ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 жовтня 2024 року Справа № 902/1489/23

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Василишин А.Р., суддя Бучинська Г.Б. , суддя Філіпова Т.Л.

секретар судового засідання Черначук А.Д.

розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали апеляційної скарги Фізичної особи - підприємця Чернецької Галини Лукічни на рішення Господарського суду Вінницької області від 26 березня 2024 року по справі №902/1489/23 (суддя Матвійчук В.В.)

час та місце ухвалення рішення: 26 березня 2024 року; м. Вінниця, вул. Пирогова, 29, повний текст рішення складено 5 квітня 2024 року

за позовом Немирівської міської ради

до Фізичної особи - підприємця Чернецької Галини Лукічни

про застосування наслідків нікчемності правочину

за участю представників сторін:

від Позивача - не з`явився;

від Відповідача - Грушко Ж.В..

ВСТАНОВИВ:

Немирівської міської ради (надалі Позивач) звернулася до Господарського суду Вінницької області з позовом до Фізичної особи - підприємця Чернецької Галини Лукічни (надалі Відповідач) про застосування наслідків нікчемності правочину, шляхом зобов`язання Відповідача звільнити безпідставно зайняті приміщення комунальної власності, а саме кімнати №1-а (1-1), 1-в (1-3) загальною площею 25,7 кв.м., які знаходяться за адресою: м. Немирів, вул. Горького, 88.

В обґрунтування своїх позовних вимог Позивач посилався на те, що Відповідач використовує майно, що на даний час є об`єктом комунальної власності Позивача, на підставі Договору оренди індивідуально визначеного майна, що є об`єктом права власності територіальних громад сіл, селищ, міста Немирівського району від 20 січня 2020 року (надалі - Договір; а.с. 6-10), який є нікчемним в силу закону з огляду на відсутність нотаріального посвідчення Договору.

Рішенням Господарського суду Вінницької області від 26 березня 2024 року позов задоволено (а.с. 67-72).

Приймаючи дане рішення, місцевий господарський суд виходив з того, що частиною 1 статті 209 Цивільного кодексу України передбачено, що правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом. Відповідно до частини 4 цієї статті, на вимогу фізичної або юридичної особи будь-який правочин з її участю може бути нотаріально посвідчений. Нотаріальне посвідчення може бути вчинене лише такого правочину, який відповідно до статті 203 Цивільного кодексу України відповідає загальним вимогам, встановленим законодавством, а саме: зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Суд першої інстанції вказав, що у пункті 5.13. Договору Сторони погодили зобов`язання Орендаря здійснити нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію Договору за власний рахунок. Констатував, що як вказує Позивач, та знайшло своє підтвердження в матеріалах справи, Відповідачем не виконано зобов`язання за Договором та не дотримано положень закону в частині обов`язкового нотаріального посвідчення та не проведено державної реєстрації Договору, що дало підстави для суду першої інстанції виснувати про недотримання Відповідачем форми договору, відповідно до чинного на момент укладення Договору законодавства.

За таких обставин місцевий господарський суд вказав про те, що Договір оренди індивідуально визначеного майна, що є об`єктом права власності територіальних громад сіл, селищ, міста Немирівського району від 20 січня 2020 року є нікчемним, у зв`язку з чим останній з моменту його укладення не породжує жодних юридичних наслідків, крім тих, які пов`язані з його нікчемністю.

Позивач не погоджуючись з винесеним судом першої інстанції рішенням, звернувся до Північно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою (а.с. 91-98), в якій з підстав, висвітлених в ній, просив суд рішення місцевого господарського суду скасувати та прийняти нове, яким повністю задоволити позовні вимоги.

Мотивуючи дану апеляційну скаргу, Позивач звертає увагу апеляційного суду на те, що відповідно до Рішення № 283 саме на КП «Немирівкомунсервіс», за яким закріплено на праві господарського відання нерухоме майно, покладено обов`язок укладення додаткових угод до договорів оренди із орендарями стосовно заміни сторони договору. Однак, такий обов`язок не був виконаний ні КП «Немирівкомунсервіс», ні Немирівською міською радою.

Апелянт зазначає, що оскільки Договір укладено не за результатами електронного аукціону, в силу наведених приписів Цивільного кодексу України нотаріальному посвідченню він не підлягав. Вважає, що жодних підстав стверджувати про те, що згаданий правочин є нікчемним (в силу статті 220 ЦК України) у спірних правовідносинах немає, як відповідно, немає і підстав для застосування наслідків недійсності цього правочину. З позиції Відповідача посилання Позивача на те, що пунктом 3 статті 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-ІХ питання нотаріального посвідчення договорів оренди державного та комунального майна вирішено інакше є безпідставним оскільки пунктом 7 Прикінцевих та перехідних положень саме цього Закону України було внесено зміни до ЦК України в частині врегулювання правовідносин щодо найму будівель або інших капітальних споруд (їх частин), які є майном державної чи комунальної власності.

