СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

31 жовтня 2024 року м. Харків Справа № 922/745/24

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Склярук О.І., суддя Россолов В.В. , суддя Хачатрян В.С.,

при секретарі судового засідання , Погребняк А.М.,

за участі представників сторін:

від позивача, Бенденжук Л.О.,

від відповідача, Радченко Є.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу позивача, за вх. №1940 Х/1 на рішення господарського суду Харківської області від 15.07.2024 (суддя Чистякова І. О., повний текст складено 23.07.2024) у справі №922/745/24

за позовом Харківської міської ради , м. Харків,

до Товариства з обмеженою відповідальністю "ІМПУЛЬС КАПІТАЛ" , м. Харків,

треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача:

1.Товариство з обмеженою відповідальністю "Тіріт Компані"м.Київ,

2.Товариство з обмеженою відповідальністю "Корпорація "Агро-Союз" м.Київ,

про стягнення 438 436,95 грн.,

ВСТАНОВИВ:

07.03.2024 Харківська міська рада звернулась до Господарського суду Харківської області із позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "Імпульс Капітал" (відповідач) про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати у сумі 438 436,95 грн за використання земельної ділянки загальною площею 0,3026 га по проспекту Гагаріна, 54-А у м. Харкові з кадастровим номером :04:004:0057 за період з 23.06.2021 по 28.02.2022.

Крім того, позивач просив стягнути з відповідача витрати зі сплати судового збору у сумі 6 576,55 грн.

Позовні вимоги обґрунтовані зокрема тим, що відповідач з моменту набуття права власності на нежитлову будівлю літ. "А-2" - з 23.06.2021 по теперішній час, використовує земельну ділянку комунальної форми власності загальною площею 0,3026 га з кадастровим номером :04:004:0057 по проспекту Гагаріна, 54-А у м. Харкові для експлуатації та обслуговування вказаної нежитлової будівлі без виникнення права власності/користування земельною ділянкою та без державної реєстрації цих прав у відповідності до ст. 125, 126 Земельного кодексу України та у період з 23.06.2021 по 28.02.2022 не сплачував плату за користування вказаною земельною ділянкою у встановленому законодавчими актами розмірі, внаслідок чого зберіг за рахунок Харківської міської ради як власника вказаної земельної ділянки у зазначений період грошові кошти у розмірі орендної плати у сумі 438 436,95 грн, які позивач просить стягнути з відповідача на користь позивача як безпідставно збережені кошти на підставі статей 1212-1214 Цивільного кодексу України.

Господарським судом Харківської області 15.07.2024р. у справі №922/745/24 прийнято рішенням, яким у задоволенні позовних вимог було відмовлено у зв`язку з їх безпідставністю.

Не погодившись з ухваленим судом першої інстанції рішенням , Харківська міська рада звернулася до Східного апеляційного господарського суду зі скаргою в якій просить рішення по справі скасувати та прийняти нове рішення про задоволення позовних вимог. Вважає, що рішення по справі прийнято судом першої інстанції без додержання норм матеріального та процесуального права. Зокрема не погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що відповідач користується земельною ділянкою на підставі Договору оренди, який було укладено з попереднім власником об`єкта нерухомості, оскільки на час виникнення спірних правовідносин право оренди земельної ділянки не було зареєстровано за відповідачем.

Для розгляду справи шляхом автоматизованого розподілу судової справи між суддями визначено колегію суддів: головуючий суддя Склярук О.І., суддя Гетьман Р.А., суддя Россолов В.В.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 14.08.2024 р. у справі №922/745/24 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою позивача на рішення Господарського суду Харківської області від 15.07.2024 у справі №922/745/24, встановлено учасникам справи строк до 09.09.2024 включно для подання відзивів на апеляційну скаргу з доказами їх надсилання (доданих до них документів) іншим учасникам справи, витребувано матеріали оскарження у справі №922/745/24 з Господарського суду Харківської області.

