ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"23" жовтня 2024 р. Справа №909/1029/20

Західний апеляційний господарський суд в складі колегії суддів:

головуючий суддя Желік М.Б.

судді Скрипчук О.С.

Матущак О.І.

за участю секретаря судового засідання Гуньки О.П.

розглянувши апеляційну скаргу Кооперативу «Авіценна» б/н та б/д (вх. № 01-05/2110/22 від 25.08.202)

на рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 26.07.2022 (повний текст рішення складено 08.08.2022)

у справі № 909/1029/20 (суддя Шкіндер П.А.)

за позовом Кооперативу «Авіценна», м. Івано-Франківськ

до відповідача Департаменту комунальних ресурсів та сільського господарства Івано-Франківської міської ради, м. Івано-Франківськ

про визнання договору купівлі-продажу недійсним в частині вартості об`єкта приватизації та стягнення надмірно сплачених коштів в сумі 840 504 грн

за участю представників:

від позивача: голова - ОСОБА_1., представник Косар М.Є.;

від відповідача: представник Тріщ Р.З. (в режимі відеоконференції в Господарському суду Івано-Франківської області);

Учасникам процесу роз`яснено права та обов`язки, передбачені ст.ст. 35, 42, 46, Господарського процесуального кодексу України.

Відповідно до ст.222 Господарського процесуального кодексу України фіксування судового засідання здійснюється технічними засобами.

В С Т А Н О В И В:

Рішенням Господарського суду Івано-Франківської області від 26.07.2022 у справі №909/1029/20 відмовлено у задоволенні позову Кооперативу «Авіценна» до відповідача Департаменту комунальних ресурсів та сільського господарства Івано-Франківської міської ради про визнання договору купівлі-продажу недійсним в частині вартості об`єкта приватизації та стягнення надмірно сплачених коштів в сумі 840 504 грн.

Не погоджуючись із вказаним рішенням, Кооператив «Авіценна» звернувся до Західного апеляційного господарського суду зі скаргою, в якій просить рішення суду першої інстанції скасувати та постановити нове рішення, яким позов задоволити.

Також в апеляційній скарзі позивач просив вирішити питання призначення додаткової судової будівельно-технічної експертизи, проведення якої доручити Львівському науково-дослідному інституту судових експертиз, на вирішення якої поставити питання: яка ринкова вартсть невід`ємних поліпшень нежитлових приміщень загальною площею 210,7 кв.м. на вул.Кардинала Гузара, 39, в м.Івано-Франківську, здійснених за час оренди, що підлягає компенсації та на яку зменшується ціна його продажу станом на 30.04.2020 року?

Відповідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 25.08.2022 вказану справу розподілено колегії суддів Західного апеляційного господарського суду у складі: головуючого судді Марка Р.І., суддів Матущака О.І. та Скрипчук О.С.

Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 09.09.2022, після усунення скаржником недоліків апеляційної скарги, відкрито апеляційне провадження та призначено розгляд справи на 26.09.2022.

Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 26.09.2022 оголошено перерву у розгляді справи од 10.10.2022.

27.09.2022 на адресу суду надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому відповідач просить оскаржене рішення залишити без змін.

10.10.2022 судове засідання у справі №909/1029/20 не відбулося у зв`язку із довготривалою повітряною тривогою на території України.

Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 11.10.2022 розгляд справи призначено на 07.11.2022.

07.11.2022 судове засідання не відбулося у зв`язку із участю члена колегії даної справи судді Матущака О.І. у онлайн-підготовці суддів апеляційних судів. Разом з тим, 07.11.2022 сторони були повідомлені про те, що наступне судове засідання у даній справі відбудеться 21.11.2022.

16.11.2022 апелянт подав суду пояснення у справі (щодо клопотання про призначення додаткової судової експертизи).

Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 21.11.2022 розгляд справи відкладено на 28.11.2022.

Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 28.11.2022 призначено у справі №909/1029/20 додаткову судову оціночно-будівельну експертизу, проведення якої доручено Львівському науково-дослідному інституту судових експертиз.

На вирішення судової експертизи (судовим експертам) поставлено такі питання:

- Яка ринкова вартість станом на 30.04.2020 невід`ємних поліпшень нежитлових приміщень загальною площею 210,7 кв.м. на вул. Кардинала Л. Гузара, 39, в м. Івано-Франківську, здійснених за час оренди, відповідно до чинних станом на 30.04.2020 вимог нормативно-правових актів з оцінки майна?

- Чи зменшена визначена у Звіті ОКП "Івано-Франківське обласне бюро технічної інвентаризації" від 19.05.2020 про оцінку вартості нежитлових приміщень загальною площею 210, 7 кв.м на вул. Кардинала Л. Гузара, 39 в м. Івано-Франківську вартість нежитлових приміщень загальною площею 210, 7 кв.м на вул. Кардинала Л. Гузара, 39 в м. Івано-Франківську на ринкову вартість (станом на 30.04.2020) здійснених невід`ємних поліпшень цього нерухомого майна?

12.12.2022 матеріали справи скеровано до Львівського науково-дослідного інституту судових експертиз.

Відповідно до витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 27.07.2023, у зв`язку із звільненням з посади головуючого судді Марка Р.І., справу розподілено колегії суддів Західного апеляційного господарського суду у складі: Желік М.Б. - головуючий суддя, члени колегії судді - Матущак О.І., Скрипчук О.С.

21.05.2024 на адресу суду надійшло клопотання судового експерта В.Р. Хміль про надання доступу до об`єкту дослідження, у якому судовий експерт повідомив суд, що огляд об`єкту дослідження - нежитлових приміщень загальною площею 219,7 кв.м. на вул.Кардинала Л.Гузара,39, в м.Івано-Франківську, відбудеться 17.06.2024 та розпочнеться о 12.00-13.00 год.

Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 23.05.2024 провадження у справі №909/1029/20 поновлено для розгляду клопотання судового експерта, клопотання експерта Львівського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України В.Р. Хміль від 13.05.2024 (вх.№01-04/3441/24) про надання доступу до об`єкту дослідження задоволено, зобов`язано Кооператив «Авіценна» забезпечити експерту безперешкодний доступ до об`єкта дослідження - нежитлових приміщень загальною площею 219,7 кв.м. на вул.Кардинала Л.Гузара,39, в м.Івано-Франківську, та забезпечити належні умови для роботи експерта під час проведення експертизи; зобов`язано сторін забезпечити присутність уповноважених представників під час огляду експертом об`єкта дослідження; визначено дату та час огляду об`єкту дослідження; зупинено апеляційне провадження у справі №909/1029/20 на час проведення експертизи до надходження до Західного апеляційного господарського суду висновку судової експертизи та повернення матеріалів справи на адресу суду.

02.09.2024 на адресу суду надійшли матеріали справи з Львівського науково-дослідного інституту судових експертиз з висновком експерта за результатами проведення додаткової судової оціночно-будівельної експертизи з додатками.

Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 09.09.2024 поновлено апеляційне провадження, призначено справу до розгляду у судовому засіданні на 02.10.2024.

