ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 жовтня 2024 року м. Черкаси Справа № 925/646/23

Господарський суд Черкаської області в складі головуючого судді Чевгуза О.В., з секретарем судового засідання Брус Л.П., за участю представників сторін:

позивача: Кучер Ю.В. адвокат, Білан О.В. за довіреністю,

відповідача: Ус В.О. за довіреністю,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Господарського суду Черкаської області у місті Черкаси справу

за позовом Фізичної особи-підприємця Білана Юрія Олександровича

до Городищенської міської ради Черкаської області

про стягнення відшкодування вартості невід`ємних поліпшень,

ВСТАНОВИВ:

Фізична особа-підприємець Білан Юрій Олександрович звернувся до Господарського суду Черкаської області з позовом про стягнення з Городищенської міської ради Черкаської області відшкодування вартості проведених невід`ємних поліпшень орендованого майна, яке розташоване за адресою: Черкаська область, місто Городище, вулиця Індустріальна, 15, у розмірі 3 395 500,00 грн.

В обґрунтування позовних вимог ФОП Білан Ю.О. посилається на те, що проведені позивачем поліпшення орендованого майна є невід`ємними, у зв`язку з чим останній має право на відшкодування йому витрат за проведені невід`ємні поліпшення, у межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, що становить 3 395 000,00 грн.

Судові витрати, понесені у зв`язку із зверненням з позовом, позивач просить покласти на відповідача. Позивач навів попередній (орієнтовний) розрахунок суми судових витрат, які поніс і які очікує понести у зв`язку з розглядом справи, які становлять 97 766,96 грн: 53 573,38 грн витрати на сплату судового збору, 4000,00 грн витрати на оцінку майна, 10 193, 58 грн витрати за проведення експертизи та 30 000,00 грн витрати на професійну правничу допомогу адвоката.

Ухвалою від 15 травня 2023 року Господарський суд Черкаської області прийняв позовну заяву до розгляду та відкрив провадження у справі; справу вирішив розглядати за правилами загального позовного провадження.

Від відповідача надійшли:

30 травня 2023 року відзив на позовну заяву,

19 червня 2023 року заперечення на відповідь на відзив,

20 червня 2023 року заява про застосування наслідків спливу строку позовної давності, останнє обґрунтоване тим, що до вимог про відшкодування витрат на поліпшення речі застосовується позовна давність в один рік, яка спливла 01.05.2023, позивачем пред`явлено до суду позов 09.05.2023, тобто, з пропуском строку позовної давності.

05 червня 2023 року від позивача надійшла відповідь на відзив.

На підтвердження своїх вимог серед інших доказів до позовної заяви долучено висновки судового експерта Калашнікова Олександра Миколайовича за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи від 05.07.2022 № 09-01-22 та № 09-02-22 за заявою (замовленням) позивача для подання для суду.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 22.06.2023, яку Північний апеляційний господарський суд залишив без змін постановою від 18.09.2023, призначено комплексну судову будівельно-технічну та оціночно-будівельну експертизу, на вирішення якої поставлено такі питання:

- чи відносяться ремонтно-будівельні роботи, проведені ФОП Біланом Ю.О. в приміщені по вул. Індустріальна, 15, м. Городище, Черкаська область до невід`ємних поліпшень майна, яке було предметом оренди за договором від 22.03.2006, укладеного між сторонами?

- чи відповідають ремонтні роботи, їх обсяг та вартість вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва?

- якщо невід`ємні поліпшення є, то які їх обсяги, перелік та ринкова вартість?

- чи є серед виконаних ремонтно-будівельних робіт (поліпшень) орендованого майна, яке було предметом оренди за договором від 22.03.2006, укладеного між сторонами, проведених ФОП Біланом Ю.О., невід`ємні поліпшення, які неможливо відокремити від об`єкта без завдання йому шкоди?

- яка ринкова вартість орендованого майна, яке було предметом оренди за договором від 22.03.2006, укладеного між сторонами станом на 22.03.2006 (дата укладення договору оренди)?

- яка ринкова вартість орендованого майна, яке було предметом оренди за договором від 22.03.2006, укладеного між сторонами станом на дату припинення дії договору оренди?

- яка ринкова вартість орендованого майна, яке було предметом оренди за договором від 22.03.2006 укладеного між сторонами, станом на дату повернення об`єкта оренди?

- на яку суму збільшилась ринкова вартість орендованого майна, яке було предметом оренди за договором від 22.03.2006, укладеного між сторонами у справі в результаті здійснених ФОП Біланом Ю.О. невід`ємних поліпшень?

Проведення комплексної судової будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи доручено Черкаському відділенню Київського науково-дослідного інституту судових експертиз. Покладено обов`язок оплати експертизи на позивача. На час проведення експертизи провадження у справі зупинено та направлено матеріали справи до експертної установи.

Так, оскільки приєднані до матеріалів справи докази є суперечливими, а висновки експерта викликають обґрунтовані сумніви щодо їх правильності, з метою всебічного, повного, об`єктивного розгляду судового спору та встановлення обґрунтованості позовних вимог, суд першої інстанції, з яким погодився Північний апеляційний господарський суд, дійшов висновків про наявність підстав для призначення комплексної судової будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи.

Суд дійшов висновку, що встановлення факту виконання робіт, їх вартість та оплату, віднесення таких робіт до невід`ємних поліпшень, збільшення ринкової вартості орендованого майна в результаті зроблених за рахунок орендаря поліпшень станом на дату припинення дії договору та на момент повернення орендованого майна має суттєве значення для забезпечення всебічного, об`єктивного розгляду справи та справедливого вирішення спору. При цьому, питання про ринкову вартість об`єкта станом на дату закінчення оренди, а також на скільки збільшилася ринкова вартість орендованого майна, яке було предметом оренди, внаслідок проведення невід`ємних поліпшень, є предметом доказування у справі.

Висновки експерта, що виготовлені на замовлення позивача судовим експертом, суд відхилив та фактично визнав ці докази неналежними.

27 жовтня 2023 року від експертної установи надійшло клопотання № 1556/1489-4-23/23 про погодження строку проведення експертизи та клопотання експерта від 27 жовтня 2023 року про надання додаткових матеріалів.

Ухвалою від 13.11.2023 Господарський суд Черкаської області поновив провадження у справі; призначив судове засідання для розгляду клопотання експерта на 19.12.2023.

Позивача було зобов`язано надати суду запитувані експертом додаткові матеріали:

- погоджену орендодавцем проектно-кошторисну документацію на проведення поліпшень, підписані замовником і підрядником акти виконаних будівельних робіт, копії документів, що підтверджують проведені орендарем розрахунки за виконані поліпшення орендованого нерухомого майна, у тому числі придбані матеріали, конструкції тощо;

- аудиторський висновок щодо підтвердження фінансування здійснених поліпшень орендованого нерухомого майна за рахунок коштів орендаря. Аудиторський висновок має містити розшифровку періодів освоєння, напрямів та джерел фінансування поліпшень, у тому числі за рахунок коштів орендаря, з посиланням на підтверджувальні документи;

- довідку, видану орендарем та завірену аудитором, про суму витрат, понесених орендарем у зв`язку із здійсненням поліпшень, яка віднесена орендарем на збільшення вартості його необоротних активів, у розмірі, який перевищує встановлену законодавством з питань оподаткування частку витрат для включення їх до валових витрат. При визначенні суми зазначених витрат ураховується невідшкодована орендодавцю вартість придатних для подальшого використання будівельних матеріалів, виробів, конструкцій, устаткування, отриманих орендарем під час здійснення поліпшень;