08.09.2024 від відповідача по справі через систему Електронний суд надійшов відзив на апеляційну скаргу в якому просять рішення по справі залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення. Звертають увагу суду, що матеріалами справи підтверджено, що первісним орендарем земельної ділянки у повному обсязі за спірний період сплачено орендну плату відповідно до діючого договору оренди земельної ділянки. Посилання апелянта на висновки Верховного Суду у інших справах вважають безпідставними, оскільки зазначені справи не є подібними.

Згідно протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями, у зв`язку із відрядженням судді Россолова В. В ., сформовано наступний склад колегії суддів: головуючий суддя Склярук О.І., суддя Хачатрян В.С. , суддя Гетьман Р. А.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 18.09.2024 р. розгляд справи призначено на 31.10.2024

У зв`язку з перебування у відпустці судді Гетьмана Р.А., який входив до складу колегії суддів, на підставі розпорядження керівника апарату суду призначено повторний автоматизований розподіл судової справи між суддями за наслідками якого визначено колегію суддів: головуючий по справі суддя Склярук О.І., суддя Россолов В.В., суддя Хачатрян В.С.

У судовому засіданні, яке відбулося 31.10.2024 р. приймали участь представники позивача та відповідача, які підтримали свої вимоги та заперечення.

Відповідно до приписів статті 269 Господарського процесуального кодексу України, Суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

У суді апеляційної інстанції справи переглядаються за правилами розгляду справ у порядку спрощеного позовного провадження з урахуванням особливостей, передбачених у цій главі. ( ч.1 ст.270 ГПК України)

Заслухавши доповідь головуючого по справі ( суддю доповідача), дослідивши матеріали справи, апеляційну скаргу, відзив на апеляційну скаргу, заслухавши представників сторін, які приймали участь у судовому засіданні, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права судова колегія зазначає наступне.

Судом першої інстанції встановлено такі обставини справи.

20.02.2006 на підставі рішення ХХІ сесії Харківської міської ради IV скликання від 24.11.2004 року №198/04 "Про припинення та надання в користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам" між Харківською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Корпорація "Агро-Союз" (орендар) укладено договір оренди землі загальною площею 0,3026 га (далі - Договір).

Договір посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гавриловою С.А., реєстровий номер 1420, зареєстрований в Державному реєстрі земель за № 07 від 20.02.2006.

Згідно з п. 1 Договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі транспорту, яка знаходиться: місто Харків, проспект Гагаріна, 54-А.

Відповідно до п. 3 договору на зазначеній земельній ділянці знаходиться об`єкт нерухомого майна - нежитлова будівля літ. "А-2", яка належить орендареві на праві колективної власності.

Пунктом 15 Договору встановлено, що земельна ділянка передається для експлуатації та обслуговування магазину автозапчастин.

Строк оренди - до 01.12.2029 (пункт 8 договору).

Згідно акту приймання-передачі від 20.02.2006 позивачем передано Товариству з обмеженою відповідальністю "Корпорація "Агро-Союз" земельну ділянку в оренду площею 0,3026 га строком до 01.12.2029.

Згідно витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 08.09.2013 № НВ-013 площа земельної ділянки по проспекту Гагаріна, 54-А у м. Харкові з кадастровим номером :04:004:0057 складає 0,3026 га. Дата державної реєстрації земельної ділянки - 24.02.2006. Категорія земельної ділянки - землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення. Вид використання земельної ділянки - для експлуатації та обслуговування магазину автозапчастин.

У подальшому, 21.12.2015 між ТОВ "Корпорація "Агро-Союз" (продавець) та ТОВ "Тіріт Компані" (покупець) укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, за яким продавець передає у власність покупця нежитлову будівлю літ. "А-2" загальною площею 2292,7 квадратних метрів, що знаходиться за адресою: м. Харків, проспект Гагаріна, 54-А, розташованої на орендованій земельній ділянці.

За твердженням позивача, документальна заміна сторони по договору оренди землі від 20.02.2006 № 07 не відбулася та право оренди за ТОВ "ТІРІТ КОМПАНІ" відповідно до вимог ст. 125, 126 Земельного кодексу України та Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" зареєстровано не було.

