ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28.10.2024м. ХарківСправа № 922/4134/21

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Лавровой Л.С.

при секретарі судового засідання Ломакіній О. В.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Керівника Шевченківської окружної прокуратури міста Харкова
до 1) Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради 2) Харківської міської ради 3) Фізичної особи-підприємця Атоженко Олени Андріївни 4) Фізичної особи ОСОБА_1
про скасування рішення, визнання недійсним договору та витребування майна
за участю представників:

прокуратури - Ногіна О.М.

відповідача ( ОСОБА_1 ) - Канунніков Д.О.

відповідача ( Атоженко О.А. ) - Рижков І.П.

ВСТАНОВИВ:

В жовтні 2021 до господарського суду звернувся Керівник Шевченківської окружної прокуратури м. Харкова Харківської області та просив суд:

1. Визнати поважною причину пропуску строку на звернення до суду та поновити його.

2. Прийняти позовну заяву до розгляду та відкрити провадження у справі.

3. Визнати незаконним та скасувати п. 36 додатку до рішення 9 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про відчудження об*єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 26.10.2016 № 412/16.

4.Визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 08.06.2017 № 5684-В-С, укладений між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради та фізичною особою-підприємцем Атоженко Оленою Андріївною (реєстрацій номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ), посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Саутенко Н.В. і зареєстрований в реєстрі за № 1913.

5. Припинити право власності ОСОБА_1 (код НОМЕР_2 , паспорт НОМЕР_3 , виданий 18.04.1996 Київським МВ РВ ХМУ УМВС України в Харківській області) на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 01, зареєстроване на підставі вищевказаного договору купівлі-продажу від 26.09.2017 № 3824 (номер запису про право власності : 22523289).

6. Витребувати у ОСОБА_1 (код НОМЕР_2 , паспорт НОМЕР_3 , виданий 18.04.1996 Київським МВ РВ ХМУ УМВС України в Харківській області) на користь Харківської міської територіальної громади нежитлові приміщення цокольного поверху № 11а, 2-10, 10а,11 загальною площею 166,7 кв.м. розташовані в житловому будинку за адресою : АДРЕСА_1 , літ "А-5".

7. Судові витрати покласти на відповідачів та стягнути за такими реквізитами: Харківська обласна прокуратура, код 02910108, банк отримувач: Державна казначейська служба України м.Київ, рахунок UA 0007171, код класифікації видатків бюджету - 0901010.

В обґрунтування позовних вимог прокурор посилається на порушення відповідачами Закону України "Про приватизацію державного майна, "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" стосовно нежитлових приміщень цокольного поверху № 1,1а,2-10, 10а, 11 загальною площею 166,7 кв.м.

Ухвалою суду від 12.10.2021 р. прийнято позовну заяву до розгляду в порядку загального позовного провадження, призначено підготовче засідання по справі, встановлено сторонам строк на подання заяв по суті справи. Підготовче засідання відкладалося.

Ухвалою від 22.12.2021 було зупинено провадження у справі № 922/4134/21 до закінчення перегляду Великою Палатою Верховного Суду в касаційному порядку справи № 483/448/20 та оприлюднення повного тексту судового рішення, ухваленого за результатами такого розгляду.

Ухвалою від 31.07.2023 було поновлено провадження у справі, підготовче засідання призначено на 15 серпня 2023 року о 10:00.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 15.08.2023 було зупинено розгляд справи № 922/4134/21 до ухвалення Великою Палатою Верховного Суду повного тексту судового рішення у справі № 925/1133/18.

25.07.2024 за вх. 18757 від прокуратури надійшло клопотання про поновлення провадження у справі із доданою постановою Великої Палати Верховного Суду по справі № 925/1133/18.

Ухвалою від 29.07.2024 було поновлено провадження у справі, підготовче засідання призначено на 12.08.2024.

06.09.2024 за вх. 22390 прокуратурою було подано заяву про зміну предмету позову, за якою прокурор просив суд:

1. Визнати незаконним та скасувати п. 36 додатку до рішення 9 сесії Харківської міської ради 7 скликання «Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова» від 26.10.2016 № 412/16.

2. Визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 08.06.2017 № 5484-В-С, укладений між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради та фізичною особою - підприємцем Атоженко Оленою Андріївною (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ), посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Саутенко Н.В. і зареєстрований в реєстрі за № 1913.