- правовстановлюючі документи на земельну ділянку за адресою: Черкаська область, м. Городище, вул. Індустріальна, 15, а саме: державний акт на землю (в разі якщо земельна ділянка приватизована), або ж рішення органу виконавчої влади про виділення в оренду земельної ділянки (в разі якщо ділянка знаходиться в комунальній власності);

- договір оренди земельної ділянки за адресою: Черкаська область, м. Городище, вул. Індустріальна, 15 з нормативною грошовою оцінкою (в разі якщо ділянка знаходиться в оренді);

- технічний паспорт на об`єкт за адресою: Черкаська область, м. Городище, вул. Індустріальна, 15;

- відомості ресурсів до актів виконаних робіт, акти огляду прихованих робіт, виконавчі схеми робіт по об`єкту за адресою: Черкаська область, м. Городище, вул. Індустріальна, 15;

- вихідні данні щодо показників (функціонального використання, об`ємно-планувального рішення, технічного стану (фізичний знос)) об`єкту оцінки, за адресою: Черкаська область, м. Городище, вул. Індустріальна, 15, станом на 22.03.2006, станом на дату припинення дії договору оренди, станом на дату повернення об`єкта оренди;

- архівну інформацію з бази даних агентств нерухомості, інформаційних друкованих видань, інтернет-видань, рієлторських компаній, щодо продажу об`єктів нерухомості аналогічних об`єкту оцінки станом на 22.03.2006, станом на дату припинення дії договору оренди, станом на дату повернення об`єкта оренди.

15 грудня 2023 року від позивача надійшло заперечення на клопотання експерта.

Позивач зазначає, що звертаючись до суду з позовом, він надав до позовної заяви копії письмових доказів, які містяться в матеріалах справи, серед яких наявні і акти виконаних будівельних робіт, копії документів, що підтверджують проведення орендарем розрахунків за виконані поліпшення орендованого нерухомого майна, які зокрема підписані і орендодавцем Городищенською міською радою.

Так, в матеріалах справи наявні копії актів приймання виконаних підрядних робіт за листопад 2006 року та серпень 2008 року, копія локального кошторису № 2-1-1 на ремонтні роботи будинок приїжджих та копія локального кошторису № 2-1-1 на Індустріальна, 10, копія акту приймання-передачі приміщення комунальної власності, копія дефектного акту, копія акту приймання виконаних робіт від 30.06.2006, доповнення до акту приймання виконаних робіт приміщення комунальної власності від 04.04.2006, копія акту приймання ремонтно-будівельних робіт від 08.04.2006, копія акту приймання невід`ємних додаткових поліпшень комунальної власності, копія доповнення до дефектного акту від 22.03.2006, які підписані комісією Городищенської міської ради.

Вказані письмові докази, за твердженням позивача, містять всю необхідну інформацію щодо питань, які поставлені судом на вирішення експерту.

Щодо аудиторського висновку щодо підтвердження фінансування здійснених поліпшень орендованого нерухомого майна, позивач зазначає, що аудиторський висновок був передбачений статтею 7 Закону України «Про аудиторську діяльність», згідно з якою аудиторський висновок це документ, що складений відповідно до стандартів аудиту та передбачає надання впевненості користувачам щодо відповідності фінансової звітності або іншої інформації концептуальним основам, які використовувалися при її складанні. Вказаний Закон втратив чинність 01.10.2018.

На даний час діють норми Закону України «Про аудит фінансової звітності та аудиторську діяльність», яким аудиторський висновок взагалі не передбачений.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про аудит фінансової звітності та аудиторську діяльність» аудит фінансової звітності аудиторська послуга з перевірки даних бухгалтерського обліку і показників фінансової звітності та/або консолідованої фінансової звітності юридичної особи або представництва іноземного суб`єкта господарювання, або іншого суб`єкта, який подає фінансову звітність та консолідовану фінансову звітність групи, з метою висловлення незалежної думки аудитора про її відповідність в усіх суттєвих аспектах вимогам національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку, міжнародних стандартів фінансової звітності або іншим вимогам.

Аудиторський звіт документ, підготовлений суб`єктом аудиторської діяльності відповідно до міжнародних стандартів аудиту та вимог цього Закону за результатами аудиту фінансової звітності (консолідованої фінансової звітності, комбінованої фінансової звітності) (п. 6 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про аудит фінансової звітності та аудиторську діяльність»).

Таким чином надати експерту документ, який не передбачений чинними нормами законодавства позивач вбачає неможливим.

Крім того Інструкцією про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень, затвердженої Наказом Міністерства юстиції України 08.10.1998 № 53/5 (у редакції наказу Міністерства юстиції України від 26.12.2012 № 1950/5) не передбачено, що для проведення оціночно-будівельної експертизи та будівельно-технічної експертизи необхідна наявність документів аудиту фінансової звітності, тому такі вимоги експерта є безпідставними.

Щодо вимог про надання правовстановлюючих документів на земельну ділянку, договору оренди земельної ділянки та технічного паспорту за адресою: Черкаська область, м. Городище, вул. Індустріальна, 15, позивач зазначає, що ним не вказувалось про здійснення невід`ємних поліпшень земельної ділянки, а в ухвалі від 22.06.2023, якою призначено експертизу, відсутні питання, що стосуються земельної ділянки, тому вимоги експерта про надання таких документів незрозумілі.

Крім того, позивач не є власником комунального майна, відповідно до акту приймання-передачі орендованого майна від 26.01.2023 на виконання рішення Господарського суду Черкаської області від 07.04.2022 у справі № 925/1041/21 орендар ОСОБА_1 повернув орендодавцю Городищенській міській раді орендоване приміщення комунальної власності, що розташоване за адресою м. Городище, вул. Індустріальна, 15.

З огляду на вказане у позивача відсутні будь-які правовстановлюючі документи на вказане майно, а також технічний паспорт.

Позивач зазначає, що додатково може надати та надає копії квитанцій до прибуткового касового ордера № 24 від 07.04.2006, № 32 від 12.07.2006, № 57 від 24.10.2008, № 04 від 19.03.2005, № 17 від 05.02.2006 на підтвердження оплати проведених невід`ємних поліпшень, а також копії відомостей ресурсів та копії акту огляду прихованих робіт від 17.05.2005 та від 2006 року та листи звернення від 04.01.2007 та 07.01.2008, акт про поліпшення майна від вересня 2007, копії товарних чеків за 2007, 2008 рр.

При цьому позивач вказує, що факт того, що комунальне майно, передане позивачу в оренду, потребувало ремонтних робіт підтверджується актом приймання-передачі приміщення комунальної власності по вул. Індустріальна, 15 від 22.03.2006, доповненнями до дефектного акту від 22.06.2006. Проектно-кошторисна документація містить перелік ремонтних робіт, які були визначені при передачі в оренду комунального майна. Під час перебування вказаного вище комунального майна в оренді були проведені ремонтно-будівельні роботи, які цілком відповідають видам та обсягам будівельних робіт згідно з договірної та проектної документації і видам та обсягам будівельних робіт згідно з виконавчої документації. Наявними в справі письмовими доказами підтверджено факт того, що стан об`єкту договору оренди на момент передачі та на момент повернення суттєво відрізнявся, орендодавець не надав доказів фінансування ремонтно-будівельних робіт, як власник майна, що відповідно вказує на те, що витрати понесені орендарем.