24.09.2024 на адресу суду надійшли пояснення Департаменту комунальних ресурсів та сільського господарства Івано-Франківської міської ради, у яких відповідач просить залишити оскаржене рішення без змін.

26.09.2024 на адресу суду надійшли пояснення Кооперативу «Авіценна», у яких позивач просить задоволити вимоги апеляційної скарги.

Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 02.10.2024 розгляд справи відкладено на 23.10.2024.

В судовому засіданні 23.10.2024 представник апелянта вимоги скарги підтримала, просила оскаржене рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову.

Представник відповідача проти задоволення вимог апеляційної скарги заперечив, просив залишити оскаржене рішення без змін.

Відповідно до ст.269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Розглянувши апеляційну скаргу, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, взявши до уваги межі перегляду справи в апеляційній інстанції, колегія суддів дійшла висновку про те, що вимоги апеляційної скарги не підлягають задоволенню, а відтак оскаржуване рішення слід залишити без змін, з огляду на таке:

Розгляд справи в суді першої інстанції. Короткий зміст рішення суду першої інстанції.

Кооператив «Авіценна» звернувся до Господарського суду Івано-Франківської області з позовом до Департаменту комунальних ресурсів Івано-Франківської міської ради про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень площею 210,7кв.м. по вул.Кардинала Любомира Гузара,39 в м. Івано-Франківську від 17.08.2020 в частині вартості об`єкта приватизації без врахування здійснених невід`ємних поліпшень та стягнення з відповідача 840504,00 грн надмірно сплаченої суми коштів.

Під час розгляду справи в суді першої інстанції, ухвалою Господарського суду Івано-Франківської області від 15.02.2021 за клопотанням позивача призначено судову оціночно-будівельну експертизу та зупинено провадження у справі.

На вирішення експерта поставлено такі питання:

Чи відповідає виконана оцінка вартості нежитлових приміщень загальною площею 210,7 кв.м. на вул. Кардинала Л. Гузара, 39 в м. Івано-Франківську у Звіті про оцінку нежитлових приміщень ОКП «Івано-Франківське обласне бюро технічної інвентаризації», складеного 19.05.2020, в частині вартості невід`ємних поліпшень, вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, методології методам , оціночним процедурам?

Якщо ні, яка ринкова вартість невід`ємних поліпшень нежитлових приміщень загальною площею 210,7 кв.м. на вул. Кардинала Л. Гузара, 39 в м. Івано-Франківську, здійснених за час оренди, що підлягає компенсації та на яку зменшується ціна його продажу?

Також, ухвалою суду від 31.05.2022 відмовлено у задоволенні клопотання представника позивача про призначення у справі додаткової судової експертизи.

Місцевий господарський суд, ухвалюючи оскаржене рішення про відмову у задоволенні позовних вимог, дійшов висновку про те, що при укладенні спірного договору сторонами було дотримано вимоги чинного законодавства, а саме: зміст правочину не суперечить законодавству, а також моральним засадам суспільства, волевиявлення сторін було вільним і відповідало їх внутрішній волі, спірний договір укладений у письмовій формі та підписаний уповноваженими особами та завірений печатками, оспорюваний правочин спрямований на реальне настання правових наслідків.

Також суд взяв до уваги, що висновок ОКП "Івано-Франківське обласне бюро технічної інвентаризації", складений 19.05.2020 за результатами проведення оцінки вартості нежитлових приміщень загальною площею 210,7м.кв., здійснений у тому числі і з метою визначення вартості невід`ємних поліпшень нерухомого майна; на вказаний звіт була здійснена рецензія, в якій зазначено, що звіт повністю відповідає вимогам нормативно правових актів з оцінки майна і класифікується як робота, по якій має прийматися юридичні та майнові рішення; відповідно до висновку експерта про результати проведення судової оціночно-будівельної експертизи №1395 від 03.05.2022, вищевказаний висновок ОКП "Івано-Франківське обласне бюро технічної інвентаризації" від 19.05.2020 у цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна; рішення Івано-Франківської міської ради від 19.06.2020 №185-41, яким затверджено висновок про вартість об`єкту приватизації та наказ Департаменту комунальних ресурсів Івано-Франківської міської ради №80 від 19.06.2020 «Про приватизацію нежитлових приміщень площею 110,7 кв.м, що знаходяться в будівлі на вул. Кардинала Любомира Гузара, 39» є діючими і не оскаржувались.

Узагальнені доводи апелянта (позивача) та заперечення відповідача.

Вимоги апеляційної скарги обґрунтовано тим, що оскаржене рішення ухвалене з неправильним застосуванням норм матеріального права та з порушенням норм процесуального права щодо встановлення обставин, які мають значення для вирішення справи. На підтвердження зазначеного апелянт покликається на такі доводи:

- 05.09.2000 виконавчий комітет Івано-Франківської міської ради як орендодавець та Кооператив «Авіценна» як орендар уклали договори оренди нежитлових приміщень кафе-магазину площею 73,06 кв.м. та кафе-кухні площею 126,83 кв.м., розташовані на першому поверсі в будівлі по вул.Новгородській (тепер - вул.Кардинала Любомира Гузара) в м.Івано-Франківську), у яких було передбачено право орендаря у разі приватизації приміщень брати участь у такій приватизації;

- постановою Львівського апеляційного господарського суду від 12.04.2018 у справі №909/66/17 за Кооперативом «Авіценна» визнано право на приватизацію шляхом викупу приміщень та скасовано рішення міської ради в частині включення цих приміщень до переліку об`єктів, які підлягають приватизації шляхом продажу на аукціоні; у цій постанові було встановлено, що за згодою орендодавця кооператив здійснив невід`ємні поліпшення орендованих приміщень, які складають більше, ніж 25% ринкової вартості майна, що підтверджується висновком судової будівельно-технічної експертизи та оціночно-будівельної експертизи №41 від 18.11.2017, у зв`язку з чим в орендаря виникло право на приватизацію шляхом викупу орендованих приміщень;

- обставини здійснення невід`ємних поліпшень нежитлових приміщень, встановлені в постанові Львівського апеляційного господарського суду від 12.04.2018 у справі №909/66/17 в силу ч.4 ст.75 ГПК України не підлягають доказуванню;

- визнане у постанові Львівського апеляційного господарського суду від 12.04.2018 у справі №909/66/17 право Кооперативу «Авіценна» на приватизацію шляхом викупу орендованих приміщень покладено в основу висновків рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 15.10.2019 у справі №909/726/19, залишеного без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 18.12.2019, яким визнано незаконною бездіяльність Івано-Франківської міської ради та зобов`язано розглянути на найближчій черговій сесії проект рішення «Про включення нежитлових приміщень площею 210,7 кв.м. по вул. Кардинала Любомира Гузара, 39, в перелік об`єктів, що підлягають приватизації»;

- після тривалих судових спорів міська рада ухвалила рішення №185-41 від 19.06.2020, яким вирішено приватизувати спірні приміщення за ціною 3 262 560,00 грн. та доручено Департаменту комунальних ресурсів укласти відповідні договори купівлі-продажу;

