ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"29" жовтня 2024 р. Справа№ 911/234/19

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Козир Т.П.

суддів: Мальченко А.О.

Скрипки І.М.

при секретарі Вага В.В.

за участю представників сторін:

від позивача: не з`явився;

від відповідача: не з`явився;

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Києві апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Футбольний клуб "Арсенал-Київ"

на рішення Господарського суду Київської області від 18.04.2024 (повний текст складено 30.04.2024)

по справі №911/234/19 (суддя Лутак Т.В.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Лендінвест 3000"

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Футбольний клуб "Арсенал-Київ"

про розірвання договору та стягнення 28 132, 37 грн,

УСТАНОВИВ:

У січні 2019 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Лендінвест 3000" (далі - позивач) звернулось у Господарський суд Київської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Футбольний клуб "Арсенал-Київ" (далі - відповідач), та, з врахуванням заяви про зміну предмету позову, просило суд:

- розірвати договір оренди земельної ділянки №05/24/06 від 10.06.2015, укладений між позивачем та відповідачем;

- стягнути з відповідача на користь позивача 28 132,37 грн, у тому числі: 20 397,44 грн заборгованості по орендній платі, 2 826,36 грн пені, 1 748,35 грн штрафу, 2 444, 35 грн інфляційних втрат та 715,87 грн 3 % річних.

Позовні вимоги мотивовані тим, що відповідач систематично не сплачував оренду плату за договором, що є його істотним порушенням та підставою для розірвання.

Заперечуючи проти позову у суді першої інстанції, відповідач посилався на те, що позивачем не надано належних доказів наявності заборгованості; згідно п.2.4 договору орендодавець гарантував, що не вимагатиме розірвання або припинення договору в односторонньому порядку до закінчення строку його дії.

Рішенням Господарського суду Київської області від 18 квітня 2024 року позов задоволено.

Розірвано Договір оренди земельної ділянки №05/24/06, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Лендінвест 3000" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Футбольний клуб "Арсенал-Київ" 10.06.2015.

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Футбольний клуб "Арсенал-Київ" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Лендінвест 3000" 20397,44 грн основного боргу, 2826,36 грн пені, 1748,35 грн штрафу, 715,87 грн 3 % річних, 2444,35 грн інфляційних втрат коштів та 3842,00 грн судового збору.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням суду, Товариство з обмеженою відповідальністю "Футбольний клуб "Арсенал-Київ" подало апеляційну скаргу, у якій просить скасувати оскаржуване рішення та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.

Апеляційна скарга мотивована тим, що судом порушено норми матеріального та процесуального права, а висновки суду не відповідають фактичним обставинам справи, оскільки між відповідачем та позивачем було укладено шість договорів оренди суміжних земельних ділянок, також був укладений один договір оренди земельної ділянки з ТОВ "Агролендінвест"; за вказаними договорами орендодавець гарантував, що не вимагатиме розірвання або припинення договору в односторонньому порядку до закінчення строку його дії; також між сторонами до кожного з договорів оренди були укладені додаткові угоди №01 від 15.06.2015, якими передбачено, що здійснені орендарем витрати на поліпшення земельних ділянок, які неможливо відокремити без заподіяння шкоди цій ділянці, переходять у власність орендодавця, а їх власність підлягає відшкодуванню орендарю; на цих семи земельних ділянках відповідачем збудовано єдиний та неподільний об`єкт, цілісний майновий комплекс - Навчально-тренувальну базу "Арсенал", загальна вартість будівництва якої становить понад 20 000 000,00 грн, тому між сторонами була укладена додаткова угода до договору, згідно якої відповідач звільняється від сплати орендних платежів з 31.03.2016 по 21.06.2020, а у подальшому вартість здійснених орендарем поліпшень має бути зарахована в рахунок орендної плати за період дії договору з 20.06.2020 по 10.06.2021; фактично відповідачем здійснено поліпшень на значну суму коштів, яка перевищує суму орендних платежів, які позивач зазначав у повідомленнях про припинення договорів оренди; поліпшення земельних ділянок здійснювалось за погодженням із позивачем; надана позивачем бухгалтерська довідка не є належним доказом, що підтверджує наявність заборгованості; висновками судових експертиз у справі №911/854/19 встановлено, що не тільки додаткові угоди підписані не директором позивача, але й самі договори теж підписані не ним, однак позивач ніколи не оспорював укладені договори оренди і отримував по ним орендну плату, що також не виключає і дійсність додаткових угод.