Таким чином, позивач вважає, що в матеріалах справи достатньо письмових доказів, в яких зафіксована інформація, що дає можливість надати відповіді на питання, які поставлені судом на вирішення експерта в ухвалі про призначення експертизи від 22.06.2023, інші витребувані експертом для проведення експертизи додаткові матеріали у позивача відсутні.

Подані позивачем докази разом із запереченнями долучені до матеріалів справи (т. 2, а.с. 150-189).

Призначене на 19 грудня 2023 року судове засідання не відбулося у зв`язку з внесенням змін у графік судових засідань. Ухвалою від 24 листопада 2023 року Господарський суд Черкаської області повідомив учасників справи про дату судового засідання 20 грудня 2023 року.

Призначене на 20 грудня 2023 року судове засідання не відбулося у зв`язку з перебуванням судді Чевгуза О.В. на лікарняному, сторони повідомлені про дату перенесення судового засідання на 22 січня 2024 року шляхом вручення ухвали від 20 грудня 2023 року.

16 січня 2024 року від експертної установи надійшов лист від 15 січня 2024 року № 48/1489-4-23/23 про залишення ухвали від 22 червня 2023 року без виконання, оскільки станом на 15 січня 2024 року клопотання експерта № 1556/1489-4-23/23 від 27 жовтня 2023 року про надання додаткових матеріалів, які необхідні для проведення експертизи, не задоволено.

З ухвалою від 22.01.2024 Господарський суд Черкаської області матеріали справи № 925/646/23 направив Черкаському відділенню Київського науково-дослідного інституту судових експертиз для проведення комплексної судової будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи, призначеної ухвалою суду від 22.06.2023, за наявними в справі доказами; погодив строк виконання судової експертизи в термін понад 90 календарних днів; провадження у справі № 925/646/23 зупинив до завершення призначеної у справі експертизи.

18 квітня 2024 року експертною установою у зв`язку з залишенням без виконання ухвали суду про призначення комплексної судової будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи у справі, оскільки не сплачено рахунок від 23.02.2024 № 906 за проведення експертизи, матеріали справи повернуті до суду.

Ухвалою від 25.04.2024 Господарський суд Черкаської області поновив провадження у справі та призначив підготовче засідання.

Ухвалою від 13.06.2024 Господарський суд Черкаської області задовольнив клопотання позивача про відкладення підготовчого засідання; підготовче засідання відклав на 25.07.2024.

25 липня 2024 року від позивача надійшло клопотання, у якому він з метою всебічного, повного, об`єктивного розгляду спору та встановлення обґрунтованості позовних вимог просить в порядку ч. 5 ст. 98 ГПК України викликати в судове засідання експерта ОСОБА_2 для надання усних пояснень щодо його висновків. Обґрунтовуючи клопотання позивач зазначив, що не має фінансової можливості оплатити рахунок експертної установи.

Ухвалою від 25.07.2024 Господарський суд Черкаської області відмовив у задоволенні клопотання позивача про виклик в судове засідання експерта ОСОБА_2 для надання усних пояснень щодо його висновків; закрив підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті у судовому засіданні на 27.08.2024.

Призначене на 27.08.2024 судове засідання не відбулося через оголошення повітряної тривоги.

Ухвалою від 17.09.2024 Господарський суд Черкаської області задовольнив клопотання позивача про відкладення розгляду справи; розгляд справи відклав на 23.10.2024.

У судовому засіданні, що відбулося 23.10.2024, адвокат позивача підтримала заявлені вимоги, вважає їх обґрунтованими, доведеними та такими, що підлягають задоволенню; представник позивача на задоволені позовних вимог наполягав; представник відповідача у позові просив відмовити повністю в т. ч. через пропуск строку позовної давності.

Під час судового розгляду подані учасниками справи клопотання та заяви були судом розглянуті та вирішенні, сторони виступили із вступними промовами, судом були досліджені всі письмові докази, які містяться в матеріалах справи.

Відповідно до ст. 219 Господарського процесуального кодексу України рішення у справі прийнято у нарадчій кімнаті.

Відповідно до положень ч. 4 ст. 240 ГПК України в судовому засіданні 29.10.2024 підписано вступну та резолютивну частини рішення без його проголошення.

Дослідивши наявні у матеріалах справи докази, з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив таке.

22 березня 2006 року між Городищенською міською радою в особі міського голови Білана Олександра Васильовича, який діє згідно Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» (орендодавець) та Приватним підприємцем Біланом Юрієм Олександровичем, що діє згідно свідоцтва про підприємництво № 0000561 від 20.08.1999 було укладено договір оренди приміщень комунальної власності по вул. Індустріальній, 10 та 15 м. Городище, за умовами п. 1.1. розділу I «Предмет договору» якого, орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне володіння та користування частину приміщення по вул. Індустріальній, 15, площею 161,2 кв.м та приміщення по вул. Індустріальній, 10, площею 104,7 кв.м, загальна площа приміщень 265,9 кв.м з послідуючим правом викупу згідно рішень сесії Городищенської міської ради від 21.03.2006 № 28-76 та № 28-77. Передача приміщень згідно акта прийому-передачі та дефектного акта.

Вступ Орендаря у володіння та користування майном настає одночасно із підписанням сторонами Договору та Акта прийому-передачі вказаного майна (п. 2.1).

Передача майна в оренду не спричиняє передачу Орендарю права власності на це майно. Власником орендованого майна залишається Городищенська міська рада, а Орендар володіє і користується ним протягом строку оренди (п. 2.2).

Після проведення невід`ємних поліпшень прийнятих актом приймання, Орендарю надається право викупу орендованого майна за вказаними адресами (п. 2.3).

Відповідно до п. 4.5 договору Орендар зобов`язується проведення невід`ємних поліпшень орендованого майна проводити з дозволу Орендодавця, та за кошти Орендаря.

Відповідно до п. 5.3 договору орендар має право з дозволу Орендодавця вносити зміни до орендованого майна, проводити його реконструкцію, поліпшення, що зумовлює підвищення його вартості.

Орендодавець зобов`язується передати Орендарю в оренду нерухоме комунальне майно згідно з розділом 1 цього Договору по акту прийому-передачі майна та дефектному акту, які підписується одночасно з цим Договором (п. 6.1).

Цей договір діє з 22 березня 2006 року до 22 березня 2011 року строком на 5 років (п. 9.1).

Умови договору зберігають силу протягом всього строку дії договору та у випадках, коли після його укладення, законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря (п. 9.2).

Зміна або розірвання договору можуть мати місце за погодженням сторін. Зміни та доповнення, що вносяться, розглядаються сторонами протягом одного місяця. Одностороння відмова від виконання договору та внесення змін не допускається (п. 9.3).

В разі розірвання Договору, поліпшення орендованого майна, здійснені Орендарем за рахунок власних коштів з дозволу орендодавця, визначаються власністю Орендаря (п. 9.4).

В разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну Договору після закінчення його строку протягом одного місяця, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені Договором.

Договір підписаний представниками обох сторін, скріплений їхніми печатками та пролонгований на наступні періоди.

В матеріалах справи є копія рішення Городищенської міської ради Черкаської області № 28-77 від 21.03.2006 про надання в оренду нежитлових приміщень міської комунальної власності по вул. Індустріальній № 15 та № 10 м. Городище ПП Білану Ю.О. для організації комунального обслуговування жителів мікрорайону колишнього цукрокомбінату. Міська рада вирішила передати у встановленому законом порядку приватному підприємцю Білану Юрію Олександровичу в оренду на 5 років з правом викупу нежитлові приміщення міської комунальної власності, юристу міської ради (Тихоліз О.В.) підготувати договір оренди передачі вище вказаних будівель в оренду ПП Білану Ю.О., доручити міському голові Білану О.В. укласти договір оренди майна міської комунальної власності.

