ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

"22" липня 2024 р. Справа № 911/2519/23

Розглянувши матеріали справи за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Кібк-Інвест»

до Обслуговуючого кооперативу «ЖБК «Ольвія Буд»

про скасування державної реєстрації незавершеного будівництва, припинення права власності та закриття розділу.

за зустрічним позовом

Обслуговуючого кооперативу «ЖБК «Ольвія Буд»

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кібк-Інвест»

про зобов`язання вчинити дії

Суддя Карпечкін Т.П.

За участю представників:

від позивача (відповідача за зустрічним позовом): Рущак В. І. (ордер серія АО № 1089092 від 16.08.2023 року);

від відповідача (позивача за зустрічним позовом): Розенбойм Ю. О. (ордер ВН № 1282296 від 09.09.2023 року).

Обставини справи:

В провадженні Господарського суду Київської області знаходиться справа за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Кібк-Інвест» до Обслуговуючого кооперативу «ЖБК «Ольвія Буд» про скасування державної реєстрації незавершеного будівництва, припинення права власності та закриття розділу та зустрічним позовом Обслуговуючого кооперативу «ЖБК «Ольвія Буд» до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кібк-Інвест» про зобов`язання вчинити дії.

Товариством з обмеженою відповідальністю «Кібк-Інвест» подано до Господарського суду Київської області позов до Обслуговуючого кооперативу «ЖБК «Ольвія Буд» про скасування державної реєстрації незавершеного будівництва, припинення права власності та закриття розділу.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 21.08.2023 відкрито провадження у справі № 911/2519/23 за правилами загального позовного провадження.

В ході підготовчого провадження у справі № 911/2519/23 судові засідання неодноразово відкладались з метою з`ясування усіх обставин, передбачених ч. 2 ст. 182 Господарського процесуального кодексу України та через оголошення у місті Києві сигналу «Повітряних тривог» та загроз ракетних ударів.

В ході підготовчого провадження у справі № 911/2519/23 Обслуговуючим кооперативом «ЖБК «Ольвія Буд» подано зустрічну позовну заяву до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кібк-Інвест» про зобов`язання вчинити дії.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 20.12.2023 зустрічну позовну заяву Обслуговуючого кооперативу «ЖБК «Ольвія Буд» до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кібк-Інвест» про зобов`язання вчинити дії було повернуто заявнику.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 18.01.2024 було витребувано у Господарського суду Київської області матеріали справи № 911/2519/23 у зв`язку з надходженням апеляційної скарги Обслуговуючого кооперативу «ЖБК «Ольвія Буд» на ухвалу від 20.12.2023, у зв`язку з чим супровідним листом № 02-04/911/2591/23 від 30.01.2024 матеріали справи № 911/2519/23 було скеровано до Північного апеляційного господарського суду для подальшого розгляду апеляційної скарги.

Постановою Північного апеляційного господарського суду від 12.02.2024 ухвалу Господарського суду Київської області від 20.12.2023 скасовано, матеріали справи № 911/2519/23 направлено до Господарського суду Київської області для вирішення питання про прийняття зустрічної позовної заяви до розгляду.

У зв`язку з чим, зустрічну позовну заяву Обслуговуючого кооперативу «ЖБК «Ольвія Буд» до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кібк-Інвест» про зобов`язання вчинити дії прийнято до спільного розгляду з первісним позовом у справі № 911/2519/23.

В ході підготовчого провадження у справі № 911/2519/23 позивач (відповідач за зустрічним позовом) зазначив, що позовні вимоги, з підстав викладених у первісній позовній заяві, підтримує. Також зазначив і про те, що ним повідомлено про всі обставини справи, які йому відомі, та надані суду всі наявні в нього докази. Позивач (відповідач за зустрічним позовом) проти зустрічного позову заперечував з підстав викладених у відзиві та просив суд відмовити у задоволені зустрічних позовних вимог. Відповідач проти первісного позову заперечував з підстав викладених у відзиві та просив суд відмовити у задоволені первісних позовних вимог, вимоги за зустрічним позовом підтримав.

Крім того, в ході підготовчого провадження у справі № 911/2519/23 було витребувано у Обслуговуючого кооперативу «ЖБК «Ольвія Буд» та Державного реєстратора Пірнівської сільської ради Київської області Стукач Сергія Вікторовича (вул. Київська, 50, с. Новосілки) належним чином засвідчені копії документів, на підставі яких була здійснена реєстрація спірного об`єкту незавершеного будівництва з реєстраційним номером: 140, що розташований на земельній ділянці з кадастровим номером: :01:017:0171, за адресою: Київська обл., Фастівський р-н., смт. Глеваха, вул. Калинівська, 3.

Однак, не зважаючи на вжиті судом заходи щодо неодноразового витребування наведених документів, відповідні вимоги суду не виконані.

Згідно п. 3 ч. 2 ст. 185 Господарського процесуального кодексу України за результатами підготовчого засідання суд постановляє ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначення справи до судового розгляду по суті.

Враховуючи те, що судом під час підготовчого судового засідання вирішено питання, зазначені в ч. 2 ст. 182 Господарського процесуального кодексу України та вчинено усі необхідні дії, передбачені ст. 177 Господарського процесуального кодексу України, з метою забезпечення правильного, своєчасного та безперешкодного розгляду справи по суті, суд дійшов висновку про закриття підготовчого провадження у справі та призначення справи до судового розгляду по суті на 22.07.2024.

У судовому засіданні 22.07.2024 представник позивача (відповідача за зустрічним позовом) підтримав вимоги за первісним позовом, заперечував проти зустрічного позову, представник відповідача (позивача за зустрічним позовом) заперечував проти первісного позову, підтримав вимоги за зустрічним позовом.

Відповідно до ч. 4 ст. 13 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Згідно з ч. ч. 1, 2 ст. 233 Господарського процесуального кодексу України суди ухвалюють рішення, постанови іменем України негайно після закінчення судового розгляду. Рішення та постанови приймаються, складаються і підписуються в нарадчій кімнаті складом суду, який розглянув справу.

Відповідно до ч. 1 ст. 240 Господарського процесуального кодексу України рішення суду проголошується у судовому засіданні, яким завершується розгляд справи, публічно, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд може проголосити лише вступну та резолютивну частини рішення.

У зв`язку з чим, в судовому засіданні 22.07.2024 судом закінчено розгляд справи та за результатами оцінки поданих сторонами доказів, у нарадчій кімнаті, прийнято рішення.

Розглянувши матеріали справи та дослідивши надані докази, суд

ВСТАНОВИВ:

Як вбачається з викладених у позові обставин, Товариством з обмеженою відповідальністю «Кібк-Інвест» подано позов до Обслуговуючого кооперативу «ЖБК «Ольвія Буд» про скасування державної реєстрації незавершеного будівництва, припинення права власності та закриття розділу.

Зокрема, позивач у позові просить:

- скасувати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права власності за Обслуговуючим кооперативом «ЖБК «Ольвія Буд», проведену Державним реєстратором Пірнівської сільської ради Київської області Стукачем Сергієм Вікторовичем; рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 62873964 від 17.01.2022 щодо об`єкту незавершеного будівництва, багатоквартирний житловий будинок (незавершене будівництво, готовність 20%), що розташований за адресою Київська обл, Фастівський р-н, смт. Глеваха, вул. Калинівська, 3 на земельній ділянці з кадастровим номером :012:017:0171, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 140, номер відомостей про речове право: 46189569.