Позивач у відзиві на апеляційну скаргу заперечив проти її задоволення та просить залишити оскаржуване рішення без змін, посилаючись на те, що обставини підроблення додаткової угоди, на яку посилається відповідач, встановлені судовими рішеннями у справі №911/854/19, які набрали законної сили; наявність чи відсутність будь-яких будівель на орендованій землі на виливає на обов`язок сторін договору виконувати взяті на себе зобов`язання, зокрема зі сплати орендних платежів; судами у справі №911/854/19 встановлено не лише підробку додаткових угод, але і відсутність вартості тих об`єктів, які нібито побудовані на чужих землях, а також і самого факту будівництва, а також встановлено відсутність погодження орендодавця на "поліпшення" переданої в оренду землі; безвідносно до того, якими саме посадовими особами підписувався договір оренди, обидві сторони вчинили дії, які свідчать про визнання ними цього договору; аналогічні висновки зробив суд у справі №911/233/19, що свідчить про формальність звернення відповідача з апеляційною скаргою.

Представник позивача у клопотанні від 30.09.2024 просить розглядати справу без його участі.

Учасники справи належним чином повідомлялись про розгляд апеляційної скарги в порядку, визначеному статтями 6, 120, 242 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), шляхом направлення ухвал суду за допомогою Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи, що підтверджується довідками про доставку електронного документа до електронних кабінетів сторін.

Оскільки явка сторін у судове засідання не була визнана обов`язковою, суд, на підставі ч.12 ст. 270 ГПК України, ухвалив здійснювати розгляд апеляційної скарги за відсутності представників сторін.

Дослідивши матеріали справи, розглянувши апеляційну скаргу, Північний апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та вірно встановлено судом першої інстанції, 10.06.2015 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Лендінвест 3000" (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Футбольний клуб "Арсенал-Київ" (орендар) було укладено Договір оренди земельної ділянки № 05/24/06 (далі - договір).

Відповідно до п.1.1 договору, орендодавець зобов`язується передати у строкове платне користування орендарю, а орендар зобов`язується прийняти у строкове платне користування від орендодавця земельну ділянку площею 0,1770 га, що є частиною земельної ділянки площею 0,1789 га, розташованої за адресою: Київська обл., Бориспільський р-н., с. Щасливе, кадастровий номер: :03:006:0056, цільове призначення - для розташування і обслуговування об`єктів нерухомості (господарських будівель і дворів) (далі - "Земельна ділянка").

Згідно до п.1.2 договору, зазначена земельна ділянка належить орендодавцю на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Бориспільського районного нотаріального округу Київської області 10.11.2011 року за реєстровим № 3212 та зареєстрованого в Поземельній книзі 24.11.2011 року за реєстровим №030060056:3:2. Нормативно грошова оцінка Земельної ділянки площею 0,1789 га становить 114 008 (сто чотирнадцять тисяч вісім) гривень 89 копійок (п.1.3 договору).

Пунктом 1.3 договору орендодавець свідчить, що дійсно є власником земельної ділянки, не має обмежень щодо свого права розпорядження земельною ділянкою, ні земельна ділянка, ні будь-яка її частина на момент укладення цього договору нікому іншому не продана, не подарована, не відчужена іншим способом, питання права власності на земельну ділянку не є предметом судового розгляду, будь-які спори відносно зазначеної земельної ділянки відсутні, земельна ділянка, яка передається в оренду, не має недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню. Орендодавець свідчить, що земельна ділянка є придатною для використання за цільовим призначенням.

Пунктом 1.5 договору зазначена земельна ділянка повинна бути передана в оренду по акту прийому-передачі, який оформляється одночасно з підписанням цього договору.

Розділом 2 договору оренди земельної ділянки № 05/24/06 від 10.06.2015 встановлено строк дії договору, а саме, п.2.1 передбачено, що цей договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами та державної реєстрації цього договору та діє до " 10" червня 2021 року. Договір може бути розірваний за взаємною згодою сторін або на вимогу однієї із сторін достроково за рішенням суду у разі невиконання іншою стороною своїх зобов`язань за цим договором, а також у разі випадкового знищення чи пошкодження земельної ділянки (п.2.2 договору). Цей договір припиняється у разі: - закінчення строку дії цього договору; - примусового вилучення земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності у порядку, встановленому законодавством України. (п.2.3 договору). Орендодавець гарантує, що не вимагатиме розірвання або припинення договору в односторонньому порядку до закінчення строку дії договору, передбаченого п. 2.1 договору (п.2.4 договору). Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або розірвання цього договору оренди (п.2.5 договору). Сторони підтверджують, що орендодавець належним чином повідомив орендаря про те, що земельна ділянка, яка є об`єктом оренди за цим договором оренди, може бути передана орендодавцем в іпотеку (п.2.6 договору).

Відповідно до п. 3.1 договору, за користування земельною ділянкою орендар сплачує орендодавцеві орендну плату.

Пунктом 3.2 договору встановлено, що розмір орендної плати становить 1456 (одна тисяча чотириста п`ятдесят шість) гривень 96 копійок на місяць без ПДВ.