Скаржник зауважує, що згідно із накладною №424, Позивач в графі «Одержувач» не зазначив ні юридичної адреси Відповідача, ні правильного номеру телефону останнього. Натомість замість номеру телефону Відповідача, Позивач вказав свій номер мобільного телефону (в графі «Відправник» та «Одержувач» - ), що призвело до того, що на його переконання при надходженні рекомендованого відправлення (в даному випадку позовної заяви із додатками) для Відповідача, саме на номер телефону Позивача прийшло SMS повідомлення про надходження даного відправлення. Вищевказане з позиції апелянта підтверджує те, що Відповідач не знав та не міг знати про надходження позовної заяви до Господарського суду Вінницької області, та, відповідно, в подальшому реалізувати свої права та обов`язки як учасника справи Відповідача, зокрема брати участь у судових засіданнях, надавати пояснення, відзиви, тощо. Вважає, що зазначення у рекомендованому відправленні в графі «Одержувач» номеру телефону, що належить відправнику призвело до формального дотримання положень ГПК України з метою подальшого не інформування Відповідача про наявність поданого позову до Господарського суду Вінницької області, що на його переконання свідчить про недобросовісну поведінку Позивача як учасника справи, що потягло за собою в подальшому порушення права Відповідача на належний судовий розгляд справи та унеможливило подальшу участь Відповідача у розгляді справи. Зазначає, що саме тому, Відповідачем до апеляційної скарги долучено докази, котрі засвідчують сплату орендної плати та комунальних платежів, копії договорів на постачання електричної енергії та водопостачання.

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 30 серпня 2024 року (а.с. 147) відкрито апеляційне провадження у справі № 902/1489/23 за апеляційною скаргою Позивача. Запропоновано учасникам по справі протягом 7 днів з дня вручення ухвали про відкриття провадження у справі надати відзив.

10 вересня 2024 року через підсистему «Електронний суд» від Позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу в якому Позивач просив залишити рішення місцевого господарського суду без змін, а апеляційну скаргу без задоволення. При цьому Позивач вказав, що відповідно до пункту 3 частини 1 статті 16 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (в редакції чинній на момент укладення Договору) договір оренди підлягає нотаріальному посвідченню, якщо строк, на який укладається цей договір, перевищує п`ять років. Відповідно до частини 1 статті 220 Цивільного кодексу України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Разом з тим, Позивач вказує, що у нього виникає питання чи підлягає нотаріальному посвідченню договір оренди, що укладений більше ніж на п`ять років без проведення аукціону. Позивач зазначив, що із статті 793 Цивільного кодексу видається, що такий договір не підлягає нотаріальному посвідченню, однак частиною третьою статті 16 Закону України Про оренду державного та комунального майна договір оренди підлягає нотаріальному посвідченню, якщо строк, на який укладається цей Договір, перевищує п`ять років незалежно від того чи договір оренди укладений за результатами аукціону, чи без проведення аукціону. З даного Позивач виснує, що мають застосовуватись норми спеціального закону, який має пріоритетність у застосуванні, а саме Закону України Про оренду державного та комунального майна. Крім того, зауважив, що в ході підготовки до написання відзиву на апеляційну скаргу від балансоутримувача орендованого майна комунального підприємства «Немирівкомунсервіс» отримано інформацію та документи щодо виконання умов договору Відповідачем, з яких вбачається, що орендна плата за користування майном, що є предметом спору вперше надійшла на рахунок КП «Немирівкомунсервіс» 14 листопада 2023 року в сумі 52200 грн., що на його переконання, підтверджує факт неналежного виконання умов Договору Позивачем. В подальшому надходження орендної плати здійснювалось щомісяця в розмірі 1600 грн..

15 вересня 2024 року через підсистему «Електронний суд» від Відповідача надійшла відповідь на відзив на апеляційну скаргу в якому Відповідач вказав, що Відповідач неодноразово зверталася до Позивача як правонаступника Немирівської районної ради із заявами про надання актуальних рахунків для сплати орендної плати, які ігнорувалися Позивачем, що і призвело до виникнення заборгованості зі сплаті орендної плати у розмірі 52200 грн (зазначаючи, що докази чого надані до апеляційної скарги). Таку заборгованість Відповідач відразу ж після отримання актуальних рахунків погасив, щомісячно сплачує розмір орендної плати за оренду приміщення у розмірі 1600 грн.

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 23 вересня 2024 року розгляд апеляційної скарги призначено на 30 жовтня 2024 року об 14:40 год.

26 вересня 2024 року через підсистему «Електронний суд» від Позивача надійшло клопотання про розгляд справи без участі представника Позивача.

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 27 вересня 2024 року заяву представника Відповідача про участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції по справі №902/1489/23 - задоволено.

В судове засідання від 30 жовтня 2024 року представник Позивача не з`явився.