3. Витребувати у ОСОБА_1 (код НОМЕР_2 , паспорт НОМЕР_3 , виданий 18.04.1996 Київським МВ РВ ХМУ УМВС України в Харківській області), на користь Харківської міської територіальної громади нежитлові приміщення цокольного поверху № 1, 1а, 2-10, 10а, 11, загальною площею 166,7 кв.м., розташовані в житловому будинку за адресою: АДРЕСА_2 . (об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 01).

4. Судові витрати покласти на відповідачів та стягнути за такими реквізитами: Харківська обласна прокуратура, код 02910108, банк отримувач: Державна казначейська служба України м. Київ, рахунок ІД А0007171, код класифікації видатків бюджету - 0901010.

Ухвалою від 10.09.2024 було закрито підготовче провадження та призначено розгляд справи по суті на 14.10.2024 р. о 11:45. Засідання відкладалося з 14.10.2024 по 28.10.2024.

В судовому засіданні 28.10.2024 прокурор підтримав заявлений позов, просив суд задовольнити позовні вимоги.

Присутні в судовому засіданні представник ОСОБА_1 та представник Атоженко О.А. проти позову заперечували з підстав, викладених у заявах по суті справи.

Харківська міська рада та УПРАВЛІННЯ КОМУНАЛЬНОГО МАЙНА ТА ПРИВАТИЗАЦІЇ ДЕПАРТАМЕНТУ ЕКОНОМІКИ ТА КОМУНАЛЬНОГО МАЙНА ХАРКІВСЬКОЇ МІСЬКОЇ РАДИ своїх представників у судове засідання не направили, про дату і час розгляду справи були повідомлені належним чином, шляхом отримання ухвали суду в особистому кабінеті учасника справи в Електронному суді.

Розглянувши матеріали справи, оцінивши надані докази та викладені доводи, судом встановлено наступне.

Звертаючись з даним позовом до суду прокурор обґрунтовував його порушенням Харківською міською радою умов та порядку приватизації під час винесення рішення (п. 36 додатку до рішення) 9 сесії Харківської міської ради 7 скликання «Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова» від 26.10.2016 № 412/16, що призвело до укладення 08.06.2017 між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради та ФОП Атоженко О.А. договору купівлі-продажу № 5484-В-С, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Саутенко Н.В. і зареєстрований в реєстрі за № 1913, на підставі якого шляхом викупу за 460 892,40 грн., з ПДВ, у власність ФОП Атоженко О.А. перейшло все Майно, яке було орендовано на підставі договору № 4296 від 21.12.2010, а саме: нежитлові приміщення цокольного поверху № 1, 1а, 2-10, 10а, 11, загальною площею 166,7 кв.м., розташовані в житловому будинку за адресою: АДРЕСА_2 . Aкт прийому-передачі складений 20.06.2017.

Прокурор стверджував, що Харківська міська рада має право прийняти рішення про продаж об`єктів нерухомого майна, що перебуває у власності територіальної громади, а уповноважений нею орган приватизації, а саме Управління комунального майна, має право укласти відповідний договір купівлі-продажу. При цьому такий продаж має бути проведений шляхом аукціону або конкурсу (конкурсний продаж). У виключних випадках таких продаж може бути проведений шляхом викупу, а саме в даному випадку продаж шляхом викупу орендарем об`єкту, який вже перебуває у нього в оренді, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна. Однак, у даному випадку ФОП Атоженко О.А. жодних поліпшень орендованого майна за період перебування об`єкту нерухомого майна у нього в оренді не здійснила. У звіті про оцінку майна, договорі оренди, договорі купівлі-продажу, заяві ФОП Атоженко О.А. з проханням надати дозвіл на приватизацію, а також в усій приватизаційній справі, будь-які відомості про такі поліпшення відсутні. ФОП Атоженко О.А. до органу приватизації, тобто до Управління комунального майна та приватизації, не подавала документи, передбачені п.2.2. Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації.

Таким чином, за твердженням прокуратури, Харківська міська рада незаконно обрала спосіб приватизації оспорюваного майна шляхом викупу орендарем.

Прокурор вказував, що у разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння суд витребує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване в цьому реєстрі за відповідачем.

З огляну на викладене, враховуючи заяву про зміну предмету спору, прокурор просив суд:

1. Визнати незаконним та скасувати п. 36 додатку до рішення 9 сесії Харківської міської ради 7 скликання «Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова» від 26.10.2016 № 412/16.

2. Визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 08.06.2017 № 5484-В-С, укладений між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради та фізичною особою - підприємцем Атоженко Оленою Андріївною (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ), посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Саутенко Н.В. і зареєстрований в реєстрі за № 1913.