Згідно п.3.3 договору розмір орендної плати за земельну ділянку встановлюється на строк протягом 3 (трьох) років з дати укладення договору, після чого підлягає перегляду сторонами.

У пункті 3.4 договору сторони погодили, що орендна плата сплачується щомісячно до 20 числа, що слідує зі звітним, шляхом перерахування вказаної в п. 3.2 цього договору суми на розрахунковий рахунок орендодавця.

Відповідно до п.3.5 договору, розмір орендної плати та умови її сплати можуть переглядатися за згодою сторін, що оформлюється додатковою угодою до цього договору на підставах, визначених відповідним чинним законодавством.

Згідно до п.4.1 договору, земельна ділянка передається в оренду для використання в господарській діяльності орендаря виключно в межах цільового призначення.

Пунктом 9.4 договору встановлено, що в разі порушення орендарем зобов`язань по сплаті орендної плати за договором, орендар зобов`язується сплатити орендодавцю пеню у розмірі подвійної облікової ставки, встановленої Національним банком України на момент порушення такого зобов`язання, від несплаченої/несвоєчасно сплаченої орендної плати за кожен день порушення зобов`язання до повного виконання орендарем зобов`язання по сплаті орендної плати за договором. В разі якщо порушення буде тривати більше 20 (двадцяти) календарних днів, орендар зобов`язується сплатити орендодавцю додатково до пені штраф у розмірі 10 (десяти) % від несплаченої/несвоєчасно сплаченої орендної плати.

Позивач у позові вказує, 03.01.2019 року ним було надіслано на юридичну адресу відповідача письмове повідомлення про припинення договорів оренди, в тому числі і договору від 10.06.2015 року №05/24/06, у зв`язку з порушенням орендарем умов договору, зокрема, п. 3.4 щодо вчасного внесення грошових коштів на розрахунковий рахунок орендодавця.

Також позивач стверджує, що відповідач, користуючись земельною ділянкою на підставі договору №05/24/06 від 10.06.2015, припинив сплачувати орендні платежі з 01.12.2017 року, тобто більше трьох місяців підряд, що з огляду на ч. 1 ст. 782 Цивільного кодексу України надає позивачу, як наймодавцю, право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі. До того ж, п. 2.2 договору передбачено, що орендодавець має право вимагати розірвання договору достроково за рішенням суду у разі невиконання іншою стороною своїх зобов`язань за цим договором.

У зв`язку із викладеними обставинами, оскільки відповідач не вносив орендну плату по договору №05/24/06 від 10.06.2015 більше трьох місяців, позивач скористався своїм правом відмовитись від договору оренди земельної ділянки № 05/24/06 від 10.06.2015 та вимагає дострокового розірвання договору.

Також, позивач у позовній заяві зазначає, що станом на 16.01.2019 року за відповідачем утворився борг з орендних платежів всього на суму 19942,72 грн, що підтверджується первинними бухгалтерськими документами, зокрема, бухгалтерською довідкою, яка сформована станом на 16.01.2019 року за № 2.

На підтвердження факту відсутності сплати орендних платежів позивачем також додано копії банківських виписок по особовому рахунку за вказаний період.

У відповідь на надіслане 03.01.2019 року письмове повідомлення про припинення договору оренди № 05/24/06 від 10.06.2015, 09.01.2019 року позивачем було отримано лист-відповідь відповідача за № 09/01-5, з тексту якого вбачається, що останній не погоджується із позицією позивача щодо припиненням договору оренди № 05/24/06 в односторонньому порядку.

У зв`язку з істотним, на думку позивача, порушенням відповідачем умов договору оренди № 05/24/06 від 10.06.2015, а саме, несплатою орендних платежів з квітня 2016 року, позивач звернувся до суду із даним позовом про розірвання договору оренди від 10.06.2015 року №05/24/06.

Відповідачем було подано відзив, в якому він позовні вимоги заперечував, зазначивши, що бухгалтерська довідка № 2 від 16.01.2019 року, на яку позивач посилається в підтвердження розміру та періоду заборгованості з орендних платежів, не є первинним документом в розумінні ст. 1 Закону України "Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні" та не відповідає вимогам п. 4.3 Положення № 88 від 24.05.1995 "Про затвердження Положення про документальне забезпечення записів у бухгалтерському обліку", тому не є належним та допустимим доказом.

Також, відповідач зазначив, що згідно з п. 2.1 договору оренди, цей договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами та державної реєстрації цього договору та діє до 10 червня 2021 року. Пунктом 2.2 договору визначено, що договір може бути розірваний за взаємною згодою сторін або на вимогу однієї із сторін достроково за рішенням суду у разі невиконання іншою стороною своїх зобов`язань за цим договором, а також у разі випадкового знищення чи пошкодження земельної ділянки.