Рішенням № 28-78 від 21.03.2006 про дозвіл на проведення невід`ємних поліпшень орендованих нежитлових приміщень міської комунальної власності по вул. Індустріальній № 15 та № 10 м. Городище ПП Білану Ю.О. міська рада вирішила дозволити у встановленому законом порядку приватному підприємцю Білану Юрію Олександровичу проведення ремонтно-будівельних робіт по невід`ємному поліпшенню нежитлових приміщень, які передаються йому в оренду для надання комунальних послуг.

Відповідно до звіту про проведення незалежної оцінки об`єкта будинок приїжджих, вул. Індустріальна, 15, м. Городище, Черкаської області, на замовлення голови міської ради, експерт Печиборщ В.З. (сертифікат № 3907/05 від 14.07.2005 суб`єкта оціночної діяльності виданий Фондом державного майна України), мета: визначення ринкової вартості, використання оцінки: з метою визначення орендної плати, може бути використана з однією ціллю прийняття замовником рішення про передачу в оренду оцінюваного майна, ринкова вартість вказаного об`єкту станом на 30.11.2005 становить 8300,00 гривень без урахування ПДВ.

Оцінювач проводив оцінку вартості об`єкта на основі його неупередженого вивчення та у відповідності з нормами міжнародної практики оцінки власності.

З цією метою:

- проведено обстеження об`єкта оцінки;

- визначено технічний стан, фізичний знос;

- вивчена відповідна документація.

Призначення даного звіту:

звіт про експертну оцінку вартості об`єкта оцінки призначений виключно для використання Замовником і не може передаватись іншим юридичним чи фізичним особам з метою, не передбаченою даною оцінкою.

Даний Звіт має силу лише при його повному представленні і використанні з метою, вказаною в п. 1 «Загальні дані».

За висновком про вартість майна ринкова вартість Будинку приїжджих, що розташований за адресою: вул. Індустріальна, 15 м. Городище Черкаської області станом на 30.11.2005 становить 8300 (вісім тисяч триста) гривень без урахування ПДВ. Дата виконання оцінки: 20.12.2005. Мета оцінки: з метою визначення орендної плати.

Згідно з актом приймання-передачі приміщення комунальної власності по вул. Індустріальна, 15 від 22.03.2006 відповідач передав, а позивач прийняв площу 161,2 кв.м по вул. Індустріальній, 15. Приміщення потребує ремонту згідно з переліком найменування робіт і витрат.

Згідно з актом приймання-передачі невід`ємних додаткових поліпшень приміщення комунальної власності по вул. Індустріальна, 15 від 22.03.2006 комісія у складі посадових осіб Городищенської міської ради та ПП Білана Ю.О. провели огляд 65/100 частини будівлі приїжджих на предмет виконання додаткових невід`ємних поліпшень і прийшли до висновку, що необхідно виконати додатково ремонті і будівельні роботи згідно з наведеним переліком найменування робіт і витрат.

Згідно з доповненням до дефектного акту від 22.03.2006 комісія у складі посадових осіб Городищенської міської ради, БТІ та ПП Білана Ю.О. провели огляд 65/100 частини будівлі приїжджих на предмет виконання додаткових невід`ємних поліпшень і прийшли до висновку, що необхідно виконати додатково ремонті і будівельні роботи згідно з наведеним переліком найменування робіт і витрат.

Згідно з актом приймання-передачі приміщення комунальної власності по вул. Індустріальна, 10 (акт не містить дати складання, дати затвердження) відповідач передав, а позивач прийняв будівлю по вул. Індустріальній, 10. Приміщення потребує ремонту згідно з переліком найменування робіт і витрат.

Відповідно до дефектного акту (акт не містить дати складання, дати затвердження, вказано 2006 р.) комісія у складі посадових осіб Городищенської міської ради, БТІ та ПП Білан Ю.О. провели огляд будівлі міської комунальної власності по вул. Індустріальна, 10 м. Городище Черкаської області на предмет виконання невід`ємних поліпшень і прийшли до висновку, що необхідно виконати ремонті і будівельні роботи згідно переліку найменування робіт і витрат.

Листом від 24.03.2005 № б/н міська рада на лист позивача від 17.03.2005 повідомила тому що, відповідно до Закону України «Про оренду державного та комунального майна» № 2269-12 від 10.04.1992 укладення та підписання договору оренди відбувається після оцінки об`єкта оренди п. 2 ст. 11; проведення невід`ємних поліпшень по комунальних будівлях вул. Індустріальна № 10, № 15 за його кошти не заперечує; пропонує виготовити кошторисну документацію та погодити з Городищенською міською радою; відповідно до п. 3,4 ст. 23 Закону України № 2269-12 від 10.04.1992 проведені невід`ємні поліпшення по приміщеннях комунальної власності вул. Індустріальна № 10 та № 15 після укладення договорів оренди стають його власністю; п. 2 ст. 27 Закону України № 2269-12 від 10.04.1992 передбачено: якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, який не можливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов`язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна.

Позивач вказує, що уклав договір підряду № 1 від 17.05.2005 з Приватним підприємством «Будівельна компанія - 2005» (підрядник), предметом якого є виконання капітального ремонту орендованих приміщень комунальної власності Городищенської міської ради за адресою: м. Городище, вул. Індустріальна № 10 та № 15.

Відповідно до договору підряду об`єкт: орендовані приміщення комунальної власності Городищенської міської ради за адресою: м. Городище, вул. Індустріальна, № 10 та № 15. Роботи: капітальний ремонт об`єкту (невід`ємні поліпшення). Проектно-кошторисна документація: сукупність документальних матеріалів, необхідних для будівництва (капітального ремонту) об`єкта, які містять креслення, макети, схеми, розрахунки, кошториси, обґрунтування прийнятих рішень. Матеріали: будівельні матеріали, устаткування, вироби, конструкції, комплектуючі вироби, інвентар, інструменти, пристрої, обладнання тощо, які використовуються в процесі виконання робіт.

Відповідно до п. 2.1 договору підряду Замовник (позивач) доручає, а Підрядник, в межах Договірної ціни, виконує власними та залученими силами та засобами всі передбачені Договором Роботи на Об`єкті, забезпечує необхідну якість Робіт у відповідності до БНіП та інших нормативних документів, здає їх в обумовлені строки Замовнику з передачею всієї виконавчої документації, усуває зауваження приймальних комісій та дефекти, допущені з його вини, протягом гарантійного строку експлуатації Об`єкту, а Замовник зобов`язується передати Підряднику фронт робіт (будівельний майданчик), затверджену проектно-кошторисну документацію, прийняти та оплатити Об`єкт.

Відповідно до п. 5.1 5.2 договору підряду Підрядник зобов`язується розпочати виконання робіт у травні місяці 2005 року, але не раніше фактичної передачі Замовником будівельного майданчика, а також дозвільної за затвердженої проектно-кошторисної документації. Про початок виконання Робіт складається двосторонній Акт, який засвідчує дату початку виконання Робіт Підрядником. Орієнтовний термін виконання Робіт та здачі закінченого Об`єкта: березень 2006 року. Зазначена дата може змінюватися, що затверджується Сторонами у додатковій угоді до цього Договору.

Згідно з локальним кошторисом № 2-1-1 на Індустріальна, 10 (складений в поточних цінах станом на 28.02.2006) всього кошторисна вартість робіт складає 39 333,00 грн.

