л. , директор.

1. Стислий виклад позицій учасників справи.

Новодністровська міська рада звернулася до Господарського суду Чернівецької області з позовною заявою до товариства з обмеженою відповідальністю «Телерадіокомпанія Реал-ТБ» про стягнення заборгованості з орендної плати та розірвання договору оренди майна.

В обґрунтування своїх позовних вимог позивач посилається на те, що 02.01.2020 між Управлінням з питань економічного розвитку, торгівлі та інвестицій Новодністровської міської ради, правонаступником якого є Новодністровська міська рада (далі - орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю «Телерадіокомпанія Реал-ТБ» було укладено договір оренди нежитлового приміщення №02/01/20 загальною площею 74,5 кв.м., що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , з метою здійснення діяльності у сфері телевізійного мовлення.

Даний договір укладено на 2 роки та 11 місяців та діє з 02.01.2020 до 01.12.2022 (п. 10.2 Договору). Однак, як зазначає позивач, відповідно до положень пункту 5 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 року №634 «Про особливості оренди державного та комунального майна в період воєнного стану» та у зв`язку із відсутністю заяви від відповідача про припинення дії договору №02/01/20 від 02.01.2020, даний договір оренди був автоматично продовженим та підлягає виконанню.

Однак, в порушення умов договору відповідачем не було сплачено орендну плату за користування нежитловим приміщенням за період грудня 2022 по вересень 2024 включно (з урахуванням заяви про збільшення позовних вимог), внаслідок чого виникла заборгованість на загальну суму 104685,15 грн.

Позивачем неодноразово надсилались на адресу відповідача листи про необхідність погашення заборгованості, однак, відповідач кошти за користування орендованим приміщенням за вказаний період не сплатив.

Отже, у зв`язку неналежним виконанням відповідачем умов Договору оренди нежитлового приміщення №02/01/20 від 02.01.2020, позивач змушений звернутись до суду для врегулювання спору у судовому порядку.

Відповідачем 22.08.2024 подано відзив, в якому він проти позовних вимог заперечив, просив закрити провадження у справі посилаючись на те, що на момент укладання договору від 02.01.2020 №02/01/20 балансоутримувачем житлового будинку було комунальне підприємство з яким і раніше були укладені договори оренди на нежитлове приміщення в багатоквартирному житловому будинку.

Нова редакція Закону України «Про житлово-комунальні послуги» (від 09.11.2017) не містить поняття «балансоутримувача», але є поняття співвласники спільного майна багатоквартирного будинку. Правовий режим спільного майна багатоквартирного будинку визначений частиною 2 етапі 382 Цивільного кодексу України, що чітко унормовує: усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Відповідно до норм чинного законодавства України окремою категорією виділяють допоміжні приміщення в багатоквартирних житлових будинках. Це приміщення, які призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. До них відносять колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахта і машинні відділення ліфтів.

Відповідач зазначає, що допоміжні приміщення (відповідно до пункту 2 статті 10 Закону «Про приватизацію державного житлового фонду») у багатоквартирному будинку на праві спільної сумісної власності належать співвласникам такого багатоквартирного будинку. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Тобто, право власності на квартиру породжує й право спільної власності на допоміжні приміщення багатоквартирного будинку, технічне обладнання тощо, які призначені для обслуговування житлового будинку і забезпечують його використання. Момент виникнення права власності на квартиру є й моментом виникнення права власності на допоміжні приміщення.

У зв`язку з чим, за твердження відповідача, ані держава, ані територіальна громада, ані ЖЕКи не можуть бути «балансоутримувачами», якщо вони не мають договору з іншими співвласниками та/або колективного рішення всіх співвласників багатоквартирного будинку щодо укладення договору про утримання будинку «на балансі». Таким чином, за виключенням ОСББ легітимних «балансоутримувачів» багатоквартирних житлових будинків, які підпадали б під визначення статті 1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» фактично бути не може. Отже, Новодністровська міська рада не може виступати в імені територіальної громади, щодо надання в оренду приміщення, співвласниками якого являються власники багатоквартирного житлового будинку АДРЕСА_2 .