Особи, які беруть участь у справі, вважаються повідомленими про час і місце розгляду судом справи у разі виконання судом вимог частини першої статті 120 Господарського процесуального кодексу України.

Крім того, суд не викликав учасників справи у судове засідання, відповідно до частини 1 статті 120 Господарського процесуального кодексу України, що вказує на те, що ухвалою суду від 23 вересня 2024 року явка сторін обов`язковою не визнавалась.

В той же час, згідно пункту 1 частини 3 статті 202 Господарського процесуального кодексу України, якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі: неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки.

При цьому суд констатує, що згідно з частинами 1 та 2, пунктами 1, 2, 6, 8-11 частини 3 статті 2 Господарського процесуального кодексу України завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави. Суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням господарського судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.

З огляду на все вищевказане, враховуючи клопотання Позивача про розгляд справи без участі його представника, колегія суддів вважає за можливе розгляд справи за відсутності представника Позивача, оскільки останній не скористався своїм правом, передбаченим статтею 42 Господарського процесуального кодексу України.

В судовому засіданні від 30 жовтня 2024 року, яке проведено в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду, представник Відповідача підтримав доводи, наведені в апеляційній скарзі та просив рішення місцевого господарського суду скасувати та прийняти нове, яким повністю задоволити позовні вимоги. Представник зазначив, що оскільки Договір укладено не за результатами електронного аукціону, в силу наведених приписів Цивільного кодексу України нотаріальному посвідченню він не підлягав, тому жодних підстав стверджувати про те, що згаданий правочин є нікчемним в силу статті 220 ЦК України у спірних правовідносинах на його переконання немає, як відповідно, немає і підстав для застосування наслідків недійсності цього правочину. Посилання ж Позивача на те, що пунктом 3 статті 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-ІХ питання нотаріального посвідчення договорів оренди державного та комунального майна вирішено інакше є за доводами представника апелянта безпідставним оскільки пунктом 7 Прикінцевих та перехідних положень саме цього Закону України було внесено зміни до ЦК України в частині врегулювання правовідносин щодо найму будівель або інших капітальних споруд, які є майном державної чи комунальної власності. Представник зауважує, що згідно із накладною №424, Позивач в графі «Одержувач» не зазначив ні юридичної адреси Відповідача, ні правильного номеру телефону останньої. Натомість замість номеру телефону Відповідача, Позивач вказав свій номер мобільного телефону (в графі «Відправник» та «Одержувач» - ), що призвело до того, що при надходженні рекомендованого відправлення для Відповідача, саме на номер телефону Позивача прийшло SMS повідомлення про надходження даного відправлення. Вищевказане з позиції представника підтверджує те, що Відповідач не знав та не міг знати про надходження позовної заяви до Господарського суду Вінницької області, та, відповідно, в подальшому реалізувати свої права та обов`язки як учасника справи Відповідача. Доказами долученими до матеріалів справи підтверджується виконання умов Договору належним чином та добросовісно. Представник вказав, що зважаючи на строк дії Договору впродовж 20 років, Відповідач може використати своє право щодо посвідчення Договору та реєстрації речового права в будь-який момент.

Заслухавши пояснення представника Відповідача, дослідивши матеріали справи та обставини на предмет повноти їх встановлення, надання їм судом першої інстанції належної юридичної оцінки, вивчивши доводи апеляційної скарги стосовно дотримання норм матеріального і процесуального права судом першої інстанції, відзиву на апеляційну скаргу, колегія суддів Північнозахідного апеляційного господарського суду доходить висновку, що апеляційну скаргу Відповідача слід задоволити, оскаржуване рішення скасувати та прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позову. При цьому, суд апеляційної інстанції виходив з наступного.

Із наявних у справі та досліджених судом доказів слідує, що 20 січня 2020 року між Немирівською районною радою Вінницької області (за Договором Орендодавець) на підставі розпорядження Немирівської районної ради Вінницької області № 271 від 14 січня 2020 року та Відповідачем (Орендар) укладено Договір (надалі Договір; 6-10).

Згідно з предметом даного Договору Орендодавець передав, а Відповідач прийняв в строкове платне користування майно, що є об`єктом права спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міста Немирівського району, частину нежилого адміністративного приміщення районного Будинку побуту, а саме кімнати № 1-а, 1-в загальною площею 25,7 кв.м. згідно технічної документації, які знаходяться за адресою: м. Немирів, вул. Горького, 88 Вінницької області для розміщення підприємства з побутового обслуговування населення, банківських, фінансових або кредитних установ.

В силу дії пункту 1.2 Договору, вартість орендованого майна, що визначена експертним шляхом станом на 30 листопада 2019 року складає 141136 грн.

Відповідно до пункту 1.4. Договору об`єкт оренди є спільною власністю територіальних громад району і знаходиться на балансі Немирівської районної ради.