Одночасно, відповідач наголосив, що згідно з п. 2.4 договору орендодавець гарантує, що не вимагатиме розірвання або припинення договору в односторонньому порядку до закінчення строку дії договору передбаченого п. 2.1 договору.

У зв`язку з чим відповідач стверджує, що позовні вимоги є необґрунтованими, в тому числі, й через те, що позивачем не було долучено належних та допустимих доказів на підтвердження своїх вимог.

Позивачем під час розгляду справи було подано заяву про збільшення позовних вимог, відповідно до якої, виходячи з розміру встановленої п. 3.2 договору місячної орендної плати в сумі 1 456,96 грн, позивач просив стягнути з відповідача заборгованість за період з 01.12.2017 по 31.01.2019 у розмірі 20397,44 грн, пеню у розмірі 2 826,36 грн, штраф у розмірі 1 748,35 грн, інфляційні втрати коштів у розмірі 2 444,35 грн та 3% річних від простроченої суми у розмірі 715,87 грн.

Відповідачем було надано додатковий відзив на позов з врахуванням заяви про збільшення позовних вимог, у якому останній посилався на неможливість розірвання договору з огляду на п. 2.4 договору, а заперечуючи проти збільшення позовних вимог, вказував на відсутність підстав для прийняття судом заяви про збільшення позовних вимог, оскільки це фактично є доповненням позову новими вимогами з нових підстав, що не допускається чинним господарським процесуальним законодавством.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 14.03.2019 судом було відмовлено у прийнятті заяви позивача про збільшення позовних вимог.

Крім того, у суді першої інстанції позивачем було подано заяву про зміну предмету позову, відповідно до якої позивач просив, виходячи з розміру встановленої п. 3.2 договору місячної орендної плати в сумі 1 456,96 грн, стягнути з відповідача заборгованість за період з 01.12.2017 по 31.01.2019 у розмірі 20 397,44 грн, пеню у розмірі 2 826,36 грн, штраф у розмірі 1 748,35 грн та на підставі ст. 625 Цивільного кодексу України інфляційні витрати у розмірі 2 444,35 грн та 3% річних від простроченої суми у розмірі 715,87 грн, а також судовий збір у розмірі 1 921,00 грн.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 01.04.2019 було прийнято до розгляду заяву позивача про зміну предмету позову.

У подальшому 09.04.2019 відповідачем було подано клопотання про приєднання додаткових доказів, а саме, додаткової угоди №01 від 15.06.2015 року, якою встановлений період, протягом якого відповідач звільняється від сплати орендних платежів у зв`язку з будівництвом на зазначених земельних ділянках цілісного майнового комплексу - Навчально-тренувальної бази "Арсенал".

Ухвалою Господарського суду Київської області від 18.04.2019 заяву відповідача про зупинення провадження задоволено, зупинено провадження у справі до набрання законної сили судовим рішенням у справі № 911/854/19, зобов`язано сторін повідомити суд про усунення обставин, які зумовили зупинення провадження у даній справі.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 22.01.2024 було поновлено провадження у справі.

Після поновлення провадження у справі від позивача надійшли додаткові письмові пояснення, в яких останній просив врахувати висновки судів у справі №911/854/19, а також зазначив про те, що за відповідачем наявна заборгованість, яка лишається не сплаченою.

За наслідком розгляду даного спору суд першої інстанції прийшов до висновку щодо доведеності та обґрунтованості позовних вимог.

Північний апеляційний господарський суд погоджується із висновком суду першої інстанції щодо наявності підстав для задоволення позову, з огляду на наступне.

Так, відповідно до ст. 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Права та обов`язки між сторонами виникли на підставі договору оренди земельної ділянки №05/24/06 від 10.06.2015.

Договір у встановленому порядку не оспорений, не визнаний недійсним, отже, був обов`язковим для сторін.

Предметом спору є вимога про стягнення орендної плати за земельну ділянку, застосування наслідків прострочення виконання грошового зобов`язання, а також розірвання договору у зв`язку із істотним порушенням його умов.

Щодо позовних вимог про стягнення заборгованості за договором оренди, апеляційний господарський суд виходить з наступного:

Згідно з нормами частин 1, 2, 6 ст. 283 Господарського кодексу України (далі ГК України) за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ). До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Статтею 286 ГК України встановлено, що орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.

Статтею 759 ЦК України визначено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно зі ст. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.

Договір найму земельної ділянки врегульовано відповідною ст.792 ЦК України, якою визначено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно зі ст. 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Статтею 21 Закону України "Про оренду землі" визначено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.

Отже, оскільки договір найму, в тому числі оренди землі, за своєю правовою природою є відплатним, звільнення від сплати орендних платежів мало бути детально врегульовано сторонами Договору. При цьому, саме по собі тимчасове зупинення дії окремих умов Договору, які регулюють умови та порядок сплати орендних платежів, не звільняє орендаря від плати за користування майном.