- виключити з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомості про право власності (номер відомостей про речове право: 46189569) Обслуговуючого кооперативу «ЖБК «Ольвія Буд» на об`єкт незавершеного будівництва, багатоквартирний житловий будинок (незавершене будівництво, готовність 20%), що розташований за адресою Київська обл, Фастівський р-н, смт. Глеваха, вул. Калинівська, 3, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 140, з закриттям розділу.

В ході розгляду спору відповідач подав відзив, в якому позовні вимоги заперечував, зазначив про відсутність порушеного права позивача, оскільки він не набув за договором (або за будь-якими іншими правочинами) будь-які права на Об`єкт будівництва. При цьому, відповідач стверджує, що саме йому належить право власності на Об`єкт будівництва на підставі абз. 2 п. 3.1 Договору про спільну забудову земельної ділянки.

Заперечуючи позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Кібк-Інвест», Обслуговуючим кооперативом «ЖБК «Ольвія Буд» (відповідачем) подано зустрічний позов до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кібк-Інвест» про зобов`язання вчинити дії.

Зокрема, у зустрічному позові Обслуговуючий кооператив «ЖБК «Ольвія Буд» просить:

- скасувати рішення державного реєстратора Гребінківської селищної ради Київської області Яремко Марини Василівни від 03.12.2021, індексний номер: 62045652 про державну реєстрацію права власності за Товариством з обмеженою відповідальністю «Кібк-Інвест» (ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України 37740612) на об`єкт: незавершене будівництво, житловий комплекс з приміщеннями соціально-побутового призначення, житловий (багатоквартирний) будинок за адресою: Київська область, Фастівський район, смт.Глеваха, вулиця Вокзальна, будинок 3, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 140, та скасувати державну реєстрацію вказаного права власності.

- закрити розділ Державного реєстру прав на нерухоме майно на об`єкт незавершеного будівництва - незавершене будівництво, житловий комплекс з приміщеннями соціально-побутового призначення, житловий (багатоквартирний) будинок за адресою: Київська область, Фастівський район, смт.Глеваха, вулиця Вокзальна, будинок 3, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 140 та припинити в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Кібк-Інвест» (ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України 37740612) на об`єкт: незавершене будівництво, житловий комплекс з приміщеннями соціально-побутового призначення, житловий (багатоквартирний) будинок за адресою: Київська область, Фастівський район, смт.Глеваха, вулиця Вокзальна, будинок 3., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 140.

У відзиві на зустрічну позовну заяву позивач (відповідач за зустрічним позовом) зустрічні позовні вимоги заперечував, зазначив про необґрунтованість та безпідставність зустрічних позовних вимог, неналежність обраного способу захисту права та суперечність його фактичним обставинам та вимогам законодавства.

Як свідчать матеріали справи, між Товариством з обмеженою відповідальністю «Кібк-Інвест» (далі Товариство, позивач за первісним позовом, відповідач за зустрічним позовом) та Обслуговуючим кооперативом «ЖБК «ОЛЬВІЯ БУД» (далі Кооператив, відповідач за первісним позовом, позивач за зустрічним позовом) укладено Договір №21/01/2019 від 21.01.2019 року про спільну забудову земельної ділянки (далі - Договір).

Предметом даного Договору про спільну забудову земельної ділянки є організація та здійснення будівництва Об`єкта за рахунок фінансування (внесення пайових внесків) членів Кооперативу (відповідача) із метою отримання у власність Об`єкта будівництва (Приміщень) членами Кооперативу (відповідачем) та Товариством (позивачем) у тих обсягах квадратних метрів, що визначені у даному Договорі.

Згідно з умовами укладеного між сторонами Договору від 21.01.2019 року №21/01/2019 про спільну забудову земельної ділянки сторони зобов`язалися організувати та здійснити будівництво багатоповерхового житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями, який складається з 10-ти секцій (черг) будівництва, загальною орієнтовною (предпроектною) площею 45 000 кв.м на земельних ділянках по вул. Вокзальній у сел. Глеваха Васильківського району Київської області (площами 1,000 га, кадастровий номер :01:017:0158 та 1,0993 га, кадастровий номер :01:017:0171) за рахунок фінансування (внесення пайових внесків) членів відповідача із метою отримання у власність Об`єкта будівництва (приміщень) членами відповідача та позивача у тих обсягах квартирних метрів, що визначені у даному Договорі.

В обгрунтування первісного позову Товариство з обмеженою відповідальністю «Кібк-Інвест» зазначає, що метою укладення Договору про спільну забудову земельної ділянки було спільними зусиллями та вкладами (зі сторони Кооперативу це фінансування будівництва та контроль за підрядниками) будівництво Об`єкта з метою отримання прибутку (нерухомого майна та як наслідок прибутку від його реалізації). Внеском позивача були його земельні ділянки, на яких мало здійснюватись будівництво.

Проте, як зазначає позивач, відповідач зловживаючи своїми правами, порушивши умови Договору про спільну забудову земельної ділянки та перешкодивши досягненню мети Договору, намагається позбавити позивача прав на земельні ділянки шляхом здійснення оскаржуваної у позові незаконної державної реєстрації прав на Об`єкт, будівництво якого не завершено і домовленостей про розподіл результату Договору не досягнуто. Наведене створює загрозу позбавлення позивача прав на передані у спільну діяльність земельні ділянки за відсутності результатів спільної діяльності.

Зокрема, позивач зазначає, що після остаточного припинення Кооперативом (відповідачем) фінансування будівництва та припинення такого будівництва з 2020 року, майже через рік - 30.11.2021 року позивачем зареєстровано за собою об`єкт незавершеного будівництва, житловий комплекс з приміщеннями соціально-побутового призначення, житловий (багатоквартирний) будинок (Опис об`єкта: Загальна площа (кв.м): 2925,1, Опис: площа забудови 652,30 кв.м, висота будівлі 15,80 м, кількість підземних поверхів - 1, кількість поверхів - 5, загальна площа будівлі 2925,10 кв.м, відсоток готовності 47%; адреса: Київська обл., Фастівський р., смт. Глеваха, вулиця Вокзальна, будинок 3), як об`єкт, який розташований на орендованій ним земельній ділянці.

Проте, враховуючи наявну на момент реєстрації технічну помилку в електронному дозволі (наявність лише земельної ділянки, кадастровий номер :01:017:0158), незавершене будівництво зареєстрували саме з прив`язкою до неї. В той же час, дозвіл видавався лише на першу чергу, яка знаходиться на земельній ділянці, кадастровий номер :01:017:0171. В подальшому дана технічна помилка в електронному дозволі виправлена, додано правильний кадастровий номер.