Відповідно до пункту 1.5 Договору, зміна власника майна (Балансоутримувача) не дає право на зміну умов Договору, на скасування попередніх рішень, розпоряджень та усіх документів, які відносяться до цього Договору.

За змістом пункту 2.1. Договору: вступ Відповідача у володіння та користування об`єктом оренди настає одночасно з моментом підписання Договору та акту передачі-приймання.

Як визначено пунктом 2.2 Договору: передача об`єкта в оренду не спричиняє передачу права власності на нього; об`єкт залишається спільною власністю територіальних громад району, а Відповідач володіє і користується ним протягом строку оренди.

Згідно пункту 3.1 Договору за користування об`єктом оренди Відповідач сплачує орендну плату, яка визначається на підставі Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду державного майна та відповідно до Річних орендних ставок за використання нерухомого комунального майна, затвердженої рішенням 13 сесії районної ради 6 скликання від 14 грудня 2012 року із змінами внесеними рішенням 20 сесії районної ради 6 скликання від 31 січня 2014 року і становить 1411 грн 36 коп. в місяць без урахування ПДВ.

Пунктом 3.2 Договору визначено, що орендна плата перераховується Відповідачем щомісячно 100% Орендодавцю (Балансоутримувачу).

Відповідно до пункту 3.3 Договору розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом корегування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

Крім визначеної орендної плати, Відповідач сплачує комунальні послуги. Витрати за користування Відповідачем комунальними послугами та електроенергією не включаються до орендної плати, а оплачуються Відповідачем окремо по виставлених рахунках на відшкодування касових видатків відповідно до договору про відшкодування витрат Балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг Відповідачу.

Розділом 5 Договору визначено обов`язки Відповідача, до яких включено наступні обов`язки:

· використовувати орендоване майно у відповідності до його призначення та умов цього Договору;

· своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату (плату за комунальні послуги та експлуатаційні витрати);

· у разі припинення дії Договору повернути об`єкт оренди відповідно до розділу II Договору;

· проводити ремонтні роботи невід`ємних частин приміщення чи переобладнання, при цьому Відповідач несе матеріальну відповідальність за якість проведених робіт;

· підтримувати орендоване майно в належному стані, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, запобігати його псуванню;

· допускати посадових осіб Орендодавця для обстеження об`єкта оренди на предмет належного використання;

· письмово повідомляти Орендодавця про зміни керівництва Відповідача, юридичної адреси, реквізитів банку;

· не проводити ремонти об`єкта оренди без дозволу Орендодавця;

· звільнити об`єкт оренди в зв`язку з аварійною ситуацією або стихійним лихом, що може спричинити руйнування будівлі (п. 5.9);

· Відповідач зобов`язався утримувати в справному стані засоби протипожежного захисту;

· при припиненні використання об`єкта оренди Відповідач за місяць письмово повідомляє Орендодавця;

· повернути об`єкт оренди в разі припинення чи розірвання Договору; відшкодувати Орендодавцю збитки в разі погіршення стану майна або його втрати з вини Відповідача;

· здійснити нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію Договору за власний рахунок.

У відповідності до пункту 10.1 Договору, цей Договір укладено терміном на 20 років з 20 січня 2020 року до 20 січня 2040 року включно.

Згідно пункту 10 Прикінцевих та Перехідних положень Закону України Про місцеве самоврядування в Україні» за пропозицією сільських, селищних, міських рад районні, обласні ради повинні приймати рішення про передачу до комунальної власності відповідних територіальних громад окремих об`єктів, спільної власності територіальних громад, які знаходяться на їх території і задовольняють колективні потреби виключно цих територіальних громад.

Правонаступник районної ради району, ліквідованого Верховною Радою України, після припинення відповідних районних рад як юридичних осіб, але не пізніше 1 липня 2021 року, зобов`язаний передати у комунальну власність територіальних громад усі об`єкти спільної власності територіальних громад району, які знаходяться на території цих територіальних громад, відповідно до розмежування видатків між бюджетами, встановлених Бюджетним кодексом України.

З наведеного слідує, що для випадків, коли відбувається зміна правового режиму майна спільної власності територіальних громад у територіальної громади виникає обов`язок передати майно спільної власності територіальних громад району у комунальну власність конкретної територіальної громади.

Як вбачається з матеріалів справи, рішенням 60 (позачергової) сесії 1 скликання Позивача від 8 жовтня 2020 року надано згоду Немирівській районній раді про прийняття із спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міста Немирівського району в комунальну власність Немирівської об`єднаної територіальної громади в особі Позивача, серед іншого, нерухомого майна, іншого окремого індивідуально визначеного майна та земельної ділянки, розташованої за адресою: 22800, Вінницька область, Немирівський район, м. Немирів, вул. Горького, буд. 88.