Крім того, відповідач повідомляє, що правом користуванням на нежитлове приміщення в буд. АДРЕСА_2 врегульовано договором з власником квартири АДРЕСА_3 , яке укладено 01.12.2022.

22.08.2024 позивач скористався своїм правом та подав відповідь на відзив, в якій останній заперечує щодо доводів відповідача викладених у відзиві.

11.09.2024 через канцелярію суду надійшли заперечення відповідача на відповідь на відзив на позов в яких відповідач в тому числі вказав, що позивач не може виступати як орендодавець вказаного майна від імені територіальної громади, тому що майно не зареєстровано за формою 20-ОПП у Контролюючому органі. Вид діяльності згідно КВЕД зазначений у виписці, який Позивач надав до позовної заяви, вказаний код 81.4 «Державне управління загального характеру», який згідно з класифікацією чітко визначає, що цей клас не включає 68.2 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна». Також, згідно з підпунктом г) п.4 Закону України від 03.10.2019 №157-ІХ «Про оренду державного та комунального майна» Орендодавцем який є балансоутримувачем нерухомого майна, загальна площа якого не може перевищує 400 квадратних метрів на одного балансоутримувача. У Позивача як балансоутримувача та орендодавця одночасно є укладені договори на значно більшу площу. Позивач не може виступати орендодавцем тому, що в законодавстві чітко вказано що «спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія». Отже майно спільної співвласності будинку АДРЕСА_2 не може належати до комунального майна громади а є співвласністю власників квартир, що в свою чергу виключає можливість його перебування у власності держави та територіальних громад. Позивач не може виступати орендодавцем тому, що у нього не має згоди співвласників будинку АДРЕСА_2 для передачі в оренду на платній основі на користь громади або Новодністровської міської ради спільної співвласності, яка належить до багатоквартирного будинку. Відповідач зазначає, що з цих причин, ТОВ ТРК «Реал ТБ» не уклав додаткову угоду на продовження або розірвання договору, що була надіслана листом від 20.08.2023 року. Товариство вважає, що договір, який був укладений з комунальним підприємством УЕРТ1 Новодністровської міської ради припинив свою дію, а саме до 01.12.2022.

12.09.2024 представником позивача подано додаткові пояснення по справі.

2. Рух справи

29.07.2024 відділом документального забезпечення та аналітичної роботи суду матеріали позовної заяви зареєстровані за вх.№1966.

Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 29.07.2024 позовну заяву передано судді Гурину М.О.

Ухвалою Господарського суду Чернівецької області від 30.07.2024 позовну заяву залишено без руху.

Ухвалою Господарського суду Чернівецької області від 05.08.2024 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 22.08.2024.

22.08.2024 у судовому засіданні оголошено перерву до 12.09.2024.

22.08.2024 на адресу суду від представниці позивача надійшла заява про збільшення розміру позовних вимог (вх.№2142).

12.09.2024 через відділ документального та інформаційного забезпечення від відповідача надійшло клопотання про витребування у позивача ряду доказів (вх.№2725).

Ухвалою Господарського суду Чернівецької області від 12.09.2024 прийнято до розгляду заяву про збільшення позовних вимог, відмовлено у задоволенні клопотання про закриття провадження у справі та відмовлено у задоволенні клопотання про витребування доказів. Розгляд справи відкладено у підготовчому засіданні на 01.10.2024.

30.09.2024 на адресу суду від представниці позивача надійшла заява про збільшення розміру позовних вимог (вх.№2477).

Ухвалою Господарського суду Чернівецької області від 01.10.2024 прийнято до розгляду заяву про збільшення позовних вимог, продовжено строк підготовчого провадження на тридцять днів та відкладено розгляд справи на 14.10.2024.

Ухвалою Господарського суду Чернівецької області від 14.10.2024 закрито підготовче провадження та призначено розгляд справи по суті на 05.11.2024.