3. Витребувати у ОСОБА_1 (код НОМЕР_2 , паспорт НОМЕР_3 , виданий 18.04.1996 Київським МВ РВ ХМУ УМВС України в Харківській області), на користь Харківської міської територіальної громади нежитлові приміщення цокольного поверху № 1, 1а, 2-10, 10а, 11, загальною площею 166,7 кв.м., розташовані в житловому будинку за адресою: АДРЕСА_2 (об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 01).

Заперечуючи проти заявлених позовних вимог ФОП Антоженко О.А. вказував, що ФОП Атоженко звернулася до Управління з заявою від 05.10.2016 р. в якій просила розглянути питання приватизації орендованих нею приміщень без визначення способу приватизації. Ініціатива щодо обрання способу приватизації спірних приміщень належала Управлінню, а Харківська міська рада своїм рішенням від 26.10.2016 р. обрала такий спосіб приватизації спірних приміщень як викуп. Погоджуючись на обраний Харківською міською радою спосіб приватизації -викуп, ФОП Атоженко виходила не тільки з приписів пункту 5.6 Договору № 4296 з огляду на те, що протягом 6 років оренди спірних приміщень до неї не було зауважень з боку Управління, а також того факту, в рамках виконання Програми 2021-2016 Харківська міська рада для всіх без винятку об`єктів групи А обирала такий спосіб приватизації як викуп і не було жодного прецеденту приватизації комунального майна територіальної громади м. Харкова в рамках Програми 2012-2016 шляхом продажу за конкурсом та/або на аукціоні. З огляду на наведене ФОП Атоженко мала всі підстави вважати, що як Управління, так і Харківська міська рада діяли в межах компетенції.

Окрім того, після приватизації спірних нежитлових приміщень ФОП Атоженко були здійснені невід`ємні поліпшення на загальну суму 858 405,00 грн. що підтверджується наступними документами: договір підряду № 7/17 від 01.08.2017 р. та додаткова угода № 1 від 01.02.2018 р. до нього; договірна ціна № 7/17 (включає локальний кошторис на будівельні роботи № 02-001-001, відомість ресурсів до локального кошториса № 02-001-001, розрахунок загальновиробничих витрат до локального кошториса № 02-001-001, дефектний акт); довідка про вартість виконаних будівельних робіт та витрати за договором № 7/17 від 01.08.2017р.;акт № 7/17 від 31.08.2017 р. приймання виконаних будівельних робіт за договором № 7/17 від 01.08.2017 р. (включає також відомість ресурсів).

В подальшому, за договором купівлі-продажу, посвідченим приватим нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гуменною Л.П. 26.09.2017 р. та зареєстрованим в реєстрі за № 3824, Атоженко О.А. продала спірні нежитлові приміщення гр. ОСОБА_1 . З огляду на принцип «належного урядування» виправлення допущеної Харківською міською радою помилки (у разі визнання судом доводів Прокурора щодо порушень законодавства при обранні способу приватизації обґрунтованими) шляхом визнання недійсним Договору № 5484-В-С та витребування спірних приміщень від чинного їх власника є не тільки очевидним непропорційним втручанням у право Атоженко О.М. на мирне володіння своїм майном та, відповідно, порушення статті 1 Першого протоколу Конвенції, а й є досить сумнівним способом відновлення порушених, на думку Прокурора, майнових прав територіальної громади м. Харкова, оскільки фактично призведе до збільшення її (територіальної громади) витрат.

Також, відповідач вказував, що беручи до уваги вказаний висновок Великої Палати Верховного Суду в задоволенні позовної вимоги Прокурора про визнання незаконним та скасування пункту 36 додатку до рішення 9 сесії Харківської міської ради 7 скликання «Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова» від 26.10.2016 № 412/16 слід відмовити через неефективність обраного позивачем способу захисту прав територіальної громади м. Харкова. Беручи до уваги вищевказані висновки Верховного Суду, викладені в постанові від 05.06.2024 у справі № 922/461/22, Прокурор в позовній заяві повинен був навести обставини, які б свідчили про недобросовісність ОСОБА_1 . Однак, в позовній заяві Прокурор вказані позовні вимоги до ОСОБА_1 обґрунтовує виключно посиланням на приписи ст. 388 ЦК України та не надаючи жодних оцінок та пояснень щодо наявності у неї ознак добросовісного набувача Спірного майна. ОСОБА_1 при укладенні договору купівлі-продажу серія та номер: 3824, виданий 26.09.2017, з Атоженко О.А. добросовісно покладалася на відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав територіальної громади м. Харкова. Отже, у відповідності до статті 388 ЦК України, пункту 1 частини 1 статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», з урахуванням висновків Верховного Суду, викладених в постанові від 05.06.2024 у справі № 922/461/22, а також на підставі аналізу змісту позовної заяви Прокурора та наявних у справі письмових доказів можна дійти висновку, що ОСОБА_1 є добросовісним позивачем і витребування у неї Спірного майна є неможливим.