Надалі, 23.06.2021 між ТОВ "Тіріт Компані" (продавець) та ТОВ "Імпульс Капітал" (покупець) укладено договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Мараєвою М.В., зареєстрованим в реєстрі за №700, за яким продавець передає у власність покупця нежитлову будівлю літ. "А-2" загальною площею 2292,7 квадратних метрів, що знаходиться за адресою: місто Харків, проспект Гагаріна, будинок 54-А, розташованої на орендованій земельній ділянці.

Однак позивач вважає, що право користування земельною ділянкою по пр. Гагаріна, 54-А у м. Харкові за договором оренди землі від 20.02.2006 № 07 не перейшло Товариству з обмеженою відповідальністю "ІМПУЛЬС КАПІТАЛ", оскільки за попереднім власником нерухомого майна воно не було належним чином зареєстровано в розумінні Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". За твердженням позивача вказана позиція також підтверджується висновками, викладеними у постанові Верховного Суду від 15.02.2023 у справі № 922/3797/21.

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 31.08.2023 № 344791463 право комунальної власності земельної ділянки по проспекту Гагаріна, 54-А у м. Харкові з кадастровим номером :04:004:0057, площею 0,3026 га, зареєстроване з 24.03.2015 за Харківською міською радою на підставі Закону України 5245-VI.

Право приватної власності на нежитлову будівлю: літ. "А-2" загальною площею 2292,7 кв.м. за адресою: м. Харків, проспект Гагаріна, 54-А зареєстроване:

- з 29.10.2004 по 20.12.2015 за ТОВ "КОРПОРАЦІЯ "АГРО-СОЮЗ" на підставі договору купівлі-продажу від 29.10.2004 № 939;

- з 21.12.2015 по 22.06.2021 за ТОВ "ТІРІТ КОМПАНІ" на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 21.12.2015 № 2397;

- з 23.06.2021 по теперішній час за ТОВ "ІМПУЛЬС КАПІТАЛ" на підставі договору купівлі-продажу від 23.06.2021.

31.08.2023 головним спеціалістом сектору інспекційної роботи Інспекції з контролю за використанням та охороною земель комунальної власності Департаменту земельних відносин Харківської міської ради Миколайчук А.С. на підставі ч. 2 ст. 83 та ст. 187 Земельного кодексу України проведено комплекс перевірочних заходів щодо вищезазначеної земельної ділянки по проспекту Гагаріна, 54-А у м. Харкові.

За результатами проведеного обстеження складено Акт обстеження від 31.08.2023, яким встановлено, зокрема, що на території земельної ділянки (кадастровий номер :04:004:0057) площею 0,3026 га знаходиться нежитлова будівля літ. "А-2", право власності на яку зареєстроване за ТОВ "ІМПУЛЬС КАПІТАЛ".

У вказаному Акті обстеження також вказано, що ТОВ "Імпульс Капітал" з 23.06.2021 по теперішній час використовує земельну ділянку (кадастровий номер :04:004:0057) площею 0,3026 га за адресою: м. Харків, проспект Гагаріна, 54-А без виникнення права власності/користування земельною ділянкою та без державної реєстрації цих прав у відповідності до ст. 125, 126 Земельного кодексу України.

Згідно листа Головного управління Державної податкової служби у Харківській області від 02.08.2023№13840/5/20-40-04-02-12 ТОВ "ІМПУЛЬС КАПІТАЛ" у період з 2021-2023 роках не значиться платником плати за землю у ГУ ДПС.

