ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29.10.2024 Справа № 914/3349/23

Господарський суд Львівської області у складі судді Іванчук С.В., за участю секретаря Клим О. Ю., розглянувши матеріали справи за позовом: Фізико-механічного інституту ім. Г. В. Карпенка НАН України, м. Львів;

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «ДДЛ», м. Львів;

про стягнення заборгованості, розірвання договору оренди майна та договору про відшкодування витрат балансоутримувача.

За участю представників сторін:

від позивача: не з`явився;

від відповідача: не з`явився.

Відводів складу суду та секретарю судового засідання сторонами не заявлено.

Розгляд справи судом.

На розгляд Господарського суду Львівської області поступив позов Фізико-механічного інституту ім. Г. В. Карпенка НАН України до Товариства з обмеженою відповідальністю «ДДЛ» про стягнення 954 783,14 грн. орендної плати, 270,58грн. відшкодування земельного податку, 48073,87грн. експлуатаційно-технічних витрат, 136,02грн. комунальних послуг, 119,24 грн. відшкодування електроенергії, розірвання договору оренди майна, що належить до майнового комплексу НАН України № 240 від 03.09.2019 року та договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю № 240 від 03.09.2019 року.

Ухвалою суду від 06.12.2023р. прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі, ухвалено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 12.12.2023р. Подальший хід розгляду справи у підготовчому провадженні викладено у відповідних ухвалах суду та протоколах судових засідань. Ухвалою суду від 17.09.2024р. закрито провадження у справі в частині позовних вимог, щодо стягнення заборгованості по комунальних послугах в сумі 136,02 грн., за відшкодування електроенергії в розмірі 119,24 грн. та з відшкодування земельного податку в сумі 270,58 грн., відмовлено у задоволенні заяви Товариства з обмеженою відповідальністю «ДДЛ» за вх. № 1158/24 про зупинення провадження у справі, закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 08.10.2024р. Ухвалою суду від 08.10.2024р. відкладено розгляд справи на 29.10.2024р.

Через систему «Електронний суд» відповідач 29.01.2024р. подав відзив на позовну заяву за вх. № 2630/24 . На адресу суду від позивача 14.02.2024р. надійшла відповідь на відзив за вх. № 4439/24. На адресу суду 19.02.2024р. від позивача надійшли пояснення за вх.№4812/24, щодо клопотання відповідача про забезпечення судових витрат.

Через систему «Електронний суд» позивач 09.06.2024р. подав заяву за вх. № 2230/24 від 10.06.2024р. про відмову від позовних вимог в частині стягнення заборгованості по комунальних послугах в сумі 136,02 грн., за відшкодування електроенергії в розмірі 119,24 грн. та з відшкодування земельного податку в сумі 270,58 грн.

Представник позивача в судове засідання 29.10.2024р. не з`явився. Через канцелярію суду позивач 08.10.2024р. подав заяву за вх. № 24414/24 про розгляд справи без участі представника.

Відповідач явки повноважного представника в судове засідання 29.10.2024р. не забезпечив, причин неявки суду не повідомив, хоча був належним чином повідомлений про дату, час та місце підготовчого засідання, шляхом скерування ухвали суду від 08.10.2024р. до електронного кабінету, що підтверджується довідкою про доставку електронного листа.

Позиції учасників справи.

Позиція позивача.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що 03 вересня 2019 року між Фізико-механічним інститутом ім. Г.В. Карпенка НАН України (Позивач) та ТзОВ «ДДЛ» (Відповідач) був укладений договір оренди майна, що належить до майнового комплексу НАН України №240 (Договір оренди №240), відповідно до якого, позивач передає відповідачу у 2 етапи в строкове платне користування нерухоме державне майно - окремо розташовану 5-ти поверхову адміністративно-виробничу будівлю (без підвалу) «Протон» Інженерного корпусу (літ. «А-5») реєстровий номер майна № 03534506.9.ЮШВДЖН191, (Майно) загальною площею 2 507,8 кв. м., розміщене за адресою: АДРЕСА_1 , що перебуває на балансі Фізико-механічного інституту ім. Г.В. Карпенка НАН України, вартість якого згідно з висновком про вартість майна від 30 квітня 2019 року становить за незалежною оцінкою станом на 30 квітня 2019 року 6 143 380,94 грн. (Шість мільйонів сто сорок три тисячі триста вісімдесят грн. 94 коп.) без ПДВ.

Позивач вказує, що договір було укладено на підставі дозволу Бюро Президії Національної академії наук України - Постанови №178 від 03.07.2019 року на передачу в оренду майна НАН України на тривалий термін. Мета використання майна - розміщення коворкінг-центру.

Позивач стверджує, що згідно з затвердженим сторонами Актом приймання-передачі від 03.09.2019 року, відповідач на 1-му етапі прийняв у платне користування частину площ будівлі, а саме приміщення №№ 61-77 (четвертий поверх) та №№ 78-96 (п`ятий поверх), які розміщені на четвертому та п`ятому поверхах будівлі, загальною площею 979,4 кв.м. Решта приміщень будівлі мала передаватися відповідачу в оренду на 2-му етапі.

Позивач зазначає, що орендна плата, визначена на підставі методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04 жовтня 1995 року N 786 (зі змінами) і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку (останній місяць, за який є інформація про індекс інфляції) липень 2019 року 29 869,20 грн. без ПДВ за площі будівлі, взяті відповідачем на 1-му етапі.

Позивач вказує, що 23 жовтня 2020 року, у зв`язку з пандемією та прийнятими загальнодержавними рішеннями з продовження карантинних заходів та обмежень, віднесенням карантину до форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили) між сторонами було укладено Додаткову угоду №2 до Договору оренди №240. Відповідно до якої, п. 3.1.3. Договору оренди №240 доповнено підпунктом такого змісту: «нарахована орендна плата за період з серпня 2020 року до закінчення дії карантину в Україні та у м. Львові сплачуватиметься орендарем частково щомісяця в розмірі 6200 грн., залишок суми буде сплачуватись після закінчення карантину відповідно до окремо погодженого графіку». Також, відповідно до п. 16 Постанови КМУ №634 від 27 травня 2022, з березня 2022 року і до моменту подання позову відповідачу здійснюється нарахування орендної плати у розмірі 50%.

Позивач стверджує, що відповідно до п. 3.1.1., п. 3.1.2. та п. 5.3.1. договору оренди №240, відповідач зобов`язаний своєчасно і в повному обсязі здійснювати усі платежі, передбачені цим договором, зокрема плату за оренду приміщення та сплачувати орендодавцю за розрахунками відшкодування податку на землю, відшкодування комунальних платежів, витрати на утримання будинку та прилеглої території, інші витрати за договором про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю від 03.09.2019 року, який є невід`ємним додатком до договору оренди №240 (Договір про відшкодування витрат №240).

Позивач зазначає, що на підставі п. 8.4. договору оренди №240 орендодавець має право виступати з ініціативою розірвання договору у разі несплати орендарем платежів за цим договором більше ніж за три місяці. Згідно з п. 10.7. договору оренди №240 сторони погоджуються, що цей договір буде достроково розірваний на вимогу орендодавця, якщо орендар не сплачує орендну плату протягом трьох місяців підряд. У разі розірвання цього договору орендоване майно повертається орендарем орендодавцю протягом трьох робочих днів (п.10.8. Договору оренди №240).

Позивач вказує, що станом на 01.11.2023 року заборгованість за вищевказаними договорами становить, зокрема в частині плати за оренду приміщення - 954 783,14 грн., відшкодування земельного податку - 270,58 грн., експлуатаційно-технічні витрати - 48 073,87 грн., комунальні послуги 136,02 грн. та відшкодування електроенергії - 119,24 грн. Загальна сума боргу становить 1 003 382,85 грн.

Позивач стверджує, що з метою досудового врегулювання спору в порядку, визначеному ст. 222 ГК України, на юридичну адресу відповідача направлялися рекомендованими листами з повідомленням про вручення претензії разом із актами звірки та актами здачі-приймання наданих послуг за Договором оренди №240 (вих. №88-Д/415 від 01.09.2023 року та вих. №88-32/455 від 22.09.2023 року), з вимогою сплати боргу, проте, всупереч вимогам ч.6 ст. 222 ГК України відповідачем не було надано відповідь на такі претензії та не задоволено вимоги, що зазначалися в них. Натомість, 06 жовтня 2023 року в адресу інституту від ТзОВ «ДДЛ» надійшов лист про готовність погасити заборгованість згідно з графіком протягом 11-ти років (до кінця терміну дії Договору оренди №240). У відповідь на даний лист ТзОВ «ДДЛ» було повідомлено про готовність розглянути графік погашення заборгованості з кінцевим терміном 01 квітня 2024 року.

У заяві за вх. № 29468/23 від 01.12.2023р. про усунення недоліків позовної заяви позивач зазначив, що підтверджуючим первинним документом факту здійснення передачі майна в оренду, є акт приймання-передачі майна в оренду.

Позивач вказує, що окрім того, що позивач кожного місяця надсилав відповідачу акти наданих послуг електронною поштою ще двічі продублював їх надіславши цінними листами з описом вкладеного та повідомленням про вручення.

У відповіді на відзив за вх. № 4439/24 від 14.02.2024р. позивач зазначив, що 23 жовтня 2020 року, у зв`язку з пандемією та прийнятими загальнодержавними рішеннями з продовження карантинних заходів та обмежень, внесенням карантину до форс-мажорних обставин (обставини непереборної сили) між сторонами було укладено Додаткову угоду №2 до Договору, оренди №240, відповідно до якої, п. 3.1.3. Договору-оренди №240 доповнено підпунктом такого змісту: «нарахована орендна плата за період з серпня 2020 року до закінчення дії карантину в Україні та у м. Львові сплачуватиметься орендарем частково щомісяця в розмірі 6200 грн:, залишок суми буде сплачуватись після закінчення карантину відповідно до окремо погодженого графіку».

Позивач вказує, що Постановою КМУ від 27.06.2023 року №651 «Про відміну на всій території України карантину, встановленого з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID- 19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» п. 1 було відмінено з 24 години 00 хвилин 30 червня 2023р. на всій території України карантин, встановлений з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID -19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2.

Позивач стверджує, що у зв`язку з цим, 04.07.2023 року звернувся до відповідача з листом №88-Д/321 направивши його цінним листом з повідомленням про вручення та повідомив, що відтермінування його зобов`язань на підставі Додаткової угоди №2 до Договору оренди №240 від 03.09.2019 року щодо сплати оренди в повному обсязі закінчується 30.07.2023року.

Позивач зазначає, що надав відповідачу ще цілий місяць після закінчення дії карантину для можливості погашення заборгованості за договором в повному обсязі за окремо погодженим графіком. Також в даному листі повідомлялося, що в разі відсутності від ТзОВ «ДДЛ» клопотання про погодження графіку розтермінування погашення заборгованості позивач буде звертатися до суду для примусового стягнення заборгованості та розірвання договору.