- наказом Департаменту комунальних ресурсів №80 від 19.06.2020 затверджено висновок, складений 19.05.2020ОКП «Івано-Франківське обласне бюро технічної інвентаризації» за результатами проведення оцінки вартості нежитлових приміщень загальною площею 210,7 м.кв., відповідно до якого ринкова вартість майна становить 3 262 560,00 грн.;

- 17.08.2020 Департамент комунальних ресурсів та Кооператив «Авіценна» уклали договір купівлі-продажу нежитлових приміщень, у п.1.4. якого відображено суму вартості об`єкта приватизації без врахування здійснення невід`ємних поліпшень - 2 718 800,00 грн. без ПДВ та загальну ціну продажу з ПДВ - 3 262 560,00 грн., при цьому не відображено суму вартості невід`ємних поліпшень, а звіт про оцінку був виготовлений на замовлення органу приватизації і покупцю для ознайомлення не надавався;

- згідно з висновком експерта №69/з від 16.11.2020 за результатами проведеної оціночно-будівельної експертизи, частки в нежитлових приміщеннях загальною площею 210,7 кв.м. складають: орендаря - 5% (1/20), що відповідаю грошовому еквіваленту в сумі 143 100 грн.; комунального майна - 95% (19/20), що відповідає грошовому еквіваленту в сумі 2 718 800 грн., що не співвідносить рішенню міської ради про приватизацію цього об`єкту, адже орендар набуває таке право тільки, якщо він здійснив невід`ємні поліпшення орендованих приміщень, які складають більше, ніж 25% ринкової вартості майна;

- згідно з висновком експерта №69/з від 16.11.2020 за результатами проведеної оціночно-будівельної експертизи ринкова вартість невід`ємних поліпшень складає 843 520 грн., тому позивач надмірно сплатив відповідачу 840 504 грн. за договором купівлі-продажу об`єкта приватизації (843 520-143 100=700 420 + 140 084 (сплачене ПДВ)= 840 504 (переплата));

- згідно з ч.3 ст.18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» ціна продажу об`єкта приватизації зменшується на суму компенсації невід`ємних поліпшень; якщо покупцем стає орендар, вартість невід`ємних поліпшень зараховується йомі під час остаточного розрахунку за об`єкт приватизації;

- за обставин чергового порушення відповідачем прав позивача (орендаря/покупця) на зарахування вартості невід`ємних поліпшень в розмірі не менше як 25% ринкової вартості об`єкта приватизації під час остаточного розрахунку за об`єкт приватизації, спірні відносини виникли з повернення надмірно сплаченої суми коштів при купівлі-продажу, внаслідок неправильно визначеної (заниженої) ринкової вартості невід`ємних поліпшень, та у зв`язку з цим визнання недійним договору в частині суми продажу, зменшеної на суму компенсації невід`ємних поліпшень;

- виходячи з предмету спору, суд першої інстанції в складі судді Шіляк М.А. обґрунтовано призначив судову експертизу, за результатами якої у висновку експерта №1395 від 03.05.2022 було встановлено, що ринкова вартість невід`ємних поліпшень на момент експертизи становить 808 517 грн. та висловлено зауваження до звіту про оцінку майна від 19.05.2020 в частині відсутності ідентифікації поліпшень орендованого майна;

- і досудовим і судовим експертними висновками встановлено вартість невід`ємних поліпшень в сумі 843 520 грн (досудовий висновок) та 808 517 грн. (судовий висновок), на яку зменшується ціна продажу, проте суд першої інстанції не надав таким висновкам належної оцінки та не мотивував, чому такі не беруться до уваги;

- суд першої інстанції, відмовляючи в позові, не врахував правової природи процедури продажу об`єкта приватизації шляхом викупу орендарем об`єкта приватизації з урахуванням ч.3 ст.18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна»;

- суд у складі судді Шкіндера П.А. необґрунтовано відмовив у задоволенні клопотання позивача про призначення додаткової судової експертизи для визначення ринкової вартості невід`ємних поліпшень станом на дату, вказану у звіті про оцінку від 19.05.2020, а саме - 30.04.2020;

- при проведенні приватизаційної процедури встановлено порушення нормативно-правових актів з оцінки майна, що призвели до неправильної оцінки ринкової вартості невід`ємних поліпшень нежитлових приміщень, на яку зменшується ціна їх продажу, що є підставою для визнання недійсним п.1.4 та п.1.5. договору щодо визначеної вартості об`єкта продажу без врахування вартості невід`ємних поліпшень - 2 718 800 грн (без ПДВ), 543 760 грн. - сума ПДВ, 3 262 560 грн. - ціна продажу об`єкта приватизації, згідно зі ст. 215, ч.1 ст.203 ЦК України; при цьому слід встановити, що вартість об`єкта приватизації без врахування вартості невід`ємних поліпшень - 2 018 380 грн (без ПДВ), 403 676 грн. - сума ПДВ, 2 422 056 грн. (з ПДВ) - ціна продажу об`єкта приватизації;

- не може братись до уваги посилання суду про те, що рішення Івано-Франківської міської ради від 19.06.2020 №185-41, яким затверджено висновок про вартість об`єкту приватизації та наказ Департаменту комунальних ресурсів Івано-Франківської міської ради №80 від 19.06.2020 «Про приватизацію нежитлових приміщень площею 210,7 кв.м, що знаходяться в будівлі на вул. Кардинала Любомира Гузара, 39» не оскаржувались, оскільки в цьому рішенні і наказі не йшлося про невраховану вартість невід`ємних поліпшень, а таке порушення допущено при проведенні розрахунків за оспорюваним договором купівлі-продажу.

У відзиві на апеляційну скаргу відповідач навів такі аргументи на спростування доводів апелянта:

- підставою для внесення в договір ціни продажу були звіт про оцінку нежитлових приміщень, виконаний суб`єктом оціночної діяльності - ОКП «Івано-Франківське ОБТІ» 19.05.2020, рішення Івано-Франківської міської ради від 19.06.2020, яким затверджено висновок ОКП «Івано-Франківське ОБТІ» про вартість майна, наказ Департаменту комунальних ресурсів від 19.06.2020 №80 «Про приватизацію нежитлових приміщень площею 210,7 кв.м, що знаходяться в будівлі на вул. Кардинала Любомира Гузара, 39», вказані документи не оскаржувались, є чинними, тому відсутні підстави для визнання недійсним купівлі-продажу в частині вартості об`єкта приватизації;

- те, що звіт ОКП «Івано-Франківське ОБТІ» від 19.05.2020 про оцінку майна відповідає нормативно-правовим актам підтверджується рецензією №37 на звіт про оцінку, складеною оцінювачем Смольняк Є.М.;

- відповідно до висновку судової оціночно-будівельної експертизи, яка була проведена за клопотанням апелянта, судовий експерт зазначив, що звіт про оцінку в частині вартості невід`ємних поліпшень в цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів, але має незначні недоліки, які не могли вплинути на ціну продажу;