ОСОБА_1 також зазначав, що є добросовісним набувачем (власником) майна - нежитлових приміщень, а отже, до неї не можуть бути застосовані наслідки у вигляді витребування майна. Право власності на спірні нежитлові приміщення законно перейшло до ОСОБА_1 ОСОБА_1 , є добросовісним набувачем, прокурор в позовній заяві на наявність порушення прав держави і територіальної громади з боку Черниш Н.В., не посилається. Одночасне пред`явлення віндикаційного позову про витребування майна із чужого незаконного володіння та негаторного позову про визнання правочину недійсним із застосуванням реституції, тобто одночасне застосування статей 216 і 388 ЦК України, є помилковим, оскільки ці позови є взаємовиключними. У зобов`язальних відносинах захист прав особи, яка вважає себе власником майна, можливий лише шляхом задоволення віндикаційного позову, якщо є підстави, передбачені статтею 388 ЦК України, які дають право витребувати майно у добросовісного набувача.

Харківська міська рада у відзиві на позовну заяву вказувала, що законом України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" не обмежуються повноваження органів місцевого самоврядування у сфері приватизації комунального майна, встановлені Законом України "Про місцеве самоврядування в Україні". Вирішення питань приватизації майна, що є у комунальної власності, у тому числі прийняття відповідних правових актів, належить до виключної компетенції сільських, селищних, міських рад. При проведенні процедури приватизації та прийнятті рішення Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради та Харківська міська рада діяли в межах своїх повноважень, відповідно до Цивільного кодексу України. Господарського кодексу України, Законів України "Про приватизацію державного майна". "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)". "Про місцеве самоврядування в Україні". Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2012-2016 роки, затвердженої рішенням Харківської міської ради від 23.12.2011 № 565/11. Харківською міською радою та Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради повністю дотримано спосіб та порядок проведення процедури приватизації нежитлових приміщень.

Також, Харківська міська рада вказувала, що самі по собі допущені органами публічної влади порушення при визначенні умов та порядку приватизації не можуть бути безумовною підставою для визнання приватизаційних договорів недійсними, повернення приватизованого майна державі в порушення права власності покупця, якщо вони не допущені внаслідок винної, протиправної поведінки самого покупця. Обрати спосіб проведення приватизації може виключно Управління комунального майна та приватизації. Таким чином, прокурором не доведено наявність протиправної поведінки з боку Відповідача 3 та 4 яка б могла вплинути на дії органів приватизації. Окрім того, позовна вимога про витребування майна спрямована до фізичної особи яка до того ж не була учасником приватизації. Таким чином, на думку відповідача, вимоги прокуратури щодо визнання недійсним договору купівлі - продажу та витребування приміщень є безпідставними, необґрунтованими та незаконними.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням правових підстав позовних вимог і викладених сторонами доводів та заперечень, суд виходить з наступного.

Відповідно до частини 2 ст.345 Цивільного кодексу України та частини 1 ст.25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», приватизація здійснюється у порядку, встановленому законом. Приватизація об`єкта оренди здійснюється відповідно до чинного законодавства.

Статтею 1 Закону України «Про приватизацію державного майна» (у редакції, що діяла на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що приватизація проводиться з метою підвищення соціально-економічної ефективності виробництва та залучення коштів для здійснення структурної перебудови національної економіки.

Статтею 3 Закону України «Про приватизацію державного майна» встановлено, що відчуження майна, що є у комунальній власності, регулюється положеннями цього Закону, інших законів з питань приватизації і здійснюється органами місцевого самоврядування.

Порушення встановленого законодавством порядку приватизації або прав покупців є підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу об`єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством України (частина 6 ст.29 Закону України «Про приватизацію державного майна»).

Відповідно до частини 1 ст.5-1 Закону України «Про приватизацію державного майна» з метою раціонального та ефективного застосування способів приватизації об`єкти приватизації класифікуються за такими групами: група А - окреме індивідуально визначене майно, у тому числі разом із земельними ділянками державної власності, на яких таке майно розташовано.