Позивач вказує, що в претензіях за вих. №88-Д/415 від 01.09.2023 року та за вих. №88-32/455 від 22.09.2023 року було зазначено, що станом 01.09.2023 року та станом 22.09.2023 року звернення відповідача до позивача щодо розтермінування та погашення заборгованості за Договором оренди №240 в повному обсязі за окремо погодженим графіком не надходило. Проте, відповідачем не було надано відповідь на претензії та не задоволено вимоги, що зазначалися в них. Натомість, лише в жовтні 2023 року на адресу позивача від відповідача надійшов лист з пропозицією погасити заборгованість згідно з графіком протягом 11-ти років, тобто, до кінця терміну дії Договору оренди №240. У відповідь на даний лист відповідачу було повідомлено рекомендованими листом з повідомленням про вручення про готовність, адміністрації інституту розглянути графік погашення заборгованості з кінцевим терміном 01 квітня 2024 року.

Позивач стверджує, що 26 жовтня 2023 року відповідач звернувся ще з одним листом вих. №2610 про неможливість погашення заборгованості до 01 квітня 2024 року у зв`язку з військовою агресією та запропонував графік погашення заборгованості частинами з терміном остаточного розрахунку травень 2034 року (до кінця строку дії Договору оренди №240). Листом від 17.11.2023 року вих. №88-Д/553 відповідачу повідомлено про те, що з питання узгодження графіку заборгованості за Договором оренди вже надавалася відповідь, в якій зазначалася готовність адміністрації інституту розглянути графік погашення заборгованості з кінцевим терміном погашення 01.04.2024 року.

Позивач зазначає, що враховуючи вищенаведене, в результаті листування сторонами не було досягнуто взаємної згоди щодо графіку та строків погашення заборгованості за Договором оренди №240.

Оскільки відтермінування виконання зобов`язань відповідача на підставі Додаткової угоди № 2 до Договору оренди №240 від 03 вересня 2019року щодо сплати орендної плати в повному обсязі закінчилися 30.06.2023 року у зв`язку з припиненням дії карантину на території України, але враховуючи, що позивач листом №88-Д/321 від 04.07.2023 року відтермінував виконання зобов`язань ще до 30.07.2023 року (з метою надання можливості відповідачу для подачі та узгодження графіку погашення боргу), позивач вважає, що термін відстрочки виконання зобов`язань у відповідача закінчився 30.07.2024 року, а отже позов не є передчасним.

Також позивач звертає увагу суду, що Національною академією наук України (органом управління майном) позивача було повідомлено про термінове вжиття заходів примусового стягнення заборгованості із відповідача.

Позивач стверджує, що станом на момент подачі позову період заборгованості відповідача за Договором оренди №240 становить з серпня 2020 року по червень 2023 року та жовтень 2023 року що є значно більшим, ніж період заборгованості за 3 місяці, а отже є істотним порушенням умов договору, яке завдало шкоди позивачу у вигляді неотримання орендної плати протягом тривалого періоду, на яку він розраховував при укладені цього договору.

Додатково, позивач повідомив суду, що станом на 12.02.2024 року відповідачем було частково оплачені певні суми заборгованості, на підтвердження чого додано довідку про заборгованість.

У поясненнях за вх. № 10303/24 від 15.04.2024р. позивач зазначив, що однією із основних умов передбачених в дозволі НАН України для передачі майна в довготривалу оренду відповідачу було: «...Провести орендарю капітальний ремонт об`єкта оренди обсягом вкладень не менше 24839,314тис.грн. за рахунок власних коштів орендаря без подальшої компенсації вартості вкладень від орендодавця, без врахування в рахунок орендної плати та без набуття права власності у зв`язку з великими капіталовкладеннями (п. 1 Постанови №178 від 03.07.2019 року). Тобто умовами передачі майна в оренду були наступні складові: проведення орендарем капітального ремонту об`єкта оренди; обсягом вкладень орендаря не менше 24839,314 тис. грн.; без подальшої компенсації вартості вкладень від орендодавця; без набуття права власності орендаря у зв`язку з великими капіталовкладеннями.

Позивач вказує, що дані зобов`язання орендаря були погоджені та підписані сторонами Договору оренди №240 в розділі «Обов`язки орендаря», зокрема, п.5.1. Договору передбачено «Провести капітальний ремонт об`єкта оренди обсягом вкладень на суму не менше, ніж 24839,314 тис.грн. (двадцять чотири мільйони вісімсот тридцять дев`ять тисяч триста чотирнадцять грн.), визначену кошторисною документацією, за рахунок власних коштів орендаря без подальшої компенсації вартості вкладень від орендодавця та без врахування в рахунок орендної плати».

Позивач стверджує, що 26 листопада 2019 року відповідач звернувся до орендодавця з листом, повідомляючи що на виконання п. 5.1 Договору оренди №240 за період що минув у рамках виконання своїх зобов`язань ним було розпочато ремонтні роботи, про що орендодавець повідомив орган управління майном - НАН України листом №88-Д/915 від 04.12.2019 року.

Позивач вважає, що таким чином, відповідач визнавав, підписав і ініціював виконання своїх зобов`язань, що передбачені п.5.1 Договору оренди №240, тобто орендар, підписуючи договір свідомо взяв на себе зобов`язання провести капітальні ремонт орендованої будівлі не менше ніж на 24839,314 тис.грн. без відшкодування витрат та без зарахування цих витрат в рахунок орендної плати.

Позивач зазначає, що при перевірці орендованого відповідачем майна комісією було встановлено, що згідно з Договором оренди №240, поетапно повинні орендуватися приміщення всіх п`яти поверхів інженерного корпусу «Протон» (окрім підвалу), а по факту перебувають в оренді приміщення 4 та 5 поверхів, однак демонтажні роботи проведені на всіх 5 поверхах будівлі, хоча приміщення 1-3 поверхів ще не взяті в оренду. Також, після проведених перевірок комісією було встановлено, що з березня 2020 року по квітень 2024 року будь-які ремонтні роботи орендарем на орендованих площах не велися і не ведуться.

Позивач вважає, що орендар неналежно виконує свої зобов`язання за договором, оскільки капітального ремонту орендованого майна не провів, суми капіталовкладень передбачених договором в розмірі 24839,314 тис.грн. в ремонтні роботи не вклав, погіршив стан майна, майно за призначенням не використовує та не сплачує орендну плату більше трьох місяців, а отже невиконання цих зобов`язань у відповідності до вимог п. 10.7. Договору є підставами для дострокового розірвання Договору оренди №240 від 03.09.2019 року.

У заяві за вх. № 2230/24 від 10.06.2024р. позивач зазначив, що після відкриття провадження у справі 914/3349/23, відповідачем було частково погашено заборгованість та оплачені суми за: комунальні послуги в розмірі 136,02 грн.; відшкодування електроенергії в розмірі 119,24 грн. та відшкодування земельного податку в розмірі 270,58 грн., у зв`язку із чим позивач просив суд прийняти відмову від частини позовних вимог про стягнення заборгованості по комунальних послугах - 136,02 грн., з відшкодування електроенергії 119,24 грн. та з відшкодування земельного податку - 270,58 грн.

Враховуючи вищевикладене, позивач просить суд стягнути з відповідача заборгованість в розмірі 954 783,14 грн. орендної плати, 48073,87грн. експлуатаційно-технічні витрати, розірвати договір оренди майна, що належить до майнового комплексу НАН України № 240 від 03.09.2019 року та договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю № 240 від 03.09.2019 року.

Позиція відповідача.

У відзиві на позовну заяву відповідач зазначив, що з позовною заявою не погоджується та вважає її безпідставною та передчасною з міркувань неналежного обґрунтування вимог фактичними і юридичними доказами, з огляду на наступне.

Відповідач вказує, що відповідно до акту приймання передачі майна в оренду, що належить до майнового комплексу НАН від 03 вересня 2019 р. згідно першого етапу відповідач отримав приміщення загальною площею 979,4 кв.м. у платне користування та виконує договірні зобов`язання щодо сплати орендної плати та платежів згідно Договору оренди №240 майна, що належить до майнового комплексу НАН України від 03.09.2019р. та Договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю №240 від 03.09.2019 р. в повному обсязі, що підтверджується виписками по рахунку, квитанціями про сплату орендної плати та платіжними інструкціями.

Відповідач підтвердив, що у зв`язку з ситуацією, спричиненою поширенням коронавірусної хвороби між позивачем і відповідачем була укладена додаткова угода №2 до договору від 3 вересня 2019 року №240 оренди майна, що належить до майнового комплексу НАН України, відповідно до п.1 якої з серпня 2020 року і до кінця карантину в Україні та Львові орендна плата сплачуватиметься орендарем частково щомісяця у розмірі 6200 грн., залишок суми буде сплачуватися після закінчення карантину відповідно до окремо погодженого графіку.

Відповідач вважає, що підставою виникнення зобов`язань щодо оплати залишку суми є п.1. Додаткової угоди №2, де вказано, що залишок суми буде сплачуватися після закінчення карантину відповідно до окремо погодженого графіку.

Відповідач стверджує, що після того як своїм листом вих. №2610 від 26 жовтня 2023 р. запропонував акцептувати долучений до цього ж листа графік погашення заборгованості до Додаткової угоди №2, відповідач здійснював оплати за оренду приміщення згідно Договору оренди майна, що належить до майнового комплексу НАН України Додаткова угода №2, а саме 3 платежі по 7323,75 грн., що підтверджується платіжними інструкціями банку 01.11.2023р., 01.12.2023р. і 03.01.2014р., таким чином виявивши своєю поведінкою намір встановити правовідношення. Позивач не отримував заперечень щодо даних проплат. Відтак, відповідач вважає, що в даному випадку інформування відповідачем про готовність розглянути графік погашення заборгованості, лист з пропозицією акцептувати долучений до цього ж листа графік погашення заборгованості до Додаткової угоди №2, продовження оплати ним платежів та відсутність заперечень про це з боку позивача свідчать про конклюдентний договір.

Відповідач зазначає, що здійснивши будівельні роботи в період з лютого по березень 2020р. він здійснив невід`ємні поліпшення орендованих приміщень та відповідно до ст. 101 ГПК України звернувся до експерта 11.01.2024р. щодо того чи відносяться ремонтно-будівельні роботи орендованих нежитлових приміщень на АДРЕСА_2 до невід`ємних поліпшень орендованого майна, який їх склад, яка вартість невід`ємних поліпшень станом на день проведення експертизи.