- відповідно до звіту про оцінку ринкова вартість нежитлових приміщень без врахування невід`ємних поліпшень становить 3 262 560,00 грн., а згідно з висновком судового експерта - 3 314 406,00 грн., що також є підтвердженням правильності визначення ціни продажу об`єкта в п.1.4 договору;

- відповідно до законодавства ціна продажу об`єкти приватизації визначається суб`єктом оціночної діяльності, а не Департаментом комунальних ресурсів та сільського господарства Івано-Франківської міської ради, тому твердження апелянта про порушення його прав відповідачем є безпідставним;

- позивач був обізнаний з висновком про вартість майна, рішенням міської ради та наказом Департаменту, оскільки на них є посилання в укладеному сторонами договорі купівлі-продажу (п.1.4. договору), а також позивач бус стороною договору на проведення оцінки та підписував акт прийому-передачі робіт щодо оцінки, а тому у разі незгоди з умовами договору міг звернутись з відповідними пропозиціями до укладення договору;

- укладаючи договір, позивач не заявляв жодних претензій і зауважень до ціни продажу об`єкта приватизації;

- ціна продажу об`єкта, яка вказана у п.1.4. договору є істотною умовою договору і правочин не був би вчинений без включення до нього пункту, який встановлює вартість об`єкта приватизації, а тому позовна вимога про визнання недійсним договору в частині не підлягає задоволенню;

- спеціальне законодавство, яке регулює правовідносини сторін, пов`язані з приватизацією державного і комунального майна, встановлює можливість визнання недійсним договору купівлі-продажу державного чи комунального майна тільки в цілому і повернення коштів у разі визнання його недійсним виключно після повернення покупцем об`єкта приватизації, з коштів, які надійшли від повторного продажу таких об`єктів;

- щодо визначення вартості невід`ємних поліпшень законодавство встановлює ряд особливостей, зокрема, відповідно до п.2.2. Порядку оцінки орендованого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, що є підставою для приватизації», затвердженого наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 №377, на замовлення Кооперативу «Авіценна» незалежною аудиторською фірмою «АУДИТ-СЕРВІС ІНК» складено аудиторський висновок, яким підтверджено вартість витрат на здійснені невід`ємні поліпшення на загальну суму 152 229,00 грн;

- висновок експерта, долучений апелянтом до позовної заяви, складений не у відповідності до норм законодавства, яке визначає порядок визначення ринкової вартості невід`ємних поліпшень при приватизації державного та комунального майна, складаючи вказаний висновок експерт не визначав ринкову вартість майна з невід`ємними поліпшеннями та без невід`ємних поліпшень, а взяв за основу ринкову вартість з невід`ємними поліпшеннями, яка визначена у звіті, виконаному суб`єктом оціночної діяльності - ОКП «Івано-Франківське ОБТІ» від 19.05.2020, який на думку, апелянт, не відповідає вимогам чинного законодавства;

- підстав для призначення додаткової експертизи в суду першої інстанції не було, адже таку експертизу призначено за клопотанням апелянта і саме апелянт сформулював зміст питань, які ставились експерту, і експерт надав повну та ясну відповідь на ці питання; крім того, питання, які порушує апелянт в клопотання про призначення додаткової експертизи мають інший зміст, тому мова йде про нову експертизу, а не додаткову.

Фактичні обставини справи, встановлені за результатами оцінки доказів.

05.09.2000 між виконавчим комітетом Івано-Франківської міської ради (орендодавець) та Кооперативом «Авіценна» (орендар) було укладено договір №ДО-1611 оренди нежитлових приміщень площею 73,06 кв.м. на 1 поверсі по вул. Новгородська, 39 в м. Івано-Франківську, строком дії до квітня 2020 року.

05.09.2000 між виконавчим комітетом Івано-Франківської міської ради (орендодавець) та Кооперативом «Авіценна» (орендар) було укладено договір №ДО-1612 оренди нежитлових приміщень площею 126,83 кв.м. на 1 поверсі по вул. Новгородська, 39 в м. Івано-Франківську, строком дії до квітня 2020 року.

Згідно з пунктами 4.1.3. вказаних договорів, орендар має право проводити реконструкцію та переобладнання приміщень, в тому числі, реконструкцію та переобладнання приміщень, що зумовлює підвищення їх вартості.

Рішенням міськвиконкому №111 від 26.03.2002 Кооперативу «Авіценна» надано дозвіл на проектно-пошукові роботи, а рішенням Івано-Франківської міської ради №226 від 18.06.2002 та №267 від 23.07.2002 дозволено Кооперативу «Авіценна» проводити капітальний ремонт орендованих приміщень по вул. Новгородська, 39 в м. Івано-Франківську.

Постановою Львівського апеляційного господарського суду від 12.04.2018 № у справі №909/66/17 частково задоволено апеляційну скаргу Кооперативу «Авіценна», рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 15.01.2018 скасовано, прийнято нове рішення, яким позов задоволено частково, а саме визнано за Кооперативом «Авіценна» право на приватизацію шляхом викупу орендованих нежитлових приміщень: кафе загальною площею 137,8 кв.м. (в технічному паспорті літера Й) за адресою м. Івано-Франківськ, вул. Новгородська, 39 та магазину загальною площею 72,9 кв.м. (в технічному паспорті літера Й) за адресою м. Івано-Франківськ, вул. Новгородська, 39; визнано незаконним та скасовано рішення 9 сесії Івано-Франківської міської ради від 22.12.2016 №353-9 «Про внесення змін та доповнень до «Програми приватизації комунального майна територіальної громади міста Івано-Франківська на 2015-2017 роки» в частині включення в перелік об`єктів, які підлягають приватизації шляхом продажу з аукціону нежитлових приміщень площею 137,8 кв.м. 1 поверх та площею 72,9 кв.м. 1 поверх по вул. Новгородська, 39 в м. Івано-Франківську; в задоволенні позовних вимог про зобов`язання Івано-Франківської міської ради включити в програму приватизації на 2015-2017 роки перелік об`єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу Кооперативом «Авіценна» нежитлових приміщень площею 137,8 кв.м. 1 поверх та площею 72,9 кв.м. 1 поверх по вул. Новгородська, 39 в м. Івано-Франківську, відмовлено.

У межах справи №909/66/17 за наслідками проведення оціночної-будівельної експертизи складено висновок №41 від 18.11.2017, відповідно до якого:

- встановлено наявність невід`ємних поліпшень нежитлових приміщень загальною площею 137,8 кв.м. та загальною площею 72,9 кв.м. по вул. Новгородська, 39 в м.І вано-Франківську, які означенні в актах виконаних робіт від 2003 та 2004 рр. та інших документах що підтверджують їх виконання;

- вартість наявних невід`ємних поліпшень нежитлових приміщень по вул. Новгородська, 39 в м.Івано-Франківськ, відображених в актах виконаних робіт від 2003 та 2004 р.р. у цінах на день проведення дослідження, становить 803 204,4 грн.