Частиною 2 ст.5-1 Закону України «Про приватизацію державного майна» визначено, що об`єкти приватизації, що належать до груп А, Д і Ж, є об`єктами малої приватизації.

Викуп об`єктів малої приватизації, згідно з частиною 2 ст.16-2 Закону України «Про приватизацію державного майна» здійснюється відповідно до Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)».

Приватизація об`єктів малої приватизації здійснюється шляхом: викупу; продажу на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продажу за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону (ст.3 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», в редакції, що діяла на час виникнення спірних правовідносин.

Статтею 4 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» передбачено, що продавцями об`єктів малої приватизації, що перебувають у державній та комунальній власності є, відповідно, органи приватизації, створені місцевими Радами.

Відповідно до частини 1 ст.8 Закону України «Про приватизацію невеликих, державних підприємств (малу приватизацію)» з моменту прийняття рішення про приватизацію підприємства здійснюється його підготовка до приватизації. Підготовка об`єкта малої приватизації до продажу здійснюється органами приватизації, які: встановлюють ціну продажу об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, або початкову ціну об`єкта на аукціоні, за конкурсом з урахуванням результатів оцінки об`єкта, проведеної відповідно до методики оцінки майна, затвердженої Кабінетом Міністрів України.

За рішенням органів приватизації провадиться інвентаризація майна об`єкта малої приватизації в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України, та оцінка такого об`єкта відповідно до методики оцінки майна, затвердженої Кабінетом Міністрів України. Ціна продажу об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, та початкова ціна об`єкта малої приватизації на аукціоні або за конкурсом встановлюється на підставі результатів його оцінки (ст.9 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)»).

Відповідно до частин 1, 3 ст.11 Закону України !Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» викуп застосовується щодо об`єкті в малої приватизації, які не продано на аукціоні, за конкурсом, а також у разі, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими актами. Порядок викупу об`єкта встановлюється Фондом державного майна України.

Згідно з абзацом 1 частини 1 ст.18-2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» приватизація об`єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей: у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.

Порядок викупу встановлений Фондом державного майна України та на час виникнення спірних правовідносин діяв Порядок продажу об`єктів малої приватизації шляхом викупу, на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни), за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону, затверджений Фондом державного майна України від 02.04.2012 № 439 (далі - Порядок № 439).

Згідно з пунктом 8.1 Порядку № 439 викуп об`єктів малої приватизації застосовується відповідно до пункту 3.3 розділу III та пункту 7.15 розділу VII цього Порядку щодо об`єктів малої приватизації, які не продані на аукціоні, за конкурсом, а також якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено чинним законодавством України.

Відповідно до пункту 8.2 Порядку № 439 ціна продажу об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, установлюється на підставі результатів його оцінки.

Оцінка майна, яке підлягає приватизації, провадиться відповідно до Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 № 1891 (далі - Методика).

Відповідно до пункту 69 Методики (у редакції, чинній на час прийняття оспорюваного рішення) вимоги цього розділу поширюються на випадки проведення оцінки об`єктів у матеріальній формі з метою їх приватизації (окреме індивідуально визначене майно, об`єкти незавершеного будівництва, включаючи законсервовані об`єкти, об`єкти соціально-культурного призначення) як об`єктів малої приватизації, застави та інші способи відчуження відповідно до законодавства.

Згідно з пунктом 70 Методики для визначення вартості об`єктів нерухомості, що приватизуються відповідно до Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», у тому числі разом із земельними ділянками, на яких розташовані такі об`єкти, застосовується незалежна оцінка, яка проводиться відповідно до національних стандартів оцінки з урахуванням вимог цієї Методики та Методики оцінки земельних ділянок.

Вибір виду вартості об`єктів малої приватизації регулюється вимогами національних стандартів оцінки з урахуванням особливостей, визначених цією Методикою. При цьому враховуються способи їх продажу, строк корисного використання таких об`єктів, належність їх до спеціалізованого або неспеціалізованого майна. У разі викупу об`єктів малої приватизації може визначатися їх ринкова вартість або спеціальна вартість залежно від наявності передумов їх застосування, визначених Національним стандартом № 1 (пункт 71 Методики).

Згідно з абзацом 6 пункту 73 Методики порядок оцінки орендованого нерухомого майна (майна, що надавалося у концесію), що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди (концесії), під час приватизації, встановлюється Фондом державного майна. Порядком також визначається процедура ідентифікації невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря (концесіонера).

Наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 № 377 затверджено Порядок оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації (далі - Порядок № 377).