У відповідності до рішення 41 сесії 7 скликання Немирівської районної ради Вінницької області від 20 жовтня 2020 року передано із спільної власності територіальних громад району в комунальну власність Немирівської міської об`єднаної територіальної громади в особі Позивача об`єкти нерухомого майна, в тому рахунку нерухоме майно, інше окреме індивідуально-визначене майно та земельну ділянку, розташоване за адресою: 22800, Вінницька область, Немирівський район, м. Немирів, вул. Горького, буд. 88.

За Актом приймання-передачі із спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міста Немиріського району в особі Немирівської районної ради в комунальну власність Немирівської міської об`єднаної територіальної громади в особі Позивача від 23 листопада 2020 року Немирівська районна рада передала, а Позивач прийняв нерухоме майно, інше індивідуально визначене майно та земельну ділянку, розташовані за адресою: 22800, Вінницька область, м. Немирів, вул. Горького, 88.

11 грудня 2020 року державним реєстратором зареєстровано право комунальної власності за територіальною громадою в особі Позивача на об`єкт нерухомого майна, розташований за адресою: Вінницька область, м. Немирів, вул. Горького, 88 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 30).

За наведеного, з огляду на зазначені норми закону, Орендодавцем за вищевказаним Договором є Немирівська міська об`єднана територіальна громада в особі Позивача.

Звертаючись до суду з позовом у даній справі Позивач вказує на невиконання Відповідачем положень Договору в частині його нотаріального посвідчення, та на нікчемність даного правочину, з огляду на що просить застосувати наслідки нікчемності даного правочину.

Аналізуючи встановлені обставини справи та переглядаючи спірні правовідносини на предмет наявності правових підстав для задоволення позовних вимог, суд апеляційної інстанції приймає до уваги наступні положення діючого законодавства з урахуванням фактичних даних справи.

Відповідно до частин 1, 2 статті 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, визнання правочину недійсним.

Відповідно до частини 1 статті 215 Цивільного кодексу України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього кодексу.

Частинами 1 - 3, 5 статті 203 Цивільного кодексу України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно з частиною першою статті 216 Цивільного кодексу України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Пункт 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України визначає, що підставою виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини.

За змістом частин 1-3 статті 202 Цивільного кодексу України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Одностороннім правочином є дія однієї сторони, яка може бути представлена однією або кількома особами. Односторонній правочин може створювати обов`язки лише для особи, яка його вчинила. Односторонній правочин може створювати обов`язки для інших осіб лише у випадках, встановлених законом, або за домовленістю з цими особами.

Розглядаючи позовну вимогу Позивача щодо застосування наслідків нікчемності даного правочину, суд апеляційної інстанції повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує настання наслідків нікчемності правочину і яких саме вимог закону недотримано сторонами правочину, що свідчить про його нікчемність, враховуючи заперечення Відповідача щодо відсутності станом на момент укладення спірного правочину зобов`язальних норм матеріального права щодо нотаріального посвідчення для даного виду правочинів в розрізі правовідносин в справі, суд апеляційної інстанції зазначає наступне.

Як вбачається з матеріалів справи та не заперечується сторонами, між сторонами виникли правовідносини оренди комунального майна на підставі спірного правочину.

Відповідно до частини 1 статті 209 Цивільного кодексу України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом. Відповідно до частини 4 цієї статті, на вимогу фізичної або юридичної особи будь-який правочин з її участю може бути нотаріально посвідчений.

Нотаріальне посвідчення може бути вчинене лише такого правочину, який відповідно до статті 203 Цивільного кодексу України відповідає загальним вимогам, встановленим законодавством, а саме: зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності, а сам правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має вчинятись у формі, встановленій законом, та бути спрямований на реальне настання правових наслідків.

Верховною Радою України 3 жовтня 2019 року прийнято Закон «Про оренду державного та комунального майна» № 157-ІХ, який набрав законної сили 27 грудня 2019 року.

В силу дії пункту 3 статті 16 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» № 157-ІХ, що договір оренди підлягає нотаріальному посвідченню, якщо строк, на який укладається цей договір, перевищує п`ять років.

Згідно постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 червня 2021 року у справі № 334/3161/17 невідповідність окремих положень спеціального закону положенням кодексу не може бути усунено шляхом застосування правила, за яким із прийняттям нового нормативно-правового акта автоматично призупиняє дію акт (його окремі положення), який був чинним раніше.

Суб`єкт законодавчої ініціативи зобов`язаний разом із законопроєктом про інакше регулювання цивільних відносин подати проєкт про внесення відповідних змін до ЦК.

Якщо ж Цивільний кодекс України не змінився, колізійний принцип lex posterior derogat priori, за яким пізніший закон скасовує попередній, не застосовується.

Норма Цивільного кодексу України превалює над однопредметною нормою іншого нормативно-правового акта, який має юридичну силу закону України.

Спеціальні норми закону можуть містити уточнювальні положення, проте не можуть прямо суперечити положенням Цивільного кодексу України.