Однак, як зазначає позивач, скориставшись вищенаведеною технічною помилкою, на підставі документів, які видані на позивача, якими позивач володіє і на підставі яких лише позивач має право проводити реєстраційні дії, відповідачем незаконно здійснено державну реєстрацію незавершеного будівництва: незавершене будівництво, багатоквартирний житловий будинок (незавершене будівництво, готовність 20%), за адресою: Київська обл., Фастівський р., смт. Глеваха, вулиця Калинівська, будинок 3, на земельній ділянці, кадастровий номер :01:017:0171 (Київська обл., Васильківський р., смт. Глеваха, вулиця Вокзальна). Відповідна державна реєстрація проводилась відповідачем на вже зареєстрований позивачем Об`єкт - реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 140, скориставшись непорозуміннями у кадастрових номерах та змінах в адресах земельних ділянок.

При цьому, щоб здійснити реєстраційні дії і обійти можливі заборони, враховуючи наявність уже зареєстрованого об`єкту незавершеного будівництва, відповідач надав недостовірні (неактуальні) дані стосовно адреси.

Позивач вважає незаконними дії відповідача стосовно реєстрації незавершеного будівництва: незавершене будівництво - багатоквартирний житловий будинок (незавершене будівництво, готовність 20%), за адресою: Київська обл., Васильківський р-н, смт. Глеваха, вулиця Вокзальна, на земельній ділянці, кадастровий номер :01:017:0171.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що відповідно до документів, поданих відповідачем на реєстрацію спірного об`єкту незавершеного будівництва, відповідач не мав права здійснювати таку реєстрацію, подані відповідачем документи не дають право саме відповідачу на здійснення реєстрації об`єкта незавершеного будівництва, оскільки всі документи стосуються позивача.

Однак, Державним реєстратором Пірнівської сільської ради Київської області Стукачем Сергієм Вікторовичем у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно проведено державну реєстрацію права власності за Обслуговуючим кооперативом «ЖБК «Ольвія Буд» (з відкриттям розділу), індексний номер 62873964 від 17.01.2022 щодо об`єкту незавершеного будівництва, багатоквартирний житловий будинок (незавершене будівництво, готовність 20%), що розташований за адресою Київська обл, Фастівський р-н, смт. Глеваха, вул. Калинівська, 3 на земельній ділянці з кадастровим номером :012:017:0171, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 140, номер відомостей про речове право: 46189569 за відсутності будь-яких правових підстав, незаконно, на підставі документів, які оформлені та належать позивачу, на об`єкт, який вже зареєстровано.

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно документами, на підставі яких було проведено державну реєстрацію, були:

- довідка серія та номер 0057/02-22, видана 12.01.2022, видавник: Глевахівська селищна рада;

- витяг з ДРРП серія та номер 135930942, виданий 29.08.2018, видавник: приватний нотаріус Леончук І.Б.;

- договір про спільну забудову земельної ділянки з додатками серія та номер: 21/01/2019, виданий 21.01.2019, видавник: сторони по договору;

- містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки серія та номер: 21/16-09, виданий 30.10.2017, видавник: Васильківська районна державна адміністрація;

- технічний паспорт серія та номер: ТІ01:5303-4541-9178-1165, виданий 23.12.2021, видавник: ЄДЕССБ, документ отримано з ЄДЕССБ;

- рішення органу місцевого самоврядування серія та номер: 83, виданий 31.10.2018, видавник: Глевахівська селищна рада;

- дозвіл на будівельні роботи серія та номер: ІУ27, виданий 26.04.2019, видавник: ЄДЕССБ, документ отримано з ЄДЕССБ.

Отже, Державному реєстратору були подані (оскільки інших документів не існує) з основного:

- дозвіл на виконання будівельних робіт № ІУ 27 від 26.04.2019 (нове будівництво по вул.Вокзальній) виданий ТОВ «КІБК-ІНВЕСТ», яке є замовником будівництва;

- містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки № 21/16-09 від 30.10.2017 (вулиця Вокзальна, смт. Глеваха, Васильківського району Київської області) видані замовнику - ТОВ «КІБК-ІНВЕСТ»;

- договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер :01:017:0171 від 02.07.2007 (зі змінами додаткових договорів), укладений між Глевахівською селищною радою Васильківського району, як орендодавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю «КІБК-ІНВЕСТ» (попередня назва - ТОВ «Київська інвестиційно-будівельна компанія», в додаткових договорах відображається нова назва), як орендарем;

- Договір про спільну забудову земельної ділянки №21/01/2019 від 21.01.2019, укладений між позивачем та відповідачем (який не є договором (у тому числі попереднім) купівлі-продажу незавершеного будівництва);

- технічний паспорт, який може замовити будь-хто, оскільки він не наділяє особу, якій такий паспорт видається, будь-якими правами на об`єкт.

Відтак, вказані документи не могли бути підставою для реєстрації за відповідачем Об`єкту незавершеного будівництва.

Також, враховуючи зміст Договору про спільну забудову земельної ділянки № 21/01/2019 від 21.01.2019, укладеного між позивачем та відповідачем, сторони домовились спільно діяти для будівництва житлового комплексу.

Відповідно до п. 3.1. Договору Сторони домовились, що розподіл результатів будівництва здійснюється в порядку та на умовах, визначених Сторонами у Договорі та встановлені у відповідному Додатку до Договору, який є невід`ємною частиною цього Договору, який Сторони зобов`язані підписати до введення Об`єкта будівництва в експлуатацію.

Абзац другий п. 3.1. Договору, який передбачає, що «до моменту розподілу результатів будівництва Кооперативу будуть належати всі речові та майнові права на побудовані будівлі, споруди та інші об`єкти нерухомості, в тому числі і об`єкти незавершеного будівництва, а також інженерні комунікації, що Кооперативом будуть побудовані на Земельній ділянці», не дає право відповідачу в силу закону здійснити державну реєстрацію на об`єкт незавершеного будівництва. До завершення будівництва та розподілу між сторонами спільної діяльності результатів будівництва, у відповідача відсутні підстави для набуття будь-яких прав на розташовані на земельній ділянці позивача об`єкти нерухомості.

Чинним законодавством (спеціальним законом) передбачено чіткий перелік документів, на підставі яких реєстратор може здійснити реєстраційну дію стосовно незавершеного будівництва і такий перелік не може змінюватись умовами господарського договору.

Однак, у відповідача (Кооперативу) не було прав на земельну ділянку та статусу замовника/забудовника земельної ділянки; всі дозвільні документи були оформлені на позивача.

Стосовно порушення прав, свобод чи законних інтересів, позивач зазначає, що з 2020 року відповідач, як сторона Договору, не виконує умови щодо своєчасного будівництва Об`єкта, визначеного Договором, Кооператив з 2020 року не здійснює фінансування будівництва, оскільки у нього відсутні для цього кошти.

Згідно з п. 4.2.4 Договору Кооператив зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі здійснити фінансування будівництва, в тому числі за рахунок коштів членів Кооперативу.

В той же час, розуміючи неможливість завершити будівництво за Договором про спільну забудову земельної ділянки, відповідач розпочав вчиняти дії, які суперечать меті Договору та чинному законодавству і спрямовані на порушення прав та інтересів позивача.