Відповідач вказує, що право вимоги позивача про погашення заборгованості не настало, оскільки відповідач виконує зобов`язання щодо оплати платежів згідно договору оренди майна, що належить до майнового комплексу НАН України, договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю №240 від 03.09.2019р., Додаткової угоди №2 до Договору від 3 вересня 2019 року №240 оренди майна, що належить до майнового комплексу НАН України, не допускає ситуацій невнесення платежів згідно вищезазначених договорів, продовжує сплату платежів згідно запропонованого листом від 26 жовтня 2023р. вих. №2610 графіку, не отримував заперечень щодо оплат у сумі 7323,75 грн. щомісяця, починаючи з листопада, а отже, позов передчасний.

Відповідач зазначає, що позивач обрав неналежний спосіб захисту своїх прав, діє всупереч своїй попередній поведінці - укладенню Додаткової угоди №2 та отриманню плати за користування, і про сплату залишку суми відповідно до Додаткової угоди №2 після закінчення карантину відповідно до окремо погодженого графіку, що суперечить п.6 ст.3 Цивільного кодексу України про те, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність.

Також відповідач вважає, що у зв`язку з тим, що відповідач не здійснював жодних вчинків передбачених ст. 783 Цивільного кодексу України, не отримував пропозицій позивача щодо зміни чи розірвання договору, а також виконує зобов`язання щодо оплати платежів згідно договору оренди №240 майна, що належить до майнового комплексу НАН України від 03.09.2019р. та договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю №240 від 03.09.2019р., не допускав ситуацій невнесення плати протягом трьох місяців підряд, то право вимоги позивача про розірвання договору оренди №240 майна, що належить до майнового комплексу НАН України від 03.09.2019р. та договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю №240 від 03.09.2019р. не настало, а отже позов передчасний.

Враховуючи вищевикладене відповідач просить суд відмовити в задоволені позовних вимог про стягнення заборгованості по орендній платі та розірвання договору оренди у зв`язку з необґрунтованістю та безпідставністю позовних вимог.

Обставини, встановлені судом.

Відповідно до постанови Бюро президії Національної академії наук України № 178 від 03.07.2019р. «Про надання дозволу Фізико- механічному інституту ім. Г. В. Карпенка Національної академії наук України на передачу в оренду нерухомого майна на тривалий термін» дозволено Фізико-механічному інституту ім. Г. В. Карпенка Національної академії наук України передати в оренду на тривалий термін до 31.05.2034р. нерухоме майно НАН України на умовах Типового договору оренди майна, що належить до майнового комплексу НАН України, яке не використовується для виконання прикладних та фундаментальних досліджень, та за умови проведення орендарем капітального ремонту об`єкта оренди обсягом вкладень не менше 24839,314 тис. грн. за рахунок власних коштів без подальшої компенсації вартості вкладень від орендодавця та без врахування в рахунок орендної плати без набуття орендарем права власності у зв`язку з великими капіталовкладеннями. Пунктом 2.3 Постанови зобов`язано директора Фізико-механічного інституту ім. Г. В. Карпенка Національної академії наук України здійснювати постійний контроль за дотриманням орендарями зобов`язань за договорами оренди та договорами про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю, зокрема щодо проведення ремонтних робіт і своєчасної сплати платежів за договорами. У випадку порушення умов договорів оренди та/або формування заборгованості проводити претензійно-позовну роботу відповідно до вимог чинного законодавства України та Положення про організацію та ведення претензійно-позовної роботи в Національній академії наук України, затвердженого розпорядженням Президії НАН України від 12.09.2011р. № 582.

У додатку № 2 до вказаної постанови «Перелік майна, яке перебуває на балансі Фізико-механічного інституту ім. Г. В. Карпенка Національної академії наук України, стосовно якого надається дозвіл НАН України на передачу його в оренду на до 31.05.2034» зазначено «окремо розташована 5-поверхова нежитлова адміністративно-виробнича будівля з підвалом «Протон» інженерного корпусу (літ. «А-5»). Рік побудови - 1986. Технічний стан - незадовільний, потребує капітального ремонту. Вартість об`єкта оренди визначена шляхом проведення незалежної оцінки станом на 30.04.2019 та становить 7331000 грн. (сім мільйонів триста тридцять одна тисяча грн.), площею 2992,6 кв. м., Розмір орендної плати 30,62грн./кв.м.

У додатку № 2 до постанови Бюро президії Національної академії наук України № 178 від 03.07.2019р. також визначено додаткові умови договору оренди (в частині обов`язків орендаря): провести капітальний ремонт об`єкта оренди обсягом вкладень на суму не менше, ніж 24839,314 тис. грн. (двадцять чотири мільйони вісімсот тридцять дев`ять тисяч триста чотирнадцять грн.), визначену кошторисною документацією, за рахунок власних коштів орендаря без подальшої компенсації вартості вкладень від орендодавця та без врахування в рахунок орендної плати; забезпечити проведення експертизи кошторисної частини проектної документації. Надати орендодавцю та НАН України звіт (копію) за результатами експертизи кошторисної частини проектної документації на здійснення капітального ремонту; провести капітальний ремонт орендованого майна відповідно до вимог чинного законодавства, отримати необхідні дозвільні документи та по закінченню скласти акт приймання - передачі виконаних ремонтних робіт. Передати орендодавцю технічну документацію на проведений ремонт (проектно-кошторисна документація, акти виконаних робіт, сертифікати якості будівельних матеріалів).

В частині підстав для дострокового розірвання договору оренди на вимогу орендодавця договір оренди доповнити таким реченням: «якщо Орендар не здійснив капітальний ремонт об`єкта оренди».

03.09.2019р. Фізико-механічним інститутом ім. Г.В. Карпенка Національної академії наук України (орендодавець, позивач) та Товариством з обмеженою відповідальністю «ДДЛ» (орендар, відповідач) укладено договір оренди № 240 майна, що належить до майнового комплексу НАН України.

Відповідно до п. 1.1 договору оренди орендодавець, на підставі дозволу НАН України на передачу в оренду майна НАН України № 178 від 03.07.2019 року передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нерухоме державне майно - окремо розташовану 5- поверхову адміністративно-виробничу будівлю без підвалу «Протон» Інженерного корпусу (літ. «А-5») реєстровий номер майна № 03534506.9.ЮШВДЖН191, (далі - Майно) площею 2 507,8 (дві тисячі п`ятсот сім цілих вісім десятих) кв. м., розміщене за адресою: АДРЕСА_1 (п`ять), що перебуває на балансі Фізико-механічного інституту ім. Г. В. Карпенка НАН України, вартість якого згідно з висновком про вартість майна від 30 квітня 2019 року становить за незалежною оцінкою станом на 30 квітня 2019 року 6 143 380,94 (шість мільйонів сто сорок три тисячі триста вісімдесят) гривень 94 копійки, без ПДВ. Вищевказане нерухоме майно, що передається в оренду, належить Фізико- механічному інституту ім. Г. В. Карпенка НАН України, на підставі Свідоцтва про право власності на будівлю, виданого 28.05.2010 року Відділом приватизації Франківської районної адміністрації Львівської міської ради. Право власності зареєстроване в Державному реєстрі прав на нерухоме майно 03.09.2019 року, за номером запису про право власності: 33052692, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №179555445 від 03.09.2019 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1.

Згідно з п. 1.2 договору оренди майно передається в оренду з цільовим призначенням його використання як інше використання нерухомого майна (п. 29 Додатку 2 до Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою КМ України від 04.10.1995 р. № 786), а саме - для розміщення коворкінг центру.

За приписами п. 2.1 договору оренди орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, указаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору (у разі оренди нерухомого майна на строк не менше ніж три роки - не раніше дати нотаріального посвідчення цього: договору) та актів приймання-передачі майна.

З огляду на непридатний для використання за цільовим призначенням стан майна, що обумовлює необхідність проведення капітального ремонту майна у значних обсягах, сторони домовилися про передачу майна в оренду у два етапи. На першому етапі з моменту підписання сторонами договору оренди та акту приймання-передачі на частину площ орендар набуває право платного користування приміщеннями №№ 61-77 (четвертий поверх) та №№ 78-96 (п`ятий поверх), які розміщені на четвертому та п`ятому поверхах будівлі, загальною площею 979,4 (дев`ятсот сімдесят дев`ять цілих чотири десятих) кв. м. На другому етапі передачі майна, який реалізується через шість місяців після підписання акту приймання-передачі майна згідно першого етапу, після підписання відповідного акту приймання - передачі орендар набуває право платного користування іншими приміщеннями будівлі на поверхах з першого по третій загальною площею 1528,4 (одна тисяча п`ятсот двадцять вісім цілих чотири десятих) кв. м. З цього моменту орендар набуває право платного користування приміщеннями будівлі площею 2507,8 кв. м.

За умовами п. 3.1 договору оренди орендна плата, визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04 жовтня 1995 року N 786 (зі змінами) (далі - Методика розрахунку) становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку липень 2019 року 76 481,50 (сімдесят шість тисяч чотириста вісімдесят одна) гривня 50 копійок, за всю площу оренди.

Відповідно до п. 3.1.1 договору оренди на першому етапі орендна плата становить (за базовий місяць розрахунку липень 2019 року) 29 869,20 (двадцять дев`ять тисяч вісімсот шістдесят дев`ять) гривень 20 копійок, без ПДВ.

Згідно з п. 3.1.2 договору оренди на другому етапі орендна плата збільшується (за базовий місяць розрахунку липень 2019 року) на 46 612,30 (сорок шість тисяч шістсот дванадцять) гривень 30 копійок, без ПДВ, яка буде проіндексована на дату підписання акту приймання-передачі другого етапу.

Розмір орендної плати за перший місяць оренди вересень 2019 року встановлюється шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за серпень місяць 2019 року.

Орендна плата сплачується орендарем з урахуванням положень ст. 2 п. 2.1 цього договору та з огляду на поетапне прийняття майна в оренду.

Крім орендної плати орендар сплачує орендодавцю за розрахунками орендодавця: відшкодування податку на землю, відшкодування комунальних платежів, витрати на утримання будинку та прилеглої території, інші витрати за договором про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю.

За приписами п. 3.4 договору оренди орендна плата перераховується орендарем у повному обсязі (незалежно від наслідків своєї господарської діяльності) відповідно до вимог чинного законодавства за весь час фактичного користування приміщенням щомісячно до 30(31) числа поточного місяця.

За умовами п. 3.6 договору оренди розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із Сторін у разі зміни Методики її розрахунку, зміни орендної ставки, істотної зміни стану об`єкта оренди з незалежних від сторін причин та в інших випадках, передбачених чинним законодавством.

Відповідно до п. 3.11 договору оренди розмір додаткових платежів, пов`язаних з утриманням орендованого майна та прилеглої території, відшкодуванням земельного податку та комунальних платежів, розраховується орендодавцем пропорційно до займаної орендарем площі та кількості працюючих осіб. Розрахунок відшкодування витрат з розшифровкою і зазначенням, що в подальшому така сума може змінюватись в залежності від фактичних витрат та змін тарифів, надається орендарю за перший місяць оренди при укладенні договору.