Пунктом 7 Прикінцевих та перехідних положень Закону «Про оренду державного та комунального майна» № 157-ІХ внесено зміни до Цивільного кодексу України, в частині врегулювання правовідносин щодо найму будівель або інших капітальних споруд (їх частин), які є майном державної чи комунальної власності, зокрема, частину другу статті 793 викладено в наступній редакції:

« 2. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню, крім договору, предметом якого є майно державної або комунальної власності, який підлягає нотаріальному посвідченню у разі, якщо він укладений за результатами електронного аукціону строком більше ніж на п`ять років.

Частину першу статті 794 викладено в такій редакції:

« 1. Право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону, крім випадку, передбаченого частиною другою статті 793.»

З аналізу вказаних правових норм вбачається, що Цивільним кодексом України чітко передбачено, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), яка належить до державної чи комунальної форми власності в обов`язковому порядку укладається у письмовій формі, однак нотаріально посвідчується виключно у разі, якщо він укладений за результатами електронного аукціону строком більше ніж на п`ять років.

Аналогічний правовий висновок наведено в постанові Касаційного господарського суду Верховного Суду по справі №914/1298/22 від 28 вересня 2023 року.

Оскільки Договір укладено не за результатами електронного аукціону, в силу наведених приписів Цивільного кодексу України нотаріальному посвідченню він не підлягав. Звідси, слідує, що жодних підстав стверджувати про те, що згаданий правочин є нікчемним (в силу статті 220 Цивільного кодексу України) у спірних правовідносинах немає, як відповідно, немає і підстав для застосування наслідків недійсності правочину, а саме Договору.

Посилання ж Позивача у позовній заяві (та у відзиві на апеляційну скаргу) на те, що пунктом 3 статті 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-ІХ питання нотаріального посвідчення договорів оренди державного та комунального майна вирішено інакше (договір оренди підлягає нотаріальному посвідченню, якщо строк, на який укладається цей договір, перевищує п`ять років) є безпідставними, адже пунктом 7 Прикінцевих та перехідних положень саме цього Закону України було внесено зміни до Цивільного кодексу України в частині врегулювання правовідносин щодо найму будівель або інших капітальних споруд (їх частин), які є майном державної чи комунальної власності.

Частиною другою статті 4 Цивільного кодексу України унормовано, що цей Кодекс є основним актом цивільного законодавства України. Якщо суб`єкт права законодавчої ініціативи подав до Верховної Ради України проект закону, який регулює цивільні відносини інакше, ніж цей Кодекс, він зобов`язаний одночасно подати проект закону про внесення змін до ЦК України. Поданий законопроект розглядається Верховною Радою України одночасно з відповідним проектом закону про внесення змін до ЦК України.

Тобто законодавець, шляхом внесення змін до Цивільного кодексу України свідомо виокремив із Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-ІХ особливості щодо нотаріального посвідчення договорів оренди державних чи комунальних будівель або інших капітальних споруд (їх частин) шляхом закріплення їх у Кодексі. Водночас, вказане нерухоме майно (будівлі, капітальні споруди (їх частини) є лише одним із можливих об`єктів оренди за Законом України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-ІХ, в той час як щодо інших потенційних об`єктів оренди жодних виключень у цій частині не відбулося. Звідси приписи частини третьої статті 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-ІХ у спірних правовідносинах не застосовуються.

Що ж стосується державної реєстрації правочину (як визначено пунктом 5.12 Договору), то колегія суду зауважує таке.

З 1 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якими з тексту статтей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів.

Згідно з пунктом 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Крім того, згідно з частиною третьою статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.

Тобто вказаним Законом України передбачено виключно державну реєстрацію права, а не державну реєстрацію правочинів, що діяла у цій сфері до 1 січня 2013 року.

Таким чином, після 1 січня 2013 року Відповідач не міг зареєструвати Договір, а тому, діючи з дотриманням вимог законодавчих змін, міг зареєструвати інше речове право - право оренди майном комунальної власності.

При цьому, оскільки державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору, то це не може впливати на момент набрання чинності таким договором.

Разом із тим судом апеляційної інстанції враховується, що у разі якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним та може бути саме оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше).

Вказане узгоджується з правовою позицією Великої Палати Верховного Суду, яка у постанові від 26 жовтня 2022 року в справі № 227/3760/19-ц (провадження № 14-79цс21) виснувала про те, що укладеним є такий правочин (договір), щодо якого сторонами у належній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов. У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.

Не можна вважати неукладеним договір після його повного чи часткового виконання сторонами. Якщо дії сторін свідчать про те, що договір фактично був укладений, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності цього договору вимогам закону. За змістом законодавчого регулювання, наведеного як у загальних положеннях про правочини, так і в спеціальних приписах глави 58 ЦК України, якщо договір оренди (найму) хоча й має ознаки неукладеного, але виконувався обома його сторонами, то така обставина захищає відповідний правочин від висновку про неукладеність і в подальшому він розглядається як укладений та чинний, якщо тільки не є нікчемним чи оспорюваним з інших підстав.