Так, після спірної реєстрації об`єкту незавершеного будівництва, 14.07.2022 відповідач звернувся до суду з позовом про зобов`язання здійснити заміну сторони орендаря з ТОВ «КІБК-Інвест» в договорі оренди земельної ділянки кадастровий №:01:017:0171 №3747 від 02.07.2007 на кооператив ОК «ЖБК «Ольвія Буд» та укласти додаткову угоду до договору оренди №3747 від 02.07.2007 з ОК «ЖБК «Ольвія Буд» про внесення змін щодо орендаря (справа №911/1107/22). Рішеннями першої та апеляційної інстанції Кооперативу відмовлено у задоволенні позовних вимог.

В той же час, така поведінка відповідача свідчить про його намір заволодіти орендованою позивачем земельною ділянкою без достатніх правових підстав і оскаржувана незаконна реєстрація Об`єкту незавершеного будівництва була спрямована на позбавлення Товариства права користування (оренди) земельної ділянки кадастровий номер :01:017:0171.

Така поведінка Кооперативу (незаконна реєстрація Об`єкту незавершеного будівництва та намагання позбавити Товариство права користування земельною ділянкою) є недобросовісною, не відповідає меті Договору про спільну забудову земельної ділянки, свідчить про зловживання правом.

Відповідач, з посиланням на абз. 2 п. 3.1 Договору про спільну забудову земельної ділянки наполягає на тому, що до моменту розподілу результатів будівництва саме Кооперативу належать всі речові та майнові права на побудовані будівлі, споруди та інші об`єкти нерухомості, в тому числі і об`єкти незавершеного будівництва.

В свою чергу, відповідач стверджує, що у позивача такі права на побудовані будівлі, споруди та інші об`єкти нерухомості, в тому числі і об`єкти незавершеного будівництва відсутні, позивач ці права не набув і до моменту розподілу результатів будівництва набути їх не може.

Відповідач наголошує, що відповідно до пункту 1.5., підпункту 4.3.2. Договору позивач має право отримати Приміщення відповідно до п.3.1. Договору - розташовані в Об`єкті будівництва окремі (житлові) квартири, нежитлові приміщення (паркомісця, комори та інше). Тому, у позивача відсутні правові та фактичні підстави для набуття будь-яких речових прав на Об`єкт будівництва.

Також відповідач заперечує твердження позивача щодо невиконання відповідачем з 2020 року зобов`язань зі своєчасного фінансування та будівництва обєкта, визначеного Договором.

За твердженням відповідача, несвоєчасне виконання будівельних робіт було обумовлено недотриманням позивачем умов п.2.4 та п. 4.2.7. Договору, за якими Товариство мало передати Кооперативу функції Замовника будівництва, а Кооператив зобов`язаний прийняти на себе функції замовника будівництва, виконувати дії щодо здійснення будівництва об`єкта та прийняття секцій (черг) об`єкта будівництва в експлуатацію у встановленому діючим законодавством порядку.

Однак, саме позивач, оформивши на власне ім`я дозвіл на виконання будівельних робіт №ІУ27 від 26.04.2019 року, в подальшому не передав права замовника будівництва Кооперативу, створивши тим самим перешкоди Кооперативу у здійсненні будівництва.

За змістом пункту 5 постанови Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 №466 «Деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт» будівельні роботи можуть виконуватися замовником після отримання документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або договору суперфіцію та видачі замовнику дозволу на виконання будівельних робіт.

Отже, як стверджує відповідач, саме вказані вище дії (оформлення дозволу на виконання будівельних робіт на своє ім`я) та бездіяльність (не передання прав замовника будівництва Кооперативу) позивача зумовили порушення строків виконання будівельних робіт на Об`єкті будівництва.

В ході розгляду первісного позову судом досліджено та враховано наступне.

Відповідно до п. 68. Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою КМУ від 25.12.2015 № 1127 (в редакції чинній на момент вчинення реєстраційних дій) для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, зокрема на об`єкт, що підлягає приватизації, подаються документи, передбачені статтею 27-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

У разі коли реєстрація документа, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт, здійснювалася в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва, державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва проводиться за наявності відповідних відомостей, отриманих державним реєстратором з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. Державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва проводиться за наявності відомостей про його технічну інвентаризацію, отриманих державним реєстратором з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.

Частиною 1 ст. 27-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції чинній на момент вчинення реєстраційних дій) визначено, що для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва подаються такі документи: 1) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об`єктом (у разі відсутності у Державному реєстрі прав зареєстрованого відповідного речового права на земельну ділянку); 2) документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт (крім випадків, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва); 3) документ, що містить опис об`єкта незавершеного будівництва за результатами технічної інвентаризації такого об`єкта (крім випадків, коли такий документ внесено до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва).

Пунктами 2, 3, 4, 11 ч. 1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції чинній на момент вчинення реєстраційних дій), зокрема:

2) заява про державну реєстрацію прав подана неналежною особою;

3) подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом;

4) подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових

прав на нерухоме майно та їх обтяження;

11) заявником подано ті самі документи, на підставі яких заявлене речове право, обтяження вже зареєстровано у Державному реєстрі прав;

Відповідно до п. 3 ч. 1 статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції станом на час здійснення реєстрації) заявником є, зокрема: власник, інший правонабувач, сторона правочину, у яких виникло, перейшло чи припинилося речове право, або уповноважені ними особи - у разі подання документів для проведення державної реєстрації набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав.

Таким чином, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державна реєстрація права власності за Обслуговуючим кооперативом «ЖБК «Ольвія Буд» проведена Державним реєстратором Пірнівської сільської ради Київської області Стукачем Сергієм Вікторовичем; рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 62873964 від 17.01.2022 щодо об`єкту незавершеного будівництва, багатоквартирний житловий будинок (незавершене будівництво, готовність 20%), що розташований за адресою Київська обл, Фастівський р-н, смт. Глеваха, вул. Калинівська, 3 на земельній ділянці з кадастровим номером :012:017:0171, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 140, номер відомостей про речове право: 46189569, проведена незаконно, оскільки заявником - Обслуговуючим кооперативом «ЖБК «Ольвія Буд» подані документи, які не відповідають ст. 27-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Відповідно до пунктів 1, 2, 3 частини третьої статті 26 Закону України № 1952 (у редакції, чинній із 16 січня 2020 року) відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим піїпенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

За змістом наведеної норми, наразі способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав.

У пункті 3 розділу ІІ Прикінцеві та перехідні положення Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» встановлено, що судові рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що на момент набрання чинності цим Законом набрали законної сили та не виконані, виконуються в порядку, передбаченому Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» до набрання чинності цим Законом.

Отже, за змістом цієї норми виконанню підлягають виключно судові рішення: 1) про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень: 2) про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 3) про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, тобто до їх переліку не належить судове рішення про скасування запису про проведену державну реєстрацію права, тому починаючи з 16 січня 2020 року цей спосіб захисту вже не може призвести до настання реальних наслідків щодо скасування державної реєстрації прав за процедурою, визначеною у Законі України № 1952.