Станом на день розгляду справи представниця позивача позовні вимоги підтримала в повному обсязі, просила задовольнити позов.

Представник відповідача заперечував проти задоволення позову в частині стягнення заборгованості з орендної плати з мотивів викладених у відзиві на позов та запереченнях на відповідь на відзив на позов, просив відмовити у задоволенні позову в цій частині, однак не заперечував проти задоволення позову в частині розірвання договору оренди майна.

3. Фактичні обставини справи, встановлені судом

Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши надані суду докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд установив таке.

У відповідності до свідоцтва про право власності серії НОМЕР_1 від 25.02.2015 нежитлове приміщення АДРЕСА_4 належить до комунальної власності, власник - територіальна громада в особі Новодністровської міської ради.

02.01.2020 між Управлінням з питань економічного розвитку торгівлі та інвестицій Новодністровської міської ради та товариством з обмеженою відповідальністю «Телерадіокомпанія «Реал-ТБ»» укладено договір оренди нежитлового приміщення №02/01/20 (далі - договір) за умовами якого на підставі рішення виконавчого комітету від 06.11.2019 року № 149/15 Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення площею 74,5 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , вартість якого визначена згідно звіту експерта про оцінку майна від 30.07.2017 р. і становить за незалежною оцінкою - 164869,00 (сто шістдесят чотири тисячі вісімсот шістдесят дев`ять) грн. без ПДВ (п. 1.1. договору).

Згідно п. 2.1. договору Орендар вступає у строкове платне користування майном не раніше дати підписання Сторонами цього Договору та акта приймання-передавання майна.

Пунктами 3.1. - 3.4. договору передбачено, що орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна комунальної власності Новодністровської об`єднаної територіальної громади, затвердженої рішенням міської ради від 13.12.2018р. №362. Орендна плата за базовий місяць на дату оцінки складає_3028,58 грн (без ПДВ). Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць. Орендна плата не враховує: суму ПДВ, комунальні послуги (послуги на вивезення та розміщення ТПВ, газопостачання, водопостачання та водовідведення. електромереж, теплопостачання, експлуатаційні витрати; витрати, пов`язані з їх відшкодуванням орендодавцем за сплату орендної плати за землю).

Відповідно до пунктів 4.2., 4.3., 4.9. договору Орендар зобов`язується за актом приймання-передавання прийняти Майно на період оренди. Протягом 7-ми календарних днів з моменту отримання рахунку-фактури у повному обсязі сплачувати орендну плату. У разі припинення або розірвання Договору повернути Орендодавцеві за актом приймання-передачі Майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, та відшкодувати Орендодавцеві збитки в разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) орендованого Майна з вини Орендаря.

Згідно п. 9.2. договору при невиконанні Орендарем п. 4.1, п. 4.3, п.4.4, п.4.7, п. 4.8, п. 4.12 цього договору зі сторони суб`єктів господарювання та інших підстав передбачених законодавчими актами України - договір може бути розірвано за погодженням сторін або на вимогу однієї із сторін за рішенням суду. В інших випадках розірвання договору допускається у випадках, передбачених чинним законодавством України.

Пунктом 9.6. договору сторони передбачили, що чинність даного договору припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено, загибелі орендованого майна, достроково за взаємною згодою сторін або за рішенням суду, банкрутства Орендаря, ліквідації Орендаря - юридичної особи, у разі смерті Орендаря, у разі відмови виконавчого комітету або Новодністровської міської ради щодо продовження терміну дії.

У п. 10.1. договору сторони визначили, що цей договір діє з 02.01.2020 до 01.12.2022 включно.

03.12.2021 відповідач звернувся з листом №64 до Управління з питань економічного розвитку торгівлі та інвестицій Новодністровської міської ради в якому зазначив, що з метою усунення порушень вимог чинного законодавства України вважає за можливе припинення договору оренди нежитлового приміщення у відповідності до вимог п. 9.2. та п. 9.4. договору за взаємною згодою сторін.