Аналогічний висновок наведений в постанові Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року в справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18)).

При цьому, колегія суддів звертає увагу Позивача на те, що частину другу статті 794 Цивільного кодексу України із змінами, внесеними згідно із Законом № 501-V від 20 грудня 2006 року (в редакції Законів № 1878-VI від 11 лютого 2010 року, № 157-IX від 3 жовтня 2019 року) викладено в такій редакції:

"1. Право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону, крім випадку, передбаченого частиною другою статті 793 цього Кодексу, якщо договір, укладений за результатами електронного аукціону, предметом якого є майно державної або комунальної власності."

Окрім того, якщо момент укладення договору (виникнення у його сторін прав та обов`язків) і державна реєстрація на підставі цього правочину права оренди (виникнення в орендаря речового права) не збігаються у часі, то у проміжку між укладенням договору і набуттям орендарем майна шляхом державної реєстрації відповідного речового права договір діє, а у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов`язального характеру зобов`язально-правовими способами (пункти 8.19, 8.20 постанови Великої Палати Верховного Суду від 6 березня 2024 року у справі № 902/1207/22).

При цьому, колегія суду зауважує, що навіть за існування умови вчинення державної реєстрації правочину, відсутність державної реєстрації правочину є невиконанням вимог закону, що могло мати негативні наслідки саме для орендаря (Відповідача), оскільки державна реєстрація стосується саме наявних прав орендаря по Договору, а не власника майна, саме тому дана обставина аж ніяк не свідчить про порушення законних прав Позивача за захистом яких він звернувся до суду.

Враховуючи наведене, умови пункту 5.13 Договору щодо здійснення нотаріального посвідчення та державної реєстрації правочину, за відсутності на час його укладення в чинному законодавстві України відповідної правової норми щодо умов та порядку такої реєстрації і нотаріального посвідчення, не має правового значення.

Окрім того, в матеріалах справи відсутні докази, котрі б вказували на невиконання Відповідачем умов Договору (сплата орендних платежів, комунальних платежів, утримання майна в належному стані), при цьому, колегія суддів відхиляє заперечення Позивача наведені у відзиві на апеляційну скаргу щодо відмови в прийнятті платежів, вчинених Відповідачем на виконання умов Договору в сумі 52200 грн (платіж за декілька місяців) та послідуючі платежі в сумі 1600 грн, що на переконання Позивача свідчить про неналежне виконання умов Договору - оскільки Позивач а ні в позовній заяві, а ні протягом розгляду справи в суді першої інстанції не зазначав про неналежне виконання умов Договору Відповідачем. Навпаки ж всі докази, долучені Відповідачем (зокрема й розпорядження Немирівської районної ради від 14 січня 2020 року №271 про продовження Договору на 20 років, яке долучено Позивачем) свідчить про належне виконання Відповідачем умов Договору.

При цьому, оцінюючи докази наявності у справі суд погоджується з доводами апелянта, що саме поведінка Позивача призвела до затримання орендних платежів на суму 52200 грн.

В той же час дії Відповідача свідчать про добросовісність його поведінки, яка підпадає під необхідні критерії: вона була очікуваною, характерною для інших учасників цивільних правовідносин за порівнянних обставин; поведінка Відповідача не обмежувала право та не позбавляла права інших осіб та враховувала права, законні інтереси іншої сторони правовідносин; поведінка Позивача була законною. Відповіадч не перешкоджав своєму контрагенту різними способами, у тому числі через отримання необхідної інформації. Відповідність дій сукупно усім цим критеріям дозволяє оцінити такі дії як добросовісні. Однак відсутні підстави стверджувати про недобросовісну поведінку та зловживання правом зі сторони апелянта.

Суд апеляційної інстанції констатує, що головне завдання застосування принципу добросовісності полягає у тому, щоби перешкодити стороні отримати переваги та вигоду внаслідок своєї непослідовної поведінки на шкоду іншій стороні, яка добросовісно поклалася на певну юридичну ситуацію, створену першою стороною або обома. Інакше кажучи, принцип добросовісності проявляється у тому, що жодна особа не може отримувати переваги від своєї незаконної або недобросовісної поведінки. Поведінка є недобросовісною, якщо одна сторона договору прийняла виконання від іншої сторони, а після цього стверджує про недійсність договору або його неукладеність. Якщо поведінка однієї сторони давала іншій підстави вважати, що договір є дійсним (сторони протягом тривалого часу належно його виконували), то наступні вимоги про його недійсність або неукладеність є зловживанням правом.

Оцінюючи дії учасника на предмет добросовісності, необхідно враховувати не лише сам факт виконання договору, але й волю сторін на таке виконання та досягнення відповідних їй юридичних наслідків.