10.06.2015 року між сторонами був підписаний Акт приймання-передачі земельної ділянки, за яким позивач передав, а відповідач прийняв у строкове платне користування від орендодавця земельну ділянку площею 0,1770 га, що є частиною земельної ділянки площею 0,1789 га, розташованої за адресою: Київська обл., Бориспільський р-н, с. Щасливе, кадастровий номер: :03:006:0056, цільове призначення - для розташування і обслуговування об`єктів нерухомості (господарських будівель і дворів).

Також відповідач не заперечує факт користування спірною земельною ділянкою.

Пунктом 3.2 договору передбачено, що розмір орендної плати становить 1456,96 грн на місяць без ПДВ.

Відповідачем не надано будь-яких належних та допустимих доказів, які б підтверджували сплату ним орендних платежів за спірний період з грудня 2017 року по січень 2019 року.

Щодо посилань відповідача на Додаткову угоду №1 від 15.06.2015 до договору, якою, на думку відповідача, позивачем надана згода на здійснення відповідачем поліпшення орендованого майна, у зв`язку з чим відповідач вважає, що здійснені ним витрати на поліпшення орендованої земельної ділянки мають бути зараховані в рахунок заборгованості по орендних платежах, апеляційний господарський суд виходить з наступного.

Рішенням Господарського суду Київської області від 07.10.2022 у справі №911/854/19, яке залишено без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 24.10.2023 та постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 07.02.2024, було відмовлено повністю в задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю "Футбольний клуб "Арсенал-Київ" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Лендінвест 3000" та Товариства з обмеженою відповідальністю "Агролендінвест" про:

- зобов`язання ТОВ "Лендінвест 3000" здійснити дії, а саме: зарахувати витрати на поліпшення, здійснені позивачем у розмірі 1 544 623,38 грн, в рахунок орендних платежів на користування земельними ділянками згідно Договору оренди земельної ділянки №01/24/06 від 10.06.2015, Договору оренди земельної ділянки №02/24/06 від 10.06.2015, Договору оренди земельної ділянки №03/24/06 від 10.06.2015, Договору оренди земельної ділянки №04/24/06 від 10.06.2015, Договору оренди земельної ділянки №05/24/06 від 10.06.2015, Договору оренди земельної ділянки №06/24/06 від 10.06.2015;

- зобов`язати ТОВ "Агролендінвест" здійснити дії, а саме: зарахувати витрати на поліпшення, здійснені позивачем у розмірі 77 880,17 грн, в рахунок орендних платежів на користування земельною ділянкою згідно Договору оренди земельної ділянки №07/24/06 від 01.07.2015.

Отже, в межах справи №911/854/19 розглядались вимоги відповідача щодо зарахування витрат на поліпшення в рахунок орендних платежів, у тому числі по договору оренди земельної ділянки №05/24/06 від 10.06.2015, вимоги за яким є предметом розгляду даної справи.

Частиною 4 статті 75 ГПК України, встановлено, що обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Так, під час розгляду справи №911/854/19 судами всіх інстанцій було встановлено наступне:

- розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту та реконструкції не є тотожним поняттю розміру поліпшення орендованого майна, який орендодавець зобов`язаний компенсувати у разі розірвання договору оренди. Компенсації підлягає лише збільшена в результаті таких поліпшень вартість орендованого майна. Вартість майна визначається ринковими показниками на подібне майно у певний час. Складовою такої вартості є витрати на поліпшення майна. Поряд з цим, на вартість майна можуть впливати інші показники, наприклад, пропозиція і попит. Таким чином, якщо суд встановить наявність у позивача права на заявлення подібних вимог, суд повинен встановити початкову вартість орендованого майна на момент його прийняття позивачем та його вартість на момент розірвання договору оренди і відповідно вирішити питання про наявність підстав компенсувати орендарю різницю між зазначеними показниками (аналогічна правова позиція викладена Верховним Судом в постанові від 24.02.2021 у справі № 905/435/19);

- позивач стверджує, що згода на здійснення поліпшення орендованих земельних ділянок висловлена орендодавцями шляхом підписання додаткових угод до договорів оренди, однак відповідачі заперечують факт підписання вказаних додаткових угод;

- з урахуванням заперечень особою, що підписала з боку відповідачів додаткові угоди до договорів про надання відповідачами позивачу згоди на здійснення поліпшень орендованого майна, з метою визначення того, чи дійсно надане додатковими угодами право на поліпшення позивачу відповідачами, а також для встановлення фактичного здійснення таких поліпшень і вартості майна, з їх урахуванням, судом першої інстанції у даній справі були призначені почеркознавча експертиза та технічна експертиза документів;

- згідно висновків судово-почеркознавчої експертизи підписи на всіх додаткових угодах до договорів оренди виконані не Чорноусом С.Г., який на дату укладення вказаних спірних додаткових угод виконував обов`язки директора ТОВ "Лендінвест 3000" та ТОВ "Агролендінвест", а згідно висновків судово-технічної експертизи (щодо відбитків печаток) на додаткових угодах до договорів оренди міститься відтиск інших печаток ніж ті, якими користуються відповідачі;

- зазначені висновки судових експертиз складений у відповідності до вимог процесуального законодавства, у тому числі і щодо обізнаності експерта та фахівця про кримінальну відповідальність за завідомо неправдивий висновок, а тому обґрунтовано визнані судом першої інстанції як належні і допустимі докази;

- позивачем не надано жодних доказів на спростування вказаних висновків судової експертизи.