- ринкова вартість орендованого нежитлового приміщення, загальною площею 137,8 кв.м., що по вул .Новгородська, 39 в м. Івано-Франківськ становить 1794862,08грн. в т.ч. ПДВ та ринкова вартість орендованого нежитлового приміщення загальною площею 72,9 кв.м. що по вул. Новгородська, 39 в м. Івано-Франківську становить 930540,50 грн.;

- невід`ємні поліпшення нежитлового приміщення, загальною площею 137,8 кв.м. по вул.Новгородська, 39 в м.Івано-Франківську, складають 29,27% від його ринкової вартості станом на день проведення дослідження;

- невід`ємні поліпшення нежитлового приміщення, загальною площею72,9 кв.м. що по вул.Новгородська, 39 в м.Івано-Франківську складають 29,85% від ринкової вартості станом на день проведення дослідження.

19.05.2020 Івано-Франківське обласне бюро технічної інвентаризації виконало звіт про оцінку вартості об`єкта приватизації на замовлення Департаменту комунальних ресурсів Івано-Франківської міської ради.

Відповідно до висновку про оцінку вартості нежитлового приміщення загальною прощею 210,7 м.кв. по вул. Кардинала Любомира Гузара, 39 в м.Івано-Франківську, станом на 30.04.2020:

- ринкова вартість нежитлових приміщень з урахуванням невід`ємних покращень, становить 2 861 900 грн.,

- частка орендаря у вартості нежитлових приміщень без врахування ПДВ становить 143100 грн.,

- частка комунального майна у вартості нежитлових приміщень становить (без врахування ПДВ) 2 718 800 грн.,

- частка комунального майна у вартості нежитлових приміщень без врахування невід`ємних покращень становить (з ПДВ) 3 262 560грн.,

- сума податку на додану вартість: 543760,00 грн.

Додатком до звіту є висновок спеціаліста незалежної аудиторської фірми «Аудит-Сервіс Інк» щодо перевірки витрат, направлених на невід`ємні поліпшення орендованого приміщення по вул.Новгородська, 39 в м.Івано-Франківську, виконаний на замовлення Кооперативу «Авіценна», відповідно до якого у відповідності до наданих первинних документів (за цінами 2003-2004 років) підтверджується вартість витрат на загальну суму 152 229, 00 грн.

Звіт про оцінку нежитлових приміщень площею 210,7 кв.м. в будівлі на вул. кардинала Любомира Гузара, 39, у м. Івано-Франківську, виконаний суб`єктом оціночної діяльності -ОКП «Івано-Франківське ОБТІ» був підставою для внесення в договір ціни продажу об`єкта приватизації.

На вказаний звіт оцінювачем Смольняк Є.М. була здійснена рецензія №37, в якій зазначено, що методичні підходи, методи та оціночні процедури застосовані під час проведення оцінки в повній мірі відповідають вимогам нормативно-правових актів з оцінки, звіт повністю відповідає вимогам нормативно правових актів з оцінки майна і класифікується як робота, по якій має прийматися юридичні та майнові рішення.

Висновок ОКП «Івано-Франківське ОБТІ» про вартість об`єктів приватизації затверджено рішенням Івано-Франківської міської ради №185-41 від 19.06.2020.

Наказом Департаменту комунальних ресурсів Івано-Франківської міської ради від 19.06.2020 №80 «Про приватизацію нежитлових приміщень площею 210,7 кв.м, що знаходяться в будівлі на вул. Кардинала Любомира Гузара, 39» затверджено висновок про оцінку вартості нежитлових приміщень загальною площею 210.7 м2 на вул. Кардинала Любомира Гузара, 39 в м. Івано-Франківську, що визначена суб`єктом оціночної діяльності ОКП "Івано-Франківське ОБТІ" згідно зі звітом про оцінку нежитлових приміщень загальною площею 210,7 м2 на вул. Кардинала Любомира Гузара, 39, в м. Івано-Франківську; приватизовано об`єкт приватизації шляхом викупу Кооперативом «Авіценна» за ціною продажу 3 262 560,0 грн, у тому числі ПДВ - 543 760,0 грн.; повідомлено Кооператив «Авіцена» зміст цього наказу.

17.08.2020 між Департаментом комунальних ресурсів Івано-Франківської міської Ради та Кооперативом «Авіценна» укладено договір купівлі-продажу нежитлових приміщень площею 210,7 кв.м. в будівлі на вулиці Кардинала Любомира Гузара, 39, у місті Івано-Франківську, згідно з яким:

п.1.1. - продавець зобов`язується передати покупцю продані шляхом викупу нежитлові приміщення площею 210,7кв.м., які розташовані за адресою м.Івано-Франківськ, вул. Кардинала Любомира Гузара,39 (вулиця Новгородська, 9), а саме: нежитлові приміщення кафе площею 137,8 кв.м. в літ. "Й" та нежитлові приміщення магазину площею 72,9 кв.м. в літ. "И" згідно з технічним паспортом, виготовленим ОКП "Івано-Франківське ОБТІ" станом на 18.05.2016;

п.1.4. - згідно зі звітом про оцінку нежитлових приміщень загальною площею 210,7 м.кв. на вул. Кардинала Любомира Гузара, 39, в місті Івано-Франківську, виконаного суб`єктом оціночної діяльності - ОКП "Івано-Франківське ОБТІ", вартість об`єкта приватизації без врахування здійснених невід`ємних поліпшень становить: -2 718 800 грн.- вартість без ПДВ; -543 760,0 грн.- сума ПДВ; - 3 262 560,0 грн. вартість з ПДВ, (надалі - ціна продажу об`єкта приватизації);

п.1.5. - вказаний у цьому договорі об`єкт приватизації продано за 3 262 560,00 грн, в тому числі ПДВ-543 760,0 грн.;

п. 2.1. - покупець зобов`язаний в тридцятиденний термін з дня укладення цього договору сплатити за придбаний об`єкт приватизації грошові кошти в сумі 3 262 560,0 грн., в тому числі ПДВ - 543 760,0 грн.

Вартість майна також передбачена у п.2.2 договору (грошові кошти покупця в сумі 3 262 560,0 грн. перераховуються покупцем на рахунок продавця), у п.5.1. (покупець зобов`язаний сплатити за придбаний об`єкт приватизації кошти в сумі 3 262 560,0 грн.).

В установлені строки покупець сплатив за придбаний об`єкт приватизації встановлену договором ціну продажу в розмірі 3 262 560,0 грн.

За зверненням адвоката позивача - Косар М.Є., за наслідками проведення оціночної-будівельної експертизи складено висновок від 16.11.2020, відповідно до якого частки в нежитлових приміщеннях загальною площею 210,7 кв.м. по АДРЕСА_1 , складають:

- орендаря - 5% (1/20), що відповідає грошовому еквіваленту в сумі 143 100 грн.;

- комунального майна - 95% (19/20), що відповідає грошовому еквіваленту в сумі 2 718 800 грн. в ринковій вартості нежитлових приміщень в сумі 2 861 900 грн. без ПДВ, встановленої звітом про оцінку нежитлових приміщень станом на 30.04.2020.