Ураховуючи вищенаведене, позивач вважає, що відповідач, з моменту набуття права власності на нежитлову будівлю літ. "А-2" - з 23.06.2021 по теперішній час використовує земельну ділянку комунальної форми власності загальною площею 0,3026 га з кадастровим номером :04:004:0057 по проспекту Гагаріна, 54-А у м. Харкові для експлуатації та обслуговування вказаної нежитлової будівлі без виникнення права власності/користування земельною ділянкою та без державної реєстрації цих прав у відповідності до ст. 125, 126 Земельного кодексу України та у період з 23.06.2021 по 28.02.2022 не сплачував плату за користування вказаною земельною ділянкою у встановленому законодавчими актами розмірі, внаслідок чого зберіг за рахунок Харківської міської ради як власника вказаної земельної ділянки у зазначений період грошові кошти у розмірі орендної плати у сумі 438 436,95 грн, які позивач просить стягнути з відповідача на користь позивача як безпідставно збережені кошти на підставі статей 1212-1214 Цивільного кодексу України.

Судом апеляційної інстанції також було встановлено, що Товариство з обмеженою відповідальністю "Корпорація "Агро-Союз", за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача: Товариство з обмеженою відповідальністю "Тіріт Компані", Товариство з обмеженою відповідальністю "Імпульс Капітал", м. Харків, зверталася до Господарського суду Харківської області з позовом до Харківської міської ради, м. Харків про визнання права оренди припиненим.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 05.10.2023 у справі №922/2120/23 позовні вимоги задоволені повністю, визнано право оренди ТОВ "Корпорація "Агро-Союз" () за договором оренди землі, кадастровий номер земельної ділянки: :04:004:0057, укладеним 20 лютого 2006 року між ТОВ "Корпорація "Агро-Союз" () та Харківською міською радою () припиненим (відсутність права оренди) з 21.12.2015 року.

Постановою Східного апеляційного господарського суду від 09.01.2024 р. у справі №922/2120/23 скасовано рішення Господарського суду Харківської області від 05.10.2023 у справі №922/2120/23 та у задоволені позову відмовлено повністю. Постанова Східного апеляційного господарського суду не оскаржувалася та набула чинності.

Як зазначалося вище, рішенням по справі № 922/754/24 у задоволені позовних вимог було відмовлено повністю.

Судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення позовних вимог враховуючи нижче викладене.

Предметом позову у цій справі є вимоги про стягнення з відповідача безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати у сумі 438 436,95 грн за використання земельної ділянки загальною площею 0,3026 га по проспекту Гагаріна, 54-А у м. Харкові з кадастровим номером :04:004:0057 за період з 23.06.2021 по 28.02.2022.

Підставою позову у цій справі є використання відповідачем з 23.06.2021 по 28.02.2022р. земельної ділянки без виникнення права власності/користування земельною ділянкою та без державної реєстрації цих прав у відповідності до статей 125, 126 Земельного кодексу України та несплатою у період з 23.06.2021 по 28.02.2022 орендної плати за використання вказаної земельної ділянки у сумі 438 436,95 грн, які позивач просить стягнути з відповідача на користь позивача як безпідставно збережені кошти на підставі статей 1212-1214 Цивільного кодексу України.

Щодо наявності підстав для стягнення з відповідача безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за використання земельної ділянки з кадастровим номером :04:004:0057 за період з 23.06.2021 по 28.02.2022, судова колегія зазначає наступне.

Згідно до приписів глави 15 Земельного кодексу України, правові підстави користування земельною ділянкою комунальної власності реалізується через право постійного користування або право оренди.

Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. ( ст.93 ЗК України)

Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. ( ст.125 ЗК України)

Відповідно до приписів пункту «в» частини 1 статті 96 Земельного кодексу України, землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату.

Принцип платного використання землі також передбачено статтею 206 Земельного кодексу України, за змістом якої використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 4 Податкового кодексу України (далі - ПК України), тут і далі - у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин.

Земельним податком є обов`язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендною платою за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункти 14.1.72, 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України).

Таким чином, законодавець розмежовує поняття "земельний податок" та "орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності" залежно від правових підстав передання прав землекористування такими ділянками.

Міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки. ( ст.ст.122-124 ЗК України)

Відповідно до приписів статті 21 Закону України «Про оренду землі», особи, які отримують земельну ділянку комунальної власності в користування за договором оренди (договором купівлі-продажу права оренди), зобов`язані сплачувати за неї орендну плату. Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди.