Згідно з висновком Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду, сформульованим у постанові від 16 лютого 2022 року у справі № 914/1954/20, суди мають враховувати принцип добросовісності - стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина заборони суперечливої поведінки, в основі якої лежить принцип добросовісності, базується на римській максимі: ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, та, що не відповідає попереднім заявам або поведінці однієї сторони, за умови, що інша розумно на них покладається.

За змістом частини другої статті 13 Цивільного кодексу України недобросовісна поведінка однієї особи, яка полягає у вчиненні дій, що можуть у майбутньому порушити права інших осіб, є формою зловживання правом. Сутність зловживання правом полягає у недобросовісному вчиненні уповноваженою особою дій, які складають зміст відповідного суб`єктивного цивільного права, зокрема всупереч меті останнього. Заборона зловживання правом по суті випливає з властивості рівнозваженості, закладеної у принципі юридичної рівності учасників цивільних правовідносин. За змістом приписів Цивільного кодексу України поняття «добросовісність» ототожнюється з поняттям «безвинність», а «недобросовісність» - з виною. За діяння, якими завдано шкоду внаслідок недобросовісної поведінки, може наступати відповідальність (наприклад, на підставі частини третьої статті 39 ЦК України). Оскільки настання відповідальності, за загальним правилом, пов`язується з виною, то такі діяння є винними.

Окрім того, колегія суду звертає увагу Позивача на те, що відповідно до Рішення № 283 саме на КП «Немирівкомунсервіс» (за яким закріплено на праві господарського відання нерухоме майно, що розташоване за адресою: Вінницька область, м. Немирів, вул. Горького, буд. 88) покладено обов`язок укладення додаткових угод до договорів оренди із орендарями стосовно заміни сторони Договору. Однак, такий обов`язок не був виконаний ні КП «Немирівкомунсервіс», ні Позивачем, зокрема не подано доказів, щодо направлення чи звернення до Відповідача з приводу внесення змін у діючий Договір.

З врахуванням норм чинного на момент укладення Договору законодавства, з огляду на укладення правочину в простій письмовій формі, враховуючи дотримання та фактичне виконання Відповідачем умов Договору, своєчасну (з урахуванням затримки, що виникла внаслідок бездіяльності Позивача щодо повідомлення реквізитів для таких платежів) та в повному обсязі сплату орендних платежів, судова колегія виснує про відсутність підстав для задоволення позовних вимог щодо застосування наслідків нікчемності правочину, шляхом зобов`язання Відповідача звільнити безпідставно зайняті приміщення комунальної власності.

Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Усе описане вище на переконання колегія суддів підтверджує те, що Позивач не підтвердив належними та допустимими доказами нікчемності Договору і як наслідок повернення майна,а відтак порушення його права за захистом якого він звернувся до суду з даним позовом.

Відповідно приймаючи таке рішення апеляційний господарський суд скасовує рішення Господарського суду вінницької області від 26 березня 2024 року по справі №902/1489/23 та приймає нове рішення, яким відмовляє в задоволенні позовних вимог.

За змістом пункту 2 частини 1 статті 275 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право повністю або частково скасувати судове рішення і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.

Водночас, Північно-західний апеляційний господарський суд приходить до висновку про неповне з`ясування місцевим господарським судом обставин, що мають значення для справи та невідповідність висновків, викладених в рішенні суду першої інстанції обставинам справи, що в силу дії пунктів 1, 2 та 3 частини 1 статті 277 Господарського процесуального кодексу України є підставою для скасування оспорюваного рішення на підставі пункту 2 частини 1 статті 275 Господарського процесуального кодексу України.

Судові витрати, в силу дії приписів статті 129 Господарського процесуального кодексу України, за розгляд апеляційної скарги покласти на Позивача.

Керуючись статтями 129, 269, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Фізичної особи - підприємця Чернецької Галини Лукічни на рішення Господарського суду Вінницької області від 26 березня 2024 року по справі №902/1489/23 - задоволити.

2. Рішення Господарського суду Вінницької області від 26 березня 2024 року по справі №902/1489/23 - скасувати.

3. Прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позову.

4. Стягнути з Немирівської міської ради (22800, м. Немирів, вул. Соборна, буд. 26; код 03772619) на користь Фізичної особи - підприємця Чернецької Галини Лукічни ( АДРЕСА_1 ; код НОМЕР_1 ) 4026 грн судового збору за подання апеляційної скарги.

5. Господарському суду Вінницької області видати відповідний наказ.

6. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

7. Постанову апеляційної інстанції може бути оскаржено у касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

8. Справу №902/1489/23 повернути Господарському суду Вінницької області.

Повний текст постанови виготовлено 31 жовтня 2024 року.

Головуючий суддя Василишин А.Р.

Суддя Бучинська Г.Б.

Суддя Філіпова Т.Л.