Відповідно до наданих на дослідження матеріалів, ринкова вартість невід`ємних поліпшень, що здійсненні Кооперативом «Авіценна» в орендованих приміщеннях, які складають 29,27% - нежитлового приміщення загальною площею 137,8 кв.м та 29,86% нежитлового приміщення загальною площею 72,9 кв.м. в ринковій вартості нежитлових приміщень загальною площею 210,7 кв.м. в сумі 2 861 900 грн. без ПДВ, встановлено звітом про оцінку нежитлових приміщень загальною площею 210,7 кв.м. станом на 30.04.2020, становлять 843 520грн. без ПДВ.

Ухвалою Господарського суду Івано-Франківської області від 15.02.2021 призначено судову оціночно-будівельну експертизу, на вирішення якої поставлено такі питання:

Чи відповідає виконана оцінка вартості нежитлових приміщень загальною площею 210,7 кв.м. на вул. Кардинала Л. Гузара, 39 в м. Івано-Франківську у Звіті про оцінку нежитлових приміщень ОКП «Івано-Франківське обласне бюро технічної інвентаризації», складеному 19.05.2020, в частині вартості невід`ємних поліпшень, вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, методології методам , оціночним процедурам?

Якщо ні, яка ринкова вартість невід`ємних поліпшень нежитлових приміщень загальною площею 210,7 кв.м. на вул. Кардинала Л. Гузара, 39 в м. Івано-Франківську, здійснених за час оренди, що підлягає компенсації та на яку зменшується ціна його продажу?

Відповідно до висновку експерта №1395 від 03.05.2022 за результатами проведення судової оціночно-будівельної експертизи у звіті про оцінку нежитлових приміщень ОКП «Івано-Франківське обласне бюро технічної інвентаризації» складеному 19.05.2020, в частині вартості невід`ємних поліпшень цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, але має незначні недоліки; ринкова вартість невід`ємних поліпшень нежитлових приміщень загальною площею 210,7 кв.м. на вул. Кардинала Л. Гузара, 39 в м. Івано-Франківську, здійснених за час оренди, що підлягає компенсації та на яку зменшується ціна його продажу станом на дату проведення експертизи становить: 808 517 грн.

Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 28.11.2022 призначено у справі №909/1029/20 додаткову судову оціночно-будівельну експертизу, проведення якої доручено Львівському науково-дослідному інституту судових експертиз.

На вирішення судової експертизи (судовим експертам) поставлено такі питання:

- Яка ринкова вартість станом на 30.04.2020 невід`ємних поліпшень нежитлових приміщень загальною площею 210,7 кв.м. на вул. Кардинала Л. Гузара, 39, в м. Івано-Франківську, здійснених за час оренди, відповідно до чинних станом на 30.04.2020 вимог нормативно-правових актів з оцінки майна?

- Чи зменшена визначена у звіті ОКП "Івано-Франківське обласне бюро технічної інвентаризації" від 19.05.2020 про оцінку вартості нежитлових приміщень загальною площею 210, 7 кв.м на вул. Кардинала Л.Гузара, 39 в м. Івано-Франківську вартість нежитлових приміщень загальною площею 210,7 кв.м на вул. Кардинала Л.Гузара, 39 в м. Івано-Франківську на ринкову вартість (станом на 30.04.2020) здійснених невід`ємних поліпшень цього нерухомого майна здійснених невід`ємних поліпшень цього нерухомого майна?

Відповідно до висновку експерта за результатами проведення додаткової судової оціночно-будівельної експертизи №4448-Е від 27.08.2024:

1) ринкова вартість станом на 30.04.2020 невід`ємних поліпшень нежитлових приміщень загальною площею 210, 7 кв.м на вул. Кардинала Л.Гузара, 39 в м. Івано-Франківську, здійснених за час оренди, відповідно до чинних станом на 30.04.3030 вимог нормативно-правових актів з оцінки майна могла становити 904 620,00 грн.;

2) питання чи зменшена зазначена у звіті ОКП "Івано-Франківське обласне бюро технічної інвентаризації" від 19.05.2020 про оцінку вартості нежитлових приміщень загальною площею 210, 7 кв.м на вул. Кардинала Л.Гузара, 39 в м. Івано-Франківську вартість нежитлових приміщень загальною площею 210,7 кв.м на вул. Кардинала Л.Гузара, 39 в м. Івано-Франківську на ринкову вартість (станом на 30.04.2020) здійснених невід`ємних поліпшень цього нерухомого майна здійснених невід`ємних поліпшень цього нерухомого майна, не входить в коло питань, що вирішується судовою оціночно-будівельною експертизою.

У дослідницькій частині висновку (с.17) зазначено, що сума коштів орендаря у здійсненні ідентифікованих поліпшень з врахуванням наданих актів виконаних робі та проведеним розрахунком становить 1 549 643,00 грн. (152 229,0 х 9,76 х 1,043 = 1 549 643,0 грн.), де 152 229,0 - вартість витрат на ремонт орендованих приміщень, 9,76 - індекс змін вартості будівельних робіт за період з 01.01.2003 до 01.10.2018, а 1,043- індекс змін вартості будівельних робіт за період з 01.10.2018 до 30.04.2020.

Також у дослідницькій частині висновку (с.24) зазначено ринкова вартість станом на 30.04.2020 нежитлових приміщень без поліпшень могла становити 2 644 654,00 грн., а за поліпшеннями (с.31 висновку) - 3 549 274,0 грн., тому вартість поліпшень становить 904 620,00 грн. (3 549 274,0 грн. - 2 644 654,00 грн.).

У поясненнях щодо вказаного висновку експерта відповідач просив врахувати, що відповідь на перше питання має ймовірний характер, а відповідь на друге питання не надана, проте предметом позову є саме ціна договору купівлі-продажу, за якою позивачу відчужено нежитлові приміщення і в матеріалах справи достатньо доказів на підтвердження правильності визначення такої ціни.

Позивач у поясненнях щодо вказаного висновку експерта просив врахувати, що коли з призначених у цій справі висновку первинної судової оціночно-будівельної експертизи №1395 від 03.05.2022 та висновку додаткової судової оціночно-будівельної експертизи №4448-Е від 27.08.2024 вбачається, що звіт про оцінку нежитлових приміщень ОКП «Івано-Франківського ОБТІ» складений 19.05.2020 в частині вартості невід`ємних поліпшень, має незначні недоліки, а ринкова вартість станом на 30.04.2020 невід`ємних поліпшень нежитлових приміщень загальною площею 210,7 кв.м. по вул.Кардинала Л.Гузара,39 здійснених за час оренди, відповідно до чинних станом на 30.04.2020 вимог нормативно-правових актів з оцінки майна могла становити 904 620,00 грн., то це і є та сума, що підлягає компенсації та на яку зменшується ціна його продажу, як це передбачено ч.3 ст.18 ЗУ « Про приватизацію державного і комунального майна».