Відповідно до договірної ціни, складеної в поточних цінах станом на 02 березня 2006 року, всього договірна ціна з врахуванням ПДВ 47 196,00 грн.

Позивач зазначає, що у відповідності до договору підряду № 1 від 17.05.2005 та згідно з локальним кошторисом № 2-1-1 у 2006 році було виконано роботи та долучено до позовної заяви акт приймання виконаних будівельних робіт (форма КБ-2в) по об`єкту вул. Індустріальній № 10 м. Городище» за листопад 2006 року на суму 47 196,00 грн; довідку про вартість виконаних будівельних робіт (форма КБ-3) по тому ж об`єкту за листопад 2006 року на суму 47 196,00 грн.

30 березня 2006 року відповідно до акту приймання виконаних робіт приміщення комунальної власності по вул. Індустріальна, 10 відповідач прийняв актом виконані роботи на предмет виконання невід`ємних поліпшень від ПП Білан Ю.О. ремонтні та будівельні роботи згідно з переліком найменування робіт і витрат.

04 квітня 2006 року доповненням до акту приймання виконаних робіт приміщення комунальної власності по вул. Індустріальна, 10 від 30 березня 2006 року відповідач прийняв актом виконані роботи на предмет виконання невід`ємних поліпшень від орендаря ПП Білана Ю.О. ремонтні та будівельні роботи згідно з переліком найменування робіт та витрат.

08 квітня 2006 року актом приймання ремонтно-будівельних робіт, виконаних в 2005-2006 році ПП Біланом Юрієм Олександровичем за рахунок власних коштів при ремонті орендованого приміщення будинку, що належить до міської комунальної власності по вул. Індустріальній, 10 м. Городища Черкаської області встановлено, що в результаті проведення визначення обсягів фактично виконаних ремонтно-будівельних робіт, роботи виконано якісно за власні кошти орендаря.

03 січня 2006 року позивач уклав договір № 2 на виконання підрядних робіт з ПП «Будівельна компанія 2005» (підрядник), за умовами якого Підрядник власними та залученими силами продовжує проводити капітальний ремонт (невід`ємні поліпшення) приміщення комунальної власності м. Городище вул. Індустріальна, № 15 (п. 1.1).

Будівельні роботи виконуються згідно з планом, який узгоджується обома сторонами: початок робіт січень 2006 року; закінчення робіт грудень 2006 року (п. 2.1).

Ціна договору відповідно до договірних цін складає 358 000,00 грн (п. 3.3).

Відповідно до договірної ціни на будівництво ремонт орендованого приміщення будинку приїжджих по вул. Індустріальній в м. Городище Черкаської області, складеної в поточних цінах станом на 15 серпня 2008 року, всього договірна ціна складає 357 776,4 грн.

Згідно локального кошторису № 2-1-1 на ремонтні роботи будинок приїжджих станом на 15 серпня 2008 року всього по кошторису 298 147,00 грн, кошторисна трудомісткість 13 790,00 грн, кошторисна заробітна плата 97 009,00 грн.

У відповідності до договору № 2 та згідно з локальним кошторисом № 2-1-1 у 2008 році було виконано роботи та долучено до позовної заяви акт приймання виконаних будівельних робіт (форма КБ-2в) по об`єкту ремонт орендованого приміщення будинку приїжджих по вул. Індустріальній в м. Городище за серпень 2008 року на суму 357 776,40 грн; довідку про вартість виконаних будівельних робіт (форма КБ-3) по тому ж об`єкту за серпень 2008 року на суму 357 776,40 грн.

Рішенням Господарського суду Черкаської області від 14 липня 2020 року по справі № 925/587/20 розірвано договір оренди приміщення комунальної власності по вул. Індустріальній, 10 від 22.03.2006, укладений між ФОП Білан Юрієм Олександровичем ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_1 ) та Городищенською міською радою Черкаської області (ідентифікаційний код 33965401, м. Городище, Черкаська область, вул. Грушевського, 11).

Судом було встановлено, що 22.03.2006 між Городищенською міською радою (Орендодавець) в особі міського голови Білана Олександра Васильовича, який діє згідно Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» та Приватним підприємцем Біланом Юрієм Олександровичем (Орендар), що діє згідно свідоцтва про підприємництво № 0000561 від 20.08.1999 було укладено договір оренди приміщення комунальної власності по вул. Індустріальній, 10 (суд врахував при розгляді справи умови саме примірника договору позивача, а не відповідача), відповідно до умов якого Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне володіння та користування приміщення приїжджої по вул. Індустріальній, 10 загальною площею 75,7 кв.м з послідуючим правом викупу згідно з рішенням сесії Городищенської міської ради від 21.03.2006 № 28-77. Передача приміщення згідно акта прийому-передачі (п. 1.1 договору).

22 березня 2006 року між Городищенською міською радою та Приватним підприємцем Біланом Юрієм Олександровичем підписано акт приймання-передачі приміщення комунальної власності по вул. Індустріальна, 10, згідно з яким Орендодавець передав Орендарю площу 75,7 кв.м по АДРЕСА_2 в задовільному стані.

Крім того, в своєму запереченні від 10.07.2020 відповідач вказав, що за рішеннями Городищенської міської ради Черкаської області від 27.01.2006 № 27-76 Приватному підприємцю Білану Юрію Олександровичу було дозволено проведення ремонтно-будівельних робіт по невід`ємному поліпшенню нежитлових приміщень міської комунальної власності по вул. Індустріальній № 15 та № 10, які передаються йому в оренду.

Відповідач вказує, що такі поліпшення він здійснив в листопаді 2006 року, ФОП Біланом Ю.О. проведено ремонтно-будівельних робіт по невід`ємному поліпшенню нежитлових приміщень міської комунальної власності по вул. Індустріальна 10 та 15 на загальну суму 47 196,00 грн, а всього на 262 000,00 грн. Відповідач вважає, що відшкодування підтверджених витрат по невід`ємному поліпшенню нежитлових приміщень міської комунальної власності по вул. Індустріальній, 10 та 15, в м. Городище необхідно зарахувати в рахунок плати за користування нежитловими приміщеннями в сумі 16 122,59 грн та вважати погашеними.

Суд відхилив дані доводи відповідача, оскільки примірник договору, який в оригіналі надав суду для огляду саме позивач, не містить ніяких умов про зарахування вартості поліпшень в рахунок орендної плати. Згідно з п. 9.5 цього договору в разі його розірвання здійснені поліпшення орендарем за рахунок власних коштів та за згодою орендодавця, визнаються власністю орендаря.

Рішенням Господарського суду Черкаської області від 07 квітня 2022 року по справі № 925/1041/21 розірвано договір оренди приміщення комунальної власності по вул. Індустріальній, 15 від 22.03.2006, укладений між Фізичною особою - підприємцем Білан Юрієм Олександровичем РНОКПП НОМЕР_1 , місце проживання: АДРЕСА_3 та Городищенською міською радою Черкаської області , місцезнаходження: 19502, Черкаська обл., м. Городище, вул. Грушевського, буд. 11.

Судом було встановлено, що 22.03.2006 сторони уклали договір оренди приміщення комунальної власності відповідно до умов якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне володіння та користування частину приміщення приїжджої по АДРЕСА_4 загальною площею 161,2 кв.м з послідуючим правом викупу згідно рішення сесії Городищенської міської ради від 21.03.2006 № 28-77. Передача приміщення згідно акта прийому-передачі (п. 1.1).