- враховуючи, що у тексті основних договорів про оренду земельних ділянок відсутні будь-які положення про надання позивачу права здійснювати будь-які поліпшення або поліпшення певного типу, а додаткові угоди за результатами судових експертиз містять підроблений підпис з боку відповідачів, отже ними не підписані, відтак, не укладені та не приймаються судом до уваги у якості належних доказів відповідних погоджень;

- будь-яких інших доказів, які б підтверджували доводи позивача про наявність згоди орендодавців на поліпшення орендованих земельних ділянок, матеріали не містять.

- згідно частини 3 ст. 778 ЦК України якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості;

- за частиною 6 ст. 28 Закону України "Про оренду землі" здійснені орендарем без згоди орендодавця витрати на поліпшення орендованої земельної ділянки, які неможливо відокремити без заподіяння шкоди цій ділянці, не підлягають відшкодуванню;

- за встановлених обставин суд першої інстанції дійшов юридично правильного висновку про відсутність у позивача, в розумінні положень частини 3 статті 778 ЦК України, права на зарахування в рахунок плати за найм здійснених позивачем поліпшень орендованих ділянок, оскільки позивач не зміг надати суду достовірні та належні докази, що спірні поліпшення зроблені на підставі згоди наймодавця.

- крім того, як вірно зазначив суд першої інстанції, з поданих позивачем договорів про виконані роботи на орендованих земельних ділянках (заявлені позивачем поліпшення), неможливо встановити, що вказані у документах витрати на: 1) підсипку, вирівнювання піщаної та щебеневої подушок, улаштування геотекстильного покриття; 2) роботи з встановлення освітлення; 3) встановлення та налаштування систем поливу газонів; 4) улаштування живого газону - були виконані саме на земельних ділянках (в документах відсутні кадастрові номери або інші можливі ідентифікатори земельних ділянок), переданих в оренду за підписаними між сторонами договорами оренди. Також не довів позивач вірність алгоритму розподілу ним поліпшень між відповідачами, оскільки застосований пропорційний розподіл (95,2% на користь відповідача 1 та 4,8% на користь відповідача 2) - формальний та не відповідає дійсному співвідношенню поліпшень на земельних ділянках кожного з відповідачів;

- тобто позивач, як вірно зазначив суд першої інстанції, крім того, що не довів факт надання згоди відповідачами на поліпшення орендованих земельних ділянок, фактично, також не довів і те, що поданні ним договори підтверджують: 1) факт поліпшення саме орендованих земельних ділянок та 2)факт того, що реально здійсненні позивачем поліпшення орендованих земельних ділянок відповідають наданій відповідачами формальній згоді на поліпшення.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2018 року у справі № 753/11000/14-ц вказано, що "преюдиціальність - обов`язковість фактів, установлених судовим рішенням, що набрало законної сили в одній справі для суду при розгляді інших справ. Преюдиціально встановлені факти не підлягають доказуванню, оскільки їх істинність вже встановлено у рішенні і немає необхідності встановлювати їх знову, тобто піддавати сумніву істинність і стабільність судового акта, який вступив в законну силу. Суть преюдиції полягає в неприпустимості повторного розгляду судом одного й того ж питання між тими ж сторонами. У випадку преюдиціального установлення певних обставин особам, які беруть участь у справі (за умови, що вони брали участь у справі при винесенні преюдиціального рішення), не доводиться витрачати час на збирання, витребування і подання доказів, а суду - на їх дослідження і оцінку".

З огляду на викладене, апеляційний господарський суд погоджується з висновком суду першої інстанції, що оскільки відповідачем не надано доказів сплати орендних платежів за спірний період, позовна вимога про стягнення з відповідача простроченої заборгованості відповідача з орендної плати в сумі 20397,44 грн за період з 01.12.2017 по 31.01.2019 підлягає задоволенню.

Доводи відповідача про те, що не є належним доказом, обґрунтовано відхилені судом першої інстанції, оскільки надана позивачем довідка фактично є розрахунком заборгованості, тому не підлягає дослідженню на предмет відповідності Закону України "Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні", оскільки підставою для сплати орендних платежів є сам факт користування майном, який відповідачем не заперечується та не спростовується, і відповідачем не спростовано наявність і розмір заборгованості.