Позивач акцентував на тому, що всі чотири експертні висновки, наявні у справі однозначно підтвердили здійснення невід`ємних поліпшень під час оренди нежитлових приміщень та визначили їх ринкову вартість в межах 800-900 тис. грн., натомість визначена у Звіті оцінка ОКП « Івано-Франківське ОБТІ» (яка за висновком первинної судової експертизи має описані експертом недоліки), в 143100грн. є мізерною недостовірною оцінкою, що становить лише 5% майна орендаря.

На переконання позивача (апелянта), оскільки під час розрахунку по договору купівлі-продажу нежитлових приміщень площею 210,7 кв.м. по вул.Кардинала Л.Гузара,39 від 17.08.2020р. було зараховано суму невід`ємних поліпшень згідно зі звітом про оцінку ОКП «Івано-Франківське ОБТІ» в сумі 143 100 грн.(без ПДВ), тому в користь Кооперативу «Авіценна» (покупця) підлягає до стягнення (компенсації) 761 520 грн. переплаченої суми за купівлю цього об`єкта приватизації ( 904 620грн.-143 100грн).

Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги з посиланням на норми права, якими керувався суд апеляційної інстанції.

У позовній заяві позивач (покупець об`єкту приватизації) просить визнати, що договір купівлі-продажу нежитлових приміщень площею 210,7 кв.м. по вул.Кардинала Любомира Гузара,39 в м.Івано-Франківську від 17.08.2020 в частині вартості об`єкта приватизації без врахування здійснених невід`ємних поліпшень в розмірі 2 718 800 грн. (без ПДВ) та 3 262 560 грн. (з ПДВ), що визначені в п.1.4, п.1.5 договору, є недійсним, а вартість об`єкта приватизації без врахування здійснених невід`ємних поліпшень становить 2 018 380 грн (без ПДВ) та 2 422 056 грн (з ПДВ) - ціна продажу об`єкта приватизації, в т.ч. ПДВ - 403 676 грн., та стягнути з відповідача (продавця) 840 504 грн. надмірно сплаченої суми коштів.

Таким чином, предметом спору є визнання недійсним договору купівлі-продажу в частині визначення вартості об`єкта продажу, вказаної у п.1.4 та п.1.5 оспорюваного договору, визначення іншої вартості майна та стягнення з продавця на користь покупця суми, на його думку, надмірно сплаченої.

При цьому, позивач не порушує питання визнання недійсним пунктів 2.1., 2.2., 5.1. договору, у яких визначено обов`язок покупця сплатити за придбаний об`єкт 3 262 560 грн. (з ПДВ).

Статтею 203 ЦК України визначено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину.

Згідно зі статтею 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (частина перша). Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності (частина друга). Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі (частина третя). Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним (частина п`ята). Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей (частина шоста).

Статтею 204 ЦК України встановлено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Так, одним із способів захисту цивільних прав та інтересу є визнання правочину недійсним (пункт 2 частини другої 2 статті 16 ЦК України).

Відповідно до частин 1,3 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першої-третьою, п`ятою, шостою статті 203 ЦК України. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.

Оспорюваними є правочини, які можуть бути визнані недійсними в силу положень частини 1, 3 статті 215 ЦК України.

Верховний Суд у постанові від 09.03.2023 у справі №906/560/20 сформулював висновок, відповідно до якого при вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину враховуються і загальні приписи ст. ст. 3, 15, 16 ЦК України. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене та в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулося.

Відповідно до ч.1 ст.626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ст.627 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ст.217 ЦК України недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.

Позивач в апеляційній скарзі стверджує, що у спірному випадку можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього оспорюваної частини, адже всупереч ч.3 ст.18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» при визначенні вартості майна відповідач не врахував дійсної ринкової вартості невід`ємних поліпшень приміщень, здійснених позивачем та не зменшив ціни на суму компенсації невід`ємних поліпшень.

У відповідності до ч.2 ст.18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» (в редакції, чинній на момент укладення оспорюваного договору) орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна з таких умов:

- орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна;

- орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу;

- невід`ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди; здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб`єктом оціночної діяльності;

- орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати;

- договір оренди є чинним на момент приватизації.

Надання згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень здійснюється в порядку, визначеному Фондом державного майна України або представницьким органом місцевого самоврядування.

Відповідно до ч.2 ст.18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» (в редакції, чинній на момент укладення оспорюваного договору) орендар, який виконав умови, передбачені частиною другою цієї статті, має право на приватизацію об`єкта шляхом викупу.

У разі якщо органами приватизації прийнято рішення про приватизацію на аукціоні з умовами щодо компенсації орендарю невід`ємних поліпшень, вартість таких поліпшень компенсується покупцем.

Ціна продажу об`єкта приватизації зменшується на суму компенсації невід`ємних поліпшень.

Якщо покупцем об`єкта приватизації стає орендар, вартість невід`ємних поліпшень зараховується йому під час остаточного розрахунку за об`єкт приватизації.

З матеріалів справи встановлено, що у спірному випадку покупець з 2000 року був орендарем нежитлових приміщень, здійснив ряд невід`ємних поліпшень та отримав право викупу орендованого майна, що було підтверджено судовими рішеннями.

Колегія суддів апеляційної інстанції зазначає, що виступаючи у договірних відносинах купівлі-продажу об`єкту приватизації, орган приватизації не є вільним в укладенні договору, оскільки він має обов`язок оформити договірні відносини. Орган приватизації не може самостійно визначати об`єкт продажу, спосіб продажу і не має права вибору контрагента майбутнього договору купівлі-продажу. Аналогічну правову позицію викладено у постанові Верховного Суду від 31.10.2018 у справі №914/111/18.

Так, в оспорюваному договорі зазначено, що продавець - Департамент комунальних ресурсів Івано-Франківської міської ради діє на підставі рішення Івано-Франківської міської ради від 19.06.2020 №185-41.

Цим рішенням було затверджено висновки суб`єктів оціночної діяльності про вартість об`єктів комунальної власності Івано-Франківської міської об`єднаної територіальної громади, вказаних в додатках до цього рішення, приватизувати об`єкти приватизації, вказаних в додатках до цього рішення, шляхом викупу орендарями за ціною продажу, вказаною в додатку №1 до цього рішення, зобов`язано Департамент комунальних ресурсів Івано-Франківської міської ради укласти договори купівлі-продажу цих об`єктів.

У додатку №1 вказано спірні нежитлові приміщення та їх вартість - 3 262 560,0 грн.

Наказом Департаменту комунальних ресурсів Івано-Франківської міської ради №80 від 19.06.2020 затверджено висновок про оцінку вартості нежитлових приміщень та наказано приватизувати ці приміщення за ціною 3 262 560.0 грн.

Отже, ціна оспорюваного договору була визначена за результатами оцінки об`єкта приватизації.

Згідно з ч.1 ст.180 ГК України зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов`язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов`язкові умови договору відповідно до законодавства.

За частиною 3 цієї ж статті при укладенні господарського договору сторони зобов`язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору.

Відповідно до положень частини 2 статті 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки.

Оцінка майна об`єктів приватизації комунального майна станом здійснюється відповідно до Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 №1891.