За приписами п. 5.1 договору оренди орендар зобов`язується провести капітальний ремонт об`єкта оренди обсягом вкладень на суму не менше, ніж 24 839 314 (двадцять чотири мільйони вісімсот тридцять дев`ять тисяч триста чотирнадцять) гривень 00 копійок, визначену кошторисною документацією, за рахунок власних коштів орендаря без подальшої компенсації вартості вкладень від орендодавця та без врахування в рахунок орендної плати.

Згідно з п. 5.1.1 договору оренди орендар зобов`язується забезпечити проведення експертизи кошторисної частини проектної документації. Надати орендодавцю та НАН України звіт (копію) за результатами експертизи кошторисної частини проектної документації на здійснення капітального ремонту.

За умовами п. 5.1.2 договору оренди орендар зобов`язується провести капітальний ремонт орендованого майна відповідно до вимог чинного законодавства, отримати необхідні дозвільні документи та по закінченню скласти акт приймання-передачі виконаних ремонтних робіт. Передати орендодавцю технічну документацію на проведений ремонт (проектно-кошторисна документація, акти виконаних робіт, сертифікати якості будівельних матеріалів).

За приписами п. 5.3 договору оренди орендар зобов`язується протягом місяця після підписання договору внести завдаток, передбачений цим договором. Після закінчення основного строку договору оренди здійснюється перерахування орендної плати за останній місяць (останні місяці) з урахуванням внесеного орендарем завдатку. У разі виникнення у орендаря заборгованості з орендної плати за результатами такого перерахування орендар зобов`язаний перерахувати її орендодавцю в сумі, на яку вона перевищує розмір завдатку.

Відповідно до п. 5.3.1 договору оренди орендар зобов`язується своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату.

Згідно з п. 5.8 договору оренди орендар зобов`язується з метою контролю стану орендованого майна та його використання відповідно до умов договору забезпечувати орендодавцю безперешкодний доступ на об`єкт оренди. Для проведення планових та інших перевірок орендованого майна допускати в приміщення представників орендодавця, представників органу управління (НАН України), відповідних державних служб, а також надавати всі необхідні документи, пов`язані з визначенням ставки орендної плати і відповідності напряму використання майна за цільовим призначенням, визначеним цим договором.

За приписами п. 5.10 договору оренди орендар зобов`язується своєчасно здійснювати за власний рахунок поточний ремонт орендованого майна. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов`язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень.

Згідно з п. 5.11 договору оренди орендар зобов`язується протягом 10 робочих днів після укладення цього договору застрахувати майно на користь орендодавця на суму, не меншу ніж вартість за висновком про вартість/актом оцінки у порядку, визначеному законодавством, зокрема від пожежі, затоплення, протиправних дій третіх осіб, стихійного лиха.

Постійно поновлювати договір страхування так, щоб протягом строку дії цього договору майно було застрахованим, і надавати орендодавцю копії завірених належним чином договору страхування (договорів страхування) і платіжного доручення (платіжних доручень) про сплату страхового платежу (страхових платежів).

За умовами п. 5.12 договору оренди орендар зобов`язується на вимогу сторін проводити звіряння взаєморозрахунків по орендних платежах і оформлювати відповідно акти звіряння.

Відповідно до п. 5.16 договору оренди орендар зобов`язується здійснювати витрати, пов`язані з утриманням орендованого майна та прилеглої до будинку території, надаванням послуг, сплатою податків та інших платежів.

Згідно з п. 5.17 договору оренди орендар зобов`язується протягом п`яти робочих днів після підписання цього договору укласти з орендодавцем орендованого майна договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю.

За приписами п. 6.3 договору оренди орендар має право за письмовою згодою орендодавця та НАН України здійснювати капітальний ремонт, проводити заміну, реконструкцію, розширення, технічне переозброєння орендованого майна, що зумовлює підвищення його вартості. Про понесені при цьому витрати орендар письмово повідомляє орендодавця з наданням копій первинних і розрахункових документів, які підтверджують понесені витрати. По закінченні проведення ремонтних робіт орендарем складається акт приймання - передачі виконаних ремонтних робіт.

За умовами п. 7.4 договору оренди орендодавець зобов`язується у разі якщо орендар не сплачує розмір орендної плати (повністю або частково) протягом трьох місяців підряд, вживати заходів відповідно до законодавства щодо розірвання договору та стягнення заборгованості.

Відповідно до п. 8.1 договору оренди орендодавець має право контролювати виконання умов цього договору, наявність, стан, напрями використання майна, переданого в оренду за цим договором, і у разі необхідності вживати відповідних заходів реагування.

Згідно з п. 8.4 договору оренди орендодавець має право виступати з ініціативою щодо розірвання цього договору у разі: погіршення стану орендованого майна внаслідок невиконання або неналежного виконання орендарем умов цього договору; у випадку несплати орендарем платежів за цим договором більше ніж за три місяці.

За приписами п. 10.1 договору оренди цей договір укладено строком на чотирнадцять років і 271 день, та діє з "03" вересня 2019 року до "31 "травня 2034 року включно.

За умовами п. 10.3 договору оренди зміни до умов цього договору або його розірвання допускаються за взаємної згоди сторін. Зміни, що пропонується внести, розглядаються протягом одного місяця з дати їх подання до розгляду іншою стороною. Усі зміни та доповнення до цього договору вносяться в такій самій формі, що й цей договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено законом.

Відповідно до п. 10.6 договору оренди чинність цього договору припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації орендованого майна орендарем; загибелі орендованого майна; банкрутства орендаря; ліквідації орендаря-юридичної особи або орендодавця. Про наміри щодо ліквідації своєї юридичної особи сторони зобов`язуються письмово інформувати один одного за 6 місяців до дати передбачуваної ліквідації; у разі смерті орендаря (якщо орендарем є фізична особа); достроково за взаємною згодою сторін або за рішенням суду.

Згідно з п. 10.7 договору оренди сторони погоджуються, що цей договір буде достроково розірвано на вимогу орендодавця, якщо орендар: користується майном не відповідно до умов цього договору; погіршує стан майна; не сплачує орендну плату протягом трьох місяців підряд; якщо орендар не здійснив капітальний ремонт об`єкта оренди; без письмового дозволу орендодавця передав майно, його частину у користування іншій особі; перешкоджає співробітникам орендодавця та/або НАН України здійснювати контроль за використанням майна, виконанням умов цього договору.

За приписами п. 11.1 договору оренди додатки до цього договору є його невід`ємною і складовою частиною. До цього договору додаються: розрахунки орендної плати; акти приймання-передачі орендованого майна; план-схеми орендованих приміщень; звіт про незалежну оцінку майна, що передається в оренду (з рецензією).

Відповідно до розрахунку плати за перший (базовий) місяць оренди державного майна, яке перебуває на балансі Фізико-механічного інституту ім. Г.В.Карпенка НАН України Етап 1, затвердженого директором ФМІ НАН України, орендна плата за перший (базовий) місяць оренди Липень 2019 року за нежитлові приміщення №№ 61-77 (4-й поверх) №№ 78-96 (5-й поверх) в окремо розташованій 5-поверховій адміністративно- виробничій будівлі без підвалу «Протон» Інженерного корпусу літ. «А-5», площею 979,4м2 становить 29869,20грн. без ПДВ.

Договір оренди № 240 майна, що належить до майнового комплексу НАН України від 03.09.2019р. підписано сторонами, скріплено їх печатками, завірено нотаріально та копію договору долучено до матеріалів справи.

19.03.2020р. Фізико-механічним інститутом ім. Г.В. Карпенка Національної академії наук України та Товариством з обмеженою відповідальністю «ДДЛ» було укладено додаткову угоду № 1 до договору від 03.09.2019р. № 240 оренди майна, що належить до майнового комплексу НАН України.

Відповідно до п. 1 додаткової угоди № 1 сторони погодили, з огляду на ситуацію, спричинену швидким поширенням короновірусної хвороби (Covid- 19), яка склалася в Україні і світі, прийнятими загальнодержавними рішеннями з оголошення карантину і запровадженням у зв`язку з цим низки обмежувальних заходів, віднесенням карантину до форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили) та з урахуванням взаємної згоди обох сторін договору, внести до частини 2 пункту 2.1. договору оренди від 03 вересня 2019 року № 240 такі зміни: слова «через шість місяців після підписання акту приймання-передачі майна згідно першого етапу» замінити словами «через 1 місяць після закінчення карантину або його окремих заходів в Україні та у м. Львові».

Згідно з п. 2 додаткової угоди № 1 дана додаткова угода складена українською мовою в 2-х (двох) примірниках, кожен з яких має одинакову юридичну силу і є невід`ємною частиною договору від 03.09.2019 року № 240 оренди майна, що належить до майнового комплексу НАН України.

Додаткову угоду № 1 до договору від 03.09.2019р. № 240 оренди майна, що належить до майнового комплексу НАН України підписано сторонами, скріплено їх печатками та копію додаткової угоди долучено до матеріалів справи.

23.10.2020р. Фізико-механічним інститутом ім. Г.В. Карпенка Національної академії наук України та Товариством з обмеженою відповідальністю «ДДЛ» було укладено додаткову угоду № 2 до договору від 03.09.2019р. № 240 оренди майна, що належить до майнового комплексу НАН України.

Відповідно до п. 1 додаткової угоди № 2 сторони погодили, з огляду на ситуацію, спричинену поширенням короновірусної хвороби (Covid- 19), прийнятими загальнодержавними рішеннями з продовження карантинних заходів та обмежень, віднесенням карантину до форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили) та з урахуванням взаємної згоди обох сторін договору, пункт 3.1. договору оренди від 03 вересня 2019 року № 240 доповнити підпунктом 3.1.3. такого змісту: Нарахована орендна плата за період з серпня 2020 року до закінчення карантину в Україні та у м. Львові сплачуватиметься орендарем частково щомісяця в розмірі 6200 грн., залишок суми буде сплачуватись після закінчення карантину відповідно до окремо погодженого графіку.

Згідно з п. 2 додаткової угоди № 2 дана додаткова угода складена українською мовою в 2-х (двох) примірниках, кожен з яких має однакову юридичну силу і є невід`ємною частиною договору від 03.09.2019 року № 240 оренди майна, що належить до майнового комплексу НАН України.

Додаткову угоду № 2 до договору від 03.09.2019р. № 240 оренди майна, що належить до майнового комплексу НАН України підписано сторонами, скріплено їх печатками та копію додаткової угоди долучено до матеріалів справи.

03.09.2019р. Фізико-механічним інститутом ім. Г.В. Карпенка Національної академії наук України та Товариством з обмеженою відповідальністю «ДДЛ» укладено договір № 240 про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю.