Відповідно до ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно з нормою ст. 612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Згідно зі ст. 230 ГК України штрафними санкціями у цьому Кодексі визнаються господарські санкції у вигляді грошової суми (неустойка, штраф, пеня), яку учасник господарських відносин зобов`язаний сплатити у разі порушення ним правил здійснення господарської діяльності, невиконання або неналежного виконання господарського зобов`язання. Суб`єктами права застосування штрафних санкцій є учасники відносин у сфері господарювання, зазначені у статті 2 цього Кодексу.

Відповідно до ч. 4 ст. 231 ГК України у разі якщо розмір штрафних санкцій законом не визначено, санкції застосовуються в розмірі, передбаченому договором. При цьому розмір санкцій може бути встановлено договором у відсотковому відношенні до суми невиконаної частини зобов`язання або у певній, визначеній грошовій сумі, або у відсотковому відношенні до суми зобов`язання незалежно від ступеня його виконання, або у кратному розмірі до вартості товарів (робіт, послуг).

Статтею 549 ЦК України встановлено, неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.

Відповідно до п. 6 ст. 231 ГК України штрафні санкції за порушення грошових зобов`язань встановлюються у відсотках, розмір яких визначається обліковою ставкою Національного банку України, за увесь час користування чужими коштами.

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов`язань" платники грошових коштів сплачують на користь одержувачів цих коштів за прострочення платежу пеню в розмірі, що встановлюється за згодою сторін. Розмір пені, передбачений статтею 1 цього Закону, обчислюється від суми простроченого платежу та не може перевищувати подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня, що передбачено ст. 3 зазначеного Закону.

Нарахування штрафних санкцій за прострочення виконання зобов`язання, якщо інше не передбачено законом або договором, припиняється через шість місяців від дня, коли зобов`язання мало бути виконано (ч. 6 ст. 232 ГК України).

Відповідно до п. 9.4 договору в разі порушення орендарем зобов`язань по сплаті орендної плати за договором, орендар зобов`язується сплатити орендодавцю пеню у розмірі подвійної облікової ставки, встановленої Національним банком України на момент порушення такого зобов`язання, від несплаченої/несвоєчасно сплаченої орендної плати за кожен день порушення зобов`язання до повного виконання орендарем зобов 'язання по сплаті орендної плати за договором.

У разі якщо порушення буде тривати більше 20 (двадцяти) календарних днів, орендар зобов`язується сплатити орендодавцю додатково до пені штраф у розмірі 10 (десяти) % від несплаченої/несвоєчасно сплаченої орендної плати.

Як вбачається з наданого позивачем розрахунку позову, позивач просить стягнути з відповідача пеню в розмірі подвійної облікової ставки НБУ всього в сумі 2 826,36 грн та штраф в розмірі 10% від несплаченої/несвоєчасно сплаченої орендної плати за період з 01.02.2018 року по 31.01.2019 року за 12 місяців в сумі 1 748,35 грн.

Перевіривши наданий позивачем розрахунок пені та штрафу, апеляційний господарський суд погоджується із висновком суду першої інстанції про те, що нарахування штрафу та пені відповідає фактичним обставинам справи, вимогам чинного законодавства, тому вимоги про стягнення 2 826,36 грн пені та 1748,35грн штрафу правомірні, обґрунтовані і підлягають задоволенню в заявлених сумах.

Відповідно до ч. 2 ст. 625 ЦК України боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Позивачем нараховані та заявлені до стягнення за період прострочення з 01.12.2017 по 31.01.2019 (427 днів) 715,87 грн 3% річних та 2 444,35 грн інфляційних втрат коштів.

Перевіривши вказаний розрахунок, апеляційний господарський суд погоджується із висновком суду першої інстанції про те, що він зроблений вірно, тому вимога про стягнення 715,87 грн 3% річних та 2 444,35 грн інфляційних втрат коштів підлягає задоволенню у заявленій сумі.

Оцінивши докази у справі в їх сукупності, враховуючи, що відповідачем не спростовано факт наявності заборгованості з орендної плати, суд першої інстанції дійшов юридично правильного висновку про наявність підстав для задоволення позову в частині стягнення заборгованості за договором.

Щодо позовних вимог про розірвання договору оренди, апеляційний господарський суд виходить з наступного.

Частиною 1 ст. 611 ЦК України встановлено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Статтею 782 ЦК України передбачено, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за найм речі протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Згідно з ч.2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини 2 статті 651 ЦК України.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 03.07.2018 у справі № 908/109/17.

Передбачене ст. 782 ЦК України право наймодавця відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд, свідчить про можливість розірвання договору за ініціативою наймодавця.