Однак, 03.01.2022 між Новодністровською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю «Телерадіокомпанія «Реал-ТБ»» підписано додаткову угоду №1 до договору №02/01/20 від 02.01.2020 про оренду нежитлового приміщення в якій сторони погодились вважати та визнавати стороною договору про оренду нежитлового приміщення від 02.01.2020р. №02/01/20 Новодністровську міську раду, яка надалі буде іменуватись «Орендодавцем» у Договорі; Умови договору від 02.01.2020р. № 02/01/20 про оренду нежитлового приміщення не вказані в даній Угоді, залишити незмінними і Сторони підтверджують по них свої зобов`язання.

Таким чином, договір №02/01/20 оренди нежитлового приміщення від 02.01.2020 продовжив свою дію до строку визначеному п.10.1., а саме до 01.12.2022.

Разом з тим, відповідно до положень пункту 5 постанови Кабінету міністрів України від 27.052022 №634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану», договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану, крім випадку, коли балансоутримувач з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди повідомив орендодавцю та орендарю про непродовження договору оренди з підстав, визначених статтею 19 Закону. Норма щодо продовження договору, встановлена цим пунктом, не застосовується до договорів, щодо яких рішення про їх продовження прийнято на аукціоні і аукціон оголошено до дати набрання чинності цією постановою. Для продовження договору оренди на строк, передбачений цим пунктом, заява орендаря та окреме рішення орендодавця не вимагаються. Договори оренди державного та комунального майна в період воєнного стану можуть бути достроково припинені за заявою орендаря, поданою ним орендодавцю на адресу електронної пошти, зазначену в договорі оренди. Заява вважається належно поданою, якщо вона підписана уповноваженою особою орендаря, а її PDF-копія надіслана з електронної адреси орендаря, зазначеної в договорі оренди.

Матеріали справи не місять підтверджень наявності повідомлення до 01.12.2022 Орендодавця та Орендаря про не продовження договору оренди, а відтак, з огляду на те, що станом на день розгляду справи, воєнний стан в Україні не скасовано, суд вважає, що Договір №02/01/20 оренди нежитлового приміщення від 02.01.2020, укладений між Сторонами вважається продовженим на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану.

Всупереч взятим на себе зобов`язанням за договором та відповідно до Розрахунку заборгованості з орендної плати згідно договору оренди від 02.01.2020 №02/01/20 станом на 01.10.2024 Орендарем допущено заборгованість на загальну суму 104685,15 грн. за період з грудня 2022 по вересень 2024 включно.

Доказів сплати вказаної заборгованості відповідачем суду не надано.

4. Позиція суду по суті позовних вимог

Частина 1 статті 193 Господарського кодексу України (надалі ГК України) передбачає, що суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Так, частина 1 та пункт 2 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України (надалі ЦК України) встановлюють, що цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Між позивачем та відповідачем виникли зобов`язання з приводу оренди нерухомого майна на підставі договору оренди в силу п. 1 ч.2 ст. 11 ЦК України.

Згідно зі ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Аналогічне положення передбачено ч.1 ст. 193 Господарського кодексу України (далі - ГК України).

Згідно з ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди). Тотожні норми права закріплені у ч.1 ст. 283 ГК України.

При цьому суд враховує, що орендні правовідносинами між сторонами у даному спорі регулюються спеціальним законодавством, а саме Законом України «Про оренду державного та комунального майна».

Частиною 10 ст. 1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначено, що оренда це речове право на майно, відповідно до якого орендодавець передає або зобов`язується передати орендарю майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до ст. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Частиною 4 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності.

Пунктом 1 ст. 286 ГК України встановлено, що орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності.

Відповідно до статті 509 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послуги, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Статтею 526 ЦК України встановлено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Частиною 1 пункту 1 статті 530 ЦК України передбачено, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк.