Відповідно до п. 1.1 договору балансоутримувач ФМІ НАН України забезпечує обслуговування адміністративно-виробничої будівлі «Протон» Інженерного корпусу будівлі під літерою «А- 5», що знаходиться за адресою: м.Львів, вул.Наукова,5, (надалі - Будівля), а також утримання прибудинкової території, а орендар бере участь у витратах балансоутримувача на виконання вказаних робіт пропорційно до займаної ним площі в цій будівлі, якщо інше не випливає з характеру послуг, наданих за цим договором.

Орендовані нежитлові приміщення адміністративно-виробничої будівлі «Протон» Інженерного корпусу під літерою «А-5» (без підвалу), загальною площею 2507,8 кв.м використовуються для розміщення коворкінг центру.

Згідно з п. 2.1.1 договору балансоутримувач зобов`язується забезпечити виконання всього комплексу робіт, пов`язаних з обслуговуванням та утриманням будівлі і прибудинкової території, та створення необхідних умов для здійснення господарської діяльності, у тому числі орендарю і його співробітникам згідно з вимогами чинного законодавства про користування будівлями.

Розмір плати за обслуговування і ремонт будівлі, прибудинкової території, утримання допоміжних приміщень будівлі залежить від складу робіт і послуг, які надаються балансоутримувачу житлово-експлуатаційними, ремонтно-будівельними організаціями та іншими суб`єктами господарювання, і визначається розрахунком щомісячних платежів (кошторисом витрат) за обслуговування та ремонт будівлі, комунальні та інші послуги балансоутримувача.

За приписами п. 2.1.2 договору балансоутримувач зобов`язується забезпечити надання орендарю комунальних послуг за діючими розцінками і тарифами.

За умовами п. 2.1.3 договору балансоутримувач зобов`язується забезпечити інформування орендаря про зміни витрат на утримання будівлі і тарифу на послуги.

Відповідно до п. 2.2.3 договору орендар зобов`язується не пізніше 25 числа поточного місяця отримати рахунки та протягом 3-х днів вносити на розрахунковий рахунок балансоутримувача відшкодування податку на землю, воду і водовідведення, вивезення побутового сміття, опалення та інші експлуатаційні витрати щомісячно.

Згідно з п. 2.2.3.1 договору для визначення величини використаної електроенергії за розрахунковий період, балансоутримувач щомісячно 01 числа фіксує фактичне споживання електроенергії по точках обліку.

Розрахунковим періодом вважається календарний місяць (з першого по останнє число місяця). Покази розрахункових засобів обліку орендаря знімаються (фіксуються) 01 числа кожного місяця о 00 год. 00 хв. представником балансоутримувача.

Не пізніше 02 числа наступного місяця орендар зобов`язується отримати рахунки та протягом 3-х робочих днів вносити на розрахунковий рахунок балансоутримувача оплату за електроенергію та експлуатаційні витрати щомісячно.

Рахунок на плановий платіж за розрахунковий період грудня місяця, виставляється балансоутримувачем до 20 грудня поточного року на підставі даних прогнозованого обсягу споживання електричної енергії та оплачується орендарем до 25 грудня поточного року з наступним перерахунком у відповідності до фактичного обсягу спожитої електричної енергії.

За приписами п. 2.2.8 договору орендар зобов`язується оплачувати балансоутримувачу (або організації, що обслуговує будівлю) в повному обсязі передбачені послуги за цим договором та додатками до нього, на підставі виставлених рахунків, включно до дня повернення орендованого майна за актом приймання-передачі, який є невід`ємною частиною договору оренди № 240 від 03.09.2019 року.

За умовами п. 3.1.2 договору балансоутримувач будівлі має право стягнути в установленому порядку прострочену заборгованість за виставленими рахунками за послуги, передбачені цим договором та додатками до нього.

Згідно з п. 5.2 договору цей договір дійсний протягом терміну дії договору оренди № 240 від 03.09.2019 року і є його невід`ємною та складовою частиною.

За приписами п. 5.6 договору чинність цього договору припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; закінчення строку дії договору оренди № 240 від 03.09.2019 року; загибелі орендованого майна; достроково за взаємною згодою сторін або за рішенням суду за ініціативою однієї із сторін у випадках, передбачених чинним законодавством, а також у випадку порушення однією із сторін зобов`язань за цим договором у тому числі несплати платежів, передбачених цим договором протягом трьох місяців, створення перешкод для доступу в орендоване приміщення представників балансоутримувача у випадку аварій та інше, навмисного або необережного погіршення стану орендованого майна або іншого майна балансоутримувача з вини орендаря; в інших випадках, передбачених чинним законодавством України.

Відповідно до розрахунку відшкодування витрат, пов`язаних з утриманням орендованого майна, за комунальні послуги, податки та інше, який є додатком до договору № 240 від 03.09.2019 року визначено, що відшкодування електропостачання, водопостачання, каналізації, зливних стоків здійснюється згідно показу лічильників; відшкодування експлуатаційно-технічних витрат відбувається згідно методики розрахунку ЕТВ пропорційно величині отриманих комунальних послуг; відшкодування земельного податку в сумі 321,77грн. на місяць та ПДВ в розмірі 20%.

Договір № 240 про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю від 03.09.2019р. та додаток до договору підписано сторонами, скріплено їх печатками та копію договору з додатком долучено до матеріалів справи.

На виконання умов договору оренди майна, що належить до майнового комплексу НАН України від 03.09.2019р. № 240 позивач передав, а відповідач прийняв у строкове платне користування нежитлові приміщення згідно технічного паспорту №№ НОМЕР_1 (4-й поверх) та №№ НОМЕР_2 (5-й поверх) в окремо розташованій 5-поверховій адміністративно-виробничій будівлі без підвалу «Протон» Інженерного корпусу літ. «А- 5» (далі - Майно), загальною площею 979,4 кв. м, розміщене за адресою: АДРЕСА_2 , що підтверджується актом від 03.09.2019р. приймання - передачі майна в оренду, що належить до майнового комплексу НАН України до Договору оренди № 240 від « 03» вересня 2019 року.

Акт від 03.09.2019р. приймання - передачі майна в оренду, що належить до майнового комплексу НАН України до Договору оренди № 240 від « 03» вересня 2019 року підписано сторонами, скріплено їх печатками та копію акту долучено до матеріалів справи.

На виконання умов договору оренди, згідно розрахунку заборгованості та актів здачі-прийняття робіт (надання послуг) позивач за період з серпня 2020 року по жовтень 2023 року нарахував відповідачу орендну плату в загальному розмірі 1 181 706,89грн., про що складено позивачем акти здачі-прийняття робіт (надання послуг) за оренду приміщення № ФМ-0001184 від 20.08.20р. на суму 36708,17грн.; № ФМ-0001363 від 15.09.20р. на суму 36634,75грн.; № ФМ-0001542 від 21.10.20р. на суму 36817,92грн.; № ФМ-0001720 від 23.11.20р. на суму 36854,74грн.; № ФМ-0001897 від 22.12.20р. на суму 37665,54грн.; № ФМ-0000036 від 25.01.21р. на суму 38004,53грн.; № ФМ-0000080 від 22.02.21р. на суму 38498,59грн.; № ФМ-0000252 від 23.03.21р. на суму 38883,58грн.; № ФМ-0000425 від 21.04.21р. на суму 39544,60грн.; № ФМ-0000599 від 21.05.21р. на суму 39821,41грн.; № ФМ-0000771 від 22.06.21р. на суму 40699,25грн.; № ФМ-0000946 від 20.07.21р. на суму 40424,03грн.; № ФМ-0001114 від 20.08.21р. на суму 40464,46грн.; № ФМ-0001278 від 21.09.21р. на суму 40383,53грн.; № ФМ-0001442 від 23.10.21р. на суму 40868,14грн.; № ФМ-0001598 від 24.11.21р. на суму 41235,95грн.; № ФМ-0001766 від 16.12.21р. на суму 41565,84грн.; № від 25.01.22р. на суму 41815,24грн.; № ФМ-0000076 від 23.02.22р. на суму 42358,84грн.; № ФМ-0000258 від 30.03.22р. на суму 43036,57грн.; № 457 від 25.04.2022р. на суму 44973,22грн.; № 712 від 23.05.2022р. на суму 23183,70грн.; № 975 від 23.06.2022р. на суму 23809,66грн.; № 1273 від 22.07.2022р. на суму 24547,75грн.; № 1537 від 22.08.2022р. на суму 24719,59грн.; № 1815 від 23.09.2022р. на суму 24991,51грн.; № 2018 від 24.10.2022р. на суму 25466,34грн.; № 2360 від 22.11.2022р. на суму 26103,00грн.; № 2632 від 23.12.2022р. на суму 26285,74грн.; № 49 від 26.01.2023р. на суму 26469,74грн.; № 3109 від 27.02.2023р. на суму 26681,48грн.; № 3439 від 24.03.2023р. на суму 26868,26грн.; № 3739 від 24.04.2023р. на суму 27271,30грн.; № 4146 від 22.05.2023р. на суму 27325,82грн.; № 4555 від 21.06.2023р. на суму 27462,47грн.