Верховний Суд, розглядаючи спори у подібних правовідносинах, у своїх постановах неодноразово звертав увагу на те, що виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права.

Водночас Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі №200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давнього Риму (лат. superficies solo cedit- збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності. Звідси власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.

Аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом у постанові від 15.12.2021 у справі № 924/856/20.

Отже положення глави 15, статей 120, 125 Земельного кодексу України, статті 1212 Цивільного кодексу України дають підстави вважати, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа яка придбала такий об`єкт стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об`єкт нерухомого майна розташований, а відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформлення прав на цю ділянку (без укладення договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними.

Подібний правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі №922/3412/17, від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17, у постановах Верховного Суду від 14.01.2019 у справі №912/1188/17, від 21.01.2019 у справі № 902/794/17 та ін.

Таким чином, фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини 1 статті 1212 Цивільного кодексу України.

Із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, а тому саме із цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано. При цьому до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, такі кошти є безпідставно збереженими.

Відсутність договору оренди не вказує на те, що відповідачі не зобов`язані сплачувати кошти за користування земельною ділянкою, адже у зв`язку із набуттям права власності на нежитлові приміщення (нерухоме майно), що розташоване на земельній ділянці, у них автоматично виник обов`язок належним чином сплачувати за користування цією земельною ділянкою, враховуючи презумпцію оплатності використання земельних ділянок в України.

Відповідно до приписів статті 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цього Кодексу застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Положення глави 83 Цивільного кодексу України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.

У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин унеможливлює застосування до них судом положень глави 83 Цивільного кодексу України.

За змістом приписів глав 82 і 83 Цивільного кодексу України для деліктних зобов`язань, які виникають із заподіяння шкоди майну, характерним є, зокрема, зменшення майна потерпілого, а для кондикційних - приріст майна в набувача без достатніх правових підстав. Вина заподіювача шкоди є обов`язковим елементом настання відповідальності в деліктних зобов`язаннях. Натомість для кондикційних зобов`язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої.

Таким чином, обов`язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов`язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберігав), або вартість цього майна.

Такий правовий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17

Згідно витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 08.09.2013 № НВ-013 площа земельної ділянки по проспекту Гагаріна, 54-А у м. Харкові з кадастровим номером :04:004:0057 складає 0,3026 га. Дата державної реєстрації земельної ділянки - 24.02.2006. Категорія земельної ділянки - землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення. Вид використання земельної ділянки - для експлуатації та обслуговування магазину автозапчастин.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 31.08.2023 № 344791463 право власності на земельну ділянку по проспекту Гагаріна, 54-А у м. Харкові з кадастровим номером :04:004:0057, площею 0,3026 га, зареєстровано з 24.03.2015 за Харківською міською радою.

Як встановлено судом першої інстанції, 20.02.2006 на підставі рішення 27 сесія Харківської міської ради скликання від 24.11.2004 №198/04 "Про припинення та надання в користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам" між Харківською міською радою та ТОВ "Копорацією "Агро-Союз" укладено договір оренди землі, загальною площею 0,3026 га (кадастровий номер :04:004:0057) для експлуатації та обслуговування магазину автозапчастин строком до 01.12.2029, зареєстрований в Державному реєстрі земель за № 07.

21.12.2015 між ТОВ "Корпорація "Агро-Союз" та ТОВ "Тіріт Компані" укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме: нежитлової будівлі літ. "А-2", що знаходиться за адресою: м. Харків, проспект Гагаріна, 54-а, розташованої на орендованій земельній ділянці.

Таким чином, право власності на нежитлову будівлю літ. «А-2», яка знаходиться на орендованій ТОВ "Корпорація "Агро-Срюз" земельній ділянці згідно з договором оренди землі від 20.02.2006, у ТОВ "Корпорація "Агро-Союз" припинилося, а у ТОВ "Тіріт Компані" виникло з моменту реєстрації такого права.