Відповідно до статті 610 ЦК України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Статтею 626 ЦК України встановлено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно з статтею 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Судом встановлено, що згідно Розрахунку заборгованості з орендної плати згідно договору оренди від 02.01.2020 №02/01/20 станом на 01.10.2024 заборгованість відповідача з орендної плати складає 104685,15 грн. за період з грудня 2022 по вересень 2024 включно.

Враховуючи те, що відповідач орендну плату не сплачує, чим порушує умови договору в частині сплати орендної плати, суд вважає, що позовні вимоги в частині стягнення основного боргу є обґрунтованими.

Щодо позовної вимоги позивача про розірвання договору оренди майна, суд зазначає наступне.

Частиною 1 статті 782 ЦК України передбачено, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Відповідно до ч. 2 ст. 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.

Як встановлено судом, зазначаючи про обґрунтованість вимог про розірвання спірного договору оренди нежитлового приміщення, що належить до комунальної власності, позивач у позовній заяві посилається на обставину порушення відповідачем істотної умови договору, а саме систематичної несплати орендних платежів.

Так, розірвання договору в судовому порядку з причин істотного порушення договору є правовим наслідком порушення зобов`язання іншою стороною договору у відповідності до п.1 ч. 1 ст. 611 ЦК України, тобто, способом реагування та захисту права від порушення договору, яке вже відбулося. Отже, однією з підстав розірвання договору є істотне порушення стороною цього договору.

При цьому, істотним є таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилась порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. Водночас, йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. Наведена правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 07.08.2018 у справі № 910/22259/17, від 14.08.2018 у справі № 910/22454/17, від 28.08.2018 у справі № 910/20932/17, від 02.10.2018 у справі № 910/21033/17, від 16.10.2018 у справі № 910/3568/18, від 19.02.2019 у справі №910/4427/18, від 07.05.2020 у справі № 910/5027/19.

Оцінка істотного порушення договору здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені законом. Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати. Наведена правова позиція викладена у постанові Верховного суду України від 18.09.2013 у справі № 6-75цс13.

Як указав Верховний Суд у постанові від 21.12.2022 у справі № 925/421/21, істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди комунального майна, як систематичне (два і більше разів) своєчасне (у строк встановлений договором) невнесення орендної плати або несплата її повністю, а також невиконання сторонами інших своїх зобов`язань, в тому числі несплата інших обов`язкових платежів, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю (наймодавцю) згідно з частиною третьою статті 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». При цьому, сплата заборгованості з орендної плати та інших обов`язків платежів як після відкриття провадження у справі, так і напередодні подання позову не може виправдовувати бездіяльність відповідача, як господарюючого суб`єкта, якщо має місце неодноразове прострочення сплати цих платежів по договору, та бути підставою для висновку про відсутність істотного порушення умови договору оренди, оскільки однією із кваліфікуючих ознак договору оренди є його оплатний характер. Відповідно до частини першої статті 19 цього ж Закону орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

Судом встановлено, що відповідач, в порушення взятих на себе договірних зобов`язань, не сплатив оренду плату в сумі 104685,15 грн за період з грудня 2022 по вересень 2024 включно.

Приймаючи до уваги, що допущене відповідачем порушення зобов`язання фактично позбавило орендодавця за спірним договором того, на що останній розраховував при його укладенні, таке порушення відповідача свідчить про наявність обставини істотного порушення умов спірного договору, а отже вимога позивача про розірвання договору №02/01/20 оренди нежитлового приміщення від 02.01.2020 є обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню.

Суд відхиляє твердження відповідача про припинення дії договору у зв`язку із закінченням строку на який його було укладено, а саме з 01.12.2022, у зв`язку із встановленим судом фактом продовження дії договору №02/01/20 оренди нежитлового приміщення від 02.01.2020 з урахуванням положення п.5 Постанови Кабінету Міністрів України №634 від 27.05.2022 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану».