У разі ухвалення судом рішення про закриття розділу Державного реєстру прав у випадках, передбачених цією статтею, закриття відповідного розділу допускається виключно у разі, якщо таким судовим рішенням вирішується питання щодо набуття та/або припинення речових прав, обтяжень речових прав на об`єкт нерухомого майна, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості, щодо якого закривається розділ у Державному реєстрі прав(чинна редакція ч. 7 ст. 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Відтак, ефективними способами захисту у даній справі є скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень з припиненням відповідного права для відповідача та закриттям відповідного розділу.

Щодо порушеного права позивача, суд враховує, що Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за землею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 577 ЦК України, інших положеннях законодавства (пункт 8.5 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04 грудня 2018 року у справі №910/18560/16 (провадження № 12-143гс18)).

Тому не допускається набуття права власності на об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або іншого речового права на земельну ділянку, яке передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на такій земельній ділянці.

Отже, виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності набуває той, хто має речове право на землю.

Вказана правова позииія викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18.

Згідно з правовою позицією, викладеною у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 та підтриманою у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 923/196/20, не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на об`єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку.

Відтак, позовні вимоги про скасування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності за Обслуговуючим кооперативом «ЖБК «Ольвія Буд», проведеної Державним реєстратором Пірнівської сільської ради Київської області Стукачем Сергієм Вікторовичем; рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 62873964 від 17.01.2022 щодо об`єкту незавершеного будівництва, багатоквартирний житловий будинок (незавершене будівництво, готовність 20%), що розташований за адресою Київська обл, Фастівський р-н, смт. Глеваха, вул. Калинівська, 3 на земельній ділянці з кадастровим номером :012:017:0171, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 140, номер відомостей про речове право: 46189569 з виключенням з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про право власності (номер відомостей про речове право: 46189569) Обслуговуючого кооперативу «ЖБК «Ольвія Буд» на об`єкт незавершеного будівництва, багатоквартирний житловий будинок (незавершене будівництво, готовність 20%), що розташований за адресою Київська обл, Фастівський р-н, смт. Глеваха, вул. Калинівська, 3, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 140, з закриттям розділу, обґрунтовані, доведені і підлягають задоволенню.

Щодо заперечень відповідача, які кореспондуються з його вимогами за зустрічним позовом, судом досліджено та встановлено наступне.

Заперечуючи право позивача (за первісним позовом) на спірний Об`єкт, у зустрічній позовній заяві відповідач заявив вимогу про:

- скасування рішення державного реєстратора Гребінківської селищної ради Київської області Яремко Марини Василівни від 03.12.2021, індексний номер: 62045652 про державну реєстрацію права власності за Товариством з обмеженою відповідальністю «Кібк-Інвест» (ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України 37740612) на об`єкт: незавершене будівництво, житловий комплекс з приміщеннями соціально-побутового призначення, житловий (багатоквартирний) будинок за адресою: Київська область, Фастівський район, смт.Глеваха, вулиця Вокзальна, будинок 3., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 140, та скасувати державну реєстрацію вказаного права власності.

- закриття розділу Державного реєстру прав на нерухоме майно на об`єкт незавершеного будівництва - незавершене будівництво, житловий комплекс з приміщеннями соціально-побутового призначення, житловий (багатоквартирний) будинок за адресою: Київська область, Фастівський район, смт.Глеваха, вулиця Вокзальна, будинок 3, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 140

- припинення у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Кібк-Інвест» (ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України 37740612) на об`єкт: незавершене будівництво, житловий комплекс з приміщеннями соціально-побутового призначення, житловий (багатоквартирний) будинок за адресою: Київська область, Фастівський район, смт.Глеваха, вулиця Вокзальна, будинок 3, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 140.

В обґрунтування вимог за зустрічним позовом позивач за зустрічним позовом (відповідач за первісним позовом, Кооператив) зазначає, об`єкти спору за первісним та зустрічними позовами є тотожними, правовідносини, з яких виникли спори за первісним та зустрічним позовами також є тотожними та ґрунтуються на положеннях Договору про спільну забудову земельної ділянки з кадастровим номером :012:017:0171, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 140.

У пункті 3.1. Договору сторони домовились, що розподіл результатів будівництва здійснюється в порядку та на умовах, визначених сторонами в Договорі про спільну забудову земельної ділянки та встановлені у відповідному додатку до Договору, який є невід`ємною частиною цього договору, який сторони зобов`язані підписати до введення об`єкта будівництва в експлуатацію. До моменту розподілу результатів будівництва Кооперативу будуть належати всі речові та майнові права на побудовані будівлі, споруди та інші об`єкти нерухомості, в тому числі і об`єкти незавершеного будівництва, а також інженерні комунікації, що Кооперативом будуть побудовані на земельній ділянці.

У зв`язку з чим, Кооператив - позивач за зустрічним позовом (відповідач за первісним позовом) наполягає, що саме йому належить право на об`єкт незавершеного будівництва і саме він мав право на його державну реєстрацію за собою, в той час, як у позивача таке право було відсутнє.

У відзиві на зустрічну позовну заяву позивач (відповідач за зустрічним позовом, Товариство) зустрічні позовні вимоги заперечував, зазначив про необґрунтованість та безпідставність зустрічних позовних вимог, оскільки п. 3.1. Договору не стосується порядку вчинення реєстраційних дій і не може його змінювати. Стверджує, що державна реєстрація проведена ним у відповідності до норм чинного законодавства за наявності необхідного обсягу повноважень та необхідного пакету документів.

Крім того, правовідносинам сторін за Договором про спільну забудову земельної ділянки було надано правову оцінку під час розгляду справи № 911/1107/22 (за позовом Кооперативу про заміну орендаря земельної ділянки), де також досліджено та враховано при вирішенні спору, що Кооперативом для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва не було надано реєстратору повного пакету документів, які передбачені законодавством, що свідчить про те, що державна реєстрація прав на нерухоме майно, а саме незавершене будівництво, об`єкт житлової нерухомості розташований за адресою: Київська обл., Фастівський район, смт Глеваха, Калинівська, будинок 3, на земельній ділянці з кададстровим номером :01:017:0171 здійснена з порушенням вимог статті 27-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

При цьому, за змістом ч. 2 ст. 12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відомості, що містяться у Державному реєстрі прав, повинні відповідати відомостям, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії. У разі їх невідповідності пріоритет мають відомості, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії.

Також, у справі № 911/1107/22 судом зауважено, що оскільки сторонами не було підписано відповідного додатку до Договору про спільну забудову земельної ділянки, тобто не погоджено розподіл результатів будівництва, державна реєстрація за Кооперативом права на об`єкт незавершеного будівництва з подальшою вимогою отримати право оренди на земельну ділянку спрямована на усунення сторони Договору від розподілу результатів спільної діяльності та не відповідає меті та змісту волевиявлення сторін такого Договору.

Наведене додатково підтверджує факт порушення Кооперативом прав Товариства у зв`язку з реєстрацією Кооперативом спірного об`єкту.

При зверненні до суду з зустрічним позовом Кооператив стверджує, що він є власником спірного об`єкта незавершеного будівництво і саме вказаною обставиною обґрунтовані заявлені ним у цій справі зустрічні позовні вимоги. Відтак, для вирішення спору сторін по суті, в будь-якому випадку, слід встановити чи є Кооператив власником такого майна. При цьому, так як державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності в розумінні положень чинного законодавства, для вирішення спору сторін по суті слід встановити чи набув Кооператив права власності на відповідний об`єкт незавершеного будівництво.