При цьому, Договір оренди землі від 20.02.2006, укладений між Харківською міською радою (орендодавець) та ТОВ "Корпорація "АГРО-СОЮЗ" (орендар), не припинив свою дію в цілому, а відбулася заміна сторони в зобов`язанні, а саме орендаря - ТОВ "Корпорація "Агро-Союз" на нового орендаря - власника нежитлових приміщень - ТОВ "Тіріт Компані".

У подальшому, 23.06.2021 ТОВ "Тіріт Компані" здійснило відчуження права власності на нерухоме майно, а саме нежитлової будівлі літ. "А-2", що знаходиться за адресою: м. Харків, проспект Гагаріна, 54-а, розташованої на орендованій земельній ділянці із кадастровим номером :04:004:0057, на користь ТОВ "Імпульс Капітал" на підставі договору купівлі-продажу від 23.06.2021 № 700.

При цьому , Договір оренди землі від 20.02.2006, укладений між Харківською міською радою (орендодавець) та ТОВ "Корпорація "АГРО-СОЮЗ" (орендар), не припинив свою дію в цілому, оскільки йог обуло укладено до 01.12.2029 р. Доказів дострокового розірвання зазначеного договору та повернення земельної ділянки з кадастровим номером :04:004:0057 Харківській міській раді матеріали справи не містять.

В матеріалах справи також наявні докази, що ТОВ «Корпорація « Агро-Союз» у період з 23.06.2021 по 28.02.2022 здійснила оплату орендної плати за Договором оренди землі від 20.02.2006. Доказів повернення зазначених сум, ( за твердженням позивача ці суми є помилково отриманими) у матеріалах справи відсутні.

З огляду на наведене, зокрема, наявність діючого Договору оренди землі від 20.02.2006 р. посилання позивача в обґрунтування своїх позовних вимог на приписи статті 1212 Цивільного кодексу України є безпідставними.

Як зазначалося вище, ТОВ "Корпорація "АГРО-СОЮЗ" (орендар) зверталася до Господарського суду Харківської області з позовом до Харківської міської ради, за участю третіх осіб на стороні позивача, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору Товариство з обмеженою відповідальністю "Тіріт Компані", Товариство з обмеженою відповідальністю "Імпульс Капітал" та просила суд визнати припиненим право оренди ТОВ "Корпорація "Агро-Союз" за договором оренди землі, кадастровий номер земельної ділянки: :04:004:0057, укладеним 20 лютого 2006 року між ТОВ "Корпорація "Агро-Союз" та Харківською міською радою припиненим (відсутність права оренди) з 21.12.2015.

Рішенням по справі № 922/2120/23 позовні вимоги було задоволено. Постановою Східного апеляційного господарського суду від 09.01.2024 у справі № 922/2120/23 , яка набрала законної сили, рішення суду першої інстанції було скасовано та прийняте нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

При цьому, суд апеляційної інстанції погодився з висновком суду першої інстанції про те, що правовідносини між ТОВ «Агро-Союз» та Харківської міською радою за договором оренди землі від 20.02.2006 року припинилися у зв`язку з переходом права оренди до набувача нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці з кадастровим номером :04:004:0057, ТОВ «Імпульс Капітал», про те відмовив у задоволені позову у зв`язку з неправильно обраним позивачем способу захисту.

Щодо набуття відповідачем з 23.06.2021 по теперішній час права на використання земельної ділянки (кадастровий номер :04:004:0057) площею 0,3026 га за адресою: м.Харків , проспект Гагаріна, 54-А на підставі саме Договору оренди землі від 20.02.2006, судова колегія зазначає наступне.

Згідно приписів статті 120 Земельного кодексу України (в редакції станом на дату укладення вказаного вище договору купівлі-продажу від 23.06.2021) якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно до статті 7 Закону України "Про оренду землі" (в редакції станом на дату укладення вказаного вище договору купівлі-продажу від 23.06.2021) до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Верховний Суд неодноразово висловлював позицію про те, що особа, яка набула права власності на це майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже, договір оренди не підлягає розірванню. У разі набуття права власності на нерухоме майно новий власник нерухомого майна набуває право оренди земельної ділянки, на якій воно розміщене, за чинним договором оренди, а не в порядку повторного надання земельної ділянки. При цьому зміна орендаря відбувається в силу прямої вказівки закону.