22 березня 2006 року між сторонами підписано акт приймання-передачі приміщення комунального майна, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 , відповідно до якого Орендодавець передав, а Орендар прийняв у користування нерухоме майно за адресою: АДРЕСА_4 , загальною площею 161,2 кв.м із зазначенням, що приміщення потребує ремонту відповідно до вказаного переліку робіт.

Обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом (ч. 4 ст. 75 Господарського процесуального кодексу України).

26 січня 2023 року комісія у складі голови комісії - Біби О.О. - першого заступника міського голови, ОСОБА_3 - начальника відділу комунальної власності ЖКГ та ЦЗН, ОСОБА_4 - завідувача юридичного сектору, ОСОБА_5 - завідувача сектору містобудування та архітектури, ОСОБА_6 - державного реєстратора, ОСОБА_7 - завідувача господарством виконавчого комітету Городищенської міської ради, склали акт про те, що на виконання рішення Господарського суду Черкаської області від 07.04.2022 року у справі № 925/1041/21 орендар ОСОБА_1 повертає орендодавцю Городищенській міській раді орендоване приміщення комунальної власності, що розташоване за адресою АДРЕСА_4 . На момент передачі майно знаходиться в задовільному стані. Акт підписаний ОСОБА_8 за дорученням ОСОБА_1

26 січня 2023 року актом передачі-приймання приміщень комунальної власності Городищенської територіальної громади вул. Індустріальна № 10 та № 15 колишнім орендатором, а з 2006 року утримувачем приміщень комунальної власності ФОП Біланом Юрієм Олександровичем, жителі м. Городище: ОСОБА_9 , ОСОБА_10 , ОСОБА_11 дають згоду прийняти участь у передачі вказаних приміщень та члени комісії Городищенської міської ради - Біба О.О., ОСОБА_12 , ОСОБА_3 , ОСОБА_7 , підписами засвідчили, що роботи, які виконував ФОП Білан Ю.О. через підрядника «Будівельна компанія 2005» були проведені якісно відповідно до будівельних норм та правил, згідно кошторисів.

В червні 2022 року Білан О.В., який діє на підставі доручення від ФОП Білан Ю.О. звернувся із заявою про проведення судової будівельно-технічної експертизи до судового експерта ОСОБА_2 .

Згідно з висновком експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи від 05.07.2022 № 09-02-22, копія якого додана позивачем до позову: 1. види та обсяги виконаних ПП Біланом О.Ю. ремонтно-будівельних робіт по невід`ємному поліпшенню орендованого приміщення будинку приїжджих по АДРЕСА_4 згідно виконавчої документації (Акту приймання виконаних підрядних робіт (форма КБ-2в) за серпень 2008 року) цілком відповідають видам та обсягам будівельних робіт згідно договірної та проектної документації; види та обсяги виконаних ПП Біланом О.Ю. ремонтно-будівельних робіт по невід`ємному поліпшенню орендованого приміщення будинку приїжджих по АДРЕСА_4 цілком відповідають видам та обсягам будівельних робіт згідно виконавчої документації (Акту приймання виконаних підрядних робіт (форма КБ-2в) за серпень 2008 року). 2. Ремонтно-будівельні роботи, фактично виконані ПП Біланом Ю.О. в орендованому приміщенні будинку приїжджих по АДРЕСА_4 згідно договору оренди від 22.03.2006 відносяться до невід`ємних поліпшень нерухомого майна і їх відокремлення призведе до зменшення ринкової вартості об`єкту оренди. 3. Вартість фактично виконаних ПП Біланом Ю.О. ремонтно-будівельних робіт по невід`ємному поліпшенню орендованого приміщення будинку приїжджих по АДРЕСА_4 згідно договору оренди від 22.03.2006, які відносяться до невід`ємних поліпшень нерухомого майна, станом на час проведення експертизи становить 3 311 592 (три мільйони триста одинадцять тисяч п`ятсот дев`яносто дві) гривні (разом з ПДВ).

При цьому на стор. 3 вказаного висновку вказано Об`єктами дослідження у відповідності до заяви гр. ОСОБА_8 та Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень, яка затверджена Наказом Міністерства юстиції України № 53/5 від 08.10.1998 (у редакції наказу Мін`юсту України 05.08.2021 № 2770/5) (далі Інструкція) є:

види та обсяги фактично виконаних ПП Біланом Ю.О. ремонтно-будівельних робіт по невід`ємному поліпшенню нежитлового приміщення міської комунальної власності по АДРЕСА_2 ;

проектно-кошторисна та договірна документація по об`єкту «Ремонтно-будівельні роботи по невід`ємному поліпшенню нежитлових приміщень комунальної власності по АДРЕСА_2 »;

виконавча документація по об`єкту «Ремонтно-будівельні роботи по невід`ємному поліпшенню нежитлових приміщень комунальної власності по АДРЕСА_2 ».

Обстеження нежитлового приміщення комунальної власності по АДРЕСА_4 проводилось 24.06.2022 в присутності заявника гр. ОСОБА_13 (стор. 4 висновку).

Експерту були надані копії рішень Городищенської міської ради Черкаської області № 28-77 від 21.03.2006, № 28-78 від 21.03.2006, копія договору оренди приміщень комунальної власності по вул. Індустріальній № 15 та № 10 м. Городище від 22.03.2006, дефектний акт приміщень комунальної власності по АДРЕСА_4 від 21.03.2006, доповнення до дефектного акту приміщень комунальної власності по АДРЕСА_4 від 22.03.2006, договір підряду № 2, договірна ціна до договору підряду № 2, локальний кошторис на будівельні роботи «Ремонт орендованого приміщення будинку приїжджих по АДРЕСА_4 » № 2-1-1 від 15.08.2008, акт приймання виконаних будівельних робіт (форма КБ-2в) по об`єкту «Ремонт орендованого приміщення будинку приїжджих по АДРЕСА_4 » за серпень 2008 року, довідка про вартість виконаних будівельних робіт (форма КБ-3) по об`єкту «Ремонт орендованого приміщення будинку приїжджих по АДРЕСА_4 » за серпень 2008 року, звіт про проведення незалежної оцінки об`єкта «Будинок приїжджих по АДРЕСА_4 » за 2005 рік.

Згідно з висновком експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи від 05.07.2022 № 09-01-22, копія якого додана позивачем до позову та який не містить підписів судового експерта, види та обсяги виконаних ПП Біланом О.Ю. ремонтно-будівельних робіт по невід`ємному поліпшенню нежитлових приміщень комунальної власності по АДРЕСА_2 згідно виконавчої документації цілком відповідають видам та обсягам будівельних робіт згідно договірної та проектної документації і видам та обсягам будівельних робіт згідно виконавчої документації. Ремонтно-будівельні роботи, фактично виконані ПП Біланом Ю.О. в орендованому нежитловому приміщенні міської комунальної власності по АДРЕСА_2 згідно договору оренди від 22.03.2006 відносяться до невід`ємних поліпшень нерухомого майна і їх відокремлення призведе до зменшення ринкової вартості об`єкту оренди. Вартість фактично виконаних ПП Біланом Ю.О. ремонтно-будівельних робіт по невід`ємному поліпшенню нежитлових приміщень комунальної власності по АДРЕСА_2 згідно договору оренди від 22.03.2006, які відносяться до невід`ємних поліпшень нерухомого майна, станом на час проведення експертизи становить 259 967 (двісті п`ятдесят дев`ять тисяч дев`ятсот шістдесят сім ) гривень (разом з ПДВ).

Згідно з висновком суб`єкта оціночної діяльності про вартість майна загальна вартість об`єкту нерухомості нежитлових приміщень складає 3 403 800,00 грн.