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (тут і далі в редакції станом на дату реєстрації об`єкта незавершеного будівництва) визначено поняття державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як офіційне визнання та підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

За змістом наведеної норми державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає.

Порядок набуття права власності на новостворене майно та об`єкти незавершеного будівництва визначений статтею 331 ЦК України, частинами другою, третьою якої передбачено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об`єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності на нього відповідно до закону.

Як вказала Велика Палата Верховного Суду, проаналізувавши положення частини 3 статті 331 ЦК України, щоб новостворене майно стало об`єктом цивільно-правових відносин, потрібне виконання трьох умов: 1) завершення будівництва; 2) прийняття до експлуатації; 3) державна реєстрація.

Доки цих умов не виконано, особа вважається лише власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані у процесі цього будівництва (створення майна) (частина 3 статті 331 ЦК України) (висновки Великої Палати Верховного Суду у постановах від 07.07.2020 у справі № 910/10647/18 та від 22.07.2019 у справі № 369/3043/17-ц).

У свою чергу Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду вже неодноразово наголошував, що за визначенням частини 3 статті 331 ЦК України об`єкт незавершеного будівництва за своєю суттю є сукупністю будівельних матеріалів, які також є майном, що належить забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво) (висновки Верховного Суду у постановах від 26.02.2020 у справі № 914/1658/15, від 13.03.2019 у справі № 910/4032/18 та від 16.02.2021 у справі № 914/2070/19).

У пункті 3.1. Договору про спільну забудову земельної ділянки сторони домовились, що розподіл результатів будівництва здійснюється в порядку та на умовах, визначених сторонами в Договорі та встановлені у відповідному додатку до Договору, який є невід`ємною частиною цього договору, який сторони зобов`язані підписати до введення об`єкта будівництва в експлуатацію. До моменту розподілу результатів будівництва Кооперативу будуть належати всі речові та майнові права на побудовані будівлі, споруди та інші об`єкти нерухомості, в тому числі і об`єкти незавершеного будівництва, а також інженерні комунікації, що Кооперативом будуть побудовані на земельній ділянці.

Однак, абз. 2 п. 3.1 Договору про спільну забудову земельної ділянки не надає можливості проводити реєстраційні дії на об`єкт незавершеного будівництва.

В договорі сторони можуть визначити поведінку один одного, проте, якщо вчинення дій лягає на третю особу, то вказані умови договору не можуть диктувати поведінку такої третьої особи (реєстратора), який здійснює свою діяльність виключно на підставі чинного законодавства та порядку, який було порушено.

Крім того, даний спір нерозривно пов`язаний з обставинами невиконання Договору про спільну забудову і дострокова реєстрація об`єктів незавершеного будівництва свідчить про недосягнення мети Договору про спільну забудову та спроби його припинити набуттям незавершеного будівництва у власність.

Досліджуючи причини недосягнення мети Договору про спільну забудову, судом встановлено, що має місце порушення зі сторони відповідача (позивача за зустрічним позовом), який мав здійснювати фінансування та організацію будівництва, яке після завершення підлягало розподілу між сторонами Договору.

В свою чергу, позивачем (за первісним позовом) в якості внеску у спільну діяльність передано відповідачу земельну ділянку, чим виконано свою частину зобов`язання.

Стаття 1130 ЦК України встановлює, що за договором про спільну діяльність сторони (учасники) зобов`язуються спільно діяти без створення юридичної особи для досягнення певної мети, що не суперечить законові. Спільна діяльність може здійснюватися на основі об`єднання вкладів учасників (просте товариство) або без об`єднання вкладів учасників.

Згідно зі ст. 1131 ЦК України договір про спільну діяльність укладається у письмовій формі. Умови договору про спільну діяльність, у тому числі координація спільних дій учасників або ведення їхніх спільних справ, правовий статус виділеного для спільної діяльності майна, покриття витрат та збитків учасників, їх участь у результатах спільних дій та інші умови визначаються за домовленістю сторін, якщо інше не встановлено законом про окремі види спільної діяльності.

Отже, спільна діяльність це договірна форма об`єднання осіб для досягнення спільної мети без створення юридичної особи.

Метою спільної діяльності може бути як господарська (інвестування, виконання робіт, надання послуг, будівництво об`єктів промисловості, торгівлі, житла, тощо), так і негосподарська (вирішення питань, що стосуються спільних інтересів територіальних громад, тощо) мета, за умови, що вона не суперечить закону.

Для досягнення мети спільної діяльності її учасники вправі виділити для цього певне майно (об`єднати вклади) або обмежитися особистою трудовою участю, зокрема розробкою та поданням раціоналізаторських пропозиції, які впроваджуватимуться в межах спільної діяльності, тощо.

За своєю правовою природою Договір є саме договором про спільну діяльність, адже, укладаючи його, сторони взяли на себе зобов`язання діяти спільно для досягнення певної мети (будівництва багатоповерхового житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями, який складається з 10-ти секцій (черг) будівництва - примітка суду), для чого кожна з сторін внесла певні вклади (позивач (відповідач за зустрічним позовом) передав право на забудову належної йому земельної ділянки та делегував функції замовника будівництва, а відповідач (позивач за зустрічним позовом) мав забезпечити фінансування та організацію будівництва.

В обґрунтування неможливості досягнення мети Договору про спільну забудову відповідач (за первісним позовом, позивач за зустрічним позовом) посилається на відсутність у нього повноважень замовника будівництва, що і перешкодило своєчасному завершенню будівництва.

Однак, відповідачем (за первісним позовом, позивачем за зустрічним позовом) не наведено фактів, які вказують на перешкоди завершення будівництва саме через оформленням дозволу на виконання будівельних робіт на позивача, як особи, якій належить право на земельнуділянку під будівництвом.

Невиконання Договору жодним чином не було пов`язане з відсутністю у Кооперативу прав замовника будівництва, при належному фінансуванні та виконанні інших обов`язків, у Кооперативу було достатньо повноважень для здійснення та завершення будівництва. І після належного розподілу результатів Договору було б вирішено питання з земельною ділянкою під створеним Об`єктом нерухомості, яким Об`єкт незавершеного будівництва не являється.

Однак, за відсутності належного результату Договору про спільну забудову, поділ такого результату неможливий.

В той же час, як наголошує позивач (за первісним позовом, відповідач за зустрічним позовом), протягом певного періоду будівництво здійснювалось і оформлення дозволу на виконання будівельних робіт на ТОВ «КІБК-Інвест» не перешкоджало будівництву. Справжньою причиною припинення будівництва була відсутність коштів, з що не спростовано Обслуговуючим кооперативом «ЖБК «Ольвія Буд». Кооперативом не надано пояснень та доказів щодо своєчасності фінансування будівництва.

Окрім цього, враховуючи законодавчо встановлене коло осіб які можуть бути замовниками будівництва, в договорі існують умови, якими передбачено, що якщо відповідач самостійно не може виконати дані функції, то він звертається до позивача, щоб останніх їх здійснив.