Відповідно до пункту 1.1 Порядку цей Порядок установлює вимоги до проведення незалежної оцінки орендованого нерухомого майна (крім земельних ділянок), що містить невід`ємні поліпшення (далі - орендоване нерухоме майно), під час приватизації способами, визначеними законодавством, а також процедур ідентифікації невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря. Порядок застосовується для оцінки орендованого нерухомого майна, що перебуває у державній, комунальній власності або належить Автономній Республіці Крим, щодо якого прийнято рішення про приватизацію та компенсацію орендарю вартості невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря. Невід`ємними поліпшеннями орендованого майна є здійснені орендарем за час оренди заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості.

Згідно з пунктом 2.1 Порядку ідентифікацією поліпшень орендованого нерухомого майна є встановлення суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання факту відповідності підтверджувальних документів, наданих орендарем, про здійснені ним заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого нерухомого майна та (або) його споживчих якостей (далі - поліпшення), наявним поліпшенням, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди і які здійснені за рахунок коштів орендаря та за згодою орендодавця. Ідентифікуються поліпшення, що здійснені протягом строку дії договору оренди та наявні на дату оцінки.

Відповідно до пункту 2.2 Порядку підтверджувальні документи про здійснені орендарем поліпшення, що подаються ним до відповідного органу приватизації, включають: - договір оренди, укладений з дотриманням вимог законодавства; письмову згоду орендодавця на здійснення орендарем поліпшень орендованого нерухомого майна за його кошти; - погоджену орендодавцем проектно-кошторисну документацію на проведення поліпшень, підписані замовником і підрядником акти виконаних будівельних робіт, копії документів, що підтверджують проведені орендарем розрахунки за виконані поліпшення орендованого нерухомого майна, у тому числі придбані матеріали, конструкції тощо; - аудиторський висновок щодо підтвердження фінансування здійснених поліпшень орендованого нерухомого майна за рахунок коштів орендаря. Аудиторський висновок має містити розшифровку періодів освоєння, напрямів та джерел фінансування поліпшень, у тому числі за рахунок коштів орендаря, з посиланням на підтверджувальні документи; - довідку, видану орендарем та завірену аудитором, про суму витрат, понесених орендарем у зв`язку із здійсненням поліпшень, яка віднесена орендарем на збільшення вартості його необоротних активів, у розмірі, який перевищує встановлену законодавством з питань оподаткування частку витрат для включення їх до валових витрат. При визначенні суми зазначених витрат ураховується невідшкодована орендодавцю вартість придатних для подальшого використання будівельних матеріалів, виробів, конструкцій, устаткування, отриманих орендарем під час здійснення поліпшень; - інші документи, необхідні для виконання положень цього Порядку.

Відповідно до частини 5 ст.16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.

Частиною 5 ст.60 цього Закону визначено, що органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності.

Отже, правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності належать органу місцевого самоврядування, яким у спірних правовідносинах є Харківська міська рада.

При цьому ст.19 Конституції України визначено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Територіальна громада міста Харкова як власник спірного об`єкта нерухомості делегує Харківській міській раді повноваження щодо здійснення права власності від її (громади) імені, в її інтересах, виключно у спосіб та у межах повноважень, передбачених законом.

Тобто, воля територіальної громади як власника може виражатися лише в таких діях органу місцевого самоврядування, які відповідають вимогам законодавства та інтересам територіальної громади.

Ураховуючи, що жодних поліпшень орендованих ФОП Атоженко О.А. нежитлових приміщень, не проводилось, Харківською міською радою всупереч вимог частини 1 ст.18-2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» (у редакції, що діяла на момент виникнення та існування спірних правовідносин) обрано спосіб приватизації спірних нежитлових приміщень без урахування наведених вище законодавчих обмежень.

В той же час, щодо змісту заявлених прокурором позовних вимог суд враховує наступне.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16 (предмет позову - визнання неправомірним і скасування пункту рішення, визнання недійсним державного акта та витребування земельної ділянки) сформульовано правовий висновок, що власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника.

Схожі за змістом висновки щодо застосування положень статей 387, 388 ЦК України викладено Великою Палатою Верховного Суду в постановах від 21.08.2019 у справі № 911/3681/17 (пункт 38), від 22.01.2020 у справі № 910/1809/18 (пункт 34), від 10.04.2024 у справі № 496/1059/18 (пункт 8.36).