На виконання умов договору оренди відповідачем фактично сплачено 301 251,45грн., що підтверджується виписками по рахунку відповідача, відкритого в АТ «Кредобанк» та платіжними дорученнями копії яких додано до матеріалів справи, а саме: 19.03.2021р. сплачено 2000,00грн. з призначенням платежу «оплата за оренду приміщення за лютий 2021, згідно додаткової угоди № 2 від 23.10.2020 до договору № 240 від 03.09.2019р. в т.ч. ПДВ 20% 333,33грн.»; 19.03.2021р. сплачено 37200,00грн. з призначенням платежу «оплата за оренду приміщення за серпень 2020 - січень 2021, згідно додаткової угоди № 2 від 23.10.2020 до договору № 240 від 03.09.2019р. в т.ч. ПДВ 20% 6200,00грн.»; 30.11.2021р. сплачено 26800,00грн. з призначенням платежу «оплата за оренду приміщення згідно договору № 240 від 03.09.2019р. в т.ч. ПДВ 20% 4466,67грн.»; 05.01.2022р. сплачено 39000,00грн. з призначенням платежу «оплата за оренду приміщення згідно договору № 240 від 03.09.2019р. в т.ч. ПДВ 20% 6500,00грн.»; 02.06.2023р. сплачено 31000,00грн., з призначенням платежу «ТОВ «ДДЛ» - оплата за оренду приміщення згідно додаткової угоди № 2 від 23.10.2020р. до договору оренди майна від 03.09.2019р. № 240 за січень травень 2023р.»; 15.08.2023р. сплачено 6200,00грн., з призначенням платежу «ТОВ «ДДЛ» - оплата за оренду приміщення згідно додаткової угоди № 2 від 23.10.2020р. до договору оренди майна від 03.09.2019р. № 240 за червень 2023р.»; 07.09.2023р. сплачено 27682,15грн., з призначенням платежу «ТОВ «ДДЛ» - оплата за оренду приміщення згідно договору оренди майна від 03.09.2019р. № 240, акту надання послуг № 4968 від 24.07.2023 за липень 2023р., в т.ч. ПДВ 4613,69грн.»; 04.10.2023р. сплачено 27516,07грн., з призначенням платежу «ТОВ «ДДЛ» - оплата за оренду приміщення згідно договору оренди майна від 03.09.2019р. № 240, акту надання послуг № 5302 від 22.08.2023 за серпень 2023р., в т.ч. ПДВ 4568,01грн.»; 01.11.2023р. сплачено 27130,85грн., з призначенням платежу «ТОВ «ДДЛ» - оплата за оренду приміщення згідно договору оренди майна від 03.09.2019р., акту надання послуг № 5590 від 20.09.2023 за вересень 2023р., в т. ч. ПДВ 4521,81грн.»; 01.11.2023р. сплачено 7323,75грн., з призначенням платежу «ТОВ «ДДЛ» - оплата за оренду приміщення згідно договору оренди майна від 03.09.2019р. № 240, додаткової угоди № 2 від 23.10.2020р. в т. ч. ПДВ 1220,62грн.»; 01.12.2023р. сплачено 7323,75грн., з призначенням платежу «ТОВ «ДДЛ» - оплата за оренду приміщення згідно договору оренди майна від 03.09.2019р. № 240, додаткової угоди № 2 від 23.10.2020р. в т. ч. ПДВ 1220,62грн.»; 01.12.2023р. сплачено 27266,50грн., з призначенням платежу «ТОВ «ДДЛ» - оплата за оренду приміщення згідно договору оренди майна від 03.09.2019р. № 240, акту надання послуг № 5972 від 24.10.2023 за жовтень 2023р., в т.ч. ПДВ 4544,42грн.»; 03.01.2024р. сплачено 27484,63грн., з призначенням платежу «ТОВ «ДДЛ» - оплата за оренду приміщення згідно договору оренди майна від 03.09.2019р. № 240, акту надання послуг № 6208 від 23.11.2023 за листопад 2023р., в т.ч. ПДВ 4580,77грн.»; 03.01.2024р. сплачено 7323,75грн., з призначенням платежу «ТОВ «ДДЛ» - оплата за оренду приміщення згідно договору оренди майна від 03.09.2019р. № 240, додаткової угоди № 2 від 23.10.2020р. в т. ч. ПДВ 1220,62грн.». Відтак, заборгованість з орендної плати становить 880455,44 грн.

Доказів виконання умов договору, встановлених п. 5.1, 5.1.1, 5.1.2, 5.11, зокрема доказів проведення капітального ремонту об`єкта, доказів укладення договору страхування майна на користь орендодавця на суму, не меншу ніж вартість за актом оцінки та платіжних доручень про сплату страхових платежів суду не представлено.

На виконання умов договору про відшкодування витрат балансоутримувача позивачем, відповідно до наданих суду розрахунків нараховано відповідачу 119,24грн. за відшкодування активної електроенергії за період з травня 2021р. по серпень 2021р., 136,02грн. за водопостачання за період з червня 2021р. по жовтень 2021р., 48073,87 грн. експлуатаційно-технічних витрат та витрат на технічне обслуговування електромережі за період з січня 2020р. по серпень 2021р. і земельний податок за жовтень 2023р. в розмірі 270,58грн. та виставлено відповідні акти надання послуг і рахунки на оплату, зокрема акт надання послуг № 5908 від 24.10.2023р. з відшкодування земельного податку за 10.2023р. на суму 488,63грн.; рахунки на відшкодування водопостачання № ФМ-0001280 від 21.09.21р. на суму 22,67грн.; № ФМ-0001444 від 23.10.21р. на суму 22,67грн.; № ФМ-0001116 від 20.08.21р. на суму 22,67грн.; № ФМ-0000948 від 20.07.21р. на суму 22,67грн.; № ФМ-0000773 від 22.06.21р. на суму 45,34грн.; рахунки на відшкодування активної електроенергії № ФМ-0000665 від 03.08.21р. на суму 37,26грн.; № ФМ-0000577 від 06.07.21р. на суму 40,99грн.; № ФМ-0000401 від 14.05.21р. на суму 40,99грн.; рахунки за технічне обслуговування електромережі № ФМ-0000664 від 03.08.21р. на суму 1,76грн.; № ФМ-0000576 від 06.07.21р. на суму 1,96грн.; № ФМ-0000400 від 14.05.21р. на суму 1,15грн., а також акти здачі-прийняття робіт (надання послуг) з експлуатаційно-технічних витрат: № ФМ-0000012 від 24.01.20р. на суму 4806,90грн.; № ФМ-0000195 від 24.02.20р. на суму 4806,90грн.; № ФМ-0000371 від 20.03.20р. на суму 4806,90грн.; № ФМ-0000553 від 24.04.20р. на суму 4806,90грн.; № ФМ-0000737 від 26.05.20р. на суму 4806,90грн.; № ФМ-0000914 від 22.06.20р. на суму 4806,90грн.; № ФМ-0001112 від 23.07.20р. на суму 4806,90грн.; № ФМ-0001294 від 20.08.20р. на суму 4806,90грн.; № ФМ-0001473 від 15.09.20р. на суму 4806,90грн.; № ФМ-0001651 від 21.10.20р. на суму 4806,90грн.

На виконання умов договору про відшкодування витрат балансоутримувача відповідачем надано докази в підтвердження здійснення оплати на загальну суму 6 828,03грн., а саме: 19.03.2021р. сплачено 386,12грн. з призначенням платежу «оплата - відшкодування земельного податку згідно рахунку № ФМ-0001185 від 20.08.2020р. в т.ч. ПДВ 20% 64,35грн.»; 19.03.2021р. сплачено 386,12грн. з призначенням платежу «оплата - відшкодування земельного податку згідно рахунку № ФМ-0001364 від 15.09.2020р. в т.ч. ПДВ 20% 64,35грн.»; 19.03.2021р. сплачено 386,12грн. з призначенням платежу «оплата - відшкодування земельного податку згідно рахунку № ФМ-00011543 від 21.10.2020р. в т.ч. ПДВ 20% 64,35грн.»; 19.03.2021р. сплачено 386,12грн. з призначенням платежу «оплата - відшкодування земельного податку згідно рахунку № ФМ-0001721 від 23.11.2020р. в т.ч. ПДВ 20% 64,35грн.»; 19.03.2021р. сплачено 386,12грн. з призначенням платежу «оплата - відшкодування земельного податку згідно рахунку № ФМ-0001898 від 22.12.2020р. в т.ч. ПДВ 20% 64,35грн.»; 19.03.2021р. сплачено 386,12грн. з призначенням платежу «оплата - відшкодування земельного податку згідно рахунку № від 25.01.2021р. в т.ч. ПДВ 20% 64,35грн.»; 19.03.2021р. сплачено 386,12грн. з призначенням платежу «оплата - відшкодування земельного податку згідно рахунку № ФМ-0000081 від 22.02.2021р. в т.ч. ПДВ 20% 64,35грн.», 05.01.2022р. сплачено 4125,19грн. з призначенням платежу «відшкодування земельного податку згідно договору № 240 від 03.09.2019р. в т.ч. ПДВ 20% 687,53грн.», що підтверджується виписками по рахунку відповідача, відкритого в АТ «Кредобанк», копії яких додано до матеріалів справи.

Через систему «Електронний суд» позивач 09.06.2024р. подав заяву за вх. № 2230/24 від 10.06.2024р. про відмову від позовних вимог в частині стягнення заборгованості по комунальних послугах в сумі 136,02 грн., за відшкодування електроенергії в розмірі 119,24 грн. та з відшкодування земельного податку в сумі 270,58 грн., тому провадження у справі в частині позовних вимог про стягнення заборгованості по комунальних послугах в сумі 136,02 грн., за відшкодування електроенергії в розмірі 119,24 грн. та з відшкодування земельного податку в сумі 270,58 грн. закрито ухвалою суду від 17.09.2024р.

Відтак заборгованість відповідача за договором про відшкодування витрат балансоутримувача становить, 48073,87 грн. за експлуатаційно-технічні витрати та витрати на технічне обслуговування електромережі за період з січня 2020р. по серпень 2021р.

01.09.2023р. позивач скерував відповідачу претензію за вих. № 88-Д/415, у якій зазначив, що листом від 09.05.2023 року №88-Д/228 відповідачу було повідомлено, що відтермінування зобов`язань ТзОВ «ДДЛ» на підставі додаткової угоди № 2 до договору оренди №240 від 03 вересня 2019 року щодо сплати орендної плати в повному обсязі закінчилися 30.07.2023 року у зв`язку з припиненням карантину на території України. Позивач вказав, що станом на 01.09.2023 року звернення відповідача до ФМІ НАН України відповідно до п.3.1.3 додаткової угоди № 2 щодо розтермінування та погашення заборгованості за договором оренди №240 в повному обсязі за окремо погодженим графіком не надходило та зазначив, що станом на 01.09.2023 року заборгованість по договорах становить, зокрема в частині плати за оренду приміщення - 992 638,62 грн., відшкодування земельного податку - 759,21 грн., експлуатаційно-технічні витрати - 48 073,87 грн., комунальні послуги 136,02 грн. та відшкодування електроенергії - 119,24 грн. Позивач стверджував, що загальна сума боргу ТзОВ «ДДЛ» перед ФМІ НАН України становить 1041726,96 грн. та просив сплатити вказану заборгованість. До претензії додано акт звірки заборгованості станом на 31.08.2023 року та акти здачі-приймання наданих послуг за період травень-серпень 2023 року у двох примірниках.

Докази надіслання претензії, а саме копія опису вкладення у цінний лист № 004 від 18.09.2023р., фіскального чеку від 18.09.2023р. та поштової накладної № 004 від 18.09.2023р. долучено до матеріалів справи.

22.09.2023р. позивач скерував відповідачу претензію за вих. № 88-32/455, у якій зазначив, що оскільки 07.09.2023р. відповідачем було проведено часткову оплату боргу орендної плати, а саме за липень 2023 року та часткову оплату відшкодування земельного податку, то станом на 22.09.2023 року заборгованість по договорах становить, зокрема в частині плати за оренду приміщення - 992 087,31 грн., відшкодування земельного податку - 759,21 грн., експлуатаційно-технічні витрати - 48 073,87 грн., комунальні послуги 136,02 грн. та відшкодування електроенергії - 119,24 грн. Позивач стверджував, що загальна сума боргу ТзОВ «ДДЛ» перед ФМІ НАН України становить 1041175,65 грн. та просив сплатити вказану заборгованість.

Докази надіслання претензії, а саме копія поштової накладної № 598 від 23.10.2023р. та рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, виплату поштового переказу№ 598 від 06.10.2023р. долучені до матеріалів справи.