Відповідно до висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах України, статті, інших положеннях законодавства.

Відповідно до висновків, викладених у пунктах 51, 52 постанови Великої Палати Верховного Суду від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди (зміст якого розкривається, зокрема, у статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України) особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття. Отже відповідно до зазначених правових норм власники споруди мають право на користування земельною ділянкою, на якій вона розташована.

У пункті 49 цієї ж постанови зазначено, що ніхто інший, окрім власника цього об`єкта, не може претендувати на вказану земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.

Тобто особа, яка набула право власності на це нерухоме майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і в попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно. Ця правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 27.06.2018 у справі № 921/613/17-г/17, від 05.09.2018 у справі № 904/9027/17, від 04.10.2018 у справі № 904/326/18, від 04.06.2019 у справі № 914/1925/18, від 26.11.2019 у справі №917/92/19.

Подібна правова позиція, що у розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває право оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, викладена у постановах Верховного Суду від 06.12.2018 у справі № 902/1592/15, від 27.02.2019 у справі № 913/661/17 від 06.03.2019 у справі № 914/2687/17, від 04.06.2019 у справі № 914/1925/18, від 26.11.2019 у справі № 917/92/19.

Ураховуючи викладене, після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також право оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже, й відповідні права та обов`язки. Аналогічний правовий висновок викладений у постановах Верховного Суду від 26.11.2019 у справі № 917/92/19, від 18.02.2020 у справі № 907/132/19, від 06.09.2022 у справі № 920/591/21.

Отже після проведення державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомості та переходу до нового власника відповідно до статей 120 ЗК України та 377ЦК України прав і обов`язків орендаря земельної ділянки за договором оренди землі, новий власник звертається до державного реєстратора для проведення державної реєстрації відповідного права оренди на підставі поданого ним чинного договору оренди землі. При цьому укладення з орендодавцем та подання державному реєстратору додаткової угоди до договору оренди землі про заміну сторони договору чинним законодавством України не передбачено, тому не є обов`язковим.

Подібний правовий висновок щодо застосування частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України у правовідносинах щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки, зокрема, заміни орендаря у договорі оренди в судовому порядку шляхом визнання укладеним договору оренди (додаткової угоди до договору) викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 30.06.2020 у справі № 927/79/19.

Однак автоматичний перехід права оренди земельної ділянки до нового власника нерухомості відбувається за наявності таких умов:

- на момент набуття новим власником права власності на нерухомість укладений попереднім власником майна договір оренди земельної ділянки є чинним;

- земельна ділянка призначена для експлуатації та обслуговування нерухомості, яка є предметом відчуження,

- земельна ділянка є сформованою як об`єкт цивільних прав (п. 29 постанови КГС ВС від 15.09.2021у справі № 922/3111/20).

Вказане також підтверджується наданою позивачем до позовної заяви інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 31.08.2023 № 344792410 про те, що право приватної власності на нежитлову будівлю: літ. "А-2" загальною площею 2292,7 кв.м. за адресою: м. Харків, проспект Гагаріна, 54-А зареєстроване:

- з 29.10.2004 по 20.12.2015 за ТОВ "КОРПОРАЦІЯ "АГРО-СОЮЗ" на підставі договору купівлі-продажу від 29.10.2004 № 939;

- з 21.12.2015 по 22.06.2021 за ТОВ "ТІРІТ КОМПАНІ" на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 21.12.2015 № 2397;

- з 23.06.2021 по теперішній час за ТОВ "ІМПУЛЬС КАПІТАЛ" на підставі договору купівлі-продажу від 23.06.2021.