При цьому в пункті 49 постанови від 02.02.2021 у справі № 925/642/19 Велика Палата Верховного Суду виснувала, що позивач у межах розгляду справи про витребування майна із чужого володіння вправі посилатися, зокрема, на незаконність рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування, без заявлення вимоги про визнання його недійсним. Таке рішення за умови його невідповідності закону не зумовлює правових наслідків, на які воно спрямоване (аналогічні висновки викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 21.08.2019 у справі № 911/3681/17 (пункти 38, 39), від 01.10.2019 у справі № 911/2034/16 (пункт 46), від 15.10.2019 у справі № 911/3749/17 (пункти 6.25, 6.26), від 19.11.2019 у справі № 911/3680/17, від 11.02.2020 у справі № 922/614/19 (пункт 52), від 22.01.2020 у справі № 910/1809/18 (пункт 34)).

За таких обставин позовні вимоги про визнання незаконним і скасування пункту 36 додатку до рішення 9 сесії Харківської міської ради 7 скликання «Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова» від 26.10.2016 № 412/16 та про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 08.06.2017 № 5484-В-С, укладений між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради та фізичною особою - підприємцем Атоженко Оленою Андріївною - не підлягають задоволенню саме з мотивів неефективності обраного прокурором способу захисту прав територіальної громади м. Харкова (аналогічний висновок викладено в пунктах 73, 87 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16).

Аналогічні висновки зроблено Верховним Судом у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 10.09.2024 у справі № 922/459/22.

Адже обрання позивачем неналежного або неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові незалежно від інших встановлених судом обставин (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (пункт 6.21), від 02.02.2021 у справі № 92.5/642/19 (пункт 54), від 06.04.2021 у справі № 910/10011/19 (пункт 99), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункт 76), від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц (пункт 155)).

Оскільки обрання позивачем неналежного або неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові незалежно від інших встановлених судом обставин, то це виключає необхідність надання судом оцінки будь-яким іншим аргументам в цій частині вимог.

Отже, оскільки прокурор прагне повернення спірного нерухомого майна у володіння територіальної громади, то єдиною належною (зокрема ефективною) позовною вимогою є вимога про витребування спірного нерухомого майна.

Розглядаючи вимоги прокурора про витребування у ОСОБА_1 на користь Харківської міської територіальної громади нежитлові приміщення цокольного поверху № 1, 1а, 2-10, 10а, 11, загальною площею 166,7 кв.м., розташовані в житловому будинку за адресою: АДРЕСА_2, літ. «А-5». (об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 01), суд виходить з наступного.

Відповідно до частин першої та другої статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Як правило, суб`єкт може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту його права чи інтересу. Такий спосіб здебільшого випливає із суті правового регулювання відповідних спірних правовідносин (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16 (пункт 5.6), від 06.02.2019 у справі № 522/12901/17-ц, від 02.07.2019 у справі № 48/340 (пункт 6.41), від 01.10.2019 у справі № 910/3907/18 (пункт 48), від 28.01.2020 у справі № 50/311-б (пункт 91), від 19.05.2020 у справі № 922/4206/19 (пункт 43), від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18 (пункт 88), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункт 75), від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17 (пункт 55); див. також постанову Верховного Суду України від 10.09.2014 у справі № 6-32цс14).

Серед способів захисту речових прав цивільне законодавство виокремлює, зокрема, витребування майна з чужого незаконного володіння (статті 387, 388, 1212 ЦК України).

Предметом позову про витребування майна є вимога власника, який не є володільцем цього майна, до особи, яка заволоділа останнім, про повернення його з чужого незаконного володіння. Метою позову про витребування майна є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном, означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно. Рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння є таким рішенням і передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Велика Палата Верховного Суду зазначала, що набуття особою володіння нерухомим майном полягає у внесенні запису про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за цією особою. Якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно, а функцією державної реєстрації права власності є оголошення належності нерухомого майна певній особі (особам). Рішення суду про витребування з володіння відповідача нерухомого майна саме по собі є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно; такий запис вноситься у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою.

Тобто, у цивільному законодавстві під віндикаційним позовом слід розуміти вимогу про витребування власником свого майна із чужого незаконного володіння. Метою такого позову є повернення об`єкта права власності у володіння власника. Ознаками віндикаційного позову є: подається власником або титульним володільцем; стосовно індивідуально визначених речей; зміст позову становить вимога про повернення речі; річ перебуває у володінні іншої особи (відповідача); річ перебуває в чужому володінні незаконно.

Отже, саме задоволення вимоги про витребування майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, призводить до ефективного захисту прав власника саме цього майна (постанова Великої Палати Верховного Суду від 20.06.2023 у справі № 633/408/18).