Листом за вих. № 06/10/2023 від 06.10.2023р. відповідач повідомив позивача про готовність розпочати виплати заборгованості з листопада 2023р., запропонувавши погашати борг рівними частинами до закінчення терміну дії договору оренди. Листом за вих. № 88-Д/479 від 11.10.2023р. позивач погодився розглянути графік погашення з кінцевим терміном до 01.04.2024р. Листом за вих. №2610 від 26.10.2023р. відповідач повідомив позивачу про те, що у зв`язку військовою агресією РФ проти України, що є форс- мажорними обставинами, відповідач опинився у складному фінансовому становищі, відтак погодитися на умову щодо погашення суми заборгованості до 01.04.2024 року не вдається за можливе.

З огляду на об`єктивну неможливість погашення заборгованості Товариством з обмеженою відповідальністю «ДДД» у строк, запропонований ФМІ ім. Г.В. Карпенка НАН України у листі № 88-Д-479 від 11.10.2023р., запропоновано акцептувати долучений до цієї відповіді додаток №1 «Графік погашення заборгованості» до додаткової угоди №2 від 23 жовтня 2020р. до договору оренди майна №240 від 03.09.2019 р. із визначеними строками та сумами здійснення орендної плати за період після закінчення карантину в Україні з боку ТОВ «ДДЛ».

Інших доказів укладення та погодження сторонами графіку погашення заборгованості, доказів укладення додаткових угод, внесення змін до договорів в частині порядку, розміру та строків оплати орендної плати та відшкодування витрат балансоутримувача суду не представлено.

Позиція суду.

Згідно із ст. 509 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Відповідно до ст. 11 ЦК України, однією з підстав виникнення зобов`язань, є, зокрема, договори та інші правочини.

Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ч. 1 ст. 759 ЦК України). Аналогічні положення закріплені у ч. 1 ст. 283 ГК України.

Згідно із ч. 1 ст. 762 ЦК України, за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Частиною 5 цієї статті встановлено, що плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором. У відповідності до ч. 1 ст. 286 ГК України, орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності.

Згідно з п. 5.3 договору орендар зобов`язується своєчасно і у повному обсязі сплачувати орендну плату до державного бюджету та користувачу.

За приписами ч. 1 ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

Згідно із ст. 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Правовідносини між сторонами виникли на підставі укладеного договору від 03.09.2019р. № 240 оренди майна, що належить до майнового комплексу НАН України з додатковими угодами № 1 від 19.03.2020р., № 2 від 23.10.2020р. та договору від 03.09.2019р. № 240 про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю.

Доказів розірвання договорів, визнання їх в судовому порядку недійсними сторонами суду не представлено.

За умовами п. 3.1 договору оренди орендна плата, визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04 жовтня 1995 року N 786 (зі змінами) (далі - Методика розрахунку) становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку липень 2019 року 76 481,50 (сімдесят шість тисяч чотириста вісімдесят одна) гривня 50 копійок, за всю площу оренди.

Відповідно до п. 3.1.1 договору оренди на першому етапі орендна плата становить (за базовий місяць розрахунку липень 2019 року) 29 869,20 (двадцять дев`ять тисяч вісімсот шістдесят дев`ять) гривень 20 копійок, без ПДВ.

Розмір орендної плати за перший місяць оренди вересень 2019 року встановлюється шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за серпень місяць 2019 року. Орендна плата сплачується орендарем з урахуванням положень ст. 2 п. 2.1 цього договору та з огляду на поетапне прийняття майна в оренду.

Крім орендної плати орендар сплачує орендодавцю за розрахунками орендодавця: відшкодування податку на землю, відшкодування комунальних платежів, витрати на утримання будинку та прилеглої території, інші витрати за договором про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю.

За приписами п. 3.4 договору оренди орендна плата перераховується орендарем у повному обсязі (незалежно від наслідків своєї господарської діяльності) відповідно до вимог чинного законодавства за весь час фактичного користування приміщенням щомісячно до 30(31) числа поточного місяця.

Відповідно до п. 5.3.1 договору оренди орендар зобов`язується своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату.

Відповідно до п. 1 додаткової угоди № 2 сторони погодили, з огляду на ситуацію, спричинену поширенням короновірусної хвороби (Covid- 19), прийнятими загальнодержавними рішеннями з продовження карантинних заходів та обмежень, віднесенням карантину до форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили) та з урахуванням взаємної згоди обох сторін договору, пункт 3.1. договору оренди від 03 вересня 2019 року № 240 доповнити підпунктом 3.1.3. такого змісту: Нарахована орендна плата за період з серпня 2020 року до закінчення карантину в Україні та у м. Львові сплачуватиметься орендарем частково щомісяця в розмірі 6200 грн., залишок суми буде сплачуватись після закінчення карантину відповідно до окремо погодженого графіку.

Доказів укладення та погодження сторонами графіку погашення заборгованості відповідно до п. 1 додаткової угоди № 2 та підпункту 3.1.3. договору оренди від 03 вересня 2019 року № 240, доказів укладення додаткових угод, внесення змін до договорів в частині порядку, розміру та строків оплати орендної плати та відшкодування витрат балансоутримувача суду не представлено.

Статтею 599 ЦК України встановлено, що зобов`язання припиняється виконанням, проведеним належним чином. Відповідно до ст. 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Аналогічні вимоги встановлені ст. 193 ГК України.

Як встановлено судом та підтверджується матеріалами справи, позивач передав а відповідач прийняв у строкове платне користування нежитлові приміщення визначені договором, що підтверджується актом від 03.09.2019р. приймання - передачі майна в оренду, що належить до майнового комплексу НАН України до Договору оренди № 240 від « 03» вересня 2019 року.

Позивачем згідно представленого розрахунку основного боргу за період з серпня 2020р. по жовтень 2023р нараховано орендних платежів на загальну суму 1181706,89грн. Відтак, враховуючи представлені відповідачем докази фактичної оплати за оренду приміщення на виконання умов договору № 240 від 03.09.2019р. в загальному розмірі 301 251,45грн., заборгованість відповідача перед позивачем за оренду приміщень складає 880455,44грн., яка є обґрунтованою та підлягає задоволенню.

Згідно представлених платіжних інструкцій відповідачем здійснено оплати з орендних платежів в розмірі 69398,63 грн. після пред`явлення позову. Пунктом 2 ч. 1 ст. 231 ГПК України встановлено, що господарський суд закриває провадження у справі, якщо відсутній предмет спору. Враховуючи те, що в процесі розгляду даного спору орендар сплатив орендну плату в загальному розмірі 69398,63 грн., відтак в цій частині позовні вимоги підлягають закриттю у зв`язку із оплатою та відсутністю предмета спору.

Відповідно до представлених відповідачем доказів оплати, зокрема відповідачем у спірний період здійснювались платежі з орендної плати частково та не у строки встановлені договором, зокрема 19.03.2021р. сплачено 2000,00грн.; 19.03.2021р. сплачено 37200,00грн.; 30.11.2021р. сплачено 26800,00грн.; 05.01.2022р. сплачено 39000,00грн.; 02.06.2023р. сплачено 31000,00грн.; 15.08.2023р. сплачено 6200,00грн.; 07.09.2023р. сплачено 27682,15грн.; 04.10.2023р. сплачено 27516,07грн.; 01.11.2023р. сплачено 27130,85грн; 01.11.2023р. сплачено 7323,75грн.; 01.12.2023р. сплачено 7323,75грн.; 01.12.2023р. сплачено 27266,50грн., 03.01.2024р. сплачено 27484,63грн.; 03.01.2024р. сплачено 7323,75грн. Відтак, згідно представлених доказів оплати встановлено, що відповідачем допущено прострочення оплати платежів з орендної плати у спірний період протягом трьох місяців підряд.

Також, із врахуванням додаткової угоди № 2 після закінчення карантину, сторони не дійшли згоди, щодо погодження графіку та розміру платежів з орендної плати, відтак після закінчення карантину в Україні на виконання умов договору оренди №240 від 03.09.2019р. підлягали оплаті платежі у розмірі та у строки встановлені договором оренди, однак доказів оплати орендних платежів у розмірі та строки встановлені договором оренди суду не представлено . Відтак, відповідачем порушено умови п. п.3.1, 3.4, 5.3.1 договору оренди, щодо своєчасності та повноти оплати орендних платежів.

Відповідно до положень п. 7.4, 8.4 договору оренди несплата орендної плати повністю або частково протягом трьох місяців підряд є підставою для розірвання договору оренди.

Порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди комунального майна, як систематичне (два і більше разів) своєчасне (у строк встановлений договором) невнесення орендної плати або сплата її не в повному обсязі, може бути достатньою правовою підставою для дострокового розірвання такого договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю (наймодавцю) згідно з частиною 3 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна". При цьому, сплата заборгованості з орендної плати та інших обов`язків платежів як після відкриття провадження у справі, так і напередодні подання позову не може виправдовувати бездіяльність відповідача, як господарюючого суб`єкта, якщо має місце неодноразове прострочення сплати цих платежів по договору, та бути підставою для висновку про відсутність істотного порушення умови договору оренди, оскільки однією із кваліфікуючих ознак договору оренди є його оплатний характер, відповідно до частини 1 статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності. (див. аналогічний висновок у постанові Верховного Суду від 11.12.2019 у справі № 917/28/19)

Окрім цього, відповідачем не представлено суду доказів в підтвердження виконання п. 5.1, п. 5.1.2, п. 5.11. договору оренди. Так, за приписами п. 5.1 договору оренди орендар зобов`язується провести капітальний ремонт об`єкта оренди обсягом вкладень на суму не менше, ніж 24 839 314 (двадцять чотири мільйони вісімсот тридцять дев`ять тисяч триста чотирнадцять) гривень 00 копійок, визначену кошторисною документацією, за рахунок власних коштів орендаря без подальшої компенсації вартості вкладень від орендодавця та без врахування в рахунок орендної плати. За умовами п. 5.1.2 договору оренди орендар зобов`язується провести капітальний ремонт орендованого майна відповідно до вимог чинного законодавства, отримати необхідні дозвільні документи та по закінченню скласти акт приймання-передачі виконаних ремонтних робіт. Передати орендодавцю технічну документацію на проведений ремонт (проектно-кошторисна документація, акти виконаних робіт, сертифікати якості будівельних матеріалів). Згідно з п. 5.11 договору оренди орендар зобов`язується протягом 10 робочих днів після укладення цього договору застрахувати майно на користь орендодавця на суму, не меншу ніж вартість за висновком про вартість/актом оцінки у порядку, визначеному законодавством, зокрема від пожежі, затоплення, протиправних дій третіх осіб, стихійного лиха. Постійно поновлювати договір страхування так, щоб протягом строку дії цього договору майно було застрахованим, і надавати орендодавцю копії завірених належним чином договору страхування (договорів страхування) і платіжного доручення (платіжних доручень) про сплату страхового платежу (страхових платежів).