До оцінки представлено об`єкт нерухомості нежитлові приміщення № 15, які знаходиться в будівлі за адресою: Черкаська обл., м. Городище, вул. Індустріальна. Оцінюване майно знаходиться у власності Городищенської територіальної громади, балансоутримувач Городищенська міська рада та були орендовані фізичною особою - підприємцем Білан Юрій Олександрович. Роботи по визначенню вартості об`єкту нерухомості нежитлові приміщення виконані у відповідності до замовлення фізичної особи підприємця Білан Юрій Олександрович. Договір про проведення робіт з оцінки майна № 209/23 між фізичною особою підприємцем Білан Юрій Олександрович та суб`єктом оціночної діяльності ПП «Ажіо» (сертифікат № 148/2022 виданий Фондом Державного майна України 23 квітня 2022 року). Метою оцінки є визначення вартості майна яка може бути використана як базова для сплати судового збору та вирішення цивільно-правових спорів. Була застосована ринкова база оцінки, яка відповідає визначенню ринкової вартості.

Під час виконання оцінки Оцінювачем були використані наступні нормативно-правові документи, які регламентують питання оцінки вартості майна і прав власності, зокрема оцінку технічного стану об`єкту оцінки:

Закон України «Про оцінку майна, майнових прав і професійну оціночну діяльність в Україні»

Національний стандарт № 1 (НСО №1) «Загальні принципи оцінки майна та майнових прав», затв. Постановою КМУ від 10.09.2003 № 1440

Національний стандарт № 2 (НСО № 2) «Оцінка нерухомого майна», затв. Постановою КМУ від 28 жовтня 2004 № 1442

«Методика оцінки майна», затвердж. постановою Кабінету Міністрів від 10.12.2003 № 1891

Періодичні друковані, видання «От и до», «Авізо», Інтернет сторінки, інформація рієлторських компаній міста.

Замовником були надані копії рішення міської ради № 28-77 від 21.03.2006, № 28-78 від 21.03.2006, договору оренди приміщень комунальної власності по вул. Індустріальній № 15 та № 10 м. Городище від 22.03.2006, дефектного акту приміщень комунальної власності по АДРЕСА_4 від 22.03.2006, доповнень до дефектного акту приміщень комунальної власності по АДРЕСА_4 від 22.03.2006.

Позивач зазначає, що відповідач добровільно відмовляється компенсувати йому вартість проведених ним поліпшень орендованого майна, що й спричинило спір.

Посилаючись на норми Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 № 2296-ХІІ в редакції чинній на день укладення договору оренди позивач вказує, що було проведено оцінку об`єкту оренди до укладення договору, а саме нежитлових приміщень по вул. Індустріальній 15, визначено вартість вказаного об`єкта 8300 гривень, рішенням відповідача № 27-78 від 21.03.2006 дозволено позивачу проведення ремонтно-будівельних робіт по невід`ємному поліпшенню нежитлових приміщень міської комунальної власності по вул. Індустріальній № 15 та № 10, які йому передаються в оренду для надання комунальних послуг, в умовах договору оренди визначено, що проведені поліпшення за власний кошт визнаються власністю орендаря.

Посилаючись на норми Закону України «Про оренду державного та комунального майна» в редакції чинній на час розірвання договору та передачі орендованого майна відповідачу та умови договору оренди від 22.03.2006, відповідно до яких в разі розірвання договору, поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів з дозволу орендодавця визнаються власністю орендаря, позивач вважає, що має право на відшкодування своїх витрат у межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, що становить суму 3 395 000, 00 грн (різниця між ринковою вартістю станом на момент розірвання договору оренди 3 403 800,00 грн та ринковою вартістю на момент укладення договору оренди 8300,00 грн).

Також позивач посилається на правові висновки Верховного суду, викладені у постанові від 24.02.2021 у справі №905/435/19, відповідно до яких у силу положень статті 27 Закону компенсації підлягає лише збільшена в результаті таких поліпшень вартість орендованого майна. Вартість майна визначається ринковими показниками на подібне майно у певний час. Складовою такої вартості є витрати на поліпшення майна. Поряд з цим на вартість майна можуть впливати інші показники, наприклад, пропозиція і попит.

Тобто, розглядаючи справу по суті, суди, окрім наявності згоди орендодавця на здійснення поліпшень, мали встановити початкову вартість орендованого майна на момент його прийняття позивачем та його вартість на момент розірвання договору оренди і відповідно вирішити питання про наявність підстав компенсувати орендарю різницю між зазначеними показниками.

Відповідач проти позовних вимог заперечує повністю. Посилаючись на ч. 5 ст. 778 Цивільного кодексу України відповідно до якої, якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості, зазначає, що рішення про дозвіл на проведення невід`ємних поліпшень, надавалося не наймачу майна, оскільки станом на прийняття вказаного рішення ОСОБА_1 не мав статусу наймача відповідно невід`ємні поліпшення проведені без відповідної згоди наймодавця.

З матеріалів вбачається, а саме з договору № 2 на виконання підрядних робіт, що він укладений 03.01.2006, що свідчить про те, що роботи по невід`ємних поліпшеннях розпочато до прийняття рішення про дозвіл на проведення невід`ємних поліпшень ФОП Біланом Ю.О.

Також локальний кошторис № 2-1-1 на ремонтні роботи на Індустріальну, 15 (складений в поточних цінах станом на 15 серпня 2008 року кошторисною вартістю 298 147 грн) не затверджений чи погоджений Городищенською міською радою та незрозуміло ким складений і перевірений; договірна ціна на будівництво та довідка про вартість виконаних підрядних робіт за серпень 2008 року підписана лише замовником та генпідрядником, без участі представників міської ради чи виконавчого комітету (власника та балансоутримувача орендованого майна); договір № 2 на виконання підрядних робіт від 03 січня 2006 року вартістю робіт 358 000 грн без документів, що підтверджують оплату виконаних робіт.

Будівельно-технічної експертиза від 05.07.2022 року № 09-02-22, з висновками якої Городищенська міська рада не погоджується, проводилась без наявності проектно-кошторисної документації основного документа в будівництві на ремонтно-будівельні роботи орендованого майна.

У висновках експерта вказується «Порядок оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені під час приватизації», затверджений наказом ФДМ України 27.02.2004 року № 377, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 18.03.2004 року за № 343/8942 в той час як орендовані приміщення комунальної власності не підлягають приватизації. Крім того, вказаний вище документ передбачає наявність аудиторського висновку щодо підтвердження фінансування здійснених поліпшень орендованого нерухомого майна за рахунок коштів орендаря, який має містити розшифровку періодів освоєння, напрямів та джерел фінансування поліпшень, у тому числі за рахунок коштів орендаря, з посиланням на підтверджувальні документи.

Експертизу проведено на замовлення особи, яка не має відношення до позову.

Договором (п. 8.2) передбачено обов`язкове досудове врегулювання спору, а позивач не звертався з проханням відшкодування коштів за невід`ємні поліпшення чи зарахування вказаних коштів в рахунок орендної плати.

Щодо звіту про незалежну оцінку по визначенню вартості об`єкта нерухомості станом на 20 березня 2023 року, відповідач зазначає, що метою оцінки як зазначено у даному звіті є визначення ринкової вартості об`єкта оцінки як базової для сплати судового збору та вирішення цивільно-правових спорів. В даному звіті зазначена ринкова вартість об`єкта оцінки 3 403 800 грн, що може використовуватися для сплати судового збору, проте в жодному разі для визначення різниці збільшення вартості орендованого майна від її попередньої вартості, до проведення невід`ємних поліпшень. У звіті має бути зазначена ринкова вартість об`єкта у певний час, тобто якщо цей звіт проведений станом на 20.03.2023, то в ньому повинно міститися вартість майна станом на вказану дату з урахуванням невід`ємних поліпшень та без таких.