Разом з тим, застосування інституту віндикації зумовлює необхідність з`ясування судом ознак добросовісності/недобросовісності у діях кінцевого набувача майна для забезпечення дотримання критерію пропорційності при втручанні у його майнові права.

Так, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19 виснувала, що для розкриття критерію пропорційності велике значення має визначення судами добросовісності/недобросовісності набувача майна. Добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України). На необхідність оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна неодноразово звертала увагу Велика Палата Верховного Суду (постанови від 26.06.2019 у справі № 669/927/16-ц, від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18).

Можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно) (постанова Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19).

Добросовісним набувачем є особа, яка не знала і не могла знати про те, що майно придбане в особи, яка не мала права його відчужувати. Недобросовісний набувач, навпаки, на момент здійснення угоди про відчуження спірного майна знав або міг знати, що річ відчужується особою, якій вона не належить і яка на її відчуження не має права. Від недобросовісного набувача майно може бути витребувано в будь-якому випадку. Від добросовісного - лише в передбачених законом випадках. Наявність у діях власника волі на передачу майна іншій особі унеможливлює витребування майна від добросовісного набувача.

Якщо спірне майно є об`єктом нерухомості, то для визначення добросовісності його набувача крім приписів статті 388 ЦК України слід застосовувати спеціальну норму пункту 1 частини першої статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", відповідно до якої державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Отже, добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. Такі висновки сформульовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.10.2019 у справі № 922/3537/17, від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18, від 15.06.2021 у справі № 922/2416/17, від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19.

Відповідно до статті 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди мають застосовувати під час розгляду справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) та практику Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) як джерела права, що передбачають й інші критерії, які мають бути дотримані суб`єктами публічного права під час втручання у право власності.

Добросовісний набувач не може відповідати у зв`язку із порушеннями інших осіб, допущеними в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном. Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає такий статус всупереч приписам статті 388 ЦК України, а, відтак, втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар.

Однак, як встановлено судом, у даній справі відсутні докази, які свідчили б про недобросовісність відповідача - фізичної особи ОСОБА_1 . Звертаючись з позовом у цій справі прокурор також не наводив обставин, які б свідчили про недобросовісність кінцевого набувача майна.

Тобто позовна вимога про витребування майна спрямована до фізичної особи яка не була учасником приватизації та при укладенні договору купівлі-продажу з Атоженко О.А. , добросовісно покладалася на відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна та не знала і не мала знати про існування порушених прав територіальної громади м. Харкова, а також допущені порушення під час приватизації. Матеріали справи не містять доказів пов`язаності ФОП Атоженко О.А. та ФО ОСОБА_1 у їх діях щодо приватизації та відчуження майна з порушенням інтересів територіальної громади. Будь-яких доказів обізнаності ФО ОСОБА_1 про порушення порядку приватизації майна або наявності обмежень по відчуженню такого майна під час його приватизації ФОП Атоженком О.А. - матеріали справи не містять. Тобто прокуратурою жодним чином не було обґрунтовано недобросовісність поточного власника майна - ФО ОСОБА_1 , а тому вимоги прокуратури про витребування у ОСОБА_1 на користь Харківської міської територіальної громади нежитлових приміщень цокольного поверху № 1, 1а, 2-10, 10а, 11, загальною площею 166,7 кв.м., розташовані в житловому будинку за адресою: АДРЕСА_2, літ. «А-5» - не підлягають задоволенню.

Враховуючи встановлені судом обставини, позовні вимоги Керівника Шевченківської окружної прокуратури міста Харкова (в редакції заяви про зміну предмету позову) не підлягають задоволенню.

З урахуванням відмови в задоволенні позову та приписів ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по сплаті судового збору по даній справі не підлягають покладенню на відповідачів.

Враховуючи викладене та керуючись статтями 6, 8, 19, 124, 129 Конституції України, статтями 1, 2, 5, 7, 11, 13, 14, 15, 73, 74, 80, 86, 129, 165, 238 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Відмовити у задоволенні позовних вимог Керівника Шевченківської окружної прокуратури міста Харкова.

Рішення може бути оскаржене протягом двадцяти днів з дня складення його повного тексту. Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга на рішення суду подається в строки та в порядку визначеному ст.ст. 256, 257 ГПК України з урахуванням п. 17.5 Перехідних положень ГПК України.

Повне рішення складено "07" листопада 2024 р.

Суддя Л.С. Лаврова