За приписами ч. 1 ст. 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за найм речі протягом трьох місяців підряд.

Згідно з ч. 3 ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

За умовами п. 7.4 договору оренди орендодавець зобов`язується у разі якщо орендар не сплачує розмір орендної плати (повністю або частково) протягом трьох місяців підряд, вживати заходів відповідно до законодавства щодо розірвання договору та стягнення заборгованості.

Згідно з п. 8.4 договору оренди орендодавець має право виступати з ініціативою щодо розірвання цього договору у разі: погіршення стану орендованого майна внаслідок невиконання або неналежного виконання орендарем умов цього договору; у випадку несплати орендарем платежів за цим договором більше ніж за три місяці.

Згідно з п. 10.7 договору оренди сторони погоджуються, що цей договір буде достроково розірвано на вимогу орендодавця, якщо орендар: користується майном не відповідно до умов цього договору; погіршує стан майна; не сплачує орендну плату протягом трьох місяців підряд; якщо орендар не здійснив капітальний ремонт об`єкта оренди; без письмового дозволу орендодавця передав майно, його частину у користування іншій особі; перешкоджає співробітникам орендодавця та/або НАН України здійснювати контроль за використанням майна, виконанням умов цього договору.

Враховуючи вищевикладене та подані докази, підставними є вимоги позивача про стягнення орендної плати за період з серпня 2020 року по жовтень 2023 року у розмірі 880455,44 грн. та про розірвання договору оренди.

Щодо позовних вимог про стягнення заборгованості в сумі 48073,87грн. за експлуатаційно-технічні витрати на підставі договору про відшкодування витрат балансоутримувача та розірвання договору про відшкодування витрат балансоутримувача, суд зазначає наступне.

Відповідно до п. 5.16 договору оренди орендар зобов`язується здійснювати витрати, пов`язані з утриманням орендованого майна та прилеглої до будинку території, надаванням послуг, сплатою податків та інших платежів.

Згідно з п. 2.1.1 договору про відшкодування витрат балансоутримувача балансоутримувач зобов`язується забезпечити виконання всього комплексу робіт, пов`язаних з обслуговуванням та утриманням будівлі і прибудинкової території, та створення необхідних умов для здійснення господарської діяльності, у тому числі орендарю і його співробітникам згідно з вимогами чинного законодавства про користування будівлями.

Розмір плати за обслуговування і ремонт будівлі, прибудинкової території, утримання допоміжних приміщень будівлі залежить від складу робіт і послуг, які надаються балансоутримувачу житлово-експлуатаційними, ремонтно-будівельними організаціями та іншими суб`єктами господарювання, і визначається розрахунком щомісячних платежів (кошторисом витрат) за обслуговування та ремонт будівлі, комунальні та інші послуги балансоутримувача.

За приписами п. 2.1.2 договору балансоутримувач зобов`язується забезпечити надання орендарю комунальних послуг за діючими розцінками і тарифами

Відповідно до п. 2.2.3 договору орендар зобов`язується не пізніше 25 числа поточного місяця отримати рахунки та протягом 3-х днів вносити на розрахунковий рахунок балансоутримувача відшкодування податку на землю, воду і водовідведення, вивезення побутового сміття, опалення та інші експлуатаційні витрати щомісячно.

За приписами п. 2.2.8 договору орендар зобов`язується оплачувати балансоутримувачу (або організації, що обслуговує будівлю) в повному обсязі передбачені послуги за цим договором та додатками до нього, на підставі виставлених рахунків, включно до дня повернення орендованого майна за актом приймання-передачі, який є невід`ємною частиною договору оренди № 240 від 03.09.2019 року.

Як встановлено судом та підтверджується матеріалами справи позивач нарахував відповідач за травень, липень та серпень 2021 року плату за технічне обслуговування електромережі на суму 4,87грн., та за період з січня 2020 року по жовтень 2020 року плату з експлуатаційно-технічних витрат на суму 48069,00грн., що разом становить 48073,87грн.

Доказів здійснення відповідачем оплати за експлуатаційно-технічні витрати на підставі договору про відшкодування витрат балансоутримувача суду не представлено, відтак заборгованість відповідача перед позивачем за договором про відшкодування витрат балансоутримувача становить, 48073,87 грн. за експлуатаційно-технічні витрати та витрати на технічне обслуговування електромережі за період з січня 2020р. по серпень 2021р.

Згідно з п. 5.2 договору цей договір дійсний протягом терміну дії договору оренди № 240 від 03.09.2019 року і є його невід`ємною та складовою частиною.

За приписами п. 5.6 договору чинність цього договору припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; закінчення строку дії договору оренди № 240 від 03.09.2019 року; загибелі орендованого майна; достроково за взаємною згодою сторін або за рішенням суду за ініціативою однієї із сторін у випадках, передбачених чинним законодавством, а також у випадку порушення однією із сторін зобов`язань за цим договором у тому числі несплати платежів, передбачених цим договором протягом трьох місяців, створення перешкод для доступу в орендоване приміщення представників балансоутримувача у випадку аварій та інше, навмисного або необережного погіршення стану орендованого майна або іншого майна балансоутримувача з вини орендаря; в інших випадках, передбачених чинним законодавством України.

Як вбачається із матеріалів справи, у відповідача перед позивачем існувала заборгованість за вказаним договором, зокрема за відшкодування активної електроенергії за період з травня 2021р. по серпень 2021р. в сумі 119,24грн., за водопостачання за період з червня 2021р. по жовтень 2021р. в сумі 136,02грн., з експлуатаційно-технічних витрат та витрат на технічне обслуговування електромережі за період з січня 2020р. по серпень 2021р. в сумі 48073,87 грн. та із земельного податку за жовтень 2023р. в розмірі 270,58грн., яка зокрема була частково сплачена в процесі розгляду справи в частині заборгованості по комунальних послугах в сумі 136,02 грн., за відшкодування електроенергії в розмірі 119,24 грн. та з відшкодування земельного податку в сумі 270,58 грн., що за умовами п. 5.6 договору про відшкодування витрат балансоутримувача є підставою для припинення чинності вказаного договору. Відтак, враховуючи положення п. 2.2.3-2.2.3.1, п. 5.1, п. 5.2, п. 5.6 договору підставними є вимоги позивача про розірвання договору про відшкодування витрат балансоутримувача.

Станом на день прийняття рішення суду, доказів в спростування вищенаведених обставин не поступало, доказів щодо оплати заборгованості не представлено, відтак заборгованість відповідача перед позивачем становить 880455,44грн.

Як встановлено судом вище, відповідачем порушено приписи законодавства ст. 530, 762 ЦК України, Закону України «Про оренду державного та комунального майна», умов договору оренди від 03.09.2019 р. № 240 майна, що належить до майнового комплексу НАН України та договору № 240 від 03.09.2019р. про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю, в частині своєчасної сплати орендної плати, та відшкодування витрат балансоутримувача.

Отже, обставини щодо невиконання відповідачем умов договору оренди в частині обов`язку зі сплати орендної плати зокрема протягом трьох місяців підряд та договору про відшкодування витрат балансоутримувача в частині обов`язку зі сплати платежів, передбачених цим договором свідчать про систематичне невиконання умов договорів, що завдає істотної шкоди та є достатньою підставою для дострокового розірвання договору оренди державного майна відповідно до п. 10.7 договору оренди та до п. 5.6 договору про відшкодування витрат балансоутримувача .

Відтак, позовні вимоги в частині розірвання договору оренди майна, що належить до майнового комплексу НАН України № 240 від 03.09.2019 року та договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю № 240 від 03.09.2019 року є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Станом на день прийняття рішення суду, доказів в спростування вищенаведених обставин не поступало, доказів оплати заявленої до стягнення суми не подано.

Згідно із ч.1 ст.74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Відповідно до ч.1 ст.76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Статтею 77 ГПК України встановлено, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів (ч.1 ст.86 ГПК України).

Враховуючи вищевикладене, подані докази в їх сукупності, надані пояснення, суд дійшов висновку, що обставини які підлягають доказуванню, визнаються доведеними, позовні вимоги в частині стягнення заборгованості з орендної плати в сумі 880455,44 грн., заборгованості з експлуатаційно-технічних витрат в сумі 48073,87грн. розірвання договору оренди майна, що належить до майнового комплексу НАН України № 240 від 03.09.2019 року та договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю № 240 від 03.09.2019 року обґрунтовані, підтверджені належними доказами та підлягають задоволенню. В частині позовних вимог щодо стягнення 69398,63 грн. орендної плати провадження підлягає закриттю у зв`язку із відсутністю предмета спору. Врешті позовних вимог належить відмовити у зв`язку із безпідставністю заявлення та необґрунтованістю.

На підставі положень статті 129 Господарського процесуального кодексу України з відповідача підлягають відшкодуванню судові витрати пропорційно до задоволених позовних вимог.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст.74, 76, 77, 86, 129, 233, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ВИРІШИВ:

Позов задоволити частково.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ДДЛ» (79011, Львівська обл., місто Львів, вулиця Паркова, будинок 9, ідентифікаційний код 41005602) на користь Фізико-механічного інституту ім. Г. В. Карпенка НАН України (79060, Львівська обл., місто Львів, вулиця Наукова, будинок 5, ідентифікаційний код 03534506) заборгованість з орендної плати в сумі 880455,44 грн., заборгованість з експлуатаційно-технічних витрат в сумі 48073,87грн. та 19295,94 грн. судового збору.

Закрити провадження у справі в частині стягнення 69398,63 грн. орендної плати.

Розірвати договір оренди № 240 майна, що належить до майнового комплексу НАН України від 03.09.2019р., укладений Товариством з обмеженою відповідальністю «ДДЛ» (79011, Львівська обл., місто Львів, вулиця Паркова, будинок 9, ідентифікаційний код 41005602) та Фізико-механічним інститутом ім. Г. В. Карпенка НАН України (79060, Львівська обл., місто Львів, вулиця Наукова, будинок 5, ідентифікаційний код 03534506).

Розірвати договір № 240 про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю від 03.09.2019р., укладений Товариством з обмеженою відповідальністю «ДДЛ» (79011, Львівська обл., місто Львів, вулиця Паркова, будинок 9, ідентифікаційний код 41005602) та Фізико-механічним інститутом ім. Г. В. Карпенка НАН України (79060, Львівська обл., місто Львів, вулиця Наукова, будинок 5, ідентифікаційний код 03534506).

В задоволенні решти позовних вимог відмовити.

Наказ видати після набрання судовим рішенням законної сили.

Рішення суду набирає законної сили у строки передбачені ст. 241 ГПК України.

Рішення може бути оскаржене в порядку та строки передбачені ст.ст. 256, 257 ГПК України.

Веб-адреса Єдиного державного реєстру судових рішень, розміщена на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет: http://reestr.court.gov.ua/.

Повний текст рішення складено 30.10.24р.

Суддя Іванчук С.В.