Згідно витягу з Державного реєстру речових прав від 19.03.2024 № 370453411 та Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав від 18.04.2024 № 374923167 право оренди на земельну ділянку кадастровий номер :04:004:0057 з 19.03.2024 зареєстровано за ТОВ "ІМПУЛЬС КАПІТАЛ" ()

З огляду на вищевикладене судова колегія також приходить до висновку, що відповідач ТОВ «Імпульс Капітал» на цей час користується земельною ділянкою з кадастровим номером :04:004:0057 на підставі Договору оренди землі від 20.02.2006 , який на цей час є діючим.

Як зазначалося вище, наявність діючого договору оренди земельної ділянки виключає, в даному випадку, застосування приписів статті 1212 Цивільного кодексу України, якими позивач обґрунтовує свої позовні вимоги.

Що стосується посилання заявника апеляційної скарги на постанову Верховного Суду від 15.02.2023 р. у справі № 922/3797/21, то судова колегія зазначає, що обставини справи №922/3797/21 та обставини справи № 922/745/24 не є подібними.

Так, під час розгляду справи № 922/3797/21 було встановлено, що земельні ділянка за договорами оренди землі було повернуто Харківській міській раді та включено до земель запасу у зв`язку з ліквідацією орендарів цих земельних ділянок. Відповідач набув право власності лише на частину об`єктів нерухомості, які перебували на земельній ділянці. Крім того, у матеріалах справи взагалі були відсутні докази сплати орендної плати за користування земельною ділянкою за спірний період.

В той же час, у справі № 922/745/24 відсутні докази повернення земельної ділянки Харківській міській раді після продажу об`єкта нерухомості, який розташований на ній.

Крім того, матеріалами справи підтверджено, що договір Оренди земельної ділянки є діючим, а первісний орендар за спірний період сплатив орендну плату за користування земельною ділянкою відповідно до умов договору.

Як зазначалося вище, доказів повернення цієї орендної плати, яка є помилково сплаченою ( за твердженням позивача), матеріали справи не містять.

Верховний Суд неодноразово зазначав, що Державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а вважається лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації.

Щодо посилання заявника апеляційної скарги на постанову Великої Палати Верховного Суду у справі № 910/5201/19 від 20.07.2022 р., то предметом розгляду у цій справі була вимога прокурора про визнання незаконним та скасування рішення Київради від 5 липня 2018 року № 1136/5200 «Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю «Енерджі-ВМ» земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування СТО з об`єктами дорожнього сервісу на у Голосіївському районі міста Києва».

Тобто правовідносини, які розглядав суд у справі 910/5201/19 та правовідносини, які розглядаються у справі № 922/745/24 не є подібними.

Щодо інших аргументів учасників справи, суд зазначає, що вони були досліджені у судовому засіданні та не наводяться у рішенні, позаяк не покладаються судом в його основу і не впливають на результат вирішення спору, тоді як Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 ст.6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною у залежності від характеру рішення (справа «Серявін проти України», рішення від 10.02.2010).

Відповідно до приписів статті 275 Господарського процесуального кодексу України. Суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право, зокрема, залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення; скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення;

Суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права. ( ст.276 ГПК України)

В даному випадку, судова колегія приходить до висновку, що рішення по справі прийнято судом першої інстанції з додержанням норм матеріального та процесуального права у зв`язку з чим, рішення по справі залишається без змін, а апеляційна скарга без задоволення.

Судові витрати покладаються на заявника апеляційної скарги.

Керуючись ст. ст. 269,270, 275,276,281-284 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний суд

ПОСТАНОВИВ:

1.Апеляційну скаргу Харківської міської ради, на рішення Господарського суду Харківської області від 15.07.2024 у справі № 922/745/24 залишити без задоволення.

2.Рішення Господарського суду Харківської області від 15.07.2024 у справі №922/745/24 залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок і строки оскарження передбачено ст. 286 -289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 06.11.2024

Головуючий суддя О.І. Склярук

Суддя В.В. Россолов

Суддя В.С. Хачатрян