Відповідно до пункту 12 Методики №1891 в редакції, чинній станом на день виготовлення звіту про оцінку, з метою проведення незалежної оцінки майна державні органи приватизації, які є замовниками оцінки, забезпечують відбір суб`єктів оціночної діяльності-суб`єктів господарювання, зокрема, у випадку приватизації шляхом викупу об`єктів малої приватизації державної форми власності, крім випадків, передбачених частинами восьмою і десятою статті 15 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна».

Відбір суб`єкта оціночної діяльності-суб`єкта господарювання для оцінки об`єктів державної власності здійснюється на конкурсних засадах у порядку, що встановлюється ФДМУ.

В інших випадках проведення незалежної оцінки майна відповідно до вимог цієї Методики відбір суб`єкта оціночної діяльності-суб`єкта господарювання здійснюється замовником такої оцінки самостійно.

Отже, замовником оцінки вартості майна є Департамент комунальних ресурсів Івано-Франківської міської ради, а звіт про таку оцінку виготовив суб`єкт оціночної діяльності - ОКП «Івано-Франківське обласне бюро технічної інвентаризації».

Так, звіт складено 19.05.2020 за результатами проведення оцінки вартості нежитлових приміщень загальною площею 210,7м.кв., в тому числі з метою визначення вартості невід`ємних поліпшень нерухомого майна

Відповідно до висновку про оцінку вартості нежитлового приміщення загальною прощею 210,7 м.кв. по вул. Кардинала Л.Гузара, 39, в м.Івано-Франківську, що здійснений Івано-Франківським обласним бюро технічної інвентаризації, ринкова вартість нежитлових приміщень з урахуванням невід`ємних покращень станом на 30.04.2020 становить 2861900 грн., частка орендаря у вартості нежитлових приміщень без врахування ПДВ становить 143100 грн., частка комунального майна у вартості нежитлових приміщень становить (без врахування ПДВ) 2 718 800 грн., частка комунального майна у вартості нежитлових приміщень без врахування невід`ємних покращень становить (з ПДВ) 3 262 560 грн. Сума податку на додану вартість 543760,00 грн.

Ціна майна, вказана в оспорюваному договорі купівлі продажу, становить 3 262 560 грн. і складається з 2 718 800 грн. вартості приміщень без врахування невід`ємних поліпшень та з 543 760,0 грн. ПДВ.

При цьому, у дослідницькій частині висновку експерта №41 від 18.11.2017 за результатами судової експертизи (с.26) встановлено, що ринкова вартість нежитлового приміщення площею 137,8 кв.м. складає 1794862,08 грн., а ринкова вартість приміщення площею 72,9 кв.м. становить 930 540,50 грн. Тобто, загальна ринкова вартість приміщень - 2 725 402,58 грн.

У висновку експерта №4448-Е від 27.08.2024 за результатами додаткової експертизи зазначено, що ринкова вартість станом на 30.04.2020 нежитлових приміщень без поліпшень могла становити 2 644 654,00 грн., а з поліпшеннями - 3 549 274,0 грн., тому вартість поліпшень могла становити 904 620,00 грн. (3 549 274,0 грн. - 2 644 654,00 грн.).

Таким чином, вартість об`єкта приватизації без врахування невід`ємних поліпшень, встановлена у висновках судових експертів не суттєво відрізняється від вартості приміщень без врахування невід`ємних поліпшень, визначеної у звіті про оцінку від 19.05.2020 та в оспорюваному договорі, незалежно від ринкової вартості проведених поліпшень, встановленої у цих звітах.

У висновку експерта №41 від 18.11.2017, виготовленому на замовлення позивача, ринкова вартість приміщень не встановлювалась, лише вартість поліпшень.

Відтак право позивача, передбачене у ч.3 ст.18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» на зарахування вартості невід`ємних поліпшень під час остаточного розрахунку за об`єкт приватизації, оспорюваним договором не порушується, адже ціну договору складає ринкова вартість об`єкта приватизації, визначена без врахування здійснених орендарем поліпшень (2861900 - 143100=2718800 грн.) і така вартість відповідає ймовірній ринковій вартості станом на 30.04.2020, встановленій за результатами проведених у справі експертиз.

Також слід врахувати, що відповідно до п.57 Методики №1891 в редакції, чинній станом на день виготовлення звіту про оцінку, ринкова вартість невід`ємних поліпшень орендованого нерухомого майна (майна, що надавалося у концесію) дорівнює величині, що не перевищує фактично сплаченої суми коштів орендаря (концесіонера) за здійснення ідентифікованих невід`ємних поліпшень.

Як встановлено з матеріалів справи фактично сплачена сума коштів на ремонт приміщень у 2003 році становила 152 229,0 грн.

Крім цього, відповідно до висновку експерта про результати проведення судової оціночно-будівельної експертизи №1395 від 03.05.2022 висновок ОКП "Івано-Франківське обласне бюро технічної інвентаризації", складений 19.05.2020 у цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки.

Колегія суддів звертає увагу, що відповідно до ч.2 ст.188 ГК України ціна є істотною умовою господарського договору.

Згідно з ч.2 ст.180 ГК України господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов.

В спірному випадку, позивач оскаржує істотну умову договору, а саме ціну, вказану у п.1.4. та у п.1.5. договору, не оскаржуючи договору в цілому, зокрема, не порушуючи питання визнання недійсним пунктів 2.1., 2.2., 5.1. договору, у яких визначено обов`язок покупця сплатити за придбаний об`єкт 3 262 560 грн. (з ПДВ).

Умова договору, щодо якої ставиться вимога про визнання її недійсною, не може бути істотною умовою договору, оскільки в такому випадку правочин має бути визнаний недійсним в цілому.

Відсутність порушеного права чи невідповідність обраного позивачем способу його захисту є підставою для відмови у позові.

Відтак доводи відповідача, викладені в апеляційній скарзі, не спростовують встановлені місцевим господарським судом обставини, апелянт не довів порушення застосування судом норм матеріального чи процесуального права, які є підставою для скасування оскарженого рішення.

Враховуючи встановлені обставини справи, межі перегляду оскаржуваного рішення, доводи сторін, колегія суддів апеляційної інстанції дійшла висновку про те, що вимоги апеляційної скарги не підлягають до задоволення.

В порядку положень ст. 129 ГПК України судовий збір, сплачений за подання апеляційної скарги, слід покласти на скаржника.

Керуючись ст.ст. 86, 129, 269, 270, 275, 276, 282 ГПК України, Західний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. У задоволенні вимог апеляційної скарги Кооперативу "Авіценна" - відмовити.

2. Рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 26.07.2022 у справі №909/1029/20 - залишити без змін.

3. Судовий збір, сплачений за подання апеляційної скарги - покласти на скаржника.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду в порядку і строки встановлені ст. 287, 288 ГПК України протягом двадцяти днів з дня її проголошення.

Матеріали справи повернути в місцевий господарський суд.

Повний текст постанови складено 04.11.2024.

Головуючий суддя Желік М.Б.

суддя Скрипчук О.С.

суддя Матущак О.І.