Позивач вважає, що доводи відповідача про невідповідність дат, зазначених в документах, які вказують, що дозвіл на проведення поліпшень був наданий рішенням Городищенської міської ради за день до укладення договору, не спростовують наданих позивачем доказів про проведені ним невід`ємні поліпшення, крім того, питання невідповідності дат рішень відповідача має ставитись саме до нього, оскільки саме відповідач є суб`єктом владних повноважень і розпорядником комунального майна, а тому недоліки прийнятих ним рішень не можуть мати наслідки для позивача, як орендаря.

Отже на момент звернення до суду з позовом між сторонами припинились правовідносини з оренди спірного нерухомого майна.

Сторони вважають, що вони припинилися з розірванням за рішенням суду від 07.04.2022 по справі № 925/1041/21 договору оренди приміщення комунальної власності по вул. Індустріальній, 15 від 22.03.2006. Визнають, що орендоване майно повернуте 26 січня 2023 року.

Відповідно до ст. 5 Цивільного кодексу України (ЦК України) акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Згідно з ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

У відповідності до положень Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 року, який втратив чинність з 01 лютого 2020 року (згідно із Законом України від 03 жовтня 2019 року № 157-IX), на момент укладання зазначених договорів оцінка об`єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об`єкта оренди передує укладенню договору оренди (ст. 11).

Відповідно до ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» термін договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Абзацом четвертим частини третьої статті 23 передбачено, що орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов`язаний повернути орендодавцеві об`єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини. Орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов`язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

Згідно з ч. 3 ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», на момент розірвання договору оренди приміщення по вул. Індустріальнільній, 15 орендар має право залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, за умови, якщо вони можуть бути відокремлені від орендованого ним майна без заподіяння шкоди такому майну. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив невід`ємні поліпшення орендованого майна за згодою уповноваженого органу, визначеного статтею 21 цього Закону, орендар має право на відшкодування своїх витрат у межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна згідно з Порядком передачі майна в оренду, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість невід`ємних поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди уповноваженого органу, визначеного статтею 21 цього Закону, компенсації не підлягає, такі поліпшення є, відповідно, державною або комунальною власністю.

В матеріалах справи відсутні докази того, що ремонтно-будівельні роботи здійснювались за бюджетні кошти, сторони не оспорюють факт користування позивачем об`єктом оренди протягом тривалого часу та проведення ним невід`ємних поліпшень. З доводів відповідача вбачається, що позивачем не виконувалися умови договорів оренди та не сплачувалася орендна плата, внаслідок чого утворилася заборгованість, що також підтверджуються судовими рішеннями.

При цьому здійснення робіт з дозволу орендодавця підтверджується зокрема рішенням останнього та його листом.

Позивачем при зверненні до суду з позовом, обрано вірний спосіб захисту спрямований на поновлення його прав стягнення витрат на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна.

Однак, визначаючи належну до стягнення суму компенсації, позивач заявив різницю між ринковою вартістю станом на момент розірвання договору оренди 3 403 800,00 грн та ринковою вартістю на момент укладення договору оренди 8300,00 грн, що не є вірним способом визначення збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених поліпшень.

Розглядаючи справу по суті суд має встановити початкову вартість орендованого майна на момент його прийняття позивачем 22.03.2006 та його вартість на момент припинення договорів оренди 28.04.2022 та відповідно компенсувати різницю між зазначеними показниками. Як вже вказувалося, компенсації підлягає лише збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених поліпшень.

Суд, призначаючи у справі експертизу відповідно до положень ст. 99 ГПК України, яка не була проведена, зокрема ставив питання: на яку суму збільшилась ринкова вартість орендованого майна в результаті здійснених невід`ємних поліпшень.

Відповідно до ч. 1, 6 ст. 101 ГПК України учасник справи має право подати до суду висновок експерта, складений на його замовлення. Експерт, який склав висновок за зверненням учасника справи, має ті самі права та обов`язки, що і експерт, який здійснює експертизу на підставі ухвали суду.

Позивачем не доведено належними та допустимими доказами ті обставини, на які він посилається як на підставу своїх вимог, а саме не доведено в установленому порядку, на яку суму за рахунок ремонтно-будівельних робіт (поліпшень) збільшилась вартість нерухомого майна.

Оцінюючи докази у справі в їх сукупності, керуючись своїм внутрішнім переконанням, суд вважає, що у задоволені позову належить відмовити повністю.

Згідно з частиною 1 статті 14 Господарського процесуального кодексу України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ч. 3 ст. 13 та ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Положеннями ст. 76, 77 ГПК України передбачено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Згідно з ст. 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 21.06.2023 у справі № 916/3027/21 зробила висновок про те, що покладений на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність передбачає, що висновки суду можуть будуватися на умовиводах про те, що факти, які розглядаються, скоріше були (мали місце), аніж не були. Кожна із сторін судового спору самостійно визначає докази, які, на її думку, належним чином підтверджують або спростовують заявлені позовні вимоги. Суд з дотриманням вимог щодо всебічного, повного, об`єктивного та безпосереднього дослідження наявних у справі доказів визначає певну сукупність доказів, з урахуванням їх вірогідності та взаємного зв`язку, які, за його внутрішнім переконанням, дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, що входять до предмета доказування. Сторона судового спору, яка не погоджується з доводами опонента, має їх спростовувати шляхом подання відповідних доказів, наведення аргументів, надання пояснень тощо. Інакше принцип змагальності, задекларований у статті 13 ГПК України, втрачає сенс.

Згідно з ч. 1 ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

За усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення від 10.02.2010 у справі «Серявін проти України»).

Суд зазначає, що решта доказів, долучених до матеріалів справи, доводів і заперечень учасників справи ретельно досліджена і наведених вище висновків суду не спростовує.

Щодо заявленого відповідачем клопотання про застосування наслідків спливу строку позовної давності суд зазначає таке.

Відповідно до ст. 256 Цивільного кодексу України позовна давність це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Згідно з ч. 4 ст. 257 Цивільного кодексу України сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 31 жовтня 2018 року у справі № 367/6105/16-ц (провадження № 14-381цс18) вказано, що виходячи з вимог статті 261 ЦК України, позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи. Тобто, перш ніж застосувати позовну давність, суд має з`ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. Якщо таке право чи інтерес не порушені, суд відмовляє в позові з підстави його необґрунтованості. І лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла і про це зроблено заяву іншою стороною у справі, суд відмовляє в позові у зв`язку зі спливом позовної давності за відсутності поважних причин її пропуску, наведених позивачем.

Враховуючи те, що у задоволенні позову відмовлено по суті заявлених вимог, суд дійшов висновку, що підстави для застосування положень законодавства щодо позовної давності відсутні.

Відповідно до п. 2 ч. 5 ст. 238 ГПК України у резолютивній частині рішення зазначаються відомості про розподіл судових витрат.

Відповідно до п. 2 ч. 4 ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі відмови в позові на позивача.

На підставі викладеного, керуючись ст. 129, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити повністю.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано, а у разі подання апеляційної скарги на рішення, рішення набирає законної сили після прийняття судом апеляційної інстанції судового рішення.

Рішення може бути оскаржене до Північного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складене та підписане 14 листопада 2024 року.

Суддя О.В. Чевгуз