Також, суд критично оцінює твердження відповідача про приналежність орендованого нежитлового приміщення до спільного майна співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 , оскільки, як вже зазначалось, згідно свідоцтва про право власності серії НОМЕР_1 від 25.02.2015, нежитлове приміщення № НОМЕР_2 , що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 належить до комунальної власності, власник - територіальна громада в особі Новодністровської міської ради.

А ні Закон України «Про житлово-комунальні послуги», а ні Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду», на які посилається відповідач, не скасовують вже оформлене право власності за Новодністровською міською радою, як і не визначають обов`язок передачі зазначеного нежитлового приміщення у власність співвласникам багатоквартирного будинку.

Позивачу, як власнику орендованого майна, не потрібна згода співвласників будинку АДРЕСА_2 для вирішення питання розпорядження свої майном.

Щодо тверджень відповідача, що його право користування на нежитлове приміщення в буд. АДРЕСА_2 врегульовано договором з власником квартири АДРЕСА_3 , яке укладено 01.12.2022, суд зазначає, що матеріали справи не містять та відповідачем не надано жодного доказу наявності у власника квартири АДРЕСА_5 будь-яких прав на орендоване майно. Сам факт проживання особи в багатоквартирному будинку не наділяє дану особу правом на розпорядження спірним майном.

Суд звертає увагу сторін, що згідно з усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент.

Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення від 09.12.1994 Європейського суду з прав людини у справі «Руїс Торіха проти Іспанії»).

Зважаючи на викладене, всі інші доводи та міркування сторін судом визнаються такими, що не спростовують вищевказаних висновків суду.

5. Висновки суду

Статтею 86 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Частинами 1, 2, 3 статті 13 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Відповідно до частини 1 статті 14 Господарського процесуального кодексу України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування (ч. 1 ст. 76 ГПК України).

Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ч. 1 ст. 77 ГПК України).

Оцінюючи подані докази, що ґрунтуються на повному, всебічному й об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, з урахуванням вищезазначеного та в аспекті забезпечення ефективного захисту прав позивача, суд дійшов висновку про необхідність задоволення позову позивача оскільки таке рішення відповідає завданням господарського судочинства та є адекватним фактичним обставинам справи.

6. Розподіл судових витрат.

Відповідно до приписів частини 3 статті 7 Закону України «Про судовий збір» та статті 130 Господарського процесуального кодексу України у разі укладення мирової угоди до прийняття рішення у справі судом першої інстанції, відмови позивача від позову, визнання позову відповідачем до початку розгляду справи по суті суд у відповідній ухвалі чи рішенні у порядку, встановленому законом, вирішує питання про повернення позивачу з державного бюджету 50 відсотків судового збору, сплаченого при поданні позову.

На підставі статті 129 Господарського процесуального кодексу України, судовий збір в сумі 6056,00 грн покласти на відповідача з вини якого спір доведено до вирішення в судовому порядку.

На підставі викладеного, керуючись статтями 2, 4, 5, 123, 129, 130, 185, 232, 233, 236 - 242 Господарського процесуального кодексу України, суд

У Х В А Л И В :

1. Позов задовольнити.

2. Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Телерадіокомпанія Реал-ТБ» (60236, Чернівецька область, Дністровський район, м. Новодністровськ, м-н «Діброва», буд. 22А, кв. 73, ) на користь Новодністровської міської ради (60236, Чернівецька область, Дністровський район, м. Новодністровськ, м-н «Діброва», адмінбудівля, ) 104685,15 грн заборгованості з орендної плати та 6056,00 судового збору.

3. Розірвати договір №02/01/20 оренди нежитлового приміщення від 02.01.2020.

4. З набранням судовим рішенням законної сили видати наказ.

Повний текст рішення складено та підписано 11.11.2024.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом двадцяти днів з дня його проголошення до Західного апеляційного господарського суду.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення або ухвала суду не були вручені у день його (її) проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Суддя М.О. Гурин

Інформацію по справі, що розглядається можна отримати на сторінці суду на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет за веб-адресою: http://cv.arbitr.gov.ua/sud5027/.