Відповідно до п. 2.4. Договору про спільну забудову підписуючи даний Договір Товариство підтверджує, що передає (надає всі повноваження) Кооперативу функції Замовника будівництва, що встановлені відповідно до приписів Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Відповідно до умов підпункту 4.2.7. Договору про спільну забудову Кооператив зобов`язаний, зокрема, прийняти на себе функції замовника будівництва, виконувати дії щодо здійснення будівництва об`єкта та прийняття секцій (черг) об`єкта будівництва в експлуатацію у встановленому діючим законодавством порядку, здійснювати придбання всіх необхідних будівельних матеріалів та конструкцій, розробити і узгодити проектно-кошторисну та іншу необхідну для будівництва об`єкту документацію з урахуванням пропозицій позивача за їх наявності, компенсувати позивачу орендну плату за земельну ділянку, нести витрати з охорони території будівництва тощо.

У зв`язку з чим, суд зауважує, що функції замовника будівництва не є тотожними зі статусом та повним обсягом прав забудовника у розумінні Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». Крім того, умови господарського договору не можуть підміняти чи змінювати регуляторні норми чинного законодавства.

Відповідний п. 2.4. Договору про спільну забудову передбачав лише передачу функцій замовника/забудовника, передачі прав замовника не передбачалось, дозвіл на виконання будівельних робіт був оформлений і будівельні роботи могли здійснюватись за дорученням Товариства.

21 січня 2019 року сторонами Договору підписано акт приймання-передачі функцій замовника будівництва, згідно якого Товариство передало Кооперативу функції замовника будівництва, а саме:

- укласти від свого імені договір генерального підряду, договори підряду, тощо, необхідні для здійснення будівництва;

- надати генеральному підряднику (підряднику) будівельний майданчик (фронт робіт), передати дозвільну та іншу договірну документацію і ресурси відповідно до договору генерального підряду (підряду);

- здійснювати у будь-який час, не втручаючись у господарську діяльність генерального підрядника (підрядника), технічний нагляд і контроль за ходом, якістю, вартістю та обсягами виконання робіт;

- приймати у встановленому порядку та оплачувати виконані роботи;

- вимагати безоплатного виправлення недоліків, що виникли внаслідок допущених генеральним підрядником (підрядником) порушень або виправити їх своїми силами, якщо інше не передбачено договором генерального підряду (підряду);

- відмовитися від договору генерального підряду (підряду) та вимагати відшкодування збитків, якщо генеральний підрядник (підрядник) своєчасно не розпочав роботи або виконує їх настільки повільно, що закінчення їх у строк, визначений договором генерального підряду (підряду), стає неможливим;

- ініціювати внесення змін у договір генерального підряду (підряду), вимагати розірвання договору генерального підряду (підряду) та відшкодування збитків за наявності істотних порушень підрядником умов договору генерального підряду (підряду);

- виконувати інші функції замовника будівництва, передбачені Цивільним і Господарським кодексами України, Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності», а також іншими актами законодавства України.

Таким чином, у Кооперативу був достатній обсяг функцій, необхідних для здійснення будівництва. В той же час, статус замовника будівництва та права замовника залишались у позивача і їх передача відповідачу не передбачалась за умовами Договору про спільну забудову. Наполягання Кооперативу на необхідності оформлення позивачем дозволу на виконання будівельних робіт на ім`я відповідача чи внесення до дозволу відповідних змін, безпідставні і суперечать вимогам чинного законодавства.

Виходячи з умов Договору та положень чинного законодавства, до завершення будівництва спірного житлового комплексу та введення його в експлуатацію, мова може йти лише про набуття права власності на матеріали, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Також суд враховує, що Товариство є особою, яка має право на земельну ділянку і таке право внесено як вклад у спільну діяльність, тому припинення такого права можливе лише після досягнення обумовленого сторонами результату спільної діяльності.

Також, виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, право власності набуває той, хто має речове право на землю.

Відтак, чинне законодавство та судова практика чітко вказує на те, що власником об`єкту незавершеного будівництва (будівельних матеріалів) є замовник будівництва (в даному випадку ТОВ «КІБК-ІНВЕСТ») а відповідно лише після набуття права на такий об`єкт позивачем, останній може передавати його договорами не забороненими чинним законодавством іншим особам, в тому числі за договором купівлі-продажу.

Згідно із статтею 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції чинній на час реєстрації права власності на Об`єкт будівництва за Товариством) у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення, меліоративні мережі, складові частини меліоративної мережі. У Державному реєстрі прав також реєструються передбачені законом речові права та їх обтяження на об`єкти незавершеного будівництва та майбутні об`єкти нерухомості.

Щодо посилання Кооперативу на ч. 3 статті 27-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», що державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва, набутого на підставі договору, здійснюється на підставі такого договору, суд зазначає, що Договір про спільну забудову не передбачає можливості реєстрації за Кооперативом права власності на об`єкт незавершеного будівництва.

В свою чергу, реєстрація Товариством права власності на об`єкт незавершеного будівництва здійснена на підставі закону і між сторонами залишились неврегульованими майнові питання, які підлягають і можуть бути вирішені по суті у відповідному спорі не залежно від проведених позивачем (відповідачем за зустріним позовом) реєстраційних дій, порушення вчинення яких відсутні.

Як слушно зауважує сам відповідач (позивач за зустрічним позовом), реєстрація права власності на нерухоме майно є лише офіційним визнанням права власності з боку держави. Сама собою державна реєстрація права власності за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права власності, але створює спростовувану презумпцію права власності такої особи.

Тобто, в разі вирішення майнового спору, права на спірний об`єкт будуть розподілені у відповідності до фактичних обставин та норм чинного законодавства. При цьому, саме по собі оскарження проведеної Товариством у відповідності до закону державної реєстрації, не впливає навідповідний розподіл.

В той же час, відповідачем у зустрічному позові не заявлено про розподіл фактичного результату робіт за Договором про спільну забудову земельної ділянки у відповідності до норм чинного законодавства. Тобто про вирішення майнового спору не заявлено, презумпцію права власності Товариства не спростовано.

Крім того, суд враховує, що між сторонами сторонами фактично склались відносини щодо користування чужою земельною ділянкою для забудови, про що також зауважено під час розгляду справи № 911/1107/22.

Враховуючи принцип «єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди», суд зазначає, що відповідно до ст. 417 ЦК України у разі припинення права користування земельною ділянкою, на якій була споруджена будівля (споруда), власник земельної ділянки та власник цієї будівлі (споруди) визначають правові наслідки такого припинення.

У разі недосягнення домовленості між ними власник земельної ділянки має право вимагати від власника будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона була до надання її у користування.

Якщо знесення будівлі (споруди), що розміщена на земельній ділянці, заборонено законом (житлові будинки, пам`ятки культурної спадщини тощо) або є недоцільним у зв`язку з явним перевищенням вартості будівлі (споруди) порівняно з вартістю земельної ділянки, суд може з урахуванням підстав припинення права користування земельною ділянкою постановити рішення про викуп власником будівлі (споруди) земельної ділянки, на якій вона розміщена, або про викуп власником земельної ділянки будівлі (споруди), або визначити умови користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк.