Законом (частина 3 статті 291 ГК України, частина 2 статті 651, стаття 783 ЦК України) передбачено можливість розірвання договору найму (оренди) за рішенням суду на вимогу однієї з сторін, а статтею 782 ЦК України - право наймодавця на односторонню відмову від такого договору у разі невнесення наймачем плати за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Відповідне право наймодавця на відмову від договору найму не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою щодо розірвання договору в разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо має місце істотне порушення умов договору.

При цьому, істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (абзац другий частини другої статті 651 Цивільного кодексу України).

Відмова наймодавця від договору найму, можливість якої передбачена частиною першою статті 782 Цивільного кодексу України, є правом, а не обов`язком наймодавця, яке може бути реалізоване в позасудовому порядку. Наявність зазначеного права не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою про розірвання договору в разі несплати наймачем (орендарем) належних платежів.

У вирішенні відповідних спорів господарським судам слід встановлювати, протягом яких конкретно місяців і якого року орендар не вносив орендну плату, в якому розмірі, в тому числі протягом яких місяців орендар взагалі не вносив орендну плату або вносив частково. При цьому погашення орендарем заборгованості до або після подання позову орендодавцем не має правового значення для вирішення такого спору, оскільки законодавець пов`язує виникнення права орендодавця відмовитися від договору оренди саме з фактом не внесення орендної плати протягом трьох місяців підряд.

Пунктом 2.2 договору передбачено, що договір може бути розірваний за взаємною згодою сторін або на вимогу однієї із сторін достроково за рішенням суду у разі невиконання іншою стороною своїх зобов`язань за цим договором, а також у разі випадкового знищення чи пошкодження земельної ділянки.

Пунктом 2.4 договору встановлено, що орендодавець гарантує, що не вимагатиме розірвання або припинення договору в односторонньому порядку до закінчення строку дії договору передбаченого п. 2.1. договору.

З огляду на встановлений судом факт наявності простроченої заборгованості відповідача зі сплати орендних платежів у період з 01.12.2017 по 31.01.2019, тобто за 14 місяців користування орендованою земельною ділянкою, суд першої інстанції дійшов вірного висновку про систематичність несплати відповідачем орендних платежів, при цьому понад три місяці підряд, що є істотним порушенням відповідачем умов договору оренди землі, внаслідок чого позивач був позбавлений можливості протягом тривалого часу отримувати орендну плату.

Наведені обставини з огляду на приписи статей 651 та 782 ЦК України є достатньою та обґрунтованою підставою для розірвання договору оренди.

Оскільки, відповідач систематично порушував умови договору в частині сплати орендних платежів (доказів зворотного матеріали справи не містять) та враховуючи волевиявлення позивача на розірвання договору, суд першої інстанції дійшов юридично правильного висновку про те, що наявні правові підстави для розірвання договору оренди, тому позовні вимоги в цій частині також підлягають задоволенню.

Правовий висновок стосовного того, що систематичне порушення орендарем своїх зобов`язань зі сплати орендних платежів становить істотне порушення договору стороною та, як наслідок, є самостійною достатньою підставою для розірвання відповідного договору за ініціативою іншої сторони, міститься у постановах Верховного Суду від 18.06.2018 у справі №17/165-09-5536 та від 03.07.2018 у справі №916/2357/17.

При цьому, як вірно зазначив суд першої інстанції, у відповідності до приписів ч. 5 ст. 188 ГК України якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Отже, оскільки суд першої інстанції прийшов до висновку про задоволення вимоги про розірвання договору, то відповідно такий договір буде розірвано з дня набрання чинності рішенням суду у даній справі.

Таким чином, доводи апелянта по суті його скарги в межах заявлених вимог свого підтвердження не знайшли, оскільки не спростовують висновків суду першої інстанції та не можуть бути підставами для скасування рішення господарського суду першої інстанції.

За таких обставин суд апеляційної інстанції вважає, що висновки суду першої інстанції про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами.

Суд першої інстанції повно встановив суттєві для справи обставини, дослідив та правильно оцінив надані сторонами докази, вірно кваліфікував спірні правовідносини та правильно застосував до них належні норми матеріального і процесуального права, а тому рішення Господарського суду Київської області законне та обґрунтоване, отже, підстави для його скасування відсутні.

Оскільки цією постановою суд апеляційної інстанції не змінює рішення та не ухвалює нового, розподіл судових витрат судом апеляційної інстанції не здійснюється, а витрати, пов`язані з розглядом апеляційної скарги, покладаються на апелянта.

Керуючись ст. ст. 267-285 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Футбольний клуб "Арсенал-Київ" залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Київської області від 18 квітня 2024 року - без змін.

2. Справу повернути до Господарського суду Київської області.

3. Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 06.11.2024.

Головуючий суддя Т.П. Козир

Судді А.О. Мальченко

І.М. Скрипка