З матеріалів справи слідує, що суб`єктом права користування земельною ділянкою є саме позивач, а відтак саме він має право для застосування до правовідносин сторін принципу «єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди».

Посилання Кооперативу на 4.3. Договору про спільну забудову земельної ділянки є необґрунтованим, оскільки очевидним є відсутність наміру виконання Кооперативом умов даного договору, отримання Товариством «Приміщень» є неможливим у зв`язку з незавершенням будівництва.

Також суд зауважує, що предметом даного спору є реєстрація права власності на незавершене будівництво, а не на Об`єкт будівництва в розумінні Договору про спільну забудову земельної ділянки. При цьому, оскльки відповідний об`єкт незавершеного будівництва нерозривно пов`язаний з земельною ділянкою саме Товариства, то вирішення його долі в першу чергу стосується прав та інтересів Товариства, у якого також були законодавчо визначені підстави для здійснення державної реєстрації створеного на його земельній ділянці майна, спір про право на яке може бути вирішений в установленому порядку.

З огляду на викладене, позивачем за зустрічним позовом обрано спосіб захисту цивільного права, який не відповідає змісту права чи інтересу, оскільки фактично між сторонами існує майновий спір, в ході вирішення якого мають бути захищені права Кооперативу. Таким чином, у зустрічному позові обрано неналежний спосіб захисту. Крім того, з огляду на встановлені судом обставини, задоволення зустрічного позову не виключає задоволення первісного позову.

Здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором (ч. 1 ст. 5 ГПК України).

За змістом статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист її особистого немайнового або майнового права чи інтересу в суді із застосуванням способів захисту, які передбачені частиною другою статті 16 цього Кодексу. Частиною 2 ст. 20 ГК України визначено способи захисту прав і законних інтересів суб`єктів господарювання та споживачів.

Захист цивільних прав - це передбачені законом способи охорони цивільних прав у разі їх порушення чи реальної небезпеки такого порушення.

Способи захисту цивільного права чи інтересу - це закріплені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, інтересів і вплив на правопорушника. Тобто це дії, спрямовані на попередження порушення або на відновлення порушеного, невизнаного, оспорюваного цивільного права чи інтересу.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Такі висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18, пункт 57), від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18, пункт 40), від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 01.10.2019 у справі № 910/3907/18 (провадження № 12-46гс19, пункт 48), від 09.02.2021 у справі № 381/622/17 (провадження № 14-98цс20, пункт 14) та від 02.02.2021 у справі № 925/642/19 (провадження № 12-52гс20, пункт 42).

Оцінюючи належність обраного позивачем способу захисту та обґрунтовуючи відповідний висновок щодо нього, суди мають враховувати його ефективність. Це означає, що вимога про захист цивільного права має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, а також забезпечувати поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування.

Розглядаючи справу, суд має з`ясувати: 1) з яких саме правовідносин сторін виник спір; 2) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 3) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 4) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах. Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню (такий висновок викладений у пунктах 6.6, 6.7 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (провадження № 12-80гс20)).

Відсутність порушеного права чи невідповідність обраного позивачем способу його захисту способам, визначеним законодавством, встановлюється під час розгляду справи по суті та є підставою для прийняття судового рішення про відмову в позові.

Таким чином, вимоги за зустрічним позовом безпідставні та необґрунтовані, обраний спосіб захисту не відповідає змісту порушеного права, тому зустрічний позов задоволенню не підлягає.

Щодо інших аргументів сторін суд зазначає, що вони були досліджені та не наводяться у судовому рішенні, позаяк не покладаються в його основу, тоді як Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа Серявін проти України, § 58, рішення від 10.02.2010). Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України).

Згідно зі ст. 13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи не вчиненням нею процесуальних дій.

Відповідно до ст.73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з ч.1 ст.74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Належними у розумінні ч.1 ст. 76 Господарського процесуального кодексу України є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування.

Згідно з ч.2 ст.76 Господарського процесуального кодексу України предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до статті 79 Господарського процесуального кодексу України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду і на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються, скоріше були (мали місце), аніж не були (аналогічний висновок викладений у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 25.06.2020 року у справі №924/233/18).

Тобто, обставину треба доказувати таким чином, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний.

За наслідками розгляду спору суд дійшов висновку, що позивачем за первісним позовом надано обґрунтовані пояснення та докази в підтвердження позовних вимог, які в логічному поєднанні з фактичними обставинами справи є більш переконливими і дозволяють відтворити дійсні обставини і свідчать про наявність істотних порушень, які також порушують права та інтереси позивача, що підлягають відновленню в наведений в позові спосіб.

В свою чергу, позиція відповідача (позивача за зустрічним позовом) здебільшого ґрунтувалась на довільному тлумаченні умов Договору про спільну забудову земельної ділянки та спробах підміни норм законодавства умовами Договору, обраний спосіб захисту за зустрічним позовом не відповідає змісту права, вимога про захист якого насправді вбачається зі змісту зустрічного позову.

За наслідками розгляду спору суд дійшов висновку, що позовні вимоги за первісним позовом обґрунтовані та доведені, відповідачем не спростовані, тому підлягають задоволенню в повному обсязі. Вимоги за зустрічним позовом задоволенню не підлягають.

Відшкодування витрат по сплаті судового збору відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, покладаються судом на відповідача за первісним позовом. Судові витрати за зустрічним позовом відшкодуванню не підлягають.

Керуючись ст.ст. 73, 74, 79, 129, 233, 236-241, Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

1. Первісний позов задовольнити повністю.

2. Скасувати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права власності за Обслуговуючим кооперативом «ЖБК «Ольвія Буд», проведену Державним реєстратором Пірнівської сільської ради Київської області ОСОБА_1 ; рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 62873964 від 17.01.2022 року щодо об`єкту незавершеного будівництва, багатоквартирний житловий будинок (незавершене будівництво, готовність 20%), що розташований за адресою Київська обл, Фастівський р-н, смт. Глеваха, вул. Калинівська, 3 на земельній ділянці з кадастровим номером :012:017:0171, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 140, номер відомостей про речове право: 46189569.

3. Виключити з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомості про право власності (номер відомостей про речове право: 46189569) Обслуговуючого кооперативу «ЖБК «Ольвія Буд» на об`єкт незавершеного будівництва, багатоквартирний житловий будинок (незавершене будівництво, готовність 20%), що розташований за адресою Київська обл, Фастівський р-н, смт. Глеваха, вул. Калинівська, 3, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 140, з закриттям розділу.

4. Стягнути з Обслуговуючого кооперативу «ЖБК «Ольвія Буд» (03061, м. Київ, п-т Відрадний, 95г, ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Кібк-Інвест» (03061, м. Київ, п-т Відрадний, 95г, ) 8 052,00 грн. витрат по сплаті судового збору.

5. Накази видати після набрання судовим рішенням законної сили.

6. В задоволенні зустрічного позову відмовити повністю.

Рішення набирає законної сили відповідно до ст. 241 Господарського процесуального кодексу України та може бути оскаржено у порядку і строк, встановлені ст. ст. 254, 256 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст рішення складено 30.10.2024 р.

Суддя Т.П. Карпечкін